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Goicoechea, a las quince horas treinta\r\nminutos del tres de julio del dos mil quince.- \n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n Diligencias\r\nde fijación del justiprecio en expropiación, tramitadas ante el Juzgado\r\nContencioso Administrativo y Civil de Hacienda, bajo el expediente número\r\n08-0120-163-CA, promovidas por el Estado, en la persona del Procurador Bernardo\r\nLara Flores, mayor, abogado, cédula 1-598-797, contra Playa Grande\r\nSociedad Anónima, representada por su apoderado especial judicial Vianney\r\nSaborío Hernández, quien es mayor, soltero, abogado, vecino de vecino de\r\nSan José, cédula 1-1112-0342.- Figura como interesada, la empresa\r\nConsultores Financieros Cofin Sociedad Anónima, representada por su\r\napoderado generalísimo sin límite de suma Marvin Danilo Zamora Méndez, quien es\r\nmayor, casado, administrador, vecino de Cartago, cédula 1-886-147.- \n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n RESULTANDO:\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n 1.-\r\nEl Estado promueve este proceso, para que se\r\nfije el justiprecio por la expropiación parcial de una finca propiedad de la\r\nempresa Playa Grande Sociedad Anónima, cédula jurídica 3-101-031275, inmueble\r\ninscrito en el Registro Nacional bajo el sistema de folio real, matrícula 026153-000,\r\nsituada en la Provincia de Guanacaste, Distrito 8 Cabo Velas, Cantón 3 Santa\r\nCruz, la cual mide 282.265,27 m2, es terreno para construir y linda al Norte\r\ncon Shan Gi La de Santa Ana S.A., al Sur con Club Bahía Tamarindo, al Este con\r\nestero Tamarindo y al Oeste con zona pública inalienable de 50 metros y Shan Gi\r\nLa de Santa Ana S.A. El lote a expropiar mide 16.937,76 m2 según plano\r\ncatastrado G-1059140-2006 y su adquisición resulta necesaria para la\r\npreservación del \"Parque Marino Las Baulas\".-\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n 2.- La\r\nexpropiada se opuso al avalúo administrativo.-\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n 3.-\r\nLa Jueza del Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda,\r\nlicenciada Oriana Dávila Hilarión, mediante sentencia N°240-2015 de las diez\r\nhoras veinte minutos del doce de febrero del dos mil quince, resolvió: \"POR\r\nTANTO: De conformidad con lo expuesto, la\r\naplicación de los numerales 9, 11, 33, 35, 41, 45 y 49 de la Constitución\r\nPolítica, 1, 5, 22, 29, 30 , 36 y 40 de la Ley de Expropiaciones N°7495\r\npublicada en el Alcance N°20 a La Gaceta N°10 del 08 de junio de 1995. Se\r\nprescinde de la prueba solicitada por el Despacho en condición de prueba para\r\nmejor proveer, en los términos del considerando I de este fallo. Se admite la\r\nprueba ofrecida por la sociedad expropiada y el Estado en condición de prueba\r\npara mejor proveer. Se confirma el monto que deparó el Avalúo Administrativo\r\nnúmero AA-65-2007, y en consecuencia se fija en ¢201.178.512,00 (DOSCIENTOS\r\nUN MILLONES CIENTO SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS DOCE COLONES SIN CÉNTIMOS)\r\nla indemnización total que deberá cancelar el Estado por la porción de\r\nterreno expropiado a la entidad denominada Playa Grande S.A., cédula jurídica número 3-101-031275, representada por el\r\napoderado especial judicial Vianney Saborío Hernández y que es la finca\r\ninscrita en el Partido de Guanacaste, bajo el sistema de folio real matrícula\r\nN° 26153-000, naturaleza: terreno para construir; situada en el Distrito 8 Cabo\r\nVelas, Cantón 3, Santa Cruz, de la Provincia de Guanacaste, mide: \r\n282.265,27 m2, linda al Norte con Shan Gi La de Santa Ana S.A., al Sur con Club\r\nBahía Tamarindo, al Este con estero Tamarindo y al Oeste con zona pública\r\ninalienable de 50 metros y Shan Gi La de Santa Ana S.A, plano catastrado no se\r\nindica. De la anterior finca se segrega un lote que de\r\nconformidad con el plano catastrado Nº 5-1059140-2006, mide 16.937,76 m2 y\r\ntiene las siguientes características: terreno de pastos situado en distrito 8\r\nCabo Velas, cantón 3 Santa Cruz, linda al norte con Club Bahía Tamarindo S.A.,\r\nal sur y al oeste con zona pública inalienable con un frente a ella de 277\r\nmetros y 79 centímetros y al este: Playa Grande S.A. El remanente sigue siendo terreno para construir,\r\nsituado en el distrito 8°, Cabo Velas, cantón 3° Santa Cruz, de la provincia de\r\nGuanacaste, queda con una medida 265.327,44 y los siguientes linderos: norte,\r\nClub Bahía Tamarindo S.A., sur, lote expropiado, este, lote expropiado y oeste,\r\nlote expropiado. Se deberá destinar lo expropiado al fin público indicado y se\r\ninscribirá a favor del Estado en la Sección de Propiedad del Registro Público,\r\nlibre gravámenes y exacciones, lo anterior sin perjuicio de los gravámenes y\r\nanotaciones que deberá seguir soportando la finca madre. De conformidad con lo\r\ndispuesto en el artículo 40 de la Ley de Expropiaciones, se ordena remitir\r\ncopia de esta sentencia a la Municipalidad de Santa Cruz y a la Dirección\r\nGeneral de Tributación Directa (sic) del Ministerio de Hacienda, para lo que en\r\nderecho corresponda. De no haberse entregado el dinero correspondiente al\r\navalúo administrativo a la sociedad expropiada, deberá hacer entrega del mismo\r\nen forma inmediata si otra causa legal no lo impide. Se resuelve este proceso\r\nsin especial condenatoria en costas y sin intereses. NOTIFÍQUESE\".-\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n4.-\r\nInconforme con dicho fallo apeló el representante de la expropiada, recurso\r\nadmitido y en virtud de lo cual, conoce este Despacho en alzada.- \n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n 5.- A este\r\nasunto se le ha dado el trámite que le es propio; la audiencia oral del recurso\r\nse celebró a las ocho horas treinta minutos del once de junio pasado y se dicta\r\nel fallo, previa deliberación y por unanimidad.-\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n Redacta\r\nel Juez Fernández Argüello, y\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\nCONSIDERANDO:\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n I).-\r\nPRUEBA PARA MEJOR RESOLVER: La empresa apelante aportó durante la\r\naudiencia oral, copia del Reglamento de Zonificación del Distrito de Cabo\r\nVelas, publicado en el Diario Oficial La Gaceta Nº 127 del tres de julio del\r\ndos mil seis, así como las siguientes resoluciones dictadas por el Tribunal de\r\nlo Contencioso Administrativo, a saber, de la Sección Primera, N°611-2010-I,\r\nN°332-2011-I; de la Sección Segunda, la N°217-2012-II y de este Tribunal de\r\nApelaciones N°713-2012.- En cuanto al Reglamento, se estima que carece de\r\nrelevancia para resolver y las resoluciones judiciales no constituyen\r\ntécnicamente prueba, razón por la cual se deniega su admisión, ello, sin\r\nperjuicio de valorar el contenido de estas últimas, como precedentes judiciales\r\nrelacionados con expropiaciones realizadas por el Estado en la misma zona que\r\naquí interesa.-\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n II).-\r\nHECHOS PROBADOS: Por ser contestes con los\r\nelementos de prueba que constan en autos, se avalan los hechos probados que\r\ncontiene el pronunciamiento recurrido.- \n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n III).-\r\nHECHOS NO PROBADOS: Se aprueban los hechos tenidos por indemostrados,\r\ndado que en efecto, no hay prueba que los sustente.- \n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n \r\nIV).- AGRAVIOS DE PLAYA GRANDE SOCIEDAD ANÓNIMA: El recurrente\r\nestima que el monto fijado en la sentencia, que acogió el valor dado en el\r\navalúo administrativo, no constituye el precio justo de esta expropiación.-\r\nSeñala que el fallo tiene tres errores graves de interpretación y funda en\r\nellos sus agravios contra lo resuelto.- En primer lugar, afirma que lo decidido\r\nle restó validez al peritaje judicial, por cuanto los comparables utilizados no\r\nestán en el Parque Marino Las Baulas y que en este caso, la propiedad\r\nexpropiada ya se encuentra incluida en éste último. Al respecto, aduce que de\r\nconformidad con la normativa legal vigente (Leyes N°7524 y N°7554, artículo\r\n37), las fincas sólo quedan afectadas cuando se expropien y en este caso, el\r\ndespojo tiene justamente por objeto incorporar la de su propiedad como parte de\r\naquél.- Agrega, que la juzgadora de instancia partió del hecho de que el bien\r\nya estaba incluido dentro del parque y que tenía una serie de limitaciones,\r\ncuando lo cierto, afirma, es que hasta que no se produzca el despojo, el\r\npropietario cuenta con todos los atributos del dominio.- Que a partir de lo\r\nexpuesto, se dejaron sin valorar pericias judiciales más actualizadas, con lo\r\ncual, agrega, se fijó un precio menor al que realmente correspondía.- En\r\nsegundo lugar, considera que también se disminuyó el precio, en virtud de que\r\nel inmueble se encuentra en zona acuífera de alta vulnerabilidad; sin embargo,\r\nseñala que el fallo no explica cuáles son los elementos probatorios en que se\r\nbasa esa afirmación.- Indica, que el avalúo administrativo tampoco tomó en\r\ncuenta la existencia del acuífero, que no hay prueba que indique en qué\r\nconsisten las limitaciones y que la matriz respectiva no se aportó al\r\nexpediente. A pesar de todo lo anterior, y que este último documento es\r\nuna simple guía de orientación técnica, se tomó en consideración al momento de\r\nfijar la indemnización, lo que desde su punto de vista implica admitir que mediante\r\nacto administrativo, se impongan limitaciones a la propiedad.- Que tanto las\r\nresoluciones de la Sala Constitucional que se citan en el fallo, como los demás\r\noficios que constan en el expediente sobre este aspecto, son posteriores \r\na la entrada en posesión del Estado en el inmueble.- En tercer lugar, sostiene\r\nque la sentencia se basó en la supuesta eliminación de los permisos de\r\nconstrucción en la zona, por haberse eliminado el Reglamento de Zonificación,\r\nsin embargo, esa circunstancia no consta en el expediente.- En todo caso,\r\nafirma, era más bien este último reglamento el que establecía restricciones\r\nconstructivas en el lugar y que su anulación permite la aplicación de la\r\nnormativa general que no contiene las limitaciones que aquél instrumento\r\nestablecía.- Es decir, que contrario a lo indicado por la señora Jueza, \r\nlas propiedades sí pueden ser desarrolladas.- Finalmente, señala que el avalúo\r\nadministrativo data del veintisiete de junio del dos mil siete, esto es, que se\r\nelaboró hace casi ocho años, a pesar de lo cual se confirmó, sin tomar en\r\ncuenta que está completamente desactualizado. Invoca las resoluciones\r\nN°611-2010-I y 332-2012, así como la de este Tribunal de Apelaciones\r\nN°713-2012, en las cuales se fijaron valores mucho mayores, que considera sí se\r\najustan de manera más razonable a los precios imperantes en la zona en que se\r\nubica el terreno.- Solicita que se modifique el fallo y se fije un valor\r\nmás acorde con la realidad del mercado.- \n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n V).-\r\nARGUMENTOS DEL ESTADO: El representante estatal, solicita\r\nconfirmar el fallo apelado. Manifiesta que el Parque Nacional Marino Las\r\nBaulas, se creó mediante decreto N°20518-MIRENEM y fue aprobado por Ley 7524\r\ndel diez de julio de mil novecientos noventa y cinco.- Que si bien el avalúo\r\nadministrativo se realizó en el año dos mil siete, debe confirmarse, dado que\r\nel peritaje judicial -cuyo contenido rechaza-, tomó como referencia para\r\nestablecer el precio, lotes ubicados en Tamarindo y no en Playa Grande y que\r\nesa es la razón por la que se incrementó el valor fijado en su pericia.-\r\nSeñala, que la zona del inmueble está claramente delimitada y que tiene una\r\nserie de restricciones dada su ubicación y naturaleza, las cuales, fueron\r\nestablecidas en varias sentencias de la Sala Constitucional, entre ellas, las\r\nnúmeros 2008-8713, 2008-18529 y 2012-8892.- En su criterio, la Jueza hizo un\r\nbuen análisis de esa jurisprudencia y se refirió correctamente a los estudios\r\ntécnicos que constan en autos; entre ellos un estudio econométrico y de\r\nviabilidad ambiental que demuestra que en esa zona existe un acuífero,\r\ndocumento que aportó el Estado como prueba para mejor resolver.- Que la fecha\r\ndel avalúo administrativo pierde relevancia en este caso, pues los precios en\r\nla zona disminuyeron sustancialmente su valor, en virtud de la crisis\r\ninmobiliaria del año dos mil nueve, que propició el abandono de muchas\r\npropiedades y la paralización del desarrollo de infraestructura en el lugar, de\r\nmodo que el precio establecido por la Administración sí se corresponde con la\r\nrealidad del mercado allí existente.- En cuanto a las resoluciones que invoca\r\nel apelante y que otorgan un precio mucho mayor, sostiene que éstas se refieren\r\na lotes con una cabida inferior a los mil metros cuadrados, por lo que no\r\npueden ser tomados en consideración y, finalmente, que el avalúo\r\nadministrativo supera en mucho, los precios que actualmente se pagan en la\r\nzona.-\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n VI).-\r\nSOBRE EL JUSTIPRECIO: La sentencia apelada se apartó de los\r\ndos peritajes rendidos en sede judicial y en su lugar, confirmó el precio\r\nestablecido en el avalúo administrativo AA-65-2007 del 21 de junio de 2007.-\r\nFijó la indemnización total, en la suma de doscientos un millones ciento\r\nsetenta y ocho mil quinientos doce colones (¢201.178.512,00); el valor por\r\nmetro cuadrado, según el mencionado avalúo, es de ¢11.160,00, de modo que \r\npor el terreno se dispuso cancelar la suma de ciento ochenta y nueve millones\r\nveinticinco mil cuatrocientos un colones con sesenta céntimos (¢189.025.401,60)\r\ny por el daño al remanente doce millones ciento cincuenta y tres mil cientos\r\ndiez colones con cuarenta céntimos (¢12.153.110,40), para el total antes\r\nindicado. Para arribar a la conclusión que ese monto corresponde al \r\njustiprecio del bien, la juzgadora de instancia expuso las siguientes razones,\r\nque se resumen de seguido y derivan del tenor literal del pronunciamiento.\r\nSeñaló la señora Jueza: \n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n a) Que la\r\ndescripción que ese avalúo hace del terreno, coincide con la realidad y que fue\r\ncomprobada en el reconocimiento judicial.\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n b) Que\r\ntal y como lo expresa dicho documento, el lote expropiado no cuenta con los\r\nservicios básicos de agua potable, alumbrado público/electricidad y teléfono,\r\nlo que también se constató en el reconocimiento del sitio.- Agrega, que también\r\nse logró determinar que la zona donde se localiza el lote expropiado goza de\r\nespecial protección y por ende de muchas restricciones, al punto que ni\r\nsiquiera se puede obtener permiso municipal para instalar una red de aguas y de\r\nenergía eléctrica. La misma Sala Constitucional, señala el fallo, anuló todos\r\nlos acuerdos municipales que tuvieron que ver con permisos de construcción o\r\ndesarrollo turístico en propiedades que estén dentro del parque, debido a que\r\nal realizarse construcciones en esa zona, se pone en gran riesgo y peligro la\r\ncontaminación de los mantos acuíferos en ese lugar, lo que disminuye al valor\r\nde esos terrenos, ubicados dentro de la zona de protección.\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n c) Que\r\nlos avalúos aportados por la expropiada, no son aplicables al caso, en esencia,\r\nporque son terrenos muy distintos, se trata de expropiaciones totales y no\r\nparciales y su medida es en mucho inferior a la del terreno objeto de estas\r\ndiligencias. Indicó además, que los propietarios de los terrenos ubicados\r\ndentro del Parque, no pueden pretender el mismo provecho económico o ganancia\r\nque el esperado en un sitio fuera de sus límites, porque obviamente los\r\natributos del derecho de propiedad, especialmente el de construcción, está\r\nlimitado; se trata entonces de no cualquier restricción, la que de paso no la tienen\r\ntodos los inmuebles de la zona, sino de una muy seria que prohíbe para los\r\nubicados dentro del Parque y fuera de éste.\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n d) Que\r\nel propietario de un terreno ubicado dentro del área del Parque Nacional Marino\r\nLas Baulas, nunca va a poder sacarle el mismo provecho que aquél de un terreno\r\nubicado fuera de los límites de éste sin restricción alguna, y es por esta\r\nrazón que no se comparten los peritajes judiciales rendidos en autos, que\r\ndesconocieron por completo la situación del lote objeto de expropiación, sus\r\ncaracterísticas singulares, y sus limitaciones.- Que los valores propuestos por\r\nlos peritos judiciales no se encuentran respaldados técnicamente, dado que\r\nparten de un terreno con vocación turística y hotelera, con lo que se le dan al\r\ninmueble características que no posee.\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n e) Que\r\nsi bien es cierto, la Ley de Creación del Parque Marino Las Baulas, dispuso que\r\nlos terrenos privados comprendidos dentro del Parque se considerarán parte de\r\néste hasta tanto no sean adquiridos por el Estado, y que mientras tanto\r\nlos propietarios gozarán de los atributos del dominio, también lo es que el\r\ninmueble independientemente de su ubicación dentro del área del Parque, se\r\nencuentra limitado por encontrarse además dentro de una zona de vulnerabilidad\r\nambiental dada la contaminación existente de los mantos acuíferos, que impiden\r\nel desarrollo de actividades humanas contaminantes, dentro de ellas, las\r\nurbanísticas, y este aspecto a diferencia del avalúo administrativo no\r\nfue considerado por ninguno de los peritos judiciales.- Que la anulación, por\r\nparte de la Sala Constitucional, de la zonificación aprobada por la\r\nMunicipalidad, sí afecta el inmueble expropiado, lo mismo que las restricciones\r\nderivadas de la existencia y vulnerabilidad del acuífero Huacas-Tamarindo, emitidas\r\npor SENARA.-\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n f) Que según la prueba que consta en autos, el terreno\r\nexpropiado, pese a encontrarse ubicado dentro del Parque, tiene -como se ha\r\nvenido indicando- otras grandes limitaciones, dentro de las que destacan, que\r\nel mismo está asentado sobre un manto acuífero de la zona que requiere urgente\r\nprotección, pues es el que da abasto de agua potable a la zona costera de Santa\r\nCruz, en especial a los poblados de Huacas a Tamarindo, los cuales de no\r\nproteger con limitaciones y restricciones, se provocaría un daño grave en la\r\nzona, por ello es que la vocación de esos terrenos jamás puede ser turística,\r\nhabitacional, comercial, ni siquiera ganadera o agrícola y ello hace que los\r\nprecios de esos terrenos no tengan el enorme valor que ciertos peritos (incluidos\r\nlos judiciales) han querido asignar, y que los mismos dueños de éstos no han\r\nquerido reconocer, pues el precio real está muy lejos (hacia abajo) de lo\r\npretendido o fijado por peritos o bien en sede judicial.\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n g) Que los\r\nterrenos ubicados dentro de los límites del Parque, presentan sus limitaciones\r\ny restricciones, las cuales están establecidas desde su creación; por lo que no\r\nes posible comparar el lote expropiado con el resto de propiedades de la zona,\r\nque sí pueden disponerse libremente.-\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n h) Que\r\nademás, del documento denominado \"Consideraciones Económicas Sobre el\r\nValor de los Terrenos Expropiables en el Parque Nacional Marino Las Baulas en\r\nPlaya Grande de Guanacaste\", se logra extraer la realidad que ha venido\r\noperando con respecto a los valores de terrenos dados en la zona de Playa\r\nGrande; indica que ese estudio sí toma en cuenta comparables válidos y dicho\r\ninforme, aunque es de carácter privado, confirma una realidad que la misma\r\nprueba venida en estudio ha acreditado y es por eso que la considera pertinente\r\ny digna de haber sido admitida.\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n i) Finalmente, indica que las expropiaciones\r\nse pagan con fondos del erario público, como consecuencia del ejercicio de una\r\npotestad de imperio y no en virtud de un negocio comercial puro y simple, razón\r\npor la cual, \"... no es entendible que por ser el Estado poseedor de\r\nrecursos ilimitados como comúnmente se le califica, tenga que pagar por un\r\nterreno una suma tan elevada de dinero que en realidad no los vale, que de\r\npagarse se estaría causando al expropiado un enriquecimiento sin causa y\r\nperjudicando al expropiante en el compromiso de los fondos públicos...\" \n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n VII).-\r\nLuego del análisis del expediente y de la revisión del pronunciamiento\r\napelado, este Tribunal debe indicar que concuerda, en esencia, con las razones\r\nque llevaron a la Jueza de primera instancia, a separarse de los peritajes\r\nrendidos en sede judicial.- Como ya se indicó, en este asunto se han emitido\r\ntres pericias: el avalúo administrativo, elaborado por la Administración\r\nTributaria de Puntarenas; el peritaje judicial del Ingeniero Franklin Sandí\r\nLizano y el del perito tercero en discordia, Ingeniero Randall Elizondo\r\nMurillo. La Jueza a quo estimó que los dos últimos no establecieron de manera\r\ncierta el precio justo, lo cual se estima correcto.- El peritaje del Ingeniero\r\nFranklin Sandí Lizano, aunque como se verá luego, es el que más se acerca a la\r\nrealidad detectada en cuanto a precios de mercado en la zona, valoró el metro\r\ncuadrado del lote expropiado en ¢48.213,75, para un subtotal de la porción\r\nterreno a expropiar de ¢816.632.926,20 (ochocientos dieciséis millones\r\nseiscientos treinta y dos mil novecientos veintiséis colones con veinte\r\ncéntimos), mientras que por el resto a título de daño al remanente y a un costo\r\nunitario por m2 de ¢52.406,25 estableció una indemnización para el sobrante por\r\nla suma de ¢267.212.131,88 (doscientos sesenta y siete millones doscientos doce\r\nmil ciento treinta y un colones con ochenta y ocho céntimos), para un total de\r\nmil ochenta y tres millones ochocientos cuarenta y cinco mil cincuenta y ocho\r\ncolones con ocho céntimos -¢1.083.845.058,88- (folios 58 a 68 y 141 a 146 del\r\nprincipal). De la revisión del referido documento y de la valoración que de\r\néste hizo la señora jueza de instancia, se concuerda en que los criterios\r\ntomados en consideración por el profesional para definir el precio unitario por\r\nmetro cuadrado, carecen de suficiente justificación; no consta el estudio de\r\nmercado pormenorizado que respalde el precio indicado, lo que le resta la\r\nobjetividad necesaria para ser considerado plenamente para fijar el\r\njustiprecio, aunque se coincide en general con la descripción que se hace del\r\nterreno, lo mismo que con el análisis sobre sus fortalezas y limitaciones.- Por\r\nlo demás, el Ingeniero no valoró si el hecho de que el lote a expropiar se\r\nencuentre ya dentro de los límites del Parque Marino incide o no en la\r\ndeterminación de su valor, lo mismo que la extensión de las limitaciones que\r\nello implica, en relación con las eventuales posibilidades de desarrollar una\r\nactividad hotelera o turística, como la que predomina en el área de influencia\r\ndel inmueble en cuestión.- Tampoco explicó con claridad, porqué el terreno se\r\nvaloró en partes y no en forma unitaria.- Esas consideraciones, sumadas a las\r\ndemás deficiencias apuntadas en el fallo, hacen que el Tribunal rechace fijar\r\nel precio final de esta expropiación en el monto establecido por ese\r\nprofesional.- Por otra parte, en cuanto al informe del perito tercero en\r\ndiscordia, Ingeniero Randall Elizondo Murillo, éste fijó el valor unitario del\r\nterreno en ¢550.000,00, el que efectivamente se estima que excede en mucho, los\r\nvalores reales de la zona.- Se coincide con el fallo apelado, en que el informe\r\nno hace ninguna valoración sobre el daño al remanente, ni tiene referencia\r\nalguna a la revisión del avalúo administrativo; además, el comparable utilizado\r\nmide únicamente 800 m2 y tiene características disímiles al del lote\r\nexpropiado, y en tales circunstancias, los porcentajes utilizados por el\r\nprofesional para la homologación del terreno resultan ciertamente\r\ncuestionables, lo que impide conceder el monto que allí se fijó.- Por otro\r\nlado, se disiente del fallo, en cuanto acogió el avalúo administrativo. Lo\r\nanterior, por cuanto además de su desactualización por el transcurso del\r\ntiempo, dado que se elaboró en junio del dos mil siete, es decir hace más de\r\nocho años, se echa de menos el estudio de mercado que según se indica, se\r\nelaboró con ocasión de esta y otras expropiaciones relacionadas con la\r\nprotección del Parque Nacional Marino Las Baulas. En efecto, según este\r\ndocumento, la fijación del precio unitario del terreno en ¢11.160,00 considera\r\nvarios factores, entre ellos, las características de la zona, lo mismo que las\r\ndel inmueble y el lote a expropiar; además, se señala que se utilizó el método\r\ndel \"antes y después\" y que se hizo una investigación de\r\nmercado en la zona, sobre compraventas y ofertas de terrenos similares,\r\nconsulta con personas conocedoras de la zona y avalúos realizados en la zona\r\npor el área de valoraciones de la Administración Tributaria de Puntarenas.- No\r\nobstante esas afirmaciones, ni en el expediente administrativo, ni en el\r\njudicial, aparece ese estudio comparativo, de modo que a la fecha, es imposible\r\nsaber cuáles fueron los terrenos que se usaron como criterio de comparación, si\r\ntenían o no una medida similar a la del área a expropiar y si las condiciones\r\neran idénticas o similares a ella. No se mencionan tampoco cuáles son los\r\nprecios que se encontraron y si se realizó o no una homologación de éstos.- El\r\navalúo se limita a señalar, que: \"para mayor información respecto a los\r\ncálculos matemáticos, métodos y procedimientos de valoración utilizados; se\r\ninforma que estos se encuentran anexados al expediente 99-2007 y pueden ser\r\nconsultados y ampliados mediante cita previa con el perito valuador\"\r\n(folio 27 del expediente administrativo); empero, esa información no se aportó\r\na los autos, a pesar de resultar imprescindible para efectuar un correcto y\r\nefectivo control sobre la labor desplegada por la Administración, a la hora de\r\nhacer la valoración respectiva.- La señora Jueza no consideró esta\r\ncircunstancia; antes bien, se limitó a desestimar los peritajes recibidos en\r\nsede judicial, sin tomar a su vez en cuenta, las deficiencias apuntadas a la\r\nvaloración administrativa, las cuales resultan determinantes para descartar el\r\nvalor unitario que allí se establece.- Adicionalmente, cabe señalar que la\r\njuzgadora de instancia, dentro de su argumentación, sostiene que de conformidad\r\ncon información técnica aportada a los autos, específicamente del informe\r\ndenominado: \"Consideraciones económicas sobre el valor de los terrenos\r\nexpropiables en el Parque Marino Las Baulas en Playa Grande de\r\nGuanacaste\", es posible extraer la realidad de los valores en la zona, estimando\r\nque ese estudio sí toma en cuenta comparables válidos.- El Tribunal revisó\r\ncuidadosamente ese memorial, que consta de folios 616 a 655 del expediente\r\njudicial, elaborado en el mes de marzo del 2008, y aunque más adelante se\r\nanalizará su contenido concreto y sus fundamentos, por lo pronto debe\r\nindicarse que conforme a las conclusiones de ese estudio, los precios varían en\r\nun rango de $249 a $105 para los terrenos de menos de 5.000,00 m2, según\r\ncuenten o no con frente al mar y acceso directo a la propiedad. Así las\r\ncosas, se afirma que un terreno típico expropiable de cerca de\r\n2.500,00 m2, sin acceso directo ni frente al mar, tendría un precio de mercado\r\nde $131, mientras que el mismo terreno pero con acceso directo tendría un\r\nprecio de $169 (folio 647 del expediente judicial).- Aunque está por\r\ndeterminarse aún, la incidencia que la mayor medida de la franja expropiada\r\ntiene, en la fijación definitiva del valor unitario, es lo cierto que ese\r\nestudio, que la jueza reconoce como válido, establece precios muy superiores a\r\nlos establecidos en el avalúo administrativo, aspecto que no fue tomado en\r\nconsideración en el fallo y que hace que éste último aparezca como\r\ncontradictorio, pues le da valor a un estudio que fija valores promedios en la\r\nzona cercanos a los setenta mil colones el metro cuadrado y por el otro, a\r\npartir de ese mismo informe, confirma sin mayores consideraciones el valor dado\r\nen sede administrativa, de únicamente ¢11.160,00.- Por esas razones, el\r\nTribunal se aparta del avalúo administrativo y por ende, de la indemnización\r\nfijada en la sentencia.- \n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n VIII).- En tales\r\ncircunstancias, dada la fundamentación que contiene la sentencia y los alegatos\r\nformulados por las partes, para fijar el justo precio que corresponde por el\r\nlote expropiado, resulta esencial establecer, en primer término, cuál es la\r\nubicación específica y las condiciones del terreno objeto de estas\r\ndiligencias.- En relación con el entorno del terreno, las valoraciones\r\nexistentes en autos, son contestes con la información que contiene el avalúo\r\nadministrativo. Playa Grande y su vecina, Playa Langosta, son los principales\r\nsitios de anidación de la tortuga baula -especie en peligro de extinción-, en\r\nel Océano Pacífico. Dicha playa además, es reconocida internacionalmente como\r\nuna de las más atractivas para la práctica del surf en Costa Rica, y una gran\r\nproporción de los visitantes de la playa durante el año, independientemente de\r\nla época desove de esa tortuga, son practicantes de ese deporte. La actividad\r\nmás característica del lugar es el turismo, dado que en la región o zona\r\ndirecta de influencia del parque y refugio (que incluye poblados y playas de\r\nlos distritos de Cabo Velas y Tamarindo), existen más de cien establecimientos\r\n(hoteles, cabinas y casas) que prestan los servicios de albergue a los\r\nturistas, los cuales se califican como hoteles pequeños y medianos, de entre 15\r\ny 45 habitaciones, auge que se ve influenciado no sólo por la llegada de la\r\ntortuga baula, sino también por la belleza escénica, las condiciones de\r\nsemi-aislamiento, la baja densidad urbana, la quietud y los atractivos de la\r\nplaya, como el oleaje favorable para la práctica del surf y la riqueza\r\nbiológica visible (aves, peces cangrejos, etc).- La zona dispone de acueductos\r\nrurales, existen centros de educación preescolar, escolar, centro de salud y\r\nEbais, iglesias católicas y protestantes, plaza de deportes, salón comunal y\r\noficina de la guardia civil, entre otros servicios. En cuanto al terreno\r\nexpropiado en sí, tanto el avalúo administrativo, como los peritajes judiciales\r\nson contestes en señalar que se trata de un inmueble que se ubica al final de\r\nPlaya Grande, donde inicia el estero Tamarindo (informe del Ingeniero Randall\r\nElizondo, folio 349); que carece de edificaciones, es de forma irregular y su\r\ntopografía es plana; que se encuentra a nivel con respecto a la zona pública de\r\nla zona marítimo terrestre, hacia la cual posee un frente de doscientos setenta\r\ny siete metros con setenta y nueve centímetros.- Está cubierto de malezas y\r\nbejucos espinosos, presenta especies de árboles propios de la zona (guácimo,\r\npochote, brasil, madero, cocos, almendros y saíno); no tiene servicios de\r\nalumbrado y agua potable disponibles, pero tiene una acometida de\r\nelectricidad.- El suelo es de poca profundidad y su uso actual es para protección\r\nde bosque y favorecer el desove de las tortugas baulas (avalúo administrativo,\r\nfolios 29 y 30 del expediente administrativo).- Los informes técnicos, también\r\nresaltan que el lote no cuenta con aceras, cuneta o cordón de caño, acceso\r\nmediante transporte público, recolección de basura, ni teléfono (informe del\r\ningeniero Franklin Sandí Lizano, folio 65). Todo lo cual además, pudo se\r\nconstatado durante el reconocimiento judicial que se realizó el diez de\r\ndiciembre del 2008 y cuyas fotografías fueron analizadas también por este\r\nórgano colegiado.- Ese lote tiene, adicionalmente, características muy\r\npeculiares, que son de relevancia para la decisión de este recurso.-\r\nEfectivamente, consta en autos, que el Poder Ejecutivo, mediante decreto\r\nejecutivo número 33701-MINAE-2007, publicado en La Gaceta N°72 del 13 de abril\r\ndel 2007, declaró de interés público la adquisición parcial, por vía de\r\nexpropiación, de esa finca, inscrita en el Partido de Guanacaste, Folio Real\r\nmatrícula N°0126153-000 propiedad de Playa Grande Sociedad Anónima.- La porción\r\nde terreno objeto de despojo, tiene un área de 16.937, 76 metros cuadrados y\r\ncuenta con los siguientes linderos: Norte Club Bahía Tamarindo S.A.; Sur, y\r\nOeste, zona pública inalienable con un frente a ella de 277 metros y 79\r\ncentímetros y Este, Playa Grande S.A. (folios 16 y 17 del expediente\r\nadministrativo).- Según se señala en ese mismo documento, el terreno es\r\npropiedad privada y está ubicado dentro de las coordenadas del Parque Nacional\r\nMarino Las Baulas de Guanacaste, creado originalmente mediante decreto\r\nN°20518-MIRENEM del 5 de junio de 1991 y ratificado por ley N°7524 del 10 de\r\njulio de 1995, con el fin de brindar protección a las poblaciones de tortugas\r\nbaulas que llegan a anidar a las playas Grande, Ventanas y Langosta y por ser\r\nun sitio de importancia mundial por el Estero de Tamarindo y su bosque de\r\nmangle, además de otros esteros de menor tamaño pero de igual belleza, como el\r\nestero de San Francisco y el de Ventanas.- La expropiación, indica la\r\ndeclaratoria de interés público, se dispuso con fundamento en lo establecido en\r\nel numeral 37 de la Ley Orgánica del Ambiente, que obliga al Estado a\r\npagar las tierras que se incluyen dentro de los parques nacionales.- Existe\r\ndocumentación en el expediente administrativo, que es conteste con la\r\nafirmación que señala que el terreno está dentro de ese Parque Marino.- El\r\noficio SINAC-DG-656-2007 del 26 de abril del 2007, le solicitó a la\r\nAdministración Tributaria de Puntarenas, actualizar el avalúo rendido en\r\nrelación con esta propiedad, ello, \"con el propósito de continuar con\r\nlos procesos de expropiación de terrenos que se ubican dentro del Parque\r\nNacional Marino Las Baulas de Guanacaste, al Sur de Playa Grande\" (folio\r\n24 y 25 de dicho legajo).- El avalúo administrativo, por su parte, indica\r\nclaramente que \"el inmueble es una parcela que se localiza en la\r\nprovincia de Guanacaste (5) en el Cantón de Santa Cruz (03), en el Distrito de\r\nCabo Velas (008); específicamente en Playa Grande, a unos 3,00 km al sureste de\r\nlas oficinas del Parque Nacional Marino Las Baulas. El lote a expropiar es\r\nparte de dicho inmueble\" (avalúo AA-65-2007, folio 36 del legajo\r\nadministrativo).- El decreto expropiatorio, N°012-2008-MINAE-SINAC publicado en\r\nLa Gaceta N°50 del 11 de marzo de 2008, por su parte, reitera que: \"...\r\nel inmueble que describe el plano catastrado número 5-1059140-2006, propiedad\r\nde la empresa Playa Grande S.A. Sociedad Anónima, cédula jurídica 3-101-031275,\r\nse encuentra dentro de los límites del Parque Nacional Marino Las Baulas de\r\nGuanacaste\" (folio 60 del mismo expediente).- En vía judicial, el\r\nrepresentante estatal, al referirse al primer peritaje rendido en autos y como\r\nparte de los cuestionamientos al documento, señaló que: \"...no se hace\r\nninguna referencia al hecho de que el inmueble tiene vocación ambiental, siendo\r\nprecisamente el área expropiada al estar dentro de la delimitación geográfica\r\ndel Parque Nacional Las Baulas quedó excluida del comercio de los hombres,\r\npendiendo todo interés comercial. El terreno expropiado será destinado al\r\nfavorecimiento del desove de la tortuga baula, razón por la cual fue incluido\r\ndentro del citado parque, que fue creado mediante Decreto Ejecutivo\r\nN°20518-MIRENEM del 05 de julio de 1991 y posteriormente, por la Ley N°7524 del\r\n10 de julio de 1995 (...) es claro que el uso del terreno del lote que se\r\nexpropia es de protección ambiental en el tanto forma parte del Parque Nacional\r\nMarino Las Baulas de Guanacaste...\" (folio 101); todo lo cual, cabe\r\nagregar, coincide con las alegaciones del actual personero del Estado, quien\r\ninsistió en que se valore que la propiedad se encuentra incluida dentro del\r\nParque citado desde la creación de este último (audiencia oral, en formato de\r\nDVD). Luego del anterior análisis, el Tribunal concluye que, en efecto, la franja\r\nobjeto de expropiación, ubicada en Playa Grande, se ubica dentro de las\r\ncoordenadas del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste, tal cual se\r\nestablecieron en el Decreto que le dio origen al Parque y que datan del 5 de\r\njulio de 1991; aunque ciertamente, las diligencias expropiatorias no se\r\npresentaron sino hasta el cuatro de abril del dos mil ocho, es decir, casi\r\ndiecisiete años después de que quedaran incorporadas al área de protección\r\nindicada, a lo cual debe sumarse todo el tiempo que ha tardado en decidirse\r\nesta expropiación, por la discusión sobre el justiprecio (cerca de siete años),\r\ncon lo cual puede afirmarse que desde entonces han transcurrido prácticamente\r\nveinticuatro años desde la creación del Parque y la inclusión en éste del terreno\r\nobjeto de despojo, sin que el traspaso del inmueble a nombre del Estado, se\r\nhaya consolidado.- \n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n IX).- A partir\r\nde las consideraciones precedentes y de las que de seguido se explican, el\r\nTribunal considera que tal y como lo reclama apoderado de la sociedad\r\nexpropiada en sus agravios, el valor dado en el avalúo administrativo no\r\ncorresponde a la indemnización justa que debe pagarse en este asunto.- En\r\nprimer término, a pesar de la vehemente argumentación del Estado, de que en\r\neste caso sólo debe pagarse lo que determinó la oficina del Ministerio de\r\nHacienda en junio del dos mil siete (¢11.160,00 por metro cuadrado), ello\r\ncarece de fundamento, no sólo por la tardanza patológica a la que se ha visto\r\nexpuesta la sociedad demandada, para ver resarcida la indemnización que le\r\ngarantiza nuestro ordenamiento jurídico, sino porque además, tal y como lo ha\r\nindicado este mismo órgano colegiado en otras ocasiones, los principios que\r\nderivan del numeral 45 de la Constitución Política, en lo tocante a la propiedad\r\nprivada, obligan a que el justo precio, sea el más cercano al fijado en\r\nla sentencia definitiva. El monto establecido en el avalúo administrativo\r\nen el año 2007, resulta claramente desactualizado, pues han transcurrido ocho\r\naños desde su elaboración y se aleja del valor real del bien objeto de las\r\npresentes diligencias; el que, según cabe indicar desde ahora, no puede ser\r\ncastigado gravemente en su valoración, por su ubicación dentro de los límites\r\ndel Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste, dado que tal circunstancia\r\nobedeció justamente al ejercicio de potestades públicas, derivadas de la norma\r\nconstitucional ya citada, lo que no debe afectar el pago del justo precio,\r\nderivado de la privación forzosa del bien.- Para la fijación del precio, el Despacho se separa de los avalúos que constan en el\r\nexpediente, pero establece la indemnización dentro de las exigencias legales\r\nestablecidas en el numeral 40 de la Ley de Expropiaciones vigente.- En este\r\nsentido cabe indicar, que no es la primera vez que los órganos de esta\r\nJurisdicción, se avocan a fijar el justiprecio en la zona del Parque Nacional\r\nMarino Las Baulas de Guanacaste, concretamente en Playa Grande; para lo cual\r\ndebe tomarse en consideración que la gran mayoría de las valoraciones administrativas,\r\nse produjeron entre los años 2007 y 2008 y que las expropiaciones tardaron\r\nvarios años en ser resueltas, obteniéndose a través de las diversas pericias\r\njudiciales, precios muy disímiles entre sí, lo cual guarda también relación con\r\nlas características particulares de cada uno de los terrenos que ha sido objeto\r\nde despojo.- En el caso de este Tribunal de Apelaciones, la primera sentencia\r\ndata del año 2011; se trata de la Nº106-2011 del cuatro de marzo de ese año, en\r\nla cual, se fijó el precio por metro cuadrado en de ¢63.139,94, para un terreno\r\nde 9.407,87 metros cuadrados; el segundo caso, se resolvió mediante sentencia\r\nN° 713-2012 y data del 14 de diciembre del 2012; en ella, por un terreno de\r\n3.955,26 m2 el valor unitario se fijó en ¢125.000,00 y finalmente, mediante\r\nsentencia N°17-2015 del quince de enero de este año, donde el metro cuadrado se\r\nfijó en ¢65.000,00, en un terreno de 4.956,68 m2.- Como puede notarse, aunque\r\nlos tres terrenos tienen características comunes, como el hecho de ubicarse en\r\nla misma Playa, que todos fueron expropiados para consolidar el Parque Marino\r\nLas Baulas y que su entorno es el mismo, difieren del expropiado en cuanto a su\r\nextensión, pues dos de ellos miden menos de cinco mil metros cuadrados y el\r\notro tiene una cabida ligeramente inferior a una hectárea. El terreno\r\naquí expropiado, tiene una cabida de más de hectárea y media y aunque aparece\r\nen manos privadas, tiene muchos años de estar incluido dentro de los límites\r\ndel Parque Marino.- Otro aspecto relevante, es que en los casos citados se ha\r\naplicado el criterio -invocado en este caso por el representante estatal-, de\r\nque a mayor cabida menor es el precio, lo cual también resulta relevante en\r\neste caso.- Con todo, los procesos a los que se ha hecho referencia, a pesar de\r\nlas diferencias apuntadas, son los más cercanos al inmueble que aquí se\r\nanaliza.- Los precios fijados en sede judicial, han oscilado entre los\r\n¢63.000,00 y los ¢125.000,00 por metro cuadrado según el caso, lo que se aleja\r\nen mucho del piso fijado en este asunto envía administrativa (¢11.160,00) y por\r\nsupuesto del monto máximo establecido en los avalúos, que en este caso asciende\r\na ¢550.000,00.- Otros pronunciamientos judiciales, que fueron aportados\r\npor la expropiada como apoyo a su recurso, aprobaron precios superiores a los\r\nindicados, sin embargo, se trata de terrenos con una cabida inferior a los\r\n1.000,00 metros cuadrados, por lo que no resultan comparables para resolver\r\neste caso.- Así las cosas, existen tres sentencias que fijaron el valor unitario\r\nen ¢175.000,00; la N°611-2010-I de la Sección Primera del Tribunal Contencioso\r\nAdministrativo, para un terreno de 911, 48 m2 (folios 1024 a 1043); la N°\r\n332-2011-I de la misma Sección, esta vez por un terreno de 883,02 m2. \r\n(folios 1044 a 1064) y la N°217-2012-II de la Sección Segunda del mismo\r\nórgano, en un lote de 930,50 m2.- Ninguna de esas fijaciones, se reitera,\r\npuede ser tomada en consideración para fijar el precio, dada la abismal\r\ndiferencia de cabida entre éstas y el inmueble aquí expropiado.- El parámetro\r\nmás cercano es entonces el precio establecido en el dos mil once para un\r\nterreno de más de nueve mil metros cuadrados, en una suma ligeramente superior\r\na los sesenta y tres mil colones, la que debe ajustarse de acuerdo con las\r\ncondiciones particulares del inmueble. En este sentido, este órgano colegiado\r\nestima que son factores valorizantes, el hecho de que el lote esté frente a la\r\nplaya, así como el gran atractivo turístico del lugar, tanto por razones\r\necológicas, como por las excelentes condiciones para la práctica del surf.-\r\nExiste efectivamente, un auge turístico que se mantiene actualmente y que\r\naumenta indudablemente la deseabilidad del bien, a lo cual contribuye por\r\nsupuesto, la diversidad biológica que allí se encuentra. La cercanía a poblados\r\nimportantes, como Matapalo y Tamarindo, lo mismo que los servicios que se\r\nlocalizan en la zona de influencia, hacen de éste y demás terrenos aledaños,\r\nlugares atractivos para la inversión inmobiliaria, cuestión que no es posible\r\nsoslayar. Además, la existencia misma del Parque Marino Las Baulas, aún con las\r\nlimitaciones para desarrollo urbanístico e infraestructura que impone, no puede\r\nconsiderarse como un factor desvalorizante en sí mismo, pues por el contrario,\r\nlas políticas de protección ambiental contribuyen favorablemente en el entorno\r\ny su valor, propiciando la visita masiva de personas durante todo el año, como\r\nlo reconoce el propio avalúo administrativo.- Pero por otra parte, al lado de\r\nesos aspectos, que inciden positivamente en la fijación del precio, no es\r\nposible desconocer las condiciones propias del terreno objeto de despojo, que\r\nafectan negativamente su valor; entre ellos, la falta de algunos servicios\r\nbásicos en la propiedad, como agua potable, telefonía, alcantarillado, aceras y\r\ncaño; amén de que se trata de un terreno vacante, carente de cualquier tipo de\r\ndesarrollo. Además, se estima que no es posible, como pretende el expropiado,\r\nrestar importancia a los criterios técnicos y a la matriz de vulnerabilidad\r\nelaborados por el Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento\r\n(SENARA), pues éstos no pueden considerarse como simples orientaciones\r\ntécnicas, ya que corresponden a criterios que han sido validados incluso por la\r\njurisprudencia constitucional, que ha reconocido el carácter vinculante de las\r\ndecisiones de dicho ente y la necesidad de proteger el manto acuífero Huacas -\r\nTamarindo, ubicado en ese sector del país, a fin de evitar su contaminación y\r\ngarantizar el recurso hídrico que, como es público y notorio, tanta falta hace\r\nen la Provincia de Guanacaste, lo mismo que su carácter vinculante, en virtud\r\ndel cual, se limite en general y de manera importante el desarrollo de\r\nproyectos de infraestructura. Finalmente, es cierto que la crisis inmobiliaria\r\nde finales de la década pasada afectó los precios de los inmuebles, sin\r\nembargo, no hay criterios técnicos que indiquen en qué magnitud, como para\r\nreducir sustancialmente el precio del terreno en esa zona específica.- Luego de\r\nla revisión de los avalúos, se advierte que este aspecto no fue considerado en\r\nninguno de ellos, pero la información consta en autos, fue sometida al\r\ncontradictorio y no puede ser desconocida.- Además, es claro que el terreno\r\nobjeto de despojo, se incorporó al Parque Nacional desde hace mucho tiempo y a\r\npesar de mantenerse en titularidad de la empresa expropiada, por no haberse\r\nrealizado la expropiación, tampoco ha sido objeto de explotación de ningún tipo\r\npor parte de esta última, lo que da cuenta de la dificultad real que implica\r\npara su aprovechamiento, el estar dentro de los límites del demanio.- Tampoco\r\nes admisible el alegato de que la declaratoria de inconstitucionalidad de la\r\nzonificación efectuada por el gobierno local de ese sector costero, permita el\r\ndesarrollo hotelero y de cualquier infraestructura en la zona de Playa Grande,\r\nsino todo lo contrario. La esencia del fallo constitucional es la protección\r\nambiental y provocó la nulidad en cascada de todos los permisos y\r\nautorizaciones otorgados, y por supuesto, limita de manera importante, las\r\nfacultades de disposición de los propietarios en toda la zona, incluida la\r\nsociedad recurrente.- Lo cierto entonces, es que el terreno sí tiene\r\nlimitaciones legales, dada su naturaleza y ubicación, que en este caso se\r\nacentúan por haberse incluido el terreno dentro de los límites de un parque\r\nnacional. Eso impide fijar el precio como si se tratara de un terreno excluido\r\ndel dominio público y sin las restricciones que tiene la zona en general con\r\nmotivo de la vulnerabilidad hídrica detectada por el ente rector en esa materia,\r\naunque por supuesto, esos factores no son de tal magnitud como para conceder un\r\nvalor de ¢11.160,00, que para el Tribunal es sumamente bajo.- Además de todo lo\r\nanterior, se toman en cuenta dos informaciones relevantes; a saber, el\r\ndocumento denominado \"Consideraciones Económicas sobre el valor de los\r\nterrenos expropiables en el Parque Nacional Marino Las Baulas, Playa Grande\r\nGuanacaste\" (Rivera & Robles, 2008), visible de folios 616 a 655 del\r\nexpediente judicial. El estudio lo aportó el Estado, se admitió como prueba\r\npara mejor resolver en primera instancia y fue elaborado en marzo del 2008.- En\r\nsus conclusiones, los expertos que dirigieron la investigación, el economista\r\nJosé Pablo Rivera Ibarra y la antropóloga Tania Robles Cascante, indican en lo\r\nque interesa, lo siguiente: \"(...) se ha constatado que los avalúos que\r\npresentan precios elevados se fundamentan en varias premisas que, a\r\ncriterio de los autores de este informe son inexactas; con el pretexto (válido)\r\nde buscar un precio promedio de mercado para terrenos costeros, los avalúos se\r\nconcentran en referenciar precios de las zonas de mayor plusvalía, como lo son\r\nTamarindo y Flamingo. Playa Grande, como se describe en la segunda sección de\r\neste documento, no posee las mismas características de las playas citadas y sin\r\nduda, la estimación a partir únicamente de valores obtenidos para\r\nesas zonas induce a un grave error en la determinación del precio justo; la\r\ncompensación que ha de ser versada a los propietarios de los terrenos expropiados\r\nno tiene porqué ser suficiente para que los afectados adquieran una propiedad\r\nen las zonas de mayor plusvalía. Reconociendo que el precio justo debe ser tal\r\nque permita a los propietarios compensar la pérdida de sus terrenos, la\r\ninterpretación correcta desde esta perspectiva es que el precio justo debe ser\r\nigual al precio de mercado de terrenos costeros, sin discriminar en favor de\r\nplayas con altos niveles de desarrollo inmobiliario; esto en la práctica\r\nimplica ampliar la referencias de mercado a otras zonas costeras, siempre\r\ndentro de Guanacaste y el Pacífico Central (...). Una vez obtenidos los\r\ncoeficientes -estadísticamente significativos- para las variables explicativas,\r\nel modelo ofrece la posibilidad de estimar un precio por metro cuadrado. Como\r\nse ilustró mediante varios ejemplos, los precios varían para la zona de\r\nGuanacaste Norte en un rango de $249 a $105 para terrenos de menos de 5.000 m2,\r\nsegún cuenten o no con frente al mar y acceso directo a la propiedad (...) De\r\nacuerdo a los precios estimados presentados en la tabla 3, un terreno típico\r\nexpropiable de cerca de 2500 m2, sin acceso directo ni frente al mar, tendría\r\nun precio de mercado de $131, mientras que el mismo terreno pero con\r\nacceso directo un precio de $169\" (folios 646 y 647).- Esos parámetros\r\nresultan razonables y concuerdan con los valores fijados por este Tribunal para\r\notros casos, que oscilan entre los ¢63.000 y los ¢125.000, dependiendo de las\r\ncondiciones y cabida de los lotes, es decir, entre los $122 y los $242, al tipo\r\nde cambio vigente para la fecha de los avalúos, que era de ¢516,00 por cada\r\ndólar.- El segundo aspecto, deriva de la información pública, a la que ha\r\ntenido acceso el Tribunal, consistente en el mapa de valoración por zonas\r\nhomogéneas del Cantón de Santa Cruz, elaborado por la Oficina de Normalización\r\nTécnica del Ministerio de Hacienda y vigente desde su aprobación por el Consejo\r\nMunicipal en el año 2010; conforme al cual, en Playa Grande, los precios por\r\nmetro cuadrado oscilan entre ¢100.000,00 y ¢125.000,00, en el lote tipo que es\r\nde 800 m2, sin que exista referencia alguna para lotes de medida similar al que\r\naquí se discute.- En el caso concreto, luego de la cuidadosa ponderación de\r\ntodos los aspectos ya mencionados, así como el hecho particular de que la\r\ncabida del terreno asciende a casi 1.7 hectáreas, y en aplicación del principio\r\nde valoración de bienes inmuebles según el cual, el valor unitario del metro\r\ncuadrado es proporcionalmente inverso a la cabida del bien, es decir, que a\r\nmayor tamaño menor valor, lo que obedece al hecho de que la inversión en fincas\r\nde grandes dimensiones, la posibilidad de inversión disminuye notablemente, lo\r\nque reduce el precio a efectos de favorecer a los posibles inversionistas, se\r\nestima que el valor justo y razonable del metro cuadrado de ese inmueble es de\r\ntreinta mil colones (¢30.000), lo que al tipo de cambio vigente al tiempo en\r\nque se elaboró el avalúo, corresponde a $58,13 el metro, o lo que es lo mismo,\r\n¢300.000.000,00 por hectárea. Consecuentemente, efectuadas las operaciones\r\nmatemáticas de rigor (16.937,76 m2 x ¢30.000,00), la cantidad a cancelar por la\r\nporción de terreno expropiada, asciende a la suma de quinientos ocho millones\r\nciento treinta y dos mil ochocientos colones exactos (¢508.132.800,00), y en\r\nese tanto, es menester modificar la sentencia apelada en este extremo, como en\r\nefecto se dispone.- \n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n \r\nX).- DAÑO AL REMANENTE: El fallo también reconoció, por concepto\r\nde daño al remanente, la suma establecida en el avalúo administrativo, que\r\nasciende a ¢12.153.110,40.- En sus agravios, el apelante no hizo ninguna\r\nmanifestación sobre ese extremo; no cuestionó ni el monto otorgado ni el modo\r\nde cálculo, razón por la cual, como los agravios constituyen la medida de la\r\ncompetencia del Tribunal de alzada, ese monto debe mantenerse incólume, dado\r\nque no resulta posible la revisión oficiosa de ese extremo.- Una vez sumado\r\neste extremo al valor del terreno expropiado, la indemnización total asciende a\r\nquinientos veinte millones doscientos ochenta y cinco mil quinientos doce colones\r\ncon cuarenta céntimos (¢520.285.512,40).-\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n XI).- SOBRE \r\nINTERESES Y COSTAS: El artículo 11 de la Ley de Expropiaciones, obliga a la\r\nAdministración a reconocer intereses sobre la diferencia resultante entre el\r\navalúo administrativo (¢201.178.512,00) y lo otorgado en sentencia\r\n(¢520.285.910,40), a partir de la desposesión del bien y hasta el efectivo pago\r\nde la indemnización. En este caso, esa diferencia es de trescientos diecinueve\r\nmillones ciento siete mil trescientos noventa y ocho colones con cuarenta\r\ncéntimos (¢319.107.398,40) y es la que debe servir de base para el cálculo.-\r\nConforme a las manifestaciones efectuadas por el apoderado de la expropiada\r\ndurante la audiencia, no obstante las limitaciones propias del inmueble, la\r\nempresa propietaria no fue privada de su dominio, sino hasta la entrada en\r\nposesión del Estado, lo que ocurrió el diez de diciembre de 2008 (folios 134 y\r\n135 del expediente judicial), momento que constituye el punto de partida para\r\nla liquidación y posterior otorgamiento de los réditos.- Igualmente, es claro\r\nque la parte expropiada ha debido acudir a esta instancia jurisdiccional en\r\nresguardo de su derecho fundamental de propiedad, donde obtuvo una sentencia\r\nfavorable a sus pretensiones indemnizatorias, por lo que de conformidad\r\ncon el numeral 221 del Código Procesal Civil, debe imponerse el pago de ambas\r\ncostas al Estado, con la aclaración de que las personales deberán calcularse\r\nsobre la misma diferencia antes indicada, más los intereses que oportunamente\r\nse concedan.- \n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\nPOR\r\nTANTO:\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n Se\r\nrechaza la prueba para mejor resolver ofrecida por la parte expropiada. En lo\r\nque ha sido objeto de recurso, se modifica la sentencia apelada, número\r\nN°240-2015 de las diez horas veinte minutos del doce de febrero del dos mil quince,\r\nen los siguientes extremos: a) Se fija el monto total que deberá\r\nindemnizar el Estado a la empresa Playa Grande, Sociedad Anónima, en la suma de\r\nquinientos veinte millones doscientos ochenta y cinco mil quinientos doce\r\ncolones con cuarenta céntimos (¢520.285.512,40). b) Se reconocen\r\nintereses legales sobre la diferencia resultante entre el avalúo administrativo\r\ny el monto otorgado en sentencia, que asciende a trescientos diecinueve\r\nmillones ciento siete mil trescientos noventa y ocho colones con cuarenta\r\ncéntimos (¢319.107.398,40), a partir del 10 de diciembre del 2008 y hasta el\r\nefectivo pago de lo debido. c) Se condena al Estado al pago de\r\nambas costas de este proceso; las personales deberán cancelarse sobre la misma\r\ndiferencia antes indicada, más los intereses legales que se aprueben en su\r\noportunidad; d) En todo lo demás, se confirma la sentencia venida\r\nen alzada. Notifíquese.-\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n \n\r\n\r\n\n \n\r\n\r\n\n \n\r\n\r\n\nYazmín\r\nAragón Cambronero\n\r\n\r\n\n \n\r\n\r\n\n \n\r\n\r\n\n \n\r\n\r\n\nHubert\r\nFernández\r\nArgüello Ana\r\nIsabel Vargas Vargas \n\r\n\r\n\n \n\r\n\r\n\nSentencia N° 331-2015\n\r\n\r\n\nTribunal de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo\r\ny Civil de Hacienda",
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