{ "id": "norm-31131", "citation": "Ley 7933", "section": "norms", "doc_type": "law", "title_es": "Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio", "title_en": "Regulatory Law of Condominium Property", "summary_es": "Esta ley establece el régimen de propiedad en condominio en Costa Rica, regulando la constitución, administración y extinción de condominios en desarrollos verticales u horizontales, incluidos los de interés social. Define los bienes propios (fincas filiales) y comunes, los derechos y obligaciones de los condóminos, la forma de adopción de acuerdos en asamblea, y las reglas para el reglamento interno. También introduce la posibilidad de realizar asambleas virtuales, refuerza la garantía hipotecaria por deudas de gastos comunes y, en condominios de interés social, prevé la cesión de infraestructura de servicios públicos a los prestadores respectivos. La ley deroga la anterior Ley de Propiedad Horizontal y reforma varios artículos del Código Civil. No aborda materias ambientales específicas más allá de referencias tangenciales a áreas verdes o parques comunes, por lo que su contenido es principalmente de derecho civil y urbanístico.", "summary_en": "This law establishes the condominium property regime in Costa Rica, regulating the constitution, administration, and dissolution of condominiums in vertical or horizontal developments, including social interest condominiums. It defines private (subsidiary) and common property, the rights and obligations of co-owners, decision-making procedures in the assembly, and the internal regulations. It also allows virtual assemblies, strengthens the mortgage guarantee for unpaid common expenses, and, for social interest condominiums, provides for the transfer of public service infrastructure to the respective providers. The law repeals the previous Horizontal Property Law and amends several articles of the Civil Code. It does not address specific environmental matters beyond tangential references to common green areas or parks, so its content is primarily of civil and urbanistic law.", "court_or_agency": "", "date": "28/10/1999", "year": "1999", "topic_ids": [ "_off-topic" ], "primary_topic_id": "_off-topic", "es_concept_hints": [ "régimen de propiedad en condominio", "finca filial", "bienes comunes", "asamblea de condóminos", "reglamento de condominio y administración", "condominio de interés social", "INVU", "escritura constitutiva" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 1", "law": "Ley 7933" }, { "article": "Art. 10", "law": "Ley 7933" }, { "article": "Art. 27", "law": "Ley 7933" }, { "article": "Art. 39", "law": "Ley 7933" } ], "keywords_es": [ "condominio", "propiedad horizontal", "finca filial", "bienes comunes", "asamblea de condóminos", "reglamento de condominio", "interés social", "INVU", "Registro Inmobiliario", "gastos comunes", "administrador" ], "keywords_en": [ "condominium", "horizontal property", "subsidiary property", "common elements", "condominium assembly", "condominium regulations", "social interest", "INVU", "Real Estate Registry", "common expenses", "administrator" ], "excerpt_es": "Artículo 10- Deberán ser comunes: a) El terreno donde se asienta el edificio, cuando se trate de construcciones verticales, lo cual da como resultado que dos filiales o más descansen sobre el mismo suelo, o cuando, por requerirse así, deba considerarse común el suelo. b) Los cimientos, las paredes maestras y medianeras, los techos, las galerías, los vestíbulos y las escaleras, además las vías de acceso, salida y desplazamiento interno, cuando deban considerarse como tales, por el tipo de construcción o desarrollo. c) Los locales destinados al alojamiento del personal encargado de la administración o seguridad del condominio. d) Los locales y las instalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminación, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua, pozos y otros; excepto para los condominios de interés social bajo declaratoria expresa emitida por una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, conforme a su normativa reglamentaria, en cuyo caso dichas instalaciones podrán ser objeto de cesión al prestador del servicio público correspondiente, siempre que cumplan con los requisitos técnicos establecidos por dicho prestador y medie aceptación formal y no se comprometa la indivisibilidad de las áreas comunes previstas en esta ley. [...]\n\nArtículo 27- La Asamblea actuará con base en los siguientes acuerdos: a) Solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá: 1- Modificar el destino general del condominio. 2- Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes. 3- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad. b) Solo por el acuerdo de un número de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podrá: [...] 3- Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse, excepto si implica la reducción o eliminación de áreas verdes o parques, que requerirá acuerdo unánime. [...]", "excerpt_en": "Article 10- The following shall be common: a) The land on which the building is erected, in the case of vertical constructions, so that two or more units rest on the same ground, or when, as required, the ground must be considered common. b) The foundations, the main and party walls, the roofs, the galleries, the vestibules and the stairs, as well as the access, exit and internal movement ways, when they must be considered as such, due to the type of construction or development. c) The premises intended for the accommodation of the personnel in charge of the administration or security of the condominium. d) The premises and installations for central services such as electricity, lighting, telephony, gas, water, refrigeration, tanks, water pumps, wells and others; except for social interest condominiums under express declaration issued by an authorized entity of the National Financial System for Housing, in accordance with its regulatory provisions, in which case said installations may be transferred to the corresponding public service provider, provided they meet the technical requirements established by said provider and formal acceptance is given and the indivisibility of the common areas provided in this law is not compromised. [...]", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "Establishes the legal framework for the constitution, administration and termination of condominium property, including social interest condominiums, and repeals the Horizontal Property Law No. 3670.", "summary_es": "Establece el marco legal para la constitución, administración y extinción de la propiedad en condominio, incluidos los de interés social, y deroga la Ley de Propiedad Horizontal N° 3670." }, "pull_quotes": [ { "context": "Capítulo I, Artículo 1", "quote_en": "Article 1.- The condominium property regime may be applied: a) To the various floors, premises, offices, parking spaces or apartments into which one or several buildings are divided, to be built or built on the same property or on different ones, whether they belong to one or several owners or concessionaires.", "quote_es": "Artículo 1.- El régimen de propiedad en condominio puede aplicarse: a) A los diversos pisos, los locales, las oficinas, los estacionamientos o los departamentos en que se dividan uno o varios edificios, por construirse o construidos en una misma finca o en diversas, ya sea que pertenezcan estos a uno o varios propietarios o concesionarios." }, { "context": "Capítulo III, Artículo 20", "quote_en": "Article 20.- The subsidiary property shall be encumbered, as a guarantee, in a preferred manner and from its origin, by the breach of the pecuniary obligations that the owner may have with the condominium.", "quote_es": "Artículo 20.- La finca filial quedará afecta, como garantía, en forma preferente y desde su origen, por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el propietario llegue a tener con el condominio." }, { "context": "Capítulo IV, Artículo 27", "quote_en": "Article 27.- The Assembly shall act based on the following agreements: a) Only by the unanimous agreement of all the owners may: [...] 3- Encumber or alienate the condominium as a whole.", "quote_es": "Artículo 27.- La Asamblea actuará con base en los siguientes acuerdos: a) Solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá: [...] 3- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad." }, { "context": "Capítulo VIII, Artículo 39", "quote_en": "Article 39- (...) In social interest condominiums, the central service installations such as electricity, telecommunications, water, tanks, water pumps, wells, wastewater treatment, stormwater management and others of a similar nature, expressly recognized (...) must be transferred to the corresponding public service provider, provided that said installations meet the technical and design requirements established by the applicable sectoral regulations and there is express acceptance by the provider through an administrative act.", "quote_es": "Artículo 39- (...) En los condominios de interés social, las instalaciones de servicios centrales como electricidad, telecomunicaciones, agua, tanques, bombas de agua, pozos, tratamiento de aguas residuales, gestión de aguas pluviales y otras de similar naturaleza, expresamente reconocidas (...) deberán ser cedidas al prestador del servicio público correspondiente, siempre que dichas instalaciones cumplan con los requisitos técnicos y de diseño establecidos por la normativa sectorial aplicable y exista aceptación expresa por parte del prestador mediante acto administrativo." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "nexus-ext-1-0034-380618", "kind": "cited_by_voto", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil Res. 00668-2025" }, { "target_id": "nexus-sen-1-0034-1223427", "kind": "cited_by_voto", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Res. 01743-2024" }, { "target_id": "nexus-ext-1-0034-162005", "kind": "cited_by_voto", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Res. 00301-2017" }, { "target_id": "nexus-sen-1-0034-717594", "kind": "cited_by_voto", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Res. 00262-2017" }, { "target_id": "norm-31131", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley 7933 Art. 1" } ], "external": [ { "ref_id": "nexus-sen-1-0007-1095188", "url": "", "kind": "cited_by_voto", "label": "Sala Constitucional Res. 12619-2022", "nexus_id": "sen-1-0007-1095188", "expediente": "220095300007CO" }, { "ref_id": "nexus-sen-1-0034-1349805", "url": "", "kind": "cited_by_voto", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Guanacaste Sede Liberia Materia Civil Res. 00318-2025", "nexus_id": "sen-1-0034-1349805", "expediente": "240006020388CI" }, { "ref_id": "nexus-sen-1-0006-1349038", "url": "", "kind": "cited_by_voto", "label": "Sala Tercera de la Corte Res. 01105-2025", "nexus_id": "sen-1-0006-1349038", "expediente": "220270860042PE" }, { "ref_id": "nexus-sen-1-0034-1333922", "url": "", 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título ejecutivo hipotecario de la certificación de contador público sobre el saldo deudor por cuotas condominales, Proceso de ejecución hipotecaria basado en certificación de contador público sobre el saldo deudor por cuotas condominales", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00637", "anno": "2022", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil Res. 00637-2022", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-322813" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0004-360037", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0004-1098274", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "31-May-2022", "expediente": "061004210642CI", "redactor": "Damaris María Vargas Vásquez", "descriptores": "Condominio o copropiedad", "restrictores": "Condominios en condominios", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "01274", "anno": "2022", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 01274-2022", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0004-360037" }, { 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Asamblea ante omisión de condómino de proporcionar la dirección o número de fax al cual debía remitirse la convocatoria a la misma", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00380", "anno": "2022", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil Res. 00380-2022", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-319315" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-312351", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1070672", "despacho": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil", "date": "28-Ene-2022", "expediente": "130003080297CI", "redactor": "Luis Fernando Rodríguez Sandí", "descriptores": "Incidente de cobro de honorarios de profesional en abogacía, Nulidad de la sentencia, Propiedad horizontal", "restrictores": "Nulidad de sentencia ante falta de nombramiento de representante de condominio con facultades suficientes para atender proceso incidental", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00062", "anno": 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de propiedad en condominio mediante certificación de contador público y extemporaneidad de la prueba documental solicitada", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00626", "anno": "2021", "label": "Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Alajuela Sede Alajuela Materia Civil Res. 00626-2021", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-306872" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-302063", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-1040735", "despacho": "Tribunal Primero de Apelación Civil de San José", "date": "08-Jul-2021", "expediente": "200056891044CJ", "redactor": "Juan Carlos Meoño Nimo", "descriptores": "Proceso de ejecución hipotecaria, Remate, Hipoteca, Hipoteca legal, Demanda", "restrictores": "Requisito de adjuntar la certificación de propiedad del bien que se quiera sacar a remate con la leyenda de no encontrarse las inscripciones canceladas o modificadas por otro asiento es aplicable a la hipoteca común y a la legal", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": 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"Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "31-Jul-2017", "expediente": "160118521027CA", "redactor": "Evelyn de los Ángeles Solano Ulloa", "descriptores": "Recurso de apelación en sede administrativa, Recurso jerárquico impropio, Notificación por medio electrónico, Tramitación judicial por medios electrónicos", "restrictores": "Validez del recurso de apelación transmitido por medio electrónico o informático en sede administrativa, Validez del transmitido por medio electrónico o informático", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00301", "anno": "2017", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Res. 00301-2017", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-162005" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-162035", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-717594", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "30-Jun-2017", "expediente": "160029151027CA", "redactor": "Juan Luis Giusti Soto", "descriptores": "Plan regulador, Uso del suelo", "restrictores": "Consideraciones sobre la emisión de certificados de uso de suelo en el caso de los llamados \"multifamiliares\", Consideraciones sobre la emisión de certificados en el caso de los llamados \"multifamiliares\"", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00262", "anno": "2017", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Res. 00262-2017", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-162035" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0004-383096", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0004-950886", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "04-May-2017", "expediente": "080005890640CA", "redactor": "Carmenmaría Escoto Fernández", "descriptores": "Litisconsorcio, Condominio o copropiedad, Legitimación en la causa, Sentencia, Responsabilidad", "restrictores": "Condominio o copropiedad, Litisconsorcio, Presupuestos de fondo, Responsabilidad objetiva, Responsabilidad solidaria", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00459", "anno": "2017", "label": "Sala 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"nexus-sen-1-0034-400915", "despacho": "Sala Segunda de la Corte", "date": "27-Feb-2008", "expediente": "053000800297LA", "redactor": "Eva María Camacho Vargas", "descriptores": "Relación laboral, Principio de primacía de la realidad, Administrador, Propiedad horizontal", "restrictores": "Elementos que determinan existencia de relación laboral en caso de gerente de operaciones“de hecho” en condominio, Elementos que determinan su existencia en caso de gerente de operaciones y administrador “de hecho” de condominio, Necesaria su aplicación para determinar existencia de relación laboral en ausencia de contrato escrito, Gerente de operaciones y administrador \"de hecho\" de condominio, Necesaria aplicación del principio de primacía de la realidad al no existir contrato escrito", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00169", "anno": "2008", "label": "Sala Segunda de la Corte Res. 00169-2008", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-119363" }, { "doc_id": 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Persona trabajadora de confianza, Administrador, Propiedad horizontal", "restrictores": "Administrador que presta servicios a empresa privada dueña de condominios, Concepto, funciones y regulaciones especiales que le son aplicables según el derecho comparado, Determinación de la naturaleza jurídica de contrato de servicios profesionales, Elementos que determinan su existencia en relación con las nuevas formas de descentralización productiva, Inexistenciade relación laboral con respecto a Administrador que presta servicios a empresa privada dueña de condominios, Aplicación de la teoría de la subordinación y contrato realidad a \"casos frontera\", Inexistencia de relación laboral al prestar sus servicios con absoluta independencia ysin sujeción a horario, Inexistencia de relación laboral al prestar sus servicios con absoluta independencia, y sin sujeción a horario, Inexistencia de relación laboral con respecto a administrador de condominio que presta sus servicios sin subordinación jurídica, Contrato de servicios profesionales, Análisis delas nuevas formas de descentralización productiva y alcances de la subordinación tratándose de profesionales, Inexistencia con respecto a Administrador que presta servicios a empresa privada dueña de condominios", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00008", "anno": "2006", "label": "Sala Segunda de la Corte Res. 00008-2006", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-96972" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-92571", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-330662", "despacho": "Tribunal Primero Civil", "date": "07-Dic-2005", "expediente": "050013090184CI", "redactor": "Gerardo Parajeles Vindas", "descriptores": "Hipoteca legal, Proceso ejecutivo, Propiedad horizontal", "restrictores": "Cobro de cuotas de mantenimiento de la propiedad en condominio, Cuotas de mantenimiento de la propiedad en condominio, Vía para el cobro de cuotas de mantenimiento, Vía para el cobro", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "01383", "anno": "2005", "label": "Tribunal Primero Civil Res. 01383-2005", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0034-92571" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-84835", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-315229", "despacho": "Tribunal Primero Civil", "date": "04-Ago-2005", "expediente": "040002990181CI", "redactor": "Gerardo Parajeles Vindas", "descriptores": "Hipoteca legal, Certificación de contador público, Obligación dineraria, Cláusula penal, Propiedad horizontal, Proceso ejecutivo hipotecario", "restrictores": "Inaplicabilidad cuando se trata de obligaciones dinerarias, Inaplicabilidad de cláusula penal, Inexistencia de renuncia de trámites en cobro de cuotas adeudadas por los condóminos, Naturaleza del cobro de cuotas adeudadas por condóminos no implica renuncia de trámite en vía ejecutiva", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00823", "anno": "2005", "label": "Tribunal Primero Civil Res. 00823-2005", "url": 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estos a\nuno o varios propietarios o concesionarios.\n\nAl inscribirse la afectación de varias fincas, se\nreunirán de modo que resulte una sola finca matriz.\n\nb) A las distintas edificaciones que se construyan en una\nsola finca, si habrán de pertenecer a propietarios diferentes.\n\nc) A los bienes inmuebles aptos para la construcción,\ntanto para los lotes o las fincas rurales en que se divida el terreno, como\npara las construcciones que se levanten en ellos.\n\nd) Cuando el propietario de un edificio o un desarrollo\nhabitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, ya\nconstruido, decida someterlo al régimen de propiedad en condominio,\nsiempre que existan elementos independientes y comunes indivisibles y cumplan\ntodos los requisitos técnicos exigidos por esta ley.\n\ne) Cuando el titular de un derecho de concesión que\nrecaiga sobre un bien inmueble y se destine a ser explotado turística o\ncomercialmente, decida someter su proyecto a las disposiciones de esta ley. En\neste caso, deberá contar con la autorización expresa y previa de\nlas autoridades que hayan otorgado la concesión.\n\nf) A los proyectos por desarrollarse en etapas, cuyas obras\nde urbanización o civiles sean sometidas al régimen de propiedad\nen condominio y donde las filiales resultantes sean, a su vez, convertidas en fincas\nmatrices de un nuevo condominio, sin perder estas, por tal razón, su\ncondición de filial del condominio original; lo anterior, de conformidad\ncon lo dispuesto en el proyecto y los planos originales debidamente aprobados,\nasí como en el reglamento del condominio.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 2.- Para acogerse al régimen establecido\nen esta ley, el propietario, los copropietarios o los concesionarios de un\ninmueble deben declarar su voluntad en escritura pública, en la que se\nhará constar:\n\na) La naturaleza, la situación, la medida y los\nlinderos de la finca matriz; una descripción general del edificio, el\ndesarrollo habitacional, comercial, turístico, industrial o\nagrícola, así como la descripción de cada filial\nresultante, con su situación, medidas, linderos y la proporción\nque a cada una de estas filiales le corresponda en relación con el\nárea total del condominio y los demás detalles necesarios para su\ncorrecta identificación. Esta información se aportará con\nbase en los planos de construcción y topográficos.\n\nb) El destino general del condominio y el particular de cada\nfilial.\n\nc) Los bienes comunes, su destino y las\ncaracterísticas necesarias para identificarlos, ubicarlos y delimitarlos\ncorrectamente.\n\nd) Que el notario ha tenido a la vista los planos de\nconstrucción debidamente aprobados por las instituciones competentes.\n\ne) La escritura de afectación al régimen de\npropiedad en condominio establecerá las reglas que permitan reunir y\ndividir las fincas filiales, con indicación de las áreas\nmínimas y el frente a la salida pública o al área\ncomún que la permita.\n\nf) El valor total del condominio, el valor de cada piso, departamento,\nlocal, oficina o estacionamiento en que este se divida, así como el\nporcentaje o la proporción correspondiente a cada uno en el valor total\ndel condominio.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 3.- El propietario de un inmueble o un derecho\nde concesión que se proponga construir o desarrollar un condominio\nhabitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, puede\nlograr, mediante declaración en escritura pública, que el\ncondominio proyectado se regule por el régimen establecido en esta ley.\nPara dicho efecto, la finca matriz y las filiales serán descritas con\nbase en un anteproyecto debidamente aprobado por el Instituto Nacional de\nVivienda y Urbanismo (INVU), el Ministerio de Salud y la municipalidad\nrespectiva.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 4.- En las escrituras referidas en los\nartículos 2 y 3, se incluirá el reglamento de condominio y\nadministración mencionado en el capítulo\nV de esta ley.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 5.- La escritura constitutiva del régimen de\npropiedad en condominio deberá ser inscrita en la sección respectiva del\nRegistro Inmobiliario (*). Al inscribirse el primer asiento de la finca\nmatriz, se cancelará la inscripción del inmueble en la Sección General de la\nPropiedad.\n\n(*)(Modificada su denominación por el artículo 2° de la ley N° 8984 del 14 de setiembre del 2011)\n\n       \nLa escritura constitutiva que se presente al Registro para la inscripción, debe\nir acompañada del plano debidamente aprobado por las instituciones respectivas,\nen el que constarán todos los datos pertinentes a la finca matriz, las fincas\nfiliales o áreas privativas, las áreas comunes y las tablas de áreas y\ndistribución.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 6.- Las fincas filiales se originarán\na partir de la inscripción de la escritura constitutiva con la\ndescripción de la finca matriz y de dichas fincas filiales, el\nrespectivo reglamento y los planos debidamente aprobados.\n\n Ficha articulo\n\nCAPÍTULO\nII\n\nBienes propios y comunes\n\nARTÍCULO 7.- Cada finca filial constituye una\nporción autónoma y debe estar acondicionada para el uso y goce\nindependientes, comunicada directamente con la vía pública o con\ndeterminado espacio común que conduzca a ella.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 8.- Cada finca filial, sus accesorios y los\nespacios necesarios para su cabal aprovechamiento, pertenecen exclusivamente a\nsu propietario, quien, según sus necesidades como condómino\ntendrá el derecho de aprovechar las cosas comunes conforme a su destino.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 9.- Las cosas comunes son de uso general o\nrestringido, independientemente de si están construidas o no y\nsegún se destinen al uso y aprovechamiento de todas las filiales o solo\na algunas de ellas.           \n\nLas cosas comunes pertenecen a todos los titulares del\ncondominio, quienes tendrán en ellas un derecho proporcional al\nporcentaje que represente el área fijada para su finca filial dentro del\ncondominio.        \n\nNo obstante, ningún propietario podrá ser\nlimitado en el uso y goce racionales de las cosas comunes, ni podrá\nalegar que tiene un derecho mayor al disfrute de esas cosas porque su\nporcentaje en ellas supere el de otros propietarios.            \n                                              \n\nLos bienes comunes no podrán ser objeto de\ndivisión, salvo en los casos exceptuados en esta ley\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 10-\nDeberán ser comunes:\n\na) El terreno donde se\nasienta el edificio, cuando se trate de construcciones verticales, lo cual da\ncomo resultado que dos filiales o más descansen sobre el mismo suelo, o\ncuando, por requerirse así, deba considerarse común el suelo.\n\nb) Los cimientos, las\nparedes maestras y medianeras, los techos, las galerías, los\nvestíbulos y las escaleras, además las vías de acceso,\nsalida y desplazamiento interno, cuando deban considerarse como tales, por el\ntipo de construcción o desarrollo.\n\nc) Los locales\ndestinados al alojamiento del personal encargado de la administración o\nseguridad del condominio.\n\nd) Los locales y las\ninstalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminación,\ntelefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua,\npozos y otros; excepto para los condominios de interés social bajo\ndeclaratoria expresa emitida por una entidad autorizada del Sistema Financiero\nNacional para la Vivienda, conforme a su normativa reglamentaria, en cuyo caso\ndichas instalaciones podrán ser objeto de cesión al prestador del\nservicio público correspondiente, siempre que cumplan con los requisitos\ntécnicos establecidos por dicho prestador y medie aceptación\nformal y no se comprometa la indivisibilidad de las áreas comunes\nprevistas en esta ley. La cesión de dichas instalaciones,\ntratándose de condominios de interés social, no conlleva\ntransferencia del dominio ni alteración del régimen de\ncopropiedad sobre las áreas comunes, limitándose exclusivamente a\nla infraestructura indispensable para la prestación del servicio\npúblico correspondiente.\n\ne) Los ascensores, los\nincineradores de residuos y, en general, todos los artefactos y las\ninstalaciones destinados al beneficio común.\n\nf) Otras que indique\nexpresamente el reglamento.\n\nLa enumeración\nanterior no es taxativa, pues también son comunes las cosas necesarias\npara la existencia, seguridad, salubridad, conservación, acceso y ornato\ndel condominio, aparte de las que expresamente se indiquen en la escritura\nconstitutiva o en el reglamento del condominio, con las excepciones\nestablecidas para los condominios de interés social bajo declaratoria\nexpresa emitida por una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para\nla Vivienda.\n\n(Así reformado por el artículo 1° de la\nLey de modernización y acceso equitativo a servicios públicos en\ncondominios de interés social, N° 10882 del 16 de marzo de 2026)\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 11.- Las cosas comunes de uso y disfrute\npodrán ser objeto de arrendamiento, previo acuerdo de la Asamblea de\nCondóminos. El producto de este arrendamiento se incorporará al\ningreso común.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 12.- Los derechos de cada condómino\nen las cosas comunes no podrán enajenarse, gravarse, embargarse ni\ntrasmitirse independientemente, por ser inherentes a la propiedad de la\nrespectiva finca filial y, en consecuencia, inseparables de dicha propiedad.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 13.- Los propietarios estarán\nobligados a sufragar los gastos de administración, conservación y\noperación de los servicios y bienes comunes. La renuncia, expresa o\ntácita, al uso y goce de las cosas comunes, no relevará al\ncondómino de sus obligaciones en cuanto a la conservación, la\nreconstrucción de dichos bienes o el pago de cuotas de mantenimiento, ni\nde ninguna obligación derivada del régimen.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 14.- En las cosas comunes, las mejoras\nserán aprobadas en Asamblea de Condóminos, mediante la siguiente\nvotación:\n\na) Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios\nque representen la mayoría del valor del condominio.\n\nb) Las mejoras útiles, por los votos de los\npropietarios que representen las dos terceras partes del valor del condominio.\n\n Ficha articulo\n\nCAPÍTULO\nIII\n\nDerechos y obligaciones de los\npropietarios\n\nARTÍCULO 15.- Los propietarios de fincas filiales\npodrán establecer a su costa servicios para su uso exclusivo, siempre\nque no perjudiquen ni estorben a los demás. Usarán su propiedad\nde acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva. Podrán\nsegregarlas siempre que las partes segregadas cumplan todos los requisitos\ndispuestos en esta ley para las fincas filiales. No podrán destinarla a\nusos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a\notro objeto que el convenido expresamente. No podrán efectuar acto ni\nincurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás\npropietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del\ncondominio.\n\nA petición del administrador del condominio o de un\npropietario, la autoridad judicial aplicará, al infractor de lo\ndispuesto en este artículo, una multa equivalente a un salario base,\nconforme se define en la Ley No. 7337, de 5 de mayo de 1993. Las sumas se\ndestinarán a mejoras del condominio; todo sin perjuicio de las\nindemnizaciones que en derecho correspondan.\n\nLa reclamación se sustanciará mediante el\nprocedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 16.- Cada propietario podrá efectuar\nobras y reparaciones en el interior de su finca filial; pero le estará\nprohibida toda innovación o modificación que afecte la\nestructura, las paredes maestras u otros elementos esenciales del condominio.\nEn cuanto a los servicios comunes y las instalaciones generales, los\npropietarios deberán abstenerse de todo acto, aun en el interior de su\npropiedad, que impida o haga menos eficaz la operación o el\naprovechamiento.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 17.- Los propietarios del piso bajo o\nprimero y los del superior o último no tendrán por esta\ncircunstancia, más derechos que los propietarios restantes.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 18.- Correrán por cuenta de los\npropietarios de las filiales afectadas, las obras de conservación que\nrequieran los entrepisos, los pisos, las paredes u otras divisiones medianeras.\n\nCada propietario costeará las obras de\nconservación que necesiten los suelos o pavimentos de su finca filial.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 19.- Son gastos comunes:\n\na) Los impuestos y tasas nacionales y municipales que\nafecten la propiedad común, así como los cánones\ncorrespondientes a los derechos administrativos de concesión, en su\ncaso, y cualquier otra carga obligatoria. Sin embargo, las oficinas nacionales\no municipales encargadas del cobro de impuestos o tasas, deberán llevar\nuna cuenta independiente para cada filial.\n\nb) El monto de las primas y el tipo de seguro que el\nreglamento del condominio establezca.\n\nc) Los gastos por administración, mantenimiento, reparación\ny limpieza de las cosas comunes, los que se regularán en el reglamento.\n\nd) El costo de las mejoras realizadas en las cosas comunes, debidamente\nautorizadas por la Asamblea de Condóminos.\n\ne) Los autorizados por la Asamblea de Condóminos y\naquellos a los que se les confiera el carácter de comunes en el\nreglamento del condominio.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 20.-La finca filial\nquedará afecta, como garantía, en forma preferente y desde su origen, por el\nincumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el propietario llegue a\ntener con el condominio.\n\nLas cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas\npor los propietarios, así como las multas y los intereses que generen,\nconstituirán un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por\nel gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles. Un contador público\nautorizado expedirá la certificación de las sumas que los propietarios adeuden\npor estos conceptos; esta certificación constituirá título ejecutivo\nhipotecario.\n\n(Así\nreformado por el artículo 1 de la Ley N° 8278 de 2 de\nmayo del 2002)\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 21.- En la venta o el traspaso por cualquier\ntítulo de una finca filial, el trasmitente\nestará obligado a presentar al notario una certificación,\nexpedida por el administrador del condominio de que se encuentra al día\nen el pago de sus cuotas para gastos comunes. De estar en mora, el adquirente\nde la filial se considerará deudor solidario por el monto certificado,\nsin perjuicio de poder cobrar del trasmitente lo que por\neste motivo deba pagar.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 22.- Las obligaciones a cargo del\npropietario lo exigirán en forma directa, aunque no ocupe personalmente\nel inmueble. En este caso, cuando el propietario no lo habite, utilice ni\nocupe, quienes lo habiten, utilicen u ocupen responderán de las\ninfracciones, sin perjuicio de la responsabilidad civil solidaria del\npropietario.\n\nLa administración del condominio, previo otorgamiento\nde poder por parte del condómino respectivo, podrá ejercer\nacción de desahucio en contra del ocupante no propietario, que en forma\nreiterada infrinja el reglamento del condominio o altere la convivencia normal\nde todos los condóminos.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 23.- Si un propietario infringe las\nprohibiciones y limitaciones contenidas en esta ley o las acordadas en el\nreglamento del condominio o en las asambleas de condóminos, se\nimpondrán las siguientes sanciones, que desarrollará y\ndeterminará el reglamento del condominio, previo cumplimiento del debido\nproceso, por la Asamblea de Condóminos:\n\na) Prevención por escrito.\n\nb) Sanción o multa.\n\nc) Obligación de desalojo por parte del\ncondómino.\n\nEl reglamento del condominio contemplará el\nrégimen específico de multas. Su reclamación se\nsustanciará mediante el proceso sumario dispuesto en el Código\nProcesal Civil.\n\n Ficha articulo\n\nCAPÍTULO IV\n\nAsamblea\nde condóminos y administración del condominio\n\nArtículo 24- Serán de competencia de la\nAsamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés\ncomún, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador.\nEsta Asamblea se celebrará según el reglamento de condominio y\nadministración y en la presente ley; deberá realizarse como\nmínimo una vez al año. Las asambleas ordinarias o extraordinarias\nse podrán realizar de manera virtual a través del uso de medios\ntecnológicos, utilizando para ello cualquier medio tecnológico en\nel tanto se garantice la interacción integral, multidireccional y en\ntiempo real entre los miembros del órgano y todos aquellos que\nparticipen de la sesión. Deberán emplearse técnicas que\npermitan la transmisión simultánea de audio, video y datos, en\nobservancia de los principios de simultaneidad, colegialidad y\ndeliberación. En estos casos, la convocatoria deberá indicar,\nexpresamente, que se trata de una asamblea virtual, señalando la forma\nen que los agremiados podrán acceder y acreditarse para participar de la\nrespectiva asamblea virtual.\n\nEl cuórum para la Asamblea de Condóminos\nestará formado por los votos que representen un mínimo de dos\ntercios del valor del condominio. En la segunda convocatoria, el cuórum\nse alcanzará con cualquier número de asistentes.\n\nCada propietario tendrá derecho a un número\nde votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el\ntotal del condominio.\n\n(Así reformado por el artículo\n1° de la ley N° 10746 del 26 de agosto de 2025)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 25- El administrador del condominio\nconvocará a la asamblea de condóminos presencial o virtual, de\nacuerdo con el artículo anterior. También, podrán convocar\nlos propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor del\ncondominio.\n\n(Así reformado por el\nartículo 1° de la ley N° 10746 del 26 de agosto de 2025)\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 26.- La Asamblea anual, entre otros asuntos,\ndeberá conocer el informe del administrador y las cuentas que él\nrendirá; aprobará el presupuesto de gastos para el año e\nindicará los medios de aportar los fondos necesarios para cubrirlo.\n\nLo acordado por la Asamblea obliga a todos los propietarios.\nCualquier propietario que estime lesionado su derecho podrá establecer\nsu reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, y se sustanciará\nmediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nArtículo 27- La Asamblea actuará con base\nen los siguientes acuerdos:\n\na) Solo por el acuerdo unánime de\ntodos los propietarios se podrá:\n\n1- Modificar el destino\ngeneral del condominio.\n\n2-\nRenunciar al régimen de\npropiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes\nno contravengan otras leyes.\n\n3-\nGravar o enajenar el condominio en su\ntotalidad.\n\n        \nb) Solo por el acuerdo de un número de votos que repre­sente\nal menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podrá:\n\n1-\nVariar el destino especial de una\nfinca filial.\n\n2-\nConstruir nuevos pisos o\nsótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que\nefectúe estos trabajos.\n\n3-\nAdquirir nuevos bienes comunes, variar\nel destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que\npueden aprovecharse, excepto si implica la reducción o\neliminación de áreas verdes o parques, que requerirá\nacuerdo unánime.\n\n4-\nAutorizar el arrendamiento de cosas\ncomunes.\n\n5-\nAprobar la reconstrucción\nparcial o total del condo­minio.\n\n6-\nVariar el área proporcional de\nlas filiales, en relación con el área total del condominio o el\nárea de los bienes comunes.\n\n7-\nVariar las cláusulas de la\nescritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.\n\nEn los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el\ncincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá,\nademás, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en\nAsamblea.\n\nc)\nCualquier otro acuerdo o determinación será aproba­do por los\nvotos de los propietarios que representen la mayoría del valor del\ncondominio.\n\n(Así reformado por el artículo único de la ley N°\n10229 del 5 de mayo de 2022)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 28.-Los acuerdos de la\nAsamblea de Condóminios se consignarán en un libro de\nactas.\n\n(Así\nreformado por el artículo 1 de la ley N° 8278 de 2 de\nmayo del 2002)\n\n \n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 29.- La administración de los\ncondominios sujetos al régimen creado en esta ley, estará a cargo\nde un administrador que puede ser una persona física o jurídica.\nSerá designado conforme al reglamento de condominio y\nadministración, por la Asamblea de Condóminos, la cual\ndeberá aprobar la remuneración correspondiente por estos\nservicios. Salvo que este reglamento disponga otra medida, el administrador\ntendrá la facultad de apoderado general, con respecto al condominio y\nlos bienes comunes.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 30.- Corresponderán a la\nadministración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios\ncomunes, la atención y operación de las instalaciones y los\nservicios generales, todos los actos de administración y\nconservación del condominio y la ejecución de los acuerdos de la\nAsamblea de Condóminos. Recaudará de cada propietario la cuota\nque le corresponda para los gastos comunes. Velará por el cumplimiento\nde las disposiciones de esta ley y el reglamento; asimismo tendrá las\ndemás facultades y obligaciones que la ley y el reglamento le fijen.\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 31.- Las medidas y disposiciones tomadas por\nla administración dentro de sus facultades serán obligatorias\npara todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 32.- Si no existe administrador o este no\nactúa, o bien, si el administrador está incapacitado, cualquiera\nde los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos\nimpostergables de conservación y administración. Además,\ntendrá derecho a cobrarles a los demás propietarios mediante la\ndebida demostración, el pago proporcional de los gastos y el tiempo\ndedicado. El refrendo de dichos gastos por parte de un contador público\nautorizado será prueba suficiente de que existen.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 32 bis.-Para la administración de los\ncondominios deberá contarse con un libro de actas de la Asamblea, un libro de\nactas de la Junta Directiva, cuando exista, en el cual constarán sus acuerdos,\ny un libro de caja en el que el administrador consignará los egresos por\nconcepto de gastos comunes como los ingresos provenientes del pago de los\npropietarios o de cualquier otro concepto.\n\n       \nLa legalización de todos estos libros, su reposición por pérdida o deterioro,\nasí como cualquier trámite relativo a estos estará a cargo de la Sección de\nPropiedad en Condominio del Registro Inmobiliario.\n\n \n\n(Así adicionado por artículo 2° de la ley N° 8278 de 2 de mayo de 2002)\n\n(Así\nreformado por el artículo 1° de la ley N° 8984 del 14\nde setiembre del 2011)\n\n Ficha articulo\n\nCAPÍTULO\nV\n\nReglamento de condominio y\nadministración\n\nARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y\nadministración deberá contener, como mínimo, disposiciones\nsobre los siguientes puntos:\n\na) Las maneras de designar, contratar o sustituir al\nadministrador, sus atribuciones y obligaciones, el período del\nnombramiento o la contratación y las causas para removerlo.\n\nb) Las aportaciones de los propietarios para gastos comunes.\n\nc) La frecuencia con que se reunirá la Asamblea de\nPropietarios, la forma de convocarla, la persona que presidirá las\nreuniones y el procedimiento para designarla.\n\nd) El uso de las cosas comunes, las limitaciones y las\ncondiciones en que se ejercerá y, en general, los derechos y las\nobligaciones de cada propietario.\n\ne) El régimen de sanciones del condominio y los\nmecanismos para la resolución de disputas.\n\nf) Las reglas necesarias para afectar las fincas filiales al\nrégimen de propiedad en condominio, las cuales se convertirán en\nfincas matrices, sin perder por ello su condición original.\n\ng) La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la\nforma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas\nexteriores en formas o colores distintos de los del conjunto.\n\n Ficha articulo\n\n              \nARTÍCULO 34.- Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al\nreglamento existente. Al inicio el reglamento debe ser establecido por el\npropietario de la finca matriz y podrá ser modificado por la Asamblea de\nCondóminos, por votación unánime del total de los propietarios del condominio.\nToda modificación del reglamento deberá ser inscrita en el Registro\nInmobiliario (*).\n\n(*) (Modificada su\ndenominación por el artículo 2° de la ley N° 8984 del\n14 de setiembre del 2011)\n\n Ficha articulo\n\nCAPÍTULO\nVI\n\nCondiciones funcionales y\nestructurales\n\nde los condominios\n\nARTÍCULO 35.- Todo condominio, según su tipo,\ndeberá llenar al menos los siguientes requisitos:\n\na) Toda la estructura principal, las paredes maestras y\ndivisorias así como las separaciones entre pisos, deberán\nconstruirse con materiales no inflamables.\n\nb) Estar provisto de un conducto, a través de todos\nlos pisos, que permita el paso de las instalaciones de agua potable, aguas\nservidas, aguas pluviales y aguas negras, electricidad y otras. Este conducto\nserá parte de las áreas comunes.\n\nc) Estar provisto de un conducto, a través de todos\nlos pisos, que permita desalojar basura y desechos, los cuales se\nrecogerán en la planta baja para ser incinerados o sometidos a\nalgún otro tratamiento. Este conducto será parte de las\náreas comunes.\n\nd) Todas las edificaciones, ya sean de desarrollo horizontal\no vertical, deberán construirse según las normas que exijan las\nleyes respectivas.\n\n Ficha articulo\n\nCAPÍTULO\nVII\n\nExtinción del condominio:\ndestrucción y\n\nreconstrucción de las edificaciones\n\n            ARTÍCULO 36.- El régimen establecido en\nesta ley podrá extinguirse por acuerdo de los condóminos reunidos en Asamblea\nGeneral, mediante votación unánime de los propietarios, siempre y cuando esto\nno se oponga a otras legislaciones relacionadas con la materia, sobre todo en\nlo referente a los posibles lotes o unidades resultantes. La extinción surtirá\nefecto a partir de la inscripción en el Registro Inmobiliario (*). En\ntal caso los asientos de la finca matriz y de las filiales se cancelarán en la\nSección de Propiedad en Condominio y los nuevos inmuebles se inscribirán en la\nSección General de Propiedad. Quedarán a salvo los derechos adquiridos por\nterceros.\n\n(*) (Modificada\nsu denominación por el artículo 2° de la ley N° 8984\ndel 14 de setiembre del 2011)\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 37.- Si se destruye total o parcialmente el\ncondominio y la mayoría de los propietarios decide reconstruirlo, el\nmonto del seguro se destinará a este fin, y si es insuficiente, todos\nlos propietarios deberán contribuir en la proporción fijada\nsegún la escritura constitutiva.\n\nQuienes se nieguen crearán, en favor de los otros\npropietarios, el derecho de comprarles su propiedad a justa tasación de\nperitos, en un plazo máximo de quince días hábiles.\nVencido este plazo el propietario queda en libertad de ofrecer a terceros la\nventa de su filial.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 38.- El Instituto Nacional de Seguros, la\nCaja Costarricense de Seguro Social, las instituciones del Sistema Bancario\nNacional, las instituciones del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y\nel INVU adaptarán sus reglamentos a esta ley, a fin de conceder\npréstamos para construir desarrollos habitacionales u otros sometidos al\nrégimen de propiedad en condominio.\n\n Ficha articulo\n\nCAPÍTULO VIII\n\nDisposiciones\nfinales\n\nArtículo 39- Se\nestablece la figura del condominio de interés social, bajo declaratoria\nexpresa emitida por una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para\nla Vivienda. En los condominios de interés social, los complejos\nhabitacionales disfrutarán de todos los derechos especiales, los\nprogramas, las normas específicas, las facilidades crediticias, las\nsubvenciones, los controles y las obligaciones de que goza la vivienda de\ninterés social, sin perder por ello ninguna de las prerrogativas de la\npropiedad en condominio.\n\nEn los condominios de\ninterés social, las instalaciones de servicios centrales como\nelectricidad, telecomunicaciones, agua, tanques, bombas de agua, pozos,\ntratamiento de aguas residuales, gestión de aguas pluviales y otras de\nsimilar naturaleza, expresamente reconocidas como técnicas y operativas\npor el reglamento que se emita al efecto, deberán ser cedidas al\nprestador del servicio público correspondiente, siempre que dichas\ninstalaciones cumplan con los requisitos técnicos y de diseño\nestablecidos por la normativa sectorial aplicable y exista aceptación\nexpresa por parte del prestador mediante acto administrativo.\n\nLas instituciones\npúblicas prestadoras de servicios deberán atender, analizar y\nresolver de forma oportuna las solicitudes de cesión de infraestructura\nformuladas por los condominios de interés social, de conformidad con su\nnormativa técnica y administrativa. Cuando dichas instalaciones cumplan\ncon los requisitos de diseño, calidad, funcionamiento y legalidad\naplicables, se presumirá su viabilidad para ser recibidas, salvo que\nmedie una causa debidamente justificada mediante resolución motivada.\n\nAdemás, en el\ncaso de los condominios de interés social, que deban construir para su\nfuncionamiento calles, aceras, cordón y caño, parques y\nfacilidades comunales, estos deberán ser cedidos gratuitamente al uso\npúblico, mediante acto formal de recepción por parte de la\nmunicipalidad correspondiente. Los condominios de interés social\ntambién estarán sujetos al pago de tasas, cánones y\nprecios municipales, conforme a lo establecido en la normativa local.\n\nLos espacios destinados\na parqueos y los locales comerciales, en caso de proyectos bajo esquemas de\nvivienda productiva, se mantendrán como propiedades de naturaleza\nprivada.\n\nLos condominios de\ninterés social existentes a la publicación de esta ley\npodrán ceder al uso público, cuando así lo decida por\nmayoría simple de sus condóminos en asamblea general, las\náreas y los servicios mencionados en el párrafo anterior.\n\nLa\nadministración del condominio de interés social podrá\notorgar servidumbres en favor de instituciones públicas prestadoras de\nservicios, cuando estas sean necesarias para el acceso, instalación,\nmantenimiento o reparación de infraestructura de servicio\npúblico. Estas servidumbres deberán ajustarse a los\nprocedimientos establecidos en el reglamento de esta ley.\n\n(Así reformado por el artículo 2° de la\nLey de modernización y acceso equitativo a servicios públicos en\ncondominios de interés social, N° 10882 del 16 de marzo de 2026)\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 40.- Refórmase el Código Civil en las siguientes disposiciones:\n\n \n\na) El segundo párrafo del\nartículo 265, cuyo texto dirá:\n\n \n\n“Artículo 265.-\n\n[...]\n\n            De\nacuerdo con las disposiciones del régimen de propiedad en condominio,\npodrán pertenecer a distintos propietarios, los pisos, locales, las\noficinas, los estacionamientos o departamentos en que se dividan uno o varios\nedificios, cuando se trate de construcciones verticales en varios pisos o\nniveles, o las casas, locales, oficinas y estacionamientos, cuando el\ndesarrollo no sea vertical sino horizontal y, en los casos de urbanizaciones\nprivadas, tanto los lotes en que se divida el terreno como las construcciones\nque sobre ellos se levanten.  En\nestos casos, cada propietario será el dueño exclusivo de su piso,\nlocal, oficina, estacionamiento, casa o lote y será condómino de\nlos bienes afectos al uso común; además, las diferentes figuras\npodrán combinarse.  Los\nbienes sometidos a este régimen se conocerán como\ncondominios.”\n\n \n\nb) El inciso 4) del artículo\n411, cuyo texto dirá:\n\n \n\n“Artículo 411.-\n\n[...]\n\n4) En los edificios y desarrollos\nsometidos al régimen de propiedad en condominio, el derecho que sobre\nlos bienes comunes corresponda al propietario de una finca filial.”\n\n \n\nc) El último párrafo\ndel artículo 505, cuyo texto dirá:\n\n \n\n“Artículo 505.-\n\n[...]\n\n            En\nlos casos de propiedad en condominio, lo anterior solo será aplicable\ncon las limitaciones establecidas en la respectiva ley.”\n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 41.- Derógase la Ley de Propiedad\nHorizontal, No. 3670, de 22 de marzo de 1966, y sus reformas.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nARTÍCULO 42.- El Poder Ejecutivo reglamentará\nesta ley.\n\nRige a partir de su publicación.\n\nDado en la Presidencia de la República.-  San José, a los veintiocho\ndías del mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve.\n\n Ficha articulo\n\nFecha de generación: 7/5/2026 01:28:10\n\n Ir al principio del documento", "body_en_text": "Remember that Control F is an option that allows you to search\n the entire text\n\n Go to the end of the document\n\n - You are in the latest version of the regulation\n -\n\n Complete Text of Regulation 7933\n\n Condominium Property Regulatory Law\n\nComplete Text of record: 29CA4\n1\n\nNo. 7933\n\nTHE LEGISLATIVE ASSEMBLY OF THE\nREPUBLIC OF COSTA RICA\n\nDECREES:\n\nCondominium Property Regulatory Law\n\nCHAPTER\nI\n\nGeneral Provisions\n\nARTICLE 1.- The condominium property regime\nmay be applied:\n\na) To the various floors, premises, offices, parking spaces\nor apartments into which one or several buildings, to be built or\nbuilt on the same property or on different properties, are divided, whether these belong to\none or several owners or concessionaires.\n\nUpon registering the affectation of several properties, they\nwill be combined so that a single parent property results.\n\nb) To the different buildings constructed on a\nsingle property, if they are to belong to different owners.\n\nc) To real estate suitable for construction,\nboth for the lots or rural properties into which the land is divided, and\nfor the constructions erected on them.\n\nd) When the owner of a building or a residential, commercial, tourist, industrial, or agricultural development, already\nbuilt, decides to submit it to the condominium property regime,\nprovided that there are independent and indivisible common elements and they comply with\nall the technical requirements demanded by this law.\n\ne) When the holder of a concession right that\nfalls upon a real estate property and is intended for tourist or\ncommercial exploitation, decides to submit their project to the provisions of this law. In\nthis case, they must have the express and prior authorization of\nthe authorities that granted the concession.\n\nf) To projects to be developed in stages, whose\nurbanization or civil works are submitted to the condominium property\nregime and where the resulting subsidiary properties are, in turn, converted into parent\nproperties of a new condominium, without losing, for this reason, their\ncondition as a subsidiary of the original condominium; the foregoing, in accordance\nwith the provisions of the project and the original duly approved plans,\nas well as the condominium regulations.\n\n Article file\n\nARTICLE 2.- To benefit from the regime established\nin this law, the owner, co-owners, or concessionaires of a\nproperty must declare their will in a public deed, in which\nthe following shall be recorded:\n\na) The nature, situation, measurements, and\nboundaries of the parent property; a general description of the building, the\nresidential, commercial, tourist, industrial, or\nagricultural development, as well as the description of each\nresulting subsidiary property, with its situation, measurements, boundaries, and the proportion\nthat each of these subsidiary properties corresponds to in relation to the\ntotal area of the condominium and the other details necessary for its correct\nidentification. This information shall be provided based on the construction and topographic plans.\n\nb) The general purpose of the condominium and the specific one of each\nsubsidiary property.\n\nc) The common property, its purpose, and the\ncharacteristics necessary to correctly identify, locate, and delimit it.\n\nd) That the notary has examined the construction\nplans duly approved by the competent institutions.\n\ne) The deed of affectation to the condominium property\nregime shall establish the rules that allow the merging and\ndividing of the subsidiary properties, indicating the\nminimum areas and the frontage to the public road or the common\narea that allows it.\n\nf) The total value of the condominium, the value of each floor, apartment,\npremises, office, or parking space into which it is divided, as well as the\npercentage or proportion corresponding to each one in the total value\nof the condominium.\n\n Article file\n\nARTICLE 3.- The owner of a property or a right\nof concession who proposes to build or develop a residential,\ncommercial, tourist, industrial, or agricultural condominium, may\nachieve, by means of a declaration in a public deed, that the\nprojected condominium is governed by the regime established in this law.\nFor this purpose, the parent property and the subsidiary properties shall be described based\non a preliminary project duly approved by the Instituto Nacional de\nVivienda y Urbanismo (INVU), the Ministry of Health, and the respective\nmunicipality.\n\n Article file\n\nARTICLE 4.- In the deeds referred to in\narticles 2 and 3, the condominium and\nadministration regulations mentioned in chapter\nV of this law shall be included.\n\n Article file\n\nARTICLE 5.- The deed constituting the condominium property\nregime must be registered in the respective section of the\nRegistro Inmobiliario (*). Upon registering the first entry of the parent\nproperty, the registration of the property in the General Property Section shall be cancelled.\n\n(*)(Its name modified by article 2 of law No. 8984 of September 14, 2011)\n\n       \nThe constitutive deed submitted to the Registry for registration must\nbe accompanied by the plan duly approved by the respective institutions,\nwhich shall record all the pertinent data for the parent property, the subsidiary\nproperties or private areas, the common areas, and the tables of areas and\ndistribution.\n\n Article file\n\nARTICLE 6.- The subsidiary properties shall originate\nfrom the registration of the constitutive deed with the\ndescription of the parent property and of said subsidiary properties, the\nrespective regulations, and the duly approved plans.\n\n Article file\n\nCHAPTER\nII\n\nPrivate and Common Property\n\nARTICLE 7.- Each subsidiary property constitutes an\nautonomous portion and must be conditioned for independent\nuse and enjoyment, directly connected to the public road or to\na specific common space that leads to it.\n\n Article file\n\nARTICLE 8.- Each subsidiary property, its accessories, and the\nspaces necessary for its full use, belong exclusively to\nits owner, who, according to their needs as a condominium owner,\nshall have the right to use the common property in accordance with its purpose.\n\n \n\n Article file\n\nARTICLE 9.- Common property is for general or\nrestricted use, regardless of whether it is built or not, and\naccording to whether it is destined for the use and benefit of all the subsidiary properties or only\nsome of them.           \n\nCommon property belongs to all the owners of the\ncondominium, who shall have a right to it proportional to the\npercentage that the area established for their subsidiary property represents within the\ncondominium.        \n\nNevertheless, no owner may be\nlimited in the rational use and enjoyment of the common property, nor may they\nclaim a greater right to the enjoyment of these things because their\npercentage in them exceeds that of other owners.            \n                                              \n\nCommon property may not be subject to\ndivision, except in the cases exempted in this law.\n\n Article file\n\nArticle 10-\nThe following must be common:\n\na) The land on which the building\nrests, in the case of vertical constructions, resulting in two or more subsidiary properties resting on the same ground, or\nwhen, as required, the ground must be considered common.\n\nb) The foundations, the main\nand party walls, the roofs, the galleries, the\nvestibules, and the stairways, as well as the access, exit,\nand internal circulation routes, when they must be considered as such, due to the\ntype of construction or development.\n\nc) The premises\ndestined for the housing of personnel in charge of the administration or\nsecurity of the condominium.\n\nd) The premises and the\ninstallations for central services such as electricity, lighting,\ntelephony, gas, water, refrigeration, tanks, water pumps,\nwells, and others; except for social interest condominiums under an\nexpress declaration issued by an authorized entity of the Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (National Financial System for Housing), in accordance with its regulatory provisions, in which case\nsaid installations may be subject to transfer to the corresponding\npublic service provider, provided they meet the\ntechnical requirements established by said provider and there is formal\nacceptance and the indivisibility of the common areas\nprovided for in this law is not compromised. The transfer of said installations,\nin the case of social interest condominiums, does not entail\ntransfer of ownership or alteration of the co-ownership\nregime over the common areas, being exclusively limited to\nthe infrastructure indispensable for the provision of the corresponding\npublic service.\n\ne) The elevators, the\nwaste incinerators, and, in general, all the devices and\ninstallations destined for the common benefit.\n\nf) Others expressly\nindicated by the regulations.\n\nThe preceding\nenumeration is not exhaustive, as those things necessary\nfor the existence, security, health, conservation, access, and ornamentation\nof the condominium are also common, apart from those that are\nexpressly indicated in the constitutive\ndeed or in the condominium regulations, with the exceptions\nestablished for social interest condominiums under an express\ndeclaration issued by an authorized entity of the Sistema Financiero Nacional para\nla Vivienda.\n\n(Thus amended by article 1 of the\nLaw for modernization and equitable access to public services in\nsocial interest condominiums, No. 10882 of March 16, 2026)\n\n Article file\n\nARTICLE 11.- Common property for use and enjoyment\nmay be subject to lease, with the prior agreement of the Assembly of\nCondominium Owners. The proceeds from this lease shall be incorporated into the\ncommon income.\n\n Article file\n\nARTICLE 12.- The rights of each condominium owner\nin the common property may not be alienated, encumbered, seized, nor\ntransferred independently, as they are inherent to the ownership of the\nrespective subsidiary property and, consequently, inseparable from said property.\n\n Article file\n\nARTICLE 13.- The owners shall be\nobligated to cover the costs of administration, conservation, and\noperation of the common services and property. The express or\ntacit waiver of the use and enjoyment of the common property shall not relieve the\ncondominium owner from their obligations regarding the conservation,\nreconstruction of said property, or the payment of maintenance fees, nor\nfrom any obligation derived from the regime.\n\n Article file\n\nARTICLE 14.- On common property, improvements\nshall be approved by the Assembly of Condominium Owners, through the following\nvote:\n\na) Necessary improvements, by the votes of the owners\nrepresenting the majority of the value of the condominium.\n\nb) Useful improvements, by the votes of the\nowners representing two-thirds of the value of the condominium.\n\n Article file\n\nCHAPTER\nIII\n\nRights and Obligations of the\nOwners\n\nARTICLE 15.- The owners of subsidiary properties\nmay establish, at their own cost, services for their exclusive use, provided\nthey do not harm or disturb others. They shall use their property\nin accordance with its purpose as set out in the constitutive deed. They may\nsubdivide them provided the segregated parts meet all the requirements\nestablished in this law for subsidiary properties. They may not use it for\nuses contrary to the law, morality, or good customs, nor make it serve\nany purpose other than that expressly agreed upon. They may not perform any act\nor incur any omission that disturbs the tranquility of the other\nowners or compromises the solidity, security, health, or comfort of the\ncondominium.\n\nAt the request of the condominium administrator or a\nowner, the judicial authority shall apply, to the violator of the provisions\nof this article, a fine equivalent to one base salary,\nas defined in Law No. 7337 of May 5, 1993. The sums shall\nbe allocated to improvements of the condominium; all without prejudice to the\nindemnities that may correspond by law.\n\nThe claim shall be processed through\nthe summary procedure established in the Civil Procedure Code.\n\n Article file\n\nARTICLE 16.- Each owner may carry out\nworks and repairs inside their subsidiary property; but any\ninnovation or modification that affects the structure,\nmain walls, or other essential elements of the condominium\nshall be prohibited. Regarding common services and general installations,\nowners must refrain from any act, even inside their\nproperty, that impedes or makes less efficient the operation or\nuse thereof.\n\n Article file\n\nARTICLE 17.- The owners of the ground or\nfirst floor and those of the upper or last floor shall not, by this\ncircumstance, have more rights than the remaining owners.\n\n Article file\n\nARTICLE 18.- The conservation works required\nby the mezzanines, floors, walls, or other dividing party\nstructures shall be at the expense of the owners of the affected subsidiary properties.\n\n\n\n\nEach owner shall bear the cost of the conservation\nworks needed by the soils or pavements of their subsidiary property.\n\n Article file\n\nARTICLE 19.- Common expenses are:\n\na) National and municipal taxes and fees that\naffect the common property, as well as the fees\ncorresponding to the administrative concession rights, where\nappropriate, and any other mandatory charge. However, the national\nor municipal offices in charge of collecting taxes or fees must maintain\nan independent account for each subsidiary property.\n\nb) The amount of the premiums and the type of insurance that the\ncondominium regulations establish.\n\nc) Expenses for the administration, maintenance, repair,\nand cleaning of common property, which shall be regulated in the regulations.\n\nd) The cost of improvements made to common property, duly\nauthorized by the Assembly of Condominium Owners.\n\ne) Those authorized by the Assembly of Condominium Owners and\nthose conferred the character of common in the\ncondominium regulations.\n\n Article file\n\nArticle 20.-The subsidiary property\nshall be encumbered, as a guarantee, preferentially and from its origin, by the\nnon-compliance with the pecuniary obligations that the owner may have\ntowards the condominium.\n\nThe fees corresponding to the common expenses owed\nby the owners, as well as the fines and interest they generate,\nshall constitute a mortgage lien on the subsidiary property, only preceded by the\nlien relating to the tax on real estate. A certified public\naccountant shall issue the certification of the sums that the owners owe\nfor these concepts; this certification shall constitute an executory mortgage\ntitle.\n\n(Thus\namended by article 1 of Law No. 8278 of May\n2, 2002)\n\n Article file\n\nARTICLE 21.- In the sale or transfer by any\ntitle of a subsidiary property, the transferor\nshall be obligated to present to the notary a certification,\nissued by the condo administrator, that they are up to date\nin the payment of their fees for common expenses. If in default, the acquirer\nof the subsidiary property shall be considered jointly liable for the certified amount,\nwithout prejudice to being able to collect from the transferor what they\nmust pay for this reason.\n\n Article file\n\nARTICLE 22.- The obligations enforceable against the\nowner shall be demanded directly, even if they do not personally occupy\nthe property. In this case, when the owner does not live in, use, or\noccupy it, those who live in, use, or occupy it shall be responsible for the\ninfractions, without prejudice to the joint civil liability of the\nowner.\n\nThe administration of the condominium, with the prior granting\nof power by the respective condominium owner, may exercise\nan eviction action against the non-owner occupant who repeatedly violates the condominium regulations or disrupts the normal coexistence of all condominium owners.\n\n Article file\n\nARTICLE 23.- If an owner violates the\nprohibitions and limitations contained in this law or those agreed upon in the\ncondominium regulations or in the assemblies of condominium owners, the following sanctions shall be imposed, which the condominium regulations shall develop and determine, after compliance with due\nprocess, by the Assembly of Condominium Owners:\n\na) Written warning.\n\nb) Sanction or fine.\n\nc) Obligation of eviction by the\ncondominium owner.\n\nThe condominium regulations shall contemplate the\nspecific regime of fines. Their claim shall be\nprocessed through the summary procedure provided in the Civil\nProcedure Code.\n\n Article file\n\nCHAPTER IV\n\nAssembly\nof Condominium Owners and Administration of the Condominium\n\nArticle 24- The Assembly of Condominium Owners shall have jurisdiction over resolutions on matters of common\ninterest, not included within the powers and obligations of the administrator.\nThis Assembly shall be held according to the condominium and\nadministration regulations and this law; it must be held at\nleast once a year. Ordinary or extraordinary\nassemblies may be held virtually through the use of\ntechnological means, using any technological means for this purpose as\nlong as the integral, multidirectional, and\nreal-time interaction among the members of the body and all those\nparticipating in the session is guaranteed. Techniques that\nallow the simultaneous transmission of audio, video, and data must be used, in\nobservance of the principles of simultaneity, collegiality, and\ndeliberation. In these cases, the notice of meeting must indicate,\nexpressly, that it is a virtual assembly, indicating the manner\nin which the members may access and accredit themselves to participate in the\nrespective virtual assembly.\n\nThe quorum for the Assembly of Condominium Owners\nshall be formed by the votes representing a minimum of two-thirds of the value of the condominium. On the second call, the quorum shall be reached with any number of attendees.\n\nEach owner shall have the right to a number\nof votes equal to the percentage that the value of their property represents in the\ntotal of the condominium.\n\n(Thus amended by article\n1 of law No. 10746 of August 26, 2025)\n\n Article file\n\nArticle 25- The administrator of the condominium\nshall convene the assembly of condominium owners, in person or virtually, in\naccordance with the previous article. Also, the owners representing at least one-third of the value of the\ncondominium may convene it.\n\n(Thus amended by\narticle 1 of law No. 10746 of August 26, 2025)\n\n Article file\n\nARTICLE 26.- The annual Assembly, among other matters,\nmust hear the administrator's report and the accounts they\nwill render; it shall approve the budget of expenses for the year and\nindicate the means of providing the necessary funds to cover it.\n\nWhat is agreed by the Assembly binds all owners.\nAny owner who considers their right harmed may file\ntheir claim within the three months following the finality of the agreement, and it shall be processed\nthrough the summary procedure established in the Civil Procedure Code.\n\n \n\n Article file\n\nArticle 27- The Assembly shall act based on\nthe following agreements:\n\na) Only by the unanimous agreement of\nall the owners may the following be done:\n\n1- Modify the general\npurpose of the condominium.\n\n2-\nRenounce the condominium\nproperty regime, provided that the resulting parcels or units\ndo not contravene other laws.\n\n3-\nEncumber or alienate the condominium in its\nentirety.\n\n        \nb) Only by the agreement of a number of votes representing\nat least two-thirds of the total value of the building may the following be done:\n\n1-\nChange the specific purpose of a\nsubsidiary property.\n\n2-\nConstruct new floors or\nbasements, excavate, or authorize one of the owners to\ncarry out these works.\n\n3-\nAcquire new common property, change the\npurpose of existing ones, or dispose in any way of the manner in which\nthey may be used, except if it implies the reduction or\nelimination of green areas or parks, which shall require\nunanimous agreement.\n\n4-\nAuthorize the leasing of common\nproperty.\n\n5-\nApprove the partial\nor total reconstruction of the condominium.\n\n6-\nVary the proportional area of the\nsubsidiary properties, in relation to the total area of the condominium or the\narea of the common property.\n\n7-\nVary the clauses of the\nconstitutive deed or the condominium and administration regulations.\n\nIn the previous cases, when a single owner represents at least\nfifty percent (50%) of the total value of the condominium, in\naddition, fifty percent (50%) of the remaining votes gathered in the\nAssembly shall be required.\n\nc)\nAny other agreement or determination shall be approved by the\nvotes of the owners representing the majority of the value of the\ncondominium.\n\n(Thus amended by the sole article of law No.\n10229 of May 5, 2022)\n\n Article file\n\nArticle 28.-The agreements of the\nAssembly of Condominium Owners shall be recorded in a\nminutes book.\n\n(Thus\namended by article 1 of law No. 8278 of May\n2, 2002)\n\n \n\n Article file\n\nARTICLE 29.- The administration of the\ncondominiums subject to the regime created in this law shall be in charge\nof an administrator who may be a natural or legal person.\nThey shall be designated in accordance with the condominium and administration\nregulations, by the Assembly of Condominium Owners, which\nmust approve the corresponding remuneration for these\nservices. Unless this regulation provides another measure, the administrator\nshall have the power of a general proxy, with respect to the condominium and\nthe common property.\n\n Article file\n\nARTICLE 30.- The administration shall be responsible for\nthe care and vigilance of the common property and\nservices, the attention and operation of the installations and\ngeneral services, all acts of administration and\nconservation of the condominium, and the execution of the agreements of the\nAssembly of Condominium Owners. It shall collect from each owner the fee\ncorresponding to them for common expenses. It shall ensure compliance\nwith the provisions of this law and the regulations; likewise, it shall have the\nother powers and obligations that the law and the regulations assign to it.\n\n Article file\n\nARTICLE 31.- The measures and provisions taken by\nthe administration within its powers shall be obligatory\nfor all owners, unless the Assembly modifies or revokes them.\n\n \n\n Article file\n\nARTICLE 32.- If there is no administrator or they do not\nact, or if the administrator is incapacitated, any\nof the owners may perform by themselves the\nurgent acts of conservation and administration. Furthermore,\nthey shall have the right to collect from the other owners, through the\nproper demonstration, the proportional payment of the expenses and the time\ndedicated. The endorsement of said expenses by a certified public\naccountant shall be sufficient proof of their existence.\n\n Article file\n\nArticle 32 bis.-For the administration of the\ncondominiums, there must be a minutes book of the Assembly, a minutes\nbook of the Board of Directors, when it exists, in which its agreements shall be recorded,\nand a cash book in which the administrator shall record the outflows for\ncommon expenses as well as the income from the payment of the\nowners or from any other concept.\n\n       \nThe legalization of all these books, their replacement due to loss or deterioration,\nas well as any procedure relating to them shall be in charge of the Condominium Property Section of the Registro Inmobiliario.\n\n \n\n(Thus added by article 2 of law No. 8278 of May 2, 2002)\n\n(Thus\namended by article 1 of law No. 8984 of September\n14, 2011)\n\n Article file\n\nCHAPTER\nV\n\nCondominium and Administration\nRegulations\n\nARTICLE 33.- The condominium and administration\nregulations must contain, at a minimum, provisions\non the following points:\n\na) The ways of designating, contracting, or substituting the\nadministrator, their powers and obligations, the period of\nappointment or contracting, and the causes for their removal.\n\nb) The contributions of the owners for common expenses.\n\nc) The frequency with which the Assembly of\nOwners shall meet, the manner of convening it, the person who shall chair the\nmeetings, and the procedure for designating them.\n\nd) The use of common property, the limitations and\nconditions under which it shall be exercised, and, in general, the rights and\nobligations of each owner.\n\ne) The condominium's sanctions regime and the\nmechanisms for dispute resolution.\n\nf) The rules necessary to subject the subsidiary properties to the\ncondominium property regime, which shall be converted into\nparent properties, without thereby losing their\noriginal condition.\n\ng) The possibility, jointly or individually, of changing the\nexternal form of the facades, decorating the exterior walls, doors, or\nwindows in forms or colors different from those of the complex.\n\n Article file\n\n              \nARTICLE 34.- Whoever acquires rights in a condominium shall be subject to the\nexisting regulations. At the outset, the regulations must be established by the\nowner of the parent property and may be modified by the Assembly of\nCondominium Owners, by unanimous vote of all the owners of the condominium.\nAny modification of the regulations must be registered in the Registro\nInmobiliario (*).\n\n(*) (Its\nname modified by article 2 of law No. 8984 of\nSeptember 14, 2011)\n\n Article file\n\nCHAPTER\nVI\n\nFunctional and Structural\nConditions\n\nof the Condominiums\n\nARTICLE 35.- Every condominium, according to its type,\nmust meet at least the following requirements:\n\na) All of the main structure, the load-bearing and dividing\nwalls, as well as the separations between floors, must\nbe constructed with non-flammable materials.\n\nb) Be provided with a duct, through all\nthe floors, that allows the passage of the installations for potable water,\nwastewater, rainwater, and blackwater, electricity, and others. This duct\nshall be part of the common areas.\n\nc) Be provided with a duct, through all\nthe floors, that allows for the disposal of garbage and waste, which shall be\ncollected on the ground floor to be incinerated or subjected to\nsome other treatment. This duct shall be part of the\ncommon areas.\n\nd) All buildings, whether horizontal\nor vertical developments, shall be constructed according to the norms required by the\nrespective laws.\n\n Article file\n\nCHAPTER\nVII\n\nExtinction of the Condominium:\nDestruction and\n\nReconstruction of the Buildings\n\n            ARTICLE 36.- The regime established in\nthis law may be extinguished by agreement of the condominium owners gathered in a General\nAssembly, through a unanimous vote of the owners, provided this\ndoes not oppose other related legislation, especially\nregarding the possible resulting lots or units. The extinction shall take\neffect upon registration in the Registro Inmobiliario (*). In\nsuch case, the entries of the parent property and the subsidiary properties shall be cancelled in the\nCondominium Property Section and the new properties shall be registered in the\nGeneral Property Section. The rights acquired by\nthird parties shall be preserved.\n\n(*) (Its\nname modified by article 2 of law No. 8984\nof September 14, 2011)\n\n Article file\n\nARTICLE 37.- If the condominium is destroyed totally or partially\nand the majority of the owners decide to rebuild it, the\namount of the insurance shall be allocated to this purpose, and if it is insufficient, all\nthe owners must contribute in the proportion established\nin the constitutive deed.\n\nThose who refuse shall create, in favor of the other\nowners, the right to buy their property at a fair appraisal by\nexperts, within a maximum period of fifteen business days.\nOnce this period has expired, the owner is free to offer\nthe sale of their subsidiary property to third parties.\n\n Article file\n\nARTICLE 38.- The Instituto Nacional de Seguros, the\nCaja Costarricense de Seguro Social, the institutions of the Sistema Bancario\nNacional, the institutions of the Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, and\nthe INVU shall adapt their regulations to this law, in order to grant\nloans to build residential developments or others subject to the\ncondominium property regime.\n\n Article file\n\nCHAPTER VIII\n\nFinal\nProvisions\n\nArticle 39- The\nfigure of the social interest condominium is established, under an express\ndeclaration issued by an authorized entity of the Sistema Financiero Nacional para\nla Vivienda. In social interest condominiums, the housing\ncomplexes shall enjoy all the special rights,\nprograms, specific norms, credit facilities,\nsubsidies, controls, and obligations that social interest housing enjoys, without thereby losing any of the prerogatives of\ncondominium property.\n\nIn social interest\ncondominiums, the central service installations such as\nelectricity, telecommunications, water, tanks, water pumps, wells,\nwastewater treatment, stormwater management, and others of a\nsimilar nature, expressly recognized as technical and operational\nby the regulations issued for this purpose, must be transferred to the\ncorresponding public service provider, provided that said\ninstallations meet the technical and design\nrequirements established by the applicable sectoral regulations and there is express\nacceptance by the provider through an administrative act.\n\nThe public\ninstitutions providing services must attend to, analyze, and\nresolve in a timely manner the requests for transfer of infrastructure\nmade by social interest condominiums, in accordance with their\ntechnical and administrative regulations. When said installations meet\nthe applicable design, quality, functionality, and legality\nrequirements, their viability for being received shall be presumed, unless\na duly justified cause exists by way of a reasoned resolution.\n\nFurthermore, in the case of social-interest condominiums, which must build streets, sidewalks, curbs and gutters (cordón y caño), parks, and community facilities for their operation, these must be transferred free of charge to public use, through a formal act of acceptance (recepción) by the corresponding municipality. Social-interest condominiums will also be subject to the payment of municipal taxes, fees (cánones), and charges, in accordance with local regulations.\n\nSpaces intended for parking and commercial premises, in the case of projects under productive housing schemes, will remain as properties of a private nature.\n\nExisting social-interest condominiums at the time of this law's publication may transfer to public use, when so decided by a simple majority of their condominium owners in a general assembly, the areas and services mentioned in the preceding paragraph.\n\nThe administration of the social-interest condominium may grant easements (servidumbres) in favor of public service provider institutions, when these are necessary for the access, installation, maintenance, or repair of public service infrastructure. These easements shall conform to the procedures established in the regulations of this law.\n\n(Thus amended by Article 2 of the Law for modernization and equitable access to public services in social-interest condominiums, No. 10882 of March 16, 2026)\n\nArticle file\n\nARTICLE 40.- The Civil Code is amended in the following provisions:\n\n \n\na) The second paragraph of article 265, whose text shall read:\n\n \n\n“Article 265.-\n\n[...]\n\n According to the provisions of the condominium property regime, floors, premises, offices, parking spaces, or apartments into which one or several buildings are divided may belong to different owners, in the case of vertical constructions on several floors or levels, or houses, premises, offices, and parking spaces, when the development is not vertical but horizontal and, in the cases of private residential subdivisions (urbanizaciones privadas), both the lots into which the land is divided and the constructions built upon them. In these cases, each owner shall be the exclusive owner of their floor, premises, office, parking space, house, or lot and shall be a co-owner (condómino) of the assets subject to common use; furthermore, the different configurations may be combined. The properties subject to this regime shall be known as condominiums (condominios).”\n\n \n\nb) Subsection 4) of article 411, whose text shall read:\n\n \n\n“Article 411.-\n\n[...]\n\n4) In buildings and developments subject to the condominium property regime, the right over the common property corresponding to the owner of a subsidiary property (finca filial).”\n\n \n\nc) The last paragraph of article 505, whose text shall read:\n\n \n\n“Article 505.-\n\n[...]\n\n In cases of condominium property, the foregoing shall only be applicable with the limitations established in the respective law.”\n\nArticle file\n\nARTICLE 41.- The Horizontal Property Law, No. 3670, of March 22, 1966, and its amendments, is repealed.\n\n \n\nArticle file\n\nARTICLE 42.- The Executive Branch shall regulate this law.\n\nIt takes effect upon its publication.\n\nGiven at the Presidency of the Republic.- San José, on the twenty-eighth day of October, nineteen ninety-nine.\n\nArticle file\n\nGeneration date: 7/5/2026 01:28:10\n\n Go to beginning of document" }