{
  "id": "nexus-sen-1-0034-586152",
  "citation": "Res. 00329-2013 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
  "section": "nexus_decisions",
  "doc_type": "court_decision",
  "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
  "date": "22/08/2013",
  "year": "2013",
  "topic_ids": [],
  "primary_topic_id": null,
  "es_concept_hints": [],
  "article_citations": [],
  "keywords_es": [],
  "keywords_en": [],
  "outcome": null,
  "pull_quotes": [],
  "cites": [
    {
      "id": "nexus-sen-1-0034-1059872",
      "citation": "Res. 00489-2021 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
      "title_en": "Zoning Plan Prevails Over Owner's Intended Use",
      "title_es": "Plan Regulador prevalece sobre uso pretendido por propietario",
      "doc_type": "court_decision",
      "date": "29/10/2021",
      "year": "2021"
    },
    {
      "id": "nexus-sen-1-0034-606731",
      "citation": "Res. 00046-2014 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
      "title_en": "Municipality Must Apply Regulatory Plan Even If Appellant Considers It Obsolete",
      "title_es": "Municipalidad debe aplicar Plan Regulador aunque el recurrente lo considere obsoleto",
      "doc_type": "court_decision",
      "date": "31/01/2014",
      "year": "2014"
    },
    {
      "id": "nexus-sen-1-0034-683824",
      "citation": "Res. 00483-2016 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
      "title_en": "Appeal for denial of land use permit for wood sales in central residential zone",
      "title_es": "Apelación por denegatoria de uso de suelo para venta de madera en zona residencial central",
      "doc_type": "court_decision",
      "date": "31/10/2016",
      "year": "2016"
    },
    {
      "id": "nexus-sen-1-0034-712951",
      "citation": "Res. 00223-2017 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
      "title_en": "Land Use Certificates Do Not Grant Rights That Override a Zoning Plan",
      "title_es": "Certificados de uso de suelo no confieren derechos sobre uso frente al plan regulador",
      "doc_type": "court_decision",
      "date": "31/05/2017",
      "year": "2017"
    }
  ],
  "cited_by": [],
  "references": {
    "internal": [
      {
        "target_id": "nexus-sen-1-0034-1059872",
        "kind": "related_voto",
        "label": ""
      },
      {
        "target_id": "nexus-sen-1-0034-606731",
        "kind": "related_voto",
        "label": ""
      },
      {
        "target_id": "nexus-sen-1-0034-683824",
        "kind": "related_voto",
        "label": ""
      },
      {
        "target_id": "nexus-sen-1-0034-712951",
        "kind": "related_voto",
        "label": ""
      }
    ],
    "external": []
  },
  "source_url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-586152",
  "tier": 2,
  "is_environmental": true,
  "_editorial_citation_count": 0,
  "regulations_by_article": null,
  "amendments_by_article": null,
  "dictamen_by_article": null,
  "concordancias_by_article": null,
  "afectaciones_by_article": null,
  "resoluciones_by_article": null,
  "cited_by_votos": [],
  "cited_norms": [],
  "cited_norms_inverted": [],
  "sentencias_relacionadas": [
    "sen-1-0034-1059872",
    "sen-1-0034-606731",
    "sen-1-0034-683824",
    "sen-1-0034-712951"
  ],
  "temas_y_subtemas": [
    {
      "idTipoVoto": 1,
      "nombreTipoVoto": "Voto de mayoría",
      "id": 1,
      "nombre": "Municipalidad",
      "Subtemas": [
        {
          "id": 1,
          "nombre": "Competencia en la ordenación y verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas"
        }
      ]
    },
    {
      "id": 2,
      "nombre": "Planificación urbana",
      "Subtemas": [
        {
          "id": 1,
          "nombre": "Alcances de la competencia municipal en el control del desarrollo urbano"
        }
      ]
    },
    {
      "id": 3,
      "nombre": "Plan regulador",
      "Subtemas": [
        {
          "id": 1,
          "nombre": "Alcances y competencia corresponde a los gobiernos locales"
        }
      ]
    },
    {
      "id": 4,
      "nombre": "Certificación de uso de suelo",
      "Subtemas": [
        {
          "id": 1,
          "nombre": "Acto administrativo de naturaleza declarativa"
        }
      ]
    }
  ],
  "cascade_only": false,
  "amendment_count": 0,
  "body_es_text": "Expediente 13-002182-1027-CA\n\nExpediente CED79568\n\nLa Quinta de Centroamérica S.A. y otro Dirección6837/ \n\nN° 329-2013\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las trece horas cincuenta y un minutos del veintidós de agosto del dos mil trece. \n\n Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Nombre103495 , cédula CED79569, e Inversiones La Quinta de Centroamérica S.A., representada por el señor Néstor Mata Solano, cédula de identidad No. CED30766, en su condición de presidente con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, contra la resolución del Alcalde de Cartago, de las 8:04 horas del 10 de febrero del 2010. \n\nRedacta la Juez Solano Ulloa, y: \n\nCONSIDERANDO: \n\nI.- Solicitud de audiencia oral. Los apelantes han solicitado a este Tribunal de alzada, se les reciba en una audiencia oral a efecto de atender sus agravios. Estima este Despacho que la audiencia es innecesaria, pues del análisis de los agravios expresados por escrito junto con los elementos de convicción existentes, no es necesaria la recepción de alegatos orales para sustentar su defensa, por lo que se rechaza esta gestión. Se procede, por ende, de inmediato, a resolver por el fondo el recurso interpuesto. \n\nII.- Antecedentes de relevancia. Para una correcta resolución del presente asunto, se tiene como de importancia, lo siguiente: 1) En oficio No. DU-1630-2008 del 20 de noviembre del 2008, la Dirección de Urbanismo Municipal de la Municipalidad de Cartago, resolvió una solicitud presentada por la señora Nombre103495 , en la que pedía se le indicaran las medidas y cabida mínima que debían tener los lotes para fraccionar la finca con matrícula de folio real No. Placa17489, En dicha resolución, se le comunicó lo siguiente: \"De conformidad con la Reforma Plan Regional Desarrollo Urbano Gran Area Metropolitana, decreto No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, el terreno que hace referencia al plano de catastro No. Placa17488- , se localiza en una Zona de Control Especial, por lo que al respecto de su solicitud se debe cumplir con el siguiente articulado de esta normativa que para lo que de interés dice: 3.2. El INVU y las Municipaldades podrán rechazar un permiso para urbanizar cuando consideren que la urbanización propuesta no produzca una expansión urbana orgánica, o que esta sea prematura por pretender dar un mayor crecimiento que el demandado por las necesidades de la población local. A tal efecto, el INVU podrá denegar permisos para urbanizar o fraccionar con base en lo establecido en las normas legales correspondientes a la Ley de Planificación Urbana.- 3.3 Sólo se permitirá el fraccionamiento frente a caminos públicos existentes previos a la promulgación del GAM, (Gaceta número 119 del 22 de junio de 1982), y cuando estos cuenten con los servicios básicos y se deje el derecho de vía reglamentario. No se permitirá el fraccionamiento en caminos públicos que no cuenten con los servicios aunque éstos hayan sido habilitados después de la promulgación del GAM. Se exceptúan los caminos dentro del área de expansión de los poblados tal como se definió en el inciso uno de este Artículo. No obstante lo anterior, para fines estrictamente agrícolas, se podrá permitir segregaciones con frente a servidumbre o caminos privados, en porciones resultantes no menores de siete mil (7000) metros cuadrados. 3.4 Corresponderá a la Dirección de Urbanismo determinar si el camino, existente, frente al fraccionamiento que se pretende iniciar, existía al momento de aprobación del Reglamento del GAM (publicado en la Gaceta número 119 del 22 de junio de 1982), para definir si procede o no la autorización respectiva.\" (folios 3 y 4); 2) En memorial de fecha 27 de noviembre siguiente, la señora Nombre103495 se refirió al anterior oficio, indicando que ese inmueble ya contaba con la aprobación para uso de suelo Residencial Agrícola R-700 (expediente 38041) según lo dispuesto en el Plan Regulador que estaba vigente para el momento de dicha aprobación, dada en el mes de setiembre del 2007, considerando que esa normativa es la que le aplica. Solicitaba, entonces, la anuencia a efecto de realizar un fraccionamiento a lo largo del frente de la calle pública en lotes residenciales con áreas superiores o iguales a 700 m2, guardando siempre la relación frente fondo (folios 5 y 6); 3) En oficio DU-1741-2008 del 15 de diciembre del 2008, la Dirección de Urbanismo contestó la anterior misiva, indicando que \"en cuanto a la anuencia definitiva por parte de esta Dirección de Urbanismo, la misma está sujeta a que la interesada aporte el plano de diseño de sitio debidamente acotada y a escala aproximada, indicando todas y cada una de las proporciones resultantes\", con el cual podría \"evaluar las condiciones municipales aplicables según lo establece el artículo 32 y 36 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones\" (folios 7 y 8); 4) En oficio No. DU-242-2009 del 26 de febrero del 2009, la Dirección de Urbanismo otorgó el visto bueno al uso del suelo, para un fraccionamiento simple frente a calle pública, con áreas que oscilaba entre los 2000m2 a 3000m2, sobre la misma finca (folio 11); 5) En libelo presentado el 5 de mayo del 2009, la señora Nombre103495 aportó, a efectos de obtener su aprobación, un croquis para segregación, consistente en el fraccionamiento de cuarenta lotes cuyas medidas oscilan entre los 716 m2 y 2830m2, la mitad de ellos frente a calle pública, y la otra mitad con accesos creados al efecto mediante servidumbre (folios 9 y 10); 6) En resolución No. DU-580-2009 de las 9:32 horas del 18 de mayo del 2009, la Dirección de Urbanismo, al resolver sobre la aprobación del anterior croquis aportado para efectos de fraccionamiento, rechazó la solicitud y, al efecto, dispuso: \"... el solicitante requirió que se certificara para esa finca uso de suelo para fraccionar en la indicada propiedad lotes destinado a residencia bajo las normas del Plan Regulador de la Ciudad de Cartago \"vigente\". Dicho Plan fue derogado por esta Municipalidad de Cartago mediante los acuerdos contenidos en el artículo 3 del Acta 49-06 de sesión celebrada el día 18 de diciembre del 2006, artículo 26 del Acta 96-07 de sesión del día 18 de diciembre del 2007 y el artículo 2 del Acata 106-07 del 13 de septiembre del 2007 y 05 del acta 136 de la sesión del día 5 de febrero del 2008. Así las cosas, y con base en la propia jurisprudencia del Tribunal Contencioso Administrativo (voto 149-2006), la emisión de ese certificado de uso de suelo no constituye derecho alguno, no lo declara, siendo que un cambio de la legislación deja sin validez alguna el certificado emitido mediante legislación derogada, si el interesado no presentó el trámite correlativo (fraccionamiento de lotes). En la actualidad, y conforme al Plan Maestro de la Gran Area Mtropolitana (GAM) la zona en la que se ubica el fundo de autos tiene una NATURALEZA AGRICOLA no existiendo en la normativa actual una clasificación como R-700 que contemplaba en el anterior Plan Regulador de la Ciudad de Cartago. Los lotes bajo la zonificación vigente pueden destinarse para fines agrícolas, presentar una cabida de siete mil metros cuadrados (700.00m2) y las eventuales servidumbres deben ser agrícolas no de tipo Urbana.\" (folios 12 y 13); 7) Contra el anterior oficio, la señora Nombre103495 presentó sendos recursos ordinarios, resultando rechazada la revocatoria en resoluci´n NO. DU-888-2009 de las 10:58 horas del 21 de julio del 2009 (recurso a folios 15 a 17, resolución a folio 18); 8) Mediante resolución del Alcalde de Cartago, de las 8:54 horas del 10 de febrero del 2010, se confirmó lo resuelto por la Dirección de Urbanismo y rechazó el recurso de apelacion (folios 31 a 35). \n\n III.- OBJETO DEL RECURSO: Los apelantes vienen recurriendo lo resuelto por el Alcalde de Cartago, en donde objetan, a manera de resumen, que habiéndose obtenido el uso del suelo en el mes de setiembre del 2007, ellos procedieron de inmediato con el trámite respectivo para la aprobación del fraccionamiento, mediante la elaboración de planos y croquis y su debida presentación ante el INVU, para finalmente aportarlos a la Municipalidad. Consideran que lo resuelto por el Alcalde es ambiguo e intepreta forzosamente las normas, contrario a derecho, desconociendo un uso de suelo que sí fue efectivamente aprovechado. Estiman que ese uso de suelo les dio certeza jurídica a efecto de iniciar las gestiones. Añaden que con la presentación del trámite se les consolidó un derecho, sobre la base del cual comenzaron a actuar, pues fue del mismo documento expedido por la Dirección de Urbanismo del que se desprende que es con la sola presentación del trámite que se consolida su derecho. Luego de hacer una trascripción de las distintas gestiones, agregan que que estando aún vigente el hoy derogado Plan Regulador de Cartago, reingresaron los documentos al INVU, en el mes de enero del 2008, siendo que la derogatoria de esa normativa no se dio sino hasta el 26 de febrero del 2008, cuando fue publicado en el Diario Oficial La Gaceta. Estiman que presentaron la propuesta de fraccionamiento con lotes cuya cabida oscila entre los 2000m2 y 3000m2, sustentándose en el uso del suelo expedido en el año 2007, cuando sí se podía fraccionar en lotes menores de 7000m2, siempre y cuando no sobrepasaran la cabida mínima de 700m2, lo cual fue autorizado en el oficio DU-242-2009 del 26 de febrero del 2009, en donde se aprobó el fraccionamiento de esos lotes. Consideran que sobre la base de lo actuado, el uso de suelo que se otorgó en setiembre del 2007 quedó \"CONSOLIDADO\" y generó efectos jurídicos válidos para la aplicación de un derecho adquirido. Por ello, consideran incorrecto lo dispuesto posteriormente por la Dirección de Urbanismo, en la resolucion DU-580-2009 y su confirmatoria expedida por el Alcalde, por lo que piden se revoque lo allí dispuesto para continuar con la segregación de los lotes con superficie mayor a 700m2.\n\nIV.- Alcances del uso del suelo. La planificación urbana es una competencia esencialmente local, según lo disponen los numerales 169 constitucional y 15 de la Ley de Planificación Urbana, e incluye limitaciones a la propiedad privada que tienden a impedir el desarrollo desordenado e impactante de las comunidades y garantizar la coexistencia de las necesidades humanas de convivencia junto con el deber de brindar protección del medio ambiente. Los propietarios de los suelos y sus edificaciones están obligados a destinarlos al uso establecido en el ordenamiento urbano respectivo, el cual deriva de la zonificación implementada en los reglamentos respectivos, quedando sujetos a sus disposiciones y limitaciones, con los cuales queda integrado el contenido esencial del derecho de propiedad (ver sentencias de la Sala Constitucional Nos. Placa15693 y Placa10591). Esta obligación se materializa en el Plan Regulador, que contiene, entre otras normas, los reglamentos de zonificación y fraccionamiento, según lo dispone el articulo 21 de la Ley de Planificación Urbana. En el reglamento se zonificación, se reservan \"determinadas zonas de un territorio para necesidades o funciones concretas; y abarca desde la creación de zonas industriales hasta la fijación de zonas residenciales, político-administrativas, zonas deportivas, zonas verdes, de protección especial ambiental y otras\" (CALVO MURILLO, Virgilio, \"Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones \", Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) Es el primero, y tal vez el más importante reglamento que debe acompañar a todo plan urbanístico, de conformidad con el artículo 21 inciso 1) de la Ley de Planificación Urbana, toda vez que, como su nombre lo indica, le corresponde la ordenación y determinación del uso del suelo, con vistas a un uso racional de la tierra y para asegurar condiciones y calidades ambientales de vida satisfactoria, con lo cual, condiciona el uso de la propiedad inmobiliaria, mediante la delimitación de áreas, según la categorización adoptada. De la mano de la zonificación, se crea el reglamento de fraccionamiento y urbanización, que conforme al artículo 32 de la misma Ley, pretende determinar bajo qué condiciones una municipalidad ha de permitir o regular el fraccionamiento y los proyectos de urbanizaciones en su jurisdicción, para lo cual se disponen requisitos correspondientes al acceso a la vía pública, cesión de áreas para uso público, normas para construcción de calles y aceras, pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, electrificación y alumbrado público, entre otros. En este sentido debe resaltarse la importancia para el Derecho Urbanístico del control de las acciones de fraccionamiento, lo cual no ofrece duda alguna. Al respecto, desde vieja data, esta jerarquía impropia se había pronunciado en el siguiente sentido:\n\n“IV.- De l o dicho, cabe insistir, que el control del desarrollo urbano como competencia de las municipalidades, implica tanto la potestad de dictar planes reguladores, pero sobre todo, implica la competencia para “controlar” el fraccionamiento de terrenos por medio de los mismos planes reguladores y con el otorgamiento del correspondiente visado municipal al plano respectivo, tal y como lo expresa el numeral 33 de la citada Ley de Planificación Urbana. En el mismo orden de cosas, según el artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, corresponde a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, visar los planos correspondientes en cuanto a proyectos de urbanización o fraccionamiento para efectos de urbanización en forma previa a la aprobación municipal (artículo 33 ibídem). Se trata de una competencia que se traduce en una función de control por parte de la Dirección de Urbanismo en relación con la planificación y control urbanístico de las municipalidades (artículos 7, inciso 3) y 9 de la supra indicada ley. Se convierten en asesores o vigilantes pudiendo informar o bien hasta denunciar a las Municipalidades, respecto de una eventual infracción a la ley o al plan regulador local, pudiendo incluso emitir un acto de suspensión de determinada obra, en la que se hubiere comprobado la infracción a la ley en materia de urbanismo. Según el artículo 36, inciso b) ibídem, las municipalidades no pueden otorgar los respectivos visados a planos para proyectos urbanísticos en áreas sujetas a control cuando no cuenten con el permiso de rigor (visado de la Dirección de Urbanismo).” (Sección Tercera, Tribunal Superior Contencioso Administrativo, sentencia número 791-2002 de las diez horas diez minutos del veintisiete de setiembre del año dos mil dos.) (El resaltado no es del original.)\n\nEn el caso de la Municipalidad de Cartago, el anterior Plan Regulador fue derogado desde el año 2008 y, en su lugar, rige el Reglamento Parcial de Zonificación del Plan Regional de Desarrollo Urbano Gran Area Metropolitana -Reglamento 3332 del 26 de abril de 1982 y sus reformas-, que de manera integrada, en un mismo cuerpo normativo, incorpora toda la regulación zonificación y fraccionamiento necesarias que disponen el ordenamiento terrotorial de dicho cantón. Asimismo, el control urbano se concreta, entre otras actuaciones, comúnmente mediante la obtención de los llamados \"usos del suelo\" y las licencias constructivas, con los cuales los administrados se aseguran el acatamiento pleno de sus proyectos y obras a la regulación urbanística. El certificado de uso del suelo se regula en la Ley de Planificación Urbana, que al efecto dispone lo siguiente:\n\n\"Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada.\n\nEn adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia.\n\nCada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios.\n\nConforme al segundo párrado del numeral transcrito, las normas urbanísticas tienen vigencia hacia futuro y, por aplicación del prohibición de retroactividad de la norma en perjuicio, se debe respetar el uso del suelo existente a la fecha de su entrada en vigencia. Sobre este aspecto es que se enfoca el sustento legal del recurso interpuesto, en el tanto considera la parte apelante que el uso del suelo otorgado en el año 2007 -del cual no aporta copia, por lo que se desconoce su contenido-, cuando aún estaba vigente el anterior plan regulador del cantón de Cartago, le consolidó una situación jurídica favorable, a pesar de que dicha normativa ha sido derogada. El razonamiento expresado en el recurso no puede ser compartido por este Tribunal, puesto que aún cuando fuera cierta la tesis de los recurrentes, en el sentido de que en el año 2007 se expidió un uso de suelo conforme para fraccionar lotes con cabida mínima de 700m2, éste mantuvo vigencia únicamente mientras regía la norma que le dio sustento. A mayor abundamiento, debe aclararse que el único efecto del certificado de uso del suelo es indicar si el uso propuesto por el administrado es acorde con la regulación vigente, motivo por el cual su eficacia permanece hasta tanto no sea modificada la zonificación del lugar, feneciendo con la promulgación de nueva normativa que disponga usos de suelo distintos. Es por ello que si a partir de febrero del año 2008, por disposición del Concejo Municipal, entró a regir en el cantón de Cartago el Reglamento Parcial de Zonificación del Plan Regional de Desarrollo Urbano Gran Area Metropolitana, reglamento 3332 del 26 de abril de 1982 y sus reformas posteriores, modificando el uso del suelo en el que se encuentra el lote de la parte apelante, para convertirlo en zona especial de protección, el certificado de uso de suelo que dicen haber sido expedido en setiembre del 2007, que bien pudo ser válido y eficaz en aquel contexto, empero, a partir del cambio de la regulación urbanística vio cesar por completo sus efectos, no pudiendo entonces invocarse ahora para obtener la autorización de un fraccionamiento que devendría en abiertamente ilegal. Desde entonces, queda claro, el inmueble sólo puede ser destinado a uso predominantemente agrícola (artículo 3) en donde se permiten únicamente urbanizaciones y servidumbres de tipo urbano en las áreas de expansión de los cuadrantes de cabeceras de los distritos, o bien, en los términos indicados en el numeral 3.3 -situación que no es la pretendida en esta causa-, que literalmente dispone: \n\n3.3 Sólo se permitirá el fraccionamiento frente a caminos públicos existentes previos a la promulgación del GAM, (Gaceta número 119 del 22 de junio de 1982), y cuando estos cuenten con los servicios básicos y se deje el derecho de vía reglamentarios. No se permitirá el fraccionamiento en caminos públicos que no cuenten con los servicios aunque éstos hayan sido habilitados después de la promulgación del GAM. Se exceptúan los caminos dentro de lárea de expansión de los poblados tal como se definió en el inciso uno de este Artículo. No obstante lo anterior, para fines estrictamente agrícolas, se podrá permitir segregaciones con frente a servidumbre o caminos privados, en porciones resultantes no menores de siete mil (7000) metros cuadrados.\"\n\nLa única manera de que un uso de suelo pueda entenderse como consolidado, en los términos invocados por la parte apelante, está regulado en el numeral 28 de la Ley de Planificación Urbana, el cual está desarrollado en el artículo 2, párrafos B) y C), del mismo Reglamento 3332 (GAM), en donde se regula los tres \"Certificado de Uso de Suelo\" que se pueden expedir, a saber: \"conforme\", que es el que se permite en cada zona; \"condicional\", que puede darse previa autorización especial de la Municipalidad, el Ministerio de Salud y la Dirección de Urbanístico, con restricciones y requisitos especiales; y \"no conforme\", que es el existente que no se ajusta la la zonificación establecida o que, ajustándose, no cumple con los requisitos de la zona. En aplicación de esta regulación, el uso \"no conforme\" es el único que declara la existencia del uso del suelo que se encuentra consolidado en un lugar específico desde antes de la entrada en vigor de las regulaciones urbanas, pero que resultan inconformes con el nuevo destino dado por la norma. Este no es el caso específico del inmueble de la apelante, pues es un hecho incontrovertido que la naturaleza de la finca que se pretende fraccionar aún no se ha variado al uso habitacional residencial, siendo éste el único requisito previsto normativamente para poder aceptar la tesis del derecho adquirido. En un sentido similar, pero para efectos de explotaciones comerciales, fue que se pronunció la Sala Constitucional, cuando en el Voto 06706 de las quince horas veintiún minutos del veintiuno de diciembre de mil novecientos noventa y tres, indicó, respecto del uso del suelo, que:\n\n \"Dicha autorización debe entenderse sin embargo, en el sentido de que a los establecimientos comerciales o industriales que funcionen normalmente al momento de entrada en vigencia del Plan, no se les puede imponer el certificado de uso, porque tienen un derecho adquirido a seguir funcionando como lo estaban antes; eso sí, siempre y cuando lo estén de acuerdo a la Ley, y no al margen de ella.-\" (El resaltado es nuestro.)\n\nPor ende, el agravio en este sentido debe ser rechazado, entendiéndose que la finca se encuentra limitada al uso descrito en la norma de cita, como zona especial de protección, quedando afectada a un uso prioritariamente agrícola e imposibilitada la tierra para su uso residencial habitacional. \n\nV.- Sobre los trámites del fraccionamiento. Otro aspecto de importancia que debe atenderse, es el fundamento que sostiene la parte, respecto de que el inicio de las gestiones administrativas le han hecho surgir un derecho. De la lectura integral de las resoluciones cuestionadas, sea al DU-580-2009 y la del Alcalde de Cartago, no se desprende tal interpretación, misma que tampoco se aprecia difusa ni ambigua. Lo que entiende este Tribunal, es que habiéndose expedido un uso del suelo, los trámites administrativos bien pudieron haberse iniciado y culminado hasta la consecusión de los visados de planos y las licencias respectivas, durante la vigencia de la anterior normativa. Conforme lo desarrollan los artículos 33 y 36 de la Ley de Planificación Urbana y el 74 del Decreto-Ley de Construcciones, todo proyecto de fraccionamiento y su consecuente plan constructivo, queda sometido a una previa autorización del gobierno local, la cual se convierte en una habilitación para el administrado a fin de que pueda materializar efectivamente las obras de segregación y urbanización, una vez que se ha cumplido a cabalidad con las exigencias del ordenamiento. Bajo esta óptica, el derecho a fraccionar un terreno se consolida a partir de esa licencia municipal, la cual, como se ha dicho, debe ser precedida por el respectivo certificado de uso de suelo. La Ley de Planificación Urbana desarrolla lo anterior, al disponer lo siguiente: \n\n\"Artículo 33.- Para todo fraccionamiento de terrenos o inmuebles situados en distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, será indispensable haber visado antes, en la oficina municipal autorizada, el plano que indique la situación y cabida de las porciones resultantes y que, además, el notario o funcionario público autorizante, dé fe en el acto de extensión u otorgamiento del documento respectivo, de que la división coincide con la que exprese dicho plano.\" \n\n\"Artículo 36.- Se negará la visación municipal de los planos relativos a fraccionamientos de áreas sujetas a control, por cualquiera de las siguientes razones:\n\na) Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que tengan menos t amaño del permitido, inadecuado acceso a la vía pública o carentes de servicios indispensable;...\"\n\nEsa norma debe ser interpretada junto con lo dispuesto en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones -Reglamento No. 3391 del 13 de diciembre de 1982- , que al efecto también dispone:\n\n\"Generalidades \n\n El desarrollo de terrenos mediante su fraccionamiento o urbanización será permitido siempre que reúna las siguientes condiciones: \n\nI.1 Que los usos proyectados estén conformes con las normas de zonificación establecidas por el Plan Regulador o en su defecto, por organismos competentes; \n\nI.2 Que las características naturales del terreno o la alteración que a éstas puedan ocasionar las obras a realizar, ofrezcan una garantía previsible contra riesgos de inundación, derrumbes o deslizamientos, tomando en cuenta las características ecológicas del sitio; \n\n...\n\nII.2.4. El tamaño, el frente y la forma de los lotes de cualquier fraccionamiento se ajustará a los requisitos de zonificación del área...\"\n\n\"VI.2 Presentación de Planos \n\nTodo interesado en realizar un fraccionamiento o una urbanización deberá presentar inicialmente un plano de consulta preliminar al Instituto, suscribiendo para ello la solicitud, en un original y dos copias, de la fórmula respectiva que facilitará el INVU y que debe acompañar al plano preliminar (anteproyecto). La fórmula original se reintegrará para efectos fiscales conforme lo exige la ley.\" (El resaltado es agregado.)\n\n \n\nComo se desprende de la normativa anterior, el trámite ante el INVU es preparatorio para establecer la factibilidad del anteproyecto, con lo cual no queda consolidado ningún derecho. Seguidamente, la misma norma indica que el \"plano de consulta preliminar constituye un servicio de mera orientación para el interesado, previo a la presentación de los planos de construcción y por lo tanto no autoriza al urbanizador para ejecutar obras o proceder a la venta de lotes\". Lamentablemente, los recurrentes no lograron su meta estando vigente la anterior normativa, por lo que no resulta de recibo ahora el pretender sustentar la existencia de derechos subjetivos sobre la base de trámites presentados habiendo sido modificada la regulación con que los iniciaron, pues carece de tales efectos jurídicos. Ello sería llevar a las autoridades locales y a este Tribunal, a actuar contra legem, en perjuicio claro del interés público superior, por lo que, sin duda, ahora no es posible autorizar en el terreno, un fraccionamiento con fines urbanísticos en lotes cuyas cabidas rolan entre los 700m2 y los 300m2, tal y como se aprecia en el croquis aportado. \n\nVI.- Corolario. Con base en los fundamentos expuestos, estima este Tribunal que lo resuelto por el Alcalde de Cartago en la resolución impugnada, carece de los vicios alegados por la parte impugnante, debiendo ser confirmada como en efecto se dispone, coincidiendo este Tribunal a cabalidad en su contenido, por ajustarse a derecho. Así las cosas y no quedando ulterior recurso, deberá darse por agotada la vía administrativa, como en efecto se dispone. \n\n POR TANTO:\n\n Se confirma la resolución impugnada y se da por agotada la vía administrativa. \n\n \n\nEvelyn Solano Ulloa\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nFrancisco Javier Muñoz Chacón Jorge Leiva Poveda",
  "body_en_text": ""
}