{
  "id": "nexus-ext-1-0034-9624",
  "citation": "Res. 00042-2001 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
  "section": "nexus_decisions",
  "doc_type": "court_decision",
  "title_es": "Naturaleza privada de calle en condominio Cincuentenario",
  "title_en": "Private nature of street in Cincuentenario condominium",
  "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo, Sección III, conoció un recurso jerárquico impropio interpuesto por la Junta de Ahorro y Préstamo de la Universidad de Costa Rica contra un acuerdo del Concejo Municipal de Montes de Oca. El acuerdo exigía actualizar los planos del Condominio Cincuentenario y, además, presentar una calle común con carácter de vía pública y 12 metros de ancho. La recurrente aceptó actualizar los planos pero se opuso a la exigencia sobre la calle. El Tribunal confirmó la obligación de actualizar planos, aceptada por la recurrente. Sobre la calle, determinó que la propiedad inscrita en el Registro como condominio bajo el régimen de propiedad horizontal, y la inscripción de las fincas filiales, acreditan que la vía es un elemento común privativo de los condóminos, no un bien de dominio público municipal. Anuló el extremo que exigía presentar la calle con carácter público y 12 metros de ancho, por falta de prueba de dominio público y por existir un derecho adquirido de buena fe sobre la vía de 9 metros construida con base en un acuerdo previo. La municipalidad conserva la posibilidad de acudir a la vía jurisdiccional ordinaria para debatir la titularidad.",
  "summary_en": "The Administrative Litigation Tribunal, Section III, ruled on an improper hierarchical appeal filed by the Savings and Loan Board of the University of Costa Rica against a resolution of the Montes de Oca Municipal Council. The resolution required updating the plans of the Cincuentenario Condominium and, additionally, presenting a common street as a public road with a width of 12 meters. The appellant agreed to update the plans but challenged the street requirement. The Tribunal upheld the plan-updating obligation, as accepted by the appellant. Regarding the street, it found that the condominium was registered under the horizontal property regime and that the registration of the subsidiary lots proved the street is a privately owned common element of the condominium owners, not a municipal public domain asset. It annulled the requirement to present the street as public and 12 meters wide, due to lack of evidence of public ownership and the existence of a good-faith acquired right over the 9-meter road built under a previous authorization. The municipality retains the option to seek ordinary court review to dispute ownership.",
  "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
  "date": "2001",
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    "demanialidad",
    "recurso jerárquico impropio",
    "asientos registrales",
    "principio de conservación del acto",
    "recurso extraordinario de revisión",
    "Catastro Nacional",
    "acto de mero trámite"
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      "article": "Art. 7",
      "law": "Ley de Construcciones"
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      "law": "Ley General de la Administración Pública"
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  "keywords_es": [
    "condominio",
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    "calle pública",
    "demanialidad",
    "vía de acceso interna",
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    "Montes de Oca",
    "Junta de Ahorro y Préstamo UCR"
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  "keywords_en": [
    "condominium",
    "horizontal property",
    "public road",
    "public domain",
    "internal access road",
    "acquired rights",
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    "improper hierarchical appeal",
    "Montes de Oca",
    "UCR Savings and Loan Board"
  ],
  "excerpt_es": "Este Tribunal, por las razones que de seguido se dirán, considera en efecto que dicha área es de naturaleza privada de modo que que tanto el motivo en que se fundamenta el Concejo como dicho contenido resultan ilegítimos e ilícitos respectivamente. [...] la finca fue sometida por LA JUNTA al régimen de propiedad horizontal, dando lugar al denominado Condominio Cincuentenario, debidamente inscrito en el Registro Público como tal, [...] la calle que divide el Condominio en dos secciones, la cual está inscrita símplemente como calle de acceso interna, formando de los elementos o cosas comunes y de una misma unidad. [...] se impone anular el extremo del acuerdo recurrido que solicita que presenten la calle con el carácter de pública y los 12 metros de ancho.",
  "excerpt_en": "This Tribunal, for the reasons that will be stated, considers that the area in question is of a private nature, so that both the grounds on which the Council based its decision and its content are illegitimate and unlawful, respectively. [...] the property was submitted by THE BOARD to the horizontal property regime, giving rise to the so-called Cincuentenario Condominium, duly registered as such in the Public Registry, [...] the street that divides the Condominium into two sections is registered simply as an internal access road, forming part of the common elements and of a single unit. [...] it is necessary to annul the portion of the appealed resolution that requests that the street be presented as public and 12 meters wide.",
  "outcome": {
    "label_en": "Partially granted",
    "label_es": "Parcialmente con lugar",
    "summary_en": "The requirement to update the condominium plans is upheld, but the obligation to present the internal street as a public road 12 meters wide is annulled, because it is a privately owned common element of the condominium owners and because of a good-faith acquired right to the 9-meter road built.",
    "summary_es": "Se confirma la exigencia de actualizar planos del condominio, pero se anula la obligación de presentar la calle interna como vía pública de 12 metros de ancho, por tratarse de un bien privativo de los condóminos y por existir un derecho adquirido de buena fe sobre la vía construida de 9 metros."
  },
  "pull_quotes": [
    {
      "context": "Considerando V",
      "quote_en": "such presumption is not absolute but admits proof to the contrary, which occurs in this case, where THE BOARD, which claims its status as a private asset, conclusively proves that point through the registry inscription of the condominium's constitutive deed as well as the registry inscription of the subsidiary lots.",
      "quote_es": "tal presunción no es absoluta sino que admite prueba en contrario, lo cual ocurre en el sub lite, en que LA JUNTA, la cual afirma su condición de bien privado, demuestra fechacientemente ese extremo, mediante la inscripción registral de la escritura constitutiva del Condominio así como con la inscripción registral de las fincas filiales."
    },
    {
      "context": "Considerando X",
      "quote_en": "the road built by THE BOARD, namely a 9-meter street of which 6 meters are roadway and 1.50 meters sidewalk on both sides, would constitute a legally acquired right impossible to disregard, given the passage of time and that it was built in good faith, precisely based on the annulled municipal resolution.",
      "quote_es": "la vía construida por LA JUNTA, a saber una calle de 9 metros de los cuales 6 metros son calzada y 1,50 metros acera por ambos lados, constituiría un derecho adquirido legalmente imposible de desconocer, habida cuenta del paso del tiempo y de que fue construido de buena fe, precisamente con base del acuerdo municipal anulado."
    },
    {
      "context": "Considerando VII",
      "quote_en": "such registrations can be invoked not only in courts but also in other government offices, which must admit them with effects not only between the parties, for example THE BOARD and/or the condominium owners, but also against third parties, for instance the Municipality of Montes de Oca.",
      "quote_es": "dichas inscripciones pueden ser invocadas no solo en los tribunales sino también en las demás oficinas de gobierno, debiendo estas admitirlos con efectos no solo entre las partes, por ejemplo LA JUNTA y/o los condóminos, sino además frente a terceros, verbigracia la Municipalidad de Montes de Oca."
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  "source_url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-9624",
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  "body_es_text": "\"III.- Tocante al extremo del acuerdo\r\nrecurrido en que “…se insta a la\r\nJunta de Ahorro y Préstamo de la Universidad de Costa Rica, a que actualicen los planos\r\ndel Condominio I y del Condominio II (Condominio Cincuentenario) y los presenten en un\r\nplazo no mayor de ocho (8) días hábiles a la Dirección Técnica y Estudios de esta\r\nMunicipalidad (Ingeniero Municipal) con el fin de que los planos correspondan con la\r\nrealidad de lo construido …”, procede su confirmación habida cuenta de\r\nla conformidad de la recurrente con dicha pretensión municipal. En efecto, a folios 82,\r\n83 y 84 del expediente principal, aparecen manifestaciones de la recurrente que en lo que\r\ninteresa dicen: “…En resumen, de acuerdo a lo expuesto, estimo que la\r\nMunicipalidad de Montes de Oca debe proceder\r\na revisar las obras del Condominio Cincuentenario, pero únicamente desde la perspectiva\r\nde cumplimiento de las disposiciones vigentes de la Ley de Propiedad Horizontal y las\r\nnormas sobre construcción aplicables, …”. Asimismo se afirma “ De lo hasta\r\nahora expuesto, queda claro que nos oponemos y objetamos la condición (que aparece\r\nsubrayada en el acuerdo antes citado) por la que se nos quiere obligar a reflejar una\r\ncalle pública donde ésta no existe jurídica ni legalmente. A nombre de mi represenada y\r\npor razones de economía, simplicidad y celeridad, y también fundados en el principio de\r\nconservación del acto, manifiesto que estamos en la mejor disposición de presentar los\r\nplanos solicitados al Concejo que reflejen el estado final de construcción del Condominio\r\nCincuentenario como una sola unidad, pero sin la exigencia de presentar un área común\r\ncomo calle pública.”. Y\r\nconcretamente en la “PETITORIA” se afirma: “Por las razones expuestas\r\nsolicito por la vía del recurso de apelación se anule del contenido la exigencia de\r\n“se solicita presenten la calle con el carácter de público que esta tiene y los 12\r\nmetros de ancho”, modificando en consecuencia el acuerdo del Concejo Municipal para\r\nque únicamente se requiera la presentación de los planos del Condominio Cincuentenario\r\nque reflejen la situación final constructiva.”. Ello así por cuanto la parte\r\npromotora puede cambiar o sustituir la petición en el curso del procedimiento, como en\r\nefecto lo ha hecho (artículo 290 de la Ley General de la Administración Pública), de\r\nmodo que se trata de un extremo que no es objeto del recurso (artículos103 de la Ley\r\nReguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa en relación con numeral 565 del\r\nCódigo Procesal Civil), y porque, habida cuenta de la naturaleza administrativa de este\r\nTribunal, y así exigirlo la ley, no podemos decidir fuera del límite de las pretensiones\r\ny cuestiones de hecho planteadas por el recurrente. (artículo181, - a contrario sensu - de la Ley General de la Administración\r\nPública). IV.- Dicho lo anterior, queda\r\npendiente de resolver la legalidad del extremo del acuerdo que textualmente dice: “\r\ny además, se solicita presenten la calle con el carácter de público que esta tiene y\r\nlos 12 metros de ancho.-.”. El\r\npunto a decidir es pues, si dicho terreno, a saber la calle que divide el Condominio\r\nCincuentenario, es propiedad pública y/o dominio municipal y debe tener los 12 metros o\r\nsi por el contrario es de naturaleza privada, a saber calle de acceso interna de las\r\nfincas filiales y como tal, elemento común que pertenece privativamente a los\r\ncondóminos. Este Tribunal, por las razones que de seguido se dirán, considera en efecto que dicha área es de\r\nnaturaleza privada de modo que que tanto el motivo en que se fundamenta el Concejo como\r\ndicho contenido resultan ilegítimos e ilícitos respectivamente. V.- Si bien existe la presunción de\r\ndemanialidad, la cual cubre a las vías públicas y opera cuando la Administración\r\nPública cuenta con un justo título que demuestre la condición dominical o bien cuando\r\nmedian actos y hechos expresos que acreditan la tolerancia del propietario particular o\r\nque ponen de manifiesto la entrega del mismo al uso y aprovechamiento común, aún cuando\r\ndicho bien no se haye inscrito con esa naturaleza en el Registro Público de la Propiedad\r\nInmueble; (artículos 7 de la ley de Construcciones, 44 de la Ley de Planificación Urbana\r\ny voto de la Sala Constitucional No. 3145-96 de las 9:27 hrs. Del 28 de junio de 1996,\r\nreiterado en el Voto No. 6999 de las 12:24 hrs. Del 20 de diciembre de 1996), tal\r\npresunción no es absoluta sino que admite prueba en contrario, lo cual ocurre en el sub\r\nlite, en que LA JUNTA, la cual afirma su condición de bien privado, demuestra\r\nfechacientemente ese extremo, mediante la\r\ninscripción registral de la escritura constitutiva del Condominio así como con la\r\ninscripción registral de las fincas filiales. VI.- Pese a la extrañeza que a este Tribunal\r\ncausa la discordancia entre el plano de diseño de sitio, la memoria descripctiva del\r\nproyecto, los planos catastrados y los mismos acuerdos municipales, - los cuales indican\r\ncalle pública -, y la escritura constitutiva del Condominio – que por el contrario\r\nindica calle de acceso interna - lo cierto es que, en\r\nefecto la finca fue sometida por LA JUNTA al régimen de propiedad horizontal, dando lugar\r\nal denominado Condominio Cincuentenario, debidamente inscrito en el Registro Público como\r\ntal, en el que dicha calle no aparece con carácter de pública ni con 9 ni12 metros de\r\nancho. Por el contrario, como consecuencia de dicha escritura se definieron las áreas\r\ncomunes, que comprenden entre otras, la calle que divide el Condominio en dos secciones,\r\nla cual está inscrita símplemente como calle de acceso interna, formando de los\r\nelementos o cosas comunes y de una misma unidad. Por igual razón, los propietarios de las\r\nfincas filiales son los dueños de dichas áreas, incluyendo la calle de acceso interna la\r\ncual es un bien de dominio común pero privativo de los mismos.(artículos 265 y 272\r\ninciso 3) y 411 inciso 4) del Código Civil, y 7 inciso e),14, 15, 16, 18 y 20 inciso b)\r\nde la Ley de Propiedad Horizontal No. 3670 de 22 de marzo de 1966 reformada por ley No.\r\n6890 de 13 de setiembre de 1983.). VII.- Asientos\r\nregistrales citados que, pese a la discordancia con el plano de diseño de sitio en\r\ncustodia del Catastro Nacional, constituyen una situación jurídicamente consolidada, que\r\nni la Municipalidad de Montes de Oca, ni este Tribunal, habida cuenta de su carácter\r\nadministrativo como contralor jerarca impropio, pueden legalmente desconocer. Si bien la\r\ninscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos o anulables conforme a la\r\nley,(artículo 456 Código Civil), es lo cierto que mientras ello no ocurra, dichas\r\ninscripciones pueden ser invocadas no solo en los tribunales sino también en las demás\r\noficinas de gobierno, debiendo estas admitirlos con efectos no solo entre las partes, por\r\nejemplo LA JUNTA y/o los condóminos, sino además frente a terceros, verbigracia la\r\nMunicipalidad de Montes de Oca. (artículo 478 del Código Civil). VIII.- Por lo demás, y no empece existir un plano - sin catastro ni\r\nvisado por la Municipalidad -, que indica calle pública a ceder a la Municipalidad, no\r\nconsta en autos que dicho traspaso se haya concretado. De igual manera, no obstante la\r\nafirmación municipal según la cual dicha calle es pública de hecho, no consta que LA\r\nJUNTA haya expresado, mediante las formas que exige el ordenamiento jurídico, su voluntad\r\nde destinar, jurídicamente ni de hecho\r\n– esto es tácitamente - dicha área a calle pública. Dicho sea en otros términos,\r\nno median actos o hechos expresos que acrediten la tolerancia de LA JUNTA que pongan de\r\nmanifiesto su entrega al uso público general (artículo 44 de la Ley de Planificación\r\nUrbana) sino todo lo contrario; de lo cual es reflejo la disputa sostenida por las partes\r\nal efecto, prueba de lo cual es el caso sub judice. En\r\ncualquier caso, no consta en autos que por parte de la Municipalidad se haya seguido el\r\ndebido procedimiento y levantado la información de testigos que para la reapertura de\r\nvías, en su caso, establece el artículo 33 de la ley General de Caminos Públicos. Por\r\nello, estamos en presencia de un motivo ilegítimo e inexistente y de un contenido que en\r\ncuanto a este extremo específico resulta igualmente ilícito. IX.- Asimismo, el dictamen de la Procuraduría\r\nGeneral de la República en que dice basarse dicho acuerdo, es un acto de mero trámite\r\ndentro del procedimiento del recurso extraordinario de revisión previsto en el artículo\r\n175 del derogado Código Municipal, sin efectos propios ni directos, sino limitado aunque\r\nvinculante, a los sólos efectos de acoger o no dicho recurso; único propósito al cual\r\nsirve, sin que por ello sus efectos puedan trascender y/o servir de motivo a otros fines\r\ncomo lo pretende el acuerdo recurrido. Por ello el mismo no puede ser, legalmente\r\nhablando, parte determinante del motivo del acuerdo impugnado. X.- Tocante a la solicitud de presentar la calle\r\ncon 12 metros, cabe decir a mayor abundamiento, que si bien el Concejo Municipal, basado\r\nen el dictamen vinculante antes aludido, declaró absolutamente nulo el acuerdo que\r\nautorizaba una calle de 9 metros de ancho, declaratoria cuyos efectos son retroactivos a\r\nla fecha de dicho acto (artículo 171 de la ley General de la Administración Pública),\r\ncon lo que, según afirma la Municipalidad, únicamente quedó vigente el acto primitivo\r\nen que se autorizaba por el contrario una calle de 12 metros; es lo cierto que, ese mismo\r\nartículo, a renglón seguido especifica que esto último solo es procedente en tanto no\r\nse perjudique derechos adquiridos de buena fe. En la especie tenemos que, la vía\r\nconstruida por LA JUNTA, a saber una calle de 9 metros de los cuales 6 metros son calzada\r\ny 1,50 metros acera por ambos lados, constituiría un derecho adquirido legalmente\r\nimposible de desconocer, habida cuenta del\r\npaso del tiempo y de que fue construido de buena fe, precisamente con base del acuerdo\r\nmunicipal anulado. Razón de más para anular, como en efecto se anula, la parte del\r\nacuerdo recurrido en que se solicita presentar en los planos una calle de 12 metros de\r\nancho. XI.- El Oficio 0738-98 SDFT del Colegio\r\nFederado de Ingenieros y Arquitectos, ( no indica fecha), en el que, según se afirma, se\r\nmanifiesta que la calle es pública y que debe tener un ancho de 12 metros, no solo no fue\r\naportado en autos por lo que es un hecho no probado y como tal no puede servir de motivo\r\nal acto municipal (artículos 133.1 y 214.2 de la Ley General de la Administración\r\nPública) sino que, además, como en efecto lo señala la recurrente, el mismo resultaría\r\nimprocedente habida cuenta que dicho Colegio Profesional no es el competente para\r\ndeterminar si una calle es o no pública. Por ello, en todo caso, no podría ser parte\r\ndeterminante del motivo del acuerdo impugnado. XII.-\r\nLo mismo cabe decir con respecto al señalado “Estudio topográfico realizado por el\r\ndepartamento correspondiente de la Municipalidad de Montes de Oca” , a que alude el\r\nmotivo del acuerdo municipal recurrido.Los autos se muestran ayunos al respecto. La falta\r\nde documentación de dicho estudio y/o su identificación mediante un Oficio con número y\r\nfecha, han imposibilitado su localización en autos. De modo que, como tal hecho no\r\nprobado, no puede servir de motivo al acto municipal. (artículos 133.1 y 214.2 de la Ley\r\nGeneral de la Administración Pública). XIII.-\r\nTodo lo precedentemente expuesto no constituye óbice para que la Municipalidad, si a bien\r\nlo tiene y considera que se dan los supuestos, acuda a la vía jurisdiccional ordinaria\r\ncorrespondiente a efecto de obtener anulación en lo conducente de los citados asientos\r\nregistrales; o inicie el procedimiento administrativamente\r\n establecido para la reapertura de vías, o bien expropie el bien mediante\r\nlos procedimientos legalmente establecidos o, finalmente, habida cuenta de los planos y\r\nprevio acuerdo con LA JUNTA, si es que la misma accede a ello, haga las modificaciones\r\nregistrales correspondientes. XIV.- Como\r\ncorolario de lo expuesto, se impone anular el extremo del acuerdo recurrido que solicita\r\nque presenten la calle con el carácter de pública y los 12 metros de ancho y confirmar\r\nel resto en que se insta a LA JUNTA que actualice los planos del Condominio Cincuentenario\r\nI y II y los presente a la Municipalidad con el fin de que los mismos correspondan con la\r\nrealidad de lo construido; en vista de la conformidad de la recurrente con dicha\r\npretensión municipal. (ver conclusión y petitoria del escrito de conclusiones visible a\r\nfolios 81 a 84 del principal y doctrina que se desprende\r\n de los artículos 103 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso\r\nAdministrativa, 565 del Código Procesal Civil, 181, 285 inciso c) y 290 de la Ley General\r\nde la Administración Pública, todos en relación).\"",
  "body_en_text": "\"III.- Regarding the portion of the appealed motion in which “…the Junta de Ahorro y Préstamo de la Universidad de Costa Rica is urged to update the plans for Condominium I and Condominium II (Condominio Cincuentenario) and present them within a period not to exceed eight (8) business days to the Technical Direction and Studies of this Municipality (Municipal Engineer) so that the plans correspond to the reality of what has been built …”, its confirmation is appropriate given the appellant’s agreement with that municipal claim. Indeed, on folios 82, 83, and 84 of the main file, there appear statements by the appellant which, in pertinent part, state: “…In summary, according to what has been set forth, I believe that the Municipality of Montes de Oca must proceed to review the works of the Condominio Cincuentenario, but solely from the perspective of compliance with the current provisions of the Ley de Propiedad Horizontal and applicable construction regulations, …”. It is also asserted, “From what has been set forth so far, it is clear that we oppose and object to the condition (which appears underlined in the aforementioned motion) by which we are being forced to reflect a public street where one does not exist juridically or legally. On behalf of my client and for reasons of economy, simplicity, and speed, and also based on the principle of conservation of the act, I state that we are fully willing to present the plans requested by the Council reflecting the final state of construction of the Condominio Cincuentenario as a single unit, but without the requirement to present a common area as a public street.”. And specifically in the “PETITION” it is affirmed: “For the reasons set forth, I request via the appeal that the requirement to present the street with the public character it has and the 12 meters of width be annulled from the content, consequently modifying the Municipal Council’s motion so that only the presentation of the plans for the Condominio Cincuentenario reflecting the final construction situation be required.” This is so because the initiating party may change or substitute the petition in the course of the procedure, as indeed it has done (article 290 of the Ley General de la Administración Pública), such that this is a point which is not the object of the appeal (article 103 of the Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa in relation to numeral 565 of the Código Procesal Civil), and because, given the administrative nature of this Tribunal, and as required by law, we cannot decide beyond the limit of the claims and questions of fact raised by the appellant (article 181, - a contrario sensu - of the Ley General de la Administración Pública).\n\nIV.- Having said the above, the legality of the portion of the motion that textually states: “and in addition, it is requested that you present the street with the public character it has and the 12 meters of width.-.” remains to be resolved. The point to be decided is, therefore, whether said land, namely the street that divides the Condominio Cincuentenario, is public property and/or municipal domain and must have the 12 meters, or whether, on the contrary, it is of a private nature, namely an internal access street for the subsidiary properties (fincas filiales) and, as such, a common element that belongs privately to the condominium owners. This Tribunal, for the reasons that will be stated below, considers indeed that said area is of a private nature, such that both the grounds on which the Council bases itself and said content are illegitimate and unlawful, respectively.\n\nV.- While a presumption of public domain status (demanialidad) exists, which covers public roads and operates when the Public Administration holds a proper legal title (justo título) demonstrating the public ownership condition, or when there are express acts and facts that attest to the private owner’s tolerance or that demonstrate its delivery to common use and enjoyment, even if said property is not registered with that nature in the Public Registry of Real Property (Registro Público de la Propiedad Inmueble) (articles 7 of the Construction Law (ley de Construcciones), 44 of the Ley de Planificación Urbana, and ruling of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) No. 3145-96 of 9:27 hrs. of June 28, 1996, reiterated in Ruling No. 6999 of 12:24 hrs. of December 20, 1996), such presumption is not absolute but admits proof to the contrary, which occurs in the sub lite case, in which LA JUNTA, which affirms its status as private property, conclusively (fechacientemente) demonstrates that point, through the registry inscription of the condominium's constitutive deed (escritura constitutiva) as well as the registry inscription of the subsidiary properties.\n\nVI.- Despite the surprise this Tribunal feels at the discrepancy between the site design plan (plano de diseño de sitio), the project's descriptive report (memoria descriptiva), the cadastral plans (planos catastrados), and the municipal motions themselves—which indicate a public street—and the condominium's constitutive deed—which, on the contrary, indicates an internal access street—the truth is that, indeed, the property was subjected by LA JUNTA to the horizontal property regime (régimen de propiedad horizontal), giving rise to the so-called Condominio Cincuentenario, duly registered in the Public Registry as such, in which said street does not appear with a public character nor with 9 or 12 meters in width. On the contrary, as a consequence of said deed, the common areas were defined, which include, among others, the street that divides the Condominium into two sections, which is registered simply as an internal access street, forming part of the common elements or things and a single unit. For the same reason, the owners of the subsidiary properties are the owners of said areas, including the internal access street, which is a commonly owned but privately held property of theirs. (articles 265 and 272, subsection 3), and 411, subsection 4) of the Civil Code (Código Civil), and 7, subsection e), 14, 15, 16, 18, and 20, subsection b) of the Ley de Propiedad Horizontal No. 3670 of March 22, 1966, amended by law No. 6890 of September 13, 1983).\n\nVII.- The cited registry entries (asientos registrales), despite the discrepancy with the site design plan in the custody of the National Cadastre (Catastro Nacional), constitute a legally consolidated situation, which neither the Municipality of Montes de Oca, nor this Tribunal, given its administrative nature as an improper hierarchical controller, can legally ignore. Although registration does not validate acts or contracts that are null or voidable under the law (article 456, Civil Code (Código Civil)), the truth is that as long as that does not occur, said entries may be invoked not only in the courts but also in other government offices, and these must admit them with effects not only between the parties, for example LA JUNTA and/or the condominium owners, but also against third parties, for instance, the Municipality of Montes de Oca. (article 478 of the Civil Code (Código Civil)).\n\nVIII.- Furthermore, despite the existence of a plan—not cadastrally registered nor approved (visado) by the Municipality—that indicates a public street to be ceded to the Municipality, there is nothing in the record (autos) to show that said transfer was ever carried out. Similarly, notwithstanding the municipal assertion that said street is public de facto, there is nothing in the record to show that LA JUNTA has expressed, through the forms required by the legal system (ordenamiento jurídico), its will to designate, either legally or de facto—that is, tacitly— said area as a public street. In other words, there are no express acts or facts attesting to LA JUNTA’s tolerance that demonstrate its delivery to general public use (article 44 of the Ley de Planificación Urbana), but quite the opposite; this is reflected in the dispute held by the parties to that effect, proof of which is the sub judice case. In any case, there is nothing in the record to show that the Municipality followed the proper procedure and collected the witness information that, for the reopening of roads (reapertura de vías), where applicable, is established by article 33 of the General Law of Public Roads (ley General de Caminos Públicos). Therefore, we are in the presence of an illegitimate and non-existent ground and a content that, regarding this specific point, is also unlawful.\n\nIX.- Likewise, the legal opinion (dictamen) of the Procuraduría General de la República on which the motion claims to be based is a mere procedural act within the extraordinary appeal for review (recurso extraordinario de revisión) procedure provided for in article 175 of the repealed Código Municipal, without its own or direct effects, being limited, although binding, solely to the effects of accepting or rejecting said appeal; it serves that sole purpose, without its effects being able to transcend and/or serve as a ground for other ends as intended by the appealed motion. Therefore, legally speaking, it cannot be a determining part of the grounds for the challenged motion.\n\nX.- Regarding the request to present the street at 12 meters, it is worth adding (a mayor abundamiento) that although the Municipal Council, based on the aforementioned binding opinion, declared absolutely null the motion that authorized a 9-meter-wide street, a declaration whose effects are retroactive to the date of said act (article 171 of the Ley General de la Administración Pública), such that, according to the Municipality, only the original act that authorized, to the contrary, a 12-meter street remained in force; it is true that this same article, immediately thereafter, specifies that the latter is only appropriate insofar as it does not harm rights acquired in good faith. In the species, we find that the road built by LA JUNTA, namely a 9-meter street of which 6 meters are roadway (calzada) and 1.50 meters are sidewalk (acera) on both sides, would constitute a legally acquired right impossible to ignore, given the passage of time and the fact that it was built in good faith, precisely based on the annulled municipal motion. An additional reason to annul, as is hereby annulled, the part of the appealed motion requesting that a 12-meter-wide street be presented in the plans.\n\nXI.- Official Letter 0738-98 SDFT from the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (undated), in which, as is claimed, it is stated that the street is public and that it must have a width of 12 meters, was not only not contributed to the record, meaning it is an unproven fact and as such cannot serve as the grounds for the municipal act (articles 133.1 and 214.2 of the Ley General de la Administración Pública), but also, as the appellant correctly points out, it would be improper, given that said Professional Association (Colegio Profesional) is not the competent body to determine whether or not a street is public. Therefore, in any case, it could not be a determining part of the grounds for the challenged motion.\n\nXII.- The same can be said regarding the indicated “Topographic study conducted by the corresponding department of the Municipality of Montes de Oca” referred to in the grounds for the appealed municipal motion. The record is devoid in this regard. The lack of documentation for said study and/or its identification by means of an Official Letter with number and date have made it impossible to locate it in the record. Consequently, as an unproven fact, it cannot serve as the grounds for the municipal act. (articles 133.1 and 214.2 of the Ley General de la Administración Pública).\n\nXIII.- All of the foregoing does not constitute an obstacle for the Municipality, if it sees fit and considers that the conditions are met, to resort to the corresponding ordinary judicial path in order to obtain the relevant annulment of the cited registry entries; or to initiate the administratively established procedure for the reopening of roads, or to expropriate the property through legally established procedures, or, finally, with the plans at hand and upon prior agreement with LA JUNTA, if it agrees to it, to make the corresponding registry modifications.\n\nXIV.- As a corollary to the above, it is imperative to annul the portion of the appealed motion that requests that the street be presented with a public character and 12 meters of width, and to confirm the remainder in which LA JUNTA is urged to update the plans for the Condominio Cincuentenario I and II and present them to the Municipality so that they correspond with the reality of what has been built; in view of the appellant’s agreement with that municipal claim. (see conclusion and petition of the conclusions brief visible on folios 81 to 84 of the main file and the doctrine that emerges from articles 103 of the Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, 565 of the Código Procesal Civil, 181, 285, subsection c), and 290 of the Ley General de la Administración Pública, all in relation).\n\n(see conclusion and petition of the closing arguments brief visible at folios 81 to 84 of the main file and doctrine derived from articles 103 of the Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, 565 of the Código Procesal Civil, 181, 285 subsection c) and 290 of the Ley General de la Administración Pública, all in relation).\""
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