{ "id": "norm-107995", "citation": "Reglamento municipal 121", "section": "norms", "doc_type": "municipal_regulation", "title_es": "Reglamento de Generalidades y Sanciones", "title_en": "General Provisions and Sanctions Regulation", "summary_es": "El Concejo Municipal de Santa Ana adopta el nuevo Plan Regulador cantonal, integrado por siete reglamentos y sus respectivos mapas, para ordenar el uso del territorio, promover un desarrollo urbano sostenible y mejorar la calidad ambiental y de vida. Este Reglamento de Generalidades y Sanciones delimita el ámbito territorial y la obligatoriedad del Plan, incorpora la normativa nacional aplicable y dispone la aplicación supletoria de las reglas del INVU. También regula la imposición de sanciones urbanísticas, las responsabilidades administrativas, civiles y penales, y medidas constructivas como multas, suspensión, clausura y acciones para restablecer la realidad física alterada, siempre mediante el procedimiento correspondiente. Además, crea la Junta Estratégica de Planificación Territorial y los Fiscales Territoriales como mecanismos consultivos y de participación ciudadana. El acuerdo deroga el Plan Regulador publicado el 19 de abril de 1991, pero deja sin eficacia los artículos 28 y 29 del Reglamento de Fraccionamiento mientras se resuelve la apelación municipal contra su no aprobación por el INVU.", "summary_en": "The Concejo Municipal de Santa Ana adopts a new cantonal regulatory plan comprising seven regulations and their respective maps to govern land use, promote sustainable urban development, and improve environmental conditions and quality of life. This General Provisions and Sanctions Regulation defines the Plan’s territorial scope and mandatory application, incorporates applicable national legislation, and provides for supplementary application of INVU rules. It also governs urban-planning sanctions, administrative, civil, and criminal responsibility, and construction-related measures such as fines, suspension, closure, and actions to restore the physical conditions existing before a violation, always through the corresponding procedure. In addition, it creates the Junta Estratégica de Planificación Territorial and Fiscales Territoriales as consultative and public-participation mechanisms. The adopting resolution repeals the regulatory plan published on 19 April 1991, but withholds effect from Articles 28 and 29 of the Subdivision Regulation while the Municipality’s appeal against INVU’s refusal to approve them is resolved.", "court_or_agency": "", "date": "05/10/2026", "year": "2026", "topic_ids": [], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "Plan Regulador", "ordenamiento territorial", "certificado de uso de suelo", "sanciones urbanísticas", "Junta Estratégica de Planificación Territorial", "Fiscal Territorial", "normativa supletoria del INVU", "recurso de apelación" ], "article_citations": [], "keywords_es": [ "Plan Regulador de Santa Ana", "ordenamiento territorial", "sanciones urbanísticas", "licencia de construcción", "clausura de obras", "demolición", "uso de suelo", "participación ciudadana", "Junta Estratégica de Planificación Territorial", "Fiscales Territoriales", "INVU", "desarrollo urbano sostenible", "medio ambiente", "Reglamento de Fraccionamiento" ], "keywords_en": [ "Santa Ana Regulatory Plan", "land-use planning", "urban-planning sanctions", "construction permit", "worksite closure", "demolition", "land-use certificate", "public participation", "Junta Estratégica de Planificación Territorial", "Fiscales Territoriales", "INVU", "sustainable urban development", "environment", "Subdivision Regulation" ], "excerpt_es": "PRIMERO: Para que rija a partir de su publicación en el Diario Oficial. 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The new Regulatory Plan is adopted, consisting of seven regulations, each with its corresponding maps, as follows:\n\nSECOND: However, Articles 28 and 29 of the Subdivision Regulation shall remain without effect until the appeal ultimately filed by the Municipality against the refusal of approval established by INVU’s Dirección de Urbanismo in official letter CDU-373-08-2026 is resolved through the avenues provided in Articles 13 and 18 of Law 4240.\n\nTHIRD: Consequently, the Regulatory Plan published in La Gaceta No. 74 of 19 April 1991 is repealed.", "outcome": { "label_en": "Plan adopted", "label_es": "Plan adoptado", "summary_en": "The new Santa Ana Regulatory Plan is adopted effective upon publication, the plan published on 19 April 1991 is repealed, and Articles 28 and 29 of the Subdivision Regulation are temporarily withheld from effect pending resolution of the Municipality’s appeal against INVU’s refusal to approve them.", "summary_es": "Se adopta el nuevo Plan Regulador de Santa Ana con vigencia desde su publicación, se deroga el plan publicado el 19 de abril de 1991 y se dejan temporalmente sin eficacia los artículos 28 y 29 del Reglamento de Fraccionamiento hasta resolver la apelación municipal contra la no aprobación del INVU." }, "pull_quotes": [ { "context": "Artículo 2", "quote_en": "All regulations of the Santa Ana Canton Regulatory Plan are mandatory for all natural and legal persons, public and private, subject to the exceptions provided by the Costa Rican legal system.", "quote_es": "Todas las regulaciones del Plan Regulador del Cantón de Santa Ana son de acatamiento obligatorio para todas las personas físicas y jurídicas, públicas y privadas, con las excepciones que prevén el ordenamiento jurídico costarricense." }, { "context": "Artículo 6", "quote_en": "The information contained in the certificate does not exempt the interested person from complying with any other legal provision applicable to the particular case.", "quote_es": "La indicación contenida en el certificado no exime a la persona interesada del cumplimiento de cualquier otra disposición normativa que resulte aplicable al caso concreto." }, { "context": "Artículo 19", "quote_en": "For construction carried out in violation of this Regulatory Plan, the Municipalidad de Santa Ana is authorized to take all actions permitted by the legal system that are necessary to restore the physical conditions existing before the violation.", "quote_es": "En caso de las construcciones desarrolladas en contravención a lo establecido en el presente Plan Regulador, la Municipalidad de Santa Ana se encuentra facultada para realizar todas aquellas acciones, autorizadas por el ordenamiento jurídico, necesarias para el restablecimiento de la realidad física anterior a la transgresión." }, { "context": "Artículo 33", "quote_en": "Although the JEPT’s opinion is not binding, an official who departs from the Junta’s determination must justify the decision in writing, consistently with the rules of science and technical expertise.", "quote_es": "Si bien el criterio de la JEPT no será vinculante, para separarse de lo dictaminado por la Junta, el funcionario deberá justificar su decisión por escrito, siempre en apego de las reglas de la ciencia y de la técnica." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [], "external": [] }, "source_url": "https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=107995¶m2=-1¶m3=1¶m4=", "tier": 2, "is_environmental": true, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "Reglamento municipal 121\n\n Plan Regulador Reglamento de generalidades y sanciones\n\n -Usted está en la última versión de la norma-\n\n Ir a la última versión\n\n Versión de la Norma: 1 de 1\n\nMUNICIPALIDAD DE SANTA ANA\n\nCONCEJO MUNICIPAL MUNICIPALIDAD DE SANTA ANA\n\n    El Concejo Municipal de Santa Ana en la Sesión Ordinaria N°121, celebrada de 25 de agosto de 2026, en el Artículo IV, Correspondencia, Acuerdo número 16, aprobó definitivamente con 07 votos lo siguiente:\n\n    PRIMERO: Para que rija a partir de su publicación en el Diario Oficial. Se adopta el nuevo Plan Regulador, el cual consta de siete reglamentos cada uno con sus correspondientes mapas, a saber:\n\n    1. Generalidades y Sanciones\n\n    2. Zonificación\n\n    3. Vialidad\n\n    4. Fraccionamiento\n\n    5. Construcciones con 5 anexos\n\n    6. Renovación\n\n    7. Mapa oficial\n\n    SEGUNDO: Pero quedan fuera de eficacia los artículos 28 y 29 del Reglamento de Fraccionamiento hasta que sea resuelto el recurso de apelación que presente la Municipalidad en definitiva contra la no aprobación establecida por la Dirección de Urbanismo del INVU en el oficio CDU-373-08-2026, por las vías previstas en los artículos 13 y 18 de la Ley 4240.\n\n    TERCERO: Consecuentemente; se deroga el Plan Regulador publicado en la Gaceta N°74 de 19 de abril de 1991.\n\n    CUARTO: Para acogerse a lo dispuesto en el Transitorio II del Reglamento de Construcciones, la persona interesada deberá, dentro de los diez días hábiles siguientes a la publicación de este Plan Regulador, presentar una solicitud dirigida a la Gestión de Ordenamiento Territorial.\n\n    La solicitud deberá identificar el proyecto mediante el número de folio real del inmueble, incluir una breve descripción de este, de los trámites realizados y adjuntar el comprobante que acredite su presentación ante alguna de las instituciones señaladas en dicho transitorio.\n\n    La solicitud deberá ser suscrita por la persona propietaria del inmueble. Podrá remitirse al correo electrónico info@santaana.go.cr.\n\n    QUINTO: COMUNIQUESE al INVU dirigido a la Licda. Hilda Carvajal Bonilla, Directora del Departamento de Urbanismo al correo planesreguladores@invu.go.cr.”\n\n    Publíquese una única vez.\n\n    Santa Ana, 18 de setiembre del 2026\n\nPLAN REGULADOR DE SANTA ANA\n\nÍndice\n\nPresentación del Plan Regulador ............................................................................................ 2\n\nJustificación del Plan Regulador ............................................................................................. 2\n\nObjetivos ................................................................................................................................... 3\n\nTRANSITORIOS …………………………………………………………………………………16\n\nPRESENTACIÓN DEL PLAN REGULADOR\n\n    El Plan Regulador de Santa Ana, es el resultado del esfuerzo de un equipo técnico profesional multidisciplinario, de los funcionarios administrativos, la Alcaldía, los miembros del Concejo Municipal y de los ciudadanos del Cantón.\n\n    Las regulaciones contenidas en este Plan Regulador tienen como objetivo que las aspiraciones de cada ciudadano, en cuanto al uso del territorio y su regulación estén balanceadas, garantizando un mejor futuro para la colectividad de los y las habitantes de Santa Ana, promoviendo la equidad en el ejercicio de sus derechos. En la búsqueda de un balance entre los intereses individuales y el beneficio colectivo, es inevitable la afectación de algunas expectativas individuales pues no todas se pueden cumplir a través del Plan Regulador.\n\n    Este es un Plan Regulador que va más allá de los planes reguladores tradicionales, puesto que aprovecha al máximo su potestad legal, brindando oportunidades tanto a las generaciones que habitan el cantón en la actualidad, como a generaciones futuras. Entre estas posibilidades se encuentran: nuevas vías, estacionamientos subterráneos, infraestructura para peatones, ciclovías, publicidad exterior, áreas verdes, climatización pasiva, accesorios de bajo consumo, así como mejores y justificadas restricciones, que son sólo algunas de esas novedades que se presentan en este Plan.\n\n    Se sabe ampliamente que transformar la realidad y sus impactos territoriales no es fácil: toma mucho tiempo y requiere acuerdos entre personas de diferentes grupos. Esta actualización se construyó, no para lograr rápidos resultados políticos, sino para establecer las bases sólidas para un desarrollo a mediano y largo plazo que garantice una mejor calidad de vida para los habitantes del cantón.\n\n    Este Plan Regulador Cantonal, es una herramienta legal y administrativa que pretende ayudar a la Municipalidad a administrar y planificar su territorio a la luz de la realidad actual y sus problemas, buscando aprovechar las oportunidades de preservación y mejoramiento hacia el futuro de la calidad del desarrollo espacial, del medio ambiente y de la calidad de vida de los\n\nciudadanos que viven, trabajan, estudian o visitan el cantón.\n\n    Todo lo anterior brindará al Gobierno Local de Santa Ana, claridad suficiente sobre el papel del cantón dentro del país y su región.\n\nJUSTIFICACIÓN DEL PLAN REGULADOR\n\n    La responsabilidad fundamental de la administración de los bienes y servicios locales, corresponde por atribución constitucional a los gobiernos locales. Para ejercitar la administración del territorio, el ordenamiento jurídico costarricense faculta a las Municipalidades para crear el instrumento del Plan Regulador.\n\n    En el Cantón de Santa Ana, el Plan Regulador procurará fomentar las diferentes actividades que permitan un mayor desarrollo del territorio, así como proyectos para el mejoramiento de las condiciones de vida de la población del cantón.\n\n    • Inventariar las tierras propiedad de la Municipalidad.\n\n    o Determinar el estado de situación de la información municipal con respecto a sus propiedades.\n\n    Zonificación\n\n    • Generar balance entre las diversas actividades humanas y su localización, minimizando las incompatibilidades y promoviendo un desarrollo urbano ordenado y sostenible.\n\n    o Identificar las potencialidades de las diversas zonas y las actividades humanas compatibles con las mismas.\n\n    o Establecer los requisitos urbanísticos para cada una de estas actividades y usos de la tierra en las diferentes zonas de Santa Ana.\n\n    Vialidad y Transporte\n\n    • Establecer mejoras en el sistema vial del cantón, especialmente en áreas urbanas.\n\n    o Valorar los principales problemas viales de Santa Ana, aportando una propuesta de diseño para dar solución a los mismos, en la cual se otorgue prioridad a los peatones y usuarios del sistema de transporte público.\n\n    o Integrar de manera armónica el Uso de la Tierra con el sistema vial y de transporte público, con el fin de mejorar la eficiencia del sistema urbano.\n\n    o Mejorar la conectividad de las diferentes zonas del cantón.\n\n    Construcciones\n\n    • Definir las reglas locales para el desarrollo de proyectos constructivos, con la finalidad de garantizar aspectos que interesan a la generalidad como la seguridad, salubridad y ornato\n\nde las estructuras o edificaciones. o Garantizar el desarrollo de las construcciones en armonía con el medio ambiente, incentivando metodologías constructivas modernas, dirigidas al alcance de este objetivo.\n\n    o Valorar las características físicas de la zona, así como el entorno en que se desarrollaran las construcciones, buscando que las mismas no afecten la estética del ambiente urbano.\n\n    Fraccionamiento, Urbanizaciones y Condominios\n\n    • Establecer restricciones claras y convenientes para la colectividad de Santa Ana, con respecto a nuevas Urbanizaciones, Fraccionamientos y Condominios.\n\n    o Determinar los requisitos de urbanizaciones, fraccionamientos y condominios en accesos a vías públicas, a lotificación y amanzanamiento y cesión de áreas para usos públicos.\n\n    o Establecer requisitos mínimos de construcción para vías, aceras, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, electrificación y alumbrado público.\n\n    Renovación Urbana\n\n    • Definir políticas para desarrollar y recuperar zonas en el cantón, valorando para ello sus distintos potenciales.\n\n    o Localizar las diferentes zonas de Renovación Urbana en el Cantón.\n\n    o Establecer políticas, estrategias y regulaciones para el desarrollo y revaloración de estas zonas.\n\n    Mapa Oficial\n\n    • Establecer la provisión y conservación de los espacios para vías públicas y áreas comunales existentes, así como las reservas preventivas para futuros usos públicos.\n\nREGLAMENTO DE GENERALIDADES Y SANCIONES\n\nConsideraciones generales\n\n    1. El presente título se ha desarrollado en una estructura que norma los aspectos más generales del Plan Regulador Urbano del Cantón de Santa Ana.\n\n    2. En este sentido, se establecen normas con respecto a su aplicación, las cuales buscan forjar un marco eficiente para el cumplimiento de lo establecido.\n\n    3. La totalidad de las normas contenidas en los distintos reglamentos que componen el presente Plan Regulador, buscan definir el contenido del derecho de propiedad y determinar los límites en la ejecución de las potestades que de él provienen.\n\n    4. Debido que a través de estas regulaciones se pretende encuadrar las actividades de los particulares dentro de los límites indicados, toda aquella conducta que trasgreda las normas establecidas, será considerada como una infracción y, por ende, será merecedora de una sanción.\n\n    5. En este título se regulan los aspectos generales de las sanciones generadas por la infracción de las disposiciones contenidas en el Plan Regulador. Adicionalmente se determinan las sanciones específicas aplicables para el incumplimiento de las regulaciones en materia constructiva.\n\nConsideraciones específicas\n\n    1. De conformidad con la Ley de Planificación Urbana, N°4240, el presente Plan Regulador, cuenta con una serie de potestades, todas las cuales son desarrolladas al máximo a efectos de generar un adecuado proceso de ordenamiento territorial dentro de la jurisdicción territorial respectiva.\n\n    2. Como cualquier instrumento jurídico, el Plan Regulador Urbano de Santa Ana posee una serie de limitaciones que devienen de las competencias mismas otorgadas por el ordenamiento jurídico costarricense. En este sentido, todo aquello que se encuentra regulado en el presente Plan, está fundado en las respectivas autorizaciones normativas contenidas en distintos instrumentos jurídicos, como la Constitución Política, Leyes, Decretos, reglamentos, tratados internacionales, entre otros, los cuales deben ser analizados y revisados de manera integral para el estudio de cada tema.\n\n    3. Las regulaciones del Plan Regulador se crean de manera tal que sean específicas, claras y detalladas, para evitar la excesiva interpretación de sus textos, cálculos o tablas.     En caso de ser necesaria la utilización de criterios interpretativos de normas, su aplicación deberá tomar en cuenta las consideraciones que posee cada título y capítulo, a efectos de una mejor comprensión del espíritu y fundamentación de cada uno de los supuestos de hecho que se regulan.\n\nRegulaciones\n\n    Artículo 1. La aplicación de las regulaciones contenidas en los diferentes reglamentos del presente Plan Regulador se circunscribe al cantón de Santa Ana, el cual se define de acuerdo con lo establecido en la División Territorial Administrativa de Costa Rica vigente.\n\n Ficha Artículo 1\n\n    Artículo 2. Todas las regulaciones del Plan Regulador del Cantón de Santa Ana son de acatamiento obligatorio para todas las personas físicas y jurídicas, públicas y privadas, con las excepciones que prevén el ordenamiento jurídico costarricense.\n\n Ficha Artículo 2\n\n    Artículo 3. El presente Plan Regulador está conformado por:\n\n    a. Los mapas, planos esquemas y los textos complementarios que explican y describen la situación actual y futura, contenidos en los documentos de diagnóstico, pronóstico y propuestas.\n\n    b. Los Reglamentos de: Zonificación, Fraccionamiento, Urbanizaciones y Condominios, Construcciones, Vialidad y Transporte, Generalidades y Mapa Oficial y Renovación Urbana. Además, se incluyen las tablas, listados, anexos y los mapas adjuntos a cada reglamento.\n\n Ficha Artículo 3\n\n    Artículo 4. La administración y aplicación del Plan Regulador estará a cargo de las dependencias administrativas municipales competentes en las materias normadas por los distintos reglamentos de desarrollo urbano.\n\n Ficha Artículo 4\n\n    Artículo 5. La responsabilidad administrativa, penal y civil de la aplicación e interpretación del presente Plan Regulador recae en el funcionario que cuente con la investidura y competencia legal para hacerlo.\n\n Ficha Artículo 5\n\n    Artículo 6. Normativa aplicable. Además de las disposiciones contenidas en el Plan Regulador, las personas físicas y jurídicas, públicas y privadas, deberán cumplir con la normativa nacional vigente que resulte aplicable al caso concreto.\n    El certificado de uso de suelo indicará, para efectos informativos, la normativa nacional que resulte aplicable o que pueda incidir en el uso solicitado, con el propósito de que la persona interesada tenga conocimiento de esta al momento de valorar y adoptar las decisiones relacionadas con el desarrollo de la actividad, obra o proyecto correspondiente.\n\n    La indicación contenida en el certificado no exime a la persona interesada del cumplimiento de cualquier otra disposición normativa que resulte aplicable al caso concreto.\n\n Ficha Artículo 6\n\n    Artículo 7. En todo aquello que no se encuentre regulado por el presente Plan, en ordenamiento territorial, regirá la normativa supletoria del INVU.\n\n Ficha Artículo 7\n\n    Artículo 8. En caso de ser necesaria la interpretación del contenido de alguna norma del Plan Regulador, el funcionario competente deberá tener en cuenta lo establecido en los respectivos considerandos asociados a las regulaciones. Asimismo, tendrá la potestad de consultar sobre ello a la Junta Estratégica de Planificación Territorial.\n\n Ficha Artículo 8\n\n    Artículo 9. Cualquier modificación, suspensión o derogación total o parcial del presente Plan Regulador deberá cumplir lo siguiente:\n    a. Consultar a la Junta Estratégica de Planificación Territorial sobre la modificación, suspensión o derogación.\n\n    b. Realizar el procedimiento establecido en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana número 4240 y sus reformas.\n\n Ficha Artículo 9\n\nCAPÍTULO 2. Aplicación de sanciones\n\nConsideraciones específicas\n\n    1. Los municipios cuentan con las potestades de imposición y ejecución de sanciones urbanísticas, las cuales responden al poder de policía con que cuentan para la efectiva tutela del comportamiento de los administrados en la materia.\n\n    2. El incumplimiento de las regulaciones contenidas en los distintos reglamentos del presente Plan Regulador implica para los administrados una serie de sanciones administrativas y penales, así como responsabilidades civiles.\n\n    3. La infracción a las normas del Plan Regulador constituye motivo para que la Municipalidad de Santa Ana inicie el proceso correspondiente, establecido en el ordenamiento jurídico costarricense, a efectos de aplicar las medidas o sanciones respectivas.\n\nRegulaciones\n\n    Artículo 10. Se considerará como infracción cualquier tipo de incumplimiento a las regulaciones contenidas en cualquiera de los reglamentos que conforman el presente Plan Regulador, así como a las demás normas vigentes en la materia que así lo tipifiquen.\n\n Ficha Artículo 10\n\n    Artículo 11. La Municipalidad de Santa Ana está facultada para imponer las sanciones administrativas establecidas, a las que se hagan acreedores los administrados que incumplan con las normas contenidas en los Reglamentos que conforman el presente Plan Regulador, ello previo a la realización del procedimiento correspondiente.\n\n Ficha Artículo 11\n\n    Artículo 12. La Municipalidad comunicará a las instituciones públicas competentes en las áreas de servicios públicos, vialidad, salud, ambiente u otras, los incumplimientos a las regulaciones cometidas en estas materias en el territorio del Cantón de Santa Ana.\n    También estará facultada para coordinar con las diferentes instancias la aplicación de las respectivas sanciones administrativas, en los casos en que esto sea necesario.\n\n Ficha Artículo 12\n\n    Artículo 13. La Municipalidad de Santa Ana está obligada a poner en conocimiento de las autoridades judiciales a los particulares que sean acreedores de sanciones civiles y penales, provenientes de la infracción a las regulaciones urbanísticas vigentes. La Municipalidad le dará seguimiento al trámite de la denuncia interpuesta.\n\n Ficha Artículo 13\n\n    Artículo 14. Los funcionarios a quienes, previa realización del proceso correspondiente, se les acredite la responsabilidad por el incumplimiento de las normas contenidas en el presente Plan Regulador, serán sancionados con las medidas administrativas, disciplinarias, civiles y penales correspondientes, contempladas en el ordenamiento jurídico costarricense.\n\n Ficha Artículo 14\n\n    Artículo 15. En el momento que la Municipalidad de Santa Ana tenga conocimiento de la existencia de una infracción a las normas establecidas en los Reglamentos del presente Plan Regulador, u otras normas vigentes y aplicables en la materia, deberá dar curso al procedimiento administrativo para imponer y ejecutar la sanción respectiva, según corresponda.\n\n Ficha Artículo 15\n\n    Artículo 16. Toda resolución que dicten las dependencias de la Municipalidad de Santa Ana en lo relativo a los reglamentos contenidos en el presente Plan Regulador, tendrá los recursos establecidos en el Título VI del Código Municipal, Ley N°7794 y sus reformas, los cuales deberán ser interpuestos con las formalidades y plazos que allí se indican. La resolución deberá indicar la posibilidad que tiene el ciudadano de utilizar los recursos antes mencionados.\n\n Ficha Artículo 16\n\nCAPÍTULO 3. Sanciones en materia constructiva\n\nConsideraciones específicas\n\n    1. El permiso de construcción es aquella autorización administrativa a través de la cual la Municipalidad determina la conformidad de una obra a construir con el ordenamiento jurídico vigente y los requisitos urbanísticos establecidos.\n\n    2. Al brindarle una condición de licitud, toda aquella edificación que se realice sin esta autorización o en contravención a lo establecido en ella, se constituye en una conducta que representa una infracción a las normas vigentes y por ende, merecedora de una sanción.\n\n    3. En relación con el desarrollo de construcciones, el ordenamiento jurídico dispone de una serie de instrumentos a través de los cuales se materializan las sanciones, a saber: multas, suspensión, clausura de obras y demolición de obras, los cuales son mecanismos para reestablecer el orden público en la materia.\n\n    4. La ejecución de las sanciones contenidas en el presente capitulo estará sujeta en todo momento a la aplicación de los procedimientos establecidos en el ordenamiento jurídico, garantizando el principio constitucional del debido proceso y defensa del ciudadano.\n\nRegulaciones\n\n    Artículo 17. La Municipalidad de Santa Ana está en obligación de velar porque todas las obras, construcciones y actividades que se desarrollen en el cantón cumplan con lo establecido en el presente Plan Regulador, y con las demás disposiciones vigentes que resulten aplicables, contenidas en el ordenamiento jurídico.\n\n Ficha Artículo 17\n\n    Artículo 18. La Municipalidad de Santa Ana se encuentra facultada para el cobro de multas a las cuales se hagan acreedores los particulares por la infracción a las normas constructivas, de conformidad con lo establecido en la Ley de Construcciones Nº833. Los montos de dichas multas deberán ser fijados a través de reglamentación municipal específica, dependiendo del nivel de avance de la obra. En ningún caso las multas podrán exceder el monto establecido para el otorgamiento de la licencia de construcción.\n\n Ficha Artículo 18\n\n    Artículo 19. En caso de las construcciones desarrolladas en contravención a lo establecido en el presente Plan Regulador, la Municipalidad de Santa Ana se encuentra facultada para realizar todas aquellas acciones, autorizadas por el ordenamiento jurídico, necesarias para el restablecimiento de la realidad física anterior a la transgresión. La Municipalidad deberá indicar, en la resolución respectiva, el fundamento jurídico de las acciones que emprenda.\n\n Ficha Artículo 19\n\n    Artículo 20. En el supuesto de que se ejecuten construcciones sin la licencia previamente emitida por parte de la Municipalidad de Santa Ana, se aplicará lo establecido en los artículos 93, 94, 95 y 96 de la Ley de Construcciones, Ley N°833 y sus reformas.\n\n Ficha Artículo 20\n\n    Artículo 21. Para las infracciones que se establecen a continuación, la Municipalidad de Santa Ana podrá determinar la suspensión o clausura de la obra. Lo anterior, tomando en consideración el nivel avance de la construcción, y el perjuicio que con ella se esté ocasionando a los intereses generales y al ordenamiento territorial del Cantón:\n    a. Ejecutar obras amparadas a una licencia de construcción de plazo vencido.\n\n    b. Ejecutar una obra modificando en parte o radicalmente el proyecto previamente aprobado.\n\n    c. Ejecutar, sin la debida protección, obras que pongan en peligro la vida humana o las propiedades aledañas.\n\n    d. No enviar oportunamente a la Municipalidad los informes de datos que se previenen en la Ley de Construcciones, Ley N°833 y sus reformas.\n\n    e. No dar aviso a la Municipalidad de la suspensión o terminación de obras.\n\n    f. No obedecer órdenes de la Municipalidad sobre modificaciones, suspensión o destrucción de obras.\n\n    g. Usar indebidamente la vía pública.\n\n    h. Usar indebidamente los servicios públicos.\n\n    i. Ocupar o usar una construcción antes de haber dado aviso de la terminación de la obra a la Municipalidad.\n\n    j. Impedir o estorbar a los Inspectores Municipales cumplir sus funciones.\n\n Ficha Artículo 21\n\n    Artículo 22. Para la aplicación de sanciones, se deberá realizar el procedimiento señalado en la reglamentación municipal correspondiente.\n\n Ficha Artículo 22\n\nTÍTULO II. JUNTA ESTRATÉGICA DE PLANIFICACIÓN TERRITORIAL\n\nConsideraciones generales\n\n    1. La creciente necesidad de incluir a los pobladores del cantón en las actividades de los gobiernos locales se ha plasmado tanto en la normativa como en la práctica, a través de la conformación de diversos mecanismos de participación ciudadana.\n\n    2. El artículo 169 de la Constitución Política, otorga a los gobiernos municipales plena competencia para ordenar y administrar los intereses de su cantón.\n\n    3. El Código Municipal, Ley N° 7794, establece la obligación de promover un desarrollo local participativo e inclusivo, que contemple la diversidad de necesidades e intereses de la población.\n\n    4. La Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240, establece la posibilidad de crear juntas o comisiones para integrar a la comunidad en la aplicación del Plan Regulador.\n\n    5. La jurisprudencia de la Sala Constitucional es consecuente con el ordenamiento jurídico costarricense, en donde los artículos 1, 9, 26, 27 y 169 de la Constitución Política de la República de Costa Rica de 1949, 113 y 114 de La Ley General de Administración Pública N° 6227, 1, 4 y 5 del Código Municipal N° 7794, dan sustento firme a la participación ciudadana a través de la observancia de la ejecución de la función pública.\n\n    6. A través de la materialización del Principio de Legalidad, se crea en las normas del Plan Regulador la figura de la Junta Estratégica de Planificación Territorial (JEPT), con el objetivo de potenciar la participación ciudadana en la fiscalización, cumplimiento y aplicación de la normativa local referente al ordenamiento territorial.\n\n    7. Con la creación de esta Junta se busca, principalmente, reforzar los mecanismos de participación ciudadana ya existentes, determinando un medio por el cual los habitantes del cantón puedan manifestar su opinión antes de la toma de decisiones por parte del Gobierno Municipal en relación con temas específicos de desarrollo urbano de Santa Ana.\n\n    8. En el desarrollo de su labor, la Junta ejercerá sus funciones en apego a las competencias que le serán asignadas, respetando para ello, las competencias legales tanto de la Municipalidad de Santa Ana, como de otros entes u organizaciones locales o nacionales.\n\nCAPÍTULO 1. Conformación y Funcionamiento\n\nConsideraciones específicas\n\n    1. Al proponer un sistema a través del cual se permita una interacción entre la ciudadanía y el gobierno local, la JEPT busca acortar las distancias entre los pobladores y los funcionarios municipales, a través de la cooperación en la toma de decisiones atinentes a la aplicación del Plan Regulador.\n\n    2. La Junta está conformada tanto por representantes de la comunidad de Santa Ana como por funcionarios municipales, quienes, en conjunto, emitirán criterios no vinculantes sobre la aplicación del Plan Regulador.\n\n    3. Los criterios de la Junta son documentos a través de los cuales esta se pronuncia sobre un tema en concreto, relacionado con la aplicación del presente Plan Regulador, o sobre la aprobación de un proyecto que se pretende desarrollar en el cantón.\n\n    4. Los criterios de la Junta no tienen carácter vinculante. Pero, en ciertas temáticas es obligatorio que se le realice la consulta, al tratarse de proyectos de cierta envergadura e impacto, determinándose esto en la normativa de desarrollo urbano.\n\nRegulaciones\n\n    Artículo 23. Creación y Principios. La Junta será un canal de comunicación entre la población del cantón y la Municipalidad, con la cual se busca promover la participación ciudadana en temas de ordenamiento territorial, a través de la formulación de criterios en los supuestos autorizados en el presente Plan Regulador.\n\n Ficha Artículo 23\n\n    Artículo 24. Límite en la competencia de la Junta. La Junta se limita a emitir criterios no vinculantes sobre los asuntos puestos en su conocimiento. Las funciones otorgadas a la Junta no implicarán la delegación o sustitución de las obligaciones ni competencias legales de los funcionarios municipales y del Gobierno Local como un todo, siendo la Junta un órgano consultivo en ordenamiento territorial. El pronunciamiento de la Junta no sustituye el criterio de los funcionarios encargados de tomar las decisiones finales.\n\n Ficha Artículo 24\n\n    Artículo 25. Conocimientos. Para llevar a cabo su función, todos los miembros de la Junta deberán tener conocimiento del Plan Regulador: sus reglamentos, mapas y anexos. Será obligación de los funcionarios municipales, designados como miembros permanentes de la Junta, capacitar a los Fiscales territoriales.\n\n Ficha Artículo 25\n\n    Artículo 26. Recursos para el funcionamiento de la Junta. Para el funcionamiento administrativo, la Junta tendrá apoyo directo del Departamento de Gestión de Ordenamiento Territorial y de los recursos que el Concejo Municipal le asigne, para los gastos de operación, papelería, artículos y equipos de oficina.\n\n Ficha Artículo 26\n\n    Artículo 27. Funciones. Las funciones de la Junta son las siguientes:\n\n    a. Emitir su criterio en los casos que le sea requerido. Este criterio no será vinculante.\n\n    b. Divulgar en todo el cantón las normas del Plan Regulador; así como sus modificaciones, suspensiones o derogaciones, totales o parciales.\n\n    c. Ser un mecanismo de comunicación entre la Municipalidad y la comunidad, en los casos así previstos en el Plan Regulador.\n\n    d. Promover y capacitar a grupos de personas voluntarias para fungir como Fiscales Territoriales.\n\n    e. Emitir certificaciones de fiscales territoriales.\n\n    f. Sugerir modificaciones, suspensiones o derogaciones, totales o parciales al Plan Regulador Cantonal de Santa Ana para ser analizados por el Concejo Municipal.\n\n    g. Analizar la problemática referente al desarrollo del cantón, en lo que respecta a la planificación y ordenamiento del territorio.\n\n    h. Cualquier otra que sea aprobada mediante acuerdo del Concejo Municipal, siempre que no esté en contraposición con el ordenamiento jurídico nacional vigente.\n\n    i. Cualquier otra que le asigne el presente Plan Regulador.\n\n Ficha Artículo 27\n\n    Artículo 28. Conformación. La Junta Estratégica de Planificación Territorial, JEPT por sus siglas, estará conformada por nueve miembros, que serán seleccionados entre el personal de la administración municipal y la población del cantón de acuerdo con la siguiente distribución:\n    a. Tres funcionarios municipales: uno perteneciente al Departamento de Gestión de Ordenamiento Territorial, uno de la Asesoría Legal y uno que represente a la Contraloría Ambiental. En caso de que cambie la nomenclatura de las divisiones internas de la Municipalidad, se deberá mantener los mismos tres funcionarios, siempre que representen las dependencias con conocimiento en las materias de ordenamiento territorial, legal y medio ambiente, respectivamente.\n\n    b. Seis personas de la comunidad: un representante por cada uno de los distritos que conforman el cantón.\n\n Ficha Artículo 28\n\n    Artículo 29. Requisitos para ser miembro de la Junta.\n\n    a. Para los funcionarios municipales: pertenecer a los Departamentos establecidos en el artículo anterior.\n\n    b. Para los representantes de la comunidad:\n\n    b.1. Ser mayor de edad.\n\n    b.2. Comprobar ser habitante del distrito de Santa Ana que representa.\n\n    b.3. Ser ajeno a la Municipalidad y al Concejo Municipal de Santa Ana.\n\n Ficha Artículo 29\n\n    Artículo 30. Elección de los miembros de la Junta.\n\n    a. Los tres funcionarios municipales: Serán designados por la Alcaldía a conveniencia de la administración municipal; deberán formar parte de las dependencias municipales indicadas.\n\n    b. Las seis personas de la comunidad de Santa Ana: Su elección estará a cargo de los funcionarios municipales que hayan sido designados por la Alcaldía como parte de la JEPT, regulándose el proceso con el reglamento correspondiente.\n\n Ficha Artículo 30\n\n    Artículo 31. Remoción de Miembros. Los miembros de la Junta serán removidos de sus puestos por lo funcionarios miembros del JEPT, cuando exista una falta comprobada a la ética o a las funciones otorgadas por el presente Reglamento.\n\n Ficha Artículo 31\n\n    Artículo 32. Quórum. Será requisito que el Presidente realice dos convocatorias con media hora de diferencia, de tal manera que la fecha y el lugar de ambas sean los mismos:\n    a. Para la primera convocatoria el quórum será: La presencia de la mitad más uno de los miembros de la Junta.\n\n    b. En la segunda convocatoria: Se realizará este llamado en caso de no presentarse la totalidad de los miembros requeridos para sesionar en la primera convocatoria.\n\n    Realizándose la sesión con los miembros de la Junta que se encuentren presentes en ese momento, siempre que al menos tres de los miembros hayan asistido.\n\n Ficha Artículo 32\n\n    Artículo 33. Consultas admisibles ante la Junta. Será admisible para conocimiento de la Junta:\n    a. Las consultas autorizadas por el Departamento de Gestión de Ordenamiento Territorial.\n\n    b. Los supuestos establecidos expresamente en los distintos Reglamentos del Plan Regulador.\n\n    c. Los casos en que exista oposición expresa de la población ante la ubicación de una actividad o construcción solicitada.\n\n    Si bien el criterio de la JEPT no será vinculante, para separarse de lo dictaminado por la Junta, el funcionario deberá justificar su decisión por escrito, siempre en apego de las reglas de la ciencia y de la técnica.\n\n Ficha Artículo 33\n\n    Artículo 34. Temáticas de necesaria consulta. A la Junta necesariamente se le solicitará criterio, previo a la decisión final por parte de la dependencia municipal encargada, en los siguientes casos:\n    a. Conformidad o no, de un uso no listado.\n\n    b. Aprobación de condominios y urbanizaciones\n\n    c. Las propuestas de modificaciones, suspensiones o derogaciones del Plan Regulador.\n\n Ficha Artículo 34\n\n    Artículo 35. Plazo para la resolución de las consultas. La Junta deberá dar respuesta a las consultas presentadas máximo dos sesiones después de solicitado su criterio. La JEPT podrá contar con una sesión adicional para resolver sobre un tema, de forma excepcional y fundamentada, únicamente en el supuesto de que la decisión municipal pueda ocasionar un daño irreparable y de difícil resarcimiento. Durante este plazo, el funcionario Municipal tiene la facultad de estudiar el proyecto o actividad a desarrollar, sin embargo, no podrá otorgar el permiso municipal solicitado hasta tanto no realice el respectivo análisis del documento, con las recomendaciones de la Junta. En caso de que la Junta no elabore el documento en el plazo establecido, el funcionario municipal podrá negar u otorgar el permiso sin valorar dicho documento. Igualmente, cuando se encuentre pronto a vencerse el plazo para negar u otorgar el permiso, y no se cuente con el criterio de la Junta, el funcionario podrá negar o otorgar el permiso sin valorar dicho documento.\n\n Ficha Artículo 35\n\n    Artículo 36. Consultas Territoriales. Para confeccionar los criterios sobre consultas relacionadas con asuntos polémicos o de gran relevancia para el cantón, la Junta podrá solicitar al Concejo Municipal de Santa Ana la celebración de Consultas Territoriales, la cuales estarán sujetas a las disposiciones del artículo 13, inciso k) del Código Municipal 7794 y sus reformas, y del Reglamento para Consultas Populares del Cantón de Santa Ana. En estas Consultas, la Junta podrá escuchar la opinión de las personas de la comunidad posiblemente afectadas.\n\n Ficha Artículo 36\n\nCAPÍTULO 2. Fiscales Territoriales\n\nConsideraciones específicas\n\n    1. En concordancia con el principio de participación ciudadana, se crea en el presente Plan Regulador la figura del Fiscal Territorial, que consiste en una investidura que se otorga a una persona de la comunidad capacitada en materia del Plan Regulador, la cual tendrá el deber de denunciar irregularidades en la aplicación de dicha normativa a la JEPT.\n\n    2. La efectiva aplicación de esta figura facilitará el cumplimiento de las normas establecidas en el Plan Regulador, al generar un mayor conocimiento por parte de la Municipalidad, de las actividades y desarrollos urbanísticos del distrito en que habita cada uno de los Fiscales Territoriales acreditados.\n\nRegulaciones\n\n    Artículo 37. Definición. Los Fiscales Territoriales son aquellas personas de la comunidad que, ad-honórem, son acreditados por la Municipalidad para vigilar el cumplimiento del Plan Regulador.\n\n Ficha Artículo 37\n\n    Artículo 38. Funciones. Las funciones del Fiscal Territorial serán las siguientes:\n\n    a. Vigilar el cumplimiento del Plan Regulador en el cantón.\n\n    b. Comunicar directamente a la JEPT las infracciones al Plan Regulador, para que se ejecuten las acciones administrativas pertinentes, con el fin de comprobar la irregularidad.\n\n    c. Cualquier otra que le asigne el presente Plan Regulador.\n\n Ficha Artículo 38\n\n    Artículo 39. Requisitos para ser Fiscal Territorial\n\n    a. Ser habitante del distrito que representa.\n\n    b. Ser mayor de edad.\n\n    c. Estar certificado como fiscal territorial.\n\n    d. Recibir las capacitaciones correspondientes.\n\n    e. Rendir juramento sobre el respecto a las normas y correcta realización de sus funciones.\n\n    Cumplidos los anteriores requisitos, se hará entrega de las Credenciales como Fiscal Territorial.\n\n Ficha Artículo 39\n\nTRANSITORIOS\n\n    Transitorio primero. La designación de los primeros funcionarios municipales miembros de la Junta, deberá realizarse dentro de los dos meses siguientes a la entrada en vigencia del presente Plan Regulador. La primera función de los funcionarios municipales miembros de la Junta será iniciar el proceso de selección de los restantes miembros de la Junta; este proceso no podrá superar el plazo de un mes después de la designación de los funcionarios.\n\n Ficha Artículo 1 Transitorio\n\n    Transitorio segundo. Después de la entrada en vigor del presente Plan Regulador, la primera sesión de la Junta debe realizarse, como máximo, quince días hábiles posteriores a la notificación de la designación como miembros de la Junta, a todos sus integrantes. En esta sesión se elegirá al presidente y secretario de la Junta de entre sus miembros.\n\n Ficha Artículo 2 Transitorio", "body_en_text": "Municipal Regulation 121\n\nRegulatory Plan: General Provisions and Penalties Regulation\n\n-You are viewing the latest version of the regulation-\n\nGo to the latest version\n\nVersion of the Regulation: 1 of 1\n\nMUNICIPALIDAD DE SANTA ANA\n\nMUNICIPAL COUNCIL OF THE MUNICIPALIDAD DE SANTA ANA\n\n    The Municipal Council of Santa Ana, at Ordinary Session N°121, held on 25 August 2026, under Article IV, Correspondence, Agreement number 16, definitively approved the following by 07 votes:\n\n    FIRST: To take effect upon publication in the Official Gazette. The new Regulatory Plan is adopted, consisting of seven regulations, each with its corresponding maps, as follows:\n\n    1. General Provisions and Penalties\n\n    2. Zoning\n\n    3. Road System\n\n    4. Subdivision\n\n    5. Construction, with 5 annexes\n\n    6. Renewal\n\n    7. Official Map\n\n    SECOND: However, Articles 28 and 29 of the Subdivision Regulation shall remain without effect until the appeal to be filed by the Municipality against the non-approval established by the INVU Urban Planning Directorate in official letter CDU-373-08-2026 is finally resolved through the procedures provided for in Articles 13 and 18 of Ley 4240.\n\n    THIRD: Consequently, the Regulatory Plan published in La Gaceta N°74 of 19 April 1991 is repealed.\n\n    FOURTH: To avail themselves of the provisions of Transitory Provision II of the Construction Regulation, interested persons must, within ten business days following publication of this Regulatory Plan, submit an application addressed to the Territorial Planning Management Department.\n\n    The application must identify the project by the real-property folio number of the property, include a brief description of the project and the procedures completed, and attach proof that it was submitted to any of the institutions identified in that transitory provision.\n\n    The application must be signed by the property owner. It may be sent to info@santaana.go.cr.\n\n    FIFTH: NOTIFY INVU, addressed to Licda. Hilda Carvajal Bonilla, Director of the Urban Planning Department, at planesreguladores@invu.go.cr.”\n\n    Publish once.\n\n    Santa Ana, 18 September 2026\n\nSANTA ANA REGULATORY PLAN\n\nTable of Contents\n\nPresentation of the Regulatory Plan ...................................................................................... 2\n\nJustification for the Regulatory Plan ...................................................................................... 2\n\nObjectives ................................................................................................................................... 3\n\nTRANSITORY PROVISIONS ……………………………………………………………………16\n\nPRESENTATION OF THE REGULATORY PLAN\n\n    The Santa Ana Regulatory Plan is the result of the efforts of a multidisciplinary professional technical team, administrative officials, the Mayor’s Office, the members of the Municipal Council, and the residents of the Canton.\n\n    The regulations contained in this Regulatory Plan are intended to balance the aspirations of each resident regarding land use and its regulation, thereby ensuring a better future for the community of Santa Ana residents and promoting equity in the exercise of their rights. In seeking a balance between individual interests and collective benefit, some individual expectations will inevitably be affected, since not all of them can be fulfilled through the Regulatory Plan.\n\n    This Regulatory Plan goes beyond traditional regulatory plans, as it makes the fullest use of its legal authority and provides opportunities both for the generations currently living in the canton and for future generations. These possibilities include new roads, underground parking, pedestrian infrastructure, bicycle lanes, outdoor advertising, green areas, passive climate control, low-consumption fixtures, and improved and justified restrictions, which are only some of the innovations presented in this Plan.\n\n    It is widely understood that transforming existing conditions and their territorial impacts is not easy: it takes considerable time and requires agreements among people from different groups. This update was developed not to achieve quick political results, but to establish a solid foundation for medium- and long-term development that ensures a better quality of life for the canton’s residents.\n\n    This Cantonal Regulatory Plan is a legal and administrative tool intended to help the Municipality manage and plan its territory in light of current conditions and problems, while seeking to take advantage of future opportunities to preserve and improve the quality of spatial development, the environment, and the quality of life of the\n\nresidents who live, work, study, or visit the canton.\n\n    All of the foregoing will provide the Local Government of Santa Ana with sufficient clarity regarding the canton’s role within the country and its region.\n\nJUSTIFICATION FOR THE REGULATORY PLAN\n\n    Fundamental responsibility for the administration of local property and services is constitutionally assigned to local governments. To carry out territorial administration, the Costa Rican legal system empowers municipalities to create a Regulatory Plan instrument.\n\n    In the Canton of Santa Ana, the Regulatory Plan will seek to promote the various activities that enable greater territorial development, as well as projects to improve the living conditions of the canton’s population.\n\n    • Inventory land owned by the Municipality.\n\n    o Determine the current status of municipal information concerning its properties.\n\n    Zoning\n\n    • Create a balance between the various human activities and their locations, minimizing incompatibilities and promoting orderly and sustainable urban development.\n\n    o Identify the potential of the various zones and the human activities compatible with them.\n\n    o Establish urban-planning requirements for each of these activities and land uses in the different zones of Santa Ana.\n\n    Road System and Transportation\n\n    • Establish improvements to the canton’s road system, particularly in urban areas.\n\n    o Assess Santa Ana’s principal road-related problems and provide a design proposal for addressing them, giving priority to pedestrians and users of the public transportation system.\n\n    o Harmoniously integrate Land Use with the road and public transportation system in order to improve the efficiency of the urban system.\n\n    o Improve connectivity among the different zones of the canton.\n\n    Construction\n\n    • Define local rules for the development of construction projects in order to ensure matters of general concern, such as the safety, sanitation, and appearance\n\nof structures or buildings. o Ensure that construction is carried out in harmony with the environment by encouraging modern construction methods aimed at achieving this objective.\n\n    o Assess the physical characteristics of the area and the surroundings in which construction will take place, seeking to ensure that it does not adversely affect the aesthetics of the urban environment.\n\n    Subdivisions, Urban Developments, and Condominiums\n\n    • Establish clear restrictions that serve the interests of the Santa Ana community with respect to new Urban Developments, Subdivisions, and Condominiums.\n\n    o Determine the requirements applicable to urban developments, subdivisions, and condominiums regarding access to public roads, lot and block formation, and the transfer of areas for public uses.\n\n    o Establish minimum construction requirements for roads, sidewalks, water-supply systems, stormwater and sanitary drainage, electrification, and public lighting.\n\n    Urban Renewal\n\n    • Define policies to develop and restore areas in the canton, taking into account their respective potential.\n\n    o Locate the different Urban Renewal zones in the Canton.\n\n    o Establish policies, strategies, and regulations for the development and enhancement of these zones.\n\n    Official Map\n\n    • Establish the provision and preservation of spaces for existing public roads and communal areas, as well as precautionary reserves for future public uses.\n\nGENERAL PROVISIONS AND PENALTIES REGULATION\n\nGeneral considerations\n\n    1. This title has been developed within a structure that regulates the most general aspects of the Urban Regulatory Plan of the Canton of Santa Ana.\n\n    2. Accordingly, rules governing its application are established to create an efficient framework for compliance with its provisions.\n\n    3. All rules contained in the various regulations comprising this Regulatory Plan seek to define the scope of property rights and determine the limits on the exercise of the powers arising from those rights.\n\n    4. Because these regulations are intended to place private activities within the stated limits, any conduct that violates the established rules shall be considered an infraction and shall therefore be subject to a penalty.\n\n    5. This title regulates the general aspects of penalties arising from violations of the provisions contained in the Regulatory Plan. It also establishes the specific penalties applicable to noncompliance with construction regulations.\n\nSpecific considerations\n\n    1. In accordance with Ley de Planificación Urbana, N°4240, this Regulatory Plan has a series of powers, all of which are developed to the fullest extent in order to generate an appropriate territorial planning process within the respective territorial jurisdiction.\n\n    2. Like any legal instrument, the Santa Ana Urban Regulatory Plan has a series of limitations arising from the powers granted by the Costa Rican legal system itself. Accordingly, everything regulated in this Plan is based on the corresponding statutory authorizations contained in various legal instruments, such as the Constitución Política, statutes, decrees, regulations, and international treaties, among others, all of which must be analyzed and reviewed comprehensively when examining each subject.\n\n    3. The Regulatory Plan’s rules are drafted to be specific, clear, and detailed in order to avoid excessive interpretation of their texts, calculations, or tables. Where interpretive criteria must be used for legal provisions, their application must take into account the considerations included in each title and chapter, in order to provide a better understanding of the purpose and basis of each regulated factual circumstance.\n\nRegulations\n\n    Article 1. The application of the rules contained in the different regulations of this Regulatory Plan is limited to the Canton of Santa Ana, as defined in accordance with the current División Territorial Administrativa de Costa Rica.\n\n Article Record 1\n\n    Article 2. All regulations of the Regulatory Plan of the Canton of Santa Ana are mandatory for all natural and legal persons, both public and private, subject to the exceptions provided for by the Costa Rican legal system.\n\n Article Record 2\n\n    Article 3. This Regulatory Plan consists of:\n\n    a. The maps, plans, diagrams, and supplementary texts explaining and describing current and future conditions, as contained in the diagnostic, forecast, and proposal documents.\n\n    b. The Regulations on Zoning; Subdivisions, Urban Developments, and Condominiums; Construction; Road System and Transportation; General Provisions and Official Map; and Urban Renewal. It also includes the tables, lists, annexes, and maps attached to each regulation.\n\n Article Record 3\n\n    Article 4. The administration and application of the Regulatory Plan shall be the responsibility of the municipal administrative offices with authority over the matters governed by the various urban-development regulations.\n\n Article Record 4\n\n    Article 5. Administrative, criminal, and civil liability for the application and interpretation of this Regulatory Plan rests with the official duly invested with the legal authority and jurisdiction to do so.\n\n Article Record 5\n\n    Article 6. Applicable regulations. In addition to the provisions contained in the Regulatory Plan, natural and legal persons, both public and private, must comply with the current national regulations applicable to the specific case.\n\n    For informational purposes, the land-use certificate (certificado de uso de suelo) shall identify the national regulations that apply or may affect the requested use, so that the interested person is aware of them when assessing and making decisions related to the development of the corresponding activity, work, or project.\n\n    The information contained in the certificate does not exempt the interested person from complying with any other regulatory provision applicable to the specific case.\n\n Article Record 6\n\n    Article 7. In all territorial-planning matters not regulated by this Plan, INVU’s supplementary regulations shall govern.\n\n Article Record 7\n\n    Article 8. If the content of any provision of the Regulatory Plan must be interpreted, the competent official shall take into account the respective reasons associated with the regulations. The official shall also have the authority to consult the Junta Estratégica de Planificación Territorial on the matter.\n\n Article Record 8\n\n    Article 9. Any amendment, suspension, or total or partial repeal of this Regulatory Plan must comply with the following:\n\n    a. Consult the Junta Estratégica de Planificación Territorial regarding the amendment, suspension, or repeal.\n\n    b. Carry out the procedure established in Article 17 of Ley de Planificación Urbana número 4240 and its amendments.\n\n Article Record 9\n\nCHAPTER 2. Application of Penalties\n\nSpecific considerations\n\n    1. Municipalities have the authority to impose and enforce urban-planning penalties, arising from the police power they possess to ensure effective oversight of the conduct of regulated persons in this area.\n\n    2. Failure by regulated persons to comply with the rules contained in the various regulations of this Regulatory Plan entails a series of administrative and criminal penalties, as well as civil liability.\n\n    3. A violation of the Regulatory Plan’s rules constitutes grounds for the Municipalidad de Santa Ana to initiate the corresponding proceedings established by the Costa Rican legal system in order to apply the respective measures or penalties.\n\nRegulations\n\n    Article 10. Any type of noncompliance with the rules contained in any of the regulations comprising this Regulatory Plan, as well as with any other current rules governing the matter that classify such conduct as an infraction, shall be considered an infraction.\n\n Article Record 10\n\n    Article 11. The Municipalidad de Santa Ana is empowered to impose the established administrative penalties incurred by regulated persons who fail to comply with the rules contained in the Regulations comprising this Regulatory Plan, after completion of the corresponding procedure.\n\n Article Record 11\n\n    Article 12. The Municipality shall report to the public institutions with authority over public services, roads, health, the environment, or other areas any violations of the applicable regulations committed within the territory of the Canton of Santa Ana.\n\n    It shall also be authorized to coordinate with the different agencies in applying the respective administrative penalties when necessary.\n\n Article Record 12\n\n    Article 13. The Municipalidad de Santa Ana is required to report to the judicial authorities private persons subject to civil and criminal penalties arising from violations of current urban-planning regulations. The Municipality shall monitor the processing of the complaint filed.\n\n Article Record 13\n\n    Article 14. Officials who, after completion of the corresponding proceedings, are found responsible for failure to comply with the rules contained in this Regulatory Plan shall be subject to the corresponding administrative, disciplinary, civil, and criminal measures provided for in the Costa Rican legal system.\n\n Article Record 14\n\n    Article 15. When the Municipalidad de Santa Ana becomes aware of an infraction of the rules established in the Regulations of this Regulatory Plan or of other current and applicable rules governing the matter, it must initiate the administrative procedure to impose and enforce the corresponding penalty, as appropriate.\n\n Article Record 15\n\n    Article 16. Any decision issued by the offices of the Municipalidad de Santa Ana concerning the regulations contained in this Regulatory Plan shall be subject to the remedies established in Title VI of Código Municipal, Ley N°7794 and its amendments, which must be filed in accordance with the formalities and time limits specified therein. The decision must advise the citizen of the availability of the aforementioned remedies.\n\n Article Record 16\n\nCHAPTER 3. Construction-Related Penalties\n\nSpecific considerations\n\n    1. A construction permit is the administrative authorization through which the Municipality determines whether a proposed work complies with the current legal system and the established urban-planning requirements.\n\n    2. Because this authorization confers lawful status, any building erected without it or in violation of its terms constitutes conduct that infringes current rules and is therefore subject to a penalty.\n\n    3. With regard to construction activities, the legal system provides a series of instruments through which penalties are implemented, namely fines, suspension, closure of works, and demolition of works, which are mechanisms for restoring public order in this area.\n\n    4. Enforcement of the penalties contained in this chapter shall at all times be subject to the application of the procedures established in the legal system, ensuring the constitutional principle of due process and the citizen’s right of defense.\n\nRegulations\n\n    Article 17. The Municipalidad de Santa Ana is required to ensure that all works, construction, and activities carried out in the canton comply with this Regulatory Plan and all other applicable current provisions contained in the legal system.\n\n Article Record 17\n\n    Article 18. The Municipalidad de Santa Ana is authorized to collect fines incurred by private persons for violations of construction rules, in accordance with Ley de Construcciones Nº833. The amounts of such fines must be established through specific municipal regulations, depending on the stage of completion of the work. Under no circumstances may the fines exceed the amount established for issuance of the construction permit.\n\n Article Record 18\n\n    Article 19. In the case of construction carried out in violation of this Regulatory Plan, the Municipalidad de Santa Ana is authorized to take all actions permitted by the legal system that are necessary to restore the physical conditions existing before the violation. In the corresponding decision, the Municipality must state the legal basis for the actions it undertakes.\n\n Article Record 19\n\n    Article 20. If construction is performed without a license previously issued by the Municipalidad de Santa Ana, Articles 93, 94, 95, and 96 of Ley de Construcciones, Ley N°833 and its amendments shall apply.\n\n Article Record 20\n\n    Article 21. For the infractions set forth below, the Municipalidad de Santa Ana may order the suspension or closure of the work. In doing so, it shall consider the stage of completion of the construction and the harm it is causing to the general interest and the territorial planning of the Canton:\n\n    a. Performing work under a construction license whose term has expired.\n\n    b. Performing work that partially or radically modifies the previously approved project.\n\n    c. Performing, without appropriate safeguards, work that endangers human life or neighboring properties.\n\n    d. Failing to timely submit to the Municipality the data reports required by Ley de Construcciones, Ley N°833 and its amendments.\n\n    e. Failing to notify the Municipality of the suspension or completion of work.\n\n    f. Failing to comply with Municipality orders concerning the modification, suspension, or destruction of work.\n\n    g. Improperly using a public road.\n\n    h. Improperly using public services.\n\n    i. Occupying or using a building before notifying the Municipality that the work has been completed.\n\n    j. Preventing or obstructing Municipal Inspectors from performing their duties.\n\n Article Record 21\n\n    Article 22. To impose penalties, the procedure specified in the corresponding municipal regulations must be followed.\n\n Article Record 22\n\nTITLE II. JUNTA ESTRATÉGICA DE PLANIFICACIÓN TERRITORIAL\n\nGeneral considerations\n\n    1. The growing need to include the canton’s residents in local-government activities has been reflected both in regulations and in practice through the creation of various mechanisms for citizen participation.\n\n    2. Article 169 of the Constitución Política grants municipal governments full authority to regulate and administer the interests of their canton.\n\n    3. Código Municipal, Ley N° 7794, establishes the obligation to promote participatory and inclusive local development that takes into account the population’s diverse needs and interests.\n\n    4. Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240, provides for the possibility of creating boards or commissions to involve the community in the application of the Regulatory Plan.\n\n    5. The case law of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) is consistent with the Costa Rican legal system, in which Articles 1, 9, 26, 27, and 169 of Constitución Política de la República de Costa Rica de 1949; Articles 113 and 114 of Ley General de Administración Pública N° 6227; and Articles 1, 4, and 5 of Código Municipal N° 7794 provide a firm basis for citizen participation through oversight of the performance of public functions.\n\n    6. By giving effect to the Principle of Legality, the Regulatory Plan’s rules create the Junta Estratégica de Planificación Territorial (JEPT), or Strategic Territorial Planning Board, to strengthen citizen participation in monitoring, compliance with, and application of local territorial-planning regulations.\n\n    7. The creation of this Board is intended primarily to reinforce existing citizen-participation mechanisms by establishing a means through which the canton’s residents may express their views before the Municipal Government makes decisions concerning specific urban-development matters in Santa Ana.\n\n    8. In carrying out its work, the Board shall perform its functions in accordance with the powers assigned to it, while respecting the legal authority of the Municipalidad de Santa Ana and that of other local or national entities or organizations.\n\nCHAPTER 1. Composition and Operation\n\nSpecific considerations\n\n    1. By proposing a system that allows interaction between citizens and local government, the JEPT seeks to bring residents and municipal officials closer together through cooperation in decision-making concerning the application of the Regulatory Plan.\n\n    2. The Board consists of both representatives of the Santa Ana community and municipal officials, who shall jointly issue nonbinding opinions concerning the application of the Regulatory Plan.\n\n    3. The Board’s opinions are documents through which it states its position on a specific matter related to the application of this Regulatory Plan or on the approval of a project proposed for development in the canton.\n\n    4. The Board’s opinions are not binding. However, consultation with the Board is mandatory on certain matters involving projects of a particular scale and impact, as determined by urban-development regulations.\n\nRegulations\n\n    Article 23. Creation and Principles. The Board shall serve as a channel of communication between the canton’s population and the Municipality, seeking to promote citizen participation in territorial-planning matters through the issuance of opinions in the circumstances authorized by this Regulatory Plan.\n\n Article Record 23\n\n    Article 24. Limit on the Board’s authority. The Board is limited to issuing nonbinding opinions on matters submitted for its consideration. The functions assigned to the Board shall not entail the delegation or substitution of the legal duties or authority of municipal officials or of the Local Government as a whole, as the Board is a consultative body on territorial planning. The Board’s opinion does not replace the judgment of the officials responsible for making final decisions.\n\n Article Record 24\n\n    Article 25. Knowledge. To perform their duties, all Board members must be familiar with the Regulatory Plan, including its regulations, maps, and annexes. The municipal officials appointed as permanent members of the Board shall be responsible for training the Territorial Monitors (Fiscales Territoriales).\n\n Article Record 25\n\n    Article 26. Resources for the Board’s operation. For its administrative operation, the Board shall receive direct support from the Territorial Planning Management Department and shall have access to the resources allocated to it by the Municipal Council for operating expenses, stationery, supplies, and office equipment.\n\n Article Record 26\n\n    Article 27. Functions. The Board shall have the following functions:\n\n    a. Issue an opinion in cases in which one is requested. This opinion shall not be binding.\n\n    b. Publicize the rules of the Regulatory Plan throughout the canton, as well as any total or partial amendments, suspensions, or repeals thereof.\n\n    c. Serve as a communication mechanism between the Municipality and the community in the cases provided for in the Regulatory Plan.\n\n    d. Encourage and train groups of volunteers to serve as Territorial Monitors.\n\n    e. Issue Territorial Monitor certifications.\n\n    f. Propose total or partial amendments, suspensions, or repeals of the Santa Ana Cantonal Regulatory Plan for consideration by the Municipal Council.\n\n    g. Analyze problems concerning the canton’s development with respect to territorial planning and management.\n\n    h. Perform any other function approved by resolution of the Municipal Council, provided that it does not conflict with the current national legal system.\n\n    i. Perform any other function assigned to it by this Regulatory Plan.\n\n Article Record 27\n\n    Article 28. Composition. The Junta Estratégica de Planificación Territorial, abbreviated JEPT, shall consist of nine members selected from among the municipal administration’s personnel and the canton’s population, distributed as follows:\n\n    a. Three municipal officials: one from the Territorial Planning Management Department, one from the Legal Advisory Office, and one representing the Environmental Comptroller’s Office. If the names of the Municipality’s internal divisions change, the same three officials shall be retained, provided that they represent the offices knowledgeable in territorial planning, legal matters, and environmental matters, respectively.\n\n    b. Six members of the community: one representative from each district comprising the canton.\n\n Article Record 28\n\n    Article 29. Requirements for Board membership.\n\n    a. Municipal officials: They must belong to the Departments established in the preceding article.\n\n    b. Community representatives:\n\n    b.1. Be of legal age.\n\n    b.2. Provide proof of residence in the district of Santa Ana that they represent.\n\n    b.3. Have no affiliation with the Municipalidad de Santa Ana or its Municipal Council.\n\n Article Record 29\n\n    Article 30. Selection of Board members.\n\n    a. The three municipal officials: They shall be appointed by the Mayor’s Office as deemed appropriate by the municipal administration and must belong to the indicated municipal offices.\n\n    b. The six members of the Santa Ana community: They shall be selected by the municipal officials appointed by the Mayor’s Office to the JEPT, and the process shall be governed by the corresponding regulation.\n\n Article Record 30\n\n    Article 31. Removal of Members. Members of the Board shall be removed from their positions by the JEPT’s official members when a breach of ethics or of the duties assigned under this Regulation has been proven.\n\n Article Record 31\n\n    Article 32. Quorum. The President must issue two notices of meeting one-half hour apart, with the same date and location for both:\n\n    a. For the first notice, the quorum shall be the presence of one-half plus one of the Board’s members.\n\n    b. For the second notice: This notice shall apply if not all the members required to hold a meeting are present following the first notice.\n\n    The meeting shall be held with the Board members present at that time, provided that at least three members have attended.\n\n Article Record 32\n\n    Article 33. Consultations admissible before the Board. The following may be considered by the Board:\n\n    a. Consultations authorized by the Territorial Planning Management Department.\n\n    b. Circumstances expressly established in the different Regulations of the Regulatory Plan.\n\n    c. Cases in which the population expressly opposes the proposed location of an activity or construction.\n\n    Although the JEPT’s opinion shall not be binding, an official who departs from the Board’s findings must justify the decision in writing, always in accordance with the rules of science and technical expertise.\n\n Article Record 33\n\n    Article 34. Matters requiring consultation. The Board’s opinion must be requested before the competent municipal office makes its final decision in the following cases:\n\n    a. Whether an unlisted use complies with applicable requirements.\n\n    b. Approval of condominiums and urban developments.\n\n    c. Proposals to amend, suspend, or repeal the Regulatory Plan.\n\n Article Record 34\n\n    Article 35. Time limit for resolving consultations. The Board must respond to submitted consultations no later than two meetings after its opinion is requested. On an exceptional and reasoned basis, the JEPT may have one additional meeting to decide a matter, solely where the municipal decision could cause irreparable harm that would be difficult to remedy. During this period, the Municipal official may study the proposed project or activity; however, the official may not grant the requested municipal permit until the relevant document containing the Board’s recommendations has been analyzed. If the Board does not prepare the document within the established period, the municipal official may deny or grant the permit without considering that document. Likewise, when the deadline for denying or granting the permit is about to expire and the Board’s opinion has not been received, the official may deny or grant the permit without considering that document.\n\n Article Record 35\n\n    Article 36. Territorial Consultations. To prepare opinions on consultations concerning controversial matters or matters of great importance to the canton, the Board may request that the Municipal Council of Santa Ana hold Territorial Consultations (Consultas Territoriales), which shall be subject to Article 13(k) of Código Municipal 7794 and its amendments and to Reglamento para Consultas Populares del Cantón de Santa Ana. At these Consultations, the Board may hear the views of members of the community who may be affected.\n\n Article Record 36\n\nCHAPTER 2. Territorial Monitors\n\nSpecific considerations\n\n    1. Consistent with the principle of citizen participation, this Regulatory Plan creates the role of Territorial Monitor (Fiscal Territorial), a designation granted to a community member trained in matters concerning the Regulatory Plan, who shall be responsible for reporting irregularities in the application of those rules to the JEPT.\n\n    2. Effective implementation of this role will facilitate compliance with the rules established in the Regulatory Plan by increasing the Municipality’s knowledge of urban-planning activities and developments in the district where each accredited Territorial Monitor resides.\n\nRegulations\n\n    Article 37. Definition. Territorial Monitors are community members who are accredited by the Municipality on an unpaid basis to monitor compliance with the Regulatory Plan.\n\n Article Record 37\n\n    Article 38. Functions. A Territorial Monitor shall have the following functions:\n\n    a. Monitor compliance with the Regulatory Plan in the canton.\n\n    b. Directly report violations of the Regulatory Plan to the JEPT so that the appropriate administrative actions may be taken to verify the irregularity.\n\n    c. Perform any other function assigned by this Regulatory Plan.\n\n Article Record 38\n\n    Article 39. Requirements for serving as a Territorial Monitor\n\n    a. Be a resident of the district represented.\n\n    b. Be of legal age.\n\n    c. Be certified as a Territorial Monitor.\n\n    d. Receive the corresponding training.\n\n    e. Take an oath to respect the rules and properly perform the assigned duties.\n\n    Upon fulfillment of the foregoing requirements, the person shall be issued Territorial Monitor Credentials.\n\n Article Record 39\n\nTRANSITORY PROVISIONS\n\n    First transitory provision. The first municipal officials who will serve as members of the Board must be appointed within two months after this Regulatory Plan takes effect. The first duty of the municipal officials serving as Board members shall be to initiate the selection process for the remaining Board members; this process may not extend beyond one month after the officials are appointed.\n\n Article Record 1 Transitory Provision\n\n    Second transitory provision. After this Regulatory Plan takes effect, the Board’s first meeting must be held no later than fifteen business days after all its members are notified of their appointment to the Board. At this meeting, the Board shall elect its president and secretary from among its members.\n\n Article Record 2 Transitory Provision" }