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  "id": "nexus-sen-1-0034-617050",
  "citation": "Res. 00223-2014 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
  "section": "nexus_decisions",
  "doc_type": "court_decision",
  "title_es": "Requisito de retiro frontal solo aplica frente a calle pública, no frente a servidumbre privada",
  "title_en": "Frontal setback requirement applies only to public roads, not private easements",
  "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo conoció del recurso de apelación en jerarquía impropia interpuesto por un particular contra la Municipalidad de Flores, que le había denegado un permiso de ampliación de su vivienda (segunda planta) por no respetar el antejardín o retiro frontal. El recurrente contaba con permiso de construcción original otorgado hacía diez años, y su propiedad no daba frente a calle pública sino a una servidumbre privada de paso. El Tribunal analiza el poder regulador urbanístico de las municipalidades y las limitaciones al derecho de propiedad, en particular el alineamiento y el retiro frontal. Concluye que, según la legislación costarricense (Ley de Construcciones, Ley de Planificación Urbana y Ley de Caminos Públicos), la exigencia de retiro frontal solo procede cuando el inmueble está ubicado frente a calle pública. Al estar la propiedad del recurrente frente a una servidumbre privada, el requisito resulta improcedente. Revoca la resolución municipal y ordena aprobar el permiso de ampliación si no existe otro impedimento.",
  "summary_en": "The Administrative Contentious Court heard an improper hierarchical appeal filed by an individual against the Municipality of Flores, which had denied a construction permit for a second-story addition to his house for failing to respect the front garden or frontal setback. The appellant had an original construction permit granted ten years earlier, and his property did not face a public road but rather a private easement of passage. The Court analyzes the municipal urban regulatory power and limitations on property rights, particularly alignment and frontal setback. It concludes that, under Costa Rican legislation (Construction Law, Urban Planning Law, and Public Roads Law), the frontal setback requirement only applies when the property faces a public road. Since the appellant's property faces a private easement, the requirement is inapplicable. The Court revokes the municipal decision and orders the permit approved if no other impediment exists.",
  "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
  "date": "07/05/2014",
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    "retiro frontal",
    "antejardín",
    "alineamiento",
    "servidumbre de paso",
    "calle pública",
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    "servidumbre privada",
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    "permiso de construcción",
    "derecho de propiedad",
    "planificación urbana",
    "Municipalidad de Flores",
    "Tribunal Contencioso Administrativo"
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  "keywords_en": [
    "frontal setback",
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    "public road",
    "construction permit",
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    "Municipality of Flores",
    "Administrative Contentious Court"
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  "excerpt_es": "III.- EL PODER REGULADOR URBANÍSTICO DE LAS MUNICIPALIDADES. Debe recordarse que la regulación urbanística ha sido encomendada tradicionalmente, y sin discusión alguna, a las municipalidades, en tanto se ha estimado que \"(...) la competencia urbanística ha sido una competencia municipal genuina, quizá la primera entre todas\" (GARCÍA DE ENTERRÍA, Eduardo y PAREJO ALFONSO, Luciano, Lecciones de Derecho Urbanístico. Editorial Civitas, Madrid, España, S.N.E., 1981. p. 116.); de manera que se ha configurado, como una competencia de los gobiernos locales que se amplía y llega a abarcar la ordenación de todo el territorio, extendiéndose accesoriamente a otros órganos y entes del Estado, tales como el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo -ente descentralizado-, y los Ministerios de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, con la Secretaría Técnica Ambiental (órgano desconcentrado) y el Ministerio de Planificación Nacional. Pero en lo que respecta propiamente con la planificación urbana local , la Ley de Construcciones, aprobada por Decreto-Ley número 833, del cuatro de noviembre de mil novecientos cuarenta y nueve -norma pre-constitucional, al ser promulgada por el Gobierno de Facto de la Junta Fundadora de la Segunda República, dirigida por José Figueres Ferrer-, establece que las Municipalidades son las encargadas de que las ciudades y demás poblaciones reúnan las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, comodidad y belleza en sus vías públicas y en los edificios y construcciones que en terrenos de las mismas se levanten, sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden en estas materias a otros órganos administrativos (artículo 1º), así como que ninguna edificación podrá hacerse en el país que contraríe sus disposiciones (artículo 74). Y no obstante que nuestra Constitución Política es un poco parca en la definición de las funciones propias y esenciales de las municipalidades, la jurisprudencia constitucional -concretamente en las sentencias número 5097-93, 5303-93, 6706-93, 4205-96, y 2003-3656-, ha interpretado que a partir de lo dispuesto en sus artículos 169 y primer párrafo del artículo 170, la titularidad primaria en materia de planificación urbana local corresponde a las municipalidades, con exclusión de cualquier otro ente público, lo cual ha quedado también concretado en las distintas versiones del Código Municipal -Leyes No. 4574 de cuatro de mayo de mil novecientos setenta y el actual cuerpo vigente, No. 7794 publicada en La Gaceta No. 94 del 18 de mayo de mil novecientos noventa y ocho. En consonancia con la anterior disposición, los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana, número 4240, de quince de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho, disponen textualmente:\n\n\"Artículo 15.- Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional. Consecuentemente, cada uno de ellos dispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, en las áreas donde deba regir, sin perjuicio de extender todos o algunos de sus efectos a otros sectores, en que priven razones calificadas para establecer un determinado régimen contralor.\" (El resaltado no es del original.)\n\n\"Artículo 19.- Cada Municipalidad emitirá y promulgará las reglas procesales necesarias para el debido acatamiento del plan regulador y para la protección de los intereses de las salud, seguridad, comodidad y bienestar de la comunidad.\" (El resaltado no es del original.)",
  "excerpt_en": "III.- THE URBAN REGULATORY POWER OF MUNICIPALITIES. It must be remembered that urban regulation has been traditionally entrusted, without any discussion, to municipalities, as it has been considered that \"(...) urban planning competence has been a genuine municipal competence, perhaps the foremost of them all\" (GARCÍA DE ENTERRÍA, Eduardo and PAREJO ALFONSO, Luciano, Lecciones de Derecho Urbanístico. Editorial Civitas, Madrid, Spain, S.N.E., 1981. p. 116.); thus, it has become a competence of local governments that expands and eventually encompasses the planning of the entire territory, extending accessorily to other state bodies and entities, such as the National Institute of Housing and Urbanism -decentralized entity-, and the Ministries of Environment, Energy, and Telecommunications, with the Technical Environmental Secretariat (deconcentrated body) and the Ministry of National Planning. But regarding local urban planning itself, the Construction Law, approved by Decree-Law number 833 of November fourth, nineteen forty-nine -pre-constitutional norm, having been enacted by the De Facto Government of the Founding Junta of the Second Republic, led by José Figueres Ferrer-, establishes that Municipalities are responsible for ensuring that cities and other towns meet the necessary conditions of safety, health, comfort, and beauty in their public roads and in the buildings and constructions erected on their lands, without prejudice to the powers granted by law on these matters to other administrative bodies (Article 1), and that no building may be erected in the country that contradicts its provisions (Article 74). And even though our Political Constitution is somewhat sparing in defining the own and essential functions of municipalities, constitutional jurisprudence - specifically in rulings number 5097-93, 5303-93, 6706-93, 4205-96, and 2003-3656-, has interpreted that based on Articles 169 and the first paragraph of Article 170, the primary authority in local urban planning belongs to municipalities, to the exclusion of any other public entity, which has also been specified in the different versions of the Municipal Code -Law No. 4574 of May fourth, nineteen seventy, and the current body in force, No. 7794 published in La Gaceta No. 94 of May 18, nineteen ninety-eight. In accordance with the above provision, Articles 15 and 19 of the Urban Planning Law, number 4240 of November fifteen, nineteen sixty-eight, textually provide:\n\n\"Article 15.- Pursuant to the provision of Article 169 of the Political Constitution, the competence and authority of municipal governments to plan and control urban development within the limits of their jurisdictional territory is recognized. Consequently, each one shall arrange what is appropriate to implement a regulatory plan, and the related urban development regulations, in the areas where it must apply, without prejudice to extending all or some of its effects to other sectors, where qualified reasons exist to establish a specific control regime.\" (Highlighting not in original.)\n\n\"Article 19.- Each Municipality shall issue and promulgate the procedural rules necessary for due compliance with the regulatory plan and for the protection of the interests of health, safety, comfort, and welfare of the community.\" (Highlighting not in original.)",
  "outcome": {
    "label_en": "Granted",
    "label_es": "Con lugar",
    "summary_en": "The municipal decision denying the expansion permit is revoked and the Municipality is ordered to approve it if no other impediment exists, as the requirement for frontal setback is inapplicable to a property facing a private easement.",
    "summary_es": "Se revoca la resolución municipal denegatoria del permiso de ampliación y se ordena a la Municipalidad aprobarlo si no existe otro impedimento, por considerar improcedente la exigencia de retiro frontal en un inmueble con frente a servidumbre privada."
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  "pull_quotes": [
    {
      "context": "Considerando IV",
      "quote_en": "From the regulations transcribed so far, it is possible to deduce without a doubt that for the imposition of the frontal setback as a limit to property rights, our legislation requires that the property on which it is intended to be imposed be located facing a public road.",
      "quote_es": "De la normativa hasta ahora transcrita, es posible deducir sin lugar a dudas, que para la imposición del retiro frontal como límite al derecho de propiedad, nuestra legislación exige que el inmueble respecto del cual se pretenda imponer, se encuentre ubicado frente a calle pública."
    },
    {
      "context": "Considerando IV",
      "quote_en": "This requirement, it is insisted, does not apply in the case of the property where Mr. Arce Garro intends to carry out the construction expansion, since his property does not face a public road and consequently, the reason for the challenged act is illegitimate and, the content also does not conform to the fact, because the denial of the permit managed by him before the respondent Municipality based on the imposed obligation, aimed at the aggrieved party respecting the front yard, is unfounded and must be resolved as such, granting the appeal filed by the appellant.",
      "quote_es": "Dicho requisito se insiste, no aplica en el caso de la propiedad en que el señor Arce Garro pretende realizar la ampliación constructiva, ya que la su propiedad no tiene frente a calle pública y en consecuencia, el motivo del acto impugnado resulta ilegítimo y, el contenido tampoco se adecúa al hecho, pues la denegatoria del permiso gestionado por el mismo ante la Municipalidad recurrida con fundamento en la obligación impuesta, tendente a que el agraviado respete el antejardín, resulta infundada y así debe resolverse, acogiendo el recurso formulado por el recurrente."
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  "body_es_text": "Grande\nNormal\nPequeña\nTribunal Contencioso Administrativo Sección III\n\nResolución Nº 00223 - 2014\n\nFecha de la Resolución: 07 de Mayo del 2014 a las 14:25\n\nExpediente: 13-003048-1027-CA\n\nRedactado por: Siria Carmona Castro\n\nClase de asunto: Recurso de apelación\n\nAnalizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL\n\n\n\nSentencias en igual sentido\n\n\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto de mayoría\n\nRama del Derecho: Derecho Municipal\n\nTema: Urbanismo municipal\n\nSubtemas:\n\nAlcances de la competencia de la municipalidad.\nLimitaciones que afectan el derecho de uso de suelo.\n\nTema: Certificación de uso de suelo\n\nSubtemas:\n\nAlcances del control de desarrollo urbano como competencia de la municipalidad.\nAlcances.\n\n“III.- EL PODER REGULADOR URBANÍSTICO DE LAS MUNICIPALIDADES. Debe recordarse que la regulación urbanística ha sido encomendada tradicionalmente, y sin discusión alguna, a las municipalidades, en tanto se ha estimado que \"(...) la competencia urbanística ha sido una competencia municipal genuina, quizá la primera entre todas\" (GARCÍA DE ENTERRÍA, Eduardo y PAREJO ALFONSO, Luciano, Lecciones de Derecho Urbanístico. Editorial Civitas, Madrid, España, S.N.E., 1981. p. 116.); de manera que se ha configurado, como una competencia de los gobiernos locales que se amplía y llega a abarcar la ordenación de todo el territorio, extendiéndose accesoriamente a otros órganos y entes del Estado,  tales como el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo -ente descentralizado-, y los Ministerios de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, con la Secretaría Técnica Ambiental (órgano desconcentrado) y el Ministerio de Planificación Nacional.  Pero en lo que respecta propiamente con la planificación urbana local , la Ley de Construcciones, aprobada por Decreto-Ley número 833, del cuatro de noviembre de mil novecientos cuarenta y nueve -norma pre-constitucional, al ser promulgada por el Gobierno de Facto de la Junta Fundadora de la Segunda República, dirigida por José Figueres Ferrer-, establece que las Municipalidades son las encargadas de que las ciudades y demás poblaciones reúnan las condiciones  necesarias de seguridad, salubridad, comodidad y belleza en sus vías públicas y en los edificios y construcciones que en terrenos de las mismas se levanten, sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden en estas materias a otros órganos administrativos (artículo 1º), así como que ninguna edificación podrá hacerse en el país que contraríe sus disposiciones (artículo 74). Y no obstante que nuestra Constitución Política  es un poco parca en la definición de las funciones propias y esenciales de las municipalidades, la jurisprudencia constitucional -concretamente en las sentencias número 5097-93, 5303-93, 6706-93, 4205-96, y 2003-3656-, ha interpretado que a partir de lo dispuesto en sus artículos 169 y primer párrafo del artículo 170, la titularidad primaria en materia de planificación urbana local corresponde a las municipalidades, con exclusión de cualquier otro ente público, lo cual ha quedado también  concretado en las distintas versiones del Código Municipal -Leyes No. 4574 de cuatro de mayo de mil novecientos setenta  y el actual cuerpo vigente, No. 7794 publicada en La Gaceta  No. 94 del 18 de mayo de mil novecientos noventa y ocho.  En consonancia con la anterior disposición, los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana, número 4240, de quince de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho,  disponen textualmente:\n\n\"Artículo 15.- Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional. Consecuentemente, cada uno de ellos dispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, en las áreas donde deba regir, sin perjuicio de extender todos o algunos de sus efectos a otros sectores, en que priven razones calificadas para establecer un determinado régimen contralor.\" (El resaltado no es del original.)\n\n \n\n\"Artículo 19.- Cada Municipalidad emitirá y promulgará las reglas procesales necesarias para el debido acatamiento del plan regulador y para la protección de los intereses de las salud, seguridad, comodidad y bienestar de la comunidad.\" (El resaltado no es del original.)\n\n \n\nDe lo anterior deriva el control que ejercen las Autoridades municipales respecto del cumplimiento de la normativa urbanística local, mediante el uso del \"poder de policía\", con el cual se asume el poder-deber de asegurar el orden público, la salubridad, la tranquilidad, la seguridad de las personas, así como la organización moral, política y económica de la sociedad.\n\n             IV.- DE LAS LIMITACIONES QUE AFECTAN EL DERECHO DE USO DE SUELO Y EL CASO CONCRETO: El Tribunal estima que el acuerdo impugnado merece ser revocado, por las razones que de seguido se exponen. En lo medular, la parte agraviada ha pretendido se le autorice la construcción de una segunda planta sobre su casa de habitación, la cual, fue construida hace aproximadamente diez años, con permisos constructivos expresos por parte de la Municipalidad recurrida, y se ubica frente a servidumbre privada por la naturaleza del terreno en que fue construida. De su parte, el municipio recurrido, deniega el permiso de la ampliación constructiva, en virtud de que exige se cumpla el requisito de respetar el antejardín o retiro frontal, alegando que si bien la construcción actual fue erigida con un permiso constructivo que no exigió el respeto del antejardín, ello no implica que para el que se solicita actualmente, se omitan los requisitos técnicos de acuerdo a la normativa aplicable, y se ejerza como debe ser, la fiscalización por parte del ente corporativo. En criterio de esta Cámara, las razones con que el personero del municipio recurrido pretende justificar la denegatoria del permiso de ampliación constructiva, no se ajustan a la normativa que regula la materia por lo que se dirá. Iniciaremos indicando, el Derecho Urbanístico como conjunto de normas jurídicas y regulatorio del contenido del derecho de propiedad en esta materia urbanística y de edificación, encuentra como uno de sus fundamentos el concepto de la propiedad privada con sujeción al interés particular, al interés común, al bienestar general, claro está, todo ello con respeto absoluto de los principios y límites que en nuestro caso, se encuentran establecidos en la Constitución Política. Esa sujeción del interés privado al interés común, constituye a su vez entonces, el fundamento para las regulaciones del suelo mediante la imposición de limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad, limitaciones determinantes de su contorno, todo ello comprendido en la regulación jurídica urbanística. Como parte de las limitaciones a la propiedad que desde el origen del Derecho Urbanístico han estado presentes, se encuentra el alineamiento, o retiro de la propiedad con frente a la vía pública. Por ello, se dice que el alineamiento como limitación del derecho de propiedad, surge de la mano con el concepto de vía pública, pues es mediante este tipo de limitación que se logra la organización de las viviendas y el acceso a las ciudades. En ese orden, tenemos a su vez, que dentro de las limitaciones a la propiedad que obligan a no edificar, encontramos la referida a \"los retiros\". El retiro se conoce como la forma o método urbanístico que imposibilita construir en un área determinada del terreno, bien sea por razones de vecindad, como ocurre con el retiro posterior, o por razones de ornato, como sería el retiro frontal; otros tipos de retiro serían el lateral y el de arborización. Además de que comúnmente, la técnica urbanística del retiro se encuentra regulada por los planes reguladores locales, es lo cierto que el retiro frontal o antejardín, se encuentra íntimamente relacionado con la aplicación de alineamientos, esto es, las distancias que deben respetarse a efectos de construcción, tomando como punto de partida, una calle pública.  “El alineamiento es la fijación de la línea que divide el suelo privado edificable de aquellos espacios de uso y dominio público, como es el caso de las vías, calles, plazas, zonas verdes y las áreas libres comunales.” (Rojas Morales, Iris Rocío. Derecho Urbanístico Costarricense. Investigaciones Jurídicas S.A., San José-Costa Rica, pág. 258).  En tal sentido, la norma del artículo IV.7 del Reglamento de la Ley de Construcciones establece:\n\n“Artículo IV.7.- Alineamiento.\n\n…IV.7.2.  En lotes con frente a vías públicas urbanas, no se podrá iniciar la ejecución de una obra sin el previo señalamiento de línea y nivel oficial por parte de la Municipalidad respectiva; ambos datos, cuya vigencia es indefinida, deben consultarse en los formularios o documentos empleados para tramitar los permisos de construcción.” (El destacado no corresponde con su original).\n\nNótese así, el alineamiento como técnica del planeamiento urbano tiene por objetivo establecer límites entre cualquier edificación y el dominio público, y en casos como el que nos ocupa, debe entenderse exigido respecto de la calle o vía pública que constituye el límite frontal de la propiedad del agraviado, lo cual, como es comprensible, no resulta aplicable al caso concreto pues es un hecho no controvertido, que la propiedad del señor Arce Garro en que se pretende la ampliación constructiva, tiene frente a servidumbre privada y no a calle pública. A mayor abundamiento de razones, el artículo 19 de la Ley de Caminos Públicos, establece que los dueños de construcciones que deben respetar los retiros, son aquellos que están obligados a solicitar al MOPT o a la Municipalidad según corresponda, el alineamiento oficial. En efecto, nótese que en forma expresa, la norma de cita establece en lo que interesa:\n\n\"Artículo 19.- No podrán hacerse construcciones o edificaciones de ningún tipo frente a las carreteras existentes o en proyecto sin la previa autorización del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, ni al frente de los caminos vecinales y calles sin aprobación escrita de la Municipalidad correspondiente (…)\". (El destacado con corresponde con su original).\n\nPor su parte, igualmente el artículo 19 de la Ley de Construcciones, en su párrafo 1° dispone en lo que interesa: \" ... los dueños de construcciones que deban retirarse con arreglo a la alineación oficial\". De la normativa hasta ahora transcrita, es posible deducir sin lugar a dudas, que para la imposición del retiro frontal como límite al derecho de propiedad, nuestra legislación exige que el inmueble respecto del cual se pretenda imponer, se encuentre ubicado frente a calle pública. De ese modo, si la propiedad del recurrente se encuentra frente a una servidumbre privada, propiamente frente a una servidumbre de paso y no frente a calle pública -requisito sine qua non para aplicar el alineamiento y con ello, los retiros correspondientes a aceras, antejardínes, vallas y verjas-, la obligación que pretende imponer el ente corporativo recurrido para que se respete el antejardín, deviene del todo en improcedente. Dicho requisito se insiste, no aplica en el caso de la propiedad en que el señor Arce Garro pretende realizar la ampliación constructiva, ya que la su propiedad no tiene frente a calle pública y en consecuencia, el motivo del acto impugnado resulta ilegítimo y, el contenido tampoco se adecúa al hecho, pues la denegatoria del permiso gestionado por el mismo ante la Municipalidad recurrida con fundamento en la obligación impuesta, tendente a que el agraviado respete el antejardín, resulta infundada y así debe resolverse, acogiendo el recurso formulado por el recurrente. Por la forma en que se resuelve, se omite pronunciamiento respecto de los demás agravios planteados.”\n\n \n\n... Ver más\nCitas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas\nTexto de la resolución\n\n 2\n\n \n\n Tribunal Contencioso Administrativo,\n\nII Circuito Judicial de San José, Dirección04 \n\nCentral 2545-00-03                                                       Fax 2545-00-33\n\n                          Correo Electrónico ...01\n\n________________________________________________________________\n\nEXPEDIENTE N° 13-0030 48-1027-CA\n\nAPELACIÓN EN JERARQUÍA IMPROPIA\n\nRECURRENTE: Nombre103901  \n\nRECURRIDO: MUNICIPALIDAD DE FLORES\n\n \n\n \n\nN° 223 -2014\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las catorce horas veinticinco minutos del siete de mayo del dos mil catorce.\n\nConoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por el señor Nombre103901   , mayor, casado, con cédula de identidad número CED80105, contra la resolución de las siete horas del 03 de abril de dos mil trece, emitida por la Alcaldía Municipal de Flores.\n\nRedacta la Juez Carmona Castro, y:\n\nCONSIDERANDO\n\n           I.- HECHOS PROBADOS: Para una correcta resolución del presente asunto, se tiene por probado lo siguiente: 1) En fecha 30 de enero de dos mil trece, el señor Nombre103901    formuló solicitud de permiso de construcción para realizar una ampliación de su casa de habitación, la cual había sido construida en el año 2003 en la finca inscrita en el Registro Público Matrícula de Folio Real Placa17770° , plano catastrado N° H-665628-2000, ubicado en Dirección12095     , propiamente de la Escuela del lugar, 100 metros Sur, 150 metros Este y 25 metros Norte. (hecho no controvertido). 2) El lote en que se ubica la casa de habitación del petente y descrito en el hecho anterior, surge de la segregación tripartita de un inmueble, siendo que uno de los tres lotes segregados quedó con frente a vía pública y los dos restantes con acceso por una entrada lateral. (Hecho no controvertido). 3) La casa que se pretende ampliar por parte del recurrente, se encuentra construida en uno de los lotes que quedaron con acceso mediante la entrada lateral o servidumbre privada. (hecho no controvertido). 4) Al momento de construcción de la casa de habitación descrita en el hecho anterior, el señor Nombre103901  obtuvo el permiso de construcción respectivo por parte del Municipio recurrido. (Hecho no controvertido). 5) Por medio de Oficio MF-DDU-CC-CE-018-13 del 27 de febrero de dos mil trece, la encargada del Departamento de Planificación Urbana, Control Constructivo de la Municipalidad recurrida dispuso rechazar la solicitud presentada por el señor Nombre103901   , en virtud de que no es dable otorgar el permiso de construcción a menos que cumpla con la normativa aplicable en cuanto a retiros y cobertura. (folios 05 a 09 del expediente administrativo). 6) Mediante escrito presentado el día 6 de marzo de dos mil trece, el señor Nombre103901  formuló recurso de revocatoria con apelación en subsidio contra la denegatoria del permiso de construcción contenida en el Oficio MF-DDU-CC-018-13 descrita en el hecho anterior. (folios 10 a 20 del expediente administrativo).7) Por medio de resolución MF-DDU-CC-DE-023-13 de las ocho horas del 08 de marzo de dos mil trece, la encargada del Departamento de Planificación, Unidad de Control Constructivo de la Municipalidad recurrida, dispuso rechazar por improcedente el recurso de Revocatoria interpuesto por Nombre103901   contra el Oficio MF-DDU-CC-CE-018-13 de fecha 27 de febrero del 2013, y admite la apelación subsidiaria ante la Alcaldía Municipal. (folio 21 a 28 del expediente administrativo). 8) La Alcaldía Municipal de Flores, mediante resolución AMF-RA-12-2013 de las siete horas del 03 de abril de dos mil trece, declaró sin lugar el recurso de apelación formulado por el señor Nombre103901  en contra de la resolución contenida en el Oficio MF-DDU-CC-CE-018-13 de fecha 27 de febrero del 2013. (folios 36 a 48 del expediente administrativo). 9) Por medio de resolución AMF-RA-016-2013 de las siete horas del 23 de abril de dos mil trece, la Alcaldía de Flores admite el recurso de apelación formulado por el señor Nombre103901  contra la resolución AMF-RA-12-2013 de las siete horas del 03 de abril de dos mil trece, y dispone elevar los autos para que sea conocido por este Tribunal, emplazando a la parte recurrente para que concurra ante esta autoridad a hacer valer sus derechos.\n\n           II.- OBJETO DEL RECURSO: El señor Nombre103901 , se muestra inconforme con la resolución de la Alcaldía Municipal de Flores N° AMF-RA-12-2013 de las siete horas del 03 de abril de dos mil trece, y formula su recurso en los siguientes términos: 1.- De las Actuaciones Administrativas acreditadas: Indica el recurrente, en el año 2002 la Municipalidad de Flores le otorgó un permiso de construcción para la Finca del Partido de Heredia, Matrícula Placa17771° , el cual le fue otorgado mediante formal autorización el día 27 de agosto de ese mismo año, mediante el sello respectivo en el plano constructivo para la referida propiedad. Advierte, dicho permiso constructivo se concedió para que la casa se construyera sin necesidad de guardar el antejardín, en virtud de que el acceso de dicho inmueble no es frente a calle pública sino, frente a servidumbre privada.  Acusa, la encargada de Planificación Urbana de la Municipalidad recurrida, deniega el permiso de ampliación solicitado, indicando únicamente que \"el hecho de que hace 10 años se construyera  la vivienda actual sin respetar los requisitos especiales y el municipio en su oportunidad no alertara y subsanara tal condición, no implica que actualmente se siga arrastrando el error.\". Considera que el argumento esgrimido por la funcionaria municipal, es incorrecto y aduce, que la Municipalidad autorizó la construcción sin respetar el antejardín, y esa licencia, provoca que el Municipio se mantenga obligado a respetar esa condición, y no puede derogar o desconocer un acto propio, como lo es ese permiso de construcción otrora otorgado, sin seguir los procedimientos legales establecidos  para ello. Reprocha, la resolución dictada mediante Oficio MF-DDU-CC-CE-018-13, no consideró que el área que autorizó construir mediante el permiso otorgado para la casa de habitación, constituye un predio con uso consolidado, y dado que el área a ampliar lo es en segunda planta, mantiene el área de cobertura o huella de construcción que se autorizó por el permiso que genera ese derecho subjetivo a desprender del \"Ius Edificandi\" autorizado por la corporación municipal. Acusa, el Oficio MF-DDU-CC-CE-018-13 es un acto absolutamente nulo, porque sin ningún tipo de análisis en relación con el permiso de construcción otorgado para la casa de habitación, deniega ahora la solicitud de ampliación de la misma. 2.- De los Cuestionamientos de Legalidad de la Resolución Municipal recurrida: 2. 1.- Violación al Principio de Intangibilidad de los Actos Propios.  Señala, la Municipalidad recurrida pretende desconocer y dejar sin validez un acto favorable, declarativo de derechos como lo es el permiso de construcción de la casa otorgado mediante formal autorización el día 27 de agosto de dos mil dos, estampado en el plano constructivo para la referida propiedad inmueble descrita en el plano catastrado N° H-665628-000, sin acudir previamente a procedimiento administrativo alguno para anular el permiso de construcción otorgado. Con ello, violenta el principio de Intangibilidad de los Actos Propios. 2.2- Violación al Principio de Interdicción de la Arbitrariedad . Acusa, que la resolución impugnada no cumple con el requerimiento de motivación del acto administrativo, es poco clara y no justifica las razones por las que se toma la decisión por parte de la administración.  Agrega, el acto impugnado no tiene un contenido coherente y razonable, ni expone con claridad la debida fundamentación legal y con todo ello, violenta el Principio de Interdicción de la Arbitrariedad.  Finalmente, solicita se deje sin efecto la resolución recurrida, por cuanto no está solicitando que se le permita construir en el antejardín como pretende hacerlo ver la Municipalidad recurrida, sino, que se respeten sus derechos adquiridos al autorizarle construir su casa de habitación en el año 2002, y ahora lo único que solicita es la autorización para una mejora en esa construcción autorizada. De su parte, el personero del Municipio recurrido, considera improcedente el recurso formulado y sustenta su oposición en los siguientes motivos básicos. Señala, la denegatoria del permiso de construcción que origina este asunto, se fundamenta en el incumplimiento de requisitos constructivos previstos en la normativa que rige la materia, propiamente en lo relativo a retiros y cobertura, como bien se indica en el Oficio MF-DDU-CC-CE-018-12. Advierte que la Ley de Planificación Urbana, en su artículo 4 y 58 y, el Reglamento de Construcciones, Artículos IV 9, 10, 11, VI. 3.8.1, establecen que el antejardín o retiro frontal, es uno de los requisitos exigidos en las zonas urbanas y, que corresponde a cada Municipalidad, fijar el tamaño mínimo de los mismos; siendo incluso que se establece que las municipalidades no permitirán obras de construcción cuando ellas no guarden conformidad por razones de uso, ubicación, retiros, cobertura y demás condiciones de la zonificación. Señala, con esa base jurídica no es posible entonces, suprimir por medio de los planes reguladores, la exigencia del antejardín o retiro frontal, en los casos previstos en la Ley de cita y la Ley de Construcciones y su Reglamento. Asevera, si bien a las construcciones existentes antes de la entrada en vigencia del Plan Regulador y que no respetan el retiro mínimo fijado, no les resultan aplicables las disposiciones sobre el retiro mínimo, en caso de remodelación, ampliación o nueve construcción, deberán ajustarse a los parámetros dictados, para la zona en que se ubique el inmueble, entre ello, el tamaño mínimo del retiro y por ello, la ampliación de la vivienda en segunda planta, debe sujetarse a los retiros supra citados y, de ahí, la motivación del oficio que resulta recurrido. Añade, si bien se debe respetar la normativa dispuesta en los Planes Reguladores, en el caso concreto, su representada considera aplicable la Ley de Construcciones y su Reglamento, pues es la normativa que se aplicó para el área del lote en su oportunidad. Aduce, en consideración de lo anterior, pese a que el Municipio en el año 2003 aprobó el permiso de construcción de la obra existente a la fecha, sin exigir los requisitos técnicos especiales y sin haberse subsanado por las autoridades regentes de la época, ese error perpetuarse, ya que conforme a la norma del artículo 19 de la Ley de Construcciones, el permiso que ahora se solicita, es un permiso nuevo, y como tal, debe ajustarse a la normativa que rige la materia, y los requisitos referidos al retiro en antejardín y cobertura, limitan la disposición del particular sobre su derecho de propiedad. Sostiene en tal sentido, el permiso de construcción otorgado hace diez años, consolidó derechos únicamente para esa construcción y no es posible que por tener una construcción consolidada en planta baja, el recurrente pueda seguir construyendo en planta alta con violación a las normas en comentario.   \n\nIII.- EL PODER REGULADOR URBANÍSTICO DE LAS MUNICIPALIDADES. Debe recordarse que la regulación urbanística ha sido encomendada tradicionalmente, y sin discusión alguna, a las municipalidades, en tanto se ha estimado que \"(...) la competencia urbanística ha sido una competencia municipal genuina, quizá la primera entre todas\" (GARCÍA DE ENTERRÍA, Nombre7411 y PAREJO ALFONSO, Luciano, Lecciones de Derecho Urbanístico. Editorial Civitas, Madrid, España, S.N.E., 1981. p. 116.); de manera que se ha configurado, como una competencia de los gobiernos locales que se amplía y llega a abarcar la ordenación de todo el territorio, extendiéndose accesoriamente a otros órganos y entes del Estado,  tales como el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo -ente descentralizado-, y los Ministerios de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, con la Secretaría Técnica Ambiental (órgano desconcentrado) y el Ministerio de Planificación Nacional.  Pero en lo que respecta propiamente con la planificación urbana local , la Ley de Construcciones, aprobada por Decreto-Ley número 833, del cuatro de noviembre de mil novecientos cuarenta y nueve -norma pre-constitucional, al ser promulgada por el Gobierno de Facto de la Junta Fundadora de la Segunda República, dirigida por José Figueres Ferrer-, establece que las Municipalidades son las encargadas de que las ciudades y demás poblaciones reúnan las condiciones  necesarias de seguridad, salubridad, comodidad y belleza en sus vías públicas y en los edificios y construcciones que en terrenos de las mismas se levanten, sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden en estas materias a otros órganos administrativos (artículo 1º), así como que ninguna edificación podrá hacerse en el país que contraríe sus disposiciones (artículo 74). Y no obstante que nuestra Constitución Política  es un poco parca en la definición de las funciones propias y esenciales de las municipalidades, la jurisprudencia constitucional -concretamente en las sentencias número 5097-93, 5303-93, 6706-93, 4205-96, y 2003-3656-, ha interpretado que a partir de lo dispuesto en sus artículos 169 y primer párrafo del artículo 170, la titularidad primaria en materia de planificación urbana local corresponde a las municipalidades, con exclusión de cualquier otro ente público, lo cual ha quedado también  concretado en las distintas versiones del Código Municipal -Leyes No. 4574 de cuatro de mayo de mil novecientos setenta  y el actual cuerpo vigente, No. 7794 publicada en La Gaceta  No. 94 del 18 de mayo de mil novecientos noventa y ocho.  En consonancia con la anterior disposición, los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana, número 4240, de quince de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho,  disponen textualmente:\n\n\"Artículo 15.- Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional. Consecuentemente, cada uno de ellos dispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, en las áreas donde deba regir, sin perjuicio de extender todos o algunos de sus efectos a otros sectores, en que priven razones calificadas para establecer un determinado régimen contralor.\" (El resaltado no es del original.)\n\n \n\n\"Artículo 19.- Cada Municipalidad emitirá y promulgará las reglas procesales necesarias para el debido acatamiento del plan regulador y para la protección de los intereses de las salud, seguridad, comodidad y bienestar de la comunidad.\" (El resaltado no es del original.)\n\n \n\nDe lo anterior deriva el control que ejercen las Autoridades municipales respecto del cumplimiento de la normativa urbanística local, mediante el uso del \"poder de policía\", con el cual se asume el poder-deber de asegurar el orden público, la salubridad, la tranquilidad, la seguridad de las personas, así como la organización moral, política y económica de la sociedad.\n\n             IV.- DE LAS LIMITACIONES QUE AFECTAN EL DERECHO DE USO DE SUELO Y EL CASO CONCRETO: El Tribunal estima que el acuerdo impugnado merece ser revocado, por las razones que de seguido se exponen. En lo medular, la parte agraviada ha pretendido se le autorice la construcción de una segunda planta sobre su casa de habitación, la cual, fue construida hace aproximadamente diez años, con permisos constructivos expresos por parte de la Municipalidad recurrida, y se ubica frente a servidumbre privada por la naturaleza del terreno en que fue construida. De su parte, el municipio recurrido, deniega el permiso de la ampliación constructiva, en virtud de que exige se cumpla el requisito de respetar el antejardín o retiro frontal, alegando que si bien la construcción actual fue erigida con un permiso constructivo que no exigió el respeto del antejardín, ello no implica que para el que se solicita actualmente, se omitan los requisitos técnicos de acuerdo a la normativa aplicable, y se ejerza como debe ser, la fiscalización por parte del ente corporativo. En criterio de esta Cámara, las razones con que el personero del municipio recurrido pretende justificar la denegatoria del permiso de ampliación constructiva, no se ajustan a la normativa que regula la materia por lo que se dirá. Iniciaremos indicando, el Derecho Urbanístico como conjunto de normas jurídicas y regulatorio del contenido del derecho de propiedad en esta materia urbanística y de edificación, encuentra como uno de sus fundamentos el concepto de la propiedad privada con sujeción al interés particular, al interés común, al bienestar general, claro está, todo ello con respeto absoluto de los principios y límites que en nuestro caso, se encuentran establecidos en la Constitución Política. Esa sujeción del interés privado al interés común, constituye a su vez entonces, el fundamento para las regulaciones del suelo mediante la imposición de limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad, limitaciones determinantes de su contorno, todo ello comprendido en la regulación jurídica urbanística. Como parte de las limitaciones a la propiedad que desde el origen del Derecho Urbanístico han estado presentes, se encuentra el alineamiento, o retiro de la propiedad con frente a la vía pública. Por ello, se dice que el alineamiento como limitación del derecho de propiedad, surge de la mano con el concepto de vía pública, pues es mediante este tipo de limitación que se logra la organización de las viviendas y el acceso a las ciudades. En ese orden, tenemos a su vez, que dentro de las limitaciones a la propiedad que obligan a no edificar, encontramos la referida a \"los retiros\". El retiro se conoce como la forma o método urbanístico que imposibilita construir en un área determinada del terreno, bien sea por razones de vecindad, como ocurre con el retiro posterior, o por razones de ornato, como sería el retiro frontal; otros tipos de retiro serían el lateral y el de arborización. Además de que comúnmente, la técnica urbanística del retiro se encuentra regulada por los planes reguladores locales, es lo cierto que el retiro frontal o antejardín, se encuentra íntimamente relacionado con la aplicación de alineamientos, esto es, las distancias que deben respetarse a efectos de construcción, tomando como punto de partida, una calle pública.  “El alineamiento es la fijación de la línea que divide el suelo privado edificable de aquellos espacios de uso y dominio público, como es el caso de las vías, calles, plazas, zonas verdes y las áreas libres comunales.” (Rojas Morales, Iris Rocío. Derecho Urbanístico Costarricense. Investigaciones Jurídicas S.A., San José-Costa Rica, pág. 258).  En tal sentido, la norma del artículo IV.7 del Reglamento de la Ley de Construcciones establece:\n\n“Artículo IV.7.- Alineamiento.\n\n…IV.7.2.  En lotes con frente a vías públicas urbanas, no se podrá iniciar la ejecución de una obra sin el previo señalamiento de línea y nivel oficial por parte de la Municipalidad respectiva; ambos datos, cuya vigencia es indefinida, deben consultarse en los formularios o documentos empleados para tramitar los permisos de construcción.” (El destacado no corresponde con su original).\n\nNótese así, el alineamiento como técnica del planeamiento urbano tiene por objetivo establecer límites entre cualquier edificación y el dominio público, y en casos como el que nos ocupa, debe entenderse exigido respecto de la calle o vía pública que constituye el límite frontal de la propiedad del agraviado, lo cual, como es comprensible, no resulta aplicable al caso concreto pues es un hecho no controvertido, que la propiedad del señor Nombre103901  en que se pretende la ampliación constructiva, tiene frente a servidumbre privada y no a calle pública. A mayor abundamiento de razones, el artículo 19 de la Ley de Caminos Públicos, establece que los dueños de construcciones que deben respetar los retiros, son aquellos que están obligados a solicitar al MOPT o a la Municipalidad según corresponda, el alineamiento oficial. En efecto, nótese que en forma expresa, la norma de cita establece en lo que interesa:\n\n\"Artículo 19.- No podrán hacerse construcciones o edificaciones de ningún tipo frente a las carreteras existentes o en proyecto sin la previa autorización del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, ni al frente de los caminos vecinales y calles sin aprobación escrita de la Municipalidad correspondiente (…)\". (El destacado con corresponde con su original).\n\nPor su parte, igualmente el artículo 19 de la Ley de Construcciones, en su párrafo 1° dispone en lo que interesa: \" ... los dueños de construcciones que deban retirarse con arreglo a la alineación oficial\". De la normativa hasta ahora transcrita, es posible deducir sin lugar a dudas, que para la imposición del retiro frontal como límite al derecho de propiedad, nuestra legislación exige que el inmueble respecto del cual se pretenda imponer, se encuentre ubicado frente a calle pública. De ese modo, si la propiedad del recurrente se encuentra frente a una servidumbre privada, propiamente frente a una servidumbre de paso y no frente a calle pública -requisito sine qua non para aplicar el alineamiento y con ello, los retiros correspondientes a aceras, antejardínes, vallas y verjas-, la obligación que pretende imponer el ente corporativo recurrido para que se respete el antejardín, deviene del todo en improcedente. Dicho requisito se insiste, no aplica en el caso de la propiedad en que el señor Nombre103901  pretende realizar la ampliación constructiva, ya que la su propiedad no tiene frente a calle pública y en consecuencia, el motivo del acto impugnado resulta ilegítimo y, el contenido tampoco se adecúa al hecho, pues la denegatoria del permiso gestionado por el mismo ante la Municipalidad recurrida con fundamento en la obligación impuesta, tendente a que el agraviado respete el antejardín, resulta infundada y así debe resolverse, acogiendo el recurso formulado por el recurrente. Por la forma en que se resuelve, se omite pronunciamiento respecto de los demás agravios planteados.\n\nV.- COROLARIO: Con base en los argumentos aquí esbozados, lo procedente es acoger el recurso interpuesto.  Proceda la Municipalidad recurrida a la aprobación del permiso de ampliación constructiva gestionado por el señor Nombre103901   , si otro motivo no lo impide. Se da por agotada la vía administrativa.-\n\nPOR TANTO\n\nSe revoca la resolución apelada, sea la de las siete horas del 03 de abril de dos mil trece, emitida por la Alcaldía Municipal de Flores. Proceda la Municipalidad recurrida a la aprobación del permiso de ampliación constructiva gestionado por el señor Nombre103901   , si otro motivo no lo impide. Se da por agotada la vía administrativa.-\n\n \n\n \n\n \n\nNombre102152  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nSiria Carmona Castro                             Jorge Leiva Poveda\n\n \n\nEXPEDIENTE N°: 13-0030 48-1027-CA\n\nJERARQUÍ IMPROPIA MUNICIPAL\n\nNombre103901     c/ Municipalidad de FLORES\n\n \n\nClasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.\n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 09-05-2026 07:00:01.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República",
  "body_en_text": "II. SCOPE OF THE APPEAL: Mr. Nombre103901 challenges the resolution of the Municipal Mayor's Office of Flores No. AMF-RA-12-2013, issued at seven o'clock on April 3, two thousand thirteen, and files his appeal on the following grounds: 1.- Regarding the Proven Administrative Actions: The appellant states that in 2002, the Municipality of Flores granted him a construction permit for the Property of the Partido de Heredia, Title Number Placa17771°, which was granted to him by formal authorization on August 27 of that same year, via the respective stamp on the construction plan for the referenced property. He notes that said construction permit was granted so the house could be built without needing to maintain a front setback (antejardín), because the access to said property is not via a public street but rather via a private easement (servidumbre privada). He claims the officer of Urban Planning of the respondent Municipality denies the requested expansion permit, stating only that \"the fact that 10 years ago the current dwelling was built without respecting the special requirements and the municipality did not alert or correct that condition at the time, does not imply that we continue to perpetuate the error today.\" He believes the argument used by the municipal officer is incorrect, and argues that the Municipality authorized the construction without respecting the front setback (antejardín), and that license obligates the Municipality to continue to respect that condition, and it cannot repeal or disregard its own prior act, such as the previously granted construction permit, without following the legal procedures established for that purpose. He reproaches that the resolution issued via Official Letter MF-DDU-CC-CE-018-13 did not consider that the area authorized to be built under the permit granted for the dwelling constitutes a property with consolidated use, and given that the area to be expanded is on a second floor, it maintains the building coverage area or construction footprint (cobertura o huella de construcción) authorized by the permit that generates that subjective right derived from the \"Ius Edificandi\" authorized by the municipal corporation. He claims Official Letter MF-DDU-CC-CE-018-13 is an absolutely null act, because without any analysis regarding the construction permit granted for the dwelling, it now denies the application for its expansion. 2.- Regarding the Legal Challenges to the Appealed Municipal Resolution: 2. 1.- Violation of the Principle of Intangibility of One's Own Prior Acts. He points out that the respondent Municipality seeks to disregard and invalidate a favorable act declarative of rights, such as the dwelling construction permit granted by formal authorization on August 27, two thousand two, stamped on the construction plan for the referenced real property described in cadastral plan No. H-665628-000, without first initiating any administrative procedure to annul the granted construction permit. Thereby, it violates the principle of Intangibility of One's Own Prior Acts. 2.2- Violation of the Principle of Prohibition of Arbitrariness. He claims that the challenged resolution does not meet the requirement for a reasoned statement of grounds for the administrative act; it is unclear and does not justify the reasons for the administration's decision. He adds that the challenged act lacks coherent and reasonable content, nor does it clearly state the proper legal grounds, and with all this, it violates the Principle of Prohibition of Arbitrariness. Finally, he requests the appealed resolution be set aside, as he is not requesting to be allowed to build in the front setback (antejardín) as the respondent Municipality seeks to make it seem, but rather, that his acquired rights be respected from when he was authorized to build his dwelling in 2002, and now he is only requesting authorization for an improvement to that authorized construction. For its part, the representative of the respondent Municipality deems the filed appeal inadmissible and bases its opposition on the following basic reasons. It states that the denial of the construction permit that gives rise to this matter is based on the failure to meet construction requirements set forth in the regulations governing the matter, specifically regarding setbacks (retiros) and building coverage (cobertura), as properly indicated in Official Letter MF-DDU-CC-CE-018-12. It warns that the Ley de Planificación Urbana, in its articles 4 and 58, and the Reglamento de Construcciones, Articles IV 9, 10, 11, VI. 3.8.1, establish that the front setback (antejardín o retiro frontal) is one of the requirements in urban zones, and that it is the responsibility of each Municipality to set the minimum size thereof; it being even established that municipalities will not permit construction works when they do not conform for reasons of land use (uso), location, setbacks (retiros), building coverage (cobertura), and other zoning conditions. It states that, on that legal basis, it is not possible to suppress, through regulatory plans, the requirement for the front setback (antejardín o retiro frontal) in the cases provided for in the cited Law and the Ley de Construcciones and its Reglamento. It asserts that although the provisions on the minimum setback (retiro) are not applicable to constructions existing before the entry into force of the Regulatory Plan that do not respect the established minimum setback (retiro), in the case of remodeling, expansion, or new construction, they must conform to the parameters dictated for the zone where the property is located, including the minimum size of the setback (retiro), and therefore, the expansion of the dwelling with a second floor must be subject to the aforementioned setbacks (retiros), and hence, the reasoning of the official letter that is being appealed. It adds that while the regulations set forth in Regulatory Plans must be respected, in the specific case, its represented entity considers the Ley de Construcciones and its Reglamento applicable, as that is the regulation that was applied to the lot area in its time. It argues that, in consideration of the foregoing, despite the Municipality in 2003 approving the construction permit for the work currently existing without requiring the special technical requisites and without having been corrected by the governing authorities of the time, that error cannot be perpetuated, since according to Article 19 of the Ley de Construcciones, the permit now sought is a new permit, and as such, must conform to the regulations governing the matter, and the requirements regarding the front setback (retiro en antejardín) and building coverage (cobertura) limit the individual's disposition of their property right. It maintains, in that sense, that the construction permit granted ten years ago consolidated rights only for that specific construction, and it is not possible that by having a consolidated construction on the ground floor, the appellant can continue building on the upper floor in violation of the regulations under discussion.\n\nIII.- THE URBAN REGULATORY POWER OF MUNICIPALITIES. It must be recalled that urban regulation has been traditionally entrusted, without any discussion, to the municipalities, as it has been considered that \"(...) urban planning authority has been a genuine municipal authority, perhaps the first among all\" (GARCÍA DE ENTERRÍA, Nombre7411 and PAREJO ALFONSO, Luciano, Lecciones de Derecho Urbanístico. Editorial Civitas, Madrid, Spain, S.N.E., 1981. p. 116.); such that it has been configured as an authority of local governments that expands and comes to encompass the planning of the entire territory, extending accessorily to other State organs and entities, such as the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo -a decentralized entity-, and the Ministries of Environment, Energy and Telecommunications, with the Secretaría Técnica Ambiental (a deconcentrated body) and the Ministerio de Planificación Nacional. But with respect specifically to local urban planning, the Ley de Construcciones, approved by Decreto-Ley number 833, of November four, nineteen forty-nine -a pre-constitutional norm, having been promulgated by the de facto Government of the Founding Junta of the Second Republic, led by José Figueres Ferrer-, establishes that Municipalities are responsible for ensuring that cities and other towns meet the necessary conditions of safety, health (salubridad), comfort, and beauty on their public roads and in the buildings and constructions erected on lands thereof, without prejudice to the powers that laws grant in these matters to other administrative bodies (article 1), and that no building may be constructed in the country that contravenes its provisions (article 74). And despite our Political Constitution being somewhat sparse in defining the own and essential functions of municipalities, constitutional jurisprudence -specifically in rulings number 5097-93, 5303-93, 6706-93, 4205-96, and 2003-3656-, has interpreted that based on the provisions of its articles 169 and the first paragraph of article 170, primary authority in matters of local urban planning corresponds to the municipalities, to the exclusion of any other public entity, which has also been specified in the different versions of the Código Municipal -Laws No. 4574 of May four, nineteen seventy and the current effective body, No. 7794 published in La Gaceta No. 94 of May 18, nineteen ninety-eight. In accordance with the preceding provision, articles 15 and 19 of the Ley de Planificación Urbana, number 4240, of November fifteen, nineteen sixty-eight, state verbatim:\n\n\"Article 15.- Pursuant to the precept of article 169 of the Political Constitution, the competence and authority of municipal governments to plan and control urban development, within the limits of their jurisdictional territory, are recognized. Consequently, each of them shall provide whatever is appropriate to implement a regulatory plan (plan regulador), and the related urban development regulations (reglamentos de desarrollo urbano), in the areas where it must govern, without prejudice to extending all or some of its effects to other sectors, where qualified reasons exist to establish a specific controlling regime.\" (The highlighting is not from the original.)\n\n\"Article 19.- Each Municipality shall issue and promulgate the necessary procedural rules for the due observance of the regulatory plan (plan regulador) and for the protection of the interests of health, safety, comfort, and well-being of the community.\" (The highlighting is not from the original.)\n\nFrom the above derives the control exercised by municipal Authorities regarding compliance with local urban regulations, through the use of the \"police power (poder de policía)\", with which the power-duty to ensure public order, health (salubridad), tranquility, the safety of persons, as well as the moral, political, and economic organization of society is assumed.\n\nIV.- REGARDING THE LIMITATIONS AFFECTING THE RIGHT TO LAND USE AND THE SPECIFIC CASE: This Court considers that the challenged decision merits revocation, for the reasons set forth below. At its core, the aggrieved party has sought authorization to build a second floor on top of his dwelling, which was built approximately ten years ago, with express construction permits from the respondent Municipality, and is located facing a private easement (servidumbre privada) due to the nature of the land on which it was built. For its part, the respondent municipality denies the construction expansion permit, by virtue of requiring compliance with the requirement to respect the front setback (antejardín o retiro frontal), alleging that although the current construction was erected with a construction permit that did not require respecting the front setback (antejardín), that does not imply that for the permit currently being requested, the technical requirements according to applicable regulations should be omitted, and oversight by the corporate entity should not be exercised as it must be. In this Chamber's opinion, the reasons with which the representative of the respondent municipality seeks to justify the denial of the construction expansion permit do not conform to the regulations governing the matter, as will be explained. We will begin by stating that Urban Planning Law, as a set of legal norms that regulate the content of property rights in this urban planning and building matter, finds one of its foundations in the concept of private property subject to the private interest, the common interest, the general welfare, all of this, of course, with absolute respect for the principles and limits that, in our case, are established in the Political Constitution. That subjection of private interest to the common interest, in turn, constitutes the foundation for land regulations through the imposition of limitations on the exercise of property rights, limitations that determine its contours, all of this encompassed within urban planning legal regulation. As part of the limitations on property that have been present since the origin of Urban Planning Law is the concept of alignment (alineamiento), or the setback of property facing the public thoroughfare. Therefore, it is said that alignment (alineamiento) as a limitation on property rights arises hand in hand with the concept of the public thoroughfare, since it is through this type of limitation that the organization of housing and access to cities is achieved. In that order, we also find that among the limitations on property that prohibit building is that referred to as \"setbacks (retiros)\". The setback (retiro) is known as the urban planning method or form that makes it impossible to build in a certain area of the land, be it for neighborhood reasons, as occurs with the rear setback (retiro posterior), or for reasons of beautification (ornato), such as the front setback (retiro frontal); other types of setbacks (retiro) would be the side setback (retiro lateral) and the afforestation/arborization setback (retiro de arborización). Besides the fact that the urban planning technique of the setback (retiro) is commonly regulated by local regulatory plans (planes reguladores), it is true that the front setback (retiro frontal o antejardín) is intimately related to the application of alignments (alineamientos), that is, the distances that must be respected for construction purposes, taking a public street as a starting point. \"Alignment (alineamiento) is the fixing of the line that divides buildable private land from those spaces for public use and domain, such as roads, streets, plazas, green zones, and communal free areas.\" (Rojas Morales, Iris Rocío. Derecho Urbanístico Costarricense. Investigaciones Jurídicas S.A., San José-Costa Rica, p. 258). In that sense, the rule of Article IV.7 of the Reglamento de la Ley de Construcciones establishes:\n\"Article IV.7.- Alignment (Alineamiento).\n...IV.7.2. On lots facing public urban roads, the execution of a work may not commence without the prior marking of the official line and level by the respective Municipality; both data points, whose validity is indefinite, must be consulted on the forms or documents used to process construction permits.\" (The highlighting does not correspond to the original).\n\nNote thus that alignment (alineamiento), as an urban planning technique, aims to establish boundaries between any building and the public domain, and in cases such as the one at hand, it must be understood as required with respect to the public street or road that constitutes the front boundary of the aggrieved person's property, which, as is understandable, is not applicable to the specific case because it is an undisputed fact that the property of Mr. Arce Garro on which the construction expansion is sought faces a private easement (servidumbre privada) and not a public street. To further support these reasons, Article 19 of the Ley de Caminos Públicos establishes that the owners of constructions that must respect setbacks (retiros) are those who are obligated to request the official alignment (alineamiento) from the MOPT or the Municipality, as applicable. Indeed, note that expressly, the cited rule establishes, in relevant part:\n\n\"Article 19.- No constructions or buildings of any type may be built facing existing or planned highways without prior authorization from the Ministerio de Obras Públicas y Transportes, nor facing local roads (caminos vecinales) and streets without written approval from the corresponding Municipality (...)\". (The highlighting does not correspond to the original).\n\nFor its part, similarly, Article 19 of the Ley de Construcciones, in its 1st paragraph, provides in relevant part: \"... the owners of constructions that must be set back in accordance with the official alignment (alineación oficial)\". From the regulations transcribed so far, it is possible to deduce, without a doubt, that for the imposition of the front setback (retiro frontal) as a limit on property rights, our legislation requires that the property with respect to which it is intended to be imposed, be located facing a public street. Therefore, if the appellant's property is located facing a private easement (servidumbre privada), specifically facing an easement of passage (servidumbre de paso) and not facing a public street -a prerequisite (requisito sine qua non) for applying the alignment (alineamiento) and with it, the corresponding setbacks (retiros) for sidewalks, front yards (antejardínes), fences, and railings-, the obligation that the respondent corporate entity seeks to impose to respect the front setback (antejardín) becomes entirely improper (improcedente). This requirement, it is insisted, does not apply in the case of the property on which Mr. Arce Garro seeks to carry out the construction expansion, since his property does not face a public street and, consequently, the reason for the challenged act is illegitimate and the content also does not fit the facts, because the denial of the permit sought by him before the respondent Municipality, based on the imposed obligation tending to have the aggrieved party respect the front setback (antejardín), is unfounded and so it must be resolved, granting the appeal filed by the appellant. Given the way it is resolved, this Court refrains from ruling on the other grievances raised.\"\n\nTherefore, it is said that alignment (alineamiento) as a limitation on property rights arises hand in hand with the concept of public thoroughfare (vía pública), since it is through this type of limitation that the organization of housing and access to cities is achieved. In that regard, we also find that within the limitations on property that prohibit building, we find that referred to as \"setbacks (retiros).\" The setback (retiro) is known as the urban planning form or method that makes it impossible to build on a specific area of land, whether for reasons of proximity, as with the rear setback (retiro posterior), or for reasons of ornamentation, as would be the front setback (retiro frontal); other types of setback include the side setback (retiro lateral) and the tree-planting setback (retiro de arborización). Besides the fact that the urban planning technique of the setback is commonly regulated by local regulatory plans, it is true that the front setback or front garden (retiro frontal o antejardín) is intimately related to the application of alignments, that is, the distances that must be respected for construction purposes, taking a public street as the starting point. \"Alignment (alineamiento) is the establishment of the line that divides buildable private land from those spaces of public use and domain, such as roads, streets, squares, green zones, and communal free areas.\" (Rojas Morales, Iris Rocío. Derecho Urbanístico Costarricense. Investigaciones Jurídicas S.A., San José-Costa Rica, pág. 258). In this sense, the provision of Article IV.7 of the Reglamento de la Ley de Construcciones establishes:\n\n\"Article IV.7.- Alignment.\n\n…IV.7.2. On lots fronting urban public thoroughfares (vías públicas urbanas), the execution of a work may not be initiated without the prior marking of the official line and level by the respective Municipality; both data points, whose validity is indefinite, must be consulted on the forms or documents used to process construction permits.\" (Emphasis not in the original).\n\nNote thus that alignment, as an urban planning technique, aims to establish limits between any building and the public domain, and in cases such as the one before us, it must be understood as required with respect to the street or public thoroughfare that constitutes the front boundary of the aggrieved party’s property, which, as is understandable, is not applicable to the specific case because it is an undisputed fact that the property of Mr. Nombre103901, on which the construction expansion is intended, fronts a private easement (servidumbre privada) and not a public street. For further reasons, Article 19 of the Ley de Caminos Públicos establishes that the owners of constructions who must respect setbacks are those who are obligated to request the official alignment from the MOPT or the Municipality, as applicable. Indeed, note that expressly, the cited provision establishes, to the extent relevant:\n\n\"Article 19.- No constructions or buildings of any type may be made fronting existing or planned highways without prior authorization from the Ministry of Public Works and Transport (Ministerio de Obras Públicas y Transportes), nor fronting local roads and streets without written approval from the corresponding Municipality (…).\" (Emphasis not in the original).\n\nFor its part, equally, Article 19 of the Ley de Construcciones, in its 1st paragraph, provides to the extent relevant: \"... the owners of constructions that must be set back in accordance with the official alignment (alineación oficial).\" From the regulations transcribed up to now, it is possible to deduce without a doubt that, for the imposition of the front setback (retiro frontal) as a limit on the right to property, our legislation requires that the property on which it is intended to be imposed be located fronting a public street. Thus, if the petitioner’s property is fronting a private easement, properly a right-of-way easement (servidumbre de paso) and not a public street —a sine qua non requirement for applying the alignment and, with it, the corresponding setbacks for sidewalks (aceras), front gardens (antejardínes), fences (vallas), and railings (verjas)—, the obligation that the respondent corporate entity intends to impose to respect the front garden (antejardín) becomes entirely improper. This requirement, it is insisted, does not apply in the case of the property on which Mr. Nombre103901 intends to carry out the construction expansion, since his property does not front a public street and, consequently, the grounds for the challenged act are illegitimate and its content also does not conform to the facts, as the denial of the permit processed by him before the respondent Municipality, based on the imposed obligation aimed at having the aggrieved party respect the front garden (antejardín), is unfounded and must be resolved as such, granting the appeal filed by the petitioner. By the manner in which it is resolved, a pronouncement regarding the other grievances raised is omitted.\n\nV.- COROLLARY: Based on the arguments outlined herein, the appropriate course is to grant the filed appeal. Let the respondent Municipality proceed with the approval of the construction expansion permit processed by Mr. Nombre103901, if no other reason prevents it. The administrative channel is deemed exhausted.-\n\nPOR TANTO\n\nThe appealed resolution, namely the one issued at seven o'clock on April 3, two thousand thirteen, by the Municipal Mayor's Office of Flores (Alcaldía Municipal de Flores), is revoked. Let the respondent Municipality proceed with the approval of the construction expansion permit processed by Mr. Nombre103901, if no other reason prevents it. The administrative channel is deemed exhausted.-\n\n \n\n \n\n \n\nNombre102152  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nSiria Carmona Castro                             Jorge Leiva Poveda\n\n \n\nEXPEDIENTE N°: 13-0030 48-1027-CA\n\nJERARQUÍ IMPROPIA MUNICIPAL\n\nNombre103901     c/ Municipalidad de FLORES\n\n \n\nClassification prepared by the JURISPRUDENTIAL INFORMATION CENTER (CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL) of the Judicial Branch. Reproduction and/or distribution for profit is prohibited.\n\nIt is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 09-05-2026 07:00:01.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República"
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