{ "id": "norm-108050", "citation": "", "section": "norms", "doc_type": null, "title_es": "Reglamento de Renovación Urbana", "title_en": "Urban Renewal Regulation", "summary_es": "El Reglamento de Renovación Urbana del Plan Regulador de Santa Ana ordena la conservación, rehabilitación y remodelación de áreas urbanas deterioradas, deficientes o expuestas a amenazas naturales. Delimita cuatro subzonas: riesgo de amenaza natural, potencial recreativo y facilidades comunales, atención especial y planta de tratamiento de aguas residuales. Regula los planes y proyectos de renovación, las restricciones temporales y permanentes para construir o fraccionar, la recuperación forestal de zonas inhabitables, la reubicación de población, los parques lineales, la infraestructura sanitaria y la reconfiguración predial pública. Esta última puede involucrar propietarios, desarrolladores, la Municipalidad y una SPEM, con incentivos de cobertura o altura. Cada proyecto requiere estudios de base, aprobación municipal y del INVU, viabilidad ambiental y ejecución fiscalizada. El Plan Regulador rige desde su publicación, derogó el publicado el 19 de abril de 1991 y ordenó emitir, dentro de doce meses, la reglamentación necesaria para aplicar los incentivos y la reconfiguración predial.", "summary_en": "The Urban Renewal Regulation under Santa Ana’s Regulatory Plan governs the conservation, rehabilitation, and remodeling of deteriorated or deficient urban areas and areas exposed to natural hazards. It establishes four subzones: natural-hazard risk, recreational potential and community facilities, special attention, and a wastewater treatment plant. It regulates renewal plans and projects, temporary and permanent restrictions on construction and subdivision, forest restoration of uninhabitable zones, population relocation, linear parks, sanitation infrastructure, and public land reconfiguration. The latter may involve owners, developers, the Municipality, and a Sociedad Pública de Economía Mixta (SPEM), a municipal mixed-capital public company, with coverage or height incentives. Each project requires baseline studies, municipal and INVU approval, environmental viability, and supervised implementation. The Regulatory Plan takes effect upon publication, repealed the plan published on 19 April 1991, and required implementing rules for incentives and land reconfiguration to be issued within twelve months.", "court_or_agency": "", "date": "", "year": "", "topic_ids": [], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "Plan Regulador", "renovación urbana", "reconfiguración predial", "fraccionamiento", "viabilidad ambiental", "zona inhabitable", "área de protección", "Sociedad Pública de Economía Mixta" ], "article_citations": [], "keywords_es": [ "renovación urbana", "Plan Regulador de Santa Ana", "riesgo de amenaza natural", "reconfiguración predial", "restricciones para construir", "restricciones para fraccionar", "infraestructura verde", "recuperación forestal", "planta de tratamiento de aguas residuales", "viabilidad ambiental", "parques lineales", "SPEM", "incentivos urbanísticos", "reubicación de población", "áreas de protección" ], "keywords_en": [ "urban renewal", "Santa Ana Regulatory Plan", "natural-hazard risk", "land reconfiguration", "construction restrictions", "subdivision restrictions", "green infrastructure", "forest restoration", "wastewater treatment plant", "environmental viability", "linear parks", "municipal mixed-capital public company", "urban-planning incentives", "population relocation", "protection areas" ], "excerpt_es": "Artículo 7. Requisitos para el desarrollo en zonas de renovación urbana.\n\nLa posibilidad de fraccionar o construir en zonas de renovación podrán ser autorizadas por la Municipalidad aplicando los parámetros urbanísticos específicos establecidos en la zona base del Reglamento de Zonificación. Tales parámetros y los requisitos de trámite que defina la municipalidad serán aplicables a partir de la entrada en vigor del presente plan regulador y hasta la aprobación del Plan y Proyecto renovación urbana específico de cada sector de cada subzona\n\nA partir de la aprobación de cada Plan y Proyecto de renovación urbana y durante cinco años, se mantendrá vigente la restricción para fraccionar o construir que el programa establezca con el objetivo de facilitar la implementación de este, según se indican en el presente plan regulador las disposiciones a aplicar para cada zona de renovación.", "excerpt_en": "Article 7. Requirements for development in urban renewal zones.\n\nSubdivision or construction in renewal zones may be authorized by the Municipality by applying the specific urban-planning parameters established for the base zone in the Zoning Regulation. Those parameters and the procedural requirements defined by the Municipality shall apply from the entry into force of this Regulatory Plan until approval of the specific Urban Renewal Plan and Project for each sector of each subzone.\n\nFollowing approval of each Urban Renewal Plan and Project and for five years, the restriction on subdivision or construction established by the program shall remain in effect to facilitate its implementation, in accordance with the provisions of this Regulatory Plan applicable to each renewal zone.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "The Municipal Council adopted the Urban Renewal Regulation as part of the new Regulatory Plan, effective upon publication, repealed the plan published on 19 April 1991, and made implementation of the incentives and land-reconfiguration mechanisms subject to subsequent municipal rules.", "summary_es": "El Concejo Municipal adoptó el Reglamento de Renovación Urbana como parte del nuevo Plan Regulador, con vigencia desde su publicación, derogó el plan publicado el 19 de abril de 1991 y sujetó la aplicación de los incentivos y la reconfiguración predial a reglamentación municipal posterior." }, "pull_quotes": [ { "context": "Capítulo 2, Consideraciones específicas", "quote_en": "In zones declared uninhabitable, the designated use is forest restoration.", "quote_es": "En las zonas declaradas como inhabitables la vocación es la recuperación forestal." }, { "context": "Artículo 11", "quote_en": "For urban renewal sectors classified as “Flooding and Mudflows” and “Uninhabitability,” the subdivision restrictions and construction prohibitions shall remain in effect after the five-year restriction period established in Article 52 of Law No. 4240 and in this Regulation has ended.", "quote_es": "Para aquellos sectores de renovación urbana correspondientes con los tipos “Por Inundación y Flujo de Lodos” y “Por Inhabitabilidad”, una vez concluido el período de restricción de cinco años establecido en el artículo 52 de la Ley Nº4240 y en este Reglamento, se mantendrán vigentes las restricciones para fraccionar y las prohibiciones para construir." }, { "context": "Artículo 32", "quote_en": "Each specific sector subject to renewal must have its own Plan and Project, the preparation of which must receive prior authorization from the Municipality of Santa Ana.", "quote_es": "Cada sector específico objeto de renovación deberá contar con su respectivo Plan Proyecto y su elaboración deberá ser previamente autorizado por la Municipalidad de Santa Ana." }, { "context": "Anexo 1, Competencias regulatorias", "quote_en": "Application of the Regulatory Plan’s land-reconfiguration rules is contingent upon issuance of municipal rules governing the specific aspects of that mechanism.", "quote_es": "La aplicación de las normas de Reconfiguración Predial del Plan Regulador queda supeditada a la emisión de la normativa municipal que regule los aspectos específicos sobre la figura." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [], "external": [] }, "source_url": "https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=108050¶m2=-1¶m3=1¶m4=", "tier": 2, "is_environmental": true, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "Reglamento municipal 121\n\n Plan Regulador (Reglamento de renovación urbana)\n\n -Usted está en la última versión de la norma-\n\n Ir a la última versión\n\n Versión de la Norma: 1 de 1\n\nMUNICIPALIDAD DE SANTA ANA\n\nCONCEJO MUNICIPAL MUNICIPALIDAD DE SANTA ANA\n\n    El Concejo Municipal de Santa Ana en la Sesión Ordinaria N°121, celebrada de 25 de agosto de 2026, en el Artículo IV, Correspondencia, Acuerdo número 16, aprobó definitivamente con 07 votos lo siguiente:\n\n    PRIMERO: Para que rija a partir de su publicación en el Diario Oficial. Se adopta el nuevo Plan Regulador, el cual consta de siete reglamentos cada uno con sus correspondientes mapas, a saber:\n\n    1. Generalidades y Sanciones\n\n    2. Zonificación\n\n    3. Vialidad\n\n    4. Fraccionamiento\n\n    5. Construcciones con 5 anexos\n\n    6. Renovación\n\n    7. Mapa oficial\n\n    SEGUNDO: Pero quedan fuera de eficacia los artículos 28 y 29 del Reglamento de Fraccionamiento hasta que sea resuelto el recurso de apelación que presente la Municipalidad en definitiva contra la no aprobación establecida por la Dirección de Urbanismo del INVU en el oficio CDU-373-08-2026, por las vías previstas en los artículos 13 y 18 de la Ley 4240.\n\n    TERCERO: Consecuentemente; se deroga el Plan Regulador publicado en la Gaceta N°74 de 19 de abril de 1991.\n\n    CUARTO: Para acogerse a lo dispuesto en el Transitorio II del Reglamento de Construcciones, la persona interesada deberá, dentro de los diez días hábiles siguientes a la publicación de este Plan Regulador, presentar una solicitud dirigida a la Gestión de Ordenamiento Territorial.\n\n    La solicitud deberá identificar el proyecto mediante el número de folio real del inmueble, incluir una breve descripción de este, de los trámites realizados y adjuntar el comprobante que acredite su presentación ante alguna de las instituciones señaladas en dicho transitorio.\n\n    La solicitud deberá ser suscrita por la persona propietaria del inmueble. Podrá remitirse al correo electrónico info@santaana.go.cr.\n\n    QUINTO: COMUNIQUESE al INVU dirigido a la Licda. Hilda Carvajal Bonilla, Directora del Departamento de Urbanismo al correo planesreguladores@invu.go.cr.”\n\n    Publíquese una única vez.\n\nINDICE GENERAL\n\nRIESGO DE AMENAZA NATURAL (ZRU-RAN) ..................................................................... 7\n\nDE AMENAZA NATURAL ....................................................................................................... 9\n\nRECREATIVO Y FACILIDADES COMUNALES (ZRU-PRFC) ............................................... 11\n\nFACILIDADES COMUNALES (ZRU-PRFC) .......................................................................... 13\n\n(ZRU-AE)…………… ............................................................................................................. 15\n\n.................................................................................................................. 17\n\nTRATAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES (ZRU-PTAR) ..................................................... 19\n\nDE AGUAS RESIDUALES (ZRU-PTAR) ............................................................................... 19\n\nZONAS DE RENOVACIÓN URBANA ................................................................................... 20\n\nPREDIAL…………… ............................................................................................................. 24\n\nREGLAMENTO DE RENOVACIÓN URBANA\n\nConsideraciones generales\n\n    1. El Reglamento de Renovación Urbana es un producto del Plan Regulador, creado con el fin de proteger los intereses de salud, seguridad y bienestar de la comunidad, de rehabilitar\n\nlas áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso y de conservar las áreas urbanas previniendo su deterioro, fijando las normas que orientarán la renovación urbana del cantón de Santa Ana.\n\n    2. De conformidad con lo establecido por la Ley de Planificación Urbana Nº4240, la renovación urbana se entenderá como el proceso de mejoramiento dirigido a rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso debido a la deficiencia en la infraestructura pública, al deterioro del espacio público y/o a la existencia de condiciones de riesgo o amenaza natural potencial, desfavorable para la seguridad, sanidad y bienestar de la población.\n\n    3. La renovación urbana es un proceso de mejoramiento de las ciudades donde se promueve: el crecimiento urbano ordenado, el mejoramiento vial, la reducción del riesgo por amenazas naturales, la rehabilitación de áreas urbanas en decadencia, la prevención del deterioro de zonas vulnerables, entre otros temas relacionados.\n\n    4. Considerando lo expuesto en la Ley de Planificación Urbana, Artículo 1, la renovación urbana en este reglamento se entenderá como el proceso de mejoramiento dirigido a rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso debido a: la deficiencia en la infraestructura pluvial, falta de infraestructura vial o socavamiento de terreno en la zona de protección de río, o cualquier otra situación desfavorable para la seguridad, sanidad y bienestar de la población. Adicionalmente, se incluyen en este reglamento las zonas de reserva para la creación de parques regionales y facilidades comunales como reserva para la población futura y para el bienestar de la comunidad actual.\n\n    5. Este reglamento también contiene las medidas que de manera local se deben adoptar con el objetivo de mejorar las zonas con deficiencias en infraestructura de servicios.\n\n    6. Según la Ley de Planificación Urbana, este reglamento le da a la Municipalidad la facilidad de llevar a cabo proyectos importantes en sitios específicos del cantón, así como realizar mejoras en el sistema vial o urbano según sea la necesidad del sector.\n\n    7. Las disposiciones de este Reglamento serán aplicables únicamente a la Zona de Renovación Urbana establecida en el Reglamento de Zonificación y delimitada en los mapas de Zonificación y de Zonas de Renovación Urbana.\n\n    8. Para cada uno de los sectores que integran la Zona de Renovación Urbana serán aplicables las restricciones para fraccionar y construir establecidas en el artículo 52 de la Ley de Planificación Urbana Nº4240. El periodo de cinco años de restricción establecido en el mismo artículo 52 será contabilizado a partir de la aprobación municipal con visto bueno del INVU del Plan y Proyecto de Renovación Urbana específico para cada sector.\n\n    9. Los criterios bajo los cuales una zona puede ser definida como de renovación urbana son primordialmente: razones de prevención de riesgo en los márgenes del río, deslizamientos y flujo de lodos, mejoramiento de infraestructura y reserva para zonas comunales o recreativas.\n\n    10. La renovación urbana no solo se plantea como un cambio en la propiedad, infraestructura y transformación de usos; sino que además se recomiendan políticas concretas de mejoramiento urbano y de calidad de vida para habitantes de distintas áreas urbanas del cantón. Entre las medidas que se crean a través del presente reglamento, se encuentran las siguientes:\n\n    10.1. Compra de tierras estratégicas para proyectos de vialidad y potencial recreativo comunal\n\n    10.2. Construcción y mejoramiento de sistemas de alcantarillados e infraestructura pública, como calles y aceras.\n\n    10.3. Expropiación de propiedades para la creación de algunos proyectos de importancia para el bien común.\n\n    10.4. Posibilidad de que la Municipalidad negocie con los propietarios de los inmuebles sujetos a renovación, lo correspondiente a redistribución de lotes, con la finalidad de generar acuerdos a través de los cuales se determine el modo de reubicarles dentro de la misma zona, trasladarle a otra y efectuar compensaciones en dinero o en especie. Por consiguiente, si un sector es definido como de riesgo por deslizamiento, flujo de lodos o cercano a un río posee una restricción alta o prohibición para construcción, la Municipalidad por medio del Plan Regulador contaría con algunos instrumentos que permitan facilitar dicha negociación a efectos de adquirir terrenos para la creación de áreas recreativas.\n\n    11. Dentro del periodo comprendido entre la publicación y entrada en vigor del presente reglamento y la aprobación municipal del Plan y Proyecto de Renovación Urbana de cada sector, así como una vez hubieran trascurrido 5 años desde la aprobación del Plan y Proyecto de Renovación Urbana serán aplicables los parámetros urbanísticos establecidos en la zona base del Reglamento de Zonificación.\n\n    Consideraciones específicas\n\n    1. El Reglamento de Renovación Urbana del cantón de Santa Ana pretende la renovación de cada sector, el bienestar de las personas, el mejoramiento de los espacios comunitarios que propician la socialización y el sentido de comunidad, así como la promoción de las condiciones físicas y de seguridad necesarias para habitar dentro de las zonas urbanas.\n\n    2. En concordancia con lo establecido por la Ley de Planificación Urbana Nº4240, la Zona de Renovación Urbana creada y delimitada en el Reglamento de Zonificación está integrada por cuatro subzonas definidas según su naturaleza:\n\n    2.1. Subzonas de Renovación por Riesgo de Amenaza Natural (ZRU-RAN): su objetivo es reducir el riesgo por amenazas naturales, amplificadas por la intervención humana.\n\n    2.2. Subzonas de Renovación Urbana por Potencial Recreativo y Facilidades Comunales (ZRU-PRFC): su objetivo es la inversión y creación de espacio público recreativo y para facilidades comunales.\n\n    2.3. Subzonas de Renovación Urbana de Atención Especial (ZRU-AE): su objetivo es mejorar las condiciones de la infraestructura de barrios que actualmente tienen deficiencias en este aspecto.\n\n    2.4. Subzonas de Renovación Urbana para Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (ZRU-PTAR): su objetivo es la creación de una planta de tratamiento de aguas residuales para el cantón de Santa Ana.\n\n    3. Las zonas de renovación se determinan según el análisis de las posibilidades y oportunidades para el mejoramiento de la eficiencia de la ciudad y el mejoramiento en la calidad de vida de la población.\n\n    4. La utilización de las posibilidades de renovación, sin embargo, implican límites de tiempo y necesidades de inversión directa por parte de la Municipalidad de Santa Ana para compensar a las personas afectadas. Dadas las limitaciones presupuestarias para la inversión en infraestructura urbana, se deben escoger cuidadosamente los puntos de intervención para lograr el máximo beneficio de la colectividad.\n\n    5. Mediante el presente reglamento se crea la posibilidad de adquirir terrenos para uso público en zonas de renovación por medio del mecanismo de incentivos de mayor altura o número de pisos adicionales en las zonas de renovación urbana categorizadas como zonas receptoras de Santa Ana a cambio de ceder terrenos con la finalidad de que no toda la inversión necesaria para ejecutar el Plan y Proyecto de renovación urbana sea por parte de la Municipalidad.\n\n    6. Mediante el presente reglamento se incorpora la reconfiguración predial como un mecanismo para la inversión y mejora en zonas de Renovación Urbana de Atención Especial\n\n    Artículo 1. Definiciones.\n\n    a. Condiciones de vulnerabilidad: Condición intrínseca de ser impactado por un suceso a causa de un conjunto de condiciones y procesos físicos, sociales, económicos y ambientales. Se determina por el grado de exposición y fragilidad de los elementos susceptibles de ser afectados - la población, sus haberes, las actividades de bienes y servicios, el ambiente - y la limitación de su capacidad para recuperarse. Puede estar presente en zonas declaradas inhabitables por el Ministerio de Salud, en zonas de amenaza natural establecidas por la Comisión Nacional de Emergencia, en las cercanías o márgenes de los cauces de dominio público o en la cercanía de taludes de alta pendiente, entre otros. (así definido en la Ley Nacional de Emergencias y Prevención del Riesgo Nº8488 del 22 de noviembre de 2005).\n\n    b. Estructura inhabitable: Edificación construida con materiales de desecho y que no cumple con las disposiciones de la normativa de la Ley de Construcciones, ni el Reglamento de Construcciones. Comúnmente se conocen como tugurios. (así definido en el Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 del 01 de junio de 2017 elaborado por el INVU)\n\n    c. Infraestructura Pública: Conjunto de obras de infraestructura física, instalaciones, redes y otros activos como la infraestructura verde, en todas las formas de construcción que presten servicios al público en general. Ya sea ejecutada por un ente público de manera directa, por concesión u otras modalidades de contratación. Incluye los siguientes tipos según lo establecido en el Decreto Ejecutivo Nº42465-MOPT-MINAE-MIVAH del 15 de junio de 2020.\n\n    o Infraestructura pública convencional: Conjunto de obras de infraestructura física, instalaciones, redes y otros activos, en todas las formas de construcción que presten servicios al público en general, que no se clasifican como infraestructura crítica, ni vital.\n\n    o Infraestructura pública crítica: Conjunto de edificaciones, redes y sistema de transporte indispensables para preservar y mantener la soberanía nacional y el funcionamiento social-económico y la salud del país: carreteras, ferrocarriles con sus respectivos puentes, aeropuertos, puertos, puestos de fronteras, principales instalaciones de seguridad nacional (Fuerza Pública, Servicio Nacional de Guardacostas y Vigilancia Aérea), principales instalaciones de producción estratégica, almacenamiento y distribución para brindar los servicios esenciales de suministro de electricidad, telecomunicaciones, agua, hidrocarburos, las instalaciones de salud y asistencia alimentaria.\n\n    o Infraestructura pública vital: Conjunto de estructuras físicas, instalaciones, redes y otros activos que proporcionan servicios indispensables y protección para el funcionamiento social y económico de una comunidad o sociedad. En el contexto de Costa Rica la infraestructura vital integra toda la infraestructura crítica y articula al sistema de transporte terrestre la red vial nacional y cantonal, el sistema carcelario, los edificios destinados a la prestación de servicios públicos de salud y educación, los sistemas de riego a cargo de SENARA, las obras de protección en terrenos inestables, márgenes y cauces de los cuerpos de agua, como son los ríos, quebradas, lagos, embalses y zonas marino-costeras.\n\n    o Infraestructura resiliente: Es aquella que se diseña, construye, opera con el debido mantenimiento, de manera que sea capaz de resistir las amenazas en todo su tiempo de vida útil, con ello garantiza la prestación y continuidad de los servicios para los cuales fue creada y contribuye a la reducción de la vulnerabilidad de los sistemas humanos y naturales.\n\n    o Infraestructura verde: Es una red interconectada de cobertura verde o espacios azules que conservan las funciones y valores de los ecosistemas naturales y provee beneficios asociados a la población humana, como servicios esenciales para actividades productivas, regulación de la temperatura, conservación del recurso hídrico, rehabilitación de suelos, recuperación de paisajes, y, complementa o reemplaza obras de infraestructura gris.\n\n    d. Plan Proyecto de Renovación Urbana: Propuesta preliminar de intervención para una determinada área urbana, que contiene todos los elementos requeridos para ejecutar el Proyecto de Renovación Urbana, entre ellos: políticas, pautas y lineamientos.\n\n    Corresponde al proceso de conceptualización del proyecto. Lo anterior de acuerdo a los lineamientos y parámetros urbanísticos establecidos en el Reglamento de Zonificación y Reglamento de Renovación urbana.\n\n    e. Prácticas Incentivables: Estimulo que ofrecerá´ el gobierno municipal a los desarrolladores de Planes Proyecto de Renovación Urbana a cambio de la implementación de las prácticas urbanas señaladas en el presente Reglamento. (así definido en el Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 del 01 de junio de 2017 elaborado por el INVU)\n\n    f. Proyecto de Renovación Urbana: Intervención especifica en una determinada área urbana que contribuye en la transformación y el desarrollo del territorio; puede incluir espacios públicos, edificaciones, infraestructura y servicios urbanos. (así definido en el Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 del 01 de junio de 2017 elaborado por el INVU)\n\n    g. Reajuste de Terrenos o Reconfiguración predial: Instrumento de gestión del suelo que consiste en la agrupación de predios de forma voluntaria por parte de uno o varios propietarios, con el objetivo de redefinir catastral y registralmente sus límites prediales por otros de mayor y mejor conveniencia técnica y funcional, permitiendo una mejor dotación de infraestructura y espacio público, con el fin de mejorar el tejido urbano. Cada persona propietaria aportará una parte o todo su bien inmueble para fusionarlo con los predios colindantes. (así definido en el Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 del 01 de junio de 2017 elaborado por el INVU)\n\n    h. Regeneración: Proceso integral y dinámico que actúa sobre los factores que originan el deterioro de un área urbana con el fin de impulsar una recuperación paulatina de su estado original, para lograr su uso intensivo y un aprovechamiento colectivo. Dichas acciones son enmarcadas tanto en el aspecto físico-ambiental, como en lo económicosocial.\n\n(así definido en el Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 del 01 de junio de 2017 elaborado por el INVU)\n\n    i. Rehabilitación: Proceso de mejoramiento de un área urbana predominantemente construida que permite su recuperación integral. Las medidas a implementar en este proceso podrían involucrar la variación de la densidad de población, expropiación o demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, la reparación y modernización de servicios comunales, así ´ como la construcción de redes viales adecuadas. (así definido en el Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 del 01 de junio de 2017 elaborado por el INVU)\n\n    j. Remodelación: Modificación de un conjunto urbano para su reutilización. Este tipo de intervención podrá´ incluir parámetros constructivos, vialidad, readecuación de los servicios básicos, rectificación de medidas prediales, provisión de áreas libres para fines recreativos, espacios para equipamiento y servicios urbanos, o cualquier combinación de los elementos anteriormente señalados. De requerirse cambios al uso de suelo deberá´ cumplirse con la Ley Planificación Urbana. (así definido en el Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 del 01 de junio de 2017 elaborado por el INVU)\n\n    k. Renovación Urbana: Proceso que busca brindar a los espacios deteriorados de las ciudades condiciones óptimas para la calidad de vida de sus habitantes, la conservación ambiental y el aumento en la competitividad territorial. Está dirigido a erradicar estructuras inhabitables, zonas de tugurios, rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o estado defectuoso, conservar áreas urbanas y prevenir su deterioro, de conformidad con el artículo 1° de la Ley de Planificación Urbana. Lo anterior podrá´ incluir áreas de parque, patrimonio arquitectónico o intangible, facilidades comunales, equipamiento e infraestructura urbana, vivienda, foresta o corredores biológicos interurbanos. (así definido en el Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 del 01 de junio de 2017 elaborado por el INVU)\n\n    l. Sociedad Pública de Economía Mixta: Las SPEM son alianzas público – privadas que tienen como objetivo la constitución, aplicación, instalación y ejecución de infraestructura necesarias para el desarrollo comunal y regional, además de la gestión de los servicios públicos municipales, con el fin de satisfacer, oportuna y adecuadamente, el interés público, la sana administración, la planificación y la maximización de los fondos y servicios públicos. Las SPEM se organizarán y funcionarán conforme a las normas que rigen a las sociedades anónimas, sin perjuicio de su sujeción al derecho público, cuando corresponda, de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico, y serán concebidas como una empresa pública. Para su creación se requiere la aprobación de dos tercios del total de los miembros que integran el concejo municipal respectivo. (así definido en la Ley Nº8828 del 29 de abril de 2010)\n\n    m. Zona Inhabitable: Área integrada por las viviendas declaradas inhabitables por el Ministerio de Salud durante los años 2007 y 2010, o bien por un conjunto de estructuras inhabitables así declaradas por el Ministerio de Salud. Por tener esta condición, se prohíbe toda construcción de obras habitables o de estadía permanente en esa zona.\n\n    n. Zonificación: es la división de la circunscripción territorial del cantón de Santa Ana en zonas de uso, para efecto de su desarrollo local. Se encuentra así definida en el Reglamento de Zonificación del Plan Regulador y delimitada por medio del Mapa de Zonificación.\n\n Ficha Artículo 1\n\n    Artículo 2. Acrónimos\n\n    BANHVI: Banco Hipotecario de la Vivienda.\n\n    CNE: Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias.\n\n    IFAM: Instituto de Fomento y Asesoría Municipal\n\n    IMAS: Instituto Mixto y de Ayuda Social.\n\n    INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo\n\n    MINSA: Ministerio de Salud.\n\n    MIVAH: Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos\n\n    SPEM: Sociedad Pública de Economía Mixta. Sociedad creada por la Municipalidad con la participación de particulares, con el objetivo de gestionar proyectos y así facilitar la realización de contratos con el sector privado, ya que no requiere cumplir con los procesos de la contratación administrativa.\n\n Ficha Artículo 2\n\n    Artículo 3. Objetivo del Reglamento. El objetivo del presente reglamento es fijar las normas para el proceso de renovación del cantón de Santa Ana. Contiene las regulaciones necesarias para conservar, rehabilitar o remodelar áreas urbanas deterioradas o con un claro potencial para cambiar los usos predominantes actuales. Se toma en cuenta la inconveniente parcelación, segregación de fincas o edificaciones, la carencia de servicios y facilidades comunales, la propensión a riesgos naturales o cualquier otra situación adversa a la seguridad, salubridad y bienestar generales.\n\n Ficha Artículo 3\n\n    Artículo 4. Ubicación. La Zona de Renovación Urbana se encuentra debidamente ubicada y delimitada en el Mapa de Zonificación del Plan Regulador, así como en el Mapa de Zonas de Renovación Urbana que es parte integral del presente Reglamento y comprende cuatro subzonas de renovación.\n\n Ficha Artículo 4\n\n    Artículo 5. Integración. Los diferentes sectores que integran la Zona de Renovación Urbana se organizan en cuatro subzonas:\n    a) Subzonas de Renovación Urbana por Riesgo de Amenazas Naturales (ZRU-RAN).\n\n    b) Subzonas de Renovación Urbana por Potencial Recreativo y Facilidades Comunales (ZRU-PRFC)\n\n    c) Subzonas de Renovación Urbana de Atención Especial (ZRU-AE)\n\n    d) Subzonas de Renovación Urbana para Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (ZRU-PTAR)\n\n Ficha Artículo 5\n\n    Artículo 6. Prioridades de Inversión. Las prioridades de inversión municipal en relación con la adquisición y/o equipamiento de las zonas de renovación urbana en Santa Ana, serán las determinadas por la Municipalidad de acuerdo con los intereses del cantón.\n\n Ficha Artículo 6\n\n    Artículo 7. Requisitos para el desarrollo en zonas de renovación urbana.\n\n    a. La posibilidad de fraccionar o construir en zonas de renovación podrán ser autorizadas por la Municipalidad aplicando los parámetros urbanísticos específicos establecidos en la zona base del Reglamento de Zonificación. Tales parámetros y los requisitos de trámite que defina la municipalidad serán aplicables a partir de la entrada en vigor del presente plan regulador y hasta la aprobación del Plan y Proyecto renovación urbana específico de cada sector de cada subzona\n\n    b. A partir de la aprobación de cada Plan y Proyecto de renovación urbana y durante cinco años, se mantendrá vigente la restricción para fraccionar o construir que el programa establezca con el objetivo de facilitar la implementación de este, según se indican en el presente plan regulador las disposiciones a aplicar para cada zona de renovación.\n\n    c. A partir de la entrada en vigor del Plan Regulador, si la municipalidad desea adicionar zonas de renovación urbana e incluirlas en el Plan Regulador deberá cumplir con lo establecido en el artículo 17 de la Ley N°4240, o la normativa vigente aplicable.\n\n Ficha Artículo 7\n\nCAPÍTULO 2. CONSIDERACIONES DE LAS SUBZONAS DE RENOVACIÓN POR\n\nRIESGO DE AMENAZA NATURAL (ZRU-RAN)\n\nConsideraciones generales\n\n    1. La Subzona de Renovación por Riesgo de Amenazas Naturales se refiere a aquellos sectores que se ven afectados por amenazas o riesgos naturales potenciales tales como inundaciones, deslizamientos, flujos de lodos, fallas geológicas u otros; situación que afecta la seguridad y calidad de vida de sus poblaciones.\n\n    2. La Subzona de Renovación por Riesgo de Amenazas Naturales se establece partiendo de que, desde la planificación urbana, existe el compromiso de estimular el ordenamiento de las ciudades y por consiguiente su desarrollo en condiciones saludables, seguras y sostenibles para las poblaciones.\n\n    3. La Subzona de Renovación por Riesgo de Amenazas Naturales tiene como objetivo responder a la necesidad de evitar el crecimiento de las ciudades, los movimientos de tierra y la construcción de infraestructuras en sectores que no son apropiados para ello y que atenten contra la seguridad y bienestar de la población.\n\n    4. Existen criterios técnicos básicos para definir los terrenos que no deben urbanizarse, en cada proyecto específico de construcción. Por ejemplo: el uso del suelo potencial de las subcuentas, número de orden del río, tipo y profundidad del suelo, la hidrodinámica del río, profundidad y ancho del cañón del río, si existiera; etc.\n\n    5. Por su naturaleza, la gestión de la Subzona de Renovación por Riesgo de Amenazas Naturales puede comprender la reubicación de asentamientos o estructuras para garantizar la vida y la seguridad de las personas, así como la recuperación de espacios públicos y/o áreas de protección.\n\n    Consideraciones específicas\n\n    1. En lo que respecta al tema de deslizamientos y flujos de lodos en Santa Ana, es conveniente señalar las siguientes particularidades que se encontraron al realizar el estudio y diagnóstico del presente plan regulador:\n\n    1.1 La CNE reporta en sus documentos históricos y en sus mapas actuales decenas de deslizamientos. La mayor parte de estos deslizamientos se asocian a fuertes eventos de precipitación, provocando avalanchas sobre las laderas y flujos de lodos sobre los cauces cercanos.\n\n    1.2 El estudio geomorfológico denotó la alta susceptibilidad de las zonas montañosas a deslizamientos, que de dispararse durante un evento de precipitación, formarían flujos de lodos de dimensiones importantes.\n\n    1.3 La interacción geomorfológica entre la zona montañosa (laderas de media a alta pendiente) y la zona plana (llanura aluvial) dan pie a suponer que durante el periodo de conformación y levantamiento del lecho submarino, se dieron grandes aluviones y coluviones que ayudaron a conformar el valle de las planicies de Santa Ana; donde actualmente se localiza el centro de población y sus alrededores.\n\n    1.4 La interacción hidráulica entre las zonas montañosas (pendiente media a alta) y la zona plana (pendiente muy baja), provoca una transición de régimen de flujo, forzada, que se refleja en un exceso de liberación de energía en estos puntos de transición. Dada la gran cantidad de energía que puede traer consigo un frente agua dentro del cauce los puntos de confluencia son igualmente propensos a formar elementos hidráulicos de disipación de energía, tales como turbulencia, salpicadura, erosión entre otros.\n\n    1.5 En el cantón de Santa Ana existe el deslizamiento activo llamado Tapezco, el cual tiene un área aproximada de 4,6 hectáreas. Este deslizamiento en el año 2007; desprendió un importante volumen de material y se extendió por el pueblo de Matinilla; generando grandes daños sobre las viviendas e infraestructura pública. A razón de esto y bajo recomendación de la CNE, el MINSA declara bajo condición de inhabitable 18 viviendas.\n\n    2. En lo que corresponde a inundaciones se debe mencionar lo siguiente:\n\n    2.1 Las zonas de inundación o alta vulnerabilidad a este tipo de desastre merecen especial atención en el Plan Regulador de Santa Ana, ya que representan una oportunidad para la dotación de áreas verdes y recreativas de los centros urbanos, así como zonas de protección y reforestación.\n\n    2.2 Debido a factores antrópicos, como crecimiento sin planificación y el irrespeto al retiro correspondiente al área de protección de ríos y quebradas, al llover se genera un aumento en el nivel del agua, causando inundaciones en las infraestructuras ubicadas al lado del borde del río.\n\n    2.3 Según lo establecido en el artículo 33 de la Ley Forestal número 7575 y sus reformas, se prohíbe toda construcción y modificación del uso del suelo en las áreas de protección de ríos y quebradas en una distancia de 50 metros, la cual se establece de acuerdo con la pendiente del terreno.\n\n    3. Deben evitarse las construcciones en zonas de riesgo, así como procurar la reubicación de las viviendas localizadas en las zonas expuestas a amenazas naturales. Asimismo, es necesario promover la reutilización de los terrenos en zonas de riesgo para el desarrollo de actividades que no pongan en peligro la vida de la población.\n\n    4. En el caso del cantón de Santa Ana, se ha encontrado que algunas de las zonas de riesgo por amenazas naturales, se pueden aprovechar para crear espacios públicos, tales como parques lineales y áreas verdes que contribuyan entre otras cosas con la estética urbana y, si las características del terreno lo permiten, se aprovechen para actividades recreativas durante la temporada seca.\n\n    5. En las zonas declaradas como inhabitables la vocación es la recuperación forestal.\n\n    6. Es muy importante la coordinación entre la Municipalidad y las demás instancias nacionales para la erradicación de las construcciones en las zonas que se encuentran identificadas como de riesgo por amenaza natural.\n\nCAPÍTULO 3. REGULACIONES DE LAS SUBZONAS DE RENOVACIÓN POR\n\nRIESGO DE AMENAZA NATURAL\n\n    Artículo 8. Definición. Es aquella que de acuerdo con la CNE presenta algún grado de riesgo, amenaza o vulnerabilidad e inhibiciones para el desarrollo de actividades humanas y construcción de edificaciones, debido a que son afectadas por inundaciones, deslizamientos, fallas geológicas u otro tipo de amenaza natural.\n\n Ficha Artículo 8\n\n    Artículo 9. Ubicación. La Subzona de Renovación por Riesgo de Amenazas Naturales está delimitada y ubicada en el Mapa de Zonificación del presente Plan Regulador y en el Mapa de Zonas de Renovación Urbana del presente reglamento.\n\n Ficha Artículo 9\n\n    Artículo 10. Tipos de Riesgo o Amenaza. Para efectos del presente Reglamento, la Subzona de Renovación por Riesgo de Amenazas Naturales comprende tres tipos:\n    a. Por Inundación y Flujo de Lodos: Son áreas circulares de 50 metros de radio, centrados en puntos de confluencia de cauces o en transiciones bruscas de pendiente en el cauce; donde el cambio de régimen hidráulico puede provocar afectación directa a la infraestructura contigua al punto central. Comprende nueve sectores ubicados a lo largo del río Uruca y la quebrada Canoas, tal y como se muestra en el Mapa de Zonificación y en el Mapa de Zonas de Renovación.\n\n    b. Por Inhabitabilidad: Delimitada por el borde de las casas de habitación que fueron declaradas como Inhabitables por el MINSA en 2007 y 2010. Se ubica entre los márgenes de la quebrada Canoas y la quebrada Tapezco respectivamente, tal y como se muestra en el Mapa de Zonificación y en el Mapa de Zonas de Renovación.\n\n    c. Por Riesgo de Amenaza Natural en Áreas Habitadas: Área contigua al río Uruca y delimitada por el borde de amenaza alta por deslizamiento el Matinilla ubicado en el distrito de Salitral, reportado en informes de la CNE en sus mapas de 2003. Su ubicación se muestra en el Mapa de Zonificación y en el Mapa de Zonas de Renovación\n\n Ficha Artículo 10\n\n    Artículo 11. Restricciones Permanentes. Para aquellos sectores de renovación urbana correspondientes con los tipos “Por Inundación y Flujo de Lodos” y “Por Inhabitabilidad”, una vez concluido el período de restricción de cinco años establecido en el artículo 52 de la Ley Nº4240 y en este Reglamento, se mantendrán vigentes las restricciones para fraccionar y las prohibiciones para construir.\n\n Ficha Artículo 11\n\n    Artículo 12. La Municipalidad de Santa Ana, antes y durante las intervenciones en la Subzona de Renovación por Riesgo de Amenaza Natural, podrá desarrollar las siguientes labores para optimizar el alcance y control del proceso:\n    a. Realizar investigaciones que permitan tener un conocimiento actualizado sobre las amenazas naturales en lo referente a:\n\n    1. Precisar los límites de las zonas de amenazas naturales.\n\n    2. Definición más específica de los niveles de magnitud de las amenazas naturales que afectan a cada una de esas zonas.\n\n    b. Realizar investigaciones que permitan tener un conocimiento actualizado sobre la infraestructura pública, principalmente en relación con la existencia y estado de esta en la zona.\n\n    c. Enlistar a todos los habitantes que serán reubicados, afectados o beneficiados incluyendo datos tales como: nombre, número de cédula, parentesco, edad y nacionalidad, con el fin de mantener estadísticas de reubicados y ocupación de los sitios.\n\n    d. Comunicar y coordinar con las instituciones pertinentes: INVU, IMAS, MIVAH, MINSA y BANHVI.\n\n Ficha Artículo 12\n\nCAPÍTULO 4. CONSIDERACIONES DE LAS SUBZONAS POR POTENCIAL\n\nRECREATIVO Y FACILIDADES COMUNALES (ZRU-PRFC)\n\nConsideraciones Generales\n\n    1. Es importante considerar las necesidades específicas de cada distrito. Para el cantón de Santa Ana la inversión y adquisición de nuevos espacios públicos con potencial recreativo, constituyen prioridades dentro del proceso de ordenamiento urbano.\n\n    2. Debido al papel estratégico que juegan los espacios recreativos en el mejoramiento de la calidad de vida de las comunidades y los beneficios de una adecuada gestión de estos en el ordenamiento del territorio, se debe garantizar que todo desarrollo cumpla con su propósito recreativo. En virtud de lo anterior, la Municipalidad de Santa Ana está autorizada para intervenir en la adquisición de las zonas con potencial recreativo en busca del beneficio de la colectividad.\n\n    3. La creación de áreas recreativas es una gran iniciativa para el disfrute de las distintas comunidades, las cuales disfrutan de sus instalaciones y mobiliario. Sin embargo, es necesario realizar una promoción adecuada y también dar un mantenimiento a las instalaciones para garantizar que sean aprovechadas.\n\n    4. La creación de áreas verdes, recreativas y comunales debe realizarse de acuerdo con las especificaciones y con un mínimo de infraestructura que garanticen el uso de estas, ya que de lo contrario pueden llegar a convertirse en zonas subutilizadas o en desuso completo. Por esa razón es importante que este tipo de áreas cuenten con elementos que le proporcionen un mayor uso.\n\n    5. Cuando la Municipalidad adquiera un terreno mediante la compra o expropiación para desarrollar en él instalaciones deportivas o infraestructura podría cobrar una cuota por el uso de estos. Esta cuota opcional tiene como propósito financiar el mantenimiento de las instalaciones e invertir en infraestructura de carácter recreativo ya sea en el mismo parque o en otros, así como para financiar la compra de más terreno recreativo.\n\n    6. Las zonas identificadas en este capítulo son zonas con potencial para espacio público de estancia, tránsito y recreación, son sectores que por sus características físicas y ubicación estratégica dentro de las ciudades pueden contribuir en mejorar alguna problemática relacionada con el ordenamiento territorial del cantón. Como ejemplo de ello se encuentra la falta de espacios planificados para atender las necesidades e intereses de servicios comunales, esparcimiento y recreación de las poblaciones; considerando sus características demográficas y socioeconómicas.\n\n    7. Los beneficios sociales de las áreas recreativas son muy amplios; por ejemplo, se ha demostrado que la presencia de opciones de sano esparcimiento, principalmente para la juventud, incrementa la cohesión social y contribuye a disminuir los índices de delincuencia. No obstante, en el cantón de Santa Ana, debido al crecimiento habitacional hay un faltante de áreas de esparcimiento; es posible mejorar esta situación con la creación de áreas recreativas y deportivas de influencia cantonal.\n\n    8. Las subzonas por potencial recreativo y facilidades comunales se han ubicado de acuerdo con los siguientes criterios:\n\n    o Características físicas.\n\n    o Localización en la trama urbana.\n\n    o Necesidades locales.\n\n    o Zonificación alrededor del lugar.\n\n    9. Es importante que exista una serie de disposiciones y normas con las cuales se defina el tipo de infraestructura y los usos que se deben implantar en estas, ya que con esto se logra asegurar utilizar el área de una forma estratégica, sin comprometer fuentes de agua, ríos u otro elemento natural al construir infraestructura edilicia cerca de estos recursos. 10. Las áreas identificadas por su potencial recreativo servirán para implementar infraestructura que permita aumentar y diversificar las opciones recreativas actuales.\n\n    Consideraciones Específicas\n\n    1. Las subzonas con fines recreativos y para facilidades comunales son:\n\n    o Subzona en centro de Santa Ana: Lotes ubicado en el centro de Santa Ana, en cual se puede desarrollar actividades recreativas, educativas, deportivas, culturales y artísticas.\n\n    o Subzona de calle entre Iglesia de Santa Ana y Parque central: esta calle tiene potencial para convertirse en un boulevard peatonal.\n\n    o Subzona de calle Lajas: Esta zona compuesta por la calle Lajas de valor patrimonial e histórico se ubica en el distrito de Santa Ana, conecta el centro de Santa Ana con el alto de las Palomas y la propuesta surge como parte de la discusión con las comunidades en los procesos participativos, los cuales expresaron que la calle es de las pocas que aún conservan este tipo de empedrado, que es utilizada por los vecinos y que posee gran valor paisajístico.\n\n    o Subzona en márgenes del Río Corrogres al norte de la Zona de Conservación Lorne Ross: esta zona por su ubicación cercana a la zona de conservación Lorne Ross podría funcionar como un parque lineal que complemente la vocación recreativa del lugar.\n\n    2. La subzona en Santa Ana centro es para desarrollo de facilidades comunales en. Este lote ubicado en el centro de Santa Ana, en cual se puede desarrollar actividades recreativas, educativas, deportivas, culturales y artísticas.\n\n    3. En el caso del distrito de Santa Ana, es uno de los centros urbanos con mayor flujo de peatones y vehículos, por lo cual proyectos como el boulevard entre la Iglesia Católica y el parque central, así como el planteamiento en sendas peatonales y para desarrollo de actividades comunales son importantes para la movilidad y calidad de vida de quienes disfrutan de la ciudad.\n\nCAPÍTULO 5. REGULACIONES DE LAS SUBZONAS POR POTENCIAL\n\nRECREATIVO Y FACILIDADES COMUNALES (ZRU-PRFC)\n\nRegulaciones:\n\n    Artículo 13. Localización. La localización y delimitación de las subzonas de potencial recreativo y facilidades comunales están identificados en el mapa de zonificación y mapas de renovación urbana. Son las siguientes:\n\n    a. Subzona para desarrollo de actividades recreativas y facilidades comunales en Santa Ana centro.\n\n    b. Subzona de la calle entre Iglesia católica y parque central de Santa Ana.\n\n    c. Subzona de parque lineal y habilitación de zona peatonal en calle Lajas.\n\n    d. Subzona en márgenes del Río Corrogres.\n\n Ficha Artículo 13\n\n    Artículo 14. Subzona para desarrollo de actividades recreativas y facilidades comunales en Santa Ana centro. Definido para el desarrollo de actividades comunales, artísticas, educativas, deportivas y esparcimiento en espacio cerrado y al aire libre compatibles con las zonas residenciales cercanas.\n    Una vez adquirido el terreno, las prioridades de inversión y consecuente intervención por parte de la Municipalidad de Santa Ana en coordinación con cualquier otra institución competente, son las siguientes:\n\n    a. Definir un proyecto que contenga instalaciones para el desarrollo de actividades comunales, artísticas, educativas (aulas), deportivas y esparcimiento tanto en espacios cerrado como al aire libre.\n\n    b. Incluir instalaciones de soporte: servicios sanitarios, vestidores y casetas de seguridad.\n\n    c. Incluir arborización y jardines.\n\n    d. Habilitar accesos peatonales y áreas de circulación. En cumplimiento con la Ley Nº7600 y su reglamento.\n\n    e. Implementar de equipamiento y mobiliario urbano.\n\n    f. Implementar señalización Informativa y promocional, orientativa y preventiva – restrictiva.\n\n    g. Destinar espacios para estacionamiento de vehículos y bicicletas.\n\n    h. Habilitar conexión con transporte público\n\n Ficha Artículo 14\n\n    Artículo 15. Subzona de la calle entre Iglesia católica y parque central de Santa Ana. Las prioridades de inversión y consecuente intervención por parte de la Municipalidad de Santa Ana en coordinación con cualquier otra institución competente son las siguientes:\n    a. Habilitar con infraestructura vial para tránsito de peatones y ciclistas.\n\n    b. Iluminación artificial y mobiliario urbano.\n\n    c. Jardines y arborización.\n\n    d. Señalización\n\n Ficha Artículo 15\n\n    Artículo 16. Subzona de parque lineal y habilitación de zona peatonal en calle Lajas. Las prioridades de inversión y consecuente intervención por parte de la Municipalidad de Santa Ana, en coordinación con cualquier otra institución competente, para el desarrollo del parque lineal son las siguientes:\n    a. La Implementación de los espacios contiguos a la calzada de piedra, con alumbrado eléctrico y mobiliario urbano para asegurar el paso peatonal.\n\n    b. El tratamiento de los márgenes de río: reforestación de algunos sectores borde del río con especies nativas a fin de contribuir a conservar éste como recurso natural importante.\n\n    c. La limpieza de este espacio de la acumulación desechos sólidos en los márgenes del río.\n\n    d. La utilización de este espacio como área recreativa, para la realización de actividades temporales de descanso, recreación y deporte.\n\n    e. Proveer de espacios de estacionamiento para bicicletas de acuerdo con los establecido en el Reglamento de Vialidad de este Plan Regulador\n\n Ficha Artículo 16\n\n    Artículo 17. Subzona en márgenes del Río Corrogres. Las prioridades de inversión y consecuente intervención por parte de la Municipalidad de Santa Ana en coordinación con cualquier otra institución competente para el desarrollo de este parque lineal son las siguientes:\n    a. El tratamiento de los márgenes de río: limpieza de desechos sólidos y reforestación de algunos sectores borde del río con especies nativas a fin de contribuir a conservar éste como recurso natural importante.\n\n    b. Implementar vías de circulación para peatones y ciclistas.\n\n    c. Proveer de espacios de estacionamiento para bicicletas de acuerdo con los establecido en el Reglamento de Vialidad de este Plan Regulador.\n\n Ficha Artículo 17\n\n    Artículo 18. Componentes. Para la selección de los componentes que integrarán las áreas con potencial recreativo y facilidades comunales, se aplicarán las disposiciones del Reglamento de Fraccionamiento, Urbanizaciones y Condominios, en lo que corresponde con las especificaciones para Parques y Facilidades Comunales.\n\n Ficha Artículo 18\n\n    Artículo 19. Disposiciones Constructivas. Las instalaciones deportivas y de soporte construidas dentro de las áreas recreativas deberán acatar las disposiciones señaladas en título de Sitios de Reunión Pública y para Desarrollo de Actividades Deportivas del Reglamento de Construcciones de este Plan Regulador.\n\n Ficha Artículo 19\n\n    Artículo 20. Cobro potencial por uso de instalaciones recreativas. La Municipalidad se encuentra facultada para cobrar una cuota por el uso de las instalaciones recreativas que haya adquirido, previa emisión de la reglamentación respectiva.\n\n Ficha Artículo 20\n\nCAPÍTULO 6. CONSIDERACIONES DE LAS SUBZONAS DE ATENCIÓN ESPECIAL\n\n(ZRU-AE)\n\nConsideraciones Generales\n\n    1. Según el Artículo 51 de la Ley de Planificación Urbana, el Reglamento de Renovación Urbana contendrá las regulaciones que localmente se adopten para conservar, rehabilitar o remodelar las áreas urbanas defectuosas, deterioradas o en decadencia, tomando en cuenta la inconveniente parcelación o edificación, la carencia de servicios y facilidades comunales, o cualquier otra condición adversa a la seguridad, salubridad y bienestar generales.\n\n    2. Este capítulo se establece con la finalidad de contribuir en la intervención y recuperación de barrios, urbanizaciones y/o sectores del cantón que cumplen con las características de la zona urbana “Residencial Tipo 1” y que presentan deficiencias de infraestructura pública, deterioro de sus condiciones urbanísticas y hasta el efecto de amenazas naturales. En el análisis realizado se tomaron en cuenta variables físicas, sociales y económicas del cantón y de cada uno de los asentamientos.\n\n    3. Es necesaria la inversión del Estado y la Municipalidad de Santa Ana, los cuales deben incluir dentro de sus presupuestos las mejoras públicas y fomentar la socialización y el bienestar comunal. Adicionalmente entidades privadas y organizaciones no gubernamentales pueden contribuir en los procesos de mejoramiento de la calidad de vida de estos asentamientos.\n\nConsideraciones Específicas\n\n    1. La Subzona de Renovación Urbana de Atención Especial es una de las respuestas que tiene el cantón de Santa Ana futuro para satisfacer la necesidad de bienestar y seguridad de su población proporcionándole áreas urbanas en óptimas condiciones y accesibles a todo público, que al mismo tiempo contribuyan con el mejoramiento paisajístico de los asentamientos humanos.\n\n    2. Esta subzona comprende sectores específicos de los centros urbanos tales como barrios, asentamientos informales, calles y sectores específicos; cuyo estado de paulatina decadencia o abandono, les convierten en espacios con oportunidad para invertir en su rehabilitación e inversión a fin de mejorar las condiciones en las cuales se desenvuelven sus habitantes.\n\n    3. En esta subzona se proponen mejoras que van enfocadas a solventar las necesidades que tienen los centros urbanos y por ende sus habitantes, de contar con sistemas de alcantarillado sanitario y pluvial que funcionen adecuadamente; así como otro tipo de infraestructuras que faciliten la vida cotidiana en su interior. Ejemplo de ello son los requerimientos de aceras, iluminación artificial y equipamiento urbano en general.\n\n    4. Durante el diagnóstico del Plan Regulador se detectaron las carencias básicas en infraestructura de algunos barrios, urbanizaciones o sector definido como Subzona de Atención Especial.\n\n    5. La Subzona de Renovación Urbana de Atención Especial considera primordialmente: el mejoramiento de la vialidad y peatonización, la construcción de alcantarillado pluvial y sanitario, las necesidades de recuperación, habilitación de determinados espacios comunes con potencialidades para incentivar nuevos usos que mejoren la calidad de vida de sus habitantes y/o la disminución del riego por amenazas naturales.\n\n    6. La definición del perímetro de las Zona de Atención Especial se basó en fotografías aéreas, información catastral digital y reconocimientos de campo.\n\n    7. La Subzona de Atención Especial identificada para el distrito de Brasil es la urbanización la Promesa, la cual se encuentra en un proceso de deterioro, debido a la falta de infraestructura pública básica. Además, las personas que habitan en esta zona podrían encontrarse amenazadas por deslizamientos de material en el área recreativa comunal.\n\n    8. Algunas de las deficiencias expresadas por los miembros de la comunidad de La Promesa durante los procesos participativos son las inundaciones por falta de alcantarillado pluvial, la falta de paradas de transporte público y de rampas de acceso a tramos de aceras, así como la carencia en la diversidad de áreas verdes recreativas y la apropiación de estas áreas por particulares.\n\n    9. La Subzona de Atención Especial identificada en el distrito de Piedades se ubica en el mismo sector y comparten muchas de las características físicas del terreno, estos asentamientos son:\n\n    9.1. El Triunfo: conocido como ciudadela el Triunfo es un proyecto de interés social construido en el periodo de 1990-1994, el mismo se desarrolló en terreno quebrado, con lotes muy pequeños y densamente poblado, carece de alcantarillado sanitario, pluvial, aceras continuas y áreas verdes de calidad.\n\n    9.2. Bellavista: ubicada sobre un terreno quebrado. Las viviendas se encuentran aglomeradas y en estado regular, en tanto que las calles no poseen el derecho de vía óptimo razón por la cual carece de aceras en la mayoría del asentamiento y la superficie de rodamiento de la calle se encuentra en malas condiciones, no tiene áreas verdes ni equipamiento urbano.\n\nCAPÍTULO 7. REGULACIONES DE LAS SUBZONAS DE ATENCIÓN ESPECIAL\n\n(ZRU-AE)\n\n    Artículo 21. - La ubicación y delimitación de la Subzona de Atención Especial en el cantón de Santa Ana se muestra en el Mapa de Zonificación y en el Mapa de Zonas de Renovación Urbana. Comprende tres sectores localizados en dos distritos, que presentan características de la zona urbana “Residencial Tipo 1” y donde sus condiciones de deterioro justifican el desarrollo de programas de renovación urbana:\n\n    a. En el distrito de Brasil, el sector La Promesa.\n\n    b. En el distrito de Piedades, los sectores El Triunfo y Bellavista.\n\n Ficha Artículo 21\n\n    Artículo 22. En caso de que la Municipalidad de Santa Ana y las demás instancias competentes inviertan en el mejoramiento urbano de la Subzona de Atención Especial La Promesa, se establecen como prioridad las siguientes inversiones en infraestructura:\n    a. Alcantarillado sanitario: para lo cual se deberá realizar un estudio que incluya las tuberías, plantas de tratamiento, así como el funcionamiento de los tanques sépticos existentes y otros que contribuyan a determinar las necesidades reales del sitio.\n\n    b. Alcantarillado pluvial: creación y mejoramiento de un sistema integrado de recolección de las aguas de lluvia desde donde se generan hasta donde se disponen o tratan.\n\n    c. Habilitación de zonas peatonales: aceras y señalización.\n\n    d. Creación de áreas verdes recreativas y comunales en zonas seguras para el desarrollo de actividades pasivas y deportivas, así como de juegos infantiles.\n\n Ficha Artículo 22\n\n    Artículo 23. En caso de que la Municipalidad de Santa Ana y las demás instancias competentes inviertan en el mejoramiento urbano de la Subzona de Atención Especial en el distrito de Piedades: El Triunfo y Bellavista, se establecen como prioridad las siguientes inversiones en infraestructura:\n    a. Alcantarillado sanitario, que incluya un estudio de las condiciones reales y actuales de las comunidades.\n\n    b. Alcantarillado pluvial, que contemple la recolección de las aguas de lluvia desde donde se generan hasta donde tratan finalmente.\n\n    c. Zonas peatonales donde se requiera para garantizar la continuidad de las mismas y la seguridad de los usuarios.\n\n    d. Áreas verdes recreativas y comunales multifuncionales que puedan servir a ambas comunidades.\n\n Ficha Artículo 23\n\n    Artículo 24. Como parte de las intervenciones que se planifiquen en la Subzona de Atención Especial, la Municipalidad deberá considerar las siguientes disposiciones para optimizar el alcance y control del proceso:\n    a. Realizar investigaciones que permitan tener un conocimiento actualizado sobre el estado y necesidades de la infraestructura pública.\n\n    b. Coordinar con instituciones y organismos pertinentes para invertir en el mejoramiento y/o mantenimiento de la infraestructura pública.\n\n    c. Realizar investigaciones que permitan tener un conocimiento actualizado sobre los límites de las zonas afectadas por amenazas naturales y niveles de magnitud de las mismas.\n\n    d. En caso de que sea necesario reubicar a población afectada por amenazas naturales, coordinar no las instituciones pertinentes la realización efectiva de este proceso.\n\n    e. Aprovechar los espacios desocupados por reubicación permanente de población para reforestación y/o habilitación de áreas verdes públicas.\n\n Ficha Artículo 24\n\n    Artículo 25. El diseño y la construcción de la infraestructura pública deberá cumplir las disposiciones de la Ley de Construcciones y del Reglamento de Construcciones del Plan Regulador.\n\n Ficha Artículo 25\n\n    Artículo 26. La construcción o reparación de infraestructura pública para las Zonas de Atención Especial no debe atentar contra la vida y seguridad de la población. Para tal efecto las obras deberán contar con las medidas de seguridad necesarias para garantizar la integridad de trabajadores y ciudadanos.\n\n Ficha Artículo 26\n\nCAPÍTULO 8. CONSIDERACIONES DE LAS SUBZONAS PARA PLANTA DE\n\nTRATAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES (ZRU-PTAR)\n\nConsideraciones Generales\n\n    1. Actualmente no existe en el cantón infraestructura pública de alcantarillado sanitario. La existente en su mayoría corresponde a condominios que construyen su propia red de recolección junto con la planta de tratamiento. Es importante rescatar el hecho que en Salitral y Brasil no hay ninguna vivienda conectada a un sistema de alcantarillado.\n\n    2. Las redes de saneamiento en Santa Ana están poco desarrolladas. Ciertos sectores únicamente disponen de una red de saneamiento separado entre sí, pero sigue representando un lineal muy reducido.\n\n    Consideraciones Específicas\n\n    1. Los criterios utilizados para definir las subzonas para instalaciones destinadas al tratamiento de aguas residuales son:\n\n    o Debe estar situado en la parte baja de la cuenca en la cual se efectuaría la recolección de las aguas residuales.\n\n    o Fácil de acceso.\n\n    o Deberá ser posible la construcción de una carretera de acceso para los vehículos pesados.\n\n    o Superficie para permitir la implantación de una planta de tratamiento (en el presente caso, superior o igual a 1ha).\n\n    o Terreno poco accidentado, y que pueda ser fácilmente adecuado.\n\n    o Lo suficientemente alejado de las viviendas para ser conforme con la legislación vigente.\n\n    o Situado en un terreno de poco valor comercial, sin restricciones ecológicas fuertes y que no se encuentre en una zona de riesgos naturales.\n\n    o Cercano a un sistema natural que pueda recibir unos vertidos de manera permanente.    \n\n    2. El Sitio destinado para el proyecto por iniciativa municipal es un terreno ubicado al oeste de Brasil de Santa Ana, al norte de la carretera 22. Además, está relativamente alejado de las zonas habitadas, dado que la casa más cercana se sitúa a más de 140m.\n\n    3. El área destinada para instalaciones de aguas residuales tiene un área de 5,65367487 hectáreas.\n\nCAPÍTULO 9. REGULACIONES DE LAS SUBZONAS PARA PLANTA DE\n\nTRATAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES (ZRU-PTAR)\n\n    Artículo 27. Ubicación. La Zona de Renovación para planta de tratamiento de aguas residuales se encuentra ubicada en el distrito de Brasil, al norte de la calle vieja y se muestran en el Mapa 1. Zonificación del uso de suelo de Santa Ana y Mapas de Renovación Urbana.\n\n Ficha Artículo 27\n\nCAPÍTULO 10. REQUERIMIENTOS PARA LA ADQUISIÓN DE ZONAS RECEPTORAS\n\nEN ZONAS DE RENOVACIÓN URBANA\n\nConsideraciones generales\n\n    1. La Municipalidad puede adquirir las zonas de renovación mediante la compra directa, expropiación o bien a través de los incentivos en altura en las zonas incluido en el Reglamento de Zonificación, y bajo las condiciones que establece este Reglamento.\n\n    2. Otra herramienta con la cual la Municipalidad puede adquirir las zonas de renovación definidas en el Mapa 7. Zonas Receptoras de área pública en zonas de renovación son los incentivos en altura. Los incentivos en altura se encuentran en el Reglamento de Zonificación y permiten optar por más pisos, especialmente si se encuentran vinculados a zonas receptoras en fincas diferentes a aquellas donde se realizará la construcción de la obra, y estos deben corresponder a los distintos valores de la tierra.\n\n    3. Las zonas de renovación que son aptas para ser zonas receptoras son las zonas de renovación para planta de tratamiento de aguas residuales y zonas de renovación por potencial recreativo y facilidades comunales Regulaciones\n\n    Artículo 28. Administración del territorio. La Municipalidad será la encargada de generar los lineamientos sobre la localización de la porción a ceder, en busca de consolidar un área útil a partir de las sucesivas cesiones de terrenos. Por lo cual priorizará únicamente en las zonas receptoras definidas en el Mapa 7. Zonas Receptoras de área pública.\n\n Ficha Artículo 28\n\n    Artículo 29. Adquisición de Terrenos. Los terrenos por adquirir para fines públicos recreativos facilidades comunales e infraestructura pública podrán ser adquiridos por la Municipalidad mediante compra o incentivos descritos en el Capítulo 9 Alturas del Reglamento de Zonificación. Según su ubicación en el Mapa 7 de Zonas receptoras para área pública en zonas de renovación son las siguientes:\n    a. Los terrenos para planta de tratamiento de aguas residuales en el distrito de Brasil.\n\n    b. Lote en el centro del distrito de Santa Ana.\n\n Ficha Artículo 29\n\n    Artículo 30. Incentivos. La Municipalidad deberá promover los incentivos descritos en el Capítulo 9 Alturas del Reglamento de Zonificación. con el objetivo de lograr la creación de áreas recreativas, facilidades comunales e infraestructura pública en el cantón y podrá intervenir a través de los mecanismos debidamente autorizados por el ordenamiento jurídico, así como los previstos por los distintos reglamentos del Plan Regulador. Las prioridades para la adquisición de estos terrenos para uso público son las siguientes:\n    a. Prioridad 1: Terrenos para planta de tratamiento de aguas residuales.\n\n    b. Prioridad 2 Lote en el centro de Santa Ana.\n\n Ficha Artículo 30\n\nCAPÍTULO 11. PROCESO DE RENOVACIÓN URBANA\n\nRegulaciones\n\n    Artículo 31. Etapas: Para la ejecución de los procesos de renovación urbana en cualquiera de las subzonas y tipos definidos en el presente reglamento deberán cumplirse las siguientes etapas:\n\n    a. Etapa 1: Plan Proyecto de Renovación Urbana.\n\n    b. Etapa 2: Proyecto de Renovación Urbana.\n\n Ficha Artículo 31\n\n    Artículo 32. Etapa 1 El Plan Proyecto: La renovación urbana deberá fundamentarse en estudios de base con el fin de caracterizar el proceso de renovación específico y definir los diferentes tipos de intervención necesarios. Tales estudios se integran en la elaboración del Plan Proyecto, que corresponde a la conceptualización previa al proceso de renovación urbana. Cada sector específico objeto de renovación deberá contar con su respectivo Plan Proyecto y su elaboración deberá ser previamente autorizado por la Municipalidad de Santa Ana.\n\n Ficha Artículo 32\n\n    Artículo 33. Contenido mínimo del Plan Proyecto: Los estudios de base que se realicen para fundamentar procesos de renovación urbana, deberán incluir una caracterización mínima indispensable sobre la condición de deterioro urbano, considerando al menos los siguientes contenidos:\n    a. Justificación del proceso de renovación: aspectos técnicos y jurídicos.\n\n    b. Diagnóstico y caracterización del área a intervenir:\n\n    1. Un levantamiento topográfico que determine el área total a intervenir.\n\n    2. Un levantamiento catastral que determine el tamaño y forma de las fincas, cuando proceda.\n\n    3. Un estudio del estado de tenencia de la tierra y segregación de los terrenos.\n\n    4. Un estudio del estado de las edificaciones y de la infraestructura de servicios públicos esenciales existente.\n\n    5. Un levantamiento y caracterización de la vialidad existente.\n\n    6. El estudio económico y social de los pobladores del área a intervenir.\n\n    7. La determinación técnica de las causas que determinan el deterioro urbano.\n\n    c. Tipos de intervención y determinación técnica de los procesos y mecanismos propuestos para la renovación urbana.\n\n    d. Actores del proceso de renovación, funciones y competencias.\n\n    e. Factibilidad económica y fuentes de financiamiento para la ejecución del proceso de renovación.\n\n    f. Propuesta de Diseño.\n\n    g. Plan de trabajo y cronograma para la ejecución del proceso de renovación.\n\n    El Plan Proyecto deberá ser aprobado por el Concejo Municipal de Santa Ana. A partir de la aprobación del Plan, programa o proyecto de renovación urbana por parte de la Municipalidad e INVU, se podrá procederse con la ejecución del programa de renovación.\n\n Ficha Artículo 33\n\n    Artículo 34. Una vez que cada Plan Proyecto haya sido aprobado con el visto bueno del INVU, la Municipalidad podrá acordar los mecanismos para la ejecución de los programas y proyectos de renovación urbana. Estos mecanismos incluyen la incorporación de rubros para el financiamiento de los proyectos dentro del presupuesto municipal; la negociación con los dueños de propiedades privadas que deban ser incorporadas al proceso de renovación urbana; mecanismos que promuevan la participación ciudadana de la población beneficiada, la cooperación con instituciones del estado competentes en materia de urbanismo, servicios urbanos, vivienda, recreación, cultura y otros; y la recepción de donaciones realizadas por terceros mediante los mecanismos legalmente establecidos.\n\n Ficha Artículo 34\n\n    Artículo 35. Etapa 2 El Proyecto de Renovación: Corresponde con la implementación y ejecución material de la renovación urbana. Para cada sector el proyecto de renovación comprenderá las siguientes acciones:\n    a. Elaboración de los planos constructivos y su aprobación de conformidad con las disposiciones del plan regulador y el marco legal vigente que lo complementa.\n\n    b. Obtención de la viabilidad ambiental del proyecto.\n\n    c. Ejecución de obra.\n\n    d. Fiscalización técnico – constructiva de la obra.\n\n    e. Entrega de obra y recepción conforme por parte de la Municipalidad.\n\n Ficha Artículo 35\n\n    Artículo 36. Acciones de Renovación Urbana. En estas zonas la Municipalidad podrá´:\n    a. Adquirir propiedades que reúnan condiciones necesarias para ubicar mobiliario e infraestructura propia de espacios recreativos. En caso de que los dueños de dichas propiedades sean particulares, se deberá´ recurrir a la negociación de reubicación, compra y/o en última instancia expropiación.\n\n    b. Habilitar espacio como área verde pública y convertirlo en un lugar alternativo para el despliegue de actividades de entretenimiento, descanso y socialización en la comunidad.\n\n    c. Equipar estas zonas con mobiliario urbano necesario y acorde con la topografía y características de las zonas.\n\n    d. Impedir la invasión de las áreas de parque y facilidades comunales por viviendas informales, estableciendo barreras, juegos o arborizando.\n\n    e. Integrar a la población en general y grupos organizados con el manejo, mantenimiento y aprovechamiento de las áreas de parque y facilidades comunales, de manera que estos actores sociales funjan como figuras fiscales ante el inadecuado uso de estos espacios públicas.\n\n Ficha Artículo 36\n\nCAPÍTULO 12. RECONFIGURACIÓN PREDIAL EN ZONAS DE ATENCIÓN ESPECIAL\n\nConsideraciones Específicas\n\n    1. La Reconfiguración Predial como herramienta de planificación urbana ha estado presente en la legislación del país, específicamente en la Ley de Planificación Urbana, pero la misma no se le ha implementado. En el Cantón de Santa Ana, se promueve esta figura con la finalidad de poder reordenar y mejorar algunos sectores que actualmente presentan a algunas deficiencias como las evidenciadas en Subzona de Atención Especial.\n\n    2. La Reconfiguración Predial puede ser privado o pública según sus participantes. Sin embargo, en este Plan Regulador se promueve la Pública ya que en esta la Municipalidad puede aliarse con otros participantes privados en diversos proyectos.\n\n    3. En el caso de que se los participantes privados procedan con la Reconfiguración Predial dependiendo de cuál sea el caso se establecen una serie de incentivos urbanísticos. En el Anexo 2. Incentivos aplicables a la Reconfiguración Predial por caso, en procesos de Renovación Urbana, se describen los incentivos, aportes y beneficios para el mejoramiento del cantón y Municipalidad.\n\n    Regulaciones\n\n    Artículo 37. Se permitirá la Reconfiguración Predial Pública únicamente para las Subzonas de Atención Especial definidas para el cantón de Santa Ana y ubicadas en el Mapa de Zonificación y en el Mapa de Zonas de Renovación del presente reglamento.\n\n Ficha Artículo 37\n\n    Artículo 38. La Reconfiguración Predial Pública es una herramienta de Renovación Urbana, la cual tiene por objetivo la revalorización de los suelos y el replanteamiento urbanístico en una zona en específico para su mejoramiento, participa directamente la Municipalidad en ejercicio de las potestades que le confiere la Ley de Planificación Urbana en materia de Renovación Urbana con participantes privados sean propietarios o desarrolladores.\n\n Ficha Artículo 38\n\n    Artículo 39. En la Reconfiguración Predial Pública, es posible identificar tres categorías de proyectos de acuerdo con los participantes con los cuales la Municipalidad trabajaría, estos son:\n    a. La Reconfiguración Predial con participación de los propietarios.\n\n    b. La Reconfiguración Predial con participación de los desarrolladores.\n\n    c. La Reconfiguración Predial con participación de los propietarios y los desarrolladores.\n\n Ficha Artículo 39\n\n    Artículo 40. Reconfiguración Predial con participación de los propietarios y la Municipalidad: El objetivo es el reordenamiento de las fincas existentes y la instalación de infraestructura pública en cualquiera de los sectores que integran la Zona de Renovación Urbana.\n\n Ficha Artículo 40\n\n    Artículo 41. La Reconfiguración Predial con participación de desarrolladores y la Municipalidad: El objetivo es crear un proyecto inmobiliario en el cual el desarrollador adquiere beneficios económicos y recibe como incentivo la posibilidad de construir un piso adicional respecto al límite establecido por en la zonificación, mientras la Municipalidad obtiene unidades habitacionales para reubicar a las personas que habitan en zonas de renovación de atención especial.\n\n Ficha Artículo 41\n\n    Artículo 42. La Reconfiguración Predial con participación de desarrolladores, Municipalidad y la comunidad: En este proceso participan los cuatro actores: los propietarios, el desarrollador, la Municipalidad y SPEM. Los primeros aportan la tierra, el segundo los recursos para la construcción del proyecto, el tercero adquiere los terrenos que requieran expropiación y el último se encarga de gestionar la ejecución del proyecto.\n\n Ficha Artículo 42\n\n    Artículo 43. - Los participantes privados, sean propietarios o desarrolladores, podrán gozar de los incentivos establecidos el Capítulo 8 del presente reglamento.\n\n Ficha Artículo 43\n\nCAPÍTULO 13. MECANISMOS DE INCENTIVOS PARA RECONFIGURACIÓN\n\nPREDIAL\n\n    Artículo 44. Objetivo. El propósito de este capítulo es autorizar la participación activa de la Municipalidad de Santa Ana en el desarrollo, público o privado, de las zonas de renovación urbana, a través de la determinación de los lineamientos específicos y de conformidad con las necesidades y características de cada uno de sectores que integran la Zona de Renovación Urbana.\n\n Ficha Artículo 44\n\n    Artículo 45. Incentivos para Reconfiguración Predial con participación propietarios y Municipalidad: En este caso el incentivo será la dotación de Infraestructura y la posibilidad de poder usar un 5% más de la cobertura establecida en la zona.\n\n Ficha Artículo 45\n\n    Artículo 46. Incentivos para Reconfiguración Predial con participación de desarrolladores y Municipalidad: En este caso el incentivo será equivalente a un piso más, el cual podrá ser canjeable en el mismo lote.\n\n Ficha Artículo 46\n\n    Artículo 47. Incentivos para Reconfiguración Predial con participación de desarrolladores, Municipalidad y comunidad: En este caso el incentivo será el equivalente a dos pisos más, canjeables de la siguiente forma:\n    a. Un piso en el mismo lote y el otro transferible a zonas que permiten alturas mayores señaladas en el Reglamento de Zonificación.\n\n    b. Los dos pisos transferibles a zonas que permiten alturas mayores señaladas en el Reglamento de Zonificación.\n\n Ficha Artículo 47\n\n    Artículo 48. Los requerimientos para implementar la Reconfiguración Predial pública las Zonas de Atención Especial, se encuentran detallados en el Anexo 1. Reconfiguración Predial\nincluido en el presente reglamento y de forma supletoria la guía básica para la Implementación de Procesos de Reajuste de Terrenos: Reparcelamiento con reparto de cargas y beneficios del MIVAH, INVU, IFAM Y MOPT.\n\n Ficha Artículo 48\n\nCAPÍTULO 14. DISPOSICIONES FINALES\n\n    Artículo 49. Para cada uno de los sectores que integran la Zona de Renovación Urbana serán aplicables las restricciones para fraccionar y construir establecidas en el artículo 52 de la Ley de Planificación Urbana Nº4240. El periodo de cinco años de restricción establecido en el, mismo artículo 52 será contabilizado a partir de la aprobación municipal e INVU del Plan y Proyecto de renovación urbana específico para cada sector.\n\n Ficha Artículo 49\n\n    Artículo 50. Dentro del periodo comprendido entre la publicación y entrada en vigor del presente reglamento y la aprobación municipal e INVU del Plan y Proyecto de renovación urbana de cada sector, así como una vez transcurrido 5 años desde su aprobación, serán aplicables los parámetros urbanísticos específicos establecidos en el Reglamento de Zonificación.\n\n Ficha Artículo 50\n\n    Artículo 51. La posibilidad de construir y fraccionar bajo los parámetros específicos establecidos en el Reglamento de Zonificación podrá mantenerse durante la vigencia de permiso de construcción, siempre que el mismo se otorgue y ejecute dentro de los cinco años de renovación urbana y que se haya realizado la aceptación de las áreas respectivas.\n\n Ficha Artículo 51\n\n    Artículo 52. Transitorio: En el plazo de doce meses contados a partir de la entrada en vigor del presente reglamento; siguiendo el procedimiento establecido en el artículo 43 del Código Municipal; la Municipalidad debe promulgar un reglamento para establecer la tramitología para la aplicación de los incentivos y la implementación de los procesos de reconfiguración predial arriba definidos. Los requerimientos para implementar la Reconfiguración Predial pública en las Zonas de Atención Especial se encuentran detallados en el Anexo 1.\n    Reconfiguración Predial incluido en el presente reglamento y de forma supletoria en la guía básica para la Implementación de Procesos de Reajuste de Terrenos: Reparcelamiento con reparto de cargas y beneficios del MIVAH, INVU, IFAM Y MOPT.\n\n Ficha Artículo 52\n\nANEXO 1.\n\nReconfiguración Predial\n\nIntroducción\n\n    La Reconfiguración Predial es una herramienta de Renovación Urbana, la cual tiene por objetivo la revalorización de los suelos mediante la habilitación de áreas públicas, redistribución de predios, cargas y beneficios, además de, en algunos casos, la actividad constructiva.\n\n    Esta figura, pese a tener un referente normativo en la Ley de Planificación Urbana, ha carecido de aplicación en el país, lo cual hace que la iniciativa de la Municipalidad de Santa Ana de crear normativa sobre Reconfiguración Predial, sea una innovación en la regulación urbanística nacional.\n\n    Ante esta ausencia de referencias sobre Reconfiguración Predial en el ordenamiento jurídico costarricense y en la gestión de los Gobiernos Locales, el Programa de Investigación en Desarrollo Urbano Sostenible de la Universidad de Costa Rica (ProDUS-UCR), contratado para la realización del Plan Regulador de Santa Ana, propone en el presente documento los diversos aspectos que debe considerar la Municipalidad para la aplicación de esta herramienta.\n\n    En primera instancia, se hace la distinción entre los tipos de reconfiguración que pueden existir: privados o públicos, siendo los segundos en los cuales interviene el Gobierno Local. Seguidamente se analizan las competencias de la Municipalidad en materia de Reconfiguración Predial, derivadas de sus facultades en el tema de Renovación Urbana.\n\n    Después, se explica cómo la herramienta de la Sociedad Pública de Economía Mixta puede ser de ayuda para la Municipalidad en cualquier clase de proyecto, considerando las facilidades que ofrece la figura para la realización de acuerdos con el sector privado y la ejecución de fondos.\n\n    Adicionalmente, se indica que, entre las ventajas de la SPEM, se encuentra la posibilidad de realizar alianzas estratégicas con empresas privadas.\n\n    Por último, se explicarán las diversas posibilidades de la Reconfiguración Predial Pública, empezando con la distribución de funciones entre la Municipalidad y la SPEM de forma general, prosiguiendo con la explicación de las categorías de posibles para este tipo de proyecto, según exista la participación de propietarios de inmuebles, desarrolladores o ambos.\n\n    Tipos de Reconfiguración Predial\n\n    El tipo de Reconfiguración Predial dependerá de la participación de la Municipalidad en el proyecto, lo cual influye sobre el lugar y la forma en que se creará el proyecto.\n\n    Reconfiguración Predial Privada\n\n    En el caso de que únicamente participen particulares, como lo serían propietarios de las fincas donde se ubicaría el proyecto y desarrolladores, sin participación directa de la Municipalidad, se trataría de una Reconfiguración Predial Privada. Lo anterior, en el tanto la figura sería un contrato entre privados.\n\n    Un proyecto de esta índole no gozaría de los incentivos urbanísticos contemplados para los proyectos de Reconfiguración Predial Públicos y podría desarrollarse en cualquier lugar del cantón. Dado que la Municipalidad no interviene directamente en el proyecto, quedando mucho de su contenido definido de forma contractual, no se requeriría de una regulación especial exhaustiva, por lo que se sugiere que se establezcan lineamientos generales sobre el funcionamiento de la figura que contemple conceptos y el procedimiento de aprobación municipal.\n\n    Eventualmente, la Municipalidad puede recibir un bien por concepto de cesión de terreno derivado del fraccionamiento que se haga de las fincas, siendo una beneficiaria del proyecto, sin que ello implique participación del Gobierno Local en la Reconfiguración Predial, la cual mantiene su carácter de privado.\n\n    Reconfiguración Predial Pública\n\n    Cuando la Municipalidad participa directamente en el proyecto de Reconfiguración Predial, en ejercicio de las potestades que le confiere la Ley de Planificación Urbana en materia de\n\nRenovación Urbana, este adquiere el carácter de público. Los participantes privados, sean propietarios o desarrolladores, podrán gozar de los incentivos que establezca la norma urbanística para este tipo de casos. Se recomienda, para una mayor efectividad del proyecto, que la gestión del proyecto la realice una Sociedad Pública de Economía Mixta, como se indica más adelante.\n\n    El presente documento se enfoca en este tipo de proyectos, siendo la mayoría de su contenido referido al mismo.\n\n    Competencias de la Municipalidad en torno a la Reconfiguración Predial\n\n    Es posible encontrar dos tipos de funciones de la Municipalidad en torno a la Reconfiguración\n\n    Predial: regulatorias, tanto en el caso de los proyectos públicos y privados, y de gestión, las cuales aplican únicamente en los proyectos públicos.\n\n    Las primeras están asociadas a la normativa municipal que es necesario emitir para la aplicación de la figura, mientras las segundas son las que implican un accionar de la Municipalidad.\n\n    Competencias regulatorias\n\n    Para la implementación de una figura innovadora, como lo es la Reconfiguración Predial, se requiere de normativa municipal para regular las diferentes aristas de la figura.\n\n    Al tratarse de una herramienta de Renovación Urbana, su contenido general debe estar contenido en el Plan Regulador, siendo recomendable que se incluya:\n\n    • Concepto\n\n    • Tipos, o sea, proyectos públicos y privados, quedando estos últimos excluidos de las disposiciones aplicables exclusivamente a los instrumentos de Renovación Urbana.\n\n    • Incentivos aplicables, en el caso de los proyectos de Reconfiguración Predial Públicos.\n\n    • Normativa necesaria para su implementación.\n\n    Adicional a los artículos del Plan Regulador que regulen de forma general la Reconfiguración Predial, es necesaria que la Municipalidad emita normativa específica para la materialización de la figura.\n\n    Considerando que se propone la figura de la SPEM como la unidad ejecutora del proyecto, por su mayor agilidad para la realización de gestiones, se recomienda emitir un Reglamento de Sociedades Públicas de Economía Mixta, el cual incluya un apartado de Alianzas Estratégicas.\n\n    Regular la figura de la SPEM le permitirá a la Municipalidad, no solo poder utilizar este tipo de sociedad para la Reconfiguración Predial, sino también en otros escenarios donde así lo considere conveniente el Gobierno Local, según lo que establezca en la normativa respectiva.\n\n    Las características que se sugieren para este tipo de norma se profundizarán más adelante.\n\n    Se considera conveniente la creación de normativa especial sobre la gestión de los proyectos de Reconfiguración Predial, aparte del Plan Regulador, en el tanto, de esta forma le es posible a la Municipalidad modificar de forma más sencilla los reglamentos creados, sin necesidad de recurrir al complejo proceso de reforma del Plan Regulador. Además, así la Municipalidad, con pleno conocimiento de sus capacidades funcionales y sus objetivos institucionales, puede darse la reglamentación que considere más apropiada para el interés local.\n\n    La aplicación de las normas de Reconfiguración Predial del Plan Regulador queda supeditada a la emisión de la normativa municipal que regule los aspectos específicos sobre la figura. Puesto que, sin las disposiciones municipales en la materia se carece de un marco normativo suficiente para materializar un proyecto de Reconfiguración Predial y sin una SPEM se dificultaría considerablemente la ejecución del proyecto.\n\n    Se recomienda incluir en el Reglamento de Reconfiguración Predial:\n\n    1. Los tipos de Reconfiguración Predial o Privada\n\n    ? Disposiciones generales que incluyan conceptos y regulaciones\n\n    ? Procedimiento de aprobación municipal o Pública\n\n    ? Disposiciones generales: donde se incluyen conceptos y otras normas\n\n    ? Posibles actores involucrados\n\n    2. Distribución de competencias entre Municipalidad y SPEM en Reconfiguración Predial Pública\n\n    3. Categorías de proyectos de Reconfiguración Predial Públicos: en cada una se deben especificar las normas de repartición de cargas y beneficios, así como el procedimiento a seguir:\n\n    o Con participación de propietarios\n\n    o Con participación de desarrolladores\n\n    o Con participación de propietarios y desarrolladores\n\n    Debe recalcarse la importancia de que la normativa sea clara en cuanto a los supuestos en los cuales aplican, sean proyectos privados o públicos, así como su categoría, pues debe existir seguridad jurídica para propietarios, desarrolladores y para la misma Municipalidad de como operará la Reconfiguración Predial.\n\n    Competencias de gestión\n\n    Aquellas disposiciones contenidas en un Plan Regulador, es necesario concretarlas en la realidad del cantón. Por ello, las herramientas que contemple el Reglamento de Renovación Urbana deben traducirse en programas, como lo sería un proyecto de Reconfiguración Predial Público. El cual es una competencia municipal, como se deriva del artículo 53 de la Ley de Planificación Urbana:\n\n    Artículo 53.- En programa de renovación urbana, la facultad remodeladora permite a la Municipalidad abrir y cerrar calles, así como rectificar su trazado.\n\n    La Municipalidad o el instituto gestionarán con los propietarios de los inmuebles sujetos a remodelación, lo correspondiente a redistribución de lotes, para arreglar por convenio el modo de reubicarles dentro de la misma zona, trasladarle a otra y efectuar compensaciones en dinero o en especie. De no haber acuerdo, podrá estarse a lo dispuesto en el artículo 69.\n\n    Aunque no se reconoce expresamente la figura de la Reconfiguración Predial, el artículo citado contiene los elementos de fondo que se proponen para la figura: habilitación de infraestructura pública (en la norma se limita a calles) y redistribución de lotes. Lo anterior no es una limitación para que la Municipalidad en el proyecto ejerza otras de sus potestades legales, como la creación de parques, zonas verdes e infraestructura comunal.\n\n    La misma Ley de Planificación Urbana faculta la compra y venta de lotes por parte de la Municipalidad para la ejecución del proyecto:\n\n    Artículo 54.- La Municipalidad y el Instituto podrán comprar, permutar y vender bienes inmuebles comprendidos dentro de un programa de renovación urbana y traspasarse entre sí esos mismos bienes, con solo que la Contraloría General de la República lo autorice previamente, sin perjuicio de la adjudicación de lotes y viviendas que el Instituto realiza en su tráfico ordinario.\n\n    Además, que exonera a los propietarios participantes del proyecto de gastos de registrales, como se indica en el artículo 55 de la misma norma:\n\n    Artículo 55.- Los propietarios afectados por remodelación, estarán exentos de gastos referentes a otorgamiento e inscripción en el Registro Público de las escrituras de traspaso, canje o rectificación de fincas. Cualquier gasto por esos conceptos, correrá por cuenta de la Municipalidad, el Instituto o ambos, según corresponda.\n\n    Estas competencias, que facilitan la gestión de un proyecto de Reconfiguración Predial Público, hasta ahora no han sido desarrolladas por las Municipalidades costarricenses, por lo que se carece de referencias para conocer los resultados que se obtienen al aplicar esta normativa. Incluidas en las funciones de gestión, se encuentran las funciones de financiamiento, puesto que la Municipalidad eventualmente requerirá recursos para llevar a cabo un proyecto de Reconfiguración Predial Público. Para ello, en el marco de la autonomía municipal y la administración de los intereses locales, el Gobierno Local cuenta con varias alternativas.\n\n    Es posible destinar una fuente de ingresos específica para el financiamiento de estos proyectos, como podría serlo el impuesto sobre los licores1 y el impuesto a los espectáculos públicos, tributos a los cuales la ley no les asigna un destino específico, por lo que podrían ser utilizados por la Municipalidad para el fin que más convenga al interés local.\n\n1 Esta alternativa fue utilizada por el Gobierno Local de Naranjo para el financiamiento de proyectos de vivienda, como se establece en el Reglamento para Adjudicación de Lotes y Viviendas de la Municipalidad de Naranjo.\n\n    Otros tributos que podrían utilizarse para financiar estos proyectos son las patentes municipales o el impuesto sobre bienes inmuebles, aunque, considerando la importancia que estos ingresos representan para el presupuesto municipal, se destinaría solo un porcentaje de estos a financiar los proyectos de Reconfiguración Predial.\n\n    En general, la Municipalidad al elaborar su presupuesto anual puede, independientemente de la fuente de los ingresos y en aras de realizar obras para satisfacer el interés local, incluir un rubro específico para financiar el proyecto.\n\n    Respecto a la gestión de los recursos municipales, debe indicarse que estos solo se destinarán a sufragar aquellos gastos necesarios para el beneficio común, no siendo posible incurrir en egresos que sean para el beneficio directo de los propietarios o del desarrollador, más allá de lo necesario para la conclusión satisfactoria del proyecto. La importancia de la SPEM radica en que no tiene esas limitaciones para el manejo de recursos, lo cual hace que tenga las características adecuadas para ser el administrador del proyecto.\n\n    Titularidad de las competencias\n\n    Estas competencias requieren ser ejercidas por la Municipalidad, a menos que se trate de un proyecto del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. Puesto que se trata de una competencia legalmente asignada, la Municipalidad carece de la posibilidad de transferir a un privado o a otra persona diferente al INVU sus competencias normativas o de gestión, lo anterior en cumplimiento con lo dispuesto en el artículo 85 de la Ley General de la Administración Pública, donde se establece:\n\n    Artículo 85.-\n\n    1. Toda transferencia de competencias externas de un órgano a otro o de un servidor público a otro, tendrá que ser autorizada por una norma expresa, salvo casos de urgencia.\n\n    2. En toda hipótesis, la norma que autoriza la transferencia deberá tener rango igual o superior al de la que crea la competencia transferida.\n\n    Pese a lo anterior, existen diversas vías mediante las cuales la Municipalidad puede convenir con otras personas para que colaboren con el cumplimiento de sus funciones. Al respecto, el inciso f) del artículo 4 de la Ley 7794, Código Municipal, indica:\n\n    Artículo 4.-La Municipalidad posee la autonomía política, administrativa y financiera que le confiere la Constitución Política. Dentro de sus atribuciones se incluyen las siguientes:\n\n    f) Concertar, con personas o entidades nacionales o extranjeras, pactos, convenios o contratos necesarios para el cumplimiento de sus funciones. Considerando ambos elementos, es posible afirmar que la Municipalidad, tanto para la emisión de normativa, así como para ejecutar un proyecto de Renovación Urbana, como podría serlo uno de Reconfiguración Predial Público, puede contar con colaboración de personas físicas o jurídicas ajenas a la Municipalidad, como lo sería una Sociedad Pública de Economía Mixta, empresa de la cual la Municipalidad es socia mayoritaria, siempre que no trate de una transferencia de la competencia.\n\n    Instrumentos para facilitar el proyecto de Reconfiguración Predial Público\n\n    Se propone, para una mayor efectividad del proceso de Reconfiguración Predial, que se utilice la figura de las Sociedades Públicas de Economía Mixta, las cuales, al regirse por Derecho Privado, pueden realizar gestiones más ágilmente que una Administración Pública, siendo su funcionamiento más similar al de una empresa privada. Ejemplo de lo anterior es la posibilidad que se realicen contratos, como podrían serlo las Alianzas Estratégicas, sin necesidad de recurrir al procedimiento de contratación administrativa.\n\n    Sociedad Pública de Economía Mixta (SPEM)\n\n    La Municipalidad puede crear sociedades con la participación de particulares, con diversos objetivos, como se desprende del inciso q) del artículo 13 del Código Municipal:\n\n    Artículo 13. - Son atribuciones del concejo:\n\n    q) Constituir, por iniciativa del alcalde municipal, establecimientos públicos, empresas industriales y comerciales y autorizar la constitución de sociedades públicas de economía mixta.\n\n    La posibilidad de constituir este tipo de sociedades fue desarrollada en la Ley 8828, Ley Reguladora de la Actividad de las Sociedades Públicas de Economía Mixta. Estas tienen un amplio margen de acción, según se desprende del artículo 2 de la norma citada, el cual indica:\n\n    Artículo 2.- Objeto\n\n    Las SPEM tendrán como objeto la ejecución de las obras necesarias y prioritarias para el desarrollo de la comunidad y las de servicios públicos locales, con el fin de satisfacer, oportuna y adecuadamente, los intereses de los munícipes.\n\n    Lo anterior se complementa con el inciso a) del artículo 5 de la misma norma, en donde dice:\n\n    Artículo 5.- Atribuciones\n\n    Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2 de esta Ley, son atribuciones de las SPEM las siguientes:\n\n    a) Modernizar, racionalizar y ampliar los servicios públicos y las actividades productivas existentes.\n\n    Se sugiere que, para un adecuado manejo de la figura, la Municipalidad emita un Reglamento de Sociedades Públicas de Economía Mixta. Esto agilizaría la constitución individual de cada SPEM, puesto que quedarían definidos para todos los casos los siguientes aspectos:\n\n    • Forma de constitución\n\n    • Mecanismo de escogencia de los socios.\n\n    • Conformación de la Junta Directiva\n\n    • Distribución de los poderes entre los órganos\n\n    • Propiedad de las acciones\n\n    • Forma de liquidación\n\n    • Demás aspectos que la Municipalidad considere relevantes\n\n    La Ley Reguladora de la Actividad de las Sociedades Públicas de Economía Mixta contempla que exista un acuerdo del Concejo Municipal, aprobado por mayoría calificada, que contenga cada uno de los aspectos señalados anteriormente para cada SPEM que pretenda constituirse.\n\n    Sin embargo, con la finalidad de que existan criterios objetivos y generales para la constitución de la SPEM, así como mayor agilidad en dicho trámite, se sugiere implementar un reglamento con el contenido mencionado, sin que dicha norma sustituya el necesario acuerdo del Concejo Municipal que crea cada SPEM.\n\n    Este acuerdo constitutivo de la SPEM, deberá definir el objeto de la sociedad, además de acordar aquellas otras disposiciones que le resulten aplicables a la SPEM particular que se creará, las cuales dependerán del giro comercial que tenga la misma.\n\n    Adicionalmente, otros elementos que deben considerarse para la constitución de la SPEM son que:\n\n    • El socio privado se escoge mediante las normas de contratación administrativa.\n\n    • El 51% de las acciones de la sociedad deben estar en manos de la Municipalidad.\n\n    • Es una figura de Derecho Público que se rige por las normas de Derecho Privado, salvo por la fiscalización que realiza la Contraloría General de la República en la ejecución de fondos públicos.\n\n    • El pacto constitutivo se realizará según las condiciones establecidas en el Código de Comercio respecto a la conformación de sociedades anónimas.\n\n    • Se constituyen por iniciativa de la Alcaldía y son aprobadas por una mayoría calificada del Concejo Municipal.\n\n    La utilización de esta figura facilita la realización de contratos con el sector privado, puesto que no requiere cumplir con los procesos de la contratación administrativa, además que su gestión es más ágil que la de la administración pública, en el tanto se maneja como una empresa privada, salvo que su actividad comercial se limita al ámbito para el cual fue creada.\n\n    En el caso específico de los proyectos de reconfiguración predial, la SPEM funcionaría como la unidad de ejecución del proyecto bajo las órdenes de la Municipalidad, la cual no deja de ser la titular del proyecto mientras el mismo se construye. La SPEM sería una coordinadora entre los partícipes privados y Gobierno Local, aprovechando para dichos efectos, su mayor eficiencia en la gestión. Finalizado el proyecto, la SPEM podría finalizar su participación, salvo que la Municipalidad le encargue alguna otra función, como podría ser la administración de las obras municipales derivadas del proyecto o la del condominio creado, en el caso de que se opte por esta figura, siempre que así lo apruebe la Asamblea de Condóminos.\n\n    La SPEM encargada de administrar proyectos puede tener otras funciones que hagan más sencillo para la Municipalidad la adquisición de terrenos e infraestructura para el uso público, siendo sus límites los que se establezcan en su escritura constitutiva y las competencias municipales indelegables.\n\n    Por lo anterior, se concluye que es posible que se cree una SPEM con el objetivo que colaborar en la ejecución de un proyecto de reconfiguración predial, siempre que la Municipalidad (como persona jurídica independiente, no como miembro de la SPEM) sea la titular de la gestión del mismo, lo cual implica que el Gobierno Local mantiene el control y la dirección del proyecto.\n\n    Contrato de Alianza Estratégica (Joint venture)\n\n    Una Alianza Estratégica es un contrato atípico de carácter comercial que consiste en un acuerdo entre dos o más partes, donde cada una mantiene su individualidad, sin crear una nueva persona jurídica, con el objetivo de ejecutar un proyecto específico en conjunto, uniendo recursos y responsabilidades.\n\n    El acuerdo comercial debe contener el detalle del proyecto a realizar, las responsabilidades y recursos que aportará de cada contratante, la forma de distribución de las utilidades y la gestión de los riegos.\n\n    En el caso de las SPEM, estas han sido facultadas por el ordenamiento jurídico para realizar Alianzas Estratégicas con entidades públicas y privadas. Al respecto, el artículo 7 de la Ley que las regula, indica:\n\n    Artículo 7.- Alianzas estratégicas\n\n    Las SPEM quedan facultadas para establecer alianzas estratégicas con instituciones públicas y el sector privado, con el fin de desarrollar los proyectos necesarios para brindar los servicios que les han sido encomendados.\n\n    La regulación de las Alianzas Estratégicas puede hacerse mediante un capítulo en el mismo reglamento que regule las SPEM, o mediante un reglamento especial en esta materia2.\n\n2 Esta opción fue utilizada por la Municipalidad de Curridabat en el Reglamento de alianzas estratégicas y asociaciones público-privadas de las Sociedades Públicas de Economía Mixta de Curridabat\n\n    La relevancia de generar esta normativa radica en el necesario establecimiento de parámetros para la escogencia de los aliados estratégicos, puesto que, con la amplia discrecionalidad con la que cuentan las SPEM para realizar contrataciones, se debe evitar que la misma se preste para el favorecimiento de grupos específicos. Además, debe excluirse la posibilidad de que la actividad se desvíe de los objetivos iniciales de SPEM, los cuales siempre están enfocados en el bienestar local y no en el de algunos particulares. Debido a lo anterior, es que se recomienda que la Municipalidad elabore esta normativa con especial cuidado, siendo necesario concordar el reglamento con la Ley 8422, Ley Contra la Corrupción y el Enriquecimiento Ilícito, con el fin de que las ganancias obtenidas por el aliado estratégico estén apegadas a la legalidad.\n\n    La normativa que regule esta materia puede contener, entre otros aspectos:\n\n    • Aspectos que debe considerar la SPEM para determinar que requiere de una Alianza Estratégica.\n\n    • Procedimiento, criterios e incompatibilidades para la escogencia del aliado estratégico.\n\n    • Distribución de responsabilidades y beneficios.\n\n    • Mecanismos de control\n\n    • Evaluación de los resultados de la alianza.\n\n    Independientemente de la figura normativa utilizada para regular las Alianzas Estratégicas de las SPEM, se sugiere que la Municipalidad emita normas que enmarquen correctamente la aplicación de esta figura, las cuales deben tener suficiente claridad para que la norma sea correctamente aplicada, pero sin que el exceso de regulación afecte la agilidad de gestión de la SPEM.\n\n    La distribución de funciones entre la Municipalidad y la SPEM Según lo analizado sobre las competencias municipales, el Gobierno Local debe mantener la titularidad del proyecto de Reconfiguración Predial Público, aunque puede recibir colaboración de terceros para facilitar la concreción de este. Debido a ello, se sugiere la siguiente distribución de funciones entre la Municipalidad y la SPEM:\n\n    La Municipalidad, como titular del proyecto, se encarga de la toma de decisiones fundamentales del mismo: ubicación, diseño y aprobación de las gestiones de los demás participantes. Además de ejecutar actividades que únicamente un ente público podría realizar, como lo serían las expropiaciones en los casos en los cuales los particulares no deseen participar en el proyecto, las cuales, según el artículo 53 de la Ley de Planificación Urbana, pueden realizarse para la generación de proyectos de renovación urbana.\n\n    La SPEM es una unidad ejecutora de las decisiones municipales. La SPEM se encargará de todas las acciones que impliquen interacción con los particulares: compra de terrenos, venta de fincas, elección del Aliado Estratégico según los criterios definidos en el reglamento, etcétera.\n\n    Estas acciones implican desde las negociaciones con los particulares, la firma de acuerdos, así como los trámites registrales necesarios para el proyecto.\n\n    Las acciones específicas que deberán realizar la Municipalidad o la SPEM, dependerán de la participación de los particulares en el proyecto.\n\n    Categorías de proyectos de Reconfiguración Predial Públicos\n\n    Tomando en cuenta las necesidades de tierras y recursos económicos para la Reconfiguración Predial Pública, es posible identificar tres categorías de proyectos:\n\n    a) La Reconfiguración Predial con participación de los propietarios\n\n    b) La Reconfiguración Predial con participación de los desarrolladores\n\n    c) La Reconfiguración Predial con participación de los propietarios y los desarrolladores\n\n    La Reconfiguración Predial con participación de los propietarios\n\n    Para este caso, la iniciativa del proyecto puede ser de la Municipalidad o de los mismos propietarios. Se busca que, con un reacomodo de las fincas existentes en una zona con las condiciones para desarrollo habitacional, los lotes adquieran mejor acceso a vías, servicios y se generen nuevos espacios públicos. Este tipo de proyecto únicamente implica una reorganización de los terrenos e instalación de infraestructura pública, sin que de ello se deriven nuevas edificaciones privadas. Los propietarios ganan un incremento del valor de sus lotes en el mercado tanto por el entorno como por la posibilidad de aumentar en un cinco por ciento la cobertura del terreno, mientras la Municipalidad obtiene espacios públicos para el disfrute de la población, así como una zona más ordenada catastralmente, que permita un mejor aprovechamiento de la tierra.\n\n    Luego de la iniciativa de generar un proyecto de este tipo, se hacen una o varias reuniones con los vecinos, con el objetivo que comprendan los beneficios de la distribución de cargas y beneficios para que así logren apropiarse de la idea. Una vez que haya acuerdo entre al menos el cincuenta y uno por ciento de la comunidad y la Municipalidad en iniciar el mismo proyecto, el primer paso es que, entre las partes y con el apoyo de la SPEM, modelen el diseño del lugar, siendo necesaria la participación de los diversos implicados para que el proyecto satisfaga el deseo de la mayoría.\n\n    Elegido el diseño, se realiza una valoración de las propiedades participantes para determinar la participación del dueño en el proyecto.\n\n    En caso de que existan personas que en la zona a intervenir no deseen participar del proyecto, la SPEM podrá comprarles la propiedad, o, en dado caso, la Municipalidad podrá tramitar la expropiación respectiva.\n\n    Una vez determinado el valor de cada bien, los participantes traspasan sus terrenos a la SPEM para que esta realice la reunificación de fincas, para después segregar la finca madre. Se hará una valoración de las fincas resultantes, en el cual no se incluirá la plusvalía generada por el proyecto, siendo este valor con el cual se adjudicará el proyecto.\n\n    Las fincas resultantes se adjudican a los participantes del proyecto, según el aporte inicial que brindaron los propietarios cuantificados mediante la valoración. En caso de que existieran edificaciones, se adjudicará el lote donde estas se encuentren a su propietario original.\n\n    Debido al espacio que será necesario para el trazado de vías, la ubicación de servicios y de espacios públicos, es posible que el lote adjudicado tenga un área menor al original, pero su valor comercial siempre deberá ser superior al que dicte el avalúo original.\n\n    La habilitación urbana puede ser financiada por la Municipalidad directamente; por la SPEM, a través de las utilidades de la empresa; por los beneficiarios, mediante la figura de la contribución especial; o por un desarrollador que quiera acogerse a alguno de los incentivos estipulados en el Plan Regulador.\n\n    Al final, los propietarios adquieren un mayor valor de su propiedad, tanto por el contexto urbano renovado en el que se encuentra, así como por la obtención del incentivo de la cobertura adicional, siendo posible que el dueño del inmueble aproveche su bien de la forma que le resulte más conveniente, dentro del marco normativo vigente. Por otro lado, la Municipalidad adquiere nuevas áreas públicas y un entorno urbano renovado.\n\n    Esta figura es posible que resulte complicada de aplicarse en zonas con un número elevado de edificaciones, puesto que el terreno disponible para los fines municipales es reducido, por lo que se recomiendo aplicarla únicamente en aquellas zonas con mayor cantidad de metros cuadrados libres.\n\n    La Reconfiguración Predial con participación de los desarrolladores\n\n    En este caso, el objetivo es crear un proyecto inmobiliario en el cual el desarrollador adquiere beneficios económicos y recibe como incentivo la posibilidad de construir un piso adicional respecto al límite establecido por el Plan Regulador, mientras la Municipalidad obtiene unidades habitacionales para reubicar a las personas que habitan en zonas de renovación urbana en zonas con las condiciones para desarrollo habitacional.\n\n    Puede funcionar en dos vías: por iniciativa de la Municipalidad o por iniciativa del desarrollador.\n\n    a) Iniciativa municipal\n\n    Este supuesto opera cuando la Municipalidad desea reubicar a personas ubicadas en las zonas de renovación urbana, a una zona con las condiciones para desarrollo habitacional. En ese caso, la Municipalidad le encomienda a la SPEM la selección de un desarrollador, según los criterios establecidos en el reglamento para las Alianzas Estratégicas, el cual será el particular que participará en el proyecto.\n\n    La Municipalidad, a través de la SPEM, le planteará sus objetivos al desarrollador, para que este haga un pre-diseño del proyecto. Un proyecto de Reconfiguración Predial de esta índole debe contemplar las unidades habitaciones para un determinado número de pobladores que la Municipalidad desee reubicar, además de infraestructura pública para el disfrute de la población en general. Es posible que la Municipalidad solicite, para sí o para la SPEM, un número de fincas o filiales del proyecto, para que sean destinadas a fines públicos, como podrían serlo la colocación de infraestructura pública, ubicación de oficinas públicas, entre otros.\n\n    Aprobado el pre-diseño por parte de la Municipalidad, la SPEM y el desarrollador iniciarán con los procesos de compraventa de los inmuebles donde se realizará el proyecto. En caso de que algún propietario se oponga a vender su inmueble, la Municipalidad podrá realizar la expropiación respectiva, siendo posible para la Municipalidad reubicar los metros cuadrados del bien expropiado de forma tal que se ajusten al pre-diseño.\n\n    Una vez obtenidas las fincas se procede con el diseño final del proyecto para su posterior ejecución. La SPEM se encargará de la adjudicación de las filiales para las familias reubicadas, mientras entre la SPEM y el desarrollador se encargan de la venta de las filiales, reservando para la Municipalidad o la SPEM las filiales que les corresponden, en caso de que así se hubiera acordado.\n\n    La Alianza Estratégica finaliza cuando la población reubicada es puesta en posesión de sus filiales y, en caso de que así estuviera pactado, la Municipalidad o la SPEM hayan recibido las filiales que le correspondan. Lo anterior salvo que hubiera alguna disposición contractual adicional sobre la administración del proyecto.\n\n    b) Iniciativa del desarrollador\n\n    Un desarrollador puede estar interesado en adquirir un piso adicional para un proyecto inmobiliario que esté planeando realizar en el cantón. Para obtener el incentivo municipal, es posible que opte por participar de un proyecto de reconfiguración predial, en el cual deberá destinar un 20% del equivalente al piso adicional a unidades habitacionales para asignación de la Municipalidad, obteniendo la totalidad de las ganancias sobre el 80% restante. Para el cálculo del piso adicional, se tomará un 20% del total de la cobertura permitida en la zona en donde se ubicará el condominio.\n\n    El equivalente al 20% del piso puede asignarse de las siguientes maneras:\n\n    • Dentro del mismo condominio se destina un número de filiales a las personas que serán reubicadas. Para ejecutarse esta opción puede recurrirse a la figura del condominio de condominios.\n\n    • El desarrollador en otra propiedad, la cual podría ser municipal, realiza un proyecto de vivienda equivalente al área del 20% del piso adicional.\n\n    • El desarrollador transfiere a la Municipalidad o la SPEM, según convengan, las unidades habitacionales del condominio para que quien reciba las viviendas las venda. Con los recursos obtenidos mediante las ventas se financiará un proyecto de vivienda.\n\n    Para iniciar con este tipo de proyecto, el desarrollador contacta a la Municipalidad para hacerle saber su interés de obtener el incentivo, presentándole al Gobierno Local el pre-diseño del proyecto con el piso adicional y las unidades habitacionales municipales. Si estas unidades municipales están en el mismo condominio así deberá constar en el pre-diseño, en caso de que sea en otra propiedad, el desarrollador deberá presentar el pre-diseño del proyecto adicional, con la identificación de las fincas a utilizar.\n\n    De aprobar el proyecto, la Municipalidad se encargará de seleccionar a los propietarios en las zonas de renovación urbana que corran mayor riesgo, debido a la ubicación de sus viviendas, para que sean reubicados en el proyecto. El desarrollador traspasará a la Municipalidad las unidades que se le asignen y el Gobierno Local se encargará de otorgarles los inmuebles a las personas seleccionadas o de vender las filiales obtenidas.\n\n    En este supuesto, todos los gastos y trámites corren por parte del desarrollador como en cualquier otro proyecto inmobiliario, por lo que la Municipalidad no realizará trámites expropiatorios ni nada similar, además, la SPEM únicamente participa del proyecto en caso de que la Municipalidad así lo requiera.\n\n    La Reconfiguración Predial con participación de propietarios y desarrolladores\n\n    En este proceso participan los cuatro actores: los propietarios, el desarrollador, la Municipalidad y la SPEM. Los primeros aportan la tierra, el segundo los recursos para la construcción del proyecto y el tercero los terrenos que requieran expropiación, además de la aplicación de los incentivos urbanísticos que se hayan previsto en el Plan Regulador para estos proyectos, y el último se encarga de gestionar la ejecución del proyecto.\n\n    En este tipo de proyecto funcionaría bajo la figura del condominio de condominios, en el cual el condominio principal sería la finca matriz resultante de la unión de todos los bienes, tanto los aportados por la comunidad como los expropiados. Una de las fincas filiales se constituiría como como el condominio de los propietarios originales, mientras que las restantes pertenecerán al desarrollador. Las filiales municipales serán las equivalentes a los bienes expropiados, los cuales se destinarán al beneficio público, mediante parques o facilidades comunales, y los bienes privativos que obtenga la Municipalidad, la cual podrá destinar a cualquier actividad que considere conveniente para el interés local. Las vías internas del condominio serán de acceso público, por lo que no podrán cerrarse o limitarse su acceso de ninguna manera; su mantenimiento estará a cargo de la SPEM o de la entidad que se encargue de la administración del condominio.\n\n    Con este proyecto, los propietarios originales experimentan un aumento en el valor de su propiedad debido a la renovación de la zona, el desarrollador aumenta el lucro obtenido con el proyecto debido a los pisos adicionales conseguidos mediante los incentivos del Plan Regulador y la Municipalidad amplía las áreas públicas existentes en la zona. Esto convierte a este tipo de Reconfiguración Predial en el que deriva en mayores beneficios para las partes.\n\n    Para tener una referencia respecto a cómo funciona la Reconfiguración Predial, se recurre a la figura del reajuste de tierras en Colombia, puesto que esta tiene varios de los elementos que se pretenden implementar en el caso costarricense:\n\n    a) Reajuste de tierras en Colombia\n\n    Según la normativa sobre la materia en Colombia, los gobiernos locales tienen la facultad de asociarse con diversas entidades, públicas o privadas, para desarrollar lugares que carecen de edificaciones, mediante la unión de varias fincas que luego se dividen de forma más ordenada para dotar estos espacios de áreas públicas; o para realizar proyectos de renovación y desarrollo urbano en lugares con edificaciones, mediante la reunión de fincas para su posterior fraccionamiento, donde se podrán realizar nuevas edificaciones, las cuales podrán ser aprovechadas por los partícipes del proyecto. Las entidades involucradas constituyen una unidad gestora que se encargara de la ejecución del proyecto de reajuste de tierras.\n\n    Siguiendo las normas urbanísticas vigentes, el proyecto de reajuste señalará los criterios que se utilizarán para la valoración de los inmuebles actuales y resultantes, así como los usos y densidades que se prevé tendrá el proyecto.\n\n    Los propietarios que deseen participar del proyecto pueden realizar acuerdos de asociación o contratos de sociedad, para que con su aporte en tierras queden como parte del mismo. De no desearlo, el gobierno local podrá gestionar la compraventa o la expropiación del inmueble requerido. Para que el proyecto sea viable deberá haber disposición de participar de los propietarios que representen al menos el 51% del área que se pretende reajustar.\n\n    Respecto al pago de las expropiaciones, compraventas o las utilidades de los propietarios participantes del proyecto, preferiblemente se hará en especie con inmuebles resultantes de la subdivisión de los lotes. Otra forma de pago es mediante bonos o títulos valores, los cuales serán canjeables con la venta de los inmuebles derivados del proyecto. El pago se hará prioritariamente con inmuebles, siendo la compensación económica una alternativa subsidiaria.\n\n    La institución encargada de los avalúos es la que determina el precio inicial de cada inmueble, además de determinar el número de inmuebles que se requieren otorgar para compensar el valor de la finca expropiada, comprada o participante del proyecto.\n\n    El trámite del proyecto inicia con la integración de las fincas, donde se indican cada uno de los partícipes del reajuste de tierras, así como los terrenos involucrados. Luego se hace el fraccionamiento con las respectivas cesiones de área pública. Con el nuevo catastro listo, se hacen las restituciones de terreno respecto a los lotes aportados, haciendo la nueva inscripción registral. Los nuevos lotes deben cumplir con las cargas que se hayan fijado en el proyecto y realizar los pagos a la unidad gestora derivados de los gastos de urbanización.\n\n    Un ejemplo de cómo funciona el caso colombiano se ve en la Imagen 1:\n\n    Imagen 1. Caso de reajuste de tierras en Colombia\n\n    Para la aplicación de la figura de la Reconfiguración Predial con participación de propietarios y desarrollares, se proponen las siguientes etapas.\n\n    1) Identificación de sitio deteriorado para realizar proyecto\n\n    En el caso de que la Municipalidad considere que existe una zona del cantón que requiere de una transformación, debido a su estado de deterioro, puede idear un proyecto de Reconfiguración Predial. Como mínimo, el Gobierno Local deberá delimitar el sitio donde se ubicaría y sus potenciales beneficiarios.\n\n    2) Consulta preliminar a la comunidad\n\n    Se convoca a los propietarios de las fincas donde se localizará el proyecto para exponerles las generalidades del mismo. Requiere explicarse que deberán entregar sus terrenos y que a cambio obtendrán una filial del proyecto, cuyo valor es más elevado que el que tiene su propiedad actualmente, además de todos los beneficios para el entorno y el cantón que significaría el proyecto. En caso de que un cincuenta y uno por ciento de los propietarios esté de acuerdo con el proyecto, se procede a la siguiente etapa.\n\n    3) Selección del desarrollador\n\n    La SPEM busca un desarrollador a quien le interese invertir en el proyecto, este será el aliado estratégico. Para que el proyecto resulte atractivo para el desarrollador, el ahorro que le significa obtener los terrenos sin necesidad de comprarlos y así como las ganancias derivadas de los dos pisos adicionales obtenidos (uno utilizable en el proyecto y el otro mercadeable), debe compensar de forma adecuada el hecho de tener que reservar cierto número de filiales a los propietarios originales.\n\n    El desarrollador se elegirá con base en lo dispuesto en la normativa de alianzas estratégicas de las SPEM que haya emitido la Municipalidad.\n\n    4) Valoración de los terrenos a utilizar\n\n    Con el sitio elegido, los propietarios informados y el desarrollador seleccionado, se procede con la valoración de los terrenos que se requerirán para el proyecto. Esta valoración será realizada por la Municipalidad, en caso de estar técnicamente capacitada para ello, caso contrario lo hará la SPEM, sea directamente o mediante terceros. El valor que se le asigne a cada finca determinará la participación con la que contará su propietario en el proyecto.\n\n    5) Pre-diseño del proyecto\n\n    Tomando en cuenta los valores de las propiedades, la Municipalidad le encomienda al desarrollador la elaboración del pre-diseño en el proyecto. Este contemplará las vías, espacios públicos, locales u oficinas institucionales y áreas privadas, considerando aquellas que serán destinadas a los propietarios de las fincas utilizadas.\n\n    6) Aprobación municipal del pre-diseño\n\n    El Concejo Municipal aprobará el pre-diseño del proyecto, previo dictamen favorable de los departamentos municipales encargados del urbanismo en el cantón. En caso de que se tenga alguna observación sobre el mismo, se le hará saber al desarrollador para que haga los ajustes respectivos.\n\n    7) Consulta a la comunidad sobre el pre-diseño\n\n    El pre-diseño aprobado por la Municipalidad será presentado a la comunidad involucrada para que manifieste su opinión sobre el proyecto. Se recibirán los comentarios que se tengan al respecto. Si una mayoría se manifiesta a favor del proyecto, los comentarios se tendrán como recomendaciones que podrá tomar en cuenta el desarrollador; si la comunidad condiciona su aprobación del proyecto a la realización de ciertos cambios al mismo, las modificaciones deberán ser incluidas, en la medida de lo posible, por el desarrollador; si la mayoría se opone al proyecto, la Municipalidad deberá de tomar la decisión que mejor se ajuste al interés local.\n\n    8) Propuesta de distribución de las filiales\n\n    Tomando en cuenta valor de cada inmueble aportado, la SPEM, con el visto bueno del desarrollador, les propondrá a los propietarios un plan de adjudicaciones de las filiales del proyecto. Los propietarios que no estén conformes con el plan podrán negociar con la SPEM para que esta les haga otra propuesta o, en caso de no llegar a un acuerdo, que se les compre su propiedad. En caso de que algún propietario se niegue a vender su bien, será expropiado.\n\n    9) Diseño del proyecto\n\n    El desarrollador materializará el pre-diseño aprobado en gráficos, esquemas y planos necesarios para iniciar con los diversos trámites de aprobación institucional del proyecto.\n\n    10) Aprobación municipal del diseño\n\n    Al igual que en el punto 6), la Municipalidad, mediante las instancias administrativas encargadas del urbanismo y el Concejo Municipal, aprobarán el diseño del proyecto. En caso de que la Municipalidad no quede conforme con la totalidad del proyecto, le indicará al desarrollador que corrija los aspectos señalados. Una vez aceptado el proyecto, el Concejo acordará la aprobación del diseño final.\n\n    11) Trámites institucionales\n\n    Con un poder otorgado por los propietarios a la SPEM, esta se encarga, con la colaboración del desarrollador, de hacer los trámites que se requieran ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, el Ministerio de Salud y la misma Municipalidad.\n\n    12) Constitución del condominio\n\n    Con todos los permisos listos, en una misma escritura los propietarios acuerdan reunir sus fincas para constituir un condominio. En el cual los propietarios permutan su propiedad original por una finca filial, mientras el desarrollador, como un condómino más, se deja la mayor parte de filiales para su posterior venta.\n\n    13) Ejecución de las obras\n\n    Con todos los papeles en orden, el desarrollador inicia la construcción del proyecto. En caso de que sea necesaria la reubicación temporal de los propietarios, la Municipalidad deberá elaborar un plan para dichos efectos.\n\n    14) Finalización del proyecto\n\n    Con el proyecto construido, los propietarios entran en posesión de sus filiales, mientras el desarrollador puede aprovechar el resto de filiales según su conveniencia. Finalizado el proyecto, la administración del inmueble puede quedar en manos de la SPEM, del desarrollador o de ambos, según se lo que acuerde la Asamblea de Condóminos, siendo condición necesaria que las vías internas del condominio sean de acceso público.\n\n    Conclusiones\n\n    La Reconfiguración Predial es una herramienta cuya aplicación trae beneficios significativos para el cantón, siendo un mecanismo que permite la transformación de zonas deterioradas a lugares con mayor plusvalía.\n\n    Para la implementación de esta figura, la Municipalidad requiere emitir normas que regulen la manera en que los proyectos de Reconfiguración Predial se llevarán a cabo en el cantón, así como la participación de los actores involucrados en la gestión del mismo.\n\n Ficha Artículo 1 Anexo\n\nANEXO 2. Incentivos aplicables a la Reconfiguración Predial por caso, en procesos\n\nde Renovación Urbana\n\nCaso\n\nIncentivo\n\nAporte\n\nBeneficio Municipal\n\n1. Propietarios – Municipalidad\n\nDotación de Infraestructura y 5% más de la cobertura.\n\nPuede haber una disminución en el área efectiva de cada predio\n\nMejor configuración del espacio\n\n2. Desarrollador- Municipalidad\n\nCaso a. Cuando es iniciativa del desarrollador\n\nCaso b. Cuando es iniciativa de la Municipalidad.\n\nEl equivalente a un piso más, canjeable en el mismo lote.\n\nTraspaso a la Municipalidad de Santa Ana de un 20% de la huella admisible según el porcentaje de cobertura, equivalentes a unidades de vivienda de al menos 60m² cada una.\n\nEl equivalente en área también puede hacerse efectiva en el sitio o en sectores estipulados por la Municipalidad\n\nDotación de vivienda para reubicar a personas en Zonas de Renovación Urbana en Riesgo y adquisición de tierras en esas zonas.\n\n3. Desarrollador- Municipalidad- Comunidad\n\nEl equivalente a dos pisos más, canjeables de la siguiente forma:\n\nUn piso en el mismo lote y el otro transferible a zonas que permiten alturas mayores\n\nseñaladas en el\n\nReglamento de Zonificación.\n\nLos dos pisos transferibles a zonas que permiten alturas mayores señaladas en el Reglamento de Zonificación.\n\nInversión en el proceso de renovación y reasignación de unidades de vivienda para los propietarios.\n\nEspacios públicos\n\nsolicitados por la Municipalidad\n\nMejoramiento de zonas deterioradas y espacios públicos\n\nMAPAS RENOVACIÓN\n\n Ficha Artículo 2 Anexo", "body_en_text": "Municipal Regulation 121\n\nRegulatory Plan (Urban Renewal Regulation)\n\n-You are viewing the latest version of the regulation-\n\nGo to the latest version\n\nVersion of the Regulation: 1 of 1\n\nMUNICIPALIDAD DE SANTA ANA\n\nMUNICIPAL COUNCIL OF THE MUNICIPALIDAD DE SANTA ANA\n\n    The Municipal Council of Santa Ana, at Ordinary Session N°121, held on 25 August 2026, under Article IV, Correspondence, Agreement number 16, definitively approved the following by 07 votes:\n\n    FIRST: To take effect upon its publication in the Official Gazette. The new Regulatory Plan is adopted, consisting of seven regulations, each with its corresponding maps, as follows:\n\n    1. General Provisions and Penalties\n\n    2. Zoning\n\n    3. Roadways\n\n    4. Subdivision\n\n    5. Construction, with 5 annexes\n\n    6. Renewal\n\n    7. Official Map\n\n    SECOND: However, Articles 28 and 29 of the Reglamento de Fraccionamiento shall remain without effect until the appeal ultimately filed by the Municipality against the non-approval established by the INVU Urban Planning Directorate in official letter CDU-373-08-2026 has been resolved through the procedures provided for in Articles 13 and 18 of Ley 4240.\n\n    THIRD: Consequently, the Regulatory Plan published in La Gaceta N°74 of 19 April 1991 is repealed.\n\n    FOURTH: To avail themselves of the provisions of Transitory Provision II of the Reglamento de Construcciones, interested persons must, within ten business days following publication of this Regulatory Plan, submit an application addressed to the Gestión de Ordenamiento Territorial.\n\n    The application must identify the project by means of the real-property folio number, include a brief description of the project and the procedures completed, and attach proof that it was submitted to one of the institutions identified in that transitory provision.\n\n    The application must be signed by the owner of the property. It may be sent to info@santaana.go.cr.\n\n    FIFTH: NOTICE SHALL BE GIVEN to INVU, addressed to Licda. Hilda Carvajal Bonilla, Director of the Urban Planning Department, at planesreguladores@invu.go.cr.”\n\n    Publish once only.\n\nGENERAL INDEX\n\nNATURAL-HAZARD RISK (ZRU-RAN) .................................................................................. 7\n\nOF NATURAL HAZARD ......................................................................................................... 9\n\nRECREATIONAL AND COMMUNITY FACILITIES (ZRU-PRFC) ......................................... 11\n\nCOMMUNITY FACILITIES (ZRU-PRFC) ............................................................................... 13\n\n(ZRU-AE)…………… ............................................................................................................. 15\n\n.................................................................................................................. 17\n\nWASTEWATER TREATMENT (ZRU-PTAR) ......................................................................... 19\n\nOF WASTEWATER (ZRU-PTAR) .......................................................................................... 19\n\nURBAN RENEWAL ZONES ................................................................................................. 20\n\nPARCEL…………… .............................................................................................................. 24\n\nURBAN RENEWAL REGULATION\n\nGeneral considerations\n\n    1. The Urban Renewal Regulation is a component of the Regulatory Plan, created to protect the community’s health, safety, and welfare interests, rehabilitate declining or deficient urban areas, and conserve urban areas by preventing their deterioration, establishing the standards that will guide urban renewal in the canton of Santa Ana.\n\n    2. In accordance with Ley de Planificación Urbana Nº4240, urban renewal shall be understood as the improvement process intended to rehabilitate declining or deficient urban areas due to inadequate public infrastructure, deterioration of public space, and/or the existence of actual or potential natural-hazard conditions that are unfavorable to the safety, health, and welfare of the population.\n\n    3. Urban renewal is a process for improving cities that promotes orderly urban growth, roadway improvements, reduction of natural-hazard risk, rehabilitation of declining urban areas, prevention of deterioration in vulnerable zones, and other related matters.\n\n    4. In view of Article 1 of the Ley de Planificación Urbana, urban renewal shall be understood in this Regulation as the improvement process intended to rehabilitate declining or deficient urban areas because of inadequate stormwater infrastructure, a lack of roadway infrastructure, undermining of land within a river protection area, or any other circumstance unfavorable to the safety, health, and welfare of the population. This Regulation additionally includes zones reserved for the creation of regional parks and community facilities, as a reserve for the future population and for the welfare of the present community.\n\n    5. This Regulation also contains the measures that must be adopted locally to improve zones with deficiencies in utility infrastructure.\n\n    6. Pursuant to the Ley de Planificación Urbana, this Regulation enables the Municipality to carry out important projects at specific sites within the canton and to improve the roadway or urban system according to the needs of the sector.\n\n    7. The provisions of this Regulation shall apply only to the Urban Renewal Zone established in the Zoning Regulation and delineated on the Zoning and Urban Renewal Zone maps.\n\n    8. The restrictions on subdivision (fraccionamiento) and construction established in Article 52 of Ley de Planificación Urbana Nº4240 shall apply to each sector comprising the Urban Renewal Zone. The five-year restriction period established in that same Article 52 shall be calculated from the Municipality’s approval, with INVU’s endorsement, of the specific Urban Renewal Plan and Project for each sector.\n\n    9. The primary criteria under which a zone may be designated for urban renewal are prevention of risk along riverbanks, landslides and mudflows, infrastructure improvements, and the reservation of land for community or recreational zones.\n\n    10. Urban renewal is proposed not only as a change in ownership, infrastructure, and land uses; it also recommends specific policies for urban improvement and improvements to the quality of life of residents of different urban areas within the canton. The measures established through this Regulation include the following:\n\n    10.1. Purchase of strategically located land for roadway projects and potential community recreational use.\n\n    10.2. Construction and improvement of sewerage systems and public infrastructure, such as streets and sidewalks.\n\n    10.3. Expropriation of properties to create certain projects of importance to the common good.\n\n    10.4. The possibility for the Municipality to negotiate with the owners of properties subject to renewal regarding the redistribution of lots, for the purpose of reaching agreements determining how they will be relocated within the same zone or moved to another zone and how monetary or in-kind compensation will be provided. Consequently, if a sector is classified as being at risk from landslides or mudflows or because of its proximity to a river, and is subject to a substantial restriction or prohibition on construction, the Municipality, through the Regulatory Plan, would have certain instruments available to facilitate such negotiations for the acquisition of land to create recreational areas.\n\n    11. During the period between the publication and entry into force of this Regulation and the Municipality’s approval of each sector’s Urban Renewal Plan and Project, as well as after 5 years have elapsed since approval of the Urban Renewal Plan and Project, the urban-planning parameters established for the base zone in the Zoning Regulation shall apply.\n\n    Specific considerations\n\n    1. The Urban Renewal Regulation for the canton of Santa Ana seeks the renewal of each sector, the welfare of individuals, improvement of community spaces that foster social interaction and a sense of community, and promotion of the physical and safety conditions necessary for living within urban zones.\n\n    2. Consistent with Ley de Planificación Urbana Nº4240, the Urban Renewal Zone created and delineated in the Zoning Regulation consists of four subzones defined according to their nature:\n\n    2.1. Natural-Hazard Risk Renewal Subzones (ZRU-RAN): their purpose is to reduce the risk from natural hazards amplified by human intervention.\n\n    2.2. Recreational Potential and Community Facilities Urban Renewal Subzones (ZRU-PRFC): their purpose is investment in and creation of recreational public space and community facilities.\n\n    2.3. Special-Attention Urban Renewal Subzones (ZRU-AE): their purpose is to improve infrastructure conditions in neighborhoods that currently have deficiencies in this respect.\n\n    2.4. Wastewater Treatment Plant Urban Renewal Subzones (ZRU-PTAR): their purpose is to create a wastewater treatment plant for the canton of Santa Ana.\n\n    3. Renewal zones are determined by analyzing the possibilities and opportunities for improving the city’s efficiency and the population’s quality of life.\n\n    4. The use of renewal opportunities nevertheless entails time limits and a need for direct investment by the Municipalidad de Santa Ana to compensate affected persons. Given the budgetary constraints on investment in urban infrastructure, intervention sites must be selected carefully to achieve the greatest benefit for the community.\n\n    5. This Regulation creates the possibility of acquiring land for public use in renewal zones through incentives permitting greater height or additional floors in urban renewal zones categorized as receiving zones of Santa Ana, in exchange for the transfer of land, so that the Municipality does not bear the entire investment required to implement the Urban Renewal Plan and Project.\n\n    6. This Regulation incorporates parcel reconfiguration (reconfiguración predial) as a mechanism for investment and improvement in Special-Attention Urban Renewal Zones.\n\n    Article 1. Definitions.\n\n    a. Vulnerability conditions: The intrinsic condition of being susceptible to impact from an event because of a combination of physical, social, economic, and environmental conditions and processes. It is determined by the degree of exposure and fragility of the elements that may be affected—the population, its property, goods and service activities, and the environment—and by limitations on their capacity to recover. It may exist in zones declared uninhabitable by the Ministerio de Salud, in natural-hazard zones established by the Comisión Nacional de Emergencia, near or along the banks of publicly owned waterways, or near steep slopes, among other places. (as defined in Ley Nacional de Emergencias y Prevención del Riesgo Nº8488 of 22 November 2005).\n\n    b. Uninhabitable structure: A building constructed from waste materials that does not comply with the provisions of the Ley de Construcciones or the Reglamento de Construcciones. Such structures are commonly known as tugurios (informal dwellings). (as defined in Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 of 01 June 2017, prepared by INVU)\n\n    c. Public Infrastructure: The set of physical infrastructure works, facilities, networks, and other assets, such as green infrastructure, in all forms of construction that provide services to the general public, whether implemented directly by a public entity, through a concession, or under other contracting arrangements. It includes the following types, as established in Decreto Ejecutivo Nº42465-MOPT-MINAE-MIVAH of 15 June 2020.\n\n    o Conventional public infrastructure: The set of physical infrastructure works, facilities, networks, and other assets, in all forms of construction that provide services to the general public and are not classified as critical or vital infrastructure.\n\n    o Critical public infrastructure: The set of buildings, networks, and transportation systems essential to preserving and maintaining national sovereignty and the country’s socioeconomic functioning and health: roads; railways and their respective bridges; airports; ports; border posts; principal national-security facilities (Fuerza Pública, Servicio Nacional de Guardacostas and Vigilancia Aérea); principal strategic production, storage, and distribution facilities used to provide essential electricity, telecommunications, water, and hydrocarbon supply services; and healthcare and food-assistance facilities.\n\n    o Vital public infrastructure: The set of physical structures, facilities, networks, and other assets that provide essential services and protection for the social and economic functioning of a community or society. In Costa Rica, vital infrastructure encompasses all critical infrastructure and links the national and cantonal road network to the land-transportation system; it also includes the prison system, buildings used to provide public health and education services, irrigation systems administered by SENARA, and protective works on unstable land and along the banks and channels of bodies of water, such as rivers, streams, lakes, reservoirs, and marine-coastal zones.\n\n    o Resilient infrastructure: Infrastructure that is designed, built, operated, and properly maintained so that it can withstand hazards throughout its useful life, thereby ensuring the provision and continuity of the services for which it was created and helping to reduce the vulnerability of human and natural systems.\n\n    o Green infrastructure: An interconnected network of green cover or blue spaces that preserves the functions and values of natural ecosystems and provides associated benefits to the human population, such as essential services for productive activities, temperature regulation, conservation of water resources, soil rehabilitation, and landscape restoration, and that supplements or replaces gray infrastructure works.\n\n    d. Urban Renewal Plan and Project: A preliminary intervention proposal for a particular urban area containing all elements required to execute the Urban Renewal Project, including policies, directives, and guidelines.\n\n    It corresponds to the project conceptualization process. The foregoing shall be in accordance with the guidelines and urban-planning parameters established in the Zoning Regulation and the Urban Renewal Regulation.\n\n    e. Incentivized Practices: An incentive that the municipal government will offer to developers of Urban Renewal Plans and Projects in exchange for implementing the urban practices identified in this Regulation. (as defined in Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 of 01 June 2017, prepared by INVU)\n\n    f. Urban Renewal Project: A specific intervention in a particular urban area that contributes to the territory’s transformation and development; it may include public spaces, buildings, infrastructure, and urban services. (as defined in Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 of 01 June 2017, prepared by INVU)\n\n    g. Land Readjustment or Parcel Reconfiguration: A land-management instrument consisting of the voluntary consolidation of parcels by one or more owners, for the purpose of redefining their parcel boundaries in the cadastral and property registries to establish boundaries offering greater and better technical and functional suitability, allowing for improved infrastructure and public spaces in order to improve the urban fabric. Each owner shall contribute part or all of their real property for consolidation with adjoining parcels. (as defined in Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 of 01 June 2017, prepared by INVU)\n\n    h. Regeneration: A comprehensive and dynamic process that addresses the factors causing deterioration in an urban area in order to promote the gradual restoration of its original condition, achieve its intensive use, and provide collective benefit. Such actions encompass both physical-environmental and socioeconomic aspects.\n\n(as defined in Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 of 01 June 2017, prepared by INVU)\n\n    i. Rehabilitation: The process of improving a predominantly built-up urban area, allowing for its comprehensive recovery. Measures implemented in this process may involve changes in population density; expropriation or demolition of hazardous or unsanitary buildings; repair and modernization of community services; and construction of appropriate road networks. (as defined in Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 of 01 June 2017, prepared by INVU)\n\n    j. Remodeling: Modification of an urban complex for its reuse. This type of intervention may include construction parameters, roadways, adaptation of basic services, correction of parcel measurements, provision of open areas for recreational purposes, spaces for urban equipment and services, or any combination of the foregoing elements. If changes to land use are required, the Ley Planificación Urbana must be observed. (as defined in Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 of 01 June 2017, prepared by INVU)\n\n    k. Urban Renewal: A process intended to provide deteriorated urban spaces with optimal conditions for their inhabitants’ quality of life, environmental conservation, and increased territorial competitiveness. It is intended to eradicate uninhabitable structures and tugurio zones, rehabilitate declining or deficient urban areas, conserve urban areas, and prevent their deterioration, in accordance with Article 1° of the Ley de Planificación Urbana. The foregoing may include park areas, architectural or intangible heritage, community facilities, urban equipment and infrastructure, housing, forests, or interurban biological corridors. (as defined in Reglamento de Renovación Urbana Nº6259 of 01 June 2017, prepared by INVU)\n\n    l. Mixed Public-Economy Company: The SPEM are public-private partnerships whose objective is to establish, implement, install, and execute the infrastructure necessary for community and regional development, as well as to manage municipal public services, in order to satisfy the public interest, sound administration, planning, and maximization of public funds and services in a timely and appropriate manner. The SPEM shall be organized and operate in accordance with the rules governing corporations, without prejudice to their being subject to public law when appropriate under Costa Rica’s legal system, and shall be conceived as public enterprises. Their creation requires approval by two-thirds of all members of the respective municipal council. (as defined in Ley Nº8828 of 29 April 2010)\n\n    m. Uninhabitable Zone: An area consisting of dwellings declared uninhabitable by the Ministerio de Salud during 2007 and 2010, or of a group of structures declared uninhabitable by the Ministerio de Salud. Because of this condition, all construction of habitable works or works intended for permanent occupancy is prohibited in that zone.\n\n    n. Zoning: The division of the territorial jurisdiction of the canton of Santa Ana into use zones for purposes of its local development. It is defined in this manner in the Regulatory Plan’s Zoning Regulation and delineated by means of the Zoning Map.\n\n Article 1 Record\n\n    Article 2. Acronyms\n\n    BANHVI: Banco Hipotecario de la Vivienda.\n\n    CNE: Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias.\n\n    IFAM: Instituto de Fomento y Asesoría Municipal\n\n    IMAS: Instituto Mixto y de Ayuda Social.\n\n    INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo\n\n    MINSA: Ministerio de Salud.\n\n    MIVAH: Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos\n\n    SPEM: Sociedad Pública de Economía Mixta. A company created by the Municipality with private-sector participation for the purpose of managing projects and thereby facilitating contracts with the private sector, since it is not required to comply with administrative procurement procedures.\n\n Article 2 Record\n\n    Article 3. Purpose of the Regulation. The purpose of this Regulation is to establish the rules governing the renewal process in the canton of Santa Ana. It contains the regulations necessary to conserve, rehabilitate, or remodel deteriorated urban areas or areas with clear potential to change their current predominant uses. It takes into account unsuitable parceling, segregation of properties or buildings, a lack of services and community facilities, susceptibility to natural hazards, or any other condition adverse to general safety, health, and welfare.\n\n Article 3 Record\n\n    Article 4. Location. The Urban Renewal Zone is duly located and delineated on the Regulatory Plan’s Zoning Map and on the Urban Renewal Zone Map, which forms an integral part of this Regulation, and comprises four renewal subzones.\n\n Article 4 Record\n\n    Article 5. Composition. The different sectors comprising the Urban Renewal Zone are organized into four subzones:\n\n    a) Natural-Hazard Risk Urban Renewal Subzones (ZRU-RAN).\n\n    b) Recreational Potential and Community Facilities Urban Renewal Subzones (ZRU-PRFC)\n\n    c) Special-Attention Urban Renewal Subzones (ZRU-AE)\n\n    d) Wastewater Treatment Plant Urban Renewal Subzones (ZRU-PTAR)\n\n Article 5 Record\n\n    Article 6. Investment Priorities. Municipal investment priorities concerning the acquisition and/or equipping of urban renewal zones in Santa Ana shall be those determined by the Municipality in accordance with the canton’s interests.\n\n Article 6 Record\n\n    Article 7. Requirements for development in urban renewal zones.\n\n    a. The Municipality may authorize subdivision or construction in renewal zones by applying the specific urban-planning parameters established for the base zone in the Zoning Regulation. Those parameters and the procedural requirements defined by the Municipality shall apply from the entry into force of this Regulatory Plan until approval of the specific Urban Renewal Plan and Project for each sector of each subzone.\n\n    b. From the approval of each Urban Renewal Plan and Project and for five years thereafter, any restriction on subdivision or construction established by the program to facilitate its implementation shall remain in force, in accordance with the provisions identified in this Regulatory Plan as applicable to each renewal zone.\n\n    c. After the Regulatory Plan enters into force, if the Municipality wishes to add urban renewal zones and include them in the Regulatory Plan, it must comply with Article 17 of Ley N°4240 or the applicable regulations then in force.\n\n Article 7 Record\n\nCHAPTER 2. CONSIDERATIONS REGARDING NATURAL-HAZARD\n\nRISK RENEWAL SUBZONES (ZRU-RAN)\n\nGeneral considerations\n\n    1. The Natural-Hazard Risk Renewal Subzone refers to sectors affected by actual or potential natural hazards or risks, such as floods, landslides, mudflows, geological faults, or others, a situation that affects the safety and quality of life of their populations.\n\n    2. The Natural-Hazard Risk Renewal Subzone is established on the premise that urban planning entails a commitment to encourage the orderly organization of cities and, consequently, their development under healthy, safe, and sustainable conditions for their populations.\n\n    3. The Natural-Hazard Risk Renewal Subzone is intended to address the need to prevent the growth of cities, earthworks (movimientos de tierra), and construction of infrastructure in sectors that are unsuitable for those purposes and that threaten the population’s safety and welfare.\n\n    4. There are basic technical criteria for defining land that should not be developed in each specific construction project. These include, for example, the potential land use of the sub-basins, the river’s stream order, the type and depth of the soil, the river’s hydrodynamics, and the depth and width of the river canyon, if any.\n\n    5. By its nature, management of the Natural-Hazard Risk Renewal Subzone may encompass the relocation of settlements or structures to safeguard people’s lives and safety, as well as the restoration of public spaces and/or protection areas.\n\n    Specific considerations\n\n    1. Regarding landslides and mudflows in Santa Ana, it is appropriate to note the following particular circumstances identified during preparation of the study and assessment for this Regulatory Plan:\n\n    1.1 In its historical documents and current maps, CNE reports dozens of landslides. Most of these landslides are associated with heavy precipitation events, causing avalanches on slopes and mudflows in nearby channels.\n\n    1.2 The geomorphological study revealed the high susceptibility of the mountainous zones to landslides, which, if triggered during a precipitation event, would form mudflows of considerable size.\n\n    1.3 The geomorphological interaction between the mountainous zone (medium- to steep-gradient slopes) and the flat zone (alluvial plain) suggests that, during the formation and uplift of the seabed, major alluvial and colluvial deposits helped form the valley of the Santa Ana plains, where the population center and its surrounding areas are now located.\n\n    1.4 The hydraulic interaction between the mountainous zones (medium to steep gradient) and the flat zone (very gentle gradient) causes a forced transition in the flow regime, reflected in an excessive release of energy at these transition points. Given the large amount of energy that a water front may carry within the channel, confluence points are equally prone to forming hydraulic energy-dissipation phenomena such as turbulence, splashing, and erosion, among others.\n\n    1.5 The canton of Santa Ana contains the active landslide known as Tapezco, which has an approximate area of 4,6 hectares. In 2007, this landslide released a substantial volume of material and spread through the community of Matinilla, causing extensive damage to dwellings and public infrastructure. As a result, and on CNE’s recommendation, MINSA declared 18 dwellings uninhabitable.\n\n    2. Regarding flooding, the following must be noted:\n\n    2.1 Flood zones or zones highly vulnerable to this type of disaster merit special attention in the Santa Ana Regulatory Plan, because they present an opportunity to provide urban centers with green and recreational areas, as well as protection and reforestation zones.\n\n    2.2 Because of anthropogenic factors, such as unplanned growth and failure to respect the applicable setback from river and stream protection areas, rainfall causes the water level to rise, flooding infrastructure located beside the riverbank.\n\n    2.3 As established in Article 33 of Ley Forestal number 7575 and its amendments, all construction and land-use change (cambio de uso del suelo) is prohibited within river and stream protection areas over a distance of 50 meters, which is established according to the gradient of the land.\n\n    3. Construction in risk zones must be avoided, and efforts must be made to relocate dwellings located in zones exposed to natural hazards. It is likewise necessary to promote the reuse of land in risk zones for activities that do not endanger the population’s lives.\n\n    4. In the canton of Santa Ana, it has been found that some zones at risk from natural hazards can be used to create public spaces, such as linear parks and green areas, that contribute, among other things, to urban aesthetics and, if the land’s characteristics permit, can be used for recreational activities during the dry season.\n\n    5. In zones declared uninhabitable, the designated use is forest restoration.\n\n    6. Coordination between the Municipality and other national authorities is very important for eliminating construction in zones identified as being at risk from natural hazards.\n\nCHAPTER 3. REGULATIONS FOR NATURAL-HAZARD\n\nRISK RENEWAL SUBZONES\n\n    Article 8. Definition. This is a subzone that, according to CNE, presents some degree of risk, hazard, or vulnerability, as well as constraints on human activities and building construction, because it is affected by floods, landslides, geological faults, or another type of natural hazard.\n\n Article 8 Record\n\n    Article 9. Location. The Natural-Hazard Risk Renewal Subzone is delineated and located on the Zoning Map of this Regulatory Plan and on the Urban Renewal Zone Map of this Regulation.\n\n Article 9 Record\n\n    Article 10. Types of Risk or Hazard. For purposes of this Regulation, the Natural-Hazard Risk Renewal Subzone comprises three types:\n\n    a. Flood and Mudflow: Circular areas with a radius of 50 meters, centered on points where channels converge or where abrupt changes in channel gradient occur and where a change in the hydraulic regime may directly affect infrastructure adjacent to the central point. It comprises nine sectors located along the río Uruca and quebrada Canoas, as shown on the Zoning Map and the Renewal Zone Map.\n\n    b. Uninhabitability: Delineated by the perimeter of the dwellings declared uninhabitable by MINSA in 2007 and 2010. It is located along the banks of quebrada Canoas and quebrada Tapezco, respectively, as shown on the Zoning Map and the Renewal Zone Map.\n\n    c. Natural-Hazard Risk in Inhabited Areas: An area adjacent to the río Uruca and delineated by the boundary of the high landslide-hazard area of Matinilla, located in the district of Salitral and reported in CNE reports and its 2003 maps. Its location is shown on the Zoning Map and the Renewal Zone Map.\n\n Article 10 Record\n\n    Article 11. Permanent Restrictions. For urban renewal sectors corresponding to the “Flood and Mudflow” and “Uninhabitability” types, the subdivision restrictions and construction prohibitions shall remain in force after the five-year restriction period established in Article 52 of Ley Nº4240 and in this Regulation has concluded.\n\n Article 11 Record\n\n    Article 12. Before and during interventions in the Natural-Hazard Risk Renewal Subzone, the Municipalidad de Santa Ana may perform the following work to optimize the scope and oversight of the process:\n\n    a. Conduct research to maintain current knowledge of natural hazards with respect to:\n\n    1. Determining the boundaries of natural-hazard zones more precisely.\n\n    2. Defining more specifically the magnitude levels of the natural hazards affecting each of those zones.\n\n    b. Conduct research to maintain current knowledge of public infrastructure, principally regarding its existence and condition within the zone.\n\n    c. List all residents who will be relocated, affected, or benefited, including information such as name, identification-card number, family relationship, age, and nationality, in order to maintain statistics on relocated persons and occupancy of the sites.\n\n    d. Communicate and coordinate with the relevant institutions: INVU, IMAS, MIVAH, MINSA, and BANHVI.\n\n Article 12 Record\n\nCHAPTER 4. CONSIDERATIONS REGARDING RECREATIONAL\n\nPOTENTIAL AND COMMUNITY FACILITIES SUBZONES (ZRU-PRFC)\n\nGeneral Considerations\n\n    1. It is important to consider the specific needs of each district. In the canton of Santa Ana, investment in and acquisition of new public spaces with recreational potential are priorities within the urban-planning process.\n\n    2. Because of the strategic role that recreational spaces play in improving communities’ quality of life and the benefits that their proper management provides for territorial planning, it must be ensured that every development fulfills its recreational purpose. Accordingly, the Municipalidad de Santa Ana is authorized to intervene in the acquisition of zones with recreational potential in pursuit of the community’s benefit.\n\n    3. The creation of recreational areas is an excellent initiative for the enjoyment of the different communities, which benefit from their facilities and furnishings. Nevertheless, appropriate promotion and maintenance of the facilities are necessary to ensure their use.\n\n    4. Green, recreational, and community areas must be created in accordance with specifications and with a minimum level of infrastructure guaranteeing their use; otherwise, they may become underused or fall entirely into disuse. For that reason, it is important for these types of areas to contain elements that encourage greater use.\n\n    5. When the Municipality acquires land by purchase or expropriation to develop sports facilities or infrastructure, it may charge a fee for their use. The purpose of this optional fee is to finance maintenance of the facilities and investment in recreational infrastructure, whether in the same park or in others, and to finance the purchase of additional recreational land.\n\n    6. The zones identified in this chapter are zones with potential for public space used for gathering, movement, and recreation. Because of their physical characteristics and strategic location within cities, these sectors can help address problems related to territorial planning in the canton. One example is the lack of planned spaces addressing the population’s needs and interests regarding community services, leisure, and recreation, taking account of its demographic and socioeconomic characteristics.\n\n    7. The social benefits of recreational areas are extensive; for example, it has been shown that the availability of healthy leisure options, principally for young people, increases social cohesion and helps reduce crime rates. Nevertheless, because of residential growth, the canton of Santa Ana lacks sufficient recreational areas; this situation can be improved by creating recreational and sports areas serving the canton.\n\n    8. The recreational potential and community facilities subzones have been located according to the following criteria:\n\n    o Physical characteristics.\n\n    o Location within the urban fabric.\n\n    o Local needs.\n\n    o Zoning around the site.\n\n    9. It is important to have a series of provisions and standards defining the type of infrastructure and uses to be implemented in these areas, thereby ensuring that the area is used strategically without jeopardizing water sources, rivers, or other natural features by constructing buildings near those resources. 10. The areas identified for their recreational potential shall be used to implement infrastructure that increases and diversifies current recreational options.\n\n    Specific Considerations\n\n    1. The subzones for recreational purposes and community facilities are:\n\n    o Santa Ana downtown subzone: Lots located in downtown Santa Ana where recreational, educational, sports, cultural, and artistic activities may be developed.\n\n    o Street subzone between Iglesia de Santa Ana and Parque central: This street has the potential to become a pedestrian boulevard.\n\n    o Calle Lajas subzone: This zone, consisting of calle Lajas, which has heritage and historical value, is located in the district of Santa Ana and connects downtown Santa Ana with alto de las Palomas. The proposal arose from discussions with communities during participatory processes, in which participants stated that the street is one of the few that still retains this type of cobblestone paving, that it is used by residents, and that it has considerable scenic value.\n\n    o Subzone along the banks of Río Corrogres, north of Zona de Conservación Lorne Ross: Because of its location near Zona de Conservación Lorne Ross, this zone could function as a linear park complementing the site’s recreational use.\n\n    2. The Santa Ana downtown subzone is intended for the development of community facilities. Recreational, educational, sports, cultural, and artistic activities may be developed on this lot located in downtown Santa Ana.\n\n    3. The district of Santa Ana is one of the urban centers with the greatest pedestrian and vehicle traffic; therefore, projects such as the boulevard between the Iglesia Católica and parque central, as well as the proposed pedestrian paths and areas for community activities, are important for the mobility and quality of life of those who enjoy the city.\n\nCHAPTER 5. REGULATIONS FOR RECREATIONAL\n\nPOTENTIAL AND COMMUNITY FACILITIES SUBZONES (ZRU-PRFC)\n\nRegulations:\n\n    Article 13. Location. The location and boundaries of the recreational potential and community facilities subzones are identified on the Zoning Map and the Urban Renewal Maps. They are as follows:\n\na. Subzone for the development of recreational activities and community facilities in central Santa Ana.\n\n    b. Subzone of the street between the Catholic Church and the central park of Santa Ana.\n\n    c. Linear park and pedestrian-zone development subzone on calle Lajas.\n\n    d. Subzone along the banks of the Río Corrogres.\n\n Article 13 Sheet\n\n    Article 14. Subzone for the development of recreational activities and community facilities in central Santa Ana. Designated for community, artistic, educational, sports, and recreational activities in indoor and outdoor spaces compatible with nearby residential zones.\n    Once the land has been acquired, the priorities for investment and subsequent intervention by the Municipalidad de Santa Ana, in coordination with any other competent institution, shall be as follows:\n\n    a. Define a project that includes facilities for community, artistic, educational (classroom), sports, and recreational activities in both indoor and outdoor spaces.\n\n    b. Include support facilities: restrooms, changing rooms, and security booths.\n\n    c. Include trees and gardens.\n\n    d. Provide pedestrian access and circulation areas, in compliance with Ley Nº7600 and its regulations.\n\n    e. Install urban equipment and street furniture.\n\n    f. Install informational and promotional, directional, and preventive-restrictive signage.\n\n    g. Designate parking spaces for vehicles and bicycles.\n\n    h. Provide a connection to public transportation.\n\n Article 14 Sheet\n\n    Article 15. Subzone of the street between the Catholic Church and the central park of Santa Ana. The priorities for investment and subsequent intervention by the Municipalidad de Santa Ana, in coordination with any other competent institution, shall be as follows:\n    a. Provide road infrastructure for pedestrian and bicycle traffic.\n\n    b. Artificial lighting and street furniture.\n\n    c. Gardens and trees.\n\n    d. Signage.\n\n Article 15 Sheet\n\n    Article 16. Linear park and pedestrian-zone development subzone on calle Lajas. The priorities for investment and subsequent intervention by the Municipalidad de Santa Ana, in coordination with any other competent institution, for the development of the linear park shall be as follows:\n    a. Develop the spaces adjoining the stone roadway with electric lighting and street furniture to ensure pedestrian passage.\n\n    b. Treatment of the riverbanks: reforestation of certain sectors along the river with native species to help preserve it as an important natural resource.\n\n    c. Clear accumulated solid waste from the riverbanks in this area.\n\n    d. Use this space as a recreational area for temporary rest, recreation, and sports activities.\n\n    e. Provide bicycle parking spaces in accordance with the provisions of the Roadway Regulations of this Regulatory Plan.\n\n Article 16 Sheet\n\n    Article 17. Subzone along the banks of the Río Corrogres. The priorities for investment and subsequent intervention by the Municipalidad de Santa Ana, in coordination with any other competent institution, for the development of this linear park shall be as follows:\n    a. Treatment of the riverbanks: removal of solid waste and reforestation of certain sectors along the river with native species to help preserve it as an important natural resource.\n\n    b. Implement circulation routes for pedestrians and cyclists.\n\n    c. Provide bicycle parking spaces in accordance with the provisions of the Roadway Regulations of this Regulatory Plan.\n\n Article 17 Sheet\n\n    Article 18. Components. In selecting the components to be included in areas with recreational potential and community facilities, the provisions of the Reglamento de Fraccionamiento, Urbanizaciones y Condominios shall apply insofar as they concern the specifications for Parks and Community Facilities.\n\n Article 18 Sheet\n\n    Article 19. Construction Provisions. Sports and support facilities constructed within recreational areas shall comply with the provisions set forth under the title Public Gathering Places and Development of Sports Activities in the Construction Regulations of this Regulatory Plan.\n\n Article 19 Sheet\n\n    Article 20. Potential fee for use of recreational facilities. The Municipality is authorized to charge a fee for the use of recreational facilities that it has acquired, following issuance of the corresponding regulations.\n\n Article 20 Sheet\n\nCHAPTER 6. CONSIDERATIONS FOR SPECIAL-ATTENTION SUBZONES\n\n(ZRU-AE)\n\nGeneral Considerations\n\n    1. Under Article 51 of the Ley de Planificación Urbana, the Urban Renewal Regulations shall contain the locally adopted rules for preserving, rehabilitating, or remodeling defective, deteriorated, or declining urban areas, taking into account unsuitable land subdivision or construction, the lack of services and community facilities, or any other condition adverse to general safety, health, and well-being.\n\n    2. This chapter is established to contribute to the intervention and recovery of neighborhoods, residential developments, and/or sectors of the canton that have the characteristics of the “Residential Type 1” urban zone and exhibit deficiencies in public infrastructure, deterioration of their urban conditions, and even the effects of natural hazards. The analysis took into account the physical, social, and economic variables of the canton and of each settlement.\n\n    3. Investment by the State and the Municipalidad de Santa Ana is necessary, and they must include public improvements in their budgets and promote social interaction and community well-being. In addition, private entities and nongovernmental organizations may contribute to processes aimed at improving the quality of life in these settlements.\n\nSpecific Considerations\n\n    1. The Special-Attention Urban Renewal Subzone is one of the responses available to the future canton of Santa Ana to meet its population’s need for well-being and safety by providing urban areas that are in optimal condition and accessible to the entire public, while also contributing to improvements in the landscape of human settlements.\n\n    2. This subzone encompasses specific sectors of urban centers, such as neighborhoods, informal settlements, streets, and specific areas, whose gradual decline or abandonment makes them spaces offering an opportunity for rehabilitation and investment to improve the conditions in which their inhabitants live.\n\n    3. Improvements are proposed in this subzone to address the needs of urban centers and, consequently, their inhabitants for properly functioning sanitary and storm sewer systems, as well as other types of infrastructure that facilitate daily life within them. Examples include the need for sidewalks, artificial lighting, and urban equipment in general.\n\n    4. During the diagnostic assessment for the Regulatory Plan, basic infrastructure deficiencies were identified in certain neighborhoods, residential developments, or sectors designated as Special-Attention Subzones.\n\n    5. The Special-Attention Urban Renewal Subzone primarily considers improvements to roads and pedestrian access; the construction of storm and sanitary sewer systems; the need to recover and develop certain common spaces with the potential to encourage new uses that improve inhabitants’ quality of life; and/or the reduction of risk from natural hazards.\n\n    6. The boundaries of the Special-Attention Zones were defined on the basis of aerial photographs, digital cadastral information, and field inspections.\n\n    7. The Special-Attention Subzone identified for the district of Brasil is the La Promesa residential development, which is undergoing deterioration due to the lack of basic public infrastructure. In addition, the people living in this zone could be threatened by landslides in the community recreational area.\n\n    8. Some of the deficiencies reported by members of the La Promesa community during the participatory processes include flooding caused by the lack of storm sewers, the absence of public-transportation stops and access ramps to sections of sidewalk, the lack of diversity in recreational green areas, and the appropriation of those areas by private parties.\n\n    9. The Special-Attention Subzones identified in the district of Piedades are located in the same sector and share many of the land’s physical characteristics. These settlements are:\n\n    9.1. El Triunfo: known as ciudadela El Triunfo, it is a social-interest housing project constructed during the period 1990-1994. It was developed on rugged terrain, has very small lots, and is densely populated. It lacks sanitary and storm sewer systems, continuous sidewalks, and quality green areas.\n\n    9.2. Bellavista: located on rugged terrain. The homes are clustered together and in fair condition, while the streets lack an optimal right-of-way; consequently, most of the settlement has no sidewalks, and the street’s road surface is in poor condition. It has neither green areas nor urban equipment.\n\nCHAPTER 7. REGULATIONS FOR SPECIAL-ATTENTION SUBZONES\n\n(ZRU-AE)\n\n    Article 21. - The location and boundaries of the Special-Attention Subzone in the canton of Santa Ana are shown on the Zoning Map and the Urban Renewal Zones Map. It encompasses three sectors located in two districts that have the characteristics of the “Residential Type 1” urban zone and whose deteriorated conditions justify the development of urban-renewal programs:\n\n    a. In the district of Brasil, the La Promesa sector.\n\n    b. In the district of Piedades, the El Triunfo and Bellavista sectors.\n\n Article 21 Sheet\n\n    Article 22. If the Municipalidad de Santa Ana and the other competent authorities invest in the urban improvement of the La Promesa Special-Attention Subzone, the following infrastructure investments are established as priorities:\n    a. Sanitary sewerage: a study must be conducted covering pipelines, treatment plants, the operation of existing septic tanks, and other matters that help determine the site’s actual needs.\n\n    b. Storm sewerage: creation and improvement of an integrated system for collecting rainwater from where it is generated to where it is discharged or treated.\n\n    c. Development of pedestrian zones: sidewalks and signage.\n\n    d. Creation of recreational and community green areas in safe zones for passive and sports activities, as well as children’s play.\n\n Article 22 Sheet\n\n    Article 23. If the Municipalidad de Santa Ana and the other competent authorities invest in the urban improvement of the Special-Attention Subzone in the district of Piedades—El Triunfo and Bellavista—the following infrastructure investments are established as priorities:\n    a. Sanitary sewerage, including a study of the communities’ actual and current conditions.\n\n    b. Storm sewerage that provides for the collection of rainwater from where it is generated to where it is ultimately treated.\n\n    c. Pedestrian zones where required to ensure their continuity and the safety of users.\n\n    d. Multifunctional recreational and community green areas capable of serving both communities.\n\n Article 23 Sheet\n\n    Article 24. As part of the interventions planned for the Special-Attention Subzone, the Municipality shall consider the following provisions to optimize the scope and oversight of the process:\n    a. Conduct research to maintain up-to-date knowledge of the condition and needs of public infrastructure.\n\n    b. Coordinate with the relevant institutions and organizations to invest in the improvement and/or maintenance of public infrastructure.\n\n    c. Conduct research to maintain up-to-date knowledge of the boundaries of zones affected by natural hazards and the magnitude of those hazards.\n\n    d. If the population affected by natural hazards must be relocated, coordinate with the relevant institutions to ensure effective implementation of the process.\n\n    e. Use spaces vacated through the permanent relocation of the population for reforestation and/or the development of public green areas.\n\n Article 24 Sheet\n\n    Article 25. The design and construction of public infrastructure shall comply with the provisions of the Ley de Construcciones and the Construction Regulations of the Regulatory Plan.\n\n Article 25 Sheet\n\n    Article 26. The construction or repair of public infrastructure for Special-Attention Zones must not endanger the population’s life and safety. For that purpose, the works shall include the safety measures necessary to ensure the physical integrity of workers and citizens.\n\n Article 26 Sheet\n\nCHAPTER 8. CONSIDERATIONS FOR WASTEWATER-TREATMENT-PLANT\n\nSUBZONES (ZRU-PTAR)\n\nGeneral Considerations\n\n    1. The canton currently has no public sanitary sewer infrastructure. Most existing infrastructure belongs to condominiums that construct their own collection networks together with treatment plants. It is important to note that no home in Salitral or Brasil is connected to a sewer system.\n\n    2. Sanitation networks in Santa Ana are underdeveloped. Certain sectors have only separate, mutually unconnected sanitation networks, which still represent a very limited overall length.\n\n    Specific Considerations\n\n    1. The criteria used to define subzones for facilities intended for wastewater treatment are:\n\n    o It must be located in the lower portion of the watershed in which wastewater would be collected.\n\n    o Easily accessible.\n\n    o It must be possible to build an access road for heavy vehicles.\n\n    o Sufficient surface area to permit the installation of a treatment plant (in this case, greater than or equal to 1ha).\n\n    o Terrain that is not highly irregular and can be readily adapted.\n\n    o Sufficiently far from residences to comply with current legislation.\n\n    o Located on land of low commercial value, without significant ecological restrictions, and outside a natural-hazard zone.\n\n    o Near a natural system capable of receiving discharges on a permanent basis.    \n\n    2. The site designated for the municipally initiated project is land located west of Brasil de Santa Ana, north of Highway 22. It is also relatively far from inhabited zones, since the nearest house is more than 140m away.\n\n    3. The area designated for wastewater facilities covers 5,65367487 hectares.\n\nCHAPTER 9. REGULATIONS FOR WASTEWATER-TREATMENT-PLANT\n\nSUBZONES (ZRU-PTAR)\n\n    Article 27. Location. The Renewal Zone for a wastewater treatment plant is located in the district of Brasil, north of calle vieja, and is shown on Map 1, Land-Use Zoning of Santa Ana, and the Urban Renewal Maps.\n\n Article 27 Sheet\n\nCHAPTER 10. REQUIREMENTS FOR ACQUIRING RECEIVING ZONES\n\nIN URBAN RENEWAL ZONES\n\nGeneral Considerations\n\n    1. The Municipality may acquire renewal zones through direct purchase, expropriation, or the height incentives for the zones included in the Zoning Regulations, subject to the conditions established by these Regulations.\n\n    2. Another instrument through which the Municipality may acquire the renewal zones defined on Map 7, Receiving Zones for Public Areas in Renewal Zones, is the use of height incentives. Height incentives are contained in the Zoning Regulations and allow additional floors, particularly when linked to receiving zones on properties other than those where the construction project will be carried out; these incentives must reflect the differing land values.\n\n    3. The renewal zones eligible to serve as receiving zones are the renewal zones for wastewater-treatment plants and the renewal zones based on recreational potential and community facilities.\n\nRegulations\n\n    Article 28. Land administration. The Municipality shall be responsible for issuing guidelines on the location of the portion to be conveyed, with the aim of consolidating a usable area through successive conveyances of land. It shall therefore give priority exclusively to the receiving zones defined on Map 7, Receiving Zones for Public Areas.\n\n Article 28 Sheet\n\n    Article 29. Acquisition of Land. Land to be acquired for public recreational purposes, community facilities, and public infrastructure may be acquired by the Municipality through purchase or the incentives described in Chapter 9, Heights, of the Zoning Regulations. According to their location on Map 7, Receiving Zones for Public Areas in Renewal Zones, they are as follows:\n    a. Land for a wastewater treatment plant in the district of Brasil.\n\n    b. Lot in the center of the district of Santa Ana.\n\n Article 29 Sheet\n\n    Article 30. Incentives. The Municipality shall promote the incentives described in Chapter 9, Heights, of the Zoning Regulations, with the objective of creating recreational areas, community facilities, and public infrastructure in the canton. It may intervene through mechanisms duly authorized by the legal system, as well as those provided for in the various regulations of the Regulatory Plan. The priorities for acquiring this land for public use are as follows:\n    a. Priority 1: Land for a wastewater treatment plant.\n\n    b. Priority 2: Lot in central Santa Ana.\n\n Article 30 Sheet\n\nCHAPTER 11. URBAN RENEWAL PROCESS\n\nRegulations\n\n    Article 31. Stages: The following stages shall be completed to implement urban-renewal processes in any of the subzones and types defined in these Regulations:\n\n    a. Stage 1: Urban Renewal Project Plan.\n\n    b. Stage 2: Urban Renewal Project.\n\n Article 31 Sheet\n\n    Article 32. Stage 1, the Project Plan: Urban renewal shall be based on baseline studies intended to characterize the specific renewal process and define the different types of intervention required. Those studies shall be incorporated into the preparation of the Project Plan, which constitutes the conceptual stage preceding the urban-renewal process. Each specific sector subject to renewal shall have its respective Project Plan, and its preparation must be authorized in advance by the Municipalidad de Santa Ana.\n\n Article 32 Sheet\n\n    Article 33. Minimum Content of the Project Plan: The baseline studies conducted to support urban-renewal processes shall include the minimum essential characterization of the condition of urban deterioration, addressing at least the following matters:\n    a. Justification for the renewal process: technical and legal aspects.\n\n    b. Diagnosis and characterization of the area to be addressed:\n\n    1. A topographical survey determining the total area to be addressed.\n\n    2. A cadastral survey determining the size and shape of the properties, where applicable.\n\n    3. A study of the status of land tenure and segregation of the land.\n\n    4. A study of the condition of the buildings and existing essential public-service infrastructure.\n\n    5. A survey and characterization of the existing road network.\n\n    6. An economic and social study of the residents of the area to be addressed.\n\n    7. A technical determination of the causes of urban deterioration.\n\n    c. Types of intervention and technical determination of the processes and mechanisms proposed for urban renewal.\n\n    d. Participants in the renewal process, their functions, and their powers.\n\n    e. Economic feasibility and sources of financing for implementing the renewal process.\n\n    f. Design Proposal.\n\n    g. Work plan and schedule for implementing the renewal process.\n\n    The Project Plan shall be approved by the Concejo Municipal de Santa Ana. Once the urban-renewal plan, program, or project has been approved by the Municipality and INVU, implementation of the renewal program may proceed.\n\n Article 33 Sheet\n\n    Article 34. Once each Project Plan has been approved with the endorsement of INVU, the Municipality may agree on mechanisms for implementing urban-renewal programs and projects. These mechanisms include adding budget items to the municipal budget to finance projects; negotiating with the owners of private properties that must be incorporated into the urban-renewal process; mechanisms promoting citizen participation by the beneficiary population; cooperation with State institutions competent in urban planning, urban services, housing, recreation, culture, and other matters; and receiving donations made by third parties through legally established mechanisms.\n\n Article 34 Sheet\n\n    Article 35. Stage 2, the Renewal Project: This consists of the material implementation and execution of urban renewal. For each sector, the renewal project shall include the following actions:\n    a. Preparation of construction plans and their approval in accordance with the provisions of the Regulatory Plan and the current legal framework supplementing it.\n\n    b. Obtaining environmental approval for the project.\n\n    c. Execution of the work.\n\n    d. Technical and construction oversight of the work.\n\n    e. Delivery of the work and acceptance by the Municipality following confirmation of compliance.\n\n Article 35 Sheet\n\n    Article 36. Urban Renewal Actions. In these zones, the Municipality may:\n    a. Acquire properties meeting the conditions necessary for the placement of street furniture and infrastructure intended for recreational spaces. If such properties are owned by private parties, negotiations for relocation or purchase shall be pursued, and/or expropriation as a last resort.\n\n    b. Develop a space as a public green area and turn it into an alternative location for entertainment, rest, and community social activities.\n\n    c. Equip these zones with the street furniture necessary and appropriate to their topography and characteristics.\n\n    d. Prevent informal housing from encroaching upon park areas and community facilities by installing barriers or playground equipment or planting trees.\n\n    e. Involve the general population and organized groups in the management, maintenance, and use of park areas and community facilities so that these social participants serve an oversight role regarding the improper use of these public spaces.\n\n Article 36 Sheet\n\nCHAPTER 12. LAND READJUSTMENT IN SPECIAL-ATTENTION ZONES\n\nSpecific Considerations\n\n    1. Land readjustment (Reconfiguración Predial), as an urban-planning instrument, has been present in the country’s legislation, specifically in the Ley de Planificación Urbana, but has not been implemented. In the canton of Santa Ana, this instrument is promoted for the purpose of reorganizing and improving certain sectors that currently exhibit deficiencies such as those identified in the Special-Attention Subzone.\n\n    2. Land readjustment may be private or public, depending on its participants. This Regulatory Plan, however, promotes public land readjustment because it allows the Municipality to partner with other private participants on various projects.\n\n    3. If private participants undertake land readjustment, a series of urban-development incentives is established depending on the particular case. Anexo 2, Incentives Applicable to Land Readjustment by Type of Case in Urban Renewal Processes, describes the incentives, contributions, and benefits for improving the canton and the Municipality.\n\n    Regulations\n\n    Article 37. Public land readjustment shall be permitted only for the Special-Attention Subzones defined for the canton of Santa Ana and located on the Zoning Map and the Urban Renewal Zones Map in these Regulations.\n\n Article 37 Sheet\n\n    Article 38. Public land readjustment is an urban-renewal instrument whose objective is the revaluation of land and urban redesign within a specific zone for its improvement. The Municipality participates directly, exercising the powers conferred upon it by the Ley de Planificación Urbana in matters of urban renewal, together with private participants, whether owners or developers.\n\n Article 38 Sheet\n\n    Article 39. In public land readjustment, three categories of projects may be identified according to the participants with whom the Municipality would work:\n    a. Land readjustment with the participation of owners.\n\n    b. Land readjustment with the participation of developers.\n\n    c. Land readjustment with the participation of owners and developers.\n\n Article 39 Sheet\n\n    Article 40. Land readjustment with the participation of owners and the Municipality: The objective is to reorganize existing properties and install public infrastructure in any of the sectors comprising the Urban Renewal Zone.\n\n Article 40 Sheet\n\n    Article 41. Land readjustment with the participation of developers and the Municipality: The objective is to create a real-estate project in which the developer obtains economic benefits and receives, as an incentive, the possibility of constructing one additional floor beyond the limit established by zoning, while the Municipality obtains housing units to relocate persons living in special-attention renewal zones.\n\n Article 41 Sheet\n\n    Article 42. Land readjustment with the participation of developers, the Municipality, and the community: Four participants take part in this process: the owners, the developer, the Municipality, and SPEM. The first contribute the land; the second contributes the resources for constructing the project; the third acquires the land requiring expropriation; and the last is responsible for managing the project’s implementation.\n\n Article 42 Sheet\n\n    Article 43. - Private participants, whether owners or developers, may enjoy the incentives established in Chapter 8 of these Regulations.\n\n Article 43 Sheet\n\nCHAPTER 13. INCENTIVE MECHANISMS FOR LAND\n\nREADJUSTMENT\n\n    Article 44. Objective. The purpose of this chapter is to authorize the active participation of the Municipalidad de Santa Ana in the public or private development of urban-renewal zones by establishing specific guidelines in accordance with the needs and characteristics of each of the sectors comprising the Urban Renewal Zone.\n\n Article 44 Sheet\n\n    Article 45. Incentives for land readjustment with the participation of owners and the Municipality: In this case, the incentive shall consist of the provision of infrastructure and the possibility of using 5% more than the site coverage established for the zone.\n\n Article 45 Sheet\n\n    Article 46. Incentives for land readjustment with the participation of developers and the Municipality: In this case, the incentive shall be equivalent to one additional floor, which may be redeemed on the same lot.\n\n Article 46 Sheet\n\n    Article 47. Incentives for land readjustment with the participation of developers, the Municipality, and the community: In this case, the incentive shall be equivalent to two additional floors, redeemable as follows:\n    a. One floor on the same lot, with the other transferable to zones designated in the Zoning Regulations as allowing greater heights.\n\n    b. Both floors transferable to zones designated in the Zoning Regulations as allowing greater heights.\n\n Article 47 Sheet\n\n    Article 48. The requirements for implementing public land readjustment in Special-Attention Zones are detailed in Anexo 1, Land Readjustment, included in these Regulations and, on a supplementary basis, in the MIVAH, INVU, IFAM, and MOPT Basic Guide for Implementing Land Readjustment Processes: Re-parceling with Allocation of Burdens and Benefits.\n\n Article 48 Sheet\n\nCHAPTER 14. FINAL PROVISIONS\n\n    Article 49. Each of the sectors comprising the Urban Renewal Zone shall be subject to the restrictions on subdivision and construction established in Article 52 of Ley de Planificación Urbana Nº4240. The five-year restriction period established in that same Article 52 shall be calculated from the approval by the Municipality and INVU of the specific Urban Renewal Plan and Project for each sector.\n\n Article 49 Sheet\n\n    Article 50. During the period between the publication and entry into force of these Regulations and the approval by the Municipality and INVU of the Urban Renewal Plan and Project for each sector, as well as after 5 years have elapsed since its approval, the specific urban-development parameters established in the Zoning Regulations shall apply.\n\n Article 50 Sheet\n\n    Article 51. The possibility of constructing and subdividing under the specific parameters established in the Zoning Regulations may continue for the duration of a construction permit, provided that the permit is granted and implemented within the five-year urban-renewal period and that the respective areas have been accepted.\n\n Article 51 Sheet\n\n    Article 52. Transitional Provision: Within twelve months from the entry into force of these Regulations, and following the procedure established in Article 43 of the Código Municipal, the Municipality shall promulgate regulations establishing the administrative procedures for applying the incentives and implementing the land-readjustment processes defined above. The requirements for implementing public land readjustment in the Special-Attention Zones are detailed in Anexo 1.\n    Land Readjustment, included in these Regulations and, on a supplementary basis, in the MIVAH, INVU, IFAM, and MOPT Basic Guide for Implementing Land Readjustment Processes: Re-parceling with Allocation of Burdens and Benefits.\n\n Article 52 Sheet\n\nANEXO 1.\n\nLand Readjustment\n\nIntroduction\n\n    Land readjustment is an urban-renewal instrument whose objective is to revalue land by creating public areas and redistributing parcels, burdens, and benefits, as well as, in certain cases, undertaking construction activity.\n\n    Although this instrument has a statutory basis in the Ley de Planificación Urbana, it has not been applied in the country. Accordingly, the initiative of the Municipalidad de Santa Ana to create rules governing land readjustment constitutes an innovation in national urban-development regulation.\n\n    Given the absence of references concerning land readjustment in the Costa Rican legal system and in the administration of Local Governments, the Programa de Investigación en Desarrollo Urbano Sostenible de la Universidad de Costa Rica (ProDUS-UCR), retained to prepare the Santa Ana Regulatory Plan, proposes in this document the various matters that the Municipality must consider when applying this instrument.\n\n    First, a distinction is drawn between the possible types of readjustment—private and public—with the Local Government participating in the latter. The Municipality’s powers regarding land readjustment, derived from its authority in urban-renewal matters, are then analyzed.\n\n    The document then explains how a Mixed Publicly Owned Company (Sociedad Pública de Economía Mixta, SPEM) may assist the Municipality in any type of project, taking into account the mechanisms this structure offers for reaching agreements with the private sector and administering funds.\n\n    It further states that the advantages of a SPEM include the possibility of forming strategic alliances with private companies.\n\n    Finally, the various forms of public land readjustment will be explained, beginning with the general distribution of functions between the Municipality and the SPEM and continuing with an explanation of the possible categories of this type of project, depending on whether property owners, developers, or both participate.\n\n    Types of Land Readjustment\n\n    The type of land readjustment will depend on the Municipality’s participation in the project, which affects where and how the project will be created.\n\n    Private Land Readjustment\n\n    Where only private parties participate, such as the owners of the properties where the project would be located and developers, without the Municipality’s direct participation, it would constitute private land readjustment. This is because the arrangement would be a contract between private parties.\n\n    A project of this nature would not enjoy the urban-development incentives provided for public land-readjustment projects and could be developed anywhere in the canton. Because the Municipality does not intervene directly in the project and much of its content is defined by contract, exhaustive special regulation would not be required. It is therefore suggested that general guidelines be established concerning the operation of the instrument, including concepts and the municipal approval procedure.\n\n    The Municipality may ultimately receive property through a conveyance of land arising from the subdivision of the properties and thus become a beneficiary of the project, without this implying participation by the Local Government in the land readjustment, which retains its private character.\n\n    Public Land Readjustment\n\n    When the Municipality participates directly in a land-readjustment project, exercising the powers conferred upon it by the Ley de Planificación Urbana in matters of\n\nUrban Renewal, the project acquires a public character. Private participants, whether owners or developers, may enjoy the incentives established by urban-development regulations for such cases. For greater project effectiveness, it is recommended that the project be managed by a Sociedad Pública de Economía Mixta, as indicated below.\n\n    This document focuses on this type of project, and most of its content concerns it.\n\n    Municipal Powers Concerning Land Readjustment\n\n    Two types of municipal functions concerning land readjustment may be identified:\n\n    regulatory functions, applicable to both public and private projects, and management functions, applicable only to public projects.\n\n    The former are associated with the municipal rules that must be issued to apply the instrument, while the latter involve action by the Municipality.\n\n    Regulatory Powers\n\n    Implementing an innovative instrument such as land readjustment requires municipal rules regulating its various aspects.\n\n    Because it is an urban-renewal instrument, its general content must be included in the Regulatory Plan. It is recommended that the following be included:\n\n    • Concept.\n\n    • Types, that is, public and private projects, with the latter excluded from the provisions applying exclusively to urban-renewal instruments.\n\n    • Applicable incentives for public land-readjustment projects.\n\n    • Rules necessary for its implementation.\n\n    In addition to the articles of the Regulatory Plan that generally regulate land readjustment, the Municipality must issue specific rules for implementing the instrument.\n\n    Because the SPEM is proposed as the project’s implementing entity due to its greater agility in conducting administrative activities, it is recommended that Regulations for Sociedades Públicas de Economía Mixta be issued, including a section on Strategic Alliances.\n\n    Regulating the SPEM structure will enable the Municipality to use this type of company not only for land readjustment but also in other scenarios in which the Local Government considers it appropriate, in accordance with the relevant regulations.\n\n    The characteristics recommended for this type of regulation will be examined in greater detail below.\n\n    It is considered advisable to create special rules governing the management of land-readjustment projects separately from the Regulatory Plan. This would enable the Municipality to amend the regulations more easily, without having to resort to the complex process for amending the Regulatory Plan. It would also allow the Municipality, with full knowledge of its operational capabilities and institutional objectives, to adopt the regulations it considers most appropriate for the local interest.\n\n    Application of the Regulatory Plan’s land-readjustment rules is contingent upon the issuance of municipal rules governing the specific aspects of the instrument. Without municipal provisions on the matter, there is no sufficient regulatory framework for implementing a land-readjustment project, and without a SPEM, implementation of the project would be considerably more difficult.\n\n    It is recommended that the Land Readjustment Regulations include:\n\n    1. Types of Land Readjustment: Private\n\n    ? General provisions including concepts and regulations\n\n    ? Municipal approval procedure; or Public\n\n    ? General provisions, including concepts and other rules\n\n    ? Possible participants involved\n\n    2. Distribution of powers between the Municipality and the SPEM in public land readjustment\n\n    3. Categories of public land-readjustment projects: each category must specify the rules for allocating burdens and benefits, as well as the procedure to be followed:\n\n    o With the participation of owners\n\no With developer participation\n\n    o With owner and developer participation\n\n    The importance of ensuring that the regulations clearly specify the circumstances in which they apply, whether to private or public projects, as well as the applicable category, must be emphasized, since legal certainty must exist for owners, developers, and the Municipality itself regarding how Land Parcel Reconfiguration (Reconfiguración Predial) will operate.\n\n    Management powers\n\n    The provisions contained in a Regulatory Plan (Plan Regulador) must be implemented in the actual circumstances of the canton. Therefore, the tools provided for in the Urban Renewal Regulations (Reglamento de Renovación Urbana) must be translated into programs, such as a Public Land Parcel Reconfiguration project. This falls within municipal authority, as may be inferred from Article 53 of the Ley de Planificación Urbana:\n\n    Article 53.- In an urban renewal program, the remodeling power allows the Municipality to open and close streets and to modify their layout.\n\n    The Municipality or the Institute shall negotiate with the owners of the properties subject to remodeling regarding the redistribution of lots, in order to agree on how they will be relocated within the same area or transferred to another area, and how compensation will be provided in cash or in kind. If no agreement is reached, the provisions of Article 69 may be applied.\n\n    Although Land Parcel Reconfiguration is not expressly recognized as a legal mechanism, the cited article contains the substantive elements proposed for it: the provision of public infrastructure (limited to streets under the provision) and the redistribution of lots. This does not prevent the Municipality from exercising other statutory powers in the project, such as creating parks, green areas, and community infrastructure.\n\n    The Ley de Planificación Urbana also authorizes the Municipality to purchase and sell lots for the implementation of the project:\n\n    Article 54.- The Municipality and the Institute may purchase, exchange, and sell real property included within an urban renewal program and may transfer such property between themselves, provided that the Contraloría General de la República grants prior authorization, without prejudice to the allocation of lots and housing units carried out by the Institute in its ordinary operations.\n\n    It also exempts participating property owners from registration expenses, as stated in Article 55 of the same law:\n\n    Article 55.- Owners affected by remodeling shall be exempt from expenses relating to the execution and registration in the Registro Público of deeds transferring, exchanging, or correcting properties. Any expense arising from those acts shall be borne by the Municipality, the Institute, or both, as applicable.\n\n    These powers, which facilitate the management of a Public Land Parcel Reconfiguration project, have not yet been exercised by Costa Rican municipalities, and there are therefore no points of reference for assessing the results obtained through the application of these provisions. Management functions include financing functions, since the Municipality may eventually require resources to carry out a Public Land Parcel Reconfiguration project. For this purpose, within the framework of municipal autonomy and the administration of local interests, the Local Government has several alternatives.\n\n    A specific source of revenue may be allocated to finance these projects, such as the liquor tax1 and the public entertainment tax, taxes for which the law does not prescribe a specific use and which could therefore be used by the Municipality for whichever purpose best serves the local interest.\n\n1 This alternative was used by the Local Government of Naranjo to finance housing projects, as established in the Reglamento para Adjudicación de Lotes y Viviendas de la Municipalidad de Naranjo.\n\n    Other taxes that could be used to finance these projects include municipal business-license taxes or the real property tax, although, considering the importance of this revenue to the municipal budget, only a percentage would be allocated to financing Land Parcel Reconfiguration projects.\n\n    In general, when preparing its annual budget, the Municipality may, regardless of the source of the revenue and for the purpose of carrying out works that serve the local interest, include a specific budget item to finance the project.\n\n    With respect to the management of municipal resources, it should be noted that they may be used only to cover expenses necessary for the common benefit. Expenditures directly benefiting property owners or the developer are not permissible beyond what is necessary for the satisfactory completion of the project. The importance of the Public Mixed-Economy Company (Sociedad Pública de Economía Mixta, SPEM) lies in the fact that it is not subject to those limitations on the management of resources, which gives it the appropriate characteristics to serve as project administrator.\n\n    Holder of the powers\n\n    These powers must be exercised by the Municipality unless the project is undertaken by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. Because these powers are assigned by law, the Municipality may not transfer its regulatory or management powers to a private party or to any person other than INVU, in accordance with Article 85 of the Ley General de la Administración Pública, which provides:\n\n    Article 85.-\n\n    1. Any transfer of external powers from one body to another or from one public official to another must be authorized by an express provision, except in urgent cases.\n\n    2. In all cases, the provision authorizing the transfer must have a rank equal to or higher than that of the provision creating the transferred power.\n\n    Notwithstanding the foregoing, there are various means by which the Municipality may enter into agreements with other persons so that they may assist it in performing its functions. In this regard, Article 4(f) of Ley 7794, Código Municipal, states:\n\n    Article 4.- The Municipality possesses the political, administrative, and financial autonomy conferred upon it by the Constitución Política. Its powers include the following:\n\n    f) To enter into arrangements, agreements, or contracts with domestic or foreign persons or entities as necessary for the performance of its functions. Considering both elements, it may be stated that the Municipality, both when issuing regulations and when implementing an Urban Renewal project, such as a Public Land Parcel Reconfiguration project, may receive assistance from natural or legal persons external to the Municipality, such as a Public Mixed-Economy Company in which the Municipality is the majority shareholder, provided that this does not entail a transfer of powers.\n\n    Instruments to facilitate a Public Land Parcel Reconfiguration project\n\n    For greater effectiveness in the Land Parcel Reconfiguration process, the use of Public Mixed-Economy Companies is proposed. Because these companies are governed by private law, they can carry out activities more expeditiously than a Public Administration, and their operations more closely resemble those of a private company. One example is their ability to enter into contracts, such as Strategic Alliances, without having to use the administrative procurement procedure.\n\n    Public Mixed-Economy Company (SPEM)\n\n    The Municipality may establish companies with the participation of private parties for various purposes, as may be inferred from Article 13(q) of the Código Municipal:\n\n    Article 13.- The powers of the council are:\n\n    q) To establish, on the initiative of the municipal mayor, public establishments and industrial and commercial enterprises, and to authorize the formation of public mixed-economy companies.\n\n    The possibility of forming this type of company was developed in Ley 8828, Ley Reguladora de la Actividad de las Sociedades Públicas de Economía Mixta. These companies have broad scope for action, as may be inferred from Article 2 of that law, which states:\n\n    Article 2.- Purpose\n\n    The purpose of SPEMs shall be to carry out works that are necessary and a priority for community development and the provision of local public services, so as to satisfy the interests of the canton’s residents in a timely and appropriate manner.\n\n    This is supplemented by Article 5(a) of the same law, which states:\n\n    Article 5.- Powers\n\n    Without prejudice to Article 2 of this Law, SPEMs shall have the following powers:\n\n    a) To modernize, rationalize, and expand existing public services and productive activities.\n\n    For the proper administration of this mechanism, it is suggested that the Municipality issue Regulations on Public Mixed-Economy Companies (Reglamento de Sociedades Públicas de Economía Mixta). This would expedite the individual formation of each SPEM because the following matters would be defined for all cases:\n\n    • Method of formation\n\n    • Mechanism for selecting partners.\n\n    • Composition of the Board of Directors\n\n    • Distribution of powers among the governing bodies\n\n    • Ownership of shares\n\n    • Method of liquidation\n\n    • Any other matters the Municipality considers relevant\n\n    The Ley Reguladora de la Actividad de las Sociedades Públicas de Economía Mixta requires a Municipal Council resolution, approved by a qualified majority, addressing each of the foregoing matters for every SPEM proposed for formation.\n\n    Nevertheless, to establish objective and general criteria for forming a SPEM and to make that process more expeditious, it is suggested that regulations containing the foregoing provisions be adopted, without those regulations replacing the required Municipal Council resolution establishing each SPEM.\n\n    The resolution establishing the SPEM must define the company’s purpose and adopt any other provisions applicable to the particular SPEM to be created, which will depend on its line of business.\n\n    In addition, other elements that must be considered when forming the SPEM are:\n\n    • The private partner is selected under the administrative procurement rules.\n\n    • The Municipality must hold 51% of the company’s shares.\n\n    • It is a public-law mechanism governed by private-law rules, except for the oversight exercised by the Contraloría General de la República over the expenditure of public funds.\n\n    • The articles of incorporation shall be executed in accordance with the conditions established in the Código de Comercio for forming corporations.\n\n    • SPEMs are formed on the initiative of the Mayor’s Office and approved by a qualified majority of the Municipal Council.\n\n    The use of this mechanism facilitates contracts with the private sector because compliance with administrative procurement procedures is not required. Its management is also more agile than that of the public administration because it is managed as a private company, except that its commercial activity is limited to the field for which it was created.\n\n    In the specific case of land parcel reconfiguration projects, the SPEM would operate as the project implementation unit under the Municipality’s direction, while the Municipality would remain the holder of the project during its construction. The SPEM would coordinate between private participants and the Local Government, taking advantage of its greater management efficiency for that purpose. Once the project has been completed, the SPEM could end its participation unless the Municipality assigns it another function, such as administering the municipal works resulting from the project or administering the condominium created, if that mechanism is selected and the Condominium Owners’ Assembly approves it.\n\n    The SPEM responsible for administering projects may perform other functions that make it easier for the Municipality to acquire land and infrastructure for public use, subject to the limits established in its articles of incorporation and the municipal powers that cannot be delegated.\n\n    It is therefore concluded that a SPEM may be created to assist with implementing a land parcel reconfiguration project, provided that the Municipality—as an independent legal person, rather than as a member of the SPEM—holds responsibility for its management, which means that the Local Government retains control and direction of the project.\n\n    Strategic Alliance Agreement (Joint Venture)\n\n    A Strategic Alliance is an atypical commercial contract consisting of an agreement between two or more parties, each of which retains its separate identity, without creating a new legal person, for the purpose of jointly implementing a specific project by combining resources and responsibilities.\n\n    The commercial agreement must contain details of the project to be carried out, the responsibilities and resources to be contributed by each contracting party, the method for distributing profits, and the management of risks.\n\n    The legal system has authorized SPEMs to enter into Strategic Alliances with public and private entities. In this regard, Article 7 of the law governing them states:\n\n    Article 7.- Strategic alliances\n\n    SPEMs are authorized to establish strategic alliances with public institutions and the private sector for the purpose of developing the projects necessary to provide the services entrusted to them.\n\n    Strategic Alliances may be regulated through a chapter in the same regulations governing SPEMs or through special regulations on this subject2.\n\n2 This option was used by the Municipalidad de Curridabat in the Reglamento de alianzas estratégicas y asociaciones público-privadas de las Sociedades Públicas de Economía Mixta de Curridabat.\n\n    The importance of issuing these regulations lies in the need to establish parameters for selecting strategic partners. Given the broad discretion that SPEMs have in contracting, safeguards must prevent that discretion from being used to favor specific groups. The possibility of activities deviating from the SPEM’s original objectives—which must always focus on local well-being rather than the interests of certain private parties—must also be excluded. For this reason, it is recommended that the Municipality draft these regulations with particular care. The regulations must be aligned with Ley 8422, Ley Contra la Corrupción y el Enriquecimiento Ilícito, to ensure that the profits obtained by the strategic partner comply with the law.\n\n    The regulations governing this subject may address, among other matters:\n\n    • Factors that the SPEM must consider in determining whether it requires a Strategic Alliance.\n\n    • Procedures, criteria, and incompatibilities for selecting the strategic partner.\n\n    • Distribution of responsibilities and benefits.\n\n    • Oversight mechanisms\n\n    • Evaluation of the alliance’s results.\n\n    Regardless of the regulatory mechanism used to govern SPEM Strategic Alliances, it is suggested that the Municipality issue provisions that properly frame the use of this mechanism. They must be sufficiently clear to ensure correct application, but without excessive regulation impairing the SPEM’s managerial agility.\n\n    Distribution of functions between the Municipality and the SPEM\n\n    As discussed regarding municipal powers, the Local Government must retain responsibility for the Public Land Parcel Reconfiguration project, although it may receive assistance from third parties to facilitate its implementation. Accordingly, the following distribution of functions between the Municipality and the SPEM is suggested:\n\n    As holder of the project, the Municipality is responsible for its fundamental decisions: location, design, and approval of the actions taken by the other participants. It is also responsible for activities that only a public entity may perform, such as expropriations when private parties do not wish to participate in the project, which, under Article 53 of the Ley de Planificación Urbana, may be carried out for urban renewal projects.\n\n    The SPEM is an implementing unit for municipal decisions. The SPEM shall be responsible for all actions involving interaction with private parties: purchasing land, selling properties, selecting the Strategic Partner in accordance with the criteria defined in the regulations, and so forth.\n\n    These actions include negotiations with private parties, the execution of agreements, and the registration procedures required for the project.\n\n    The specific actions to be performed by the Municipality or the SPEM will depend on the participation of private parties in the project.\n\n    Categories of Public Land Parcel Reconfiguration projects\n\n    Considering the land and financial resources required for Public Land Parcel Reconfiguration, three categories of projects may be identified:\n\n    a) Land Parcel Reconfiguration with owner participation\n\n    b) Land Parcel Reconfiguration with developer participation\n\n    c) Land Parcel Reconfiguration with owner and developer participation\n\n    Land Parcel Reconfiguration with owner participation\n\n    In this case, the project may be initiated by the Municipality or by the owners themselves. The aim is to rearrange existing properties in an area suitable for residential development so that the lots have better access to roads and services and new public spaces are created. This type of project involves only the reorganization of land and the installation of public infrastructure, without resulting in new private buildings. Owners benefit from an increase in the market value of their lots, both because of the surrounding environment and because they may increase lot coverage by five percent, while the Municipality obtains public spaces for use by the population and a more orderly cadastral arrangement that allows better use of the land.\n\n    After an initiative to create this type of project has arisen, one or more meetings are held with residents so that they may understand the benefits of distributing burdens and benefits and thereby take ownership of the idea. Once at least fifty-one percent of the community and the Municipality agree to initiate the project, the first step is for the parties, with the support of the SPEM, to develop a model for the site’s design. Participation by the various parties involved is necessary so that the project satisfies the wishes of the majority.\n\n    Once the design has been selected, the participating properties are appraised to determine each owner’s share in the project.\n\n    If persons within the intervention area do not wish to participate in the project, the SPEM may purchase their property or, as applicable, the Municipality may process the corresponding expropriation.\n\n    Once the value of each property has been determined, the participants transfer their land to the SPEM so that it may consolidate the properties and then subdivide the parent property. The resulting properties shall be appraised without including the increase in value generated by the project, and that appraisal shall be used for the project allocation.\n\n    The resulting properties are allocated to the project participants according to the owners’ initial contributions, as quantified by the appraisal. If buildings exist, the lot on which they are located shall be allocated to their original owner.\n\n    Because space will be required for road layouts, services, and public spaces, the allocated lot may have a smaller area than the original lot, but its market value must always be higher than the original appraised value.\n\n    Urban servicing may be financed directly by the Municipality; by the SPEM through the company’s profits; by the beneficiaries through a special assessment (contribución especial); or by a developer seeking to take advantage of any of the incentives established in the Plan Regulador.\n\n    Ultimately, the owners obtain greater value for their properties, both because of the renewed urban setting in which they are located and because of the additional coverage incentive. The property owner may use the property in whichever manner is most convenient within the applicable regulatory framework. The Municipality, in turn, acquires new public areas and a renewed urban environment.\n\n    This mechanism may be difficult to apply in areas containing a large number of buildings because little land is available for municipal purposes. Its application is therefore recommended only in areas with a greater amount of vacant land.\n\n    Land Parcel Reconfiguration with developer participation\n\n    In this case, the objective is to create a real estate project in which the developer obtains economic benefits and receives, as an incentive, the right to construct one additional story beyond the limit established by the Plan Regulador, while the Municipality obtains housing units in which to relocate persons living in urban renewal areas to areas suitable for residential development.\n\n    It may operate in two ways: on the Municipality’s initiative or on the developer’s initiative.\n\n    a) Municipal initiative\n\n    This scenario applies when the Municipality wishes to relocate persons from urban renewal areas to an area suitable for residential development. In that case, the Municipality instructs the SPEM to select a developer in accordance with the criteria established in the regulations governing Strategic Alliances, and that private party will participate in the project.\n\n    Through the SPEM, the Municipality shall present its objectives to the developer so that the latter may prepare a preliminary project design. A Land Parcel Reconfiguration project of this kind must include housing units for a specified number of residents whom the Municipality wishes to relocate, as well as public infrastructure for use by the general population. The Municipality may request, for itself or for the SPEM, a number of project properties or condominium units to be used for public purposes, such as installing public infrastructure or locating public offices, among others.\n\n    Once the Municipality has approved the preliminary design, the SPEM and the developer shall begin the purchase and sale procedures for the properties on which the project will be carried out. If an owner refuses to sell the property, the Municipality may carry out the corresponding expropriation and may relocate the square meters of the expropriated property in a manner consistent with the preliminary design.\n\n    Once the properties have been obtained, the project’s final design shall be prepared for subsequent implementation. The SPEM shall be responsible for allocating condominium units to the relocated families, while the SPEM and developer shall handle the sale of the units, reserving for the Municipality or the SPEM the units allocated to them, if so agreed.\n\n    The Strategic Alliance ends when the relocated population is placed in possession of its condominium units and, if so agreed, when the Municipality or the SPEM has received the units allocated to it. This is without prejudice to any additional contractual provision concerning project administration.\n\n    b) Developer initiative\n\n    A developer may be interested in obtaining an additional story for a real estate project planned in the canton. To obtain the municipal incentive, the developer may elect to participate in a land parcel reconfiguration project, in which 20% of the equivalent of the additional story must be allocated to housing units to be assigned by the Municipality, while the developer receives all profits from the remaining 80%. For purposes of calculating the additional story, 20% of the total coverage permitted in the area where the condominium will be located shall be used.\n\n    The equivalent of 20% of the story may be allocated in the following ways:\n\n    • A number of condominium units within the same condominium are allocated to the persons to be relocated. A condominium-of-condominiums structure may be used to implement this option.\n\n    • On another property, which may be municipally owned, the developer constructs a housing project equivalent to 20% of the area of the additional story.\n\n    • The developer transfers the condominium’s housing units to the Municipality or the SPEM, as agreed, so that the recipient may sell them. The proceeds from the sales shall finance a housing project.\n\n    To initiate this type of project, the developer contacts the Municipality to express interest in obtaining the incentive and submits to the Local Government the project’s preliminary design, including the additional story and the municipal housing units. If those municipal units are located within the same condominium, this must be stated in the preliminary design. If they will be located on another property, the developer must submit the preliminary design of the additional project, identifying the properties to be used.\n\n    If the project is approved, the Municipality shall select the property owners in the urban renewal areas who face the greatest risk because of the location of their homes, so that they may be relocated to the project. The developer shall transfer the allocated units to the Municipality, and the Local Government shall convey the properties to the selected persons or sell the condominium units obtained.\n\n    In this scenario, all expenses and procedures are borne by the developer, as in any other real estate project. The Municipality therefore shall not conduct expropriation proceedings or any similar procedure, and the SPEM shall participate in the project only if the Municipality so requires.\n\n    Land Parcel Reconfiguration with owner and developer participation\n\n    All four actors participate in this process: the owners, the developer, the Municipality, and the SPEM. The owners contribute the land; the developer contributes the resources for constructing the project; the Municipality contributes any land that must be expropriated, as well as the application of any urban-planning incentives provided for these projects in the Plan Regulador; and the SPEM manages the implementation of the project.\n\n    This type of project would operate under a condominium-of-condominiums structure, in which the principal condominium would be the parent property resulting from the consolidation of all properties, including both those contributed by the community and those expropriated. One of the subsidiary properties would be established as the condominium of the original owners, while the remaining properties would belong to the developer. The municipal units would be equivalent to the expropriated properties and would be used for public benefit through parks or community facilities, together with any privately held property obtained by the Municipality, which it could use for any activity it considers appropriate to the local interest. The condominium’s internal roads shall be open to the public, and access to them may not be closed or restricted in any way. Their maintenance shall be the responsibility of the SPEM or the entity responsible for administering the condominium.\n\n    Through this project, the original owners experience an increase in the value of their properties because of the renewal of the area; the developer increases the profit obtained from the project because of the additional stories obtained through the Plan Regulador incentives; and the Municipality expands the existing public areas within the zone. This makes this type of Land Parcel Reconfiguration the one that provides the greatest benefits to the parties.\n\n    For a point of reference regarding how Land Parcel Reconfiguration operates, the land readjustment mechanism used in Colombia is examined because it contains several of the elements intended for implementation in Costa Rica:\n\n    a) Land readjustment in Colombia\n\n    Under Colombian regulations governing the subject, local governments have the authority to partner with various public or private entities to develop areas lacking buildings by consolidating several properties and then dividing them in a more orderly manner to provide those spaces with public areas; or to carry out urban renewal and development projects in areas containing buildings by consolidating properties for subsequent subdivision, on which new buildings may be constructed for use by the project participants. The entities involved form a management unit responsible for implementing the land readjustment project.\n\n    In accordance with the applicable urban-planning regulations, the readjustment project shall specify the criteria to be used to appraise the existing and resulting properties, as well as the uses and densities contemplated for the project.\n\n    Owners wishing to participate in the project may enter into association agreements or company contracts so that, through their contribution of land, they become participants in the project. If they do not wish to participate, the local government may arrange the purchase and sale or expropriation of the required property. For the project to be viable, owners representing at least 51% of the area to be readjusted must be willing to participate.\n\n    Payment for expropriations and purchases, or of the returns due to owners participating in the project, shall preferably be made in kind through properties resulting from the subdivision of the lots. Another form of payment is through bonds or securities redeemable upon the sale of properties resulting from the project. Payment shall be made primarily with real property, with monetary compensation used as a subsidiary alternative.\n\n    The institution responsible for appraisals determines the initial price of each property and the number of properties that must be conveyed to compensate for the value of the property that was expropriated, purchased, or contributed to the project.\n\n    The project procedure begins with the consolidation of the properties, identifying each participant in the land readjustment and the land involved. The subdivision is then carried out, including the corresponding dedications of public areas. Once the new cadastre is ready, land is restored in exchange for the contributed lots and the new registration is completed. The new lots must comply with the burdens established in the project and make the payments owed to the management unit for urban-development expenses.\n\n    An example of how the Colombian mechanism operates is shown in Figure 1:\n\n    Figure 1. Land readjustment case in Colombia\n\n    The following stages are proposed for applying Land Parcel Reconfiguration with owner and developer participation.\n\n    1) Identification of a deteriorated site for the project\n\n    If the Municipality considers that an area of the canton requires transformation because of its deteriorated condition, it may devise a Land Parcel Reconfiguration project. At a minimum, the Local Government must define the boundaries of the proposed site and identify its potential beneficiaries.\n\n    2) Preliminary community consultation\n\n    The owners of the properties where the project will be located are convened and given an overview of the project. It must be explained that they will be required to convey their land and that, in exchange, they will obtain a condominium unit in the project whose value is higher than the current value of their property, in addition to all the benefits that the project would provide to the surrounding area and the canton. If fifty-one percent of the owners agree to the project, the process proceeds to the next stage.\n\n    3) Selection of the developer\n\n    The SPEM seeks a developer interested in investing in the project, who will serve as the strategic partner. To make the project attractive to the developer, the savings from obtaining the land without having to purchase it, together with the profits resulting from the two additional stories obtained—one usable in the project and the other marketable—must adequately compensate for the obligation to reserve a certain number of condominium units for the original owners.\n\n    The developer shall be selected in accordance with the Municipality’s regulations governing SPEM strategic alliances.\n\n    4) Appraisal of the land to be used\n\n    Once the site has been selected, the owners informed, and the developer chosen, the land required for the project is appraised. The Municipality shall perform this appraisal if it has the technical capacity to do so; otherwise, the SPEM shall perform it either directly or through third parties. The value assigned to each property shall determine its owner’s share in the project.\n\n    5) Preliminary project design\n\n    Taking the property values into account, the Municipality instructs the developer to prepare the project’s preliminary design. It shall include roads, public spaces, institutional premises or offices, and private areas, including those to be allocated to the owners of the properties used.\n\n    6) Municipal approval of the preliminary design\n\n    The Municipal Council shall approve the project’s preliminary design after receiving a favorable opinion from the municipal departments responsible for urban planning in the canton. If there are any comments regarding the design, they shall be communicated to the developer so that the corresponding adjustments may be made.\n\n    7) Community consultation on the preliminary design\n\n    The preliminary design approved by the Municipality shall be presented to the affected community so that it may express its opinion regarding the project. Comments shall be received. If a majority supports the project, the comments shall be treated as recommendations that the developer may consider; if the community conditions its approval of the project on certain changes, the developer must incorporate those changes to the extent possible; if the majority opposes the project, the Municipality must make the decision that best serves the local interest.\n\n    8) Proposed distribution of the condominium units\n\n    Taking into account the value of each property contributed, the SPEM, with the developer’s approval, shall propose to the owners a plan for allocating the project’s condominium units. Owners who are dissatisfied with the plan may negotiate with the SPEM for another proposal or, if no agreement is reached, for the purchase of their property. If an owner refuses to sell the property, it shall be expropriated.\n\n    9) Project design\n\n    The developer shall embody the approved preliminary design in the drawings, diagrams, and plans necessary to begin the various institutional approval procedures for the project.\n\n    10) Municipal approval of the design\n\n    As in item 6), the Municipality, acting through the administrative bodies responsible for urban planning and the Municipal Council, shall approve the project design. If the Municipality is not satisfied with the entire project, it shall instruct the developer to correct the identified matters. Once the project has been accepted, the Council shall resolve to approve the final design.\n\n    11) Institutional procedures\n\n    Under a power of attorney granted by the owners to the SPEM, the SPEM, with the developer’s assistance, shall carry out the procedures required before the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, the Ministerio de Salud, and the Municipality itself.\n\n    12) Establishment of the condominium\n\n    Once all permits are ready, the owners agree in a single deed to consolidate their properties to establish a condominium. Under this arrangement, the owners exchange their original properties for subsidiary properties, while the developer, as another condominium owner, retains most of the units for subsequent sale.\n\n    13) Performance of the works\n\n    Once all documentation is in order, the developer begins construction of the project. If temporary relocation of the owners is necessary, the Municipality must prepare a plan for that purpose.\n\n    14) Completion of the project\n\n    Once the project has been constructed, the owners take possession of their condominium units, while the developer may use the remaining units as it sees fit. After the project has been completed, administration of the property may be entrusted to the SPEM, the developer, or both, as determined by the Condominium Owners’ Assembly, subject to the requirement that the condominium’s internal roads remain open to the public.\n\n    Conclusions\n\n    Land Parcel Reconfiguration is a tool whose application provides significant benefits to the canton, serving as a mechanism for transforming deteriorated areas into places with greater added property value.\n\n    To implement this mechanism, the Municipality must issue regulations governing how Land Parcel Reconfiguration projects will be carried out in the canton, as well as the participation of the actors involved in their management.\n\n Article Record 1 Annex\n\nANNEX 2. Incentives applicable to Land Parcel Reconfiguration by case, in Urban\n\nRenewal processes\n\nCase\n\nIncentive\n\nContribution\n\nMunicipal Benefit\n\n1. Owners – Municipality\n\nProvision of infrastructure and 5% additional coverage.\n\nThere may be a reduction in the effective area of each parcel\n\nImproved configuration of the space\n\n2. Developer – Municipality\n\nCase a. When initiated by the developer\n\nCase b. When initiated by the Municipality.\n\nThe equivalent of one additional story, exchangeable on the same lot.\n\nTransfer to the Municipalidad de Santa Ana of 20% of the permissible footprint according to the coverage percentage, equivalent to housing units of at least 60m² each.\n\nThe equivalent area may also be provided on the site or in sectors stipulated by the Municipality.\n\nProvision of housing to relocate persons in at-risk Urban Renewal Zones and acquisition of land in those zones.\n\n3. Developer–Municipality–Community\n\nThe equivalent of two additional stories, exchangeable as follows:\n\nOne story on the same lot and the other transferable to zones permitting greater heights,\n\nas designated in the\n\nReglamento de Zonificación.\n\nBoth stories transferable to zones permitting greater heights, as designated in the Reglamento de Zonificación.\n\nInvestment in the renewal process and reallocation of housing units to owners.\n\nPublic spaces\n\nrequested by the Municipality.\n\nImprovement of deteriorated areas and public spaces.\n\nRENEWAL MAPS\n\nArticle 2 Data Sheet, Annex" }