{
  "id": "nexus-ext-1-0034-322502",
  "citation": "",
  "section": "nexus_decisions",
  "doc_type": "court_decision",
  "title_es": "Uso de suelo no conforme tolerado y taller eléctrico preexistente",
  "title_en": "Non-conforming tolerated land use and pre-existing electric workshop",
  "summary_es": "El Tribunal resuelve una apelación contra la denegatoria municipal de un uso de suelo no conforme tolerado para taller de equipo pesado. La empresa apelante alegaba que su actividad declarada fiscalmente era mantenimiento de equipo pesado y que, conforme al artículo 55.3 del Plan Regulador de Cartago, tenía derecho a ese uso. El Tribunal analiza que, según el artículo 81 del Código Municipal y los artículos 24 y 28 de la Ley de Planificación Urbana, las regulaciones urbanísticas son vinculantes y de orden público, definiendo los usos autorizados del suelo. El certificado de uso no conforme tolerado protege únicamente actividades preexistentes y debidamente autorizadas antes de la entrada en vigor del plan regulador. En este caso, la única actividad autorizada desde 2011 era la de taller eléctrico, la cual sí constituye un uso no conforme tolerado que no puede ser denegado. Sin embargo, el mantenimiento de equipo pesado nunca fue licenciado y es incompatible con la zonificación residencial de la zona, por lo que no puede autorizarse. El Tribunal declara parcialmente con lugar el recurso, ordenando otorgar el uso no conforme solo para el taller eléctrico.",
  "summary_en": "The Court resolves an appeal against a municipal denial of a tolerated non-conforming land use for heavy equipment maintenance. The appellant company argued that its tax-declared activity was heavy equipment maintenance and that, under Article 55.3 of the Cartago Master Plan, it had a right to that use. The Court analyzes that, under Article 81 of the Municipal Code and Articles 24 and 28 of the Urban Planning Law, urban regulations are binding and of public order, defining authorized land uses. The tolerated non-conforming use certificate only protects pre-existing activities duly authorized before the master plan took effect. In this case, the only activity authorized since 2011 was an electric workshop, which does constitute a tolerated non-conforming use that cannot be denied. However, heavy equipment maintenance was never licensed and is incompatible with the residential zoning of the area, so it cannot be authorized. The Court partially grants the appeal, ordering the non-conforming use to be granted only for the electric workshop.",
  "court_or_agency": "",
  "date": "",
  "year": "",
  "topic_ids": [
    "_off-topic"
  ],
  "primary_topic_id": "_off-topic",
  "es_concept_hints": [
    "uso de suelo no conforme tolerado",
    "Plan Regulador",
    "irretroactividad",
    "derechos consolidados",
    "patente municipal",
    "zonificación",
    "Código Municipal",
    "Ley de Planificación Urbana"
  ],
  "concept_anchors": [
    {
      "article": "Art. 81",
      "law": "Código Municipal"
    },
    {
      "article": "Art. 24",
      "law": "Ley de Planificación Urbana"
    },
    {
      "article": "Art. 28",
      "law": "Ley de Planificación Urbana"
    }
  ],
  "keywords_es": [
    "uso de suelo no conforme tolerado",
    "Plan Regulador de Cartago",
    "Código Municipal art. 81",
    "Ley de Planificación Urbana",
    "irretroactividad",
    "derechos consolidados",
    "zonificación",
    "patente municipal",
    "taller eléctrico",
    "mantenimiento equipo pesado"
  ],
  "keywords_en": [
    "tolerated non-conforming land use",
    "Cartago Master Plan",
    "Municipal Code art. 81",
    "Urban Planning Law",
    "non-retroactivity",
    "consolidated rights",
    "zoning",
    "municipal license",
    "electric workshop",
    "heavy equipment maintenance"
  ],
  "excerpt_es": "Es mediante la regulación urbanística que se imponen limitaciones a los administrados y, para el caso específico, definen el destino y uso que se puede dar a la tierra, no pudiendo, entonces, separarse las autoridades locales de su aplicación.\n\nConforme al artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, técnicamente el \"certificado de uso de suelo no conforme\", que es la misma figura del ordinal 55.3 del Plan Regulador de Cartago, responde a las actividades preexistentes a la entrada en vigencia de la regulación urbana que incorporó nuevas limitaciones al derecho de propiedad inmobiliario y, por aplicación del principio de irretroactividad de la norma en perjuicio, no se imponen las nuevas limitaciones sobre terrenos que previamente consolidaron una actividad en específico.\n\nEn esta causa, la única actividad que expresamente fue autorizada antes de entrar en vigencia del plan regulador, es la de “taller eléctrico”, la cual efectivamente entró en operaciones debidamente autorizada mediante la respectiva patente municipal desde el año 2011, lo cual no puede ser desconocido por las autoridades locales, al tratarse de un derecho consolidado a favor del apelante.",
  "excerpt_en": "It is through urban regulation that limitations are imposed on the governed and, for the specific case, define the destination and use that can be given to the land, and local authorities cannot therefore depart from its application.\n\nPursuant to Article 28 of the Urban Planning Law, technically the \"non-conforming land use certificate\", which is the same figure as Article 55.3 of the Cartago Master Plan, corresponds to activities pre-existing the entry into force of the urban regulation that introduced new limitations on real property rights and, by application of the principle of non-retroactivity of norms to the detriment, the new limitations are not imposed on lands that previously consolidated a specific activity.\n\nIn this case, the only activity that was expressly authorized before the master plan took effect is that of \"electric workshop\", which indeed began operations duly authorized by the respective municipal license since 2011, which cannot be disregarded by local authorities, as it constitutes a consolidated right in favor of the appellant.",
  "outcome": {
    "label_en": "Partially granted",
    "label_es": "Parcialmente con lugar",
    "summary_en": "The appeal is partially granted, ordering the tolerated non-conforming land use to be granted only for the pre-existing electric workshop activity and denying the expansion for heavy equipment maintenance.",
    "summary_es": "Se declara parcialmente con lugar el recurso, ordenando otorgar el uso de suelo no conforme tolerado únicamente para la actividad de taller eléctrico preexistente y denegando la ampliación para mantenimiento de equipo pesado."
  },
  "pull_quotes": [
    {
      "context": "Considerando III",
      "quote_en": "It is through urban regulation that limitations are imposed on the governed and, for the specific case, define the destination and use that can be given to the land, and local authorities cannot therefore depart from its application.",
      "quote_es": "Es mediante la regulación urbanística que se imponen limitaciones a los administrados y, para el caso específico, definen el destino y uso que se puede dar a la tierra, no pudiendo, entonces, separarse las autoridades locales de su aplicación."
    },
    {
      "context": "Considerando IV",
      "quote_en": "Pursuant to Article 28 of the Urban Planning Law, technically the \"non-conforming land use certificate\" (...) corresponds to activities pre-existing the entry into force of the urban regulation that introduced new limitations on real property rights.",
      "quote_es": "Conforme al artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, técnicamente el \"certificado de uso de suelo no conforme\" (...) responde a las actividades preexistentes a la entrada en vigencia de la regulación urbana que incorporó nuevas limitaciones al derecho de propiedad inmobiliario."
    }
  ],
  "cites": [],
  "cited_by": [],
  "references": {
    "internal": [],
    "external": []
  },
  "source_url": "",
  "tier": 2,
  "_editorial_citation_count": 0,
  "regulations_by_article": null,
  "amendments_by_article": null,
  "dictamen_by_article": null,
  "concordancias_by_article": null,
  "afectaciones_by_article": null,
  "resoluciones_by_article": null,
  "cited_by_votos": [],
  "cited_norms": [],
  "cited_norms_inverted": [
    {
      "doc_id": "norm-35669",
      "norm_num": "4240",
      "norm_name": "Ley de Planificación Urbana",
      "tipo_norma": "Ley",
      "norm_fecha": "15/11/1968"
    },
    {
      "doc_id": "norm-40197",
      "norm_num": "7794",
      "norm_name": "Código Municipal",
      "tipo_norma": "Ley",
      "norm_fecha": "30/04/1998"
    },
    {
      "doc_id": "norm-81660",
      "norm_num": "295",
      "norm_name": "Plan Regulador del Cantón de Alvarado",
      "tipo_norma": "Reglamento municipal",
      "norm_fecha": "21/12/2015"
    }
  ],
  "sentencias_relacionadas": [],
  "temas_y_subtemas": [],
  "cascade_only": false,
  "amendment_count": 0,
  "body_es_text": "\"II.- Objeto del recurso: En resumen, la sociedad apelante alega que el Alcalde no reconoce que,\nconforme a las declaraciones de impuestos que ha rendido, su actividad es mantenimiento de Equipo\nPesado y con base en ello paga sus impuestos. Considera que sí tiene derecho a que se le otorgue un\nuso de suelo \"no conforme tolerado\", de conformidad con el artículo 55.3 del Plan Regulador.\n\nIII.- Sobre la vinculatoriedad de la regulación urbanística para el ejercicio de actividades\nlucrativas. El ordinal 81 del Código Municipal, establece que las licencias municipales para el\nejercicio de actividades lucrativas, sólo pueden ser denegadas \"cuando la actividad sea contraria a\nla ley, la moral o las buenas costumbres, cuando el establecimiento no haya llenado los requisitos\nlegales y reglamentarios o cuando la actividad, en razón de su ubicación física, no esté permitida\npor las leyes o, en su defecto, por los reglamentos municipales vigentes\". La parte final de esta\nnorma remite a la vinculatoriedad de las regulaciones urbanísticas y el sometimiento que deben los\nadministrados a las normas que ellas imponen por ser de orden público, pues éstas integran el\ncontenido del derecho de propiedad, en tanto establecen el ámbito autorizado o legítimo de su\nejercicio, al contener algunas de las limitaciones autorizadas por el artículo 45 constitucional,\nbajo el entendido de que no se produce un despojo de la propiedad privada ni la privación del\natributo primario del dominio. Asimismo, el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, determina\nque en los reglamentos de zonificación se debe incluir la determinación de los usos de la tierra, lo\nrelativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y\ndimensiones de los lotes, lo cual tiene directa incidencia en la determinación de la densidad de la\ntierra; el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por\nedificios y estructuras; entre otros. El artículo 28 de la misma Ley, señala que el aprovechamiento\nde la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la\nregulación urbanística [...]\n\nEs mediante la regulación urbanística que se imponen limitaciones a los administrados y, para el\ncaso específico, definen el destino y uso que se puede dar a la tierra, no pudiendo, entonces,\nsepararse las autoridades locales de su aplicación.\n\nIV.- El problema que se somete a conocimiento de este Tribunal, viene sustentado en la zonificación\nestablecida en el Plan Regulador de Cartago, vigente desde el 20 de diciembre del 2012. De la\nlectura de la resolución impugnada, se desprende que el Alcalde de Cartago rechazó la apelación\ncontra el uso de suelo de la empresa apelante, por cuanto quiere ampliar su patente, sumando a la\nactividad de taller eléctrico, la de mantenimiento de equipo pesado. Conforme al artículo 28 de la\nLey de Planificación Urbana, técnicamente el \"certificado de uso de suelo no conforme\", que es la\nmisma figura del ordinal 55.3 del Plan Regulador de Cartago, responde a las actividades\npreexistentes a la entrada en vigencia de la regulación urbana que incorporó nuevas limitaciones al\nderecho de propiedad inmobiliario y, por aplicación del principio de irretroactividad de la norma en\nperjuicio, no se imponen las nuevas limitaciones sobre terrenos que previamente consolidaron una\nactividad en específico [...]\n\nLamentablemente, taller para reparación de equipo pesado es una actividad sin licencia y no es\ncompatible con el uso de suelo residencial de la zona, por lo que no puede ser autorizada en la\nfinca de cita.\n\n En esta causa, la única actividad que expresamente fue autorizada antes de entrar en vigencia del\nplan regulador, es la de “taller eléctrico”, la cual efectivamente entró en operaciones debidamente\nautorizada mediante la respectiva patente municipal desde el año 2011, lo cual no puede ser\ndesconocido por las autoridades locales, al tratarse de un derecho consolidado a favor del apelante.\nPor ello, esta sí es un “uso de suelo no conforme tolerado”, de modo que es imposible jurídicamente\ndenegarle el uso de suelo pretendido, solamente respecto de esta actividad en específico. Debe\naclararse, por demás, que el Reglamento de Construcciones no es un instrumento de zonificación y,\npor ende, no es una fuente aplicable para efectos de uso de suelo, al tratarse de un cuerpo\nnormativo que impone exigencias constructivas que deben ser cumplidas únicamente cuando se trate de\nlicencias para edificación [...]\".",
  "body_en_text": "II.- Subject of the appeal: In summary, the appellant corporation alleges that the Mayor does not acknowledge that, according to the tax declarations it has submitted, its activity is heavy equipment maintenance and on that basis it pays its taxes. It considers that it does have the right to be granted a \"tolerated non-conforming\" land use (uso de suelo \"no conforme tolerado\"), in accordance with Article 55.3 of the Regulatory Plan.\n\nIII.- On the binding nature of urban planning regulation for the exercise of lucrative activities. Section 81 of the Municipal Code establishes that municipal licenses for the exercise of lucrative activities may only be denied \"when the activity is contrary to the law, morality, or good customs, when the establishment has not met the legal and regulatory requirements, or when the activity, by reason of its physical location, is not permitted by the laws or, in their absence, by the current municipal regulations.\" The final part of this provision refers to the binding nature of urban planning regulations and the subjection that the governed must have to the rules they impose, as they are a matter of public order, since these regulations make up the content of the property right, insofar as they establish the authorized or legitimate scope of its exercise, by containing some of the limitations authorized by Article 45 of the Constitution, under the understanding that no dispossession of private property or deprivation of the primary attribute of ownership occurs. Likewise, Article 24 of the Urban Planning Law determines that zoning regulations must include the determination of land uses, matters relating to the location, height, and building area of constructions; the surface area and dimensions of lots, which has a direct impact on the determination of land density; the size of setbacks (retiros), yards, and other open spaces, and lot coverage (cobertura del lote) by buildings and structures; among others. Article 28 of the same Law indicates that the use of land requires a use certificate (certificado de uso) for the purpose of determining its compatibility with urban planning regulation [...]\n\nIt is through urban planning regulation that limitations are imposed on the governed and, for the specific case, they define the purpose and use that can be given to the land; local authorities cannot, therefore, depart from their application.\n\nIV.- The problem submitted for the cognizance of this Tribunal is sustained by the zoning established in the Regulatory Plan of Cartago, in force since December 20, 2012. From a reading of the appealed resolution, it is apparent that the Mayor of Cartago rejected the appeal against the land use of the appellant company, because it seeks to expand its business license (patente), adding heavy equipment maintenance to the activity of an electrical workshop. Pursuant to Article 28 of the Urban Planning Law, technically the \"non-conforming land use certificate\" (\"certificado de uso de suelo no conforme\"), which is the same figure as section 55.3 of the Regulatory Plan of Cartago, applies to activities pre-existing the entry into force of the urban regulation that incorporated new limitations on the real estate property right and, by application of the principle of non-retroactivity of the rule to one's detriment, the new limitations are not imposed on lands that previously consolidated a specific activity [...]\n\nUnfortunately, a heavy equipment repair workshop is an unlicensed activity and is not compatible with the residential land use of the zone; therefore, it cannot be authorized on the property in question.\n\nIn this case, the only activity that was expressly authorized before the regulatory plan entered into force is that of \"electrical workshop,\" which effectively began operations duly authorized through the respective municipal business license (patente) since 2011, which cannot be ignored by the local authorities, as it constitutes a right consolidated in favor of the appellant. For this reason, this activity is indeed a \"tolerated non-conforming land use\" (\"uso de suelo no conforme tolerado\"), such that it is legally impossible to deny the intended land use, only with respect to this specific activity. It should be clarified, moreover, that the Construction Regulations (Reglamento de Construcciones) are not a zoning instrument and, therefore, are not an applicable source for land use purposes, as it is a normative body that imposes construction requirements that must be met only when dealing with building permits (licencias para edificación) [...]"
}