{ "id": "nexus-sen-1-0004-1309429", "citation": "Res. 01020-2025 Sala Primera de la Corte", "section": "nexus_decisions", "doc_type": "court_decision", "title_es": "Ajenidad del banco en crédito para lote en verde — Eximente de hecho de un tercero y culpa de la víctima", "title_en": "Bank's Non-Liability for Green Lot Loan — Third-Party Act and Victim's Fault Defense", "summary_es": "La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia confirma la sentencia del Tribunal Contencioso Administrativo que declaró sin lugar la demanda de un consumidor contra el Banco Nacional de Costa Rica. El actor reclamaba daños y perjuicios por el financiamiento hipotecario otorgado para la compra de un ‘lote en verde’ en el Condominio Bariloche Real, cuyo desarrollo nunca se completó. Alegaba colusión entre funcionarios bancarios y la sociedad desarrolladora, avalúos inflados, falta de supervisión del avance de obras y omisión de información sobre los riesgos. La Sala descartó todos los agravios porque el actor tomó la decisión de consumo antes de cualquier intervención del banco, al suscribir un contrato de opción de compraventa con la desarrolladora en octubre de 2009. Acreditó que el préstamo financió únicamente la compra del lote, sin que el BNCR asumiera obligaciones de fiscalización de las obras pendientes. No se demostró que en el crédito específico del actor hubieran existido irregularidades ni nexo causal entre la actuación bancaria y los daños reclamados. Aplicó la eximente de responsabilidad por hecho de un tercero y culpa de la víctima prevista en el artículo 35 de la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, declarando sin lugar el recurso de casación con costas al recurrente.", "summary_en": "The First Chamber of the Supreme Court upheld the lower court's dismissal of a consumer's claim against Banco Nacional de Costa Rica. The plaintiff sought damages for a mortgage loan granted to purchase a 'green lot' in the Bariloche Real Condominium, whose development was never completed. He alleged collusion between bank employees and the developer, inflated appraisals, lack of construction progress supervision, and failure to disclose risks. The Court rejected all arguments because the consumer made his decision before any bank intervention, by signing a purchase option agreement with the developer in October 2009. It found that the loan solely financed the lot purchase, with no obligation on the bank to supervise pending works. No irregularities were proven in the plaintiff's specific loan, nor any causal link between the bank's conduct and the claimed damages. It applied the defenses of third-party act and victim's fault under Article 35 of the Consumer Protection Law, dismissing the cassation appeal with costs.", "court_or_agency": "Sala Primera de la Corte", "date": "26/06/2025", "year": "2025", "topic_ids": [ "_off-topic" ], "primary_topic_id": "_off-topic", "es_concept_hints": [ "lote en verde", "hecho de un tercero", "culpa de la víctima", "avalúo proyectado", "relación de consumo", "deber de información", "nexo causal", "financiamiento en verde" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 35", "law": "Ley 7472" } ], "keywords_es": [ "lote en verde", "crédito hipotecario", "consumidor", "Banco Nacional de Costa Rica", "relación de consumo", "responsabilidad bancaria", "hecho de un tercero", "culpa de la víctima", "avalúo inflado", "desembolso único", "deber de información", "carga de la prueba", "artículo 35 Ley 7472" ], "keywords_en": [ "green lot", "mortgage loan", "consumer", "Banco Nacional de Costa Rica", "consumer relationship", "bank liability", "third-party act", "victim's fault", "inflated appraisal", "single disbursement", "duty to inform", "burden of proof", "Article 35 Consumer Law" ], "excerpt_es": "IV.- Criterio de esta Sala. Según se extrae del fallo recurrido, el Tribunal fundamentó su decisión en dos ejes principales. Primero, en la decisión de consumo del actor, materializada desde el 5 de octubre de 2009 en el “Contrato de Opción de Compraventa Recíproca”, donde no hubo injerencia alguna del Banco, y, por esto, aún cuando se aceptara hipotéticamente que pudieron existir irregularidades de control en el otorgamiento del crédito [que del todo no se probaron para el caso concreto], éstas no pudieron influir en forma alguna en aquella decisión, que fue previa. Como segundo sustento, el contrato suscrito entre el BNCR y el demandante lo era para la compra un inmueble, únicamente, por lo que, dada la naturaleza de este contrato, no existió nunca obligación alguna del BNCR para la realización de supervisiones o para ejercer controles sobre la desarrolladora y, además, dados los términos de la contratación entre la vendedora y comprador del lote, no existía otra alternativa que el giro del préstamo en un solo tracto. [...] En lo tocante al primer motivo, a partir de la prueba referida en el agravio y particularmente del informe de Auditoría, lo que podría colegirse es -a lo sumo- potenciales imprudencias en el manejo de los fondos de los ahorrantes del Banco, no así en las obligaciones -contractuales ni legales- que tenía el Banco frente al señor Sandí Arias al financiarle la compra de su lote.", "excerpt_en": "IV.- This Chamber's Opinion. As can be drawn from the appealed ruling, the lower court based its decision on two main pillars. First, on the plaintiff's consumer decision, materialized on October 5, 2009, in the 'Reciprocal Purchase Option Agreement,' where the Bank had no involvement whatsoever, and therefore, even if we were to hypothetically accept that some control irregularities could have existed in granting the loan [which were not proven at all for this specific case], they could not have influenced that earlier decision in any way. Second, the contract between BNCR and the plaintiff was solely for the purchase of a property, and given the nature of this contract, the BNCR never had any obligation to supervise or exercise control over the developer; furthermore, given the terms of the agreement between the seller and the buyer of the lot, there was no alternative but to disburse the loan in a single payment. [...] Regarding the first argument, based on the evidence cited in the appeal and particularly the Audit report, at most, potential imprudence in managing the Bank's depositors' funds could be inferred, but not a breach of the contractual or legal obligations the Bank owed to Mr. Sandí Arias when financing his lot purchase.", "outcome": { "label_en": "Denied", "label_es": "Sin lugar", "summary_en": "The First Chamber denies the cassation appeal and upholds the ruling that exempted BNCR from liability for damages claimed in the purchase of a green lot, as no causal link or irregularities in the plaintiff's specific loan were proven.", "summary_es": "La Sala Primera declara sin lugar el recurso de casación y confirma la sentencia que eximió de responsabilidad al BNCR por los daños reclamados en la compra de un lote en verde, al no acreditarse nexo causal ni irregularidades en el crédito específico del actor." }, "pull_quotes": [ { "context": "Considerando VI", "quote_en": "Thus, it appears that the plaintiff is seeking to shift to the Bank responsibility for third-party acts (by the developer) and his own acts (as he freely and voluntarily agreed to a purchase option for a green lot), which extinguishes any possible causal link between BNCR's conduct and the damages claimed.", "quote_es": "Así las cosas, se aprecia, el actor lo que procura es trasladar al Banco la responsabilidad por hechos ajenos (de la empresa desarrolladora) y propios (en tanto libre y voluntariamente pactó una opción de compraventa de un lote en verde), lo cual extingue todo nexo causal posible entre la actuación del BNCR y el daño reclamado por el accionante." }, { "context": "Considerando IV", "quote_en": "Accepting the plaintiff's theory would imply deeming virtually all bank operations processed at the Palmares branch illegitimate, merely because certain general anomalies in bank management were detected; it would be a generalized assumption that would allow disregarding the effects of multiple operations, with the harmful consequences this would have for the resources of other Bank depositors and for legal certainty.", "quote_es": "Aceptar la teoría del actor implicaría tener por ilegítimas prácticamente todas las operaciones bancarias tramitadas en la sucursal de Palmares, por el hecho de que fueron detectadas ciertas anomalías generales en la gestión bancaria; se trataría de una suposición generalizada que permitiría el desconocimiento de los efectos de múltiples operaciones, con los efectos perniciosos que ello tendría para los recursos de las demás personas ahorrantes con el Banco y la seguridad jurídica." }, { "context": "Considerando VIII", "quote_en": "The risk of financing a 'green' property was assumed by the plaintiff-buyer, who on his own account and at his own risk agreed on a price for a property under those conditions, and the possible fact that the Bank was not prudent in its investment decisions with its depositors' money could have no bearing whatsoever.", "quote_es": "El riesgo del financiamiento de una finca “en verde” lo asumió el actor -comprador-, quien por su exclusiva cuenta y riesgo acordó un precio por un bien en esas condiciones, y en nada pudo incidir el eventual hecho de que el Banco no fuera prudente en las decisiones de inversión que hizo con el dinero de sus ahorrantes." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "norm-26481", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley 7472 Art. 35" } ], "external": [] }, "source_url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1309429", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "Grande\nNormal\nPequeña\nSala Primera de la Corte\n\nResolución Nº 01020 - 2025\n\nFecha de la Resolución: 26 de Junio del 2025 a las 09:40\n\nExpediente: 18-009870-1027-CA\n\nRedactado por: Carlos Guillermo Zamora Campos\n\nClase de asunto: CONOCIMIENTO\n\nAnalizado por: SALA PRIMERA\n\n\n\n\n\nTexto de la resolución\n\n\n\nExp. 18-009870-1027-CA\n\nRes. 001020-F-S1-2025\n\n SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las nueve horas cuarenta minutos del veintiseis de junio de dos mil veinticinco .\n\n En el proceso de conocimiento, interpuesto por JUAN MANUEL SANDÍ ARIAS, representado por su apoderado especial judicial, el licenciado Alejandro Batalla Bonilla; contra el BANCO NACIONAL DE COSTA RICA, representado por su apoderado general judicial, el licenciado Andrés Bogarín Bustamante; la parte actora formula recurso de casación contra la sentencia no. 3504-2023 de las 10 horas 24 minutos del 19 de setiembre de 2023, dictada por el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, integrado por las personas juzgadoras Rodolfo Marenco Ortiz, Paulo André Alonso Soto y Laura García Carballo.\n\nRedacta el Magistrado Zamora Campos\n\nCONSIDERANDO\n\nI.- Al interponer la presente demanda, el apoderado del actor explicó que éste forma parte de un colectivo de más personas que compraron a la empresa desarrolladora Proyectos Urbanísticos Zion S.A., lotes denominados “en verde”, para la construcción de viviendas en el “Condominio Bariloche Real”, proyecto que no se completó.  Indicó, para la adquisición, el actor gestionó crédito hipotecario con el Banco demandado, el cual, dice, ofreció condiciones especiales para el financiamiento, debido a que, en su criterio, tenía una alianza comercial estratégica con la empresa desarrolladora. Acusó, en lo medular, a pesar de que el Banco tenía la posibilidad de ejercer control sobre el plan de inversión para monitorear el avance de obras del Condominio, no lo hizo, sino que giró directamente al desarrollador la totalidad de los fondos del préstamo en un solo desembolso, con la formalización del crédito. Explicó, el Banco no supervisó el destino de los fondos girados al grupo desarrollador, para la compra de \"lotes en verde\", y el dinero no fue utilizado para las obras el desarrollo del proyecto. Acusó también, existió colusión entre los funcionarios de la agencia bancaria de Palmares y la Desarrolladora, pues los primeros incurrieron en una serie de irregularidades en torno a la estructuración y supervisión de los créditos, la valoración de las propiedades y el control de avance sobre los desembolsos, todo para favorecer los intereses de la empresa desarrolladora. Con fundamento en lo anterior, y según los términos fijados en audiencia preliminar, el actor planteó las siguientes pretensiones: Solicita se declare al Banco Nacional de Costa Rica responsable de los daños y perjuicios ocasionados, y se le condene al pago de los siguientes rubros: 1- Daño patrimonial: Consistente en: A) Diferencia entre el monto del crédito hipotecario al momento de su constitución a favor del Banco demandado, y el valor real de la finca del Partido de Alajuela 65201-F-000 al momento de su adquisición por el actor y sobre la que se constituyó el crédito hipotecario. B) El monto pagado por el actor al Banco demandado por concepto de intereses de las operaciones de crédito hipotecario constituida con el Banco para financiar la compra en “verde” de un lote del Condominio, sobre el monto resultante según el punto 1.a. C) Las sumas de dinero que el actor pague al Banco demandado por concepto de intereses de la operación de crédito, desde la interposición de la demanda hasta su debido pago, sobre el monto resultante según el punto 1.a. D) La diferencia entre el valor de compra del lote por parte del actor y el valor real de dicho lote al momento de su compra, una vez deducido el monto reclamado en el punto 1.a). E) La pérdida de oportunidad del actor, de haber podido obtener una ganancia de capital o aumento patrimonial producto de la plusvalía del lote adquirido con el crédito hipotecario otorgado por Banco demandado y el valor que tendría a la presentación de la demanda, en el supuesto de haberse terminado el desarrollo del Condominio, monto que se determinará en ejecución de sentencia. 2- Daño moral. Ocasionado por la angustia y frustración que le ha provocado la limitación para acceder a una vivienda digna, específicamente por: (i) la imposibilidad material de disfrutar del lote que compró mediante créditos hipotecarios; (ii) la imposibilidad de vender ese lote a un precio viable en virtud de la deuda que mantienen con el Banco. (iii) la imposibilidad de entregar el lote en dación de pago en términos razonables sin tener que mantener la deuda con el Banco; (iv) la imposibilidad de acceder a créditos con otras entidades financieras para compra de vivienda; (v) la mancha en el récord crediticio y (vi) el cobro del saldo en descubierto si el lote es rematado. Liquidado en la suma de ¢10.000.000.00 3- Indexación. y 4- Costas. El BNCR contestó negativamente y opuso excepciones de prescripción, caducidad y falta de derecho. El Tribunal declaró sin lugar la demanda e impuso las costas al actor. Inconforme con lo resuelto, el accionante interpone recurso de casación.\n\nII.- El casacionista formula seis agravios sustantivos (algunos son por violación directa y otros por violación indirecta), los cuales serán reordenados según su naturaleza y los temas en ellos debatidos. Los cuatro primeros serán analizados conjuntamente, en razón de su conexidad, pues, en lo medular, en todos se aduce infracción del canon 35 de la Ley 7472 (Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor) y, en otros, además, de los preceptos 190 y 191 de la Ley General de la Administración Pública (LGAP). Primero. Alega violación directa por indebida aplicación de los numerales 35 de la Ley 7472, y 190 y 191 de la LGAP. Reprocha, en criterio del Tribunal la conducta de los funcionarios del BNCR no incidió en los daños que se reclaman en el proceso; esto a pesar de que, con la prueba documental aportada, se demostró una colusión entre esos funcionarios y la Desarrolladora. Continúa, el Tribunal desestimó la demanda por considerar que existe ajenidad del BNCR respecto al daño, y justificó su decisión en que no fue posible acreditar: 1) Que entre la empresa Desarrolladora y el BNCR, existiera una alianza comercial, donde éste se comprometiera al desarrollo del Condominio (hecho no probado 4). 2) Que la inejecución del desarrollo del Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real, por parte de la empresa Proyectos Urbanísticos Zion, tenga relación directa con el crédito otorgado a la demandante para la compra de la finca filial (hecho no probado 5). 3) Que la compra de los lotes adquiridos por el demandante se haya realizado luego de la alianza comercial entre el Banco Nacional y la Desarrolladora, de fecha 17 de marzo de 2010, tendiente a la promoción y colocación de créditos para el financiamiento de vivienda por parte del Banco (hecho no probado 7). 4) Que la propiedad del demandante no valiera lo que se indicó en el avalúo aportado al expediente de crédito o que éste fuera argüido de falso (hecho no probado 14). Alega, a partir de la lectura integral de la prueba documental que consta en autos, se acredita que existió una actuación anormal de los funcionarios del BNCR con relación a la estructuración y supervisión de los créditos, la valoración de las propiedades y el control de avance sobre los desembolsos. Por ende, afirma, existe abundante evidencia documental que demuestra: a) Que la sucursal de Palmares prácticamente trabajaba para la Desarrolladora. b) Que la Desarrolladora ejercía una influencia importante sobre los funcionarios del Banco de la sucursal de Palmares. c) Que los avalúos eran dados por la Desarrolladora y estaban inflados, al contemplar áreas que aún no estaban construidas d) Que no existían controles sobre avalúos o en las aprobaciones de créditos. e) Que el financiamiento “en verde” fue autorizado por el BNCR, que no fue supervisado y que fue un error. Considera, lo anterior resulta medular para la aplicación del numeral 35 de la Ley 7472 -y subsidiariamente los numerales 190 y 191 de la LGAP- pues demuestran que el BNCR no fue ajeno al daño, ni fue una mera víctima de un hecho de un tercero o culpa de la víctima, sino que activamente permitió que ese tercero causara el daño al actor. Señala, sin el concurso de los funcionarios bancarios el crédito no se hubiera materializado, de manera que su conducta incidió directamente en la generación del daño, puesto que: i) permitieron -por acción y omisión- que la Desarrolladora incidiera en la aprobación de los créditos, la valoración de los lotes y la determinación de los montos a financiar; ii) aceptaron avalúos que contemplaban obras no construidas para determinar el valor de los lotes; iii) conocían del riesgo de financiar en verde, iv) no existieron controles sobre los cientos de préstamos otorgados para comprar lotes a Proyectos Urbanísticos Zion, lo cual afectó al actor, v) no existían controles sobre los avances de obra bajo los cuales se pudieran “respaldar” los desembolsos del crédito. Censura, de manera poco fundamentada y motivada, el Tribunal en el considerando VIII apartado c), señala que la prueba documental ofrecida por la parte actora es de “(…) corte muy general centrándose en funcionarios y procesos relacionados con normativa interna del banco demandando (…)”. En contraposición a tal afirmación, detalla las principales irregularidades cometidas por los funcionarios del BNCR, las cuales -asegura-fueron debidamente demostradas por la parte actora mediante prueba documental, pero ignoradas por el Tribunal: 1) Existía una alianza comercial entre el Banco Nacional y Zion, por medio de la cual se facilitó y logró concretar la venta de lotes y asignación de créditos bancarios para la compra de dicha filial en el condominio Bariloche. La alianza comercial poco a poco empezó a convertirse en una incidencia y presión que ejercía Zion en la sucursal de Palmares, lo cual, en palabras del entonces Subgerente del BNCR provocó análisis ligeros, sin estructura y sin conocimiento sobre riesgo en el análisis (imagen 2086, 2031 y 2292 CD de prueba). 2) En la sucursal de Palmares se tramitaron cientos de excepciones para compras de proyectos de Zion (imagen 2032 del CD de prueba). 3) El señor Luis Gerardo Vargas Brenes, funcionario de la Agencia de Palmares del BNCR reconoce la negligencia profunda de los funcionarios bancarios a la hora de aprobar créditos, los cuales no eran aprobados por los niveles resolutores correspondientes, y, aunado a ello, los propios funcionarios no comprendían el concepto de financiamiento “en verde” (imagen 2131 del CD de prueba). 4) En el proceso de formalización de crédito se cometieron actuaciones abiertamente irregulares, como lo es permitir por acción y omisión, que la Desarrolladora incidiera en la aprobación de los créditos, la valoración de los lotes, la determinación de los montos a financiar, la ausencia de controles sobre los cientos de préstamos otorgado para comprar lotes a Proyectos Urbanísticos Zion, según se detalla a continuación (prueba documental #8): i) Que los personeros de la Desarrolladora eran quienes confeccionaban los expedientes de crédito y aportaban los avalúos, lo que derivó en que la oficina del BNCR en Palmares “prácticamente trabajaba para Zion”. ii) Que los avalúos aportados sobre los cuales se giró el crédito no reflejaban el valor real de las propiedades. Así consta en la minuta de la entrevista realizada a Carlos Acuña Rodríguez, imagen 1078 “…luego de revisarlos rápidamente se llega la conclusión de que no se ajustaban a la realidad.” iii) Que se financiaron propiedades sin desarrollar y sin la correspondiente supervisión en el giro de recursos ni la verificación del avance de las obras urbanísticas. iv) Que diversos funcionarios del BNCR fueron quienes recomendaron y aprobaron que se estructuraran las operaciones de crédito sobre lotes “en verde” y con un valor proyectado dado por los avalúos proveídos por la empresa, emitidos por peritos y aceptados por los funcionarios del BNCR. v) Que los funcionarios bancarios del BNCR encargados de la evaluación y aprobación de los créditos carecían de los conocimientos mínimos sobre la forma en que estaba estructurada la operación. 5) José Ángel Sancho, funcionario de la agencia de Palmares, le indicó a la auditoría del BNCR la forma anormal en la que trabajaban con y para Zion, así como la premura por aprobar préstamos que generaba una ausencia de controles en todo sentido (imagen 2135 del CD de prueba). 6) En el informe BRAN-203-2011, suscrito por Carlos Abarca Rivera del Banco Regional Alajuela, se visualiza la sobrevaloración en los avalúos realizados a los terrenos (imagen 2515 del CD de prueba). 7) El informe SPC-035-2011, suscrito por Víctor Núñez Esquivel de la Unidad Central de Avalúos del BNCR, sostiene que, de un muestreo de 49 avalúos hechos a propiedades de Proyectos Urbanísticos Zion, 45 pericias excedían inclusive el precio consignado en la opción de compraventa, el cual ya de por sí estaba inflado (imagen 1999 del CD de prueba). 8) Rafael Obando Jiménez de la Dirección Regional de Alajuela Norte, entre 2007 y 2010 sostuvo que “desconocía” que se estuviera financiando proyectos “en verde” y que esta no era una práctica común en el BNCR. Esto demuestra las falencias graves de control y fiscalización sobre las cuales incurrieron las instancias superiores del BNCR (imagen 2096 del CD de prueba). Estima, la acreditación de estos hechos elimina la tesis acogida por el Tribunal sentenciador sobre la ajenidad al daño y el hecho de un tercero. Insiste, todas estas situaciones eran conocidas y fueron posibles gracias a la intervención de funcionarios del BNCR, y se encuentran debidamente probadas. Acota, según imagen 2086 del CD de prueba, Ramón Chacón, jefe de crédito de la sucursal de Palmares, refiere que desde 2005 diversos funcionarios del BNCR conocían y habían autorizado el financiamiento en verde de los lotes de Zion, y que lo veían bien ya que “el riesgo se dividía entre muchas personas”. La pregunta que surge es ¿entre quienes -realmente- se estaba dividiendo ese riesgo? Porque los que tuvieron que soportar el 100 % del riesgo fueron los consumidores del servicio crediticio, en el caso concreto, don Juan Manuel, a quién nunca se le informó del riesgo que estaba cargando sobre “sus hombros”. Apunta, el funcionario Ramón Chacón Peraza, en su entrevista, refirió que hubo aceptación y recomendación de financiar en verde de parte de Banca Hipotecaria del BNCR, pero remarca que lo que no se previó fue que hubiera un aumento de costos en otro de los proyectos de la Desarrolladora, generado por un tema ambiental (imagen 2086 del CD de prueba). Es decir, se reconoce la materialización de un riesgo no previsto a la hora de estructurar la operación de crédito. También reconoció que no existieron controles sobre el avance de las obras del condominio (imagen 2086 del CD de prueba). Posteriormente, el mismo funcionario bancario reconoció que el financiamiento en verde fue lo que dio al traste con los financiamientos otorgados a Zion, entre los que destaca el proyecto Bariloche (imagen 2089 del CD de prueba). Aduce, esa aseveración de uno de los funcionarios bancarios encargados descarta cualquier ajenidad al daño, pues reconoce como causa del fallo, el esquema de financiamiento: financiar propiedades en verde. Continúa, a imagen 2100 del CD de prueba el señor Jorge Mora, jefe de crédito de la Agencia de Palmares, explica cómo tuvo que haberse hecho el financiamiento de áreas aun por desarrollar, indicando que solo se puede hacer en casos en que el BNCR financia y estableciendo controles de avance de obra. En igual sentido, el señor Rafael Obando Jiménez de la Dirección Regional de Alajuela Norte, entre 2007 y 2010 sostuvo que “desconocía” que se estuviera financiando proyectos “en verde” y que esta no era una práctica común en el BNCR (imagen 2096 del CD de prueba). Estima, ello demuestra las falencias graves de control y fiscalización sobre las cuales incurrieron las instancias superiores del BNCR. Puntualiza, además de que no era una “práctica común”, existe un agravante que lo afecta aún más, y es que, al momento de formalizar las operaciones de crédito, se le desembolsó a la Desarrolladora la totalidad del préstamo otorgado, sin informarle de esta situación a su persona. Dice, ese proceder debió de haberle sido informado y explicado previo a la obtención del crédito, para poder tomar una decisión informada y consciente de los riesgos existentes; empero el BNCR no solo no lo hizo, sino que, sabiendo que era un financiamiento en verde (práctica irregular en el BNCR), sin que estuvieran las obras de urbanización y de condominio realizadas, ni siquiera iniciadas, tomó la decisión de desembolsar el 100% a la Desarrolladora, en lugar de retener el valor de las obras de urbanización y desembolsarle conforme el avance de las obras. Siendo así, afirma, se ha demostrado por medio de la prueba aportada, que los funcionarios del BNCR de Palmares participaron en un esquema para el financiamiento de alrededor de 300 lotes del Condominio Bariloche Real ubicado en Alajuela, entre los que destacaba el lote de la parte actora en este proceso. Opina, sin el concurso de los funcionarios del BNCR los daños no se habrían materializado pues: a. El involucramiento del BNCR en el proyecto mediante publicidad y la facilitación, le brindó “confianza” y “respaldo” a la parte actora. b. De haber valorado la finca F-65201-000 con base en la realidad, la deuda se habría adecuado al valor real del lote o bien. c. De haber fiscalizado y controlado los desembolsos y la estructuración del negocio, se podría presumir razonablemente que la finca habría alcanzado el valor proyectado. d. De haberle informado al actor de todos los riesgos existentes en la operación de crédito, él hubiera tomado una decisión voluntaria e informada. Reitera, el BNCR no es ajeno al daño, puesto que se reprochan las acciones y omisiones de sus empleados, y los daños causados por efecto de dichas acciones en la relación de consumo del producto financiero que es la hipoteca. Indica, los daños se generaron gracias a la indebida influencia de Zion en la sucursal de Palmares del BNCR, y los funcionarios se prestaron para estas irregularidades en una forma que, cuando menos, es negligente, y las cúpulas del BNCR fueron incapaces de detectar e impedir oportunamente estas irregularidades. Enfatiza, los daños reclamados no se hubieran dado si el BNCR no hubiese confiado el proceso de aprobación de los préstamos a los vendedores de Zion, si hubiera ejercido controles oportunos sobre los avalúos proyectados, sobre los montos requeridos para comprar los lotes al precio real, sobre los desembolsos de dinero y el avance de las obras. Todos estos aspectos fueron probados a lo largo de este proceso, por lo que, aduce, no es aplicable la hipótesis de ajenidad del daño, con lo cual en sentencia se aplicó indebidamente el segundo párrafo del artículo 35 de la Ley 7472, y consecuentemente se dejaron de aplicar los párrafos 1 y 3 de la misma norma. Segundo. Invoca violación indirecta del artículo 35 de la Ley 7472, 190 y 191 de la LGAP, por la determinación de los hechos en contradicción con la prueba que consta en el proceso. Reprocha, el Tribunal consideró que la conducta de los funcionarios del Banco Nacional no incidió en la generación de los daños, esto a pesar de que una apreciación integral de la prueba disponible demuestra una colusión entre esos funcionarios y la desarrolladora Proyectos Urbanísticos Zion. Enuncia: a) De la apreciación global del expediente de crédito se visualiza que el actor estaba de acuerdo con que el BNCR girara el crédito por medio de “desembolsos”, nunca aprobó la realización de un único desembolso, en el cual se depositaría el 100% del riesgo sobre él. b) Del análisis global de la prueba documental #8 y del expediente de crédito, se desprende que el BNCR omitió información sobre la verdadera tramitación y ejecución de los créditos. c) De un análisis integral de las pruebas documentales #8 y #9, se visualiza la injerencia de Zion en la Sucursal de Palmares, así como las múltiples irregularidades cometidas por los funcionarios. Objeta, el Tribunal desestimó la demanda al considerar que existió un hecho de un tercero, y que por lo tanto el BNCR es ajeno al daño. Justificó su decisión en que la prueba disponible no permite acreditar que entre la empresa Desarrolladora y el BNCR, existiera una alianza comercial, en donde el BNCR se comprometiera al desarrollo del Condominio (hecho no probado 4) y que la inejecución del desarrollo del Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real, por parte de la empresa Proyectos Urbanísticos Zion, tenga relación directa con el crédito otorgado a la demandante para la compra de la finca filial (hecho no probado 5). Asimismo, en el apartado 2 del considerando VIII de la Sentencia Recurrida, el Tribunal señaló que el BNCR no influyó en la toma de decisión de consumo de don Juan Manuel, pues tuvo por acreditado que la adquisición del lote se realizó previo a la tramitación del crédito bancario. Recalca, dichas afirmaciones del Tribunal son incorrectas. Dice, la prueba documental demuestra que el actor suscribió un crédito con el BNCR para la adquisición de un lote en el Condominio Bariloche, en razón de la confianza y credibilidad de dicho Banco a nivel nacional, y porque la publicidad del Condominio reflejaba que los préstamos para dicho Condominio se estaban tramitando con esa entidad bancaria. Sin embargo, reitera, el BNCR nunca le informó que desembolsaría la totalidad del crédito en su solo giro de dinero, ni los riesgos que estaba asumiendo. Además, según se indicó en los agravios anteriores, se demostró que los funcionarios del BNCR actuaron de manera irregular en beneficio de Proyectos Urbanísticos Zion. Refiere a la prueba documental #8 (que consigna las declaraciones de funcionarios del BNCR, así como comunicaciones internas que fueron analizadas para elaborar el informe de auditoría interna del BNCR), el expediente de crédito, las pruebas #7, #9, #10 y #14, en las cuales el BNCR reconoce abiertamente haber denunciado a sus propios funcionarios. En resumen, señala, la prueba disponible demuestra: i) Que parte del plan de inversión del crédito del actor era para “vivienda”. ii) Que al actor en ningún momento se le informó que debía asumir el 100% del riesgo en caso de un incumplimiento de la Desarrolladora. iii) Que al actor en ningún momento se le informó que el desembolso del crédito se tramitaría bajo un único giro. Insiste, dichas pruebas invalidan el argumento del Tribunal sobre la exclusión de responsabilidad por hecho de un tercero. Acota, el nivel de influencia en la Oficina del BNCR de Palmares, en palabras de Luis Gerardo Vargas, era que la Oficina “prácticamente trabajaba para Zion” (imagen 2031 CD de prueba), lo cual se hizo con la finalidad de generar un mayor volumen de negocios para el BNCR. Indica, a imagen 2069 del CD de prueba, Roberth Castro Bogantes, gerente de sucursal, indicó con claridad: La “laxitud” se visualiza incluso en los avalúos aceptados por el BNCR, ya que Ramón Chacón Peraza, funcionario del BNCR (imagen 2084 del CD de prueba) fue quien recomendó al perito valuador Francisco Ruiz de FR Arquitectura. La influencia de Zion en la sucursal del BNCR de Palmares trascendió desde diferentes enfoques: i) laxitud en la aprobación de créditos, ii) omisión de controles, iii) aprobación de créditos bajo un sistema de “financiamiento en verde” poco común, iv) avalúos proyectados que contemplaban obras no construidas, v) desembolso del crédito en un único giro, sin un control de avance de obra, vi) omisión de información clave en la decisión de consumo del actor. Enfatiza, el Tribunal no podía aplicar la eximente de “hecho de un tercero”, cuando evidentemente el BNCR no fue una simple víctima de la situación, especialmente porque omitió informar al consumidor sobre aspectos clave que pudieron incidir en su decisión de consumo, como lo es que el “desembolso” se haría bajo un único giro, depositando en ese mismo acto el 100% del riesgo sobre él en caso de un incumplimiento de la Desarrolladora -tal y como ocurrió-. Refiere, la escritura del 16 de octubre de 2009, que consta en imágenes 10 a 19 del expediente de crédito, en la cláusula sexta expresamente consignó la figura de desembolsos que se deberían realizar según el plan de inversión aprobado. Asimismo, la cláusula sétima de dicha escrito consigna la figura de suspensión de desembolsos. Sin embargo, el BNCR le ocultó información clave al actor, como lo es que el 100% del riesgo en caso de incumplimiento iba a recaer sobre él, ya que se haría un único desembolso a Proyectos Urbanísticos, lo cual fue definido en la carátula de crédito, documento privado del BNCR, del cual el actor no tuvo conocimiento. Apunta, el propio BNCR reconoció en el informe de auditoría que debió verificarse el avance de obra y fiscalizarse el giro de los recursos (imagen 2031 CD de prueba), pero no se hizo. También el señor Jorge Mora, jefe de crédito de la Agencia de Palmares, explicó que en un esquema de financiamiento en verde tienen que establecerse controles de avance de obra (imagen 2100 del CD de prueba). Por ende, interpreta, queda claro que el Banco tenía una obligación derivada de la normativa y las buenas prácticas bancarias de fiscalizar el giro de recursos y los avances de obra en un esquema como el que le permitió utilizar durante años a la Desarrolladora, esquema que le significó un lucro importante al BNCR en cobro de intereses y crecimiento de su cartera de clientes. Asegura, la influencia de Zion en el BNCR trascendió incluso al nivel ético de los funcionarios del BNCR, al i) ocultar información clave en la decisión de consumo del actor, y, ii) desembolsar el 100% del crédito sin ningún control de avance de obra. Recalca, por todo lo anterior el BNCR debe responder, porque los daños derivan de un actuar omisivo y activo de sus funcionarios. Tercero. Alega violación indirecta del artículo 35 de la Ley 7472, porque el Tribunal tuvo por no probados cinco hechos de trascendencia para la solución de este caso en contradicción de la prueba disponible: • Hecho no probado 2: que el plan de inversión del crédito de consumo suscrito por la demandante tuviera como finalidad el desarrollo de condominio, o construcción de vivienda y que correspondiera al BNCR verificar el avance de las obras en el Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real. • Hecho no probado 4: que entre la empresa Desarrolladora y el BNCR existiera una alianza comercial, en donde el BNCR se comprometiera al desarrollo del Condominio. • Hecho no probado 5: que la inejecución del desarrollo del Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real, por parte de la empresa Proyectos Urbanísticos Zion, tenga relación directa con el crédito otorgado a la demandante para la compra de la finca filial. • Hecho no probado 10: que hubiera imposibilidad material por parte de la demandante de disfrutar de las fincas adquiridas al Desarrollador Productos Urbanísticos Zion, por causa directa del BNCR. • Hecho no probado 14: que la propiedad del demandante no valiera lo que se indicó en el avaluó aportado al expediente de crédito o que éste fuera argüido de falso. Objeta cada uno de esos hechos no probados de la siguiente forma: a) El hecho no probado 2) es incorrecto, porque la prueba documental admitida acredita que el Banco Nacional, ante un financiamiento en verde, debe verificar el avance de la obra. Refiere concretamente a la prueba documental #8, imagen 2100 del CD de prueba, donde Jorge Mora, jefe de crédito de la Agencia de Palmares, indica que cuando se hace un financiamiento en verde- como el tramitado para el señor Juan Manuel Sandí- se deben establecer controles de avance de obra. Dice, ese deber de vigilancia es ratificado por el expediente de crédito, específicamente por la cláusula sexta de la escritura donde el actor se constituyó como deudor del BNCR, que dispone: “Desembolso del préstamo: La parte deudora acepta que los desembolsos de este crédito se realizarán conforme a la disponibilidad de recursos del Acreedor o posibles restricciones gubernamentales. El producto íntegro del crédito a que se refiere este contrato, deberá invertirse en el plan de inversión aprobado” (Imagen 13 del expediente de crédito). Entiende, al establecerse un “plan de inversión” se instauraron las labores de supervisión que tenía la entidad bancaria, ya que, al comprender el avalúo un valor proyectado (imagen 1999 del CD de prueba), el BNCR debía girar los desembolsos según el avance de la obra (imagen 2100 del CD de prueba). b) Los hechos no probados 4), 5) y 10) son incorrectos, porque la prueba valorada en conjunto demuestra que la anormal alianza estratégica entre el BNCR y Proyectos Urbanísticos Zion comenzó desde mucho antes del 2010. La prueba documental #8 (imagen 2032 CD de prueba), evidencia que la auditoría del BNCR indicó que en la oficina de Palmares se aceptaron cientos de excepciones desde el año 2007, y se reconoció la labor logística comercial para atraer al desarrollador al Banco Nacional. De igual forma, la relación del Banco con Zion es descrita por Carlos Abarca Rivera, funcionario del BNCR, como de alrededor de 10 años de operar con el Banco (imagen 2514 del CD de prueba). También el señor Luis Gerardo Vargas, encargado de cartera de crédito de la sucursal de Palmares, indicó que la oficina de Palmares “prácticamente trabajaba para Zion” (imagen 2132 del CD de prueba): Estas circunstancias, considera, sí demuestran que el BNCR tenía una alianza estratégica con Zion, y que sus funcionarios colaboraron con la generación de los daños, pues si se suprime hipotéticamente la participación de los empleados bancarios, las transacciones no se habrían producido de la forma como ocurrieron. c) El hecho no probado 14 es incorrecto, porque la prueba en su conjunto acredita que la propiedad del demandante no valía lo que se indicó en el avalúo aportado al expediente de crédito. Enuncia, en el expediente de crédito se indican como factores valorizantes del avalúo los siguientes: “Área común libre: Parque, Acceso Vehicular, servidumbre de alcantarillado subterránea para riego artificial, servidumbre pluvial sanitaria, juegos infantiles, zona recreativa, ampliación vial. Área común construida: Caseta de vigilancia, taller de mantenimiento, basureros, pozo y tanque de agua” (imágenes 55 a 58 del expediente de crédito). Esos factores contemplados en la valoración no estaban al momento de realizar el avalúo; por tratarse de un “financiamiento el verde”, el valor de la finca era “proyectado”, es decir, no era un reflejo exacto de lo que existía en la realidad.  Refiere a lo indicado por Carlos Acuña Rodríguez, en la prueba documental número 8, a imagen 2078 del CD de prueba: “(…) nos alerta de unos avalúos (…) que estaban mal confeccionados. Luego de revisarlos rápidamente (…) se llega a la conclusión de que no se ajustan a la realidad (…). Señala también que, en el informe BRAN-203-2011, suscrito por Carlos Abarca Rivera del Banco Regional Alajuela Norte, prueba documental #9 (imagen 2515 del CD de prueba), se visualiza la sobrevaloración en los avalúos realizados a los terrenos. Por su parte, también el informe SPC-035-2011, suscrito por Víctor Núñez Esquivel de la Unidad Central de Avalúos del BNCR, sostiene que, de un muestreo de 49 avalúos hechos a propiedades de Proyectos Urbanísticos Zion, 45 pericias excedían inclusive el precio consignado en la opción de compraventa (el cual ya de por sí estaba inflado) (imagen 1999 del CD de prueba). Recalca, estas circunstancias demuestran que la propiedad del actor no valía lo que el avalúo aportado indicaba, sino que eran “valores proyectados”, lo cual en sí mismo ya es sinónimo de anormalidad en la gestión crediticia, puesto que no es común indicar en un avalúo valores que no reflejan lo que hay en el campo (ver imagen 2078 del CD de prueba). Continúa, Luis Gerardo Vargas, encargado de cartera de crédito de la sucursal de Palmares, indicó que los avalúos ya venían listos, y que existía una presión de la empresa y de los jefes de sucursal de la oficina de Palmares, para aprobar los préstamos, con lo cual ni siquiera se hacía una revisión profunda de la información provista (imágenes 2131 y 2135 del CD de prueba). Reclama, no es posible que después 14 de años, la finca F-65201-000 del actor, valorada en el 2008 por ₡55.062,79 por metro cuadrado, en el 2022 se le asignara un valor aproximado de ₡43.000,00. Opina, no hay otra conclusión posible; el avalúo del 2008 estaba sobrevalorado y no se limitó a valorar lo real, lo que existía en la filial. Además de esto, acota, la prueba para mejor resolver evidencia que el BNCR reconoce expresamente que los lotes no desarrollados (actualmente los de las etapas B, C, E y F) carecen de las condiciones para ser tomados como garantía de crédito; lo cual demuestra que las fincas, tanto de las zonas desarrolladas como de las zonas no desarrolladas, carecen de la vocación para ser aprovechadas, todo ello como consecuencia de que el BNCR omitió controlar los avalúos y los desembolsos. Asevera, con las pruebas #8 y #11 bis se demuestra que: i) los avalúos se encontraban inflados, ii) el BNCR realizó una oferta pública de lotes en el Condominio Bariloche Real, que tenían un valor sustancialmente menor al reflejado en el avalúo subcontratado, y, iii) los valores contenidos en el avalúo se encontraban alterados y no reflejaban el valor real de la finca. Cuarto. Alega indebida interpretación de la eximente de responsabilidad por hecho de un tercero, contemplada en el artículo 35 de la Ley 7472. Reprocha, el yerro radica en que se aplicó la eximente de forma total, cuando en realidad -a lo sumo- podría ser una atenuante o eximente parcial de la responsabilidad del BNCR. Reitera, en el caso concreto el BNCR no puede ser considerado como ajeno al daño, puesto que se reprochan acciones y omisiones de sus empleados que desencadenaron en los daños sufridos por el actor; daños que se ocasionaron gracias a las condiciones creadas por el Banco con su conducta omisiva y negligente. Estima, los daños reclamados no se hubieran dado si el BNCR no hubiese confiado el proceso de aprobación de los préstamos a los vendedores de Zion, si hubiera ejercido controles oportunos sobre los avalúos proyectados, sobre los montos requeridos para comprar los lotes al precio real, sobre los desembolsos de dinero y el avance de las obras. En casos como este, apunta, en los que un consumidor demanda a un banco estatal por daños causados en el marco de la prestación de un servicio financiero, la propia jurisprudencia de casación ha reconocido que la mera participación de un tercero en la generación de un daño no exime al Banco por las conductas anormales (sean activas u omisivas) de sus funcionarios. Cita sentencias de su interés. En este caso en particular, acota, el BNCR no es ajeno al daño, puesto que este debe responder por las acciones y omisiones de sus empleados y los daños causados por efecto de dichas acciones. Asevera, es evidente que en este caso el BNCR no es ajeno al daño, sino responsable solidario con la Desarrolladora, porque fue incapaz de detectar e impedir oportunamente las irregularidades cometidas por sus funcionarios. Asimismo, fue incapaz de informarle al actor sobre los riesgos de tomar un crédito para la compra de una propiedad valorada conforme a un precio proyectado, donde se contemplaban las obras de infraestructura del condominio como terminadas, frente a la posibilidad/riesgo que existía de que el Desarrollador no realizara las obras- tal y como terminó sucediendo finalmente- porque el BNCR iba a girar el 100% del crédito, en un solo depósito y sin control sobre el avance de obra. Entonces, afirma, es claro que los daños se ocasionaron, entre otras cosas, gracias a las condiciones creadas por el Banco con su conducta omisiva y negligente. Consecuentemente, concluye, la sentencia recurrida otorgó una interpretación errónea del párrafo segundo del artículo 35 de la Ley 7472, pues le concedió unos efectos absolutos a la defensa de hecho de un tercero, cuando a lo sumo podría haber tenido un efecto atenuador de la responsabilidad del BNCR.\n\nIII.- Sentencia recurrida. En el Considerando VIII del fallo impugnado, el Tribunal sintetizó y resolvió las alegaciones de fondo esgrimidas por el actor, en los siguientes términos: A) Sobre el crédito otorgado a la actora por el BNCR para la compra de un \"lote en verde\". Indicó, según el actor, compró un terreno en el Condominio Residencial Bariloche Real (filial 92-A) con base en la confianza que le merecía el respaldo del BNCR, pues éste se mostró y anunció frente a terceros potenciales compradores, como la entidad que financiaba de forma exclusiva la compra de los lotes \"en verde\" del Condominio. Aunado a ello, que el BNCR se constituyó de hecho en un facilitador de las ventas del condominio por el Desarrollador, brindando condiciones favorables y preferenciales a éste para la tramitación de créditos a posibles adquirentes. Señaló el Tribunal, el vocablo utilizado en la demanda respecto del tipo de terreno que se adquirió, es un \"lote en verde\", entendiéndose ello como que, la persona que compró el terreno lo hizo a sabiendas que el mismo aún no estaba desarrollado; desde que rubricó el contrato de opción de venta el 5 de octubre de 2009, con el objeto de compra del lote, aceptó la entrega del bien en el plazo de tres a cuatro años, en los siguientes términos: \"...Los lotes se entregarán en el plazo de dos a tres años aproximadamente, incluyendo dentro de sus obras una piscina, área de Juegos Infantiles, un rancho, las calles internas adoquinadas, aceras construidas y su respectivo cordón de caño, así como el cableado del sistema eléctrico y telefónico, alcantarillado potable y pluvial, así como las áreas recreativas que se estipulan en el material publicitario...\". Estimó el Tribunal, esa opción contractual resulta de suma importancia para resolver el caso concreto, pues, desde ese acto, se determinó con claridad la intención y dirección de la decisión de consumo que el accionante Sandí Arias voluntariamente estaba asumiendo, pues no sólo sabía y cohonestó con su firma, que el lote que había dispuesto comprar en un sistema de condominio, estaba \"en verde\" precisamente porque las obras de aquel aún no estaban desarrolladas; sino que otorgó, de mutuo propio, a Proyectos Urbanísticos Zion S.A. un plazo de hasta tres años para que desarrollara las obras que se describían en ese contrato, y, lo más importante, abriendo con ello la posibilidad de que, ante un incumplimiento contractual de lo allí dispuesto, se podía acudir a estrados judiciales contra esa empresa desarrolladora. No obstante, advirtió, en la especie, no hay prueba alguna de que el actor Sandí Arias acudiera a los Tribunales de Justicia, para reclamar el incumplimiento de la desarrolladora. En cuanto al accionar del BNCR, consideró el Tribunal, la entidad bancaria no influyó en la toma de la decisión de consumo, pues el actor Sandí Arias ya había resuelto adquirir el lote 92-A del Condominio Residencial Bariloche Real, en el tanto, previo a la tramitación y otorgamiento del crédito bancario, ya había suscrito un contrato de opción de compra venta con la empresa desarrolladora Proyectos Urbanísticos Zion, S.A., el 5 de octubre de 2009.  Otro de los alegatos del actor es que el Banco facilitó condiciones favorables y preferenciales a la tramitación de los créditos, lo que reputa como contubernio entre el Banco y la Desarrolladora, el cual le causó un daño. En criterio del Tribunal esto no se demostró; si bien la tramitación del crédito se hizo en un tiempo expedito, también lo es que no se acreditó que esa celeridad implicó en el caso concreto incumplimiento de deberes de corroboración de requisitos y del procedimiento establecidos en la normativa bancaria. Explicó el colegio de jueces, según el informe de Auditoría del BNCR, que se diera en el año 2011, “en el muestreo de los 15 casos que se analizaron para elaborar el estudio y el informe de auditoría, no está comprendido el crédito hipotecario otorgado a las demandantes (sic) en igual sentido al señor auditor cuando se le preguntó sobre dicho tema no recordaba exactamente si estaba comprendido dicho lote; luego, tampoco los otros estudios rendidos a lo interno del mismo banco (imágenes 2020 a 2511, 2512 a 2563, 2599 a 2603 del disco compacto de prueba aportado por la parte actora) pueden tenerse como criterios técnicos sustentados en prueba fehaciente para el caso concreto, pues no hay referencia alguna al caso concreto del aquí actor, y tampoco pueden tenerse como base para acreditar que se hubiese roto la confianza en el BNCR a fin de gestionar el préstamo que finalmente obtuvo y mediante el cual concretó su decisión de consumo previamente tomada. En criterio de los juzgadores, la actuación del Banco fue tramitar el crédito para un plan de inversión concreto, que no era otro que la adquisición de un lote “en verde”, aceptando el actor que el inmueble no tenía obras y que otorgaba a la desarrolladora y vendedora un plazo para realizarlas. B) En cuanto al avalúo de la filial 92-A del Condominio Bariloche Real. Según la parte actora, el BNCR asignó un valor proyectado a los lotes del Condominio, con base en las obras que el Desarrollador debía realizar en dicho complejo urbanístico, y aprobó créditos sobre ese valor, considerándose que esa la causa directa de que el accionante se haya endeudado por un monto muy superior al valor real de la finca. Sobre el particular, acotó el Tribunal, el avalúo de la finca 65201-F-000 de Alajuela, que corresponde a la filial 92-A del Condominio Bariloche Real, se realizó el 13 de octubre de 2008, por la empresa Luna Azul S.A., contratada al efecto por el BNCR, en lo cual -en principio- no hay ilicitud. Apuntó también que en los avalúos realizados quedó muy claro que el proyecto urbanístico estaba por desarrollarse y que el perito le dio un valor de ₵75.000,00 por metro cuadrado al área del lote 92-A (sin construcción alguna), sin que el actor haya aportado prueba técnica que refutara -como falsos o alterados- los valores y justificaciones dadas por el perito valuador en su oportunidad, y que pudieran implicar una violación a lo dispuesto en los numerales 66 y 69 de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional (LOSBN). Puntualizó, la prueba #11 Bis (imagen 2598 del disco de prueba) no es idónea para desvirtuar los valores por metro cuadrado contenidos en el informe rendido por la empresa que realizó el avalúo (FR Arquitectura S.A.) tanto para el terreno (filial 92-A del Condominio Bariloche Real), como para el porcentaje por factor de co-propiedad de las áreas comunes (ambos sin construcciones), por los siguientes motivos: i) No se desprende que los inmuebles desglosados en el anuncio de venta, publicado por el BNCR en el periódico La Nación del miércoles 30 de octubre del 2013, correspondan al Condominio Bariloche Real, pues únicamente se indica en el encabezado del anuncio: \"Banco Nacional vende lotes en condominio, Alajuela, lo cual, tiene relevancia en la especie, dado que en dicha provincia la empresa desarrolladora mantenía dos proyectos urbanísticos, a saber: Condominio Bariloche Real, en San Isidro de Alajuela y Condominio Los Maderos, en Grecia, Alajuela. ii) El \"valor informativo\" por la totalidad del área asignado a cada uno de esos inmuebles indicados en el anuncio, corresponde al otorgado por el BNCR en el año 2013, momento en que puso a la venta dichos terrenos. En razón de lo anterior, no resulta idóneo como parámetro de comparación, respecto de los montos por metro cuadrado asignados en el avalúo del terreno realizado en el 2009, que es el que cuestiona el actor; iii) El valor promedio de ₵75.000.00 colones por metro cuadrado para el área de la filial 92-A, que se calculó con base en la oferta de venta realizada por el BNCR en el año 2013, respecto de fincas que no se tiene por demostrado que correspondan al Condominio Residencial Bariloche Real, constituye una elaboración propia del representante del actor y no de un perito de parte o judicial con experticia en ese tipo de valoraciones. Consideró el Tribunal, un avalúo proyectado no constituye en sí mismo un invento o ardid del banco demandado para engañar a su propio cliente, más aún que en el caso concreto -y contrario a lo que afirma el accionante- se ha tenido por acreditado que, al tratarse de un proyecto urbanístico que estaba por desarrollarse, el perito le dio un valor al área de ¢75.000.00 por metro cuadrado, más un rubro para las áreas comunes, situación que -se insiste- el actor conocía desde que tomó su decisión de consumo de compra del lote en esas condiciones. Luego, pese a que se alegó que se daban variaciones en los precios de los distintos lotes en los avalúos con tendencia a la sobrevaloración de éstos, el Tribunal estimó que la demanda es ayuna de probanza en ese sentido para el caso concreto, y el actor tenía la carga probatoria sobre ese hecho. 3) Respecto al plan de inversión y a la supuesta fiscalización del avance en las obras. En tesis del accionante, el BNCR omitió implementar mecanismos y políticas de seguridad en la estructuración de créditos para compras \"en verde\" del Condominio Residencial Bariloche Real, que impidieran o al menos previnieran el riesgo de que el proyecto no se ejecutara. Indica que el Banco giró la totalidad del monto por compra de lotes al desarrollador, sin verificar avances en las obras, y que omitió informarle que asumía la totalidad del riesgo por la eventual inejecución del proyecto. En criterio del Tribunal, el actor solicitó el crédito para la compra de un lote en verde, según el convenio con la desarrolladora, por lo que no dejó margen al Banco para poder valorar una estructuración del préstamo que pudiera desligarse de lo ya acordado entre el actor y la Desarrolladora, y le fijó el marco dentro del cual el Banco debía valorar la aprobación del crédito. Enfatizó, el plazo que el actor aceptó para que Proyectos Urbanísticos Zion S.A. desarrollara las obras comunes, provocó que asumiera el riesgo total de su negocio. Ello por cuanto, no solo convino en dar plazo de hasta 3 años a la empresa para que las obras se llevaran a cabo, sino que, además, tenía a su favor una cláusula de incumplimiento contractual que no hizo efectiva. Con ese esquema de compromiso contractual previo, no era posible una precalificación del proyecto, ya que incluso se tuvo por demostrado que el BNCR no financió el desarrollo del Condominio Bariloche, porque la empresa Proyectos Urbanísticos Zion, S.A. no formaba parte del portafolio activo de desarrolladores vinculados al BNCR. Aseveró, no es inoportuno o ilícito que para ferias de vivienda, el Banco se promocionara como posible financiador para la compra de lotes, pues es parte de su giro normal de actividad; pero, además, ello se dio para la Expo Construcción y Vivienda 2010, por lo que, no podía incidir en la decisión del consumo del actor, pues la suscripción del contrato de opción de compraventa, del convenio de préstamo mercantil y de la escritura de venta y constitución de la garantía hipotecaria, acaecieron en el mes de diciembre del 2009. Alegó, en vista de que el señor Sandí Arias asumió su compromiso de manera consciente y voluntaria con la empresa urbanística, el BNCR no debía asumir la obligación de informarle que asumía la totalidad del riesgo por la eventual falta de ejecución del proyecto, porque ya era consciente de ello, al haber rubricado un documento jurídico en el que, precisamente estaba asumiendo esos riesgos. Ya don Juan Manuel sabía que los dineros de su crédito le serían depositados en su totalidad al desarrollador, por la compra del lote \"en verde\" que iba a adquirir, tal y como se pactó en la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa; en la cláusula novena del contrato de préstamo mercantil y en la escritura número 7 otorgada ante el notario público Joaquín Antonio Bolaños Alpízar, el 16 de octubre de 2009. Resaltó, a la especie no resulta aplicable el numeral 64 de la LOSBN en la forma propuesta por el actor, porque el plan de inversión estaba claramente establecido en el contrato de opción de compraventa aportado por el accionante al tiempo de solicitar el crédito hipotecario, y con base en éste la entidad bancaria procedió a tramitar dicha gestión. Por otra parte, el numeral 64 ibídem no impone un deber de fiscalización o verificación per se, sino una facultad que responde a la naturaleza y objeto del plan de inversión de cada crédito; en el caso concreto se estableció que la inspección de obras no aplicaba para este préstamo, lo cual responde no sólo a que el actor había pactado adquirir un \"lote en verde\" sino también a que el BNCR no financió el desarrollo del Condominio Bariloche. Por ende, concluyó, la responsabilidad derivada del incumplimiento de lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa, en el sentido de que \"...Los lotes se entregaran con las calles adoquinadas, aceras construidas y su respectivo cordón de caño, así como el cableado del sistema eléctrico y telefónico, alcantarillado potable y pluvial, así como las áreas recreativas que se estipulan en el material publicitario ...\", resulta imputable a la empresa Proyectos Urbanísticos Zion, S.A. y no al BNCR, con sustento en los artículos 1185, 1186 y 1193 del Código Civil y a lo previsto en la propia cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa suscrito por el actor y la empresa desarrolladora, en cuanto a que \"...En caso de incumplimiento de alguna de las partes del presente contrato, el cumplidor quedará facultado a exigir la ejecución del presente contrato por la vía judicial o en su defecto a tener por resuelto éste contrato, con el pago de los daños y perjuicios...\". 5) Conclusiones. Sintetizó el Tribunal, no se ha demostrado en autos alguna actuación u omisión del BNCR, que diera como resultado la creación de un riesgo más allá del que ya había asumido el propio actor al contratar de forma directa y en los términos que lo hizo con la empresa desarrolladora, donde fijó las pautas del negocio y asumió el riesgo total de su decisión, con lo cual existe ajenidad de la entidad bancaria como causa excluyente de la responsabilidad contemplada en el numeral 35 de la Ley 7472. Mismo criterio resulta aplicable desde la óptica de la responsabilidad objetiva de la Administración (artículos 190 y siguientes de la LGAP), en el tanto se configurarían en la especie las eximentes de responsabilidad por culpa de la víctima y hecho de un tercero (Proyectos Urbanísticos Zion S.A.), pues no fue el préstamo como tal, sino la negociación entre el actor y la empresa desarrolladora lo que causó el riesgo,, en especial la compra aceptada del \"lote en verde\" con un desarrollo futuro de las obras comunes del condominio en un plazo de dos a tres años.\n\nIV.- Criterio de esta Sala. Según se extrae del fallo recurrido, el Tribunal fundamentó su decisión en dos ejes principales. Primero, en la decisión de consumo del actor, materializada desde el 5 de octubre de 2009 en el “Contrato de Opción de Compraventa Recíproca”, donde no hubo injerencia alguna del Banco, y, por esto, aún cuando se aceptara hipotéticamente que pudieron existir irregularidades de control en el otorgamiento del crédito [que del todo no se probaron para el caso concreto], éstas no pudieron influir en forma alguna en aquella decisión, que fue previa.  Como segundo sustento, el contrato suscrito entre el BNCR y el demandante lo era para la compra un inmueble, únicamente, por lo que, dada la naturaleza de este contrato, no existió nunca obligación alguna del BNCR para la realización de supervisiones o para ejercer controles sobre la desarrolladora y, además, dados los términos de la contratación entre la vendedora y comprador del lote, no existía otra alternativa que el giro del préstamo en un solo tracto. Contra lo resuelto, el casacionista presenta cuatro objeciones, las cuales, en lo medular, parten de la base de que el BNCR es responsable frente al actor, en términos de consumo, por no supervisar el avance de las obras y con ello los desembolsos del préstamo, por otorgar un crédito riesgoso con un trámite irregular que incidió en la decisión de consumo, y por una sobrevaloración del bien en el avalúo. A partir del estudio detenido de los autos, así como de los agravios formulados por el casacionista, estima esta Sala que ninguno de ellos tiene la virtud de quebrar la sentencia recurrida, pues con base en el acervo probatorio constante en el expediente no es posible tener por acreditado el necesario nexo causal entre el daño reclamado y alguna omisión o acción del BNCR, sino que, por el contrario, se confirma la tesis del Tribunal en cuanto a la ajenidad de la entidad bancaria como eximente de responsabilidad, según se pasa a explicar. En lo tocante al primer motivo, a partir de la prueba referida en el agravio y particularmente del informe de Auditoría, lo que podría colegirse es -a lo sumo- potenciales imprudencias en el manejo de los fondos de los ahorrantes del Banco, no así en las obligaciones -contractuales ni legales- que tenía el Banco frente al señor Sandí Arias al financiarle la compra de su lote. La prueba invocada por el recurrente de modo alguno refiere sobre ilegalidades en un financiamiento concreto, ni en específico sobre el del actor, por lo que no se demuestra de forma alguna que existiera una incidencia del Banco en la decisión de consumo que se discute en este proceso en particular. Tal y como se ha indicado en antecedentes similares al presente, cuyo objeto es también la responsabilidad del BNCR a partir de la tramitación, aprobación y firma de un préstamo relacionado con la compra de inmuebles en el condominio Bariloche Real, podría admitirse el eventual incumplimiento de una serie de deberes legales por parte de los funcionarios bancarios respecto al manejo global de la cartera de créditos otorgados por el Banco; pero ninguna concreta respecto del crédito de la parte demandante. Así, aceptar la teoría del actor implicaría tener por ilegítimas prácticamente todas las operaciones bancarias tramitadas en la sucursal de Palmares, por el hecho de que fueron detectadas ciertas anomalías generales en la gestión bancaria; se trataría de una suposición generalizada que permitiría el desconocimiento de los efectos de múltiples operaciones, con los efectos perniciosos que ello tendría para los recursos de las demás personas ahorrantes con el Banco y la seguridad jurídica, a pesar que de no se hubiese demostrado irregularidad propiamente en el sub júdice (en este mismo sentido, las sentencias 1024-F-S1-2024 de las 14 horas 12 minutos del 30 de julio de 2024 y 1356-F-S1-2024 de las 14 horas 29 minutos del 1 de octubre de 2024). Aunado a lo anterior, y abarcando también los temas de los agravios segundo, tercero y cuarto, esta Cámara coincide con el Tribunal, en el tanto de la prueba que consta en autos se deduce que el actor, de forma voluntaria y sin la intervención del Banco, negoció con la desarrolladora y, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, acordaron la compraventa del inmueble en un precio específico, pactaron plazos de pago y de entrega; todo ello de previo a que surgiera la relación contractual con el BNCR. Conviene recordar que el 5 de octubre de 2009, el señor Sandí Arias firmó una opción de compraventa con el desarrollador del complejo inmobiliario, opción que tendría por objeto una “futura filial” condominal a entregar en un plazo de “dos o tres años”, con una serie de obras de infraestructura comunes, aún pendientes, venta futura que tenía el precio fijado en ₡19.066.149,00. En este proyecto de negocio no intervino la entidad bancaria, de modo que fue un acuerdo entre un promitente vendedor -que no figura en el proceso- y un promitente comprador -el aquí actor-. Por su parte, la empresa Luna Azul S.A. valoró el lote objeto de la compraventa futura, otorgándole un valor de ₵75.000,00 por metro cuadrado y advirtiendo que: \"...CONSTRUCCIONES: no hay (...) DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL ENTORNO DE LA FINCA. A la fecha las obras comunes están por iniciar su desarrollo, así como la implementación de los servicios básicos en cada una de las filiales...\". Es decir, se fijó un valor determinado y advirtió acerca de las obras pendientes. La compraventa, celebrada entre el desarrollador y el comprador se concretó el 16 de octubre de 2009, con posterioridad a que aquellas partes acordaron la opción. En el momento de la compraventa el financiamiento fue facilitado por el Banco, quien prestó un monto total de ₵19.065.000,00. Así entonces, lo probado es que, en esa negociación inicial, donde se tomó la decisión de consumo, no participó el BNCR y la relación de éste con el actor surge hasta el momento en que se genera el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, no en la compraventa.\n\nV.- Continuación. En cuanto al alegato de que el Banco no debió girar el monto total del préstamo en un solo tracto, y que incumplió los deberes de vigilancia sobre las obras, tampoco lleva razón el recurrente. Del análisis de la escritura de compraventa y del préstamo bancario se deriva, tal y como señala el Tribunal, que el primer negocio (la compraventa) se da sobre una finca filial, sin construcción, y, que el segundo, se da para financiar esa compra, es decir, gira en torno a un lote, únicamente. De esas mismas contrataciones también emana que el pago debía hacerse en un solo tracto y entregando el dinero al vendedor, porque así fue pactado por las partes; es decir, el actor tenía conocimiento de esa disposición y de los riesgos asociados (cláusula tercera del contrato de opción de compraventa, cláusula novena del contrato de préstamo mercantil y escritura del 16 de octubre de 2009). Ante esta situación, concuerda esta Sala con que no había responsabilidad alguna del Banco en materia de supervisión de las obras, ya que nunca fueron parte del objeto contractual del préstamo, y con que el giro del crédito se realizó de acuerdo con los términos negociados por entre comprador y vendedora. En cuanto a este punto concreto, ya con anterioridad esta Cámara se ha pronunciado, indicando: “(…) Al respecto, conviene recordar que las prestaciones consustanciales al contrato de mutuo dinerario corresponden a la entrega del dinero por parte del mutuante y al posterior pago por parte de mutuario. En cierto tipo de créditos, en los que, verbigracia, se financia una edificación en proceso, es usual que la práctica financiera suponga la revisión de avance de obras de previo al desembolso, mas no sucede de ese modo en compraventas puras y simples, donde las prestaciones recíprocas de las partes son de ejecución instantánea -pago y entrega del bien- y no precisan de tiempo para su ejecución. A ello debe añadirse, a la luz de los alegatos de la parte -que parecen presuponer lo contrario- que el mero hecho del otorgamiento de un crédito para concertar un negocio con un tercero no convierte a la entidad financiera en garante, supervisora o fiscalizadora de la viabilidad económica o riesgos de negocios concertados entre particulares, si su intervención se limita a prestar el dinero a una de ellas. Por ello, no puede afirmarse que el Banco haya “permitido” que un tercero causara daño al señor (…). Como bien refiere el fallo de instancia, la opción de compraventa concertada con la desarrolladora y sin intermedio del Banco, varios meses antes de que se constatase el financiamiento, predefinió el precio que el promitente comprador estaba dispuesto a honrar por el lote, que para entonces presentaba obras pendientes. No consta que el promitente comprador haya tenido el recaudo de postergar el pago hasta la ejecución efectiva de esas obras pendientes, sino que promovió el otorgamiento del crédito y el respectivo pago aún con la pendencia de esas obras que se comprometió a ejecutar su vendedor, a cuya fiscalización no se comprometió el Banco (…)” (sentencia 1356-F-S1-2024 de las 14:29 horas del 1 de octubre de 2024).\n\nVI.- Continuación. En lo tocante al supuesto avalúo inflado, tampoco proceden los reclamos formulados. En primer lugar, según se indicó, el 5 de octubre de 2009, entre comprador y vendedora, hubo acuerdo entre cosa y precio.  Es decir, desde antes de la intervención del ente bancario demandado, ya el actor había consentido el valor del lote que pretendía adquirir, por lo que, cualquier reclamación que ahora pretenda encausar por ese hecho, carecería de efecto contra el Banco, porque éste no tuvo injerencia en la fijación de ese valor. En todo caso, las pruebas referidas no demuestran que el lote del actor haya sido valorado por encima de su valor real, o que se pagara un precio que consideraba obras aún no construidas, ya que no hay prueba alguna de que la entidad externa que realizó el avalúo de la propiedad hiciera sus estimaciones de forma antojadiza, desacertada, irreal o desapegada de las reglas técnicas aplicables. Estas imputaciones se basan únicamente en el dicho de la parte, sin prueba idónea de carácter técnico que acuerpara su tesis. Aún en el evento -no confirmado por prueba alguna de sustento- de que el Banco valorase -para efectos de crédito- el inmueble 92-A considerando obras comunes del condominio no construidas, no habría hecho nada distinto de lo que previamente el señor Sandí Arias, por su cuenta y riesgo, consintió al suscribir la opción de compraventa en ₵19.066.149,00, sin intervención alguna del Banco, luego de lo cual este último le financió la compraventa por un monto total de ₵19.065.000,00, financiamiento que no le convirtió en garante de las obligaciones a cargo del vendedor, toda vez que no se acreditó que el Banco asumiera el deber de garantizar, asegurar o fiscalizar las obras que se comprometió a desarrollar el vendedor frente al comprador. Así las cosas, no le correspondía al Banco frenar, censurar o advertir potenciales riesgos en un proyecto contractual (opción de compraventa) definido entre la desarrolladora y el comprador, sin su asesoría ni su concierto. No demuestra la parte actora que el esquema de “financiamiento en verde” originase que el prestamista debiese fiscalizar obras pendientes en el complejo urbanístico, o modificar el esquema de pago consustancial a una compraventa pura y simple de un lote. Aunque el recurrente afirma que sí existía un deber legal del Banco de actuar en ese sentido, no precisa cuál es la normativa bancaria que así lo dispone.  Además, si bien pudiera presumirse, mediante indicios, la existencia de un acuerdo comercial entre el Banco y el desarrollador para facilitar el financiamiento para la adquisición de lotes, no hay prueba alguna de un pacto colusorio o de que procuraba trasladar los riesgos a los potenciales compradores. Todo lo dicho permite descartar que el actor haya acreditado que la actuación del Banco, en el crédito que le fue otorgado, fuese la causa de que las obras pendientes por el vendedor no se desarrollaran, o se acordara un precio de venta encarecido. Por ese motivo, concuerda esta Sala con el Tribunal en cuanto a que no existe nexo causal entre el daño reclamado y el actuar del Banco, pues éste resulta ajeno al daño. Se insiste, no fue el Banco quien creó las condiciones para que el daño se materializase. La entidad que facilitó los fondos para la adquisición del lote, con ocasión del contrato de crédito, no tenía el deber de asesorar o fiscalizar el acierto económico del negocio concertado entre el comprador y el vendedor. La parte actora no demuestra que el Banco haya incumplido normativa, políticas o procedimientos que debían observarse para el financiamiento particular que otorgó al señor Jiménez y, menos aún, que el Banco estructurase un esquema ilegal para trasladar al señor Sandí Arias el riesgo del negocio previamente concertado por él mismo, sin intervención alguna del ente bancario. Así las cosas, se aprecia, el actor lo que procura es trasladar al Banco la responsabilidad por hechos ajenos (de la empresa desarrolladora) y propios (en tanto libre y voluntariamente pactó una opción de compraventa de un lote en verde), lo cual extingue todo nexo causal posible entre la actuación del BNCR y el daño reclamado por el accionante. En consecuencia, en razón de todo lo expuesto, no proceden las censuras formuladas.\n\nVII.- En el quinto agravio alega quebranto de los artículos 190 y 191 de la LGAP, en relación con los ordinales 62 de la LOSBN, 32 inciso c) y 34 inciso b) de la Ley 7472. Expone, el BNCR debe responder por los daños que causen sus empleados, esto es una consecuencia del artículo 191 de la LGAP. Señala, por definición, un empleado no es un tercero, por ende, todo daño que el actuar irregular de los funcionarios bancarios haya generado en derechos subjetivos ajenos (como al aquí actor) deben ser indemnizados por el Banco. Por lo tanto, razona, si se comprobó que existió una indebida influencia de la Desarrolladora en los funcionarios del BNCR, y que éstos cometieron irregularidades evidentes, debió haberse aplicado lo dispuesto en las normas supra citadas, para declarar la responsabilidad del Banco Nacional por los hechos de sus empleados. En el caso concreto, reprocha, el BNCR se dejó influir por los miembros de Proyectos Urbanísticos Zion, lo cual fue advertido por el propio subgerente del BNCR en la prueba documental. Explica, esta influencia, contraria a los principios de igualdad e imparcialidad, se refleja en una absoluta omisión de controlar el proceso de trámite (sin controles de ningún tipo) y aprobación de los créditos, los valores reales de las fincas, los montos prestados y los desembolsos. Censura, en violación al deber de información oportuna, en ningún momento el Banco le advirtió al actor sobre los riesgos de financiar unos lotes a los que se les estaba dando un valor que no representaba la realidad, ni lo que estaba construido. Tampoco le indicó que estaba asumiendo el 100% de los riesgos por la no construcción del Condominio que estaba valorando como construido. Recrimina, el Tribunal omitió declarar en sentencia que el BNCR incumplió su obligación de informar adecuadamente al consumidor, para que pudiera tomar una decisión de consumo libre e informada, con conocimiento de los riesgos del negocio.\n\nVIII.- El alegato presupone la acreditación de que el desarrollador tuvo influencia indebida en los funcionarios bancarios, quienes incurrieron en irregularidades. No obstante, se repite, no se demostró que el Banco hubiese incumplido obligaciones o deberes legales concretos propios del contrato de préstamo suscrito con el actor; tampoco que el desarrollador influenciara el otorgamiento de ese crédito, o que éste fuera otorgado fuera del valor real del terreno. El hecho de facilitar fondos requeridos para financiar un negocio -cual fue la compraventa de un lote en un condominio de vivienda-, no presupone que quien financia se constituye en asesor o garante del negocio del comprador. El riesgo del financiamiento de una finca “en verde” lo asumió el actor -comprador-, quien por su exclusiva cuenta y riesgo acordó un precio por un bien en esas condiciones, y en nada pudo incidir el eventual hecho de que el Banco no fuera prudente en las decisiones de inversión que hizo con el dinero de sus ahorrantes. Así las cosas, el reproche se desestimará.\n\nIX.- En la sexta inconformidad aduce infracción del artículo 46 de la Constitución Política y de los principios constitucionales de razonabilidad y proporcionalidad, de protección al consumidor, de protección de sus intereses económicos, del derecho del consumidor a recibir información adecuada y veraz, y del principio de tutela judicial efectiva. Ello por cuanto el Tribunal eximió al proveedor de un servicio financiero (el BNCR) de resarcir los daños y perjuicios generados al consumidor (actor) por las conductas anormales de los funcionarios bancarios. Censura, el Tribunal eximió de responsabilidad al BNCR bajo el argumento de que es totalmente ajeno al daño por haber participado un tercero (Zion), sin embargo, omitió analizar: i) cómo la conducta de los funcionarios bancarios permitió que se hicieran operaciones (de crédito y venta) por precios que no correspondían a la realidad y, ii) cómo la ausencia de controles y la negligencia del BNCR en aceptar un esquema de negocio tan riesgoso (influencia y presión del desarrollador en la aprobación masiva y acelerada de créditos, uso de avalúos inflados, ausencia de capacitación en financiamiento en verde, giro de fondos sin control de avance de obra, etc.) permitió que el desarrollo no se materializara. Con esto, asevera, la sentencia distribuye los riesgos asociados al financiamiento en verde de forma desigual y deja sin una respuesta justa a la parte actora. Explica la vulneración de los principios constitucionales citados de la siguiente manera: a) Protección constitucional del consumidor (Artículo 46 de la Constitución): La Constitución Política reconoce la asimetría existente entre un comerciante y un consumidor, por ello incorpora en su artículo 46 una serie de derechos fundamentales que buscan proteger los intereses y derechos de los consumidores, quienes se encuentran en una situación de desventaja o inferioridad con respecto al prestador del servicio. De especial interés resultan: i. Derecho del consumidor a la protección de sus intereses económicos. En este caso la sentencia deja en absoluta desprotección los intereses económicos del actor, puesto que de forma ilegítima exime al BNCR de su responsabilidad de indemnizar al consumidor por los daños ocurridos en la relación de consumo. La decisión judicial desconoce el régimen jurídico que protege al consumidor y consecuentemente lo deja desprotegido. ii. Derecho del consumidor a recibir información adecuada y veraz. El Tribunal no se refirió a la omisión por parte del BNCR de informar acerca de los riesgos asociados al financiamiento de una finca “en verde”; en ningún momento le advirtió al actor sobre los riesgos de financiar un lote al que se le estaba dando un valor que no representaba la realidad ni lo que estaba construido. Tampoco se le informó que se realizaría un único desembolso a la Desarrolladora, sin ningún tipo de control de avance. El Banco desatendió su obligación de informar adecuadamente para que la decisión de consumo obedeciera a una voluntad libre e informada. b) Principio de proporcionalidad: la decisión judicial es desproporcionada porque las circunstancias del caso demuestran una serie de anormalidades y vulneraciones a las obligaciones legales por parte del BNCR; por lo que no existe una correspondencia entre ese cuadro fáctico y la decisión de eximir al BNCR de su responsabilidad como prestador de un servicio financiero. La decisión favorece indebidamente al BNCR al eximirlo de responder por daños generados por la conducta anormal de sus funcionarios, y endosa las pérdidas, de forma abiertamente desproporcionada, al actor. c) Principio de razonabilidad. La decisión es absolutamente arbitraria porque exime de responsabilidad al BNCR a pesar de que se comprobó que se generaron daños y perjuicios por la conducta anormal de sus funcionarios, y endosa las pérdidas al actor. No es razonable eximir al Banco cuando sus funcionarios permitieron que se hicieran operaciones (de crédito y venta) por precios que no correspondían a la realidad y permitieron un esquema de negocio riesgoso y anormal, donde Zion ejercía influencia y presión sobre los funcionarios del BNCR para la aprobación masiva y acelerada de créditos. Es totalmente injusto eximir de responsabilidad a un Banco que permitió el uso de avalúos inflados, delegados por sus funcionarios a peritos recomendados por el propio Banco y otorgados por la Desarrolladora que se vería beneficiado con la aprobación del crédito. No procede eximir de responsabilidad a un Banco que permitió la aprobación expedita y masiva de créditos por parte de funcionarios que no estaban capacitados y que permitieron el giro de fondos sin control de avance de obra. d) Principio tutela judicial efectiva. La sentencia es abiertamente injusta y contraria a la ley, por eximir al BNCR a pesar de la conducta anormal de sus funcionarios y dejar desprotegido a un consumidor. Y, además, porque denegó el derecho a una indemnización plenaria, mediante la aplicación de una eximente de responsabilidad que del todo no era aplicable al caso concreto.\n\nX.- Se reitera, no quedó demostrado en este asunto que la lesión sufrida por el accionante haya sido ocasionada por el servicio financiero prestado por el BNCR, pues no se acreditó que en el específico financiamiento otorgado a don Juan Manuel, los empleados bancarios hayan incurrido en una conducta anormal; luego no puede apreciarse una desprotección de sus intereses económicos en dicha financiación. El alegato de un supuesto riesgo de financiar “en verde” desconoce que fue el propio señor Sandí Arias quien consintió el precio del bien en el documento de opción de compra, que fue él quien promovió la compra y el financiamiento mismo, a sabiendas de que las obras estaban pendientes. Se repite, no hay prueba de que, en el concreto financiamiento otorgado por el Banco a donde Juan Manuel, los funcionarios de esa entidad incurrieran en una incorrección normativa puntual. Por ende, el alegato también deberá ser rechazado.\n\nXI.- En mérito de lo expuesto, procederá declarar sin lugar el recurso de casación formulado por el actor, a quien se impondrán las costas generadas con su ejercicio (artículo 150.3 del CPCA).\n\nPOR TANTO\n\nSe declara sin lugar el recurso de casación formulado por el actor, a quien se imponen las costas generadas con su ejercicio. GCR\n\n \n\n \n\n\t\n\nLuis Guillermo Rivas Loaiciga\n\n\t\n\n \n\n\n\n\nRocío Rojas Morales\n\n\t\n\n \n\n\t\n\nDamaris Vargas Vásquez\n\n\n\n\nJorge Leiva Poveda\n\n\t\n\n \n\n\t\n\nCarlos Guillermo Zamora Campos\n\n \n\n \n\nDocumento Firmado Digitalmente\n\n-- Código verificador --\n\n\n\n XFM43ACZC7LU61\n\n1\n\n \n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 09:34:35.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República", "body_en_text": "**CONSIDERING**\n\n**I.-** Upon filing this lawsuit, the plaintiff's representative explained that he is part of a group of more people who purchased so-called \"green\" lots from the developer Proyectos Urbanísticos Zion S.A. for the construction of homes in the \"Condominio Bariloche Real,\" a project that was not completed. He indicated that, for the acquisition, the plaintiff obtained a mortgage loan (crédito hipotecario) from the defendant Bank, which, he says, offered special financing conditions because, in his view, it had a strategic commercial alliance with the developer. He accused, in essence, that even though the Bank had the ability to exercise control over the investment plan to monitor the progress of the Condominium's works, it did not do so, but rather disbursed the entirety of the loan funds directly to the developer in a single disbursement, upon formalization of the credit. He explained that the Bank did not supervise the destination of the funds disbursed to the developer group for the purchase of \"green lots,\" and the money was not used for the project's development works. He also accused that there was collusion between the officials of the Palmares bank branch and the Developer, since the former incurred in a series of irregularities regarding the structuring and supervision of the loans, the valuation of the properties, and the progress control over the disbursements, all to favor the interests of the developer. Based on the foregoing, and according to the terms set in the preliminary hearing, the plaintiff raised the following claims: He requests that Banco Nacional de Costa Rica be declared responsible for the damages caused, and be ordered to pay the following items: 1- Pecuniary damage (Daño patrimonial): Consisting of: A) The difference between the amount of the mortgage loan at the time of its constitution in favor of the defendant Bank, and the real value of the property of the Partido de Alajuela 65201-F-000 at the time of its acquisition by the plaintiff and on which the mortgage loan was constituted. B) The amount paid by the plaintiff to the defendant Bank for interest on the mortgage loan operations constituted with the Bank to finance the \"green\" purchase of a lot in the Condominium, on the resulting amount according to point 1.a. C) The sums of money that the plaintiff pays to the defendant Bank for interest on the loan operation, from the filing of the lawsuit until its due payment, on the resulting amount according to point 1.a. D) The difference between the purchase value of the lot by the plaintiff and the real value of said lot at the time of its purchase, once the amount claimed in point 1.a) has been deducted. E) The loss of opportunity of the plaintiff, of having been able to obtain a capital gain or asset increase resulting from the added value (plusvalía) of the lot acquired with the mortgage loan granted by the defendant Bank and the value it would have at the presentation of the lawsuit, in the event that the development of the Condominium had been completed, an amount to be determined in the execution of the judgment. 2- Moral damage (Daño moral). Caused by the anguish and frustration caused by the limitation in accessing decent housing, specifically due to: (i) the material impossibility of enjoying the lot purchased through mortgage loans; (ii) the impossibility of selling that lot at a viable price by virtue of the debt owed to the Bank; (iii) the impossibility of delivering the lot as payment in kind (dación de pago) on reasonable terms without having to maintain the debt with the Bank; (iv) the impossibility of accessing loans with other financial entities for home purchases; (v) the stain on the credit record and (vi) the collection of the overdraft balance if the lot is auctioned. Liquidated in the sum of ¢10,000,000.00. 3- Indexation. and 4- Costs. BNCR answered negatively and raised defenses of statute of limitations (prescripción), expiry (caducidad), and lack of right. The Court declared the lawsuit without merit and imposed costs on the plaintiff. Dissatisfied with the ruling, the plaintiff files this cassation appeal.\n\n**II.-** The cassation appellant raises six substantive grievances (some are for direct violation and others for indirect violation), which will be reordered according to their nature and the topics debated therein. The first four will be analyzed jointly, due to their connection, since, in essence, all of them allege an infraction of canon 35 of Law 7472 (Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor) and, in others, additionally, of precepts 190 and 191 of the General Public Administration Law (LGAP). **First.** He alleges direct violation due to improper application of numerals 35 of Law 7472, and 190 and 191 of the LGAP. He reproaches that, in the Court's opinion, the conduct of the BNCR officials did not influence the damages claimed in the process; this despite the fact that, with the documentary evidence provided, collusion between those officials and the Developer was demonstrated. He continues, the Court dismissed the lawsuit considering that the BNCR is unrelated (ajenidad) to the damage, and justified its decision on the fact that it was not possible to prove: 1) That between the developer company and the BNCR, there was a commercial alliance, where the latter committed to the development of the Condominium (unproven fact 4). 2) That the non-execution of the development of the Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real, by the company Proyectos Urbanísticos Zion, has a direct relationship with the credit granted to the plaintiff for the purchase of the subsidiary property (unproven fact 5). 3) That the purchase of the lots acquired by the plaintiff was made after the commercial alliance between Banco Nacional and the Developer, dated March 17, 2010, aimed at the promotion and placement of credits for housing financing by the Bank (unproven fact 7). 4) That the plaintiff's property was not worth what was indicated in the appraisal (avalúo) provided to the credit file or that it was alleged to be false (unproven fact 14). He claims, from a comprehensive reading of the documentary evidence in the record, it is proven that there was abnormal conduct by the BNCR officials in relation to the structuring and supervision of the loans, the valuation of the properties, and the progress control over the disbursements. Therefore, he affirms, there is abundant documentary evidence demonstrating: a) That the Palmares branch practically worked for the Developer. b) That the Developer exerted significant influence over the Bank officials at the Palmares branch. c) That the appraisals were provided by the Developer and were inflated, as they contemplated areas that were not yet built. d) That there were no controls over appraisals or credit approvals. e) That \"green\" financing was authorized by the BNCR, was not supervised, and was a mistake. He considers the foregoing to be central to the application of numeral 35 of Law 7472—and subsidiarily numerals 190 and 191 of the LGAP—as they demonstrate that the BNCR was not unrelated to the damage, nor was it a mere victim of an act of a third party or the victim's fault, but rather actively allowed that third party to cause damage to the plaintiff. He points out that without the concurrence of the bank officials, the credit would not have materialized, such that their conduct directly influenced the generation of the damage, since: i) they allowed—by action and omission—the Developer to influence the approval of the loans, the valuation of the lots, and the determination of the amounts to be financed; ii) they accepted appraisals that contemplated unbuilt works to determine the value of the lots; iii) they were aware of the risk of green financing; iv) there were no controls over the hundreds of loans granted to purchase lots from Proyectos Urbanísticos Zion, which affected the plaintiff; v) there were no controls over the progress of the works under which the credit disbursements could be \"backed.\" He censures, in a poorly founded and reasoned manner, the Court in considering VIII section c), states that the documentary evidence offered by the plaintiff is of a \"(...) very general nature, focusing on officials and processes related to the defendant bank's internal regulations (...)\". In opposition to such a statement, he details the main irregularities committed by the BNCR officials, which—he assures—were duly demonstrated by the plaintiff through documentary evidence, but ignored by the Court: 1) There was a commercial alliance between Banco Nacional and Zion, through which the sale of lots and assignment of bank loans for the purchase of said subsidiary in the Bariloche condominium was facilitated and realized. The commercial alliance gradually began to become an influence and pressure that Zion exerted on the Palmares branch, which, in the words of the then Deputy Manager of the BNCR, led to superficial analyses, without structure and without knowledge of risk in the analysis (image 2086, 2031 and 2292 evidence CD). 2) In the Palmares branch, hundreds of exceptions were processed for purchases from Zion projects (image 2032 of the evidence CD). 3) Mr. Luis Gerardo Vargas Brenes, an official of the BNCR's Palmares Agency, acknowledges the profound negligence of the bank officials when approving loans, which were not approved by the corresponding resolution levels, and, in addition, the officials themselves did not understand the concept of \"green\" financing (image 2131 of the evidence CD). 4) In the credit formalization process, openly irregular actions were committed, such as allowing by action and omission, that the Developer influenced the approval of the loans, the valuation of the lots, the determination of the amounts to be financed, the absence of controls over the hundreds of loans granted to purchase lots from Proyectos Urbanísticos Zion, as detailed below (documentary evidence #8): i) That the representatives of the Developer were the ones who prepared the credit files and provided the appraisals (avalúos), which resulted in the BNCR office in Palmares \"practically working for Zion.\" ii) That the appraisals provided, on which the credit was disbursed, did not reflect the real value of the properties. This is recorded in the minutes of the interview conducted with Carlos Acuña Rodríguez, image 1078 \"...after reviewing them quickly, the conclusion is reached that they did not conform to reality.\" iii) That properties were financed without development and without the corresponding supervision in the disbursement of resources or the verification of the progress of the urban works. iv) That various BNCR officials were the ones who recommended and approved that the credit operations be structured on \"green\" lots and with a projected value given by the appraisals provided by the company, issued by experts and accepted by the BNCR officials. v) That the BNCR bank officials responsible for the evaluation and approval of the loans lacked the minimum knowledge about the way in which the operation was structured. 5) José Ángel Sancho, an official of the Palmares agency, told the BNCR audit about the abnormal way in which they worked with and for Zion, as well as the eagerness to approve loans that generated an absence of controls in every sense (image 2135 of the evidence CD). 6) In the report BRAN-203-2011, signed by Carlos Abarca Rivera of Banco Regional Alajuela, the overvaluation in the appraisals made on the land is visualized (image 2515 of the evidence CD). 7) Report SPC-035-2011, signed by Víctor Núñez Esquivel of the Unidad Central de Avalúos of the BNCR, maintains that, out of a sample of 49 appraisals made on properties of Proyectos Urbanísticos Zion, 45 expert reports even exceeded the price stated in the purchase option, which was already inflated in itself (image 1999 of the evidence CD). 8) Rafael Obando Jiménez of the Dirección Regional de Alajuela Norte, between 2007 and 2010, maintained that he \"was unaware\" that \"green\" projects were being financed and that this was not a common practice in the BNCR. This demonstrates the serious shortcomings of control and oversight that the higher instances of the BNCR incurred (image 2096 of the evidence CD). He estimates that the proof of these facts eliminates the thesis accepted by the sentencing Court regarding the unrelatedness to the damage and the act of a third party. He insists that all these situations were known and were possible thanks to the intervention of BNCR officials, and are duly proven. He notes, according to image 2086 of the evidence CD, Ramón Chacón, credit manager of the Palmares branch, states that since 2005 various BNCR officials knew and had authorized the green financing of Zion's lots, and that they considered it good since \"the risk was divided among many people.\" The question that arises is: among whom—really—was that risk being divided? Because those who had to bear 100% of the risk were the consumers of the credit service, in this specific case, Mr. Juan Manuel, who was never informed of the risk he was placing on \"his shoulders.\" He points out that the official Ramón Chacón Peraza, in his interview, stated that there was acceptance and recommendation to finance in green from the BNCR's Banca Hipotecaria, but he remarks that what was not foreseen was that there would be a cost increase in another of the Developer's projects, generated by an environmental issue (image 2086 of the evidence CD). That is, the materialization of an unforeseen risk at the time of structuring the credit operation is recognized. He also recognized that there were no controls over the progress of the condominium works (image 2086 of the evidence CD). Subsequently, the same bank official recognized that green financing was what caused the failure of the financing granted to Zion, among which the Bariloche project stands out (image 2089 of the evidence CD). He argues that this assertion by one of the responsible bank officials rules out any unrelatedness to the damage, as it recognizes the cause of the failure: the financing scheme of financing green properties. He continues, at image 2100 of the evidence CD, Mr. Jorge Mora, credit manager of the Palmares Agency, explains how the financing of areas yet to be developed should have been done, indicating that it can only be done in cases where the BNCR finances and establishes progress controls for the work. Similarly, Mr. Rafael Obando Jiménez of the Dirección Regional de Alajuela Norte, between 2007 and 2010, maintained that he \"was unaware\" that \"green\" projects were being financed and that this was not a common practice in the BNCR (image 2096 of the evidence CD). He estimates that this demonstrates the serious shortcomings of control and oversight that the higher instances of the BNCR incurred. He points out that, in addition to it not being a \"common practice,\" there is an aggravating factor that affects him even more, and that is that, at the time of formalizing the credit operations, the entirety of the granted loan was disbursed to the Developer, without informing him of this situation. He says that this procedure should have been informed and explained to him prior to obtaining the credit, in order to make an informed decision aware of the existing risks; however, the BNCR not only did not do so, but, knowing that it was green financing (an irregular practice in the BNCR), without the urbanization and condominium works being carried out, not even started, it made the decision to disburse 100% to the Developer, instead of withholding the value of the urbanization works and disbursing it based on the progress of the works. Thus, he affirms, it has been demonstrated through the evidence provided, that the BNCR officials from Palmares participated in a scheme for the financing of around 300 lots of the Condominio Bariloche Real located in Alajuela, among which the plaintiff's lot in this process stood out. He opines that without the concurrence of the BNCR officials, the damages would not have materialized because: a. The BNCR's involvement in the project through advertising and facilitation provided \"confidence\" and \"backing\" to the plaintiff. b. If the property F-65201-000 had been valued based on reality, the debt would have been adjusted to the real value of the lot or good. c. If the disbursements and business structuring had been audited and controlled, it could be reasonably presumed that the property would have reached the projected value. d. If the plaintiff had been informed of all the existing risks in the credit operation, he would have made a voluntary and informed decision. He reiterates that the BNCR is not unrelated to the damage, since the actions and omissions of its employees are reproached, and the damages caused by the effect of said actions in the consumer relationship of the financial product which is the mortgage. He indicates that the damages were generated thanks to the undue influence of Zion in the BNCR's Palmares branch, and the officials lent themselves to these irregularities in a way that is, at the very least, negligent, and the BNCR's leadership was incapable of detecting and preventing these irregularities in a timely manner. He emphasizes that the claimed damages would not have occurred if the BNCR had not entrusted the loan approval process to Zion's salespeople, if it had exercised timely controls over the projected appraisals, over the amounts required to buy the lots at the real price, over the disbursements of money and the progress of the works. All these aspects were proven throughout this process, therefore, he argues, the hypothesis of unrelatedness to the damage is not applicable, which means the judgment improperly applied the second paragraph of article 35 of Law 7472, and consequently failed to apply paragraphs 1 and 3 of the same norm. **Second.** He invokes indirect violation of article 35 of Law 7472, 190 and 191 of the LGAP, due to the determination of facts in contradiction with the evidence in the process. He reproaches that the Court considered that the conduct of Banco Nacional officials did not influence the generation of the damages, this despite the fact that a comprehensive assessment of the available evidence demonstrates collusion between those officials and the developer Proyectos Urbanísticos Zion. He states: a) From the overall assessment of the credit file, it is visualized that the plaintiff agreed that the BNCR would disburse the credit through \"disbursements,\" he never approved the execution of a single disbursement, in which 100% of the risk would be placed on him. b) From the overall analysis of documentary evidence #8 and the credit file, it is clear that the BNCR omitted information about the true processing and execution of the loans. c) From a comprehensive analysis of documentary evidence #8 and #9, the interference of Zion in the Palmares Branch is visualized, as well as the multiple irregularities committed by the officials. He objects that the Court dismissed the lawsuit by considering that there was an act of a third party, and that therefore the BNCR is unrelated to the damage. It justified its decision on the fact that the available evidence does not allow proving that between the developer company and the BNCR, there was a commercial alliance, where the BNCR committed to the development of the Condominium (unproven fact 4) and that the non-execution of the development of the Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real, by the company Proyectos Urbanísticos Zion, has a direct relationship with the credit granted to the plaintiff for the purchase of the subsidiary property (unproven fact 5). Likewise, in section 2 of considering VIII of the Appealed Judgment, the Court stated that the BNCR did not influence Mr. Juan Manuel's consumer decision-making, as it considered it proven that the acquisition of the lot was made prior to the processing of the bank loan. He emphasizes that said statements by the Court are incorrect. He says, the documentary evidence demonstrates that the plaintiff signed a credit agreement with the BNCR for the acquisition of a lot in the Bariloche Condominium, based on the trust and credibility of said Bank at a national level, and because the Condominium's advertising reflected that the loans for said Condominium were being processed with that banking entity. However, he reiterates, the BNCR never informed him that it would disburse the entirety of the credit in a single payment, nor the risks he was assuming. Furthermore, as indicated in the previous grievances, it was demonstrated that the BNCR officials acted irregularly to benefit Proyectos Urbanísticos Zion. He refers to documentary evidence #8 (which records the statements of BNCR officials, as well as internal communications that were analyzed to prepare the BNCR's internal audit report), the credit file, evidence #7, #9, #10, and #14, in which the BNCR openly acknowledges having reported its own officials. In summary, he points out, the available evidence demonstrates: i) That part of the plaintiff's credit investment plan was for \"housing.\" ii) That the plaintiff was at no time informed that he had to assume 100% of the risk in the event of a default by the Developer. iii) That the plaintiff was at no time informed that the credit disbursement would be processed under a single payment. He insists that these pieces of evidence invalidate the Court's argument regarding the exclusion of liability for the act of a third party. He notes that the level of influence in the BNCR Office of Palmares, in the words of Luis Gerardo Vargas, was that the Office \"practically worked for Zion\" (image 2031 evidence CD), which was done with the purpose of generating a greater volume of business for the BNCR. He indicates that at image 2069 of the evidence CD, Roberth Castro Bogantes, branch manager, clearly stated: The \"laxity\" is also visualized in the appraisals (avalúos) accepted by the BNCR, since Ramón Chacón Peraza, a BNCR official (image 2084 of the evidence CD) was the one who recommended the valuation expert Francisco Ruiz of FR Arquitectura. The influence of Zion in the BNCR's Palmares branch transcended from different approaches: i) laxity in credit approvals, ii) omission of controls, iii) approval of credits under an uncommon \"green financing\" system, iv) projected appraisals that contemplated unbuilt works, v) disbursement of the credit in a single payment, without any progress control over the work, vi) omission of key information in the plaintiff's consumer decision. He emphasizes that the Court could not apply the exemption of \"act of a third party,\" when evidently the BNCR was not a simple victim of the situation, especially because it omitted informing the consumer about key aspects that could have influenced his consumer decision, such as the fact that the \"disbursement\" would be made under a single payment, placing at that same act 100% of the risk on him in the event of a default by the Developer—just as it happened—. He refers, the deed of October 16, 2009, which appears in images 10 to 19 of the credit file, in the sixth clause expressly recorded the figure of disbursements that should be made according to the approved investment plan. Likewise, the seventh clause of said deed records the figure of suspension of disbursements. However, the BNCR hid key information from the plaintiff, such as the fact that 100% of the risk in case of default would fall on him, since a single disbursement would be made to Proyectos Urbanísticos, which was defined in the credit cover sheet, a private BNCR document, of which the plaintiff was not aware. He points out, the BNCR itself recognized in the audit report that the progress of the work should have been verified and the disbursement of resources supervised (image 2031 evidence CD), but it was not done. Also, Mr. Jorge Mora, credit manager of the Palmares Agency, explained that in a green financing scheme, progress controls over the work must be established (image 2100 of the evidence CD). Therefore, he interprets, it is clear that the Bank had an obligation derived from the regulations and good banking practices to supervise the disbursement of resources and the progress of works in a scheme such as the one it allowed the Developer to use for years, a scheme that meant significant profit for the BNCR in interest collection and growth of its client portfolio. He assures that Zion's influence on the BNCR even transcended to the ethical level of the BNCR officials, by i) hiding key information in the plaintiff's consumer decision, and ii) disbursing 100% of the credit without any progress control over the work. He stresses that for all the above reasons, the BNCR must respond, because the damages derive from an omissive and active conduct of its officials. **Third.** He alleges indirect violation of article 35 of Law 7472, because the Court considered five facts of importance for the solution of this case not proven, in contradiction with the available evidence: • Unproven fact 2: that the investment plan of the consumer credit signed by the plaintiff had the purpose of developing the condominium, or constructing housing, and that it corresponded to the BNCR to verify the progress of the works in the Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real. • Unproven fact 4: that between the developer company and the BNCR, there was a commercial alliance, where the BNCR committed to the development of the Condominium. • Unproven fact 5: that the non-execution of the development of the Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real, by the company Proyectos Urbanísticos Zion, has a direct relationship with the credit granted to the plaintiff for the purchase of the subsidiary property. • Unproven fact 10: that there was material impossibility on the part of the plaintiff to enjoy the properties acquired from the Developer Productos Urbanísticos Zion, due to a direct cause of the BNCR. • Unproven fact 14: that the plaintiff's property was not worth what was indicated in the appraisal (avaluó) provided to the credit file or that it was alleged to be false. He contests each of those unproven facts in the following way: a) Unproven fact 2) is incorrect, because the admitted documentary evidence proves that Banco Nacional, in the face of green financing, must verify the progress of the work. He refers specifically to documentary evidence #8, image 2100 of the evidence CD, where Jorge Mora, credit manager of the Palmares Agency, indicates that when green financing is done—like the one processed for Mr. Juan Manuel Sandí—progress controls over the work must be established. He says this duty of vigilance is ratified by the credit file, specifically by the sixth clause of the deed where the plaintiff constituted himself as a debtor of the BNCR, which states: \"Disbursement of the loan: The debtor party accepts that the disbursements of this credit will be made according to the availability of resources of the Creditor or possible governmental restrictions. The entire product of the credit referred to in this contract must be invested in the approved investment plan\" (Image 13 of the credit file). He understands that upon establishing an \"investment plan,\" the supervisory duties that the banking entity had were instituted, since, by the appraisal encompassing a projected value (image 1999 of the evidence CD), the BNCR had to release the disbursements according to the progress of the work (image 2100 of the evidence CD). b) The unproven facts 4), 5), and 10) are incorrect, because the evidence assessed jointly demonstrates that the abnormal strategic alliance between the BNCR and Proyectos Urbanísticos Zion began long before 2010. Documentary evidence #8 (image 2032 evidence CD), shows that the BNCR audit indicated that in the Palmares office, hundreds of exceptions were accepted since the year 2007, and the commercial logistical work to attract the developer to Banco Nacional was recognized. Similarly, the Bank's relationship with Zion is described by Carlos Abarca Rivera, a BNCR official, as being approximately 10 years of operating with the Bank (image 2514 of the evidence CD).\n\nAlso, Mr. Luis Gerardo Vargas, credit portfolio manager of the Palmares branch, indicated that the Palmares office \"practically worked for Zion\" (image 2132 of the evidence CD): These circumstances, he considers, do demonstrate that BNCR had a strategic alliance with Zion, and that its officials collaborated in the generation of the damages, because if the participation of the bank employees is hypothetically suppressed, the transactions would not have occurred in the way they did. c) The unproven fact 14 is incorrect, because the evidence as a whole proves that the plaintiff's property was not worth what was indicated in the appraisal (avalúo) provided to the credit file. He states that the credit file indicates the following as valorizing factors of the appraisal (avalúo): \"Free common area: Park, Vehicular Access, underground sewer easement (servidumbre de alcantarillado) for artificial irrigation, sanitary stormwater easement (servidumbre pluvial sanitaria), children's games, recreational area, road widening. Built common area: Guardhouse, maintenance workshop, garbage bins, well and water tank\" (images 55 to 58 of the credit file). Those factors considered in the valuation did not exist at the time of conducting the appraisal (avalúo); since it was a \"greenfield financing (financiamiento el verde),\" the value of the property was \"projected,\" that is, it was not an exact reflection of what existed in reality. He refers to what was indicated by Carlos Acuña Rodríguez, in documentary evidence number 8, at image 2078 of the evidence CD: \"(...) alerts us to some appraisals (avalúos) (...) that were poorly prepared. After quickly reviewing them (...) the conclusion is reached that they do not conform to reality (...). He also points out that, in report BRAN-203-2011, signed by Carlos Abarca Rivera of Banco Regional Alajuela Norte, documentary evidence #9 (image 2515 of the evidence CD), the overvaluation in the appraisals (avalúos) carried out on the lands is visualized. For its part, report SPC-035-2011, signed by Víctor Núñez Esquivel of the Central Appraisal Unit of BNCR, also maintains that, out of a sample of 49 appraisals (avalúos) performed on properties of Proyectos Urbanísticos Zion, 45 expert reports even exceeded the price stated in the purchase option (which was already inflated in itself) (image 1999 of the evidence CD). He emphasizes that these circumstances demonstrate that the plaintiff's property was not worth what the provided appraisal (avalúo) indicated, but rather they were \"projected values,\" which in itself is already synonymous with abnormality in credit management, since it is not common to indicate values in an appraisal (avalúo) that do not reflect what exists in the field (see image 2078 of the evidence CD). He continues, Luis Gerardo Vargas, credit portfolio manager of the Palmares branch, indicated that the appraisals (avalúos) came ready-made, and that there was pressure from the company and the branch managers of the Palmares office to approve the loans, with which not even a thorough review of the provided information was conducted (images 2131 and 2135 of the evidence CD). He complains that it is not possible that after 14 years, the plaintiff's property F-65201-000, valued in 2008 at ₡55,062.79 per square meter, in 2022 was assigned an approximate value of ₡43,000.00. He opines that there is no other possible conclusion; the 2008 appraisal (avalúo) was overvalued and was not limited to valuing what was real, what existed at the filial. In addition to this, he notes, the evidence for better resolution shows that BNCR expressly acknowledges that the undeveloped lots (currently those of stages B, C, E, and F) lack the conditions to be taken as credit guarantees; which demonstrates that the properties, both in the developed areas and the undeveloped areas, lack the suitability to be utilized, all as a consequence of the fact that BNCR omitted to control the appraisals (avalúos) and disbursements. He asserts that with evidence #8 and #11 bis it is demonstrated that: i) the appraisals (avalúos) were inflated, ii) BNCR made a public offering of lots in the Bariloche Real Condominium, which had a substantially lower value than that reflected in the subcontracted appraisal (avalúo), and iii) the values contained in the appraisal (avalúo) were altered and did not reflect the real value of the property. Fourth. He alleges improper interpretation of the exemption from liability for the act of a third party, contemplated in article 35 of Law 7472. He reproaches that the error lies in the fact that the exemption was applied totally, when in reality —at most— it could be a mitigating factor or partial exemption from BNCR's liability. He reiterates that in the specific case, BNCR cannot be considered as unrelated to the damage, since actions and omissions of its employees that triggered the damages suffered by the plaintiff are reproached; damages that were caused thanks to the conditions created by the Bank with its omissive and negligent conduct. He estimates that the claimed damages would not have occurred if BNCR had not entrusted the loan approval process to Zion's sellers, if it had exercised timely controls over the projected appraisals (avalúos), over the amounts required to buy the lots at the real price, over the disbursements of money and the progress of the works. In cases like this, he points out, where a consumer sues a state bank for damages caused within the framework of the provision of a financial service, the cassation jurisprudence itself has recognized that the mere participation of a third party in the generation of damage does not exempt the Bank from the abnormal conduct (whether active or omissive) of its officials. He cites rulings of interest. In this particular case, he notes, BNCR is not unrelated to the damage, since it must answer for the actions and omissions of its employees and the damages caused by the effect of said actions. He asserts that it is evident that in this case BNCR is not unrelated to the damage, but rather jointly and severally liable with the Developer, because it was incapable of detecting and timely preventing the irregularities committed by its officials. Likewise, it was incapable of informing the plaintiff about the risks of taking out a loan for the purchase of a property valued according to a projected price, where the condominium's infrastructure works were contemplated as completed, in the face of the possibility/risk that existed that the Developer would not carry out the works—as ultimately ended up happening—because BNCR was going to disburse 100% of the loan, in a single deposit and without control over the work progress. Therefore, he affirms, it is clear that the damages were caused, among other things, thanks to the conditions created by the Bank with its omissive and negligent conduct. Consequently, he concludes, the appealed judgment gave an erroneous interpretation of the second paragraph of article 35 of Law 7472, because it granted absolute effects to the defense of an act of a third party, when at most it could have had a mitigating effect on BNCR's liability.\n\nIII.- Appealed Judgment. In Considerando VIII of the contested judgment, the Court synthesized and resolved the substantive allegations raised by the plaintiff, in the following terms: A) Regarding the loan granted to the plaintiff by BNCR for the purchase of a \"greenfield lot (lote en verde).\" It indicated that, according to the plaintiff, he bought a piece of land in the Bariloche Real Residential Condominium (filial 92-A) based on the trust that BNCR's backing merited, as it presented and announced itself to potential third-party buyers as the entity that exclusively financed the purchase of the \"greenfield (en verde)\" lots of the Condominium. Coupled with that, that BNCR in fact constituted itself as a facilitator of the Developer's condominium sales, providing favorable and preferential conditions to the latter for the processing of loans to potential purchasers. The Court pointed out that the term used in the lawsuit regarding the type of land that was acquired is a \"greenfield lot (lote en verde),\" this being understood as meaning that the person who bought the land did so knowing that it was not yet developed; from the moment he signed the purchase option contract on October 5, 2009, with the purpose of purchasing the lot, he accepted the delivery of the property within a period of three to four years, in the following terms: \"...The lots will be delivered within approximately two to three years, including within its works a swimming pool, a children's play area, a ranch, the internal paved streets, built sidewalks and their respective curb and gutter, as well as the wiring for the electrical and telephone system, potable and stormwater sewerage, as well as the recreational areas stipulated in the promotional material...\". The Court estimated that this contractual option is of utmost importance for resolving the specific case, because, from that act, the intention and direction of the consumption decision that the plaintiff Sandí Arias was voluntarily assuming was clearly determined, since he not only knew and consented with his signature that the lot he had decided to buy in a condominium system was \"greenfield (en verde)\" precisely because its works were not yet developed; but he also granted, of his own accord, Proyectos Urbanísticos Zion S.A. a period of up to three years to develop the works described in that contract, and, most importantly, thereby opening the possibility that, in the event of a contractual breach of what was stipulated therein, one could resort to judicial courts against that developing company. However, it warned, in the case at hand, there is no evidence whatsoever that the plaintiff Sandí Arias resorted to the Courts of Justice to claim the developer's breach. Regarding BNCR's actions, the Court considered that the banking entity did not influence the making of the consumption decision, because the plaintiff Sandí Arias had already resolved to acquire lot 92-A of the Bariloche Real Residential Condominium, insofar as, prior to the processing and granting of the bank loan, he had already signed a reciprocal purchase option contract with the developing company Proyectos Urbanísticos Zion, S.A., on October 5, 2009. Another of the plaintiff's allegations is that the Bank facilitated favorable and preferential conditions for the processing of loans, which he deems as collusion between the Bank and the Developer, which caused him damage. In the Court's view, this was not proven; although the loan processing was done in an expeditious time, it is also true that it was not proven that this speed implied in the specific case a breach of duties to corroborate requirements and the procedure established in banking regulations. The panel of judges explained, according to BNCR's Audit report, issued in 2011, “in the sample of the 15 cases that were analyzed to prepare the study and the audit report, the mortgage loan granted to the plaintiffs (sic) is not included in the same sense, Mr. Auditor, when asked about said topic, did not remember exactly if said lot was included; furthermore, the other studies rendered internally by the same bank (images 2020 to 2511, 2512 to 2563, 2599 to 2603 of the compact disc of evidence provided by the plaintiff party) cannot be taken as technical criteria supported by reliable evidence for the specific case, because there is no reference whatsoever to the specific case of the plaintiff here, and they also cannot be taken as a basis to prove that trust in BNCR had been broken in order to manage the loan that he finally obtained and through which he materialized his previously made consumption decision.” In the judges' view, the Bank's action was to process the loan for a specific investment plan, which was none other than the acquisition of a “greenfield (en verde)” lot, with the plaintiff accepting that the property had no works and that he granted the developer and seller a period to carry them out. B) Regarding the appraisal (avalúo) of filial 92-A of the Bariloche Real Condominium. According to the plaintiff party, BNCR assigned a projected value to the Condominium's lots, based on the works that the Developer was supposed to carry out in said urban development complex, and approved loans on that value, considering this to be the direct cause of the plaintiff having gone into debt for an amount far exceeding the real value of the property. On this matter, the Court noted that the appraisal (avalúo) of property 65201-F-000 of Alajuela, which corresponds to filial 92-A of the Bariloche Real Condominium, was carried out on October 13, 2008, by the company Luna Azul S.A., contracted for this purpose by BNCR, which—in principle—is not unlawful. It also pointed out that in the appraisals (avalúos) conducted, it was very clear that the urban development project was yet to be developed and that the expert gave a value of ₵75,000.00 per square meter to the area of lot 92-A (without any construction), without the plaintiff having provided technical evidence that refuted—as false or altered—the values and justifications given by the appraiser expert at the time, and that could imply a violation of the provisions in numerals 66 and 69 of the Organic Law of the National Banking System (LOSBN). It specified that evidence #11 Bis (image 2598 of the evidence disc) is not suitable to invalidate the per-square-meter values contained in the report rendered by the company that performed the appraisal (avalúo) (FR Arquitectura S.A.) for both the land (filial 92-A of the Bariloche Real Condominium) and the percentage for the co-ownership factor of the common areas (both without construction), for the following reasons: i) It is not evident that the properties listed in the sale advertisement, published by BNCR in the newspaper La Nación on Wednesday, October 30, 2013, correspond to the Bariloche Real Condominium, since the header of the advertisement merely indicates: \"Banco Nacional sells condominium lots, Alajuela,\" which has relevance in the case, given that in said province the developing company maintained two urban development projects, namely: Bariloche Real Condominium, in San Isidro de Alajuela, and Los Maderos Condominium, in Grecia, Alajuela. ii) The \"informative value\" for the total area assigned to each of those properties indicated in the advertisement corresponds to that granted by BNCR in the year 2013, the moment when it put those lands up for sale. For the reason above, it is not suitable as a comparison parameter regarding the per-square-meter amounts assigned in the appraisal (avalúo) of the land carried out in 2009, which is the one the plaintiff questions; iii) The average value of ₵75,000.00 colones per square meter for the area of filial 92-A, which was calculated based on the sale offer made by BNCR in 2013, regarding properties that have not been proven to correspond to the Bariloche Real Residential Condominium, constitutes an elaboration by the plaintiff's representative and not by a party or judicial expert with expertise in that type of valuation. The Court considered that a projected appraisal (avalúo) does not constitute in itself an invention or ruse by the defendant bank to deceive its own client, especially since in the specific case—and contrary to what the plaintiff claims—it has been proven that, as it concerned an urban development project that was yet to be developed, the expert gave the area a value of ¢75,000.00 per square meter, plus an item for the common areas, a situation which—it is insisted—the plaintiff knew about from the moment he made his consumption decision to purchase the lot under those conditions. Subsequently, despite the allegation that there were variations in the prices of the different lots in the appraisals (avalúos) with a tendency towards their overvaluation, the Court estimated that the lawsuit is devoid of evidence in that sense for the specific case, and the plaintiff had the evidentiary burden regarding that fact. 3) Regarding the investment plan and the supposed oversight of work progress. In the plaintiff's thesis, BNCR omitted to implement security mechanisms and policies in the structuring of loans for \"greenfield (en verde)\" purchases of the Bariloche Real Residential Condominium, that would impede or at least prevent the risk that the project would not be executed. He indicates that the Bank disbursed the total amount for the purchase of lots to the developer, without verifying progress in the works, and that it omitted to inform him that he was assuming the total risk for the eventual non-execution of the project. In the Court's view, the plaintiff requested the loan for the purchase of a greenfield lot (lote en verde), according to the agreement with the developer, therefore, he left no margin for the Bank to be able to assess a loan structuring that could be detached from what had already been agreed upon between the plaintiff and the Developer, and he set the framework within which the Bank had to assess the loan approval. It emphasized that the period that the plaintiff agreed to for Proyectos Urbanísticos Zion S.A. to develop the common works caused him to assume the total risk of his business. This, because he not only agreed to give the company a period of up to 3 years for the works to be carried out, but also had in his favor a contractual breach clause that he did not enforce. With that scheme of prior contractual commitment, pre-qualification of the project was not possible, since it was even proven that BNCR did not finance the development of the Bariloche Condominium, because the company Proyectos Urbanísticos Zion, S.A. was not part of the active portfolio of developers linked to BNCR. He asserted that it is not untimely or unlawful for the Bank to promote itself as a potential financier for the purchase of lots at housing fairs, as it is part of its normal scope of activity; but, furthermore, this occurred for the Expo Construcción y Vivienda 2010, therefore, it could not influence the plaintiff's consumption decision, because the signing of the reciprocal purchase option contract, the commercial loan agreement, and the deed of sale and constitution of the mortgage guarantee occurred in the month of December 2009. He alleged that, in view of the fact that Mr. Sandí Arias assumed his commitment consciously and voluntarily with the urban development company, BNCR did not have to assume the obligation to inform him that he was assuming the total risk for the eventual lack of project execution, because he was already aware of it, having signed a legal document in which he was precisely assuming those risks. Don Juan Manuel already knew that the money from his loan would be deposited in its entirety to the developer, for the purchase of the \"greenfield (en verde)\" lot he was going to acquire, as was agreed in the third clause of the reciprocal purchase option contract; in the ninth clause of the commercial loan agreement; and in deed number 7 executed before notary public Joaquín Antonio Bolaños Alpízar, on October 16, 2009. It highlighted that numeral 64 of the LOSBN is not applicable to the case in the manner proposed by the plaintiff, because the investment plan was clearly established in the reciprocal purchase option contract provided by the plaintiff at the time of requesting the mortgage loan, and based on this, the banking entity proceeded to process said request. On the other hand, numeral 64 ibidem does not impose a duty of oversight or verification per se, but a power that responds to the nature and purpose of each credit's investment plan; in the specific case, it was established that the inspection of works did not apply for this loan, which responds not only to the fact that the plaintiff had agreed to acquire a \"greenfield lot (lote en verde)\" but also to the fact that BNCR did not finance the development of the Bariloche Condominium. Therefore, it concluded, the liability derived from the breach of what is stipulated in the fifth clause of the reciprocal purchase option contract, in the sense that \"...The lots will be delivered with paved streets, built sidewalks and their respective curb and gutter, as well as the wiring for the electrical and telephone system, potable and stormwater sewerage, as well as the recreational areas that are stipulated in the promotional material...\", is imputable to the company Proyectos Urbanísticos Zion, S.A. and not to BNCR, based on articles 1185, 1186, and 1193 of the Civil Code and the provisions of the fourth clause itself of the reciprocal purchase option contract signed by the plaintiff and the developing company, to the effect that \"...In the event of breach by any of the parties to this contract, the compliant party shall be empowered to demand the execution of this contract through judicial channels or, failing that, to consider this contract resolved, with the payment of damages...\". 5) Conclusions. The Court synthesized that it has not been proven in the case file any action or omission on the part of BNCR that resulted in the creation of a risk beyond that which the plaintiff himself had already assumed by contracting directly and in the terms he did with the developing company, where he set the guidelines of the business and assumed the total risk of his decision, thereby establishing the unrelatedness (ajenidad) of the banking entity as an exonerating cause of liability contemplated in numeral 35 of Law 7472. The same criterion is applicable from the perspective of the strict liability of the Administration (articles 190 and following of the LGAP), insofar as the exemptions from liability due to the victim's fault and the act of a third party (Proyectos Urbanísticos Zion S.A.) would be configured in the species, since it was not the loan as such, but the negotiation between the plaintiff and the developing company that caused the risk, especially the accepted purchase of the \"greenfield lot (lote en verde)\" with a future development of the condominium's common works within a period of two to three years.\n\nIV.- Criterion of this Chamber. As extracted from the appealed judgment, the Court based its decision on two main axes. First, on the plaintiff's consumption decision, materialized as of October 5, 2009, in the \"Reciprocal Purchase Option Contract,\" where there was no interference whatsoever by the Bank, and, therefore, even if it were hypothetically accepted that there could have been control irregularities in the granting of the loan [which were completely unproven for the specific case], these could not have influenced that prior decision in any way. As a second basis, the contract signed between BNCR and the plaintiff was for the purchase of a property, only, so, given the nature of this contract, there was never any obligation on the part of BNCR to conduct supervisions or exercise controls over the developer, and, furthermore, given the terms of the contract between the seller and the buyer of the lot, there was no alternative but to disburse the loan in a single tract. Against what was resolved, the cassation appellant presents four objections, which, in their essence, start from the basis that BNCR is liable to the plaintiff, in consumer terms, for not supervising the progress of the works and thereby the loan disbursements, for granting a risky loan with an irregular process that influenced the consumption decision, and for an overvaluation of the property in the appraisal (avalúo). From the careful study of the case file, as well as the grievances formulated by the cassation appellant, this Chamber estimates that none of them has the virtue of breaking the appealed judgment, because based on the body of evidence contained in the file it is not possible to consider the necessary causal link between the claimed damage and any omission or action by BNCR as proven; rather, on the contrary, the Court's thesis regarding the unrelatedness (ajenidad) of the banking entity as an exemption from liability is confirmed, as will be explained. Regarding the first reason, from the evidence referred to in the grievance and particularly from the Audit report, what could be inferred is—at most—potential imprudences in the handling of the Bank's depositors' funds, but not in the obligations—contractual or legal—that the Bank had towards Mr. Sandí Arias when financing the purchase of his lot. The evidence invoked by the appellant in no way refers to illegalities in a specific financing, nor specifically to that of the plaintiff, therefore, it is not demonstrated in any way that there was an influence of the Bank on the consumption decision that is being discussed in this particular process. As has been indicated in similar precedents to the present one, whose subject matter is also the liability of BNCR arising from the processing, approval, and signing of a loan related to the purchase of properties in the Bariloche Real condominium, the eventual breach of a series of legal duties by bank officials regarding the global management of the credit portfolio granted by the Bank could be admitted; but none specific regarding the plaintiff party's credit. Thus, accepting the plaintiff's theory would imply considering practically all banking operations processed at the Palmares branch illegitimate, due to the fact that certain general anomalies were detected in the bank management; it would involve a generalized assumption that would allow disregarding the effects of multiple operations, with the pernicious effects that this would have for the resources of the other saving persons with the Bank and legal certainty, despite the fact that no irregularity was truly proven in the sub júdice (in this same sense, rulings 1024-F-S1-2024 of 14 hours 12 minutes on July 30, 2024, and 1356-F-S1-2024 of 14 hours 29 minutes on October 1, 2024). In addition to the above, and also covering the topics of the second, third, and fourth grievances, this Chamber agrees with the Court, insofar as from the evidence in the case file it is deduced that the plaintiff voluntarily and without the Bank's intervention, negotiated with the developer and, in exercise of freedom of contract, agreed on the purchase and sale of the property at a specific price, agreed on payment and delivery terms; all of this prior to the emergence of the contractual relationship with BNCR. It is worth recalling that on October 5, 2009, Mr. Sandí Arias signed a purchase option with the developer of the real estate complex, an option that would have as its object a \"future condominium filial (futura filial)\" to be delivered within a period of \"two or three years,\" with a series of common infrastructure works, still pending, a future sale that had the price fixed at ₡19,066,149.00. The banking entity did not intervene in this business project, so it was an agreement between a promising seller—who does not appear in the process—and a promising buyer—the plaintiff herein. For its part, the company Luna Azul S.A. valued the lot subject to the future purchase and sale, granting it a value of ₵75,000.00 per square meter and warning that: \"...CONSTRUCTIONS: there are none (...) DETAILED DESCRIPTION OF THE PROPERTY'S SURROUNDINGS. At present, the common works are about to begin their development, as well as the implementation of basic services in each of the filiales...\". That is, it set a determined value and warned about the pending works. The purchase and sale, entered into between the developer and the buyer, was materialized on October 16, 2009, after those parties agreed on the option. At the moment of the purchase and sale, the financing was facilitated by the Bank, which lent a total amount of ₵19,065,000.00. Thus, what is proven is that, in that initial negotiation, where the consumption decision was made, BNCR did not participate, and its relationship with the plaintiff only arises at the moment when the loan contract with mortgage guarantee was created, not in the purchase and sale.\n\nV.- Continuation. Regarding the claim that the Bank should not have disbursed the total amount of the loan in a single tract, and that it breached the duties of vigilance over the works, the appellant is also mistaken. From the analysis of the purchase and sale deed and the bank loan, it derives, as the Court points out, that the first transaction (the purchase and sale) concerns a condominium filial property, without construction, and that the second transaction is for financing that purchase, that is, it revolves around a lot, only. From these same contracts it also emerges that payment had to be made in a single tract and by handing the money over to the seller, because that was agreed by the parties; that is, the plaintiff had knowledge of that provision and the associated risks (third clause of the reciprocal purchase option contract, ninth clause of the commercial loan agreement, and deed of October 16, 2009). Given this situation, this Chamber agrees that there was no liability whatsoever on the part of the Bank regarding the supervision of the works, since they were never part of the contractual subject matter of the loan, and that the disbursement of the credit was carried out in accordance with the terms negotiated between buyer and seller. Regarding this specific point, this Chamber has previously ruled, indicating: “(…) In this regard, it is worth recalling that the consubstantial obligations of the monetary mutuum contract correspond to the delivery of the money by the lender and the subsequent payment by the borrower. In certain types of loans, in which, for example, construction in progress is financed, it is usual for financial practice to involve the review of work progress prior to disbursement, but this does not occur in pure and simple purchases and sales, where the reciprocal obligations of the parties are of instantaneous execution—payment and delivery of the property—and do not require time for their execution.\"\n\nTo this must be added, in light of the party's allegations—which appear to presuppose the contrary—that the mere fact of granting a loan to arrange a transaction with a third party does not convert the financial institution into a guarantor, supervisor, or overseer of the economic viability or risks of transactions arranged between private individuals, if its intervention is limited to lending money to one of them. Therefore, it cannot be asserted that the Bank “allowed” a third party to cause harm to Mr. (…). As the lower court judgment rightly states, the purchase option arranged with the developer, without the Bank’s intermediation, several months before the financing was confirmed, predefined the price that the promissory buyer was willing to honor for the lot, which at the time had pending works. There is no evidence that the promissory buyer took the precaution of postponing payment until the effective completion of those pending works; rather, he promoted the granting of the loan and the corresponding payment even with the pending works that his seller undertook to carry out, works whose oversight the Bank did not undertake (…) ” (judgment 1356-F-S1-2024 of 2:29 p.m. on October 1, 2024).\n\nVI.- Continuation. Regarding the allegedly inflated appraisal, the claims made are also without merit. In the first place, as indicated, on October 5, 2009, there was an agreement on the thing and the price between the buyer and the seller. That is, even before the intervention of the defendant banking entity, the plaintiff had already consented to the value of the lot he intended to acquire, so any claim he now seeks to bring based on that fact would lack effect against the Bank, because the latter had no involvement in setting that value. In any event, the evidence referred to does not demonstrate that the plaintiff’s lot was valued above its real value, or that a price was paid that considered works not yet built, since there is no evidence whatsoever that the external entity that performed the appraisal of the property made its estimates in a whimsical, erroneous, unrealistic manner, or in disregard of applicable technical rules. These imputations are based solely on the party’s statements, without suitable technical evidence to support his thesis. Even in the event—unconfirmed by any supporting evidence—that the Bank, for credit purposes, valued property 92-A considering common areas of the condominium not yet built, it would have done nothing different from what Mr. Sandí Arias had previously, on his own account and risk, consented to when signing the purchase option for ₵19,066,149.00, without any intervention by the Bank, after which the latter financed the purchase for a total amount of ₵19,065,000.00, financing that did not convert it into a guarantor of the obligations incumbent upon the seller, since it was not proven that the Bank assumed the duty to guarantee, insure, or supervise the works that the seller undertook to carry out for the buyer. This being the case, it was not incumbent upon the Bank to halt, censure, or warn of potential risks in a contractual project (purchase option) defined between the developer and the buyer, without its advice or arrangement. The plaintiff does not demonstrate that the “green financing” scheme caused the lender to have to supervise pending works in the urban development, or to modify the payment scheme inherent in a pure and simple purchase of a lot. Although the appellant asserts that the Bank indeed had a legal duty to act in that sense, he does not specify which banking regulation so provides. Moreover, while the existence of a commercial agreement between the Bank and the developer to facilitate financing for the acquisition of lots could perhaps be presumed through circumstantial evidence, there is no evidence whatsoever of a collusive pact or that it sought to transfer risks to potential buyers. All of the foregoing allows us to rule out that the plaintiff has proven that the Bank’s conduct, regarding the loan granted to him, was the cause of the seller’s pending works not being carried out, or of an overpriced sale price being agreed upon. For this reason, this Chamber agrees with the Trial Court in that there is no causal link between the damage claimed and the Bank’s conduct, since the latter is unrelated to the damage. We reiterate, it was not the Bank that created the conditions for the damage to materialize. The entity that provided the funds for the acquisition of the lot, on the occasion of the loan agreement, had no duty to advise or oversee the economic soundness of the transaction arranged between the buyer and the seller. The plaintiff does not demonstrate that the Bank breached any regulation, policies, or procedures that had to be observed for the specific financing it granted to Mr. Jiménez and, even less so, that the Bank structured an illegal scheme to transfer to Mr. Sandí Arias the risk of the transaction previously arranged by the latter himself, without any intervention by the banking entity. This being the case, it is evident that what the plaintiff seeks is to transfer to the Bank responsibility for acts of third parties (the developer company) and his own acts (insofar as he freely and voluntarily agreed to a purchase option for a green lot), which extinguishes any possible causal link between the BNCR’s conduct and the damage claimed by the plaintiff. Consequently, for all the reasons stated, the objections raised are without merit.\n\nVII.- In the fifth grievance, he alleges violation of articles 190 and 191 of the LGAP, in relation to sections 62 of the LOSBN, 32(c) and 34(b) of Law 7472. He submits that the BNCR must be liable for damages caused by its employees, this being a consequence of article 191 of the LGAP. He points out that, by definition, an employee is not a third party; therefore, any damage that the irregular conduct of bank officials may have caused to the subjective rights of others (such as the plaintiff here) must be compensated by the Bank. Therefore, he reasons, if it was proven that there was undue influence by the Developer over BNCR officials, and that they committed evident irregularities, the provisions of the aforementioned rules should have been applied to declare the Banco Nacional liable for the acts of its employees. In the specific case, he reproaches, the BNCR allowed itself to be influenced by the members of Proyectos Urbanísticos Zion, a fact that was noted by the BNCR’s own deputy manager in the documentary evidence. He explains that this influence, contrary to the principles of equality and impartiality, is reflected in an absolute omission to control the processing (with no controls of any kind) and approval of the loans, the real values of the properties, the amounts lent, and the disbursements. He censures, in violation of the duty of timely information, that the Bank never warned the plaintiff about the risks of financing lots that were being assigned a value that did not represent reality, nor what was built. Neither did it inform him that he was assuming 100% of the risks for the non-construction of the Condominium that it was valuing as if it were built. He reproaches that the Trial Court omitted to declare in its judgment that the BNCR breached its obligation to adequately inform the consumer, so that he could make a free and informed consumption decision, with knowledge of the business risks.\n\nVIII.- The allegation presumes that it was proven that the developer had undue influence over the bank officials, who incurred irregularities. However, we repeat, it was not demonstrated that the Bank breached specific legal obligations or duties inherent to the loan agreement signed with the plaintiff; nor that the developer influenced the granting of that loan, or that it was granted above the real value of the land. The act of facilitating funds required to finance a transaction—which was the purchase of a lot in a residential condominium—does not presume that the financier becomes an advisor or guarantor of the buyer’s transaction. The risk of financing a “green” property was assumed by the plaintiff-buyer, who, on his exclusive account and risk, agreed to a price for a property under those conditions, and the eventual fact that the Bank may not have been prudent in the investment decisions it made with its savers’ money could in no way have any bearing. This being so, the objection will be dismissed.\n\nIX.- In the sixth challenge, he alleges infringement of article 46 of the Political Constitution and the constitutional principles of reasonableness and proportionality, consumer protection, protection of his economic interests, the consumer’s right to receive adequate and truthful information, and the principle of effective judicial protection. This is because the Trial Court exempted the provider of a financial service (the BNCR) from compensating the consumer (plaintiff) for the damages caused by the abnormal conduct of the bank officials. He censures that the Trial Court exempted the BNCR from liability on the grounds that it is completely unrelated to the damage because a third party (Zion) participated; however, it failed to analyze: i) how the conduct of the bank officials allowed transactions (loan and sale) to be made at prices that did not correspond to reality and, ii) how the absence of controls and the BNCR’s negligence in accepting such a risky business model (influence and pressure from the developer in the massive and accelerated approval of loans, use of inflated appraisals, lack of training in green financing, release of funds without construction progress control, etc.) allowed the development not to materialize. With this, he asserts, the judgment distributes the risks associated with green financing unequally and leaves the plaintiff without a just response. He explains the violation of the cited constitutional principles as follows: a) Constitutional consumer protection (Article 46 of the Constitution): The Political Constitution recognizes the asymmetry between a merchant and a consumer, and therefore incorporates in its article 46 a series of fundamental rights that seek to protect the interests and rights of consumers, who are in a disadvantaged or inferior position relative to the service provider. Of special interest are: i. The consumer’s right to protection of his economic interests. In this case, the judgment leaves the plaintiff’s economic interests completely unprotected, since it illegitimately exempts the BNCR from its responsibility to compensate the consumer for the damages occurring in the consumer relationship. The judicial decision disregards the legal regime that protects the consumer and consequently leaves him unprotected. ii. The consumer’s right to receive adequate and truthful information. The Tribunal did not refer to the BNCR’s omission to inform about the risks associated with financing a “green” property; it never warned the plaintiff about the risks of financing a lot that was being assigned a value that did not represent reality nor what was built. Nor was he informed that a single disbursement would be made to the Developer, without any type of progress control. The Bank neglected its obligation to adequately inform so that the consumption decision stemmed from a free and informed will. b) Principle of proportionality: the judicial decision is disproportionate because the circumstances of the case demonstrate a series of abnormalities and violations of legal obligations by the BNCR; therefore, there is no correspondence between that factual picture and the decision to exempt the BNCR from its liability as a provider of a financial service. The decision unduly favors the BNCR by exempting it from liability for damages caused by the abnormal conduct of its officials, and places the losses, in an openly disproportionate manner, on the plaintiff. c) Principle of reasonableness. The decision is absolutely arbitrary because it exempts the BNCR from liability even though it was proven that damages were caused by the abnormal conduct of its officials, and places the losses on the plaintiff. It is not reasonable to exempt the Bank when its officials allowed transactions (loan and sale) to be made at prices that did not correspond to reality and allowed a risky and abnormal business model, where Zion exerted influence and pressure over BNCR officials for the massive and accelerated approval of loans. It is entirely unjust to exempt from liability a Bank that allowed the use of inflated appraisals, delegated by its officials to experts recommended by the Bank itself and provided by the Developer that would benefit from the loan approval. It is improper to exempt from liability a Bank that allowed the expeditious and massive approval of loans by officials who were not trained and who allowed the release of funds without construction progress control. d) Principle of effective judicial protection. The judgment is openly unjust and contrary to law, for exempting the BNCR despite the abnormal conduct of its officials and leaving a consumer unprotected. And, furthermore, because it denied the right to full compensation, through the application of an exemption from liability that was entirely inapplicable to the specific case.\n\nX.- We reiterate, it was not demonstrated in this matter that the injury suffered by the plaintiff was caused by the financial service provided by the BNCR, since it was not proven that, in the specific financing granted to Mr. Juan Manuel, the bank employees incurred abnormal conduct; therefore, a lack of protection of his economic interests in said financing cannot be perceived. The allegation of a supposed risk of “green” financing disregards that it was Mr. Sandí Arias himself who consented to the price of the property in the purchase option document, and that it was he who promoted the purchase and the financing itself, knowing that the works were pending. We repeat, there is no evidence that, in the specific financing granted by the Bank to Mr. Juan Manuel, the officials of that entity incurred any specific regulatory irregularity. Therefore, this allegation must also be rejected.\n\nXI.- By virtue of the foregoing, the appeal in cassation filed by the plaintiff shall be declared without merit, and he shall be ordered to pay the costs incurred in its filing (article 150.3 of the CPCA).\n\nTHEREFORE\n\nThe appeal in cassation filed by the plaintiff is declared without merit, and he is ordered to pay the costs incurred in its filing. GCR\n\n \n \n\n\t\nLuis Guillermo Rivas Loaiciga\n\n\t\n \n\n\n\n\nRocío Rojas Morales\n\n\t\n \n\n\t\nDamaris Vargas Vásquez\n\n\n\n\nJorge Leiva Poveda\n\n\t\n \n\n\t\nCarlos Guillermo Zamora Campos\n\n \n \nDocumento Firmado Digitalmente\n-- Código verificador --\n\n XFM43ACZC7LU61\n1\n \nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 09:34:35.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República" }