{ "id": "nexus-sen-1-0034-747371", "citation": "", "section": "nexus_decisions", "doc_type": "court_decision", "title_es": "Responsabilidad del Registro Nacional por omisión en inscripción de usufructo y daño moral", "title_en": "National Registry liability for omission in registering usufruct and moral damages", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo analiza la responsabilidad del Registro Nacional y del Estado por la omisión registral que impidió la aprobación de un remate hipotecario. El actor, acreedor hipotecario, no pudo adjudicarse el inmueble rematado porque el Registro no inscribió una reserva de usufructo vitalicio a favor del donante original, error que llevó a una alerta administrativa y posterior inmovilización del bien. El Tribunal concluye que el Registro es responsable del daño moral subjetivo sufrido por el actor, pero rechaza los daños materiales porque la deuda subsiste y existen otras vías para cobrarla. La conducta omisiva de la deudora y del notario autorizante concurren como causas del daño, pero no eximen totalmente al Registro. Se condena a la Junta Administrativa del Registro Nacional, con responsabilidad subsidiaria del Estado, al pago de cinco millones de colones por daño moral y costas.", "summary_en": "The Administrative Court examines the liability of the National Registry and the State for a registration omission that prevented the approval of a mortgage foreclosure sale. The plaintiff, a mortgage creditor, could not obtain the auctioned property because the Registry failed to record a life usufruct reservation in favor of the original donor, an error that led to an administrative warning and subsequent immobilization of the property. The Court finds the Registry liable for subjective moral damages suffered by the plaintiff, but rejects material damages because the debt persists and other collection avenues exist. The omission of the debtor and the notary contributed to the harm but do not fully exempt the Registry. The Administrative Board of the National Registry, with subsidiary State liability, is ordered to pay five million colones for moral damages and costs.", "court_or_agency": "", "date": "28/09/2017", "year": "2017", "topic_ids": [ "property-and-titling" ], "primary_topic_id": "property-and-titling", "es_concept_hints": [ "inexactitud registral", "inmovilización", "nota de advertencia administrativa", "daño moral subjetivo", "concurrencia de causas", "responsabilidad objetiva", "Ley 3883" ], "article_citations": [], "keywords_es": [ "Registro Nacional", "inexactitud registral", "usufructo", "inmovilización", "remate hipotecario", "responsabilidad objetiva", "daño moral", "ley 3883", "ley 5695", "concurrencia de causas" ], "keywords_en": [ "National Registry", "registration inaccuracy", "usufruct", "immobilization", "foreclosure auction", "objective liability", "moral damages", "Law 3883", "Law 5695", "concurrence of causes" ], "excerpt_es": "En el caso presente, como ya señalamos, la nota de advertencia e inmovilización - causantes de la improbación del remate-, son consecuencia final de varios sujetos y conductas singulares que concurrieron en su producción. Aparte, como señalamos, la invalidez o invalidez y eventual orden de cancelación del asiento de inscripción de la finca, a nombre de Nombre81356 , como dueña del dominio pleno, no ha sido declarada, ni ordenada, en proceso judicial ordinario. Menos, en consecuencia, la nulidad y cancelación de la inscripción de la hipoteca a favor del aquí actor, señor Nombre81355 . Sin que se tenga noticia de su interposición. Sin que tampoco se pueda - ni deba- resolver nada al respecto, dentro del presente proceso Civil de Hacienda. Pese a la nota de inmovilización, subsiste la eficacia del derecho de crédito. En este sentido, el acto jurídico documentado conserva la condición de título ejecutivo susceptible de perseguir otros bienes o derechos de la deudora, en el mismo proceso o por la vía del proceso monitorio.\n\nEn virtud de lo cual existe duda sobre la ineficacia de su derecho de crédito; y, por ende, de la existencia de daño, efectivo, evaluable económicamente, individualizado, esto es, del daño material o económico consistente en la pérdida del Capital debido e Intereses del crédito, costas del proceso de cobro judicial.\n\nSin embargo, se rechaza el pago de ¢20.000.000., suma en que la parte actora cuantifica el cobro del daño moral y en su lugar, se fija y concede, en la suma, equitativa, razonable y proporcionada, en razón de las circunstancias, de ¢5.000.000, en razón de la existencia, en este caso, de Concurrencia de Causas. Ergo, se ha de declarar parcialmente procedente la demanda, entendiéndose denegada en lo que no se concede, así: Se ha de condenar a la Junta Administrativa del Registro - y subsidiariamente al Estado-, al pago de ¢5.000.000, en favor del actor, por concepto de daño moral subjetivo.", "excerpt_en": "In the present case, as we have already indicated, the warning note and immobilization—causing the disapproval of the auction—are the final consequence of several subjects and single conducts that concurred in their production. Aside, as we have indicated, the invalidity or invalidity and eventual order of cancellation of the registration entry of the property, in the name of Nombre81356, as owner of the plenary domain, has not been declared, nor ordered, in an ordinary judicial process. Less, consequently, the nullity and cancellation of the registration of the mortgage in favor of the plaintiff here, Mr. Nombre81355. Without any news of its interposition. Nor can—or ought—anything be resolved in that respect, within the present Civil Treasury process. Despite the immobilization note, the efficacy of the credit right subsists. In this sense, the documented legal act retains the condition of an executory title capable of pursuing other property or rights of the debtor, in the same process or via the payment proceeding.\n\nBy virtue of which there is doubt about the ineffectiveness of his credit right; and, therefore, of the existence of a damage that is effective, economically evaluable, individualized, that is, of the material or economic damage consisting of the loss of the Capital owed and Credit interest, costs of the judicial collection proceeding.\n\nNevertheless, the payment of ¢20,000,000 is rejected, the sum in which the plaintiff quantifies the claim for moral damages, and in its place, it is fixed and granted in the equitable, reasonable, and proportional sum, by reason of the circumstances, of ¢5,000,000, by reason of the existence, in this case, of Concurrence of Causes. Therefore, the lawsuit is declared partially granted, understood as denied in that which is not granted, as follows: The Administrative Board of the Registry—and subsidiarily the State—is ordered to pay ¢5,000,000 in favor of the plaintiff, for the concept of subjective moral damages.", "outcome": { "label_en": "Partially granted", "label_es": "Parcialmente con lugar", "summary_en": "The lawsuit is partially granted: the Administrative Board of the National Registry and subsidiarily the State are ordered to pay five million colones for subjective moral damages, plus costs. Material damages are rejected.", "summary_es": "La demanda es parcialmente procedente: se condena a la Junta Administrativa del Registro Nacional y subsidiariamente al Estado al pago de cinco millones de colones por daño moral subjetivo, más costas. Se rechazan los daños y perjuicios materiales." }, "pull_quotes": [ { "context": "Considerando VII", "quote_en": "The immobilization note meets the substantive requirements that every interim measure must satisfy to be such. That is, there is a clear present interest since the note is appropriate upon detecting an error and omission that may lead to eventual nullity of the entry and its cancellation.", "quote_es": "La nota de inmovilización reúne los presupuestos de fondo que toda medida cautelar debe cumplir para ser tal. Es decir, existe un evidente interés actual ya que la nota procede al detectarse un error y omisión que acarree eventual nulidad del asiento y su cancelación." }, { "context": "Considerando VII", "quote_en": "Despite the immobilization note, the efficacy of the credit right subsists. In this sense, the documented legal act retains the condition of an executory title capable of pursuing other property or rights of the debtor, in the same process or via the payment proceeding.", "quote_es": "Pese a la nota de inmovilización, subsiste la eficacia del derecho de crédito. En este sentido, el acto jurídico documentado conserva la condición de título ejecutivo susceptible de perseguir otros bienes o derechos de la deudora, en el mismo proceso o por la vía del proceso monitorio." }, { "context": "Considerando VIII", "quote_en": "The grave omission and breach of the duty of care of the registrar at the time, as well as the negligence of the Registry in supervising the actions of its officials, were the triggers that allowed—concurrently with other subjects and conducts—the unleashing of another series of already mentioned events.", "quote_es": "La grave omisión y falta al deber de cuidado del registrador en su momento, así como la negligencia del Registro a la hora de vigilar las actuaciones de sus funcionarios, fueron los detonantes que permitieron - concurrentemente con otros sujetos y conductas-, que se desencadenasen otra serie de hechos ya mencionados." } ], "cites": [ { "id": "norm-38440", "citation": "Ley 3883", "title_en": "Law on Registration of Documents in the Public Registry", "title_es": "Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público", "doc_type": "law", "date": "30/05/1967", "year": "1967" }, { "id": "norm-37687", "citation": "Ley 5695", "title_en": "National Registry Creation Law", "title_es": "Ley de Creación del Registro Nacional", "doc_type": "law", "date": "28/05/1975", "year": "1975" }, { "id": "norm-66441", "citation": "Decreto Ejecutivo 35509", "title_en": "Registry Organization Regulation of the Real Estate Registry", "title_es": "Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario (Registro Público de la", "doc_type": "executive_decree", "date": "13/10/2009", "year": "2009" }, { "id": "norm-42683", "citation": "Ley 7764", "title_en": "Notarial Code", "title_es": "Código Notarial", "doc_type": "law", "date": "17/04/1998", "year": "1998" }, { "id": "norm-55371", "citation": "Decreto Ejecutivo 26771", "title_en": "Public Registry Regulation", "title_es": "Reglamento del Registro Público", "doc_type": "executive_decree", "date": "18/02/1998", "year": "1998" } ], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "norm-38440", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley 3883 Art. 1" }, { "target_id": "norm-37687", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley 5695 Art. 1" }, { "target_id": "norm-66441", "kind": "concept_anchor", "label": "Decreto Ejecutivo 35509 Art. 28" } ], "external": [] }, "source_url": "", "tier": 2, "is_environmental": true, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [ { "doc_id": "norm-37687", "norm_num": "5695", "norm_name": "Ley de Creación del Registro Nacional", "tipo_norma": "Ley", "norm_fecha": "28/05/1975" }, { "doc_id": "norm-38440", "norm_num": "3883", "norm_name": "Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público", "tipo_norma": "Ley", "norm_fecha": "30/05/1967" }, { "doc_id": "norm-42683", "norm_num": "7764", "norm_name": "Código Notarial", "tipo_norma": "Ley", "norm_fecha": "17/04/1998" }, { "doc_id": "norm-55371", "norm_num": "26771", "norm_name": "Reglamento del Registro Público", "tipo_norma": "Decreto Ejecutivo", "norm_fecha": "18/02/1998" }, { "doc_id": "norm-66441", "norm_num": "35509", "norm_name": "Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario (Registro Público de la", "tipo_norma": "Decreto Ejecutivo", "norm_fecha": "13/10/2009" } ], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "2\n\n 2 \n\nNUE 16-6923-1027-CA\n\nProceso: Puro derecho.\n\nNo. 60 - 2017-II \n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN SEGUNDA. Segundo Circuito Judicial\nde San José. Goicoechea. A las ocho horas.diez minutos, del veintiocho de setiembre del dos mil\ndiecisiete.-\n\nProceso de conocimiento, de puro derecho, seguido ante este Tribunal por Nombre81355 , mayor,\ncasado, constructor, cédula de identidad CED60410, vecino de Barva de Heredia, representado por el\nLic. Luis A. Alvarez Chaves, en contra de la JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL,\nrepresentada por el Lic. Luis Castro Fonseca y la Licda. Gabriela Carranza Araya, EL ESTADO,\nrepresentado por el Lic. Alejandro Arce Oses; Nombre81356 , mayor, soltera, ama de casa, cédula\nCED60411, vecina de Santa Bárbara de Heredia, y Nombre81356 , mayor, soltero, pensionado, cédula\nCED60412, vecino de Santa Barbara de Heredia, representado por el Lic. Damian Alfaro Carvajal.\n\nRESULTANDO\n\n1.- En el escrito de demanda, presentado el 14 de julio del 2016, la parte accionante formuló las\nsiguientes pretensiones: Como pretensión principal solicitó:\n\n\"1. Se condene al Registro Nacional al pago de los daños, perjuicios y daño moral subjetivo, cuyo\nmotivo y estimación se detallaron en el apartado segundo de la demanda, a saber:\n\n1.1 Capital debido según el crédito hipotecario ¢21.000.000 colones (VEINTIÚN MILLONES DE COLONES).\n\n1.2 Intereses generados por este crédito desde el día 30 de junio del año 2014 (fecha en que la\nseñora Nombre81356 entró en mora) al 30 de junio del año 2016 (DOS AÑOS EXACTOS) que se liquidan en\neste acto en la suma de: ¢16.380.000.00 colones (DIECISÉIS MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA MIL COLONES\nCON CERO CÉNTIMOS) calculados al tipo del 3.25% mensual (39% anual) que es el interés pactado por\nlos INTERESES MORATORIOS, así como los intereses futuros hasta su efectivo pago al tipo del 3.25%\nmensual (39% anual) que es el interés pactado para los INTERESES MORATORIOS.\n\n1.3 Costas del proceso de cobro judicial, expediente número 14-006163-1158-CJ ¢3.178.500 colones\n(TRES MILLONES CIENTO SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS COLONES), monto establecido sobre la totalidad\ndel capital adeudado y los intereses liquidados, lo que nos arroja un monto de ¢37.380.000.00 y\nsobre el cual se liquidan las costas del proceso de cobro judicial.\n\n1.4 Daño moral: la suma de veinte millones de colones.\n\n2. Que se indexen todas las sumas de dinero condenadas a pagar hasta el efectivo pago de las mismas.\n\n3. Se condene a los demandados al pago de las costas que genere ese (SIC) proceso y los intereses\nque generen dichas sumas hasta su efectivo pago.\"\n\nComo pretensión subsidiaria solicitó: \n\n1) Se levante de forma inmediata la alerta registral y la inmovilización que pesa sobre el inmueble\nmatrícula Placa5632.\n\n2) Se ordene al Juzgado de Cobro Judicial de Heredia aprobar el remate ya realizado y proceder con\nla adjudicación del bien inmueble matrícula Placa5632, a mi favor tal y como corresponde.\n\n3) Se sancione al Registro Nacional por su actuación anormal, la cual me ha producido graves daños y\nperjuicios.\n\n4) Se ordene el inicio de un procedimiento sancionatorio a nivel administrativo contra el\nregistrador que, con su descuido y omisiones, generó toda esta problemática.\n\n5) Que se ordene a (sic) demandados a los señores Nombre81356 , y Nombre81356 soportar los efectos\nproducidos por la tramitación del proceso de cobro judicial y todas sus incidencias.\n\n6) Se condene a los demandados al pago de las costas que genere este proceso y los intereses que\ngenere dicha suma hasta su efectivo pago.\"\n\n \n\nSin embargo, en la audiencia preliminar del 22 de mayo del 2017 la parte actora desistió de las\npretensiones subsidiarias. Quedando solo las principales.\n\n2.- Tanto EL ESTADO como la JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL contestaron negativamente la\ndemanda y opusieron la excepci ón de falta de derecho. Y pidieron rechazar la demanda y condenar en\ncostas e intereses a la parte actora (imágenes en pdf 255- 265 y 230 -245 del expediente\nelectrónico).\n\n3.- Nombre81356 contestó negativamente la demanda y opuso la excepción de falta de derecho (imágenes\nen pdf 268 a 272). Sin embargo, por resolución del Juez de Tramite, No. 1113-2017, dictada en la\naudiencia preliminar del 22 de mayo de 2017, se acogió la solicitud de desistimiento, que hizo la\nparte actora, respecto de este codemandado (minuta, imagen 367 en pdf).\n\n4.- Por resolución del Juez Tramitador, dictada a las 14:04 horas del 28 de noviembre de 2016, se\ndeclaró en rebeldía a la codemandada Nombre81356 (imágenes en pdf 278 a 280).\n\n5.- En la audiencia preliminar, del 22 de mayo del 2017, con asistencia de las partes, las\npretensiones se fijaron como se indica en el resultando primero supra. Se tuvo por desistida la\npresente demanda en contra del señor Nombre81356 . Se rechazó la prueba testimonial, confesional, de\nreconocimieto judicial y pericial. Al no haber más prueba , aparte la documental admitida, el Juez\nTramitador, Josué Salas Montenegro declaró de puro derecho este proceso, de conformidad con el\nartículo 98 inciso 2) CPCA, por lo que las partes procedieron a rendir oralmente sus conclusiones\n(minuta en expediente electrónico, imágenes 365-370, audiencia gravada en soporte digital) .\n\n6.- Por resolución de esta Sección del Tribunal, de las 16:00 horas del 11 de agosto del 2017 se\nconfirió audiencia del artículo 95 del CPCA y ordenó la actualización de pruebas incorporadas\n(383-384 pdf).\n\n7.- Por resolución de las 10:00 horas del 7 de setiembre del 2017, se confirió audiencia sobre la\nprueba actualizada y certificaciones registrales aportadas para mejor proveer.\n\n8.- La resolución se dicta, previa deliberación. No se notan causales de nulidad capaces de\ninvalidar lo actuado.-\n\nRedacta el juez Rodríguez Villalobos; y,\n\nCONSIDERANDO\n\nI.- HECHOS Y ANTECEDENTES PROBADOS. Como tales - sin perjuicio de su posterior valoración-, se\ntienen los siguientes de relevancia:\n\n1) Mediante escritura No. 28 otorgada a las 8:00 horas del 20 de julio del 2011, ante el Notario\nRodríguez Herrera, con la comparecencia de Nombre81356 y Eduardo, ambos Nombre81356 , en lo\nconducente se consignó: \"...PRIMERO: Manifiesta el compareciente EDUARDO (...), que es dueño del\ndominio en la finca (...)UNO UNO NUEVE TRES NUEVE NUEVE secuencia CERO CERO CERO (...) TERCERO:\nManifiesta el compareciente EDUARDO (...) que reservándose de por vida los derechos de usufructo,\nuso y habitación en el mencionado inmueble DONA a la segunda compareciente Nombre81356 (...) quien\nacepta la donación de la finca descrita en el punto primero (...) Expido un primer testimonio. Leído\nlo escrito a los otorgantes, resulta conforme, manifiestan que lo aprueban y juntos firmamos en\n...\". Este documento Tomo 2011 Asiento 204095, fue inscrito el 29 de julio de 2011. Al proceder a su\ninscripción, el registrador asignado, realiza el movimiento y traspasa el inmueble a favor de\nNombre81356 , sin embargo, no realiza la reserva de usufructo a favor de Don Eduardo. Quedando la\nfinca 4-119399 en su totalidad inscrita a nombre de Nombre81356 (No controvertido. Imágenes 206-\n2014 en pdf del presente expediente digital). -\n\n2) Con fecha 30 de mayo de 2014, Nombre81356 se constituyó deudora de Nombre81355 - aquí actor-, por\nla suma de ¢21.000.000, a pagar en un año, a partir del 30 de mayo del 2014, al interés corriente\ndel 2,5 % mensual, pagaderos por mes adelantado. En garantía del cumplimiento de capital, intereses\ncorrientes al tipo dicho y moratorios al 3.25 % mensual y costas de la eventual ejecución, impuso\nhipoteca de primer grado, sobre su propiedad inscrita 4-119399-000. Se estipuló que con el atraso de\nuna cuota de intereses se tendrá por vencido el plazo de la obligación y los intereses pasarán a ser\nal tipo del 3.25 % mensual. Fecha de inscripción: 9/6/2014 (testimonio de escritura 176, otorgada a\nlas 14:00 horas del 30 de mayo de 2014, ante el Notario Rafael Angel Salazar Fonseca. Citas: T:\n2014. A: 00159380. F:06/06/2014. H:08:57:08. Imágenes 30-41).-\n\n3) El 11 de agosto de 2014 se presentó proceso de ejecución por parte del acreedor Nombre81355 , en\ncontra de la deudora Nombre81356 . Por resolución del Juzgado de Cobro de Heredia, del 9 de marzo de\n2015 se tuvo por establecido el proceso, se sacó a remate el bien dado en garantía, sea la finca\nDirección8756, con la base de ¢21.000.000, señalándose las 9:00 horas del 20 de julio del 2015 para\nel primer remate. El 7 de abril de 2015 se notificó a la deudora. El remate se celebró. El ACTA\nindica: \"EN EL JUZGADO ESPECIALIZADO DE COBRO DE HEREDIA. A las nueve horas y cero minutos del\nveinte de julio de dos mil quince. Constituida la suscrita Técnica Judicial, en la parte exterior de\neste Despacho, con el fin de verificar el remate ordenado en autos. El respectivo edicto fue\npublicado por dos veces consecutivas en el Boletín Judicial, # 96 y # 97 de fechas 20 y 21 de marzo\ndel año dos mil quince y estando en debida forma se procede a dar lectura al respectivo cartel.\nPresente El señor Nombre81355 cédula CED60410, parte actora, dice que ofrece la la (sic) base en\nabono a su crédito la suma de VEINTIÚN MILLONES DE COLONES EXACTOS por lo subastado. No habiendo\nquien mejorase la oferta de (sic) por terminada la diligencia. Siendo que la oficina de Recepción de\nDocumentos, cuenta con un plazo de veinticuatro horas para incorporar los documentos y/o escritos\nque se hayan presentado para el expediente electrónico, la presente subasta se hace sujeta a la\ncomprobación de que no exista alguna incidencia u oposición presentada, así como de lo que se\nresuelva sobre la misma.-\" (Expediente judicial 14-006113-1158-CJ del Juzgado de Cobro de Heredia.\nImágenes 48, 49, 65, 66, 67, 75, 78, 79, 80, 83, 85, 86, 87, 88 en pdf).-\n\n4) El 22 de julio del 2015 Don EDUARDO denunció ante el Registro Nacional que en el momento en que\ndonó la finca 4-119399-000 se reservó de por vida los derechos de usufructo, uso y habitación,\nmismos que estipuló en el momento de otorgamiento de la escritura, en la notaría de Carlos Luis\nRodríguez Herrera, escritura # 28 del tomo sexto. Presentada al Diario del Registro, bajo las citas\nTomo: 2011, Asiento: 00204095 de fecha 22 de julio de 2011, saliendo inscrito dicho documento. El\ndía de hoy se le notificó que se encuentra rematada, y (sic) por cuanto su derecho de usufructo, no\nfue inscrito en el momento oportuno hasta la fecha por el Registro dejándole indefenso y sin su\nbeneficio de usufructo. En virtud de lo cual solicitó la INMOVILIZACIÓN de la finca (fuente:\nresolución del Registro, del 23 de julio de 2015, en Exp. 2015-1676-RIM).-\n\n5) Mediante resolución administrativa de las 10:00 horas del 23 de julio de 2015- Exp.\n2015-1676-RIM-, suscrita por la Licda. Ana Lorena Sáenz Jiménez, Asesora Jurídica, Registro\nInmobiliario, Registro Nacional, en lo conducente se consideró y dispuso: \"(...).--Realizado un\nestudio preliminar por esta Asesoría Jurídica se determina lo siguiente: 1) Mediante el documento\nTomo 2011 Asiento 204095, inscrito el día 29 de julio de 2011, el señor Nombre81356 , cédula\nCED60413, propietario registral de la finca 4-119399 dona con reserva de usufructo dicha finca, a al\n(sic) señora Nombre81356 , cédula CED60414. 2) Que al inscribir el documento, el registrador\nasignado, realiza el movimiento y traspasa el inmueble a favor de la señora Nombre81356 , sin\nembargo, no realiza la reserva de usufructo a favor del gestionante. 3) Que el día de hoy la finca\nde estudio, se encuentra inscrita a nombre de la señora Nombre81356 y no existe derecho de usufructo\ninscrito a favor del señor Nombre81356 . 4) Que en la finca en cuestión, se encuentra gravada con\nuna hipoteca de primer grado citas de presentación Tomo 2014 Asiento 159380 cuyo acreedor el el\nseñor Nombre81355 CED60415. 5) Que en la finca en cuestión se encuentra inscrito en el acápite de\nlos gravámenes - desde el día 13 de marzo del presente año, con vencimiento el día 13 de marzo del\n2025-, la Demanda Ejecutiva Hipotecaria con las citas 0800-002510003.01-0001-001 y corresponde al\nexpediente judicial número 14-006163-1158-CJ.- 6) Que el gravamen supra señalado, fue inscrito\ndirectamente desde la Sede Judicial. 7) Que en virtud de encontrarse la finca 4-119399 gravada con\nla hipoteca de primer grado, y con la Demanda Ejecutiva Hipotecaria descrita en el acápite anterior,\nno es posible la corrección de oficio. --- En virtud de lo anterior, y con fundamento en lo\ndispuesto por el artículo 1 de la Ley 3883 que es la Ley sobre Inscripción de Documentos en el\nRegistro Público, el artículo 25 Decreto Ejecutivo número 35509 que es el Reglamento de Organización\ndel Registro Inmobiliario, publicado en la Gaceta No. 198 del 13 de octubre de 2009 y las Circulares\nAdministrativas DRP-008-2007, del 21 de agosto del 2007 y CIRCULAR -005-2009, del 02 de noviembre de\n2009 y en resguardo de la seguridad que debe dimanar de la publicidad de los asientos registrales,\nSE RESUELVE: 1.- Autorizar la apertura del expediente administrativo a los efectos de realizar las\ninvestigaciones que el caso amerite y cumplir con el debido proceso administrativo. II.- Consignar\nadvertencia administrativa sobre el inmueble del Partido de Heredia matrícula (...) Placa12996\n(...), únicamente para efectos de publicidad registral, mientras se continúa con el trámite del\nexpediente. ...\" (imágenes 107-108 en pdf).-\n\n6) El 27 de julio de 2015 el actor- acreedor Nombre81355 presentó solicitud de aprobación de remate.\nEste mismo día presentó también liquidación final de intereses, costas (edicto) y honorarios\n(expediente judicial del proceso de ejecución, visible en el expediente electrónico).-\n\n7) Por resolución del Juzgado de Cobro de Heredia, de las 13:38 horas del 4 de agosto de 2015, se\ndispuso: \"Vista la liquidación de intereses formulada por la parte ACTOR mediante ESCRITO INICIAL,\ny; CONSIDERANDO ÚNICO: 1-) INTERESES: Tomando en cuenta el capital debido de VEINTIÚN MILLONES DE\nCOLONES EXACTOS por el período comprendido del 30 de junio del año 2014 al 30 de julio del año 2014\na una tasa porcentual del 39 por ciento ANUAL, se procede a aprobar este rubro en la suma de\nSEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE COLONES CON CUATRO CÉNTIMOS. POR TANTO:\nDe conformidad con lo expuesto se aprueba la liquidación de intereses presentada para el período y\ntasa porcentual supra señalados en la suma de SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y\nNUEVE COLONES CON CUATRO CÉNTIMOS., NOTIFÍQUESE.\" (misma fuente citada).-\n\n8) A las 14:28 horas del mismo día 4 de agosto de 2015 se presentó al Juzgado de Cobro de Heredia el\nOficio RIM-AJRI- 802 -2015, de fecha 24 de julio de 2015-, suscrito por la Licda. Ana Lorena Sáenz\nJiménez, Asesora Jurídica, Registro Inmobiliario, Registro Nacional, señalando, en lo conducente:\n\"En esta Dirección de (sic) iniciaron Diligencias Administrativas con el número de expediente\n1676-2015-RIM, en virtud de oficio presentado a esta Dirección del Registro Inmobiliario, el día 22\nde julio del presente año , por el señor Nombre81356 , (...) quien denuncia un error registral...\n(...) En estos casos, lo procedente sería corregir de oficio el error registral cometido y general\n(sic) el derecho de usufructo que no nació en el momento de la inscripción indicada supra; sin\nembargo no nos es posible realizar tal movimiento por cuanto se encuentra inscrito en la\nDirección8753 (sic) una Demanda Ejecutiva Hipotecaria con las citas de presentación\n0800-002510003.01-0001-001 y corresponde al expediente judicial número 14-006163-1158-CJ en trámite\nhoy en día ante ese Despacho. Así las cosas, es que respetuosamente suplicamos se nos informe el\nestado actual del expediente, así como las partes interesadas en dicho proceso judicial para\nproceder con las audiencias de ley correspondientes en el trámite de la gestión administrativa que\nse comentó. (...)\" (misma fuente. Negrita suplida).\n\n9) Por resolución de las 15:54 horas del 10 de agosto del 2015, del JUZGADO DE COBRO DE HEREDIA, se\ndispuso: \"Revisado el presente asunto, se denota que existe una advertencia administrativa (dentro\ndel expediente 2015-1676-RIM, ver resolución de las 10:00 23-07-2015, ver también escrito del\n04-08-15 ), razón por la cual se reserva el remate que interesa para ser conocido una vez que se\nresuelva en vía administrativa dicha advertencia.- Por otra parte, visto el escrito de fecha 04 de\nagosto del 2015, presentado por la DIRECCIÓN DEL REGISTRO INMOBILIARIO (Registro Nacional)\nexpediente 2015-1676-RIM, se determina: Se ordena expedir oficio dirigido a dicha entidad con el fin\nde cumplir con lo solicitado, sea indicar que dentro del proceso ya fue realizado el remate y se\nencuentra pendiente su aprobación y las partes del presente asunto. En otro orden de ideas, de la\nliquidación formulada por la parte Nombre80864) en escrito presentado en fecha 27 de julio del 2015,\nse confiere audiencia por el plazo de TRES DÍAS al Nombre81357). \" (fuente: expediente judicial de\nla ejecución visible en el expediente electrónico. Mayor tamaño de letra suplido). -\n\n10) El 27 de agosto de 2015, el actor-acreedor Nombre81355 interpuso recurso de revocatoria y de\napelación en subsidio contra la resolución anterior. El 2 de octubre del 2015 se recibió en el\nJuzgado una copia del expediente administrativo 2015-1676-RIM (misma fuente. imagen 116 en pdf). Y\npor resolución de las 8:14 horas del 22 de octubre del 2015, del JUZGADO DE COBRO DE HEREDIA, se\ndispuso: \"Se rechaza el recurso de revocatoria interpuesto por la parte ACTOR (sic) contra la\nresolución de las quince horas y cincuenta y cuatro minutos del diez de agosto de dos mil quince por\nestar la misma dictada conforme a derecho. Observe dicha parte que el escrito presentado en fecha 04\nde agosto del 2015, por el Registro Inmobiliario (Registro Nacional) es claro en indicar que\nactualmente se realiza una investigación en relación a la finca que interesa, tanto es así que\nindican que es posible que exista un error registral que no ha sido corregido por estar anotado el\npresente proceso, razón por la cual y tomando en cuenta lo delicado de la situación, es que se\nreserva el remate llevado a cabo en autos para ser conocido una vez que se resuelva el expediente\nadministrativo No. 1676-2015-RIM.- A la vez se rechaza el recurso de apelación presentado contra\ndicha resolución por carecer la misma de ese remedio procesal....\" (mismo fuente. Imagen 117 en pdf.\nMayor tamaño de letra suplido).-\n\n11) Por resolución del Registro Inmobiliario de las 13:00 horas del 10 de noviembre de 2015 -del\nExp. 2015-1676-RIM-, se dispuso darle audiencia a Nombre81356 , en su triple condición de dueña,\ndeudora y demandada en el proceso ejecutivo hipotecario; y a Nombre81355 , en su doble condición de\nacreedor y actor en dicho proceso (Expediente administrativo 1676-2015-RIM. Imágenes 160- 161 y\n166-168 en pdf, visible en el presente expediente electrónico). -\n\n12) Mediante el Oficio No. RIM-RE-306-2015 de fecha 16 de noviembre de 2015 suscrito por el Lic.\nMora Cerdas, Subdirector Registral, dirigido al Juzgado, se hacen observaciones respecto a los\nalcances y límites de la \"Advertencia Administrativa\" . Señalando, entre otras cosas, que \"... es\nuna medida cautelar, preventiva y temporal, consignada únicamente para efectos de publicidad\nnoticia, que no interrumpe el tráfico inmobiliario, es decir, no genera la inmovilización del bien,\ny por lo tanto no impide la inscripción de nuevos actos o contratos, y que se consigna mientras se\nconcluye el estudio del asunto que se investiga. ...\" (Expediente administrativo 1676-2015-RIM.\nImágenes 160- 161 y 166-168 en pdf).-\n\n13) El 24 de noviembre de 2015 el actor-acreedor Nombre81355 volvió a solicitar al Juzgado la\naprobación del remate. Sin embargo, por resolución del JUZGADO DE COBRO DE HEREDIA, de las 8:36\nhoras del 6 de enero de 2016, se dispuso: \"(...) Estése la parte actora a lo resuelto en el auto de\nlas ocho horas y catorce minutos del veintidós de octubre de dos mil quince....\" imágenes 120 y\n121).\n\n14) El 15 de enero de 2016 el actor-acreedor Nombre81355 solicitó Adición y Aclaración. Sin embargo,\npor resolución del JUZGADO DE COBRO DE HEREDIA, de las 8:09 horas del 5 de abril de 2016, se\ndispuso: \"(...) Se rechaza la solicitud de adición y aclaración de la resolución de las ocho horas y\ntreinta y seis minutos del seis de enero de dos mil dieciséis, toda vez que la misma solo procede\ncuando lo que se dicta sea una sentencia de fondo. Artículo 158 Código Procesal Civil....\"\n(Expediente judicial 14-006113-1158-CJ. Imágenes 123-125 en pdf agregadas al presente expediente).-\n\n15) Por resolución administrativa final, de las 11:00 horas del 1 de marzo de 2016 - en Exp.\n2015-1676-RIM-, suscrita por el Master Oscar Rodríguez Sánchez, Director del Registro Inmobiliario,\nen lo conducente, se consideró y dispuso: \"... SOBRE EL CASO QUE NOS OCUPA: En el presente caso\ntenemos que el día 20 de julio del año 2011, el señor Nombre81356 , otorgó escritura ante el Notario\nCarlos Luis Rodríguez Herrera, siendo que donó la nuda propiedad de la finca 4-119399 a la señora\nNombre81356 , reservándose para sí el derecho de usufructo sobre dicho inmueble. Por error registral\nno se reservó en su oportunidad el derecho de usufructo a favor del señor Nombre81356 ; quedando la\nfinca 4-119399 en su totalidad inscrita a nombre de la señora Nombre81356 . Posteriormente\n(conociendo su condición de nudataria en el documento de adquisición), compareció como dueña del\ndominio de la finca de estudio, en virtud del error cometido en sede registral; y constituyó\nhipoteca a favor del señor Nombre81355 dando como garantía de primer grado dicho inmueble, hipoteca\nque fue inscrita el día 10 de junio del año 2014 con las citas de inscripción 2014-159380. Este\ncrédito a favor del señor Nombre81355 , es la base de la Demanda Ejecutiva Hipotecaria inscriba en\nel inmueble en cuestión con las citas 800-251003-01-0001-001; proceso judicial en el que - según\ncomunicación del Juzgado Especializado de Cobro de Heredia-, ya se realizó el remate de la propiedad\ndada en garantía y se está a la espera de la resolución final del presente proceso administrativo,\npara proceder con la aprobación de dicho remate. En virtud de ello es necesario comunicar al Juzgado\nEspecializado de Cobro de Heredia, la presente resolución cuando se encuentre firme. Es evidente,\nque existe un vicio en el tracto sucesivo de la Dirección8754 y deberá de sanearse a través de los\nmedios adecuados. Mientras tanto, lo correspondiente es proceder a la inmovilización de la misma.\n(...) POR TANTO En virtud de lo expuesto, y de conformidad con lo dispuesto por el Decreto Ejecutivo\nnúmero 35509 que es el Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario, publicado en la Gaceta\nNo. 198 del 13 de octubre de 2009 y la doctrina y normas citadas, SE RESUELVE: 1) MANTENER la nota\nde Advertencia Administrativa que pesa sobre la finca del Partido de Heredia matrícula de folio real\nPlaca12995 (). 2) Proceder a la INMOVILIZACIÓN de la finca del Partido de Heredia matrícula de folio\nreal Placa12995 (). 3) Una vez firme la presente resolución se comisiona a la Licenciada Ana Lorena\nSáenz Jiménez, asesora Jurídica de este Registro, en su ausencia a cualquier otro funcionario de ese\nDepartamento para que ejecute la presente resolución, debiendo presentarse de previo a la Oficina\ndel Diario de este Registro para consignarle las citas de presentación correspondientes. 4) Una vez\nejecutada la presente resolución, debe comunicarse al Juzgado Especializado de Cobro de Heredia y\nproceder con el cierre y archivo de este expediente....\" (Expediente administrativo 1676-2015-RIM.\nImágenes 178-204 en pdf, visible en el presente expediente electrónico).-\n\n16) La anterior resolución - de inmovilización por inconsistencia-, del 1 de marzo del 2016, se\npresentó - registró-, al Diario del Registro a las 10:24 horas del 28 de marzo del 2016 con CITAS:\n2016-00201505-01-, y se comunicó - e incorporó-, al expediente del Proceso ejecutivo Hipotecario,\ndel Juzgado de Cobro, el 12 de abril del 2016 (misma fuente anterior e imágenes en PDF 402 a 424 y\ncertificación registral actualizada del 18 de agosto del 2017, mágenes 435-436 en pdf del expediente\nelectrónico).-\n\n17) Por resolución del Juzgado de Cobro de Heredia, de las 13:23 horas del 21 de octubre del 2016,\nse consideró y dispuso: \"Vista la resolución de las once horas del primero de marzo del año dos mil\ndieciséis emitida por la Subdirección Registral del Registro Inmobiliario dentro del expediente\nadministrativo número 2015-1676-RIM, se resuelve: Al determinarse en dicho proceso administrativo la\nexistencia de un derecho de usufructo el cual no fue inscrito en la propiedad que interesa rematar\ndebido a un error registral, y resultando necesaria la notificación del usufructuario en los\nprocesos en los cuales, se remate el inmueble sobre el que recae su derecho, y echandose (sic) de\nmenos dicho acto procesal, por la situación antes apuntada, se imprueba el remate celebrado a las\nnueve horas cero minutos del veinte de julio del año dos mil quince.-\" El 31 de octubre del 2016 se\nle notificó a Nombre81355 , por medio de su abogado Salazar Fonseca (imágenes en PDF 402 a 424 del\nexpediente electrónico).-\n\nII.- HECHOS y/o ANTECEDENTES NO PROBADOS: De influencia en la decisión, se tiene como no demostrado:\n1) Que el Notario Carlos Luis Rodríguez Herrera, autorizante de la escritura de traspaso de la\npropiedad con reserva de usufructo, y responsable de su inscripción, advirtiera el error registral.\n2) Que Nombre81356 desconociera su condición de nudataria en el documento de adquisición (los\nautos). 3) Que Nombre81356 informara de esa situación a Nombre81355 , aquí actor, y/o al Notario\nSalazar Fonseca, autorizante de la escritura del 30 de mayo de 2014 (los autos). 4) Que a la fecha\ndel remate - y con posterioridad-, hubiera oposición, prejudicialidad, incidentes de nulidad o\ntercerías, dentro del proceso de cobro. 5) Que la sola \"Advertencia Administrativa\"-, existente\ndesde el 23 de julio del 2015 hasta, al menos, el 28 de marzo de 2016, impidiera - en ese interín-,\nla aprobación del remate y su eventual inscripción (los autos). 4) La suspensión judicial del\nexpediente judicial No. 14-006163- 1158- CJ, tramitado en el Juzgado de Cobro Judicial de Heredia\n(los autos). 5) La existencia del daño material y/o económico según el motivo y estimación detallado\nen la demanda.\n\nIII.- ALEGATOS DEL ACTOR: En resumen, la parte actora afirma: HECHOS: \n\n1) El 30 de mayo del 2014, Nombre81356 constituyó un crédito hipotecario a su favor, por\n¢21.000.000, cuya garantía lo era el inmueble 4-119399-000 registrado a su nombre, como dueña del\ndominio pleno, sin que hubiese a la fecha de su otorgamiento información publicitada a través del\nRegistro que impidiera la realización del negocio jurídico o pusiera en duda la titularidad de su\nderecho.\n\n2) La constitución del crédito se formalizó por escritura No.176. Tomo 104, del 30 de mayo del 2014,\nante el Notario Rafael A. Salazar Fonseca, presentada al Registro el 6 de junio del 2014, e inscrita\nel 9 de junio de 2014, al tomo 2014, asiento 159380, citas 2014-159380-01-0001-001.\n\n3) Luego de la inscripción Nombre81356 incumplió con sus obligaciones crediticias, lo cual motivó\nque procediera a interponer el proceso de cobro judicial, bajo expediente 14-006163-1158-CJ, del\nJuzgado de cobro de Heredia.\n\n4) El proceso de cobro se tramitó conforme corresponde, pues Nombre81356 a lo largo del mismo\ntampoco cumplió con sus obligaciones, hecho que provocó que para el 20 de julio del 2015, se llevara\na cabo el remate del bien dado en garantía. Como consta en la resolución (sic) de las 9:00 horas del\n20 de julio del 2015, fecha del remate, se adjudicó (sic) dicho bien, con el objetivo de dar por\nsatisfecha la obligación y la cancelación de la deuda.\n\n5) Por resolución de las 13: 38 horas del 4 de agosto de 2015, el Juzgado de cobro aprobó la\nliquidación inicial, quedando pendiente nada mas la adjudicación formal del bien rematado a su\nfavor, y la aprobación de la liquidación final.\n\n6) La tramitación y finalización del proceso de cobro se vio interrumpida con la presentación del\noficio RIM-AJRI-802-2015 del Registro, el 4 de agosto de 2015. Oficio que anunciaba el inicio de un\nprocedimiento administrativo - expediente 1676-2015- RIM-, promovido por Don Eduardo, hermano de\nNombre81356 , deudora del crédito y demandada en el proceso de cobro que estaba a punto de terminar.\n\n7) El expediente administrativo 1676-2015-RIM inició el 22 de julio del 2015 a instancia de Don\nEduardo quien en su condición de anterior propietario registral del inmueble 4-119399-000 denunciaba\nque al momento en que se lo donó a su hermana, el registrador asignado para dicho trámite OMITIÓ\nindicar que él se reservaba el usufructo de por vida, tal y como era su voluntad y así estaba\nconsignado en la escritura # 28 de las 8:00 horas del 20 de julio del 2011 del Notario Carlos L.\nRodríguez Herrera, presentada al Registro el 22 de julio del 2011, inscrita al tomo 2011, asiento\n00204095.\n\n8) A raíz de esos hechos y el inicio del procedimiento administrativo, el Juzgado de Cobro suspendió\nla adjudicación del inmueble a su favor mediante resolución de las 15:54 horas del 10 de agosto de\n2015, hasta tanto no se resolviera la situación legal del mismo. El Registro emitió una alerta\nadministrativa (resolución de las 10:00 horas del 23 de julio del 2015), a raíz de la solicitud de\ninmovilización que hiciera Don Eduardo. Alerta que si bien es para efectos de publicidad registral,\nal día de hoy me ha impedido disponer del bien adjudicado (sic) mediante remate.\n\n9) Por resolución registral de las 13:00 horas del 10 de noviembre del 2015, se solicita incorporar\na Nombre81356 en su condición de deudora hipotecaria y al suscrito como acreedor, a la tramitación\ndel procedimiento administrativo, para presentar nuestros alegatos de defensa en relación con la\nsituación que atravesaba el inmueble.\n\n10) Mediante resolución del Registro, de las 11:00 horas del 1 de marzo del 2016 se dispuso: \"(...)\nSE RESUELVE: 1 MANTENER la nota de advertencia administrativa que pesa sobre la finca del partido de\nHeredia matrícula de folio real Placa12995 - (). 2) Proceder a la INMOVILIZACIÓN de la finca del\nPartido de Heredia matrícula de folio real Placa12995 - ()\" (...)\".\n\n11) Toda esa situación, iniciada por la OMISIÓN y FALTA AL DEBER DE CUIDADO de un funcionario\nregistral al realizar la gestión consignada en la escritura No. 28 del 20 de julio del 2011 del\nNotario Rodríguez Herrera, le está causando graves y notorios perjuicios, de índole económico y\npersonal. Pese a haber pagado un precio y ser el adjudicatario (sic) del inmueble, según consta en\nel expediente de cobro judicial, no puede disponer de él, no se ha dado por satisfecha la deuda\nexistente con la demandada Nombre81356 y hasta puede correr el riego de perderlo, todo por esta\ngrave omisión y el actuar de los demandados. Como si fuera poco, el Registro, lejos de enmendar su\nerror mediante una acción efectiva, dicta la resolución de las 11:00 horas del 1 de marzo del 2016\nen la cual solicita la inmovilización del inmueble ya de su propiedad (sic) y remite a la autoridad\njudicial para que sea esta quien decida, situación que se convertirá en un proceso judicial\nengorroso durante años, y sin lugar a dudas seguirá afectando sus intereses.\n\n \n\nCUANTIFICACIÓN DE DAÑOS, PERJUICIOS Y DAÑO MORAL. \n\nDAÑOS Y PERJUICIOS: Afirma: Es el más afectado con toda esa situación y los daños y perjuicios\nocasionados, además de disminuir, cada día van en aumento. La omisión del registrador, el no pago\ndel crédito hipotecario, el inicio del proceso de cobro judicial, la alerta e inmovilización del\nbien, la imposibilidad de que le sea adjudicado a pesar de haber pagado ya un precio por el mismo,\nla negligencia del Registro para buscar una solución al problema provocado por uno de sus\nfuncionarios, y ahora la interposición de este nuevo proceso, que representará más desgaste físico,\nmental y económico, hacen justificable el cobro de los daños y perjuicios que los demandados deberán\nsatisfacer. Los rubros son: 1. Capital debido según el crédito hipotecario: ¢21.000.000. 2.\nIntereses generados por este crédito desde el 30 de junio del 2014 (fecha en que la señora\nNombre81356 entró en mora) al 30 de junio del 2016 (DOS AÑOS EXACTOS) que se liquidan en este acto\nen la suma de ¢16.380.000.00, calculados al tipo del 3.25% mensual (39% anual) que es el interés\npactado por los INTERESES MORATORIOS, así como los intereses futuros hasta su efectivo pago al mismo\ntipo - mensual y anual-, que es el pactado para los INTERESES MORATORIOS. 3. Costas del proceso de\ncobro judicial ¢3.178.500. Cantidad establecida sobre la totalidad del capital adeudado y los\nintereses liquidados, lo que nos arroja un monto de ¢37.380.000.00 y sobre el cual se liquidan las\ncostas del proceso de cobro judicial. Por lo anterior, la suma de daños y perjuicios se cuantifican\nprudencialmente en ¢40.568.500.\n\nDAÑO MORAL: La grave omisión y falta al deber de cuidado del registrador en su momento, así como la\nnegligencia del Registro a la hora de vigilar las actuaciones de sus funcionarios, fueron los\ndetonantes que permitieron que se desencadenasen otra serie de hechos ya mencionados, y que a hoy\nson los culpables de la situación en que se encuentra, por actuaciones de terceros. Durante estos\naños, los sentimientos provocados por todas estas actuaciones han representado un desgaste físico en\nsu persona, el saber que de buena fe accedió a prestarle a la demandada Nombre81356 el dinero\nsolicitado, y que a cambio recibiría una negativa de su parte para cancelar la deuda, le despertó un\ngran enojo y decepción.La frustración que le provocó tener que enfrentarse a un engorroso proceso de\ncobro judicial para recuperar lo adeudado, y ya cuando tenía la esperanza de terminar con este\nmartirio, el comunicado del Juzgado de cobro de que no le podía entregar (sic) el inmueble a pesar\nde ser ya el adjudicatario (sic) y haber pagado un precio, le generó rabia, impotencia,\ndesesperación, angustia, decepción total por lo ocurrido y pérdida de confianza en las instituciones\npúblicas que hacen mal su trabajo. Peor aún, saber que tiene que enfrentarse a un nuevo proceso para\nseguir reclamando lo que le pertenece y pese a haber pagado un precio por el bien, puede correr el\nriesgo de perderlo por el descuido de un funcionario registral, hecho probado y conocido por ellos\nmismos, es un tema que le sigue generando un gran enojo y un mar de emociones negativas que están\nllegando a afectar su vida diaria y su núcleo familiar, y que están lejos de terminar. Por todo lo\ncual cuantifica de manera justificada el cobro del daño moral en la suma de ¢20.000.000.\n\n \n\nIV.-OPOSICIÓN DEL ESTADO: Su representante judicial - en esencia-, señala: HECHOS: \n\n1. Lo rechaza por inexacto. Si bien estamos frente a una inexactitud registral, lo cierto es que en\nla información registral de la propiedad en cuestión se publicitaba que había sido adquirida por la\nseñora Nombre81356 , por donación, por el documento presentado bajo las citas 2011-00204095-01. En\nesa dirección, previo a la constitución de la hipoteca, bien pudo el actor haber revisado el\nanterior documento, con lo cual podría haber constatado que la donación se había realizado con\nreserva del usufructo.\n\n2 y 3: Los acepta de acuerdo a la prueba. \n\n4 y 5: Los acepta de acuerdo a la prueba. En ese sentido se atiene al contenido del expediente de\ncobro judicial aportado.\n\n6. Lo rechaza por inexacto. El Registro emitió el Oficio RIM- AJRI-802-2015 del 24 de julio del 2015\ncon el fin de pedir al Juzgado el estado actual del expediente, así como las partes interesadas a\nfin de dar la audiencia de ley en el proceso administrativo.\n\n7. Es cierto. Se atiene al contenido del expediente 1676-2015-RIM. \n\n8. Lo rechaza por inexacto. Solo acepta que a raíz de lo acontecido el Juzgado reservó el\nconocimiento del remate hasta tanto no se resolviera la advertencia administrativa practicada sobre\nel inmueble rematado. En lo demás no le consta y lo rechaza.\n\n9. Lo acepta de acuerdo a la prueba. \n\n10. Acepta la transcripción parcial de la resolución citada. En todo caso se atiene a su contenido\níntegro.\n\n11. Lo rechaza por no constituir técnicamente un hecho, sino manifestaciones subjetivas. \n\nRAZONES Y FUNDAMENTOS JURÍDICOS: Tras un resumen de antecedentes, afirma lo siguiente: \n\nFALTA DE DERECHO. IMPROCEDENCIA DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.Existen varios motivos que hacen\nimprocedente la demanda, contra El ESTADO.\n\n1- Si bien estamos ante una inexactitud registral, el caso es que en la información registral se\npublicitaba que había sido adquirida por Nombre81356 , por donación, por el documento presentado\nbajo las citas 2011-00204095-01. En esa dirección, previo a la constitución de la hipoteca, bien\npudo el actor haber revisado el anterior documento, con lo cual podría haber constatado que la\ndonación se había realizado con reserva del usufructo. Las partes se encuentran en la obligación de\nrealizar los estudios pertinentes y corroborar todo lo necesario para llevar a cabo una negociación\nconfiable. La verificación de la información registral se encuentra dentro de la función y las\nobligaciones de los Notarios conforme el artículo 34 inciso g) del Código Notarial, siendo que no se\nlimita al informe registral de la propiedad sino también al estudio de los antecedentes, tomos y\ndocumentos relacionados con la finca objeto de contrato. Así, conforme a los artículos 1 y 32 de la\nLey No. 3883 y 6 del Reglamento del Registro -Decreto 26771-3-, la publicidad registral está\nconstituida por la información contenida en los tomos, sistemas de procesamiento electrónico de\ndaños, digitalización y la microfilmación, los cuales pueden ser consultados por los usuarios.\n\n2- En este caso se configura la eximente de responsabilidad del artículo 190 de la LGAP, como lo es\nel hecho de un tercero. Dicha norma exceptúa del deber de indemnizar cuando existen eximentes de\nresponsabilidad que rompan el nexo causal entre la conducta estatal y el daño producido. La\ntranscribe en lo conducente. Así, ante la existencia de una eximente, no cabe exigir responsabilidad\npues se rompe el nexo de causalidad entre el daño y la conducta imputable a la Administración. En\neste caso concreto habría una responsabilidad de la señora Nombre81356 toda vez que ésta actúa de\nmala fe al suscribir con el señor Nombre81355 una hipoteca en primer grado sobre la propiedad\nPlaca5632- , teniendo pleno conocimiento que únicamente ostentaba el derecho a la nuda propiedad de\ndicha finca y que el derecho de usufructo se lo había reservado su hermano, de forma vitalicia, al\nmomento de la donación. Esta situación era perfectamente conocida por Nombre81356 , sin embargo\nomitió comunicar a las partes esta importante información, suscribiendo la obligación con el señor\nNombre81355 . En consecuencia, al firmar la hipoteca ocultó la reserva de usufructo realizada sobre\nel inmueble dado en garantía, lo cual podría incidir de manera negativa en la voluntad del señor\nNombre81355 de garantizar la obligación dineraria por medio de la finca objeto de esta litis,\nrompiendo de esta forma el nexo de causalidad entre la conducta administrativa y el supuesto daño\nsufrido, configurándose así el hecho de un tercero como eximente de responsabilidad. En razón de lo\nanterior, no le son imputables los daños y perjuicios reclamados.\n\n3- La parte actora no comprueba la existencia real y efectiva de los supuestos daños y perjuicios\ncausados, tampoco su nexo de causalidad con la conducta administrativa impugnada. Para lo cual\nresulta indispensable acreditar su existencia mediante los elementos probatorios idóneos a tal fin.\nEl artículo 317 del CPC contiene el principio \" Onus Probandi\" de que le corresponde la carga de la\nprueba respecto de las afirmaciones de los hechos constitutivos de su derecho, situación que no\nocurre en esta litis. Ergo, se deben tener como no probados y consecuentemente como inexistentes y\nproceder a su rechazo. Pues en este caso no se aprecia un daño efectivo, evaluable e\nindividualizable (art. 196 LGAP).\n\n4- Tampoco se podría conceder la indemnización, toda vez que la parte actora tiene abiertas las\npuertas pertinentes para hacer efectivo el cobro de la deuda que adquirió Nombre81356 . El actor\nostenta un título ejecutivo, como es la escritura de constitución de la hipoteca, de suerte tal que\npuede resarcirse de los montos adeudados, a tenor de los artículos 1 y 2 de la Ley de Cobro\nJudicial. Más sencillo: No resulta procedente pretender que El ESTADO cancele lo adeudado por un\ntercero por capital e intereses, cuando la parte actora aún puede hacer efectivo el cobro respectivo\nen vía judicial. En este sentido no se aprecia un daño efectivo, evaluable e individualizable, como\nlo demanda el artículo 196 de la LGAP. Finalmente señala: En el excepcional caso de una condena\nindemnizatoria, deberá el Tribunal tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley de\nCreación del Registro Nacional y sus reformas - No. 6595 del 28 de mayo de 1975- de que corresponde\na la JUNTA ADMINISTRATIVA de ese Registro la responsabilidad directa de indemnizar - de su\npatrimonio-, a los usuarios por cualquier perjuicio que el Registro cauce en la tramitación de\ndocumentos. La parte actora pretende el pago de daños y perjuicios derivados de la no inscripción\ndel derecho de usufructo sobre la finca objeto de este proceso, por lo que sería dicha JUNTA la\nresponsable frente a terceros por los eventuales daños y perjuicios que esa circunstancia pudo haber\ncausado. La cual posee patrimonio propio, autonomía financiera en su gestión y maneja y ejecuta su\npropio presupuesto, separado del Ministerio de Justicia (sea del presupuesto nacional), artículo 10\nde la supra citada ley 5695 y para efectos de indemnización a los usuarios, ha establecido\nclaramente que es un asunto de responsabilidad de la JUNTA ADMINISTRATIVA (resolución de la Sala\nPrimera de Casación 000237-F-2003, de las 10:00 horas del 7 de mayo de 2003).\n\n \n\nV.- OPOSICIÓN DE LA JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO : Su representante judicial - en esencia-,\nseñala:\n\nHECHOS: \n\n1) Lo rechaza. Por su naturaleza el proceso de formación, alcances y consentimiento del contrato de\npréstamo de dinero con garantía hipotecaria se ubica en el ámbito extraregistral y por tanto no\npuede referirse al mismo (principio de relatividad contractual, artículo 1022 C. Civ.). En cuanto al\nestado registral del inmueble al 30 de mayo de 2014 se atiene al contenido literal de su tracto\nsucesivo, para lo cual - dice - adjunta (sic) certificación literal y de movimientos históricos.\n\n2) Lo acepta y al efecto se atiene al contenido literal del documento inscrito al tomo 2014, asiento\n159380.\n\n3) Lo rechaza. Por su naturaleza el proceso de ejecución del contrato de préstamo se ubica en el\námbito extraregistral y por tanto no puede referirse al mismo. En la publicidad registral consta\ninscrita en el inmueble, directamente por la Autoridad Judicial, demanda ejecutiva hipotecaria en\nfecha 13 de marzo de 2015 con vigencia hasta el 13 de marzo de 2025, según citas T: 800, A:\n251003-001.\n\n4 y 5) Los rechaza, en virtud de acaecer fuera de la publicidad registral, sin participación del\nRegistro, debido a que relacionan actos procesales del expediente de cobro judicial (remate,\nadjudicación (sic) liquidación inicial) y otros pendientes.\n\n6) Lo rechaza por inexacto. A nivel registral consta dentro del procedimiento de gestión\nadministrativa 1676-2015-RIM la remisión del Oficio No. RIM- AJRI-802-2015 al Juzgado, a cuyo\ncontenido literal se remite. Su objetivo fue solicitar información del estado del proceso judicial y\nlas partes a fin de darles la audiencia prevista en el artículo 26 del Reglamento de Organización\ndel Registro. Los alcances de dicho contenido son incluso dimensionados a la luz del ámbito\nregistral posteriormente a través del Oficio No. RIM-RE-306-2015 de fecha 16 de noviembre de 2015\nsuscrito por el Lic. Mora Cerdas, Subdirector Registral.\n\n7) Lo acepta y se atiene al contenido del expediente administrativo 1676-2015 RIM. \n\n8) Lo rechaza. La parte actora mezcla dos situaciones fácticas distintas. Por un lado, el abordaje\nen el ámbito judicial que se realiza de la medida cautelar de advertencia administrativa dentro del\nproceso de ejecución hipotecaria; y, por otro lado, el trámite del expediente de gestión\nadministrativa 1676-2015-RIM, puntualmente el dictado de la resolución administrativa del 23 de\njulio de 2015, de conformidad con los artículos 1 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el\nRegistro y 25 del Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario y votos 6663-95 de las 19:06\nhoras del 5/12/1995 y 16594 de las 10:28 horas del 17/11/2006, de Sala Constitucional.\n\n9) Lo rechaza por inexacto y al efecto se atiene al contenido y fundamento jurídico de la resolución\n- administrativa-, del 10 de noviembre de 2015.\n\n10) Lo rechaza por inexacto por transcribir solo parte de la resolución administrativa del 1 de\nmarzo de 2016. Y al efecto se atiene a su contenido completo y fundamento jurídico. La cual fue\nejecutada en cuanto al ámbito registral mediante su presentación al Diario, al tomo 2016, asiento\n201505, quedando inscrita el 28 de marzo de 2016.\n\n11) Lo rechaza. Si bien no desconoce la existencia y alcances de la inexactitud en la publicidad\nregistral derivada de la inscripción del documento con citas tomo 2011, asiento 204095, las\neventuales consecuencias patrimoniales sufridas por la parte actora no se derivan en concreto y de\nforma directa de dicha actuación, sino del incumplimiento del contrato de préstamo de dinero\nsuscrito entre él y la codemandada Nombre81356 así como del dolo en el cual incurre al ocultarle que\ncon relación a la propiedad dada en garantía real hipotecaria en respaldo del cumplimiento de su\nobligación, ella únicamente era dueña de la nuda propiedad, por cuanto su hermano cuando le donó la\npropiedad se había reservado para sí el usufructo vitalicio, en virtud de lo cual es ella a quien\ncorresponde en única instancia responder por las consecuencias derivadas de su actuar de mala fe\n(artículos 20, 21, 22, 1007, 1008, 1020, 1022 y 1045 del C. Civ., en relación con los artículos 190,\n191 y 194 de la LGAP. Situación que con relación al Registro y con respecto a la parte actora rompe\nla relación de causalidad adecuada con respecto a lo acaecido en el ámbito registral (ver resolución\nNo. 99-2001 de las 16:00 horas del 31 de marzo del 2001, de la Sección Primera, de este Tribunal,\nasí como la No. 45 de las 9:00 horas del 22 de febrero de 2011, de la Sección VI, del mismo\nTribunal, en lo concerniente a la condición de tercero registral.\n\nSOBRE LAS ACTUACIONES DESPLEGADAS EN EL REGISTRO. Transcribe el artículo 1 de la Ley 3883 y\njurisprudencia administrativa sobre publicidad registral y principios asociados (voto 114-2005 de\nlas 10:00 horas del 26 de mayo de 2005 del Tribunal Registral Administrativo. Señala: El ámbito de\nla calificación registral (art. 27 de la ley citada) se circunscribe a un plano jurídico formal,\npues el registrador no posee conocimiento de los aspectos de fondo en relación con la validez del\ntítulo, obligación, acto o contrato contenido en el documento que debe calificar. No puede saber\ncómo se constituyó la voluntad de las partes y si adolece de vicios ocultos pues dicho acto no se\notorga ante el Registro. De ahí que se le de una dimensión formalista sin que sea dable entrar a\ncalificar el fondo. Se limita a controlar aspectos relacionados con los requisitos formales que\npiden las leyes para que se pueda tener un documento como válido y apto para ser registrado.\nQuedando fuera del ámbito registral los demás elementos que no pueden ser constatados desde el\ndocumento y /o los asientos registrales. Como ocurre en este caso en que no obstante haberse\npresentado una inexactitud de origen registral, en el ámbito extra registral y de previo a la\nconformación del consentimiento en cada contrato, las partes han tenido los medios para constatar la\nconformidad de su voluntad con la causa y finalidad económica esperadas. Transcribe pasajes de la\nsentencia No. 45 de las 9:00 horas del 22 de febrero de 2011, de la Sección VI, de este Tribunal,\nsobre la función registral y la propiedad inmobiliaria. El expediente de gestión administrativa\n1676-2015-RIM inicia a instancia del propio hermano de la deudora, Don Eduardo, quien en su\ncondición de usufructuario advierte de la eventual existencia de la inexactitud de origen registral.\nEs así como a partir de ese trámite administrativo -reglamentario- se diligencia en el Registro el\nprocedimiento de rigor, advirtiendo a la colectividad mediante el dictado y publicidad de las\nmedidas administrativas a (sic) la falta de concordancia entre la información publicitada y la\nrealidad jurídica del inmueble. Con el fin de reducir las eventuales consecuencias derivadas de\ndicha situación. Las eventuales consecuencias patrimoniales reclamadas no nacen o se originan de\nforma directa de lo acaecido en el ámbito registral. La obligación derivada de la buena fe de\nNombre81356 al dar en garantía hipotecaria el inmueble Placa5632- al aquí actor, la llamaba a\ncomunicar como mínimo su verdadera condición de titular de la nuda propiedad. Situación que con\nindependencia de lo acontecido a nivel registral, era ineludible. Máxime si se considera que del\nderecho que estaba disponiendo era precisamente el usufructo reservado por su propio hermano (adulto\nmayor), quien además es la persona que le había donado el citado derecho de nuda propiedad. Y al no\nhaberlo hecho su actuación configura lo que en doctrina se conoce como reticencia dolosa, en\nquebranto del principio registral del consentimiento, que establece que nadie puede modificar los\nasientos registrales sin que medie el consentimiento expreso o tácito de quienes tienen derechos\ninscritos, a menos que sea por disposición judicial, por la protección que otorga el Registro a los\ntitulares. Consiste entonces en la necesaria autorización para que en el Registro se practique un\ndeterminado asiento; para extender una determinada inscripción o anotación. Consentimiento formal\nque implica el acuerdo del titular registral con la mutación del asiento registral, del artículo 451\ndel Código Civil. Transcribe doctrina sobre el deber de buena fe (Baudrit Carrillo, Diego.Derecho\nCivil IV. Volumen I Teoría General del Contrato). Transcribe doctrina sobre el Dolo como vicio del\nconsentimiento, su consistencia y requisitos (Torrealba Navas, Federico. Lecciones de Contratos. 1a.\nEdición, Lección V Vicios del consentimiento). Señala: En este caso se configuran todos los\nrequisitos, por cuanto la deudora se aprovecha de una inexactitud de origen registral y omite\ninformar de forma clara, exacta y completa la situación jurídica (registral y extraregistral) de la\nfinca objeto de garantía. El dolo genera entonces tres efectos determinantes para este caso. Desde\nel punto de vista de la relación contractual existente: la posibilidad de solicitar la anulabilidad\ndel contrato y/o la responsabilidad civil contractual por los daños y perjuicios causados. Y\nrespecto del Registro Nacional, la configuración de una eximente de responsabilidad por la acción de\nun tercero contemplada en el artículo 190 de la LGAP. Suficiente para romper el nexo de causalidad\natribuido. Con base en lo expuesto y los hechos suscitados, es claro que el hecho dañoso que en\ndefinitiva alega el actor no se origina en la conducta administrativa, sino en la conducta dolosa\napuntada. En ese contexto debe preguntarse el Tribunal: quién o quiénes se beneficiaron de lo\nocurrido. Cuáles consecuencias jurídicas existen y se han concretizado y quiénes han debido\nsoportarlas.\n\nSOBRE LA EVENTUAL EXISTENCIA DE RESPONSABILIDAD Y LOS DAÑOS Y PERJUICIOS. Señala: De considerar que\ndebe analizarse la responsabilidad del Registro, pide valorar que: Nuestro sistema democrático ha\ndefinido la responsabilidad del Estado como objetiva. Por los daños que cause su funcionamiento\nlegítimo o ilegítimo, normal o anormal. Solo puede ser declarada si ha existido prueba de la\nexistencia de una actuación estatal que ha producido un daño y que entre una y otro existe una\nrelación de causalidad. Siendo que esa relación se rompe si el daño ha sido producido por la acción\nde un tercero o por culpa de la víctima. Debe demostrarse la existencia de tres elementos: 1. Una\nconducta lesiva o dañina. 2 Un daño efectivo, evaluable e individualizable. 3. Una relación de\ncausalidad entre el daño presuntamente sufrido y la conducta de la Administración. Por daño se\nentiende toda lesión, menoscabo, pérdida o detrimento en la esfera jurídica patrimonial o\nextrapatrimonial. Lo cual en este caso no ha sucedido. No asiste derecho a la parte actora para\nreclamar una indemnización por la actuación registral, porque la relación de hechos a partir de la\ncual pretende sustentar la eventual existencia de daños y perjuicios no guarda relación alguna con\nla conducta administrativa desplegada por el Registro (condiciones de modo, tiempo y lugar); siendo\nque de existir, los eventuales daños y perjuicios deben ser reclamados a quién en derecho\ncorresponda. A saber y en primer termino a la propia deudora. Aunado a que no cumple en su\npretensión con los requerimientos (arts. 58 inciso f) del CPCA y 317 del CPC), para el resarcimiento\nsolicitado respecto del Registro. Razón por la que debe ser rechazado (ver sentencias de la Sala\nPrimera de Casación 846-2008 y 202-F-2001). La publicidad registral es solo una manifestación más\ndel derecho real de la propiedad, para proteger a la colectividad, de manera que los restantes\natributos del dominio inherentes a dicho título se manifiestan en el ámbito extraregistral. De\nconsiderarse que debe ser responsable por los supuestos daños y perjuicios ocasionados,\nsubsidiariamente solicita se considere lo siguiente: El numeral 196 de la LGAP establece que todo\ndaño habrá de ser efectivo, evaluable económicamente e individualizabe en relación con una persona o\ngrupo. Por daño entendemos toda lesión, menoscabo, pérdida o detrimento en la esfera jurídica\npatrimonial o extrapatrimonial. Lo cual en este caso no ha sucedido. No hay responsabilidad civil si\nno hay daño. Solo resulta indemnizable el daño que se llegue a probar, recayendo en una cuestión de\nhecho reservada al arbitrio del Juzgador. (Sala Primera. Resolución 202-F-2001). No basta con la\nsimple indicación de la existencia de daños y perjuicios para que proceda su reconocimiento. El\nreclamo deberá venir acompañado de las pruebas que justifiquen dicho daño. Y la parte actora no\naporta prueba alguna que permita acreditar que el daño se ha materializado por lo que no podría ser\naportada en ninguna otra etapa procesal, haciendo que dicho extremo deba ser rechazado ante la\ninexistencia de pruebas que sustenten el dicho de la parte actora.\n\n \n\nVI.- AUDIENCIA DEL ARTÍCULO 95 DEL CPCA: En su evacuación: La parte actora expresó, en síntesis: El\nproceso de cobro judicial al día de hoy se encuentra suspendido (sic). Los demandados no lograron\nacreditar la existencia de ningún eximente de responsabilidad. La omisión del registro fue la causa\ndirecta. Indujo a error al actor al confiar en la publicidad registral para suscribir el contrato\nhipotecario, sin el cual nunca hubiese contratado con Nombre81356 . La cual no tiene actualmente\nbienes o patrimonio con el cual hacerle frente a la obligación, excepto el inmueble legalmente\nadjudicado (sic) pero inmovilizado al día de hoy, siendo esta la única forma de recuperar lo\nadeudado. Situación en la que el Registro con su actuar y omisión ha incidido directamente.\n\nEl Estado expresó, en síntesis: Excepcionalmente a la eximente, hecho de un tercero (la actuación de\nNombre81356 ), en la fijación de indemnización debe apreciarse 1) La actuación de Nombre81356 es la\nprincipal causa, siendo la responsable, sin embargo el actor decidió desistir de la demanda contra\nella. 2) La responsabilidad del actor por no revisar de previo el documento de donación con lo cual\npodría haber constatado que se había hecho con reserva de usufructo. 3) La responsabilidad de Don\nEduardo por que no se preocupó por verificar, averiguar o constatar que el documento se hubiese\ninscrito correctamente, lo que permitió la actuación de su hermana. 4) La inmovilización (sic) para\npublicitar la inexactitud registral no impide que el Juzgado pueda como autoridad jurisdiccional\n(superior a la administrativa) aprobar el remate, adjudicar y ordenar la inscripción de la finca a\nfavor del actor; pudiendo Don Eduardo, si así lo estima, tomar las acciones contra su hermana como\ncausante de toda esta situación. Ergo no es una actuación del Registro la productora de los daños\nque se reclaman, pues el Juzgado puede (sic) aprobar el remate celebrado. La Junta Administrativa\ndel Registro expresó, en síntesis: No se cumplen los presupuestos de los artículos 190 , 191 y 196\nLGAP. Si bien se generó una inconsistencia en la publicidad registral el verdadero motivo de que no\nse haya inscrito el traspaso no deviene de la medida cautelar registral ni fue la acción original\ndesencadenante sino la no aprobación del remate por no haberse notificado al usufructuario en el\nproceso de cobro, por lo que la inexactitud registral dejó de surtir para las partes sus efectos\ngenerales de oponibilidad pues saben la realidad extra registral y se les está garantizando su\nderecho de audiencia y defensa.\n\n \n\nVII.- CRITERIO DEL TRIBUNAL: Analizados los alegatos y revisado el contenido probatorio de los\nautos, el Tribunal determina que la pretensión de condena indemnizatoria se ha de declarar\nprocedente, pero solo parcialmente, respecto del daño moral subjetivo, por las siguiente razones:\nMARCO JURÍDICO BÁSICO: Los artículos 1 y 22 y Transitorio V, de la Ley de Creación del Registro\nNacional -No. 5695 del 28/05/1975 -,\n\nen lo de interés, establecen: \"Artículo 1º.-Créase el Registro Nacional, dependiente del Ministerio\nde Justicia (...)\" \"Artículo 22.-La Junta Administrativa del Registro Nacional deberá indemnizar a\nlos usuarios por cualquier perjuicio que el Registro Nacional les cause en la tramitación de\ndocumentos. Para ello, efectuará los trámites pertinentes, a fin de adquirir una póliza de\nfidelidad, individual o colectiva, expedida por una institución aseguradora autorizada por la ley.\"\n\"Transitorio V.- Hasta tanto no se ejecute lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley de creación del\nRegistro Nacional, la Junta Administrativa del Registro Nacional, mediante partida presupuestaria,\ndestinará los recursos necesarios para cubrir los eventuales daños a terceros.\". Los artículos 1, 27\ny 32 de la Ley de Inscripción de Documentos en Registro Público - 3883 del 30/05/1967-, en lo de\ninterés, establecen: \"ARTICULO 1º.- El propósito del Registro Nacional es garantizar la seguridad de\nlos bienes o derechos inscritos con respecto a terceros. Lo anterior se logrará mediante la\npublicidad de estos bienes o derechos. (...)\" \"ARTICULO 27.- Para la calificación, tanto el\nRegistrador General como los tribunales se atendrán tan sólo a lo que resulte del título, de los\nlibros, de los folios reales, mercantiles o personales, y en general de toda la información que\nconste en el Registro (...)\" \"ARTÍCULO 32.- El Registro Nacional, mediante los procedimientos\ntécnicos y tecnológicos que considere seguros y ágiles, establecerá la forma de tramitar y\npublicitar la información registral. Los asientos registrales efectuados con estos medios surtirán\nlos efectos jurídicos derivados de la publicidad registral, respecto de terceros y tendrán la\nvalidez y autenticidad que la ley otorga a los documentos públicos. El inciso g) del artículo 34 y\nel 100 del Código Notarial - Ley 7764 del 17 de abril de 1998-, en lo conducente,\nestablecen:\"ARTÍCULO 34.-Alcances de la función notarial. Compete al notario público: (...) g)\nRealizar los estudios registrales (...)\". ARTÍCULO 100.- Comparecencia de partes en hipotecas\ncomunes. En la constitución de hipotecas comunes, no es necesaria la aceptación del acreedor (...)\".\nEl artículo 6 y 14 párrafo final del Reglamento del Registro Público -Decreto Ejecutivo # 26771 del\n18 de febrero de 1998-, en lo conducente, establecen: \"Artículo 6°-(Derogado por artículo 1° del\ndecreto ejecutivo N° 27934 del 26 de mayo de 1999, \"Suprime la estructura orgánica del Registro\nNacional, las Asesorías Jurídicas de los Registros de Bienes Muebles, Bienes Inmuebles, Personas\nJurídicas y Catastro Nacional, como estructuras independientes\")\". \"Artículo 14.- Del Departamento\nde Certificaciones. (...) Corresponde a los Certificadores la expedición de las certificaciones que\nse solicitan sobre la información registrada y que consta en las diferentes bases de datos, lo cual\nharán por los medios de que dispongan en coordinación con la Dirección, con la obligación de brindar\nun eficiente servicio.\". Los artículos 2, 3, 14, 15, 25 y 28 del Reglamento de Organización del\nRegistro Inmobiliario -Decreto Ejecutivo No. 35509 del 30/09/2009 - en lo de interés, establecen:\nArtículo 2º - Definiciones. Para los fines del presente Reglamento, se entenderá por: (...) l) Nota\nde advertencia: es una medida cautelar que se incluye cuando así se determine, en el asiento de\ninscripción al dar curso a una gestión administrativa, para efectos de publicidad noticia\núnicamente. (...) p) Publicidad noticia: es aquella información publicitada por el Registro\nInmobiliario, cuyo único efecto es informar sobre la existencia de un procedimiento administrativo\nen etapa de instrucción, por medio de una nota de advertencia o prevención. Su existencia no\ninmoviliza ni impide movimientos sobre el derecho que contenga la nota de advertencia o prevención.\nArtículo 3º- Finalidad del Registro Inmobiliario. El Registro Inmobiliario tiene como finalidad\nfortalecer la seguridad inmobiliaria registral, por medio de los efectos jurídicos de su publicidad,\n(...)\". Artículo 14.- Inexactitud de la publicidad registral. (...) Según su origen las\ninexactitudes pueden ser: a) Registrales. b) Extra registrales. Artículo 15.- Inexactitudes de\norigen registral. Las inexactitudes registrales son las que tienen su origen en el proceso de\ncalificación e inscripción de los documentos sujetos a inscripción o en el proceso de Levantamiento\nCatastral. Serán consideradas inexactitudes de origen registral: a) La que resulta de un error\ninvoluntario cometido por parte del Registrador. (...). Artículo 17.—Tutela jurisdiccional de la\npublicidad registral. Dado que, conforme lo indica el artículo 456 del Código Civil, la inscripción\nno convalida los actos nulos o anulables; dejando a salvo los intereses de quien adquiere de buena\nfe basado en la publicidad de los asientos regístrales; debe ser conocido y declarado en sede\njudicial, conforme a los artículos 472, 473 y 474 del Código Civil: a) La invalidez de una\ninscripción; b) La cancelación de un asiento provisional o definitivo que esté vigente; y c) La\ndeclaratoria de un mejor derecho de propiedad, respecto del titular registral inscrito. Los terceros\ntendrán conocimiento de cualquiera de estas pretensiones sobre los derechos inscritos, por medio de\nlas anotaciones preventivas que ordenen y consignen las autoridades jurisdiccionales conforme a la\nLey. Conforme lo anterior, el conocimiento de las pretensiones indicadas en los tres incisos\nanteriores, es improcedente en sede administrativa registral. (...). Artículo 25.- De la nota de\nadvertencia administrativa. Mientras se realizan las investigaciones que correspondan, la\nSubdirección del Registro o el asesor en quien ésta delegue, podrá ordenar, cuando así lo considere,\nse consigne una nota de advertencia administrativa en la inscripción respectiva, para efectos de\npublicidad noticia, sin que impida la inscripción de documentos posteriores. Artículo 28.- La\ninmovilización. Si dadas las audiencias a los interesados o afectados de la inexactitud de origen\nregistral, existiera oposición de alguno de ellos en la corrección de la misma; la Subdirección\nrespectiva o el asesor en quien ésta delegue, mediante resolución fundada, ordenará la\ninmovilización de la inscripción de que se trate, hasta tanto no se aclare el asunto en vía judicial\no las partes interesadas o afectadas de la inexactitud, no lo autoricen, por medio de documento\nidóneo debidamente presentado al Registro Inmobiliario, para su calificación e inscripción. De igual\nforma, se procederá, cuando la rectificación del error cause algún perjuicio a terceros que\nadquirieron de buena fe, basados en la publicidad registral y catastral.\". Los artículos 1, punto 1\ny 2 punto 2, 8 y 12 de la Ley de Cobro Judicial - No. 8624 del 01/11/2007- en lo de interés,\nestablecen: \"ARTÍCULO (...) 1.1 Procedencia. Mediante el proceso monitorio se tramitará el cobro de\nobligaciones dinerarias, líquidas y exigibles, fundadas en documentos públicos o privados, con\nfuerza ejecutiva o sin ella. (...) ARTÍCULO 2.- (...) 2.2 Títulos ejecutivos. Son títulos\nejecutivos, siempre que en ellos conste la existencia de una obligación dineraria, líquida y\nexigible, los siguientes: a) El testimonio de una escritura pública no inscribible, debidamente\nexpedida y autorizada, o la certificación de este testimonio. b) La certificación de una escritura\npública, debidamente inscrita en el Registro Nacional. (...) g) Toda clase de documentos que, por\nleyes especiales, tengan fuerza ejecutiva. ARTÍCULO 8.- Títulos. Las hipotecas comunes y de cédula,\nasí como la prenda inscritas debidamente, constituyen títulos de ejecución para hacer efectivo el\nprivilegio sobre lo gravado o, en su caso, sobre la suma del seguro, así como para hacer efectivas\ntodas las garantías personales, las cuales se entenderán limitadas al saldo en descubierto. (...)\"\n\"ARTÍCULO 12.- Desmejoramiento de la garantía, saldo en descubierto y conversión a proceso\nconcursal. Cuando se pruebe que la garantía se ha desmejorado o se ha extinguido, podrán perseguirse\notros bienes en el mismo proceso. (...)\" (fuente: Sistema Costarricense de Información Jurídica).\nVALORACIÓN DEL CASO A LA LUZ DEL MARCO JURÍDICO Y DEL MARCO FÁCTICO BÁSICO: En autos tenemos que:\nPor escritura del 20 de julio del 2011, otorgada ante el Notario Rodríguez Herrera, con la\ncomparecencia de Nombre81356 y Eduardo, se consignó: \"... PRIMERO: Manifiesta (...) EDUARDO (...),\nque es dueño del dominio en la finca (...)UNO UNO NUEVE TRES NUEVE NUEVE secuencia CERO CERO CERO\n(...) TERCERO: Manifiesta (...) EDUARDO (...) que reservándose de por vida los derechos de\nusufructo, uso y habitación en el mencionado inmueble DONA a la segunda compareciente Nombre81356\n(...) quien acepta la donación de la finca descrita en el punto primero (...) Expido un primer\ntestimonio. Leído lo escrito a los otorgantes, resulta conforme, manifiestan que lo aprueban y\njuntos firmamos en ...\". Al inscribir ese documento, el Registrador no realiza la reserva de\nusufructo a favor de Don EDUARDO. Quedando la Dirección8755 en su totalidad inscrita a nombre de\nNombre81356 . Sin que, por lo visto, el Notario Rodríguez Herrera, autorizante y responsable de la\ninscripción de esa escritura, lo advirtiera. Comportamiento achacable al Notario Rodríguez Herrera,\nen el ejercicio privado de su profesión y como tal particular ajeno a la Administración. Sin que se\nle puede imputar a la Administración. Sin que se haya intentado, tampoco, según parece, acción\nalguna de responsabilidad en su contra, por las consecuencias de su omisión, en este o en otro\nproceso. Esa inadvertencia descarta, también, por principio, la imputación de responsabilidad de Don\nEduardo. No cabe duda que esa omisión registral generó inexactitud de la publicidad registral, desde\nel 29 de julio del 2011, fecha de su inscripción, en el sentido de que Nombre81356 era dueña del\ndominio pleno. Ahora bien, tampoco cabe duda que Nombre81356 escuchó lo escrito por el Notario - en\nel documento de adquisición-, y manifestó su conformidad y aprobación. Sin que desconociera, en\nconsecuencia, la situación jurídica de la finca: Su condición de nudataria, en virtud del derecho de\nusufructo de Don EDUARDO, reservado en el mismo documento de adquisición. Pese a lo cual, y por lo\nvisto, no informó de esa situación a Nombre81355 , su acreedor -aquí actor, ni al Notario Salazar\nFonseca, autorizante de la escritura de préstamo con hipoteca. Lo cual propició -junto con el error\ne inexactitud de la publicidad registral-, la inscripción- con fecha 9 de junio del 2014-, del\npréstamo con hipoteca sobre la finca 4-119399-000, otorgado por ella, con fecha 30 de mayo del 2014,\nante el citado Notario, a favor del señor Nombre81355 . Sin que ese solo hecho -la conducta omisiva\nde Nombre81356 -, suponga, por lo mismo, una fractura total del nexo causal, excluyente de\nresponsabilidad - al menos parcial, en cuanto al daño moral-, del Registro. Por lo cual extraña que\nla demanda de la parte actora no contenga pretensiones materiales en su contra. Por otra parte,\nninguna imputación de responsabilidad cabe contra el señor Nombre81355 ni el Notario Salazar Fonseca\n- por no revisar la situación registral antecedente-, siendo que, de acuerdo con el marco jurídico,\nes el Registrador, quien ha de atenerse -tener en cuenta-, para la calificación, lo resultante del\ntítulo, pero también, de los libros, de los folios reales, y en general de toda la información que\nconste en el Registro; que los asientos registrales surten los efectos jurídicos derivados de la\npublicidad registral, respecto de terceros y tienen la validez y autenticidad que la ley otorga a\nlos documentos públicos; y que, si bien al Notario le compete realizar los estudios registrales, no\ntiene por qué ir más allá de una certificación - p. ej. de un informe registral de la propiedad-,\nmenos en un acto notarial sencillo, como el presente, siendo que corresponde a los Certificadores la\nexpedición de las certificaciones que se solicitan sobre la información registrada y que consta en\nlas diferentes bases de datos. En una hipoteca común hay dos obligaciones ligadas entre sí, una\npersonal, el derecho de crédito (principal) y otra real, la garantía del crédito, (accesoria). Ergo,\nes evidente y notorio que fue el incumplimiento del pago de ese crédito, por parte de Nombre81356 ,\nel que dio lugar al inicio - con fecha 11 de agosto del 2014-, y posterior tramitación del proceso\nde ejecución hipotecaria en su contra, por parte del aquí actor. Sin que les quepa responsabilidad\nalguna al Estado ni al Registro, de ese incumplimiento de pago y consecuente proceso de cobro\njudicial, no solo por no ser parte, y, por ende no susceptible de oposición en su contra, sino\ntambién y en consecuencia, por tratarse de situaciones ajenas a su función pública administrativa y\nregistral. Como tampoco, por lo consiguiente, responsables, siquiera a título indemnizatorio, de esa\nobligación personal y su proceso de cobro judicial. Esto es, del cobro - y pago-, de los daños y\nperjuicios consistentes - según la pretensión de demanda-, en el Capital debido según el crédito\nhipotecario, de los I ntereses generados, de las Costas del proceso de cobro judicial y su\nindexación. Ahora bien, ese proceso de cobro dio lugar a la resolución judicial del 9 de marzo del\n2015, en virtud de la cual se sacó a primer remate el bien dado en garantía, sea la finca\nDirección8757, con la base de ¢21.000.000, para lo cual se señaló las 9:00 horas del 20 de julio del\n2015 . Y a que, por ende, según el Acta de Remate, de esa hora y fecha, el acreedor Nombre81355\n-aquí actor-, ofreciera la base en abono a su crédito, por lo subastado. Lo cual es distinto a\nafirmar -como se asevera, confusamente-, que Don Nombre81355 hubiera pagado ya un precio por el\ninmueble, o bien, se hubiera adjudicado ya el bien subastado. Menos que menos que el inmueble fuera\nya de su propiedad. Por otra parte tenemos que, a la fecha del remate no había - ni hubo con\nposterioridad-, oposición, prejudicialidad, incidentes de nulidad o tercerías, dentro del proceso de\nejecución. Menos había iniciación del procedimiento de la gestión administrativa registral En\nefecto, no fue sino dos días después del remate, sea el 22 de julio del 2015 que Don EDUARDO\ndenunció ante el Registro haberse enterado que dicha finca se encontraba rematada, que su derecho de\nusufructo no había sido inscrito, en virtud de lo cual solicitó la inmovilización de la finca. Lo\ncual generó que al día siguiente, con fecha 23 de julio de 2015, se dictara resolución\nadministrativa registral, mediante la cual se dispuso a) Autorizar la apertura del expediente\nadministrativo para realizar las investigaciones y cumplir con el debido procedimiento, y b)\nConsignar \"Advertencia Administrativa\" sobre el inmueble en cuestión, únicamente para efectos de\npublicidad registral, mientras se continuaba con el trámite del expediente. Con fecha 27 de julio de\n2015 el actor- acreedor Nombre81355 pidió la aprobación del remate. Por resolución judicial de las\n13:38 horas del 4 de agosto de 2015, se aprobó la liquidación de intereses formulada en el escrito\ninicial, de demanda. A las 14:28 horas de este mismo día 4 de agosto de 2015 se presentó al Juzgado\nel Oficio del Registro RIM-AJRI- 802 -2015, de fecha 24 de julio de 2015-, solicitando informe el\nestado actual del expediente, y las partes interesadas en dicho proceso judicial para proceder con\nlas audiencias de ley en el trámite de la gestión administrativa. Ahora bien, frente a la solicitud\nde aprobación del remate, presentada desde el 27 de julio del 2015, por resolución del 10 de agosto\ndel 2015, el Juzgado de Cobro de Heredia, dispuso: \"Revisado el presente asunto, se denota que\nexiste una advertencia administrativa (dentro del expediente 2015-1676-RIM, ver resolución de las\n10:00 23-07-2015, ver también escrito del 04-08-15 ), razón por la cual se reserva el remate que\ninteresa para ser conocido una vez que se resuelva en vía administrativa dicha advertencia....\". El\n2 de octubre del 2015 se recibió en el Juzgado la copia del expediente administrativo 2015-1676-RIM.\nPosteriormente, por resolución judicial del 22 de octubre del 2015, el Juzgado dispuso rechazar el\nrecurso de revocatoria interpuesto el actor- acreedor, Nombre81355 contra la susodicha resolución\ndel 10 de agosto del 2015. Para lo cual consideró : \"Observe dicha parte que el escrito presentado\nen fecha 04 de agosto del 2015, por el Registro Inmobiliario (Registro Nacional) es claro en indicar\nque actualmente se realiza una investigación en relación a la finca que interesa, tanto es así que\nindican que es posible que exista un error registral que no ha sido corregido por estar anotado el\npresente proceso, razón por la cual y tomando en cuenta lo delicado de la situación, es que se\nreserva el remate llevado a cabo en autos para ser conocido una vez que se resuelva el expediente\nadministrativo No. 1676-2015-RIM.-\". Simultáneamente rechazó el recurso de apelación presentado.\nAhora bien, no se puede desconocer que por Oficio No. RIM-RE-306-2015 de fecha 16 de noviembre de\n2015 dirigido al Juzgado - a pedido del actor acreedor Nombre81355 -, la Dirección del Registro le\nhizo observaciones respecto a los alcances y límites de la Advertencia Administrativa, de\nconformidad con la normativa, supracitada, en el sentido de que \"... es una medida cautelar,\npreventiva y temporal, consignada únicamente para efectos de publicidad noticia, que no interrumpe\nel tráfico inmobiliario, es decir, no genera la inmovilización del bien, y por lo tanto no impide la\ninscripción de nuevos actos o contratos, y que se consigna mientras se concluye el estudio del\nasunto que se investiga. ...\". En virtud de lo cual, entiende este Tribunal, fue que el actor\nNombre81355 volvió a solicitar la aprobación del remate, con fecha 24 de noviembre de 2015. Sin\nembargo por resolución judicial de las 8:36 horas del 6 de enero de 2016, en lo de interés, se\ndispuso: \"... Estése la parte actora a lo resuelto en el auto de las ocho horas y catorce minutos\ndel veintidós de octubre de dos mil quince....\". El 15 de enero de 2016 solicitó Adición y\nAclaración, Sin embargo, por resolución judicial del 5 de abril de 2016, en lo de interés, se\ndispuso:\"... Se rechaza la solicitud de adición y aclaración (...) toda vez que la misma solo\nprocede cuando lo que se dicta sea una sentencia de fondo.....\" Ahora bien, no fue sino por\nresolución final, del procedimiento administrativo, de las 11:00 horas del 1 de marzo de 2016, que\nse dispuso, por parte del Registro: Mantener la Nota de Advertencia, y proceder a la inmovilización\n- por inconsistencia registral-, y su anotación- sobre el inmueble. La anotación se produjo con su\npresentación al Diario del Registro, a las 10:24 horas del 28 de marzo del 2016. Lo cual implica,\npor así considerarse en esa resolución, y conforme con el artículo 28 del Reglamento de Organización\ndel Registro Inmobiliario, la remisión a la vía judicial para que en proceso aparte, se aclare el\nasunto o las partes interesadas o afectadas de la inexactitud, lo autoricen, por medio de documento\nidóneo debidamente presentado al Registro Inmobiliario, para su calificación e inscripción, se\nresuelva al respecto. No se puede poner en cuestión las potestades del registro de acudir al recurso\nde la Nota de Inmovilización en el caso en que debe hacerse notar a terceros que un asiento\nregistral adolece de un defecto. Sea que en casos en que, tras el debido procedimiento\nadministrativo advierte un error u omisión que acarree la eventual nulidad del asiento, procede\nordenar dicha nota al margen del asiento, el que mientras no se cancele o se rectifique, no pude\npracticarse operación registral posterior alguna en el respectivo asiento. En la especie, la nota de\ninmovilización reúne los presupuestos de fondo que toda medida cautelar debe cumplir para ser tal.\nEs decir, existe un evidente interés actual ya que la nota procede al detectarse un error y omisión\nque acarree eventual nulidad del asiento y su cancelación. Deben además, como en el sub examine,\nexistir elementos de juicio que preliminarmente evidencien la nulidad del asiento por ser de\ncarácter grave, irreparable o de difícil reparación del daño que se pretende evitar. Es por ello que\nresulta razonable y proporcionado que la ley faculte al Registro para practicar la nota de\ninmovilización para salvar su responsabilidad en materia de daños y perjuicios a los terceros al\namparo de la publicidad registral. Esto con la finalidad de que no se practique ninguna operación\nregistral posterior en dicho inmueble hasta tanto no se cancele tal nota o se subsane, en su caso,\nla nulidad que lo afecta, en protección de terceros. No importa, se ha dicho, que con anterioridad\nse hayan presentado incluso documentos inscribibles ya que si se inscribiesen esos actos o\ncontratos, sus derechos se consolidarían, lo que en definitiva es mucho más perjudicial que el\nesperar a la definición del juicio ordinario respectivo. De manera que en el caso presente lo que\nhizo el Registro fue cumplir con un mandato delegado por la ley, sin que le quepa responsabilidad,\nen si, por ello, al Registro; lo cual desecha el reproche de que no subsanara en sede administrativa\nla situación y en su lugar dictara la resolución del 1 de marzo del 2016 de inmovilización del\ninmueble - sin que - como se afirma erróneamente-, fuera ya de su propiedad-, y remitiera a la\nautoridad judicial para que sea esta quien decida. Es probable que dicha situación se convierta, en\nsu caso, en un proceso judicial - engorroso durante años-, que seguirá afectando sus intereses,\nempero, si bien se mira, el cobro del daño material o económico no consiste en esto. Esa resolución\nfinal administrativa se incorporo al expediente judicial del proceso de cobro con fecha 12 de abril\ndel 2016. No siendo sino con fundamento en la misma que el Juzgado de Cobro de Heredia dispuso - por\nresolución del 21 de octubre del 2016-, lo siguiente \"...Al determinarse en dicho proceso\nadministrativo la existencia de un derecho de usufructo el cual no fue inscrito en la propiedad que\ninteresa rematar debido a un error registral, y resultando necesaria la notificación del\nusufructuario en los procesos en los cuales, se remate el inmueble sobre el que recae su derecho, y\nechandose de menos dicho acto procesal, por la situación antes apuntada, se imprueba el remate\ncelebrado a las nueve horas cero minutos del veinte de julio del año dos mil quince.-\". La cual se\nle notificó al acreedor- actor señor Nombre81355 el 31 de octubre del 2016, por medio de su abogado.\nSin que conste ninguna gestión de impugnación. Como tampoco la suspensión del proceso de ejecución,\nexpediente judicial No. 14-006163- 1158- CJ, toda vez que en la casilla electrónica del mismo se\nindica INACTIVO. Lo cual es distinto. Cuyas consecuencias se abordaran más adelante. Ahora bien,\ncomo vemos, entre el 10 de agosto del 2015 , y el 5 de abril de 2016, el Juzgado de Cobro rechazó\nlas solicitudes de aprobación del remate del 20 de julio del 2015, y en su lugar mantuvo en reserva\n-suspendido-, su conocimiento, por la Advertencia Administrativa, hasta que fuera resuelta en sede\nadministrativa, en el expediente No. 1676-2015-RIM. Sin que a la fecha del remate -como tampoco con\nposterioridad-, hubiera oposición, prejudicialidad, incidentes de nulidad o tercerías. Amén de la\nexistencia de la normativa supra citada y el Oficio No. RIM-RE-306-2015 de 16 de noviembre de 2015\nde que \"... es una medida cautelar, preventiva y temporal, consignada únicamente para efectos de\npublicidad noticia, que no interrumpe el tráfico inmobiliario, es decir, no genera la inmovilización\ndel bien, y por lo tanto no impide la inscripción de nuevos actos o contratos, y que se consigna\nmientras se concluye el estudio del asunto que se investiga. ...\" En fin, sin que la sola\nAdvertencia Administrativa -existente desde el 23 de julio del 2015 hasta, al menos, el 28 de marzo\nde 2016, en que se dispuso la inmovilización, impidiera - en ese interín, al menos-, la aprobación\ndel remate y su eventual inscripción. COROLARIO: En razón de todo lo expuesto tenemos que, esta\nconducta omisiva del Juzgado también contribuyó finalmente - junto con la omisión de inscripción del\nusufructo, e inexactitud de la publicidad registral; junto con la inadvertencia por el Notario\nresponsable de su inscripción, conjuntamente con la conducta omisiva de Nombre81356 -, a la no\naprobación del remate del inmueble a favor del acreedor - aquí actor- señor Nombre81355 , hasta\ntanto no se resolviera la situación legal del mismo. Más una cosa es eso, vale decir, la ineficacia\ndel privilegio hipotecario - en modo alguno objeto - en sí y por sí-, de la pretensión material\neconómica, y otra, distinta, la extinción o desaparición de la deuda, acreencia la cual subsiste.\nSin que se haya demostrado, fehacientemente, en este proceso ordinario, más allá de toda duda, la\nexistencia del daño material, y consecuente responsabilidad del cobro - y pago-, a cargo del Estado\ny del Registro de los daños y perjuicios consistentes - según la pretensión de demanda-, en el\nCapital debido según el crédito, los Intereses generados por ese crédito, de las Costas de Proceso\nde Cobro Judicial y su indexación.(doctrina del artículo 317 del CPC). En efecto, en cuanto a la\npretendida responsabilidad objetiva, de tales daños económicos, por actividad ilícita o anormal, la\nmisma, repetimos, no es de recibo. Para la procedencia de indemnización por responsabilidad de la\nAdministración Pública por sus actos ilícitos o su funcionamiento anormal, no basta con su\nactuación. Se precisa de la existencia de una relación de causalidad, entre el acto que se imputa a\nla administración y el daño producido, sin incidencia de causa extraña, como culpa de la víctima,\nfuerza mayor, o hecho de un tercero. Siendo necesario, en todo caso, se haya producido un daño,\nefectivo, evaluable económicamente, individualizado. (artículo 196 de la LGAP). Se precisa de la\nespecialidad del daño, p. ej., por la intensidad excepcional de la lesión. Sea que comporte un\nsacrificio especial. Especial no en cuanto singular, sino en cuanto particularmente intenso y grave.\nQue exceda de las cargas comunes que pesan sobre la generalidad de los administrados e incida de\nmodo especialmente intenso y grave en los bienes de determinados administrados. En el caso presente,\ncomo ya señalamos, la nota de advertencia e inmovilización - causantes de la improbación del\nremate-, son consecuencia final de varios sujetos y conductas singulares que concurrieron en su\nproducción. Aparte, como señalamos, la invalidez o invalidez y eventual orden de cancelación del\nasiento de inscripción de la finca, a nombre de Nombre81356 , como dueña del dominio pleno, no ha\nsido declarada, ni ordenada, en proceso judicial ordinario. Menos, en consecuencia, la nulidad y\ncancelación de la inscripción de la hipoteca a favor del aquí actor, señor Nombre81355 . Sin que se\ntenga noticia de su interposición. Sin que tampoco se pueda - ni deba- resolver nada al respecto,\ndentro del presente proceso Civil de Hacienda. Pese a la nota de inmovilización, subsiste la\neficacia del derecho de crédito. En este sentido, el acto jurídico documentado conserva la condición\nde título ejecutivo susceptible de perseguir otros bienes o derechos de la deudora, en el mismo\nproceso o por la vía del proceso monitorio. En efecto, no empece la nota de inmovilización, lo cual\ndebilita la garantía real, la escritura de hipoteca conserva la condición de título ejecutivo\nsusceptible de perseguir otros bienes o derechos de la deudora - entre ellos p.ej. la titularidad\ndel derecho a la nuda propiedad, el cual tiene y mantiene, Nombre81356 , en el inmueble en virtud\ndel documento de su adquisición. Aparte, el proceso de cobro judicial no está suspendido, sino\ninactivo, sin que el acreedor -aquí actor- señor Nombre81355 -, haya intentado - y agotado- la\nposibilidad de pedir el embargo y remate de otros bienes o derechos de la deudora, para la\nsatisfacción de la deuda, entre ellos, el derecho de nuda propiedad que tiene y mantiene, en el\ninmueble en cuestión, dentro de ese proceso, o bien en proceso monitorio- En fin, sin que se\nacredite - a la fecha-, la existencia de una deuda incobrable. Resultando prematura, cualquier\nconclusión a su respecto. En virtud de lo cual existe duda sobre la ineficacia de su derecho de\ncrédito; y, por ende, de la existencia de daño, efectivo, evaluable económicamente, individualizado,\nesto es, del daño material o económico consistente en la pérdida del Capital debido e Intereses del\ncrédito, costas del proceso de cobro judicial.\n\nVIII.- SOBRE LAS PRETENSIONES: A) DAÑOS Y PERJUICIOS, ECONÓMICOS: Por todo lo dicho, de acuerdo con\nlas consideraciones expuestas, a las cuales remitimos, se ha de rechazar, por improcedente, la\npretensión de condena al pago de daños y perjuicios consistentes en el Capital debido e Intereses\ndel crédito, costas del proceso de cobro judicial e indexación, habida cuenta de la no demostración\nde existencia del susodicho daño material, en el presente ordinario. B) DAÑO MORAL SUBJETIVO: Por\ntodo lo dicho y de acuerdo con las consideraciones expuestas, se estima la existencia - in re ipsa-,\nde daño moral subjetivo. En efecto, como señala la parte actora, la grave omisión y falta al deber\nde cuidado del registrador en su momento, así como la negligencia del Registro a la hora de vigilar\nlas actuaciones de sus funcionarios, fueron los detonantes que permitieron - concurrentemente con\notros sujetos y conductas-, que se desencadenasen otra serie de hechos ya mencionados, y que a hoy\nson los causantes de la situación en que se encuentra, el actor. Siendo de presumir, entonces,\nrazonablemente, que en estos años los sentimientos provocados por todas esas actuaciones han\nrepresentado en el señor Nombre81355 un desgaste en su persona, un gran enojo, y un mar de emociones\nnegativas, tales como decepción, frustración, rabia, impotencia, desesperación, angustia, y pérdida\nde confianza en las instituciones públicas. Sin embargo, se rechaza el pago de ¢20.000.000., suma en\nque la parte actora cuantifica el cobro del daño moral y en su lugar, se fija y concede, en la suma,\nequitativa, razonable y proporcionada, en razón de las circunstancias, de ¢5.000.000, en razón de la\nexistencia, en este caso, de Concurrencia de Causas. Ergo, se ha de declarar parcialmente procedente\nla demanda, entendiéndose denegada en lo que no se concede, así: Se ha de condenar a la Junta\nAdministrativa del Registro - y subsidiariamente al Estado-, al pago de ¢5.000.000, en favor del\nactor, por concepto de daño moral subjetivo. La responsabilidad subsidiariedad del Estado se\njustifica, con base en artículos 1 y 22 y Transitorio V, de la Ley de Creación del Registro Nacional\npues, si bien el Registro Nacional, depende del Ministerio de Justicia, órgano estatal, es su Junta\nAdministrativa quien responde, primeramente, del deber de indemnizar mediante su póliza y/o partida\npresupuestaria, destinada a tal efecto.\n\nIX.- SOBRE LA PRUEBA PARA MEJOR PROVEER: Las prueba para mejor proveer no es ni puede ser remedio\npara la incuria y negligencia de la parte. Las dos certificaciones registrales, aportadas por la\nparte actora, con ese carácter (imágenes 375 y 378 a 380 en PDF del expediente electrónico), se\nrechazan, por su extemporaneidad, por haber sido presentadas después de la Audiencia Preliminar,\npudiendo y debiendo hacerlo, oportunamente, en la evacuación de la audiencia sobre la contestación y\nexcepciones; y, en todo caso, por no considerarse indispensables, en razón de lo que ahora se\nconsidera y resuelve.\n\nX.- SOBRE EXCEPCIONES: Por todo lo dicho y de acuerdo con las consideraciones expuestas, se ha de\nacoger la excepción de falta de derecho en lo que se deniega y se ha de rechazar en lo que se\nconcede.\n\nXI.- SOBRE COSTAS. En el punto 3 de las pretensiones se pide que se condene a los demandados al pago\nde las costas y los intereses que generen dichas sumas hasta su efectivo pago. Por disposición del\nartículo 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, por el hecho de haber resultado\nvencidos en este proceso, y en aplicación del principio de univocidad o unidad de las costas,\nprocede condenar tanto a la Junta Administrativa del Registro Nacional como al Estado, al pago de\nambas costas de esta acción, así como los intereses legales, sobre las mismas, a partir de su\ndeterminación y hasta su efectivo pago. Pese a que el pronunciamiento sobre costas procede de\noficio, el Tribunal no encuentra fundamento jurídico procesal para condenar en costas a la\ncodemandada Nombre81356 , habida cuenta que la demanda de la parte actora no contiene pretensiones\nmateriales en su contra. En razón de lo cual, en cuanto a dicha señora se ha de resolver sin\nespecial condena en costas.\n\nPOR TANTO\n\nSe deniega la excepción de falta de derecho en lo que se concede y se acoge en lo que se rechaza. Se\ndeclara parcialmente procedente la demanda, entendiéndose denegada en lo que no se concede, así: Se\ncondena a la Junta Administrativa del Registro - y subsidiariamente al Estado-, al pago de\n¢5.000.000, en favor del actor, por concepto de daño moral subjetivo. Así como al pago de ambas\ncostas de esta acción, y los intereses legales, sobre las mismas, a partir de su determinación y\nhasta su efectivo pago. Se resuelve sin especial condenatoria en costas, respecto de la codemandada,\nNombre81356 . Notifíquese.- Jueces// Ronaldo Hernández Hernández// Eduardo González Segura//\nBernardo Rodríguez Villalobos// NUE 16-6923-1027-CA.", "body_en_text": "2\n\n2\n\nNUE 16-6923-1027-CA\n\nProceeding: Pure law.\n\nNo. 60 - 2017-II\n\nCONTENTIOUS ADMINISTRATIVE AND CIVIL TREASURY TRIBUNAL. SECOND SECTION. Second Judicial Circuit of San José. Goicoechea. At eight hours and ten minutes, on the twenty-eighth of September, two thousand seventeen.\n\nA pure law declaratory proceeding, followed before this Tribunal by Nombre81355, of legal age, married, builder, identity card CED60410, resident of Barva de Heredia, represented by Lic. Luis A. Alvarez Chaves, against the ADMINISTRATIVE BOARD OF THE NATIONAL REGISTRY, represented by Lic. Luis Castro Fonseca and Licda. Gabriela Carranza Araya, THE STATE, represented by Lic. Alejandro Arce Oses; Nombre81356, of legal age, single, homemaker, identity card CED60411, resident of Santa Bárbara de Heredia, and Nombre81356, of legal age, single, pensioner, identity card CED60412, resident of Santa Barbara de Heredia, represented by Lic. Damian Alfaro Carvajal.\n\nWHEREAS\n\n1.- In the complaint filed on July 14, 2016, the plaintiff presented the following claims: As the principal claim, it requested:\n\n\"1. The National Registry be ordered to pay the damages and subjective moral damages, the cause and estimation of which were detailed in the second section of the complaint, namely:\n\n1.1 Principal owed under the mortgage loan: ¢21,000,000 colones (TWENTY-ONE MILLION COLONES).\n\n1.2 Interest generated by this loan from June 30, 2014 (date on which Mrs. Nombre81356 fell into default) to June 30, 2016 (EXACTLY TWO YEARS), which are liquidated here in the sum of: ¢16,380,000.00 colones (SIXTEEN MILLION THREE HUNDRED EIGHTY THOUSAND COLONES WITH ZERO CENTS), calculated at the rate of 3.25% monthly (39% annually), which is the interest agreed upon for DEFAULT INTEREST, as well as future interest until its effective payment at the rate of 3.25% monthly (39% annually), which is the interest agreed upon for DEFAULT INTEREST.\n\n1.3 Costs of the judicial collection proceeding, case file number 14-006163-1158-CJ: ¢3,178,500 colones (THREE MILLION ONE HUNDRED SEVENTY-EIGHT THOUSAND FIVE HUNDRED COLONES), an amount established on the total principal owed and the liquidated interest, which gives us an amount of ¢37,380,000.00, on which the costs of the judicial collection proceeding are liquidated.\n\n1.4 Moral damages: the sum of twenty million colones.\n\n2. That all sums of money ordered to be paid be indexed until their effective payment.\n\n3. The defendants be ordered to pay the costs generated by this (SIC) proceeding and the interest generated by said sums until their effective payment.\"\n\nAs a subsidiary claim, it requested:\n\n1) The immediate lifting of the registry alert and the immobilization on property registered under title number Placa5632.\n\n2) The Juzgado de Cobro Judicial of Heredia be ordered to approve the auction already held and proceed with the adjudication of the real property under title number Placa5632, in my favor as is proper.\n\n3) The National Registry be sanctioned for its abnormal conduct, which has caused me serious damages.\n\n4) The initiation of a sanctioning procedure at the administrative level be ordered against the registrar who, through his carelessness and omissions, generated this entire problem.\n\n5) The defendants, Mr. Nombre81356 and Mr. Nombre81356, be ordered to bear the effects produced by the processing of the judicial collection proceeding and all its incidents.\n\n6) The defendants be ordered to pay the costs generated by this proceeding and the interest generated by said sum until its effective payment.\"\n\nHowever, at the preliminary hearing of May 22, 2017, the plaintiff withdrew the subsidiary claims. Leaving only the principal ones.\n\n2.- Both THE STATE and the ADMINISTRATIVE BOARD OF THE NATIONAL REGISTRY answered the complaint negatively and raised the defense of lack of right. They requested that the complaint be dismissed and that the plaintiff be ordered to pay costs and interest (pdf images 255-265 and 230-245 of the electronic file).\n\n3.- Nombre81356 answered the complaint negatively and raised the defense of lack of right (pdf images 268 to 272). However, by resolution of the Processing Judge, No. 1113-2017, issued at the preliminary hearing of May 22, 2017, the withdrawal request made by the plaintiff regarding this co-defendant was granted (minutes, image 367 in pdf).\n\n4.- By resolution of the Processing Judge, issued at 2:04 p.m. on November 28, 2016, the co-defendant Nombre81356 was declared in default (pdf images 278 to 280).\n\n5.- At the preliminary hearing of May 22, 2017, with the attendance of the parties, the claims were set as indicated in the first whereas clause above. The present complaint against Mr. Nombre81356 was deemed withdrawn. The testimonial, confessional, judicial inspection, and expert evidence were rejected. As there was no further evidence, apart from the admitted documentary evidence, the Processing Judge, Josué Salas Montenegro, declared this proceeding to be one of pure law, in accordance with article 98, subsection 2) CPCA, whereupon the parties proceeded to orally present their conclusions (minutes in electronic file, images 365-370, hearing recorded on digital media).\n\n6.- By resolution of this Section of the Tribunal, at 4:00 p.m. on August 11, 2017, a hearing was granted under article 95 of the CPCA and the updating of incorporated evidence was ordered (383-384 pdf).\n\n7.- By resolution at 10:00 a.m. on September 7, 2017, a hearing was granted regarding the updated evidence and registry certifications provided for better provision.\n\n8.- The resolution is issued following deliberation. No grounds for nullity capable of invalidating the proceedings are noted.\n\nJudge Rodríguez Villalobos writes; and,\n\nCONSIDERING\n\nI.- PROVEN FACTS AND BACKGROUND. As such - without prejudice to their subsequent assessment -, the following are held as relevant:\n\n1) By deed No. 28 granted at 8:00 a.m. on July 20, 2011, before Notary Rodríguez Herrera, with the appearance of Nombre81356 and Eduardo, both Nombre81356, the following was recorded, as relevant: \"...FIRST: The appearing party EDUARDO (...) states that he is the owner of the domain in property (...) ONE ONE NINE THREE NINE NINE sequence ZERO ZERO ZERO (...) THIRD: The appearing party EDUARDO (...) states that, reserving for himself the rights of usufruct, use, and habitation in the aforementioned property for life, he DONATES to the second appearing party, Nombre81356 (...) who accepts the donation of the property described in point one (...) I issue a first certified copy. Read to the grantors, it is found to be in conformity, they state they approve it, and we sign together in ...\". This document, Volume 2011 Entry 204095, was registered on July 29, 2011. Upon proceeding to its registration, the assigned registrar executed the transfer and conveyed the property in favor of Nombre81356; however, he did not register the reservation of usufruct in favor of Don Eduardo. Property 4-119399 thus remained entirely registered in the name of Nombre81356 (Not controverted. Images 206-2014 in pdf of this digital file). -\n\n2) On May 30, 2014, Nombre81356 constituted herself as debtor to Nombre81355 - the plaintiff here -, for the sum of ¢21,000,000, payable in one year, starting from May 30, 2014, at a current interest rate of 2.5% monthly, payable one month in advance. As a guarantee for the fulfillment of the principal, current interest at the stated rate, and default interest at 3.25% monthly, and costs of any eventual execution, she imposed a first-degree mortgage on her registered property 4-119399-000. It was stipulated that with the delay of one interest installment, the term of the obligation would be considered matured, and the interest would thereafter be at a rate of 3.25% monthly. Registration date: 6/9/2014 (testimony of deed 176, granted at 2:00 p.m. on May 30, 2014, before Notary Rafael Angel Salazar Fonseca. Cites: T: 2014. A: 00159380. F:06/06/2014. H:08:57:08. Images 30-41).-\n\n3) On August 11, 2014, an execution proceeding was filed by the creditor Nombre81355 against the debtor Nombre81356. By resolution of the Juzgado de Cobro of Heredia, dated March 9, 2015, the proceeding was deemed established, and the property given as guarantee, being property Dirección8756, was put up for auction with a base price of ¢21,000,000, scheduling 9:00 a.m. on July 20, 2015, for the first auction. On April 7, 2015, the debtor was notified. The auction was held. The MINUTES state: \"IN THE SPECIALIZED COURT OF COLLECTION OF HEREDIA. At nine hours and zero minutes on the twentieth of July, two thousand fifteen. The undersigned Judicial Technician, present in the outer part of this Office, for the purpose of verifying the auction ordered in the proceedings. The respective edict was published twice consecutively in the Judicial Bulletin, # 96 and # 97 dated March 20 and 21, two thousand fifteen, and being in due form, we proceed to read the respective notice. Present, Mr. Nombre81355, identity card CED60410, plaintiff, states that he offers the (sic) base price in payment of his credit, the sum of TWENTY-ONE MILLION EXACT COLONES for the auctioned item. There being no one to improve the offer, the proceeding is (sic) concluded. Given that the Document Reception Office has a period of twenty-four hours to incorporate documents and/or writings that may have been filed for the electronic file, this auction is subject to the verification that there is no incident or opposition filed, as well as whatever is resolved regarding it.-\" (Judicial file 14-006113-1158-CJ of the Juzgado de Cobro of Heredia. Images 48, 49, 65, 66, 67, 75, 78, 79, 80, 83, 85, 86, 87, 88 in pdf).-\n\n4) On July 22, 2015, Don EDUARDO reported to the National Registry that at the time he donated property 4-119399-000, he reserved for himself the rights of usufruct, use, and habitation for life, which he stipulated at the time of granting the deed, in the notary office of Carlos Luis Rodríguez Herrera, deed # 28 of volume six. Filed with the Registry's Journal, under cites Volume: 2011, Entry: 00204095 dated July 22, 2011, said document being registered. He was notified today that it has been auctioned, and (sic) because his usufruct right was not registered in a timely manner until now by the Registry, leaving him defenseless and without his usufruct benefit. By virtue of which he requested the IMMOBILIZATION of the property (source: Registry resolution, dated July 23, 2015, in File 2015-1676-RIM).-\n\n5) By administrative resolution at 10:00 a.m. on July 23, 2015 - File 2015-1676-RIM -, signed by Licda. Ana Lorena Sáenz Jiménez, Legal Advisor, Real Property Registry, National Registry, the following was considered and ordered, as relevant: \"(...).--A preliminary study conducted by this Legal Advisory Office determines the following: 1) By document Volume 2011 Entry 204095, registered on July 29, 2011, Mr. Nombre81356, identity card CED60413, registered owner of property 4-119399, donates said property with reservation of usufruct to (sic) Mrs. Nombre81356, identity card CED60414. 2) That upon registering the document, the assigned registrar executed the transfer and conveyed the property in favor of Mrs. Nombre81356; however, he did not register the reservation of usufruct in favor of the petitioner. 3) That as of today, the property under study is registered in the name of Mrs. Nombre81356, and no usufruct right exists registered in favor of Mr. Nombre81356. 4) That the property in question is encumbered with a first-degree mortgage, filing cites Volume 2014 Entry 159380, whose creditor is Mr. Nombre81355, CED60415. 5) That in the property in question, registered in the encumbrances section - since March 13 of the current year, with an expiration date of March 13, 2025 -, is the Mortgage Enforcement Lawsuit with cites 0800-002510003.01-0001-001, corresponding to judicial file number 14-006163-1158-CJ. 6) That the aforementioned encumbrance was registered directly from the Judicial Headquarters. 7) That by virtue of property 4-119399 being encumbered with a first-degree mortgage and with the Mortgage Enforcement Lawsuit described in the preceding paragraph, ex officio correction is not possible. --- By virtue of the foregoing, and based on the provisions of article 1 of Law 3883, which is the Law on Registration of Documents in the Public Registry, article 25 of Executive Decree number 35509, which is the Organizational Regulation of the Real Property Registry, published in Gazette No. 198 of October 13, 2009, and Administrative Circulars DRP-008-2007, of August 21, 2007, and CIRCULAR -005-2009, of November 2, 2009, and to safeguard the security that must emanate from the publicity of registry entries, IT IS RESOLVED: 1.- To authorize the opening of the administrative file for the purpose of conducting the investigations the case merits and complying with the due administrative process. II.- To record an administrative warning on the property of the Party of Heredia, title number (...) Placa12996 (...), solely for purposes of registry publicity, while the processing of the file continues. ...\" (images 107-108 in pdf).-\n\n6) On July 27, 2015, the plaintiff-creditor Nombre81355 filed a request for auction approval. On this same day, he also filed the final liquidation of interest, costs (edict), and fees (judicial file of the execution proceeding, visible in the electronic file).-\n\n7) By resolution of the Juzgado de Cobro of Heredia, at 1:38 p.m. on August 4, 2015, it was ordered: \"Having reviewed the liquidation of interest formulated by the PLAINTIFF by INITIAL WRITING, and; SINGLE CONSIDERING: 1-) INTEREST: Taking into account the principal owed of TWENTY-ONE MILLION EXACT COLONES for the period from June 30, 2014, to July 30, 2014, at a percentage rate of 39 percent ANNUAL, this item is approved in the sum of SIX HUNDRED NINETY-FIVE THOUSAND FIVE HUNDRED EIGHTY-NINE COLONES WITH FOUR CENTS. THEREFORE: In accordance with the foregoing, the liquidation of interest submitted for the period and percentage rate indicated above is approved in the sum of SIX HUNDRED NINETY-FIVE THOUSAND FIVE HUNDRED EIGHTY-NINE COLONES WITH FOUR CENTS. NOTIFY.\" (same cited source).-\n\n8) At 2:28 p.m. on the same day, August 4, 2015, Official Letter RIM-AJRI- 802 -2015, dated July 24, 2015 -, signed by Licda. Ana Lorena Sáenz Jiménez, Legal Advisor, Real Property Registry, National Registry, was filed with the Juzgado de Cobro of Heredia, stating, as relevant: \"In this Directorate, (sic) Administrative Proceedings were initiated under file number 1676-2015-RIM, by virtue of a communication filed with this Directorate of the Real Property Registry on July 22 of the current year by Mr. Nombre81356, (...) who reports a registry error... (...) In these cases, the proper course would be to correct the registry error ex officio and generate (sic) the usufruct right that was not created at the time of the registration indicated above; however, it is not possible for us to execute such a correction because registered in the Dirección8753 (sic) is a Mortgage Enforcement Lawsuit with filing cites 0800-002510003.01-0001-001, corresponding to judicial file number 14-006163-1158-CJ, currently pending before that Office. Thus, we respectfully request that we be informed of the current status of the file, as well as the interested parties in said judicial process, in order to proceed with the corresponding legal hearings in the processing of the administrative procedure mentioned. (...)\" (same source. Boldface supplied).\n\n9) By resolution at 3:54 p.m. on August 10, 2015, of the COURT OF COLLECTION OF HEREDIA, it was ordered: \"Having reviewed the present matter, it is noted that there is an administrative warning (within file 2015-1676-RIM, see resolution of 10:00 a.m. 23-07-2015, see also writing of 04-08-15), for which reason the concerned auction is reserved to be heard once said administrative warning is resolved. - Furthermore, having reviewed the writing dated August 4, 2015, filed by the DIRECTORATE OF THE REAL PROPERTY REGISTRY (National Registry) file 2015-1676-RIM, it is determined: An official letter is ordered to be issued to said entity in order to comply with what was requested, that is, to indicate that the auction has already been conducted within the process and its approval is pending, as well as the parties to the present matter. In another vein, regarding the liquidation formulated by the party Nombre80864) in a writing filed on July 27, 2015, a hearing is granted for a period of THREE DAYS to Nombre81357).\" (source: judicial file of the execution, visible in the electronic file. Larger font size supplied). -\n\n10) On August 27, 2015, the plaintiff-creditor Nombre81355 filed a motion for reversal and an appeal in the alternative against the previous resolution. On October 2, 2015, a copy of the administrative file 2015-1676-RIM was received at the Court (same source. image 116 in pdf). And by resolution at 8:14 a.m. on October 22, 2015, of the COURT OF COLLECTION OF HEREDIA, it was ordered: \"The motion for reversal filed by the PLAINTIFF (sic) against the resolution of fifteen hours and fifty-four minutes on August tenth, two thousand fifteen, is denied because it was issued in accordance with the law. Said party should note that the writing filed on August 4, 2015, by the Real Property Registry (National Registry) is clear in indicating that an investigation is currently being conducted in relation to the concerned property, so much so that they indicate it is possible there is a registry error that has not been corrected because the present proceeding is recorded, for which reason, and taking into account the delicate nature of the situation, the auction held in the proceedings is reserved to be heard once administrative file No. 1676-2015-RIM is resolved. - At the same time, the appeal filed against said resolution is rejected because it lacks that procedural remedy....\" (same source. Image 117 in pdf. Larger font size supplied).-\n\n11) By resolution of the Real Property Registry at 1:00 p.m. on November 10, 2015 - of File 2015-1676-RIM -, it was ordered to grant a hearing to Nombre81356, in her threefold capacity as owner, debtor, and defendant in the mortgage enforcement proceeding; and to Nombre81355, in his dual capacity as creditor and plaintiff in said proceeding (Administrative file 1676-2015-RIM. Images 160-161 and 166-168 in pdf, visible in this electronic file). -\n\n12) By Official Letter No. RIM-RE-306-2015 dated November 16, 2015, signed by Lic. Mora Cerdas, Deputy Registry Director, addressed to the Court, observations are made regarding the scope and limits of the \"Administrative Warning\". Stating, among other things, that \"... it is a precautionary, preventive, and temporary measure, recorded solely for purposes of publicity notice, which does not interrupt real estate transactions, that is, it does not generate the immobilization of the property, and therefore does not prevent the registration of new acts or contracts, and which is recorded while the study of the matter under investigation is concluded. ...\" (Administrative file 1676-2015-RIM. Images 160-161 and 166-168 in pdf).-\n\n13) On November 24, 2015, the plaintiff-creditor Nombre81355 again requested the Court to approve the auction. However, by resolution of the COURT OF COLLECTION OF HEREDIA, at 8:36 a.m. on January 6, 2016, it was ordered: \"(...) The plaintiff is to abide by what was resolved in the order of eight hours and fourteen minutes on October twenty-second, two thousand fifteen....\" images 120 and 121).\n\n14) On January 15, 2016, the plaintiff-creditor Nombre81355 requested an Addendum and Clarification. However, by resolution of the COURT OF COLLECTION OF HEREDIA, at 8:09 a.m. on April 5, 2016, it was ordered: \"(...) The request for addendum and clarification of the resolution of eight hours and thirty-six minutes on January sixth, two thousand sixteen, is denied, considering that it only proceeds when a final judgment on the merits is issued. Article 158 Civil Procedure Code....\" (Judicial file 14-006113-1158-CJ. Images 123-125 in pdf attached to this file).-\n\n15) By final administrative resolution, at 11:00 a.m. on March 1, 2016 - in File 2015-1676-RIM -, signed by Master Oscar Rodríguez Sánchez, Director of the Real Property Registry, the following was considered and ordered, as relevant: \"... REGARDING THE CASE AT HAND: In the present case, we have that on July 20, 2011, Mr. Nombre81356 granted a deed before Notary Carlos Luis Rodríguez Herrera, whereby he donated the bare ownership of property 4-119399 to Mrs. Nombre81356, reserving for himself the right of usufruct over said property. Due to a registry error, the right of usufruct in favor of Mr. Nombre81356 was not reserved at the time; property 4-119399 remaining entirely registered in the name of Mrs. Nombre81356. Subsequently (knowing her condition as bare owner in the acquisition document), she appeared as owner of the domain of the property under study, by virtue of the error committed at the registry office; and constituted a mortgage in favor of Mr. Nombre81355, giving said property as a first-degree guarantee, a mortgage that was registered on June 10, 2014, with registration cites 2014-159380. This credit in favor of Mr. Nombre81355 is the basis of the Mortgage Enforcement Lawsuit recorded on the property in question with cites 800-251003-01-0001-001; a judicial process in which - according to communication from the Juzgado Especializado de Cobro of Heredia -, the auction of the property given as guarantee has already taken place, and the final resolution of this administrative process is awaited in order to proceed with the approval of said auction. By virtue of this, it is necessary to communicate this resolution to the Juzgado Especializado de Cobro of Heredia once it becomes final. It is evident that there is a defect in the chain of title (tracto sucesivo) of the Dirección8754, and it must be cured through the appropriate means. In the meantime, the proper course is to proceed with its immobilization. (...) THEREFORE By virtue of the foregoing, and in accordance with the provisions of Executive Decree number 35509, which is the Organizational Regulation of the Real Property Registry, published in Gazette No. 198 of October 13, 2009, and the cited doctrine and norms, IT IS RESOLVED: 1) TO MAINTAIN the Administrative Warning note on the property of the Party of Heredia, real folio title number Placa12995 (). 2) To proceed with the IMMOBILIZATION of the property of the Party of Heredia, real folio title number Placa12995 (). 3) Once this resolution is final, Licenciada Ana Lorena Sáenz Jiménez, Legal Advisor of this Registry, or in her absence any other official of that Department, is commissioned to execute this resolution, having to previously present themselves to the Journal Office of this Registry to record the corresponding filing cites. 4) Once this resolution is executed, it must be communicated to the Juzgado Especializado de Cobro of Heredia and proceed with the closure and archiving of this file....\" (Administrative file 1676-2015-RIM. Images 178-204 in pdf, visible in this electronic file).-\n\n16) The previous resolution - of immobilization due to inconsistency -, dated March 1, 2016, was filed - registered - with the Registry's Journal at 10:24 a.m. on March 28, 2016, with CITES: 2016-00201505-01-, and was communicated - and incorporated - into the file of the Mortgage Enforcement Proceeding of the Collection Court on April 12, 2016 (same previous source and PDF images 402 to 424 and updated registry certification dated August 18, 2017, images 435-436 in pdf of the electronic file).-\n\n17) By resolution of the Juzgado de Cobro of Heredia, at 1:23 p.m. on October 21, 2016, it was considered and ordered: \"Having reviewed the resolution of eleven hours on March first, two thousand sixteen, issued by the Subdirectorate of the Real Property Registry within administrative file number 2015-1676-RIM, it is resolved: Upon determining in said administrative process the existence of a usufruct right which was not registered on the property intended for auction due to a registry error, and it being necessary to notify the usufructuary in the processes in which the property on which their right falls is auctioned, and said procedural act being lacking due to the situation noted above, the auction held at nine hours zero minutes on July twentieth, two thousand fifteen, is disapproved.-\" On October 31, 2016, Nombre81355 was notified through his lawyer Salazar Fonseca (PDF images 402 to 424 of the electronic file).-\n\nII.- UNPROVEN FACTS and/or BACKGROUND: Of influence on the decision, the following is held as not proven: 1) That Notary Carlos Luis Rodríguez Herrera, authorizer of the deed of property transfer with reservation of usufruct, and responsible for its registration, noticed the registry error. 2) That Nombre81356 was unaware of her condition as bare owner in the acquisition document (the case file). 3) That Nombre81356 informed Nombre81355, the plaintiff here, and/or Notary Salazar Fonseca, authorizer of the deed of May 30, 2014, of that situation (the case file). 4) That on the date of the auction - and subsequently -, there was any opposition, prejudiciality, nullity incidents, or third-party claims within the collection proceeding. 5) That the mere \"Administrative Warning\" -, existing from July 23, 2015, until at least March 28, 2016, prevented - in that interim -, the approval of the auction and its eventual registration (the case file). 4) The judicial suspension of judicial file No. 14-006163-1158-CJ, processed in the Juzgado de Cobro Judicial of Heredia (the case file). 5) The existence of material and/or economic damage according to the cause and estimation detailed in the complaint.\n\nIII.- PLAINTIFF'S ALLEGATIONS: In summary, the plaintiff states: FACTS:\n\n1) On May 30, 2014, Nombre81356 constituted a mortgage loan in his favor for ¢21,000,000, the guarantee for which was property 4-119399-000 registered in her name, as owner of full title, there being no information publicized through the Registry at the date of its granting that would prevent the completion of the legal transaction or cast doubt on the ownership of her right.\n\n2) The constitution of the loan was formalized by deed No. 176, Volume 104, of May 30, 2014, before Notary Rafael A. Salazar Fonseca, filed with the Registry on June 6, 2014, and registered on June 9, 2014, in volume 2014, entry 159380, cites 2014-159380-01-0001-001.\n\n3) After registration, Nombre81356 failed to comply with her credit obligations, which led him to file the judicial collection proceeding, under file 14-006163-1158-CJ, of the Juzgado de Cobro of Heredia.\n\n4) The collection proceeding was processed as appropriate, since Nombre81356 throughout the same also failed to comply with her obligations, a fact that led to the auction of the property given as guarantee being held on July 20, 2015. As recorded in the (sic) minutes at 9:00 a.m. on July 20, 2015, the date of the auction, said property was adjudicated (sic), with the objective of satisfying the obligation and canceling the debt.\n\n5) By resolution at 1:38 p.m. on August 4, 2015, the Collection Court approved the initial liquidation, leaving only the formal adjudication of the auctioned property in his favor and the approval of the final liquidation pending.\n\n6) The processing and completion of the collection proceeding was interrupted with the filing of Official Letter RIM-AJRI-802-2015 from the Registry on August 4, 2015. An official letter announcing the initiation of an administrative procedure - file 1676-2015- RIM -, promoted by Don Eduardo, brother of Nombre81356, debtor of the loan and defendant in the collection proceeding that was about to conclude.\n\n7) Administrative file 1676-2015-RIM began on July 22, 2015, at the request of Don Eduardo, who, in his capacity as previous registered owner of property 4-119399-000, reported that at the time it was donated to his sister, the assigned registrar for that process OMITTED to indicate that he reserved the usufruct for life, as was his will and as was recorded in deed # 28 at 8:00 a.m. on July 20, 2011, before Notary Carlos L. Rodríguez Herrera, filed with the Registry on July 22, 2011, registered in volume 2011, entry 00204095.\n\n8) As a result of these facts and the initiation of the administrative procedure, the Collection Court suspended the adjudication of the property in his favor by resolution at 3:54 p.m. on August 10, 2015, until the legal situation of the same was resolved. The Registry issued an administrative alert (resolution at 10:00 a.m. on July 23, 2015), as a result of the immobilization request made by Don Eduardo. An alert which, although for purposes of registry publicity, has to date prevented me from disposing of the property adjudicated (sic) through auction.\n\n9) By registry resolution of 1:00 p.m. on November 10, 2015, it is requested that Nombre81356, in her capacity as mortgage debtor, and the undersigned, as creditor, be included in the processing of the administrative procedure, in order to present our defense arguments regarding the situation affecting the property.\n\n10) By means of a Registry resolution, of 11:00 a.m. on March 1, 2016, it was ordered: \"(...) IT IS RESOLVED: 1 TO MAINTAIN the administrative warning note that weighs on the property of the Heredia district, real folio registration Placa12995 - (). 2) To proceed with the IMMOBILIZATION of the property of the Heredia District, real folio registration Placa12995 - ()\" (...)\".\n\n11) This entire situation, initiated by the OMISSION and BREACH OF DUTY OF CARE of a registry official when carrying out the procedure set forth in deed No. 28 of July 20, 2011, of Notary Rodríguez Herrera, is causing him serious and notorious damages, of an economic and personal nature. Despite having paid a price and being the successful bidder (sic) of the property, as stated in the judicial collection file, he cannot dispose of it, the existing debt with the defendant Nombre81356 has not been deemed satisfied, and he may even run the risk of losing it, all due to this serious omission and the actions of the defendants. As if that were not enough, the Registry, far from correcting its error through effective action, issues the resolution of 11:00 a.m. on March 1, 2016, in which it requests the immobilization of the property already owned by him (sic) and refers the matter to the judicial authority so that it is the latter who decides, a situation that will become a cumbersome judicial process lasting years, and will undoubtedly continue to affect his interests.\n\n \n\nQUANTIFICATION OF DAMAGES, LOSSES, AND MORAL DAMAGES.\n\nDAMAGES AND LOSSES: He affirms: He is the most affected by this entire situation and the damages and losses caused, which, in addition to diminishing, are increasing every day. The registrar's omission, the non-payment of the mortgage loan, the initiation of the judicial collection process, the alert and immobilization of the property, the impossibility of it being awarded to him despite having already paid a price for it, the Registry's negligence in seeking a solution to the problem caused by one of its officials, and now the filing of this new process, which will represent further physical, mental, and economic strain, make the collection of damages and losses that the defendants must satisfy justifiable. The items are: 1. Principal owed according to the mortgage loan: ¢21,000,000. 2. Interest generated by this loan from June 30, 2014 (the date on which Mrs. Nombre81356 went into default) to June 30, 2016 (EXACTLY TWO YEARS), which are liquidated in this act in the sum of ¢16,380,000.00, calculated at a rate of 3.25% monthly (39% annually), which is the interest agreed upon for DEFAULT INTEREST, as well as future interest until its effective payment at the same rate - monthly and annually -, which is the rate agreed upon for DEFAULT INTEREST. 3. Costs of the judicial collection process: ¢3,178,500. An amount established on the total owed principal and liquidated interest, which gives us an amount of ¢37,380,000.00, and on which the costs of the judicial collection process are liquidated. Therefore, the sum of damages and losses is prudentially quantified at ¢40,568,500.\n\nMORAL DAMAGES: The serious omission and breach of duty of care by the registrar at the time, as well as the Registry's negligence in supervising the actions of its officials, were the triggers that allowed another series of already mentioned events to be unleashed, and which today are to blame for the situation in which he finds himself, due to the actions of third parties. During these years, the feelings caused by all these actions have represented physical strain on his person; knowing that in good faith he agreed to lend the defendant Nombre81356 the requested money, and that in return he would receive a refusal on her part to pay the debt, awakened great anger and disappointment in him. The frustration caused by having to face a cumbersome judicial collection process to recover what was owed, and just when he had the hope of ending this ordeal, the communication from the Collection Court that it could not deliver (sic) the property to him despite already being the successful bidder (sic) and having paid a price, generated rage, impotence, despair, anguish, total disappointment over what happened, and loss of confidence in public institutions that do their job poorly. Even worse, knowing that he has to face a new process to continue claiming what belongs to him, and despite having paid a price for the property, he may run the risk of losing it due to the carelessness of a registry official, a proven fact known to them themselves, is an issue that continues to generate great anger and a sea of negative emotions that are beginning to affect his daily life and his family nucleus, and which are far from over. For all of which, he justifiably quantifies the claim for moral damages in the sum of ¢20,000,000.\n\n \n\nIV.- OPPOSITION OF THE STATE: Its legal representative - in essence -, states: FACTS:\n\n1. He rejects it as inaccurate. While we are facing a registry inaccuracy, the truth is that the registry information for the property in question publicized that it had been acquired by Mrs. Nombre81356, by donation, through the document filed under docket numbers 2011-00204095-01. In that regard, prior to the constitution of the mortgage, the plaintiff could well have reviewed the previous document, whereby he could have verified that the donation had been made with a reservation of usufruct.\n\n2 and 3: He accepts them according to the evidence.\n\n4 and 5: He accepts them according to the evidence. In that sense, he relies on the content of the provided judicial collection file.\n\n6. He rejects it as inaccurate. The Registry issued Official Letter RIM- AJRI-802-2015 of July 24, 2015, in order to ask the Court for the current status of the file, as well as the interested parties, in order to grant the legally required hearing in the administrative process.\n\n7. It is true. He relies on the content of file 1676-2015-RIM.\n\n8. He rejects it as inaccurate. He only accepts that as a result of what happened, the Court reserved the processing of the auction until the administrative warning placed on the auctioned property was resolved. Regarding the rest, he cannot attest to it and rejects it.\n\n9. He accepts it according to the evidence.\n\n10. He accepts the partial transcription of the cited resolution. In any case, he relies on its full content.\n\n11. He rejects it as it does not technically constitute a fact, but rather subjective manifestations.\n\nLEGAL REASONS AND GROUNDS: After a summary of the background, he states the following:\n\nLACK OF RIGHT. IMPROCEDENCE OF DAMAGES AND LOSSES. There are several reasons that make the lawsuit against THE STATE inadmissible.\n\n1- While we are before a registry inaccuracy, the case is that the registry information publicized that it had been acquired by Nombre81356, by donation, through the document filed under docket numbers 2011-00204095-01. In that direction, prior to the constitution of the mortgage, the plaintiff could well have reviewed the previous document, whereby he could have verified that the donation had been made with a reservation of usufruct. The parties are obliged to carry out the pertinent studies and corroborate everything necessary to conduct a reliable negotiation. The verification of registry information is within the function and obligations of Notaries pursuant to Article 34, subsection g) of the Notarial Code, and it is not limited to the registry report of the property but also includes the study of the antecedents, volumes, and documents related to the property subject to the contract. Thus, according to Articles 1 and 32 of Law No. 3883 and 6 of the Registry Regulations - Decree 26771-3 -, registry publicity is constituted by the information contained in the volumes, electronic data processing systems for damages, digitization, and microfilming, which may be consulted by users.\n\n2- In this case, the exemption from liability under Article 190 of the LGAP is configured, that is, the act of a third party. Said norm exempts from the duty to indemnify when there are exemptions from liability that break the causal link between the state conduct and the damage produced. He transcribes the relevant part. Thus, given the existence of an exemption, liability cannot be demanded since the causal link between the damage and the conduct attributable to the Administration is broken. In this specific case, there would be liability on the part of Mrs. Nombre81356, since she acted in bad faith by signing a first-degree mortgage on property Placa5632- with Mr. Nombre81355, having full knowledge that she only held the right to the bare ownership of said property and that the usufruct right had been reserved by her brother, for life, at the time of the donation. This situation was perfectly known by Nombre81356; however, she omitted to communicate this important information to the parties, signing the obligation with Mr. Nombre81355. Consequently, upon signing the mortgage, she concealed the reservation of usufruct made on the property given as collateral, which could negatively affect Mr. Nombre81355's willingness to guarantee the monetary obligation through the property subject to this litigation, thus breaking the causal link between the administrative conduct and the alleged damage suffered, thereby configuring the act of a third party as an exemption from liability. For this reason, the claimed damages and losses are not attributable to him.\n\n3- The plaintiff does not prove the real and effective existence of the alleged damages and losses caused, nor their causal link with the challenged administrative conduct. For which it is essential to prove their existence through the appropriate evidentiary means for that purpose. Article 317 of the CPC contains the principle \"Onus Probandi,\" that the burden of proof regarding the affirmations of the facts constituting his right falls on him, a situation that does not occur in this litigation. Ergo, they must be considered as not proven and consequently as non-existent, and their rejection must proceed. For in this case, an effective, assessable, and individualizable damage is not appreciated (Art. 196 LGAP).\n\n4- Nor could the compensation be granted, since the plaintiff has the pertinent doors open to enforce the collection of the debt acquired by Nombre81356. The plaintiff holds an enforceable title, such as the mortgage constitution deed, so that he can seek redress for the amounts owed, pursuant to Articles 1 and 2 of the Ley de Cobro Judicial. More simply: It is not appropriate to try to have THE STATE pay what is owed by a third party for principal and interest, when the plaintiff can still enforce the respective collection through judicial means. In this sense, an effective, assessable, and individualizable damage is not appreciated, as required by Article 196 of the LGAP. Finally, he states: In the exceptional event of an indemnity judgment, the Court must take into account the provisions of Article 22 of the Law of Creation of the National Registry and its reforms - No. 6595 of May 28, 1975 - that the ADMINISTRATIVE BOARD of that Registry is directly responsible for indemnifying - from its assets - users for any damage that the Registry causes in the processing of documents. The plaintiff seeks payment for damages and losses arising from the non-registration of the usufruct right on the property subject to this process, so it would be said BOARD that is liable to third parties for any eventual damages and losses that this circumstance could have caused. Which possesses its own assets, financial autonomy in its management, and manages and executes its own budget, separate from the Ministry of Justice (i.e., from the national budget), Article 10 of the aforementioned Law 5695, and for compensation purposes to users, it has clearly established that it is a matter of responsibility of the ADMINISTRATIVE BOARD (resolution of the First Chamber of Cassation 000237-F-2003, of 10:00 a.m. on May 7, 2003).\n\n \n\nV.- OPPOSITION OF THE ADMINISTRATIVE BOARD OF THE REGISTRY: Its legal representative - in essence -, states:\n\nFACTS:\n\n1) He rejects it. By its nature, the process of formation, scope, and consent of the money loan contract with a mortgage guarantee is located in the extra-registry sphere and therefore he cannot refer to it (principle of contractual relativity, Article 1022 C. Civ.). Regarding the registry status of the property as of May 30, 2014, he relies on the literal content of its successive history, for which purpose - he says - he attaches (sic) a literal certification and one of historical movements.\n\n2) He accepts it and for this purpose relies on the literal content of the document registered in volume 2014, entry 159380.\n\n3) He rejects it. By its nature, the process of execution of the loan contract is located in the extra-registry sphere and therefore he cannot refer to it. In the registry publicity, a mortgage enforcement lawsuit is registered directly by the Judicial Authority on the property, dated March 13, 2015, valid until March 13, 2025, according to docket numbers T: 800, A: 251003-001.\n\n4 and 5) He rejects them, by virtue of occurring outside the registry publicity, without the Registry's participation, because they relate procedural acts of the judicial collection file (auction, award (sic), initial liquidation) and other pending ones.\n\n6) He rejects it as inaccurate. At the registry level, within the administrative management procedure 1676-2015-RIM, the referral of Official Letter No. RIM- AJRI-802-2015 to the Court is recorded, to whose literal content he refers. Its objective was to request information on the status of the judicial process and the parties in order to grant them the hearing provided for in Article 26 of the Reglamento de Organización del Registro. The scope of said content is even dimensioned in light of the registry field later through Official Letter No. RIM-RE-306-2015 dated November 16, 2015, signed by Mr. Mora Cerdas, Deputy Registry Director.\n\n7) He accepts it and relies on the content of administrative file 1676-2015 RIM.\n\n8) He rejects it. The plaintiff mixes two different factual situations. On one hand, the approach within the judicial field regarding the administrative warning precautionary measure within the mortgage enforcement process; and, on the other hand, the processing of administrative management file 1676-2015-RIM, specifically the issuance of the administrative resolution of July 23, 2015, in accordance with Articles 1 of the Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro and 25 of the Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario and rulings 6663-95 of 7:06 p.m. on 12/5/1995 and 16594 of 10:28 a.m. on 11/17/2006, of the Constitutional Chamber.\n\n9) He rejects it as inaccurate and for this purpose relies on the content and legal basis of the - administrative - resolution of November 10, 2015.\n\n10) He rejects it as inaccurate for transcribing only part of the administrative resolution of March 1, 2016. And for this purpose he relies on its complete content and legal basis. Which was executed regarding the registry field by its presentation to the Daily, in volume 2016, entry 201505, being registered on March 28, 2016.\n\n11) He rejects it. While he does not deny the existence and scope of the inaccuracy in the registry publicity derived from the registration of the document with docket number volume 2011, entry 204095, the eventual patrimonial consequences suffered by the plaintiff do not derive specifically and directly from said action, but from the breach of the money loan contract signed between him and the co-defendant Nombre81356, as well as from the fraud incurred by her by concealing from him that in relation to the property given as a real mortgage guarantee to support the fulfillment of her obligation, she was only the owner of the bare ownership, since her brother, when donating the property to her, had reserved the lifetime usufruct for himself, by virtue of which it is she who is solely responsible for the consequences derived from her bad faith actions (Articles 20, 21, 22, 1007, 1008, 1020, 1022, and 1045 of the C. Civ., in relation to Articles 190, 191, and 194 of the LGAP). A situation that, in relation to the Registry and with respect to the plaintiff, breaks the adequate causal relationship regarding what happened in the registry field (see resolution No. 99-2001 of 4:00 p.m. on March 31, 2001, of the First Section of this Court, as well as No. 45 of 9:00 a.m. on February 22, 2011, of Section VI of the same Court, concerning the condition of a registry third party).\n\nON THE ACTIONS UNDERTAKEN IN THE REGISTRY. He transcribes Article 1 of Law 3883 and administrative jurisprudence on registry publicity and associated principles (ruling 114-2005 of 10:00 a.m. on May 26, 2005, of the Administrative Registry Court). He states: The scope of the registry qualification (Art. 27 of the cited law) is limited to a formal legal plane, since the registrar has no knowledge of the substantive aspects regarding the validity of the title, obligation, act, or contract contained in the document to be qualified. He cannot know how the will of the parties was constituted and if it suffers from hidden defects since said act is not granted before the Registry. Hence, it is given a formalistic dimension without it being possible to enter into qualifying the substance. It is limited to controlling aspects related to the formal requirements that the laws demand so that a document can be considered valid and suitable to be registered. Remaining outside the registry scope are the other elements that cannot be verified from the document and/or the registry entries. As occurs in this case in which, despite a registry-origin inaccuracy having been presented, in the extra-registry field and prior to the formation of consent in each contract, the parties have had the means to verify the conformity of their will with the expected economic cause and purpose. He transcribes passages from judgment No. 45 of 9:00 a.m. on February 22, 2011, of Section VI of this Court, on the registry function and real estate property. The administrative management file 1676-2015-RIM begins at the request of the debtor's own brother, Don Eduardo, who, in his capacity as usufructuary, warns of the eventual existence of the registry-origin inaccuracy. Thus, it is from that - regulatory - administrative procedure that the rigorous procedure is processed in the Registry, warning the community through the issuance and publicity of administrative measures about the (sic) lack of concordance between the publicized information and the legal reality of the property, in order to reduce the eventual consequences derived from said situation. The eventual patrimonial consequences claimed do not arise or originate directly from what happened in the registry field. The obligation derived from the good faith of Nombre81356 when giving property Placa5632- as a mortgage guarantee to the plaintiff here, required her to communicate at a minimum her true condition as holder of the bare ownership. A situation that, regardless of what happened at the registry level, was unavoidable. Especially considering that the right she was disposing of was precisely the usufruct reserved by her own brother (a senior citizen), who is also the person who had donated the cited bare ownership right to her. And by not having done so, her action constitutes what in doctrine is known as fraudulent concealment, in violation of the registry principle of consent, which establishes that no one can modify the registry entries without the express or tacit consent of those who have registered rights, unless by judicial provision, due to the protection that the Registry grants to titleholders. It consists, then, of the necessary authorization for a specific entry to be made in the Registry; to issue a specific inscription or annotation. Formal consent that implies the agreement of the registry titleholder with the mutation of the registry entry, from Article 451 of the Civil Code. He transcribes doctrine on the duty of good faith (Baudrit Carrillo, Diego. Derecho Civil IV. Volumen I Teoría General del Contrato). He transcribes doctrine on Fraud as a defect of consent, its consistency, and requirements (Torrealba Navas, Federico. Lecciones de Contratos. 1st Edition, Lesson V Vicios del consentimiento). He states: In this case, all the requirements are met, since the debtor takes advantage of a registry-origin inaccuracy and omits to inform clearly, accurately, and completely the legal situation (registry and extra-registry) of the property subject to the guarantee. The fraud then generates three determining effects for this case. From the point of view of the existing contractual relationship: the possibility of requesting the annulment of the contract and/or contractual civil liability for the damages and losses caused. And regarding the National Registry, the configuration of an exemption from liability for the action of a third party contemplated in Article 190 of the LGAP. Sufficient to break the attributed causal link. Based on the foregoing and the events that arose, it is clear that the harmful event that the plaintiff ultimately alleges does not originate from the administrative conduct, but from the pointed-out fraudulent conduct. In this context, the Court should ask: who or whom benefited from what occurred. What legal consequences exist and have materialized and who has had to bear them.\n\nON THE EVENTUAL EXISTENCE OF LIABILITY AND DAMAGES AND LOSSES. He states: If it is considered that the Registry's liability must be analyzed, he requests to assess that: Our democratic system has defined the responsibility of the State as objective. For the damages caused by its legitimate or illegitimate, normal or abnormal functioning. It can only be declared if there has been proof of the existence of a state action that has produced a damage and that there is a causal relationship between one and the other. Given that this relationship is broken if the damage has been produced by the action of a third party or by the fault of the victim. The existence of three elements must be demonstrated: 1. Harmful or damaging conduct. 2. An effective, assessable, and individualizable damage. 3. A causal relationship between the damage allegedly suffered and the conduct of the Administration. Damage is understood as any injury, impairment, loss, or detriment in the patrimonial or extra-patrimonial legal sphere. Which in this case has not occurred. The plaintiff has no right to claim compensation for the registry action, because the relation of facts from which he intends to support the eventual existence of damages and losses bears no relation to the administrative conduct displayed by the Registry (conditions of manner, time, and place); and if they exist, the eventual damages and losses must be claimed from whom legally corresponds. Namely, and in the first place, from the debtor herself. In addition to the fact that his claim does not comply with the requirements (Arts. 58 subsection f) of the CPCA and 317 of the CPC) for the compensation requested with respect to the Registry. Reason for which it must be rejected (see judgments of the First Chamber of Cassation 846-2008 and 202-F-2001). The registry publicity is only one more manifestation of the real property right, to protect the community, so that the remaining attributes of ownership inherent to said title are manifested in the extra-registry field. If it is considered that it should be responsible for the alleged damages and losses caused, subsidiarily, he requests that the following be considered: Numeral 196 of the LGAP establishes that all damage must be effective, economically assessable, and individualizable in relation to a person or group. By damage we understand any injury, impairment, loss, or detriment in the patrimonial or extra-patrimonial sphere. Which in this case has not occurred. There is no civil liability if there is no damage. Only the damage that is proven is compensable, falling into a question of fact reserved for the discretion of the Judge. (First Chamber. Resolution 202-F-2001). The mere indication of the existence of damages and losses is not enough for their recognition to proceed. The claim must be accompanied by the evidence that justifies said damage. And the plaintiff does not provide any evidence that allows accrediting that the damage has materialized, so it could not be provided at any other procedural stage, meaning that this point must be rejected due to the lack of evidence supporting the plaintiff's claim.\n\n \n\nVI.- HEARING OF ARTICLE 95 OF THE CPCA: In its response: The plaintiff expressed, in summary: The judicial collection process is currently suspended (sic). The defendants failed to prove the existence of any exemption from liability. The Registry's omission was the direct cause. It induced the plaintiff into error by trusting the registry publicity to sign the mortgage contract, without which he would never have contracted with Nombre81356. Who currently has no assets or equity with which to face the obligation, except for the property legally awarded (sic) but immobilized as of today, this being the only way to recover what is owed. A situation in which the Registry, through its action and omission, has directly influenced.\n\nThe State expressed, in summary: Exceptionally, in addition to the exemption, the act of a third party (the action of Nombre81356), in setting compensation, the following must be appreciated: 1) The action of Nombre81356 is the main cause, being the responsible party; however, the plaintiff decided to withdraw the lawsuit against her. 2) The plaintiff's responsibility for not previously reviewing the donation document, whereby he could have verified that it had been made with a reservation of usufruct. 3) Don Eduardo's responsibility for not worrying about verifying, investigating, or confirming that the document had been correctly registered, which allowed his sister's action. 4) The immobilization (sic) to publicize the registry inaccuracy does not prevent the Court from being able, as a jurisdictional authority (superior to the administrative one), to approve the auction, award, and order the registration of the property in favor of the plaintiff; Don Eduardo may, if he deems it appropriate, take action against his sister as the cause of this entire situation. Ergo, it is not an action by the Registry that produces the damages claimed, since the Court can (sic) approve the auction held. The Administrative Board of the Registry expressed, in summary: The assumptions of Articles 190, 191, and 196 of the LGAP are not met. Although an inconsistency in the registry publicity was generated, the true reason why the transfer has not been registered does not come from the registry precautionary measure nor was it the original triggering action, but rather the non-approval of the auction for not having notified the usufructuary in the collection process, so the registry inaccuracy ceased to have its general effects of enforceability for the parties since they know the extra-registry reality and their right to a hearing and defense is being guaranteed.\n\n \n\nVII.- CRITERION OF THE COURT: After analyzing the arguments and reviewing the evidentiary content of the case file, the Court determines that the claim for compensatory condemnation must be declared admissible, but only partially, regarding subjective moral damages, for the following reasons: BASIC LEGAL FRAMEWORK: Articles 1 and 22 and Transitory V of the Law of Creation of the National Registry - No. 5695 of 05/28/1975 -\n\nin the relevant parts, they establish: \"Article 1.—The National Registry is created, dependent on the Ministry of Justice (...)\" \"Article 22.—The Administrative Board of the National Registry shall indemnify users for any harm the National Registry causes them in the processing of documents. To this end, it shall carry out the pertinent steps to acquire a fidelity bond, individual or collective, issued by an insurance institution authorized by law.\" \"Transitional Provision V.—Until the provisions of Article 22 of the Law creating the National Registry are implemented, the Administrative Board of the National Registry shall, through a budget allocation, allocate the necessary resources to cover potential damages to third parties.\". Articles 1, 27, and 32 of the Law on the Registration of Documents in the Public Registry - 3883 of 30/05/1967-, in the relevant parts, establish: \"ARTICLE 1.— The purpose of the National Registry is to guarantee the security of the registered assets or rights with respect to third parties. The foregoing shall be achieved through the publicity of these assets or rights. (...)\" \"ARTICLE 27.— For qualification, both the General Registrar and the courts shall adhere only to what results from the title, the books, the real estate, commercial, or personal folios, and in general all information contained in the Registry (...)\" \"ARTICLE 32.— The National Registry, through the technical and technological procedures it considers secure and agile, shall establish the manner of processing and publicizing registry information. The registry entries made through these means shall produce the legal effects derived from registry publicity, with respect to third parties, and shall have the validity and authenticity that the law grants to public documents. Subsection g) of Article 34 and Article 100 of the Notarial Code - Law 7764 of April 17, 1998-, in the pertinent parts, establish: \"ARTICLE 34.—Scope of the notarial function. The notary public is responsible for: (...) g) Carrying out registry studies (...)\". ARTICLE 100.— Appearance of parties in common mortgages. In the constitution of common mortgages, the acceptance of the creditor is not necessary (...)\". Article 6 and the final paragraph of Article 14 of the Public Registry Regulation -Executive Decree # 26771 of February 18, 1998-, in the pertinent parts, establish: \"Article 6—(Repealed by Article 1 of Executive Decree No. 27934 of May 26, 1999, \"Abolishes the organic structure of the National Registry, the Legal Advisory Offices of the Registers of Movable Property, Immovable Property, Legal Entities, and the National Cadastre, as independent structures\")\". \"Article 14.— Of the Certifications Department. (...) The Certifiers are responsible for issuing the certifications requested regarding the registered information contained in the different databases, which they shall do by the means at their disposal in coordination with the Directorate, with the obligation to provide an efficient service.\". Articles 2, 3, 14, 15, 25, and 28 of the Real Estate Registry Organization Regulation -Executive Decree No. 35509 of 30/09/2009 - in the relevant parts, establish: Article 2— Definitions. For the purposes of this Regulation, the following shall be understood as: (...) l) Warning note (Nota de advertencia): it is a precautionary measure (medida cautelar) that is included when so determined, in the registration entry upon processing an administrative action, for notice publicity (publicidad noticia) purposes only. (...) p) Notice publicity (Publicidad noticia): it is that information publicized by the Real Estate Registry, whose sole effect is to inform about the existence of an administrative procedure in the investigation stage, by means of a warning note or prevention. Its existence does not immobilize nor prevent movements on the right containing the warning note or prevention. Article 3— Purpose of the Real Estate Registry. The Real Estate Registry has the purpose of strengthening real estate registry security, through the legal effects of its publicity, (...)\". Article 14.— Inaccuracy of registry publicity (inexactitud de la publicidad registral). (...) According to their origin, inaccuracies can be: a) Registral. b) Extra-registral. Article 15.— Inaccuracies of registral origin. Registral inaccuracies (inexactitudes registrales) are those that have their origin in the qualification and registration process of documents subject to registration or in the Cadastral Survey process. The following shall be considered inaccuracies of registral origin: a) That resulting from an involuntary error committed by the Registrar. (...). Article 17.—Judicial protection of registry publicity. Given that, as indicated in Article 456 of the Civil Code, registration does not validate null or voidable acts; saving the interests of one who acquires in good faith based on the publicity of the registry entries; the following must be heard and declared in judicial venue, pursuant to Articles 472, 473, and 474 of the Civil Code: a) The invalidity of a registration; b) The cancellation of a provisional or definitive entry that is in effect; and c) The declaration of a better right of property, with respect to the registered owner. Third parties shall have knowledge of any of these claims over registered rights, by means of the preventive annotations (anotaciones preventivas) that the jurisdictional authorities order and record in accordance with the Law. In accordance with the foregoing, the knowledge of the claims indicated in the three preceding subsections is inadmissible in the registral administrative venue. (...). Article 25.— Of the administrative warning note. While the corresponding investigations are carried out, the Deputy Directorate of the Registry or the advisor to whom it delegates, may order, when it so considers, that an administrative warning note be recorded in the respective registration, for notice publicity purposes, without preventing the registration of subsequent documents. Article 28.— Immobilization (inmovilización). If, after the interested parties or those affected by the inaccuracy of registral origin have been given audience, there is opposition from any of them to its correction; the respective Deputy Directorate or the advisor to whom it delegates, by reasoned resolution, shall order the immobilization of the registration in question, until the matter is clarified through judicial channels or the interested parties or those affected by the inaccuracy authorize it, by means of a suitable document duly presented to the Real Estate Registry, for its qualification and registration. The same shall proceed when the rectification of the error causes harm to third parties who acquired in good faith, based on registry and cadastral publicity.\". Articles 1, point 1 and 2 point 2, 8, and 12 of the Judicial Collection Law - No. 8624 of 01/11/2007- in the relevant parts, establish: \"ARTICLE (...) 1.1 Admissibility. By means of the payment order proceeding (proceso monitorio), the collection of monetary, liquid, and due obligations, based on public or private documents, with or without executive force, shall be processed. (...) ARTICLE 2.— (...) 2.2 Executory titles. The following are executory titles (títulos ejecutivos), provided that they show the existence of a monetary, liquid, and due obligation: a) The certified copy (testimonio) of a non-registrable public deed, duly issued and authorized, or the certification of this copy. b) The certification of a public deed, duly registered in the National Registry. (...) g) All kinds of documents that, by special laws, have executive force. ARTICLE 8.— Titles. Common mortgages and mortgage bonds, as well as pledges duly registered, constitute execution titles to make effective the privilege over the encumbered property or, as applicable, over the insurance sum, as well as to make effective all personal guarantees, which shall be understood as limited to the outstanding balance. (...)\" \"ARTICLE 12.— Deterioration of the guarantee, outstanding balance, and conversion to insolvency proceeding. When it is proven that the guarantee has deteriorated or has been extinguished, other assets may be pursued in the same proceeding. (...)\" (source: Costa Rican Legal Information System).\n\nASSESSMENT OF THE CASE IN LIGHT OF THE LEGAL FRAMEWORK AND THE BASIC FACTUAL FRAMEWORK: In the case file we have that: By deed of July 20, 2011, granted before Notary Rodríguez Herrera, with the appearance of Nombre81356 and Eduardo, it was recorded: \"... FIRST: (…) EDUARDO (…) states that he is the owner of the dominion over the property (…) ONE ONE NINE THREE NINE NINE sequence ZERO ZERO ZERO (…) THIRD: (…) EDUARDO (…) states that, reserving for himself for life the rights of usufruct, use, and habitation in the aforementioned property, he DONATES to the second appearing party Nombre81356 (…) who accepts the donation of the property described in the first point (…) I issue a first certified copy. Having read what was written to the grantors, they find it in conformity, state that they approve it, and together we sign in ...\". Upon registering that document, the Registrar did not record the reservation of usufruct in favor of Mr. EDUARDO. Leaving the Dirección8755 fully registered in the name of Nombre81356. Without, apparently, Notary Rodríguez Herrera, the authorizing official and the one responsible for the registration of that deed, having noticed it. This behavior is attributable to Notary Rodríguez Herrera, in the private practice of his profession and as such a private individual outside the Administration. Without it being imputable to the Administration. Nor has any liability action been brought, it seems, against him for the consequences of his omission, in this or another proceeding. This oversight also rules out, in principle, the attribution of liability to Mr. Eduardo. There is no doubt that this registral omission generated an inaccuracy of the registry publicity, as of July 29, 2011, the date of its registration, in the sense that Nombre81356 was the owner of full dominion. Now, there is also no doubt that Nombre81356 heard what was written by the Notary—in the acquisition document—and expressed her conformity and approval. Without, consequently, being unaware of the legal situation of the property: her condition as bare owner (nudataria), by virtue of Mr. EDUARDO’s right of usufruct, reserved in the same acquisition document. In spite of which, and apparently, she did not inform Nombre81355, her creditor—the plaintiff herein, nor Notary Salazar Fonseca, the authorizing official of the loan and mortgage deed, of this situation. Which, together with the error and inaccuracy of the registry publicity, led to the registration on June 9, 2014, of the loan with mortgage on property 4-119399-000, granted by her on May 30, 2014, before the aforementioned Notary, in favor of Mr. Nombre81355. Without this fact alone—the omission by Nombre81356—implying, for this reason, a total break in the causal link, excluding liability—at least partial, regarding moral damages—of the Registry. Hence, it is strange that the plaintiff's lawsuit does not contain material claims against her. On the other hand, no attribution of liability lies against Mr. Nombre81355 or Notary Salazar Fonseca—for not reviewing the antecedent registry situation—, given that, according to the legal framework, it is the Registrar who must adhere—take into account—for qualification, not only to what results from the title but also from the books, the real estate folios, and in general all information contained in the Registry; that registry entries produce the legal effects derived from registry publicity, with respect to third parties, and have the validity and authenticity that the law grants to public documents; and that, although the Notary is responsible for carrying out registry studies, they have no reason to go beyond a certification—e.g., a property registry report—especially in a simple notarial act, like the present one, given that it is the Certifiers who are responsible for issuing the certifications requested regarding the registered information contained in the different databases. In a common mortgage, there are two obligations linked together: a personal one, the right to credit (principal), and a real one, the guarantee of the credit (accessory). Ergo, it is evident and notorious that it was the failure to pay that credit, on the part of Nombre81356, which gave rise to the initiation—on August 11, 2014—and subsequent processing of the mortgage foreclosure proceeding against her, by the plaintiff herein. No liability whatsoever lies with the State or the Registry for that failure to pay and the consequent judicial collection proceeding, not only because they are not a party and, therefore, not subject to opposition against them, but also and consequently, because these are situations outside their public administrative and registral function. Nor, consequently, are they responsible, even by way of compensation, for that personal obligation and its judicial collection proceeding. That is, for the collection—and payment—of damages consisting—according to the lawsuit’s claim—of the principal owed under the mortgage credit, the interest generated, the costs of the judicial collection proceeding, and their indexation. Now, that collection proceeding gave rise to the judicial resolution of March 9, 2015, by virtue of which the property given as guarantee, property Dirección8757, was put up for public auction (primer remate), with a base price of ¢21,000,000, for which the date and time were set for 9:00 a.m. on July 20, 2015. And, therefore, according to the Auction Minutes of that time and date, the creditor Nombre81355—the plaintiff herein—offered the base price in payment on account of his credit, for the auctioned property. Which is different from affirming—as is confusedly asserted—that Mr. Nombre81355 had already paid a price for the property, nor that the auctioned property had already been awarded to him. Much less that the property was already his. On the other hand, we have that, at the date of the auction, there was no—nor was there subsequently—opposition, prejudiciality, nullity incidents, or third-party claims within the foreclosure proceeding. Much less had the registral administrative procedure begun. Indeed, it was not until two days after the auction, on July 22, 2015, that Mr. EDUARDO reported to the Registry that he had learned that said property was being auctioned, that his right of usufruct had not been registered, and by virtue of this, he requested the immobilization of the property. This generated that on the following day, on July 23, 2015, a registral administrative resolution was issued, by which it was ordered: a) To authorize the opening of the administrative file to carry out the investigations and comply with due process, and b) To record an \"Administrative Warning\" on the property in question, solely for purposes of registry publicity, while the processing of the file continued. On July 27, 2015, the plaintiff-creditor Nombre81355 requested the approval of the auction. By judicial resolution of 1:38 p.m. on August 4, 2015, the liquidation of interest formulated in the initial lawsuit filing was approved. At 2:28 p.m. on this same day, August 4, 2015, the official communication from the Registry, RIM-AJRI-802-2015, dated July 24, 2015, was submitted to the Court, requesting information on the current status of the file and the interested parties in said judicial proceeding to proceed with the legally mandated hearings in the processing of the administrative action. Now, in response to the request for approval of the auction, submitted since July 27, 2015, by resolution of August 10, 2015, the Collection Court of Heredia ordered: \"Having reviewed the present matter, it is noted that there exists an administrative warning (within file 2015-1676-RIM, see resolution of 10:00 a.m. 07-23-2015, also see filing of 08-04-15), reason for which the auction in question is reserved to be heard once said warning is resolved in the administrative venue....\". On October 2, 2015, the copy of administrative file 2015-1676-RIM was received by the Court. Subsequently, by judicial resolution of October 22, 2015, the Court ordered the rejection of the appeal for revocation filed by the plaintiff-creditor, Nombre81355, against the aforementioned resolution of August 10, 2015. For which it considered: \"Let said party note that the filing presented on August 4, 2015, by the Real Estate Registry (National Registry) is clear in indicating that an investigation is currently being conducted in relation to the property in question, so much so that they indicate it is possible there exists a registral error that has not been corrected because the present proceeding is annotated, reason for which, and considering the delicate nature of the situation, the auction carried out in the case file is reserved to be heard once administrative file No. 1676-2015-RIM is resolved.—\". Simultaneously, it rejected the appeal that was filed. Now, it cannot be ignored that by Official Communication No. RIM-RE-306-2015 dated November 16, 2015, addressed to the Court—at the request of the plaintiff-creditor Nombre81355—, the Directorate of the Registry made observations regarding the scope and limits of the Administrative Warning, in accordance with the aforementioned regulations, in the sense that \"... it is a precautionary, preventive, and temporary measure, recorded solely for notice publicity purposes, which does not interrupt real estate transactions, that is, it does not generate the immobilization of the property, and therefore does not prevent the registration of new acts or contracts, and which is recorded while the study of the matter under investigation is concluded. ...\". By virtue of which, this Tribunal understands, the plaintiff Nombre81355 again requested the approval of the auction, on November 24, 2015. However, by judicial resolution of 8:36 a.m. on January 6, 2016, in the relevant part, it was ordered: \"… Let the plaintiff party abide by what was resolved in the order of eight hours and fourteen minutes on October twenty-second, two thousand fifteen….\". On January 15, 2016, he requested an Addition and Clarification. However, by judicial resolution of April 5, 2016, in the relevant part, it was ordered: \"… The request for addition and clarification is rejected (…) given that it only proceeds when what is issued is a judgment on the merits.....\". Now, it was not until the final resolution of the administrative procedure, at 11:00 a.m. on March 1, 2016, that the Registry ordered: To maintain the Warning Note, and to proceed with the immobilization—due to registral inconsistency—and its annotation on the property. The annotation was made upon its presentation to the Registry’s Daily Entry Book, at 10:24 a.m. on March 28, 2016. Which implies, as so considered in that resolution, and in accordance with Article 28 of the Real Estate Registry Organization Regulation, referral to the judicial venue so that in a separate proceeding, the matter can be clarified or the interested parties or those affected by the inaccuracy can authorize it, by means of a suitable document duly presented to the Real Estate Registry for its qualification and registration, and it can be resolved accordingly. The Registry's powers to resort to the Immobilization Note in cases where third parties must be made aware that a registry entry suffers from a defect cannot be questioned. That is, in cases where, after due administrative procedure, it notices an error or omission that entails the potential nullity of the entry, it is proper to order said note in the margin of the entry, which, as long as it is not canceled or rectified, no subsequent registral operation can be carried out on the respective entry. In the present case, the immobilization note meets the substantive requirements that every precautionary measure must fulfill to be such. That is, there is an evident current interest since the note proceeds upon detecting an error and omission that entails the potential nullity of the entry and its cancellation. There must also be, as in the sub examine, elements of judgment that preliminarily demonstrate the nullity of the entry because it is of a serious nature, irreparable, or the damage intended to be avoided would be difficult to repair. That is why it is reasonable and proportionate for the law to empower the Registry to place the immobilization note to protect its liability in matters of damages to third parties under the protection of registry publicity. This is for the purpose that no subsequent registral operation be carried out on said property until such note is canceled or the nullity affecting it is corrected, as applicable, in protection of third parties. It does not matter, it has been said, that registrable documents may even have been presented previously, since if those acts or contracts were registered, their rights would be consolidated, which in the end is much more detrimental than waiting for the definition of the respective ordinary trial. So in the present case, what the Registry did was comply with a mandate delegated by law, without any liability lying, in itself, against the Registry for this; which dismisses the reproach that it did not correct the situation in the administrative venue and instead issued the resolution of March 1, 2016, immobilizing the property—without—as is erroneously asserted—it already being his property—and referred the matter to the judicial authority for it to decide. It is probable that said situation will turn, as applicable, into a judicial proceeding—burdensome for years—that will continue to affect his interests, however, upon close inspection, the claim for material or economic damage does not consist of this. That final administrative resolution was incorporated into the judicial file of the collection proceeding on April 12, 2016. And it was based on it that the Collection Court of Heredia ordered—by resolution of October 21, 2016—the following: \"... Upon determining in said administrative proceeding the existence of a right of usufruct which was not registered on the property to be auctioned due to a registral error, and the notification of the usufructuary being necessary in proceedings in which the property upon which their right falls is auctioned, and this procedural act being found missing, due to the situation noted above, the auction held at nine hours zero minutes on July twentieth, two thousand fifteen, is disapproved.—\". Which was notified to the creditor-plaintiff Mr. Nombre81355 on October 31, 2016, through his attorney. Without any appeal being recorded. Nor is there a suspension of the foreclosure proceeding, judicial file No. 14-006163-1158-CJ, given that its electronic file indicates INACTIVE. Which is different. The consequences of which will be addressed later. Now, as we see, between August 10, 2015, and April 5, 2016, the Collection Court rejected the requests for approval of the auction of July 20, 2015, and instead kept its hearing in reserve—suspended—due to the Administrative Warning, until it was resolved in the administrative venue, in file No. 1676-2015-RIM. Without, at the date of the auction—nor subsequently—there being opposition, prejudiciality, nullity incidents, or third-party claims. In addition to the existence of the aforementioned regulations and Official Communication No. RIM-RE-306-2015 of November 16, 2015, stating that \"... it is a precautionary, preventive, and temporary measure, recorded solely for notice publicity purposes, which does not interrupt real estate transactions, that is, it does not generate the immobilization of the property, and therefore does not prevent the registration of new acts or contracts, and which is recorded while the study of the matter under investigation is concluded. ...\" In short, without the mere Administrative Warning—existing from July 23, 2015, until at least March 28, 2016, when the immobilization was ordered—preventing—at least in that interim—the approval of the auction and its eventual registration. COROLLARY: By reason of all the foregoing, we have that this omission by the Court also ultimately contributed—together with the omission in registering the usufruct and the inaccuracy of the registry publicity; together with the oversight by the Notary responsible for its registration, jointly with the omission by Nombre81356—to the non-approval of the auction of the property in favor of the creditor—plaintiff herein—Mr. Nombre81355, until such time as the legal situation thereof was resolved. But one thing is that, that is, the ineffectiveness of the mortgage privilege—in no way the object—in and of itself—of the material economic claim, and another, distinct thing, is the extinction or disappearance of the debt, the credit which subsists. Without it having been reliably demonstrated, in this ordinary proceeding, beyond all doubt, the existence of material damage, and consequent liability for the collection—and payment—by the State and the Registry of the damages consisting—according to the lawsuit’s claim—of the principal owed under the credit, the interest generated by that credit, the costs of the judicial collection proceeding, and their indexation (doctrine of Article 317 of the CPC). Indeed, regarding the alleged strict liability for such economic damages due to illegal or abnormal activity, it, we repeat, is unacceptable. For the admissibility of compensation for liability of the Public Administration for its illegal acts or abnormal functioning, its action is not sufficient. The existence of a causal relationship between the act attributed to the administration and the harm produced is required, without the incidence of any external cause, such as the fault of the victim, force majeure, or the act of a third party. In any case, it is necessary that an effective, economically evaluable, and individualized harm has been produced (Article 196 of the LGAP). The specialty of the harm is required, e.g., due to the exceptional intensity of the injury. That is, it must involve a special sacrifice. Special not in the sense of singular, but rather as particularly intense and serious. It must exceed the common burdens borne by the generality of the administered and must impact especially intensely and seriously upon the assets of particular administered parties. In the present case, as we have already indicated, the warning note and immobilization—the causes of the disapproval of the auction—are the final consequence of several subjects and singular behaviors that concurred in its production. Besides, as we have indicated, the invalidity or potential order of cancellation of the registration entry of the property in the name of Nombre81356 as the owner of full dominion has not been declared, nor ordered, in an ordinary judicial proceeding. Much less, consequently, the nullity and cancellation of the registration of the mortgage in favor of the plaintiff herein, Mr. Nombre81355. There is no news of such an action having been filed. Nor can—nor should—anything be resolved in this regard within the present Civil Treasury Proceeding. Despite the immobilization note, the effectiveness of the credit right subsists. In this sense, the documented legal act retains the condition of an executory title capable of pursuing other assets or rights of the debtor, in the same proceeding or via a payment order proceeding. Indeed, notwithstanding the immobilization note, which weakens the real guarantee, the mortgage deed retains the condition of an executory title capable of pursuing other assets or rights of the debtor—among them, for example, the ownership of the right to the bare ownership (nuda propiedad), which Nombre81356 has and maintains in the property by virtue of her acquisition document. Besides, the judicial collection proceeding is not suspended, but inactive, without the creditor—plaintiff herein—Mr. Nombre81355 having attempted—and exhausted—the possibility of requesting the seizure (embargo) and auction of other assets or rights of the debtor for the satisfaction of the debt, among them, the right of bare ownership that she has and maintains in the property in question, within that proceeding, or in a payment order proceeding. In short, without it being proven—to date—the existence of an uncollectible debt. Any conclusion regarding it is premature. By virtue of which, there is doubt about the ineffectiveness of his credit right; and, therefore, about the existence of effective, economically evaluable, individualized harm, that is, of the material or economic harm consisting of the loss of the principal owed and interest on the credit, costs of the judicial collection proceeding.\n\nVIII.- REGARDING THE CLAIMS: A) ECONOMIC DAMAGES: For all the foregoing, in accordance with the considerations set forth, to which we refer, the claim for payment of damages consisting of the principal debt and credit interest, costs of the judicial collection proceeding, and indexation must be dismissed as unfounded, given the failure to demonstrate the existence of the aforementioned material damage in this ordinary proceeding. B) SUBJECTIVE MORAL DAMAGE: For all the foregoing and in accordance with the considerations set forth, the existence—in re ipsa—of subjective moral damage is deemed established. Indeed, as the plaintiff indicates, the serious omission and breach of the duty of care by the registrar at the time, as well as the negligence of the Registry in supervising the actions of its officials, were the triggers that allowed—concurrently with other subjects and conducts—the unleashing of another series of events already mentioned, which today are the causes of the situation in which the plaintiff finds himself. It is therefore reasonably presumed that, over these years, the feelings provoked by all these actions have represented for Mr. Nombre81355 a wearing down of his person, great anger, and a sea of negative emotions, such as disappointment, frustration, rage, impotence, desperation, anguish, and loss of trust in public institutions. However, the payment of ¢20,000,000.00, the amount at which the plaintiff quantifies the claim for moral damage, is rejected, and instead, the equitable, reasonable, and proportionate sum, given the circumstances, of ¢5,000,000.00 is set and granted, due to the existence, in this case, of Concurrence of Causes (Concurrencia de Causas). Ergo, the lawsuit must be declared partially admissible, it being understood as denied in that which is not granted, as follows: The Administrative Board of the Registry (Junta Administrativa del Registro)—and subsidiarily the State—must be ordered to pay ¢5,000,000.00 in favor of the plaintiff, for subjective moral damage. The subsidiary liability of the State is justified based on articles 1 and 22 and Transitory Provision V of the Law Creating the National Registry (Ley de Creación del Registro Nacional), since, although the National Registry depends on the Ministry of Justice, a state body, it is its Administrative Board that responds, primarily, for the duty to indemnify through its insurance policy and/or budget line item designated for that purpose.\n\nIX.- REGARDING EVIDENCE FOR BETTER PROVISION (PRUEBA PARA MEJOR PROVEER): Evidence for better provision is not, nor can it be, a remedy for the carelessness and negligence of a party. The two registry certifications provided by the plaintiff in that capacity (images 375 and 378 to 380 in the PDF of the electronic file) are rejected due to their untimeliness, having been submitted after the Preliminary Hearing, when they could have and should have been submitted, in a timely manner, during the response to the hearing regarding the answer and exceptions; and, in any case, because they are not considered indispensable, given what is now considered and resolved.\n\nX.- REGARDING EXCEPTIONS: For all the foregoing and in accordance with the considerations set forth, the exception of lack of right must be admitted in that which is denied, and must be rejected in that which is granted.\n\nXI.- REGARDING COSTS: In point 3 of the claims, it is requested that the defendants be ordered to pay costs and the interest generated by such sums until their effective payment. By provision of article 193 of the Contentious-Administrative Procedural Code, by virtue of having been defeated in this proceeding, and in application of the principle of univocity or unity of costs, it is appropriate to order both the Administrative Board of the National Registry and the State to pay both costs of this action, as well as legal interest thereon, from their determination and until their effective payment. Despite the fact that the pronouncement on costs proceeds ex officio, the Court finds no procedural legal basis to order co-defendant Nombre81356 to pay costs, given that the plaintiff's lawsuit contains no substantive claims against her. For this reason, regarding that lady, this shall be resolved without a special order as to costs.\n\nTHEREFORE (POR TANTO)\n\nThe exception of lack of right is denied in that which is granted and admitted in that which is rejected. The lawsuit is declared partially admissible, it being understood as denied in that which is not granted, as follows: The Administrative Board of the Registry—and subsidiarily the State—is ordered to pay ¢5,000,000.00 in favor of the plaintiff, for subjective moral damage. As well as to pay both costs of this action, and legal interest thereon, from their determination and until their effective payment. It is resolved without a special order as to costs regarding the co-defendant, Nombre81356. Let it be notified.— Judges// Ronaldo Hernández Hernández// Eduardo González Segura// Bernardo Rodríguez Villalobos// NUE 16-6923-1027-CA." }