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  "id": "nexus-sen-1-0034-717594",
  "citation": "Res. 00262-2017 Tribunal Contencioso Administrativo",
  "section": "nexus_decisions",
  "doc_type": "court_decision",
  "title_es": "Certificados de uso de suelo para multifamiliares y condominios",
  "title_en": "Land use certificates for multifamily and condominium developments",
  "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo, como jerarca impropio municipal, conoce el recurso de apelación interpuesto por una particular contra la Municipalidad de Vázquez de Coronado. La recurrente solicitó certificados de uso de suelo para construir apartamentos o condominios en cuatro fincas ubicadas en zona residencial de baja densidad según el Plan Regulador. La municipalidad declaró \"No Conforme\" para condominio bajo el argumento de que el Plan solo permite \"multifamiliares\", no condominios. El Tribunal anula los actos municipales por carecer de motivación real y por contravenir la literalidad y lógica del Plan Regulador, que sí autoriza multifamiliares. Sostiene que \"multifamiliar\", según el diccionario y la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Ley 7933), es equiparable a apartamentos, departamentos o condominios a efectos de uso de suelo. Declara con lugar el recurso, anula los certificados denegatorios y ordena otorgar como conformes las solicitudes, agotando la vía administrativa.",
  "summary_en": "The Administrative Litigation Tribunal, acting as improper hierarchical superior of the municipality, hears the appeal filed by an individual against the Municipality of Vázquez de Coronado. The appellant sought land use certificates to build apartments or condominiums on four properties located in a low-density residential zone according to the Regulatory Plan. The municipality declared \"Non-Conforming\" for condominium, arguing the plan only permits \"multifamily\" uses, not condominiums. The Tribunal annuls the municipal decisions for lacking real justification and for contradicting the literal wording and logic of the Regulatory Plan, which does authorize multifamily developments. It holds that \"multifamiliar,\" per the dictionary and the Condominium Property Regulatory Law (Law 7933), is equivalent to apartments, departments, or condominiums for land use purposes. The appeal is granted, the denied certificates are annulled, and the Tribunal orders the requests be approved, exhausting the administrative remedy.",
  "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo",
  "date": "30/06/2017",
  "year": "2017",
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  "es_concept_hints": [
    "Uso de suelo",
    "Multifamiliar",
    "Plan Regulador",
    "Certificado de Uso de Suelo",
    "No conforme",
    "Jerarca impropio municipal",
    "Recurso de apelación",
    "Vía administrativa agotada"
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      "law": "Ley 7933"
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      "law": "Ley General de la Administración Pública"
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      "law": "Plan Regulador de Vázquez de Coronado"
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  "keywords_es": [
    "uso de suelo",
    "multifamiliar",
    "condominio",
    "plan regulador",
    "certificado de uso de suelo",
    "Municipalidad de Vázquez de Coronado",
    "Tribunal Contencioso Administrativo",
    "apelación municipal",
    "interpretación normativa",
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  "keywords_en": [
    "land use",
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    "Municipality of Vázquez de Coronado",
    "Administrative Litigation Tribunal",
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    "statutory interpretation",
    "administrative act nullity"
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  "excerpt_es": "Así las cosas, considera este Colegio que la resolución de No Conforme dada por el departamento de Gestión de Planificación Urbana y Control Constructivo de la Municipalidad de Vázquez de Coronado, ante el pedido expreso de la señora Nombre3653 , no tienen un real sustento o motivación, pues incluso contrario a la literalidad de la norma que utiliza el ayuntamiento, sea el artículo 16 del Plan Regulador, la interpretación y aplicación dado choca con toda lógica, pues cuando se establecen para la zona en la que están las fincas para las que se pidió el uso del suelo, como usos permitidos la de Multifamiliar, tal y como se deduce por mera lógica y de la acepción dada por un diccionario de la lengua española, así como la referencia a la Ley 7933, se puede deducir que la palabra de multifamiliar usada en el Plan Regulador de Vázquez de Coronado, es un símil de otras que pueden utilizarse como lo serían:  apartamentos, departamentos, y o condominios, ello para los efectos de la emisión de un Certificado de Uso de Suelo, por lo que, el haber determinado lo solicitado como \"No Conforme\" reviste una violación clara al elemento contenido, constitutivo del acto administrativo (artículo 132 de la Ley General de la Administración Pública), en el tanto el mismo debe ser \"licito\", sea conforme a la ley, y si, como se indicó, la municipalidad recurrida interpreta contrario de toda lógica lo establecido en la norma, el acto en se ve afectado de nulidad, como en este caso lo son y así se declaran los Certificados de Uso de Suelo numerados 0696-2015, 0698-2015, 0699-2015 y 0700-2015, todos del 26 de agosto de 2015.",
  "excerpt_en": "Thus, this Court considers that the Non-Conforming decision issued by the Urban Planning Management and Construction Control Department of the Municipality of Vázquez de Coronado, in response to the express request of Ms. Nombre3653, lacks real support or reasoning; indeed, contrary to the letter of the rule used by the municipality, i.e., Article 16 of the Regulatory Plan, the interpretation and application given defy all logic, because when the zone where the properties are located establishes Multifamily as a permitted use, it follows from mere logic and from the meaning given by a Spanish language dictionary, as well as the reference to Law 7933, that the word \"multifamiliar\" used in the Vázquez de Coronado Regulatory Plan is synonymous with others that may be used, such as apartments, departments, and/or condominiums, for purposes of issuing a Land Use Certificate; therefore, having determined the request as \"Non-Conforming\" constitutes a clear violation of the constitutive content element of the administrative act (Article 132 of the General Public Administration Law), insofar as it must be \"lawful,\" i.e., in accordance with the law, and if, as stated, the respondent municipality interprets the rule in a manner contrary to all logic, the act is affected by nullity, as is the case here and so declared for Land Use Certificates numbered 0696-2015, 0698-2015, 0699-2015 and 0700-2015, all dated August 26, 2015.",
  "outcome": {
    "label_en": "Granted",
    "label_es": "Con lugar",
    "summary_en": "The appeal is granted; the denied land use certificates are annulled and the requests for multifamily/condominium use are ordered approved, exhausting the administrative remedy.",
    "summary_es": "Se declara con lugar el recurso, se anulan los certificados de uso de suelo denegados y se ordena otorgar como conformes las solicitudes para multifamiliares/condominios, agotando la vía administrativa."
  },
  "pull_quotes": [
    {
      "context": "Considerando IV",
      "quote_en": "…the word ‘multifamiliar’ used in the Vázquez de Coronado Regulatory Plan is synonymous with others that may be used, such as apartments, departments, and/or condominiums, for purposes of issuing a Land Use Certificate…",
      "quote_es": "…la palabra de multifamiliar usada en el Plan Regulador de Vázquez de Coronado, es un símil de otras que pueden utilizarse como lo serían:  apartamentos, departamentos, y o condominios, ello para los efectos de la emisión de un Certificado de Uso de Suelo…"
    },
    {
      "context": "Considerando IV",
      "quote_en": "…having determined the request as ‘Non-Conforming’ constitutes a clear violation of the constitutive content element of the administrative act (Article 132 of the General Public Administration Law), insofar as it must be ‘lawful,’ i.e., in accordance with the law…",
      "quote_es": "…el haber determinado lo solicitado como \"No Conforme\" reviste una violación clara al elemento contenido, constitutivo del acto administrativo (artículo 132 de la Ley General de la Administración Pública), en el tanto el mismo debe ser \"licito\", sea conforme a la ley…"
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    {
      "context": "Considerando III",
      "quote_en": "…I consider that if the technical expert (Eng. Francisco Pérez Morales) did not deem it so when issuing the land matters that precede this appeal, I, who am not a specialist on the subject, will not do so…",
      "quote_es": "…considero que si el técnico en la materia (Ing. Francisco Pérez Morales) no lo consideró a la hora de emitir los asuntos de suelo que anteceden a esta escalerilla recursiva, el suscrito que no soy especialista en el tema, no lo voy hacer…"
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        "target_id": "norm-31131",
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        "label": "Ley 7933  Art. 1"
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  "source_url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-717594",
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  "body_es_text": "Grande\nNormal\nPequeña\nTribunal Contencioso Administrativo\n\nResolución Nº 00262 - 2017\n\nFecha de la Resolución: 30 de Junio del 2017 a las 13:55\n\nExpediente: 16-002915-1027-CA\n\nRedactado por: Juan Luis Giusti Soto\n\nClase de asunto: Recurso de apelación\n\nAnalizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL\n\n\n\n\n\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto de mayoría\n\nRama del Derecho: Derecho Urbano\n\nTema: Plan regulador\n\nSubtemas:\n\nConsideraciones sobre la emisión de certificados de uso de suelo en el caso de los llamados \"multifamiliares\".\n\nTema: Uso del suelo\n\nSubtemas:\n\nConsideraciones sobre la emisión de certificados en el caso de los llamados \"multifamiliares\".\n\n “IV. Sobre lo alegado. Las solicitudes de uso de suelo presentadas por la señora Nombre32599 visibles a folios 5, 13, 21 y 28 del expediente, claramente determinan que el pedido lo es para: \"apartamento / condominio\", las cuales fueron declaradas \"NO CONFORME para condominio\", según el municipio con fundamento en lo dispuesto en el Plan Regulador, pues la propiedad esta en \"zona residencial de Baja Densidad Artículo 16\". En los certificados emitidos, se transcribe la norma del Plan Regulador aducida, siendo que en el artículo 16.3 se determinan como usos permitidos en la zona en la que se ubican las fincas sobre las cuales se solicitó el uso de suelo, entre otros: \"-Multifamiliares\" siendo que para ello en el artículo 16.5.2 se determinan las características pedidas para realizar ese tipo de edificación y en el numeral 16.6 se indica: \"La construcción de multifamiliares se hará, obligatoriamente, cumpliendo con la Ley de Propiedad Horizontal y agregando un estudio de impacto ambiental según disposiciones de la SETENA, por las características físicas hidrológicas del área\". Ahora bien, como puede denotarse, la posición de la municipalidad recurrida, como lo indica el Alcalde Municipal al contestar sobre los agravios esgrimidos por la recurrente, al indicar: “…considero que si el técnico en la materia (Ing. Francisco Pérez Morales) no lo consideró a la hora de emitir los asuntos de suelo que anteceden a esta escalerilla recursiva, el suscrito que no soy especialista en el tema, no lo voy hacer” , ello referido al alegato de la interpretación del vocablo que esta en el Plan Regulador .   En ese sentido, el Diccionario de la Lengua Española del 2005 indica que Multifamiliar es: \"(Edificio) con varias plantas, con numerosos apartamentos, cada uno de los cuales está destinado para ser ocupado por una familia\".  Por su parte, la Ley 7933 Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, establece en su artículo 1: \"El régimen de Propiedad en condominio puede aplicarse: a) A los diversos pisos, locales, las oficinas, los estacionamientos o los departamentos en que se dividan uno o varios edificios, por construirse o construidos, en una misma finca o diversas...\".  Así las cosas, considera este Colegio que la resolución de No Conforme dada por el departamento de Gestión de Planificación Urbana y Control Constructivo de la Municipalidad de Vázquez de Coronado, ante el pedido expreso de la señora Nombre32599 , no tienen un real sustento o motivación, pues incluso contrario a la literalidad de la norma que utiliza el ayuntamiento, sea el artículo 16 del Plan Regulador, la interpretación y aplicación dado choca con toda lógica, pues cuando se establecen para la zona en la que están las fincas para las que se pidió el uso del suelo, como usos permitidos la de Multifamiliar, tal y como se deduce por mera lógica y de la acepción dada por un diccionario de la lengua española, así como la referencia a la Ley 7933, se puede deducir que la palabra de multifamiliar usada en el Plan Regulador de Vázquez de Coronado, es un símil de otras que pueden utilizarse como lo serían:  apartamentos, departamentos, y o condominios, ello para los efectos de la emisión de un Certificado de Uso de Suelo, por lo que, el haber determinado lo solicitado como \"No Conforme\" reviste una violación clara al elemento contenido, constitutivo del acto administrativo (artículo 132 de la Ley General de la Administración Pública), en el tanto el mismo debe ser \"licito\", sea conforme a la ley, y si, como se indicó, la municipalidad recurrida interpreta contrario de toda lógica lo establecido en la norma, el acto en se ve afectado de nulidad, como en este caso lo son y así se declaran los Certificados de Uso de Suelo numerados 0696-2015, 0698-2015, 0699-2015 y 0700-2015, todos del 26 de agosto de 2015. Por lo que, dado lo expresado y resuelto,  procede otorgar como conforme las solicitudes de Uso de Suelo pedidas por la señora Nombre32599   referidas a los planos catastrados numerados: SJ-979673-91, SJ-916467-90, SJ-367223-79 y SJ-356279-79,  y dar por agotada la vía administrativa.”\n\n... Ver más\n\nOtras Referencias: Plan Regulador Vázquez de Coronado aprobado en la Gaceta No 78 del 23 de abril de 1998\n\nCitas de Legislación y Doctrina\nTexto de la resolución\n\n \n\n \n\n \n\nEXPEDIENTE: 16-002915-1027-CA\n\nASUNTO: Recurso de Apelación\n\nRECURRENTE: Nombre3653 \n\nMUNICIPALIDAD: Vázquez de Coronado\n\n \n\nNo. 262 -201 7\n\n \n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN TERCERA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las trece horas cincuenta y cinco minutos del treinta de junio de dos mil diecisiete .\n\n \n\n           Conoce este Tribunal, en su condición de jerarca impropio municipal, del Recurso de Apelación, interpuesto por Nombre3653  , mayor, portadora de la cédula de identidad número CED2808, vecina de Coronado, CONTRA la resolución número 02-2016 de las 11:45 horas del 11 de enero del año 2016, emitida por la Municipalidad de V á zquez de Coronado.\n\n           Redacta el Juez Giusti Soto;\n\nCONSIDERANDO.\n\n           I.- Hechos probados. De relevancia para efectos del presente proceso se tienen los siguientes: 1) En fecha 13 de agosto de 2015, la recurrente Nombre3653  solicita ante la Municipalidad de Vázquez de Coronado Certificado de Uso de Suelo para construir apartamentos/condominios en los siguientes planos catastrados: SJ-916467-90, SJ-356279-79, SJ-979673-91 y SJ-367223-79 (Folios 05, 13, 21 y 28 del expediente principal). 2) En respuesta a las solicitudes de Certificado de Uso de Suelo, el 26 de agosto de 2015 el D epartamento de Gestión de Planificación Urbana y Control Constructivo de la Municipalidad de Vázquez de Coronado, emite las siguientes resoluciones: 0696-2015, 0698-2015, 0699-2015 y 0700-2015. Mediante resolución número 0696-2015, plano catastrado SJ-916467-90, le indica: “…que de acuerdo al Plan Regulador Vázquez de Coronado aprobado en la Gaceta No 78 del 23 de abril de 1998, la propiedad se localiza en Zona Residencial de Baja Densidad Artículo 16. Por lo tanto el uso es NO CONFORME para condominio”. Por su parte, las resoluciones número: 0698-2015, 0699-2015 y 0700-2015, indican: “…que de acuerdo al Plan Regulador Vázquez de Coronado aprobado en la Gaceta No 78 del 23 de abril de 1998, la propiedad se localiza en Zona Residencial de Baja Densidad Artículo 16. El uso es CONFORME para ubicar una unidad habitacional en el entendido que el lote se encuentre vacio. El uso es NO CONFORME para condominio” (Folios 09,17, 24 y 31 del expediente principal).  3 ) L a aquí recurrente present ó el día 04 de setiembre de 2015, Recurso de Apelación contra las resoluciones en que  le rechazaron los usos de suelo pedidos (Folios 32 al 33 del expediente principal). 4 ) El señor Leonardo Herrera Sánchez, Alcalde Municipal, mediante resolución número 02-2016 de las 11:45 horas del 11 de enero de 2016, rechazó el recurso de apelación interpuesto por la señora Nombre3653  (Folios 40 al 42 del expediente principal). 5 ) Inconforme con lo resuelto por el señor Alcalde, la recurrente interpone el 20 de enero de 2016, Recurso de Revocatoria con Apelación en Subsidio contra resolución número 02-2016 de las 11:45 horas del 11 de enero de 2016 (Folios 45 al 48 del expediente principal). 6 ) Mediante resolución número 11-2016 de las 08:00 horas del 19 de febrero de 2016, se rechaza el Recurso de Revocatoria y se eleva el Recurso de Apelación ante este Tribunal (Folios 54 al 56  del expediente principal).     \n\n           II.- De los agravios de la apelación.  La parte recurrente funda su recurso en que el rechazo de su solicitud es producto de un problema de interpretación resultando en no sólo un perjuicio permanente e inaceptable en su contra, sino que también constituye una violación a su derecho constitucional, toda vez que “indicar vivienda unifamiliar o apartamento es una cuestión semántica, como también lo es, indicar vivienda multifamiliar o condominio. Una  responde a una denominación obsoleta y la otra es el termino moderno con que se define hoy a un desarrollo habitacional de solución multifamiliar”. A partir de lo anterior, solicita se revoque la resolución número 02-2016 y en su lugar, se conceda, bajo el artículo 16.3 del Plan Regulador, el Uso de Suelo para los planos supra citados.\n\n \n\n           I II .- Alegatos de la Municipalidad recurrida. Por su parte el ayuntamiento aduce que según el Dictamen C-172-2014, “…aquellos terrenos que tengan planos catastrados inscritos con anterioridad a la entrada en vigencia del Plan Regulador, deben de someterse a las regulaciones que este contenga, esto en cuanto al Uso y el tipo de Construcciones que se quieran hacer con posterioridad a la entrada en vigencia del Plan”. Además, alega que “los argumentos señalados por la parte actora, no son de recibo para el suscrito”, y “que si bien es cierto, puede aceptarse que el tema en cuestión puede ser asunto de interpretación”, reitera su posición de confirmar lo resuelto pues señala: “…considero que si el técnico en la materia (Ing. Francisco Pérez Morales) no lo consideró a la hora de emitir los asuntos de suelo que anteceden a esta escalerilla recursiva, el suscrito que no soy especialista en el tema, no lo voy hacer”. En conclusión, siendo que el artículo 16 del Plan Regulador no indica la figura de apartamentos/condominios como Uso Conforme, se rechazan los recursos interpuestos por la recurrente.\n\n           I V.- Sobre lo alegado . Las solicitudes de uso de suelo presentadas por la señora Nombre3653 visibles a folios 5, 13, 21 y 28 del expediente, claramente determinan que el pedido lo es para: \"apartamento / condominio\", las cuales fueron declaradas \"NO CONFORME para condominio\", según el municipio con fundamento en lo dispuesto en el Plan Regulador, pues la propiedad esta en \"zona residencial de Baja Densidad Artículo 16\". En los certificados emitidos, se transcribe la norma del Plan Regulador aducida, siendo que en el artículo 16.3 se determinan como usos permitidos en la zona en la que se ubican las fincas sobre las cuales se solicitó el uso de suelo, entre otros: \"-Multifamiliares\" siendo que para ello en el artículo 16.5.2 se determinan las características pedidas para realizar ese tipo de edificación y en el numeral 16.6 se indica: \"La construcción de multifamiliares se hará, obligatoriamente, cumpliendo con la Ley de Propiedad Horizontal y agregando un estudio de impacto ambiental según disposiciones de la SETENA, por las características físicas hidrológicas del área\". Ahora bien, como puede denotarse, la posición de la municipalidad recurrida, como lo indica el Alcalde Municipal al contestar sobre los agravios esgrimidos por la recurrente, al indicar: “…considero que si el técnico en la materia (Ing. Francisco Pérez Morales) no lo consideró a la hora de emitir los asuntos de suelo que anteceden a esta escalerilla recursiva, el suscrito que no soy especialista en el tema, no lo voy hacer” , ello referido al alegato de la interpretación del vocablo que esta en el Plan Regulador .   En ese sentido, el Diccionario de la Lengua Española del 2005 indica que Multifamiliar es: \"(Edificio) con varias plantas, con numerosos apartamentos, cada uno de los cuales está destinado para ser ocupado por una familia\".  Por su parte, la Ley 7933 Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, establece en su artículo 1: \"El régimen de Propiedad en condominio puede aplicarse: a) A los diversos pisos, locales, las oficinas, los estacionamientos o los departamentos en que se dividan uno o varios edificios, por construirse o construidos, en una misma finca o diversas...\".  Así las cosas, considera este Colegio que la resolución de No Conforme dada por el departamento de Gestión de Planificación Urbana y Control Constructivo de la Municipalidad de Vázquez de Coronado, ante el pedido expreso de la señora Nombre3653 , no tienen un real sustento o motivación, pues incluso contrario a la literalidad de la norma que utiliza el ayuntamiento, sea el artículo 16 del Plan Regulador, la interpretación y aplicación dado choca con toda lógica, pues cuando se establecen para la zona en la que están las fincas para las que se pidió el uso del suelo, como usos permitidos la de Multifamiliar, tal y como se deduce por mera lógica y de la acepción dada por un diccionario de la lengua española, así como la referencia a la Ley 7933, se puede deducir que la palabra de multifamiliar usada en el Plan Regulador de Vázquez de Coronado, es un símil de otras que pueden utilizarse como lo serían:  apartamentos, departamentos, y o condominios, ello para los efectos de la emisión de un Certificado de Uso de Suelo, por lo que, el haber determinado lo solicitado como \"No Conforme\" reviste una violación clara al elemento contenido, constitutivo del acto administrativo (artículo 132 de la Ley General de la Administración Pública), en el tanto el mismo debe ser \"licito\", sea conforme a la ley, y si, como se indicó, la municipalidad recurrida interpreta contrario de toda lógica lo establecido en la norma, el acto en se ve afectado de nulidad, como en este caso lo son y así se declaran los Certificados de Uso de Suelo numerados 0696-2015, 0698-2015, 0699-2015 y 0700-2015, todos del 26 de agosto de 2015. Por lo que, dado lo expresado y resuelto,  procede otorgar como conforme las solicitudes de Uso de Suelo pedidas por la señora Nombre3653   referidas a los planos catastrados numerados: SJ-979673-91, SJ-916467-90, SJ-367223-79 y SJ-356279-79,  y dar por agotada la vía administrativa.\n\n          POR TANTO.\n\nSe declara Con Lugar el recurso, se anulan los Certificados de Uso de Suelo numerados 0696-2015, 0698-2015, 0699-2015 y 0700-2015, todos del 26 de agosto de 2015 emitidos por el departamento de Gestión de Planificación Urbana y Control Constructivo de la Municipalidad de Vázquez de Coronado. Por consiguiente se otorgan como conformes los certificado de Uso de Suelo según lo pedido por la señora Nombre3653   sobre las propiedades cuyos planos catastrados son los numerados: SJ-979673-91, SJ-916467-90, SJ-367223-79 y SJ-356279-79. Se da por agotada la vía administrativa .\n\n \n\n \n\n Juan Luis Giusti Soto \n\n \n\n \n\n \n\nEvelyn Solano Ulloa                            Francisco José Chaves Torres                                  \n\n \n\n \n\nEXPEDIENTE: 16-002915-1027-CA\n\nASUNTO: Recurso de Apelación\n\nRECURRENTE: Nombre3653 \n\nMUNICIPALIDAD: VáZQUEZ de Coronado\n\n \n\n \n\n \n\n  \n\nDocumento firmado por:\n\nJUAN LUIS GIUSTI SOTO, JUEZ/A DECISOR/A\n\nEVELYN SOLANO ULLOA, JUEZ/A DECISOR/A\n\nFRANCISCO CHAVES TORRES, JUEZ/A DECISOR/A\n\n  \n\n \n\nClasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.\n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 09-05-2026 07:18:22.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República",
  "body_en_text": "IV. Regarding the matters alleged. The land-use (uso de suelo) applications filed by Mrs. Nombre3653, visible at folios 5, 13, 21, and 28 of the case file, clearly state that the request is for: \"apartment / condominium (apartamento / condominio)\", which were declared \"NON-CONFORMING for condominium\", according to the municipality, based on the provisions of the Regulatory Plan (Plan Regulador), since the property is in a \"Low-Density Residential Zone, Article 16\". The issued certificates transcribe the cited Regulatory Plan provision, given that Article 16.3 lists, among others, as permitted uses in the zone where the properties for which the land-use was requested are located: \"-Multifamiliares\" and for this, Article 16.5.2 stipulates the characteristics required to carry out this type of construction, and Article 16.6 states: \"The construction of multifamiliares shall be done, obligatorily, in compliance with the Condominium Property Law (Ley de Propiedad Horizontal) and by providing an environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental) according to the provisions of SETENA, due to the hydrological physical characteristics of the area\". Now, as can be noted, the position of the respondent municipality, as indicated by the Municipal Mayor when responding to the grievances raised by the appellant, by stating: \"…I believe that if the technician in the field (Eng. Francisco Pérez Morales) did not consider it when issuing the land-use approvals that precede this appellate ladder, the undersigned, who is not a specialist in the subject, will not do it\", referring to the argument of the interpretation of the term that is in the Regulatory Plan. In this sense, the 2005 Dictionary of the Spanish Language indicates that Multifamiliar is: \"(Building) with several floors, with numerous apartments, each one of which is intended to be occupied by a family\". For its part, Law 7933 Regulatory Law of Condominium Property (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), establishes in its Article 1: \"The condominium property regime may be applied to: a) The various floors, premises, offices, parking spaces, or apartments into which one or several buildings, to be built or already built, on a single property or different ones, are divided...\". Thus, this Chamber considers that the Non-Conforming resolution issued by the Department of Urban Planning Management and Construction Control (Gestión de Planificación Urbana y Control Constructivo) of the Municipality of Vázquez de Coronado, in response to the express request of Mrs. Nombre3653, lacks real basis or reasoning, since even contrary to the literal wording of the provision used by the local government, namely Article 16 of the Regulatory Plan, the interpretation and application given collide with all logic, because when Multifamiliar is established as a permitted use for the zone where the properties for which the land-use was requested are located, as deduced by pure logic and from the definition given by a dictionary of the Spanish language, as well as the reference to Law 7933, it can be deduced that the word multifamiliar used in the Regulatory Plan of Vázquez de Coronado is analogous to others that may be used, such as: apartments, departments, and or condominiums, for the purposes of issuing a Land-Use Certificate (Certificado de Uso de Suelo). Therefore, having determined what was requested as \"Non-Conforming\" constitutes a clear violation of the constitutive content element of the administrative act (article 132 of the General Public Administration Law (Ley General de la Administración Pública)), insofar as it must be \"licit\", meaning in accordance with the law, and if, as indicated, the respondent municipality interprets what is established in the provision contrary to all logic, the act is therefore affected by nullity, as in this case are, and are hereby declared to be, the Land-Use Certificates numbered 0696-2015, 0698-2015, 0699-2015, and 0700-2015, all of August 26, 2015. Consequently, given what has been stated and resolved, it is appropriate to grant as conforming the land-use applications requested by Mrs. Nombre3653 regarding the cadastral plans (planos catastrados) numbered: SJ-979673-91, SJ-916467-90, SJ-367223-79, and SJ-356279-79, and to consider the administrative route exhausted."
}