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  "citation": "Res. 00483-2016 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
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  "doc_type": "court_decision",
  "title_es": "Apelación por denegatoria de uso de suelo para venta de madera en zona residencial central",
  "title_en": "Appeal for denial of land use permit for wood sales in central residential zone",
  "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo Sección III resolvió un recurso de apelación contra un acuerdo del Concejo Municipal de Goicoechea que rechazó una solicitud de certificado de uso de suelo para venta y almacenamiento de madera en una parcela ubicada en la Zona Residencial Central (ZR-C) según el Plan Regulador del cantón. El solicitante alegaba violación al principio de igualdad porque en la zona existían otros negocios patentados, y sostenía que su actividad no era molesta. El Tribunal confirmó la denegatoria municipal, razonando que las normas de zonificación urbanística son de orden público e inderogables, y que la existencia de otros usos no crea un derecho a la igualdad en la ilegalidad. Destacó que la clasificación del suelo según el Reglamento de Zonificación es vinculante y que los usos comerciales previos no justifican una excepción. Finalmente, se rechazó la apelación y se agotó la vía administrativa.",
  "summary_en": "The Third Section of the Administrative Contentious Tribunal ruled on an appeal against a decision of the Municipal Council of Goicoechea that denied a land use certificate for the sale and storage of wood on a parcel located in the Central Residential Zone (ZR-C) according to the Cantonal Regulatory Plan. The applicant alleged a violation of the principle of equality because other licensed businesses existed in the area, and argued that his activity was not bothersome. The Tribunal upheld the municipal denial, reasoning that urban zoning regulations are matters of public order and cannot be waived, and that the existence of other uses does not create a right to equality in illegality. It emphasized that the land classification according to the Zoning Regulation is binding and that pre-existing commercial uses do not justify an exception. The appeal was rejected and the administrative remedy was exhausted.",
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  "excerpt_es": "III.-Sobre la vinculación de las regulaciones urbanísticas. Dadas las manifestaciones efectuadas por el apelante en su líbelo recursivo, referidas a la aplicación de las normas urbanísticas, es menester precisar que el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, determina que en los reglamentos de zonificación se debe incluir la determinación de los usos de la tierra, lo relativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y dimensiones de los lotes, lo cual tiene directa incidencia en la determinación de la densidad de la tierra; el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por edificios y estructuras; entre otros. Ello se concreta mediante la promulgación de planes reguladores... El artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, señala que el aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística... En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación...\n\nIV.- Sobre el caso concreto. ...es directamente en la norma urbanística que se genera la diferencia que el señor apelante pretende desconocer, resultando improcedente el supuesto trato desigual al que se hace referencia.",
  "excerpt_en": "III. On the binding nature of urban planning regulations. Given the statements made by the appellant in his appeal brief regarding the application of urban planning rules, it is necessary to specify that Article 24 of the Urban Planning Law determines that zoning regulations must include the determination of land uses, aspects related to the location, height, and building area of structures; the surface area and dimensions of lots, which directly affects the determination of land density; the size of setbacks, yards, and other open spaces, and lot coverage by buildings and structures; among others. This is materialized through the enactment of regulatory plans... Article 28 of the Urban Planning Law states that the use of land requires a use certificate to determine its compatibility with the urban planning regulation... Since we are dealing with public order norms, local authorities cannot depart from their application, as doing otherwise would imply a violation of the principle of non-derogability of the legal system to a specific case and thereby, the principle of equality and non-discrimination...\n\nIV. On the specific case. ...the difference the appellant seeks to disregard arises directly from the urban planning rule; therefore, the alleged unequal treatment is unfounded.",
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  "body_es_text": "Grande\nNormal\nPequeña\nTribunal Contencioso Administrativo Sección III\n\nResolución Nº 00483 - 2016\n\nFecha de la Resolución: 31 de Octubre del 2016 a las 14:15\n\nExpediente: 16-004274-1027-CA\n\nRedactado por: Francisco José Chaves Torres\n\nClase de asunto: Recurso de apelación\n\nAnalizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL\n\n\n\nSentencias en igual sentido\n\n\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto de mayoría\n\nRama del Derecho: Derecho Municipal\n\nTema: Certificación de uso de suelo\n\nSubtemas:\n\nAnálisis sobre situaciones jurídicas derivadas del uso de suelo en materia urbanística y regulaciones para ejercer actividad lucrativa.\n\nTema: Uso del suelo\n\nSubtemas:\n\nAnálisis sobre situaciones jurídicas derivadas y vinculación a regulaciones para ejercer actividad lucrativa.\n\nTema: Planificación urbana\n\nSubtemas:\n\nSituaciones jurídicas derivadas del uso de suelo y su vinculación a regulación para ejercer actividad lucrativa.\n\nTema: Plan regulador\n\nSubtemas:\n\nSituaciones jurídicas derivadas del uso de suelo y su vinculación a regulación para ejercer actividad lucrativa.\n\n“III.Sobre la vinculación de las regulaciones urbanísticas. Dadas las manifestaciones efectuadas por el apelante en su líbelo recursivo, referidas a la aplicación de las normas urbanísticas, es menester precisar que el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, determina que en los reglamentos de zonificación se debe incluir la determinación de los usos de la tierra, lo relativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y dimensiones de los lotes, lo cual tiene directa incidencia en la determinación de la densidad de la tierra; el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por edificios y estructuras; entre otros. Ello se concreta mediante la promulgación de planes reguladores, cuyo análisis ha sido reiterado por esta jerarquía impropia, al referirse al contenido de los instrumentos jurídicos que los componen y, para los efectos del caso de interés, se transcribe lo que se ha indicado respecto de los usos de suelo y fraccionamientos: \"VII.- DEL CONTENIDO DE LOS PLANES REGULADORES.- Es razón de su amplio contenido que los planes reguladores la Ley de planificación Urbana establece en su artículo 21 cuáles son los principales reglamentos que son instrumentos normativos complementarios de toda regulación urbanística, conocida como \"Plan\", ya sea nacional, regional o local, a saber: a.- el de ZONIFICACIÓN : mediante el cual se establecen normas para el uso del territorio, debiéndose recordar que se trata de un concepto básico del urbanismo, consistente en reservar determinadas zonas de un territorio para necesidades o funciones concretas; y abarca desde la creación de zonas industriales hasta la fijación de zonas residenciales, político-administrativas, zonas deportivas, zonas verdes, de protección especial ambiental y otras (CALVO MURILLO, Virgilio, \"Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones \", Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) Es el primero, y tal vez más importante reglamento que debe acompañar a todo plan urbanístico, de conformidad con el artículo 21 inciso 1) de la Ley de Planificación Urbana, toda vez que, como su nombre lo indica, le corresponde la ordenación y determinación del uso del suelo, con vistas a un uso racional de la tierra y para asegurar condiciones y calidades ambientales de vida satisfactoria, con lo cual, condiciona el uso de la propiedad inmobiliaria, mediante la delimitación de áreas, según la categorización adoptada . (BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Figuras jurídicas del planeamiento urbano en el Brasil. En: Derecho y Planeamiento Urbano. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 y 389.) De esta suerte, el régimen urbanístico del derecho de propiedad no es uniforme por el mero hecho de quedar el suelo sujeto al planeamiento, sino que difiere según el tipo de suelo en que resulta clasificada la finca de que se trate; lo cual evidencia la importancia de la zonificación. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Urbanístico . Quinta edición. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, España. 1992. p. 333.) Así, a partir de esta regulación se establece la definición exacta de los usos posibles (permitidos) en cada zona, con la consecuente incidencia en el derecho de la propiedad; al condicionar dónde se puede y se debe residir, dónde se puede comerciar, dónde se han de prestar los servicios, dónde se ha de poder hacer la industria, y dónde se ha de poder recrear y entretener; lo cual nos lleva a considerar la seriedad con que debe ser formulada, que requiere, no sólo criterios de oportunidad y conveniencia, sino sobre todo técnicos y objetivos. Queda claro que el contenido del estatuto del suelo determina el ámbito del dominio y condiciona su ejercicio, diversificándose en situaciones favorecedoras de la iniciativa privada, y asimismo, establece vinculaciones que restringen su ejercicio. La función de clasificación del suelo para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente incumbe al Plan General, del cual, el reglamento de zonificación forma parte; el cual, debe de contener la clasificación y calificación urbanística del suelo. Por clasificación debe entenderse la categoría o tipo de suelo (urbano, urbanizable, programado o no programado y no urbanizable, industrial, de reserva o para la protección ambiental, residencial, institucional, etc.) según su destino urbanístico básico; la calificación aplica para designar la subdivisión de esos tipos de suelo en zonas caracterizadas por específicos contenidos o aprovechamientos urbanísticos; y en este sentido, va ligada a la técnica de la zonificación, que nace cuando se tiende a separar la edificación destinada a residencia de las instalaciones industriales. Queda claro que las regulaciones contenidas en el reglamento de zonificación vienen a coadyuvar en el delineamiento del contenido del derecho de propiedad, en tanto el contenido del mismo es el resultado del régimen constitucional y legal de la propiedad, en tanto no es un derecho absoluto, sino sujeto a regulaciones en virtud del reconocimiento del elemento fundamental de la función social de la propiedad, y de las contingencias de la convivencia urbana. La legitimidad de las regulaciones o limitaciones contenidas en las normas de zonificación está condicionada a los siguientes principios: a) sólo componen la zonificación, las normas que tengan carácter general, sea, que abarquen una categoría de bienes, también calificados por su ubicación espacial, en tanto que tal ubicación no sea singularizadora, y b) las regulaciones de zonificación no pueden ser ilimitadas, en tanto debe de preservar el núcleo esencial del derecho de propiedad (de uso, disfrute, gozo y disposición, no en sentido irrestricto); caso contrario se estará ante una supresión del derecho, sea una expropiación. De manera que, la zonificación no puede conllevar la anulación o paralización de las manifestaciones del derecho de propiedad, que en modo alguno deben de confundirse con las expresiones o significado patrimonial de la propiedad. Sólo existe obligación de indemnizar por la imposición de estas medidas cuando alcancen el núcleo esencial de este derecho, definido por la jurisprudencia constitucional en la posibilidad de realizar algún tipo de explotación en el bien, tal vez, no el querido por su titular. De tal suerte, serán legítimas las limitaciones que se impongan a la propiedad que permitan al propietario la posibilidad de explotar \"normalmente\" el bien, salvo, claro está, la parte o función afectada por la limitación impuesta por el Estado, con lo cual se respeta el uso natural del bien, al mantenerse su valor como medio de producción o valor económico en el mercado (...) (Ver Votos de esta misma Sección N° 2412-2010, de las 13:05 horas del 24 de junio del 2010 y N° 329-2013, de las 13:51 horas del 22 de agosto de 2013.) El artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, señala que el aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística: \"Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios.\" O sea, que aún cuando existan lotes debidamente fraccionados e inscritos, ellos no necesariamente están dispuestos para el libre uso y disposición de sus propietarios, pues la normativa de zonificación es la que determina, a fin de cuentas, el uso que se les puede dar en definitiva. En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación (ver en igual sentido, la resolución número 47-2013 de las once horas veinte minutos del ocho de febrero del dos mil trece, dictada por la Sección Tercera de este Tribunal). No existiendo base jurídica ni fáctica que justifique que este Tribunal varíe su línea jurisprudencial, el análisis del caso concreto que se hará en el considerando siguiente, partirá de lo precisado anteriormente […]”\n\n... Ver más\nCitas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas\nTexto de la resolución\n\n \n\n \n\n Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera\n\nII Circuito Judicial de San José, Dirección04 \n\n_______________________________________________________________________\n\nEXPEDIENTE: 16-004274-1027-C A\n\nPROCESO: APELACIÓN EN JERARQUÍA\n\nRECURRENTE: Nombre105378 \n\nRECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA\n\nN°  483 -2016\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SECCIÓN TERCERA. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ, ANEXO A. GOICOECHEA , a las   catorce horas quince minutos del treinta y uno de octubre del año dos mil dieciséis.-\n\nConoce este Tribunal, como jerarca impropio del recurso de apelación interpuesto por el señor Nombre105378  , portador de la cédula de identidad CED82058, contra el acuerdo del artículo 8° tomado en la Sesión Extraordinaria N°09-16 del 27 de abril del 2016 del Concejo Municipal de Goicoechea.-\n\nRedacta el juez Chaves Torres; y,\n\nCONSIDERANDO:\n\nI.-Hechos probados. Para decidir, se tiene como debidamente acreditado lo siguiente: 1) Que el 18 de marzo del 2016, el Ingeniero Municipal, atiende la solicitud N°33312 de uso de suelo para venta y almacenamiento de madera, presentada por el señor Nombre105378 , para el inmueble descrito en el plano catastrado Placa18538, y determina que la actividad no es permitida en la zona residencial. (Ver folio 03 del expediente administrativo aportado por el Ayuntamiento). 2) Que el 31 de marzo del 2016 el señor Nombre105378  presentó una misiva dirigida al Concejo Municipal para que se \"...reconsiderara la posibilidad de aprobarme el uso de suelo que recientemente solicité en esta municipalidad para un traslado de patente de mi negocio...\". (Ver folios 1 y 2 del expediente). 3) Que en sesión extraordinaria N°09-16 del 27 de abril del 2016 en el artículo 8° el Concejo Municipal de Goicoechea se aprobó el dictamen N°016-16 de su Comisión de Obras Públicas que textualmente reza: \" ...SM-572-16 traslada nota de Nombre105378  . donde solicita aprobación de uso de suelo de parcela Placa18538, para un traslado de patente de su negocio de venta de madera, esto por cuanto en la resolución trámite 33312, del 18 de marzo de 2016, se indica que el inmueble se localiza en la Zona Residencial Central (artículo 20 Reglamento Zonificación), donde la actividad de VENTA y ALMACENAMIENTO DE MADERA no es permitida, de manera que se debe mantener el criterio del trámite 33312 y rechazar la solicitud...\". (Ver folios 8 al 14 ibídem). 3) Que el 12 de mayo del 2016, inconforme con el acuerdo descrito en el hecho anterior, el recurrente presenta apelación directamente ante este Tribunal Contencioso Administrativo. (Ver folios 65 al 75 ibídem).- \n\nII.- Motivos de agravio.  Acusa el apelante que el acto impugnado atenta contra el principio de igualdad que establece el numeral 33 de la Constitución, por cuanto si bien en la zona que habita establece que es zona residencial central, lo cierto es que en la actualidad eso no se suscita. en razón de que existen varios negocios patentados, tanto en la misma acera en que esta el inmueble en cuestión, como en la acera de enfrente, situación que a todas luces establece que la zona de hecho no es residencial y que le genera una grave discriminación por el trato desigual. Que la actividad que pretende explotar no es molesta a los pocos vecinos que aún habitan en dicho barrio.\n\nIII.-Sobre la vinculación de las regulaciones urbanísticas. Dadas las manifestaciones efectuadas por el apelante en su líbelo recursivo, referidas a la aplicación de las normas urbanísticas, es menester precisar que el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, determina que en los reglamentos de zonificación se debe incluir la determinación de los usos de la tierra, lo relativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y dimensiones de los lotes, lo cual tiene directa incidencia en la determinación de la densidad de la tierra; el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por edificios y estructuras; entre otros. Ello se concreta mediante la promulgación de planes reguladores, cuyo análisis ha sido reiterado por esta jerarquía impropia, al referirse al contenido de los instrumentos jurídicos que los componen y, para los efectos del caso de interés, se transcribe lo que se ha indicado respecto de los usos de suelo y fraccionamientos: \"VII.- DEL CONTENIDO DE LOS PLANES REGULADORES.- Es razón de su amplio contenido que los planes reguladores la Ley de planificación Urbana establece en su artículo 21 cuáles son los principales reglamentos que son instrumentos normativos complementarios de toda regulación urbanística, conocida como \"Plan\", ya sea nacional, regional o local, a saber: a.- el de ZONIFICACIÓN : mediante el cual se establecen normas para el uso del territorio, debiéndose recordar que se trata de un concepto básico del urbanismo, consistente en reservar determinadas zonas de un territorio para necesidades o funciones concretas; y abarca desde la creación de zonas industriales hasta la fijación de zonas residenciales, político-administrativas, zonas deportivas, zonas verdes, de protección especial ambiental y otras (CALVO MURILLO, Nombre105379, \"Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones \", Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) Es el primero, y tal vez más importante reglamento que debe acompañar a todo plan urbanístico, de conformidad con el artículo 21 inciso 1) de la Ley de Planificación Urbana, toda vez que, como su nombre lo indica, le corresponde la ordenación y determinación del uso del suelo, con vistas a un uso racional de la tierra y para asegurar condiciones y calidades ambientales de vida satisfactoria, con lo cual, condiciona el uso de la propiedad inmobiliaria, mediante la delimitación de áreas, según la categorización adoptada . (BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Figuras jurídicas del planeamiento urbano en el Brasil. En: Derecho y Planeamiento Urbano. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 y 389.) De esta suerte, el régimen urbanístico del derecho de propiedad no es uniforme por el mero hecho de quedar el suelo sujeto al planeamiento, sino que difiere según el tipo de suelo en que resulta clasificada la finca de que se trate; lo cual evidencia la importancia de la zonificación. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Urbanístico . Quinta edición. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, España. 1992. p. 333.) Así, a partir de esta regulación se establece la definición exacta de los usos posibles (permitidos) en cada zona, con la consecuente incidencia en el derecho de la propiedad; al condicionar dónde se puede y se debe residir, dónde se puede comerciar, dónde se han de prestar los servicios, dónde se ha de poder hacer la industria, y dónde se ha de poder recrear y entretener; lo cual nos lleva a considerar la seriedad con que debe ser formulada, que requiere, no sólo criterios de oportunidad y conveniencia, sino sobre todo técnicos y objetivos. Queda claro que el contenido del estatuto del suelo determina el ámbito del dominio y condiciona su ejercicio, diversificándose en situaciones favorecedoras de la iniciativa privada, y asimismo, establece vinculaciones que restringen su ejercicio. La función de clasificación del suelo para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente incumbe al Plan General, del cual, el reglamento de zonificación forma parte; el cual, debe de contener la clasificación y calificación urbanística del suelo. Por clasificación debe entenderse la categoría o tipo de suelo (urbano, urbanizable, programado o no programado y no urbanizable, industrial, de reserva o para la protección ambiental, residencial, institucional, etc.) según su destino urbanístico básico; la calificación aplica para designar la subdivisión de esos tipos de suelo en zonas caracterizadas por específicos contenidos o aprovechamientos urbanísticos; y en este sentido, va ligada a la técnica de la zonificación, que nace cuando se tiende a separar la edificación destinada a residencia de las instalaciones industriales. Queda claro que las regulaciones contenidas en el reglamento de zonificación vienen a coadyuvar en el delineamiento del contenido del derecho de propiedad, en tanto el contenido del mismo es el resultado del régimen constitucional y legal de la propiedad, en tanto no es un derecho absoluto, sino sujeto a regulaciones en virtud del reconocimiento del elemento fundamental de la función social de la propiedad, y de las contingencias de la convivencia urbana. La legitimidad de las regulaciones o limitaciones contenidas en las normas de zonificación está condicionada a los siguientes principios: a) sólo componen la zonificación, las normas que tengan carácter general, sea, que abarquen una categoría de bienes, también calificados por su ubicación espacial, en tanto que tal ubicación no sea singularizadora, y b) las regulaciones de zonificación no pueden ser ilimitadas, en tanto debe de preservar el núcleo esencial del derecho de propiedad (de uso, disfrute, gozo y disposición, no en sentido irrestricto); caso contrario se estará ante una supresión del derecho, sea una expropiación. De manera que, la zonificación no puede conllevar la anulación o paralización de las manifestaciones del derecho de propiedad, que en modo alguno deben de confundirse con las expresiones o significado patrimonial de la propiedad. Sólo existe obligación de indemnizar por la imposición de estas medidas cuando alcancen el núcleo esencial de este derecho, definido por la jurisprudencia constitucional en la posibilidad de realizar algún tipo de explotación en el bien, tal vez, no el querido por su titular. De tal suerte, serán legítimas las limitaciones que se impongan a la propiedad que permitan al propietario la posibilidad de explotar \"normalmente\" el bien, salvo, claro está, la parte o función afectada por la limitación impuesta por el Estado, con lo cual se respeta el uso natural del bien, al mantenerse su valor como medio de producción o valor económico en el mercado (...) (Ver Votos de esta misma Sección N° 2412-2010, de las 13:05 horas del 24 de junio del 2010 y N° 329-2013, de las 13:51 horas del 22 de agosto de 2013.) El artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, señala que el aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística: \"Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios.\" O sea, que aún cuando existan lotes debidamente fraccionados e inscritos, ellos no necesariamente están dispuestos para el libre uso y disposición de sus propietarios, pues la normativa de zonificación es la que determina, a fin de cuentas, el uso que se les puede dar en definitiva. En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación (ver en igual sentido, la resolución número 47-2013 de las once horas veinte minutos del ocho de febrero del dos mil trece, dictada por la Sección Tercera de este Tribunal). No existiendo base jurídica ni fáctica que justifique que este Tribunal varíe su línea jurisprudencial, el análisis del caso concreto que se hará en el considerando siguiente, partirá de lo precisado anteriormente.\n\nIV.- Sobre el caso concreto. Como se puede observar los agravios del apelante se refieren a una gestión de modificación de la zonificación dispuesta en el plan regulador del Cantón de Goicoechea, ya que considera que en la actualidad en la zona existen negocios que hacen que el lugar no sea residencial, es decir, pese a la importancia de lo expuesto por el señor Nombre51767  esta no es la vía para ser atendidas las actualizaciones de las regulaciones urbanísticas vigentes, siendo que sus consideraciones no constituyen un agravio en los términos del ordinal 181 de la Ley General de la Administración Pública. En cuanto al argumento de aplicación igualitaria del plan regulador, es menester aclarar al apelante, que el “ordenamiento” jurídico no regula la existencia de un derecho a la igualdad en la ilegalidad, sin embargo al margen de lo anterior el agravio es desarrollado sobre una comparación improcedente entre su negocio y otras actividades comerciales diversas, que no permiten una regulación idéntica, como lo son una Iglesia, la pulpería, el salón de belleza, la empresa de andamios y la taquería. Sobre los cuales se debe recordar la existencia de usos previos a la entrada en rigor del plan regulador y que en la zona residencial central (ZR-C), como es de esperarse existen usos condicionales que en buena técnica complementan los usos permitidos, y que en alguna medida pueden estar justificando la existencia de establecimientos comerciales en la zona, al respecto el ordinal 20 del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Goicoechea establece:\n\nArtículo 20.-Zona Residencial Central (ZR-C). Esta zona se ubica en el área central de Guadalupe. Son barrios residenciales que han quedado embolsados o rodeados de actividad comercial y de vías de tránsito intenso. Son: Magnolia, Yorusti, Santa Eduviges, Jardín, Moreno Cañas, San Antonio, Santa Cecilia y Napoleón Quesada. Se identifican en el plano de zonificación bajo las siglas RC.\n\n1- Propósito: El propósito de esta zona es el permitir continuar el uso de barrios residenciales al interior de la ciudad y respetar y defender su condición de tales, frente a la invasión de usos de comercio central u otros que perturben el carácter tranquilo e íntimo de estos barrios.\n\n2- Usos permitidos:\n\n-Vivienda unifamiliar en una o dos plantas.\n\n-Vivienda multifamiliar o apartamentos.\n\n-Servicios conexos a la vivienda.\n\n(...)\n\n4- Usos condicionales:\n\n-Facilidades Comunales\n\n- Otros usos citados en el artículo 7 .1 (excepto los permitidos y los prohibidos) que respeten el propósito de la zona.\n\n5- Usos prohibidos:\n\n-Discotheques.\n\n-Salón de baile.\n\n-Industria.\n\n-Juegos de video.\n\n-Cantinas y bares (incluye salones familiares).\n\n-Almacenes distribuidores.\n\n-Talleres.\n\n(Lo resaltado no es parte del original)\n\nDel texto transcrito se desprende una específica clasificación de usos de suelo, en razón de lo cual las normas establecen un sistema diferenciado con regulaciones concretas para cada uno de los usos pretendidos, con el objetivo común de este tipo de reglas urbanísticas de armonizar la ciudad y el derecho de propiedad, como se ha explicado en el considerando anterior. Por consiguiente, es directamente en la norma urbanística que se genera la diferencia que el señor apelante pretende desconocer, resultando improcedente el supuesto trato desigual al que se hace referencia. En otro orden, el desarrollo elaborado por el apelante sobre que la actividad que pretende desarrollar en el inmueble y que ésta no es molesta a los vecinos, no configura en si misma, una eximente para la aplicación de las regulaciones urbanísticas antes indicadas, que sin duda alguna constituyen normas de orden público y de obligatorio acatamiento, situación que se ha explicado ampliamente en el considerando tercero de esta resolución; toda vez que analizada la exposición del recurrente se impone el rechazo de su petición. Por todo lo expuesto, se debe rechazar el recurso de apelación presentado contra el acuerdo del artículo 8° tomado en la Sesión Extraordinaria N°09-16 del 27 de abril del 2016 del Concejo Municipal de Goicoechea, que acoge el criterio expuesto por la Dirección de Ingeniería sobre la calificación de uso no permitido en la Zona Residencial Central del Cantón para la venta y almacenamiento de madera, por lo que finalmente se debe aclarar que el presente asunto no versa sobre un uso suelo condicional y al no existir ulterior recurso, se da por agotada la vía administrativa sobre lo resuelto. \n\nPOR TANTO\n\nSe rechaza el recurso de apelación y se confirma el acuerdo del artículo 8° tomado en la Sesión Extraordinaria N°09-16 del 27 de abril del 2016 del Concejo Municipal de Goicoechea. Se da por agotada la vía administrativa.\n\n \n\n \n\nNombre10427     \n\nJuan Luis Giusti Soto                                                    Francisco José Chaves Torres\n\n \n\nEXPEDIENTE: 16-004274-1027-C A\n\nPROCESO: APELACIÓN EN JERARQUÍA\n\nRECURRENTE: Nombre105378 \n\nRECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA\n\n \n\n  \n\nDocumento firmado por:\n\nFRANCISCO CHAVES TORRES, JUEZ/A DECISOR/A\n\nJUAN LUIS GIUSTI SOTO, JUEZ/A DECISOR/A\n\nNombre10427  , JUEZ/A DECISOR/A\n\n  \n\n \n\nClasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.\n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 09-05-2026 07:11:15.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República",
  "body_en_text": "I.- Proven Facts. For the decision, the following is taken as duly established: 1) That on March 18, 2016, the Municipal Engineer addressed application No. 33312 for a land-use certificate (uso de suelo) for the sale and storage of lumber, submitted by Mr. Nombre105378, for the property described in cadastral map Placa18538, and determined that the activity is not permitted in the residential zone. (See folio 03 of the administrative file provided by the Municipality). 2) That on March 31, 2016, Mr. Nombre105378 submitted a letter addressed to the Municipal Council requesting that it \"...reconsider the possibility of approving the land-use certificate (uso de suelo) that I recently requested from this municipality for a transfer of my business license...\". (See folios 1 and 2 of the file). 3) That in extraordinary session No. 09-16 of April 27, 2016, in article 8°, the Municipal Council of Goicoechea approved Opinion No. 016-16 of its Public Works Commission, which reads verbatim: \"...SM-572-16 forwards note from Nombre105378, requesting approval of a land-use certificate (uso de suelo) for parcel Placa18538, for a transfer of the license for his lumber sales business, this because in resolution process 33312, of March 18, 2016, it is indicated that the property is located in the Central Residential Zone (article 20 Zoning Regulations), where the activity of LUMBER SALES and STORAGE is not permitted, therefore the criterion of process 33312 must be maintained and the application rejected...\". (See folios 8 to 14 ibidem). 3) That on May 12, 2016, disagreeing with the agreement described in the preceding fact, the appellant filed an appeal directly before this Administrative Litigation Court. (See folios 65 to 75 ibidem).-\n\nII.- Grounds for Grievance. The appellant alleges that the challenged act violates the principle of equality established in numeral 33 of the Constitution, because although the zone where he lives is established as a central residential zone, the truth is that this is currently not the case, given that there are various licensed businesses, both on the same sidewalk where the property in question is located, and on the sidewalk across the street, a situation that clearly establishes that the zone is de facto not residential and that causes him serious discrimination due to unequal treatment. That the activity he intends to operate is not a nuisance to the few neighbors who still reside in said neighborhood.\n\nIII.- Regarding the binding nature of urban planning regulations. Given the statements made by the appellant in his appeal brief, referring to the application of urban planning norms, it is necessary to specify that article 24 of the Urban Planning Law determines that the zoning regulations must include the determination of land uses, matters relating to the location, height, and construction area of buildings; the surface area and dimensions of lots, which has a direct impact on the determination of land density; the size of setbacks, yards, and other open spaces, and lot coverage by buildings and structures; among others. This is realized through the enactment of regulatory plans (planes reguladores), whose analysis has been reiterated by this improper hierarchy, when referring to the content of the legal instruments that compose them and, for the purposes of the case at hand, what has been indicated regarding land uses (usos de suelo) and subdivisions (fraccionamientos) is transcribed: \"VII.- ON THE CONTENT OF REGULATORY PLANS.- It is due to their broad content that the Urban Planning Law establishes in its article 21 which are the principal regulations that are complementary normative instruments of all urban planning regulation, known as a \"Plan,\" whether national, regional, or local, namely: a.- ZONING: through which norms for land use (uso del territorio) are established, it being necessary to remember that this is a basic concept of urbanism, consisting of reserving determined zones of a territory for specific needs or functions; and it ranges from the creation of industrial zones to the fixing of residential, political-administrative, sports zones, green zones, zones of special environmental protection, and others (CALVO MURILLO, Virgilio, \"Urban Planning Law: Fundamentals and Institutions,\" Revista Judicial, Year II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, September 1977, p. 92.) It is the first, and perhaps most important regulation that must accompany any urban plan, in accordance with article 21, subsection 1) of the Urban Planning Law, given that, as its name indicates, it is responsible for the ordering and determination of land use (uso del suelo), with a view to rational land use and to ensure satisfactory environmental conditions and qualities of life, thereby conditioning the use of real property, through the delimitation of areas, according to the adopted categorization. (BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Legal figures of urban planning in Brazil. In: Law and Urban Planning. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 and 389.) Thus, the urban planning regime of property rights is not uniform merely because the land is subject to planning, but rather differs according to the type of land in which the property in question is classified; which demonstrates the importance of zoning. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Institutions of Urban Planning Law. Fifth edition. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, Spain. 1992. p. 333.) Thus, from this regulation, the exact definition of possible (permitted) uses in each zone is established, with the consequent impact on property rights; by conditioning where one can and must reside, where one can trade, where services must be provided, where industry can be conducted, and where one can recreate and entertain; which leads us to consider the seriousness with which it must be formulated, which requires not only criteria of opportunity and convenience, but above all, technical and objective ones. It is clear that the content of the land statute determines the scope of ownership and conditions its exercise, diversifying into situations that favor private initiative, and likewise, establishes linkages that restrict its exercise. The function of land classification for the establishment of the corresponding legal regime falls to the General Plan, of which the zoning regulation forms a part; which must contain the urban planning classification and qualification of the land. By classification must be understood the category or type of land (urban, developable, scheduled or unscheduled and non-developable, industrial, reserve or for environmental protection, residential, institutional, etc.) according to its basic urban planning purpose; qualification applies to designate the subdivision (subdivisión) of these types of land into zones characterized by specific urban planning contents or exploitations; and in this sense, it is linked to the technique of zoning, which arises when there is a tendency to separate buildings intended for residence from industrial installations. It is clear that the regulations contained in the zoning regulation serve to assist in delineating the content of property rights, as the content thereof is the result of the constitutional and legal regime of property, insofar as it is not an absolute right, but subject to regulations by virtue of the recognition of the fundamental element of the social function of property, and the contingencies of urban coexistence. The legitimacy of the regulations or limitations contained in the zoning norms is conditioned by the following principles: a) only norms of a general nature constitute zoning, that is, that encompass a category of goods, also qualified by their spatial location, provided that such location is not singularizing, and b) zoning regulations cannot be unlimited, as they must preserve the essential core of property rights (of use, enjoyment, pleasure, and disposition, not in an unrestricted sense); otherwise, one will be faced with a suppression of the right, that is, an expropriation. So, zoning cannot entail the annulment or paralysis of the manifestations of property rights, which in no way should be confused with the expressions or patrimonial significance of property. There is only an obligation to compensate for the imposition of these measures when they affect the essential core of this right, defined by constitutional jurisprudence as the possibility of carrying out some type of exploitation on the good, perhaps not the one desired by its owner. Thus, limitations imposed on property that allow the owner the possibility of \"normally\" exploiting the good are legitimate, except, of course, for the part or function affected by the limitation imposed by the State, thereby respecting the natural use of the good, by maintaining its value as a means of production or economic value in the market (...) (See Rulings of this same Section No. 2412-2010, of 1:05 p.m. on June 24, 2010, and No. 329-2013, of 1:51 p.m. on August 22, 2013.) Article 28 of the Urban Planning Law indicates that the use of land requires a use certificate (certificado de uso) for the purpose of determining its compatibility with urban planning regulations: \"Article 28.- It is forbidden to use or dedicate land, buildings, or structures to any use that is incompatible with the implemented zoning. Hereafter, interested owners must obtain a municipal certificate that certifies the conformity of the use with the requirements of the zoning. Existing non-conforming uses must also be recorded with a certificate expressing such circumstance. Each zoning regulation shall set the date from which said certificates will be mandatory.\" That is, even if there are duly subdivided (fraccionados) and registered lots, they are not necessarily available for the free use and disposition of their owners, since the zoning regulation is what ultimately determines the use that can be given to them. Given that we are in the presence of public order norms, local authorities cannot depart from their application, since the contrary would imply a violation of the principle of the non-derogability of the legal system to a specific case and, thereby, of the principle of equality and non-discrimination (see in the same sense, resolution number 47-2013 of eleven hours twenty minutes on February eight, two thousand thirteen, issued by the Third Section of this Court). There being no legal or factual basis that justifies this Court varying its jurisprudential line, the analysis of the specific case to be carried out in the following recital will be based on what was specified above.\n\nIV.- Regarding the specific case. As can be observed, the appellant's grievances refer to a request for modification of the zoning established in the regulatory plan (plan regulador) of the Canton of Goicoechea, since he considers that currently there are businesses in the zone that make the place non-residential, that is, despite the importance of what was stated by Mr. Nombre51767, this is not the proper channel for addressing updates to the current urban planning regulations, his considerations not constituting a grievance under the terms of article 181 of the General Law of Public Administration. Regarding the argument of equal application of the regulatory plan (plan regulador), it is necessary to clarify to the appellant that the \"legal system\" does not regulate the existence of a right to equality in illegality; however, aside from the foregoing, the grievance is developed based on an improper comparison between his business and other diverse commercial activities, which do not permit identical regulation, such as a Church, the small grocery store (pulpería), the beauty salon, the scaffolding company, and the taco shop. Concerning these, one must remember the existence of uses prior to the entry into force of the regulatory plan (plan regulador) and that in the central residential zone (ZR-C), as is to be expected, there are conditional uses that, in good technical practice, complement the permitted uses, and which to some extent may be justifying the existence of commercial establishments in the zone. In this regard, article 20 of the Zoning Regulations of the Regulatory Plan of Goicoechea establishes:\n\nArticle 20.- Central Residential Zone (ZR-C). This zone is located in the central area of Guadalupe. These are residential neighborhoods that have become pocketed or surrounded by commercial activity and heavy traffic routes. They are: Magnolia, Yorusti, Santa Eduviges, Jardín, Moreno Cañas, San Antonio, Santa Cecilia, and Napoleón Quesada. They are identified on the zoning map under the acronym RC.\n\n1- Purpose: The purpose of this zone is to allow the continued use of residential neighborhoods within the city and to respect and defend their condition as such, against the invasion of central commercial uses or others that disturb the quiet and intimate character of these neighborhoods.\n\n2- Permitted uses:\n\n-Single-family dwelling on one or two floors.\n\n-Multi-family dwelling or apartments.\n\n-Services connected to the dwelling.\n\n(...)\n\n4- Conditional uses:\n\n-Community Facilities\n\n- Other uses cited in article 7.1 (except those permitted and those prohibited) that respect the purpose of the zone.\n\n5- Prohibited uses:\n\n-Discotheques.\n\n-Dance halls.\n\n-Industry.\n\n-Video games.\n\n-Canteens and bars (includes family lounges).\n\n-Distributor warehouses.\n\n-Workshops.\n\n(The highlighting is not part of the original)\n\nFrom the transcribed text, a specific classification of land uses (usos de suelo) emerges, by reason of which the norms establish a differentiated system with concrete regulations for each of the intended uses, with the common objective of this type of urban planning rules to harmonize the city and property rights, as explained in the preceding recital. Consequently, it is directly in the urban planning norm that the difference the appellant seeks to disregard is generated, rendering the alleged unequal treatment referred to improper. On another note, the argument developed by the appellant that the activity he intends to carry out on the property is not a nuisance to the neighbors does not, in itself, constitute an exemption from the application of the aforementioned urban planning regulations, which undoubtedly constitute public order norms of mandatory compliance, a situation that has been extensively explained in the third recital of this resolution; given that upon analyzing the appellant's exposition, the rejection of his petition is compelled. For all the foregoing reasons, the appeal filed against the agreement of article 8° taken in Extraordinary Session No. 09-16 of April 27, 2016, of the Municipal Council of Goicoechea, which accepts the criterion expressed by the Engineering Directorate regarding the qualification of use not permitted in the Central Residential Zone of the Canton for the sale and storage of lumber, must be rejected, for which reason it must finally be clarified that the present matter does not concern a conditional land use (uso de suelo condicional) and, there being no further recourse, the administrative remedy on what was resolved is deemed exhausted.\n\nTHEREFORE\n\nThe appeal is rejected and the agreement of article 8° taken in Extraordinary Session No. 09-16 of April 27, 2016, of the Municipal Council of Goicoechea is confirmed. The administrative remedy is deemed exhausted."
}