{ "id": "nexus-ext-1-0034-154063", "citation": "", "section": "nexus_decisions", "doc_type": "court_decision", "title_es": "Inscripción de lote segregado en urbanización pese a falta de cesión formal de áreas públicas", "title_en": "Registration of segregated lot in subdivision despite lack of formal public-area transfer", "summary_es": "El Tribunal Contencioso-Administrativo conoce de un recurso de apelación contra la resolución del Alcalde de Curridabat que negó la inscripción registral de un lote segregado de la urbanización Prados del Este. La sucesión del adquirente original, Ciro Balli, reclama el derecho a inscribir su propiedad, alegando que el lote no se sobrepone a áreas de dominio público. El tribunal analiza la normativa sobre dominio público en urbanizaciones, particularmente los artículos 7 y 8 de la Ley de Construcciones y 43 y 44 de la Ley de Planificación Urbana. Concluye que, conforme a dichos preceptos, las áreas destinadas a vías públicas, parques y facilidades comunales adquieren el carácter demanial por su mero destino al uso público, reflejado en los planos de diseño de sitio, sin que sea indispensable su cesión formal o inscripción registral. Por tanto, la ausencia de traspaso formal por parte del urbanizador no impide la inscripción de los lotes privados que no se superponen a dichas zonas. Se ordena a la Municipalidad gestionar ante el Registro Nacional el levantamiento de la inmovilización de la finca madre que impide la segregación e inscripción del lote.", "summary_en": "The Administrative Litigation Court hears an appeal against the resolution of the Mayor of Curridabat that denied the registration of a segregated lot from the Prados del Este subdivision. The succession of the original purchaser, Ciro Balli, claims the right to register the property, arguing the lot does not overlap with public domain areas. The court analyzes the legislation on public domain in subdivisions, particularly articles 7 and 8 of the Construction Law and 43 and 44 of the Urban Planning Law. It concludes that, under these provisions, areas intended for public roads, parks and communal facilities acquire public-domain status by their mere dedication to public use, as reflected in the site-design plans, without requiring formal transfer or registration. Therefore, the lack of formal transfer by the developer does not prevent the registration of private lots that do not overlap such zones. The Municipality is ordered to request the National Registry to lift the immobilization of the parent property that prevents the segregation and registration of the lot.", "court_or_agency": "", "date": "", "year": "", "topic_ids": [ "property-and-titling" ], "primary_topic_id": "property-and-titling", "es_concept_hints": [ "demanialidad", "dominio público", "plano de diseño de sitio", "cesión gratuita", "inmatriculación", "Ley de Construcciones", "Ley de Planificación Urbana", "inmovilización registral" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 7", "law": "Ley de Construcciones" }, { "article": "Art. 8", "law": "Ley de Construcciones" }, { "article": "Art. 40", "law": "Ley de Planificación Urbana" }, { "article": "Art. 43", "law": "Ley de Planificación Urbana" }, { "article": "Art. 44", "law": "Ley de Planificación Urbana" } ], "keywords_es": [ "dominio público urbanizaciones", "inscripción lote segregado", "demanialidad por destino", "cesión áreas públicas", "Ley de Construcciones art. 8", "Ley de Planificación Urbana art. 44", "inmovilización registral", "urbanización Prados del Este", "Municipalidad de Curridabat", "Registro Nacional" ], "keywords_en": [ "public domain subdivisions", "segregated lot registration", "public domain by destination", "public areas transfer", "Construction Law art. 8", "Urban Planning Law art. 44", "registration immobilization", "Prados del Este subdivision", "Municipality of Curridabat", "National Registry" ], "excerpt_es": "VII.- Prosiguiendo y bajo esta misma inteligencia, nuestro ordenamiento dispone el surgimiento de la demanialidad en el tanto la áreas son destinadas al uso público en las fincas sometidas a procesos de urbanización, o sea, por el destino que su desarrollador voluntariamente les da, atendiendo a las normas urbanísticas que imponen su creación. El uso público es el que determina su nacimiento conforme a la Ley de Planificación Urbana, artículo 44 y, además, es una muestra fehaciente de su existencia.\n\nAsí las cosas, la interpretación realizada por los ingenieros y el Alcalde de Curridabat omite el análisis correcto de estas normas, pues tienen todos los elementos de convicción para concluir en grado de certeza, que el plano No. SJ-488694-1982 que corresponde al lote que compró don Ciro Balli, no traslada las áreas de dominio público y, por ende, inmerecidamente se encuentra inmovilizado en el tanto aún se encuentra inscrito como parte integral de la finca madre de la urbanización.\n\nCoincide este Tribunal con la señora apelante, en el sentido de que con la resolución impugnada se desconocen los efectos del oficio AMC-123-02-2012 del 23 de febrero del 2012 del Alcalde, primer momento en que solicitó al Registro Nacional el levantamiento de la inmovilización de la finca No. 153415 a efectos de que pudiera inscribir el lote segregado.", "excerpt_en": "VII.- Continuing and under this same reasoning, our legal system provides for the emergence of public domain status insofar as areas are destined for public use in properties subject to urbanization processes, that is, by the destination that their developer voluntarily assigns them, complying with the urban planning norms that impose their creation. Public use is what determines their birth according to article 44 of the Urban Planning Law and, moreover, is reliable evidence of their existence.\n\nThus, the interpretation made by the engineers and the Mayor of Curridabat omits the correct analysis of these norms, since they have all the elements of conviction to conclude with certainty that plan No. SJ-488694-1982, which corresponds to the lot purchased by Ciro Balli, does not overlap the public domain areas and, therefore, undeservedly remains immobilized because it is still registered as an integral part of the subdivision's parent property.\n\nThis Court agrees with the appellant that the contested resolution disregards the effects of official letter AMC-123-02-2012 of February 23, 2012 from the Mayor, the first time he requested the National Registry to lift the immobilization of property No. 153415 so that the segregated lot could be registered.", "outcome": { "label_en": "Partially granted", "label_es": "Parcialmente con lugar", "summary_en": "The appeal is partially granted and the Municipality of Curridabat is ordered to request the National Registry to lift the immobilization of the parent property that prevents registration of the segregated lot, since the lot plan does not overlap public domain areas.", "summary_es": "Se acoge el recurso de apelación y se ordena a la Municipalidad de Curridabat gestionar ante el Registro Nacional el levantamiento de la inmovilización de la finca madre que impide la inscripción del lote segregado, al constatarse que el plano del lote no traslapa áreas de dominio público." }, "pull_quotes": [ { "context": "Considerando VII", "quote_en": "Public use is what determines their birth according to article 44 of the Urban Planning Law and, moreover, is reliable evidence of their existence.", "quote_es": "El uso público es el que determina su nacimiento conforme a la Ley de Planificación Urbana, artículo 44 y, además, es una muestra fehaciente de su existencia." }, { "context": "Considerando VI", "quote_en": "The public domain is protected by the principle of inmatriculation, which means that it is not necessary for lands to be registered in order to be vested with all the attributes of the public domain.", "quote_es": "demanio público está protegido por el principio de inmatriculación, lo que significa que no es necesario que los terrenos estén inscritos para estar revestidos de todos los atributos del demanio público." }, { "context": "Considerando VI", "quote_en": "The absence of formal transfer by the developer of these areas does not prevent their emergence, as long as in reality the property has a clear destination and it is so stated in the existing documents.", "quote_es": "La ausencia de cesión formal por parte del desarrollador de estas áreas, no impide su nacimiento, en el tanto en la realidad el bien tiene claro su destino y en los documentos existentes, así esté expresado." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [], "external": [] }, "source_url": "", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [ { "doc_id": "norm-35669", "norm_num": "4240", "norm_name": "Ley de Planificación Urbana", "tipo_norma": "Ley", "norm_fecha": "15/11/1968" }, { "doc_id": "norm-36307", "norm_num": "833", "norm_name": "Ley de Construcciones", "tipo_norma": "Ley", "norm_fecha": "02/11/1949" }, { "doc_id": "norm-38653", "norm_num": "5060", "norm_name": "Ley General de Caminos Públicos", "tipo_norma": "Ley", "norm_fecha": "22/08/1972" } ], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "“IV.- EN primer lugar, debe indicarse que el derecho de propiedad\ninmobiliaria garantiza al propietario, la posibilidad de publicitar su derecho\nantes terceros, mediante la inscripción de su título en el Registro\nPúblico. Es claro que es responsabilidad e interés de cada dueño de un\npredio, el asegurarse que dicha inscripción opere de manera oportuna, pues su\ncarencia genera los riesgos que hoy día está asumiendo la sucesión del señor\nCiro Balli, ante la falta de seguimiento de un\naspecto importante que, de haberse generado correctamente desde el año\n1983, cuando se adquirió el inmueble, hoy libraría a su sucesión de\nlos inconvenientes que ha tenido que atravesar a lo largo de todos estos\naños. En todo caso, es importante recalcar que de la lectura\nintegral del expediente, sobran elementos probatorios técnicos que demuestran\nque el lote 8 sometido a discusión, no traslapa zonas de uso público y,\npor ende, es parte de la masa hereditaria del causante Balli\nLempereur. Para ello, consta el oficio del\nSubdirector del Catastro del 29 de noviembre del 2004, que aportó los planos de\ndiseño de sitio de la respectiva urbanización (folios 49 a 55), lo cual es\ncoincidente con la conclusión a la que arribaron los ingenieros de la Dirección\nde Catastro y Bienes Inmuebles de la Municipalidad de Curridabat,\nen el oficio oficio ACMC-0503-06-12\ndel 25 de junio del 2012, que son contestes al describir que el plano\ncatastrado SJ-488694-1982 -que corresponde sin duda al lote adquirido por\ndon Ciro Balli- no está dentro de ninguna\nvía pública o parque.\n\n\n\nV.- Es claro el error de\ninterpretación de las normas jurídicas aplicables en que incurrieron los\ningenieros municipales en el oficio de cita - entendible por no ser su\nexperticia-, al sujetar el derecho de inscripción del inmueble comprado\npor don Ciro, a un previo traspaso de las áreas públicas. Este yerro fue\nsecundado por el Alcalde en el momento de pronunciarse en el acto sometido a\nrevisión en esta alzada, sea la resolución No. AMC-0476-07-201 de las 15:50 horas del 16\nde julio del 2012, por las razones que seguidamente se indican. La legislación\nque desarrolla el surgimiento de las áreas de dominio público dentro de las\nurbanizaciones, tales como zonas verdes y vías públicas, se encuentra en el\nartículo 2 de la Ley\n General de Caminos, en la Ley de Construcciones y en la Ley\nde Planificación Urbana. Sobre el particular, la Ley de Construcciones dispone:\n\n\n\n\"Artículo\n4º.- Definición. Vía pública es todo terreno de dominio público y de uso común,\nque por disposición de la autoridad administrativa se destinare al libre\ntránsito de conformidad con las leyes y Reglamentos de planificación y que de\nhecho esté destinado ya, a ese uso público. Según su clase, las vías públicas\nse destinarán, además, a asegurar las condiciones de aereación\ne iluminación de los edificios que las limitan; a facilitar el acceso a los\npredios colindantes; a la instalación de cualquier canalización, artefacto,\naparato o accesorio perteneciente a una obra pública o destinados a un servicio\npúblico.\n\n\n\nArtículo\n7º.- Propiedad. Todo terreno que en los planos existentes de la Municipalidad,\no en el Archivo de la\n Dirección General de Obras Públicas, o el de la Dirección General\nde Caminos, o en el Catastro, o en cualquier otro archivo, museo o biblioteca\npública, aparezca como vía pública se presumirá que tiene la calidad de tal,\nsalvo prueba plena en contrario, que deberá rendir aquél que afirme que el\nterreno en cuestión es de propiedad particular o pretenda tener algún derecho\nexclusivo a su uso. Mientras no se pronuncie sentencia ejecutoria que así lo\ndeclare, nadie podrá impedir o estorbar el uso público del terreno de que se\ntrate.\n\n\n\nArtículo\n8º.- Fraccionamientos o Loteos. Aprobado un plano, de fraccionamientos o\nloteos, de acuerdo con los Reglamentos sobre fraccionamiento, los terrenos que\nen dichos planos aparezcan como destinados a vías públicas, por ese solo hecho\nsaldrán del dominio del fraccionador y pasarán al\ndominio público. La aprobación del fraccionamiento se otorgará por escritura pública,\nque deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad para los efectos de\ncancelación de propiedad particular en lo que se refiere a los terrenos\ndestinados a vía pública.\"\n\n\n\n \n\n\n\nDel\ntexto transcrito se desprende que de los planos que\nsurgen de los fraccionamientos, que contengan áreas destinadas a vías\npúblicas, automáticamente las someten al demanio\npúblico, por lo que nadie puede reclamar propiedad alguna sobre ellas. Estos\nartículos se deben interpretar a la luz de los ordinales 43 y 44 de la Ley de Planificación\nUrbana -Ley 4240 del quince de noviembre de mil novecientos sesenta y\nocho-, que es clara al señalar el valor probatorio de los mapas\noficiales, los cuales son el registro oficial sobre el régimen de\npropiedad y de afectación al dominio público. Al respecto, dictan\nambas normas:\n\n\n\n\"Artículo\n43.- El Mapa\nOficial, junto con los planos o el catastro que lo complemente, constituirá registro\nespecial fehaciente\nsobre propiedad y afectación a dominio público de los terrenos o espacios ya\nentregados a usos públicos.\n\n\n\n \n\n\n\nArtículo\n44.- El dominio\nmunicipal sobre las áreas de calles, plazas, jardines, parques u otros espacios\nabiertos de uso público general, se constituye por ese mismo uso y puede\nprescindirse de su inscripción en el Registro de la Propiedad, si consta en el\nMapa Oficial.\n\n\n\nEl\nRegistro citado pondrá último asiento a aquellas fincas, restos o lotes\nque el propietario, en concepto de fraccionador, ceda\nal municipio por mandato de esta ley, si en el documento inscribible consta el\ndestino público que se le da al inmueble y el Notario da fe del acuerdo\nmunicipal en que aprueba la cesión y se dispone entregar dicho bien a ese mismo\ndestino.\"\n\n\n\n \n\n\n\nA partir de ello basta con que conste en el mapa oficial, en los planos o el catastro, para que\ntodo terreno destinado a formar parte de una red vial, áreas de recreo como parques y jardines, o\nespacios abiertos destinados al uso de todos, que protegido por las características de\ninalienabilidad, intransferibilidad e imprescriptibilidad del demanio público, con lo que no pueda\nser objeto de disposición por parte de sujetos privados, correspondiendo su protección y\nrecuperación a los gobiernos locales.\n\n \n\n\n\nVI.-\nLa municipalidad trae\na colación el dictamen de la Procuraduría General\nde la República No.\n C-279-2007 del 21 de agosto del 2007, en el que se dispuso\nque \"es con la aceptación de obras y áreas públicas que estas adquieren\nsu carácter demanial...\", junto con lo dispone el artículo 40 de\nla Ley de Planificación Urbana, que indica expresamente: \n\n\n\n\"Artículo\n40.- Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades\ny todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas\ndestinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales;\nlo que cederá por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo\nreglamento, mediante la fijación de porcentajes del área total a fraccionar o\nurbanizar, que podrán fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por\nciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al\nterreno y las normas al respecto... \n\n\n\nHecha\nexcepción de los derechos de vía para carreteras que han de cederse al Estado,\nconforme a lo antes dispuesto, las demás áreas de uso público deberán ser\ntraspasadas a favor del dominio municipal. No obstante la Municipalidad podrá\nautorizar que determinadas porciones sean transferidas directamente a las\nentidades estatales encargadas de establecer en las mismas los servicios o\nfacilidades de su respectiva competencia, en concordancia con lo previsto en el\npárrafo inmediato anterior.\"\n\n\n\nLa\nposición esgrimida por las autoridades locales, a la luz de lo dispuesto en el\nnumeral de cita y el pronunciamiento de la Procuraduría, no son compartidos por\nesta Cámara. Si bien el modelo ideal sería que los gobiernos locales exijan y\nobtengan de todo urbanizador el traspaso de las áreas públicas, a efecto de que\nregistralmente todo estuviera en orden, el ordenamiento jurídico aplicable no\nregula de modo alguno que el demanio público surja cuando se cumpla esta\ncondición. Esta posición, si bien respetable, no es compartida por esta\nCámara, pues múltiples son los bienes de dominio público en nuestro país\ncarentes de cesión, traspaso e inscripción registral y, no por este faltante,\npierden esta condición. Precisamente, el dictamen de cita en que se sustenta el\nAlcalde, obvia que el demanio público está protegido por el principio de\ninmatriculación, lo que significa que no es necesario que los\nterrenos estén inscritos para estar revestidos de todos los atributos del\ndemanio público. Este principio se desprende de los artículos 7 de la Ley de\nConstrucciones y 44 de la Ley de Planificación Urbana, del que surge una\npresunción iuris tantum en el sentido de que es pública toda área\ndestinada al uso público. La ausencia de cesión formal por parte del\ndesarrollador de estas áreas, no impide su nacimiento, en el tanto en la\nrealidad el bien tiene claro su destino y en los documentos existentes, así\nesté expresado. Ello está regulado en el artículo 44 de la Ley de\nPlanificación Urbana, de modo que bien puede prescindirse de su\ninscripción, e inclusive, de su traspaso formal, si ello consta en el plano de\ndiseño de sitio. Por ende, el vicio de que el urbanizador no hubiera\ncumplido con el deber establecido en el artículo 40 de la Ley de Planificación\nUrbana, no tiene la fuerza de impedir el surgimiento de las áreas demaniales,\nconsiderándose errónea, por ende, la posición sustentada por el Alcalde\nMunicipal. \n\n\n\nVII.- Prosiguiendo y bajo esta misma inteligencia, nuestro ordenamiento dispone el surgimiento de\nla demanialidad en el tanto la áreas son destinadas al uso público en las fincas sometidas a\nprocesos de urbanización, o sea, por el destino que su desarrollador voluntariamente les da,\natendiendo a las normas urbanísticas que imponen su creación. El uso público es el que determina su\nnacimiento conforme a la Ley de Planificación Urbana, artículo 44 y, además, es una muestra\nfehaciente de su existencia. El levantamiento de los distintos planos y croquis, que incluyen\ndiseños de sitio y planos de fincas individuales segregadas, no son más que reflejo de una realidad\nmediante la cual se renuncia al régimen de propiedad privada que les protege, para entregarlo al\ndisfrute de todos. La producción de tales documentos, sirve para demarcar esas áreas, en los\ntérminos expresados por las citadas normas, y es la representación gráfica de la ubicación\ngeográfica exacta y límites del demanio público, o bien, como lo dice la norma, es un \"registro\nespecial\".\n\nVII.- El análisis anterior es necesario en el tanto la\nausencia del traspaso de las áreas de parques y vías pública en el\nresidencial Prados del Este, no es óbice para que los adquirentes de las fincas\nque allí se crearon, pudieran inscribir legítimamente sus títulos. Caso\ncontrario, ningún vecino de esa urbanización hubiera podido inscribir su\npropiedad, siendo que en este caso, existe una persona que se está viendo\nafectada hoy día, de manera inmerecida, por la falta de tales registros. Desde\nesta óptica, el derecho de propiedad del señor Balli\n-ahora de su sucesión- prevalece por encima de cualquier omisión del\ndesarrollador de la\n urbanización Prados del Este ante la falta de cesión\nformal. Sin embargo, se insiste, conforme lo dispone el artículo 44 de\ncita, aquí no se aprecia irregularidad alguna, en el tanto el diseño de sitio\nes suficientemente claro y libera del deber de traspasar formalmente el parque\ny las calles, puesto que ya integran el demanio\npúblico. Así las cosas, la interpretación realizada por los ingenieros y\nel Alcalde de Curridabat omite el análisis correcto\nde estas normas, pues tienen todos los elementos de convicción para concluir en\ngrado de certeza, que el plano No. SJ-488694-1982 que corresponde al lote que\ncompró don Ciro Balli, no traslada las áreas de\ndominio público y, por ende, inmerecidamente se encuentra inmovilizado en el\ntanto aún se encuentra inscrito como parte integral de la finca madre de la\nurbanización.\n\n\n\nVIII.- Coincide este Tribunal con la señora apelante, en el sentido de que con la resolución\nimpugnada se desconocen los efectos del oficio AMC-123-02-2012 del 23 de febrero del 2012 del\nAlcalde, primer momento en que solicitó al Registro Nacional el levantamiento de la inmovilización\nde la finca No. 153415 a efectos de que pudiera inscribir el lote segregado. Nótese que fue el\nmismo Registro Nacional el que condicionó el levantamiento de la inmovilización de la finca madre a\nque fueran las partes promoventes las que lo pidieran, pues así lo dispuso en la resolución de las\n14:30 horas del 3 de agosto del 2001. O sea, es la Municipalidad la que tiene la autoridad para\npromover cualquier modificación en la situación registral de la finca madre, por lo que no es de\nrecibo que ahora sustente que ello no le corresponde y que es un problema que debe atender el\nRegistro Nacional. Si el gobierno local ha apreciado que el lote que adquirió don Ciro Balli no le\npertenece, pues no integra las áreas demaniales del residencial -de las cuales es el competente\npara darles protección-, ahora es el llamado a liberar el impedimento registral que no permite a la\nsucesión del causante obtener la inscripción de un inmueble que es propiedad privada. Ello se\nlogra haciendo llegar al Registro Nacional las pruebas contenidas en planos, diseño de sitio del\nresidencial y dictámenes de ingeniería, que son concluyentes al indicar que el lote mencionado no\ntraslapa los bienes demaniales de parques y vías públicas, tal y como fue requerido por las\nautoridades registrales en el oficio No. RIM-053- 2012 del 06 de marzo del 2012, emitido por el\nSubdirector del Registro Inmobiliario.”", "body_en_text": "IV.— First, it must be noted that the right to real estate property guarantees the owner the ability to publicize their right before third parties through the registration of their title in the Public Registry. It is clear that it is the responsibility and interest of each owner of a property to ensure that such registration is carried out in a timely manner, as its absence creates the risks that the estate of Mr. Ciro Balli is now assuming, due to the lack of follow-up on an important aspect that, had it been handled correctly since 1983, when the property was acquired, would today free his estate from the inconveniences it has had to endure throughout all these years. In any case, it is important to emphasize that from a comprehensive reading of the case file, there is an abundance of technical evidentiary elements demonstrating that lot 8 under discussion does not overlap public use zones and, therefore, is part of the hereditary estate of the deceased Balli Lempereur. This is supported by the official communication from the Subdirector of the Cadastre dated November 29, 2004, which provided the site design plans for the respective development (folios 49 to 55), which coincides with the conclusion reached by the engineers of the Directorate of Cadastre and Real Estate of the Municipality of Curridabat in official communication ACMC-0503-06-12 of June 25, 2012, which concur in describing that cadastral plan SJ-488694-1982—which undoubtedly corresponds to the lot acquired by Mr. Ciro Balli—is not located within any public road or park.\n\nV.— The error of interpretation of the applicable legal norms committed by the municipal engineers in the referenced official communication is clear—understandable since it is not their area of expertise—when they subjected the right to registration of the property bought by Mr. Ciro to a prior transfer of public areas. This mistake was seconded by the Mayor when ruling in the act under review in this appeal, that is, resolution No. AMC-0476-07-201 at 3:50 p.m. on July 16, 2012, for the reasons indicated below. The legislation that develops the emergence of public domain areas within developments, such as green zones and public roads, is found in Article 2 of the General Roads Law, in the Construction Law, and in the Urban Planning Law. In this regard, the Construction Law provides:\n\n\"Article 4.— Definition. A public road is any land of public domain and common use, which by provision of the administrative authority is destined for free transit in accordance with the planning laws and regulations and which is, in fact, already destined for that public use. According to their class, public roads shall also be destined to ensure the ventilation and lighting conditions of the buildings that bound them; to facilitate access to adjoining properties; and for the installation of any pipeline, artifact, apparatus, or accessory belonging to a public work or destined for a public service.\n\nArticle 7.— Property. Any land that appears as a public road in the existing maps of the Municipality, or in the Archive of the General Directorate of Public Works, or that of the General Directorate of Roads, or in the Cadastre, or in any other archive, museum, or public library, shall be presumed to have that status, except for full proof to the contrary, which must be provided by anyone who affirms that the land in question is private property or claims to have any exclusive right to its use. As long as a final judgment declaring otherwise is not issued, no one may prevent or obstruct the public use of the land in question.\n\nArticle 8.— Subdivisions (Fraccionamientos) or Lot Splits (Loteos). Once a plan of subdivisions (fraccionamientos) or lot splits (loteos) is approved, in accordance with the Subdivision Regulations (Reglamentos sobre fraccionamiento), the lands that in said plans appear as destined for public roads shall, by that sole fact, leave the domain of the subdivider (fraccionador) and pass into the public domain. The approval of the subdivision (fraccionamiento) shall be granted by public deed, which must be registered in the Property Registry for the purposes of canceling private property with respect to lands destined for public roads.\"\n\nFrom the transcribed text, it follows that the plans arising from subdivisions (fraccionamientos), which contain areas destined for public roads, automatically subject them to the public domain (demanio público), meaning no one can claim any ownership over them. These articles must be interpreted in light of Articles 43 and 44 of the Urban Planning Law—Law 4240 of November 15, nineteen sixty-eight—which is clear in pointing out the evidentiary value of official maps, which constitute the official record regarding the ownership regime and affectation to the public domain. In this regard, both norms state:\n\n\"Article 43.— The Official Map, together with the plans or the cadastre that complement it, shall constitute a special reliable record concerning ownership and affectation to the public domain of lands or spaces already given over to public uses.\n\nArticle 44.— The municipal domain over areas of streets, squares, gardens, parks, or other open spaces for general public use is constituted by that same use, and its registration in the Property Registry may be dispensed with if it is recorded on the Official Map.\n\nThe aforementioned Registry shall make the final entry for those farms, remnants, or lots that the owner, acting as subdivider (fraccionador), cedes to the municipality by mandate of this law, if the registrable document records the public purpose given to the property and the Notary attests to the municipal agreement approving the cession and ordering the delivery of said property to that same purpose.\"\n\nFrom this, it suffices that it is recorded on the official map, in the plans, or the cadastre, for any land destined to form part of a road network, recreational areas such as parks and gardens, or open spaces destined for public use, to be protected by the characteristics of inalienability, non-transferability, and imprescriptibility of the public domain (demanio público), such that it cannot be disposed of by private entities, with its protection and recovery being the responsibility of local governments.\n\nVI.— The municipality brings up the opinion of the Office of the Attorney General of the Republic (Procuraduría General de la República) No. C-279-2007 of August 21, 2007, which established that \"it is with the acceptance of works and public areas that these acquire their public domain character...\", along with the provisions of Article 40 of the Urban Planning Law, which expressly states:\n\n\"Article 40.— Every subdivider (fraccionador) of lands located outside the quadrant of cities and every developer (urbanizador) shall freely cede to public use both the areas destined for roads and those corresponding to parks and community facilities; what shall be ceded under the latter two concepts shall be determined in the respective regulation, by setting percentages of the total area to be subdivided or developed, which may range from five percent to twenty percent, depending on the average size of the lots, the intended use of the land, and the relevant norms...\n\nWith the exception of road rights-of-way to be ceded to the State, as previously provided, the other public use areas must be transferred in favor of the municipal domain. However, the Municipality may authorize that certain portions be transferred directly to the state entities responsible for establishing services or facilities within their respective competence therein, in accordance with the provisions of the immediately preceding paragraph.\"\n\nThe position argued by local authorities, in light of the provisions of the cited article and the pronouncement of the Office of the Attorney General (Procuraduría), is not shared by this Chamber. While the ideal model would be for local governments to require and obtain from every developer (urbanizador) the transfer of public areas, so that everything would be in order registrally, the applicable legal system in no way regulates that the public domain (demanio público) arises only when this condition is met. This position, though respectable, is not shared by this Chamber, as there are numerous public domain assets in our country lacking cession, transfer, and registry registration, and they do not lose this condition due to this absence. Precisely, the opinion cited on which the Mayor relies overlooks the fact that the public domain (demanio público) is protected by the principle of inmatriculation, meaning it is not necessary for lands to be registered to be vested with all the attributes of the public domain (demanio público). This principle derives from Articles 7 of the Construction Law and 44 of the Urban Planning Law, from which a rebuttable presumption (presunción iuris tantum) arises in the sense that any area destined for public use is public. The absence of formal cession of these areas by the developer does not prevent their creation, as long as in reality the property has a clear purpose and this is expressed in existing documents. This is regulated in Article 44 of the Urban Planning Law, so that its registration, and even its formal transfer, may be dispensed with if it is recorded in the site design plan. Therefore, the defect that the developer (urbanizador) failed to comply with the duty established in Article 40 of the Urban Planning Law does not have the force to prevent the creation of public domain areas (áreas demaniales), thus rendering the position held by the Municipal Mayor erroneous.\n\nVII.— Continuing and under this same understanding, our legal system provides for the creation of public domain status insofar as areas are destined for public use in properties subject to development processes, that is, due to the purpose their developer voluntarily assigns to them, in compliance with the urban planning norms that mandate their creation. Public use is what determines its creation in accordance with Article 44 of the Urban Planning Law, and it is, furthermore, a reliable proof of its existence. The drafting of various plans and sketches, which include site designs and plans of individual segregated properties, is no more than a reflection of a reality through which the private property regime that protects them is renounced, to deliver them for everyone's enjoyment. The production of such documents serves to demarcate those areas, in the terms expressed by the cited norms, and is the graphic representation of the exact geographic location and limits of the public domain (demanio público), or, as the norm states, it is a \"special record.\"\n\nVII.— The preceding analysis is necessary because the absence of the transfer of the park and public road areas in the Prados del Este residential development is not an impediment for the purchasers of the properties created there to legitimately register their titles. Otherwise, no resident of that development could have registered their property, and in this case, there is a person who is being affected today, undeservedly, by the lack of such registrations. From this perspective, Mr. Balli's property right—now that of his estate—prevails over any omission by the developer of the Prados del Este development due to the lack of formal cession. However, it is reiterated, in accordance with the provisions of the cited Article 44, no irregularity is observed here, as the site design is sufficiently clear and releases from the duty to formally transfer the park and streets, since they already form part of the public domain (demanio público). Thus, the interpretation made by the engineers and the Mayor of Curridabat omits the correct analysis of these norms, as they have all the elements of conviction to conclude with a degree of certainty that plan No. SJ-488694-1982, which corresponds to the lot purchased by Mr. Ciro Balli, does not overlap the public domain areas and, therefore, is undeservedly immobilized as it is still registered as an integral part of the development's mother farm.\n\nVIII.— This Court agrees with the appellant that the challenged resolution disregards the effects of official communication AMC-123-02-2012 of February 23, 2012, from the Mayor, the first moment in which he requested the National Registry to lift the immobilization of farm No. 153415 so that the segregated lot could be registered. It should be noted that it was the National Registry itself that conditioned the lifting of the immobilization of the mother farm on the petitioning parties requesting it, as established in the resolution issued at 2:30 p.m. on August 3, 2001. In other words, it is the Municipality that has the authority to promote any modification in the registry status of the mother farm, so it is unacceptable that it now asserts that this is not its responsibility and that it is a problem the National Registry must address. If the local government has assessed that the lot purchased by Mr. Ciro Balli does not belong to it, since it does not form part of the public domain areas (áreas demaniales) of the residential development—for which it is the competent authority to provide protection—it is now called upon to lift the registry impediment that prevents the estate of the deceased from obtaining the registration of property that is privately owned. This is achieved by submitting to the National Registry the evidence contained in plans, the site design of the residential development, and engineering reports, which are conclusive in indicating that the mentioned lot does not overlap the public domain assets of parks and public roads, as was required by the registry authorities in official communication No. RIM-053-2012 of March 6, 2012, issued by the Subdirector of the Real Estate Registry." }