{ "id": "nexus-sen-1-0004-1027169", "citation": "Res. 00603-2021 Sala Primera de la Corte", "section": "nexus_decisions", "doc_type": "court_decision", "title_es": "Venta de finca en zona de protección de acuíferos sin configuración de vicios ocultos", "title_en": "Sale of property in aquifer protection zone does not constitute hidden defects", "summary_es": "La Sala Primera examina un recurso de casación contra la sentencia que declaró sin lugar una demanda ordinaria por vicios ocultos e incumplimiento contractual. La actora, una sociedad dedicada a la construcción, adquirió una finca en Moín, Limón, con el fin de construir bodegas, pero posteriormente alegó que la propiedad tenía restricciones de impermeabilización impuestas por el AyA para proteger el acuífero Moín-Limón, limitación que los vendedores conocían y no revelaron. El Tribunal de Primera Instancia rechazó la demanda, acogiendo la excepción de falta de derecho. La Sala sostiene que la finca sí puede contar con abastecimiento de agua potable siempre que las construcciones no superen el 20% de la propiedad, lo cual no desvirtúa su naturaleza de “terreno para construir”. Determina que la actora sí tenía conocimiento de la ubicación en “zona 6” y de la necesidad del visto bueno del AyA antes de formalizar la compraventa, pues así se lo indicó la Municipalidad de Limón. Concluye que no se probó que la venta se realizara mediante engaño o que existieran vicios ocultos conocidos por los vendedores, por lo que rechaza todos los motivos de casación y confirma la condena en costas.", "summary_en": "The First Chamber reviews a cassation appeal against a judgment dismissing an ordinary lawsuit for hidden defects and breach of contract. The plaintiff, a construction company, acquired a property in Moín, Limón, intending to build warehouses, but later alleged that the land had impermeabilization restrictions imposed by the AyA to protect the Moín-Limón aquifer, a limitation the sellers knew and did not disclose. The Trial Court dismissed the claim, upholding the lack of standing defense. The Chamber holds that the property can have potable water supply provided construction does not exceed 20% of the lot, which does not alter its nature as “land for building.” It finds that the plaintiff was aware of the “zone 6” location and the need for AyA approval before closing, as indicated by the Limón Municipality. It concludes it was not proven the sale was made through deceit or that sellers knew of hidden defects, so it rejects all cassation grounds and upholds the cost award.", "court_or_agency": "Sala Primera de la Corte", "date": "16/03/2021", "year": "2021", "topic_ids": [ "_off-topic" ], "primary_topic_id": "_off-topic", "es_concept_hints": [ "vicios ocultos", "zona de protección absoluta", "acuerdo de Junta Directiva AyA", "zona 6", "recurso de casación", "debido proceso", "máxima “nadie puede alegar desconocimiento de la ley”", "error de hecho vs error de derecho" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 1082", "law": "Código Civil" }, { "article": "Arts. 692, 693, 701, 702, 704, 764", "law": "Código Civil" }, { "article": "Arts. 69.2.1, 69.2.A, 73.1, 73.2", "law": "Código Procesal Civil" }, { "article": "Arts. 39, 41", "law": "Constitución Política" } ], "keywords_es": [ "vicios ocultos", "compraventa inmueble", "zona de protección de acuíferos", "AyA", "Moín Limón", "error en el consentimiento", "deber de información precontractual", "recurso de casación", "debido proceso", "condena en costas" ], "keywords_en": [ "hidden defects", "real estate sale", "aquifer protection zone", "AyA", "Moín Limón", "defect in consent", "pre-contractual duty to inform", "cassation appeal", "due process", "cost award" ], "excerpt_es": "En este caso concreto, se entiende que el recurrente, en su reparo, se decantó por señalar que el Tribunal dejó de conceder el valor atribuido por ley a la escritura pública donde se materializó el traspaso del bien inmueble que generó la presente discusión, toda vez que, en dicho documento se puede observar la manifestación expresa de las vendedores de transmitir un bien libre de afectaciones, cuyo incumplimiento generó un vicio en su consentimiento, es decir, en la voluntad de comprar la finca, todo lo cual fue preterido por el Tribunal. Dice que el vicio en el consentimiento se da al corroborarse que el inmueble en realidad sí tiene afectaciones que le fueron ocultadas, sea la imposibilidad de construir más 20% de total de la finca a razón de encontrarse en una zona protegida por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, información que los accionados conocían.\n\n(...)\n\nLa garantía de saneamiento o por vicios ocultos es un efecto natural del contrato de compraventa. Se refiere a la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida y que ésta sea apta para cumplir con la función para la que normalmente está destinada, es decir, que debe entregar la cosa en buen estado, sin vicios o defectos que hagan impropio, o afecten notablemente su uso normal. (...) la actora requirió a los accionados, que pidieran un uso de suelo ante la Municipalidad del lugar, esta respondió mediante oficio DIM-0641-2014 (hecho probado C) indicando básicamente que el uso de suelo era favorable pero se requería de previo la autorización por parte del AyA debido a que la propiedad se encontraba en la zona 6, lo que claramente alertaba a los compradores sobre eventuales afectaciones, por lo que, formalizar la compra previo al visto bueno (solicitado por los demandados) por parte del AyA es su responsabilidad, debieron investigar o determinar a que se refería esa zona 6, que se indicaba en el oficio...", "excerpt_en": "In this specific case, it is understood that the appellant, in his argument, chose to point out that the Court failed to grant the legal value attributed by law to the public deed where the transfer of the real estate that gave rise to this dispute was materialized, since in that document one can observe the express statement of the sellers to transfer an encumbrance-free property, whose non-compliance generated a defect in his consent, that is, in the will to buy the land, all of which was overlooked by the Court. He says that the defect in consent arises when it is verified that the property actually has encumbrances that were hidden, i.e., the impossibility of building more than 20% of the total lot because it is in a zone protected by the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers, information that the defendants knew.\n\n(...)\n\nThe warranty of eviction or for hidden defects is a natural effect of the sale contract. It refers to the seller's obligation to deliver the thing sold and that it be fit to fulfill the function for which it is normally intended, i.e., that the thing be delivered in good condition, without defects that make it unsuitable or significantly affect its normal use. (...) the plaintiff required the defendants to request a land use from the local Municipality, which responded via official letter DIM-0641-2014 (proven fact C) essentially indicating that the land use was favorable but prior authorization from AyA was required because the property was in zone 6, which clearly alerted the buyers about eventual encumbrances, so it was their responsibility to close the purchase before the approval (requested by the defendants) from AyA; they should have investigated or determined what that zone 6 referred to, as indicated in the letter...", "outcome": { "label_en": "Denied", "label_es": "Sin lugar", "summary_en": "The First Chamber denied the cassation appeal, upholding the judgment that dismissed the claim for hidden defects and the cost award against the plaintiff.", "summary_es": "La Sala Primera declaró sin lugar el recurso de casación, confirmando la sentencia que rechazó la demanda por vicios ocultos y la condena en costas al actor." }, "pull_quotes": [ { "context": "Considerando IX", "quote_en": "the property can have potable water supply provided the constructions on the site do not exceed 20% of the land", "quote_es": "la finca si puede contar con abastecimiento de agua potable siempre que las construcciones en el lugar no superen el 20% de la propiedad" }, { "context": "Considerando IX", "quote_en": "it does not refute “unproven fact B” where the Court deemed it not proven that “the sale of the property ... was made through deceit, mistake or with hidden defects known by the seller.”", "quote_es": "no se desvirtúa el “hecho no probado B” donde el Tribunal tuvo por indemostrado que “la venta del inmueble ... se realizaba mediante engaño, error o con vicios ocultos conocidos por el vendedor”." }, { "context": "Considerando IX", "quote_en": "it was their responsibility to close the purchase before the approval (requested by the defendants) from AyA; they should have investigated or determined what that zone 6 referred to", "quote_es": "formalizar la compra previo al visto bueno (solicitado por los demandados) por parte del AyA es su responsabilidad, debieron investigar o determinar a que se refería esa zona 6" }, { "context": "Considerando XIII", "quote_en": "The cost award is imposed on the losing party for the mere fact of losing, without meaning that they lacked sufficient grounds to litigate, nor are they considered a reckless or bad-faith litigant.", "quote_es": "La condenatoria se impone al perdidoso por el hecho de serlo, sin que ello signifique que no haya tenido motivo bastante para litigar, ni se le considere litigante temerario o de mala fe." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [], "external": [] }, "source_url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1027169", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "Grande\nNormal\nPequeña\nSala Primera de la Corte\n\nResolución Nº 00603 - 2021\n\nFecha de la Resolución: 16 de Marzo del 2021 a las 10:50\n\nExpediente: 16-000054-0678-CI\n\nRedactado por: Damaris María Vargas Vásquez\n\nClase de asunto: Proceso ordinario\n\nAnalizado por: SALA PRIMERA\n\n\n\n\n\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto unánime\n\nRama del Derecho: Civil\n\nTema: Aplicación normativa\n\nSubtemas:\n\nTransitorio.\n\nLos procesos que estuvieran pendientes al momento que entró en vigencia el Código Procesal Civil (08/10/2018), se tramitaran, en cuanto sea posible, ajustándolos a la nueva legislación, procurando aplicar las nuevas disposiciones y armonizándolas en cuanto cupiera, con las actuaciones ya practicadas (transitorio I Ley 9342), lo cual se aplica en el presente proceso. Por su parte, una interpretación de su transitorio II es lo que marca el régimen recursivo en este asunto. El fallo impugnado fue emitido el 19/06/2019, por lo que el recurso debe conocerse conforme las normas procesales del Código citado (voto 603-F-2021).\n\n... Ver más\nCitas de Legislación y Doctrina\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto unánime\n\nRama del Derecho: Civil\n\nTema: Debido proceso\n\nSubtemas:\n\nDerecho de defensa.\n\nTema: Recurso de casación\n\nSubtemas:\n\nCasación por razones procesales.\n\nAnálisis sobre el debido proceso y el derecho de defensa (artículos 39 y 41 Constitución Política, 7, 8, 9, 10, 11, 14, y 15 Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 25 y 27 Convención Americana Sobre Derechos Humanos, 1, 7, 8, 9, 10 y 11 Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y las Libertades Fundamentales, Declaración Universal de Derechos Humanos, Declaración Americana de los derechos y deberes del hombre, entre otros) (ver sentencias 8413-2006 y 573-2011 Sala Constitucional, 495-2008, 1201-2013 y 223-2016 Sala Primera; así como causal procesal de casación (69.2.1 Código Procesal Civil). El casacionista parece reclamar conculcado el debido proceso, por haberse declarado con lugar la excepción de falta de derecho. Ello no puede constituir una infracción a la ley procesal. Vuelve acusar conculcado el debido proceso, pero en realidad aduce la falta de valoración de una escritura y de un acuerdo de la Junta Directiva de Acueductos y Alcantarillados, así como la preterición e indebida valoración de prueba documental, testimonial, declaración de parte y reconocimiento de un documento, lo que comporta un vicio por razones de fondo (mandato 69.2.a ibídem). Finalmente, no considera esta Sala se le haya infringido el principio de “buena fe procesal” o que se haya perturbado la correcta integración de normas procesales, pues su demanda fue interpuesta según su derecho de acceso a la tutela judicial efectiva (numerales 9, 11, 33, 41 y 153 Constitución Política) y desde que se planteó el proceso cumplió con todas sus etapas, con un verdadero orden lógico jurídico que no fue alterado por las partes, ni por el órgano jurisdiccional. Ambas partes tuvieron la oportunidad de plantear sus tesis, contra argumentaciones y aportar la prueba que consideraron idónea para respaldar su dicho, la cual fue evacuada conforme a derecho; el Tribunal al resolver el fondo del asunto, no infringió el debido proceso, pues este se generó un estado de convicción a partir del cuadro fáctico expuesto por ambos intervinientes y con base en la prueba que consideró útil, conforme con el sistema de valoración de la prueba vigente (norma 41.5). La exposición de las tesis de las partes siempre fue en un marco de amplitud e igualdad, respeto de los principios de neutralidad, transparencia e imparcialidad de los juzgadores (voto 603-F-2021).\n\n... Ver más\nCitas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto unánime\n\nRama del Derecho: Civil\n\nTema: Recurso de casación\n\nSubtemas:\n\nFormalidades del recurso.\n\nSe rechazan los argumentos por incomprensibles, pues no existe en la presente litis apelación ni sentencia de segunda instancia, conforme a las reglas y la nueva organización establecida en el Código Procesal Civil vigente, de manera que la sentencia emitida por el Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil es la única que existe. Por otro lado, varias consideraciones del Tribunal no fueron combatidas en el reproche ni pueden ser desvirtuadas con el planteamiento realizado. La redacción de otro agravio es en extremo confusa e imprecisa, lo que impide conocer con claridad el motivo casacional acusado y su fundamento. Incluso mencionó una inadecuada aplicación de normas relativa a la prescripción y a que la demanda fue presentada dentro del plazo legal, todo lo cual es incomprensible, en virtud de que la sentencia impugnada no resuelve ninguno de esos aspectos (voto 603-F-2021).\n\n... Ver más\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto unánime\n\nRama del Derecho: Civil\n\nTema: Recurso de casación\n\nSubtemas:\n\nFundamentación.\n\nLas partes deben necesariamente fundar el recurso de casación en las razones procesales o de fondo, especificando adecuadamente la causal, dada la taxatividad de los medios de impugnación que establece el artículo 65.1 del Código Procesal Civil vigente, aunado a que debe expresar los motivos concretos constitutivos del fundamento de la casación (ordinal 69.4 ibídem), cuyo incumplimiento conlleva necesariamente al rechazo del cargo, por no haber impugnado con claridad y precisión la infracción acusada (voto 603-F-2021).\n\n... Ver más\nCitas de Legislación y Doctrina\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto unánime\n\nRama del Derecho: Civil\n\nTema: Agua\n\nSubtemas:\n\nDisponibilidad de agua.\n\nTema: Saneamiento\n\nSubtemas:\n\nVicio oculto.\n\nAnálisis sobre la garantía de saneamiento o por vicios ocultos (artículos 764, 1022 y 1082 Código Civil) y el incumplimiento contractual (numerales 692, 693, 701, 702, 704 y 764 ibídem). Ver resoluciones 119-2005 y 888-2016. El actor alega vicios ocultos en la compraventa de una finca, pues no cuenta con disponibilidad de agua para proceder a construir unas bodegas; siendo un aspecto que no fue informado por los accionados (vendedores). El Tribunal declaró sin lugar la presente demanda. Constató que el inmueble si puede contar con abastecimiento de agua potable, siempre que las construcciones no superen el 20% de la propiedad. Esta Sala no encontró en autos pruebas que demuestren que el demandante hubiera negociado esa finca para edificar más del 20% de su capacidad, aspecto que ni siquiera se discutió. Su naturaleza es de “terreno para construir con una casa”, lo cual se indica correctamente en la escritura de compraventa, de manera que no se cambió su finalidad. La imposibilidad de construir de más es una limitación impuesta por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (acuerdo de Junta Directiva en protección de los mantos acuíferos ubicados en Limón, siendo de acatamiento obligatorio desde su publicación en la Gaceta, debido a su interés superior), pero no desvirtúa su naturaleza, porque, se reitera, el terreno es óptimo para la construcción, solo que limitado. Tampoco desvirtúa el hecho no probado del Tribunal, que la venta se realizó mediante engaño, error o vicio oculto conocido por los vendedores. Además, los accionados realizaron la solicitud de disponibilidad de agua potable para esta propiedad y al momento en que se hace la venta, aún no se contaba con la respuesta del AYA, situación que no esperó el comprador para verificar ese requisito, teniendo en cuenta que el bien se encuentra en un lugar con restricción, de conocimiento público, llamado “zona 6”, siendo su responsabilidad investigar o determinar a qué se refería esa zona (voto 603-F-2021).\n\n... Ver más\nCitas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto unánime\n\nRama del Derecho: Civil\n\nTema: Costas\n\nSubtemas:\n\nCondena al vencido.\n\nEl pronunciamiento sobre las costas del proceso debe hacerse de oficio, condenando al vencido a su pago (canon 73.1 Código Procesal Civil). Su condenatoria se impone al perdidoso por el hecho de serlo (por perder el litigio), según procedió el Tribunal en el caso de examen, sin que ello signifique no haya tenido motivo bastante para litigar, ni considerarlo litigante temerario o de mala fe. Por su parte, el numeral 73.2 dispone los supuestos para poder eximir de su pago (voto 603-F-2021).\n\n... Ver más\nCitas de Legislación y Doctrina\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto unánime\n\nRama del Derecho: Civil\n\nTema: Recurso de casación\n\nSubtemas:\n\nCasación útil.\n\nResulta inútil valorar o entrar al análisis del motivo en estudio. No tiene sentido analizar el tema planteado pues no forma parte de los hechos tenidos por probados o indemostrados, su procedencia no cambiaría el fallo, de hecho, quedarían incólumes las razones y pruebas que sirvieron para tener por probados los hechos que dieron convicción a los juzgadores. O sea, aún en el supuesto de que el alegato en análisis prospere, no sería factible quebrar el fallo impugnado. Ver fallo 329-F-2019 (voto 603-F-2021).\n\n... Ver más\nSentencias Relacionadas\nTexto de la resolución\n\n\n\nExp.16-000054-0678-CI\n\nRes. 000603-F-S1-2021\n\n SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las diez horas cincuenta minutos del dieciséis de marzo de dos mil veintiuno.\n\nProceso ORDINARIO establecido por SERVICIOS MÉDICOS Y DE CONSTRUCCIÓN LA PAZ SOCIEDAD ANÓNIMA, cédula jurídica 3-101-306941, domiciliada en San José, Rohrmoser, representada por el señor Ibrahin Iturriaga Ros, quién es mayor, casado una vez, administrador de negocios, portador de la cédula de identidad número 8-081-477, vecino de Rohrmoser, Pavas, San José, en contra de ESTER OCAMPO ESPINOZA, quién es mayor, soltera, ama de casa, cédula de identidad 2-213-024, LEONARDO OCAMPO ESPINOZA, mayor, soltero, pensionado, cédula de identidad 7-038-050, y SARAH OCAMPO ESPINOZA, mayor, soltera, pensionada, cédula de identidad 6-065-814, todos vecinos de Westfalia, Limón. Figura como apoderado especial judicial de la sociedad actora el licenciado José Antonio Reyes Villalobos, carné número 15951 y como abogada de las personas demandadas, la licenciada Sonia María Saborío Flores, carné número 5000. El representante de la parte accionante interpuso recurso de casación en contra de la sentencia 146-2019 las 13:58 del 19 de junio del año 2019 emitida por el Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil del I Circuito Judicial de la Zona Atlántica.\n\n \n\nRedacta la Magistrada Vargas Vásquez;\n\nCONSIDERANDOS\n\nI.- Del cuadro fáctico expuesto por los intervinientes y de la escritura pública 84 de las 17 horas del 04 de diciembre de 2014, ante el notario Público Ricardo Villalobos Arias se tiene que la sociedad actora compró a las partes demandadas la finca del partido de Limón, matrícula 40004-000, constituyéndose la sociedad aquí accionante como deudora hipotecaria en favor de la señora Sarah Ocampo Espinoza. El actor, en síntesis, alegó que la finca adquirida no cuenta con disponibilidad de agua para proceder a construir unas bodegas, aspecto que nunca fue informado por parte del accionado y las accionadas pese a tener conocimiento de tales restricciones para la construcción y a sabiendas de que la finca se adquirió para construir y generar una actividad comercial. Así, considera que la propiedad adquirida cuenta con vicios ocultos que no fueron comunicados, por ello, en sentencia solicitaron que se declare: “1) Que se condene a los demandados a pagar (o devolver) los $34.000.00 dólares de los Estados Unidos en su totalidad, entregados como parte del pago. 2) Que se condene a los demandados a pagar los intereses generados desde el día 04 de diciembre del 2014 y hasta la fecha en que efectivamente se cancele las sumas ya indicadas. 3) Que se condene a los demandados a pagar las sumas por interés y principal indexadas al valor real del día que efectivamente se cancele la deuda. 4) Que se condene a los demandados, a pagar las costas PERSONALES Y PROCESALES, del presente proceso, las cuales se liquidarán en el momento procesal oportuno. 5) Que se condene los demandados al pago de daños y perjuicios. 6) Que se declare la Nulidad de Compraventa, en razón de Vicio Oculto y que viene a desmejorar el bien inmueble, el cual está íntegramente relacionado con la finalidad. 7) Se declare la nulidad de la hipoteca establecida en razón del Vicio que se presenta en el Contrato de Compraventa. 8) Que se declare un incumplimiento grave por parte de los demandados, en razón de que no se le comunicó o se le informó a mis representadas los Vicios Ocultos de la propiedad con respecto a las restricciones. 9) Que se proceda a la anotación de la propiedad partido de Limón, matrícula: 40004-000, Plano L-0390688-1980, el presente proceso, en razón de dar publicidad a terceros, sobre la disputa ante este estrado judicial\". Los accionados contestaron negativamente la acción e interpusieron las excepciones de falta de derecho, prescripción y caducidad (las dos últimas fueron resueltas interlocutoriamente). El Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil del I Circuito Judicial de la Zona Atlántica, emitió la sentencia de primera instancia número 146-2019 de las 13 horas 58 minutos del 19 de junio de 2019, en cuya parte dispositiva se indicó: “Se declara SIN LUGAR en todos sus extremos la presente demanda ordinaria de SERVICIOS MÉDICOS Y DE CONSTRUCCIÓN LA PAZ S.A contra ESTER OCAMPO ESPINOZA, SARAH OCAMPO ESPINOZA Y JOSÉ LEONARDO OCAMPO ESPINOZA, acogiéndose la excepción de falta de derecho que oponen los accionados. Se condena a la parte actora al pago de las costas causadas a los demandados, mismas que deben ser liquidadas en fase de ejecución, por ser necesario garantizar el derecho de defensa del ejecutado dando audiencia de la respectiva liquidación y no causar indefensión como lo exige los artículos 41 y 153 de la Constitución Política”. Inconforme con lo resuelto, la representación de la parte actora interpuso recurso ante esta Sala de Casación.\n\nII.- De previo a resolver lo que corresponda, conviene aclarar, que la Ley 9342 dispone en el Transitorio I que los procesos que estuvieran pendientes al momento en que entró en vigencia, se tramitaran, en cuanto sea posible, ajustándolos a la nueva legislación procurando aplicar las nuevas disposiciones y armonizándolas, en cuanto cupiera con las actuaciones ya practicadas. Esa ley entró en rigor el día 08 de octubre de 2018, para esa fecha este proceso aún se encontraba pendiente, por lo que, a partir de ese momento las reglas estatuidas en la nueva normativa debían ser aplicadas y armonizadas en cuanto cupiera. Por su parte, una interpretación del transitorio II ibidem, es lo que estaría marcando el régimen recursivo en el presente asunto; la sentencia aquí impugnada fue emitida el 19 de junio de 2019, por lo que el recurso debe conocerse de conformidad con las normas procesales contenidas en la normativa 9342.\n\nCASACIÓN POR RAZONES PROCESALES\n\nIII.- Primer agravio (página 4 del recurso). Con base en el 69.2.1 del nuevo Código Procesal Civil (en adelante CPC) el representante de la parte actora adujo que se infringieron normas esenciales para el debido proceso. Expuso que su demanda fue declarada sin lugar acogiéndose la defensa de falta de derecho que opusieron los accionados y condenándosele al pago de costas causadas, todo lo cual irrespeta el ejercicio del derecho constitucional de su representada de tutela judicial efectiva y los derechos que lo cimientan como el de petición, acceso a la justicia e inviolabilidad de la defensa, que se encuentran regulados en los artículos 27, 39 y 41 de la Constitución Política y 8 de la Convención Americana de Derechos Humanos. Además, consideró que todos esos derechos son regulados también en el actual cardinal 4.1.1 del nuevo Código Procesal Civil. Explicó que el presente proceso versa sobre la compraventa de un lote para la construcción de unas bodegas y que en la escritura del 4 de diciembre de 2014 número 84 del Notario Ricardo Villalobos Arias las partes manifestaron que no existían elementos que pudieran perturbar la propiedad. Además, consideró que con la prueba testimonial y documental se probó que la compra se hizo para la construcción de esas bodegas y que el ejercicio de su derecho de acceso a la justicia fue dentro del término de ley. Acusa que los derechos de los demandados se antepusieron a los derechos de los actores al no reconocer que en el contrato de compraventa los demandados manifestaron que no existían restricciones sobre la finca, validándose en un acuerdo de la Junta Directiva del AyA publicada en la Gaceta, incurriendo así en una errónea valoración de las actuaciones que constan y que fueron puestas en conocimiento. Acusan que la oposición de los demandados no tiene fundamento, que se denegó ilegalmente su petición, y que no se valoró la prueba ni se indicaron las razones para dejarla sin análisis; arguyó que al dejarse sin valor el contrato de compraventa, se dejó sin prueba su dicho, denegándose sin mayor análisis intelectivo su garantía de inviolabilidad de la defensa y su derecho de acceder a los Tribunales para hacer valer sus derechos y proteger su patrimonio. Menciona, que el tribunal no podía emitir criterios sobre temas sorpresivos y que pueden conculcar su derecho de defensa y se dejó de analizar si la actuación del demandado se ajusta al bloque de legalidad. En el mismo agravio mencionó que el criterio del a-quo no se ajustó al bloque de legalidad y que su apelación fue rechazada sin mayor análisis, lesionándose así sus derechos constitucionales de tutela judicial efectiva que se reconoce en el 4.1.2 del NCPC, cuya vulneración, insiste, se da al no detenerse a analizar si la actuación del inferior es ajustada a derecho y al omitirse el análisis del documento visible del folio 5 al 7 del expediente físico, y que con ello se establecieron como ciertos yerros que no existen. Según el criterio del actor, la escritura estable con claridad y precisión que en la finca en disputa no existen anotaciones que la puedan afectar y así lo manifiestan los demandados en dicho documento, pero que, el Tribunal resolvió bajo un presunto conocimiento previo -de sus representados- de la situación del lote en discusión y que era obligación de su representado haberse informado previamente.\n\nIV.- El recurrente interpuso la primera causal del artículo 69.2 del CPC, por considerar que existe una violación de las garantías esenciales del debido proceso y señaló como infringidos los artículos 27, 39 y 41 de la Constitución Política, 8 de la Convención Americana de Derechos Humanos y 4.1.1 del Código Procesal Civil.  Resulta de importancia precisar, que en efecto, el derecho de defensa, el debido proceso y todas las garantías que de estos se derivan se encuentran regulados en los cardinales 39 y 41 -entre otros- de la Constitución Política e incluso en diferentes instrumentos internacionales entre ellos: Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos (artículos 7, 8, 9, 10, 11, 14, y 15), Convención Americana Sobre Derechos Humanos (artículos 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 25 y 27), Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y las Libertades Fundamentales, Declaración Universal de Derechos Humanos (artículos 17, 8, 9, 10 y 11), Declaración Americana de los derechos y deberes del hombre, entre otros. Todos los cuales son aplicables en todos los procesos jurisdiccionales. Por su parte, la Sala Constitucional ha desarrollado en múltiples ocasiones, el derecho de defensa y debido proceso, en lo que interesa ha señalado: \"... el derecho de defensa garantizado por el artículo 39 de la Constitución Política y por consiguiente el principio del debido proceso, contenido en el artículo 41 de nuestra Carta Fundamental, o como suele llamársele en doctrina, principio de 'bilateralidad de la audiencia' del 'debido proceso legal' o 'principio de contradicción' (...) se ha sintetizado así: a) Notificación al interesado del carácter y fines del procedimiento; b) derecho de ser oído, y oportunidad del interesado para presentar los argumentos y producir las pruebas que entienda pertinentes; c) oportunidad para el administrado de preparar su alegación, lo que incluye necesariamente el acceso a la información y a los antecedentes administrativos, vinculados con la cuestión de que se trate; ch) derecho del administrado de hacerse representar y asesorar por abogados, técnicos y otras personas calificadas; d) notificación adecuada de la decisión que dicta la administración y de los motivos en que ella se funde y e) derecho del interesado de recurrir la decisión dictada.\" \"... el derecho de defensa resguardado en el artículo 39 ibidem, no sólo rige para los procedimientos jurisdiccionales, sino también para cualquier procedimiento administrativo llevado a cabo por la administración pública; y que necesariamente debe dársele al accionante si a bien lo tiene, el derecho de ser asistido por un abogado, con el fin de que ejercite su defensa... (voto 00573 – 2011)\". En criterio de esta Cámara, esa misma orientación, puede derivarse del cardinal 69.2 inciso 1 del CPC, al disponer que el recurso de casación, procede si se ha causado “infracción o errónea aplicación de normas procesales que sean esenciales para la garantía del debido proceso…”, lo que supone entonces, el ejercicio de la oportuna y adecuada defensa, de tal suerte que, las partes estén en posibilidad material de subsanar o aclarar cualquier aspecto que pueda impedir una sentencia estimatoria. También, de importancia resulta necesario precisar, que esta Sala ha indicado que el acceso a la justicia es parte del contenido del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que emana de los artículos 9, 11, 33, 41 y 153 de la Constitución Política, y que cuando exista una infracción producida a normas esenciales e irrenunciables del procedimiento y a fases relevantes acordadas por las partes, resulta elemental que la violación haya provocado un perjuicio al reclamante, ergo, pueden darse violaciones menores al debido proceso que bien podrían subsanarse o superarse en el devenir del proceso, o que no causen indefensión (en un sentido similar ver los votos 000495-F-S1-2008, 01201-2013 y 00223-2016 todos de Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, así como el voto 8413 – 2006 de la Sala Constitucional en relación con formalidades esenciales, reconocidas constitucionalmente, tendientes a garantizar los derechos fundamentales de los sujetos). No obstante, de la argumentación expuesta por el casacionista pareciera estarse reclamando una infracción a las garantías del debido proceso por haberse declarado con lugar la excepción de falta de derecho, y ello en definitiva no puede constituir una infracción a la ley procesal. En todo caso, lo que revela son eventuales vicios que ineludiblemente nos llevan a considerar que se trata de errores en la apreciación de los elementos probatorios, pues todo su reproche se centra en una falta de valoración de la escritura del 4 de diciembre de 2014, número 84 del Notario Ricardo Villalobos Arias y de un acuerdo de la Junta Directiva del AyA publicada en la Gaceta en el 2007 y modificada en el 2011. Con total claridad, se evidencia que el recurrente en realidad no se encuentra de acuerdo con los criterios de corte probatorio que conllevaron a prohijar los hechos que se tuvieron por probados, y esto necesariamente se debió alegar como lo indica la normativa vigente por “por infracción a las normas legales sobre la valoración de la prueba” o por “error en la interpretación de la prueba”, lo que comporta un vicio por razones de fondo (art. 69.2.a ibid.), el cual también podría traer consigo la violación de las normas indicadas en su recurso, pero en forma mediata. Adicionalmente, se observa que los supuestos yerros causados de igual manera se alegaron en el acápite del recurso que tituló como “recurso de casación por motivos de fondo” las cuales se analizaran más adelante. Por otra parte, el recurrente hace referencias a sentencias de primera y segunda instancia alegando que su apelación fue rechazada sin análisis, véase por ejemplo la siguiente manifestación:  “el criterio del a-quo no se ajustó al bloque de legalidad y su apelación fue rechazada sin mayor análisis, lesionándose así…” estos argumentos deberán ser rechazados porque resultan incomprensibles, en virtud de que no existe en la presente litis apelación alguna ni sentencia de segunda instancia, recordemos que este proceso se resolvió conforme a las reglas y la nueva organización establecida por el NCPC, de manera que, la sentencia emitida por el Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil es la única que existe.  Por todo lo expuesto, este cargo necesariamente se deberá rechazar por adolecer de una informalidad insuperable. Las partes deben necesariamente fundar el recurso de casación en las razones procesales o de fondo, especificando adecuadamente la causal, dada la taxatividad de los medios de impugnación que establece el 65.1 del CPC, aunado a que se debe expresar los motivos concretos constitutivos del fundamento de la casación según lo dispone el 69.4 del CPC, cuyo incumplimiento conlleva necesariamente al rechazo del cargo por no haber impugnado con claridad y precisión la infracción acusada.\n\nV.- Segundo Agravio (página 9 del recurso). Nuevamente el recurrente alegó infracción o errónea aplicación para la garantía del debido proceso, en esta ocasión por violación al principio procesal que denomina “venire cum factum non valet”, el cual dice estar contemplado en los artículos 2.3, 3.4, 4.2 y 6  todos del CPC, 39 Constitucional, así como el 8 de la Convención Americana de los Derecho Humanos; sea por infracción a la buena fe procesal, a la integración de normas procesales, a los deberes de las partes de ajustarse a la buena fe y lealtad, así como por abuso procesal. Para la representación del actor, dichas infracciones se originan porque el Tribunal obvió el derecho que ostenta la sociedad accionante, de demandar y reclamar las diferencias suscitadas a razón del contrato de compraventa, en el cual se aseguró que no existían restricciones en la propiedad para la construcción de unas bodegas. Adujo, que por todos los operadores del derecho es aceptado como ilegal “hacer valer un derecho o una pretensión en contra de un tercero, en contradicción con la conducta anterior a quien pretende el ejercicio de su derecho o el otorgamiento de su pretensión (principio Venire cum factum non valet)”. Luego, mencionó que el “principio de la operatividad de las consecuencias jurídicas del derecho” impide que el vicio ocasionado por los demandados, se utilice ahora como instrumento para urdir que transcurra inexorablemente el plazo fatal de la compraventa, y que con lo cual se contradice la teoría de la validez de las normas procesales y el principio de certeza jurídico. Arguyó que las expectativas de la demanda interpuesta son legítimas por ser consecuentes con los principios de Derecho que informan nuestro ordenamiento jurídico. Dice, en el caso concreto los demandados mediante engaño y presiones ilegítimas los llevaron a formalizar la compraventa de un lote mediante escritura 84 del 14 de diciembre de 2014 ante el notario Ricardo Villalobos Arias. Pero que en dicho documento se indicó que sobre la finca en cuestión no existían problemas, y así lo manifestaron los accionados en la audiencia complementaria del 6 de junio de 2019 al evacuarse un “reconocimiento de documentos” y en la “declaración de parte”, manifiesta, lo anterior llevó a sus representados a presentar en tiempo y forma esta demanda. Asimismo, considera que los testigos evacuados en la audiencia mencionada, manifestaron que a los accionantes nunca se les entregó documentos en relación con la finca, pero que esas declaraciones no fueron tomadas en consideración por el Tribunal al momento de resolver y que lo único que se valoró fue un acuerdo de la Junta Directiva del AyA, lo que, a su juicio, ocasionó la infracción de los numerales y principios antedichos. Indicó que al declararse sin lugar la demanda se concede una actuación ilegítima ventajosa para los demandados, pues ellos reconocieron expresamente haber manifestado que sobre la finca no existían restricciones. Añadió que el principio general que considera infringido permite integrar el ordenamiento para garantizar el debido proceso. Agregó, en este caso se creó una barrera frente a quien obró en contra de la normativa procesal, en detrimento de la parte que sí se ajustó al bloque de legalidad. Aduce, que en el presente caso no hay norma específica pero que debió integrarse el ordenamiento para dar solución al problema, dado que las pretensiones del actor son legítimas y así lo reconocieron las partes. Discrepa que el Tribunal tuviera por cierto los argumentos del demandado, dice que, al tener por cierto que mis representados tenían conocimiento de lo que sucedía en el lote en discusión, sin analizar la posición de los actores y la prueba aportada le causa perjuicio. Consideran que el juez debía ajustarse al bloque de legalidad y aplicar las normas imperativas de orden público independientemente de las falencias de las partes en el curso del proceso. Acusó de obscuro y sin sustento el fundamento dado por el Tribunal y así solicitó declarar la ilegalidad de la sentencia, ordenándose valorar todas y cada una de las pretensiones bajo el análisis de las pruebas que existen.\n\nVI.- Este agravio deberá ser rechazado por las mismas razones indicadas en el considerando IV de esta sentencia; en criterio de esta Sala, en el fondo, lo que viene alegando de forma indirecta la parte actora, es la preterición e indebida valoración de varias probanzas (documental, testimonial, declaración de parte, reconocimiento de documentos) con base en conceptos y redacciones confusas. Se alegó la causal de violación al debido proceso, pero en realidad, lejos de poner de manifiesto el quebranto de ese principio constitucional, aduce motivos de disconformidad relacionados con la decisión arribada, cuestiones de fondo, que es según su verdadera naturaleza donde se procederá con la resolución. Sobre la violación al debido proceso, esta Cámara la ha entendido como aquella infracción producida a normas esenciales e irrenunciables del procedimiento y a fases relevantes de este, con la consecuente afectación y perjuicio al reclamante lo que en este caso no se vislumbra. Por otra parte, no considera este Órgano Colegiado que se le haya infringido el principio de “buena fe procesal”, o que se haya perturbado la correcta integración de normas procesales, pues su demanda fue interpuesta según su derecho de acceso a la tutela judicial efectiva, y desde que se planteó el proceso cumplió con todas sus etapas con un verdadero orden lógico jurídico que no fue alterado por las partes, ni por el órgano jurisdiccional, de este modo, tanto el actor como el accionado tuvieron la oportunidad de plantear sus tesis, contra argumentaciones y aportar la prueba que consideraron idónea para respaldar su dicho, la cual fue evacuada conforme a derecho; el Tribunal al resolver el fondo del asunto, no infringió las garantías esenciales para el debido proceso, pues este se generó un estado de convicción a partir del cuadro fáctico expuesto por ambos intervinientes y con base en la prueba que consideró útil para resolver el asunto conforme con el sistema de valoración de la prueba vigente (art. 41.5). Aun y cuando era derecho del actor interponer un proceso en virtud de haberse sentido perjudicado por un supuesto vicio oculto en la finca que le compró al demandado, eso no implica que de forma automática sus pretensiones fueran procedentes, por el contrario, el asunto se debía someter a un contradictorio y es a raíz del análisis intelectivo de las teorías del caso de ambas partes que se debía determinar si era o no procedente su demanda. El que no se haya acogido determinados argumentos expuestos por una de las partes, no constituye un presupuesto desencadenante de responsabilidad o de violación al debido proceso. Además, se considera que la exposición de las tesis de las partes siempre fue en un marco de amplitud e igualdad, respeto de los principios de neutralidad, transparencia e imparcialidad de los juzgadores. Por estas razones el agravio deberá ser rechazado.\n\nRECURSO DE CASACIÓN POR MOTIVOS DE FONDO\n\nVII.- Primer agravio (página 15).  El abogado del actor expuso un supuesto error de hecho, en suma, alegó lo que normalmente se denomina como infracción indirecta de ley en la modalidad de error de hecho, o bien, como lo establece el numeral 69.2.A del actual CPC: “error en la interpretación de la prueba”. Al inicio de su exposición manifestó que se quebrantaron los artículos 21, 692, 693, 701 al 704, 763, 764, 1022, 1023 y 1049 todos del Código Civil y 28.1 del NCPC. Pero luego explicó que todas las actuaciones del actor están bajo el marco la buena fe (art. 21 del CC), agregando con ello que no sabían sobre las restricciones que pesan sobre la finca adquirida, esas limitaciones eran de conocimiento de los demandados y no aceptan el hecho de que se las ocultaron. En síntesis, adujo que la escritura 84 de las 10 horas del 4 de diciembre de 2014 es una prueba que consta en autos, la cual permite acreditar con claridad que sobre la propiedad no existían restricciones y/o anotaciones (así lo manifestaron los ahora demandados en forma expresa) que ayudaran a su representado a tomar una decisión con el conocimiento total de lo que estaba comprando. Indicó que al ser esa prueba una certificación de un documento público adquiere el carácter de plena prueba y les cobija la presunción de autenticidad por disposición del artículo 45.1 del nuevo Código Procesal Civil, lo que el juez ignoró al resolver el presente caso. Con esto el Tribunal infringió el deber de fundamentar incurriendo a su vez en el “error de hecho en la apreciación de la prueba”, y expone dos aspectos específicos por los que considera que se incurre en esa infracción: “a) por un lado asume como correcto el elenco de hechos probados que contiene la sentencia de primera sin efectuar un análisis de ellos y; b) por el otro, para desestimar nuestro agravio relativo a que los demandado llevan la razón y que no existe ningún elemento que puedan llevar a los juzgadores indicar que existe elemento que concluyan que existan vicios en el contrato, simplemente concluye (…)” (lo anterior es una copia literal). Expresó que, el juez se enfocó en actos precontractuales y no en lo que en realidad se discute, sea que la finca se compró para la construcción de unas bodegas pero que en su lugar solo se podía construir un 20% como máximo, sobre esto último consideró que la motivación es nula incurriendo en la infracción del 19.2 del CPC por ser la actuación del Tribunal (en realidad en el escrito se refiere al “ad quem” como si existieran sentencias de primera y segunda instancia) arbitrariamente ilegal por violentar la normativa procesal. Dice que el error expuesto llevó a infringir también los artículos 21 y 1022 del Código Civil, ley de orden público y especial de la materia. Entiende esta Sala que para el actor esos numerales se infringen al momento en el que el Tribunal tiene por probado que los demandados comunicaron al actor toda la información relativa a afectaciones que pesan sobre la propiedad que le vendieron, basados en la prueba aportada por el propio actor. El representante del accionante considera sus representados presentaron esta acción por vicios ocultos y manifiestos, precisamente porque no conocían al momento de compra, esas afectaciones y que la prueba se aportó para probar ese aspecto. Nuevamente, agregó que los demandados no brindaron al actor toda la información necesaria para darse cuenta de que existían limitaciones y que amparados en el principio de publicidad, pues existe un sistema de Registro único para que terceros siempre estén informados sobre eventualidades que afecten la finca, lo que fue obviado por el Tribunal, aunado a que “las partes se someten a lo que se establece en los Contratos” según lo dispone el 21 y 1022 ya citados. Finalmente dice que la sentencia es nula porque el Tribunal no revisó los documentos que constan en el expediente y así solicitó acoger el recurso.\n\nVIII.- En este caso concreto, se entiende que el recurrente, en su reparo, se decantó por señalar que el Tribunal dejó de conceder el valor atribuido por ley a la escritura pública donde se materializó el traspaso del bien inmueble que generó la presente discusión, toda vez que, en dicho documento se puede observar la manifestación expresa de las vendedores de transmitir un bien libre de afectaciones, cuyo incumplimiento generó un vicio en su consentimiento, es decir, en la voluntad de comprar la finca, todo lo cual fue preterido por el Tribunal. Dice que el vicio en el consentimiento se da al corroborarse que el inmueble en realidad sí tiene afectaciones que le fueron ocultadas, sea la imposibilidad de construir más 20% de total de la finca a razón de encontrarse en una zona protegida por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, información que los accionados conocían. A la luz de las precisiones realizadas es claro que esto no corresponde a un error de hecho, sino a uno de derecho, tal y como lo establece el numeral 69.2.A del actual CPC sea por “infracción a las normas legales sobre la valoración de la prueba”. Por lo que se reconduce el agravio y se procederá a analizar desde esta perspectiva, dado que cumplió con señalar la norma respectiva y los motivos concretos para fundamentarlo.\n\nIX. Analizada que fue la sentencia, no se encontró que el Tribunal haya ignorado o le haya restado el valor probatorio al documento en cuestión toda vez que en realidad el mismo fue utilizado en la sentencia para tener por probado los hechos enlistados con la letra a y b. Ahora bien, pese a que el Tribunal en ningún momento hizo referencia a la manifestación que realizaron los vendedores sobre una venta “libre de gravámenes y afectaciones”, en la sentencia se constató que en realidad la finca si puede contar con abastecimiento de agua potable siempre que las construcciones en el lugar no superen el 20% de la  propiedad (ver oficio SB-GSP-RHA-OMSAP-2015-1042 del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados y el hecho probado h), y además esta Sala no encontró en autos  pruebas que demuestren que el actor hubiera negociado la finca en cuestión para edificar más del 20% de su capacidad, este aspecto ni siquiera se discutió. En todo caso, el planteamiento es inútil; aunque no se haya valorado la manifestación que hicieron los accionados en la escritura, no se desvirtúa el “hecho no probado B” donde el Tribunal tuvo por indemostrado que “la venta del inmueble partido de Limón, matrícula folio real número 40004-000 se realizaba mediante engaño, error o con vicios ocultos conocidos por el vendedor”. El Tribunal fue más bien contundente al indicar que “los demandados en todo momento realizaron los actos necesarios para cumplir con los documentos y requisitos solicitados por la compradora. Incluso un mes antes de realizar el traspaso de la propiedad, los accionados por medio del señor Leonardo Ocampo Espinoza, realizan la solicitud de disponibilidad de agua potable para la propiedad en litigio y que para el momento en que se hace la venta, aún no se contaba con respuesta de Acueductos y Alcantarillados (documento no aportado a este proceso), situación que no esperó el comprador para verificar ese requisito y teniendo en cuenta ya para ese momento que la propiedad en cuestión, se encontraba ubicada en un lugar llamado como zona 6”. En efecto, la actora requirió a los accionados, que pidieran un uso de suelo ante la Municipalidad del lugar, esta respondió mediante oficio DIM-0641-2014 (hecho probado C) indicando básicamente que el uso de suelo era favorable pero se requería de previo la autorización por parte del AyA debido a que la propiedad se encontraba en la zona 6, lo que claramente alertaba a los compradores sobre eventuales afectaciones, por lo que, formalizar la compra previo al visto bueno (solicitado por los demandados) por parte del AyA es su responsabilidad, debieron investigar o determinar a que se refería esa zona 6, que se indicaba en el oficio, por demás, véase que esa situación sí era de conocimiento del actor, pues visitó en varias ocasiones el lugar, aunado a que los oficios y solicitudes mencionados fueron aportadas por el mismo actor, pero además, porque así lo declaró el representante legal de la sociedad actora sea el señor Ibrahim Iturriaga al minuto 1:01:30 a 01:03:30 de la audiencia complementaria. Por otra parte, véase que el Tribunal no solo basó su decisión en lo arriba expuesto, sino que también lo hizo basado en un acuerdo de Junta Directiva de AyA publicado en la Gaceta número 83 el día lunes 02 de mayo del 2011 (ver folios 114 al 122 del expediente físico), el cual se entiende que es de conocimiento público, conjuntamente, los jueces sentenciadores mencionaron que la sociedad se dedica al comercio, construcción y turismo según su certificación de personería jurídica, acreditando con ello, la experiencia que tienen en la compra y construcción de propiedades desde el 01 de noviembre  de 2001. Estas consideraciones no fueron combatidas en su reproche ni pueden ser desvirtuadas con el planteamiento realizado. En consecuencia, no se han dado las violaciones alegadas por el recurrente, toda vez que la sentencia impugnada le ha dado el correcto valor probatorio a la escritura aludida, que hace fe pública de las manifestaciones de las partes hechas ante un notario público, la compraventa como tal ha sido reconocida, sin que se haya encontrado manifestación que desmerite el valor probatorio del documento público; del contrato consignado en la escritura pública y de la naturaleza, situación y medida del inmueble, resulta evidente que es apto para construir y eso, aún con la restricción que se discute, se mantiene.\n\nX.- Segundo motivo (página 19). El representante del actor alegó, en síntesis, errónea aplicación de los artículos 692, 693, 701, 702, 704, 763, 764, 1007, 1008, 1022, 1023, y 1049 todos del Código Civil, en relación con los numerales 2.2, 2.5, 3.3 y 28.1 del Código Procesal Civil. En el segundo párrafo del agravio indicó que la sentencia quebranta la disposición imperativa que contienen los artículos citados y expone “sobre la procedencia de los incumplimientos de los demandados la errónea aplicación de los artículos ya dichos relativo a los incumplimientos de los demandados para declarar la prescripción (sic)…” Luego dice (párrafo tres de su agravio) que “la parte opera por el ejercicio del derecho respectivo dentro del plazo legalmente indicado” que así lo ha reconocido la jurisprudencia y que ello implica que la labor esencial del juzgador al aplicar la medida garante de la seguridad jurídica es la de reconocer si existe la “situación objetiva de incertidumbre”. Posteriormente, arguye que los artículos mencionados supra, taxativamente designan como vicios los actos que los demandados han realizado afectando el patrimonio de su representado. Adujo que estamos ante el reclamo de un incumplimiento de determinadas obligaciones y que no se cumplieron por los demandados y como consecuencia de ello el incumplimiento queda sustentado en los artículos y prueba que consta en el expediente. Agregó que existe una errónea aplicación del 1007 y 1008 cuando se debía aplicar el 692, 693, 701, 702, 704, 763, 764, 1022, 1023, y 1049 todos del Código Civil. Violentando el principio de instrumentalidad, el de pro sentencia y el de interpretación instrumental de la norma, porque siéndole obligado el análisis de las normas que le permitían fundamentar su sentencia de manera clara, precisa, concreta y congruente (28.1) no lo hace. Así solicitó acoger el recurso anulando la disposición del voto que acoge los argumentos de los demandados bajo una premisa errónea y que distan de los acuerdos establecidos en la escritura 84. \n\nXI.- Como se puede observar el agravio presenta una redacción en extremo confusa e imprecisa que impide conocer con claridad el motivo casacional acusado y su fundamento. Incluso mencionó una inadecuada aplicación de normas relativa a la prescripción y a que la demanda fue presentada dentro del plazo legal, todo lo cual es incomprensible, en virtud de que la sentencia impugnada no resuelve ninguno de esos aspectos, así, el agravio es improcedente. En todo caso, pese a que la técnica no es la adecuada, en suma, se alegó una violación directa de los numerales 692, 693, 701, 702, 704, 763, 764, 1007, 1008, 1022, 1023, y 1049 todos del Código Civil, en relación con los numerales 2.2, 2.5, 3.3 y 28.1 del Código Procesal Civil, por ello, a efectos de no causar indefensión se deben hacer las siguientes consideraciones. La garantía de saneamiento o por vicios ocultos es un efecto natural del contrato de compraventa.  Se refiere a la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida y que ésta sea apta para cumplir con la función para la que normalmente está destinada, es decir, que debe entregar la cosa en buen estado, sin vicios o defectos que hagan impropio, o afecten notablemente su uso normal. En cuanto a estos vicios, el artículo 1082 del Código Civil dispone que: \"La venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios, salvo si esos vicios o defectos envuelven error que anule el consentimiento, o si hay estipulación en contrario.\"   El artículo establece en realidad una acción de nulidad relativa o anulabilidad, basada en un vicio de la voluntad:   el error.   Dicha acción se funda en los vicios ocultos y en el error, conjuntamente. Aunque la venta no pueda ser anulada por la sola existencia de los vicios ocultos, -salvo que constituya, además, error que anule el consentimiento-, siempre queda la posibilidad de la responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal a cabalidad; responsabilidad que podría derivar en una indemnización por daños y perjuicios, según la naturaleza del incumplimiento. Si el vendedor entrega la cosa con algún vicio o defecto que la haga impropia para su función normal o la desmejore, incurre en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 692, 693, 701, 702, 704 y 764 del Código Civil, este último en cuanto dispone que \"el pago se hará bajo todos los respectos conforme al tenor de la obligación\".  Es un convenio implícito en la compraventa el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado (764 y 1022 ibidem) -en un sentido similar ver los votos 119 – 2005 y 888 – 2016 ambos de Sala Primera-.  En el presente caso, el objeto de la venta es una finca ubicada en la provincia de Limón, matrícula número 40004-000, situada en el distrito primero, cantón central, cuya naturaleza es de “terreno para construir con una casa”. Esa naturaleza fue indicada correctamente en la compraventa o escritura 84 del 4 de noviembre de 2014, de manera que, su finalidad no ha sido cambiada, el inmueble cumple con las aptitudes mínimas para la finalidad que le era propia: terreno para construir con una vivienda. La imposibilidad de construir más del 20% del suelo, es una limitación impuesta por el AyA que no se desvirtúa su naturaleza, el terreno sigue siendo óptimo para la construcción, solo que con una limitación del 20%. Restricción que por la zona donde se encuentra era de conocimiento público, aunado a que pudo ser corroborada por el representante de la sociedad compradora si hubiera sido de su interés, el no hacerlo es su responsabilidad tal y como se expuso en los considerandos precedentes.  En consecuencia, no se han producido la violación a las leyes de fondo que citó el recurrente como infringidas.\n\nXII.- Tercer motivo (página 22). Alegó -nuevamente- violación directa del artículo 763, 764, 1022, 1023 y 1049 del Código Civil. Pero luego expuso un desacuerdo con relación a la condenatoria en costas, el impugnante transcribió un párrafo de la sentencia que supuestamente se está impugnando, para indicar que se violentó la disposición de orden público contenida en el artículo 73.2.4, que establece la salvedad de condenar en costas en los casos de buena fe, cuyo numeral fue mal aplicado. Indica que dada la fundamentación inadecuada de la sentencia existen elementos suficientes para que no exista condenatoria en costas.  Expone que la aplicación del 73.1 le genera un resultado odioso para nuestro sistema jurídico procesal por ilegal. Concretamente, dice que el juez debió indicar en que consistió la mala fe, que le impidió otorgar el beneficio de la excepción de pago de costas, como no se hizo, el criterio de buena fe privaría, fortalecido por el hecho de que su representado, dice “presentó la reconvención con más de un año de espacio entre el momento de formalizar su gestión de contrademanda y la fecha de vencimiento del plazo cuatrienal validado por el voto recurrido”.\n\nXIII.- En relación con el alegato del casacionista, referente a la condenatoria en costas, ha de manifestarse que, sobre el tema, esta Sala estima, de conformidad con el numeral 73.1 del Código Procesal Civil, que el pronunciamiento sobre las costas del proceso debe hacerse aun de oficio, condenando al vencido a su pago. Por consiguiente, la condenatoria se impone al perdidoso por el hecho de serlo, según procedió el Tribunal en el caso de examen. Es decir, por perder el litigio, sin que ello signifique que no haya tenido motivo bastante para litigar, ni se le considere litigante temerario o de mala fe. Por su parte, el propio ordinal 73.2 del Código Procesal Civil, dispone los supuestos por los cuales podrá eximírsele de su pago. En el caso concreto, el actor reclama contra la condena en costas, alegando primero que la fundamentación inadecuada de la sentencia produce como consecuencia su exoneración, sin embargo, esto es en el caso de que los motivos de casación que a ese respecto se formularon sean declarados con lugar, de lo contrario, la argumentación resulta improcedente. Luego alegó, en lo medular, que el Tribunal debió establecer por qué considera que su actuar es de mala fe, o bien, porque no era procedente la excepción basado en su buena fe, sin embargo, esto no es necesario en virtud de que la demanda fue declarada sin lugar y por ende se debía condenar al vencido al pago de costas según el citado 73.1. El precepto con el cual pretende sustentar la exoneración en costas –73.2.4 del Código Procesal Civil-, contrario a lo que parece afirmar el recurrente, no habilita la exención en caso de adecuada conducta procesal, desde mucho tiempo atrás, la Sala  Primera ha venido estableciendo que la exoneración de costas por buena fe, se aplica  cuando “…la naturaleza de lo reclamado, permitía colegir que el debate era necesario para dilucidar a quién asistía el Ordenamiento…”(en ese sentido ver los votos 95-A-2019 y 467-2020). Y siendo que el presente asunto se declaró sin lugar por haberse acreditado que la parte actora tenía conocimiento de las limitaciones que afectan a la propiedad en disputa desde antes de la formalización de la compraventa, el debate se tornaba innecesario, debiendo asumir las costas en las que incurrió la contraria por la tramitación del presente asunto. Asimismo, se hace ver al recurrente que nuevamente se refirió a la sentencia impugnada como si se trata de una de segunda instancia, refiriéndose a una apelación inexistente, e incluso, transcribió un párrafo que ni siquiera es parte de la sentencia impugnada. Por todo lo anterior, el reparo debe denegarse.\n\nXIV.- Cuarto motivo (página 24). Arguyó la existencia de un error de hecho en la valoración de los elementos probatorios propiamente del acuerdo de Junta Directiva 2007-177 publicado en la Gaceta 83 del 02 de mayo de 2011, por omitir su contenido y el oficio US-283-2014 de la Municipalidad de Limón, quebrantando lo dispuesto en las reglas de la lógica, experiencia y correcto entendimiento humano establecidos en el 41.5 del CPC y violación del 1034 y 1082 del Código Civil. Dice que, el Tribunal afirmó que el acuerdo del AyA fue publicado en la Gaceta y que es deber de todo ciudadano conocerlo, es decir, aplicó la máxima de que nadie puede alegar desconocimiento de las leyes, cuya afirmación no se sostiene porque sí misma y resulta contraria a las máximas de la experiencia, sentido común y correcto entendimiento humano. Argumentó que una simple publicación del AyA en la Gaceta ni siquiera entra en el calificativo de un reglamento o forma parte del ordenamiento jurídico en los términos dispuestos en el artículo 6 de la Ley General de la Administración Pública y como tal no aplica la máxima que intenta hacer creer el Tribunal erróneamente, pues no existe obligación de los ciudadanos de conocerlo. Por el contrario, el Tribunal afirmó que con base en ese acuerdo sus representados no fueron inducidos a error por los demandados cuando lo cierto es que ellos no conocían de esa publicación y que de haberlo sabido no se hubiera realizado el contrato. Por otra parte, indicó que los objetivos de las sociedades se establecen en forma general para cualquier actividad comercial y no una en específico sin que se acredite solo por así mencionarlo en la personería una consolidada experiencia, lejos de ello las deposiciones de todos los testigos demuestran que dichas sociedades se realizaron para adquirir la propiedad objeto de esta demanda. Expresa que todo lo anterior produce un quebranto del 1034 y 1082 del Código Civil por haber existido un vicio oculto en la negociación, sean las limitaciones que pesan sobre la finca ubicada en zona 6.  Adujo que con la certificación Municipal que le entregó la parte accionada, le engañó por cuanto autorizó un uso de suelo de 1200 metros cuadrados cuando la propiedad tenía una medida total de 2053 metros, es decir más del 50% de la cobertura de la propiedad, dice que la remisión que se hace al AyA es genérica para cualquier proyecto pero que nunca se le indicó que era de protección restringida. Agregó que el Tribunal resuelve el asunto con un análisis incorrecto y parcializado de la prueba aportada por el accionante, quebrantando el 41.5 ibid. Añadió que la certificación municipal define la zona como un área residencia baja cuando debió describirla como área de protección restringida, lo que provoca e induce a error a sus representados. Asimismo, indicó que, el Tribunal Constitucional en el voto 12043-2008, dispuso que las limitaciones al uso de suelo de las fincas privadas en la denominada zona 6 en Moín de Limón, son limitaciones de carácter absoluto y vician de contenido el derecho de propiedad, por lo que, al venderse una finca ubicada en una zona de protección absoluta, haciéndoles creer que si podían construir sí configura un error en el consentimiento. Así solicita acoger el recurso y anular la sentencia.\n\nXV.- A pesar de la técnica inadecuada al plantear su agravio, en síntesis, se alegó un error de hecho respecto a la interpretación del acuerdo de la Junta Directiva 2007-177 modificado mediante publicación en la Gaceta 83 del 02 de mayo de 2011 y el oficio US-283-2014 de la Municipalidad de Limón. En primer término, respecto al acuerdo de Junta Directiva 2007-177, se argumentó que es incorrecto afirmar que el mismo debe ser de conocimiento general en virtud de que no se configura como un reglamento y que el Tribunal le da en sentencia ese rango. Por ello es conveniente precisar que el acuerdo 2007-177 de Junta Directiva del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados dispuso oficializar el estudio hidrogeológico y de vulnerabilidad del acuífero Moín-Limón, estableciendo zonas de protección absoluta y reservas, en razón del interés público a la protección de mantos acuíferos ubicados en la provincia de Limón (según publicación en La Gaceta para el año 2007), pero luego mediante acuerdo N° 112-2011, publicado en La Gaceta N° 83 del 2 de mayo de 2011, se modificó parcialmente ese acuerdo de la Junta Directiva, y esa modificación consistía en establecerse lineamientos y restricciones, entre los cuales, de relevancia para los fines del presente proceso se tiene lo siguiente: \"…Para toda actividad el área de impermeabilización por hectárea no debe sobrepasar el 20%...\" entre otras limitaciones más. Este acuerdo señaló además el procedimiento de notificación a las municipalidades y otras instancias vinculadas al tema, para su implementación en el Plan Regulador, de manera que las recomendaciones de regulación de uso de la propiedad y el estudio hidrogeológico resultan vinculantes en resguardo del recurso natural. Dado su interés superior esta Sala considera que sí es de acatamiento obligatorio desde su publicación en la Gaceta. Además, no se encuentra que el Tribunal le haya dado a ese acuerdo un rango normativo o de ley, únicamente indicó que “… ya existía desde hace mucho tiempo esa limitación, y que se hizo de conocimiento público desde el año dos mil once, motivo por el cual, se considera que los accionados no pueden alegar un vicio oculto en la propiedad adquirida” y de esta manera no es posible acreditar un error de hecho, por ende, el agravio debe ser rechazado. \n\nXVI.- Por otra parte, se alegó que la certificación de personería no puede servir para tener por acreditada una consolida experiencia en la compra y construcción de inmuebles, ya que los objetivos de las sociedades se establecen en forma general para cualquier actividad comercial y no una en específico. Considera esta Cámara, que, desde la perspectiva del recurso de casación, resultaría inútil valorar o entrar al análisis de este motivo. No tiene sentido analizar el tema planteado en virtud de que ese aspecto no forma parte de los hechos tenidos por probados o indemostrados, su procedencia no cambiaría el fallo, de hecho, quedarían incólumes las razones y pruebas que sirvieron para tener por probados los hechos que dieron convicción a los juzgadores. O sea, aún en el supuesto de que el alegato en análisis prosperara, no sería factible quebrar el fallo impugnado. Ergo, se rechazará el reparo formulado porque la casación resulta inútil (en sentido similar se puede ver voto 329-F-2019).\n\nXVII.-  Respecto a la certificación Municipal US-283-2014 del 06 de noviembre de 2014, el impugnante alegó, en síntesis, que dicho documento sirvió para engañarle debido a que autorizó un uso de suelo para 1200 metros cuadrados cuando la propiedad tenía una medida total de 2053 metros, es decir más del 50% de la cobertura de la propiedad, dice que la remisión que se hace al AyA es genérica para cualquier proyecto y que nunca se le indicó que era una zona de protección restringida. Estudiado el oficio se observa que el mismo indica: “Se autoriza el Uso de Suelo, solicitado para la Construcción de Apartamentos, ubicados en Moín, con Plano Catastrado N° L-390688-1980. Deberá presentar el Visto Bueno por parte del A y A, los planos Constructivos debidamente aprobados por las Instituciones Involucradas, Viabilidad Ambiental y todo permiso requerido para dicho trámite\" (ver folios 129 al 131 del expediente físico). Así, no es de recibo que el actor se sienta engañado toda vez que el oficio supeditó el permiso del uso de suelo ahí previsto al visto bueno por parte del AyA entre otras instituciones. Incluso véase que desde el 24 de octubre de 2014 la Municipalidad del lugar mediante oficio DIM-0641-2014, les había informado lo siguiente:  \"Deberá presentar Visto Bueno del A y A, debido a que su propiedad se encuentra ubicada en Zona 6. Indicar el tipo de construcción a realizar y el área de la misma\" (ver folio 128 del expediente físico). Ello es de suma relevancia porque demuestra que la sociedad accionante en realidad sí tenía conocimiento de que la propiedad se ubicaba en una llamada zona 6 y que requería del visto bueno de Acueductos y Alcantarillados, mismo que se solicitó el 3 y 4 de noviembre de 2014 pero su respuesta no consta en autos, lo que sí consta es que, pese a lo dicho, la sociedad actora decidió proseguir con el negocio de compraventa y formalizó el 4 de diciembre del mismo año, asumiendo así cualquier resultado por parte del AyA, sin que pueda ahora imputar en contra del actor una supuesta limitación que desconocía al momento de la compra, razón por la cual se considera que las infracciones a los artículos 1034 y 1082 del Código Civil no son procedentes. En todo caso, lo alegado no se considera que comporte un error de hecho, lo que se extrajo del oficio mencionado es que el uso de suelo se encuentra supeditado a un visto bueno por parte del AyA y eso fue lo que tuvo por cierto el Tribunal en el hecho probado F de la sentencia, es a raíz de una apreciación total y conjunta de todos los elementos de prueba que constan en autos (art. 41.5 del CPC) que los juzgadores, de manera acertada, declaran sin lugar la demanda por considerar que no existen vicios ocultos en el negocio estudiado. Finalmente es menester aclarar, que el voto constitucional 12043 – 2008 no es de aplicación al presente caso, véase que para el 2008 las restricciones en la zona 6 en Moín – Limón eran absolutas según acuerdo de la Junta Directiva publicado en el 2007 (así lo indica la sentencia constitucional), sin embargo, el acuerdo fue modificado parcialmente en el 2011 (según se señaló supra), y en lo que interesa, permitió una impermeabilización por hectárea que no debe sobrepasar el 20%, y de hecho al aquí actor, en el año 2015 mediante el oficio SB-GSP-RHA-OMSAP-2015-1042, el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados le denegó un visto bueno dado que el área a construir propuesta superaba el porcentaje de construcción permitido, es decir, en su caso la restricción no es total ni absoluta. Sin embargo, esos son aspectos de podrían haber dilucidado y cuestionado ante el AyA o la Municipalidad de Limón, no contra del aquí demandado.\n\nXVIII.- En mérito de lo expuesto, se procederá a denegar el recurso, y establecer sus costas a cargo de la sociedad recurrente conforme al canon 73.1 del Código Procesal Civil.\n\n \n\nPOR TANTO\n\nSe declara sin lugar el recurso. Son sus costas a cargo de quien lo interpuso.\n\n \n\n \n\nLuis Guillermo Rivas Loáiciga\n\n \n\n \n\nRomán Solís Zelaya                              Rocio Rojas Morales\n\n \n\n \n\nWilliam Molinari Vílchez              Damaris Vargas Vásquez\n\n \n\n \n\n \n\nTeléfonos: (506) 2295-3658 o 2295-3659, correo electrónico sala_primera@poder-judicial.go.cr\n\nClasificación elaborada por SALA PRIMERAdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.\n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 09-05-2026 07:51:13.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República", "body_en_text": "**Exp. 16-000054-0678-CI**\n\n**Res. 000603-F-S1-2021**\n\n**FIRST CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE.** San José, at ten hours fifty minutes on the sixteenth of March of two thousand twenty-one.\n\n**ORDINARY** proceeding established by **SERVICIOS MÉDICOS Y DE CONSTRUCCIÓN LA PAZ SOCIEDAD ANÓNIMA**, legal identification number 3-101-306941, domiciled in San José, Rohrmoser, represented by Mr. Ibrahin Iturriaga Ros, who is of legal age, married once, business administrator, bearer of identity card number 8-081-477, resident of Rohrmoser, Pavas, San José, against **ESTER OCAMPO ESPINOZA**, who is of legal age, single, homemaker, identity card 2-213-024, **LEONARDO OCAMPO ESPINOZA**, of legal age, single, pensioner, identity card 7-038-050, and **SARAH OCAMPO ESPINOZA**, of legal age, single, pensioner, identity card 6-065-814, all residents of Westfalia, Limón. The licensed attorney José Antonio Reyes Villalobos, bar number 15951, appears as special judicial representative of the plaintiff company, and the licensed attorney Sonia María Saborío Flores, bar number 5000, appears as the lawyer for the defendants. The representative of the plaintiff party filed a cassation appeal against judgment 146-2019 issued at 13:58 on the 19th of June of the year 2019 by the Collegiate Court of First Instance of Civil Matters of the I Judicial Circuit of the Atlantic Zone.\n\n\nDrafted by Judge Vargas Vásquez;\n\n**WHEREAS**\n\n**I.** From the factual framework set forth by the parties and from public deed 84 of 17 hours on the 4th of December 2014, before Notary Public Ricardo Villalobos Arias, it is established that the plaintiff company purchased from the defendants the estate located in the district of Limón, registration number 40004-000, with the plaintiff company herein becoming a mortgage debtor in favor of Ms. Sarah Ocampo Espinoza. The plaintiff, in summary, alleged that the acquired estate does not have water availability (disponibilidad de agua) to proceed with the construction of some warehouses, an aspect that was never reported by the defendants despite having knowledge of such restrictions for construction and knowing that the estate was acquired to build and generate commercial activity. Thus, it considers that the acquired property has hidden defects (vicios ocultos) that were not communicated; therefore, in the judgment they requested that it be declared: “1) That the defendants be ordered to pay (or return) the $34,000.00 United States dollars in their entirety, delivered as part of the payment. 2) That the defendants be ordered to pay the interest generated from the 4th day of December 2014 until the date on which the sums already indicated are effectively paid. 3) That the defendants be ordered to pay the sums for interest and principal indexed to the real value on the day the debt is effectively paid. 4) That the defendants be ordered to pay the PERSONAL AND PROCEDURAL costs of this proceeding, which will be liquidated at the appropriate procedural moment. 5) That the defendants be ordered to pay damages (daños y perjuicios). 6) That the Nullity of the Sale be declared, by reason of a Hidden Defect that comes to impair the immovable property, which is integrally related to its purpose. 7) That the nullity of the mortgage established be declared by reason of the Defect present in the Sale Contract. 8) That a serious breach by the defendants be declared, by reason of not having communicated or informed my represented parties of the Hidden Defects of the property regarding the restrictions. 9) That the registration of the property of the district of Limón, registration number: 40004-000, Plan L-0390688-1980, in this proceeding be ordered, by reason of giving publicity to third parties about the dispute before this court.”\nThe defendants responded negatively to the action and raised the defenses of lack of right (falta de derecho), prescription (prescripción), and expiration (caducidad) (the last two were resolved in an interlocutory manner). The Collegiate Court of First Instance of Civil Matters of the I Judicial Circuit of the Atlantic Zone issued first-instance judgment number 146-2019 at 13 hours 58 minutes on the 19th of June 2019, in whose operative part it was indicated: “The present ordinary lawsuit of SERVICIOS MÉDICOS Y DE CONSTRUCCIÓN LA PAZ S.A against ESTER OCAMPO ESPINOZA, SARAH OCAMPO ESPINOZA AND JOSÉ LEONARDO OCAMPO ESPINOZA is declared WITHOUT MERIT in all its aspects, and the exception of lack of right raised by the defendants is upheld. The plaintiff party is ordered to pay the costs caused to the defendants, which must be liquidated in the execution phase, as it is necessary to guarantee the right of defense of the judgment debtor by giving a hearing on the respective liquidation and not to cause defenselessness as required by articles 41 and 153 of the Political Constitution.” Dissatisfied with the ruling, the representation of the plaintiff party filed an appeal before this Cassation Chamber.\n\n**II.** Before resolving what is appropriate, it is pertinent to clarify that Law 9342 provides in Transitory Provision I that the proceedings that were pending at the time it came into effect, would be processed, as far as possible, adjusting them to the new legislation, seeking to apply the new provisions and harmonizing them, insofar as possible, with the actions already taken. That law came into force on the 8th day of October 2018; on that date, this proceeding was still pending; therefore, from that moment on, the rules established in the new regulations had to be applied and harmonized insofar as possible. For its part, an interpretation of Transitory Provision II ibidem is what would be marking the appellate regime in this matter; the judgment challenged here was issued on the 19th of June 2019; therefore, the appeal must be heard in accordance with the procedural rules contained in regulation 9342.\n\n**CASSATION FOR PROCEDURAL REASONS**\n\n**III.** First grievance (page 4 of the appeal). Based on 69.2.1 of the new Code of Civil Procedure (Código Procesal Civil, hereinafter CPC), the plaintiff's representative argued that essential rules for due process were violated. He stated that his lawsuit was declared without merit, upholding the defense of lack of right raised by the defendants and ordering him to pay the costs caused, all of which disregards the exercise of the constitutional right of his represented party to effective judicial protection (tutela judicial efectiva) and the rights that underpin it, such as the right to petition, access to justice, and inviolability of the defense, which are regulated in articles 27, 39, and 41 of the Political Constitution and 8 of the American Convention on Human Rights. Furthermore, he considered that all these rights are also regulated in the current cardinal 4.1.1 of the new Code of Civil Procedure. He explained that this proceeding concerns the sale of a lot for the construction of some warehouses and that in the deed of the 4th of December 2014, number 84 of Notary Ricardo Villalobos Arias, the parties stated that there were no elements that could disturb the property. Furthermore, he considered that through testimonial and documentary evidence it was proven that the purchase was made for the construction of those warehouses and that the exercise of their right of access to justice was within the legal term. He accuses that the defendants' rights were placed above the plaintiffs' rights by failing to recognize that in the sale contract the defendants stated there were no restrictions on the estate, validating itself on an agreement of the Board of Directors of the AyA published in the Gazette, thus incurring an erroneous assessment of the actions that are recorded and brought to its attention. They accuse that the defendants' opposition has no basis, that their petition was illegally denied, and that the evidence was not assessed nor were the reasons given for leaving it unanalyzed. He argued that by leaving the sale contract without value, their statement was left without evidence, denying without further intellectual analysis their guarantee of inviolability of the defense and their right to access the Courts to enforce their rights and protect their assets. He mentions that the court could not issue criteria on surprising topics that could violate their right of defense and that it failed to analyze whether the defendant's conduct conforms to the block of legality. In the same grievance, he mentioned that the a-quo's criterion did not conform to the block of legality and that their appeal was rejected without further analysis, thereby harming their constitutional rights of effective judicial protection recognized in 4.1.2 of the NCPC, whose violation, he insists, occurs by not stopping to analyze whether the lower court's conduct is in accordance with the law and by omitting the analysis of the document visible from folio 5 to 7 of the physical file, and that with this certain errors that do not exist were established as true. According to the plaintiff's criterion, the deed clearly and precisely establishes that there are no annotations on the estate in dispute that could affect it, and the defendants so state in said document, but that the Court ruled under a presumed prior knowledge—by their represented parties—of the situation of the lot in dispute and that it was the obligation of their represented party to have informed himself beforehand.\n\n**IV.** The appellant filed the first ground of article 69.2 of the CPC, considering that there is a violation of the essential guarantees of due process and cited as infringed articles 27, 39, and 41 of the Political Constitution, 8 of the American Convention on Human Rights, and 4.1.1 of the Code of Civil Procedure. It is important to specify that, indeed, the right of defense, due process, and all the guarantees derived from these are regulated in cardinals 39 and 41—among others—of the Political Constitution and even in different international instruments, including: the International Covenant on Civil and Political Rights (articles 7, 8, 9, 10, 11, 14, and 15), the American Convention on Human Rights (articles 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 25, and 27), the European Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms, the Universal Declaration of Human Rights (articles 17, 8, 9, 10, and 11), the American Declaration of the Rights and Duties of Man, among others. All of which are applicable in all jurisdictional proceedings. For its part, the Constitutional Chamber has developed on multiple occasions the right of defense and due process, and in what is relevant here, has stated: \"... the right of defense guaranteed by article 39 of the Political Constitution and consequently the principle of due process, contained in article 41 of our Fundamental Charter, or as it is often called in doctrine, the principle of 'bilaterality of the hearing' or of 'due legal process' or 'principle of contradiction' (...) has been synthesized as follows: a) Notification to the interested party of the nature and purpose of the proceeding; b) right to be heard, and opportunity for the interested party to present the arguments and produce the evidence deemed pertinent; c) opportunity for the administered party to prepare its allegation, which necessarily includes access to information and administrative records linked to the matter in question; ch) right of the administered party to be represented and advised by lawyers, technicians, and other qualified persons; d) adequate notification of the decision issued by the administration and of the reasons on which it is based, and e) right of the interested party to appeal the decision issued.\" \"... the right of defense safeguarded in article 39 ibidem governs not only for jurisdictional proceedings but also for any administrative proceeding carried out by the public administration; and that the claimant must necessarily be given, if they so wish, the right to be assisted by a lawyer, in order to exercise their defense... (vote 00573 – 2011)\". In the criterion of this Chamber, that same orientation can be derived from cardinal 69.2 subsection 1 of the CPC, by providing that the cassation appeal is admissible if there has been \"infringement or erroneous application of procedural rules that are essential for the guarantee of due process…\", which then supposes the exercise of timely and adequate defense, such that the parties are in a material position to correct or clarify any aspect that could prevent an estimatory judgment. Also, it is important to specify that this Chamber has indicated that access to justice is part of the content of the fundamental right to effective judicial protection that emanates from articles 9, 11, 33, 41, and 153 of the Political Constitution, and that when there is a violation produced of essential and irrenunciable procedural rules and relevant phases agreed upon by the parties, it is elementary that the violation has caused harm to the claimant; ergo, there may be minor violations of due process that could well be corrected or overcome in the course of the process, or that do not cause defenselessness (in a similar sense, see votes 000495-F-S1-2008, 01201-2013, and 00223-2016, all from the First Chamber of the Supreme Court of Justice, as well as vote 8413 – 2006 of the Constitutional Chamber regarding essential formalities, constitutionally recognized, aimed at guaranteeing the fundamental rights of the subjects). However, from the argumentation set forth by the cassation appellant, it would seem that a violation of the guarantees of due process is being claimed because the exception of lack of right was upheld, and that ultimately cannot constitute a violation of procedural law. In any case, what it reveals are eventual defects that inescapably lead us to consider that these are errors in the appreciation of the evidentiary elements, since his entire reproach centers on a lack of assessment of the deed of the 4th of December 2014, number 84 of Notary Ricardo Villalobos Arias, and of an agreement of the Board of Directors of the AyA published in the Gazette in 2007 and modified in 2011. With total clarity, it is evident that the appellant in reality does not agree with the evidentiary criteria that led to endorsing the facts that were held as proven, and this necessarily had to be alleged as the current regulations indicate: as \"due to violation of the legal rules on the assessment of evidence\" or due to \"error in the interpretation of evidence,\" which constitutes a defect for substantive reasons (art. 69.2.a ibid.), which could also bring with it the violation of the rules indicated in his appeal, but in a mediate manner. Additionally, it is observed that the alleged errors caused were likewise alleged in the section of the appeal titled \"cassation appeal for substantive reasons,\" which will be analyzed later. On the other hand, the appellant makes references to first and second instance judgments, alleging that his appeal was rejected without analysis; see, for example, the following statement: \"the criterion of the a-quo did not conform to the block of legality and his appeal was rejected without further analysis, thus causing harm…\" these arguments must be rejected because they are incomprehensible, given that there is no appeal whatsoever in this litigation nor a second instance judgment; let us remember that this proceeding was resolved in accordance with the rules and the new organization established by the NCPC, such that the judgment issued by the Collegiate Court of First Instance of Civil Matters is the only one that exists. For all the foregoing, this charge must necessarily be rejected due to suffering from an insurmountable informality. The parties must necessarily base the cassation appeal on the procedural or substantive reasons, adequately specifying the ground, given the exhaustiveness of the means of challenge established by 65.1 of the CPC, coupled with the fact that the specific reasons constituting the basis of the cassation must be expressed as provided by 69.4 of the CPC, the non-compliance with which necessarily leads to the rejection of the charge for not having challenged with clarity and precision the accused violation.\n\n**V.** Second Grievance (page 9 of the appeal). The appellant once again alleged violation or erroneous application for the guarantee of due process, on this occasion due to violation of the procedural principle he calls \"venire cum factum non valet,\" which he says is contemplated in articles 2.3, 3.4, 4.2, and 6, all of the CPC, 39 of the Constitution, as well as 8 of the American Convention on Human Rights; that is, due to violation of procedural good faith, of the integration of procedural rules, of the duties of the parties to conform to good faith and loyalty, as well as procedural abuse. For the plaintiff's representative, such violations originate because the Court ignored the right held by the plaintiff company to sue and claim the differences arising from the sale contract, in which it was assured that there were no restrictions on the property for the construction of some warehouses. He argued that it is accepted as illegal by all legal operators \"to assert a right or a claim against a third party, in contradiction with the prior conduct of the person seeking the exercise of their right or the granting of their claim (principle Venire cum factum non valet).\" Then, he mentioned that the \"principle of operability of the legal consequences of law\" prevents the defect caused by the defendants from now being used as an instrument to plot the inexorable passage of the fatal term of the sale, and that this contradicts the theory of the validity of procedural rules and the principle of legal certainty. He argued that the expectations of the filed lawsuit are legitimate because they are consistent with the principles of Law that inform our legal system. He says, in the specific case the defendants, through deceit and illegitimate pressures, led them to formalize the sale of a lot through deed 84 of the 14th of December 2014 before notary Ricardo Villalobos Arias. But that in said document it was indicated that there were no problems regarding the estate in question, and the defendants so stated in the complementary hearing of the 6th of June 2019 when a \"recognition of documents\" and the \"party statement\" were carried out. He states that the foregoing led his represented parties to file this lawsuit in a timely and proper manner. Likewise, he considers that the witnesses examined at the mentioned hearing stated that the plaintiffs were never given documents relating to the estate, but that these statements were not taken into consideration by the Court when resolving and that the only thing assessed was an agreement of the Board of Directors of the AyA, which, in his judgment, caused the violation of the aforementioned articles and principles. He indicated that by declaring the lawsuit without merit, an advantageous illegitimate action is granted to the defendants, because they expressly recognized having stated that there were no restrictions on the estate. He added that the general principle he considers violated allows integrating the legal system to guarantee due process. He added, in this case, a barrier was created against the one who acted against the procedural regulations, to the detriment of the party that did conform to the block of legality. He argues that in the present case there is no specific rule but that the legal system should have been integrated to provide a solution to the problem, given that the plaintiff's claims are legitimate and the parties recognized them as such. He disagrees that the Court held the defendant's arguments to be true; he says that by holding it to be true that his represented parties had knowledge of what was happening with the lot in dispute, without analyzing the position of the plaintiffs and the evidence provided, it causes him harm. They consider that the judge should have conformed to the block of legality and applied the mandatory rules of public order regardless of the parties' shortcomings during the proceeding.\n\nHe accused the court's reasoning as obscure and unsupported and thus requested that the sentence be declared illegal, ordering the assessment of each and every claim under the analysis of the existing evidence.\n\nVI.- This grievance must be rejected for the same reasons stated in recital IV of this judgment; in the opinion of this Chamber, in essence, what the plaintiff is indirectly alleging is the omission and improper assessment of several pieces of evidence (documentary, testimonial, party statement, document recognition) based on confusing concepts and drafting. The ground of violation of due process was alleged, but in reality, far from revealing the breach of that constitutional principle, it raises reasons of disagreement related to the decision reached, substantive issues, which is where the resolution will proceed according to its true nature. Regarding the violation of due process, this Chamber has understood it as that infringement produced against essential and inalienable procedural norms and relevant phases thereof, with the consequent affectation and prejudice to the claimant, which is not envisioned in this case. Furthermore, this Collegiate Body does not consider that the principle of \"procedural good faith\" has been infringed upon, or that the correct integration of procedural norms has been disturbed, because its claim was filed according to its right of access to effective judicial protection, and from the moment the proceeding was initiated, it fulfilled all its stages with a true logical legal order that was not altered by the parties, nor by the jurisdictional body; thus, both the plaintiff and the defendant had the opportunity to present their theories, counter-arguments, and provide the evidence they considered suitable to support their statement, which was evacuated according to law; the Court, when resolving the merits of the matter, did not infringe upon the essential guarantees for due process, since it generated a state of conviction from the factual picture presented by both participants and based on the evidence it considered useful to resolve the matter in accordance with the current evidence assessment system (Art. 41.5). Even though it was the plaintiff's right to file a claim by virtue of having felt harmed by an alleged hidden defect in the property bought from the defendant, that does not automatically imply that their claims were admissible; on the contrary, the matter had to be subjected to an adversarial process, and it is from the intellectual analysis of the case theories of both parties that it had to be determined whether or not the claim was admissible. The fact that certain arguments presented by one of the parties were not accepted does not constitute a triggering prerequisite for liability or for a violation of due process. In addition, it is considered that the exposition of the parties' theories was always within a framework of breadth and equality, respecting the principles of neutrality, transparency, and impartiality of the judges. For these reasons, the grievance must be rejected.\n\nCASSATION APPEAL ON SUBSTANTIVE GROUNDS\n\nVII.- First grievance (page 15). The plaintiff's lawyer set forth an alleged error of fact, in summary, alleging what is normally called an indirect violation of law in the form of error of fact, or, as established in numeral 69.2.A of the current CPC: \"error in the interpretation of evidence\". At the beginning of his exposition, he stated that articles 21, 692, 693, 701 to 704, 763, 764, 1022, 1023 and 1049 all of the Civil Code and 28.1 of the NCPC were breached. But he later explained that all the plaintiff's actions are within the framework of good faith (Art. 21 of the CC), adding thereby that they did not know about the restrictions weighing on the acquired property, that those limitations were known to the defendants, and they do not accept the fact that they were hidden from them. In summary, he argued that deed 84 of 10:00 a.m. on December 4, 2014, is evidence contained in the case file, which allows clearly accrediting that there were no restrictions and/or annotations on the property (as the now defendants expressly stated) that would help his represented party make a decision with full knowledge of what he was buying. He indicated that as this evidence is a certification of a public document, it acquires the character of full proof and is covered by the presumption of authenticity by provision of article 45.1 of the new Civil Procedure Code, which the judge ignored when resolving the present case. With this, the Court breached the duty to provide reasoning, incurring in turn in an \"error of fact in the appreciation of evidence,\" and he sets forth two specific aspects by which he considers that this violation was incurred: \"a) on one hand, it assumes as correct the list of proven facts contained in the first instance sentence without conducting an analysis of them and; b) on the other hand, to dismiss our grievance regarding that the defendants are correct and that there is no element that could lead the judges to indicate that there is an element concluding that there are defects in the contract, it simply concludes (…)\" (the above is a literal copy). He stated that the judge focused on pre-contractual acts and not on what is actually being discussed, being that the property was bought for the construction of warehouses but that instead only a maximum of 20% could be built; regarding this last point, he considered that the reasoning is null, incurring in the violation of 19.2 of the CPC because the Court's action (actually in the writing, he refers to the \"ad quem\" as if there were first and second instance judgments) is arbitrarily illegal for violating procedural regulations. He says that the error set forth also led to infringing articles 21 and 1022 of the Civil Code, a law of public order and special to the matter. This Chamber understands that for the plaintiff, those numerals are infringed at the moment when the Court holds it as proven that the defendants communicated to the plaintiff all the information related to encumbrances weighing on the property they sold him, based on the evidence provided by the plaintiff himself. The plaintiff's representative considers his represented parties filed this action for hidden and apparent defects, precisely because they did not know, at the time of purchase, of those encumbrances and that the evidence was provided to prove that aspect. Again, he added that the defendants did not provide the plaintiff with all the necessary information to realize that limitations existed and that, protected by the principle of publicity, since there is a single Registry system so that third parties are always informed about eventualities affecting the property, this was ignored by the Court, coupled with the fact that \"the parties submit to what is established in the Contracts\" as provided in the already cited 21 and 1022. Finally, he says that the judgment is null because the Court did not review the documents contained in the file and thus requested that the appeal be upheld.\n\nVIII.- In this specific case, it is understood that the appellant, in his objection, opted to point out that the Court failed to grant the value attributed by law to the public deed where the transfer of the real estate that generated the present discussion was materialized, since, in said document, the sellers' express manifestation of transferring a property free of encumbrances can be observed, the breach of which generated a defect in his consent, that is, in the will to buy the property, all of which was omitted by the Court. He says that the defect in consent occurs upon corroborating that the real estate actually does have encumbrances that were hidden from him, being the impossibility of building more than 20% of the total of the property because it is located in an area protected by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, information that the defendants knew. In light of the clarifications made, it is clear that this does not correspond to an error of fact, but to an error of law, as established by numeral 69.2.A of the current CPC, being for \"violation of legal norms on the assessment of evidence.\" Therefore, the grievance is recharacterized and will be analyzed from this perspective, given that it complied with indicating the respective norm and the specific reasons to support it.\n\nIX. Upon analyzing the judgment, it was not found that the Court ignored or detracted from the probative value of the document in question, since in reality, it was used in the judgment to hold the facts listed with the letters a and b as proven. Now, despite the Court never referring to the manifestation made by the sellers about a sale \"free of liens and encumbrances,\" in the judgment it was verified that the property can indeed have a potable water supply as long as the constructions on the site do not exceed 20% of the property (see official communication SB-GSP-RHA-OMSAP-2015-1042 from the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados and proven fact h), and furthermore, this Chamber did not find in the case file evidence demonstrating that the plaintiff had negotiated the property in question to build more than 20% of its capacity; this aspect was not even discussed. In any event, the argument is useless; even if the manifestation made by the defendants in the deed was not assessed, it does not disprove \"unproven fact B\" where the Court held it as unproven that \"the sale of the property partido de Limón, real estate folio registration number 40004-000 was carried out through deceit, error, or with hidden defects known to the seller.\" The Court was rather forceful in indicating that \"the defendants at all times performed the necessary acts to comply with the documents and requirements requested by the buyer. Even one month before transferring the property, the defendants, through Mr. Leonardo Ocampo Espinoza, made the request for potable water availability for the property in litigation, and at the time the sale was made, there was still no response from Acueductos y Alcantarillados (document not provided to this process), a situation the buyer did not wait for to verify that requirement, bearing in mind already at that moment that the property in question was located in a place called zone 6.\" In effect, the plaintiff required the defendants to request a land use from the Municipality of the place; the latter responded through official communication DIM-0641-2014 (proven fact C) indicating basically that the land use was favorable but prior authorization from the AyA was required because the property was located in zone 6, which clearly alerted the buyers about eventual encumbrances, so that formalizing the purchase prior to the approval (requested by the defendants) from the AyA is their responsibility; they should have investigated or determined what that zone 6, indicated in the official communication, referred to; moreover, see that this situation was indeed known to the plaintiff, as he visited the place on several occasions, coupled with the fact that the mentioned communications and requests were provided by the plaintiff himself, but also because so declared Mr. Ibrahim Iturriaga, the legal representative of the plaintiff company, at minute 1:01:30 to 01:03:30 of the complementary hearing. On the other hand, see that the Court not only based its decision on the above, but also did so based on an AyA Board of Directors agreement published in Gaceta number 83 on Monday, May 2, 2011 (see folios 114 to 122 of the physical file), which is understood to be public knowledge; jointly, the sentencing judges mentioned that the company is engaged in commerce, construction, and tourism according to its legal status certification, thereby accrediting the experience they have in the purchase and construction of properties since November 1, 2001. These considerations were not challenged in his objection nor can they be disproved with the argument made. Consequently, the violations alleged by the appellant have not occurred, since the challenged judgment gave the correct probative value to the referenced deed, which attests publicly to the statements of the parties made before a notary public; the sale as such has been recognized, without any statement being found that detracts from the probative value of the public document; from the contract contained in the public deed and from the nature, situation and measure of the real estate, it is evident that it is suitable for building, and that, even with the restriction under discussion, remains.\n\nX.- Second ground (page 19). The plaintiff's representative alleged, in summary, erroneous application of articles 692, 693, 701, 702, 704, 763, 764, 1007, 1008, 1022, 1023, and 1049 all of the Civil Code, in relation to numerals 2.2, 2.5, 3.3 and 28.1 of the Civil Procedure Code. In the second paragraph of the grievance, he indicated that the judgment breaches the imperative provision contained in the cited articles and states \"on the admissibility of the defendants' breaches, the erroneous application of the aforementioned articles relating to the defendants' breaches to declare the statute of limitations (sic)…\" Then he says (paragraph three of his grievance) that \"the party acts by the exercise of the respective right within the legally indicated period\" that jurisprudence has recognized this and that this implies that the essential duty of the judge when applying the measure guaranteeing legal certainty is to recognize if the \"objective situation of uncertainty\" exists. Subsequently, he argues that the articles mentioned above exhaustively designate as defects the acts that the defendants have carried out affecting the patrimony of his represented party. He argued that we are facing a claim for a breach of certain obligations and that they were not fulfilled by the defendants, and as a consequence, the breach is supported by the articles and evidence in the file. He added that there is an erroneous application of 1007 and 1008 when 692, 693, 701, 702, 704, 763, 764, 1022, 1023, and 1049 all of the Civil Code should have been applied. Violating the principle of instrumentality, the pro sentencia principle, and the principle of instrumental interpretation of the norm, because, being obligated to analyze the norms that allowed him to base his judgment in a clear, precise, specific, and congruent manner (28.1), he does not do so. Thus, he requested that the appeal be upheld by annulling the provision of the opinion that accepts the defendants' arguments under an erroneous premise that differs from the agreements established in deed 84.\n\nXI.- As can be observed, the grievance presents an extremely confused and imprecise drafting that prevents clearly knowing the cassation ground alleged and its basis. It even mentioned an inadequate application of norms relating to the statute of limitations and that the claim was filed within the legal period, all of which is incomprehensible, by virtue of the fact that the challenged judgment does not resolve any of those aspects; thus, the grievance is inadmissible. In any event, despite the technique not being adequate, in summary, a direct violation of numerals 692, 693, 701, 702, 704, 763, 764, 1007, 1008, 1022, 1023, and 1049 all of the Civil Code was alleged, in relation to numerals 2.2, 2.5, 3.3 and 28.1 of the Civil Procedure Code; for this reason, in order not to cause defenselessness, the following considerations must be made. The guarantee of sanitation or for hidden defects is a natural effect of the purchase-sale contract. It refers to the seller's obligation to deliver the sold item and for it to be suitable to fulfill the function for which it is normally intended, that is, that he must deliver the item in good condition, without defects or flaws that make it unsuitable, or notably affect its normal use. Regarding these defects, article 1082 of the Civil Code provides that: \"The sale may not be annulled for hidden defects or flaws of the thing, those called redhibitory, unless those defects or flaws involve error that annuls consent, or if there is a stipulation to the contrary.\" The article actually establishes an action for relative nullity or voidability, based on a defect of will: error. Said action is based on hidden defects and on error, jointly. Although the sale cannot be annulled for the mere existence of hidden defects - unless it also constitutes an error that annuls consent -, the possibility of the seller's ordinary contractual liability always remains, as he has the obligation to deliver the thing in such a way that it fully fulfills its normal function; liability that could result in compensation for damages, according to the nature of the breach. If the seller delivers the thing with some defect or flaw that makes it improper for its normal function or diminishes it, he incurs a contractual breach, in accordance with articles 692, 693, 701, 702, 704 and 764 of the Civil Code, the latter in that it provides that \"payment shall be made under all respects according to the tenor of the obligation.\" It is an implicit agreement in the purchase-sale to deliver the thing just as the buyer expects to receive it, in accordance with what was agreed (764 and 1022 ibidem) - in a similar sense, see votes 119 – 2005 and 888 – 2016, both from Sala Primera-. In the present case, the object of the sale is a property located in the province of Limón, registration number 40004-000, situated in the first district, central canton, whose nature is \"land for construction with a house.\" That nature was correctly indicated in the purchase-sale or deed 84 of November 4, 2014, so that its purpose has not been changed; the real estate meets the minimum aptitudes for its inherent purpose: land for construction with a dwelling. The impossibility of building on more than 20% of the land is a limitation imposed by the AyA that does not detract from its nature; the land continues to be optimal for construction, only with a 20% limitation. A restriction which, due to the zone where it is located, was public knowledge, coupled with the fact that it could have been corroborated by the representative of the purchasing company if it had been of his interest; not doing so is his responsibility, as stated in the preceding recitals. Consequently, the violation of the substantive laws that the appellant cited as infringed has not occurred.\n\nXII.- Third ground (page 22). He alleged -again- a direct violation of article 763, 764, 1022, 1023 and 1049 of the Civil Code. But then he expressed a disagreement regarding the condemnation in costs; the challenger transcribed a paragraph of the judgment that is supposedly being challenged, to indicate that the public order provision contained in article 73.2.4 was violated, which establishes the exception of condemning in costs in cases of good faith, whose numeral was erroneously applied. He indicates that given the inadequate reasoning of the judgment, there are sufficient elements for there to be no condemnation in costs. He states that the application of 73.1 generates an odious result for our procedural legal system for being illegal. Specifically, he says that the judge should have indicated what the bad faith consisted of that prevented him from granting the benefit of the cost payment exception; since it was not done, the good faith criterion would prevail, strengthened by the fact that his represented party, he says, \"filed the counterclaim with more than a year's gap between the moment of formalizing its counterclaim procedure and the expiration date of the four-year period validated by the appealed vote.\"\n\nXIII.- In relation to the cassation appellant's argument concerning the condemnation in costs, it must be stated that, on this issue, this Chamber deems, in accordance with numeral 73.1 of the Civil Procedure Code, that the pronouncement on the costs of the process must be made even ex officio, condemning the losing party to pay them. Consequently, the condemnation is imposed on the losing party for the fact of being so, as the Court proceeded in the case under examination. That is, for losing the litigation, without this meaning that they did not have sufficient reason to litigate, nor are they considered a reckless or bad faith litigant. For its part, ordinal 73.2 of the Civil Procedure Code itself provides the assumptions under which one may be exempted from payment. In the specific case, the plaintiff challenges the condemnation in costs, first alleging that the inadequate reasoning of the judgment produces as a consequence its exoneration; however, this is in case the cassation grounds formulated in that regard are declared sustained; otherwise, the argument is inadmissible. Then he alleged, in essence, that the Court should have established why it considers his action to be in bad faith, or why the exception based on his good faith was not admissible; however, this is not necessary by virtue of the fact that the claim was dismissed, and therefore the losing party must be condemned to pay costs according to the cited 73.1. The precept with which he intends to support the exoneration in costs –73.2.4 of the Civil Procedure Code-, contrary to what the appellant seems to affirm, does not enable exemption in case of adequate procedural conduct; for a long time, the Sala Primera has been establishing that exoneration of costs for good faith applies when \"…the nature of what was claimed, allowed deducing that the debate was necessary to elucidate whom the Ordinance favored…\" (in that sense see votes 95-A-2019 and 467-2020). And since the present matter was dismissed because it was accredited that the plaintiff had knowledge of the limitations affecting the disputed property before the formalization of the purchase-sale, the debate became unnecessary, and they must bear the costs incurred by the opposing party for the processing of this matter. Likewise, the appellant is made aware that he again referred to the challenged judgment as if it were a second instance one, referring to a non-existent appeal, and even transcribed a paragraph that is not even part of the challenged judgment. For all the foregoing, the objection must be denied.\n\nXIV.- Fourth ground (page 24). He argued the existence of an error of fact in the assessment of the probative elements, specifically the Board of Directors agreement 2007-177 published in Gaceta 83 of May 2, 2011, for omitting its content, and official communication US-283-2014 from the Municipality of Limón, breaching what is provided in the rules of logic, experience, and correct human understanding established in 41.5 of the CPC and violation of 1034 and 1082 of the Civil Code. He says that the Court affirmed that the AyA agreement was published in the Gaceta and that it is every citizen's duty to know it, that is, it applied the maxim that no one can allege ignorance of the law, whose affirmation is not sustainable in itself and is contrary to the maxims of experience, common sense, and correct human understanding. He argued that a simple publication by the AyA in the Gaceta does not even fall under the classification of a regulation or form part of the legal order in the terms provided in Article 6 of the Ley General de la Administración Pública and as such, the maxim that the Court erroneously tries to enforce does not apply, since there is no obligation for citizens to know it. On the contrary, the Court affirmed that based on that agreement his represented parties were not induced into error by the defendants when the truth is that they were not aware of that publication and that, had they known, the contract would not have been entered into. On the other hand, he indicated that the corporate objectives of companies are established generally for any commercial activity and not a specific one, without it being accredited just by mentioning it in the legal status a consolidated experience; far from it, the depositions of all the witnesses demonstrate that said companies were created to acquire the property subject to this claim. He states that all of the above produces a breach of 1034 and 1082 of the Civil Code because there was a hidden defect in the negotiation, being the limitations weighing on the property located in zone 6. He argued that with the Municipal certification that the defendants gave him, they deceived him because it authorized a land use of 1200 square meters when the property had a total measurement of 2053 meters, that is, more than 50% of the property's coverage; he says that the referral made to the AyA is generic for any project, but that they were never told it was a restricted protection zone. He added that the Court resolves the matter with an incorrect and biased analysis of the evidence provided by the plaintiff, breaching 41.5 ibid. He added that the municipal certification defines the zone as a low residential area when it should have described it as a restricted protection area, which causes and induces error in his represented parties. Likewise, he indicated that the Constitutional Court, in vote 12043-2008, provided that the limitations on land use for private properties in the so-called zone 6 in Moín de Limón are limitations of an absolute nature and vitiate the content of the property right; therefore, by selling a property located in a zone of absolute protection, making them believe they could build, it does constitute an error in consent. Thus, he requests that the appeal be upheld and the judgment annulled.\n\nXV.- Despite the inadequate technique in presenting his grievance, in summary, an error of fact was alleged regarding the interpretation of the Board of Directors agreement 2007-177 modified through publication in Gaceta 83 of May 2, 2011, and official communication US-283-2014 from the Municipality of Limón. In the first place, regarding the Board of Directors agreement 2007-177, it was argued that it is incorrect to affirm that it must be general knowledge by virtue of the fact that it is not configured as a regulation and that the Court gives it that rank in the judgment. For this reason, it is convenient to specify that agreement 2007-177 of the Board of Directors of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados ordered the formalization of the hydrogeological and vulnerability study of the Moín-Limón aquifer, establishing absolute protection zones and reserves, by reason of the public interest in the protection of aquifer mantles located in the province of Limón (according to publication in La Gaceta for the year 2007), but later, through agreement N° 112-2011, published in La Gaceta N° 83 of May 2, 2011, that Board of Directors agreement was partially modified, and that modification consisted of establishing guidelines and restrictions, among which, of relevance for the purposes of the present process, is the following: \"…For all activity, the waterproofing area per hectare must not exceed 20%...\" among other further limitations. This agreement also indicated the notification procedure to the municipalities and other instances linked to the topic, for its implementation in the Regulatory Plan, so that the recommendations for regulating property use and the hydrogeological study are binding in safeguarding the natural resource. Given its superior interest, this Chamber considers that it is indeed of mandatory compliance from its publication in the Gaceta. Furthermore, it is not found that the Court gave that agreement a normative or law rank; it only indicated that “… that limitation already existed for a long time, and that it was made public knowledge since the year two thousand eleven, which is why it is considered that the defendants cannot allege a hidden defect in the acquired property,” and in this way it is not possible to accredit an error of fact; therefore, the grievance must be rejected.\n\nXVI.- On the other hand, it was alleged that the legal status certification cannot serve to hold as accredited a consolidated experience in the purchase and construction of real estate, since the corporate objectives are established generally for any commercial activity and not a specific one. This Chamber considers that, from the perspective of the cassation appeal, it would be useless to assess or enter into the analysis of this ground. It makes no sense to analyze the raised issue by virtue of the fact that this aspect is not part of the facts held as proven or unproven; its admissibility would not change the ruling; in fact, the reasons and evidence that served to hold as proven the facts that gave conviction to the judges would remain unaltered. That is, even in the event that the allegation under analysis were to succeed, it would not be feasible to break the challenged ruling. Ergo, the formulated objection will be rejected because cassation is useless (in a similar sense, see vote 329-F-2019).\n\nXVII.- Regarding Municipal certification US-283-2014 of November 6, 2014, the challenger alleged, in summary, that said document served to deceive them because it authorized a land use for 1200 square meters when the property had a total measurement of 2053 meters, that is, more than 50% of the property's coverage; he says that the referral made to the AyA is generic for any project and that they were never told it was a restricted protection zone. Upon studying the official communication, it is observed that it indicates: \"The Land Use is authorized, requested for the Construction of Apartments, located in Moín, with Cadastral Plan N° L-390688-1980.\"\n\nYou must submit the approval (Visto Bueno) from the A y A, the construction plans duly approved by the involved institutions, environmental feasibility (Viabilidad Ambiental), and every permit required for that proceeding\" (see folios 129 to 131 of the physical case file). Thus, it is not acceptable for the plaintiff to feel deceived, since the official communication made the land-use permit provided for therein conditional upon approval by the AyA, among other institutions. Indeed, note that as of October 24, 2014, the local Municipality, through official communication DIM-0641-2014, had informed them as follows: \"You must submit the approval (Visto Bueno) of the A y A, because your property is located in Zone 6. Indicate the type of construction to be carried out and its area\" (see folio 128 of the physical case file). This is of utmost relevance because it demonstrates that the plaintiff corporation was in fact aware that the property was located in a so-called Zone 6 and that it required the approval of Acueductos y Alcantarillados, which was requested on November 3 and 4, 2014, but the response is not recorded in the case file. What is recorded is that, despite the foregoing, the plaintiff corporation decided to proceed with the sale-purchase transaction and formalized it on December 4 of the same year, thereby assuming any outcome from the AyA, and it cannot now impute against the defendant a supposed limitation that it was unaware of at the time of purchase, which is why the alleged violations of Articles 1034 and 1082 of the Civil Code are considered without merit. In any event, what was alleged is not considered to constitute an error of fact; what was drawn from the aforementioned official communication is that the land use is conditioned upon an approval by the AyA, and that is what the Court held to be true in proven fact F of the judgment. It is as a result of a complete and joint assessment of all the evidentiary elements contained in the case file (Article 41.5 of the CPC) that the judges, correctly, dismissed the claim, finding that no hidden defects (vicios ocultos) exist in the transaction under consideration. Finally, it is necessary to clarify that constitutional vote 12043 – 2008 does not apply to the present case; note that in 2008, the restrictions in Zone 6 in Moín – Limón were absolute according to an agreement of the Board of Directors published in 2007 (as indicated in the constitutional judgment). However, the agreement was partially amended in 2011 (as noted supra), and, as relevant here, it allowed a level of impermeabilization (impermeabilización) per hectare that must not exceed 20%. Indeed, in the year 2015, through official communication SB-GSP-RHA-OMSAP-2015-1042, the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados denied the plaintiff here an approval because the proposed construction area exceeded the permitted construction percentage; that is, in his case, the restriction is not total or absolute. However, those are aspects that could have been elucidated and challenged before the AyA or the Municipality of Limón, not against the defendant here.\n\nXVIII.- Pursuant to the foregoing, the appeal will be dismissed, with its costs charged to the appellant corporation in accordance with canon 73.1 of the Civil Procedure Code.\n\n \n\nPOR TANTO\n\nThe appeal is dismissed. Its costs are charged to the party that filed it.\n\n \n\n \n\nLuis Guillermo Rivas Loáiciga\n\n \n\n \n\nRomán Solís Zelaya                              Rocio Rojas Morales\n\n \n\n \n\nWilliam Molinari Vílchez              Damaris Vargas Vásquez\n\n \n\n \n\n \n\nTelephones: (506) 2295-3658 or 2295-3659, email sala_primera@poder-judicial.go.cr\n\nClassification prepared by SALA PRIMERA of the Poder Judicial. Its reproduction and/or distribution for profit is prohibited.\n\nThis is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 09-05-2026 07:51:13.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República" }