{ "id": "norm-45681", "citation": "", "section": "norms", "doc_type": null, "title_es": "Reglamento de Zonificación del Sector Costero Turístico de Punta Dominical", "title_en": "Punta Dominical Tourist Coastal Sector Zoning Regulation", "summary_es": "Este Reglamento, adoptado por la Municipalidad de Osa en el año 2000 como parte del Plan Regulador de Punta Dominical, establece la zonificación de la Zona Marítimo Terrestre comprendida entre los mojones 1 y 85. El instrumento divide el área en once zonas (pública, protección, cooperativas, hospedaje turístico, residencial, hotelera, residencial turística, facilidades turísticas, acopio, cementerio y vialidad), asignando a cada una usos permitidos, condicionales y conflictivos, así como parámetros constructivos como densidad, ocupación, retiros y altura máxima. El objetivo central es orientar el desarrollo turístico-recreativo de forma compatible con la protección de los recursos naturales, haciendo operativas las disposiciones de la Ley N° 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre. El Reglamento condiciona el otorgamiento de concesiones, permisos de construcción y patentes a la conformidad con esta zonificación y exige el visado del ICT. Incorpora normas ambientales específicas para rellenos, taludes, manejo de aguas pluviales y servidas, y protección de la vegetación y cauces, reflejando una visión de desarrollo turístico sustentable para este sector costero.", "summary_en": "This Regulation, adopted by the Municipality of Osa in 2000 as part of the Punta Dominical Regulatory Plan, establishes the zoning for the Maritime-Terrestrial Zone between boundary markers 1 and 85. It divides the area into eleven zones (public, protection, cooperatives, tourist lodging, residential, hotel, tourist residential, tourist facilities, collection, cemetery, and roadways), assigning each permitted, conditional, and conflicting uses, as well as construction parameters such as density, coverage, setbacks, and maximum height. The main objective is to guide tourist-recreational development in a manner compatible with the protection of natural resources, operationalizing the provisions of Law No. 6043 on the Maritime-Terrestrial Zone. The Regulation conditions the granting of concessions, construction permits, and business licenses on conformity with this zoning and requires ICT approval. It includes specific environmental standards for fill, slopes, stormwater and wastewater management, and protection of vegetation and watercourses, reflecting a vision of sustainable tourism development for this coastal sector.", "court_or_agency": "", "date": "", "year": "", "topic_ids": [], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "Zona Marítimo Terrestre", "Ley 6043", "Plan Regulador Costero", "concesión municipal", "visado del ICT", "humedales", "MINAE", "usos conflictivos", "retiros", "pleamar ordinaria" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 73", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Art. 5 inciso c", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Capítulo III", "law": "Ley 6043" } ], "keywords_es": [ "Zonificación", "Zona Marítimo Terrestre", "Punta Dominical", "Municipalidad de Osa", "Plan Regulador Costero", "Protección de humedales", "Desarrollo turístico sustentable", "Ley 6043", "Concesiones", "Usos del suelo", "Retiros", "Zonas de protección", "MINAE" ], "keywords_en": [ "Zoning", "Maritime Terrestrial Zone", "Punta Dominical", "Municipality of Osa", "Coastal Regulatory Plan", "Wetland protection", "Sustainable tourism development", "Law 6043", "Concessions", "Land use", "Setbacks", "Protection areas", "MINAE" ], "excerpt_es": "Artículo 5°—Área de Protección. (AP)\na. Propósitos: Zonas dedicadas a la protección y conservación de áreas que por su condición topográfica se definen como inestables, humedales o de vocación forestal. Incluye los humedales bajo la administración del MINAE.\nb. Localización: De acuerdo al mapa N° 21, anexo N° 6, corresponde a las zonas identificadas con las siglas AP, ubicadas en los siguientes sectores: de fuerte pendiente cercano a la carretera costanera frente a los mojones N° 1 y No 41 y del N° 75 + 14 al N° 85; terrenos de fuertes pendientes frente a los mojones No 46 al 58 y sector norte de la carretera costanera entre mojones No 68 al N° 77, los humedales ubicados entre los mojones 58 al 53, del 64 al 67 + 30 m aproximadamente, del 67A al 74 y del 75 al 83, debidamente identificados en la lámina No 23, Ubicación del Humedal.\nc. Usos permitidos: Protección y conservación, sendero peatonal, reforestación y manejo paisajístico, obras de infraestructura estrictamente necesarias para comunicar zonas en el sector entre mojones 47 y 58.\nd. Usos condicionales: Señalización.\ne. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea de protección, conservación y recreación sin obras de infraestructura (a excepción del sector indicado anteriormente).\nf. Administración: Las zonas de humedales quedarán bajo la administración del MINAE, conforme al artículo 73 de la ley 6043, el resto quedará bajo administración de la Municipalidad de Osa quien la otorgará en concesión al ocupante para los fines de protección y conservación.", "excerpt_en": "Article 5—Protection Area. (AP)\na. Purposes: Zones dedicated to the protection and conservation of areas that due to their topographical condition are defined as unstable, wetlands, or of forest vocation. Includes wetlands under MINAE administration.\nb. Location: According to map No. 21, annex No. 6, it corresponds to the zones identified with the initials AP, located in the following sectors: steep slopes near the coastal highway in front of markers No. 1 and No. 41 and from No. 75 + 14 to No. 85; steep slope lands in front of markers No. 46 to 58 and north sector of the coastal highway between markers No. 68 to No. 77, the wetlands located between markers 58 to 53, from 64 to 67 + 30 m approximately, from 67A to 74 and from 75 to 83, duly identified on sheet No. 23, Wetland Location.\nc. Permitted uses: Protection and conservation, pedestrian trail, reforestation and landscape management, infrastructure works strictly necessary to connect zones in the sector between markers 47 and 58.\nd. Conditional uses: Signage.\ne. Conflicting uses: Any that are not protection, conservation, and recreation without infrastructure works (except for the sector indicated above).\nf. Administration: The wetland areas shall be under MINAE administration, in accordance with Article 73 of Law 6043, the rest shall be under the administration of the Municipality of Osa, which will grant them in concession to the occupant for protection and conservation purposes.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "The Punta Dominical Tourist Sector Zoning Regulation is adopted, establishing eleven zones with land uses, construction parameters, and environmental conditions for sustainable tourism development in the Maritime Terrestrial Zone of the Osa canton.", "summary_es": "Se adopta el Reglamento de Zonificación del Sector Turístico de Punta Dominical, estableciendo once zonas con usos del suelo, parámetros constructivos y condiciones ambientales para el desarrollo turístico sustentable en la Zona Marítimo Terrestre del cantón de Osa." }, "pull_quotes": [ { "context": "Artículo 1°", "quote_en": "The Zoning aims to guide the physical-spatial development of the area in question, in order to: a- Establish a recreational-tourist development pattern in accordance with the natural conditions of the site. b- Protect natural resources, establishing the necessary reserves to ensure rational use of resources while offering safety and comfort to visitors.", "quote_es": "La Zonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico-espacial del área en mención, con el fin de: a- Establecer el patrón de desarrollo recreacional turístico acorde con las condiciones naturales del sitio. b- Proteger los recursos naturales, estableciendo las reservas necesarias para garantizar una utilización racional de los recursos ofreciendo la seguridad y comodidad a los visitantes." }, { "context": "Artículo 5°", "quote_en": "Article 5—Protection Area. 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Si esto fuera inevitable, deberá presentarse un proyecto detallado que asegure que no habrá erosión en la playa, ni existe riesgo de que la descarga pluvial se obstruya." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "norm-32006", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley 6043 Art. 73" } ], "external": [] }, "source_url": "", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n -\n\nTexto Completo Norma 50\n\n Reglamento de Zonificación del Sector Costero Turístico de Punta Dominical\n\nMUNICIPALIDADES\n\nMUNICIPALIDAD DE OSA\n\nEl Concejo Municipal de Osa, en sesión\nordinaria N° 50, celebrada el día 13 de\ndiciembre de 2000, según capitulo N° 3,\npunto 6, acordó:\n\nAprobar el Plan Regulador de Punta Dominical. La Municipalidad del cantón de Osa, avisa por este\nmedio a los ocupantes del sector costero de Dominicalito y al público en general, la adopción del\nReglamento de Zonificación para este sector costero, entre los mojones 1 al 85 consecutivamente, que\nconsta de los siguientes artículos:\n\nREGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN\n\nDEL SECTOR TURÍSTICO DE PUNTA DOMINICAL\n\nEl siguiente es un modelo del reglamento de\nzonificación que deberá ser publicado junto con la lámina\nde usos del suelo, en el Diario Oficial\nLa Gaceta, una vez aprobado por\nla Municipalidad de Osa\nde acuerdo a lo indicado en la Ley\nde Planificación Urbana.\n\n\"\nLa Municipalidad del\nCantón de Osa avisa por este medio, a la comunidad del cantón, a\nlos pobladores de Punta Dominical, a los solicitantes de concesión en\nla Zona Marítimo\nTerrestre y al público en general, la adopción del Reglamento de\nZonificación, de Punta Dominical, que comprende\nla Zona Costera desde el\nmojón N° 1 hasta el mojón  N° 85, y\nque consta de los siguientes artículos:\n\nArtículo 1°—Establecimiento del\nReglamento y Objetivos. La\n Municipalidad del Cantón de Osa atendiendo a las\ndisposiciones de la Ley N° 6043\nsobre la Zona\n Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de reglamentar\nel uso de terrenos en Punta Dominical, dicta el presente \"Reglamento de\nZonificación\" y que será aplicable a\n\nla Zona Marítimo Terrestre, entre los puntos\nde coordenadas de la cuadricula Lambert Costa Rica\nSur, de los puntos de latitud 354.325N 354.455N y 351.705N, 351.825N y los\npuntos de longitud 480-205E, 480.280E y 482.445E,\n\n482.540E.\n\nForman parte de este Reglamento los mapas N° 21 y N° 22, como documento\ngráfico de referencia, en la cual se ubican todas las zonas contempladas\nen este Reglamento, además se complementa con todas las normas legales y\nreglamentarias sobre desarrollos urbanos y construcciones que no se le opongan.\n\nLa\n Zonificación\ntiene como objetivo orientar el desarrollo físico-espacial del\nárea en mención, con el fin de:\n\na- Establecer el patrón de desarrollo recreacional turístico acorde con las condiciones\nnaturales del sitio.\n\nb- Proteger los recursos naturales, estableciendo las\nreservas necesarias para garantizar una utilización racional de los\nrecursos ofreciendo la seguridad y comodidad a los visitantes.\n\nc- Lograr el cumplimiento de las normas de\nla Ley N° 6043 y su Reglamento, en lo relacionado con el uso\ndel suelo.\n\nd- Favorecer el desarrollo, la salud, la\neconomía, y el bienestar general de la población nacional y\nextranjera.\n\nArticulo 2°—Definiciones\n\na) Acceso: Vía hacia donde da frente un solar\no propiedad.\n\nb) Albergue: Es un tipo de establecimiento de\ncaracterísticas rústicas confortables, que brinda alojamiento en\nespecial a deportistas o grupos unidos por un interés o actividad\ncomún. Hay varias modalidades, entre ellas, refugios de montaña,\nalbergues o campos de pesca, albergues de playa, campestres o juveniles, cuyas características\ny servicios adicionales varían de acuerdo a su especialización, y\ncon base en ellos se les dará la denominación más apropiada.\n\nc) Altura máxima: Establecida del terreno al\npunto de cumbrera de la edificación.\n\nd) Amueblado: Conjunto de elementos urbanos, tales\ncomo bancas, basureros, mesas, postes, albergues, señales y\nrótulos que sirven de apoyo a los servicios para comodidad del\nusuario.            \n\ne) Apartotel (Apartamentos-Hotel):\nEs un tipo de establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa\ndiaria o mensual, y que tiene las siguientes características:\n\n1. Puede estar constituido por unidades tipo\napartamento con uno o más dormitorios, baño privado, comedor y\ncocina.\n\n2. Ocupar la totalidad de un edificio o parte\nabsolutamente independiente de él, y sus dependencias constituyen un\ntodo homogéneo, con entradas \npara uso  exclusivo  del establecimiento\n\n3. Incluye en la tarifa el servicio de pisos.\n\n4. Dispone de estacionamiento para los vehículos\nde los huéspedes, y\n\n5. En su diseño respeta normas que garantizan\nuna adecuada relación con el medio natural sustentante.\n\nf) Área verde: Áreas libres enzacatadas\no arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la\nrecreación y ornamentación.\n\ng) Hotel: Establecimiento hotelero que se ubica en\nuna instalación flotante o sobre un buque de pasajeros que se inmoviliza\npermanentemente o transitoriamente para cumplir estas funciones.\n\nh) Bungalow: Establecimiento que brinda servicia de\nhospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades que constituyen independientes,\ncon uno o más dormitorios y baño privado, dependen de una entrada\nprincipal, recepción, y puede brindar el servicio de restaurante, bar, tiendas de souvenirs, etc.\n\ni) Cabina: Ver \"Vivienda Turística\".\n\nj) Campamientos: Es un tipo de establecimiento que\nbrinda servicio de alquiler por una tarifa diaria o mensual, de terrenos\ndebidamente delimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre,\nen los que se pernocte bajo tienda de campaña, en remolque habitable o\nsimilares.\n\nk) Casa de huéspedes: Es un tipo de\nestablecimiento semejante a la pensión que no ofrece servicio de\nalimentación.\n\nI) Certificación de uso; Documento en el que\nse establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la\nconstrucción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho\ncertificado será expedido por\nla Municipalidad a\nsolicitud del interesado.\n\nm) Concesión: Contrato público entre\nla Municipalidad y el concesionario,\nque otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre\nla Zona\n Marítimo Terrestre específicamente en la zona\nrestringida (150 m)\nno incluye la Zona\n Pública (50 metros frente al sector litoral).\n\nn) Concesionario: Persona Jurídica o\nfísica que posee un contrato de concesión en\nla Zona Marítimo\nTerrestre.\n\no) Condohotel: Es una\nmodalidad de operación de hospedaje en el que la propiedad del inmueble\nestá acogida a la Ley\nde Propiedad Horizontal, N° 3670 de 22 de marzo\nde 1996 o aplica a principios contenidos en ésta y en el que la\nexplotación hotelera está garantizada mediante un contrato de\nadministración con una empresa operadora hotelera que asume  las funciones correspondientes a los\nadministradores según la ley y las que se derivan del carácter\nhotelero de la operación. El setenta por ciento del tiempo al año\ndebe dedicarse el establecimiento como mínimo al servicio de hospedaje y\nel treinta por ciento restante puede ser utilizado por\nlos condóminos.\n\np) Conservación: En urbanismo, es la\nacción que de acuerdo a lo previsto en los planes de desarrollo urbano,\nse orienta a mantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las\nobras materiales (edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello\nque constituye su acervo histórico, cultural y social de los centros de\npoblación.\n\nq) Construcción; Toda estructura que se fije o\nincorpore a un terreno: incluye cualquier obra de edificación,\nreconstrucción, remodelación o ampliación que implique\npermanencia.\n\nr) Densidad neta: Se entenderá fa\nrelación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno\nocupado, descontado previamente las superficies viales.\n\ns) Densidad: Consiste en el número de\nresidentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la\nunidad de área estimada es la hectárea).\n\nt) Derecho de vía: Es la medida de la zona de\nuso público, tomada entre las líneas de demarcación\nestablecidas por el MOPT, la\n Municipalidad correspondiente o un plan regulador.\n\nu) Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas\npara la habitación, trabajo, recreación, turismo, etc.\n\nv) Hotel: Es un tipo de establecimiento con un\nmínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la\ncategoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una\ntarifa diaria, así como de alimentación, a elección del\ncliente. Entre el servicio de alojamiento y los servicios complementarios debe\nexistir integralidad funcional.\n\nDebe ocupar la totalidad de un edificio o una parte\nde él absolutamente, independiente, con dependencias que constituyan un\ntodo homogéneo con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el\nuso exclusivo del establecimiento. Su carácter sustentable indica una\nadecuada relación con su entorno y soluciones conservacionistas para la\ndisposición de desechos, aguas servidas, etc.\n\nw) Hotel residencia: Es un hotel que no ofrece\nservicio de alimentación.\n\nx) Infractor: Persona física, jurídica\no cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de\nZonificación.\n\ny) Infraestructura: Servicios e instalaciones de\ncarácter urbano, como: vías, drenajes, acueductos,\nalcantarillados, electricidad, telefonía, y otros similares.\n\nz) Lote: Una parcela de tierra de cualquier\ntamaño, ya sea dada  en concesión\no en propiedad privada.\n\naa) Motel turístico: Es un tipo de\nestablecimiento hotelero que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria\ny que tiene las siguientes características:\n\n1. Ofrece a los viajeros estacionamiento para sus\nvehículos dentro del mismo establecimiento.\n\n2. Está ubicado de preferencia fuera de los\nnúcleos urbanos y en las proximidades de carreteras públicas.\n\n3. Cuenta con un mínimo de cinco habitantes,\ntodas con baño privado y entrada independiente desde el exterior.\n\n4. La edificación no exceda de dos plantas, y\nse indica el exterior de las mismas, mediante rótulos luminosos permitan\nsu fácil lectura dese la carretera, tanto de\ndía come noche, si hay plazas libres o si no las hay.\n\nbb) Número de plantas: Debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área\npiso (mezzanine cuenta como con una planta o piso).\n\ncc) Ocupación; Consiste en el porcentaje de\nterreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no,\ntales como accesos, parqueos, piscinas, parquees y otras cubiertas no\nnaturales; las áreas verdes internas se consideran áreas residuales\nno comprendidas en el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a\nJardines, lagos, frutales, ornamentales, etc.\n\ndd) Pensión: Es un tipo de establecimiento\npequeño que normalmente es manejado en forma familiar, con capacidad\nmínima de tres habitaciones, y que ofrece servicio de\nalimentación en plan de pensión completa o de media\npensión, en una sola tarifa global.\n\nee) Permisos de construcción, permisos y\nvisados: La Municipalidad\nrespectiva no otorgará permisos de construcción,\nampliación o  remodelación\nde edificios o urbanizaciones que contravengan la zonificación o\ncualquiera de las disposiciones del presente reglamento. Toda\nconstrucción debe tener sus respectivos planos aprobados por la\ninstitución competente, el ICT, el INVU y Municipalidad. Paralelamente\ndebe existir el pago de impuestos correspondientes. De igual manera no se\nconcederán patentes o permisos de uso a cualquier inmueble en que el uso\nsolicitado no concuerde con la zonificación o el reglamento. El\notorgamiento de patentes debe tener permiso de\nla Municipalidad y\néstas deben otorgarse a concesionarios vigentes a quienes se les ha\notorgado proyectos turísticos - recreativos - comerciales y otros que\nameriten dicha patente.\n\nff) Propietario: Es la persona(s), empresa(s), o\ndependencia(s) que tiene titulo de propiedad sobre terrenos colindantes a\n\nla Zona\n Marítimo Terrestre.\n\ngg) Protección: Es aquella área en la\ncual las obras urbanas están sujetas a restricciones.\n\nhh) Régimen forestal: Conjunto de disposiciones\nde carácter jurídico, económico y técnico,\nestablecidos por la Ley\n Forestal y en reglamentos, decretos y resoluciones derivados\nde su aplicación que regula la conservación, protección y\naprovechamiento racional de los bosques y terrenos forestales.\n\nii) Residencia turística: Ver \"Vivienda\nTurística\".\n\njj) Retiros: Espacios abiertos no edificados\ncomprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.\n\nkk) Tiempo compartido: Sistema o régimen por\nmedio del cual una persona adquiere un derecho de uso, goce o cualquier otro derecho\nrelativo a la utilización de una unidad habitacional vacacional, por períodos\ndeterminados o determinables dentro de cada año durante la vigencia del\ncontrato respectivo, mediante el pago de un determinado precio.\n\nll) Turístico sustentable: Uso de suelo que se caracteriza por mantener una adecuada relación\nhombre-medio-sostenibilidad, tanto en las actividades de historia natural, aventuras o similares,\ncomo en la relación entre edificios y medio sustentante.\n\nmm) Urbanización: El fraccionamiento y habitación\nde un terreno para fines urbanos mediante la apertura de calles y\nprovisión de servicios.\n\nnn) Uso condicional: Es aquel que aún no siendo\nel más recomendable para las condiciones del terreno, no genera\nconflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa\nautorización especial de\nla Municipalidad, el Instituto Costarricense de\nTurismo y el INVU.\n\noo) Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la\nzonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se\npermiten bajo ninguna condición.\n\npp) Usos o edificaciones conflictivas existentes:\nCualquier uso o edificación conflictiva existente a la fecha de vigencia\nde este reglamento podrá continuarse con las siguientes limitaciones:\n\n1. No podrá ampliarse o remodelarse y solamente\nse podrán hacer mejoras para guardar la estética, higiene y\nseguridad, previa autorización del Concejo Municipal.\n\n2. Los terrenos o edificaciones conflictivos existentes\nestán sujetos momentáneamente a su expropiación y pago de\nmejoras de acuerdo a lo que Índica la ley 6043 y su reglamento, siempre\ny cuando estos se edificaran o ocuparon acorde a las leyes vigentes antes de la\npromulgación de la ley 6043 y con los permisos respectivos.\n\nqq) Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote,\nsobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su terreno\nsin más restricciones que las aquí indicadas, y previa\ntramitación de los permisos de construcción requeridos por\nla Municipalidad.\n\nrr) Uso: Aprovechamiento, a título particular de\náreas o predios.\n\nss) Vía pública: Espacios destinados a la\ncirculación de vehículos o peatones.\n\ntt) Vivienda turística (cabina, cabaña,\ncasa de verano, etc.). Es un tipo de establecimiento que brinda servicio de\nhospedajes por una tarifa diaria o mensual, con unidades que se constituyen\nindependientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina,\nentrada independiente desde el exterior y con estacionamiento para los vehículos\nde los huéspedes.\n\nuu) Vivienda unifamiliar: Es la edificación\nprovista de áreas habitacionales destinadas al albergue de una sota\nfamilia.\n\nvv) Zonificación: Es la división de un\nterritorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.\n\nArtículo 3°—Regulaciones generales\n\na. Zonas del Plan Regulador Costero: Para efectos de\neste Reglamento,\nla Zona Marítimo Terrestre de Punta Dominical\nqueda dividida en las siguientes zonas (mapa N° 21:\nPlan de Usos del Suelo, Anexo 6).\n\n| 1. Zona Pública. (50 m inalienables y derecho de vía costanera) | ZP |\n| --- | --- |\n| 2. Área de Protección | ZV |\n| 3. Zona de Cooperativas | ZCO |\n| 4. Zona Hospedaje Turístico | ZHT |\n| 5. Zona Residencial | ZR |\n| 6. Zona Hotelera | ZH |\n| 7. Zona Residencial Turística | ZRT |\n| 8. Zona de Facilidades Turísticas | ZFT |\n| 9. Zona de Acopio | ZA |\n| 10. Zona de Cementerio | ZC |\n| 11. Zona Vialidad Existente y Propuesta | ZVEP |\n\nb. Limitaciones de usos conflictivos: Cualquier uso\nconflictivo existente a la fecha de vigencia de este Reglamento, podrá mantenerse\ncon las siguientes limitaciones:\n\n1. No podrán ampliarse o remodelarse las\nedificaciones existentes que violen la ley 6043, sin la previa\nautorización de la\n Municipalidad de Osa y el Instituto Costarricense de Turismo.\n\n2. No podrá cambiarse a otro uso conflictivo,\nsalvo que éste sea más compatible con el uso original/ajuicio de\nla Municipalidad y el\nInstituto Costarricense de Turismo.\n\nc. Certificación de zona A solicitud de\ncualquier interesado, la\n Municipalidad emitirá un Certificado de Zona en el que\nse hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.\n\nd. Permisos de construcción, patentes y visados: La Municipalidad de Osa no otorgará permisos de\nconstrucción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la\nzonificación o cualesquiera de las disposiciones del presente Reglamento.\n\nDe igual manera, no se concederán patentes o\npermisos de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde\ncon la Zonificación\no el Reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT.\n\nArtículo 4°—Zona Pública.\n(ZP)\n\na. Propósitos: Lograr el cumplimiento del\nCapítulo III de la Ley N° 6043, en\ncuanto al derecho de uso público de los 50 metros medidos a\npartir de la pleamar ordinaria.\n\nb. Localización: El limite de\nla Zona Pública\nlo marca la línea de mojones colocados por el Instituto\nGeográfico Nacional, a saber, entre los mojones N°\nI y No 85 a\nlo largo del litoral de Punta Dominical y se identifica con la siglas ZP.\n\nc. Usos permitidos, condicionales y conflictivos:\n'lodos tos que señala la\n Ley N°\n6043 y su Reglamento.\n\nd. Concesiones: No se darán concesiones en\nesta zona.\n\ne. Casos excepcionales: En el presente Plan\nRegulador, parte de la zona pública está ocupada por el derecho\nde vía de la carretera costanera entre los mojones No 1 N° 24 y entre el No 29 y N°\n41.\n\nArtículo 5°—Área de\nProtección. (AP)\n\na. Propósitos: Zonas dedicadas a la protección\ny conservación de áreas que por su condición\ntopográfica se definen como inestables, humedales o de vocación\nforestal. Incluye los humedales bajo la administración del MINAE.\n\nb. Localización: De acuerdo al mapa N° 21, anexo N° 6,\ncorresponde a las zonas identificadas con las siglas AP, ubicadas en los\nsiguientes sectores: de fuerte pendiente cercano a la carretera costanera\nfrente a los mojones N° 1 y No 41 y del N° 75 + 14 al N° 85;\nterrenos de fuertes pendientes frente a los mojones No 46 al 58 y sector norte\nde la carretera costanera entre mojones No 68 al N°\n77, los humedales ubicados entre los mojones 58 al 53, del 64 al 67 + 30 m aproximadamente, del 67A\nal 74 y del 75 al 83, debidamente identificados en la lámina No 23,\nUbicación del Humedal.\n\nc. Usos permitidos: Protección y\nconservación, sendero peatonal, reforestación y manejo\npaisajístico, obras de infraestructura estrictamente necesarias para\ncomunicar zonas en el sector entre mojones 47 y 58.\n\nd. Usos condicionales: Señalización.\n\ne. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea de\nprotección, conservación y recreación sin obras de\ninfraestructura (a excepción del sector indicado anteriormente).\n\nf. Administración: Las zonas de humedales\nquedarán bajo la administración del MINAE, conforme al\nartículo 73 de la ley 6043, el resto quedará bajo\nadministración de la\n Municipalidad de Osa quien la otorgará en\nconcesión al ocupante para los fines de protección y\nconservación.\n\nArtículo 6°—Zona de Cooperativas.\n(ZC)\n\na. Propósitos: Hacer efectivo el inciso c del\nartículo 5 de la Ley\n6043 sobre\nla Zona Marítimo Terrestre, que destina un\nporcentaje del terreno arrendable para cooperativas, agrupaciones gremiales, asociaciones,\nsindicatos, etc.\n\nb. Localización: Ubicada entre los mojones N° 73 al N° 74 + 18 m, cuya simbología\nes ZCO en el mapa N° 21, anexo No 6.\n\nc. Usos permitidos: Facilidades de tipo recreativo y\nhospedaje para los asociados de las organizaciones sin fines de lucro.\n\nd. Usos condicionales; Áreas de campamento.\n\ne. Usos conflictivos: Toda instalación que no\nsea de carácter recreativo turístico sin fines de lucro.\n\nf. La asociación o grupo interesado,\ndeberá presentar un proyecto con los requisitos pertinentes para el tipo\nde desarrollo en cuestión.\n\ng. Concesiones: De acuerdo a lo establecido en\nla Ley N° 6043 para las áreas comprendidas en\n\nla Zona Marítimo Terrestre.\n\nh. Requisitos:\n\n| 1. Densidad máxima. | 60 habitaciones por hectárea | | --- | --- | | 2. Ocupación máxima: | 60% en\nplanta baja | | 3. Retiro posterior: | 3 m | | 4. Número máximo de pisos | 2 pisos | | 5. Altura\nmáxima: | 8 m 10 m para techos de paja | | 6. Retiros lateral y frontal: | 3 m | | 7. La\norganización sin fines de lucro con interés de desarrollar esta zona, deberá presentar un\nanteproyecto con los requisitos indicados en el artículo 7, inciso f, acápite 12. | | | 8. No se\npermiten mezzanines. | | | 9. Lote mínimo | 300 m2 | | 10. Lote máximo | 2 000 m2 |\n\nArticulo 7° Zona de Hospedaje Turístico.\n(ZHT)\n\na. Propósitos: Dar servicio de hospedaje,\nalimentación y amenidades a los turistas nacionales y extranjeros, con\nuna densidad mediana.\n\nb. Localización: Zona denominada ZHT ubicadas\nen la sección posterior, entre los mojones N°\n60 y 63 y entre los mojones 64 y 67A.\n\nc. Usos permitidos: cabinas, motel, apartamento de\nalquiler, restaurante, cafetería, bar y casas\nde veraneo en lotes individuales.\n\nd. Usos condicionales; Salón de baile, discoteque, comercio de artículos deportivos.\n\ne. Usos conflictivos: Cualquier instalación\nque no sea de carácter turístico.\n\nf. Requisitos:\n\n| 1. Densidad: | 40 habitaciones por hectárea | | --- | --- | | 2. Ocupación: | 50% en planta baja\nmax. | | 3. Altura máxima en N° de pisos: | 2 pisos | | 4. Altura máxima: | 8 m 10 m para techos de\npaja | | 5. Retiros lateral: | 3 m min | | 6. Retiro frontal: | 3 m min | | 7. Área recreativa: | 5%\n| | 8. Área de equipamiento comercial: | 0.5% | | 9. Vías públicas y parqueos: | 15% | | 10. Ancho\ncaminos internos | 7m | | 11. Lote mínimo | 5.000m2 | | 12. El interesado deberá presentar un\nProyecto de Desarrollo del área, donde se indique lo siguiente: a. Nombre del proyecto acorde con la\ntipología establecida por el ICT. b. Nombre del propietario (personas físicas o jurídicas). c.\nFormato de planos según Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción. d. Planos completos\nsegún lineamientos de la Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción. e. Nombre, firma y\nnúmero de registro de los profesionales responsables incorporados al C FIA. f. Uso exclusivo del\nSistema Internacional de Pesos y Medidas. g. Uso exclusivo de la lengua español. h. Contrato de\nconsultoría firmado por el profesional responsable. i. Plano de catastro de la propiedad. j. Planos\nde ubicación y localización de la finca, sus colindacias, restricciones, alineamientos, etc. k.\nllanta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubiera),\netc. I. Plantas por nivel, corles, tachadas, acabados, secciones, detalles, etc., todo debidamente\ndimensionado y acorde con los lineamientos de la Comisión Centralizadora de Permisos de\nConstrucción. m. Planta de conjunto indicando curvas de nivel, tratamiento de aguas pluviales,\naccesos peatonales y vehiculares entre otros, además de todas las construcciones existentes y\nproyectadas con indicación de etapas de desarrollo. n. Planta de conjunto y si fuera necesario\nplantas específicas indicando jardinería, paisajismo; además de requerirse se debe indicar el\nimpacto ambiental provocado por el proyecto y las obras y acciones preventivas y correctivas. o.\nCarta de disponibilidad de agua como se establece en los requisitos del Departamento de Fomento del\nICT. Una vez aprobado el anteproyecto por el ICT, el interesado deberá elaborar los planos\nconstructivos de las obras de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las\nnormas establecidas al respecto por el CFlA, ICT, el Ministerio de Salud y la Municipalidad. | | |\n13. No se permiten mezanines. | |\n\ng. Concesiones: De acuerdo a lo establecido en\nla Ley N° 6043 para las áreas comprendidas en\nla Zona Marítimo\nTerrestre.\n\nArtículo 8°—Zona Residencial. (ZR)\n\na. Propósito: Proveer de las facilidades para\nla construcción de residencias de habitación\ntemporales o permanentes.\n\nb. Idealización: Estas zonas se localizan la\nprimera entre los mojones N° 24 y N° 29 - 16\n m y la segunda entre los mojones N°\n69 y N° 74 \naproximadamente, sección posterior de\nla Zona Restringida\ny se denominan ZR, en el mapa N° 21, anexo N° 6.\n\nc. Usos permitidos: Casas de habitación,\nárboles frutales, bodegas, comercio al detalle, soda y parques.\n\nd. Usos condicionales: cabinas, piscina, bar-restaurante.\n\ne. Usos conflictivos: Cualquier uso que no sea de\ncarácter residencial o de servicios para el uso residencial.\n\nf. Concesiones: De acuerdo a lo establecido en\nla Ley N° 6043 sobre\nla Zona Marítimo\nTerrestre.\n\ng. Requisitos:\n\n| 1. Densidad | 100 personas por hectárea máxima |\n| --- | --- |\n| 2. Altura máxima en N° de pisos | 2 pisos |\n| 3. Altura máxima | 8 m/10 m para léenos de paja |\n| 4. Retiro lateral y frontal | 3m |\n| 5. Lote mínimo | 300 m2 |\n| 6. Lote máximo | 2 000 m2 |\n| 7. No se permiten mezzanines | |\n\nEl desarrollo de esta zona residencial está\nsujeto a la construcción de una cañería para el suministro\nde agua potable, electricidad y obras de drenaje y relleno en los terrenos.\n\nArticulo 9°—Zona Hotelera. (ZH)\n\na. Propósitos: Dar servicio de hospedaje,\nalimentación y esparcimiento a los turistas nacionales y extranjeros.\n\nb. Localización: Zonas denominadas con las\nsiglas ZH en el mapa N° 21, anexo N° 6, localizadas al sur de la carretera costanera\nentre los mojones 41 al 46 y del 47 + 8 m al 58.\n\nc. Usos permitidos: Hotel, cabinas, restaurante-\ncafetería, bar, piscina, áreas\ndeportivas, tiendas de souvenirs.\n\nd. Usos condicionales: Salón de baile, discoteque, casino, comercio de artículos\ndeportivos.\n\ne. Usos conflictivos: Cualquier instalación\nque no sea de carácter turístico.\n\nf. Requisitos: El diseño de sitio\ndeberá tratar de ajustarse al máximo a las siguientes normas de\ncarácter general:\n\n| 1. Densidad | 80 habitaciones por hectárea | | --- | --- | | 2. Ocupación | 60% en planta baja\nmax. | | 3. Retiro posterior | 5m | | 4. Altura máxima en No de pisos | 2 pisos | | 5. Altura máxima\n| 8 m | | 6. Retiro lateral mínimo | 10 m para techos de paja | | 7. Retiro frontal mínimo | 3m | |\n8. Área recreativa | 5m | | 9. Área de equipamiento comercial | 5% | | 10. Vías públicas y parqueos\n| 0.5% | | 11. Ancho caminos internos | 15% | | 12. Lote mínimo | 7 m | | 13. No se permiten\nmezzanines. | 10 000 m2 | | 14. El interesado deberá presentar un proyecta de desarrollo del área\nmostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo los requisitos indicados en el acápite\n12, inciso f, artículo 7. | | | 15. En el sector detrás de Punta Dominical deberán cumplirse además\nlos siguientes requisitos: | |\n\n• No cortar árboles de más de 50 cm\nDAP, excepto si es estrictamente necesario.\n\n• No desarrollar pendientes de más del\n30%.\n\n• Elevar las instalaciones sobre pilotes.\n\n• Eliminación de aguas residuales\nmediante planta de tratamiento.\n\n• Conducción eléctrica interna\nsubterránea.\n\n• Senderos y caminos con superficies no\nimpermeabilizadas.\n\nUna vez aprobado el anteproyecto por el ICT, el interesado\ndeberá elaborar los planos constructivos de las obras de  infraestructura e instalaciones, en las\ncuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto por el\nCPIA, ICT, Ministerio de Salud y\nla Municipalidad.\n\ng. Concesiones: Se darán de acuerdo al proceso\nestablecido por N° 6043.\n\nArtículo 10.—Zona\nResidencial Turística. (ZRT)\n\na. Propósito: Zona destinada a la\nconstrucción de residencias y quintas de alquiler para disfrute de la recreación,\nesparcimiento y descanso tanto para el turista nacional como para el\ninternacional.\n\nb. Localización: Según el mapa N° 21, anexo N° 6\ncorresponde a la zona identificada con la simbología ZRT entre los mojones\nN° 64.\n\nc. Usos permitidos: Residencias turísticas,\nquintas de alquiler, cabinas.\n\nd. Usos condicionales: ranchos, piscina y comercio\nturístico.\n\nc. Usos conflictivos: Bodegas, bar,\nagricultura, industria, salón de \nbaile, discoteca, depósito de materiales, ferretería e\ninstalaciones de crianza de animales\n\nf. Requisitos:\n\n| 1. Densidad máxima | 20 viviendas por hectárea | | --- | --- | | 2. Retiros laterales | 3 m | | 3.\nRetiros frontales y posteriores | 3 m | | 4. Área destinada a zona verde | 30 % | | 5. Frente mínimo\ndel lote | 15 m | | 6. Ocupación | 70 % | | 7. Altura máxima número de plantas | 2 pisos | | 8.\nAltura máxima de techo | 8m/10 m techos de paja o similares | | 9. Lote máximo | 2 000 m2 | | 10.\nLote mínimo | 300 m2 | | 11. No se permite la construcción de tapias alrededor de los lotes. | | |\n12. No se permite la construcción de mezzanines en el interior de los edificios. | | | 13. El\ninteresado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas\nlas instalaciones cumpliendo los requisitos indicados en el acápite 12, inciso f, artículo 7. | |\n\ng. Concesiones: En conformidad a lo establecido por\nla Ley 6043.\n\nArticulo 11.—Zona de\nFacilidades Turísticas. (ZFT)\n\na. Propósitos: Zona destinada a la\ninstalación de servicios de facilidades comerciales para visitantes que\npernoctan o no en la zona.\n\nb. Localización: Según el mapa N° 21 corresponde a las zonas  identificadas con la simbología\nZFT. Ubicadas entre los mojones N° 58 y N° 60, detrás de calle, entre el N° 62 y N° 64, en\npropiedad privada, y la última entre los mojones N°\n75 - 25 m\ny el N° 77.\n\nc. Usos permitidos: bar,\nrestaurante, cafetería, soda, deporte libre, piscina, baños,\náreas de almuerzo, servicios sanitarios, duchas, mesas y bancos, agencia\nde viajes, supermercados, comisariato, panadería, heladería,\nventa de frutas, artículos, fotográficos y deportivos,\nartesanía, ropa, lavandería, salones de belleza, renta car, bancos, información turística y\nteléfono público.\n\nd. Usos condicionales: salón de baile,\ndiscoteca, estación de gasolina, centro comercial, oficinas de\nprofesionales independientes.\n\nf. Conflictivos: Cualquier instalación que no\nsea de uso comercial turístico.\n\ng. Requisitos: El interesado deberá presentar\nun anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de\ntodas las instalaciones, cumpliendo con los siguientes requisitos:\n\n| 1. Altura máxima en número de plantas: | 2 pisos | | --- | --- | | 2. Cobertura máxima: | 65% | |\n3. Retiros laterales y posterior | 3m | | 4. Retiro frontal: | 5 m | | 5. Lote mínimo | 2 000 m2 | |\n6. Lote máximo | 10 000 m2 | | 7. Altura máxima de techo: | 8 m/10 m edificaciones con techos de\npaja o similares | | 8. El interesado deberá presentar anteproyecto de desarrollo del área mostrando\nlos diseños de todas las instalaciones, cumpliendo los requisitos indicados en el acápite 12, inciso\nf, artículo 7. | |\n\nh. Concesiones. En conformidad con lo establecido en\nla Ley  6043.\n\nArtículo 12.—Zona\nde Acopio. (ZA)\n\na. Propósitos: Permitir la construcción\nde facilidades destinadas al acopio de productos derivados de la pesca\nartesanal o pesca deportiva.\n\nb. Localización: En el mapa N° 21 Anexo N° 6\ncorresponde a la zona con las siglas ZA ubicada entre mojones N° 59 - 17\n m y N° 60.\n\nc. Usos permitidos: cuarto frío, bodega de\nequipo de pesca, taller de reparación de motores y lanchas, caseta de\nguarda y parqueo.\n\nd. Usos condicionales: albergue temporal para\npescadores.\n\ne. Usos conflictivos: Cualquier instalación\nque no sea para el acopio de productos derivados de la pesca.\n\nf. Requisitos: El interesado deberá presentar\nun anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de\ntodas las instalaciones, cumpliendo los siguientes requisitos:\n\n| 1. Altura máxima en número de plantas: | 1 piso |\n| --- | --- |\n| 2. Cobertura máxima: | 70% |\n| 3. Retiros laterales y posterior | 3m |\n| 4. Retiro frontal: | 3 m |\n| 5. Altura máxima de techo: Techos de paja o similares | 7 m 10 m |\n| 6. Lote máximo | 20 m |\n| 7. Área mínima | 800 m2 |\n| 8. No se permiten mezzanines | |\n\ng. Concesiones:\nDe conformidad con lo establecido con la\n Ley 6043.\n\nArtículo 13.- Zona de Cementerio. (ZC)\n\na. Propósitos: Permitir la permanencia de los\nrestos que actualmente se encuentran sepultados en estos terrenos.\n\nb. Localización: En el mapa N° 21 Anexo N° 6\ncorresponde a la zona con las siglas Z.C ubicada\nentre mojones 62 y 64.\n\nc. Usos permitidos: Permanencia de las tumbas\nactuales y arreglo paisajístico de las fosas, jardines y zonas verdes.\n\nd. Usos condicionales: Ninguno.\n\ne. Usos conflictivos: Cualquiera no indicado en los\nusos supracitados.\n\nf. Concesiones: Esta zona se entregará en\nconcesión a la\n Junta Administradora del cementerio local.\n\nArtículo 14.—Zona\nVialidad Existente y Propuesta. (ZVEP)\n\na. Propósitos: Zona destinada a mejorar las\ncondiciones de accesibilidad tanto del habitante local como del visitante, a la\nplaya y sus servicios.\n\nb. Localización: De acuerdo a los mapas N° 21 y N° 22 corresponde\na las zonas identificadas con la simbología ZVEP expresadas  fundamentalmente por vías y\náreas de estacionamiento.\n\nc. Usos permitidos: Circulación interna de\nvehículos: bicicletas, caballos, volantas y vehículos automotores\nde circulación restringida.\n\nd. Usos condicionales y conflictivos: Cualquier\nactividad que no esté directamente relacionada con el transporte de los\nvisitantes.\n\nArtículo 15.- Observaciones generales\n\na. En general, salvo que no exista otra alternativa,\nno se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales canalizadas o\nentubadas. Si esto fuera inevitable, deberá presentarse un proyecto detallado\nque asegure que no habrá erosión en la playa, ni existe riesgo de\nque la descarga pluvial se obstruya. Las construcciones existentes que violan\nestas disposiciones deberán modificarse en este sentido.\n\nb. Los drenajes pluviales, en general, podrán conducirse\nhacia las quebradas, siempre y cuando se mitigue e!\nimpacto de las aguas a las quebradas y de estas al océano.\n\nc. Ningún pozo privado de agua potable podrá construirse a una distancia menor de 50 metros de los\nsubdrenajes de tanques sépticos. Debe solicitarse al Ministerio de Salud que analice la potabilidad\ndel agua que se extrae de los pozos existentes.\n\nd. En la línea de frente de la\nconstrucción, no se podrán construir vallas sólidas con\nuna altura mayor de un metro. Por sobre esta altura, se podrá colocar\núnicamente verjas con elementos que permitan una buena visibilidad tales\ncomo rejas, mallas, etc. Se establece un porcentaje de permeabilidad del 80%.\nSe excluye de esta disposición el caso de los muros de retención.\n\ne. Ninguna vía pública permitirá\nel acceso de vehículos motorizados a la playa.\n\nf. Aquellos lotes que tengan colindancias con\nríos, quebradas, cárcavas o escorrentías permanentes,\ndeberán de presentar el alineamiento de los mismos dado por\nla Dirección\nde Urbanismo del INVU antes de iniciar cualquier construcción.\n\nArticulo 16.—Normas\ngenerales. En todos los casos en que se ejecuten obras de relleno,\nexcavación o nivelación se aplicarán las siguientes\nnormas:\n\na. Los taludes de relleno tendrán una\ngradiente máxima del 30 %.\n\nb. Todos los materiales de desecho, ya sean de\nexcavación, relleno o construcción, serán removidos del\nárea, no pudiendo depositarse en aguas de marea o en zonas costeras.\n\nc. Cuando se afecten terrenos superiores adyacentes a\nun área de construcción, estos deberán ser nivelados y\nrenovada su vegetación o mediante otro sistema estabilizador de modo que\nse prevenga la erosión durante o después de la\nconstrucción.\n\nd. Cualquier relleno deberá de estar limpio y\nlibre de materiales que pueden producir contaminación en las aguas de\nmarea.\n\ne. Como método de cambiar pendientes en los\nbancos de arena se preterirá el corte al relleno.\n\nLas siguientes normas se aplicarán sobre los terrenos\nsuperiores y en líneas de costa, en aquellos casos en que el Concejo\nMunicipal determine que se requieren medidas adicionales para proteger el\nambiente de la región costera. Tales requerimientos serán\nestablecidos como estipulaciones para el visado correspondiente, según\nnormas y requerimientos suministradas por el INVU.\n\n1. Para trabajos en el suelo de la zona costera:\n\na. Antes del inicio de la construcción, el\ncontratista se reunirá con personeros de\nla Municipalidad para\naclarar las condiciones del permiso.\n\nb. No se podrán colocar ni almacenar\nmateriales de construcción o excavación en la zona pública.\n\nc. Todos los suelos afectados deberán de\nnivelarse uniformemente.\n\nLa reposición de la vegetación debe de\nhacerse inmediatamente después de la construcción, de lo contrario,\ndebe de estabilizarse el suelo temporalmente mediante el uso de\nestiércol, paja y yute o similar hasta que las condiciones del clima\nsean favorables para sembrar.\n\nd. En aquellos casos en que se autorice una\nperturbación temporal de los rasgos costeros, las pendientes de playa,\nlas zonas de amortiguamiento o en la vegetación costera, el área\nafectada deberá restaurarse completamente a cargo del propietario y con\nla guía de las instituciones de control involucradas.\n\n2. En caso de trabajos en lotes vecinos a la playa en\nla parte superior, para minimizar la erosión, se tomarán las siguientes\nmedidas:\n\na. Se colocará en todo el perímetro\ninferior del área destinada a la construcción antes de ejecutar\ncualquier trabajo de relleno, excavación, nivelación o cualquier\notro movimiento de tierra, pacas de heno estoqueadas y enterradas por lo menos 10 cm,\ndebiendo de reemplazarse las pacas cuantas veces sea necesario hasta que la\nreposición de la vegetación permanente se haya establecido. No se\ndeberá sobrepasar el límite de las pacas ningún tipo de\nsuelos o materiales.\n\nb. A menos que se especifique y apruebe de otro modo\ntodas las pendientes deberán adecuarse a su estado original.\n\nc. Donde las pendientes naturales o artificiales,\nestán en proceso de erosión, se podrá hacer trabajos de\nnivelación para lograr su equilibrio, debiendo repoblarse con plantas\nque tengan raíces gruesas del tipo \"cepillo\" y en la medida de\nlo posible con vegetación propia de la zona.\n\nd. La construcción debe programarse para\najustarse a la época seca para evitar que corrientes de agua caigan\nsobre los terrenos expuestos, excavaciones o suelos inestabilizados.\n\ne. No se podrán descargar aguas sedimentarias\nen los cauces naturales, los cuales deberán ser protegidos a lo largo de\nsus riberas mediante vallas de pacas de paja que intercepten los posibles\nsedimentos.\n\n3. Para el caso en que se afecten los taludes de\nmás de 15%.\n\na. donde se permita este tipo de obras debe\nobservarse lo siguiente:\n\n• No se permitirá rellenar.\n\n• El corte se mantendrá absolutamente en\nlo mínimo.\n\n• Se mantendrá permanentemente la\ncobertura vegetal que haya sobre el talud hasta donde sea físicamente\nposible mantenerla.\n\nb. Cuando se determine un potencial daño de un\ntalud por erosión causada por caída de agua, se colocarán\nen la parte superior del talud pacas de pajas o se construirán elementos\nsimilares. El agua recogida será dispuesta en forma adecuada mediante drenajes\nartificiales o lagunas; donde sea posible estas aguas de drenaje se\nconstruirán a lo largo de los límites con otras propiedades para\nevitar que el agua drene a los lotes vecinos.\n\nEstas lagunas deberán\ndiseñarse para manejar caudales máximos obtenidos con una\nfrecuencia de 10 años.\n\nc. Para el caso de cortes en taludes o excavaciones\nen terrenos adyacentes a rasgos costeros, los materiales de desecho\ndeberán colocarse en la parte superior del desnivel de modo que se evite\nel drenaje del sedimento.\n\nd. Los accesos peatonales que corran por zonas\ncosteras con pendientes fuertes o en bancos, deberán estabilizarse o construirse\nmediante pasos elevados.\n\n4. Para los sistemas individuales o colectivos de\naguas negras, es necesario presentar para el visado correspondiente, estudios\nde la calidad del sucio, pruebas de infiltración, localización y\ndiseño respectivo.\n\na. En ningún caso se aceptarán drenajes\nen zonas de relleno cercanas a cauces naturales aunque fueran intermitentes, o\nen las inmediaciones de la playa.\n\nb. Los sistemas de acueductos y alcantarillados\npluvial deberán demostrar que se pueden conectar al sistema\npúblico, de no existir, se podrán proveer los servicios sin que\nla extracción de agua en el sitio o la disposición de las aguas\nservidas y pluviales tengan un impacto significativo en el medio o la salud\npública.", "body_en_text": "throughout the entire text\n\n -\n\nComplete Text of Standard 50\n\n Zoning Regulation for the Punta Dominical Coastal Tourist Sector\n\nMUNICIPALITIES\n\nMUNICIPALITY OF OSA\n\nThe Municipal Council of Osa, in ordinary session No. 50, held on December 13, 2000, according to chapter No. 3, item 6, agreed:\n\nTo approve the Punta Dominical Regulatory Plan. The Municipality of the canton of Oa, hereby gives notice to the occupants of the coastal sector of Dominicalito and to the general public, of the adoption of the Zoning Regulation for this coastal sector, between boundary markers 1 to 85 consecutively, which consists of the following articles:\n\nZONING REGULATION\n\nFOR THE PUNTA DOMINICAL TOURIST SECTOR\n\nThe following is a model of the zoning regulation that must be published together with the land-use map, in the Official Gazette La Gaceta, once approved by the Municipality of Osa in accordance with the provisions of the Urban Planning Law.\n\n\"\nThe Municipality of the\nCanton of Osa hereby gives notice to the canton community, to the residents of Punta Dominical, to applicants for a concession on the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) and to the general public, of the adoption of the Zoning Regulation of Punta Dominical, which comprises the Coastal Zone from boundary marker No. 1 to boundary marker No. 85, and which consists of the following articles:\n\nArticle 1—Establishment of the Regulation and Objectives. The Municipality of the Canton of Osa, in compliance with the provisions of Law No. 6043 on the Maritime Terrestrial Zone and recognizing the need to regulate land use in Punta Dominical, issues this \"Zoning Regulation,\" which shall be applicable to the Maritime Terrestrial Zone, between the coordinate points of the Lambert Costa Rica Sur grid, at latitude points 354.325N 354.455N and 351.705N, 351.825N and longitude points 480-205E, 480.280E and 482.445E, 482.540E.\n\nMaps No. 21 and No. 22 form part of this Regulation as graphical reference documents, in which all zones contemplated in this Regulation are located; it is further complemented by all legal and regulatory provisions on urban development and construction that do not conflict with it.\n\nThe Zoning (Zonificación) aims to guide the physical-spatial development of the mentioned area, in order to:\n\na- Establish a recreational tourist development pattern consistent with the natural conditions of the site.\n\nb- Protect natural resources, establishing the necessary reserves to guarantee rational use of resources, offering safety and comfort to visitors.\n\nc- Achieve compliance with the provisions of Law No. 6043 and its Regulations, as related to land use.\n\nd- Promote the development, health, economy, and general well-being of the national and foreign population.\n\nArticle 2—Definitions\n\na) Access: Road onto which a lot or property fronts.\n\nb) Lodge (Albergue): A type of establishment with comfortable rustic characteristics that provides lodging especially to athletes or groups united by a common interest or activity. There are various modalities, including mountain refuges, fishing lodges or camps, beach lodges, country or youth lodges, whose characteristics and additional services vary according to their specialization, and the most appropriate denomination shall be given based on these.\n\nc) Maximum height: Established from the ground to the ridge point of the building.\n\nd) Street furniture (Amueblado): Set of urban elements, such as benches, trash cans, tables, posts, shelters, signs, and labels that support services for user comfort.\n\ne) Apartment-Hotel (Apartotel): A type of establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, and which has the following characteristics:\n\n1. It may be composed of apartment-type units with one or more bedrooms, a private bathroom, dining room, and kitchen.\n\n2. It must occupy the entirety of a building or an absolutely independent part of it, and its dependencies constitute a homogeneous whole, with entrances for the exclusive use of the establishment.\n\n3. It includes floor service in the rate.\n\n4. It provides parking for guests' vehicles, and\n\n5. In its design, it respects standards that guarantee an adequate relationship with the sustaining natural environment.\n\nf) Green area: Open, grassed or wooded areas, for public or communal use, intended for recreation and ornamentation.\n\ng) Floating Hotel (Hotel flotante): A hotel establishment located on a floating installation or on a passenger vessel that is permanently or temporarily immobilized to fulfill these functions.\n\nh) Bungalow: An establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, with units that are independent, with one or more bedrooms and a private bathroom, dependent on a main entrance, reception, and can provide restaurant, bar, souvenir shop services, etc.\n\ni) Cabin (Cabina): See \"Tourist Dwelling (Vivienda Turística)\".\n\nj) Campgrounds (Campamientos): A type of establishment that provides a rental service, for a daily or monthly rate, of duly delimited and conditioned grounds to facilitate outdoor life, where one spends the night in a tent, habitable trailer, or similar.\n\nk) Guesthouse (Casa de huéspedes): A type of establishment similar to a boarding house (pensión) that does not offer food service.\n\nl) Use Certification: Document establishing the possibility of designating a portion of land for the construction of the works covered in this Regulation. Said certificate shall be issued by the Municipality at the request of the interested party.\n\nm) Concession: Public contract between the Municipality and the concessionaire, granting the latter the right of land use on a lot on the Maritime Terrestrial Zone, specifically in the restricted zone (150 m); it does not include the Public Zone (50 meters in front of the coastal sector).\n\nn) Concessionaire: Legal or natural person who holds a concession contract on the Maritime Terrestrial Zone.\n\no) Condohotel: A lodging operation modality in which the property's ownership is covered by the Horizontal Property Law, No. 3670 of March 22, 1996, or applies principles contained therein, and in which hotel operation is guaranteed through an administration contract with a hotel operating company that assumes the functions corresponding to administrators according to the law and those derived from the hotel nature of the operation. The establishment must be dedicated to lodging service for a minimum of seventy percent of the time per year, and the remaining thirty percent may be used by the condominium owners.\n\np) Conservation: In urban planning, it is the action that, according to the provisions of urban development plans, is oriented towards maintaining the ecological balance, the good condition of material works (buildings, monuments, squares, and parks) and, in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.\n\nq) Construction: Any structure that is fixed or incorporated to land; it includes any work of edification, reconstruction, remodeling, or expansion that implies permanence.\n\nr) Net density: Understood as the ratio of inhabitants divided by the total area of occupied land, having previously deducted road surfaces.\n\ns) Density: Consists of the number of temporary or permanent residents per unit area (in this case, the estimated unit area is the hectare).\n\nt) Right-of-way: The measurement of the public use zone, taken between the demarcation lines established by the MOPT, the corresponding Municipality, or a regulatory plan.\n\nu) Edifications: All those works intended for habitation, work, recreation, tourism, etc.\n\nv) Hotel: A type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to its corresponding category, that provides lodging service for a daily rate, as well as food service, at the client's choice. There must be functional integration between the lodging service and the complementary services.\n\nIt must occupy the entirety of a building or an absolutely independent part of it, with dependencies that constitute a homogeneous whole with entrances, hallways, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment. Its sustainable character indicates an adequate relationship with its surroundings and conservationist solutions for waste disposal, sewage, etc.\n\nw) Residential Hotel (Hotel residencia): A hotel that does not offer food service.\n\nx) Infractor: Natural person, legal entity, or any Government dependency that fails to comply with this Zoning Regulation.\n\ny) Infrastructure: Urban services and installations, such as: roads, drainage, aqueducts, sewage systems, electricity, telephony, and other similar ones.\n\nz) Lot: A parcel of land of any size, whether given in concession or in private property.\n\naa) Tourist Motel (Motel turístico): A type of hotel establishment that provides lodging service for a daily rate and has the following characteristics:\n\n1. Offers travelers parking for their vehicles within the same establishment.\n\n2. Is preferably located outside urban centers and in the vicinity of public roads.\n\n3. Has a minimum of five rooms, all with a private bathroom and independent entrance from the outside.\n\n4. The building does not exceed two stories, and the exterior of these is indicated by luminous signs allowing easy reading from the road, both day and night, showing whether there are vacancies or not.\n\nbb) Number of stories: Understood as total stories or total or partial coverage of the floor area (mezzanine counts as a story or floor).\n\ncc) Coverage (Ocupación): Consists of the percentage of land that may be covered by buildable areas, habitable or not, such as accesses, parking lots, pools, parking areas, and other non-natural covers; internal green areas are considered residual areas not included in the coverage percentage, and must be designated for gardens, lakes, fruit trees, ornamentals, etc.\n\ndd) Boarding House (Pensión): A small type of establishment that is normally family-run, with a minimum capacity of three rooms, and which offers food service on a full board or half board plan, for a single global rate.\n\nee) Construction permits, permits, and endorsements (visados): The respective Municipality shall not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or urban developments that contravene the zoning or any of the provisions of this regulation. All construction must have its respective plans approved by the competent institution, the ICT, the INVU, and the Municipality. Concurrently, the corresponding tax payment must exist. Similarly, business licenses (patentes) or use permits shall not be granted for any property where the requested use does not conform to the zoning or the regulation. The granting of business licenses must have permission from the Municipality, and these must be granted to current concessionaires who have been granted tourist-recreational-commercial projects and others that merit such a license.\n\nff) Owner: The person(s), company(ies), or dependency(ies) holding title of ownership over lands adjacent to the Maritime Terrestrial Zone.\n\ngg) Protection: Those areas in which urban works are subject to restrictions.\n\nhh) Forest regime: Set of legal, economic, and technical provisions established by the Forest Law (Ley Forestal) and in regulations, decrees, and resolutions derived from its application that regulates the conservation, protection, and rational use of forests and forest lands.\n\nii) Tourist Residence: See \"Tourist Dwelling (Vivienda Turística)\".\n\njj) Setbacks (Retiros): Non-built open spaces located between a structure and the boundaries of the respective property.\n\nkk) Timeshare (Tiempo compartido): System or regime through which a person acquires a right of use, enjoyment, or any other right related to the utilization of a vacation dwelling unit, for determined or determinable periods within each year during the term of the respective contract, by payment of a determined price.\n\nll) Sustainable Tourist (Turístico sustentable): Land use characterized by maintaining an adequate human-environment-sustainability relationship, both in natural history, adventure, or similar activities, and in the relationship between buildings and the sustaining environment.\n\nmm) Urban Development (Urbanización): The subdivision (fraccionamiento) and habitation of land for urban purposes through the opening of streets and provision of services.\n\nnn) Conditional use (Uso condicional): That which, while not being the most recommendable for the land conditions, does not generate conflict with permitted uses. This use may be assigned to land, upon special authorization from the Municipality, the Costa Rican Tourism Institute, and the INVU.\n\noo) Conflicting use (Uso conflictivo): That which does not conform to the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.\n\npp) Existing conflicting uses or buildings: Any use or building conflicting at the effective date of this regulation may continue with the following limitations:\n\n1. It may not be expanded or remodeled, and only improvements to maintain aesthetics, hygiene, and safety may be made, upon prior authorization of the Municipal Council.\n\n2. Existing conflicting lands or buildings are momentarily subject to expropriation and payment for improvements according to what Law 6043 and its regulation indicate, provided they were built or occupied according to the laws in force before the promulgation of Law 6043 and with the respective permits.\n\nqq) Permitted use (Uso permitido): That use of the property or lot, over which the concessionaire has the possibility to designate their land without further restrictions than those indicated herein, and upon prior processing of the construction permits required by the Municipality.\n\nrr) Use: Utilization, in a private capacity, of areas or properties.\n\nss) Public road: Spaces intended for vehicle or pedestrian circulation.\n\ntt) Tourist Dwelling (Vivienda turística) (cabin, cottage (cabaña), summer house (casa de verano), etc.). It is a type of establishment that provides lodging services for a daily or monthly rate, with units that are independent, with one or more bedrooms, a private bathroom, kitchen, independent entrance from the outside, and with parking for guests' vehicles.\n\nuu) Single-family dwelling: A building provided with habitable areas intended for the shelter of a single family.\n\nvv) Zoning: The division of a territory into use zones, for the purposes of its rational development.\n\nArticle 3—General Regulations\n\na. Zones of the Coastal Regulatory Plan: For the purposes of this Regulation, the Maritime Terrestrial Zone of Punta Dominical is divided into the following zones (map No. 21: Land Use Plan, Annex 6).\n\n| 1. Public Zone. (50 m inalienable and coastal highway right-of-way) | ZP |\n| --- | --- |\n| 2. Protection Area | ZV (Note: conflicting acronym, AP used in Art 5) |\n| 3. Cooperative Zone | ZCO |\n| 4. Tourist Lodging Zone | ZHT |\n| 5. Residential Zone | ZR |\n| 6. Hotel Zone | ZH |\n| 7. Tourist Residential Zone | ZRT |\n| 8. Tourist Facilities Zone | ZFT |\n| 9. Collection Zone | ZA |\n| 10. Cemetery Zone | ZC |\n| 11. Existing and Proposed Roadway Zone | ZVEP |\n\nb. Limitations on conflicting uses: Any conflicting use existing as of the effective date of this Regulation may be maintained with the following limitations:\n\n1. Existing buildings that violate Law 6043 may not be expanded or remodeled without prior authorization from the Municipality of Osa and the Costa Rican Tourism Institute.\n\n2. It may not be changed to another conflicting use, unless it is more compatible with the original use, at the discretion of the Municipality and the Costa Rican Tourism Institute.\n\nc. Zone Certification: At the request of any interested party, the Municipality shall issue a Zone Certificate stating the use corresponding to a specific land.\n\nd. Construction permits, business licenses, and endorsements: The Municipality of Osa shall not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or urban developments that contravene the zoning or any provisions of this Regulation.\n\nSimilarly, business licenses or use permits shall not be granted for any property where the requested use does not conform to the Zoning or the Regulation. Every permit must have the endorsement of the ICT.\n\nArticle 4—Public Zone. (ZP)\n\na. Purposes: To achieve compliance with Chapter III of Law No. 6043, regarding the right of public use of the 50 meters measured from the ordinary high tide.\n\nb. Location: The limit of the Public Zone is marked by the line of boundary markers placed by the National Geographic Institute (IGN), namely, between boundary markers No. 1 and No. 85 along the coastline of Punta Dominical and is identified with the acronyms ZP.\n\nc. Permitted, conditional, and conflicting uses: All those indicated by Law No. 6043 and its Regulation.\n\nd. Concessions: No concessions shall be given in this zone.\n\ne. Exceptional cases: In this Regulatory Plan, part of the public zone is occupied by the right-of-way of the coastal highway between boundary markers No. 1 and No. 24 and between No. 29 and No. 41.\n\nArticle 5—Protection Area. (AP)\n\na. Purposes: Zones dedicated to the protection and conservation of areas that, due to their topographical condition, are defined as unstable, wetlands, or of forest vocation. Includes wetlands under the administration of MINAE.\n\nb. Location: According to map No. 21, annex No. 6, it corresponds to the zones identified with the acronyms AP, located in the following sectors: steep slope near the coastal highway in front of boundary markers No. 1 and No. 41 and from No. 75 + 14 to No. 85; lands with steep slopes in front of boundary markers No. 46 to 58 and the northern sector of the coastal highway between boundary markers No. 68 to No. 77, the wetlands located between boundary markers 58 to 53, from 64 to 67 + 30 m approximately, from 67A to 74, and from 75 to 83, duly identified on sheet No. 23, Wetland Location.\n\nc. Permitted uses: Protection and conservation, pedestrian path, reforestation and landscape management, infrastructure works strictly necessary to connect zones in the sector between boundary markers 47 and 58.\n\nd. Conditional uses: Signage.\n\ne. Conflicting uses: Any use not for protection, conservation, and recreation without infrastructure works (with the exception of the sector indicated above).\n\nf. Administration: The wetland zones shall remain under the administration of MINAE, in accordance with Article 73 of Law 6043; the remainder shall be under the administration of the Municipality of Osa, which shall grant it in concession to the occupant for protection and conservation purposes.\n\nArticle 6—Cooperative Zone. (ZC)\n\na. Purposes: To make effective subsection c of Article 5 of Law 6043 on the Maritime Terrestrial Zone, which allocates a percentage of leasable land for cooperatives, trade associations, associations, unions, etc.\n\nb. Location: Located between boundary markers No. 73 and No. 74 + 18 m, whose symbol is ZCO on map No. 21, annex No. 6.\n\nc. Permitted uses: Recreational-type facilities and lodging for the associates of non-profit organizations.\n\nd. Conditional uses; Campground areas.\n\ne. Conflicting uses: Any installation that is not of a non-profit tourist recreational nature.\n\nf. The interested association or group must present a project with the pertinent requirements for the type of development in question.\n\ng. Concessions: According to the provisions of Law No. 6043 for the areas included in the Maritime Terrestrial Zone.\n\nh. Requirements:\n\n| 1. Maximum density. | 60 rooms per hectare |\n| --- | --- |\n| 2. Maximum coverage (Ocupación): | 60% on the ground floor |\n| 3. Rear setback: | 3 m |\n| 4. Maximum number of stories | 2 stories |\n| 5. Maximum height: | 8 m; 10 m for thatched roofs |\n| 6. Side and front setbacks: | 3 m |\n| 7. The non-profit organization interested in developing this zone must submit a preliminary project with the requirements indicated in Article 7, subsection f, paragraph 12. | |\n| 8. Mezzanines are not permitted. | |\n| 9. Minimum lot size | 300 m2 |\n| 10. Maximum lot size | 2,000 m2 |\n\nArticle 7—Tourist Lodging Zone. (ZHT)\n\na. Purposes: To provide lodging, food, and amenity services to national and foreign tourists, with a medium density.\n\nb. Location: Zone called ZHT located in the rear section, between boundary markers No. 60 and 63 and between boundary markers 64 and 67A.\n\nc. Permitted uses: cabins, motel, rental apartments, restaurant, cafeteria, bar, and summer houses on individual lots.\n\nd. Conditional uses; Dance hall, discotheque, sports goods store.\n\ne. Conflicting uses: Any installation not of a tourist nature.\n\nf. Requirements:\n\n| 1. Density: | 40 rooms per hectare |\n| --- | --- |\n| 2. Coverage (Ocupación): | 50% on ground floor max. |\n| 3. Maximum height in No. of stories: | 2 stories |\n| 4. Maximum height: | 8 m; 10 m for thatched roofs |\n| 5. Side setback: | 3 m min |\n| 6. Front setback: | 3 m min |\n| 7. Recreational area: | 5% |\n| 8. Commercial equipment area: | 0.5% |\n| 9. Public roads and parking: | 15% |\n| 10. Width of internal roads | 7 m |\n| 11. Minimum lot size | 5,000 m2 |\n| 12. The interested party must submit a Development Project for the area, indicating the following: a. Project name according to the typology established by the ICT. b. Owner's name (natural or legal persons). c. Plan format according to the Centralizing Commission for Construction Permits. d. Complete plans according to the guidelines of the Centralizing Commission for Construction Permits. e. Name, signature, and registration number of the responsible professionals incorporated into the CFIA. f. Exclusive use of the International System of Weights and Measures. g. Exclusive use of the Spanish language. h. Consultancy contract signed by the responsible professional. i. Cadastral plan of the property. j. Location and siting plans of the property, its adjoining properties, restrictions, alignments, etc. k. Site plan indicating existing and proposed installations (by stages, if any), etc. l. Plans per level, sections, elevations, finishes, sections, details, etc., all properly dimensioned and according to the guidelines of the Centralizing Commission for Construction Permits. m. Site plan indicating contour lines, stormwater management, pedestrian and vehicular accesses, among others, in addition to all existing and proposed constructions indicating development stages. n. Site plan and, if necessary, specific plans indicating gardening, landscaping; additionally, if required, the environmental impact caused by the project and the preventive and corrective works and actions must be indicated. o. Water availability letter as established in the requirements of the ICT Promotion Department. Once the preliminary project is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction plans for the infrastructure works and installations, in which they must comply with the standards established for this purpose by the CFIA, ICT, the Ministry of Health, and the Municipality. | |\n| 13. Mezzanines are not permitted. | |\n\ng. Concessions: According to the provisions of Law No. 6043 for the areas comprised in the Maritime Terrestrial Zone.\n\nArticle 8—Residential Zone. (ZR)\n\na. Purpose: To provide facilities for the construction of temporary or permanent residential dwellings.\n\nb. Location: These zones are located first between boundary markers No. 24 and No. 29 - 16 m, and second between boundary markers No. 69 and No. 74 approximately, rear section of the Restricted Zone and are called ZR, on map No. 21, annex No. 6.\n\nc. Permitted uses: Dwelling houses, fruit trees, warehouses, retail trade, soda (small eatery), and parks.\n\nd. Conditional uses: cabins, swimming pool, bar-restaurant.\n\ne. Conflicting uses: Any use that is not residential or of services for residential use.\n\nf. Concessions: According to the provisions of Law No. 6043 on the Maritime Terrestrial Zone.\n\ng. Requirements:\n\n| 1. Density | 100 persons per hectare maximum |\n| --- | --- |\n| 2. Maximum height in No. of stories | 2 stories |\n| 3. Maximum height | 8 m / 10 m for thatched roofs |\n| 4. Side and front setback | 3 m |\n| 5. Minimum lot size | 300 m2 |\n| 6. Maximum lot size | 2,000 m2 |\n| 7. Mezzanines are not permitted | |\n\nThe development of this residential zone is subject to the construction of a pipeline for the supply of drinking water, electricity, and drainage and fill works on the lands.\n\nArticle 9—Hotel Zone. (ZH)\n\na. Purposes: To provide lodging, food, and leisure services to national and foreign tourists.\n\nb. Location: Zones designated with the acronyms ZH on map No. 21, annex No. 6, located south of the coastal highway between boundary markers 41 to 46 and from 47 + 8 m to 58.\n\nc. Permitted uses: Hotel, cabins, restaurant-cafeteria, bar, swimming pool, sports areas, souvenir shops.\n\nd. Conditional uses: Dance hall, discotheque, casino, sports goods store.\n\ne. Conflicting uses: Any installation not of a tourist nature.\n\nf. Requirements: The site design must seek to adjust as much as possible to the following general standards:\n\n| 1. Density | 80 rooms per hectare |\n| --- | --- |\n| 2. Coverage (Ocupación) | 60% on ground floor max. |\n| 3. Rear setback | 5 m |\n| 4. Maximum height in No. of stories | 2 stories |\n| 5. Maximum height | 8 m |\n| 6. Minimum side setback | 3 m | (inconsistency with text '3m' vs text below for thatch) |\n| 7. Minimum front setback | 3 m |\n| 8. Recreational area | 5% | (inconsistency with text '5m' vs percentage) |\n| 9. Commercial equipment area | 0.5% | (inconsistency with text '0.5%' vs other row) |\n| 10. Public roads and parking | 15% | (inconsistency with text '15%' vs other row) |\n| 11. Width of internal roads | 7 m | (inconsistency with text '7 m' vs other row) |\n| 12. Minimum lot size | 10,000 m2 | (inconsistency with text '10 000 m2' vs other row) |\n| 13. Mezzanines are not permitted. | | (inconsistency: row appears after item 13 text) |\n| 14. The interested party must present a development project for the area showing the designs of all installations, fulfilling the requirements indicated in paragraph 12, subsection f, Article 7. | |\n| 15. In the sector behind Punta Dominical, the following requirements must also be met: | |\n\n• Do not cut trees with a DBH greater than 50 cm, unless strictly necessary.\n\n• Do not develop slopes greater than 30%.\n\n• Elevate installations on pilings.\n\n• Sewage disposal via a treatment plant.\n\n• Underground internal electrical wiring.\n\n• Paths and roads with non-waterproofed surfaces.\n\nOnce the preliminary project is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction plans for the infrastructure works and installations, in which they must comply with the standards established for this purpose by the CPIA, ICT, Ministry of Health, and the Municipality.\n\ng. Concessions: They shall be granted according to the process established by Law No. 6043.\n\nArticle 10.—Tourist Residential Zone. (ZRT)\n\na. Purpose: Zone intended for the construction of residences and rental villas for the enjoyment of recreation, leisure, and rest for both national and international tourists.\n\nb. Location: According to map No. 21, annex No. 6, corresponds to the zone identified with the symbol ZRT between boundary markers No. 64.\n\nc. Permitted uses: Tourist residences, rental villas, cabins.\n\nd. Conditional uses: ranchos (rustic shelters), swimming pool, and tourist commerce.\n\ne. Conflicting uses: Warehouses, bar, agriculture, industry, dance hall, discotheque, materials depot, hardware store, and animal husbandry installations.\n\nf. Requirements:\n\n| 1. Maximum density | 20 dwellings per hectare |\n| --- | --- |\n| 2. Side setbacks | 3 m |\n| 3. Front and rear setbacks | 3 m |\n| 4. Area designated for green zone | 30 % |\n| 5. Minimum lot frontage | 15 m |\n| 6. Coverage (Ocupación) | 70 % |\n| 7. Maximum height number of stories | 2 stories |\n| 8. Maximum roof height | 8 m / 10 m for thatched or similar roofs |\n| 9. Maximum lot size | 2,000 m2 |\n| 10. Minimum lot size | 300 m2 |\n| 11. The construction of solid perimeter walls around the lots is not permitted. | |\n| 12. The construction of mezzanines inside the buildings is not permitted. | |\n| 13. The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all installations, fulfilling the requirements indicated in paragraph 12, subsection f, Article 7. | |\n\ng. Concessions: In accordance with the provisions of Law 6043.\n\nArticle 11.—Tourist Facilities Zone. (ZFT)\n\na. Purposes: Zone intended for the installation of commercial facility services for visitors who stay overnight or not in the area.\n\nb. Location: According to map No. 21, corresponds to the zones identified with the symbol ZFT. Located between boundary markers No. 58 and No. 60, behind the street, between No. 62 and No. 64, on private property, and the last one between boundary markers No. 75 - 25 m and No. 77.\n\nc. Permitted uses: bar, restaurant, cafeteria, soda (small eatery), free sports, swimming pool, restrooms, lunch areas, sanitary services, showers, tables and benches, travel agency, supermarkets, commissary, bakery, ice cream parlor, fruit stand, photographic and sports goods, handicrafts, clothing, laundry, beauty salons, rent-a-car, banks, tourist information, and public telephone.\n\nd. Conditional uses: dance hall, discotheque, gas station, shopping center, independent professional offices.\n\nf. Incompatible uses (Conflictivos): Any installation not intended for commercial tourism use.\n\ng. Requirements (Requisitos): The interested party must submit a preliminary development plan for the area showing the designs of all installations, complying with the following requirements:\n\n| 1. Maximum height in number of stories: | 2 stories |\n| --- | --- |\n| 2. Maximum coverage (Cobertura máxima): | 65% |\n| 3. Side and rear setbacks (Retiros laterales y posterior) | 3m |\n| 4. Front setback (Retiro frontal): | 5 m |\n| 5. Minimum lot size (Lote mínimo) | 2,000 m2 |\n| 6. Maximum lot size (Lote máximo) | 10,000 m2 |\n| 7. Maximum roof height: | 8 m/10 m for buildings with thatched or similar roofs |\n| 8. The interested party must submit a preliminary development plan for the area showing the designs of all installations, complying with the requirements indicated in section 12, subsection f, Article 7. | |\n\nh. Concessions (Concesiones). In accordance with the provisions of Law 6043.\n\nArticle 12.—Storage Zone (Zona de Acopio). (ZA)\n\na. Purposes: To allow the construction of facilities intended for the storage of products derived from artisanal fishing or sport fishing.\n\nb. Location: On map No. 21, Annex No. 6, it corresponds to the zone with the acronym ZA located between boundary markers No. 59 - 17 m and No. 60.\n\nc. Permitted uses (Usos permitidos): cold storage room, fishing equipment warehouse, motor and boat repair shop, guard booth, and parking.\n\nd. Conditional uses (Usos condicionales): temporary shelter for fishers.\n\ne. Incompatible uses (Usos conflictivos): Any installation not intended for the storage of products derived from fishing.\n\nf. Requirements (Requisitos): The interested party must submit a preliminary development plan for the area showing the designs of all installations, complying with the following requirements:\n\n| 1. Maximum height in number of stories: | 1 story |\n| --- | --- |\n| 2. Maximum coverage (Cobertura máxima): | 70% |\n| 3. Side and rear setbacks (Retiros laterales y posterior) | 3m |\n| 4. Front setback (Retiro frontal): | 3 m |\n| 5. Maximum roof height: Thatched or similar roofs | 7 m 10 m |\n| 6. Maximum lot size (Lote máximo) | 20 m |\n| 7. Minimum area | 800 m2 |\n| 8. Mezzanines are not permitted | |\n\ng. Concessions (Concesiones):\nIn accordance with the provisions of Law 6043.\n\nArticle 13.- Cemetery Zone (Zona de Cementerio). (ZC)\n\na. Purposes: To allow the continued presence of the remains currently buried on these lands.\n\nb. Location: On map No. 21, Annex No. 6, it corresponds to the zone with the acronym Z.C located between boundary markers 62 and 64.\n\nc. Permitted uses (Usos permitidos): Continued presence of the current graves and landscaping of the plots, gardens, and green areas.\n\nd. Conditional uses (Usos condicionales): None.\n\ne. Incompatible uses (Usos conflictivos): Any not indicated in the aforementioned uses.\n\nf. Concessions (Concesiones): This zone shall be granted in concession to the Local Cemetery Administrative Board (Junta Administradora del cementerio local).\n\nArticle 14.—Existing and Proposed Roadway Zone (Zona Vialidad Existente y Propuesta). (ZVEP)\n\na. Purposes: Zone intended to improve accessibility conditions for both local residents and visitors to the beach and its services.\n\nb. Location: According to maps No. 21 and No. 22, it corresponds to the zones identified with the ZVEP symbol, expressed fundamentally by roads and parking areas.\n\nc. Permitted uses (Usos permitidos): Internal circulation of vehicles: bicycles, horses, horse-drawn carts (volantas), and restricted-circulation motor vehicles.\n\nd. Conditional and incompatible uses (Usos condicionales y conflictivos): Any activity not directly related to the transport of visitors.\n\nArticle 15.- General Observations\n\na. In general, unless no other alternative exists, the discharge of channeled or piped rainwater onto the beach shall not be permitted. If this is unavoidable, a detailed project must be submitted ensuring that there will be no erosion on the beach and that there is no risk of the rainwater discharge becoming obstructed. Existing constructions that violate these provisions must be modified accordingly.\n\nb. Rainwater drainage, in general, may be channeled towards the streams (quebradas), provided that the impact of the waters on the streams and from these to the ocean is mitigated.\n\nc. No private drinking water well may be constructed at a distance of less than 50 meters from the sub-drains of septic tanks. The Ministry of Health must be requested to analyze the potability of the water extracted from existing wells.\n\nd. At the front building line, solid fences with a height greater than one meter may not be constructed. Above this height, only fences with elements allowing good visibility, such as grilles, mesh, etc., may be placed. A permeability percentage of 80% is established. The case of retaining walls is excluded from this provision.\n\ne. No public road shall allow motor vehicle access to the beach.\n\nf. Those lots bordering rivers, streams (quebradas), gullies (cárcavas), or permanent runoff must present the alignment thereof, as determined by the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) of INVU, before initiating any construction.\n\nArticle 16.—General Standards. In all cases where fill, excavation, or leveling works are executed, the following standards shall apply:\n\na. Fill slopes shall have a maximum gradient of 30%.\n\nb. All waste materials, whether from excavation, fill, or construction, shall be removed from the area and may not be deposited in tidal waters or coastal zones.\n\nc. When adjacent upland areas to a construction site are affected, they must be leveled and replanted with vegetation or stabilized through another system to prevent erosion during or after construction.\n\nd. Any fill must be clean and free of materials that could cause contamination in tidal waters.\n\ne. As a method of changing slopes on sand banks, cutting shall be preferred over filling.\n\nThe following standards shall apply to upland areas and shorelines, in those cases where the Municipal Council determines that additional measures are required to protect the environment of the coastal region. Such requirements shall be established as stipulations for the corresponding approval (visado), according to standards and requirements provided by INVU.\n\n1. For soil work in the coastal zone:\n\na. Prior to the start of construction, the contractor shall meet with officials of the Municipality to clarify the permit conditions.\n\nb. Construction or excavation materials may not be placed or stored in the public zone.\n\nc. All affected soils must be uniformly leveled.\n\nVegetation replacement must be done immediately after construction; otherwise, the soil must be temporarily stabilized using manure, straw, and burlap or similar until weather conditions are favorable for planting.\n\nd. In those cases where a temporary disturbance of coastal features, beach slopes, buffer zones, or coastal vegetation is authorized, the affected area must be fully restored at the owner's expense and under the guidance of the involved control institutions.\n\n2. In the case of work on upland lots neighboring the beach, to minimize erosion, the following measures shall be taken:\n\na. Along the entire lower perimeter of the area designated for construction, before executing any fill, excavation, leveling, or other earthworks (movimiento de tierra), stacked hay bales buried at least 10 cm shall be placed, and the bales must be replaced as many times as necessary until permanent vegetation replacement has been established. No type of soil or materials shall exceed the limit of the bales.\n\nb. Unless otherwise specified and approved, all slopes shall be adapted to their original state.\n\nc. Where natural or artificial slopes are in the process of erosion, leveling works may be carried out to achieve stability, and they must be replanted with plants having thick roots of the \"brush\" type and, to the extent possible, with vegetation native to the area.\n\nd. Construction must be scheduled to fit the dry season to prevent water currents from falling on exposed lands, excavations, or unstabilized soils.\n\ne. Sedimentary waters may not be discharged into natural watercourses, which must be protected along their banks by straw bale fences that intercept potential sediments.\n\n3. For cases where slopes of more than 15% are affected:\n\na. Where this type of work is permitted, the following must be observed:\n\n• Filling shall not be permitted.\n\n• Cutting shall be kept to the absolute minimum.\n\n• The vegetative cover (cobertura vegetal) on the slope shall be permanently maintained to the extent physically possible.\n\nb. When potential damage to a slope from erosion caused by water falls is determined, straw bales shall be placed, or similar elements constructed, at the top of the slope. The collected water shall be properly disposed of via artificial drainage or ponds; where possible, these drainage waters shall be constructed along property boundaries to prevent water from draining onto neighboring lots.\n\nThese ponds must be designed to handle maximum flows obtained with a 10-year frequency.\n\nc. For cuts on slopes or excavations on lands adjacent to coastal features, waste materials must be placed on the upper part of the drop-off to prevent sediment drainage.\n\nd. Pedestrian accesses running through coastal zones with steep slopes or on banks must be stabilized or constructed via elevated walkways.\n\n4. For individual or collective blackwater systems, it is necessary to present, for the corresponding approval (visado), studies of soil quality, infiltration tests, and the respective location and design.\n\na. Under no circumstances shall drains be accepted in fill zones near natural watercourses, even if intermittent, or in the immediate vicinity of the beach.\n\nb. Aqueduct and storm sewer systems must demonstrate they can be connected to the public system; if one does not exist, services may be provided provided that on-site water extraction or the disposal of wastewater and rainwater does not have a significant impact on the environment or public health." }