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  "citation": "Reglamento municipal 0 (Municipalidad de Esparza, 08/01/2024)",
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  "doc_type": "municipal_regulation",
  "title_es": "Reglamento para la regularización de los permisos de uso de suelo en la zona litoral de Caldera",
  "title_en": "Regulation for the regularization of land use permits in the coastal zone of Caldera",
  "summary_es": "Este reglamento municipal, aprobado por la Municipalidad de Esparza, establece el procedimiento para la regularización de permisos de uso de suelo a título precario en la zona litoral anteriormente conocida como zona marítimo terrestre del distrito de Caldera. Surge a raíz de la Ley N.º 10236 que transformó dicha área y confirió a la municipalidad la potestad de ordenamiento y planificación hasta que entre en vigencia un plan regulador urbano. El reglamento define los requisitos para solicitar el permiso, incluyendo documentación personal, planos de agrimensura y declaraciones juradas que acrediten ocupación por al menos cinco años. Se establece el carácter temporal y precario de los permisos, su revocabilidad unilateral por parte de la municipalidad sin derecho a indemnización, y la fijación de un canon anual según el uso (agropecuario, habitacional, turístico, comercial). Además, prohíbe el otorgamiento de permisos a ciertas personas (regidores, alcalde, extranjeros no residentes por cinco años, sociedades con acciones al portador) y la ocupación de la zona pública. Contiene disposiciones sobre traspasos, renuncias y recursos administrativos. El reglamento busca ordenar transitoriamente el uso del suelo en esta zona, permitiendo que los ocupantes formalicen su situación mientras se elabora el plan regulador.",
  "summary_en": "This municipal regulation, approved by the Municipality of Esparza, establishes the procedure for regularizing precarious land use permits in the coastal zone formerly known as the maritime-terrestrial zone of the Caldera district. It stems from Law No. 10236, which transformed the area and granted the municipality planning authority until an urban regulatory plan comes into force. The regulation defines requirements for permit applications, including personal documentation, survey plans, and sworn statements proving occupancy for at least five years. It establishes the temporary and precarious nature of permits, their unilateral revocability by the municipality without indemnification rights, and the setting of an annual fee based on use (agricultural, residential, tourist, commercial). It also prohibits granting permits to certain individuals (council members, mayor, foreigners not residing for five years, bearer-share companies) and occupation of the public zone. It contains provisions on transfers, resignations, and administrative appeals. The regulation aims to temporarily order land use in this area, allowing occupants to formalize their situation while the regulatory plan is developed.",
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  "date": "08/01/2024",
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  "excerpt_es": "Artículo 8º-Temporalidad del permiso de uso. El carácter de los permisos de uso de suelo es temporal, puesto que se por la imposibilidad actual de otorgar concesiones por no existir plan regulador, Una vez aprobado el plan regulador respectivo el permiso de uso continuará vigente sin ningún derecho adicional en favor del permisionario, hasta que se formalice en su favor una concesión o la figura jurídica respectiva que el ordenamiento jurídico permita.\n\nArtículo 9º-De la discrecionalidad en el otorgamiento de los permisos. El otorgamiento de un permiso de uso de suelo a título precario es un acto discrecional de la Municipalidad, dirigido al bien público, por ello deberá manifestarse mediante resolución administrativa debidamente motivada con referencia al interés público que los justifica y fundamentada en un estudio técnico.\n\nArtículo 10.-Revocabilidad Unilateral. El otorgamiento de permiso de uso de suelo es un acto de mera tolerancia a título precario, siendo su característica propia la revocabilidad en el momento que la Municipalidad necesite utilizar el inmueble, procederá a revocar el uso de suelo de acuerdo al artículo 154 de la Ley General de Administración Pública. Sin que el permisionario pueda cobrar suma indemnizatoria alguna; para tal efecto deberá la Municipalidad notificar con un mes de anticipación para que se tomen las medidas del caso.",
  "excerpt_en": "Article 8 - Temporality of the use permit. The nature of land use permits is temporary, given the current impossibility of granting concessions due to the lack of a regulatory plan. Once the respective regulatory plan is approved, the use permit will remain in effect without any additional rights in favor of the permit holder, until a concession or the respective legal figure permitted by the legal system is formalized in their favor.\n\nArticle 9 - Discretion in granting permits. The granting of a precarious land use permit is a discretionary act of the Municipality, directed to the public good, therefore it must be expressed through an administrative resolution duly motivated with reference to the public interest that justifies it and based on a technical study.\n\nArticle 10 - Unilateral Revocability. The granting of a land use permit is an act of mere tolerance on a precarious basis, its inherent characteristic being revocability at the moment the Municipality needs to use the property; it will proceed to revoke the land use in accordance with Article 154 of the General Public Administration Law, without the permit holder being able to claim any indemnification sum; for this purpose, the Municipality must notify one month in advance so that the necessary measures can be taken.",
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    "summary_en": "The municipal regulation establishing the procedure for granting precarious land use permits in the coastal zone of Caldera is approved, on a temporary basis until the urban regulatory plan comes into effect.",
    "summary_es": "Se aprueba el reglamento municipal que establece el procedimiento para otorgar permisos de uso de suelo a título precario en la zona litoral de Caldera, de forma transitoria hasta que entre en vigor el plan regulador urbano."
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      "quote_es": "El otorgamiento de un permiso de uso de suelo a título precario es un acto discrecional de la Municipalidad, dirigido al bien público, por ello deberá manifestarse mediante resolución administrativa debidamente motivada con referencia al interés público que los justifica y fundamentada en un estudio técnico."
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      "quote_es": "El otorgamiento de permiso de uso de suelo es un acto de mera tolerancia a título precario, siendo su característica propia la revocabilidad en el momento que la Municipalidad necesite utilizar el inmueble... Sin que el permisionario pueda cobrar suma indemnizatoria alguna."
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Fijar las normas para la regularización de los permisos de uso de\nsuelo a título precario al amparo de la Ley General de Administración Pública y\nde la Ley N.º 10.236, que se encuentren bajo la competencia de la Municipalidad\nde Esparza.\n\nfont-family:\"Verdana!important\",Verdana;\ncolor:windowtext'>\n\nArtículo 2º-Aplicación. Este reglamento será aplicado para la regularización\nde los permisos de uso de suelo a título precario en el Distrito Caldera, al\namparo de la ley N°10236. Debe tenerse presente que esta autorización o permiso\nde uso tendrá un carácter provisional, y regirá hasta tanto no entre en\nvigencia el Plan Regulador Urbano, por lo que no produce derecho alguno para\nlos ocupantes en lo que a solicitudes de concesión se refiere.\n\nArtículo 3º-Propósito. Regular lo concerniente a la forma y el\nprocedimiento que seguirá la Municipalidad de Esparza para autorizar permisos\nde uso de suelo a título precario en la Zona Litoral anteriormente conocida\ncomo Zona Marítimo Terrestre en el distrito de Caldera del Cantón de Esparza,\nante la imposibilidad temporal de conceder concesiones por no existir un plan\nregulador urbano que permita la aplicación de lo dispuesto en la Ley N°10236.\nDe esta manera se implementa este procedimiento con la intención expresa de\ncumplir con el espíritu de dicha ley, de una manera ordenada y efectiva,\nempleando para ello los instrumentos que pone a su disposición el ordenamiento\njurídico costarricense.\n\nArtículo 4º-Definiciones y abreviaturas. Para los efectos del presente reglamento se\nentenderá por:\n\nBienes Demaniales: Son aquellos bienes de régimen patrio de protección constitucional de\nlos bienes de dominio público, de carácter imprescriptible, inembargable e\ninalienable.\n\nConstrucción:\nArte de construir toda estructura que se fije o se incorpore a un terreno;\nincluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, alteración o ampliación\nque implique permanencia.\n\nContrato de permiso de uso de suelo: Contrato unilateral efectuado por la Municipalidad\nde Esparza, para el otorgamiento temporal para el disfrute y aprovechamiento de\nlo dispuesto en la Ley N°10.236.\n\nEstudio Técnico:\nEstudio técnico y legal elaborado por el funcionario designado por la\nAdministración para encargarse de la Zona establecida en la Ley Nº 10.236.\nEstos estudios se realizarán con base en las solicitudes presentadas por los\ninteresados, así como los requisites correspondientes; los mismos servirán de\nfundamento al Concejo Municipal para aprobar o rechazar las solicitudes de uso\nde suelo en estado precario.\n\nIGN:\nInstituto Geográfico Nacional. Constituye de manera permanente y en representación\ndel Estado la autoridad oficial y dependencia científica y técnica rectora de\nla cartografía nacional, destinada a la ejecución del mapa básico oficial y la\ndescripción básica geográfica de la República de Costa Rica.\n\nINVU:\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.\n\nLey Nº 10236:\nReforma al Artículo 79 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, de 2 de\nmarzo de 1977.\n\nMunicipalidad:\nMunicipalidad del cantón de Esparza\n\nPlano de agrimensura: Documento mediante el cual se representa, en forma gráfica,\nmatemática, literal y jurídicamente, solo una finca, parcelas o predios, que\ncumple con las normas que establece el Reglamento a la Ley del Catastro\nNacional.\n\nPermiso de uso de suelo: Aquel acto jurídico unilateral autorizado por el\nConcejo Municipal, en donde le otorga a un particular (persona física o persona\njurídica) a título precario el mero aprovechamiento de un bien inmueble, sin\nponer en riesgo su disposición de recuperación por razones de necesidad,\noportunidad, conveniencia o merito, reservándose siempre la Municipalidad de\nEsparza su propiedad y el dominio directo sobre el bien. El permiso otorgado no\nafecta sustancialmente la disposición o régimen jurídico especial de los bienes\ndemaniales.\n\nPermisionario:\nAquella persona física o jurídica a la que el Concejo Municipal le otorga un\npermiso de uso de suelo a título precario.\n\nPermitente:\nSe refiere a la Municipalidad de Esparza, persona jurídica que administra\njurisdiccionalmente el cantón en el uso de sus facultades legales e institucionales.\n\nPlan Regulador Urbano: Instrumento de planificación y gestión de nivel\ncantonal, en el que se define un conjunto de planos, mapas, reglamentos y\ncualquier otro documento gráfico o complementario que regula la política de\ndesarrollo urbano y los planes de distribución de la población, uso del suelo y\nsus limitaciones (de carácter constructivo, ambiental, entre otros), vías de\ncirculación, servicios públicos, facilidades comunales, construcción,\nrenovación urbana, debidamente aprobado por el INVU.\n\nPrecariedad:\nPotestad otorgada por ley a la Municipalidad de Esparza, para que en cualquier\nmomento revoque un permiso de uso otorgado unilateralmente, ya sea por la\nnecesidad de ocupar plenamente el bien, por construcción de una obra pública,\nal igual que por razones de conveniencia, seguridad, higiene, estética, de\ninterés público, o cualquier otra decisión administrativa, todo ello en la\nmedida que si llega a existir una contraposición de intereses entre el fin\npúblico y el permiso otorgado, debe prevalecer el uso natural del bien público.\nEn todo caso la recuperación no se deberá dar en forma intempestiva, dando al\npermisionario un plazo prudencial para que se retire del inmueble dado en\npermiso de uso con base en el debido proceso.\n\nLas\nanteriores definiciones serán el instrumento principal para interpretar\ncualquier vacío jurídico que pudiera presentarse en la aplicación de este\nreglamento, utilizándose supletoriamente el Código Municipal, la Ley General de\nla Administración Pública, Jurisprudencia Judicial y Administrativa, y los\nprincipios generales del Derecho.\n\nArtículo 5º-Áreas Excluidas de la aplicación del\npresente Reglamento. Son aquellos\nsectores excluidos de la aplicación de la Ley N°10.236: La Zona Portuaria\nReservada Ley 5582 y su reforma por la Ley 7915, la Zona Protectora Tivives\nsegún Decreto N.º 17023, los terrenos Patrimonio Natural del Estado definidos\nsegún la Ley Forestal 7575, los manglares, bosques y terrenos forestales, y la\nzona pública correspondiente a los primeros cincuenta metros de la playa a\npartir de la pleamar ordinaria.\n\nCAPITULO II\n\nRequisitos y trámite del permiso\n\nArtículo 6. Trámite: El permiso de uso de suelo a\ntítulo precario deberá de ser gestionado personalmente y se deberá manifestar\nel interés a la Municipalidad en la obtención de dicho permiso, para lo cual\ndeberá presentar la solicitud con letra clara y todos los requisitos\nsolicitados mediante formulario emitido por la Municipalidad.\n\nArtículo 7º-Requisitos: Para el trámite de la solicitud de permiso de uso de\nsuelo, el solicitante deberá aportar los siguientes documentos e información:\n\nSi la persona solicitante es una persona física:\n\n. Presentación del original de la cédula de identidad\npara su debida confrontación.\n\nSi la persona solicitante es una persona jurídica:\n\n. Presentación del original de la cédula de identidad\npara su debida confrontación del representante legal.\n\n. Certificación de la personería jurídica, con menos\nde un mes de expedida.\n\n. Copia certificada notarialmente del acuerdo de\nasamblea que autoriza la solicitud del permiso de uso de suelo.\n\n. Copia certificada notarialmente del acuerdo de\nasamblea que autoriza al representante legal a firmar el contrato de uso de\nsuelo.\n\nEn caso de Sociedades Anónimas:\n\n. Certificación del Capital Accionario. Si las\nacciones pertenecen a personas jurídicas, el solicitante debe aportar la\ndistribución del capital de esas otras sociedades, las cuales deberán de\ndemostrar el mismo principio de distribución de acciones.\n\n. Copia certificada del acta constitutiva de la\nsociedad.\n\nRequisitos generales para todas las personas (físicas\ny jurídicas):\n\n. Original y fotocopia del plano de agrimensura\nelaborado por un profesional en la materia, con el sistema de coordenadas\nCRTM05. Mismo que deberá coincidir con la información que consta en las bases\nde datos de la municipalidad. (naturaleza, coordenadas, área, destino,\nlinderos).\n\n. Declaración jurada del solicitante: Calidades\ncompletas del actual ocupante, incluida la dirección exacta dentro del área del\ncantón, número telefónico, dirección de correo electrónico que servirá como\nmedio para recibir notificaciones. En caso de que en los sistemas municipales\nno conste la ocupación, deberá demostrar mediante prueba idónea que ha ejercido\nla ocupación en forma pública, pacífica, quieta, notoria y estable por un plazo\nde 5 años.\n\n.\nDeclaración Jurada de testigos: Calidades completas del testigo, dirección\nexacta dentro del área del cantón, número telefónico, dirección de correo\nelectrónico que servirá como medio para recibir notificaciones, por medio de la\ncual se demuestre la ocupación del solicitante.\n\n. Encontrarse al día en el cumplimiento de sus\nobligaciones tributarias materiales y formales con la Municipalidad de Esparza.\n\n. Cualquier otro documento que el solicitante\nconsidere de importancia.\n\nCAPÍTULO III\n\nSobre los permisos de uso de suelo.\n\nArtículo 8º-Temporalidad del permiso de uso. El carácter de los permisos de uso de suelo es\ntemporal, puesto que se por la imposibilidad actual de otorgar concesiones por\nno existir plan regulador, Una vez aprobado el plan regulador respectivo el\npermiso de uso continuará vigente sin ningún derecho adicional en favor del\npermisionario, hasta que se formalice en su favor una concesión o la figura\njurídica respectiva que el ordenamiento jurídico permita.\n\nEn cualquier caso, el uso de suelo otorgado deberá\nadaptarse al plan regulador urbano.\n\nArtículo 9º-De la discrecionalidad en el otorgamiento\nde los permisos. El otorgamiento de\nun permiso de uso de suelo a título precario es un acto discrecional de la\nMunicipalidad, dirigido al bien público, por ello deberá manifestarse mediante\nresolución administrativa debidamente motivada con referencia al interés\npúblico que los justifica y fundamentada en un estudio técnico. La denegatoria\nde una solicitud de permiso de uso de suelo deberá también ser motivada y fundamentada\nen un estudio técnico.\n\nArtículo 10.-Revocabilidad Unilateral. El otorgamiento de permiso de uso de suelo es un\nacto de mera tolerancia a título precario, siendo su característica propia la\nrevocabilidad en el momento que la Municipalidad necesite utilizar el inmueble,\nprocederá a revocar el uso de suelo de acuerdo al artículo 154 de la Ley\nGeneral de Administración Pública. Sin que el permisionario pueda cobrar suma\nindemnizatoria alguna; para tal efecto deberá la Municipalidad notificar con un\nmes de anticipación para que se tomen las medidas del caso.\n\nArtículo 11.-Otras causales de revocabilidad:\n\n. Incumplimiento de pago adelantado por concepto de\ncanon, por un periodo máximo de un trimestre.\n\n. En caso de determinar que se hayan realizado construcciones\nilegales, o se ha explotado el bien en un uso distinto a lo dispuesto en el\ncontrato.\n\n. Cuando a nivel privado se realicen tramites a favor\nde terceros, sin previa autorización por parte de la Administración Municipal.\n\n. Declaratoria de inhabitabilidad por parte del\nMinisterio de Salud, Comisión de Emergencias, o la orden Autoridad Judicial con\nfacultades suficientes para dicha declaratoria.\n\n. Por la aparición de nuevas circunstancias de hechos\ndesconocidos o sobrevinientes posterior a dictarse el acuerdo del Concejo que\naprueba el permiso de uso de suelo.\n\n. A partir de la entrada en vigencia del Plan\nRegulador Urbano.\n\nEn la respectiva resolución del trámite de\nrevocabilidad se fijará un plazo mínimo a partir del cual entrará en vigencia\nla revocatoria. Además, a esta resolución se le debe adjuntar el respectivo\nestudio técnico de la administración en la cual se fundamenta la revocatoria.\n\nArtículo\n12.-Vigencia del plazo: El permiso de uso no estará sujeto a plazo, pero\ntendrá un carácter provisional y regirá hasta tanto no entre en vigencia el\nPlan Regulador Urbano o se produzca una revocación, por lo que no produce\nderecho alguno para el permisionario. Una vez que se apruebe el plan regulador\nel permisionario podrá gestionar la respectiva concesión o la figura jurídica\nrespectiva que el ordenamiento jurídico permita, pero en todo caso el uso de\nsuelo otorgado deberá adaptarse al plan regulador urbano.\n\nArtículo 13.-De la renuncia al permiso de uso. Si por cualquier razón un permisionario no pretende\nseguir ejerciendo el uso de suelo deberá comunicarlo a la Municipalidad para\nque esta retome el bien demanial y decida el destino que considere conveniente.\n\nCAPÍTULO IV\n\nSobre el canon.\n\nArtículo 14.-Fijación del canon del uso de suelo. Para efectos de determinar el tipo de canon a\ncancelar por parte de los permisionarios, la Municipalidad deberá elaborar el\navaluó y dicho canon se regulará de acuerdo con la siguiente tabla:\n\nUso agropecuario un ............. 2%\n\nUso habitacional un ................. 3%\n\nUso hotelero turístico o recreativo un ...... 4%\n\nUso comercial, industrial o extractivo un .......5%\n\nArtículo 15.-Forma de pago: El canon se calculará de forma anual, pero deberá\nser cancelado por adelantado, en pagos mensuales, trimestrales o anuales.\n\nCAPITULO V\n\nSobre las prohibiciones y obligaciones.\n\nArtículo 16.-Prohibiciones. La Municipalidad, en el área bajo su jurisdicción,\nno podrá otorgar ningún permiso de uso de suelo a favor de sus regidores,\nsíndicos propietarios o suplentes, el Alcalde o Vice Alcalde, o de sus\nparientes en primero y segundo grado por consanguinidad o afinidad, los\nfuncionarios municipales que intervengan en el otorgamiento o autorización de\npermisos de uso de suelo. Se exceptúan los permisos otorgados antes de elegirse\no nombrarse el funcionario respectivo.\n\nArtículo 17.-Otros casos en que no se podrá otorgar\npermisos de Uso. No se otorgarán\npermisos de uso en los siguientes casos:\n\n. A los extranjeros que no hayan residido en el país\npor lo menos durante cinco años. Según conste de certificación extendida para\ntales efectos por las autoridades de Migración.\n\n. A las sociedades Anónimas con acciones al portador.\n\n. A las Sociedades o entidades domiciliadas en el\nexterior.\n\n. A las entidades constituidas en el país por\nextranjeros.\n\n. A las entidades cuyas acciones u cuotas o capital,\ncorrespondan en más de un cincuenta por ciento a extranjeros.\n\n. A las personas físicas, nacionales o extranjeras y a\nlas personas jurídicas con más de una solicitud de permiso de Uso de Suelo\notorgada, para lo cual regirá la discrecionalidad de la Municipalidad para el\notorgamiento de dicho permiso.\n\n. A cualquier otro tipo de entidad, no comprendida en\nlos incisos anteriores, en que más de la mitad de sus miembros no sean\ncostarricenses.\n\nArtículo 18.-Prohibiciones de ocupar la Zona Publica. La zona publica no puede ser ocupada bajo\nningún título. Está destinada para el uso público, nadie puede alegar posesión o usucapión sobre\nella.\n\nArtículo\n19.-Prohibición de traspaso o arrendamiento de los permisos de uso de suelo. Los permisos\nde uso de suelo a título precario no confieren ningún derecho subjetivo, por lo\nque no pueden ser traspasados, vendidos, cedidos ni subarrendados (de forma\ngratuita u onerosa).\n\nSin embargo, la Municipalidad podrá otorgar a un nuevo\nsolicitante un permiso sobre una parcela previamente ocupada, siempre y cuando\nel permisionario vigente manifieste de forma expresa su anuencia a renunciar a\nsu permiso mediante escrito debidamente autenticado. El nuevo permisionario\nnecesariamente deberá cumplir a cabalidad con todos los requisitos establecidos\nen el presente reglamento y aceptar todas las limitaciones contenidas en el\nmismo.\n\nEn el caso de fallecimiento de un permisionario su\ncónyuge y parientes en primer grado por consanguinidad, podrán solicitar a la\nmunicipalidad un nuevo permiso a su favor en la respectiva parcela, con todas\nlas limitaciones establecidas en el presente reglamento y siempre que se cumpla\ncon los requisitos aquí contenidos. Los citados parientes del fallecido tendrán\nprioridad ante cualquier otra solicitud de permiso de uso de suelo a título\nprecario en dicha parcela.\n\nArtículo 20.-De la obligación de reportar cesiones o\ntraspasos de cuotas o acciones. En el\ncaso de las personas jurídicas, toda cesión o traspaso de cuotas u acciones,\ndeberá reportarse a la unidad de Zona Litoral y Marítimo Terrestre de la\nMunicipalidad, para comprobar el cumplimiento. La inobservancia provocará la\nrevocatoria inmediata del permiso otorgado.\n\nArtículo 21.-Derechos y obligaciones de las partes. El\npermiso de uso de suelo a título precario generará los siguientes derechos y\nobligaciones de las partes:\n\na) Obligaciones del Permitente:\n\n. Informar a los permisionarios, con al menos diez\n(10) días hábiles de anticipación, cualquier trabajo o proyecto que se pretenda\nrealizar y esto pueda afectar el correcto funcionamiento del inmueble, excepto\nen eventos de fuerza mayor o caso fortuito.\n\nb) Derechos del Permitente:\n\n. Recibir el pago oportuno del canon establecido.\n\n. Retirar cualquier elemento no autorizado en el\ncontrato, que se encuentre instalado en el inmueble y que entorpezca el normal\nfuncionamiento.\n\n. Realizar las inspecciones y visitas necesarias en el\ninmueble, de conformidad a los actos o cuestiones que se presenten con el pasar\ndel tiempo.\n\n. Realizar la revocatoria unilateral de conformidad\ncon el Art 10 del presente reglamento.\n\nc) Obligaciones del permisionario:\n\n. Utilizar el inmueble únicamente para los fines\nestablecidos en el contrato.\n\n. Realizar el pago oportuno del canon establecido para\nel permiso de uso.\n\n. Cumplir con las disposiciones técnicas, legales,\nambientales, urbanísticas y normas de seguridad que regulan el distrito.\n\n. Informar y tramitar los permisos correspondientes,\nen caso de la ejecución de cualquier tipo de obra de construcción, de\ninstalación o de mantenimiento.\n\n. No subarrendar, ceder o disponer de cualquier otra\nforma del permiso de uso.\n\n. Cumplir con las normas y procedimientos establecidos\npor la Municipalidad de Esparza y las leyes vigentes de nuestro país.\n\nd) Derechos del permisionario:\n\n. Utilizar el bien inmueble objeto del permiso de uso.\n\n. Efectuar construcciones, modificaciones, reparaciones\no ampliaciones en la infraestructura una vez cumplida con la normativa vigente\nen materia de licencia de construcción.\n\nCAPITULO VI\n\nRecursos al otorgamiento y denegatoria.\n\nArtículo 22.-Recursos. El solicitante tendrá derecho a recurrir el fondo de\nla resolución que resuelve su solicitud.\n\nLos recursos de revocatoria y apelación ante el\nConcejo Municipal, deberán interponerse, en memorial razonado, dentro del\nquinto día.\n\nLa apelación podrá plantearse solo por ilegalidad,\nmisma que deberá interponerse en memorial razonado dentro del quinto día.\n\nEl Concejo deberá conocer la revocatoria en la sesión\nordinaria siguiente a la presentación. La apelación será conocida por el\nTribunal Superior Contencioso-Administrativo, Sección Tercera en sede\nadministrativa como jerarca impropio.\n\nTRANSITORIO I\n\nA partir de la publicación del presente Reglamento,\nlos ocupantes de la Zona Litoral anteriormente conocida como Zona Marítimo\nTerrestre en el distrito de Caldera del Cantón de Esparza, dispondrán de\nveinticuatro meses para formalizar su situación gestionando el respectivo uso\nde suelo. Aquellos que ya tengan un permiso de uso a su nombre como persona\nfísica, durante ese plazo podrán solicitar que el mismo se registre a nombre de\nsus parientes en primer grado, o de la persona jurídica relacionada que desee\ndesignar. Vencido dicho plazo sin que el ocupante haya gestionado su\nformalización, la Municipalidad procederá a realizar los procedimientos correspondientes\npara la recuperación de dichos terrenos.\n\nTRANSITORIO II\n\nUna\nvez que entre en vigencia el Plan Regulador Urbano en el sitio, los\npermisionarios tendrán prioridad para realizar la respectiva solicitud de\nConcesión o la figura jurídica respectiva que el ordenamiento jurídico permita\ndel bien que se le concedió mediante el uso de suelo a título precario. Para\nesto contarán con el plazo establecido en el respectivo reglamento que\nconstituya la Municipalidad de Esparza.",
  "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n                    -\n\n                        Complete Text of Regulation 0\n\n                        Regulation for the regularization of land-use permits in the littoral zone formerly known as the Maritime-Terrestrial Zone in the District of Caldera of the Canton of Esparza\n\nMUNICIPALITY OF ESPARZA\n\nThe Municipal Council of Esparza, pursuant to the provisions of Articles 169 and 170 of the Political Constitution; 3, 4 subsection a), 13 subsection d), and 43 of the Municipal Code, in Minute No. 295 of the Ordinary Session, held on January 8, two thousand twenty-four, Article V, subsection 2, having fulfilled the statutory period for public consultation and once the observations presented were reviewed and taken into consideration, Agrees: \"To approve and ratify as a final regulation the regulation for the regularization of land-use permits (Permisos de uso de suelo) in the littoral zone formerly known as the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) in the district of Caldera of the canton of Esparza, therefore ordering its final publication with the changes made in the official gazette La Gaceta.\"\n\nREGULATION FOR THE REGULARIZATION OF LAND-USE PERMITS IN THE LITTORAL ZONE FORMERLY KNOWN AS THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE IN THE DISTRICT OF CALDERA OF THE CANTON OF ESPARZA\n\nConsidering:\n\nI.-That the Law entitled \"Reform of the Law on the Maritime-Terrestrial Zone, of May 2, 1977\", Law No. 10236, of June 21, 2022, published in La Gaceta No. 115, reformed Article 79 of Law No. 6043, transforming the Maritime-Terrestrial Zone area of the district of Caldera into the Littoral Zone (Zona Litoral) area of the district of Caldera.\n\nII.-That the General Public Administration Law regulates the activity of public entities in its Article 4, that the activity of public entities must be subject in its entirety to the fundamental principles of public service, to ensure its continuity, its efficiency, its adaptation to any change in the legal regime or in the social need they satisfy, and equality in the treatment of recipients, users, or beneficiaries.\n\nIII.-That with the entry into force of Law No. 10236, the Municipality of Esparza is conferred the power of land-use planning (ordenamiento) and planning of the Littoral Zone of the district of Caldera, for which it is necessary to regulate everything concerning the land uses (usos de suelo) that will be granted provisionally in said area, until the Urban Master Plan (Plan Regulador Urbano), to which the cited Law refers, enters into force.\n\nCHAPTER I\n\nGeneral Provisions.\n\nArticle 1.-Purpose. To set the rules for the regularization of land-use permits (permisos de uso de suelo) on a precarious basis (a título precario) under the General Public Administration Law and Law No. 10,236, that fall under the competence of the Municipality of Esparza.\n\nfont-family:\"Verdana!important\",Verdana;\ncolor:windowtext'>\n\nArticle 2.-Application. This regulation shall be applied for the regularization of land-use permits on a precarious basis in the District of Caldera, under Law No. 10236. It must be borne in mind that this authorization or use permit (permiso de uso) shall be provisional in nature, and shall remain in effect until the Urban Master Plan enters into force, and therefore does not create any right for the occupants with respect to concession (concesión) applications.\n\nArticle 3.-Purpose. To regulate matters concerning the form and procedure that the Municipality of Esparza shall follow to authorize land-use permits on a precarious basis in the Littoral Zone formerly known as the Maritime-Terrestrial Zone in the district of Caldera of the Canton of Esparza, due to the temporary impossibility of granting concessions in the absence of an urban master plan that permits the application of the provisions of Law No. 10236. This procedure is thus implemented with the express intention of complying with the spirit of said law, in an orderly and effective manner, using for this purpose the instruments made available by the Costa Rican legal system.\n\nArticle 4.-Definitions and abbreviations. For the purposes of this regulation, the following definitions shall apply:\n\nPublic Domain Assets (Bienes Demaniales): Those assets under the constitutional protection regime of public domain property, which are imprescriptible, unattachable, and inalienable.\n\nConstruction:\nArt of constructing any structure that is fixed or incorporated into land; includes any building, reconstruction, alteration, or expansion work that implies permanence.\n\nLand-Use Permit Agreement (Contrato de permiso de uso de suelo): Unilateral agreement made by the Municipality of Esparza, for the temporary granting for the enjoyment and use of the provisions of Law No. 10,236.\n\nTechnical Study (Estudio Técnico):\nTechnical and legal study prepared by the official designated by the Administration to manage the Zone established in Law No. 10,236. These studies shall be conducted based on the applications submitted by interested parties, as well as the corresponding requirements; they shall serve as the basis for the Municipal Council to approve or reject land-use applications in a precarious state.\n\nIGN:\nNational Geographic Institute (Instituto Geográfico Nacional). Permanently constitutes, on behalf of the State, the official authority and scientific and technical agency governing national cartography, responsible for executing the official base map and the basic geographic description of the Republic of Costa Rica.\n\nINVU:\nNational Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo).\n\nLaw No. 10236:\nReform of Article 79 of the Law on the Maritime-Terrestrial Zone, of March 2, 1977.\n\nMunicipality:\nMunicipality of the canton of Esparza\n\nLand Survey Plan (Plano de agrimensura): Document by which a single property, parcel, or plot is represented graphically, mathematically, literally, and legally, complying with the standards established by the Regulation to the National Cadastre Law.\n\nLand-Use Permit (Permiso de uso de suelo): That unilateral legal act authorized by the Municipal Council, whereby it grants a private individual (natural person or legal entity) on a precarious basis the mere use of real property, without jeopardizing its recovery provision for reasons of necessity, opportunity, convenience, or merit, with the Municipality of Esparza always reserving its ownership and direct domain over the property. The granted permit does not substantially affect the disposition or special legal regime of public domain assets.\n\nPermittee (Permisionario):\nThat natural or legal person to whom the Municipal Council grants a land-use permit on a precarious basis.\n\nPermittor (Permitente):\nRefers to the Municipality of Esparza, the legal entity that administers jurisdiction over the canton in the exercise of its legal and institutional powers.\n\nUrban Master Plan (Plan Regulador Urbano): A cantonal-level planning and management instrument, defining a set of plans, maps, regulations, and any other graphic or complementary document that regulates urban development policy and the plans for population distribution, land use and its limitations (of a constructive, environmental nature, among others), circulation routes, public services, community facilities, construction, and urban renewal, duly approved by the INVU.\n\nPrecariousness (Precariedad):\nThe power granted by law to the Municipality of Esparza, so that at any time it may revoke a use permit granted unilaterally, whether due to the need to fully occupy the property, for the construction of a public work, as well as for reasons of convenience, safety, hygiene, aesthetics, public interest, or any other administrative decision, all this to the extent that if a conflict of interests arises between the public purpose and the granted permit, the natural use of the public property must prevail. In any case, recovery shall not occur abruptly, granting the permittee a reasonable period to vacate the property granted under the use permit, based on due process.\n\nThe above definitions shall be the principal tool for interpreting any legal gap that may arise in the application of this regulation, subsidiarily using the Municipal Code, the General Public Administration Law, Judicial and Administrative Jurisprudence, and the general principles of Law.\n\nArticle 5.-Areas Excluded from the application of this Regulation. Those sectors excluded from the application of Law No. 10,236 are: The Reserved Port Zone Law 5582 and its reform by Law 7915, the Tivives Protected Zone according to Decree No. 17023, the State Natural Heritage lands defined under the Forest Law 7575, mangroves, forests and forest lands, and the public zone corresponding to the first fifty meters of the beach measured from the ordinary high tide line (pleamar ordinaria).\n\nCHAPTER II\n\nPermit Requirements and Procedure\n\nArticle 6. Procedure: The land-use permit on a precarious basis must be managed personally, and the interest in obtaining said permit must be expressed to the Municipality, for which a request must be submitted in clear handwriting with all the requirements requested through a form issued by the Municipality.\n\nArticle 7.-Requirements: To process the land-use permit application, the applicant must provide the following documents and information:\n\nIf the applicant is a natural person:\n\n. Presentation of the original identity card for proper verification.\n\nIf the applicant is a legal entity:\n\n. Presentation of the original identity card of the legal representative for proper verification.\n\n. Certification of legal status, issued less than one month prior.\n\n. Notarially certified copy of the assembly resolution authorizing the land-use permit application.\n\n. Notarially certified copy of the assembly resolution authorizing the legal representative to sign the land-use agreement.\n\nIn the case of Corporations (Sociedades Anónimas):\n\n. Certification of Share Capital. If the shares belong to legal entities, the applicant must provide the capital distribution of those other companies, which must demonstrate the same principle of share distribution.\n\n. Certified copy of the company's articles of incorporation.\n\nGeneral requirements for all persons (natural and legal):\n\n. Original and photocopy of the land survey plan (plano de agrimensura) prepared by a professional in the field, with the CRTM05 coordinate system. This must coincide with the information contained in the municipality's databases (nature, coordinates, area, land use designation, boundaries).\n\n. Sworn Declaration of the applicant: Full particulars of the current occupant, including the exact address within the canton area, telephone number, email address that will serve as the means for receiving notifications. In the event that the municipal systems do not record the occupation, the applicant must demonstrate through suitable evidence that they have exercised the occupation publicly, peacefully, quietly, notoriously, and stably for a period of 5 years.\n\n.\nSworn Declaration of witnesses: Full particulars of the witness, exact address within the canton area, telephone number, email address that will serve as the means for receiving notifications, by which the applicant's occupation is demonstrated.\n\n. Being up to date in the fulfillment of their material and formal tax obligations with the Municipality of Esparza.\n\n. Any other document the applicant considers important.\n\nCHAPTER III\n\nRegarding Land-Use Permits.\n\nArticle 8.-Temporality of the use permit. The character of the land-use permits is temporary, given the current impossibility of granting concessions due to the lack of an urban master plan. Once the respective master plan is approved, the use permit (permiso de uso) shall remain in force without any additional right in favor of the permittee, until a concession or the respective legal figure permitted by the legal system is formalized in their favor.\n\nIn any case, the granted land use must adapt to the urban master plan.\n\nArticle 9.-Discretion in the granting of permits. The granting of a land-use permit on a precarious basis is a discretionary act of the Municipality, directed towards the public good; therefore, it must be manifested through a duly reasoned administrative resolution with reference to the public interest that justifies it, and grounded on a technical study. The denial of a land-use permit application must also be reasoned and grounded on a technical study.\n\nArticle 10.-Unilateral Revocability. The granting of a land-use permit is an act of mere tolerance on a precarious basis; its inherent characteristic is revocability. The moment the Municipality needs to use the property, it shall proceed to revoke the land-use permit in accordance with Article 154 of the General Public Administration Law. The permittee shall not be entitled to claim any compensation amount; for this purpose, the Municipality must notify one month in advance so that the necessary measures can be taken.\n\nArticle 11.-Other grounds for revocability:\n\n. Failure to pay the fee (canon) in advance for a maximum period of one quarter.\n\n. If it is determined that illegal constructions have been carried out, or the property has been exploited for a use different from what is stipulated in the agreement.\n\n. When procedures are carried out at the private level in favor of third parties, without prior authorization from the Municipal Administration.\n\n. Declaration of uninhabitability by the Ministry of Health, the Emergency Commission, or the order of a Judicial Authority with sufficient powers for such declaration.\n\n. The emergence of new factual circumstances unknown or supervening after the Council resolution approving the land-use permit was issued.\n\n. Upon the entry into force of the Urban Master Plan.\n\nThe resolution ending the revocability procedure shall set a minimum period from which the revocation shall take effect. Furthermore, this resolution must be accompanied by the respective technical study of the administration on which the revocation is based.\n\nArticle\n12.-Term validity: The use permit shall not be subject to a fixed term, but shall have a provisional character and shall remain in effect until the Urban Master Plan enters into force or a revocation occurs, and therefore does not create any right for the permittee. Once the master plan is approved, the permittee may process the respective concession or the respective legal figure permitted by the legal system, but in any case, the granted land use must adapt to the urban master plan.\n\nArticle 13.-Renunciation of the use permit. If for any reason a permittee does not intend to continue exercising the land use, they must notify the Municipality so that it may repossess the public domain asset and decide on the destination it considers appropriate.\n\nCHAPTER IV\n\nRegarding the Fee (Canon).\n\nArticle 14.-Setting the land-use fee. For purposes of determining the type of fee to be paid by the permittees, the Municipality must prepare the valuation and said fee shall be regulated according to the following table:\n\nAgricultural use a ............. 2%\n\nResidential use a ................. 3%\n\nHotel, tourism, or recreational use a ...... 4%\n\nCommercial, industrial, or extractive use a .......5%\n\nArticle 15.-Form of payment: The fee (canon) shall be calculated annually but must be paid in advance, in monthly, quarterly, or annual payments.\n\nCHAPTER V\n\nRegarding Prohibitions and Obligations.\n\nArticle 16.-Prohibitions. The Municipality, within the area under its jurisdiction, may not grant any land-use permit in favor of its council members (regidores), proprietary or alternate district councilors (síndicos), the Mayor or Deputy Mayor, or their relatives in the first and second degree by consanguinity or affinity, or municipal officials who intervene in the granting or authorization of land-use permits. Permits granted before the respective official was elected or appointed are excepted.\n\nArticle 17.-Other cases in which Use Permits may not be granted. Use permits shall not be granted in the following cases:\n\n. To foreigners who have not resided in the country for at least five years, as evidenced by certification issued for such purposes by the Immigration authorities.\n\n. To corporations with bearer shares.\n\n. To companies or entities domiciled abroad.\n\n. To entities constituted in the country by foreigners.\n\n. To entities whose shares, quotas, or capital correspond more than fifty percent to foreigners.\n\n. To natural persons, nationals or foreigners, and to legal entities with more than one land-use permit application granted, for which the Municipality's discretion shall govern the granting of said permit.\n\n. To any other type of entity, not covered in the previous subsections, in which more than half of its members are not Costa Rican.\n\nArticle 18.-Prohibition of occupying the Public Zone. The public zone (zona pública) may not be occupied under any title. It is intended for public use; no one may claim possession or adverse possession (usucapión) over it.\n\nArticle\n19.-Prohibition of transfer or lease of land-use permits. Land-use permits on a precarious basis confer no subjective rights, and therefore cannot be transferred, sold, assigned, or subleased (whether free of charge or for consideration).\n\nHowever, the Municipality may grant a new applicant a permit over a previously occupied plot, provided that the current permittee expressly states their consent to renounce their permit through a duly authenticated document. The new permittee must necessarily fully comply with all the requirements established in this regulation and accept all the limitations contained therein.\n\nIn the event of the death of a permittee, their spouse and relatives in the first degree by consanguinity may apply to the municipality for a new permit in their favor for the respective plot, with all the limitations established in this regulation and provided that the requirements contained herein are met. The deceased's cited relatives shall have priority over any other land-use permit application on a precarious basis for said plot.\n\nArticle 20.-Obligation to report assignments or transfers of quotas or shares. In the case of legal entities, any assignment or transfer of quotas or shares must be reported to the Littoral and Maritime-Terrestrial Zone unit of the Municipality, to verify compliance. Non-compliance shall result in the immediate revocation of the granted permit.\n\nArticle 21.-Rights and obligations of the parties. The land-use permit on a precarious basis shall generate the following rights and obligations of the parties:\n\na) Obligations of the Permittor:\n\n. Inform the permittees at least ten (10) business days in advance of any work or project intended to be carried out that may affect the proper functioning of the property, except in events of force majeure or fortuitous events.\n\nb) Rights of the Permittor:\n\n. Receive timely payment of the established fee.\n\n. Remove any unauthorized element from the agreement that is installed on the property and hinders its normal functioning.\n\n. Conduct necessary inspections and visits to the property, in accordance with acts or matters that arise over time.\n\n. Carry out unilateral revocation in accordance with Article 10 of this regulation.\n\nc) Obligations of the permittee:\n\n. Use the property solely for the purposes established in the agreement.\n\n. Make timely payment of the established fee for the use permit.\n\n. Comply with the technical, legal, environmental, urban planning provisions, and safety standards that regulate the district.\n\n. Report and process the corresponding permits, in the event of the execution of any type of construction, installation, or maintenance work.\n\n. Not sublease, assign, or otherwise dispose of the use permit.\n\n. Comply with the rules and procedures established by the Municipality of Esparza and the current laws of our country.\n\nd) Rights of the permittee:\n\n. Use the real property that is the object of the use permit.\n\n. Carry out constructions, modifications, repairs, or expansions to the infrastructure once compliance with current regulations on construction permits is fulfilled.\n\nCHAPTER VI\n\nAppeals to Granting and Denial.\n\nArticle 22.-Appeals (Recursos). The applicant shall have the right to appeal the substance of the resolution that decides their application.\n\nThe appeals for revocation (revocatoria) and appeal (apelación) before the Municipal Council must be filed in a reasoned brief within five days.\n\nThe appeal may only be filed on grounds of illegality, which must be filed in a reasoned brief within five days.\n\nThe Council must hear the revocation at the ordinary session following its presentation. The appeal shall be heard by the Superior Contentious-Administrative Court, Third Section, in administrative venue as an improper superior.\n\nTRANSITORY I\n\nFrom the publication of this Regulation, the occupants of the Littoral Zone formerly known as the Maritime-Terrestrial Zone in the district of Caldera of the Canton of Esparza shall have twenty-four months to formalize their situation by processing the respective land use. Those who already have a use permit in their name as a natural person may, during this period, request that it be registered in the name of their first-degree relatives, or of the related legal entity they wish to designate. Once this period has expired without the occupant having processed their formalization, the Municipality shall proceed with the corresponding procedures for the recovery of said lands.\n\nTRANSITORY II\n\nOnce the Urban Master Plan enters into force at the site, the permittees shall have priority to make the respective application for a Concession or the respective legal figure permitted by the legal system for the property granted to them through the land-use permit on a precarious basis. For this purpose, they shall have the period established in the respective regulation enacted by the Municipality of Esparza."
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