{ "id": "nexus-sen-1-0034-681392", "citation": "Res. 00294-2016 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "section": "nexus_decisions", "doc_type": "court_decision", "title_es": "Nulidad de demolición por no permitir regularizar construcción", "title_en": "Annulment of demolition order for failing to allow regularization of construction", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo, Sección III, conoció una apelación en jerarquía impropia contra la Municipalidad de Alajuela. Una administrada había ampliado su consultorio sin licencia constructiva. La municipalidad inició un procedimiento administrativo ordinario que culminó con orden de demolición. El Tribunal determinó que la municipalidad actuó de manera prematura y arbitraria: celebró audiencia sin la presencia de la administrada (pese a solicitud de prórroga), le comunicó multas pendientes sin detallar montos ni origen, imposibilitando su pago y la regularización de la obra. Se destaca que la Ley de Construcciones (artículo 93) otorga al administrado la oportunidad de subsanar la irregularidad antes de ordenar la demolición, y que la demolición solo procede cuando no hay posibilidad legal de salvar la construcción. El Tribunal declaró la nulidad absoluta de todas las actuaciones desde la audiencia del 24 de junio de 2014 hasta la resolución de demolición, ordenando retrotraer el procedimiento para que la municipalidad permita a la administrada regularizar su situación, incluyendo información clara sobre las multas. No se anularon las multas en sí, por no haber sido impugnadas en tiempo y forma.", "summary_en": "The Administrative Litigation Tribunal, Section III, heard an appeal under improper hierarchy against the Municipality of Alajuela. An individual expanded her medical office without a construction permit. The municipality initiated ordinary administrative proceedings that ended with a demolition order. The Tribunal found the municipality's actions premature and arbitrary: it held a hearing without the interested party present (despite a request for extension) and communicated outstanding fines without specifying amounts or origin, making it impossible for her to pay and regularize the work. The ruling emphasizes that the Construction Law (article 93) gives the individual an opportunity to correct the irregularity before ordering demolition, and that demolition is only appropriate when there is no legal possibility of saving the construction. The Tribunal declared the absolute nullity of all actions from the hearing on June 24, 2014, through the demolition resolution, ordering the proceedings to be rolled back so the municipality allows the individual to regularize her situation, including providing clear information about the fines. The fines themselves were not annulled, as they had not been timely challenged.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "23/06/2016", "year": "2016", "topic_ids": [ "_off-topic" ], "primary_topic_id": "_off-topic", "es_concept_hints": [ "licencia constructiva", "regularización de obras", "jerarquía impropia", "indefensión", "nullidad absoluta", "pro homine", "ius aedificandi", "Ley de Construcciones art. 93" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 74", "law": "Ley de Construcciones" }, { "article": "Art. 79", "law": "Ley de Construcciones" }, { "article": "Art. 93", "law": "Ley de Construcciones" }, { "article": "Art. 70", "law": "Ley de Planificación Urbana" }, { "article": "Art. 45", "law": "Constitución Política" } ], "keywords_es": [ "demolición", "licencia constructiva", "regularización de obras", "procedimiento administrativo", "Ley de Construcciones", "Municipalidad de Alajuela", "jerarquía impropia", "indefensión", "nullidad absoluta", "derecho a construir", "ius aedificandi", "pro homine", "pro libertatis" ], "keywords_en": [ "demolition", "construction permit", "regularization of works", "administrative procedure", "Construction Law", "Municipality of Alajuela", "improper hierarchy", "defenselessness", "absolute nullity", "right to build", "ius aedificandi", "pro homine", "pro libertatis" ], "excerpt_es": "El acto final de la Vice Alcaldía, que es el impugnado ante esta Cámara, dispuso la demolición de las obras, obviando las actuaciones internas del ayuntamiento y sin que aún se hubiera rechazado aún en definitiva la licencia constructiva. Los agravios expresados por la señora Morera son de recibo, pues lo actuado infringe la finalidad de la Ley, resulta arbitrario y contrario al fin de las normas que regulan el derecho a construir, de modo que ciertamente debe dársele oportunidad a la apelante de terminar el trámite de su licencia constructiva, lo que incluye honrar sus impuestos y multas, brindándole con detalle su origen, especificación del cálculo y monto exacto. Únicamente en el supuesto de que se rechace la licencia de forma definitiva, podría eventualmente recaer la orden de demolición. Ante tales circunstancias, es claro que lo actuado por el gobierno local fue prematuro y tiene serios vicios de nulidad absoluta y, por ende, merece ser anulado. Es importante reiterar que ambos trámites, entiéndase el que conoció el órgano director y que atendió la Actividad de Control Constructivo para el otorgamiento de la licencia constructiva, son parte de una sola causa, de modo que mal hizo el órgano director al divorciar uno del otro, pues con ello se separó del procedimiento previsto en la Ley de Construcciones e impidió a la administrada el legítimo ejercicio de su derecho a regularizar las obras.", "excerpt_en": "The final act of the Deputy Mayor's Office, which is challenged before this Chamber, ordered the demolition of the works, ignoring the internal actions of the municipality and without the construction permit having yet been definitively denied. The grievances expressed by Ms. Morera are accepted, because the actions taken infringe the purpose of the Law, are arbitrary, and contrary to the aim of the norms that regulate the right to build, such that the appellant must certainly be given the opportunity to complete the process for her construction permit, which includes paying her taxes and fines, providing her with detailed information on their origin, the calculation specification, and the exact amount. Only in the event that the permit is definitively denied could a demolition order eventually be issued. Under these circumstances, it is clear that the actions of the local government were premature and suffer from serious defects of absolute nullity and, therefore, deserve to be annulled. It is important to reiterate that both proceedings, that is, the one handled by the directing body and the one addressed by the Construction Control Activity for the granting of the construction permit, are part of a single case, such that the directing body erred in separating one from the other, thereby deviating from the procedure provided in the Construction Law and preventing the individual from legitimately exercising her right to regularize the works.", "outcome": { "label_en": "Partially granted", "label_es": "Parcialmente con lugar", "summary_en": "The appeal is granted, annulling all actions from the hearing on June 24, 2014, up to the demolition order, and the proceedings are rolled back to allow the individual to regularize her situation, without annulling the fines themselves.", "summary_es": "Se declara con lugar el recurso de apelación, anulando todas las actuaciones desde la audiencia del 24 de junio de 2014 hasta la orden de demolición, y se ordena retrotraer el procedimiento para permitir a la administrada regularizar su situación, sin anular las multas en sí mismas." }, "pull_quotes": [ { "context": "Considerando III", "quote_en": "The right to build on real property is one of the attributes of the right to property, the exercise of which finds public order limitations developed in the urban and environmental regulations of our country, as provided in article 45 of the Constitution.", "quote_es": "El derecho a edificar sobre la propiedad inmobiliaria es uno de los atributos del derecho de propiedad cuyo ejercicio encuentra limitaciones de orden público que se desarrollan en la regulación urbanística y ambiental de nuestro país, conforme lo dispone el artículo 45 constitucional." }, { "context": "Considerando IV", "quote_en": "One must never lose sight that the \"ius aedificandi\" finds in its limitations true legal impediments that inhibit its free exercise, which, in practical life, must be interpreted in favor of the human being (pro homine) and fundamental rights (pro libertatis).", "quote_es": "Nunca debe perderse la perspectiva que el \"ius aedificandi\" encuentra en sus limitaciones, verdaderos impedimentos legales que inhiben su libre ejercicio, las cuales, en la vida práctica, se deben interpretar a favor del ser humano (pro homine) y del derecho fundamental (pro libertatis)." }, { "context": "Considerando IV", "quote_en": "It must be understood that the legal system gives the individual a chance to regularize their situation, such that to the extent the built property can be saved, if the legislation permits it, it must be done.", "quote_es": "Debe entenderse que el ordenamiento da chance para que el administrado regularice su situación, de modo que en la medida en que pueda rescatarse el bien construido, si la legislación lo permite, debe hacerse." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [], "external": [] }, "source_url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-681392", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [ { "doc_id": "norm-35669", "norm_num": "4240", "norm_name": "Ley de Planificación Urbana", "tipo_norma": "Ley", "norm_fecha": "15/11/1968" }, { "doc_id": "norm-36307", "norm_num": "833", "norm_name": "Ley de Construcciones", "tipo_norma": "Ley", "norm_fecha": "02/11/1949" } ], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "Grande\nNormal\nPequeña\nTribunal Contencioso Administrativo Sección III\n\nResolución Nº 00294 - 2016\n\nFecha de la Resolución: 23 de Junio del 2016 a las 08:20\n\nExpediente: 15-011108-1027-CA\n\nRedactado por: Evelyn de los Ángeles Solano Ulloa\n\nClase de asunto: Jerarquía Impropia\n\nAnalizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL\n\n\n\nSentencias en igual sentido\n\n\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto de mayoría\n\nRama del Derecho: Derecho Municipal\n\nTema: Permiso de construcción\n\nSubtemas:\n\nConsideraciones sobre su otorgamiento.\nVicios en el procedimiento que impiden al administrado el ejercicio de su derecho a regularizar las obras.\n\nTema: Urbanismo municipal\n\nSubtemas:\n\nConsideraciones sobre su otorgamiento de licencias de construcción.\nVicios en el procedimiento que impiden al administrado el ejercicio de su derecho a regularizar las obras.\n\nTema: Municipalidad\n\nSubtemas:\n\nConsideraciones sobre su otorgamiento de licencias de construcción.\n\n“II.- AGRAVIOS DEL RECURSO. En su escrito de apelación, argumenta la parte recurrente que la Municipalidad ha ignorado todas sus gestiones para poner a derecho a situación de su construcción, y con la manera en que se resolvió se le ha dejado en total indefensión. Indica que la licencia no se le otorgó debido a que en el sistema de cómputo aparecieron dos multas pendientes que aparecen en el oficio MA-ACC-07155-2015, en el que se indica únicamente que las multas tienen los consecutivos 062 y 765, por 50% y 100%, las cuales nunca le fueron notificadas, desconoce el monto de cada una, a pesar de que acudió a los Departamento de Informática, Control Constructivo y Control Fiscal, ninguno le resolvió el monto de la multa y le informan que no pueden dárselo. En estas condiciones le resulta imposible cumplir con el pago de esas multas, lo cual considera es una desprotección al ciudadano. Pide se anulen esas multas en el tanto nunca fue notificada ni permiten su cancelación, o en su lugar, se gire orden para que sean cuantificadas para poder subsanar el requisito y se le otorgue un nuevo plano para la obtención del permiso constructivo, así como una nueva audiencia oral.\n\nIII.- SOBRE EL FONDO. E l derecho a edificar sobre la propiedad inmobiliaria es uno de los atributos del derecho de propiedad cuyo ejercicio encuentra limitaciones de orden público que se desarrollan en la regulación urbanística y ambiental de nuestro país, conforme lo dispone el artículo 45 constitucional. Dentro de esas limitaciones, se contempla precisamente ese deber de obtención de la licencia constructiva que está regulado en los artículos 74 y 79 de la Ley de Construcciones, y 70 de la Ley de Planificación Urbana, la cual es otorgada por las municipalidades una vez que se verifica que la edificación resulte conforme con la ordenación urbanística aplicable; ello supone un control previo de habilitación o \"permiso\", acompañado de la fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada, a fin de que se realice conforme a la licencia o permiso concedido. Mediante el ejercicio de los poderes de policía, las Municipalidades deben y pueden proceder a verificar el cumplimiento, por parte de los administrados de su circunscripción territorial, de la obtención de todas las licencias constructivas, en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 74 de la Ley de Construcciones.\n\nIV.- En caso de incumplimiento de la obligación de obtener previamente la licencia constructiva, las autoridades del gobierno local no pueden ni deben evadir su atención oportuna y efectiva. A partir de numeral 93 de la Ley de Construcciones, se prevé un procedimiento a efecto de que las corporaciones locales otorguen plazo a los administrados que levantan sus edificaciones sin la respectiva licencia, tendiente a que se pongan a subsanar el vicio, lo cual se consigue presentando los planos con los demás requisitos de rigor y honrando el impuesto junto con la respectiva multa. La finalidad de la norma es dar oportunidad al administrado para que regularice la situación, con lo cual se pone a derecho y resguarda su propiedad. La Ley prevé hasta dos emplazamientos al administrado por parte del gobierno local, con el objetivo de que enderece su situación. Únicamente ante el supuesto de que no haya solución de la irregularidad, ya sea por desidia del administrado que no atiende el llamado de la corporación local, o bien, porque aún tratando de corregir, no existe posibilidad de regularizar la construcción por impedimento legal -lo cual lleva a denegar definitivamente el permiso constructivo-, es que la municipalidad puede disponer la imposición de la orden de demolición sobre lo construido. Un acto administrativo en tal sentido, sin duda es de gran impacto pues genera daños directos sobre la propiedad, por lo que debe ser consecuencia del debido y razonable ejercicio de los poderes de imperio y de policía otorgados por la ley al gobierno local, pues es la pena más gravosa al desaparecer el bien construido. Nunca debe perderse la perspectiva que el \"ius aedificandi\" encuentra en sus limitaciones, verdaderos impedimentos legales que inhiben su libre ejercicio, las cuales, en la vida práctica, se deben interpretar a favor del ser humano (pro homine) y del derecho fundamental (pro libertatis). En otras palabras, en situaciones como la que se revisa en esta causa, debe entenderse que el ordenamiento da chance para que el administrado regularice su situación, de modo que en la medida en que pueda rescatarse el bien construido, si la legislación lo permite, debe hacerse. Así pues, si el procedimiento de la Ley de Construcciones culmina con la orden de demolición, es porque se ha concluido que no existe posibilidad legal de salvar la obra. Como se indicó, a ello se arriba únicamente si el administrado persiste en su desobediencia en el cumplimiento de su deber de regularizar la construcción, o bien, porque la edificación levantada padecía de restricciones legales que imposibilitan su existencia.\n\nV.- Las consideraciones anteriores son necesarias pues en la presente causa, la Municipalidad de Alajuela realizó diligencias a efecto de que la señora Morera González regularizara la ampliación de su consultorio en 30m2 de más, de modo que confirió una única audiencia -a pesar de que la Ley de Construcciones dispone de dos audiencias- y luego inició un procedimiento administrativo ordinario en su contra. Durante el transcurso de esa sumaria, la señora Morera González realizó esfuerzos por enderezar su situación, de lo cual dio el debido aviso al Órgano Director. A partir de ese momento quienes tenían a cargo el curso del procedimiento, tenían la obligación de esperar a que se resolviera la gestión de la licencia; empero, los abogados que integraban dicho cuerpo colegiado hicieron caso omiso de las información suministrada por la administrada, no dieron oportunidad de que se resolviera la solicitud de la licencia y realizaron la comparencia en ausencia de la interesada el 24 de junio del 2015 -a pesar de que había sido convocada para el 1 de julio del 2015- . Posteriormente, el 9 de julio del 2015 rechazaron la solicitud de prórroga que había planteado la señora Morera. De manera simultánea, en el oficio No. MA-ACC-007155- 2015 del 31 de julio del 2015, la Actividad de Control Constructivo de la Municipalidad de Alajuela le comunicó a la señora Morera González que de previo a resolver la licencia constructiva, debía proceder a pagar las multas que allí se consignaban, sin precisar mayores datos, montos ni su origen. Nótese que aún la licencia no había sido rechazada, pues estaba sujeta a una condición que, por la falta de información, resultaba de imposible cumplimiento por parte de la interesada, no por su negligencia, sino por vicio de las autoridades locales que no tuvieron capacidad de comunicar el detalle de las dos multas. El agravio expresado por la apelante es de total recibo, pues sin duda, fueron las autoridades locales las que la dejaron en absoluta indefensión. El acto final de la Vice Alcaldía, que es el impugnado ante esta Cámara, dispuso la demolición de las obras, obviando las actuaciones internas del ayuntamiento y sin que aún se hubiera rechazado aún en definitiva la licencia constructiva. Los agravios expresados por la señora Morera son de recibo, pues lo actuado infringe la finalidad de la Ley, resulta arbitrario y contrario al fin de las normas que regulan el derecho a construir, de modo que ciertamente debe dársele oportunidad a la apelante de terminar el trámite de su licencia constructiva, lo que incluye honrar sus impuestos y multas, brindándole con detalle su origen, especificación del cálculo y monto exacto. Únicamente en el supuesto de que se rechace la licencia de forma definitiva, podría eventualmente recaer la orden de demolición. Ante tales circunstancias, es claro que lo actuado por el gobierno local fue prematuro y tiene serios vicios de nulidad absoluta y, por ende, merece ser anulado. Es importante reiterar que ambos trámites, entiéndase el que conoció el órgano director y que atendió la Actividad de Control Constructivo para el otorgamiento de la licencia constructiva, son parte de una sola causa, de modo que mal hizo el órgano director al divorciar uno del otro, pues con ello se separó del procedimiento previsto en la Ley de Construcciones e impidió a la administrada el legítimo ejercicio de su derecho a regularizar las obras. Deberá conferirse el plazo razonable, suficiente y necesario a la administrada a fin de que esta situación se resuelva de manera correcta y ordenada, hasta culminar como en derecho corresponda. Por ende, los agravios expresados son de recibo, pues se aprecian vicios en el procedimiento que deberán ser subsanados, de modo que todas las actuaciones ejecutadas a partir de la audiencia oral y privada realizada el 24 de junio del 2014, éste acto inclusive, y hasta la resolución final de la Alcaldía de las 14:15 horas del 18 de setiembre del 2015, tienen vicios de nulidad, debiendo retrotraerse las actuaciones a efecto de enderezar el procedimiento, conforme a lo que aquí se resuelve. Deberá devolverse el asunto a la Municipalidad de Alajuela, en donde se le debe informar con claridad a la señora Morera, todo lo concerniente a las dos multas. De lo que ocurra con posterioridad, ya sea que ella cancele o no dentro del plazo requerido por la Municipalidad, es que se podrá resolver si la licencia se otorga y luego, se ha de resolver el procedimiento administrativo indicado.”\n\n... Ver más\nCitas de Legislación y Doctrina\nTexto de la resolución\n\nExpediente No. 15-011108-1027-CA\n\nApelación en jerarquía impropia municipal\n\nNombre105145   c/ Municipalidad de Alajuela\n\n \n\nN° 294-2016\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las ocho horas veinte minutos del veintitrés de  junio del dos mil dieciséis.\n\nConoce este Tribunal, como jerarca impropio, de recurso de apelación  interpuesto por Nombre105145  , cédula de identidad No. CED81752,  contra la resolución del Vice Alcalde de Alajuela, de las 14:15 horas del 18 de setiembre del 2015.\n\nRedacta la jueza Solano Ulloa;\n\nCONSIDERANDO:\n\nI.- HECHOS PROBADOS. Se tiene como hechos probados, útiles y necesarios para resolver la presente causa, los siguientes: 1) El 17 de enero del 2013, el Proceso de Control  Fiscal y Urbano de la Municipalidad de Alajuela notificó a la señora Nombre105146   , el acta de Información  de Obra Concluida sin Licencia No. 011-2013,  por la ampliación  de un consultorio médico  con un aproximado de 30 m2, en estructura de perlin, zinc y cerámica, sobre la finca con matrícula de folio real Placa18445, lote No. Dirección12440     , en el Coyol. La obra estaba  carente de los respectivos permisos constructivos, por lo que en el acto se le fijó un plazo de 30 días para que presentara el permiso de construcción  de las obras (folio 16). 2) Ante la ausencia de la respectiva licencia, la Municipalidad ordenó el inició un procedimiento administrativo ordinario  mediante resolución del 15:20 horas del 27 de abril del 2015 (folios 25 a 28). 3) En Resolución  Inicial del Procedimiento se convocó  a la señora Nombre105146 a una audiencia oral y privada a realizarse el 01 de julio del 2016 (folios 31 a 35). 4) El 9 de junio del 2015, la señora Nombre105146  comunicó al Órgano Director del Procedimiento que  había procedido a solicitar el permiso constructivo mediante trámite No. 0011255-2015, cumpliendo con todos los requisitos para tal efecto, por lo que solicitó dejar sin efecto la convocatoria de la audiencia oral y privada (folio 36). 5) En memorial de fecha 24 de junio del 2015, la señora Nombre105146 solicitó una prórroga de la audiencia convocada (folio 38). 6) El Órgano Director realizó la comparencia el 24 de junio del 2015, acto al que no asistió la señora Nombre105146  (folio 40 y 41). 7) En resolución del 9 de julio del 2015, el Órgano Director rechazó la solicitud de prórroga en el tanto la audiencia ya se había realizado, y a la vez le comunicó que lo que se resolviera respecto de la licencia constructiva lo presentara ante \"la dependencia correspondiente, a  fin de determinar lo que en derecho corresponda\"  (folios 42 y 43).  8) En oficio No. Identificacion159 del  31 de julio del 2015,  la Actividad de Control Constructivo de la Municipalidad de Alajuela le comunicó a la señora Nombre105146  que, previo a resolver su licencia constructiva, \"DEBE PONERSE A DERECHO CON LAS CONSTRUCCIONES QUE SE ENCUENTRAN SIN PERMISO, LO ANTERIOR CON BASE EN LAS MULTAS INCLUIDAS POR EL PROCESO DE CONTROL FISCAL Y URBANO DENTRO DEL SISTEMA MUNICIPAL, LOS CUALES CORRESPONDEN A LA FINCA 229681-000. SE ADJUNTA ESTADO DE LAS MULTAS.\"\n\nCONSECUTIVO\n\n\t\n\nPORCENTAJE\n\n\t\n\nFECHA\n\n\n\n\n062\n\n\t\n\n50%\n\n\t\n\nNO INDICA\n\n\n\n\n765\n\n\t\n\n100%\n\n\t\n\n13-3-2013\n\n \n\n(folio 69). 9) En resolución de las 14:15 horas del 18 de setiembre del 2015, la Vice Alcaldía Municipal de Alajuela dispuso conferir a la interesada 15 días para que procediera por su cuenta a la demolición de lo construido de manera irregular y, en caso de incumplimiento, la municipalidad  procedería al efecto de forma inmediata (folio 57).\n\nII.- AGRAVIOS DEL RECURSO. En su escrito de apelación, argumenta la parte recurrente que la Municipalidad ha ignorado todas sus gestiones para poner a derecho  a situación de su construcción, y con la manera en que se resolvió se le ha dejado en total indefensión. Indica que la  licencia no se le otorgó debido a que en el sistema de cómputo  aparecieron dos multas  pendientes que aparecen en el oficio MA-ACC-07155-2015, en el que se indica únicamente que las multas  tienen los consecutivos 062 y 765, por 50% y 100%,  las cuales nunca le fueron notificadas, desconoce el  monto de cada una, a pesar de que acudió a los Departamento de Informática, Control Constructivo  y Control Fiscal, ninguno le resolvió  el monto de la multa y le informan que no pueden dárselo. En estas condiciones le resulta imposible cumplir con el pago de esas multas, lo cual considera es una desprotección al ciudadano.  Pide se anulen esas multas  en el tanto nunca fue notificada ni permiten su cancelación, o en su lugar, se gire orden para que sean cuantificadas  para poder subsanar el requisito y se le otorgue un nuevo plano para la obtención del permiso constructivo, así como una nueva audiencia oral.\n\nIII.- SOBRE EL FONDO.  E l derecho a edificar sobre la propiedad inmobiliaria es uno de los atributos del derecho de propiedad cuyo ejercicio encuentra limitaciones de orden público que se desarrollan en la regulación urbanística y ambiental de nuestro país, conforme lo dispone el artículo 45 constitucional. Dentro de esas limitaciones, se contempla precisamente ese deber de obtención de la licencia constructiva que está regulado en los artículos 74 y 79 de la Ley de Construcciones, y 70 de la Ley de Planificación Urbana, la cual es otorgada por las municipalidades una vez que se verifica que la edificación resulte conforme con la ordenación urbanística aplicable; ello supone un control previo de habilitación o \"permiso\", acompañado de la fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada, a fin de que se realice conforme a la licencia o permiso concedido. Mediante el ejercicio de los poderes de policía, las Municipalidades deben y pueden proceder a verificar el cumplimiento, por parte de los administrados de su circunscripción territorial, de la obtención de todas las licencias constructivas, en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 74 de la Ley de Construcciones.\n\nIV.- En caso de incumplimiento de la obligación de obtener previamente la licencia constructiva, las autoridades del gobierno local no pueden ni deben evadir su atención oportuna y efectiva. A partir de numeral 93 de la Ley de Construcciones, se prevé un procedimiento a efecto de que las corporaciones locales otorguen plazo a los administrados que levantan sus edificaciones sin la respectiva licencia, tendiente a que se pongan a subsanar el vicio, lo cual se consigue presentando los planos con los demás requisitos de rigor y honrando el impuesto junto con la respectiva multa. La finalidad de la norma es dar oportunidad al administrado para que regularice la situación, con lo cual se pone a derecho y resguarda su propiedad.  La Ley prevé hasta dos emplazamientos  al administrado por parte del gobierno local, con el objetivo de que enderece su situación. Únicamente ante el supuesto de que no haya solución de la irregularidad, ya sea por desidia del administrado que no atiende el llamado de la corporación local, o bien, porque aún tratando de corregir, no existe posibilidad de regularizar la construcción por impedimento legal -lo cual lleva a denegar definitivamente el permiso constructivo-, es que la municipalidad puede disponer la imposición de la orden de demolición sobre lo construido. Un acto administrativo en tal sentido, sin duda es de gran impacto pues genera daños directos sobre la propiedad, por lo que debe ser consecuencia del debido y razonable  ejercicio de los poderes de imperio y de policía otorgados por la ley al gobierno local,  pues es la pena más gravosa al desaparecer el bien construido. Nunca debe perderse la perspectiva que el \"ius aedificandi\" encuentra en sus limitaciones, verdaderos impedimentos legales que inhiben su libre ejercicio, las cuales, en la vida práctica, se deben interpretar a favor del ser humano (pro homine) y del derecho fundamental (pro libertatis). En otras palabras, en situaciones como la que se revisa en esta causa,  debe entenderse que el ordenamiento da chance para que el administrado  regularice su situación, de modo que en la medida en que pueda rescatarse  el bien construido, si la legislación lo permite, debe hacerse. Así pues, si el procedimiento de la Ley de Construcciones culmina con la orden de demolición, es porque se ha concluido que no existe posibilidad legal de salvar la obra. 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El acto final de la Vice Alcaldía, que es el impugnado ante esta Cámara, dispuso la demolición de las obras, obviando las actuaciones internas del ayuntamiento y sin que aún se hubiera rechazado aún en definitiva la licencia constructiva. Los agravios expresados por la señora Nombre105146 son de recibo, pues lo actuado  infringe la finalidad de la Ley, resulta arbitrario y contrario al fin de las normas que regulan el derecho a construir, de modo que ciertamente debe dársele oportunidad a la apelante de  terminar el trámite de su licencia constructiva, lo que incluye honrar sus impuestos y multas, brindándole con detalle su origen, especificación del cálculo y monto exacto.  Únicamente en el supuesto de que se rechace la licencia de forma definitiva, podría eventualmente recaer la orden de demolición.  Ante tales circunstancias, es claro que  lo actuado por el gobierno local fue prematuro y tiene serios vicios de nulidad absoluta y, por ende, merece ser anulado.  Es importante reiterar que ambos trámites, entiéndase el que conoció el órgano director  y que atendió la Actividad de Control Constructivo para el otorgamiento de la licencia constructiva, son parte de una sola causa, de modo que mal hizo el órgano director al divorciar uno del otro, pues con ello se separó del procedimiento previsto en la Ley de Construcciones e impidió a la administrada el legítimo ejercicio de su derecho a regularizar las obras. Deberá conferirse el plazo razonable, suficiente y necesario a la administrada a fin de que esta situación se resuelva de manera correcta y ordenada, hasta culminar como en derecho corresponda. Por ende, los agravios expresados son de recibo, pues se aprecian vicios en el procedimiento que deberán ser subsanados, de modo que todas las actuaciones ejecutadas a partir de la audiencia oral y privada realizada el 24 de junio del 2014,  éste acto inclusive, y hasta la resolución  final de la Alcaldía de las 14:15 horas del 18 de setiembre del 2015, tienen vicios de nulidad, debiendo retrotraerse las actuaciones a efecto de enderezar el procedimiento, conforme a lo que aquí se resuelve. Deberá devolverse el asunto a la Municipalidad de Alajuela, en donde se le debe informar con claridad a la señora Nombre105146, todo lo concerniente a las dos multas. De lo que ocurra con posterioridad, ya sea que ella cancele o no dentro del plazo requerido por la Municipalidad, es que se podrá resolver si la licencia se otorga  y luego, se ha de resolver el procedimiento administrativo indicado.\n\nVI.- Las pretensiones planteadas ante esta Cámara, a efecto de que se anulen las multas que fueron notificadas a la apelante en el oficio No. Identificacion159 no pueden ser atendidas, debido a que ello solamente pudo conocerse mediante la impugnación debidamente interpuesta en tiempo y forma en contra de dichas sanciones. \n\nPOR TANTO\n\nSe declara con lugar el recurso de apelación interpuesto, por lo que se anulan todas las actuaciones ejecutadas a partir de la audiencia oral y privada realizada el 24 de junio del 2014, éste acto inclusive, y hasta la resolución  final de la Alcaldía de las 14:15 horas del 18 de setiembre del 2015, dentro del procedimiento administrativo ordinario seguido en contra de la señor Nombre105146   , debiendo retrotraerse las actuaciones a efecto de enderezar el procedimiento, conforme lo indicado en este resolución.\n\n \n\n \n\n \n\nEvelyn Solano Ulloa\n\n \n\n \n\n \n\nJorge Leiva Poveda                    Francisco José Chaves Torres   \n\n \n\n Tribunal Contencioso Administrativo. Sección Tercera\n\nResolución No. 294-2016 de las 8:20 horas del 23 de junio del 2016.\n\n2 de 8\n\nClasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.\n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 09-05-2026 07:09:51.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República", "body_en_text": "CONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE TRIBUNAL. THIRD SECTION. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at eight hours twenty minutes on the twenty-third of June of two thousand sixteen.\n\nThis Tribunal hears, as improper hierarchical superior, the appeal filed by Nombre105145, identity card No. CED81752, against the resolution of the Vice Mayor of Alajuela, issued at 14:15 hours on September 18, 2015.\n\nJudge Solano Ulloa writes;\n\nWHEREAS:\n\nI.- PROVEN FACTS. The following are taken as proven facts, useful and necessary to resolve this case: 1) On January 17, 2013, the Fiscal and Urban Control Process (Proceso de Control Fiscal y Urbano) of the Municipality of Alajuela notified Ms. Nombre105146 of the report of Completed Work Without a License (Acta de Información de Obra Concluida sin Licencia) No. 011-2013, for the expansion of a medical office of approximately 30 m2, in a structure of purlin, zinc, and ceramic, on the property with real estate folio registration Placa18445, lot No. Dirección12440, in El Coyol. The work lacked the respective construction permits, so she was given a period of 30 days to submit the construction permit (permiso de construcción) for the works (folio 16). 2) In the absence of the respective license, the Municipality ordered the initiation of an ordinary administrative proceeding (procedimiento administrativo ordinario) by resolution at 15:20 hours on April 27, 2015 (folios 25 to 28). 3) In the Initial Resolution of the Proceeding, Ms. Nombre105146 was convened to an oral and private hearing to be held on July 1, 2016 (folios 31 to 35). 4) On June 9, 2015, Ms. Nombre105146 notified the Directing Body (Órgano Director) of the Proceeding that she had proceeded to request the construction permit through procedure No. 0011255-2015, complying with all the requirements for that purpose, and therefore requested that the convening of the oral and private hearing be set aside (folio 36). 5) In a brief dated June 24, 2015, Ms. Nombre105146 requested an extension of the convened hearing (folio 38). 6) The Directing Body held the hearing on June 24, 2015, an act which Ms. Nombre105146 did not attend (folios 40 and 41). 7) In a resolution dated July 9, 2015, the Directing Body rejected the request for an extension since the hearing had already taken place, and at the same time informed her that whatever was resolved regarding the construction permit should be presented to “the corresponding office, in order to determine what is legally appropriate” (folios 42 and 43). 8) In official letter No. Identificacion159 of July 31, 2015, the Construction Control Activity of the Municipality of Alajuela informed Ms. Nombre105146 that, prior to resolving her construction permit, “YOU MUST REGULARIZE THE CONSTRUCTIONS THAT ARE WITHOUT A PERMIT, BASED ON THE FINES INCLUDED BY THE FISCAL AND URBAN CONTROL PROCESS WITHIN THE MUNICIPAL SYSTEM, WHICH CORRESPOND TO PROPERTY 229681-000. THE STATUS OF THE FINES IS ATTACHED.”\n\nCONSECUTIVE\n\nPERCENTAGE\n\nDATE\n\n062\n\n50%\n\nNOT INDICATED\n\n765\n\n100%\n\n13-3-2013\n\n (folio 69). 9) In a resolution issued at 14:15 hours on September 18, 2015, the Municipal Vice Mayor's Office of Alajuela ordered that the interested party be given 15 days to proceed, at her own expense, with the demolition of what had been built irregularly and, in case of non-compliance, the municipality would proceed to do so immediately (folio 57).\n\nII.- GRIEVANCES IN THE APPEAL. In her appeal brief, the appellant argues that the Municipality has ignored all her efforts to regularize the situation of her construction, and the manner in which it was resolved has left her completely defenseless. She indicates that the license was not granted because two pending fines appeared in the computer system, which are noted in official letter MA-ACC-07155-2015, indicating only that the fines have the consecutive numbers 062 and 765, for 50% and 100%, which were never notified to her; she does not know the amount of each one, and despite going to the Departments of Information Technology, Construction Control, and Fiscal Control, none resolved the amount of the fine for her and they informed her that they cannot give it to her. Under these conditions, it is impossible for her to comply with the payment of those fines, which she considers a lack of protection for the citizen. She requests that those fines be annulled insofar as they were never notified nor is their cancellation permitted, or alternatively, that an order be issued for them to be quantified so she can remedy the requirement, and that a new plan be granted to her for obtaining the construction permit, as well as a new oral hearing.\n\nIII.- ON THE MERITS. The right to build on real property is one of the attributes of property rights, the exercise of which encounters public order limitations as developed in the urban planning and environmental regulation of our country, in accordance with the provisions of Article 45 of the Constitution. Within those limitations, the duty to obtain the construction permit is precisely contemplated, as regulated in Articles 74 and 79 of the Ley de Construcciones, and 70 of the Ley de Planificación Urbana, which is granted by the municipalities once it is verified that the building conforms to the applicable urban planning regulations; this entails a prior control of qualification or “permit,” accompanied by oversight of the execution of the authorized activity, to ensure it is carried out in accordance with the granted license or permit. Through the exercise of police powers, Municipalities must and can proceed to verify compliance, by the individuals within their territorial jurisdiction, with the requirement to obtain all construction permits, in compliance with the provisions of Article 74 of the Ley de Construcciones.\n\nIV.- In the event of non-compliance with the obligation to previously obtain the construction permit, local government authorities cannot and must not evade their timely and effective attention. Starting from numeral 93 of the Ley de Construcciones, a procedure is provided so that local corporations grant a period to individuals who erect their buildings without the respective license, aimed at remedying the defect, which is achieved by submitting the plans with the other essential requirements and paying the tax together with the respective fine. The purpose of the rule is to give the individual an opportunity to regularize the situation, thereby coming into compliance with the law and safeguarding their property. The Law provides for up to two summonses (emplazamientos) to the individual by the local government, with the objective of rectifying their situation. Only in the event that there is no resolution of the irregularity, either due to the negligence of the individual not heeding the call of the local corporation, or because, even while trying to correct it, there is no possibility of regularizing the construction due to a legal impediment—which leads to definitively denying the construction permit—may the municipality order the imposition of a demolition order on what has been built. An administrative act in this sense is undoubtedly of great impact as it generates direct damages to property, and therefore must be the consequence of the due and reasonable exercise of the powers of authority (poderes de imperio) and police powers granted by law to the local government, as it is the most severe penalty by causing the constructed asset to disappear. The perspective must never be lost that the “ius aedificandi” encounters in its limitations true legal impediments that inhibit its free exercise, which, in practical life, must be interpreted in favor of the human being (pro homine) and the fundamental right (pro libertatis). In other words, in situations like the one under review in this case, it must be understood that the legal system gives the individual a chance to regularize their situation, so that to the extent that the constructed asset can be saved, if the legislation allows it, it must be done. Thus, if the procedure under the Ley de Construcciones culminates with the demolition order, it is because it has been concluded that there is no legal possibility of saving the work. As indicated, this is arrived at only if the individual persists in their disobedience in fulfilling their duty to regularize the construction, or because the erected building suffered from legal restrictions that make its existence impossible.\n\nV.- The foregoing considerations are necessary because in this case, the Municipality of Alajuela carried out proceedings aimed at having Ms. Nombre105146 regularize the expansion of her office by an additional 30 m2, such that it granted a single hearing—despite the Ley de Construcciones providing for two hearings—and then initiated an ordinary administrative proceeding against her. During the course of that summary proceeding (sumaria), Ms. Nombre105146 made efforts to rectify her situation, of which she gave due notice to the Directing Body. From that moment on, those in charge of the course of the proceeding had the obligation to wait for the license application to be resolved; however, the lawyers comprising said collegial body ignored the information provided by the individual, did not give the opportunity for the license application to be resolved, and held the hearing in the absence of the interested party on June 24, 2015—even though she had been summoned for July 1, 2015. Subsequently, on July 9, 2015, they rejected the request for an extension that Ms. Nombre105146 had filed. Simultaneously, in official letter No. Identificacion160-2015 of July 31, 2015, the Construction Control Activity of the Municipality of Alajuela informed Ms. Nombre105146 that prior to resolving the construction permit, she had to proceed to pay the fines listed therein, without specifying further details, amounts, or their origin. It should be noted that the license had not yet been denied because it was subject to a condition that, due to the lack of information, was impossible for the interested party to fulfill, not due to her negligence, but due to a defect (vicio) on the part of the local authorities who were unable to communicate the details of the two fines. The grievance expressed by the appellant is fully accepted, as undoubtedly, it was the local authorities who left her in absolute defenselessness. The final act of the Vice Mayor's Office, which is the one appealed before this Chamber, ordered the demolition of the works, disregarding the internal actions of the town hall and even though the construction permit had not yet been definitively denied. The grievances expressed by Ms. Nombre105146 are accepted, as what was done violates the purpose of the Law, is arbitrary and contrary to the aim of the rules governing the right to build, such that she must certainly be given the opportunity to complete the procedure for her construction permit, which includes paying her taxes and fines, providing her in detail their origin, specification of the calculation, and exact amount. Only in the event that the license is definitively denied could the demolition order eventually be imposed. Given these circumstances, it is clear that the actions of the local government were premature and suffer from serious defects of absolute nullity (vicios de nulidad absoluta) and, therefore, merit being annulled. It is important to reiterate that both procedures, meaning the one handled by the directing body and the one handled by the Construction Control Activity for granting the construction permit, are part of a single cause, such that the directing body acted wrongly by separating one from the other, as in doing so it departed from the procedure established in the Ley de Construcciones and prevented the individual from legitimately exercising her right to regularize the works. A reasonable, sufficient, and necessary period must be granted to the individual so that this situation can be resolved correctly and orderly, until it concludes as legally appropriate. Therefore, the expressed grievances are accepted, as defects are observed in the proceeding that must be remedied, meaning that all actions carried out from the oral and private hearing held on June 24, 2014, this act inclusive, and up to the final resolution of the Mayor's Office at 14:15 hours on September 18, 2015, have nullity defects (vicios de nulidad), and the proceedings must be rolled back in order to rectify the procedure, in accordance with what is resolved herein. The matter must be returned to the Municipality of Alajuela, where Ms. Nombre105146 must be clearly informed of everything concerning the two fines. Depending on what happens subsequently, whether she pays or does not pay within the period required by the Municipality, it will be possible to resolve whether the license is granted, and afterward, the indicated administrative proceeding must be resolved.\n\nVI.- The claims raised before this Chamber, seeking the annulment of the fines that were notified to the appellant in official letter No. Identificacion159, cannot be addressed, because these could only have been examined through an appeal duly filed within the proper time and form against those sanctions.\n\nTHEREFORE\n\nThe appeal filed is granted, and therefore all actions carried out as from the oral and private hearing held on June 24, 2014, this act inclusive, and up to the final resolution of the Mayor's Office at 14:15 hours on September 18, 2015, within the ordinary administrative proceeding followed against Ms. Nombre105146, are annulled, and the proceedings must be rolled back in order to rectify the procedure, as indicated in this resolution." }