{ "id": "norm-40994", "citation": "Reglamento municipal 294", "section": "norms", "doc_type": "municipal_regulation", "title_es": "Zonas de riesgo y protección en San Isidro de El General", "title_en": "Risk and Protection Zones in San Isidro de El General", "summary_es": "Este reglamento municipal establece la zonificación para los distritos primero y tercero del cantón de Pérez Zeledón, incluyendo la ciudad de San Isidro de El General. Define zonas residencial, comercial, industrial, público institucional, áreas verdes, rural y centros poblados menores, así como zonas específicas de alto riesgo por inundación (Z.A.R.), mediano riesgo (Z.M.R.) y deslizamiento (Z.D.), en respuesta a desastres como el Huracán César. Para cada zona, se especifican usos permitidos y condicionales, y requisitos como área mínima de lote, frentes, retiros, cobertura y altura. Además, se incorporan zonas de protección de nacientes y riberas según radios de 100 m, 15 m o 50 m. Se prohíben urbanizaciones, fraccionamientos y construcciones en zonas de alto riesgo y deslizamiento, y se limita el desarrollo en zonas rurales. El reglamento detalla también sanciones por incumplimiento y procedimientos de modificación.", "summary_en": "This municipal regulation establishes zoning for the first and third districts of Pérez Zeledón canton, including the city of San Isidro de El General. It defines residential, commercial, industrial, public-institutional, green area, rural, and minor population center zones, as well as specific high-risk flood zones (Z.A.R.), medium-risk zones (Z.M.R.), and landslide zones (Z.D.), in response to disasters like Hurricane César. For each zone, permitted and conditional uses, and requirements such as minimum lot size, frontage, setbacks, coverage, and height are specified. Additionally, protection zones for springs and riverbanks are incorporated with radii of 100 m, 15 m, or 50 m. Urbanizations, subdivisions, and constructions are prohibited in high-risk and landslide zones, and development is restricted in rural areas. The regulation also details penalties for non-compliance and modification procedures.", "court_or_agency": "", "date": "18/03/1997", "year": "1997", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento", "water-law" ], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "Zonas de Riesgo", "Zonas Protectoras", "retiros", "fraccionamiento", "Ley de Planificación Urbana 4240", "INVU" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 17", "law": "Ley de Planificación Urbana N° 4240" }, { "article": "Art. 33", "law": "Ley de Planificación Urbana N° 4240" }, { "article": "Arts. 33 y 34", "law": "Ley Forestal N° 7575" } ], "keywords_es": [ "zonificación", "riesgo de inundación", "deslizamiento", "San Isidro El General", "Pérez Zeledón", "retiros", "uso del suelo", "área mínima de lote", "zonas protectoras", "ley de planificación urbana" ], "keywords_en": [ "zoning", "flood risk", "landslide", "San Isidro El General", "Pérez Zeledón", "setbacks", "land use", "minimum lot size", "protection zones", "urban planning law" ], "excerpt_es": "Artículo 18.—Zona de Alto Riesgo por Inundación (Z.A.R.)\n18.1 Propósito: Proteger el área que bordea el cauce principal del río, promoviendo el uso forestal de esas partes planas y de poca altura, que en ocasiones presentan causes menores o abandonados, propensos a reactivarse en crecidas ligeramente mayores a las máximas normales durante la estación lluviosa; (...) 18.3 Usos Permitidos: Las zonas delimitadas como de Alto Riesgo en el plano de zonificación a escala 1:10.000 y zonas de peligrosidad a escala 1:50.000, corresponden al área aledaña al cauce fluvial, propensa a sufrir inundaciones periódicas, que por disposición de leyes, se considerarán como \"Zonas Protectoras\", en consecuencia queda prohibido efectuar en ellas labores agropecuarias o eliminar la vegetación, únicamente se permitirá la reforestación con especies vegetales propias de la zona.\nArtículo 19.—Zonas de Mediano Riesgo de Inundación (Z.M.R.)\n19.1 Propósito: El propósito de esta zona es establecer un área de amortiguamiento entre las zonas de Alto Riesgo y las de Bajo Riesgo, donde la topografía es plana. (...) 19.3 Requisitos: El área mínima de la segregación para uso agrícola o forestal será de una hectárea, habilitada únicamente por servidumbre agrícola con 7 metros, de ancho, que debe formar parte de la parcela.", "excerpt_en": "Article 18.—High Flood Risk Zone (Z.A.R.)\n18.1 Purpose: To protect the area bordering the main river channel, promoting forestry use of those flat, low-lying parts that sometimes present minor or abandoned channels, prone to reactivation in floods slightly greater than normal maximums during the rainy season; (...) 18.3 Permitted Uses: The areas designated as High Risk on the zoning map at a scale of 1:10,000 and hazard zones at a scale of 1:50,000 correspond to the area adjacent to the fluvial channel, prone to periodic flooding, which by legal provision are considered \"Protection Zones\"; consequently, carrying out agricultural or livestock work or removing vegetation is prohibited, only reforestation with native plant species of the area is permitted.\nArticle 19.—Medium Flood Risk Zones (Z.M.R.)\n19.1 Purpose: The purpose of this zone is to establish a buffer area between the High Risk and Low Risk zones, where the topography is flat. (...) 19.3 Requirements: The minimum area of a segregation for agricultural or forestry use shall be one hectare, served only by an agricultural easement 7 meters wide, which must form part of the parcel.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "The Municipality of Pérez Zeledón established the zoning of the Partial Regulatory Plan for San Isidro de El General, defining risk areas, land uses, and construction requirements.", "summary_es": "La Municipalidad de Pérez Zeledón estableció la zonificación del Plan Regulador Parcial para San Isidro de El General, definiendo áreas de riesgo, usos del suelo, y requisitos constructivos." }, "pull_quotes": [ { "context": "Artículo 7°", "quote_en": "Article 7—Urbanizations, Subdivisions and Constructions: 7.1 In the rural zone, new urbanizations are not permitted. 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Se permitirán solamente construcciones y fraccionamientos bajo los requisitos de esta zona indicados más adelanté en este reglamento. 7.2 En las zonas de alto, mediano riesgo y de deslizamiento, no se permitirán urbanizaciones, fraccionamientos ni construcciones." }, { "context": "Artículo 18", "quote_en": "Article 18—High Flood Risk Zone (Z.A.R.): (...) the areas designated as High Risk (...) shall be considered \"Protection Zones\"; consequently, carrying out agricultural or livestock work or removing vegetation is prohibited, only reforestation with native plant species of the area is permitted.", "quote_es": "Artículo 18—Zona de Alto Riesgo por Inundación (Z.A.R.): (...) las zonas delimitadas como de Alto Riesgo (...) se considerarán como \"Zonas Protectoras\", en consecuencia queda prohibido efectuar en ellas labores agropecuarias o eliminar la vegetación, únicamente se permitirá la reforestación con especies vegetales propias de la zona." }, { "context": "Artículo 2°", "quote_en": "Article 2—Definitions: H) Protection Zones: Areas bordering permanent springs defined within a radius of 100 meters measured horizontally. A strip of 15 meters, measured horizontally on both sides, on the banks of rivers, streams or creeks, if the terrain is flat, and 50 meters if the terrain is steep (slope greater than 30%).", "quote_es": "Artículo 2°—Definiciones: H) Zonas de Protección: Las áreas que bordeen nacientes permanentes definidas en un radio de 100 metros medidos de modo horizontal. Una franja de 15 metros, medidos horizontalmente a ambos lados, en las riberas de ríos, quebradas o arroyos, si el terreno es plano, y de 50 metros, si el terreno es quebrado (pendiente mayor del 30%)." }, { "context": "Artículo 19", "quote_en": "Article 19.—Medium Flood Risk Zones (Z.M.R.): 19.3 Requirements: The minimum area of a segregation for agricultural or forestry use shall be one hectare, served only by an agricultural easement 7 meters wide, which must form part of the parcel.", "quote_es": "Artículo 19.—Zonas de Mediano Riesgo de Inundación (Z.M.R.): 19.3 Requisitos: El área mínima de la segregación para uso agrícola o forestal será de una hectárea, habilitada únicamente por servidumbre agrícola con 7 metros, de ancho, que debe formar parte de la parcela." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "norm-44614", "kind": "concordant_norm", "label": "90" }, { "target_id": "norm-46416", "kind": "concordant_norm", "label": "131" }, { "target_id": "norm-35669", "kind": "concordant_norm", "label": "4240" }, { "target_id": "norm-41661", "kind": "concordant_norm", "label": "7575" } ], "external": [ { "ref_id": "case-03-006290-0007-co", "url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/asunto_cons/asu_asunto_const.aspx?param1=ASC&nValor1=1¶m5=03-006290-0007-CO&strTipM=E&strAsunto=norma", "kind": "constitutional_resolution", "label": "03-006290-0007-CO", "expediente": "03-006290-0007-CO" }, { "ref_id": "norm-43255", "url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_norma.aspx?param1=NRM&nValor1=1&nValor2=43255&strTipM=FN", "kind": "concordant_norm", "label": "79", "norm_id": "43255" } ] }, "source_url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_texto_completo.aspx?param1=NRTC&nValor1=1&nValor2=40994&strTipM=TC&nValor3=0", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "Recuerde que Control F es una opción que le permite buscar\n en la totalidad del texto\n\n Ir al final del documento\n\n - Usted está en la última versión de la norma\n -\n\n Texto Completo Norma 294\n\n Reglamento de Zonificación Plan Regulador Parcial de San Isidro El General\n\nTexto Completo acta: 51F84\n\nMUNICIPALIDAD DE PÉREZ ZELEDÓN\n\nREGLAMENTO DE ZONIFICACION PLAN REGULADOR\nPARCIAL DE SAN ISIDRO DE EL GENERAL\n\nEl presente\nReglamento de Zonificación, a ser aplicado en la ciudad de San Isidro de El General y\nalrededores, fue preparado en la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de\nVivienda (INVU), como respuesta a la situación de emergencia causada por el Huracán\nCésar; su elaboración se basó en estudios del uso del suelo, sistema vial, topografía\ndel terreno, condiciones climáticas y disponibilidad de servicios, zonas inundadas, zonas\nde deslizamiento.\n\nCompletan a\neste Reglamento los Planos de Zonificación y Vialidad, los cuales pueden ser consultados\nen la propia Municipalidad o en la Dirección de Urbanismo.\n\nCAPITULO I\n\nEstablecimiento del reglamento y\n objetivos\n\nArtículo\nl°—La Municipalidad del Cantón de Pérez Zeledón, reconociendo la necesidad de\nreglamentar el uso de terrenos y edificios en su jurisdicción, para protegerlos de los\nposibles desastres naturales, dicta el presente Reglamento de Zonificación, que será\naplicado por esta Corporación en los Distritos Primero (San -Isidro de El General) y\nTercero (Daniel Flores), y en las localidades de Herradura de Rivas, General Viejo, La\nHermosa, Quizarrá, Las Juntas de Pacuar, San Rafael de Platanares, Pejibaye, Zapotal,\nPalmares, Los Chiles, Valencia y San Pedro. Estableciendo en esta Regulación Zonas de\nRiesgo, Zonas de Protección, Usos del Suelo, Pendientes, Hidrografía, de acuerdo con lo\ndispuesto en la Ley de Planificación Urbana N° 4340 del 15 de noviembre de 1968, sin\nperjuicio de las facultades que la Ley le otorga al Ministerio de Salud y a la Dirección\nde Urbanismo.\n\nComplementan a\neste reglamento los planos de Zonificación y vialidad así como todas las normas legales\ny reglamentarias sobre desarrollo urbano que no se le opongan.\n\nLa presente\ntiene como objeto orientar el desarrollo físico de los distritos primero y tercero a fin\nde:\n\nA) Identificar\n la extensión futura del área urbana y poder así coordinar mejor la dotación de\n servicios básicos, de equipamiento comunal, de vivienda y de vías públicas por parte de\n la Municipalidad, de las entidades gubernamentales y de las inversiones privadas;\n\nB) Promover una\n relación más Conveniente y armónica entre los diversos usos de la tierra; mediante la\n provisión de una guía precisa para su desarrollo;\n\nC) Regular el\n uso de los terrenos y estructuras en beneficio de la comunidad, asegurando su utilización\n racional y ordenada;\n\nD) Establecer\n tamaños mínimos de lotes y requisitos de retiros, cobertura y altura de las estructuras;\n\nE) Proteger las\n áreas periféricas de la ciudad de San Isidro de El General y de los otros centros\n poblados de los distritos (1 y 3), de un desarrollo prematuro, dentro de una razonable\n previsión de expansión, cautelando de esta manera el uso agrícola o las reservas de\n cualquier naturaleza;\n\nF) Promover y\n proteger así la salud, seguridad, comodidad, economía y bienestar general de la\n población; y\n\nG) Delimitar\n todas las zonas con riesgo de inundación y deslizamientos.\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO II\n\nDefiniciones y regulaciones generales\n\nArtículo\n 2°—Definiciones\n\nPara los\nefectos de este Reglamento los términos que se indican en el presente reglamento,\ntendrán el siguiente significado:\n\nA) Altura de la\nestructura: Distancia vertical entre el nivel promedio del terreno en la base de la\nestructura y el punto más alto de la misma.\n\nB) Área de\npiso: La suma de las superficies de todas las plantas de una estructura.\n\nC) Cobertura\nmáxima: Esta se deduce de dividir el área de terreno cubierta por la estructura entre el\nárea del lote.\n\nD) Línea de\npropiedad: Es la línea divisoria entre la vía publica y el lote o propiedad.\n\nE) Línea de\nconstrucción: Una línea paralela a la línea de propiedad, a una distancia igual al\nretiro frontal o antejardín requerido.\n\nF) Lote: Una\nparcela de terreno destinada a usarse, desarrollarse o constituirse como una unidad.\n\nG) Retiros: Los\nespacios abiertos no edificables comprendidos entre la estructura y los linderos del\nrespectivo predio; los retiros mínimos requeridos se medirán perpendicularmente a los\nlinderos respectivos.\n\nH) Zonas de\nProtección: Las áreas que bordeen nacientes permanentes definidas en un radio de 100\nmetros medidos de modo horizontal. Una franja de 15 metros, medidos horizontalmente a\nambos lados, en las riberas de ríos, quebradas o arroyos, si el terreno es plano, y de 50\nmetros, si el terreno es quebrado (pendiente mayor del 30%). Una zona de 50 metros medida\nhorizontalmente en las riberas de lagos y embalses naturales y en los lagos o embalses\nartificiales construidos por el Estado y sus instituciones. Se exceptúan los lagos y\nembalses artificiales privados.\n\nLas áreas de\nrecarga y los acuíferos de los manantiales, cuyos límites serán determinados por los\nórganos competentes.\n\nI) Zonas de\ndeslizamiento: Terrenos inestables, propensos a movilizarse pendiente abajo.\n\nJ) Zonas de\nalto riesgo: Áreas propensas a sufrir inundaciones por las crecidas de los cauces\nfluviales, o expuestas a deslizamientos.\n\nK) Zonas de\nmediano riesgo: Áreas propensas a sufrir inundaciones causadas por eventos climáticos de\ngran envergadura o posibles deslizamientos.\n\nL) Zonas de bajo riesgo: Áreas\nen donde se permite el desarrollo urbano sin restricciones.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo3°—Zonas\n\nPara los efectos de este Reglamento queda\ntodo el territorio de los distritos primero y tercero del cantón de Pérez Zeledón\ndividido en las siguientes zonas:\n\n3.1 Zona residencial (Z.R.)\n\n3.2 Zona comercial (Z.C.)\n\n3.3 Zona Industrial (Z.I.)\n\n3.4 Zona público institucional (Z.P.I.)\n\n3.5 Áreas verdes (A.P.)\n\n3.6 Zona rural (Z.R.)\n\n3.7 Centros poblados menores (C.P.M.)\n\n3.8 Zonas de deslizamiento (Z.D.)\n\n3.9 Zonas de alto riesgo (Z.A.R.)\n\n3.10 Zonas de mediano riesgo (Z.M.R.)\n\nTodas las zonas anteriormente citadas,\nexcepto la zona rural, las zonas de deslizamiento y los centros poblados menores,\ncorresponden a la ciudad de San Isidro de El General y sus alrededores y están definidas\nen el Plano de Zonificación.\n\nLa zona rural queda definida como el resto\ndel territorio del Cantón de Pérez Zeledón.\n\nLos centros poblados menores del distrito\nprimero son Quebradas, Pedregoso, La Palma, Angostura, San Ramón Norte y San Ramón Sur.\nLos del distrito tercero son Repunta y Juntas de Pacuar; además se incorporan las\npoblaciones de Miravalles, General Viejo, Quizarrá, Peñas Blancas, Cajón, San Pedro y\nPejibaye; a estos podrán incorporarse otros mediante acuerdo directo entre la\nMunicipalidad y la Dirección de Urbanismo del INVU.\n\nMientras no exista Plan Regulador para los\ncentros poblados menores, se permitirán urbanizaciones solamente en las áreas de\nexpansión urbana de estos, consideradas como aquellas áreas que limiten con el cuadrante\nde cada localidad o se inicien a no más de 200 metros de este y estando la finca\nadecuadamente amarrada al sistema vial existente; no permitiéndose el desarrollo urbano\nen zonas de alto riesgo.\n\nLa Municipalidad y el INVU podrán rechazar\nun permiso cuando consideren que la urbanización propuesta no produce una expansión\nurbana, orgánica o es prematura por pretender dar mayor crecimiento que el demandado por\nlas necesidades de la población local.\n\nA tal efecto el INVU podrá denegar\npermisos de urbanización, con base en lo establecido en las normas legales\ncorrespondientes de la Ley de Planificación Urbana. .\n\nCuando un lote o finca quede dividido por\nun límite entre zonas, las regulaciones de cualquiera de ellas podrán o no extenderse al\nresto del lote o finca, a criterio técnico debidamente sustentado de la Municipalidad,\nhasta una distancia máxima de 100 metros de dicho límite.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 4°—Usos\n\nA efecto de regular los usos en cada zona, estos se clasifican en:\n\n4.1 Uso permitido: Es aquel uso urbano o rural de un lote o finca al\ncual tiene derecho el propietario a destinar, construyendo las instalaciones que le sean\nnecesarias; sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los\npermisos correspondientes. Los usos permitidos están debidamente consignados para cada\nzona.\n\n4.2 Uso condicional: El uso condicional (o condicionado) es aquel que\naún cuando no sea permitido, puede darse en una zona previa autorización especial de la\nMunicipalidad y de la Dirección de Urbanismo del INVU. Fijándosele para cada caso las\nrestricciones por las cuales está afectado o los requisitos que debe cumplir. Los usos\ncondicionales están también debidamente consignados para zona.\n\n4.3 Uso no conforme: El uso no conforme es aquel que no se ajusta a la\nzonificación indicada en él plano de zonificación.\n\n4.3.1 Regulaciones al uso no conforme: Cualquier uso de\nterrenos, edificios o estructuras existentes a la fecha de vigencia de este Reglamento que\nno, corresponda a la zonificación indicada, podrá continuar con las siguientes\nregulaciones:\n\n- No podrá ampliarse, reconstruirse o remodelarse parcial o,\ntotalmente sin la previa autorización de la Municipalidad y de la Dirección de Urbanismo\ndel INVU.\n\n- No podrá cambiarse a otro uso no conforme, salvo que este otro sea\nmás compatible con el Uso de la zona, salvo a criterio técnico debidamente sustentado\npor parte de la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo del INVU.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo5°—Certificado de Zona\n\nA solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad emitirá un\ncertificado de zona, en el cual se hará constar la zona que le corresponde a determinado\nlote o finca.\n\nEste certificado será exigido en los siguientes Casos:\n\n5.1 Para los efectos de segregaciones, el certificado de zona será\nexigido para el visado municipal y deberá constar en éste que ha sido debidamente\nconocido por el abogado que realiza la escritura y el Registro Público de la Propiedad.\n\n5.2 Para los efectos de permisos de construcción, ampliación,\nremodelación o reconstrucción de edificios o urbanizaciones, el certificado de zona debe\nobtenerse de previo y no se admitirán planos visados por otros organismos públicos, como\npor ejemplo el Ministerio de Salud y la Dirección de Urbanismo del INVU, si no consta en\nel certificado que él mismo ha sido exhibido y debidamente conocido por los entes\npúblicos respectivos.\n\n5.3 Para los efectos de solicitud de usó condicional; cambio,\nremodelación, ampliación o reconstrucción de un uso no conforme, será también exigido\npor la Municipalidad el certificado de zona y el que éste haya sido visto por la\nDirección de Urbanismo del INVU.\n\n5.4 Por su parte, la Municipalidad deberá exigir el certificado de\nzona para los efectos de concesión de patentes, visados de escrituras o cualesquiera\notros.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 6°—Permisos de\nconstrucción, patentes y visados.\n\n6.1 La Municipalidad solamente otorgará,\npermisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios y urbanizaciones\ncuando estas no contravengan la zonificación o cualesquiera de las disposiciones del\npresente Reglamento.\n\n6.2 De igual manera, solo se concederán\npatentes ó permisos para cualquier inmueble cuando el uso Solicitado sea conforme con la\nzonificación y las disposiciones de este Reglamento.\n\n6.3 Solo se otorgará el visado del\nartículo 33 de la Ley de Planificación Urbana a lotes producto de fraccionamiento y\nurbanización, si las porciones resultantes cumplen con los requisitos establecidos en el\npresente reglamento, además de las normas generales.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 7°—Urbanizaciones,\nFraccionamientos y Construcciones\n\n7.1 En la zona rural, no se permitirán\nnuevas urbanizaciones. Se permitirán solamente construcciones y fraccionamientos bajo los\nrequisitos de esta zona indicados más adelanté en este reglamento.\n\n7.2 En las zonas de alto, mediano riesgo y\nde deslizamiento, no se permitirán urbanizaciones, fraccionamientos ni construcciones.\n\n Ficha articulo\n\nArtículos 8—-Situaciones existentes o de hecho\n\n8.1 Las superficies y frentes mínimos estipulados en este reglamento\npara todas y cada una de las zonas serán exigibles en lotes o fincas nuevas, producto o\nresultado de un fraccionamiento de finca madre o urbanización y en el momento de otorgar\nlos permisos correspondientes.\n\n8.2 Los lotes o fincas ya existentes y cuya superficies y frentes se\nencuentren por debajo de los requisitos mínimos de su zona, tanto en las áreas ya\nurbanizadas como en las aledañas, podrán permanecer igual o agruparse, sin perjuicio de\nlas facultades municipales para denegar, cuando proceda, los permisos de construcción en\nellos.\n\n8.3 Los requisitos de las construcciones (retiros, cobertura, área de\nconstrucción, estacionamientos u otros) serán exigibles a las construcciones futuras o\nque se pretenda construir, y al momento de solicitar permiso de construcción,\nremodelación o ampliación. Sin embargo, cuando se pretenda construir en un lote\nexistente cuyas dimensiones sean inferiores a las indicadas para la zona correspondiente,\ny que al aplicarse los requisitos de construcción (que son los correspondientes a las\ndimensiones de lotes prescritos) se compruebe que no es posible aplicarlos, o al\naplicarlos se le hace un perjuicio considerable, al propietario, solo bajo esas\ncircunstancias, la Municipalidad podrá reducir los requisitos o eliminarlos del todo,\nbajo el criterio técnico debidamente sustentado por el departamento de Ingeniería\nMunicipal.\n\n8.4 Las construcciones ya existentes y que no están cumpliendo con los\nrequisitos, en cualquier zona, podrán permanecer igual, o modificarse siempre y cuando\ncumpla con los requisitos aquí establecidos.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 9°.- Niveles\n\nEl nivel de desagüe de las aguas\npluviales, como también el nivel de piso terminado base en las construcciones nuevas\ndeberá ser aprobado por la Ingeniería Municipal; pudiendo a la vez indicar para cada\ncaso los requisitos especiales para la canalización de aguas pluviales a la calle.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 10.— Retiros\n\nLos retiros medidos a partir de la línea\nde propiedad no implicarán expropiación de las fajas o porciones de lote que queden sin\nedificar, como tampoco lo implica el ajustarse a la línea de edificación.\n\nEn los lotes esquineros, el retiro\nposterior se podrá considerar lateral o viceversa total o parcialmente, de acuerdo al\ncriterio técnico del departamento de Ingeniería Municipal.\n\nEn él caso de las carreteras en que el\nMinisterio de Obras Públicas y Transportes fija su propio alineamiento; prevalecerá el\nretiro o alineamiento mayor.\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO III\n\nZonificación\n\nArtículo\n11—Zona Residencial (Z.R.)\n\n11.l Propósito:\n\nLos propósitos\nde esta zona son, prever la ordenada expansión futura de la ciudad y permitir el uso y\nconsolidación de las áreas servidas con la infraestructura necesaria en un carácter\nresidencial, comercial (minoritario) y de servicios públicos para atender a toda el área\nde influencia de la ciudad.\n\n11.2 Usos\npermitidos:\n\nTodos los usos\nurbanos a excepción de los numerales del 1 al 25 (inclusive) del Anexo N° 1 \"Lista\nde Usos\".\n\n11.3 Usos\ncondicionales:\n\n- Talleres\nmecánicos.\n\n- Talleres de\ncarpintería.\n\n- Terminal de\nbuses.\n\n- Hoteles.\n\n- Moteles.\n\n- Industria\nligera, previo dictamen favorable del Ministerio de Salud.\n\n11.4. Requisitos:\n\nEl área y\nfrente mínimos de los lotes tanto para fraccionamientos como para urbanizaciones serán\nlas siguientes:\n\n11.4.1\nSuperficie, frente mínimo y cobertura máxima de edificación:\n\nZona\n                               \nÁREA          FRENTE\n\nCon servicio de\ncloaca         120\nm2         6m\n\nSin servicio de\ncloaca          200 m2\n        8m\n\nEl tamaño\nde los lotes se ajustará a las siguientes normas según sea la pendiente que tenga el\nterreno;\n\n| | ÁREA MÍNIMA (M2) | | |\n| --- | --- | --- | --- |\n| GRADIENTE* | COBERTURA MÁXIMA | CON SERV. CLOACA | SIN SERV. CLOACA |\n| 0-10 | 70 | 120 | 200 |\n| 10-15 | 70 | 210 | 260 |\n| 15-20 | 60 | 280 | 330 |\n| 20-25 | 50 | 420 | 470 |\n| 25-30 | 40 | 700 | 700 |\n| 30-35 | 30 | 1400 | 1400 |\n| 35-50 | 20 | 3500 | 3500 |\n| 50-60 | 10 | 10000 | 10000 |\n\n11.4.2 Retiros\nmínimos:\n\n- Frontal: 2,50\nmetros\n\n- Lateral: no\nse exige\n\n- Posterior:\n3,00 metros\n\n11.4.3 Área de\npiso, máximo: Dos veces la cobertura máxima.\n\n11.4.4 Altura\nde edificación máxima: No excederá 2 pisos o 7 m.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 12.—Zona Comercial (Z.C.):\n\n12.1 Propósitos\n\nLa zona de comercio es el área de mayor intensidad de uso en la\nciudad, donde los elevados valores inmobiliarios, que resultan de su situación central\nprivilegiada, hacen necesario aceptar un aprovechamiento intensivo de la propiedad.\n\n12.2 Usos permitidos\n\nTodos los usos urbanos a excepción de los numerales del 1 al 9\n(inclusive) del Anexo N° 1 \"Lista de Usos\".\n\n12.3 Usos condicionales:\n\n- Talleres de artesanía e industrias artesanales que no ocupen más de\ncinco empleados, siempre que su operación o almacenamiento de materiales y equipo se\nrealice en un local completamente cerrado.\n\n- Cualquier otro servicio o negocio de características y efectos\nsimilares de los descritos, que además de no ser perjudicial a los usos vecinos no\nproduzcan ruidos, vibraciones, humo, olores, polvo, suciedad, gases nocivos, resplandor,\ncalor y peligro de fuego o explosión en mayor grado del que normalmente producirían las\nindicadas actividades.\n\n12.4 Requisitos:\n\n12.4.1 Superficie, frente mínimo y cobertura máxima de edificación:\n\n| ZONA | ÁREA | FRENTE | COBERTURA MÁXINÍA |\n| --- | --- | --- | --- |\n| Con servicio de cloaca Sin servicio de cloaca | 96 m2 150 m2 | 6m 8m | 85% 85% |\n\n12.4.2 Retiros mínimos:\n\nFrontal: de acuerdo al alineamiento prevaleciente o por disposición\nmunicipal expresa.\n\nLateral: No se exige.\n\nPosterior: 3,00 metros.\n\n12.4.3 Área de piso máxima:\n\nCuatro veces la cobertura máxima.\n\n12.4.4. Altura máxima de la estructura\n\n12 metros o 4 pisos.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 13.—Zona Industrial (ZJ)\n\nPropósito:\n\nEl propósito primordial de esta zona es\npermitir el desarrollo de industrias y protegerlas de usos vecinos incompatibles que\npuedan poner en peligro la seguridad de la inversión.\n\nUsos permitidos:\n\n- Industrias en general, almacenes de depósitos y de\ncomercio al por mayor, previo dictamen favorable del Departamento de Salud e Higiene\nIndustrial del Ministerio de Salud.\n\n- Servicios Comunales y comerciales de apoyo a la\npoblación trabajadora, incluyendo áreas verdes y guarderías infantiles.\n\nLa Municipalidad y el Ministerio de Salud\notorgarán la aprobación final de los proyectos de instalaciones industriales solo\ncuándo de los antecedentes se desprenda con toda claridad que la industria no generará\nefectos adversos sobre la población de la ciudad, ni sobre la fauna y producción\nagrícola, o forestal. Ya sea por las características mismas del proceso, o porque se\ncontemplan debidamente en el proyecto las medidas de control de contaminación necesarias.\n\nUsos Condicionales:\n\n- Comercio menor y otros servicios qué sean necesarios\npara el buen funcionamiento del conjunto de las industrias; y para servir a la población\nque allí labora.\n\n- Cualquier tipo de actividad que tenga características y\nefectos similares a los usos permitidos y que no produzcan ruidos, vibraciones, gases,\nolores, desechos eliminables por agua, y peligro de fuego o explosión en mayor grado del\nque normalmente generarían los usos permitidos.\n\n13.4 Prohibiciones:\n\nQuedan absolutamente prohibidas en las\nzonas industriales las urbanizaciones residenciales los conjuntos residenciales de\ncualquier tipo y los mataderos.\n\n13.5 .Requisitos:\n\nTratándose de industrias o procesos que\nrequieren del cumplimiento de exigencias especiales para no interferir con otros usos,\ncausando daños a la población o para seguridad de los propios trabajadores dé la\nindustria, los requisitos serán fijados en cada caso y para los aspectos que interesen\npor el Ministerio de Salud en lo concerniente a la seguridad y sanidad, y por la\nDirección de Urbanismo, con respecto al uso del suelo.\n\nSin perjuicio de lo anterior, en la zona\nindustrial deberá cumplirse como mínimo con los siguiente requisitos:\n\n13.5.1 Superficie mínima de lote: 500 m2\n\n13.5.2 Frente mínimo de lote: 15 m\n\n13.5.3 Retiros: Frontal 6 metros\n\nLos retiros mínimos laterales y\nposteriores serán un mínimo de 3 metros cuando la fachada lateral o posterior respectiva\ntenga una altura hasta los 5 metros. Por cada metro adicional de altura se agregará un\nmetro más al retiro.\n\n13.5.4 Cobertura:\n\nNo podrá exceder el 60% de la superficie\ndel lote.\n\n13.5.5 Carga y descarga:\n\nSe deberán prever dentro del lote las\náreas necesarias para carga y descarga de productos.\n\nA juicio de la Dirección de Urbanismo se podrán exceptuar\no reducir estos requisitos mínimos para aquellos casos muy especiales, como son\nindustrias muy pequeñas, servicios comunales y comerciales de apoyo a la industria y los\nusos condicionales.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 14.—Zona público\ninstitucional (Z.P.I.)\n\n14.1 Propósitos\n\nLas zonas de uso público tienen por objeto\nel establecimiento de facilidades culturales, educativas, recreativas y administrativas\nConvenientes para un apropiado desarrollo de la ciudad.\n\n14.2 usos permitidos\n\nEn estás zonas, se usarán los edificios y\nterrenos únicamente para los fines indicados a continuación:\n\n- Oficinas de administración pública.\n\n- Instituciones de Educación Pública.\n\n- Museos, bibliotecas y centros comunales.\n\n- Servicios públicos de tipo asistencial y hospitalario.\n\n- Instituciones públicas de beneficencia.\n\n- Estaciones de bomberos y delegaciones de policía.\n\n- Otros usos públicos no molestos.\n\n14.3 Requisitos\n\nLos requisitos para las edificaciones y\nusos en las zonas públicas los fijará la dependencia encargada de brindar los servicios,\njunto con la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo del INVU.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 15. Áreas Verdes,(A.V.)\n\n15.1 Propósitos:\n\nLas áreas verdes tienen por objeto proveer zonas convenientemente\nlocalizadas para la instalación de facilidades recreativas y culturales públicas de\nacuerdo a las necesidades de la población.\n\n15.2 Usos permitidos:\n\nLos terrenos y edificios principales o accesorios se usarán únicamente para los fines\nexpuestos a continuación:\n\n- Centros comunales y recreativos.\n\n- Facilidades recreativas públicas.\n\n- Museos botánicos.\n\n- Comercio menor y otros servicios que sean necesarios para el buen funcionamiento de\nestas áreas.\n\n15.3 Requisitos:\n\nLos requisitos que deberán cumplir las edificaciones y usos en las\náreas verdes los fijará la Municipalidad en consulta a la Dirección de Urbanismo.\n\n Ficha articulo\n\nArticuló 16.—Área\nRural (A.R.)\n\n16.1 Propósito:\n\nEsta zona es la\nnecesaria para retener el desarrollo urbano periférico y continuar e intensificar en ella\nel uso agrícola, pecuario y forestal.\n\n16.2 Usos\npermitidos:\n\n- Agropecuarios y\nforestales\n\n- Vivienda unifamiliar de\ncaracterísticas suburbana o agrícola, quedan excluidos en todo caso los conjuntos\nresidenciales y las urbanizaciones\n\n- Comercios y servicios conexos\na la agricultura\n\n- Comercios y servicios\nminoristas\n\n- Granjas (avícolas,\napícolas, porcinas, caprinas, etc.)\n\n16.3 Usos condicionales:\n\nTodos los usos\nurbanos, suburbanos y rurales, excepto conjuntos residenciales que impliquen alta\nconcentración de población. Se incluyen en estos usos aquellas industrias y conexos que\nno convengan ubicar encías otras zonas; y aquellas actividades de servicio público que\nrequieren de por sí ubicarse en forma aislada, tales como Centros recreativos,\nsanatorios, penales, etc.\n\n16.4 Requisitos:\n\n16.4.1 Superficie mínima de\nlote o finca: 1 hectárea.\n\n16.4.2 Frente mínimo de lote o\nfinca: 40 metros.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 17.—-Centros\nPoblados Menores\n\n17.1 Propósito:\n\nEl propósito\nde incluir y regular estas zonas es el de atender las necesidades del crecimiento normal\nde las poblaciones existentes que se encuentran ubicadas en el área rural separadas del\nárea urbana, cuyo desarrollo sería de características urbanas ya que su función\nprincipal es ofrecer la prestación de servicios, tales como escuela, centro de salud,\nbancos, cementerios, etc., a la población rural circundante.\n\n17.2 Usos\npermitidos:\n\nTodos los usos urbanos, a\nexcepción de las industrias consideradas como peligrosas o nocivas por el Ministerio de\nSalud.\n\n17.3 Usos\ncondicionales:\n\n- Beneficios de café.\n\n- Mataderos.\n\n17.4 Requisitos.\n\n17.4.1 Para los\n usos residenciales rigen los mismos requisitos de la zona residencial.\n\n17.4.2 Para los\n usos industriales, los requisitos es establecerán en forma análoga a la zona industrial.\n\n17.4.3 Para los\n usos restantes, los requisitos se establecerán por analogía con el uso más similar.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo\n18.—Zona de Alto Riesgo por Inundación (Z.A.R.)\n\n18.1\nPropósito: Proteger el área que bordea el cauce principal del río, promoviendo el\nuso forestal de esas partes planas y de poca altura, que en ocasiones presentan causes\nmenores o abandonados, propensos a reactivarse en crecidas ligeramente mayores a las\nmáximas normales durante la estación lluviosa;\n\n1. El río Quebradas: de la\nZona de Quebradas hasta la cuesta \"El Panameño\", 50 metros: a ambos lados del\nno.\n\n2. El río San Isidro de la\ncuesta \"El Panameño\" hasta su unión con el río Jilguero, 15 metros a ambos\nlados.\n\n3. El río Jilguero hasta las\nplantas de tratamiento del SNAA, 15 metros a ambos lados.\n\n4. De las plantas de\ntratamiento pasando por El Hoyón, hasta donde abarca el límite del Plan Regulador, 50\nmetros a ambos lados del río.\n\n5. El río Rivas y Buena\nVista, General Viejo, Pejibaye, Platanares; 50 metros a ambos lados de los ríos\nindicados.\n\n6. Los alineamientos en los\nríos y las quebradas, serán los que determina el INVU a través de la aplicación de la\nLey Forestal numeró 7575, artículos 33 y 34, es, decir, inmediatamente después del\nlímite hasta donde abarca el Plan Regulador.\n\n18.2 Ríos que generan\nproblemas en el Cantón de Pérez Zeledón.\n\n18.2.1 Río\nQuebradas: En el sector norte de esta depresión sé ubica el río Quebradas, Río\nJilguero, afluentes del río Pedregoso y éste del Pacuar, el cual atraviesa la parte\nsureste de la ciudad de San Isidro.\n\nEn épocas de\nlluvias intensas la comunidad de Quebradas, ubicada 5 km. al norte es afectada; y para el\n28 de julio de 1996 no fue la excepción, donde las obras de infraestructura más\nimportantes como puentes y caminos, además de viviendas fueron dañados.\n\n18.2.2 Río\nGeneral, Río Buena Vista, y Chirripó Pacífico: Su característica más importante es\nque presentan un cauce con fuerte pendiente, donde concluyen muchos ríos y quebradas que\naportan suficiente agua y material por erectos de deslizamiento y socavamiento de los\ncauces aguas abajo. Los afluentes del Río Buena Vista son más que todo quebradas con un\nalto gradiente y con un gran aporte de material entre las cuales están: Azul, Ernesto,\nPueblo Escondido, Boquete, Gemelas, Pueblo Nuevo, entre otras. La confluencia de los ríos\nBuena Vista y Chirripó Pacífico forman el Río General, donde se evidencia un gran\ndinamismo en las, superficies recorridas por el río principal y afluentes, donde los\nmicrorelieves, como terrazas aluviales recientes y cauces abandonados que llegan hasta la\nunión con el río Pacuar.\n\nHistóricamente\nel reporte de inundaciones más grandes ocasionadas por el río General, que es afluente\nprincipal del río Grande de Torraba, fueron entre el 12 y 14 de octubre de 1955, como\nresultado de un fuerte temporal que azotó el país, donde, fueron afectados puentes y\nvarias viviendas en las localidades de Hermosa y Peñas Blancas.\n\nEste rasgo del\nproceso fluvial permite destacar la dinámica de socavamiento y migración hacia afuera de\nla orilla externa del río coincidiendo este desplazamiento en algunos tramos con el\nderecho vial de caminos principales donde la erosión es muy fuerte provocando el lavado\nde los caminos de acceso tanto a Rivas, Pueblo Nuevo, Palmital y Buenavista, el que a su\nvez no podría ser fácilmente rectificado, ya que este se encuentra entre el cauce, del\nrío y el terreno montañoso, donde las laderas son de fuerte pendiente.\n\nEl río General\ndiscurre por una planicie aluvial, caracterizada por una dinámica de tipo meándrico\nmanifestada por la sinuosidad de su cauce principal y por la presencia de cauces\nabandonados, que se reactivan fácilmente con lluvias fuertes o eventos hidrometeoro-\nlógicos extraordinarios, caso típico del Huracán César.\n\n18.3 Usos\nPermitidos: Las zonas delimitadas como de Alto Riesgo en el plano de zonificación a\nescala 1:10.000 y zonas de peligrosidad a escala 1:50.000, corresponden al área aledaña\nal cauce fluvial, propensa a sufrir inundaciones periódicas, que por disposición de\nleyes, se considerarán como \"Zonas Protectoras\", en consecuencia queda\nprohibido efectuar en ellas labores agropecuarias o .eliminar la vegetación, únicamente\nse permitirá la reforéstación con especies vegetales propias de la zona.\n\n18.4 Comunidades ubicadas en\nlas márgenes de los ríos:\n\nLa Palma:\nEl sector más vulnerable sé ubica en las coordenadas (493 E) y (367.150 N), hoja San\nIsidro en las cercanías del Río Pacuar, donde por efectos de socavamiento y\ndesbordamiento en las cercanías del puente conocido como la Palma, fue dañado, además\nde la destrucción de varias viviendas.\n\nLos posibles\nefectos por desbordamiento del río Pacuar, aguas arriba del puente La Palma es alto, por\nlo tanto, la zona aledaña (margen izquierda) en cualquier momento puede ser muy\nvulnerable principalmente en los alrededores del restaurante.\n\nEl Hoyón:\nUn sector aledaño a la escuela del lugar conocido como El Hoyón, fue drásticamente\nafectado por el socavamiento de la margen derecha del río Jilguero, donde varias casas\nfueron totalmente destruidas, además de la erosión dé un, tramo de la carretera que\ndesapareció en su totalidad. Una parte de la plaza de fútbol del centro educativo Él\nHoyón desapareció, dejando expuesto y en alto riesgo parte de la infraestructura, de\naguas negras; generando problemas por contaminación.\n\nEl centro\neducativo del Hoyón, debe ser reubicado, por encontrarse en zona de Alto Riesgo:\n\nHospital Nuevo\ny Santa Cecilia: En la margen derecha del río Jilguero se produjo una fuerte\nerosión, donde tanto viviendas como puentes fueron seriamente afectados. Debido a esta\nsituación es necesario no autorizar ningún permiso dé construcción en el área de Alto\nRiesgo del río Jilguero.\n\nRivas: La\ncomunidad de Rivas y en caso particular el Barrio Pueblo Nuevo, fue una de las localidades\ndel cantón, de San Isidro más vulnerables, donde parte del barrio desapareció casi por\ncompleto, esto debido a que muchas de las viviendas fueron construidas dentro de antiguos\nrellenos de cauces, que se reactivaron por las altas precipitaciones ocasionadas por el\nHuracán César.\n\nLamentablemente\nla población de Rivas está asentada en antiguas terrazas aluviales del río Buena Vista,\ncon poca altura que la hacen susceptible de inundaciones por arrastre de troncos, rocas,\nlodo, etc. Por tal razón se establece una zona de Alto Riesgo donde no se permite el\ndesarrollo urbano; además de políticas de regulación en el uso del suelo, promoviendo\nla reforestación de áreas denudadas y prácticas agrícolas que no favorezcan la\nerosión.\n\nDe Igual forma,\nla vía entre Rivas y Pueblo Nuevo fue totalmente modificada, ya que la carretera fue\nerosionada completamente y pasó a ser parte del río una parte de la nueva ruta se\nconstruyó a lo largo de una ladera bastante inestable, donde los cortes de los taludes y\ncaracterísticas del terreno favorecen que se originen deslizamientos, además de\npequeñas quebradas que tienen un alto gradiente, que arrastran desde las partes altas\ngran cantidad de material.\n\nLa Hermosa:\nHistóricamente los daños más graves por inundaciones generadas por el río General,\nocurrieron el 12 y 14 de octubre de 1955. Para julio de 1996, la comunidad de la Hermosa,\nubicada en una zona de topografía plana, del margen izquierdo del cauce del Río General,\nbenefició que la afectación fuera mayor por el desbordamiento de las aguas, con el\narrastre de gran cantidad de sedimentos, rocas y troncos que provocaron destrucción a\ntodas aquellas viviendas Ubicadas en esta área, donde él impacto fue mayor.\n\nPor\nconsiderarse un área sumamente susceptible a ser afectada y dada la evidencia de antiguos\ncauces abandonados, rocas en terrenos aledaños qué fueron depositados por antiguas\ninundaciones, reflejan ser fieles testigos de que en algún momento de la historia del\nrío, el área fue inundable por posibles eventos extraordinarios; del análisis\nfotogramétrico e hidrológico se concluye que corresponda a una ZONA DE ALTO RIESGO.\n\nDistrito de\nPejibaye: La ubicación del barrio denominado \"El Colegio'' en la margen derecha\ndel río Platanares, en un área de clara influencia fluvial, favoreció que el\ndesbordamiento del mismo destruyera en su totalidad todo el barrio.\n\nLas claras\nevidencias de área inundable se determina por los indicios de antiguas inundaciones,\ndonde bloques de rocas y troncos de antiguos árboles están sepultados bajo cierta capa\nde sedimento, siendo testigos fieles de que la zona no era adecuada para asentar\nviviendas.\n\nLa ubicación\ndel distrito de Pejibaye puede reflejar que en cierta forma el área que comprende el\nsector central puede ser inundada, si las condiciones en la cuenca están favorecidas con\nel aporte de mucho sedimento debido a deslizamientos y fuertes precipitaciones, así como\nde eventos climáticos extraordinarios: Se delimitó la zona de Alto Riesgo en plano a\nescala 1:50.000 donde no se permitirá el desarrollo urbano.\n\nLocalidad de\nSan Rafael de Platanares: La zona se caracteriza por presentar una topografía muy\nirregular donde los deslizamientos en la cuenca alta del río Platanares, provocados por\nla saturación del suelo, como por las pendientes pronunciadas de los terrenos aledaños,\ny altos índices de escurrimiento por la deforestación de los terrenos, causaron el\nencañonamiento del agua en cauces angostos que rellenaron las pocas áreas planas en sus\nmárgenes inundándolas, depositando gran cantidad de lodo y troncos; siendo favorecida\npor él taponamiento del pequeño puente sobre el río Platanares en el camino que conduce\na Bolivia, todo el poblado se ubica en una zona de Alto Riesgo por inundación.\n\nEl Brujo de\nSavegre: El asentamiento de El Brujo se localizó en un área de topografía plana de\nClara influencia fluvial, principalmente en las cercanías del río División, donde el\npueblo fue arrasado por el desbordamiento de las aguas. La alta instabilidad observada a\nlo largo de la carretera que da acceso a esta comunidad, favorece y contribuye para el\nfuturo que constantemente en la zona exista mayor arrastre de sedimentos hacia el cauce,\naportando mayor volumen y arrastre de sedimentos, recargando el río y quebradas,\nprovocando desbordamiento principalmente en las partes más planas e inunden por completo\nestos sectores.\n\nPor lo tanto\ndebido a la afectación directa del río División se establece que el, área plana\nubicada entre la callé de acceso y el cauce es altamente vulnerable por el desbordamiento\ndel río y no debe autorizarse ningún tipo de construcción en esa zona.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 19.—Zonas de Mediano\nRiesgo de Inundación (Z.M.R.)\n\n19.1 Propósito: El propósito de esta\nzona es establecer un área de amortiguamiento entre las zonas de Alto Riesgo y las de\nBajo Riesgo, donde la topografía es plana. Corresponde al área más alejada, con mayor\naltura, respecto al cauce principal, donde el riesgo de inundación está asociado a\ncrecidas de considerable magnitud.\n\n19.2 Usos permitidos: Todas aquellas\nobras de infraestructura destinadas a salvaguarda los posibles riesgos por inundación\ntales como, muros de gaviones, diques, canalización de aguas, etc. Así como las\nconstrucciones permitidas por la Ley de Cogéneración Eléctrica Paralela y Autónoma. La\nactividad agrícola o forestal, sin construcción de edificaciones.\n\n19.3 Requisitos: El área\nmínima de la segregación para uso agrícola o forestal será de una hectárea,\nhabilitada únicamente por servidumbre agrícola con 7 metros, de ancho, que debe formar\nparte de la parcela.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo\n20.—Zonas de deslizamiento (plano a escala 1:50.000).\n\n20.1\nPropósito: ubicar las áreas con Alto Riesgo por deslizamiento, para evitar; el\ndesarrollo urbano en sus alrededores, los/principales lugares afectados son:\n\n20.2 Sector\nMollejones - Pejibaye: La zona se caracteriza por presentar una topografía muy\nirregular, donde los deslizamientos y erosiones intensas son las amenazas mas comunes,\ntanto a lo largo de la carretera como en las rutas alternas.\n\nLos daños más\ncomunes fueron pequeños deslizamientos, causados por la cercanía a los bordes de los\ntaludes de las viviendas y la poca canalización de aguas pluviales y servidas, factores\nque mantenían prácticamente el terreno saturado, que unido a la alta precipitación\nfueron el \"gatillo disparador\" que aceleraron los deslizamientos y flujos de\nlodo, hacia la carretera como para algunas viviendas construidas sin asesoría\nprofesional.\n\n20.3\nDeslizamiento de Zapotal de San Pedro: El deslizamiento se ubica en el distrito. 5to.\ndel Cantón de Pérez Zeledón, en la localidad de Zapotal, el río San Rafael y Zapotal\nforman a la altura de Zapotal Arriba el río Unión y uno de los tributarios principales\nes la Quebrada Mollejones que se ubica en la cuenca superior del mismo, donde se localiza\nel Deslizamiento Zapotal.\n\nLas dimensiones\nson de una longitud de aproximadamente 2 km. de largo y un ancho, de 200 m, inclusive a\nunos 200m antes de la confluencia de la quebrada Mollejones con el río San Rafael, la\nquebrada cambió su cauce original, proceso que generó mucha inestabilidad en ambos\nmárgenes originando fuertes agrietamientos en el terreno y daños a viviendas, caminos y\ntuberías del acueducto. Para octubre de 1995, se observaron grietas en la plaza y\nasentamientos en una de las viviendas cercanas a la margen izquierda de la Quebrada\nMollejones y para el 28 y 29 de julio de 1996, nuevamente el área de Zapotal de San\nPedro, se reactivó toda la masa de terreno, provocando serios daños, por la relación\ndirecta de las fuertes lluvias saturaron el terreno, generando un desplazamiento de\nmaterial hacia cauce, de la quebrada y posteriormente hacia el río San Rafael,\nocasionando asentamientos y agrietamientos en la mayoría de los terrenos que se ubican en\ncercanías de la quebrada; las principales causas que provocaron esta remoción en masa\nson:\n\n- Reactivación\ndel área inestable\n\n- Saturación\ndel terreno debido al excesivo contenido de agua (tanto por precipitación normal, como\npor las nacientes existentes).\n\n-\nCaracterísticas del terreno muy arcilloso.\n\n- Fuerte\nerosión y arrastre de rocas de ambas márgenes.\n\n- Modificación\ndel cauce de la quebrada Mollejones que favoreció una fuerte erosión.\n\nConsiderando\nestas características, no es posible la realización de obras de contención por su costo\nmuy elevado y porque las condiciones actuales del terreno no favorecen la construcción de\nningún tipo de obra dentro del área.\n\nDebido a lo\nanterior tenemos que el sector central de Zapotal se considera como una ZONA DE ALTO\nRIESGO POR DESLIZAMIENTO, ya que la alta inestabilidad existente, a lo largo de la\nquebrada Mollejones puede en un futuro generar una obstrucción en el cauce,\nprincipalmente cerca de la desembocadura al río San Rafael.\n\nRecomendaciones:\n\n1) El\ntraslado de los pobladores ubicados en la zona inestable, principalmente las viviendas\nexistentes en la parte superior de la corona principal, la afectación depende de las\nprecipitaciones, saturación del terreno o por un sismo que aceleró el proceso de\ndeslizamiento.\n\n2) Que la\nMunicipalidad de Pérez Zeledón, no autorice ningún permiso de construcción dentro del\nárea inestable (Ver plano escala 1:50.000). (El plano no se pudo incorporar por lo\ncomplicado de su formato. Véase la Gaceta N° 81 del 28/04/1998 Alcance N° 9)\n\n20.4\nLocalización de Valencia - Distrito de Páramo: El área afectada por un\ndeslizamiento traslacional, corresponde a un cafetal y varias viviendas con un área\naproximada a 2 hectáreas, la topografía empinada con fuertes pendientes, el tipo de\nmaterial parental constituidos por coluvies y areniscas alteradas de poca resistencia,\naunado a la saturación del suelo por las fuertes lluvias, como las nacientes, han\nfavorecido ese deslizamiento que ya presenta agrietamientos por donde se puede introducir\nel agua con facilidad, aumentando el riesgo de las poblaciones aguas abajo desde Valencia\nhasta el Hoyón, pasando por San Ramón Norte y Sur, Pedregosito y Pedregoso, poblaciones\nubicadas en las márgenes del río San Ramón.\n\nRecomendaciones:\n\n1- Por lo pequeño del área,\nrealizando un estudió adecuado se podría recomendar soluciones para retención del\ndeslizamiento.\n\n2- No permitir ningún tipo de\nconstrucción dentro, del área inestable.\n\nEl traslado de los pobladores\nubicados en el área inestable.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 21 .—-Zonas de\nProtección por Topografía (Z.P.T.).\n\n21.1 Propósito: Reforestar aquellas\náreas con pendiente superior al 30%, que no las hace aptas para el desarrollo urbano.\n\n21.2 Usos permitidos: Únicamente la\nreforestación, para protegerlas de la erosión, evitando, los posibles deslizamientos de\nmateriales o corrientes del lodo.\n\n21.3 Usos condicionales:\nReforestación por medio de planes de manejo forestal, de acuerdo con los lineamientos y\nprocedimientos que establece el MINAE (Ministerio de Ambiente y Energía).\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULÓ IV\n\nDisposiciones Finales\n\nArtículo 22.—Sanciones\n\nLa contravención a las normas del presente\nReglamento se sancionará de la siguiente forma:\n\n22.1 La instalación de actividades en\nedificios ya existentes; que implican un usó que no concuerda con la zonificación\nindicada; ya sea un uso no permitido o un uso condicional no autorizado, se sancionará\ncon la clausura del local, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que incurra.\n\n22.2 Municipalidad o la Dirección de\nUrbanismo llevará a cabo la suspensión de toda obra que se ejecute en contravención a\nla zonificación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública.\n\n22.3 Se aplicarán además, todas las sanciones civiles y\npenales contempladas en las playas correspondientes. Serán acreedores a dichas sanciones\ntanto los infractores como los funcionarios responsables del cumplimiento de este\nreglamento que consienten en la violación del mismo.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 23.—Modificaciones al\nReglamento\n\nLas modificaciones y variantes que se\ndeseen introducir al presente reglamento se someterán a la tramitación prevista en el\nartículo 17 de la Ley de Planificación Urbana 4240 del 15 de noviembre de 1968.\n\nEste Reglamento fue aprobado en la sesión\nordinaria No 294-97, artículo 3°, inciso 7), celebrada por el Concejo\nMunicipal el 18 de marzo de 1997 y rige a partir dé la fecha de su publicación en el\nDiario Oficial, quedando derogada toda disposición municipal anterior que se oponga a sus\nnormas.\n\n Ficha articulo\n\nANEXO N° 1\n\n1. Mataderos\n\n2. Aserraderos\n\n3. Granjas\n\n4. Ingenios\n\n5. Beneficios\nde café\n\n6. Industrias y\nconexos\n\n7. Cementerios\nde automóviles y depósitos de chatarra\n\n8.\nEstacionamiento dé \"Trailers\n\n9. Cementerios\n\n10. Terminal de\nautobuses\n\n11. Depósitos\nde materiales de construcción\n\n12. Talleres de\nforja y hojalatería\n\n13. Talleres de\nenderezado y pintura\n\n14. Talleres de\ncarpintería\n\n15. Talleres\nmecánicos\n\n16. Salones de\nbaile\n\n17. Talleres de\ntipografía\n\n18. Estaciones\nde servicio y gasolineras\n\n19.\nEstacionamiento de autobuses\n\n20. Exhibición\ny venta de automóviles y maquinaria agrícola\n\n21. Almacenes y\nbodega\n\n22. Mercados\n\n23.Estadios\n\n24.\nSupermercados\n\n25. Moteles y\nhoteles\n\n26.\nEntretenimientos mecánicos y electrónicos\n\n27. Clínicas,\nhospitales y otros centros de salud\n\n28. Capillas\nmortuorias\n\n29. Clínica de\nanimales\n\n30. Cines\ncerrados o al aire libre\n\n31.\nRestaurantes\n\n32. Panaderías\n\n33. Talleres de\nreparación de calzado\n\n34. Centros\ndeportivos\n\n35. Comercio menor\n\n Ficha articulo\n\nANEXO N°2\n\nArtículos de la ley de Planificación\nUrbana N° 4240 del 15 de noviembre de 1968 mencionados en este Reglamento.\n\n\"Artículo 17.—-Previamente a\nimplantar un Plan Regulador o alguna de sus partes deberá la Municipalidad que lo\nintenta:\n\n1) Convocar a una Audiencia Pública por\nmedio del Diario, Oficial y la divulgación adicional necesaria con la indicación de\nlocal, fecha y horario para conocer el proyecto y de las observaciones verbales o escritas\nque tengan a bien formular los vecinos o interesados. El señalamiento deberá hacerse con\nantelación no menor de quince días hábiles;\n\n2) Obtener la aprobación de la Dirección\nde Urbanismo, si el proyecto no se hubiere originado en dicha oficina, o difiera del que\naquella hubiere propuesto, sin perjuicio de los recursos establecidos en el artículo 13;\n\n3) Publicar en \"La Gaceta\" el\naviso de la adopción acordada, con indicación de la fecha a partir de la cual se harán\nexigibles las correspondiente regulaciones.\n\nIgualmente serán observados los requisitos\nanteriores cuando se trate de modificar, suspender o derogar total o parcialmente, el\nreferido plan o cualquiera de sus reglamentos.\n\n\"Artículo 33.—Para todo\nfraccionamiento de terrenos o inmuebles situados en distritos, urbanos y demás áreas\nsujetas a control urbanístico, será indispensable haber visado antes, en la oficina\nmunicipal autorizada, el plano que indique la situación y cabida de las porciones\nresultantes y que además, el notario o funcionario público autorizante, de fe en el acto\nde extensión u otorgamiento del documento respectivo, de que la división coincide con la\nque exprese dicho plano.\n\nLos fraccionamientos que se hagan por\ndocumento privado, al igual que en los documentos públicos, se regularán ineficaces si\ncarecen de razón notarial o municipal sobre la preexistencia del plano visado.\"\n\n Ficha articulo\n\nFecha de generación: 5/5/2026 05:36:50\n\n Ir al principio del documento", "body_en_text": "Remember that Control F is an option that allows you to search\n throughout the entire text\n\n Go to the end of the document\n\n - You are viewing the latest version of the regulation\n -\n\n Complete Text of Regulation 294\n\n Zoning Regulations for the Partial Regulatory Plan of San Isidro El General\n\nComplete Text of record: 51F84\n\nMUNICIPALITY OF PÉREZ ZELEDÓN\n\nZONING REGULATIONS FOR THE PARTIAL REGULATORY PLAN\nOF SAN ISIDRO DE EL GENERAL\n\nThese\nZoning Regulations, to be applied in the city of San Isidro de El General and\nsurroundings, were prepared by the Urban Planning Directorate of the National Institute of\nHousing and Urban Development (INVU), in response to the emergency situation caused by Hurricane\nCésar; their preparation was based on studies of land use, the road system, terrain topography,\nclimatic conditions and availability of services, flooded zones, and\nlandslide zones.\n\nThese\nRegulations are supplemented by the Zoning and Road Network Maps, which can be consulted\nat the Municipality itself or at the Urban Planning Directorate.\n\nCHAPTER I\n\nEstablishment of the regulations and\n objectives\n\nArticle\n1—The Municipality of the Canton of Pérez Zeledón, recognizing the need to\nregulate the use of land and buildings in its jurisdiction, to protect them from\npossible natural disasters, enacts these Zoning Regulations, which shall be\napplied by this Corporation in Districts One (San Isidro de El General) and\nThree (Daniel Flores), and in the localities of Herradura de Rivas, General Viejo, La\nHermosa, Quizarrá, Las Juntas de Pacuar, San Rafael de Platanares, Pejibaye, Zapotal,\nPalmares, Los Chiles, Valencia and San Pedro. These Regulations establish Risk\nZones, Protection Zones, Land Uses, Slopes, and Hydrography, in accordance with the provisions of the Urban Planning Law No. 4340 of November 15, 1968, without\nprejudice to the powers that the Law grants to the Ministry of Health and the Urban Planning\nDirectorate.\n\nThese regulations are supplemented by the Zoning and Road Network maps as well as all legal\nand regulatory norms on urban development that do not conflict with them.\n\nThe purpose of this regulation is to guide the physical development of districts one and three in\norder to:\n\nA) Identify\n the future extension of the urban area and thus better coordinate the provision of\n basic services, community facilities, housing, and public roads by\n the Municipality, government entities, and private investments;\n\nB) Promote a\n more convenient and harmonious relationship between the diverse land uses, by\n providing a precise guide for their development;\n\nC) Regulate\n the use of land and structures for the benefit of the community, ensuring their rational\n and orderly utilization;\n\nD) Establish\n minimum lot sizes and requirements for setbacks (retiros), coverage (cobertura), and height of structures;\n\nE) Protect the\n peripheral areas of the city of San Isidro de El General and the other population\n centers of the districts (1 and 3), from premature development, within a reasonable\n forecast of expansion, thus safeguarding agricultural use or reserves of\n any nature;\n\nF) Promote and\n protect the health, safety, comfort, economy, and general well-being of the\n population; and\n\nG) Delimit\n all zones at risk of flooding and landslides.\n\n Article sheet\n\nCHAPTER II\n\nDefinitions and general regulations\n\nArticle\n 2—Definitions\n\nFor the\npurposes of these Regulations, the terms indicated herein shall\nhave the following meaning:\n\nA) Height of the\nstructure: Vertical distance between the average ground level at the base of the\nstructure and its highest point.\n\nB) Floor\narea: The sum of the surfaces of all floors of a structure.\n\nC) Maximum\ncoverage (cobertura máxima): This is calculated by dividing the area of land covered by the structure by the\narea of the lot.\n\nD) Property\nline (línea de propiedad): The dividing line between the public road and the lot or property.\n\nE) Building\nline (línea de construcción): A line parallel to the property line, at a distance equal to the\nrequired front setback (retiro frontal) or front garden.\n\nF) Lot: A\nparcel of land intended to be used, developed, or constituted as a unit.\n\nG) Setbacks (retiros): The\nnon-buildable open spaces between the structure and the boundaries of the respective\nproperty; the minimum required setbacks shall be measured perpendicularly to the\nrespective boundaries.\n\nH) Protection\nZones: The areas bordering permanent springs (nacientes) defined within a radius of 100\nmeters measured horizontally. A strip of 15 meters, measured horizontally on\nboth sides, along the banks of rivers, streams, or creeks, if the terrain is flat, and of 50\nmeters, if the terrain is broken (slope greater than 30%). A zone of 50 meters measured\nhorizontally along the banks of natural lakes and reservoirs and on artificial lakes or reservoirs\nbuilt by the State and its institutions. Private artificial lakes and reservoirs are exempted.\n\nThe recharge\nareas and aquifers of the springs, whose limits shall be determined by the\ncompetent bodies.\n\nI) Landslide\nZones: Unstable terrains, prone to moving downhill.\n\nJ) High-risk\nzones: Areas prone to flooding from the rising of river channels, or exposed to landslides.\n\nK) Medium-risk\nzones: Areas prone to flooding caused by large-scale climatic events or possible landslides.\n\nL) Low-risk zones: Areas\nwhere urban development is permitted without restrictions.\n\n Article sheet\n\nArticle 3—Zones\n\nFor the purposes of these Regulations, the entire\nterritory of districts one and three of the canton of Pérez Zeledón is hereby\ndivided into the following zones:\n\n3.1 Residential zone (Z.R.)\n\n3.2 Commercial zone (Z.C.)\n\n3.3 Industrial Zone (Z.I.)\n\n3.4 Public institutional zone (Z.P.I.)\n\n3.5 Green areas (A.P.)\n\n3.6 Rural zone (Z.R.)\n\n3.7 Minor population centers (C.P.M.)\n\n3.8 Landslide zones (Z.D.)\n\n3.9 High-risk zones (Z.A.R.)\n\n3.10 Medium-risk zones (Z.M.R.)\n\nAll the aforementioned zones,\nexcept the rural zone, the landslide zones, and the minor population centers,\ncorrespond to the city of San Isidro de El General and its surroundings and are defined\non the Zoning Map.\n\nThe rural zone is defined as the rest\nof the territory of the Canton of Pérez Zeledón.\n\nThe minor population centers of district\none are Quebradas, Pedregoso, La Palma, Angostura, San Ramón Norte and San Ramón Sur.\nThose of district three are Repunta and Juntas de Pacuar; additionally, the\npopulations of Miravalles, General Viejo, Quizarrá, Peñas Blancas, Cajón, San Pedro and\nPejibaye are incorporated; others may be incorporated through direct agreement between the\nMunicipality and the Urban Planning Directorate of INVU.\n\nAs long as no Regulatory Plan exists for the\nminor population centers, subdivisions (urbanizaciones) shall only be permitted in the areas of\nurban expansion of these, considered as those areas that border the quadrant\nof each locality or begin no more than 200 meters from it and where the property\nis adequately tied to the existing road system; urban development in high-risk zones is not permitted.\n\nThe Municipality and INVU may reject\na permit when they consider that the proposed subdivision does not produce an organic urban\nexpansion or is premature for seeking to provide greater growth than that demanded by\nthe needs of the local population.\n\nFor this purpose, INVU may deny\nsubdivision permits, based on the provisions established in the corresponding legal norms\nof the Urban Planning Law. .\n\nWhen a lot or property is divided by\na boundary between zones, the regulations of either zone may or may not extend to the\nrest of the lot or property, at the duly substantiated technical discretion of the Municipality,\nup to a maximum distance of 100 meters from said boundary.\n\n Article sheet\n\nArticle 4—Uses\n\nIn order to regulate uses in each zone, these are classified as:\n\n4.1 Permitted use: Is that urban or rural use of a lot or property to\nwhich the owner has the right to dedicate it, constructing the necessary facilities;\nwith no restrictions other than those indicated here, and upon prior processing of the\ncorresponding permits. The permitted uses are duly stated for each\nzone.\n\n4.2 Conditional use: Conditional use is that which,\neven when not permitted, may occur in a zone upon special authorization from the\nMunicipality and the Urban Planning Directorate of INVU. The associated restrictions or requirements to be met are established for each case. Conditional uses are also duly stated for each zone.\n\n4.3 Non-conforming use: A non-conforming use is one that does not conform to the\nzoning indicated on the zoning map.\n\n4.3.1 Regulations for non-conforming use: Any use of\nland, buildings, or structures existing on the effective date of these Regulations that does\nnot correspond to the indicated zoning, may continue subject to the following\nregulations:\n\n- It may not be expanded, reconstructed, or remodeled partially or\ntotally without prior authorization from the Municipality and the Urban Planning Directorate\nof INVU.\n\n- It may not be changed to another non-conforming use, unless this other is\nmore compatible with the use of the zone, except at the duly substantiated technical discretion of the Municipality and the Urban Planning Directorate of INVU.\n\n Article sheet\n\nArticle 5—Zone Certificate\n\nAt the request of any interested party, the Municipality shall issue a\nzone certificate, which shall state the zone corresponding to a specific\nlot or property.\n\nThis certificate shall be required in the following Cases:\n\n5.1 For the purposes of segregations, the zone certificate shall be\nrequired for municipal approval (visado municipal) and must state therein that it has been\nduly acknowledged by the lawyer preparing the deed and the Public Property Registry.\n\n5.2 For the purposes of construction, expansion,\nremodeling, or reconstruction permits for buildings or subdivisions, the zone certificate must be\nobtained beforehand, and plans approved by other public bodies, such\nas the Ministry of Health and the Urban Planning Directorate of INVU, shall not be accepted if the certificate does not state that it has been exhibited and duly acknowledged by the respective public entities.\n\n5.3 For the purposes of applying for conditional use; change,\nremodeling, expansion, or reconstruction of a non-conforming use, the Municipality shall also require the zone certificate and confirmation that it has been reviewed by the Urban Planning Directorate of INVU.\n\n5.4 For its part, the Municipality must require the zone\ncertificate for the purposes of granting business licenses (patentes), approval of deeds, or any\nother purpose.\n\n Article sheet\n\nArticle 6—Construction\npermits, business licenses, and approvals.\n\n6.1 The Municipality shall only grant\nconstruction, expansion, or remodeling permits for buildings and subdivisions\nwhen these do not contravene the zoning or any of the provisions of these\nRegulations.\n\n6.2 Likewise, business licenses (patentes) or permits for any property shall only be granted when the requested use conforms to the\nzoning and the provisions of these Regulations.\n\n6.3 The approval stipulated in\nArticle 33 of the Urban Planning Law shall only be granted for lots resulting from land division (fraccionamiento) and\nsubdivision, if the resulting portions comply with the requirements established in these\nregulations, in addition to the general norms.\n\n Article sheet\n\nArticle 7—Subdivisions,\nLand Divisions, and Constructions\n\n7.1 In the rural zone, new\nsubdivisions (urbanizaciones) shall not be permitted. Only constructions and land divisions (fraccionamientos) shall be permitted under the requirements for this zone indicated later in these regulations.\n\n7.2 In high-risk, medium-risk, and\nlandslide zones, subdivisions, land divisions, or constructions shall not be permitted.\n\n Article sheet\n\nArticle 8—Existing or de facto situations\n\n8.1 The minimum areas and frontages stipulated in these regulations\nfor each and every zone shall be enforceable for new lots or properties, resulting\nfrom a land division (fraccionamiento) of a parent property or subdivision, and at the time of granting\nthe corresponding permits.\n\n8.2 Existing lots or properties whose areas and frontages are\nbelow the minimum requirements for their zone, both in already urbanized and surrounding areas, may remain as is or be grouped, without prejudice to\nthe municipal powers to deny, when applicable, construction permits on\nthem.\n\n8.3 The construction requirements (setbacks (retiros), coverage (cobertura), construction\narea, parking, or others) shall be enforceable for future constructions or those\nintended to be built, and at the time of requesting a construction,\nremodeling, or expansion permit. However, when construction is intended on an existing lot\nwhose dimensions are less than those indicated for the corresponding zone,\nand when applying the construction requirements (which correspond to the\nprescribed lot dimensions) it is verified that it is not possible to apply them, or\napplying them causes considerable harm to the owner, only under those\ncircumstances, the Municipality may reduce the requirements or eliminate them entirely,\nbased on the duly substantiated technical criteria of the Municipal Engineering department.\n\n8.4 Existing constructions that do not comply with the\nrequirements, in any zone, may remain as is, or be modified as long as they\ncomply with the requirements established herein.\n\n Article sheet\n\nArticle 9.- Levels\n\nThe drainage level for stormwater\nrunoff, as well as the base finished floor level in new constructions,\nmust be approved by the Municipal Engineering department; which may also indicate for each\ncase the special requirements for channeling stormwater to the street.\n\n Article sheet\n\nArticle 10.— Setbacks (retiros)\n\nSetbacks measured from the property line (línea de propiedad)\nshall not imply the expropriation of the strips or portions of the lot left\nunbuilt, nor does adjusting to the building line (línea de edificación) imply this.\n\nOn corner lots, the rear setback\nmay be considered as a side setback or vice versa, totally or partially, according to the\ntechnical criteria of the Municipal Engineering department.\n\nIn the case of highways where the\nMinistry of Public Works and Transport (MOPT) establishes its own alignment, the\ngreater setback or alignment shall prevail.\n\n Article sheet\n\nCHAPTER III\n\nZoning\n\nArticle\n11—Residential Zone (Z.R.)\n\n11.1 Purpose:\n\nThe purposes of\nthis zone are to provide for the orderly future expansion of the city and to allow the use and\nconsolidation of areas served with the necessary infrastructure for\nresidential, commercial (retail), and public service uses to serve the entire area\nof influence of the city.\n\n11.2 Permitted\nuses:\n\nAll urban\nuses except for items 1 through 25 (inclusive) of Annex No. 1 \"List of\nUses\".\n\n11.3 Conditional\nuses:\n\n- Mechanical\nworkshops.\n\n- Carpentry\nworkshops.\n\n- Bus\nterminal.\n\n- Hotels.\n\n- Motels.\n\n- Light\nindustry, subject to a favorable opinion from the Ministry of Health.\n\n11.4. Requirements:\n\nThe minimum\narea and frontage of lots for both land divisions (fraccionamientos) and subdivisions (urbanizaciones) shall be\nas follows:\n\n11.4.1\nArea, minimum frontage, and maximum building coverage (cobertura):\n\nZone\n                               \nAREA          FRONTAGE\n\nWith sewer\nservice         120\nm2         6m\n\nWithout sewer\nservice          200 m2\n        8m\n\nThe size\nof the lots shall adjust to the following norms according to the slope of the terrain;\n\n| | MINIMUM AREA (M2) | | |\n| --- | --- | --- | --- |\n| GRADIENT* | MAXIMUM COVERAGE | WITH SEWER SERV. | WITHOUT SEWER SERV. |\n| 0-10 | 70 | 120 | 200 |\n| 10-15 | 70 | 210 | 260 |\n| 15-20 | 60 | 280 | 330 |\n| 20-25 | 50 | 420 | 470 |\n| 25-30 | 40 | 700 | 700 |\n| 30-35 | 30 | 1400 | 1400 |\n| 35-50 | 20 | 3500 | 3500 |\n| 50-60 | 10 | 10000 | 10000 |\n\n11.4.2 Minimum\nsetbacks (retiros):\n\n- Front: 2.50\nmeters\n\n- Side: not\nrequired\n\n- Rear:\n3.00 meters\n\n11.4.3 Maximum floor area: Two times the maximum coverage (cobertura).\n\n11.4.4 Maximum building height: Shall not exceed 2 floors or 7 m.\n\n Article sheet\n\nArticle 12.—Commercial Zone (Z.C.):\n\n12.1 Purposes\n\nThe commercial zone is the area of highest intensity of use in the\ncity, where the high real estate values resulting from its privileged central\nlocation make it necessary to accept intensive use of the property.\n\n12.2 Permitted uses\n\nAll urban uses except for items 1 through 9\n(inclusive) of Annex No. 1 \"List of Uses\".\n\n12.3 Conditional uses:\n\n- Artisan workshops and artisanal industries that do not employ more than\nfive employees, provided that their operation or storage of materials and equipment is\ncarried out in a completely enclosed premises.\n\n- Any other service or business with similar characteristics and effects\nto those described, which, in addition to not being harmful to neighboring uses, does\nnot produce noise, vibrations, smoke, odors, dust, dirt, noxious gases, glare,\nheat, and danger of fire or explosion to a greater degree than would normally be produced by the\nindicated activities.\n\n12.4 Requirements:\n\n12.4.1 Area, minimum frontage, and maximum building coverage (cobertura):\n\n| ZONE | AREA | FRONTAGE | MAXIMUM COVERAGE |\n| --- | --- | --- | --- |\n| With sewer service Without sewer service | 96 m2 150 m2 | 6m 8m | 85% 85% |\n\n12.4.2 Minimum setbacks (retiros):\n\nFront: according to the prevailing alignment or by express municipal\nprovision.\n\nSide: Not required.\n\nRear: 3.00 meters.\n\n12.4.3 Maximum floor area:\n\nFour times the maximum coverage (cobertura).\n\n12.4.4. Maximum height of the structure\n\n12 meters or 4 floors.\n\n Article sheet\n\nArticle 13.—Industrial Zone (Z.I.)\n\nPurpose:\n\nThe primary purpose of this zone is to\nallow the development of industries and protect them from incompatible neighboring uses that\ncould endanger the security of the investment.\n\nPermitted uses:\n\n- Industries in general, deposit warehouses, and wholesale\ntrade, subject to a favorable opinion from the Department of Occupational Health and Industrial Hygiene of the Ministry of Health.\n\n- Communal and commercial services to support the\nworking population, including green areas and daycare centers.\n\nThe Municipality and the Ministry of Health\nshall grant final approval for industrial facility projects only\nwhen the background information clearly shows that the industry will not generate\nadverse effects on the city's population, nor on wildlife and agricultural\nor forestry production. Whether due to the characteristics of the process itself, or because the\nnecessary pollution control measures are duly contemplated in the project.\n\nConditional Uses:\n\n- Retail commerce and other services necessary\nfor the proper functioning of the industrial complex; and to serve the population\nthat works there.\n\n- Any type of activity that has characteristics and\neffects similar to the permitted uses and does not produce noise, vibrations, gases,\nodors, water-discharged waste, and danger of fire or explosion to a greater degree than\nwould normally be generated by the permitted uses.\n\n13.4 Prohibitions:\n\nThe following are strictly prohibited in\nindustrial zones: residential subdivisions (urbanizaciones), residential complexes of\nany type, and slaughterhouses.\n\n13.5 .Requirements:\n\nIn the case of industries or processes that\nrequire compliance with special requirements to not interfere with other uses,\ncausing harm to the population or for the safety of the industry's own workers,\nthe requirements shall be established in each case and for the aspects of interest\nby the Ministry of Health regarding safety and sanitation, and by the\nUrban Planning Directorate, regarding land use.\n\nWithout prejudice to the foregoing, in the\nindustrial zone the following minimum requirements must be met:\n\n13.5.1 Minimum lot area: 500 m2\n\n13.5.2 Minimum lot frontage: 15 m\n\n13.5.3 Setbacks (retiros): Front 6 meters\n\nThe minimum side and rear setbacks shall be\na minimum of 3 meters when the respective side or rear facade\nhas a height of up to 5 meters. For each additional meter of height, one\nadditional meter shall be added to the setback.\n\n13.5.4 Coverage (cobertura):\n\nShall not exceed 60% of the lot\narea.\n\n13.5.5 Loading and unloading:\n\nThe necessary areas for loading and unloading of products must be provided within the lot.\n\nAt the discretion of the Urban Planning Directorate, these minimum requirements may be waived\nor reduced for very special cases, such as\nvery small industries, communal and commercial services supporting industry, and\nconditional uses.\n\n Article sheet\n\nArticle 14.—Public Institutional\nZone (Z.P.I.)\n\n14.1 Purposes\n\nPublic use zones are intended for\nthe establishment of cultural, educational, recreational, and administrative facilities\nconvenient for the appropriate development of the city.\n\n14.2 Permitted uses\n\nIn these zones, buildings and\nland shall be used solely for the purposes indicated below:\n\n- Public administration offices.\n\n- Public Education Institutions.\n\n- Museums, libraries, and community centers.\n\n- Public services of an assistance and hospital nature.\n\n- Public charitable institutions.\n\n- Fire stations and police delegations.\n\n- Other non-nuisance public uses.\n\n14.3 Requirements\n\nThe requirements for buildings and\nuses in public zones shall be determined by the agency responsible for providing the services,\ntogether with the Municipality and the Urban Planning Directorate of INVU.\n\n Article sheet\n\nArticle 15. Green Areas (A.V.)\n\n15.1 Purposes:\n\nGreen areas are intended to provide conveniently located zones for the installation of public recreational and cultural facilities according to the needs of the population.\n\n15.2 Permitted uses:\n\nThe main or accessory land and buildings shall be used solely for the purposes set forth below:\n\n- Community and recreational centers.\n\n- Public recreational facilities.\n\n- Botanical museums.\n\n- Retail commerce and other services necessary for the proper functioning of these areas.\n\n15.3 Requirements:\n\nThe requirements that buildings and uses in green areas must meet shall be determined by the Municipality in consultation with the Urban Planning Directorate.\n\n Article sheet\n\nArticle 16.—Rural\nArea (A.R.)\n\n16.1 Purpose:\n\nThis zone is\nnecessary to restrain peripheral urban development and to continue and intensify\nagricultural, livestock, and forestry uses within it.\n\n16.2 Permitted\nuses:\n\n- Agricultural, livestock, and forestry uses\n\n- Single-family housing of\nsuburban or agricultural characteristics; residential complexes and subdivisions (urbanizaciones) are excluded in all cases\n\n- Commercial establishments and services related\nto agriculture\n\n- Retail commercial establishments and services\n\n- Farms (poultry,\napiary, pig, goat, etc.)\n\n16.3 Conditional uses:\n\nAll urban, suburban, and rural\nuses, except residential complexes that imply a high\nconcentration of population. Included in these uses are those industries and related activities that\nare not suitable to locate in other zones; and those public service activities that\nrequire an isolated location by their nature, such as recreational centers,\nsanatoriums, penal institutions, etc.\n\n16.4 Requirements:\n\n16.4.1 Minimum area of lot\nor property: 1 hectare.\n\n16.4.2 Minimum frontage of lot or\nproperty: 40 meters.\n\n Article sheet\n\nArticle 17.—Minor\nPopulation Centers\n\n17.1 Purpose:\n\nThe purpose\nof including and regulating these zones is to meet the needs of the normal growth\nof the existing populations located in the rural area, separate from the\nurban area, whose development would have urban characteristics since its main\nfunction is to offer the provision of services, such as a school, health center,\nbanks, cemeteries, etc., to the surrounding rural population.\n\n17.2 Permitted\nuses:\n\nAll urban uses, with\nthe exception of industries considered hazardous or noxious by the Ministry of\nHealth.\n\n17.3 Conditional\nuses:\n\n- Coffee processing plants (Beneficios de café).\n\n- Slaughterhouses.\n\n17.4 Requirements.\n\n17.4.1 For\n residential uses, the same requirements as the residential zone apply.\n\n17.4.2 For\n industrial uses, the requirements shall be established analogously to the industrial zone.\n\n17.4.3 For\n the remaining uses, the requirements shall be established by analogy with the most similar use.\n\n Article sheet\n\nArticle\n18.—High-Risk Zone for Flooding (Z.A.R.)\n\n18.1\nPurpose: To protect the area bordering the main river channel, promoting the\nforestry use of those flat, low-lying parts, which sometimes present minor or\nabandoned channels, prone to reactivation during floods slightly greater than the\nnormal maximums during the rainy season;\n\n1. Río Quebradas: from the\nQuebradas Zone to the \"El Panameño\" hill, 50 meters: on both sides of the\nriver.\n\n2. Río San Isidro from the\n\"El Panameño\" hill to its confluence with Río Jilguero, 15 meters on both\nsides.\n\n3. Río Jilguero up to the\nSNAA treatment plants, 15 meters on both sides.\n\n4. From the treatment\nplants passing through El Hoyón, to the extent of the Regulatory Plan boundary, 50\nmeters on both sides of the river.\n\n5. Río Rivas and Buena\nVista, General Viejo, Pejibaye, Platanares; 50 meters on both sides of the indicated\nrivers.\n\n6. The alignments on the\nrivers and streams shall be those determined by INVU through the application of the\nForestry Law (Ley Forestal) number 7575, articles 33 and 34, that is, immediately after the\nlimit up to where the Regulatory Plan extends.\n\n18.2 Rivers that cause\nproblems in the Canton of Pérez Zeledón.\n\n18.2.1 Río\nQuebradas: In the northern sector of this depression lies Río Quebradas, Río\nJilguero, tributaries of Río Pedregoso and the latter of the Pacuar, which crosses the\nsoutheastern part of the city of San Isidro.\n\nDuring periods of\nintense rain, the community of Quebradas, located 5 km to the north, is affected; and on\nJuly 28, 1996, it was no exception, where the most important\ninfrastructure works such as bridges and roads, in addition to dwellings, were damaged.\n\n18.2.2 Río\nGeneral, Río Buena Vista, and Chirripó Pacífico: Their most important characteristic is\nthat they present a channel with a steep slope, where many rivers and streams converge,\ncontributing sufficient water and material due to the effects of landslide and undercutting of\nthe channels downstream. The tributaries of Río Buena Vista are mostly streams with a\nhigh gradient and a large contribution of material, among which are: Azul, Ernesto,\nPueblo Escondido, Boquete, Gemelas, Pueblo Nuevo, among others. The confluence of the rivers\nBuena Vista and Chirripó Pacífico forms the Río General, where great\ndynamism is evident in the surfaces traversed by the main river and tributaries, where\nmicrorelief features, such as recent alluvial terraces and abandoned channels, extend to the\nconfluence with Río Pacuar.\n\nHistorically,\nthe report of the largest floods caused by Río General, which is the main\ntributary of the Río Grande de Térraba, occurred between October 12 and 14, 1955, as\na result of a strong storm that hit the country, where bridges and\nseveral dwellings were affected in the localities of Hermosa and Peñas Blancas.\n\nThis feature of the\nfluvial process highlights the dynamics of undercutting and outward migration of\nthe outer bank of the river, this displacement coinciding in some sections with the\nright-of-way of main roads where erosion is very strong, causing the washing away\nof access roads to Rivas, Pueblo Nuevo, Palmital, and Buenavista, which in\nturn could not be easily rectified, as it is located between the river\nchannel and mountainous terrain, where the hillsides have steep slopes.\n\nRío General\nflows through an alluvial plain, characterized by meandering dynamics\nmanifested by the sinuosity of its main channel and the presence of abandoned\nchannels, which are easily reactivated by heavy rains or extraordinary hydrometeorological events, a typical case being Hurricane César.\n\n18.3 Permitted\nUses: The zones delimited as High Risk on the zoning map at a\nscale of 1:10,000 and hazard zones at a scale of 1:50,000, correspond to the area adjacent\nto the fluvial channel, prone to periodic flooding, which by provision of\nlaws, shall be considered as \"Protection Zones,\" consequently it is\nprohibited to carry out agricultural or livestock activities within them or to remove vegetation; only\nreforestation with plant species native to the zone shall be permitted.\n\n18.4 Communities located on\nthe banks of the rivers:\n\nLa Palma:\nThe most vulnerable sector is located at coordinates (493 E) and (367,150 N), sheet San\nIsidro, in the vicinity of Río Pacuar, where due to the effects of undercutting and\noverflowing near the bridge known as La Palma, it was damaged, in addition\nto the destruction of several dwellings.\n\nThe potential\neffects of Río Pacuar overflowing, upstream of the La Palma bridge, are high;\ntherefore, the adjacent zone (left bank) may at any time be very\nvulnerable, mainly in the surroundings of the restaurant.\n\nEl Hoyón:\nA sector adjacent to the school in the place known as El Hoyón was drastically affected by the undercutting (socavamiento) of the right bank of the Jilguero River, where several houses were completely destroyed, in addition to the erosion of a stretch of the road that disappeared entirely. A part of the soccer field of the El Hoyón educational center disappeared, leaving exposed and at high risk part of the sewage infrastructure, generating pollution problems.\n\nThe El Hoyón educational center must be relocated, as it is located in a High Risk zone:\n\nHospital Nuevo and Santa Cecilia:\nSevere erosion occurred on the right bank of the Jilguero River, where both homes and bridges were seriously affected. Due to this situation, it is necessary not to authorize any construction permit in the High Risk area of the Jilguero River.\n\nRivas:\nThe community of Rivas, and particularly the Pueblo Nuevo neighborhood, was one of the most vulnerable localities in the canton of San Isidro, where part of the neighborhood disappeared almost completely. This was because many of the homes were built on old channel fill (rellenos de cauces), which were reactivated by the heavy rainfall caused by Hurricane César.\n\nUnfortunately, the population of Rivas is settled on old alluvial terraces (terrazas aluviales) of the Buena Vista River, with little height, making them susceptible to flooding by the dragging of logs, rocks, mud, etc. For this reason, a High Risk zone is established where urban development is not permitted, along with regulatory policies for land use (uso del suelo), promoting the reforestation of denuded areas and agricultural practices that do not favor erosion.\n\nSimilarly, the road between Rivas and Pueblo Nuevo was completely altered, as the highway was entirely eroded and became part of the river. A part of the new route was built along a rather unstable hillside, where the cuts of the slopes (taludes) and terrain characteristics favor the occurrence of landslides, in addition to small streams that have a high gradient, which drag a large amount of material from the upper parts.\n\nLa Hermosa:\nHistorically, the most severe damage from floods generated by the General River occurred on October 12 and 14, 1955. By July 1996, the community of La Hermosa, located in an area of flat topography on the left bank of the General River channel, benefited from a greater impact caused by the overflowing of the waters, with the dragging of a large amount of sediment, rocks, and logs that caused destruction to all homes located in this area, where the impact was greatest.\n\nBecause it is considered an area extremely susceptible to being affected, and given the evidence of old abandoned channels, rocks in adjacent lands that were deposited by ancient floods reflect being faithful witnesses that at some point in the river's history, the area was floodable by possible extraordinary events. From the photogrammetric and hydrological analysis, it is concluded that it corresponds to a HIGH RISK ZONE.\n\nDistrict of Pejibaye:\nThe location of the neighborhood called \"El Colegio\" on the right bank of the Platanares River, in an area of clear fluvial influence, favored its overflow destroying the entire neighborhood completely.\n\nThe clear evidence of a floodable area is determined by the signs of ancient floods, where blocks of rocks and trunks of old trees are buried under a certain layer of sediment, being faithful witnesses that the area was not suitable for settling homes.\n\nThe location of the district of Pejibaye can reflect that, to a certain extent, the area comprising the central sector can be flooded if the conditions in the basin are favored by the contribution of much sediment due to landslides and heavy rainfall, as well as extraordinary climatic events. The High Risk zone was delimited on a map at a scale of 1:50,000 where urban development will not be permitted.\n\nLocality of San Rafael de Platanares:\nThe zone is characterized by presenting a very irregular topography where landslides in the upper basin of the Platanares River, caused by soil saturation, the steep slopes of the adjacent lands, and high runoff rates due to deforestation, caused the channeling (encañonamiento) of water into narrow channels that filled the few flat areas on their banks, flooding them and depositing a large amount of mud and logs. This was favored by the blockage of the small bridge over the Platanares River on the road leading to Bolivia. The entire town is located in a High Risk flood zone.\n\nEl Brujo de Savegre:\nThe settlement of El Brujo was located in a flat topography area of clear fluvial influence, mainly near the División River, where the town was razed by the overflowing waters. The high instability observed along the road that provides access to this community favors and contributes to a future where, constantly, there is greater sediment transport towards the channel, contributing more volume and sediment dragging, overloading the river and streams, causing overflow mainly in the flatter parts and completely flooding these sectors.\n\nTherefore, due to the direct impact of the División River, it is established that the flat area located between the access road and the channel is highly vulnerable to river overflow, and no type of construction should be authorized in that zone.\n\nArticle 19.—Medium Flood Risk Zones (Zonas de Mediano Riesgo de Inundación, Z.M.R.)\n\n19.1 Purpose: The purpose of this zone is to establish a buffer area between the High Risk and Low Risk zones, where the topography is flat. It corresponds to the area furthest away, with greater height, relative to the main channel, where the flood risk is associated with floods of considerable magnitude.\n\n19.2 Permitted uses: All infrastructure works intended to safeguard against possible flood risks such as gabion walls, dikes, water channeling, etc. As well as constructions permitted by the Parallel and Autonomous Electric Cogeneration Law. Agricultural or forestry activity, without construction of buildings.\n\n19.3 Requirements: The minimum area of the segregation for agricultural or forestry use shall be one hectare, enabled solely by an agricultural easement (servidumbre agrícola) 7 meters wide, which must form part of the parcel.\n\nArticle 20.—Landslide Zones (map at a scale of 1:50,000).\n\n20.1 Purpose: To locate areas with High Risk of Landslide to prevent urban development in their surroundings. The main affected places are:\n\n20.2 Mollejones - Pejibaye Sector: The zone is characterized by presenting a very irregular topography, where landslides and intense erosion are the most common threats, both along the highway and on alternate routes.\n\nThe most common damage was small landslides, caused by proximity to the edges of the slopes (taludes) of the homes and poor channeling of stormwater and wastewater, factors that practically kept the ground saturated, which together with the high rainfall were the \"trigger\" that accelerated the landslides and mudflows (flujos de lodo) towards the highway and to some homes built without professional advice.\n\n20.3 Zapotal de San Pedro Landslide: The landslide is located in the 5th district of the Canton of Pérez Zeledón, in the locality of Zapotal. The San Rafael and Zapotal Rivers form the Unión River at the height of Zapotal Arriba, and one of the main tributaries is the Mollejones Stream, which is located in its upper basin, where the Zapotal Landslide is situated.\n\nThe dimensions are a length of approximately 2 km and a width of 200 m. Even about 200 m before the confluence of the Mollejones Stream with the San Rafael River, the stream changed its original channel, a process that generated much instability on both banks, causing severe ground cracking and damage to homes, roads, and aqueduct pipes. By October 1995, cracks were observed in the plaza and settlements in one of the homes near the left bank of the Mollejones Stream, and on July 28 and 29, 1996, the entire ground mass in the area of Zapotal de San Pedro was reactivated again, causing serious damage. Due to the direct relationship, the heavy rains saturated the ground, generating movement of material towards the channel of the stream and subsequently towards the San Rafael River, causing settlements and cracking in most of the lands located near the stream. The main causes that provoked this mass removal are:\n\n- Reactivation of the unstable area\n- Saturation of the ground due to excessive water content (both from normal precipitation and from existing springs (nacientes))\n- Characteristics of the very clayey terrain\n- Strong erosion and dragging of rocks from both banks\n- Modification of the channel of the Mollejones Stream which favored strong erosion\n\nConsidering these characteristics, it is not possible to carry out containment works due to their very high cost and because the current conditions of the terrain do not favor the construction of any type of work within the area.\n\nDue to the above, the central sector of Zapotal is considered a HIGH RISK LANDSLIDE ZONE, since the high existing instability along the Mollejones Stream could in the future generate an obstruction in the channel, mainly near the mouth of the San Rafael River.\n\nRecommendations:\n1) The relocation of the residents located in the unstable zone, mainly the homes existing in the upper part of the main crown, as the impact depends on the rainfall, ground saturation, or an earthquake that accelerated the landslide process.\n2) That the Municipality of Pérez Zeledón does not authorize any construction permit within the unstable area (See map at a scale of 1:50,000). (The map could not be incorporated due to the complexity of its format. See La Gaceta No. 81 of 04/28/1998, Alcance No. 9)\n\n20.4 Location of Valencia - District of Páramo: The area affected by a translational landslide represents a coffee plantation and several homes with an area of approximately 2 hectares. The steep topography with strong slopes, the type of parent material consisting of colluvium and altered sandstones of low resistance, coupled with soil saturation from heavy rains and springs (nacientes), have favored this landslide, which already presents cracking through which water can easily enter, increasing the risk for populations downstream from Valencia to El Hoyón, passing through San Ramón Norte and Sur, Pedregosito, and Pedregoso, populations located on the banks of the San Ramón River.\n\nRecommendations:\n1- Given the small size of the area, conducting an adequate study could recommend solutions for retaining the landslide.\n2- Do not permit any type of construction within the unstable area.\n3- The relocation of the residents located in the unstable area.\n\nArticle 21.—Zones of Protection by Topography (Zonas de Protección por Topografía, Z.P.T.).\n\n21.1 Purpose: To reforest those areas with a slope greater than 30%, which makes them unsuitable for urban development.\n\n21.2 Permitted uses: Only reforestation, to protect them from erosion, avoiding possible landslides of materials or mudflows.\n\n21.3 Conditional uses: Reforestation through forest management plans (planes de manejo forestal), in accordance with the guidelines and procedures established by MINAE (Ministry of Environment and Energy).\n\nCHAPTER IV\n\nFinal Provisions\n\nArticle 22.—Sanctions\n\nContravention of the provisions of these Regulations shall be sanctioned as follows:\n\n22.1 The installation of activities in existing buildings involving a use that does not conform to the indicated zoning, whether a non-permitted use or an unauthorized conditional use, shall be sanctioned with the closure of the premises, without prejudice to the criminal liability incurred.\n\n22.2 The Municipality or the Urban Planning Department shall carry out the suspension of any work executed in contravention of the zoning, and may request the assistance of the public force to do so.\n\n22.3 In addition, all civil and criminal sanctions provided for in the corresponding laws shall apply. Both the offenders and the officials responsible for compliance with these regulations who consent to their violation shall be liable for such sanctions.\n\nArticle 23.—Amendments to the Regulations\n\nAmendments and variants to be introduced to these regulations shall be submitted to the procedure provided for in Article 17 of the Urban Planning Law 4240 of November 15, 1968.\n\nThese Regulations were approved in ordinary session No. 294-97, Article 3, subsection 7), held by the Municipal Council on March 18, 1997, and become effective as of the date of their publication in the Official Gazette, repealing any prior municipal provision that conflicts with its rules.\n\nANNEX N° 1\n\n1. Slaughterhouses\n2. Sawmills\n3. Farms\n4. Sugarcane Mills\n5. Coffee Processing Plants\n6. Industries and related\n7. Automobile junkyards and scrap metal deposits\n8. Trailer Parking\n9. Cemeteries\n10. Bus Terminals\n11. Construction Material Depots\n12. Forging and Sheet Metal Workshops\n13. Straightening and Painting Workshops\n14. Carpentry Workshops\n15. Mechanical Workshops\n16. Dance Halls\n17. Typography Workshops\n18. Service Stations and Gas Stations\n19. Bus Parking\n20. Exhibition and Sale of Automobiles and Agricultural Machinery\n21. Warehouses and Storage\n22. Markets\n23. Stadiums\n24. Supermarkets\n25. Motels and Hotels\n26. Mechanical and Electronic Entertainment\n27. Clinics, Hospitals, and other Health Centers\n28. Funeral Chapels\n29. Animal Clinics\n30. Enclosed or Open-Air Cinemas\n31. Restaurants\n32. Bakeries\n33. Shoe Repair Workshops\n34. Sports Centers\n35. Small Retail\n\nANNEX N°2\n\nArticles of the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968 mentioned in these Regulations.\n\n\"Article 17.—-Before implementing a Regulatory Plan or any of its parts, the Municipality intending to do so must:\n\n1) Convene a Public Hearing through the Official Gazette and the necessary additional dissemination, indicating the venue, date, and time to review the project and the verbal or written observations that the residents or interested parties may wish to formulate. The notice must be given at least fifteen business days in advance;\n\n2) Obtain the approval of the Urban Planning Department if the project did not originate in that office or differs from what it proposed, without prejudice to the remedies established in Article 13;\n\n3) Publish in \"La Gaceta\" the notice of the adopted agreement, indicating the date from which the corresponding regulations will become enforceable.\n\nThe above requirements shall also be observed when it comes to modifying, suspending, or totally or partially repealing the referred plan or any of its regulations.\"\n\n\"Article 33.—For any subdivision (fraccionamiento) of land or real estate located in urban districts and other areas subject to urban control, it shall be indispensable to have previously endorsed, in the authorized municipal office, the map indicating the location and capacity of the resulting portions, and also that the authorizing notary or public official attests in the act of drafting or executing the respective document that the division coincides with that expressed in said map.\n\nSubdivisions made by private document, as with public documents, shall be deemed ineffective if they lack a notarial or municipal certification regarding the pre-existence of the endorsed map.\"" }