{ "id": "norm-23655", "citation": "Ley 7527", "section": "norms", "doc_type": "law", "title_es": "Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos", "title_en": "General Law on Urban and Suburban Leases", "summary_es": "La Ley 7527 regula integralmente los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda y a actividades comerciales, industriales, profesionales y otras. Establece derechos irrenunciables para los arrendatarios, plazos mínimos de tres años con prórrogas tácitas, y un régimen de reajuste anual de la renta para vivienda basado en la inflación. Define obligaciones de ambas partes, causas de extinción del contrato y procedimientos judiciales como el desahucio. Además, crea un régimen especial de promoción para viviendas de carácter social con beneficios fiscales. La ley es de orden público y prevalece sobre pactos en contrario.", "summary_en": "Law 7527 comprehensively regulates lease contracts for residential and commercial, industrial, professional, and other properties. It grants tenants inalienable rights, establishes minimum three-year terms with automatic renewals, and an annual rent adjustment system for residential leases based on inflation. It delineates the obligations of both parties, grounds for contract termination, and judicial procedures such as eviction (desahucio). It also creates a special promotional regime for social housing with tax benefits. The law is of public order and overrides contrary agreements.", "court_or_agency": "", "date": "10/07/1995", "year": "1995", "topic_ids": [ "_off-topic" ], "primary_topic_id": "_off-topic", "es_concept_hints": [ "arrendamiento", "desahucio", "prórroga tácita", "irrenunciabilidad", "vivienda de carácter social", "orden público", "depósito judicial", "reajuste de renta" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 2", "law": "Ley 7527" }, { "article": "Art. 70", "law": "Ley 7527" } ], "keywords_es": [ "arrendamiento", "inquilinato", "vivienda", "desahucio", "prórroga", "reajuste de alquiler", "vivienda social" ], "keywords_en": [ "lease", "tenancy", "housing", "eviction", "renewal", "rent adjustment", "social housing" ], "excerpt_es": "ARTICULO 2.- Imperatividad.\nEsta ley es de orden público.\nTodo convenio contrario a sus disposiciones imperativas o prohibitivas es nulo de pleno derecho y se tendrá por no escrito. El acuerdo de partes es válido ante las disposiciones permisivas o facultativas de esta ley o en ausencia de norma expresa, de no ser que el pacto viole otra disposición imperativa o prohibitiva del ordenamiento jurídico costarricense.\n\nARTICULO 3.- Irrenunciabilidad de derechos.\nLos derechos conferidos en esta ley a los arrendatarios son irrenunciables.\n\nARTICULO 70.- Plazo del arrendamiento.\nLa duración del arrendamiento no podrá ser inferior a tres años. Se entenderán convenidos por el plazo de tres años, los arrendamientos para los que se haya estipulado una duración inferior o no se haya fijado el plazo de duración. El plazo se contará a partir del día en que el arrendatario recibe el bien.", "excerpt_en": "ARTICLE 2.- Mandatory nature.\nThis law is of public order.\nAny agreement contrary to its imperative or prohibitive provisions is null and void by operation of law and shall be deemed unwritten. The agreement of the parties is valid in the face of permissive or optional provisions of this law or in the absence of an express rule, provided the covenant does not violate another imperative or prohibitive provision of the Costa Rican legal order.\n\nARTICLE 3.- Inalienability of rights.\nThe rights conferred on tenants by this law are inalienable.\n\nARTICLE 70.- Term of the lease.\nThe duration of the lease may not be less than three years. Leases for which a shorter duration has been stipulated or for which no term has been set shall be deemed agreed for a term of three years. The term shall run from the day the tenant receives the property.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "Law 7527 establishes the legal regime for urban and suburban leases in Costa Rica, of public order, with inalienable rights for tenants and minimum three-year terms.", "summary_es": "La Ley 7527 establece el régimen legal de los arrendamientos urbanos y suburbanos en Costa Rica, de orden público, con derechos irrenunciables para los inquilinos y plazos mínimos de tres años." }, "pull_quotes": [ { "context": "Capítulo I", "quote_en": "ARTICLE 3.- Inalienability of rights. The rights conferred on tenants by this law are inalienable.", "quote_es": "ARTICULO 3.- Irrenunciabilidad de derechos. Los derechos conferidos en esta ley a los arrendatarios son irrenunciables." }, { "context": "Capítulo VIII", "quote_en": "ARTICLE 70.- Term of the lease. The duration of the lease may not be less than three years.", "quote_es": "ARTICULO 70.- Plazo del arrendamiento. La duración del arrendamiento no podrá ser inferior a tres años." }, { "context": "Capítulo II", "quote_en": "ARTICLE 2.- Mandatory nature. This law is of public order. Any agreement contrary to its imperative or prohibitive provisions is null and void by operation of law and shall be deemed unwritten.", "quote_es": "ARTICULO 2.- Imperatividad. Esta ley es de orden público. 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"Sala Primera de la Corte", "date": "24-May-2007", "expediente": "031000910242CI", "redactor": "Román Solís Zelaya", "descriptores": "Contrato de inquilinato, Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Concepto, alcances y análisis sobre la vigencia de tres años a favor del inquilino pese a pactarse lo contrario, Interés público de regular el derecho a la vivienda, al derivar éste del principio de dignidad humana, Objeto del plazo de aviso previo con que debe señalarse el término final del negocio, Objeto del plazo de aviso previo con que debe señalarse su término", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00378", "anno": "2007", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00378-2007", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-112698" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-50779", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-254842", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección II", "date": "31-Oct-2003", "expediente": "970005940182CI", "redactor": "Alvaro Castro Carvajal", "descriptores": "Arrendamiento de local comercial, Prescripción de daños y perjuicios, Contrato de inquilinato, Daños y perjuicios, Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Obstaculización ilegítima de actividad ordinaria de stand comercial ubicado en lobby de hotel provoca deber de indemnizar los daños y perjuicios causados al arrendatario, Obstaculización ilegítima por parte de arrendador de actividad comercial ordinaria de stand promotor de turismo ubicado en lobby de hotel la genera, Stand promotor de turismo ubicado en lobby de hotel, Stand promotor de turismo ubicado en lobby de hotel califica como local comercial por la naturaleza mercantil de su actividad, Aplicación de la Ley de Inquilinato derogada por haberse suscrito el contrato bajo su vigencia, Aplicación de normativa derogada por haberse suscrito el contrato bajo su vigencia, Aplicación del plazo de prescripción de la Ley de Inquilinato derogada por haberse suscrito el contrato bajo su vigencia, Naturaleza mercantil de la actividad determina su calificación", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00344", "anno": "2003", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección II Res. 00344-2003", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-50779" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-37215", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-235039", "despacho": "Tribunal Agrario", "date": "17-Jun-2003", "expediente": "010000340387AG", "redactor": "Carlos Bolaños Céspedes", "descriptores": "Desahucio agrario, Arrendamiento agrario", "restrictores": "Concepto y principios aplicables, Vía improcedente para discutir rescición de contrato de arrendamiento otorgado por el IDA en el momento que se le adjudica una parcela al demandado, Discución sobre rescición de contrato otorgado por el IDA en el momento que se le adjudica una parcela al demandado corresponde a la vía ordinaria, Normativa aplicable y análisis con respecto a la taxatividad de las causales", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00366", "anno": "2003", "label": "Tribunal Agrario Res. 00366-2003", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-37215" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-382400", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1348314", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil", "date": "15-Oct-2025", "expediente": "240000480296CI", "redactor": "Jéssica Alejandra Jiménez Ramírez", "descriptores": "Proceso sumario de desahucio, Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Caso en que arrendatario con discapacidad realiza reparación de una pared de la cocina para tener más espacio debido a su condición no configura un goce abusivo del bien", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00842", "anno": "2025", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil Res. 00842-2025", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-382400" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-382644", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1315895", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Cartago Sede Cartago Materia Civil", "date": "30-Jul-2025", "expediente": "240002370640CI", "redactor": "Marlene Yorleny Martínez González", "descriptores": "Contrato de arrendamiento, Arrendamiento de inmuebles", "restrictores": "Consideraciones respecto a la posibilidad del arrendatario de renunciar al plazo mínimo legal del contrato de arrendamiento", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00353", "anno": "2025", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Cartago Sede Cartago Materia Civil Res. 00353-2025", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-382644" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-378398", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1315668", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "24-Jun-2025", "expediente": "240008560182CI", "redactor": "Carlos Andres Dalolio Jimenez", "descriptores": "Notificación por medio de notario, Proceso monitorio arrendaticio", "restrictores": "Análisis del espacio temporal después de realizada la visita para ir a asentar el acta notarial, Caso de notificación por medio de notario de causal de expiración de plazo del convenio arrendaticio", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00333", "anno": "2025", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00333-2025", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-378398" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-373653", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1268817", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "08-Nov-2024", "expediente": "151000730242CI", "redactor": "Luis Fernando Fernández Hidalgo", "descriptores": "Proceso sumario de desahucio", "restrictores": "Laguna normativa para conceptualizar la tolerancia, Definición de la ocupación por mera tolerancia", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00634", "anno": "2024", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 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"230000291143CI", "redactor": "Luis Guillermo Rivas Loáiciga", "descriptores": "Conflicto de competencias", "restrictores": "Arrendamiento", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "01405", "anno": "2024", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 01405-2024", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0004-376408" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-371459", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1255758", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "19-Sep-2024", "expediente": "190021531027CA", "redactor": "Carlos José Mejías Rodríguez", "descriptores": "Demanda contencioso administrativa, Legitimación en el proceso contencioso administrativo", "restrictores": "Liquidación de fideicomiso mediante remate como ejecución de garantía de crédito bancario, Falta de legitimación activa de tercerista para reclamar actos de ejecución de la relación contractual fideicomisada, Falta de legitimación tanto pasiva respecto de las acciones policiales de desalojo como activa de la actora relacionada al ejercicio de atribuciones de dominio", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "06237", "anno": "2024", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Res. 06237-2024", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-371459" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-371152", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1253063", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil", "date": "07-Ago-2024", "expediente": "230006810638CI", "redactor": "Osvaldo López Mora", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio", "restrictores": "Análisis sobre la obligación del pago de los alquileres posteriores a la notificación de la acción judicial, Proceso judicial no puede convertirse en un vehículo que pueda utilizar la persona inquilina para excusarse del deber de pago que exige la ley por el arrendamiento de una cosa ajena", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00464", "anno": "2024", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil Res. 00464-2024", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-371152" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-368309", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1237635", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Heredia Sede Heredia Materia Civil", "date": "17-Jun-2024", "expediente": "230001170504CI", "redactor": "Marlene Yorleny Martínez González", "descriptores": "Proceso sumario de desahucio, Desahucio", "restrictores": "Contestación en tiempo u oposición fundada contra la pretensión de desalojo no justifica el incumplimiento de la orden judicial de depositar las rentas futuras en la cuenta del despacho", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00435", "anno": "2024", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Heredia Sede Heredia Materia Civil Res. 00435-2024", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-368309" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-369528", "parent_doc_id": 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daña la inmediación, Análisis documental para verificación de pago no daña la inmediación en proceso monitorio arrendaticio, Concepto", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00078", "anno": "2024", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00078-2024", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-363885" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-363081", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1217942", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Heredia Sede Heredia Materia Civil", "date": "07-Feb-2024", "expediente": "220006070504CI", "redactor": "Luis Mariano Arguello Rojas", "descriptores": "Proceso sumario de desahucio", "restrictores": "Fundamento de la exigencia de demostración del valor fiscal en los procesos sumarios de desahucio asociados con viviendas", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00062", "anno": "2024", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Heredia Sede Heredia Materia Civil Res. 00062-2024", "url": 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"Prescripción", "restrictores": "Arrendamiento, Interrupción del plazo", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00080", "anno": "2024", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00080-2024", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0004-358017" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-361801", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1210965", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "14-Dic-2023", "expediente": "220004100182CI", "redactor": "Farith Suárez Valverde", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio, Proceso sumario de desahucio", "restrictores": "Aplicación de las normas del sumario de desahucio al proceso monitorio arrendaticio en relación al cobro de alquileres insolutos", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00709", "anno": "2023", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00709-2023", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-361801" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0004-344464", 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bajo pena de ordenar el desalojo de forma inmediata en caso de incumplimiento", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00089", "anno": "2021", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00089-2021", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-314745" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0004-332885", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0004-1018733", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "28-Ene-2021", "expediente": "140020461027CA", "redactor": "William Molinari Vilchez", "descriptores": "Aplicación normativa", "restrictores": "Contratación administrativa", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00107", "anno": "2021", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00107-2021", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0004-332885" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0004-332884", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0004-1018733", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "28-Ene-2021", "expediente": "140020461027CA", "redactor": "William Molinari Vilchez", "descriptores": "Arrendamiento", "restrictores": "Extinción del contrato", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00107", "anno": "2021", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00107-2021", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0004-332884" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-296586", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1016711", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Heredia Sede Heredia Materia Civil", "date": "28-Ene-2021", "expediente": "190003270504CI", "redactor": "Edgar Echegaray Rodriguez", "descriptores": "Contrato de arrendamiento, Arrendamiento de inmuebles, Cláusula penal", "restrictores": "Características y normativa aplicable, Concepto, naturaleza jurídica y casos en que procede su aplicación, Alcances del contrato de arrendamiento y respecto a la obligaciones de los contratantes, Daños y perjuicios derivados de incumplimiento de contrato de arrendamiento, Naturaleza, cumplimiento del objeto y análisis del principio de buena fe contractual, Proceso que corresponde en caso de extinción de contrato de arrendamiento e indemnización por daños y perjuicios derivados, Resolución del contrato sólo puede presentarse ante incumplimiento grave, Análisis sobre obligaciones contractuales y la cláusula penal, Aplicación del principio de que el contrato es ley entre las partes", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00057", "anno": "2021", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Heredia Sede Heredia Materia Civil Res. 00057-2021", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-296586" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-296435", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1016705", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Heredia Sede Heredia Materia Civil", "date": "20-Ene-2021", "expediente": "190004270504CI", "redactor": "Brenda Caridad Vargas", "descriptores": "Desahucio, Proceso sumario de desahucio", "restrictores": "Causal de la mera tolerancia en sumario de desahucio debe demostrarla quien la invoca, Naturaleza del proceso y análisis de la mera tolerancia, Causal de la mera tolerancia debe demostrarla quien la invoca", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00049", "anno": "2021", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Heredia Sede Heredia Materia Civil Res. 00049-2021", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-296435" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-295510", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1007196", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "10-Dic-2020", "expediente": "190003930217CI", "redactor": "Farith Suárez Valverde", "descriptores": "Demanda improponible", "restrictores": "Naturaleza jurídica y casos donde procede, Revocatoria de declaratoria en caso de no ser evidente y manifiesta", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00944", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00944-2020", "url": 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vencimiento del plazo en el caso de pacto impreciso, confuso y ambiguo", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00813", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00813-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-293809" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-293484", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1004070", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "21-Oct-2020", "expediente": "190004680181CI", "redactor": "Christian Quesada Vargas", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio", "restrictores": "Inexistencia de defensa de pago tardío legitimado por incumplimiento de prestaciones bilaterales del arrendador", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00788", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00788-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-293484" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-290963", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-995351", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "03-Sep-2020", "expediente": "190003650217CI", "redactor": "Jéssica Alejandra Jiménez Ramírez", "descriptores": "Demanda improponible, Prevención de desalojo", "restrictores": "Debe de ser evidentemente manifiesta la improcedencia de la demanda para su aplicación, Improponibilidad de la demanda al no cumplir con los presupuestos para la extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo, Aplicación al no cumplir con los presupuestos para la extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00661", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00661-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-290963" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-291657", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-992498", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "20-Ago-2020", "expediente": "200000050182CI", "redactor": "Luis Fernando Fernández Hidalgo", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio", "restrictores": "Innecesario exigir requisito de certificación otorgada por la municipalidad que corresponda y que acredite el valor fiscal del inmueble sobre el valor actual del terreno y la edificación", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00617", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00617-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-291657" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-289821", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-987182", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "21-Jul-2020", "expediente": "200000330217CI", "redactor": "Mauricio Adolfo Vega Camacho", "descriptores": "Demanda improponible, Proceso sumario", "restrictores": "Improcedencia de su declaratoria en caso en que el actor solicita un reajuste del precio del arrendamiento y sí existe demandado, Revocatoria de la resolución que declara improponible la demanda en caso en que el actor solicita un reajuste del precio del arrendamiento y sí existe demandado, Consideraciones con respecto a su aplicación", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00558", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00558-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-289821" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-290870", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-987166", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "09-Jul-2020", "expediente": "190007780181CI", "redactor": "Jéssica Alejandra Jiménez Ramírez", "descriptores": "Proceso sumario, Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Vía correcta para el reajuste del precio del arrendamiento, Vía sumaria es la correcta para el reajuste del precio", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00515", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00515-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-290870" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-287855", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-983101", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil", "date": "18-Jun-2020", "expediente": "190007840638CI", "redactor": "José Miguel González Molina", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio, Proceso sumario de desahucio, Recurso de apelación, Reconvención", "restrictores": "Arrendatario demandado en monitorio arrendaticio o sumario de desahucio no puede ordinariar la vía mediante reconvención, Arrendatario demandado no puede ordinariar la vía mediante reconvención, Desestimación de la oposición en el proceso monitorio arrendaticio por infundada carece de alzada, Desestimación de la oposición infundada carece de alzada", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00527", "anno": "2020", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil Res. 00527-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-287855" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-287574", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-983064", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil", "date": "05-Jun-2020", "expediente": "200000550297CI", "redactor": "José Miguel González Molina", "descriptores": "Proceso sumario de desahucio, Principio de impulso procesal", "restrictores": "Análisis sobre la vía para conocer sobre pretensiones resarcitorias, Deber de la persona juzgadora de readecuar los procedimientos al proceso correspondiente en vez de darlo por terminado en caso de problema de vía escogida por la parte", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00488", "anno": "2020", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil Res. 00488-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-287574" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-287185", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-982956", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Heredia Sede Heredia Materia Civil", "date": "29-May-2020", "expediente": "180005480504CI", "redactor": "Brenda Caridad Vargas", "descriptores": "Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Interés público de regular el derecho a la vivienda, al derivar éste del principio de dignidad humana, Normativa aplicable en caso donde se prórroga el contrato y la ley para reajuste de precio se reforma", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00165", "anno": "2020", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Heredia Sede Heredia Materia Civil Res. 00165-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-287185" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-287509", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-985099", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "28-May-2020", "expediente": "190002620216CI", "redactor": "Farith Suárez Valverde", "descriptores": "Proceso sumario de desahucio, Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Arrendataria que modifica destino de inmueble domiciliar para administrar y desarrollar negocio virtual", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00392", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00392-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-287509" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-287532", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-977862", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "08-May-2020", "expediente": "180005260169CI", "redactor": "Farith Suárez Valverde", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio", "restrictores": "Pago en fecha posterior a la acordada no modifica el convenio sobre el día o el periodo de pago establecido, Caso donde existencia de huelga en el Poder Judicial no constituía una causal eximente para el cumplimiento de la obligación de pago en tiempo", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00338", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00338-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-287532" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-286294", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-977898", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Cartago Sede Cartago Materia Civil", "date": "04-May-2020", "expediente": "190001440341CI", "redactor": "Magaly Salas Alvarez", "descriptores": "Proceso sumario de desahucio", "restrictores": "Término de gracia conferido por la ley para la fecha de pago también aplica para los alquileres que se deban depositar posterior a la demanda", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00107", "anno": "2020", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Cartago Sede Cartago Materia Civil Res. 00107-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-286294" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-287684", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-977810", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "16-Abr-2020", "expediente": "190003440182CI", "redactor": "Mauricio Adolfo Vega Camacho", "descriptores": "Contrato de arrendamiento, Contrato de inquilinato", "restrictores": "Obligación del arrendador de comunicar al arrendatario por cualquier medio escrito su decisión de poner fin a la tolerancia de pago tardío", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00278", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00278-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-287684" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-286645", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-977786", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "27-Mar-2020", "expediente": "190000821623CI", "redactor": "Carlos Andres Dalolio Jimenez", "descriptores": "Competencia civil, Conflicto de competencia, Proceso ordinario", "restrictores": "Competencia para resolver solicitud de cuenta bancaria para la consignación de alquileres y cobro de daños y perjuicios, Competente para resolver solicitud de cuenta bancaria para la consignación de alquileres y cobro de daños y perjuicios", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00249", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00249-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-286645" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-286607", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-977781", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "27-Mar-2020", "expediente": "180004860181CI", "redactor": "Farith Suárez Valverde", "descriptores": "Arrendamiento de inmuebles, Depósito de garantía", "restrictores": "Depósito de garantía no sustituye la obligación de pago de alquileres adeudados o la indemnización por no avisar en plazo legal la terminación anticipada del contrato, Monto entregado por garantía no sustituye el pago alquileres adeudados o la indemnización por no avisar en plazo legal la terminación anticipada del contrato", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00244", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00244-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-286607" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-286618", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-977777", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "20-Mar-2020", "expediente": "180004230169CI", "redactor": "José Rodolfo León Díaz", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio, Arrendamiento de inmuebles", "restrictores": "Análisis sobre la excusión de pago e imposibilidad de que el inquilino unilateralmente deje de pagar el precio del alquiler, por eventuales reparaciones, si no cumple con los supuestos legales respectivos", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00240", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00240-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-286618" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-284930", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-975204", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil", "date": "19-Mar-2020", "expediente": "180000380307CI", "redactor": "Jorge Mario Soto Álvarez", "descriptores": "Proceso sumario de desahucio", "restrictores": "Prevención de desalojamiento se demuestra documentalmente", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00172", "anno": "2020", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil Res. 00172-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-284930" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-286226", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-977703", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "14-Feb-2020", "expediente": "190001690217CI", "redactor": "José Rodolfo León Díaz", "descriptores": "Proceso sumario de desahucio, Proceso monitorio arrendaticio, Demanda improponible", "restrictores": "Inadmisible cuando lo que procede es la corrección de la vía al no acreditar sin lugar a dudas la legitimación activa en una relación arrendaticia entre las partes, Medios de comprobación en caso de que documento aportado para dar acceso a la vía monitoria sea un contrato de arrendamiento entre una persona distinta a la actora, Vía correcta en caso donde documento presentado por la parte actora no acredita sin lugar a dudas la relación arrendaticia entre las partes, Corrección de vía cuando no se acredita sin lugar a dudas la legitimación activa en la relación arrendaticia entre las partes", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00115", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00115-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-286226" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-279223", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-960843", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Cartago Sede Cartago Materia Civil", "date": "14-Feb-2020", "expediente": "180005990640CI", "redactor": "Oscar Cruz Conejo", "descriptores": "Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Circunstancia de salud del arrendatario que impidió al arrendador del inmueble realizar la inspección prevista constituye justa causa para no dar por terminado el contrato", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00035", "anno": "2020", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Cartago Sede Cartago Materia Civil Res. 00035-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-279223" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-286184", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-977702", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "13-Feb-2020", "expediente": "190008640180CI", "redactor": "José Rodolfo León Díaz", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio, Principio de instrumentalidad", "restrictores": "Revocatoria de inadmisibilidad al exigir requisitos cuando la parte accionante admitió expresamente la condición de vivienda de carácter social", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00109", "anno": "2020", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00109-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-286184" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-280285", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-963130", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "31-Ene-2020", "expediente": "180115711027CA", "redactor": "Jorge Leiva Poveda", "descriptores": "Servicio municipal, Exención de tributo municipal, Tasa municipal, Parques urbanos, jardines y zonas verdes", "restrictores": "Alcances del principio de solidaridad cantonal de las cargas públicas con respecto a la obligación de todas las personas usuarias de contribuir económicamente a su financiamiento, Consideraciones con respecto a la imposibilidad de eximir a la ciudadanía del pago de las tasas por servicios estatales imprescindibles para la vida privada y en sociedad, Determinación del monto debe obtenerse proporcionalmente entre los contribuyentes del distrito y según el valor de la propiedad, Determinación del monto por concepto de tasas debe obtenerse proporcionalmente entre los contribuyentes del distrito y según el valor de la propiedad", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00040", "anno": "2020", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Res. 00040-2020", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-280285" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0004-290141", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0004-974264", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "19-Dic-2019", "expediente": "130001390638CI", "redactor": "Luis Guillermo Rivas Loáiciga", "descriptores": "Arrendamiento", "restrictores": "Reconocimiento judicial", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "04642", "anno": "2019", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 04642-2019", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0004-290141" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0004-290139", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0004-974264", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "19-Dic-2019", "expediente": "130001390638CI", "redactor": "Luis Guillermo Rivas Loáiciga", "descriptores": "Prescripción", "restrictores": "Arrendamiento", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "04642", "anno": "2019", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 04642-2019", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0004-290139" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-277485", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-952120", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Cartago Sede Cartago Materia Civil", "date": "29-Nov-2019", "expediente": "180002320346CI", "redactor": "Magaly Salas Alvarez", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio", "restrictores": "Naturaleza jurídica, Cumplimiento de la carga probatoria para demostrar relación de arrendamiento", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00250", "anno": "2019", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Cartago Sede Cartago Materia Civil Res. 00250-2019", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-277485" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0004-289856", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0004-955725", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "26-Nov-2019", "expediente": "170003040893CI", "redactor": "Román Solís Zelaya", "descriptores": "Prescripción", "restrictores": "Arrendamiento, Interrupción del plazo", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "04152", "anno": "2019", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 04152-2019", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0004-289856" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-280298", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-957075", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "14-Nov-2019", "expediente": "190000430217CI", "redactor": "José Rodolfo León Díaz", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio", "restrictores": "Naturaleza y diferencia entre una oposición infundada y la orden de desalojo por la falta de pago de alquileres posteriores a la notificación del auto intimatorio", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00759", "anno": "2019", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00759-2019", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-280298" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-276183", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-948614", "despacho": "Tribunal Primero de Apelación Civil de San José", "date": "29-Oct-2019", "expediente": "170069071764CJ", "redactor": "Christian Quesada Vargas", "descriptores": "Hipoteca, Contrato de arrendamiento, Remate", "restrictores": "Presupuestos en los que la adjudicación de un remate debe soportar un arrendamiento", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "01385", "anno": "2019", "label": "Tribunal Primero de Apelación Civil de San José Res. 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"nexus-ext-1-0034-275750", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-942566", "despacho": "Tribunal Primero de Apelación Civil de San José", "date": "30-Sep-2019", "expediente": "180001410237CI", "redactor": "Allan Esteban Barquero Duran", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio", "restrictores": "Consideraciones sobre el plazo de tolerancia legal en relación con la negativa del arrendante a recibir el pago", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "01212", "anno": "2019", "label": "Tribunal Primero de Apelación Civil de San José Res. 01212-2019", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-275750" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-270776", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-932870", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "31-Jul-2019", "expediente": "180000410197CI", "redactor": "Deyanira Martínez Bolivar", "descriptores": "Desahucio", "restrictores": "Improcedente aplicar prescripción ante pura tolerancia", "tipoDocumento": 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"doc_id": "nexus-ext-1-0034-268174", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-926688", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Heredia Sede Heredia Materia Civil", "date": "19-Jul-2019", "expediente": "190000320504CI", "redactor": "Javier Víquez Herrera", "descriptores": "Contrato de arrendamiento, Contrato de inquilinato", "restrictores": "Fuera del plazo legal posterior al vencimiento, debe existir un convenio entre las partes para la aceptación del pago tardío", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00184", "anno": "2019", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Heredia Sede Heredia Materia Civil Res. 00184-2019", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-268174" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-268745", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-929736", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Guanacaste Sede Liberia Materia Civil", "date": "08-Jul-2019", "expediente": "170000061583CI", "redactor": "No indica redactor", "descriptores": "Proceso sumario de desahucio, Desahucio, Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Desahucio prematuro al no cumplir con el requisito de notificación por escrito de terminar la tolerancia de pago posterior de la renta, Diferencia entre el pago liberatorio y el denominado \"puro y simple\", Prematuro al no cumplir con el requisito de notificación por escrito de terminar la tolerancia de pago posterior de la renta, Caso de desalojo por falta de pago", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00136", "anno": "2019", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Guanacaste Sede Liberia Materia Civil Res. 00136-2019", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-268745" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-268810", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-930118", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección II", "date": "28-Jun-2019", "expediente": "180004571028CA", "redactor": "Eduardo González Segura", "descriptores": "Desalojo administrativo", "restrictores": "Interposición de proceso judicial no lo suspende salvo existencia de medida cautelar que lo ordene", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00042", "anno": "2019", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección II Res. 00042-2019", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-268810" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-265823", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-923354", "despacho": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José", "date": "29-May-2019", "expediente": "150001100220CI", "redactor": "Carlos Andres Dalolio Jimenez", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio, Desahucio", "restrictores": "Naturaleza jurídica de acuerdo a la nueva ley ritual, Procedente por la causal de falta de pago de las rentas posteriores", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00280", "anno": "2019", "label": "Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Res. 00280-2019", "url": 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"04-Abr-2019", "expediente": "160002350419AG", "redactor": "Magda Díaz Bolaños", "descriptores": "Arrendamiento agrario, Incumplimiento de contrato agrario, Contrato agrario", "restrictores": "Parámetros para efectuar interpretación en caso de falta de claridad respecto al reajuste de precio, Parámetros para efectuar su interpretación en caso de falta de claridad y aplicación respecto al reajuste de precio, Conducta sostenida en la ejecución debe de beneficiar los intereses de las partes contratantes, Conducta sostenida en la ejecución del contrato debe de beneficiar los intereses de las partes contratantes", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00229", "anno": "2019", "label": "Tribunal Agrario Res. 00229-2019", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-267780" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0004-270216", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0004-920187", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "03-Abr-2019", "expediente": "150002980504CI", "redactor": "Luis Guillermo Rivas Loáiciga", "descriptores": "Contrato de inquilinato", "restrictores": "Conservación del bien", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00292", "anno": "2019", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00292-2019", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0004-270216" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-258759", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-916530", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "02-Abr-2019", "expediente": "120007891027CA", "redactor": "Ileana Sánchez Navarro", "descriptores": "Desalojo administrativo", "restrictores": "Análisis con respecto a la causal de mera tolerancia", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00029", "anno": "2019", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Res. 00029-2019", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-258759" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0004-264657", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0004-920181", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": 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configuración y aplicación", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "01031", "anno": "2018", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 01031-2018", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-251725" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0004-270970", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0004-909740", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "28-Nov-2018", "expediente": "100029251027CA", "redactor": "Luis Guillermo Rivas Loáiciga", "descriptores": "Desalojo administrativo", "restrictores": "Motivo motivación, Concepto y alcance", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "01031", "anno": "2018", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 01031-2018", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0004-270970" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-245064", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-751632", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección Extraordinaria", "date": "15-Jun-2018", "expediente": "140000910181CI", "redactor": "Roberto Carmiol Ulloa", "descriptores": "Contrato de arrendamiento, Prueba para mejor proveer", "restrictores": "Deber de comunicar cambio de propietario al arrendatario, Facultad discrecional del juzgador", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00380", "anno": "2018", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección Extraordinaria Res. 00380-2018", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-245064" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0004-271708", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0004-892644", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "26-Abr-2018", "expediente": "080002301027CA", "redactor": "William Molinari Vilchez", "descriptores": "Responsabilidad", "restrictores": "Nexo causal", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00393", "anno": "2018", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00393-2018", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0004-271708" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0004-271707", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0004-892644", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": 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"140003090164CI", "redactor": "Iris Rocío Rojas Morales", "descriptores": "Contrato de inquilinato, Prescripción, Daños y perjuicios", "restrictores": "Daños y perjuicios derivados de incumplimiento de contrato de arrendamiento, Daños y perjuicios derivados de incumplimiento de contrato y régimen prescriptivo aplicable, Incumplimiento de contrato de arrendamiento y régimen prescriptivo aplicable", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00171", "anno": "2018", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00171-2018", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-247110" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-165619", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-740822", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "29-Ene-2018", "expediente": "170053741027CA", "redactor": "Marco Antonio Hernández Vargas", "descriptores": "Servicio municipal, Tributos municipales, Parques urbanos, jardines y zonas verdes, Recolección y tratamiento de desechos", 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finalizarlo por anticipado con o sin plazo definido, Análisis sobre la posibilidad de terminarlo por anticipado, Necesaria cancelación del preaviso legal correspondiente", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00448", "anno": "2016", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección I Res. 00448-2016", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-157370" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-157340", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-671949", "despacho": "Tribunal Primero Civil", "date": "27-Ene-2016", "expediente": "140001530169CI", "redactor": "Juan Carlos Meoño Nimo", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio, Notificaciones", "restrictores": "Formalidades de validez en proceso monitorio arrendaticio, Formalidades para validez de notificación", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00056", "anno": "2016", "label": "Tribunal Primero Civil Res. 00056-2016", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-157340" }, { "doc_id": 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Capacidad de actuar", "restrictores": "Análisis con respecto a las personas jurídicas y convalidación de la representación irregular mediante la ejecución del contrato, Validez de contrato suscrito por personas con representación defectuosa de la propiedad del inmueble", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00287", "anno": "2015", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección I Res. 00287-2015", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-155554" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-155433", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-647760", "despacho": "Tribunal Primero Civil", "date": "03-Jun-2015", "expediente": "151000280891CI", "redactor": "Alvaro Enrique Hernández Aguilar", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio, Legitimación activa, Ocupación por tolerancia", "restrictores": "Imposibilidad de reconocer legitimación activa a quien alegue ostentar posesión por mera tolerancia, Imposibilidad de reconocer legitimación activa a quien alegue ostentarla en procesos arrendaticios, Imposibilidad de reconocerla a quien alegue ostentar posesión por mera tolerancia en un proceso monitorio arrendaticio", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00427", "anno": "2015", "label": "Tribunal Primero Civil Res. 00427-2015", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-155433" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-154327", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-641273", "despacho": "Tribunal Primero Civil", "date": "13-Mar-2015", "expediente": "140002820220CI", "redactor": "Alvaro Enrique Hernández Aguilar", "descriptores": "Proceso monitorio arrendaticio, Legitimación activa", "restrictores": "Análisis en el proceso monitorio arrendaticio, Legitimación activa y prueba necesaria para demostrar la relación inquilinaria", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00231", "anno": "2015", "label": "Tribunal Primero Civil Res. 00231-2015", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-154327" }, { "doc_id": 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"Contratación administrativa, Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Análisis sobre los principios aplicables, Quebranto al principio de buena fe al dejar sin efecto adjudicación en firme en contratación administrativa, Quebranto al principio de buena fe al dejar sin efecto adjudicación en firme de arrendamiento", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00017", "anno": "2014", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección V Res. 00017-2014", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-150087" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-155574", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-656844", "despacho": "Tribunal Primero Civil", "date": "14-Ene-2014", "expediente": "13000178220CI", "redactor": "Alvaro Enrique Hernández Aguilar", "descriptores": "Arrendamiento de local comercial, Establecimiento mercantil e industrial, Desahucio", "restrictores": "Aspectos procesales para aplicarlo en negocios comerciales, Distinción con respecto al alquiler de un establecimiento mercantil y normativa aplicable, Distinción con respecto al alquiler de un local comercial y normativa aplicable, Aspectos procesales del desahucio, Aspectos procesales del desahucio en negocios comerciales", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00030", "anno": "2014", "label": "Tribunal Primero Civil Res. 00030-2014", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-155574" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-152120", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-606687", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección IV", "date": "20-Dic-2013", "expediente": "110057191027CA", "redactor": "Grace Loaiza Sánchez", "descriptores": "Caja Costarricense de Seguro Social", "restrictores": "Normativa reguladora de los medicamentos y competencia en materia de compra, Impugnación de requisitos para el registro de oferentes aplicables a medicamentos biológicos y condiciones específicas para la adquisición de los denominados antineoplásicos y otros de uso específico en patologías oncológicas y hemato-oncológicas, Omisión de otorgar audiencia previa al dictado de reglamentos técnicos provoca nulidad", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00120", "anno": "2013", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección IV Res. 00120-2013", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-152120" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-153532", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-609873", "despacho": "Tribunal Agrario", "date": "04-Oct-2013", "expediente": "110001530164CI", "redactor": "María Rosa Castro García", "descriptores": "Arrendamiento agrario", "restrictores": "Normativa aplicable en reajuste de alquiler de renta", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00942", "anno": "2013", "label": "Tribunal Agrario Res. 00942-2013", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-153532" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-148169", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-587066", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección IV", "date": "26-Sep-2013", "expediente": "120045781027CA", "redactor": "Rodrigo Alberto Campos Hidalgo", "descriptores": "Contratación administrativa, Indemnización al administrado, Compraventa, Opción de compraventa, Promesa recíproca de compraventa, Precontrato", "restrictores": "Distinción con la opción de venta y la compraventa, Distinción con la opción de venta y la promesa recíproca de compraventa, Distinción con la promesa recíproca de compraventa y la compraventa, Distinción entre la opción de venta, la promesa recíproca de compraventa y la compraventa, Finalidad y principios que la rigen, Procedencia al contratista irregular en contrato de arrendamiento, Incumplimiento de los procedimientos y principios genera una contratación irregular en contrato de arrendamiento", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00090", "anno": "2013", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección IV Res. 00090-2013", "url": 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pública, Fijación de la competencia", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "01037", "anno": "2013", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 01037-2013", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-148346" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-149299", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-567073", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección II", "date": "16-Nov-2012", "expediente": "081002650217CI", "redactor": "José Rodolfo León Díaz", "descriptores": "Contrato de arrendamiento, Resolución contractual", "restrictores": "Improcedencia de resolución por vicios graves ante falta de prueba, Improcedencia por vicios graves ante falta de prueba en contrato de arrendamiento", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00308", "anno": "2012", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección II Res. 00308-2012", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-149299" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-147024", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-568659", "despacho": "Tribunal Primero Civil", "date": "09-Nov-2012", "expediente": "080299611044CJ", "redactor": "Gerardo Parajeles Vindas", "descriptores": "Proceso ejecutivo hipotecario, Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Contrato de arrendamiento posterior a la notificación de la ejecución y venta forzosa, Efectos en caso de venta forzosa", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "01149", "anno": "2012", "label": "Tribunal Primero Civil Res. 01149-2012", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-147024" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-149397", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-568443", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección I", "date": "11-Oct-2012", "expediente": "080007220184CI", "redactor": "Deyanira Martínez Bolivar", "descriptores": "Contrato de arrendamiento, Responsabilidad civil contractual, Responsabilidad civil extracontractual", "restrictores": "Defecto en la capacidad de la persona física o jurídica que lo suscribe no implica la nulidad absoluta, Distinción con la contractual, Distinción con la extracontractual, Validez ante la convalidación tácita por parte de la verdadera propietaria del inmueble", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00376", "anno": "2012", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección I Res. 00376-2012", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-149397" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-144788", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-550311", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI", "date": "10-Sep-2012", "expediente": "090032771027CA", "redactor": "Christian Hess Araya", "descriptores": "Acción reivindicatoria, Posesión precaria, Usucapión civil", "restrictores": "Análisis con respecto al arrendatario que pretende usucapir, Análisis sobre el carácter transitorio y precario del derecho de posesión de arrendatario, Análisis sobre el carácter transitorio y precario del derecho de posesión de arrendatario e inexistencia de justo título", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00182", "anno": "2012", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI Res. 00182-2012", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-144788" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-146699", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-568702", "despacho": "Tribunal Primero Civil", "date": "24-Ago-2012", "expediente": "091000460891CI", "redactor": "Gerardo Parajeles Vindas", "descriptores": "Tercería de dominio, Desahucio, Derecho de retención", "restrictores": "Fundamento de la inaplicabilidad de la tercería de dominio con respecto a los bienes retenidos a favor de la parte actora, Inaplicabilidad con respecto a los bienes retenidos a favor de la parte actora en proceso de desahucio, Inaplicabilidad de la tercería de dominio, Certificación de contador público no acredita titularidad sobre bienes muebles", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00840", "anno": "2012", "label": "Tribunal Primero Civil Res. 00840-2012", "url": 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Administrativo Sección VI", "date": "26-Jun-2012", "expediente": "080015261027CA", "redactor": "Rodrigo Alberto Campos Hidalgo", "descriptores": "Reajuste de precios en la contratación administrativa, Contratación administrativa", "restrictores": "Finalidad y alcances en las relaciones inquilinarias, Improcedencia de reajuste de precio por reparaciones realizadas en inmuebles dados en arrendamiento, Improcedencia por reparaciones realizadas en inmuebles dados en arrendamiento", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00122", "anno": "2012", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI Res. 00122-2012", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-143268" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-145522", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-542146", "despacho": "Tribunal Primero Civil", "date": "09-May-2012", "expediente": "090002870164CI", "redactor": "Deyanira Martínez Bolivar", "descriptores": "Bienes sucesorios, Proceso sucesorio, Albacea", "restrictores": "Análisis sobre la toma en posesión de bienes sucesorios que están en arrendamiento o copropiedad, Análisis sobre la toma en posesión por parte del albacea cuando están en arrendamiento o copropiedad, Análisis sobre la toma en posesión por parte del albacea de bienes sucesorios que están en arrendamiento o copropiedad", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00431", "anno": "2012", "label": "Tribunal Primero Civil Res. 00431-2012", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-145522" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-153265", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-540223", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "22-Mar-2012", "expediente": "090030001027CA", "redactor": "No indica redactor", "descriptores": "Desalojo administrativo, Proceso sucesorio", "restrictores": "Análisis sobre su procedencia cuando existe un proceso judicial sucesorio pendiente de resolver, Improcedencia de desalojo administrativo", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00395", 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"redactor": "Christian Hess Araya", "descriptores": "Prescripción en materia administrativa, Contratación administrativa, Daños y perjuicios derivados de responsabilidad civil de la Administración", "restrictores": "Distinción entre obligación dineraria y de valor, Plazo de prescripción para poder ejercer la acción de reembolso de diferencias pagadas de más en arrendamiento de bien del Estado, Plazo para poder ejercer la acción de reembolso de diferencias pagadas de más en arrendamiento de bien del Estado, Análisis del otorgamiento de intereses desde la fecha en que se hizo los depósitos a favor del Estado en contrato de arrendamiento", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00267", "anno": "2011", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI Res. 00267-2011", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-140874" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-142497", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-524984", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección I", "date": "05-Sep-2011", "expediente": "080007190180CI", "redactor": "No indica redactor", "descriptores": "Excepción de prescripción, Costas", "restrictores": "Análisis sobre incumplimiento de pago de un contrato de arrendamiento, Condenatoria se impone a la parte actora cuando la sentencia es declarada sin lugar en proceso abreviado", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00253", "anno": "2011", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección I Res. 00253-2011", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-142497" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-142851", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-531723", "despacho": "Tribunal Primero Civil", "date": "31-Ago-2011", "expediente": "060008600164CI", "redactor": "Alvaro Enrique Hernández Aguilar", "descriptores": "Proceso ejecutivo hipotecario, Anotación de la demanda, Publicidad registral", "restrictores": "Excepción respecto al gravamen en proceso ejecutivo donde prevalece el contrato de arrendamiento sobre la hipoteca, Prevalencia del contrato de arrendamiento sobre la hipoteca respecto al gravamen, como excepción al principio de prioridad registral, Prevalencia del contrato de arrendamiento sobre la hipoteca, como excepción al principio de prioridad registral en proceso ejecutivo", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00675", "anno": "2011", "label": "Tribunal Primero Civil Res. 00675-2011", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-142851" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-140942", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-516402", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección I", "date": "31-May-2011", "expediente": "080000340164CI", "redactor": "Jorge Enrique Olaso Alvarez", "descriptores": "Prescripción", "restrictores": "Carta constituye acto interruptor en caso de cobro de daños y perjuicios provocados por incendio en local", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00136", "anno": "2011", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección I Res. 00136-2011", "url": 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procedencia", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00096", "anno": "2011", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI Res. 00096-2011", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-136733" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-135801", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-503298", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI", "date": "21-Ene-2011", "expediente": "090006491027CA", "redactor": "Juan Luis Giusti Soto", "descriptores": "Desalojo administrativo", "restrictores": "Análisis de los elementos materiales y procesales para su procedencia, Causas de suspensión de la ejecución", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00016", "anno": "2011", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI Res. 00016-2011", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-135801" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-135525", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-491021", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección II", "date": "31-Ago-2010", "expediente": "070006360181CI", "redactor": "José Rodolfo León Díaz", "descriptores": "Vicios del consentimiento contractual, Subarriendo", "restrictores": "Análisis en relación con la compraventa, Inexistencia de prohibición al enajenarse el establecimiento mediante contrato de compra venta mercantil", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00310", "anno": "2010", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección II Res. 00310-2010", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-135525" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-133404", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-489455", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "05-Ago-2010", "expediente": "100008581027CA", "redactor": "Evelyn de los Ángeles Solano Ulloa", "descriptores": "Mercado municipal, Potestad tributaria municipal, Canon", "restrictores": "Naturaleza y normativa aplicable con respecto al pago del canon, Normativa aplicable con respecto al pago de canon de local en mercado municipal, Normativa aplicable respecto a su pago por local en mercado municipal", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "02900", "anno": "2010", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Res. 02900-2010", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-133404" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-133224", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-482607", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI", "date": "27-Jul-2010", "expediente": "090030001027CA", "redactor": "Cynthia Abarca Gómez", "descriptores": "Desalojo administrativo", "restrictores": "Presupuestos para su procedencia", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "02746", "anno": "2010", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI Res. 02746-2010", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-133224" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-135362", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-485703", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección II", "date": "30-Jun-2010", "expediente": "080006880180CI", "redactor": "Juan Ramón Coronado Huertas", "descriptores": "Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Análisis relacionado con cobro de mensualidades dejadas de pagar y cuotas de mantenimiento", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00245", "anno": "2010", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección II Res. 00245-2010", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-135362" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-134859", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-473206", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección II", "date": "09-Abr-2010", "expediente": "070013030184CI", "redactor": "Juan Ramón Coronado Huertas", "descriptores": "Nulidad de notificación", "restrictores": "Ley no exige que persona tenga quince años sino que aparente ser mayor, Fecha en que se practicó al demandado, éste tenía su casa de habitación en Rorhmoser", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00134", "anno": "2010", "label": "Tribunal Segundo Civil 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para garantizar el debido proceso y causas de suspensión", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "02918", "anno": "2009", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI Res. 02918-2009", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-132188" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-130621", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-459154", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VII", "date": "17-Dic-2009", "expediente": "070005690163CA", "redactor": "Jorge Leiva Poveda", "descriptores": "Contratación directa, Adjudicación en la contratación administrativa", "restrictores": "Acto de adjudicación en arrendamiento no puede prevalecer sobre normas de orden público aplicables, Acto de arrendamiento no puede prevalecer sobre normas de orden público aplicables", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00127", "anno": "2009", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VII Res. 00127-2009", "url": 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Imposibilidad de otorgar plazo para subsanar vicios", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00071", "anno": "2009", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VII Res. 00071-2009", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-127775" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-127442", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-443027", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección II", "date": "27-Feb-2009", "expediente": "050005760388CI", "redactor": "Silvia Consuelo Fernández Brenes", "descriptores": "Medidas cautelares en el proceso contencioso administrativo, Incongruencia, Depositario judicial", "restrictores": "Análisis de la figura, Concepto y casos en que se produce, Naturaleza, características y presupuestos para decretarla, Aplicación en el ordenamiento jurídico costarricense y análisis de la figura de depositario judicial", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00058", "anno": "2009", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección II Res. 00058-2009", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-127442" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-127095", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-442249", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VII", "date": "27-Feb-2009", "expediente": "040002970163CA", "redactor": "Luis Eduardo Mesén García", "descriptores": "Acción reivindicatoria, Daños y perjuicios", "restrictores": "Derivada de construcción en terreno ajeno debe calcularse con base en el costo de la obra al momento en que ésta se efectuó, Propietario registral no requiere posesión efectiva para accionar", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00028", "anno": "2009", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VII Res. 00028-2009", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-127095" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-126102", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-432388", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección II", "date": "06-Feb-2009", "expediente": "010010230164CI", "redactor": "Laura María León Orozco", "descriptores": "Simulación de actos y contratos, Valoración de la prueba en materia civil", "restrictores": "Aplicación de principios indiciarios para definir la existencia de la simulación de contratos, Concepto, elementos constitutivos, normativa aplicable y medios probatorios", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00030", "anno": "2009", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección II Res. 00030-2009", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-126102" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-120550", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-401686", "despacho": "Tribunal Agrario", "date": "02-Abr-2008", "expediente": "061600680642CI", "redactor": "Enrique Ulate Chacón", "descriptores": "Arrendamiento agrario, Pago por consignación", "restrictores": "Procedencia del pago por consignación sin necesidad de realizar oferta real de pago, Procedencia en arrendamiento agrario sin necesidad de realizar oferta real de pago", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00199", "anno": "2008", "label": "Tribunal Agrario Res. 00199-2008", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-120550" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-118830", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-397681", "despacho": "Tribunal Primero Civil", "date": "21-Nov-2007", "expediente": "030001080180CI", "redactor": "Gerardo Parajeles Vindas", "descriptores": "Remate", "restrictores": "Puesta en posesión formal tiene carácter excepcional y requiere prueba idónea que la justifique", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "01164", "anno": "2007", "label": "Tribunal Primero Civil Res. 01164-2007", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-118830" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-114782", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-387058", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "21-Sep-2007", "expediente": "020007980163CA", "redactor": "Roberto José Gutiérrez Freer", "descriptores": "Expropiación", "restrictores": "Extinción de contrato de arrendamiento a partir de la notificación de las diligencias, Análisis sobre la normativa aplicable y fijación de la indemnización", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00398", "anno": "2007", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Res. 00398-2007", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-114782" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-114638", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-383627", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "22-Ago-2007", "expediente": "050000890161CA", "redactor": "Roberto José Gutiérrez Freer", "descriptores": "Competencia contencioso administrativa, Mercado municipal, Fijación de alquiler municipal, Tribunal Contencioso Administrativo", "restrictores": "Análisis respecto a fijación de alquileres de local en mercado municipal, Análisis sobre la autoridad competente para conocer fijación de alquileres, Análisis sobre la autoridad competente respecto a locales en mercado municipal, Análisis sobre la competencia para conocer fijación de alquileres respecto a locales en mercado municipal", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00369", "anno": "2007", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Res. 00369-2007", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-114638" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0007-115472", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0007-384345", "despacho": "Sala Constitucional", "date": "28-Jun-2007", "expediente": "070073030007CO", "redactor": "Jorge Araya Garcia", "descriptores": "Ministerio de Gobernación y Policía, Desalojo administrativo, Contrato verbal, Principio del debido proceso, Recurso de reposición en sede administrativa, Competencia de la Sala Constitucional, Derecho de defensa", "restrictores": "Inexistencia de violación de los derechos alegado por cuanto la orden de desalojo fue oportunamente notificada a las amparadas y el acto les fue comunicado cinco días antes de que se ejecutara la orden a fin que desocuparan la vivienda en forma voluntaria, Orden de desalojo emitida por la autoridad recurrida, Recurso de reposición en contra de la resolución que dispuso el desalojo, Remisión a vía de legalidad ordinaria por exceder las competencia de este Tribunal Constitucional en cuanto al contrato verbal de arrendamiento que mantenían las recurrentes", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "09351", "anno": "2007", "label": "Sala Constitucional Res. 09351-2007", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0007-115472" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-114664", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-377944", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección II", "date": "20-Abr-2007", "expediente": "021001770296CI", "redactor": "Edgar Eduardo Alvarado Luna", "descriptores": "Arrendamiento de local comercial, Establecimiento mercantil e industrial, Compraventa mercantil", "restrictores": "Análisis sobre los requisitos que deben cumplirse para ceder el derecho cuando el establecimiento mercantil sea objeto de compraventa, Análisis sobre los requisitos que deben cumplirse para ceder el derecho de arrendamiento cuando ésta se efectúe en relación con un establecimiento mercantil, Análisis sobre los requisitos que deben cumplirse para ceder el derecho de arrendamiento en caso de compraventa", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00098", "anno": "2007", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección II Res. 00098-2007", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-114664" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-110660", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-373410", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección II", "date": "27-Mar-2007", "expediente": "020012130163CA", "redactor": "Cristina Víquez Cerdas", "descriptores": "Licitación pública, Refinadora Costarricense de Petróleo, Transporte y/o comercialización de combustible", "restrictores": "Normativa aplicable con respecto a la adquisición de estaciones de servicios propiedad de RECOPE, Normativa aplicable con respecto a la adquisición mediante licitación de estaciones de servicios propiedad de Recope, Normativa aplicable con respecto a la adquisición mediante licitación, de estaciones de servicios propiedad de RECOPE, Análisis de los principios de la contratación administrativa", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00173", "anno": "2007", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección II Res. 00173-2007", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-110660" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-109248", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-373003", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "09-Mar-2007", "expediente": "030000410163CA", "redactor": "Iris Rocío Rojas Morales", "descriptores": "Licitación pública, Refinadora Costarricense de Petróleo, Transporte y/o comercialización de combustible", "restrictores": "Normativa aplicable con respecto a la adquisición de estaciones de servicios propiedad de RECOPE, Normativa aplicable con respecto a la adquisición mediante licitación de estaciones de servicios propiedad de Recope, Normativa aplicable con respecto a la adquisición mediante licitación, de estaciones de servicios propiedad de RECOPE", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00114", "anno": "2007", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Res. 00114-2007", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-109248" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0007-118207", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0007-381897", "despacho": "Sala Constitucional", "date": "12-Ene-2007", "expediente": "060155280007CO", "redactor": "Adrián Vargas Benavides", "descriptores": "Ministerio de Gobernación y Policía, Desalojo administrativo, Recurso de reposición, Principio del debido proceso, Competencia de la Sala Constitucional", "restrictores": "Recurso de reposición contra la gestión de desalojo administrativo, Remisión a la vía jurisdiccional u ordinaria correspondiente", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00242", "anno": "2007", "label": "Sala Constitucional Res. 00242-2007", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0007-118207" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-105711", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-360349", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección I", "date": "11-Oct-2006", "expediente": "061005040188CI", "redactor": "William Molinari Vilchez", "descriptores": "Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Vía abreviada es la correcta para cobro de alquileres dejados de pagar, servicios no cancelados, entre otros daños y perjuicios", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00301", "anno": "2006", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección I Res. 00301-2006", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-105711" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-105533", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-362575", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección II", "date": "29-Sep-2006", "expediente": "010014760180CI", "redactor": "José Rodolfo León Díaz", "descriptores": "Arrendamiento de inmuebles", "restrictores": "Presunción de recibir el bien en buen estado, Restitución y conservación del inmueble objeto del contrato, Pago de daños y perjuicios corresponde a los intereses a partir de la firmeza de la sentencia", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00126", "anno": "2006", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección II Res. 00126-2006", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-105533" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-105589", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-356782", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección Extraordinaria", "date": "14-Sep-2006", "expediente": "031000910242CI", "redactor": "Patricia Molina Escobar", "descriptores": "Arrendamiento de inmuebles", "restrictores": "Análisis sobre la posibilidad del inquilino de desligarse unilateralmente de la relación contractual de forma previa al advenimiento del plazo por el cual fue pactado, Necesaria cancelación del preaviso legal correspondiente", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00249", "anno": "2006", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección Extraordinaria Res. 00249-2006", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-105589" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-98692", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-336502", "despacho": "Tribunal Agrario", "date": "23-Mar-2006", "expediente": "031029350307CI", "redactor": "Carlos Bolaños Céspedes", "descriptores": "Desahucio agrario, Arrendamiento agrario", "restrictores": "Análisis normativo y taxatividad de las causales, Concepto y análisis con respecto a las causales de desahucio, Necesaria comprobación del derecho del accionante así como de la causal alegada", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00296", "anno": "2006", "label": "Tribunal Agrario Res. 00296-2006", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-98692" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-95801", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-333528", "despacho": "Sala Tercera de la Corte", "date": "06-Mar-2006", "expediente": "009018420277PE", "redactor": "Jesús Ramírez Quirós", "descriptores": "Error de prohibición, Retención indebida, Culpabilidad", "restrictores": "Imputado que bajo asesoría letrada actúa creyendo que le asiste el derecho de retención previsto en el art. 65 de la Ley de Arrendamientos, Error de prohibición invencible que excluye la capacidad de comprensión de la antijuridicidad la elimina, Error de prohibición invencible que excluye la capacidad de comprensión de la antijuridicidad y elimina la culpabilidad, Exclusión de la capacidad de comprensión de la antijuridicidad", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00176", "anno": "2006", "label": "Sala Tercera de la Corte Res. 00176-2006", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-95801" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0007-112800", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0007-371008", "despacho": "Sala Constitucional", "date": "10-Feb-2006", "expediente": "050139140007CO", "redactor": "Gilbert Armijo Sancho", "descriptores": "Derecho a la salud, Contaminación sónica, Derecho de petición y pronta resolución, Condena en costas, daños y perjuicios al Estado, Reglamento, Decreto, Municipalidad", "restrictores": "Decretos Ejecutivos 11492-S y 32692-S-9-8-2005, Municipalidad de Naranjo, Reglamento para el control de la contaminación por ruidio. Decreto Ejecutivo 28718-S- 15-6-2000, Retardo injustificado de las autoridades recurridas en resolver quejas por ruido excesivo en local comercial, Violación del derecho alegado por retardo excesivo en resolver denuncia por contaminación sónica interpuesta por la recurrente, Solicitud de anulación de autorización de funcionamiento de bar y restaurante, Orden a la Municipalidad recurridad de vigilar y controlar el local comercial", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "01437", "anno": "2006", "label": "Sala Constitucional Res. 01437-2006", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0007-112800" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-88508", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-323923", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "19-Oct-2005", "expediente": "051004160473CI", "redactor": "No indica redactor", "descriptores": "Desahucio, Recurso de casación", "restrictores": "Inadmisibilidad con respecto al proceso de desahucio, Inadmisibilidad del recurso de casación", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00756", "anno": "2005", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00756-2005", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-88508" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0007-107441", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0007-349556", "despacho": "Sala Constitucional", "date": "22-Sep-2005", "expediente": "040017930007CO", "redactor": "Fernando Cruz Castro", "descriptores": "Ministerio de Gobernación y Policía, Desalojo administrativo, Principio del debido proceso", "restrictores": "Disconformidad porque solamente recibió la resolución donde se ordena el desalojo causándole grave indefensión, Inexistencia de violación del derecho alegado pues no hay alguna medida cautelar tendente a que no se le desaloje el inmueble que ocupa la amparada", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "13108", "anno": "2005", "label": "Sala Constitucional Res. 13108-2005", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0007-107441" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-86205", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-321363", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección I", "date": "02-Sep-2005", "expediente": "030002250678CI", "redactor": "Stella Bresciani Quirós", "descriptores": "Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Supresión forzosa del servicio de energía eléctrica al bien arrendado constituye actuación ilegítima y abusiva del arrendante", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00321", "anno": "2005", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección I Res. 00321-2005", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-86205" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-87305", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-316699", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección II", "date": "31-Ago-2005", "expediente": "050000700161CA", "redactor": "Cristina Víquez Cerdas", "descriptores": "Mercado municipal, Alquiler municipal", "restrictores": "Análisis sobre la normativa aplicable al arrendamiento de los mercados y las potestades de la municipalidad en dicho contrato, Análisis sobre su naturaleza jurídica, la normativa aplicable a la relación inquilinaria y las potestades municipales en dicho contrato", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00404", "anno": "2005", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección II Res. 00404-2005", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-87305" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-80626", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-309142", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "30-Jun-2005", "expediente": "021001340242CI", "redactor": "No indica redactor", "descriptores": "Desahucio, Recurso de casación", "restrictores": "Inadmisibilidad con respecto al proceso de desahucio, Inadmisibilidad del recurso de casación", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00443", "anno": "2005", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00443-2005", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-80626" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-82481", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-314602", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección II", "date": "28-Jun-2005", "expediente": "021001620217CI", "redactor": "Juan Ramón Coronado Huertas", "descriptores": "Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Criterios para determinar indemnización en caso de rompimiento unilateral de la relación de forma previa al cumplimiento del plazo legal establecido, Terminación unilateral genera deber de indemnizar al arrendante, Criterios para determinar el monto a indemnizar", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00187", "anno": "2005", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección II Res. 00187-2005", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-82481" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0007-112233", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0007-362367", "despacho": "Sala Constitucional", "date": "22-Jun-2005", "expediente": "050046970007CO", "redactor": "Luis Fernando Solano Carrera", "descriptores": "Ley, Principio de irretroactividad de la ley, Declaración de inconstitucionalidad", "restrictores": "Acción de inconstitucionalidad contra el artículo 122 párrafo cuarto de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Inexistencia de la inconstitucionalidad alegada por cuanto el arrendante tiene derecho a reajustar el monto de alquiler en un tiempo determinado por la ley, Sentencia que fija el precio del alquiler retrotrae efectos al momento de la presentación del juicio en contra de la cosa juzgada y de la regla de que las sentencias deben regir hacia el futuro, Plazo de un mes para realizar el pago de la totalidad de las diferencias a pagar en los reajustes de alquiler", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "07989", "anno": "2005", "label": "Sala Constitucional Res. 07989-2005", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0007-112233" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-82494", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-314583", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección II", "date": "21-Jun-2005", "expediente": "010008680185CI", "redactor": "José Rodolfo León Díaz", "descriptores": "Notificación personal, Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Análisis acerca de la formalidad con la que se debe realizar la notificación en donde se indica la voluntad del arrendante de dar por terminada la relación contractual, Análisis acerca de las formalidades que debe reunir la que se entrega al arrendatario expresándole la voluntad de dar por terminada la relación inquilinaria", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00169", "anno": "2005", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección II Res. 00169-2005", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-82494" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-80364", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-308055", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección I", "date": "08-Jun-2005", "expediente": "000013620180CI", "redactor": "Laura María León Orozco", "descriptores": "Derecho de llave, Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Improcedencia de reclamo del derecho de llave hasta que se produzca su desalojo, Reclamo no procede hasta que se produzca el desalojo del arrendatario, Ausencia de responsabilidad civil contractual por finalización del arrendamiento al cumplirse el plazo estipulado", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00185", "anno": "2005", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección I Res. 00185-2005", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-80364" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0007-88552", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0007-310901", "despacho": "Sala Constitucional", "date": "20-Abr-2005", "expediente": "050026870007CO", "redactor": "Luis Fernando Solano Carrera", "descriptores": "Alquiler municipal, Principio constitucional de justicia pronta y cumplida, Principio del debido proceso, Competencia de la Sala Constitucional, Municipalidad", "restrictores": "Municipalidad de Montes de Oro, Se remite a la vía correspondiente porque los amparados optaron por depositar sus alquileres en el Juzgado de Menor Cuantía de Heredia y no en la Municipalidad, Solicitud de revisar reajustar y subsanar los vicios existentes en el procedimiento de recalificación de tarifas de alquiler, Violación del principio alegado por plazo excesivo en resolver gestión presentada por el recurrente", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "04341", "anno": "2005", "label": "Sala Constitucional Res. 04341-2005", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0007-88552" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-75077", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-301233", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "30-Mar-2005", "expediente": "040005480169CI", "redactor": "No indica redactor", "descriptores": "Desahucio, Recurso de casación", "restrictores": "Inadmisibilidad del recurso de casación, Inadmisibilidad en proceso de desahucio", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00173", "anno": "2005", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00173-2005", "url": 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debido proceso, Competencia de la Sala Constitucional", "restrictores": "Desalojo administrativo y tiene un contrato de arrendamiento con el accionante del desahucio, Inexistencia de violación del derecho alegado el amparado se le otorgó un plazo prudencial para desalojar y tuvo la oportunidad de impugnar la decisión adoptada, Remisión a la vía correspondiente", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00718", "anno": "2005", "label": "Sala Constitucional Res. 00718-2005", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0007-107168" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0007-103502", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0007-293899", "despacho": "Sala Constitucional", "date": "09-Nov-2004", "expediente": "040104420007CO", "redactor": "Federico Sosto López", "descriptores": "Fuerza pública, Orden de desalojo, Principio del debido proceso, Competencia de la Sala Constitucional", "restrictores": "Fuerza Pública de Palmares, Inexistencia de violación del derecho alegado, Se remite a la vía administrativa o en la jurisdiccional ordinaria correspondiente, Solicitud de suspensión de desalojo", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "12477", "anno": "2004", "label": "Sala Constitucional Res. 12477-2004", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0007-103502" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-66701", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-278391", "despacho": "Tribunal Agrario", "date": "30-Ago-2004", "expediente": "031601590507AG", "redactor": "Enrique Ulate Chacón", "descriptores": "Desahucio agrario", "restrictores": "Análisis acerca de la legitimación activa para interponerlo", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00604", "anno": "2004", "label": "Tribunal Agrario Res. 00604-2004", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-66701" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0007-67622", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0007-284839", "despacho": "Sala Constitucional", "date": "27-Ago-2004", "expediente": "040022980007CO", "redactor": "Adrián Vargas Benavides", "descriptores": "Ministerio de Gobernación y Policía, Principio del debido proceso", "restrictores": "Inexistencia de violación del derecho alegado porque la Administración ha actuado apegada a Derecho y quedó demostrada la ocupación precaria en que se encuentra la parte recurrente se le han brindado las oportunidades de defensa, Solicitud se proceda a suspender el acto administrativo dictado por el recurrido así como que se declare sin lugar la resolución donde se cambia la naturaleza de la defensa en cuanto al recurso acogido que es de revisión y no reposición", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "09438", "anno": "2004", "label": "Sala Constitucional Res. 09438-2004", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0007-67622" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-68620", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-282758", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "25-Ago-2004", "expediente": "960003720179CA", "redactor": "Anabelle León Feoli", "descriptores": "Arrendamiento de local comercial, Establecimiento mercantil e industrial", "restrictores": "Distinción con respecto al alquiler de un establecimiento mercantil y normativa aplicable, Distinción con respecto al alquiler de un local comercial y normativa aplicable, Análisis sobre el pago de indemnización en caso de finalizar el contrato que no estipula plazo de vigencia", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00726", "anno": "2004", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00726-2004", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-68620" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-67678", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-276192", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección II", "date": "28-Jul-2004", "expediente": "020003110181CI", "redactor": "José Rodolfo León Díaz", "descriptores": "Arrendamiento de inmuebles, Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Análisis sobre la posibilidad del inquilino de desligarse unilateralmente de la relación contractual de forma previa al advenimiento del plazo por el cual fue pactado, Necesaria cancelación del preaviso legal correspondiente", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00254", "anno": "2004", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección II Res. 00254-2004", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-67678" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-68813", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-286817", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "23-Jul-2004", "expediente": "020009410183CI", "redactor": "Román Solís Zelaya", "descriptores": "Arrendamiento comercial, Prescripción mercantil, Local comercial", "restrictores": "Alquiler de local para clínica de quiropráctica, Aplicación y cómputo del plazo en caso de alquiler de local para clínica de quiropráctica, Normativa aplicable en caso de alquiler para clínica de quiropráctica, Prescripción aplicable y cómputo del plazo para impugnar cláusula contractual", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00606", "anno": "2004", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00606-2004", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-68813" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-61975", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-270902", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "19-May-2004", "expediente": "030002800678CI", "redactor": "No indica redactor", "descriptores": "Desahucio, Recurso de casación", "restrictores": "Inadmisibilidad del recurso de casación, Inadmisibilidad en proceso de desahucio", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00324", "anno": "2004", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00324-2004", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-61975" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-58753", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-266963", "despacho": "Tribunal de Casación Penal de San José", "date": "26-Abr-2004", "expediente": "010011220175PE", "redactor": "Guillermo Sojo Picado", "descriptores": "Retención indebida", "restrictores": "Derecho de retención sobre el depósito de garantía en arrendamiento de inmueble, Caso en que la vía penal no es la idónea para resolver", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00391", "anno": "2004", "label": "Tribunal de Casación Penal de San José Res. 00391-2004", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-58753" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-62323", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-265583", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "14-Abr-2004", "expediente": "031000760432CI", "redactor": "No indica redactor", "descriptores": "Desahucio, Competencia por cuantía", "restrictores": "Determinación de la cuantía para establecer la competencia, Fijación en proceso de desahucio", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00241", "anno": "2004", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00241-2004", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-62323" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-47950", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-250180", "despacho": "Tribunal Agrario", "date": "31-Oct-2003", "expediente": "001024200640AG", "redactor": "Magda Díaz Bolaños", "descriptores": "Desahucio agrario, Arrendamiento agrario", "restrictores": "Concepto, características y principios aplicables, Normativa aplicable y distinción con el de naturaleza civil, Análisis sobre la aplicación taxativa de las causales en solicitud de desahucio, Deber de ajustarse la causal invocada a los principios del derecho agrario", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00726", "anno": "2003", "label": "Tribunal Agrario Res. 00726-2003", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-47950" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-46718", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-250412", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "22-Oct-2003", "expediente": "011010040297CI", "redactor": "No indica redactor", "descriptores": "Contrato de arrendamiento, Recurso de casación", "restrictores": "Casos en que procede, Fundamento de la inadmisibilidad del recurso de casación, Fundamento de la inadmisibilidad en materia de arrendamientos", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00687", "anno": "2003", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00687-2003", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-46718" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-44688", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-245298", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección I", "date": "16-Oct-2003", "expediente": "000001370163CA", "redactor": "Horacio González Quiroga", "descriptores": "Proceso interdictal contra vías de hecho, Contratación administrativa, Nulidad e ineficacia del acto administrativo", "restrictores": "Análisis sobre la naturaleza y régimen jurídico aplicable a relación contractual entre el Estado y COOPESA, Análisis sobre sus efectos, Renovación de certificado de explotación de taller de servicios aeronáuticos a COOPESA condicionado a reglamento tarifario por parte del Estado, Renovación de certificado de explotación de taller de servicios aeronáuticos condicionado a reglamento tarifario constituye vía de hecho, Efectos de los actos administrativos absolutamente nulos", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00400", "anno": "2003", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección I Res. 00400-2003", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-44688" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-46082", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-243258", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "06-Ago-2003", "expediente": "010003210223CI", "redactor": "No indica redactor", "descriptores": "Desahucio, Recurso de casación", "restrictores": "Inadmisibilidad del recurso de casación, Inadmisibilidad en proceso de desahucio", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00469", "anno": "2003", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00469-2003", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-46082" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-41670", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-239367", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "11-Jul-2003", "expediente": "991004040389CI", "redactor": "Román Solís Zelaya", "descriptores": "Contrato de ejecución sucesiva, Contrato de arrendamiento, Contrato a plazo indefinido", "restrictores": "Análisis sobre la posibilidad de finalizarlo por anticipado con o sin plazo definido, Análisis sobre la posibilidad de terminarlo por anticipado, Análisis sobre la posibilidad de terminarlo por anticipado en caso de arrendamiento", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00399", "anno": "2003", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00399-2003", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-41670" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0007-41638", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0007-241109", "despacho": "Sala Constitucional", "date": "11-Jun-2003", "expediente": "030063220007CO", "redactor": "Ana Virginia Calzada Miranda", "descriptores": "Ministerio de Gobernación y Policía, Desalojo administrativo, Principio del debido proceso", "restrictores": "Alega el recurrente que el desalojo administrativo se pretende ejecutar en forma ilegítima, Desalojo legal ordenado por la autoridad administrativa recurrida, Observancia en procedimiento administrativo de desalojo, Casos en que procede el desalojo administrativo", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "05094", "anno": "2003", "label": "Sala Constitucional Res. 05094-2003", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0007-41638" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-39425", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-238378", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección II", "date": "30-May-2003", "expediente": "990011600182CI", "redactor": "José Rodolfo León Díaz", "descriptores": "Desahucio", "restrictores": "Improcedente denegatoria de la vía procesal sumaria para conocer de asunto amparado en causal de ocupación por mera tolerancia, Causal establecida en norma accesoria a ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00167", "anno": "2003", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección II Res. 00167-2003", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-39425" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0007-42022", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0007-242020", "despacho": "Sala Constitucional", "date": "23-May-2003", "expediente": "030038960007CO", "redactor": "Adrián Vargas Benavides", "descriptores": "Ministerio de Gobernación y Policía, Desalojo administrativo, Administración pública", "restrictores": "Alega el recurrente que el desalojo de su propiedad por el recurrido es arbitrario, Desalojo administrativo se encuentra ajustado a derecho, Desalojo del recurrente se encuentra ajustado a derecho", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "04421", "anno": "2003", "label": "Sala Constitucional Res. 04421-2003", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0007-42022" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-17855", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-194564", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección II", "date": "28-Jun-2002", "expediente": "991004040389CI", "redactor": "José Rodolfo León Díaz", "descriptores": "Arrendamiento de inmuebles, Contrato de arrendamiento", "restrictores": "Análisis sobre la posibilidad de desligarse unilateralmente de la relación contractual de forma previa al advenimiento del plazo por el cual fue pactado, Análisis sobre la posibilidad del inquilino de desligarse unilateralmente de la relación contractual de forma previa al advenimiento del plazo por el cual fue pactado", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00242", "anno": "2002", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección II Res. 00242-2002", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-17855" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-19576", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-200114", "despacho": "Tribunal Primero Civil", "date": "15-May-2002", "expediente": "980002250164CI", "redactor": "Gerardo Parajeles Vindas", "descriptores": "Desahucio, Ocupación por tolerancia", "restrictores": "Demostración de la ocupación por mera tolerancia del propietario del inmueble, Procedencia del desahucio administrativo e inaplicabilidad de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Normativa aplicable", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00355", "anno": "2002", "label": "Tribunal Primero Civil Res. 00355-2002", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-19576" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-11404", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-176025", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "14-Ene-2002", "expediente": "990016130161CA", "redactor": "No indica redactor", "descriptores": "Acuerdo municipal", "restrictores": "Recalificación de rentas de locales en mercados municipales, Competencia y medios de impugnación", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00004", "anno": "2002", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III 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contratos", "restrictores": "Elementos esenciales de validez, Arrendante que quiere darlo por terminado contraviniendo cláusula expresa que se lo impide", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00244", "anno": "2001", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección I Res. 00244-2001", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-5296" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-7898", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-159761", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "23-Mar-2001", "expediente": "000003830161CA", "redactor": "Ernesto Jinesta Lobo", "descriptores": "Concesión de servicio público, Contratación administrativa", "restrictores": "Concesión de instalaciones públicas otorgada por el Estado a COOPESA, Instalaciones públicas otorgadas por el Estado a COOPESA, Naturaleza y régimen jurídico, Naturaleza y régimen jurídico de la relación contractual", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00218", "anno": "2001", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Res. 00218-2001", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-7898" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0007-5236", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0007-152239", "despacho": "Sala Constitucional", "date": "09-Mar-2001", "expediente": "010017250007CO", "redactor": "Eduardo Sancho González", "descriptores": "Bienes demaniales, Principio constitucional de igualdad ante la ley, Contrato de arrendamiento, Municipalidad", "restrictores": "Corresponde a municipalidades determinar o fijar montos de alquiler de locales en mercados municipales, Inexistencia de violación del derecho alegado toda vez que se trata de un suceso periodístico normal y frecuente, sin que se observe un trato cruel, discriminatorio o degradante en la elaboración gráfica, Mercado municipal constituye un bien demanial", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "01936", "anno": "2001", "label": "Sala Constitucional Res. 01936-2001", "url": 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Posible tramitar una pretensión propia de la vía sumaria con pretensiones abreviadas", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00471", "anno": "2000", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección I Res. 00471-2000", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-2217" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-2057", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-147379", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección II", "date": "07-Dic-2000", "expediente": "000003190011CI", "redactor": "Ana Eugenia Rodríguez Alvarado", "descriptores": "Local comercial, Establecimiento mercantil e industrial", "restrictores": "Cesión de derechos no constituye incumplimiento grave de contrato de arrendamiento, Normativa aplicable al traspaso del establecimiento, Normativa aplicable al traspaso del local comercial arrendado, Cesión de derechos no constituye incumplimiento grave", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00462", "anno": "2000", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección II Res. 00462-2000", 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antes de la vigencia de la Ley Nº 7527, Imposibilidad de la puesta en posesión cuando existan terceros con derechos, Inexistencia de afectación a relación inquilinaria, Inmuebles, Vigencia de contrato aún cuando exista traspaso de propiedad, Nulidad de contrato no afecta relación inquilinaria, Nulidad de venta de inmueble no lo afecta, Imposibilidad de que perjudique a terceros", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00115", "anno": "1996", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00115-1996", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-11528" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-113068", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-171546", "despacho": "Tribunal Segundo Civil Sección I", "date": "07-Dic-1995", "expediente": "950004100010CI", "redactor": "Ricardo Chavarria Volio", "descriptores": "Alquiler, Prescripción, Contrato de arrendamiento, Local comercial", "restrictores": "Alquiler de local comercial, muebles y derecho telefónico, Local comercial, muebles y derecho telefónico, Renta pactada por períodos inferiores a un semestre, Normativa aplicable, Prescripción aplicable para cobrar renta atrasada", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00410", "anno": "1995", "label": "Tribunal Segundo Civil Sección I Res. 00410-1995", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-113068" }, { "doc_id": "nexus-act-1-0003-3318-28", "date": "25-Abr-2017", "descriptores": "Alquileres", "tipoDocumento": "ACT", "numeroDocumento": "038", "anno": "2017", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/act-1-0003-3318-28" }, { "doc_id": "nexus-act-1-0003-3139-6", "date": "29-Mar-2016", "descriptores": "Alquileres", "tipoDocumento": "ACT", "numeroDocumento": "028", "anno": "2016", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/act-1-0003-3139-6" }, { "doc_id": "nexus-act-1-0003-3123-26", "date": "04-Feb-2016", "descriptores": "Alquileres", "tipoDocumento": "ACT", "numeroDocumento": "010", "anno": "2016", "url": 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LA\nREPÚBLICA DE COSTA RICA\n\nDECRETA:\n\nLEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS\n\nURBANOS Y SUBURBANOS\n\nCAPITULO I\n\nPrincipios\n\nARTICULO\n1.- Objetivo. \n\nEl\nderecho a vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser humano. El Estado tiene\nel deber de posibilitar la realización de este derecho.\n\nInspirada\nen los principios de libertad, justicia y equidad y reconociendo la necesidad\nde armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el desarrollo\neconómico y el interés social, esta ley se propone dictar las\nnormas para regular las relaciones jurídicas originadas en el\narrendamiento de locales para vivienda y otros destinos.\n\nCAPITULO II\n\nAMBITO DE LA LEY\n\n \n\nARTICULO\n2.- Imperatividad.\n\nEsta\nley es de orden público.\n\nTodo convenio contrario a sus disposiciones imperativas o\nprohibitivas es nulo de pleno derecho y se tendrá por no escrito. El\nacuerdo de partes es válido ante las disposiciones permisivas o\nfacultativas de esta ley o en ausencia de norma expresa, de no ser que el pacto\nviole otra disposición imperativa o prohibitiva del ordenamiento\njurídico costarricense.\n\nARTICULO 3.- Irrenunciabilidad de derechos.\n\n       \nLos derechos conferidos en esta ley a los arrendatarios son irrenunciables.\n\n       \nLa nulidad de pleno derecho de las estipulaciones que contengan renuncias a los\nderechos de los arrendatarios, no afecta la validez del resto de la\ncontratación.\n\nARTICULO 4.- Ambito de aplicación.\n\n           \nEsta ley rige para todo contrato, verbal o escrito, de arrendamiento de bienes\ninmuebles, en cualquier lugar donde estén ubicados y se destinen a la\nvivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal,\nprofesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o a\nactividades y servicios públicos.\n\n           \nSe aplicarán supletoriamente, las disposiciones del Código Civil,\nen tanto no contravengan lo dispuesto en la presente ley.\n\n        ARTICULO\n5.- Destino ilegal.\n\n       \nEl destino para el cual se arrienda un inmueble no puede ser contrario a las\nleyes ni atentar contra la seguridad, la salud, el bienestar o la tranquilidad\npúblicas.\n\n       \nEs nulo de pleno derecho el contrato o la estipulación que contravenga\nesta norma.\n\n        ARTICULO 6.-\nEstado, entes descentralizados y municipalidades.\n\n       \nEl Estado, los entes públicos descentralizados y las municipalidades, en\ncalidad de arrendadores o arrendatarios, están sujetos a esta ley, salvo\ndisposición expresa de su propio ordenamiento jurídico.\n\n       \nEl procedimiento de licitación se rige por las disposiciones legales y\nreglamentarias de la contratación administrativa.\n\nARTICULO 7.- Inaplicabilidad de la ley.\n\nSe excluyen del ámbito de\naplicación de esta ley:\n\na) Los hoteles, las pensiones, las\nhospederías, los internados y los establecimientos similares, en cuanto\na los usuarios de sus servicios.\n\nb) Las viviendas y los locales con fines\nturísticos, ubicados en zonas aptas para ese destino, según los\ncalifique el Instituto Costarricense de Turismo, mediante resolución\nmotivada, siempre que se alquilen por temporadas. Esa resolución se\npublicará en el diario oficial.\n\nc) Las ocupaciones temporales de espacios y\npuestos en mercados y ferias o con ocasión de festividades.\n\nd) La ocupación de espacios destinados\nal estacionamiento o la guarda de vehículos, excepto si se vinculan con\nel arrendamiento de un local.\n\ne) El arriendo de espacios publicitarios.\n\nf) El comodato o la simple ocupación\nprecaria o por pura tolerancia de un bien inmueble edificado. El comodatario u\nocupante no modifica su calidad por el hecho de abonar los consumos de\nacueducto, alcantarillado, electricidad y otros que se deriven del uso del\nbien, aunque haya registrado a su nombre esos servicios.\n\ng) El uso de viviendas, locales u oficinas\nasignados a administradores, encargados, porteros, guardas, peones, empleados y\nfuncionarios por razón del cargo que desempeñan o del servicio\nque prestan, aunque deban abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad\nu otros servicios derivados del uso del bien o porque se haya convenido el uso\ndel bien como remuneración en especie.\n\nh) Los contratos en que, al arrendarse una\nfinca con casa de habitación, la finalidad primordial sea el\naprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio. Estos\ncontratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable\nsobre arrendamientos rústicos.\n\nCAPITULO III\n\nCONTRATACION\n\nARTICULO 8.- El arrendamiento.\n\nExiste arrendamiento o locación cuando\ndos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y goce\ntemporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado.\n\nQuien cede el uso y goce de la cosa se\ndenomina arrendador o locador y el que paga el precio, arrendatario, locatario\no inquilino. El precio se llama alquiler o renta.\n\nARTICULO 9.- Facultad de dar.\n\nPueden dar en arriendo el propietario, el\nposeedor del bien por cualquier título legítimo, siempre y cuando\nno sea el de arrendamiento, y quien actúe en el ejercicio de un poder\nespecial o generalísimo o de una facultad legalmente conferida por\nautoridad competente.\n\nEl copropietario de una cosa indivisa no\npuede arrendarla sin el consentimiento de los demás partícipes.\n\nLa contravención a estas normas\nproducirá la nulidad del contrato, con derecho a la reparación por\ndaños y perjuicios.\n\nARTICULO 10.- Facultad de recibir.\n\nPuede tomar en arriendo todo el que posea\ncapacidad jurídica o esté legalmente representado.\n\nPara tomar en arriendo a nombre de un tercero\nse requiere poder especial o generalísimo o tener el ejercicio de una\nfacultad legalmente conferida por autoridad competente.\n\nEn el arrendamiento, son de aplicación\nlas prohibiciones contenidas en el artículo 1068 del Código Civil\no las de cualquier otra disposición legal imperativa. La contravención\na estas normas producirá la nulidad del contrato, con derecho a la\nreparación por daños y perjuicios.\n\nARTICULO 11.- Contenido del contrato. \n\n En los\ncontratos de arrendamiento escritos, el documento deberá contener, por\nlo menos, las siguientes estipulaciones:\n\na) Nombres, calidades y personerías\ndel arrendador y del arrendatario.\n\nb) Cita de inscripción, en el Registro\nPúblico, del inmueble objeto del contrato. Si el bien no está\ninscrito, el contrato mencionará el documento fehaciente donde conste el\nderecho de propiedad o de posesión. Además, se indicará la\nubicación exacta del inmueble.\n\nc) Descripción detallada del inmueble\narrendado y sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir\nincorporados al arrendamiento, el estado de conservación de los bienes\ny, en su caso, los vicios o defectos que acompañan la cosa.\n\nd) Descripción individualizada de\notros muebles no fungibles que las partes convengan incluir en la\ncontratación, con sus características, numeración, estado\nde conservación y cualquier otro signo útil para identificarlos.\n\ne) Mención expresa del destino\nespecífico al que se dedicará el inmueble arrendado.\n\nf) Monto del precio del arrendamiento o\nalquiler, lugar donde se pagará y forma de pago.\n\ng) Plazo del arrendamiento.\n\nh) Domicilios que las partes señalan\npara las notificaciones.\n\ni) Otras cláusulas convenientes para\nlos contratantes, en concordancia con lo dispuesto en esta ley.\n\nj) Fecha del contrato.\n\nARTICULO 12.- Destino doble.\n\nDe concurrir la doble finalidad de\nhabitación y otro destino, las disposiciones de esta ley se\naplicarán atendiendo lo principal, según la naturaleza de la cosa\narrendada. En caso de duda, se tendrá por destino principal el de\nhabitación.\n\nARTICULO 13.- Consentimiento.\n\nEl contrato de arrendamiento es perfecto\nentre las partes desde que convienen en cosa y precio.\n\nEl consentimiento de las partes debe ser\nlibre y manifestarse claramente ya sea por escrito, de palabra o por hechos de\nlos que, necesariamente, se deduzca su voluntad.\n\nARTICULO 14.- Vicios del consentimiento.\n\nEs nulo el contrato en que se consiente por\nerror, fuerza, intimidación o dolo.\n\nEl que contrata por vicio del consentimiento\ntiene derecho a indemnización por daños y perjuicios. Será\nindemnizado solidariamente, tanto por quien lo indujo a contratar como por\nquien obtuvo beneficio de la contratación.\n\nARTICULO 15.- Vicios redhibitorios.\n\nEn lo referido a vicios redhibitorios, se\nestará a lo dispuesto en los artículos 1133 y 1134 del\nCódigo Civil.\n\nARTICULO 16.- Convenio verbal y comprobante\nde pago.\n\n            En\nausencia de contrato escrito, el convenio verbal y lascaracterísticas\npropias de la relación arrendaticia se podrán demostrar por todos\nlos medios de prueba de la legislación civil.\n\nEl comprobante de pago o el recibo del\nprecio, extendido por el arrendador, servirá para demostrar la\nexistencia del contrato de arrendamiento y el precio del arriendo, cuando\nasí se desprenda claramente de ese documento.\n\nARTICULO 17.- Exoneración fiscal.\n\nLos contratos de arrendamiento para vivienda,\nde cualquier cuantía, que consten en instrumento público o en\ndocumento privado, así como los documentos resultantes de la\nejecución o de la extinción del contrato, están exonerados\nde toda clase de derechos, especies fiscales y timbres.\n\nARTICULO 18.- Fecha cierta.\n\nLas autoridades judiciales en materia civil\ndel lugar donde se encuentra el inmueble arrendado, sin perjuicio de las otras\nformas autorizadas por ley, procederán a poner fecha cierta en todo\ncontrato, nota o documento relacionado con los arrendamientos regidos por esta\nley.\n\nLa actuación judicial se\nrealizará a solicitud verbal de cualquier persona, sin resolución\nni trámite alguno y sin causar derechos ni pagar especies fiscales o\ntimbres. Bastará que la autoridad judicial exprese una razón\nbreve en el libro de entradas de juicios, o de la manera que señale la\nCorte Plena.\n\nARTICULO 19.- Notificación.\n\nUna parte de la relación arrendaticia\npuede notificar a la otra, mediante acta notarial o por simple entrega del\ndocumento en la casa de habitación o en el domicilio señalado en\nel contrato.\n\n            Cuando\nel destinatario no quiera o no pueda firmar el recibo deldocumento\no no se encuentre en los lugares indicados, la notificación se entregará\na cualquier persona que aparente ser mayor de quince años que se halle\nen la casa de habitación o en el domicilio señalado. En tales\ncasos, a falta de notario, la notificación se practicará ante dos\ntestigos o ante la autoridad de policía del lugar, quienes\ndeberán anotar la fecha de entrega y firmar tanto el original como la\ncopia del documento.\n\nCAPITULO IV\n\nBIENES\n\nARTICULO 20.- El bien arrendado.\n\nLa cosa arrendada debe ser el total de un\ninmueble edificado o una parte de él, con sus instalaciones, servicios,\naccesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento. Debe estar\nen buenas condiciones de seguridad y salubridad y ser adecuada para su destino.\n\nARTICULO 21.- Bienes muebles no fungibles.\n\nTambién pueden formar parte del\narrendamiento los muebles no fungibles que las partes convengan incluir. Estos\nbienes deben ser individualizados en el contrato según sus\ncaracterísticas, numeración, estado de conservación y\ncualquier otro signo que sirva para identificarlos.\n\nLos bienes fungibles que se consumen por el\nuso no pueden ser materia de arrendamiento.\n\nARTICULO\n22.- Servicios básicos y excusión de pagar.\n\nNo pueden arrendarse edificaciones para\nvivienda o cualquier otro destino, sin servicios básicos de acueducto,\ninstalaciones sanitarias y electricidad, excepto los inmuebles ubicados en\nzonas rurales donde no existan esos servicios. En tales casos, el arrendador\nproveerá al inquilino de medios alternativos adecuados, tanto en lo\nreferente a servicios sanitarios como de acueducto y desaguadero.\n\nToda vivienda o local debe ajustarse a las\nnormas técnicas establecidas en la Ley General de Salud, la Ley de\nConstrucciones y los reglamentos respectivos, en cuanto a las especificaciones\ntécnicas y los estándares mínimos de calidad, vigentes a\nla fecha de la construcción de la vivienda.\n\nLa falta de servicios básicos y\nadecuados en una vivienda o local, a juicio de las autoridades sanitarias,\nsobrevinientes a la celebración del contrato, faculta al arrendatario\npara pagar mediante depósito a la orden de la autoridad judicial\ncompetente, sin que el arrendador pueda invocar la resolución del\ncontrato. En estos casos, le corresponderá al interesado acudir al\nprocedimiento establecido en el artículo 124 de esta ley.\n\nARTICULO\n23.- Usufructo.\n\nEl usufructuario puede arrendar el bien, en\ntodo o en parte, de acuerdo con las condiciones y el plazo de su propio\nderecho.\n\nAl celebrarse el contrato de arrendamiento,\nel arrendatario queda sujeto a los términos y las condiciones del\nderecho de usufructo que constan en el Registro Público, los cuales\ndeben ser advertidos por el usufructuario al formalizar el contrato.\n\nSi el usufructuario no cumple con la\nadvertencia mencionada en el párrafo segundo de este artículo, el\narrendatario tendrá derecho a indemnización por daños y\nperjuicios.\n\nEl contrato de arrendamiento contrario a\nestas normas es nulo.\n\nARTICULO\n24.- Fideicomiso.\n\nEl fiduciario puede arrendar el bien inscrito\na su nombre en propiedad fiduciaria, en el Registro Público.\n\nAl celebrarse el contrato, el fiduciario\ndeberá advertir las limitaciones y las condiciones estipuladas en el\nfideicomiso, que puedan afectar los derechos del arrendatario. Si el fiduciario\nno cumple con lo anterior y por esa causa el contrato se anula, el arrendatario\ntendrá derecho a indemnización por daños y perjuicios.\n\nEl contrato de arrendamiento contrario a las\ncláusulas del fideicomiso inscrito en el Registro Público es\nnulo.\n\nARTICULO 25.- Condominio.\n\nEl piso, el apartamento o el local de un\ninmueble en condominio puede ser arrendado.\n\nEl arrendatario debe ejercer su derecho al\nuso y goce de la cosa con estricta sujeción a las facultades y las\nobligaciones establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, No. 3670, del 22\nde marzo de 1966, y en el Reglamento del condominio; además, debe acatar\nlos acuerdos generales de la asamblea de propietarios que el arrendador le\ncomunique al celebrarse el contrato.\n\nLas partes podrán pactar que los\ngastos correspondientes a la vivienda arrendada o sus accesorios corran por\ncuenta del arrendatario y se asimilen al pago de la renta.\n\nEl arrendatario tiene derecho a participar,\nsin voto, en las deliberaciones de la asamblea de propietarios del condominio.\nEn ausencia del arrendador, este podrá autorizar, por escrito, al\narrendatario para que participe con voto en los asuntos directamente\nrelacionados con el uso de la vivienda o el local que ocupa y los servicios que\nutiliza.\n\nCAPITULO V\n\nOBLIGACIONES DEL\nARRENDADOR\n\nARTICULO\n26.- Obligaciones del arrendador.\n\nAunque no exista pacto expreso, son\nobligaciones del arrendador:\n\na) Garantizar la legitimidad de su derecho y\nel uso y goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.\n\nb) Entregar, al arrendatario, el bien objeto\ndel arrendamiento con sus instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin\nconstruir y muebles no fungibles convenidos, en buen estado de servicio,\nseguridad y salubridad, según el contrato, el destino del bien y la\nnaturaleza de las cosas excepto si, en el contrato, el arrendatario asume la\nobligación de restaurar las cosas en mal estado.\n\nc) Conservar la cosa en buen estado, conforme\na las disposiciones de esta ley y el contrato de arrendamiento.\n\nd) No perturbar, de hecho ni de derecho, al\narrendatario; tampoco estorbar ni embarazar, de manera alguna, el uso y goce de\nla cosa arrendada, de no ser por reparaciones urgentes o necesarias.\n\ne) Las demás obligaciones indicadas en\nesta ley o en el contrato de arrendamiento.\n\nARTICULO\n27.- Evicción y saneamiento.\n\nCuando, por causa de evicción, el\narrendatario resulta privado del uso o goce de la cosa arrendada, el contrato\nse extingue y el arrendador está obligado al saneamiento.\n\nEl arrendatario tendrá derecho a ser\nindemnizado por el arrendador, por daños y perjuicios, de acuerdo con el\ncontrato, el destino de la cosa y las consecuencias de su privación.\n\nARTICULO\n28.- Evicción parcial.\n\nSi el arrendador fuera vencido en juicio\nsobre una parte de la cosa arrendada, el arrendatario podrá reclamar una\ndisminución del precio o la extinción del contrato si resulta\nprivado de una parte principal de la cosa y reclamar los daños y\nperjuicios sufridos.\n\nARTICULO\n29.- Causa conocida de evicción.\n\nEn los casos de los artículos\nanteriores, el derecho del arrendatario para demandar daños y\nperjuicios, no tendrá lugar si, al celebrar el contrato, conocía\nel peligro de evicción y ese conocimiento conste por escrito.\n\nARTICULO\n30.- Defectos graves.\n\nEl arrendador responde por los defectos\ngraves de la cosa arrendada cuando le impidan o disminuyan notablemente al\narrendatario el uso y goce de ella, aunque sobrevengan en el curso del\narrendamiento.\n\nEl arrendatario puede invocar la\nrescisión del contrato o pedir una disminución proporcional del\nprecio; además, reclamar indemnización por daños y\nperjuicios, salvo que haya conocido los defectos al tiempo de celebrarse el\ncontrato y ese conocimiento conste en forma escrita.\n\nARTICULO\n31.- Actuaciones prohibidas al arrendador.\n\nEl arrendador no puede:\n\na) suprimir ni reducir los servicios de\nacueducto, alcantarillado, electricidad ni otros servicios necesarios para el\nuso y goce de la cosa;\n\nb) impedir ni restringir el acceso, la luz o\nla ventilación de la edificación;\n\nc) realizar cualquier otra acción que\nmenoscabe, altere o amenace el derecho del arrendatario al disfrute\npacífico de la cosa.\n\nSi por acción u omisión de un\ntercero se afecta el pleno uso y goce de la cosa arrendada, en perjuicio de los\nservicios básicos citados, el arrendador deberá remover los\nobstáculos o las limitaciones que afectan el derecho del arrendatario.\nSi no lo hace, infringirá las prohibiciones prescritas en este artículo.\n\nEl arrendatario tendrá derecho a\nreclamar indemnización por daños y perjuicios debidos a acciones\nu omisiones tanto del arrendador como de sus representantes.\n\nARTICULO 32.- Hechos de terceros.\n\nEl arrendador no está obligado a\ngarantizar, al arrendatario, vías de hecho de terceros, que no pretendan\nla propiedad, una servidumbre o el uso y goce de la cosa. El arrendatario\nsólo tiene acción contra los autores de los hechos.\n\nARTICULO\n33.- Obligación de mantener el bien.\n\nLa obligación del arrendador de\nmantener el bien en buen estado, consiste en efectuar las reparaciones que\nexija el deterioro de la cosa, causado por la calidad, el vicio o el defecto de\nella o el que suceda por culpa del arrendador, sus representantes o sus\ndependientes.\n\nLas partes podrán convenir a\ncuál le corresponderá reparar los deterioros originados por el\nuso de la cosa o el paso del tiempo. A falta de estipulación expresa en\ncontrario, esa obligación recaerá sobre el arrendador, salvo lo\ndispuesto en el artículo 49 de esta ley.\n\nARTICULO\n34.- Reparaciones necesarias.\n\nSin derecho a elevar por ello la renta, el\narrendador está obligado a reparar cuanto sea necesario, a fin de\nconservar la cosa en buen estado para el uso al que ha sido destinada, a menos\nque el deterioro sea imputable al arrendatario o que, por esta ley o convenio,\nle corresponda repararlo al arrendatario.\n\nEl arrendatario deberá comunicar de\ninmediato al arrendador, la urgencia de efectuar las reparaciones necesarias\npara evitar daños mayores al bien.\n\nARTICULO\n35.- Reparaciones urgentes y excusión de pagar.\n\nCuando el arrendador, notificado por el\narrendatario de la urgencia de efectuar las reparaciones que le corresponden,\nno inicia la obra dentro del plazo de diez días hábiles, salvo\nque el retraso sea motivado por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario\nestá autorizado para efectuarlas por cuenta del arrendador.\nAdemás, puede retener la parte del alquiler correspondiente al costo de\nlas reparaciones, más el cargo por intereses, de acuerdo con la tasa\nbásica pasiva establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en\nese momento, o bien, invocar la resolución del contrato y pedir\nindemnización por daños y perjuicios.\n\nLo anterior procede siempre y cuando el arrendatario\nno haya conocido la urgencia de las reparaciones al celebrar el contrato,\nexcepto si en este las ha acordado. Cuando el arrendatario ha iniciado las\nreparaciones, el arrendador podrá asumirlas en el estado en que se\nencuentren. En este caso, pagará al arrendatario los costos en los que\nhaya incurrido, de conformidad con lo establecido en este artículo.\n\nArtículo 36.- Inconformidad\ndel arrendador. Cuando el arrendador no esté\nconforme con las reparaciones solicitadas por el arrendatario o con el\nmonto de ellas podrá recurrir a la autoridad judicial competente,\nmediante el proceso sumario, sin que por ello se suspendan las reparaciones\nen la cosa arrendada.\n\n(Así\nreformado por el artículo 184 aparte 3) del Código Procesal\nCivil, N° 9342 del 3 de febrero del 2016)\n\nARTICULO\n37.- Mejoras y reparaciones del arrendatario.\n\nEl arrendador debe pagar las mejoras y las\nreparaciones efectuadas por el arrendatario sólo si en el contrato o,\nposteriormente, lo autorizó por escrito a realizarlas y se obligó\na pagarlas o en el caso del artículo 35 de esta ley.\n\nLas mejoras y las reparaciones realizadas por\nel arrendatario quedarán en beneficio del bien, salvo pacto expreso en\ncontrario, o de mejoras que puedan ser retiradas sin menoscabo de la\nedificación.\n\nARTICULO\n38.- Molestias por reparaciones.\n\nEl arrendatario debe soportar las molestias\nque le ocasionen las reparaciones a cargo del arrendador.\n\nCuando interrumpan el uso y goce de la cosa,\nen todo o en parte, o sean racionalmente imposibles de soportar, el\narrendatario puede, según las circunstancias, invocar la\nrescisión del contrato o exigir una rebaja de la renta, proporcional al\ntiempo que duren las reparaciones.\n\nARTICULO\n39.- Paredes divisorias.\n\nEl arrendatario tendrá los derechos\nexpresados en el artículo anterior cuando el arrendador fuera obligado a\ntolerar trabajos del propietario vecino, en las paredes divisorias, por los\ncuales se inutilice, durante algún tiempo, parte de la cosa arrendada.\n\nARTICULO\n40.- Cambios en la forma del bien.\n\nEl arrendador no puede cambiar la forma de la\ncosa arrendada sin consentimiento del arrendatario, aunque los cambios que\npretenda no le causen daño o perjuicio aparente.\n\nARTICULO\n41.- Obras sin autorización del arrendatario.\n\nSi el arrendador pretende realizar, en la\ncosa arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones o si las ha\nefectuado contra la voluntad del arrendatario, este puede, según el\ncaso, oponerse a que las haga, o demandar la demolición y la\nrestitución de la cosa a su estado original, o bien, invocar la\nrescisión del contrato y pedir indemnización por daños y\nperjuicios.\n\nARTICULO\n42.- Caso fortuito o fuerza mayor.\n\nSi, durante la vigencia del contrato de\narrendamiento, la cosa arrendada se pierde o es destruida en su totalidad o en\nsu parte principal por caso fortuito o por fuerza mayor, el contrato se\nextinguirá.\n\nSi la destrucción es parcial, pero la\ncosa se encuentra en condiciones apropiadas para su destino, el arrendatario\npodrá exigir reparar el bien y disminuir el precio durante el tiempo de\nla reparación, según sea la importancia de la parte destruida.\n\nSi la reparación implica una evidente\nmejora de las condiciones anteriores de las construcciones e instalaciones,\nigualmente podrá pedirse un incremento en el alquiler.\n\nSi la cosa solamente está deteriorada,\nel contrato subsistirá; pero el arrendador estará obligado a\nreparar, inmediatamente, el deterioro hasta dejarla en buen estado.\n\nARTICULO\n43.- Excusión de pagar.\n\nSi, por caso fortuito o fuerza mayor, la cosa\narrendada no está en condiciones de ser usada por el arrendatario, la\nrenta no se causará mientras dure el impedimento o se reducirá\nproporcionalmente a la disminución del uso.\n\nCAPITULO VI\n\nOBLIGACIONES DEL\nARRENDATARIO\n\nARTICULO 44.- Obligaciones del arrendatario.\n\nSon obligaciones del arrendatario:\n\na) Pagar el precio del arrendamiento, en la\nfecha convenida, sin perjuicio de lo establecido en el párrafo tercero\ndel artículo 58 de esta ley.\n\nb) Servirse de la cosa exclusivamente para el\ndestino convenido.\n\nc) Conservar la cosa arrendada en buen\nestado.\n\nd) Restituir la cosa al arrendador al final\ndel contrato.\n\ne) Acatar las disposiciones legales o\nreglamentarias aplicables al uso de la cosa o la actividad a la que se destina.\n\nf) Las demás que se indican en esta\nley o el contrato de arrendamiento.\n\nARTICULO 45.- Destino del bien.\n\nSegún el contrato de arrendamiento, el\narrendatario no puede cambiar la actividad para la que se destina la cosa.\n\nEl arrendatario debe limitarse al uso y al\ngoce estipulados, salvo autorización escrita del arrendador.\n\nA falta de estipulación expresa en el\ncontrato, el destino de la cosa será el mismo para el cual ha servido\nantes o el que le corresponda, según su propia naturaleza.\n\nEl cambio de destino de la cosa arrendada,\nque el arrendador no haya autorizado, en forma escrita, aunque a él no\nle traiga perjuicio, lo faculta para presentar el desahucio o invocar la\nresolución del contrato.\n\nNo se considerará cambio del destino\npara vivienda, la instalación, en el inmueble arrendado, de una\npequeña industria doméstica o artesanal o el ejercicio de una\nprofesión liberal o técnica, siempre que elarrendatario\ny su familia, habiten la edificación, cuando las actividades cumplan con\nlas disposiciones sanitarias y municipales respectivas y no representen\ninconvenientes para el vecindario, por emanaciones, vibraciones o ruidos\nmolestos, ni le causen deterioros al bien.\n\nLa valoración de estos extremos\nquedará a juicio del Tribunal competente.\n\nEn todo caso, dentro de los ocho días\nsiguientes, el arrendatario está obligado a comunicar por escrito, al\narrendador, la concurrencia de uso. Si la comunicación oportuna no se\nrealiza en esa forma, eso dará derecho al arrendante para resolver el\ncontrato y pedir el desahucio.\n\nARTICULO\n46.- Recibo del bien.\n\nA falta de descripción sobre el estado\nde conservación del bien al inicio del arrendamiento, la ley presume que\nel arrendatario lo recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.\n\nARTICULO\n47.- Deber de conservar el bien.\n\nEl arrendatario debe conservar la cosa en\nbuen estado y responder por todo daño o deterioro que se cause por su\nfalta, culpa, negligencia o por la acción u omisión de las\npersonas que habitan con él, sus familiares, trabajadores, clientes,\nhuéspedes y visitantes.\n\nARTICULO 48.-\nConservación del bien en buen estado.\n\nEl arrendatario no\nconservará la cosa en buen estado cuando:\n\na) El daño o\ndeterioro de la cosa sea por su falta, culpa o negligencia o por la de las\npersonas designadas en el artículo anterior o cuando la abandone sin\ndejar a una persona que la cuide.\n\nb) Realice obras\nnocivas a la cosa arrendada o que alteren su forma o su destino, sin la\nautorización expresa del arrendador.\n\nc) Deje de efectuar\nlas reparaciones a las que se comprometió en el contrato o las que le\ncorresponda realizar de acuerdo con esta ley.\n\nARTICULO\n49.- Obligación del arrendatario de reparar.\n\nEn los casos señalados en el\nartículo anterior, el arrendador puede exigir al arrendatario efectuar\nlas reparaciones, realizarlas por cuenta del arrendatario y cargar su costo a\nla renta, obligarlo a destruir las obras hechas sin su autorización, o\nbien, invocar la resolución del contrato y reclamar daños y\nperjuicios.\n\nARTICULO\n50.- Daños y deterioros.\n\nEl arrendatario debe reparar los daños\ny los deterioros causados por las personas que habitan o visitan el edificio.\n\nARTICULO\n51.- Inspección del bien.\n\nEl arrendatario tiene el deber de permitir al\narrendador la inspección de la cosa arrendada, conforme a las siguientes\nreglas:\n\na) El arrendador podrá visitar el bien,\nuna vez por mes o cuando las circunstancias lo ameriten, en horas del\ndía o en las horas que el establecimiento se encuentre abierto. Lo\ninspeccionará en presencia del arrendatario o, en su defecto, ante\ncualquier otra persona mayor de edad que se encuentre en la casa o local.\n\nb) El arrendador podrá hacerse\nacompañar por un ingeniero civil o un arquitecto y por otro\ntécnico, al inspeccionar las instalaciones o los accesorios del bien.\n\nDurante la inspección, podrán\ntrazarse planos, tomarse fotografías y anotarse los daños y los\ndeterioros existentes.\n\nc) Cuando el arrendatario no permita\ninspeccionar el bien, después de ser requerido en dos ocasiones mediante\nnotificación, el arrendador podrá invocar la resolución\ndel contrato.\n\nARTICULO\n52.- Deber del arrendatario de avisar.\n\nSi, durante el período del\narrendamiento, aparece un vicio o defecto grave en la cosa arrendada, o si\nurgen medidas de protección para el bien contra un peligro o un\ndaño previsible, el arrendatario debe avisar, de inmediato, al\narrendador.\n\nEl arrendatario está obligado a poner\nen conocimiento del arrendador, en el más breve tiempo posible, toda\nusurpación o novedad dañosa por parte de terceros.\n\nSi, en alguno de los casos previstos en este\nartículo, el arrendatario no avisa inmediata u oportunamente al\narrendador y se produce o se agrava el daño o la acción sobre la\ncosa, el arrendador podrá invocar la resolución del contrato y\ndemandar indemnización por daños y perjuicios.\n\nARTICULO\n53.- Circunstancias eximentes de culpa.\n\nNo habrá culpa por parte del\narrendatario si la pérdida, total o parcial, de la cosa arrendada, su\ndeterioro o la imposibilidad de su destino, fue motivada por la propia calidad,\nvicio o defecto de la cosa, por caso fortuito o por fuerza mayor.\n\nARTICULO\n54.- Goce abusivo del bien.\n\nEl arrendatario tiene el deber de usar la\ncosa arrendada sin ocasionar peligro o perturbación a la tranquilidad\npública.\n\nCuando, en la vivienda o en el local\narrendado para cualquier destino, tengan lugar actividades notoriamente\nmolestas, ruidosas, escandalosas, nocivas, peligrosas, insalubres o\nilícitas, el hecho constituirá un goce abusivo del bien por parte\ndel arrendatario y se podrá invocar la resolución del contrato.\n\nARTICULO\n55.- Devolución del bien.\n\nAl concluir el arriendo, el arrendatario debe\ndevolver la cosa en buen estado, salvo lo que haya perecido o se haya\nmenoscabado por el tiempo, por caso fortuito o por fuerza mayor.\n\nEl arrendatario no es responsable de los\ndeterioros originados en la propia calidad, el vicio o el defecto de la cosa.\n\nCAPITULO VII\n\nPRECIO\n\nARTICULO\n56.- Precio cierto y determinado.\n\nLa renta o precio del arrendamiento puede\nconsistir en una suma de dinero o en cualquier otro valor equivalente, con tal\nque sea cierto y determinado. El arrendatario tiene el derecho irrenunciable de\nexigir la entrega del recibo o comprobante de pago mencionado en el\nartículo 16 de esta ley, del cual el arrendador conservará una\ncopia. De no entregar el arrendador ese documento, el arrendatario\ngozará plenamente de los derechos que le confiere la presente ley.\n\nARTICULO\n57.- Moneda extranjera.\n\nSi la obligación de pagar el precio se\nconviene en moneda extranjera, el arrendatario tendrá opción para\ncancelar la renta en colones, al tipo de cambio para la venta de la moneda pactada\nvigente en el Banco Central de Costa Rica a la fecha del pago.\n\nARTICULO\n58.- Precio y pago.\n\nLa renta será la que libremente\nestipulen las partes. El pago de la renta será por períodos de un\nmes, salvo pacto en contrario. El arrendatario puede efectuar el pago dentro de\nlos siete días naturales siguientes al vencimiento del respectivo\nperíodo de pago.\n\nEl arrendador queda obligado a entregar al\narrendatario recibo de pago, salvo que se haya pactado utilizar otros\nprocedimientos para acreditar, de forma fehaciente, el cumplimiento efectivo de\nla obligación de pago del arrendatario.\n\nEn el arrendamiento para vivienda, el\narrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad\nde renta.\n\nARTICULO\n59.- Garantías.\n\nLas garantías que acompañan el\ncontrato de arrendamiento, cualquiera sea su naturaleza, responderán por\nel pago de los alquileres y por todas las demás obligaciones derivadas\nde la ley o del contrato, salvo pacto expreso en contrario.\n\nARTICULO\n60.- Vigencia de la obligación de pago.\n\nEl arrendatario está obligado a pagar\nel alquiler desde el día en que recibe el bien y debe seguir\npagándolo hasta el día en que lo entregue al arrendador.\n\nLa presentación de un proceso de\nextinción del arrendamiento, por cualquier causa, no exime al\narrendatario de pagar la renta en la forma convenida. El incumplimiento del\narrendatario facultará al arrendador para invocar, en el mismo proceso,\nla resolución del contrato, con base en la falta de pago del precio,\nmientras no se haya dictado sentencia firme.\n\nARTICULO\n61.- Realidad del pago.\n\nEl pago debe corresponder al precio\nconvenido. Si se paga mediante cheque o cualquier título valor o por\ncualquier otra modalidad de pago, el descargo de la obligación queda\nsujeto al recibo en dinero efectivo del precio convenido.\n\nARTICULO\n62.- Pago en fecha posterior.\n\nLa aceptación del pago por el\narrendador, en una fecha posterior a la acordada, no significa\nmodificación del convenio sobre el día o el período de\npago, salvo pacto escrito en contrario.\n\nEl arrendador comunicará al\narrendatario, por cualquier medio escrito, su decisión de poner fin a la\ntolerancia. Para emprender acciones judiciales por este concepto, el arrendador\ndebe haber cumplido con este requisito.\n\nARTICULO\n63.- Lugar de pago.\n\nEl precio será pagado en el lugar\nconvenido. A falta de convenio, el pago debe efectuarse en el inmueble\narrendado.\n\nARTICULO\n64.- Pago de servicios públicos.\n\nLas partes convendrán a cuál de\nellas corresponderá el pago de los servicios públicos de\nacueducto, alcantarillado sanitario, electricidad u otros servicios originados\nen el uso de la cosa.\n\nA falta de convenio, al arrendantario\nle corresponde pagar esos servicios, excepto la cuota básica del agua.\nLos recibos por los servicios públicos correspondientes deberán\nser entregados en el inmueble arrendado.\n\nEl pago de cuotas de servicios\npúblicos que correspondan al arrendatario se asimilará al pago\ndel precio del arrendamiento e integrará con éste una\nobligación única e indivisible.\n\nEl arrendatario está facultado para\npagar el monto de los servicios públicos que utilice y que por convenio\ncorrespondan al arrendador, y para deducir de la renta el importe respectivo.\nDe igual forma podrán deducirse los costos de reconexión de los\nservicios públicos en cuestión.\n\nSi la entidad que suministra un servicio\npúblico lo suspende por falta de pago del arrendador, el arrendatario\npuede abonar a lo adeudado lo correspondiente a la última mensualidad\ndel servicio.\n\nARTICULO\n65.- Derecho de retención.\n\nEl arrendador, para seguridad de pago, puede\nretener los objetos legalmente embargables con que la cosa arrendada se\nencuentre amueblada, guarnecida o provista, que pertenezcan al arrendatario, su\ncónyuge, sus hijos y sus padres por consanguinidad o afinidad.\n\nSe presumirá que pertenecen al\narrendatario los bienes que están en el inmueble arrendado, salvo que\nexista prueba documental fehaciente en contrario.\n\nLos bienes retenidos responden, con\npreferencia a cualquier otro acreedor, salvo los que tengan derecho real, no\nsólo al pago del precio o renta, sino a los servicios, las reparaciones\ny todas las demás obligaciones derivadas del contrato.\n\nCuando los bienes se han trasladado fuera del\ninmueble arrendado, sin el conocimiento del arrendador o con su\noposición, éste podrá exigir que sean devueltos a la\npropiedad, dentro del mes siguiente al día del traslado.\n\nARTICULO\n66.- Depósito judicial del precio.\n\nDentro del plazo que se establece en el\ntercer párrafo del artículo 58 de esta ley, el arrendatario puede\npagar el precio del arrendamiento, mediante depósito judicial, sin\nnecesidad de oferta real de pago.\n\nPara que el pago sea válido, el\ndepósito debe efectuarse a la orden de la autoridad judicial competente\ndel lugar donde está situado el inmueble y, en la boleta de\ndepósito, deben indicarse el período de arrendamiento al cual\ncorresponde el pago y la dirección exacta del arrendador, a quien el\nTribunal deberá notificarle la existencia del depósito.\n\nLos depósitos siguientes, para ser\nválidos, deben efectuarse a la orden de la misma autoridad.\n\nSi el arrendatario se limita a depositar la\nrenta, sin promover diligencias de consignación de pago, la autoridad\njudicial competente girará al arrendador el monto del depósito,\nsin dilación de trámites ni notificaciones y declarará\nfirme la resolución que recaiga. Los depósitos siguientes se\ngirarán sin que precise nueva resolución.\n\nArtículo 67.- Reajuste del\nprecio para vivienda. En los\narrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al\nfinal de cada año del contrato.\n\nSalvo acuerdo más favorable para el inquilino, el\nreajuste se regirá por las siguientes reglas:\n\na) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce\nmeses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o\nigual al diez por ciento (10%), el arrendador está facultado, de pleno\nderecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o\nmenor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al\nvencimiento de cada año del contrato. La inflación se\ncalculará de acuerdo con el índice oficial de precios al\nconsumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos.\n\nb) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del\ncontrato sea mayor al diez por ciento (10%), el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos\n(Mivah), con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la\nconstrucción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario,\nestablecerá el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre\nque no sea inferior a ese diez por ciento (10%) ni mayor que la tasa anual de inflación.\n\n(Nota\nde Sinalevi: Mediante resolución N° DMVAH-0014-2022-MIVAH del 7 de\noctubre de 2022, se acordó Informar y recordar a la población en\ngeneral que, en cumplimiento de lo establecido en la Ley General de\nArrendamientos Urbanos y Suburbanos y sus reformas, para efectos de\narrendamientos para vivienda:\n\n- el precio\nconvenido entre las partes puede ser reajustado anualmente;\n\n- salvo que\nexista un acuerdo más favorable para la persona inquilina, el reajuste\nanual máximo del precio convenido entre las partes para alquiler de\nvivienda para el mes de setiembre de 2022 equivale a 10,07%;\n\n- cualquier\nreajuste de la renta, superior al establecido, será nulo de pleno\nderecho.\n\n- es\nválido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor;\n\n- cuando el\nprecio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se\nmantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho\na reajuste; y - en caso de reajuste, éste regirá a partir del período\nde pago siguiente a aquel en que el arrendador notifica al arrendatario el\nreajuste aplicable al alquiler, junto con certificación del Instituto\nNacional de Estadística y Censos o copia auténtica de la\npublicación en el diario oficial.)\n\nEl reajuste regirá a partir del período de\npago siguiente a aquel en que el arrendador notifica al arrendatario el\nreajuste aplicable al alquiler, junto con certificación del Instituto\nNacional de Estadística y Censos o copia auténtica de la\npublicación en el diario oficial.\n\nSi el arrendatario no está conforme con el reajuste\npuede depositar, judicialmente, el precio anterior, pero su pago liberatorio\nquedará sujeto al resultado del proceso de desahucio promovido por el\narrendador.\n\nCualquier reajuste de la renta, superior al establecido en\neste artículo, será nulo de pleno derecho.\n\nEs válido el convenio de partes que acuerde un\nreajuste de precio menor y el pacto escrito por el cual se conviene en\nreajustes menores al índice oficial de precios al consumidor, del\nInstituto Nacional de Estadística y Censos.\n\nCuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en\nmoneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del\ncontrato, sin derecho a reajuste.\n\n(Así\nreformado por el artículo 1° de la ley N° 9354 del 4 de abril\ndel 2016)\n\nARTICULO\n68.- Nulidad del reajuste.\n\nEn los arrendamientos para vivienda es nulo de pleno derecho todo convenio en el cual se establezcan\nreajustes a la renta superiores a los mencionados en el artículo anterior, sean fijos o\nporcentuales, periódicos o únicos, y no importa quien sea el obligado, el tipo de documento donde\naparezca la obligación, la forma de la obligación y el lugar de pago, en tanto se pruebe la\nconexidad entre el precio del arrendamiento y la obligación que se contrae.\n\nARTICULO\n69.- Reajuste del precio para otros destinos.\n\nEn los arrendamientos para otros destinos\najenos a vivienda, las partes podrán convenir los períodos, la\nforma y los montos de los reajustes.\n\nA falta de convenio entre las partes, al\nfinal de cada año del contrato se podrá plantear proceso sumario\npara definir el reajuste del precio, o bien, someterse la controversia a la\ndecisión de árbitros o peritos, según las reglas del\nCódigo Procesal Civil.\n\nCAPITULO VIII\n\nPLAZO\n\nARTICULO\n70.- Plazo del arrendamiento.\n\nLa duración del arrendamiento no\npodrá ser inferior a tres años. Se entenderán convenidos\npor el plazo de tres años, los arrendamientos para los que se haya\nestipulado una duración inferior o no se haya fijado el plazo de\nduración. El plazo se contará a partir del día en que el arrendatario\nrecibe el bien.\n\nARTICULO\n71.- Prórroga tácita.\n\nHabrá prórroga tácita\ndel arrendamiento cuando el arrendador no haya notificado al arrendatario, la\nvoluntad de no renovar el contrato, por lo menos tres meses antes de la\nexpiración del plazo original o el prorrogado anteriormente.\n\nLa prórroga tácita será\npor un nuevo período de tres años, cualquiera que sea el plazo\ninicial del contrato o el destino del bien. Con la prórroga\ntácita, quedan vigentes todas las estipulaciones del contrato.\n\nSin perjuicio de la prórroga tácita\noperada, las partes podrán convenir en modificar las cláusulas\ndel contrato.\n\nARTICULO\n72.- Extinción del contrato por el arrendatario.\n\nSalvo pacto escrito en contrario, el contrato\nde arrendamiento se extingue cuando el arrendatario avisa al arrendador, con\ntres meses de anticipación, su voluntad de terminar el arrendamiento.\n\nLa extinción del contrato no altera\nlas responsabilidades de las partes en cuanto a los demás derechos y\nobligaciones nacidos del arrendamiento.\n\nARTICULO\n73.- Plazo en el usufructo y el fideicomiso.\n\nEl plazo de los arrendamientos, otorgados por\nusufructuarios y fiduciarios, expirará al término de\nduración del derecho del arrendador, salvo que el título inscrito\nen el Registro Público autorice, expresamente, para arrendar por un\nplazo mayor.\n\nARTICULO\n74.- Departamentos y locales en vivienda propia.\n\nCuando, en un inmueble ocupado por el\npropietario para su propia vivienda, la edificación se divida o se\nlevante una nueva para arrendar departamentos o locales, con muebles o servicios\no sin ellos, el arrendador puede poner término al contrato, sin tener en\ncuenta el plazo convenido ni el tiempo transcurrido, siempre que la\nrelación arrendaticia se ajuste a las previsiones de este\nartículo.\n\nPara aplicar estas disposiciones son requisitos\nindispensables:\n\na) Que los apartamentos que se arrienden para\nvivienda o locales para cualquier otro destino, no sean más de dos.\n\nb) Que la vivienda del propietario del\ninmueble y el departamento o local tengan la entrada principal en común.\n\nc) Que, de tener entradas separadas, ambos\nocupen los mismos niveles del inmueble o compartan espacios internos,\nedificados o no.\n\nPara que se produzca la extinción del\ncontrato, bastará que el arrendador notifique al arrendatario, con un\nmes de anticipación, su voluntad de poner fin al arrendamiento.\n\nSi el inmueble deja de ser habitado por el\npropietario, su cónyuge, sus ascendientes o sus descendientes por\nconsanguinidad o afinidad, cesará la aplicación de este\nartículo y la extinción del arrendamiento solo se\nproducirá por las demás causas que se establecen en esta ley.\n\nEn un inmueble inscrito en el Registro\nPublico, a nombre de personas jurídicas, el derecho del propietario lo\nejercerá la persona que, por acuerdo de la asamblea general, ocupa el\ninmueble.\n\nEn la enajenación del inmueble,\ncualquiera sea la causa, el nuevo propietario se subrogará en el derecho\ndel arrendador frente a los arrendatarios, siempre que haya entrado a habitar\nla vivienda al producirse el traspaso.\n\nEl desalojamiento se tramitará por la\nvía de desahucio administrativo.\n\nLas partes podrán acordar la\nexclusión de este régimen para el departamento o local arrendado.\n\nCAPITULO IX\n\nTRASPASO\n\nARTICULO\n75.- Traspaso del bien.\n\nSi por cualquier causa se traspasa el bien\narrendado, la propiedad plena o el derecho de usufructo del bien arrendado, el\ncontrato de arrendamiento continuará vigente.\n\nEl arrendatario tendrá la obligación\nde pagar el precio al nuevo titular del dominio o del usufructo, una vez que\nsea notificado por éste, con la entrega de la certificación que\ncompruebe el traspaso.\n\nARTICULO\n76.- Traspaso forzoso.\n\nEl arrendamiento de una finca sobre la cual\nexista, en el Registro Público, una anotación o\ninscripción de hipoteca común o de cédulas o una anotación\nde embargo, anteriores al contrato, durará, como máximo, el plazo\nde tres años en caso de que se realice el traspaso forzoso del inmueble.\n\nEl plazo se contará a partir de la\nfecha cierta del contrato de arrendamiento o, en su defecto, desde el\ndía de la inscripción del traspaso en el Registro Público.\n\nSi el documento de hipoteca, cédulas o\nembargo, ingresa en el Registro Público con posterioridad al contrato de\narrendamiento de fecha cierta, eso no perjudicará en nada los derechos\ndel arrendatario.\n\nARTICULO\n77.- Expropiación del bien.\n\nSi el traspaso de dominio resulta de una\nexpropiación por causa de utilidad pública, el contrato se\nextinguirá, pero antes el arrendador y el arrendatario deberán\nser indemnizados por el expropiador, conforme a la ley.\n\nARTICULO\n78.- Prohibición de ceder o subarrendar.\n\nEl arrendatario no tiene la facultad de ceder\nel arriendo, ni de subarrendar o dar en usufructo, uso, habitación,\ncomodato o fideicomiso el bien arrendado, a menos que medie una\nautorización expresa del arrendador.\n\nEn caso de contravención, el\narrendatario incurrirá en desalojo en lo personal y el arrendador\npodrá invocar la resolución del contrato.\n\nLa tolerancia del arrendador no crea derechos\nen favor del arrendatario ni de terceros, hasta tanto no se produzca la\nprescripción.\n\nARTICULO\n79.- Establecimiento comercial o industrial.\n\nDe la disposición estipulada en el\nartículo anterior, se exceptúa al arrendatario de un local\ndestinado a establecimiento comercial o industrial, quien puede ceder su\nderecho de arrendamiento, al traspasar el establecimiento mediante un contrato\nde compra-venta mercantil.\n\nPara que la cesión del arrendamiento\ntenga validez, la compra-venta debe comprender todos los elementos del\nestablecimiento mercantil y realizarse con arreglo a los trámites\nestablecidos en el Código de Comercio.\n\nDentro de los quince días naturales\nsiguientes a la escritura pública de la compra-venta mercantil, el\ncedente y el cesionario del arrendamiento deben notificar la cesión al\narrendador y entregarle copia certificada del contrato de compra-venta.\n\nEl cesionario subroga al arrendatario cedente\nen todos los derechos y obligaciones del arrendamiento. No obstante, salvo\nacuerdo distinto con el arrendador, el arrendatario cedente será\nresponsable solidario con el cesionario de las obligaciones derivadas del\ncontrato de arrendamiento.\n\nEsa responsabilidad durará un\naño a partir de la notificación de la cesión.\n\nDe contravenir las disposiciones anteriores,\nel arrendatario incurrirá en desalojo en lo personal y el arrendador\npodrá invocar la resolución del contrato, por el incumplimiento\ndel arrendatario.\n\nPara aplicar esta disposición legal,\ndebe entenderse por establecimiento comercial o industrial la actividad\nempresarial que implique el contacto general y directo con el público,\ncon los consumidores o los usuarios.\n\nARTICULO\n80.- Cambio de destino de un establecimiento.\n\nEl arrendatario no podrá modificar el\ngiro o la actividad empresarial del establecimiento comercial o industrial, sin\nel consentimiento escrito del arrendador.\n\nEn caso de incumplimiento del arrendatario,\nel arrendador podrá invocar la resolución del contrato por cambio\nde destino.\n\nArtículo 81-\nConcurso y liquidación del arrendatario\n\nEn caso de concurso del\narrendatario, le corresponde a quien ostente la administración de sus\nbienes y su representación legal, dentro del proceso concursal, ejercer\nlos derechos y cumplir con las obligaciones derivados del contrato de\narrendamiento, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación concursal\nen lo concerniente a la continuidad de los contratos en que participe el\nconcurso.\n\nPara la cesión a\nun tercero del derecho de arrendamiento del local destinado a un\nestablecimiento comercial o industrial, se aplicará lo que disponen los\nartículos 78 y 79, en cuanto a la resolución del contrato por\ndesalojo en lo personal.\n\nEl arrendador\ntendrá la condición de acreedor privilegiado, en cualquier\nproceso pendiente o acción que deba ejercer contra el arrendatario o\ncontra su concurso.\n\n(Así reformado por el artículo 74 de la ley N° 9957 del 14 de abril del 2021 “Ley Concursal de Costa\nRica)\n\nARTICULO\n82.- Aplicación de esta ley.\n\nTodo lo dispuesto en esta ley, respecto de\nlos arrendadores y arrendatarios, se aplicará a los subarrendadores y\nsubarrendatarios, lo mismo que a los cedentes y los cesionarios.\n\nARTICULO\n83.- Gravamen y embargo.\n\nEl derecho de arrendamiento no puede ser\ngravado ni embargado. En los establecimientos comerciales e industriales, el\narrendamiento puede ser gravado con el consentimiento expreso del arrendador.\n\nARTICULO\n84.- Transmisión hereditaria.\n\nLos derechos y las obligaciones originados en\nel contrato de arrendamiento pasan a los herederos del arrendador y del\narrendatario.\n\nLa subrogación en los derechos del\narrendatario, que resulte en el trámite del sucesorio, debe notificarse\nal arrendador dentro de los treinta días siguientes a la firmeza de la\nresolución que así lo disponga, acompañando\ncertificación de la resolución recaída. La falta de notificación\nfacultará al arrendador para invocar la resolución del contrato.\n\nARTICULO 85.- Muerte\ndel arrendatario de vivienda. En caso de muerte del titular en un arrendamiento\npara vivienda, las siguientes personas pueden subrogarse en el contrato, de\npleno derecho, sin que precise trámite sucesorio, en el orden de prelación\nque aquí aparecen:\n\na) El cónyuge\ndel arrendatario si convive con él.\n\nb) La persona que haya\nconvivido con el arrendatario, como compañera o compañero,\ndurante por lo menos los dos años inmediatamente anteriores al tiempo\ndel fallecimiento o, si tienen descendencia común, que conviva con\nél al ocurrir el deceso.\n\nc) Los descendientes del arrendatario que, en el momento de\nsu fallecimiento, estén sujetos a los atributos de la responsabilidad\nparental o hayan convivido habitualmente con él en la vivienda\narrendada.\n\n(Así reformado el inciso anterior por el\nartículo 2° punto VIII) de la ley que aprobó el Código\nProcesal de Familia, N° 9747 del 23 de octubre de 2019)\n\nd) Los ascendientes del\narrendatario que hayan convivido habitualmente con él, en la vivienda\narrendada.\n\ne) Los hermanos del\narrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en el inciso\nanterior.\n\nf) Los casos de\nigualdad se resolverán en favor de quien haya asumido las\nresponsabilidades económicas del hogar.\n\nEl arrendador\npodrá invocar la resolución del contrato si en el plazo de\ntreinta días no se le notifica el hecho del fallecimiento del\narrendatario, acompañando certificación registral de la\ndefunción y la prueba de identidad y del derecho del subrogado.\n\nSi en el momento de\nfallecer el arrendatario no existe ninguna de las personas citadas en los\nincisos anteriores, el arrendamiento quedará extinguido y el arrendador\npodrá promover proceso de desahucio por desalojo en lo personal.\n\nARTICULO\n86.- Nulidad de matrimonio, divorcio o separación judicial.\n\nEn los casos de nulidad de matrimonio,\ndivorcio o separación judicial, a menos que haya otro acuerdo entre el\narrendador y los cónyuges, el Juez que tramita el proceso\ndeterminará cuál de ellos continuará con todos los\nderechos y obligaciones del contrato de arrendamiento.\n\nEn caso de subrogación, el interesado\ndeberá notificar la decisión judicial recaída al\narrendador, dentro de los treinta días siguientes a la firmeza de la\nsentencia, acompañando certificación de la resolución judicial.\nLa falta de notificación facultará al arrendador para invocar la resolución\ndel contrato.\n\nARTICULO\n87.- Desvinculación del hogar.\n\nEn el arrendamiento para vivienda, si el\narrendatario extingue, voluntariamente, el contrato o se desvincula de hecho\ndel hogar, continuará como titular del arrendamiento el cónyuge\nque se mantiene habitando la vivienda.\n\nPara que la subrogación del\narrendamiento se opere en favor del cónyuge, basta que continúe\nen la ocupación de la vivienda y cumpla con las estipulaciones del\ncontrato.\n\nIguales derechos posee la persona que ha\nconvivido con el arrendatario, como cónyuge, durante por lo menos dos\naños anteriores o, si tienen descendencia común, que conviva con\nél al ocurrir el deceso.\n\nCAPITULO X\n\nREGLAS ESPECIALES\nPARA LA VIVIENDA\n\nDE CARACTER SOCIAL\n\nARTICULO\n88.- Principios de promoción y conservación.\n\nEs un deber del Estado la promoción y\nconservación de la vivienda.\n\nLos arrendadores de viviendas están en\nla obligación de dotar los inmuebles, de las condiciones, las\ninstalaciones y los servicios exigidos por las normas legales y reglamentarias\naplicables, a fin de ofrecer a los arrendatarios, visitantes y vecinos, las\ncondiciones de sanidad y seguridad adecuadas.\n\nARTICULO\n89.- Ambito de aplicación.\n\nEl presente capítulo se aplica a las\nviviendas calificadas de carácter social.\n\nLas demás disposiciones de esta ley\nrigen para las viviendas de carácter social en ausencia de norma expresa\nen este capítulo.\n\nARTICULO\n90.- Viviendas de carácter social.\n\nSon viviendas de carácter social:\n\na) Las casas o los apartamentos de\nhabitación que tengan un valor en conjunto para el terreno y la\nedificación, determinado por el Departamento de Avalúos de la\nDirección General de la Tributación Directa, no mayor del límite\nmáximo que se considere como tope por el Banco Hipotecario de la Vivienda,\nde conformidad con las atribuciones asignadas en el artículo 150 de la\nLey No. 7052, del 11 de noviembre de 1986.\n\nb) Las que hayan recibido tal\ncalificación en un contrato celebrado entre el propietario y el Estado,\nconforme al reglamento que dictará el Poder Ejecutivo.\n\nARTICULO\n91.- Reparaciones del arrendatario.\n\nEl arrendatario sólo puede obligarse\nen el contrato a responder por los daños y los deterioros que\nseñala el artículo 47 de esta ley y a realizar las reparaciones\nque indica el artículo 50 de la presente ley.\n\nCualquier estipulación que obligue al\narrendatario a realizar otra clase de mejoras o reparaciones en el inmueble,\nserá nula de pleno derecho.\n\nARTICULO\n92.- Garantía y pago anticipado.\n\nEl arrendatario no puede ser obligado a\npagar, anticipadamente, más de una mensualidad de la renta ni a rendir\ngarantía por una suma mayor de una mensualidad.\n\nToda obligación contraria a esta norma\nes nula de pleno derecho.\n\nARTICULO\n93.- Peligro para la salud o la seguridad.\n\nCuando el inmueble, por su ubicación,\ncondición o estado, constituya un peligro para la salud o la seguridad\nde los ocupantes o de los vecinos, la autoridad sanitaria o municipal puede\nordenar al arrendador la realización de las obras necesarias o que tome\nlas medidas correspondientes, dentro del plazo perentorio que le fije.\n\nSi el responsable no acata la orden, la\nautoridad sanitaria o municipal podrá efectuar, directamente, la obra o\nla acción correctiva a costa del arrendador.\n\nEl arrendatario también tiene la\nfacultad de pedir al arrendador la realización de las obras necesarias,\npara proteger a los ocupantes de la vivienda y a los vecinos.\n\nSi el arrendador no inicia las reparaciones\nen el plazo de diez días hábiles siguientes a la\nnotificación del arrendatario, éste podrá realizar las\nobras a costa del arrendador.\n\nEn cualquier caso, el arrendatario puede\ninvocar la resolución del contrato y pedir indemnización por\ndaños y perjuicios.\n\nARTICULO\n94.- Excusión de pagar y aplicación de la renta.\n\nEl arrendador no tiene derecho a recibir el\npago de la renta, hasta tanto no lleve a cabo las reparaciones necesarias para\nla salud o la seguridad de los ocupantes de la vivienda o de los vecinos.\n\nSi por omisión del arrendador las\nreparaciones las realiza el arrendatario, este tiene derecho de aplicar la\nrenta para amortizar el costo de las obras más la tasa de intereses\nbásica pasiva establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en\nese momento, a partir de la finalización de las obras.\n\nSi las reparaciones las realiza un organismo\npúblico, el arrendatario debe pagarle la renta a este hasta cubrir el\nvalor de la inversión, más la tasa de intereses básica\npasiva establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en ese momento y\nun dos por ciento (2%) mensual de multa, a partir de la finalización de\nlas obras.\n\nARTICULO\n95.- Improcedencia de reajuste por reparaciones.\n\nEl arrendador no tendrá derecho a\nreajuste de la renta, aunque haya hecho las reparaciones directamente o las\nhaya realizado el arrendatario o un organismo público.\n\nARTICULO\n96.- Reajuste de la renta.\n\nTodo reajuste de la renta se efectuará\nde pleno derecho con base en el índice oficial de precios al consumidor\nde la Dirección General de Estadística y Censos, conforme a las\nreglas que establece el artículo 67.\n\nARTICULO\n97.- Desalojo de vivienda por autoridades.\n\nSi por razones de salud o seguridad es\nabsolutamente necesario desalojar una edificación, las autoridades de\npolicía lo efectuarán tomando en consideración los\nderechos humanos de los moradores y ejecutando el desalojamiento en el plazo y\nen las condiciones que, según las circunstancias, sean aconsejables para\nsu propia seguridad y la de los vecinos.\n\nEl arrendatario desalojado tiene el derecho\nde reclamar daños y perjuicios por el incumplimiento de las obligaciones\ndel arrendador.\n\nARTICULO\n98.- Plazo adicional para desalojar.\n\nEl Tribunal ante el cual penda un proceso\narrendaticio de desalojamiento puede, de oficio o a solicitud del propio\narrendatario, otorgar un plazo adicional para el desalojamiento de la vivienda,\nno mayor de treinta días, en casos de enfermedad, desamparo u otro\nmotivo de fuerza mayor justificado, siempre que no exista un peligro inminente\npara la salud o la seguridad de los moradores de la vivienda o de los vecinos.\n\nARTICULO\n99.- Enervación del proceso.\n\nCuando se haya promovido un proceso\narrendaticio para el lanzamiento por causa de falta de pago de la renta, el\narrendatario de una vivienda de carácter social puede enervar el\nproceso, si paga al arrendador o deposita judicialmente el importe de los\nalquileres adeudados, los servicios, los gastos que le correspondan y las\ncostas del juicio en el momento de la enervación.\n\nLa enervación no tendrá lugar\ncuando se haya producido otra durante los doce meses anteriores.\n\nComo consecuencia de la enervación, la\nautoridad judicial suspenderá los procedimientos, cualquiera que sea el\nestado del proceso, siempre y cuando no haya sentencia firme.\n\nARTICULO\n100.- Expiración del plazo.\n\nLa extinción del contrato de\narrendamiento por expiración del plazo, respecto de una vivienda de\ncarácter social, sólo procede cuando el arrendador la solicita\npara uso propio o de sus familiares, siempre que aquel o estos no hayan\nhabitado en vivienda propia durante el último año o para una\nnueva construcción total.\n\nEn el supuesto del párrafo anterior,\ncuando el arrendador tenga varios locales en alquiler, será facultad\nsuya escoger el que vaya a ocupar.\n\nARTICULO\n101.- Prevención de desalojamiento.\n\nLa prevención de desalojamiento se\ndebe hacer con una anticipación no menor de tres meses de la fecha de\nexpiración del plazo fijado en el contrato, o bien, a falta de plazo\ncontractual, de la fecha de expiración del plazo mínimo de tres\naños o de su última prórroga.\n\nSi la prevención no se hace con la\nanticipación estipulada, el plazo del arrendamiento se\nprorrogará, tácitamente, por un nuevo período de tres años.\n\nLa prevención de desalojamiento puede\nhacerse judicialmente o mediante acta notarial que se practicará en el\ninmueble arrendado. En este último caso, el notario público\nserá responsable de entregar al arrendatario los documentos que\nseñalan los artículos 102 y 103 de esta ley.\n\nARTICULO\n102.- Prevención para habitación.\n\nLos familiares para quienes puede solicitarse\nel desalojamiento son el cónyuge, los ascendientes y descendientes hasta\nel segundo grado inclusive y los hermanos.\n\nEn el caso de una persona jurídica, el\nderecho del arrendador a solicitar el inmueble para habitación lo\nejercerá aquel a quien designe la asamblea general; pero, esa\ndesignación, para este efecto, no podrá cambiarse en un\nperíodo menor de tres años.\n\nLa persona para la que se solicita la\nvivienda deberá ocuparla en el curso de los tres meses siguientes a\npartir del desalojo.\n\nA la prevención deben agregarse los\nsiguientes documentos:\n\na) Escritura pública de\ndeclaración jurada del arrendador, sobre el uso que le dará a la\nvivienda y de que el interesado no ha habitado en vivienda propia durante el\núltimo año y prueba registral del parentesco.\n\nb) Prueba de la propiedad de la finca o del\nderecho del promotor.\n\nc) Prueba del vencimiento del plazo de\narrendamiento; a falta de prueba escrita, el plazo se contará a partir\nde la vigencia de esta ley.\n\nARTICULO 103.- Prevención para nueva construcción.\n\nLa nueva construcción que se pretenda\nlevantar en el inmueble debe tener un valor por lo menos cinco veces mayor que\nel de la edificación que se desea demoler.\n\nEsta construcción deberá iniciarse\ndurante los tres meses siguientes a partir del desalojo.\n\nA la prevención de desalojo deben\nadjuntarse los siguientes documentos:\n\na) La escritura pública de la\ndeclaración jurada del arrendador sobre el valor de la\nedificación nueva por levantar en el inmueble.\n\nb) Prueba de la propiedad de la finca o del\nderecho del promotor.\n\nc) Certificación del valor de la\nedificación actual, expedida por el Departamento de Avalúos de la\nDirección General de la Tributación Directa; en su defecto, o si\nese avalúo tiene más de cinco años, el avalúo practicado\npor un ingeniero civil o un arquitecto incorporados.\n\nd) Prueba de vencimiento del plazo del\narrendamiento.\n\nARTICULO\n104.- Prevención judicial de desalojamiento.\n\nLa prevención judicial de\ndesalojamiento de una vivienda de carácter social se promoverá\ncomo prueba anticipada al proceso de desahucio. La estimación de las\ndiligencias será la misma que la correspondiente al desahucio.\n\nSi los documentos están en regla, el\nTribunal procederá, sin más trámite, a realizar la\nprevención al arrendatario para que desaloje la vivienda al vencer el\nplazo del arrendamiento. Las diligencias pasarán a formar parte del\nproceso principal que se establezca.\n\nARTICULO\n105.- Acción de desalojamiento.\n\nSi el arrendatario no desaloja la vivienda al\nvencer el plazo del arrendamiento, el arrendador podrá promover proceso\nde desahucio.\n\nA la demanda se aplicará, en lo\npertinente, lo dispuesto en el artículo 448 del Código Procesal\nCivil.\n\nCuando la prevención de desalojamiento\nse haya efectuado mediante acta notarial, deben acompañarse a la demanda\nlos mismos documentos entregados al arrendatario y la certificación de\nla diligencia notarial.\n\nSi se solicita el desalojamiento para una\nnueva construcción, a la demanda deben adjuntarse, además, los\nsiguientes documentos:\n\na) El permiso de construcción.\n\nb) Los planos de la nueva\nconstrucción, debidamente aprobados por los organismos competentes.\n\nc) El presupuesto de la nueva construcción,\ncertificado por un ingeniero civil o un arquitecto incorporados.\n\nARTICULO\n106.- Incumplimiento del arrendador.\n\nSi el arrendador no cumple con la\nobligación de ocupar la vivienda él mismo o la persona para quien\nla solicitó o si no inicia la nueva construcción, en ambos casos,\ndurante los tres meses siguientes al desalojo, el arrendatario tendrá\nderecho a ser restablecido en el arrendamiento de la vivienda, por un nuevo\nperíodo de tres años.\n\nLa acción de restablecimiento del\narrendatario se promoverá en proceso incidental dentro del mismo juicio\nde desahucio, o en proceso sumario si el desalojamiento se ha producido con\nmotivo de la prevención.\n\nAdemás, el arrendatario deberá\nser indemnizado por el arrendador, por un monto igual a la renta de un\naño de la vivienda desocupada, junto con los gastos de traslado y los demás\ndaños y perjuicios que haya lugar. El arrendatario tiene derecho a esta\nindemnización aunque no vuelva a ocupar la vivienda.\n\nCuando, por cualquier razón, de hecho\no de derecho, tanto del arrendador como de un tercero, el restablecimiento en\nel derecho del arrendatario para volver a ocupar la vivienda no pueda\nejecutarse, el arrendador debe indemnizar al arrendatario en una suma igual a\nla renta de tres años de la vivienda desocupada, junto con los gastos de\ntraslado y los demás daños y perjuicios que haya lugar.\n\nSobre el inmueble desocupado pesará\nhipoteca legal preferente a cualquier otro acreedor personal, anterior o\nposterior al desalojamiento, aunque el bien se haya traspasado a un tercero,\npara el pago de las indemnizaciones que establece este artículo.\n\nARTICULO\n107.- Régimen de promoción.\n\nSe crea un régimen con medidas de promoción\npara las edificaciones destinadas al arrendamiento de viviendas de carácter\nsocial, con las siguientes características:\n\na) Incorporación voluntaria y optativa de los\ncontratantes.\n\nb) Instrumentación de un contrato con el\nEstado para construir una edificación nueva o realizar remodelaciones en las\nexistentes, con el destino único y específico de arrendamiento para viviendas de\ncarácter social, por un período de diez años, el que se inscribirá en el\nRegistro Público y gravará la finca.\n\nc) Fijación del precio para cada vivienda,\ncon base en el área útil de ocupación y el reajuste anual del precio, según el\níndice oficial de precios al consumidor de la Dirección General de Estadística\ny Censos.\n\nd) Aceptación de los términos, las\ncondiciones y las especificaciones para la construcción y la reparación de las\nedificaciones y su uso exclusivo, mediante el arrendamiento, para vivienda de\ncarácter social.\n\ne) Beneficios impositivos que se establecen\nen los artículos siguientes.\n\n(Derogado parcialmente el inciso e) en lo referente al\nimpuesto sobre  la\nrenta, por el inciso j) del artículo 22 de la Ley N° 8114, Ley de  Simplificación\ny Eficiencia Tributaria de 4 de julio del 2001).\n\nARTICULO\n108.- Calificación de las viviendas.\n\nLa calificación de las viviendas que\nse promueven con este régimen, comprenderá las casas de\nhabitación o apartamentos con un valor para el terreno y la\nedificación, en conjunto, igual al límite máximo que considere\ncomo tope el Banco Hipotecario de la Vivienda.\n\nCuando se trate de edificaciones de un valor\nsuperior al límite máximo establecido, será\ncondición indispensable que las viviendas vayan a ser destinadas a\nllenar las necesidades de habitación primaria de un sector de la\npoblación que, por sus ingresos, no tiene capacidad de adquirir una\nvivienda adecuada a sus requerimientos.\n\nEl Reglamento del Poder Ejecutivo\ndeberá describir los elementos constructivos, las dimensiones y las\ncaracterísticas distintivas de cada género de edificación.\n\nARTICULO\n109.- Beneficios impositivos del régimen.\n\nLos beneficios impositivos que podrán\notorgarse para construir edificaciones destinadas al arrendamiento de viviendas\nde carácter social, serán:\n\na) (Derogado\npor el inciso j) del artículo 22 de la Ley N° 8114, Ley de  Simplificación\ny Eficiencia Tributaria de 4 de julio del 2001).\n\nb) Exoneración hasta de un cincuenta por\nciento (50%), del impuesto territorial, por un período de diez años a partir de\nla adquisición del terreno o de iniciada la primera construcción.\n\nARTICULO\n110.- Solicitudes y autorizaciones.\n\nSe faculta a los órganos\nadministrativos, que determine el Reglamento, para recibir y examinar las\nsolicitudes de las personas físicas y jurídicas, propietarias de\ninmuebles que soliciten este régimen y para autorizar las exoneraciones\nde impuestos que permita el Reglamento.\n\nLa autorización debe comprender,\nnecesariamente, la determinación del sujeto beneficiario de la\nexoneración, la dimensión del beneficio que se otorga en cada\ncaso y la definición precisa de las obligaciones, limitaciones,\nprohibiciones y sanciones para el beneficiario.\n\nSe aplicarán en este régimen\nlas disposiciones de los capítulos IX y X de la Ley reguladora de las\nexoneraciones vigentes, No. 7293, del 31 de marzo de 1992.\n\nARTICULO\n111.- Entes descentralizados y municipalidades.\n\nSe faculta a los entes descentralizados y a\nlas municipalidades para otorgar exoneraciones de impuestos, tasas,\ncontribuciones y tarifas, en forma total o parcial, a los beneficiarios del\nrégimen de arrendamiento de viviendas de carácter social.\n\nARTICULO\n112.- Reglamento del régimen de promoción.\n\nLas disposiciones de los artículos 90\ninciso b), 107, 108, 109, 110 y 111 de esta ley no entrarán en vigencia\nhasta tanto el Poder Ejecutivo no dicte el reglamento para la promoción\nde edificaciones destinadas a arrendamiento de viviendas de carácter\nsocial.\n\nEl Poder Ejecutivo podrá decretar la\naplicación temporal de este régimen de promoción, o bien,\nponer en vigencia estas normas sólo para un determinado sector de\nviviendas, disponer su aplicación para todo el territorio nacional o\npara determinada división territorial, u otorgar exoneraciones\nimpositivas diferentes, pero generales para un sector, parciales o totales,\nsegún la conveniencia nacional.\n\nCAPITULO XI\n\nTERMINACION DEL\nARRENDAMIENTO\n\nARTICULO 113.- Causas\nde extinción del arrendamiento.\n\nEl\ncontrato de arrendamiento se extingue por las siguientes causas:\n\na)\nNulidad, de acuerdo con los artículos 9, 10, 14, 23 y 24 de esta ley.\n\nb)\nRescisión, conforme a los artículos 30 y 38 de esta ley.\n\nc)\nEvicción, según los artículos 27 y 28 de esta ley.\n\nd)\nPérdida o destrucción de la cosa arrendada, de conformidad con el\nartículo 42 de esta ley.\n\ne)\nExpiración del plazo, conforme a las reglas del capítulo VIII y\nde los artículos 76, 100, 101, 102, 103 104 y 105 de esta ley.\n\nf)\nExpropiación, según el artículo 77 de esta ley.\n\ng)\nResolución por incumplimiento del arrendador o del arrendatario.\n\nARTICULO\n114.- Resolución por incumplimiento del arrendatario\n\nEl arrendador puede invocar la\nresolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del\narrendatario, con base en las siguientes causas:\n\na) Falta de pago del precio del\narrendamiento, conforme a las reglas del capítulo VII y las demás\nnormas aplicables de la presente ley.\n\nb) El incumplimiento por parte del\narrendatario de la obligación de conservar el bien en buen estado,\nconforme a los artículos 44, inciso c), 47, 48, 49 y 50 de esta ley.\n\nc) En el condominio:\n\ni) Las causales de los incisos a) y b)\nanteriores.\n\nii) La violación de las obligaciones\nderivadas de la Ley de propiedad horizontal o del Reglamento de condominio, o\ndesacato de los acuerdos generales de la asamblea de propietarios, conforme al\nartículo 25 de esta ley.\n\niii) Falta de pago de los gastos del\ncondominio, según el artículo 25 de esta ley.\n\nd) Cambio de destino de la cosa arrendada, de\nacuerdo con los artículos 44, inciso b), 45 y 80 de esta ley.\n\ne) No permitir al arrendador la\ninspección del bien arrendado, conforme al artículo 51 de esta\nley.\n\nf) Daño al bien arrendado, por\nomisión de aviso del arrendatario, de conformidad con los\nartículos 34 y 52 de esta ley.\n\ng) Goce abusivo del bien arrendado,\nsegún el artículo 54 de esta ley.\n\nh) Desalojo en lo personal, de acuerdo con\nlos artículos 78, 79, 81 y 85 de esta ley.\n\ni) Falta de notificación de la\nsubrogación, conforme a los artículos 84, 85 y 86 de esta ley.\n\nARTICULO\n115.- Resolución por incumplimiento del arrendador.\n\nPor incumplimiento de las obligaciones del\narrendador, el arrendatario puede invocar la resolución del contrato,\ncon base en las siguientes causas:\n\na) No habérsele entregado la cosa en\nbuen estado de servicio, seguridad o salubridad, conforme al inciso b) del\nartículo 26, y al artículo 46 de esta ley.\n\nb) Falta al deber de conservar el bien en\nbuen estado o falta de pago de las reparaciones, de conformidad con el\nartículo 26, inciso 3) y los artículos 33, 34, inciso 1), 35, 37\ny 93 de esta ley.\n\nc) Cambios en la forma del bien o\nejecución de obras sin autorización del arrendatario,\nsegún los artículos 40 y 41 de esta ley.\n\nd) Perturbaciones, de hecho o de derecho, del\narrendador en menoscabo del derecho del arrendatario a disfrutar del bien\narrendado, de acuerdo con el inciso d) del artículo 26 de esta ley.\n\ne) Falta de pago de los servicios\npúblicos correspondientes al arrendador, conforme al artículo 64.\n\nARTICULO\n116.- Intimación.\n\nEn los casos de resolución del contrato establecidos en el artículo 114, incisos 2), 3), subincisos\nii) y iii), y en el artículo 115, la parte interesada, antes de promover la acción correspondiente,\ndeberá intimar a la otra para que cumpla con su obligación.\n\nLa intimación se efectuará\nmediante el trámite de notificación.\n\nLa obligación deberá cumplirse\nen un período no mayor de treinta días, contados a partir de la\nintimación.\n\nAl promoverse la acción, deberá\npresentarse el documento de notificación al intimado.\n\nARTICULO\n117.- El hecho extintivo.\n\nLa extinción del contrato de\narrendamiento se producirá de pleno derecho, por el acaecimiento de la\ncausa que esta ley establece.\n\nCon fundamento en la causa de\nextinción, la parte con interés legítimo podrá\npromover la acción correspondiente.\n\nARTICULO\n118.- Impugnación de la causa de extinción.\n\nCuando la causa de extinción sea\nimpugnada por la parte contra quien se opone, la autoridad judicial que conozca\ndel proceso examinará los hechos y las razones de derecho invocadas y\ndecidirá sobre las pretensiones deducidas en el proceso.\n\nARTICULO\n119.- Daños y perjuicios.\n\nCuando, con fundamento en un interés\nlegítimo, se reclame alguna indemnización por daños y\nperjuicios, deberá resarcirse íntegramente la lesión\npatrimonial causada o la que necesariamente deba causarse, como consecuencia\ndirecta e inmediata de la infracción de la norma o de la violación\ndel derecho subjetivo, con arreglo a los principios de la equidad y la sana\ncrítica. En esta materia, serán de aplicación las reglas del\nCódigo Civil.\n\nARTICULO\n120.- Prescripción.\n\nTodo derecho y su correspondiente\nacción prescribirán en un año, contado desde el momento en\nque ocurrieron los hechos o desde que fueron del conocimiento de la parte a\nquien perjudican.\n\nNo podrá alegarse desconocimiento\nsobre hechos públicos y notorios en la cosa arrendada.\n\nAl impedido por justa causa no le corre\ntérmino.\n\nEn lo no previsto en este artículo se\naplicarán las disposiciones del Código Civil sobre\nprescripción.\n\nCAPITULO XII\n\nPROCEDIMIENTOS\n\nARTICULO\n121.- Proceso de desahucio.\n\nPor el proceso de desahucio establecido en el\nCódigo Procesal Civil, se deducirán las acciones que el\narrendador promueva por las siguientes causas:\n\na) Expiración del plazo del\narrendamiento, conforme al inciso e) del artículo 113 de esta ley.\n\nb) Extinción del contrato de\narrendamiento por expiración del derecho del usufructuario o del\nfiduciario, de conformidad con el artículo 74 de esta ley.\n\nc) Resolución del contrato por\nincumplimiento de las obligaciones del arrendatario, según el\nartículo 114 de esta ley.\n\nd) Habitación para uso propio o de\nfamiliares y nueva construcción, en caso de vivienda de carácter\nsocial, de acuerdo con los artículos 100, 101, 102, 103 y 104 de esta\nley.\n\nEl demandado podrá oponer las\nexcepciones de pago por compensación por los gastos, las reparaciones y\nlos servicios abonados por cuenta del arrendador, de disminución del\nprecio o excusión del pago, según lo dispuesto en la presente\nley, además de las otras defensas previas y de fondo que procedan.\n\nARTICULO\n122.- Pretensiones en proceso sumario.\n\nMediante el proceso sumario que establece el\nCódigo Procesal Civil, se tramitarán la resolución del contrato por\nincumplimiento por parte del arrendador, la acción de restablecimiento del\narrendatario en su derecho al arrendamiento y el reajuste del precio del\narrendamiento.\n\nEn el caso del proceso de reajuste del\nprecio, la resolución inicial del proceso sumario, (que no tendrá recurso\nalguno), el Tribunal fijará el precio o el alquiler provisional, que el\narrendatario deberá depositar, sin perjuicio de que esa fijación sea modificada\nen sentencia.\n\n(Mediante Resolución Nº 1951-96 del 26 de abril de\n1996  la Sala Constitucional indicó que la frase resaltada en negrita es\ninconstitucional,\nasí como cualquier interpretación o aplicación que niegue el recurso\nde apelación con efecto suspensivo, contra las resoluciones que\nestablezcan o impongan una fijación provisional de aumento de alquiler)\n\nSi el arrendatario no deposita el monto\nfijado, dentro de los ocho días siguientes al de la notificación, incurrirá en\nfalta de pago del alquiler.\n\nEl precio que se fije en la sentencia será\nretroactivo a la fecha en que se interpuso la demanda. Si el precio resulta\nmayor que el fijado provisionalmente, el Tribunal concederá al arrendatario un\nplazo de un mes, para que pague la totalidad de las diferencias; de no\npagarlas, se ordenará su inmediato desalojo por falta de pago.\n\nSi el precio resulta menor, las diferencias\nse le devolverán al arrendatario, dentro de los ocho días siguientes a la\nfirmeza de la resolución que lo ordena, o se aplicarán a rentas futuras, a\njuicio del arrendatario. Sin embargo, cuando se trate de alquiler de vivienda,\nsi el arrendatario debe pagar una diferencia en el precio, dispondrá de un\nplazo improrrogable de seis meses para cancelarla en cuotas alícuotas.\n\nARTICULO\n123.- Ejecución de garantías.\n\nLa ejecución de las garantías\nque acompañan al contrato de arrendamiento se tramitará por el\nproceso sumario ejecutivo, el proceso de ejecución de apremio o el\nproceso ejecutivo hipotecario o prendario del Código Procesal Civil,\nsegún la naturaleza del título.\n\nLa ejecución de la hipoteca legal\npreferente que establece el artículo 106 de esta ley, se\ntramitará mediante el proceso ejecutivo hipotecario.\n\nArtículo 124.- Pretensiones\nen proceso ordinario. Las\npretensiones que puedan derivar las partes, con motivo de la\nextinción del contrato de arrendamiento por causa de nulidad, rescisión,\nevicción y pérdida o destrucción de la cosa arrendada,\nasí como las de indemnización por daños y\nperjuicios, la del restablecimiento o reconocimiento de un derecho\nsubjetivo lesionado y cualquier otra pretensión procesal derivada\ndel contrato de arrendamiento, que no pueda deducirse por procesos\nsumarios, incidental, hipotecario o prendario, se promoverán\nsegún el proceso ordinario que establece el Código\nProcesal Civil.\n\n(Así\nreformado por el artículo 184 aparte 3) del Código procesal\nCivil, N° 9342 del 3 de febrero del 2016)\n\nARTICULO\n125.- Reconocimiento judicial e inventario.\n\nEn todo proceso arrendaticio, hasta la\nentrega del bien al arrendador o al arrendatario, cualquiera de las partes\npuede solicitar la realización de un reconocimiento judicial e\ninventario de bienes, a efecto de comprobar su estado de conservación,\nlas mejoras o reparaciones efectuadas, los daños y desperfectos\nexistentes, o si el uso de la cosa cumple o no cumple con el destino convenido\no con cualquier otra de las obligaciones del contrato o constituye un goce\nabusivo del bien.\n\nEl Tribunal podrá ordenar esa\ndiligencia como prueba anticipada, a solicitud del actor y sin previa\nnotificación al demandado.\n\nEl Tribunal podrá requerir el empleo\nde la Fuerza Pública para cumplir con la diligencia, con todas las\nfacultades legales para su ejecución.\n\nARTICULO\n126.- Depósito cautelar.\n\nEn los procesos de desahucio, cualquiera sea\nla causa invocada, cuando el arrendatario haya desocupado el inmueble, el\nTribunal podrá acordar al arrendador la tenencia del bien, a\ntítulo de depósito cautelar.\n\nEl Juez deberá dejar constancia en los\nautos del estado de conservación del bien y, en caso de existir bienes\nmuebles, practicará un inventario y designará depositario, cargo\nque, a juicio del Tribunal, podrá recaer en el actor.\n\nLa petición para el depósito\ndel bien se tramitará en proceso incidental.\n\nARTICULO\n127.- Abandono del bien.\n\nCuando, con motivo de abandono del\narrendatario, el inmueble haya sido depositado en el arrendador y el\narrendatario no haya opuesto excepciones contra la acción promovida, sin\nmás trámite, se procederá a dictar sentencia estimatoria\nde la demanda.\n\nArtículo 128.-\nAcumulación de pretensiones de un mismo actor. En un mismo proceso ordinario se acumularán todas las\npretensiones que el actor tenga que deducir contra el demandado. El arrendador\npodrá acumular, voluntariamente, la acción de desahucio, en\ncuyo caso todas las pretensiones se tramitarán en un solo proceso\nordinario, de acuerdo con sus propias normas, y se resolverán en\nuna misma sentencia.\n\n(Así\nreformado por el artículo 184 aparte 3) del Código Procesal\nCivil, N° 9342 del 3 de febrero del 2016)\n\nArtículo 129.-\nReconvención. En el proceso ordinario se\nacumularán todas las pretensiones que el demandado deba deducir\ncontra el actor, por vía de reconvención. En el caso de\ndesahucio por reconvención, se aplicará la regla del\nartículo anterior.\n\n(Así\nreformado por el artículo 184 aparte 3) del Código Procesal\nCivil, N° 9342 del 3 de febrero del 2016)\n\nARTICULO\n130.- Acumulación de acciones plurales.\n\nEl arrendador podrá acumular las\nacciones que tenga que deducir contra distintos arrendatarios de un mismo\ninmueble, aunque existan con ellos contratos diferentes, siempre que se\nfundamenten en hechos comunes a todos los demandados.\n\nDe igual modo, los distintos arrendatarios de\nun mismo inmueble podrán acumular las acciones que deban deducir contra\nel mismo arrendador, siempre que se fundamenten en hechos comunes.\n\nCAPITULO XIII\n\nDISPOSICIONES FINALES\n\nARTICULO\n131.- Reformas del Código Procesal Civil.\n\nSe reforman el inciso 6) del artículo\n17, el inciso 9) del artículo 420, el inciso 9) del artículo 432,\nel párrafo primero del artículo 748 y la Sección II,\nCapítulo II, Título III del Código Procesal Civil, cuyos\ntextos dirán:\n\n\"Artículo 17.- Cuantía de\nlas demandas.\n\n(...)\n\n6.- En las demandas de desahucio, se\nestimará la cuantía por el valor de la renta de un semestre de\nalquiler, servicios y otras cargas patrimoniales que, según el contrato,\nresulten a cargo del arrendatario. En las acciones acumuladas, la\nestimación será igual a la suma de las diferentes pretensiones\nque se deduzcan.\n\nSi el precio del arrendamiento no está\nestipulado, en forma cierta y determinada, se admitirá la cuantía\nfijada por el actor, sin perjuicio de la objeción que pueda presentar el\ndemandado, con fundamento en el valor de la posible renta; esta objeción\nse tramitará, conforme a lo que se dispone en el proceso\nordinario.\"\n\n\"Artículo 420.- Asuntos sujetos a\neste trámite.\n\n(...)\n\n9.- Las pretensiones que señala el\nartículo 127 de la Ley general de arrendamientos urbanos y\nsuburbanos.\"\n\n\"Artículo 432.- Materia del\nproceso sumario.\n\nEn proceso sumario, se tramitarán las\nsiguientes pretensiones:\n\n(...)\n\n9.- La resolución del contrato por\nincumplimiento del arrendador, el restablecimiento del arrendatario en su\nderecho al arrendamiento y la de reajuste en el precio del arrendamiento.\"\n\n\"Artículo 748.- Deber de\nlegalizar y reclamar privilegio.\n\nTodos los acreedores, salvo los hipotecarios,\nlos prendarios, los arrendadores, los arrendatarios y los de crédito\nreconocido en sentencia, deberán legalizar sus créditos y\nreclamar oportunamente el privilegio que posean.\"\n\n\"Título III\n\nCapítulo II\n\nSección II\n\nProceso de desahucio\n\nArtículo 448.- Demanda y causas de\ndesalojamiento.\n\nA la demanda se le aplicará lo\ndispuesto en el artículo 433.\n\nEn el escrito se indicará,\nademás, el lugar donde está ubicado el inmueble y se\nacompañará la prueba de propiedad de la finca o del derecho del\nactor, el contrato de arrendamiento si existe y, en su caso, cualquier otro\ndocumento que ordene la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.\n\nCuando la acción que se promueva sea\npara desalojar una vivienda, se debe presentar certificación, expedida\npor el\n\nDepartamento de Avalúos de la\nDirección General de la Tributación Directa, sobre el actual\nvalor conjunto del terreno y la edificación, en su defecto, o si ese\navalúo tiene más de cinco años, debe presentarse el\navalúo practicado por un ingeniero civil o un arquitecto incorporados.\nEl actor debe señalar con precisión la causa de desalojamiento en\nque apoya su pretensión.\n\nSólo será admisible la demanda\nde desahucio que se funde en una de las causas que señala el\nartículo 121 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos y\nlas que establezcan otras disposiciones del ordenamiento jurídico\nvigente.\n\nArtículo 449.- Legitimación y\norden de desalojamiento.\n\nLa demanda de desahucio podrán establecerla\nquienes comprueben tener derecho de propiedad o de posesión de la finca,\npor cualquier título legítimo, y procederá contra el\narrendatario, el subarrendatario, el cesionario, los ocupantes y los poseedores\ndel inmueble, en precario o por pura tolerancia.\n\nCuando, sin consentimiento del arrendador, el\narrendatario permita que otras personas ocupen el inmueble, no será\nnecesario que sean demandadas; será suficiente que se les notifique la\nsentencia.\n\nEn caso que la demanda no la establezca el\ndueño del inmueble o un poseedor en nombre propio, el actor\ndeberá comprobar que su derecho se deriva de quien tuvo facultad para\nconcederlo. Si eso no se comprueba, la demanda será inadmisible.\n\nEn el mismo auto en que se confiera el\nemplazamiento al demandado, el Juez ordenará desalojar el inmueble por\nun plazo de quince días.\n\nArtículo 450.- Objeción a la\ncuantía.\n\nSi la estimación de la demanda no se\najusta a lo que establece el inciso 6) del artículo 17, el demandado\npodrá objetarla e interponer la excepción de incompetencia,\ncuando ésta proceda, todo dentro del emplazamiento. En ambos casos, el\npunto se resolverá interlocutoriamente, de acuerdo con las reglas\nestablecidas para el proceso ordinario.\n\nArtículo 451.- Desahucio por falta de\npago.\n\nDurante la tramitación del proceso\nfundado en la falta de pago de la renta, el demandado deberá depositar,\na la orden del Tribunal que conozca del asunto, el precio del alquiler de los\nperíodos posteriores a la presentación de la demanda. Si existe\nduda sobre el monto del alquiler, el Juez lo fijará prudencialmente.\n\nEn el mismo auto en el que se ordene el\ndesalojo se le prevendrá al locatario que, a partir del período\nsiguiente, debe cumplir con esa prevención.\n\nSi el demandado ofrece prueba confesional, el\nJuez deberá calificar de previo el interrogatorio y resolver si admite o\nno la confesión. Para ese efecto, abrirá el sobre cerrado cuando\nen esa forma se hayan presentado las preguntas.\n\nArtículo 452.- Sentencia y orden de\nlanzamiento.\n\nEn la sentencia estimatoria que declare con\nlugar la pretensión, se confirmará la orden de desalojamiento\nimpartida interlocutoriamente y se ordenará el lanzamiento, el cual se\nejecutará, una vez firme el fallo, por medio de nota que se\nenviará a la autoridad de policía administrativa del lugar donde\nestá situado el inmueble.\n\nLa sentencia que sobrevenga en un proceso de\ndesahucio, si no homologa la causa de extinción del contrato invocada\npor el arrendador, mantendrá o restablecerá al arrendatario en el\ngoce de sus derechos y resolverá las demás pretensiones\nprocesales.\n\nEn el desalojamiento de una vivienda de\ncarácter social, el Juez aplicará lo que establecen los\nartículos 98 y 99 de la Ley general de arrendamientos urbanos y\nsuburbanos.\n\nArtículo 453.- Posesión del\nbien.\n\nLa autoridad de policía pondrá\nal actor en perfecta posesión de la cosa, para lo que, si es necesario,\nsin más trámite practicará el allanamiento;\nexpulsará a quien se oponga, sin atender cualquier orden de embargo u\notra semejante; esta orden podrá ejecutarse, si procede, una vez\nefectuada la expulsión.\n\nEn caso de que el demandado no pueda retirar\nlos muebles en el acto del lanzamiento, la autoridad deberá ponerlos en\ndepósito y los gastos respectivos deberá cubrirlos el mismo\ndemandado.\n\nArtículo 454.- Cobro de alquileres\ninsolutos y otros y derecho de retención.\n\nEl actor podrá gestionar, en proceso\nincidental que se tramitará en pieza separada, el cobro de los\nalquileres insolutos y de los servicios y gastos correspondientes al\narrendatario. Por la misma vía, el actor podrá ejercer el derecho\nde retención sobre los bienes del arrendatario y sus familiares,\nconforme lo establece el artículo 66 de la Ley general de arrendamientos\nurbanos y suburbanos, para lo cual esos bienes se asegurarán, mediante\ndiligencia de embargo.\n\nArtículo 455.- Desahucio\nadministrativo.\n\nEl desahucio administrativo procederá\nen los casos que establece el artículo 7 de la Ley general de\narrendamientos urbanos y suburbanos.\n\nEn tales casos, no habrá necesidad de\npromover desahucio judicial y quienes ocupen el bien deberán desalojarlo\ntan pronto como se lo solicite el dueño, el arrendador o la persona con\nderecho a poseerlo o su representante.\n\nDe existir oposición, la autoridad de\npolicía correspondiente, a solicitud del interesado con derecho a pedir\nla desocupación, procederá al desalojamiento, sin trámite\nalguno.\n\nEn casos especiales, la autoridad de\npolicía, a su juicio, podrá conceder verbalmente un plazo\nprudencial para la desocupación.\n\nCuando se trate de trabajadores de fincas\nrurales necesariamente deberá concedérseles, para el\ndesalojamiento, un plazo no menor de quince días ni mayor de treinta,\nque comenzará a correr a partir del día en que la autoridad de\npolicía les haga la prevención, mediante acta que firmará\ncon el interesado o, si este no quiere o no puede firmar, con dos\ntestigos.\"\n\nARTICULO\n132.- Reforma del Código Civil.\n\nSe reforma el inciso 3) del artículo\n1255 del Código Civil, cuyo texto dirá:\n\n\"Artículo 1255\n\n(...)\n\n3.- Alquilar o arrendar bienes muebles hasta\npor un año; pero, si el poder se limita a cierto tiempo, el período\ndel arrendamiento no debe exceder de ese plazo. Para arrendar bienes inmuebles,\nse requiere poder generalísimo o especial.\"\n\nARTICULO\n133.- Reforma del Código de Comercio.\n\nSe reforma el artículo 886 del\nCódigo de Comercio, cuyo texto dirá:\n\n\"Artículo 886.- Para el\nreconocimiento y el pago, los créditos se clasifican así:\ncréditos con privilegio sobre determinado bien, créditos de los\ntrabajadores, créditos de los arrendadores y arrendatarios,\ncréditos de la masa y créditos comunes.\"\n\nARTICULO\n134.- Adición a la Ley reguladora de las exoneraciones vigentes.\n\nSe adiciona al artículo 2 de la Ley\nNo. 7293, del 31 de marzo de 1992, el inciso t), cuyo texto dirá:\n\n\"t) Se establecen, en la Ley general de\narrendamientos urbanos y suburbanos, bonos para el régimen de\npromoción de edificaciones destinadas al arrendamiento de viviendas de\ncarácter social.\"\n\nARTICULO\n135.- Reforma a la Ley General de Estadística.\n\nSe reforma la Ley No.1565, del 20 de mayo de\n1953, a su vez reformada por la Ley No.1933, del 23 de setiembre de 1953,\nadicionándole al artículo 14 el inciso n), cuyo texto dirá:\n\n\"n) Publicar, mensualmente, en el diario\noficial La Gaceta, durante los primeros quince días de cada mes, el índice\noficial de precios al consumidor.\n\nEste índice debe mostrar el incremento\nmensual de precios y acumulado del último año.\"\n\nARTICULO\n136.- Derogaciones.\n\nSe derogan la Ley de inquilinato, No. 6, del\n21 de setiembre de 1939 y sus reformas, y cuantas disposiciones, de rango igual\no inferior, se opongan a lo que establece la presente ley.\n\nARTICULO\n137.- Vigencia.\n\nRige a partir de su publicación.\n\nDado en la Presidencia de la\nRepública.- San José, a los siete días del mes de julio\ndel mil novecientos noventa y cinco.\n\nTRANSITORIO I.- Los contratos de\narrendamiento existentes antes de la vigencia de esta ley, se regirán en cuanto\nsu extinción, por las normas siguientes:\n\na) Los contratos sin plazo o de plazo vencido\nse prorrogarán por cuatro años.\n\nCuando la antigüedad del contrato sea mayor\nde cuatro años, a ese plazo se le agregará un mes, por cada año de ocupación\narrendaticia anterior mayor de cuatro años, hasta un límite máximo de doce\nmeses.\n\nb) En los contratos de plazo contractual\npendiente menor de tres años, el período se ampliará a tres años y a ese plazo\nse le agregará un mes, por cada año de ocupación arrendaticia anterior mayor de\ntres años, hasta un límite máximo de doce meses.\n\nc) En los contratos con plazo contractual\npendiente por tres años o más, a ese plazo se le agregará un mes, por cada año\nde ocupación arrendaticia anterior mayor de tres años, hasta un límite máximo\nde doce meses.\n\nd) Todos los plazos se contarán a partir de\nla vigencia de esta ley.\n\ne) El arrendador deberá notificar, al\narrendatario tres meses antes de la fecha de expiración del plazo, su voluntad\nde no renovarle el contrato.\n\nTras la notificación y una vez expirado el\nplazo, el arrendador podrá pedir el desalojamiento del arrendatario, mediante\nproceso de desahucio.\n\nCuando el arrendador haya dejado transcurrir\nel plazo de tres meses sin notificar al arrendatario su voluntad de no\nrenovarle el arrendamiento, el contrato quedará prorrogado, tácitamente, por un\nnuevo período de tres años.\n\nTRANSITORIO\nII.-\nEn el caso de los supuestos previstos en el transitorio I, el arrendatario\npodrá pedir, dentro de los tres meses siguientes a la promulgación de esta ley,\nque le sean resarcidas las mejoras introducidas por él en el inmueble, las\ncuales serán valoradas por ambas partes o judicialmente. El arrendador podrá\noptar por pagarlas o prolongar el plazo del arriendo, de acuerdo con el valor\nde las mejoras y el del alquiler. En caso de que el valor de las mejoras lo\namerite, el arrendador podrá aumentar el plazo para la extinción del contrato a\ndiez años a partir de la promulgación de esta ley, con el único objeto de que el\narrendatario amortice sus mejoras.\n\nTransitorio III.- En los\ncontratos existentes antes de la vigencia de esta ley, el precio del\narrendamiento se regirá por las siguientes normas:\n\n \n\na) Si, en el contrato de arrendamiento\no posteriormente, las partes han acordado la renta o los reajustes para un\nperíodo determinado, el convenio se mantendrá hasta su\nexpiración.\n\n \n\nb) Salvo que en el año\nanterior haya existido un alza de alquiler por resolución judicial, a\npartir de la vigencia de esta ley podrá solicitarse el reajuste de la\nrenta, mediante proceso sumario, o someterse la discrepancia a la\ndecisión de árbitros o peritos, según las reglas del\nCódigo Procesal Civil.\n\n \n\nc) Con excepción del caso de\nconvenio de partes que preceptúa el inciso a) de este transitorio, al\ncumplirse un año de vigencia de la presente ley, los artículos 68\ny 70 empezarán a aplicarse a los arrendamientos existentes, al final de\ncada año de contrato o a partir de un año de la decisión\njudicial, arbitral o pericial firme,\nhasta que expire el plazo del arrendamiento.\n\nTRANSITORIO\nIV.-\nLos procesos judiciales pendientes al entrar en vigor la presente ley,\ncontinuarán tramitándose hasta su fenecimiento, con base en la Ley de\ninquilinato que se deroga y en las disposiciones del Código Procesal Civil aquí\nreformadas.\n\n(La resolución de la Sala Constitucional  N° 6874\ndel 15/12/1995 señala que el presente transitorio no es inconstitucional,\nsiempre que se interprete conforme a lo señalado en los considerandos de dicha\nsentencia.)\n\nTRANSITORIO\nV.-\nLa Dirección General de Estadística y Censos deberá efectuar la primera\npublicación del índice oficial de precios al consumidor, dentro de los diez\nmeses siguientes a la publicación de esta ley.\n\nTRANSITORIO\nVI.- Se\notorga el plazo de un año, a partir de la publicación de esta ley, a todos los\narrendadores de casas, apartamentos de habitación o locales para cualquier otro\ndestino, para proveer, a las edificaciones que arriendan, de servicios básicos\nadecuados de acueducto, alcantarillado sanitario y electricidad.\n\nEl uso en común de alguno de esos servicios,\npor dos arrendatarios o más, sólo podrá mantenerse con la autorización de los\norganismos del Ministerio de Salud, en las condiciones que ellos determinen. Transcurrido\nel plazo mencionado, se aplicará lo dispuesto en el artículo 22 de esta ley.\n\nTRANSITORIO\nVII.-\nEl Instituto Costarricense de Turismo reglamentará el procedimiento para las\ndeclaratorias de zonas de interés turístico a que alude el inciso b) del\nartículo 7, dentro del plazo de nueve meses a partir de la publicación de esta\nley.", "body_en_text": "across the entire text\n\n-\n\nComplete Text of Law 7527\n\nGeneral Law of Urban and Suburban Leases (Tenancy Law)\n\nComplete Text of record: 2274A\n1\n\nNo. 7527\n\nTHE LEGISLATIVE ASSEMBLY OF THE\nREPUBLIC OF COSTA RICA\n\nDECREES:\n\nGENERAL LAW OF URBAN\n\nAND SUBURBAN LEASES\n\nCHAPTER I\n\nPrinciples\n\nARTICLE\n1.- Objective. \n\nThe\nright to decent and adequate housing is inherent to every human being. The State has\nthe duty to make the realization of this right possible.\n\nInspired\nby the principles of freedom, justice, and equity, and recognizing the need\nto harmonize the exercise of the right to property with economic\ndevelopment and social interest, this law aims to establish the\nrules to regulate the legal relationships arising from the\nlease of premises for housing and other purposes.\n\nCHAPTER II\n\nSCOPE OF THE LAW\n\n \n\nARTICLE\n2.- Mandatory nature.\n\nThis\nlaw is a matter of public policy.\n\nAny agreement contrary to its mandatory or\nprohibitive provisions is null and void and shall be deemed unwritten. The\nagreement of the parties is valid in the face of permissive or facultative\nprovisions of this law or in the absence of an express rule, unless the agreement\nviolates another mandatory or prohibitive provision of the Costa Rican\nlegal system.\n\nARTICLE 3.- Non-waivability of rights.\n\n      \nThe rights granted to lessees (arrendatarios) in this law are non-waivable.\n\n      \nThe nullity of stipulations containing waivers of the\nrights of lessees (arrendatarios) does not affect the validity of the rest of the\ncontract.\n\nARTICLE 4.- Scope of application.\n\n          \nThis law governs every contract, verbal or written, for the lease of real\nproperty, wherever it is located and whether it is intended for\nhousing or for the conduct of a commercial, industrial, artisanal,\nprofessional, technical, caregiving, cultural, educational, recreational activity, or\npublic activities and services.\n\n          \nThe provisions of the Civil Code shall apply supplementarily,\nprovided they do not contravene the provisions of this law.\n\n       ARTICLE\n5.- Illegal purpose.\n\n      \nThe purpose for which property is leased cannot be contrary to the\nlaws nor threaten public safety, health, welfare, or\ntranquility.\n\n      \nAny contract or stipulation that contravenes this rule is null and void.\n\n       ARTICLE 6.-\nState, decentralized entities, and municipalities.\n\n      \nThe State, decentralized public entities, and municipalities, in\ntheir capacity as lessors (arrendadores) or lessees (arrendatarios), are subject to this law, unless\notherwise expressly provided in their own legal framework.\n\n      \nThe bidding procedure is governed by the legal and regulatory provisions\nof the administrative procurement regime.\n\nARTICLE 7.- Inapplicability of the law.\n\nThe following are excluded from the scope of\napplication of this law:\n\na) Hotels, boarding houses, lodging\nhouses, dormitories, and similar establishments, with respect\nto the users of their services.\n\nb) Dwellings and premises for tourist\npurposes, located in areas suitable for that purpose, as\nclassified by the Costa Rican Tourism Board, through a reasoned\nresolution, provided they are rented by the season. That resolution\nshall be published in the official gazette.\n\nc) Temporary occupation of spaces and\nstalls in markets and fairs or on the occasion of festivities.\n\nd) The occupation of spaces intended for\nthe parking or storage of vehicles, unless linked to\nthe lease of a premise.\n\ne) The lease of advertising spaces.\n\nf) The loan for use or simple precarious\noccupation or occupation by mere tolerance of a built real estate property. The borrower or\noccupant does not change their status by paying for water,\nsewer, electricity, and other utilities derived from the use of the\nproperty, even if they have registered those services in their name.\n\ng) The use of dwellings, premises, or offices\nassigned to administrators, managers, doormen, watchmen, laborers, employees, and\nofficials by reason of the position they hold or the service\nthey render, even if they must pay for water, sewer, electricity\nor other services derived from the use of the property or because the use\nof the property has been agreed upon as in-kind compensation.\n\nh) Contracts in which, upon leasing a\nfarm with a dwelling house, the primary purpose is the\nagricultural, livestock, or forestry use of the land. These\ncontracts shall be governed by the provisions of the applicable legislation\non rural leases.\n\nCHAPTER III\n\nCONTRACTING\n\nARTICLE 8.- The lease.\n\nA lease exists when\ntwo parties mutually obligate themselves, one to grant the temporary use and enjoyment\nof a thing and the other to pay a certain and determined price.\n\nThe party who cedes the use and enjoyment of the thing is\ncalled the lessor and the party who pays the price, the lessee\nor tenant. The price is called rent.\n\nARTICLE 9.- Authority to lease.\n\nThe owner may lease, as may the\npossessor of the property under any legitimate title, provided it\nis not a lease title, and anyone acting in the exercise of a\nspecial or general power of attorney or a legal authority conferred by\ncompetent authority.\n\nA co-owner of an undivided thing cannot\nlease it without the consent of the other co-owners.\n\nThe contravention of these rules\nshall result in the nullity of the contract, with the right to compensation for\ndamages.\n\nARTICLE 10.- Authority to take a lease.\n\nAnyone who possesses legal capacity or is\nlegally represented may take a lease.\n\nTo take a lease in the name of a third party,\na special or general power of attorney is required, or the exercise of a\nlegal authority conferred by competent authority.\n\nIn leasing, the\nprohibitions contained in article 1068 of the Civil Code\nor those of any other mandatory legal provision are applicable. The contravention\nof these rules shall result in the nullity of the contract, with the right to\ncompensation for damages.\n\nARTICLE 11.- Content of the contract. \n\n In\nwritten lease contracts, the document must contain, at\nleast, the following stipulations:\n\na) Names, qualifications, and legal capacities\nof the lessor and the lessee.\n\nb) Citation of the registration, in the Public\nRegistry, of the property that is the object of the contract. If the property is not\nregistered, the contract shall mention the reliable document where the\nright of ownership or possession is recorded. Furthermore, the\nexact location of the property shall be indicated.\n\nc) Detailed description of the leased\nproperty and its installations, services, accessories, and unbuilt spaces\nincorporated into the lease, the state of conservation of the property,\nand, where applicable, the vices or defects of the thing.\n\nd) Individualized description of\nother non-fungible chattels that the parties agree to include in the\ncontract, with their characteristics, numbering, state\nof conservation, and any other sign useful for identifying them.\n\ne) Express mention of the specific\npurpose to which the leased property will be dedicated.\n\nf) Amount of the lease price or\nrent, place where it will be paid, and form of payment.\n\ng) Term of the lease.\n\nh) Domiciles that the parties designate\nfor notifications.\n\ni) Other clauses convenient for the\ncontracting parties, in accordance with the provisions of this law.\n\nj) Date of the contract.\n\nARTICLE 12.- Dual purpose.\n\nIn the event of the dual purpose of\nhabitation and another purpose, the provisions of this law shall\napply according to what is primary, based on the nature of the thing\nleased. In case of doubt, the primary purpose shall be deemed to be\nhousing.\n\nARTICLE 13.- Consent.\n\nThe lease contract is perfected between\nthe parties from the moment they agree on the thing and the price.\n\nThe consent of the parties must be\nfree and clearly manifested, whether in writing, by word, or by acts from\nwhich their will is necessarily deduced.\n\nARTICLE 14.- Defects in consent.\n\nA contract consented to by\nerror, force, intimidation, or fraud is null.\n\nAnyone who contracts due to a defect in consent\nhas the right to compensation for damages. Compensation shall be paid jointly by both the party who induced them to contract and the party who obtained benefit from the contract.\n\nARTICLE 15.- Latent defects.\n\nRegarding latent defects, the\nprovisions of articles 1133 and 1134 of the\nCivil Code shall apply.\n\nARTICLE 16.- Verbal agreement and proof\nof payment.\n\n           In\nthe absence of a written contract, the verbal agreement and the\ncharacteristics inherent in the lease relationship may be proven by all\nmeans of proof under civil legislation.\n\nThe proof of payment or receipt of the\nprice, issued by the lessor, shall serve to prove the\nexistence of the lease contract and the lease price, when\nthis is clearly evident from that document.\n\nARTICLE 17.- Tax exemption.\n\nLease contracts for housing,\nof any amount, recorded in a public instrument or in\na private document, as well as the documents resulting from the\nexecution or termination of the contract, are exempted\nfrom all kinds of duties, fiscal stamps, and tax stamps.\n\nARTICLE 18.- Certain date.\n\nThe judicial authorities in civil matters\nof the place where the leased property is located, without prejudice to other\nforms authorized by law, shall proceed to affix a certain date on every\ncontract, note, or document related to leases governed by this\nlaw.\n\nThe judicial action shall be\ncarried out at the verbal request of any person, without any resolution\nor procedure, and without incurring duties or paying fiscal stamps or\ntax stamps. It will be sufficient for the judicial authority to record a brief\nentry in the litigation docket book, or in the manner indicated by\nthe Full Court.\n\nARTICLE 19.- Notification.\n\nOne party to the lease relationship\nmay notify the other, by means of a notarial act or by simple hand-delivery of the\ndocument at the dwelling house or at the domicile indicated in\nthe contract.\n\n           When\nthe recipient does not wish to or cannot sign the receipt for the\ndocument or is not at the indicated places, the notification shall be handed\nto any person who appears to be older than fifteen years who is\nin the dwelling house or at the indicated domicile. In such\ncases, in the absence of a notary, the notification shall be made before\ntwo witnesses or before the local police authority, who\nmust note the date of delivery and sign both the original and the\ncopy of the document.\n\nCHAPTER IV\n\nPROPERTY\n\nARTICLE 20.- The leased property.\n\nThe leased thing must be the entirety of a\nbuilt property or a part of it, with its installations, services,\naccessories, and unbuilt spaces incorporated into the lease. It must be\nin good conditions of safety and health and be suitable for its purpose.\n\nARTICLE 21.- Non-fungible chattels.\n\nThe non-fungible chattels that the parties agree to include may also form part of\nthe lease. These\nproperty must be identified individually in the contract by their\ncharacteristics, numbering, state of conservation, and\nany other sign that serves to identify them.\n\nFungible property that is consumed by\nuse cannot be the subject of a lease.\n\nARTICLE\n22.- Basic services and suspension of payment.\n\nBuildings for\nhousing or any other purpose may not be leased without basic water,\nsanitary installations, and electricity services, except for properties located in\nrural areas where those services do not exist. In such cases, the lessor\nshall provide the tenant with adequate alternative means, both in\nterms of sanitary services and water supply and drainage.\n\nEvery dwelling or premise must comply with the\ntechnical standards established in the General Health Law, the\nConstruction Law, and the respective regulations, regarding the technical\nspecifications and minimum quality standards in force at\nthe date of the construction of the dwelling.\n\nThe lack of basic and adequate\nservices in a dwelling or premise, in the judgment of the health authorities,\nsupervening the conclusion of the contract, empowers the lessee\nto pay by deposit to the order of the competent judicial\nauthority, without the lessor being able to invoke the termination of the\ncontract. In these cases, the interested party must resort to the\nprocedure established in article 124 of this law.\n\nARTICLE\n23.- Usufruct.\n\nThe usufructuary may lease the property, in\nwhole or in part, in accordance with the conditions and the term of their own\nright.\n\nUpon the execution of the lease contract,\nthe lessee is subject to the terms and conditions of the\nusufruct right recorded in the Public Registry, which\nmust be warned of by the usufructuary when formalizing the contract.\n\nIf the usufructuary does not fulfill the\nwarning mentioned in the second paragraph of this article, the\nlessee shall have the right to compensation for damages.\n\nA lease contract contrary to\nthese rules is null.\n\nARTICLE\n24.- Fideicomiso.\n\nThe trustee may lease the property registered\nin their name as fiduciary property in the Public Registry.\n\nUpon executing the contract, the trustee\nmust warn of the limitations and conditions stipulated in the\nfideicomiso that may affect the rights of the lessee. If the trustee\ndoes not comply with the foregoing and for that reason the contract is annulled, the lessee\nshall have the right to compensation for damages.\n\nA lease contract contrary to the\nclauses of the fideicomiso registered in the Public Registry is\nnull.\n\nARTICLE 25.- Condominium.\n\nThe floor, apartment, or premise within a\ncondominium property may be leased.\n\nThe lessee must exercise their right to the\nuse and enjoyment of the thing with strict adherence to the powers and\nobligations established in the Law of Horizontal Property, No. 3670, of March\n22, 1966, and in the Condominium Bylaws; in addition, they must abide by\nthe general agreements of the condominium owners' assembly that the lessor\ncommunicates to them upon executing the contract.\n\nThe parties may agree that the\nexpenses corresponding to the leased dwelling or its accessories shall be borne\nby the lessee and assimilated into the rent payment.\n\nThe lessee has the right to participate, without\na vote, in the deliberations of the condominium owners' assembly.\nIn the absence of the lessor, the latter may authorize, in writing, the\nlessee to participate with a vote on matters directly\nrelated to the use of the dwelling or premise they occupy and the services they\nuse.\n\nCHAPTER V\n\nOBLIGATIONS OF THE\nLESSOR\n\nARTICLE\n26.- Obligations of the lessor.\n\nEven if there is no express agreement, the\nobligations of the lessor are:\n\na) To guarantee the legitimacy of their right and\nthe peaceful use and enjoyment of the thing for the entire duration of the contract.\n\nb) To deliver, to the lessee, the property that is the object of\nthe lease with its installations, services, accessories, unbuilt\nspaces, and agreed-upon non-fungible chattels, in good working order, safety, and health standards, according to the contract, the purpose of the property and the\nnature of the things, except if, in the contract, the lessee assumes the\nobligation to restore things in poor condition.\n\nc) To keep the thing in good condition, in accordance\nwith the provisions of this law and the lease contract.\n\nd) Not to disturb, in fact or in law, the\nlessee; nor to hinder or obstruct, in any way, the use and enjoyment of\nthe thing leased, except for urgent or necessary repairs.\n\ne) The other obligations indicated in this\nlaw or in the lease contract.\n\nARTICLE\n27.- Eviction and warranty.\n\nWhen, due to eviction, the\nlessee is deprived of the use or enjoyment of the thing leased, the contract\nis extinguished and the lessor is obliged to provide a warranty.\n\nThe lessee shall have the right to be\ncompensated by the lessor for damages, in accordance with the\ncontract, the purpose of the thing, and the consequences of its deprivation.\n\nARTICLE\n28.- Partial eviction.\n\nIf the lessor is defeated in court\nregarding a part of the thing leased, the lessee may claim a\nreduction of the price or the termination of the contract if they are\ndeprived of a principal part of the thing and claim the\ndamages suffered.\n\nARTICLE\n29.- Known cause for eviction.\n\nIn the cases of the preceding\narticles, the right of the lessee to demand\ndamages shall not apply if, upon executing the contract, they knew\nof the danger of eviction and that knowledge is recorded in writing.\n\nARTICLE\n30.- Serious defects.\n\nThe lessor is liable for serious defects\nof the thing leased when they prevent or significantly diminish the\nlessee's use and enjoyment of it, even if they arise during the course of the\nlease.\n\nThe lessee may invoke the\nrescission of the contract or request a proportional reduction of the\nprice; in addition, they may claim compensation for\ndamages, unless they knew of the defects at the time of executing\nthe contract and that knowledge is recorded in writing.\n\nARTICLE\n31.- Prohibited actions by the lessor.\n\nThe lessor may not:\n\na) eliminate or reduce water,\nsewer, electricity, or other services necessary for the\nuse and enjoyment of the thing;\n\nb) impede or restrict access, light, or\nventilation of the building;\n\nc) carry out any other action that\ndiminishes, alters, or threatens the lessee's right to the peaceful\nenjoyment of the thing.\n\nIf, by action or omission of a\nthird party, the full use and enjoyment of the thing leased is affected, to the detriment of the\nmentioned basic services, the lessor must remove the\nobstacles or limitations affecting the lessee's right.\nIf they do not, they shall infringe the prohibitions prescribed in this article.\n\nThe lessee shall have the right to\nclaim compensation for damages due to actions\nor omissions of both the lessor and their representatives.\n\nARTICLE 32.- Acts of third parties.\n\nThe lessor is not obligated to guarantee the\nlessee against de facto acts of third parties that do not claim\nownership, an easement (servidumbre), or the use and enjoyment of the thing. The lessee\nonly has an action against the authors of the acts.\n\nARTICLE\n33.- Obligation to maintain the property.\n\nThe obligation of the lessor to\nmaintain the property in good condition consists of making the repairs\nrequired by the deterioration of the thing, caused by its quality, vice, or defect, or that which occurs due to the fault of the lessor, their representatives, or their\nemployees.\n\nThe parties may agree on which\nof them shall be responsible for repairing the deterioration caused by\nthe use of the thing or the passage of time. In the absence of an express stipulation to\nthe contrary, that obligation shall fall on the lessor, except as\nprovided in article 49 of this law.\n\nARTICLE\n34.- Necessary repairs.\n\nWithout the right to increase the rent thereby, the\nlessor is obliged to make whatever repairs are necessary to\nkeep the thing in good condition for the use for which it was intended, unless\nthe deterioration is attributable to the lessee or unless, by this law or agreement,\nthe lessee is responsible for the repair.\n\nThe lessee must immediately notify\nthe lessor of the urgency to make the necessary repairs\nto avoid greater damage to the property.\n\nARTICLE\n35.- Urgent repairs and suspension of payment.\n\nWhen the lessor, notified by the\nlessee of the urgency to make the repairs for which they are responsible,\ndoes not begin the work within a period of ten business days, unless\nthe delay is caused by a fortuitous event or force majeure, the lessee\nis authorized to make them on behalf of the lessor.\nIn addition, they may retain the part of the rent corresponding to the cost of\nthe repairs, plus interest charges, in accordance with the\nbasic passive rate established by the Central Bank of Costa Rica, in force at\nthat time, or else invoke the termination of the\ncontract and request compensation for damages.\n\nThe foregoing applies only if the lessee\nhad not known of the urgency of the repairs when executing the contract,\nunless they agreed to them in the contract. When the lessee has begun the\nrepairs, the lessor may take them over in the state in which they\nare found. In this case, they shall pay the lessee the costs they\nhave incurred, in accordance with the provisions of this article.\n\nArticle 36.- Disagreement\nof the lessor. When the lessor does not agree\nwith the repairs requested by the lessee or with the\namount of them, they may appeal to the competent judicial authority,\nthrough the expedited proceedings, without the repairs\nto the leased thing being suspended thereby.\n\n(As\namended by article 184, subparagraph 3) of the Code of Civil Procedure,\nNo. 9342 of February 3, 2016)\n\nARTICLE\n37.- Improvements and repairs by the lessee.\n\nThe lessor must pay for the improvements and\nrepairs made by the lessee only if the contract or,\nsubsequently, they authorized them in writing to make them and obligated themselves\nto pay for them, or in the case of article 35 of this law.\n\nThe improvements and repairs made by\nthe lessee shall remain for the benefit of the property, unless expressly agreed\notherwise, or in the case of improvements that can be removed without damage to the\nbuilding.\n\nARTICLE\n38.- Inconveniences due to repairs.\n\nThe lessee must tolerate the inconveniences\ncaused to them by the repairs that are the responsibility of the lessor.\n\nWhen they interrupt the use and enjoyment of the thing,\nin whole or in part, or are rationally impossible to tolerate, the\nlessee may, depending on the circumstances, invoke the\nrescission of the contract or demand a reduction of the rent, proportional to the\ntime the repairs last.\n\nARTICLE\n39.- Party walls.\n\nThe lessee shall have the rights\nexpressed in the preceding article when the lessor is required to\ntolerate work by the neighboring owner on party walls, which\nrenders part of the leased thing unusable for some time.\n\nARTICLE\n40.- Changes in the form of the property.\n\nThe lessor cannot change the form of the thing\nleased without the consent of the lessee, even if the changes\nthey intend to make would cause no apparent harm or damage.\n\nARTICLE\n41.- Works without authorization of the lessee.\n\nIf the lessor intends to carry out, on the\nleased thing, innovations or works that are not repairs, or if they have\ncarried them out against the will of the lessee, the latter may, depending on the\ncase, oppose their being done, or demand the demolition and the\nrestoration of the thing to its original state, or else, invoke the\nrescission of the contract and request compensation for\ndamages.\n\nARTICLE\n42.- Fortuitous event or force majeure.\n\nIf, during the term of the lease\ncontract, the leased thing is lost or destroyed in its entirety or\nin its principal part by a fortuitous event or force majeure, the contract\nshall be extinguished.\n\nIf the destruction is partial, but the\nthing is in conditions appropriate for its purpose, the lessee\nmay demand to repair the property and reduce the price during the time of\nthe repair, depending on the importance of the part destroyed.\n\nIf the repair implies an evident\nimprovement of the previous conditions of the constructions and installations,\nan increase in the rent may also be requested.\n\nIf the thing is merely deteriorated,\nthe contract shall subsist; but the lessor shall be obligated to\nimmediately repair the deterioration until it is in good\ncondition.\n\nARTICLE\n43.- Suspension of payment.\n\nIf, due to a fortuitous event or force majeure, the thing\nleased is not in a condition to be used by the lessee, the\nrent shall not accrue while the impediment lasts or shall be reduced\nproportionally to the decrease in use.\n\nCHAPTER VI\n\nOBLIGATIONS OF THE\nLESSEE\n\nARTICLE 44.- Obligations of the lessee.\n\nThe obligations of the lessee are:\n\na) To pay the lease price, on the\nagreed date, without prejudice to the provisions of the third paragraph\nof article 58 of this law.\n\nb) To use the thing exclusively for the\nagreed purpose.\n\nc) To keep the leased thing in good\ncondition.\n\nd) To return the thing to the lessor at the end\nof the contract.\n\ne) To abide by the legal or\nregulatory provisions applicable to the use of the thing or the activity it is used for.\n\nf) The others indicated in this\nlaw or the lease contract.\n\nARTICLE 45.- Purpose of the property.\n\nAccording to the lease contract, the\nlessee cannot change the activity for which the thing is intended.\n\nThe lessee must limit themselves to the use and\nenjoyment stipulated, unless authorized in writing by the lessor.\n\nIn the absence of an express stipulation in the\ncontract, the purpose of the thing shall be the same for which it has previously served\nor that which corresponds to it according to its own nature.\n\nThe change of purpose of the leased thing,\nwhich the lessor has not authorized in writing, even if it\ncauses them no harm, empowers them to initiate an eviction action or invoke the\ntermination of the contract.\n\nThe installation, in the leased property, of a\nsmall domestic or artisanal industry, or the practice of a\nliberal or technical profession, shall not be considered a change of the housing\npurpose, provided that the lessee\nand their family inhabit the building, when the activities comply with\nthe respective health and municipal provisions and do not represent\ninconveniences for the neighborhood, due to noxious emanations, vibrations, or noises, nor cause deterioration to the property.\n\nThe assessment of these extremes\nshall be at the discretion of the competent Court.\n\nIn any case, within the eight days\nfollowing, the lessee is obligated to communicate in writing to the\nlessor the concurrent use. If the timely communication is not\nmade in that manner, this shall give the lessor the right to terminate the\ncontract and initiate an eviction action.\n\nARTICLE\n46.- Receipt of the property.\n\nIn the absence of a description of the\nstate of conservation of the property at the beginning of the lease, the law presumes that\nthe lessee received it in good condition, unless there is proof to the contrary.\n\nARTICLE\n47.- Duty to keep the property.\n\nThe lessee must keep the thing in good\ncondition and is responsible for all damage or deterioration caused by their\nfault, negligence, or by the action or omission of the\npeople who live with them, their family members, workers, clients,\nguests, and visitors.\n\nARTICLE 48.-\nKeeping the property in good condition.\n\nThe lessee does not\nkeep the thing in good condition when:\n\na) The damage or\ndeterioration of the thing is due to their fault, negligence or by that of the\npersons designated in the preceding article, or when they abandon it without\nleaving a person to care for it.\n\nb) They carry out works\nharmful to the leased thing or that alter its form or its purpose, without the\nexpress authorization of the lessor.\n\nc) They fail to make\nthe repairs they committed to in the contract or those they\nare responsible for making according to this law.\n\nARTICLE\n49.- Obligation of the lessee to repair.\n\nIn the cases indicated in the preceding\narticle, the lessor may demand that the lessee make\nthe repairs, make them at the expense of the lessee and charge their cost to\nthe rent, force them to destroy the works done without their authorization, or\nelse, invoke the termination of the contract and claim\ndamages.\n\nARTICLE\n50.- Damages and deterioration.\n\nThe lessee must repair the damages\nand deterioration caused by the people who live in or visit the building.\n\nARTICLE\n51.- Inspection of the property.\n\nThe lessee has the duty to allow the\nlessor to inspect the leased thing, in accordance with the following\nrules:\n\na) The lessor may visit the property,\nonce a month or when circumstances warrant it, during the\ndaytime hours or during the hours the establishment is open. They\nshall inspect it in the presence of the lessee or, failing that, before\nany other person of legal age who is in the house or premise.\n\nb) The lessor may be\naccompanied by a civil engineer or an architect and by another\ntechnician when inspecting the property's installations or accessories.\n\nDuring the inspection, plans may be\ndrawn up, photographs taken, and existing damages and\ndeterioration noted.\n\nc) When the lessee does not allow\ninspection of the property, after being requested to do so on two occasions by means of\nnotification, the lessor may invoke the termination\nof the contract.\n\nARTICLE\n52.- Duty of the lessee to notify.\n\nIf, during the term of the\nlease, a serious vice or defect appears in the leased thing, or if\nprotection measures for the property against a foreseeable danger or\ndamage become urgent, the lessee must immediately notify the\nlessor.\n\nThe lessee is obligated to inform\nthe lessor, in the shortest possible time, of any\nusurpation or harmful novelty by third parties.\n\nIf, in any of the cases provided for in this\narticle, the lessee does not immediately or promptly notify\nthe lessor and damage or action upon the\nthing occurs or worsens, the lessor may invoke the termination of the contract and\ndemand compensation for damages.\n\nARTICLE\n53.- Exculpatory circumstances.\n\nThere shall be no fault on the part of the\nlessee if the loss, total or partial, of the leased thing, its\ndeterioration, or the impossibility of its purpose, was caused by the very quality,\nvice, or defect of the thing, by a fortuitous event, or by force majeure.\n\nARTICLE\n54.- Abusive enjoyment of the property.\n\nThe lessee has the duty to use the\nleased thing without causing danger or disturbance to public\ntranquility.\n\nWhen, in a dwelling or in a premises leased for any purpose, notoriously annoying, noisy, scandalous, harmful, dangerous, unhealthy, or illegal activities take place, this shall constitute an abusive enjoyment (goce abusivo) of the property by the tenant (arrendatario), and the termination (resolución) of the contract may be invoked.\n\nARTICLE 55.- Return of the property.\n\nUpon conclusion of the lease, the tenant (arrendatario) must return the thing in good condition, except for what has perished or deteriorated due to time, fortuitous event (caso fortuito), or force majeure (fuerza mayor).\n\nThe tenant (arrendatario) is not responsible for deterioration caused by the very quality, vice, or defect of the thing.\n\nCHAPTER VII\n\nPRICE\n\nARTICLE 56.- Certain and determined price.\n\nThe rent or price of the lease may consist of a sum of money or any other equivalent value, provided it is certain and determined. The tenant (arrendatario) has the inalienable right to demand delivery of the receipt or proof of payment mentioned in Article 16 of this law, of which the landlord (arrendador) shall keep a copy. If the landlord (arrendador) fails to deliver that document, the tenant (arrendatario) shall fully enjoy the rights conferred by this law.\n\nARTICLE 57.- Foreign currency.\n\nIf the obligation to pay the price is agreed in foreign currency, the tenant (arrendatario) shall have the option to pay the rent in colones, at the selling exchange rate for the agreed currency in effect at the Banco Central de Costa Rica on the date of payment.\n\nARTICLE 58.- Price and payment.\n\nThe rent shall be that freely stipulated by the parties. Payment of the rent shall be for monthly periods, unless otherwise agreed. The tenant (arrendatario) may make payment within the seven calendar days following the expiration of the respective payment period.\n\nThe landlord (arrendador) is obligated to give the tenant (arrendatario) a payment receipt, unless it has been agreed to use other procedures to reliably prove effective fulfillment of the tenant’s (arrendatario) payment obligation.\n\nIn residential leases, the landlord (arrendador) may not demand advance payment of more than one month's rent.\n\nARTICLE 59.- Guarantees.\n\nThe guarantees accompanying the lease contract, whatever their nature, shall be liable for the payment of the rents and for all other obligations arising from the law or the contract, unless expressly agreed otherwise.\n\nARTICLE 60.- Validity of the payment obligation.\n\nThe tenant (arrendatario) is obligated to pay the rent from the day they receive the property and must continue paying it until the day they deliver it to the landlord (arrendador).\n\nThe filing of a process for termination (extinción) of the lease, for any reason, does not exempt the tenant (arrendatario) from paying the rent in the agreed manner. The tenant’s (arrendatario) non-compliance shall authorize the landlord (arrendador) to invoke, in the same process, the termination (resolución) of the contract, based on the failure to pay the price, as long as a final judgment has not been issued.\n\nARTICLE 61.- Reality of payment.\n\nThe payment must correspond to the agreed price. If payment is made by check or any negotiable instrument or by any other payment method, discharge of the obligation is subject to the receipt of the agreed price in cash.\n\nARTICLE 62.- Payment at a later date.\n\nThe acceptance of payment by the landlord (arrendador) at a date later than agreed does not imply modification of the agreement regarding the day or period of payment, unless otherwise agreed in writing.\n\nThe landlord (arrendador) shall notify the tenant (arrendatario), by any written means, of their decision to end the tolerance. To undertake judicial actions on this basis, the landlord (arrendador) must have fulfilled this requirement.\n\nARTICLE 63.- Place of payment.\n\nThe price shall be paid at the agreed place. In the absence of an agreement, payment must be made at the leased property.\n\nARTICLE 64.- Payment of public utilities.\n\nThe parties shall agree which of them shall be responsible for payment of the public utilities for aqueduct, sanitary sewer, electricity, or other services arising from the use of the thing.\n\nIn the absence of an agreement, the tenant (arrendatario) is responsible for paying those services, except for the basic water fee. The corresponding public utility bills must be delivered to the leased property.\n\nThe payment of public utility charges corresponding to the tenant (arrendatario) shall be treated as payment of the lease price and shall form a single and indivisible obligation with it.\n\nThe tenant (arrendatario) is empowered to pay the amount of the public utilities they use and which by agreement correspond to the landlord (arrendador), and to deduct the respective amount from the rent. The costs of reconnecting the public utilities in question may likewise be deducted.\n\nIf the entity providing a public utility suspends it due to the landlord’s (arrendador) failure to pay, the tenant (arrendatario) may apply to the debt an amount corresponding to the last monthly charge for the service.\n\nARTICLE 65.- Right of retention.\n\nThe landlord (arrendador), to secure payment, may retain the legally attachable objects with which the leased thing is furnished, decorated, or supplied, belonging to the tenant (arrendatario), their spouse, their children, and their parents by consanguinity or affinity.\n\nIt shall be presumed that the property inside the leased property belongs to the tenant (arrendatario), unless there is reliable documentary evidence to the contrary.\n\nThe retained property shall be liable, with preference over any other creditor, except those with a right in rem, not only for payment of the price or rent, but also for the utilities, repairs, and all other obligations arising from the contract.\n\nWhen the property has been moved out of the leased property without the knowledge of, or with the opposition of, the landlord (arrendador), the latter may demand that it be returned to the property, within the month following the day of the move.\n\nARTICLE 66.- Judicial deposit of the price.\n\nWithin the period established in the third paragraph of Article 58 of this law, the tenant (arrendatario) may pay the lease price by judicial deposit, without the need for a real offer of payment.\n\nFor the payment to be valid, the deposit must be made to the order of the competent judicial authority of the place where the property is located, and the deposit slip must indicate the lease period to which the payment corresponds and the exact address of the landlord (arrendador), whom the Court must notify of the existence of the deposit.\n\nSubsequent deposits, to be valid, must be made to the order of the same authority.\n\nIf the tenant (arrendatario) merely deposits the rent, without initiating payment consignment proceedings, the competent judicial authority shall disburse the deposit amount to the landlord (arrendador), without procedural delays or notifications, and shall declare the resulting ruling final. Subsequent deposits shall be disbursed without requiring a new ruling.\n\nArticle 67.- Price readjustment for residential leases. In residential leases, the agreed price shall be updated at the end of each year of the contract.\n\nUnless there is an agreement more favorable to the tenant, the readjustment shall be governed by the following rules:\n\na) When the cumulative inflation rate for the twelve months prior to the expiration of each year of the contract is less than or equal to ten percent (10%), the landlord (arrendador) is authorized, by operation of law, to readjust the dwelling rent by a percentage equal to or less than the cumulative inflation rate for the twelve months prior to the expiration of each year of the contract. The inflation shall be calculated according to the official consumer price index of the Instituto Nacional de Estadística y Censos.\n\nb) When the cumulative inflation rate for the twelve months prior to the expiration of each year of the contract is greater than ten percent (10%), the Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), based on considerations that take into account the development of the construction activity and the necessary balance between the landlord’s (arrendador) and tenant’s (arrendatario) obligations, shall establish the additional percentage of increase that will be applied to the dwelling rent, provided it is not less than that ten percent (10%) nor greater than the annual inflation rate.\n\n(Sinalevi Note: By resolution N° DMVAH-0014-2022-MIVAH of October 7, 2022, it was agreed to Inform and remind the general public that, in compliance with the provisions of the Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos and its amendments, for residential lease purposes:\n\n- the price agreed between the parties can be readjusted annually;\n\n- unless there is an agreement more favorable to the tenant, the maximum annual readjustment of the price agreed between the parties for dwelling rent for the month of September 2022 is equivalent to 10.07%;\n\n- any rent readjustment higher than that established shall be null and void by operation of law.\n\n- an agreement by the parties setting a lower price readjustment is valid;\n\n- when the price of a dwelling lease is in foreign currency, the agreed sum shall be maintained for the entire term of the contract, without the right to readjustment; and\n\n- in the event of a readjustment, it shall be effective from the payment period following the one in which the landlord (arrendador) notifies the tenant (arrendatario) of the readjustment applicable to the rent, together with a certification from the Instituto Nacional de Estadística y Censos or an authentic copy of the publication in the official gazette.)\n\nThe readjustment shall be effective from the payment period following the one in which the landlord (arrendador) notifies the tenant (arrendatario) of the readjustment applicable to the rent, together with a certification from the Instituto Nacional de Estadística y Censos or an authentic copy of the publication in the official gazette.\n\nIf the tenant (arrendatario) does not agree with the readjustment, they may judicially deposit the previous price, but its liberating effect shall be subject to the outcome of the eviction (desahucio) process brought by the landlord (arrendador).\n\nAny rent readjustment greater than that established in this article shall be null and void by operation of law.\n\nAn agreement by the parties setting a lower price readjustment and a written agreement by which readjustments lower than the official consumer price index of the Instituto Nacional de Estadística y Censos are agreed upon are valid.\n\nWhen the price of a dwelling lease is in foreign currency, the agreed sum shall be maintained for the entire term of the contract, without the right to readjustment.\n\n(Thus amended by Article 1 of Law N° 9354 of April 4, 2016)\n\nARTICLE 68.- Nullity of the readjustment.\n\nIn residential leases, any agreement establishing rent readjustments higher than those mentioned in the preceding article is null and void by operation of law, whether fixed or percentage-based, periodic or single, regardless of who is obligated, the type of document where the obligation appears, the form of the obligation, and the place of payment, as long as the connection between the lease price and the obligation incurred is proven.\n\nARTICLE 69.- Price readjustment for other purposes.\n\nIn leases for purposes other than residential, the parties may agree on the periods, form, and amounts of the readjustments.\n\nIn the absence of an agreement between the parties, at the end of each year of the contract, a summary process may be initiated to define the price readjustment, or the dispute may be submitted to the decision of arbitrators or experts, according to the rules of the Código Procesal Civil.\n\nCHAPTER VIII\n\nTERM\n\nARTICLE 70.- Lease term.\n\nThe duration of the lease may not be less than three years. Leases for which a shorter duration has been stipulated or for which no duration term has been set shall be understood as agreed for a three-year term. The term shall be counted from the day the tenant (arrendatario) receives the property.\n\nARTICLE 71.- Tacit renewal.\n\nThere shall be a tacit renewal (prórroga tácita) of the lease when the landlord (arrendador) has not notified the tenant (arrendatario) of their intention not to renew the contract, at least three months before the expiration of the original term or the previously renewed term.\n\nThe tacit renewal (prórroga tácita) shall be for a new three-year period, whatever the initial term of the contract or the purpose of the property. With the tacit renewal (prórroga tácita), all the stipulations of the contract remain in force.\n\nNotwithstanding the tacit renewal (prórroga tácita) that has taken effect, the parties may agree to modify the clauses of the contract.\n\nARTICLE 72.- Termination of the contract by the tenant (arrendatario).\n\nUnless otherwise agreed in writing, the lease contract is terminated (extingue) when the tenant (arrendatario) notifies the landlord (arrendador), with three months' advance notice, of their intention to end the lease.\n\nThe termination (extinción) of the contract does not alter the parties' responsibilities regarding the other rights and obligations arising from the lease.\n\nARTICLE 73.- Term in usufruct (usufructo) and trust (fideicomiso).\n\nThe term of leases granted by usufructuaries (usufructuarios) and trustees (fiduciarios) shall expire at the end of the duration of the landlord’s (arrendador) right, unless the title registered in the Registro Público expressly authorizes leasing for a longer term.\n\nARTICLE 74.- Apartments and premises in an owner-occupied residence.\n\nWhen, in a property occupied by the owner as their own dwelling, the building is divided or a new one is erected to lease apartments or premises, with or without furniture or services, the landlord (arrendador) may terminate the contract, regardless of the agreed term or the time elapsed, provided that the lease relationship conforms to the provisions of this article.\n\nFor these provisions to apply, the following requirements are indispensable:\n\na) That the apartments leased for dwelling or premises for any other purpose do not number more than two.\n\nb) That the dwelling of the property owner and the apartment or premises share the main entrance.\n\nc) That, if they have separate entrances, both occupy the same levels of the property or share internal spaces, whether built or not.\n\nFor the termination (extinción) of the contract to occur, it shall suffice for the landlord (arrendador) to notify the tenant (arrendatario), with one month's advance notice, of their intention to end the lease.\n\nIf the property ceases to be inhabited by the owner, their spouse, their ascendants, or their descendants by consanguinity or affinity, the application of this article shall cease, and the termination (extinción) of the lease shall only occur for the other causes established in this law.\n\nIn a property registered in the Registro Público in the name of legal entities, the owner's right shall be exercised by the person who, by agreement of the general assembly, occupies the property.\n\nIn the event of the transfer of the property, for whatever reason, the new owner shall be subrogated to the landlord’s (arrendador) rights against the tenants (arrendatarios), provided that they have moved into the dwelling at the time the transfer occurs.\n\nThe eviction shall be processed through the administrative eviction (desahucio administrativo) procedure.\n\nThe parties may agree to exclude this regime for the leased apartment or premises.\n\nCHAPTER IX\n\nTRANSFER\n\nARTICLE 75.- Transfer of the property.\n\nIf for any reason the leased property, the full ownership, or the right of usufruct (usufructo) of the leased property is transferred, the lease contract shall remain in force.\n\nThe tenant (arrendatario) shall be obligated to pay the price to the new holder of the domain or usufruct (usufructo), once notified by the latter, along with delivery of the certification proving the transfer.\n\nARTICLE 76.- Forced transfer.\n\nThe lease of a property on which there exists, in the Registro Público, an annotation or registration of a common mortgage or mortgage certificates (cédulas) or an annotation of embargo, prior to the contract, shall last, at most, for a term of three years in the event that a forced transfer of the property takes place.\n\nThe term shall be counted from the certain date of the lease contract or, in its absence, from the day of the registration of the transfer in the Registro Público.\n\nIf the mortgage, mortgage certificate (cédulas), or embargo document is entered into the Registro Público after the lease contract of a certain date, this shall not prejudice the tenant’s (arrendatario) rights in any way.\n\nARTICLE 77.- Expropriation of the property.\n\nIf the transfer of ownership results from an expropriation for a public utility purpose, the contract shall be terminated (extinguirá), but beforehand the landlord (arrendador) and the tenant (arrendatario) must be indemnified by the expropriating entity, according to law.\n\nARTICLE 78.- Prohibition on assigning or subleasing.\n\nThe tenant (arrendatario) does not have the authority to assign the lease, nor to sublease or grant in usufruct (usufructo), use, occupancy, gratuitous loan (comodato), or trust (fideicomiso) the leased property, unless there is express authorization from the landlord (arrendador).\n\nIn case of violation, the tenant (arrendatario) shall be subject to eviction in their personal capacity, and the landlord (arrendador) may invoke the termination (resolución) of the contract.\n\nThe landlord’s (arrendador) tolerance does not create rights in favor of the tenant (arrendatario) or third parties, until the statute of limitations (prescripción) is completed.\n\nARTICLE 79.- Commercial or industrial establishment.\n\nFrom the provision stipulated in the preceding article, the tenant (arrendatario) of a premises intended for a commercial or industrial establishment is exempted, as they may assign their lease right when transferring the establishment by means of a commercial purchase-sale contract.\n\nFor the assignment of the lease to be valid, the purchase-sale must include all the elements of the commercial establishment and be carried out in accordance with the procedures established in the Código de Comercio.\n\nWithin the fifteen calendar days following the public deed of the commercial purchase-sale, the assignor and the assignee of the lease must notify the landlord (arrendador) of the assignment and provide them with a certified copy of the purchase-sale contract.\n\nThe assignee is subrogated to the assigning tenant (arrendatario) in all the rights and obligations of the lease. However, unless otherwise agreed with the landlord (arrendador), the assigning tenant (arrendatario) shall be jointly and severally liable with the assignee for the obligations derived from the lease contract.\n\nThat liability shall last for one year from the notification of the assignment.\n\nIf the above provisions are violated, the tenant (arrendatario) shall be subject to eviction in their personal capacity, and the landlord (arrendador) may invoke the termination (resolución) of the contract, due to the tenant’s (arrendatario) non-compliance.\n\nFor the application of this legal provision, a commercial or industrial establishment shall be understood as the business activity that implies general and direct contact with the public, consumers, or users.\n\nARTICLE 80.- Change of purpose of an establishment.\n\nThe tenant (arrendatario) may not modify the line of business or business activity of the commercial or industrial establishment without the written consent of the landlord (arrendador).\n\nIn case of non-compliance by the tenant (arrendatario), the landlord (arrendador) may invoke the termination (resolución) of the contract due to a change of purpose (cambio de destino).\n\nArticle 81.- Insolvency proceedings (Concurso) and liquidation of the tenant (arrendatario)\n\nIn the event of insolvency proceedings (concurso) of the tenant (arrendatario), it is incumbent upon whoever holds the administration of their assets and their legal representation, within the insolvency process, to exercise the rights and fulfill the obligations derived from the lease contract, without prejudice to the provisions of insolvency legislation concerning the continuity of contracts in which the debtor participates.\n\nFor the assignment to a third party of the lease right of the premises intended for a commercial or industrial establishment, the provisions of Articles 78 and 79 shall apply, regarding the termination (resolución) of the contract due to eviction in their personal capacity.\n\nThe landlord (arrendador) shall have the status of a preferred creditor, in any pending process or action that must be exercised against the tenant (arrendatario) or against their insolvency estate.\n\n(Thus amended by Article 74 of Law N° 9957 of April 14, 2021, “Ley Concursal de Costa Rica”)\n\nARTICLE 82.- Application of this law.\n\nAll the provisions of this law regarding landlords (arrendadores) and tenants (arrendatarios) shall apply to sublandlords (subarrendadores) and subtenants (subarrendatarios), as well as to assignors (cedentes) and assignees (cesionarios).\n\nARTICLE 83.- Lien and embargo.\n\nThe lease right cannot be subject to a lien (gravado) or embargo. In commercial and industrial establishments, the lease may be subject to a lien with the express consent of the landlord (arrendador).\n\nARTICLE 84.- Hereditary transmission.\n\nThe rights and obligations arising from the lease contract pass to the heirs of the landlord (arrendador) and the tenant (arrendatario).\n\nThe subrogation to the tenant’s (arrendatario) rights, resulting from inheritance proceedings, must be notified to the landlord (arrendador) within the thirty days following the finality of the ruling so ordering, accompanied by a certification of the ruling issued. The lack of notification shall authorize the landlord (arrendador) to invoke the termination (resolución) of the contract.\n\nARTICLE 85.- Death of the residential tenant (arrendatario). In the event of the death of the titleholder in a residential lease, the following persons may be subrogated to the contract, by operation of law, without the need for inheritance proceedings, in the order of priority listed here:\n\na) The spouse of the tenant (arrendatario) if they cohabit with them.\n\nb) The person who has cohabited with the tenant (arrendatario), as a partner (compañera o compañero), for at least the two years immediately prior to the time of death or, if they have common descendants, who cohabits with them at the time of death.\n\nc) The descendants of the tenant (arrendatario) who, at the time of their death, are subject to the attributes of parental responsibility or have habitually cohabited with them in the leased dwelling.\n\n(Thus amended the preceding subsection by Article 2, point VIII) of the law that approved the Código Procesal de Familia, N° 9747 of October 23, 2019)\n\nd) The ascendants of the tenant (arrendatario) who have habitually cohabited with them in the leased dwelling.\n\ne) The siblings of the tenant (arrendatario) in whom the circumstance provided for in the preceding subsection applies.\n\nf) Cases of equality shall be resolved in favor of whoever has assumed the economic responsibilities of the household.\n\nThe landlord (arrendador) may invoke the termination (resolución) of the contract if, within a period of thirty days, they are not notified of the fact of the tenant’s (arrendatario) death, accompanied by a registry certification of the death and proof of identity and of the subrogated person's right.\n\nIf at the time of the tenant’s (arrendatario) death none of the persons cited in the preceding subsections exists, the lease shall be terminated (extinguido), and the landlord (arrendador) may initiate eviction proceedings (proceso de desahucio) for eviction in their personal capacity.\n\nARTICLE 86.- Nullity of marriage, divorce, or judicial separation.\n\nIn cases of nullity of marriage, divorce, or judicial separation, unless there is another agreement between the landlord (arrendador) and the spouses, the Judge handling the process shall determine which of them shall continue with all the rights and obligations of the lease contract.\n\nIn the event of subrogation, the interested party must notify the landlord (arrendador) of the judicial decision rendered, within the thirty days following the finality of the judgment, accompanied by a certification of the judicial ruling. The lack of notification shall authorize the landlord (arrendador) to invoke the termination (resolución) of the contract.\n\nARTICLE 87.- Separation from the household.\n\nIn a residential lease, if the tenant (arrendatario) voluntarily terminates (extingue) the contract or de facto separates from the household, the spouse who continues inhabiting the dwelling shall continue as the leaseholder.\n\nFor the subrogation of the lease to operate in favor of the spouse, it suffices that they continue to occupy the dwelling and comply with the stipulations of the contract.\n\nThe same rights are held by the person who has cohabited with the tenant (arrendatario), as a spouse, for at least the two previous years or, if they have common descendants, who cohabits with them at the time of death.\n\nCHAPTER X\n\nSPECIAL RULES\nFOR SOCIAL INTEREST\nHOUSING\n\nARTICLE 88.- Principles of promotion and conservation.\n\nIt is a duty of the State to promote and conserve housing.\n\nLandlords (arrendadores) of dwellings are obligated to provide the properties with the conditions, installations, and services required by applicable legal and regulatory norms, in order to offer tenants (arrendatarios), visitors, and neighbors adequate conditions of health and safety.\n\nARTICLE 89.- Scope of application.\n\nThis chapter applies to dwellings classified as social interest (carácter social).\n\nThe other provisions of this law govern social interest (carácter social) dwellings in the absence of an express norm in this chapter.\n\nARTICLE 90.- Social interest (carácter social) dwellings.\n\nSocial interest (carácter social) dwellings are:\n\na) Houses or apartments for habitation whose combined value for the land and building, as determined by the Department of Appraisals of the Dirección General de la Tributación Directa, does not exceed the maximum limit considered as the ceiling by the Banco Hipotecario de la Vivienda, in accordance with the powers assigned in Article 150 of Law No. 7052 of November 11, 1986.\n\nb) Those that have received such classification in a contract entered into between the owner and the State, in accordance with the regulation to be issued by the Poder Ejecutivo.\n\nARTICLE 91.- Tenant’s (arrendatario) repairs.\n\nThe tenant (arrendatario) may only be obligated in the contract to be responsible for the damage and deterioration indicated in Article 47 of this law and to carry out the repairs indicated in Article 50 of this law.\n\nAny stipulation that obligates the tenant (arrendatario) to carry out other types of improvements or repairs to the property shall be null and void by operation of law.\n\nARTICLE 92.- Guarantee and advance payment.\n\nThe tenant (arrendatario) cannot be obligated to pay, in advance, more than one month's rent, nor to provide a guarantee for a sum greater than one month's rent.\n\nAny obligation contrary to this norm is null and void by operation of law.\n\nARTICLE 93.- Danger to health or safety.\n\nWhen the property, due to its location, condition, or state, constitutes a danger to the health or safety of the occupants or neighbors, the health or municipal authority may order the landlord (arrendador) to carry out the necessary works or take the corresponding measures, within the peremptory period set.\n\nIf the responsible party does not comply with the order, the health or municipal authority may directly carry out the work or corrective action at the landlord’s (arrendador) expense.\n\nThe tenant (arrendatario) also has the authority to ask the landlord (arrendador) to carry out the necessary works to protect the occupants of the dwelling and the neighbors.\n\nIf the landlord (arrendador) does not begin the repairs within ten business days following the tenant’s (arrendatario) notification, the tenant (arrendatario) may carry out the works at the landlord’s (arrendador) expense.\n\nIn any case, the tenant (arrendatario) may invoke the termination (resolución) of the contract and claim compensation for damages (daños y perjuicios).\n\nARTICLE 94.- Excussion of payment and application of rent.\n\nThe landlord (arrendador) is not entitled to receive payment of the rent until they carry out the necessary repairs for the health or safety of the dwelling’s occupants or the neighbors.\n\nIf, due to the landlord’s (arrendador) omission, the repairs are carried out by the tenant (arrendatario), the latter has the right to apply the rent to amortize the cost of the works plus the passive base interest rate established by the Banco Central de Costa Rica, in effect at that time, starting from the completion of the works.\n\nIf the repairs are carried out by a public entity, the tenant (arrendatario) must pay the rent to that entity until covering the value of the investment, plus the passive base interest rate established by the Banco Central de Costa Rica, in effect at that time, and a two percent (2%) monthly penalty, starting from the completion of the works.\n\nARTICLE 95.- Impropriety of readjustment due to repairs.\n\nThe landlord (arrendador) shall not have the right to a rent readjustment, even if they carried out the repairs directly, or if they were carried out by the tenant (arrendatario) or a public entity.\n\nARTICLE 96.- Rent readjustment.\n\nAny rent readjustment shall be made by operation of law based on the official consumer price index of the Dirección General de Estadística y Censos, in accordance with the rules established in Article 67.\n\nARTICLE 97.- Eviction of dwelling by authorities.\n\nIf for health or safety reasons it is absolutely necessary to evict a building, the police authorities shall do so taking into consideration the human rights of the inhabitants and executing the eviction within the period and under the conditions that, according to the circumstances, are advisable for their own safety and that of the neighbors.\n\nThe evicted tenant (arrendatario) has the right to claim compensation for damages (daños y perjuicios) for the landlord’s (arrendador) non-compliance with their obligations.\n\nARTICLE 98.- Additional period for eviction.\n\nThe Court before which a lease eviction process is pending may, ex officio or at the request of the tenant (arrendatario) themselves, grant an additional period for eviction of the dwelling, of no more than thirty days, in cases of illness, abandonment, or other justified force majeure (fuerza mayor) reason, provided that there is no imminent danger to the health or safety of the dwelling's inhabitants or neighbors.\n\nARTICLE 99.- Enervation of the process.\n\nWhen a lease process for eviction (lanzamiento) has been initiated due to failure to pay the rent, the tenant (arrendatario) of a social interest (carácter social) dwelling may enervate the process, if they pay the landlord (arrendador) or judicially deposit the amount of the overdue rents, the services, the expenses for which they are responsible, and the court costs at the moment of enervation.\n\nEnervation shall not take place when another has occurred during the preceding twelve months.\n\nAs a consequence of the enervation, the judicial authority shall suspend the proceedings, whatever the stage of the process, provided there is no final judgment.\n\nARTICLE 100.- Expiration of the term.\n\nThe extinction of the lease contract due to expiration of the term, with respect to a social housing unit, only proceeds when the lessor requests it for his own use or that of his family members, provided that he or they have not lived in their own housing during the last year or for a new total construction.\n\nIn the case of the preceding paragraph, when the lessor has several rental units, it shall be his prerogative to choose the one he will occupy.\n\nARTICLE 101.- Notice of eviction (Prevención de desalojamiento).\n\nThe notice of eviction (prevención de desalojamiento) must be made with no less than three months' advance notice from the expiration date of the term set in the contract, or, in the absence of a contractual term, from the expiration date of the minimum three-year term or its latest extension.\n\nIf the notice is not made with the stipulated advance notice, the lease term shall be tacitly extended for a new three-year period.\n\nThe notice of eviction (prevención de desalojamiento) may be made judicially or by means of a notarial deed executed at the leased property. In the latter case, the notary public shall be responsible for delivering to the lessee the documents indicated in Articles 102 and 103 of this law.\n\nARTICLE 102.- Notice for habitation.\n\nThe family members for whom the eviction may be requested are the spouse, ascendants and descendants up to the second degree inclusive, and siblings.\n\nIn the case of a legal entity, the lessor's right to request the property for habitation shall be exercised by the person designated by the general assembly; but, this designation, for this purpose, may not be changed within a period of less than three years.\n\nThe person for whom the housing is requested must occupy it within three months following the eviction.\n\nThe following documents must be attached to the notice:\n\na) Public deed of the lessor's sworn statement, regarding the use he will give to the housing and that the interested party has not lived in his own housing during the last year, and registry proof of the family relationship.\n\nb) Proof of ownership of the property or of the developer's right.\n\nc) Proof of the expiration of the lease term; in the absence of written proof, the term shall be counted from the effective date of this law.\n\nARTICLE 103.- Notice for new construction.\n\nThe new construction intended to be erected on the property must have a value at least five times greater than that of the building to be demolished.\n\nThis construction must begin within three months following the eviction.\n\nThe following documents must be attached to the notice of eviction (prevención de desalojo):\n\na) The public deed of the lessor's sworn statement regarding the value of the new building to be erected on the property.\n\nb) Proof of ownership of the property or of the developer's right.\n\nc) Certification of the value of the current building, issued by the Appraisal Department (Departamento de Avalúos) of the Dirección General de la Tributación Directa; in its absence, or if that appraisal is more than five years old, an appraisal performed by a licensed civil engineer or architect.\n\nd) Proof of expiration of the lease term.\n\nARTICLE 104.- Judicial notice of eviction (Prevención judicial de desalojamiento).\n\nThe judicial notice of eviction (prevención judicial de desalojamiento) of a social housing unit shall be promoted as pre-trial evidence for the eviction proceeding. The estimation of the proceedings' value shall be the same as that corresponding to the eviction.\n\nIf the documents are in order, the Court shall proceed, without further procedure, to issue the notice to the lessee to vacate the housing upon the expiration of the lease term. The proceedings shall become part of the principal process that is established.\n\nARTICLE 105.- Eviction action.\n\nIf the lessee does not vacate the housing upon the expiration of the lease term, the lessor may initiate an eviction proceeding.\n\nThe provisions of Article 448 of the Código Procesal Civil shall apply to the complaint, as pertinent.\n\nWhen the notice of eviction (prevención de desalojamiento) has been made by notarial deed, the same documents delivered to the lessee and the certification of the notarial proceeding must be attached to the complaint.\n\nIf the eviction is requested for a new construction, the following documents must additionally be attached to the complaint:\n\na) The construction permit.\n\nb) The plans for the new construction, duly approved by the competent agencies.\n\nc) The budget for the new construction, certified by a licensed civil engineer or architect.\n\nARTICLE 106.- Breach by the lessor.\n\nIf the lessor fails to comply with the obligation to occupy the housing himself or by the person for whom he requested it, or if he does not begin the new construction, in both cases, within three months following the eviction, the lessee shall have the right to be reinstated in the lease of the housing, for a new three-year period.\n\nThe lessee's action for reinstatement shall be promoted in an incidental proceeding within the same eviction trial, or in a summary proceeding if the eviction occurred as a result of the notice.\n\nFurthermore, the lessee must be compensated by the lessor in an amount equal to one year's rent of the vacated housing, together with moving expenses and any other damages that may apply. The lessee is entitled to this compensation even if he does not reoccupy the housing.\n\nWhen, for any reason, whether factual or legal, attributable to the lessor or a third party, the reinstatement of the lessee's right to reoccupy the housing cannot be executed, the lessor must compensate the lessee in a sum equal to three years' rent of the vacated housing, together with moving expenses and any other damages that may apply.\n\nA preferred legal mortgage shall encumber the vacated property, taking precedence over any other personal creditor, prior or subsequent to the eviction, even if the property has been transferred to a third party, for the payment of the compensations established in this article.\n\nARTICLE 107.- Promotion regime.\n\nA regime with promotion measures is created for buildings intended for the leasing of social housing units, with the following characteristics:\n\na) Voluntary and optional incorporation of the contracting parties.\n\nb) Implementation of a contract with the State to build a new building or carry out remodeling on existing ones, with the sole and specific purpose of leasing for social housing units, for a period of ten years, which shall be registered in the Public Registry and shall encumber the property.\n\nc) Setting of the price for each housing unit, based on the usable area of occupation and the annual price adjustment, according to the official consumer price index of the Dirección General de Estadística y Censos.\n\nd) Acceptance of the terms, conditions, and specifications for the construction and repair of the buildings and their exclusive use, through leasing, for social housing.\n\ne) Tax benefits established in the following articles.\n\n(Subsection e) partially repealed regarding the income tax, by subsection j) of Article 22 of Ley N° 8114, Ley de Simplificación y Eficiencia Tributaria of July 4, 2001).\n\nARTICLE 108.- Qualification of the housing.\n\nThe qualification of the housing promoted under this regime shall comprise dwelling houses or apartments with a combined value for the land and the building equal to the maximum limit considered as a cap by the Banco Hipotecario de la Vivienda.\n\nIn the case of buildings with a value exceeding the established maximum limit, it shall be an indispensable condition that the housing units are intended to meet the primary housing needs of a sector of the population that, due to its income, lacks the capacity to acquire housing adequate to its requirements.\n\nThe Executive Branch Regulation (Reglamento del Poder Ejecutivo) must describe the constructive elements, dimensions, and distinctive characteristics of each type of building.\n\nARTICLE 109.- Tax benefits of the regime.\n\nThe tax benefits that may be granted for constructing buildings intended for the leasing of social housing units shall be:\n\na) (Repealed by subsection j) of Article 22 of Ley N° 8114, Ley de Simplificación y Eficiencia Tributaria of July 4, 2001).\n\nb) Exemption of up to fifty percent (50%) of the territorial tax, for a period of ten years from the acquisition of the land or from the start of the first construction.\n\nARTICLE 110.- Applications and authorizations.\n\nThe administrative bodies determined by the Regulation are empowered to receive and examine applications from natural and legal persons, property owners, who request this regime, and to authorize the tax exemptions permitted by the Regulation.\n\nThe authorization must necessarily include the determination of the beneficiary subject of the exemption, the extent of the benefit granted in each case, and the precise definition of the obligations, limitations, prohibitions, and sanctions for the beneficiary.\n\nThe provisions of Chapters IX and X of the Ley reguladora de las exoneraciones vigentes, No. 7293, of March 31, 1992, shall apply to this regime.\n\nARTICLE 111.- Decentralized entities and municipalities.\n\nDecentralized entities and municipalities are empowered to grant exemptions from taxes, fees, contributions, and tariffs, in whole or in part, to the beneficiaries of the social housing leasing regime.\n\nARTICLE 112.- Regulation of the promotion regime.\n\nThe provisions of Articles 90 subsection b), 107, 108, 109, 110, and 111 of this law shall not enter into force until the Executive Branch (Poder Ejecutivo) issues the regulation for the promotion of buildings intended for the leasing of social housing units.\n\nThe Executive Branch (Poder Ejecutivo) may decree the temporary application of this promotion regime, or, alternatively, put these norms into effect only for a specific housing sector, order their application for the entire national territory or for a specific territorial division, or grant different tax exemptions, but general for a sector, partial or total, according to national convenience.\n\nCHAPTER XI\n\nTERMINATION OF THE LEASE\n\nARTICLE 113.- Causes of extinction of the lease.\n\nThe lease contract is extinguished by the following causes:\n\na) Nullity, in accordance with Articles 9, 10, 14, 23, and 24 of this law.\n\nb) Rescission, pursuant to Articles 30 and 38 of this law.\n\nc) Eviction (Evicción), according to Articles 27 and 28 of this law.\n\nd) Loss or destruction of the leased thing, in accordance with Article 42 of this law.\n\ne) Expiration of the term, according to the rules of Chapter VIII and Articles 76, 100, 101, 102, 103, 104, and 105 of this law.\n\nf) Expropriation, according to Article 77 of this law.\n\ng) Resolution for breach by the lessor or the lessee.\n\nARTICLE 114.- Resolution for breach by the lessee.\n\nThe lessor may invoke the resolution of the contract for breach of the lessee's obligations, based on the following causes:\n\na) Failure to pay the price of the lease, in accordance with the rules of Chapter VII and the other applicable norms of this law.\n\nb) The lessee's breach of the obligation to keep the property in good condition, pursuant to Articles 44, subsection c), 47, 48, 49, and 50 of this law.\n\nc) In the condominium:\n\ni) The grounds of subsections a) and b) above.\n\nii) Violation of the obligations derived from the Ley de propiedad horizontal or the Condominium Regulations, or disregard for the general agreements of the assembly of owners, pursuant to Article 25 of this law.\n\niii) Failure to pay the condominium expenses, according to Article 25 of this law.\n\nd) Change of use of the leased thing, in accordance with Articles 44, subsection b), 45, and 80 of this law.\n\ne) Not allowing the lessor to inspect the leased property, pursuant to Article 51 of this law.\n\nf) Damage to the leased property, due to omission of notice by the lessee, in accordance with Articles 34 and 52 of this law.\n\ng) Abusive enjoyment of the leased property, according to Article 54 of this law.\n\nh) Personal eviction (Desalojo en lo personal), in accordance with Articles 78, 79, 81, and 85 of this law.\n\ni) Lack of notification of the subrogation, pursuant to Articles 84, 85, and 86 of this law.\n\nARTICLE 115.- Resolution for breach by the lessor.\n\nFor breach of the lessor's obligations, the lessee may invoke the resolution of the contract, based on the following causes:\n\na) Failure to deliver the thing in good condition of service, safety, or healthiness, pursuant to subsection b) of Article 26, and Article 46 of this law.\n\nb) Failure to keep the property in good condition or failure to pay for repairs, in accordance with Article 26, subsection 3), and Articles 33, 34, subsection 1), 35, 37, and 93 of this law.\n\nc) Changes in the form of the property or execution of works without the lessee's authorization, according to Articles 40 and 41 of this law.\n\nd) Disturbances, factual or legal, by the lessor to the detriment of the lessee's right to enjoy the leased property, in accordance with subsection d) of Article 26 of this law.\n\ne) Failure to pay for the public services corresponding to the lessor, pursuant to Article 64.\n\nARTICLE 116.- Intimation (Intimación).\n\nIn the cases of contract resolution established in Article 114, subsections 2), 3), sub-subsections ii) and iii), and in Article 115, the interested party, before promoting the corresponding action, must intimate the other party to fulfill its obligation.\n\nThe intimation (intimación) shall be carried out through the notification procedure.\n\nThe obligation must be fulfilled within a period not exceeding thirty days, counted from the intimation (intimación).\n\nWhen promoting the action, the notification document served upon the intimated party must be presented.\n\nARTICLE 117.- The extinction event.\n\nThe extinction of the lease contract shall occur ipso jure upon the occurrence of the cause established by this law.\n\nBased on the cause of extinction, the party with a legitimate interest may promote the corresponding action.\n\nARTICLE 118.- Challenge of the cause of extinction.\n\nWhen the cause of extinction is challenged by the party against whom it is asserted, the judicial authority hearing the case shall examine the facts and the legal arguments invoked and shall decide on the claims asserted in the proceeding.\n\nARTICLE 119.- Damages.\n\nWhen, based on a legitimate interest, any compensation for damages is claimed, the patrimonial injury caused or that which must necessarily be caused, as a direct and immediate consequence of the infraction of the norm or the violation of the subjective right, must be fully redressed, in accordance with the principles of equity and sound judgment. In this matter, the rules of the Código Civil shall apply.\n\nARTICLE 120.- Prescription.\n\nEvery right and its corresponding action shall prescribe in one year, counted from the moment the events occurred or from when they became known to the party they prejudice.\n\nIgnorance of public and notorious facts regarding the leased thing may not be alleged.\n\nThe statute of limitations does not run against a person impeded by just cause.\n\nIn matters not provided for in this article, the provisions of the Código Civil on prescription shall apply.\n\nCHAPTER XII\n\nPROCEDURES\n\nARTICLE 121.- Eviction proceeding.\n\nThrough the eviction proceeding established in the Código Procesal Civil, the actions that the lessor promotes for the following causes shall be deduced:\n\na) Expiration of the lease term, pursuant to subsection e) of Article 113 of this law.\n\nb) Extinction of the lease contract due to expiration of the right of the usufructuary or the fiduciary, in accordance with Article 74 of this law.\n\nc) Resolution of the contract for breach of the lessee's obligations, according to Article 114 of this law.\n\nd) Habitation for own use or that of family members and new construction, in the case of social housing, in accordance with Articles 100, 101, 102, 103, and 104 of this law.\n\nThe defendant may oppose the defenses of payment by compensation for the expenses, repairs, and services paid on account of the lessor, reduction of the price or excussion of payment, according to the provisions of this law, in addition to the other preliminary and substantive defenses that are appropriate.\n\nARTICLE 122.- Claims in summary proceeding.\n\nThrough the summary proceeding established by the Código Procesal Civil, the resolution of the contract for breach by the lessor, the action for reinstatement of the lessee in his right to the lease, and the readjustment of the lease price shall be processed.\n\nIn the case of the price readjustment proceeding, the initial resolution of the summary proceeding (which shall have no appeal whatsoever), the Court shall set the price or provisional rent, which the lessee must deposit, without prejudice to that setting being modified in the judgment.\n\n(By means of Resolution Nº 1951-96 of April 26, 1996, the Sala Constitucional indicated that the phrase highlighted in bold is unconstitutional, as well as any interpretation or application that denies the appeal with suspensive effect, against resolutions that establish or impose a provisional setting of a rent increase)\n\nIf the lessee does not deposit the set amount within eight days following notification, he shall incur in failure to pay the rent.\n\nThe price established in the judgment shall be retroactive to the date the complaint was filed. If the price is higher than what was provisionally set, the Court shall grant the lessee a period of one month to pay the totality of the differences; if not paid, his immediate eviction for lack of payment shall be ordered.\n\nIf the price is lower, the differences shall be returned to the lessee within eight days following the finality of the resolution ordering it, or shall be applied to future rents, at the lessee's discretion. However, in the case of housing rent, if the lessee must pay a difference in the price, he shall have a non-extendable period of six months to pay it off in aliquot installments.\n\nARTICLE 123.- Execution of guarantees.\n\nThe execution of the guarantees accompanying the lease contract shall be processed through the executive summary proceeding, the proceeding for execution of distress, or the mortgage or pledge executive proceeding of the Código Procesal Civil, depending on the nature of the title.\n\nThe execution of the preferred legal mortgage established in Article 106 of this law shall be processed through the mortgage executive proceeding.\n\nArticle 124.- Claims in ordinary proceeding. The claims that the parties may derive, in connection with the extinction of the lease contract due to nullity, rescission, eviction (evicción), and loss or destruction of the leased thing, as well as those for compensation for damages, for reinstatement or recognition of an injured subjective right, and any other procedural claim derived from the lease contract, which cannot be deduced through summary, incidental, mortgage, or pledge proceedings, shall be promoted under the ordinary proceeding established in the Código Procesal Civil.\n\n(Thus amended by Article 184, subsection 3) of the Código Procesal Civil, N° 9342 of February 3, 2016)\n\nARTICLE 125.- Judicial inspection and inventory.\n\nIn every lease proceeding, until the delivery of the property to the lessor or the lessee, either party may request the performance of a judicial inspection and inventory of property, in order to verify its state of conservation, the improvements or repairs made, the existing damages and defects, or whether the use of the thing complies or does not comply with the agreed destination or with any other of the contractual obligations, or constitutes an abusive enjoyment of the property.\n\nThe Court may order this proceeding as pre-trial evidence, at the plaintiff's request and without prior notification to the defendant.\n\nThe Court may require the use of the Public Force to carry out the proceeding, with all legal powers for its execution.\n\nARTICLE 126.- Precautionary deposit (Depósito cautelar).\n\nIn eviction proceedings, whatever the invoked cause, when the lessee has vacated the property, the Court may grant the lessor possession of the property, under the title of precautionary deposit (depósito cautelar).\n\nThe Judge must record in the case file the state of conservation of the property and, if there are movable goods, shall conduct an inventory and designate a depositary, a role that, in the Court's judgment, may fall upon the plaintiff.\n\nThe petition for the property's deposit shall be processed in an incidental proceeding.\n\nARTICLE 127.- Abandonment of the property.\n\nWhen, due to abandonment by the lessee, the property has been deposited with the lessor and the lessee has not opposed defenses against the action promoted, without further procedure, a judgment upholding the complaint shall be issued.\n\nArticle 128.- Joinder of claims of a single plaintiff. In a single ordinary proceeding, all the claims that the plaintiff must assert against the defendant shall be joined. The lessor may voluntarily join the eviction action, in which case all the claims shall be processed in a single ordinary proceeding, in accordance with its own norms, and shall be resolved in a single judgment.\n\n(Thus amended by Article 184, subsection 3) of the Código Procesal Civil, N° 9342 of February 3, 2016)\n\nArticle 129.- Counterclaim. In the ordinary proceeding, all the claims that the defendant must assert against the plaintiff, by way of counterclaim, shall be joined. In the case of eviction by counterclaim, the rule of the preceding article shall apply.\n\n(Thus amended by Article 184, subsection 3) of the Código Procesal Civil, N° 9342 of February 3, 2016)\n\nARTICLE 130.- Joinder of multiple actions.\n\nThe lessor may join the actions he must assert against different lessees of the same property, even if there are different contracts with them, provided they are based on facts common to all the defendants.\n\nSimilarly, the different lessees of the same property may join the actions they must assert against the same lessor, provided they are based on common facts.\n\nCHAPTER XIII\n\nFINAL PROVISIONS\n\nARTICLE 131.- Reforms to the Código Procesal Civil.\n\nSubsection 6) of Article 17, subsection 9) of Article 420, subsection 9) of Article 432, the first paragraph of Article 748, and Section II, Chapter II, Title III of the Código Procesal Civil are amended, the texts of which shall read:\n\n\"Article 17.- Amount in controversy of complaints.\n\n(...)\n\n6.- In eviction complaints, the amount in controversy shall be estimated by the value of six months' rent, services, and other patrimonial charges that, according to the contract, are the lessee's responsibility. In joined actions, the estimate shall be equal to the sum of the different claims asserted.\n\nIf the lease price is not stipulated in a certain and determined manner, the amount in controversy set by the plaintiff shall be admitted, without prejudice to the objection that the defendant may present, based on the value of the potential rent; this objection shall be processed in accordance with the provisions of the ordinary proceeding.\"\n\n\"Article 420.- Matters subject to this procedure.\n\n(...)\n\n9.- The claims indicated in Article 127 of the Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.\"\n\n\"Article 432.- Subject matter of the summary proceeding.\n\nIn the summary proceeding, the following claims shall be processed:\n\n(...)\n\n9.- The resolution of the contract for breach by the lessor, the reinstatement of the lessee in his right to the lease, and the readjustment of the lease price.\"\n\n\"Article 748.- Duty to legalize and claim privilege.\n\nAll creditors, except mortgage creditors, pledge creditors, lessors, lessees, and those whose credit is recognized in a judgment, must legalize their credits and timely claim the privilege they possess.\"\n\n\"Title III\n\nChapter II\n\nSection II\n\nEviction proceeding\n\nArticle 448.- Complaint and grounds for eviction.\n\nThe provisions of Article 433 shall apply to the complaint.\n\nThe filing shall also indicate the place where the property is located and shall be accompanied by proof of ownership of the property or of the plaintiff's right, the lease contract if it exists, and, where applicable, any other document ordered by the Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.\n\nWhen the action promoted is to evict a housing unit, a certification must be presented, issued by the\n\nAppraisal Department (Departamento de Avalúos) of the Dirección General de la Tributación Directa, regarding the current combined value of the land and the building; in its absence, or if that appraisal is more than five years old, an appraisal performed by a licensed civil engineer or architect must be presented. The plaintiff must precisely indicate the cause for eviction on which he bases his claim.\n\nOnly an eviction complaint based on one of the causes indicated in Article 121 of the Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos and those established by other provisions of the current legal system shall be admissible.\n\nArticle 449.- Standing and eviction order.\n\nThe eviction complaint may be filed by those who prove a right of ownership or possession of the property, by any legitimate title, and shall proceed against the lessee, the sublessee, the assignee, the occupants, and the possessors of the property, in precarious tenure or by mere tolerance.\n\nWhen, without the lessor's consent, the lessee permits other persons to occupy the property, it shall not be necessary for them to be sued; it shall be sufficient that the judgment be notified to them.\n\nIn the event the complaint is not filed by the owner of the property or a possessor in his own name, the plaintiff must prove that his right derives from someone who had the authority to grant it. If this is not proven, the complaint shall be inadmissible.\n\nIn the same order that grants the writ of summons to the defendant, the Judge shall order the property vacated within a period of fifteen days.\n\nArticle 450.- Objection to the amount in controversy.\n\nIf the estimate of the complaint does not conform to what is established in subsection 6) of Article 17, the defendant may object to it and interpose the defense of lack of jurisdiction, when applicable, all within the summons period. In both cases, the point shall be resolved by interlocutory order, in accordance with the rules established for the ordinary proceeding.\n\nArticle 451.- Eviction for lack of payment.\n\nDuring the processing of the proceeding based on failure to pay rent, the defendant must deposit, to the order of the Court hearing the matter, the rental price for the periods subsequent to the filing of the complaint. If there is doubt about the rent amount, the Judge shall set it prudentially.\n\nIn the same order that orders the eviction, the lessee shall be warned that, starting from the following period, he must comply with that warning.\n\nIf the defendant offers testimonial evidence through interrogatory, the Judge must preliminarily qualify the interrogatory and decide whether or not to admit the testimony. For this purpose, he shall open the sealed envelope when the questions have been submitted in that form.\n\nArticle 452.- Judgment and writ of possession.\n\nIn the upholding judgment that grants the claim, the eviction order issued interlocutorily shall be confirmed, and the writ of possession shall be ordered, which shall be executed, once the ruling is final, by means of a notice sent to the administrative police authority of the place where the property is located.\n\nThe judgment issued in an eviction proceeding, if it does not confirm the cause for extinction of the contract invoked by the lessor, shall maintain or reinstate the lessee in the enjoyment of his rights and shall resolve the other procedural claims.\n\nIn the eviction of a social housing unit, the Judge shall apply the provisions of Articles 98 and 99 of the Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.\n\nArticle 453.- Possession of the property.\n\nThe police authority shall place the plaintiff in perfect possession of the thing, for which purpose, if necessary, without further procedure, it shall conduct the entry; it shall expel anyone who opposes, without heeding any order of seizure or similar order; this order may be executed, if appropriate, once the expulsion has been carried out.\n\nShould the defendant be unable to remove the furniture at the time of the writ of possession, the authority must place it in deposit, and the respective expenses must be covered by the defendant himself.\n\nArticle 454.- Collection of unpaid rents and other charges and right of retention.\n\nThe plaintiff may manage, in an incidental proceeding processed in a separate file, the collection of unpaid rents and of the services and expenses corresponding to the lessee. Through the same channel, the plaintiff may exercise the right of retention over the property of the lessee and his family members, as established in Article 66 of the Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos, for which purpose these goods shall be secured through a seizure proceeding.\n\nArticle 455.- Administrative eviction.\n\nAdministrative eviction shall proceed in the cases established in Article 7 of the Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.\n\nIn such cases, there shall be no need to initiate judicial eviction (desahucio judicial) and those occupying the property must vacate it as soon as requested by the owner, the lessor (arrendador), the person with the right to possess it, or their representative.\n\nIf there is opposition, the corresponding police authority, at the request of the interested party with the right to request the vacancy, shall proceed with the eviction, without any procedure whatsoever.\n\nIn special cases, the police authority, at its discretion, may verbally grant a reasonable period for the vacancy.\n\nWhen dealing with rural farm workers, they must necessarily be granted, for the eviction, a period of no less than fifteen days and no more than thirty, which shall begin to run from the day the police authority notifies them, by means of a record (acta) that they shall sign with the interested party or, if the latter is unwilling or unable to sign, with two witnesses.\"\n\nARTICLE 132.- Amendment to the Civil Code.\n\nSubsection 3) of article 1255 of the Civil Code is hereby amended, the text of which shall read:\n\n\"Article 1255\n\n(...)\n\n3.- To rent or lease movable property for up to one year; but, if the power of attorney is limited to a certain time, the period of the lease must not exceed that term. To lease real property, a generalísimo or special power of attorney is required.\"\n\nARTICLE 133.- Amendment to the Commercial Code.\n\nArticle 886 of the Commercial Code is hereby amended, the text of which shall read:\n\n\"Article 886.- For recognition and payment, credits are classified as follows: credits with privilege over specific property, workers' credits, credits of lessors and lessees, credits of the estate (masa), and common credits.\"\n\nARTICLE 134.- Addition to the Law regulating current exemptions.\n\nSubsection t) is hereby added to Article 2 of Law No. 7293, of March 31, 1992, the text of which shall read:\n\n\"t) Bonds for the regime for the promotion of buildings intended for the leasing of social housing are established in the General Law of Urban and Suburban Leases (Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos).\"\n\nARTICLE 135.- Amendment to the General Statistics Law.\n\nLaw No. 1565, of May 20, 1953, itself amended by Law No. 1933, of September 23, 1953, is hereby amended by adding subsection n) to Article 14, the text of which shall read:\n\n\"n) To publish, monthly, in the official gazette La Gaceta, during the first fifteen days of each month, the official consumer price index.\n\nThis index must show the monthly price increase and the accumulated increase for the last year.\"\n\nARTICLE 136.- Repeals.\n\nThe Law of Tenancy (Ley de inquilinato), No. 6, of September 21, 1939, and its amendments, are hereby repealed, as well as any provisions, of equal or lower rank, that oppose what is established in this law.\n\nARTICLE 137.- Effective Date.\n\nIt shall be in force as of its publication.\n\nDone at the Presidency of the Republic.- San José, on the seventh day of July, nineteen ninety-five.\n\nTRANSITORY PROVISION I.- Leases (contratos de arrendamiento) existing before the effective date of this law shall be governed, regarding their termination, by the following rules:\n\na) Contracts without a term or with an expired term shall be extended for four years.\n\nWhen the age of the contract is greater than four years, one month shall be added to that term for each year of prior lease occupancy in excess of four years, up to a maximum limit of twelve months.\n\nb) In contracts with a pending contractual term of less than three years, the period shall be extended to three years, and to that term shall be added one month for each year of prior lease occupancy in excess of three years, up to a maximum limit of twelve months.\n\nc) In contracts with a pending contractual term of three years or more, to that term shall be added one month for each year of prior lease occupancy in excess of three years, up to a maximum limit of twelve months.\n\nd) All terms shall be counted from the effective date of this law.\n\ne) The lessor must notify the lessee (arrendatario) three months before the expiration date of the term of their intention not to renew the contract.\n\nAfter notification and once the term has expired, the lessor may request the eviction of the lessee through eviction proceedings (proceso de desahucio).\n\nWhen the lessor has allowed the three-month period to elapse without notifying the lessee of their intention not to renew the lease, the contract shall be tacitly extended for a new period of three years.\n\nTRANSITORY PROVISION II.-\nIn the case of the situations provided for in Transitory Provision I, the lessee may request, within the three months following the enactment of this law, to be compensated for the improvements introduced by them to the property, which shall be valued by both parties or judicially. The lessor may choose to pay for them or to extend the term of the lease, in accordance with the value of the improvements and the rent. In the event that the value of the improvements warrants it, the lessor may increase the term for the termination of the contract to ten years from the enactment of this law, for the sole purpose of allowing the lessee to amortize their improvements.\n\nTransitory Provision III.- In contracts existing before the effective date of this law, the lease price shall be governed by the following rules:\n\n \n\na) If, in the lease contract or subsequently, the parties have agreed upon the rent or the adjustments for a determined period, the agreement shall remain in effect until its expiration.\n\n \n\nb) Unless in the previous year there has been a rent increase by judicial resolution, as of the effective date of this law, the readjustment of the rent may be requested through summary proceedings (proceso sumario), or the disagreement may be submitted to the decision of arbitrators or experts, according to the rules of the Code of Civil Procedure.\n\n \n\nc) With the exception of the case of an agreement between parties prescribed in subsection a) of this transitory provision, upon one year of this law being in force, Articles 68 and 70 shall begin to apply to existing leases, at the end of each contract year or one year after the final judicial, arbitral, or expert decision, until the lease term expires.\n\nTRANSITORY PROVISION IV.-\nJudicial proceedings pending upon the entry into force of this law shall continue to be processed until their conclusion, based on the Law of Tenancy being repealed and the provisions of the Code of Civil Procedure amended herein.\n\n(Resolution of the Constitutional Chamber No. 6874 of 12/15/1995 indicates that this transitory provision is not unconstitutional, provided it is interpreted in accordance with what is stated in the recitals (considerandos) of said ruling.)\n\nTRANSITORY PROVISION V.-\nThe Directorate General of Statistics and Censuses (Dirección General de Estadística y Censos) must make the first publication of the official consumer price index within ten months following the publication of this law.\n\nTRANSITORY PROVISION VI.- A period of one year is granted, from the publication of this law, to all lessors of houses, dwelling apartments, or premises for any other purpose, to provide the buildings they lease with adequate basic services of aqueduct, sanitary sewerage, and electricity.\n\nThe shared use of any of those services by two or more lessees may only be maintained with the authorization of the bodies of the Ministry of Health, under the conditions they determine. Once the aforementioned period has elapsed, the provisions of Article 22 of this law shall apply.\n\nTRANSITORY PROVISION VII.-\nThe Costa Rican Tourism Institute (Instituto Costarricense de Turismo) shall regulate the procedure for the declarations of zones of tourist interest referred to in subsection b) of Article 7, within a period of nine months from the publication of this law." }