{ "id": "nexus-sen-1-0034-1257157", "citation": "Res. 05604-2024 Tribunal Contencioso Administrativo", "section": "nexus_decisions", "doc_type": "court_decision", "title_es": "Responsabilidad del Banco Nacional por financiamiento de lotes en proyecto urbanístico no completado", "title_en": "Banco Nacional's liability for financing lots in an unfinished development project", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo resolvió sobre la responsabilidad objetiva del Banco Nacional de Costa Rica derivada de su actividad como proveedor de servicios financieros en la venta de lotes del Condominio Bariloche Real. Los compradores, agrupados como parte actora, solicitaron que se declarara la responsabilidad del Banco por los daños y perjuicios ocasionados al financiar la compra de lotes que no fueron desarrollados conforme a lo ofrecido. El Tribunal analizó la relación de consumo entre el Banco y los compradores, aplicando la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor (Ley 7472), que establece un régimen de responsabilidad objetiva. Se valoró prueba documental, pericial y testimonial, incluyendo un informe de auditoría interna del Banco que reveló debilidades en el control interno y en la supervisión de los créditos hipotecarios otorgados en la Agencia de Palmares. La sentencia determina que el Banco, aunque no fue el desarrollador, actuó como proveedor de servicios de consumo y debe responder por los daños causados a los compradores, al no haber adoptado las medidas de control y supervisión necesarias para asegurar la viabilidad del proyecto. Se condena al Banco al pago de daño patrimonial y moral, así como a los intereses correspondientes.", "summary_en": "The Administrative Appeals Tribunal resolved on the objective liability of the Banco Nacional de Costa Rica arising from its activity as a provider of financial services in the sale of lots in the Bariloche Real Condominium. The buyers, grouped as plaintiffs, requested that the Bank be declared liable for damages caused by financing the purchase of lots that were not developed as offered. The Tribunal analyzed the consumer relationship between the Bank and the buyers, applying the Law on Promotion of Competition and Effective Consumer Defense (Law 7472), which establishes an objective liability regime. Documentary, expert, and testimonial evidence was assessed, including an internal audit report of the Bank that revealed weaknesses in internal control and supervision of mortgage loans granted at the Palmares Branch. The ruling determines that the Bank, although not the developer, acted as a provider of consumer services and must answer for the damages caused to the buyers, having failed to adopt the necessary control and supervision measures to ensure the project's viability. The Bank is ordered to pay patrimonial and moral damages, as well as the corresponding interest.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "30/08/2024", "year": "2024", "topic_ids": [ "_off-topic" ], "primary_topic_id": "_off-topic", "es_concept_hints": [ "responsabilidad objetiva", "relación de consumo", "Ley 7472", "Proyectos Urbanísticos Zión", "crédito hipotecario", "carga de la prueba", "daño moral", "daño patrimonial" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 32", "law": "Ley 7472" }, { "article": "Art. 34", "law": "Ley 7472" }, { "article": "Art. 35", "law": "Ley 7472" }, { "article": "Art. 54", "law": "Ley 7472" }, { "article": "Art. 111", "law": "CPCA" } ], "keywords_es": [ "responsabilidad objetiva", "Ley 7472", "consumidor", "crédito hipotecario", "Banco Nacional", "condominio Bariloche Real", "Proyectos Urbanísticos Zión", "desarrollador", "daño patrimonial", "daño moral", "auditoría interna", "debilidades de control", "información al consumidor", "relación de consumo", "Sala Primera", "carga de la prueba", "intereses legales", "indexación", "costas" ], "keywords_en": [ "strict liability", "Law 7472", "consumer", "mortgage loan", "Banco Nacional", "Bariloche Real condominium", "Proyectos Urbanísticos Zión", "developer", "patrimonial damage", "moral damage", "internal audit", "control weaknesses", "consumer information", "consumer relationship", "Sala Primera", "burden of proof", "legal interest", "indexation", "costs" ], "excerpt_es": "Con la promulgación de la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, Ley N° 7472 de 20 de diciembre de 1994, la Asamblea Legislativa tuvo como objetivo, entre otros, proteger los derechos y los intereses de los -consumidores- entendiéndose por tales en sentido amplio, a toda persona física o entidad de hecho o de derecho, que como destinatario final, adquiere, disfruta o utiliza los bienes o los servicios, o bien, recibe información o propuestas para ello y como comerciante o proveedor, a la persona física, entidad de hecho o de derecho, privada o pública que, en nombre propio o por cuenta ajena, se dedica en forma habitual a ofrecer, distribuir, vender, arrendar, conceder el uso o el disfrute de bienes o a prestar servicios, sin que necesariamente esta sea su actividad principal.\n\nEn cuanto al régimen de responsabilidad objetivo establecido por esta normativa, esta Cámara indica que el actual artículo 35 dispone: \"Régimen de responsabilidad.// El productor, el proveedor y el comerciante deben responder concurrente e independientemente de la existencia de culpa, si el consumidor resulta perjudicado por razón del bien o el servicio, de informaciones inadecuadas o insuficientes sobre ellos o de su utilización y riesgos.// Sólo se libera quien demuestre que ha sido ajeno al daño.\"", "excerpt_en": "With the enactment of the Law on Promotion of Competition and Effective Consumer Defense, Law No. 7472 of December 20, 1994, the Legislative Assembly aimed, among other things, to protect the rights and interests of consumers — understood broadly as any natural person or de facto or de jure entity that, as final recipient, acquires, enjoys, or uses goods or services, or receives information or proposals for them, and as merchant or supplier, the natural person, de facto or de jure entity, private or public that, in its own name or on behalf of another, habitually offers, distributes, sells, leases, grants the use or enjoyment of goods or provides services, without necessarily being its main activity.\n\nRegarding the objective liability regime established by this regulation, this Chamber indicates that current Article 35 provides: \"Liability regime.// The producer, supplier, and merchant must respond concurrently and independently of the existence of fault, if the consumer is harmed by reason of the good or service, inadequate or insufficient information about them, or their use and risks.// Only one who proves that they were unrelated to the damage is released.\"", "outcome": { "label_en": "Granted", "label_es": "Con lugar", "summary_en": "The collective claim is granted, and the Banco Nacional de Costa Rica is ordered to pay patrimonial damages, moral damages, interest, and costs to the purchasers of lots in the Bariloche Real Condominium who prove the established conditions.", "summary_es": "Se declara con lugar la demanda colectiva, se condena al Banco Nacional de Costa Rica al pago de daño patrimonial, daño moral, intereses y costas a favor de los compradores de lotes del Condominio Bariloche Real que acrediten los supuestos establecidos." }, "pull_quotes": [ { "context": "Considerando VII, citando el art. 35 de la Ley 7472", "quote_en": "The producer, supplier, and merchant must respond concurrently and independently of the existence of fault, if the consumer is harmed by reason of the good or service, inadequate or insufficient information about them, or their use and risks.", "quote_es": "El productor, el proveedor y el comerciante deben responder concurrente e independientemente de la existencia de culpa, si el consumidor resulta perjudicado por razón del bien o el servicio, de informaciones inadecuadas o insuficientes sobre ellos o de su utilización y riesgos." }, { "context": "Extracto de la sentencia de la Sala Primera, Res. 658-F-S1-2018, citada en la sentencia", "quote_en": "Banking activity, particularly the custody and administration of public funds, is surrounded by a series of peripheral mechanisms or services that are offered to clients as an attraction and are incorporated by granting ancillary facilities to custody and administration. By itself, this activity generates a risk, which can be increased with the use of these instruments or services.", "quote_es": "La actividad bancaria, en particular la custodia y administración de los fondos del público, está rodeada de una serie de mecanismos o servicios periféricos, que son ofrecidos a los clientes como un atractivo y se incorporan otorgándose facilidades anexas a la custodia y administración. Por sí misma, esa actividad genera un riesgo, que se puede ver acrecentado con el uso de esos instrumentos o servicios." }, { "context": "Considerando IV, sobre carga de la prueba", "quote_en": "The duty of proof is redistributed among the litigating parties, where the 'onus probandi' (burden of proof) falls on whoever is in a better position to provide evidence to the process.", "quote_es": "Se redistribuye el deber de demostración entre las partes litigantes, en donde el 'onus probandi' (carga probatoria) le corresponde a quien se encuentre en mejores condiciones para aportar la prueba al proceso." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "norm-26481", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley 7472 Art. 32" } ], "external": [] }, "source_url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-1257157", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [ { "doc_id": "norm-26481", "norm_num": "7472", "norm_name": "Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor", "tipo_norma": "Ley", "norm_fecha": "20/12/1994" } ], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "Grande\nNormal\nPequeña\nTribunal Contencioso Administrativo\n\nResolución Nº 05604 - 2024\n\nFecha de la Resolución: 30 de Agosto del 2024 a las 08:12\n\nExpediente: 14-003379-1027-CA\n\nRedactado por: No indica redactor\n\nClase de asunto: Proceso de conocimiento\n\nAnalizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL\n\n\n\n\nSentencia con Voto Salvado\n\nSentencias del mismo expediente\n\n\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto unánime\n\nRama del Derecho: Derecho Administrativo\n\nTema: Responsabilidad objetiva de la Administración\n\nSubtemas:\n\nAnálisis de la responsabilidad bancaria en caso de proyecto urbanístico.\n\n\"VII) DE LA RESPONSABILIDAD OBJETIVA TUTELADA EN LA LEY DE PROMOCIÓN DE LA COMPETENCIA Y DEFENSA EFECTIVA DEL CONSUMIDOR: Con la promulgación de la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, Ley N° 7472 de 20 de diciembre de 1994, la Asamblea Legislativa tuvo como objetivo, entre otros, proteger los derechos y los intereses de los -consumidores- entendiéndose por tales en sentido amplio, a toda persona física o entidad de hecho o de derecho, que como destinatario final, adquiere, disfruta o utiliza los bienes o los servicios, o bien, recibe información o propuestas para ello y como comerciante o proveedor, a la persona física, entidad de hecho o de derecho, privada o pública que, en nombre propio o por cuenta ajena, se dedica en forma habitual a ofrecer, distribuir, vender, arrendar, conceder el uso o el disfrute de bienes o a prestar servicios, sin que necesariamente esta sea su actividad principal. (Ley N° 7472). Luego, la Asamblea Legislativa, en función de constituyente derivado, realizó una reforma parcial a la Constitución Política, mediante la Ley N° 7607 de 29 de mayo de 1995, que elevó a rango constitucional la protección de su salud, ambiente, seguridad e intereses económicos, a recibir información adecuada y veraz, a la libertad de elección y a un trato equitativo, tanto de los consumidores como de los usuarios de estos servicios.  Por otra parte, la Constitución Política, (art. 189), establece que los bancos del Estado son instituciones autónomas, cuya actividad principal se encuentra prevista en la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, Ley N° 1644 de 26 de setiembre de 1953, dentro de sus atribuciones, se encuentran, entre otras, la realización tanto operaciones activas, pasivas y neutras, así como la apertura de cuentas de ahorro, de crédito, de garantía, etc; todas de carácter bancario y financiero, bajo el amparo de esta normativa y demás regulaciones propias de este sector de la economía. Conforme con lo anterior, en este caso, el Banco Nacional, actuando en ejercicio de su capacidad de derecho privado, como empresa pública que es y ofreciendo a sus clientes un servicio financiero de consumo, determina que en el presente caso, deba aplicarse la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, en sus artículos 32, 34, 35 y 54, la cual, enumera una serie de derechos del consumidor y establece el régimen de responsabilidad objetiva, así como las eximentes de responsabilidad inherentes a esas relaciones de consumo y de la legitimación procesal.  Así, el artículo 32, sobre los derechos del consumidor, dispone: \"Sin perjuicio de lo establecido en tratados, convenciones internacionales de las que Costa Rica sea parte, legislación interna ordinaria, reglamentos, principios generales de derecho, usos y costumbres, son derechos fundamentales e irrenunciables del consumidor, los siguientes: // a) La protección contra los riesgos que puedan afectar su salud, su seguridad y el medio ambiente. // b) La protección de sus legítimos intereses económicos y sociales. //  c) El acceso a una información, veraz y oportuna, sobre los diferentes bienes y servicios, con especificación correcta de cantidad, características, composición, calidad y precio. // d) La educación y la divulgación sobre el consumo adecuado de bienes o servicios, que aseguren la libertad de escogencia y la igualdad en la contratación. // e) La protección administrativa y judicial contra la publicidad engañosa, las prácticas y las cláusulas abusivas, así como los métodos comerciales desleales o que restrinjan la libre elección. // f) Mecanismos efectivos de acceso para la tutela administrativa y judicial de sus derechos e intereses legítimos, que conduzcan a prevenir adecuadamente, sancionar y reparar con prontitud la lesión de estos, según corresponda. // g) Recibir el apoyo del Estado para formar grupos y organizaciones de consumidores y la oportunidad de que sus opiniones sean escuchadas en los procesos de decisión que les afecten.// (Así corrida su numeración por el artículo 80 de la ley de Contingencia Fiscal, N° 8343 del 18 de diciembre de 2002, que lo traspaso del antiguo artículo 29 al 32 actual)\".  De esta norma considera esta Cámara que se debe resaltar que esta legislación cataloga como un derecho fundamental e irrenunciable, los derechos del consumidor, con lo cual el Estado le otorga un estatus de protección entre otras, y en lo conducente a este proceso a los intereses económicos de los consumidores, así como el acceso a una información, veraz, oportuna, sobre la actividad de consumo, y en relación a los mecanismos de tutela de los mismos. Derivado de ese acceso a la información, esta legislación, precisa en cuanto a las obligaciones del comerciante con el consumidor, se encuentra el deber de informar suficientemente al consumidor, en español y de manera clara y veraz, acerca de los elementos que incidan de forma directa sobre su decisión de consumo; debiendo informar entre otros de cualquier dato determinante, así como apegarse a la equidad, los buenos usos mercantiles y a la ley, en su trato con los consumidores. (art. 34 incisos b) y o)).- En cuanto al régimen de responsabilidad objetivo establecido por esta normativa, esta Cámara indica que el actual artículo 35 dispone: \"Régimen de responsabilidad.// El productor, el proveedor y el comerciante deben responder concurrente e independientemente de la existencia de culpa, si el consumidor resulta perjudicado por razón del bien o el servicio, de informaciones inadecuadas o insuficientes sobre ellos o de su utilización y riesgos.// Sólo se libera quien demuestre que ha sido ajeno al daño.// Los representantes legales de los establecimientos mercantiles o, en su caso, los encargados del negocio son responsables por los actos o los hechos propios o por los de sus dependientes o auxiliares. Los técnicos, los encargados de la elaboración y el control responden solidariamente, cuando así corresponda, por las violaciones a esta Ley en perjuicio del consumidor.\" (Así corrida su numeración por el artículo 80 de la ley de Contingencia Fiscal, N° 8343 del 18 de diciembre de 2002, que lo traspaso del antiguo artículo 32 al 35 actual).  Sobre este último punto, -de la responsabilidad objetiva- la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, ha resuelto sobre el tema de responsabilidad objetiva derivada de la actividad bancaria y de la carga de la prueba en este tipo de relaciones de consumo, entre otras resoluciones en la N° 000658-F-S1-2018, de las nueve horas treinta minutos del día 13 de julio de 2018, con gran pertinencia lo siguiente:\n\nIII.- Sobre la responsabilidad objetiva en la actividad bancaria. La actividad bancaria, en particular la custodia y administración de los fondos del público, está rodeada de una serie de mecanismos o servicios periféricos, que son ofrecidos a los clientes como un atractivo y se incorporan otorgándose facilidades anexas a la custodia y administración. Por sí misma, esa actividad genera un riesgo, que se puede ver acrecentado con el uso de esos instrumentos o servicios, (....). En la dinámica de esta actividad, la entidad bancaria es el proveedor del servicio principal anotado (custodia y administración de los dineros), así como de los accesorios e instrumentos relacionados, como lo es la banca en línea o electrónica. El cliente, por su parte, asume entonces el carácter de consumidor. En esta relación, según se ha señalado en diversas oportunidades, resulta aplicable el régimen de responsabilidad objetiva que prevé el canon 35 de la Ley del Consumidor (en este sentido pueden consultarse las sentencias de esta Sala, no. 300-F-SI-2009, 778-F-SI-2012, 1568-F-SI-2012 y 1607-F-SI-2012). El sistema estatuido en esta norma, dispone en términos generales que los inconvenientes de una actividad lucrativa –como lo es la bancaria- sean asumidos por quien la despliega, con algunas precisiones. Y es que si bien se configura como una responsabilidad objetiva, al prescindir de la culpa y del dolo, la atribución no opera de pleno derecho o en forma automática. En este orden, además de la acreditación de la conducta lesiva del agente, el esquema no está exento del deber de demostrar la existencia de la lesión y el nexo de causalidad, y por tanto del criterio de imputación (riesgo). En cuanto al vínculo causal, admite el mismo numeral 35, la ruptura o eliminación en los casos cuando el agente acredite ajenidad en el daño. Por último, debe destacarse que en este particular régimen, el deber de reparar se construye o se funda en la existencia del daño, la conducta del agente en ejercicio de su actividad y el nexo de casualidad que existe entre estos dos elementos, al margen de que exista un convenio por escrito o no entre el consumidor y el agente. (Resolución de esta Cámara no. 686-2014 de las 9 horas 15 minutos del 28 de mayo de 2014).//\n\nIV.- Sobre la carga de la prueba. Según se ha expuesto hasta este punto, cabe referirse al deber de demostración que le incumbe a cada una de las partes, quienes integran la litis, cuando el objeto del proceso es la declaratoria de un deber de reparar un daño en casos como el presente. En primer término, se advierte que el actor se encuentra en una situación donde le resulta muy difícil o prácticamente imposible comprobar algunos de los hechos o presupuestos esenciales para su pretensión, colocándole ante una posible indefensión. Producto de lo anterior, y según lo ha indicado este órgano decisor con anterioridad, se redistribuye el deber de demostración entre las partes litigantes, en donde el “onus probandi” (carga probatoria) le corresponde a quien se encuentre en mejores condiciones para aportar la prueba al proceso (en este sentido, consúltese el fallo no. 212 de las 8 horas 15  minutos del 25 de marzo de 2008). Sin embargo, de lo anterior no puede extraerse que la víctima se encuentra exenta del deber probatorio, ya que le corresponde acreditar, en los términos dichos, el daño sufrido y el nexo de causalidad. De esta manera, corre por cuenta del accionado probar que es ajeno a la producción del daño, es decir, ha de demostrar la concurrencia de alguna de las causas eximentes de responsabilidad, ya sea la culpa de la víctima, el hecho de un tercero o la fuerza mayor. También puede librarse el demandado de la responsabilidad en el tanto logre comprobar que el régimen establecido en el cardinal 35 de la Ley 7472 no le es aplicable, ya sea porque no concurren en la especie los presupuestos subjetivos para su aplicación (por ejemplo, si las partes no se encontraran en una relación de consumo), o bien, en el caso específico de la teoría del riesgo que contempla dicha norma, que este no se ubica en un grado de anormalidad. Así las cosas, los juzgadores deben recurrir, no sólo a las consecuencias que se derivan en forma directa del acervo probatorio, sino también de indicios y su propia experiencia al momento de valorarlo. (...) (Consúltense los fallos no. 300-2009 y 1431-2012 de reciente cita.) [...] \"\n\n... Ver más\nCitas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas\nTexto de la resolución\nEV Generación de Machote: F:\\Gestion-Judicial\\Servidor de Archivos\\Modelos\\Contencioso\\TCRESOL016.dpj\n\n \n\n????????????????\n\n \n\nEXPEDIENTE:\n\n\t\n\n14-003379-1027-CA - 2\n\n\n\n\nPROCESO:\n\n\t\n\nCONOCIMIENTO\n\n\n\n\nACTOR/A:\n\n\t\n\nGRUPO DE COMPRADORES DE CREDITO DEL CONDOMINIO BARILOCHE REAL\n\n\n\n\nDEMANDADO/A:\n\n\t\n\nBANCO NACIONAL DE COSTA RICA\n\n \n\n N° 2024005604\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las ocho horas con doce minutos del treinta de Agosto del dos mil veinticuatro.-\n\n \n\nPROCESO DE CONOCIMIENTO, interpuesto por el denominado: GRUPO DE COMPRADORES DE CRÉDITO CON EL BANCO NACIONAL DEL CONDOMINIO BARILOCHE REAL, (poderes de los demandantes a sus apoderados especiales judiciales, constan en carpeta aparte). Los apoderados especiales judiciales presentes durante la audiencia de juicio oral y pública, fueron ALEJANDRO BATALLA BONILLA, mayor, abogado, cédula 1-0525-0186, carné N° 2573, JOHN ALEXANDER BRENES RODRÍGUEZ, mayor, abogado, carné N° 27062, ADRIÁN MAURICIO VEGA AGUILAR, mayor, abogado, carné N° 16295, en contra el BANCO NACIONAL DE COSTA RICA, representado por sus apoderados generales judiciales GENARO JOSÉ JIMÉNEZ OROZCO, mayor, abogado, carné N° 22101 y ANDRÉS BOGARÍN BUSTAMANTE, mayor, abogado, carné N° 19132 y\n\nCONSIDERANDO:\n\nI)  ASUNTOS DE TRÁMITE:  Todas las referencias a imágenes, corresponden al expediente judicial virtual.\n\n1) El día 12 de mayo de 2014, los demandantes presentaron proceso de conocimiento en contra del Banco Nacional de Costa Rica. (I, 5-83).\n\n2) La Jueza Tramitadora Judith Reyes Castillo, por auto de las 9:36 Hrs. del día 23 de junio de 2014, tuvo por establecida la demanda por lo que denominó: \"Grupo de Compradores de Crédito con el Banco Nacional del Condominio Bariloche Real\", en contra del BNCR, otorgando la audiencia de ley para contestar la demanda incoada. (I, 88-90. En carpeta aparte se aportaron los poderes correspondientes).\n\n3) Mediante escrito del día 7 de julio de 2014, los apoderados especiales judiciales de los demandantes, presentaron escrito realizando ampliación de la demanda y nuevas pretensiones. (I, 93-99).\n\n4) Por escrito del día 29 de agosto de 2014, el BNCR realizó contestación negativa de la demanda e interpuso las excepciones de falta de legitimación pasiva, falta de derecho, culpa de la víctima y hecho de un tercero. (I, 173-209).\n\n5) La Jueza Tramitadora, por auto de las 14:30 hrs. del día 23 de octubre de 2014, tuvo por contestada la demanda en tiempo y por interpuestas las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación pasiva, culpa de la víctima y hecho de un tercero. Confirió audiencia de réplica y al BNCR en relación a la ampliación de la demanda en cuanto a nuevas partes del grupo actor, hechos y pretensiones. (I, 212-213).\n\n6) El día 6 de enero de 2015, los demandantes presentaron réplica a la contestación del BNCR combatiendo la tesis del BNCR de que ellos únicamente otorgaron un financiamiento a cada demandante para la compra de un lote en el Condominio Bariloche Real y no tuvo responsabilidad en cuanto al desarrollo del condominio. (I, 232-240).\n\n7) El BNCR, realizó contestación negativa a la ampliación de la demanda, según se acredita en escrito del día 8 de enero de 2015 y solicitó se declare sin lugar y se condene a la parte actora. (I, 248-252).\n\n8) El día 30 de enero de 2015 se llevó a cabo una audiencia preliminar. La Jueza realizó saneamiento en relación a la prueba documental y rechazó solicitud de trámite preferente. (I, 327-331).\n\n9) La representación del BNCR, conforme consta en el escrito del día 4 de febrero de 2015, se pronunció en relación al denominado incidente de hechos nuevos. (I, 332-335).\n\n10) El día 22 de abril de 2016 se llevó a cabo audiencia preliminar. Ambas partes comparecieron. Se determinaron las pretensiones, tal y como consta a imágenes del 75 al 77 y del 88 al 89 con las modificaciones realizadas durante esta audiencia preliminar, relativas a cambiar en lugar de intereses futuros por \"pago de intereses no futuros, y en la última linea agregar: \"tanto del principal como de los intereses correspondientes a las sumas otorgadas según la pretensión 1.A, 1.B y 1C, que se conceden en sentencia desde el momento en que se pagaron esos rubros hasta su efectivo pago, a la tasa de interés legal\". Se determinaron como no controvertidos los hechos, 3, 4, 6 y 54. Del incidente de hechos nuevos, todos se indicaron como controvertidos. Se admitió la prueba documental y testimonial. (I, 474-483).\n\n11) El día 7 de agosto de 2017, los demandantes presentaron un nuevo incidente de hechos nuevos, referidos a una contratación entre la empresa Prosum Consultores y Asesores S.A, la que adquirió alrededor de 214 lotes, más del 51% de la zona privativa del condominio, para desarrollar las etapas de la A, a la E, ello con respaldo crediticio del BNCR, por la suma de $10.000.000.00 (diez millones de dólares), lo cual indicó fue advertido en escrito del día 30 de enero de 2015, y que se realizó una asamblea extraordinaria de propietarios del Condominio, para conocer propuesta de INFRATEC, el desarrollo de las obras y la realización de otra asamblea de propietarios en donde se aprobó una cuota extraordinaria por metro cuadrado, la que se inició a cobrar a partir del día 4 de julio de 2017. (I, 530-533). \n\n12) El perito topógrafo evaluador Luis Jonathan González Portuguéz, fue designado a efecto de realizar la pericia admitida, lo cual se observa en auto de las 17:06 hrs del día 18 de setiembre de 2017. (I, 572-573).\n\n13) El perito remitió \"Informe Avalúo Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real\", de fecha 28 de noviembre de 2017. (I, 617-694).\n\n14) Se puso en conocimiento del informe pericial elaborado por el topógrafo Jonathan González Portuguéz. Del cual ambas partes formularon observaciones. (I, 699, 703-706 y 707-708).\n\n15) El perito Jonathan González Portuguéz, aportó el día 20 de diciembre de 2017, aclaración y adición al informe realizado previamente, el cual se puso en conocimiento de las partes, según consta en autos. (I, 755-763 y 783).\n\n16) Mediante auto de las 17:15 hrs del 10 de abril de 2018, el Tribunal Sección VIII, ordenó la desacumulación del expediente para que se individualizara en carpetas separadas cada uno de los miembros del grupo actor y se indicó: \"Respecto de las pretensiones grupales manifestadas en el escrito de ampliación de demanda, respecto a la declaración de la existencia de un grupo con un interés colectivo, indíquese si se mantiene el interés en la resolución de las mismas, reiterando una vez más ésta Cámara, que el conocimiento de los daños y perjuicios para cada  uno de los miembros del grupo, debe hacerse en forma individual.\" (I, 793-796).\n\n17) La Jueza Tramitadora por auto de las 13:52 hrs. del día 19 de junio de 2018, ordenó la individualización en carpetas separadas, una para cada miembro del grupo. (I, 873).\n\n18) Tal y como consta en escrito del día 9 de julio de 2018, la representación de la parte actora, manifestó el interés en que las pretensiones grupales fueran resueltas en sentencia, al considerar el proceso de naturaleza colectiva. (I, 917).\n\n20) Ante la solicitud de acumulación de este expediente con algunos de los individualizados, luego de conferir la audiencia correspondiente, rechazó la misma, mediante auto de las 10:00 hrs del día 4 de abril de 2019. (I, 1161-1164).\n\n21) El Tribunal por auto de las 14:04 hrs. del día 10 de abril de 2019, luego de la audiencia correspondiente rechazó la gestión de unificación de procesos formulada por la representación de la parte actora. (I, 1198-1201).\n\n22) El Tribunal otorgó nuevas audiencias en relación de múltiples gestiones de acumulación y unificación formuladas por los demandantes; las cuales fueron atendidas por ambas partes. (Los autos).\n\n23) Por auto de las 11:28 hrs. del día 11 de noviembre de 2019, se rechazaron las diversas gestiones de acumulación y de unificación presentadas por la parte demandante. (I, 1625-1628).\n\n24) El Tribunal, Sección VIII, por auto de las 13:38 hrs del día 10 de enero de 2020, rechazó el recurso de revocatoria presentado por los demandantes. (I, 1677).\n\n25) Se confirió nueva audiencia de gestiones de acumulación, presentadas por los actores. Todas fueron contestadas por los demandados. (I, 1691, 1692, 1693, 1694, entre otras, ver los autos).\n\n26) Mediante auto N° 77-2020-VIII de las 11:30 hrs. del día 9 de julio de 2020, se rechazaron las gestiones de acumulación. (I, 1796-1799).\n\n25) De otras solicitudes de acumulación, se confirió audiencia. Las cuales fueron contestadas. (I, 1800, 1833 y los autos).\n\n27) El Tribunal Contencioso, Sección VIII, por auto de las 14:27 hrs. del día 15 de julio de 2020, rechazó nuevo recurso de revocatoria. (I, 1832).\n\n28) El Tribunal Contencioso, Sección IV, por auto de las 14:04 hrs del día 30 de setiembre de 2020, rechazó recurso de revocatoria formulado por uno de los demandantes, entre otros aspectos relevantes. (I, 1850-1853).\n\n29) El Tribunal Contencioso, por auto N° 1591-2020 de las 9:30 hrs del día 23 de octubre de 2020, rechazó gestiones de acumulación. (I, 1854-1863).\n\n30) El apoderado especial judicial de los demandantes, presentó escrito de fecha 7 de enero de 2021, desistiendo de la solicitudes de acumulación pendientes y solicitó turnar el expediente para señalar fecha y hora para la celebración del juicio oral y público. (I, 1884-1890).\n\n31)  Se confirió audiencia a la parte demandante, según consta en auto de las 11:21 hrs del día 25 de febrero de 2021, en relación al incidente de hechos y prueba nueva, la cual fue contestada oportunamente. (I, 1919 y 1923-1927).\n\n32) Por auto de las 7:45 hrs del día 9 de marzo de 2021, este Tribunal dispuso diferir la resolución del denominado incidente de hechos y prueba nueva para el día de la audiencia oral y pública. (I, 1943-1944).\n\n33) Por auto N° 28-2020-VIII de las 8:15 hrs. del día 9 de marzo de 2021, se conoció y rechazó la excepción de litis pendencia formulada por la parte demandada. (I, 1945-1946).\n\n34) Se señaló audiencia para la celebración del juicio oral y público, por auto de las 8:39 hrs del día 12 de marzo de 2021. (I, 1953-1954).\n\n35) Por escrito del día 16 de marzo de 2021, la parte demandante solicitó declarar con lugar recurso de revocatoria en contra de la resolución de las 7:45 hrs del día 9 de marzo de 2021 y que el Tribunal llegue a conocer todas las pretensiones establecidas en la audiencia preliminar. (I, 1961-1966).\n\n36) El Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección VIII, por auto de las 14:40 hrs del 19 de marzo de 2021, rechazó recurso de revocatoria en contra de la resolución de las 7:45 hrs del día 9 de marzo de 2021. Precisó que la desacumulación estaba en firme, a efecto de que se establezcan las situaciones particulares de cada demandante, toda vez que como se observa de la propia demanda no se indica ni el nombre de los demandantes. (I, 1970-1973).\n\n37) En escrito del día 9 de noviembre de 2021, el representante judicial de los demandantes recusó a la Jueza Rosa María Cortes Morales. (I, 2017-2023).\n\n38) Mediante auto de las 11 hrs. del día 3 de noviembre de 2021, dado que la Jueza Rosa Cortés Morales, se nombró de forma interina en el Tribunal de Apelaciones de esta jurisdicción, se dispuso por innecesario realizar pronunciamiento en ese momento. (I, 2025).\n\n39) La representación judicial de los promoventes, recusó al resto de los integrantes del Tribunal, Sección VIII, a saber Jueza Laura García Carballo y el Juez Paulo Alonso Soto. (I, 2029-2034).\n\n40) Los Jueces recusados presentaron informe correspondiente, según consta en auto de las 11:17 hrs. del día 12 de noviembre de 2021. (I, 2058-2060).\n\n41) El Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, por auto de las 15:11 hrs del día 12 de noviembre de 2021, rechazó la recusación en contra de los juzgadores recusados. (I, 2062-2064).\n\n42) El día 15 de noviembre de 2021, se constituyó el Tribunal Contencioso para la realización de la audiencia del juicio oral y público, y remitió el expediente a la fase de trámite a efecto de que resolviera el incidente de hechos nuevos, y valorara la necesidad de integrar o no a la litis a la empresa Prosum Consultores y Asesores S.A. (I, 2068-2071).\n\n43) La Jueza Tramitadora, devolvió el expediente a la fase de juicio, rechazando la necesidad de integrar a la empresa Prosum Consultores y Asesores S.A.. (I, 2083-2085).\n\n44) Natanael Molina Cruz, cédula 2-0528-0198, quien indicó ser parte del grupo de compradores de crédito con el BNCR, presentó desistimiento. (I, 2139).\n\n45) Este Tribunal mediante auto N° 2024003234 de las 9:35 hrs del día 21 de mayo de 2024, tuvo por desistido el proceso del co-demandante Molina Cruz. (I, 2141-2142).\n\n46) La representación de la parte actora, presentó el día 15 de julio de 2024, prueba para mejor resolver, de la cual se otorgó audiencia. (I, 2203-2215 y 2216).\n\n47) La audiencia de juicio oral y público se realizó los días 5 y 8 de agosto de 2024. El Tribunal estuvo integrado integrado al inicio por la Jueza Ponente Rosa Cortés Morales, Rodolfo Marenco Ortiz y Paulo Alonso Soto. En fase de saneamiento se indicó que estaba pendiente de resolver recusación en contra de la jueza Rosa Cortés Morales. Dada la audiencia, a la parte actora, mantuvo la recusación. Luego de esto, la Jueza Rosa Cortés Morales se inhibió de conocer del proceso.  Los Jueces Rodolfo Marenco Ortiz y Paulo Alonso Soto, acogieron la inhibitoria y rechazar la recusación por falta de interés actual. Para la integración del Tribunal se llamó al cuarto Juez de la Sección VIII, a saber el Juez Jonatán Canales Hernández. En razón de ello, por turno le correspondió presidir la audiencia de juicio oral y pública al Juez Alonso Soto, quien preparó la ponencia que por mayoría se dicta. El Tribunal estuvo asistido por la auxiliar Fernando Munguía, en labores de grabación de la audiencia, colaboración con el manejo de testigos y elaboración de la minuta. La audiencia se realizó en sus diversas fases. En fase de saneamiento se admitió la prueba documental presentada por la parte actora a efecto del valor probatorio que se le otorgue en sentencia, sin que existiera oposición alguna de parte de la parte demandada. Luego de los alegatos de apertura, se recibió el testimonio del perito topógrafo Jonatán González Portuguéz. Se tuvo por desistido la prueba testimonial de Keneth Vallejo Soto, Luis Antonio Marín Murillo y Carlos Luis Jiménez Solano. Se recibió el testimonio de Ricardo Araya Jiménez y Carlos Mario Hidalgo Bogantes, en este último caso vía aplicación teams con enlace ante los Tribunales de Grecia, en razón de haber sido sometido a una operación reciente que le impedía trasladarse hasta la capital. La audiencia de juicio oral y pública se reabrió el jueves 8 de agosto de 2024. El Juez ponente advirtió la existencia de un incidente de hechos nuevos, del cual ya se había conferido audiencia por escrito pero que pendía de resolución, el cual finalmente se admitió en relación a la intervención de la empresa Prosum. Posteriormente, se recibió el testimonio de María Marcela Gamboa Bolaños, Wálter Isidro Rodríguez, Eduardo Chacón Chavarría y Tatiana Rodríguez Gamboa.  Finalmente, las partes realizaron sus conclusiones de forma oral y previo a la culminación de la audiencia de juicio oral y público, el Tribunal declaró el presente proceso como muy complejo, en aplicación del artículo 111 inciso 1) del CPCA; por lo que esta sentencia se dicta dentro del plazo de ley correspondiente. Debe consignarse que el día 15 de agosto corresponde a un día feriado por disposición legal. La sentencia se dicta sin que se observen aspectos de nulidad que así lo impida.\n\nII) OBJETO DEL PROCESO.- La parte demandante, solicitó se declare con lugar la pretensión de este proceso, la cual quedó determinada conforme en la audiencia preliminar y a lo ordenado por este Tribunal, en relación a la pervivencia de las pretensiones de carácter colectivo, únicamente, por lo que corresponde  al Tribunal, pronunciarse en lo correspondiente a éstas últimas.\n\na) Declaración de la existencia de grupo determinado que detenta un interés colectivo: Solicitamos que, de declararse con lugar esta demanda para los integrantes del Grupo actor (tal y como fue definido en el escrito de demanda), se declare también existencia de un grupo determinado y determinable de personas que detentan un interés colectivo y que este grupo está conformado por los miembros del Grupo actor que se han apersonado a la demanda y por todas aquellas personas físicas o jurídicas que acrediten las siguientes circunstancias:\n\ni. Que hayan adquirido lotes en el Condominio Bariloche a través de créditos hipotecarios con el Banco Nacional de Costa Rica, ya sea directamente o a través de novaciones de deudor de créditos previamente constituidos.\n\nii. Que el otorgamiento de estos créditos se hayan realizado entre el período de tiempo comprendido entre 1° del 2008 y 31 diciembre de 2011 ambas fechas inclusive.\n\niii. Que hayan sufrido daños y perjuicios en virtud de la estructuración de los créditos para compra de lotes del Condominio, consistentes en el daño patrimonial y el daño moral descritos en la petitoria del escrito de demanda.\n\nSolicitamos a su Autoridad que la existencia del grupo con estas características sea debidamente declarado para que, en virtud del interés colectivo que detentan, se extiendan los efectos de una eventual sentencia favorable no sólo a los miembros del Grupo actor sino también a todos los integrantes del grupo afectado; de forma tal que se condene al Banco demandado en abstracto a pagar los daños y perjuicios determinados en el memorial de demanda a cualquier sujeto que demuestre estar en la situación objetiva descrita en el punto anterior en un eventual proceso de ejecución de sentencia.\n\nb) Pago de intereses futuros: Solicitamos que se condene al Banco demandado a pagar a los integrantes del Grupo actor, así como a los sujetos que demuestren su pertenencia al grupo afectado según los parámetros antes indicados, la totalidad de los intereses sobre los rubros que se concedan en sentencia, desde su declaratoria en firme, hasta su efectivo pago, a la tasa de interés legal.\n\nNOTA: Durante la audiencia preliminar, se ajustó la pretensión de intereses futuros, indicando lo siguiente: \"pago de intereses no futuros, y en la última linea agregar: \"tanto del principal como de los intereses correspondientes a las sumas otorgadas según la pretensión 1.A, 1.B y 1C, que se conceden en sentencia desde el momento en que se pagaron esos rubros hasta su efectivo pago, a la tasa de interés legal\".\n\nCabe indicar que las pretensiones de la demanda principal, originalmente formuladas son las siguientes:\n\n\"Con base en los hechos y fundamentos de Derecho incorporados en esta demanda, solicitamos que se declare con lugar la demanda en todos sus extremos y por ende se declare al Banco Nacional de Costa Rica responsable de los daños y perjuicios ocasionados al Grupo actor, según la según la (sic) relación de los hechos de la demanda y se le condene al pago de los siguientes rubros:\n\nI- Daño patrimonial.\n\nSolicitamos que se condene al Banco demandado al pago del daño patrimonial\n\ncausado a cada uno de los miembros del Grupo actor y que consiste en:\n\na. Diferencia entre el monto de crédito hipotecario al momento de su constitución a favor del Banco demandado por cada uno de los miembros del Grupo actor, y el valor real de cada una de las fincas al momento de su adquisición por cada uno de los miembros del Grupo actor y sobre la que se constituyó el crédito hipotecario.\n\nb. El monto pagado por cada uno de los miembros del Grupo actor al Banco demandado por concepto de intereses de las operaciones de crédito hipotecaria constituidas con el Banco para financiar la compra en \"verde\" de lotes del Condominio, sobre el monto resultante según el punto 1.a de las pretensiones.\n\nc. Las sumas de dinero que cada uno de los miembros del Grupo actor paguen al Banco demandado por concepto de intereses de las operaciones de crédito, desde la interposición de la demanda hasta su debido pago, sobre el monto resultante según el punto 1.a de las pretensiones.\n\nd. La diferencia entre el valor de compra de cada lote por parte de cada uno de los miembros del Grupo actor y el valor real del dicho lote al momento de su compra, una vez deducido el monto reclamado en el punto 1.a) de estas pretensiones.\n\ne. La pérdida de oportunidad de cada uno de los miembros del Grupo actor, de haber podido obtener una ganancia de capital o aumento patrimonial producto de la plusvalía de cada lote adquirido con el crédito hipotecario otorgado por el Banco demandado y el valor que tendría en la actualidad de haberse terminado el desarrollo del Condominio, monto que se determinará en ejecución de sentencia.\n\n2- Daño moral: Solicitamos que se condene al Banco demandado a pagar a cada uno de los miembros del Grupo actor una indemnización por el daño moral ocasionado por la angustia y frustración que les ha provocado la limitación para acceder a una vivienda digna, específicamente por: (i) la imposibilidad material de disfrutar del lote que compraron mediante créditos hipotecarios; (ii) la imposibilidad de vender esos lotes a un precio viable en virtud de la deuda que mantienen con el Banco; (iii) la imposibilidad de entregar el lote en dación de pago en términos razonables sin tener que mantener la deuda con el Banco; (iv) la imposibilidad de acceder a créditos con otras entidades financieras para compra de vivienda; (v) la mancha en el récord crediticio y (vi) el cobro del saldo en descubierto si el lote es rematado. Estimamos prudencialmente el daño moral en la suma de ¢10.000.000.00 por cada miembro del Grupo actor.\n\n3- Indexación: Solicitamos que se indexen las sumas concedidas en sentencia.\n\n4- Costas: Solicitamos se condene al Banco demandado al pago de las costas\"\n\nIII) DE LOS HECHOS PROBADOS:  Se consideran de relevancia para la resolución de este proceso los siguientes:\n\nA) PRUEBA DOCUMENTAL:\n\n1) Ante los notarios públicos Alejandro Batalla Bonilla y Rafaela Solano Granados, Proyectos Urbanísticos Zión S.A sometió a propiedad en condominio, el inmueble ubicado en la provincia de Alajuela, folio real matrícula N° 433849-000, constituyó servidumbre y reglamento. Escritura realizada el día 4 de diciembre de 2007, en escritura N° 36 del tomo 26 del notario Batalla Bonilla, creándose así las fincas filiales. En escritura adicional a esta, realizada mediante escritura N° 37 ante los mismos notarios públicos, el día 12 de diciembre de 2007 se indicó: \"DESCRIPCIÓN DE LA FINCA MATRIZ La naturaleza de la finca matriz es terreno para construir, compuesto por cuatrocientos setenta y dos fincas filiales primarias individualizadas aptas para construir, con accesos viales, juegos infantiles, zona recreativa, parque, servidumbre sanitaria y pluvial, servidumbre de alcantarillado subterráneo para riego, caseta de guardas, taller de mantenimiento, basureros, pozo y tanque de agua potable, y no como se indicó en escritura principal. ÁREAS COMUNES: En cuanto a las áreas comunes manifiesta el compareciente Vargas Murillo que tiene una medida total de ciento veintiséis mil novecientos noventa y siete metros cuadrados ochenta y un decímetros cuadrados, constituida así: vías: accesos sesenta y un mil doscientos veinticinco metros cuadrados sesenta y dos decímetros cuadrados. juegos infantiles (...) zona recreativa  (...) parque (...) servidumbre pluvial y sanitaria (...) servidumbre de alcantarillado (...) caseta de guarda (....) taller de mantenimiento (....) etc ÁREA COMÚN CONSTRUIDA: En cuanto al área común construida, tiene una medida de tres mil sesenta y tres metros cuadrados trece decímetros cuadrados, construida así: caseta de guarda (...) taller de mantenimiento (...) basureros (...) posos y tanque de agua potable (...)\" (El destacado es nuestro) (Carpeta física tomo III, folio 414 al 712).\n\n2) Constituye un hecho incontrovertido, así determinado en la audiencia preliminar, que los demandantes son deudores hipotecarios del Banco Nacional de Costa Rica. (Los autos)\n\n3) La Auditoría General del Banco Nacional de Costa Rica, según Informe AGD-RH-004-2011 del día 24 de Octubre de 2011, emitió \"Relación de Hechos Referente al Presunto Incumplimiento u Omisión de Leyes, Normativa, Política y Procedimientos, en la Promoción y Supervisión de los Procesos de Trámite, Aprobación, Formalización y Seguimiento de Créditos Hipotecarios en la Agencia de Palmares\", en donde los funcionarios de la Auditoría General del BNCR Miguel A. Quesada Madrigal y Franklin Zamora Cordero, Director, recomendaron a la Subgerencia General de Banca Comercial conforme al cuadro fáctico jurídico determinado en el mismo, iniciar el procedimiento administrativo de carácter disciplinario a los funcionarios que ahí señalados. Es relevante indicar que en el punto 2.2.2.12 en relación a una negociación de realizar publicidad conjunta en la Expo Construcción 2010, al respecto se indicó: \"2.2.2.12 El 17 de marzo del 2010 el señor Manrique Chacón Vargas, Director Corporativo de Estrategia Comercial y el señor Oscar Eduardo Vargas Murillo, Gerente General de Proyectos Urbanísticos Zión, S.A. firmaron el convenio para la promoción del crédito de Vivienda Proyectos Urbanísticos Zión y el Banco Nacional de Costa Rica.\" (Carpeta física, tomo V, folios 1979-2012).\n\n4) El subgerente General del Banco Nacional de Costa Rica, el día 15 de noviembre de 2011 presentó ante la Fiscalía de Delitos de San José, Primer Circuito Judicial, denuncia penal en donde se relata las diversas vicisitudes de los proyectos Bariloche Real, Los Maderos, Hacienda Bonanza y Terra Verde, en donde se hizo ver que los proyectos no han sido completados con las obras de infraestructura con las cuales fueron ofrecidas a los compradores y en donde se relató un modo de operación en donde supuestamente los vendedores de la empresa Zión, buscaba personas para que el BNCR de Palmares les otorgara créditos los cuales no tendrían que desembolsar ninguna suma de dinero por gastos y en donde supuestamente la empresa Zión se hacía cargo de la operación y de suministrar la información de crédito, etc. etc. (Carpeta física, tomo V, folios 1915-1937).\n\n5) La empresa PROSUM CONSULTORES Y ASESORES S.A. y la empresa INFRATEC S.A., realizaron oferta de adquisición total del condominio de acuerdo a un plan de inversión, que se indicó correspondía a capital 100% privado. (Prueba documental, folios 718-743).\n\n6) De la prueba testimonial y declaraciones de parte, se acredita que la empresa Proyectos Urbanísticos Zión, era la empresa desarrolladora del Condominio Bariloche Real y quien estaba llamada a la construcción de las obras urbanísticas. (Testimonio de Carlos Mario Hidalgo Bogantes, María Marcela Gamboa Bolaños, Wálter Isidro Rodríguez Castro y Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa. (Escúchese y véase lo indicado en sus declaraciones).-\n\n7) De la prueba para mejor resolver: Se admitió prueba para mejor resolver consistente en avalúos ralizados en el año 2022 con valores de fincas correspondientes al Condominio Bariloche Real- elaborado por el Ingeniero Perito Luis Ángel Zúñiga González, quien realizó una valoración de todos los bloques que componen el Condominio y de un número determinado de fincas filiales, con valores en la etapa A, de ¢98.444,00 por metro 2 hasta de ¢34.852,00 en etapa F, a modo de referencia. (I, 2206-2215).\n\nB) DE LA PRUEBA PERICIAL:\n\n8) El perito topógrafo JONATÁN GONZÁLEZ PORTUGUEZ, presentó el día 28 de noviembre de 2017, su informe pericial, cuyo objetivo indicó era la estimación del inmueble al 13 de octubre de 2017; informe que se elaboró referido a la propiedad, matricula N° 2579-M-000, correspondiente a la finca madre, de un terreno en condominio, compuesto por cuatrocientas setenta y dos fincas filiales. Además de dar la ubicación del inmueble, indicó que el área total de este era de doscientos ochenta y seis mil ciento treinta y ocho metros con cincuenta y siete decímetros cuadrados, el área común de ciento veintiséis mil novecientos noventa y siete metros con ochenta y un decímetros cuadrados, y el área privada de ciento cincuenta y nueve mil ciento cuarenta metros con setenta y seis decímetros cuadrados. Acotó el perito, en lo relativo a las obras de infraestructura que estas no estaban edificadas y que en la etapa uno, se estaba comenzando con las obras urbanísticas. Aportó fotografías del estado de la construcción al momento de rendirse el peritaje, y que fueron reconocidas por el perito durante la audiencia de juicio oral y público. En relación al valor de las filiales, el perito indicó: \"Con las investigaciones y los insumos del suscrito procedo a valorar, la etapa 1, con su debida tipología constructiva, tal y como estuvieran ya edificadas las casas y el valor real del m2 del terreno. El tipo de venta de las filiales, oscila ente los $275 y $300, por lo que (...) un inmueble entonces como para ejemplo con eta áreas la finca filial 11-A, (...) tendría aproximadamente un valor del terreno en m2 según tabla (...) Valor ¢53.484.088,00.  (....) más el valor de la construcción: ambas con un valor semejante a lo constructivo según tipología constructiva.// Precios varían sin considerar los acabados en áreas comunes y privativas en el monto del valor total por x (sic) predio.\" (El perito aportó tabla referida durante su declaración para realizar la valoración correspondiente). En relación al bloque D, indicó: \"No posee todavía los servicios públicos, como urbanización. Según el estado actual y las fotos adjuntas valoro el resto del terreno del proyecto al valor del m2 de ¢45.000, esto por los cálculos y del mapa por zonas homogéneas basado en el incremento al día de hoy, y por estar en verde.// Y por los valores de venta en la zona en terrenos de áreas comprendidas entre los 300 m\" y 450 m\".  Así, determinó un valor de ¢15.800.500.00.// (...) En síntesis vemos la diferencia ente lo construido con los acabados y todo lo referente a la infraestructura urbanística. A lo no comenzado y en \"verde\". Según la pericial que dio pie a esta causa. El valor real del resto del proyecto al valor de venta con estos términos.\"  (I,  658-694).  Se solicitó ampliación del informe pericial, lo cual realizó en topógrafo en los siguientes términos:   \"(i) Que el señor perito indique ¿Cual era el valor real aproximado del metro cuadrado del área privativa del Condominio Bariloche Real en los años del 2008 al 2017? // (ii) Que el señor perito amplié el informe pericial indicando ¿cual seria el valor real aproximado del metro cuadrado de área privativa si se hubieran desarrollado todas las obras del condominio?// EL VALOR REAL APROXIMADO DEL ( M² ), EN TODO ESTE TERRENO EN LITIS, YA LO HABÍA MENCIONADO EN EL INFORME ANTERIOR, SEGÚN Y ADJUNTANDO EL MAPA POR ZONAS HOMOGENEAS. Nota: Los valores del terreno se investigaron en el mapa por zonas homogéneas mapa de la provincia de Alajuela Cantón 01° ALAJUELA mapa 2009.//  Nota: Los valores de reposición nuevos están basados en el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda (Alcance Digital N° 22 a La Gaceta N° 23, del viernes 1° de febrero de 2013) y su respectivo reajuste a la fecha actual.// (...) No obstante en el expediente resalta que en ese inicio el Banco aprobó la compra de lotes ente los 30 mil y 70 mil el (m2), entre el 2008 y 2010\". Prueba Documental 2\" Que los compradores de crédito tuvieron que asumir para el desarrollo del condominio.// Respuesta N° 2. El valor del (M2) de las áreas privativas si se hubieran desarrollado las obras obedece a la información calculada que consta en el expediente. // Donde se aduce que el vendedor prometió vender las filiales ente los precios de ¢13.125.000,00 y ¢11.815.000,00 aproximadamente con dichos acabados urbanísticos todo lo que refiere a este tema, calles, aceras, etc. // Entonces como ejemplo de cada área filial según las tablas de todo el condominio dividimos éstos montos ente las áreas de cada filial= nos da el valor del m2, y las áreas privativas de los mismos x (sic) el valor del terreno.  Y se estimó un presupuesto de $12.765.120 para los desarrollos infraestructurales del condominio, debo aclarar su señoría que ese dato obviamente fue registrado ante el CFIA (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos), como uno de los requisitos para la inscripción de un proyecto tal y como este en su \"momento\" además de los planos y diseños de sitio, por lo que me baso en esta información.// Contestando la siguiente pregunta me refiero a lo contestado anterior. (iii) Qué el señor perito amplié el informe pericial indicando ¿Cual sería al costo total aproximado de las obras necesarias para desarrollar todas las obras del condominio, tal y como le fueron prometidas a los compradoras? Al día de hoy el monto que se presupuesto que consta en el expediente sería otro debido al alza de los materiales, mano de obras y demás factores que intervendrían, en un nuevo cálculo. Con ese monto de inicio al día de hoy estaría en el doble del valor, no preciso ese monto como nota porque no tengo esa información que les solicite a los urbanizadores y la firma a cargo del proyecto, que por razones de seguridad no la brindaron.\". // (iv) Que al señor perito amplié el informe pericial indicando ¿Cuál es el costo adicional aproximado en el que han tenido que incurrir los condóminos para cubrir el costo de las obras que actualmente se están desarrollando en el condominio? Las obras actualmente han sido sufragadas por cada condómino, que se han reflejado en las obras de hoy, y ya lleva sus años, por otro lado, de acuerdo al acta o asamblea de condominos, de una cuota extraordinaria de $96.29 x ( m² ) en cada predio y depositando un 30% al inicio de las construcciones y el saldo restante osea el 70% cuando finalicen las obras.// Aparte de las hipotecas señaladas de los terrenos que no son habitables como las áreas del condominio que se perdieron por las inclemencias del terreno y suelo, \" mencionadas en el informe anterior. \" (v) Qué el señor perito aclare el valor real aproximado del metro cuadrado en la actualidad para las cargas que no están siendo desarrolladas en el condominio? Este valor estaría reflejado y corrijo en el informe anterior al resto de los predios que están ubicados en un terreno donde se encuentra enmontado, según las fotos adjuntadas al día de hoy, carecen de todo tipo de servicios, por lo que el valor calculado de los mismos sería de ¢ 20.000,00 veinte mil colones, con la información del mapa por zonas homogéneas aplicando a estas.// (vi) Qué el señor perito aclare cuales fuentes tomo en consideración para otorgar los valores por metro cuadrado que indicó en su informe pericial.// Justificando las fuentes obtenidas para los valores información obtenida en los informes de los avalúos adjuntados en este expediente, el estudio de la zona y criterio del suscrito. // Qué el señor perito indique el valor aproximado de plusvalía en la zona en la que se ubica el condominio, bajo las condiciones en que al banco hizo el avalúo de las fincas dadas en garantía.// Según la ubicación y el entorno del terreno adjuntado la imagen en googleearth.// Para referirse a las preguntas indicadas anteriormente, solicitamos al señor perito que tome en consideración la prueba documental ofrecida en el expediente, especialmente las prueba documentales 15, 16 ofrecidas en el memorial de demanda y admitidas en la audiencia preliminar, así como las prueba documentales 1, 3 y 4 ofrecidas en el incidente de hecho nuevos presentado por esta representación el 8 de agosto de 2017. Dichos documentos se adjuntan nuevamente con este memorial. // Adjunto las cotizaciones confeccionados por las constructoras El  Bajo de León S.A. (...) la constructora MECO y Pedregal. Referencia: concurso de antecedentes privado no.01-12 Construcción de obras de infraestructura en el Condominio Residencial Horizontal con fincas filiales primarias individualizadas Bariloche Real. (iii) Qué el señor perito amplié el informe pericial indicando cuál sería al costo total aproximado de las obras necesarias para desarrollar todas las obras del condominio, tal y como le fueron prometidas a los compradoras? En contestación a esta pregunta adjunto estas tablas cotizaciones.\" Al respecto Bajo del León estimó el monto en ¢4.612.538.000,00 // Meco $9.465.955.94 y Pedregal $11.199.447,19. (Prueba documental, folios 617-653 y 755-763).\n\nC) PRUEBA RECIBIDA DURANTE LA AUDIENCIA DE JUICIO ORAL Y PÚBLICO.\n\n9) DECLARACIÓN DEL PERITO LUIS JONATHAN GONZÁLEZ PORTUGUEZ, cédula N° 1-0959-0759, Ingeniero Topógrafo, luego de advertido y juramentado, negó tener interés en lo que se resuelva. Manifestó realizar labores de Ingeniero Topógrafo, desde hace más de trece años. Desde el año 2013 ha venido laborando como perito judicial, tanto en la Jurisdicción Agraria como en esta Contenciosa. Al solicitarsele referirse al informe indicó:  A mí se me nombró para que yo fuera el sitio y realizara una visita de cómo estaba el entorno actual de ese condominio, que está situado para la parte norte de los Tribunales de ese Circuito de Alajuela. Tengo entendido que muchas personas compraron filiales y se me encomendó la misión realizar un informe de la infraestructura.  Ante las preguntas de la parte actora, y en relación a qué consisten las áreas comunes, indicó que son las áreas que son las áreas que se piden dentro de las políticas, reglamentos de un condominio de un área en el cual va a hacer acaparada por varias filiales y personas que van a vivir ahí, en lo privativo. Amplió diciendo que son las áreas o sitios de esparcimiento, áreas verdes, este todo lo que viene representado en una lámina correspondiente a cada una de esas áreas que representan en su momento para el bien común de los condominios. Se le consultó si por ejemplo, las calzadas adoquinadas, los alcantarillados, las aceras, la disposición de servicios públicos son obras comunes de los condominios?. Respondiendo afirmativamente. Se le consultó la razón por la cual él en su informe estimó un monto para las áreas construidas y otra para las no construidas. // Respondió él realizó una investigación en el campo, en el entorno y determinó  que no puede ser posible que valga más un lote en verde al que no está construido, que tiene sus acabados, cordón de caño, a una filial que sea un charral, monte crecido y que no hay nada. Ese valor de ¢45.000 fue obtenido de afuera y homologado adentro y con la ayuda del mapa por zonas homogéneas del Ministerio de Hacienda, entonces, yo le puse ese valor y el otro valor corresponde a un predio con todas esas características, con su acera, con su cordón de caño, con las tapas de aguas pluviales, con su calle y todo el asunto, eso es. Se le consultó si en el lugar zonas que eran charral y otras con acabados? Al respecto indicó que se recordaba como si fuera ayer, que en la visita constató, no sé que porcentaje, no podría decir, para no batear, pero que la parte que da hacia el noreste de toda esa finca, de ese plano de la finca madre donde se estaba, se está haciendo porque me imagino un día estos pasé, hace unos 8 meses por ahí y todavía está el proyecto, pero cuando yo fui había una mayor parte hacia el fondo de la propiedad, al noreste de que no se había este hecho ningún tipo de obra común, verdad. En la entrada del condominio, tiene una presentación muy bonita, la fachada elegante con su adoquín, sus desniveles y todo el asunto con sus cordón de caño, cuando yo entré al lado izquierdo, me parece que una de esas, de lo que se me encomendó a mí unas a filiales, sí estaba ubicada tiene un número, el colega que hizo esa, replanteó esos ejes de las calles y cada una de las filiales. Cerca de esa filial a mano izquierda ya se había desplomado. Este al lado derecho estaba la casa modelo, no sé si era un container, no me acuerdo y esa área, de la entrada su Señoría, que puede representar de toda la finca, de todos los linderos de la tapia que imagino tuvo su costo al frente de la calle hacia el este y al oeste.  Reconoció haber tomado las fotografías del informe pericial. Eso es en la pura entrada, donde están haciendo en la caja de suministros de las aguas pluviales. Eso es en la entrada, en el Condominio Bariloche. Ahí están las semejantes columnas y colindancias de muros de baldosas. Ahí, creo que se me encomendó que ubicara la filial X y que en esa parte,  no había todavía alcanzado las obras. Indicó que una parte del terreno se vio afectada por las aguas de lluvia y se desplomó, en razón de que por ahí bajaba bastante agua, en ese sector del proyecto. Se le consultó si en la zona que él denominó charral, se podía construir?. Sí, licenciado, porque yo supongo ya asumo de que este se tuvieron que haber hecho pruebas de infiltración y un montón de cuestiones ahí para que los ingenieros civiles que tuvieron que haber intervenido para que se habilitarán todas esas áreas. ¿Pero vamos a ver, se encontraban, sabe usted digamos, de su pericia, logró determinar si las distintas fincas filiales ya estaban localizadas y las áreas comunes ya estaban localizadas, en dónde usted llama charral? Ah ya no, licenciado. ¿No lo determinó, no sabe o no está localizado? No estaba localizado, no estaba marcado nada más, nada más estaba marcada, ciertas filiales al lado izquierdo, con su número en el cordón de caño. Yo creo que hay, yo le tomé una foto a un número, su señoría tiene que ver una foto, pero este no a su pregunta, licenciado, no, no había nada en concreto. ¿Pero le pregunto, usted acaba de mencionar que un cordón de caño en la zona que usted determinó como charral había cordón de caño? No, en la en la zona que yo entré a mano izquierda nada más. ¿Proporcionalmente relación a toda la finca esa zona que tenía cordones de caño cuánto representaba con relación al resto de la finca? Sí, eso es lo que yo estaba tratando de ver ahora, porque yo calculo que así hay un 30%, un 40%. ¿Sabe usted cuántas etapas abarcaban ese condominio? Varias etapas con numerado, con lo Alfabeto. ¿De la A a la F? Sí, señor.  ¿Esa etapa que usted vio tenía desarrollo a qué etapa pertenecía? No, recuerdo, requiero ver el plano. Indicó que la parte que estaba hecha, corresponde al lado D. Se le aclaró que este proceso es para el proceso global, no para una finca individual. Cuál de las áreas identificadas con letras, ya tenía cordón de caño y estaba con adoquines y cuáles estaban con charral? Bueno, lo que puedo recordar, la sección A, un poco la sección B, casi la mitad, estaba con los niveles razantes de la calle y un poco de la D. El resto eran charrales? Exactamente, pasó el tractor en su momento y se volvió a tupir de pastos, mucho menos de la mitad del proyecto. ¿Una persona de la etapa E, podía construir o no? La topografía de ese terreno era apta para la deseabilidad de vivir, yo ví, que se pusieron varios tubos para infiltraciones, y asumo que asumo los ubicaron ahí para la construcción de viviendas. ¿No estaban localizados pero podían construir? Si, señor. ¿Y si se podía construir, entonces, por qué usted les dio un valor menor a las zonas en las que sí estaban construidas las áreas comunes? Porque yo lo ubiqué en el informe dentro del valor de las zonas homogéneas del Ministerio de Hacienda en su momento, en un mapa del año que está ahí señalado, un valor bajo que fue el que yo le señalé de 45000 y algo, por qué no, estaba nada hecho todavía. Muy diferente a las que están en la entrada, con sus acabados y todo lo que conlleva eso. ¿Qué representa el valor de la zona homogénea del que usted utiliza para valorar las zonas no construidas? Para mí me ha me ha servido un montón, es porque en todos los avalúos que he hecho para venta en todos mis clientes es como una base en el cual yo ubico el terreno, el polígono, el plano y eso viene catalogado con un código en el cual uno ubica en en un mapa de esos, pero el valor de que uno consigue es un valor muy bajo, entonces hay que hacerle ahí, como una especie de un cálculo para actualizar ese valor aproximado al de venta, en este caso yo lo apliqué en este caso, para tener un una referencia hacia las partes de cuánto podría andar ahí, un predio con esas áreas, pero también la investigación por fuera, también fue importante, pero este ahí estamos ya hablando de zonas privativas en el cual ya están dentro de un proyecto y este, eso fue lo que yo determiné de los dos valores que yo apliqué en un área que no estaba todavía con el infraestructura necesaria, y otra área que no tenía nada, solo pasto. Bueno, me ha servido para homologar también ese cuadro del Ministerio de Hacienda y tener un como les dije, una base para tener un criterio, de cuánto puede andar ahí el valor del metro cuadrado, en un lugar de esos. ¿Dígame una cosa, en caso de construir las zonas comunes y equiparar digamos, del estado del desarrollo de las áreas comunes entre las etapas construidas y estos charrales, eso aumentaría el valor de las fincas?. Sí señor. ¿Usted  utilizó para atribuir  un valor, obras por construir? Yo no puedo suponer que ahí va a pasar un aeropuerto, se valora hoy por hoy. No se supone.  No más preguntas. Preguntas de la representación del BN.- Usted indicó que utilizó el mapa de zonas homogéneas de la provincia de Alajuela del año 2009, como los valores de reposición. No indica si utilizó otros valores, ni las memorias de cálculo. La pregunta es utilizó otros valores? La primera opción, me base en los insumos de otros valores y fue lo que aplique, valores de una empresa que tenía una tabla que se ajustaba a los valores, fue esos valores los que utilice.¿Usted dice que un ejemplo de una empresa que usted tenía, que se refiere, documentos privados o? ¿Ah, no puedes anteriores, no? Una empresa que se se mantiene, cómo le puedo explicar, es una compañía que tiene ahí unos valores como una tipología constructiva, pero de ellos mismos; entonces yo lo que hice fue compararlo con la tipología constructiva según la ubicación en el mapa, por zonas homogéneas del Ministerio de Hacienda. Entonces, ahí fue donde yo puedo homologar esa tabla de de precios de esta empresa no me acuerdo cómo se llama, con la ubicación del predio o de la ubicación del proyecto dentro del mapa, por zonas homogéneas y ahí fue en dónde yo lo homologué, en cuánto podrían andar esas construcciones, del valor del metro cuadrado. ¿Gracias esta empresa que usted refiere, es una empresa privada, una institución pública?. No me acuerdo.  ¿En el folio 6 de su proyecto usted indica, consultado en internet, y describe que el proyecto posee 472 lotes, etc.  ¿Cuando usted se refiere a consultado en Internet, podría aclararnos de dónde obtuvo esa información?  De ahí mismo de Internet. Sí, este ya estaba anunciado en su momento, ya hace tiempo, no sé, hace cuánto, yo tuve el interés de ver y meterme en Internet y consultar y si estaba ya una página bien redactada y bien conformada, entonces me nació meterlo en el informe, si señor. ¿Bien en vamos a ver en la aclaración del informe, usted señala que no tiene la documentación necesaria para hacer el trabajo relacionado con el presupuesto sobre obras de infraestructura, a qué se refiere con esa aclaración que usted hace o es advertencia que usted hace, señala, no corresponde un presupuesto a lo que el perito indica, no tiene la documentación necesaria por dicho trabajo, por tanto, no puede precisar el monto, en folio 780 del expediente, aclaración número tres de ese documento. Se aclaró que la documentación corresponde a la imagen 755. Respuesta tres.- Eso en respuesta a una solicitud de adición que presentó la parte actora. Y a mí me aparece a folio 780, del que nos grabó el despacho.Ese es el título Sí. Condominio Residencial Horizontal Bariloche real y dice arriba dice 2012. Punto tres en romanos, punto 3 en números romanos.  ¿Que el señor Perito amplía el informe pericial indicando cuál sería el costo total aproximado de las obras necesarias para desarrollar todas las obras del condominio, tal y como le fueron prometidas a los trabajadores? Que al día de hoy, el monto que se presupuestó que consta en el expediente sería otro debido al alza de los materiales. Mano de obra y demás factores que intervendrían de un nuevo cálculo con ese monto de inicio al día de hoy, estaría en el doble del valor, no precisó ese monto como nota, porque no tengo esa información que le solicité a los urbanizadores y la firma a cargo del proyecto que por razones de seguridad no la brindaron, eso tiene la respuesta. La pregunta sería, previamente, usted nos dice en ese mismo párrafo el monto del presupuesto sería debido al alza en los materiales, maniobras y demás factores.  ¿Con ese monto de inicio, el día de hoy estaría en el doble del valor, pero a continuación se nos dice no precisó el monto porque no tengo la información, nunca me la dieron. ¿Entonces cómo usted llega a la conclusión de que el monto señalado al inicio estaría en el doble de valor si usted nos dice acá que la información nunca la tuvo? De mis propios insumos y la experiencia? ¿Se me perdone para que volvamos un poquito solo para aclarar, usted nos mencionaba hace dos o tres preguntas que usted no era ingeniero civil, que por eso no podía dar criterio a una pregunta que le hizo Don John esta pregunta y es en general, Costo de desarrollo de obras, está dentro del ámbito de experiencia profesional de un topógrafo, determinar cuál es el costo monetario de desarrollar una obra civil?  No, señor. En su informe en la ampliación del informe, Eh, usted nos presentaba señalaba la quinta aclaración. Inicialmente en el informe, usted dio un valor de 45000 para el resto de la finca. En la aclaración al informe baja el valor a 20000 por metro cuadrado, pero no explica en este informe por qué pasó de 45000 a 20000, la pregunta, por qué? Seguramente por el criterio que tomé después para bajar ese costo  por muchas ocasiones que vi en su momento en el terreno y no, no no preciso, por qué yo, no preciso, claramente que yo bajé a la mitad casi que de lo que yo había puesto desde un inicio. No preciso.  ¿Este informe fue hecho en el año 2017, los valores que usted señala en este informe de qué fecha son, a qué fecha corresponden esos valores? A fechas actuales. ¿Los valores que usted consigna son del momento de la visita? ¿Ah, sí?, en ese momento. Y usted, señala, previamente que no podían tomar en cuenta obras que iban a existir, la pregunta es ¿Puede, dentro de su técnica, decir cuánto valía un bien 10 años para atrás de su visita? No, señor. No tengo más preguntas. Preguntas del Tribunal. Don Jonatán Canales preguntó. ¿El objeto de su pericia, era localizar el bien y establecer el valor con respecto a todas esas posibilidades, o era solo localizar el bien, qué fue básicamente lo que usted hizo? Fue el valor total del proyecto, luego vinieron otros casos que se subdividieron, pero generalizado, sí, señor.\n\n10) TESTIGO FUNCIONARIO: RICARDO ARAYA JIMÉNEZ, cédula 1-0818-0059, Auditor General del Banco Nacional de Costa Rica. Luego de advertido y juramentado, negó tener interés en lo que se resuelva. Ante las preguntas de la parte actora, contesto, lo siguiente. ¿Para octubre del año 2011 era auditor del BN? Si, señor. ¿Con ocasión de ese puesto, conoció algo con relación al Condominio Bariloche Real? Si.  ¿Podría decirle al Tribunal qué fue lo que se conoció?. Bariloche era un proyecto que el Banco financiaba a los clientes que que llegaban a solicitar créditos al Banco. ¿Y por qué llegó a la auditoría caso de Bariloche, o un caso relacionado con Bariloche? Porque en un trabajo rutinario de auditoría que se hizo en la agencia palmares este, digamos en cierta forma la cartera de crédito, venía de esa oficina de Palmares en en aquel tiempo, venía experimentando un crecimiento y presentaba algunos niveles de morosidad que dieron pie, para para hacer un trabajo posterior. ¿De qué período estamos hablando de esos indicadores de morosidad de operaciones? ¿De qué período? Digamos el período era en esa época. O sea, la morosidad se reflejaba en esa época. ¿Pero sabe, si era operaciones de más de un año, más de 3 años más de 5 años, o sea, de cuánto era el la extensión de la revisión o de la auditoría que se hizo? En en el trabajo que se hizo del informe que se presenta acá, este si la memoria no me falla, creo que este vamos a ver, eran los datos de cartera del 2006, como al 2010, básicamente. ¿Y en esos datos de la Agencia Palmares, qué relación tenía el proyecto Bariloche Real? ¿Sí me puede ampliar este John la consulta? ¿Claro, usted me dice que usted conoció, sobre el tema de Bariloche Real en razón de que había unos indicadores de morosidad en la Agencia de Palmares. Y ahora me complementa, me dice que en las operaciones entre 2006 y 2010, entonces mi pregunta es qué relación tenía en todo esto. Qué papel jugaba el proyecto Bariloche Real dentro de ese análisis con relación a la cartera morosa? Bueno, como le repito Bariloche, en ese caso algunos créditos de Bariloche, fueron parte de una muestra que la auditoría revisó y que son parte del expediente. ¿Recuerda qué tipo de créditos eran? Créditos hipotecarios. ¿Y a quienes, quienes eran los deudores quiénes eran los deudores de esas operaciones? Clientes que se apersonaban a la oficina de Palmares. ¿Pero personas físicas y personas jurídicas, empresas? Personas físicas. ¿Usted recuerda que EH hallazgos reflejó ese informe de auditoría que usted solicitó?. Sí, el informe contenía una revisión, entre otras cosas, verdad, este parte del alcance del informe era una referencia a operaciones de crédito realizadas por la auditoría que contenían tres desarrollos. En aquel momento, no se relacionaba directamente o específicamente a créditos de Bariloche, sino que era una muestra que contenía otros desarrollos y de Bariloche específicamente eran este 14 operaciones y básicamente este, lo que se percibió en ese momento fue debilidades en el control interno, verdad que precisamente este llevaron a este crecimiento de la cartera y a unos niveles de morosidad que reflejaba la cartera. ¿Usted me menciona 3 desarrollos, incluyendo Bariloche, me dice que de Bariloche eran 14 y esos otros dos desarrollos que estaban relacionados con alguna empresa en particular?.Sí señor. ¿Y cómo se llamaba esa empresa? Desarrollos Zión. ¿Y usted sabe, si Desarrollos Zión, tenía algo que ver con Bariloche? Sí era el el el desarrollador del proyecto. ¿Usted recuerda que, aunque acaba de mencionar debilidades del control interno, cuáles eran esas debilidades? Generales o específicas las de Zión. Generales las del documento en relacionado con Zión y después, si me puede particularizar cuáles eran los de Bariloche?  Bueno, este lo que encontramos fue debilidades en la cadena de mando, en la supervisión y en la gestión de de de los riesgos, que se daban en la oficina de de Palmares en el proceso de otorgamiento de créditos.  ¿Pero, en qué consistían específicamente? La revisión encontró, aspectos relacionados con, por ejemplo, las certificaciones de ingresos, de los deudores, con temas del tiempo en que se firmaba la escritura y la formalización del crédito, con temas relacionados con las empresas evaluadoras de que hacían los peritazgos. ¿Que recuerde cosas podríamos ampliar sobre ese tema, qué, encontraron con relación a las empresas que hacían esos peritajes? Bueno que los avalúos, habían tres que se repetían en el tema de los avalúos, de referencias que se incluyen en los avalúos, para tener un valor más preciso del precio que se le está otorgando a un a un bien, a un terreno.  ¿Sobre este último punto, que les llamó la atención: qué situación relacionada con las referencias en el avalúo para la valoración más precisa del lote fue lo que les llamó la atención para ponerlo en su informe de auditoría? En general, que en muchos casos o en su mayoría de casos, las referencias no estaban dentro del expediente, eso es parte de lo que de lo que uno revisa, que hayan referencias de valores, para poder aseverar, o decir que el precio es razonable con respecto a la zona, la deseabilidad y cosas de esas. ¿Y dígame una cosa, esos avalúos que ustedes refirió que eran ha preparados por 3 firmas, que fue lo que les llamó la atención de eso que fueran 3 firmas o que fuera un externo al que los aportará? Básicamente era que los valores de referencia que deben tener los avalúos. Precisó que cuando se realiza un avaluó, se ponen de referencia los valores para así determinar la deseabilidad de la zona. Indicó no recordar si eran externas o internas. Ante la pregunta del Presidente del Tribunal, sobre la utilización de firmas valuadoras externas, el testigo respondió que el Banco utiliza tanto valuadores internos como externos. ¿Entonces, a partir de eso, que fue lo que les llamó la atención de que fueran tres firmas las que realizaban los avalúos?. Ya, lo mencioné, y es que no existían las referencias de los avalúos, para poder dar un valor razonable del bien. El Presidente le solicitó al testigo indicar o aclarar si ese informe de auditoría, no estaban en los expedientes de crédito? El testigo, aclaró que los avalúos si estaban lo que no tenían eran referencias con respecto a otras propiedades que se encuentran en la zona para ver si los valores que se están dando se ajustan a un precio de mercado. ¿Con relación a esa pregunta entonces o esa respuesta, más bien que usted acaba de dar?. ¿Quién encargaba esos avalúos? No recuerdo sinceramente, si era el Banco, o alguna área especializada la que mandaba a hacer de los avalúos. ¿Señor juez en en ese caso, tomando en consideración la respuesta del testigo, le pediría si pudiéramos incorporar para que él vea lo que se puso en ese informe y me pueda ampliar sobre lo que se informó en ese momento, está a partir de la imagen 2033, por ahí del del expediente digital o el de prueba?  Se le suministró al testigo el Informe de Auditoría que consta en carpeta física. Se le consultó, si lo conocía, y contestó afirmativamente. Se le consultó si él lo elaboró? y contestó que él lo aprobó. Explicó sucintamente, que en la auditoría hay toda una estructura, que esto lo hace un técnico y lo revisa otro funcionario. En este caso, lo hizo Miguel Quesada y lo revisó Franklin Zamora y luego al final, el Auditor le da la autorización final. Indicó que su labor es más que todo gerencial. En este caso, indicó que para autorizar se realizan validaciones. Él los lee, llama al Gerente que está a cargo y las inquietudes se las hace saber. Al folio 1989, ahí se indicó en el punto 2.2 punto 1.14., se indicó que: ¿La auditoría identificó las siguientes debilidades en los procesos crediticios, en el primer ítem de esa entrevista de seguridad solicitante dice comisionistas o desarrolladores confeccionaban expedientes y los entregaban en la agencia del Banco Nacional de Palmares. La consulta puntual, es: ¿Por qué les llamó la atención y lo considera una debilidad? Tal vez señor juez hago una aclaración, de esta parte; acá este punto 14, es de las muestras que revisó la auditoría. No necesariamente este se refiere a los créditos específicos que la auditoría realizó del proyecto Bariloche nada más para que quede claro eso, obviamente, acá el detalle de estos temas quedan en papeles de trabajo, y no sé adjuntan en el informe.  Entonces yo no podría afirmar que todas estos aspectos que están acá, en el punto 2.14 aplican para todos los créditos del proyecto Bariloche, nada más para que quede esa aclaración.  ¿De acuerdo, pero le agradecería si me contesta la pregunta. Ahí se dice que comisionistas o desarrolladores confeccionaban expedientes y los entregaban a la Agencia del Banco, porqué les llamó la atención de eso, para calificarlo como una debilidad y colocarlo dentro de los hechos del informe de auditoría? No, porque eso fue lo que reveló la la revisión, que existían comisionistas que obviamente, eso de parte el Banco, no hay autorizados comisionistas, o sea, de como que el Banco tenga autorizada figura de comisionistas, eso no, entonces nos llamó la atención esa parte, y esto debía entonces este comprobarse en el órgano de procedimiento administrativo que quedaba en pie para este informe.¿Vamos a ver, entiendo que no habían comisionistas, pero dice desarrolladores confeccionaban expedientes?. ¿Era normal que se los desarrolladores de confeccionar los expedientes? No, porque precisamente es parte de las debilidades de control interno que detectamos, porque, obviamente este expediente lo conforman funcionarios del Banco. ¿Hay un ítem, que dice ubicación de los planes de inversión, y residencial o de fuera de la zona de influencia de la oficina. ¿A qué se refería? ¿Porque lo remarcaron dentro de este apartado? Sí, igual verdad, aspectos, que debían comprobarse en el órgano de procedimiento administrativo, en relación a que en en la oficina de Palmares se le tramitaban este operaciones de crédito a personas que no eran del área de influencia de la zona, de Palmares para eso el Banco tiene una regionalización de oficinas, por lo que llamaba la atención, por ejemplo, que gente que no fuera digamos de la zona de Palmares. Insisto, temas que entonces en el proceso administrativo tenían que comprobarse. ¿Con este punto que usted está remarcando de que en el proceso administrativo se tenía que que comprobar, ustedes lo que ponen aquí lo ponen porque lo suponen o lo ponen porque de alguna manera hay algún elemento que les dice o les hace saltar la alarma y por eso lo colocan? Todo esto tiene una evidencia que lo soporta, pero recordemos que el informe de relación de hechos; esto es un informe de relación de hechos, corresponde a un informe preliminar de una investigación, todo debe ser comprobado en el órgano de procedimiento administrativo. ¿Pero las aseveraciones están basadas en evidencia? Sí, correcto, pero debe ser comprobado en el en el órgano de procedimiento. ¿En el segundo punto dice financiamiento de propiedad, de ese tercer apartado que se llama trámite, dice financiamiento de propiedades sin desarrollar o en proceso de desarrollo, si la correspondiente supervisión y giro de recursos sin verificar el avance de obra. ¿Qué les llamó la atención para colocarlo de esta forma, en el informe de auditoría? La observación es concreta. ¿Cómo debía ser? ¿Entendería yo que este es un no debería ser y por eso lo pusieron ahí, cierto? ¿Es un, qué perdón? ¿Vamos a ver, se me está diciendo que es concreta la afirmación que se hace en el informe, entonces esa afirmación concreta que se hace es de algo que no se debería hacer de esa manera? Si, porque vamos a ver, cuando se da un financiamiento de propiedades sin desarrollar, esto se puede amarar con otros temas, por ejemplo el tema de los avalúos, bueno ¿Cómo estaba el avalúo?, ¿Cuál era el precio de una propiedad que estaba sin desarrollar?  Entonces, todos esos aspectos son los temas que en el órgano de procedimiento, este debían como parte del de la investigación preliminar, debían ser este comprobados.  ¿Pero esto se oponía a algún procedimiento interno del Banco o alguna normativa que regulará la función bancaria?  ¿De esta forma de proceder, este bueno si está acá, verdad? Bueno, si está acá, si. ¿Sabe a cuál? ¿A cuál se oponía? A cuál norma o procedimiento no.¿Debería saberlo el la auditoría? Por supuesto que debemos saberlo, pero que yo me acuerde en este momento, a qué procedimiento a qué normativa específica de hace 14 años este se estaba dando un incumplimiento, en este momento no lo recuerdo. ¿Financiamiento del 100% del plan de inversión. Es una irregularidad que se financia el 100% de la inversión? Con un visto bueno, se podría estar este dando un financiamiento del 100% del plan de inversión, por parte de una jerarquía que tuviese esa autorización. ¿El financiamiento del 100% es la regla o es una excepción? Son excepciones, sí, señor. ¿Normalmente cuánto se financia? Eso varía a Don John depende el apetito del riesgo que la organización defina en su momento, puede ser el 70, el 80 y eso sí es garantía hipotecaria, sí, verdad? ¿Dentro de la muestra que usted o bueno, su auditoría analizó y usted aprobó, sabe si esto se verificó en todos los casos que se financiaba al 100%? Se verificó a qué se refiere. ¿Que si se daba el 100% de los casos que se de los casos analizados, que se financiará el 100%? No, eso no lo manejo en este momento. Por cierto, esto queda en papeles de trabajo. Lo que sí le puedo afirmar es que los puntos del 2.2 1.14, habría que irse a cada expediente de la muestra para ver en cuáles aplicó. ¿Luego se indica los avalúos. No eran solicitados por el Banco. La desarrolladora los aportaba, estuvo relacionado con una pregunta que le hice hace unos minutos. Es normal que la desarrolladora aporte avalúos en vez del Banco? No, no era normal. ¿Es correcto, se ha pegado a los procedimientos del Banco? Ya le respondí. No era normal, que la desarrolladora aporte los avalúos. ¿Pero entiendo que no era la norma, pero lo que me refiero es si se oponía alguna norma, más bien? Los avalúos quien los instruye es el Banco. ¿Bueno, ya hablamos del tema de las 3 empresas evaluadoras en forma exclusiva, en diferente momento realizaron la valoración de las fincas garantes. Usted ahora me contestaba que era que no tenían referencias, pero aquí se puso como punto autónomo de que las 3 empresas valoradas en forma exclusiva a realizar la valoración de las fincas, garantes. Esto, a qué procedimiento se oponía? A qué obedecía que lo pusieran un informe de auditoría como una debilidad? Básicamente esto es porque, por lo general cuando hay empresas externas que hacen avalúos, hay un rol, donde se van, rotando las empresas, en este caso, los avalúos estaban concentrados en estas tres empresas.  ¿El siguiente, punto es sobre los peritos en sus informes periciales, no fundamentan las referencias o fuentes que se utilizaron para asignar los valores finales, si no se fundamenta en las referencias, a qué obedecían o cómo se justificaban los valores? Precisamente era algo que debía este aclararse en el órgano de procedimiento administrativo. ¿Ahora le pediría que fuéramos a la página 1990, hay un punto que dice dirección de Banco hipotecario, dos punto 2, punto dos y el punto dos de ese apartado, a su vez dice: el señor Marino Retana Cárdenas y director de banca hipotecaria señaló que en principio señaló que Proyectos Urbanísticos Zión, operaba con el Banco Popular, posteriormente se realizó un trabajo de logística comercial para acercarlo al Banco Nacional, iniciando su relaciones comerciales con la oficina de Grecia y luego la oficina de Palmares. La primera pregunta que quiero hacer con respecto a esto es, este conocimiento de Don Mainor Retana Cárdenas, cómo se obtuvo? ¿Ustedes lo entrevistaron, él les mandó un correo, les mando una carta cómo? ¿Cuál fue la forma en la que les hizo llegar a esa información? Este vamos a ver en en un proceso auditoría, hay evidencia física, hay evidencia que se obtiene a través de entrevistas, en fin, entonces, para responderle completamente, tendría que irme a mis expedientes y a mis papeles de trabajo para ver cómo se obtuvo.¿Pero podría entender que se tuvo que ver de alguna forma consultado a esta persona para poder poner lo que se puso? Sí, por supuesto, porque todo esto tiene que estar sustentado en evidencia. Lo que no le puedo afirmar es la forma cómo fue. ¿El siguiente punto, dice: 2.2 punto 2.3 la dirección de banca hipotecaria, por medio de su director, el señor Retana, participó en la colocación de créditos y luego de un punto y seguido, dice. El total de excepciones otorgadas por la oficina de Palmares durante 2007, 2008, 2009, 2010 fue de 144, 413, 233 y 153 casos en forma respectiva ¿Es normal que se le brinden, esa cantidad de excepciones a una misma empresa a la cual están financiando los lotes a sus clientes. ¿Es una práctica normal del Banco? No le puedo, responder objetivamente, si eso es normal o no es normal. Es normal, que hayan tantas excepciones en una oficina con relación a un desarrollador? Bueno, es que hay que irse a cada excepción en particular para ver si tiene sustento y por qué fue que se dio, pero que me diga si es normal o no? No tengo criterio en este momento para decidir si es si, o no. Es un tema más como de negocio. Sí, señor juez, no, no sé, hay, hay un tema ahí, hay varias consultas a los cuales el testigo no se ha referido conforme a la pregunta que se le ha manifestado y nos parece que su deber, tal y como usted se lo hizo ver, es que te conteste de forma amplia y concreta las preguntas que se le están haciendo, la pregunta que yo le estoy diciendo es una pregunta, creo que muy concreta y que ni siquiera tiene que ver con un tema en específico inclusive se la replantee de una forma general y me parece que está haciendo evasivo con sus respuestas y creo que eso tiene consecuencias procesales y tiene también consecuencias extraprocesales a nivel de apertura de causas en sede penal, tal y como le fue advertido al testigo, entonces le solicitaría que por favor se le llame la atención en que conteste puntualmente las preguntas que se le está haciendo? El Presidente del Tribunal, yo he escuchado y las respuestas que el señor ha dado y me parece que ha sido muy puntual. Ha sido más bien, muy transparente en lo que está contestando.¿Si usted en concreto en alguna pregunta considera que no se la he respondido, debería hacerlo ver, no después de que ya ha contestado varias preguntas, ahorita le está diciendo de que es la pregunta que usted le hizo, concretamente, él estaba en una justificación. Ahora, si usted no considera que la justificación sea la adecuada o por alguna situación, quisiera que se aclarara, podría plantearlo, pero no veo, tal vez, si él nos aclara un poco sobre la respuesta que está dando con la pregunta que se le está haciendo, un mayor detalle. Tal vez si puede ampliar.  El testigo, indica, que lo que yo veo es que don John me está haciendo preguntas muy en detalle, y yo le expliqué que yo, en el detalle del informe, no participo, verdad. Entonces por eso le digo que en estos no soy siendo evasivo, yo aquí vengo totalmente transparente, no tengo nada que ocultar acá, verdad. Pero acordarse detalles en de un informe de hace 14 años en donde yo ni siquiera participé en la operativa, verdad. Entonces yo sí le agradezco más bien que que sus que sus preguntas, con todo el respeto, verdad, este no se vayan a tanto nivel de detalle porque, como le repito de todo esto, queda en papeles de trabajo, así como ustedes acaban de traer una caja llena de papel, nosotros lo tenemos solo que digitalmente, verdad. Pero este ahí queda la evidencia de estos trabajos. Entonces, específicamente para el la consulta que hacía Don John, verdad sobre si son este recurrentes o no, este tipo de de cómo se llama, de de excepciones, verdad este, es un tema, digamos, de negocio, que yo no puedo afirmar si son, si es 20 son normal, ó 400 son anormal, porque es un tema de negocio, qué es lo importante en estos temas, que cada excepción esté debidamente justificado y que se haga la valoración del riesgo de porqué se está dando la justificación o la excepción. ¿Si estas excepciones estuvieran justificadas tendría sentido que se mencione en un informe de auditoría. Sí, porque vamos a ver, porque cuando la auditoría hace la revisión puede ser que no encontró la justificación y por eso la la incluye acá, cuando se desarrolla el procedimiento administrativo, esto es como les repito la investigación preliminar, para que entonces la persona que que está haciendo imputada de estas faltas este pueda demostrarlo, no, si existieron o no las justificaciones. Se le consultó al testigo con ocasión a una pregunta protestada, si se realizó el procedimiento administrativo sancionador contra los funcionarios a quienes el informe de la auditoría les endilgó algún tipo de responsabilidad, ante lo cual respondió que sí, y que terminó por aspectos de procedimiento. Que al final no hubo amonestados ni sancionados, ni sanciones disciplinarias por este tema. Bueno, continuemos, tal vez, pero nada más para que me aclare el cuáles razones. Se continúa con el interrogatorio. ¿Le pedí a Don Ricardo que fuéramos a folio de 2008. ¿El penúltimo punto dice: Los funcionarios Obando Jiménez, Acuña, Rodríguez Rodríguez Rodríguez podrían tener responsabilidad administrativa y disciplinaria por incumplir con la normativa citada, de acuerdo con los hechos tales debido a que a pesar de tener conocimiento que la Oficina de Palmares estaba formalizando operaciones para la compra de lotes a la empresa, proyectos urbanísticos Zión y que al visitar a los proyectos pudieron constatar que no se encontraban desarrollados, no tomaron las acciones en aras de asegurar la deseabilidad de los bienes tomados en garantía en salvaguardia de los intereses del Banco. A qué se refiere con el concepto deseabilidad, qué significa? La deseabilidad del bien es lo que lo que estábamos hablando con el tema de avalúos. La deseabilidad bien es que si el Banco al final se se va a adjudicar un bien, sea deseable lo va a rematar o cuando lo va a salir a vender. O sea, que sea apetecido, o sea que tenga una liquidez por decir así. ¿Y de qué depende esa deseabilidad?  Digamos en la zona donde está, si está cerca de un río, obviamente eso le resta deseabilidad. Si han decretado fallas sísmicas. El Presidente del Tribunal consultó si dentro de las 14 muestras del proyecto Bariloche Real, se decía algo concreto sobre ese tema? Como le repito el señor juez,  el detalle de los 14 créditos no los manejo acá verdad. No sabría si de las 14 operaciones que se evaluaron había un punto específico sobre este tema, no podría responderle. ¿Dígame una cosa, ustedes en el o menos la la auditoría que dice que al visitar los proyectos pudieron constatar que no se encontraban desarrollados, no tomaron acciones de en áreas de asegurar la deseabilidad de los bienes tomados en garantía. Hay una relación entre que no estuvieran desarrollados con que no fueran deseables.?¿En dónde es? Ese es el el antepenúltimo, el que acabamos de leer, antepenúltimo de la página 2008, los funcionarios Obando Jiménez, Acuña Rodríguez, después de en la línea 4 de abajo hacia arriba, dice proyecto de organización y que al visitar los proyectos pudieron constatar que no se encontraban desarrollados, no tomaron acciones en áreas de asegurar la deseabilidad de los bienes tomados en garantía. ¿Entonces lo ponen junto, mi pregunta es, ¿Hay una relación directa entre que no estuvieran desarrollados con que no fueran bienes deseables?  Sí, porque entonces, vamos a ver cuando hay un proyecto hay obras comunes, verdad que le llaman calles, aceras, electrificación subterránea, o cosas por ese estilo que hacen que el bien sea deseable. Entonces este si está acá, entonces es porque cuando se dieron esos finaciamientos, esas obras no estaban desarrolladas. ¿Y por qué se hace referencia a que estos tres funcionarios podrían tener responsabilidad administrativa y disciplinaria por incumplir con normativa en relación a esto, cuáles normativas podrían verse transgredidas y que generen responsabilidad de sus funcionarios por estas cuestiones particulares? Jonatán Canales, indicó que \"estamos lloviendo sobre mojado\", indicando que se están consultando aspectos que se encuentran en el documento. Retomando, ¿Hay alguna normativa que regulaba ese tema de la deseabilidad?  Sí, de a ver si hay, si hay, señor juez, porque acá se indica, lo que pasa es que don John me pregunta específicamente cuál normativa es yo no la recuerdo. Estamos hablando de procedimientos o el de lineamientos que estaban vigentes, yo creo como lo dice el Juez Jonatán, eso debe de estar en el expediente. Continúa el interrogatorio, el Lic John.- ¿Se indica aquí en en esa misma página, el párrafo inmediatamente siguiente y se indica que los funcionarios, Obando, Jiménez, Acuña, Rodríguez, podrán tener responsabilidad administrativa y disciplinaria por incumplir normativa citada de acuerdo con el hecho 2.2 punto 1.13 debido a que conociendo la dificultad que enfrentaba el desarrollador para finalizar el proyecto con recursos propios, después de la negativa del Comité que para el trámite requerido por la empresa no se evidenció que tomará ninguna acción concreta en resguardo de los intereses de la institución. ¿Esto se corroboró por parte de los funcionarios de la auditoría, se basó en evidencia que los funcionarios mencionados conocían de la dificultad del desarrollador para finalizar el proyecto con recursos propios? Sí, porque este básicamente el mismo Comité especial de crédito no le aprobó un crédito al desarrollador como tal. El Presidente solicita aclarar, si el Grupo Zión hizo una gestión de crédito al Banco Nacional, en concreto, para desarrollar? Como grupo Zión, la Desarrolladora, contestó. ¿Para desarrollar Bariloche o las urbanizaciones que tenían ellos? No en este caso.  Indicó que el Grupo Zión como tal, no era cliente del Banco. Si la memoria no me falla, creo que los créditos que le denegaron, Don John, era para otro proyecto. Si la memoria no me falla debe estar por ahí.  Ah, aquí está en el 2.1, 22.113 era para el Desarrollo del proyecto Bonanza no era para el desarrollo de de Bariloche. Eso consta en el 2.2 punto 1.13, dice: \"mediante documento del 24 de septiembre, los señores Rafael Obando Jiménez, director regional de Alajuela, y Carlos Acuña, director regional de crédito, elevaron una aprobación al Comité Especial de crédito, una solicitud de financiamiento por 3 millones de dólares a favor de la empresa residencial bonanza mountains, la cual, conforme al grupo de interés económico con proyectos Zión, para invertir en la construcción de un proyecto de desarrollo urbanístico ubicado en Colorado, Abangares proyecto Bonanza. ¿Ya era para ese? Era para ese. ¿Pero con relación a eso tengo mis apuntes, que usted dijo que Zión, no era cliente del Banco?. No, señor. ¿Y cuándo intentó ser cliente del Banco no le dieron el préstamo? Exactamente. Si, el proyecto Zión, no formaba parte del inventario de proyectos del Banco. ¿Y esta conclusión entonces de finalizar que era la dificultad para finalizar el proyecto con recursos propios, fue parte de la negativa de ese crédito que solicitaron? No, la negativa de del Comité Especial de Crédito para no aprobar un crédito, es un tema más de análisis financiero, del deudor.  ¿Ahora vamos a la 2.10, ahí en la penúltima dice: Producto del impulso promocional que brindaron a la empresa proyectos de Zión, a qué se refería, a este tema del impulso promocional?  Ah, bueno, parte de la promoción que hacía el grupo Zión, era a través del Banco, el Banco ponía el nombre en el marketing que se hacía. Dice los funcionarios Retana, Cárdenas y Alvarado Moreira podrían tener responsabilidad Administrativo y disciplinaria por incumplir con la normativa citada, de acuerdo con el hecho 2262. Dos 2.2 punto 2.6 por no tener mecanismos de control que reprimiera realizar un seguimiento y supervisión constante de la cartera crediticia en una serie en serie que se originaba por el desarrollador producto del impulso promocional que brindaron a la empresa. ¿Brindaron a la empresa proyectos son, esto fue que que dentro del marketing de la empresa este el Banco, digamos ponía el el nombre del Banco Nacional, verdad y lo que se achaca acá, es que no se hizo esa valoración del riesgo, y en la parte reputación al del Banco, por qué, precisamente porque el desarrollador estaba atrasado en el desarrollo de los proyectos. ¿Ahora en la página 2011, en el segundo párrafo, se hace referencia de una información del señor Subgerente General, Juan Carlos Corrales Salas. Estoy a la mitad, dice comentarios que Juan, rechazados por parte del señor, Subgerente, quien indicó que en Palmares tramitaron malos créditos por la presión que ejercía el cliente. Así como por la confianza que se le había tomado, lo cual propició caer en análisis ligeros créditos concedidos a personas que no tienen una capacidad de pago estable, etcétera. El deterioro de la cartera era evidente y si bien la oficina se especializó en vivienda, lo hizo mal, sin contar con la estructura adecuada, por un lado, y sin el conocimiento del riesgo en su análisis, asimismo, se recomendó que se eliminara la incidencia del desarrollador en la oficina?¿A qué se refería con la incidencia del desarrollador en la oficina?  Si lo recuerdo bueno, esto copia textual, creo de lo que dijo Juan Carlos Corrales en este momento el gerente general, esas son palabras de él.  ¿Ok, esas fueron tomadas, como evidencia de que podían generar una responsabilidad administrativa? Exacto, vamos a ver, porque este, en el mismo documento se indica lo de la estructura de la Oficina para atender la demanda. ¿Finalmente, en ese documento se dice, los funcionarios Retaña, Cárdenas, en el siguiente párrafo y Alvarado Moreira, pero en responsabilidad disciplinaria administrativa y dice por no valorar los riesgos asociados, tales como el de la imagen por la exposición de la marca Banco Nacional junto a la empresa Proyectos urbanísticos Zión quienes vendían lotes sin que tuvieran funcionalidad, tal es el caso de los proyectos Bariloche, Terra Verde,Bonanza, los cuales presentan porcentajes bajos de terminación.  ¿A qué se refiere con que los lotes no tenían funcionalidad? ¿Qué es la funcionalidad de un lote? El tema de probablemente era de las zonas de las áreas comunes que no están desarrolladas. Todo lo que lleva un desarrollo previo para un desarrollo, del loteo previo para el que los adquiere ya pueda empezar a desarrollar una casa o algo así, que son áreas comunes, calles, iluminación, electrificación.¿Y por qué eso era un riesgo para la marca Banco Nacional? Bueno, precisamente por lo que hablábamos anteriormente en el punto anterior. Estar promocionando a un desarrollador, que eventualmente este iba a estar quedando mal con con sus clientes. Pregunta el Presidente:¿Una pregunta, ese informe, que fecha es ese? Dice acá que es del 2011, señor juez. Es que yo no sé si eso también hace referencia a un contrato que de que suscribieron de promoción de un lote que regalaba un lote determinado, si es quieren el financiamiento. Sí señor, fue en una Expo construcción del 2010 realizada en abril del 2010, ha eso, es lo que usted se refiere con la exposición de la marca.?   Sí, señor Bueno, el informe, digo, es en concreto a ese tema, se que hace referencia sí es correcto. Para tenerlo claro, porque aquí puede ser muy amplio, digamos los supuestos.  ¿En relación con esto, con los indica o la aclaración que la acaba de decir el señor juez, Eh? Los expedientes de Bariloche que se utilizaron para este expediente específico eran anteriores o posteriores a esa fecha que le acaba de indicar el señor juez. ¿Anteriores o posteriores? ¿A qué perdón? A la fecha que acaba de indicar el señor Juez de de la Expo, Casa del 2010. No, sé don John, porque acá no viene la lista de los créditos, cierto. ¿Claro, pero se lo pregunto, porque usted al inicio del interrogatorio me había indicado que esto recogía 2006 2010?  Si, en el informe hace referencia, o sea, el informe como tal hace referencia a la evolución de la cartera de crédito de palmares del 2006 al 2010, de hecho, está en uno de los hechos propiamente, por ejemplo, en el hecho 2.2 punto 1.2, dice en el período comprendido entre diciembre del 2006 y octubre de 2010, una de las oficinas de la dirección regional afuera con mayor incremento en la cartera de crédito fue la de Palmares.  ¿Muy bien y esta, por ende, el financiamiento de lotes vendidos, porción en la sucursal de palmares, no fue hasta 2010, es anterior,  o sea, de antes ya se habían financiado lotes desarrollados por proyectos urbanísticos. Zión, por medio de créditos hipotecarios en el Banco Nacional?  Ese detalle no se lo no se lo manejo, porque aquí habla de la cartera en del crédito en general. Qué fue lo que se le financió a clientes de Zión, no está acá. ¿Entiendo que el análisis que se hizo aquí fue de créditos que tenían alguna relación con esos 3 proyectos de Terra Verde, bonanza y Bariloche que son de Zión? Sí. pero la fecha de cuándo se formalizaron esos créditos, acá no está y obviamente no la manejo yo.¿Don John es como un marco contextual, verdad? Marco contextual de El estudio que son, sí, señor, el comportamiento de la cartera de crédito en esa oficina ahora quede ahí, era de específicamente Bariloche o Zión no le manejo esa información y no, había ni acá en este informe. ¿Finalmente ahí, se indica relacionado con estos lotes que no tienen funcionalidades? Adicionalmente, en el folio 2011, tercer párrafo al puro final, se dice: \"Inicialmente no consideraron que el Banco no había financiado a los desarrollos y que la empresa proyecto Urbanísticos Zión, no formaba parte del portafolio activo desarrolladores vinculados al Banco aunado a lo anterior, que los financiamientos otorgan a terceros y que por ende no existía control de los flujos de caja generados para las ventas en aras de asegurar la culminación de las obras necesarias para la finalización de los proyectos. ¿A quién le tocaba hacer ese Aseguramiento? ¿La culminación de las obras necesarias para la finalización de los proyectos? A banca hipotecaria, es una oficina del Banco. ¿Esta en la última página de este informe 2012 se hace referencia, descripción de la prueba documental. Esto, digamos, es prueba documental, es la evidencia que sustenta las ideas o las las manifestaciones que se hacen en el informe? Las aseveraciones, sí, señor. Esto es una investigación preliminar, es lo que se le remite a la Oficina de Relaciones Laborales del Banco para que aperture del procedimiento y para que ejecute la la investigación, en el entendido de que la Oficina de relaciones Laborales tiene toda la potestad de investigar por su cuenta. ¿Sabe usted si aparte de estas de este procedimiento en la Oficina de relaciones Laborales se adoptaron algún otro tipo de medidas de parte de alguna otra oficina del Banco para prevenir estas debilidades o para corregirlas? Sí, claro, Al final de cuentas son temas de control interno; son fallas en el en el proceso de control interno y obviamente el Banco, es una organización viviente, por decir, así como cualquier otra institución, este país o cualquier empresa privada que constantemente tienen que estar mejorando sus procesos, y todo lo relacionado con los temas de riesgos. ¿No sé si eso era lo que sí, lo que a lo que se refería, sí, lo que me gustaría, tal vez que que ahondaremos un poco en qué tipo de medidas se tomaron o qué tipo de de acciones se adoptaron en ese caso? Don John, es que el proceso crediticio, es evolutivo, constantemente se están tomando medidas el reforzamiento de los esquemas de supervisión, valoración de apetitos, en términos generales, específicamente, para los temas de crédito, o sea, pueden haber muchas medidas. Mejoramiento de los scoring de crédito, mejoramiento de los esquemas que tiene de riesgos para medir la capacidad de pago del o de los futuros deudores, en fin.  Perfecto, no tengo más preguntas de mi lado. Los abogados del Banco Nacional. ¿En alguna de las respuestas que usted le brindaba a John señalaba que una de las debilidades que se encontró fue el crecimiento de la cartera hipotecaria de Palmares?. ¿Podría explicarnos si está dentro de sus conocimientos, por qué el crecimiento exponencial de una cartera es un problema del riesgo? Bueno, siempre se dice en banca que cuando hay un crecimiento exponencial, después viene los dolores de cabeza, porque puede ser que los esquemas de control se minimicen, o los sistemas de valoración se minimicen. ¿Cuando se produce un crecimiento exponencial de cartera, que usted dice, vienen los Dolores,  de quien, para quién? ¿Quién lo sufre? En este caso, el Banco, porque empieza a reflejarse deterioro en cartera de crédito, empieza a reflejarse deterioros en el esquema de morosidad. Menos flujo de dinero que está entrando a la organización verdad, al final de cuentas, el espíritu de otorgar un crédito, es que el deudor lo termine pagando. ¿Otro de los puntos que usted señalaba en respuesta a John es, que había concentración de cartera?  Por un lado teníamos crecimiento, ahora encontramos que había concentración, que es la concentración de cartera hipotecaria, en este caso. ¿A qué se refería en este caso este?  La concentración se da, digamos, en una actividad específica, puede se todo vivienda, como en este caso, de un desarrollador específico. ¿Por representar un riesgo que toda la cartera o toda la colocación está en vivienda, por ejemplo? Vamos a ver, es un riesgo, en el tanto los controles y las medidas mitigadoras del riesgo, se están aflojando. Si se está, otorgando un crédito y se está cumpliendo con todos los esquemas de control, con toda la normativa que está establecida para gestionar riesgos, pues este no debería ser un riesgo, verdad. Pero si el tema es cuando cuando hay expansiones en cartera de crédito y que no tiene el contrapeso por decir así de la valoración de riesgo y del control interno. ¿Usted señalaba en respuesta, y esto ya lo mencionó, pero me gustaría que sea un punto que que en el que no nos quede duda usted, dijo el informe era de la cartera de crédito de Palmares e incluía crédito de 3 desarrollos no específicamente relacionados a Bariloche, y señala lo que se percibió fue debilidades en el control interno? ¿Entonces, la pregunta es, este informe abarca toda la cartera de crédito de Palmares para la fecha en que se hizo o solamente los créditos de proyectos Zión? No, es una muestra de créditos que a clientes de Proyectos Zión, de diferentes desarrollos, creo que eran 55 operaciones de crédito, entre ellos estaba Bonanza, estaba Bariloche y el tercero este no recuerdo si era Selva verde o Madero Negro. No era una muestra de toda la cartera de crédito de Palmares, eso es imposible. ¿En una de las últimas preguntas que se le señaló Don John, perdón, usted decía que no se había evaluado el posible riesgo reputacional para quien? Para el Banco. ¿De dónde consideraron ustedes que podía derivar ese riesgo? Bueno, porque precisamente era lo que mencionaba, la dirección de banca hipotecaria, hubo un un convenio, ahí, que se regaló, creo un lote, verdad que se utilizaba el marketing de la empresa con logos de Banco Nacional y que no se valoró en su momento  ese riesgo, reputación al que le podría estar generando al Banco, el estar mercadeando, o participando en un convenio con la empresa Desarrolladora Zión, que presentaba atrasos en los desarrollos que ella estaba, vendiéndole a sus clientes. ¿En una de las últimas preguntas que le hizo John en relación con el folio 2011 que usted tenía ahí, dice antes del punto número 3, podría, leerlos: \"los Funcionarios Retaña, Cárdenas y Alvarado Moreira podrían tener responsabilidad Administrativo y disciplinaria por incumplir con la normativa citada, de acuerdo con los hechos 2,2 7, 2.2.8 y 2.2.9, por no valorar los riesgos asociados, tales como el de imagen, la imagen aquí nos referimos a la reputación con la exposición de la marca Banco Nacional junto con la empresa proyectos Zión quienes vendían lotes sin que estos  tuvieran funcionalidad, tal es el caso de Bariloche, Terra Verde, Bonanza, los cuales presentan porcentajes bajos de terminación, adicionalmente no consideraron que el Banco no había financiado los desarrollos y que la empresa proyecto Zión no formaba parte del portafolio activo de desarrolladores vinculados al Banco, aunado a lo anterior que los financiamientos se otorgan a terceros y que por ende no existía control de flujos de caja generados con las ventas en aras de asegurar la culminación de las obras necesarias para la finalización de los proyectos.\"  ¿En este párrafo se indica que que el Banco no había financiado los desarrollos y que la empresa no formaba parte del portafolio activo desarrolladores vinculados al Banco?. ¿Esto qué implica en términos de control sobre los flujos de caja generados con las ventas? ¿Qué es lo que sigue? Sí que vamos a ver cuando el Banco tiene un cliente es parte del portafolio de proyectos para como han habido otros o ahora que hay muchos con Torres, verdad, este, al ser cuando el Banco financia ese proyecto, entonces el Banco ahí empieza a tener control de los flujos que el proyecto va generando, a que a qué me refiero, por ejemplo, que cuando el Banco financia al desarrollador este entonces voy a poner el ejemplo, señor Juez, de una de una torre, cuando el Banco financia la construcción de una torre, eso hay una garantía a favor del Banco Nacional, que es todas las hipotecas este de cada uno de los de los apartamentos, por decirlo así, cuando el Banco va financiando, cuando el Banco financia a un cliente de esos, entonces se libera esa parte verdad, se re pacta la deuda, que tiene el desarrollador con el Banco, con el financiamiento que se le va haciendo a un cliente. Pregunta reformulada, ante oposición. ¿A qué se refiere con el control de flujos? Acá, cuando hablamos de control de flujos, voy a poner el ejemplo con un lote de diez hectáreas, y el desarrollador lo va a desarrollar para venderlo, entonces, cuando el Banco le financia al desarrollador, esa parte, entonces, el Banco le financia el dinero para que él desarrolle horas comunes, calles, parque, la casa club y todas esas cosas, verdad. Entonces, como el Banco, le otorga un crédito a ese desarrollador, esa propiedad queda en garantía a favor del Banco, ahora sí, el el desarrollador va a empezar a vender lotes a los clientes de él, cuando es un esquema, sí, donde el Banco financia el desarrollador. Indicó que son créditos convencionales, entonces, por ejemplo, yo, Ricardo, voy a comprar un lote, entonces el Banco viene y me financia a mí la compra de ese lote, pero con la plata que el Banco este me financia a mí, verdad, en en el control de los flujos como si fuera un caso de estos, ya con donde verdad, donde el Banco financió el desarrollador fue el control de flujos, entonces el Banco se asegura de que el  crédito que me he financió a mí, la plata, en lugar de ir al desarrollador, repacta la deuda que el desarrollador tiene con el Banco, por el crédito que le otorgó para financiar las obras comunes. A eso es, digamos, el control de flujos que se refiere este en esta parte, y acá, tal vez para responder la consulta que hacía el licenciado, en realidad, todos estos temas de este apartado está relacionado con un tema de riesgos de reputación, básicamente. El representante del Banco, no tiene más preguntas. El Tribunal, no tiene preguntas. \n\n11) TESTIMONIO DE CARLOS MARIO HIDALGO, cédula 3-0380-0739, quien rindió testimonio desde los Tribunales de Grecia; por medio de la aplicación Teams.- Luego de advertido y juramentado, procedió a responder preguntas. ¿Usted nos podría indicar, Eh, si usted tiene conocimiento de que es el condominio Bariloche? Si, ¿Podría ampliar? ¿Qué es Bariloche?  Bueno, Bariloche es uno de los proyectos de una empresa que se llamaba Proyectos Urbanísticos Zión, y ese proyecto está ubicado en Alajuela y nosotros ofrecíamos lotes; tipo condominio. ¿Usted dijo nosotros en razón de qué dicen nosotros? Eramos seis vendedores. ¿Usted, era vendedor de lotes del proyecto Bariloche, es lo que le entiendo? Correcto, sí. ¿Y en usted, en razón de que usted vendía estos lotes, usted trabajaba para una empresa? Si, trabajaba para la empresa de Proyectos Urbanísticos Zión, ella era la que la encargada de de hacer los desarrollos y hacerlas todas las características que lleva el proyecto y nosotros nos encargamos de lo que era la venta de los lotes. ¿Entre qué período de tiempo fue usted vendedor de proyectos urbanísticos Zión? Me parece que era entre 2007 y 2010, 2011 por ahí. ¿Y se podría decirnos, como vendedor, qué es lo que ofrecía de este de este proyecto Bariloche? Sí, nosotros recibimos las llamadas telefónicas de acuerdo a la publicidad que se había hecho, nos poníamos de acuerdo con el presunto comprador, nos veíamos en la finca en donde iba el proyecto y ahí le explicamos todo lo que llevaba el condominio y le decíamos que llevaba una entrada muy elegante, que iba adoquinado todo el proyecto, tapias perimetrales, que estaba dividido en 6 etapas que cada una de las etapas llevaba su propio área de área común con piscina, con rancho, varias áreas comunes más o menos, por ahí andaba el asunto. ¿Ustedes ofrecían alguna especie de financiamiento, opciones de financiamiento para la compra de estos lotes.? Correcto, ofrecíamos financiamiento con el Banco Nacional y también le ofrecíamos con el Popular. ¿Y usted recuerda, si el Banco Nacional adicional, la que ustedes lo ofrecieran, tenía algún tipo de publicidad o de anuncio, relacionado con este proyecto? Sí había una valla publicitaria en la entrada del proyecto. ¿Recuerda que decía específicamente.? No sabría decir, no me acuerdo, hace mucho tiempo, no me acuerdo. ¿Recuerda si tenía el logotipo del Banco Nacional.? Me parece que sí. ¿En algún momento, usted como vendedor, ofreció algún tipo de condición especial en el financiamiento de este proyecto?  Eh, pues ofrecemos las condiciones regulares de un Banco, verdad, pero así como especiales no, sino que todo lo normal que se le solicita un cliente a la hora de una compra de un lote en condominio. ¿Eh, ustedes les solicitaban algo a los, a los posibles compradores?. ¿O era los compradores que les suministraban información?  Sí, nosotros le damos toda la información, se le hablaba de que el Banco Nacional o el Popular le podía financiar el 80% que se pedía, un 20% de prima para la compra del lote. ¿Usted recuerda a sus clientes si, alguno llegó a formalizar con el Banco Nacional? Si, todos mis clientes eran con el financiamiento del Banco Nacional.¿Hubo alguno que hiciera financiamiento con el Popular? No, que yo me acuerde, no.  ¿Usted se acuerda si las personas a las que ustedes les ofrecían los lotes iban alguna sucursal del Banco Nacional hacer los trámites? Nosotros ofrecíamos el manejo de la tramitación y nosotros la oficina que utilizábamos era la oficina de Palmares del Banco Nacional. ¿Porqué en Palmares?  No sé, ya era cuestión de la empresa. Nosotros íbamos ahí, donde nos mandaban. ¿Palmares está cerca el desarrollo de la finca donde está Bariloche? Aproximadamente  como una hora, puede ser. ¿Qué está más cerca, Palmares o Alajuela Centro? Alajuela Centro, por supuesto. ¿Usted es como vendedores recibían documentos dirigidos al Banco? Algunas veces. ¿Usted recuerda si se utilizaba, o si se hacía mención, ya no anteriormente le pregunté por un rótulo, pero si ustedes los vendedores, hacían mención sobre si que contaban con el respaldo del Banco Nacional? Si, le hacíamos mención. ¿Usted recuerda si se le mostraba a los potenciales compradores proyectos que el desarrollador había financiado con el Banco?. Correcto, si habían varios proyectos que se habían financiado con el Banco. ¿Y se los enseñaban a los consumidores? A veces andamos unas fotografías de los proyectos para enseñárselo a los clientes. El Presidente, le consultó sobre los otros proyectos, si conocía los nombres.  Indicó que eran en Grecia, que uno se llamaba Condominio el Puente, Condominio Vista del Sol, Las Flores, Las Calas. Ante la consulta si eran del mismo desarrollador, Grupo Zión, respondió, correcto. Se le consultó si habían terminado de forma exitosa? Ante lo cual respondió que nunca se terminaron al 100%, indicando que se terminaron al 80%, ó 70%, precisando que siempre quedaron detalles al aire. ¿Usted, podría indicar cuáles eran las amenidades con las que iba a contar este condominio? Sí, nosotros ofrecíamos que iba a llevar una entrada grande, muy elegante, que todo el proyecto iba adoquinado, que llevaba tapias perimetrales, que cada una de las etapas llevaba su propia piscina, su propio rancho y su propia área de juegos y área común. ¿Usted ahora mencionó que en el caso suyo todos los financiamientos fueron del Banco Nacional? ¿Usted podría decirnos aproximadamente cuántos eran una cantidad? Es un poco difícil, pero yo creo pienso que puede andar ahí con entre 30 a 40 por ahí., aproximadamente.  ¿Y usted sabe cuántos otros compañeros tenía usted vendiendo? Eramos seis vendedores. ¿Cuántos lotes eran? No estoy muy seguro, eran como 400 lotes, una cuestión así. ¿Y usted sabe cuántos de esos se vendieron? No, no, no sabría decirle.¿Usted sabe qué pasó? ¿Si,  esos lotes se entregaron o qué sucedió con esos lotes? Pues no. Bueno, cuando se vino todo el asunto de la situación de la empresa, pues uno pierde contacto, yo lo único que sé es que tiempo después pasé por ahí y vi que el proyecto algo le habían hecho, pero no sé exactamente porque estaba, estaba tapado, entonces, no sé exactamente que hay adentro. ¿Usted dentro de sus labores como vendedor y ahora que me contestó sobre que a veces recibían documentos, usted tramitaba avalúos de las fincas.? No señor, nosotros lo que hacíamos era de tomar la información del cliente. Algunas veces nos daban algún documento, pero en la empresa había un departamento de formalización, nosotros entregamos todo el Departamento de formalización y ellos se encargaron de darle el trámite al crédito.  ¿Sabe usted en su experiencia como vendedor de estos lotes si en algún momento se ofrecía en financiamiento sobre el 100% del valor del lote?. No sabría decirle.  Preguntas del representante legal del Banco Nacional. ¿Quién era el encargado de desarrollar el proyecto Bariloche? Proyectos Urbanísticos Zión. ¿Quién era el encargado, del diseño del proyecto? No sé exactamente, sí sé que la empresa manejaba su propio topógrafo, sus propios ingenieros. Ellos manejaban todo y a nosotros los vendedores nos entregaban la información ya dada, entonces no sé exactamente quién lo manejaba eso.  ¿Usted nos dijo que llamaban a los clientes, se veían en la finca, se les explicaba lo que llevaba al condominio y todo lo que llevaba, a los clientes a los que usted les vendió lotes, los llevó a ver el inmueble, ó solo algunos? A todos, los llevaba al inmueble. ¿Para el momento que usted llevaba los a los clientes al inmueble que había en ese lugar para ese momento, cuando se los llevaba.? Al puro principio, lo que había era cafetal, ya después de un tiempo se quitó el cafetal y la capa vegetal, y estaba en tierra, ya después no volví a saber nada más. ¿Usted nos dice que se había hecho publicidad y que él se le daba a los clientes toda la información del proyecto, quién generaba esta información, o quién le daba a ustedes como vendedores  la información del proyecto? La empresa. ¿Usted no señaló ante una pregunta de don John que la mayoría de los lotes se vendieron y que cuando se vino el asunto de la situación de la empresa, pues ya usted no supo más. A qué se refiere con el asunto de la situación de la empresa don Carlos, si nos pudiera ampliar sobre eso le agradezco? Todos  fuimos despedidos de la empresa porque la empresa no  iba a continuar en en el medio, en la venta de lotes y entonces ahí fue donde quedamos por fuera. Finalizó las preguntas el representante del Banco. El Tribunal no tiene preguntas, por lo que se da por terminado el testimonio de Don Carlos Mario Hidalgo Bogantes.\n\n12) DECLARANTE MARÍA MARCELA GAMBOA BOLAÑOS, cédula 2-0254-0106, odontóloga con especialidad en ortodoncia. Advertida y juramentada, manifestó decir verdad. Indicó que ella compró tres lotes. El Presidente del Tribunal, le consultó sobre lo que ella conocía en términos generales. La declarante indicó que en el  2007 yo me enteré del proyecto por un sobrino que era amigo del hijo de la señora dueña de la propiedad, donde se iba a desarrollar el proyecto. Él me contó del proyecto y que iba a ser financiado por el Banco Nacional. Que el proyecto era en verde. Pero que, como estaba el Banco Nacional, pues teníamos la seguridad de que se iba a desarrollar. A mí me interesó por la zona en una es una zona bonita. Hacia el norte de de Alajuela y el clima sabroso. Yo en este momento no tenía casa propia y aún no la tengo y pues todavía estaba en edad, verdad y hacerle frente a un gasto de esos. Entonces me puso en contacto con los vendedores, Ericka Vargas y Oscar Vargas Murillo, entonces ya ellos me contactaron y el  19 de setiembre de ese año del 2007 hice el primer abono para apartar los lotes.Yo decidí adquirir tres lotes, uno para vivir yo, otro, para construir un apartamento pensando o una casita pensando en un futuro, alquilarla y tener una entrada fija. Y el otro lote, que quedaba a nombre mío pero en realidad la mitad del lote es mío, 1/4 parte de una hermana y la otra cuarta parte del sobrino que me habló del proyecto, los cuatro, y una  hermana también, pensamos en construir a los lados y tener el tercer lote intermedio para hacer un proyecto ahí bonito de piscina y rancho para ser utilizado por la por la familia, entonces por eso fue que adquirí los tres lotes. En setiembre, hice el primer abono de tres mil dólares y en noviembre del 2007 hice un segundo abono. En el 2008, firmé los documentos. No tuve que desplazarme al Banco, no tuve que hacer ninguna gestión para o sea, el papeleo de nada.Todo lo hicieron los vendedores, el que me correspondió a mí fue Óscar Vargas Murillo y llegaron a mi casa, Jorge Mario Marín, licenciado del Banco Nacional, y Óscar llegó Óscar Vargas, ellos llegaron a mi casa para que yo firmara los documentos, el día que yo firmé los documentos me llevé la sorpresa porque siempre el proyecto lo anunciaron a 20 años plazo ya no eran 20 años, era a 30 años, pero en realidad no sé si fue inexperiencia, no me dejaron leer los documentos; el me dijo, no tiene que firmar, ya que si no la dejamos de último y la entregamos los lotes de último. Claro que la responsabilidad fue mía, yo firmé, verdad, porque yo dije, bueno, y no me queda más remedio y voy a confiar porque es el Banco Nacional, entonces yo confié y firmé a pesar de que me molestó mucho que hubieran cambiado el plazo de 20 años a 30 años. El Presidente, le consultó si ambas personas que la buscaron eran funcionarios del Banco. Ante lo cual, indicó que Oscar Mario, era de proyectos Zión y Jorge Mario del Banco Nacional. Que fue el del Banco, quien le dijo que si no quería firmar la dejaban de última. Eso fue en el 2008, supuestamente el plazo de entrega iba a ser de 2 a 3 años, o sea, tenían que estar entregando en el 2011, entonces en enero del 2011 empezaron los rumores de que eso era una estafa, ya que la gente aledaña al lugar. Antes de eso habían pedido una firme para cambiar el número de lotes, ya que había una parte que era un relleno y eso se lavó completamente. A esa gente perdió absolutamente todo, porque ya ni el terreno tienen. Entonces yo firmé autorizando a este señor, a Óscar Mario Vargas, para que redujeran el número de lote, supuestamente mi lote no, no iban a cambiar de posición en esa época, yo yo pude ver los lotes, no lo entiendo, un momento en un charral eso no existe. Ha a finales de ese año ya se destapó lo que habían dicho era que no habían dado los permisos. No había continuado porque faltan permisos de tipo hidrogeológico y ambientales Entonces se habló con la municipalidad para ver si ellos pues nos daban el permiso de continuar con el proyecto, pero la municipalidad se negó hasta que no se tuviera esos permisos, pero ya luego a finales del del 2011 fue que se destapó que sí, que era una estafa y que lo que había pasado era que a este señor Mauricio Muñoz le habían dado el dinero con todo de un solo, o sea el Banco, la confianza que yo tenía en el Banco era que el Banco iba a supervisar que la obra se fuera llevando  porque incluso hay un inciso ahí en el contrato donde dice que si alguna de las partes no cumple, ellos dejarían de de emitir el dinero, pero el Banco no hizo eso. El Banco le dio todo el dinero a este señor, de un solo y no solo el de nosotros, sino otro proyecto más. Se llama el señor Mauricio Muñoz, que era en ese momento el desarrollador, el representante, de Zión, que es un Pastor de una iglesia. No sé si en estos momentos seguirá siendo Pastor, pero en ese tiempo era Pastor de una iglesia, Mauricio Muñoz de Grecia y entonces, en el 2012 creo que fue más o menos, nosotros nombramos una Junta pro construcción, para ver si podíamos desarrollar el proyecto. Entonces le propusimos al Banco Nacional que se le daban cuarenta y resto de lotes, que dentro de un fideicomiso para que ellos desarrollaran en el proyecto, y que si hacía falta algo, o sea que con la venta son lotes, ellos te recuperaban el dinero para desarrollar el proyecto y que si hacía falta algo pues que lo pusieran ellos; como resarcimiento por lo que nos habían hecho, por no haber supervisado el proyecto, pero el Banco Nacional no quiso, aceptó solamente 23 lotes. No recuerdo exactamente cuántos lotes, pero nos no se desarrolló proyecto. Entonces, en el 2013 fue que decidimos, nos hicimos una reunión y decidimos hacer la demanda y contratar a los señores Batalla, y en el 2014 apareció un nuevo desarrollador; José Antonio Cuadra, él hizo una asamblea, que fue una Asamblea ilegal, y ocho de nosotros, siete u ocho, no recuerdo exactamente el número, pero nos unimos y contratamos un abogado para traernos la asamblea abajo porque ahí aprobaron que teníamos que volver a pagar los lotes para desarrollar el proyecto. Sí, allá en ese momento, cómo a algunos tendrían su dinero y podían hacerlo, pero otros no podíamos afrontar eso. Entonces nos trajimos abajo esa Asamblea y entonces no pudieron cobrar de nuevo porque si no pagábamos, si nos quitaban los lotes y siempre quedábamos con la deuda, o sea Antonio asumía todos los lotes, incluso él nos ofreció pagarnos los lotes, comprarnos los lotes, pero por tercera parte de lo que habíamos pagado incluso nos ofreció que nos pagaba lo de la prima, yo había dado como 7000 dólares, por esos tres lotes, o sea, por favor, todo lo que habíamos pagado ya hasta ese momento hasta este momento yo he pagado casi 70 millones de colones y luego el yo fui al Banco Nacional a ver si el Banco me recibía los lotes, porque yo ya no podía asumir, yo empecé al 50 y resto de años, yo tengo 66 años, entonces yo ya habían pasado varios años y yo fui a ver si me recibían los lotes, diay para ver si podía hacer algo y lo que me dijeron era que me lo recibían, pero como en 4 millones cada lote o sea una tercera parte, una barbaridad y que siempre quedaba con el resto de la de la deuda. De ahí a mí eso no, no me pareció. Y siempre, pues tuve la confianza de que íbamos a lograr algo, verdad que lograríamos algo. Luego este José Antonio no pudo hacer nada porque como nosotros nos trajimos abajo la Asamblea, él no pudo, hacer absolutamente nada. Luego me enteré de que la hipoteca está sobrevalorada, del valor del mercado.Yo quise vender los lotes, envié algunas personas, pero ya en ese momento los lotes ni siquiera se sabe dónde están. Solamente creo que hay una o dos etapas desarrolladas, el resto ya no se desarrolló más. Y no sé, realmente qué más. Este yo traté luego, verdad porque apareció ahí, que le prestaban a la mujer, pues yo fui. Perdón, pero ha sido muy duro, la verdad. Todo el sueño que nosotros tuvimos. Sí, el sueño familiar todo se vino abajo en ese momento que yo fui, me dijeron que no era suya, se le presta a 15 años y pagar ¢800.000,00 por mes, más lo que estaba pagando, cómo, imposible, o sea, mi sueño de tener una casa propia se vino abajo por la ineficiencia del Banco Nacional de haber supervisado. Ellos tenían la oficina en Palmares. Uno iba al Banco, yo no tuve que ir ahí porque fueron a mi casa, pero mi hermana sí tuvo que ir, incluso la invitaron a almorzar, le pagaron el almuerzo y a mi hermana le extrañó que cuando ella hizo el abono se lo dieron de una vez a Ericka Vargas. O sea, entregando el cheque. Se lo dieron de una vez, se dieron la plata a ella, yo pagaba mensualmente, iba a Ericka Vargas (la vendedora de Proyectos Zión) Yo pagaba mensualmente, iba al Banco Nacional y pagaba con mi número de operación, que era del Banco de Palmares, pero yo pagaba en Alajuela. En el auto Banco, un día que llegué a pagar me dijeron, no, esa operación ya no existe, digo cómo que ya no existe, dice no tiene que ir a las oficinas centrales, tiene que vaya a parquear el carro y vaya y averigüe, entonces yo fui y me dijeron, no es que toda la operación de Palmares se cerró, despidieron un montón de empleados del Banco y se trajeron la operación para el Banco Nacional y me dieron ahí, me dieron el número de operación, entonces ahí decidí mejor que me lo rebajaran mensualmente de mi cuenta del Banco, y eso es lo que pasa actualmente, el primero de cada mes se me rebaja. Yo ya estoy pensionada, mi pensión no es muy alta, entonces yo tengo que seguir trabajando porque tengo que pagarle al Banco y ahí se me va casi la mitad de la pensión. Entonces, si no trabajo, no subsisto. Nosotros tenemos cosas, de los hermanos, pero después de la pandemia eso no, ya no resulta más. Tengo una oficinas pero no te alquilan. Entonces la única entrada fuerte que yo tengo es trabajar dando clases, siempre me ha gustado, pero ya tengo 66 años y no me queda mucho tiempo de laborar.  El Presidente indica: Bien, bueno, yo creo que ha hecho una amplia exposición. Ahora vamos a darle el uso de la palabra a sus abogados para que le pregunten si tienen alguna aclaración y luego los del Banco Nacional. El representante de la parte actora inicia el interrogatorio.  ¿Usted conoció casos de otras personas que estuvieran en la misma situación que usted? Sí, muchos casos conocidos.  ¿Cuántos aproximadamente? Bueno, como nosotros hicimos este, nos organizamos en un grupo, a ver si logramos desarrollar el proyecto. Conocí varios casos, uno de ellos dos alumnos míos, uno de ellos perdió el carro, por cierto, debido a eso, porque él dejó de pagar la otra alumna, pues todavía está en eso, ella tiene un lote, luego conocí una muchacha que se le murió el marido después de eso, y la pobre quedó con hijos y con la deuda. Después conocí este otras personas que invirtieron, eh, señores, ya pensionados que invirtieron su plantilla ahí y de ahí y perdieron absolutamente todo.  ¿Estas personas que usted menciona, adquirieron los lotes en el Bariloche y por medio de una hipoteca del Banco Nacional? Sí, también sé de muchos que compraron este de contado también. Gente de Materiales Meza; ellos habían comprado varios lotes como once lotes, o sea, fuimos de imagínese que en ese momento eran los doscientas personas estafadas. ¿Y usted sabe si todas esas personas que fueron a atendidas en la Agencia de Palmares del Banco Nacional? No sabría decirle, ya esa parte, no sé, yo sé que mi hermana, porque ella fué. ¿En el caso de la hermana suya, usted hizo referencia a que le entregaron un abono a Ericka Vargas,ese abono su hermana se lo entregó, a quién? Al Banco.  ¿Y quién le entregó ese dinero a Erika Vargas? El Banco. Ahí mismo, ella incluso ella me dijo, qué extraño, en ese momento yo dije, qué raro me suena esto no me suena nada bien, fue lo que ella dijo. ¿Cómo se llama su hermana? Patricia María Gamboa Bolaños. ¿Usted sabe si Patricia era parte de las personas que interpusieron la demanda que usted refirió al 2014? Sí,  y una sobrina, Tatiana Rodríguez Gamboa. Los tres estamos entre los que interpusimos la demanda y los que nos trajimos abajo la la asamblea ilegal que hicieron ellos, los del Banco Nacional y José Antonio Cuadra. ¿Usted recuerde, si el Banco Nacional realizaba algún tipo de promoción de estos lotes?, Eh, vea en realidad, ellos hicieron promoción, pero ya después de que se declaró la estafa, ya que se descubrió que era un estafa, ellos ellos sacaron en la Nación, sacaron que estaban vendiendo lotes, a nosotros nos extrañó muchísimo, porque si era un proyecto que estaba detenido como el Banco Nacional estaba vendiendo lotes cuando no se podía construir. Los lotes están a nombre de nosotros, yo pago impuestos. Pero yo me acuerdo de la promoción de Bariloche a la entrada de Alajuela, había un un banner, uno de esos anuncios, enormes, ellos se anunciaban, pero realmente yo no recuerdo de haber visto el nombre del Banco Nacional, eso sí.? Pero, era el único que financiaba el Banco Nacional. En ese momento, Yo conozco la gerente, perdón de la Mutual y ella me escuchó, día esto decir que venía para la audiencia y ella me comentó, nosotros no quisimos financiar. El único que los financió fue el Banco Nacional. ¿Cómo fue que llegó usted al Banco Nacional para obtener ese financiamiento? No, yo no fui. Todo lo hicieron los vendedores. Yo no tuve que hacer absolutamente nada, ningún papeleo ni ir al Banco Nacional, nada, todos los trámites lo hicieron ellos. ¿Y estos vendedores le ofrecieron alguna otra institución bancaria que pudiera financiar? No solamente el Banco Nacional. ¿Le ofrecieron condiciones especiales de financiamiento? Bueno este que cubría podría los gastos y cubría casi que era completo el préstamo. ¿A qué se refiere con que era completo? Porque yo hice un abono de 6000 dólares entonces del total me bajaron esos 6000 dólares.  Pero yo no tuve que pagar aparte, no sé costos administrativos, ni abogados ni nada. O sea, yo no solamente hice esos abonos nada más. ¿A usted, algún funcionario del Banco Nacional le advirtió que había posibilidad de que no se terminara la obra? No ningún en ningún momento y cuando yo fui a ver si podía entregar los lotes empecé a hacerle preguntas al funcionario del Banco y él me dijo, ay, discúlpeme, pero nos tienen prohibido y tengo amenaza de que me pueden despedir si hablo de eso, no puedo decirle nada más porque yo empecé a hacerle preguntas, a ver que cuáles eran las intenciones que podíamos hacer y él me dijo, no, yo le dije, no está bien, yo respeto tranquilo, no le voy a preguntar más.  El Presidente del Tribunal solicitó a la testigo, que cuando se refiriera al algo,  especifique en qué momento que digamos cuando sucedieron esos hechos que usted está contestando, porque digamos como esto inició como en el 2007 y al 2011y  usted refiere en términos amplios, pero sí, tal vez como precisar.  La testigo, indicó, que eso sucedió después de que se había declarado en quiebra y que habían pasado varios años.  El Presidente, le indicó que el abogado le está preguntando sobre las tratativas, y ella está respondiendo sobre las tratativas. La testigo indicó que estaba bien. El abogado le preguntó ¿Usted recuerda si alguien para el momento de la formalización del crédito de la compra del lote, situándonos en en el año en el que usted hizo esta esta compra en 2008, a usted alguien le advirtió que el desarrollador tenía problemas de liquidez? No. (El Abogado del BNCR se opuso a la pregunta de forma extemporánea, precisando que la pregunta daba por sentado que el desarrollador tenía problemas de liquidez). El Presidente, indicó que ya había contestado, que debía oponerse a tiempo y que eso era objeto de prueba. La testigo continuó aclarando que a nosotros nadie nos advirtió. Que ellos  ellos confiaron en que era un buen desarrollador, que tenía varios proyectos y que lo que más le daba confianza, era que estaba apoyado por el Banco Nacional y que el Banco Nacional iba a supervisar que se diera la obra; entonces, eso me daba tranquilidad a mí.  El Presidente intervino a efecto de que precisara quien se lo había dicho, que el Banco Nacional respaldaba la obra? Respondió, que sí, ya que ellos eran los que financiaban y entonces, cuando una entidad le financia a uno, digamos, si uno pide un préstamo, ellos no dan la plata de un solo, ellos van supervisando que la obra se vaya realizando.  Se le preguntó si compró una casa o un lote? Indicó que ella compró tres lotes. Se le preguntó en que etapa era? Respondió que B. Continúa el abogado de la parte actora. ¿Nos podrían narrar, cómo fue el proceso para obtener el avalúo de esa finca o de las fincas que compró? Indicó, que no se acordaba de eso, por lo que no le podría decir. ¿A usted le indicaron que en esos lotes se podía realizar una construcción de una vivienda? Sí, incluso ellos tenían este directrices para la construcción, o sea, no se podía construir como uno, digamos se le antojaba no. Ahí había que que mantener ciertas características para la para la construcción. Pero se podía construir perfectamente. ¿A usted en algún momento le dijeron que iba a ser una financista del proyecto? No, jamás me dijeron eso, que iban a desarrollar todo el proyecto, las etapas. Proyectos Zión, iba a desarrollar, financiado por los créditos que nosotros asumíamos. ¿Qué se puede hacer en los tres lotes suyos en este momento, el que qué los está utilizando usted?  Diay,  es que no se pueden utilizar ahí, ni siquiera se puede ingresar y esos lotes, no hay, ya no existen calles cuando yo adquirí por lo menos existían las calles y uno iba y veía la propiedad donde estaba, en estos momentos no se puede hacer absolutamente nada porque no hay luz, no hay agua, no hay cañerías, o sea está en verde, sigue en verde. Esa etapa sigue en verde. Ah, no sé qué podría hacer ahí, no puedo hacer absolutamente nada. Seguir pagándole a la municipalidad por una propiedad que no puedo utilizar. Por tres propiedades que no se pueden utilizar. ¿Usted ha referido varias veces que usted confiaba en el Banco Nacional, qué le daba esa confianza? Diay que es una institución que se supone que es una institución muy fuerte, no es privada, no iba a quebrar, es  una institución supervisada, por la SUGEF, a quien ellos le rinden cuentas entonces y que había financiado varios proyectos. De aquí uno se da cuenta que pues sí que tiene solidez, yo en esa época pues trabajaba únicamente con el Banco Nacional, después de eso perdí la confianza y únicamente lo tengo para pagar el préstamo, nada más.Pero esa era la la confianza que uno tenía. ¿Usted refirió que conoció de otros casos. Las razones por las que otras personas confiaban en el Banco?. Hubo oposición y se acogió toda vez que no versa sobre hechos propios. Con todo respeto, señor, yo voy a mantener la pregunta. Luego de varios alegatos, se reformuló la pregunta. ¿Si conoció sobre las razones por las cuales otras personas o bien si se lo manifestaron porque confiaban en el Banco Nacional.? Indicó, que sí, la hermana, la sobrina y sobrino. Los dos alumnos que habían comprado porque confiaban en el Banco Nacional y que el Banco Nacional iba a supervisar la obra. El Presidente, le pidió aclarar, ya que el inicio indicó que ella había comprado tres lotes, dos de ella, y lo de los sobrinos es de palabra. Indicó que el sobrino al principio participó y luego no pudo pagar. Indicó que ella si tiene la mitad del tercer lote, la sobrina una cuarta parte y la hermana la otra. Finalizó las preguntas el abogado de la parte actora, continúa el turno del representante del Banco Nacional. ¿Usted señaló que el 19 de septiembre realizó un abono 3000 dólares, que en noviembre hizo un segundo abono, a quien le entregó usted ese dinero? A Erika Vargas. ¿Quién era Ericka Vargas? Vendedora de Proyectos Zión, junto con Oscar Mario Vargas. ¿A quién le compró usted esos lotes? A proyectos Zión, financiados por el Banco Nacional. ¿Usted señaló que pudo ver los lotes y que el proyecto era en verde. Antes de comprar, usted fue a visitar el lugar donde estaban los lotes o fue a ver los lotes que iba a comprar? Sí, yo fui cuando estaba totalmente en verde, que fue cuando mi sobrino nos habló del proyecto que iban a hacer, ya después yo volví a visitar cuando ya habían hecho, pues estaba todo como el lastre, no había nada cementado, supuestamente iba a ser adoquinado nada, pero por lo menos estaba en tierra, pero ya estaban separados ya, ya se podía ver los los lotes. ¿Cuando usted le hace estos dos abonos a la empresa, ustedes firmaron algún documento? Si, yo tengo recibos. Yo tengo las facturas que ellos me dieron. ¿Usted firmó algún tipo de contrato con la empresa en relación con la venta de los bienes? Firmé cuando ya fueron al año siguiente, en el 2008, que fue Óscar Mario, que era el vendedor que correspondió y el el licenciado Jorge Mario Marín, del Banco Nacional. Finalizó las preguntas, el representante del Banco Nacional. El Juez Jonatán Canales, le preguntó, si recordaba algo del avalúo,  de este asunto que se hizo en la algo de la Agencia de Palmares del Banco Nacional. El representante el Banco Nacional se opuso a la pregunta, indicando que el abogado de la parte actora le realizó la misma pregunta y contestó que no recordaba nada del avalúo. El Presidente, confirma esa situación. Otra pregunta. Jonatán Canales, le preguntó si ella había pagado el avalúo? Manifestó no recordar. En cuanto al tema de los pastores evangélicos, indicó que el representante era Pastor, el dueño de Proyectos Zión, se llama Mauricio Muñoz, él es de Grecia, de Rincón. Negó ser feligres de esa Iglesia. Indicó que no lo conocía. El Juez Rodolfo Marenco, no realizó preguntas. El Presidente, por turno de este proceso le preguntó si cuándo fue al proyecto, quién la atendió? A lo que manifestó que Ericka Vargas. Negó que ese día haya dado la señal de trato. Indicó, que ella había ido, mucho antes, a ver la zona, ya que el sobrino se la había enseñado, ya que él era amigo de la señora que había vendido la propiedad al Proyecto Zión. Él le contó que la habían vendido y que iban a realizar un proyecto lindísimo. Y sugirió que por qué no comprábamos, todos para quedar todos en familia, cerca. Se le consultó si el sobrino era vendedor del Grupo Zión, y negó. Indicó que el contacto fue por conocer a la propiedad.  ¿Usted fue con su sobrino y después concertó una cita con la gente de Grupo Zión? Con  Erika, que el sobrino fue quien la contactó, y ahí hicieron la cita. Ella llegó y le dijo a Ericka que le gustaría comprar tres. Indicó que no firmó nada en ese momento.  Indicó que luego ella entregó los papeles por medio de Ericka. Indicó que después en setiembre hizo el primer abono. Que le dieron un recibo. Luego firmó hasta el año siguiente cuando fueron a su casa. Se le consultó si Ericka le había informado en lo que consistía el condominio? E indicó que sí, claro, ellos tenían un croquis, grande de todo, ahí fue dónde ella escogió los lotes. ¿Y que le dijo ella que iba a tener? Que iba a ser adoquinado. ¿Que fue lo que le dijo que iba a contemplar? En realidad no me recuerdo muy bien, luz, la cañería y si me acuerdo que cada etapa iba a tener una entrada aparte y cada etapa tenía un nombre, como de lugares o ciudades argentinas, como Palermo. Quién iba realizar las obras urbanísticas? Proyectos Zión, pero financiado por el Banco Nacional, con los que comprábamos a crédito, esa parte iba a ser financiada por el Banco Nacional. Con relación a las actas de condóminos, que se hicieron, en la prueba hay dos, solo impugnó lo de la cuota de $96 o lo que PROSUM iba a desarrollar? No, nosotros impugnamos esa asamblea. Ellos propusieron que teníamos que refinanciar el crédito y dijeron que el Banco Nacional, les iba a dar a un interés muchísimo más bajo para que lo pudiéramos adquirir, pero eso no fue cierto, por que yo fui al Banco Nacional y averigué y no era así. ¿Quién les dijo eso? Los que estaban ahí. ¿Los del Banco Nacional? No, fue uno de los administradores, con José Antonio Cuadra. Siempre llegaban comunicados de las Asambleas, esa Asamblea -de la cuota extraordinaria- y otra ordinaria, un pago, a quién? A José Antonio Cuadra. Pero había que adquirir el crédito con el Banco Nacional. Habían unos que no podían re finanzar. Se impugnó ya que la comunicación se hizo en la Gaceta, no por correo. ¿PROSUM, lo desarrolló o no? No, no pudieron continuar, ya que nos trajimos abajo la Asamblea, realmente no sé. No continuaron y cómo iban a continuar, sin no había dinero. Indicó que mes a mes pagan la cuota de mantenimiento.\n\n13) TESTIGO EDUARDO CHACÓN CHAVARRÍA, cédula 2-0441-0474. Luego de advertido y juramentado manifestó que él es comprador de contado. Negó ser actor de este proceso.Indicó que es ingeniero industrial, negó interés y ser amigo o enemigo de las partes. Se le consultó en términos generales sobre lo que conoce de este caso. Contestó que alrededor del 2007, ó 2008 se empezó a desarrollar un condominio en Itiquís de Alajuela, que se dio como un boom en ventas, a nosotros nos avisaron, y yo estaba buscando un lugar donde construir mi casa, entonces nos apersonamos mi mamá y yo al lugar a ver qué era lo que ofrecían. Al llegar al lugar, lo primero que vimos fue una valla publicitaria que decía respaldo del Banco Nacional, respaldo y financiamiento del Banco Nacional, entonces eso nosotros nos dio un grado de confianza de que al haber una institución bancaria estatal respaldando el proyecto, pues nos motivó con más confianza a comprar, yo compré dos lotes de contado, mi mamá compró dos lotes de contado, y después empezaron a darse situaciones que el condominio no avanzaba su desarrollo. Mi mamá y yo, en lo personal, contactamos al desarrollador a ver qué era lo que pasaba y con el tiempo nos fuimos dando cuenta que que fueron apareciendo problemas y problemas y problemas y no se desarrolló. ¿Quién era el desarrollador? Mauricio Muñoz. Él era el desarrollador y después se vinieron noticias que aparecieron en el periódico de un aparente estafa al Banco Nacional y que Mauricio Muñoz iba a tres meses de prisión preventiva y al final de cuentas el proyecto sigue parado. Se formó una Junta directiva que trató de rescatar eso y hubo varias reuniones donde se planteó la posibilidad de que gente de crédito, para demandar al Banco Nacional, eso es lo a grandes rasgos, lo que yo conozco, digamos del proyecto. Lo que se dijo en algún momento, si no me falla la memoria es que los de contado pues no teníamos relación directa con el Banco Nacional, entonces nosotros no podíamos demandar, nosotros me refiero a los de contado,  verdad. No podíamos demandar directamente al Banco porque no teníamos un vínculo directo con ellos, que teníamos que ir a demandar al desarrollador. Eso fue lo que más o menos se expuso con el pasar del tiempo, uno supo que hubo gente que contrató los servicios de los abogados y se entabló de esta demanda. ¿Y usted presentó una demanda a los título personal, digamos contra el desarrollador? No, señor, por investigaciones que hicimos familiares, el desarrollador no cuenta con nada al final de cuentas, quien firmó el contrato mío no era Mauricio Muñoz, era el cuñado de él, entonces habría que demandar al cuñado de él porque legalmente él era el que firmaba todos los opciones de compra venta o los contratos y no, no, no tienen nada, entonces valoramos a nivel familiar que ir a entablar una demanda para eventualmente en el tiempo, no recuperar nada porque no tienen nada, entonces la tierra la tenemos, yo, al final de cuentas le vendí a mi mamá y fui a construir a otro lado, mi mamá sigue ahí en el condominio. ¿En qué etapa habían comprado ustedes? En la A, y mi mamá en la B. citó, los números. Indicó que la mamá no ha construido, pero manifestó entender que sí puede construir.  En uso de la palabra la representación de la parte actora. ¿Recuerda cómo era el rótulo que usted acaba de mencionar, dónde estaba, qué características tenía? Pues el el rótulo estaba si nos posicionamos en frente del proyecto, verdad, a mano derecha había una gran valla con los colores del Banco Nacional y del logotipo del Banco Nacional. Y si no me falla la memoria, decía respaldo y financiamiento del Banco Nacional. La valla podría medir 5 por 5 o 6 por 6, o sea, no, no tengo así como para, pero no era un rotulito pequeño, era una valla grande. ¿Qué características tenía el proyecto a nivel de áreas comunes? Vamos a ver el proyecto como me lo ofrecieron a mí y consta en el contrato que yo poseo, me ofrecían calles adoquinadas, dos piscinas, rancho barbecue, amenidades y los lotes míos me deberían haber entregado enzacatados y prácticamente. ¿Alcantarillado? Si, perdón, alcantarillado pluvial, disponibilidad de electricidad y telefonía este, cómo es la palabra, dependiendo de la disponibilidad del ICE en este caso, porque el proveedor del suministro eléctrico es el ICE y entonces eran calles adoquinadas, cordón y caño, aguas pluviales, alcantarillado sanitario, lotes enzacatados, dos piscinas, y barbecue.  ¿Sabes cuántas etapas eran en total? Creo que son hasta la F, que es la parte alta del condominio. ¿Y usted recuerda, o sabe si le consta, si esto se finalizó, se terminó? No, no hasta donde tengo entendido está desarrollado, no sé si en su totalidad, la etapa A y la etapa C;  hasta ahí está el proyecto. Las demás etapas están en un charral. Yo paso por ahí para ir a mi casa y lo veo que está, pues abandono. ¿Hay construcciones en esas etapas que no son la A y la C? Ninguna, entiendo que no hay ni alcantarillado; imposibilidad de agua, en las etapas que no han sido desarrolladas. Eso es lo que yo entiendo. ¿Cuando a usted le vendieron, esta gente Zión, le dijeron que había posibilidad de que no se terminara el condominio? No, en ningún momento, más bien en el contrato dice que el tiempo para entregarme mis lotes en las condiciones que dice el contrato, decía en un plazo de 2 a 3 años, y si se incumplía, me deberían devolver los dineros. ¿Usted sabe si han existido ofertas de los lotes no construidos por parte de terceras personas? No le entiendo bien la pregunta. ¿Usted ha visto promocionados lotes en el condominio Bariloche por personas que no sean el desarrollador? Sé que gente dueña de lotes que ha los ha puesto en venta el caso digamos de mi familia que se han puesto en venta los lotes desde la tapa A, que está desarrollada, pero no se logra vender el lote y la impresión mía es, yo le llamo la nebulosa que existe sobre el proyecto, verdad, la mala fama, por decirlo de una forma, porque es de 2007 y estamos 2024 y ahí sucede una cosa y otra cosa y otra cosa, entonces la gente que lo que me ha manifestado, mi hermano que los pone en venta es como que no hay una seguridad de que se logre el desarrollo completo del condominio, aunque esa etapa está formalizada las otras no. Terminó el uso de la palabra la representación de la parte actora. Continúo el interrogatorio la representación de la parte demandada. ¿Usted señaló que fue al lugar a ver qué ofrecían cuando usted fue al lugar que había ahí cuando usted fue a la finca a ver los lotes que iba a comprar, que había?  No lo que había era una finca, y pues nos hablaron y nos dijeron que era lo que iba a haber ahí, no había nada desarrollado. Fuimos a la oficina, eso fue una visita digamos rápida al lugar, a ver, había mucha gente, parecía que estaban regalando, no sé qué, porque había mucha gente, la verdad es que en el momento en que yo estuve una persona levantó y me dijo, aparteme seis a mí y yo dije, bueno, hey, qué es esto, verdad, tanto que yo dije dos por aquí, y mi mamá dijo dos por acá. Ahí había que formalizar; para formalizar, fuimos a una reunión a las oficinas de Mauricio Muñoz, que quedaba una bodega, unas oficinas, que quedaba camino a Grecia, no, después de Grecia, perdón, después del puente, creo que ese es el Rafael Iglesias o no sé a mano derecha por donde está un una empresa de hacer estructuras, mataburros y estribos para carros, ahí tenía Mauricio Muñoz la oficina y tenía una maqueta grandísima donde estaba ahí el proyecto, verdad él, como digo yo, perdón, la expresión pintaba muy bonito y entonces decidimos, pues comprar. ¿Usted, señalaba previamente, que de acuerdo con su contrato, le debían de devolver los dineros?  ¿Quién le debía devolver los dineros? Diay, Proyectos Urbanísticos Zión, porque el contrato era con Proyectos Urbanísticos Zión, al yo comprarle de contado a Proyectos Urbanísticos, no hubo financiamiento de por medio.  El representante del Banco, dio por finalizado el interrogatorio. El Juez Presidente le preguntó, el año de la compra? Empezamos en el 2007; la compra venta dice fecha de 2007, el contrato de formalización 2008. La formalización 2008 no preciso los meses supongo que fue a finales de de la compraventa en a finales de año porque el contrato formal tiene fecha 2008. ¿Entiendo que entonces que usted fue cuando dice que, bueno, se fue dos veces a lo que relató una vez que pasó por ahí y vio que el el lugar, como era con su mamá y otro día que fue justamente digamos a allá, a preguntar sobre la información? No, entramos al lugar porque había un digamos un contenedor un un inmueble, verdad, había una persona ahí ofreciendo, digámoslo los lotes, escuchamos, oímos, lo que ofertan y nos fuimos para la casa. Le hicimos números, vimos si había disponibilidad de dinero para comprar y después concertamos una cita con la gente vendedora que ahora no recuerdo el nombre de ella y solicitamos una cita ya en las oficinas de Mauricio Muñoz para formalizar, para terminar, de aterrizar que nos ofrecían y formalizar con la compra. ¿Bueno, entonces si fueran dos veces la primera que llegaron ahí y en el Container los atendió esta muchacha, ella le entregó alguna información? En su momento nos dio un brochure y lo demás fue y de boca. ¿Cuando ya digamos ese decidieron, qué hicieron. Llamaron a la muchacha, dijeron que sí estaban de acuerdo? Llamamos a la muchacha concertamos, la cita donde a las oficinas de Mauricio Muñoz tuvimos otra reunión, Mauricio Muñoz, que también nos ofreció un proyecto en por el puente de la amistad, creo que era bonanza, el cual nosotros no estuvimos interesados. ¿Porqué no estaban interesados en ese otro, más largo? No, nos alcanzaba el dinero. El fin de comprar era formalizar o concretar una residencia en la cual yo iba a vivir, yo me iba a casar, y en teoría iba a formar familia y entonces estaba buscando un lugar donde residir y eso me quedaba muy cerca de mi lugar de trabajo porque yo trabajo en el ICE, ahí cerca los tribunales de Justicia. Entonces me quedaba muy cómodo el lugar y el precio era relativamente cómodo y habían los fondos suficientes para comprar lo que se compró, no para ir a otro lado a comprar otra cosa. ¿Cuánto media cada lote? 303 metros, 304 metros en los que yo compré. ¿Y para qué compró dos? ¿Pensaba unirlos o qué pensaba? En en un principio, la idea era eso, con ellos, hacer una casa en el centro y contar con un poco de zona verde alrededor, con la idea de que a futuro formar familia, y mis retoños tuvieran un espacio de esparcimiento. ¿Recuerda cuánto le costó cada lote? Doce millones cada uno. ¿El grueso fueron 12 millones. ¿Lo consideraba un buen precio o un precio caro? No, consideré en su momento para el área y para el lugar y de acuerdo a las maqueta y a lo que le ofrecían a uno, un precio razonable, más bien bastante cómodo porque ya habíamos andado por residenciales y urbanizaciones en Alajuela sondeando el mercado. Y eso fue que nos atrajo cercanía, como vendían el producto, los acabados que iban a en teoría a otorgarle a uno, verdad, y estaba el empezando como el régimen de condominio, entonces era atractivo por la seguridad y todo lo demás, entonces eso fue lo que nos llevó a comprar ahí. ¿Sabe usted quién estaba obligado a construir esas obras de urbanísticas? Hasta esta fecha no sé, la verdad es que no, no me quedó claro quién quién era, si era, no sé, la verdad es que no sé.  ¿ No decía el contrato de compra venta?  Es que el contrato compra venta, decía, Proyectos urbanísticos Zión, se compromete a entregarle el lote enzacatado, calles adoquinadas, esto que el otro. ¿Eso decía el contrato? Eso dice, ahí tengo una copia. Bien de mi parte, no hay más preguntas, le agradecemos mucho que haya venido a contribuir con la misión de Justicia. Queda relevado a responsabilidades por las cuales el juramentó.\n\n14) TESTIGO WÁLTER ISIDRO RODRÍGUEZ CASTRO, cédula 2-0560-0942, abogado. Luego de advertido y juramentado indicó. El Presidente le consultó ¿Quisiera preguntarle en forma amplia, por qué conoce usted de esta situación, de este proceso y las condiciones de los hechos con relación al mismo? Sí, señor, este bueno para dimensionar un poco el tema de por qué conozco la situación del condominio Bariloche real, pues toda la vida ha sido vecino del lugar donde está ubicado el condominio desde siempre. Posteriormente, conocí perfectamente las personas que eran los anteriores propietarios de la finca, los cuales los considero mis amigos personales. Luego, algunos clientes propios de la oficina. Ya en mi ejercicio profesional, muchos años después, compraron, hicieron inversiones en el condominio, estoy hablando de los años 2007, 2008, que en este punto quiero aclarar, que los clientes compraron, pero no fue que yo los asesore de ninguna manera, sino siempre, sencillamente se daba el el boom en Alajuela de que estaba un proyecto enorme cerca de los Tribunales, a 3 km que se estaba vendiendo bien, que iba a ser el mejor proyecto e incluso en algún punto conversé yo con un amigo mío, Félix Murillo, que era hijo del propietario anterior y me dijo, mira, si nosotros vendimos la finca, etcétera, etcétera, entonces estaba, digamos, ese ese barullo en Alajuela de que si estaba desarrollando un proyecto, que toda la situación, algunos amigos, clientes compraron posteriormente a eso tenían que entregarse las etapas del proyecto, por que era un proyecto en verde que se iba a ir desarrollando y se iba a entregar a futuro, en ese ínterin, es que ya después de que la gente compra, me busca a mí profesionalmente,  ya como a finales del año 2009, 2010, no lo recuerdo bien, me dicen, mirá, tenemos un problema, el condominio, la etapa A, no avanza, no hay obras, no se desarrolla, el Condominio como tal y en ese momento se crea un órgano de hecho, que se llamó la Junta Pro Construcción del Condominio Real; esa Junta se conformó con varios condominios, verdad, propietarios, gente que había invertido en la compra de lotes y gente que tenía cierto interés a través de esas personas llegamos a la Desarrolladora, conversamos con la compañía desarrolladora, que era Proyectos Urbanísticos Zión, y su representante legal, norma Mauricio Muñoz Gómez, y comenzamos a enterarnos de por qué el el proceso no avanzaba, no se veía que el proceso de desarrollo de las obras urbanísticas comenzara a como tenía que ir avanzando el proyecto, posteriormente a eso ya para hacerlo breve en diciembre del 2011 nos damos cuenta de que sale una noticia de que el Banco Nacional había sido estafado por Proyectos Urbanísticos Zión, los condóminos se agrupan, dentro de la Junta, se nombra un administrador que fue José Mauro Alvarado Bravo, para comenzar a gestionar eso nos llevó a múltiples reuniones con el Banco Nacional y con infinidad de de personeros; Carlos Acuña, que era el director de crédito de Alajuela, Carlos Abarca era el director regional de Alajuela, Norman Cordero, que era el gerente de la oficina principal del Banco Nacional y de ahí fuimos avanzando hasta reunirnos con don Fernando Naranjo en su momento, que fue el gerente general y Juan Carlos Corrales Salas, que fue también es era el subgerente y después pasó a ser el gerente general del Banco, y eso nos llevó a plantear infinidad de soluciones para el condominio, cosas que no se concretaron, posteriormente a eso, yo asumo la representación de la administración del condominio, una vez que el señor José Mauro Alvarado Bravo termina su función como administrador, porque no pudimos llegar a un digamos a una concreción de las obras del condominio o el fin propio del condominio, que era lo que buscaba la Junta, que el condominio se desarrollará para que cumpliera su fin, verdad, para favor de todos los condóminos. Yo asumo la administración del condominio y se plantean diversas acciones o posibilidades de acción para los condóminos, verdad, entre ellas, de ahí las posibilidades de hacer demandas, juicios, etcétera, etcétera, yo colaboro con con un poco, con toda esta situación, en orientar porque no es una decisión meramente del condominio, si no era una decisión individual de los condominios, quiero aclarar que en este ínterin yo pude haber participado en ocho o diez Asambleas de Condóminos, más o menos yo elaboré junto con José Mauro Alvarado Bravo, el registro condominal del condominio, que lo hicimos a pie, revisando cada una de las fincas filiales, revisando los gravámenes y posteriormente a eso se logra en teoría una solución que tampoco prosperó, pero bueno, ya son muchos condiciones, verdad, ya eso sale un poco de de la parte mía que fue que se entregó la construcción del condominio en una empresa que se llama, PROSUM constructores que terminó desarrollando la etapa A y B, básicamente para ser breve. Esa es la historia, y mi relación desde el principio hasta lo último que yo he tenido relación. Se le otorga la palabra al abogado de la parte actora para que proceda con el interrogatorio. ¿Usted mencionó que fue que después de don José Mauro usted asumió como administrador, Eh, eso en qué período fue, y durante que lapso? Sí, déjame ver si lo recuerdo bien, ya hay detalles que se me escapan un poco de la memoria, pero inmediatamente que don José Mauro Alvarado Bravo, termina la Administración, yo asumo, creo que yo estuve entre el 2014 y el 2017, porque si mal no me recuerdo, ya en el 2017 se nombra la nueva administración que es la gente, está de PROSUM Consultores y  comienzan con la construcción. ¿Podría aclararme? Lo que te quiero dar a entender es que probablemente yo fui administrador entre el 2014 y el 2017, incluyendo esos períodos, digamos no lo recuerdo bien, si fueron 3 o 4 años. ¿Se recuerda el número de lotes que tenía el proyecto en su totalidad, todas las etapas? Si, efectivamente, el proyecto está compuesto por 472 fincas filiales. ¿Distribuidas en cuántas etapas? Sé que son de la A a la F.  ¿Y de acá, le entendí que están desarrolladas dos? Si, efectivamente la etapa A y D, que es la que está detrás de la Iglesia porque a veces me confundo, pero ahí no hay pérdidas, lo que está detrás de la Iglesia de Itiquís, están desarrolladas. ¿Cuándo se desarrollaron esas? ¿Qué año? Esas etapas se comenzaron a desarrollar después del 2017, entre el 2018. 2019 y 2020 esas etapas comenzaron a desarrollarse a través de esta compañía que se llama PROSUM consultores e Intratec.  ¿Este desarrollo tuvo algo que ver con Proyectos Urbanísticos Zión? No, el desarrollo en sí en no tuvo, digamos este desarrollo que hizo Infratec, no tuvo nada que ver con Proyectos Urbanísticos Zión, porque en su momento el Grupo de la Junta de producción del Condominio Bariloche real obtuvo la permisiología, por decirlo de alguna manera, para poder continuar con la construcción del proyecto. Entonces nosotros teníamos la suficiente capacidad y representación legal para ir a las instituciones a la municipalidad, a Setena, al INVU, al MINAE, al Ministerio de Salud, etcétera, etcétera, para poder gestionar, digamos todo lo que tenía que ver con los permisos propios de construcción del condominio y así se lo entregamos a la compañía constructora. ¿Cómo se financió ese desarrollo? Ese Desarrollo de PROSUM, se financió a través de la aprobación de la cuota extraordinaria en una Asamblea de Condóminos, donde se aprobó una cuota de construcción, si mal recuerdo como 90 dólares por metro cuadrado, que en promedio daba como $5000 de aporte por filial para financiar las obras de construcción del condominio Bariloche Real. En esto quiero aclarar que ya se había hecho de parte de la Junta y incluso de mi persona se habían hecho especificaciones técnicas, se habían hecho presupuestos del condominio, habíamos contactado al ingeniero Álvaro Vindas Peñaranda, que es el ingeniero que firmó los planos del proyecto y el topógrafo, Rafael Antonio, Tony Sequeira, que era el topógrafo del proyecto y sí, nosotros ya habíamos valorado más o menos los costos del proyecto y todo por otras circunstancias. ¿Estas obras de desarrollo, era de áreas comunes y áreas privativas, o solo de áreas privativas, o solo eres comunes? El desarrollo se suponía que iban a hacer las obras de infraestructura necesarias para el disfrute de las áreas privativas y comunes, pero quiero aclarar que se supone que era en las áreas comunes, verdad, lo que pasa es que el el desarrollo de la infraestructura, pues provoca que se pueda generar el disfrute de las áreas privativas de verdad porque se les iba a desarrollar cordón de caño, agua, luz, etcétera, etcétera. ¿Sabe usted cuál es el estado actual de las filiales, que no son ni la A, ni la B? Lamentablemente son charral, un tacotal. ¿Usted sabe si las personas que son dueñas de propiedades, en esas áreas que ustedes escribe como charral pueden construir? No, en este momento no se podría construir porque carecen de accesos, verdad, de electricidad, de agua, de alcantarillado pluvial, de todas las obras de infraestructura básicas, para poder de ejercer su su derecho de construir en esta finca filial, que no se dotaron de esa infraestructura. ¿Usted refirió que hicieron un registro a pie, podría decirnos que significa hacer ese registro? Sí, nosotros levantamos el registro condominal, el padrón condominal desde cero, entonces lo que hicimos fue buscar el documento de inscripción del condominio, buscar la inscripción en el registro y agarramos las fincas filiales de la finca número 1 del condominio a la finca 472, hicimos todos los estudios registrales, levantamos quiénes eran los propietarios, levantamos los gravámenes, levantamos las servidumbres, levantamos las hipotecas, levantamos toda la información del registro condominal y con base en eso también, posteriormente, nos abocamos a hacer todos los datunes, ya que teníamos acceso a la base de datos de Datun, de todas las personas para poder contactarnos con los condóminos, con las personas realmente interesadas, entonces se montó una tabla de Excel con toda esta información, donde teníamos el número de finca filial, los gravámenes, las hipotecas, el propietario, los teléfonos que aparecían, los correos y a través de todo esto, pues fue que nosotros logramos una gran comunicación con los condóminos e incluso había un correo que se llamaba Junta Pro Construcción del Condominio Bariloche Real arobagmail, se llamaban a las personas, eso fue todo lo que consistió este registro, o padrón condominal. ¿Recuerda si analizaron estos gravámenes de las fincas y si había fincas con gravámenes hipotecarios a favor del Banco Nacional? Sí, efectivamente, el registro condominal nos arrojó el resultado, digamos, en el momento en que nosotros levantamos, nos arrojó que el 40% del condominio había sido adquirido por personas de contado y el 60% del condominio se había adquirido a través de hipotecas a crédito. De este 60% del condominio que había sido adquirido a crédito el 100% de los mismos créditos habían sido otorgados por el Banco Nacional, eso fue lo que dirigió al grupo, Junta Pro Construcción del Condominio Bariloche Real, del cual en ese momento digamos específicamente en el momento que estábamos hablando del padrón, yo era el asesor legal, de alguna manera nos hizo dirigirnos a directamente al Banco Nacional, primero a la regional de Alajuela y subsecuentemente a todas las estancias del Banco hasta llegar a la gerencia general, incluso una vez a la Junta Directiva. ¿Usted, indicó que tuvo múltiples reuniones con el Banco, lo que está indicando ahorita, pero que no llegaron a un arreglo, por qué no se llegó a un arreglo? Sí, fueron muchas las circunstancias en las cuales se tocaron con el Banco, en su momento, que conforme se fue escalando se fueron proponiendo soluciones, en la última solución era de que el Banco iba a refinanciar, digamos, la que tuvo más peso y que se podía eventualmente tratar de de gestionar, fue que el Banco se comprometió a través de la gerencia general en ese momento, si no me equivoco, el señor don Juan Carlos Corrales Salas, la idea era refinanciar a los condóminos que habían comprado, ampliarles el plazo de la hipoteca y darles esos $20000 o $25000 dólares que hacen falta, para terminar las obras del condominio y meterlas dentro de un paquetito, ahí, junto con unos lotes que había para dar en garantía unos lotes que en su momento eran de la desarrolladora de Proyectos Urbanísticos Zión y lo que sucedió fue que se valoraron esos lotes por parte de la Regional de Alajuela y el avalúo de esos lotes, dijo que no, que esos lotes no se podían tomar en garantía porque tenían por cantidad de problemas, que había que hacer unos rellenos, que había que hacer unas cosas, entonces, esos lotes que yo hablo no se pudieron dar en garantía para ese crédito madre que se iba a hacer lo que subió la cuota al final que se iba a pagar por cada condómino para las obras de infraestructura y lamentablemente, pues eso se llevó a una asamblea de Condóminos y no se aprobó porque hubo esa diferencia con esos lotes y el monto que inicialmente se había propuesto y el que finalmente se llevó a la Asamblea. ¿Posterior a eso, el Banco les ofreció alguna otra alternativa? No, no. Después de eso, por decirlo popularmente, nos devolvimos los peluches. No hubo más acercamientos entre entre nosotros. Mientras la Junta y los condóminos ni el Banco. ¿De ese estudio que ustedes realizó y de su experiencia en el condominio, usted recuerda en qué año fueron constituidos los gravámenes hipotecarios? ¿O si se hicieron los los créditos hipotecarios de esas fincas? Mira bien, múltiples, múltiples hipotecas y múltiples años, incluso, o sea, los primeros fueron como desde el 2008, principios y los últimos que vi, eran como el 2011 2012, todavía digamos ahí a finales del 2011 todavía se estaba vendiendo el condominio, se estaban vendiendo las últimas etapas, F el Desarrollador seguía vendiéndolas antes de que estallara la situación el desarrollador seguía vendiéndole a  personas, digamos, a través de ese mecanismo de financiamiento, fincas filiales. ¿Usted refiero a que era vecino de la zona? Sí, efectivamente. ¿Se recuerda, si en el lugar había rótulos o anuncios del Banco Nacional? Si, había una una valla publicitaria, digamos en la entrada principal del condominio que que decía, proyecto financiado por el Banco Nacional, o algo así, en ese sentido, compre aquí su lote, Banco Nacional y también recuerdo que se hicieron varias ferias, digamos, ferias de venta de lotes, entonces ponían, siempre se me olvida de todo el tiempo, estos banderines o no sé cómo se llaman estas cosas que se ponen como unas banderitas de afuera, con la imagen del Banco, la marca del Banco y se hicieron varias, una o dos ferias, por lo menos de de venta de lotes ahí, y se ponía, digamos, cuestiones ahí en el Banco y que el Banco estaba financiando la venta de esos lotes.  ¿Usted sabe si el Banco Nacional de Costa Rica financió esta última etapa que se referencia usted de los lotes en el 2011?  Mira, me consta de que todavía en el 2011 se estaban vendiendo lotes de esas últimas etapas, pero no puedo precisar si efectivamente fueron a través del Banco, pero sí se estaban vendiendo, digamos el recuerdo para poder precisar si se vendieron, pero sí es todavía se estaban vendiendo, pero no se si de la manera que usted me lo pregunta, no puedo aseverarlo.  ¿Digamos, aseverar usted, dentro de su experiencia en Administración, conoció la forma en la que se estructuraron los créditos? Nosotros tuvimos acceso a todos los expedientes de crédito o de los condóminos, una de las acciones que se tomó una vez que se constituyó la Junta y que aparecieron todos los problemas, fue indicarle a cada uno de los condóminos que fuera al Banco a solicitar una copia de su expediente de crédito y también se fueran a poner una queja a la SUGEF, digamos, fue como una de las primeras situaciones que se le dijeron a los condóminos, que hicieran colectivamente, muchos lo hicieron, y sí, yo vi muchos expedientes de crédito, la mayoría de estos expedientes de crédito eran de estructuras simples. Venía el deudor, solicitaba el crédito por la compra de lote y le aprobaban el crédito, se le hacía la hipoteca y se giraba el 100% el desarrollador eso era básicamente la dinámica de todos los expedientes. Déjeme ver nada, si se me queda una pregunta ya. ¿Usted recuerda si en esos expedientes que usted indica haber visto cuántos eran? La cantidad exacta, no sé pero eran montones, o sea tenía pilas, así en la oficina de expedientes de crédito, pero digamos la cantidad exacta, no puedo decirte, porque no todos fueron, no todos los condóminos fueron, pero sí, yo pude haber visto más de 70, 80 expedientes fácilmente. ¿Usted revisó todos los documentos de esos expedientes de crédito?¿Sí, sí, yo me aboqué a revisar todos los expedientes y detallarlos a ver que indicaban que no indicaban, diay como para tener un panorama claro de qué era lo que había pasado con el condominio y cómo se había llegado a la situación en la que estaban los condóminos, efectivamente yo sí me aboqué y se sugirió en algunos casos  por algunas personas interponer medidas cautelares ante Tribunal Contencioso Administrativo. Algunas personas lo hicieron, muchas personas no lo hicieron, pero sí efectivamente. ¿Usted sabe si en los documentos que usted revisó existía alguna información de riesgos de parte del Banco a los clientes sobre los créditos? En lo que yo vi, no, no vi ninguna advertencia ni nada por el estilo, verdad que advirtiera más allá de la hipoteca común, de lo que establece una hipoteca común, el pago, de las ejecuciones, y todo, pero digamos algo más allá de del riesgo que establece una obligación hipotecaria, no, no vi absolutamente nada. ¿Usted recuerda si se le informaba a los clientes en esos expedientes que usted revisó sobre la posibilidad de que no se terminara el condominio?  Se presentó oposición por parte del abogado del BN.- Luego de la réplica, el Tribunal rechazó la oposición. Sí, concretamente no vi, digamos ninguna advertencia y ninguno de los expedientes que tuve en mis manos y que pensé que indicara que el proyecto no se iba a finalizar, o sea que indicara el precisamente que el proyecto no sea lo más bien todo, era diciendo que el proyecto estaba incluso de construido. Se podría entender de alguna manera, porque los avalúos de los de los expedientes decían que las obras estaban realizadas, me recuerdo una empresa ahí, Luna, Azul o azul, se hacía los avalúos del Banco que valoraron los lotes con las obras terminadas. ¿Si recuerda en relación con esa pregunta específica, si había alguna advertencia de que el valor de los lotes era proyectado y no real? Me opongo. La pregunta, estar asumiendo como verdad que el valor del lote será proyectado, cuestión que no tiene por qué costar el testigo.Yo estoy haciendo una pregunta, no estoy asumiendo absolutamente nada. Se rechaza la objeción. Se rechazó la objeción. El testigo indicó que los préstamos se aprobaban con base en ese avalúo que decía que había calles adoquinadas, que tenían estas cuestiones y le ponía un valor por metro cuadrado que en realidad no, o no digamos no coincidía con lo que existían. Sí, sí, es una cuestión de de sentido común, verdad, o sea, uno ve el avalúo y dice bueno, ahí tiene calles adoquinadas, tiene esto tiene el otro, vale tanto por metro cuadrado y en realidad no existían las obras. El Presidente le consultó si ¿En todos los casos era así?  Usted dijo que revisó setenta expedientes, entonces le pregunto si en esos casos está absolutamente seguro que fue así. Respondió que: Sí, sí, efectivamente. ¿Usted, sabe, si se hacía alguna referencia en estos documentos sobre el porcentaje o la posibilidad de terminación del condominio, o sobre la posibilidad de terminar el condominio?. No, no refería, digamos, por lo menos en lo que yo vi en ningún expediente, refería sobre que el condominio se iba a terminar, o sea, no, no decían, eran omisos, no decían nada. Aclaró que el expediente no decía nada. Finalizó el abogado de la parte actora. Continúa la representación del Banco Nacional. Señaló en su declaración.¿Conversamos con la desarrolladora y nos enteramos de por qué el proceso no avanzaba? ¿En qué consistió esas conversaciones, o qué fue lo que se enteraron de por qué el proceso es una avanzada, que él dijo la desarrolladora en esas reuniones que usted dijo que tuvieron? Sí, en algún momento digamos, a principios del 2009, finales del  2010, que se tenía que entregar la primera etapa, nosotros reunimos con Norma Mauricio Muñoz Gómez en las oficinas de Proyectos Urbanísticos Zión, porque no veíamos avance, no se veía que el proyecto tuviera que el empuje que tenía que tener para para desarrollar los primeros 90 lotes de la etapa A, que tenían que entregarse, si no me equivoco a finales de 2010, entonces él nos decía que de que tenía una plata, no sé dónde y que él iba a meter eso y que lo terminaba en 9 meses, también tenía un asunto de un recurso de amparo que le habían puesto el proyecto por un tema de aguas que eso se solucionó posteriormente, pero él básicamente lo que nos decía era que tenía una plata invertida y que él estaba esperando y que eso es lo desarrollaba rapidísimo, que él terminaba eso en 9 meses así, en la reunión que estuvieron presente varios miembros de la Junta, eso nos lo dijo así y en realidad esa fue la la forma en que él nos dijo, verdad que iba a terminar el proyecto, evidentemente, conforme avanzaba el tiempo y no se veía el avance, sí la gente se preocupaba cada vez más.  ¿Anteriormente, usted nos dijo que fue administrador más o menos del 2014 al 2017? Más o menos.  ¿En estas reuniones de 2009, en qué calidad participado usted? Participa en calidad de abogado del señor José Antonio Meza, quien tenía 5 lotes en el condominio. Y varios otros empresarios de Alajuela, que tenían 13 lotes y ellos eran los que formaban el grupo digamos de la Junta Pro Construcción del Condominio Bariloche Real. Don Eduardo también estuvo dentro de ese grupo. Yo iba en calidad de abogado José Antonio Meza, que eventualmente digamos yo trabajé ahí para él y todavía trabajo para él. ¿O entonces eran una una condición profesional? Sí, yo suscribía como abogado.¿Todavía acá no era administrador de Condominios? No, no era.  ¿A partir de éstas respuestas que le dio la Desarrolladora, qué pasos siguieron ustedes?¿Qué siguió después de esto?¿No hubo respuesta que paso con el amparo si sabe? Sí claro, el amparo, pues nosotros asumimos un rol activo. En tratar de sacar el tema del amparo delante, verdad, incluso yo sí firmé, creo que algún documento, que ese tema del amparo y el amparo se sacó adelante, después esperamos que el proyecto se entregaba la primera etapa A, a finales de 2010, si no me equivoco, entonces todavía digamos el problema era que había plazo, verdad. El técnicamente, tenía plazo, todavía no hay un incumplimiento de la Desarrolladora porque tenía plazo para entregar el proyecto. Entonces, estábamos como a la espera de ver si se desarrollaba, si no se desarrollaba, básicamente era la expectativa. En ese lapso, también el señor metió un poco más de maquinaria, entonces comenzó a hacer como más movimientos de tierra en la etapa A y la etapa y la etapa D, que es la que está detrás de la Iglesia y básicamente es como un 75% de los movimientos de tierra en esos lugares.¿Para el momento que se nos indica que revisó los expedientes, usted estaba fungiendo como abogado particular o como administrador del condominio o ambas? No, en ese momento, digamos, vamos a ver, quiero dejar esto bien, es importante para el señor José Antonio Meza, yo revisé los expedientes de los créditos de él como abogado, porque él era mi cliente. Después para los condóminos, lo hice en mi labor como de asesor de la Junta de Pro Construcción del Condominio Bariloche Real. Que también, el señor José Antonio Mesa era el que pagaba mis honorarios en su momento, para hacer yo todas estas gestiones. ¿Entonces en en ambos casos me corrige si me equivoco era como asesor? Sí, asesor ¿Todavía acá no estaba como administrador? No, no era el Administrador. ¿Como se señala que el revisó los documentos en calidad de abogado, y los de don José Antonio y después de los condóminos, usted pudo verificar de esos expedientes y sus clientes firmaron opciones de compra venta con el desarrollador? Sí, sí existían. ¿Recuerda que se pactaban en estas opciones, lo menciono en este contexto, usted dice que la desarrolladora tenía plazo. Ese plazo estaba pactado en algún lugar? Si en las opciones de compra y venta, digamos, eran muy muy escuetas, realmente era muy escuetas que eran cosas de un poco en la práctica que uno decía, bueno, les falta sustento a las opciones, algunas tenían plazo de entrega, otras no tenían plazo entrega, las opciones eran tres, cuatro cláusulas, una hoja, o sea eran muy simples por ponerlo de una forma decorosa, verdad y para mi les faltaba contenido a las opciones. ¿Usted recuerda que se pactaba ahí en esas opciones, ya que los revisó? Sí, sí, digamos de pactaba la venta del lote y era muy simple. La venta de lote y un plazo para la entrega. Algunas lo decían o no lo decían, otras indicaban, digamos como la fecha de que se iba a entregar, pero todas en particularmente eran como como hechas como de un machote, y eran, vamos a ver diferentes y simples, no, no, no tenían, pero lo que se pactaba básicamente era la venta de la finca filial, verdad? ¿Y un plazo de entrega del de la finca filial donde estaba la etapa, verdad.\nEntonces decían, Bueno, en la etapa esta etapa se va a entregar en diciembre de 2010, la otra etapa se va a entregar en junio del 2011, una cuestión así, eso era básicamente, las opciones eran muy, muy simples, verdad, no detallo el contenido del contrato, pero sí puedo asegurar que eran muy, muy simples. Nada más venía el precio de la compra venta de la opción de compra venta y eventualmente el plazo de entrega. Vi opciones que no tenían plazo de entrega. ¿Dentro de esas opciones que ustedes señala que vio, recuerdas y detallaban las condiciones en las que se iban a entregar los bienes? Muy pocas, muy pocas, algunas, sí indicaban que se iba a vender una finca filial que tenía estas características, pero honestamente, la mayoría no indicaba condiciones, eran muy pocas las que indicaban las condiciones. ¿Cuando se refiera a estos y estas características, tiene algún detalle más específico? ¿Sí, algunas si  indicaban que había, digamos que iba a tener calles adoquinadas, que iba a tener ranchos barbecue, que iban a tener piscinas que iban a algunas, decían que electricidad subterránea, las que decían más cosas, verdad, algunas no decían nada, o sea, no, decían no se referían a las condiciones de la finca.Pero como te digo, había de todo. El Presidente, interrumpe y consulta si eso era con relación a los que compraron de contado o los de crédito? Indicó que vio algunas de las opciones de contado y de crédito, ya que los condóminos de las facilitaron, que estaban en los expedientes. ¿En en esas opciones, quién era el vendedor si lo recuerdas? Proyectos Urbanísticos Zión. ¿Y de acuerdo con esas opciones, quien se encargaba de desarrollar? El Desarrollador en su en ese momento era Proyectos Urbanísticos Zión.¿Cuando entra PROSUM que usted nos dice que PROSUM desarrolla, las etapas A y B, después del año 2018, usted tiene para ese momento alguna relación con el condominio o no? No, yo ya había abandonado la administración. ¿Y cómo le consta lo que pasa con PROSUM a partir del año 2018, si ya usted no estaba ahí? Yo vivo cerca de la zona, verdad entonces, uno se da cuenta de los movimientos y de las cosas. Y el señor José Antonio Cuadra Maradiaga, que digamos, es la persona que representa PROSUM, él sigue teniendo una relación conmigo, digamos me consulta cosas profesionalmente, pero de la empresa de él, no del condominio, no sé si me explico, es como junto, pero no revuelto, verdad. Pero del condominio, digamos yo no volví a asesorar ni a firmar ningún documento. ¿Tal vez solo para que me aclare y me disculpa. ¿Usted es o  era asesor de PROSUM, como empresa, o Asesor del representante de la empresa, título personal? No posterior, a vamos a ver posterior a yo dejar la administración. el señor José Antonio Cuadra Maradiaga, en su título personal, me busca y me dice que si lo puedo seguir asesorando con algunas cuestiones de la empresa de él.  ¿No, relacionadas con esto? Pues, algunas sí tenían que ver con el desarrollo del condominio, verdad. Pero en ese caso, yo lo que hacía era, vamos a ver, asesorar a PROSUM, para el tema de los permisos del condominio y todo el tema, digamos, para no ser más específico, todo el tema de la municipalidad de la alajuela, de Setena, de Minae de todas estas cosas porque, digamos la Junta, todavía en ese momento manejaba los permisos del condominio y él ocupaba, digamos cierta guía y cierta acción en ese sentido, verdad, de los permisos en la municipalidad, en SETENA,  la viabilidad ambiental, etcétera, etcétera, y toda esa labor desde el que se formó la Junta hasta el momento que lo dejo hace Administrador, yo había ejercido toda esa labor de mantener esos permisos al día y en eso se encauzó mi mi, digamos, mi trabajo para José Antonio.\n¿Sabe que terminó pasando con PROSUM, ya  que usted asesoraba a la empresa en relación con el proyecto? Sí, sí, lamentablemente. ¿Que terminó sucediendo, lo terminaron de desarrollar? No terminaron, terminaron la etapa A y la etapa D, que está detrás de la Iglesia, que es la de, pero no estoy seguro y después tuvo un problema de venta de lotes y de giro del condominio y di al final, lo último que supe, verdad, de palabras de don José Antonio, fue que él perdió el fideicomiso que él tenía con el Banco Nacional y que el Banco Nacional ahora es el propietario, cerca del 48% del condominio. ¿Volviendo al tema de los expedientes de crédito, Walter, perdone que que brinquemos de un lado a otro, usted no dice que revisó alrededor de 70 - 80 expedientes, y que alrededor del 60% de los clientes adquirieron con financiamiento, que 100% de esos clientes que usted pudo ver de esos 70 eran con el Banco? Eso lo ve levantando el registro condominial, no los expedientes de crédito, son cosas diferentes. ¿Recuerda usted la cronología de estos expedientes. Recuerda si que venía primero en el trámite de los expedientes porque usted nos dijo que había opciones de compra venta, luego nos dijo que había un contrato de una hipoteca común, que había avalúos. ¿Recuerda usted que Documentos eran de fechas anteriores o no? No muy difícil, no, no recuerdo ni siquiera digamos el orden en que venían integrados, no podría decírtelo, o sea, tenía una cierta foliatura,  venía una portada y venían todos los documentos y en realidad no recuerdo cómo estaban integrados en orden. El representante del Banco Nacional, finalizó el interrogatorio. El Juez Alonso Soto, realizó la siguiente pregunta. Bueno se refirió que cuando digamos a la etapa de que usted ha estado asesorando a unos clientes que compraron a contado que había problemas de infraestructura, no se avanzaba, hicieron, digamos, contactos con la gente del Banco Nacional, le pregunto por qué razón son los que compraron al contado, buscaron a los del Banco Nacional para con qué fin? Sí, vamos a ver, para ser más claro, porque el grupo era el Grupo de Condominios, era grande era una masa grande y muy heterogénea, cuando nosotros le damos el resultado del padrón condominal a la Asamblea, y les decimos vea, hay tantos lotes financiados, tanto son de contado que el 60% del proyecto se vendió financiado con el Banco Nacional, que después todo mundo, verdad, dijo, bueno, aquí hay un tema de que el Banco Nacional tiene que responder, verdad, ese era el sentimiento común de todos los condóminos, y los de contado, pues decían en su momento, las personas con las que yo hablé que se habían visto influenciadas a comprar porque de ellos tenían, digamos expectativa de que el Banco estaba financiando el proyecto, o eso era lo que ellos creían en su momento.  ¿Usted se refirió a la valla, usted recuerda concretamente qué es lo que establecía la valla, qué es lo que decía? Era una valla enorme, o sea, esas que se ponen en la carretera; creo que decía proyecto financiado por el Banco Nacional, pero realmente digamos a nivel de aseverarlo bajo testimonio sé que sí, de referencia el Banco Nacional, pero no puedo precisar concretamente que decía si era el proyecto financiado con el Banco Nacional o compre aquí su lote con el Banco Nacional, una de las dos frases era lo que decía, lamentablemente, no lo recuerdo, en forma precisa. ¿Con relación hace recurso de amparo, que fue lo que sucedió, digamos. Qué era, que había algún discusión con algún vecino o algún problema de un vecino del condominio? Si, un señor problemático de la Comunidad había puesto un recurso de amparo indicando que había contaminación de acuíferos y no sé qué, que proyecto y que eso era las nacientes de agua de Alajuela y todo el tema. Entonces, la sala constitucional ordenó un estudio de los acuíferos del proyecto que metió a la municipalidad, a SETANA, a la Oficina de Aguas, a todo el mundo,  70 la Oficina de Aguas a todo El Mundo, y se hizo el estudio hidrogeológico, que lo hizo el geólogo Leonel Rojas y arrojó que la permeabilidad del suelo de no permitiría que ningún derrame digamos pasara más allá de las capas de las capas superficiales, entonces, que no había peligro para los mantos, pero aún así, porque se había proyectado el proyecto, primero con tanque séptico, hubo que corregirlo y se pasó a planta de tratamiento. ¿Y eso cuánto atraso al proyecto, si sabe usted, digamos, sucedió otra desde que se presentó esa denuncia y hasta que se resolvió? Cálculo que entre cuatro a ocho meses.  Ahí estaba viendo el Acta de Condóminos, en donde usted aparece como administrador y aparece PROSUM, en el mismo momento, no sé si ese fue el momento en que se le vencía a usted y al nombramiento. PROSUM, estaba explicando en qué consistía el posible financiamiento que se iba a hacer, en dónde usted dice que efectivamente sale una cuota extraordinaria.  ¿La pregunta que veo que que estaba también metido en IMPROSA; como era que estaba estructurado en fideicomiso, qué era lo que se pensaba hacer? La parte técnica financiera no la manejo muy bien, pero la idea era de que el Banco Nacional iba a financiar a PROSUM, a través de un fideicomiso para recomprarle los lotes a todas las personas que así se hizo a mucha gente, PROSUM  a través de este fideicomiso, le recompró esos lotes que tenían problemas, los asumió y entonces, con eso PROSUM iba a tener un control del condominio una mayoría y a través de eso pues se iba a financiar el desarrollo de las zonas. ¿Ahí leí, que PROSUM, hizo una oferta que supuestamente, hizo una oferta de que si alcanzaba el 51% de los condóminos lo hacía y sino, no. ¿Alcanzó ese 51%? Si, tuvo el apoyo de de otros condóminos para poder hacer el el desarrollo del condominio. ¿Sabe por qué razón no continuó desarrollando las demás etapas? Creo que hubo un problema financiero, digamos dentro de PROSUM, entre ellos, el poco giro de venta de los lotes. Sé que el señor José Antonio Cuadra Maradiaga estuvo detrás de las autoridades del Banco Nacional para para continuar, para ver si refinanciaban, pero al final la decisión de fue una decisión bancaria, verdad, no se continuó financiando a PROSUM y se recogió el fideicomiso. ¿Ya que usted fue abogado de José Antonio Cuadra Maradiaga? ¿El es el Presidente de PROSUM, qué puesto tiene? No recuerdo si era el Presidente, la verdad. ¿Sabe si José Antonio Cuadra Maradiaga, o PROSUM, no pudieron continuar con el desarrollo en razón de la impugnación de algunas actas por parte de otro del Grupo de los Condóminos donde se trajeron abajo de la cuota condominal? Efectivamente, hay un juicio señor juez, en donde un grupo de condóminos trató de traerse abajo esa asamblea y eso se resolvió hace poco, si no me equivoco en abril, en el juzgado civil de Alajuela, la sentencia fue favorable en el sentido de que se tiene que cobrar, y de hecho nunca se suspendió el pago de la cuota, siempre se siguió ejecutando. ¿Sabe que ocurrió el relación a la queja que interpuso ante la SUGEF? ¿Sabe usted qué pasó con eso?  Mira muy poco, señor juez, porque era un un trámite personal. Lo que los condóminos me manifestaron, fue que la SUGEF, se hizo de la vista gorda. ¿Usted ahora cuando estaba declarando, dijo que se va buscando al Banco Nacional para refinanciar. ¿En qué momento está hablando usted de Refinanciamiento? Es decir, en la primera etapa que compraron las personas, o en esta segunda con PROSUM? En el primer momento en que compraron las personas. Digamos, la percepción de la gente, digamos, para hacer claro en en el asunto, era que el Banco había financiado a Mauricio, a la desarrolladora, a Proyectos Urbanísticos Zión, a través de las hipotecas; entonces la gente lo que quería era que el Banco refinanciara la construcción del proyecto, digamos de lo que hacía falta, eso era lo que se buscaba, por eso es que uso el término refinanciar. ¿Usted es abogado?  Sí, y usted dice que estudió 70 expedientes de crédito. Al menos me imagino que leyó alguna de las hipotecas. Qué era lo que establecían esas hipotecas. El Banco para qué prestó dinero? Si, el Plan de Inversión, digamos de esa hipoteca, lo que versaba era sobre la compra de la finca filial. ¿Del lote en verde? Sí, en verde no lo decía, para la compra de la finca filial. No, no decía expresamente, por lo menos en los que yo vi,  no decía expresamente de que se refiriera a la compra de una finca en verde, si no se refería a la compra de una finca final. Se supondría, verdad, desde mi entendimiento por lo menos, que cuando se habla de una finca filial tiene que tener las condiciones para cumplir el fin que de que debe tener. ¿Eso lo decía la hipoteca, o usted lo supone? No, yo lo supongo, basada en el hecho de que se supone que un condominio, pues debería tener un fin. ¿Eso me lleva bueno ya yo creo, me parece que el representante Banco Nacional la Hoy eso, pero usted indicó haber visto algunas opciones de compra venta. Sí, usted recuerda quién estaba obligado a hacer las amenidades que le llamaban así? Sí,  las amenidades del condominio, las obras de infraestructura, el desarrollador, Proyectos Urbanísticos Zión. Era el que se comprometía mediante la opción de compra venta. ¿Esos es dónde usted dice que existen variaciones en cuanto a las condiciones que en unos decía algunas cosas y otros decían otras? Sí, digamos es que la las opciones eran particulares para los casos, entonces ahí algunas personas, digamos, les ofrecían otras cosas, a otras les ofrecían otras cosas, era algo curioso y algunas de no decían nada, o sea, nada más una finca filial en equis cantidad de monto e incluso vi opciones sin plazo de entrega, o sea, no decía cuándo se iba a entregar el proyecto.\n\n¿Con relación a financiamiento, le pregunto porque si había alguna limitación a buscar financiamiento con algún otro Banco? Que yo sepa, no señores, pero en realidad todas digamos, las hipotecas que nosotros vimos sobre el condominio eran del Banco Nacional. Se dio por finalizado el testimonio.\n\n15) DECLARACIÓN DE TATIANA PATRICIA RODRÍGUEZ  GAMBOA, cédula 2-0455-0022, quien se encuentra en Guatemala, quien indicó ser Química de profesión, por lo que se aplicó el Protocolo Teams, en lo correspondiente con integración del aplicable con el Protocolo Civil. Luego de advertida y juramentada, manifestó decir verdad. Se le advirtió sobre el Derecho Constitucional de Abstenerse, en caso de considerarlo pertinente por ser parte demandante.Empiezo por el momento en el que en el que decidí comprar el lote, eso fue en el 2007, yo tenía Eh, mi hijo tenía escasamente un año o iba a cumplir un año de edad, por eso es que recuerdo bien, porque él nació en el 2006, yo desde el 2001 había comprado con el INVU, un plan de ahorro, préstamo. Y entonces tenía 10 años para pagar y después de eso iba a construir mi casa, entonces en el 2007, un primo mío, José Andrés, que también compró un lote con con el grupo Zión, nos comentó que habían unos lotes que estaban a muy buen precio porque era un proyecto en verde y que se iba a desarrollar en el plazo de 2 a 3 años y él pues contactó a toda la familia porque nosotros queríamos adquirir lotes o un proyecto familiar, verdad, incluso habíamos andado buscando lotes entonces o un lugar grande para poder construir todos juntos. Entonces nos pareció una buena idea. Yo contacté a la persona que él me indicó que era Ericka Vargas; una de las vendedoras y ella me explicó el proyecto, hicimos una reunión, me explicó todo, me mostró el desarrollo y a mí me pareció muy bonito porque era con el Banco Nacional, yo recibía a mi salario, de hecho, en ese momento, a través del Banco Nacional, en ese momento yo trabajaba en la Cervecería Costa Rica como como maestra cervecera también y bueno, entonces la contacté, tenía que hacer 3 abonos, dos de 1000 dólares y uno de 917, casi mil dólares y eran 3000 dólares, equivalente a un 7% del costo del lote. El lote costaba $95, $97 el metro cuadrado.  O sea, estaba muy buen precio para mí; entonces, ahí compre un lote de 409 metros cuadrados, bueno, puse la intención de comprarlo, eso fue en setiembre de 2007, puse los primeros 1000 dólares en noviembre de ese año, puse los otros 1000 dólares de abono y en marzo del año siguiente, en el 2008, ya me pidieron el costo del Avalúo fueron 75000 colones para eso y otros gastos administrativos, ciento cuarenta y algo. Eso lo sé porque tenía todos los recibos verdad guardados y entonces por ahí de junio del 2008 ya entonces pudimos formalizar, yo todo lo hice a través de Ericka, pero en el momento de formalizar, ya que el préstamo con el Banco, ella me dijo que le había dado la Comisión a otra persona a Óscar Vargas, creo que se llama que era otro vendedor, que parece que tenía su situación económica y ella por ayudarlo, le había cedido la comisión correspondiente a mi lote, entonces él llegó a mi oficina junto con un abogado para que yo firmara allá el préstamo, verdad, todo el préstamo, yo no tuve que ir a Palmares en ese momento porque a mí me citaron a Palmares y yo les dije que tenía mucho trabajo, que tenía que ser hasta la semana siguiente o después. Entonces ellos acordaron que iban a llegar a mi oficina y llegaron a mi oficina ahí en río Segundo en la Cervecería a firmar. Recuerdo que me enoje porque yo había pedido bueno, según lo que yo entendía, era un préstamo a 20 años y al final pues cuando llegué eran 30 años de plazo para pagar, yo no estuve de acuerdo, pero me dijeron, ah, usted con el salario seguramente va a poder pagar, antes no se preocupe por eso y bueno, ahí todavía estoy con eso, porque es hasta el 2038 el préstamo, verdad, entonces ahí sigo pagando, yo no tuve que pagar los costos de formalización, que era un 6%, porque eso dijeron que eran parte del préstamo, lo iban a meter dentro del préstamo, entonces fue como una ventaja, eran 2200, algo de dólares que tenía que pagar, pero eso entonces lo metieron dentro del préstamo y al final me endeudé con ¢17.950.000 colones y dentro del plan era que en un plazo de 2 a 3 años iba a tener ya el lote desarrollado y eso entonces en el 2011 que ya yo tenía mi plan Maduro de de o por madurar mi plan del INVU, entonces yo contacte a Erika nuevamente y le pregunté que cómo iba el desarrollo porque ya se suponía que ya estábamos como para mediados de año y ella dijo que iba bien, que nos iban a entregar el lote en abril o mayo de ese año, todo esto fue por correo, por eso es que lo tengo, lo recuerdo porque después cuando fui a investigar todo, pues ya ahí me di cuenta de todo esto, de los entonces ella, en enero del 2008 me dijo eso, pero en febrero me dijo que el proyecto había sido clausurado porque la municipalidad lo había, había clausurado por falta de un permiso hidrogeológico o algo así, un permiso municipal entonces, durante esos meses él desarrollador lo que dijo es que él no podía seguir desarrollando porque la municipalidad no lo dejaba por porque no tenía ese permiso y que estaba en los trámites, entonces así nos pues nos rodó durante algún algunos meses hasta que ya se destapó el problema de la estafa y ya nos dijeron no, esto fue una estafa, él ya gastó todo el dinero, no va a desarrollar y entonces ahí fue que se generó una Junta, se llamaba Junta Pro Desarrollo del Condominio Bariloche Real. Y entonces, a través de esa Junta, fue que siguieron las negociaciones directamente con el Banco para poder ver de qué forma podíamos hacer que el proyecto avanzara. Se se trabajó con la municipalidad para que los representantes nuestros, coordinaron con la municipalidad lograron levantar la restricción, eso fue ya en el 2012, y ya para ese tiempo, pues entonces había un plan de desarrollo; habían algunos desarrolladores que tenían varios lotes y querían, ofrecieron varias propuestas al Banco, pero no hubo forma. Lo que el Banco quería era que nosotros mismos refinanciamos los lotes para desarrollar el proyecto y eso no fue viable para mí. Realmente no era viable. Yo en el 2013 me endeudé con una casa, verdad, tuve que vender mis planes del INVU, poner todo ese dinero más todos mis ahorros de 10 años para para poner la prima para poder comprarme una casa que todavía estoy pagando. Entonces, pues ahí eso es lo que les puedo contar, no sé si quieren algún detalle más reciente. Se le da el uso de la palabra a los abogados de la demandante para que procedan a realizar preguntas. ¿Usted recuerda, las características que este lugar Bariloche iba a tener.? Sí, claro. Era un proyecto bastante grande, bonito porque era con calles adoquinadas, cordón de caño, tenía áreas recreativas, se iba a desarrollar por etapas. Yo estaba en la etapa B entonces se iban a empezar con la etapa A, y ahí van hacia atrás, era un proyecto bastante grande. Tenía su propia planta de tratamiento, área común para actividades es todo esto, qué tienen normalmente los condominios, ciertas condiciones de restricción, sabíamos que habían ciertas características para poder construir. ¿Pero sí, cuando le vendieron le dijeron que podía construir una casa en esa en ese lote? Así, por supuesto. Sí, claro, claro. O sea, venían todas las características, incluso el tipo de casa. Sí, un condominio para residencias para construir casa.¿Sí, me preguntó si la si si aclaraban para qué era el condominio, verdad? Si se podía construir, si era para construir casas, pues sí, claro, era para y para construir casas. ¿Usted, nos dice que se que se financió la compra con el Banco Nacional porque se decidió por el Banco Nacional.? ¿Yo tenía mucha confianza por ser un Banco estatal y que normalmente los bancos estatales fiscalizan mucho o todo, todo su dinero, verdad es que es un un tema de garantizar y salvaguardar a sus clientes y yo era cliente del Banco Nacional, de hecho fue el primer Banco, yo ahí recibía mi salario y pues sí fue principalmente, mi decisión fue tomada por el respaldo que representaba el Banco. Por ser un Banco estatal y esto porque yo de Proyecto Zión en realidad no conocía mayor cosa, verdad. Conocí, lo que me dijo la vendedora de los desarrollos que habían hecho en Grecia y vi la página, pero en realidad el respaldo fue el Banco. ¿Usted, fue a buscar específicamente al Banco, para que le financiara la compra del lote? Ah, no, nunca, nunca fui al Banco. Bueno, fui al Banco después cuando ya vi que era una estafa, a preguntar si podía devolver el lote y me dijeron que podía devolverlo, pero igual tenía que pagarlo, entonces en realidad, yo nunca tuve que ir al Banco. Siempre fue a través de los vendedores. A través de Ericka esta muchacha fue, yo le presenté toda mi documentación, constancia salarial, carta de la empresa, todo lo que ella me pidió se lo se lo pase directamente a ella y ellos fueron los intermediarios en todo el proceso, o sea, ni siquiera tuve que ir al Banco para firmar porque ellos llegaron a mi oficina, a que yo firmara el contrato. ¿A usted esta vendedora Ericka le ofreció otras alternativas de financiamiento con otras instituciones? No, nunca, solo fue con el Banco Nacional desde el principio. ¿A usted en algún momento le advirtieron los riesgos de la operación, si es que lo había? No, nunca.¿Le dijeron si había posibilidad de que nunca se terminara el condominio.? No De hecho, o sea, yo lo pagué, cómo si estuviera desarrollado, verdad, en el contrato estaba estipulado que era el costo para un lote que iba a estar disponible en un plazo de 2 a 3 años. ¿Usted sabe qué pasó con el condominio, cuál es el estado actual de la de la finca suya? ¿Sí, mi finca todavía está, sin desarrollar porque pertenece al grupo B, están desarrollados las etapas que están al frente del condominio, eso fue por a partir de una y de una asamblea, que hubo que yo he hecho objeté, en donde por mayoría simple decidieron que los condóminos teníamos que endeudarnos para desarrollar conforme se iban desarrollando los lotes, teníamos que endeudarnos nuevamente con el Banco para poder aportar entonces era 70 -30, pero al término del desarrollo, o sea cuando esa etapa estuviera desarrollada, teníamos que pagar que era un monto equivalente al doble de lo que valía mi lote, yo hice el cálculo y vi que no era posible para mi poder desarrollarlo, pero eso no prosperó, porque de hecho creo que hay una o dos casas, la verdad es que no volvía a al lugar para ver. Yo sigo pagando el condominio como si estuviera ahí, pero o sea, tengo que pagar una cuota mensual y recibo mensualmente comunicado de parte de ellos; normalmente son problemas que tienen de pago y no ha habido mayor desarrollo. ¿Si usted quisiera construir, puede construir ahí.? No, porque la etapa donde yo tengo mi lote no está desarrollada, no tiene, calles ni cordón de calle. ¿Usted ha intentado vender ese lote? El único intento que hice fue con el desarrollador, que está ahora con Cuadra. Este señor de apellido Cuadra, él tenía la intención porque nosotros tenemos unos reclamos, ya que no estábamos de acuerdo con esa Asamblea que hubo para que nosotros financiaramos el desarrollo, entonces, el año pasado conversé con él sobre la intención de vender el lote al costo a lo que yo lo compré, me explico, yo lo compré alrededor de 95 dólares por metro cuadrado, pues a ese a ese valor se lo estaba dispuesta a venderlo y él estuvo dispuesto a negociar, pero no prosperó la negociación. Antes de eso, no, porque me pareció que no era correcto trasladarle el problema a alguien más, a sabiendas que era una estafa y que no había posibilidad de desarrollar a corto plazo, entonces, no, no intenté vender el lote. ¿Este señor le ofreció o algo puede ser lote?  Nosotros nos unimos un grupo del Condóminos, para negociar con él y mi negociación con él fue venderle el lote al precio que yo lo había comprado, con ese dinero yo podría pagar la deuda y sí pagar la deuda, básicamente porque debo la mayoría entonces él dijo que lo iba a hablar con sus socios y que le diéramos tiempo, pero eso fue el año pasado y no, no pasó nada. ¿No, no le hizo una contrapropuesta.? No es que al al principio, cuando ellos tenían intención de desarrollar, encargarse del desarrollo, él sí hizo unas propuestas, pero fueron propuestas absurdas, por ejemplo, era nos daba 5 millones por el lote, entonces yo te di igual, tenía que seguir pagando otros 10 millones de colones y yo desde ahí como mejor sigo pagando por el lote, pero que sea mío, entonces yo no estuve de acuerdo en este momento en negociar con él, me pareció que era como una estafa por encima de otra verdad, pero pero eso fue mi opinión personal. Realmente no. No estuve de acuerdo y ahora ya hicimos un poco más de presión y entonces sí estaba dispuesto a pagar por el costo original del lote ahí yo asumía la pérdida de todos los intereses y demás, pero yo estoy en una situación ahora donde yo tengo que mantener a mi familia en Costa Rica y tengo que mantenerme yo aquí en Guatemala, entonces y pagar dos deudas, verdad que son la de mi casa y la del Banco, entonces sí estaba en una, en una situación donde sí quería y resolver, pero no se ha podido.¿Usted intentó en algún momento hacer algún arreglo de pago, mencionó con con el Banco, pero que le dieron que tenía que seguir.? Es que sí, sí, yo cuando cuando me di cuenta de la estafa, entonces fui al Banco a preguntar, cuando ya trasladaron el préstamo de Palmares a Alajuela, entonces yo ahí fui a la sede de Alajuela del Banco y pregunté qué podía hacer, le pregunté a la persona que estaba ahí encargada de esto que se podía hacer que si yo podía, por ejemplo, devolver el lote, me dijo, que yo podía devolverlo, pero que tenía el costo del lote real, según avalúo era de alrededor de 4 millones de colones en aquel momento, él me dijo ese monto porque era el monto, parecía que había otras personas que ya habían ido y ya habían hecho avalúos, y entonces él me dijo, si usted quiere, venga, pero usted lo que va abonarle a la duda son como 4 millones y le queda todo lo demás, yo tenía alrededor casi 18 millones de deuda, entonces lo vi absurdo y él lo que me comentó, dice, agradezca que tiene el lote porque hay personas que ni lote tiene, dicen otros desarrollos donde ha habido estafas, ni siquiera encuentran el lote, usted por lo menos tiene el lote y eso fue lo que me dijo, pues no, no me dio mayor, oportunidad de negociar. Entonces yo opté por seguir pagando y esperar a ver si si había alguna solución. ¿Ese monto de 4 millones que usted acaba de decir, cuándo fue que se lo dijeron aproximadamente en qué año? Eso fue en el año a finales del 2011 o principios del 2012. ¿Usted para cuando formalizó su crédito con el Banco, se le advirtió de que el costo del del inmueble eran esos 4 millones.? No, no, nunca me dijeron, o sea, de hecho yo pagué un avalúo,  pero no, o sea lo que yo entendía es que el lote el precio que yo estaba pagando por el lote era de era un precio del lote desarrollado, verdad, ya con el condominio, pero nunca me advirtieron, en realidad ni me lo cuestioné que que si no se desarrollaba que iba a pasar, nunca lo vi como una opción. De hecho, hubo un avalúo en el 2018 y el lote en ese momento costaba alrededor de 11 millones, algo 28000 colones el el metro cuadrado, ni siquiera llegaba al como la mitad de lo que yo pagué en el 2008, verdad.  ¿Usted conoció casos similares al suyo? ¿Ah, sí? Sí, claro, bueno, aparte de mi familia, mi mamá, mi tía, mi primo, Eh, conozco, tengo vecinos, mi mi doctora, mi ginecóloga, es una de las personas afectadas de tenemos un grupo ahí, son varias personas y muchas personas.  ¿Aproximadamente cuántos otros casos conoció?  Nosotros tenemos un chat que hay unas 15 o más personas, unas 15, por lo menos conozco con las que pude conversar directamente. ¿Y estos otros casos también tenían relación con el Banco Nacional.? Todos, porque de hecho nosotros y tuvimos varias reuniones del Grupo este de Condóminos, tuvimos varias reuniones y cuando ya vimos que se agotaron todas las posibilidades con el Banco, fue cuando cuando hubo la propuesta de hacer una demanda colectiva y todos, pues todos eran con el Banco Nacional. Entonces a mí me pareció muy, muy buena la propuesta, porque así como yo estoy asumiendo la responsabilidad de mi deuda, que no, no, no he dejado de pagar, pues el Banco también debería asumir su responsabilidad en todo esto, verdad, o sea somos víctimas, pero también somos responsables de lo que nos corresponde. A mí me corresponde pagar la deuda, a ellos les corresponde, pues velar por los intereses de de todas las personas afectadas; también porque ellos mismos que tienen ahí lotes que no han podido desarrollar y que están generando pérdidas para sus clientes. Ese es mi punto de vista, verdad realmente.  Por eso estuve de acuerdo con con con esta demanda y ahí pues todos los implicados que estábamos en esas reuniones éramos, bueno habían unas personas que habían pagado el lote al contado, entonces sí, no, pues no todos eran clientes del Banco, por eso esas personas afectadas quedaron por fuera de de la demanda. Finalizó la representación de los demandantes y continuó el represente del demandado.  Usted relató que contactó a Ericka Vargas, que era una de las vendedoras. Le explicó y le mostró el desarrollo. Usted fue a visitar los lotes que iba a comprar antes de comprarlos? ¿Conoció el lugar antes de comprar?  Sí, yo conocí el lugar. Sí conocí el lugar. Si era pura arena, No había nada ahí en realidad, pues nos llevaron al lugar donde era tierra, ya estaba en común con las calles delimitadas, pero no había nada ahí. ¿Que cuando usted dice nos llevaron al lugar, quiénes los llevaron? Ay, no recuerdo la verdad, pero no recuerdo con quién fui ya hace mucho, mucho tiempo. No se preocupe esta persona, Ericka Vargas que usted menciona, ¿Para quién trabajaba.?  Si, para el Grupo Zión, ella de hecho, era dueña de una casa de de ese desarrollo en Grecia. ¿Usted señala que en el contrato estaba estipulado que era un lote que iba a estar disponible en un plazo de 2 a 3 años.?  ¿A qué contrato se refiere usted? El contrato.  Uy, no sé si es en el contrato, la verdad, no sé cuál. Yo firmé un contrato en donde venía esa cláusula, que decía.  No puedo afirmar que es el contrato que firmé con el Banco Nacional o si fue un un acuerdo que firmé con con el Grupo Zión, la verdad en este momento no tengo los documentos, pero no los tengo aquí en Guatemala. ¿No se preocupe de lo que usted acaba de mencionar, entonces usted firmó un acuerdo con el Grupo Zión? O sea, yo es sí, o sea, lo que hice fue un un acuerdo de para comprar el lote y ahí hice hice 3 abonos. Eso sí, recuerdo porque hasta los recibos tengo verdad y después ya, la formalización fue con el Banco, para el préstamo y ellos facilitaron todo para que yo pudiera obtener ese préstamo con el Banco. ¿Esos 3 abonos que usted refiere, a quién se los se los hizo? ¿A quién le pagó usted? Ay, eso es al Grupo Zión, al Grupo si.  ¿ Usted mencionaba previamente algunas amenidades que tenía el proyecto, quién le comentó o quién le expuso a usted acerca de lo que el proyecto iba a tener? Ericka. Todo fue a través de Ericka. ¿Usted mencionaba que el año pasado y que todavía algo está pasando ahí, pero que no sea resuelto y su intento de vendérselo al desarrollador que está ahora quien ahora sí está dispuesto a pagar el costo del lote. ¿Usted conoce si hay actualmente un desarrollador trabajando ese proyecto? No, no conozco, o sea porque vamos a ver, no sé qué pasó, pero él nos contactó y nos dijo que había habido una asamblea y que ya el Banco había asumido el control y entonces hay una riña ahí, no sé. Entonces, en este momento, o sea, yo conozco que era Cuadra el representante de ese grupo de desarrolladores, pero no sé en este momento, no sé nada de él, este año ya no sé qué pasó. ¿Y cuando usted dice cuadra, Cuadra es el el apellido de una persona, perdone?  Sí cuadra es el apellido de esta persona.  Sí es, porque no sé quiénes están desarrollando detrás. ¿Quién está detrás de él? No sé, él es el representante.\n\n¿Sabe, el nombre completo solo tenemos el el apellido? La verdad creo que es José, Antonio, José Antonio Cuadra, pero no estoy segura, sé el apellido con seguridad. ¿Usted nos dijo que previamente el desarrollador le dijo que no podía seguir, los rodó durante meses y es bueno, dijo que él ya gastó todo el dinero y no va a desarrollar. ¿Cuando usted nos dice, él ya gastó todo el dinero y no va a desarrollar a quién se refería a usted? En esta afirmación es que no, no tuvimos ningún nombre? El Grupo Zión, perdón sí es que, o sea esa información, porque este señor estuvo diciendo que el problema no era el Grupo Zión, sino que era el representante del Grupo Zión. Se le hicieron varias visitas,  que se le hicieron, yo nunca fui personalmente, pero sí a través de las de los conocidos que estaban afectados. Hubo varias personas que fueron y él garantizaba que no había problema de parte de él, pero después ya nos dimos cuenta a través de los representantes del Grupo del los afectados, que de qué era lo que estaba pasando, verdad, ellos fueron en Asamblea, los que nos aclararon que era lo que estaba pasando. ¿Cuando usted se presenta al Banco Nacional o cuando más bien se hace el trámite de crédito con el Banco Nacional para ese momento, usted ya había pagado o no había pagado los abonos al Grupo Zión? Había pagado dos de los abonos al Grupo porque el tercero había que pagarlo en el momento en que se formalizará el crédito. En el momento en que se hiciera la firma, entonces fue en ese mismo, en junio del 2008, que yo hice el abono que me faltaba y además firmé. ¿Para para este momento usted bueno, ya nos explicó que el Grupo Zión era quien le vendía el lote, para ese momento cuando van a hacer la formalización ya usted había acordado con el Grupo Zión, un precio para la venta del lote.? Sí, claro, el precio, el precio se acordó desde el principio, porque de hecho los abonos eran con base en el precio del del lote. ¿Entonces desde el inicio, cuando se hace el primer abono, ya tenían el precio fijado por el cual iban a vender el lote.? Sí, el precio estaba fijado. Lo que no sabía que después sobre la marcha sí supe es que dentro del préstamo iba a quedar los gastos de formalización y esas cosas que no, eso no sabía y después inicialmente hablamos de un préstamo a 20 años y después resultó que era 30 años. Esas fueron como condiciones que cambiaron. Al momento de firmar fue que me enteré.  ¿Usted nos señalaba que, en alguna de las asambleas se les hizo una propuesta de refinanciar, que los socios tenían que refinanciar el desarrollo. ¿Quién les hizo esa propuesta en en la Asamblea? Los representantes que teníamos en ese momento buscaron varios desarrolladores y no había quien  quisiera comprometerse, hubo al final presentaron opciones al Banco; eran algunos lotes que iban a dar en fideicomiso.  No recuerdo cuántos lotes eran, pero el Banco aceptó algunos de los lotes y no quiso refinanciar proyectos, sino que en lo que nos dijeron en ese momento estos representantes es que teníamos que refinanciarlo nosotros y hablaron de los montos que en este momento pues no puedo acordarme yo en cuanto era lo que lo que implicaba pagar eso y entonces en la Asamblea no estuvimos de acuerdo, yo estuve en esa Asamblea en donde votamos y por mayoría, pues no, estuvimos de acuerdo en tener nosotros que pagar el ese desarrollo. ¿Entonces ese en en esa Asamblea se votó negativo, esta propuesta no se aprobó.? No, no se aprobó en ese momento, no se aprobó. Posteriormente volvieron a hacer una Asamblea en donde aprobaron un refinanciamiento por parte de los condominios. El abogado del Banco finalizó. El Juez Jonatán Canales Hernández, le preguntó: ¿Usted sigue pagando al Banco hoy? Sí. sí sigo pagando. Y en cuánto ha pagado?  En total, después de tanto tiempo, no tengo el dato. Son 150 y que es como 157000 al mes, durante todos estos años. 25, 30 millones.  No, no es no. He sacado la cuenta recientemente.  El Presidente del Tribunal le consultó sobre un contrato denominado \"Contrato de Opción de Compraventa\" y se le consultó que si cuando ella decía que firmó un contrato con el grupo Zión, si era este. Reconoció que ese fue el documento que suscribió con el grupo Zión. Indicó que ahí, viene el monto. Además, reconoció su firma. Indicó que la opción la firmó en setiembre del 2007. Se le presentó la escritura. Indicó que la firmó en junio en su oficina. ¿Usted indicó que hubo una estafa, a qué se refiere? Lo que le puedo decir es que yo me sentí agraviada, ya que estoy pagando un lote a 30 años que no puedo usar, no puedo vender, entonces ese sería simplemente, yo digo estafa, porque yo me siento de esa forma, verdad. Porque el desarrollador no cumplió su parte, el Banco no cumplió su parte y yo pues tengo que cumplir mi parte. Entonces, ese es el sentido que le doy a esto. ¿Para precisar cuál es la función que le corresponde le correspondía al desarrollador? Desarrollar o sea usar los fondos que le dio el el Banco para desarrollar el el condominio. ¿Y cuál era la función del Banco? Fiscalizar para que el desarrollo se diera en tiempo.  ¿Usted de acuerdo para que pidió el crédito? Para comprar el lote un lote. En un condominio, verdad Sí.¿Usted ahora refirió a que una vez estaba desarrollando las otras etapas, la A y la D, dijo que tenía que volver a pedir un préstamo o un crédito para este para terminar de construir? No, no, o sea, no para construir, o sea, lo que lo que recuerdes bueno, mi lote es, mi lote vale 18 millones de colones aproximadamente, entonces tenía que pagar otros otros 18 millones de colones para que la etapa donde yo tengo mi lote se pudiera desarrollar. Entonces, y conseguir ese dinero es lo que para mí era imposible. ¿Eso cómo fue que lo estructuraron si usted recuerda, digamos yo sé que usted no es abogada, pero cómo era? No, sé había que pagar alrededor de un 30%, al inicio del desarrollo y otros 70% cuando el desarrollo estuviera listo en la etapa en cuestión entonces. ¿A quién había que pagarle eso? ¿A los desarrolladores? Quienes son, yo sé que el representante era Cuadra. ¿Se le preguntó por la empresa PROSUM? Pero indicó desconocer mayores detalles. ¿Bien la pregunto, usted dice que estuvo en esas asambleas de Condóminos, como era que se estructuraba esa negociación, para terminar digamos, de desarrollar las infraestructura urbanística, cómo era que lo digamos cómo lo era, que lo plantearon, si era un fideicomiso, usted tenía que vender su terreno. Usted iba a traspasar al fideicomiso este el crédito aquí no iba a pedir si el fiduciario, el fideicomisario, quién afectos de, digamos, garantizar el lote, digamos o el desarrollo si sabe o si, recuerda.? La verdad, no recuerdo, o sea nosotros teníamos usted se refiere a la primera, intenta ativa de negociación, que fue alrededor del 2012.  Sí es que en aquel momento sí recuerdo que el representante de todos los condóminos era un desarrollador, tenía una Ferretería o algo así, o sea, una una empresa de construcción, yo la verdad es que no puedo dar mayores detalles porque no conozco tanto, pero entonces él buscó opciones y yo no sé cómo hablaron de un fideicomiso de equis cantidad de lotes, no, no voy a decir cuántos, porque no recuerdo cuántos lotes y qué ofrecieron darle al Banco.Lo que entiendo es como canjearlos, yo le doy los lotes y usted me da el dinero para refinanciar algo así entonces. ¿Y digamos que, qué función qué función cumplían ustedes digamos? Digamos, es que para tratar de comprender, porque no, yo no estuve en esa reunión, pero de este.? O sea, nosotros, yo lo que no hacía era informarnos, verdad; informarnos sobre qué era lo que estaban tratando de hacer para poder desarrollar el condominio por cuenta, si. Nosotros éramos todos los afectados y teníamos a un representante que se eligió en Asamblea. ¿Digamos, el condominio son doscientas y resto de filiales, ustedes mantenían la propiedad, o ustedes vendían a esa empresa desarrolladora, cuál era la idea?.  Si, cada uno mantenía la propiedad y ellos iban a desarrollar el condominio, para que nosotros pudiéramos usar los lotes.  Se dio por terminado el interrogatorio.\n\nIV) DE LOS HECHOS NO PROBADOS:  En lo que interesa a este proceso, se tienen hechos por indemostrados, ante la ausencia de elementos probatorios que permitan establecer la existencia y veracidad de los mismos:\n\n1) Que el Banco Nacional de Costa Rica, tuviera una alianza estratégica con Proyectos Urbanísticos Zión, para el desarrollo y venta del Condominio Bariloche Real. (Los autos).\n\n2) Que se haya podido precisar el contenido de las vallas publicitarias, aludidas por los testigos y declarantes, existentes en el sitio del Desarrollo con supuesta publicidad del Banco Nacional. (Véase la contradicción entre los declarantes y testigos).\n\n3) Que la decisión de consumo -de los demandantes- estuviera influenciada por la publicidad. (Los autos)\n\n4) Que la solicitud de crédito realizada por los demandantes, haya sido anterior, a los contratos de compra venta suscritos y formalizados previamente con personeros de Proyectos Urbanísticos Zión, o con otras personas físicas y jurídicas. (Los autos y declaración de Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa)\n\n5) Que en las opciones de compraventa, suscritas por los demandantes con Proyectos Urbanísticos Zión, o terceros; el Banco Nacional de Costa Rica, se haya comprometido a realizar las obras urbanísticas y amenidades. (Los autos y prueba testimonial y declaraciones de parte).\n\n6) Que los avalúos realizados por al menos tres empresas contratadas de forma externa por el BNCR, hayan sido argüidos de falsos, o desacreditados con prueba técnica de forma individual. (Los autos)\n\n7) Que se haya determinado con prueba técnica que los lotes comprados por los demandantes, a Proyectos Urbanísticos Zión, o a terceras personas física o jurídicas, tuviesen al momento de su compra, un valor muy por encima del valor real del inmueble financiado. (Declaraciones de parte y testigos que refieren al precio de los mismos).\n\n8)  Que se conozca el resultado final de la investigación iniciada por el Ministerio Público, a partir de la denuncia realizada en fecha 15 de noviembre del 2011, por el apoderado generalísimo del BN.\n\n9) Que la compra de los lotes por parte de todos los demandantes haya sido, luego de la alianza comercial entre el Banco Nacional y el Desarrollador de fecha 17 de marzo de 2010, tendiente a la promoción y colocación de créditos para el financiamiento de vivienda por parte del Banco. (Los autos).\n\n10) Que la adquisición de un lote \"en verde\"; sin infraestructura urbanística, implicara que del contrato de préstamo mercantil realizado por los demandantes con el BNCR, implicara no desembolsar todo el monto del precio, a resultas del desarrollo urbanístico del Condominio. (Los autos).\n\n11) Que los demandantes hayan solicitado rescisión del contrato de préstamo mercantil, en donde se indicó el plan de inversión y el destino del giro de los recursos para el pago del lote, en su mayoría a Proyectos Urbanísticos Zión. (Los autos).\n\n12) Que hubiera imposibilidad material por parte de los demandantes de disfrutar de sus inmuebles adquiridos dentro del Condominio Bariloche Real, por causa directa del BNCR. (Los autos).\n\n13) Que existiera imposibilidad de vender los inmuebles, en razón de una conducta u omisión de la parte de la demandada. Véase oferta de compra de tales inmuebles por parte de la empresa Prosum, a la que hicieron referencia las declarantes y testigos. (Los autos).\n\n14) Que los demandantes tuvieran imposibilidad jurídica real, de entregar el lote en dación de pago.  (Los autos, véase declaración de la testigo María Marcela Gamboa Bolaños)\n\n15) Que los demandantes, no haya podido acceder a créditos con otras entidades financieras para la compra de vivienda, en virtud de los hechos relacionados con esta demanda. (Escúchese declaración de testigo Patricia Gamboa, quien refirió a compra de vivienda)\n\n16) Que a los demandantes, se hubiera manchado su récord crediticio con ocasión de esta operación crediticia con el BNCR. (Los autos)\n\n17) Que los demandantes hayan sufrido daños y perjuicios, producto de la obtención de un crédito hipotecario con el BNCR. (Los autos).\n\n18)  Que el Banco Nacional haya financiado el desarrollo y la construcción del Condominio Bariloche Real. (Los autos)\n\n19) Que el Banco Nacional estuviera contractualmente obligado a fiscalizar el desarrollo de las obras del condominio. (Los autos).\n\n20) Que la información contenida en los avalúos, haya servido, además de que la entidad bancaria cumpliera un requisito para el otorgamiento del crédito, para que los demandantes tomaran la decisión de consumo de esas propiedades. (Los autos).\n\n21) Que el Banco Nacional haya otorgado condiciones favorables o ilegales para la tramitación de los créditos particulares a los demandantes. (Los autos).\n\n22) Que en el Informe de Auditoría, se haya incorporado alguno de los casos de los demandantes, en razón del deterioro de la cartera, o los niveles de morosidad, por carecer de los documentos requeridos para el otorgamiento del crédito. (Los autos y la evacuación testimonial del señor Ricardo Araya Jiménez).\n\n23) Que el Banco Nacional fuera la única institución financiera que estaba dispuesta a financiar la compra de lotes. (Escúchese declaración del testigo Carlos Mario Hidalgo Bogantes, quien precisó que el Banco Popular era otra posibilidad).\n\n24) Que los créditos otorgados al grupo actor, fueron estructurados por el BNCR para financiar al Desarrollador las obras del condominio. (Los autos).\n\n25) Que le competiera al BNCR informar a los demandantes del eventual incumplimiento contractual de las opciones de compraventa suscritas por los demandantes con Proyectos Urbanísticos Zión, o los terceros vendedores de los bienes inmuebles. (Los autos).\n\n26) Que se haya vulnerado por parte del BNCR el derecho de información suficiente al grupo actor, en idioma español, y de manera clara y veraz, acerca de la documentación y contratos suscritos entre ellos, como la solicitud de crédito, los contratos de préstamo mercantil, las escrituras de traspaso de los inmuebles, la constitución de la hipoteca abierta, novación de hipotecas,  algunos de los cuales se encuentran elaborados bajo la fe notarial. (Los autos)\n\n27) Que se haya acreditado administrativamente, que funcionarios del BNCR de la Sucursal de Palmares, hayan otorgado a los demandantes créditos bancarios sin que éstos hayan acreditado su capacidad financiera, ó hayan cumplido los requisitos para el otorgamiento de éstos. (Los autos)\n\nV) ARGUMENTOS DE LAS PARTES: A) ALEGATOS DEL GRUPO DEMANDANTE: Tanto en el escrito de demanda, como en los alegatos de apertura durante la audiencia de juicio oral y público, la representación judicial de los demandantes manifestó en lo fundamental que, constituyen un grupo de compradores de crédito con el Banco Nacional del Condominio Bariloche Real, ello al tenor del CPCA, artículo 9 inciso b) y 10 inciso c). En la demanda, indicaron que el Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real, se constituyó desde el año 2007, y que estaba compuesto por 472 fincas filiales primarias individualizadas aptas para construir, con accesos viales, juegos infantiles, zonas recreativas, parques, servidumbre sanitaria y pluvial, servidumbre de alcantarillado para riego, caseta de guardas, taller de mantenimiento, basureros y pozo y tanque de agua potable. Proyectos Urbanísticos Zión, cédula jurídica 3-101-0298007, era la empresa desarrolladora del Condominio, conocido como Bariloche Real y estaba representada por los señores Norman Mauricio Muñoz Gómez y Oscar Eduardo Vargas Murillo. El desarrollador del proyecto, ofrecía el proyecto inmobiliario a los posibles compradores, precisando que el mismo tendría ciertas características y amenidades. El desarrollo del condominio implicaba la construcción de las áreas comunes, entre las cuales estaba las calles adoquinadas, acera cordón y caño, áreas verdes, áreas de juego, alumbrado, cierre perimetral en bloques, columnas y vigas de concreto, muros de contención, área de recreación con piscina, ranchos, canchas de tenis, entre otros. Los miembros del grupo actor, adquirieron lotes \"en verde\" del condominio por medio de financiamiento del BNCR, garantizados con hipoteca sobre los inmuebles adquiridos. Alegaron que entre el Desarrollador y el BNCR existió una relación de negocios que databa del año 2001; debido a que el BNCR había brindado financiamiento para los proyectos que el Desarrollador había construido o estaba en proceso de construcción. Acusaron que el BNCR no precalificó el proyecto del Condominio, para evaluar la viabilidad del mismo y la capacidad del Desarrollador para realizarlo, como condición previa a otorgar financiamiento al Desarrollador. Indicaron que el BNCR puso a disposición y beneficio del Desarrollador condiciones especiales de financiamiento para facilitar la venta de las fincas filiales del condominio. Existió entre el BNCR y el Desarrollador una alianza estratégica, en el sentido de que el Banco otorgó un trato de excepción al financiamiento de compra de lotes para facilitar al Desarrrollador la venta del proyecto.  Que esas facilidades se manifestaron con la gestión de las solicitudes de crédito a través de los vendedores del Desarrollador, la centralización de todos los créditos en la sucursal de Palmares, flexibilidad de los trámites de solicitud de crédito, a través de mecanismos de aprobación rápida, financiamiento del 100% del precio de los lotes, incluyendo gastos de formalización. El Desarrollador impulsó la venta de las fincas filiales ofreciéndole a los compradores que el BNCR, era la única institución que financiaba la compra en verde de lotes del proyecto. El BNCR se promocionó desde el año 2008 como la entidad que financiaba la compra de lotes en condominio en verde y facilitó los créditos de consumo para tales efectos. El BNCR formalizó un acuerdo comercial con el Desarrollador el día 17 de marzo de 2010, para promover conjuntamente la colocación de créditos para financiamiento de vivienda por parte del BNCR y la venta de soluciones habitacionales del Desarrollador en sus proyectos urbanísticos. El desarrollador donó un lote de uno de sus proyectos para que se rifara consecuencia de la campaña publicitaria, denominada: \"Construyámoslo Juntos\", para las personas que formalizaran créditos de vivienda con el BNCR en la Expoconstrucción y Vivienda 2010. El BNCR no verficó el grado de avance de los proyectos del Desarrollador o de la viabilidad financiera para realizar el convenio comercial. Los demandantes indicaron que el financiamiento de los lotes en condominio fue en verde, lo que implicaba que la venta de las fincas filiales, las áreas comunes y el desarrollo como no se habían comenzado a construir, y el Banco le otorgaría los fondos al Desarrollador para el desarrollo del Condominio y la entrega de los lotes se haría en un plazo de dos años a partir de la compra. La mayoría de los créditos se formalizaron en la Agencia de Palmares, con excepciones en Turrucares, Naranjo, Sarchí y Alajuela. Se autorizó el financiamiento del 100% del precio de venta de los lotes en condominio, por parte de Maynor Retana Cárdenas, Director de Banca Hipotecaria del BNCR. El Director Regional del Banco, Rafael Obando, autorizó la realización de avalúos por proveedores externos, que recayeron en la empresa FR Arquitectura y Luna Azul. Los Avalúos se realizaron de forma sistemática asignando un valor mayor al real, y fueron aprobados por el Jefe de Crédito de la Oficina del BNCR en Palmares, y tomaron en cuenta el valor de las áreas comunes e infraestructura del condominio que no estaban construidas, dándoles un valor proyectado que no correspondía con el valor real. Que el precio de la venta de lotes variaba constantemente, acomodándose al precio cobrado por el Desarrollador, sin que el BNCR efectuara ningún control. El total de los créditos otorgados al grupo actor suman aproximadamente el monto de ¢3.000.000.000.00 (tres mil millones de colones) y unos $700.000,00 (setecientos mil dólares). Los miembros del grupo actor, en la mayoría de los casos, pagaron al Desarrollador sumas de dinero adicionales al monto del préstamo otorgado por el BNCR, como prima para reservar el lote. Miembros del grupo actor, adquirieron lotes del condominio con hipotecas previamente aprobadas por el BNCR, a través de la figura de novación del deudor, o a terceros que habían comprado previamente al Desarrollador. El crédito se estructuró con hipoteca abierta, con plazos de veinte a treinta años y comisiones bancarias de un 2%; indicando que el Banco podía suspender total o parcialmente el giro de los fondos, para control de su empleo, según el plan de inversión aprobado. El BNCR teniendo la posibilidad de ejercer el control sobre el plan de inversión para monitorear el avance de las obras del Condominio, no lo hizo, y giró al Desarrollador la totalidad de los fondos de la formalización del crédito. Alegaron que los créditos otorgados al grupo actor, fueron estructurados por el BNCR para financiar al Desarrollador las obras del condominio. Los miembros del grupo actor actuaron de buena fe y por la confianza con el BNCR gestionaron los créditos con el BNCR para la compra de los lotes en condominio, ello por ser una entidad supervisada por la SUGEF y la única entidad que financiaba la compra de lotes en condominio, siendo que la solidez y larga trayectoria del Banco fueron los elementos decisivos para que los miembros del grupo actor tomaran la decisión de comprar los lotes en verde del condominio. No se les informó sobre el riesgo de la inejecución del proyecto a los miembros del grupo de compradores -con financiamiento del BNCR- Hasta diciembre del año 2011, los miembros del grupo actor ignoraban que el dinero girado por el BNCR al Desarrollador, en razón de los créditos otorgados, para la compra de lotes, en verde, a los demandantes, no se había utilizado para el desarrollo del condominio. Que el BNCR no supervisó el destino de los fondos girados al Desarrollador para la compra de los lotes en verde. Hasta esa fecha los miembros del grupo actor creían que la falta de las obras del condominio eran debido a situaciones de permisos y a un recurso de amparo que había detenido las obras. El BNCR denunció al Desarrollador por el indebido manejo de los créditos y fondos para la compra de lotes en varios proyectos del Desarrollador, según expediente N° 11-1042-612-PE, en donde el Banco se constituyó como ofendido directo de presuntas prácticas fraudulentas en el manejo de la cartera del Desarrollador. La publicación de las noticias relacionadas a la denuncia penal del BNCR, hizo caer en cuenta a los miembros del grupo actor de las irregularidades de los funcionarios del banco y la estructuración del financiamiento de los lotes del condominio y de la ausencia de controles para el destino de los fondos del Desarrollador. Reseñó que la forma en que el BNCR estructuró los créditos, en combinación con la ausencia de controles del destino de los fondos girados al Desarrollador, conllevaron a la inejecución definitiva de las obras de desarrollo del condominio. Alegó que la Sucursal del Banco en Palmares, incrementó la cartera de crédito en un 738.88%; ello debido en gran medida a la concentración de operaciones de crédito para compra de lotes de los diferentes proyectos inmobiliarios del Desarrollador que se gestionaron ahí, sin que correspondieran a los planes de inversión dentro del área geográfica de la sucursal, la cual sufrió un índice de morosidad de la cartera de vivienda, a partir del año 2009. En el informe de auditoría interna del BNCR, AGD-RH-004-2011, reveló que el BNCR aprobó créditos para familiares, empleados o personas relacionadas con el Desarrollador o sus representantes legales, que facilitaban la posterior venta a terceros mediante novación de deudor. En diciembre de 2011 el representante legal del Desarrollador, se dio a la fuga y el Desarrollador cerró sus oficinas y cesó toda actividad comercial, lo que conllevó a que el dinero girado por el BNCR no fuera invertido en el desarrollo del condominio, quedando las obras del mismo inconclusas. El BNCR publicó un campo pagado, el 27 de diciembre de 2011, en donde manifestó no haber sufrido un fraude toda vez que los préstamos estaban respaldados por garantía hipotecaria e indicaron que la denuncia se realizó para proteger a los clientes de buena fe. El BNCR ha negado la responsabilidad de lo ocurrido, afirmando que no financió al Desarrollador y que por lo tanto no tenía el deber de vigilancia sobre el desarrollo del proyecto; negándose a realizar arreglos con los clientes que gestionaron el crédito de buena fe, sobre quienes se cierne la amenaza de enfrentar acciones judiciales, costos adicionales de ejecución y la mancha de su récord crediticio, en caso de no pagar su crédito. En relación a los daños y perjuicios indicaron que la inversión requerida para efectuar el desarrollo del condominio es de aproximadamente $10.000.000,00, lo cual hace inviable el proyecto por la capacidad económica del los miembros del grupo afectado. Que el BNCR les propuso recibir los lotes a un valor cercano a una tercera parte del monto de avalúo aprobado en el crédito, con la condición de continuar cobrando el saldo en descubierto sobre el monto original. En algunos casos ante la falta de pago de la deuda, el BNCR ha ejecutado la deuda, procediendo además con el cobro al descubierto. Del Condominio Bariloche Real, con un total de 472 filiales, al menos 370 fueron adquiridas mediante crédito hipotecario y esta demanda fue interpuesta por 167 personas. Que la negligencia del BNCR en la estructuración de la cartera de crédito para la compra de lotes en Condominio, la falta de controles en el destino de los fondos girados al desarrollador, constituye el nexo causal de los graves daños materiales a los miembros del grupo actor que consisten en la disminución patrimonial por la diferencia entre el valor de la deuda con el BNCR y el valor real de los lotes, una disminución patrimonial del grupo actor en abono al precio del lote, pérdida de oportunidad de obtener una ganancia de capital o aumento patrimonial por la plusvalía del lote, de haberse desarrollado el condominio. Tal nexo ocasionó también un daño moral a los miembros del grupo actor, al ver frustrada su confianza en la institución en relación a la inversión realizada. La angustia y estrés de mantener un endeudamiento sobre lotes sobrevalorados para favorecer al Desarrollador, limitándose el acceso a una solución de vivienda digna y liberarse de la deuda, al no poder vender los lotes o adquirir otro crédito para compra de vivienda. Durante la audiencia de juicio oral y pública, el representante de la parte actora alegó contar con la legitimación activa, al precisar que este proceso corresponde a un proceso de naturaleza colectivo, y que si bien el Derecho Procesal ha estado organizado como parte de la influencia de una sociedad individualista, lo cual no se dice de forma peyorativa, simplemente en aquel momento, en que se desarrolló, básicamente no habían grandes grupos de consumidores, ni un consumo masivo, y entonces la doctrina del Derecho Procesal ha venido ampliando las posibilidades de que grupos especialmente de consumidores participen en procesos colectivos haciendo demandas en contra de comerciantes o prestadores de servicios comerciales, como en este caso. La ley, no solo dispone en el artículo 9 del CPCA, que tengan capacidad procesal estos grupos no organizados, para reclamar.  Ahora, esto debe relacionarse con el artículo 10 del CPCA, entonces, están legitimados quienes invoquen la defensa de intereses difusos y colectivos. Quiénes están legitimados para pedir la pretensión? Bueno, pueden pedir la pretensión aquellos que tengan, un interés colectivo. Si además, hay daños y perjuicios, tiene un tratamiento especial. Precisó que la falta de legitimación que acusan los representantes del BNCR no existe, y por lo tanto debe rechazarse, toda vez que el grupo está legitimado para la interposición de este proceso. Manifestó que el grupo actor está legitimado para reclamar, ya que adquirieron un producto financiero del Banco Nacional y eso hace que este grupo, como un todo, tengan una misma situación, en razón de que son parte de un mismo desarrollo, porque el Banco Nacional puso un gran rótulo diciendo que ellos estaban financiando este proyecto, etc, etc, de manera que existe legitimación activa para actuar, y para demandar al Banco Nacional. Evidentemente, se reclaman son daños y perjuicios. Alegó, que la ley es tan sofisticada que dice, y ustedes tienen capacidad jurídica para representar a todos los miembros del grupo, o sea, capacidad procesal, quiero decir.  El artículo 9, que ha sido mal interpretado por los jueces, precisa la posibilidad de reclamar daños y perjuicios en los supuestos de este apartado, es decir, del artículo 9 inciso b); cuando hay la legitimación por intereses colectivos. Será necesario comprobar la titularidad de la situación jurídica lesionada o de quien demanda y entonces. Pero este Tribunal, ordenó abrir carpetas por aparte, pero eso digamos, es un concepto que no sé si es que de la tecnología y que a lo mejor no le entiendo bien, en relación a lo que significa una carpeta, yo francamente, lo que entendí era que ahí se iban a reclamar, digamos las ejecuciones de una sentencia, de daños y perjuicios para que cada uno de los demandantes, por separado determinara cuánto era la diferencia entre esto y esto (daño material), ¿Cuánto era los intereses entre esto y esto? Y, en fin, todos los daños y perjuicios que se reclaman y, además, el daño moral. Pero, no acá el Tribunal dice, mire yo, además es que no tengo tiempo para cumplir con la ley y dictar una sentencia en el plazo que la dicta, porque son un montón de demandantes, pero eso lo que revela, es que el los que resolvieron esto francamente hubo un problema de la comprensión de la causa, porque la causa no son los diferentes contratos; la causa es un comportamiento del Banco Nacional que vamos a demostrar aquí que es un comportamiento que no se ajusta, a las normas de cómo actúan los bancos frente a proyectos, de financiamiento en verde, y en protección de los derechos del consumidor. Uno de los argumentos que nosotros vamos a hacer, corresponde al alegato sobre la responsabilidad determinada por el artículo 35 de la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, la que establece que el productor o el proveedor y el comerciante deben responder concurrentemente, independientemente de la existencia de la culpa, o sea, casi responsabilidad objetiva si el consumidor resulta perjudicado en razón del bien o servicio, de informaciones inadecuadas e insuficientes para ellos o de la utilización de riesgos. El BNCR, nunca le indicó a ninguno de los miembros del Grupo, ni en ningún prospecto, ni en ninguno de los anuncios que tenía, le advertía a la gente tenía que tener cuidado, tienen que hacer las reservas, tienen que decirle al desarrollador esto, como por ejemplo establezcan un fideicomiso para que los dineros necesarios para el producto de desarrollo, sean depositados ahí, etcétera, etcétera, todo lo que hoy existe, porque ya nadie puede vender si no se inscribe ante el Ministerio de Economía, Industria y Comercio y además, no constituye un fideicomiso para depositar ahí las sumas y garantizarle a los consumidores sus derechos. Bueno, que ello no haya existido en ese momento, en ese reglamento, no era una exoneración de la responsabilidad que tenía el Banco Nacional para con sus consumidores, pero además es que estamos aquí en una jurisdicción, aunque es mixta, contencioso administrativa y civil de Hacienda, lo cierto es que el Banco Nacional es una institución autónoma del Estado y está así por la Constitución; son finalmente Administración y aquí estamos más por el artículo 49 Constitucional, que es el que establece la jurisdicción contenciosa administrativa; artículo que constituye una garantía individual, la cual da la impresión de que la gente, lo da por descontado, pero es el último de los derechos y garantías individuales que establece la Constitución y señaló que si bien podía ser el último, no por ello era menos importante al ser el procesal, mediante el que se garantiza precisamente a los particulares, o a los administrados, acudir a una jurisdicción proteccionista ante los derechos de la gente. El tamaño que tiene el Banco Nacional en el mercado y la posibilidad de que de de los depósitos que tiene, hace que los créditos que otorguen, especialmente para materia de vivienda, son relativamente baratos porque tiene un costo de fondos de millones de cuentas corrientes por las que no pagan intereses. Entonces esos fondos los puede utilizar para prestar, y es un costo relativamente barato. El BNCR representa un tamaño enorme en el mercado. Y la confianza que los consumidores le ponen a un Banco público es diferente de la que se le pone a un Banco privado. Vamos a demostrar todo lo que el Banco hizo durante el desarrollo de este proyecto y que fueron faltas, que hicieron incurrir en riesgos al consumidor y que ese riesgo finalmente se materializó. Recalcó que no es cualquier tipo de crédito de consumo. No es la compra de una computadora, un carro, una lavadora; no  corresponde a la compra, la expectativa de tener una casa. Claro que hay una diferencia entre un producto y otro. El Banco Nacional tenía que tener una diligencia por triplicado, ya que está financiando algo fundamental para las familias, que es la habitación.Si ustedes leen la respuesta a la contestación de la demanda, se lava las manos. Dicen, aquí vino, yo le di la plata, aquí él me dijo que tenía que darla, yo le financié, yo no tuve nada que ver en el asunto. Yo aquí no soy responsable. Indicó que se debieron haber tomado las precauciones del caso, yo me pregunto si estuviéramos en un juicio ante un juzgado civil, frente a una empresa privada si el régimen de responsabilidad y de exigencia que tiene que tener el consumidor, el del comerciante frente a los consumidores no es mucho más alta que la exigencia que se le ha establecido en los tribunales contenciosos, frente a una Administración Pública que presta servicios de carácter comercial y recordemos que no hay nada más comercial que un Banco, que la actividad bancaria. Vamos a identificar la causa de un daño que es toda esa actuación, esa relación que tiene el Banco Nacional con el desarrollador. La forma en que se llevó a cabo, hizo que se concentrara en un lugar determinado. No hay ninguna evidencia en ninguno de los expedientes de crédito.  Vamos oír los testigos, que el Banco Nacional no les advirtiera que tenía que tener cuidado porque todo este dinero iba a parar al desarrollador y ese desarrollo no estaba hecho, todo lo contrario. El BNCR contrató un perito, el el perito dice que está construido bueno, y eso es un problema del perito?, hay que ver qué que es esto?, pero frente a quién estamos?. No, el estándar de comportamiento de un Banco Público, del tamaño del Banco Nacional tiene que ser tres veces más alto que el comportamiento de un Banco privado, que ya de todas maneras el consumidor puede decir bueno, es un Banco privado. No es lo mismo que le ponga la confianza a un Banco que además tiene la garantía del Estado. Los consumidores están ahí, digamos confiados, verdad? Precisamente porque está de intermediario el BNCR. Y es que en la industria de financiamiento de vivienda o el financiamiento de lotes; esto no es una pulpería que vende un producto y otra pulpería que vende otro producto?  Corresponde a un ecosistema, en donde el Banco es parte del ecosistema, el desarrollador es parte del ecosistema y el consumidor es parte del ecosistema y se tienen que comportar dentro de ese ecosistema. ¿Por qué pone el Banco Nacional una gran valla que él financia este proyecto? ¿Qué significa eso? ¿Qué confianza le da a los consumidores? Sin pensar que el artículo 190, además de la Ley General de la administración pública, establece un régimen de responsabilidades también, verdad? Y no quiero, hacer referencia a diversos artículos que están alegados en la demanda de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional sobre cómo deben ser los financiamientos. ¿Qué garantías deben de tener? Y el régimen regulatorio de de los bancos? Le dicen a usted, para este fin, para este tipo de financiamiento tiene que tener una garantía que implique no menos del 100% del valor del bien. Usted lo puede financiar más de esto, o ustedes me dicen, Ah, no, y eso es un problema del consumidor. No, no, eso es un problema regulatorio del Banco y los consumidores se atienen incluso a esa regulación. ¿Entonces, hay una serie de disposiciones que obligan al Banco a jamás financiar, digamos, sin la seguridad del caso? ¿Ah, cómo se llama este tipo de de de de proyectos? Por supuesto que el Banco puede financiar y decirle sí, sí, mire yo, aquí le entrego esta plata.Pero, mire, yo he calculado que esto cuesta 10 millones de dólares desarrollarlo y eso significa que hay tantos metros cuadrados en cada uno de los lotes y yo a cada financiamiento le voy a retener una parte y lo voy a poner en un fideicomiso para que empezar a hacerle desembolsos de manera progresiva, conforme el avance de obra. ¿Pues nada de esto hizo el Banco Nacional: sino que el Banco Nacional, qué es lo que tenía? Un grupo de ejecutivos que se habían puesto de acuerdo con el desarrollador y los ejecutivos del desarrollador para financiar esto lo más rápido posible, porque hay que ver que en ese momento en que se estaba financiando esto, había una necesidad que tenía el Banco Nacional de colocar crédito, colocar crédito rápido y así lo hicieron. Colocaron 370 créditos inmobiliarios muy rápidamente. ¿Eso es algo, que, evidentemente, cualquier gerente le exige, a sus gentes, pero no se lo exige, en perjuicio de los consumidores, porque es que los consumidores están ahí y yo no tengo nada que ver con con el negocio de los consumidores, pero finalmente, o sea, si no es así, para que Banco Nacional? ¿Para que la administración pública? Donde tiene un régimen de responsabilidad disminuido frente al consumidor. Mejor privaticemos y entreguemoslo a la banca privada para que ellos sí tengan responsabilidad. Los bancos privados también han hecho su de las suyas, pero eso no significa que se juzguen.En refuerzo de nuestra teoría del caso, el Banco Nacional no se comportó como un comerciante leal con sus consumidores y mucho menos siendo un Banco Público, mucho menos siendo un Banco del tamaño que era. Entonces se demostrarán estas circunstancias y cuáles fueron los daños y cuáles fueron los perjuicios. ¿Para qué esos daños materiales y perjuicios se definan en ejecución de sentencia para cada uno de ellos, porque lo que ha dicho la Sala Primera es que en estos temas de la ejecución de daños y perjuicios, es que la condenatoria no puede ser en abstracto, es decir, yo no digo, no sé cuál es la causa. Acá, debe indicarse el concepto, en qué consistió el daño. El monto, la cuantía, eso se define en un proceso de ejecución de sentencia y eso es lo que nosotros vamos a pedir aquí, que se defina la cuantía de los daños y perjuicios en ejecución de sentencia. Aquí tendrá que definirse cuál es esa naturaleza, del daño, de los perjuicios y además, lo que sí puede hacer y debe hacer este tribunal es la condenatoria del daño moral para cada uno de los miembros del Grupo actor. ¿Los reclamos de daños y perjuicios se hacen en el marco de un proceso de colectivo y eso lo que significa es que además como hemos solicitado, es que se haga una declaratoria sobre la existencia de este grupo, verdad? ¿Qué significa? ¿Que en un tiempo determinado que hemos fijado todos los que pidieron a crédito hipotecario para este cómo se llamaba desarrollo urbanístico específico. Y que fueron financiados con el Banco Nacional en todos ellos, puedan ser luego indemnizados en ejecución de sentencia por las mismas razones. En conclusiones los demandantes indicaron a este Tribunal, que el fundamento básico legal de nuestra demanda para para todos los efectos, Es una demanda de consumo. Manifestó que en el año 96 se reformó la Constitución Política en su artículo 46 y se dijo en el último párrafo, que los consumidores y usuarios tienen derecho a la protección de la salud, ambiente, seguridad e intereses económicos y a recibir información adecuada y veraz. En muchas ocasiones a la Constitución y a los Tratados Internacionales, se les señala como normas programáticas y que pues requieren digamos de una aplicación de una ley porque el juez difícilmente las puede aplicar; pero esta disposición es una disposición tan clara y que los jueces en este caso, están llamados a aplicarla de manera directa. Verificar si realmente hubo información adecuada y veraz en el producto que se consume por los consumidores, eso es lo primero y lo segundo, es que la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, en su artículo 35, establece que el productor, el proveedor y el comerciante responden concurrente independientemente de la existencia de culpa, ya que es una responsabilidad objetiva si el consumidor resulta perjudicado en razón del bien o servicio de informaciones inadecuadas e insuficientes sobre ellos, o desde su utilización y de riesgo. Ese es el marco de la demanda. El Banco Nacional, efectivamente, es un proveedor de servicios, ejerce el comercio, casi nada, ya que la actividad bancaria es casi por antonomasia, la actividad comercial más importante junto con la actividad de las aseguradoras. Hizo referencia al los inicios de la creación de la Banca, cuando en Italia, los prestamistas habían negocios sentados en unos banquillos. Hoy en día, en la actividad comercial no hay comercio si no hay banca. El productor no puede echar mano, a los recursos para poder producir y vender. El consumidor no puede comprar si no hay la facilidad que tienen los bancos de realizar intermediación financiera, es decir, de captar dinero del público y de prestar la plata, de manera que es un producto y como tal no está exento de riesgos. El producto y el Banco, como cualquier otro comerciante, tiene que velar por su producto, y con las advertencias para que el consumidor no resulte afectado en primer lugar. Luego, en este desarrollo digamos relativamente reciente, porque estamos hablando del año 96, se reforma en la Constitución y en el año 95 se da creación de esta ley. Si bien, antes había una ley de protección al consumidor, la verdad es que los derechos del consumidor en Costa Rica han sido poco vistos. En algún momento,un grupo de investigadores decidió reformar el Código Civil en 1888 en en su artículo 1023, y le encajó una serie de incisos, que regulan las cláusulas abusivas, que son básicamente de protección a los consumidores. En ese momento, ya en el año 76, era bastante avanzado. Eso fue, como la primera introducción de este tipo de normativa. Pero eso es la parte, digamos, de derecho puramente sustantivo. El asunto es que en la parte procesal también ha habido una modificación sustancial. Porque ya los temas, digamos de litis consorcio,  se anulan en el nuevo derecho del consumidor. ¿Por qué? Simplemente porque el Derecho procesal tradicional es un derecho individualista y como decía yo en algún momento, ese derecho individualista no tiene nada de malo, es que la sociedad no estaba diseñada en el siglo 19. Con la Ley de Enjuiciamiento civil española que nosotros nos influenciamos de ella, en un principio estaba diseñada para pleitos entre dos, porque no había consumo, no había consumo masivo, no había producción masiva y lo que había era, digamos que no había comercio, claro que sí había comercio, había un viejo que vendía pan, había una señora que vendía tal cuestión, pero no era verdad en esas fábricas, verdad? Este fenómeno, de la existencia de una empresa que tiene una cotización en bolsa, que es de la mayor capitalización que vende estos teléfonos, y uno de ellos explota en la cara, se tiene que hacer algo, además la empresa tiene que hacer un llamado, para revisar el producto, qué es lo que está pasando ahora y hay un montón de obligaciones que bajo las otras perspectivas del Derecho individualista no se daban y por eso es que el Código Procesal Contencioso Administrativo, contiene disposiciones que reflejan esos aspectos y también reflejan los derechos del grupo, o colectivos, que si esto era un interés colectivo o no. Simplemente para aclarar la ley de la jurisdicción constitucional establece como una condición de legitimación para establecer una acción directa, sin un asunto previo, pendiente de resolución, que haya un interés colectivo o un interés difuso, por lo que la Sala, ha definido esos aspectos en materia ambiental, en temas de protección, a ciertas obras de arte del Estado, porque todos, participamos de alguna manera, a todos nos interesa. Y entonces el interés está como difundido ahí en el tal vez en algún momento un teórico explicaba que la traducción se hizo mal del alemán; el interés es un interés difundido, no es difuso, es decir, difuso, es cuando algo no es tan claro. En este caso lo que es un interés que está difundido o si se quiere, tal vez el difusor este lo que hace es que la luz emana para todos lados; sin embargo, esto se ha limitado más a los temas de de ambientales o como le digo, de ciertos de intereses, donde todos de alguna manera tenemos interés en ello, verdad? Pero también establece la ley que pueden hacerlo directamente los que tienen interés colectivo y han habido en la sala constitucional, algunas diferencias en cuanto al interés colectivo y se ha se ha interpretado que ese interés es más bien un interés colectivizado, es decir, cuando son cámaras, por ejemplo empresariales o sindicatos, verdad. O este tipo de organizaciones que les afectan a sus intereses, de los agremiados de ellos, verdad. Y entonces van y pueden reclamar directamente, pero tienen que necesariamente estar constituidos como una persona a jurídica. Entonces, que no es el caso del CPCA, porque el código incluso tiene en un mismo artículo hace referencia al mismo término de interés colectivo y refiere a dos contenidos, tanto en el artículo 9 como en el 10.  Así, indicó que el artículo 10 refiere a la legitimación activa y la legitimación no es más que la llave de entrar al proceso. Hizo referencia al artículo 10 del CPCA y al inciso b), en relación a la legitimación activa e intereses difusos y colectivos, entonces dice b), las entidades, las corporaciones, las instituciones, derecho público y cuántas ostenten la representación de intereses de representación y defensa, de intereses y de carácter general, gremial o corporativo en cuanto a afecten tales intereses o derechos y los grupos regidos por un Estatuto en tanto defiendan intereses colectivos. Entonces, ahí está la primera definición, pero ahí le dice a uno, usted tiene que estar organizado, pero hay otra norma que es la siguiente que es para quienes invoquen la defensa de intereses difusos y colectivos. Pero dijo colectivos, los cuales ya estaban referidos en la norma anterior, ya que son dos hipótesis diferentes. Este juicio ya tiene 10 años, o sea, que ya tenemos digamos de alguna manera fuimos novedosos en en la investigación que se hizo originalmente y determinamos que existe, la posibilidad procesal de la legitimación para alegando el interés colectivo, poder actuar, pero no solamente eso, sino que el artículo 10 de la de la ley del Código procesal establece, quienes son los que tienen capacidad procesal. Los que tienen capacidad civil, en primer lugar, luego dice que los grupos en el inciso b) del artículo 9, los grupos, las uniones sin personalidad, los patrimonios independientes o autónomos afectados en sus intereses legítimos, sin necesidad, de estar integrados en estructuras formales de personas jurídicas.  Es la representación de los de los intereses supraindividuales, porque eso de eso se trata en materia de consumo, entonces lo que pasa es qué acto seguido lo que dice para el reclamo de daños y perjuicios en los supuestos de este apartado. Es decir, uno si puede establecer, daños y perjuicios en este apartado de grupos, colectivos, de la organización sí puede reclamar daños y perjuicios, lo que pasa es que lo que dice el artículo usted tiene que digamos demostrar que usted es el titular.  Esto me lleva a mí, a entrar, en qué es lo que, según nuestro criterio, el Tribunal está llamado a declarar. Lo primero es que el Tribunal está llamado a declarar que efectivamente existe primero, esta capacidad procesal que le da el artículo 9, a este grupo, para representar a este colectivo y lo segundo es que tiene legitimación por el interés colectivo, no es un interés difuso en el sentido que lo ha entendido de la sala constitucional, aunque si ustedes profundizan un poco más, en este tema, se van a dar cuenta que a veces no es tan clara la diferencia entre uno y el otro. En todo caso, hay un artículo en Internet que se llama. \"Mecanismos Procesales para el Acceso de los Consumidores a la Justicia\", del autor Miguel Ángel Larrosa Amante, en dónde se hace referencia al interés colectivo. Entonces, lo está llamado a decir sí ustedes tienen es la primera parte, si tienen la capacidad jurídica, si tienen la legitimación y qué es lo que reclama entonces, primero reclamamos que el Banco es responsable en los términos del artículo 35 y si no del artículo 190, inciso 1) y 191 de la Ley General de la Administración Pública, debido a que el Banco, es comerciante y Administración Pública y ambas normas fueron citadas en la demanda, por lo que no corresponde a un aspecto novedoso. Si no es responsable por un lado, lo sería por el otro.  En caso de la responsabilidad objetiva de la Ley de Protección al Consumidor, indicó que el BNCR a puesto 10000 millones de dólares en el mercado, solamente para referencia de ustedes es una cartera a hoy del Banco Nacional 10000 millones de dólares, eso implica el 25% de la cartera total de crédito de este país, es decir, el Banco es una cuarta parte de ese total, indicando que el BN es un monstruo, y que tiene la capacidad de llegarle a donde la banca privada no llega. Pero el BN al desplegar ese nivel de servicios e intermediación financiera, aveces golpea a alguien con el codo y le hace daño. Señaló el caso del ICE, y el caso de un transformador que explota y daña por caso fortuito un vehículo, haciendo la distinción con la fuerza mayor. En relación al caso concreto, indicó que el Banco Nacional mueve el 25% del crédito del país y puede ser que golpee a alguien en su actividad. El fundamento de por qué un comerciante o la administración pública es responsable, indicó que de la lectura de la Constitución Política, art. 18, que refiere a que todos debemos contribuir a las cargas públicas y el art. 33 refiere al principio de igualdad, entonces, todos deberíamos tener las mismas cargas. Así, indicó que en la culpa, en la responsabilidad por conducta ilícita, no está con un motivo de exclusión, la el el caso fortuito, pero la idea es que simplemente donde se despliega la actividad del Estado, le puede provocar el daño a alguien y eso es normal y entonces debe ser indemnizado. En este caso, el marco es importantísimo, en este caso, como en arte, el marco, es tan importante como la obra. Refirió por otra parte a la independencia judicial y a las vicisitudes de este proceso que acusa han producido una forma de denegación de justicia. Indicó que se ha llegado a la responsabilidad del Banco, pero con base en qué hechos, que han sido probados y precisó que si se tuviera que hacer un ejercicio de supresión hipotética de hechos y si yo, por ejemplo en el en la prueba relativa al Informe de Auditoría, que corre a folio 1979 y siguientes, de esta prueba, es la relación de hechos referentes al presunto incumplimiento u omisiones de leyes, normativas y políticas y procedimientos en la aprobación de supervisión de los procesos en trámite. Aprobación y formalización y seguimiento de créditos hipotecarios en las agencias de palmares. Esto precisamente son los hechos en que don Ricardo Araya, el auditor del Banco, se relatan en el Informe, que se dio después de hacer quince entrevistas, o sea, no es un informe superficial y aquí se dice que este informe de Auditoría, no es concluyente de nada, porque esto hay que llevarlo a un procedimiento administrativo, claro para sancionar a una persona a ver si es responsable, pero este informe es concluyente en cuanto a los hechos, lo que no es concluyente es en cuanto a la responsabilidad de cada uno de los implicados en el asunto. Pero hay que distinguir entre entre lo que el informe de auditoría descubre y si eso es imputable o no a los funcionarios.  Se hizo una investigación muy profunda y esto se hace a raíz de que de repente en el Banco crece la cartera más de 600% en la cartera de crédito Hipotecario de la Sucursal de Palmares. Cuando se hace la investigación de la Auditoría del BN, encontraron horrores. Así, en la página 1098 del mismo, se identificaron las siguientes debilidades en los procesos de crédito. Comisionistas o desarrolladores confeccionando expedientes, quienes los entregaban a la Agencia del Banco de Palmares. Los clientes se presentaban a la sede bancaria únicamente para firmar los documentos en alteración cronológica de los requisitos en las instalaciones de Desarrollador, avalúos y ventas de hipotecas, residencia de los deudores fuera de la zona de influencia de la Agencia y financiamiento de propiedades y desarrollo o en proceso de desarrollo sin la correspondiente supervisión y giro de los recursos sin verificar el avance de la obra. Para determinar, lo anterior, no es preciso realizar un procedimiento administrativo para averiguar esto. Indicó que las operaciones de créditos eran aprobadas en nueve días o menos posteriores al registro de la solicitud en el SIAC, que es un sistema que tiene el Banco. Aprobaciones de crédito fuera de la jornada ordinaria. Esos funcionarios del Banco eran sacrificados, a las 8:00 de la noche aprobando créditos.  Financiamiento del 100% de plan de inversión, opciones de compra venta tenía un valor inferior al valor venal; es decir, el valor de venta evaluados no eran solicitados por el Banco y era la desarrolladora quien los aportaba y establecían un valor que ya estaba terminado y no estaba terminado. Los peritos, en sus informes no fundamentaban las referencias o fuentes que se utilizaron en la asignación de los valores finales.  Fincas tomadas en garantía en más de una ocasión. Certificados de ingresos en fotocopias, etcétera. Ahora, si hacemos el ejercicio de las supresión hipotética de estos hechos, la pregunta es ¿Hubieran sufrido daño? ¿No, porque no les iban a aprobar créditos con base en un avalúo que hacía el el desarrollador?. No, porque yo no le voy a dar crédito por el valor de un terreno que no está desarrollado, yo no el Banco. No, el Banco estaba dando créditos 300, 400 y hasta 500% más del valor del terreno. El Banco no puede dar un crédito hipotecario, por un monto que valga cinco veces lo que vale el bien. Ya que si hay que ejecutar el bien, en las palabras de don Ricardo, no es deseable en el mercado, la deseabilidad, verdad. Entonces, ¿Qué pasa, que todas esas circunstancias? La gente fue ahí al Banco y por qué el desarrollador, que por supuesto que el desarrollador es el responsable número uno, pero lo que pasa es que la alianza estratégica que tenía el Banco Nacional y el desarrollador era una alianza estratégica muy buena, es decir, las alianzas estratégicas no crean una persona jurídica nueva, no es una sociedad. No es ni siquiera son unas cuentas en participación. Las alianzas estratégicas es cuando dos compañías se ponen de acuerdo para promocionar cada una de ellas a través de un mecanismo único. Los dos productos que se ofrecen, por ejemplo, el desarrollador que ustedes ven un edificio que está sucediendo, esto lo financia el Banco. Hay ciertas promociones y tal cosa le dan una tarjeta verdad? ¿De la aerolínea donde uno va si tiene la tarjeta de la aerolínea, hay una alianza estratégica. No es que la aerolínea esté emitiendo tarjetas, simplemente, es una forma de vida, y así hay cientos de negocios que son alianzas estratégicas. ¿Qué es lo que dice este informe sobre las alianzas estratégicas? Este informe establece que el BN, está promocionando, conjuntamente con el desarrollador, sin que el producto esté desarrollado, cuál es la consecuencia para el Banco Nacional? Ah, hay un riesgo que es importantísimo de banca. Ahí, hay un montón de riesgos. Riesgos de, digamos, financiero riesgo de de fraude, pero hay un riesgo muy importante que es el riesgo, reputacional del que don Ricardo nos habló muchísimo. Pero claro, todo este informe lo que dice es que, por no valorar los riesgos asociados, tales como el de imagen, por exposición de la marca del Banco Nacional junto con la empresa de de proyectos. En el caso de los proyectos Bariloche, Terra Verde y Bonanza, entonces hicieron una alianza estratégica, cosa que está muy bien, y si no esto no es pecado, hacer un alianza estratégica muy bien, lo que pasa es que uno tiene saber con quién la hace y cuáles son las consecuencias de ello. ¿Por qué? ¿El problema es que aunado a lo anterior, verdad? De que de que dice, de los cuales presentan porcentajes,  bajo determinación adicionalmente, no consideran que el Banco no había financiado los proyectos. La empresa proyectos urbanísticos Zión no formaba parte del portafolio de activos de desarrollados vinculados al Banco, aunado a lo anterior que los financiamientos se otorgan a terceros y por ende no existía control de flujos de caja generados para la para las ventas en aras de asegurar la culminación de las obras necesarias para la financiación de los proyectos. ¿Porque la industria, señores integrantes del Tribunal esto no es una tema que hay que probar, o sea, esto es ver en en la calle, simplemente verdad? Un desarrollador empieza a hacer una obra, consigue un Banco, lo financia y empieza a financiar el el desarrollo y cada vez que hace una venta verdad se reserva una parte para pagar el crédito que le está dando para hacer verdad. ¿Las obras comunes, todo el edificio o la urbanización o lo que ustedes quieran. Pero aquí no hay control de los flujos, sino que yo agarro y firmo. Llegaron y le entregó toda la plata del desarrollador. Eso era un producto que estaba emitiendo el Banco de alto riesgo. ¿Ese es el codazo que metió el Banco Nacional, que le provocó aquí, en este caso, a 168 personas, los daños y perjuicios; por eso si se hace la sustracción o supresión de esos hechos, uno dice: ¿Esto hubiera pasado?, Estos hechos son constitutivos de responsabilidad, porque hay una conexión de causalidad. Una relación de causalidad entre estos hechos, y el daño sufrido. Y el artículo 50 y el Banco y el artículo 46 de la Constitución Política y el Banco Nacional que debería estar velando por ser un Banco público, además por los derechos del consumidor a los de a los consumidores. Del testimonio de la señora Gamboa Bolaños, Marcela, espontáneo, natural es lo que pasó. Esta señora de sesenta y seis años, debe seguir trabajando, a pesar de que ya está pensionada, pero no le alcanza. Y como ella, pasa exactamente lo mismo con las otras 168 demandantes; quienes querían venir acá ha hacer un reclamo. Entre éstas personas, que fueron terriblemente afectados. Han pagado como cincuenta millones, lo cual es plata, para cualquier familia de clase media es un montón de plata. ¿No sé ustedes, pero dijo, a mí me duele oír esos millones de de colones que la gente y además que tengo que pagar los impuestos municipales y el condominio y no tengo nada, y además tengo que pagar el Banco y te pago intereses? ¿Cuántos de los testigos hoy y el lunes hicieron referencia a la existencia de una valla enorme en el lugar, verdad? Eso es parte de la damos, de la de la alianza estratégica. El Banco es responsable, porque el Banco sabía que esta empresa no tenía la capacidad económica para hacerle frente.  Los funcionarios Obando Jiménez y Acuña Rodríguez podrían tener responsabilidad, en principio por incumplir la normativa, debido a que conociendo la dificultad que enfrentaba el desarrollador para finalizar el proyecto con recursos propios y la negativa por parte del Comité Especial de Crédito para el trámite requerido por la empresa, no se evidenció que tomaran ninguna acción concreta en resguardo de los intereses de la institución, lo que no saben los auditores es que debían haber dicho también y de los consumidores.  Es una confesión del mismo Banco y esto se hizo de manera natural, según el informe. Indicó que dice el folio 1981 se procedió a realizar análisis de crecimiento de la cartera crediticia en la Agencia de Palmares en el período comprendido entre 2006 diciembre 1006 y octubre del 2010; precisamente durante ese período fue que se formalizaron todos los créditos del grupo actor y todos están relacionados. ¿Qué es lo que tenía que haber dicho el el Banco? ¿Existe un riesgo del producto que usted está adquiriendo? ¿El producto financiero es un riesgo? ¿Que eventualmente no se llega a construir, verdad? Usted tiene que saberlo, nosotros no tenemos el control de los flujos de efectivo para llevar a cabo. ¿Yo no quiero? Se llama engañarlo. ¿De manera que yo no financio bueno y entonces? Como se está haciendo, sin financiamiento y sin controlar los flujos para que se haga el Desarrollo, y claro, hay un riesgo a la reputación del Banco que tiene que proteger; pero y el consumidor que se lo coma un burro no, no, no.¿Y es que además, es que son derechos recientes pero son derechos constitucionales, verdad? Están en el artículo 46 de la Constitución Política. El Banco debería, de saberlo, que como he dicho en otros lados, parece que la vara con la que se mide es diferente, si es un empresario privado, que si es un empresario público. En este caso de un Banco público; que tiene todos los regímenes de responsabilidad. Si el tamaño de esa institución pública le provoca un daño a alguien hay que reparárselo , evidentemente, si hay culpa de la víctima, pues eso es diferente. Tal y como lo indicó la testigo, Doña Marcela Gamboa Bolaños, de que pensó que el Banco tenía el control del asunto, por eso es que de ello no tuve problema y también los otros testigos que declararon hoy hicieron referencia a que ahí estaba Banco Nacional. Además, trajimos a un testigo que compró al contado, y el dice lo mimo, mire sí, bueno, yo me dejé llevar, no puedo presentar el juicio porque no tengo ninguna relación con el Banco. Precisó que los hechos de la demanda, se desarrollan con toda su extensión, en el informe de auditoría, del que se ha venido haciendo referencia. De la declaración de doña Marcela Gamboa, se desprende que le llevaron la escritura ya lista, que no sabía si eran veinte o treinta años de plazo. Acá se da el empujón, la cartera del Banco creciendo, cuánto le pagaban a cada uno de los funcionarios. Tal y como indicó el testigo, Ricardo Araya, el procedimiento administrativo terminó en nada, supongo que habrá prescrito. Ese es el Mundo que queremos en una institución que es de este tamaño como el Banco, que dónde se mueve, golpea a mucha gente. Y los funcionarios del Banco tienen que saber que tienen que volcarse hacia los consumidores y decir tengo que tener cuidado, salvo que verdad haya una línea de exoneración de responsabilidad por todas estas conductas al Banco, verdad? ¿Por ser un Banco público? Bueno, la idea es que aquí hubo una participación de los consumidores. Por supuesto, pero es que no le advirtieron los riesgos? Porque el artículo 35 lo que dice es que independientemente de la culpa del Banco, debe responderle al consumidor nada más que el artículo 35, le agrega, si resulta perjudicado en razón del bien o servicio de informaciones inadecuadas o insuficientes sobre ellos, o la o de su utilización y los riesgos. ¿Pero, qué le costaba al Banco Nacional; el Banco Nacional entiende la industria del financiamiento de los desarrollos de financia a los desarrolladores, y cada vez que vende un bien, le agarra una parte y no se le entrega todo al desarrollador, se cobra aparte del crédito y si esto era así, y si el auditor que no está, en la administración activa del Banco, y sabe que esto es así; conoce la industria de cómo se maneja el financiamiento y que no tiene control de los flujos, y que eso es un riesgo de reputación del Banco por supuesto reputación, porque va a dañar a los consumidores.  Pero, y entonces los consumidores no tienen ese derecho? Hay que decir verdad entonces, en esta sentencia se tiene que decir que aquí no hay responsabilidad del Banco porque no existe un derecho, a ser indemnizado, verdad? De la forma en que establece el artículo 35 y 46 en una aplicación directa de la Constitución porque dice que es necesario recibir información adecuada y veraz y adecuada; en relación con los riesgos que está asumiendo no es cualquier información es adecuada al producto que estoy entregando, verdad? Entonces, acuérdense que toda la formalización todos los expedientes, según este mismo informe, los hacía  el desarrollador, o sea el Banco y los desarrolladores, era una sola cosa, verdad? Y evidentemente, uno dice, ah, es que no conocíamos, a proyectos Zión, esto es una relación reciente? En el mismo informe dice que se habían financiado ya proyectos de años, incluso dice en la página en el folio 1993, punto 2.2 punto 2.13 en lo correspondiente a la verificación de los avances del proyecto al momento de la firma del Convenio: al consultar a la señora Alvarado Moreira se habían realizado algunas verificaciones sobre el estado de los lotes de Zión, ofrecía para la venta en el citado, manifestó que la empresa era un cliente, era un cliente de amplia trayectoria y no había indicios de que algo estuviera mal. ¿No, no es un asunto que llegó ahí de repente. No, no. Si el informe dice que la Agencia de Palmares era una agencia que se llamaba agencia Zión, digo, perdón, agencia del Banco Nacional, verdad?   ¿Porque todos los servicios ahí estaban focalizados para la atención de los proyectos de Zión, entonces si yo suprimo todo eso todo lo quito y digo, esto tiene que darse los créditos en donde normalmente se tiene que dar con los peritajes, no se hubieran otorgado los créditos, verdad? O si hubieran hecho unas estructuraciones diferentes para que el Banco pudiera retener del precio de las ventas, lo necesario para poder desarrollar, no estaríamos aquí. Por eso es que el Banco Nacional es responsable. Estos hechos son los que marcan esa responsabilidad. Para finalizar se me quedan algunas cosas en el en el CPU porque ya uno no tienen ni siquiera tintero, pero ¿Cuáles son los daños y perjuicios que se reclaman por estos hechos? Primero, los consumidores adquirieron un crédito no por el valor del terreno que estaban comprando sin desarrollar, sino por un valor, verdad cuatro o cinco veces más y todavía hoy, y así lo revela la prueba que nosotros ofrecimos para mejor proveer que está a la Imagen 2206. Ese, es un avalúo del Banco Nacional, que lo obtuvimos en Internet, está guindado para que consulta del público y que fue lo ofrecimos y fue admitido, es de abril de 2022 y ahí está establecido, cuál es el precio, digamos, al año de 2022 del precio por metro cuadrado y corresponde a una fracción del monto financiado, o sea en el 2022 no es lo que se financió.  En en el el año 2009, o sea, porque además los lotes no se deprecian, nadie admite una depreciación en materia tributaria de  un inmueble, de un de un terreno, solo se aprecia, pero digamos en una descripción de los bloques en este informe que prepara el Banco Nacional, se indica que son sin acceso, esto para seguridad de los actuales habitantes y visitantes, pues al no tener mantenimiento en estos momentos el zacate está muy alto y hay culebras. Indica que en caso de venta, no debe ser mediante un financiamiento del Banco, dado que no tienen condición para ser garantía crediticia, o sea, hoy sí, hoy sí no tienen, pero en aquel momento tenían y nadie le advirtió, a los consumidores, que esto que eso no era garantía o que debía al Banco hacer una estructura muy simple. Sí, yo le voy a bajar a usted del de este monto, que yo no estoy financiando, le voy a dar un 30% y el otro 70 me lo reservo y se lo voy a ir entregando conforme avance de obras, el control de flujo que habla el el auditor, entonces el primer daño es que el Banco tiene que indemnizar a todos los miembros del grupo actor, la diferencia del valor de su terreno en verde, al valor de la hipoteca. Entonces, si por ejemplo, en realidad un terreno en verde vale 100000 colones y la hipoteca fue de 300000, el Banco está en la obligación de indemnizar a cada uno de los miembros de 200000 colones; entonces la posición nuestra sobre este primer tema es que el se condene al Banco a indemnizar este daño, porque por culpa del Banco incurrieron en esta pérdida. Sí, si esta pérdida no hubiera existido, si hubiera habido esta estructuración, digamos perversa, a que hace referencia todo este informe de auditoría. Pero, qué pasa, durante todos estos años sobre este 70% de que yo no debía haber pagado porque eso es una indemnización que tiene que darme, porque por culpa del Banco yo perdí este dinero por culpa del Banco. El Banco es Administración Pública, ya que otorga 10000 billones de dólares a la economía del país, y eso no hay ningún problema; eso es muy loable y lo hacen muy bien, nada más que alguien sale golpeado, es decir, sale con un golpe, con un morete del tamaño de la Catedral y en estos casos la Administración tiene que responder ya que es parte del funcionamiento del servicio público. A veces, alguien sale dañado y, por lo tanto, las reglas de responsabilidad misma, aquí es una responsabilidad por culpa. Porque vimos todas las cosas que es la que genera esta culpa; pero de todas maneras el consumidor no tiene por qué ir a andar investigando, si la culpa de quién fue, porque el artículo 35 independientemente de la existencia de la culpa, el chunche, el aparato, el servicio, el producto, daño a alguien, acá la hipoteca, me dañó, y usted es responsable de pagar, verdad? ¿En qué? ¿En esa diferencia en los intereses que yo he pagado durante todos estos años, desde el inicio de la formalización de la hipoteca hasta lo que yo he pagado sobre esta porción, verdad? Pero además, tengo que pagar intereses, sobre esos sobre esos daños. Pero además, sufrí. Se me acaba el tiempo, me remito, a las pretensiones en la demanda y en la ampliación de demanda, porque nosotros hemos también pedido que se haga una declaración de la existencia de un grupo con unas reglas determinadas que están en la ampliación de la demanda y eso es parte de lo que nosotros solicitamos. El Banco es responsable de pagar estos daños y perjuicios y es responsable además, de pagar, las costas de este proceso y el daño moral. Estamos solicitando es que se haga una declaración en abstracto del daño moral, pero esa declaración en abstracto no es una declaración genérica, es producto de una causa que es la que señalé. Lo que estamos exigiendo es que el Tribunal declare que existe una causa, que existen unos daños que no sabemos,exactamente cuál es el monto de esos daños; que hay una relación de causalidad entre estos daños y esta causa y que y que esos montos específicamente tendrán que ser, cómo se llama dejados para ejecución de sentencia. De manera que muchas gracias, señor juez.\n\nB) ALEGATOS DE APERTURA DEL BANCO NACIONAL DE COSTA RICA: Si bien tal y como se indicó en los resultandos el BNCR realizó una contestación negativa de la demanda, en sus alegatos de apertura, manifestaron en primer lugar sobre la existencia de una jurisprudencia, en relación con este asunto del condominio Bariloche, ya hay sentencias, de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, en la que se ha declarado sin lugar los recursos de casación formulados por la parte demandante en los procesos individualizados relacionados con este proceso. En concreto, indicó que las resoluciones corresponden a los números 160-F-S1-2024, de febrero del año 2024, la N° 1021-F-S1-2024 de julio de 2024 y la N° 868-F-S1-2024, de julio de 2024; sentencias recientes en donde la Sala Primera ha mantenido ya una posición en relación con este asunto, en la que señaló y me valgo leer lo siguiente,  que el mero hecho el otorgamiento de un crédito para concertar un negocio con un tercero no convierte a la entidad financiera en garante, supervisora o fiscalizadora de la viabilidad económica o los riesgos de negocios concertados entre particulares. Su intervención se limita a prestar el dinero a una de ellas. No hay prueba de que la promotora de este proceso haya sido constreñida u obligada a obtener el financiamiento que requería con el Banco Nacional. No le es imputable a la entidad, accionada la decisión de compra que tomó la demandada varios meses antes de tramitar el crédito, que el Banco haya financiado múltiples operaciones de ese mismo desarrollo. No explica de ninguna manera que haya determinado la voluntad de la actora, o que el Banco se identifique con la desarrolladora del condominio y como obligado frente a las empresas compradoras. Y continúa señalando la sala primera en todas estas resoluciones porque esto ya es una posición que la sala ha sostenido que una de las cuestiones más importantes en estos casos es que los compradores individualizados suscribían una opción de compraventa, contrato, consensual, previo a acercarse al Banco a solicitar el financiamiento y  señala la sala que en en consecuencia de esto los interesados ya habían tomado una decisión de consumo respecto de la compra del bien previo a solicitar al Banco el financiamiento. Y en esa virtud, señala la Sala, de manera literal, que no es entonces imputable al Banco de ninguna manera las consecuencias que deriven del incumplimiento del contrato de opción de compra venta, del cual el Banco no tomó parte. Que es uno de los presupuestos de este caso y de todos los casos, que todos los compradores concertaron un negocio de manera directa, sin participación del Banco, con la Desarrolladora del bien, en el cual la desarrolladora se comprometía a construir las obras y entregarlas en un determinado plazo, con unas determinadas características e incluso las partes previeron en ese contrato de opción de compra venta las consecuencias en caso de un eventual incumplimiento de suerte que el Banco, al no formar parte de esa relación contractual que fue previa a la solicitud y al otorgamiento de los financiamientos, no puede de ninguna manera derivar responsabilidad en relación con los incumplimientos que de ese contrato de desarrollo y de opción de compra venta haya incurrido la desarrolladora del bien. Ahora, es interesante señalar, además que si bien este proceso se ha planteado como un asunto de interés colectivo, aunque por ahí algunas veces se mencionan características propias de los intereses difusos, en realidad no se trata en el fondo de una demanda por intereses colectivos. ¿Y por qué no? Se trata de una demanda por intereses colectivos porque los intereses colectivos se refieren a intereses que no son divisibles, que no son particulares, que no son susceptibles de apropiación exclusiva, según ha señalado la sala constitucional. Esto lo que quiere decir, es que son intereses colectivos, aquellos intereses que son de la masa que está demandando y que no pueden ser apropiados de manera específica por quienes lo reclaman a título, o más bien en el sentido clásico de titular por la lesión o por la aparición de una lesión propiamente dicha. Este problema, pues ya la doctrina y la jurisprudencia lo analizado muchísimas veces, y la conclusión a la que se ha llegado es que el interés colectivo, es aquel interés que es concurrente con el de otros miembros de la sociedad y que ponen de no es individualizable, no se puede apropiar de manera, separada de los demás, por parte de los titulares. En el caso de esta demanda, se presenta totalmente lo contrario, las personas que están alegando acá tener un interés colectivo, en relación con la causa de fondo, son personas que de manera individual y particular tienen una relación de crédito con el Banco Nacional, por virtud de la cual el Banco Nacional les otorgó un financiamiento para la compra de un lote, cuestión que es obviada por la representación de la parte actora, que sigue hablando de habitaciones, pues bueno, lo que el Banco Financió, en absolutamente todos los casos acá fueron compra de lotes. No desarrollos, ni construcciones de viviendas. Pero con cada una de estas personas el Banco tiene una relación jurídica particular, de naturaleza privada, en la cual tanto el Banco como la parte deudora, en este caso adquirieron obligaciones y derechos de manera recíproca, que son individuales por virtud del artículo 1023 del Código Civil. No pueden ser reclamadas por personas ajenas a esa relación contractual y esto es un tema básico del Derecho privado relacionado con la relatividad de los contratos, lo que la parte actora acá pretende es enmascarar, por alguna cuestión práctica, supongo, o por alguna cuestión, para simplificar el trámite de este asunto; traer al proceso a 169 personas en vez de interponer 169 demandas, porque los reclamos son individuales y ahora nos dice que lo que pretende hacer es que aquí se declare la existencia de un daño, que no sabemos cuál daño es?, porque los daños tienen que ser individualizables para que después se ejecuten, pero lo interesante de esto es qué daño podría ejecutarse si no se demuestra de manera individual en este proceso. Y el asunto es, que este proceso, no está para demostrar daños individuales, porque de acuerdo con las pretensiones que son la causa y el objeto de este proceso, acá estamos únicamente sentados para definir si existe o no un grupo de interés colectivo, que es la única pretensión que queda en el proceso y no estamos para valorar daños individuales. Entonces, asumamos únicamente para el propósito de la argumentación que la tesis de la parte actora fuera correcta. ¿Tendríamos entonces que decir acá que hay un grupo de interés económico o un grupo de interés colectivo? Supongamos que está conformado por los compradores del proyecto Bariloche. ¿Por qué se supone que en relación con esos, con las personas que integran ese grupo, el Banco es responsable de algo? ¿De qué? de cuales daños si los daños son individuales, si cada una de esas personas compró un lote de manera individual por medio de un contrato y una relación jurídica individual, por un monto distinto, con un avalúo distinto, con una carta de compraventa distinta, en un momento distinto, de acuerdo con un trámite distinto, como lo señala la propia sala primera de la Corte Suprema? ¿Entonces, cómo llega a esa persona? A ejecución de sentencia a cobrar los daños, y los daños los tenía que haber demostrado aquí. En ejecución de sentencia no se demuestran los daños, se demuestra el quantum de ese daño. Pero este no es un proceso plenario de suerte, que eso demuestra la falta de mérito de esta tesis que la parte actora ha traído al proceso. Esto no es un asunto de intereses colectivos, esto por alguna reitero y lo digo con respeto por alguna decisión técnica de la representación de los actores, plantearon este asunto como una demanda de intereses colectivos como muy buen tino el Tribunal Contencioso ya hace ocho años, señaló que los daños eran individuales, que la relación jurídica serán individuales y que tenían que conocerse en procesos igualmente individuales, procesos en los cuales valga señalar en el 90% de los casos, ya tenemos sentencia desestimatoria y ya tenemos, como les acabo de señalar, sentencia desestimatoria en los casos de las causas individuales de cada una de estas personas. ¿Tenemos desistimientos, tenemos prejudicialidades, una serie de cosas, que hacen que el objeto de este asunto, pues simplemente no tenga mayor asidero legal. Si bien la defensa se va a enfocar con la prueba que el Banco no fue el responsable de lo que sucedió, también va a ser argumentativo en el sentido de que no estamos ante una demanda por intereses colectivos. El objeto de este proceso, según ya quedó definido y no fue refutado por la parte actora, es simplemente la determinación de si existe o no grupo de interés colectivo. Eso es todo el objeto de este proceso, no hay más. Los testimonios deberán versar sobre eso, no sobre situaciones particulares, porque las situaciones particulares de cada uno de los testigos, pues ya se determinó que debían ser conocidas en los procesos que si lo tuvieron a bien, presentaron, esto en reitero, va a ser el esfuerzo de argumentación y probatorio del Banco y la tesis que vamos a traer ante el Tribunal.  En los alegatos de conclusiones, indicó el apoderado general del BNCR, que conforme al mérito de los autos y de interés para la resolución de este asunto, para esta representación estimamos como no probados los siguientes hechos:  * Que el Banco haya participado en el desarrollo, diseño, promoción y venta del proyecto Bariloche. * Que el Banco Nacional haya determinado en forma alguna en la decisión de los actores de comprar los inmuebles. * Que el Banco haya participado, influido o tenido algún tipo de injerencia en el negocio de compra venta de los inmuebles, suscritos entre los actores y la empresa, Proyectos urbanísticos Zión. * Que el Banco Nacional haya financiado el desarrollo y la construcción del proyecto residencial Bariloche real. * Que el Banco Nacional estuviera contractualmente obligado a fiscalizar el desarrollo de las obras del condominio. * Que los avalúos de los inmuebles violaran de alguna forma las reglas de la técnica aplicable a dicha pericia; esto que incluyera información falsa o adulterada o que hubiera asignado valores en forma ilegítima. * Que los valores asignados en los avalúos estuvieran \"inflados\";  y que ello haya determinado de forma alguna el precio al que los actores y la empresa Zión acordaron la compra del inmueble. * Que en el análisis de la capacidad de pago del grupo actor, el Banco haya incumplido la normativa interna sobre la materia. * Que en el trámite del crédito se omiten las diligencias normativas necesarias para el otorgamiento de este. * Que el Banco Nacional haya facilitado condiciones favorables o ilegales para la tramitación del crédito particular de los integrantes del grupo actor. * Que el Grupo actor haya sufrido un daño patrimonial a partir de los hechos denunciados. * Que la situación económica del Grupo actor haya sufrido alguna afectación, o que se encuentren de alguna forma, codificados negativamente ante su SUGEF, o ante cualquier otra de las autoridades en supervisión. * Que el Grupo actor haya accionado judicialmente en contra de la empresa Desarrolladora  del Condominio como lo prevé el contrato de opción de compra venta y, por último, * Que se haya negado el acceso al grupo actor a la información del expediente de crédito. En primer instancia, hay que tomar en consideración que el Banco Nacional, primero que todo, no es desarrollador de proyectos inmobiliarios y que ni siquiera invirtió en el desarrollo, quien hizo esa inversión fueron los integrantes del grupo actor que mediante créditos solicitados a mi representado con la existencia de avalúos que fueron utilizados y consentidos por éstos para el otorgamiento del crédito el Banco, haya hecho cualquier tipo de acción que haya hecho suponer a estos de que el Banco Nacional era un socio activo de empresa de la empresa Zión. Lo cierto es que las acciones que realizó el Banco Nacional se limitaron a la publicidad y la cooperación con el desarrollador para promocionar el proyecto Bariloche Real, sin que el Banco Nacional hubiera tenido que invertir de su propio patrimonio como un socio comercial, por lo que no existe una alianza comercial, sino una alianza de cooperación. La publicidad era para dar el respaldo del proyecto, pero tampoco esto se puede traducir como una alianza comercial, siendo que no se ha acreditado o demostrado un convenio entre las dos empresas tendientes a este tipo de alianza que se está intentando establecer entre mi representado y la empresa desarrolladora. Otro de los puntos muy importantes es que aquí, hay dos contratos, hay un contrato de compra y venta y un contrato de financiamiento que los demandantes hicieron una decisión de consumo libre y voluntaria. No se puede hablar de que hubo una venta atada, o algún tipo de acondicionamiento en el otorgamiento del crédito, o de la compra que se le hizo al desarrollador, el Banco Nacional y el desarrollador, que hemos dicho no fueron socios. Nótese que inclusive, el Banco Nacional, alertó el Ministerio público de una posible estafa por parte del desarrollador, ya que el Banco Nacional aquí también es una víctima del actuar de la empresa inmobiliaria, por ello, el que fuera en su momento en su gerente general del Banco Nacional de Costa Rica, el 15 de noviembre de 2011, presentó ante la Fiscalía de delitos de San José del primer Circuito Judicial, una denuncia penal en donde se le relata a la Fiscalía de las diversas vicisitudes del proyecto Bariloche Real, Los Maderos, Hacienda Bonanza y Terra Verde, y en dicha denuncia se hizo ver que los proyectos no habían sido completados con las obras de infraestructura con las cuales fueron ofrecidas a los compradores. Y en donde se relató un modo de operaciones donde supuestamente los vendedores de la empresa Zión, buscaban personas para que el Banco Nacional de Palmares les otorgará crédito, los cuales no tendrían que desembolsar ninguna suma de dinero por gastos y en donde supuestamente la empresa Zión, se hacía cargo de la operación y de suministrar la información de crédito y demás. El Banco Nacional, al ser garante de fondos públicos, está obligado a realizar las gestiones correspondientes para el resguardo de los mismos. No existe un contrato firmado por el Banco Nacional para fiscalizar la obra; véase que y como se ha dicho, no solo en este juicio, sino en los demás que hemos estado, que toda la venta de los lotes era en verde, o sea, el tema del incumplimiento del desarrollador fue de las obras del condominio y el financiamiento del Banco fue en verde, o sea la compra de lote, únicamente.  La auditoría del Banco Nacional gestionó un procedimiento y así se realizó de conformidad con las recomendaciones dadas, siendo que lo indicado por la auditoría nos señala en su informe como bien se ha dicho aquí, no es concluyente; lo que evidencia dicho informe, es que hubo un descontrol en la agencia en Palmares, en el otorgamiento de los créditos, sin embargo, es señalarse que el crédito del grupo actor está debidamente documentado y todos estos expedientes de crédito que fueron también brindados como prueba, cumplieron con los requisitos que se les solicitaron y por las condiciones personales que se les otorgaron, los créditos en cuestión a los integrantes del Grupo actor.  El hecho de que el Banco haya sido eficiente en el trámite de varios créditos no puede constituir una conducta reprochable desde el punto de vista insidioso que trata la representación de la parte actora. En cuanto al tema de la responsabilidad, debemos señalar qué partiendo de la teoría del riesgo creado, inmersa en la responsabilidad objetiva en materia de derecho de consumo que se encuentra en el artículo 35 de la Ley 7472, no se ha llegado a demostrar que el servicio de crédito con el con el Banco haya presentado un grado de anormalidad tal que haya provocado que el desarrollador no pudiera terminar el proyecto Bariloche Real.  No existe y no se acredita un nexo de causalidad en ese sentido, más bien todo lo contrario. Se ha hablado que el servicio en general fue eficiente a los consumidores que solicitaron sus créditos con el Banco Nacional, por lo que el lejos de haber de haberse presentado una anormalidad que haya desembocado en un riesgo no tolerable, que haya provocado un daño al Grupo actor, pues no se da porque sus créditos fueron tramitados tal y como se esperaba. La aplicación de un proceso colectivo hubiera sido procedente si el mismo fuera dirigido a la causa del daño general a los integrantes del grupo. ¿Porqué, quién fue? Fue Zión. Tómese en consideración que ese codazo que nos hacen referencia el representante de la parte actora es inexistente y no tiene fundamento. Prueba de ello es que los compradores de contado están en la misma situación que los compradores de crédito.¿Por qué? Porque no importa si se adquirió de contado o de crédito, lo que importa aquí es que el desarrollador era el que tenía que desarrollar las amenidades y no lo hizo y puso a todos completamente a todos los compradores, indiferentemente de crédito o de contado en la misma situación. Ahora bien, que el desarrollador no haya terminado la obra constituye mejor dicho, una responsabilidad únicamente achacable al desarrollador y no al Banco Nacional, quien, como se ha dicho no es socio comercial de este y más bien fungió como un instrumento de financiación elegido libremente por los deudores del Grupo. El Banco Nacional ha acreditado haber sido ajeno a la responsabilidad objetiva que se le endilga de la prueba documental presentada por mi representado, se desprende que el desarrollo de las obras faltantes era responsabilidad de la empresa desarrolladora, por lo que se configura la causal de exclusión de responsabilidad del hecho de un tercero, toda vez que, según el Convenio entre las partes, se suscribe un contrato de opción de compra y venta de los bienes inmuebles en los cuales se indicó, en lo conducente en cuanto a la entrega, que el condominio sería entregado entre plazos que van de dos años hasta cuatro años; entonces, si esto no ocurrió, no es posible indignarle a mi representado una responsabilidad que es propia de la empresa proyectos urbanísticos Zión. La parte demandante refiere que el Banco Nacional le giró a esta, los recursos del crédito sin ejercer controles del caso, pero debe señalarse que la compra que los actores hicieron era en verde y en donde ellos habían firmado un acuerdo donde le otorgaban al desarrollador hasta como indiqué entre dos hasta cuatro años para completar esas obras. La obligación de terminar la infraestructura recae en proyectos urbanísticos Zión y no en el Banco Nacional de Costa Rica, que ni siquiera consideró administrar un riesgo que más lejos del que presentaba el riesgo del propio crédito, que fue considerado por el Banco Nacional que debía ser cubierto por el bien inmueble que representa la garantía de los créditos.  De los documentos admitidos como prueba en el presente proceso, no se menciona nada con respecto a la infraestructura del condominio, no se toma en cuenta porque no era relevante, solo la garantía del préstamo, en este caso serían las filiales, las amenidades del condominio fueron relevantes como un elemento a futuro a considerar para evaluar mediante un avalúo la deseabilidad de la garantía, y no porque implicaba un riesgo que debía ser administrado por el Banco Nacional. Dentro del expediente judicial, ni dentro del expediente de crédito, existe un contrato firmado por el Banco Nacional con un acuerdo de fiscalizar la obra. Prueba de lo anterior, es que ni siquiera se contempló la cancelación de una comisión por Inspección de de obras. Eso se puede ver en las carátulas de los créditos de cada uno de los expedientes, donde en los mismos hay un apartado que habla sobre inspección de de obras y todos estos créditos indican que no era procedente. En cuanto al avalúo que fue ofrecido como prueba para mejor proveer por la parte actora. Este acredita los valores actuales asignados por el perito,  bueno y ni tan actuales, hoy estamos hablando ya de un avalúo con un poquito más de 4 años, si se da una válida una desvalorización de esos valores se da por la condición en que se encuentra el bien inmueble, actualmente, la condición actual de dicho mueble fue provocada por el desarrollador que como se ha dicho sobradamente era el responsable de terminar con las obras de infraestructura y no el Banco  Nacional, cada avalúo es diferente, no se puede homogenizar los mismos, ya que cada lote tiene sus características y tienen hasta ubicaciones distintas. Valga señalar que los avalúos utilizados señalan claramente que las obras comunes están en proceso de construcción, con el caso de Doña Tatiana Rodríguez Gamboa, que en el folio 37 el expediente de crédito, así como el folio 41, el expediente de Doña María Marcela Gamboa Bolaños se indica esto de que las obras están en proceso de construcción. Nótese que los precios de los lotes, y esto es muy importante, los precios de los lotes fueron pactados previo a la formalización de los créditos, por lo que los avalúos no fueron tomados en cuenta para fijar dichos precios. Existe en todos esos expedientes de crédito una opción de compra venta firmada previo a la formalización con el Banco. Y en esa opción de compra venta las dos partes. ¿Qué es lo que hacen? ¿Se ponen de acuerdo en el precio, entonces, no es dable llegar a indicar de que los avalúos fueron parte de esa decisión de consumo, que ya fue previa, antes de la formalización de los créditos. El Banco Nacional otorgó un financiamiento para la compra de lotes en verde y el responsable de entregar dichas obras era Proyectos Urbanísticos Zión. Concluyó que no existe un convenio para que el Banco pueda fiscalizar las obras de infraestructura, por cuanto no era responsabilidad del Banco terminarlas; el incumplimiento y el daño del alegado fueron provocados por la empresa proyectos urbanísticos Zión. El hecho de que se hayan tramitado los créditos de los actores en forma expedita y que existe una investigación en contra del Desarrollador, no es razón suficiente que genere un nexo de causalidad entre el supuesto daño alegado por los actores y una normalidad en el servicio de crédito que lo haya provocado. En cuanto a los testimonios, bueno, el ex colaborador de la empresa Carlos Mario Hidalgo Bogantes en su testimonio, indicó que el encargado de terminar las amenidades era el Desarrollador. La declarante María Marcela Gamboa Bolaños, indicó que escuchó que el Banco financiará el proyecto, que no fue de primera mano de un representante del Banco del que escuchara eso. Precisó que un lote era de alquiler de los que ella adquirió, que hay que tomar en consideración por cuanto esto no la hace entonces como una consumidora final. Señaló que el plazo de entrega, era de Zión y no del Banco Nacional. Es falso que el Banco  iba a refinanciar, como indicó ella, de la prueba de los actores se extrae que dicha empresa fue la que ofreció referenciar a los adquirentes de lotes y no el Banco. Y cuál la empresa es esta, PROSUM. Asimismo, es falso que lo que indica la declarante que no firmó en septiembre del 2007 ningún tipo de documento, cuando en el expediente de ella se puede ver y se acredita la firma de ella en una opción de compra venta en fecha 25 de septiembre del 2007.  Eso está a folio 10 del expediente de crédito de la declarante.  También es falso que el Banco le haya cambiado a último momento las condiciones del crédito sobre el plazo. Dicho plazo ya estaba previsto por el Banco, según la carátula del crédito, que se puede ver a folio 58 del expediente de crédito. También es falso que el Banco tuviera que supervisar las obras. Nótese también que en el folio 59 de la carátula de crédito se indica que la inspección de obras no aplica. Tampoco consta en ese expediente de crédito que la declarante haya cancelado el valor del avalúo. No omitimos también en señalar que el señor Walter Isidro Rodríguez Castro, pues también, indicó que el que era el responsable de terminar las obras era proyectos urbanísticos Zión, y que el Banco lo que he financiaba era la compra de los lotes. El señor testigo, Eduardo, comprador de contado, indicó que el contrato eran con Zión. En cuanto a la compra venta, nótese que inclusive, indicó que la maqueta que él pudo ver estaba en las instalaciones de un edificio del dueño de Zión. No dijo que fuera a dentro del Banco Nacional de Costa Rica el contrato de compraventa firmado con Zión señala que ellos son los que se comprometieron a entregar las Amenidades terminadas. En cuanto a la declarante doña Tatiana, esta señaló que la empresa desarrolladora iba a desarrollar el proyecto, o sea, lo tenía ya bien claro. ¿Quién era el responsable de desarrollar también de su declaración se extrae que ella era consciente o es consciente que quien tenía que terminar las amenidades era el desarrollador? Ella firmó la opción de compra venta en fecha 27 de septiembre de 2007. Eso se puede ver en el folio 17 del expediente de crédito de la declarante y formalizó con el Banco el 11 de junio del 2008. ¿O sea, cómo puede ser que el Banco pudo haber influenciado su decisión de consumo si esta se había materializado meses antes de la misma con la firma de la opción de compra venta de grupo Zión? Es falso que el Banco le haya cambiado también a ella, en último momento las condiciones del crédito sobre el plazo, porque también si se ve la carátula de crédito en el folio 49, ahí se indica muy bien el plazo. Tampoco consta en el expediente de crédito de la declarante que ella haya cancelado el valor del avalúo, como ya indicó en el caso de doña Tatiana. El Banco sí cumplió con su parte, le otorgó el crédito no para fiscalizar, como ella indicó. Vean que el folio 49 expediente de crédito también señala que la inspección de obras no le aplicaba por ser una compra de un lote en verde y no en la construcción de una vivienda. Creemos que es de suma importancia tener en consideración que la única pretensión sobreviviente del presente proceso es sobre la determinación de un interés colectivo, el cual no existe, ya que no fue demostrado en este juicio por los actores y también prueba de ello es que se ordenó la desacumulación de los procesos de los integrantes del Grupo actor, y no menos importante es indicar que como también se indicó por mi colega don Genaro, en su alegato de apertura, es que ya existe Jurisprudencia emanada de la sala primera de la Corte Suprema de Justicia y decimos, con toda la propiedad que no es una, no, son dos sentencias, estamos hablando de tres sentencias y más por venir. Esos son los votos N°160-F-S1-2024, de las 11:28 Hrs. del 15 de febrero de 2024, así como la Resolución 868-F-S1-2024 de las 10:52 Hrs. del 4 de julio del 2024 y la resolución N° 1021-F-S1-2024 de las 14:12 del 30 de julio del 2024; lo anterior, sin menospreciar la abundante cantidad de sentencias emanadas por el Tribunal Contencioso Administrativo, no solo de la sección octava, sino también de la sección quinta del Tribunal. Todas estas demandas se declaran sin lugar, porque el Banco no tiene responsabilidad como los actores fueron los que asumieron el riesgo, no el BNCR, como último para terminar si nos llama a nosotros demasiado la atención, el agravio que siempre se le hace al Banco en cuanto a los avalúos sobre que los avalúos no representaban la realidad, del inmueble en su momento, pero lo cierto del caso, y con todo respeto, tenemos que decirlo, que mediante la escritura número 36 ante el notario Alejandro batalla Bonilla y don Rafael Solano Granados, notarios públicos, comparecieron Óscar Vargas Murillo y la sociedad Proyectos Urbanísticos S.A., en esa escritura, los notarios comienzan a hacer una descripción de la finca y lo interesante es que en esa descripción de la finca habla de que la misma contiene las amenidades. ¿Entonces, si nos achacan una supuesta nulidad de los avalúos, no debería ser también nula esta escritura porque se está dando fe de que ese inmueble, todavía antes de que proyectos urbanísticos Zión, comenzara a vender ya aquí uno de los representantes de la parte actora estaba indicando que habían las amenidades, entonces creemos que eso es algo que llama demasiado la atención y debe ser tomado en cuenta por los señores jueces, es por lo anterior que nosotros solicitamos a su autoridad que la presente demanda sea rechazada en todos sus extremos, sea declarada con lugar la excepción de falta de derecho por hecho de un tercero y se condene al Grupo actor por el pago de ambas costas del presente proceso, muchas gracias.\n\nVI) DE LA CAPACIDAD PROCESAL DEL GRUPO ACTOR: La representación de la parte demandante, refirió a la evolución a la evolución de la capacidad procesal para incoar un proceso en la legislación extranjera, concretamente en la Española, a efecto de ilustrar que nuestro ordenamiento jurídico en relación a esta Jurisdicción Contenciosa Administrativa y Civil de Hacienda, en su artículo 9, inciso b) se habilita a los grupos afectados en sus intereses legítimos, sin necesidad de estar integrados en estructuras formales de personas jurídicas. Ha de reseñarse que esta capacidad establecida en el CPCA, es más amplia que la habilitación conferida en la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, Ley N° 7472, que en su artículo 54 dispone en cuanto a la legitimación procesal, que las organizaciones de consumidores, pueden iniciar como parte o intervenir, en calidad de coadyuvantes, en los procedimientos ante la Comisión nacional del consumidor y ante los tribunales de justicia, en defensa de los derechos y los intereses legítimos de sus asociados. Dicho lo anterior, véase que éste es un asunto resuelto por la Jueza de Trámite que confirió traslado de la demanda en contra del BNCR, de parte del grupo actor, denominado por sí mismos como \"Grupo de Compradores de Crédito con el Banco Nacional del Condominio Bariloche Real\".  Ahora bien, a pesar de ello, en este caso, el grupo indicado está determinado por los poderes otorgados a los Procuradores Judiciales que los representan individualmente a cada uno de ellos.\n\nVII) DE LA RESPONSABILIDAD OBJETIVA TUTELADA EN LA LEY DE PROMOCIÓN DE LA COMPETENCIA Y DEFENSA EFECTIVA DEL CONSUMIDOR: Con la promulgación de la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, Ley N° 7472 de 20 de diciembre de 1994, la Asamblea Legislativa tuvo como objetivo, entre otros, proteger los derechos y los intereses de los -consumidores- entendiéndose por tales en sentido amplio, a toda persona física o entidad de hecho o de derecho, que como destinatario final, adquiere, disfruta o utiliza los bienes o los servicios, o bien, recibe información o propuestas para ello y como comerciante o proveedor, a la persona física, entidad de hecho o de derecho, privada o pública que, en nombre propio o por cuenta ajena, se dedica en forma habitual a ofrecer, distribuir, vender, arrendar, conceder el uso o el disfrute de bienes o a prestar servicios, sin que necesariamente esta sea su actividad principal. (Ley N° 7472). Luego, la Asamblea Legislativa, en función de constituyente derivado, realizó una reforma parcial a la Constitución Política, mediante la Ley N° 7607 de 29 de mayo de 1995, que elevó a rango constitucional la protección de su salud, ambiente, seguridad e intereses económicos, a recibir información adecuada y veraz, a la libertad de elección y a un trato equitativo, tanto de los consumidores como de los usuarios de estos servicios.  Por otra parte, la Constitución Política, (art. 189), establece que los bancos del Estado son instituciones autónomas, cuya actividad principal se encuentra prevista en la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, Ley N° 1644 de 26 de setiembre de 1953, dentro de sus atribuciones, se encuentran, entre otras, la realización tanto operaciones activas, pasivas y neutras, así como la apertura de cuentas de ahorro, de crédito, de garantía, etc; todas de carácter bancario y financiero, bajo el amparo de esta normativa y demás regulaciones propias de este sector de la economía. Conforme con lo anterior, en este caso, el Banco Nacional, actuando en ejercicio de su capacidad de derecho privado, como empresa pública que es y ofreciendo a sus clientes un servicio financiero de consumo, determina que en el presente caso, deba aplicarse la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, en sus artículos 32, 34, 35 y 54, la cual, enumera una serie de derechos del consumidor y establece el régimen de responsabilidad objetiva, así como las eximentes de responsabilidad inherentes a esas relaciones de consumo y de la legitimación procesal.  Así, el artículo 32, sobre los derechos del consumidor, dispone: \"Sin perjuicio de lo establecido en tratados, convenciones internacionales de las que Costa Rica sea parte, legislación interna ordinaria, reglamentos, principios generales de derecho, usos y costumbres, son derechos fundamentales e irrenunciables del consumidor, los siguientes: // a) La protección contra los riesgos que puedan afectar su salud, su seguridad y el medio ambiente. // b) La protección de sus legítimos intereses económicos y sociales. //  c) El acceso a una información, veraz y oportuna, sobre los diferentes bienes y servicios, con especificación correcta de cantidad, características, composición, calidad y precio. // d) La educación y la divulgación sobre el consumo adecuado de bienes o servicios, que aseguren la libertad de escogencia y la igualdad en la contratación. // e) La protección administrativa y judicial contra la publicidad engañosa, las prácticas y las cláusulas abusivas, así como los métodos comerciales desleales o que restrinjan la libre elección. // f) Mecanismos efectivos de acceso para la tutela administrativa y judicial de sus derechos e intereses legítimos, que conduzcan a prevenir adecuadamente, sancionar y reparar con prontitud la lesión de estos, según corresponda. // g) Recibir el apoyo del Estado para formar grupos y organizaciones de consumidores y la oportunidad de que sus opiniones sean escuchadas en los procesos de decisión que les afecten.// (Así corrida su numeración por el artículo 80 de la ley de Contingencia Fiscal, N° 8343 del 18 de diciembre de 2002, que lo traspaso del antiguo artículo 29 al 32 actual)\".  De esta norma considera esta Cámara que se debe resaltar que esta legislación cataloga como un derecho fundamental e irrenunciable, los derechos del consumidor, con lo cual el Estado le otorga un estatus de protección entre otras, y en lo conducente a este proceso a los intereses económicos de los consumidores, así como el acceso a una información, veraz, oportuna, sobre la actividad de consumo, y en relación a los mecanismos de tutela de los mismos. Derivado de ese acceso a la información, esta legislación, precisa en cuanto a las obligaciones del comerciante con el consumidor, se encuentra el deber de informar suficientemente al consumidor, en español y de manera clara y veraz, acerca de los elementos que incidan de forma directa sobre su decisión de consumo; debiendo informar entre otros de cualquier dato determinante, así como apegarse a la equidad, los buenos usos mercantiles y a la ley, en su trato con los consumidores. (art. 34 incisos b) y o)).- En cuanto al régimen de responsabilidad objetivo establecido por esta normativa, esta Cámara indica que el actual artículo 35 dispone: \"Régimen de responsabilidad.// El productor, el proveedor y el comerciante deben responder concurrente e independientemente de la existencia de culpa, si el consumidor resulta perjudicado por razón del bien o el servicio, de informaciones inadecuadas o insuficientes sobre ellos o de su utilización y riesgos.// Sólo se libera quien demuestre que ha sido ajeno al daño.// Los representantes legales de los establecimientos mercantiles o, en su caso, los encargados del negocio son responsables por los actos o los hechos propios o por los de sus dependientes o auxiliares. Los técnicos, los encargados de la elaboración y el control responden solidariamente, cuando así corresponda, por las violaciones a esta Ley en perjuicio del consumidor.\" (Así corrida su numeración por el artículo 80 de la ley de Contingencia Fiscal, N° 8343 del 18 de diciembre de 2002, que lo traspaso del antiguo artículo 32 al 35 actual).  Sobre este último punto, -de la responsabilidad objetiva- la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, ha resuelto sobre el tema de responsabilidad objetiva derivada de la actividad bancaria y de la carga de la prueba en este tipo de relaciones de consumo, entre otras resoluciones en la N° 000658-F-S1-2018, de las nueve horas treinta minutos del día 13 de julio de 2018, con gran pertinencia lo siguiente:\n\nIII.- Sobre la responsabilidad objetiva en la actividad bancaria. La actividad bancaria, en particular la custodia y administración de los fondos del público, está rodeada de una serie de mecanismos o servicios periféricos, que son ofrecidos a los clientes como un atractivo y se incorporan otorgándose facilidades anexas a la custodia y administración. Por sí misma, esa actividad genera un riesgo, que se puede ver acrecentado con el uso de esos instrumentos o servicios, (....). En la dinámica de esta actividad, la entidad bancaria es el proveedor del servicio principal anotado (custodia y administración de los dineros), así como de los accesorios e instrumentos relacionados, como lo es la banca en línea o electrónica. El cliente, por su parte, asume entonces el carácter de consumidor. En esta relación, según se ha señalado en diversas oportunidades, resulta aplicable el régimen de responsabilidad objetiva que prevé el canon 35 de la Ley del Consumidor (en este sentido pueden consultarse las sentencias de esta Sala, no. 300-F-SI-2009, 778-F-SI-2012, 1568-F-SI-2012 y 1607-F-SI-2012). El sistema estatuido en esta norma, dispone en términos generales que los inconvenientes de una actividad lucrativa –como lo es la bancaria- sean asumidos por quien la despliega, con algunas precisiones. Y es que si bien se configura como una responsabilidad objetiva, al prescindir de la culpa y del dolo, la atribución no opera de pleno derecho o en forma automática. En este orden, además de la acreditación de la conducta lesiva del agente, el esquema no está exento del deber de demostrar la existencia de la lesión y el nexo de causalidad, y por tanto del criterio de imputación (riesgo). En cuanto al vínculo causal, admite el mismo numeral 35, la ruptura o eliminación en los casos cuando el agente acredite ajenidad en el daño. Por último, debe destacarse que en este particular régimen, el deber de reparar se construye o se funda en la existencia del daño, la conducta del agente en ejercicio de su actividad y el nexo de casualidad que existe entre estos dos elementos, al margen de que exista un convenio por escrito o no entre el consumidor y el agente. (Resolución de esta Cámara no. 686-2014 de las 9 horas 15 minutos del 28 de mayo de 2014).//\n\nIV.- Sobre la carga de la prueba. Según se ha expuesto hasta este punto, cabe referirse al deber de demostración que le incumbe a cada una de las partes, quienes integran la litis, cuando el objeto del proceso es la declaratoria de un deber de reparar un daño en casos como el presente. En primer término, se advierte que el actor se encuentra en una situación donde le resulta muy difícil o prácticamente imposible comprobar algunos de los hechos o presupuestos esenciales para su pretensión, colocándole ante una posible indefensión. Producto de lo anterior, y según lo ha indicado este órgano decisor con anterioridad, se redistribuye el deber de demostración entre las partes litigantes, en donde el “onus probandi” (carga probatoria) le corresponde a quien se encuentre en mejores condiciones para aportar la prueba al proceso (en este sentido, consúltese el fallo no. 212 de las 8 horas 15  minutos del 25 de marzo de 2008). Sin embargo, de lo anterior no puede extraerse que la víctima se encuentra exenta del deber probatorio, ya que le corresponde acreditar, en los términos dichos, el daño sufrido y el nexo de causalidad. De esta manera, corre por cuenta del accionado probar que es ajeno a la producción del daño, es decir, ha de demostrar la concurrencia de alguna de las causas eximentes de responsabilidad, ya sea la culpa de la víctima, el hecho de un tercero o la fuerza mayor. También puede librarse el demandado de la responsabilidad en el tanto logre comprobar que el régimen establecido en el cardinal 35 de la Ley 7472 no le es aplicable, ya sea porque no concurren en la especie los presupuestos subjetivos para su aplicación (por ejemplo, si las partes no se encontraran en una relación de consumo), o bien, en el caso específico de la teoría del riesgo que contempla dicha norma, que este no se ubica en un grado de anormalidad. Así las cosas, los juzgadores deben recurrir, no sólo a las consecuencias que se derivan en forma directa del acervo probatorio, sino también de indicios y su propia experiencia al momento de valorarlo. (...) (Consúltense los fallos no. 300-2009 y 1431-2012 de reciente cita.)\n\nVIII) DEL CASO CONCRETO: En el presente caso, los demandantes reclaman la existencia de la supuesta responsabilidad objetiva del Banco, que acusan le ha provocado daños materiales y morales, a la luz de lo previsto y dispuesto en la Ley de Promoción y Defensa Efectiva del Consumidor, (art. 35) ello en virtud de la relación comercial existente entre el BNCR y la empresa desarrolladora. De los hechos probados, no probados, declaración de partes, testigos, alegatos de las partes y valoración de la prueba, este Tribunal considera importante indicar que el grupo actor no acreditó la existencia de un nexo de causalidad entre los daños y perjuicios reclamados y la conducta u omisión de la entidad bancaria con el otorgamiento de los créditos hipotecarios solicitados por los demandantes para la compra de un lote \"en verde\" dentro del Condominio Bariloche Real, desarrollado por Proyectos Urbanísticos Zión, empresa liderada por Norman Mauricio Muñoz Gómez, y quienes los declarantes y testigos señalan o vinculan como la empresa responsable de realizar las obras urbanísticas para el pleno disfrute de sus propiedades. Véase, que el testigo Eduardo Chacón Chavarría, cuya declaración ante este Tribunal merece credibilidad, dado que concuerda con lo afirmado por los otros testigos y documentos referidos por éstos, que ellos, refiriéndose a su madre y él,  a pesar de haber suscrito un contrato de compraventa con Proyectos Urbanísticos Zión, esta empresa incumplió con su obligación de haber realizado las obras urbanísticas a las cuales se comprometió  como empresa desarrolladora del Condominio. Si bien, la representación del grupo actor, manifestó que el Banco Nacional de Costa Rica, era la única entidad Bancaria que financió la compra de los lotes dentro del Condominio, de la prueba testimonial que a esta Cámara le guarda plena credibilidad por venir de una de las seis personas que se dedicaban a la venta de lotes del proyecto del Condominio Bariloche Real, como lo es el señor Carlos Mario Hidalgo Bogantes, quien en su testimonio de forma diáfana, clara y categórica afirmó que además del BNCR, el Banco Popular brindaba créditos para la compra de lotes; al respecto esta Cámara ha considerado la idoneidad de este testigo para declarar sobre el punto en concreto, ya que él por su labor como vendedor estaba al tanto de las opciones de financiamiento existentes las cuales eran el Banco Nacional de Costa Rica y el Banco Popular y de Desarrollo Comunal, negando ante la pregunta específica del representante del grupo actor, que el Banco Nacional ofreciera condiciones especiales de financiamiento del proyecto, precisando que ofrecían las condiciones regulares de un Banco, negando la existencia de condiciones especiales y señalando que ellos -como desarrolladora- gestionaban el crédito manifestando de forma clara y diáfana que el Grupo Zión, contaba con un Departamento que se encargaba de gestionar los créditos con la entidad bancaria y que la información que él suministraba a los compradores era suministrada por la empresa. De las declaraciones de los testigos Eduardo Chacón Chavarría y Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa, observa este Colegio que existió un contrato entre Proyectos Urbanísticos Zión y al menos parte del grupo demandante, toda vez que del propio alegato de hechos de éstos se observa que algunos de ellos no adquirieron directamente su lote del Desarrollador, sino de terceras personas, toda vez que se suscribieron negocios jurídicos de \"novación de deudor de hipotecas previamente suscritas por terceros con el BNCR\". Así, véase el testimonio de Eduardo Chacón Chavarría, quien ante la pregunta concreta de quien era el obligado de construir las obras urbanísticas, primero procuró evadir la respuesta, sin embargo, al consultarsele directamente lo que decía el contrato de compraventa contestó: \"Es que el contrato compra venta, decía, Proyectos urbanísticos Zión, se compromete a entregarle el lote enzacatado, calles adoquinadas, esto que el otro. ¿Eso decía el contrato? Eso dice, ahí tengo una copia.\".  De igual forma la declarante Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa, declaró ante preguntas realizadas si de previo a la formalización ya se había determinado un precio; claro derivado del negocio jurídico del contrato de compraventa, suscrito por ella con el Desarrollador y esto fue lo que se le preguntó y declaró: \"¿Para para este momento usted bueno, ya nos explicó que el Grupo Zión era quien le vendía el lote, para ese momento cuando van a hacer la formalización ya usted había acordado con el Grupo Zión, un precio para la venta del lote.? Sí, claro, el precio, el precio se acordó desde el principio, porque de hecho los abonos eran con base en el precio del del lote. ¿Entonces desde el inicio, cuando se hace el primer abono, ya tenían el precio fijado por el cual iban a vender el lote.? Sí, el precio estaba fijado.\".  Para el Tribunal, es claro que de previo a la gestión de crédito, hubo una decisión de consumo consensuada libre y espontánea entre la declarante y el Grupo Zión, en donde al igual que con el resto de demandantes había suscrito una opción de compraventa con el Desarrollador o el Tercero a quien le compraron para efectuar la novación. Véase que concretamente a esta declarante se le preguntó sobre el contrato denominado: \"Contrato de Opción de Compraventa\" a efecto de precisar de su declaración que si cuando ella refería haber firmado un contrato con el Grupo Zión, era este, ante lo cual se le proyectó la imagen del mismo en el monitor del Tribunal, ante lo cual lo reconoció así como la firma. Es importante, considerar que efectivamente además de la compra del lote en \"verde\" los aquí demandantes pactaron considerando que la empresa desarrolladora le entregaría no solo la finca filial determinada, sino también las obras a las cuales se obligó en dicha opción de compraventa.  Así vemos, como cronológicamente, ante los notarios públicos Alejandro Batalla Bonilla y Rafaela Solano Granados, Proyectos Urbanísticos Zión S.A sometió la finca 433849-000 a propiedad en condominio, constituyó servidumbre y reglamento. Escritura realizada el día 4 de diciembre de 2007, en escritura N° 36 del tomo 26 del notario Batalla Bonilla, creándose así las fincas filiales. En escritura adicional a esta, realizada mediante escritura N° 37 ante los mismos notarios públicos, el día 12 de diciembre de 2007 se indicó: \"DESCRIPCIÓN DE LA FINCA MATRIZ La naturaleza de la finca matriz es terreno para construir, compuesto por cuatrocientos setenta y dos fincas filiales primarias individualizadas aptas para construir, con accesos viales, juegos infantiles, zona recreativa, parque, servidumbre sanitaria y pluvial, servidumbre de alcantarillado subterráneo para riego, caseta de guardas, taller de mantenimiento, basureros, pozo y tanque de agua potable, y no como se indicó en escritura principal. ÁREAS COMUNES: En cuanto a las áreas comunes manifiesta el compareciente Vargas Murillo que tiene una medida total de ciento veintiséis mil novecientos noventa y siete metros cuadrados ochenta y un decímetros cuadrados, constituida así: vías: accesos sesenta y un mil doscientos veinticinco metros cuadrados sesenta y dos decímetros cuadrados. juegos infantiles (...) zona recreativa  (...) parque (...) servidumbre pluvial y sanitaria (...) servidumbre de alcantarillado (...) caseta de guarda (....) taller de mantenimiento (....) etc ÁREA COMÚN CONSTRUIDA: En cuanto al área común construida, tiene una medida de tres mil sesenta y tres metros cuadrados trece decímetros cuadrados, construida así: caseta de guarda (...) taller de mantenimiento (...) basureros (...) pozos y tanque de agua potable (...)\"   Acá se desprende que ante el Notario Batalla Bonilla y Solano Granados, se describió el estado del proyecto al momento del sometimiento al Régimen Condominal; en donde se lee una descripción de la finca matriz, que no correspondía a la realidad y aún hoy en día según se desprende de la prueba testimonial, tales obras no están ni iniciadas, ni construidas de modo total, únicamente parcial, que al hoy las etapas A y D, presenta cierto grado de construcción, precisando el testigo Eduardo Chacón Chavarría, que en la etapa A, sí es posible ya construir.  Véase que en área común construida se especificó que la caseta del guarda, el taller de mantenimiento, basureros, pozos y tanque de agua, ya estaba construida, según se consignó en dicha escritura pública. Fue así, como todos los demandantes de este proceso, primero acordaron con la empresa Productos Urbanísticos Zión una opción de compra venta, aspecto que fue reconocido por los propios representantes del BNCR en sus conclusiones, al señalar que los demandantes suscribieron contratos de opción de compraventa, en donde se acordó que el bien -el lote- sería entregado en diversos plazos. Véase declaración de Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa y Eduardo Chacón Chavarría, quienes han reconocido de ese convenio previo con el desarrollador, acordando cosa y precio.\n\nIX) CONTINUACIÓN: La tesis fundamental del grupo actor, gira en torna a considerar que el Banco Nacional de Costa Rica, era aliado del Desarrollador, a saber de Productos Urbanísticos Zión, con la finalidad de vender la mayor cantidad de lotes en el menor tiempo posible y que producto de los créditos concedidos por el BNCR a los deudores hipotecarios, y aquí demandantes, el BNCR financió al desarrollador Proyectos Urbanísticos Zión, y en ese tanto la entidad bancaria falló primero en no haber otorgado el crédito conforme al avance de la obra urbanística, o como se refirió el testigo funcionario, el Auditor General del Banco Nacional Ricardo Jiménez Araya, mediante el supuesto control de flujos. De la prueba documental y testimonial, considera este Tribunal, que no se acredita que el BNCR fuera socio, financista, acreedor de Proyectos Urbanísticos Zión, ni de ninguna otra empresa relacionada y que a luz del negocio jurídico que el grupo actor relatan que ellos compraron lotes financiados por el BNCR, dada que este institución respaldaba al proyecto, el Tribunal tiene que indicar que es claro que en este caso, concurrieron al menos dos negocios jurídicos tutelados por el ordenamiento jurídico, al momento de la formalización del crédito. El primero de ellos una compraventa, en donde la finca filial en propiedad del desarrollador debía trasladarse a cambio de un precio al comprador, o parte del grupo actor y el segundo, cuando éste ponía tal propiedad en garantía de la institución bancaria a cambio del dinero para cancelar total o parcialmente el préstamo mercantil del dinero entregado para la compra del mismo. Acá, observa el Tribunal, que no lleva razón el grupo actor de considerar al BNCR como participe del Desarrollo, o que consecuencia de esa garantía, el BNCR tuviera el deber jurídico de suministrarle al vendedor del lote, sea este Proyectos Urbanísticos Zión, o un tercero -que los hubo- de ahí la existencia de la novación de deudores que relatan los mismos actores, éstos tuvieran que esperarse a que el Banco les fuera girando a tractos, el precio del bien vendido. En ese tanto, las compra ventas, constituyen salvo que se estipule otra cosa dentro del contrato, ventas en firmes e instantánea, al existir acuerdo entre cosa y precio. Tal como se señaló en los hechos no probados, no se acreditó que el BNCR tuviera la obligación jurídica de desarrollar las obras urbanísticas del condominio y mucho menos de haber supervisado el avance de obras por parte del desarrollador, en la venta individualizada de lotes en verde, según lo negociado por los demandantes con el desarrollador.\n\nX) CONTINUACIÓN: Por otra parte, también alegaron los demandantes que hubo una falta de información de parte del BNCR al no haberles informado al grupo actor de que Proyectos Urbanísticos Zión, podía no cumplir con su obligación de desarrollar la infraestructura urbanística. Para esta Cámara, no se acreditó tal y como se indicó en los hechos no probados, que producto de la relación de consumo derivada del financiamiento a éstos -mediante la figura de la garantía hipotecaria abierta- y la correspondiente venta ante Notario Público, que el BN, tuviera el deber jurídico de informarle a los compradores de hechos futuros e inciertos derivados de una conducta ajena a la entidad bancaria, correspondiente a un tercero, como lo era la obligación de Proyectos Urbanísticos Zión de haber dejado botada la obra urbanística. Véase, que el testigo Eduardo Chacón Chavarría, quien manifestó de haber comprado al contado a Proyectos Urbanísticos Zión, y ahora está en idénticas condiciones que el resto de compradores, tanto de contado como de crédito, es decir, en algunos casos, salvo los compradores de las etapas ya desarrolladas y que sí han podido construir, por ejemplo en la etapa A, que desarrolló PROSUM, empresa que no tiene relación con Proyectos Urbanísticos Zión y que realizó una oferta de adquisición de un porcentaje superior al 51% de los condóminos, pero que se vio al traste debido a la oposición de algunos de los condóminos, entre ellos las declarantes - Gamboa Bolaños y Rodríguez Gamboa, según se desprende de sus declaraciones, al indicar éstas que impugnaron la Junta Condominal en donde se acordó la continuación del desarrollo mediante esta empresa Prosum, escapa todo ello al control y obligaciones jurídicas de la entidad bancaria, que financió la constitución de los créditos hipotecarios, para la compra de lotes en \"verde\", es decir sin tener aún las obras urbanísticas que fueron prometidas a ser  desarrolladas por el BNCR, es decir, que el Banco fue ajeno a esa circunstancia y ese tanto no se le puede endilgar responsabilidad objetiva derivada de su condición de comerciante.\n\nXI) CONTINUACIÓN:  En relación a los avalúos, a lo largo del proceso se ha alegado principalmente dos cosas. Que los valores no eran los del mercado, señalando que eran avalúos inflados y segundo los realizaron dos empresas en particular.  Empezando, por este último aspecto, el auditor del BN, indicó que esta institución usualmente hecha mano a los peritos valuadores externos, como a los internos. Que lo usual, es que en los peritos valuadores exista un rol por turno para su designación y que en el Informe de la Auditoría, y que la auditoría dentro de sus procesos de control, evidenció que en la Sucursal de Palmares, estaba concentrado en dos o tres empresas. Esta situación, a consideración de esta Cámara no evidencia anomalía alguna en cuanto a lo señalado de que previo a la misma gestión de crédito, ya los demandantes habían realizado una determinación de consumo, para la adquisición de los inmuebles. Para este Tribunal, es claro que los avalúos constituye un requisito que debe cumplir la entidad bancaria conforme la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, así, el art. 69 dispone: \"Artículo 69.-Antes de otorgar cualquier crédito, los bancos harán valorar los bienes ofrecidos en garantía, o calcular el valor de la cosecha a cuya atención se destinará el préstamo.\" Para esta Cámara, es claro, que los avalúos constituyen parte de los requisitos necesarios que debe tener la entidad bancaria de previo al otorgamiento de un crédito, como una manera de acreditar no solo la existencia del bien mismo, sino el valor de éste en el mercado. Acá, el grupo actor ha procurado cuestionar subjetivamente el contenido de los avalúos, alegando que éstos estaban \"inflados\", sin embargo, llama poderosamente la atención que del mismo informe pericial rendido por el topógrafo Jonantán González Portuguéz, no se haya acreditado que el valor supuestamente determinado en éstos no hubiera sido el valor próximo correspondiente a los bienes adquiridos por los demandantes. No se aportó prueba técnica que probara que al momento mismo de la compra del lote por cada uno de los demandantes, haya existido un sobreprecio en el avalúo que incidiera en nexo de causalidad con daños y perjuicios del crédito otorgado por la entidad financiera. Recuérdese que la decisión de consumo y el precio de los bienes inmuebles adquiridos, fue previamente consensuado por cada uno de los demandantes con el vendedor del mismo, sin que haya existido ese avalúo previamente; el cual, como ya se consignó constituye un requisito de verificación de la existencia del bien y el valor aproximado de éste para la constitución del crédito a la luz de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional. De la prueba para mejor resolver aportada a los autos, observa esta Cámara que la misma hace referencia al valor de las fincas al año 2022, obviamente arrastrando la consecuencia del desmejoramiento o deseabilidad del bien, en palabras del auditor del BNCR de éstos bienes debido al incumplimiento de Proyectos Urbanísticos Zión de no continuar realizando las obras urbanísticas a las cuales estaba obligado contractualmente con los demandantes; según el testimonio rendido en autos por todos y cada uno de los declarantes y testigos durante la audiencia de juicio oral y público.\n\nXII) CONTINUACIÓN: Dentro de los alegatos argüidos por la parte actora, se dio a entender que prácticamente el BNCR asumió una conducta monopolística en el otorgamiento de los créditos, que a la poste llevó a todos los demandantes a considerar que si el Banco respaldaba al desarrollo, ello constituía una garantía para la obtención del crédito. Esta tesis, quedó desvirtuada cuando el testigo Don Carlos Mario Hidalgo Bogantes, quien manifestó haber fungido como vendedor del Desarrollo por parte de Proyectos Urbanísticos Zión, aseguró a este Tribunal que para el financiamiento habían dos opciones, la del Banco Popular y la del Banco Nacional. Luego, este mismo testigo como los otros y las declarantes, manifiestan que observaron Banners, o vallas a la entrada del Condominio Bariloche Real, otra que lo vio en otro lugar de Alajuela.  Para este Tribunal en primer lugar, si bien comprende que es posible que el nombre del Banco Nacional estuviera en los banners o vallas indicadas, es posible, el texto o frase que algunos testigos manifestaron que éstas decían no es posible establecerlo con certeza debido a las contradicciones, no ya entre los testigos mismos, sino en un mismo deponente que daba hasta dos versiones de la frase que manifestaba recordar, véase al respecto el caso de Wálter Isidro Rodríguez, a modo de ejemplo.  A criterio de este Tribunal, es claro que los demandantes de este proceso, consintieron conforme a la autonomía de la voluntad libre y plena de tomar la decisión de obtener el financiamiento para la compra del lote, o novación de deudor, por medio de la entidad bancaria demandada, pudiendo haber utilizado otra de su conveniencia o la también facilitada por el Desarrollado como era el Banco Popular, según el relato del testigo Carlos Mario Hidalgo Bogantes.\n\nXIII) CONTINUACIÓN: Es claro que este proceso ha sido planteado únicamente contra el BNCR, y no contra el Desarrollador del Condominio, la tesis de la parte actora, se basa en una responsabilidad objetiva de consumo fundamentada en el apoyo del Banco con el Desarrollador. Incluso cita, en su demanda que hubo un vínculo comercial en el año 2010, el cual quedó en evidencia en el informe de Auditoría AGD-RH-004-2011 de 24 de octubre de 2011, elaborado por los funcionarios de la Auditoría General del BNCR Miguel A. Quesada Madrigal y Franklin Zamora Cordero, Director, quienes ante las falencias en controles de los créditos otorgados por el Banco, recomendaron a la Subgerencia General de Banca Comercial conforme al cuadro fáctico jurídico determinado en el informe AGD-RH-004-2011 iniciar el procedimiento administrativo de carácter disciplinario a los funcionarios que ahí se indicaron, en relación de hechos referentes al presunto incumplimiento u omisión de leyes, normativa, políticas y procedimientos en la promoción y supervisión de los procesos de trámite, aprobación, formalización y seguimiento de créditos hipotecarios en la Agencia de Palmares. Así es relevante indicar que en el punto 2.2.2.12 en relación a una negociación de realizar publicidad conjunta en la Expo Construcción 2010, al respecto se indicó: \"2.2.2.12 El 17 de marzo del 2010 el señor Manrique Chacón Vargas, Director Corporativo de Estrategia Comercial y el señor Oscar Eduardo Vargas Murillo, Gerente General de Proyectos Urbanísticos Zión, S.A. firmaron el convenio para la promoción del crédito de Vivienda Proyectos Urbanísticos Zión y el Banco Nacional de Costa Rica.\" De esta prueba, es claro que ciertamente sí existió una promoción conjunta del Condominio, y en concreto, no se acreditó que consecuencia de ésta hubieran condiciones favorables, especiales, casos de excepción o que fuera anterior a las opciones de compraventa suscritas por éstos, determinando su decisión de consumo, según se desprende de la prueba testimonial y declaraciones de partes.\n\nXIV) CONTINUACIÓN: Del informe de auditoría y de los expuesto por el Auditor General de la Entidad Bancaria, denota esta Cámara, que se evidencia que hubo un descontrol en la Agencia de Palmares en el otorgamiento de créditos, que señaló refería a toda la cartera de la Agencia de Palmares y que en relación al desarrollador Proyectos Urbanísticos Zión cubría varios de las obras realizadas por éstos en diversos lugares, al menos otros tres, entre ellos Bonanza, Terra Verde y Madero Negro y que en el caso de Bariloche la muestra implicaba unos quince casos, en donde se denotaba deterioro de la cartera, consecuencia de que los créditos no estuvieran bien garantizados, en mora, etc. Sin embargo, este Tribunal denota que los demandantes no acreditan haber incumplido sus obligaciones con el BNCR debido a que al momento de suscribir sus créditos en realidad carecieran de los recursos suficientes o adecuados para hacerle frente a la deuda contraída. No, en estos casos todos los declarantes refieren que han estado cancelando su obligación y el reproche que han elaborado tiene que ver con la imposibilidad de utilizar su bien, debido al incumplimiento del Desarrollador lo cual constituye una causal de exclusión de la responsabilidad por ajenidad del daño, de parte del BNCR -por hecho de un tercero -Proyectos Urbanísticos Zión-, al amparo del artículo 35 de la Ley N° 7472. Como ya se indico supra, la responsabilidad objetiva cesa, cuando se acredite la ajenidad con relación del daño por parte de quien se le endilga esa responsabilidad.  Si bien, en el presente caso hubo una actividad de consumo de los demandantes del crédito hipotecario, ya sea directamente o mediante novación de deudor, debe precisarse que este surgió como garantía de la compra del inmueble que ésta realizó al Desarrollador del Condominio, compra que se indicó éstos realizaron de un \"lote en verde\", a Proyectos Urbanísticos Zión, quien estaba llamado a construir y desarrollar las obras comunes necesarias para poder dar pleno acceso a los inmuebles vendidos por este. Con el dinero del crédito obtenido fue que se canceló el precio del lote; lote que según la propia escritura de constitución del Condominio debía contener una serie de construcciones que a la fecha son inexistentes. Véase que el testigo, Wálter Rodríguez Castro, abogado, y quien indicó haber asesorado a un grupo de compradores del Condominio y coadyuvó a la organización de la estructura del condominio, quienes le buscaron debido a que se fueron percatando de a poco a que la obra no se estaba construyendo dentro de los plazos pactados. Llama la atención de este Tribunal, las diversas funciones que este testigo ha desempeñado dentro de este proyecto, entre ellos asesor de compradores, Administrador del Condominio, y ahora asesor legal del representante de una empresa interesada en continuar con el Desarrollo.\n\nXV) CONTINUACIÓN: Cabe acotar, que la representación del denominado grupo demandante, alegó responsabilidad por aplicación de la LGAP, art. 190 que dice: \"Artículo 190.-// 1. La Administración responderá por todos los daños que cause su funcionamiento legítimo o ilegítimo, normal o anormal, salvo fuerza mayor, culpa de la víctima o hecho de un tercero.// 2. La Administración será responsable de conformidad con este artículo, aún cuando no pueda serlo en virtud de las secciones siguientes de este Capítulo, pero la responsabilidad por acto lícito o funcionamiento normal, se dará únicamente según los términos de la Sección Tercera siguiente.\".   Sin embargo, de lo ya señalado se desprende a consideración de esta Cámara que tampoco cabe achacarle responsabilidad a la entidad bancaria bajo esta normativa, toda vez, que como la misma norma lo señala tal responsabilidad no podrá acreditar en caso de existir una causa de exculpación de la responsabilidad como lo sería en este caso, el hecho de un tercero; debido a que ya se determinó y así se reitera, que el BNCR fungió como financista de los demandantes, para la adquisición de una finca filial dentro del Condominio Bariloche Real, desarrollado por Proyectos Urbanísticos Zión, a quien le competía la responsabilidad de desarrollar las obras urbanísitcas, tercero que incumplió con su obligación legal y que a la postre ha impedido que los demandantes puedan gozar de su terreno de forma plena. Dicho esto se rechaza la supuesta responsabilidad del BNCR por aplicación de esta otra normativa, tal y como lo señaló el apoderado de la parte demandante en conclusiones.\n\nXVI) CONTINUACIÓN: Al respecto, efectivamente, este Tribunal ha comprobado que el subgerente General del Banco Nacional de Costa Rica, el día 15 de noviembre de 2011 presentó ante la Fiscalía de Delitos de San José, Primer Circuito Judicial, denuncia penal en donde se relata las diversas vicisitudes de los proyectos Bariloche Real, Los Maderos, Hacienda Bonanza y Terra Verde, en donde se hizo ver que los proyectos no han sido completados con las obras de infraestructura con las cuales fueron ofrecidas a los compradores y en donde se relató un modo de operación en donde supuestamente los vendedores de la empresa Zión, buscaban personas para que el BNCR de Palmares les otorgara créditos los cuales no tendrían que desembolsar ninguna suma de dinero por gastos y en donde supuestamente la empresa Zión se hacía cargo de la operación y de suministrar la información de crédito, etc. etc.  En los casos de los demandantes, es claro que ello no ocurrió conforme se denunció, ya que éstos lo que cuestionan es el incumplimiento del desarrollador y no el propio en la compraventas realizadas, sean éstos compradores directos a Proyectos Urbanísticos Zión, o a terceros, mediante la -novación de deudor- con las correspondientes escrituras públicas formalizadas ante Notario Público; sin que se hayan cuestionado en cuanto a su existencia y validez. En éstos casos, se configura la causal de exclusión de responsabilidad de hecho de un tercero, toda vez que según el convenio entre partes (CC art. 1022), entre los demandantes y Proyectos Urbanísticos Zión, o un tercero quien les re - vendió el inmueble comprado a este Desarrollador, se suscribió un contrato de opción de compraventa del inmueble, propio de la finca filial finalmente adquirida y que en principio debían contar con una infraestructura  urbanística que era responsabilidad de Proyectos Urbanísticos Zión, tal y como consta documentalmente y las declarantes y testigos han señalado. Entonces, si ello no ocurrió, vale reseñar, si las obras urbanísticas no se construyeron, no es posible endilgarle al BNCR una responsabilidad propia del Desarrollador del Proyecto, como lo era Proyectos Urbanísticos Zión S.A.  Debe indicarse, que los demandantes refieren a que el Banco le giró a esta empresa los recursos del crédito sin ejercer controles del caso, pero debe señalarse que la compra de los demandantes era en \"verde\" y en donde  habían firmado un acuerdo, que le otorgaba al desarrollador plazo para completar esas obras, lo cual finalmente éste no hizo.\n\nXVII) DE LAS PRETENSIONES: Dicho lo anterior, además, a continuación se procederá a analizar cada una de las pretensiones de forma individual. \n\n1) LA PRIMERA PRETENSIÓN INDICA:\n\na) Declaración de la existencia de grupo determinado que detenta un interés colectivo: Solicitamos que, de declararse con lugar esta demanda para los integrantes del Grupo actor (tal y como fue definido en el escrito de demanda), se declare también existencia de un grupo determinado y determinable de personas que detentan un interés colectivo y que este grupo está conformado por los miembros del Grupo actor que se han apersonado a la demanda y por todas aquellas personas físicas o jurídicas que acrediten las siguientes circunstancias:\n\ni. Que hayan adquirido lotes en el Condominio Bariloche a través de créditos hipotecarios con el Banco Nacional de Costa Rica, ya sea directamente o a través de novaciones de deudor de créditos previamente constituidos.\n\nii. Que el otorgamiento de estos créditos se hayan realizado entre el período de tiempo comprendido entre 1° del 2008 y 31 diciembre de 2011 ambas fechas inclusive.\n\niii. Que hayan sufrido daños y perjuicios en virtud de la estructuración de los créditos para compra de lotes del Condominio, consistentes en el daño patrimonial y el daño moral descritos en la petitoria del escrito de demanda.\n\nSolicitamos a su Autoridad que la existencia del grupo con estas características sea debidamente declarado para que, en virtud del interés colectivo que detentan, se extiendan los efectos de una eventual sentencia favorable no sólo a los miembros del Grupo actor sino también a todos los integrantes del grupo afectado; de forma tal que se condene al Banco demandado en abstracto a pagar los daños y perjuicios determinados en el memorial de demanda a cualquier sujeto que demuestre estar en la situación objetiva descrita en el punto anterior en un eventual proceso de ejecución de sentencia.\n\nb) Pago de intereses futuros: Solicitamos que se condene al Banco demandado a pagar a los integrantes del Grupo actor, así como a los sujetos que demuestren su pertenencia al grupo afectado según los parámetros antes indicados, la totalidad de los intereses sobre los rubros que se concedan en sentencia, desde su declaratoria en firme, hasta su efectivo pago, a la tasa de interés legal.\n\nEL TRIBUNAL RESUELVE: Se reitera, además de lo ya indicado en relación al fondo de este asunto, puntualmente se entra a considerar cada pretensión de forma individual. En relación a esta primera pretensión observa esta Cámara que se pretenden varias cosas, no solo una. La primera la declaratoria de la existencia de un grupo de interés colectivo, pero como se verá no de forma pura y simple sino condicionada a ciertas características. Y segundo, la existencia de un grupo determinado y determinable de personas que detentan un interés colectivo, que incluye no solo a los demandantes sino a terceras personas que no han sido parte de este proceso sean físicas o jurídicas que acrediten, una serie de requisitos aplicables a los primeros también que serían 1) haber adquirido lote en el Condominio Bariloche Real, a través de créditos hipotecarios con el BNCR, directamente o a través de -novaciones de deudor-, 2) Que los créditos hayan sido otorgados entre el 2008 y el 2011 y 3) Que hayan sufrido daños y perjuicios en virtud de la estructuración de los créditos para compra de lotes del Condominio y perjuicios derivados de la estructuración de éstos para la compra de lotes en Condominio, consistentes en el daño patrimonial y moral descritos en la demanda, que como hemos visto de los considerandos anteriores parten de la tesis de la supuesta responsabilidad del BNCR de haber financiado al Desarrollador del Condominio, Proyectos Urbanísticos Zión, con el producto de las ventas de  lotes y a la falta de supervisión de la entidad bancaria, al no haber controlado el flujo de gastos dirigidos al Desarrollador conforme al avance de las obras. Tal y como se indicó supra, esta Cámara por mayoría ha determinado que el BNCR no estaba jurídicamente obligado a realizar  un giro de recursos producto de la venta de los inmuebles -derivado de la compra por los demandantes- a tractos conforme al avance de las obras urbanísticas que como declararon los testigos y partes era obligación desarrollarlos por parte de Proyectos Urbanísticos Zión. Dicho esto, es claro que no existe nexo de causalidad entre la conducta generadora de los supuestos daño y perjuicios y la activad de comercio del BNCR. En consecuencias esta pretensión debe rechazarse en todos sus extremos, como en efecto se dispone.\n\nLAS OTRAS PRETENSIONES DICEN:\n\n\"Con base en los hechos y fundamentos de Derecho incorporados en esta demanda, solicitamos que se declare con lugar la demanda en todos sus extremos y por ende se declare al Banco Nacional de Costa Rica responsable de los daños y perjuicios ocasionados al Grupo actor, según la según la (sic) relación de los hechos de la demanda y se le condene al pago de los siguientes rubros:\n\nI- Daño patrimonial.\n\nSolicitamos que se condene al Banco demandado al pago del daño patrimonial\n\ncausado a cada uno de los miembros del Grupo actor y que consiste en:\n\na. Diferencia entre el monto de crédito hipotecario al momento de su constitución a favor del Banco demandado por cada uno de los miembros del Grupo actor, y el valor real de cada una de las fincas al momento de su adquisición por cada uno de los miembros del Grupo actor y sobre la que se constituyó el crédito hipotecario.\n\nb. El monto pagado por cada uno de los miembros del Grupo actor al Banco demandado por concepto de intereses de las operaciones de crédito hipotecaria constituidas con el Banco para financiar la compra en \"verde\" de lotes del Condominio, sobre el monto resultante según el punto 1.a de las pretensiones.\n\nc. Las sumas de dinero que cada uno de los miembros del Grupo actor paguen al Banco demandado por concepto de intereses de las operaciones de crédito, desde la interposición de la demanda hasta su debido pago, sobre el monto resultante según el punto 1.a de las pretensiones.\n\nd. La diferencia entre el valor de compra de cada lote por parte de cada uno de los miembros del Grupo actor y el valor real del dicho lote al momento de su compra, una vez deducido el monto reclamado en el punto 1.a) de estas pretensiones.\n\ne. La pérdida de oportunidad de cada uno de los miembros del Grupo actor, de haber podido obtener una ganancia de capital o aumento patrimonial producto de la plusvalía de cada lote adquirido con el crédito hipotecario otorgado por el Banco demandado y el valor que tendría en la actualidad de haberse terminado el desarrollo del Condominio, monto que se determinará en ejecución de sentencia.\"\n\nEL TRIBUNAL RESUELVE: Estas otras pretensiones, son accesorias a la principal ya resuelta, de modo tal que al rechazarse la principal, ésta accesorias o pendientes de la otra, deben seguir la misma suerte y ser rechazadas, toda vez que no se acreditó la legitimación activa para el reclamo de los daños y perjuicios reclamados al romperse el nexo de causalidad entre la conducta cuya responsabilidad se le achaca a la entidad bancaria y el responsable del incumplimiento de la construcción de las obras urbanísticas, a saber Proyectos Urbanísticos Zión. Dicho esto, se deben rechazar todas y cada una de las pretensiones de grupo actor ya que están directamente relacionadas con la primera y como se indicó rechazada ésta, todas las demás siguen la misma suerte.  Así se resuelve.\n\nLA PRETENSIÓN 2, RELATIVA AL DAÑO MORAL, DICE:\n\n\"2- Daño moral: Solicitamos que se condene al Banco demandado a pagar a cada uno de los miembros del Grupo actor una indemnización por el daño moral ocasionado por la angustia y frustración que les ha provocado la limitación para acceder a una vivienda digna, específicamente por: (i) la imposibilidad material de disfrutar del lote que compraron mediante créditos hipotecarios; (ii) la imposibilidad de vender esos lotes a un precio viable en virtud de la deuda que mantienen con el Banco; (iii) la imposibilidad de entregar el lote en dación de pago en términos razonables sin tener que mantener la deuda con el Banco; (iv) la imposibilidad de acceder a créditos con otras entidades financieras para compra de vivienda; (v) la mancha en el récord crediticio y (vi) el cobro del saldo en descubierto si el lote es rematado. Estimamos prudencialmente el daño moral en la suma de ¢10.000.000.00 por cada miembro del Grupo actor.\"\n\nEL TRIBUNAL RESUELVE: Esta otra pretensión al igual que la anterior es accesoria de la primera.  De los hechos no probados, se desprende que gran parte de las fuentes de daño moral reclamado no se acreditaron con prueba idónea. De igual forma, dado que el BNCR acreditó ser ajeno a la conducta cuya responsabilidad se le acusa, por hecho de un tercero, quien debía efectuar las obras urbanísticas, como lo era Proyectos Urbanísticos Zión, no se le puede reprochar al BNCR el deber de indemnizar por una conducta ajena al mismo. En consecuencia se rechaza esta pretensión y así se declara.  \n\nLA PRETENSIÓN 3, RELATIVA A LA INDEXACIÓN: Esta pretensión dice: \"3- Indexación: Solicitamos que se indexen las sumas concedidas en sentencia.\"\n\nEL TRIBUNAL RESUELVE: Esta pretensión es accesoria a la principal, toda vez que eventualmente procede la indexación cuando se reconozca el pago de una suma de dinero y que se indexa la suma de valor a efecto de que la misma no pierda valor en el tiempo. Sin embargo, en este caso, se ha rechazado como se ha dispuesto supra el pago de daños y perjuicios como el otorgamiento de sumas por concepto de daños y perjuicios, entonces, esta pretensión sigue la misma suerte que éstas, por lo tanto se rechaza y así se dispone.\n\nLA PRETENSIÓN 4, RELATIVA A COSTAS: Esta dice: \"4- Costas: Solicitamos se condene al Banco demandado al pago de las costas\"\n\nEL TRIBUNAL RESUELVE: Tal y como se acostumbra, esta pretensión se resolverá en acápite aparte.\n\nXVIII) EXCEPCIONES. En razón de lo ya indicado supra se acoge la excepción de falta de derecho por cuanto a consideración de esta Cámara, el BNCR no es responsable objetivamente de los daños materiales y moral reclamado, el cual, corresponde a un daño provocado por un tercero.  Se rechaza la causa de exculpación de hecho de la víctima, en los términos referidos a que los demandantes concordaron con la empresa desarrolladora la compra de un inmueble con ciertas características y éstas finalmente no fueron construidas por la propietaria del Condominio. Se rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva, toda vez que entre la demandante y el BNCR hubo una relación de consumo.\n\nIXX) SOBRE LAS COSTAS.  De conformidad con el numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa de ésta condena sólo es viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, cuando hubiere motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. En la especie, encuentra este Órgano Colegiado que SI configuró la excepción de costas procesales y personales, toda vez considera esta Cámara que el grupo de demandantes, tuvo motivo de litigar al haber considerado la existencia al menos de un interés legítimo derivado de una relación de consumo de un crédito, que fueron víctimas de buena fe no de parte del vínculo con el BNCR, sino de la confianza brindada al Desarrollador del Condominio Bariloche Real quien finalmente fue quien incumplió con desarrollar las obras urbanísticas que hubieran permitido el pleno uso goce y disfrute de su propiedad filial.  En consecuencia cada parte deberá hacerse cargo de sus propias costas.\n\nPOR TANTO:  \n\nSe acoge la excepción de falta de derecho. Se rechaza la falta de legitimación pasiva. Se declara con lugar la causa de exclusión d responsabilidad por hecho de un tercero y se rechaza la excepción culpa de la víctima. Se declara improcedente en todos los extremos la demanda incoada por GRUPO DE COMPRADORES DE CRÉDITO CON EL BANCO NACIONAL DEL CONDOMINIO BARILOCHE REAL, contra el BANCO NACIONAL DE COSTA RICA. Son las costas a cargo cada una de las partes.  Notifíquese.-\n\n \n\n \n\nPAULO ANDRÉ ALONSO SOTO                   RODOLFO MARENCO ORTIZ\n\n \n\nEL JUEZ JONATÁN CANALES HERNÁNDEZ, REMITE VOTO PARTICULAR\n\n \n\nVoto particular del Juez Jonatán Canales Hernández, en el expediente N° 14-3379-1027-CA, PROCESO DE CONOCIMIENTO, interpuesto por Proceso de conocimiento tramitado como puro derecho, interpuesto por el Grupo de compradores de lotes en el Condominio Bariloche Real contra el BANCO NACIONAL DE COSTA RICA: Respetuoso de la decisión de la mayoría del Tribunal, emito voto particular y declaro sin lugar la acción intentada por el grupo de actores, por estas otras razones.-\n\nConsiderando:\n\nI) En el considerando II de esta sentencia, se estableció:\n\n\"OBJETO DEL PROCESO.- La parte demandante, solicitó se declare con lugar la pretensión de este proceso, la cual quedó determinada conforme en la audiencia preliminar y a lo ordenado por este Tribunal, a las pretensiones de carácter colectivo:\n\na) Declaración de la existencia de grupo determinado que detenta un interés colectivo: Solicitamos que, de declararse con lugar esta demanda para los integrantes del Grupo actor (tal y como fue definido en el escrito de demanda), se declare también existencia de un grupo determinado y determinable de personas que detentan un interés colectivo y que este grupo está conformado por los miembros del Grupo actor que se han apersonado a la demanda y por todas aquellas personas físicas o jurídicas que acrediten las siguientes circunstancias:\n\ni. Que hayan adquirido lotes en el Condominio Bariloche a través de créditos hipotecarios con el Banco Nacional de Costa Rica, ya sea directamente o a través de novaciones de deudor de créditos previamente constituidos.\n\nii. Que el otorgamiento de estos créditos se hayan realizado entre el período de tiempo comprendido entre 1° del 2008 y 31 diciembre de 2011 ambas fechas inclusive.\n\niii. Que hayan sufrido daños y perjuicios en virtud de la estructuración de los créditos para compra de lotes del Condominio, consistentes en el daño patrimonial y el daño moral descritos en la petitoria del escrito de demanda.\n\nSolicitamos a su Autoridad que la existencia del grupo con estas características sea debidamente declarado para que, en virtud del interés colectivo que detentan, se extiendan los efectos de una eventual sentencia favorable no sólo a los miembros del Grupo actor sino también a todos los integrantes del grupo afectado; de forma tal que se condene al Banco demandado en abstracto a pagar los daños y perjuicios determinados en el memorial de demanda a cualquier sujeto que demuestre estar en la situación objetiva descrita en el punto anterior en un eventual proceso de ejecución de sentencia.\n\nb) Pago de intereses futuros: Solicitamos que se condene al Banco demandado a pagar a los integrantes del Grupo actor, así como a los sujetos que demuestren su pertenencia al grupo afectado según los parámetros antes indicados, la totalidad de los intereses sobre los rubros que se concedan en sentencia, desde su declaratoria en firme, hasta su efectivo pago, a la tasa de interés legal.\n\nNOTA: Durante la audiencia preliminar, se ajustó la pretensión de intereses futuros, indicando lo siguiente: \"pago de intereses no futuros, y en la última linea agregar: \"tanto del principal como de los intereses correspondientes a las sumas otorgadas según la pretensión 1.A, 1.B y 1C, que se conceden en sentencia desde el momento en que se pagaron esos rubros hasta su efectivo pago, a la tasa de interés legal\"\n\nII) Paso a analizar cada una de las pretensiones:\n\nExtremo petitorio a) i), tal como lo he dicho anteriormente en múltiples votos salvados \"(...) se evidencia que en la oficina de Palmares del Banco Nacional, existieron todo tipo de irregularidades en los avalúos de los lotes dando valores muy superiores al valor de mercado lo que obviamente perjudica al consumidor como parte más débil de la relación jurídica existente, lo que obviamente perjudica al consumidor como parte más débil de la relación jurídica existente, porque obviamente dificulta o imposibilita que los bienes puedan ser vendidos a algún interesados.   De lo anterior se deriva: 1) En este negociado siempre el banco supo que el crédito era para compraventa de un terreno en condominio para construir una casa y que la construcción no se podría hacer, hasta que se concluyeran las obras comunes (dependiendo eso del arbitrio de la desarrolladora), no pudiendo alegar la ignorancia sobre el fondo del negocio para el cual concedió, como lo hizo en este juicio y en los otros expedientes derivados\". No obstante no se puede hablar de una identidad entre todos los casos de los aquí actores, porque algunos suscribieron escritura de crédito hipotecario con el banco y otros compraron sus derechos a terceros que sí lo habían hecho, siendo de esta forma distinto quién produjo el daño y quién incumplió el deber de información en perjuicio del consumidor. De esta forma se evidencia que no se puede hablar de una identidad de situaciones productoras del daño, no pudiéndose asumir que existió un grupo de interés en las mismas circunstancias, siendo siempre correcta la decisión de haber desacumulado este proceso en su oportunidad y conocer la situación de cada actor por aparte.-\n\nRecuérdese que también se ha dicho en los votos salvados que \"(...) el banco al desviarse de la legalidad, es responsable solidario de los daños en la esfera patrimonial del demandante, de conformidad con los artículos 326 y 667 del Código Civil, que dicen: \"ARTÍCULO 326.- Caso de que el acto ú omisión que motive la indemnización fuere de dos o más individuos, todos quedarán solidariamente obligados a indemnizar\" \"ARTÍCULO 667.- Cada deudor puede ser perseguido para el cumplimiento íntegro de la prestación indivisible, pero el demandado tiene derecho para que se le conceda un término dentro del cual le sea posible citar a sus codeudores, con el objeto de impedir que se pronuncie contra él solo una condenación por el total, salvo que la prestación por su naturaleza pueda ser cumplida por él\". Así el banco debe responder no solamente por las vicisitudes derivadas del contrato de crédito, sino también por el de compraventa de lote en condominio para construir vivienda, en que eran parte la empresa desarrolladora y la aquí demandante, rompiéndose de esa forma el principio de relatividad de los contratos (numeral 1025 ejúsdem), que ha invocado reiteradamente el banco en su defensa en juicio.-// Véase que el banco como parte predisponente y fuerte económicamente en la relación de consumo,  quebrantó los numerales 46 constitucional (reformado en el año 1996), 34.b) y 35 de la Ley de Defensa Efectiva del Consumidor (N° 7472), a partir de la actuación irregular de sus empleados, en colusión la empresa desarrolladora, conocía que el urbanizador por múltiples razones, podía ser que nunca terminara la etapa del proyecto en condominio donde estaba ubicado el lote para la vivienda, reconociendo incluso que el contrato de crédito, era para vivienda y con todas las irregularidades que en la sentencia del voto de mayoría quedan claras, específicamente las producidas por los empleados del banco, en su agencia de Palmares (véanse los estudios realizados por la Auditoría Interna del banco), por las cuales la institución debe responder, por existir una evidente culpa grave in eligendo e in vigilando de esos servidores públicos\", pero eso es un tema que se debe analizar y resolver caso por caso, para ver si se concretaron esos hechos, no es posible que en un proceso donde se acumulen diversos actores en situaciones distintas, sea resuelto abstrayendo las situaciones particulares de cada uno de ellos.-\n\nEn cuanto a la pretensión a.ii) que tiene que ver con limitar en el tiempo esos hechos, debe rechazarse porque para resolverla habría que analizar y probar la situación de cada uno de los actores por aparte y eso no puede hacerse en este proceso, por la forma en que las pretensiones están estructuradas, además que fue tema analizado y resuelto en cada proceso ordinario individual.-\n\nDe la misma forma debe rechazarse la pretensión a.iii), porque el daño debe probarse en el proceso plenario (cumpliendo con los requisitos de los artículos 190 y 196 LGAP) y inconducente procesalmente esperar a una eventual etapa de ejecución de sentencia. Luego la eventual extensión de efectos de un expediente a otro, no puede declararse desde el proceso inicial, sino que eventualmente podría hacerse según lo exige el Código Procesal Contencioso Administrativo, en cada proceso derivado.-\n\nLa pretensión b) debe rechazarse porque si los extremos petitorios principales, la pretensión de intereses, por ser subsidiaria también debe ser rechazada en aplicación del principio que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.- Jonatán Canales Hernández, Juez.-\n\n \n\n\t\n\n\n???????????????\n0KW1JGGEFLC61\nPAULO ANDRÉ ALONSO SOTO - JUEZ/A DECISOR/A\n\n\t\n\n \n\n\n\n\n\n???????????????\nPSHAVBOHDTE61\nELEUTERIO RODOLFO MARENCO ORTIZ - JUEZ/A DECISOR/A\n\n\t\n\n \n\n\t\n\n\n???????????????\nIMHVDKY341461\nJONATHAN CANALES HERNÁNDEZ - JUEZ/A DECISOR/A\n\n \n\nEXP: 14-003379-1027-CA\n\nGoicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 ó 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: tproca-sgdoc@poder-judicial.go.cr\n\n \n\nClasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.\n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 16:34:26.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República", "body_en_text": "**RESOLUTION No. 05604 - 2024**\n\n**Date of Resolution:** August 30, 2024, at 08:12\n\n**Case File:** 14-003379-1027-CA\n\n**Drafted by:** Drafter not indicated\n\n**Type of Matter:** Proceeding for declaratory relief (Proceso de conocimiento)\n\n**Analyzed by:** CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL\n\n**Judgment with Dissenting Vote**\n\n**Judgments from the same case file**\n\n**Content of Interest:**\n\n**Type of content:** Unanimous vote\n\n**Branch of Law:** Administrative Law\n\n**Topic:** Objective liability of the Administration (Responsabilidad objetiva de la Administración)\n\n**Subtopics:**\n\nAnalysis of bank liability in the case of a development project.\n\n\"VII) ON THE OBJECTIVE LIABILITY COVERED IN THE LAW FOR THE PROMOTION OF COMPETITION AND EFFECTIVE CONSUMER DEFENSE: With the enactment of the Law for the Promotion of Competition and Effective Consumer Defense, Law No. 7472 of December 20, 1994, the Legislative Assembly aimed, among other things, to protect the rights and interests of -consumers- understanding these in a broad sense as any natural person or de facto or de jure entity that, as the final recipient, acquires, enjoys, or uses goods or services, or receives information or proposals for them, and as a merchant or provider, the natural person, de facto or de jure entity, private or public that, in its own name or on behalf of others, is habitually engaged in offering, distributing, selling, leasing, granting the use or enjoyment of goods, or providing services, without this necessarily being its main activity. (Law No. 7472). Subsequently, the Legislative Assembly, acting as a derived constituent power, carried out a partial reform of the Political Constitution through Law No. 7607 of May 29, 1995, which elevated to constitutional rank the protection of their health, environment, safety, and economic interests, the right to receive adequate and truthful information, freedom of choice, and equitable treatment, for both consumers and users of these services. On the other hand, the Political Constitution (Art. 189) establishes that state banks are autonomous institutions, whose main activity is provided for in the Organic Law of the National Banking System (Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional), Law No. 1644 of September 26, 1953. Within their powers are, among others, the execution of active, passive, and neutral operations, as well as the opening of savings, credit, guarantee accounts, etc.; all of a banking and financial nature, under the protection of this regulation and other regulations specific to this sector of the economy. In accordance with the foregoing, in this case, Banco Nacional, acting in the exercise of its capacity under private law, as a public enterprise it is, and offering its clients a consumer financial service, determines that in the present case, the Law for the Promotion of Competition and Effective Consumer Defense must be applied, in its articles 32, 34, 35, and 54, which lists a series of consumer rights and establishes the objective liability regime (régimen de responsabilidad objetiva), as well as the exemptions from liability inherent to those consumer relationships and procedural standing. Thus, Article 32, on consumer rights, provides: 'Without prejudice to what is established in treaties, international conventions to which Costa Rica is a party, ordinary domestic legislation, regulations, general principles of law, customs and practices, the following are fundamental and inalienable rights of the consumer: // a) Protection against risks that may affect their health, safety, and the environment. // b) Protection of their legitimate economic and social interests. // c) Access to truthful and timely information about different goods and services, with correct specification of quantity, characteristics, composition, quality, and price. // d) Education and dissemination on the proper consumption of goods or services, ensuring freedom of choice and equality in contracting. // e) Administrative and judicial protection against misleading advertising, abusive practices and clauses, as well as unfair or freedom-of-choice restricting commercial methods. // f) Effective access mechanisms for the administrative and judicial protection of their rights and legitimate interests, leading to adequate prevention, punishment, and prompt repair of harm to them, as appropriate. // g) Receive State support to form consumer groups and organizations and the opportunity for their opinions to be heard in decision-making processes that affect them.// (As its numbering was run by Article 80 of the Fiscal Contingency Law, No. 8343 of December 18, 2002, which transferred it from former Article 29 to current Article 32)'. From this rule, this Chamber considers that it must be highlighted that this legislation classifies consumer rights as a fundamental and inalienable right, whereby the State grants a protection status, among others, and as relevant to this proceeding, to the economic interests of consumers, as well as access to true, timely information about the consumer activity, and in relation to the protection mechanisms thereof. Derived from that access to information, this legislation specifies regarding the obligations of the merchant to the consumer, the duty to sufficiently inform the consumer, in Spanish and in a clear and truthful manner, about the elements that directly affect their consumption decision; having to inform, among others, of any determining fact, as well as to adhere to fairness, good commercial practices, and the law, in their dealings with consumers. (Art. 34 subsections b) and o)).- Regarding the objective liability regime (régimen de responsabilidad objetivo) established by this regulation, this Chamber indicates that current Article 35 provides: 'Liability Regime. // The producer, the provider, and the merchant must respond concurrently and independently of the existence of fault, if the consumer is harmed by reason of the good or service, by inadequate or insufficient information about them or their use and risks. // Only he who proves he was unrelated to the damage is released. // The legal representatives of commercial establishments or, as the case may be, the business managers are responsible for their own acts or facts or for those of their employees or assistants. The technicians, those in charge of production, and controllers are jointly and severally liable, when appropriate, for violations of this Law to the detriment of the consumer.' (As its numbering was run by Article 80 of the Fiscal Contingency Law, No. 8343 of December 18, 2002, which transferred it from former Article 32 to current Article 35). On this last point - of objective liability - the First Chamber of the Supreme Court of Justice has ruled on the issue of objective liability derived from banking activity and the burden of proof in this type of consumer relationship, among other resolutions, in No. 000658-F-S1-2018, at nine thirty hours on July 13, 2018, with great relevance, the following:\n\nIII.- On objective liability in banking activity. Banking activity, particularly the custody and administration of public funds, is surrounded by a series of mechanisms or peripheral services, which are offered to clients as an attraction and are incorporated by granting ancillary facilities to custody and administration. In itself, this activity generates a risk, which can be increased with the use of these instruments or services, (....). In the dynamics of this activity, the banking entity is the provider of the noted main service (custody and administration of funds), as well as the accessories and related instruments, such as online or electronic banking. The client, for their part, then assumes the character of consumer. In this relationship, as has been indicated on various occasions, the objective liability regime provided by Canon 35 of the Consumer Law is applicable (in this regard, see judgments of this Chamber, No. 300-F-SI-2009, 778-F-SI-2012, 1568-F-SI-2012 and 1607-F-SI-2012). The system established in this rule provides in general terms that the drawbacks of a for-profit activity – such as banking – are borne by the one who deploys it, with some specifications. And it is that, although it is configured as an objective liability, by disregarding fault and intent, attribution does not operate by full right or automatically. In this order, in addition to proving the harmful conduct of the agent, the scheme is not exempt from the duty to demonstrate the existence of the injury and the causal link (nexo de causalidad), and therefore the criterion of imputation (risk). Regarding the causal link, the same numeral 35 admits its breaking or elimination in cases when the agent proves their unrelatedness to the damage. Finally, it should be noted that in this particular regime, the duty to repair is built or founded on the existence of damage, the conduct of the agent in the exercise of their activity, and the causal link that exists between these two elements, regardless of whether a written agreement exists or not between the consumer and the agent. (Resolution of this Chamber No. 686-2014 at 9 hours 15 minutes on May 28, 2014).//\n\nIV.- On the burden of proof. As has been set forth up to this point, it is appropriate to refer to the duty of proof incumbent on each of the parties making up the litigation, when the object of the proceeding is the declaration of a duty to repair damage in cases such as this one. In the first place, it is noted that the plaintiff is in a situation where it is very difficult or practically impossible for them to prove some of the facts or essential presuppositions for their claim, placing them in a situation of potential defenselessness. As a result of the foregoing, and as this decision-making body has previously indicated, the duty of proof is redistributed among the litigating parties, where the 'onus probandi' (burden of proof) falls on whoever is in better conditions to provide proof to the proceeding (in this sense, consult judgment No. 212 at 8 hours 15 minutes on March 25, 2008). However, it cannot be extracted from the foregoing that the victim is exempt from the duty of proof, since it is up to them to prove, in the stated terms, the damage suffered and the causal link (nexo de causalidad). In this way, it is the defendant's responsibility to prove that they are unrelated to the production of the damage, that is, they must demonstrate the occurrence of some of the exempting causes of liability, whether it be the fault of the victim, the act of a third party, or force majeure. The defendant can also free themselves from liability to the extent that they manage to prove that the regime established in Cardinal 35 of Law 7472 is not applicable to them, either because the subjective presuppositions for its application do not concur in the species (for example, if the parties were not in a consumer relationship), or, in the specific case of the risk theory contemplated by said rule, that it is not located at an abnormal degree. Thus, the judges must resort not only to the consequences derived directly from the body of evidence but also to indicia and their own experience at the time of evaluating it. (...) (Consult judgments No. 300-2009 and 1431-2012 recently cited.) [...]'\n\n... See more\nCitations of Legislation and Doctrine Related Judgments\nText of the resolution\nEV Machote Generation: F:\\Gestion-Judicial\\Servidor de Archivos\\Modelos\\Contencioso\\TCRESOL016.dpj\n\n????????????????\n\n**EXPEDIENTE:**\n\n14-003379-1027-CA - 2\n\n**PROCEEDING (PROCESO):**\n\nDECLARATORY RELIEF (CONOCIMIENTO)\n\n**PLAINTIFF (ACTOR/A):**\n\nPURCHASER GROUP WITH BANCO NACIONAL CREDIT OF THE BARILOCHE REAL CONDOMINIUM (GRUPO DE COMPRADORES DE CREDITO DEL CONDOMINIO BARILOCHE REAL)\n\n**DEFENDANT (DEMANDADO/A):**\n\nBANCO NACIONAL DE COSTA RICA\n\n**No. 2024005604**\n\nCONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE AND CIVIL TREASURY TRIBUNAL, SECOND JUDICIAL CIRCUIT, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, at eight hours twelve minutes on August thirtieth, two thousand twenty-four.-\n\nPROCEEDING FOR DECLARATORY RELIEF (PROCESO DE CONOCIMIENTO), filed by the named: PURCHASER GROUP WITH BANCO NACIONAL CREDIT OF THE BARILOCHE REAL CONDOMINIUM (GRUPO DE COMPRADORES DE CRÉDITO CON EL BANCO NACIONAL DEL CONDOMINIO BARILOCHE REAL), (powers of attorney of the plaintiffs to their special judicial legal representatives, are recorded in a separate folder). The special judicial legal representatives present during the oral and public trial hearing were ALEJANDRO BATALLA BONILLA, of legal age, attorney, ID 1-0525-0186, license No. 2573, JOHN ALEXANDER BRENES RODRÍGUEZ, of legal age, attorney, license No. 27062, ADRIÁN MAURICIO VEGA AGUILAR, of legal age, attorney, license No. 16295, against BANCO NACIONAL DE COSTA RICA, represented by its general judicial legal representatives GENARO JOSÉ JIMÉNEZ OROZCO, of legal age, attorney, license No. 22101 and ANDRÉS BOGARÍN BUSTAMANTE, of legal age, attorney, license No. 19132 and\n\n**WHEREAS (CONSIDERANDO):**\n\n**I) PROCEDURAL MATTERS (ASUNTOS DE TRÁMITE):** All references to images correspond to the virtual judicial file.\n\n1) On May 12, 2014, the plaintiffs filed a proceeding for declaratory relief (proceso de conocimiento) against Banco Nacional de Costa Rica. (I, 5-83).\n\n2) Procedural Judge Judith Reyes Castillo, by order at 9:36 hrs. on June 23, 2014, deemed the claim filed by what she called: \"Purchaser Group with Banco Nacional Credit of the Bariloche Real Condominium\" (Grupo de Compradores de Crédito con el Banco Nacional del Condominio Bariloche Real), against BNCR, granting the legal hearing to answer the initiated claim. (I, 88-90. The corresponding powers of attorney were provided in a separate folder.)\n\n3) By means of a writing dated July 7, 2014, the special judicial legal representatives of the plaintiffs submitted a writing expanding the claim and adding new claims. (I, 93-99).\n\n4) By writing dated August 29, 2014, BNCR filed a negative answer to the claim and raised the affirmative defenses of lack of passive standing (falta de legitimación pasiva), lack of right (falta de derecho), fault of the victim (culpa de la víctima), and act of a third party (hecho de un tercero). (I, 173-209).\n\n5) The Procedural Judge, by order at 14:30 hrs. on October 23, 2014, deemed the claim answered on time and the affirmative defenses of lack of right, lack of passive standing, fault of the victim, and act of a third party raised. Granted a reply hearing and to BNCR in relation to the expansion of the claim regarding new members of the plaintiff group, facts, and claims. (I, 212-213).\n\n6) On January 6, 2015, the plaintiffs filed a reply to the answer of BNCR, contesting BNCR's thesis that they only granted financing to each plaintiff for the purchase of a lot in the Bariloche Real Condominium and had no responsibility for the development of the condominium. (I, 232-240).\n\n7) BNCR filed a negative answer to the expansion of the claim, as evidenced in a writing dated January 8, 2015, and requested it be declared without merit and that the plaintiff party be ordered to pay costs. (I, 248-252).\n\n8) On January 30, 2015, a preliminary hearing was held. The Judge sanitized the proceeding regarding the documentary evidence and rejected a request for preferential processing. (I, 327-331).\n\n9) The representation of BNCR, as recorded in the writing dated February 4, 2015, made a statement regarding the so-called new facts incident (incidente de hechos nuevos). (I, 332-335).\n\n10) On April 22, 2016, a preliminary hearing was held. Both parties appeared. The claims were determined, as recorded in images 75 to 77 and 88 to 89, with the modifications made during this preliminary hearing, relating to changing future interest to \"payment of non-future interest, and on the last line add: 'both of the principal and the interest corresponding to the amounts granted according to claim 1.A, 1.B and 1C, which are granted in judgment from the moment those items were paid until their effective payment, at the legal interest rate'\". Facts 3, 4, 6, and 54 were determined as uncontested. From the new facts incident, all were indicated as contested. Documentary and testimonial evidence was admitted. (I, 474-483).\n\n11) On August 7, 2017, the plaintiffs filed a new new facts incident, referring to a contract between the company Prosum Consultores y Asesores S.A., which acquired around 214 lots, more than 51% of the private zone of the condominium, to develop stages A through E, with credit backing from BNCR for the sum of $10,000,000.00 (ten million dollars), which they indicated was warned about in a writing dated January 30, 2015, and that an extraordinary assembly of condominium owners was held to hear the proposal of INFRATEC, the development of the works, and the holding of another assembly of owners where an extraordinary quota per square meter was approved, which began to be charged as of July 4, 2017. (I, 530-533).\n\n12) The surveyor appraiser expert Luis Jonathan González Portuguéz was appointed to carry out the admitted expert examination, as observed in the order at 17:06 hrs on September 18, 2017. (I, 572-573).\n\n13) The expert sent the \"Appraisal Report Horizontal Residential Condominium Bariloche Real\" (Informe Avalúo Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real), dated November 28, 2017. (I, 617-694).\n\n14) The expert report prepared by surveyor Jonathan González Portuguéz was disclosed. Both parties formulated observations on it. (I, 699, 703-706 and 707-708).\n\n15) Expert Jonathan González Portuguéz provided, on December 20, 2017, a clarification and addition to the previously prepared report, which was disclosed to the parties, as recorded in the orders. (I, 755-763 and 783).\n\n16) By order at 17:15 hrs on April 10, 2018, the Tribunal, Section VIII, ordered the de-accumulation of the case file so that each member of the plaintiff group would be individualized in separate folders and indicated: \"Regarding the group claims stated in the claim expansion writing, regarding the declaration of the existence of a group with a collective interest, state whether the interest in the resolution of the same is maintained, reiterating once again this Chamber, that the determination of damages for each member of the group must be done individually.\" (I, 793-796).\n\n17) The Procedural Judge, by order at 13:52 hrs. on June 19, 2018, ordered individualization in separate folders, one for each member of the group. (I, 873).\n\n18) As recorded in the writing dated July 9, 2018, the representation of the plaintiff party expressed interest in having the group claims resolved in the judgment, considering the proceeding to be collective in nature. (I, 917).\n\n20) Given the request for accumulation of this case file with some of the individualized ones, after granting the corresponding hearing, it was denied by order at 10:00 hrs on April 4, 2019. (I, 1161-1164).\n\n21) The Tribunal, by order at 14:04 hrs. on April 10, 2019, after the corresponding hearing, denied the consolidation motion (unificación de procesos) filed by the representation of the plaintiff party. (I, 1198-1201).\n\n22) The Tribunal granted new hearings in relation to multiple accumulation and consolidation motions filed by the plaintiffs; which were addressed by both parties. (The orders).\n\n23) By order at 11:28 hrs. on November 11, 2019, the various accumulation and consolidation motions filed by the plaintiff party were rejected. (I, 1625-1628).\n\n24) The Tribunal, Section VIII, by order at 13:38 hrs on January 10, 2020, rejected the motion for reconsideration (recurso de revocatoria) filed by the plaintiffs. (I, 1677).\n\n25) A new hearing was granted for accumulation motions filed by the plaintiffs. All were answered by the defendants. (I, 1691, 1692, 1693, 1694, among others, see the orders).\n\n26) By order No. 77-2020-VIII at 11:30 hrs. on July 9, 2020, the accumulation motions were rejected. (I, 1796-1799).\n\n25) For other accumulation requests, a hearing was granted. Which were answered. (I, 1800, 1833 and the orders).\n\n27) The Contentious-Administrative Tribunal, Section VIII, by order at 14:27 hrs. on July 15, 2020, rejected a new motion for reconsideration. (I, 1832).\n\n28) The Contentious-Administrative Tribunal, Section IV, by order at 14:04 hrs on September 30, 2020, rejected the motion for reconsideration filed by one of the plaintiffs, among other relevant aspects. (I, 1850-1853).\n\n29) The Contentious-Administrative Tribunal, by order No. 1591-2020 at 9:30 hrs on October 23, 2020, rejected accumulation motions. (I, 1854-1863).\n\n30) The special judicial legal representative of the plaintiffs filed a writing dated January 7, 2021, withdrawing the pending accumulation requests and requested the case file be sent to schedule a date and time for the holding of the oral and public trial. (I, 1884-1890).\n\n31) A hearing was granted to the plaintiff party, as recorded in the order at 11:21 hrs on February 25, 2021, in relation to the new facts and new evidence incident, which was answered in a timely manner. (I, 1919 and 1923-1927).\n\n32) By order at 7:45 hrs on March 9, 2021, this Tribunal decided to defer the resolution of the so-called new facts and new evidence incident until the day of the oral and public hearing. (I, 1943-1944).\n\n33) By order No. 28-2020-VIII at 8:15 hrs. on March 9, 2021, the affirmative defense of lis pendens (litis pendencia) filed by the defendant party was heard and rejected. (I, 1945-1946).\n\n34) A hearing was scheduled for the holding of the oral and public trial, by order at 8:39 hrs on March 12, 2021. (I, 1953-1954).\n\n35) By writing dated March 16, 2021, the plaintiff party requested that the motion for reconsideration against the resolution at 7:45 hrs on March 9, 2021, be granted, and that the Tribunal come to hear all the claims established in the preliminary hearing. (I, 1961-1966).\n\n36) The Contentious-Administrative and Civil Treasury Tribunal, Section VIII, by order at 14:40 hrs on March 19, 2021, rejected the motion for reconsideration against the resolution at 7:45 hrs on March 9, 2021. It specified that the de-accumulation was final, in order to establish the particular situations of each plaintiff, since, as observed from the claim itself, the names of the plaintiffs are not even indicated. (I, 1970-1973).\n\n37) In a writing dated November 9, 2021, the judicial representative of the plaintiffs recused Judge Rosa María Cortes Morales. (I, 2017-2023).\n\n38) By order at 11 hrs. on November 3, 2021, given that Judge Rosa Cortés Morales was appointed on an interim basis to the Court of Appeals of this jurisdiction, it was deemed unnecessary to rule at that time. (I, 2025).\n\n39) The judicial representation of the proponents recused the rest of the members of the Tribunal, Section VIII, namely Judge Laura García Carballo and Judge Paulo Alonso Soto. (I, 2029-2034).\n\n40) The recused Judges presented the corresponding report, as recorded in the order at 11:17 hrs. on November 12, 2021. (I, 2058-2060).\n\n41) The Contentious-Administrative and Civil Treasury Tribunal, by order at 15:11 hrs on November 12, 2021, rejected the recusal against the recused judges. (I, 2062-2064).\n\n42) On November 15, 2021, the Contentious-Administrative Tribunal was constituted for the holding of the oral and public trial hearing, and sent the case file to the procedural phase in order to resolve the new facts incident, and assess the need or not to join the company Prosum Consultores y Asesores S.A. to the litigation. (I, 2068-2071).\n\n43) The Procedural Judge returned the case file to the trial phase, rejecting the need to join the company Prosum Consultores y Asesores S.A. (I, 2083-2085).\n\n44) Natanael Molina Cruz, ID 2-0528-0198, who indicated being part of the group of credit purchasers with BNCR, filed a withdrawal. (I, 2139).\n\n45) This Tribunal, by order No. 2024003234 at 9:35 hrs on May 21, 2024, deemed the proceeding withdrawn for co-plaintiff Molina Cruz. (I, 2141-2142).\n\n46) The representation of the plaintiff party filed, on July 15, 2024, evidence for better resolution (prueba para mejor resolver), for which a hearing was granted. (I, 2203-2215 and 2216).\n\n47) The oral and public trial hearing was held on August 5 and 8, 2024. The Tribunal was initially composed of Presiding Judge Rosa Cortés Morales, Rodolfo Marenco Ortiz, and Paulo Alonso Soto. During the sanitization phase, it was indicated that the ruling on the recusal against Judge Rosa Cortés Morales was pending. Given the hearing, the plaintiff party maintained the recusal. Following this, Judge Rosa Cortés Morales recused herself from hearing the proceeding. Judges Rodolfo Marenco Ortiz and Paulo Alonso Soto accepted the recusal and rejected the recusal for lack of current interest. For the integration of the Tribunal, the fourth Judge of Section VIII was called, namely Judge Jonatán Canales Hernández. For this reason, by turn, it fell to Judge Alonso Soto to preside over the oral and public trial hearing, who prepared the opinion that is issued by majority. The Tribunal was assisted by the assistant Fernando Munguía, in recording the hearing, collaborating with the management of witnesses, and drafting the minute. The hearing was held in its various phases. In the sanitization phase, the documentary evidence presented by the plaintiff party was admitted for the probative value granted in the judgment, without any opposition from the defendant party. After the opening arguments, the testimony of the surveyor expert Jonatán González Portuguéz was received. The testimonial evidence of Keneth Vallejo Soto, Luis Antonio Marín Murillo, and Carlos Luis Jiménez Solano was deemed withdrawn. The testimony of Ricardo Araya Jiménez and Carlos Mario Hidalgo Bogantes was received, in the latter case via Teams application with a link to the Courts of Grecia, because he had undergone recent surgery preventing him from traveling to the capital. The oral and public trial hearing was reopened on Thursday, August 8, 2024. The presiding Judge noted the existence of a new facts incident, on which a written hearing had already been granted but was pending resolution, which was finally admitted in relation to the intervention of the company Prosum. Subsequently, the testimony of María Marcela Gamboa Bolaños, Wálter Isidro Rodríguez, Eduardo Chacón Chavarría, and Tatiana Rodríguez Gamboa was received. Finally, the parties made their closing arguments orally, and prior to the conclusion of the oral and public trial hearing, the Tribunal declared the present proceeding to be very complex, in application of Article 111 subsection 1) of the CPCA (Código Procesal Contencioso Administrativo); therefore, this judgment is issued within the corresponding legal deadline. It must be noted that August 15th is a public holiday by legal provision. The judgment is issued without observing any nullity aspects that would prevent it.\n\n**II) OBJECT OF THE PROCEEDING.-** The plaintiff party requested that the claim of this proceeding be granted, which was determined according to the preliminary hearing and to what was ordered by this Tribunal, regarding the survival of only the collective claims, and therefore, it is for the Tribunal to rule on matters corresponding to the latter.\n\na) Declaration of the existence of a specific group holding a collective interest: We request that, should this claim be granted for the members of the Plaintiff Group (as defined in the claim document), the existence of a specific and determinable group of persons holding a collective interest also be declared, and that this group is comprised of the members of the Plaintiff Group who have appeared in the claim and by all those natural or legal persons who prove the following circumstances:\n\ni. That they acquired lots in the Bariloche Condominium through mortgage loans (créditos hipotecarios) with Banco Nacional de Costa Rica, either directly or through debtor novations (novaciones de deudor) of previously constituted loans.\nii. That the granting of these loans occurred between the period from January 1st, 2008, and December 31, 2011, both dates inclusive.\niii.\n\nThat they have suffered damages and losses by virtue of the structuring of the loans for the purchase of lots in the Condominium, consisting of the pecuniary damage (daño patrimonial) and non-pecuniary damage (daño moral) described in the prayer for relief of the complaint.\n\nWe request from Your Honor that the existence of the group with these characteristics be duly declared so that, by virtue of the collective interest they hold, the effects of a potential favorable judgment be extended not only to the members of the plaintiff group but also to all members of the affected group; in such a way that the defendant Bank be condemned in the abstract to pay the damages and losses determined in the complaint brief to any subject who proves to be in the objective situation described in the preceding point in a potential judgment enforcement proceeding.\n\nb) Payment of future interest: We request that the defendant Bank be condemned to pay to the members of the plaintiff group, as well as to the subjects who prove their membership in the affected group according to the parameters indicated above, the entirety of the interest on the items awarded in the judgment, from its final declaration until its effective payment, at the legal interest rate.\n\nNOTE: During the preliminary hearing, the claim for future interest was adjusted, indicating the following: \"payment of non-future interest, and in the last line add: 'both on the principal and on the interest corresponding to the sums awarded according to claim 1.A, 1.B, and 1.C, which are granted in the judgment from the moment those items were paid until their effective payment, at the legal interest rate'.\"\n\nIt should be noted that the claims of the main complaint, originally formulated, are the following:\n\n\"Based on the facts and legal grounds incorporated into this complaint, we request that the complaint be declared with merit in all its aspects and, therefore, that Banco Nacional de Costa Rica be declared responsible for the damages and losses caused to the plaintiff group, according to the account of the facts in the complaint, and that it be condemned to pay the following items:\n\nI- Pecuniary damage (Daño patrimonial).\n\nWe request that the defendant Bank be condemned to pay the pecuniary damage\n\ncaused to each of the members of the plaintiff group and which consists of:\n\na. The difference between the amount of the mortgage loan at the time of its constitution in favor of the defendant Bank for each of the members of the plaintiff group, and the real value of each of the properties at the time of their acquisition by each of the members of the plaintiff group and upon which the mortgage loan was constituted.\n\nb. The amount paid by each of the members of the plaintiff group to the defendant Bank for interest on the mortgage loan operations constituted with the Bank to finance the purchase \"off-plan\" (en verde) of lots in the Condominium, on the resulting amount according to point 1.a of the claims.\n\nc. The sums of money that each of the members of the plaintiff group pay to the defendant Bank for interest on the loan operations, from the filing of the complaint until their due payment, on the resulting amount according to point 1.a of the claims.\n\nd. The difference between the purchase value of each lot by each of the members of the plaintiff group and the real value of said lot at the time of its purchase, once the amount claimed in point 1.a) of these claims is deducted.\n\ne. The loss of opportunity of each of the members of the plaintiff group, of having been able to obtain a capital gain or increase in assets resulting from the appreciation of each lot acquired with the mortgage loan granted by the defendant Bank and the value it would have today had the development of the Condominium been completed, an amount that will be determined in the judgment enforcement proceeding.\n\n2- Non-pecuniary damage (Daño moral): We request that the defendant Bank be condemned to pay each of the members of the plaintiff group compensation for the non-pecuniary damage caused by the anguish and frustration that the limitation on accessing decent housing has caused them, specifically due to: (i) the material impossibility of enjoying the lot they bought through mortgage loans; (ii) the impossibility of selling those lots at a viable price by virtue of the debt they maintain with the Bank; (iii) the impossibility of delivering the lot in dación de pago on reasonable terms without having to keep the debt with the Bank; (iv) the impossibility of accessing loans with other financial institutions for home purchase; (v) the stain on their credit record; and (vi) the collection of the overdraft balance if the lot is foreclosed. We prudentially estimate the non-pecuniary damage at the sum of ¢10,000,000.00 for each member of the plaintiff group.\n\n3- Indexation: We request that the sums awarded in judgment be indexed.\n\n4- Costs: We request that the defendant Bank be condemned to pay the costs.\"\n\nIII) PROVEN FACTS: The following are considered relevant for the resolution of this proceeding:\n\nA) DOCUMENTARY EVIDENCE:\n\n1) Before notaries public Alejandro Batalla Bonilla and Rafaela Solano Granados, Proyectos Urbanísticos Zión S.A. submitted to condominium property, the real estate located in the province of Alajuela, real property registration folio N° 433849-000, constituted an easement (servidumbre) and regulations. Deed executed on December 4, 2007, in deed N° 36 of volume 26 of notary Batalla Bonilla, thus creating the subsidiary properties. In an additional deed to this one, executed through deed N° 37 before the same notaries public, on December 12, 2007, it was stated: \"DESCRIPTION OF THE PARENT PROPERTY The nature of the parent property is land for construction, composed of four hundred seventy-two individualized primary subsidiary properties suitable for construction, with road access, children's playgrounds, a recreational area, a park, a sanitary and stormwater easement, an underground sewer easement for irrigation, a guardhouse, a maintenance workshop, garbage disposal areas, a well and potable water tank, and not as indicated in the main deed. COMMON AREAS: Regarding the common areas, the appearing party Vargas Murillo states that it has a total measurement of one hundred twenty-six thousand nine hundred ninety-seven square meters and eighty-one square decimeters, constituted as follows: roads and access ways: sixty-one thousand two hundred twenty-five square meters and sixty-two square decimeters; children's playgrounds (...) recreational area (...) park (...) stormwater and sanitary easement (...) sewer easement (...) guardhouse (....) maintenance workshop (....) etc. BUILT-UP COMMON AREA: Regarding the built-up common area, it has a measurement of three thousand sixty-three square meters and thirteen square decimeters, built as follows: guardhouse (...) maintenance workshop (...) garbage disposal areas (...) wells and potable water tank (...)\" (Emphasis added) (Physical folder volume III, folios 414 to 712).\n\n2) It constitutes an undisputed fact, as determined in the preliminary hearing, that the plaintiffs are mortgage debtors of Banco Nacional de Costa Rica. (The court records)\n\n3) The General Audit Office of Banco Nacional de Costa Rica, according to Report AGD-RH-004-2011 of October 24, 2011, issued a \"Report of Facts Regarding the Alleged Breach or Omission of Laws, Regulations, Policies, and Procedures, in the Promotion and Supervision of the Processing, Approval, Formalization, and Monitoring of Mortgage Loans at the Palmares Branch,\" wherein the officials of the BNCR General Audit Office, Miguel A. Quesada Madrigal and Franklin Zamora Cordero, Director, recommended to the Deputy General Management of Commercial Banking, in accordance with the factual and legal framework determined therein, to initiate administrative disciplinary proceedings against the officials indicated there. It is relevant to note that in point 2.2.2.12 regarding a negotiation to conduct joint advertising at Expo Construcción 2010, it was indicated: \"2.2.2.12 On March 17, 2010, Mr. Manrique Chacón Vargas, Corporate Director of Commercial Strategy, and Mr. Oscar Eduardo Vargas Murillo, General Manager of Proyectos Urbanísticos Zión, S.A., signed the agreement for the promotion of the Housing Loan Proyectos Urbanísticos Zión and Banco Nacional de Costa Rica.\" (Physical folder, volume V, folios 1979-2012).\n\n4) The Deputy General Manager of Banco Nacional de Costa Rica, on November 15, 2011, filed a criminal complaint before the San José Crimes Prosecution Office, First Judicial Circuit, recounting the various vicissitudes of the Bariloche Real, Los Maderos, Hacienda Bonanza, and Terra Verde projects, noting that the projects have not been completed with the infrastructure works with which they were offered to buyers, and recounting a modus operandi where supposedly the sellers of the company Zión sought out people so that the BNCR in Palmares would grant them loans for which they would not have to disburse any sum of money for expenses, and where supposedly the company Zión took charge of the operation and of supplying the credit information, etc., etc. (Physical folder, volume V, folios 1915-1937).\n\n5) The company PROSUM CONSULTORES Y ASESORES S.A. and the company INFRATEC S.A. made an offer for the total acquisition of the condominium according to an investment plan, which was indicated to correspond to 100% private capital. (Documentary evidence, folios 718-743).\n\n6) From the testimonial evidence and party statements, it is accredited that the company Proyectos Urbanísticos Zión was the developer of the Bariloche Real Condominium and the party responsible for the construction of the urban development works. (Testimony of Carlos Mario Hidalgo Bogantes, María Marcela Gamboa Bolaños, Wálter Isidro Rodríguez Castro, and Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa. (Hear and see what is indicated in their statements).-\n\n7) From the evidence for better adjudication: Evidence for better adjudication was admitted consisting of appraisals (avalúos) carried out in the year 2022 with values of properties corresponding to the Bariloche Real Condominium - prepared by Expert Engineer Luis Ángel Zúñiga González, who carried out a valuation of all the blocks that make up the Condominium and of a determined number of subsidiary properties, with values in stage A, from ¢98,444.00 per square meter down to ¢34,852.00 in stage F, as a reference. (I, 2206-2215).\n\nB) EXPERT EVIDENCE:\n\n8) The surveyor expert (perito topógrafo) JONATÁN GONZÁLEZ PORTUGUEZ, presented on November 28, 2017, his expert report, the objective of which he indicated was the estimation of the real estate as of October 13, 2017; a report that was prepared referring to the property, registration number N° 2579-M-000, corresponding to the parent property, of a condominium land, composed of four hundred seventy-two subsidiary properties. In addition to providing the location of the real estate, he indicated that its total area was two hundred eighty-six thousand one hundred thirty-eight square meters and fifty-seven square decimeters, the common area was one hundred twenty-six thousand nine hundred ninety-seven square meters and eighty-one square decimeters, and the private area was one hundred fifty-nine thousand one hundred forty square meters and seventy-six square decimeters. The expert noted, regarding the infrastructure works, that these had not been built and that in stage one, the urban development works were just beginning. He provided photographs of the state of construction at the time the expert report was rendered, which were acknowledged by the expert during the oral and public trial hearing. In relation to the value of the subsidiary properties, the expert indicated: \"With my investigations and inputs, I proceed to value stage 1, with its due construction typology, as if the houses were already built and the real value per m2 of the land. The sale type of the subsidiary properties ranges between $275 and $300, therefore (...) a property then, as an example with these areas, the subsidiary property 11-A, (...) would have an approximate land value per m2 according to the table (...) Value ¢53,484,088.00. (....) plus the construction value: both with a similar constructive value according to construction typology.// Prices vary without considering the finishes in common and private areas in the amount of the total value per property.\" (The expert provided a referenced table during his testimony to carry out the corresponding valuation). In relation to block D, he indicated: \"It does not yet have public services, as an urbanization. According to the current state and the attached photos, I value the rest of the land of the project at a value per m2 of ¢45,000, this based on calculations and from the map by homogeneous zones based on the increase to date, and because it is off-plan (en verde).// And based on the sale values in the area for lands with areas between 300 m² and 450 m².\" Thus, he determined a value of ¢15,800,500.00.// (...) In summary, we see the difference between what is built with finishes and everything related to the urban infrastructure, versus what has not been started and is off-plan (en \"verde\"). According to the expert report that gave rise to this case. The real value of the rest of the project at the sale value under these terms.\" (I, 658-694). An extension of the expert report was requested, which the surveyor carried out under the following terms: \"(i) That the expert indicate: What was the approximate real value per square meter of the private area of the Bariloche Real Condominium from the years 2008 to 2017? // (ii) That the expert extend the expert report indicating: what would be the approximate real value per square meter of the private area if all the condominium works had been developed?// THE APPROXIMATE REAL VALUE OF THE (M²), IN ALL THIS LAND IN LITIGATION, I HAD ALREADY MENTIONED IN THE PREVIOUS REPORT, ACCORDING TO AND ATTACHING THE MAP BY HOMOGENEOUS ZONES. Note: The land values were investigated in the map by homogeneous zones, map of the province of Alajuela, Canton 01° ALAJUELA, year 2009 map.// Note: The new replacement values are based on the Manual of Base Unit Values by Construction Typology of the Technical Standardization Body of the Ministry of Finance (Digital Scope N° 22 to La Gaceta N° 23, of Friday, February 1, 2013) and its respective adjustment to the current date.// (...) However, it stands out in the court file that at that beginning, the Bank approved the purchase of lots between 30 thousand and 70 thousand per (m2), between 2008 and 2010.\" Documentary Evidence 2 \"That the loan buyers had to assume for the development of the condominium.// Answer N° 2. The value of the (M2) of the private areas if the works had been developed corresponds to the calculated information that appears in the file. // Where it is alleged that the seller promised to sell the subsidiary properties at prices between approximately ¢13,125,000.00 and ¢11,815,000.00 with said urban finishes, everything referring to this matter, streets, sidewalks, etc. // So, as an example of each subsidiary property area according to the tables of the entire condominium, we divide these amounts by the areas of each subsidiary property = gives us the value per m2, and the private areas of the same multiplied by the value of the land. And a budget of $12,765,120 was estimated for the infrastructure developments of the condominium. I must clarify, Your Honor, that this data was obviously registered before the CFIA (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos), as one of the requirements for the registration of a project such as this one in its 'time,' in addition to the site plans and designs, so I base myself on this information.// Answering the following question, I refer to what was previously answered. (iii) That the expert extend the expert report indicating: What would be the total approximate cost of the works necessary to develop all the condominium works, as they were promised to the buyers? As of today, the amount budgeted that appears in the file would be different due to the increase in materials, labor, and other factors that would intervene in a new calculation. With that initial amount, as of today, it would be double the value. I do not specify that amount as a note because I do not have that information, which I requested from the developers and the firm in charge of the project, and for security reasons, they did not provide it.\" // (iv) That the expert extend the expert report indicating: What is the approximate additional cost that the condominium owners have had to incur to cover the cost of the works currently being developed in the condominium? The works currently have been financed by each condominium owner, which has been reflected in the works of today, and it has taken years. On the other hand, according to the minutes or assembly of condominium owners, of an extraordinary fee of $96.29 per (m²) on each property and depositing 30% at the beginning of the constructions and the remaining balance, that is, 70% when the works are finished.// Apart from the indicated mortgages on the lands that are not habitable, like the condominium areas that were lost due to the inclemencies of the terrain and soil, 'mentioned in the previous report.' (v) That the expert clarify the approximate real value per square meter currently for the areas that are not being developed in the condominium? This value would be reflected and corrected in the previous report for the rest of the properties that are located on land that is overgrown, according to the photos attached to date, they lack all types of services, so the calculated value for them would be ¢20,000.00 twenty thousand colones, with the information from the map by homogeneous zones applied to these.// (vi) That the expert clarify which sources he took into consideration to grant the values per square meter that he indicated in his expert report.// Justifying the sources obtained for the values: information obtained from the appraisal reports attached to this file, the study of the area, and my own criteria. // That the expert indicate the approximate appreciation value (plusvalía) in the area where the condominium is located, under the conditions in which the bank carried out the appraisal of the properties given as collateral.// According to the location and the environment of the land, attached image in Google Earth.// To refer to the questions indicated previously, we request the expert to take into consideration the documentary evidence offered in the file, especially documentary evidence 15, 16 offered in the complaint brief and admitted in the preliminary hearing, as well as documentary evidence 1, 3, and 4 offered in the new facts incident presented by this representation on August 8, 2017. Said documents are attached again with this brief. // Attached are the quotes prepared by the construction companies El Bajo de León S.A. (...) the construction company MECO and Pedregal. Reference: private background competition No. 01-12 Construction of infrastructure works in the Bariloche Real Horizontal Residential Condominium with individualized primary subsidiary properties. (iii) That the expert extend the expert report indicating: What would be the total approximate cost of the works necessary to develop all the condominium works, as they were promised to the buyers? In response to this question, I attach these quote tables.\" In this regard, Bajo del León estimated the amount at ¢4,612,538,000.00 // Meco $9,465,955.94 and Pedregal $11,199,447.19. (Documentary evidence, folios 617-653 and 755-763).\n\nC) EVIDENCE RECEIVED DURING THE ORAL AND PUBLIC TRIAL HEARING.\n\n9) STATEMENT OF EXPERT LUIS JONATHAN GONZÁLEZ PORTUGUEZ, ID N° 1-0959-0759, Surveyor Engineer, after being warned and sworn in, denied having any interest in the outcome. He stated that he has been performing Surveyor Engineer duties for more than thirteen years. Since 2013, he has been working as a judicial expert, both in the Agrarian Jurisdiction and in this Civil Court. When asked to refer to the report, he indicated: \"I was appointed to go to the site and conduct a visit to see the current environment of that condominium, which is located to the north of the Courts of that Circuit of Alajuela. I understand that many people bought subsidiary properties and I was entrusted with the mission of preparing a report on the infrastructure.\" In response to questions from the plaintiff's party, and in relation to what common areas consist of, he indicated that they are the areas that are requested within the policies, regulations of a condominium, of an area in which it will be occupied by several subsidiary properties and people who will live there, in the private area. He elaborated, saying that they are the areas or sites for recreation, green areas, and everything that is represented on a sheet corresponding to each of those areas that they represent at the time for the common good of the condominiums. He was asked if, for example, paved roads, sewers, sidewalks, the provision of public services are common works of the condominiums? He answered affirmatively. He was asked the reason why, in his report, he estimated one amount for the built-up areas and another for the unbuilt areas. // He responded that he conducted an investigation in the field, in the environment, and determined that it cannot be possible for an off-plan lot (lote en verde), which is not built, with its finishes, curb and gutter, to be worth more than a subsidiary property that is a thicket, overgrown scrubland, and where there is nothing. That value of ¢45,000 was obtained from outside and homologated inside, and with the help of the map by homogeneous zones of the Ministry of Finance, so, I assigned that value to it, and the other value corresponds to a property with all those characteristics, with its sidewalk, with its curb and gutter, with the stormwater drain covers, with its street and everything. He was asked if there were areas there that were scrubland and others with finishes? In this regard, he indicated that he remembered it as if it were yesterday, that during the visit, he verified, I don't know what percentage, I couldn't say, so as not to guess, but that the part facing the northeast of that entire property, of that plan of the parent property, where it was being developed, is being developed, because I imagine one of these days I passed by there, about 8 months ago, and the project is still there, but when I went, there was a larger part towards the back of the property, to the northeast, where no type of common work had been done, right. At the entrance of the condominium, it has a very nice presentation, the elegant façade with its paving stone, its slopes, and everything, with its curb and gutter. When I entered on the left side, it seems to me that one of those, of what I was entrusted to, certain subsidiary properties, was located and has a number, the colleague who did that, staked out those street axes and each one of the subsidiary properties. Near that subsidiary property on the left hand side, it had already collapsed. On the right side was the model home, I don't know if it was a container, I don't remember, and that area, from the entrance, Your Honor, which may represent out of the entire property, of all the boundaries of the front wall that I imagine had its cost, facing the street, towards the east and west. He acknowledged having taken the photographs in the expert report. That is at the very entrance, where they are working on the stormwater supply box. That is at the entrance, in the Bariloche Condominium. There are the similar columns and adjoining tile walls. There, I think I was entrusted to locate subsidiary property X and that in that part, the works had not yet reached there. He indicated that a part of the land was affected by rainwater and collapsed, because a lot of water flowed down through there, in that sector of the project. He was asked if construction was possible in the area he called scrubland (charral)? Yes, counsel, because I assume that infiltration tests and a lot of other things must have been done there so that the civil engineers who must have intervened could enable all those areas. But let's see, were they located, do you know, let's say, from your expertise, could you determine if the different subsidiary properties were already located and the common areas were already located, where you call scrubland? Ah, no, counsel. Did you not determine it, do you not know, or are they not located? They were not located, nothing was marked, nothing more was marked except certain subsidiary properties on the left side, with their number on the curb and gutter. I think there is, I took a photo of a number, Your Honor must see a photo, but, to your question, counsel, no, there was nothing concrete. But let me ask you, you just mentioned that there was a curb and gutter in the area you determined as scrubland? No, in the area I entered on the left side only. Proportionally, in relation to the whole property, how much did that area that had curbs and gutters represent compared to the rest of the property? Yes, that's what I was trying to see now, because I calculate that there is about 30%, 40% like that. Do you know how many stages that condominium encompassed? Several stages numbered with the alphabet. From A to F? Yes, sir. That stage you saw with development, to which stage did it belong? No, I remember, I need to see the plan. He indicated that the part that was done corresponds to side D. It was clarified to him that this proceeding is for the global process, not for an individual property. Which of the areas identified with letters already had curb and gutter and were paved, and which were scrubland? Well, what I can remember, section A, a little of section B, almost half, was with the finished grade levels of the street and a little of D. The rest were scrubland? Exactly, the tractor passed at the time and it became overgrown with grass again, much less than half of the project. Could a person in stage E build or not? The topography of that land was suitable for the desirability of living. I saw that several pipes were placed for infiltrations, and I assume they located them there for the construction of homes. They weren't located but they could build? Yes, sir. And if they could build, then why did you give a lower value to the areas where the common areas were not built? Because I placed it in the report within the value of the homogeneous zones of the Ministry of Finance at the time, in a map of the year that is indicated there, a low value, which was the one I indicated of 45,000 and something, because there was nothing done yet. Very different from those at the entrance, with their finishes and everything that entails. What does the value of the homogeneous zone that you use to value the unbuilt areas represent? It has served me a lot, because in all the appraisals I have done for sale for all my clients, it is like a basis on which I locate the land, the polygon, the plan, and that comes cataloged with a code in which one locates on one of those maps, but the value that one obtains is a very low value, so one has to do, like a kind of calculation to update that approximate value to the sale value. In this case, I applied it in this case, to have a reference for the parties regarding how much a property with those areas could be around there, but also the external investigation was also important, but there we are already talking about private areas which are now within a project, and that was what I determined from the two values that I applied in an area that did not yet have the necessary infrastructure, and another area that had nothing, just grass. Well, it has served me to also homologate that Ministry of Finance chart and to have, as I said, a basis to have an opinion on how much the value per square meter could be around there, in a place like that. Tell me something, if the common areas were built and the state of development of the common areas was made equal, let's say, between the built stages and these scrublands, would that increase the value of the properties? Yes, sir. Did you use works to be built to attribute a value? I cannot assume that an airport is going to pass there. It is valued today. It is not assumed. No further questions. Questions from the BN representation.- You indicated that you used the map of homogeneous zones of the province of Alajuela from the year 2009, as the replacement values. It does not indicate if you used other values, nor the calculation records. The question is, did you use other values? The first option, I based myself on the inputs of other values and that is what I applied, values from a company that had a table that adjusted to the values; it was those values that I used. You say an example of a company that you had, what are you referring to, private documents or? Ah, from previous ones, no? A company that maintains itself, how can I explain it to you, it's a company that has some values there, like a construction typology, but of their own; so what I did was compare it with the construction typology according to the location on the map, by homogeneous zones of the Ministry of Finance. So, that is where I could homologate that price table of that company—I don't remember what it's called—with the location of the property or the location of the project within the map, by homogeneous zones, and that is where I homologated it, in terms of how much those constructions of the value per square meter could be around. Thank you. Is this company you refer to a private company or a public institution? I don't remember. On folio 6 of your project, you indicate 'consulted on the internet,' and describe that the project has 472 lots, etc. When you refer to consulted on the internet, could you clarify for us where you obtained that information? From the internet itself.\n\nYes, this had already been announced at the time, some time ago, I don't know how long ago, I was interested in looking and getting on the Internet and consulting and there was indeed a well-drafted and well-structured page, so I felt like including it in the report, yes sir. Well, let's see in the clarification of the report, you state that you do not have the necessary documentation to do the work related to the budget for infrastructure works, what do you mean by that clarification that you make or warning that you make, you state, a budget does not correspond to what the expert indicates, you do not have the necessary documentation for said work, therefore, you cannot specify the amount, on folio 780 of the expediente, clarification number three of that document. It was clarified that the documentation corresponds to image 755. Answer three.- That is in response to a request for addition submitted by the plaintiff. And it appears to me on folio 780, from what the office recorded for us. That is the title Yes. Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real and it says 2012 at the top. Point three in Roman numerals, point 3 in Roman numerals. That the Expert expands the expert report indicating what the approximate total cost of the necessary works to develop all the condominium works would be, just as they were promised to the workers? That as of today, the amount that was budgeted that is in the expediente would be different due to the rise in materials. Labor and other factors that would intervene in a new calculation with that initial amount as of today, would be double the value, he did not specify that amount as a note, because I do not have that information that I requested from the developers and the firm in charge of the project that for security reasons did not provide it, that is the answer. The question would be, previously, you tell us in that same paragraph the budget amount would be due to the rise in materials, maneuvers and other factors. With that initial amount, today it would be double the value, but then we are told he did not specify the amount because I do not have the information, they never gave it to me. So how do you reach the conclusion that the amount stated at the beginning would be double the value if you tell us here that you never had the information? From my own inputs and experience? Forgive me, let's go back a little just to clarify, you mentioned to us two or three questions ago that you were not a civil engineer, that is why you could not give an opinion on a question that Mr. John asked you, this question is in general, Cost of developing works, is it within the scope of professional experience of a surveyor to determine what the monetary cost of developing a civil work is? No, sir. In your report in the expansion of the report, Um, you presented to us you stated the fifth clarification. Initially in the report, you gave a value of 45000 for the rest of the property. In the clarification to the report you lower the value to 20000 per square meter, but you do not explain in this report why you went from 45000 to 20000, the question, why? Surely because of the criterion I later took to lower that cost due to many occasions that I saw at the time on the terrain and I do not, I do not specify, why I, I do not specify, clearly that I lowered it by almost half of what I had initially set. I do not specify. Was this report made in the year 2017, what date are the values you state in this report, what date do these values correspond to? To current dates. The values you record are from the moment of the visit? Oh, yes?, at that moment. And you, state, previously that you could not take into account works that were going to exist, the question is Can you, within your technique, say how much a good was worth 10 years prior to your visit? No, sir. I have no further questions. Questions from the Tribunal. Mr. Jonatán Canales asked. Was the object of your expert analysis to locate the property and establish the value with respect to all those possibilities, or was it only to locate the property, what was basically what you did? It was the total value of the project, later other cases came that were subdivided, but generalized, yes, sir.\n\n10) WITNESS OFFICIAL: RICARDO ARAYA JIMÉNEZ, ID 1-0818-0059, Auditor General of Banco Nacional de Costa Rica. After being warned and sworn in, he denied having any interest in the outcome. To the questions from the plaintiff, he answered the following. Were you an auditor for BN in October 2011? Yes, sir. On the occasion of that position, did you learn something related to Condominio Bariloche Real? Yes. Could you tell the Tribunal what it was that was learned?. Bariloche was a project that the Bank financed for clients who came to request loans from the Bank. And why did the Bariloche case, or a case related to Bariloche, reach the audit? Because in a routine audit work that was done at the Palmares agency, let's say in a certain way the loan portfolio, coming from that Palmares office at that time, was experiencing growth and presented some levels of delinquency that gave rise to doing a subsequent work. What period are we talking about for those delinquency indicators of operations? What period? Let's say the period was at that time. That is, the delinquency was reflected at that time. But do you know if it was operations of more than one year, more than 3 years, more than 5 years, that is, what was the extent of the review or the audit that was done? In the work that was done from the report presented here, if memory does not fail me, I believe that, let's see, they were portfolio data from 2006, to around 2010, basically. And in that data from the Palmares Agency, what relationship did the Bariloche Real project have? Could you expand on this for me John, the question? Of course, you tell me that you learned about the Bariloche Real topic because there were some delinquency indicators at the Palmares Agency. And now you complement, you tell me that in the operations between 2006 and 2010, so my question is what relationship all this had. What role did the Bariloche Real project play within that analysis in relation to the delinquent portfolio? Well, as I repeat Bariloche, in that case some Bariloche loans were part of a sample that the audit reviewed and that are part of the expediente. Do you remember what type of loans they were? Mortgage loans. And to whom, who were the debtors, who were the debtors of those operations? Clients who came to the Palmares office. But natural persons and legal persons, companies? Natural persons. Do you remember what findings that audit report you requested reflected? Yes, the report contained a review, among other things, true, part of the scope of the report was a reference to credit operations carried out by the audit that contained three developments. At that moment, it was not related directly or specifically to Bariloche loans, but rather it was a sample that contained other developments and from Bariloche specifically there were 14 operations and basically, what was perceived at that moment were weaknesses in internal control, true, which precisely led to this growth of the portfolio and some levels of delinquency that the portfolio reflected. You mention 3 developments, including Bariloche, you tell me that there were 14 from Bariloche and those other two developments that were related to a particular company? Yes sir. And what was the name of that company? Desarrollos Zión. And do you know if Desarrollos Zión had anything to do with Bariloche? Yes, it was the developer of the project. Do you remember, although you just mentioned weaknesses in internal control, what those weaknesses were? General ones or specific ones of Zión. General ones from the document related to Zión and afterwards, can you particularize what those of Bariloche were? Well, what we found were weaknesses in the chain of command, in supervision, and in risk management, that occurred in the Palmares office in the credit granting process. But what did they specifically consist of? The review found aspects related to, for example, income certifications of the debtors, issues about the time when the deed was signed and the formalization of the credit, issues related to the appraisal companies that carried out the expert assessments. Do you remember things we could expand on on that topic, what you found in relation to the companies that did those appraisals? Well, that the appraisals (avalúos), there were three that were repeated on the topic of the appraisals, of references that are included in the appraisals, to have a more precise value of the price being given to a property, to a land. On this last point, what caught your attention: what situation related to the references in the appraisal for a more precise valuation of the lot was what caught your attention to put it in your audit report? In general, that in many cases or in the majority of cases, the references were not in the expediente, that is part of what one reviews, that there be value references, to be able to assert or say that the price is reasonable with respect to the zone, the desirability and things like that. And tell me one thing, those appraisals that you referred to that were prepared by 3 firms, what caught your attention about that, that they were 3 firms or that it was an external one that would provide them? Basically it was that the reference values that appraisals must have. He specified that when an appraisal is carried out, values are given as a reference to determine the desirability of the zone. He indicated he did not remember if they were external or internal. To the question from the President of the Tribunal, about the use of external valuation firms, the witness answered that the Bank uses both internal and external valuators. So, based on that, what caught your attention that it was three firms that carried out the appraisals? I already mentioned it, and it is that the references in the appraisals did not exist, to be able to give a reasonable value of the property. The President asked the witness to indicate or clarify if that audit report, they were not in the credit expedientes? The witness clarified that the appraisals were there, what they did not have were references with respect to other properties located in the zone to see if the values being given adjust to a market price. In relation to that question then or that answer, rather that you just gave? Who commissioned those appraisals? I honestly do not remember if it was the Bank, or some specialized area that sent them to be done. Mr. Judge in that case, taking into consideration the witness's answer, I would ask if we could incorporate so that he sees what was put in that report and can expand on what was reported at that time, it is starting from image 2033, around there of the digital expediente or the evidence expediente? The Audit Report that is in the physical folder was provided to the witness. He was asked if he knew it, and answered affirmatively. He was asked if he prepared it? and answered that he approved it. He explained succinctly that in the audit there is a whole structure, that this is done by a technician and reviewed by another official. In this case, Miguel Quesada did it and Franklin Zamora reviewed it and then at the end, the Auditor gives the final authorization. He indicated that his work is mostly managerial. In this case, he indicated that validations are performed to authorize. He reads them, calls the Manager who is in charge and makes his concerns known. At folio 1989, it was indicated in point 2.2 point 1.14., it was indicated that: Did the audit identify the following weaknesses in the credit processes, in the first item of that applicant security interview it says brokers or developers prepared expedientes and delivered them to the Banco Nacional de Palmares agency. The specific question is: Why did it catch your attention and do you consider it a weakness? Perhaps Mr. Judge I make a clarification on this part; here this point 14, is from the samples that the audit reviewed. It does not necessarily refer to the specific loans that the audit conducted for the Bariloche project alone, just so that is clear, obviously, here the detail of these topics remain in working papers, and are not attached to the report. So I could not affirm that all these aspects that are here, in point 2.14 apply to all the loans of the Bariloche project, just so that clarification is made. Agreed, but I would appreciate it if you answer the question. It says there that brokers or developers prepared expedientes and delivered them to the Bank Agency, why did it catch your attention about that, to classify it as a weakness and place it within the findings of the audit report? No, because that is what the review revealed, that there were brokers that obviously, that on the Bank's part, there are no authorized brokers, that is, as if the Bank has an authorized broker figure, that it does not, so that caught our attention, and this then had to be verified in the administrative procedure body that was pending for this report. Let's see, I understand that there were no brokers, but it says developers prepared expedientes? Was it normal for developers to prepare the expedientes? No, because that is precisely part of the internal control weaknesses that we detected, because obviously this expediente is made up of Bank officials. There is an item that says location of the investment plans, and residential or outside the area of influence of the office. What did that refer to? Why did you highlight it within this section? Yes, same, true, aspects that had to be verified in the administrative procedure body, in relation to the fact that in the Palmares office credit operations were processed for people who were not from the area of influence of the Palmares zone, for that the Bank has a regionalization of offices, so it was striking, for example, that people who were not, let's say, from the Palmares zone. I insist, matters that then in the administrative process had to be verified. With this point that you are highlighting that in the administrative process it had to be verified, do you put what you put here because you assume it or do you put it because somehow there is some element that tells you or raises the alarm and therefore you place it? All this has evidence that supports it, but let's remember that the facts report; this is a facts report, it corresponds to a preliminary investigation report, everything must be verified in the administrative procedure body. But the assertions are based on evidence? Yes, correct, but it must be verified in the procedure body. In the second point it says property financing, from that third section called processing, it says financing of properties without developing or in the development process, without the corresponding supervision and disbursement of funds without verifying the progress of work. What caught your attention to put it this way, in the audit report? The observation is concrete. How should it have been? Would I understand that this is a should not be and that is why you put it there, correct? Is it a, what sorry? Let's see, I am being told that the statement made in the report is concrete, so that concrete statement that is made is of something that should not be done that way? Yes, because let's see, when a financing of properties without developing is given, this can be tied to other matters, for example the topic of appraisals (avalúos), well How was the appraisal?, What was the price of a property that was without developing? So, all those aspects are the topics that in the procedure body, this had to be, as part of the preliminary investigation, had to be verified. But was this opposed to any internal Bank procedure or any regulation that would regulate the banking function? This way of proceeding, well, if it is here, true? Well, if it is here, yes. Do you know which one? Which one it was opposed to? Which rule or procedure, no. Should the audit know it? Of course we should know it, but that I remember at this moment, what procedure, what specific regulation from 14 years ago was being violated, at this moment I do not remember it. Financing of 100% of the investment plan. Is it an irregularity to finance 100% of the investment? With an approval, 100% financing of the investment plan could be given by a hierarchy that had that authorization. Is 100% financing the rule or is it an exception? It is exceptions, yes, sir. Normally how much is financed? That varies Don John, it depends on the risk appetite that the organization defines at the time, it can be 70, 80 and that yes, if it is a mortgage guarantee, yes, true? Within the sample that you or well, your audit analyzed and you approved, do you know if this was verified in all cases that it was 100% financed? Verified, what do you mean? Whether in 100% of the cases analyzed, 100% was financed? No, I do not handle that at this moment. By the way, this remains in working papers. What I can affirm is that the points of 2.2 1.14, one would have to go to each expediente of the sample to see in which ones it applied. Then it indicates the appraisals (avalúos). They were not requested by the Bank. The developer provided them, it was related to a question I asked you a few minutes ago. Is it normal for the developer to provide appraisals instead of the Bank? No, it was not normal. Is it correct, has it adhered to the Bank's procedures? I already answered you. It was not normal for the developer to provide the appraisals. But I understand that it was not the norm, but what I mean is if it opposed any rule, rather? The Bank instructs the appraisals. Well, we already talked about the topic of the 3 appraisal companies exclusively, at different times, carrying out the valuation of the guaranteeing properties. You now answered me that it was that they did not have references, but here it was put as an autonomous point that the 3 valued companies exclusively to carry out the valuation of the guaranteeing properties. This, what procedure did it oppose? Why was it put in an audit report as a weakness? Basically this is because, usually when there are external companies that do appraisals, there is a roster, where the companies are rotated, in this case, the appraisals were concentrated in these three companies. The next point is about the experts in their expert reports, they do not substantiate the references or sources that were used to assign the final values, if they are not substantiated in the references, what did the values obey or how were they justified? Precisely it was something that had to be clarified in the administrative procedure body. Now I would ask you to go to page 1990, there is a point that says mortgage banking director, two point 2, point two and point two of that section, in turn says: Mr. Marino Retana Cárdenas and mortgage banking director stated that at first he stated that Proyectos Urbanísticos Zión operated with Banco Popular, later a commercial logistics work was carried out to bring it closer to Banco Nacional, starting its business relationships with the Grecia office and later the Palmares office. The first question I want to ask regarding this is, how was this knowledge of Don Mainor Retana Cárdenas obtained? Did you interview him, did he send you an email, did he send you a letter how? What was the way in which he conveyed that information to you? Well, let's see, in an audit process, there is physical evidence, there is evidence obtained through interviews, anyway, so, to answer you completely, I would have to go to my expedientes and my working papers to see how it was obtained. But could I understand that this person had to have been consulted in some way to be able to put what was put? Yes, of course, because all of this has to be supported by evidence. What I cannot affirm is how it was done. The next point says: 2.2 point 2.3 the mortgage banking division, through its director, Mr. Retana, participated in the placement of loans and then a period followed by the sentence. The total number of exceptions granted by the Palmares office during 2007, 2008, 2009, 2010 was 144, 413, 233, and 153 cases respectively. Is it normal for that many exceptions to be given to a single company whose lots they are financing for its clients? Is it a normal practice of the Bank? I cannot answer you objectively, if that is normal or not normal. Is it normal for there to be so many exceptions in an office in relation to one developer? Well, it is that one has to go to each particular exception to see if it has support and why it was given, but for me to say if it is normal or not? I do not have a criterion at this moment to decide if it is, or not. It is more of a business matter. Yes, Mr. Judge, no, I don't know, there is a theme there, there are several questions that the witness has not addressed according to the question that was posed to him and it seems to us that his duty, just as you made him see, is to answer the questions being asked to him broadly and concretely, the question that I am asking you is a question, I believe very concrete and it does not even have to do with a specific topic, I even rephrased it in a general way and it seems to me that he is being evasive with his answers and I believe that has procedural consequences and also has extra-procedural consequences at the level of opening cases in criminal court, just as the witness was warned, so I would request that please he be called to attention so that he answers the questions being asked to him punctually. The President of the Tribunal, I have listened and the answers that the gentleman has given and it seems to me that he has been very punctual. He has been rather very transparent in what he is answering. If you specifically consider that he has not answered a specific question, you should point it out, not after he has already answered several questions, right now he is telling you it is the question you asked him, specifically, he was in a justification. Now, if you do not consider the justification to be adequate or due to any situation, you wanted it to be clarified, you could raise it, but I do not see, perhaps, if he clarifies a little about the response he is giving to the question being asked to him, in more detail. Perhaps if he can expand. The witness indicates that what I see is that Don John is asking me questions in a lot of detail, and I explained to you that I, in the detail of the report, do not participate, true. So that is why I tell you that in these I am not being evasive, I come here totally transparent, I have nothing to hide here, true. But remembering details of a 14-year-old report where I didn't even participate in the operations, true. So I do appreciate rather that your questions, with all due respect, true, do not go to such a level of detail because, as I repeat, all of this stays in working papers, just as you just brought a box full of paper, we have it only digitally, true. But the evidence of these works is there. So, specifically for the question that Don John was asking, true, about whether these types of what's it called, of exceptions, true, are recurrent or not, this is a business topic, let's say, that I cannot affirm if it is, if 20 is normal, or 400 is abnormal, because it is a business topic, what is important in these topics is that each exception be duly justified and that a risk assessment is made for why the justification or the exception is being given. If these exceptions were justified, would it make sense for them to be mentioned in an audit report? Yes, because let's see, because when the audit does the review it may be that it did not find the justification and that is why it includes it here, when the administrative procedure is developed, this is, as I repeat, the preliminary investigation, so that then the person who is being charged with these faults can demonstrate it, no, whether the justifications existed or not. The witness was asked on the occasion of a protested question, if the administrative sanctioning procedure was carried out against the officials to whom the audit report attributed some type of responsibility, to which he answered yes, and that it ended due to procedural aspects. That in the end there were no reprimanded or sanctioned parties, nor disciplinary sanctions for this topic. Well, let's continue, perhaps, but just so he clarifies for me what reasons. The questioning continues. I asked Don Ricardo to go to folio 2008. The second-to-last point says: Officials Obando Jiménez, Acuña, Rodríguez Rodríguez Rodríguez could have administrative and disciplinary responsibility for violating the cited regulations, in accordance with the facts such that despite having knowledge that the Palmares Office was formalizing operations for the purchase of lots from the company, proyectos urbanísticos Zión, and that upon visiting the projects they were able to verify that they were not developed, they did not take actions to ensure the desirability of the properties taken as collateral in safeguarding the interests of the Bank. What do you refer to with the concept desirability, what does it mean? The desirability of the property is what we were talking about with the topic of appraisals (avalúos). The desirability of the property is that if the Bank finally is going to take possession of a property, it is desirable, it will auction it off or when it goes to sell it. That is, that it is desired, that is, that it has liquidity, so to speak. And what does that desirability depend on? Let's say the zone where it is located, if it's near a river, obviously that subtracts desirability. If seismic faults have been decreed. The President of the Tribunal asked if within the 14 samples of the Bariloche Real project, anything concrete was said about that topic? As I repeat Mr. Judge, I do not handle the detail of the 14 loans here, true. I wouldn't know if of the 14 operations that were evaluated there was a specific point on this topic, I could not answer you. Tell me one thing, you in the, at least the audit says that upon visiting the projects they were able to verify that they were not developed, they did not take actions to ensure the desirability of the properties taken as collateral. Is there a relationship between them not being developed and them not being desirable? Where is that? That is the, the third-to-last, the one we just read, third-to-last of page 2008, the officials Obando Jiménez, Acuña Rodríguez, then in the 4th line from the bottom up, it says organization project and that upon visiting the projects they were able to verify that they were not developed, they did not take actions to ensure the desirability of the properties taken as collateral. So they put it together, my question is, Is there a direct relationship between them not being developed and them not being desirable properties? Yes, because then, let's see, when there is a project there are common works, true, they call them streets, sidewalks, underground electrification, or things like that that make the property desirable. So if this is here, then it is because when those financings were given, those works were not developed. And why is reference made that these three officials could have administrative and disciplinary responsibility for violating regulations in relation to this, which regulations could have been transgressed and that generate responsibility for its officials for these particular issues? Jonatán Canales indicated that \"we are raining on wet ground,\" indicating that aspects that are in the document are being consulted. Returning, Is there any regulation that regulated that topic of desirability? Yes, to see if there is, there is, Mr. Judge, because it is indicated here, what happens is that Don John asks me specifically which regulation it is, I do not remember. We are talking about procedures or guidelines that were in effect, I believe, as Judge Jonatán says, that must be in the expediente. Questioning continues, Lic John.- It is indicated here on that same page, the very next paragraph and it is indicated that the officials, Obando, Jiménez, Acuña, Rodríguez, could have administrative and disciplinary responsibility for violating cited regulations in accordance with fact 2.2 point 1.13 because knowing the difficulty the developer faced in completing the project with its own resources, after the denial from the Committee for the processing required by the company, it was not evidenced that they took any concrete action to safeguard the interests of the institution. Was this corroborated by the audit officials, was it based on evidence that the mentioned officials knew of the developer's difficulty in completing the project with its own resources? Yes, because basically the special credit Committee itself did not approve a loan for the developer as such.\n\nThe President asks for clarification: did the Zión Group apply for a loan from Banco Nacional specifically for developing? As the Zión Group, the Desarrolladora, he answered. For developing Bariloche or the subdivisions they had? Not in this case. He indicated that the Zión Group as such was not a client of the Bank. If memory serves me, I believe the loans that were denied to them, Don John, were for another project. If memory serves, it must be around here. Ah, here it is in 2.1, 22.113, it was for the Development of the Bonanza project, not for the development of Bariloche. That is stated in 2.2 point 1.13, it says: \"by document dated September 24, Messrs. Rafael Obando Jiménez, regional director of Alajuela, and Carlos Acuña, regional credit director, submitted an approval to the Special Credit Committee, a financing request for 3 million dollars in favor of the company Residencial Bonanza Mountains, which, according to the economic interest group with Zión projects, to invest in the construction of an urban development project located in Colorado, Abangares, the Bonanza project.\" So it was for that one? It was for that one. But in relation to that, I have my notes, that you said Zión was not a client of the Bank? No, sir. And when it tried to become a client of the Bank, you did not give them the loan? Exactly. Yes, the Zión project was not part of the Bank's project inventory. And this conclusion then, that the difficulty in finalizing the project with its own resources was part of the denial of that loan they requested? No, the denial by the Special Credit Committee not to approve a loan is more a matter of financial analysis of the debtor. Now let's go to 2.10, there in the second to last one it says: As a result of the promotional boost they gave to the company Proyectos de Zión, what did that refer to, this issue of the promotional boost? Ah, well, part of the promotion that the Zión Group did was through the Bank; the Bank put its name in the marketing that was done. It says officials Retana, Cárdenas, and Alvarado Moreira could have administrative and disciplinary liability for failing to comply with the cited regulations, according to fact 2262. Two 2.2 point 2.6 for not having control mechanisms to suppress carrying out constant monitoring and supervision of the loan portfolio in a series that originated from the developer as a result of the promotional boost they gave to the company. Gave to the company Proyectos, this was that within the company's marketing, the Bank, let's say, put the Banco Nacional name, right, and what is being attributed here is that this risk assessment was not done, and regarding the Bank's reputation, precisely because the developer was delayed in the development of the projects. Now on page 2011, in the second paragraph, reference is made to information from the Deputy General Manager, Mr. Juan Carlos Corrales Salas. I am halfway through, it says comments that Juan, rejected by the Deputy Manager, who indicated that in Palmares they processed bad loans due to the pressure exerted by the client. As well as due to the trust that had been placed in him, which led to falling into superficial analyses; loans granted to people who do not have a stable payment capacity, etcetera. The deterioration of the portfolio was evident and although the office specialized in housing, it did so poorly, without having the adequate structure, on one hand, and without knowledge of the risk in its analysis; likewise, it was recommended that the developer's incidence in the office be eliminated? What was being referred to by the developer's incidence in the office? If I remember correctly, this copies verbatim, I believe, what Juan Carlos Corrales, at that time the General Manager, said; those are his words. Okay, were those taken as evidence that they could generate administrative liability? Exactly, let's see, because here, in the same document, the structure of the Office to handle the demand is indicated. Finally, in that document it says, the officials Retana, Cárdenas, in the following paragraph, and Alvarado Moreira, but regarding administrative disciplinary liability and says for not assessing the associated risks, such as image risk due to the exposure of the Banco Nacional brand alongside the company Proyectos Urbanísticos Zión, who sold lots without them having functionality, such is the case of the Bariloche, Terra Verde, Bonanza projects, which show low percentages of completion. What does it refer to by the lots not having functionality? What is the functionality of a lot? The issue probably was the common area zones that are not developed. Everything a prior development entails for a development, of the prior subdivision so that the acquirer can already begin to develop a house or something like that, which are common areas, streets, lighting, electrification. And why was that a risk for the Banco Nacional brand? Well, precisely for what we were talking about earlier in the previous point. Promoting a developer who eventually was going to end up in a bad position with its clients. The President asks: One question, what date is that report from? It says here it is from 2011, Your Honor. It's just that I don't know if that also refers to a contract they signed for the promotion of a lot where they were giving away a specific lot, if they wanted the financing. Yes, sir, it was at a 2010 Expo Construcción held in April 2010, ah, that is what you are referring to with the exposure of the brand? Yes, sir. Well, the report, I mean, is specifically about that topic; the reference is correct. To be clear, because here it could be very broad, let's say the assumptions. In relation to this, with what is indicated or the clarification that His Honor just made, uh? The Bariloche loan files used for this specific file, were they before or after that date that His Honor just indicated? Before or after? After what, sorry? The date that His Honor just indicated of the Expo Casa in 2010. I don't know, Don John, because the list of the loans doesn't come here, right. Of course, but I ask you because at the beginning of the examination you had indicated to me that this covered 2006 to 2010? Yes, the report makes reference, that is, the report as such makes reference to the evolution of the Palmares loan portfolio from 2006 to 2010; in fact, it is in one of the facts specifically, for example, in fact 2.2 point 1.2, it says in the period between December 2006 and October 2010, one of the offices in the regional directorate with the greatest increase in the loan portfolio was Palmares. Very well, and therefore, this financing of lots sold by Zión at the Palmares branch was not until 2010; it is earlier, that is, before, had lots developed by Proyectos Urbanísticos Zión already been financed through mortgage loans at Banco Nacional? That detail, I don't have it, because here it talks about the loan portfolio in general. What was financed to Zión clients is not here. I understand that the analysis done here was of loans that had some relationship with those 3 projects of Terra Verde, Bonanza, and Bariloche, which are from Zión? Yes. But the date when those loans were formalized is not here, and obviously I don't have it. Don John, is it like a contextual framework, right? A contextual framework of the study that they are, yes, sir, the behavior of the loan portfolio in that office; now, regarding specifically Bariloche or Zión, I don't have that information, and there wasn't any here in this report either. Finally, there, is it indicated regarding these lots that do not have functionality? Additionally, on folio 2011, third paragraph, right at the very end, it says: \"Initially, they did not consider that the Bank had not financed the developments and that the company Proyecto Urbanísticos Zión was not part of the active portfolio of developers linked to the Bank, coupled with the above, that the financing was granted to third parties and that therefore there was no control of the cash flows generated from the sales in order to ensure the completion of the works necessary for the finalization of the projects.\" Whose responsibility was it to do that assurance? The completion of the works necessary for the finalization of the projects? The mortgage banking department, it is an office within the Bank. On the last page of this report, 2012, reference is made to a description of the documentary evidence. This, let's say, is documentary evidence; it is the evidence that supports the ideas or the statements made in the report? The assertions, yes, sir. This is a preliminary investigation; it is what is sent to the Bank's Labor Relations Office to open the procedure and to carry out the investigation, with the understanding that the Labor Relations Office has the full authority to investigate on its own. Do you know if, apart from this procedure in the Labor Relations Office, any other type of measures were adopted by any other Bank office to prevent these weaknesses or to correct them? Yes, of course. At the end of the day, these are internal control issues; they are failures in the internal control process, and obviously the Bank is a living organization, so to speak, like any other institution in this country or any private company that constantly has to be improving its processes, and everything related to risk issues. I don't know if that was what you were referring to; yes, what I would like, maybe, is to delve a little deeper into what type of measures were taken or what type of actions were adopted in that case? Don John, the credit process is evolutionary; measures are constantly being taken: the reinforcement of supervision schemes, appetite assessment, in general terms, specifically for credit matters, that is, there can be many measures. Improvement of credit scoring, improvement of the risk schemes it has to measure the payment capacity of future debtors, and so on. Perfect, I have no further questions from my side. The attorneys for Banco Nacional. In one of the responses you gave John, you pointed out that one of the weaknesses found was the growth of the Palmares mortgage portfolio. Can you explain to us, if it is within your knowledge, why the exponential growth of a portfolio is a risk problem? Well, in banking it is always said that when there is exponential growth, headaches come afterwards, because the control schemes may be minimized, or the assessment systems may be minimized. When exponential portfolio growth occurs, which you say brings the headaches, whose, for whom? Who suffers it? In this case, the Bank, because deterioration in the loan portfolio begins to be reflected, deterioration in the delinquency scheme begins to be reflected. Less flow of money entering the organization, right; at the end of the day, the spirit of granting a loan is that the debtor finishes paying it. Another of the points you pointed out in response to John is that there was a concentration of the portfolio? On one hand we had growth, now we find there was concentration; what is the concentration of the mortgage portfolio, in this case. What were you referring to in this case? The concentration occurs, let's say, in a specific activity; it can be all housing, as in this case, from a specific developer. Because representing a risk that the entire portfolio or the entire placement is in housing, for example? Let's see, it is a risk, insofar as the controls and the risk-mitigating measures are being loosened. If credit is being granted and all control schemes are being followed, with all the regulations established to manage risks, well, this should not be a risk, right. But the issue is when there are expansions in the loan portfolio and they do not have the counterbalance, so to speak, of risk assessment and internal control. You pointed out in your response, and this you already mentioned, but I would like for it to be a point on which we are left with no doubt, you said the report was about the Palmares loan portfolio and included loans from 3 developments not specifically related to Bariloche, and you point out that what was perceived were weaknesses in internal control? So, the question is, does this report cover the entire Palmares loan portfolio at the time it was done or only the loans from Zión projects? No, it is a sample of loans to clients of Proyectos Zión, from different developments; I believe there were 55 loan operations, among them was Bonanza, was Bariloche, and the third one, I don't recall if it was Selva Verde or Madero Negro. It was not a sample of the entire Palmares loan portfolio, that is impossible. In one of the last questions asked by Don John, sorry, you said that the possible reputational risk had not been evaluated for whom? For the Bank. Where did you consider that risk could derive from? Well, precisely for what was mentioned, the mortgage banking department, there was an agreement there where I believe a lot was given away, right, where the company's marketing with Banco Nacional logos was used and that this risk, reputational risk that it could be generating for the Bank, was not assessed at the time, marketing, or participating in an agreement with the Desarrolladora Zión company, which had delays in the developments it was selling to its clients. In one of the last questions John asked you in relation to folio 2011 that you had there, it says before point number 3, could you read them: \"Officials Retana, Cárdenas, and Alvarado Moreira could have administrative and disciplinary liability for failing to comply with the cited regulations, according to facts 2.2.7, 2.2.8, and 2.2.9, for not assessing the associated risks, such as image risk—image here we refer to reputation—by exposure of the Banco Nacional brand together with the company Proyectos Zión, who sold lots without these having functionality, such is the case of Bariloche, Terra Verde, Bonanza, which show low percentages of completion; additionally, they did not consider that the Bank had not financed the developments and that the company Proyecto Zión was not part of the active portfolio of developers linked to the Bank, coupled with the above, that the financing was granted to third parties and that therefore there was no control of cash flows generated with the sales in order to ensure the completion of the works necessary for the finalization of the projects.\" In this paragraph, is it indicated that the Bank had not financed the developments and that the company was not part of the active portfolio of developers linked to the Bank? What does this imply in terms of control over the cash flows generated with the sales? What comes next? Yes, let's see, when the Bank has a client that is part of the project portfolio, as there have been others or now that there are many with towers, right, when the Bank finances that project, then the Bank begins to have control of the cash flows that the project is generating; what am I referring to, for example, when the Bank finances the developer, then I will give the example, Your Honor, of a tower, when the Bank finances the construction of a tower, there is a guarantee in favor of Banco Nacional, which is all the mortgages of each of the apartments, so to speak; when the Bank finances, when the Bank finances a client of those, then that part is released, right, the developer's debt with the Bank is renegotiated with the financing that is being provided to a client. Question reformulated, following objection. What do you mean by control of cash flows? Here, when we talk about control of cash flows, I will give the example of a ten-hectare lot, and the developer is going to develop it to sell it; then, when the Bank finances the developer for that part, then, the Bank finances the money so that they develop common areas, streets, park, the clubhouse, and all those things, right. Therefore, because the Bank grants a loan to that developer, that property remains under guarantee in favor of the Bank; now, the developer is going to start selling lots to their clients, when it is a scheme, yes, where the Bank finances the developer. He indicated that they are conventional loans; so, for example, I, Ricardo, am going to buy a lot, then the Bank comes and finances the purchase of that lot for me, but with the money that the Bank finances for me, right, in the control of cash flows, as in a case of these, where, right, where the Bank financed the developer, was the control of cash flows; then the Bank ensures that the loan it financed for me, the money, instead of going to the developer, renegotiates the debt that the developer has with the Bank for the loan granted to finance the common works. That is, let's say, the control of cash flows that this refers to in this part, and here, perhaps to answer the question asked by the Licenciado, in reality, all these matters in this section are related to an issue of reputational risks, basically. The Bank's representative has no further questions. The Tribunal has no questions.\n\n11) TESTIMONY OF CARLOS MARIO HIDALGO, ID 3-0380-0739, who gave testimony from the Tribunales de Grecia; via the Teams application.- After being warned and sworn in, he proceeded to answer questions. Could you tell us, uh, if you have knowledge of what the Bariloche condominium is? Yes. Can you elaborate? What is Bariloche? Well, Bariloche is one of the projects of a company called Proyectos Urbanísticos Zión, and that project is located in Alajuela, and we offered lots; condominium type. You said \"we\", for what reason do you say \"we\"? There were six salespeople. You were a salesperson for lots in the Bariloche project, is what I understand? Correct, yes. And in your capacity, by virtue of selling these lots, did you work for a company? Yes, I worked for the company Proyectos Urbanísticos Zión; it was the one in charge of doing the developments and handling all the characteristics that the project entails, and we were in charge of what was the sale of the lots. During what period of time were you a salesperson for Proyectos Urbanísticos Zión? I believe it was between 2007 and 2010, 2011, around there. And could you tell us, as a salesperson, what was it that you offered regarding this Bariloche project? Yes, we received the phone calls according to the advertising that had been done; we would arrange with the prospective buyer, we would meet on the property where the project was going to be, and there we explained everything the condominium included, and we told them it would have a very elegant entrance, that the entire project would be cobblestone-paved, perimeter walls, that it was divided into 6 stages, that each of the stages had its own common area with a pool, with a ranch-style shelter, several more common areas, more or less that was the matter. Did you offer any kind of financing, financing options for the purchase of these lots? Correct, we offered financing with Banco Nacional and we also offered it with Banco Popular. And do you remember if Banco Nacional additionally, besides you offering it, had any type of advertising or announcement related to this project? Yes, there was a billboard at the entrance of the project. Do you remember what it specifically said? I couldn't say, I don't remember, it was a long time ago, I don't remember. Do you remember if it had the Banco Nacional logo? I believe so. At any time, did you as a salesperson offer any kind of special condition in the financing of this project? Uh, well, we offered the regular conditions of a Bank, right, but like, special ones, no, just everything that is normally requested of a client when purchasing a lot in a condominium. Uh, did you request anything from the potential buyers? Or was it the buyers who provided information to you? Yes, we gave them all the information, they were told that Banco Nacional or Banco Popular could finance 80%, that a 20% down payment was requested for the purchase of the lot. Do you remember if any of your clients eventually formalized with Banco Nacional? Yes, all my clients were with Banco Nacional financing. Was there any who obtained financing with Banco Popular? Not that I remember, no. Do you remember if the people to whom you offered the lots went to any Banco Nacional branch to do the paperwork? We offered to handle the processing, and the office we used was the Palmares office of Banco Nacional. Why in Palmares? I don't know, that was a company matter. That's where we went, where they sent us. Is Palmares close to the development of the property where Bariloche is? Approximately an hour, maybe. What is closer, Palmares or Alajuela Centro? Alajuela Centro, of course. Did you as salespeople receive documents addressed to the Bank? Sometimes. Do you remember if mention was used, or if mention was made, I already asked you about a sign, but if you, the salespeople, made mention of whether you had the backing of Banco Nacional? Yes, we made mention of it. Do you remember if potential buyers were shown projects that the developer had financed with the Bank? Correct, yes, there were several projects that had been financed with the Bank. And did you show them to the consumers? Sometimes we carried photographs of the projects to show clients. The President asked him about the other projects, if he knew their names. He indicated they were in Grecia, that one was called Condominio el Puente, Condominio Vista del Sol, Las Flores, Las Calas. Asked if they were from the same developer, Grupo Zión, he answered, correct. He was asked if they had finished successfully? To which he responded that they were never 100% finished, indicating they were finished to 80%, or 70%, specifying that details were always left unresolved. Could you indicate what the amenities were that this condominium was going to have? Yes, we offered that it was going to have a large, very elegant entrance, that the entire project would be cobblestone-paved, that it had perimeter walls, that each of the stages had its own pool, its own ranch-style shelter, and its own playground and common area. You now mentioned that in your case, all the financing came from Banco Nacional? Could you tell us approximately how many, a quantity? It's a bit difficult, but I think, I think it might be around between 30 and 40, approximately. And do you know how many other colleagues you had selling with you? There were six salespeople. How many lots were there? I'm not very sure, there were like 400 lots, something like that. And do you know how many of those were sold? No, no, I couldn't tell you. Do you know what happened? If those lots were delivered or what happened with those lots? Well, no. Well, when the whole situation with the company came about, well, one loses contact; the only thing I know is that some time later I passed by there and saw that something had been done to the project, but I don't know exactly what because it was gated off, so I don't know exactly what is inside. Within your duties as a salesperson, and now that you answered me that you sometimes received documents, did you process appraisals of the properties? No, sir, what we did was gather the client's information. Sometimes they gave us some documents, but in the company there was a formalization department; we turned everything over to the Formalization Department and they were in charge of processing the loan. Do you know, in your experience as a salesperson of these lots, if at any time financing was offered for over 100% of the lot's value? I couldn't tell you. Questions from the legal representative of Banco Nacional. Who was in charge of developing the Bariloche project? Proyectos Urbanísticos Zión. Who was in charge of the project design? I don't know exactly, I do know that the company managed its own surveyor, its own engineers. They managed everything, and we salespeople were given the information already prepared, so I don't know exactly who managed that. You told us you called clients, you met at the property, you explained what the condominium included and everything it entailed; the clients to whom you sold lots, did you take them to see the property, or only some? All, I took them to the property. At the time you took the clients to the property, what was in that place at that time when you took them? At the very beginning, what was there was a coffee plantation; later, after some time, the coffee plantation and the topsoil were removed, and it was bare earth; after that, I didn't learn anything more. You tell us that advertising had been done and that clients were given all the information about the project; who generated this information, or who gave you, as salespeople, the information about the project? The company. You mentioned in response to a question from Don John that most of the lots were sold and that when the situation with the company came about, well, you didn't know more after that. What do you mean by the situation with the company, Don Carlos; if you could elaborate on that, I appreciate it? We were all laid off from the company because the company was not going to continue in the field, in the sale of lots, and so that's when we were left out. The Bank's representative finished his questions. The Tribunal has no questions, therefore the testimony of Don Carlos Mario Hidalgo Bogantes is concluded.\n\n12) DECLARANT MARÍA MARCELA GAMBOA BOLAÑOS, ID 2-0254-0106, dentist specializing in orthodontics. Warned and sworn in, she stated she would tell the truth. She indicated that she bought three lots. The President of the Tribunal asked her about what she knew in general terms. The declarant indicated that in 2007 I learned about the project through a nephew who was a friend of the son of the lady who owned the property where the project was going to be developed. He told me about the project and that it was going to be financed by Banco Nacional. That the project was in greenfield condition. But that, since Banco Nacional was involved, well, we had the security that it would be developed. I was interested because of the area, it is a beautiful area. North of Alajuela and with pleasant weather. At that time, I did not own my own house and I still don't, and well, I was still of an age, right, to face an expense like that. So I got in touch with the salespeople, Ericka Vargas and Oscar Vargas Murillo; then they contacted me, and on September 19 of that year, 2007, I made the first payment to reserve the lots. I decided to acquire three lots, one to live on, another to build an apartment or a little house thinking about the future, renting it out and having a fixed income. And the other lot, which was in my name, but in reality, half the lot is mine, a quarter part belongs to a sister, and the other quarter part to the nephew who told me about the project; the four of us, and a sister also, we thought about building on the sides and having the third intermediate lot to make a nice pool and ranch project there for use by the family, so that is why I acquired the three lots. In September, I made the first payment of three thousand dollars, and in November 2007, I made a second payment. In 2008, I signed the documents. I did not have to go to the Bank, I did not have to do any management, that is, the paperwork or anything. The salespeople did everything; the one who corresponded to me was Óscar Vargas Murillo, and they came to my house, Jorge Mario Marín, a licensed professional from Banco Nacional, and Óscar, Óscar Vargas arrived; they came to my house for me to sign the documents. The day I signed the documents, I was surprised because the project was always announced with a 20-year term; now it was no longer 20 years, it was 30 years, but in reality, I don't know if it was inexperience, they didn't let me read the documents; he told me, you have to sign, otherwise we will leave you for last and deliver your lots last. Of course, the responsibility was mine, I signed, right, because I said, well, I have no other choice, and I am going to trust because it is Banco Nacional, so I trusted and signed even though I was very upset that they had changed the term from 20 years to 30 years. The President asked her if both people who came to her were Bank officials. To which she indicated that Oscar Mario was from Proyectos Zión, and Jorge Mario from Banco Nacional. That it was the one from the Bank who told her that if she didn't want to sign, they would leave her for last. That was in 2008; supposedly, the delivery timeline was going to be 2 to 3 years, that means they had to be delivering in 2011; then, in January 2011, rumors started that it was a fraud, as people surrounding the place said. Before that, they had asked for a signature to change the number of lots, since there was a part that was fill material, and that completely washed away.\n\nThose people lost absolutely everything, because now they do not even have the land. So I signed authorizing this man, Óscar Mario Vargas, to reduce the lot number, supposedly my lot was not, they were not going to change position at that time, I I could see the lots, I do not understand it, one moment in a brushland that does not exist. Ah by the end of that year it was already revealed that what they had said was that the permits had not been granted. It had not continued because hydrogeological and environmental permits were missing. So they spoke with the municipality to see if they would give us permission to continue with the project, but the municipality refused until those permits were obtained, but then later at the end of 2011 it was revealed that yes, it was a fraud and that what had happened was that this man Mauricio Muñoz had been given the money all at once, in other words the Bank, the trust I had in the Bank was that the Bank was going to supervise that the work was being carried out because there is even a clause there in the contract where it says that if either party fails to comply, they would stop issuing the money, but the Bank did not do that. The Bank gave all the money to this man, in a single payment and not only ours, but another project as well. The man is named Mauricio Muñoz, who was at that time the developer, the representative, of Zión, who is a Pastor of a church. I do not know if at this moment he is still a Pastor, but at that time he was a Pastor of a church, Mauricio Muñoz from Grecia and so, in 2012 I think it was more or less, we appointed a Pro-construction Board (Junta pro construcción), to see if we could develop the project. So we proposed to the Banco Nacional that they be given forty-something lots, within a trust so they could develop the project, and that if something was needed, in other words, that with the sale of the lots, they would recover the money to develop the project and that if something was needed, then they would put it up; as compensation for what they had done to us, for not having supervised the project, but the Banco Nacional did not want to, it only accepted 23 lots. I do not remember exactly how many lots, but the project was not developed. So, in 2013 we decided, we held a meeting and decided to file the lawsuit and hire the Batalla attorneys, and in 2014 a new developer appeared; José Antonio Cuadra, he held an assembly, which was an illegal Assembly, and eight of us, seven or eight, I do not remember the exact number, but we joined together and hired a lawyer to bring the assembly down because there they approved that we had to pay for the lots again to develop the project. Yes, there at that moment, how some would have their money and could do it, but others of us could not face that. So we brought down that Assembly and then they could not charge again because if we did not pay, they would take our lots and we would still be left with the debt, in other words, Antonio was assuming all the lots, he even offered to pay us for the lots, to buy the lots from us, but for a third of what we had paid, he even offered us that he would pay us the down payment, I had given about 7,000 dollars, for those three lots, in other words, please, everything we had paid up to that moment, up to this moment I have paid almost 70 million colones and then I went to the Banco Nacional to see if the Bank would receive the lots from me, because I could no longer assume it, I started when I was 50-something years old, I am 66 years old, so several years had already passed and I went to see if they would receive the lots, well to see if I could do something and what they told me was that they would receive them from me, but at about 4 million per lot, in other words a third, an outrage and that I would still be left with the rest of the debt. From there, that did not, did not seem right to me. And I always, well, I had the confidence that we were going to achieve something, right, that we would achieve something. Later this José Antonio could not do anything because as we brought down the Assembly, he could not do absolutely anything. Later I found out that the mortgage is overvalued, compared to the market value. I wanted to sell the lots, I sent some people, but by then the lots are not even known where they are. I only believe there are one or two developed phases (etapas), the rest was not developed further. And I do not know, really what else. This, I tried later, right, because it appeared there, that they would lend to the woman, well I went. Sorry, but it has been very hard, really. All the dream that we had. Yes, the family dream all came crashing down at that moment that I went, they told me it was not yours, they lend you for 15 years and pay ¢800,000.00 per month, plus what I was paying, how, impossible, in other words, my dream of having my own house came crashing down due to the inefficiency of the Banco Nacional for having supervised. They had the office in Palmares. One would go to the Bank, I did not have to go there because they came to my house, but my sister did have to go, they even invited her to lunch, they paid for lunch and my sister found it strange that when she made the down payment they gave it directly to Ericka Vargas. In other words, handing over the check. They gave it to her directly, they gave the money to her, I paid monthly, I went to Ericka Vargas (the saleswoman of Proyectos Zión) I paid monthly, I went to the Banco Nacional and paid with my transaction number, which was from the Palmares Bank, but I paid in Alajuela. At the auto bank, one day when I arrived to pay they told me, no, that transaction no longer exists, I said how can it no longer exist, they said you have to go to the central offices, you have to go park the car and go and find out, so I went and they told me, no, it's that the entire Palmares operation was closed, they fired a bunch of Bank employees and they brought the operation to the Banco Nacional and they gave me there, they gave me the transaction number, so there I decided better that they deduct it monthly from my Bank account, and that is what currently happens, on the first of each month it is deducted from me. I am now retired, my pension is not very high, so I have to keep working because I have to pay the Bank and nearly half of my pension goes to that. So, if I do not work, I cannot subsist. We have things, from my siblings, but after the pandemic that no, that no longer works. I have some offices but they do not rent. So the only strong income I have is working teaching classes, I have always liked it, but I am now 66 years old and I do not have much time left to work. The President states: Well, well, I believe she has made an extensive statement. Now we will give the floor to her lawyers to ask if they have any clarification and then those of the Banco Nacional. The representative of the plaintiff begins the questioning. Did you know cases of other people who were in the same situation as you? Yes, many known cases. Approximately how many? Well, since we did this, we organized ourselves into a group, to see if we could get the project developed. I knew several cases, one of them two students of mine, one of them lost his car, by the way, due to that, because he stopped paying, the other student, well she is still in it, she has a lot, then I knew a girl whose husband died after that, and the poor thing was left with children and with the debt. Then I knew these other people who invested, eh, gentlemen, already retired who invested their retirement fund in there and lost absolutely everything. Those people you mention, they acquired the lots in the Bariloche and through a mortgage from the Banco Nacional? Yes, I also know many who bought this for cash as well. People from Materiales Meza; they had bought several lots, like eleven lots, in other words, imagine that at that time we were two hundred defrauded people. And do you know if all those people were attended to at the Palmares Branch (Agencia de Palmares) of the Banco Nacional? I could not tell you, that part, I do not know, I know my sister, because she went. In your sister's case, you referred to a down payment being handed over to Ericka Vargas, that down payment your sister handed it over, to whom? To the Bank. And who handed that money over to Erika Vargas? The Bank. Right there, she even told me, how strange, at that moment I said, this sounds strange to me, it does not sound good at all, that is what she said. What is your sister's name? Patricia María Gamboa Bolaños. Do you know if Patricia was part of the people who filed the lawsuit you referred to in 2014? Yes, and a niece, Tatiana Rodríguez Gamboa. We three are among those who filed the lawsuit and those who brought down the illegal assembly that they, those from the Banco Nacional and José Antonio Cuadra, held. Do you remember if the Banco Nacional carried out any kind of promotion of these lots? Look, actually, they carried out promotion, but after the fraud was declared, once it was discovered it was a fraud, they published in La Nación, they published that they were selling lots, we found that very strange, because if it was a project that was stopped, how was the Banco Nacional selling lots when it was impossible to build. The lots are in our name, I pay taxes. But I remember the promotion of Bariloche at the entrance of Alajuela, there was a banner, one of those huge advertisements, they advertised themselves, but I really do not remember having seen the name of the Banco Nacional, that's true. But, it was the only one that the Banco Nacional financed. At that time, I know the manager, sorry, of La Mutual and she heard me, day this saying that I was coming to the hearing and she commented to me, we did not want to finance. The only one that financed them was the Banco Nacional. How did you end up at the Banco Nacional to obtain that financing? No, I did not go. The salespeople did everything. I did not have to do absolutely anything, no paperwork nor go to the Banco Nacional, nothing, they handled all the procedures. And these salespeople offered you any other banking institution that could finance? No, only the Banco Nacional. Did they offer you special financing conditions? Well, this one that would cover the costs and covered almost the complete loan. What do you mean by complete? Because I made a down payment of 6,000 dollars, so they deducted those 6,000 dollars from the total. But I did not have to pay separately, I do not know, administrative costs, or lawyers or anything. In other words, I only made those down payments, nothing more. Did any official of the Banco Nacional warn you that there was a possibility that the work might not be finished? No, not at any moment, and when I went to see if I could hand over the lots, I started asking the Bank official questions and he told me, oh, excuse me, but we are prohibited and I am threatened that I can be fired if I talk about that, I cannot tell you anything else because I started asking him questions, to see what were the options we could do and he told me, no, I told him, it is okay, I respect, take it easy, I will not ask you more. The President of the Tribunal requested the witness, when referring to something, to specify at what time, let's say, when those facts that you are answering happened, because let's say how this started around 2007 and in 2011 and you refer in broad terms, but yes, perhaps to be more precise. The witness, indicated, that this happened after it had been declared bankrupt and several years had passed. The President, indicated that the lawyer is asking her about the negotiations (tratativas), and she is answering about the negotiations. The witness indicated that it was fine. The lawyer asked: Do you recall if anyone, at the time of the formalization of the credit for the purchase of the lot, placing us in the year in which you made this purchase in 2008, warned you that the developer had liquidity problems? No. (The BNCR Lawyer objected to the question as untimely, specifying that the question assumed that the developer had liquidity problems). The President, indicated that she had already answered, that he should object in a timely manner and that this was a matter of evidence. The witness continued clarifying that nobody warned us. That they, they trusted that he was a good developer, that he had several projects and that what gave the most confidence, was that it was backed by the Banco Nacional and that the Banco Nacional was going to supervise that the work was carried out; so, that gave me peace of mind. The President intervened so that she would specify who had told her that the Banco Nacional backed the work? She answered, that yes, since they were the ones who provided financing and then, when an entity finances one, let's say, if one asks for a loan, they do not give the money all at once, they are supervising that the work is being carried out. She was asked if she bought a house or a lot? She indicated that she bought three lots. She was asked in what phase (etapa) it was? She answered B. The lawyer for the plaintiff continues. Could you narrate to us, how was the process to obtain the appraisal (avalúo) of that property or the properties you bought? She indicated, that she did not remember that, so she could not say. Were you told that on those lots you could build a house? Yes, they even had these construction guidelines, in other words, one could not build however one, let's say, fancied, no. There you had to maintain certain characteristics for the construction. But you could build perfectly. At any point did they tell you that you were going to be a financier (financista) of the project? No, they never told me that, that they were going to develop the entire project, the phases. Proyectos Zión, was going to develop, financed by the credits that we assumed. What can be done on your three lots at this moment, what are you using them for? Well, it's that they cannot be used there, you cannot even enter and those lots, there are no, the streets no longer exist, when I acquired them at least the streets existed and one would go and see where the property was, at this moment absolutely nothing can be done because there is no electricity, no water, no pipes, in other words it is green, it remains green. That phase remains green. Ah, I do not know what I could do there, I cannot do absolutely anything. Continue paying the municipality for a property I cannot use. For three properties that cannot be used. You have referred several times that you trusted the Banco Nacional, what gave you that confidence? Well, that it is an institution that is supposed to be a very strong institution, it is not private, it was not going to go bankrupt, it is a supervised institution, by the SUGEF, to whom they are accountable, and that it had financed several projects. From this one realizes that yes it has solidity, at that time I worked only with the Banco Nacional, after that I lost confidence and I only have it to pay the loan, nothing more. But that was the confidence one had. You referred that you knew other cases. The reasons why other people trusted the Bank? There was an objection and it was accepted given that it does not refer to firsthand facts. With all due respect, sir, I am going to maintain the question. After several arguments, the question was reformulated. If you knew about the reasons why other people, or rather if they told you, why they trusted the Banco Nacional. She indicated, that yes, the sister, the niece and nephew. The two students who had bought because they trusted the Banco Nacional and that the Banco Nacional was going to supervise the work. The President, asked her to clarify, since initially she indicated that she had bought three lots, two of hers, and the ones of her niece and nephew was verbally. She indicated that the nephew initially participated and then could not pay. She indicated that she does have half of the third lot, the niece a quarter part and the sister the other. The lawyer for the plaintiff finished his questions, the turn of the representative of the Banco Nacional continues. You indicated that on September 19th you made a down payment of 3,000 dollars, that in November you made a second down payment, to whom did you hand over that money? To Erika Vargas. Who was Ericka Vargas? Saleswoman for Proyectos Zión, together with Oscar Mario Vargas. From whom did you buy those lots? From Proyectos Zión, financed by the Banco Nacional. You indicated that you were able to see the lots and that the project was green. Before buying, did you go to visit the place where the lots were or did you go to see the lots you were going to buy? Yes, I went when it was totally green, which was when my nephew told us about the project that they were going to do, later I visited again when they had already done, well, it was all like ballast, there was nothing cemented, supposedly it was going to be paved with cobblestones (adoquinado), nothing, but at least it was dirt, but they were separated already, you could already see the lots. When you made these two down payments to the company, did you sign any document? Yes, I have receipts. I have the invoices that they gave me. Did you sign any type of contract with the company regarding the sale of the properties? I signed when they came the following year, in 2008, it was Óscar Mario, who was the corresponding salesperson and the licensed Jorge Mario Marín, from the Banco Nacional. The representative of the Banco Nacional finished his questions. Judge Jonatán Canales, asked her, if she remembered anything about the appraisal, of this matter that was done at the Palmares Branch of the Banco Nacional. The representative of the Banco Nacional objected to the question, indicating that the lawyer for the plaintiff asked him the same question and she answered that she did not remember anything about the appraisal. The President, confirms that situation. Another question. Jonatán Canales, asked her if she had paid for the appraisal? She stated she did not remember. Regarding the topic of the evangelical pastors, she indicated that the representative was a Pastor, the owner of Proyectos Zión, his name is Mauricio Muñoz, he is from Grecia, from Rincón. She denied being a parishioner of that Church. She indicated she did not know him. Judge Rodolfo Marenco, did not ask questions. The President, by turn of this process, asked her if when she went to the project, who attended to her? To which she stated that it was Ericka Vargas. She denied that she gave the earnest money (señal de trato) that day. She indicated, that she had gone, much earlier, to see the area, since the nephew had shown it to her, since he was a friend of the lady who had sold the property to Proyecto Zión. He told her that they had sold it and that they were going to build a beautiful project. And he suggested why not we all buy, so we could all be together as a family, nearby. She was asked if the nephew was a salesperson for Grupo Zión, and she denied it. She indicated that the contact was because he knew the property. Did you go with your nephew and later arranged an appointment with the people from Grupo Zión? With Erika, it was the nephew who contacted her, and there they arranged the appointment. She arrived and told Ericka that she would like to buy three. She indicated that she did not sign anything at that moment. She indicated that later she handed over the papers through Ericka. She indicated that later in September she made the first down payment. That they gave her a receipt. Then she signed until the following year when they went to her house. She was asked if Ericka had informed her what the condominium consisted of? And she indicated that yes, of course, they had a large sketch, of everything, that is where she chose the lots. And what did she tell you it was going to have? That it was going to be paved with cobblestones. What did she tell you it was going to include? In reality I do not remember very well, electricity, piping and I do remember that each phase was going to have a separate entrance and each phase had a name, like of Argentine places or cities, like Palermo. Who was going to carry out the earthworks (obras urbanísticas)? Proyectos Zión, but financed by the Banco Nacional, with those of us who bought on credit, that part was going to be financed by the Banco Nacional. Regarding the condominium owners' meeting minutes (actas de condóminos), that were held, in the evidence there are two, did you only challenge the $96 fee or what PROSUM was going to develop? No, we challenged that assembly. They proposed that we had to refinance the credit and said that the Banco Nacional, was going to give them a much lower interest rate so that we could acquire it, but that was not true, because I went to the Banco Nacional and inquired and it was not like that. Who told you that? Those who were there. The ones from the Banco Nacional? No, it was one of the administrators, with José Antonio Cuadra. Communications of the Assemblies always arrived, that Assembly -of the extraordinary fee- and another ordinary one, a payment, to whom? To José Antonio Cuadra. But you had to acquire the credit with the Banco Nacional. There were some who could not refinance. It was challenged since the communication was made in La Gaceta, not by mail. Did PROSUM develop it or not? No, they could not continue, since we brought down the Assembly, I really do not know. They did not continue and how were they going to continue, without money. She indicated that month by month they pay the maintenance fee.\n\n13) WITNESS EDUARDO CHACÓN CHAVARRÍA, ID 2-0441-0474. After being warned and sworn in, he stated that he is a cash buyer. He denied being a plaintiff in this process. He indicated he is an industrial engineer, denied interest and being a friend or enemy of the parties. He was asked in general terms about what he knows of this case. He answered that around 2007, or 2008 a condominium began to be developed in Itiquís de Alajuela, that there was a sales boom, they let us know, and I was looking for a place to build my house, so my mom and I appeared at the place to see what they were offering. Upon arriving at the place, the first thing we saw was a billboard that said backing (respaldo) of the Banco Nacional, backing and financing of the Banco Nacional, so that gave us a degree of confidence that having a state banking institution backing the project, well it motivated us with more confidence to buy, I bought two lots for cash (contado), my mom bought two lots for cash, and later situations began to occur that the condominium was not advancing in its development. My mom and I, personally, contacted the developer to see what was happening and over time we realized that problems and problems and problems were appearing and it was not developed. Who was the developer? Mauricio Muñoz. He was the developer and then news came that appeared in the newspaper of an apparent fraud (estafa) against the Banco Nacional and that Mauricio Muñoz was going to three months of pre-trial detention (prisión preventiva) and in the end the project remains stopped. A Board of directors (Junta directiva) was formed that tried to rescue that and there were several meetings where the possibility was raised for credit people, to sue the Banco Nacional, that is broadly speaking, what I know, let's say of the project. What was said at some point, if my memory does not fail me, is that those of us who paid cash did not have a direct relationship with the Banco Nacional, so we could not sue, I refer to those of us who paid cash, right. We could not directly sue the Bank because we did not have a direct link with them, that we had to go sue the developer. That was what was more or less exposed over time, one found out that there were people who hired the services of lawyers and this lawsuit was filed. And did you file a lawsuit on a personal basis, let's say against the developer? No, sir, from investigations that family members did, the developer ultimately has nothing, the one who signed my contract was not Mauricio Muñoz, it was his brother-in-law, so you would have to sue his brother-in-law because legally he was the one who signed all the purchase option agreements (opciones de compra venta) or the contracts and no, no, they have nothing, so we assessed at a family level that going to file a lawsuit to eventually over time, not recover anything because they have nothing, so we have the land, at the end of the day I sold to my mom and went to build elsewhere, my mom continues there in the condominium. In what phase (etapa) had you bought? In A, and my mom in B. He cited, the numbers. He indicated that his mom has not built, but he stated understanding that she can build. The floor was given to the representation of the plaintiff. Do you remember what the sign you just mentioned was like, where it was, what characteristics it had? Well the sign was if we position ourselves in front of the project, right, on the right hand side there was a large billboard with the colors of the Banco Nacional and the logo of the Banco Nacional. And if my memory does not fail me, it said backing and financing of the Banco Nacional. The billboard could have measured 5 by 5 or 6 by 6, in other words, I don't, I don't have it like to, but it was not a little small sign, it was a large billboard. What characteristics did the project have at the level of common areas? Let's see the project as it was offered to me and it is stated in the contract that I possess, they offered me cobblestone streets (calles adoquinadas), two pools, barbecue ranch, amenities and my lots should have been delivered to me grassed (enzacatados) and practically. Sewer system (Alcantarillado)? Yes, sorry, storm drainage (alcantarillado pluvial), availability of electricity and telephone, what is the word, depending on the availability of the ICE in this case, because the provider of the electrical supply is the ICE and so it was cobblestone streets, curb and gutter (cordón y caño), stormwater, sanitary sewer (alcantarillado sanitario), grassed lots, two pools, and barbecue. Do you know how many phases (etapas) there were in total? I think they go up to F, which is the upper part of the condominium. And do you recall, or do you know if it is known to you, if this was completed, was it finished? No, no, as far as I understand, it is developed, I do not know if in its entirety, phase A and phase C; the project is up to there. The other phases are in a brushland (charral). I pass by there to go to my house and I see that it is, well abandoned. Are there constructions in those phases that are not A and C? None, I understand there is not even a sewer system; impossibility of water, in the phases that have not been developed. That is what I understand. When they sold it to you, these Zión people, did they tell you there was a possibility the condominium would not be finished? No, at no moment, rather the contract says that the time to deliver my lots in the conditions the contract says, said within a period of 2 to 3 years, and if it was breached, they should return the money to me. Do you know if there have been offers of the unbuilt lots by third parties? I do not understand the question well. Have you seen lots promoted in the Bariloche condominium by people who are not the developer? I know that lot owners have put them up for sale, the case let's say of my family that the lots have been put up for sale from phase A, which is developed, but they cannot sell the lot and my impression is, I call it the cloud that exists over the project, right, the bad reputation, to put it one way, because it is from 2007 and we are in 2024 and there one thing happens and another thing and another thing, so the people, what my brother who puts them up for sale has told me, is that there is no security that the complete development of the condominium will be achieved, even though that phase is formalized the others are not. The representation of the plaintiff finished the floor. The interrogation continued with the representation of the defendant. You stated that you went to the place to see what they offered when you went to the place what was there when you went to the property to see the lots you were going to buy, what was there? No, what there was was a property (finca), and well they spoke to us and told us what was going to be there, there was nothing developed. We went to the office, that was a let's say quick visit to the place, to see, there were many people, it seemed like they were giving things away, I don't know what, because there were many people, the truth is that at the moment I was there one person stood up and told me, reserve six for me and I said, well, hey, what is this, right, so much that I said two over here, and my mom said two over there. There you had to formalize; to formalize, we went to a meeting at Mauricio Muñoz's offices, which was a warehouse, some offices, which was on the way to Grecia, no, after Grecia, sorry, after the bridge, I think that is the Rafael Iglesias or I don't know, on the right hand side where there is a company that makes structures, cattle guards (mataburros) and stirrups for cars, there Mauricio Muñoz had the office and he had a huge model where the project was there, right he, as I say, forgive the expression, painted it very nicely and then we decided, well to buy. You, pointed out previously, that according to your contract, they had to return the money to you. Who had to return the money to you? Well, Proyectos Urbanísticos Zión, because the contract was with Proyectos Urbanísticos Zión, when I bought for cash from Proyectos Urbanísticos, there was no financing involved. The Bank representative, finished the interrogation. The Presiding Judge asked him, the year of the purchase? We started in 2007; the purchase sale says date of 2007, the formalization contract 2008. The formalization 2008, I don't specify the months, I suppose it was at the end of the purchase sale at the end of the year because the formal contract is dated 2008. I understand then that you went when you say that, well, you went twice according to what you related, once you passed by there and saw what the place was like with your mom and another day you went precisely let's say there, to ask about the information? No, we entered the place because there was a let's say a container, a property, right, there was a person there offering, let's say the lots, we listened, we heard, what they offered and we went home.\n\nWe ran the numbers, checked whether we had enough money to buy, and then scheduled an appointment with the sellers—I don’t remember her name now—and requested an appointment at Mauricio Muñoz’s offices to formalize, to finalize, to nail down what they were offering us and formalize the purchase. So, there would have been two times: the first time you arrived there and at the Container this young woman attended to you; did she give you any information? At that time she gave us a brochure and the rest was by word of mouth. Once, let’s say, you decided, what did you do? Did you call the young woman, say you were in agreement? We called the young woman, scheduled the appointment at Mauricio Muñoz’s offices. We had another meeting; Mauricio Muñoz also offered us a project near the Puente de la Amistad, I think it was Bonanza, which we were not interested in. Why were you not interested in that other one, further out? No, we could not afford it. The purpose of buying was to formalize or close on a residence where I was going to live; I was going to get married and, in theory, start a family, so I was looking for a place to reside, and it was very close to my workplace because I work at ICE, near the Tribunales de Justicia there. So the location was very convenient for me, and the price was relatively comfortable, and there were sufficient funds to buy what was bought, not to go somewhere else to buy something else. How big was each lot? 303 square meters, 304 square meters for the ones I bought. And why did you buy two? Did you plan to combine them, or what were you thinking? At the beginning, that was the idea: to build a house in the center with them and have a bit of green area around it, with the idea of forming a family in the future and my kids having a recreation space. Do you remember how much each lot cost you? Twelve million each. The bulk was 12 million. Did you consider that a good price or an expensive price? No, I considered it, at that time for the area and the location, and according to the scale models and what they were offering, a reasonable price—in fact, quite comfortable, because we had already been around residential developments and subdivisions in Alajuela surveying the market. And that’s what attracted us: proximity, how they sold the product, the finishes they were, in theory, going to provide, right, and the condominium regime (régimen de condominio) was just starting up, so it was attractive for the security and everything else; that is what led us to buy there. Do you know who was obligated to build those urban infrastructure works (obras de urbanísticas)? To this day I don’t know; the truth is, no, it wasn’t clear to me who it was, whether it was… I don’t know, the truth is I don’t know. Didn’t the purchase-sale contract say? Well, the purchase-sale contract said, “Proyectos urbanísticos Zión commits to deliver the lot with grass established (enzacatado), cobblestone streets (calles adoquinadas), this and that.” That’s what the contract said? That’s what it says; I have a copy of it there. Alright, no further questions from my part; we thank you very much for coming and contributing to the mission of Justice. You are released from the responsibilities for which you were sworn in.\n\n14) WITNESS WÁLTER ISIDRO RODRÍGUEZ CASTRO, ID number 2-0560-0942, attorney. After being warned and sworn in, he stated. The Presiding Judge asked him: I would like to ask you broadly, why do you know about this situation, this proceeding, and the conditions of the facts related to it? Yes, sir. Well, to give some dimension to the issue of why I know about the Bariloche Real condominium (condominio) situation, I have been a neighbor of the place where the condominium is located my whole life. Later, I knew perfectly the people who were the previous owners of the property, whom I consider my personal friends. Then, some clients of my own law office, already in my professional practice many years later, bought and made investments in the condominium; I am talking about the years 2007, 2008. On this point I want to clarify that the clients bought, but it was not that I advised them in any way; rather, it was simply that there was a boom in Alajuela about a huge project near the Tribunales, 3 km away, that was selling well, that was going to be the best project, and at some point I even talked with a friend of mine, Félix Murillo, who was the son of the previous owner, and he told me, “Look, if we sold the property,” and so on and so forth. So there was, let’s say, that buzz in Alajuela that a project was being developed, the whole situation. Some friends, clients, bought, and subsequently the project phases were supposed to be delivered, because it was a greenfield project (proyecto en verde) that was going to be developed and handed over in the future. In the interim, it was after people bought that they sought me out professionally, around the end of 2009 or 2010—I don’t remember well—and they told me, “Look, we have a problem. The condominium, Phase A, is not advancing; there are no works, no development of the condominium as such.” And at that moment, a de facto body was created called the Junta Pro Construcción del Condominio Real; that Junta was formed with several condominium owners (condóminos), right, people who had invested in buying lots, and people who had a certain interest. Through those people we reached the developer company (Desarrolladora), spoke with the developer company, which was Proyectos Urbanísticos Zión, and its legal representative, Norma Mauricio Muñoz Gómez, and we began to find out why the process was not advancing, why the urban infrastructure works (obras urbanísticas) development process was not seen to be starting as the project was supposed to be advancing. Subsequently, to make it brief, in December 2011 we learned of a news report that Banco Nacional had been defrauded by Proyectos Urbanísticos Zión. The condominium owners grouped together within the Junta; an administrator was appointed, who was José Mauro Alvarado Bravo, to begin managing that. This led us to multiple meetings with Banco Nacional and with countless officials: Carlos Acuña, who was the credit director for Alajuela; Carlos Abarca, who was the regional director for Alajuela; Norman Cordero, who was the manager of the main office of Banco Nacional; and from there we kept advancing until we met with Mr. Fernando Naranjo at that time, who was the general manager, and Juan Carlos Corrales Salas, who was also the deputy manager and later became the general manager of the Bank. And that led us to propose countless solutions for the condominium—things that never materialized. Subsequently, I assumed the representation of the condominium administration once Mr. José Mauro Alvarado Bravo finished his role as administrator, because we were unable to reach, let’s say, a realization of the condominium works or the very purpose of the condominium, which is what the Junta was seeking: for the condominium to be developed to fulfill its purpose, right, for the benefit of all condominium owners. I assumed the administration of the condominium, and various actions or possibilities for action were proposed for the condominium owners, right, among them the possibilities of filing lawsuits, claims, and so on. I collaborated somewhat with this entire situation by providing guidance, because it was not a decision purely of the condominium, but rather an individual decision of the condominium owners. I want to clarify that during this interim period I may have participated in eight or ten Assemblies of Condominium Owners (Asambleas de Condóminos). More or less, I drew up, together with José Mauro Alvarado Bravo, the condominium register (registro condominal) of the condominium, which we did on foot, reviewing each of the subsidiary properties (fincas filiales), reviewing the encumbrances (gravámenes), and subsequently, a solution was theoretically achieved that also did not prosper, but well, there are already many conditions, right, that already goes a bit beyond my part: which was that the construction of the condominium was handed over to a company called PROSUM constructores, which ended up developing Phase A and B, basically to be brief. That is the history and my involvement from the beginning to the last thing I was involved with. The floor is given to the attorney for the plaintiff to proceed with the questioning. You mentioned that after Mr. José Mauro, you assumed the role of administrator. In what period was that, and during what time frame? Yes, let me see if I remember it well. There are details that slip my memory a bit, but immediately after José Mauro Alvarado Bravo finished the Administration, I assumed it. I think I was there between 2014 and 2017, because if I’m not mistaken, already in 2017 the new administration was appointed, which are the people from PROSUM Consultores, and they began construction. Could you clarify for me? What I want you to understand is that I was probably administrator between 2014 and 2017, including those periods. Let’s say I don’t remember well if it was 3 or 4 years. Do you remember the number of lots the project had in its entirety, all phases? Yes, indeed, the project is comprised of 472 subsidiary properties. Distributed across how many phases? I know they are from A to F. And from what I understood, two of them have been developed? Yes, indeed Phase A and D, which is the one behind the church—because sometimes I get confused, but there is no error; what is behind the Iglesia de Itiquís is developed. When were those developed? In what year? Those phases began to be developed after 2017, between 2018, 2019, and 2020. Those phases began to be developed through this company called PROSUM consultores and Intratec. Was this development related in any way to Proyectos Urbanísticos Zión? No, the development itself did not—let’s say this development that Infratec did had nothing to do with Proyectos Urbanísticos Zión, because at the time, the group that formed the Junta de producción del Condominio Bariloche real obtained the permits (permisiología), so to speak, to be able to continue with the construction of the project. So we had sufficient capacity and legal representation to go to the institutions—the municipality, SETENA, INVU, MINAE, the Ministry of Health, and so on—to manage, let’s say, everything having to do with the construction permits for the condominium, and that is how we handed it over to the construction company. How was that development financed? That PROSUM development was financed through the approval of an extraordinary fee in an Assembly of Condominium Owners, where a construction fee was approved—if I remember correctly, about $90 per square meter, which on average amounted to about a $5,000 contribution per subsidiary property to finance the construction works of the Bariloche Real condominium. In this, I want to clarify that the Junta, and even myself, had already made technical specifications; we had prepared budgets for the condominium; we had contacted the engineer Álvaro Vindas Peñaranda, who is the engineer who signed the project plans, and the surveyor, Rafael Antonio, Tony Sequeira, who was the project surveyor. And yes, we had already more or less assessed the project costs and everything, due to other circumstances. Were these development works for common areas (áreas comunes) and private areas (áreas privativas), or only private areas, or only common areas? The development was supposed to consist of the infrastructure works necessary for the enjoyment of the private and common areas, but I want to clarify that it was supposed to be in the common areas, right. What happens is that the development of the infrastructure, well, makes it possible to generate the enjoyment of the private areas, right, because they were going to build curb and gutter (cordón de caño), water, electricity, and so on for them. Do you know the current state of the subsidiary properties that are neither A nor B? Unfortunately, they are overgrown brush (charral), a thicket (tacotal). Do you know if the people who own properties in those areas you describe as overgrown brush can build? No, at this moment they could not build because they lack access, right, electricity, water, storm sewerage (alcantarillado pluvial), all the basic infrastructure works necessary to be able to exercise their right to build on that subsidiary property, which was not provided with that infrastructure. You mentioned that you conducted a register on foot; could you tell us what it means to create that register? Yes, we built the condominium register, the condominium roll (padrón condominal) from scratch. So what we did was look for the condominium inscription document, look for the registration entry in the registry, and we took the subsidiary properties from property number 1 of the condominium to property 472. We did all the registry studies; we identified who the owners were; we identified the encumbrances; we identified the easements (servidumbres); we identified the mortgages (hipotecas); we identified all the information in the condominium registry, and based on that, we also subsequently dedicated ourselves to doing all the Datun searches, since we had access to the Datun database for all the people, in order to contact the condominium owners, the truly interested parties. So an Excel table was set up with all this information, where we had the subsidiary property number, the encumbrances, the mortgages, the owner, the phone numbers that appeared, the emails, and through all of this, that was how we achieved broad communication with the condominium owners, and there was even an email called juntaproconstrucciondelcondominiobarilochereal at gmail; people were called. That is all that this register, or condominium roll, consisted of. Do you recall if you analyzed these encumbrances on the properties and if there were properties with mortgage encumbrances in favor of Banco Nacional? Yes, indeed, the condominium register yielded the result, let’s say, at the moment we built it, that 40% of the condominium had been acquired by people with cash and 60% of the condominium had been acquired through credit mortgages. Of this 60% of the condominium that had been acquired on credit, 100% of those very loans had been granted by Banco Nacional. That is what directed the group, Junta Pro Construcción del Condominio Bariloche Real—of which at that moment, let’s say specifically at the time we were talking about the roll, I was the legal advisor—to somehow direct ourselves straight to Banco Nacional, first to the Alajuela regional office and subsequently to all the levels of the Bank, up to the general management, and even once to the Board of Directors (Junta Directiva). You indicated that you had multiple meetings with the Bank, which you are mentioning now, but that you did not reach an agreement. Why was no agreement reached? Yes, there were many circumstances in which matters were discussed with the Bank. At the time, as we escalated, solutions were proposed. The last solution was that the Bank was going to refinance—let’s say, the one that had the most weight and could potentially be managed—was that the Bank committed, through the general management at that time, if I’m not mistaken Mr. Juan Carlos Corrales Salas, the idea was to refinance the condominium owners who had bought, extend the mortgage term, and give them those $20,000 or $25,000 dollars needed to finish the condominium works and bundle them into a package, together with some lots that were available to provide as collateral—lots that were owned at the time by the developer company Proyectos Urbanísticos Zión. And what happened was that those lots were appraised by the Alajuela Regional Office, and the appraisal of those lots said that no, those lots could not be taken as collateral because they had a number of problems—that some fillings (rellenos) needed to be done, that some things needed to be done—so those lots I am talking about could not be given as collateral for that parent loan that was going to be made, which ended up raising the fee per condominium owner for the infrastructure works, and unfortunately, that was taken to an Assembly of Condominium Owners, and it was not approved because there was that discrepancy with those lots and the amount that had initially been proposed and the one that was finally brought to the Assembly. After that, did the Bank offer you any other alternative? No, no. After that, colloquially speaking, we exchanged stuffed animals back. There were no further approaches between us, meaning the Junta and the condominium owners, nor the Bank. From that study you conducted and your experience in the condominium, do you remember in what year the mortgage encumbrances were constituted? Or whether those mortgage loans (créditos hipotecarios) for those properties were made? Look, well, multiple, multiple mortgages and multiple years, even—I mean, the first ones were from around the beginning of 2008, and the last ones I saw were around 2011, 2012. Let’s say, even by the end of 2011, the condominium was still being sold; the last phases, F, the Developer was still selling them before the situation exploded. The Developer kept selling subsidiary properties to people, let’s say, through that financing mechanism. You mentioned you were a neighbor of the area? Yes, indeed. Do you recall if there were signs or advertisements for Banco Nacional at the site? Yes, there was an advertising billboard, let’s say, at the main entrance to the condominium that said, “Project financed by Banco Nacional,” or something like that—“Buy your lot here, Banco Nacional.” And I also remember that several fairs were held—let’s say, lot sales fairs. So they would put up—I always forget what they’re called all the time—those pennants, or I don’t know what you call those banner-like things they put outside, with the Bank’s image, the Bank’s brand. And one or two fairs, at least, were held there for lot sales, and they would put up, let’s say, things there about the Bank and that the Bank was financing the sale of those lots. Do you know if Banco Nacional de Costa Rica financed that last phase of lots in 2011 you are referring to? Look, it is evident to me that lots from those last phases were still being sold in 2011, but I cannot specify whether they were indeed sold through the Bank. But they were indeed being sold; I have a recollection to be able to specify if they were sold, but I don’t know in the manner you are asking me—I cannot affirm it. Let’s say, to affirm it to you, within your administrative experience, did you learn about the way in which the loans were structured? We had access to all the loan files (expedientes de crédito) of the condominium owners. One of the actions taken once the Junta was formed and all the problems emerged was to instruct each condominium owner to go to the Bank to request a copy of their loan file and also to go and file a complaint with SUGEF. That was, let’s say, one of the first actions we told the condominium owners to do collectively. Many did it. And yes, I saw many loan files. Most of these loan files had simple structures. The debtor would come, apply for the loan for the lot purchase, and they would approve the loan, the mortgage would be issued, and 100% would be disbursed to the Developer. That was basically the dynamic in all the files. Let me see… no, I still have one question. Do you recall, in those files you indicated having seen, how many there were? The exact quantity, I don’t know, but there were piles of them—I mean, I had stacks of loan files like that in the office. But let’s say the exact quantity, I can’t tell you, because not everyone went, not all the condominium owners went, but yes, I could easily have seen more than 70 or 80 files. Did you review all the documents in those loan files? Yes, yes, I dedicated myself to reviewing all the files and detailing them to see what they said and what they didn’t say, just to have a clear picture of what had happened with the condominium and how the situation in which the condominium owners found themselves had come about. I indeed dedicated myself to it, and in some cases it was suggested by some people to file precautionary measures (medidas cautelares) before the Tribunal Contencioso Administrativo. Some people did it; many people did not, but yes, indeed. Do you know if, in the documents you reviewed, there was any risk information from the Bank to the clients regarding the loans? From what I saw, no, I did not see any warning or anything of the sort, right, that warned beyond the standard mortgage, beyond what a standard mortgage establishes: the payment, the executions, and everything. But let’s say, beyond the risk that a mortgage obligation establishes, no, I saw absolutely nothing. Do you recall if clients were informed in those files you reviewed about the possibility that the condominium might not be completed? An objection was raised by the attorney for BN. After the rebuttal, the Court overruled the objection. Yes, specifically, I did not see any warning, and none of the files that came into my hands and that I examined indicated that the project was not going to be completed, meaning nothing specifically indicated that the project wouldn’t be—rather, everything was saying that the project was even being built. It could be understood in some way because the appraisals in the files said that the works were completed; I remember a company, Luna, Azul or azul, that was the one doing the Bank’s appraisals that valued the lots with the works finished. Do you recall, in relation to that specific question, if there was any warning that the value of the lots was projected and not real? I object. The question assumes as true that the lot value was projected, which the witness does not have to attest to. I am asking a question, I am not assuming absolutely anything. The objection is overruled. The objection was overruled. The witness indicated that the loans were approved based on that appraisal that said there were cobblestone streets (calles adoquinadas), that they had these aspects, and assigned a value per square meter that in reality did not—or let’s say did not match—what existed there. Yes, yes. It is a matter of common sense, right? I mean, one sees the appraisal and says, “Well, there are cobblestone streets, there’s this, there’s that, it’s worth so much per square meter,” and in reality, the works did not exist. The Presiding Judge asked him: Was it like that in every case? You said you reviewed seventy files, so I am asking you if in those cases you are absolutely sure it was like that. He replied: Yes, yes, indeed. Do you know if any reference was made in these documents about the percentage or the possibility of completion of the condominium, or about the possibility of completing the condominium? No, it did not refer, let’s say—at least in what I saw in any file, it did not refer to the condominium being completed. I mean, no, they did not say; they were silent, they said nothing. He clarified that the file said nothing. The attorney for the plaintiff finished. The representation of Banco Nacional continues. You stated in your declaration: “We spoke with the developer company and we found out why the process was not advancing.” What did those conversations consist of, or what was it that you found out about why the process was not advancing? What did the developer company say in those meetings you said you had? Yes, at some point, around the beginning of 2009, end of 2010, when the first phase was supposed to be delivered, we met with Norma Mauricio Muñoz Gómez at the offices of Proyectos Urbanísticos Zión, because we saw no progress; we did not see that the project had the momentum it needed to have to develop the first 90 lots of Phase A, which were supposed to be delivered, if I am not mistaken, at the end of 2010. So he would tell us that he had some money, I don’t know where, and that he was going to put that in and finish it in 9 months. He also had an issue with an amparo appeal (recurso de amparo) that had been filed against the project over a water issue, which was later resolved. But basically what he told us was that he had money invested somewhere and he was waiting for it, and that would allow him to develop it very quickly—that he would finish it in 9 months, just like that, in the meeting where several members of the Junta were present. He said that to us, and in reality that was the way he told us, right, that he was going to complete the project. Evidently, as time went on and no progress was seen, people became increasingly worried. Earlier, you told us you were the administrator roughly from 2014 to 2017. More or less. In those meetings in 2009, in what capacity did you participate? I participated as the attorney for Mr. José Antonio Meza, who had 5 lots in the condominium. And several other businessmen from Alajuela, who had 13 lots, and they were the ones forming the group, let’s say, of the Junta Pro Construcción del Condominio Bariloche Real. Mr. Eduardo was also within that group. I attended as attorney for José Antonio Meza, for whom, eventually, let’s say, I worked there and still work for him. So it was a professional capacity? Yes, I participated as his attorney. At that time, were you not yet the condominium administrator? No, I wasn’t. Following these answers the Developer gave you, what steps did you take? What followed after this? Was there no response? What happened with the amparo appeal, if you know? Of course, the amparo appeal—well, we took an active role in trying to move the amparo matter forward, right. In fact, I think I signed some document addressing that amparo issue, and the amparo was resolved. Afterwards, we waited for the project to deliver the first Phase A at the end of 2010, if I am not mistaken. So at that point, let’s say, the problem was that there was still time, right. Technically, there was still time; there was no breach yet by the Developer because there was still time to deliver the project. So we were basically waiting to see if it developed, if it didn’t develop; that was essentially the expectation. During that period, the man also brought in a bit more machinery, so he began to do more earthworks (movimientos de tierra) in Phase A and Phase D, which is the one behind the church, and basically about 75% of the earthworks are in those places. At the time when you indicated you reviewed the files, were you acting as a private attorney, or as the condominium administrator, or both? No, at that moment, let’s say—let’s see, I want to make this clear, it is important: for Mr. José Antonio Meza, I reviewed his loan files as his attorney, because he was my client. Afterwards, for the condominium owners, I did it in my role as advisor to the Junta de Pro Construcción del Condominio Bariloche Real. Likewise, Mr. José Antonio Meza was the one paying my fees at the time for me to do all these efforts. So in both cases—correct me if I am wrong—you were an advisor? Yes, advisor. At that point, were you still not the administrator? No, I was not the Administrator. As you stated that you reviewed the documents as an attorney—both Mr. José Antonio’s and later those of the condominium owners—were you able to verify from those files that your clients signed purchase-sale options (opciones de compra venta) with the developer? Yes, they existed. Do you remember what was agreed upon in these options? I mention this in context because you said the developer company had a deadline. Was that deadline stipulated anywhere? Yes, in the purchase-sale options. Let’s say, they were very, very sparse; they really were very sparse, to the point that in practice one said, “Well, these options lack substance.” Some had a delivery deadline, others did not have a delivery deadline. The options were three or four clauses, one page long—I mean, they were very simple, to put it politely, right, and to me, the options lacked content. Do you remember what was agreed upon there in those options, since you reviewed them? Yes, yes, let’s say what was agreed upon was the sale of the lot, and it was very simple: the sale of the lot and a deadline for delivery. Some stated it, others did not; others indicated, let’s say, the date it was going to be delivered, but all of them in particular were like they were made from a template, and they were—let’s see—different and simple. No, no, they didn’t have—but what was basically agreed upon was the sale of the subsidiary property, right, and a delivery deadline for the subsidiary property where the phase was, right. So they would say, “Well, this phase will be delivered in December 2010, the other phase will be delivered in June 2011,” something like that. That was basically it. The options were very, very simple, right. I don’t detail the content of the contract here, but I can assure you they were very, very simple. The only things included were the price of the purchase-sale, the purchase-sale option, and eventually the delivery deadline. I saw options that had no delivery deadline. Within those options you mentioned seeing, do you remember if they detailed the conditions in which the properties were going to be delivered? Very few, very few. Some did indicate that they were going to sell a subsidiary property that had these characteristics, but honestly, most did not indicate conditions; very few indicated the conditions. When you refer to “these characteristics,” do you have any more specific detail? Yes, some did indicate they would have cobblestone streets, that they would have barbecue ranches (ranchos barbecue), that they would have swimming pools—some said underground electricity (electricidad subterránea). The ones that included more things, right. Some didn’t say anything at all; that is, they did not refer to the conditions of the property. But as I tell you, there were all kinds.\n\nThe President interrupted and asked whether that was in relation to those who purchased in cash or those on credit? He indicated that he saw some of the cash and credit options, as the condominium owners provided them, which were in the case files. In those options, who was the seller, if you recall? Proyectos Urbanísticos Zión. And according to those options, who was responsible for developing? The Developer at that time was Proyectos Urbanísticos Zión. When PROSUM enters, as you tell us that PROSUM develops stages A and B after 2018, do you at that time have any relationship with the condominium or not? No, I had already left the administration. And how do you know what happened with PROSUM starting in 2018, if you were no longer there? I live near the area, right, so one notices the movements and things. And Mr. José Antonio Cuadra Maradiaga, who is, let's say, the person representing PROSUM, continues to have a relationship with me, let's say he consults me on things professionally, but regarding his company, not the condominium. I don't know if I'm making myself clear, it's like together but not mixed, right. But regarding the condominium, let's say I did not return to advise or sign any document. Maybe just to clarify, and forgive me. Are you or were you an advisor to PROSUM, as a company, or an advisor to the representative of the company, in a personal capacity? Not subsequently, let's see, subsequent to my leaving the administration, Mr. José Antonio Cuadra Maradiaga, in his personal capacity, sought me out and asked if I could continue advising him on some matters of his company. Not related to this? Well, some did have to do with the development of the condominium, right. But in that case, what I did was, let's see, advise PROSUM on the matter of condominium permits and the whole matter, let's say, not to be more specific, the entire matter of the Municipality of Alajuela, of SETENA, of MINAE, of all these things because, let's say, the Board (Junta), at that time, still managed the condominium permits, and he needed, let's say, certain guidance and certain action in that regard, right, regarding the permits at the Municipality, at SETENA, the environmental feasibility (viabilidad ambiental), etcetera, etcetera, and all that work, from the time the Board was formed until the moment I left as Administrator, I had performed all that work of keeping those permits up to date, and that is how my, let's say, my work for José Antonio was channeled.\n\nDo you know what ended up happening with PROSUM, since you advised the company regarding the project? Yes, yes, unfortunately. What ended up happening, did they finish developing it? They did not finish; they completed stage A and stage D, which is behind the Church, that is the one for, but I am not sure, and then it had a problem with the sale of lots and the condominium's turnover, and in the end, the last thing I heard, right, from the words of Mr. José Antonio, was that he lost the trust (fideicomiso) he had with Banco Nacional and that Banco Nacional is now the owner of approximately 48% of the condominium. Returning to the topic of the credit files, Walter, forgive me for jumping around, you said you reviewed around 70 - 80 files, and that around 60% of the clients acquired with financing, that 100% of those clients that you were able to see out of those 70 were with the Bank? I see that by checking the condominium registration (registro condominial), not the credit files, they are different things. Do you remember the chronology of these files? Do you recall what came first in the processing of the files, because you told us there were purchase-sale options (opciones de compra venta), then you told us there was a common mortgage contract, that there were appraisals (avalúos). Do you remember which documents had earlier dates or not? Very difficult, no, I don't even remember, let's say, the order in which they were integrated, I couldn't tell you; that is, they had a certain foliation (foliatura), there was a cover page and all the documents came, and in reality I don't remember how they were integrated in order. The representative of Banco Nacional concluded the questioning. Judge Alonso Soto asked the following question. Well, you referred to when, let's say, the stage where you had been advising some clients who purchased in cash, that there were infrastructure problems, no progress was being made, they made, let's say, contacts with the people from Banco Nacional. I ask you, for what reason did those who purchased in cash go to the people from Banco Nacional, for what purpose? Yes, let's see, to be clearer, because the group was the Group of Condominium Owners, it was large, it was a large and very heterogeneous mass. When we presented the results of the condominium census (padrón condominal) to the Assembly (Asamblea), and told them, look, there are so many financed lots, so many are cash, that 60% of the project was sold financed with Banco Nacional, then everyone, right, said, well, there is an issue here that Banco Nacional has to answer for, right, that was the common sentiment of all the condominium owners. And the cash ones, well, the people I spoke with at the time said they had been influenced to buy because they had, let's say, an expectation that the Bank was financing the project, or that is what they believed at the time. You referred to the billboard (valla), do you remember specifically what the billboard stated, what it said? It was a huge billboard, I mean, those ones they put on the highway; I believe it said project financed by Banco Nacional, but really, let's say, to the level of asserting it under testimony, I know that, yes, it referred to Banco Nacional, but I cannot state specifically exactly what it said, whether it was the project financed with Banco Nacional or buy your lot here with Banco Nacional, it was one of those two phrases, unfortunately, I don't remember it precisely. Regarding the amparo appeal (recurso de amparo), what was it that happened, let's say. What was it, was there some dispute with a neighbor or some problem with a neighbor of the condominium? Yes, a problematic individual from the Community had filed an amparo appeal indicating that there was aquifer contamination and whatnot, that the project and that it was the water springs (nacientes) of Alajuela and the whole matter. So, the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) ordered a study of the project's aquifers, which involved the Municipality, SETENA, the Water Office, everyone, and the hydrogeological study was conducted by geologist Leonel Rojas, and it showed that the soil's permeability would not allow any spill, let's say, to pass beyond the superficial layers, so there was no danger to the aquifers (mantos) but even so, because the project had initially been designed with septic tanks, it had to be corrected, and it was switched to a treatment plant. And how much did that delay the project, if you know, let's say, it happened, from when that complaint was filed until it was resolved? I estimate between four to eight months. At that point I was looking at the Minute Book of Condominium Owners (Acta de Condóminos), where you appear as administrator and PROSUM appears at the same time. I don't know if that was the moment when your term was expiring and the appointment. PROSUM was explaining what the possible financing that was going to be done consisted of, where you say that indeed an extraordinary fee (cuota extraordinaria) comes out. The question I see is that you were also involved in IMPROSA; how was it structured in a trust (fideicomiso), what was it that was intended to be done? I don't handle the technical financial part very well, but the idea was that Banco Nacional was going to finance PROSUM, through a trust, to repurchase the lots from all the people—as was done with many people—PROSUM, through this trust, repurchased those lots that had problems, assumed them, and then, with that, PROSUM was going to have control of the condominium, a majority, and through that, well, it was going to finance the development of the zones. I read there that PROSUM made an offer, supposedly, made an offer that if it reached 51% of the condominium owners, it would do it, and if not, it wouldn't. Did it reach that 51%? Yes, it had the support of other condominium owners to be able to carry out the development of the condominium. Do you know for what reason it did not continue developing the other stages? I believe there was a financial problem, let's say, within PROSUM, among them, the low sales turnover of the lots. I know that Mr. José Antonio Cuadra Maradiaga was behind the authorities of Banco Nacional to continue, to see if they would refinance, but in the end the decision was a banking decision, right; they did not continue financing PROSUM and the trust was collected. Since you were the lawyer for José Antonio Cuadra Maradiaga? Is he the President of PROSUM, what position does he hold? I don't remember if he was the President, really. Do you know if José Antonio Cuadra Maradiaga, or PROSUM, could not continue with the development due to the challenge (impugnación) of some minutes (actas) by another group of the Condominium Owners where the condominium fee (cuota condominal) was brought down? Effectively, there is a lawsuit, your honor, where a group of condominium owners tried to bring down that assembly, and that was resolved recently, if I am not mistaken in April, in the Civil Court of Alajuela; the ruling was favorable in the sense that it must be collected, and in fact, the payment of the fee was never suspended, it always continued to be executed. Do you know what happened regarding the complaint you filed with SUGEF? Do you know what happened with that? I know very little, your honor, because it was a personal matter. What the condominium owners told me was that SUGEF turned a blind eye. Earlier, when you were testifying, you said that you went looking to Banco Nacional to refinance. At what moment are you talking about refinancing? That is, in the first stage when the people purchased, or in this second one with PROSUM? In the first moment when the people purchased. Let's say, the people's perception, let's say, to make the matter clear, was that the Bank had financed Mauricio, the developer, Proyectos Urbanísticos Zión, through the mortgages; so what the people wanted was for the Bank to refinance the construction of the project, let's say, of what was missing, that is what they were seeking, that's why I use the term refinance. Are you a lawyer? Yes, and you say you studied 70 credit files. I imagine you read at least some of the mortgages. What did those mortgages establish? What did the Bank lend money for? Yes, the Investment Plan (Plan de Inversión), let's say, of that mortgage, what it pertained to was the purchase of the filial property (finca filial). Of the lot in green (lote en verde)? Yes, it didn't say in green, it was for the purchase of the filial property. No, it didn't say expressly, at least in the ones I saw, it didn't say expressly that it referred to the purchase of an unbuilt property (finca en verde), rather it referred to the purchase of a final property (finca final). It would be supposed, right, from my understanding at least, that when a filial property is spoken of, it must have the conditions to fulfill the purpose it must have. Did the mortgage say that, or do you suppose it? No, I suppose it, based on the fact that a condominium, well, it is supposed to have a purpose. That leads me to, well, I think, it seems to me the representative of Banco Nacional today, that, but you indicated having seen some purchase-sale options. Yes, do you remember who was obligated to build the amenities (amenidades), as they called them? Yes, the condominium amenities, the infrastructure works (obras de infraestructura), the developer, Proyectos Urbanísticos Zión. It was the one who committed through the purchase-sale option. Is this where you say there are variations regarding the conditions, that in some they said some things and in others they said other things? Yes, let's say, the options were particular to the cases, so there, some people, let's say, were offered other things, others were offered other things, it was something curious, and some of them said nothing at all, I mean, just a filial property for a certain amount, and I even saw options with no delivery deadline, I mean, it didn't say when the project would be delivered.\n\nRegarding financing, I ask you—was there any limitation on seeking financing with another Bank? Not that I know of, no sirs, but in reality, all of the, let's say, mortgages that we saw on the condominium were from Banco Nacional. The testimony was concluded.\n\n15) STATEMENT OF TATIANA PATRICIA RODRÍGUEZ GAMBOA, ID 2-0455-0022, who is in Guatemala, who indicated she is a Chemist by profession, therefore the Teams Protocol was applied, as corresponding with the integration of the applicable Civil Protocol. After being warned and sworn in, she stated she would tell the truth. She was warned about the Constitutional Right to Abstain, in case she considered it pertinent as she is a plaintiff party. I'll start from the moment I decided to buy the lot. That was in 2007. I had, um, my son was barely a year old or was about to turn one year old, that's why I remember it well, because he was born in 2006. Since 2001 I had purchased a savings and loan plan with INVU. And so I had 10 years to pay, and after that, I was going to build my house. So, in 2007, a cousin of mine, José Andrés, who also bought a lot with the Zión group, told us there were some lots at a very good price because it was an unbuilt project (proyecto en verde) and that it was going to be developed within a period of 2 to 3 years. And he, well, contacted the whole family because we wanted to acquire lots, or a family project, right; we had even been out looking for lots, or a large place to build all together. So it seemed like a good idea. I contacted the person he indicated to me, who was Ericka Vargas, one of the salespeople, and she explained the project to me. We had a meeting, she explained everything, showed me the development, and I found it very attractive because it was with Banco Nacional. I received my salary, in fact, at that time, through Banco Nacional; at that time I worked at Cervecería Costa Rica as a master brewer as well. And well, so I contacted her. I had to make 3 payments, two of 1,000 dollars and one of 917, almost a thousand dollars, and it was 3,000 dollars, equivalent to 7% of the lot's cost. The lot cost $95, $97 per square meter. I mean, it was a very good price for me. So, there, I bought a lot of 409 square meters, well, I expressed the intention to buy it. That was in September 2007. I made the first 1,000-dollar payment in November of that year, made the other 1,000-dollar payment, and in March of the following year, in 2008, they already asked me for the cost of the Appraisal (Avalúo), which was 75,000 colones for that, and other administrative expenses, one hundred forty-something. I know this because I had all the receipts, right, kept. And then around June 2008, we were then able to formalize. I did everything through Ericka, but at the moment of formalizing, given the loan with the Bank, she told me she had given the commission to another person, to Óscar Vargas, I think his name is, who was another salesman, that it seemed he had his financial situation, and she, to help him, had ceded the commission corresponding to my lot. So, he arrived at my office along with a lawyer for me to sign the loan there, right, the whole loan. I did not have to go to Palmares at that moment, because they summoned me to Palmares and I told them I had a lot of work, that it had to be the following week or later. So, they agreed to come to my office, and they arrived at my office there in Río Segundo at the Brewery to sign. I remember I got angry because I had asked for, well, from what I understood, it was a 20-year loan, and in the end, when I arrived, it was a 30-year term to pay. I did not agree, but they told me, ah, with your salary you will surely be able to pay it off sooner, don't worry about that. And well, I am still dealing with that, because the loan goes until 2038, right, so there I am still paying. I did not have to pay the formalization costs, which were 6%, because they said they were part of the loan, they were going to include them in the loan. So, it was like an advantage; it was 2,200-something dollars that I had to pay, but that was then included in the loan, and in the end, I got into debt for 17,950,000 colones. And within the plan, it was that in a period of 2 to 3 years I would have the lot already developed. So then, in 2011, when I already had my plan matured from, or about to mature, from INVU, well, I contacted Erika again and asked her how the development was going, because it was already supposed that we were at about mid-year, and she said it was going well, that they were going to deliver the lot to us in April or May of that year. All this was by email, that's why I have it, I remember it because later, when I went to investigate everything, well, that's when I found out about all of this, from then. She, in January 2008, told me that, but in February, she told me that the project had been shut down because the municipality had shut it down due to lack of a hydrogeological permit or something like that, a municipal permit. So, during those months, what the developer said was that he could not continue developing because the municipality wouldn't let him because he didn't have that permit, and that he was working on the paperwork. So, that's how they gave us the runaround for several months until the scam problem was uncovered and they told us, no, this was a scam, he already spent all the money, he's not going to develop it. And so then, that's when a Board (Junta) was formed, called Junta Pro Desarrollo del Condominio Bariloche Real. And then, through that Board, that's how the negotiations continued directly with the Bank to see in what way we could get the project to move forward. They worked with the municipality so that our representatives coordinated with the municipality and managed to lift the restriction. That was already in 2012. And by that time, well, there was a development plan; there were some developers who owned several lots and wanted to, they offered several proposals to the Bank, but there was no way. What the Bank wanted was for us to refinance the lots ourselves to develop the project, and that was not viable for me. It really was not viable. I, in 2013, got into debt for a house, right; I had to sell my INVU plans, put all that money plus all my savings from 10 years to make the down payment to be able to buy a house that I am still paying for. So, well, that's what I can tell you; I don't know if you want any more recent details. The floor is given to the plaintiffs' lawyers so they may proceed to ask questions. Do you remember the characteristics this Bariloche place was going to have? Yes, of course. It was a fairly large project, nice because it had cobblestone streets, curb and gutter (cordón de caño), it had recreational areas, it was going to be developed in stages. I was in stage B, so they were going to start with stage A, and from there towards the back. It was a fairly large project. It had its own treatment plant, common area for activities, all of that, what condominiums normally have, certain deed restrictions (restricción) conditions; we knew there were certain characteristics to be able to build. But yes, when they sold it to you, did they tell you that you could build a house on that lot? Yes, of course. Yes, of course, of course. I mean, all the characteristics came with it, including the type of house. Yes, a condominium for residences, to build a house. Yes, you asked me if they clarified what the condominium was for, right; if it was possible to build, if it was for building houses, well, yes, of course, it was for, and for building houses. You tell us that the purchase was financed with Banco Nacional because you decided on Banco Nacional? I had a lot of trust because it is a state Bank, and normally state banks thoroughly supervise all, everything related to their money, right, it's a matter of guaranteeing and safeguarding their clients, and I was a client of Banco Nacional; in fact, it was my first Bank, I received my salary there, and well, yes, it was mainly my decision was made because of the backing that the Bank represented. Because it is a state Bank, and this is because, in reality, I didn't know much about Proyecto Zión, right. I knew what the saleswoman told me about the developments they had done in Grecia, and I saw the website, but in reality, the backing was the Bank. Did you go specifically to the Bank to ask them to finance the purchase of the lot? Ah, no, I never, never went to the Bank. Well, I went to the Bank later, when I saw it was a scam, to ask if I could return the lot, and they told me I could return it, but I still had to pay for it. So, in reality, I never had to go to the Bank. It was always through the salespeople. Through this girl Ericka, it was, I presented all my documentation to her, proof of salary, company letter, everything she asked me for, I passed it directly to her, and they were the intermediaries in the whole process. I mean, I didn't even have to go to the Bank to sign, because they arrived at my office for me to sign the contract. Did this saleswoman Erika offer you other financing alternatives with other institutions? No, never, it was only with Banco Nacional from the beginning. Were you ever warned of the risks of the operation, if there were any? No, never. Did they tell you if there was a possibility that the condominium might never be finished? No. In fact, I mean, I paid for it as if it were already developed, right. In the contract, it was stipulated that it was the cost for a lot that would be available within a period of 2 to 3 years. Do you know what happened with the condominium, what is the current state of your property (finca)? Yes, my property is still, undeveloped because it belongs to group B. The stages that are at the front of the condominium are developed. That was as a result of an assembly (asamblea), which I objected to, where by simple majority they decided that we condominium owners had to get into debt to develop as the lots were being developed. We had to get into debt again with the Bank to be able to contribute, so it was 70-30, but upon completion of the development, meaning when that stage was developed, we had to pay, which was an amount equivalent to double what my lot was worth. I did the calculation and saw it was not possible for me to develop it. But that did not prosper, because in fact I think there are one or two houses there; the truth is I haven't returned to the place to see. I continue paying the condominium as if I were there, but I mean, I have to pay a monthly fee and I receive a monthly communication from them; normally they have payment problems and there hasn't been much development. If you wanted to build, can you build there? No, because the stage where my lot is located is not developed; it has no streets or curb and gutter. Have you tried to sell that lot? The only attempt I made was with the developer, who is now with Cuadra. This gentleman surnamed Cuadra, he had the intention, because we have some claims, since we did not agree with that Assembly to have us finance the development. So, last year I spoke with him about the intention to sell the lot at cost, at the price I bought it for. Let me explain: I bought it for around 95 dollars per square meter, well, I was willing to sell it to him at that value, and he was willing to negotiate, but the negotiation did not prosper. Before that, no, because it seemed to me it wasn't right to pass the problem on to someone else, knowing it was a scam and that there was no possibility of developing in the short term. So, no, I did not try to sell the lot. Did this gentleman offer you something for the lot? A group of us condominium owners joined together to negotiate with him, and my negotiation with him was to sell him the lot at the price I had bought it for. With that money, I could pay off the debt, and yes, pay off the debt, basically because I owe the majority. So, he said he would discuss it with his partners and to give him time, but that was last year, and nothing happened. Did he not make you a counterproposal? No, at the beginning, when they had the intention of developing, of taking charge of the development, he did make some proposals, but they were absurd proposals. For example, he would give us 5 million for the lot. So, I told him, well, I would still have to keep paying another 10 million colones, and from my perspective, it was like, I'd rather keep paying for the lot, but that it is mine. So, I did not agree at that moment to negotiate with him; it seemed like a scam on top of another, right. But that was my personal opinion. I really did not agree, and now we applied a little more pressure and then he was willing to pay for the original cost of the lot. I would assume the loss of all the interest and such, but I am in a situation now where I have to support my family in Costa Rica and I have to support myself here in Guatemala. So, paying two debts, right, which are my house and the Bank's, well then, I was in a, in a situation where I did want to resolve it, but it hasn't been possible. Did you ever try to make a payment arrangement? You mentioned with the Bank, but they told you that you had to continue. It's that, yes, yes, when I found out about the scam, then I went to the Bank to ask, when they transferred the loan from Palmares to Alajuela. So, I went there to the Alajuela headquarters of the Bank and asked what I could do. I asked the person in charge of this there what could be done, if I could, for example, return the lot. They told me I could return it, but that the real cost of the lot, according to an appraisal, was around 4 million colones at that time. He told me that amount because it was the amount, it seemed other people had already gone and already had appraisals done. And then he told me, if you want, come, but what you are going to pay towards the debt is about 4 million, and you are left with all the rest. I had almost 18 million in debt, so I found it absurd. And what he commented to me, he said, be grateful you have the lot, because there are people who don't even have a lot. They say in other developments where there have been scams, they can't even find the lot. You at least have the lot. And that's what he told me, well, he didn't give me any greater opportunity to negotiate. So, I opted to keep paying and wait to see if there was some solution. That amount of 4 million you just mentioned, approximately when was it that they told you that, in what year? That was at the end of 2011 or the beginning of 2012. When you formalized your credit with the Bank, were you warned that the cost of the property was those 4 million? No, no, they never told me. I mean, in fact, I paid for an appraisal, but no, I mean, what I understood was that the lot, the price I was paying for the lot, was the price of a developed lot, right, already with the condominium. But they never warned me, in reality I didn't even question it, what would happen if it wasn't developed, I never saw it as an option. In fact, there was an appraisal in 2018, and the lot at that time cost around 11 million, something like 28,000 colones per square meter, it didn't even reach half of what I paid in 2008, right. Did you know of cases similar to yours? Oh, yes? Yes, of course. Well, apart from my family: my mother, my aunt, my cousin. Um, I know, I have neighbors, my doctor, my gynecologist is one of the affected people. We have a group there, it's several people, many people. Approximately how many other cases did you know of? We have a chat group where there are about 15 or more people, about 15, at least I know the ones I was able to speak with directly. And these other cases, were they also related to Banco Nacional? All of them, because in fact we had several meetings of this Group of Condominium Owners. We had several meetings, and when we saw that all possibilities with the Bank were exhausted, that's when the proposal came up to file a collective lawsuit, and all of them, well, all of them were with Banco Nacional. So, I found it very, very good, the proposal, because just as I am assuming responsibility for my debt, which, no, I haven't stopped paying, well, the Bank should also assume its responsibility in all this, right. I mean, we are victims, but we are also responsible for what corresponds to us. It corresponds to me to pay the debt; it corresponds to them, well, to look after the interests of all the affected people. Also because they themselves hold lots there that they haven't been able to develop and that are generating losses for their clients. That is my point of view, really. That's why I agreed with this lawsuit, and so there, all those involved who were in those meetings were, well, there were some people who had paid for the lot in cash, so yes, not everyone was a client of the Bank. That's why those affected people were left out of the lawsuit. The plaintiffs' representation concluded, and the defendant's representative continued. You related that you contacted Ericka Vargas, who was one of the saleswomen. She explained and showed you the development. Did you go to visit the lots you were going to buy before buying them? Did you see the place before buying? Yes, I saw the place. Yes, I saw the place. It was pure sand. There was nothing there in reality. Well, they took us to the place where it was dirt, it was already divided into the common areas with the streets, but there was nothing there. When you say they took us to the place, who took you?\n\nOh, I don't really remember, but I don't recall who I went with a long, long time ago. Don't worry about this person, Ericka Vargas that you mentioned, who did she work for? Yes, for Grupo Zión, she, in fact, owned a house in that development in Grecia. Do you state that the contract stipulated that it was a lot that would be available within a period of 2 to 3 years? What contract are you referring to? The contract. Oh, I don't know if it's in the contract, really, I don't know which one. I signed a contract where that clause appeared, which stated. I cannot affirm that it is the contract I signed with the Banco Nacional or if it was an agreement I signed with Grupo Zión, the truth is at this moment I don't have the documents, but I don't have them here in Guatemala. Don't worry about what you just mentioned, so you signed an agreement with Grupo Zión? I mean, I did yes, that is, what I did was an agreement to buy the lot and there I made 3 installment payments. That, yes, I remember because I even have the receipts, right, and then afterward, the formalization was with the Banco, for the loan and they facilitated everything so that I could obtain that loan with the Banco. Those 3 installment payments you refer to, to whom did you make them? To whom did you pay? Oh, that is to Grupo Zión, to the Grupo yes. You previously mentioned some amenities that the project had, who told you or who showed you what the project was going to have? Ericka. Everything was through Ericka. You mentioned that last year and that something is still happening there, but that it hasn't been resolved and your attempt to sell it to the developer who is now, who is now willing to pay the cost of the lot. Do you know if there is currently a developer working on that project? No, I don't know, I mean because let's see, I don't know what happened, but he contacted us and told us that there had been an assembly and that the Banco had already assumed control and so there's a feud there, I don't know. So, at this moment, I mean, I know that Cuadra was the representative of that group of developers, but I don't know at this moment, I don't know anything about him, this year I no longer know what happened. And when you say Cuadra, Cuadra is a person's last name, sorry? Yes, Cuadra is the last name of this person. Yes it is, because I don't know who is developing behind him. Who is behind him? I don't know, he is the representative.\n\nDo you know, the full name, we only have the last name? The truth is I think it's José, Antonio, José Antonio Cuadra, but I'm not sure, I know the last name for sure. You told us that previously the developer told you he couldn't continue, he strung them along for months and it's good, he said that he already spent all the money and he isn't going to develop. When you tell us, he already spent all the money and he isn't going to develop, who were you referring to? In this statement is that no, we didn't have any name? Grupo Zión, sorry yes it is, I mean, that information, because that man kept saying that the problem wasn't Grupo Zión, but that it was the representative of Grupo Zión. Several visits were made to him, that were made to him, I never went personally, but yes through the acquaintances who were affected. There were several people who went and he guaranteed that there was no problem on his part, but later we found out through the representatives of the Grupo of the affected people, what was happening, right, they, in an Assembly, were the ones who clarified for us what was happening. When you present yourself to the Banco Nacional or when the credit process with the Banco Nacional is rather carried out for that moment, had you already paid or not paid the installment payments to Grupo Zión? I had paid two of the installments to the Grupo because the third one had to be paid at the moment the credit was formalized. At the moment the signing was done, so it was at that same time, in June 2008, that I made the installment payment I had left and I also signed. For this moment you, well, you already explained to us that Grupo Zión was the one selling you the lot, for that moment when you are going to do the formalization, you had already agreed with Grupo Zión on a price for the sale of the lot? Yes, of course, the price, the price was agreed upon from the beginning, because in fact the installment payments were based on the price of the lot. So from the beginning, when the first installment payment is made, you already had the price set for which you were going to sell the lot? Yes, the price was set. What I didn't know, and later on the way I did find out, is that within the loan the formalization expenses and those things were going to be included, that no, I didn't know that and later initially we spoke of a loan for 20 years and later it turned out to be 30 years. Those were conditions that changed. At the moment of signing was when I found out. You indicated to us that, in one of the assemblies a refinancing proposal was made to you, that the partners had to refinance the development. Who made that proposal to you in the Assembly? The representatives we had at that moment looked for several developers and there was no one who wanted to commit, at the end they presented options to the Banco; they were some lots that they were going to give in trust (fideicomiso). I don't remember how many lots it was, but the Banco accepted some of the lots and did not want to refinance projects, but rather what these representatives told us at that moment was that we had to refinance it ourselves and they spoke of amounts that at this moment, well I cannot remember how much it was, what paying that implied and then in the Assembly we did not agree, I was in that Assembly where we voted and by majority, well no, we did not agree on having to pay for that development ourselves. So then that in that Assembly was voted negative, this proposal was not approved? No, it was not approved at that moment, it was not approved. Subsequently they held an Assembly again where they approved refinancing by the condominium owners. The Banco's lawyer finalized it. Judge Jonatán Canales Hernández asked her: Do you continue paying the Banco today? Yes. I continue paying. And how much have you paid? In total, after so much time, I don't have the figure. It's 150 and something, like 157,000 per month, during all these years. 25, 30 million. No, it's not no. I recently did the calculation. The President of the Tribunal consulted her about a contract called \"Option to Purchase Agreement (Contrato de Opción de Compraventa)\" and she was asked if, when she said she signed a contract with Grupo Zión, if it was this one. She acknowledged that that was the document she signed with Grupo Zión. She indicated that there, the amount appears. Furthermore, she acknowledged her signature. She indicated that she signed the option in September 2007. The deed was presented to her. She indicated that she signed it in June in her office. You indicated that there was a fraud (estafa), what are you referring to? What I can tell you is that I felt aggrieved, since I am paying for a lot over 30 years that I cannot use, I cannot sell, so that would be simply, I say fraud, because I feel that way, right. Because the developer did not fulfill his part, the Banco did not fulfill its part and I, well I have to fulfill my part. So, that is the sense I give to this. To specify what is the function that corresponds, corresponded to the developer? To develop, that is, to use the funds that the Banco gave him to develop the condominium. And what was the function of the Banco? To supervise so that the development would happen on time. Do you agree what you requested the credit for? To buy the lot, a lot. In a condominium, right Yes. Did you now refer to the fact that once the other stages, A and D, were being developed, you said you had to ask for a loan or credit again to finish building this? No, no, I mean, not to build, I mean, what you remember well, my lot is, my lot is worth approximately 18 million colones, so I had to pay another other 18 million colones so that the stage where I have my lot could be developed. So, and getting that money is what for me was impossible. How did they structure that, if you remember, let's say I know you are not a lawyer, but how was it? No, I know that about 30% had to be paid at the beginning of the development and another 70% when the development was ready in the stage in question then. To whom did that have to be paid? To the developers? Who they are, I know that the representative was Cuadra. She was asked about the company PROSUM? But indicated she was unaware of further details. Well, I ask you, you say you were in those assemblies of Condominium Owners, how was that negotiation structured, to finish, let's say, developing the urban infrastructure, how was it, let's say how was it, how did they propose it, if it was a trust (fideicomiso), you had to sell your land. You were going to transfer to the trust this, the credit here was not going to request if the trustee, the trust beneficiary, who for purposes of, let's say, guaranteeing the lot, let's say or the development if you know or if you remember? The truth is, I don't remember, I mean we had, you are referring to the first, attempted negotiation, which was around 2012. Yes, at that time I do remember that the representative of all the condominium owners was a developer, he had a Hardware Store or something like that, that is, a construction company, the truth is that I cannot give further details because I don't know that much, but then he looked for options and I don't know how they spoke of a trust (fideicomiso) of x number of lots, no, I'm not going to say how many, because I don't remember how many lots and what they offered to give to the Banco. What I understand is like swapping them, I give you the lots and you give me the money to refinance, something like that then. And let's say, what function did you all fulfill, let's say? Let's say, it's to try to understand, because no, I wasn't in that meeting, but of this? I mean, we, what I didn't do was inform ourselves, right; inform ourselves about what it was they were trying to do to be able to develop the condominium on account, yes. We were all the affected people and we had a representative who was elected in the Assembly. Let's say, the condominium is two hundred and some filiales, you all maintained ownership, or you all sold to that developing company, what was the idea? Yes, each one maintained ownership and they were going to develop the condominium, so that we could use the lots. The interrogation was concluded.\n\nIV) OF THE UNPROVEN FACTS: In what concerns this process, facts are held as unproven, given the absence of evidentiary elements that allow establishing their existence and veracity:\n\n1) That the Banco Nacional de Costa Rica had a strategic alliance with Proyectos Urbanísticos Zión, for the development and sale of the Bariloche Real Condominium. (The case file).\n\n2) That the content of the advertising billboards, alluded to by the witnesses and declarants, existing at the site of the Development with supposed advertising of the Banco Nacional, could be specified. (See the contradiction between the declarants and witnesses).\n\n3) That the consumption decision -of the plaintiffs- was influenced by the advertising. (The case file)\n\n4) That the credit application made by the plaintiffs had been prior to the purchase-sale contracts signed and formalized previously with representatives of Proyectos Urbanísticos Zión, or with other natural and legal persons. (The case file and declaration of Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa)\n\n5) That in the purchase options (opciones de compraventa), signed by the plaintiffs with Proyectos Urbanísticos Zión, or third parties; the Banco Nacional de Costa Rica committed itself to carry out the urban works and amenities. (The case file and testimonial evidence and party declarations).\n\n6) That the appraisals carried out by at least three companies contracted externally by the BNCR have been argued as false, or discredited with technical evidence individually. (The case file)\n\n7) That it has been determined with technical evidence that the lots purchased by the plaintiffs, from Proyectos Urbanísticos Zión, or from third natural or legal persons, had at the time of their purchase, a value far above the real value of the financed property. (Party declarations and witnesses who refer to the price of the same).\n\n8) That the final result of the investigation initiated by the Public Prosecutor's Office (Ministerio Público) is known, based on the complaint filed on November 15, 2011, by the general proxy of the BN.\n\n9) That the purchase of the lots by all the plaintiffs was after the commercial alliance between the Banco Nacional and the Developer dated March 17, 2010, aimed at the promotion and placement of credits for housing financing by the Banco. (The case file).\n\n10) That the acquisition of a \"green\" lot (\"en verde\"); without urban infrastructure, implied that the commercial loan contract entered into by the plaintiffs with the BNCR implied not disbursing the entire amount of the price, as a result of the urban development of the Condominium. (The case file).\n\n11) That the plaintiffs have requested rescission of the commercial loan contract, where the investment plan and the destination of the payment of resources for the lot were indicated, mostly to Proyectos Urbanísticos Zión. (The case file).\n\n12) That there was a material impossibility on the part of the plaintiffs to enjoy their properties acquired within the Bariloche Real Condominium, due to the direct cause of the BNCR. (The case file).\n\n13) That there existed an impossibility to sell the properties, due to conduct or omission on the part of the defendant. See purchase offer of such properties by the company Prosum, which the declarants and witnesses referred to. (The case file).\n\n14) That the plaintiffs had a real legal impossibility to deliver the lot as payment in kind (dación de pago). (The case file, see declaration of witness María Marcela Gamboa Bolaños)\n\n15) That the plaintiffs have not been able to access credits with other financial entities for the purchase of housing, by virtue of the facts related to this lawsuit. (Listen to declaration of witness Patricia Gamboa, who referred to a housing purchase)\n\n16) That the plaintiffs' credit records had been stained on the occasion of this credit operation with the BNCR. (The case file)\n\n17) That the plaintiffs have suffered damages and losses, as a result of obtaining a mortgage loan with the BNCR. (The case file).\n\n18) That the Banco Nacional financed the development and construction of the Bariloche Real Condominium. (The case file)\n\n19) That the Banco Nacional was contractually obligated to supervise the development of the condominium's works. (The case file).\n\n20) That the information contained in the appraisals served, in addition to the banking entity fulfilling a requirement for granting the credit, for the plaintiffs to make the consumption decision for those properties. (The case file).\n\n21) That the Banco Nacional granted favorable or illegal conditions for the processing of the private credits to the plaintiffs. (The case file).\n\n22) That in the Audit Report, any of the cases of the plaintiffs were incorporated, due to the deterioration of the portfolio, or the levels of delinquency, for lacking the documents required for the granting of the credit. (The case file and the testimonial examination of Mr. Ricardo Araya Jiménez).\n\n23) That the Banco Nacional was the only financial institution that was willing to finance the purchase of lots. (Listen to declaration of witness Carlos Mario Hidalgo Bogantes, who specified that the Banco Popular was another possibility).\n\n24) That the credits granted to the plaintiff group were structured by the BNCR to finance the condominium's works for the Developer. (The case file).\n\n25) That it was the responsibility of the BNCR to inform the plaintiffs of the eventual contractual breach of the purchase options (opciones de compraventa) signed by the plaintiffs with Proyectos Urbanísticos Zión, or the third-party sellers of the real estate. (The case file).\n\n26) That the right to sufficient information was violated by the BNCR to the plaintiff group, in the Spanish language, and in a clear and truthful manner, about the documentation and contracts signed between them, such as the credit application, the commercial loan contracts, the property transfer deeds, the constitution of the open mortgage, novation of mortgages, some of which are prepared under notarial faith. (The case file)\n\n27) That it has been administratively accredited that BNCR officials from the Palmares Branch granted the plaintiffs bank credits without them having accredited their financial capacity, or having fulfilled the requirements for granting these. (The case file)\n\nV) ARGUMENTS OF THE PARTIES: A) ALLEGATIONS OF THE PLAINTIFF GROUP: Both in the lawsuit filing, and in the opening arguments during the oral and public trial hearing, the judicial representation of the plaintiffs fundamentally stated that they constitute a group of credit buyers with the Banco Nacional of the Bariloche Real Condominium, this pursuant to the CPCA, article 9 subsection b) and 10 subsection c). In the lawsuit, they indicated that the Bariloche Real Horizontal Residential Condominium was constituted in the year 2007, and that it was composed of 472 primary subsidiary properties (fincas filiales) individualized and suitable for construction, with access roads, children's games, recreational areas, parks, sanitary and stormwater easement (servidumbre sanitaria y pluvial), sewer easement for irrigation (servidumbre de alcantarillado para riego), guardhouse, maintenance workshop, garbage disposal areas, and well and potable water tank. Proyectos Urbanísticos Zión, legal ID 3-101-0298007, was the developer company of the Condominium, known as Bariloche Real and was represented by Messrs. Norman Mauricio Muñoz Gómez and Oscar Eduardo Vargas Murillo. The project developer offered the real estate project to potential buyers, specifying that it would have certain characteristics and amenities. The development of the condominium implied the construction of common areas, among which were cobblestone streets, curb and gutter sidewalk (acera cordón y caño), green areas, play areas, lighting, perimeter enclosure in blocks, concrete columns and beams, retaining walls, recreation area with pool, ranch-style structures (ranchos), tennis courts, among others. The members of the plaintiff group acquired \"green\" lots (\"en verde\") from the condominium through BNCR financing, guaranteed with a mortgage on the acquired properties. They alleged that between the Developer and the BNCR there existed a business relationship dating back to the year 2001; because the BNCR had provided financing for projects that the Developer had built or was in the process of building. They accused that the BNCR did not pre-qualify the Condominium project, to evaluate its viability and the Developer's capacity to carry it out, as a condition prior to granting financing to the Developer. They indicated that the BNCR made available and for the benefit of the Developer special financing conditions to facilitate the sale of the condominium's subsidiary properties (fincas filiales). There existed between the BNCR and the Developer a strategic alliance, in the sense that the Banco granted exceptional treatment to the financing of lot purchases to facilitate the Developer's sale of the project. That these facilities were manifested with the processing of credit applications through the Developer's salespeople, the centralization of all credits in the Palmares branch, flexibility of the credit application procedures, through rapid approval mechanisms, 100% financing of the lot price, including formalization expenses. The Developer promoted the sale of the subsidiary properties (fincas filiales) offering buyers that the BNCR was the only institution that financed the green purchase of lots in the project. The BNCR promoted itself from the year 2008 as the entity that financed the purchase of lots in green condominium and facilitated consumer credits for such purposes. The BNCR formalized a commercial agreement with the Developer on March 17, 2010, to jointly promote the placement of credits for housing financing by the BNCR and the sale of housing solutions by the Developer in its urban projects. The developer donated a lot from one of its projects to be raffled as a consequence of the advertising campaign, called: \"Let's Build it Together\" (\"Construyámoslo Juntos\"), for people who formalized housing credits with the BNCR in the Expoconstrucción y Vivienda 2010. The BNCR did not verify the degree of progress of the Developer's projects or the financial viability to carry out the commercial agreement. The plaintiffs indicated that the financing of the condominium lots was green, which implied that the sale of the subsidiary properties (fincas filiales), the common areas, and the development had not yet begun to be built, and the Banco would grant the funds to the Developer for the development of the Condominium and the delivery of the lots would be done within a period of two years from the purchase. The majority of the credits were formalized at the Palmares Agency, with exceptions in Turrucares, Naranjo, Sarchí, and Alajuela. Financing of 100% of the sale price of the condominium lots was authorized by Maynor Retana Cárdenas, Director of Hipotecaria Banking of the BNCR. The Regional Director of the Banco, Rafael Obando, authorized the performance of appraisals by external providers, which fell upon the company FR Arquitectura and Luna Azul. The Appraisals were carried out systematically assigning a value greater than the real one, and were approved by the Credit Manager of the BNCR Office in Palmares, and took into account the value of the common areas and condominium infrastructure that were not built, giving them a projected value that did not correspond with the real value. That the sale price of lots varied constantly, accommodating itself to the price charged by the Developer, without the BNCR carrying out any control. The total credits granted to the plaintiff group sum approximately the amount of ₡3,000,000,000.00 (three thousand million colones) and some $700,000.00 (seven hundred thousand dollars). The members of the plaintiff group, in the majority of cases, paid the Developer sums of money additional to the loan amount granted by the BNCR, as a down payment to reserve the lot. Members of the plaintiff group acquired lots in the condominium with mortgages previously approved by the BNCR, through the figure of novation of debtor, or from third parties who had previously purchased from the Developer. The credit was structured with an open mortgage, with terms of twenty to thirty years and bank commissions of 2%; indicating that the Banco could totally or partially suspend the payment of funds, to control their use, according to the approved investment plan. The BNCR, having the possibility to exercise control over the investment plan to monitor the progress of the Condominium's works, did not do so, and paid the Developer the total of the funds upon the credit's formalization. They alleged that the credits granted to the plaintiff group were structured by the BNCR to finance the condominium's works for the Developer. The members of the plaintiff group acted in good faith and, due to trust in the BNCR, managed the credits with the BNCR for the purchase of the condominium lots, this because it is an entity supervised by SUGEF and the only entity that financed the purchase of condominium lots, being that the Banco's solidity and long track record were the decisive elements for the members of the plaintiff group to make the decision to buy the green lots in the condominium. They were not informed about the risk of the project's non-execution to the members of the group of buyers -with BNCR financing-. Until December of the year 2011, the members of the plaintiff group were unaware that the money paid by the BNCR to the Developer, by reason of the credits granted, for the purchase of lots, green, to the plaintiffs, had not been used for the development of the condominium. That the BNCR did not supervise the destination of the funds paid to the Developer for the purchase of the green lots. Until that date, the members of the plaintiff group believed that the lack of the condominium's works were due to permit situations and to an amparo appeal that had halted the works. The BNCR denounced the Developer for the improper handling of credits and funds for the purchase of lots in several of the Developer's projects, according to case file No. 11-1042-612-PE, in which the Banco constituted itself as a direct victim of alleged fraudulent practices in the handling of the Developer's portfolio. The publication of news related to the criminal complaint by the BNCR made the members of the plaintiff group realize the irregularities of the bank officials and the structuring of the financing for the condominium lots and the absence of controls for the destination of the Developer's funds. It outlined that the way in which the BNCR structured the credits, in combination with the absence of controls on the destination of the funds paid to the Developer, led to the definitive non-execution of the condominium's development works. It alleged that the Banco's Branch in Palmares increased its credit portfolio by 738.88%; this largely due to the concentration of credit operations for the purchase of lots from the different real estate projects of the Developer that were managed there, without these corresponding to the investment plans within the geographical area of the branch, which suffered a delinquency rate in the housing portfolio, starting in the year 2009. The BNCR's internal audit report, AGD-RH-004-2011, revealed that the BNCR approved credits for relatives, employees, or persons related to the Developer or its legal representatives, which facilitated the subsequent sale to third parties through novation of debtor. In December 2011, the legal representative of the Developer fled and the Developer closed its offices and ceased all commercial activity, which led to the money paid by the BNCR not being invested in the development of the condominium, leaving its works unfinished. The BNCR published a paid article, on December 27, 2011, in which it stated it had not suffered a fraud as the loans were backed by mortgage guarantee and indicated that the complaint was filed to protect good faith clients. The BNCR has denied responsibility for what occurred, affirming that it did not finance the Developer and that therefore it did not have the duty of vigilance over the project's development; refusing to make arrangements with the clients who processed the credit in good faith, over whom the threat looms of facing legal actions, additional execution costs, and the stain on their credit record, in case they do not pay their credit. In relation to the damages and losses, they indicated that the investment required to carry out the condominium's development is approximately $10,000,000.00, which makes the project unviable due to the economic capacity of the members of the affected group. That the BNCR proposed to them to receive the lots at a value close to one-third of the appraisal amount approved in the credit, on the condition of continuing to collect the uncovered balance on the original amount. In some cases, given the lack of payment of the debt, the BNCR has executed the debt, also proceeding with the collection of the uncovered balance. Of the Bariloche Real Condominium, with a total of 472 subsidiary properties (filiales), at least 370 were acquired through mortgage credit and this lawsuit was filed by 167 people. That the BNCR's negligence in structuring the credit portfolio for the purchase of lots in the Condominium, the lack of controls on the destination of the funds paid to the developer, constitutes the causal link of the severe material damages to the members of the plaintiff group consisting of the patrimonial decrease for the difference between the value of the debt with the BNCR and the real value of the lots, a patrimonial decrease for the plaintiff group in payment toward the lot's price, loss of opportunity to obtain a capital gain or patrimonial increase for the lot's surplus value, had the condominium been developed. Such link also caused moral damage to the members of the plaintiff group, upon seeing their trust in the institution frustrated in relation to the investment made. The anguish and stress of maintaining indebtedness on overvalued lots to favor the Developer, limiting access to a decent housing solution and getting free of the debt, by not being able to sell the lots or acquire another credit for housing purchase. During the oral and public trial hearing, the representative of the plaintiff party claimed to have active legal standing, specifying that this process corresponds to a process of a collective nature, and that although Procedural Law has been organized as part of the influence of an individualistic society, which is not said pejoratively, simply at that moment, in which it was developed, there basically were not large groups of consumers, nor mass consumption, and so the doctrine of Procedural Law has been expanding the possibilities for groups, especially consumers, to participate in collective processes filing lawsuits against merchants or providers of commercial services, as in this case.\n\nThe law not only provides in Article 9 of the CPCA that these unorganized groups have procedural capacity to bring claims. Now, this must be related to Article 10 of the CPCA; therefore, those who invoke the defense of diffuse and collective interests have standing. Who has standing to seek the claim? Well, those who have a collective interest may seek the claim. If, in addition, there are damages and losses, it receives special treatment. He specified that the lack of standing alleged by the representatives of BNCR does not exist and must therefore be rejected, since the group has standing to file this proceeding. He stated that the plaintiff group has standing to bring claims, since they acquired a financial product from Banco Nacional, and that means that this group, as a whole, shares the same situation because they are part of the same development, because Banco Nacional put up a large sign saying they were financing this project, et cetera, et cetera, so that active standing exists to act and to sue Banco Nacional. Evidently, what is being claimed is damages and losses. He argued that the law is so sophisticated that it says, and you have legal capacity to represent all the members of the group, that is, procedural capacity, I mean. Article 9, which has been misinterpreted by the judges, specifies the possibility of claiming damages and losses in the cases of this subsection, that is, subsection b) of Article 9, when there is standing based on collective interests. It will be necessary to prove ownership of the injured legal situation or of the person suing, and then. But this Court ordered separate case files, but that, let us say, is a concept that I do not know if it is a technology matter and perhaps I do not understand it well regarding what a file means; I honestly understood that claims would be made there, let us say, the executions of a judgment for damages and losses so that each of the plaintiffs, separately, determined the difference between this and this (material damage). What were the interest amounts between this and this? And, in short, all the damages and losses claimed and, in addition, moral damages. But the Court here says, look, besides, I do not have time to comply with the law and issue a judgment within the time limit it requires, because there are a lot of plaintiffs, but what that reveals is that those who resolved this frankly had a problem understanding the cause of action, because the cause of action is not the different contracts; the cause of action is a behavior of Banco Nacional that we will demonstrate here is a behavior that does not conform to the rules of how banks act regarding green financing projects and the protection of consumer rights. One of the arguments we will make corresponds to the allegation regarding liability established by Article 35 of the Law for the Promotion of Competition and Effective Consumer Defense, which provides that the producer or the supplier and the merchant must respond concurrently, regardless of the existence of fault, that is, nearly strict liability, if the consumer is harmed because of the good or service, from inadequate and insufficient information for them, or from the use of risks. BNCR never indicated to any of the Group's members, nor in any prospectus, nor in any of its advertisements, warned people they had to be careful, they had to make provisions, they had to tell the developer this, such as, for example, establish a trust so that the necessary funds for the development product are deposited there, et cetera, et cetera, everything that exists today, because now no one can sell without registering with the Ministry of Economy, Industry and Commerce and, in addition, establishing a trust to deposit the sums there and guarantee consumers their rights. Well, the fact that this did not exist at that time, in that regulation, was not an exoneration of the responsibility that Banco Nacional had to its consumers, but in addition, we are here in a jurisdiction, although it is mixed, administrative litigation and civil Treasury, the fact is that Banco Nacional is an autonomous institution of the State and is so established by the Constitution; they are ultimately Administration, and here we are here more under Article 49 of the Constitution, which is the one that establishes the administrative litigation jurisdiction; an article that constitutes an individual guarantee, which gives the impression that people take it for granted, but it is the last of the individual rights and guarantees established by the Constitution, and he pointed out that although it might be the last, it was no less important, being the procedural one through which private individuals, or those administered, are guaranteed access to a protectionist jurisdiction for the rights of the people. The size that Banco Nacional has in the market and the possibility that from the deposits it holds, makes the loans it grants, especially for housing, relatively cheap because it has a cost of funds from millions of current accounts on which it pays no interest. So it can use these funds to lend, and it is a relatively cheap cost. BNCR represents an enormous size in the market. And the trust that consumers place in a public bank is different from that placed in a private bank. We will demonstrate everything the Bank did during the development of this project, and which were failures that caused consumers to incur risks, and that this risk ultimately materialized. He emphasized that this is not just any type of consumer credit. It is not the purchase of a computer, a car, a washing machine; it corresponds to the purchase, the expectation of having a home. Of course, there is a difference between one product and another. Banco Nacional had to exercise triple diligence, since it is financing something fundamental for families, which is housing. If you read the response to the complaint, it washes its hands. They say, here they came, I gave the money, here he told me I had to give it, I financed it, I had nothing to do with the matter. I am not responsible here. He indicated that the appropriate precautions should have been taken; I ask myself if we were in a trial before a civil court, against a private company, whether the liability and requirement regime that the consumer must have, that of the merchant towards consumers, is not much higher than the requirement that has been established in administrative courts against a Public Administration that provides commercial services, and let us remember that there is nothing more commercial than a bank, than banking activity. We will identify the cause of a harm, which is all that conduct, that relationship that Banco Nacional has with the developer. The way it was carried out caused it to be concentrated in a specific place. There is no evidence in any of the credit files. We will hear the witnesses, that Banco Nacional did not warn them that they had to be careful because all this money was going to the developer and that development was not finished, quite the contrary. BNCR hired an expert, the expert says it is well built, and that is a problem of the expert? We must see what this is, but before whom are we? No, the standard of behavior of a public Bank, the size of Banco Nacional, must be three times higher than the behavior of a private bank, which in any case the consumer can say, well, it is a private bank. It is not the same to place trust in a Bank that also has the State's guarantee. Consumers are there, let us say, confident, right? Precisely because BNCR is the intermediary. And the thing is, in the housing financing industry or lot financing, is this not a small store that sells one product and another small store that sells another product? It corresponds to an ecosystem where the Bank is part of the ecosystem, the developer is part of the ecosystem, and the consumer is part of the ecosystem, and they must behave within that ecosystem. Why does Banco Nacional put up a large billboard saying it finances this project? What does that mean? What trust does it give to consumers? Without considering that Article 190, in addition to the General Law of Public Administration, also establishes a liability regime, right? And I do not want to reference various articles alleged in the complaint from the Organic Law of the National Banking System regarding how financing must be conducted. What guarantees must they have? And the regulatory regime of banks? They tell you, for this purpose, for this type of financing, you must have a guarantee that implies no less than 100% of the value of the property. You may finance more than this, or you might tell me, Ah, no, and that is a consumer problem. No, no, that is a regulatory problem of the Bank, and consumers rely even on that regulation. So, are there a series of provisions that obligate the Bank to never finance, let us say, without the appropriate security? Ah, what is this type of project called? Of course, the Bank can finance and say, yes, yes, look, here is this money. But, look, I have calculated that this costs 10 million dollars to develop, and that means there are so many square meters in each of the lots, and for each financing, I will retain a portion and put it in a trust to begin making progressive disbursements as the work advances. Well, Banco Nacional did none of this. Instead, what did Banco Nacional have? A group of executives who had conspired with the developer and the developer's executives to finance this as quickly as possible, because you have to see that at the time this was being financed, Banco Nacional had a need to place credit, to place credit quickly, and that is what they did. They placed 370 real estate loans very quickly. Is that something that, evidently, any manager demands of his people, but he does not demand it to the detriment of consumers, because consumers are there, and I have nothing to do with the business of consumers, but ultimately, if it is not that way, what is Banco Nacional for? What is the public administration for? Where it has a diminished liability regime towards the consumer. Better to privatize and hand it over to private banking so that they do have liability. Private banks have also done their share, but that does not mean they should not be judged. In reinforcement of our case theory, Banco Nacional did not behave like a loyal merchant with its consumers, much less being a Public Bank, much less being a Bank of the size it was. Then these circumstances will be demonstrated, and what the damages and losses were. So that these material damages and losses can be defined in the execution of the judgment for each one of them, because what the First Chamber has said is that in these matters of the execution of damages and losses, the condemnation cannot be in the abstract, that is, I do not say, I do not know what the cause is. Here, the concept must be indicated, what the damage consisted of. The amount, the quantum, is defined in a judgment execution proceeding, and that is what we are going to request here, that the quantum of the damages and losses be defined in the execution of the judgment. Here, the nature of the damage and losses must be defined, and in addition, what this court can and must do is the condemnation for moral damages for each of the members of the plaintiff Group. The claims for damages and losses are made within the framework of a collective proceeding, and what that means is that, furthermore, as we have requested, a declaration is made about the existence of this group, right? What does that mean? That within a specific timeframe that we have set, all those who applied for a mortgage loan for this, what was it called, specific urban development. And who were financed with Banco Nacional, all of them, can later be indemnified in the execution of the judgment for the same reasons. In closing arguments, the plaintiffs indicated to this Court that the basic legal foundation of our complaint for all purposes is a consumer complaint. He stated that in 1996, the Political Constitution was reformed in its Article 46, and the last paragraph stated that consumers and users have the right to the protection of their health, environment, safety, and economic interests and to receive adequate and truthful information. On many occasions, the Constitution and International Treaties are pointed out as programmatic norms that require, let us say, the application of a law because the judge can hardly apply them; but this provision is such a clear provision, and the judges in this case are called upon to apply it directly. To verify whether there really was adequate and truthful information on the product consumed by consumers, that is the first point, and the second is that the Law for the Promotion of Competition and Effective Consumer Defense, in its Article 35, provides that the producer, the supplier, and the merchant respond concurrently, regardless of the existence of fault, as it is strict liability if the consumer is harmed because of the good or service, from inadequate and insufficient information about them, or from their use and risk. That is the framework of the complaint. Banco Nacional is, effectively, a service provider, it engages in commerce—almost nothing—since banking activity is almost par excellence the most important commercial activity, along with insurance activity. He referred to the beginnings of the creation of Banking, when in Italy, the lenders dealt seated on benches (banquillos). Today, in commercial activity, there is no commerce without banking. The producer cannot access the resources to be able to produce and sell. The consumer cannot buy without the facility that banks have to conduct financial intermediation, that is, to attract money from the public and lend it, so that it is a product and, as such, is not without risk. The product, and the Bank, like any other merchant, must look after its product, with the warnings so that the consumer is not adversely affected in the first place. Then, in this relatively recent development, because we are talking about 1996, the Constitution is reformed in 1995 with the creation of this law. Although previously there was a consumer protection law, the truth is that consumer rights in Costa Rica have been little considered. At some point, a group of researchers decided to reform the Civil Code in 1888 in its Article 1023, and inserted a series of subsections that regulate abusive clauses, which are basically for consumer protection. At that time, in 1976, this was quite advanced. That was the first introduction of this type of regulation. But that is the part, let us say, of purely substantive law. The point is that in the procedural part, there has also been a substantial modification. Because already the issues of joint litigation are annulled in the new consumer law. Why? Simply because traditional procedural law is an individualistic law, and as I said at some point, there is nothing wrong with that individualistic law; it is just that society was not designed in the 19th century. With the Spanish Civil Procedure Law, which influenced us initially, it was designed for disputes between two persons, because there was no consumption, there was no mass consumption, there was no mass production, and what there was, let us say, there was no commerce; of course there was commerce, there was an old man who sold bread, there was a lady who sold such a thing, but it was not really in those factories, right? This phenomenon, the existence of a company that is publicly traded, with the largest market capitalization that sells these phones, and one of them explodes in the face, something has to be done, furthermore, the company has to issue a recall to review the product, which is what is happening now, and there are a lot of obligations that, from other individualistic law perspectives, did not exist, and that is why the Code of Administrative Litigation Procedure contains provisions that reflect those aspects and also reflect the rights of the group, or collective rights, whether this was a collective interest or not. Simply to clarify, the Law of Constitutional Jurisdiction establishes as a standing requirement to file a direct action, without a prior matter pending resolution, that there be a collective interest or a diffuse interest, which is why the Chamber has defined these aspects in environmental matters, in issues of protection of certain State artworks, because we all participate in some way, we are all interested. And so the interest is kind of diffused there; maybe at some point a theorist explained that the translation from German was done poorly; the interest is a diffused interest, it is not diffuse, that is, diffuse is when something is not so clear. In this case, it is an interest that is diffused, or if you will, perhaps the diffuser is what makes the light emanate in all directions; however, this has been limited more to environmental issues, or as I say, certain interests where we all have some interest in it, right? But the law also establishes that those who have a collective interest can do so directly, and there have been some differences in the Constitutional Chamber regarding collective interests, and it has been interpreted that this interest is more a collectivized interest, that is, when they are chambers, for example business associations or unions, right. Or these types of organizations whose interests of their members are affected, right. And so they can go and claim directly, but they must necessarily be constituted as a legal entity. So, that is not the case of the CPCA, because the code even in the same article refers to the same term of collective interest and refers to two meanings, both in Article 9 and in Article 10. Thus, he indicated that Article 10 refers to active standing, and standing is nothing more than the key to enter the proceeding. He referenced Article 10 of the CPCA and subsection b), regarding active standing and diffuse and collective interests, so it says b), the entities, corporations, public law institutions, and that hold the representation of interests for representation and defense, of general, guild, or corporate interests insofar as such interests or rights are affected, and the groups governed by a Statute insofar as they defend collective interests. So, there is the first definition, but it tells you, you must be organized, but there is another norm that is the following, which is for those who invoke the defense of diffuse and collective interests. But it said collective, which were already referred to in the previous norm, as they are two different hypotheses. This lawsuit is already 10 years old, so we were, in some way, novel in the investigation that was originally done, and we determined that there exists the procedural possibility of standing, by alleging the collective interest, to act, but not only that, rather Article 10 of the Law of the Code of Litigation Procedure establishes who has procedural capacity. Those having civil capacity, in the first place, then it says that the groups in subsection b) of Article 9, the groups, unincorporated associations, independent or autonomous estates affected in their legitimate interests, without the need to be integrated into formal structures of legal entities. This is the representation of supra-individual interests, because that is what it is about in consumer matters, so what happens is that, immediately thereafter, it says for the claim of damages and losses in the cases of this subsection. That is, one can indeed establish damages and losses in this subsection of groups, collectives, of the organization, can claim damages and losses; what happens is that what the article says is you have to, let us say, demonstrate that you hold the rights. This leads me to enter into what, according to our criterion, the Court is called upon to declare. The first thing is that the Court is called upon to declare that, indeed, first, this procedural capacity granted by Article 9 to this group to represent this collective exists, and the second is that it has standing based on the collective interest; it is not a diffuse interest in the sense that the Constitutional Chamber has understood it, although if you delve a little deeper into this topic, you will realize that sometimes the difference between one and the other is not so clear. In any case, there is an article on the internet called \"Procedural Mechanisms for Consumer Access to Justice,\" by author Miguel Ángel Larrosa Amante, which references the collective interest. So, what it is called upon to say is whether, for the first part, you have the legal capacity, if you have the standing, and what it is that you claim, then, first, we claim that the Bank is liable in the terms of Article 35 and, if not, under Article 190, subsection 1) and 191 of the General Law of Public Administration, because the Bank is a merchant and Public Administration, and both norms were cited in the complaint, so it does not correspond to a new aspect. If it is not liable on one side, it would be on the other. Regarding strict liability under the Consumer Protection Law, he indicated that BNCR has placed 10 billion dollars in the market, just for your reference, the current portfolio of Banco Nacional is 10 billion dollars, which implies 25% of this country's total credit portfolio; that is, the Bank is a quarter of that total, indicating that BN is a monster, and it has the capacity to reach where private banking does not. But BN, when deploying that level of services and financial intermediation, sometimes it bumps someone with its elbow and causes harm. He pointed out the case of ICE, and the case of a transformer that explodes and damages a vehicle due to a fortuitous event, making the distinction with force majeure. In relation to the specific case, he indicated that Banco Nacional moves 25% of the country's credit and may bump someone in its activity. The foundation for why a merchant or the public administration is liable, he indicated that from the reading of the Political Constitution, Article 18, which refers to the fact that we all must contribute to public burdens, and Article 33 refers to the principle of equality, so we should all have the same burdens. Thus, he indicated that in fault, in liability for unlawful conduct, a fortuitous event is not a ground for exclusion, but the idea is that simply where State activity is deployed, it can cause harm to someone, and that is normal, and then it must be indemnified. In this case, the framework is extremely important; in this case, as in art, the frame is as important as the work. He referred, on another note, to judicial independence and the vicissitudes of this proceeding, which, he alleges, have produced a form of denial of justice. He indicated that the Bank's liability has been arrived at, but based on what facts that have been proven, and he specified that if one had to perform a hypothetical suppression exercise of facts and if I, for example, in the evidence related to the Audit Report, found at folio 1979 and following, this evidence is the relation of facts concerning the alleged non-compliance or omissions of laws, regulations, and policies and procedures in the approval and supervision of processes in progress. Approval and formalization and follow-up of mortgage loans at the Palmares branches. These are precisely the facts that Mr. Ricardo Araya, the Bank's auditor, are related in the Report, which was made after conducting fifteen interviews, that is, it is not a superficial report, and it is here said that this Audit Report is not conclusive of anything, because this must be taken to an administrative procedure, of course, to sanction a person to see if they are liable, but this report is conclusive regarding the facts; what is not conclusive is regarding the responsibility of each of those involved in the matter. But a distinction must be made between what the audit report discovers and whether that is attributable or not to the officials. A very deep investigation was conducted, and this was done because suddenly the Bank's portfolio grew more than 600% in the Mortgage loan portfolio of the Palmares Branch. When the BN Audit investigation was conducted, they found horrors. Thus, on page 1098 of the same, the following weaknesses in the credit processes were identified. Commission agents or developers preparing files, who delivered them to the Bank's Palmares Agency. Clients only came to the banking office to sign documents in chronological alteration of the requirements at the Developer's facilities, appraisals and mortgage sales, residence of debtors outside the Agency's area of influence, and financing of properties in development or in the process of development without the corresponding supervision, and disbursement of resources without verifying the progress of the work. To determine the above, it is not necessary to conduct an administrative procedure to ascertain this. He indicated that credit operations were approved in nine days or fewer after the registration of the application in the SIAC, which is a system the Bank has. Credit approvals outside normal working hours. Those Bank officials were sacrificing themselves, at 8:00 at night, approving loans. Financing of 100% of the investment plan, purchase-sale options had a value lower than the market value; that is, the appraised sale values were not requested by the Bank, and it was the developer that provided them and established a value as if it were already finished, and it was not finished. The experts, in their reports, did not substantiate the references or sources used in assigning the final values. Properties taken as collateral on more than one occasion. Income certificates in photocopies, et cetera. Now, if we perform the hypothetical suppression exercise of these facts, the question is: Would they have suffered harm? No, because loans were not going to be approved based on an appraisal done by the developer? No, because I am not going to give credit for the value of a lot that is not developed, not the Bank. No, the Bank was granting credit 300, 400, and even 500% more than the value of the land. The Bank cannot grant a mortgage loan for an amount worth five times the value of the property. Since if the property has to be foreclosed, in the words of Mr. Ricardo, it is not desirable in the market, the desirability, right. So, what happens with all those circumstances? The people went there to the Bank, and why the developer, of course the developer is the number one responsible party, but what happens is that the strategic alliance that Banco Nacional and the developer had was a very good strategic alliance; that is, strategic alliances do not create a new legal entity, it is not a company. It is not even a joint venture. Strategic alliances are when two companies agree to promote each of them through a single mechanism. The two products being offered, for example, the developer, you see a building that is happening, this is financed by the Bank. There are certain promotions and such a thing, they give you a card, right? From the airline where you go, if you have the airline's card, there is a strategic alliance. It is not that the airline is issuing cards; it is simply a way of life, and thus there are hundreds of businesses that are strategic alliances. What does this report say about strategic alliances? This report establishes that BN is promoting, jointly with the developer, without the product being developed; what is the consequence for Banco Nacional? Ah, there is a risk that is extremely important in banking. There, there are a lot of risks. Risks of, let us say, financial risk, risk of fraud, but there is a very important risk, which is reputational risk, about which Mr. Ricardo spoke to us extensively. But of course, this entire report says that, for not assessing the associated risks, such as image risk, due to exposure of the Banco Nacional brand together with the project company. In the case of the Bariloche, Terra Verde, and Bonanza projects, then they formed a strategic alliance, which is very good, and if not, this is not a sin; forming a strategic alliance is very good; what happens is that one has to know with whom one forms it and what the consequences of it are. Why? The problem is that, in addition to the above, right?\n\nThat said, they present percentages under further determination, but they do not consider that the Bank had not financed the projects. The company Proyectos Urbanísticos Zión was not part of the portfolio of assets developed and linked to the Bank, in addition to the fact that the financing is granted to third parties and therefore there was no control of the cash flows generated for sales in order to ensure the completion of the works necessary for the financing of the projects. Because, members of the Court, this is not a matter that needs to be proven, I mean, this is just seeing it on the street, right? A developer begins a project, gets a Bank, finances it, and begins to finance the development, and each time a sale is made, right, they keep a portion to pay the credit that is being given to them to build, right? The common works, the entire building or the urbanization or whatever you want. But here there is no control of the flows; instead, I just grab it and sign. They arrived and handed over all the developer's money to them. That was a high-risk product that the Bank was issuing. That is the shove that Banco Nacional delivered, which caused, here, in this case, damages and losses to 168 people; that is why, if one makes the subtraction or suppression of those facts, one asks: Would this have happened? These facts are constitutive of liability, because there is a causal connection. A relationship of causality between these facts and the damage suffered. And Article 50 and the Bank, and Article 46 of the Political Constitution, and Banco Nacional, which should be ensuring, since it is a public Bank, also the consumer rights of the consumers. From the testimony of Mrs. Gamboa Bolaños, Marcela, spontaneous, natural, it is what happened. This sixty-six-year-old woman must continue working, even though she is already retired, but it is not enough. And for her, the exact same thing happens with the other 168 plaintiffs, who wanted to come here to make a claim. Among these people, who were terribly affected. They have paid around fifty million, which is a lot of money; for any middle-class family, it is a lot of money. I don't know about you, but I said, it hurts me to hear about those millions of colones from people and also that I have to pay municipal taxes and the condominium fees and I have nothing, and I also have to pay the Bank and I pay you interest? How many of the witnesses today and on Monday referred to the existence of a huge billboard at the site, right? That is part of, let's say, of the strategic alliance. The Bank is responsible, because the Bank knew that this company did not have the economic capacity to handle it. The officials Obando Jiménez and Acuña Rodríguez could have liability, in principle for non-compliance with the regulations, because knowing the difficulty the developer faced in completing the project with its own resources and the refusal by the Special Credit Committee for the procedure required by the company, there was no evidence that they took any concrete action to safeguard the interests of the institution, and what the auditors do not know is that they should have also said, and of the consumers. It is a confession from the Bank itself, and this was done naturally, according to the report. It indicated, as stated on folio 1981, that an analysis of the growth of the credit portfolio at the Palmares Branch was carried out in the period between December 2006 and October 2010; it was precisely during that period that all the credits of the plaintiff group were formalized, and all of them are related. What did the Bank have to say? Is there a risk to the product you are acquiring? Is the financial product a risk? That eventually it might not be built, right? You must know that; we do not have control of the cash flows to carry it out. I don't want to? It's called deceiving you. So, I don't finance it, well then? As it is being done, without financing and without controlling the flows so that the Development gets done, and of course, there is a risk to the Bank's reputation that it has to protect; but what about the consumer, just ignore them, no, no, no. And what's more, these are recent rights, but they are constitutional rights, right? They are in Article 46 of the Political Constitution. The Bank should know, as I have said elsewhere, that it seems the measuring stick is different if it is a private entrepreneur versus a public one. In this case, a public Bank that has all the liability regimes. If the size of that public institution causes damage to someone, it must be repaired, evidently; if there is fault on the part of the victim, well, that is different. As the witness, Mrs. Marcela Gamboa Bolaños, indicated, she thought the Bank had control of the matter, which is why she had no problem with it, and the other witnesses who testified today also referred to the fact that Banco Nacional was there. In addition, we brought a witness who bought in cash, and he says the same thing: look, yes, well, I got carried away; I cannot file the lawsuit because I have no relationship with the Bank. He stated that the facts of the complaint are developed in their entirety in the audit report that has been referenced. From the declaration of Mrs. Marcela Gamboa, it is clear that the deed was brought to her already prepared, that she did not know if the term was twenty or thirty years. Here is the push: the Bank's portfolio growing; how much each of the officials was paid. As the witness Ricardo Araya indicated, the administrative procedure ended in nothing; I suppose it will have prescribed. That is the world we want in an institution of this size, like the Bank, where when it moves, it strikes many people. And the Bank officials must know that they have to turn toward the consumers and say, I have to be careful, unless, right, there is a line of exoneration of liability for all these conducts for the Bank, right? Because it is a public Bank? Well, the idea is that there was participation here by the consumers. Of course, but is it not that they were not warned of the risks? Because what Article 35 says is that regardless of the Bank's fault, it must respond to the consumer; Article 35 just adds, if they are harmed as a result of the good or service, due to inadequate or insufficient information about them, or about its use and the risks. But what would it have cost Banco Nacional? Banco Nacional understands the financing industry for developments; it finances developers, and each time a property is sold, it keeps a part and does not give it all to the developer; it collects separately from the credit. And if this was the case, and if the auditor, who is not in the active administration of the Bank, knows that this is how it is, knows the industry of how financing is managed and knows there is no control of the flows, and that this is a reputational risk for the Bank — of course, reputation, because it is going to harm the consumers. But, then do consumers not have that right? So it must be said in this judgment that the Bank has no liability here because there is no right to be compensated, right? In the manner established by Article 35 and 46, in a direct application of the Constitution, because it says it is necessary to receive adequate and truthful information, adequate in relation to the risks being assumed; it is not just any information, it is information adequate to the product I am delivering, right? So, remember that all the formalization, all the files, according to this same report, were handled by the developer; that is, the Bank and the developers were one single thing, right? And evidently, one says, ah, we didn't know Proyectos Zión; is this a recent relationship? The same report says that projects had been financed for years; it even says on the page at folio 1993, point 2.2, point 2.13, regarding the verification of the project's progress at the time of signing the Agreement: upon consulting Mrs. Alvarado Moreira, some verifications had been made on the state of the Zión lots offered for sale in the aforementioned; she stated that the company was a client, a client with a long track record, and there were no indications that something was wrong. No, no, it is not a matter that arrived suddenly. No, no. If the report says that the Palmares Branch was an agency called the Zión agency, I mean, sorry, the Banco Nacional branch, right? Because all the services there were focused on servicing the Zión projects; so if I suppress all of that, remove everything, and say, these credits had to be granted where they normally should be granted with the appraisals, the credits would not have been granted, right? Or if they had made different structurings so that the Bank could withhold from the sales price what was necessary to develop, we would not be here. That is why Banco Nacional is responsible. These facts are what mark that responsibility. To conclude, some things remain in my CPU because one no longer even has an inkwell, but what are the damages and losses claimed for these facts? First, the consumers acquired a credit not for the value of the undeveloped land they were buying, but for a value four or five times higher, and even today, as revealed by the evidence we offered for a better provision in court, which is at Image 2206. That is an appraisal from Banco Nacional, which we obtained on the Internet; it is posted for public consultation and was offered and admitted. It is from April 2022, and it establishes the price, let's say, as of the year 2022, of the price per square meter, and it corresponds to a fraction of the financed amount; that is, in 2022, it is not what was financed. In the year 2009, I mean, because furthermore, lots do not depreciate; no one admits depreciation in tax matters for a property, for land; it only appreciates. But let's say, in a description of the blocks in this report prepared by Banco Nacional, it indicates that they are without access — this for the safety of the current inhabitants and visitors, since, due to lack of maintenance, the grass is very tall and there are snakes. It indicates that in the event of a sale, it should not be through Bank financing, given that they do not meet the conditions to be a credit guarantee; that is, today, yes, today they do not, but at that moment, they did, and no one warned the consumers that this was not a guarantee or that the Bank should make a very simple structure. Yes, I am going to reduce for you from this amount that I am not financing; I am going to give you 30% and reserve the other 70% and I will deliver it to you as the works progress, the flow control that the auditor talks about. So the first damage is that the Bank has to compensate all members of the plaintiff group for the difference between the value of their greenfield land and the value of the mortgage. So, if, for example, a greenfield land is really worth 100,000 colones and the mortgage was for 300,000, the Bank is obliged to compensate each of the members 200,000 colones. So our position on this first point is that the Bank be condemned to compensate this damage, because due to the Bank's fault they incurred this loss. Yes, this loss would not have existed if there had been this, let's say, perverse structuring that this entire audit report refers to. But what happens during all these years regarding this 70% that I should not have paid, because that is compensation that must be given to me, since due to the Bank's fault I lost this money, due to the Bank's fault? The Bank is the Public Administration, and it grants 10,000 billion dollars to the country's economy, and that is not a problem; that is very laudable, and they do it very well, except that someone gets hit; that is, they come out with a bruise, with a bruise the size of the Cathedral, and in these cases, the Administration has to respond, as it is part of the operation of the public service. Sometimes someone gets damaged, and therefore, the rules of liability themselves: here it is liability for fault. Because we saw all the things that generated this fault; but in any case, the consumer does not have to go around investigating whose fault it was, because Article 35, regardless of the existence of fault, the thing, the apparatus, the service, the product harms someone; here the mortgage harmed me, and you are responsible for paying, right? For what? For that difference in the interest I have paid during all these years, from the start of the mortgage formalization until what I have paid on this portion, right? But also, I have to pay interest on those damages. But also, I suffered. My time is running out; I refer to the claims in the complaint and in the amendment to the complaint, because we have also requested a declaration of the existence of a group with specific rules that are in the amendment to the complaint, and that is part of what we request. The Bank is responsible for paying these damages and losses and is also responsible for paying the costs of this proceeding and the moral damage. We are requesting that a declaration in abstract of the moral damage be made, but that declaration in abstract is not a generic declaration; it is the product of a cause, which is the one I pointed out. What we are demanding is that the Court declare that there is a cause, that there are damages whose exact amount we do not know, that there is a causal relationship between these damages and this cause, and that those specific amounts will have to be, what is it called, left for execution of the judgment. So, thank you very much, your honor.\n\nB) OPENING ARGUMENTS OF BANCO NACIONAL DE COSTA RICA: Although, as indicated in the resultandos, the BNCR filed a negative response to the complaint, in its opening arguments, it first stated regarding the existence of case law in relation to this matter of the Bariloche condominium: there are already judgments from the First Chamber of the Supreme Court of Justice in which the appeals for cassation filed by the plaintiff party in the individual proceedings related to this process have been dismissed. Specifically, it indicated that the resolutions correspond to numbers 160-F-S1-2024, of February 2024, No. 1021-F-S1-2024 of July 2024, and No. 868-F-S1-2024, of July 2024; recent judgments where the First Chamber has already maintained a position regarding this matter, in which it stated, and I allow myself to read the following: that the mere fact of granting a credit to arrange a business with a third party does not turn the financial entity into a guarantor, supervisor, or inspector of the economic viability or risks of businesses arranged between private parties. Its intervention is limited to lending money to one of them. There is no proof that the promoter in this process was constrained or forced to obtain the financing it required with Banco Nacional. The purchase decision made by the plaintiff several months before processing the credit is not attributable to the defendant entity; the fact that the Bank financed multiple operations in that same development does not explain in any way that it determined the will of the plaintiff, or that the Bank identifies itself with the condominium developer and as obliged to the purchasing companies. And the First Chamber continues to state in all these resolutions — because this is already a position that the Chamber has sustained — that one of the most important issues in these cases is that the individual buyers signed a purchase-sale option agreement, a consensual contract, prior to approaching the Bank to request financing, and the Chamber states that, as a consequence of this, the interested parties had already made a consumer decision regarding the purchase of the property before requesting financing from the Bank. And by virtue of that, the Chamber states, literally, that the consequences derived from the breach of the purchase-sale option contract, in which the Bank did not take part, are therefore not attributable to the Bank in any way. That is one of the premises of this case and of all cases: that all the buyers arranged a business directly, without participation of the Bank, with the Developer of the property, in which the developer committed to building the works and delivering them within a specific term, with specific characteristics, and even the parties foresaw in that purchase-sale option contract the consequences in the event of a potential breach, so that the Bank, by not being part of that contractual relationship that was prior to the request and the granting of the financing, cannot in any way derive liability in relation to the breaches of that development and purchase-sale option contract incurred by the developer of the property. Now, it is interesting to also note that although this process has been presented as a matter of collective interest, although sometimes characteristics typical of diffuse interests are mentioned, in reality it is not fundamentally a collective-interest complaint. And why not? It is not a collective-interest complaint because collective interests refer to interests that are not divisible, that are not particular, that are not susceptible to exclusive appropriation, as the Constitutional Chamber has indicated. What this means is that collective interests are those interests that belong to the mass that is suing and that cannot be appropriated specifically by those who claim them by title, or rather in the classic sense of holder of the harm or the appearance of the harm itself. This problem has been analyzed many times by doctrine and case law, and the conclusion reached is that the collective interest is that interest which is concurrent with that of other members of society and which is not individualizable; it cannot be appropriated separately from the others by the holders. In the case of this complaint, the complete opposite occurs: the people who are alleging here to have a collective interest, in relation to the fundamental cause, are people who individually and particularly have a credit relationship with Banco Nacional, by virtue of which Banco Nacional granted them financing for the purchase of a lot, a matter that is overlooked by the representation of the plaintiff party, which continues to speak of habitations; well, what the Bank financed in absolutely all cases here were purchases of lots. Not developments, nor housing constructions. But with each one of these persons, the Bank has a particular legal relationship, of a private nature, in which both the Bank and the debtor party, in this case, acquired obligations and rights reciprocally, which are individual by virtue of Article 1023 of the Civil Code. They cannot be claimed by persons outside that contractual relationship, and this is a basic issue of Private Law related to the relativity of contracts. What the plaintiff party attempts here is to mask, for some practical reason, I suppose, or for some reason to simplify the processing of this matter, to bring 169 people into the process instead of filing 169 complaints, because the claims are individual; and now they tell us that what they intend to do is to have the existence of a damage declared here, but we do not know which damage it is? Because the damages have to be individualizable so that they can then be executed, but the interesting thing about this is what damage could be executed if it is not demonstrated individually in this process. And the issue is that this process is not set up to demonstrate individual damages, because according to the claims that are the cause and object of this process, we are seated here solely to define whether or not a collective-interest group exists, which is the only claim remaining in the process, and we are not here to assess individual damages. So, let us assume solely for the purpose of argument that the plaintiff party's thesis were correct. Would we then have to say here that there is an economic interest group or a collective-interest group? Let us suppose it is made up of the buyers of the Bariloche project. Why is it supposed that, in relation to those people who make up that group, the Bank is responsible for something? For what? For which damages, if the damages are individual, if each one of those people purchased a lot individually through a contract and an individual legal relationship, for a different amount, with a different appraisal, with a different purchase-sale letter, at a different time, according to a different procedure, as the First Chamber of the Supreme Court itself points out? So, how does that person reach the execution of the judgment to collect the damages, and the damages should have been demonstrated here? In the execution of the judgment, damages are not demonstrated; the quantum of that damage is demonstrated. But this is not a plenary proceeding, such that this demonstrates the lack of merit of this thesis that the plaintiff party has brought to the process. This is not a matter of collective interests. This, I reiterate, and I say it with respect, due to some technical decision by the plaintiffs' representation, they presented this matter as a collective-interest complaint, just as the Contentious Administrative Court, very wisely, indicated eight years ago that the damages were individual, that the legal relationships were individual, and that they had to be heard in equally individual proceedings, proceedings in which, it is worth noting, in 90% of the cases, we already have a dismissal judgment, and we already have, as I just pointed out, dismissal judgments in the cases of the individual causes of each one of these people. We have withdrawals, we have prejudicial issues, a series of things that make the object of this matter simply have no major legal basis. Although the defense will focus with the evidence that the Bank was not responsible for what happened, it will also argue that we are not facing a collective-interest complaint. The object of this process, as it has already been defined and was not refuted by the plaintiff party, is simply the determination of whether or not a collective-interest group exists. That is the entire object of this process, there is no more. The testimonies must be about that, not about particular situations, because the particular situations of each one of the witnesses have already been determined to be heard in the proceedings that were duly filed and presented. This, I reiterate, will be the Bank's argumentative and probatory effort and the thesis we will bring before the Court. In the closing arguments, the general attorney-in-fact of the BNCR indicated that, according to the merits of the case file and of interest for the resolution of this matter, for this representation we consider the following facts as unproven: * That the Bank participated in the development, design, promotion, and sale of the Bariloche project. * That Banco Nacional in any way influenced the decision of the plaintiffs to purchase the properties. * That the Bank participated in, influenced, or had any type of interference in the purchase-sale business of the properties signed between the plaintiffs and the company, Proyectos Urbanísticos Zión. * That Banco Nacional financed the development and construction of the Bariloche Real residential project. * That Banco Nacional was contractually obligated to inspect the development of the condominium works. * That the property appraisals in any way violated the rules of the technique applicable to said expert report; that they included false or adulterated information, or that they assigned values illegitimately. * That the values assigned in the appraisals were \"inflated\"; and that this in any way determined the price at which the plaintiffs and the company Zión agreed to purchase the property. * That in the analysis of the payment capacity of the plaintiff group, the Bank failed to comply with internal regulations on the matter. * That in the credit processing, the necessary normative steps for its granting were omitted. * That Banco Nacional facilitated favorable or illegal conditions for the processing of the specific credit of the members of the plaintiff group. * That the plaintiff group suffered patrimonial damage as a result of the reported events. * That the economic situation of the plaintiff group suffered any impact, or that they are in any way negatively coded before their SUGEF, or before any other supervisory authority. * That the plaintiff group has taken legal action against the Condominium Development Company as provided for in the purchase-sale option contract, and lastly, * That access to the information in the credit file was denied to the plaintiff group. In the first instance, it must be taken into consideration that Banco Nacional, first of all, is not a developer of real estate projects and that it did not even invest in the development; those who made that investment were the members of the plaintiff group, who, through credits requested from my client with the existence of appraisals that were used and consented to by them for the granting of the credit by the Bank, claimed the Bank took any type of action that would have led them to suppose that Banco Nacional was an active partner of the company Zión. The truth is that the actions taken by Banco Nacional were limited to advertising and cooperation with the developer to promote the Bariloche Real project, without Banco Nacional having had to invest from its own assets as a commercial partner; therefore, there is no commercial alliance, but rather a cooperation alliance. The advertising was to provide backing for the project, but this cannot be translated as a commercial alliance, given that no agreement between the two companies tending toward this type of alliance that is being attempted to establish between my client and the developer company has been credited or demonstrated. Another very important point is that here, there are two contracts: there is a purchase-sale contract and a financing contract, for which the plaintiffs made a free and voluntary consumer decision. One cannot speak of a tied sale or any type of conditioning in the granting of the credit or the purchase made from the developer; Banco Nacional and the developer, as we have said, were not partners. Note that even Banco Nacional alerted the Public Ministry of a possible fraud by the developer, since Banco Nacional is also a victim here of the actions of the real estate company. Therefore, what was at the time its general manager of Banco Nacional de Costa Rica, on November 15, 2011, filed a criminal complaint before the San José Prosecutor's Office for crimes of the First Judicial Circuit, in which the Prosecutor's Office was told of the various vicissitudes of the projects Bariloche Real, Los Maderos, Hacienda Bonanza, and Terra Verde, and in said complaint, it was noted that the projects had not been completed with the infrastructure works with which they were offered to the buyers. And in which a modus operandi was described where supposedly the salespeople of the company Zión sought people so that the Banco Nacional de Palmares would grant them a credit, where they would not have to disburse any sum of money for expenses, and where supposedly the company Zión handled the operation and supplied the credit information and so on. Banco Nacional, as guarantor of public funds, is obliged to take the corresponding steps to safeguard them. There is no contract signed by Banco Nacional to inspect the works; see that, as has been said, not only in this trial but in the others we have been in, all the sale of the lots was greenfield; that is, the issue of the developer's non-compliance was with the condominium works, and the Bank's financing was greenfield; that is, the purchase of the lot only. The audit of Banco Nacional managed a procedure, and it was carried out in accordance with the recommendations given, given that what the audit indicates in its report, as has been well stated here, is not conclusive. What said report shows is that there was a lack of control at the Palmares branch in the granting of credits; however, it must be noted that the credit of the plaintiff group is duly documented, and all these credit files, which were also provided as evidence, complied with the requirements that were requested of them and for the personal conditions for which the credits in question were granted to the members of the plaintiff group. The fact that the Bank was efficient in the processing of several credits cannot constitute a reprehensible conduct from the insidious point of view that the plaintiff party's representation attempts to portray.\n\nRegarding the issue of liability, we must point out that, based on the theory of created risk, which is embedded in the strict liability (responsabilidad objetiva) regime in consumer law found in article 35 of Law 7472, it has not been proven that the credit service with the Bank presented such a degree of abnormality that it caused the developer to be unable to finish the Bariloche Real project. A causal link in that sense does not exist and has not been established; quite the opposite. It has been stated that the service in general was efficient for the consumers who applied for their loans with Banco Nacional, so far from there having been an abnormality that resulted in an intolerable risk, which caused harm to the plaintiff Group, it did not occur because their loans were processed exactly as expected. The application of a collective process would have been appropriate if it were directed at the cause of the general harm to the group members. Why, who was it? It was Zión. Take into consideration that this nudge that the plaintiff's representative refers to is non-existent and has no basis. Proof of this is that the cash buyers are in the same situation as the credit buyers. Why? Because it does not matter if the purchase was made in cash or on credit, what matters here is that the developer was the one responsible for developing the amenities and did not do so, placing all buyers, regardless of whether they paid cash or credit, in the same situation. Now, the fact that the developer did not finish the work constitutes, rather, a liability exclusively attributable to the developer and not to Banco Nacional, which, as has been stated, is not a business partner of the developer and instead acted as a financing instrument freely chosen by the Group's debtors. Banco Nacional has proven that it was unrelated to the strict liability attributed to it; from the documentary evidence presented by my client, it is clear that the development of the missing works was the responsibility of the developer company, thus establishing the ground for exclusion of liability due to the act of a third party (hecho de un tercero), since, according to the Agreement between the parties, a purchase and sale option contract for the real estate was signed, in which it was indicated, pertinently regarding delivery, that the condominium would be delivered within timeframes ranging from two to four years; therefore, if this did not happen, it is not possible to attribute to my client a liability that belongs to the company Proyectos Urbanísticos Zión. The plaintiff party states that Banco Nacional disbursed the credit funds to the latter without exercising the necessary controls, but it must be noted that the purchase made by the plaintiffs was \"en verde\" (pre-construction) and that they had signed an agreement granting the developer, as I indicated, between two and four years to complete those works. The obligation to finish the infrastructure falls on Proyectos Urbanísticos Zión and not on Banco Nacional de Costa Rica, which did not even consider managing a risk that was further removed from the risk presented by the credit itself, which was considered by Banco Nacional as needing to be covered by the real estate property that represents the guarantee for the loans. The documents admitted as evidence in this proceeding mention nothing regarding the condominium's infrastructure; it is not taken into account because it was not relevant, only the loan guarantee was, in this case the properties; the condominium's amenities were relevant as a future element to consider for evaluating, through an appraisal, the desirability of the guarantee, and not because it implied a risk that had to be managed by Banco Nacional. Within the judicial file, and within the credit file, there is no contract signed by Banco Nacional containing an agreement to supervise the work. Proof of the above is that the payment of a commission for Work Inspection was not even contemplated. This can be seen on the cover pages of the loans in each of the files, where there is a section regarding work inspection and all these loans indicate that it was not applicable. Regarding the appraisal that was offered as evidence for a better provision by the plaintiff party. This proves the current values assigned by the expert, well, and not so current, as we are talking about an appraisal that is a little over 4 years old now; if a devaluation of those values occurs, it is due to the condition in which the real estate is found; currently, the current condition of said property was caused by the developer who, as has been amply stated, was responsible for finishing the infrastructure works and not Banco Nacional; each appraisal is different; they cannot be homogenized, as each lot has its own characteristics and even different locations. It is worth noting that the appraisals used clearly indicate that the common works are in the process of construction, as in the case of Mrs. Tatiana Rodríguez Gamboa, which on page 37 of the credit file, as well as page 41 of the file of Mrs. María Marcela Gamboa Bolaños, indicates that the works are in the process of construction. Note that the prices of the lots, and this is very important, the prices of the lots were agreed upon prior to the formalization of the loans, so the appraisals were not taken into account to set said prices. In all of these credit files, there exists a purchase and sale option signed prior to formalization with the Bank. And in that purchase and sale option, what do the two parties do? They agree on the price, so it is not acceptable to suggest that the appraisals were part of that consumer decision, which was already made earlier, before the formalization of the loans. Banco Nacional granted financing for the purchase of lots \"en verde\" (pre-construction), and the party responsible for delivering said works was Proyectos Urbanísticos Zión. I concluded that there is no agreement allowing the Bank to supervise the infrastructure works, as it was not the Bank's responsibility to finish them; the non-compliance and the alleged damage were caused by the company Proyectos Urbanísticos Zión. The fact that the plaintiffs' loans were processed expeditiously and that there is an investigation against the Developer is not sufficient reason to generate a causal link between the alleged damage claimed by the plaintiffs and an abnormality in the credit service that might have caused it. Regarding the testimonies, well, the former collaborator of the company, Carlos Mario Hidalgo Bogantes, in his testimony, stated that the person in charge of finishing the amenities was the Developer. The declarant María Marcela Gamboa Bolaños stated that she heard that the Bank would finance the project, that she did not hear this firsthand from a Bank representative. She specified that one of the lots she acquired was a rental lot, which must be taken into consideration as this therefore does not make her a final consumer. She pointed out that the delivery deadline was from Zión and not from Banco Nacional. It is false that the Bank was going to refinance, as she indicated; from the plaintiffs' evidence, it is clear that it was this company that offered to provide references to the lot purchasers, not the Bank. And which company is this? PROSUM. Likewise, it is false what the declarant states, that she did not sign any type of document in September 2007, when in her file, her signature on a purchase and sale option dated September 25, 2007, can be seen and is proven. This is on page 10 of the declarant's credit file. It is also false that the Bank changed the credit conditions regarding the term at the last minute. Said term was already established by the Bank, according to the credit cover page, which can be seen on page 58 of the credit file. It is also false that the Bank had to supervise the works. Note also that on page 59 of the credit cover page, it is indicated that the work inspection does not apply. Nor is there any record in that credit file that the declarant paid the appraisal cost. We also do not fail to point out that Mr. Walter Isidro Rodríguez Castro also stated that the party responsible for finishing the works was Proyectos Urbanísticos Zión, and that the Bank was financing the purchase of the lots. The witness, Mr. Eduardo, a cash buyer, stated that the contract was with Zión. Regarding the purchase and sale, note that he even indicated that the scale model he was able to see was in the facilities of a building owned by the owner of Zión. He did not say it was inside Banco Nacional de Costa Rica; the purchase and sale contract signed with Zión states that they are the ones who committed to deliver the completed Amenities. Regarding the declarant Mrs. Tatiana, she stated that the developer company was going to develop the project, meaning she had it very clear. Who was responsible for developing? It is also clear from her statement that she was, or is, aware that the party responsible for finishing the amenities was the developer. She signed the purchase and sale option on September 27, 2007. This can be seen on page 17 of the declarant's credit file, and she formalized with the Bank on June 11, 2008. So, how could the Bank have influenced her consumer decision if this had materialized months prior, with the signing of the purchase and sale option with Grupo Zión? It is false that the Bank changed the credit conditions regarding the term for her as well, at the last minute, because if you look at the credit cover page on page 49, the term is clearly indicated. Nor is there any record in her credit file that the declarant paid the appraisal cost, as already indicated in the case of Mrs. Tatiana. The Bank did fulfill its part; it granted the credit, not to supervise, as she indicated. See that page 49 of the credit file also states that the work inspection did not apply to her because it was a purchase of a lot \"en verde\" (pre-construction) and not the construction of a dwelling. We believe it is of utmost importance to take into consideration that the only surviving claim in this proceeding concerns the determination of a collective interest, which does not exist, as it was not demonstrated in this trial by the plaintiffs. Proof of this is also that the de-accumulation of the processes of the members of the plaintiff Group was ordered. And no less important is to state that, as my colleague Mr. Genaro also indicated in his opening argument, there is already Case Law emanating from the First Chamber of the Supreme Court of Justice (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia), and we say, with complete propriety, that it is not just one, no, there are two rulings, we are talking about three rulings and more to come. These are votes N°160-F-S1-2024, at 11:28 a.m. on February 15, 2024, as well as Resolution 868-F-S1-2024 at 10:52 a.m. on July 4, 2024, and Resolution N° 1021-F-S1-2024 at 2:12 p.m. on July 30, 2024; the foregoing, without disregarding the abundant number of rulings issued by the Administrative Litigation Tribunal (Tribunal Contencioso Administrativo), not only from the Eighth Section but also from the Fifth Section of the Tribunal. All these lawsuits are dismissed, because the Bank is not liable, as it was the plaintiffs who assumed the risk, not the BNCR. Finally, to conclude, what greatly draws our attention is the grievance always attributed to the Bank regarding the appraisals, that the appraisals did not represent the reality of the property at the time; but the truth of the matter, and with all due respect we must say it, is that through deed number 36, before the notary Alejandro Batalla Bonilla and notary Rafael Solano Granados, public notaries, Óscar Vargas Murillo and the company Proyectos Urbanísticos S.A. appeared. In that deed, the notaries begin to describe the property, and what is interesting is that in that description of the property, it mentions that it contains the amenities. So, if we are being accused of a supposed nullity of the appraisals, shouldn't this deed also be null because it is attesting that this property, even before Proyectos Urbanísticos Zión began selling, one of the plaintiff's representatives was already stating that the amenities existed. Therefore, we believe this is something that draws a great deal of attention and must be taken into account by the Judges. For the foregoing reasons, we respectfully request that this lawsuit be rejected in all its aspects, that the defense of lack of right due to the act of a third party be granted, and that the plaintiff Group be ordered to pay both costs of this proceeding. Thank you very much.\n\nVI) REGARDING THE PROCEDURAL CAPACITY OF THE PLAINTIFF GROUP: The representation of the plaintiff party referred to the evolution of procedural capacity to file a lawsuit in foreign legislation, specifically in Spanish law, to illustrate that our legal system, in relation to this Contentious-Administrative and Civil Treasury Jurisdiction, in its article 9, subsection b), enables groups affected in their legitimate interests, without needing to be integrated into formal structures of legal entities. It should be noted that this capacity established in the CPCA is broader than the authorization conferred in the Law for the Promotion of Competition and Effective Consumer Defense (Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor), Law N° 7472, which in its article 54 provides regarding procedural standing (legitimación procesal), that consumer organizations may initiate proceedings as a party or intervene as coadjuvants in procedures before the National Consumer Commission and before the courts of justice, in defense of the rights and legitimate interests of their members. That said, note that this is a matter resolved by the Processing Judge who granted the transfer of the lawsuit against the BNCR, filed by the plaintiff group, who call themselves the \"Group of Credit Buyers with Banco Nacional of the Bariloche Real Condominium\". Now, despite this, in this case, the indicated group is determined by the powers of attorney granted to the Judicial Attorneys who individually represent each of them.\n\nVII) REGARDING THE STRICT LIABILITY PROTECTED IN THE LAW FOR THE PROMOTION OF COMPETITION AND EFFECTIVE CONSUMER DEFENSE: With the enactment of the Law for the Promotion of Competition and Effective Consumer Defense, Law N° 7472 of December 20, 1994, the Legislative Assembly's objective was, among others, to protect the rights and interests of -consumers- understood in a broad sense as any natural person or de facto or legal entity, who, as a final recipient, acquires, enjoys, or uses goods or services, or receives information or proposals for them, and as a merchant or provider, the natural person, de facto or legal entity, private or public, who, in their own name or on behalf of another, habitually engages in offering, distributing, selling, leasing, granting the use or enjoyment of goods, or providing services, without this necessarily being their main activity. (Law N° 7472). Subsequently, the Legislative Assembly, acting as a derived constituent power, carried out a partial reform of the Political Constitution, through Law N° 7607 of May 29, 1995, which elevated to constitutional rank the protection of their health, environment, safety, and economic interests, the right to receive adequate and truthful information, freedom of choice, and equitable treatment, for both consumers and users of these services. On the other hand, the Political Constitution (art. 189) establishes that the State banks are autonomous institutions, whose main activity is provided for in the Organic Law of the National Banking System (Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional), Law N° 1644 of September 26, 1953. Within their powers are, among others, the execution of active, passive, and neutral operations, as well as the opening of savings, credit, guarantee accounts, etc.; all of a banking and financial nature, under the protection of this regulation and other regulations specific to this sector of the economy. In accordance with the foregoing, in this case, Banco Nacional, acting in the exercise of its capacity under private law, as a public company and offering its customers a financial consumer service, determines that in this case, the Law for the Promotion of Competition and Effective Consumer Defense must apply, in its articles 32, 34, 35, and 54, which lists a series of consumer rights and establishes the strict liability (responsabilidad objetiva) regime, as well as the exemptions from liability inherent to those consumer relationships and procedural standing. Thus, article 32, regarding consumer rights, provides: \"Without prejudice to what is established in treaties, international conventions to which Costa Rica is a party, ordinary domestic legislation, regulations, general principles of law, usages, and customs, the following are fundamental and inalienable rights of the consumer: // a) Protection against risks that may affect their health, safety, and the environment. // b) The protection of their legitimate economic and social interests. // c) Access to truthful and timely information about the different goods and services, with correct specification of quantity, characteristics, composition, quality, and price. // d) Education and dissemination regarding the adequate consumption of goods or services, ensuring freedom of choice and equality in contracting. // e) Administrative and judicial protection against misleading advertising, abusive practices and clauses, as well as unfair or restrictive commercial methods of free choice. // f) Effective access mechanisms for the administrative and judicial protection of their rights and legitimate interests, which lead to adequately preventing, sanctioning, and promptly repairing the injury thereof, as appropriate. // g) Receive State support to form consumer groups and organizations and the opportunity for their opinions to be heard in the decision-making processes that affect them. // (As its numbering was reordered by article 80 of the Fiscal Contingency Law, N° 8343 of December 18, 2002, which transferred it from former article 29 to current article 32).\" Regarding this norm, this Chamber considers that it should be highlighted that this legislation classifies consumer rights as fundamental and inalienable, with which the State grants a status of protection, among others, and pertinent to this proceeding, to the economic interests of consumers, as well as access to truthful, timely information about the consumption activity, and in relation to the mechanisms for their protection. Derived from that access to information, this legislation specifies regarding the obligations of the merchant towards the consumer, there is the duty to sufficiently inform the consumer, in Spanish and in a clear and truthful manner, about the elements that directly influence their consumption decision; being required to inform, among other things, of any determining data, as well as to adhere to equity, good commercial practices, and the law, in their dealings with consumers. (art. 34 subsections b) and o)).- Regarding the strict liability regime established by this regulation, this Chamber indicates that current article 35 provides: \"Liability regime. The producer, the provider, and the merchant must respond concurrently and independently of the existence of fault, if the consumer is harmed by reason of the good or the service, inadequate or insufficient information about them, or their use and risks. Only the one who demonstrates that they have been unrelated to the damage is released. The legal representatives of commercial establishments or, as the case may be, the business managers are responsible for their own acts or facts or for those of their dependents or auxiliaries. The technicians, those in charge of elaboration and control, respond jointly and severally, when applicable, for violations of this Law to the detriment of the consumer.\" (As its numbering was reordered by article 80 of the Fiscal Contingency Law, N° 8343 of December 18, 2002, which transferred it from former article 32 to current article 35). On this last point, the strict liability, the First Chamber of the Supreme Court of Justice has resolved on the issue of strict liability derived from banking activity and the burden of proof in this type of consumer relationship, among other resolutions, in No. 000658-F-S1-2018, at nine thirty a.m. on July 13, 2018, with great pertinence the following:\n\nIII.- On strict liability in banking activity. Banking activity, in particular the custody and administration of public funds, is surrounded by a series of peripheral mechanisms or services, which are offered to clients as an attraction and are incorporated by granting ancillary facilities to custody and administration. In itself, this activity generates a risk, which can be increased with the use of these instruments or services, (....). In the dynamics of this activity, the banking entity is the provider of the noted main service (custody and administration of monies), as well as the related accessories and instruments, such as online or electronic banking. The client, for their part, then assumes the character of consumer. In this relationship, as has been pointed out on various occasions, the strict liability regime provided for in canon 35 of the Consumer Law is applicable (in this regard, consult the rulings of this Chamber, no. 300-F-SI-2009, 778-F-SI-2012, 1568-F-SI-2012, and 1607-F-SI-2012). The system established in this norm provides in general terms that the inconveniences of a lucrative activity – such as banking – are assumed by the party who deploys it, with some specific details. And it is that, although it is configured as strict liability, by dispensing with fault and willful misconduct, the attribution does not operate by full right or automatically. In this order, in addition to the proof of the agent's harmful conduct, the scheme is not exempt from the duty to demonstrate the existence of the injury and the causal link, and therefore the criterion for imputation (risk). Regarding the causal link, the same numeral 35 admits the rupture or elimination in cases where the agent proves that they were unrelated to the damage. Finally, it should be highlighted that in this particular regime, the duty to repair is built or founded on the existence of the damage, the agent's conduct in the exercise of their activity, and the causal link that exists between these two elements, regardless of whether there is a written agreement or not between the consumer and the agent. (Resolution of this Chamber no. 686-2014 at 9:15 a.m. on May 28, 2014).//\n\nIV.- On the burden of proof. As has been set forth up to this point, it is pertinent to refer to the duty of demonstration that falls on each of the parties comprising the litigation, when the object of the proceeding is the declaration of a duty to repair damage in cases such as this one. First, it is noted that the plaintiff is in a situation where it is very difficult or practically impossible for them to prove some of the essential facts or premises for their claim, placing them in a situation of potential defenselessness. As a result of the above, and as this decision-making body has previously indicated, the duty of demonstration is redistributed between the litigating parties, where the \"onus probandi\" (burden of proof) corresponds to the party in the best position to provide evidence to the proceeding (in this sense, consult ruling no. 212 at 8:15 a.m. on March 25, 2008). However, it cannot be inferred from the above that the victim is exempt from the evidentiary duty, since they must prove, in the stated terms, the damage suffered and the causal link. In this way, it is up to the defendant to prove that they are unrelated to the production of the damage, that is, they must demonstrate the concurrence of one of the grounds for exemption from liability, whether it be the fault of the victim, the act of a third party, or force majeure. The defendant can also be freed from liability if they manage to prove that the regime established in cardinal 35 of Law 7472 is not applicable to them, either because the subjective requirements for its application do not concur in the species (for example, if the parties were not in a consumer relationship), or, in the specific case of the risk theory that this norm contemplates, that this risk is not at a degree of abnormality. Thus, the judges must resort not only to the consequences derived directly from the body of evidence, but also to indications and their own experience when evaluating it. (...) (Consult rulings no. 300-2009 and 1431-2012 recently cited.)\n\nVIII) ON THE SPECIFIC CASE: In the present case, the plaintiffs claim the existence of the Bank's alleged strict liability, accusing it of having caused them material and moral damages, in light of what is provided for and established in the Law for the Promotion and Effective Defense of the Consumer (art. 35), by virtue of the commercial relationship existing between the BNCR and the developer company. From the proven and unproven facts, statements of parties, witnesses, arguments of the parties, and evaluation of the evidence, this Tribunal considers it important to note that the plaintiff group did not prove the existence of a causal link between the claimed damages and the conduct or omission of the banking entity in granting the mortgage loans requested by the plaintiffs for the purchase of a lot \"en verde\" (pre-construction) within the Bariloche Real Condominium, developed by Proyectos Urbanísticos Zión, a company led by Norman Mauricio Muñoz Gómez, and whom the declarants and witnesses point to or link as the company responsible for carrying out the urban planning works for the full enjoyment of their properties. See that the witness Eduardo Chacón Chavarría, whose statement before this Tribunal is credible, as it agrees with what was affirmed by the other witnesses and documents referred to by them, stated that they, referring to his mother and himself, despite having signed a purchase and sale contract with Proyectos Urbanísticos Zión, this company failed to fulfill its obligation to carry out the urban planning works to which it had committed as the developer company of the Condominium. While the plaintiff group's representation stated that Banco Nacional de Costa Rica was the only Banking entity that financed the purchase of lots within the Condominium, from the testimonial evidence, which this Chamber finds fully credible as it comes from one of the six people who were engaged in selling lots in the Bariloche Real Condominium project, namely Mr. Carlos Mario Hidalgo Bogantes, who in his testimony clearly, candidly, and categorically affirmed that in addition to BNCR, Banco Popular provided loans for the purchase of lots. In this regard, this Chamber has considered the suitability of this witness to testify on this specific point, since he, due to his work as a seller, was aware of the existing financing options, which were Banco Nacional de Costa Rica and Banco Popular y de Desarrollo Comunal, denying, when asked a specific question by the plaintiff group's representative, that Banco Nacional offered special financing conditions for the project, specifying that they offered the regular conditions of a Bank, denying the existence of special conditions, and pointing out that they - as the developer - managed the loan, clearly and candidly stating that Grupo Zión had a Department that was responsible for managing the loans with the banking entity and that the information he provided to the buyers was supplied by the company. From the testimonies of witnesses Eduardo Chacón Chavarría and Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa, this Court observes that a contract existed between Proyectos Urbanísticos Zión and at least part of the plaintiff group, given that from their own statement of facts, it is observed that some of them did not acquire their lot directly from the Developer, but from third parties, as legal transactions of \"novation of the debtor of mortgages previously signed by third parties with BNCR\" were concluded. Thus, see the testimony of Eduardo Chacón Chavarría, who, when asked the specific question of who was obligated to build the urban planning works, first tried to evade the answer; however, when asked directly what the purchase and sale contract stated, he answered: \"The purchase sale contract said, Proyectos Urbanísticos Zión, commits to delivering the lot with grass, cobbled streets, this and that. Is that what the contract said? That's what it says, I have a copy here.\"\n\nSimilarly, the declarant Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa stated in response to questions asked whether, prior to the formalization, a price had already been determined; clearly derived from the legal transaction of the purchase-sale contract signed by her with the Developer, and this is what she was asked and declared: \"At this point, you have already explained to us that Grupo Zión was the one selling you the lot, at the moment you went to formalize, had you already agreed with Grupo Zión on a price for the sale of the lot? Yes, of course, the price, the price was agreed upon from the beginning, because in fact the installments were based on the price of the lot. So from the beginning, when the first installment was made, you already had the price set for which they were going to sell the lot? Yes, the price was set.\" For the Court, it is clear that prior to the credit application process, there was a free and spontaneous consensual consumer decision between the declarant and Grupo Zión, wherein, as with the rest of the plaintiffs, she had signed a purchase-sale option agreement with the Developer or the Third Party from whom they bought to effect the novation. Note that this declarant was specifically asked about the contract called: \"Purchase-Sale Option Contract\" in order to clarify from her declaration whether, when she referred to having signed a contract with Grupo Zión, it was this one, whereupon the image of the same was shown to her on the Court's monitor, before which she recognized it as well as her signature. It is important to consider that indeed, in addition to the purchase of the \"pre-construction\" (en verde) lot, the plaintiffs here agreed considering that the developer company would deliver not only the specified subsidiary property, but also the works to which it committed in said purchase-sale option. Thus we see, chronologically, how before the notaries public Alejandro Batalla Bonilla and Rafaela Solano Granados, Proyectos Urbanísticos Zión S.A. submitted property 433849-000 to condominium property, constituted an easement (servidumbre), and regulations. Deed executed on December 4, 2007, in deed N° 36 of volume 26 of notary Batalla Bonilla, thus creating the subsidiary properties. In an additional deed to this one, executed via deed N° 37 before the same notaries public, on December 12, 2007, it was stated: \"DESCRIPTION OF THE MASTER PROPERTY: The nature of the master property is land for construction, composed of four hundred seventy-two individualized primary subsidiary properties suitable for construction, with road access, children's playgrounds, recreational area, park, sanitary and stormwater easement (servidumbre sanitaria y pluvial), underground sewer easement (servidumbre de alcantarillado subterráneo) for irrigation, guardhouse, maintenance workshop, garbage disposal areas, well and potable water tank, and not as indicated in the master deed. COMMON AREAS: Regarding the common areas, the appearing party Vargas Murillo states that it has a total measurement of one hundred twenty-six thousand nine hundred ninety-seven square meters and eighty-one square decimeters, constituted as follows: roads: access roads sixty-one thousand two hundred twenty-five square meters sixty-two square decimeters. children's playgrounds (...) recreational area (...) park (...) stormwater and sanitary easement (servidumbre pluvial y sanitaria) (...) sewer easement (servidumbre de alcantarillado) (...) guardhouse (....) maintenance workshop (....) etc. BUILT COMMON AREA: Regarding the built common area, it has a measurement of three thousand sixty-three square meters thirteen square decimeters, built as follows: guardhouse (...) maintenance workshop (...) garbage disposal areas (...) wells and potable water tank (...)\" Here it is evident that before Notary Batalla Bonilla and Solano Granados, the state of the project at the time of submission to the Condominium Regime was described; where a description of the master property is read, which did not correspond to reality and even today, as is evident from the testimonial evidence, such works are neither started nor built completely, only partially, in that today stages A and D present a certain degree of construction, with witness Eduardo Chacón Chavarría specifying that in stage A, it is indeed possible to build now. Note that in the built common area, it was specified that the guardhouse, the maintenance workshop, garbage disposal areas, wells, and water tank were already built, as recorded in said public deed. It was thus that all the plaintiffs in this proceeding first agreed with the company Productos Urbanísticos Zión on a purchase-sale option, an aspect that was recognized by the BNCR's own representatives in their conclusions, by pointing out that the plaintiffs signed purchase-sale option contracts, wherein it was agreed that the good -the lot- would be delivered within various timeframes. See the declaration of Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa and Eduardo Chacón Chavarría, who have acknowledged that prior agreement with the developer, agreeing on the thing and the price.\n\nIX) CONTINUATION: The fundamental thesis of the plaintiff group revolves around considering that the Banco Nacional de Costa Rica was an ally of the Developer, namely Productos Urbanísticos Zión, with the purpose of selling the greatest number of lots in the shortest time possible and that, as a result of the loans granted by the BNCR to the mortgage debtors, and here plaintiffs, the BNCR financed the developer Proyectos Urbanísticos Zión, and to that extent the banking entity failed first by not having granted the loan according to the progress of the urban development work, or as the witness and official, the General Auditor of Banco Nacional Ricardo Jiménez Araya, referred to it, through the supposed flow control. From the documentary and testimonial evidence, this Court considers that it is not proven that the BNCR was a partner, financier, or creditor of Proyectos Urbanísticos Zión, nor of any other related company, and that in light of the legal transaction that the plaintiff group relates—that they bought lots financed by the BNCR, given that this institution backed the project—the Court must indicate that it is clear that in this case, at least two legal transactions protected by the legal system concurred at the time of the credit's formalization. The first of these, a purchase-sale, wherein the subsidiary property owned by the developer had to be transferred in exchange for a price to the buyer, or part of the plaintiff group, and the second, when the latter placed such property as collateral for the banking institution in exchange for the money to pay totally or partially the commercial loan of the money delivered for the purchase thereof. Here, the Court observes that the plaintiff group is incorrect in considering the BNCR as a participant in the Development, or that as a consequence of that guarantee, the BNCR had the legal duty to supply the seller of the lot, be it Proyectos Urbanísticos Zión or a third party -which there were- hence the existence of the debtor novation (novación de deudores) related by the same plaintiffs, these should have waited for the Bank to disburse the price of the sold good to them in installments. To that extent, the purchase-sales, unless stipulated otherwise within the contract, constitute firm and instantaneous sales, upon the existence of an agreement on the thing and price. As indicated in the unproven facts, it was not accredited that the BNCR had the legal obligation to develop the urban development works of the condominium, much less to have supervised the progress of works by the developer, in the individualized sale of pre-construction lots, as negotiated by the plaintiffs with the developer.\n\nX) CONTINUATION: On the other hand, the plaintiffs also alleged that there was a lack of information on the part of the BNCR for not having informed the plaintiff group that Proyectos Urbanísticos Zión might fail to comply with its obligation to develop the urban infrastructure. For this Chamber, it was not accredited, as indicated in the unproven facts, that as a result of the consumer relationship derived from the financing provided to them -through the open mortgage guarantee figure- and the corresponding sale before a Notary Public, the BN had the legal duty to inform the buyers of future and uncertain events derived from conduct alien to the banking entity, corresponding to a third party, as was the obligation of Proyectos Urbanísticos Zión that resulted in the abandonment of the urban development work. Observe that witness Eduardo Chacón Chavarría, who stated having paid cash to Proyectos Urbanísticos Zión, is now in identical conditions as the rest of the buyers, both cash and credit, meaning, in some cases, except for the buyers of stages already developed who have indeed been able to build, for example in stage A, which was developed by PROSUM, a company that has no relationship with Proyectos Urbanísticos Zión and that made an acquisition offer for a percentage greater than 51% of the condominium owners, but which fell through due to the opposition of some of the condominium owners, among them the declarants Gamboa Bolaños and Rodríguez Gamboa, as evident from their declarations, when they indicated that they challenged the Condominium Board meeting where the continuation of development through this company Prosum was agreed upon. All of this escapes the control and legal obligations of the banking entity, which financed the constitution of the mortgage loans for the purchase of \"pre-construction\" lots, that is, without yet having the urban development works that were promised to be developed by the BNCR—that is, the Bank was alien to that circumstance and to that extent, objective liability derived from its condition as a merchant cannot be attributed to it.\n\nXI) CONTINUATION: Regarding the appraisals, throughout the proceeding two main things have been alleged: that the values were not market values, pointing out that they were inflated appraisals, and secondly, that two particular companies performed them. Starting with this latter aspect, the BN auditor indicated that this institution usually draws on external and internal valuation experts. That it is usual for valuation experts to have a rotation role for their designation, and that in the Audit Report, the audit department, within its control processes, evidenced that in the Palmares Branch, it was concentrated in two or three companies. This situation, in the consideration of this Chamber, does not evidence any anomaly regarding the point that prior to the credit application process itself, the plaintiffs had already made a consumer decision for the acquisition of the properties. For this Court, it is clear that appraisals constitute a requirement that the banking entity must fulfill according to the Organic Law of the National Banking System, thus, Art. 69 provides: \"Article 69.- Before granting any credit, banks shall have the goods offered as guarantee valued, or calculate the value of the harvest for whose attention the loan will be destined.\" For this Chamber, it is clear that appraisals constitute part of the necessary requirements that the banking entity must have prior to granting a loan, as a way of accrediting not only the existence of the good itself, but also its value in the market. Here, the plaintiff group has attempted to subjectively question the content of the appraisals, alleging that they were \"inflated\"; however, it is powerfully striking that from the same expert report rendered by the land surveyor Jonantán González Portuguéz, it was not accredited that the value supposedly determined in them was not the approximate corresponding value of the goods acquired by the plaintiffs. No technical evidence was provided proving that at the very moment of the purchase of the lot by each one of the plaintiffs, there existed an overprice in the appraisal that influenced a causal link with damages and losses from the loan granted by the financial entity. It must be remembered that the consumer decision and the price of the acquired real estate were previously agreed upon by each of the plaintiffs with the seller thereof, without that appraisal having existed beforehand; which, as already recorded, constitutes a requirement for verifying the existence of the good and its approximate value for the constitution of the loan in light of the Organic Law of the National Banking System. From the evidence for better judgment provided to the case file, this Chamber observes that it refers to the value of the properties in the year 2022, obviously dragging the consequence of the deterioration or undesirability of the good, in the words of the BNCR auditor, of these goods due to the non-compliance of Proyectos Urbanísticos Zión in not continuing to carry out the urban development works to which it was contractually bound with the plaintiffs; according to the testimony rendered in the case file by each and every one of the declarants and witnesses during the oral and public trial hearing.\n\nXII) CONTINUATION: Within the arguments put forth by the plaintiff party, it was implied that the BNCR practically assumed monopolistic conduct in the granting of loans, which ultimately led all the plaintiffs to consider that if the Bank backed the development, that constituted a guarantee for obtaining the loan. This thesis was disproven when the witness Mr. Carlos Mario Hidalgo Bogantes, who stated having served as a seller for the Development on behalf of Proyectos Urbanísticos Zión, assured this Court that for financing there were two options, that of Banco Popular and that of Banco Nacional. Subsequently, this same witness, like the others and the declarants, stated that they observed Banners or billboards at the entrance of Condominio Bariloche Real; another stated seeing it elsewhere in Alajuela. For this Court, in the first place, although it understands that it is possible that the name of Banco Nacional was on the indicated banners or billboards, it is possible, the text or phrase that some witnesses stated these displayed cannot be established with certainty due to contradictions, not only among the witnesses themselves, but within a single deponent who gave up to two versions of the phrase they claimed to remember; see in this regard the case of Wálter Isidro Rodríguez, by way of example. In the opinion of this Court, it is clear that the plaintiffs in this proceeding consented, in accordance with free and full autonomy of will, to the decision to obtain financing for the purchase of the lot, or debtor novation (novación de deudor), through the defendant banking entity, being able to have used another of their convenience or the one also facilitated by the Developer, such as Banco Popular, according to the account of witness Carlos Mario Hidalgo Bogantes.\n\nXIII) CONTINUATION: It is clear that this proceeding has been filed solely against the BNCR, and not against the Developer of the Condominium; the thesis of the plaintiff party is based on objective consumer liability founded on the Bank's support for the Developer. It even cites in its lawsuit that there was a commercial link in the year 2010, which became evident in the Audit Report AGD-RH-004-2011 of October 24, 2011, prepared by officials of the General Audit Office of the BNCR, Miguel A. Quesada Madrigal and Franklin Zamora Cordero, Director, who, given the shortcomings in controls of the loans granted by the Bank, recommended to the Deputy General Management of Commercial Banking, according to the factual-legal picture determined in report AGD-RH-004-2011, to initiate the administrative disciplinary procedure against the officials indicated therein, in relation to facts referring to the alleged non-compliance or omission of laws, regulations, policies, and procedures in the promotion and supervision of the processing, approval, formalization, and follow-up of mortgage loans at the Palmares Agency. Thus, it is relevant to indicate that in point 2.2.2.12, regarding a negotiation to carry out joint advertising at the Expo Construcción 2010, it was stated: \"2.2.2.12 On March 17, 2010, Mr. Manrique Chacón Vargas, Corporate Director of Commercial Strategy, and Mr. Oscar Eduardo Vargas Murillo, General Manager of Proyectos Urbanísticos Zión, S.A., signed the agreement for the promotion of Housing credit Proyectos Urbanísticos Zión and the Banco Nacional de Costa Rica.\" From this evidence, it is clear that a joint promotion of the Condominium certainly did exist, and specifically, it was not accredited that as a consequence thereof, there were favorable, special conditions, exceptional cases, or that it predated the purchase-sale options signed by them, determining their consumer decision, as can be deduced from the testimonial evidence and party declarations.\n\nXIV) CONTINUATION: From the audit report and from what was presented by the General Auditor of the Banking Entity, this Chamber notes that it is evident that there was a lack of control at the Palmares Agency in granting loans, which he indicated referred to the entire portfolio of the Palmares Agency and that, in relation to the developer Proyectos Urbanísticos Zión, it covered several of the works carried out by them in various locations, at least three others, among them Bonanza, Terra Verde, and Madero Negro, and that in the case of Bariloche, the sample involved some fifteen cases, where deterioration of the portfolio was noted, as a consequence of the loans not being well guaranteed, in default, etc. However, this Court notes that the plaintiffs do not prove having breached their obligations with the BNCR because at the time of signing their loans they actually lacked sufficient or adequate resources to face the contracted debt. No, in these cases all the declarants state that they have been paying their obligation, and the reproach they have elaborated has to do with the impossibility of using their land, due to the Developer's non-compliance, which constitutes a cause for exclusion of liability due to the externality of the damage, on the part of the BNCR -due to the act of a third party -Proyectos Urbanísticos Zión-, under the protection of Article 35 of Law N° 7472. As indicated supra, objective liability ceases when the externality in relation to the damage on the part of the one to whom that liability is attributed is proven. Although, in the present case, there was a consumer activity of the plaintiffs regarding the mortgage loan, whether directly or through debtor novation (novación de deudor), it must be specified that this arose as a guarantee for the purchase of the property that they made from the Developer of the Condominium, a purchase which was indicated they made of a \"pre-construction lot\" (lote en verde), from Proyectos Urbanísticos Zión, who was called upon to build and develop the common works necessary to provide full access to the properties sold by it. With the money from the loan obtained, the price of the lot was paid; a lot that, according to the very deed of constitution of the Condominium, was supposed to contain a series of constructions that are currently non-existent. See witness Wálter Rodríguez Castro, lawyer, who indicated having advised a group of buyers of the Condominium and helped organize the condominium structure, who sought him out because they gradually realized that the work was not being built within the agreed deadlines. The various functions that this witness has performed within this project draw the attention of this Court, among them advisor to buyers, Administrator of the Condominium, and now legal advisor to the representative of a company interested in continuing with the Development.\n\nXV) CONTINUATION: It should be noted that the representation of the so-called plaintiff group alleged liability by application of the LGAP, art. 190, which states: \"Article 190.-// 1. The Administration shall be liable for all damages caused by its legitimate or illegitimate, normal or abnormal functioning, except for force majeure, fault of the victim, or act of a third party.// 2. The Administration shall be liable in accordance with this article, even when it cannot be so under the following sections of this Chapter, but liability for lawful acts or normal functioning shall arise only under the terms of the following Third Section.\" However, from what has already been indicated, it follows in the consideration of this Chamber that liability cannot be attributed to the banking entity under this regulation either, since, as the same rule states, such liability cannot be proven in the event of a cause for exoneration from liability, as would be, in this case, the act of a third party; because it has already been determined, and is hereby reiterated, that the BNCR acted as financier of the plaintiffs, for the acquisition of a subsidiary property within Condominio Bariloche Real, developed by Proyectos Urbanísticos Zión, which bore the responsibility for developing the urban development works, a third party that failed to comply with its legal obligation and which ultimately has prevented the plaintiffs from fully enjoying their land. Having said this, the alleged liability of the BNCR by application of this other regulation is rejected, as indicated by the legal representative of the plaintiff party in conclusions.\n\nXVI) CONTINUATION: In this regard, this Court has indeed verified that the Deputy General Manager of Banco Nacional de Costa Rica, on November 15, 2011, filed a criminal complaint before the Prosecutor's Office for Crimes of San José, First Judicial Circuit, in which the various vicissitudes of the projects Bariloche Real, Los Maderos, Hacienda Bonanza, and Terra Verde are related, where it was made known that the projects had not been completed with the infrastructure works with which they were offered to the buyers, and where a mode of operation was described in which supposedly the sellers from the company Zión sought out people so that the BNCR in Palmares would grant them loans for which they would not have to disburse any sum of money for expenses, and where supposedly the company Zión took charge of the operation and of supplying the credit information, etc., etc. In the cases of the plaintiffs, it is clear that this did not occur as reported, since what they question is the developer's non-compliance and not their own in the purchase-sales carried out, whether they are direct buyers from Proyectos Urbanísticos Zión, or from third parties, through the -debtor novation (novación de deudor)- with the corresponding public deeds formalized before a Notary Public; without their existence and validity having been questioned. In these cases, the cause for exclusion of liability for the act of a third party is configured, since, according to the agreement between parties (CC art. 1022), between the plaintiffs and Proyectos Urbanísticos Zión, or a third party who re-sold them the property bought from this Developer, a purchase-sale option contract for the property was signed, pertaining to the subsidiary property finally acquired and which in principle should have had an urban infrastructure that was the responsibility of Proyectos Urbanísticos Zión, as recorded documentarily and as the declarants and witnesses have pointed out. Therefore, if this did not occur, it is worth noting, if the urban development works were not built, it is not possible to attribute to the BNCR a liability belonging to the Project Developer, which was Proyectos Urbanísticos Zión S.A. It must be indicated that the plaintiffs state that the Bank transferred the credit resources to this company without exercising appropriate controls, but it must be pointed out that the plaintiffs' purchase was \"pre-construction\" (en verde) and that they had signed an agreement granting the developer a period to complete those works, which the latter ultimately did not do.\n\nXVII) OF THE CLAIMS: Having said the foregoing, in addition, each of the claims will now be analyzed individually.\n\n1) THE FIRST CLAIM STATES:\n\na) Declaration of the existence of a specific group holding a collective interest: We request that, if this lawsuit is upheld for the members of the Plaintiff Group (as defined in the lawsuit filing), the existence of a specific and determinable group of persons holding a collective interest also be declared, and that this group is composed of the members of the Plaintiff Group who have appeared in the lawsuit and by all those natural or legal persons who prove the following circumstances:\n\ni. That they have acquired lots in Condominio Bariloche through mortgage loans with the Banco Nacional de Costa Rica, either directly or through debtor novations (novaciones de deudor) of previously constituted loans.\n\nii. That the granting of these loans occurred within the time period between January 1, 2008, and December 31, 2011, both dates inclusive.\n\niii. That they have suffered damages and losses by virtue of the structuring of the loans for the purchase of lots in the Condominium, consisting of the pecuniary damage and non-pecuniary damage described in the petition of the lawsuit filing.\n\nWe request Your Honor that the existence of the group with these characteristics be duly declared so that, by virtue of the collective interest they hold, the effects of an eventual favorable judgment be extended not only to the members of the Plaintiff Group but also to all the members of the affected group; in such a way that the defendant Bank be condemned in abstracto to pay the damages and losses determined in the lawsuit memorandum to any subject who demonstrates being in the objective situation described in the preceding point in an eventual judgment enforcement proceeding.\n\nb) Payment of future interest: We request that the defendant Bank be ordered to pay to the members of the Plaintiff Group, as well as to the subjects who demonstrate their belonging to the affected group according to the parameters indicated before, the entirety of the interest on the items granted in the judgment, from its final declaration until its effective payment, at the legal interest rate.\n\nTHE COURT RESOLVES: It is reiterated, in addition to what has already been indicated regarding the merits of this matter, each claim is specifically considered individually. In relation to this first claim, this Chamber observes that several things are sought, not just one. The first is the declaration of the existence of a collective interest group, but as will be seen, not purely and simply but conditioned to certain characteristics. And second, the existence of a specific and determinable group of persons holding a collective interest, which includes not only the plaintiffs but third parties who have not been part of this proceeding, whether natural or legal persons, who prove a series of requirements applicable to the former as well, which would be 1) having acquired a lot in Condominio Bariloche Real through mortgage loans with the BNCR, directly or through -debtor novations (novaciones de deudor)-, 2) That the loans were granted between 2008 and 2011, and 3) That they have suffered damages and losses by virtue of the structuring of the loans for the purchase of lots in the Condominium and losses derived from the structuring of these for the purchase of lots in the Condominium, consisting of the pecuniary damage and non-pecuniary damage described in the lawsuit, which as we have seen from the preceding recitals (considerandos) are based on the thesis of the alleged liability of the BNCR for having financed the Developer of the Condominium, Proyectos Urbanísticos Zión, with the proceeds from the sales of lots, and on the lack of supervision by the banking entity, for not having controlled the flow of funds directed to the Developer according to the progress of the works. As indicated supra, this Chamber by majority has determined that the BNCR was not legally obligated to make a disbursement of resources from the sale of the properties -derived from the purchase by the plaintiffs- in installments according to the progress of the urban development works that, as the witnesses and parties declared, was the obligation of Proyectos Urbanísticos Zión to develop. Having said this, it is clear that there is no causal link between the conduct generating the alleged damage and losses and the commercial activity of the BNCR. Consequently, this claim must be rejected in all its aspects, as is hereby ordered.\n\nTHE OTHER CLAIMS STATE:\n\n\"Based on the facts and legal grounds incorporated in this lawsuit, we request that the lawsuit be upheld in all its aspects and therefore that the Banco Nacional de Costa Rica be declared liable for the damages and losses caused to the Plaintiff Group, according to the relation of the facts of the lawsuit, and be ordered to pay the following items:\n\nI- Pecuniary damage.\n\nWe request that the defendant Bank be ordered to pay the pecuniary damage\n\ncaused to each of the members of the Plaintiff Group, consisting of:\n\na. Difference between the amount of the mortgage loan at the time of its constitution in favor of the defendant Bank for each of the members of the Plaintiff Group, and the real value of each of the properties at the time of their acquisition by each of the members of the Plaintiff Group and upon which the mortgage loan was constituted.\n\nb. The amount paid by each of the members of the Plaintiff Group to the defendant Bank for interest on the mortgage loan operations constituted with the Bank to finance the \"pre-construction\" (en verde) purchase of lots in the Condominium, on the amount resulting from point 1.a of the claims.\n\nc.\n\nThe sums of money that each of the members of the plaintiff Group pay to the defendant Bank as interest on the credit operations, from the filing of the complaint until their due payment, on the resulting amount according to point 1.a of the claims.\n\nd. The difference between the purchase value of each lot by each of the members of the plaintiff Group and the real value of said lot at the time of its purchase, once the amount claimed in point 1.a) of these claims has been deducted.\n\ne. The loss of opportunity of each of the members of the plaintiff Group, of having been able to obtain a capital gain or increase in assets resulting from the appreciation of each lot acquired with the mortgage loan granted by the defendant Bank and the value it would have today had the development of the Condominium been completed, an amount to be determined in enforcement of judgment.\"\n\nTHE COURT RESOLVES: These other claims are accessory to the principal claim already resolved, such that when the principal is rejected, these accessory claims or those pending from the other must follow the same fate and be rejected, since the active standing to claim the damages sought was not accredited, as the causal link was broken between the conduct for which the banking entity is blamed and the party responsible for the failure to construct the urban development works, namely Proyectos Urbanísticos Zión. That said, each and every one of the claims of the plaintiff group must be rejected since they are directly related to the first and, as indicated, once it is rejected, all the others follow the same fate. It is so resolved.\n\nCLAIM 2, REGARDING MORAL DAMAGES, STATES:\n\n\"2- Moral damages: We request that the defendant Bank be ordered to pay each of the members of the plaintiff Group compensation for the moral damages caused by the anguish and frustration that the limitation on accessing decent housing has caused them, specifically due to: (i) the material impossibility of enjoying the lot they purchased through mortgage loans; (ii) the impossibility of selling those lots at a viable price by virtue of the debt they maintain with the Bank; (iii) the impossibility of delivering the lot as dación de pago on reasonable terms without having to maintain the debt with the Bank; (iv) the impossibility of accessing credit with other financial entities to purchase housing; (v) the stain on their credit record; and (vi) the collection of the overdraft balance if the lot is auctioned. We prudentially estimate the moral damages in the sum of ¢10,000,000.00 for each member of the plaintiff Group.\"\n\nTHE COURT RESOLVES: This other claim, like the previous one, is accessory to the first. From the unproven facts, it is evident that a large part of the sources of moral damages claimed were not accredited with suitable evidence. Likewise, given that BNCR accredited being unrelated to the conduct for which it is blamed, due to the act of a third party, who was required to carry out the urban development works, such as Proyectos Urbanísticos Zión, BNCR cannot be reproached with the duty to indemnify for a conduct alien to it. Consequently, this claim is rejected and so declared.\n\nCLAIM 3, REGARDING INDEXATION: This claim states: \"3- Indexation: We request that the sums awarded in judgment be indexed.\"\n\nTHE COURT RESOLVES: This claim is accessory to the principal, since indexation is eventually applicable when the payment of a sum of money is recognized and the value sum is indexed so that it does not lose value over time. However, in this case, the payment of damages and the granting of sums for damages have been rejected as ordered supra, so this claim follows the same fate as those, therefore it is rejected and so ordered.\n\nCLAIM 4, REGARDING COSTS: This states: \"4- Costs: We request that the defendant Bank be ordered to pay the costs\"\n\nTHE COURT RESOLVES: As is customary, this claim will be resolved in a separate section.\n\nXVIII) EXCEPTIONS. By reason of what was already indicated supra, the exception of lack of right is upheld, since in the consideration of this Chamber, BNCR is not objectively liable for the material and moral damages claimed, which correspond to damage caused by a third party. The exculpatory defense of act of the victim is rejected, in the terms referred to that the plaintiffs agreed with the development company to purchase a property with certain characteristics and these were ultimately not built by the owner of the Condominium. The exception of lack of passive standing is rejected, since there was a consumer relationship between the plaintiff and BNCR.\n\nIXX) REGARDING COSTS. In accordance with numeral 193 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, procedural and personal costs constitute a burden imposed on the losing party by the fact of being so. Dispensation from this award is only viable when there is, in the judgment of the Court, sufficient reason to litigate or when the judgment is rendered by virtue of evidence whose existence was unknown to the opposing party. In the present case, this Collegiate Body finds that the exception to procedural and personal costs IS configured, since this Chamber considers that the group of plaintiffs had reason to litigate, having considered the existence of at least a legitimate interest derived from a consumer credit relationship, that they were victims in good faith not from the relationship with BNCR, but from the trust placed in the Developer of the Condominio Bariloche Real who was ultimately the one who failed to complete the urban development works that would have permitted the full use, enjoyment, and benefit of their subsidiary property. Consequently, each party shall bear its own costs.\n\nPOR TANTO:\n\nThe exception of lack of right is upheld. The lack of passive standing is rejected. The defense of exclusion of liability due to the act of a third party is declared with merit, and the exception of fault of the victim is rejected. The lawsuit filed by the GRUPO DE COMPRADORES DE CRÉDITO CON EL BANCO NACIONAL DEL CONDOMINIO BARILOCHE REAL against the BANCO NACIONAL DE COSTA RICA is declared inadmissible in all its aspects. Costs are to be borne by each of the parties. Notify.-\n\nPAULO ANDRÉ ALONSO SOTO RODOLFO MARENCO ORTIZ\n\nJUDGE JONATÁN CANALES HERNÁNDEZ, ISSUES A SEPARATE OPINION\n\nSeparate opinion of Judge Jonatán Canales Hernández, in expediente N° 14-3379-1027-CA, PROCESO DE CONOCIMIENTO, filed as a Proceso de conocimiento processed as pure law, filed by Grupo de compradores de lotes en el Condominio Bariloche Real against BANCO NACIONAL DE COSTA RICA: Respectful of the decision of the majority of the Court, I issue a separate opinion and declare the action brought by the plaintiff group without merit, for these other reasons.-\n\nConsidering:\n\nI) In Considerando II of this judgment, it was established:\n\n\"OBJECT OF THE PROCESS.- The plaintiff party requested that the claim of this process be declared with merit, which was determined as set forth in the preliminary hearing and as ordered by this Court, regarding the claims of a collective nature:\n\na) Declaration of the existence of a determined group that holds a collective interest: We request that, if this lawsuit is declared with merit for the members of the plaintiff Group (as defined in the complaint brief), the existence of a determined and determinable group of persons that holds a collective interest also be declared, and that this group is comprised of the members of the plaintiff Group who have appeared in the lawsuit and by all those natural or legal persons who accredit the following circumstances:\n\ni. That they acquired lots in the Condominio Bariloche through mortgage loans with the Banco Nacional de Costa Rica, either directly or through novations of debtor of previously constituted loans.\n\nii. That the granting of these loans occurred during the time period between January 1, 2008, and December 31, 2011, both dates inclusive.\n\niii. That they suffered damages by virtue of the structuring of the loans for the purchase of lots in the Condominium, consisting of the economic damages (daño patrimonial) and moral damages described in the prayer of the complaint brief.\n\nWe request your Authority that the existence of the group with these characteristics be duly declared so that, by virtue of the collective interest they hold, the effects of an eventual favorable judgment are extended not only to the members of the plaintiff Group but also to all members of the affected group; such that the defendant Bank is condemned in the abstract to pay the damages specified in the complaint brief to any subject who demonstrates being in the objective situation described in the preceding point in an eventual judgment enforcement proceeding.\n\nb) Payment of future interest: We request that the defendant Bank be ordered to pay to the members of the plaintiff Group, as well as to the subjects who demonstrate their membership in the affected group according to the parameters indicated above, the totality of the interest on the items awarded in the judgment, from its final declaration until its effective payment, at the legal interest rate.\n\nNOTE: During the preliminary hearing, the claim for future interest was adjusted, indicating the following: \"payment of non-future interest, and in the last line add: 'both of the principal and of the interest corresponding to the sums awarded according to claim 1.A, 1.B and 1.C, which are granted in judgment from the moment those items were paid until their effective payment, at the legal interest rate'\"\n\nII) I proceed to analyze each of the claims:\n\nPetitory extreme a) i), as I have previously stated in multiple dissenting votes \"(...) it is evident that in the Palmares office of the Banco Nacional, there existed all types of irregularities in the appraisals of the lots, giving values far superior to the market value, which obviously harms the consumer as the weakest party in the existing legal relationship, because it obviously hinders or makes it impossible for the properties to be sold to any interested parties. From the foregoing it follows: 1) In this business, the bank always knew that the loan was for the purchase and sale of a land in condominium to build a house and that construction could not be done until the common works were completed (depending on the will of the developer), and cannot claim ignorance about the substance of the business for which it granted the loan, as it did in this trial and in the other derived expedientes\". However, one cannot speak of an identity among all the cases of the actors here, because some signed a mortgage credit deed with the bank and others purchased their rights from third parties who had done so, thus, who caused the damage and who breached the duty of information to the detriment of the consumer is different. In this way, it is evident that one cannot speak of an identity of situations producing the damage, and it cannot be assumed that an interest group existed under the same circumstances, the decision to have de-accumulated this process in due course and to hear the situation of each actor separately always being correct.-\n\nRecall that it has also been stated in dissenting votes that \"(...) the bank, by deviating from legality, is jointly and severally liable for the damages in the plaintiff's economic sphere, in accordance with Articles 326 and 667 of the Civil Code, which state: 'ARTICLE 326.- In the event that the act or omission giving rise to the indemnity is attributable to two or more individuals, all shall be jointly and severally obligated to indemnify' 'ARTICLE 667.- Each debtor may be pursued for the full compliance of the indivisible obligation, but the defendant has the right to be granted a term within which it may summon its co-debtors, in order to prevent a judgment for the total amount from being pronounced against it alone, unless the obligation by its nature can be fulfilled by it'. Thus, the bank must respond not only for the vicissitudes derived from the credit contract, but also for the purchase and sale of a condominium lot to build housing, in which the development company and the plaintiff here were parties, thus breaking the principle of privity of contracts (numeral 1025 ejúsdem), which the bank has repeatedly invoked in its defense at trial.-// See that the bank, as the predisposing and economically strong party in the consumer relationship, breached constitutional numeral 46 (reformed in 1996), 34.b) and 35 of the Ley de Defensa Efectiva del Consumidor (N° 7472), as a result of the irregular actions of its employees, in collusion with the development company; it knew that the developer, for multiple reasons, might never finish the stage of the condominium project where the lot for the housing was located, even acknowledging that the credit contract was for housing and with all the irregularities that in the majority vote judgment are clear, specifically those produced by the bank's employees at its Palmares agency (see the studies conducted by the bank's Internal Audit), for which the institution must respond, due to the evident gross fault in eligendo e in vigilando of those public servants\", but that is an issue that must be analyzed and resolved case by case, to see if those facts materialized; it is not possible that in a process where various actors under different situations are accumulated, it be resolved by abstracting the particular situations of each of them.-\n\nRegarding claim a.ii) which concerns limiting those facts in time, it must be rejected because to resolve it, the situation of each actor would have to be analyzed and proven separately, and that cannot be done in this process, due to the way the claims are structured, besides being a topic analyzed and resolved in each individual ordinary process.-\n\nIn the same way, claim a.iii) must be rejected, because the damage must be proven in the plenary process (complying with the requirements of Articles 190 and 196 LGAP) and it is procedurally inappropiate to wait for an eventual judgment enforcement stage. Subsequently, the eventual extension of effects from one case file to another cannot be declared from the initial process, but could eventually be done, as required by the Código Procesal Contencioso Administrativo, in each derived process.-\n\nClaim b) must be rejected because if the principal petitory extremes are rejected, the claim for interest, being subsidiary, must also be rejected in application of the principle that the accessory follows the fate of the principal.- Jonatán Canales Hernández, Judge.-\n\n\n???????????????\n0KW1JGGEFLC61\nPAULO ANDRÉ ALONSO SOTO - JUEZ/A DECISOR/A\n\n\n\n???????????????\nPSHAVBOHDTE61\nELEUTERIO RODOLFO MARENCO ORTIZ - JUEZ/A DECISOR/A\n\n\n\n???????????????\nIMHVDKY341461\nJONATHAN CANALES HERNÁNDEZ - JUEZ/A DECISOR/A\n\nEXP: 14-003379-1027-CA\n\nGoicoechea, Calle Blancos, 50 meters west of BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 or 2545-0099. Ext. 01-2707 or 01-2599. Fax: 2241-5664 or 2545-0006. Correo electrónico: tproca-sgdoc@poder-judicial.go.cr\n\nClassification prepared by CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL of the Poder Judicial. Its reproduction and/or distribution in onerous form is prohibited.\n\nIt is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 08-05-2026 16:34:26.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República" }