{ "id": "norm-100321", "citation": "Reglamento municipal 266", "section": "norms", "doc_type": "municipal_regulation", "title_es": "Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de La Unión", "title_en": "Zoning Regulation of the Regulatory Plan of La Unión Canton", "summary_es": "Este reglamento municipal, adoptado en septiembre de 2023, establece las normas de zonificación y usos del suelo para todo el territorio del cantón de La Unión, como parte integral de su Plan Regulador. Define una amplia gama de zonas (histórico-patrimonial, comerciales, residenciales de distintas densidades, mixtas, institucionales, de renovación urbana, verdes de recreación, protección forestal, agroforestal, amortiguamiento y vial), acompañadas de reglas detalladas sobre lotes mínimos, retiros, alturas, coberturas máximas y porcentajes de área verde. La política subyacente persigue un desarrollo sostenible, protegiendo zonas de recarga acuífera, bosques y la red hídrica, al tiempo que fomenta la reforestación, el tratamiento de aguas residuales y la gestión de residuos. Crea la Dirección de Desarrollo y Control Urbano (DIDECU) como ente fiscalizador y prevé incentivos fiscales para la conservación ambiental, procedimientos de alineamiento ante ríos y nacientes, y la obligación de estudios hidrogeológicos cuando se intervienen áreas sensibles. Se aplica supletoriamente la Ley de Planificación Urbana, la Ley de Construcciones y el Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.", "summary_en": "This municipal regulation, adopted in September 2023, establishes zoning and land-use norms for the entire territory of La Unión canton, as an integral part of its Regulatory Plan. It defines a wide range of zones (historical-heritage, commercial, residential of varying densities, mixed-use, institutional, urban renewal, green recreation, forest protection, agroforestry, buffer, and road) accompanied by detailed rules on minimum lot sizes, setbacks, heights, maximum coverage, and green area percentages. The underlying policy pursues sustainable development, protecting aquifer recharge zones, forests, and the water network, while promoting reforestation, wastewater treatment, and waste management. It creates the Directorate of Urban Development and Control (DIDECU) as the oversight body and provides for tax incentives for environmental conservation, alignment procedures regarding rivers and springs, and the obligation of hydrogeological studies when sensitive areas are intervened. The Urban Planning Law, the Construction Law, and the National Subdivision and Urbanization Regulation apply supplementarily.", "court_or_agency": "", "date": "07/09/2023", "year": "2023", "topic_ids": [ "water-law", "forestry-law-7575", "subdivision-fraccionamiento" ], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "Plan Regulador", "Zonificación de usos del suelo", "ZPF (Zona de Protección Forestal)", "DIDECU", "retiros", "estudio hidrogeológico", "área de recarga acuífera", "cobertura máxima", "área verde mínima", "usos no conformes" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 17, 33, 40, 48, 52", "law": "Ley de Planificación Urbana 4240" }, { "article": "Arts. 33-34", "law": "Ley Forestal 7575" }, { "article": "Arts. 32-33", "law": "Ley Orgánica del Ambiente 7554" }, { "law": "Decreto 25902-MIVAH-MP-MINAE" }, { "law": "Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones (Decreto 6411)" } ], "keywords_es": [ "plan regulador", "La Unión", "zonificación", "usos del suelo", "protección forestal", "ZPF", "retenciones", "áreas de recarga", "nacientes", "DIDECU", "desarrollo sostenible", "fraccionamiento", "impacto ambiental", "Reglamento de Zonificación", "política ambiental cantonal", "reforestación" ], "keywords_en": [ "regulatory plan", "zoning", "land use", "forest protection", "setbacks", "recharge areas", "springs", "sustainable development", "subdivision", "environmental impact", "La Unión canton", "urban planning" ], "excerpt_es": "Artículo 34-. Pozos, Nacientes y Áreas de Recarga: En cuanto a la existencia de pozos, nacientes y sus áreas de protección podrán aplicarse, según sea el caso, los siguientes procedimientos:\na) Cuando una finca se encuentre afectada por la presencia de un pozo, naciente (permanente o intermitente), toma de agua para consumo humano y/o sus áreas de protección, de conformidad con la ubicación de fuentes que se indican en el mapa de Zonificación; en los registros del Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA); en los registros de la Dirección de Aguas del Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE); en los registros de las ASADAS; o en los registros municipales, se aplicará como requisito previo para el otorgamiento de un permiso de construcción, remodelación, ampliación, demolición o licencia de operación (Patente), la elaboración de un estudio hidrogeológico específico que incluya:\ni. La delimitación precisa de la zona de protección y recarga.\nii. El análisis de vulnerabilidad a la contaminación\niii. Los procedimientos, obras y mecanismos que deberán aplicarse y desarrollarse para la óptima protección del recurso agua, el suelo y el subsuelo.\n[...]\nArtículo 88-. La ZPF comprende espacios localizados a ambos lados de cauces de dominio público, así como los terrenos ubicados alrededor de manantiales o nacientes y sus zonas de recarga, identificadas con las siglas ZPF en el mapa de zonificación. El propósito de la Zona de Protección Forestal es proteger y/o recuperar la cobertura vegetal de estos espacios, delimitar el espacio para propiciar su recuperación y mejoramiento natural, garantizar la conservación de la red de drenaje natural de los terrenos, fomentar el cumplimiento de las leyes que protegen tanto el recurso forestal y establecer retiros de construcción que permitan tanto la conservación de los recursos naturales como la prevención de desastres relacionados con la construcción y crecimiento urbano en zonas de riesgo.", "excerpt_en": "Article 34 - Wells, Springs and Recharge Areas: Regarding the existence of wells, springs and their protection areas, the following procedures may be applied, as the case may be:\na) When a property is affected by the presence of a well, spring (permanent or intermittent), water intake for human consumption and/or its protection areas, according to the location of sources indicated in the Zoning Map; in the records of the National Groundwater, Irrigation and Drainage Service (SENARA); in the records of the Water Directorate of the Ministry of Environment and Energy (MINAE); in the records of the ASADAS; or in the municipal records, the preparation of a specific hydrogeological study shall be applied as a prerequisite for granting a construction, remodeling, expansion, demolition or operation license (Patent), including:\ni. The precise delimitation of the protection and recharge zone.\nii. Vulnerability analysis to contamination\niii. The procedures, works and mechanisms that must be applied and developed for the optimal protection of water resources, soil and subsoil.\n[...]\nArticle 88 - The ZPF comprises spaces located on both sides of public domain watercourses, as well as land located around springs or headwaters and their recharge areas, identified with the acronym ZPF on the zoning map. The purpose of the Forest Protection Zone is to protect and/or recover the vegetation cover of these spaces, delimit the area to promote its recovery and natural improvement, guarantee the conservation of the natural drainage network of the land, promote compliance with laws that protect forest resources and establish construction setbacks that allow both the conservation of natural resources and the prevention of disasters related to construction and urban growth in risk areas.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "The Zoning Regulation of the Regulatory Plan of La Unión Canton is approved and published, defining land-use zones and their operative rules.", "summary_es": "Se aprueba y publica el Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del cantón de La Unión, que define las zonas de uso del suelo y sus reglas operativas." }, "pull_quotes": [ { "context": "10.1 Política de Desarrollo Cantonal", "quote_en": "The development policy is framed within a concept of sustainable development for La Unión, with which, in the first instance, the concept of sustainable development is determined in all its scopes.", "quote_es": "La política de desarrollo se enmarca dentro de un concepto de desarrollo sostenible para La Unión, con lo cual, en primera instancia se determina en todos sus alcances el concepto de desarrollo sustentable o sostenible." }, { "context": "Artículo 88", "quote_en": "The Forest Protection Zone is to protect and/or recover the vegetation cover of these spaces, to delimit the area to promote its recovery and natural improvement, to guarantee the conservation of the natural drainage network of the land, to promote compliance with laws that protect forest resources and to establish construction setbacks that allow both the conservation of natural resources and the prevention of disasters.", "quote_es": "La Zona de Protección Forestal es proteger y/o recuperar la cobertura vegetal de estos espacios, delimitar el espacio para propiciar su recuperación y mejoramiento natural, garantizar la conservación de la red de drenaje natural de los terrenos, fomentar el cumplimiento de las leyes que protegen tanto el recurso forestal y establecer retiros de construcción que permitan tanto la conservación de los recursos naturales como la prevención de desastres." }, { "context": "10.1 Política de Desarrollo Cantonal", "quote_en": "Sustainable development is based on the potentialities and restrictions of the environment for the cantonal territory, understanding 'environment' as an integral whole.", "quote_es": "El desarrollo sostenible está fundamentado en las potencialidades y restricciones del medio ambiente para el territorio cantonal, entendiendo 'ambiente' como un todo integral." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "norm-50448", "kind": "affects_norm", "label": "204" }, { "target_id": "norm-35669", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley de Planificación Urbana 4240 Art. 17, 33, 40, 48, 52" }, { "target_id": "norm-41661", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley Forestal 7575 Arts. 33-34" }, { "target_id": "norm-27738", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley Orgánica del Ambiente 7554 Arts. 32-33" }, { "target_id": "norm-41071", "kind": "concept_anchor", "label": "Decreto 25902-MIVAH-MP-MINAE" }, { "target_id": "norm-90010", "kind": "concept_anchor", "label": "Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones (Decreto 6411)" } ], "external": [] }, "source_url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_texto_completo.aspx?param1=NRTC&nValor1=1&nValor2=100321&strTipM=TC&nValor3=0", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": { "all": [ { "doc_id": "norm-50448", "label": "204", "article": "all", "in_corpus_id": "norm-50448", "in_corpus_title_en": "Zoning Regulation of the Regulating Plan of the La Unión Canton", "in_corpus_title_es": "Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de La Unión", "in_corpus_citation": "Reglamento municipal 204", "in_corpus_doc_type": "municipal_regulation", "in_corpus_date": "10/11/2000", "in_corpus_year": "2000" } ] }, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n -\n\n Texto Completo Norma 266\n\n Reforma Integral Reglamento de Zonificación para el Cantón de La Unión. Plan\nRegulador del Cantón de la Unión\n\nMUNICIPALIDAD DE LA UNIÓN\n\nPLAN REGULADOR DE LA UNIÓN\n\nMUNICIPALIDAD DE LA UNIÓN\n\nSISTEMA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y\nREGLAMENTOS DE DESARROLLO\n\nEl Concejo Municipal\ndel Cantón de La Unión acuerda, una vez cumplidos los requisitos según la Ley\ndel Planificación Urbana y efectuada la Audiencia Pública para consulta de la\naprobación de la reforma y modificación al Plan Regulador del Cantón de La\nUnión, probada esta en la sesión ordinaria N° 266\nrealizada el jueves 07 de septiembre del 2023 para adoptar para su aplicación\nla reforma presente. Se aplica supletoriamente a esta reforma, la Ley de\nPlanificación Urbana, La Ley de Construcciones y su Reglamento de\nConstrucciones, El reglamento para el Control de Nacional de Fraccionamiento y\nUrbanizaciones y cualquier normativa afín. Para que rija esta reforma a partir\nde su primera publicación en el Diario Oficial La Gaceta.\n\n10.1 POLÍTICA DE\nDESARROLLO CANTONAL\n\nLa política de\ndesarrollo se enmarca dentro de un concepto de desarrollo sostenible para La\nUnión, con lo cual, en primera instancia se determina en todos sus alcances el\nconcepto de desarrollo sustentable o sostenible; se toma como punto de partida\nlos siguientes conceptos:\n\n? El desarrollo sostenible está\nfundamentado en las potencialidades y restricciones del medio ambiente para el\nterritorio cantonal, entendiendo \"ambiente\" como un todo integral.\n\n? Una perspectiva de desarrollo sostenible\nconsidera los diferentes aspectos de la relación recursos- necesidades-calidad\nde vida, lo cual implica que los programas y los proyectos deben tomar en\ncuenta factores directos e indirectos.\n\n? Hay una relación directa entre los\nproyectos, los recursos y los grupos organizados capaces de ejecutarlos,\naprovechando las fortalezas de cada uno de ellos.\n\n? La humanidad tiene la habilidad para\ngenerar un desarrollo sostenible que asegure la satisfacción de las necesidades\ndel presente, sin comprometer esta habilidad para las generaciones futuras.\nDentro de este marco de referencia la política de desarrollo sostenible se\ninscriben dentro de los cuatro componentes de la sostenibilidad:\n\n? Sostenible: Presupone que todo proyecto,\nobra o actividad se enmarca dentro del contexto particular y general, en una\nequilibrada relación con los recursos disponibles.\n\n? Sostenido: Implica que todo proyecto en\nlo particular y en sus relaciones generales con el contexto, derive beneficios\npermanentes en el tiempo en conservación-recuperaciónpreservación-calidad\nde vida.\n\n? Sustancial: Cada proyectos en su\ncondición particular deben sustentarse en la verdadera capacidad del recurso\nnatural o humano de base.\n\n? Sustantivo: Los proyectos productivos y\nsus apoyos deben orientarse hacia áreas estratégicas de la economía cantonal de\nLa Unión (actual y proyectada); al mismo tiempo, evitando todas aquellas\nactividades cuyo potencial representa deseconomías de\nescala y un escaso valor de diferenciación.\n\nEl Concejo Municipal del Cantón de La Unión acuerda, una vez\ncumplidos los requisitos según la Ley del Planificación Urbana y efectuada la\nAudiencia Pública para consulta de la aprobación de la reforma y modificación\nal Plan Regulador del Cantón de La Unión, probada esta\nen la sesión ordinaria N° 266 realizada el jueves 07 de septiembre del 2023\npara adoptar para su aplicación la reforma presente. Se aplica supletoriamente\na esta reforma, la Ley de Planificación Urbana, La Ley de Construcciones y su\nReglamento de Construcciones, El reglamento para el Control de Nacional de\nFraccionamiento y Urbanizaciones y cualquier normativa afín. Para que rija esta\nreforma a partir de su primera publicación\n\nen el Diario\nOficial La Gaceta.\n\n10.1 POLÍTICA DE DESARROLLO CANTONAL\n\nLa política de desarrollo se enmarca dentro de un concepto de\ndesarrollo sostenible para La Unión, con lo cual, en primera instancia se\ndetermina en todos sus alcances el concepto de desarrollo sustentable o\nsostenible; se toma como punto de partida los siguientes conceptos:\n\nCon base en lo anterior, la política de desarrollo territorial\ncantonal se conceptualiza de la siguiente forma:\n\n\"Desarrollar actividades productivas basadas en la capacidad de\nuso de los recursos renovables. De la mano con el concepto de sostenibilidad,\nlas tasas de explotación deben ser menores a las tasas de regeneración y\ncompatibles con la capacidad de absorción y procesamiento de desechos del medio\nambiente; con proyección social a nivel cantonal mejorando en forma directa o\nindirecta los índices de calidad de vida; con alto valor agregado y estimulando\nlas economías de escala; todo lo anterior conforme al ordenamiento territorial\ncantonal y a su integración regional y nacional.\"\n\n10.1.1 La política de desarrollo cantonal a nivel sectorial\n\nLa política de desarrollo, considerando su ámbito de influencia sobre\ntodo el Cantón, ha sido definida en cinco ámbitos sectoriales, a saber:\n\n??POLÍTICA AMBIENTAL: El desarrollo cantonal\nen materia ambiental esta dirigido en primera\ninstancia a la utilización del suelo y los recursos que este soporta, de forma\ncompatible con su vocación o aptitud, siendo indicadores las tasas de\nexplotación menores o iguales a las tasas regenerativas y el procesamiento\nsostenible de los residuos sólidos; esta política se dirige además a la\npreservación de la flora, fauna, ecosistemas, zonas de bosque y a la conservación\ndel suelo; a la protección de las zonas de recarga acuífera y manantiales; a la\nrecuperación y mejoramiento ambiental de las zonas urbanas, agrícolas y otras\nambientalmente degradadas; al control y corrección de todas las fuentes de\ncontaminación ambiental; al control y justo cobro por la explotación de los\nrecursos; a la creación y uso de índices de calidad ambiental para el Cantón;\nal aprovechamiento sostenible de los recursos tangibles e intangibles de las\náreas silvestres protegidas; al desarrollo socioeconómico para al manejo de los\nefectos de borde en las colindancias con las áreas silvestres protegidas.\n\n??POLÍTICA SOCIOCULTURAL: En el ámbito\nsocial, la política de desarrollo del Cantón está dirigida a la reducción del\níndice de analfabetismo; al mejoramiento en los índices de escolaridad; al\nmejoramiento de la oferta y la distribución del servicio educativo en todos los\nniveles; al mejoramiento de la calidad del servicio y distribución de los\nestablecimientos de salud; a la preservación de los valores, cultura e imagen\nde La Unión; a la participación extensiva de la comunidad en la toma de\ndecisiones para el desarrollo cantonal; a la erradicación de las áreas de\ndeterioro urbano; a la peatonización de los\ncuadrantes urbanos.\n\n??POLÍTICA ECONÓMICA: la política de\ndesarrollo cantonal esta dirigida a lograr la\ndiversificación productiva; a la reducción de los índices de desempleo; a la\natracción de inversiones para mejorar la oferta de empleo y las condiciones de\nescala salarial; a estimular iniciativas de desarrollo local (comercial, micro\nindustrial y de servicios); a reducir la migración motivada por la búsqueda de\nempleo; a la captación de fuentes de financiamiento para el desarrollo de\nproyectos afines con la política del plan regulador; a crear nuevas economías\nde escala; a reducir la tendencia al desarrollo de actividades económicas\ninformales; a la diversificación agrícola; al desarrollo del ecoturismo; al\ndesarrollo de las áreas silvestres protegidas en manos de la comunidad.\n\n??POLÍTICA URBANA: la política de desarrollo\ncantonal está dirigida a la consolidación de una red vial amplia, funcional y\nen buen Estado, por su papel en la estructuración del ordenamiento cantonal; al\ncontrol de la circulación vial en los centros urbanos para mejorar las condiciones\nde desplazamiento de vehículos y ampliar los espacios para la circulación\npeatonal; hacia el mejoramiento de la calidad y regularidad de los servicios de\ntransporte público; a la mejor distribución de todas las actividades\nproductivas cantonales, de acuerdo a criterios ambientales, sociales y\neconómicos; al establecimiento de controles al crecimiento urbano prematuro; a\nla mejor distribución y desconcentración de los servicios públicos de educación\ny salud; a reservar distribuir espacios para el desarrollo de zonas verdes y\nrecreativas para el uso público; al control estricto y oportuno en la\naplicación del plan regulador y otras leyes vigentes en materia de ordenamiento\nterritorial; a la correcta integración regional en materia vial y de uso del suelo.\n\n10.2. OBJETIVOS DE LA POLÍTICA DE DESARROLLO CANTONAL\n\nCon respecto al potencial de desarrollo sostenible cantonal,\nconsiderando que existen los recursos naturales y humanos necesarios, se han\ndefinido los siguientes objetivos:\n\n? Detener los procesos de degradación de los\nrecursos naturales de la zona, favoreciendo las áreas degradadas por la\ndeforestación y la ganadería extensiva actividades de recuperación ecológica y\ndel paisaje. Garantizar la protección y conservación de las zonas de recarga\nacuífera a través de la aplicación estricta de los requisitos de desarrollo\nurbano propuestos.\n\n? Garantizar en todos los proyectos de\ndesarrollo la conservación de los patrones ambientales, paisajísticos,\narquitectónicos y culturales del Cantón, conforme a los requisitos que para\ncada zona establece el Reglamento de Zonificación.\n\n? Aprovechar la oferta de servicios existente\nen la actualidad para promover su diversificación y desarrollo conforme a las\nnecesidades del desarrollo local, estimulando actividades de bajo impacto, el\nuso racional y un mayor aprovechamiento de los recursos naturales.\n\n? Fomentar el desarrollo de los proyectos de\ninfraestructura y servicios base para una economía sana, al menor costo posible\ny coherente con las condiciones socio-ambientales del sitio.\n\n? Diversificar las actividades económicas\nhacia el desarrollo sustentable en los diferentes sectores, aprovechando entre\notros aspectos el potencial turístico, ecoturístico y agroecoturístico\nde territorio cantonal y promoviendo la incorporación de las áreas silvestres\nprotegidas a las pautas de desarrollo cantonal.\n\n? Identificar posibilidades de pequeños\nproyectos que contribuyan a incorporar a los pobladores de la zona a los\nbeneficios del desarrollo en conjunto con otras actividades productivas\ntradicionales, como un complemento a la economía local.\n\n10.3 ACCIONES ESTRATÉGICAS\n\nConsiderando que el Plan Regulador constituye una herramienta\nintegral, cuya aplicación involucra diferentes ámbitos y afecta una amplia\nserie de variables, se plantea la estrategia de ejecución por áreas.\n\n10.3.1. Estrategia Espacializada\n\nA nivel espacial y conforme a la problemática cantonal, la\nimplementación del Plan Regulador estará determinada por lo siguiente:\n\n? La consolidación de los asentamientos en el\nconglomerado urbano.\n\n? El control de las zonas de crecimiento\nlineal\n\n? El ordenamiento cantonal según los usos\npermitidos y no conformes del suelo\n\n? La recuperación y renovación de áreas\nurbanas deterioradas o en proceso de deterioro. De esta manera es posible\nfomentar la tendencia hacia la concentración de la población y el ordenamiento\nde los usos del suelo en estos espacios, siendo prioridad por concentrar la\nmayoría de la población y estratégico a la vez al permitir iniciar un ciclo de\nrealización y credibilidad en las políticas y proyectos del Plan Regulador.\nEsto implica:\n\no Reorientar la tendencia del desarrollo\nurbano de los últimos 20 años.\n\no Lograr una adecuada distribución de los\nusos del suelo y las actividades cantonales.\n\no Cautelar terrenos de reserva urbana y\ndedicar aquellas tierras aptas a otros usos no urbanos\n\no Recuperar áreas de protección o cuya\nvocación sea la conservación - protección de recursos\n\n10.3.2. Estrategia de Conservación\n\nEn el área de conservación, según el potencial y las restricciones\nambientales existentes, así como la problemática ambiental identificada a nivel\nmedio ambiental, la estrategia plantea el siguiente orden de prioridades en lo\nque corresponde a la realización de los programas y ejecución de los proyectos:\n\no Control de contaminación de aguas\nsuperficiales.\n\no Mejoramiento de los sistemas de\nrecolección, tratamiento y aprovechamiento de residuos sólidos.\n\no Recuperación de las zonas de protección\nde los ríos, quebradas y manantiales a nivel de control de contaminación y\nrestauración de la cobertura vegetal nativa.\n\no Delimitación oficial de las zonas de\nrecarga acuífera y control de todas las actividades que se desarrollan dentro\nde sus límites, conforme los usos permitiros por el plan regulador.\n\no Reforestación y recuperación natural de\nla cobertura vegetal en las zonas de protección forestal.\n\no Implementación de las zonas de\namortiguamiento.\n\no Control de la modificación de la red\nhídrica natural en el contexto de nuevos proyectos de desarrollo.\n\no Reducción en el desfogue de aguas\npluviales a los cuerpos de agua superficial.\n\no Control del desarrollo en áreas de\nriesgo natural.\n\no Coordinación con las instituciones del\nEstado competentes en materia ambiental.\n\no Promoción, fomento y apoyo de la organizaciones\nde la sociedad civil en materia de conservación\n\n10.3.3. Estrategia de Infraestructura\n\nEn materia de infraestructura se propone el siguiente orden de\nprioridades para el cumplimiento de los objetivos, programas y proyectos del\nPlan Regulador:\n\n? Mejoramiento de la red de captación,\nalmacenamiento y distribución de agua potable.\n\n? Rehabilitación de las áreas verdes públicas\nexistentes e incremento de la tasa cantonal de área verde recreativa por\npersona.\n\n? Habilitación de los espacios previstos para\nla mejora de los servicios públicos.\n\n? Construcción del sistema de captación,\nevacuación, tratamiento y disposición final de aguas servidas.\n\n? Construcción de la infraestructura\nrelacionada con el servicio de transporte público (terminal y paradas).\n\n? Construcción del sistema de recolección,\nevacuación y desfogue pluvial.\n\n? Ampliación de la cobertura del servicio\neléctrico.\n\n? Construcción de las vías públicas previstas\npara mejorar las conexiones viales existentes.\n\n? Construcción de las vías públicas previstas\npara la expansión urbana.\n\n10.3.4. Estrategia Administrativa\n\nSe refiere a la estrategia a nivel organizacional, para todas las\norganizaciones relacionadas directamente con la implementación y control del\nplan regulador, sus programas y proyectos.\n\n? Ejecutar lo relacionado con la\nreorganización administrativa de la Municipalidad, reajuste de puestos,\nfunciones y relaciones jerárquicas, en el plazo indicado por el Reglamento de\nZonificación.\n\n? Crear y nombrar a los miembros de la nueva\nunidad ejecutora de proyectos.\n\n? Integrar bajo la coordinación de la DIDECU\nlos siguientes departamentos, a fin de garantizar el cumplimiento del Plan\nRegulador en toda su extensión:\n\no Bienes Inmuebles\n\no Ingeniería\n\no Patentes\n\no Inspección\n\no Campo\n\no Acueducto\n\n? Ejecutar lo relacionado con la dotación de\nlos espacios físicos necesarios a nivel municipal, para la ubicación del\npersonal y equipo responsables del control del Plan.\n\n? Publicar todos los procedimientos para\nregular los servicios que presta la municipalidad.\n\n? Publicar y hacer de conocimiento público\nlos mecanismos y espacios existentes para la participación ciudadana.\n\n? Establecer y publicar los mecanismos de\ncoordinación de la Municipalidad con todos los entes del Estado con los que\nguarda relación a nivel de ejecución de proyectos.\n\n? Desarrollar un programa orientado a un\ncambio hacia una administración territorial basada en el urbanismo fiscal y el\nordenamiento territorial con criterio ambiental y visión de largo plazo.\n\n10.3.5. Estrategia Educativa\n\nEl plan regulador y sus normas de ordenamiento, implican una serie de\ncambios en el comportamiento social que alcanzan el nivel cultural; en este\nsentido, el proceso de elaboración e implementación del plan, estará\ndeterminado por las acciones de capacitación y educación a nivel institucional\ny social en general, de manera que en el largo plazo, el cumplimiento de una\nnorma de ordenamiento territorial sea parte ya de las responsabilidades\nasumidas y aceptadas por la población. En este sentido, a nivel educativo será\nclave y estratégico cumplir con:\n\n? La incorporación de los temas de\nordenamiento territorial y plan regulador como parte de los planes de estudio\nen el Primer y Segundo Ciclo Educativo, así como en el Tercero diversificado.\n\n? La educación y capacitación en esta misma\nmateria a todos los funcionarios municipales y a los miembros del Concejo\nMunicipal.\n\n? La capacitación a nivel de las\ninstituciones del Estado representadas en el Cantón, tanto en la materia del\nplan regulador como de los mecanismos de coordinación necesarios para el\ncumplimiento de sus programas y proyectos.\n\n? La capacitación corresponde a un programa\nde mejoramiento de la capacidad local, tanto en el cumplimiento del Plan\nRegulador como en la identificación y solución de problemas locales, en las\nsiguientes áreas estratégicas:\n\no Programa de participación ciudadana\n\no Programa de organización comunal\n\no Programa de formulación de proyectos\n\no Programa de planificación de desarrollo\nlocal\n\no Programa de regulación urbana\n\no Programa educación ambiental\n\no Programa de aprovechamiento de residuos\nsólidos.\n\no Programa de capacitación en actividades\nde servicios y productivas\n\n10.3.6. Estrategia Social\n\nEsta estrategia está orientada a la solución en orden de prioridad de\nlos desajustes identificados en el medio social que afectan la calidad de vida\nde los habitantes de La Unión. En tal sentido, deberá darse atención a las\nsiguientes áreas:\n\n? Erradicación de viviendas en mal estado y\ncondiciones de pobreza extrema.\n\n? Reubicación de viviendas en áreas de riesgo\no en condiciones anómalas de tenencia de la tierra.\n\n? Atracción de inversiones y aumento en la\ndemanda de mano de obra cantonal.\n\n? Mejora en los servicios de salud,\nincluyendo la ampliación de instalaciones existentes y construcción de nuevas.\n\n? Desarrollo de programas de mejoras y\nampliación de centros educativos, así como construcción de nuevos centros\n\n? Fomento y formación de pequeñas y medianas\nempresas cantonales (PYMES) ? Ejecución de los programas de educación y\nformación vocacional.\n\n? Rescate de las áreas recreativas públicas\nexistentes y habilitación de las nuevas propuestas, conforme el crecimiento\npoblacional y la demanda consecuente.\n\n? Ejecución de los procesos de renovación\nurbana identificados.\n\n? Ejecución de los programas de control de\ncalidad en los servicios de educación, salud y transporte público.\n\n? El desarrollo de estas actividades\nnecesariamente vendrá a mejorar la calidad de vida y el bienestar general de\nlos y las habitantes locales aunque debe quedar claro que por la ambición de\nesta y las otras estrategias, los resultados se obtendrán en muchos casos en el\nmediano y largo plazo, aún cuando el cumplimiento de\nlas actividades haya iniciado en el corto plazo.\n\n10.3.7. Estrategia Productiva\n\nLa producción será en gran medida el elemento de sustento para las\nmejoras e inversiones que requiere el Cantón, de forma que a nivel municipal e\ninstitucional en general la estrategia estará orientada a:\n\n? La consolidación y mayor especialización de\nlas actividades comerciales en el conglomerado urbano, que permita captar los\nrecursos económicos de los habitantes y minimice la necesidad de\ndesplazamientos a Cartago o San José.\n\n? La consolidación, concentración y\ndiversificación de las actividades agrícolas en las áreas reservadas para tal\nfin incluyendo su mayor valor agregado.\n\n? La creación de facilidades de\ninfraestructura para el tránsito de insumos y producto terminado (vías) así\ncomo para la oferta y colocación de productos cantonales (mercado, ferias).\n\n? El desarrollo de PYMES con mano de obra\nlocal.\n\n? El desarrollo del turismo, ecoturismo y\nagroturismo, basado en los atractivos existentes, la localización geográfica\ndel Cantón y el contexto de atractivo regional.\n\n? El desarrollo de actividades y la\nconstrucción de infraestructura que permita el uso sostenible de los recursos\nprotegidos en las áreas silvestres protegidas (Tiribí\n- La Carpintera)\n\n10.3.8. Estrategia de Financiamiento\n\nEstá dirigida a identificar las fuentes de financiamiento para le\nejecución de los programas y proyectos propuestos. En tal sentido, la\nestrategia deberá identificar tanto el potencial como las condiciones reales de\nfinanciamiento en entes como:\n\n. Cobro - presupuesto - inversión directa\n\n. Fideicomiso cantonal de desarrollo\n\n. Transferencias del gobierno central\n\n. Transferencias de la Asamblea Legislativa\n\n. Proyectos de infraestructura amparados a\ninstituciones sectoriales.\n\n. Donaciones internacionales a la\nmunicipalidad o a las organizaciones de la sociedad civil legalmente\nestablecidas\n\n. Empréstitos\n\n10.4 REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN\n\nSe detalla a continuación el Reglamento de Zonificación en su\ncondición de instrumento que establece las zonas de uso del suelo y las reglas\npara el uso efectivo del suelo en todo el territorio cantonal de La\nUnión.\n\nTITULO PRIMERO\n\nNORMAS\nGENERALES DEL PLAN REGULADOR\n\nCAPÍTULO\nPRIMERO\n\nMARCO LEGAL\n\nArtículo 1-. La Municipalidad de La\nUnión, en adelante denominada también como la Municipalidad, de conformidad con\nlas facultades que le otorga el artículo 169 de la Constitución Política de\nCosta Rica, la Ley de Planificación Urbana N°4240 y sus reformas, la Ley Orgánica\ndel Ambiente N°7554, la Ley de Construcciones No833 y su Reglamento, la Ley\nReguladora de la Propiedad en Condominio No7933 y su Reglamento, el Código\nMunicipal Ley N°7794 y el Decreto 25902-MIVAH-MP-MINAE Reforma del Plan\nRegional de Desarrollo Urbano de la Gran Área Metropolitana, promulga el\nREGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN DEL PLAN REGULADOR DE CANTONAL DE LA UNIÓN.\n\nArtículo 2-. Las disposiciones del presente Reglamento son aplicables exclusivamente dentro de los\nlímites espaciales del cantón La Unión, conforme a lo establecido en el Decreto No29267-G de la\nDivisión Territorial Administrativa y según la delimitación cartográfica realizada por el Instituto\nGeográfico Nacional en los mapas oficiales y en el Sistema Nacional de Información Territorial. Para\nel caso del área comprendida por las zonas protectoras Cerros de La Carpintera y Río Tiribí dentro\ndel cantón, aplicará lo establecido en su respectivo plan general de manejo vigente.\n\nCAPÍTULO\nSEGUNDO\n\nDEFINICIONES\n\nArtículo 3-. Para los efectos de la\naplicación del Reglamento de Zonificación y sus objetivos generales\n\ny particulares\nse entenderá por:\n\na. Acera: Franja de terreno del derecho de\nvía, que se extiende desde la línea de propiedad hasta la línea externa del\ncordón y caño, y que se reserva para el tránsito de peatones.\n\nb. Actividad: Conforme al Decreto Ejecutivo\nNúmero 31849-MINAE-SALUD-MOPT-MAGMEIC, se define como el conjunto de\noperaciones o tareas propias de una persona o entidad.\n\nPuede tratarse de acciones de ámbito diverso,\ntales como actividades económicas, sociales, de planificación y educación.\n\nc. Adaptación: modificación de una\nedificación, monumento, sitio, conjunto o centro histórico para utilizarlo en\nusos compatibles con su valor cultural.\n\nd. Actividad Industrial: Aquella actividad\nque se lleva a cabo en un establecimiento descubierto o cubierto destinado a la\ntransformación, manipulación o utilización de productos naturales o a la\nelaboración, manipulación, transformación o utilización de productos\nartificiales mediante tratamiento físico, químico o biológico, manualmente o\npor medio de máquinas o instrumentos.\n\nSe incluyen los establecimientos donde se\ndesarrollan las actividades dedicadas a la industria alimentaria.\n\ne. Actividad principal: Actividad que\nconstituye el centro de las acciones que se realiza en un establecimiento, y\nque genera la mayor productividad, con relación a otras actividades de carácter\ncomplementario o accesorio que un permisionario desarrolla dentro de un mismo\nestablecimiento y no depende de ninguna de las otras actividades.\n\nf. Agricultura Ecológica: Conforme a lo\nseñalado por la Ley Orgánica del Ambiente #7554, se entenderá por agricultura\necológica la que emplea métodos y sistemas compatibles con la protección y el\nmejoramiento ecológico sin emplear insumos o productos de síntesis química. La\nagricultura orgánica o biológica son sinónimo de agricultura ecológica.\n\ng. Agroforestería:\nTambién definido como sistema agroforestal por la Ley Forestal #7575, es la\nforma de usar la tierra que implica la combinación de especies forestales en\ntiempo y espacio con especies agronómicas, en procura de la sostenibilidad del\nsistema.\n\nh. Agroturismo: segmento especializado del\nturismo en el cual la cultura rural y el conocimiento de técnicas agro\nindustriales es aprovechada económicamente para generar actividades turísticas,\nde manera tal que el turista es atraído por medio de los paisajes cultivados y\nlas actividades ligadas en forma directa con la agricultura y la ganadería en\ngeneral. Comprende no sólo tales actividades sino las instalaciones ligadas a\nellas tales como establos, bodegas, graneros, estanques, picaderos, silos.\n\ni. Aguas Residuales: Aquellas que han\nrecibido un uso y cuya calidad ha sido modificada por la incorporación de\nagentes contaminantes.\n\nj. Alcantarillado Pluvial: Según el Decreto\nEjecutivo No 33601-MINAE-S, es la red pública de tuberías que se utilizan para\nrecolectar y transportar las aguas de lluvia hasta su punto de vertido.\n\nk. Alcantarillado Sanitario: Según el Decreto\nEjecutivo No 33601-MINAE-S, es la red pública de tuberías que se utilizan para\nrecolectar y transportar las aguas residuales hasta su punto de tratamiento y\nvertido.\n\nl. Alineamiento: Distancia o límite físico\nmínimo para el emplazamiento de una edificación respecto a vías públicas, vías\nfluviales, arroyos, manantiales, lagos, lagunas, esteros, nacientes, zona\nmarítimo terrestre, vías férreas, líneas eléctricas de alta tensión, zonas\nespeciales emitido por la entidad competente.\n\nm. Alineamiento Vial: Línea fijada por la\nMunicipalidad de La Unión (en el caso de predios que enfrenten o colinden con\ncalles o caminos de la red vial cantonal); por el Ministerio de Obras Públicas\ny Transportes (en el caso de predios que enfrenten o colinden con calles o\ncaminos de la red vial nacional), o por el Instituto Costarricense de\nFerrocarriles (en el caso de predios que enfrenten o colinden con el derecho de\nvía del ferrocarril) como límite o proximidad máxima de emplazamiento de una\nconstrucción, con respecto a la vía pública.\n\nn. Altura Máxima: Valor máximo de elevación\nde estructuras y/o edificaciones que es establecido por el Plan Regulador para\ncada una de las zonas de uso en las cuales sea permitida la construcción y que\nse expresa para cada zona en metros y en número máximo de pisos.\n\no. Altura de Edificación: Distancia vertical\nmedida desde el mínimo rasante del terreno en contacto con la edificación hasta\nla viga corona del último nivel. No se consideran los sótanos ni semisótanos\ncomo parte de dicho cálculo.\n\nAntejardín: Distancia entre las líneas de\npropiedad y de construcción de origen catastral la primera y de definición\noficial la segunda, otorgado por el MOPT o la Municipalidad; según corresponda\nimplica una restricción para construir, sin que por ello la porción de terreno\npierda su condición de propiedad privada.\n\np. Aparcamiento: espacio destinado para el\nestacionamiento de vehículos.\n\nq. Área Mínima de Lote: Cabida mínima de un\npredio expresada en metros cuadrados o hectáreas.\n\nr. Área Urbana: es el ámbito territorial de\ndesenvolvimiento de un centro de población.\n\ns. Área Previamente Urbanizada: área que ha\nsido objeto de fraccionamiento y habilitación para fines urbanos, mediante\napertura de calles y provisión de servicios.\n\nt. Cabina: de conformidad con el Decreto\nEjecutivo 32592-MP es el establecimiento que brinda servicio de hospedaje por\nuna tarifa diaria, conformando un grupo homogéneo de al menos siete unidades\nhabitacionales, cada una con baño privado, uno o más dormitorios, sala comedor\ny cocina, ubicadas generalmente en la playa, ríos, lagos y montañas.\n\nu. Calle Pública o Vía Pública: es todo\nterreno de dominio público y de uso común, que por disposición de la autoridad\nadministrativa se destinare al libre tránsito de conformidad con las leyes y\nreglamentos de planificación y que de hecho esté destinado ya, a ese uso\npúblico. Según su clase, las vías públicas se destinarán, además, a asegurar\nlas condiciones de aireación e iluminación de los edificios que las limitan; a\nfacilitar el acceso a los predios colindantes; a la instalación de cualquier\ncanalización, artefacto, aparato o accesorio perteneciente a una obra pública o\ndestinados a un servicio público. Para el caso del presente Plan Regulador son\ncalles o vías públicas todas las que así estén indicadas en el mapa de\nzonificación de usos del suelo, en el mapa oficial y en el mapa de vialidad.\n\nv. Calzada: Parte de la calle o vía pública\ndestinada al tránsito vehicular, comprendida entre cordones, cunetas o zanjas\nde drenaje.\n\nw. Certificado de Uso del Suelo: Documento\noficial emitido por la Dirección de Desarrollo y Control Urbano de la\nMunicipalidad de La Unión en el cual se establece si el uso existente,\nsolicitado o propuesto en un inmueble se ajusta o no a la zonificación\nestablecida en el Plan Regulador, para cuyos efectos se utilizan como\ninstrumentos indispensables el Mapa de Zonificación, el Mapa Oficial y el Plano\nCatastrado Visado del inmueble en cuestión y los alineamientos que establezcan\nlas instituciones competentes.\n\nx. Clasificación de establecimientos\nindustriales según riesgo: los establecimientos industriales, comerciales y de\nservicios, definidos en este reglamento se clasifican según su riesgo sanitario\ny ambiental en tres categorías:\n\nGrupo A (Riesgo Alto): Son aquellos\nestablecimientos que por las características de las actividades que desarrollan\npueden presentar un riesgo sanitario y ambiental alto, lo que podría\neventualmente afectar la integridad de las personas y el ambiente.\n\nGrupo B (Riesgo Moderado): Son\naquellos establecimientos que por las características de las actividades que\ndesarrollan, pueden presentar un riesgo sanitario y ambiental moderado, por lo\nque eventualmente la integridad de las personas y el ambiente no estarían\nexpuestos a daños significativos.\n\nGrupo C (Riesgo Bajo): Son aquellos\nestablecimientos que por las características de las actividades que\ndesarrollan, presentan un riesgo sanitario y ambiental bajo, por lo que la\nintegridad de las personas y el ambiente eventualmente no se ven afectados.\n\ny. Cobertura: Es la proyección horizontal de\nuna estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura. Incluye\ncualquier tipo de obra que genere cobertura e impermeabilización del suelo,\ntales como áreas techadas, obras civiles, estructuras, áreas de parqueo,\nvialidad y caminos internos, entre otros.\n\nz. Condominio: Inmueble susceptible de\naprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con\nelementos comunes de carácter indivisible, cuyas distintas modalidades se\ndefinen en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N°7933, su\nReglamento Decreto Ejecutivo N°32303-MIVAH-MEIC-TUR, sus reformas o la\nnormativa que lo sustituya.\n\naa. Construcción: Arte de construir toda\nestructura que se fija o incorpora en un terreno; incluye obras de edificación,\nreconstrucción, alteración o ampliación que impliquen permanencia.\n\nab. Cuadrante urbano: sistema de ciudades en\nforma de cuadrícula en donde se encuentra la mayoría de bienes y servicios, la\nestructura vial y su área de influencia inmediata.\n\nac. Derecho de vía: Aquella área o superficie de terreno, propiedad del\nEstado, destinada al uso de una vía pública, que incluye la calzada, zonas\nverdes y aceras, con zonas adyacentes utilizadas para todas las instalaciones y\nobras complementarias. Esta área está delimitada a ambos lados por los linderos\nde las propiedades colindantes en su línea de propiedad.\n\nad. Drenaje: Estructura que se coloca o se\nconstruye para disponer y evacuar las aguas superficiales.\n\nae. Establecimiento industrial y de almacenamiento: son aquellos\nlocales a cubierto o descubierto, destinados a la manipulación, transformación\no utilización de productos naturales o artificiales, mediante tratamiento\nfísico, químico o biológico, ya sea por medios manuales o por aplicación de\nmaquinaria o instrumentos. Se comprenden también bajo esta denominación los\nsitios destinados a recibir o almacenar los utensilios de labor y los\nmateriales que deben ser tratados o que están en proceso de elaboración, o sus\nproductos; además, todos los anexos de las fábricas o talleres y las bodegas.\n\naf. Facilidades Comunales: O equipamiento comunitario, son los\nservicios que se ofrecen en una comunidad para mantener una calidad de vida e\ninteracción social propia de su cultura. Algunos son ofrecidos por el Estado o\nla Municipalidad, tales como escuelas, servicio de seguridad, servicios de\nsalud, guarderías infantiles, áreas de recreación y cementerios; otros son\nbrindados por agentes particulares tales como educación pre-escolar, escuelas\nprivadas, centros de recreación rentados.\n\nag. Fraccionamiento: Es la división de cualquier predio con el fin de\nvender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada\nlas parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o\nextrajudicial, localizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza\ndel mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas\nque interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.\n\nah. Gran Área Metropolitana (GAM): Área de\ncontrol urbanístico establecida en el Plan Regional de Desarrollo Urbano,\npublicado en la Gaceta 119 del 22 de junio de 1982; modificada por el Decreto\nEjecutivo N° 25902-MIVAH- MP-MINAE; y por el Decreto Ejecutivo N° 38145-PLAN-MINAE-MIVAH-MOPT-S-MAG.\n\nai. Habitable: Edificación que reúna las condiciones mínimas de\nseguridad, higiene y comodidad.\n\naj. Límite de Zona: Es la línea que enmarca y\ndefine una zona y que estará demarcada en el mapa de zonificación.\n\nak. Línea de construcción: Una línea por lo general paralela a la del\nfrente de propiedad, que indica la distancia del retiro frontal de la\nedificación o antejardín requerido. La misma demarca el límite de edificación\npermitido dentro de la propiedad.\n\nal. Línea de propiedad: La que demarca los\nlímites de la propiedad en particular.\n\nam. Mapa Oficial: es el plano o conjunto de\nplanos en que se indica con exactitud la posición de los trazados de las vías\npúblicas y áreas a reservar para usos y servicios comunales.\n\nan. Nivel de Referencia: Es el nivel del punto ubicado en la\nintersección del eje de la calle con su perpendicular que pasa por el centro\ndel frente del lote. Nivel de referencia es el nivel cero para los efectos de\nfijar alturas de edificación o profundidad de sótano.\n\nao. Nivel de Desplante: Es el nivel del fondo de la placa más baja o\nprofunda de una construcción.\n\nap. Obra Civil: Obra diseñada y construida\nmediante las ciencias aplicadas y la tecnología pertenecientes a la ingeniería\ncivil.\n\naq. Piso: En un edificio, plataforma a nivel que sirve de suelo y para apoyar\nlos muebles. Se llama primer piso al que está a nivel del terreno; edificio de\nun piso es aquel de una sola planta. Se conoce por piso el conjunto de\nhabitaciones limitadas por planos horizontales determinados en un edificio de\nvarias plantas.\n\nar. Propiedad Horizontal: Aquel tipo de edificación en donde la persona\nes propietaria exclusiva de un piso, departamento o edificio y comunera de los\nbienes afectos al uso común.\n\nas. Renovación Urbana: Es el proceso de\nmejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios o asentamientos\ninformales y rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado\ndefectuoso, la conservación de áreas urbanas y la prevención de su deterioro;\nincluye también procesos de reubicación de asentamientos afectados por amenazas\nnaturales o antrópicas potenciales.\n\nat. Requisitos Urbanísticos: Son las\ncondiciones que se le fijan a un lote para que se pueda fraccionar tales como\ntamaño, superficie o cabida mínimos y de dimensión o ancho mínimo frente a la\ncalle. Tales condiciones son establecidas en los reglamentos de control urbano\ndel Plan Regulador y complementariamente en el Reglamento de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones vigente y el Reglamento de Construcciones.\n\nau. Retiro Frontal: Término equivalente al de Antejardín.\n\nav. Retiro Lateral: Espacio abierto no\nedificable, comprendido entre el lindero lateral del inmueble y la parte más\ncercana de la edificación.\n\naw. Retiro Posterior: Espacio abierto no edificable comprendido entre\nel lindero posterior del inmueble y la parte más cercana de la edificación.\n\nax. Servicios: conjunto de actividades que buscan responder a las\nnecesidades de un cliente. Los servicios incluyen una diversidad de actividades\ndesempeñadas por un crecido número de funcionarios que trabajan para el estado\n(servicios públicos) o para empresas particulares (servicios privados); entre\nestos pueden señalarse los servicios de: electricidad, agua potable, aseo,\nteléfono, telégrafo, correo, transporte, educación, cibercafés, sanidad y\nasistencia social. ay. Servicios Públicos: Son aquellos servicios que permiten\nresolver las necesidades de la población, como alumbrado, agua potable,\nlimpieza, salud, teléfono y transporte, administrados por el Estado o por\nempresas privadas.\n\naz. Sistema de Tratamiento de Aguas Residuales: Según el Decreto\nEjecutivo No 33601- MINAE-S, es el conjunto de procesos físicos, químicos o\nbiológicos, cuya finalidad es mejorar la calidad del agua residual a la que se\naplican.\n\nba. Unidad habitacional: Unidad de medidad en\nla que se determina la densidad, abreviada como uh/ha (unidades habitacionales\npor hectárea); y que se constituye como la estructura para uso habitacional no\nmenor a 30m² y que al menos se destine un aposento para cocina, otro para baño\ny otro para dormitorio, todos que cumplan con los lineamientos constructivos\nmínimos que la normativa de alcance nacional disponga para tal fin.\n\nbb. Urbanización: es el fraccionamiento y habilitación de un terreno\npara fines urbanos, mediante la apertura de calles y provisión de servicios.\n\nbc. Uso de la Tierra: Es la utilización de un terreno, de la estructura\nfísica asentada o incorporada a él, o de ambos casos en cuanto a clase, forma o\nintensidad de su aprovechamiento.\n\nbd. Uso Permitido: Es el destino o utilización que un terreno o\nedificio tenga autorizado, conforme a las normativas del Plan Regulador.\n\nbe. Uso No Conforme: El uso no conforme es\naquel que no se ajusta a la zonificación indicada pero que existía de hecho a\nla fecha de entrada en vigencia de un Plan Regulador y, por lo tanto, puede continuarse\nbajo el principio de no retroactividad de la ley, pero con limitaciones.\n\nbf. Usos Prohibidos: Son todos aquellos usos que no son expresamente\npermitidos por el Reglamento de Zonificación del Plan Regulador en las\ndiferentes zonas de uso.\n\nbg. Vivienda: Es todo local o recinto, fijo o móvil, construido,\nconvertido o dispuesto, que se use para fines de alojamiento de personas, en\nforma permanente o temporal.\n\nbh. Vivienda Multifamiliar: Es la edificación concebida como unidad\narquitectónica con áreas habitacionales independientes, apta para dar albergue\na dos o más familias.\n\nbi. Vivienda Unifamiliar: Es la edificación provista de áreas\nhabitacionales destinadas a dar albergue a una sola familia.\n\nbj. Zonas: Son circunscripciones territoriales definidas en el Plan\nRegulador las cuales son objeto de regulación específica en cuanto al uso que\nen ellas se puede dar y en cuanto a los requisitos urbanísticos y de\nconstrucción que se le imponen a los edificios que en ella existan o que se\nproponga construir.\n\nbk. Zona de Recarga Acuífera: Superficies en las cuales ocurre la\ninfiltración que alimenta los acuíferos y cauces de los ríos, según\ndelimitación establecida por el Ministerio del Ambiente y Energía por su propia\niniciativa o a instancia de organizaciones interesadas, previa consulta con el\nInstituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, el Servicio Nacional\nde Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento u otra entidad técnicamente\ncompetente en materia de aguas.\n\nbl. Zonificación: Es la división de una circunscripción territorial en\nzonas de uso.\n\nCAPÍTULO\nTERCERO\n\nAPLICACIÓN DEL\nPLAN REGULADOR\n\nArtículo 4-. Nuevos usos, obras, actividades y proyectos: Todos los nuevos usos solicitados y/o\nautorizados a partir de la entrada en vigencia del presente Reglamento, así como nuevas obras,\nactividades y proyectos deberán cumplir los requisitos urbanísticos establecidos por éste para la\nzona correspondiente; en el caso de usos no conformes, deberán aplicarse todas las disposiciones que\ntambién establece el presente Reglamento.\n\nArtículo 5-. Interés Público: De conformidad\ncon lo estipulado en el artículo 45 de la Constitución Política de la República\ny los Artículos 4 y 13 de la Ley No7794 del 30 de abril de 1998, la\nMunicipalidad podrá establecer las disposiciones de interés público para\nadquirir bienes inmuebles o para controlar el uso del suelo mediante los\nprocedimientos que dicten las leyes vigentes, sea para su utilización\ninmediata, para la constitución de reservas territoriales destinadas a\nservicios públicos, recreación pública o protección-conservación de recursos y\nprocesos naturales, para evitar una utilización contraria a la política de\nordenamiento de usos del suelo, o para la cesión de terrenos con el fin de\nrealizar operaciones de construcción, ordenamiento y/o renovación urbana.\n\nArtículo 6-.Fondos: Los fondos que\nla Municipalidad requiera para el cumplimiento de lo establecido en el artículo\n5 anterior y en general para la implementación del plan regulador a nivel de reglamentos,\npolíticas, programas o proyectos, podrán provenir del presupuesto municipal, de\npartidas del Gobierno Central, de empréstitos, de operaciones de cooperación\ninternacional o de operaciones de fideicomisos, todo lo anterior conforme a las\ndisposiciones legales establecidas en la Ley No7794 Código Municipal.\n\nAsimismo, está facultada para la constitución y/o participación en\nempresas de capital mixto para los\n\nmismos fines.\n\nArtículo 7-.Adquisición de Terrenos para Fines Públicos: Con el fin de ordenar el desarrollo\nterritorial del Cantón y en cumplimiento de los propósitos del Plan Regulador, la Municipalidad\npodrá adquirir terrenos siempre y cuando el o los predios de interés sean declarados \"de utilidad o\nde interés público\", de conformidad con lo establecido en los artículos 2, 13 inciso e), 62 y 67 del\nCódigo Municipal; en la Ley de Expropiaciones No7495; y en lo establecido en el Capítulo Quinto de\nla Ley de Planificación Urbana No4240 .\n\nArtículo 8-. Usos e Instalaciones Pre-existentes: Para efectos de la aplicación del Plan Regulador y\nen el caso específico de todas las edificaciones existentes antes de la entrada en vigencia del\npresente Reglamento y que no se ajusten a las disposiciones del mismo en sus diferentes zonas, o\nbien que estén dedicadas a usos no conformes, podrán ser objeto de trabajos de transformación, de\nmejoramiento y de preservación siempre y cuando no represente un crecimiento el área construida de\nmás del 10%, sin sobrepasar el porcentaje máximo de cobertura según su zona y con el único fin de\ngarantizar mejorar las condiciones de seguridad sanitaria, ambiental y ocupacional. La licencia\nmunicipal que autorice tales obras deberá ser solicitada por el interesado cumpliendo los\nprocedimientos que establezca la Municipalidad; será responsabilidad de la Dirección de Desarrollo y\nControl Urbano la revisión de la solicitud, la emisión del dictamen técnico correspondiente, la\nautorización o denegatoria de la solicitud y la debida notificación al interesado.\n\nArtículo 9-. Incentivos: Para\nincentivar el cumplimiento de los diferentes reglamentos de Plan Regulador en\ntodos sus extremos y concretamente en aquellos predios que resulten\nrestringidos en cuanto al uso del suelo por motivos de conservación -\nprotección de recursos naturales o bien de conservación de patrimonio\nhistórico- arquitectónico, la Municipalidad de La Unión podrá aplicar las\nsiguientes disposiciones:\n\na) Incentivos para protección ambiental: la\nMunicipalidad podrá autorizar vía dictamen técnico favorable de la DIDECU y posterior\nAcuerdo Municipal, la aplicación de incentivos fiscales mediante procedimientos\npreviamente reglamentados, entre ellos una disminución en los montos de los\nimpuestos por bienes inmuebles. Este procedimiento será Reglamentado por la\nMunicipalidad de La Unión y aprobado por el Concejo Municipal en un plazo no\nmayor a los seis meses calendario contados a partir de la entrada en vigencia\ndel presente Reglamento. Podrá ser aplicable a los siguientes casos:\n\ni. Para el caso de fincas que resulten\nrestringidos en su cabida o en cuanto al uso del suelo por estar afectados,\ntotal o parcialmente, por zonas de conservación o protección de recursos\nnaturales.\n\nii. Para el caso de fincas en las cuales\nexistan y se mantengan, amplíen o desarrollen procesos de reforestación y/o\nconservación de la cobertura forestal.\n\niii. Para el caso de fincas donde existan o\nse quieran implementar proyectos de agricultura ecológica, conforme a lo\nestablecido para tales efectos por la Ley Orgánica del Ambiente Nº 7554.\n\nb) Incentivos por Conservación del\nPatrimonio: para estimular la conservación y uso de edificios, estructuras y\nespacios dentro de la Zona Histórico Patrimonial, o bien inmuebles con\ndeclaratoria patrimonial y de conformidad con lo que establezca el \"Reglamento\nde Conservación, Rehabilitación y Protección del Patrimonio Histórico\nArquitectónico\" la Municipalidad podrá autorizar vía Acuerdo Municipal\nestímulos fiscales con el único fin de favorecer el mejoramiento, uso y\nconservación del patrimonio. Todo lo anterior a solicitud del interesado y con\nel visto bueno previo por parte de DIDECU. Este procedimiento será Reglamentado\npor la Municipalidad de La Unión y aprobado por el Concejo Municipal en un\nplazo no mayor a los seis meses calendario contados a partir de la entrada en\nvigencia del presente Reglamento.\n\nc) Incentivo por concentración de\nestructuras: Para todas las zonas del Plan Regulador en las cuales se permita\nmás de una vivienda o estructura por finca, así como en las zonas donde se\npermita el desarrollo de proyectos bajo la modalidad de condominio, la\nMunicipalidad podrá autorizar a solicitud del interesado la aplicación de\nnormas de incentivo por medio de las cuales se autorice hasta un 10% más del\nporcentaje autorizado como área de construcción para la zona respectiva y hasta\nun piso o nivel adicional en la altura de las edificaciones respecto al número\nmáximo autorizado para la zona respectiva, siempre que el diseño cumpla con\ntodas las siguientes disposiciones:\n\ni. La concentración del total de las\nconstrucciones y/o estructuras en un solo sector de la finca.\n\nii. La consolidación del área restante (no\nconstructiva) de la finca como zona verde.\n\niii. El diseño e implementación de sistemas\nque permitan el uso, reuso y drenaje del 100% de las\naguas pluviales dentro de la finca.\n\niv. El uso de sistemas de tratamiento de\naguas residuales autorizados por el Ministerio de Salud a nivel de ubicación y\noperación.\n\nv. La aplicación de planes de manejo de\ndesechos sólidos aprobados por el Ministerio de Salud.\n\nvi. La implementación de un programa de\nreforestación.\n\nEl interesado deberá presentar la solicitud a la DIDECU acompañada de\nlos anteproyectos o planos constructivos que muestren el cumplimiento de todos\nlos requisitos de zona así como los requisitos adicionales que describe el\npresente artículo. La verificación de todos los requisitos a nivel de diseño\npermitirá a la DIDECU la autorización de la presente norma de incentivo. Será\nresponsabilidad del interesado el cumplimiento de cada requisito durante la\nconstrucción y operación, así como de la DIDECU la fiscalización del\ncumplimiento durante la construcción y operación.\n\nArtículo 10-. Zonas Comerciales en Desarrollos Urbanísticos: Los lotes que se hayan constituido como\nde naturaleza comercial y sean parte de un diseño de sitio o plano de un conjunto residencial\ndebidamente aprobado y oficializado tanto por la Municipalidad y el INVU mediante su respectivo\nvisado, mantendrán su naturaleza comercial y serán autorizadas las actividades o usos permitidos por\nel presente reglamento según la zona que corresponda en el Mapa de Zonificación.\n\nArtículo 11-. Fincas Pre-existentes: Para el caso de fincas registradas, catastradas y con el debido\nvisado municipal otorgado con anterioridad a la entrada en vigencia del Plan\nRegulador, que por su conformación irregular o por su cabida no cumplan las\ndisposiciones del Reglamento de Zonificación y que tramiten licencias\nmunicipales, la Municipalidad de La Unión como mecanismo de excepción podrá\nautorizar una única vez el ajuste de los requisitos establecidos en cuanto a\nfrente mínimo, retiros mínimos, altura máxima de construcción o el área de lote\nen no más del 10%, con el único fin de lograr un acercamiento progresivo entre\nla normas de control urbano del Plan Regulador y aquellas vigentes con anterioridad\na éste. Este mecanismo de excepción podrá ser aplicado a solicitud del\ninteresado, debiendo cumplir todas las siguientes disposiciones:\n\na) El uso solicitado deberá ser conforme\nsegún la zona correspondiente del presente Reglamento.\n\nb) El interesado deberá demostrar que el\npredio o la edificación han sido legalmente constituidos y autorizados por la\nMunicipalidad con anterioridad a la vigencia del presente Reglamento, para lo\ncual se tomará como referencia la fecha de otorgamiento del visado municipal de\nconformidad con la Ley de Planificación Urbana No4240, en el caso de los\npredios; o bien la fecha de emisión de la licencia constructiva en el caso de\nedificaciones.\n\nc) El interesado deberá demostrar que existen\ncondiciones físicas o materiales que impiden el adecuado cumplimiento de las\nnormas del plan.\n\nd) La solicitud deberá ser presentada por el\ninteresado cumpliendo los requisitos de forma y fondo que establezca la\nMunicipalidad.\n\ne) Para su aprobación, la solicitud deberá\ncontar con un dictamen favorable emitido por la Dirección de Desarrollo y\nControl Urbano, en el cual se certifiquen las condiciones del predio o\nedificación y se determine el cumplimento de todos los requisitos\ncorrespondientes.\n\nf) En caso de obtener el dictamen favorable\npor parte de la Dirección de Desarrollo y Control Urbano, la solicitud será\nremitida al Concejo Municipal para aprobación por vía de Acuerdo, luego de lo\ncual se emitirá la licencia correspondiente. En caso de obtener un dictamen\ndesfavorable, la solicitud será rechazada por la Dirección de Desarrollo y\nControl Urbano sin más trámite.\n\nCAPÍTULO CUARTO\n\nMODIFICACIÓN Y\nACTUALIZACION DEL PLAN\n\nArtículo 12-.Actualización o Modificación del Plan: Con fundamento en las fases de gestión de un\nPlan Regulador contempladas en el Manual de Procedimientos para la Redacción y Elaboración de Planes\nReguladores, así como las respectivas evaluaciones técnicas y/o legales que correspondan, además del\nrespectivo seguimiento; la Municipalidad podrá ejecutar o promover procesos de actualización o\nmodificación del Plan Regulador y sus Reglamentos de conformidad con lo establecido en el artículo\n17 de la Ley de Planificación Urbana No4240. A partir de la entrada en vigencia del presente\nReglamento, la revisión del Plan Regulador y sus Reglamentos será un proceso permanente y la\nDirección de Desarrollo y Control Urbano llevará un único registro de modificaciones, correcciones o\nsolicitudes debidamente habilitado por la administración municipal, el cual será parte de los\nfundamentos técnicos del proceso y constituirá una base para futuros procesos de modificación o\nactualización del Plan Regulador.\n\nArtículo 13-.Solicitudes de Actualización o Modificación del Plan. Sin detrimento de lo señalado en\nartículo 12 anterior, las solicitudes de modificación del Plan Regulador podrán ser derivadas de los\nsiguientes órganos:\n\na) Concejo de Distrito\n\nb) La Dirección de Desarrollo y Control Urbano\n\nc) La Junta de Planificación Cantonal\n\nd) El Concejo Municipal\n\ne) La Dirección de Urbanismo del INVU o el\nInstituto mismo.\n\nf) La Comisión de un plebiscito o referendo a\nnivel distrital o cantonal\n\ng) Instituciones públicas competentes en\nmateria de planificación urbana y/u ordenamiento territorial.\n\nArtículo 14-.Variación de Requisitos: Para los lotes sin construcciones que hayan sido segregados y\nlegalmente constituidos antes de la entrada en vigencia del presente reglamento\ny que no cumplan con las dimensiones mínimas establecidas en la Zonificación,\nse podrá autorizar la variación de los requisitos de densidad, retiros mínimos\ny altura máxima de construcción en no más del 10% con respecto a los parámetros\nde dicho reglamento, con el único fin de lograr un acercamiento progresivo\nentre la normas de control urbano del Plan Regulador y aquellas vigentes con\nanterioridad a éste; no aplica para las construcciones existentes a las cuales\núnicamente se permite mejoras en la edificación sin que impliquen o\ncontravengan los lineamientos mencionados.\n\nArtículo 15-. Límites de Zona: Si\ndurante la tramitación de licencias municipales se determina que un predio\nresulta afectado por varias zonas, la Municipalidad por medio de la DIDECU\nindicará la ubicación de los límites de cada zona en el plano catastrado,\nplanos de anteproyecto y/o planos constructivos según corresponda. Asimismo,\ndurante la aplicación de la licencia municipal que corresponda, verificará en\ncampo la correcta disposición de los límites de zona, pudiendo solicitar al\ninteresado la localización de los elementos físicos que se requieran para el\ndebido reconocimiento de los límites de zona.\n\nCAPÍTULO QUINTO\n\nORGANISMOS\nPARA LA APLICACIÓN Y FISCALIZACIÓN DEL PLAN\n\nArtículo 16-. La Dirección de Desarrollo y Control Urbano. Esta dirección será responsable de la\naplicación del Plan Regulador y sus reglamentos. Estará constituida como mínimo por los siguientes\nprofesionales:\n\na) Un (1) Arquitecto o Urbanista con\nespecialidad o experiencia en planificación urbana, en condición de Director.\n\nb) Un (1) Ingeniero Civil con especialidad o\nexperiencia en construcciones.\n\nc) Un (1) Ingeniero Civil con especialidad en\nhidrología.\n\nd) Un (1) Geógrafo con especialidad o\nexperiencia en ordenamiento territorial y manejo de Sistema de Información\nGeográfico (SIG).\n\ne) Un (1) Geógrafo, biólogo o ingeniero\nforestal con especialidad o experiencia en gestión ambiental.\n\nf) Un (1) Topógrafo o Agrimensor.\n\nTodos los profesionales y técnicos que conformen la Dirección de\nDesarrollo y Control Urbano estarán a su vez asistidos por Dirección Legal de\nla Municipalidad, deberán ser profesionales dedicados tiempo completo a la\ngestión de la Dirección e incorporados al régimen de dedicación exclusiva.\n\nArtículo 17-. Asistencia de la DIDECU: La Dirección de Desarrollo y Control Urbano asistirá en las\ndecisiones al Alcalde (sa) y al Concejo Municipal en\nlo que se refiera al Plan Regulador. Sus funciones serán establecidas dentro\ndel presente Reglamento, en tanto la programación de sus actividades será\nestablecida en el Plan Anual Operativo Municipal, en el Plan de Desarrollo\nMunicipal y en el Plan Quinquenal de Desarrollo.\n\nArtículo 18-. Funciones. Las funciones\nde la Dirección de Desarrollo y Control Urbano respecto del Plan Regulador\nserán las siguientes:\n\na) Formular, promover y/o desarrollar de\nforma eficaz y oportuna, las políticas, planes, programas y proyectos de\nrenovación urbana, vialidad, transporte, saneamiento ambiental, paisaje urbano\ny otros establecidos en el Plan Regulador.\n\nb) Formular e implementar un sistema de\ninformación geográfica municipal que integre, sistematice e interprete la\ninformación relativa a cada predio dentro del territorio cantonal, incluyendo\naspectos de propiedad, registrales y catastrales, tributarios, de uso del suelo\ny licencias municipales.\n\nc) Capacitar al personal que se requiera para\nel manejo y mantenimiento eficaz y efectivo del sistema de información\ngeográfica municipal.\n\nd) Recibir, revisar, otorgar y/o rechazar los\npermisos de construcción, así como los alineamientos, demoliciones y\ncertificados de uso del suelo.\n\ne) Vigilar y controlar los procesos de\nconstrucción o demolición, así como el estado físico de las edificaciones y la\ninfraestructura.\n\nf) Controlar la disposición publicitaria de\nconformidad con el Reglamento de Publicidad Exterior que apruebe y publique la\nMunicipalidad.\n\ng) Formular y proponer los canales de\ncoordinación con las instituciones autónomas y estatales que requiera, cuando\nlas actividades de aplicación del Plan Regulador así lo ameriten.\n\nh) Presentar al Concejo Municipal informes\nmensuales e informes anuales consolidados con la descripción del proceso\ngeneral de implementación del Plan Regulador, incluyendo la planificación y\navance de los programas, planes y proyectos establecidos en el Plan y la\nestadística de la totalidad de las gestiones en trámite y las licencias\nmunicipales otorgadas y denegadas, incluyendo certificados de usos del suelo,\nrevisión de anteproyectos, licencias de construcción, ampliación, remodelación\no demolición y licencias de funcionamiento (Patentes).\n\ni) Solicitar anualmente a la administración\nla programación de procesos de auditoría interna de sus funciones.\n\nArtículo 19-. Los Comités de Vigilancia: Como organismos de apoyo a la aplicación y fiscalización\ndel Plan Regulador, los vecinos interesados podrán constituir Comités de Vigilancia en sectores o\nzonas específicas tales como barrios o calles. Estarán conformados por grupos de vecinos con un\nnúmero mínimo de tres y máximo de siete miembros cuyos nombres serán presentados al Concejo\nMunicipal mediante los respectivos Concejos de Distrito, para su nombramiento por vía de Acuerdo\nMunicipal. Las función de los Comités de Vigilancia será apoyar la fiscalización de la correcta\naplicación de las normas del Plan Regulador, para lo cual podrán solicitar el apoyo técnico de la\nDirección de Desarrollo y Control Urbano. El periodo de función de los miembros será de cuatro años\niniciando con cada periodo de gobierno o administración municipal. Los cargos se asumirán \"ad\nhonorem\" y los miembros podrán reelegirse de manera consecutiva.\n\nCAPÍTULO SEXTO\n\nCERTIFICACIONES,\nPERMISOS, PATENTES Y LICENCIAS\n\nArtículo 20-. Certificado de Uso del Suelo: Cuando un interesado lo requiera, la Municipalidad por\nmedio de la Dirección de Desarrollo y Control Urbano deberá otorgar el Certificado de Uso del Suelo\npara un predio o un conjunto de ellos, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de\nConstrucciones del presente Plan Regulador. Dicho certificado será vigente hasta que entre a regir\nuna eventual modificación al Plan Regulador.\n\nArtículo 21-. Alineamiento: Para todos los\ncasos en los que se solicite un certificado de uso del suelo, permiso de\nconstrucción, ampliación, remodelación, demolición o similar, deberán establecerse\nlos siguientes alineamientos cuando corresponda:\n\na) Alineamiento del MOPT cuando el predio en\ncuestión colinde con calles de la red vial nacional.\n\nb) Alineamiento municipal cuando el predio\ncolinde con calles de la red vial cantonal.\n\nc) El alineamiento del Instituto Nacional de\nVivienda y Urbanismo cuando el predio incluya, colinde o resulte afectado por\nríos, quebradas, cauces de dominio público o manantiales, conforme a las\nfacultades establecidas por la Ley Forestal Nº 7575 y su Reglamento.\n\nd) Alineamiento del MOPT cuando el predio\ncolinde con el derecho de vía del ferrocarril nacional.\n\ne) Alineamiento municipal de las zonas de\nprotección establecidas en el Reglamento de Zonificación.\n\nf) Alineamiento municipal de áreas especiales\nde no construcción:\n\ni.\nTraza de fallas geológicas activas y oficialmente delimitadas.\n\nii. Servidumbre, retiro y/o trazado de la\ninfraestructura pública de acueducto para abastecimiento de agua potable.\n\niii. Servidumbre, retiro y/o trazado de la\nred eléctrica pública de alta tensión.\n\niv. Servidumbre, retiro y/o trazado de la\ninfraestructura del oleoducto.\n\nv. Servidumbre, retiro y/o trazado de la\ninfraestructura pública de alcantarillado sanitario.\n\nLuego de obtenerse el alineamiento por parte de la entidad\ncorrespondiente, DIDECU realizará una comprobación de campo en todos los casos\nprevio al inicio de las obras constructivas, además para los cauces de dominio\npúblico que presenten variación del trazado, por causas naturales o\nartificiales en causas justificadas será obligatorio un levantamiento\ntopográfico para documentar la variación y por tanto ajustar el área de\nprotección respectiva.\n\nArtículo 22-. Autorización de Obras, Actividades o Proyectos No\nConforme o No Permitidos: La Dirección de Desarrollo\ny Control Urbano no emitirá certificados de uso conforme del suelo ni otorgará\npermiso o licencia de movimiento de tierra, construcción, remodelación o\nampliación cuando el uso solicitado no sea permitido de acuerdo a lo\nestablecido para cada una de las zonas en el Reglamento de Zonificación. Para\nusos no conformes aplica lo señalado en el artículo 8 del presente Reglamento.\n\nArtículo 23-. Anteproyectos. Los\nanteproyectos que a la fecha de entrada en vigencia del Plan Regulador cuenten\ncon el visto bueno o aprobación municipal, así como los certificados de uso del\nsuelo otorgados antes de la entrada en vigencia del Plan Regulador, se\nmantendrán vigentes hasta que se agote el periodo de vigencia originalmente\nestablecido, siempre y cuando no se haya iniciado el proceso de construcción\ncorrespondiente. Vencido el plazo de vigencia sin haber iniciado obras, el\n\ninteresado\ndeberá tramitarlos nuevamente ante la Municipalidad y de conformidad con las\ndisposiciones del Plan Regulador.\n\nArtículo 24-. Licencias. Todo cambio de\nuso del suelo, toda obra de urbanización, renovación urbana, construcción,\nreparación, ampliación, remodelación, demolición y todas las actividades y\nproyectos que se desarrolle en el territorio cantonal de La Unión deberá contar\ncon la respectiva licencia emitida por la Municipalidad de La Unión,\nespecíficamente el Departamento de Patentes en caso de patentes y licencias\ncomerciales, y la Dirección de Desarrollo y Control Urbano para los otros casos.\n\nArtículo 25-. Plazos de Resolución. Los plazos de resolución para la solicitud de permisos y/o\nlicencias serán los establecidos por la Ley General de Administración Pública y el artículo 80 del\nCódigo Municipal y de conformidad con la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y\nTrámites Administrativos No8220.\n\nArtículo 26-. Plazos de Vigencia. Los\npermisos o licencias otorgadas por la Dirección de Desarrollo y Control Urbano\ntendrán una vigencia de un año calendario contado a partir del día siguiente a\nla fecha de su aprobación. Si transcurrido el año de vigencia no se han\niniciado las actividades para las cuales se otorgó el permiso, el interesado\ndeberá solicitar la renovación del mismo. En caso de que el interesado solicite\nuna prórroga de los permisos, la misma podrá condicionarse o denegarse conforme\na las normas vigentes y vinculantes al momento de su trámite. El plazo señalado\nen este artículo no es aplicable a los Certificados de Uso del Suelo, tal y\ncomo lo indica el artículo 20 del presente Reglamento.\n\nArtículo 27-. Improbación de licencias de construcción y aplicación del Artículo 48 de la Ley\nNo4240. En aplicación de leyes de la República o decretos del Poder Ejecutivo que establezcan áreas\nde protección o zonas de no construcción, incluyendo las áreas reservadas para construcción o\nampliación de vías públicas, la Municipalidad podrá negar la licencia de construcción o bien\ndeterminar retiros de construcción que garanticen la protección de estas zonas. En aplicación del\nartículo 48 de la Ley de Planificación Urbana No4240 la Municipalidad podrá negar la licencia de\nconstrucción o bien determinar retiros de construcción con el fin de mantener aquellas reservas de\nterreno previstas para uso público que excedan el porcentaje establecido en el artículo 40 de la Ley\nde Planificación Urbana No4240, para lo cual la Municipalidad ejecutará el siguiente procedimiento\ndurante el estudio y resolución de las solicitudes que presenten los interesados:\n\na) Verificará por medio de un montaje\ncartográfico georeferenciado y la debida comprobación\nde campo, que en el Mapa Oficial o en otro instrumento del Plan Regulador, se\nhaya reservado efectivamente al uso público una porción de una finca privada o\nsu totalidad. El montaje deberá consignar la localización de finca, la\nlocalización del área reservada para uso público, el uso previsto por el Plan\nRegulador, el área neta en m2 prevista para tales fines y el porcentaje que\nesta área representa con respecto al área total de finca.\n\nb) Desarrollará un proceso de convencimiento\na la persona física o jurídica propietaria de los terrenos, para someter los\nmismos de manera voluntaria al uso público.\n\nc) Propondrá la donación a la Municipalidad\ndel bien inmueble reservado a uso público.\n\nd) De no lograr el sometimiento voluntario o\nla cesión de los terrenos al uso público, negociará la compra de los terrenos\nreservados para uso público utilizando la normativa de Contratación\nAdministrativa vigente, ahora establecida en los artículos 71 de la Ley de\nContratación Administrativa, así como en los artículos 131 inciso j), 139 y 157\ndel Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa.\n\ne) De no prosperar ninguna de las anteriores\nopciones, iniciará dentro del plazo legal señalado por la Ley No4240 los\nprocedimientos de expropiación forzosa, al tenor de lo establecido en la Ley de\nExpropiaciones #7495 y los requisitos, premisas y procedimientos allí\nestipulado expresamente.\n\nArtículo 28-. Predios de Uso Institucional: En el caso de predios existentes o reservados para usos\ninstitucionales de servicio público, la Dirección de Desarrollo y Control\nUrbano podrá autorizar la modificación de los requisitos urbanos exclusivamente\npara aplicar leyes y reglamentos específicos vigentes y con el único fin de\najustarse a las necesidades que la institución interesada requiera para el\nóptimo, eficiente y seguro desempeño de sus funciones. La aplicación de este\nmecanismo deberá ser solicitada por la institución interesada con la debida\njustificación técnica y jurídica. La solicitud será analizada y resuelta por\nDIDECU mediante dictamen, el cual será elevado al Concejo Municipal para su\nresolución final.\n\nArtículo 29-. Ampliaciones Viales: Será\nrequisito para el otorgamiento de licencias de construcción de proyectos\nresidenciales, comerciales, de servicios o industriales, la ejecución de las\nobras de ampliación vial o la construcción de las nuevas vías establecidas en\nlos distintos reglamentos del Plan Regulador. La Municipalidad de La Unión, en\nel caso de rutas cantonales, o el Ministerio de Obras Públicas y Transportes,\nen el caso de rutas nacionales, establecerán las especificaciones técnicas de\ndiseño que correspondan de conformidad con las normas técnicas vigentes y los\nreglamentos del Plan Regulador.\n\nArtículo 30-. Retiros Laterales: Para\ncada una de las zonas establecidas en el presente Reglamento se indican las\ncondiciones bajo las cuales se solicita o se exceptúa el requisito de retiro\nlateral. Para todos los casos en que existan o se propongan ventanas en\ncolindancia, se aplicará lo dispuesto en el Reglamento de Construcciones del\nINVU.\n\nArtículo 31-. Casos especiales para visado de planos. La Dirección de Desarrollo y Control Urbano\npodrá emitir el visado de un plano en los siguientes casos especiales:\n\na) Cuando exista orden del juzgado, para\naquellos casos en los cuales la propiedad está en querella para localizar\nderechos por sucesión, divorcio u otros, o bien cuando la propiedad está\nubicada en una urbanización que no ha sido recibida por la Municipalidad y el\npropietario demuestre que ha vivido diez (10) años en el sitio, haya cancelado\nel último recibo de hipoteca y esté al día en el pago de los servicios\nmunicipales y presente el primer testimonio de traspaso autenticado por un\nnotario público que la propiedad está en traspaso.\n\nb) En existencia de registro de planos\ndeslindados en un fraccionamiento y que no posean escritura, en cuyo caso se\ndebe presentar certificación del Registro de la Propiedad sobre la existencia\nde las propiedades mediante plano catastrado sin titular, a los asientos\nanotados.\n\nc) En existencia de una escritura certificada\npor notario público y/o una certificación del Registro de la Propiedad, que\nestablezca que el lote pertenece al interesado, pero no existe plano catastrado.\n\nSerá requisito consecuente la confección del\nplano para el proceso de catastro y visado.\n\nd) En existencia de planos debidamente\ncatastrados al momento de la promulgación del presente reglamento. La\nMunicipalidad otorgará el visado para los efectos del Artículo 33 de la Ley de\nPlanificación Urbana en cualquier momento, siempre y cuando reúnan los\nrequisitos mínimos que establezca el presente Reglamento, o se ajuste a alguno\nde los mecanismos de excepción.\n\nCAPÍTULO\nSÉPTIMO\n\nESTABLECIMIENTOS\nPELIGROSOS, INSALUBRES O INCÓMODOS\n\nArtículo 32-.Establecimientos Peligrosos, Insalubres o Incómodos. Cuando establecimientos\ncalificados como peligrosos, insalubres y/o incómodos por el Ministerio de Salud y que constituyan\nun uso no conforme del Plan Regulador soliciten renovar su permiso de funcionamiento, el interesado\npodrá solicitar a la Dirección de Desarrollo y Control Urbano una ampliación de la resolución\nmunicipal de ubicación. La DIDECU analizará la solicitud y emitirá su recomendación mediante\ndictamen, el cual será elevado al Concejo Municipal para su Resolución final. Si el dictamen y la\nResolución del Concejo Municipal autorizan la renovación del permiso, la actividad podrá continuar\ndurante el periodo que fuere autorizado, garantizando las condiciones de seguridad sanitaria,\nambiental y ocupacional correspondientes según la legislación vigente. Si el dictamen y la\nResolución del Concejo Municipal deniegan el permiso, se establecerá un plazo no mayor de dos años\npara la reubicación de las instalaciones o las actividades a otro emplazamiento donde el uso sea\npermitido.\n\nDurante el periodo de dos años anteriormente señalado, la actividad\npodrá continuar condicionada a la aplicación de normas de control sanitario,\nambiental y ocupacional que señale la Dirección de Desarrollo y Control Urbano\nen coordinación con el Ministerio de Salud para garantizar la salud y seguridad\nambiental y humana del establecimiento y su entorno de influencia.\n\nCAPÍTULO OCTAVO\n\nPROTECCIÓN DE\nZONAS E IMPACTO AMBIENTAL\n\nArtículo 33-.Aguas Residuales. Toda\nnueva obra, actividad o proyecto que genere aguas residuales, deberá contar con\nsistema de tratamiento de todas sus aguas residuales, en cualquiera de los\ncasos aprobado por el Ministerio de Salud; o en su defecto contar con un sistema\ny conexión autorizado por AyA al colector público\npara evacuación y tratamiento de aguas residuales. No se autorizará el uso de\ntanques sépticos convencionales.\n\nArtículo 34-. Pozos, Nacientes y Áreas de Recarga: En cuanto a la existencia de pozos, nacientes y\nsus áreas de protección podrán aplicarse, según sea el caso, los siguientes procedimientos:\n\na) Cuando una finca se encuentre afectada por\nla presencia de un pozo, naciente (permanente o intermitente), toma de\nagua para consumo humano y/o sus áreas de protección, de conformidad con la\nubicación de fuentes que se indican en el mapa de Zonificación; en los\nregistros del Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento\n(SENARA); en los registros de la Dirección de Aguas del Ministerio de Ambiente\ny Energía (MINAE); en los registros de las ASADAS; o en los registros\nmunicipales, se aplicará como requisito previo para el otorgamiento de un\npermiso de construcción, remodelación, ampliación, demolición o licencia de\noperación (Patente), la elaboración de un estudio hidrogeológico específico que\nincluya:\n\ni. La delimitación precisa de la zona de\nprotección y recarga.\n\nii. El análisis de vulnerabilidad a la\ncontaminación\n\niii. Los procedimientos, obras y mecanismos\nque deberán aplicarse y desarrollarse para la óptima protección del recurso\nagua, el suelo y el subsuelo.\n\nb) Los estudios hidrogeológicos deberán ser\nelaborados y firmados por un profesional en el área de hidrogeología y ser\naprobados por SENARA. Los costos de elaboración de los estudios correrán por\ncuenta del interesado. Como resultado de tales estudios, la Municipalidad podrá\nseñalar los lugares autorizados para colocación de estructuras o\ninfraestructura, así como los requisitos de construcción y operación o bien\nrequisitos especiales. Los términos de referencia y las especificaciones\ntécnicas del estudio serán definidos por SENARA a solicitud del interesado.\n\nc) En caso de determinarse, por parte de la\nMunicipalidad, instituciones del Estado o interesados, una localización\ngeográfica de pozos o nacientes que difiere de los registros oficiales o bien\nde la realidad física comprobada en campo, o en caso de determinarse la\ninexistencia física de la fuente de agua, se podrá solicitar a la Dirección de\nAguas del MINAE el procedimiento respectivo para corregir la ubicación\ngeográfica o bien para su eliminación del registro oficial, según corresponda.\n\nLa DIDECU resolverá en concordancia con lo\nresuelto por la Dirección de Aguas, tanto para la tramitación de licencias por\nparte de interesados como para la debida corrección del mapa de zonificación.\n\nd) Para el caso de las licencias municipales\nque se soliciten para actividades de riesgo moderado y alto y que se pretendan\nubicar en las áreas sin información hidrogeológica así definidas por SENARA, la\nelaboración de estudios hidrogeológicos según los términos de referencia del\nSENARA y su aprobación por dicha institución será un requisito indispensable\nque deberá cumplir el interesado y que deberá integrar al proceso de evaluación\nambiental que corresponda ante la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA).\nLa Municipalidad verificará lo correspondiente según la Resolución que emita\ndicha Secretaría. Será excepción de este requisito lo correspondiente a obras\nde bajo impacto así definidas por la SETENA, así como las actividades que no\nrepresenten un riesgo al recurso hídrico según criterio que pueda emitir SENARA\na solicitud del interesado.\n\nArtículo 35-. Aguas Pluviales. Toda\nnueva construcción en cualquiera de las zonas del Plan Regulador deberá\npresentar su propuesta de desfogue pluvial; su aprobación será requisito\nindispensable para optar por la aprobación de licencias municipales. Este tipo\nde sistemas podrán incluir mecanismos combinados de uso, reuso,\nretención y/o infiltración de las aguas pluviales.\n\nArtículo 36-. Construcciones según Rangos de Pendiente: Para todos los usos nuevos que sean\npermitidos por el Plan Regulador se autorizarán construcciones en terrenos con distinto rango de\npendiente aplicando las siguientes disposiciones en concordancia con el Reglamento de\nFraccionamientos y Urbanizaciones vigente :\n\nPara la autorización de construcciones en terrenos con pendientes\nmayores al 15% y hasta 30% deberá presentarse un estudio de mecánica de suelos\npara determinar especificaciones para el movimiento de tierra, diseño de\nterrazas, cortes, rellenos, taludes y/o especificaciones para las\nconstrucciones mismas.\n\nLa autorización de estas construcciones estará sujeta a la aprobación\nprevia del estudio de mecánica de suelos por parte de la DIDECU, a la\nintegración de las especificaciones correspondientes en los planos\nconstructivos, y a la aprobación definitiva de los planos constructivos también\npor parte de la DIDECU.\n\na) Para la autorización de construcciones en\nterrenos con pendientes mayores del 30% se deberá presentar el estudio de\nmecánica de suelos y de estabilidad de taludes, para determinar\nespecificaciones para movimiento de tierras diseño de terrazas, cortes,\nrellenos, taludes y/o especificaciones para las construcciones mismas.\n\nb) Si los terrenos que presentan los rangos\nde pendiente señalados en los incisos anteriores colindan con zonas de\nprotección de cauces de dominio público deberán:\n\ni. Presentar para su revisión y aprobación y\nejecutar un proceso integral de reforestación del área de protección en el\ntramo que corresponda a la finca, utilizando las especies vegetales definidas\nen el Plan Regulador.\n\nii. Presentar un estudio de mecánica de\nsuelos y estabilidad de taludes que demuestre que los terrenos fuera del área\nde protección del cauce son aptos para construcción.\n\nEl estudio deberá determinar especificaciones\npara movimiento de tierras diseño de terrazas, cortes, rellenos, taludes y/o\nespecificaciones para las construcciones mismas..\n\nc) No se autorizarán construcciones en\nterrenos con pendiente mayor al 40%, excepto obras destinadas a garantizar la\nestabilidad del mismo.\n\nArtículo 37-. En cualquiera las zonas se\npermitirá la implementación de senderos peatonales, conforme a las condiciones\nde diseño mínimas establecidas en el Reglamento de Vialidad y Transporte.\n\nArtículo 38-. Para todos los proyectos o\nactividades que requieran patentes o actualización serán aplicables las normas\nde protección ambiental establecidas en el Reglamento de Desarrollo Sostenible,\ny de manera supletoria las normas vigentes en materia ambiental de alcance\nnacional.\n\nCAPÍTULO NOVENO\n\nSANCIONES\n\nArtículo 39-. Incumplimiento de la normativa del Plan Regulador por\nparte de los administrados o terceros. Todo incumplimiento\nde las normas, procedimientos y requisitos establecidos en los reglamentos del\nPlan Regulador, sea cometida por el profesional responsable de un proyecto, por\nel propietario del proyecto, por el propietario del predio donde se ejecute el\nproyecto, por sus representantes legales cuando se trate de una persona\njurídica, o por cualquier administrado en general, será sancionada de la\nsiguiente forma:\n\na) La suspensión de toda obra, pudiendo\ndisponer para ello del auxilio de la fuerza pública. La suspensión se mantendrá\nen todos sus efectos hasta tanto el infractor no se ajuste o cumpla las\nprevisiones normativas comprendidas en el presente reglamento o las\ndisposiciones aplicables al caso concreto.\n\nb) La clausura del local cuando se trate de\nla instalación de actividades en edificios ya existentes que implican un uso\nincompatible con la zonificación indicada, ya sea un uso no permitido o un uso\nno conforme, sin perjuicio de responsabilidad penal en que incurra.\n\nc) Demolición: En caso de riesgo a la seguridad\nde las personas y/o bienes, técnicamente comprobado por la Dirección de\nDesarrollo y Control Urbano debido a la naturaleza o estado de una\nconstrucción, podrá la municipalidad, siguiendo el debido proceso y/o mediante\norden judicial, previa valoración de dicha circunstancia, ordenar la demolición\no destrucción de la obra por cuenta y cargo del infractor. En caso de\nrecurrencia, la Municipalidad podrá realizar dicha acción con personal\nmunicipal y proceder ejecutoriamente al cobro de los costos o gastos incurridos.\n\nArtículo 40-. Incumplimiento de la normativa del Plan Regulador por\nparte funcionarios municipales. El funcionario\n(a) o empleado (a) de la Municipalidad que otorgue permisos, patentes,\nlicencias y/o certificados contra las disposiciones de este Reglamento, o que\nimpida, obstaculice o haga nula la orden de suspensión o clausura de un local,\nserá despedido de su empleo sin responsabilidad patronal siguiendo el debido\nproceso establecido en el artículo 150 del Código Municipal. Si el funcionario\nes de elección popular, procederá a la pérdida de su credencial, a juicio del\nTribunal Supremo de Elecciones, previa información que éste dispondrá levantar.\n\nArtículo 41-. Operación ilegal de actividades o establecimientos. Cuando la Dirección de Desarrollo\ny Control Urbano constate la operación ilegal de actividades o establecimientos o el desarrollo de\nactividades en condición de uso no conforme o no permitido, se procederá al cierre definitivo del\nestablecimiento. Cuando se trate de actividades dentro de usos permitidos que no cuenten con el\npermiso de funcionamiento, se procederá al cierre temporal del establecimiento, hasta que cumpla con\nel trámite respectivo y cancele la multa indicada en el artículo Nº 90 de la Ley de Construcciones.\n\nCAPÍTULO DÉCIMO\n\nRECURSOS\n\nArtículo 42-.Recusación de Resoluciones. Toda resolución administrativa firme que dicte la\nMunicipalidad por medio de las correspondientes dependencias, en lo relativo a permisos de\ndemolición, construcción, ampliación o remodelación, así como en lo pertinente a la expedición de\nlicencias de funcionamiento y certificados de usos del suelo, tendrán los recursos que regula el\nCódigo Municipal vigente, los cuales deberán ser interpuestos con las formalidades, plazos y en las\nDependencias que señala el mismo Código.\n\nArtículo 43-.Denuncias. Toda la\ncomunidad, colectiva o individualmente, queda legitimada para plantear la\ndenuncia ante la instancia correspondiente, según lo determinen las leyes o\nreglamentos, cuando la actividad desempeñada en un establecimiento o local no\npueda ser efectuada sin causar molestias al vecindario, en violación a las\nnormas del presente Reglamento.\n\nTITULO SEGUNDO\n\nZONIFICACIÓN\nDE USOS DEL SUELO\n\nCAPÍTULO\nPRIMERO\n\nOBJETIVO, FINES,\nUSOS DE SUELO Y USOS PERMITIDOS\n\nArtículo 44-.Objetivo. El presente\nreglamento tiene como objetivo general establecer las normas, procedimientos y\nrequisitos necesarios para la implementación y el control de la zonificación de\nusos del suelo para todo el territorio que comprende el cantón La Unión.\n\nArtículo 45-.Fines. Los fines del\npresente reglamento serán:\n\na) Evitar la urbanización prematura de\nterrenos.\n\nb) Evitar la urbanización de terrenos no\naptos para tales fines, terrenos no conformes con la disponibilidad de\nservicios básicos e infraestructura, o bien limitados por las condiciones\nnaturales frágiles o de riesgo y/o por riesgos de contaminación.\n\nc) Propiciar la ubicación de los servicios,\ncomercios y equipamientos comunitarios de forma concentrada.\n\nd) Dotar a los centros urbanos de un diseño\nque permita una distribución armónica de los usos del suelo, a partir de una\nestructura vial vehicular y peatonal que permita la adecuada distribución de\nlos flujos de personas, mercancías y vehículos en función de tiempos y\ndistancias de recorrido.\n\ne) Establecer los diferentes usos del suelo\nde conformidad con la capacidad de uso de la tierra, sus condiciones de riesgo,\nvulnerabilidad y fragilidad.\n\nf) Establecer en forma clara y concreta los\nrequisitos para los proyectos de desarrollo y crecimiento urbano del Cantón, la\nnaturaleza de sus procesos de aprobación y plazos.\n\ng) Establecer un sistema de reglamentación\nque estimule la conservación y restauración del patrimonio histórico -\narquitectónico, mediante el uso planificado de las instalaciones.\n\nh) Propiciar el rescate de valores culturales\nasociados a actividades productivas tradicionales, prácticas religiosas y\nactividades recreativas tradicionales, creando los espacios necesarios para su\ndesarrollo.\n\nArtículo 46-.Usos del Suelo.Para\nefectos del presente Plan Regulador se han establecido los siguientes usos del\nsuelo:\n\na) Uso Institucional: corresponde a la\nocupación de la tierra por actividades o instalaciones de servicios de cultura,\ndeporte, educación o recreación, como por ejemplo escuelas, colegios,\nuniversidades, bibliotecas, parques, plazas, edificios comunales, museos,\ntransporte público, clínicas, hospitales, policía, bomberos, Cruz Roja,\ntribunales de justicia.\n\nb) Uso Residencial: se refiere a la ocupación\ndel suelo para la instalación de estructuras destinadas a la residencia\nunifamiliar o multifamiliar, sean estas viviendas, apartamentos, y/o\ncondominios residenciales. El uso residencial puede desarrollarse en\ncombinación con actividades comerciales y de servicios que son compatibles con\nlas viviendas y con las personas que en ellas habitan, como por ejemplo\npulperías, abastecedores, heladerías, salones de belleza, librerías,\nalojamiento, guardería.\n\nc) Uso Comercial y de Servicios: Esta\ncategoría corresponde a la ocupación de la tierra por actividades o\ninstalaciones para la venta de bienes y servicios, tales como servicios\nfinancieros, servicios de reparación y mantenimiento, servicios profesionales\ndiversos, (legales, médicos, ingeniería, arquitectura, económico-contables y de\nconsultoría en general); servicios personales (peluquería, fotografía,\nlavanderías, servicios funerarios, etc.), servicios de comida y bebida, así\ncomo el comercio de productos en general.\n\nd) Uso Industrial: este uso comprende la ocupación\nde la tierra para la instalación y desarrollo de industria, en aquellas\nmodalidades o tipologías permitidas por el Plan Regulador.\n\ne) Uso Agropecuario: corresponde a la\nocupación de la tierra por actividades agrícolas y pecuarias, como son\ncultivos, piscicultura, silvicultura, agroforestería,\nporcicultura, ganadería, forestería y similares y que\nincluye estructuras afines como son la vivienda, galerones, abrevaderos,\nviveros e instalaciones industriales agrícolas o pecuarias, así como\ninstalaciones destinadas a actividades de agroturismo y/o turismo rural\ncomunitario. En predios destinados al uso agropecuario la sumatoria del área de\nestas estructuras no podrá sobrepasar el porcentaje máximo de cobertura que\nseñale el presente Reglamento, para cuyos efectos serán computables las áreas\nde techos, caminos y calles internas pavimentadas, canchas deportivas, aceras y\ncualquier área que resulte impermeabilizada; podrán ser excepción aquellos\nelementos constructivos no techados (por ejemplo caminos internos) que\ngaranticen una infiltración de las aguas pluviales igual o mayor a la capacidad\nque define el coeficiente natural del infiltración del terreno.\n\nf) Uso de Protección: comprende la ocupación\no reserva de la tierra para protección forestal, de la cobertura vegetal o del\nbosque remanente, márgenes de ríos, quebradas o humedales, parques urbanos,\náreas de riesgo natural, recursos hídricos y los terrenos de las áreas\nsilvestres protegidas según las diferentes categorías de manejo establecidas\npor la Ley Orgánica del Ambiente #7554 en sus artículos 32 y 33.\n\ng) Uso Vial: corresponde al uso de la tierra\npara las instalaciones de infraestructura, concretamente las vías de\ncomunicación de la Red Vial Nacional y la Red Vial Cantonal, vías de\ncirculación peatonal, aparcamientos que formen parte del derecho de vía,\npuentes e instalaciones complementarias que forman parte del derecho de vía,\ncomo por ejemplo la infraestructura o redes de servicios públicos.\n\nArtículo 47-Usos Permitidos. Los usos\npermitidos del suelo son los fines particulares a los que pueden dedicarse las\náreas que constituyen cada una de las zonas establecidas en el Plan Regulador.\nPara la aplicación del presente Reglamento, en el anexo 1 del presente\nReglamento se establece la lista de usos permitidos para cada una de las zonas.\nTodos los usos autorizados deberán garantizar el cumplimiento de la Ley No7600\nsobre accesibilidad.\n\nCAPÍTULO\nSEGUNDO:\n\nLA ZONA\nHISTÓRICO PATRIMONIAL (ZHP)\n\nArtículo 48.- Se identifica en el Mapa\nde Zonificación con las siglas ZHP. Tiene como propósito la conservación del\ncuadrante histórico de la cabecera cantonal; la conservación, restauración y\nuso de las edificaciones y espacios con valor histórico y arquitectónico; la\nconsolidación de la jerarquía de la ciudad de Tres Ríos mediante la asignación\nde usos urbanos compatibles; y el mejoramiento urbano integral del casco\ncentral.\n\nArtículo 49-. Los usos permitidos en la\nZHP son los establecidos en el anexo 1 del presente Reglamento. Serán usos no\npermitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos\npermitidos.\n\nArtículo 50-. Los usos permitidos para\nla ZHP deberán cumplir con las siguientes regulaciones mínimas.\n\n| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | | --- | --- | --- | --- | | Residencial | Comercio\n| Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 200 | 250 | 250 | | Frente mínimo de lote (m) | 8 |\n10 | 10 | | Retiro frontal mínimo (m) | 3 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional\npor cada piso | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | 6 A\npartir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | Retiro lateral mínimo (m):\nse solicita en caso de existir ventanas en colindancia. | En un nivel = 1,5 m En dos niveles = 3,00\nm 1 m adicional a partir del tercer nivel | | | | Retiro posterior mínimo (m) | 1,5 | 1,5 | 1,5 |\n| Altura máxima (pisos) | 6 | 6 | 6 | | Altura máxima (m) | 21 | 21 | 21 | | Cobertura máxima (%) |\n70 | 70 | 70 | | Área verde mínima (%) | 30 | 30 | 30 | | Densidad máxima (uh/ha) | 50 | NA | NA |\n\nArtículo 51-. A partir de la entrada\nen vigencia del presente Reglamento y en concordancia con lo señalado en el\nReglamento de Construcciones, la Municipalidad contará con un plazo de seis\nmeses calendario para elaborar y aprobar por la vía de acuerdo del Concejo\nMunicipal el \"Reglamento de Conservación, Rehabilitación y Protección\ndel Patrimonio Histórico Arquitectónico Cantonal\", el cual deberá\nincluir al menos:\n\na)\nNormas y diseño para equipamiento y mobiliario urbano de espacios públicos.\n\nb)\nNormas y diseño para rehabilitación de aceras.\n\nc)\nDiseño para la instalación subterránea de redes de servicios.\n\nd)\nNormas de la disposición publicitaria comercial e iluminación en exteriores.\n\ne)\nNormas de diseño y construcción para rehabilitación de espacios o\nconstrucciones de valor o interés histórico - arquitectónico.\n\nf)\nNormas de conservación del patrimonio para cada elemento de las estructuras:\n\ni.\nFachadas\n\nii.\nVentanearía\n\niii.\nTechos\n\niv.\nPuertas y pórticos\n\nv.\nPisos\n\nvi.\nCielos\n\nvii.\nPaleta de colores en exteriores\n\nviii.\nIluminación\n\nix.\nAntejardines\n\nx.\nRotulación comercial exterior\n\ng)\nNormas para la intervención de edificaciones patrimoniales que incluya glosario\nde términos, normativa patrimonial, guía de procedimientos de ejecución\ntrabajos de restauración, procedimientos de protección del Patrimonio y\nprocedimientos de restauración para que las intervenciones constructivas no\ndañen las edificaciones patrimoniales.\n\nArtículo 52-. A partir de la entrada\nen vigencia del presente Reglamento y del Reglamento de Conservación,\nRehabilitación y Protección del Patrimonio Histórico Arquitectónico Cantonal,\nla Municipalidad por medio de la DIDECU deberá iniciar la planificación de\nproyectos de restauración, conservación o rehabilitación de la ZHP, tanto de\nlas áreas públicas como de los edificios o espacios de interés histórico\narquitectónico en coordinación con los propietarios. Dicha planificación será\npresentada al Concejo en un Plan Quinquenal con detalle de actividades anuales.\n\nCAPÍTULO TERCERO:\n\nLA ZONA COMERCIAL (ZCO)\n\nArtículo 53-. Comprende espacios para\nla consolidación de nodos que permitan una concentración de la oferta de bienes\ny servicios amplia, diversa y especializada. Se identifica en el mapa de\nzonificación con las siglas ZCO.\n\nArtículo 54-. Los USOS que son\naplicables a todo el espacio que comprende la ZCO son los establecidos en el\nanexo 1 del presente Reglamento. Serán usos no permitidos o prohibidos, todos\naquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 55-. Los usos permitidos\npara la ZCO deberán cumplir con las siguientes regulaciones mínimas.\n\n| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | --- | --- | --- | | Comercio | Servicios | | |\nSuperficie mínima lote (m2) | 160 | 160 | | Frente mínimo de lote (m) | 8 | 8 | | Retiro frontal\nmínimo (m) | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | | Retiro\nlateral mínimo (m): se solicita en caso de existir ventanas en colindancia. | En un nivel = 1,5 m En\ndos niveles = 3,00 m 1 m adicional a partir del tercer nivel | | | Retiro posterior mínimo (m) |\n1,5 | 1,5 | | Altura máxima (pisos) | 6 | 6 | | Altura máxima (m) | 21 | 21 | | Cobertura máxima (%)\n| 80 | 80 | | Área verde mínima (%) | 20 | 20 | | Densidad máxima (uh/ha) | NA | NA | | Requisitos\nEspeciales | 1. Para los usos comerciales y de servicios, si la instalación cuenta con sistema de\ntratamiento de aguas residuales aprobado por el Ministerio de Salud, o bien conexión autorizada a\ncolector público, a solicitud del interesado la municipalidad podrá autorizar la eliminación del\nretiro posterior y su uso como área constructiva. 2. En los usos \"Parqueo de Vehículos Livianos\",\n\"Banco\", \"Sucursal Bancaria\", \"Venta de Automotores\", \"Bar\" y \"Restaurante\", el área mínima de lote\nserá de 600m , frente mínimo 15m, retiro posterior 3m y cobertura máxima de 80%. 3. Para el caso de\nlos usos \"Sala de Fiestas\" y \"Terminal de Taxis\" el área mínima de lote será de 2000m con frente\nmínimo de 20m, retiro posterior de 3m y cobertura máxima de 80%. 4. En los usos \"Depósito de\nMateriales de Construcción\", \"Mercado\" y \"Supermercado\", el área mínima de lote será 3000m2 , frente\nmínimo 30m, retiro posterior 3m y cobertura máxima de 80%. 5. Para el caso de los usos \"Parqueo de\nAutobuses\", \"Parqueo de Vehículos Pesados\" y \"Terminal de Autobuses\", el área mínima de lote será de\n5000m con frente mínimo de 40m, retiro posterior de 3m y cobertura máxima de 80%. | |\n\nCAPÍTULO CUARTO:\n\nLA ZONA RESIDENCIAL DE ALTA DENSIDAD (ZRAD)\n\nArtículo 56-. Comprende espacios\nidentificados con las siglas ZRAD en el mapa de zonificación. El propósito de\nla ZRAD es delimitar y consolidar los espacios para la mayor concentración y\ndensificación residencial, complementada con la oferta de bienes y servicios de\nprimera necesidad cuya oferta no genere efectos adversos a los residentes.\n\nArtículo 57-. Los usos que son\naplicables a todo el espacio que comprende la ZRAD son los establecidos en el\nanexo 1 del presente Reglamento. Serán usos no permitidos o prohibidos, todos\naquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 58-. Los usos permitidos\nestablecidos para la ZRAD deberán cumplir con las siguientes regulaciones\nmínimas.\n\n| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | | --- | --- | --- | --- | | Residencial | Comercio\n| Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 120 | 250 | 250 | | Frente mínimo de lote (m) | 7 |\n10 | 10 | | Retiro frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro lateral mínimo (m): se solicita en caso\nde existir ventanas en colindancia. | En un nivel = 1,5 m En dos niveles = 3,00 m 1 m adicional a\npartir del tercer nivel | | | | Retiro posterior mínimo (m) | 1,5 | 3 | 3 | | Altura máxima\n(pisos) | 8 | 4 | 4 | | Altura máxima (m) | 28 | 14 | 14 | | Cobertura máxima (%) | 70 | 60 | 60 | |\nÁrea verde mínima (%) | 25 | 40 | 40 | | Densidad máxima (uh/ha) | 83 | - | - | | Requisitos\nEspeciales | 1. Para el caso de lotes irregulares existentes y con plano visado antes de la entrada\nen vigencia del presente Reglamento y cuyo frente mínimo de 6m se utiliza como acceso para una zona\nposterior, se permitirán los usos autorizados para esta zona. 2. Para el caso de proyectos\nresidenciales construidos en modalidad vertical, el área mínima de finca filial será de 50m2 y la\ndensidad máxima de 520 uh/Ha. 3. Para los usos residenciales el retiro frontal corresponde al\nantejardín y éste no podrá utilizarse como cochera. El cerramiento frontal deberá cumplir con lo\nestablecido en la Ley de Construcciones y su Reglamento, permitiendo una visibilidad no menor al\n80%. En el caso de proyectos residenciales bajo modalidad de condominio esta misma disposición\naplica para los cerramientos laterales, donde podrá construirse un muro o zócalo de hasta 1m de\naltura y el resto del cerramiento podrá realizarse con sistemas de columnas y verjas y/o la\ncombinación de éste con cobertura de vegetación. | | | | 4. En el caso de proyectos residenciales\nen modalidad de urbanización, fraccionamientos con fines urbanísticos y/o condominios residenciales,\nel interesado, como parte de los | | | |\n\nCAPÍTULO QUINTO:\n\nLA ZONA RESIDENCIAL DE MEDIA DENSIDAD (ZRMD)\n\nArtículo 59-. Comprende espacios\nidentificados con las siglas ZRMD en el mapa de zonificación. El propósito de\nla ZRMD es delimitar y consolidar la transición residencial entre la ZRAD y\notras zonas de menor densidad localizadas en la periferia de los núcleos\nurbanos.\n\nArtículo 60-. Los usos que son\naplicables a todo el espacio que comprende la ZRMD son los establecidos en el\nanexo 1 del presente Reglamento. Serán usos no permitidos o prohibidos, todos\naquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 61-. Los usos permitidos establecidos\npara la ZRMD deberán cumplir con las siguientes regulaciones mínimas.\n\n| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | | --- | --- | --- | --- | | Residencial | Comercio\n| Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 200 | 300 | 300 | | Frente mínimo de lote (m) | 10\n| 10 | 10 | | Retiro frontal mínimo (m) | 3 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional\npor cada piso | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | 6 A\npartir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | Retiro lateral mínimo (m):\nse solicita en caso de existir ventanas en colindancia. | En un nivel = 1,5 m En dos niveles = 3,00\nm 1 m adicional a partir del tercer nivel | | | | Retiro posterior mínimo (m) | 1,5 | 1,5 | 1,5 |\n| Altura máxima (pisos) | 6 | 3 | 3 | | Altura máxima (m) | 21 | 11 | 11 | | Cobertura máxima (%) |\n70 | 60 | 60 | | Área verde mínima (%) | 40 | 40 | 40 | | Densidad máxima (uh/ha) | 50 | NA | NA |\n\n \n\nCAPÍTULO SEXTO:\n\nLA ZONA RESIDENCIAL DE BAJA DENSIDAD (ZRBD)\n\nArtículo 62-. Comprende espacios\nidentificados con las siglas ZRBD en el mapa de zonificación. El propósito de\nla ZRBD es delimitar y consolidar de transición residencial hacia las zonas de\nmuy baja densidad y las zonas no urbanizables del Cantón.\n\nArtículo 63-. Los usos que son\naplicables a todo el espacio que comprende la ZRBD son los establecidos en el\nanexo 1 del presente Reglamento. Serán usos no permitidos o prohibidos, todos\naquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 64-. Los usos permitidos\nestablecidos para la ZRBD deberán cumplir con las siguientes regulaciones\nmínimas.\n\n| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | | --- | --- | --- | --- | | Residencial | Comercio\n| Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 500 | 300 | 300 | | Frente mínimo de lote (m) | 12\n| 12 | 12 | | Retiro frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro lateral mínimo (m) | 1,5 | 1,5 | 1,5\n| | Retiro posterior mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Altura máxima (pisos) | 3 | 2 | 2 | | Altura máxima\n(m) | 10,5 | 7 | 7 | | Cobertura máxima (%) | 50 | 50 | 50 | | Área verde mínima (%) | 50 | 40 | 40\n| | Densidad máxima (uh/ha) | 20 | NA | NA | | Requisitos Especiales | 1. Para el caso de proyectos\nresidenciales construidos en modalidad vertical, el área mínima de finca filial será de 70m2 y la\ndensidad máxima de 40 uh/Ha. 2. Para los usos residenciales el retiro frontal corresponde al\nantejardín y éste no podrá utilizarse como cochera. El cerramiento frontal deberá cumplir con lo\nestablecido en la Ley de Construcciones y su Reglamento, permitiendo una visibilidad no menor al\n80%. En el caso de proyectos residenciales bajo modalidad de condominio esta misma disposición\naplica para los cerramientos laterales, donde podrá construirse un muro o zócalo de hasta 1m de\naltura y el resto del cerramiento podrá realizarse con sistemas de columnas y verjas y/o la\ncombinación de éste con cobertura de vegetación. 3. En el caso de proyectos residenciales en\nmodalidad de urbanización, fraccionamientos con fines urbanísticos y/o condominios residenciales, el\ninteresado, como parte de los requisitos para obtener la licencia municipal de construcción el\ninteresado deberá demostrar mediante estudio técnico que el proyecto contará con dotación de los\nsiguientes servicios sin perjuicio de la cantidad y continuidad de los servicios ya abastecidos: a.\nCapacidad de las escuelas y colegios públicos en un radio de 1km y 1,5km respectivamente, para\nabsorber la demanda esperada. b. Capacidad de los servicios de salud en un radio de 1km (EBAIS y\nClínica). c. Disponibilidad de agua potable. d. Disponibilidad y capacidad del alcantarillado\nsanitario y alcantarillado pluvial. e. Disponibilidad del servicio municipal de recolección de\nresiduos sólidos. 4. Todo proyecto residencial en modalidad de urbanización o condominio deberán\npresentar para su autorización un estudio de impacto vial aprobado por el MOPT (si los accesos son\npor ruta nacional) o por la Unidad Técnica Vial (si los accesos son por ruta cantonal); el estudio\ndeberá demostrar la capacidad de carga de las vías y establecer los niveles de servicio resultantes\n\"con proyecto\", los requisitos de diseño (paquete estructural) y la señalización vial que\ncorresponde incluyendo entradas, salidas y giros. 5. Para los usos comerciales y de servicios los\nparqueos deberán ubicarse preferiblemente en las secciones laterales o posteriores del predio, o\nbien de manera subterránea. De cumplirse dicha disposición y ubicación del área de parqueo, la\nMunicipalidad podrá autorizar una cobertura máxima del 65%, siendo el restante 35% lo\ncorrespondiente a zona verde. 6. Con excepción de los parqueos subterráneos, todas las áreas de\nestacionamiento deberán diseñarse y construirse con materiales permeables en su acabado final. 7.\nLas islas dentro de las áreas de parqueo deberán ser objeto de arborización. 8. En todos los casos\nel área de parqueo se deberá ubicar dentro del predio y será computable como parte del área de\ncobertura. | | |\n\n \n\nCAPÍTULO SEPTIMO:\n\nLA ZONA RESIDENCIAL DE MUY BAJA DENSIDAD (ZRMBD)\n\nArtículo 65-. Comprende espacios\nidentificados con las siglas ZRMBD en el mapa de zonificación. El propósito de la\nZRMBD es consolidar la transición hacia las zonas no urbanizables y evitar la\nexpansión de áreas previamente segregadas en rangos de muy baja densidad y que\nse localizan en la periferia de algunas zonas de uso residencial.\n\nArtículo 66-. Los usos que son\naplicables a todo el espacio que comprende la ZRMBD son los establecidos en el\nanexo 1 del presente Reglamento. Serán usos no permitidos o prohibidos, todos\naquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 67-. Los usos permitidos\nestablecidos para la ZRMBD deberán cumplir con las siguientes regulaciones\nmínimas.\n\n| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | | --- | --- | --- | --- | | Residencial\nUnifamiliar | Comercio | Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 1000 | 1000 | 1000 | |\nFrente mínimo de lote (m) | 20 | 20 | 20 | | Retiro frontal mínimo (m) | 6 | 10 | 10 | | Retiro\nlateral mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro posterior mínimo (m) | 6 | 6 | 6 | | Altura máxima (pisos)\n| 1 | 1 | 1 | | Altura máxima (m) | 3.5 | 3.5 | 3.5 | | Cobertura máxima (%) | 30 | 30 | 30 | | Área\nverde mínima (%) | 70 | 70 | 70 | | Densidad máxima (uh/ha) | 10 | NA | NA | | Requisitos Especiales\n| 1. Para los usos residenciales el retiro frontal corresponde al antejardín y éste no podrá\nutilizarse como cochera. El cerramiento frontal deberá cumplir con lo establecido en la Ley de\nConstrucciones y su Reglamento, permitiendo una visibilidad no menor al 80%. En el caso de proyectos\nresidenciales bajo modalidad de condominio esta misma disposición aplica para los cerramientos\nlaterales, donde podrá construirse un muro o zócalo de hasta 1m de altura y el resto del cerramiento\npodrá realizarse con sistemas de columnas y verjas y/o la combinación de éste con cobertura de\nvegetación. 2. Para los usos comerciales y de servicios los parqueos deberán ubicarse\npreferiblemente en las secciones laterales o posteriores del predio, o bien de manera subterránea.\nDe cumplirse dicha disposición y ubicación del área de parqueo, la Municipalidad podrá autorizar una\ncobertura máxima del 40%, siendo el restante 60% lo correspondiente a zona verde. 3. Los usos\ncomerciales y de servicios deberán ser de baja escala, y condicionado a que sean correspondientes\ncon el Artículo 5 y Anexo ¡ del Reglamento General para Autorizaciones y Permisos Sanitarios de\nFuncionamiento Otorgados por el Ministerio de Salud N° 39472-S. | | |\n\n \n\nCAPÍTULO OCTAVO\n\nLA ZONA MIXTA RESIDENCIAL - COMERCIAL\n\nArtículo 68-. Comprende terrenos que\npor su cabida, ubicación y accesibilidad representan espacios estratégicos de\nprimer orden para estimular el desarrollo de proyectos que permitan la mezcla\nde los usos residenciales y comerciales en modalidad vertical, en condición de\nalta densidad, sin afectar con ello a las zonas previamente urbanizadas\ncolindantes, la privacidad de los espacios o estructuras existentes en el entorno,\no las condiciones de apreciación del paisaje. Se identifica en el mapa de\nzonificación con las siglas ZMRC.\n\nArtículo 69-. Los usos que son\naplicables a todo el espacio que comprende la ZMRC son los establecidos en el anexo\n1 del presente Reglamento. Serán usos no permitidos o prohibidos, todos\naquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 70-. Los usos permitidos\nestablecidos para la ZMRC deberán cumplir con las siguientes regulaciones\nmínimas. Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas\nestablecidas en otras leyes y reglamentos vigentes que no se le opongan:\n\n| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | --- | --- | --- | | Residencial - Comercio | | |\n| Superficie mínima lote (m2) | 3000 | | | Frente mínimo de lote (m) | 30 | | | Retiro frontal\nmínimo (m) | 10 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | | Retiro\nlateral mínimo (m) | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | |\nRetiro posterior mínimo (m) | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada\npiso | | | Altura máxima (pisos) | 10 | | | Altura máxima (m) | 35 | | | Cobertura máxima (%) |\n65 | | | Área verde mínima (%) | 35 | | | Densidad máxima (uh/ha) | 624 | | | Requisitos\nEspeciales | 1. Los proyectos residenciales serán permitidos sólo en modalidad vertical, el área\nmínima de finca filial será de 50m2 y la densidad máxima de 650 uh/Ha. 2. Para los usos\nresidenciales el retiro frontal corresponde al antejardín y éste no podrá utilizarse como cochera.\nEl cerramiento frontal deberá cumplir con lo establecido en la Ley de Construcciones y su\nReglamento, permitiendo una visibilidad no menor al 80%. En el caso de proyectos residenciales bajo\nmodalidad de condominio esta misma disposición aplica para los cerramientos laterales, donde podrá\nconstruirse un muro o zócalo de hasta 1m de altura y el resto del cerramiento podrá realizarse con\nsistemas de columnas y verjas y/o la combinación de éste con cobertura de vegetación. 3. En el caso\nde proyectos residenciales en modalidad de urbanización, fraccionamientos con fines urbanísticos y/o\ncondominios residenciales, el interesado, como parte de los requisitos para obtener la licencia\nmunicipal de construcción el interesado deberá demostrar mediante estudio técnico que el proyecto\ncontará con dotación de los siguientes servicios sin perjuicio de la cantidad y continuidad de los\nservicios ya abastecidos: a. Capacidad de las escuelas y colegios públicos en un radio de 1km y\n1,5km respectivamente, para absorber la demanda esperada. b. Capacidad de los servicios de salud en\nun radio de 1km (EBAIS y Clínica). c. Disponibilidad de agua potable. d. Disponibilidad y capacidad\ndel alcantarillado ?sanitario y alcantarillado pluvial. e. Disponibilidad del servicio municipal de\n?recolección de residuos sólidos. 4. Todo proyecto residencial en modalidad de urbanización o\ncondominio, así como los proyectos comerciales y/o de servicios desarrollados bajo modalidad de\ncondominios, deberán presentar para su autorización un estudio de impacto vial aprobado por el MOPT\n(si los accesos son por ruta nacional) o por la Unidad Técnica Vial (si los accesos son por ruta\ncantonal); el estudio deberá demostrar la capacidad de carga de las vías y establecer los niveles de\nservicio resultantes \"con proyecto\", los requisitos de ?diseño (paquete estructural) y la\nseñalización vial que corresponde incluyendo entradas, salidas y giros. 5. Para los usos comerciales\ny de servicios los parqueos deberán ubicarse preferiblemente en las secciones laterales o\nposteriores del predio, o bien de manera subterránea. De cumplirse dicha disposición y ubicación del\nárea de parqueo, la Municipalidad podrá autorizar una cobertura máxima del 70%, siendo el restante\n30% lo correspondiente a zona verde. 6. Con excepción de los parqueos subterráneos, todas las áreas\nde estacionamiento deberán diseñarse y construirse con materiales permeables en su acabado final. 7.\nLas islas dentro de las áreas de parqueo deberán ser objeto de arborización. 8. En todos los casos\nel área de parqueo se deberá ubicar dentro del predio y será computable como parte del área de\ncobertura. 9. Para el caso de proyectos comerciales o de servicios construidos en modalidad de\ncondominio, el área mínima de finca filial será de 40m2; ésta área mínima no es aplicable a\ninstalaciones temporales como stands o kioskos. | |\n\n \n\nCAPÍTULO NOVENO\n\nLA ZONA MIXTA DE SERVICIOS Y COMERCIO\n\nArtículo 71-. Comprende espacios que\npor su cabida, ubicación y accesibilidad son estratégicos para estimular el\ndesarrollo de proyectos que permitan la mezcla de procesos productivos\nasociados a la prestación de servicios especializados, en conjunto con la\noferta de comercio liviano, sin afectar con ello a las zonas previamente\nurbanizadas colindantes, la privacidad de los espacios o estructuras existentes\nen el entorno o las condiciones de apreciación del paisaje. Se identifica en el\nmapa de\n\nzonificación con las siglas ZMSC.\n\nArtículo 72-. Los usos que son\naplicables a todo el espacio que comprende la ZMSC son los establecidos en el\nanexo 1 del presente Reglamento. Serán usos no permitidos o prohibidos, todos\naquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 73-. Los usos permitidos\nestablecidos para la ZMSC, deberán cumplir con las siguientes regulaciones\nmínimas. Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas\nestablecidas en otras leyes y reglamentos vigentes que no se le opongan:\n\n| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | --- | --- | | Comercio y/o Servicios | | | Superficie\nmínima lote (m2) | 3000 | | Frente mínimo de lote (m) | 30 | | Retiro frontal mínimo (m) | 10 A\npartir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | Retiro lateral mínimo (m) |\n6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | Retiro posterior mínimo\n(m) | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | Altura máxima\n(pisos) | 15 | | Altura máxima (m) | 55 | | Cobertura máxima (%) | 70 | | Área verde mínima (%) | 30\n| | Requisitos Especiales | 1. Todo proyecto comerciale, industrial y/o de servicios deberá\npresentar para su autorización un estudio de impacto vial aprobado por el MOPT (si los accesos son\npor ruta nacional) o por la Unidad Técnica Vial (si los accesos son por ruta cantonal); el estudio\ndeberá demostrar la capacidad de carga de las vías y establecer los niveles de servicio resultantes\n\"con proyecto\", los requisitos de ?diseño (paquete estructural) y la señalización vial que\ncorresponde incluyendo entradas, salidas y giros. 2. Para el caso de proyectos comerciales o de\nservicios construidos en modalidad de condominio el área mínima de finca filial será de 40m2; ésta\nárea mínima no es aplicable a instalaciones temporales como stands o kioskos. 3. Para los usos\ncomerciales y de servicios los parqueos deberán ubicarse preferiblemente en las secciones laterales\no posteriores del predio, o bien de manera subterránea. De cumplirse dicha disposición y ubicación\ndel área de parqueo, la Municipalidad podrá autorizar una cobertura máxima del 75%, siendo el\nrestante 25% lo correspondiente a zona verde. 4. Con excepción de los parqueos subterráneos, todas\nlas áreas de estacionamiento deberán diseñarse y construirse con materiales permeables en su acabado\nfinal. 5. Las islas dentro de las áreas de parqueo deberán ser objeto de arborización. 6. En todos\nlos casos el área de parqueo se deberá ubicar dentro del predio y será computable como parte del\nárea de cobertura. 7. Para el caso de proyectos comerciales o de servicios construidos en modalidad\nde condominio, el área mínima de finca filial será de 40m2; ésta área mínima no es aplicable a\ninstalaciones temporales como stands o kioskos. |\n\n \n\nCAPÍTULO DÉCIMO:\n\nLA ZONA INSTITUCIONAL (ZIN)\n\nArtículo 74-. La Zona Institucional tiene\ncomo fin delimitar y consolidar los terrenos que actualmente se dedican a estos\nfines, así como delimitar las reservas territoriales para la expansión de estos\nusos en función del crecimiento esperado de la población, mejorando además su\nubicación y distribución, sea para fines recreativos, culturales, de seguridad,\nsalud, transporte público, servicios del Estado y otros.\n\nSe identifica en el\nmapa de Zonificación con las siglas ZIN-E para el caso de las zonas\ninstitucionales existentes y como ZIN-P para el caso de las reservas\nterritoriales propuestas para estos fines.\n\nArtículo 75-. Los usos que son\naplicables a la ZIN-E y ZIN-P son los establecidos en el anexo 1 del presente\nReglamento. Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido\nincluidos como usos permitidos.:\n\nArtículo 76-. Los usos permitidos en\nla ZIN-E y la ZIN-P deberán cumplir con las siguientes regulaciones mínimas.\nAsimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en\notras leyes y reglamentos vigentes.\n\n| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | --- | --- | | Superficie mínima lote (m2) | 500 | |\nFrente mínimo de lote (m) | 15 | | Retiro frontal mínimo (m) | 6 | | Retiro lateral mínimo (m) | 1,5\n| | Retiro posterior mínimo (m) | 5 | | Altura máxima (pisos) | 8 | | Altura máxima (m) | 28 | |\nCobertura máxima (%) | 65 | | Área verde mínima (%) | 35 | | Requisitos Especiales | 1. El retiro\nfrontal corresponde al antejardín y éste no podrá utilizarse como cochera. El cerramiento frontal\ndeberá permitir una visibilidad no menor al 80%. Esta misma disposición aplica para los cerramientos\nlaterales, donde podrá construirse un muro o zócalo de hasta 1m de altura y el resto del cerramiento\npodrá realizarse con sistemas de columnas y verjas y/o la combinación de éste con cobertura de\nvegetación. 2. Las áreas de parqueo deberán ubicarse preferiblemente en las secciones laterales o\nposteriores del predio, o bien de manera subterránea. De cumplirse dicha disposición y ubicación del\nárea de parqueo, la Municipalidad podrá autorizar una cobertura máxima del 75%, siendo el restante\n25% lo correspondiente a zona verde. 3. Con excepción de los parqueos subterráneos, todas las áreas\nde estacionamiento deberán diseñarse y construirse con materiales permeables en su acabado final. 4.\nLas islas dentro de las áreas de parqueo deberán ser objeto de arborización. 5. En todos los casos\nel área de parqueo se deberá ubicar dentro del predio y será computable como parte del área de\ncobertura. 6. El retiro posterior podrá eliminarse y su porcentaje equivalente sumarse al porcentaje\nmáximo de cobertura si el proyecto cuenta con sistema de tratamiento de aguas residuales aprobado\npor el Ministerio de Salud, o bien si cuenta con una conexión directa al colector público. |\n\nCAPÍTULO DÉCIMO PRIMERO\n\nLA ZONA DE RENOVACIÓN URBANA\n\nArtículo 77-. Se establece esta zona\npara delimitar los espacios sobre los cuales se propone implementar procesos de\nregeneración y rehabilitación urbana, incluyendo procesos de reubicación\nnecesarios por condiciones de riesgo y amenaza natural potencial o bien por\ninvasión de áreas públicas.\n\nEs importante resaltar\nque las zonas indicadas corresponden a un entorno urbano y que estas han sido\nintervenidas de manera informal y se encuentran en su mayoría construidas,\nrequiriendo una mejoría en todos sus alcances para la integridad de las\nedificaciones, así como la mejora en la calidad de vida de los que ahí habitan\ny la protección del ambiente\n\nCon características de\nalta y media alta densidad si lo comparamos zonificaciones cercanas, estos\nsectores de renovación urbana cumplen con algunos rasgos característicos del\nespacio urbano, al poseer todo tipo de infraestructura; concentran actividad económica,\nvarios tipos de comercio y servicios que generan empleo.\n\nEn las cercanías cuenta\ncon servicios educativos, gubernamentales, sanitarios, financieros y\nculturales, así como el acceso a zonas y parques públicos, servicios de\ntransporte público, electricidad, agua potable, alcantarillado, telefonía e\ninternet.\n\nCon un gran crecimiento\nen cuanto a la construcción de viviendas y la consolidación de urbanizaciones,\ncondominios y conjuntos habitacionales en general alrededor de las zonas\nseñaladas es normal que estos sectores se manejen y se cataloguen como de tipo\nurbano en censos y encuestas, así como la percepción de la ciudadanía.\n\nTomando como referencia\nla definición existente en el Reglamento de Renovación vigente redactado y\npublicado por el INVU, se obtiene que en la Unión se requieren desarrollar\nalternativas de rehabilitación y remodelación que si bien tienen muchos\nelementos similares, se pueden definir para cada caso, pudiendo ser más\nespecíficos para su solución.\n\nSe identifica en el\nmapa de zonificación con la simbología correspondiente y con las siglas ZRU y\ncorresponde a los siguientes sectores según distrito y la tipología de\nintervención prevista:\n\na) Distrito 02 San\nDiego:\n\ni.\nSector La Inmaculada: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para\nla expropiación, demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, reparación\ny creación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado,\nrecuperando la zona de protección de la quebrada Sin Nombre.\n\nb) Distrito 04 San\nRafael:\n\ni.\nSector Barrio Laura Malavassi: Renovación urbana bajo\nla figura de Rehabilitación, para la expropiación, demolición de edificaciones\nen riesgo o insalubres, recuperando el derecho de vía de la Ruta Nacional No2 y\nde la zona de protección forestal de la quebrada Carpintera.\n\nii.\nSector Barrio La Isla: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para\nla expropiación, demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, reparación\ny creación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado,\n\nrecuperando\nde la zona de protección forestal de la quebrada Carpintera.\n\niii.\nSector La Arboleda: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para la\nexpropiación, demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, reparación y\ncreación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado.\n\niv.\nSector San Vicente: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para la\nexpropiación, demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, reparación y\ncreación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado.\n\nc) Distrito 05\nConcepción:\n\ni.\nSector El Cipresal: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para la\nexpropiación, demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, reparación y\ncreación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado.\n\nii.\nSector La Cima II: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para la\nexpropiación, demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, reparación y\ncreación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado.\n\niii.\nSector Concepción II: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para\nla expropiación, demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, reparación\ny creación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado, recuperando\nlas invasiones existentes a predios públicos, recuperación de la zona de\nprotección forestal de la quebrada Sin Nombre y la Quebrada Concepción.\n\nd) Distrito 08 Río Azul:\n\ni.\nSector Linda Vista (en parte): Renovación urbana bajo la figura de Regeneración,\nsiendo este un proceso integral y dinámico que actúa sobre los factores que\noriginan el deterioro de un área urbana con el fin de impulsar una recuperación\npaulatina de su estado original, para lograr su uso intensivo y un\naprovechamiento colectivo. Dichas acciones son enmarcadas tanto en el aspecto\nfísico-ambiental, como en lo económico-social. También tendrá un proceso de\nRenovación urbana, bajo la modalidad de Rehabilitación, para la expropiación,\ndemolición de edificaciones en riesgo o insalubres, reparación y creación de\nservicios comunales y construcción de tejido vial adecuado, recuperando\nReubicación de construcciones en zonas de riesgo o amenaza natural potencial y\nrenovación urbana.\n\nii.\nSector Barrio El IMAS: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para\nla expropiación, demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, reparación\ny creación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado.\n\nArtículo 78-. Los usos permitidos para\nla ZRU son los establecidos en el anexo 1 del presente Reglamento. Serán usos\nno permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos\npermitidos.\n\nArtículo 79-. Los usos permitidos en\nla ZRU deberán cumplir con las siguientes regulaciones mínimas.\n\n| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | | --- | --- | --- | --- | | Residencial | Comercio\n| Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 200 | 200 | 200 | | Frente mínimo de lote (m) | 10\n| 10 | 10 | | Retiro frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro lateral mínimo (m): | En un nivel =\n1,5 m | | | | se solicita en caso de existir ventanas en colindancia. | En dos niveles = 3,00 m 1\nm adicional a partir del tercer nivel | | | | Retiro posterior mínimo (m) | 1,5 | 1,5 | 1,5 | |\nAltura máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 | | Altura máxima (m) | 7 | 8 | 8 | | Cobertura máxima (%) | 70 |\n60 | 60 | | Área verde mínima (%) | 40 | 40 | 40 | | Densidad máxima (uh/ha) | 50 | NA | NA | |\nRequisitos Especiales | 1. Para el caso de proyectos residenciales construidos en modalidad\nvertical, el área mínima de finca filial será de 60m2 y la densidad máxima de 300 uh/Ha. 2. Para los\nusos residenciales el retiro frontal corresponde al antejardín y éste no podrá utilizarse como\ncochera. El cerramiento frontal deberá cumplir con lo establecido en la Ley de Construcciones y su\nReglamento, permitiendo una visibilidad no menor al 80%. En el caso de proyectos residenciales bajo\nmodalidad de condominio esta misma disposición aplica para los cerramientos laterales, donde podrá\nconstruirse un muro o zócalo de hasta 1m de altura y el resto del cerramiento podrá realizarse con\nsistemas de columnas y verjas y/o la combinación de éste con cobertura de vegetación. 3. Para los\nusos comerciales y de servicios los parqueos deberán ubicarse preferiblemente en las secciones\nlaterales o posteriores del predio, o bien de manera subterránea. De cumplirse dicha disposición y\nubicación del área de parqueo, la Municipalidad podrá autorizar una cobertura máxima del 75%, siendo\nel restante 25% lo correspondiente a zona verde. 4. Con excepción de los parqueos subterráneos,\ntodas las áreas de estacionamiento deberán diseñarse y construirse con materiales permeables en su\nacabado final. 5. Las islas dentro de las áreas de parqueo deberán ser objeto de arborización. En\ntodos los casos el área de parqueo se deberá ubicar dentro del predio y será computable como parte\ndel área de cobertura. | | |\n\n \n\nArtículo 80-. De conformidad con lo\nestablecido en el artículo 52 de la Ley de Planificación Urbana No4240, a\npartir de la entrada en vigencia del Plan Regulador y del presente Reglamento se\nestablece el periodo de cinco años para la planificación y el diseño de los\nprocesos de renovación urbana y que corresponde al \"Plan Proyecto\"\nde cada sector, conforme con lo establecido en el Reglamento No6259 del INVU.\nUna vez obtenido el visto bueno de cada Plan Proyecto por parte de la Dirección\nde Urbanismo del INVU, así como la aprobación final por parte del Concejo\nMunicipal, los plazos para su ejecución serán los establecidos en el cronograma\nque debe formar parte integral del Plan Proyecto mismo.\n\nArtículo 81-. En aplicación del\nprocedimiento establecido por el Reglamento No6259 del INVU, durante el periodo\nde ejecución del proceso de renovación urbana señalado en el artículo anterior,\nse establecerán las condiciones de diseño y requisitos urbanísticos para cada\nuna de los sectores que integran la ZRU en el Mapa de Zonificación, según sean\nlas condiciones de rehabilitación, regeneración o remodelación que correspondan\na cada caso y en consideración de las limitantes físico ambientales de los\nterrenos, según los estudios de fragilidad ambiental del Plan Regulador, los\nestudios específicos elaborados por la Comisión Nacional de Prevención de\nRiesgos y Atención de Emergencias, estudios y/o dictámenes de la Municipalidad\nde La Unión, o bien otros estudios elaborados como parte de la planificación de\nlos procesos de renovación urbana.\n\nArtículo 82-. Para la ejecución de\nlos procesos de renovación urbana incluyendo su planificación preliminar, se\nseguirá el procedimiento establecido por el INVU en el Reglamento No6259.\n\nArtículo 83-. Las disposiciones de\neste Capítulo son aplicables de manera complementaria con el Reglamento de\nRenovación Urbana que es parte integral del Plan Regulador.\n\nCAPÍTULO DÉCIMO SEGUNDO:\n\nLA ZONA VERDE DE PARQUE Y RECREACIÓN (ZVPR)\n\nArtículo 84-. Tiene como propósitos\nla delimitación de los espacios urbanos para usos recreativos, de conservación,\nculturales y/o deportivos para la población en general, tanto los existentes\ncomo los propuestos, aumentando de forma progresiva en el largo plazo los\níndices de zona verde recreativa promedio por persona y facilitando el\nentramado entre zonas verdes y zonas de protección. Se identifica en el mapa de\nzonificación con las siglas ZVPR-E para las zonas ya existentes y con las\nsiglas ZVPR-P para las nuevas zonas reservas territoriales propuestas para\nestos fines.\n\nArtículo 85-. Para el\nestablecimiento y consolidación de esta zona la Municipalidad podrá adquirir\nterrenos o inmuebles, siempre y cuando se declare de utilidad o interés público\nla adquisición del mismo bajo los mecanismos que prevé la Ley de Planificación\nUrbana No4240. La Municipalidad podrá canjear y/o concentrar un porcentaje de\nlas áreas comunales de futuros desarrollos urbanísticos para la conformación de\nlas zonas verdes de parque con mayores dimensiones; podrá igualmente\nintercambiar, reubicar, desplazar, expropiar y/o ceder los terrenos que se\nconsideren necesarios para ubicar esta zona.\n\nArtículo 86-. Los usos que son\naplicables a todo el espacio que comprende la ZVPR-E y la ZVPR-P son los\nestablecidos en el anexo 1 del presente Reglamento. Serán usos no permitidos o\nprohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 87-. Para la ZVPR-E y la\nZVPR-P se establecen las siguientes regulaciones:\n\na)\nNo será permitido verter ningún tipo de aguas negras o servidas provenientes de\ninstalaciones colindantes.\n\nb)\nNo se permitirán en los frentes de los terrenos que formen parte de la ZVPR\ntapias o muros, sólo se aceptarán divisiones abiertas del tipo divisiones\nnaturales (cercas vivas).\n\nc)\nNo se aceptarán accesos vehiculares, solo espacios peatonales incluyendo\nsenderos. Serán excepción los accesos viales para mantenimiento y seguridad\n(ambulancia, de bomberos, de policía y/o servicios municipales).\n\nd)\nSe podrán localizar espacios para el estacionamiento de vehículos, siempre que\nestos se ubiquen dentro del los límites del derecho\nde vía de calles públicas. Tales espacios de estacionamiento deberán utilizar\nmateriales permeables en su acabado final e incluir un proceso de arborización\nde los espacios internos (islas) para mejorar el confort del área.\n\ne)\nEn los predios colindantes con la ZVPR se permitirá la creación de acceso de\nusuarios desde o hacia el parque, sean vías públicas y/o senderos peatonales.\n\nf)\nSerá permitido dentro de los límites de la ZVPR la perforación de pozos y el\nabastecimiento de agua para fines exclusivamente de abastecimiento público.\nEsta autorización deberá ser concordante con los permisos de perforación y\nexplotación de pozos que otorga la Dirección de Aguas del MINAE.\n\nCAPÍTULO DÉCIMO TERCERO:\n\nLA ZONA DE PROTECCIÓN FORESTAL (ZPF)\n\nArtículo 88-. La ZPF comprende\nespacios localizados a ambos lados de cauces de dominio público, así como los\nterrenos ubicados alrededor de manantiales o nacientes y sus zonas de recarga,\nidentificadas con las siglas ZPF en el mapa de zonificación. El propósito de la\nZona de Protección Forestal es proteger y/o recuperar la cobertura vegetal de\nestos espacios, delimitar el espacio para propiciar su recuperación y\nmejoramiento natural, garantizar la conservación de la red de drenaje natural\nde los terrenos, fomentar el cumplimiento de las leyes que protegen tanto el\nrecurso forestal y establecer retiros de construcción que permitan tanto la\nconservación de los recursos naturales como la prevención de desastres\nrelacionados con la construcción y crecimiento urbano en zonas de riesgo.\n\nArtículo 89-. Los usos que son\naplicables a todo el espacio que comprende la ZPF son los establecidos en el\nanexo 1 del presente Reglamento. Serán usos no permitidos o prohibidos, todos\naquellos que no han sido incluidos como usos permitidos. Por su condición, no\nse permite corta de árboles dentro de los límites de la ZPF, salvo cuando la\ncorta obedezca a la prevención de situaciones de riesgo o deterioro natural de\nlos individuos, para lo cual se deberá contar de previo con el dictamen y\naprobación por parte de la Oficina del Área de Conservación Cordillera\nVolcánica Central.\n\nArtículo 90-. Para el desarrollo de\nlos usos y actividades permitidas en la ZPF se establecen las siguientes\ndisposiciones:\n\nUso permitido\n\nRequisitos\n\nInstituciones\n Competentes\n\nÁreas Protegidas\n\na.      Aún cuando la ZPF constituye en si un área protegida, podrá establecerse dentro de la ZPF\n áreas protegidas en otras categorías de manejo, siempre y cuando las\n restricciones de uso no actúen en detrimento del espíritu de protección\n forestal y del recurso hídrico que tiene la ZPF.\n\n \n\nb.    \n Cualquier proyecto de\n esta naturaleza deberá ser técnicamente avalado por la Dirección de\n Desarrollo y Control Urbano en coordinación con la Oficina del Área de Conservación\n Cordillera Volcánica Central y aprobado por el Concejo Municipal.\n\n \n\nDIDECU\n\n \n\nOFICINA\n ÁREA DE CONSERVACIÓN CORDILLERA VOLCÁNICA CENTRAL\n\nReforestación\n\nPodrán\n desarrollarse proyectos de reforestación dentro de los límites de la ZPF,\n cumpliendo con los siguientes requisitos mínimos:\n\na)            \n La\n reforestación deberá ser planificada y dirigida por un profesional en\n ingeniería forestal.\n\nDIDECU\n\n \n\nOFICINA ÁREA DE CONSERVACIÓN\n\n \n\n \n\nb.El profesional citado anteriormente,\n deberá elaborar y presentar un plan de reforestación a la Dirección de\n Desarrollo y Control Urbano, comprendiendo al menos: Objetivos, Metas,\n Cronograma de Ejecución, Especies a Utilizar, Actividades a realizar,\n Monitoreo.\n\nc.        \n La\n reforestación comprenda únicamente especies propias de la zona de vida a la\n cual corresponden el área a reforestar.\n\nd.       \n El\n proyecto de reforestación debe dirigirse a garantizar el mejoramiento de la\n cobertura forestal de la ZPF.\n\n \n\nCORDILLERA\n VOLCÁNICA CENTRAL\n\nInfraestructura\n de servicios públicos\n\na.      El\n espacio de la ZPF podrá utilizarse para el paso de redes e infraestructura de\n servicios públicos.\n\nb)          \n Si la\n construcción de la infraestructura requiere la corta de árboles dentro de los\n límites de la ZPF, deberán cumplirse de previo las disposiciones que\n establece la Ley Forestal No7575 y su Reglamento.\n\nc)           \n Una vez\n finalizada la construcción e instalación de la infraestructura pública dentro\n de la ZPF, deberá realizarse en superficie la demarcación de su trazado por\n medio de hitos.\n\nd)          \n Todo el\n espacio intervenido en la construcción de la infraestructura pública deberá\n ser objeto de un programa de reforestación y monitoreo ejecutado por un\n profesional en ingeniería forestal por un periodo no menor de tres años\n calendario y deberá utilizar exclusivamente especies forestales naturales de\n la zona de vida correspondiente.\n\ne)          \n El\n programa de reforestación deberá ser previamente aprobado por la Oficina del\n Área de Conservación Cordillera Volcánica Central y posteriormente autorizada\n su ejecución por parte de DIDECU.\n\nf)            \n Durante\n la implementación del programa de reforestación el interesado deberá\n presentar a la DIDECU y a la Oficina del Área de Conservación Cordillera\n Volcánica Central al menos informes trimestrales del avance del proceso,\n debidamente firmados por el profesional responsable, incluyendo el informe\n final de cierre.\n\n \n\nDIDECU\n\n \n\nOFICINA\n ÁREA DE CONSERVACIÓN CORDILLERA VOLCÁNICA CENTRAL\n\nSenderos\n y Plataformas\n\na)          \n El\n espacio de la ZPF podrá utilizarse para la habilitación de senderos de uso\n peatonal y/o plataformas que permitan la observación de la flora y fauna\n dentro de la ZPF.\n\nb)          \n Para la\n implementación de estas obras no se permitirá la corta de árboles.\n\nc)            El trazado y diseño\n de los senderos y plataformas deberá ser previamente aprobado por la Oficina\n del Área de Conservación Cordillera Volcánica Central y posteriormente por\n DIDECU.\n\nd) Durante su construcción, el interesado\n deberá presentar a\n\nla DIDECU y a la Oficina del Área de\n Conservación\n\nCordillera Volcánica Central informes\n mensuales del\n\navance del proceso, debidamente firmados por\n el\n\nprofesional responsable, incluyendo el\n informe final de cierre.\n\n \n\n \n\nCAPÍTULO DÉCIMO CUARTO:\n\nLA ZONA AGROFORESTAL (ZAF)\n\nArtículo\n91-. La ZAF comprende terrenos característicos por la belleza del\npaisaje, la existencia de bosque, tomas de agua, caminos pintorescos, zonas de\nuso agrícola y pecuario, terrenos de pendientes onduladas, quebradas y muy\nquebradas y muy bajas densidades de desarrollo. Tiene como propósito contener\nel desarrollo urbano no compatible con la vocación del suelo, facilitar la\ntransición entre las zonas de uso urbano y las áreas de protección, asimismo,\nestimular la reforestación y el desarrollo de actividades de bajo impacto\ncompatibles con la fragilidad del terreno y evitar el uso urbano en áreas que\nson estratégicas para la recarga acuífera, conservación del suelo y el control\nde la escorrentía superficial. Se identifica en el mapa de zonificación con las\nsiglas ZAF.\n\nArtículo\n92-. Los usos que son aplicables a todo el espacio que comprende la ZAF\nson los establecidos en el anexo 1 del presente Reglamento. Serán usos\nno permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos\npermitidos.\n\nArtículo\n93-. Los usos permitidos establecidos para la ZAF, deberán cumplir con\nlas siguientes regulaciones mínimas:\n\n| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | Residencial\nUnifamiliar | Industria | Comercio | Agropecuario y Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) |\n10000 | 50000 | 20000 | 7000 | | Frente mínimo de lote (m) | 30 | 30 | 30 | 30 | | Retiro frontal\nmínimo (m) | 10 | 10 | 10 | 10 | | Retiro lateral mínimo (m) | 10 | 10 | 10 | 10 | | Retiro\nposterior mínimo (m) | 10 | 10 | 10 | 10 | | Altura máxima (pisos) | 2 | 3 | 3 | 3 | | Altura máxima\n(m) | 6 | 9 | 9 | 9 | | Cobertura máxima (%) | 3 | 5 | 3 | 15 | | Área verde mínima (%) | 97 | NA |\nNA | 85 | | Densidad máxima (uh/ha) | 1 | NA | NA | NA | | Requisitos Especiales | 1. Dentro de las\nfincas que integran la ZAF se permitirá la construcción de instalaciones industriales para el\nprocesamiento de productos agrÃ-colas, pecuarios o forestales. El área máxima de construcción\nautorizada para estos fines luego de la aplicación será hasta 5000m2 en un primer nivel, con\nposibilidad de ampliar hasta tres niveles. 2. El retiro frontal corresponde al antejardín y éste no\npodrá utilizarse como cochera. El cerramiento frontal deberá permitir una visibilidad no menor al\n80%. Esta misma disposición aplica para los cerramientos laterales, donde podrá construirse un muro\no zócalo de hasta 1m de altura y el resto del cerramiento podrá realizarse con sistemas de columnas\ny verjas, la combinación de éste con cobertura de vegetación, o bien el uso de cercas vivas. 3. Para\ncualquier uso que no sea agropecuario, los lotes deben enfretar calle púbica. | | | |\n\n \n\nCAPÍTULO DÉCIMO QUINTO:\n\nLA ZONA DE AMORTIGUAMIENTO DE ZONAS PROTEGIDAS\n(ZAM)\n\nArtículo 94-. La ZAM comprende\nterrenos paralelos a los límites de las áreas silvestres protegidas. El\npropósito de la ZAM es el de prevenir, contener y/o mitigar el impacto directo\ne indirecto del desarrollo de actividades humanas sobre los límites de las\nZonas Protegidas, por medio de un espacio que mitigue el efecto de borde.\n\nArtículo 95-. Los usos que son\naplicables a todo el espacio que comprende la ZAM son los establecidos en el\nanexo 1 del presente Reglamento. Serán usos no permitidos o prohibidos, todos\naquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 96-. Los usos permitidos\ndeberán aplicar las siguientes disposiciones:\n\n| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | |\n| --- | --- | --- |\n| Residencial Unifamiliar | Agropecuario y/o Servicios | |\n| Superficie mínima lote (m2) | 50.000 | 50.000 |\n| Frente mínimo de lote (m) | 30 | 30 |\n| Retiro frontal mínimo (m) | 10 | 10 |\n| Retiro lateral mínimo (m) | 10 | 10 |\n| Retiro posterior mínimo (m) | 10 | 10 |\n| Altura máxima (pisos) | 2 | 3 |\n| Altura máxima (m) | 7 | 11 |\n| Cobertura máxima (%) | 3 | 15 |\n\nCAPÍTULO DÉCIMO SEXTO:\n\nLA ZONA VIAL (ZVI)\n\nArtículo 97-. La Zona Vial comprende todas\nlos caminos y carreteras de carácter público de la Red Vial Nacional y la Red\nVial Cantonal. Se identifica en los mapas de Zonificación, Vialidad y mapa\nOficial con la simbología correspondiente y con las siglas ZVI. Comprende tanto\nvías para tráfico vehicular como vías para tráfico peatonal y tiene como fin\nestablecer y consolidar el consolidar el derecho de vía de las vías públicas\nexistentes, así como reservar el espacio para futuros proyectos viales que\npermitan mejorar las condiciones de conexión y movilidad (vehicular o\npeatonal) a nivel intra e inter cantonal.\n\nArtículo 98-. Se busca por medio de\nla Zona Vial garantizar que se respeten los espacios para el tránsito de\npersonas y vehículos. En lo particular se norma esta condición en el Reglamento\nde Vialidad y Transporte que es parte integral del Plan Regulador.\n\nTITULO TERCERO\n\nTRANSITORIOS Y NORMAS FINALES\n\nCAPÍTULO PRIMERO:\n\nNORMAS FINALES\n\nArtículo 99-.\nRequisitos Adicionales: para todas las zonas que impliquen residencia concentrada\nde personas y por tanto de bienes muebles e inmuebles deberá exigirse:\n\na)\nLas condiciones de seguridad en cuanto a hidrantes, plantas de emergencias y\nseñalización.\n\nb)\nRespeto y seguimiento estricto a las normas del nuevo Código Sísmico.\n\nc)\nRespeto y seguimiento a las normas que establezca la Comisión Nacional de\nPrevención de Riesgos y Atención de Emergencias, si así fuere solicitado por la\nDirección de Desarrollo y Control Urbano para zonas con potencial de riesgo o\nriesgo ambiental conocido, o bien por el cumplimiento de normativa vigente.\n\nd)\nRespeto y seguimiento estricto a las normas de protección ambiental que\nestablezca la SETENA, para aquellos proyectos que por solicitud de la Dirección\nde Desarrollo y Control Urbano o las leyes vigentes deban cumplir con la\npresentación y aprobación previa de este estudio y/o el procedimiento de\nevaluación ambiental de proyectos.\n\nArtículo 100-.\nConservación del Paisaje: Para todas las zonas contempladas en el Reglamento de\nZonificación y con el fin de mantener y mejorar las condiciones de paisaje\ncantorales, se aplicarán complementariamente las siguientes disposiciones\ncomplementarias:\n\na)\nEn los frentes a calle pública no se podrá construir vallas sólidas con altura\nde más de un metro (1 m) permitiendo hasta un 80% de visibilidad; esta misma\nrestricción aplica para las colindancias laterales en aquellas zonas en que así\nlo señale el presente Reglamento de manera expresa.\n\nb)\nDentro de los límites de la Zona de Protección Forestal y para efectos de\nreforestación se permitirá exclusivamente el uso de especies nativas.\n\nc)\nDentro del plazo de seis meses a partir de la entrada en vigencia del presente\nreglamento, la Municipalidad deberá desarrollar los estudios técnicos necesarios\npara el diseño, ubicación y homologación de rotulación comercial, de forma que\nse establezcan los requisitos técnicos necesarios tanto para el cumplimiento de\nla legislación vigente como para la conservación o mejoramiento del paisaje en\nlos espacios públicos.\n\nd)\nDentro del plazo de seis meses a partir de la entrada en vigencia del presente\nreglamento, la Municipalidad deberá desarrollar los estudios técnicos\nnecesarios para definir las normas básicas de diseño arquitectónico para los\nnuevos proyectos de urbanización, de forma se que\nprogresivamente se logren integrar a los conceptos arquitectónicos históricos\nde La Unión y se evite una mayor distorsión de la imagen arquitectónica de la\nCiudad.\n\nArtículo 101-. Para todas las zonas\ndonde se permita de manera expresa la construcción de más de una vivienda por\npredio, el acceso para viviendas localizadas en secciones posteriores del\npredio deberá cumplir con lo establecido en el Reglamento de Construcciones.\n\nArtículo 102-.\nDenuncias: Cuando\nproceda por haberse violado normas en torno a seguridad, riesgo, peligrosidad,\ncontaminación u otros, la Municipalidad interpondrá las acciones\ncorrespondientes ante las instancias oficiales competentes a los efectos de que\naquellas tomen las medidas legales pertinentes.\n\nArtículo 103-.\nVigencia: El\npresente reglamento y sus mapas de zonificación, rigen a partir de su\naprobación y publicación en el Diario Oficial La Gaceta.\n\nArtículo 104-. Para todo lo que no\nesté normado por en el presente reglamento se aplicará la normativa de alcance\nnacional y los reglamentos supletorios del INVU.\n\nCAPÍTULO SEGUNDO\n\nTRANSITORIOS\n\nArtículo 105-.\nTRANSITORIO I: Los\npermisos de construcción otorgados antes de la vigencia del presente Plan\nRegulador, mantendrán la vigencia originalmente establecida por la\nadministración para iniciar las labores autorizadas. Una vez vencido el plazo\nque corresponda sin haber iniciado las actividades o labores autorizadas,\ndeberá iniciarse un nuevo trámite mediante el cual las obras, actividades o\nproyectos se ajusten a las normas del presente reglamento.\n\nArtículo 109-.\nTRANSITORIO II: De\nconformidad con la Ley de Planificación Urbana #4240, a partir de la entrada en\nvigencia del presente Reglamento los usos que adquieran condición de Uso No\nConforme podrán mantenerse en el tanto sus licencias municipales mantengan\nvigencia o estén activas; caso contrario, un uso no conforme sólo podrá\ntransformarse en otro uso que sea permitido por el Plan Regulador.\n\nArtículo 110-.\nTRANSITORIO III: La\nMunicipalidad deberá ejecutar la reorganización administrativa interna\nnecesaria para la ejecución eficaz, eficiente y oportuna del Plan Regulador, en\nun plazo no mayor a seis meses a partir de la publicación del presente\nReglamento en el Diario Oficial La Gaceta.\n\nANEXO 1: LISTA DE USOS PERMITIDOS", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\n Complete Text of Norm 266\n\n Integral Reform of the Zoning Regulations for the Canton of La Unión. Regulatory Plan of the Canton of La Unión\n\nMUNICIPALITY OF LA UNIÓN\n\nREGULATORY PLAN OF LA UNIÓN\n\nMUNICIPALITY OF LA UNIÓN\n\nTERRITORIAL ORDENING SYSTEM AND\nDEVELOPMENT REGULATIONS\n\nThe Municipal Council\nof the Canton of La Unión agrees, once the requirements according to the Urban Planning Law have been fulfilled and the Public Hearing for consultation on the approval of the reform and modification to the Regulatory Plan of the Canton of La Unión has been held, approved in ordinary session No. 266 held on Thursday, September 7, 2023, to adopt this reform for its application. The Urban Planning Law, the Construction Law and its Construction Regulations, the regulation for the National Control of Subdivision and Urbanizations, and any related regulations shall apply supplementarily to this reform. This reform shall take effect upon its first publication in the Official Gazette La Gaceta.\n\n10.1 CANTONAL DEVELOPMENT POLICY\n\nThe development policy is framed within a concept of sustainable development for La Unión; therefore, the concept of sustainable or lasting development is determined in all its scopes in the first instance; the following concepts are taken as a starting point:\n\n? Sustainable development is based on the potentials and restrictions of the environment for the cantonal territory, understanding \"environment\" as an integral whole.\n\n? A sustainable development perspective considers the different aspects of the relationship between resources, needs, and quality of life, which implies that programs and projects must take direct and indirect factors into account.\n\n? There is a direct relationship between projects, resources, and organized groups capable of executing them, taking advantage of the strengths of each one.\n\n? Humanity has the ability to generate sustainable development that ensures the satisfaction of present needs without compromising this ability for future generations. Within this framework of reference, the sustainable development policy is inscribed within the four components of sustainability:\n\n? Sustainable: It presupposes that every project, work, or activity is framed within the particular and general context, in a balanced relationship with available resources.\n\n? Sustained: It implies that every project, in particular and in its general relationships with the context, derives permanent benefits over time in conservation-recovery-preservation-quality of life.\n\n? Substantial: Each project in its particular condition must be based on the true capacity of the base natural or human resource.\n\n? Substantive: Productive projects and their support must be oriented towards strategic areas of the cantonal economy of La Unión (current and projected); at the same time, avoiding all those activities whose potential represents diseconomies of scale and a low value of differentiation.\n\nThe Municipal Council of the Canton of La Unión agrees, once the requirements according to the Urban Planning Law have been fulfilled and the Public Hearing for consultation on the approval of the reform and modification to the Regulatory Plan of the Canton of La Unión has been held, approved in ordinary session No. 266 held on Thursday, September 7, 2023, to adopt this reform for its application. The Urban Planning Law, the Construction Law and its Construction Regulations, the regulation for the National Control of Subdivision and Urbanizations, and any related regulations shall apply supplementarily to this reform. This reform shall take effect upon its first publication\n\nin the Official Gazette La Gaceta.\n\n10.1 CANTONAL DEVELOPMENT POLICY\n\nThe development policy is framed within a concept of sustainable development for La Unión; therefore, the concept of sustainable or lasting development is determined in all its scopes in the first instance; the following concepts are taken as a starting point:\n\nBased on the foregoing, the cantonal territorial development policy is conceptualized as follows:\n\n\"To develop productive activities based on the use capacity of renewable resources. Hand in hand with the concept of sustainability, exploitation rates must be lower than regeneration rates and compatible with the absorption and waste processing capacity of the environment; with social projection at the cantonal level, directly or indirectly improving quality of life indices; with high added value and stimulating economies of scale; all of the foregoing in accordance with cantonal territorial ordering and its regional and national integration.\"\n\n10.1.1 Cantonal development policy at the sectoral level\n\nThe development policy, considering its scope of influence over the entire Canton, has been defined in five sectoral areas, namely:\n\n??ENVIRONMENTAL POLICY: Cantonal development in environmental matters is directed in the first instance to the use of land and the resources it supports, in a manner compatible with its vocation or suitability, with indicators being exploitation rates less than or equal to regenerative rates and the sustainable processing of solid waste; this policy is also directed at the preservation of flora, fauna, ecosystems, forest zones, and soil conservation; the protection of aquifer recharge zones and springs; the recovery and environmental improvement of urban, agricultural, and other environmentally degraded areas; the control and correction of all sources of environmental contamination; the control and fair charging for the exploitation of resources; the creation and use of environmental quality indices for the Canton; the sustainable use of tangible and intangible resources of protected wilderness areas; socioeconomic development for the management of edge effects on boundaries with protected wilderness areas.\n\n??SOCIOCULTURAL POLICY: In the social sphere, the Canton's development policy is directed at reducing the illiteracy rate; improving schooling rates; improving the supply and distribution of educational services at all levels; improving the quality of service and distribution of health establishments; preserving the values, culture, and image of La Unión; extensive community participation in decision-making for cantonal development; the eradication of urban blight areas; the pedestrianization of urban quadrants.\n\n??ECONOMIC POLICY: The cantonal development policy is directed at achieving productive diversification; reducing unemployment rates; attracting investments to improve the supply of employment and wage scale conditions; stimulating local development initiatives (commercial, micro-industrial, and services); reducing migration motivated by the search for employment; attracting sources of financing for the development of projects compatible with the regulatory plan policy; creating new economies of scale; reducing the tendency towards the development of informal economic activities; agricultural diversification; the development of ecotourism; the development of protected wilderness areas held by the community.\n\n??URBAN POLICY: The cantonal development policy is directed at the consolidation of a wide, functional, and good-condition road network, due to its role in structuring cantonal ordering; controlling road circulation in urban centers to improve vehicle movement conditions and expand spaces for pedestrian circulation; improving the quality and regularity of public transport services; better distribution of all cantonal productive activities, according to environmental, social, and economic criteria; establishing controls on premature urban growth; better distribution and deconcentration of public education and health services; reserving and distributing spaces for the development of green and recreational zones for public use; strict and timely control in the application of the regulatory plan and other current laws regarding territorial ordering; correct regional integration in road and land use matters.\n\n10.2. OBJECTIVES OF THE CANTONAL DEVELOPMENT POLICY\n\nRegarding the potential for cantonal sustainable development, considering that the necessary natural and human resources exist, the following objectives have been defined:\n\n? Halt the processes of degradation of the natural resources of the zone, favoring ecological and landscape recovery activities in areas degraded by deforestation and extensive cattle ranching. Guarantee the protection and conservation of aquifer recharge zones through the strict application of the proposed urban development requirements.\n\n? Guarantee in all development projects the conservation of the environmental, landscape, architectural, and cultural patterns of the Canton, in accordance with the requirements established for each zone by the Zoning Regulations.\n\n? Take advantage of the existing supply of services at present to promote their diversification and development according to the needs of local development, stimulating low-impact activities, rational use, and greater utilization of natural resources.\n\n? Promote the development of infrastructure projects and base services for a healthy economy, at the lowest possible cost and coherent with the socio-environmental conditions of the site.\n\n? Diversify economic activities towards sustainable development in different sectors, taking advantage of, among other aspects, the tourist, ecotourism, and agroecotourism potential of the cantonal territory and promoting the incorporation of protected wilderness areas into the cantonal development guidelines.\n\n? Identify possibilities for small projects that contribute to incorporating the zone's residents into the benefits of development in conjunction with other traditional productive activities, as a complement to the local economy.\n\n10.3 STRATEGIC ACTIONS\n\nConsidering that the Regulatory Plan constitutes an integral tool, whose application involves different areas and affects a wide range of variables, the execution strategy is proposed by areas.\n\n10.3.1. Spatialized Strategy\n\nAt a spatial level and in accordance with cantonal issues, the implementation of the Regulatory Plan will be determined by the following:\n\n? The consolidation of settlements in the urban conglomerate.\n\n? The control of linear growth zones\n\n? Cantonal ordering according to permitted and non-conforming land uses\n\n? The recovery and renewal of deteriorated urban areas or areas in the process of deterioration. In this way, it is possible to promote the tendency towards population concentration and the ordering of land uses in these spaces, being a priority for concentrating the majority of the population and strategic at the same time by allowing a cycle of realization and credibility in the policies and projects of the Regulatory Plan to begin. This implies:\n\no Reorienting the trend of urban development of the last 20 years.\n\no Achieving an adequate distribution of land uses and cantonal activities.\n\no Safeguarding urban reserve lands and dedicating those lands suitable for other non-urban uses\n\no Recovering protection areas or areas whose vocation is the conservation - protection of resources\n\n10.3.2. Conservation Strategy\n\nIn the conservation area, according to the existing environmental potential and restrictions, as well as the environmental issues identified at the environmental level, the strategy proposes the following order of priorities regarding the execution of programs and projects:\n\no Control of surface water contamination.\n\no Improvement of systems for the collection, treatment, and utilization of solid waste.\n\no Recovery of protection zones for rivers, streams, and springs at the level of contamination control and restoration of native vegetation cover (cobertura vegetal).\n\no Official delimitation of aquifer recharge zones and control of all activities carried out within their limits, in accordance with the uses permitted by the regulatory plan.\n\no Reforestation and natural recovery of vegetation cover in forest protection zones.\n\no Implementation of buffer zones.\n\no Control of the modification of the natural hydrological network in the context of new development projects.\n\no Reduction in the discharge of stormwater into surface water bodies.\n\no Control of development in natural risk areas.\n\no Coordination with competent State institutions in environmental matters.\n\no Promotion, encouragement, and support of civil society organizations in conservation matters\n\n10.3.3. Infrastructure Strategy\n\nIn infrastructure matters, the following order of priorities is proposed for the fulfillment of the objectives, programs, and projects of the Regulatory Plan:\n\n? Improvement of the potable water collection, storage, and distribution network.\n\n? Rehabilitation of existing public green areas and increase in the cantonal rate of recreational green area per person.\n\n? Enablement of the spaces planned for the improvement of public services.\n\n? Construction of the system for the collection, evacuation, treatment, and final disposal of sewage (aguas servidas).\n\n? Construction of infrastructure related to the public transport service (terminal and stops).\n\n? Construction of the system for the collection, evacuation, and discharge of stormwater.\n\n? Expansion of electrical service coverage.\n\n? Construction of the public roads planned to improve existing road connections.\n\n? Construction of the public roads planned for urban expansion.\n\n10.3.4. Administrative Strategy\n\nThis refers to the strategy at the organizational level, for all organizations directly related to the implementation and control of the regulatory plan, its programs, and projects.\n\n? Execute matters related to the administrative reorganization of the Municipality, readjustment of positions, functions, and hierarchical relationships, within the period indicated by the Zoning Regulations.\n\n? Create and appoint the members of the new project executing unit.\n\n? Integrate, under the coordination of the DIDECU, the following departments, in order to guarantee compliance with the Regulatory Plan in its entirety:\n\no Real Estate\n\no Engineering\n\no Patents\n\no Inspection\n\no Field\n\no Aqueduct\n\n? Execute matters related to the provision of necessary physical spaces at the municipal level, for the location of personnel and equipment responsible for controlling the Plan.\n\n? Publish all procedures to regulate the services provided by the municipality.\n\n? Publish and make publicly known the existing mechanisms and spaces for citizen participation.\n\n? Establish and publish the coordination mechanisms of the Municipality with all State entities with which it is related at the project execution level.\n\n? Develop a program oriented towards a change toward a territorial administration based on fiscal urbanism and territorial ordering with environmental criteria and a long-term vision.\n\n10.3.5. Educational Strategy\n\nThe regulatory plan and its ordering norms imply a series of changes in social behavior that reach the cultural level; in this sense, the process of elaboration and implementation of the plan will be determined by training and education actions at the institutional and social level in general, so that in the long term, compliance with a territorial ordering norm becomes part of the responsibilities assumed and accepted by the population. In this sense, at the educational level, it will be key and strategic to comply with:\n\n? The incorporation of territorial ordering and regulatory plan topics as part of the study plans in the First and Second Educational Cycle, as well as in the diversified Third Cycle.\n\n? The education and training in this same matter for all municipal officials and members of the Municipal Council.\n\n? Training at the level of the State institutions represented in the Canton, both in the matter of the regulatory plan and in the coordination mechanisms necessary for the fulfillment of their programs and projects.\n\n? The training corresponds to a program for improving local capacity, both in compliance with the Regulatory Plan and in the identification and solution of local problems, in the following strategic areas:\n\no Citizen participation program\n\no Community organization program\n\no Project formulation program\n\no Local development planning program\n\no Urban regulation program\n\no Environmental education program\n\no Solid waste utilization program\n\no Training program in service and productive activities\n\n10.3.6. Social Strategy\n\nThis strategy is oriented towards the solution, in order of priority, of the imbalances identified in the social environment that affect the quality of life of the inhabitants of La Unión. In this sense, attention must be given to the following areas:\n\n? Eradication of housing in poor condition and conditions of extreme poverty.\n\n? Relocation of housing in risk areas or in anomalous land tenure conditions.\n\n? Attraction of investments and increase in the demand for cantonal labor.\n\n? Improvement in health services, including the expansion of existing facilities and the construction of new ones.\n\n? Development of programs for improvements and expansion of educational centers, as well as construction of new centers.\n\n? Promotion and formation of small and medium-sized cantonal enterprises (PYMES) ? Execution of education and vocational training programs.\n\n? Rescue of existing public recreational areas and enablement of newly proposed ones, in accordance with population growth and consequent demand.\n\n? Execution of identified urban renewal processes.\n\n? Execution of quality control programs in education, health, and public transport services.\n\n? The development of these activities will necessarily improve the quality of life and the general well-being of local inhabitants, although it must be clear that due to the ambition of this and the other strategies, the results will be obtained in many cases in the medium and long term, even when the fulfillment of the activities may have begun in the short term.\n\n10.3.7. Productive Strategy\n\nProduction will be, to a large extent, the sustaining element for the improvements and investments that the Canton requires, so that at the municipal and institutional level in general, the strategy will be oriented towards:\n\n? The consolidation and greater specialization of commercial activities in the urban conglomerate, which allows capturing the economic resources of the inhabitants and minimizes the need for travel to Cartago or San José.\n\n? The consolidation, concentration, and diversification of agricultural activities in the areas reserved for this purpose, including their greater added value.\n\n? The creation of infrastructure facilities for the transit of inputs and finished products (roads) as well as for the supply and placement of cantonal products (market, fairs).\n\n? The development of PYMES with local labor.\n\n? The development of tourism, ecotourism, and agrotourism, based on existing attractions, the geographical location of the Canton, and the context of regional attractiveness.\n\n? The development of activities and the construction of infrastructure that allows the sustainable use of resources protected in the protected wilderness areas (Tiribí - La Carpintera)\n\n10.3.8. Financing Strategy\n\nIt is directed at identifying sources of financing for the execution of the proposed programs and projects. In this sense, the strategy must identify both the potential and the real conditions of financing in entities such as:\n\n. Charging - budget - direct investment\n\n. Cantonal development trust\n\n. Transfers from the central government\n\n. Transfers from the Legislative Assembly\n\n. Infrastructure projects supported by sectoral institutions.\n\n. International donations to the municipality or to legally established civil society organizations\n\n. Loans\n\n10.4 ZONING REGULATIONS\n\nThe Zoning Regulations are detailed below in their capacity as the instrument that establishes the land use zones and the rules for the effective use of land throughout the cantonal territory of La Unión.\n\nTITLE ONE\n\nGENERAL NORMS OF THE REGULATORY PLAN\n\nCHAPTER ONE\n\nLEGAL FRAMEWORK\n\nArticle 1-. The Municipality of La Unión, hereinafter also referred to as the Municipality, in accordance with the powers granted by Article 169 of the Political Constitution of Costa Rica, the Urban Planning Law No. 4240 and its reforms, the Organic Environmental Law No. 7554, the Construction Law No. 833 and its Regulations, the Law Regulating Condominium Property No. 7933 and its Regulations, the Municipal Code Law No. 7794, and Decree 25902-MIVAH-MP-MINAE Reform of the Regional Urban Development Plan of the Greater Metropolitan Area, promulgates the ZONING REGULATIONS OF THE CANTONAL REGULATORY PLAN OF LA UNIÓN.\n\nArticle 2-. The provisions of these Regulations are applicable exclusively within the spatial limits of the canton of La Unión, in accordance with the provisions of Decree No. 29267-G on the Administrative Territorial Division and according to the cartographic delimitation carried out by the National Geographic Institute on the official maps and in the National Territorial Information System. For the area comprised by the Cerros de La Carpintera and Río Tiribí protective zones within the canton, the provisions established in their respective current general management plan shall apply.\n\nCHAPTER TWO\n\nDEFINITIONS\n\nArticle 3-. For the purposes of the application of the Zoning Regulations and their general and particular objectives, the following shall be understood as:\n\na. Sidewalk (Acera): Strip of land within the right-of-way, extending from the property line to the outer line of the curb and gutter, and which is reserved for pedestrian traffic.\n\nb. Activity (Actividad): According to Executive Decree Number 31849-MINAE-SALUD-MOPT-MAGMEIC, it is defined as the set of operations or tasks characteristic of a person or entity.\n\nIt may involve actions of diverse scope, such as economic, social, planning, and educational activities.\n\nc. Adaptation (Adaptación): Modification of a building, monument, site, complex, or historic center to utilize it for uses compatible with its cultural value.\n\nd. Industrial Activity (Actividad Industrial): That activity carried out in an uncovered or covered establishment intended for the transformation, handling, or utilization of natural products, or for the elaboration, handling, transformation, or utilization of artificial products through physical, chemical, or biological treatment, manually or by means of machines or instruments.\n\nEstablishments where activities dedicated to the food industry are carried out are included.\n\ne. Principal activity (Actividad principal): Activity that constitutes the center of the actions carried out in an establishment, and which generates the highest productivity, in relation to other complementary or accessory activities that a permit holder develops within the same establishment and does not depend on any of the other activities.\n\nf. Ecological Agriculture (Agricultura Ecológica): According to the provisions of the Organic Environmental Law #7554, ecological agriculture shall be understood as that which employs methods and systems compatible with ecological protection and improvement without using chemically synthesized inputs or products. Organic or biological agriculture are synonyms for ecological agriculture.\n\ng. Agroforestry (Agroforestería): Also defined as an agroforestry system by the Forest Law #7575, it is the way of using land that involves the combination of forest species in time and space with agronomic species, in pursuit of the system's sustainability.\n\nh. Agrotourism (Agroturismo): A specialized segment of tourism in which rural culture and knowledge of agro-industrial techniques are economically utilized to generate tourism activities, such that the tourist is attracted through cultivated landscapes and activities directly linked to agriculture and livestock farming in general. It comprises not only such activities but the facilities linked to them such as stables, warehouses, barns, ponds, riding arenas, silos.\n\ni. Wastewater (Aguas Residuales): Those that have received a use and whose quality has been modified by the incorporation of contaminating agents.\n\nj. Storm Sewer (Alcantarillado Pluvial): According to Executive Decree No. 33601-MINAE-S, it is the public network of pipes used to collect and transport rainwater to its discharge point.\n\nk. Sanitary Sewer (Alcantarillado Sanitario): According to Executive Decree No. 33601-MINAE-S, it is the public network of pipes used to collect and transport wastewater to its treatment and discharge point.\n\nl. Setback (Alineamiento): Minimum physical distance or limit for the placement of a building with respect to public roads, waterways, streams, springs, lakes, lagoons, estuaries, springs (nacientes), maritime-terrestrial zone, railway lines, high-voltage electric lines, and special zones, issued by the competent entity.\n\nm. Road Setback (Alineamiento Vial): Line fixed by the Municipality of La Unión (in the case of properties facing or bordering municipal road network streets or roads); by the Ministry of Public Works and Transportation (in the case of properties facing or bordering national road network streets or roads), or by the Costa Rican Railway Institute (in the case of properties facing or bordering the railway right-of-way) as the maximum limit or proximity for the placement of a construction, with respect to the public road.\n\nn. Maximum Height (Altura Máxima): Maximum elevation value for structures and/or buildings that is established by the Regulatory Plan for each of the use zones in which construction is permitted and is expressed for each zone in meters and in maximum number of floors.\n\no. Building Height (Altura de Edificación): Vertical distance measured from the minimum ground level in contact with the building to the crown beam of the last level. Basements and semi-basements are not considered as part of said calculation.\n\nFront Yard (Antejardín): Distance between the property lines and the building lines, the former of cadastral origin and the latter of official definition, granted by the MOPT or the Municipality; as applicable, it implies a restriction to build, without the portion of land thereby losing its condition of private property.\n\np. Parking Space (Aparcamiento): Space intended for parking vehicles.\n\nq. Minimum Lot Area (Área Mínima de Lote): Minimum size of a property expressed in square meters or hectares.\n\nr. Urban Area (Área Urbana): It is the territorial scope of development of a population center.\n\ns. Previously Urbanized Area (Área Previamente Urbanizada): Area that has been the object of subdivision (fraccionamiento) and habilitation for urban purposes, through the opening of streets and provision of services.\n\nt. Cabin (Cabina): According to Executive Decree 32592-MP, it is an establishment that provides lodging service for a daily rate, forming a homogeneous group of at least seven housing units, each with a private bathroom, one or more bedrooms, living-dining room, and kitchen, generally located at the beach, rivers, lakes, and mountains.\n\nu. Public Street or Public Road (Calle Pública o Vía Pública): It is any land in the public domain and for common use, which by provision of the administrative authority is destined for free transit in accordance with planning laws and regulations and which is already effectively destined for that public use. According to their class, public roads shall also be destined to ensure the aeration and lighting conditions of the buildings that border them; to facilitate access to neighboring properties; for the installation of any channeling, artifact, apparatus, or accessory belonging to a public work or destined for a public service. For the purposes of this Regulatory Plan, all those indicated as such on the land use zoning map, the official map, and the road map are public streets or roads.\n\nv. Roadway (Calzada): Part of the street or public road destined for vehicular traffic, comprised between curbs, ditches, or drainage trenches.\n\nw. Land Use Certificate (Certificado de Uso del Suelo): Official document issued by the Directorate of Urban Development and Control of the Municipality of La Unión, which establishes whether the existing, requested, or proposed use on a property conforms or not to the zoning established in the Regulatory Plan, for which purposes the Zoning Map, the Official Map, and the Vised Cadastral Plan of the property in question and the setbacks established by the competent institutions are used as indispensable instruments.\n\nx. Classification of industrial establishments according to risk (Clasificación de establecimientos industriales según riesgo): The industrial, commercial, and service establishments defined in this regulation are classified according to their sanitary and environmental risk into three categories:\n\nGroup A (High Risk): Those establishments that, due to the characteristics of the activities they carry out, may present a high sanitary and environmental risk, which could eventually affect the integrity of persons and the environment.\n\nGroup B (Moderate Risk): Those establishments that, due to the characteristics of the activities they carry out, may present a moderate sanitary and environmental risk, whereby the integrity of persons and the environment would not eventually be exposed to significant damage.\n\nGroup C (Low Risk): Those establishments that, due to the characteristics of the activities they carry out, present a low sanitary and environmental risk, whereby the integrity of persons and the environment is eventually not affected.\n\ny. Coverage (Cobertura): The horizontal projection of a structure or the area of land covered by such structure. It includes any type of work that generates soil coverage and impermeabilization, such as roofed areas, civil works (obras civiles), structures, parking areas, roadways and internal roads, among others.\n\nz. Condominium (Condominio): Real property susceptible to independent use by different owners, with indivisible common elements, whose various modalities are defined in the Law Regulating Condominium Property, Law No. 7933, its Regulation Executive Decree No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR, its amendments, or the regulations that replace it.\n\naa. Construction (Construcción): Art of constructing any structure that is fixed or incorporated into a terrain; includes works of edification, reconstruction, alteration, or expansion that imply permanence.\n\nab. Urban Quadrant (Cuadrante urbano): System of cities in a grid layout where the majority of goods and services, the road structure, and its immediate area of influence are found.\n\nac. Right-of-Way (Derecho de vía): That area or surface of land, property of the State, destined for the use of a public road, which includes the roadway, green areas, and sidewalks, with adjacent zones used for all complementary installations and works. This area is delimited on both sides by the boundaries of the adjoining properties at their property line.\n\nad. Drainage (Drenaje): Structure that is placed or constructed to dispose of and evacuate surface waters.\n\nae. Industrial and Storage Establishment (Establecimiento industrial y de almacenamiento): Those premises, covered or uncovered, destined for the manipulation, transformation, or utilization of natural or artificial products, through physical, chemical, or biological treatment, whether by manual means or by application of machinery or instruments. Also included under this designation are sites destined to receive or store work utensils and materials that must be treated or that are in the process of elaboration, or their products; in addition, all annexes of factories or workshops and warehouses.\n\naf. Communal Facilities (Facilidades Comunales): Or community equipment, are the services offered in a community to maintain a quality of life and social interaction characteristic of its culture. Some are offered by the State or the Municipality, such as schools, security services, health services, childcare centers, recreation areas, and cemeteries; others are provided by private agents such as pre-school education, private schools, rented recreation centers.\n\nag. Subdivision (Fraccionamiento): The division of any property for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using the resulting parcels separately; it includes both partitions by judicial or extrajudicial adjudication, locations of undivided rights and mere segregations in the name of the same owner, as well as those situated in residential developments (urbanizaciones) or new constructions that concern the control of the formation and urban use of real estate.\n\nah. Greater Metropolitan Area (Gran Área Metropolitana, GAM): Urbanistic control area established in the Regional Urban Development Plan, published in Gazette 119 of June 22, 1982; modified by Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE; and by Executive Decree No. 38145-PLAN-MINAE-MIVAH-MOPT-S-MAG.\n\nai. Habitable (Habitable): Building that meets the minimum conditions of safety, hygiene, and comfort.\n\naj. Zone Boundary (Límite de Zona): The line that frames and defines a zone and that will be demarcated on the zoning map.\n\nak. Construction Line (Línea de construcción): A line generally parallel to the property front line, which indicates the distance of the front setback (retiro frontal) of the building or required front garden (antejardín). It demarcates the permitted building limit within the property.\n\nal. Property Line (Línea de propiedad): The line that demarcates the boundaries of a particular property.\n\nam. Official Map (Mapa Oficial): The plan or set of plans in which the position of the layouts of public roads and areas to be reserved for communal uses and services is indicated with exactness.\n\nan. Reference Level (Nivel de Referencia): The level of the point located at the intersection of the street axis with its perpendicular passing through the center of the lot frontage. The reference level is the zero level for the purposes of establishing building heights or basement depth.\n\nao. Foundation Level (Nivel de Desplante): The level of the bottom of the lowest or deepest slab of a construction.\n\nap. Civil Work (Obra Civil): Work designed and constructed through the applied sciences and technology pertaining to civil engineering.\n\naq. Floor (Piso): In a building, a level platform that serves as a ground surface and to support furniture. The floor that is at ground level is called the first floor (primer piso); a one-story building is one with a single floor. By floor is known the set of rooms limited by horizontal planes determined in a multi-story building.\n\nar. Horizontal Property (Propiedad Horizontal): That type of building where a person is the exclusive owner of a floor, apartment, or building and co-owner of the assets assigned to common use.\n\nas. Urban Renewal (Renovación Urbana): The improvement process directed at eradicating slum areas or informal settlements and rehabilitating urban areas in decay or a defective state, the conservation of urban areas, and the prevention of their deterioration; it also includes processes of relocation of settlements affected by potential natural or anthropogenic hazards.\n\nat. Urbanistic Requirements (Requisitos Urbanísticos): The conditions established for a lot so that it can be subdivided (fraccionar), such as minimum size, surface area or capacity, and minimum dimension or width fronting the street. Such conditions are established in the urban control regulations of the Plan Regulador and complementarily in the current Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones and the Construction Regulations.\n\nau. Front Setback (Retiro Frontal): Term equivalent to Front Garden (Antejardín).\n\nav. Side Setback (Retiro Lateral): Non-buildable open space, comprised between the side boundary of the property and the nearest part of the building.\n\naw. Rear Setback (Retiro Posterior): Non-buildable open space comprised between the rear boundary of the property and the nearest part of the building.\n\nax. Services (Servicios): Set of activities that seek to respond to the needs of a client. Services include a diversity of activities performed by a large number of functionaries who work for the state (public services) or for private companies (private services); among these may be noted the services of: electricity, potable water, sanitation, telephone, telegraph, mail, transportation, education, cybercafés, health, and social assistance. ay. Public Services (Servicios Públicos): Those services that make it possible to resolve the needs of the population, such as lighting, potable water, cleaning, health, telephone, and transportation, administered by the State or by private companies.\n\naz. Wastewater Treatment System (Sistema de Tratamiento de Aguas Residuales): According to Executive Decree No. 33601-MINAE-S, the set of physical, chemical, or biological processes, whose purpose is to improve the quality of the wastewater to which they are applied.\n\nba. Housing Unit (Unidad habitacional): Unit of measurement by which density is determined, abbreviated as uh/ha (housing units per hectare); and constituted as the structure for housing use no smaller than 30m² and that at least allocates one room for a kitchen, another for a bathroom, and another for a bedroom, all of which comply with the minimum constructive guidelines that nationwide regulations provide for such purpose.\n\nbb. Residential Development (Urbanización): The subdivision (fraccionamiento) and habilitation of a terrain for urban purposes, through the opening of streets and provision of services.\n\nbc. Land Use (Uso de la Tierra): The utilization of a terrain, of the physical structure settled on or incorporated into it, or of both cases in terms of class, form, or intensity of its use.\n\nbd. Permitted Use (Uso Permitido): The purpose or utilization that a terrain or building has authorized, in accordance with the regulations of the Plan Regulador.\n\nbe. Non-Conforming Use (Uso No Conforme): Non-conforming use is that which does not conform to the indicated zoning but that existed de facto at the effective date of a Plan Regulador and, therefore, may be continued under the principle of non-retroactivity of the law, but with limitations.\n\nbf. Prohibited Uses (Usos Prohibidos): All those uses that are not expressly permitted by the Zoning Regulation of the Plan Regulador in the different use zones.\n\nbg. Dwelling (Vivienda): Any locale or enclosure, fixed or mobile, constructed, converted, or arranged, used for the purposes of lodging persons, on a permanent or temporary basis.\n\nbh. Multifamily Dwelling (Vivienda Multifamiliar): The building conceived as an architectural unit with independent habitational areas, suitable for giving shelter to two or more families.\n\nbi. Single-Family Dwelling (Vivienda Unifamiliar): The building provided with habitational areas destined to give shelter to a single family.\n\nbj. Zones (Zonas): Territorial circumscriptions defined in the Plan Regulador which are subject to specific regulation regarding the use that can be given in them and regarding the urbanistic and construction requirements imposed on the buildings that exist in them or that are proposed to be constructed.\n\nbk. Aquifer Recharge Zone (Zona de Recarga Acuífera): Surfaces on which infiltration occurs that feeds the aquifers and river channels, according to delimitation established by the Ministry of Environment and Energy on its own initiative or at the request of interested organizations, after consultation with the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, the Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento or another technically competent entity in water matters.\n\nbl. Zoning (Zonificación): The division of a territorial circumscription into use zones.\n\nCHAPTER THREE\n\nAPPLICATION OF THE PLAN REGULADOR\n\nArticle 4-. New uses, works, activities, and projects: All new uses requested and/or authorized as of the effective date of this Regulation, as well as new works, activities, and projects must comply with the urbanistic requirements established by it for the corresponding zone; in the case of non-conforming uses, all provisions also established by this Regulation must be applied.\n\nArticle 5-. Public Interest: In accordance with the stipulations of Article 45 of the Political Constitution of the Republic and Articles 4 and 13 of Law No. 7794 of April 30, 1998, the Municipality may establish public interest provisions to acquire real estate or to control land use through the procedures dictated by current laws, whether for immediate utilization, for the constitution of territorial reserves destined for public services, public recreation or protection-conservation of natural resources and processes, to avoid utilization contrary to the policy of land use planning, or for the cession of lands for the purpose of carrying out construction, planning and/or urban renewal operations.\n\nArticle 6-. Funds: The funds that the Municipality requires for compliance with the provisions of Article 5 above and in general for the implementation of the plan regulador at the level of regulations, policies, programs, or projects, may come from the municipal budget, from Central Government allocations, from loans, from international cooperation operations, or from trust operations, all the foregoing in accordance with the legal provisions established in Law No. 7794 Código Municipal.\n\nLikewise, it is empowered for the constitution and/or participation in mixed-capital companies for the\n\nsame purposes.\n\nArticle 7-. Acquisition of Lands for Public Purposes: In order to plan the territorial development of the Canton and in fulfillment of the purposes of the Plan Regulador, the Municipality may acquire lands provided that the property or properties of interest are declared \"of public utility or public interest,\" in accordance with the provisions of Articles 2, 13 subsection e), 62 and 67 of the Código Municipal; in the Expropriations Law No. 7495; and in the provisions of Chapter Five of the Urban Planning Law No. 4240.\n\nArticle 8-. Pre-existing Uses and Installations: For purposes of the application of the Plan Regulador and in the specific case of all buildings existing before the effective date of this Regulation and that do not conform to the provisions thereof in their different zones, or that are dedicated to non-conforming uses, they may be subject to transformation, improvement, and preservation works provided that this does not represent growth of the constructed area of more than 10%, without exceeding the maximum coverage (cobertura) percentage according to its zone and with the sole purpose of guaranteeing the improvement of sanitary, environmental, and occupational safety conditions. The municipal license that authorizes such works must be requested by the interested party, complying with the procedures established by the Municipality; the Dirección de Desarrollo y Control Urbano shall be responsible for reviewing the application, issuing the corresponding technical opinion, authorizing or denying the application, and duly notifying the interested party.\n\nArticle 9-. Incentives: To incentivize compliance with the different regulations of the Plan Regulador in all respects and specifically in those properties that are restricted regarding land use for reasons of conservation-protection of natural resources or conservation of historical-architectural heritage, the Municipalidad de La Unión may apply the following provisions:\n\na) Incentives for environmental protection: the Municipality may authorize, via a favorable technical opinion from DIDECU and a subsequent Municipal Agreement, the application of fiscal incentives through previously regulated procedures, among them a reduction in the amounts of real estate taxes. This procedure shall be Regulated by the Municipalidad de La Unión and approved by the Concejo Municipal within a period no longer than six calendar months counted from the effective date of this Regulation. It may be applicable to the following cases:\n\ni. In the case of farms whose capacity or land use is restricted because they are affected, totally or partially, by conservation or protection zones for natural resources.\n\nii. In the case of farms in which reforestation and/or forest cover conservation processes exist and are maintained, expanded, or developed.\n\niii. In the case of farms where ecological agriculture projects exist or are intended to be implemented, in accordance with the provisions established for such purposes by the Ley Orgánica del Ambiente No. 7554.\n\nb) Incentives for Heritage Conservation: to stimulate the conservation and use of buildings, structures, and spaces within the Zona Histórico Patrimonial, or properties with a heritage declaration and in accordance with what is established by the \"Regulation for the Conservation, Rehabilitation and Protection of Historical-Architectural Heritage\" the Municipality may authorize, via Municipal Agreement, fiscal stimuli with the sole purpose of favoring the improvement, use, and conservation of heritage. All the foregoing upon request of the interested party and with prior approval by DIDECU. This procedure shall be Regulated by the Municipalidad de La Unión and approved by the Concejo Municipal within a period no longer than six calendar months counted from the effective date of this Regulation.\n\nc) Incentive for concentration of structures: For all zones of the Plan Regulador in which more than one dwelling or structure per farm is permitted, as well as in zones where the development of projects under the condominium (condominio) modality is permitted, the Municipality may authorize, at the request of the interested party, the application of incentive norms by means of which up to 10% more than the authorized percentage is authorized as construction area for the respective zone and up to one additional floor (piso) or level in the height of the buildings with respect to the maximum number authorized for the respective zone, provided that the design complies with all the following provisions:\n\ni. The concentration of the totality of the constructions and/or structures in a single sector of the farm.\n\nii. The consolidation of the remaining (non-constructive) area of the farm as a green zone.\n\niii. The design and implementation of systems that allow the use, reuse, and drainage of 100% of the\nstormwater within the farm.\n\niv. The use of wastewater treatment systems (sistemas de tratamiento de aguas residuales) authorized by the Ministry of Health at the location and operation level.\n\nv. The application of solid waste management plans approved by the Ministry of Health.\n\nvi. The implementation of a reforestation program.\n\nThe interested party must submit the application to DIDECU accompanied by the preliminary projects or construction plans that demonstrate compliance with all zone requirements as well as the additional requirements described in this article. The verification of all requirements at the design level will allow DIDECU to authorize this incentive norm. The interested party shall be responsible for compliance with each requirement during construction and operation, and DIDECU shall be responsible for the oversight of compliance during construction and operation.\n\nArticle 10-. Commercial Zones in Urban Developments: Lots that have been constituted as of a commercial nature and are part of a site design or plan of a residential complex duly approved and formalized both by the Municipality and the INVU through their respective visa, shall maintain their commercial nature and the activities or uses permitted by this regulation according to the corresponding zone in the Zoning Map shall be authorized.\n\nArticle 11-. Pre-existing Farms: In the case of farms registered, surveyed, and with the due municipal visa granted prior to the effective date of the Plan Regulador, which due to their irregular conformation or capacity do not comply with the provisions of the Zoning Regulation and that process municipal licenses, the Municipalidad de La Unión as an exception mechanism may authorize one single time the adjustment of the established requirements regarding minimum frontage, minimum setbacks (retiros), maximum construction height or the lot area by no more than 10%, with the sole purpose of achieving a progressive approach between the urban control norms of the Plan Regulador and those in force prior to it. This exception mechanism may be applied at the request of the interested party, who must comply with all the following provisions:\n\na) The use requested must be conforming according to the corresponding zone of this Regulation.\n\nb) The interested party must demonstrate that the property or the building has been legally constituted and authorized by the Municipality prior to the effective date of this Regulation, for which the date of granting of the municipal visa will be taken as reference in accordance with the Urban Planning Law No. 4240, in the case of properties; or the date of issuance of the construction license in the case of buildings.\n\nc) The interested party must demonstrate that physical or material conditions exist that impede adequate compliance with the plan norms.\n\nd) The application must be submitted by the interested party complying with the form and substance requirements established by the Municipality.\n\ne) For its approval, the application must have a favorable opinion issued by the Dirección de Desarrollo y Control Urbano, in which the conditions of the property or building are certified and the compliance with all corresponding requirements is determined.\n\nf) In the event of obtaining a favorable opinion from the Dirección de Desarrollo y Control Urbano, the application will be forwarded to the Concejo Municipal for approval via Agreement, after which the corresponding license will be issued. In the event of obtaining an unfavorable opinion, the application will be rejected by the Dirección de Desarrollo y Control Urbano without further processing.\n\nCHAPTER FOUR\n\nMODIFICATION AND UPDATING OF THE PLAN\n\nArticle 12-. Updating or Modification of the Plan: Based on the management phases of a Plan Regulador contemplated in the Procedures Manual for the Drafting and Elaboration of Planes Reguladores, as well as the respective technical and/or legal evaluations that correspond, in addition to the respective follow-up; the Municipality may execute or promote processes of updating or modification of the Plan Regulador and its Regulations in accordance with the provisions of Article 17 of the Urban Planning Law No. 4240. As of the effective date of this Regulation, the review of the Plan Regulador and its Regulations shall be a permanent process and the Dirección de Desarrollo y Control Urbano shall maintain a single registry of modifications, corrections, or requests duly enabled by the municipal administration, which shall be part of the technical foundations of the process and shall constitute a basis for future processes of modification or updating of the Plan Regulador.\n\nArticle 13-. Requests for Updating or Modification of the Plan. Without prejudice to the provisions of Article 12 above, requests for modification of the Plan Regulador may be derived from the following bodies:\n\na) Concejo de Distrito\n\nb) The Dirección de Desarrollo y Control Urbano\n\nc) The Junta de Planificación Cantonal\n\nd) The Concejo Municipal\n\ne) The Dirección de Urbanismo of the INVU or the Institute itself.\n\nf) The Commission of a plebiscite or referendum at the district or cantonal level\n\ng) Public institutions competent in matters of urban planning and/or territorial planning.\n\nArticle 14-. Variation of Requirements: For lots without constructions that have been segregated and legally constituted before the effective date of this regulation and that do not comply with the minimum dimensions established in the Zoning (Zonificación), the variation of the requirements of density, minimum setbacks (retiros), and maximum construction height may be authorized by no more than 10% with respect to the parameters of said regulation, with the sole purpose of achieving a progressive approach between the urban control norms of the Plan Regulador and those in force prior to it; it does not apply to existing constructions to which only improvements to the building are permitted provided they do not imply or contravene the aforementioned guidelines.\n\nArticle 15-. Zone Boundaries (Límites de Zona): If during the processing of municipal licenses it is determined that a property is affected by several zones, the Municipality through DIDECU shall indicate the location of the boundaries of each zone on the survey plan, preliminary project plans and/or construction plans as applicable. Likewise, during the application of the corresponding municipal license, it shall verify in the field the correct disposition of the zone boundaries, and may request the interested party to locate the physical elements required for the proper recognition of the zone boundaries.\n\nCHAPTER FIVE\n\nBODIES FOR THE APPLICATION AND OVERSIGHT OF THE PLAN\n\nArticle 16-. The Dirección de Desarrollo y Control Urbano. This directorate shall be responsible for the application of the Plan Regulador and its regulations. It shall be constituted at minimum by the following professionals:\n\na) One (1) Architect or Urban Planner with a specialty or experience in urban planning, in the capacity of Director.\n\nb) One (1) Civil Engineer with a specialty or experience in constructions.\n\nc) One (1) Civil Engineer with a specialty in hydrology.\n\nd) One (1) Geographer with a specialty or experience in territorial planning (ordenamiento territorial) and management of Geographic Information Systems (GIS).\n\ne) One (1) Geographer, biologist, or forest engineer with a specialty or experience in environmental management.\n\nf) One (1) Topographer or Surveyor.\n\nAll the professionals and technicians that make up the Dirección de Desarrollo y Control Urbano shall be in turn assisted by the Legal Directorate of the Municipality; they must be professionals dedicated full time to the management of the Directorate and incorporated into the exclusive dedication regime.\n\nArticle 17-. Assistance of DIDECU: The Dirección de Desarrollo y Control Urbano shall assist the Mayor and the Concejo Municipal in decisions referring to the Plan Regulador. Its functions shall be established within this Regulation, while the programming of its activities shall be established in the Municipal Annual Operative Plan, in the Municipal Development Plan, and in the Quinquennial Development Plan.\n\nArticle 18-. Functions. The functions of the Dirección de Desarrollo y Control Urbano regarding the Plan Regulador shall be the following:\n\na) Formulate, promote, and/or develop in an effective and timely manner, the policies, plans, programs, and projects of urban renewal (renovación urbana), roadways, transportation, environmental sanitation, urban landscape, and others established in the Plan Regulador.\n\nb) Formulate and implement a municipal geographic information system that integrates, systematizes, and interprets information relative to each property within the cantonal territory, including aspects of property, registration and cadastral, tax, land use, and municipal licenses.\n\nc) Train the personnel required for the efficient and effective management and maintenance of the municipal geographic information system.\n\nd) Receive, review, grant, and/or reject construction permits, as well as alignments, demolitions, and land use certificates (certificados de uso del suelo).\n\ne) Monitor and control the construction or demolition processes, as well as the physical state of the buildings and infrastructure.\n\nf) Control advertising placement in accordance with the Outdoor Advertising Regulation approved and published by the Municipality.\n\ng) Formulate and propose coordination channels with the autonomous and state institutions required, when the application activities of the Plan Regulador so merit.\n\nh) Present to the Concejo Municipal monthly reports and consolidated annual reports with the description of the general implementation process of the Plan Regulador, including the planning and progress of the programs, plans, and projects established in the Plan and the statistics of all the proceedings in process and the municipal licenses granted and denied, including land use certificates, review of preliminary projects, construction, expansion, remodeling or demolition licenses, and operating licenses (Patentes).\n\ni) Request annually from the administration the scheduling of internal audit processes of its functions.\n\nArticle 19-. Vigilance Committees (Comités de Vigilancia): As support bodies for the application and oversight of the Plan Regulador, interested neighbors may constitute Vigilance Committees in specific sectors or zones such as neighborhoods or streets. They shall be composed of groups of neighbors with a minimum number of three and a maximum of seven members whose names shall be presented to the Concejo Municipal through the respective Concejos de Distrito, for their appointment via Municipal Agreement. The function of the Vigilance Committees shall be to support the oversight of the correct application of the norms of the Plan Regulador, for which they may request technical support from the Dirección de Desarrollo y Control Urbano. The term of office for the members shall be four years starting with each term of municipal government or administration. The positions shall be assumed \"ad honorem\" and the members may be re-elected consecutively.\n\nCHAPTER SIX\n\nCERTIFICATIONS, PERMITS, PATENTS, AND LICENSES\n\nArticle 20-. Land Use Certificate (Certificado de Uso del Suelo): When an interested party requires it, the Municipality through the Dirección de Desarrollo y Control Urbano must issue the Land Use Certificate (Certificado de Uso del Suelo) for a property or a group thereof, in accordance with the provisions of the Construction Regulations of this Plan Regulador. Said certificate shall be valid until an eventual modification to the Plan Regulador takes effect.\n\nArticle 21-. Alignment (Alineamiento): For all cases in which a land use certificate (certificado de uso del suelo), construction permit, expansion, remodeling, demolition or similar is requested, the following alignments must be established when applicable:\n\na) Alignment of the MOPT when the property in question borders streets of the national road network.\n\nb) Municipal alignment when the property borders streets of the cantonal road network.\n\nc) The alignment of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo when the property includes, borders or is affected by rivers, streams (quebradas), watercourses of public domain or springs (manantiales), in accordance with the powers established by Ley Forestal No. 7575 and its Regulation.\n\nd) MOPT alignment when the property borders the right-of-way of the national railway.\n\ne) Municipal alignment of the protection zones established in the Zoning Regulations (Reglamento de Zonificación).\n\nf) Municipal alignment of special no-build areas (áreas especiales de no construcción):\n\ni. Trace of active and officially delimited geological faults.\n\nii. Easement (servidumbre), setback (retiro) and/or layout of public aqueduct infrastructure for potable water supply.\n\niii. Easement (servidumbre), setback (retiro) and/or layout of the public high-voltage electrical grid.\n\niv. Easement (servidumbre), setback (retiro) and/or layout of the oil pipeline infrastructure.\n\nv. Easement (servidumbre), setback (retiro) and/or layout of public sanitary sewer infrastructure.\n\nAfter obtaining the alignment from the corresponding entity, DIDECU shall carry out a field verification in all cases prior to the start of construction works; additionally, for public-domain watercourses (cauces de dominio público) that present a variation in layout due to natural or artificial causes for justified reasons, a topographic survey shall be mandatory to document the variation and therefore adjust the respective protection area.\n\nArticle 22-. Authorization of Non-Conforming or Non-Permitted Works, Activities or Projects (Obras, Actividades o Proyectos No Conforme o No Permitidos): The Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) shall not issue certificates of conforming land use (certificados de uso conforme del suelo) nor grant permits or licenses for earthworks (movimiento de tierra), construction, remodeling, or expansion when the requested use is not permitted according to what is established for each of the zones in the Zoning Regulations (Reglamento de Zonificación). For non-conforming uses, the provisions indicated in Article 8 of these Regulations shall apply.\n\nArticle 23-. Preliminary Projects (Anteproyectos). Preliminary projects (anteproyectos) that, as of the effective date of the Regulatory Plan (Plan Regulador), have municipal endorsement or approval, as well as land-use certificates (certificados de uso del suelo) granted before the effective date of the Regulatory Plan, shall remain valid until the originally established validity period expires, provided that the corresponding construction process has not been initiated. Once the validity period has expired without works having commenced, the interested party must process them anew before the Municipality and in accordance with the provisions of the Regulatory Plan.\n\nArticle 24-. Licenses. Any land-use change (cambio de uso del suelo), any urbanization, urban renewal, construction, repair, expansion, remodeling, demolition work, and all activities and projects developed within the cantonal territory of La Unión must have the respective license issued by the Municipality of La Unión, specifically the Department of Patents (Departamento de Patentes) in the case of commercial patents and licenses, and the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) for other cases.\n\nArticle 25-. Resolution Deadlines. The resolution deadlines for the request of permits and/or licenses shall be those established by the General Law of Public Administration (Ley General de Administración Pública) and Article 80 of the Municipal Code (Código Municipal) and in accordance with the Law for the Protection of the Citizen from the Excess of Requirements and Administrative Procedures No. 8220 (Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos No8220).\n\nArticle 26-. Validity Periods. The permits or licenses granted by the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) shall be valid for one calendar year counted from the day following their approval date. If, after the one-year validity period has elapsed, the activities for which the permit was granted have not been initiated, the interested party must request its renewal. Should the interested party request an extension of the permits, such extension may be conditioned or denied in accordance with the regulations in force and binding at the time of its processing. The period indicated in this article is not applicable to Land Use Certificates (Certificados de Uso del Suelo), as indicated in Article 20 of these Regulations.\n\nArticle 27-. Denial of Construction Licenses and Application of Article 48 of Law No. 4240 (Ley No4240). In application of laws of the Republic or Executive Branch decrees that establish protection areas or no-build zones, including areas reserved for the construction or expansion of public roads, the Municipality may deny the construction license or determine construction setbacks (retiros de construcción) that guarantee the protection of these zones. In application of Article 48 of the Urban Planning Law No. 4240 (Ley de Planificación Urbana No4240), the Municipality may deny the construction license or determine construction setbacks (retiros de construcción) in order to maintain those land reserves intended for public use that exceed the percentage established in Article 40 of the Urban Planning Law No. 4240 (Ley de Planificación Urbana No4240), for which the Municipality shall execute the following procedure during the study and resolution of requests submitted by interested parties:\n\na) It shall verify, by means of a georeferenced cartographic overlay and the due field verification, that on the Official Map (Mapa Oficial) or in another instrument of the Regulatory Plan (Plan Regulador), a portion of a private property or its entirety has been effectively reserved for public use. The overlay must record the property's location, the location of the area reserved for public use, the use intended by the Regulatory Plan, the net area in m2 intended for such purposes, and the percentage that this area represents with respect to the total area of the property.\n\nb) It shall develop a process to convince the individual or legal entity owning the land to voluntarily submit the same to public use.\n\nc) It shall propose the donation to the Municipality of the real estate reserved for public use.\n\nd) If voluntary submission or cession of the lands to public use is not achieved, it shall negotiate the purchase of the lands reserved for public use using the current Administrative Contracting regulations, now established in Article 71 of the Administrative Contracting Law (Ley de Contratación Administrativa), as well as in Articles 131 subsection j), 139, and 157 of the Regulations to the Administrative Contracting Law (Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa).\n\ne) If none of the previous options succeed, it shall initiate, within the legal period indicated by Law No. 4240 (Ley No4240), the compulsory expropriation procedures, in accordance with the provisions established in the Expropriations Law No. 7495 (Ley de Expropiaciones #7495) and the requirements, premises, and procedures expressly stipulated therein.\n\nArticle 28-. Properties for Institutional Use (Predios de Uso Institucional): In the case of properties existing or reserved for institutional public service uses, the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) may authorize the modification of urban requirements exclusively to apply specific laws and regulations in force and for the sole purpose of adjusting to the needs that the interested institution requires for the optimal, efficient, and safe performance of its functions. The application of this mechanism must be requested by the interested institution with the due technical and legal justification. The request shall be analyzed and resolved by DIDECU by means of a formal opinion (dictamen), which shall be elevated to the Municipal Council (Concejo Municipal) for its final resolution.\n\nArticle 29-. Road Expansions (Ampliaciones Viales): The execution of road expansion works or the construction of new roads established in the different regulations of the Regulatory Plan (Plan Regulador) shall be a requirement for granting construction licenses for residential, commercial, service, or industrial projects. The Municipality of La Unión, in the case of cantonal routes, or the Ministry of Public Works and Transport (Ministerio de Obras Públicas y Transportes, MOPT), in the case of national routes, shall establish the corresponding technical design specifications in accordance with the technical standards in force and the regulations of the Regulatory Plan.\n\nArticle 30-. Side Setbacks (Retiros Laterales): For each of the zones established in these Regulations, the conditions under which the side setback (retiro lateral) requirement is requested or exempted are indicated. For all cases where windows exist or are proposed on the property boundary (colindancia), the provisions of the INVU Construction Regulations (Reglamento de Construcciones del INVU) shall apply.\n\nArticle 31-. Special cases for plan approval (visado de planos). The Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) may issue the approval (visado) of a plan in the following special cases:\n\na) When there is a court order, for those cases in which the property is in dispute to locate rights by succession, divorce, or others, or when the property is located in an urbanization that has not been received by the Municipality and the owner demonstrates having lived ten (10) years on the site, has paid the last mortgage receipt, is up to date on the payment of municipal services, and presents the first certified deed of transfer authenticated by a notary public that the property is in transfer.\n\nb) When there is a registry of surveyed plans (planos deslindados) in a subdivision (fraccionamiento) and they do not have a deed, in which case a certification from the Property Registry (Registro de la Propiedad) must be presented regarding the existence of the properties by means of a cadastral plan without a titleholder, to the annotated entries.\n\nc) When there is a deed certified by a notary public and/or a certification from the Property Registry (Registro de la Propiedad) establishing that the lot belongs to the interested party, but no cadastral plan exists.\n\nThe subsequent preparation of the plan for the cadastre and approval (visado) process shall be a requirement.\n\nd) When there are duly cadastred plans at the time of the promulgation of these regulations. The Municipality shall grant the approval (visado) for the effects of Article 33 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) at any time, provided they meet the minimum requirements established by these Regulations, or conform to one of the exception mechanisms.\n\nCHAPTER SEVEN\n\nDANGEROUS, UNHEALTHY, OR NUISANCE ESTABLISHMENTS (ESTABLECIMIENTOS PELIGROSOS, INSALUBRES O INCÓMODOS)\n\nArticle 32-. Dangerous, Unhealthy, or Nuisance Establishments (Establecimientos Peligrosos, Insalubres o Incómodos). When establishments classified as dangerous, unhealthy, and/or nuisances by the Ministry of Health (Ministerio de Salud) and which constitute a non-conforming use of the Regulatory Plan (Plan Regulador) request to renew their operating permit, the interested party may request from the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) an extension of the municipal location resolution. DIDECU shall analyze the request and issue its recommendation by means of a formal opinion (dictamen), which shall be elevated to the Municipal Council (Concejo Municipal) for its final Resolution. If the formal opinion and the Resolution of the Municipal Council authorize the renewal of the permit, the activity may continue for the authorized period, guaranteeing the corresponding sanitary, environmental, and occupational safety conditions according to the legislation in force. If the formal opinion and the Resolution of the Municipal Council deny the permit, a period of no more than two years shall be established for the relocation of the facilities or activities to another location where the use is permitted.\n\nDuring the two-year period mentioned above, the activity may continue, conditional upon the application of sanitary, environmental, and occupational control standards indicated by the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) in coordination with the Ministry of Health (Ministerio de Salud) to guarantee the environmental and human health and safety of the establishment and its surrounding area of influence.\n\nCHAPTER EIGHT\n\nPROTECTION OF ZONES AND ENVIRONMENTAL IMPACT (IMPACTO AMBIENTAL)\n\nArticle 33-. Wastewater (Aguas Residuales). Any new work, activity, or project that generates wastewater (aguas residuales) must have a treatment system for all its wastewater, in any case approved by the Ministry of Health (Ministerio de Salud); or alternatively have a system and connection authorized by AyA to the public sewer collector for the evacuation and treatment of wastewater. The use of conventional septic tanks shall not be authorized.\n\nArticle 34-. Wells, Springs (Nacientes), and Recharge Areas (Áreas de Recarga): Regarding the existence of wells, springs (nacientes), and their protection areas, the following procedures may be applied, as appropriate:\n\na) When a property is affected by the presence of a well, spring (naciente) (permanent or intermittent), water intake for human consumption, and/or its protection areas, in accordance with the location of sources indicated on the Zoning Map (mapa de Zonificación); in the records of the National Service for Groundwater, Irrigation, and Drainage (Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento, SENARA); in the records of the Directorate of Waters (Dirección de Aguas) of the Ministry of Environment and Energy (MINAE); in the records of the ASADAS; or in municipal records, the preparation of a specific hydrogeological study shall be applied as a prerequisite for granting a construction, remodeling, expansion, demolition permit or operating license (Patent), which includes:\n\ni. The precise delimitation of the protection and recharge zone.\n\nii. The vulnerability analysis to contamination.\n\niii. The procedures, works, and mechanisms that must be applied and developed for the optimal protection of the water resource, the soil, and the subsoil.\n\nb) The hydrogeological studies must be prepared and signed by a professional in the area of hydrogeology and approved by SENARA. The costs of preparing the studies shall be borne by the interested party. As a result of such studies, the Municipality may indicate the authorized locations for the placement of structures or infrastructure, as well as construction and operation requirements or special requirements. The terms of reference and the technical specifications of the study shall be defined by SENARA at the request of the interested party.\n\nc) In the event that the Municipality, State institutions, or interested parties determine a geographical location of wells or springs (nacientes) that differs from the official records or from the physical reality verified in the field, or in the event that the physical nonexistence of the water source is determined, the respective procedure may be requested from the Directorate of Waters (Dirección de Aguas) of MINAE to correct the geographical location or for its elimination from the official record, as appropriate.\n\nDIDECU shall resolve in accordance with what is resolved by the Directorate of Waters (Dirección de Aguas), both for the processing of licenses by interested parties and for the due correction of the zoning map.\n\nd) In the case of municipal licenses requested for moderate and high-risk activities that are intended to be located in areas without hydrogeological information as defined by SENARA, the preparation of hydrogeological studies according to the terms of reference of SENARA and their approval by said institution shall be an indispensable requirement that the interested party must fulfill and integrate into the environmental impact assessment (evaluación ambiental) process that corresponds before the National Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Nacional Ambiental, SETENA). The Municipality shall verify accordingly based on the Resolution issued by said Secretariat. Exempt from this requirement are activities corresponding to low-impact works as defined by SETENA, as well as activities that do not represent a risk to the water resource according to the criteria that SENARA may issue at the request of the interested party.\n\nArticle 35-. Stormwater (Aguas Pluviales). Any new construction in any of the zones of the Regulatory Plan (Plan Regulador) must submit its stormwater drainage (desfogue pluvial) proposal; its approval shall be an indispensable requirement to opt for the approval of municipal licenses. These types of systems may include combined mechanisms for the use, reuse, retention, and/or infiltration of stormwater (aguas pluviales).\n\nArticle 36-. Constructions According to Slope Ranges (Rangos de Pendiente): For all new uses permitted by the Regulatory Plan (Plan Regulador), constructions on land with different slope ranges shall be authorized by applying the following provisions in accordance with the current Subdivisions and Urbanizations Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones):\n\nFor the authorization of constructions on land with slopes greater than 15% and up to 30%, a soil mechanics study (estudio de mecánica de suelos) must be submitted to determine specifications for earthworks (movimiento de tierra), terrace design, cuts, fills, slopes, and/or specifications for the constructions themselves.\n\nThe authorization of these constructions shall be subject to the prior approval of the soil mechanics study by DIDECU, the integration of the corresponding specifications into the construction plans, and the final approval of the construction plans also by DIDECU.\n\na) For the authorization of constructions on land with slopes greater than 30%, a soil mechanics and slope stability study (estudio de mecánica de suelos y de estabilidad de taludes) must be submitted, to determine specifications for earthworks (movimiento de tierras), terrace design, cuts, fills, slopes, and/or specifications for the constructions themselves.\n\nb) If the lands presenting the slope ranges indicated in the previous subsections border protection zones of public-domain watercourses (cauces de dominio público), they must:\n\ni. Submit for review and approval and execute a comprehensive reforestation process of the protection area in the section corresponding to the property, using the plant species defined in the Regulatory Plan (Plan Regulador).\n\nii. Submit a soil mechanics and slope stability study (estudio de mecánica de suelos y estabilidad de taludes) demonstrating that the lands outside the watercourse protection area are suitable for construction.\n\nThe study must determine specifications for earthworks (movimiento de tierras), terrace design, cuts, fills, slopes, and/or specifications for the constructions themselves.\n\nc) Constructions on land with a slope greater than 40% shall not be authorized, except for works intended to guarantee its stability.\n\nArticle 37-. In any of the zones, the implementation of pedestrian paths shall be permitted, in accordance with the minimum design conditions established in the Road and Transport Regulation (Reglamento de Vialidad y Transporte).\n\nArticle 38-. For all projects or activities that require patents or updating, the environmental protection standards established in the Sustainable Development Regulation (Reglamento de Desarrollo Sostenible) shall be applicable, and supplementarily, the environmental standards in force at the national level.\n\nCHAPTER NINE\n\nSANCTIONS\n\nArticle 39-. Non-compliance with the regulations of the Regulatory Plan (Plan Regulador) by administered parties or third parties. Any non-compliance with the standards, procedures, and requirements established in the regulations of the Regulatory Plan, whether committed by the professional responsible for a project, the project owner, the owner of the property where the project is executed, their legal representatives when it involves a legal entity, or any administered party in general, shall be sanctioned as follows:\n\na) The suspension of all work, being able to resort to the assistance of public force for this purpose. The suspension shall remain in full effect until the offender adjusts to or complies with the regulatory provisions contained in these regulations or the provisions applicable to the specific case.\n\nb) The closure of the premises when it involves the installation of activities in existing buildings that imply a use incompatible with the indicated zoning, whether a non-permitted use or a non-conforming use, without prejudice to any criminal liability incurred.\n\nc) Demolition: In the event of a risk to the safety of persons and/or property, technically verified by the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) due to the nature or condition of a construction, the municipality may, following due process and/or by court order, upon prior assessment of said circumstance, order the demolition or destruction of the work at the expense and cost of the offender. In case of recurrence, the Municipality may carry out said action with municipal personnel and proceed executively to collect the costs or expenses incurred.\n\nArticle 40-. Non-compliance with the regulations of the Regulatory Plan (Plan Regulador) by municipal officials. The official or employee of the Municipality who grants permits, patents, licenses, and/or certificates contrary to the provisions of these Regulations, or who prevents, obstructs, or nullifies the suspension or closure order of a premises, shall be dismissed from their employment without employer liability following the due process established in Article 150 of the Municipal Code (Código Municipal). If the official is popularly elected, the loss of their credentials shall proceed, at the judgment of the Supreme Electoral Tribunal (Tribunal Supremo de Elecciones), upon prior information that it shall order to be gathered.\n\nArticle 41-. Illegal operation of activities or establishments. When the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) verifies the illegal operation of activities or establishments or the development of activities in a non-conforming or non-permitted use condition, the definitive closure of the establishment shall proceed. When it involves activities within permitted uses that do not have the operating permit, the temporary closure of the establishment shall proceed, until it complies with the respective process and pays the fine indicated in Article No. 90 of the Construction Law (Ley de Construcciones).\n\nCHAPTER TEN\n\nAPPEALS (RECURSOS)\n\nArticle 42-. Challenge of Resolutions (Recusación de Resoluciones). Any final administrative resolution issued by the Municipality through the corresponding departments, regarding demolition, construction, expansion, or remodeling permits, as well as regarding the issuance of operating licenses and land-use certificates, shall have the appeals (recursos) regulated by the current Municipal Code (Código Municipal), which must be filed with the formalities, deadlines, and at the Departments indicated by the same Code.\n\nArticle 43-. Complaints (Denuncias). The entire community, collectively or individually, is entitled to file a complaint (denuncia) before the corresponding authority, as determined by laws or regulations, when the activity performed in an establishment or premises cannot be carried out without causing nuisance to the neighborhood, in violation of the norms of these Regulations.\n\nTITLE TWO\n\nLAND USE ZONING (ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO)\n\nCHAPTER ONE\n\nOBJECTIVE, PURPOSES (FINES), LAND USES (USOS DE SUELO), AND PERMITTED USES (USOS PERMITIDOS)\n\nArticle 44-. Objective. The general objective of these regulations is to establish the norms, procedures, and requirements necessary for the implementation and control of land-use zoning (zonificación de usos del suelo) for the entire territory comprising the La Unión canton.\n\nArticle 45-. Purposes (Fines). The purposes (fines) of these regulations shall be:\n\na) To avoid premature urbanization of land.\n\nb) To avoid the urbanization of land unsuitable for such purposes, land not conforming to the availability of basic services and infrastructure, or land limited by fragile or risky natural conditions and/or by contamination risks.\n\nc) To promote the location of services, commerce, and community facilities in a concentrated manner.\n\nd) To provide urban centers with a design that allows a harmonious distribution of land uses, based on a vehicular and pedestrian road structure that allows the adequate distribution of flows of people, goods, and vehicles based on travel times and distances.\n\ne) To establish the different land uses in accordance with the land use capacity, its conditions of risk, vulnerability, and fragility.\n\nf) To clearly and concretely establish the requirements for development and urban growth projects in the Canton, the nature of their approval processes, and deadlines.\n\ng) To establish a regulatory system that stimulates the conservation and restoration of the historical-architectural heritage, through the planned use of the facilities.\n\nh) To promote the rescue of cultural values associated with traditional productive activities, religious practices, and traditional recreational activities, creating the necessary spaces for their development.\n\nArticle 46-. Land Uses (Usos del Suelo). For the purposes of this Regulatory Plan (Plan Regulador), the following land uses have been established:\n\na) Institutional Use: corresponds to the occupation of land by activities or facilities of cultural, sports, educational, or recreational services, such as schools, high schools, universities, libraries, parks, plazas, community buildings, museums, public transportation, clinics, hospitals, police, fire department, Red Cross, courts of justice.\n\nb) Residential Use: refers to the occupation of land for the installation of structures intended for single-family or multi-family residence, whether these are houses, apartments, and/or residential condominiums. Residential use may be developed in combination with commercial and service activities that are compatible with dwellings and with the people who inhabit them, such as small grocery stores (pulperías), suppliers, ice cream parlors, beauty salons, bookstores, lodging, daycare centers.\n\nc) Commercial and Service Use: This category corresponds to the occupation of land by activities or facilities for the sale of goods and services, such as financial services, repair and maintenance services, diverse professional services (legal, medical, engineering, architecture, economic-accounting, and general consulting); personal services (hairdressing, photography, laundries, funeral services, etc.), food and beverage services, as well as the trade of products in general.\n\nd) Industrial Use: this use comprises the occupation of land for the installation and development of industry, in those modalities or typologies permitted by the Regulatory Plan (Plan Regulador).\n\ne) Agricultural and Livestock Use (Uso Agropecuario): corresponds to the occupation of land by agricultural and livestock activities, such as crops, fish farming (piscicultura), silviculture, agroforestry, pig farming (porcicultura), cattle ranching (ganadería), forestry and similar, and which includes related structures such as dwelling, sheds, drinking troughs, nurseries, and agricultural or livestock industrial facilities, as well as facilities intended for agro-tourism and/or community rural tourism activities. On properties intended for agricultural and livestock use, the sum of the area of these structures may not exceed the maximum coverage percentage indicated by these Regulations, for which purposes the areas of roofs, paved internal roads and streets, sports courts, sidewalks, and any area that becomes waterproofed shall be countable; an exception may be those non-roofed constructive elements (for example, internal roads) that guarantee an infiltration of stormwater (aguas pluviales) equal to or greater than the capacity defined by the natural infiltration coefficient of the land.\n\nf) Protection Use: comprises the occupation or reservation of land for forest protection (protección forestal), for vegetation cover (cobertura vegetal) or remaining forest, riverbanks, streams or wetlands, urban parks, natural risk areas, water resources, and the lands of protected wilderness areas according to the different management categories established by the Organic Environmental Law No. 7554 (Ley Orgánica del Ambiente #7554) in its Articles 32 and 33.\n\ng) Road Use (Uso Vial): corresponds to land use for infrastructure installations, specifically the communication routes of the National Road Network (Red Vial Nacional) and the Cantonal Road Network (Red Vial Cantonal), pedestrian circulation routes, parking areas that form part of the right-of-way, bridges, and complementary facilities that form part of the right-of-way, such as infrastructure or public service networks.\n\nArticle 47- Permitted Uses (Usos Permitidos). The permitted land uses (usos permitidos del suelo) are the particular purposes to which the areas constituting each of the zones established in the Regulatory Plan (Plan Regulador) may be dedicated. For the application of these Regulations, Annex 1 of these Regulations establishes the list of permitted uses for each of the zones. All authorized uses must guarantee compliance with Law No. 7600 (Ley No7600) on accessibility.\n\nCHAPTER TWO:\n\nTHE HISTORICAL HERITAGE ZONE (ZONA HISTÓRICO PATRIMONIAL, ZHP)\n\nArticle 48.- It is identified on the Zoning Map (Mapa de Zonificación) with the acronym ZHP. Its purpose is the conservation of the historical quadrant of the cantonal capital; the conservation, restoration, and use of buildings and spaces with historical and architectural value; the consolidation of the hierarchy of the city of Tres Ríos through the allocation of compatible urban uses; and the comprehensive urban improvement of the central core.\n\nArticle 49-. The permitted uses in the ZHP are those established in Annex 1 of these Regulations. All uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 50-. The permitted uses for the ZHP must comply with the following minimum regulations.\n\n| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | |\n| --- | --- | --- | --- |\n| Residential | Commerce | Services | |\n| Minimum lot surface area (m2) | 200 | 250 | 250 |\n| Minimum lot frontage (m) | 8 | 10 | 10 |\n| Minimum front setback (m) | 3 From the third level inclusive add 1m additional per floor | 6 From the third level inclusive add 1m additional per floor | 6 From the third level inclusive add 1m additional per floor |\n| Minimum side setback (retiro lateral) (m): requested if there are windows on the boundary line (colindancia). | On one level = 1.5 m On two levels = 3.00 m 1 m additional from the third level | | |\n| Minimum rear setback (m) | 1.5 | 1.5 | 1.5 |\n| Maximum height (floors) | 6 | 6 | 6 |\n| Maximum height (m) | 21 | 21 | 21 |\n| Maximum coverage (%) | 70 | 70 | 70 |\n| Minimum green area (%) | 30 | 30 | 30 |\n| Maximum density (uh/ha) | 50 | NA | NA |\n\nArticle 51-. As of the effective date of these Regulations and in accordance with what is indicated in the Construction Regulations (Reglamento de Construcciones), the Municipality shall have a period of six calendar months to prepare and approve, by agreement of the Municipal Council (Concejo Municipal), the \"Regulation for the Conservation, Rehabilitation, and Protection of the Cantonal Historical Architectural Heritage\" (Reglamento de Conservación, Rehabilitación y Protección del Patrimonio Histórico Arquitectónico Cantonal), which must include at least:\n\na) Standards and design for urban equipment and furniture of public spaces.\n\nb) Standards and design for sidewalk rehabilitation.\n\nc) Design for the underground installation of service networks.\n\nd)\nStandards for outdoor commercial advertising and lighting.\n\ne)\nDesign and construction standards for the rehabilitation of spaces or constructions of historical-architectural value or interest.\n\nf)\nHeritage conservation standards for each element of the structures:\n\ni.\nFacades\n\nii.\nWindows\n\niii.\nRoofs\n\niv.\nDoors and porticoes\n\nv.\nFloors\n\nvi.\nCeilings\n\nvii.\nExterior color palette\n\nviii.\nLighting\n\nix.\nFront gardens (antejardines)\n\nx.\nOutdoor commercial signage\n\ng)\nStandards for intervention in heritage buildings, including a glossary of terms, heritage regulations, a guide to procedures for executing restoration work, heritage protection procedures, and restoration procedures to ensure that construction interventions do not damage heritage buildings.\n\nArticle 52-. Upon the entry into force of this Regulation and the Regulation for the Conservation, Rehabilitation, and Protection of the Cantonal Historical-Architectural Heritage, the Municipality, through the DIDECU, must begin planning for restoration, conservation, or rehabilitation projects in the ZHP, for both public areas and buildings or spaces of historical-architectural interest, in coordination with the owners. Said planning shall be presented to the Council in a Five-Year Plan detailing annual activities.\n\nCHAPTER THREE:\n\nTHE COMMERCIAL ZONE (ZCO)\n\nArticle 53-. It comprises spaces for the consolidation of nodes that allow for a broad, diverse, and specialized concentration of goods and services. It is identified on the zoning map with the acronym ZCO.\n\nArticle 54-. The USES applicable to the entire area comprising the ZCO are those established in Annex 1 of this Regulation. Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 55-. The permitted uses for the ZCO must comply with the following minimum regulations.\n\n| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | --- | --- | --- | | Commerce | Services | | |\nMinimum lot area (m2) | 160 | 160 | | Minimum lot frontage (m) | 8 | 8 | | Minimum front setback\n(m) | 6 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | | Minimum side setback (m): required if there are windows on the property line. | On one level = 1.5 m On two levels = 3.00 m 1 m additional starting from the third level | | | Minimum rear setback (m) |\n1.5 | 1.5 | | Maximum height (floors) | 6 | 6 | | Maximum height (m) | 21 | 21 | | Maximum coverage (%)\n| 80 | 80 | | Minimum green area (%) | 20 | 20 | | Maximum density (uh/ha) | NA | NA | | Special Requirements | 1. For commercial and service uses, if the facility has a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health, or an authorized connection to a public sewer main, the municipality may authorize, at the request of the interested party, the elimination of the rear setback and its use as a buildable area. 2. For the uses \"Light Vehicle Parking\", \"Bank\", \"Bank Branch\", \"Motor Vehicle Sales\", \"Bar\" and \"Restaurant\", the minimum lot area shall be 600m2, minimum frontage 15m, rear setback 3m, and maximum coverage 80%. 3. For the uses \"Party Hall\" and \"Taxi Terminal\", the minimum lot area shall be 2000m2 with a minimum frontage of 20m, rear setback of 3m, and maximum coverage of 80%. 4. For the uses \"Construction Materials Depot\", \"Market\" and \"Supermarket\", the minimum lot area shall be 3000m2, minimum frontage 30m, rear setback 3m, and maximum coverage 80%. 5. For the uses \"Bus Parking\", \"Heavy Vehicle Parking\", and \"Bus Terminal\", the minimum lot area shall be 5000m2 with a minimum frontage of 40m, rear setback of 3m, and maximum coverage of 80%. | |\n\nCHAPTER FOUR:\n\nTHE HIGH-DENSITY RESIDENTIAL ZONE (ZRAD)\n\nArticle 56-. It comprises spaces identified with the acronym ZRAD on the zoning map. The purpose of the ZRAD is to delineate and consolidate spaces for the highest residential concentration and densification, complemented by the provision of essential goods and services whose supply does not generate adverse effects on residents.\n\nArticle 57-. The uses applicable to the entire area comprising the ZRAD are those established in Annex 1 of this Regulation. Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 58-. The permitted uses established for the ZRAD must comply with the following minimum regulations.\n\n| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | | --- | --- | --- | --- | | Residential | Commerce\n| Services | | | Minimum lot area (m2) | 120 | 250 | 250 | | Minimum lot frontage (m) | 7 |\n10 | 10 | | Minimum front setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum side setback (m): required if there are windows on the property line. | On one level = 1.5 m On two levels = 3.00 m 1 m additional starting from the third level | | | | Minimum rear setback (m) | 1.5 | 3 | 3 | | Maximum height\n(floors) | 8 | 4 | 4 | | Maximum height (m) | 28 | 14 | 14 | | Maximum coverage (%) | 70 | 60 | 60 | |\nMinimum green area (%) | 25 | 40 | 40 | | Maximum density (uh/ha) | 83 | - | - | | Special Requirements | 1. For existing irregular lots with a site plan approved prior to the entry into force of this Regulation and whose minimum frontage of 6m is used as access to a rear area, the uses authorized for this zone shall be permitted. 2. For residential projects built in vertical mode (modalidad vertical), the minimum subsidiary lot (finca filial) area shall be 50m2 and the maximum density 520 uh/Ha. 3. For residential uses, the front setback corresponds to the front garden (antejardín) and it may not be used as a carport. The front enclosure must comply with the provisions of the Construction Law (Ley de Construcciones) and its Regulation, allowing visibility of not less than 80%. In the case of residential projects under the condominium mode, this same provision applies to side enclosures, where a wall or baseboard (zócalo) of up to 1m in height may be built, and the rest of the enclosure may be constructed with systems of columns and railings and/or their combination with vegetation cover. | | | | 4. In the case of residential projects in the mode of urbanization (urbanización), subdivisions for urban planning purposes (fraccionamientos con fines urbanísticos), and/or residential condominiums, the interested party, as part of the | | | |\n\nCHAPTER FIVE:\n\nTHE MEDIUM-DENSITY RESIDENTIAL ZONE (ZRMD)\n\nArticle 59-. It comprises spaces identified with the acronym ZRMD on the zoning map. The purpose of the ZRMD is to delineate and consolidate the residential transition between the ZRAD and other lower-density zones located on the periphery of urban centers.\n\nArticle 60-. The uses applicable to the entire area comprising the ZRMD are those established in Annex 1 of this Regulation. Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 61-. The permitted uses established for the ZRMD must comply with the following minimum regulations.\n\n| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | | --- | --- | --- | --- | | Residential | Commerce\n| Services | | | Minimum lot area (m2) | 200 | 300 | 300 | | Minimum lot frontage (m) | 10\n| 10 | 10 | | Minimum front setback (m) | 3 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | 6 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | 6 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | Minimum side setback (m): required if there are windows on the property line. | On one level = 1.5 m On two levels = 3.00 m 1 m additional starting from the third level | | | | Minimum rear setback (m) | 1.5 | 1.5 | 1.5 |\n| Maximum height (floors) | 6 | 3 | 3 | | Maximum height (m) | 21 | 11 | 11 | | Maximum coverage (%) |\n70 | 60 | 60 | | Minimum green area (%) | 40 | 40 | 40 | | Maximum density (uh/ha) | 50 | NA | NA |\n\n \n\nCHAPTER SIX:\n\nTHE LOW-DENSITY RESIDENTIAL ZONE (ZRBD)\n\nArticle 62-. It comprises spaces identified with the acronym ZRBD on the zoning map. The purpose of the ZRBD is to delineate and consolidate the residential transition towards the very low-density zones and the non-urbanizable zones of the Canton.\n\nArticle 63-. The uses applicable to the entire area comprising the ZRBD are those established in Annex 1 of this Regulation. Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 64-. The permitted uses established for the ZRBD must comply with the following minimum regulations.\n\n| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | | --- | --- | --- | --- | | Residential | Commerce\n| Services | | | Minimum lot area (m2) | 500 | 300 | 300 | | Minimum lot frontage (m) | 12\n| 12 | 12 | | Minimum front setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum side setback (m) | 1.5 | 1.5 | 1.5\n| | Minimum rear setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Maximum height (floors) | 3 | 2 | 2 | | Maximum height\n(m) | 10.5 | 7 | 7 | | Maximum coverage (%) | 50 | 50 | 50 | | Minimum green area (%) | 50 | 40 | 40\n| | Maximum density (uh/ha) | 20 | NA | NA | | Special Requirements | 1. For residential projects built in vertical mode, the minimum subsidiary lot area shall be 70m2 and the maximum density 40 uh/Ha. 2. For residential uses, the front setback corresponds to the front garden (antejardín) and it may not be used as a carport. The front enclosure must comply with the provisions of the Construction Law (Ley de Construcciones) and its Regulation, allowing visibility of not less than 80%. In the case of residential projects under the condominium mode, this same provision applies to side enclosures, where a wall or baseboard (zócalo) of up to 1m in height may be built, and the rest of the enclosure may be constructed with systems of columns and railings and/or their combination with vegetation cover. 3. In the case of residential projects in the mode of urbanization, subdivisions for urban planning purposes, and/or residential condominiums, the interested party, as part of the requirements to obtain the municipal construction license, must demonstrate through a technical study that the project will have provision of the following services, without prejudice to the quantity and continuity of services already supplied: a. Capacity of public schools and high schools within a radius of 1km and 1.5km respectively, to absorb the expected demand. b. Capacity of health services within a 1km radius (EBAIS and Clinic). c. Availability of potable water. d. Availability and capacity of sanitary sewer system (alcantarillado sanitario) and stormwater drainage system (alcantarillado pluvial). e. Availability of municipal solid waste collection service. 4. Every residential project in the mode of urbanization or condominium must submit for its authorization a traffic impact study (estudio de impacto vial) approved by the MOPT (if access is via a national route) or by the Unidad Técnica Vial (if access is via a cantonal route); the study must demonstrate the load capacity of the roads and establish the resulting service levels \"with project\", the design requirements (structural package), and the corresponding road signage including entrances, exits, and turns. 5. For commercial and service uses, parking areas should preferably be located in the side or rear sections of the property, or underground. If this provision and location of the parking area is met, the Municipality may authorize a maximum coverage of 65%, with the remaining 35% corresponding to green area. 6. With the exception of underground parking, all parking areas must be designed and constructed with permeable materials in their final finish. 7. Islands within parking areas must be subject to tree planting (arborización). 8. In all cases, the parking area must be located within the property and will be computable as part of the coverage area. | | |\n\n \n\nCHAPTER SEVEN:\n\nTHE VERY LOW-DENSITY RESIDENTIAL ZONE (ZRMBD)\n\nArticle 65-. It comprises spaces identified with the acronym ZRMBD on the zoning map. The purpose of the ZRMBD is to consolidate the transition towards non-urbanizable zones and to prevent the expansion of previously segregated areas in very low-density ranges that are located on the periphery of some residential-use zones.\n\nArticle 66-. The uses applicable to the entire area comprising the ZRMBD are those established in Annex 1 of this Regulation. Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 67-. The permitted uses established for the ZRMBD must comply with the following minimum regulations.\n\n| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | | --- | --- | --- | --- | | Single-Family Residential | Commerce | Services | | | Minimum lot area (m2) | 1000 | 1000 | 1000 | |\nMinimum lot frontage (m) | 20 | 20 | 20 | | Minimum front setback (m) | 6 | 10 | 10 | | Minimum side setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum rear setback (m) | 6 | 6 | 6 | | Maximum height (floors)\n| 1 | 1 | 1 | | Maximum height (m) | 3.5 | 3.5 | 3.5 | | Maximum coverage (%) | 30 | 30 | 30 | | Minimum green area (%) | 70 | 70 | 70 | | Maximum density (uh/ha) | 10 | NA | NA | | Special Requirements\n| 1. For residential uses, the front setback corresponds to the front garden (antejardín) and it may not be used as a carport. The front enclosure must comply with the provisions of the Construction Law (Ley de Construcciones) and its Regulation, allowing visibility of not less than 80%. In the case of residential projects under the condominium mode, this same provision applies to side enclosures, where a wall or baseboard (zócalo) of up to 1m in height may be built, and the rest of the enclosure may be constructed with systems of columns and railings and/or their combination with vegetation cover. 2. For commercial and service uses, parking areas should preferably be located in the side or rear sections of the property, or underground. If this provision and location of the parking area is met, the Municipality may authorize a maximum coverage of 40%, with the remaining 60% corresponding to green area. 3. Commercial and service uses must be low-scale, and conditioned to be in accordance with Article 5 and Annex I of the General Regulation for Sanitary Operating Authorizations and Permits Granted by the Ministry of Health No. 39472-S. | | |\n\n \n\nCHAPTER EIGHT\n\nTHE MIXED RESIDENTIAL - COMMERCIAL ZONE\n\nArticle 68-. It comprises lands that, due to their size, location, and accessibility, represent first-order strategic spaces to stimulate the development of projects allowing the mixing of residential and commercial uses in vertical mode (modalidad vertical), under high-density conditions, without thereby affecting previously urbanized adjacent zones, the privacy of existing spaces or structures in the surroundings, or the conditions of landscape appreciation. It is identified on the zoning map with the acronym ZMRC.\n\nArticle 69-. The uses applicable to the entire area comprising the ZMRC are those established in Annex 1 of this Regulation. Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 70-. The permitted uses established for the ZMRC must comply with the following minimum regulations. Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations that do not oppose it must be applied:\n\n| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | --- | --- | --- | | Residential - Commerce | | |\n| Minimum lot area (m2) | 3000 | | | Minimum lot frontage (m) | 30 | | | Minimum front setback\n(m) | 10 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | | Minimum side setback (m) | 6 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | |\nMinimum rear setback (m) | 6 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | | Maximum height (floors) | 10 | | | Maximum height (m) | 35 | | | Maximum coverage (%) |\n65 | | | Minimum green area (%) | 35 | | | Maximum density (uh/ha) | 624 | | | Special Requirements | 1. Residential projects will be permitted only in vertical mode, the minimum subsidiary lot (finca filial) area shall be 50m2 and the maximum density 650 uh/Ha. 2. For residential uses, the front setback corresponds to the front garden (antejardín) and it may not be used as a carport. The front enclosure must comply with the provisions of the Construction Law (Ley de Construcciones) and its Regulation, allowing visibility of not less than 80%. In the case of residential projects under the condominium mode, this same provision applies to side enclosures, where a wall or baseboard (zócalo) of up to 1m in height may be built, and the rest of the enclosure may be constructed with systems of columns and railings and/or their combination with vegetation cover. 3. In the case of residential projects in the mode of urbanization, subdivisions for urban planning purposes, and/or residential condominiums, the interested party, as part of the requirements to obtain the municipal construction license, must demonstrate through a technical study that the project will have provision of the following services, without prejudice to the quantity and continuity of services already supplied: a. Capacity of public schools and high schools within a radius of 1km and 1.5km respectively, to absorb the expected demand. b. Capacity of health services within a 1km radius (EBAIS and Clinic). c. Availability of potable water. d. Availability and capacity of the sanitary sewer system (alcantarillado sanitario) and stormwater drainage system (alcantarillado pluvial). e. Availability of the municipal solid waste collection service. 4. Every residential project in the mode of urbanization or condominium, as well as commercial and/or service projects developed under the condominium mode, must submit for their authorization a traffic impact study (estudio de impacto vial) approved by the MOPT (if access is via a national route) or by the Unidad Técnica Vial (if access is via a cantonal route); the study must demonstrate the load capacity of the roads and establish the resulting service levels \"with project\", the design requirements (structural package), and the corresponding road signage including entrances, exits, and turns. 5. For commercial and service uses, parking areas should preferably be located in the side or rear sections of the property, or underground. If this provision and location of the parking area is met, the Municipality may authorize a maximum coverage of 70%, with the remaining 30% corresponding to green area. 6. With the exception of underground parking, all parking areas must be designed and constructed with permeable materials in their final finish. 7. Islands within parking areas must be subject to tree planting (arborización). 8. In all cases, the parking area must be located within the property and will be computable as part of the coverage area. 9. For commercial or service projects built in the condominium mode, the minimum subsidiary lot area shall be 40m2; this minimum area is not applicable to temporary facilities such as stands or kiosks. | |\n\n \n\nCHAPTER NINE\n\nTHE MIXED SERVICES AND COMMERCE ZONE\n\nArticle 71-. It comprises spaces that, due to their size, location, and accessibility, are strategic for stimulating the development of projects that allow the mixing of productive processes associated with the provision of specialized services, in conjunction with the supply of light commerce, without thereby affecting previously urbanized adjacent zones, the privacy of existing spaces or structures in the surroundings, or the conditions of landscape appreciation. It is identified on the zoning map with the acronym ZMSC.\n\nArticle 72-. The uses applicable to the entire area comprising the ZMSC are those established in Annex 1 of this Regulation. Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 73-. The permitted uses established for the ZMSC must comply with the following minimum regulations. Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations that do not oppose it must be applied:\n\n| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | --- | --- | | Commerce and/or Services | | | Minimum lot area (m2) | 3000 | | Minimum lot frontage (m) | 30 | | Minimum front setback (m) | 10 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | Minimum side setback (m) | 6 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | Minimum rear setback (m) | 6 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | Maximum height (floors) | 15 | | Maximum height (m) | 55 | | Maximum coverage (%) | 70 | | Minimum green area (%) | 30 | | Special Requirements | 1. Every commercial, industrial, and/or service project must submit for its authorization a traffic impact study (estudio de impacto vial) approved by the MOPT (if access is via a national route) or by the Unidad Técnica Vial (if access is via a cantonal route); the study must demonstrate the load capacity of the roads and establish the resulting service levels \"with project\", the design requirements (structural package), and the corresponding road signage including entrances, exits, and turns. 2. For commercial or service projects built in the condominium mode, the minimum subsidiary lot (finca filial) area shall be 40m2; this minimum area is not applicable to temporary facilities such as stands or kiosks. 3. For commercial and service uses, parking areas should preferably be located in the side or rear sections of the property, or underground. If this provision and location of the parking area is met, the Municipality may authorize a maximum coverage of 75%, with the remaining 25% corresponding to green area. 4. With the exception of underground parking, all parking areas must be designed and constructed with permeable materials in their final finish. 5. Islands within parking areas must be subject to tree planting (arborización). 6. In all cases, the parking area must be located within the property and will be computable as part of the coverage area. 7. For commercial or service projects built in the condominium mode, the minimum subsidiary lot area shall be 40m2; this minimum area is not applicable to temporary facilities such as stands or kiosks. |\n\n \n\nCHAPTER TEN:\n\nTHE INSTITUTIONAL ZONE (ZIN)\n\nArticle 74-. The purpose of the Institutional Zone is to delineate and consolidate lands currently dedicated to these purposes, as well as to delineate territorial reserves for the expansion of these uses based on expected population growth, also improving their location and distribution, whether for recreational, cultural, security, health, public transportation, State services and other purposes.\n\nIt is identified on the Zoning map with the acronym ZIN-E for existing institutional zones and as ZIN-P for the proposed territorial reserves for these purposes.\n\nArticle 75-. The uses applicable to the ZIN-E and ZIN-P are those established in Annex 1 of this Regulation. Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 76-. The permitted uses in the ZIN-E and ZIN-P must comply with the following minimum regulations. Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.\n\n| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | --- | --- | | Minimum lot area (m2) | 500 | |\nMinimum lot frontage (m) | 15 | | Minimum front setback (m) | 6 | | Minimum side setback (m) | 1.5\n| | Minimum rear setback (m) | 5 | | Maximum height (floors) | 8 | | Maximum height (m) | 28 | |\nMaximum coverage (%) | 65 | | Minimum green area (%) | 35 | | Special Requirements | 1. The front setback corresponds to the front garden (antejardín) and it may not be used as a carport. The front enclosure must allow visibility of not less than 80%. This same provision applies to side enclosures, where a wall or baseboard (zócalo) of up to 1m in height may be built, and the rest of the enclosure may be constructed with systems of columns and railings and/or their combination with vegetation cover. 2. Parking areas should preferably be located in the side or rear sections of the property, or underground. If this provision and location of the parking area is met, the Municipality may authorize a maximum coverage of 75%, with the remaining 25% corresponding to green area. 3. With the exception of underground parking, all parking areas must be designed and constructed with permeable materials in their final finish. 4. Islands within parking areas must be subject to tree planting (arborización). 5. In all cases, the parking area must be located within the property and will be computable as part of the coverage area. 6. The rear setback may be eliminated and its equivalent percentage added to the maximum coverage percentage if the project has a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health, or if it has a direct connection to the public sewer main. |\n\nCHAPTER ELEVEN\n\nTHE URBAN RENEWAL ZONE\n\nArticle 77-. This zone is established to delineate spaces where the implementation of urban regeneration and rehabilitation processes is proposed, including necessary relocation processes due to conditions of risk and potential natural hazard, or due to invasion of public areas.\n\nIt is important to highlight that the indicated zones correspond to an urban environment and that these have been informally intervened and are mostly built-up, requiring an improvement in all their scopes for the integrity of the buildings, as well as an improvement in the quality of life of those who live there and the protection of the environment.\n\nWith characteristics of high and medium-high density when compared to nearby zonings, these sectors of urban renewal meet some characteristic features of urban space, by possessing all types of infrastructure; they concentrate economic activity, various types of commerce, and services that generate employment.\n\nNearby, there are educational, governmental, health, financial, and cultural services, as well as access to public zones and parks, public transportation services, electricity, potable water, sewer systems, telephone, and internet.\n\nWith great growth in terms of housing construction and the consolidation of urbanizations, condominiums, and housing complexes in general around the indicated zones, it is normal that these sectors are managed and cataloged as urban type in censuses and surveys, as well as in the public's perception.\n\nTaking as a reference the existing definition in the current Renewal Regulation drafted and published by the INVU, it is found that in La Unión, it is required to develop rehabilitation and remodeling alternatives that, although they have many similar elements, can be defined for each case, allowing for more specific solutions.\n\nIt is identified on the zoning map with the corresponding symbology and with the acronym ZRU and corresponds to the following sectors according to district and the planned intervention typology:\n\na) District 02 San Diego:\n\ni.\nSector La Inmaculada: Urban renewal under the Rehabilitation figure, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network, recovering the protection zone of the Quebrada Sin Nombre.\n\nb) District 04 San Rafael:\n\ni.\nSector Barrio Laura Malavassi: Urban renewal under the Rehabilitation figure, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, recovering the right-of-way of National Route No. 2 and the forest protection zone of the Quebrada Carpintera.\n\nii.\nSector Barrio La Isla: Urban renewal under the Rehabilitation figure, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network, recovering the forest protection zone of the Quebrada Carpintera.\n\niii.\nSector La Arboleda: Urban renewal under the Rehabilitation figure, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network.\n\niv.\nSector San Vicente: Urban renewal under the Rehabilitation figure, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network.\n\nc) District 05 Concepción:\n\ni.\nSector El Cipresal: Urban renewal under the Rehabilitation figure, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network.\n\nii.\nLa Cima II Sector: Urban renewal under the figure of Rehabilitation, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network.\n\niii.\nConcepción II Sector: Urban renewal under the figure of Rehabilitation, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network, recovering existing invasions of public lands, recovery of the forest protection zone (zona de protección forestal) of the Sin Nombre stream (quebrada) and the Concepción stream (Quebrada Concepción).\n\nd) District 08 Río Azul:\n\ni.\nLinda Vista Sector (in part): Urban renewal under the figure of Regeneration, this being a comprehensive and dynamic process that acts on the factors that cause the deterioration of an urban area in order to promote a gradual recovery of its original state, to achieve its intensive use and collective benefit. Said actions are framed both in the physical-environmental aspect and in the economic-social aspect. It will also have an Urban renewal process, under the modality of Rehabilitation, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network, recovering Relocation of constructions in areas of potential natural risk or hazard and urban renewal.\n\nii.\nBarrio El IMAS Sector: Urban renewal under the figure of Rehabilitation, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network.\n\nArticle 78-. The permitted uses for the ZRU are those established in Annex 1 (Anexo 1) of this Regulation. Non-permitted or prohibited uses shall be all those that have not been included as permitted uses.\n\nArticle 79-. The permitted uses in the ZRU must comply with the following minimum regulations.\n\n| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | | --- | --- | --- | --- | | Residential | Commerce | Services | | | Minimum lot area (m2) | 200 | 200 | 200 | | Minimum lot frontage (m) | 10 | 10 | 10 | | Minimum front setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum side setback (m): | On one level = 1.5 m | | | | required if there are windows on the property line. | On two levels = 3.00 m 1 m additional from the third level | | | | Minimum rear setback (m) | 1.5 | 1.5 | 1.5 | | Maximum height (floors) | 2 | 2 | 2 | | Maximum height (m) | 7 | 8 | 8 | | Maximum coverage (%) | 70 | 60 | 60 | | Minimum green area (%) | 40 | 40 | 40 | | Maximum density (uh/ha) | 50 | NA | NA | | Special Requirements | 1. In the case of residential projects built in vertical modality, the minimum subsidiary property (finca filial) area shall be 60m2 and the maximum density 300 uh/Ha. 2. For residential uses, the front setback corresponds to the front garden (antejardín) and it may not be used as a carport. The front enclosure must comply with the provisions of the Construction Law (Ley de Construcciones) and its Regulation, allowing visibility of no less than 80%. In the case of residential projects under condominium modality, this same provision applies to side enclosures, where a wall or baseboard (zócalo) of up to 1m in height may be built, and the rest of the enclosure may be made with column and railing systems and/or the combination of this with vegetation coverage. 3. For commercial and service uses, parking must preferably be located in the side or rear sections of the property, or underground. If said provision and location of the parking area are fulfilled, the Municipality may authorize a maximum coverage of 75%, with the remaining 25% corresponding to green zone. 4. With the exception of underground parking, all parking areas must be designed and constructed with permeable materials in their final finish. 5. Islands within parking areas must be subject to tree planting. In all cases, the parking area must be located within the property and shall be computable as part of the coverage area. | | |\n\n \n\nArticle 80-. In accordance with the provisions of Article 52 of the Urban Planning Law No. 4240 (Ley de Planificación Urbana No4240), upon the entry into force of the Regulatory Plan (Plan Regulador) and this Regulation, a period of five years is established for the planning and design of the urban renewal processes, which corresponds to the \"Project Plan\" (Plan Proyecto) of each sector, in accordance with the provisions of Regulation No. 6259 of the INVU. Once the approval (visto bueno) of each Project Plan is obtained from the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) of the INVU, as well as final approval by the Municipal Council, the deadlines for its execution shall be those established in the schedule that must be an integral part of the Project Plan itself.\n\nArticle 81-. In application of the procedure established by Regulation No. 6259 of the INVU, during the execution period of the urban renewal process indicated in the previous article, the design conditions and urban planning requirements shall be established for each of the sectors that make up the ZRU on the Zoning Map (Mapa de Zonificación), according to the rehabilitation, regeneration, or remodeling conditions that correspond to each case and in consideration of the physical-environmental limitations of the lands, according to the environmental fragility studies of the Regulatory Plan, the specific studies prepared by the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response (Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias), studies and/or opinions of the Municipality of La Unión, or other studies prepared as part of the planning of the urban renewal processes.\n\nArticle 82-. For the execution of the urban renewal processes, including their preliminary planning, the procedure established by the INVU in Regulation No. 6259 shall be followed.\n\nArticle 83-. The provisions of this Chapter are applicable in a complementary manner with the Urban Renewal Regulation (Reglamento de Renovación Urbana) that is an integral part of the Regulatory Plan.\n\nCHAPTER TWELVE:\n\nTHE PARK AND RECREATION GREEN ZONE (ZVPR)\n\nArticle 84-. Its purposes are the delimitation of urban spaces for recreational, conservation, cultural, and/or sports uses for the general population, both existing and proposed, progressively increasing in the long term the indices of average recreational green zone per person and facilitating the network between green zones and protection zones. It is identified on the zoning map with the acronym ZVPR-E for already existing zones and with the acronym ZVPR-P for new proposed territorial reserve zones for these purposes.\n\nArticle 85-. For the establishment and consolidation of this zone, the Municipality may acquire lands or properties, provided that the acquisition thereof is declared of public utility or interest under the mechanisms provided for in the Urban Planning Law No. 4240. The Municipality may exchange (canjear) and/or concentrate a percentage of the communal areas of future urban developments for the formation of park green zones with larger dimensions; it may also exchange, relocate, displace, expropriate, and/or transfer the lands deemed necessary to locate this zone.\n\nArticle 86-. The uses that are applicable to the entire space comprised by the ZVPR-E and the ZVPR-P are those established in Annex 1 (Anexo 1) of this Regulation. Non-permitted or prohibited uses shall be all those that have not been included as permitted uses.\n\nArticle 87-. The following regulations are established for the ZVPR-E and the ZVPR-P:\n\na)\nIt shall not be permitted to discharge any type of black or grey water (aguas negras o servidas) from adjacent installations.\n\nb)\nSolid walls (tapias o muros) shall not be permitted on the fronts of the lands that form part of the ZVPR; only open divisions of the natural divisions type (live fences) (cercas vivas) shall be accepted.\n\nc)\nVehicular accesses shall not be accepted, only pedestrian spaces including trails. Exceptions shall be access roads for maintenance and safety (ambulance, fire department, police, and/or municipal services).\n\nd)\nSpaces for vehicle parking may be located, provided these are located within the limits of the public street right-of-way (derecho de vía). Such parking spaces must use permeable materials in their final finish and include a process of tree planting in the internal spaces (islands) to improve the comfort of the area.\n\ne)\nOn properties adjacent to the ZVPR, the creation of user access from or to the park, whether public roads and/or pedestrian trails, shall be permitted.\n\nf)\nThe drilling of wells and the supply of water for exclusively public supply purposes shall be permitted within the limits of the ZVPR. This authorization must be consistent with the well drilling and exploitation permits granted by the Water Directorate of MINAE (Dirección de Aguas del MINAE).\n\nCHAPTER THIRTEEN:\n\nTHE FOREST PROTECTION ZONE (ZPF)\n\nArticle 88-. The ZPF comprises spaces located on both sides of public domain watercourses, as well as the lands located around springs (manantiales) or sources (nacientes) and their recharge zones, identified with the acronym ZPF on the zoning map. The purpose of the Forest Protection Zone is to protect and/or recover the vegetative cover of these spaces, to delimit the space to promote its recovery and natural improvement, to guarantee the conservation of the natural drainage network of the lands, to promote compliance with the laws that protect the forest resource, and to establish construction setbacks that allow both the conservation of natural resources and the prevention of disasters related to construction and urban growth in risk zones.\n\nArticle 89-. The uses that are applicable to the entire space comprised by the ZPF are those established in Annex 1 (Anexo 1) of this Regulation. Non-permitted or prohibited uses shall be all those that have not been included as permitted uses. Due to its condition, tree cutting (corta de árboles) is not permitted within the limits of the ZPF, except when the cutting is for the prevention of risk situations or natural deterioration of the individuals, for which prior opinion and approval must be obtained from the Office of the Cordillera Volcánica Central Conservation Area (Oficina del Área de Conservación Cordillera Volcánica Central).\n\nArticle 90-. For the development of the uses and activities permitted in the ZPF, the following provisions are established:\n\nPermitted Use\n\nRequirements\n\nCompetent Institutions\n\nProtected Areas\n\na. Even though the ZPF itself constitutes a protected area, protected areas in other management categories may be established within the ZPF, provided that the use restrictions do not act to the detriment of the spirit of forest and water resource protection that the ZPF holds.\n\nb. Any project of this nature must be technically endorsed by the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) in coordination with the Office of the Cordillera Volcánica Central Conservation Area and approved by the Municipal Council.\n\nDIDECU\n\nOFFICE OF THE CORDILLERA VOLCÁNICA CENTRAL CONSERVATION AREA\n\nReforestation\n\nReforestation projects may be developed within the limits of the ZPF, complying with the following minimum requirements:\n\na) Reforestation must be planned and directed by a professional in forestry engineering (ingeniería forestal).\n\nb. The aforementioned professional must prepare and submit a reforestation plan to the Directorate of Urban Development and Control, comprising at least: Objectives, Goals, Execution Schedule, Species to be Used, Activities to be carried out, Monitoring.\n\nc. Reforestation shall comprise only species native to the life zone to which the area to be reforested corresponds.\n\nd. The reforestation project must be aimed at guaranteeing the improvement of the forest cover (cobertura forestal) of the ZPF.\n\nDIDECU\n\nOFFICE OF THE CORDILLERA VOLCÁNICA CENTRAL CONSERVATION AREA\n\nPublic Service Infrastructure\n\na. The space of the ZPF may be used for the passage of public service networks and infrastructure.\n\nb) If the construction of the infrastructure requires tree cutting within the limits of the ZPF, the provisions established by the Forestry Law No. 7575 (Ley Forestal No7575) and its Regulation must be complied with beforehand.\n\nc) Once the construction and installation of the public infrastructure within the ZPF is completed, the demarcation of its layout on the surface must be carried out by means of boundary markers (hitos).\n\nd) All the space intervened in the construction of the public infrastructure must be the object of a reforestation and monitoring program executed by a professional in forestry engineering for a period of no less than three calendar years and must exclusively use natural forest species of the corresponding life zone.\n\ne) The reforestation program must be previously approved by the Office of the Cordillera Volcánica Central Conservation Area and subsequently authorized for execution by DIDECU.\n\nf) During the implementation of the reforestation program, the interested party must submit to DIDECU and to the Office of the Cordillera Volcánica Central Conservation Area at least quarterly reports on the progress of the process, duly signed by the responsible professional, including the final closing report.\n\nDIDECU\n\nOFFICE OF THE CORDILLERA VOLCÁNICA CENTRAL CONSERVATION AREA\n\nTrails and Platforms\n\na) The space of the ZPF may be used for the enabling of pedestrian use trails and/or platforms that allow the observation of flora and fauna within the ZPF.\n\nb) For the implementation of these works, tree cutting shall not be permitted.\n\nc) The layout and design of the trails and platforms must be previously approved by the Office of the Cordillera Volcánica Central Conservation Area and subsequently by DIDECU.\n\nd) During their construction, the interested party must submit to DIDECU and to the Office of the Cordillera Volcánica Central Conservation Area monthly reports on the progress of the process, duly signed by the responsible professional, including the final closing report.\n\nCHAPTER FOURTEEN:\n\nTHE AGROFORESTRY ZONE (ZAF)\n\nArticle 91-. The ZAF comprises lands characteristic for the beauty of the landscape, the existence of forest, water intakes (tomas de agua), scenic roads, agricultural and livestock use zones, lands with undulating, steep (quebradas) and very steep (muy quebradas) slopes, and very low development densities. Its purpose is to contain urban development not compatible with the land vocation, to facilitate the transition between urban use zones and protection areas, likewise, to stimulate reforestation and the development of low-impact activities compatible with the fragility of the land, and to avoid urban use in areas that are strategic for aquifer recharge, soil conservation, and surface runoff control. It is identified on the zoning map with the acronym ZAF.\n\nArticle 92-. The uses that are applicable to the entire space comprised by the ZAF are those established in Annex 1 (Anexo 1) of this Regulation. Non-permitted or prohibited uses shall be all those that have not been included as permitted uses.\n\nArticle 93-. The permitted uses established for the ZAF must comply with the following minimum regulations:\n\n| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | Single-Family Residential | Industry | Commerce | Agricultural/Livestock and Services | | | Minimum lot area (m2) | 10000 | 50000 | 20000 | 7000 | | Minimum lot frontage (m) | 30 | 30 | 30 | 30 | | Minimum front setback (m) | 10 | 10 | 10 | 10 | | Minimum side setback (m) | 10 | 10 | 10 | 10 | | Minimum rear setback (m) | 10 | 10 | 10 | 10 | | Maximum height (floors) | 2 | 3 | 3 | 3 | | Maximum height (m) | 6 | 9 | 9 | 9 | | Maximum coverage (%) | 3 | 5 | 3 | 15 | | Minimum green area (%) | 97 | NA | NA | 85 | | Maximum density (uh/ha) | 1 | NA | NA | NA | | Special Requirements | 1. Within the properties that make up the ZAF, the construction of industrial installations for the processing of agricultural, livestock, or forest products shall be permitted. The maximum authorized construction area for these purposes after application will be up to 5000m2 on a first level, with the possibility of expanding up to three levels. 2. The front setback corresponds to the front garden (antejardín) and it may not be used as a carport. The front enclosure must allow visibility of no less than 80%. This same provision applies to side enclosures, where a wall or baseboard of up to 1m in height may be built, and the rest of the enclosure may be made with column and railing systems, the combination of this with vegetation coverage, or the use of live fences. 3. For any use that is not agricultural/livestock, the lots must front a public street. | | | |\n\n \n\nCHAPTER FIFTEEN:\n\nTHE PROTECTED ZONES BUFFER ZONE (ZAM)\n\nArticle 94-. The ZAM comprises lands parallel to the limits of protected wild areas. The purpose of the ZAM is to prevent, contain, and/or mitigate the direct and indirect impact of the development of human activities on the limits of the Protected Zones, through a space that mitigates the edge effect.\n\nArticle 95-. The uses that are applicable to the entire space comprised by the ZAM are those established in Annex 1 (Anexo 1) of this Regulation. Non-permitted or prohibited uses shall be all those that have not been included as permitted uses.\n\nArticle 96-. Permitted uses must apply the following provisions:\n\n| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | |\n| --- | --- | --- |\n| Single-Family Residential | Agricultural/Livestock and/or Services | |\n| Minimum lot area (m2) | 50,000 | 50,000 |\n| Minimum lot frontage (m) | 30 | 30 |\n| Minimum front setback (m) | 10 | 10 |\n| Minimum side setback (m) | 10 | 10 |\n| Minimum rear setback (m) | 10 | 10 |\n| Maximum height (floors) | 2 | 3 |\n| Maximum height (m) | 7 | 11 |\n| Maximum coverage (%) | 3 | 15 |\n\nCHAPTER SIXTEEN:\n\nTHE ROAD ZONE (ZVI)\n\nArticle 97-. The Road Zone comprises all public roads and highways of the National Road Network (Red Vial Nacional) and the Cantonal Road Network (Red Vial Cantonal). It is identified on the Zoning, Road System (Vialidad), and Official maps with the corresponding symbology and with the acronym ZVI. It comprises both vehicular traffic routes and pedestrian traffic routes and its purpose is to establish and consolidate the right-of-way of existing public roads, as well as to reserve space for future road projects that allow improving connection and mobility conditions (vehicular or pedestrian) at the intra- and inter-cantonal level.\n\nArticle 98-. It is sought through the Road Zone to guarantee that spaces for the transit of persons and vehicles are respected. In particular, this condition is regulated in the Road System and Transportation Regulation (Reglamento de Vialidad y Transporte) which is an integral part of the Regulatory Plan.\n\nTITLE THREE\n\nTRANSITORY AND FINAL NORMS\n\nCHAPTER ONE:\n\nFINAL NORMS\n\nArticle 99-.\nAdditional Requirements: for all zones that imply a concentrated residence of persons and therefore of movable and immovable property, the following must be required:\n\na)\nSafety conditions regarding hydrants, emergency plants, and signage.\n\nb)\nStrict respect for and adherence to the norms of the new Seismic Code (Código Sísmico).\n\nc)\nRespect for and adherence to the norms established by the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response, if so requested by the Directorate of Urban Development and Control for zones with risk potential or known environmental risk, or for compliance with current regulations.\n\nd)\nStrict respect for and adherence to the environmental protection norms established by SETENA, for those projects that, by request of the Directorate of Urban Development and Control or current laws, must comply with the prior submission and approval of this study and/or the project environmental assessment (evaluación ambiental) procedure.\n\nArticle 100-.\nLandscape Conservation: For all zones contemplated in the Zoning Regulation and in order to maintain and improve cantonal landscape conditions, the following complementary provisions shall be applied:\n\na)\nOn frontages facing a public street, solid fences (vallas sólidas) with a height of more than one meter (1 m) may not be built, allowing up to 80% visibility; this same restriction applies to side property lines in those zones where this Regulation expressly indicates it.\n\nb)\nWithin the limits of the Forest Protection Zone and for reforestation purposes, the use of native species shall be exclusively permitted.\n\nc)\nWithin a period of six months from the entry into force of this regulation, the Municipality must develop the necessary technical studies for the design, location, and standardization of commercial signage (rotulación comercial), so that the necessary technical requirements are established both for compliance with current legislation and for the conservation or improvement of the landscape in public spaces.\n\nd)\nWithin a period of six months from the entry into force of this regulation, the Municipality must develop the necessary technical studies to define the basic architectural design norms for new urbanization projects, so that they progressively integrate with the historical architectural concepts of La Unión and further distortion of the architectural image of the City is avoided.\n\nArticle 101-. For all zones where the construction of more than one dwelling per property is expressly permitted, access for dwellings located in the rear sections of the property must comply with the provisions of the Construction Regulation (Reglamento de Construcciones).\n\nArticle 102-.\nComplaints (Denuncias): When appropriate due to violation of norms regarding safety, risk, danger, contamination, or others, the Municipality shall file the corresponding actions before the competent official bodies so that they take the pertinent legal measures.\n\nArticle 103-.\nValidity: This regulation and its zoning maps govern upon their approval and publication in the Official Gazette La Gaceta (Diario Oficial La Gaceta).\n\nArticle 104-. For everything not regulated by this regulation, national-level regulations and the supplementary regulations of the INVU shall apply.\n\nCHAPTER TWO\n\nTRANSITORY PROVISIONS\n\nArticle 105-.\nTRANSITORY I: Construction permits granted before the validity of this Regulatory Plan shall maintain the validity originally established by the administration to commence the authorized works. Once the corresponding period has expired without the authorized activities or works having commenced, a new procedure must be initiated whereby the works, activities, or projects conform to the norms of this regulation.\n\nArticle 109-.\nTRANSITORY II: In accordance with the Urban Planning Law #4240, upon the entry into force of this Regulation, uses that acquire the condition of Non-Conforming Use (Uso No Conforme) may be maintained as long as their municipal licenses remain valid or are active; otherwise, a non-conforming use may only be transformed into another use that is permitted by the Regulatory Plan.\n\nArticle 110-.\nTRANSITORY III: The Municipality must carry out the internal administrative reorganization necessary for the effective, efficient, and timely execution of the Regulatory Plan, within a period no longer than six months from the publication of this Regulation in the Official Gazette La Gaceta.\n\nANNEX 1: LIST OF PERMITTED USES (ANEXO 1: LISTA DE USOS PERMITIDOS)" }