{ "id": "norm-44362", "citation": "Decreto 27601", "section": "norms", "doc_type": "executive_decree", "title_es": "Reglamento a la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles", "title_en": "Regulation to the Real Estate Tax Law", "summary_es": "Este decreto ejecutivo, ya derogado, reglamentaba la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Ley 7509, reformada por Ley 7729). Establecía las definiciones, el objeto del impuesto y su administración por parte de las municipalidades. Detallaba los bienes inmuebles no afectos al tributo, incluyendo cuencas hidrográficas, reservas forestales, indígenas, biológicas y parques nacionales, siempre que se presentaran las certificaciones del MINAE o CONAI. Regulaba la base imponible, los avalúos, las declaraciones de bienes, las notificaciones y los recursos administrativos ante la municipalidad y el Tribunal Fiscal Administrativo. Definía la tarifa única del 0.25% y los procedimientos de pago, incentivos por pronto pago, intereses moratorios y facilidades de pago. Creaba el Órgano de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles para homogeneizar las metodologías de valoración. También contemplaba el traslado de la obligación tributaria en casos de ocupantes en precario y la obligación de los notarios de remitir copias de escrituras de traspaso.", "summary_en": "This now-repealed Executive Decree regulated the Real Estate Tax Law (Law 7509 as amended by Law 7729). It provided definitions, the tax object, and its administration by municipalities. It listed exempt properties, including hydrographic basins, forest reserves, Indigenous territories, biological reserves, and national parks, subject to certification by MINAE or CONAI. The decree governed the taxable base, appraisals, property declarations, notifications, and administrative remedies before the municipality and the Tax Administrative Tribunal. It set a uniform tax rate of 0.25% and addressed payment methods, early payment incentives, default interest, and payment facilities. It created the Valuation Technical Standardization Body to unify appraisal methodologies. The regulation also covered the transfer of tax liability for precarious occupants and notaries’ duty to forward copies of transfer deeds.", "court_or_agency": "", "date": "12/01/1999", "year": "1999", "topic_ids": [], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "no afectación", "cuenca hidrográfica", "MINAE", "CONAI", "Órgano de Normalización Técnica", "avalúo", "base imponible", "precario" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 4", "law": "Ley 7509" }, { "article": "Art. 38", "law": "Ley 7729" } ], "keywords_es": [ "Impuesto sobre Bienes Inmuebles", "municipalidades", "avalúo", "no afectación", "cuencas hidrográficas", "reserva forestal", "territorio indígena", "parque nacional", "base imponible", "Órgano de Normalización Técnica", "declaración de bienes", "tarifa 0.25%", "notificaciones" ], "keywords_en": [ "real estate tax", "municipalities", "assessment", "exemption", "hydrographic basins", "forest reserve", "indigenous territory", "national park", "taxable base", "Technical Standardization Body", "property declaration", "0.25% rate", "notifications" ], "excerpt_es": "Artículo 5.—Inmuebles no afectos al impuesto. Para los efectos del presente reglamento no estarán afectos los siguientes inmuebles de conformidad con el artículo 4 de la Ley 7509 y sus reformas y se regularán de la siguiente forma:\n\nb) los inmuebles que constituyan cuencas hidrográficas entendiéndose aquéllos como los terrenos que sirven de protección a las nacientes de agua y que sean parte integral de dichas cuencas según lo definen la Ley Forestal, la Ley de Aguas y la Ley del Ambiente, o hayan sido declarados por el Poder Ejecutivo reserva forestal, indígena, biológica o parque nacional. Rige a partir del primero de enero del año siguiente a la publicación del decreto que declara el área de la cuenca hidrográfica como zona protegida; la reserva forestal, indígena o biológica, parque nacional o similar. Para solicitar su no afectación al pago del Impuesto deberán aportar los siguientes documentos, según corresponda en cada caso,\n· los inmuebles que constituyan cuencas hidrográficas, deberán presentar certificación del MINAE en que conste tal circunstancia y de la porción del inmueble que está bajo esa condición;\n· los inmuebles que constituyan reserva forestal, reserva biológica, parque nacional o similar deberán presentar certificación del Decreto Ejecutivo vigente, emitido por MINAE donde se haga constar tal circunstancia y de la porción del inmueble que está bajo esa condición;", "excerpt_en": "Article 5.—Immune properties not subject to the tax. For the purposes of this regulation, the following immovables shall not be subject to tax in accordance with Article 4 of Law 7509 and its amendments, and shall be governed as follows:\n\nb) properties that constitute hydrographic basins, understood as lands that protect water sources and form an integral part of such basins as defined by the Forestry Law, the Water Law, and the Environment Law, or that have been declared by the Executive Branch as a forest reserve, indigenous reserve, biological reserve, or national park. The exemption takes effect as of January 1 of the year following the publication of the decree declaring the hydrographic basin area a protected zone, forest reserve, indigenous or biological reserve, national park, or similar. To request that the property be excluded from tax payment, the following documents must be provided, as applicable:\n· for properties constituting hydrographic basins, a certification from MINAE attesting to that circumstance and the portion of the property under that condition must be presented;\n· for properties constituting a forest reserve, biological reserve, national park, or similar, a certification of the current Executive Decree issued by MINAE attesting to that circumstance and the portion of the property under that condition must be presented;", "outcome": { "label_en": "Repealed", "label_es": "Derogada", "summary_en": "The decree provided a real estate tax exemption for properties constituting hydrographic basins, forest reserves, indigenous territories, biological reserves, or national parks upon official certification, but was repealed in 2024.", "summary_es": "El decreto establecía la no afectación al impuesto sobre bienes inmuebles para propiedades que constituyeran cuencas hidrográficas, reservas forestales, indígenas, biológicas o parques nacionales, previa certificación oficial, pero fue derogado en 2024." }, "pull_quotes": [ { "context": "Artículo 5, inciso b)", "quote_en": "Properties that constitute hydrographic basins, understood as lands that protect water sources and form an integral part of such basins as defined by the Forestry Law, the Water Law, and the Environment Law, or that have been declared by the Executive Branch as a forest reserve, indigenous reserve, biological reserve, or national park.", "quote_es": "Los inmuebles que constituyan cuencas hidrográficas entendiéndose aquéllos como los terrenos que sirven de protección a las nacientes de agua y que sean parte integral de dichas cuencas según lo definen la Ley Forestal, la Ley de Aguas y la Ley del Ambiente, o hayan sido declarados por el Poder Ejecutivo reserva forestal, indígena, biológica o parque nacional." }, { "context": "Artículo 5, inciso b)", "quote_en": "It takes 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Reglamento a la Ley de Impuestos\nsobre bienes inmuebles, aprobado mediante decreto ejecutivo N°\n44414 del 9 de febrero del 2024)\n\nEL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA Y EL MINISTRO DE\nHACIENDA\n\n   \nCon fundamento en lo que establecen los artículos 140 incisos 3) y 18 de la\nConstitución Política, 25, 26, 27 y 121 de la Ley General de la Administración\nPública y 38 de la Ley 7729 de 15 de diciembre de 1997\n\nConsiderando:\n\n1)   \nQue mediante publicación en el Diario Oficial \"La Gaceta\", se publicó\nla Ley 7509 del 9 de mayo de 1995, adicionada y reformada por la Ley 7729 del\n15 de diciembre de 1997, donde se establece en el artículo 38 la obligación de\nreglamentar la Ley en el término de cuatro meses.\n\n2)   \nQue es necesario dotar a la Ley de una serie de elementos uniformes para\nfacilitar su aplicación, observando y cumpliendo todos los principios\ninnovadores surgidos en su reforma integral.\n\n3)   \nQue es necesario implementar la ejecución integral de los artículos de la Ley,\nsin contradecir su espíritu, para lograr un nuevo ordenamiento en su aplicación\ny el cumplimiento fiel de sus objetivos.\n\n4)   \nQue el Poder ejecutivo tiene especial interés en que se actualicen todos los\nmecanismos que hagan efectiva la modernización del sistema recaudador de\ntributos en el ámbito de la propiedad inmueble, con el fin de generar mayores\nrecursos a las Municipalidades del país y de concretar todo un proceso de\ndescentralización en dicha actividad, que favorezca el desarrollo nacional y la\nrealización de obras de gran envergadura, con los recursos que en este nuevo\nproceso se generen.\n\n5)   \nQue con el objeto de garantizar a las Municipalidades\ny los contribuyentes parámetros y criterios precisos, uniformes y equitativos,\nla valoración de los bienes inmuebles y optimizar la administración del\nimpuesto, el Organo de Normalización Técnica tendrá\nque establecer las disposiciones generales para valorar terrenos, y detallar\nlos métodos técnicos y económicos que permitan optimizar la administración del\nimpuesto.\n\n6)   \nQue la Ley Nº 7729 del 15 de diciembre de 1997,\nintroduce reformas sustanciales a la Ley Nº 7509, que\nhacen que el reglamento establecido mediante el Decreto Nº\n24855-H del 11 de diciembre de 1995, requiera ser modificado.\n\n   \nQue para el cumplimiento real de la Ley de Impuesto\nSobre Bienes Inmuebles, es necesario completar su cuerpo normativo mediante su\nreglamentación. Por tanto,\n\nDECRETAN:\n\nEl siguiente:\n\nREGLAMENTO A LA LEY DE IMPUESTO SOBRE BIENES\nINMUEBLES\n\nCAPITULO I\n\nDe las definiciones\n\nArtículo 1º- De las definiciones. Para todos los efectos,\ncuando la Ley o este reglamento utilicen los siguientes términos, debe dárseles\nlas aceptaciones que a continuación se indican:\n\n1)   \nAdministración Tributaria:\nSe refiere a las municipalidades, como responsables de la valoración,\nadministración, percepción y fiscalización del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles.\n\n2)   \nAvalúo: Es\nel conjunto de cálculos, razonamientos y operaciones utilizados para determinar\nel valor de un bien inmueble, sea éste rural o urbano de acuerdo a su uso.\n\n3)   \nBase imponible:\nEs el valor de la totalidad de los inmuebles registrados en la Administración\nTributaria respectiva, al primero de enero de cada año.\n\n4)   \nBien Inmueble:\nEs aquel terreno, instalación, construcción fija y permanente que existe en los\nbienes raíces, tanto urbanos como rurales.\n\n5)   \nEdad del Inmueble:\ncantidad de años que tiene la construcción.\n\n6)   \nEstado del inmueble:\nSe define el estado de conservación de la construcción al momento de efectuarse\nla declaración o el avalúo.\n\n7)   \nFactor de Corrección o de\nAjuste: Se refiere a la influencia de cada variable en la\ndeterminación del valor del terreno, a partir del valor zonal, expresado por\nmedio de una relación matemática.\n\n8)   \nFe Pública:\nSe atribuye a los funcionarios municipales designados para realizar las\ndiferentes notificaciones a los contribuyentes, donde sus actuaciones tendrán\nfuerza probatoria, veracidad y autenticidad.\n\n9)   \nLey: Ley\nde Impuesto Sobre Bienes Inmuebles Nº 7509 y sus\nreformas.\n\n10)    Lote tipo o de referencia:\nEs el lote de terreno más frecuente dentro de una zona homogénea.\n\n11)    Organo: Se refiere al Organo de Normalización Técnica, creado en el artículo 12 de la Ley, es\nun ente especializado cuyo objetivo es el de garantizar mayor precisión y homogeneidad en la\ndeterminación de los valores de los inmuebles en todo el territorio nacional. Dicha determinación se\nrefiere a los valores base de referencia, los cuales serán definidos por el Organo citado y\noptimizar la administración del impuesto.\n\n12)   \nPrecio y Costo:\nPrecio es el valor de una cosa en dinero, lo que se pida por ella, su estimación.\nCosto es el valor que tiene una cosa, sin ganancia.\n\n13)    Tipología constructiva:\nDocumento que contiene los códigos de los diferentes tipos de construcción\nexistentes en el país, sus correspondientes valores de reposición y método de\ndepreciación a utilizar.\n\n14)   \nValor base o valor de\nreferencia para terreno: Es el valor unitario correspondiente\nal lote tipo de cada zona homogénea.\n\n15)    Valor declarado: Es el\nque se deriva de la declaración presentada ante la Municipalidad, por los\npropietarios o poseedores de inmuebles.\n\n16)   \nValor Registrado:\nes el que consta en los registros de la Administración Tributaria, sobre el\ncual se efectúa el cobro del impuesto.\n\n17)   \nVida Util:\nCorresponde a la vida probable en años que de acuerdo\nal tipo de construcción y mantenimiento, un inmueble se mantendrá siendo\nfuncional y útil para los objetivos por los que fue diseñado.\n\n18)    Zona homogénea:\nconjunto de bienes inmuebles con características similares en cuanto a su\ndesarrollo y uso específico.\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO II\n\nDisposiciones generales\n\nOrigen, Objeto y Administración del Impuesto\n\nArtículo 2º- Objeto del impuesto.\nConstituye el objeto de este impuesto los terrenos, las instalaciones o las construcciones\nfijas y permanentes a que se refiere el artículo 6º de la Ley, se encuentren o no\ninscritos en el Registro Público de la Propiedad, de acuerdo a su ámbito territorial.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 3º- Del hecho generador. El\nhecho generador del Impuesto sobre Bienes Inmuebles es la propiedad o tenencia de un bien\ninmueble en los términos establecidos en la Ley , al primero de enero de cada año.\n\n Ficha articulo\n\n    Artículo 4º—De la administracion\ndel impuesto. El Impuesto Sobre Bienes Inmuebles es de carácter nacional, se establece en\nfavor de las municipalidades su administración, quienes para estos efectos poseen la\ncondición de Administración Tributaria y son los encargados de realizar valoraciones,\nfacturar, recaudar y tramitar los cobros respectivos.\n\n    Para el caso de los inmuebles inscritos o no en el Registro Público,\nubicados en dos o más cantones, la distribución del impuesto de bienes inmuebles y el\nrespectivo pago, debe realizarse en forma proporcional al valor correspondiente a la\nextensión, las instalaciones, construcciones fijas y permanentes que existan en los\nmunicipios donde se encuentren registrados. El Organo de Normalización Técnica\nasesorará a las municipalidades en relación con la aplicación de este artículo.\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO III\n\nDe los bienes no gravados y Crédito Tributario\n\nArtículo 5º—Inmuebles no afectos al\nimpuesto. Para los efectos del presente reglamento no estarán afectos los siguientes\ninmuebles de conformidad con el artículo 4 de la Ley 7509 y sus reformas y se regularán\nde la siguiente forma:\n\na) Los de las instituciones autónomas o semiautónomas que por Ley\nespecial gocen de la no afectación, deben aportar certificación de dicha ley, en la cual\nconste la no afectación, haciendo mención del número y fecha de \"La Gaceta\"\nen que se publicó la misma.\n\nEl Estado y las municipalidades no requieren la presentación de\nrequisito alguno, puesto que por definición se encuentran no afectos.\n\nb) los inmuebles que constituyan cuencas hidrográficas entendiéndose\naquéllos como los terrenos que sirven de protección a las nacientes de agua y que sean\nparte integral de dichas cuencas según lo definen la Ley Forestal, la Ley de Aguas y la\nLey del Ambiente, o hayan sido declarados por el Poder Ejecutivo reserva forestal,\nindígena, biológica o parque nacional. Rige a partir del primero de enero del año\nsiguiente a la publicación del decreto que declara el área de la cuenca hidrográfica\ncomo zona protegida; la reserva forestal, indígena o biológica, parque nacional o\nsimilar. Para solicitar su no afectación al pago del Impuesto deberán aportar los\nsiguientes documentos, según corresponda en cada caso,\n\n· los inmuebles que constituyan cuencas\n hidrográficas, deberán presentar certificación del MINAE en que conste tal\n circunstancia y de la porción del inmueble que está bajo esa condición;\n\n· los inmuebles que constituyan reserva\n forestal, reserva biológica, parque nacional o similar deberán presentar certificación\n del Decreto Ejecutivo vigente, emitido por MINAE donde se haga constar tal circunstancia y\n de la porción del inmueble que está bajo esa condición;\n\nc) los inmuebles que constituyan reserva indígena deberán presentar\ncertificación emitida por el CONAI en la que conste tal circunstancia la vigencia del\ndecreto y la condición indígena del sujeto pasivo.\n\nd) los sujetos pasivos cuyos inmuebles pertenezcan o estén en\nposesión de instituciones públicas de educación y salud deberán presentar\ncertificación expedida por el Registro Nacional o por notario público de que el inmueble\ninscrito o no, es propiedad o posesión de éstas.\n\ne) los sujetos pasivos incluidos en el inciso d) del artículo cuatro\nde la Ley, deberán presentar certificación emitida por el secretario de la Junta\nDirectiva del I.D.A., en la cual se haga constar el día, mes y año de la adjudicación\nde la parcela para determinar que se encuentra dentro de los cinco años de la no\nafectación a este tributo.\n\nf) los sujetos pasivos incluidos en el inciso e) del artículo cuatro\nde la Ley, comprende terreno, instalaciones y construcciones existentes y puede tratarse\nde uno o varios derechos en copropiedad en una misma finca o de un inmueble bajo el\nrégimen de propiedad horizontal, o que sobre una misma propiedad sea poseedor de uno o\nmás derechos y que éste a la vez no cuente con otras propiedades o derechos a nivel\nnacional. Esta no afectación (45 salarios base) es única a nivel nacional, y regirá por\nperíodo fiscal. Procede a petición de parte cuando demuestre el sujeto pasivo, esa\ncondición, por medio de certificación del Registro Público y declaración de no ser\nposeedor de ningún inmueble sin inscribir.\n\ng) los sujetos pasivos incluidos en el inciso g) del artículo cuatro\nde la Ley, deberán presentar una declaración jurada emitida por el apoderado de la\norganización religiosa donde se haga constar que el inmueble se dedica únicamente al\nculto. Asimismo una certificación emitida por el Registro Nacional donde se haga constar\nque está inscrito a nombre de la organización de que se trate.\n\nPara los efectos de la no afectación correspondiente a los inmuebles\nde las Temporalidades de la Iglesia Católica, bastará con una certificación emitida por\nel Registro Nacional o por Notario Público, en donde conste la propiedad del mismo.\n\nh) los sujetos pasivos incluidos en el inciso h) e i) del artículo\ncuatro de la Ley, deberán presentar declaración jurada emitida por el agente\ndiplomático de mayor jerarquía, donde se haga constar que en los inmuebles\ncorrespondientes se encuentran las sedes diplomáticas o las casas de habitación de los\nagentes diplomáticos o consulares. Además donde conste la reciprocidad sobre los\nbeneficios fiscales de ambos países. Entiéndase cuando la Sede Diplomática o el\nOrganismo Internacional son propietarios del inmueble.\n\ni) los sujetos pasivos incluidos en el inciso j) del artículo cuatro\nde la Ley, deberán presentar declaración jurada emitida por la autoridad superior\ncorrespondiente, donde se haga constar que la ley que los exonera del pago del Impuesto\nsobre Bienes Inmuebles o de tributos en general se encuentra vigente, indicando el número\ny fecha de \"La Gaceta\" donde se publicó.\n\nj) los sujetos pasivos incluidos en el inciso k) del artículo cuatro\nde la Ley, deberán presentar certificación emitida por el Registro Nacional o notario\npúblico donde se haga constar la propiedad del inmueble.\n\nk) los sujetos pasivos incluidos en el inciso l) del artículo cuatro\nde la Ley, deberán presentar certificación emitida por el Registro Nacional o notario\npúblico donde se haga constar la propiedad del inmueble. Además certificación emitida\npor DINADECO donde conste la vigencia de la asociación de desarrollo comunal y que el\ninmueble esté destinado al uso común de las asociaciones.\n\nl) los inmuebles pertenecientes a las asociaciones declaradas de\nutilidad pública, deberán presentar certificación emitida por el Registro Nacional o\nnotario público donde se haga constar la propiedad del inmueble. Además de presentar\ncertificación emitida por notario público donde conste la vigencia del decreto ejecutivo\ndeclarando de utilidad pública a dichas asociaciones.\n\nm) Aparte de las exenciones señaladas en el presente artículo existen\nlas contenidas en los artículos 14 de la Ley 7555, Ley del Régimen de Zonas Francas ,\nLey de Incentivos para el Desarrollo Turístico, Régimen de Reserva Forestal y cualquier\notro incentivo definido por ley específica, deberán presentar documento idóneo que los\nacredite como tal, expedido por la autoridad competente.\n\nn) Además de los anteriores requisitos, en caso de duda, la administración tributaria\npodrá solicitar otros, así como realizar inspecciones y en general, recurrir a los\nmedios de prueba necesarios que conlleven a una justa y correcta aplicación de la no\nafectación.\n\n Ficha articulo\n\n    Artículo 6º—Crédito Tributario.\nCada municipalidad, mediante resolución del Concejo Municipal definirá, por una única\nvez, cuáles son las actividades que representan los objetivos sociales para los efectos\ndel crédito tributario a que se refiere el Artículo 5 de esta Ley. Tal definición\ndeberá ser publicada en el Diario Oficial \"La Gaceta\".\n\n    El crédito tributario será aplicable únicamente en el período\nfiscal en el cual se realiza la inversión, previa solicitud del interesado y\ncomprobación por parte de la municipalidad correspondiente. Si se tratare de dinero en\nefectivo, la solicitud al Concejo debe ser acompañada de certificación de un contador\npúblico autorizado.\n\n    El crédito tributario será total si el monto de la obra, inversión o\naporte al objetivo social es mayor o igual al impuesto que le corresponda en el cantón,\ncorrespondiente al período fiscal en que se haga la construcción o inversión. Si el\nmonto de la inversión o aporte, es inferior al monto del impuesto, el crédito será\nparcial hasta por ese monto. En ningún caso el monto del crédito tributario podrá\nexceder del impuesto anual a pagar. Su aplicación debe respetar los principios de\nigualdad y no discriminación.\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO IV\n\nDe los sujetos pasivos del impuesto\n\nArtículo 7º- Obligación de los sujetos\npasivos. Son contribuyentes de este impuesto los sujetos pasivos indicados en el artículo\n6 de la Ley y deberán declarar la condición en que se encuentra el inmueble al uno de\nenero de cada año, en cuanto a si está inscrito, sin inscribir, si es ocupación en\nprecario, u otros. En casos de terrenos que nunca fueron inscritos en el Registro Público\nde la Propiedad, deberá el propietario indicar el justo título que le otorga la\nposesión sobre el inmueble.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 8º—Del traslado de la obligacion tributaria. Para los efectos del\ntraslado de la obligación tributaria a que se refiere el inciso d) del artículo 6\nibídem, en el caso de los ocupantes en precario, se establece el siguiente procedimiento:\n\nPresentar, a la municipalidad respectiva, solicitud escrita, adjuntando a la misma las\npruebas fehacientes (Acta de inspección del Instituto de Desarrollo Rural(*)\nque indique\nel área ocupada, o las pruebas que considere pertinentes) para el descargo del valor del\nbien de la base imponible registrada, indicando si la disminución en la misma es parcial\no total. La municipalidad correspondiente procederá al descargo respectivo en la\nproporción del área despojada del inmueble, previa verificación e informe de campo.\n\nDe previo a resolver, el Concejo dará audiencia al ocupante en precario. Asimismo, cada\nmunicipalidad aportará un informe de la inspección de campo que contendrá la\nverificación de los hechos. Vencido el plazo otorgado para la audiencia y evacuada la\nprueba aportada por las partes, se procederá a la emisión de la resolución\ncorrespondiente.\n\n(*)\n(Modificada su denominación por el artículo 14° de la Ley N° 9036 del 11 de\nmayo de 2012, \"Transforma el Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) en el\nInstituto de Desarrollo Rural (INDER) y Crea Secretaría Técnica de Desarrollo\nRural\")\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 9º—Propiedad de condueños. En el caso que el inmueble pertenezca a\nvarios condueños, la base imponible a considerar será el valor total de la propiedad\nregistrado en la respectiva Municipalidad. Cada condueño cancelará el impuesto\nresultante en la misma proporción de su derecho, previa consideración y condiciones que\nexpresa el artículo 4 inciso e) de la Ley y el artículo 5, de este reglamento.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 10.—Responsabilidad de los sujetos pasivos. Los sujetos pasivos\nseñalados en el artículo 6º de esta Ley, serán los responsables del pago del impuesto\ny sus recargos, sin embargo la Administración Tributaria podrá cobrar el impuesto de\nperíodos atrasados con los respectivos recargos al propietario actual, quien tendrá\nderecho de exigirle a su anterior propietario que le reintegre lo pagado por dicho\nconcepto. Ningún convenio celebrado entre particulares sobre el pago del impuesto sobre\nbienes inmuebles obliga a la administración tributaria.\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO V\n\nDe la base imponible y avalúos\n\n    Artículo 11.- De la\nbase imponible. El impuesto se determinará sobre el valor registrado de la totalidad de\nlos bienes inmuebles del contribuyente, en el municipio respectivo, al primero de enero de\ncada año.\n\n    La base imponible es la sumatoria de los\nvalores registrados para cada inmueble, sobre la cual se aplica la tarifa indicada en el\nartículo 23 de la ley, de conformidad con lo señalado en el artículo 14, 15 y 16 de la\nLey.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 12.—De los avaluos. Todo bien inmueble, aún cuando no esté afecto,\ndebe ser valorado cuando se decrete una valuación general y al producirse alguna de las\ncausales que modifican el valor, indicadas en la ley. La metodología para realizar los\navalúos de los bienes inmuebles serán publicados por las municipalidades en el Diario\nOficial \"La Gaceta\", y en un diario de circulación nacional en forma anual. Si\nno se publica, rige la anterior.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 13.—De la valuacion individual. La Administración Tributaria podrá\nefectuar valuaciones individuales, de oficio o a petición de parte, cuando lo estime\nconveniente previa verificación de la omisión en la presentación de la declaración de\nbienes inmuebles, que de carácter voluntario está obligado a presentar el contribuyente\no que haya cumplido el plazo de cinco años del término de prescripción y no existiendo\nuna valoración general.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 14.—De la modificacion de la base imponible. Toda modificación de valor\nque afecte la base imponible, será considerada para efecto del cálculo del impuesto,\nhasta que esté en firme en vía administrativa una vez concluido el proceso de\nnotificación que señala el artículo 32 de este Reglamento, y entrará a regir a partir\ndel uno de enero del año siguiente al que fue notificada.\n\nExceptuando las modificaciones automáticas señaladas en el artículo 21 de este\nReglamento, que rigen a partir del uno de enero del año siguiente al que se registran en\nla administración tributaria.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 15.—De la notificacion. Todo sujeto pasivo propietario o poseedor de un\ninmueble, al que la Administración Tributaria le haya realizado un avalúo individual o\nuna valoración general, deberá ser notificado del mismo.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 16.—De los recursos. El sujeto pasivo que no esté de acuerdo con el\nnuevo valor notificado, según lo establecido en el artículo anterior, tendrá derecho a\ninterponer los recursos establecidos en el artículo 19 de la Ley del Impuesto sobre\nBienes Inmuebles y artículo 33 de este Reglamento.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 17.—Vigencia de un avaluo. Todo avalúo que se realice sea general o\nindividual, de oficio o a petición de parte, tendrá una vigencia de cinco años.\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO VI\n\nDel órgano de normalización técnica\n\n    Artículo 18.-\nDenominación. Denomínase al Organo de Normalización Técnica de conformidad con sus\nfunciones específicas: \"Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes\nInmuebles\"\n\n Ficha articulo\n\n    Artículo 19.-\nAtribuciones. El Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles\ntendrá las siguientes atribuciones:\n\na) Establecer las disposiciones generales de valoración\n para el uso común de las municipalidades, que consisten en la metodología de valoración\n para el terreno que es única y que hace uso de una serie de variables. Estas a su vez se\n utilizan para diseñar un programa de valoración que es específico para cada una de las\n fincas dentro de un cantón. Este programa de valoración utiliza el método de\n valoración comparativo y se le aplican los factores de corrección para el terreno. Para\n las construcciones fijas y permanentes e instalaciones se aplica el manual de valores base\n unitarios por tipología constructiva, así como las tablas de depreciación.\n\nb) Suministrar a las Municipalidades, la metodología para\n elaborar los avalúos de los bienes inmuebles por parte de las municipalidades. Los\n métodos a usar serán: Para valorar terrenos se usará el Método Comparativo o de\n mercado, el cual hace uso de factores de corrección o de ajuste para individualizar el\n valor de cada predio de acuerdo a sus propias características, al compararse con el lote\n tipo. Estos factores de corrección son obtenidos mediante estudios estadísticos.En la\n valoración de construcciones fijas y permanentes e instalaciones, se usará el método de\n Costo de Reposición, el cual se basa en el principio de sustitución. Para determinar el\n valor de cada construcción e instalación, el valor base o valor de referencia\n establecido en el Manual de Valores Unitarios de Construcciones e Instalaciones por\n Tipología Constructiva, deberá ajustarse por depreciación de acuerdo a la edad y estado\n de conservación. Los factores de corrección y valores base para terrenos, Valores\n Unitarios de Construcciones e Instalaciones por Tipología Constructiva y el método de\n depreciación, serán establecidos por el Organo de Normalización Técnica, para su\n aplicación por parte de las municipalidades, previa publicación.\n\nc) El método que se utilizará para la depreciación de\n construcciones e instalaciones, es el de Ross-Heidecke; no obstante, el Organo podrá\n habilitar el uso de otro método de depreciación, previa notificación a los\n Municipalidades y contribuyentes. Para futuros cambios en la Valoración de Bienes, el\n Organo podrá implementar otro método de valoración, el que será comunicado previamente\n a las municipalidades y que éstas a su vez lo pongan en conocimiento de sus\n administrados. Actualizar anualmente o cuando se estime necesario de común acuerdo entre\n la municipalidad y el Organo, los planos de valores, los métodos de depreciación, las\n tasas de vida útil totales y estimadas, los valores de las edificaciones según los\n tipos, factores técnicos y económicos por considerar en cuanto a topografía,\n ubicación, descripción, equipamiento urbano, y servicios públicos del terreno.\n\nd) Analizar y recomendar en un plazo no mayor de 30 días\n hábiles la calidad de los avalúos realizados por las municipalidades.\n\ne) Conocer de los asuntos que las leyes y decretos\n relacionados con materia de valoración municipal señalen. Las municipalidades podrán\n solicitar en el primer trimestre de cada año al Organo de Normalización Técnica de\n Valoración de Bienes Inmuebles, su Plan Operativo Anual, a efecto de planificar y\n organizar conforme al mismo todo lo relacionado con la coordinación de dicho ente.. El\n Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles capacitará a las\n municipalidades en el campo de la valorización e informará a las mismas de otras fuentes\n de capacitación y formación en esta materia.\n\nf) Deberá el Organo de Normalización Técnica recomendar\n y asesorar a las municipalidades en las actividades de gestión de cobro, sistemas y\n métodos de recaudación y otras actividades de gestión tributaria que conlleven una\n mejora en sus servicios.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nArtículo 20.—Financiamiento del órgano de normalización técnica en valoración\nde bienes. El Ministerio de Hacienda tomará las previsiones presupuestarias para el\nadecuado funcionamiento y desarrollo del Organo de Normalización Técnica de Valoración\nde Bienes Inmuebles, para lo cual contará además, con el 1% de lo que cada municipalidad\nrecaude por el impuesto sobre bienes inmuebles. Este porcentaje será utilizado\núnicamente para el funcionamiento y desarrollo de dicho órgano, de conformidad con el\nartículo 13 de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Las municipalidades deberán\ndepositar el aporte del uno por ciento (1%) de la recaudación de este impuesto,\ntrimestralmente, mediante el uso de entero de gobierno en los primeros diez días hábiles\nde los meses de enero, abril, julio y octubre. La Tesorería Nacional del Ministerio de\nHacienda, definirá el procedimiento para el traslado de dichos recursos de conformidad\ncon la normativa vigente.\n\nPara estos efectos el Ministerio de Hacienda creará un renglón presupuestario para el\nOrgano de Normalización Técnica, al que se girará el 1% que transfieren las\nMunicipalidades.\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO VII\n\nModificación automática de la base imponible y otras causas de\nmodificación\n\n    Artículo 21.-\nModificaciones automaticas. En los casos de modificaciones automáticas señalados en los\nincisosa, b, c. d y e del artículo 14 de la Ley, cuando el nuevo valor es mayor al valor\nregistrado, servirán de base imponible a partir del período fiscal siguiente al que se\nproduzcan las modificaciones, sin necesidad de notificación al interesado.\n\n    En relación con la rectificación de\ncabida, para establecer el nuevo valor se utilizará el área aportada por el plano\ncatastrado, multiplicada por el valor unitario registrado.\n\n    Para los efectos de lo señalado en el\ninciso e) del artículo 14 se considera fraccionamiento tanto la segregación como la\ndivisión de una finca. En el fraccionamiento se aplicará la proporcionalidad del valor\nregistrado de la finca madre, según el área segregada o dividida.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nArtículo 22.—Modificación por construcción o adición.\n\nPara los casos de construcción o adición de mejoras que representen un valor igual o\nsuperior al 20% del valor registrado, y que requieran permiso de construcción,\n(construcción nueva, construcción para ampliación, remodelación) previstos en el\ninciso f) del referido artículo 14, se sumará al valor registrado el monto de la\nconstrucción o mejora que indique el permiso de construcción y la nueva base imponible\nregirá en el período fiscal siguiente, a aquel en que expiró el tiempo previsto de\nconstrucción, sin necesidad de notificación al interesado, sin perjuicio que éste\ndemuestre que la obra no esté concluida, o que mediante inspección se determine el\navance de la obra.\n\nEn obras cuyo plazo de construcción se extiende por más de un periodo fiscal, se irá\najustando anualmente, adicionando el valor de la etapa de construcción concluida a la\nbase imponible anterior para ser aplicado al período siguiente.\n\nEn todos los casos para determinar el valor de las mejoras e instalaciones, construcciones\nfijas o permanentes, las municipalidades, tomarán como referencia el Manual de Valores\nBase Unitarios de Construcciones e Instalaciones por Tipología Constructiva vigente,\nsuministrado por el Organo\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 23.—Otras causas de modificación del valor registrado Cuando el\ninmueble experimente aumento o pérdida de su valor, conforme las causas señaladas en el\nartículo 15 de la ley, la Administración Tributaria de oficio o a petición de parte,\npodrá modificar el valor registrado del inmueble.\n\nCuando el valor se incremente por la construcción de obras de infraestructura, señaladas\nen el inciso a) del artículo 15, en beneficio del inmueble, la modificación del valor\ndeberá ser notificada al interesado, y surtirá efecto, a partir del período fiscal\nsiguiente, al que la resolución que lo ordene adquiera firmeza.\n\nEn los casos de perjuicio que sufra el inmueble por motivos ajenos a la voluntad del\npropietario, (incendio, terremoto o inundación) el interesado podrá solicitar en\ncualquier momento, que la administración tributaria efectúe un peritazgo especial al\nbien, para que se disminuya su valor. Esta modificación también será notificada al\ninteresado, y previa resolución del Concejo Municipal, y tendrá vigencia a partir del\nmomento en que ocurrió el hecho.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 24.—Modificación por valoraciones realizadas por la Municipalidad. En\ntodos los casos de modificación administrativa por valoración individual o valoración\ngeneral, la Administración Tributaria debe tomar como referencia los valores base en las\nplataformas de valores de terrenos y el Manual de Valores Base Unitarios de Construcciones\ne Instalaciones por Tipología Constructiva, previamente publicados y siguiendo las normas\ndel Organo.\n\nEl valor base del terreno, es el valor del lote o parcela con características comunes\nmás frecuente de una zona homogénea.\n\nPara individualizar el valor del terreno, o el valor de la construcción, edificaciones o\ninstalaciones, el valor base deberá ser ajustado de acuerdo a las características\npropias del inmueble, aplicando los factores de corrección.\n\nLos valores base de terreno, el Manual de Valores Base Unitarios de Construcciones e\nInstalaciones por Tipología Constructiva, los factores de corrección y las tablas de\ndepreciación, serán los correspondientes a la última publicación en el diario oficial\n\"La Gaceta\" y en un diario de circulación nacional. Dichas publicaciones\nestarán a cargo de las municipalidades, de conformidad con el artículo 12 de la Ley.\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO VIII\n\nDe la declaración de bienes.\n\n    Artículo 25.-\nPeriodicidad de la declaración de bienes inmuebles. La Administración Tributaria,\ndeberá poner a disposición de los contribuyentes de su cantón un formulario de\ndeclaración de bienes inmuebles y su instructivo. Mediante resolución debidamente\npublicada en el Diario Oficial establecerá el período para la distribución y recepción\nde las declaraciones del impuesto sobre bienes inmuebles, lo que no implica la aceptación\ndel monto declarado por el sujeto pasivo, pudiendo ser corregido según lo establecido en\nlos artículos 15 inciso c) y 16 de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nArtículo 26.—Declaración de bienes inmuebles. El formulario contendrá como\nmínimo, la siguiente información:\n\na) Identificación del propietario o poseedor (calidades, número de cédula jurídica o\nde identidad, domicilio fiscal, número de teléfono, fax, apartado postal).\n\nb) Lugar para notificaciones dentro del perímetro del cantón.\n\nc) Descripción del inmueble (número de finca, Folio Real, naturaleza, medida en m 2 y\nlinderos, ubicación exacta).\n\nd) Descripción de las construcciones existentes.\n\ne) Valor del terreno y valor de la construcción.\n\nAdicionalmente, deberá presentar fotocopia de la cédula de identidad o jurídica.\nAsimismo, podrá presentar copia del plano catastrado del bien declarado y copia de la\nescritura o certificación emitida por el Registro Nacional o Notario Público, de la\ninscripción o posesión del bien declarado.\n\nCuando se trate de propietarios o poseedores de derechos de bienes inmuebles, cada uno\ndebe declarar individualmente su derecho.\n\nLas municipalidades deberán recibir obligatoriamente, las declaraciones presentadas por\nel sujeto pasivo.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 27.—Obligatoriedad de la declaración de bienes inmuebles. Los sujetos\npasivos están obligados a presentar, a la municipalidad donde se hallen sus bienes\ninmuebles, una declaración sobre el valor estimado de los mismos, de conformidad con los\nartículos 6 y 16 de la Ley, independientemente de que no estén afectos al impuesto.\nEstas declaraciones de bienes inmuebles deberán ser realizadas por los sujetos pasivos\npor lo menos cada cinco años.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 28.—Fiscalización de las declaraciones de bienes inmuebles. La\nAdministración Tributaria verificará los valores de todos los bienes declarados, y en\nvirtud de ello, tendrá la facultad de aceptarlos u objetarlos, dentro del período fiscal\nsiguiente al de su presentación. El valor declarado por el contribuyente se constituirá\nen la base imponible del impuesto, si no es objetado por la Administración dentro del\nlapso señalado.\n\nDe objetarse el valor declarado, la base imponible para el cálculo del impuesto será el\nvalor registrado anterior, hasta la firmeza de la resolución de la modificación y la\nmunicipalidad lo notificará conforme al procedimiento establecido en los artículos 16 de\nla Ley y el artículo 32 del presente reglamento.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 29.—Rectificación de declaraciones de bienes inmuebles. En el caso de\nlas declaraciones de los propietarios de bienes inmuebles que fueron objetadas por la\nmunicipalidad, según el artículo anterior, la Administración Tributaria\ncorrespondiente, atendiendo razones de oportunidad y conveniencia, antes de proceder a su\nmodificación administrativa, podrá gestionar por escrito una rectificación voluntaria\npor parte del sujeto pasivo, otorgándole un plazo de diez (10) días para que se apersone\ny rectifique los valores de los bienes inmuebles declarados.\n\nDe no prosperar esta gestión, se realizará la modificación administrativa\ncorrespondiente, mediante valoración del inmueble, tomando como referencia la plataforma\nde valores, manual de valores unitarios de construcciones e instalaciones por tipología\nconstructiva previamente publicados, y siguiendo normas y directrices que para este efecto\nhaya emitido el Organo.\n\nCuando la rectificación es voluntaria y aceptada por la Administración, el valor\ndeclarado se tomará como base imponible del impuesto para el período fiscal siguiente al\nde la presentación de la rectificación. Cuando el nuevo valor es fijado por la\nAdministración Tributaria, por medio de valoración individual o general, se tomará como\nbase imponible en el período fiscal siguiente, al que adquiere firmeza la resolución que\nlo establezca.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 30.—Deber de información. Para la correcta administración del tributo,\nen todos los trámites y en las diferentes etapas de gestión del impuesto, las\nmunicipalidades deben proporcionarle al contribuyente toda la asesoría e información\nnecesaria.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 31.—No presentacion de la declaracion de bienes. En el caso que el\nsujeto pasivo no presente la declaración de bienes en el período establecido al efecto,\nla administración tributaria tendrá la potestad de modificar el valor de los inmuebles,\na través de una valoración general o individual de los inmuebles sin declarar,\n(valoración de oficio).\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 32.—Procedimiento para realizar las notificaciones. Todas las\nvaloraciones que efectúen las municipalidades deben ser notificadas al interesado,\nsiguiendo los procedimientos establecidos por la Ley de Notificaciones, Citaciones y Otras\nComunicaciones Judiciales, Nº 7637 de 21 de octubre de 1996.\n\nLa comunicación del nuevo valor contendrá: las características del inmueble y los\nfactores utilizados en la determinación del valor. El valor debe desglosarse en sus\ncomponentes, terreno, instalaciones y construcciones fijas y permanentes y en lo\nconducente debe cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 147 del Código de\nNormas y Procedimientos Tributarios, y además debe indicarse los recursos a que tiene\nderecho, en caso de reclamo.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 33.—Recursos contra las valoraciones generales o individuales. Cuando la\nAdministración Tributaria practique una valoración general o individual, el\ncontribuyente que se considere afectado por el valor establecido, tendrá derecho de\ninterponer recurso de revocatoria ante la Oficina de Valoraciones de la respectiva\nMunicipalidad, dentro de los quince días hábiles siguientes, contados a partir del día\nsiguiente a su respectiva notificación.\n\nSi el recurso fuere declarado sin lugar, el contribuyente podrá presentar formal recurso\nde apelación para ante el Concejo Municipal, dentro de los quince días hábiles\nsiguientes a la notificación de la oficina de Valoraciones.\n\nEn ambos recursos, el contribuyente debe señalar el factor o factores de ajuste aplicados\na las características físicas del terreno o la construcción, con los cuales no está\nconforme, debiendo aportar forzosamente, las pruebas que fundamentan su reclamo.\n\nEn la resolución de los recursos, la Administración Tributaria queda obligada a\nreferirse únicamente a aquellos factores que fueron impugnados.\n\nDe no existir impugnación por parte del sujeto pasivo dentro del término establecido al\nefecto, la comunicación del nuevo valor se convertirá en resolución determinativa y en\nacto administrativo consentido, siempre que cumpla con los requisitos establecidos en el\nartículo 32 de este Reglamento. Dicho valor se registrará sin más trámite y regirá a\npartir del periodo fiscal siguiente, conforme los términos y condiciones establecidos en\nel artículo 9 de la Ley.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 34.—Recurso jerarquico impropio ante el tribunal fiscal administrativo.\nCuando el contribuyente impugne la resolución del Concejo Municipal, mediante recurso de\napelación para ante el Tribunal Fiscal Administrativo, el Concejo se limitará a admitir\nel recurso si fuera procedente. En la resolución que admite el recurso, ordenará el\nenvío del expediente al órgano de alzada, y a la vez emplazará a las partes para que se\napersonen al citado tribunal y presenten los alegatos y pruebas pertinentes en defensa de\nsus derechos y señale lugar o fax para recibir notificaciones. El expediente\nadministrativo debe ser remitido al Tribunal Fiscal Administrativo debidamente foliado; en\ncaso de que se trate de copias las mismas deben estar certificadas por el funcionario\ncompetente.\n\nEn la tramitación de los recursos el Tribunal tendrá amplia facultad para solicitar la\ninformación y los criterios técnicos al Organo de Normalización Técnica, o a cualquier\notra institución que considere pertinente.\n\nEn estos casos, mientras el Tribunal Fiscal Administrativo no dicte sentencia en el\nasunto, la base imponible para el cobro del impuesto será el valor anterior al de la\nmodificación efectuada por la Administración Tributaria.\n\nLa resolución que dicte el Tribunal Fiscal Administrativo, da por agotada la vía\nadministrativa y podrá impugnarse ante el Tribunal Contencioso Administrativo, dentro de\nlos 30 días siguientes al de su notificación, conforme lo establece el artículo 165 del\nCódigo de Normas y Procedimientos Tributarios y 83 y siguientes de la Ley Reguladora de\nla Jurisdicción Contenciosa Administrativa.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 35.—Apelación por inadmisión. Denegada una apelación de derecho por\nel Concejo Municipal, el interesado podrá acudir ante el Tribunal Fiscal Administrativo y\napelar por inadmisión. En la substanciación y trámite de dicha apelación se deben\naplicar en lo pertinente las disposiciones de los artículos 157 del Código Tributario y\n583 a 590 del Código Procesal Civil.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 36.—Notificaciones del Tribunal Fiscal Administrativo. Las resoluciones\nque dicte el Tribunal Fiscal Administrativo deberán notificarse de acuerdo con lo\ndispuesto en el artículo 137 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios y en Ley\nde Notificaciones No 7637 de aplicación supletoria. Al comprobarse por los notificadores\nla imposibilidad de comunicar las resoluciones vía fax, se les aplicarán los alcances\ndel artículo 12 de la Ley Nº 7637 (notificación automática), y queda enterado, que si\nsu equipo contiene alguna anomalía, para la recepción de las notificaciones deberá\ncomunicarlo de inmediato al Tribunal.\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO IX\n\nDel impuesto, fecha y lugares de pago\n\n    Artículo 37.- Sobre la\nforma de pago del impuesto y el incentivo por pronto pago. Cada Administración\nTributaria, debe comunicar en el mes de diciembre de cada año, a los contribuyentes del\nimpuesto sobre bienes inmuebles, mediante publicación en el Diario oficial, la forma de\npago del impuesto, si es en forma anual, semestral o trimestral. Si no se publica la\nresolución indicada se entenderá que rige la del año anterior.\n\n    Las Municipalidades previa resolución\nfundada, y debidamente divulgada, podrán otorgar descuento por pronto pago del tributo,\ncuando el sujeto pasivo cancele por adelantado en el primer trimestre los impuestos de\ntodo el año.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nArtículo 38.—Sobre la tarifa del impuesto. La tarifa del impuesto será única a\nnivel nacional de un cero coma veinticinco por ciento (0,25 %), y se aplicará a la base\nimponible registrada en la Administración Tributaria al uno de enero de cada año. El\natraso de un mes o fracción de mes, acarreará el pago de los intereses, de acuerdo con\nel Código de Normas y Procedimientos Tributarios.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 39.—Sobre los pagos efectuados en forma tardía. El pago efectuado fuera\ndel plazo acordado por la municipalidasd, (trimestres, semestre, anual), produce la\nobligación de pagar junto con el tributo adeudado, los intereses que señala el artículo\n57 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios .\n\nLa condonación de intereses procederá mediante resolución administrativa, y solo cuando\nse demuestre que éstos tuvieron como causa, error imputable a la Administración\nTributaria .\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 40.—Prorrogas y facilidades de pago. Todo contribuyente podrá solicitar\nen cualquier momento, una facilidad de pago sobre sus deudas, ya sea que se encuentren en\nvía administrativa o judicial, siguiendo para ello las normas y requisitos que la\nmunicipalidad deberá publicar para información de sus administrados de conformidad con\nlo que señala el artículo 38 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 41.—De los interéses. La municipalidad publicará en el Diario Oficial\n\"La Gaceta\", en forma anual, el porcentaje correspondiente de los intereses a\ncobrar. Dicho porcentaje lo calculará la municipalidad sin sobrepasar en 15 puntos la\ntasa básica pasiva dictada por el Banco Central de Costa Rica, vigente el día en que el\nConcejo Municipal determine el porcentaje.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 42.—Responsabilidad de los funcionarios municipales. A los funcionarios\nmunicipales que dejen prescribir este impuesto, se les aplicará la sanción que establece\nel artículo 73 del Código Municipal.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 43.—Sobre los lugares de pago. El impuesto podrá pagarse en la\ntesorería de la respectiva municipalidad, o en cualquiera otro lugar de recaudación,\npúblico o privado con los que la municipalidad firme los convenios respectivos, siempre\nque estos últimos se encuentren supervisados por la Superintendencia General de Entidades\nFinancieras. En todo caso dichos entes públicos o privados quedarán sometidos a las\nmismas disposiciones establecidas en los artículos 38, 39 y 40 del presente reglamento.\nautorizado previamente por la municipalidad.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 44.—Sobre las constancias de pago del tributo. La certificación de\nestar al día en el pago del impuesto, requerida para los documentos públicos sujetos de\ninscripción en el Registro Público, debe mencionar la identificación del inmueble, el\nvalor registrado y cualquier otro dato que requiera el interesado a disposición de la\nMunicipalidad.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 45.—Sobre la retención del impuesto por agentes pagadores. Cuando los\ninteresados voluntariamente deseen que parte de su ingreso, por salario, dietas,\npensiones, jubilaciones o cualquier emolumento semejante, le sea retenido como pago del\nImpuesto sobre bienes inmuebles, por parte de su pagador, el agente retenedor deberá\ncontar previamente con la autorización expresa de la respectiva Municipalidad, a quien\ndeberá remitir el dinero retenido con su correspondiente detalle, en el plazo máximo de\ntres meses, después de efectuada la retención. Vencido este término la municipalidad\nles cobrará intereses sobre dichas sumas de conformidad con los artículos 38, 39 y 41\ndel presente Reglamento.\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO X\n\nDisposiciones generales\n\nArtículo 46.—Lista de morosos. Queda autorizada la municipalidad de conformidad con\nel artículo 27 de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles para publicar en forma\ntrimestral en cualquier medio de comunicación, la lista de los contribuyentes, sin\nexcepción alguna, que se encuentren en mora. Esta lista debe contener al menos los dos\napellidos (si los hubiere), nombre y cédula.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 47.—Obligaciones del Registro Nacional. El porcentaje del 3% que debe\ngirar la municipalidad a la Junta Administrativa del Registro Nacional, de conformidad con\nel artículo 30 de la ley y el artículo 187 del Código Notarial, esta entidad lo\nutilizará únicamente para mantener actualizada y accesible, permanente y gratuitamente,\nla información registral y catastral para las municipalidades. El Registro Público y el\nCatastro Nacional deberán informar cada año y a cada municipalidad los resultados de su\ngestión. Así como brindarles el asesoramiento que éstas soliciten.\n\nLa Contraloría General de la República rendirá cuentas anualmente a las municipalidades\nsobre el uso y destino de dicho porcentaje.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 48.—Sobre el traslado de información. La información registral y\ncatastral que debe entregar el Registro Nacional (Junta Administrativa) a las\nmunicipalidades, señaladas en el artículo 30 de la Ley Nº 7509 y sus reformas y el\nartículo 187 del Código Notarial, debe darse en el mes de diciembre de cada año, por\nlos medios a su alcance, pero accesibles a las municipalidades.\n\nAsimismo, la información sobre valores que deben proporcionar las municipalidades del\npaís, a la Dirección General de Tributación, para efectos de actualizar su registro de\nvalores para el cobro del Impuesto sobre Traspaso de Bienes Inmuebles, debe hacerse\ndurante el mes de enero de cada año, en la forma en que la citada Dirección General\nestablezca a través de directrices, como lo señala el artículo 109 del Código de\nNormas y Procedimientos Tributarios.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 49.—Sobre la copia de escritura publica donde se traspase un inmueble.\nDe ntro del mes siguiente a su otorgamiento, el Notario Público autorizante deberá\nenviar a la respectiva municipalidad, copia de la escritura pública sobre bienes\ninmuebles inscritos o sin ionscribir en el Registro Público cuando certifique la fecha\ncierta del documento privado donde se traspase un inmueble. El incumplimiento de esta\nobligación dará lugar a interponer queja ante la Corte Suprema de Justicia, contra el\ncitado Notario.\n\nLa municipalidad respectiva podrá utilizar la citada copia de escritura, para actualizar\nel valor de la propiedad que se traspasa, si el valor de ésta es mayor al registrado,\naún cuando el citado documento no esté debidamente inscrito en el Registro Público.\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO XI\n\nDisposiciones finales\n\nArtículo 50.- Cesión de funcionarios. En\nel caso de cesión de funcionarios, éstos mantendrán los derechos laborales adquiridos\nen la dependencia que los cede.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nArtículo 51.—Legislación Supletoria. Para lo no previsto en el presente\nreglamento se aplicará, supletoriamente, el Código de Normas y Procedimientos\nTributarios, el Código Municipal y la Ley de Notificaciones, Citaciones y otras\nComunicaciones Oficiales, en cuanto sea compatible con éste.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 52.- Derogatoria. Derógase el\nDecreto Ejecutivo Nº 24857-H que se publicara en \"La Gaceta\" Nº 244 del 26 de\ndiciembre de l995; deróguese todo lo establecido en el Decreto Ejecutivo Nº 27014-H de\n27 de abril de l998 publicado en el Alcance Nº 19 a \"La Gaceta\" Nº 103 del 29\nde mayo de l998, que se oponga al presente reglamento.\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 53.- Vigencia.\n\nRige a partir de su publicación.\n\n Ficha articulo\n\nTransitorio único: Las no afectaciones\ndel antiguo Impuesto Territorial otorgadas por la Dirección General de Tributación\nDirecta por plazo determinado (contrato en Zona Francas, Contratos Turísticos, los\nbeneficios otorgados por medio del Certificado para la Conservación del Bosque\nestablecidos en el artículo 23 inciso a) de la Ley Forestal, entre otros), continuarán\nvigentes hasta el acaecimiento de dicho plazo.\n\n Ficha articulo\n\nFecha de generación: 5/5/2026 18:51:45\n\n Ir al principio del documento", "body_en_text": "Remember that Control F is an option that allows you to search\nwithin the entire text\n\nGo to the end of the document\n\n- You are viewing the latest version of the regulation\n-\n\nComplete Text of Regulation 27601\n\nRegulation to the Real Estate Tax Law.\n\nNº 27601-H\n\n(This executive decree was repealed by article 85 of the Regulation to the Real Estate Tax Law, approved by means of executive decree N° 44414 of February 9, 2024)\n\nTHE PRESIDENT OF THE REPUBLIC AND THE MINISTER OF\nFINANCE\n\nBased on the provisions established in articles 140, subsections 3) and 18 of the\nPolitical Constitution, 25, 26, 27 and 121 of the General Public Administration Law,\nand 38 of Law 7729 of December 15, 1997\n\nConsidering:\n\n1) That through publication in the Official Gazette \"La Gaceta\", Law 7509 of May 9, 1995, was published, added to and amended by Law 7729 of December 15, 1997, where article 38 establishes the obligation to regulate the Law within four months.\n\n2) That it is necessary to provide the Law with a series of uniform elements to facilitate its application, observing and complying with all the innovative principles arising from its comprehensive reform.\n\n3) That it is necessary to implement the comprehensive execution of the articles of the Law, without contradicting its spirit, to achieve a new order in its application and the faithful fulfillment of its objectives.\n\n4) That the Executive Branch has special interest in updating all mechanisms that make effective the modernization of the tax collection system in the realm of real estate, in order to generate greater resources for the Municipalities of the country and to complete a process of decentralization in said activity, which favors national development and the execution of large-scale works, with the resources generated in this new process.\n\n5) That in order to guarantee the Municipalities and taxpayers precise, uniform, and equitable parameters and criteria, the valuation of real estate and to optimize tax administration, the Technical Standardization Body must establish the general provisions for valuing land, and detail the technical and economic methods that allow optimizing tax administration.\n\n6) That Law Nº 7729 of December 15, 1997, introduces substantial reforms to Law Nº 7509, which make the regulation established through Decree Nº 24855-H of December 11, 1995, require modification.\n\nThat for the real enforcement of the Real Estate Tax Law, it is necessary to complete its regulatory body through its regulation. Therefore,\n\nTHEY DECREE:\n\nThe following:\n\nREGULATION TO THE REAL ESTATE TAX LAW\n\nCHAPTER I\n\nDefinitions\n\nArticle 1- Definitions. For all purposes, when the Law or this regulation uses the following terms, they shall be given the meanings indicated below:\n\n1) Tax Administration (Administración Tributaria): Refers to the municipalities, as those responsible for the valuation, administration, collection, and oversight of the Real Estate Tax.\n\n2) Appraisal (Avalúo): Is the set of calculations, reasoning, and operations used to determine the value of a real estate (bien inmueble), whether rural or urban according to its use.\n\n3) Taxable base (Base imponible): Is the value of all real estate registered in the respective Tax Administration (Administración Tributaria), as of January first of each year.\n\n4) Real Estate (Bien Inmueble): Is that land, installation, fixed and permanent construction that exists in real property, both urban and rural.\n\n5) Age of the Real Estate (Edad del Inmueble): number of years that the construction has existed.\n\n6) Condition of the real estate (Estado del inmueble): Defines the state of conservation of the construction at the time of making the declaration or the appraisal (avalúo).\n\n7) Correction or Adjustment Factor (Factor de Corrección o de Ajuste): Refers to the influence of each variable in determining the land value, starting from the zonal value, expressed through a mathematical relationship.\n\n8) Public Faith (Fe Pública): Attributed to municipal officials designated to carry out different notifications to taxpayers, where their actions shall have probative force, veracity, and authenticity.\n\n9) Law: Real Estate Tax Law Nº 7509 and its amendments.\n\n10) Standard or reference lot (Lote tipo o de referencia): Is the most frequent land lot within a homogeneous zone (zona homogénea).\n\n11) Body: Refers to the Technical Standardization Body (Organo de Normalización Técnica), created in article 12 of the Law, is a specialized entity whose objective is to guarantee greater precision and homogeneity in determining the values of real estate throughout the national territory. Said determination refers to the base reference values, which will be defined by the cited Body and to optimize tax administration.\n\n12) Price and Cost (Precio y Costo): Price is the value of a thing in money, what is asked for it, its estimation. Cost is the value that a thing has, without profit.\n\n13) Construction typology (Tipología constructiva): Document containing the codes of the different types of construction existing in the country, their corresponding replacement values, and the depreciation method to be used.\n\n14) Base value or reference value for land (Valor base o valor de referencia para terreno): Is the unit value corresponding to the standard lot of each homogeneous zone (zona homogénea).\n\n15) Declared value (Valor declarado): Is that derived from the declaration filed before the Municipality, by the owners or possessors of real estate.\n\n16) Registered Value (Valor Registrado): is that which appears in the records of the Tax Administration (Administración Tributaria), upon which the tax is charged.\n\n17) Useful Life (Vida Util): Corresponds to the probable life in years that, according to the type of construction and maintenance, a real estate will remain functional and useful for the objectives for which it was designed.\n\n18) Homogeneous zone (Zona homogénea): set of real estate with similar characteristics regarding their development and specific use.\n\nArticle file\n\nCHAPTER II\n\nGeneral provisions\n\nOrigin, Object, and Administration of the Tax\n\nArticle 2- Object of the tax. The object of this tax is the land, installations, or fixed and permanent constructions referred to in article 6 of the Law, whether or not they are registered in the Public Property Registry, according to their territorial scope.\n\nArticle file\n\nArticle 3- Taxable event. The taxable event of the Real Estate Tax is the ownership or tenure of a real estate (bien inmueble) under the terms established in the Law, as of January first of each year.\n\nArticle file\n\nArticle 4—Tax administration. The Real Estate Tax is of a national character; its administration is established in favor of the municipalities, which for these purposes have the status of Tax Administration (Administración Tributaria) and are responsible for carrying out valuations, invoicing, collecting, and processing the respective charges.\n\nFor real estate registered or not in the Public Registry, located in two or more cantons, the distribution of the real estate tax and the respective payment must be made proportionally to the value corresponding to the extension, installations, fixed and permanent constructions existing in the municipalities where they are registered. The Technical Standardization Body (Organo de Normalización Técnica) will advise the municipalities regarding the application of this article.\n\nArticle file\n\nCHAPTER III\n\nNon-taxed properties and Tax Credit\n\nArticle 5—Real estate not subject to the tax. For the purposes of this regulation, the following real estate shall not be subject in accordance with article 4 of Law 7509 and its amendments and shall be governed as follows:\n\na) Those of autonomous or semi-autonomous institutions that by special Law enjoy non-subjection, must provide certification of said law, stating the non-subjection, mentioning the number and date of \"La Gaceta\" in which it was published.\n\nThe State and the municipalities do not require the presentation of any requirement, since by definition they are not subject.\n\nb) real estate that constitutes watersheds (cuencas hidrográficas), understood as the lands that serve as protection for water springs (nacientes) and are an integral part of said watersheds as defined by the Forestry Law (Ley Forestal), the Water Law, and the Environment Law, or have been declared by the Executive Branch as a forest reserve, indigenous reserve, biological reserve, or national park. It takes effect from January first of the year following the publication of the decree declaring the area of the watershed as a protected zone; the forest reserve, indigenous or biological reserve, national park, or similar. To request their non-subjection to the payment of the Tax, they must provide the following documents, as applicable in each case,\n\n· real estate that constitutes watersheds must present certification from MINAE stating such circumstance and the portion of the real estate that is under that condition;\n\n· real estate that constitutes forest reserves, biological reserves, national parks, or similar must present certification of the current Executive Decree, issued by MINAE stating such circumstance and the portion of the real estate that is under that condition;\n\nc) real estate that constitutes an indigenous reserve must present certification issued by CONAI stating such circumstance, the validity of the decree, and the indigenous condition of the taxpayer.\n\nd) taxpayers whose real estate belongs to or is in the possession of public education and health institutions must present certification issued by the National Registry or by a notary public that the real estate, registered or not, is the property or possession of these.\n\ne) taxpayers included in subsection d) of article four of the Law must present certification issued by the secretary of the Board of Directors of the I.D.A., stating the day, month, and year of the adjudication of the parcel to determine that it is within the five years of non-subjection to this tax.\n\nf) taxpayers included in subsection e) of article four of the Law, includes existing land, installations, and constructions and may involve one or several co-ownership rights in a single property or a real estate under the horizontal property regime, or that on a same property is a possessor of one or more rights and that this person at the same time does not have other properties or rights at the national level. This non-subjection (45 base salaries) is unique at the national level, and will be in effect per fiscal period. It proceeds at the request of a party when the taxpayer demonstrates that condition, by means of certification from the Public Registry and a declaration of not being a possessor of any unregistered real estate.\n\ng) taxpayers included in subsection g) of article four of the Law must present a sworn statement issued by the legal representative of the religious organization stating that the real estate is dedicated solely to worship. Also, a certification issued by the National Registry stating that it is registered in the name of the organization in question.\n\nFor the purposes of the non-subjection corresponding to the real estate of the Temporalities of the Catholic Church, a certification issued by the National Registry or by a Notary Public, stating its ownership, will suffice.\n\nh) taxpayers included in subsections h) and i) of article four of the Law must present a sworn statement issued by the diplomatic agent of the highest rank, stating that the corresponding real estate houses the diplomatic headquarters or the residences of the diplomatic or consular agents. Furthermore, stating the reciprocity regarding the tax benefits of both countries. Understood when the Diplomatic Mission or the International Organization are the owners of the real estate.\n\ni) taxpayers included in subsection j) of article four of the Law must present a sworn statement issued by the corresponding superior authority, stating that the law that exempts them from the payment of the Real Estate Tax or from taxes in general is in force, indicating the number and date of \"La Gaceta\" where it was published.\n\nj) taxpayers included in subsection k) of article four of the Law must present certification issued by the National Registry or a notary public stating the ownership of the real estate.\n\nk) taxpayers included in subsection l) of article four of the Law must present certification issued by the National Registry or a notary public stating the ownership of the real estate. Additionally, certification issued by DINADECO stating the current validity of the community development association and that the real estate is destined for the common use of the associations.\n\nl) real estate belonging to associations declared of public utility must present certification issued by the National Registry or a notary public stating the ownership of the real estate. In addition to presenting certification issued by a notary public stating the validity of the executive decree declaring said associations of public utility.\n\nm) Apart from the exemptions indicated in this article, there are those contained in articles 14 of Law 7555, Free Zone Regime Law, Law of Incentives for Tourism Development, Forest Reserve Regime, and any other incentive defined by specific law, they must present a suitable document accrediting them as such, issued by the competent authority.\n\nn) In addition to the previous requirements, in case of doubt, the tax administration (administración tributaria) may request others, as well as carry out inspections and, in general, resort to the necessary means of proof that lead to a fair and correct application of the non-subjection.\n\nArticle file\n\nArticle 6—Tax Credit (Crédito Tributario). Each municipality, by resolution of the Municipal Council, will define, one time only, which activities represent the social objectives for the purposes of the tax credit (crédito tributario) referred to in Article 5 of this Law. Such definition must be published in the Official Gazette \"La Gaceta\".\n\nThe tax credit (crédito tributario) will be applicable only in the fiscal period in which the investment is made, upon prior request of the interested party and verification by the corresponding municipality. If it is cash, the request to the Council must be accompanied by a certification from an authorized public accountant.\n\nThe tax credit (crédito tributario) will be total if the amount of the work, investment, or contribution to the social objective is greater than or equal to the tax corresponding to it in the canton, for the fiscal period in which the construction or investment is made. If the amount of the investment or contribution is less than the tax amount, the credit will be partial up to that amount. In no case may the amount of the tax credit (crédito tributario) exceed the annual tax payable. Its application must respect the principles of equality and non-discrimination.\n\nArticle file\n\nCHAPTER IV\n\nTaxpayers\n\nArticle 7- Obligation of taxpayers. The taxpayers of this tax are the subjects indicated in article 6 of the Law and must declare the condition in which the real estate is found as of January first of each year, regarding whether it is registered, unregistered, if it is precarious occupation (ocupación en precario), or others. In cases of lands that were never registered in the Public Property Registry, the owner must indicate the just title that grants possession over the real estate.\n\nArticle file\n\nArticle 8—Transfer of the tax obligation. For the purposes of transferring the tax obligation referred to in subsection d) of article 6 ibidem, in the case of precarious occupants (ocupantes en precario), the following procedure is established:\n\nTo submit, to the respective municipality, a written request, attaching thereto reliable proof (Inspection Record of the Rural Development Institute(*) indicating the occupied area, or the proof deemed pertinent) for the discharge of the property value from the registered taxable base (base imponible), indicating whether the decrease is partial or total. The corresponding municipality will proceed with the respective discharge in the proportion of the dispossessed area of the real estate, upon prior verification and field report.\n\nPrior to resolving, the Council will grant a hearing to the precarious occupant (ocupante en precario). Likewise, each municipality will provide a field inspection report containing the verification of the facts. Once the period granted for the hearing has expired and the proof provided by the parties has been examined, the corresponding resolution will be issued.\n\n(*)\n(Its name modified by article 14 of Law N° 9036 of May 11, 2012, \"Transforms the Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) into the Instituto de Desarrollo Rural (INDER) and Creates the Technical Secretariat for Rural Development\")\n\nArticle file\n\nArticle 9—Property of co-owners. In the event that the real estate belongs to several co-owners, the taxable base (base imponible) to be considered will be the total value of the property registered in the respective Municipality. Each co-owner will pay the resulting tax in the same proportion as their right, upon prior consideration and conditions expressed in article 4, subsection e) of the Law and article 5 of this regulation.\n\nArticle file\n\nArticle 10.—Responsibility of taxpayers. The taxpayers indicated in article 6 of this Law will be responsible for the payment of the tax and its surcharges; however, the Tax Administration (Administración Tributaria) may collect the tax for overdue periods with the respective surcharges from the current owner, who will have the right to demand that the previous owner reimburse what was paid for said concept. No agreement between private parties regarding the payment of the real estate tax binds the tax administration (administración tributaria).\n\nArticle file\n\nCHAPTER V\n\nTaxable base and appraisals\n\nArticle 11.—Taxable base (base imponible). The tax will be determined on the registered value of all real estate of the taxpayer, in the respective municipality, as of January first of each year.\n\nThe taxable base (base imponible) is the sum of the registered values for each real estate, upon which the rate indicated in article 23 of the law is applied, in accordance with the provisions of articles 14, 15, and 16 of the Law.\n\nArticle file\n\nArticle 12.—Appraisals (avaluos). Every real estate, even when not subject, must be appraised when a general valuation is decreed and when any of the causes that modify the value, indicated in the law, occur. The methodology for carrying out appraisals (avalúos) of real estate will be published by the municipalities in the Official Gazette \"La Gaceta\", and in a nationally circulated newspaper annually. If not published, the previous one remains in effect.\n\nArticle file\n\nArticle 13.—Individual valuation. The Tax Administration (Administración Tributaria) may carry out individual valuations, ex officio or at the request of a party, when it deems it appropriate, upon prior verification of the omission in the filing of the real estate declaration, which the taxpayer is obliged to file voluntarily, or that the five-year statute of limitations period has elapsed and there is no general valuation.\n\nArticle file\n\nArticle 14.—Modification of the taxable base (base imponible). Any modification of value affecting the taxable base (base imponible) will be considered for the purpose of calculating the tax, once it is final in the administrative channel after the notification process indicated in article 32 of this Regulation is concluded, and it will take effect from January first of the year following the one in which it was notified.\n\nExcept for the automatic modifications indicated in article 21 of this Regulation, which take effect from January first of the year following the one in which they are registered in the tax administration (administración tributaria).\n\nArticle file\n\nArticle 15.—Notification. Every taxpayer who is the owner or possessor of a real estate, for whom the Tax Administration (Administración Tributaria) has carried out an individual appraisal (avalúo) or a general valuation, must be notified thereof.\n\nArticle file\n\nArticle 16.—Remedies. The taxpayer who does not agree with the new notified value, as established in the previous article, will have the right to file the remedies established in article 19 of the Real Estate Tax Law and article 33 of this Regulation.\n\nArticle file\n\nArticle 17.—Validity of an appraisal (avaluo). Every appraisal (avalúo) carried out, whether general or individual, ex officio or at the request of a party, will have a validity of five years.\n\nArticle file\n\nCHAPTER VI\n\nThe technical standardization body\n\nArticle 18.—Designation. The Technical Standardization Body (Organo de Normalización Técnica) is designated according to its specific functions: \"Technical Standardization Body for Real Estate Valuation\" (Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles)\n\nArticle file\n\nArticle 19.—Powers. The Technical Standardization Body for Real Estate Valuation (Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles) will have the following powers:\n\na) To establish the general valuation provisions for the common use of the municipalities, consisting of the valuation methodology for land which is unique and uses a series of variables. These in turn are used to design a valuation program that is specific to each one of the properties within a canton. This valuation program uses the comparative valuation method and applies the correction factors for the land. For fixed and permanent constructions and installations, the manual of unit base values by construction typology (tipología constructiva) is applied, as well as the depreciation tables.\n\nb) To provide the Municipalities with the methodology for preparing appraisals (avalúos) of real estate by the municipalities. The methods to be used will be: To value land, the Comparative or Market Method will be used, which makes use of correction or adjustment factors (factores de corrección o de ajuste) to individualize the value of each property according to its own characteristics, when compared to the standard lot. These correction factors are obtained through statistical studies. In the valuation of fixed and permanent constructions and installations, the Replacement Cost method will be used, which is based on the principle of substitution. To determine the value of each construction and installation, the base value or reference value established in the Manual of Unit Values for Constructions and Installations by Construction Typology (Tipología Constructiva), must be adjusted for depreciation according to age and condition of the real estate. The correction factors and base values for lands, Unit Values of Constructions and Installations by Construction Typology (Tipología Constructiva) and the depreciation method, will be established by the Technical Standardization Body (Organo de Normalización Técnica), for their application by the municipalities, upon prior publication.\n\nc) The method that will be used for the depreciation of constructions and installations is the Ross-Heidecke method; however, the Body may enable the use of another depreciation method, upon prior notification to the Municipalities and taxpayers. For future changes in Property Valuation, the Body may implement another valuation method, which will be communicated previously to the municipalities and which these in turn will make known to their constituents. To update annually or when deemed necessary by common agreement between the municipality and the Body, the value maps, the depreciation methods, the total and estimated useful life rates, the values of the buildings according to types, technical and economic factors to be considered regarding topography, location, description, urban equipment, and public services of the land.\n\nd) To analyze and recommend, within a period not exceeding 30 business days, the quality of the appraisals (avalúos) carried out by the municipalities.\n\ne) To hear the matters indicated by the laws and decrees related to municipal valuation matters. The municipalities may request in the first quarter of each year from the Technical Standardization Body for Real Estate Valuation (Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles) its Annual Operational Plan, in order to plan and organize accordingly everything related to the coordination with said entity. The Technical Standardization Body for Real Estate Valuation (Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles) will train the municipalities in the field of valuation and will inform them of other sources of training and education in this matter.\n\nf) The Technical Standardization Body (Organo de Normalización Técnica) must recommend and advise the municipalities on collection management activities, collection systems and methods, and other tax management activities that lead to an improvement in their services.\n\n \n\nArticle file\n\nArticle 20.—Financing of the technical standardization body for property valuation. The Ministry of Finance will make the necessary budgetary provisions for the adequate operation and development of the Technical Standardization Body for Real Estate Valuation (Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles), for which it will also have 1% of what each municipality collects from the real estate tax. This percentage will be used solely for the operation and development of said body, in accordance with article 13 of the Real Estate Tax Law. The municipalities must deposit the one percent (1%) contribution from the collection of this tax, quarterly, by means of the government payment form in the first ten business days of the months of January, April, July, and October. The National Treasury of the Ministry of Finance will define the procedure for the transfer of said resources in accordance with current regulations.\n\nFor these purposes, the Ministry of Finance will create a budget line for the Technical Standardization Body (Organo de Normalización Técnica), to which the 1% transferred by the Municipalities will be directed.\n\nArticle file\n\nCHAPTER VII\n\nAutomatic modification of the taxable base and other causes of\nmodification\n\nArticle 21.—Automatic modifications. In the cases of automatic modifications indicated in subsections a, b, c, d, and e of article 14 of the Law, when the new value is greater than the registered value, they will serve as the taxable base (base imponible) starting from the fiscal period following the one in which the modifications occur, without need for notification to the interested party.\n\nIn relation to the rectification of area, to establish the new value, the area provided by the cadastral plan, multiplied by the registered unit value, will be used.\n\nFor the purposes of the provisions of subsection e) of article 14, subdivision (fraccionamiento) is considered to be both the segregation and the division of a property. In the subdivision (fraccionamiento), the proportionality of the registered value of the parent property will be applied, according to the segregated or divided area.\n\n \n\nArticle file\n\nArticle 22.—Modification due to construction or addition.\n\nFor cases of construction or addition of improvements representing a value equal to or greater than 20% of the registered value, and that require a construction permit (new construction, expansion construction, remodeling) provided for in subsection f) of the referred article 14, the amount of the construction or improvement indicated in the construction permit will be added to the registered value, and the new taxable base (base imponible) will take effect in the fiscal period following the one in which the planned construction time expired, without need for notification to the interested party, without prejudice to the latter proving that the work is not completed, or that through inspection the progress of the work is determined.\n\nFor works whose construction period extends over more than one fiscal period, it will be adjusted annually, adding the value of the completed construction stage to the previous taxable base (base imponible) to be applied to the following period.\n\nIn all cases, to determine the value of improvements and installations, fixed or permanent constructions, the municipalities will take as a reference the current Manual of Unit Base Values for Constructions and Installations by Construction Typology (Tipología Constructiva), supplied by the Body.\n\nArticle file\n\nArticle 23.—Other causes for modification of the registered value. When the real estate experiences an increase or loss of its value, according to the causes indicated in article 15 of the law, the Tax Administration (Administración Tributaria), ex officio or at the request of a party, may modify the registered value of the real estate.\n\nWhen the value increases due to the construction of infrastructure works, indicated in subsection a) of article 15, for the benefit of the real estate, the modification of the value must be notified to the interested party, and will take effect starting from the fiscal period following the one in which the resolution ordering it becomes final.\n\nIn cases of damage suffered by the real estate for reasons beyond the owner's control (fire, earthquake, or flood), the interested party may request at any time that the tax administration (administración tributaria) carry out a special appraisal of the property, so that its value is decreased. This modification will also be notified to the interested party, and upon prior resolution of the Municipal Council, it will be effective from the moment the event occurred.\n\nArticle file\n\nArticle 24.—Modification based on valuations performed by the Municipality. In all cases of administrative modification by individual valuation or general valuation, the Tax Administration must take as a reference the base values in the land value platforms and the Manual of Unitary Base Values for Constructions and Installations by Construction Type, previously published and following the rules of the Organo.\n\nThe base value of the land is the value of the lot or parcel with the most frequent common characteristics within a homogeneous zone.\n\nTo individualize the land value, or the value of the construction, buildings, or installations, the base value must be adjusted according to the specific characteristics of the property, applying the correction factors.\n\nThe land base values, the Manual of Unitary Base Values for Constructions and Installations by Construction Type, the correction factors, and the depreciation tables shall be those corresponding to the latest publication in the official gazette \"La Gaceta\" and in a newspaper of national circulation. Said publications shall be the responsibility of the municipalities, in accordance with article 12 of the Law.\n\n Ficha articulo\n\nCHAPTER VIII\n\nProperty Declaration\n\n    Article 25.-\nFrequency of the real estate declaration. The Tax Administration must make available to the taxpayers of its canton a real estate declaration form and its instructions. By means of a resolution duly published in the Official Gazette, it shall establish the period for the distribution and receipt of real estate tax declarations, which does not imply acceptance of the amount declared by the taxable person (sujeto pasivo), and it may be corrected as established in articles 15 subsection c) and 16 of the Real Estate Tax Law (Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles).\n\n \n\n Ficha articulo\n\nArticle 26.—Real estate declaration. The form shall contain, at a minimum, the following information:\n\na) Identification of the owner or possessor (personal details, legal or identity card number, tax domicile, telephone number, fax, post office box).\n\nb) Place for notifications within the perimeter of the canton.\n\nc) Description of the property (property number, Folio Real, nature, area in m² and boundaries, exact location).\n\nd) Description of existing constructions.\n\ne) Land value and construction value.\n\nAdditionally, a photocopy of the identity or legal card must be presented. Likewise, a copy of the cadastral plan of the declared property and a copy of the deed or certification issued by the National Registry or Notary Public, of the registration or possession of the declared property, may be presented.\n\nIn the case of owners or possessors of rights to real estate, each must individually declare their right.\n\nMunicipalities must obligatorily receive the declarations presented by the taxable person (sujeto pasivo).\n\n Ficha articulo\n\nArticle 27.—Mandatory nature of the real estate declaration. Taxable persons (sujetos pasivos) are obligated to submit, to the municipality where their real estate is located, a declaration of its estimated value, in accordance with articles 6 and 16 of the Law, regardless of whether they are not subject to the tax. These real estate declarations must be made by the taxable persons (sujetos pasivos) at least every five years.\n\n Ficha articulo\n\nArticle 28.—Auditing of real estate declarations. The Tax Administration shall verify the values of all declared properties, and by virtue thereof, shall have the authority to accept or object to them, within the fiscal period following their submission. The value declared by the taxpayer shall constitute the taxable base (base imponible) of the tax, if it is not objected to by the Administration within the indicated period.\n\nIf the declared value is objected to, the taxable base (base imponible) for the tax calculation shall be the previous registered value, until the modification resolution becomes final, and the municipality shall notify it in accordance with the procedure established in article 16 of the Law and article 32 of this regulation (reglamento).\n\n Ficha articulo\n\nArticle 29.—Rectification of real estate declarations. In the case of declarations by real estate owners that were objected to by the municipality, according to the previous article, the corresponding Tax Administration, for reasons of opportunity and convenience, before proceeding with its administrative modification, may manage in writing a voluntary rectification by the taxable person (sujeto pasivo), granting a period of ten (10) days for them to appear and rectify the declared real estate values.\n\nIf this management does not succeed, the corresponding administrative modification shall be carried out, by means of a valuation of the property, taking as a reference the value platform, manual of unitary values for constructions and installations by construction type previously published, and following rules and guidelines that the Organo has issued for this purpose.\n\nWhen the rectification is voluntary and accepted by the Administration, the declared value shall be taken as the taxable base (base imponible) of the tax for the fiscal period following the presentation of the rectification. When the new value is set by the Tax Administration, by means of individual or general valuation, it shall be taken as the taxable base (base imponible) in the fiscal period following the one in which the resolution establishing it becomes final.\n\n Ficha articulo\n\nArticle 30.—Duty to inform. For the correct administration of the tax, in all procedures and at the different stages of tax management, the municipalities must provide the taxpayer with all necessary advice and information.\n\n Ficha articulo\n\nArticle 31.—Failure to file the property declaration. In the event that the taxable person (sujeto pasivo) does not file the property declaration within the period established for that purpose, the tax administration shall have the power to modify the value of the properties, through a general or individual valuation of the undeclared properties (ex officio valuation).\n\n Ficha articulo\n\nArticle 32.—Procedure for making notifications. All valuations carried out by the municipalities must be notified to the interested party, following the procedures established by the Law on Notifications, Summonses, and Other Judicial Communications, No. 7637 of October 21, 1996.\n\nThe communication of the new value shall contain: the property characteristics and the factors used in determining the value. The value must be broken down into its components: land, installations, and fixed and permanent constructions, and where applicable must comply with the requirements established in article 147 of the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios), and must also indicate the remedies to which one is entitled, in case of a claim.\n\n Ficha articulo\n\nArticle 33.—Remedies against general or individual valuations. When the Tax Administration performs a general or individual valuation, the taxpayer who considers themselves affected by the established value shall have the right to file a motion for reconsideration (recurso de revocatoria) before the Valuation Office of the respective Municipality, within the following fifteen business days, counted from the day following their respective notification.\n\nIf the motion is declared without merit, the taxpayer may file a formal appeal (recurso de apelación) before the Municipal Council (Concejo Municipal), within the fifteen business days following the notification from the Valuation Office.\n\nIn both remedies, the taxpayer must indicate the adjustment factor or factors applied to the physical characteristics of the land or the construction with which they disagree, and must mandatorily provide the evidence supporting their claim.\n\nIn the resolution of the remedies, the Tax Administration is obligated to refer solely to those factors that were challenged.\n\nIf there is no challenge by the taxable person (sujeto pasivo) within the period established for that purpose, the communication of the new value shall become a final determination and a consented administrative act, provided it meets the requirements established in article 32 of this Regulation (Reglamento). Said value shall be recorded without further procedure and shall be effective from the following fiscal period, according to the terms and conditions established in article 9 of the Law.\n\n Ficha articulo\n\nArticle 34.—Improper hierarchical appeal before the Tax Administrative Court. When the taxpayer challenges the resolution of the Municipal Council (Concejo Municipal), by means of an appeal (recurso de apelación) before the Tax Administrative Court (Tribunal Fiscal Administrativo), the Council shall limit itself to admitting the appeal if it is procedurally proper. In the resolution admitting the appeal, it shall order the case file to be sent to the appellate body, and at the same time shall summon the parties to appear before said court and present the pertinent arguments and evidence in defense of their rights, and to indicate a place or fax number to receive notifications. The administrative case file must be sent to the Tax Administrative Court (Tribunal Fiscal Administrativo) duly numbered; in the event that they are copies, they must be certified by the competent official.\n\nIn the processing of appeals, the Court shall have broad authority to request information and technical criteria from the Technical Standardization Body (Organo de Normalización Técnica), or from any other institution it deems pertinent.\n\nIn these cases, while the Tax Administrative Court (Tribunal Fiscal Administrativo) does not issue a judgment on the matter, the taxable base (base imponible) for the tax collection shall be the value prior to the modification made by the Tax Administration.\n\nThe resolution issued by the Tax Administrative Court (Tribunal Fiscal Administrativo) exhausts the administrative channel and may be challenged before the Contentious Administrative Court (Tribunal Contencioso Administrativo), within the 30 days following its notification, as established by article 165 of the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios) and 83 and following of the Law Regulating the Contentious-Administrative Jurisdiction (Ley Reguladora de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa).\n\n Ficha articulo\n\nArticle 35.—Appeal due to inadmissibility. If an appeal as of right is denied by the Municipal Council (Concejo Municipal), the interested party may appear before the Tax Administrative Court (Tribunal Fiscal Administrativo) and appeal due to inadmissibility. In the substantiation and processing of said appeal, the provisions of articles 157 of the Tax Code (Código Tributario) and 583 to 590 of the Civil Procedure Code (Código Procesal Civil) must be applied as pertinent.\n\n Ficha articulo\n\nArticle 36.—Notifications from the Tax Administrative Court. The resolutions issued by the Tax Administrative Court (Tribunal Fiscal Administrativo) must be notified in accordance with the provisions of article 137 of the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios) and Law on Notifications No. 7637 for supplementary application. When it is verified by the notifiers that it is impossible to communicate the resolutions via fax, the scope of article 12 of Law No. 7637 (automatic notification) shall be applied to them, and it is understood that if their equipment contains any anomaly for the receipt of notifications, they must notify the Court immediately.\n\n Ficha articulo\n\nCHAPTER IX\n\nThe Tax, Payment Dates, and Places\n\n    Article 37.- On the\nmethod of tax payment and the early payment incentive. Each Tax Administration must communicate, in the month of December of each year, to the real estate tax taxpayers, by publication in the Official Gazette, the method of tax payment, whether annual, semi-annual, or quarterly. If the indicated resolution is not published, it shall be understood that the previous year's method governs.\n\n    The Municipalities, by means of a reasoned and duly publicized resolution, may grant a discount for early payment of the tax, when the taxable person (sujeto pasivo) pays the taxes for the entire year in advance during the first quarter.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nArticle 38.—On the tax rate. The tax rate shall be a single national rate of zero point twenty-five percent (0.25%), and shall be applied to the taxable base (base imponible) registered with the Tax Administration as of January first of each year. A delay of one month or a fraction of a month shall entail the payment of interest, in accordance with the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios).\n\n Ficha articulo\n\nArticle 39.—On payments made late. Payment made outside the period agreed upon by the municipality (quarterly, semi-annually, annually) creates the obligation to pay, along with the tax owed, the interest indicated in article 57 of the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios).\n\nThe forgiveness of interest shall proceed by administrative resolution, and only when it is demonstrated that said interest was caused by an error attributable to the Tax Administration.\n\n Ficha articulo\n\nArticle 40.—Extensions and payment facilities. Any taxpayer may request, at any time, a payment facility for their debts, whether they are in the administrative or judicial channel, following for this purpose the rules and requirements that the municipality must publish for the information of its administered persons, in accordance with what is indicated in article 38 of the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios).\n\n Ficha articulo\n\nArticle 41.—On interest. The municipality shall annually publish in the Official Gazette \"La Gaceta\" the corresponding percentage of interest to be charged. Said percentage shall be calculated by the municipality without exceeding the passive base rate set by the Central Bank of Costa Rica by 15 points, in effect on the day the Municipal Council (Concejo Municipal) determines the percentage.\n\n Ficha articulo\n\nArticle 42.—Responsibility of municipal officials. Municipal officials who allow this tax to prescribe shall be subject to the sanction established in article 73 of the Municipal Code (Código Municipal).\n\n Ficha articulo\n\nArticle 43.—On payment locations. The tax may be paid at the treasury of the respective municipality, or at any other collection location, public or private, with which the municipality signs the respective agreements, provided that the latter are supervised by the General Superintendence of Financial Entities (Superintendencia General de Entidades Financieras). In any case, said public or private entities shall be subject to the same provisions established in articles 38, 39, and 40 of this regulation (reglamento), previously authorized by the municipality.\n\n Ficha articulo\n\nArticle 44.—On proof of tax payment. The certification of being up to date with the tax payment, required for public documents subject to registration in the Public Registry, must mention the identification of the property, the registered value, and any other information required by the interested party that is available to the Municipality.\n\n Ficha articulo\n\nArticle 45.—On tax withholding by paying agents. When interested parties voluntarily wish for a part of their income, from salary, per diem allowances (dietas), pensions, retirement benefits, or any similar emolument, to be withheld as payment of the Real Estate Tax, by their payer, the withholding agent must previously have the express authorization of the respective Municipality, to which they must remit the withheld money with its corresponding detail, within a maximum period of three months after the withholding is made. Once this period has expired, the municipality shall charge interest on said sums in accordance with articles 38, 39, and 41 of this Regulation (Reglamento).\n\n Ficha articulo\n\nCHAPTER X\n\nGeneral Provisions\n\nArticle 46.—List of defaulters. The municipality is authorized, in accordance with article 27 of the Real Estate Tax Law (Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles), to publish quarterly in any means of communication the list of taxpayers, without any exception, who are in arrears. This list must contain at least the two surnames (if any), first name, and ID number.\n\n Ficha articulo\n\nArticle 47.—Obligations of the National Registry. The percentage of 3% that the municipality must remit to the Administrative Board of the National Registry (Junta Administrativa del Registro Nacional), in accordance with article 30 of the law and article 187 of the Notarial Code (Código Notarial), shall be used by this entity solely to keep the registry and cadastral information updated and accessible, permanently and free of charge, for the municipalities. The Public Registry (Registro Público) and the National Cadastre (Catastro Nacional) must report annually to each municipality the results of their management, as well as provide them with the advisory services they request.\n\nThe Comptroller General of the Republic (Contraloría General de la República) shall report accounts annually to the municipalities on the use and destination of said percentage.\n\n Ficha articulo\n\nArticle 48.—On the transfer of information. The registry and cadastral information that the National Registry (Administrative Board) (Registro Nacional (Junta Administrativa)) must deliver to the municipalities, as indicated in article 30 of Law No. 7509 and its amendments and article 187 of the Notarial Code (Código Notarial), must be provided in the month of December of each year, by the means at its disposal, but accessible to the municipalities.\n\nLikewise, the information on values that the country's municipalities must provide to the Dirección General de Tributación, for the purpose of updating its value registry for the collection of the Real Estate Transfer Tax (Impuesto sobre Traspaso de Bienes Inmuebles), must be done during the month of January of each year, in the manner established by the said Dirección General through directives, as indicated in article 109 of the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios).\n\n Ficha articulo\n\nArticle 49.—On the copy of the public deed transferring a property. Within the month following its execution, the authorizing Notary Public must send to the respective municipality a copy of the public deed concerning real estate, whether registered or unregistered in the Public Registry (Registro Público), when certifying the certain date of the private document transferring a property. Failure to comply with this obligation shall give rise to filing a complaint before the Supreme Court of Justice (Corte Suprema de Justicia) against said Notary.\n\nThe respective municipality may use the said copy of the deed to update the value of the transferred property, if its value is greater than the registered value, even if the said document is not duly registered in the Public Registry (Registro Público).\n\n Ficha articulo\n\nCHAPTER XI\n\nFinal Provisions\n\nArticle 50.- Transfer of officials. In\nthe case of the transfer of officials, they shall maintain the labor rights acquired in the office that transfers them.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nArticle 51.—Supplementary Legislation. For matters not provided for in this regulation (reglamento), the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios), the Municipal Code (Código Municipal), and the Law on Notifications, Summonses, and Other Official Communications, shall apply supplementarily, insofar as they are compatible with it.\n\n Ficha articulo\n\nArticle 52.- Repeal. Executive Decree No. 24857-H, published in \"La Gaceta\" No. 244 of December 26, 1995, is repealed; repeal everything established in Executive Decree No. 27014-H of April 27, 1998, published in Supplement No. 19 to \"La Gaceta\" No. 103 of May 29, 1998, that contradicts this regulation (reglamento).\n\n Ficha articulo\n\nArticle 53.- Effective Date.\n\nIt takes effect upon its publication.\n\n Ficha articulo\n\nSingle Transitional Provision: The non-applications of the former Territorial Tax (Impuesto Territorial) granted by the Dirección General de Tributación Directa for a fixed term (contract in Free Trade Zones, Tourism Contracts, the benefits granted through the Forest Conservation Certificate established in article 23 subsection a) of the Forest Law (Ley Forestal), among others), shall remain in force until the expiration of said term.\n\n Ficha articulo\n\nGeneration date: 5/5/2026 18:51:45\n\n Go to the beginning of the document" }