{ "id": "nexus-sen-1-0034-1195594", "citation": "Res. 04037-2023 Tribunal Contencioso Administrativo", "section": "nexus_decisions", "doc_type": "court_decision", "title_es": "Rechazo de licencia comercial para tenencia de caballos en zona urbana", "title_en": "Denial of commercial license for keeping horses in an urban zone", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo, actuando como jerarca impropio del régimen municipal, confirmó la decisión de la Municipalidad de Mora de rechazar la solicitud de licencia comercial para tenencia de caballos presentada por Inmobiliaria Pacacua S.A. La empresa alegaba un derecho adquirido desde 1995, pero el Tribunal determinó que no existía tal derecho, ya que el certificado de uso de suelo otorgado era únicamente para segregación y no autorizaba construcciones como caballerizas. Además, la propiedad se encuentra clasificada como zona urbana según el plan regulador vigente, lo que hace incompatible la tenencia de animales. Se enfatizó la diferencia entre el certificado de uso de suelo y el permiso de construcción, señalando que la recurrente carecía de los permisos requeridos para las edificaciones existentes, por lo que su situación generaba solo una expectativa de derecho y no un derecho subjetivo consolidado.", "summary_en": "The Administrative Litigation Court, acting as an improper hierarchical reviewer of municipal decisions, upheld the Municipality of Mora's denial of a commercial license for keeping horses requested by Inmobiliaria Pacacua S.A. The company claimed a vested right since 1995, but the Court found no such right existed because the land-use certificate was only for segregation and did not authorize constructions such as stables. Furthermore, the property is zoned as urban under the current regulatory plan, making the keeping of animals incompatible. The Court emphasized the distinction between a land-use certificate and a construction permit, noting that the appellant lacked the necessary permits for the existing structures, meaning the situation only gave rise to an expectation of a right rather than a consolidated subjective right.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "02/10/2023", "year": "2023", "topic_ids": [ "_off-topic" ], "primary_topic_id": "_off-topic", "es_concept_hints": [ "certificado de uso de suelo", "permiso de construcción", "derecho adquirido", "expectativa de derecho", "recurso jerárquico impropio", "jerarca impropio", "plan regulador", "visado urbano" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 1", "law": "Ley de Planificación Urbana" }, { "article": "Título VI", "law": "Código Municipal" }, { "article": "Art. 181", "law": "Ley General de la Administración Pública" } ], "keywords_es": [ "certificado de uso de suelo", "permiso de construcción", "derecho adquirido", "expectativa de derecho", "recurso jerárquico impropio", "jerarca impropio", "Municipalidad de Mora", "licencia comercial", "tenencia de animales", "zona urbana", "plan regulador" ], "keywords_en": [ "land-use certificate", "construction permit", "vested right", "expectation of right", "improper hierarchical appeal", "improper reviewer", "Municipality of Mora", "commercial license", "keeping animals", "urban zone", "regulatory plan" ], "excerpt_es": "No puede la recurrente equiparar el termino de constancia de uso de suelo a permiso de construcción, puesto que se trata de dos figuras jurídicas diferentes, y una no está supeditada a la otra, sino que más bien, el certificado de uso de suelo constituye uno de los requisitos para que se proceda a otorgar un permiso de construcción... en el caso concreto ese permiso de construcción se hecha de menos, y en lazado a la literalidad del certificado de uso de suelo (el cual como se indicó lo era para la segregación y supeditado al cumplimiento y solicitudes de los permisos respectivo), permiten concluir con claridad que, tampoco era posible la construcción de las caballerizas, y si la gestionante lo realizó, ciertamente se hizo en desapego a la normativa... no hay un derecho subjetivo que cobije a la recurrente, sino una expectativa de derecho.", "excerpt_en": "The appellant cannot equate the term 'land-use certificate' with 'construction permit', as they are two different legal concepts, and one is not subordinate to the other; rather, the land-use certificate is one of the requirements for a construction permit to be granted... in this case, that construction permit is lacking, and combined with the literal text of the land-use certificate (which, as noted, was only for segregation and subject to compliance with and application for the respective permits), it is clearly concluded that the construction of the stables was also not possible, and if the applicant carried it out, it was certainly done in breach of regulations... there is no subjective right protecting the appellant, only an expectation of a right.", "outcome": { "label_en": "Denied", "label_es": "Sin lugar", "summary_en": "The appeal is denied and the municipal resolution that rejected the commercial license for keeping horses is upheld.", "summary_es": "Se declara sin lugar el recurso de apelación y se confirma la resolución municipal que rechazó la licencia comercial para tenencia de caballos." }, "pull_quotes": [ { "context": "Considerando V", "quote_en": "the land-use certificate is an administrative act that, by its nature, directly affects the legal sphere of the individual, such that it can produce effects independently... it is now considered a true act that grants or limits subjective rights", "quote_es": "el certificado de uso de suelo es un acto administrativo que, por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente... se le considera hoy día un verdadero acto que otorga o limita derechos subjetivos" }, { "context": "Considerando VI", "quote_en": "The appellant cannot equate the term 'land-use certificate' with 'construction permit', as they are two different legal concepts, and one is not subordinate to the other; 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lo cual, conforme al numeral 181 de la Ley General de la Administración Pública, lo circunscribe a ejercer un control eminentemente de legalidad de la función formal de las corporaciones municipales, en tanto se limita a verificar un control de las decisiones administrativas de las municipales, emanadas de sus autoridades, sea, del Concejo y del Alcalde. En este sentido, tratándose de recursos administrativos basados en la relación jerárquica de los órganos (recurso jerárquico), el superior puede analizar el acto que se somete a su conocimiento por la alzada, desde la perspectiva de la legalidad y oportunidad. Por el contrario, en el recurso jerárquico impropio, (cuando no existe relación de jerarquía entre quien dicta el acto y el órgano de alzada), sólo cabe examinar aspectos propiamente de legalidad; sea, si el acto administrativo objeto de examen se ajusta o no al ordenamiento jurídico. Escapa al examen que puede realizar el jerarca impropio, lo relativo al cumplimiento, interpretación, resolución, y en general las cuestiones referentes a la posibilidad de otorgar licencias al haberse cumplido todos los requisitos. En el caso en particular, el objeto central es que a criterio de la recurrente, tienen un derecho adquirido desde el año 1995,  por lo que no puede denegarse ahora la solicitud que plantea referente a la tenencia de caballos. Entendido lo anterior, resulta vital traer a colación pronunciamientos de este Tribunal en relación a los alcances generales del certificado uso de suelo. Al respecto, esta Sección ha señalado: \"[...] el certificado de uso de suelo es un acto administrativo que, por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente, puesto que su contenido puede enunciar la existencia de limitaciones al ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente, que permite o impide la toma de decisiones posteriores por parte de los particulares, incluyendo inversiones de impacto de tipo constructivo o de patentes. La tesis que sostenía que este tipo de acto administrativo es meramente declarativo y por ende, no incide en la esfera jurídica del administrado, se encuentra jurisprudencialmente superada, tanto por la Sala Constitucional como por la Sala Primera, criterio que es plenamente compartido por este Tribunal de jerarquía impropia y así se ha venido expresando desde hace varios años atrás, pues se le considera hoy día un verdadero acto que otorga o limita derechos subjetivos [...]\". Lo resaltado es propio. (entre otras Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera voto 495-2017 de las nueve horas veinte minutos del veintinueve de noviembre del dos mil diecisiete, 99-2018 de las diez horas veinticinco minutos del veintiocho de febrero de dos mil dieciocho y 128-2022 de las ocho horas diez minutos del treinta de marzo del dos mil veintidós). [...]\n\nVI) SOBRE EL CASO CONCRETO: [...]\n\nEn primer lugar debe considerarse que no consta en autos un permiso de construcción, tal y como erróneamente lo entiende la gestionante, y mucho menos uno sobre cuadras de caballos.  No puede la recurrente equiparar el termino de constancia de uso de suelo a permiso de construcción, puesto que se trata de dos figuras jurídicas diferentes,y una no está supeditada a la otra, sino que más bien, el certificado de uso de suelo constituye uno de los requisitos para que se proceda a otorgar un permiso de construcción, figura que se ha definido como la gestión administrativa posterior a la obtención del Visado Urbano, en el que la Municipalidad aprueba y autoriza a todo propietario o su representante legal para realizar obras de edificación o urbanización dentro de una propiedad, siempre y cuando hubiere cumplido con los requerimientos de la solicitud respectivo; y en el caso concreto ese permiso de construcción se hecha de menos, y en lazado a la literalidad del certificado de uso de suelo (el cual como se indicó lo era para la segregación y supeditado al cumplimiento y solicitudes de los permisos respectivo), permiten concluir con claridad que, tampoco era posible la construcción de las caballerizas, y si la gestionante lo realizó, ciertamente se hizo en desapego a la normativa, puesto que se reitera en ningún momento se autorizó (y de ser diferente no se aportó los permisos de construcción necesarios) la construcción de  caballerizas, aspecto determinante entonces para desechar la tesis de la recurrente, y confirmar lo desarrollado por la Alcaldía Municipal, en el tanto, no  hay un derecho subjetivo que cobije a la recurrente, sino una expectativa de derecho. Debe tomarse en cuenta que incluso el oficio DSIII-1284 del 6 de setiembre del 1995, el Ministerio de Salud si bien no objetó la solicitud para construir cuadras de caballos, el mismo oficio supeditaba la gestión a que se confinara todo tipo de molestias generadas por la actividad misma y a la presentación de planos constructivos ante la comisión revisora de permisos de construcción, pero en ningún momento autorizó la construcción, porque evidentemente, ese permiso no podía ser otorgado por el Ministerio de Salud [...]\n\nY si bien es cierto, la parte pretende sostener que no se realizará ninguna nueva construcción, sino que todo versa sobre las caballerizas ya construídas,  lo cierto es que tales edificaciones no contaban con los permisos respectivos. Siendo así, no queda más que confirmar lo resuelto por la Municipalidad de Mora y rechazar el recurso presentado [...]\".\n\n... Ver más\n\nOtras Referencias: Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera voto 495-2017 de las nueve horas veinte minutos del veintinueve de noviembre del dos mil diecisiete.Título VI del Código municipal.\n\nCitas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas\nTexto de la resolución\nDocumento PJEDITOR\n\n \n\n????????????????\n\n \n\nEXPEDIENTE:\n\n\t\n\n22-002138-1027-CA - 6\n\n\n\n\nPROCESO:\n\n\t\n\nJERARQUIA IMPROPIA (Municipal)\n\n\n\n\nACTOR/A:\n\n\t\n\nSOCIEDAD INMOBILIARIA PACACUA SA\n\n\n\n\nDEMANDADO/A:\n\n\t\n\nMUNICIPALIDAD DE MORA\n\n \n\nNº N° 2023004037\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las dieciseis horas con diecinueve minutos del dos de Octubre del dos mil ventitres.-\n\n \n\n Conoce este Tribunal, como CONTRALOR NO JERÁRQUICO DE LEGALIDAD, del recurso de apelación de apelación interpuesto por INMOBILIARIA PACACUA S.A, representada por GRACIELA CRUZ QUESADA , en condición de apoderada generalísima sin límite de suma, en contra de la resolución AMR-180-2021 de las catorce horas del trece de diciembre del dos mil veintiuno dictada por la Alcaldía Municipal de Mora.\n\n \n\nCONSIDERANDO\n\n I) ANTECEDENTES\n\n PRIMERO: En fecha 8 de setiembre del 2020, la empresa INMOBILIARIA PACACUA S.A, solicitó ante la Municipalidad de Mora el certificado Veterinario de Operación CVO (imagen 97 del expediente judicial descargado de forma electrónica).\n\n SEGUNDO: En resolución RU-21-888 del 09 de setiembre del dos mil veintiuno la Municipalidad de Mora rechazó la licencia comercial al considerar que la propiedad se ubica en zona donde solamente se permite el uso urbano, por lo que la tenencia de animales podría provocar incompatibilidad con el uso predominante (imagen 89 del expediente judicial descargado de forma ascendente).\n\n TERCERO: En escrito del 17 de setiembre del 2021, la empresa INMOBILIARIA PACACUA S.A, interpuso recurso de revocatoria con apelación en subsidio al considerar que en el terreno hay construcciones de antaño que permitirían el COV y por ello, se estaría dejando de lado su derecho ya considerado desde años anteriores (imagen 64 del expediente judicial descargado de forma ascendente).\n\n CUARTO: En resolución DDCU-096-2021 de las doce horas del siete de octubre del dos mil veintiuno, el Departamento de Desarrollo y Control Urbano, de la Municipalidad de Mora, rechazó el recurso de revocatoria y trasladó a la Alcaldía a fin de que se pronunciara sobre la apelación subsidiaria interpuesta (imagen 61 del expediente judicial descargado de forma ascendente).\n\n QUINTO: En resolución AMR-180-2021 de las catorce horas del trece de diciembre del dos mil veintiuno, la Municipalidad rechazó el recurso de apelación interpuesto (imagen 39 del expediente judicial descargado de forma ascendente).\n\n SEXTO: Inconforme nuevamente, el recurrente impugnó la resolución  AMR-180-2021, porque a su criterio hay una falta de fundamentación (imagen 45 del expediente judicial descargado de forma ascendente).\n\n SÉTIMO:  El recurso de revocatoria fue rechazado en resolución AMR-028-2022 de las ocho horas treinta minutos del veinticuatro de febrero del dos mil veintidós la Alcaldía, declaró sin lugar el recurso de revocatoria y emplazó al superior con la finalidad de que se conociera la apelación (imagen 53 del expediente judicial descargado de forma ascendente).\n\n \n\n II) HECHOS PROBADOS:\n\n PRIMERO: La propiedad plano catastrado N. SJ-278825-2006, contaba con permiso de uso de suelo para segregación según certificación de uso de suelo de fecha 13 de febrero del 2006 (imagen 69 del expediente judicial descargado de forma ascendente).\n\n SEGUNDO:  La constancia de uso de suelo de fecha 13 de febrero del 2006 señala a la construcción de condominio como permitida, siempre que se cumplan las condiciones estipuladas y , se soliciten los diversos permisos de conformidad con las distintas leyes (imagen 69 del expediente judicial descargado de forma ascendente).\n\n TERCERO:  En oficio DSIII-1284 del 6 de setiembre del 1995, el Ministerio de Salud no objetó la solicitud para construir cuadras de caballos, siempre y cuando se confinara todo tipo de molestias generadas por la actividad misma y a la presentación de planos constructivos ante la comisión revisora de permisos de construcción (imagen 75 del expediente judicial descargado de forma ascendente).\n\n CUARTO: En oficio UR-1285 del 28 de agosto de 1995, el INVU señaló que la propiedad plano catastrado SJ-278825-77, se ubica en zona agrícola por lo que su uso era condicional y  estaba sujeta a que todas las posible molestias sean confinadas dentro de la propiedad (imagen 77 del expediente judicial descargado de forma ascendente).\n\n \n\nIII) HECHOS NO PROBADOS:\n\n ÚNICO: Que la recurrente contara con permiso de construcción aprobado por la Municipalidad de Mora para construir las caballerizas referidas en autos. \n\n \n\n IV) SÍNTESIS DE ALEGACIONES (AGRAVIOS): La sociedad recurrente dirige cuestiona la falta de fundamentación que a su criterio se da en la resolución AMR-180-2021 de las catorce del trece de diciembre del dos mil veintiuno. Considera que nunca se cuestionó la competencia de la Municipalidad de Mora y del INVU, y que por ello no entiende porqué la Municipalidad Pretende fundamentar en ese sentido el rechazo del recurso. Indica que los agravios que fueron planteados en los recursos no fueron atendidos, y  consecuentemente no está ajustado a derecho lo resuelto. Considera que la Municipalidad omitió referirse a que la propiedad no se encuentra dentro de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú. Considera que su representada ha realizado la actividad desde el año 1995, por lo que tiene un derecho adquirido.\n\n \n\n V) SOBRE LAS COMPETENCIAS DE LA SECCIÓN TERCERA Y EL CERTIFICADO DE USO DE SUELO: El artículo 173 constitucional, el título VI del Código Municipal y los artículos 189 y siguientes del Código Procesal Contencioso Administrativo, definen la competencia del Tribunal Contencioso Administrativo, actuando como jerarca impropio del régimen municipal; lo cual, conforme al numeral 181 de la Ley General de la Administración Pública, lo circunscribe a ejercer un control eminentemente de legalidad de la función formal de las corporaciones municipales, en tanto se limita a verificar un control de las decisiones administrativas de las municipales, emanadas de sus autoridades, sea, del Concejo y del Alcalde. En este sentido, tratándose de recursos administrativos basados en la relación jerárquica de los órganos (recurso jerárquico), el superior puede analizar el acto que se somete a su conocimiento por la alzada, desde la perspectiva de la legalidad y oportunidad. Por el contrario, en el recurso jerárquico impropio, (cuando no existe relación de jerarquía entre quien dicta el acto y el órgano de alzada), sólo cabe examinar aspectos propiamente de legalidad; sea, si el acto administrativo objeto de examen se ajusta o no al ordenamiento jurídico. Escapa al examen que puede realizar el jerarca impropio, lo relativo al cumplimiento, interpretación, resolución, y en general las cuestiones referentes a la posibilidad de otorgar licencias al haberse cumplido todos los requisitos. En el caso en particular, el objeto central es que a criterio de la recurrente, tienen un derecho adquirido desde el año 1995,  por lo que no puede denegarse ahora la solicitud que plantea referente a la tenencia de caballos. Entendido lo anterior, resulta vital traer a colación pronunciamientos de este Tribunal en relación a los alcances generales del certificado uso de suelo. Al respecto, esta Sección ha señalado: \"[...] el certificado de uso de suelo es un acto administrativo que, por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente, puesto que su contenido puede enunciar la existencia de limitaciones al ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente, que permite o impide la toma de decisiones posteriores por parte de los particulares, incluyendo inversiones de impacto de tipo constructivo o de patentes. La tesis que sostenía que este tipo de acto administrativo es meramente declarativo y por ende, no incide en la esfera jurídica del administrado, se encuentra jurisprudencialmente superada, tanto por la Sala Constitucional como por la Sala Primera, criterio que es plenamente compartido por este Tribunal de jerarquía impropia y así se ha venido expresando desde hace varios años atrás, pues se le considera hoy día un verdadero acto que otorga o limita derechos subjetivos [...]\". Lo resaltado es propio. (entre otras Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera voto 495-2017 de las nueve horas veinte minutos del veintinueve de noviembre del dos mil diecisiete, 99-2018 de las diez horas veinticinco minutos del veintiocho de febrero de dos mil dieciocho y 128-2022 de las ocho horas diez minutos del treinta de marzo del dos mil veintidós).\n\n De igual manera, la Sala Primera de la corte, ha emitido pronunciamientos al respecto: \"[...] debe observarse que dicha conducta administrativa –el certificado de uso de suelo- hace constar el uso al que, de acuerdo con la normativa urbanística, se puede destinar un determinado terreno, siendo este su alcance. Sus efectos se dan respecto de un inmueble, y por lo tanto, y en forma mediata, en la esfera jurídica del titular del bien.\" (Resolución  00191 - 2016 de las once horas diez minutos del tres de marzo del dos mil dieciséis). Lo resaltado es propio. En igual sentido, puede verse resolución 19060-2020 de las nueve horas veinte minutos del tres de junio del dos mil veinte de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia: \"[...] en dicho certificado se consigna el uso que puede darse a un inmueble de conformidad con las normas urbanísticas. Además, sus efectos se encuentran referidos a un terreno y se producen de forma mediata en la esfera jurídica del propietario del bien. Esto resulta conteste con lo regulado en el artículo primero de la Ley de Planificación Urbana (LPU) en cuanto a que el uso del suelo (tierra) “…es la utilización de un terreno, de la estructura física asentada o incorporada a él, o de ambos casos, en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento […]”.Lo resaltado es propio.\n\n \n\n VI) SOBRE EL CASO CONCRETO: Una vez analizados los agravios de la recurrente y  la prueba que consta en autos, esta juzgadora considera que el recurso debe ser rechazado por las razones que se dirán de seguido. Como se evidencia en los autos, si bien es cierto, la propiedad plano catastrado N. SJ-278825-2006, contaba con permiso de uso de suelo,  ese uso de suelo lo era única y exclusivamente para segregación, tal y como se desprende de la certificación de uso de suelo que se aportó y se puede visualizar en imagen 69 del expediente. En esa misa constancia , se observa que la construcción de condominios estaba permitida, siempre que se cumplieren las condiciones estipuladas y se solicitaran los permisos, y este punto final es determinante para proceder al rechazo de la gestión, porque si bien la recurrente ha venido sosteniendo que la cobija un derecho subjetivo, lo cierto del caso es que no lo es. En primer lugar debe considerarse que no consta en autos un permiso de construcción, tal y como erróneamente lo entiende la gestionante, y mucho menos uno sobre cuadras de caballos.  No puede la recurrente equiparar el termino de constancia de uso de suelo a permiso de construcción, puesto que se trata de dos figuras jurídicas diferentes,y una no está supeditada a la otra, sino que más bien, el certificado de uso de suelo constituye uno de los requisitos para que se proceda a otorgar un permiso de construcción, figura que se ha definido como la gestión administrativa posterior a la obtención del Visado Urbano, en el que la Municipalidad aprueba y autoriza a todo propietario o su representante legal para realizar obras de edificación o urbanización dentro de una propiedad, siempre y cuando hubiere cumplido con los requerimientos de la solicitud respectivo; y en el caso concreto ese permiso de construcción se hecha de menos, y en lazado a la literalidad del certificado de uso de suelo (el cual como se indicó lo era para la segregación y supeditado al cumplimiento y solicitudes de los permisos respectivo), permiten concluir con claridad que, tampoco era posible la construcción de las caballerizas, y si la gestionante lo realizó, ciertamente se hizo en desapego a la normativa, puesto que se reitera en ningún momento se autorizó (y de ser diferente no se aportó los permisos de construcción necesarios) la construcción de  caballerizas, aspecto determinante entonces para desechar la tesis de la recurrente, y confirmar lo desarrollado por la Alcaldía Municipal, en el tanto, no  hay un derecho subjetivo que cobije a la recurrente, sino una expectativa de derecho. Debe tomarse en cuenta que incluso el oficio DSIII-1284 del 6 de setiembre del 1995, el Ministerio de Salud si bien no objetó la solicitud para construir cuadras de caballos, el mismo oficio supeditaba la gestión a que se confinara todo tipo de molestias generadas por la actividad misma y a la presentación de planos constructivos ante la comisión revisora de permisos de construcción, pero en ningún momento autorizó la construcción, porque evidentemente, ese permiso no podía ser otorgado por el Ministerio de Salud. Situación similar acontece con el oficio  UR-1285 del 28 de agosto de 1995, donde el INVU señaló que la propiedad plano catastrado SJ-278825-77, se ubica en zona agrícola por lo que su uso era condicional y  estaba sujeta a que todas las posible molestias sean confinada dentro de la propiedad. Por ello, si ya existe una tenencia de caballos y construcción de caballerizas,  la misma no parece ser consecuencia de la respuesta del aparato jurídico a las solicitudes de construcción de la recurrente, sino a un actuar, pero sin fundamento alguno; y si bien se pretende hacer ver que las mismas operan desde el año 1993, la fecha de inicio de las actividades resulta irrelevante, puesto que lo medular lo es el permiso de construcción de esas caballerizas, y el cual, -nuevamente se reitera-, se hecha de menos. De esta manera, lo que se pone en tela de duda, no es ni siquiera la ubicación del terreno, como erróneamente se ha venido argumentando, sino que los antecedentes de la finca en cuestión que no permiten concluir, que efectivamente le cobijara a la recurrente un derecho subjetivo que amerite ser respetado por reformas posteriores al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del año 2001. Consecuentemente, si eso es así, quiere decir que al momento de rechazar la gestión de uso de suelo RU-21-888, efectivamente lo procedente era utilizar la normativa vigente en la actualidad, la cual categoriza a la propiedad en zona urbana, ergo, es incompatible la tenencia animales de la índole que se gestiona; tal y como resolvió la Municipalidad. De esa forma, no se denota una falta de fundamentación por parte de la Municipalidad de Mora, todo lo contrario, la Municipalidad ha sido diligente y ha desarrollado el criterio de forma contundente, criterio que esta juzgadora comparte, pues es acorde a la realidad acontecida. Tampoco se evidencia que se hayan dejado de lado aspectos por resolver y que hayan sido cuestionados por la recurrente, todo lo contrario, la Municipalidad desarrolla lo referente a los derechos subjetivos, la ubicación de la propiedad y consecuentemente determina el rechazo de lo solicitado, precisamente por la ausencia de los permisos de construcción de las caballerizas. Y si bien es cierto, la parte pretende sostener que no se realizará ninguna nueva construcción, sino que todo versa sobre las caballerizas ya construídas,  lo cierto es que tales edificaciones no contaban con los permisos respectivos. Siendo así, no queda más que confirmar lo resuelto por la Municipalidad de Mora y rechazar el recurso presentado.\n\n VII) DE LA COPIA DEL EXPEDIENTE Y DEVOLUCIÓN DE DOCUMENTOS: Al haberse sustanciado esta sede en forma electrónica, queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal así como la totalidad de las piezas que conforman la presente alzada, para lo cual deberá aportar el dispositivo electrónico de almacenamiento (llave maya o disco compacto). Asimismo, en caso que hubiere ingresado documentación física o electrónica (planos, fotografías, informes, etc) que permanezca aún en custodia el Despacho, podrá retirarla quien la aportó en un plazo de 30 días hábiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por la Corte Plena en sesión n.° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial n.° 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión n.° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI.\n\nPOR TANTO\n\n    De conformidad con lo expuesto en los apartados precedentes se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por INMOBILIARIA PACACUA S.A, en contra de la resolución AMR-180-2021 de las catorce horas del trece de diciembre del dos mil veintiuno dictada por la Alcaldía Municipal de Mora. Consecuentemente SE CONFIRMA la resolución recurrida. Queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal así como la totalidad de las piezas que conforman la presente alzada. NOTIFÍQUESE. LICDA. ALANA FONSECA LOBO, JUEZA.\n\n \n\n \n\n\n\n\n- Código Verificador -\n???????????????\n8ZDTO4RP0XW61\n\n\n\n \n\nDocumento firmado por:\n\nALANA DE LOS ANGELES FONSECA LOBO, JUEZ/A DECISOR/A\n\n \n\nEXP: 22-002138-1027-CA\n\nGoicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 ó 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: tproca-sgdoc@poder-judicial.go.cr\n\n \n\nClasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.\n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 13:29:13.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República", "body_en_text": "V) ON THE COMPETENCIES OF THE THIRD SECTION AND THE LAND-USE CERTIFICATE (CERTIFICADO DE USO DE SUELO): Article 173 of the Constitution, Title VI of the Código Municipal, and Articles 189 et seq. of the Código Procesal Contencioso Administrativo define the competence of the Administrative Appeals Court (Tribunal Contencioso Administrativo), acting as improper hierarchical superior (jerarca impropio) of the municipal regime; which, pursuant to Section 181 of the Ley General de la Administración Pública, confines it to exercising an eminently legality-based control over the formal function of municipal corporations, insofar as it is limited to verifying a control of the administrative decisions of the municipalities, emanating from their authorities, that is, from the Concejo and the Alcalde. In this regard, in the case of administrative appeals based on the hierarchical relationship among bodies (recurso jerárquico), the superior may analyze the act submitted for its consideration by the appeal, from the perspective of legality and advisability (oportunidad). Conversely, in an improper hierarchical appeal (recurso jerárquico impropio) (where no hierarchical relationship exists between the one who issued the act and the appellate body), only strictly legality-related aspects may be examined; that is, whether or not the administrative act under review conforms to the legal system. Matters relating to compliance, interpretation, resolution, and generally issues concerning the possibility of granting licenses upon having met all requirements fall outside the scope of review that the improper hierarchical superior can carry out. In this particular case, the central issue is that, in the appellant's opinion, they have a vested right (derecho adquirido) dating back to 1995, and therefore the application regarding the keeping of horses cannot now be denied. Having understood the above, it is vital to recall rulings of this Court regarding the general scope of the land-use certificate. In this respect, this Section has stated: \"[...] the land-use certificate is an administrative act that, by its nature, directly affects the legal sphere of the individual, such that it is capable of producing effects independently, since its content may state the existence of limitations on the exercise of the attributes of the right of ownership, in application of urban planning regulations and the current environmental regime, which permits or precludes subsequent decision-making by private parties, including investments with a construction or licensing impact. The thesis that maintained that this type of administrative act is merely declaratory and, therefore, does not affect the legal sphere of the individual, has been jurisprudentially superseded, both by the Sala Constitucional and by the Sala Primera, a criterion that is fully shared by this Court of improper hierarchical review and has been expressed as such for several years, since it is now considered a true act that grants or limits subjective rights [...]\". Emphasis added. (among others Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, vote 495-2017 at nine hours twenty minutes on the twenty-ninth of November two thousand seventeen, 99-2018 at ten hours twenty-five minutes on the twenty-eighth of February two thousand eighteen, and 128-2022 at eight hours ten minutes on the thirtieth of March two thousand twenty-two).\n\nLikewise, the Sala Primera of the Court has issued rulings in this regard: \"[...] it must be observed that said administrative conduct –the land-use certificate– certifies the use to which, in accordance with urban planning regulations, a particular piece of land may be destined, this being its scope. Its effects are produced regarding a property, and therefore, mediately, in the legal sphere of the titleholder of the asset.\" (Resolution 00191 - 2016 at eleven hours ten minutes on the third of March two thousand sixteen). Emphasis added. In the same vein, see resolution 19060-2020 at nine hours twenty minutes on the third of June two thousand twenty of the Sala Primera of the Corte Suprema de Justicia: \"[...] said certificate records the use that may be given to a property in accordance with urban planning regulations. Furthermore, its effects are referenced to a piece of land and are produced mediately in the legal sphere of the property owner. This is consistent with what is regulated in Article 1 of the Ley de Planificación Urbana (LPU) in that the land use (suelo) '…is the utilization of a piece of land, of the physical structure settled on or incorporated into it, or both, regarding its class, form, or intensity of use […]'\". Emphasis added.\n\nVI) ON THE SPECIFIC CASE: Once the grievances (agravios) of the appellant and the evidence contained in the record have been analyzed, this judge considers that the appeal must be dismissed for the reasons to be stated below. As evidenced in the record, while it is true that the property with cadastral map N. SJ-278825-2006 had a land-use permit, that land use was solely and exclusively for subdivision (segregación), as follows from the land-use certification provided and which can be viewed in image 69 of the file. In that same certificate, it is observed that the construction of condominiums was permitted, provided that the stipulated conditions were met and the permits were requested, and this final point is decisive for proceeding with the dismissal of the action, because although the appellant has maintained that a subjective right covers them, the truth of the matter is that it does not. In the first place, it must be considered that there is no construction permit (permiso de construcción) in the record, as the applicant erroneously understands, much less one for horse stables. The appellant cannot equate the term land-use certificate with construction permit, since they are two different legal concepts, and one is not contingent upon the other, but rather, the land-use certificate constitutes one of the requirements for proceeding to grant a construction permit, a concept that has been defined as the administrative procedure following the obtaining of the Urban Approval (Visado Urbano), in which the Municipality approves and authorizes any owner or their legal representative to carry out building or urbanization works within a property, provided that the requirements of the respective application have been met; and in the specific case, this construction permit is lacking, and linked to the literal wording of the land-use certificate (which, as indicated, was for subdivision and subject to compliance with and applications for the respective permits), allow for a clear conclusion that, neither was the construction of the stables possible, and if the applicant carried it out, it was certainly done in noncompliance with the regulations, since it is reiterated that at no time was authorization given (and if it were otherwise, the necessary construction permits were not provided) for the construction of stables, a determining aspect then for dismissing the appellant's thesis, and confirming what was developed by the Alcaldía Municipal, insofar as there is no subjective right covering the appellant, but rather a legal expectation (expectativa de derecho). It must be taken into account that even in official communication DSIII-1284 of September 6, 1995, the Ministerio de Salud, while it did not object to the application to build horse stables, the same communication made the action conditional upon confining all types of nuisances generated by the activity itself and upon the presentation of construction plans before the reviewing commission for construction permits, but at no time authorized the construction, because evidently, that permit could not be granted by the Ministerio de Salud. A similar situation occurs with official communication UR-1285 of August 28, 1995, where the INVU indicated that the property with cadastral map SJ-278825-77 is located in an agricultural zone, therefore its use was conditional and was subject to all possible nuisances being confined within the property. Therefore, if a keeping of horses and construction of stables already exists, it does not appear to be a consequence of the legal system's response to the appellant's construction applications, but rather an action without any basis; and although it is sought to convey that they have been operating since 1993, the start date of the activities is irrelevant, since the core issue is the construction permit for those stables, which –it is reiterated again– is lacking. In this manner, what is called into question is not even the location of the land, as has been erroneously argued, but rather the background of the farm in question that does not allow for the conclusion that a subjective right effectively covered the appellant that merits being respected by later amendments to the Zoning Regulations (Reglamento de Zonificación) of the Regulatory Plan (Plan Regulador) of the year 2001. Consequently, if that is the case, it means that at the time of rejecting the land-use action RU-21-888, what was indeed appropriate was to use the regulations currently in force, which categorize the property as an urban zone, ergo, the keeping of animals of the nature requested is incompatible; just as the Municipality resolved. Thus, a lack of reasoning (fundamentación) on the part of the Municipalidad de Mora is not evident; on the contrary, the Municipality has been diligent and has developed the criterion forcefully, a criterion that this judge shares, as it is consistent with the reality that transpired. Nor is it evident that aspects to be resolved and that had been challenged by the appellant were left aside; on the contrary, the Municipality addresses the matters of subjective rights, the location of the property, and consequently determines the rejection of what was requested, precisely because of the absence of construction permits for the stables. And while it is true, the party seeks to maintain that no new construction will be carried out, but rather that everything concerns the already-built stables, the truth is that such buildings did not have the respective permits. That being the case, there is no alternative but to confirm the decision of the Municipalidad de Mora and dismiss the appeal filed.\n\nVII) ON THE COPY OF THE FILE AND RETURN OF DOCUMENTS: Having conducted these proceedings electronically, it remains available to the parties to obtain a complete copy containing both the administrative file sent by the Municipal Corporation and all the pieces that make up this appeal, for which purpose they must provide the electronic storage device (USB drive or compact disc). Likewise, in the event that physical or electronic documentation had been submitted (plans, photographs, reports, etc.) that remains still in the Court's custody, the party who submitted it may withdraw it within a period of 30 business days, in accordance with the provisions of Article 12 of the Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, approved by the Corte Plena in session n.° 27-11 of August 22, 2011, Article XXVI and published in the Boletín Judicial n.° 19 of January 26, 2012, as well as the agreement approved by the Consejo Superior del Poder Judicial, in session n.° 43-12 held on May 3, 2012, Article LXXXI.\n\nPOR TANTO\n\nIn accordance with the provisions set forth in the preceding sections, the appeal (recurso de apelación) filed by INMOBILIARIA PACACUA S.A., against resolution AMR-180-2021 at fourteen hours on the thirteenth of December two thousand twenty-one issued by the Alcaldía Municipal de Mora is declared WITHOUT MERIT (SIN LUGAR). Consequently, the appealed resolution IS CONFIRMED. It remains available to the parties to obtain a complete copy containing both the administrative file sent by the Municipal Corporation and all the pieces that make up this appeal. LET IT BE NOTIFIED. LICDA. ALANA FONSECA LOBO, JUDGE." }