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El licenciado Vianney Saborío Hernández figura como apoderado especial judicial de la expropiada (ver f.184). \n\n RESULTANDO\n\n1.- El Estado estableció estas diligencias para que en sentencia se fije la indemnización que le corresponde a CBS NUMERO UNO S.A , por la expropiación de un inmueble de su propiedad, inscrito en el Registro Público de la Propiedad al Sistema de Folio Real matrícula […] del Partido de Guanacaste, situado en Playa Grande, Cantón (03) Santa Nombre6603 de la Provincia de Guanacaste. De acuerdo al plano catastrado […] , el terreno a expropiar equivale a 930,50 M2 , siendo su adquisición necesaria para la consolidación del Parque Nacional Marino Las Baulas.\n\n2.- La parte expropiada no aceptó el monto establecido en el avalúo administrativo N° AA- 117 -200 6 del 22 de setiembre de 200 6 realizado dentro del expediente administrativo Nº 127 -200 6 .\n\n 3.- El Despacho A Quo, mediante resolución No. 1 475 -2011, de las 8:00 horas del 22 de julio del 2011, dispuso: “POR TANTO: Se fija la indemnización total que debe pagar el Estado en la suma de setenta y cuatro millones cuatrocientos cuarenta mil colones, (¢74.440.00) indemnización que debe pagar el Estado por la expropiación del terreno correspondiente a la propiedad de la sociedad CBS NUMERO UNO S.A, finca inscrita en el Partido de Guanacaste, folio Real Mecanizado No. […], Naturaleza: terreno lote 36 para construir, sito en distrito 4 Tempate, del Cantón tercero, Santa Cruz, de la Provincia de Guanacaste, mide novecientos treinta metros con cincuenta decímetros cuadrados, plano catastrado No. […]. Linderos. […]: Lote 37. Debe El Estado pagar intereses al tipo legal, establecido por el Banco Nacional de Costa Rica, sobre la diferencia del avalúo administrativo y la indemnización aquí fijada, a partir de día 13 de marzo del 2008, hasta el pago total de la indemnización. Se deberá destinar lo expropiado al fin público indicado y se inscribirá a favor del Estado en la sección de propiedad del registro Público, libre gravámenes y exacciones. Son a cargo del Estado las costas personales y procesales. Una vez que la presente sentencia adquiera firmeza, se autoriza a la Notaría del Estado con el fin de que se realice la protocolización de piezas correspondiente. El Registro Nacional está obligado a cancelar todas las anotaciones, las exacciones y los gravámenes que pesen sobre el bien expropiado, con fundamento en la escritura de protocolización de piezas, sin necesidad de ningún otro trámite. Notifíquese. ROLANDO PORRAS MEJIAS - JUEZ \" (f. 336 frente y vuelto). \n\n4) Inconforme con dicho fallo, apeló la parte expropiada, gestión que le fue admitida y en virtud de lo cual conoce el tribunal en alzada (fs. 338, 340, 350 B y 459 a 479 del legajo de segunda instancia) .\n\n5) Por resolución de esta Sección del Tribunal, No. 116-2012-II de las 15:00 horas del 30 de mayo del 2012, se rechazó la adhesión presentada por el Estado a la apelación interpuesta por la parte accionada (fs. 552- 553). \n\n6 ) Por resolución de esta Sección del Tribunal, No. 116-2012-II de las 14:45 horas del 10 de agosto del 2012, se dispuso: \"Se anula el Voto No. 155-2012-II de las catorce horas y cincuenta minutos del dieciocho de julio de dos mil doce de esta Sección del Tribunal. De la documentación reseñada, presentada por la expropiada, la cual se admite para mejor proveer, se confiere audiencia al Estado, por el plazo de tres días. Previo a que corra el plazo, aporte la expropiada copia de la documentación indicada. Notifiquese.\" . Y por resolución de esta Sección del Tribunal, de las 8:54 horas del 6 de setiembre del 2012 se dispuso: \"Visto el escrito visible a folio 576, se resuelve: Aportadas las copias prevenidas en voto número 175-2012-II de las catorce horas cuarenta y cinco minutos del diez de agosto último -folio 573-, hágase entrega de las mismas a la representante estatal. El plazo conferido comenzará a correr a partir de su entrega. \" (subrayado suplido, fs. 573 y 577 respectivamente, del legajo de segunda instancia). \n\n7) Al recurso de la parte accionada se le ha dado el trámite que corresponde y se dicta esta resolución, previa la deliberación de rigor.\n\nRedacta el Juez Ronaldo Hernández Hernández , y,\n\nCONSIDERANDO\n\nI.- DE LA PRUEBA DOCUMENTAL PEDIDA ANTE ESTA INSTANCIA: Pretende la expropiada que ante esta instancia se admita prueba para demostrar -básicamente-, que el valor fijado por el juez de instancia, sobre el inmueble que interesa, no es razonable ni proporcionado con respecto a su valor real y efectivo. Al efecto, considera esta Sección del Tribunal, únicamente admitir con tal finalidad y con el carácter para mejor proveer la siguiente: Oficio CP-253-2009-SETENA de fecha 30 de setiembre de 2009, elaborado por la SETENA; Oficio DAM-1821-2009 de fecha 11 de noviembre de 2009, elaborado por la Municipalidad de Sta. Nombre6603; Oficio SG-DEA-1375-2011 de fecha 9 de mayo de 2011, elaborado por la SETENA (anexo 2, fs. 484 a 494 legajo de apelación); Oficio GE-451-2009 del 17 de junio de 2009, del Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (anexo 6, fs. 455 a 458 legajo de apelación); y los Avalúos Administrativos AA-73-2008, AA-88-2008, AA-91-2008, AA-92-2008 y AA-93-2008 (anexo 3, fs. 397 a 440 legajo de apelación); por su especial particularidad con los inmuebles adscritos en la zona expropiada propiamente. En el Considerando X se analizan y rechazan los motivos que expuso la representante estatal en cuanto a que los avalúos administrativos no deben ser tomados en cuenta en la fijación del justiprecio. Con respecto a la restante: impresión página de internet donde se ofrece a la venta una propiedad (anexo 1, f. 480 legajo segunda instancia), Certificación de propiedad […] (anexo 4, fs.442 a 445 legajo apelación) y Certificación de propiedad […] y de plano catastrado […] (anexo 5, fs. 446 a 454 legajo de apelación); y de conformidad con los numerales 331 y 575 del Código Procesal Civil, se deniega su admisión, por estimarse que al no haber sido ofrecida por la parte en la instancia inicial y obviamente no valorada por el juez en esa oportunidad para el dictado de su sentencia, implícitamente traería la reapertura del debate primigenio general sobre el justiprecio con base a esa nueva información documental aportada, resolviéndose entonces en un único grado la cuestión del justiprecio por la necesaria revisión, valoración, análisis y pronunciamiento de esa prueba, lo que desnaturalizaría el concepto de la doble instancia técnica garantizada en esta materia, misma que debe recaer sobre aspectos puntuales de agravio ocurridos en la sentencia en revisión, esto, por no instrumentalizarse adjetivamente la alzada en una revisión rogada de lo discutido. Parangón jurisprudencial revela que en: \"Múltiples precedentes de esta Sala, refiriéndose a la prueba para mejor resolver, han señalado que esta es prueba del juez, y no de las partes. En consecuencia, la decisión de recabarla es facultativa del órgano jurisdiccional, y puede prescindirse de ella sin necesidad de resolución alguna. Ergo, la omisión de pronunciamiento a su respecto, precisamente porque ha sido rebasada la etapa probatoria, en la cual deben las partes demostrar los hechos constitutivos de su derecho, según lo imponen las normas sobre la carga de la prueba y precluída aquella etapa, será facultad exclusiva del juzgador, determinar si deben allegarse a los autos nuevas probanzas necesarias para la correcta decisión del litigio. Pueden consultarse, entre muchas otras las siguientes resoluciones; 59 de las 15:20 horas del 31 de mayo de 1996, 23 de las 14:20 horas del 4 de marzo de 1992, 34 de las 10:45 horas del 28 de mayo de 1993 y 83 de las 14:40 horas del 22 de diciembre de 1993. (…)”. En abono a lo anterior, la sentencia N ° 29 de las quince horas treinta minutos del veintidós de febrero de mil novecientos noventa y cinco dictada por la Sala Primera, aclara lo siguiente: “(…) El aspecto medular de la prueba para mejor proveer es su carácter facultativo o discrecional, no pudiendo ser exigida por las partes; su ordenación depende, enteramente, de la iniciativa, prudente y criterio del órgano jurisdiccional, consecuentemente su denegatoria no causa indefensión alguna”. Debe atenderse de igual manera al iter jurisdiccional reiterado que informa que \"con posterioridad a la presentación de la demanda y su contestación, únicamente son admisibles aquellos documentos previstos por el artículo 293 del mismo Código, a saber: los de fecha posterior, los no conocidos antes por la parte que los presenta, los que no haya sido posible adquirir con anterioridad por causas no imputables al interesado o los que sin ser fundamento de la demanda, sirvan para combatir excepciones del demandado o constituyan prueba complementaria. Por ende, la prueba documental en segunda instancia, para ser admisible según el canon 575, párrafo primero, de ese Código, debe encontrarse en alguno de los supuestos previstos por el 293 ibídem. La intención del legislador no es abrir la posibilidad de ofrecer cualquier documento en esa oportunidad, sino, al contrario, persigue \"...hacer conciencia en los litigantes de que la prueba debe ser ofrecida en la primera instancia en su totalidad, y que es excepcional la recepción de prueba en segunda instancia, sin menoscabo, desde luego, de la facultad de ordenar prueba para mejor proveer.\" . También, en casos excepcionales, resulta admisible en segunda instancia otro tipo de prueba que no sea confesional o documental. Al respeto, el párrafo primero del artículo 575 del citado Código, establece cinco supuestos taxativos en los cuales esas pruebas serían admisibles a saber: \"1) Cuando por causas no imputables al apelante no hubiere podido practicarse toda o parte de la prueba propuesta en primera instancia. 2) Cuando hubiere ocurrido algún hecho que importe excepción superviniente. 3) Cuando el demandado ausente a quien se le hubiere nombrado curador, se apersone en el proceso después de la oportunidad de ofrecer prueba en primera instancia. 4) Cuando hubiere ocurrido algún hecho nuevo de influencia efectiva en la decisión, que no hubiere podido alegarse en primera instancia, o que hubiere llegado a conocimiento de la parte interesada alguno anterior, de la misma importancia y del cual asegure no haber tenido antes noticia. 5) Si las partes estuvieran conformes con su necesidad y procedencia.\". No obstante, el tribunal conserva la facultad de ordenar solo aquella que considere indispensable, tomando lógicamente en cuenta la pertinencia de la prueba y los elementos de convicción que ya hubieran sido incorporados al proceso, según lo dispone expresamente el párrafo segundo de la citada norma” (Sentencia N° 000235-A- S1-2008 de las nueve horas cinco minutos del cuatro de abril del dos mil ocho, en igual sentido ver Sentencia N° 794-F-2006, 9 horas 31 minutos del 9 de octubre de 2006 y Sentencia N° 790 de las 11 horas del 10 de septiembre del 2004). De lo expuesto se desprende, que la documental ofrecida por el apelante ante el Tribunal no corresponde a ninguno de los supuestos estipulados en los preceptos 293 y 575 ibídem, pues no hay indicación o referencia alguna tendiente a justificar su admisibilidad en tal sentido. En todo caso se deniegan no solo por irrelevantes, por la forma en que ahora se resuelve sino por impertinentes. Veamos: La propiedad […] no tiene un frente a playa de 20 metros -como la expropiada-, sino mucho mayor, es decir, de 65,96 metros de longitud; y tampoco presenta anotación de declaratoria de interés público, como la propiedad que ahora nos ocupa, amén de que en el testimonio de escritura de venta de esa misma finca, visible a folios 171-177 del principal, se señalaba una medida de 5.186,87 M2 y el plano catastrado […], mientras que la certificación de ahora indica una medida de 2725,96 M2 y el plano catastrado […], sin ninguna explicación del apelante. No siendo entonces comparable. Por otro lado, la propiedad […] presenta hipoteca, pero no responde en sí misma por $700.000,oo sino por $450.000,oo, ni fue constituida el 31 de octubre del 2005, sino aparentemente en el 2010 pues inicia el 15 de diciembre de 2010 y vence el 15 de diciembre de 2014, ni posee una anotación de declaratoria de interés público, y si bien se mira, fue adquirida por un precio de $250.000,oo, equivalente a $340,oo el M2, similar al monto de ¢175.000,oo en que ahora se fijará el valor por metro cuadrado de la propiedad expropiada. Aparte lo señalado, esas dos propiedades no son muestra suficiente bajo condiciones céteris páribus. Finalmente, la página de internet donde se ofrece a la venta una propiedad frente a la playa se desestima pues no está ubicada en Playa Grande sino en Tamarindo, en donde, como es público y notorio, la realidad es muy diferente, en muchos aspectos; amén de que, como se sabe, los precios publicitados u ofertados no siempre resultan ser los finales o definitivos sino un valor por intención del vendedor o de mera especulación. \n\nII.- SOBRE LOS HECHOS PROBADOS : Se aprueba n los hechos probados , del uno al siete, que contiene la sentencia apelada por tener fundamento en los elementos contenidos en auto s. Los hechos probados bajo los números 8 y 9 se eliminan por no haber sido alegados por las partes ni por ende materia de debate, y sobre todo por resultar inconsistentes -grosso modo- con los hechos probados números 8 y 9 que ahora se adicionan, así: 8) Que en el mes de setiembre de dos mil ocho, la Administración Tributaria de Puntarenas procedió a la realización de valoraciones administrativas aplicadas propiamente a los inmuebles ubicados en el área restringida y declarada como Parque Marino y objeto de expropiación emitiendo la siguiente información : AA-73-2008 que fija un valor por metro cuadrado de 222.700,00 colones, para un inmueble de 792,08 metros cuadrados; AA-88-2008 que fija un valor por metro cuadrado de 203.300,00 colones, para un inmueble de 817,39 metros cuadrados; AA-91-2008 que fija un valor por metro cuadrado de ¢213.500 colones para un inmueble de 833.77 metros cuadrados; AA-92-2008 que fija un valor por metro cuadrado de ¢229.600 colones, para un inmueble de 836.34 metros cuadrados, y AA-93-2008 que fija un valor por metro cuadrado de 199.500,00 colones, para un inmueble de 862,42 metros cuadrados ( anexo 3, folio s 398 a 441 del legajo de apelación ). 9) Que según Oficio s CP-253-2009 SETENA, DAM-1821-2009 de la Municipalidad de Santa Cruz, y SG-DEA-1375-2011 de la SETENA- MINAET : El Estudio Integral sobre el impacto de las construcciones y el Desarrollo Turistico y Urbanístico en la Zona de Amortiguamiento del Parque Nacional Marino las Baulas, requerido mediante el voto de la Sala Constitucional 2008-018529, referente a ese mismo parque -que supuso suspender el trámite de las solicitudes de viabilidad ambiental de las propiedades ubicadas dentro de la zona de amortiguamiento (banda de 500 metros) del parque Nacional Marino las Baulas hasta tanto no estuviera listo el estudio integral anterior-, ya fue realizado por la SETENA. En virtud de lo cual, tanto SETENA como la Municipalidad de Santa Nombre6603 informan que procederán, por su orden -conforme a sus respectivas competencias- con el trámite de las solicitudes de viabilidad ambiental y permisos. Que una propiedad que se encuentra dentro de la zona de amortiguamiento de los 500 metros definida por el Estudio Integral, para cualquier desarrollo de obras constructivas, debe cumplir con una serie de lineamientos sobre: delimitación, uso de suelo, zona de mitigacion, área máxima de construcción, reserva de zonas verdes, agua potable, zonas comerciales, altura de edificaciones, piscinas, contaminación sónica, iluminación, estacionamientos y garages, aguas servidas, aguas pluviales, muros o cercas, manejo de desechos sólidos, vialidad, promoción del desarrollo sostenible, otras regulaciones, indicadores mínimos y presentar ante SETENA el documento de evaluación ambiental D1. Finalmente, que según Oficio GE-453-2009 del Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento, el Oficio DIGH-038-09 de 13 de febrero consigna información incorrecta, pues lo acordado por Nombre2449 en acuerdo No. 3303 se refiere sólo a la aplicación de una matriz de vulnerabilidad para el cantón de Póas, sin que la Junta Directiva de esa entidad haya emitido o aprobado ninguna otra matriz en ese sentido para el Acuífero Huacas-Tamarindo, ni haya establecido prohibición absoluta de perforación de pozos en dicho acuífero. Es decir, existe cierta relativización - mas no prohibición - del uso de los terrenos para el desarrollo de obras constructivas, en tanto sujetas al cumplimiento de una serie de lineamientos -restricciones -, de orden ambiental (folios 455 a 458 y 486 a 493 del legajo de apelación).\n\nIII.- APELACIÓN DE LA SOCIEDAD EXPROPIADA. Se resumen los agravios del recurrente en los siguientes aspectos: Si bien el A Quo cita los valores dados en los avalúos (administrativo y judicial) y sentencias de la Sala Constitucional, no se denota la existencia de técnica ni lógica alguna para arribar al precio dado. Se justifica diciendo que el avalúo administrativo es relativamente bajo y que hay que hacer una ponderación entre los dictámenes para llegar a una conclusión lógica del precio. El A quo ataca el avalúo judicial diciendo que no se ajusta a lo establecido en un folleto de Normas Generales de tasación, que no es oficial. Reitera, la sentencia no fundamenta en qué valores se basó el A Quo para arribar al valor dado, aparte, se avocó a valorar la propiedad per se y no refleja cuáles fueron los datos usados para valorar el valor de reposición. El valor dado no es objetivo ya que la fundamentación carece de elemento que señale claramente cuáles fueron los parámetros usados para definir el valor de reposición, que posibilite adquir un bien similar. Si bien por las características del sector, por cuestiones de ubicación, servicios, cercanía con el Parque Nacional Marino Las Baulas (en adelante el Parque), etc; es dificil encontrar propiedades similares, no es imposible y como prueba podemos ver en la página de internet (que adjunta como Prueba para mejor proveer) donde se ofrece a la venta una propiedad frente a playa (igual que la expropiada) en Tamarindo (playa que colinda con el Parque) con un valor de $1.900.000,oo y area de 2891 M2 a razón de $657,21 el M2; el cual sí se podría considerar como un valor de reposición de bien. Pide sea anulada la sentencia por carecer de fundamento lógico y elementos suficientes para quedar conforme con el valor dado por carecer de una tabla o método comparativo. Además el A Quo incurre en error de apreciación de la ley y los votos de la Sala Constitucional para desvalorizar la propiedad. El primer error se produce por considerar que la expropiación se da por una ampliación de la zona de proteccción, lo cual no se ajusta al acuerdo expropiatorio 003-2007 MINAE-SINAC, de folio 2, que indica que es porque la propiedad se encuentra dentro del Parque, de conformidad con el oficio SINAC-DS-OFAU-C-01110-2006 de 17 de marzo del 2006. Aclara, este oficio contiene un error al ubicar la propiedad dentro del Parque pues como indica el artículo 1 de la Ley 7524 que lo crea, sus límites -justo frente a la propiedad- el Parque nace de la pleamar ordinaria 125 metros aguas adentro, con lo cual la propiedad no se ve afectada por la delimitación del Parque. Además ese oficio es contrario al artículo 2 de esa misma ley, así como el artículo 37 párrafo tercero de la Ley Orgánica del Ambiente, que señalan que las propiedades privadas no son parte del área protegida hasta tanto no sean compradas o expropiadas por el Estado y que mientras tanto los propietarios gozarán de los atributos del dominio. Error de apreciación en cuanto a la razón de ser de la expropiación que se debe corregir o anular la sentencia. El segundo error es en cuanto a las sentencias de la Sala Constitucional, que se señalan para asegurar que son hechos que desmejoran el valor del inmueble, pues según el A Quo por dichas restricciones no habría ninguna atracción comercial o civil, lo cual no es cierto. Con respecto al Voto 2008-8713 en el cual se anula el Reglamento de Zonificación del Distrito Cabo Velas, dictado por la Municipalidad de Sta. Cruz, el error está en considerar que con esa anulación (sin que el a quo especifique sus alcances) lejos de ser una afectación a la propiedad, la afectación se dio por el mismo reglamento. Si no existe reglamento para las construcciones de algún sector del país se regiría por la ley de Construcción y de Planificación Urbana. Por lo que ese reglamento en vez de darle mayor valor a la propiedad la afectaba negativamente pues imponía una serie de limitaciones a las propiedades. Al ser anulado significa que los propietarios podían disponer de sus propiedades como mejor les pareciera (cumpliendo eso sí con todos los requisitos- permisos de SETENA, Municipalidad, etc), por lo que más bien le quitó un elemento desvalorizante, pues hacía que menos personas se interesaran en comprar en el sector, pues no le era rentable el precio con lo que se podía construir. Error de apreciación que se debe corregir o anular la sentencia. El tercer error es con respecto al voto 2008-18529 el cual anuló toda viabilidad (no actividad ) ambiental otorgada dentro del Parque. Lo que no valora el a quo es que si una propiedad está dentro de un parque es delito haberse dado viabilidades y eso no se dio, pues lo que hizo la Sala Constitucional fue suspender los permisos ya dados hasta que no se hicieran unos estudios que encomendó a SETENA. Ese estudio ya se hizo. Al efecto transcribe los Oficios CP-253-2009-SETENA de 30 de setiembre de 2009 y Oficio DAM-1821-2009 de 11 de noviembre de 2009, de la Municipalidad de Santa Cruz. Además, SETENA le comunicó mediante Oficio SG-DEA- 1375-2011 de 9 de mayo de 2011 que en una propiedad (que colinda igualmente con el parque) en Playa Grande sí se puede construir, pero con lineamientos más amigables con el ambiente. Queda demostrado, que contrario a lo que se señala como punto desvalorizante, al indicar de forma poco clara que en Playa Grande no se puede construir o disponer de los bienes, sí se puede; por lo que el auge comercial ha visto nuevamente la luz con recientes ventas de propiedades y que la afectación directa a la propiedad en el valor del mercado por el proceso de expropiación, no puede ser considerado por el valuador, menos por el juez, en abierta contravención a las reglas oficiales de valoración, para afectar negativamente el justiprecio. Error que debe corregirse o anularse la sentencia. El cuarto errror de apreciación se da por considerar como elemento desvalorizante la supuesta imposibilidad - que no es cierta-, de realizar obras constructivas a efectos de habitar o explotar turísticamente o comercialmente el terreno. Aunque existiera una restricción en cuanto a la construcción, no por ello pierde valor el terreno pues un comprador puede adquirirlo para conservarlo tal y como el a quo lo hace ver. Las supuestas limitaciones por estar dentro del parque como situación desvalorizante no pueden ser consideradas como tales. Como prueba está lo establecido en el capítulo 6 denominado \"Consideraciones especiales en avalúos que se realicen de conformidad con la Ley de Expropiaciones\", de la Guía de Avaluos de la Dirección de Tributación en su directriz VA-01-2008 de marzo de 2008 (que sí es oficial). El quinto error se da cuando se cita lo que se vio en el Reconocimiento Judicial, pues solo señala con lo que no cuenta el lote como elemento desvalorizante sin considerar que en la misma acta se consigna que la zona sí cuenta con servicios púbicos de luz, agua, teléfono y buena señal en cuanto a telefonía movil. El sexto error sobreviene en el hecho de que el Juez menciona que el parque fue creado por decreto 20518 MIRENEM. Pues si bien se intentó crear el parque con ese decreto, el mismo encierra una condición. Si bien en 1991 se publicó dicho decreto, salta a la vista, del artículo 5, que la declaratoria de parque nacional estaba sujeta a una condición, la cual era el inicio de las expropiaciones. Aunado a lo anterior, en 1995, la Ley 7524 crea el parque sin la condición del inicio de la expropiación por lo que lo correcto es decir que el parque se crea por esta ley. La Sala Constitucional en el voto 2008-8713, señaló: \n\n\"Esta legislación demarca similarmente el área de los límites del Parque Nacional, sin embargo, con un cambio significativo, pues evidentemente del texto de la norma anterior, invierte la protección del parque Nacional quedando opuesto a lo que estableció el Poder Ejecutivo mediante el Decreto No. 20518-MIRENEM, publicado en La Gaceta No. 129 del 9 de julio de 1991, en el artículo 1 antes trascrito, pues la Ley establece que la línea inicial del Parque Nacional se define de la pleamar ordinaria \"aguas adentro\".\n\n \n\nDe conformidad con el artículo 6 de la Ley General de la Administración Pública y siendo que durante el lapso de publicación del citado decreto y hasta la publicación de la indicada Ley, no se inició ningún proceso de expropiación -el primero se inició en el 2006-, se puede asegurar que el decreto no cumplió con su condición y siendo que la ley cambia los límites del parque, es claro que no se puede hablar de una afectación de propiedades desde el año 1991. El error -alega-, debe ser enmendado para evitar confusiones a posterior. El séptimo error radica en que en el Considerando VIII SOBRE PRUEBAS DOCUMENTALES el Juez hace referencia a la documentación visible a folios 48 a 178 e indica que no es prueba, contrario a lo que indica el artículo 40 de la Ley de Expropiaciones, de que son elementos de prueba que deben ser apreciados en conjunto. Y existiendo entre ellas un informe de correduría de bienes raíces (f. 169), el a quo no hace mención alguna del porque no lo toma como prueba, máxime que indica que propiedades ubicadas entre Playa Conchal (varias playas al norte de la expropiada) hasta Playa Langosta (varias playas al sur de la expropiada), con características similares, en los últimos 18 meses (el informe es de 2 de noviembre de 2006) se han ofrecido a la venta y se vendió entre $500 y $1200 por M2 y cita un ejemplo de venta inscrita, aportado como anexo 7. El a Quo no señala el porqué del rechazo, es decir no apreció en conjunto a las pruebas en contraposición de lo señalado en el citado artículo 40. SOBRE VALORACION DE PRUEBAS. Sobre el avalúo administrativo: Como bien señala el a quo el avalúo administrativo no debe usarse de referencia pues no arroja valores reales de mercado. Avaluos posteriores realizados por el mismo perito en la zona en el 2008, dieron valores superiores 600 % al avalúo aquí cuestionado, en propiedades vecinas p.ej. la perteneciente a Inversiones Ave del Bosque, a escasos 70 metros de la expropiada. Para demostrar lo alegado muestra una tabla de los avalúos hechos por el perito Nombre317 todos ellos para la \"Consolidación del Parque Nacional Marino las Baulas de Guanacaste. Avalúos administrativos de los años 2005 y 2006 y Avalúos administrativos del 2008. El valor promedio dado en los primeros avalúos administrativos, en el 2005-2006 arrojaban un promedio de ¢14.954,14 por M2, mientras que en avalúos posteriores arrojan un promedio de ¢214.200,oo por M2. Aun cuando pareciera que los avalúos actuales elaborados por la Administración Tributaria de Puntarenas son altos - van a servir de base para iniciar los nuevos procesos de expropiación-, pero la realidad es que son muy alejados del valor imperante en la zona y del valor de reposición. Adjunta cinco avalúos administrativos. Pese a que los avalúos del 2008 son mucho más altos que los realizados por Nombre317 en el 2005 y 2006, dichos avalúos no contaron con los elementos suficientes para valorar el justiprecio, ni siquiera el valor real, basándose en documentos públicos. Como prueba adjunta certificación de la propiedad […] que mide 733.60 M2. La dueña del lote se encuentra a escasos 100 metros de la expropiada y en la misma condición (frente a playa) y la cual debe ser también expropiada por las mismas razones. Sobre esa propiedad pesa una hipoteca por $700.000,oo, (sic) es decir que responde a razón de $954,20 por M2, constituida el 31 de octubre del 2005 (sic). Igualmente posee una anotación de declaratoria de interés público, que al igual que en el caso que nos ocupa es para la ampliación de Parque. Igualmente aporta certificación de propiedad [...] y su plano […], que reflejan el valor de la compraventa de una propiedad cercana a la expropiada, que para el 2006 fue vendida a razón de $1137 el M2 y el plano demuestra la cercanía con el lote expropiado. Para lo cual inserta un croquis del sitio. Concluye: el valor dado en el avalúo administrativo no puede ser utilizado como parámetro para fijar el valor del bien. Por avalúos administrativos posteriores se demuestra las falencias del avalúo administrativo. Con lo dado en el avalúo administrativo así como en la sentencia ni siquiera alcanza para recuperar el costo de la compra de la propiedad con lo que no se dejaría incólume. Sobre avalúo judicial: Si bien el avalúo hecho por el perito O no evidenció en su escrito los valores y propiedades que sirvieron como parámetro para dar su valoración, eso nunca fue objeto de discusión, pues tanto el Estado como la expropiada nunca solicitaron dicha información teniéndola como cierta y válida. El perito no valora la propiedad partiendo de cero. Lo que hace es un estudio de campo buscando propiedades similares y una barrida de estudios para finalmente arribar a un valor. No es un valor que \"se sacó de la manga\". En el acápite Observaciones y Conclusiones el perito aclara que se utilizó el Método Comparativo o Método de Ventas fundamentado en el valor de mercado y que fue comparado con otro, cuyo valor, características y ubicación son comparables y similares. Sí es claro el perito al indicar que el problema que presenta el avalúo administrativo es que no presente ningún valor comparativo, para definir el valor del terreno. Datos importantes acerca de alegatos del Estado: Señala que la representación estatal ha tratado de inducir en error alegando vulnerabilidad respecto al Acuífero Huacas-Tamarindo para sostener que en el sitio no se puede construir por dicha razón, basado en un estudio hecho por Nombre2449. Sin embargo, la misma institución que señala dicha vulnerabilidad aclaró posteriormente que la información resulta incorrecta, ya que se refiere única y exclusivamente a la aplicación de la matriz de vulnerabilidad para el Cantón de Poás. (anexo 6). Igualmente, la representación estatal incluye un estudio econométrico pagado por la empresa The Leatherback Trust. Dicho trabajo no puede ser usado como parámetro para fijar el justiprecio pues se basa en precios de propiedades muy alejadas y sin frente a playa. Finalmente solicita: se anule la sentencia por falta de fundamentación; que el avalúo administrativo no sea utilizado como referencia, siendo exageradamente bajo; se tomen las pruebas ofrecidas por la expropiada con el valor que le asigna la Ley de Expropiaciones y sean usadas como referencia para fijar el justiprecio; ajustar el valor de reposición conforme a la sana crítica tomando en cuenta el mosaico de avalúos de peritos hechos en la zona; y se condene en costas al Estado y al pago de los respectivos intereses (fs. 459-485 del legajo de apelación). \n\nI V. - ITEM INTRODUCTORIO: Por la forma en que se desarrollan los agravios y la finalidad que se persigue, esta Sección resolverá con vista en ellos, bajo una temática holística, esto es, al pretenderse una nueva valoración de los elementos que constan admitidos en autos para la fijación del justiprecio, el Tribunal analizará en general y con los límites del agravio, la procedencia de una nueva fijación del valor del bien expropiado. Ha de tenerse en consideración que el Juez a quo sostiene, básicamente, que el avalúo administrativo de la propiedad objeto del presente proceso, es relativamente bajo, y los datos difieren sustancialmente de los otros avalúos administrativos practicados en el mismo proyecto, al igual que los precios allí otorgados ; y por el otro, que el peritaje judicial fue escueto y no contempló a su juicio, una verdadera revisión del avalúo administrativo , por lo que ha bía que hacer una ponderación entre los dictámenes para llegar a una conclusión lógica del precio, que sea lo mas razonable posible, teniendo en cuenta las posibilidades de aprovechamiento. Para lo cual, partiendo de la premisa del demérito del inmueble por dos votos de la Sala Constitucional No. 2008-8713 y 2008-18529, referente a la protección de las Tortugas Baulas, que según el a quo, ordenan por un lado a la Municipalidad de Santa Nombre6603 a anular el Reglamento de Zonificación, y por otro lado, la anulación de la viabilidad ambiental ; que al estar dentro de un área de protección, según lo dispuso la ley de Creación del Parque Marino Las Baulas de Guanacaste Ley No. 7524 del 16 de agosto de 1995, así como los votos citados, las posibilidades reales y actuales de aprovechamiento del terreno quedan sumamente limitadas, pues no existe posibilidad alguna de realizar obra constructiva a efectos de habitar o explotar turísticamente o comercialmente el terreno en discusión ; y a poyándo s e en los elementos de la Sana Crítica, y después de haber revisado varios avalúos y peritajes sobre el proyecto de expropiación del Parque Nacional Marino las Baulas, lleg ó al convencimiento que el precio justo es de ¢80.000 colones por metro cuadrado y así lo fij ó. Ahora bien, pese a que existe al respecto motivación suficiente, sin embargo, a la luz de lo que se indicará de seguido, y al amparo de la prueba admitida, la tesis o postura sostenida por el a quo no es la más adecuada a aplicarse en el sublitem. \n\nV.- DEL ALCANCE FUNCIONAL Y COMPETENCIONAL DEL RECURSO DE APELACIÓN. La impugnación de resoluciones judiciales a través de los diferentes recursos que el ordenamiento reconoce presupone como requisito subjetivo la circunstancia de que la resolución correspondiente ocasione, a quien lo interpone, un agravio o perjuicio, pues de lo contrario faltaría un requisito genérico a los actos procesales de parte, cual es el interés, aspecto que se exige como requisito de admisibilidad expresamente en el apartado primero del ordinal 561 del Código Procesal Civil en el sentido de que la resolución que se apele necesariamente debe perjudicar al recurrente. Tal circunstancia deberá materializarse por medio de la invocación expresa de las razones o motivos que la parte señale como sustento de agravio o perjuicio respecto a lo que sea objeto de cuestionamiento dentro de la sentencia. El agravio presupone la insatisfacción, total o parcial respecto al thema decidendum que justifica la alzada. De lo dicho se sigue que, es el vencimiento total o parcial, de la parte, la circunstancia que determina la existencia del agravio en cada caso concreto, y con ello, la competencia para conocer del recurso de apelación se halla distribuida entre el órgano judicial que dictó la resolución impugnada y el órgano superior en grado: al primero incumbe pronunciarse sobre la admisibilidad y al segundo sobre la fundabilidad del recurso sobre los temas controvertidos de la sentencia y el recurrente. A ello responde precisamente que la apelación ostente el carácter de recurso ordinario/técnico, el cual se presenta con cierto carácter de normalidad dentro del ordenamiento procesal. Y por tal circunstancia, por un lado, no se exigen motivos específicos para su interposición y admisión; y por el otro, los poderes jurisdiccionales del tribunal ad quem no están limitados, sino que el tribunal tiene la misma amplitud para conocer lo que es <<materia de recurso>> que la tenía el juez a quo para conocer del mismo asunto en primera instancia. En consonancia con tales principios, el ámbito de conocimiento del juez de primera instancia está delimitado por las pretensiones y oposiciones formuladas por las partes, y correlativamente el ámbito de conocimiento del tribunal de alzada, a más de ello también está limitado por lo que haya sido objeto de apelación y de agravios, aspecto que recoge nuestro derecho positivo en el canon 565 del Código de rito civil. Pero además, dentro de aquello que es materia de revisión por la alzada, el tribunal de apelaciones asume la plenitud de competencia y se encuentra en la misma situación que en la que se encontraba el juez en grado para resolver tales asuntos. Como sostiene ALSINA, el \"principio de plenitud de la competencia\" sufre una limitación en los casos en que el recurso se interpone contra una parte determinada de la sentencia, pues sí, el tribunal no puede pronunciarse sino sobre lo que es materia del mismo. Esto es lo que se expresa con el citado aforismo tantum devolutum quantum apellatum, o sea que los poderes del tribunal de apelación se hallan limitados por la extensión del recurso. (Vid ALSINA (Nombre7108), Tratado Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial, Tomo IV, Buenos Aires, Ediar Sociedad Anónima, Segunda Edición, 1961, pag. 416). Las apreciaciones vertidas por el eximio procesalista argentino son recogidas en nuestro sistema procesal en el sentido de que los poderes de revisión del tribunal de grado están enmarcados por los límites que el propio apelante impuso a su queja y, por consiguiente, ineludiblemente circunscrito a lo que fue materia de expresión de agravios que es la argumentación lógico-jurídica de la persona recurrente, tendiente a demostrar que la sentencia que le perjudica es contraria al ordenamiento, por las razones que ahí se hace valer. El recurso de apelación es la garantía procesal que el Ordenamiento Jurídico dispone en favor de la parte que llegare a considerarse perjudicada con la sentencia dictada por la autoridad de primera instancia, para obtener del superior de ésta un segundo pronunciamiento sobre lo pretendido con la demanda. Por su parte, el rigor procesal que tutela el Ordenamiento Jurídico aplicable, exige, acorde con lo dispuesto en el Artículo 70 de la Ley 3667 en relación con el 574 del Código Procesal Civil, que el agraviado exprese el quebranto de las formalidades esenciales del proceso que dan origen al recurso de casación, y que habiendo sido invocadas ante el A Quo, no hayan prosperado ante éste. De tal forma que la conceptualización lógica de la expresión de agravios, no puede ser la reiteración de los argumentos planteados en contra de la sentencia que ha resuelto en primera instancia la disputa. En el escrito de expresión de agravios, ha de correlacionar el apelante su situación procesal (y más enfáticamente la del elenco pretentorio) con el contenido y efectos surgidos con y a partir de la sentencia integral del a quo, susceptibles de causarle lesión, sea porque lo ya resuelto vulnera el acervo probatorio traído al proceso (al no haber sido apreciado adecuadamente por el a quo), o porque con lo resuelto en primera instancia, la pretensión se torna finalmente ilusoria total o parcialmente en forma irremisible para el agraviado. Lo acertado, en todo caso es que ha de demostrar el apelante la lesión que le causa la sentencia del a quo, lo cual constituye la razón esencial del recurso, pues un recurso en este contexto no es sino el medio de defensa técnica para combatir la resolución de la autoridad llamada a dirimir la contienda, y la apelación o expresión de agravios es el medio adecuado para que la autoridad superior de aquella primera instancia, entre a conocer los motivos por los cuales lo resuelto en la etapa precedente, no resulta satisfactorio para alguna o para ambas partes. Será el superior o ad quem, el llamado entonces, a revisar lo ya resuelto en la instancia precedente, más no en su totalidad pues ello equivaldría a volver a resolverse el proceso (in totum), prescindiendo de la prueba pertinente admitida en relación con los hechos probados de la demanda, así como de la valoración hecha por el juez de primera instancia, lo que en buena técnica procesal es del todo inaceptable por gravoso para las partes, para el proceso y para el sistema legal, por cuanto de realizarse así el examen de la sentencia, el proceso estaría siendo resuelto en una única instancia por el superior, sin estar habilitado legalmente para hacerlo lo cual en todo caso, sería extraordinario y tendría cabida únicamente en el caso de la nulidad absoluta por irracionalidad de la sentencia apelada (caso en el cual la devolución al a quo sería preceptiva) o por la evidente transgresión a las garantías procesales con las que el Ordenamiento Jurídico exige sea substanciado el proceso. Se requiere entonces que el apelante formule de manera diáfana y manifiesta las objeciones que tiene contra la resolución impugnada, estando obligado a explicar, clara y precisamente, en que radican los yerros cometidos por el a-quo en su pronunciamiento, debiendo el recurso, en orden a esas exigencias, bastarse a sí mismo, en cuanto a su cabal entendimiento. En consecuencia, es exclusivamente desde esta óptica que se examinará el recurso de apelación formulado en ésta litis, omitiendo el análisis de las alegaciones referidas a cuestiones debatidas en primera instancia o bien de aquellas que constituyan una reiteración de argumentaciones del debate primigenio.\n\nVI.- De la expropiación propiamente. Lo que ha justificado la expropiación, instituto al que no se le niega el carácter restrictivo o limitativo del derecho de propiedad, es una necesidad suprema que hace privar el derecho de propiedad sobre el interés social o la utilidad pública, limando o al menos intentando limar cualquier conflicto de intereses.- La utilidad pública tiene por objeto la realización del bien común, por lo que lleva consigo misma la idea de expropiación, que -por ser forzosa- sólo puede tener lugar bajo la intervención directa del Estado, donde se respete lo de cada uno, pues tal atribución de calificación no puede entenderse en forma ilimitada. El concepto de utilidad pública queda determinado por sus dos elementos: la necesidad material y la aspiración del cuerpo social, que relacionadas al amparo de la legalidad, dan por coeficiente un hecho práctico que entraña lo que reporta ventajas al Estado, cuyo disfrute pertenece al cuerpo social, así, todo ciudadano contribuirá por su parte a la utilidad pública según sus fuerzas, sus talentos y su edad, y se regularán sus deberes con arreglo a leyes distributivas. El particular debe soportar el sacrificio de sus bienes, pues pasando a las arcas estatales, se autobeneficia también el individuo como miembro de la colectividad (al servir su bien para satisfacer una necesidad de interés general), razón suficiente para no negarse a la expropiación. \n\nVII.- DEL PRECIO JUSTO. Para satisfacer esa garantía expuesta, se hace necesario, valorar el objeto expropiado de tal manera que resulte una justa compensación.- La doctrina ha intentado establecer los parámetros a seguir para determinar un justo precio, que según García de Enterría, se alcanza solamente a través de la vía judicial, única donde se verificaría esa \"justicia\" en cada caso, y la entiende como el valor de sustitución de la cosa expropiada, suficiente para adquirir otro bien análogo, al que por expropiación se priva. Otros se refieren al justiprecio como un elemento que actúa como factor determinante del valor objetivo del bien expropiado, sea el precio corriente en el comercio, esto es, el justiprecio ha de coincidir con el verdadero valor económico de los bienes expropiados, con objeto de proveer de dinero suficiente para obtener la adecuada sustitución de tales bienes. Nombre32650, tratadista argentino, considera que el justo valor supone que el expropiado debe recibir un valor equivalente a aquél del cual se lo priva, de modo actual e integral.- Dicho valor debe representar una suma al contado o en términos razonablemente equivalentes, por la cual el dueño del bien, deseoso de vender pero no obligado a hacerlo, hubiera vendido su propiedad a un comprador deseoso de ello, pero no obligado a hacerlo. Como se observa, el concepto de justiprecio, lo que pretende es buscar el equilibrio donde no vaya a resultar perjudicado el expropiado al desmejorar su patrimonio inmobiliario ni tampoco, constituirse en una fuente de ganancias a su favor, con el consecuente perjuicio al ente expropiante, lo que solo se alcanza con la sabia combinación de los principios de equidad y justicia, de tal manera que el justiprecio, siempre de concepción y estamento discrecional, debe referirse en el juicio de expropiación a lo que el inmueble vale en el estado y forma de explotación en que es tomado por el expropiador, según los valores y otros elementos de convicción concentrados en los autos. La indemnización que ha de reconocerse en el trámite de expropiación ha de ser plenaria, debe cubrir el valor \"venal\" del bien de que se trate; para tal efecto complementan este concepto los principios del \"valor de reposición\", los \"valores de zona\", la \"depreciación\", y es con base en esos principios y a los factores positivos y negativos que afectan al inmueble expropiado, a través de instrumentos técnicos, que se llega a la determinación del justo precio unitario; por ello, dentro del concepto de indemnización plenaria no puede argumentarse como elemento negativo en el precio a reconocer, la plusvalía que el terreno haya ganado como consecuencia de las obras que el Estado ha construido y que por su naturaleza favorecen y acrecentan el valor del bien. \n\nVIII.- DEL ITER LEGAL Y RAZONABLE HACIA EL PRECIO JUSTO. En los procesos de expropiación, los juzgadores cuentan con expertos que emiten dictámenes en ciencias que le son ajenas, que le son impropias más no desconocidas y, en ellos, los peritos, están obligados a considerar varios factores al valorar el bien: el estado y uso actual de las construcciones y el terreno –así referido por el artículo 22 - y fijar el valor del bien a la fecha de su dictamen -artículo 24-, lo que también obliga la ley al experto judicial –artículo 36- normas todas de la Ley de Expropiaciones. Es tarea de quien confecciona el informe pericial, dictaminar - por medio de los conocimientos que su especialidad le confiere- el justo precio de lo ordenado a valorar y no una aberración financiera en beneficio o perjuicio de las partes. Si bien es cierto, los jueces pueden apartarse de las pericias, pues deben valorar las pruebas con base en las reglas de la sana crítica, ello podría darse en aquellos casos en que el o los informes periciales rendidos contravinieren la ley, fueren omisos u oscuros o contuvieren algún otro error o defecto que le indiquen al juzgador, de conformidad con las normas antes señaladas que no pueden ser tomados en cuenta como ayuda para el caso concreto. Los expertos nombrados como peritos en los procesos jurisdiccionales son auxiliares del juez, que le ayudan a éste a dilucidar un punto ajeno al derecho y con su colaboración aclaran el panorama al caso bajo análisis. Según lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley de Expropiaciones solamente se deben tomar en cuenta los daños reales, permanentes, pero no los hechos futuros ni expectativas de derecho, ni las plusvalías derivadas del proyecto que originó la expropiación. Por su parte, el artículo 24 de la ley antes mencionada dispone expresamente : \"El perito deberá determinar el valor del bien expropiado a la fecha de su dictamen. También determinará los posibles daños que se causen al derecho de propiedad por limitaciones irrazonables sufridas al aplicar las medidas precautorias. Además, sólo considerará las mejoras necesarias introducidas después de la declaración de interés público\". Asimismo, el numeral 30 de la ley citada indica que en este tipo de procesos sólo se discutirán asuntos relativos a la revisión del avalúo administrativo del bien expropiado, según las condiciones en que se encontraba, para fijar el monto final de la indemnización. Todo lo anterior hace ver que el avalúo administrativo no sólo puede revisarse por el o los peritos nombrados en sede judicial, sino que éstos pueden actualizarlo bajo los alcances y límites expuestos del numeral 36 de la ley de marras, siempre y cuando no tomen en cuenta para fijar el monto de la indemnización los hechos futuros, las expectativas de derecho, ni las plusvalías derivadas de la expropiación. \n\nIX.- SOBRE LA REVISIÓN DEL PERITAJE ADMINISTRATIVO: Entiende este Tribunal y es su posición al respecto, que el terminó \"revisar\", no contiene en sí mismo, una configuración restrictiva, sino funcional y práctica, entendiéndose como, lo establece el Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia Española, vigésima edición, como someter una cosa a nuevo examen para corregirla enmendarla o repararla. Y no podría ser de otra manera, pues de lo contrario no tendría justificación alguna el nombramiento de peritos en sede jurisdiccional, ya que no podría ninguno estar en desacuerdo con el avalúo administrativo, pues si se corrige o se modifica, se alegaría no tomarlo en cuenta por ilegal. El numeral treinta y seis de la Ley de Expropiaciones establece que: \"El dictamen deberá sujetarse a lo dispuesto en el artículo 22 de esta ley y su objetivo será revisar el avalúo administrativo para que se ajuste al valor del bien en el momento que fue valuado\". (negrita intencional) No indica per se, que no se puede modificar, que no se pueden incluir aspectos que no fueron introducidos en sede administrativa, ni que se puede ir en contra de lo dispuesto por los peritos del Estado, únicamente que debe ajustarse al precio del bien cuando se efectuó el avalúo administrativo, esto es, no implica que no pueda dictaminarse un criterio diverso al emitido por la Administración. De esa forma, no existe en la Ley de Expropiaciones impedimento alguno para que el juzgador se aparte de los criterios dados por los diversos peritos que constan en autos, sino más bien existe una autorización expresa para ello, en el numeral cuarenta de la Ley de repetida cita, con la única limitación de no poder exceder el juez la suma mayor estimada en los avalúos. Si el juez (con el auxilio de los peritos nombrados) solo puede revisar en cuanto cotejar si lo descrito por el experto de la Administración está o no correcto, se estaría generando una burla manifiesta el principio constitucional de tutela judicial efectiva, pues si bien el proceso especial expropiatorio tiene un objeto limitado, eso no es óbice para indicar que es jurisdiccional y su fin es la determinación del justiprecio, por lo que dentro de esa orientación la parte tiene el derecho a una garantía jurisdiccional justa, amplia y necesaria; para definir el valor venal del inmueble como ya se indicó. A mayor abundamiento, es de señalar que cuando un experto realiza un peritaje totalmente nuevo, pero no aislado del contenido del avalúo administrativo, al generar un nuevo parámetro de análisis del caso, permite al juez tener mayores elementos de convicción; naturalmente, de la contrastación entre ambos criterios, cada elemento discordante es una exposición de falencias que a juicio del perito judicial presenta el criterio administrativo y bajo ningún sentido tiene que ser necesariamente explícita; bastando para ello que se logren extraer. Claro esta, todo peritaje es solamente una recomendación hacia el juzgador, quien a final de cuentas es el perito de peritos, de tal suerte que la determinación final es siempre parte de la actividad jurisdiccional, en tanto tenga una debida fundamentación. Al final de cuentas es la prudencia del juzgador, sobre la base de la sana crítica, el elemento definitorio del justiprecio; en la medida que no se trata de una actividad donde exista un criterio unívoco que permita definir el monto en concreto a indemnizar en cada caso concreto. Apoyado en esto, tanto el avalúo administrativo y el avalúo judicial, como igualmente los avalúos administrativos incorporados a los autos como prueba adicional, son nortes pausibles para ser estimados en la consideración del precio justo a determinar, y esto a la luz y alcance de los agravios del expropiado como límite de discusión. \n\nX.- CRITERO FINAL: Sobre la base de lo dicho, este Tribunal parte, inicialmente, para la determinación del justiprecio, de la consideración de la descripción genérica de los avalúos rendidos, para así analizar los agravios del expropiado. Estos dictámenes indican de acuerdo a los autos y lo mencionado por el juez A Quo, lo siguiente: 1) El avalúo administrativo: N°AA-117-2006, realizado por la Administración Tributaria de Puntarenas, Dirección General de Tributación del Ministerio de Hacienda en setiembre del 2006, el terreno fue valorado en la suma total de ¢25.123.500,00. Es realizado en setiembre del 2006, consigna la localización del inmueble, su posesión y superficie. Luego procede con la descripción detallada de la zona, su ubicación, características del Parque Nacional Marino Las Baulas, su creación, finalidad, situación y uso actual, localización, acceso, población, auge turístico, actividades de la población, establecimientos, inversión, proyectos turísticos y urbanísticos, servicios públicos básicos y comunales, desarrollo comercial, topografía, vías de comunicación y zona de influencia directa del Parque. Posteriormente el estudio administrativo describe el inmueble a expropiar, su localización, ubicación, estado actual, delimitación, linderos, topografía, nivel respecto a vía pública y a zona marítimo terrestre, frentes, servicios públicos, recursos naturales, belleza escénica, auge turístico y situación registral. Concluye definiendo en ¢27.000,00 el metro cuadrado de terreno, atendiendo las características de la zona (Parque Nacional Marino Las Baulas y Refugio de Vida Silvestre Tamarindo, desarrollo turístico, servicios públicos, privados, vías de acceso y cercanía a centros de población), características propias del inmueble (colindancia con el Parque, condición, frentes, topografía, uso actual y potencial así como acceso a servicios), método comparativo y procedimientos técnicos para la realización de avalúos, investigación de valores en la zona (ofertas, ventas opiniones de peritos y conocedoras de la región y trabajos de valoración realizados por la Dirección General de Tributación), el motivo del avalúo y criterio del perito de Tributación. En el avalúo administrativo se define un monto total de ¢25.123.500,oo por el terreno (f. 42 del exp. admtvo.). 2) Peritaje del Ingeniero O: El mismo es entregado el 11 de diciembre de 2008 y luego de consignar los datos que tuvo al alcance a los efectos de confeccionar su informe, advierte que realizó la inspección al inmueble el sábado 2 0 de setiembre de 2008, e indica que el terreno es apto para construi r , no tiene edificaciones. Establece una descripción del área , advirtiendo que es un área de uso residencial turístico, colindante con el Parque Marino Las Baulas, con acceso a carretera pavimentada y a caminos vecinales, transitables en toda época del año y con todos los servicios públicos. Que la topografía del terreno es plana, en su mayor parte de la franja costera. Señala el tipo de vegetación , de la zona. Los suelos en su mayoría arcillosos, de baja plasticidad y del tipo aluvial, con una capa vegetal de 20 cm de espesor. Señala la hidrografía de la zona. Existen fincas que se dedican a actividades turísticas, con construcción de hoteles, cabinas, casas de habitación y como actividad principal , el comercio de bienes y servicios . Describe así mismo el terreno expropiado, su ubicación geográfica, información registral, linderos, advirtiendo que tiene forma de un cuadrilátero regular, de topografía y linderos definidos. En cuanto al Método de Valoración a utilizar, advierte utilizó el Método comparativo o Método de Ventas Comparables, fundamentado en el concepto de Valor de Mercado, el que consiste en determinar el valor de un terreno en particular, a partir de su comparación con otro, cuyo valor, características y ubicación son comparables y similares. Advierte el terreno se encuentra dentro de los 150 metros de la zona restringida de la zona marítimo terrestre, como propiedad privada y por su colindancia con la zona pública inalienable, lo convierte en un terreno privilegiado y sumamente valioso. Igualmente señala que para obtener el precio final por metro cuadrado del terreno tomó como parámetro comparativo ocho informes periciales de otros expedientes de expropiaciónes. Igualmente señala que, de acuerdo a la ubicación, área, topografía, acceso a servicios públicos, infraestructura existente, uso del suelo y tomando como referencia los precios por metro cuadrado de terreno, en el área de Residencial Turístico del Cantón de Santa Cruz, e stima el precio a razón de seiscientos dieciseis mil colones el metro cuadrado, para un total del terreno en la suma de quinientos setenta y tres millones ciento ochenta y ocho mil colones. Finalmente considera que el avalúo administrativo toma como referencia la investigación de valores de mercado del sector, sin embargo, no presenta ningún valor comparativo para definir el valor del terreno. Y que no cumple con lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley de Expropiaciones (f. 246 del principal) . Este Tribunal admitió como prueba para mejor resolver, copias de valoraciones administrativas emitidas por el Ministerio de Hacienda, Dirección General de Tributación, Administración Tributaria de Puntarenas y aplicadas propiamente a los inmuebles ubicados en el área restringida y declarada como Parque Marino y objeto de expropiación y aunque fueron emitidos estos avalúos en el transcurso del año 2008, son de igual interés para estimar el justiprecio. Al atender la audiencia otorgada respecto de la documentación presentada por la expropiada, la cual fue admitida para mejor proveer, la representante estatal expresa, en esencia, que los valores consignados en los avalúos AA-88-2008, AA-73-2008, AA-93-2008, AA-91-2008 y AA-92-2008, no deben ser tomados en cuenta en tanto no existe en autos prueba que demuestre la colindancia de la finca que aquí se expropia con la de las fincas valoradas en los referidos avalúos; y que ha sido criterio jurisprudencial reiterado que el justiprecio debe fijarse con fundamento en las carácterísticas propias del lote expropiado, por lo que los citados avalúos administrativos, referentes a propiedades distintas a la expropiada, no deben ser tomados en cuenta en la fijación del justiprecio (ver escrito a folio 579 del legajo de segunda instancia). Estos reproches se desestiman, por lo siguiente: Estos avalúos resultan pertinentes, como prueba de entorno, por su especial particularidad con los inmuebles adscritos en la zona expropiada propiamente, a fin de demostrar que el valor fijado por el A Quo sobre el lote expropiado no es razonable ni proporcionado con respecto a su valor real y efectivo; dentro de los parámetros -mínimo y máximo- del avalúo administrativo y el dictámen judicial y como tales se toman en cuenta. Conforme al artículo 40 de la ley de Expropiaciones - que desde luego no contiene una lista cerrada-, las partes tienen la facultad de aportar al proceso cualesquiera elementos de prueba que permitan la valoración del inmueble. Consecuentemente se rechaza, por insuficiente, el alegato de que esos avalúos se refieren a propiedades distintas y sin colindancia con el lote aquí expropiado, toda vez que pertenecen, al igual que éste último, al mismo proyecto de expropiación del Parque Nacional Marino Las Baulas. Estos avalúos administrativos - sin que sean los únicos sino los seleccionados y ofrecidos por el recurrente-, arrojan la siguiente información: AA-73-2008 que fija un valor por metro cuadrado de 222.700,00 colones, para un inmueble de 792,08 metros cuadrados; AA-88-2008 que fija un valor por metro cuadrado de 203.300,00 colones, para un inmueble de 817,39 metros cuadrados; AA-91-2008 que fija un valor por metro cuadrado de ¢213.500 colones para un inmueble de 833.77 metros cuadrados; AA-92-2008 que fija un valor por metro cuadrado de ¢229.600 colones, para un inmueble de 836.34 metros cuadrados, y AA-93-2008 que fija un valor por metro cuadrado de 199.500,00 colones, para un inmueble de 862,42 metros cuadrados ( anexo 3, folio s 398 a 441 del legajo de apelación ). Es de comprender entonces, que las diferencias amplias incluso generadas por la misma Administración, en los valores estimados podrían haberse afectado por el tiempo o por metodologías técnicas diferentes (setiembre de 2006 es la fecha de realización del avalúo administrativo, setiembre de 2008 es la fecha de los avalúos administrativos incorporados para mejor resolver y diciembre de 2008, la entrega del avalúo judicial, si bien indica setiembre de 2008, como fecha de la inspección), lo que hace entender, a esta Sección del Tribunal, dos situaciones antagónicas, o bien el precio del avalúo administrativo correspondiente a este expediente es el correcto o aproximado a la realidad, o bien, el judicial y los otros avalúos administrativos, son los correctos y muestran como el administrativo de base, estaba fuera de toda realidad económica. Acorde con la jurisprudencia de esta jurisdicción que ha indicado que el avalúo administrativo se torna en un importe incontrovertible entre las partes y consecuentemente es el mínimo que puede otorgarse; eso no quiere decir, que corresponda al justiprecio. No puede olvidarse esta Sección del Tribunal que el hecho de que exista un avalúo administrativo discrepado por la parte no quiere necesariamente decir que esté mal confeccionado tampoco, o que con el mero ánimo de beneficiarse la Administración adoptó el precio menor que podía. Por el contrario, la discrepancia del criterio es solo un indicativo para revisar el mismo, y dentro de esta connotación y bajo un esquema de juicio lógico, todo parece establecer que aquella valoración primigenia indica un valor ínfimo para que pueda constituirse como un valor de restitución y por ende como un justo precio. La fijación del monto a indemnizar está lejos de ser una ciencia exacta, de forma tal que se incumplan las reglas de la técnica, la lógica o la razón; sino que es un fenómeno multifactorial y consecuentemente complejo. De suerte que, se debe procurar integrar la mayor cantidad de elementos objetivos (e incluso eventualmente subjetivos) para generar un precio de indemnización que procure reducir el riesgo de equivocarse. Dentro de esta temática, de igual manera se incorporó como prueba para mejor proveer, la correspondiente a Oficio s CP-253-2009 SETENA, DAM-1821-2009 de la Municipalidad de Santa Cruz, y SG-DEA-1375-2011 de la SETENA- MINAET , que demuestran: Que el Estudio Integral sobre el impacto de las construcciones y el Desarrollo Turistico y Urbanístico en la Zona de Amortiguamiento del Parque Nacional Marino las Baulas, requerido mediante el voto de la Sala Constitucional 2008-018529, referente a ese mismo parque -que supuso suspender el trámite de las solicitudes de viabilidad ambiental de las propiedades ubicadas dentro de la zona de amortiguamiento (banda de 500 metros) del parque Nacional Marino las Baulas hasta tanto no estuviera listo el estudio integral anterior-, ya fue realizado por la SETENA. En virtud de lo cual, tanto SETENA como la Municipalidad de Santa Nombre6603 informan que procederán, por su orden -conforme a sus respectivas competencias- con el trámite de las solicitudes de viabilidad ambiental y permisos. Que una propiedad que se encuentra dentro de la zona de amortiguamiento de los 500 metros definida por el Estudio Integral, para cualquier desarrollo de obras constructivas, debe cumplir con una serie de lineamientos sobre: delimitación, uso de suelo, zona de mitigacion, área máxima de construcción, reserva de zonas verdes, agua potable, zonas comerciales, altura de edificaciones, piscinas, contaminación sónica, iluminación, estacionamientos y garages, aguas servidas, aguas pluviales, muros o cercas, manejo de desechos sólidos, vialidad, promoción del desarrollo sostenible, otras regulaciones, indicadores mínimos y presentar ante SETENA el documento de evaluación ambiental D1. Finalmente, que según Oficio GE-453-2009 del Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento, el Oficio DIGH-038-09 de 13 de febrero consigna información incorrecta, pues lo acordado por Nombre2449 en acuerdo No. 3303 se refiere sólo a la aplicación de una matriz de vulnerabilidad para el cantón de Póas, sin que la Junta Directiva de esa entidad haya emitido o aprobado ninguna otra matriz en ese sentido para el Acuífero Huacas-Tamarindo, no haya establecido prohibición absoluta de perforación de pozos en dicho acuífero. Los cuales muestran en conjunto cierta relativización - aunque no prohibición - del uso de los terrenos para el desarrollo de obras constructivas, en tanto sujetas al cumplimiento de una serie de lineamientos -restricciones -, de orden ambiental; y además, no se puede desconocer del auge del desarrollo turístico que muestra la zona aledaña, aún y sin perder la perspectiva de las cargas reales evidentes que pesan sobre el inmueble expropiado y demás propiedades vecinas por estar circunscritas e incorporadas dentro del Parque Nacional Marino Las Baulas, creado mediante decreto ejecutivo no. 20518-MIRENEM del 09 de julio de 1991 y luego se le dio el rango legal mediante Ley no.7524 del 10 de julio de 1995 para proteger las playas de anidación de la tortuga baula, sea, playa Grande, playa Ventanas y playa Langosta (ver punto a) del Considerando II sobre hecho probados, y considerando IV, del voto No. 2008-18529 de la Sala Constitucional), y que les crea fuertes restricciones y todo ello, con el conocimiento normal del titular registral expropiado de que al haber sido adquirida la propiedad bajo ese formato (con posterioridad a la afectación por la creación del parque), el inmueble no resultaría con un potencial ilimitado de desarrollo afin a otro(s) sin las ataduras jurídicas del detalle. Este último aspecto, provoca que el dictámen judicial no rinde suficiencia en el orden de la razonabilidad y la proporcionalidad para lograr el justiprecio equitativo al mostrarse con valores abultados por referencia con otros inmuebles sin limitantes ni limitaciones jurídicas, amén de que al contener valores por comparación -incluso con otros peritajes judiciales de bienes igualmente sujetos a expropiación-, ello evidencia la carencia de un muestreo mayor en inmuebles bajo condiciones ceteris paribus, no resultando ser un secreto de que los precios de venta publicitados u ofertados (considerados por los peritos judiciales) no siempre resultan ser los precios finales o definitivos, sino un valor por intención del vendedor o de mera especulación. En el caso particular, el juez a quo, demeritó extensivamente el inmueble expropiado, asignando un valor casi exiguo y no retributivo para la restitución de la pérdida patrimonial inmobiliaria por parte del expropiado, si bien mayor al avalúo administrativo, por lo que ha de estimarse con lugar los agravios del recurrente en cuanto a que el valor fijado no representa ese precio justo y con fundamento en lo expresado, el Tribunal determina que los valores arrojados por las pericias administrativas recopiladas a mejor resolver, son valores aproximados reales a las condiciones jurídicas y físicas de entorno que muestra el inmueble expropiado y que pueden entenderse como razonables y proporcionales en relación a la justa indemnización al expropiado, habida cuenta de que a este momento han transcurrido más de cinco años desde la primera valoración. Sobre la misma orientación, considera esta Sección del Tribunal que una vez que se han valorado conforme a las reglas de la sana crítica, cada uno de los informes y la prueba aportada a los autos, se concluye en virtud de las condiciones y características particulares que muestra el inmueble expropiado, como igualmente las limitantes y limitaciones jurídicas existentes sobre el mismo, se estima justo y equitativo así como ajustado al valor de restitución la suma de ciento setenta y cinco mil colones el metro cuadrado para un total de indemnización de ciento sesenta y dos millones ochocientos treinta y siete mil quinientos colones (¢162.837.500.oo). Señalado lo anterior, no encuentra este Tribunal objeción alguna para apartarse del avalúo administrativo y concertar un valor tipo promedio para esos inmuebles localizados dentro de los límites del parque marino para la fecha en que fue valorado con adición a la restante información cotejada, esto dentro de la extensión de los agravios. Criterio que tiene la virtud de considerar tanto los aspectos expuestos por las partes y tamizarlo frente al peritaje oficial y así determinar hasta donde los informes de valores permiten generar nuevos elementos de convicción que puedan reorientar la causa. Por último debe indicarse, que el hecho de que el avalúo administrativo contenga todos los puntos exigidos en el numeral veintidós de la Ley de rito, no implica que esté correcto y automáticamente deba acogerse, pues su valoración puede que no lo sea. En razón de lo expuesto y por la forma en que ahora se resuelve este asunto, y atendiendo al objeto específico y exclusivo -fijación del justiprecio-, que persiguen las presentes diligencias, el resto de agravios se desestiman por inútiles e inconducentes. Por iguales razones se rechazan las nulidades alegadas, amén de que siendo un remedio procesal de carácter extraordinario, resulta procedente en aquellos casos en que se presenten defectos procesales que irrumpan el equilibrio que siempre debe existir entre las partes litigantes, provocando indefensión a una, o cuando se ha violado el curso normal del procedimiento y fuera de esos dos supuestos, la nulidad debe ser valorada y subordinarse al principio de Conservación de los Actos Procesales y Economía Procesal. La nulidad además, no prospera si resulta posible reponer el trámite o corregir la actuación evitándose con ello atrasos innecesarios en la tramitación del proceso. Esta Sección del Tribunal, una vez valorados los principios que rigen la figura de la nulidad, estima que en el presente asunto, no se encuentran defectos procesales u omisiones , en el sentido explicado, que resulten motivo de nulidad y que como tales, obliguen consecuentemente a declarar la nulidad de la sentencia que se acusa. \n\nXI.- SOBRE LA CONDENA AL PAGO DE INTERESES.- En torno a ese aspecto, lo resuelto implica la imposición legal de intereses sobre el monto de la diferencia sobre el valor asignado en el avalúo administrativo, ya que en el artículo 11 de la Ley de Expropiaciones se determina claramente, que si el justo precio se fija superior al establecido administrativamente, el Estado deberá (imperativamente) reconocer intereses desde el momento de la desposesión del bien y hasta el efectivo pago total del monto obligado. Así, lo actuado es una derivación legal de lo condenado, por lo que han de reconocerse los intereses a la tasa legal vigente y del orden civil, que corren a partir de la desposesión del bien y hasta el pago efectivo. De existir depósito real del monto del avalúo administrativo, los intereses se calcularán sobre la diferencia entre este y el justiprecio. Debiendo confirmarse en cuanto a este punto lo resuelto por el A Quo. \n\nXII.- DE LA CONDENATORIA EN COSTAS.- Estima este Tribunal que al ser la indemnización fijada en vía judicial, superior a la pretendida por el Estado en vía administrativa, debe asumir el costo de la tramitación judicial necesaria para la determinación del precio justo y siendo así no procede apartarse del principio de condena al vencido, por lo que bien hizo el a quo al imponer ambas cos t as a cargo del Estado.\n\nPOR TANTO\n\nParcialmente se admite la prueba para mejor resolver. Se rechaza la nulidad formulada. Se modifica parcialmente la sentencia recurrida, para fijar el monto del justiprecio sobre el inmueble expropiado en la suma de ciento setenta y cinco mil colones el metro cuadrado para un total de indemnización de ciento sesenta y dos millones ochocientos treinta y siete mil quinientos colones (¢162.837.500.oo). En lo demás se confirma la sentencia recurrida. Notifíquese.-\n\n \n\n \n\n \n\nRonaldo Hernández Hernández\n\n \n\n \n\nAmy Miranda Alvarado Francisco Jiménez Villegas\n\nNUE 07-000439-0163-CA",
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