{ "id": "nexus-sen-1-0034-1205648", "citation": "Res. 05892-2023 Tribunal Contencioso Administrativo", "section": "nexus_decisions", "doc_type": "court_decision", "title_es": "Improcedencia de uso comercial en Zona Especial de Protección por cabida insuficiente", "title_en": "Commercial use denied in Special Protection Zone due to insufficient lot size", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Segundo Circuito Judicial de San José, conoce en condición de contralor no jerárquico de legalidad un recurso de apelación interpuesto por Pablo Gómez Steller contra la resolución de la Alcaldía Municipal de Barva que le negó una licencia urbanística para uso comercial en la finca 4-268497-00. La finca, de solo 1038 metros cuadrados, se ubica en una Zona Especial de Protección del Plan Regional de Desarrollo Urbano de la Gran Área Metropolitana (Decreto Ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE). El artículo 4.4.4 de dicho decreto exige un área mínima de dos hectáreas para usos comerciales. El recurrente argumentó que no pretendía construir, sino solo explotar comercialmente una edificación ya existente y que la norma limita construcciones, no actividades. El Tribunal rechaza el recurso y confirma la decisión municipal, señalando que el límite de cabida mínima se aplica con independencia de si existe o no construcción, y que el principio de legalidad obliga a acatar el claro tenor literal de la norma. Declara sin lugar la apelación y agotada la vía administrativa.", "summary_en": "The Contentious-Administrative and Civil Treasury Tribunal, Second Judicial Circuit of San José, acting as non-hierarchical comptroller of legality, hears an appeal by Pablo Gómez Steller against the decision of the Municipality of Barva denying an urban planning permit for commercial use on property 4-268497-00. The property, only 1038 square meters, is located in a Special Protection Zone under the Regional Urban Development Plan for the Greater Metropolitan Area (Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE). Article 4.4.4 of that decree requires a minimum area of two hectares for commercial uses. The appellant argued that he did not intend to build but only to commercially exploit an existing structure, and that the norm limits constructions, not activities. The Tribunal rejects the appeal and upholds the municipal decision, holding that the minimum lot size requirement applies regardless of whether a building already exists, and that the principle of legality requires adherence to the clear literal text of the rule. 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Política y 11 de la Ley General de la Administración Pública, ni tampoco podría propiciar en detrimento de los otros habitantes de la zona ni del ambiente, una desaplicación singular de la norma, lo cual implicaría responsabilidad administrativa, para todos los funcionarios públicos que han participado en este procedimiento recursivo.", "excerpt_en": "paragraph 4.4.4. establishes a minimum area for properties in the respective zoning for the development of commercial activities, as indicated above, regardless of whether there is a construction or not, for which reason, in concrete and simple terms, neither the local government nor the adjudicator, given the clear content of article 4.4.4. of Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE called the Greater Metropolitan Area Regional Urban Development Plan, could justify its non-observance, in the clear context of the Principle of Legality established in articles 11 of the Political Constitution and 11 of the General Law of Public 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STELLER\n\n\n\n\nDEMANDADO/A:\n\n\t\n\nMUNICIPALIDAD DE BARVA DE HEREDIA\n\n \n\n N° 2023005892\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las doce horas con dieciseis minutos del veintiocho de Noviembre del dos mil veintitres.-\n\n \n\nConoce este Tribunal en condición de contralor no jerárquico de legalidad un recurso de apelación presentado por el Lic. Dylan Fallas Alvarado, abogado carné profesional 28230 en representación de Pablo Gómez Steller, de calidades conocidas en autos, contra de la resolución N° AJMB-00011-2022-APE-AM del 2 de febrero de 2023 dictada por la alcaldía municipal de la Municipalidad de Barva.-\n\nCONSIDERANDO:\n\nI-) Del antecedente procesal:\n\n1-) La alcaldía de la municipalidad de Barva de Heredia en resolución N°AJMB-00011-2022-APE-AM del 2 de febrero de 2023 determinó en lo medular, que no era procedente conceder una determinada licencia urbanística, respecto de la finca  finca N° 4-268497-00 para desarrollar el uso y la actividad comercial, en el contexto normativo de las limitaciones urbanísticas establecidas en el artículo 4.4.4. del  Decreto Ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE denominado Plan Regional Desarrollo Urbano Gran Area Metropolitana, particularmente, por considerar que las licencias urbanísticas comerciales estan reservadas para bienes inmuebles mayores a dos hectáreas o bien 20 000 metros cuadrados; en el contexto que la referida finca tiene apelas 1038 metros cuadrados (Ver autos).\n\n2-) Inconforme con tal determinación, la parte recurrente se alzó  y expresó como agravios: \"De acuerdo con el estudio legal de la resolución N° AJMB-00011-2022-APE-AM, del 2 de febrero de 2023, de la alcaldía municipal de la Municipalidad de Barva, se evidencia nuevamente la infracción al principio de legalidad, al confirmar nuevamente que el decreto ejecutivo N°25902-MIVAH-MP-MINAE, permite solo tres usos en la finca N° 4-268497-000. Debemos sostener nuevamente que lo anterior es una fundamentación errónea del ordenamiento, ya que el decreto ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE autoriza servicios comerciales en su artículo 4.4 al disponer que: Artículo 4°- En la Zona Especial de Protección sólo se permitirán las siguientes construcciones: (…) 4.4 Clubes campestres siempre que no incluyan vivienda permanente, hoteles, servicios locales de culto, comerciales y profesionales, establecimientos educacionales privados y organismos internacionales. Las actividades reguladas en este inciso se permitirán siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos: Con base en la norma transcrita, se establece que en la zona especial de protección se permitirá las construcciones para locales comerciales, por lo cual, si se puede construir una obra de esta índole, la interpretación sistemática del ordenamiento jurídico permite también que se pueda explotar una actividad lucrativa, ya que de lo contrario se vaciaría de contenido lógico la norma al permitir construir una obra, pero no permitir su explotación. Además, la norma citada establece limitaciones a las construcciones, no establece limitaciones a las actividades comerciales en construcciones ya existentes y si aplicamos dicho decreto ejecutivo al caso concreto, dejamos claro nuevamente que Página 3 de 8 no se pretende construir desde cero un local comercial, sino utilizar la construcción que ya existe y que fue autorizada desde hace muños años en la finca N° 4-268497-00 para explotar ahora una actividad comercial. En ese caso, la solicitud de uso de suelo tramitada es a efectos de que se declare conforme la actividad comercial de multiservicio en la construcción ya existente, consolidada y autorizada por la Municipalidad de Barva, la cual requiere solicitar el certificado de licencia comercial y pago de patente. Es decir, si existe una construcción ya autorizada por el gobierno local, no se le puede impedir aplicar lo dispuesto en el artículo 4.4 del decreto ejecutivo N° 25902, ya que no se está solicitando la construcción de un local comercial, sino el visto bueno para explotar una actividad económica en una obra ya existente. Por lo anterior, el fundamento normativo invocado para denegar el uso de suelo nuevamente por la alcaldía municipal es improcedente, ya que no estamos solicitando permiso para una construcción, sino uso de suelo conforme para poder ejercer una actividad comercial sobre la construcción ya existente y ya consolidada en esa finca, por lo cual la limitación a la propiedad que pretende la Municipalidad es inválida por cuanto la literalidad del artículo 4.4 dispone una restricción a las construcciones y no a las actividades comerciales que se puedan ejecutar en edificaciones ya existentes. Si se pretende utilizar como fundamento normativo el artículo 4 del decreto ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE; lo que no se autoriza es la construcción de estructuras o edificaciones para actividades comerciales si no se cumplen los requisitos 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.4, 4.4.5 y 4.4.6 del decreto ejecutivo, ante lo cual reitero, no estamos solicitando permiso para una construcción nueva ya que en la finca N° 4-268497-000 existe una casa de habitación con permiso de construcción y uso de suelo consolidado, de modo que la Municipalidad simplemente se tiene que limitar a dar el uso conforme para la actividad comercial permitida por el propio decreto ejecutivo, según su interpretación sistemática. Por ende, la conclusión reiterada del gobierno local que indica que solo se permite los usos de suelo para residencial, agropecuario y servicios estatales es falso y abiertamente ilegal, ya que quedó claro que sí se permite el uso de suelo para actividad comercial e incluso se permite el uso de suelo para construcción de estructuras para actividad comercial, resultaría ilógico impedir la explotación de una Página 4 de 8 actividad lucrativa y se vaciaría de contenido lógico el decreto ejecutivo antes señalado. En este caso, se está solicitando el uso de suelo para desarrollar la actividad comercial en la construcción existente en la finca N° 4-268497-000 y no se está solicitando un permiso nuevo para construir, por ende, la limitación que se pretende imponer es inválida porque la norma utilizada como fundamento se refiere a las construcciones permitidas y no establece limitaciones a la explotación de una actividad comercial, en respeto al derecho de propiedad y las libertades de comercio y empresa de garantía constitucional. De obrar en modo contrario, se estaría incurriendo en una violación al principio de legalidad, establecido en los numerales 11 de la Constitución Política y 11.1 de la Ley General de la Administración Pública, con la consecuente responsabilidad administrativa, civil y penal de los funcionarios públicos que dicten actos contrarios a Derecho y en perjuicio de los derechos subjetivos e intereses legítimos de los administrados\". Adicional a lo indicado, reprocha como vicios en el motivo del acto: \"En el caso concreto, el acto administrativo recurrido no reguló adecuadamente el contenido, al no haber tomado en cuenta que el artículo 4 del decreto ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE sí permite actividades comerciales en construcciones existentes y lo que limita es la construcción de edificios para actividades comerciales si no se cumplen los requisitos 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.4, 4.4.5 y 4.4.6 que en este caso no es lo que estamos solicitando... \"Y en el caso concreto la norma jurídica invocada para denegar el uso de suelo fue incorrectamente interpretada, ya que el artículo 4 del decreto ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE sí permite actividades comerciales en construcciones existentes y lo único que limita es la construcción de edificios para actividades comerciales si no se cumplen los requisitos 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.4, 4.4.5 y 4.4.6 que de todos modos en este caso no estamos solicitando\" (Ver autos).\n\nII-) Análisis del Tribunal:\n\nDe previo,es importante hacer la aclaración a la parte recurrente, que no se está en presencia de una apelación \"per saltum\", toda vez que no se está en presencia de una situación en la que haya sido presentado un recurso de revocatoria con apelación subsidiaria, que no haya sido antendido,  en la primera instancia, dentro del plazo de ley, que permita al recurrente \"el salto\" por así decirlo, ante esta alzada, para conocer la apelación, ante la omisión del recurso de horizontal de revocatoria; sino que más bien, se está en presencia, de una apelación directa de la parte promovente, en los términos del inciso 2) del artículo 347 de la Ley General de la Administración Pública, que le permite la presentación individual, o conjunta de los recursos ordinarios (revocatoria y apelación). Ahora bien, en lo que corresponde al fondo del asunto este Tribunal comparte el criterio incorporado en el acto administrativo contenido en la resolución impugnada; en el sentido de entender el claro sentido literal cerrado del artículo 4.4.4. del  Decreto Ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE denominado Plan Regional Desarrollo Urbano Gran Area Metropolitana que expresamente indica:\n\nArtículo 4°-En la Zona Especial de Protección sólo se permitirán las siguientes construcciones:\n\n4.1 Una vivienda por finca para uso del propietario o los propietarios y Otras construcciones necesarias para uso o servicios de las fincas.\n\n4.2 Actividades directamente relacionadas con la actividad agropecuaria local.\n\n4.3 Servicios estatales, infraestructura de redes nacionales y municipales, tales como redes eléctricas, agua, oleoductos y telecomunicaciones.\n\n4.4 Clubes campestres siempre que no incluyan vivienda permanente, hoteles, servicios locales de culto, comerciales y profesionales, establecimientos educacionales privados y organismos internacionales. Las actividades reguladas en este inciso se permitirán siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:\n\n4.4.1 Localización frente a calles públicas que cuenten con todos los servicios.\n\n4.4.2 Altura de edificación: Menor de doce metros o tres pisos. Se podrán aceptar alturas mayores, siempre y cuando cumplan con los siguientes retiros:\n\n4.4.3 Retiros Mínimos. Para alturas inferiores o iguales a doce metros o tres pisos: veinte metros. Para alturas mayores a doce metros: adicionales a los veinte metros señalados, se deberá dejar diez metros por cada piso en exceso,\n\n4.4.4 Área mínima: Para clubes campestres y líeteles se requerirá un área de cinco hectáreas. Para los demás usos se requerirá un área de dos hectáreas.\n\n4.4.5 Cobertura: Hasta un diez por ciento.\n\n4.4.6 Densidad Hotelera: 12 habitaciones por hectárea.\n\n4.5 Industrias o actividades industriales de tipo inofensivo o incómodas, como se definen en los artículos 4,5,6,7,S,9,10 y 11 del Reglamento sobre Higiene Industrial vigente. Las de tipo incómodo, se permitirán siempre que las posibles molestias sean confinables en la propiedad en que se pretenda ubicar la industria, mediante requisitos constructivos especiales o de cualquier otro tipo que establezca el Ministerio de Salud. Las industrias o actividades industriales incómodas con molestias confinables en la propiedad, sólo se permitirán cuando cumplan con lo siguiente:\n\n4.5.1 Los requisitos estipulados en el artículo 2 del Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales de la Gran Área Metropolitana.\n\n4.5.2 Estar frente a vías nacionales clasificadas como primarias, secundarias o terciarias.\n\n4.5.3 Altura de edificación: Menor de doce metros o tres pisos. Se podrán aceptar alturas mayores, siempre y cuando cumplan con los siguientes retiros: Retiros Mínimos. Para alturas inferiores o iguales a doce metros o tres pisos:veinte metros. Para alturas mayores a doce \". metros: adicionales a los veinte metros señalados, se deberá dejar diez metros por cada piso en exceso.\n\n4.5.4 Área mínima: se requerirá un área mínima de cinco hectáreas,\n\n4.5.5 Cobertura: Hasta un diez por ciento.\n\n4.5.6 Cuando no colinden por ninguno de sus linderos con viviendas y no se ubiquen contiguo a zonas residenciales. de alta densidad, así definidas en el Reglamento de Zonificación de la Gran Área Metropolitana.\n\n4.5.7 La calificación de la industria o actividad industrial deberá ser efectuada por el Departamento de Seguridad e Higiene Industrial del Ministerio de Salud. El permiso de ubicación será extendido por la Dirección de Urbanismo del INVU, teniendo a la vista el dictamen positivo de clasificación otorgado previamente por el Ministerio de Salud.\n\n(*) 4.6.-Cuando existan terrenos de baja aptitud agrícola o que no tengan aptitud forestal o no requieran de arborización para contrarrestar problemas de estabilización de suelos, dictaminados ambos por el Ministerio de Agricultura y Ganadería; que no presenten problemas de escorrentía, de acuerdo con un dictamen del Ministerio de Ambiente y Energía; que no perjudique con su desarrollo a mantos acuíferos que puedan ser susceptibles de contaminación, según dictamen del SENARA; que no sean terrenos vulnerables a riesgos naturales según certificación de la Comisión Nacional de Emergencias; y que cumplan los demás requisitos que establezcan las normas nacionales o municipales correspondientes, podrán ser urbanizados para coadyuvar a reducir el déficit de vivienda del país.\n\n(*)(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 29415 de 28 de marzo de 2001. Posteriormente dicho inciso fue derogado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 30754 de 17 de setiembre de 2002).   \n\nTodas las edificaciones para los usos aceptados en este artículo, se construirán bajo un estricto control de impacto que puedan generar en la zona donde se instalarán, proporcionando los elementos de juicio necesarios para evaluar dichos proyectos, debiendo aportarse lo siguiente:\n\n- Estudio de impacto ambiental, aprobado por el -Ministerio de Ambiente y Energía(*) (MINAE),\n\n(*)(Modificada su denominación por el artículo 11 de la Ley \"Traslado del sector Telecomunicaciones del Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones al Ministerio de Ciencia y Tecnología, N° 9046 del 25 de junio de 2012)\"\n\n-Construcción de una planta de tratamiento para aguas residuales, autorizada por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (ICAA) y el Ministerio de Salud evitando la contaminación de los mantos acuíferos y de los cauces fluviales a que desemboquen\". Norma que conforme al numeral 4.4.4. permite entender que los usos comerciales para bienes inmuebles en elugar, deben contar con un mínimo de dos hectáreas, situación no combatida mediante agravio por el recurrente, quien más bien no cuestiona la conclusión del gobierno local respecto de la cabida de su finca, en el contexto del supuesto regulatorio, contenido en la norma, sino que más bien reprocha que no está construyendo, sino solicitando una actividad comercial para la construcción ya existente. No obstante lo anterior, en la resolución apelada, en una larga exposición del régimen estatutario de la propiedad privada en Costa Rica, a partir del artículo 45 y 50 de la la Constitución Política y de la Ley de Planificación Urbana, sostiene que es jurídicamente viable el establecimiento de limitaciones que no vacíen de contenido el núcleo duro del derecho de propiedad, con la finalidad de preservar el ambiente, entre otros. En dicho sentido, el numeral 4.4.4. determina una cabida mínima para las fincas de la respectiva zonificación, para el desarrollo de actividades comerciales, conforme si indicó supra, independientemente de si hay construcción o no, razón por la cual, en términos concretos y sencillos, ni el gobierno local, ni quien juzga, existiendo el claro contenido del artículo 4.4.4. del  Decreto Ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE denominado Plan Regional Desarrollo Urbano Gran Area Metropolitana podría justificar su inoservancia, en el claro contexto del Principio de Legalidad establecido en los artículo 11 de la Constitución Política y 11 de la Ley General de la Administración Pública, ni tampoco podría propiciar en detrimento de los otros habitantes de la zona ni del ambiente, una desaplicación singular de la norma, lo cual implicaría responsabilidad administrativa, para todos los funcionarios públicos que han participado en este procedimiento recursivo. En concreto, no hay agravio expresado por lesión a normas procesales como la falta de motivación o algún tipo de indefensión; ni hay un agravio por lesión a normas sustantivas que permita concluir que la norma arriba indicada fue mal interpretada, consecuentemente mal aplicada o inaplicada, en el claro entender del numeral 4.4.4., del que se deriva que la finca de la parte recurrente, se ve afectada por la reducida cabida o área, para el despliegue de actividades comerciales, conforme al uso de suelo vigente en la zona. Así las cosas, quien juzga entiende que no hay agravio en la resolución impugnada, razón por la cual, la parte podrá acudir a la vía judicial que considere idónea para la tutela de sus derechos e intereses, en el claro contexto del agotamiento de la vía administrativa aquí declarado.\n\nPOR TANTO:\n\nSe declara SIN LUGAR el recurso de apelación. Se confirma la resolución N°AJMB-00011-2022-APE-AM dictad el 2 de febrero de 2023 por la alcaldía municipal de la Municipalidad de Barva. Se da por agotada la vía administrativa. Notificar a las partes al medio señalado Luis Arturo Polinaris Vives. Juez Contencioso Administrativo.\n\n \n\n\n\nZKVAHCL643X061\nLUIS ARTURO POLINARIS VIVES - JUEZ/A DECISOR/A\n\n \n\nEXP: 23-005635-1027-CA\n\nGoicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 ó 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: tproca-sgdoc@poder-judicial.go.cr\n\n \n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 16:12:49.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República", "body_en_text": "TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO\n\nResolution No. 05892 - 2023\n\nResolution Date: November 28, 2023 at 12:16\n\nDocket: 23-005635-1027-CA\n\nDrafted by: Luis Arturo Polinaris Vives\n\nType of Matter: Improper Hierarchy\n\nAnalyzed by: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL\n\nText of the resolution\n\n \n\n\n\n \n\nDOCKET:\n\n23-005635-1027-CA - 0\n\nPROCEEDING:\n\nIMPROPER HIERARCHY (Municipal)\n\nPLAINTIFF:\n\nPABLO ALEJANDRO GOMEZ STELLER\n\nDEFENDANT:\n\nMUNICIPALIDAD DE BARVA DE HEREDIA\n\n \n\n No. 2023005892\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SECOND JUDICIAL CIRCUIT, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, at twelve hours and sixteen minutes on the twenty-eighth of November, two thousand twenty-three.-\n\n \n\nThis Tribunal, acting as a non-hierarchical controller of legality, hears an appeal filed by Lic. Dylan Fallas Alvarado, attorney with professional ID 28230, representing Pablo Gómez Steller, whose qualifications are known in the record, against resolution No. AJMB-00011-2022-APE-AM of February 2, 2023, issued by the municipal mayor's office of the Municipalidad de Barva.-\n\nCONSIDERING:\n\nI-) Regarding the procedural background:\n\n1-) The mayor's office of the municipalidad de Barva de Heredia, in resolution No. AJMB-00011-2022-APE-AM of February 2, 2023, determined in essence that it was not appropriate to grant a specific urban development license (licencia urbanística) concerning property No. 4-268497-00 to develop the commercial use and activity, within the normative context of the urban development limitations established in article 4.4.4. of Decreto Ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE, denominated Plan Regional Desarrollo Urbano Gran Area Metropolitana, particularly, because it considered that commercial urban development licenses are reserved for real estate larger than two hectares or 20,000 square meters; in the context that the referenced property has only 1,038 square meters (See record).\n\n2-) Disagreeing with that determination, the appealing party rose and expressed the following grievances: \"According to the legal study of resolution No. AJMB-00011-2022-APE-AM, of February 2, 2023, from the municipal mayor's office of the Municipalidad de Barva, the violation of the principle of legality (principio de legalidad) is again evident, by confirming again that decreto ejecutivo N°25902-MIVAH-MP-MINAE allows only three uses on property No. 4-268497-000. We must again maintain that the foregoing is an erroneous foundation of the ordinance, since decreto ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE authorizes commercial services in its article 4.4 by providing that: Article 4°- In the Zona Especial de Protección only the following constructions will be permitted: (...) 4.4 Country clubs provided they do not include permanent housing, hotels, local worship, commercial and professional services, private educational establishments, and international organizations. The activities regulated in this subsection will be permitted provided they meet the following requirements: Based on the transcribed norm, it is established that in the zona especial de protección, constructions for commercial premises will be permitted, therefore, if a work of this nature can be constructed, the systematic interpretation of the legal system also allows a lucrative activity to be exploited, since otherwise, the norm would be emptied of logical content by permitting the construction of a work, but not permitting its exploitation. Furthermore, the cited norm establishes limitations on constructions, it does not establish limitations on commercial activities in already existing constructions, and if we apply said decreto ejecutivo to the specific case, we clarify again that Page 3 of 8 it is not intended to build a commercial premises from scratch, but to use the construction that already exists and that was authorized many years ago on property No. 4-268497-00 to now exploit a commercial activity. In this case, the land-use (uso de suelo) request processed is for the purpose of declaring the commercial multi-service activity compliant in the already existing, consolidated construction authorized by the Municipalidad de Barva, which requires requesting the certificate of commercial license and patent payment. That is, if there is a construction already authorized by the local government, it cannot be prevented from applying the provisions of article 4.4 of decreto ejecutivo N° 25902, since a permit for the construction of a commercial premises is not being requested, but rather approval to exploit an economic activity in an already existing work. Therefore, the normative foundation invoked to deny the land-use again by the municipal mayor's office is inappropriate, since we are not requesting a permit for a construction, but rather a compliant land-use in order to be able to exercise a commercial activity on the already existing and already consolidated construction on that property, for which reason the limitation on property that the Municipalidad intends is invalid because the literal wording of article 4.4 provides a restriction on constructions and not on commercial activities that may be executed in already existing buildings. If one intends to use article 4 of decreto ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE as the normative foundation; what is not authorized is the construction of structures or buildings for commercial activities if requirements 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.4, 4.4.5 and 4.4.6 of the decreto ejecutivo are not met, before which I reiterate, we are not requesting a permit for a new construction since on property No. 4-268497-000 there is a dwelling house with a construction permit and consolidated land-use, so that the Municipalidad simply has to limit itself to giving the compliant-use for the commercial activity permitted by the decreto ejecutivo itself, according to its systematic interpretation. Therefore, the reiterated conclusion of the local government indicating that only residential, agricultural, and state service land-uses are permitted is false and openly illegal, since it was clear that land-use for commercial activity is permitted and even land-use for the construction of structures for commercial activity is permitted; it would be illogical to prevent the exploitation of a Page 4 of 8 lucrative activity and the aforementioned decreto ejecutivo would be emptied of logical content. In this case, land-use is being requested to develop the commercial activity in the existing construction on property No. 4-268497-000, and a new permit to build is not being requested; therefore, the limitation intended to be imposed is invalid because the norm used as the foundation refers to permitted constructions and does not establish limitations on the exploitation of a commercial activity, in respect for the right to property and the constitutionally guaranteed freedoms of commerce and enterprise. Acting in a contrary manner would incur a violation of the principle of legality, established in numerals 11 of the Constitución Política and 11.1 of the Ley General de la Administración Pública, with the consequent administrative, civil, and criminal liability of the public officials who issue acts contrary to Law and to the detriment of the subjective rights and legitimate interests of the administered parties.\" In addition to the above, he reproaches as defects in the grounds for the act: \"In the specific case, the appealed administrative act did not adequately regulate the content, having failed to take into account that article 4 of decreto ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE does permit commercial activities in existing constructions and what it limits is the construction of buildings for commercial activities if requirements 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.4, 4.4.5 and 4.4.6 are not met, which in this case is not what we are requesting... \"And in the specific case, the legal norm invoked to deny the land-use was incorrectly interpreted, since article 4 of decreto ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE does permit commercial activities in existing constructions and the only thing it limits is the construction of buildings for commercial activities if requirements 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.4, 4.4.5 and 4.4.6 are not met, which in any case we are not requesting\" (See record).\n\nII-) Analysis of the Tribunal:\n\nBeforehand, it is important to clarify for the appealing party that we are not in the presence of a \"per saltum\" appeal (apelación \"per saltum\"), given that we are not in the presence of a situation in which a motion for reconsideration (recurso de revocatoria) with subsidiary appeal has been filed, which has not been addressed, in the first instance, within the legal deadline, that allows the appellant \"the leap\" so to speak, before this higher court, to hear the appeal, given the omission of the horizontal motion for reconsideration; but rather, we are in the presence of a direct appeal by the promoting party, under the terms of subsection 2) of article 347 of the Ley General de la Administración Pública, which allows the individual or joint presentation of ordinary remedies (revocatoria and appeal). Now then, regarding the substance of the matter, this Tribunal shares the criterion incorporated in the administrative act contained in the contested resolution; in the sense of understanding the clear, closed, literal meaning of article 4.4.4. of Decreto Ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE denominated Plan Regional Desarrollo Urbano Gran Area Metropolitana, which expressly states:\n\nArticle 4°-In the Zona Especial de Protección, only the following constructions will be permitted:\n\n4.1 One dwelling per property for the use of the owner or owners and other constructions necessary for the use or services of the properties.\n\n4.2 Activities directly related to the local agricultural activity.\n\n4.3 State services, national and municipal network infrastructure, such as electrical, water, oil pipeline, and telecommunications networks.\n\n4.4 Country clubs provided they do not include permanent housing, hotels, local worship, commercial and professional services, private educational establishments, and international organizations. The activities regulated in this subsection will be permitted provided they meet the following requirements:\n\n4.4.1 Location facing public roads that have all services.\n\n4.4.2 Building height: Less than twelve meters or three stories. Greater heights may be accepted, provided they comply with the following setbacks (retiros):\n\n4.4.3 Minimum Setbacks. For heights less than or equal to twelve meters or three stories: twenty meters. For heights greater than twelve meters: in addition to the indicated twenty meters, ten meters must be left for each additional story.\n\n4.4.4 Minimum Area: For country clubs and hotels, an area of five hectares will be required. For other uses, an area of two hectares will be required.\n\n4.4.5 Coverage (Cobertura): Up to ten percent.\n\n4.4.6 Hotel Density: 12 rooms per hectare.\n\n4.5 Industries or industrial activities of an inoffensive or inconvenient type, as defined in articles 4,5,6,7,S,9,10 and 11 of the Reglamento sobre Higiene Industrial in force. Those of the inconvenient type will be permitted provided that the possible nuisances can be confined to the property where the industry is intended to be located, by means of special construction requirements or any other type established by the Ministerio de Salud. Inconvenient industries or industrial activities with nuisances confinable to the property will only be permitted when they comply with the following:\n\n4.5.1 The requirements stipulated in article 2 of the Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales de la Gran Área Metropolitana.\n\n4.5.2 Being located facing national roads classified as primary, secondary, or tertiary.\n\n4.5.3 Building height: Less than twelve meters or three stories. Greater heights may be accepted, provided they comply with the following setbacks: Minimum Setbacks. For heights less than or equal to twelve meters or three stories: twenty meters. For heights greater than twelve \". meters: in addition to the indicated twenty meters, ten meters must be left for each additional story.\n\n4.5.4 Minimum Area: a minimum area of five hectares will be required,\n\n4.5.5 Coverage: Up to ten percent.\n\n4.5.6 When they do not adjoin any of their boundaries with dwellings and are not located contiguous to high-density residential zones, as defined in the Reglamento de Zonificación de la Gran Área Metropolitana.\n\n4.5.7 The qualification of the industry or industrial activity must be carried out by the Departamento de Seguridad e Higiene Industrial of the Ministerio de Salud. The location permit will be issued by the Dirección de Urbanismo of the INVU, having in view the positive classification opinion previously granted by the Ministerio de Salud.\n\n(*) 4.6.-When there are lands of low agricultural suitability or that have no forest suitability or do not require tree planting to counteract soil stabilization problems, both as determined by the Ministerio de Agricultura y Ganadería; that do not present runoff problems, according to an opinion from the Ministerio de Ambiente y Energía; that do not harm aquifers that may be susceptible to contamination with their development, according to an opinion from SENARA; that are not lands vulnerable to natural risks according to certification from the Comisión Nacional de Emergencias; and that meet the other requirements established by the corresponding national or municipal norms, they may be urbanized to help reduce the country's housing deficit.\n\n(*)(The previous subsection was thus added by article 1° of decreto ejecutivo N° 29415 of March 28, 2001. Subsequently, said subsection was repealed by article 1° of decreto ejecutivo N° 30754 of September 17, 2002).   \n\nAll buildings for the uses accepted in this article shall be constructed under strict control of the impact they may generate in the zone where they will be installed, providing the necessary elements of judgment to evaluate said projects, being required to provide the following:\n\n- Environmental impact study (Estudio de impacto ambiental), approved by the -Ministerio de Ambiente y Energía(*) (MINAE),\n\n(*)(Its denomination modified by article 11 of Ley \"Traslado del sector Telecomunicaciones del Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones al Ministerio de Ciencia y Tecnología, N° 9046 of June 25, 2012)\"\n\n-Construction of a treatment plant for wastewater, authorized by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (ICAA) and the Ministerio de Salud, avoiding contamination of the aquifers and the river channels into which they discharge.\" A norm that, according to numeral 4.4.4., allows one to understand that commercial uses for real estate in the location must have a minimum of two hectares, a situation not challenged by means of a grievance by the appellant, who rather does not question the conclusion of the local government regarding the area of his property, in the context of the regulatory assumption contained in the norm, but rather complains that he is not building, but requesting a commercial activity for the already existing construction. Notwithstanding the foregoing, in the appealed resolution, in a lengthy exposition of the statutory regime of private property in Costa Rica, based on articles 45 and 50 of the Constitución Política and the Ley de Planificación Urbana, it maintains that the establishment of limitations that do not empty the hard core of the right to property of its content is legally viable, for the purpose of preserving the environment, among others. In that sense, numeral 4.4.4. determines a minimum area for the properties of the respective zoning, for the development of commercial activities, as indicated supra, regardless of whether there is a construction or not, which is why, in concrete and simple terms, neither the local government, nor the judge, given the clear content of article 4.4.4. of Decreto Ejecutivo N° 25902-MIVAH-MP-MINAE denominated Plan Regional Desarrollo Urbano Gran Area Metropolitana could justify its non-observance, in the clear context of the Principle of Legality established in articles 11 of the Constitución Política and 11 of the Ley General de la Administración Pública, nor could it propitiate, to the detriment of the other inhabitants of the zone or the environment, a singular non-application of the norm, which would imply administrative liability for all the public officials who have participated in this appellate procedure. Specifically, there is no grievance expressed for injury to procedural norms such as lack of reasoning or some type of defenselessness; nor is there a grievance for injury to substantive norms that would allow concluding that the norm indicated above was misinterpreted, consequently misapplied or inapplied, in the clear understanding of numeral 4.4.4., from which it is derived that the property of the appealing party is affected by the reduced area or size, for the deployment of commercial activities, according to the land-use in force in the zone. Thus, the judge understands that there is no grievance in the contested resolution, which is why the party may resort to the judicial avenue it considers suitable for the protection of its rights and interests, in the clear context of the exhaustion of the administrative avenue (agotamiento de la vía administrativa) hereby declared.\n\nTHEREFORE:\n\nThe appeal is declared WITHOUT MERIT. Resolution No. AJMB-00011-2022-APE-AM issued on February 2, 2023, by the municipal mayor's office of the Municipalidad de Barva is confirmed. The administrative avenue is deemed exhausted. Notify the parties through the indicated means. Luis Arturo Polinaris Vives. Juez Contencioso Administrativo.\n\n \n\n\nZKVAHCL643X061\nLUIS ARTURO POLINARIS VIVES - JUEZ/A DECISOR/A\n\n \n\nEXP: 23-005635-1027-CA\n\nGoicoechea, Calle Blancos, 50 meters west of BNCR, across from Café Dorado. Telephones: 2545-0107 or 2545-0099. Ext. 01-2707 or 01-2599. Fax: 2241-5664 or 2545-0006. Email: tproca-sgdoc@poder-judicial.go.cr\n\n \n\nIt is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 08-05-2026 16:12:49.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República" }