{ "id": "nexus-ext-1-0034-103927", "citation": "", "section": "nexus_decisions", "doc_type": "court_decision", "title_es": "Prórroga de concesión en Zona Marítimo Terrestre y acceso a playa enclavada", "title_en": "Extension of Maritime Zone Concession and Access to Landlocked Beach", "summary_es": "El Tribunal analiza la prórroga de una concesión agropecuaria otorgada a Playa Escondida S.A. sobre un lote en la Zona Marítimo Terrestre de Playa Matapalo, Garabito. El terreno es un fundo enclavado, cuyo acceso público solo es posible mediante una servidumbre privada, lo que convierte la playa colindante en prácticamente privada. El Tribunal examina el cumplimiento del artículo 58 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, que obliga al concesionario a facilitar vías de acceso a la zona pública dentro del área concesionada, y determina que la empresa cumplió al comprometerse a establecer un camino privado en el plano catastrado. Sin embargo, enfatiza que la Municipalidad de Garabito tiene el deber legal, conforme a los artículos 20 y 23 de la misma ley y su reglamento, de garantizar el acceso público a la zona pública, sin que ello sea discrecional. Señala que previo a una eventual expropiación para abrir accesos, debe verificarse registralmente la posible existencia de reservas de caminos en informaciones posesorias. Concluye que la legalidad de la prórroga de concesión es independiente del acceso público, cuya garantía corresponde a la municipalidad.", "summary_en": "The Court reviews the extension of an agricultural concession granted to Playa Escondida S.A. on a lot within the Maritime Zone of Matapalo Beach, Garabito. The land is landlocked, accessible to the public only via a private easement, making the adjacent beach virtually private. The Court examines compliance with Article 58 of the Maritime Zone Law, which requires the concessionaire to facilitate access routes to the public zone within the conceded area, and finds the company met this obligation by agreeing to include a private road on the cadastral plan. However, it stresses that the Municipality of Garabito has a non-discretionary legal duty under Articles 20 and 23 of that law and its regulations to guarantee public access to the public zone. It notes that before any expropriation to open access, a thorough property registry review must check for possible road reserves from possessory informations. It concludes that the legality of the concession extension is separate from ensuring public access, which is the municipality's responsibility.", "court_or_agency": "", "date": "", "year": "", "topic_ids": [ "_off-topic" ], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "Zona Marítimo Terrestre", "fundo enclavado", "servidumbre de paso", "zona pública inalienable", "informaciones posesorias", "expropiación para acceso público", "Ley 6990", "concesión agropecuaria" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 58", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Art. 20", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Art. 23", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Art. 9", "law": "Reglamento a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre" }, { "article": "Art. 71", "law": "Reglamento a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre" }, { "article": "Art. 72", "law": "Reglamento a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre" }, { "article": "Art. 17", "law": "Ley 6990" }, { "article": "Art. 19", "law": "Ley de Informaciones Posesorias" } ], 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enclavado, es deber y obligación de la Municipalidad de Garabito, como administradora de la zona marítimo terrestre, garantizar a los particulares, el ingreso a la zona pública de ese sector, para el uso y disfrute de la misma, de conformidad con lo que estatuyen los artículos 20 y 23 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre...", "excerpt_en": "This circumstance makes the beach practically private and for the exclusive use of the owners of the 32 houses built there.\n\nFrom the transcribed provision, it is crystal clear that although the agricultural concession is subject to the concessionaire facilitating the construction of access routes to the public zone, this must be understood within the conceded area, because requiring it outside that zone would impose an additional obligation not mandated by law.\n\nNotwithstanding the above, and considering that the conceded lot is a landlocked property, it is the duty and obligation of the Municipality of Garabito, as administrator of the 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"quote_en": "...the agricultural concession is subject to the concessionaire facilitating the construction of access routes to the public zone, this must be understood within the conceded area, because requiring it outside that zone would impose an additional obligation not mandated by law.", "quote_es": "...la concesión agropecuaria, queda sujeta a que el concesionario facilite la construcción de vías de acceso a la zona pública, esta debe entenderse dentro del área concesionada, porque exigirle fuera de esa zona, implicaría una obligación adicional que no exige la ley." }, { "context": "Considerando VII", "quote_en": "...it is the duty and obligation of the Municipality of Garabito, as administrator of the maritime terrestrial zone, to guarantee private individuals access to the public zone of that sector...", "quote_es": "...es deber y obligación de la Municipalidad de Garabito, como administradora de la zona marítimo terrestre, garantizar a los particulares, el ingreso a la zona 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Tal y como quedó acreditado, la\nempresa Playa Escondida. S.A, se le prorrogó la concesión con fines\nagropecuarios, de un lote ubicado en Zona Marítimo Terrestre, sito en Playa\nMatapalo, distrito Jacó, cantón de Garabito, Provincia de Puntarenas, por un\nplazo de veinte años más, cuya medida es de aproximadamente 5 Has 3906.24, con\nlos siguientes linderos: Norte: Jorge Barrantes Rojas; Sur: Oscar Solano Soto;\nEste: Tarajal S.A y Oeste Oceano Pacífico. Asimismo, también se demostró\nque esta última colindancia la constituye una pequeña playa de arena blanca,\nde aproximadamente cuatrocientos metros de largo, cuyo acceso y disfrute solo\npuede ser aprovechado por el Proyecto habitacional Playa Escondida S.A, a\ntratarse el área concesionada de un fundo enclavado, que para llegar a él solo\nes posible a través de una servidumbre privada, estando por consiguiente,\nlimitado el ingreso a la zona pública, ante la dificultad que implica hacerlo\npor aire o por mar. Esa circunstancia hace que dicha playa sea practicamente\nprivada y de uso exclusivo de los propietarios de las 32 casas, allí construídas.\nVI. De otro lado, el artículo 58 de la Ley de\nla Zona Marítimo Terrestre establece: \"Las concesiones para fines\nagropecuarios deberán indicar el destino que se dará a los terrenos y a la\ncabida de la parcela o lote respectivo, a cuyo efecto deberá levantarse el\nplano del área a concederse. Quedan sujetas a la condición de\nque el concesionario no podrá impedir, antes bien la facilitará, la\nconstrucción de vías de acceso a la zona pública, sin que el Estado o sus\ninstituciones, ni las municipalidades deban reconocer suma alguna por las áreas\ntomadas para esas vías ni por los trabajos para hacerlas.\" (Destaca el\nTribunal).\" De la norma transcrita, se\ndesprende con claridad meridiana, que si bien es cierto la concesión\nagropecuaria, queda sujeta a que el concesionario facilite la construcción de vías\nde acceso a la zona pública, esta debe entenderse dentro del área\nconcesionada, porque exigirle fuera de esa zona, implicaría una\nobligación adicional que no exige la ley. No hay disposición en la Ley de la\nZona Marítimo Terrestre, que mencione la obligatoriedad de dar paso a la Zona\nRestringida (150 metros), que se da en concesión. Y es que, sobre ese\nparticular, la empresa Playa Escondida S.A, ha dado cumplimiento a aquélla\ncondición legal, porque de manera expresa se ha comprometido a incluir una cláusula\nen el contrato, que garantice el acceso a la zona pública dentro del terreno\ndado en concesión, y que se describe según plano catastrado Nº\nP-8883997-2003, como \"camino privado\" (sic), que inicia entre los vértices\n33 y 34, con un ancho de 12.54 metros, y se desplaza a lo interno, desde la\nconcesión, hasta finalizar en la zona pública (ver folios 241 a 247 del\nexpediente administrativo). VII. No\nobstante lo anterior, y constituyendo el lote dado en concesión, un fundo\nenclavado, es deber y obligación de la Municipalidad de Garabito,\ncomo administradora de la zona marítmo terrestre, garantizar a los\nparticulares, el ingreso a la zona pública de ese sector, para el uso y\ndisfrute de la misma, de conformidad con lo que estatuyen los artículos\n20 y 23 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, en cuanto indican: \"Artículo\n20.- Salvo las excepciones establecidas por la ley, la zona pública no\npuede ser objeto de ocupación bajo ningún título ni en ningún caso. Nadie\npodrá alegar derecho alguno sobre ella. Estará dedicada al uso público y\nen especial al libre tránsito de las personas. Las entidades y\nautoridades que indica el artículo 18 deberán dictar y hacer cumplir las\ndisposiciones necesarias para garantizar el libre y seguro tránsito de las\npersonas y el uso público de esta zona.\" (El resaltado es\npropio) \"Artículo 23.- El Estado o las municipalidades deberán construir\nvías, para garantizar el acceso a la zona pública. Se declara de interés\npúblico toda vía de acceso existente o que se origine en el planeamiento del\ndesarrollo de la zona pública y procederá su expropiación pero si se trata de\ninmuebles que estuvieren con restricciones específicas para vías públicas a\nfavor del Estado o sin inscribir en el Registro Público, bastará que sean\ndeclarados de libre tránsito mediante decreto ejecutivo.\"(Subraya el\nDespacho). VIII. Por otra parte, en concordancia\ncon lo anterior, los artículos 9, 71 y 72 del Reglamento a la Ley de la Zona\nMarítimo Terrestre, establecen: \"Artículo 9º- En el ejercicio del\nderecho al uso público debe tenerse siempre presente el interés general,\ngarantizando en todo momento el acceso a la zona y el libre tránsito en ella\nde cualquier persona, la práctica de deportes y de actividades para el sano\nesparcimiento físico y cultural.\"(La negrita no es del texto).\n\"Artículo 71.- Para garantizar el libre acceso a la zona pública, el\nEstado o sus instituciones podrán abrir las vías que consideren\nnecesarias en terrenos otorgados en concesión para fines agropecuarios. El\nconcesionario no tendrá derecho a indemnización alguna excepto la que\ncorresponda a las mejoras autorizadas que deban ser destruídas, según avalúo\nde la dirección General de Tributación Directa.\" \"Artículo 72.-\nPara los efectos del artículo 58 de la Ley en lo referente al acceso a la zona\npública, las calles que se abran tendrán un derecho de vía de 14 metros,\nsalvo que el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, el INVU o el ICT,\nindiquen una mayor.\" Tal normativa se\ncomplementa finalmente, con lo estatuído en el artículo 17 de la Ley 6990 de\n15 de julio de 1985 en cuanto expresa: \"Interprétase auténticamente\nla ley sobre la zona marítimo terrestre. Nº 6043 del 10 de marzo de 1977, en\nel sentido de que todas las concesiones otorgadas sobre la zona restringida,\ncon fundamento en dicha ley, no pueden impedir el acceso del público a\nla zona inalienable de cincuenta metros, salvo si dicho acceso es\nposible por una vía destinada a ese efecto.\" IX.\nAsimismo, y en esa misma consideración, cabe indicar que, el no acatar la\nMunicipalidad de Garabito, las anteriores disposiciones, basadas en un problema\nde \"costo - beneficio\", implicaría dejar sin efecto, la normativa a\nque se hizo mérito, convirtiéndo la zona pública en una zona privada, para el\ndisfrute de pocos. Por otro lado, tampoco es ajeno a esta Sección del Tribunal,\nla considerable distancia que existe entre la calle principal que conduce a\nHerradura, y el terreno dado en concesión, lo que sin lugar a dudas aumentaría\nel costo de la indemnización, para fines expropiatorios, de los terrenos\nprivados que facilitan el acceso a la zona cuya prórroga de concesión fue\nacordada. Empero, debe indicarse, que previo hacer uso de esa alternativa, debe\nverificarse entre otras con un estudio registral y de antecedentes completos,\npor el que se logre determinar las posibles reservas de caminos de las\nInformaciones Posesorias, que dieron lugar a las incripciones de los terrenos,\nsobre los cuales se constituyeron las servidumbres de paso, a tenor de lo\nestablecido en el artículo 19 de la Ley de Informaciones Posesorias. Nótese\nque el mismo representante de la empresa Playa Escondida S.A, afirma que se\ntrata de una única finca, que le pertenecía toda al señor Don Orfilio\nBarrantes, la cual desarrollaba de la carretera que conducía a Playa Herradura\ny el Cementerio hasta Playa Escondida o Playa Matapalo (cfrt folios 120, 121 del\nexpediente administrativo). X. En otro\nsentido vale poner manifiesto, que el Instituto de Desarrollo Agrario, en el trámite\nde aprobación de la citada prórroga de concesión, hace la observación a la\nMunicipalidad de Garabito, que debe suscribir un compromiso, para el acceso de\nparticulares a la zona pública, y al aprobarla según Sesión 008-04 de 1º de\nmarzo del 2004, adjunta a la Municipalidad copia del Oficio DAJ_157, para que se\nprocediera a ese cumplimiento. XI. En lo\nque respecta a los demás argumentos, que aduce la empresa interesada en este\nasunto, no son de recibo. El Recurso de Amparo incoado ante la Sala\nConstittucional, por el aquí recurrente, y que motivó el Voto Nº 2001-08223,\nno contiene los alcances que se indican, porque lo allí resuelto no tiene que\nver nada con la legalidad de la prórroga de concesión, sino sobre el acceso a\nla zona pública que gestionó el amparado y que la Sala denegó, porque no podía\ngarantizarle ese ingreso a través de fundos privados, sin que mediara la\nexpropiación, a valorar por la Municipalidad respectiva. Tal y como se expuso\nen considerandos precedentes, existe la obligación y el deber legal de la\nAdministración Territorial, de garantizar el acceso a la zona pública en\ndiscusión, lo que para nada es discrecional. Tampoco se está discutiendo aquí\nla decisión de sí es oportuno o no expropiar, pues como se repite, lo\nexaminado es, la procedencia de la prórroga de la concesión, a la luz de la\nnormativa que informa la Materia.\"", "body_en_text": "V. As was proven, the concession for agricultural purposes was renewed to the company Playa Escondida, S.A., for a lot located in the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre), situated at Matapalo Beach, Jacó district, Garabito canton, Puntarenas Province, for a term of twenty additional years, measuring approximately 5 Has 3906.24, with the following boundaries: North: Jorge Barrantes Rojas; South: Oscar Solano Soto; East: Tarajal S.A. and West: Pacific Ocean. Likewise, it was also demonstrated that this last boundary is constituted by a small white-sand beach, approximately four hundred meters long, whose access and enjoyment can only be taken advantage of by the Playa Escondida S.A. housing project, the concession area being a landlocked estate (fundo enclavado), which can only be reached via a private easement (servidumbre privada), consequently limiting entry to the public zone (zona pública), given the difficulty of doing so by air or by sea. This circumstance makes said beach practically private and for the exclusive use of the owners of the 32 houses built there.\n\nVI. On the other hand, Article 58 of the Maritime Terrestrial Zone Law establishes: \"Concessions for agricultural purposes must indicate the use to which the lands will be put and the area of the respective parcel or lot, for which purpose a plat of the area to be granted must be prepared. They are subject to the condition that the concessionaire may not impede, but rather shall facilitate, the construction of access roads to the public zone, without the State or its institutions, nor the municipalities, having to recognize any sum for the areas taken for these roads or for the work to build them.\" (The Court's emphasis). From the transcribed norm, it clearly follows that while it is true the agricultural concession is subject to the concessionaire facilitating the construction of access roads to the public zone, this must be understood within the concession area, because demanding it outside that zone would imply an additional obligation not required by law. There is no provision in the Maritime Terrestrial Zone Law that mentions the obligation to provide access through the Restricted Zone (Zona Restringida) (150 meters), which is granted in concession. And, on this particular point, the company Playa Escondida S.A. has complied with that legal condition, because it has expressly committed to including a clause in the contract, guaranteeing access to the public zone within the land granted in concession, and which is described according to cadastral plan No. P-8883997-2003, as \"private road\" (sic), which begins between vertices 33 and 34, with a width of 12.54 meters, and runs internally, from the concession, to end at the public zone (see folios 241 to 247 of the administrative file).\n\nVII. Notwithstanding the foregoing, and since the lot granted in concession constitutes a landlocked estate (fundo enclavado), it is the duty and obligation of the Municipality of Garabito, as administrator of the maritime terrestrial zone, to guarantee private individuals entry to the public zone of that sector, for its use and enjoyment, in accordance with the provisions of Articles 20 and 23 of the Maritime Terrestrial Zone Law, insofar as they state: \"Article 20.- Except for the exceptions established by law, the public zone may not be subject to occupation under any title or in any case. No one may claim any right over it. It shall be dedicated to public use and especially to the free transit of persons. The entities and authorities indicated in Article 18 must issue and enforce the necessary provisions to guarantee the free and safe transit of persons and the public use of this zone.\" (The highlighting is ours) \"Article 23.- The State or the municipalities must build roads to guarantee access to the public zone. Any existing access road or one originating in the development planning of the public zone is declared of public interest, and its expropriation shall proceed, but if it concerns properties that had specific restrictions for public roads in favor of the State or are not registered in the Public Registry, it will suffice for them to be declared of free transit by executive decree.\" (The Office underlines).\n\nVIII. Furthermore, in accordance with the foregoing, Articles 9, 71, and 72 of the Regulation to the Maritime Terrestrial Zone Law establish: \"Article 9.- In exercising the right to public use, the general interest must always be kept in mind, guaranteeing at all times access to the zone and the free transit of any person in it, the practice of sports, and activities for healthy physical and cultural recreation.\" (The bold text is not in the original). \"Article 71.- To guarantee free access to the public zone, the State or its institutions may open such roads as they consider necessary on lands granted in concession for agricultural purposes. The concessionaire shall not be entitled to any compensation except that which corresponds to authorized improvements that must be destroyed, according to the appraisal of the General Directorate of Direct Taxation.\" \"Article 72.- For the purposes of Article 58 of the Law with regard to access to the public zone, the roads that are opened shall have a right-of-way of 14 meters, unless the Ministry of Public Works and Transport, the INVU, or the ICT indicate a greater width.\" Such regulation is complemented, finally, by the provisions of Article 17 of Law 6990 of July 15, 1985, insofar as it states: \"The law on the maritime terrestrial zone, No. 6043 of March 10, 1977, is authentically interpreted, in the sense that all concessions granted on the restricted zone, based on said law, may not impede public access to the inalienable fifty-meter zone, unless such access is possible via a road designated for that effect.\"\n\nIX. Likewise, and in that same consideration, it is worth noting that the failure of the Municipality of Garabito to comply with the foregoing provisions, based on a \"cost-benefit\" problem, would imply rendering the normativity that has been referenced null and void, turning the public zone into a private zone for the enjoyment of a few. On the other hand, this Section of the Court is not unaware of the considerable distance between the main road leading to Herradura and the land granted in concession, which would undoubtedly increase the compensation cost, for expropriation purposes, of the private lands that provide access to the zone whose concession renewal was agreed upon. However, it must be noted that before making use of that alternative, it must be verified, among other things, through a complete registry and background study, to determine the possible road reserves from the Possessory Informations (Informaciones Posesorias) that gave rise to the registrations of the lands over which the access easements (servidumbres de paso) were constituted, in accordance with Article 19 of the Possessory Informations Law. Note that the same representative of the company Playa Escondida S.A. affirms that it concerns a single estate, which belonged entirely to Mr. Don Orfilio Barrantes, which he developed from the road leading to Playa Herradura and the Cemetery to Playa Escondida or Matapalo Beach (cfrt folios 120, 121 of the administrative file).\n\nX. In another sense, it is worth highlighting that the Institute of Agrarian Development (Instituto de Desarrollo Agrario), in the procedure for the approval of the aforementioned concession renewal, made the observation to the Municipality of Garabito that it must enter into a commitment for the access of private individuals to the public zone, and upon approving it according to Session 008-04 of March 1, 2004, it attached to the Municipality a copy of Official Letter DAJ_157, so that this compliance could proceed.\n\nXI. Regarding the other arguments put forth by the interested company in this matter, they are not accepted. The Amparo Appeal filed before the Constitutional Chamber by the appellant here, which motivated Vote No. 2001-08223, does not contain the scope indicated, because what was resolved there has nothing to do with the legality of the concession renewal, but rather with the access to the public zone that the protected party managed and which the Chamber denied, because it could not guarantee such entry through private estates without expropriation, to be assessed by the respective Municipality. As stated in preceding recitals, there exists the obligation and legal duty of the Territorial Administration to guarantee access to the public zone in question, which is not at all discretionary. Nor is the decision of whether or not it is timely to expropriate being discussed here, since, as is repeated, what is examined is the propriety of the concession renewal, in the light of the regulations governing the Matter." }