{ "id": "norm-48731", "citation": "", "section": "norms", "doc_type": null, "title_es": "Plan Director Urbano del Cantón de Quepos", "title_en": "Urban Master Plan of the Quepos Canton", "summary_es": "El Plan Director Urbano de Quepos, adoptado en 2002 por la Municipalidad de Aguirre, es un instrumento de ordenamiento territorial que establece la zonificación y regulaciones para el área urbana del cantón. Clasifica el suelo en urbanizado, urbanizable y no urbanizable, y define zonas como Protección Forestal, Agropecuaria, Verde, Manglar, Urbana y Marítimo Terrestre, cada una con usos permitidos, no permitidos y condicionales, así como requisitos de lotes, alturas, retiros y coberturas. Incorpora consideraciones ambientales al prohibir construir en pendientes mayores al 30%, áreas boscosas, zonas de protección de ríos y quebradas, y manglares. Regula permisos de construcción, alineamientos, usos del suelo, patentes y sanciones, remitiendo a leyes como la Forestal 7575, Orgánica del Ambiente 7554 y Planificación Urbana 4240. Incluye disposiciones sobre modificación del plan, recursos administrativos y participación comunal.", "summary_en": "The Urban Master Plan of Quepos, adopted in 2002 by the Municipality of Aguirre, is a territorial planning instrument establishing zoning and regulations for the canton's urban area. It classifies land as urbanized, urbanizable, and non-urbanizable, defining zones such as Forest Protection, Agricultural, Green, Mangrove, Urban, and Maritime-Terrestrial, each with permitted, non-permitted, and conditional uses, along with lot, height, setback, and coverage requirements. It incorporates environmental considerations by prohibiting construction on slopes over 30%, forested areas, river and stream protection zones, and mangroves. It regulates construction permits, alignments, land uses, business licenses, and sanctions, referencing laws including Forestry Law 7575, Environmental Law 7554, and Urban Planning Law 4240. It includes provisions for plan amendments, administrative appeals, and community participation.", "court_or_agency": "", "date": "", "year": "", "topic_ids": [], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "plan director urbano", "zonificación", "uso del suelo", "Zona de Protección Forestal (ZPF)", "Zona de Manglar (ZM)", "alineamiento", "cobertura máxima", "retiros", "DIUR", "INVU" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 15", "law": "Ley de Planificación Urbana" }, { "article": "Art. 19", "law": "Ley de Planificación Urbana" }, { "article": "Art. 33", "law": "Ley Forestal" }, { "article": "Art. 34", "law": "Ley Forestal" }, { "article": "Art. 99", "law": "Ley Orgánica del Ambiente" }, { "article": "Art. 153", "law": "Código Municipal" } ], "keywords_es": [ "plan director urbano", "Quepos", "zonificación", "uso del suelo", "protección forestal", "manglar", "permisos de construcción", "retiros", "cobertura", "altura máxima", "sanciones", "recursos municipales", "Aguirre", "Ley Forestal 7575", "planificación urbana" ], "keywords_en": [ "urban master plan", "Quepos", "zoning", "land use", "forest protection", "mangrove", "construction permits", "setbacks", "coverage", "maximum height", "sanctions", "municipal appeals", "Aguirre", "Forestry Law 7575", "urban planning" ], "excerpt_es": "Artículo 44.-Definición de usos del suelo.\na) Zona de Protección Forestal (ZPF). La Zona de Protección son terrenos fundamentalmente de vocación forestal que se caracterizan a la vez por tener una geoctitud baja y muy baja para el desarrollo urbano, también por ser áreas de pendiente irregular y muy irregulares, con condiciones escasas para la urbanización y con un gran potencial para el uso forestal, por estas condicionantes la zona es de vital importancia en el futuro desarrollo del cantón, en la idea de establecer un modelo sostenible de desarrollo, por la cual la protección de esta, se convierte en un objetivo y directriz primordial a fin de lograr en el futuro un hábitat confortable para los habitantes de Quepos, elevando con ello la calidad de vida.\nd) Zona de Manglar (ZM). En los alrededores de la ciudad de Quepos, existe una reserva importante de manglar, que es indispensable proteger y conservar a fin de lograr un desarrollo sostenible en la zona.\n\nTÍTULO IX\nZona de Manglar (ZM)\nAspectos generales\nArtículo 62.-Propósitos. La Zona de Manglar, son los terrenos que actualmente están cubiertos de vegetación de mangle y se deben conservar como tal a fin de lograr un desarrollo sostenible.\nArtículo 63.-Usos conformes. Esta zona es de protección absoluta, por tanto no se permitirá ningún tipo de uso, excepto el de la recuperación del mangle.", "excerpt_en": "Article 44.-Definition of land uses.\na) Forest Protection Zone (ZPF). The Protection Zone consists of land fundamentally of forestal vocation, characterized also by having low and very low geosuitability for urban development, being areas of irregular and very irregular slopes, with scarce conditions for urbanization and great potential for forestry use. Due to these conditions, the zone is of vital importance in the future development of the canton, with the aim of establishing a sustainable development model, for which its protection becomes a primary objective and guideline to achieve a comfortable habitat for the inhabitants of Quepos, thereby raising the quality of life.\nd) Mangrove Zone (ZM). Around the city of Quepos, there is an important mangrove reserve, which is essential to protect and conserve to achieve sustainable development in the area.\n\nTITLE IX\nMangrove Zone (ZM)\nGeneral aspects\nArticle 62.-Purposes. The Mangrove Zone consists of lands that are currently covered with mangrove vegetation and must be conserved as such to achieve sustainable development.\nArticle 63.-Permitted uses. This zone is of absolute protection, therefore no type of use shall be permitted, except that of mangrove recovery.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "Adopts the Urban Master Plan of the Quepos Canton, establishing zoning, land uses, construction requirements, and environmental regulations for the urban area.", "summary_es": "Adopta el Plan Director Urbano del Cantón de Quepos, estableciendo zonificación, usos del suelo, requisitos de construcción y regulaciones ambientales para el área urbana." }, "pull_quotes": [ { "context": "Objetivo general", "quote_en": "This Plan aims to promote in the urban area of Quepos a new development model, environmentally sound and socially just, that allows urban growth in harmony with nature; that maintains the cultural features and traditions of the city and raises the quality of life of its inhabitants.", "quote_es": "El presente Plan tiene como meta impulsar en el área urbana de Quepos, un nuevo modelo de desarrollo, ambientalmente sano y socialmente justo que permita un crecimiento urbano en armonía con la naturaleza; que mantenga los rasgos culturales y las tradiciones de la ciudad y que eleve la calidad de vida de los habitantes." }, { "context": "Artículo 22", "quote_en": "On non-urbanizable land, only those activities aimed at ecological preservation, landscape improvement, population protection, creation of green areas, and risk mitigation from natural or technological threats shall be permitted.", "quote_es": "En el suelo no urbanizable solamente se permitirá aquel tipo de actividad cuya finalidad sea la preservación ecológica, el mejoramiento paisajístico, la protección de la población, la conformación de áreas verdes y la mitigación del riesgo por amenaza natural o tecnológica." }, { "context": "Artículo 62", "quote_en": "The Mangrove Zone consists of lands that are currently covered with mangrove vegetation and must be conserved as such to achieve sustainable development.", "quote_es": "La Zona de Manglar, son los terrenos que actualmente están cubiertos de vegetación de mangle y se deben conservar como tal a fin de lograr un desarrollo sostenible." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [], "external": [] }, "source_url": "", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n -\n\nTexto Completo Norma 321\n\n Plan Director Urbano del Cantón de Quepos\n\nTexto Completo acta: 51C4B\n\nMUNICIPALIDAD DE AGUIRRE\n\nMUNICIPALIDAD DE AGUIRRE\n\nPLAN DIRECTOR URBANO DEL CANTÓN DE QUEPOS\n\nEl Concejo Municipal en sesión extraordinaria Nº 321, celebrada el 26 de abril del 2002, punto\núnico. Acuerdo Nº 1: Acordó: Adoptar y poner en ejecución el Reglamento del Plan Regulador del Casco\nUrbano para la Ciudad de Quepos, junto con sus láminas de vialidad y Uso del Suelo, rige a partir de\nsu publicación de como a continuación se detalla.\n\nLa Municipalidad del Cantón de Aguirre, en adelante la Municipalidad, en ejercicio de las facultades\nque le otorga la Ley de Planificación Urbana Nº 4240, del quince de noviembre de 1968 y sus\nreformas, en sus artículos: 15, 19 y 2 siguientes y concordantes, así como del Código Municipal.\n\nAdemás la Ley de Caminos N° 5060 del 22 de agosto de 1972, Ley de Construcciones N° 833 de 4 de\nnoviembre de 1949 Reglamentos y sus reformas; la Ley Forestal N° 7575 del 13 de febrero de 1995, la\nLey General de Salud N° 5395 y sus reformas. Promulga las Reformas a los Reglamentos de Uso de\nSuelo, Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del Plan Director Urbano de la ciudad de Quepos,\ncantón de Aguirre y sus mapas.\n\nEstos reglamentos derogan expresamente todas aquellas normativas que se opongan o le contradigan.\n\nREGLAMENTO DEL USO DEL SUELO\n\nTÍTULO I\n\nCAPÍTULO I\n\nObjetivos\n\nObjetivo general\n\nEl presente Plan tiene como meta impulsar en el área urbana de Quepos, un nuevo modelo de\ndesarrollo, ambientalmente sano y socialmente justo que permita un crecimiento urbano en armonía con\nla naturaleza; que mantenga los rasgos culturales y las tradiciones de la ciudad y que eleve la\ncalidad de vida de los habitantes.\n\nObjetivos específicos\n\nArtículo 1º-Localizar y delimitar los usos predominantes del suelo del cantón con el propósito de\nordenar estos usos y preservarlos de la proximidad de otros usos prediales molestos, no permitidos o\nno compatibles con la zonificación propuesta.\n\nArtículo 2º-Delimitar los usos del suelo con el fin de orientar el desarrollo y crecimiento ordenado\nde las diferentes actividades que se realicen en el suelo urbanizado y urbanizable de la ciudad.\n\nArtículo 3º-Desestimular el crecimiento urbano en la porción del suelo no urbanizable.\n\nArtículo 4º-Garantizar la coexistencia armoniosa de las actividades ubicadas en la ciudad, con el\npropósito de minimizar los conflictos que puedan surgir entre ellas.\n\nArtículo 5º-Regular la intensidad con que las diferentes actividades se desarrollarán en el suelo\nurbanizado y urbanizable del área urbana de Quepos, de modo que se consiga:\n\na) Conformidad con la infraestructura y servicios en cada una de las zonas, así como con el\npotencial y condiciones de cada una de éstas.\n\nb) El equilibrio en el aprovechamiento del suelo y de las actividades que se desarrollan,\nevitando la sobrecarga u ociosidad de ciertos sectores.\n\nc) Lograr un desarrollo integral de la ciudad que evite las especializaciones excesivas y\nvulnerables de ciertas áreas, la segregación, así como la desarticulación social y espacial de los\ndiferentes sectores del área urbana.\n\nd) Lograr una distribución más equilibrada y ordenada de las actividades del territorio del\nárea urbana de la ciudad de Quepos, a través de la delimitación y ubicación de los usos del suelo,\nincorporando las variables de geoctitud, vocación del suelo y riesgo ambiental.\n\ne) Dotar a la ciudad de los instrumentos de planificación y ordenamiento territorial necesarios\npara prevenir el futuro crecimiento.\n\nf) Establecer una jerarquizacion urbana y vial que permita un desarrollo poli céntrico del\nentorno urbano, evitando el crecimiento lineal a través de la delimitación de los núcleos\nconcéntricos de barrios de la ciudad, así como una red vial que clasifique las carreteras del área\nurbana, en rutas primarias, secundarias, terciarias y locales que incorporen a la ciudad con su\nentorno inmediato.\n\nTÍTULO II\n\nDisposiciones generales\n\nCAPÍTULO I\n\nÁmbito de aplicación del Plan Director Urbano\n\n \n\nArtículo 6º-Las disposiciones del P.D.U., serán de aplicación y acatamiento para todas personas\nfísicas y jurídicas de la zona urbana de Quepos.\n\nCAPÍTULO II\n\nAdministración y aplicación del Plan Director Urbano\n\nArtículo 7º-La Municipalidad de Aguirre con el propósito de aplicar dicho plan, constituirá la Junta\nCoordinadora del Desarrollo Urbano de la Ciudad de Quepos, órgano asesor del Concejo Municipal que\ncoordinará con grupos organizados la implementación y seguimiento al P.D.U., y velará por su\naplicación y ejecución. En esta comisión participarán representantes de la comunidad.\n\n§ La Dirección de Urbanismo (DIUR). Es la dependencia encargada de la administración, aplicación y\nactualización del P.D.U. a través de sus funciones básicas: Información Urbana, Planificación Urbana\n- Ambiental, Promoción y ejecución del Plan, Permisos de Construcción de edificios, obra civil,\nrótulos, autorización de Usos de Suelo, Alineamientos y Visados e Inspección Urbana. Las acciones\nconcretas en estas áreas son las siguientes:\n\n7.1. Planificación Urbana-Ambiental: Actualización del P.D.U. y sus reglamentos, promoción y\nelaboración de políticas, planes, programas y/o proyectos de renovación urbana, vialidad,\ntransporte, saneamiento ambiental, paisaje, patrimonio arquitectónico y espacios públicos.\n\n7.1.2. Información Urbana: Consiste en la recopilación, sistematización e interpretación de\nla información territorial, gráfica y alfanumérica, mediante la aplicación de los sistemas de\ninformación geográfica en la planificación urbana y en la formulación de proyectos.\n\n7.1.3. Departamento Control Urbano. Promoción de una política gráfico-fiscal a fin de\nregularizar los procesos de urbanización previos a la entrada en vigencia del P.D.U y formular las\npolíticas para la actualización del Mapa Oficial Municipal. Contiene 2 áreas:\n\na. Permisos Urbanos: Aprobación de anteproyectos de construcción y urbanizaciones, concesión de\npermisos de construcción, demolición, y autorización de usos de suelo (Certificado de Uso del Suelo.\nEmisión de requisitos para el control del desarrollo conforme a las políticas de planificación\nurbana-ambiental.\n\nb. Inspección Urbana: Vigilancia y control de todos los procesos de construcción y demolición,\nasí como el estado físico de las edificaciones y la infraestructura, control del uso no autorizado y\nel control de la publicidad, de conformidad a los requisitos del P.D.U.\n\n 7.2. Comisión INVU y Municipalidad de Aguirre. (INVU-DIUR). En los casos en que\nlas normas deban aprobarse conjuntamente por el INVU y la Municipalidad de Aguirre, debe emitirse un\ndictamen de la Dirección de Urbanismo del INVU y de la Dirección de Urbanismo de la Municipalidad.\n\nEn caso de interpretación de las normas, será la Comisión INVU-DIUR, quien interpretará la normativa\ndel Reglamento para la decisión final, y con base a lo anterior se tomará un Acuerdo Municipal\nbasado en el dictamen de la Comisión.\n\nCAPÍTULO III\n\nModificación y actualización del Plan Director Urbano\n\ny Variación de los requisitos\n\nArtículo 8º-Para la modificación del P.D.U., en forma global o parcial, es preciso seguir las\ndisposiciones y procedimientos que señala el artículo diecisiete, de la Ley de Planificación Urbana.\n\nLa variación y reducción de los requisitos de los Reglamentos del P.D.U: densidad, frente, retiros,\nalturas, áreas de lotes en no más del 15%, así como la extensión de la línea divisoria entre\ndiferentes usos en no más de 25 metros, podrán hacerse vía Acuerdo Municipal previo dictamen y\nestudio técnico de la Dirección de Urbanismo de la Municipalidad (DIUR). Estos casos serán\npermitidos cuando el caso en cuestión se encuentre en una o varias de las siguientes circunstancias:\n\na- Lotes mayores a 2 500 metros cuadrados o proyectos de 2 500 m² de construcción, donde se\npretende dar la oportunidad a un proyecto de diseño más integral y que ofrezca más ventajas que las\npermitidas en este reglamento y/o reglamentos complementarios. Las áreas bajo esta disposición\npodrán pertenecer a varios propietarios y no será necesaria la reunión de fincas para la aprobación\ndel anteproyecto.\n\nb- Cuando existan características muy particulares del desarrollo de la zona o área objeto de\ncontrol: topografía, geología, tenencia de la tierra, ubicación, tendencia de desarrollo y cambios\nde usos cercanos.\n\nc- Cuando el uso es comunitario y no contradice al Plan Director en su disposición de uso de la\nzona o el proyecto es de interés público.\n\nd- Cuando sean proyectos auspiciados por entidades públicas y privadas sin fines de lucro. Los\nproyectos de vivienda estatales o privados, proyectos de donación, beneficencia, catalogados de\nemergencia por catástrofe o interés nacional según su decreto ejecutivo.\n\nLa aceptación de nuevos sistemas para el fraccionamiento y la urbanización de terrenos, no\ncontemplados en este reglamento, podrá ser permitida, como experimental, cuando se estime aceptable\nla perspectiva de éxito a juicio conjunto del INVU y la Municipalidad, tal y como lo dispone el\nReglamento Nacional de Fraccionamiento y Urbanización.\n\nLa Municipalidad y la Dirección de Urbanismo del INVU en conjunto podrán variar los requisitos ya\nmencionados hasta un 25% y desplazar hasta 50 metros la línea divisoria entre usos si el caso en\nestudio lo amerita.\n\nLas normas en proyectos específicos, elaborados por la DIUR, que detallan las normas del P.D.U, sin\ncontradecirlas, para ser aprobados contarán previamente con el Visto Bueno de la Dirección de\nUrbanismo del INVU. La DIUR consultará a los grupos comunales locales organizados, en todas las\netapas de elaboración del proyecto. Los proyectos específicos contarán con los reglamentos\nespecíficos para su control y regulación.\n\nArtículo 9º-Con fundamento en las evaluaciones al P.D.U cada 4 años por lo menos, se realizará una\nrevisión y actualización del P.D.U., sus programas y proyectos.\n\nArtículo 10.-Las propuestas de modificación al P.D.U., tendrán por fundamento los estudios\nrealizados por la Dirección de Urbanismo de la Municipalidad, para lo cual podrán utilizarse\nestudios y la asesoría de otras instituciones, universidades, empresas y agencias de cooperación,\nque se consideren relevantes, así como las disposiciones del Concejo Municipal y las organizaciones\ncomunales cuya representación sea acreditada bajo un reglamento específico.\n\nArtículo 11.-Las modificaciones que se propongan deben basarse en criterios eminentemente técnicos y\nlas disposiciones que contengan deben ser siempre de carácter general y no casuístico.\n\nCAPÍTULO IV\n\nDe los permisos de construcción y las patentes\n\nArtículo 12.-Para los efectos de permisos de construcción, ampliación, remodelación, restauración,\ndemolición o reconstrucción de edificios o urbanizaciones, cualquier persona física o jurídica,\nprivada o pública, debe obtener previamente un Certificado de Uso del Suelo en el que se haga\nconstar el uso permitido en el inmueble que se desea aprovechar, alineamientos, frente mínimo, área\nmínima del lote, así como condiciones dada la zona en que este se ubique.\n\nPara obtener los permisos de construcción los interesados deben presentarse a la DIUR y cumplir con\nlos requisitos que se establecen. Los requisitos serán los indicados subsiguientemente.\n\n12.1. Permisos para movimiento de tierra y excavaciones. Los permisos de movimiento de tierra en\nfunción de la futura construcción, estarán sujetos a la aprobación de los planos constructivos por\nla Municipalidad. Además de lo indicado en el capítulo XIII de la Ley de Construcciones y el\ncapítulo XXVI del Reglamento de Construcciones.\n\nLos permisos de excavación para otros fines deben adjuntar una memoria sobre precaución con detalles\ndonde especifique los elementos que utilizará para proteger los terrenos colindantes. En las\noficinas correspondientes el interesado deberá llenar una solicitud, adjuntar copias del proyecto y\nplanos catastrados de la propiedad, salvo en casos que sea necesario un estudio particular.\n\n12.1.A. Las demoliciones cumplirán lo estipulado en la Ley de Construcciones y lo dispuesto en el\nCapítulo V, artículo 28-3-4-5-6 del Reglamento de Construcciones de 1983 y sus reformas.\n\n La demolición en Zonas de Control Especial se indica en el título XIV, capítulo I, de\neste reglamento. Será necesario el permiso municipal previo a iniciar la Obra.\n\n12.2. Requisitos para obtener un permiso de construcción en obras mayores a 30 metros cuadrados. El\ninteresado debe llenar su solicitud, aportan 2 copias completas de los planos, una copia del plano\ncatastrado con los alineamientos correspondientes, una copia de la póliza de riesgos (puede\nentregarse en el momento de retirar el permiso). Se podrá autorizar permisos para edificaciones por\netapas en proyectos mayores a los 2 500 m² de construcción. El interesado deberá presentar el total\ndel proyecto y señalar las respectivas etapas debidamente numeradas.\n\n12.2.A. Las urbanizaciones, fraccionamientos, condominios residenciales o comerciales deben\ncontar con el Vº Bº previo Departamento Control Urbano (artículo 12.5).\n\n12.3. Requisitos para obtener permisos de construcción en obras menores a 30 metros cuadrados. Se\nconsideran obras menores, construcciones de 30 m² o menos. Se excluyen aquellos que presenten\nespecial atención debido a la peligrosidad o por criterio de índole estructural o riesgos en la\nejecución.\n\nEl interesado debe llenar una solicitud de permiso y adjuntarle, 2 copias del plano catastrado (debe\nconsultar el alineamiento previamente), 2 copias del croquis o planos arquitectónicos de la obra\nfirmados por el profesional responsable, incluir ubicación y localización.\n\n12.4. Vigencia de permisos. Los permisos dados tendrán una vigencia de un año natural desde el\nmomento de su concesión. Si en el año de vigencia no se ha iniciado las obras, el interesado debe\nresellar el permiso para iniciar, sin costo alguno. Si la obra se inicia en el transcurso de ese\naño, el permiso tiene una validez de tres años. Después de esto prescribirá y el interesado debe\nhacer un nuevo trámite (Incisos 12.1, 12.2, 12.3). La resolución por prórroga por otro período igual\npodrá condicionarse o denegarse con fundamento en las normas vigentes del P.D.U. a la fecha de la\nsolicitud. Si el interesado ha cancelado los impuestos y no retira los documentos correspondientes\nla Secc. Permisos Urbanos hará retiros de oficio al término de 7 días hábiles, después de cancelado\nel impuesto luego de lo cual se iniciará la vigencia del permiso.\n\n \"Los documentos para solicitar permisos de construcción o visto bueno para cortinas de\nacero serán eliminados del archivo si luego de 3 meses no es pagado el cobro municipal\".\n\n Luego de eso se procederá a la destrucción del expediente. Deberá quedar un respaldo de los\nnombres y números de los expedientes destruidos, así como su fecha.\n\n12.5 Anteproyectos. Se debe contar con el Visto Bueno del Departamento Control Urbano para los\nanteproyectos de condominio (residenciales y comerciales), urbanizaciones y fraccionamientos. El\npropósito de esta consulta es el establecer la factibilidad del proyecto y no autoriza la ejecución\nde obras. El interesado debe hacer la consulta por nota, y presentar los planos arquitectónicos que\nespecifiquen las actividades a desarrollar, alturas, retiros, coberturas, niveles de calles,\ncertificado de uso de suelo con alineamiento. Para urbanizaciones debe presentar la tabla de áreas.\nPara condominios deberá presentar la tabla de fincas filiales y sus coeficientes.\n\n12.6. Plazos de resolución. Los proyectos especiales o que implican un estudio técnico tendrán un\nplazo de resolución según lo dispuesto en la Ley de Administración Pública. La DIUR podrá contratar\nun estudio técnico específico o solicitar, cuando se requiera, el criterio de otras instituciones, o\nsolicitar ampliación de información para tomar la decisión final.\n\nTodo trámite en la DIUR tiene término límite de ocho días hábiles. Si en este plazo el solicitante\nno obtiene alguna respuesta podrá recurrir al superior inmediato de la persona encargada del\ntrámite, quien deberá responder en un plazo de cinco días hábiles siguientes al reclamo.\n\nAl no haberse producido resolución alguna al término de ese tiempo, el interesado tendrá derecho a\ninvocar el silencio administrativo positivo y cancelar los derechos fijados por la Municipalidad. No\nse incluyen en estos casos, los presentados al principio de este inciso.\n\nEl impuesto de construcción será hasta el 1% del valor de la construcción. No pagarán el impuesto\nlas instituciones públicas que, con recursos propios o a través de empresas, cuya responsabilidad\nquede establecida en un contrato o licitación, ejecuten la obra.\n\nArtículo 13.-El Alineamiento y Certificado de Uso del Suelo. Acredita la conformidad de uso a los\nrequerimientos de las zonificación establecido en el Mapa de Uso de Suelo. Debe ser exigido como un\nrequisito previo e indispensable por parte de cualquier dependencia pública que vise construcciones,\nampliaciones, remodelaciones, fraccionamiento, patentes o inscripciones.\n\nEl certificado indicará el uso y no se interpretará como un permiso definitivo para hacer uso,\nocupación, ampliaciones, remodelaciones, construcción o fraccionamiento. El Alineamiento y el\nCertificado de Uso de Suelo tendrán una vigencia de un año a partir de su emisión.\n\nLa DIUR resolverá al término de ocho días hábiles, luego de presentada la solicitud, 2 copias del\nplano catastrado y el original o copia certificada.\n\nArtículo 14.—Cuando el Certificado de Uso del Suelo indique que\nel uso pretendido por el interesado no es conforme, se deberá comprobar ante la\nadministración que la actividad ubicada en dicha propiedad está a derecho o ha obtenido\nla patente anteriormente y esté vigente.\n\nComo requisito debe presentar la solicitud acompañada con el recibo de\npago o certificación del Departamento de Patentes de la vigencia de la Patente Municipal.\n\nNo obstante el interesado deberá hacer las correcciones necesarias en\nel local a fin de cumplir lo establecido en reglamentos vigentes o de nueva aprobación.\nLuego de esto el Departamento de Control Urbano podrá extender el certificado con el fin\nde renovar la patente.\n\nArtículo 15.—Para el trámite de patentes también se\nexigirá la presentación del Certificado de Uso del Suelo correspondiente, de conformidad\ncon el artículo 29 de la Ley de Planificación Urbana. Para la concesión de patentes por\nel Departamento de Patente Municipal, debe obtenerse un Vº Bº de zonificación del\nDepartamento de Control Urbano donde conste la conformidad de la actividad con el Uso del\nSuelo dispuesto por el P.D.U en cada zona. Los Certificados extendidos para la actividad\nde construcción, remodelación, reparación o ampliación no serán válidos como\nrequisito para el trámite de la Patente en el Departamento de Patentes Municipales.\n\nCAPÍTULO V\n\nSanciones y procedimientos\n\nArtículo 16.-Todo acto violatorio al P.D.U. y sus reglamentos que se cometa por parte del\nprofesional responsable de un proyecto, el propietario del inmueble, por sus representantes legales,\ncuando se trate de una sociedad, o por cualquier administrado en general, será sancionada conforme\nlo disponen:\n\na) La Ley de Planificación Urbana y sus modificaciones.\n\nb) La Ley de Construcciones y sus modificaciones.\n\nc) La Ley General de Salud Pública y sus modificaciones.\n\nd) El Código Municipal, Ley 7794 del 27 de abril de 1998.\n\ne) La ley Orgánica del Ambiente Nº 7554 del 3 de noviembre de 1995.\n\nf) Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico Nº 7555 del 20 de octubre 1995.\n\ng) Ley Forestal Nº 7575 del 13 de febrero de 1996.\n\nh) Los reglamentos que el Poder Ejecutivo haya dictado para regular las leyes anteriores.\n\ni) Los reglamentos del presente Plan Director Urbano de la ciudad de Quepos.\n\nAdemás de lo dispuesto por las leyes y reglamentos citados en el artículo anterior, la contravención\nde las normas del presente reglamento o cualquier otra disposición legal o reglamentaria que guarde\nconexidad con la materia urbana, dictada por la Municipalidad de Aguirre, el Poder Ejecutivo,\nLegislativo u otra dependencia autorizada.\n\nCAPÍTULO VI\n\nRecursos\n\nArtículo 17.-Toda resolución administrativa firme que dicte la Municipalidad, por medio de las\ncorrespondientes dependencias, en lo relativo a la aprobación de permisos de demolición,\nconstrucción, ampliación, restauración o remodelación, así como en lo pertinente a la expedición de\nlicencias de funcionamiento y certificados de usos del suelo, tendrán los recursos, que regula el\nCódigo Municipal Ley Nº 7794 del 27 de abril de 1998 artículos 153 y siguientes, 161 y siguientes, y\nel artículo 99 de la Ley Orgánica del Ambiente.\n\nTÍTULO III\n\nClasificación del suelo del área urbana de la ciudad de Quepos\n\nCAPÍTULO I\n\nClasificación Genérica del Suelo\n\nArtículo 18.-El suelo de la ciudad de Quepos, se clasifica en tres grandes categorías:\n\na) Suelo Urbanizado\n\na) Suelo Urbanizable\n\nb) Suelo NO Urbanizable.\n\nArtículo19.-El suelo urbanizado es toda aquella porción de suelo que se encuentra edificado o que\nestá dotado de infraestructura y servicios.\n\nArtículo 20.-El suelo urbanizable, es aquel que tiene potencial y condiciones para ser urbanizado.\n\nArtículo 21.-El suelo no urbanizable es aquel cuya urbanización no es posible o no es conveniente\npor diferentes razones, entre ellas, las ecológicas y paisajísticas o por limitaciones físicas del\nárea (pendientes, fallas geológicas, zonas boscosas, de protección de ríos, inundables o sujetas a\notras amenazas o limitaciones).\n\nArtículo 22.-En el suelo no urbanizable solamente se permitirá aquel tipo de actividad cuya\nfinalidad sea la preservación ecológica, el mejoramiento paisajístico, la protección de la\npoblación, la conformación de áreas verdes y la mitigación del riesgo por amenaza natural o\ntecnológica.\n\nCAPÍTULO II\n\nNaturaleza de los usos del suelo\n\nArtículo 23.-Con el propósito de regular las diferentes actividades que se desarrollan en el suelo\nde Quepos y contribuir a la consolidación de ciertos usos y actividades y protegerlas de otras que\nresulten molestas o incompatibles, el uso del suelo se clasifica en los siguientes tipos:\n\n1) Usos Conformes o Permitidos\n\n2) Usos No Permitidos\n\n3) Usos No Conformes\n\n4) Usos condicionales\n\nArtículo 24.-Usos conformes. Son todas aquellas actividades o usos del suelo acordes con los\nrequisitos y lineamientos del P.D.U. para cada zona y que pueden ser desarrolladas.\n\nArtículo 25.-Usos no permitidos. Son aquellas actividades y obras de edificación que no pueden ser\nllevadas a cabo en un lote o finca, porque no están permitidos por la zonificación establecida por\nel P.D.U., ya sea porque no corresponden al uso permitido en la zona de que se trate o porque el\nlote no cumple los requisitos físicos exigidos en la misma (ver Artículo 21).\n\nNo obstante, en aquellos lotes consolidados como fincas (debidamente inscritas en el Registro\nPúblico de la Propiedad antes de la vigencia del presente P.D.U.), sí se permitirá el desarrollo de\nactividades y la construcción compatibles con la zonificación, aún cuando no cumplan los requisitos\nmínimos de frente y superficie del lote. Se entiende que todos los demás si deberán ser cumplidos.\nEn caso de donaciones de lotes para usos de interés social o beneficencia vía Acuerdo Municipal,\nprevio dictamen de la Comisión correspondiente del Concejo y cuyo uso sea compatible con la\nzonificación podrán no cumplir con los requisitos de superficie mínima y frente. Para los lotes\nirregulares, el frente mínimo será de 4 metros, deberá cumplir el resto de los requisitos de la\nzona. Los lotes cuyo propietario demuestre su existencia, previa entrada en vigencia del P.D.U., que\nno hayan sido inscritos, y no cumplan los requisitos de superficie mínima y frente mínimo, según la\nzona, serán visados por el Departamento de Control Urbano previo Acuerdo Municipal en los siguientes\ncasos:\n\n1. Cuando por orden del juzgado se ordene al Municipio el Visado, debido a que la propiedad\nestá en querella para localizar derechos por sucesión, divorcio u otros.\n\n2. Cuando la propiedad está ubicada en una urbanización que no ha sido recibida por la\nMunicipalidad, y el propietario demuestre que ha vivido diez años en el sitio, haya cancelado el\núltimo recibo de hipoteca y esté al día en el pago de los servicios municipales y presente el primer\ntestimonio de traspaso autenticado por un notario público.\n\n3. Cuando exista registro de planos deslindados en un fraccionamiento y no posean escritura.\nSe debe presentar certificación del Registro de la Propiedad de la existencia de las propiedades o\nderechos mediante plano catastrado sin titular, a los asientos anotados.\n\n4. Cuando exista una escritura certificada por notario público y/o una certificación del\nRegistro de la Propiedad, que el lote pertenece al interesado, pero no existe plano catastrado y se\ndebe confeccionar el nuevo plano para catastrar.\n\nArtículo 26.-Usos no conformes. Son todos aquellos que no cumplen las disposiciones y requisitos\nincluidos en los reglamentos del P.D.U., pero que existen de previo a la promulgación de éstos.\n\nArtículo 27.-Usos condicionales. Son aquellos que pueden darse en una zona, siempre y cuando cumplan\nlos requisitos especiales, que establezca la Municipalidad o cualquier dependencia o institución\npara lograr la protección de la salud pública, la ciudad y la seguridad de los vecinos del Cantón.\n\nEstas condiciones deberán indicarse en el Certificado de Uso de Suelo correspondiente (artículo 12\nal 15 de este reglamento). Las condiciones serán aquellas que se establezcan en el anexo Nº 3 e este\nreglamento.\n\nArtículo 28.-Fincas ubicadas en zonas limítrofes. Cuando un inmueble esté ubicado sobre la línea\ndivisoria entre dos usos, se podrá generalizar cualquiera de ellos, siempre y cuando el uso\nresultante no se extienda más de 50 metros. Cuando el uso que se generalizare afecte más del 75% de\nla propiedad que se trate, se podrá autorizar que este se extienda al 100% del inmueble. En éstas\nfincas se aplicarán las condicionantes que indica el artículo 27.\n\nCAPÍTULO III\n\nDisposiciones respecto a los usos no conformes\n\n \n\nArtículo 29.-Usos no Conformes. Se consideran aquellos usos que a la entrada en vigencia del P.D.U.\nno son compatibles con la zonificación del P.D.U.\n\nLas reparaciones en construcciones existentes se permitirán en razón de:\n\na. Trabajos de mantenimiento a lo existente. No implica cambios o reparación de la\nestructura primaria.\n\nb. El inmueble sea de valor histórico, cultural o patrimonial.\n\nArtículo 30.-En caso de siniestro, la Municipalidad podrá permitir la reconstrucción de la\nedificación o infraestructura dañada con una licencia provisional.\n\nEn un plazo de 30 días hábiles el interesado debe ponerse a derecho cumpliendo con los requisitos de\neste Reglamento (ver artículo 12.).\n\nLo anterior no implica que si el uso que existía en el inmueble dañado es considerado no conforme a\nla zonificación del P.D.U., no se emitirá el uso del suelo y el interesado deberá ejercer una\nactividad compatible con l a zonificación.\n\nTÍTULO IV\n\nRequisitos e incentivos generales para las edificaciones\n\nCAPÍTULO I\n\nDisposiciones generales sobre requisitos\n\n \n\nArtículo 31.-Alineamiento. Será el que determine el P.D.U., por medio del Reglamento de Espacios\nPúblicos, Vialidad y Transporte, para cada una de las vías del cantón.\n\nLos alineamientos relacionados con cauces de agua, oleoductos, acueductos, líneas eléctricas, línea\nférrea y otros, serán los que determinen las instituciones correspondientes. Para el caso de cauces\nde agua la Municipalidad podrá solicitar un alineamiento mayor, al indicado por las instituciones.\n\nPara obtener el alineamiento correspondiente, el interesado, presentará ante la Sección de Permisos\nUrbanos una solicitud de alineamiento municipal, un original del plano catastrado, tres copias del\nplano catastrado a escala natural. Después del trámite se devolverá el plano original y dos copias\ncon el alineamiento marcado al término de ocho días hábiles.\n\nArtículo 32.-El alineamiento en las vías se determina midiendo desde la línea de propiedad hacia\ndentro.\n\nArtículo 33.-Línea de Construcción. Está determinada por el alineamiento y este debe respetarse en\nforma subterránea y aérea.\n\nArtículo 34.-El retiro frontal es equivalente al antejardín que tiene como fin permitir la\nfiltración de aguas; por lo que implica una restricción para construir, sin que por ello esta\nporción de terreno pierda su condición de propiedad privada. Por lo menos un tercio del área de\nantejardín debe mantenerse como área verde. Podrá construirse una cochera para un automóvil (hasta\n20 m²) en antejardín, siempre y cuando los elementos estructurales de apoyo del techo o columnas\nguarden el retiro mínimo de dos metros respecto a la línea de propiedad; sólo la cubierta podrá\nsobresalir hasta la línea de propiedad en voladizo. En antejardín no se permitirá piso impermeable,\nsolo franjas de concreto para el paso de vehículos (huellas). Por los costados laterales y frontal\nen zona de antejardín no se podrán construir vallas sólidas con altura de más de un metro (1m). Debe\npermitirse un 80% de visibilidad como mínimo.\n\nEn el caso de ampliación vial, prevista, el retiro frontal comprenderá una franja de terreno\nadicional. A esta se le puede dar el uso provisional como antejardines y estacionamiento\nrestringido, o usos comerciales al aire libre que no impliquen construcción de techos de acuerdo a\nlo estipulado en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.D.U. Si por falta\nde espacio el portón batiera hacia fuera, el propietario deberá poner rótulos preventivos de\nseguridad como advertencia a los peatones. En la franja de antejardín se permitirán construir los 20\nm² de área o en su defecto 1/3 del área de antejardín: cocheras abiertas, corredores abiertos,\nterrazas y parqueos. Tanque séptico, y de captación, cajas de registro. Casetas (guarda, basura y\ntransformadores frontales), escaleras caracol, adosadas a la pared, ducto de basura y rótulos.\n\nEn caso de construcción de viga corona sobre las rejas en antejardín, la sección de ésta no podrá\nser mayor de 12 x 20 cm. Estas vigas, así como las columnas que las sostienen, entrarán en el\ncálculo del 80% de visibilidad. La sección de las columnas será 20 x 20 cm., como máximo.\n\nArtículo 35.-Retiros. Retiro es la distancia que existe o que se crea al separar una estructura de\notra o una estructura de los linderos de la propiedad en que se ubica. Los edificios que se\nconstruyan en el futuro deberán guardar retiros.\n\nEdificios mayores de 5 pisos deberán guardar un retiro mínimo con respecto a otros de por lo menos\n1/3 de su altura. Esta distancia deberá guardarse por todos los lados del edificio.\n\nLa altura de edificios se permitirá en razón de la aplicación del artículo 39 de este reglamento.\n\nEl retiro en edificios que presenten ventanas hacia la colindancia (vecino) se indica en el\nReglamento de Construcciones.\n\nLos retiros podrán ser menores, siempre y cuando el diseño del edificio cumpla las normas de\niluminación, ventilación y seguridad.\n\nLos edificios mayores o iguales a 5 pisos de altura o su equivalente en metros deberán cumplir lo\nindicado en el artículo 12 para su aprobación.\n\nAdemás deberán presentar para su aprobación final lo siguiente:\n\n1. Estudio de impacto vial: estudio de accesos, congestión vehicular, soporte de las vías\nadyacentes a la propiedad, flujos promedio diario y mensual.\n\n2. Infraestructura: estudio de la demanda oferta de la infraestructura existente y la\npropuesta y la conexión con lo existente.\n\n3. Capacidad de agua: estudio de tanques, con capacidad para almacenar hasta un 40% del\nconsumo diario de edificio. Los tanques deberán estar funcionando al momento de concluir la obra.\nDebe indicarse su ubicación y sistema de bombeo.\n\na) Retiro frontal: Está fijado en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del\nP.D.U., de acuerdo con las características de cada vía.\n\nb) Retiro posterior. En lotes esquineros podrá tomarse sobre el lado menor o en la esquina\ninterior con un área equivalente.\n\n Se podrá eliminar el retiro posterior en lotes que enfrenten a tres calles, siempre y\ncuando el diseño propuesto satisfaga las necesidades de aireación e iluminación.\n\nc) Retiro lateral. La distancia que debe haber será la indicada en el Artículo 35 (edificios\ncon ventanas en colindancia).\n\nArtículo 36.-Área equivalente. En proyectos que no sobrepasen los dos pisos, el diseñador, a fin de\nobtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto, podrá eliminar el retiro posterior,\nsustituyéndolo por un área equivalente en el interior del lote, siempre y cuando se cumpla con las\nnormas vigentes sobre ventilación e iluminación natural, áreas y dimensiones mínimas.\n\nArtículo 37.-En edificios de más de dos pisos se podrá aceptar la misma solución y sustitución del\nárea mencionada en el artículo anterior, siempre que el área correspondiente al retiro posterior sea\nincrementada en un diez por ciento.\n\nArtículo 38.-Cobertura. No se incluyen en la cobertura los aleros, siempre y cuando estos no excedan\nun metro.\n\nLa cobertura de construcción está establecida para cada una de las zonas. Se exceptúan los casos\nindicados en el párrafo a) del artículo 35. La cobertura implica que el área libre en la superficie\nsea respetada en el subsuelo. Deberá permitir el drenaje de aguas llovidas.\n\nArtículo 39.-Alturas. La altura máxima, se medirá a partir del nivel del cordón de la acera en el\npunto medio del frente del lote. En caso de lotes con dos o más frentes se podrá utilizar el punto\nmedio del lado más alto. En el caso de terrenos que tengan frente a dos calles con diferentes\npendientes, la altura máxima se aplicará en cualquiera de las fachadas.\n\nPara el cálculo de la altura máxima de construcción no se tomarán en cuenta las chimeneas,\nparapetos, antepechos, instalaciones de ventilación, casetas de ascensores, tanques de agua,\nelementos mecánicos relacionados con el funcionamiento del edificio y elementos de recreación en las\nterrazas superiores.\n\nEl cálculo de altura máxima permitida se hará mediante la siguiente fórmula: A = V x C donde A =\nAltura máxima; V = derecho de vía correspondiente según lo establezca el Reglamento de Espacios\nPúblicos, Vialidad y Transporte del P.D.U. o la institución correspondiente; C = coeficiente de\naltura para cada zona establecido por el P.D.U.\n\nEn aquellos casos en que la construcción de que se trate, amplíe el retiro frontal más allá del\nretiro obligatorio o establecido en el Reglamento de Vialidad y Transporte del P.D.U, para el\ncálculo de la altura mediante la fórmula indicada, a la variable V (derecho de vía) podrá sumársele\nel retiro adicional.\n\nEn el caso de lotes esquineros, para calcular la altura máxima permitida, se tomará el menor derecho\nde vía.\n\nCAPÍTULO II\n\nDisposiciones generales sobre incentivos\n\nArtículo 40.-Galerías interiores. El propietario de un edificio que destine una galería interior de\nun mínimo de 5m de ancho para un uso público peatonal, será computado como área construida. Obtendrá\npor parte de la Municipalidad un Certificado de Uso de Suelo que acreditará un aumento del área\nmáxima de la construcción en un 1,5 metros cuadrado para cada metro cuadrado de galería.\n\nTambién podrá computarse este beneficio en pórtico, plazas y espacios abiertos de uso público.\n\nEn los patios traseros o retiros posteriores la distancia podrá ser menor a la mínima, para ventilar\npiezas habitables, siempre y cuando la cobertura máxima de la zona se cumpla.\n\nArtículo 41.-Pórticos. La utilización de pórticos o galerías exteriores integradas a las aceras para\nuso y disfrute del peatón permitirá aumentar el área de construcción en 2,5 m², por cada metro\ncuadrado de pórtico, siempre que el pórtico tenga un mínimo de 3 metros de ancho libres. El\nincentivo se otorgará permitiendo mayor altura de la edificación.\n\nArtículo 42.-Ochavas. Las edificaciones en lotes esquineros que dejen un retiro mayor al exigido,\npara conformar espacios urbanos esquineros más amplios y así aumentar la concavidad en las esquinas,\npodrán obtener como incentivo la posibilidad de aumentar la altura de la edificación. Para lo\nanterior se aplicará lo expuesto en artículo 39, en sus dos últimos párrafos.\n\nTÍTULO V\n\nUso del suelo del Área Urbana de la ciudad de Quepos\n\nCAPÍTULO I\n\nClasificación funcional de los usos del suelo de la ciudad de Quepos\n\n \n\nArtículo 43.-De conformidad con el análisis del suelo urbanizado y urbanizable del cantón de la\nciudad de Quepos, se determinaron seis zonas con los usos predominantes del suelo, algunos de estos\nusos se subdividan en subzonas.\n\na) ZONA DE PROTECCIÓN FORESTAL (ZPF)\n\nb) ZONA AGROPECUARIA (ZAP)\n\nc) ZONA VERDE (ZV)\n\nc) ZONA DE MANGLAR ( ZM )\n\ne) ZONA URBANA (ZU)\n\nf) ZONA MARÍTIMO TERRESTRE (ZMT)\n\nArtículo 44.-Definición de usos del suelo.\n\na) Zona de Protección Forestal ( ZPF). La Zona de Protección son terrenos fundamentalmente de\nvocación forestal que se caracterizan a la vez por tener una geoctitud baja y muy baja para el\ndesarrollo urbano, también por ser áreas de pendiente irregular y muy irregulares, con condiciones\nescasas para la urbanización y con un gran potencial para el uso forestal, por estas condicionantes\nla zona es de vital importancia en el futuro desarrollo del cantón, en la idea de establecer un\nmodelo sostenible de desarrollo, por la cual la protección de esta, se convierte en un objetivo y\ndirectriz primordial a fin de lograr en el futuro un hábitat confortable para los habitantes de\nQuepos, elevando con ello la calidad de vida.\n\nb) Zona Agropecuaria ( ZAP). La Zona Agropecuaria son los suelos que actualmente están dedicados\na las actividades agrícolas y pecuarias y que se pretenden conservar para dichos usos, así como\ntambién los suelos detectados de vocación agropecuaria. Por el peso económico de esta actividad es\nde suma importancia la conservación y consolidación de estos terrenos en la actividad agropecuaria.\n\nc) Zona Verde (ZV). La Zona Verde son las áreas destinadas a la recreación pasiva y activa de la\npoblación, así como áreas definidas de parques regionales y comprenden los parques lineales y\ncorredores verdes y ecológicos y otras zonas verdes que se preservaran como pulmones, áreas\nrecreativas y polideportivos.\n\nd) Zona de Manglar (ZM). En los alrededores de la ciudad de Quepos, existe una reserva\nimportante de manglar, que es indispensable proteger y conservar a fin de lograr un desarrollo\nsostenible en la zona.\n\ne) Zona Urbana (ZU). La Zona Urbana son los terrenos destinados para los asentamientos de todas\nlas actividades urbanas como la residencial, comercial, de servicios privados e institucionales y\ncomunales, industrial, turística, de transporte y otras afines al proceso urbanístico. Se localiza\nen las áreas que presentan una geoactitud alta para el desarrollo urbano.\n\nf) Zona Marítimo Terrestre (ZMT). La Zona Marítimo Terrestre en la franja de los doscientos\nmetros regulada por la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, esta área se extiende desde la Zona Urbana\nde Quepos, por el litoral hasta la zona regulada por el Plan Regulador de Espadilla (Manuel\nAntonio). También abarca la zona del Cocal. En esta Zona se debe plantear un Plan Regulador integral\nel cual fijara las normativas y reglamentos, en el futuro desarrollo de la misma.\n\nCAPÍTULO II\n\nDe la organización del suelo del Área Urbana\n\nArtículo 45.-Para lograr la adecuada planificación del área urbana de Quepos, así como la\nparticipación de los habitantes, la Municipalidad tomará en cuenta la organización y delimitación de\nlos barrios o sectores residenciales a fin de formular planes locales y proyectos específicos.\n\nTÍTULO VI\n\nZona de Protección Forestal (ZPF)\n\nCAPÍTULO I\n\nAspectos generales\n\nArtículo 46.-Propósito. La Zona de Protección son los terrenos destinados en el cantón para la\nprotección forestal, de riveras de ríos y quebradas, zonas de acuíferos, boscosas, inundables y de\nalta pendiente.\n\nArtículo 47.-Usos conformes. Los usos permitidos son los forestales, de protección absoluta, así\ncomo proyectos turísticos, de investigación, educación y salud, sedes de organismos nacionales e\ninternacionales, también es permitido el uso de senderos, miradores y el uso residencial unifamiliar\ny multifamiliar solamente en condominios de baja cobertura y densidad, en terrenos de pendientes\nmenores al 30%.\n\nNo se permitirá la construcción en terrenos con pendientes mayores del 30%, así como en terrenos\ninundables, igualmente los que presenten acuíferos con las zonas respectivas de protección, zonas de\nprotección de ríos y quebradas, zonas boscosas y de interés ecológicos y de patrimonio histórico y\nnatural.\n\nArtículo 48.-Usos no permitidos. No se permitirán asentamientos industriales ni urbanizaciones\nresidenciales, bodegas, talleres, establecimientos comerciales excepto los de uso turístico y todos\nlos demás usos a excepción de los nombrados como uso conforme.\n\nArtículo 49.-Usos no conformes. Únicamente se permitirán aquellos que se encuentran funcionando y\ndebidamente establecidos al cobrar vigencia el presente Reglamento de Zonificación del Uso del\nSuelo.\n\nArtículo 50.-Requisitos.\n\n1) Superficie mínima del lote, 50 000 m², excepto para restaurantes y miradores que será de 3\n000 m².\n\n2) Frente mínimo, 100 metros; en el caso de los restaurantes y miradores el frente mínimo será\nde 50 metros.\n\n3) Altura máxima, dos niveles, equivalente a 7 metros, no incluye estructura de techo.\n\n4) Retiros.\n\na) Frontal, 50 metros, en el caso de los restaurantes y miradores, 15 metros.\n\nb) Posterior, 100 metros, en el caso de los restaurantes y miradores 10 metros.\n\nc) Laterales, 20 metros, en el caso de los restaurantes y miradores 5 metros.\n\n5) Cobertura máxima, la cobertura máxima será del 7.5%, en el caso de los restaurantes y\nmiradores es del 12.5 %.\n\n6) En el caso de condominios residenciales se permitirá la construcción con una densidad de 5\nviviendas por hectárea en un solo nivel. Se permite la construcción en dos niveles, permitiéndose\npor ello la densidad de 10 viviendas por hectárea en dos niveles, conservando estrictamente las 5\nviviendas en primera planta. No se permite la construcción de urbanizaciones.\n\nRequisitos para los condominios residenciales.\n\na) Superficie mínima del lote 20 000m²\n\nb) frente mínimo 50 metros\n\nc) Altura máxima 2 niveles, 7 metros, no incluye\n\n estructura de techo\n\nd) Cobertura máxima 10%\n\ne) Retiros\n\n. Frontal 25 metros\n\n. Posterior 20 metros\n\n. Laterales 10 metros\n\nArtículo 51.-La Zona de Protección Forestal, debe funcionar como complemento del Parque Nacional\nManuel Antonio, por tanto son zonas sujetas a expropiación para la expansión del parque.\n\nTÍTULO VII\n\nZona Agropecuaria (ZAP)\n\nAspectos generales\n\n \n\nArtículo 52.-Propósitos. Se reserva una dotación de área para el uso agropecuario en la idea de\npreservar y consolidar la actividad agropecuaria.\n\nArtículo 53.-Usos conformes. Los usos permitidos son los usos agropecuarios y las actividades\ncomplementarias, como bodegas, agroindustrias, instalaciones de riego, granjas avícolas, porcinas,\napícolas y vivienda unifamiliar, proyectos eco turístico de muy baja densidad. Se permitirán los\nrellenos sanitarios y estacionamientos de buses y obras complementarias para dichos usos.\n\nNo se permitirá la construcción en terrenos que presenten acuíferos, pendientes mayores al 30%,\náreas sujetas a deslizamientos e inundaciones, zonas boscosas y áreas de protección de ríos y\nquebradas.\n\nArtículo 54.-Usos no permitidos. No se permitirán urbanizaciones, ni condominios, ni conjuntos\nresidenciales, industria, comercio, ni ningún otro uso que no sean los apuntados en los usos\nconformes.\n\nArticulo 55.-Usos no conformes. Únicamente se permitirán aquellos que se encuentren funcionando y\ndebidamente establecidos al cobrar vigencia el presente Reglamento, con las limitaciones, definidas\nen el presente Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo.\n\nArtículo 56.-Requisitos.\n\n1) Superficie del lote, mínima del lote 10 000 m².\n\n2) Frente mínimo del lote, 50 metros.\n\n3) Altura máxima, dos niveles, 7 metros, no incluye la estructura del techo.\n\n4) Retiros.\n\na) Frontal, 25 metros.\n\nb) Posterior, 20 metros.\n\nc) Laterales, 10 metros a ambos lados.\n\n5) Cobertura. Cobertura máxima 10%.\n\n Para los proyectos eco turístico se utilizarán los mismos requisitos excepto el área mínima del\nlote la cual será de 50 000 ha, con una densidad de 5 cuartos por hectárea.\n\nTÍTULO VIII\n\nZona Verde (ZV)\n\nAspectos generales\n\nArtículo 57.-Propósitos. El propósito es el de reservar una dotación importante de zonas verdes, a\nfin de crear un sistema integral de áreas verdes en la ciudad de Quepos, sobre la base de parques\nregionales, urbanos, áreas recreativas, plazas y zonas de encuentro. Esta área verde funcionara\nintegralmente con el Parque Nacional Manuel Antonio.\n\nArtículo 58.-Usos conformes. Los usos permitidos son todas las instalaciones deportivas, piscinas,\ngimnasios, vestidores, canchas deportivas y otras que faciliten el esparcimiento espiritual y\ndeportivo.\n\nArticulo 59.-Usos no permitidos. No se permitirán ningún tipo uso, excepto los señalados como uso\nconforme.\n\nArtículo 60.-Usos condicionales. Los usos condicionales son todas las facilidades como sodas,\noficinas, siempre y cuando la Municipalidad en coordinación con la Dirección de Urbanismo lo\naprueben, siguiendo los lineamientos del Plan Regulador.\n\nArtículo 61.-Requisitos. Los requisitos serán fijados en cada caso por la Municipalidad de Aguirre,\nen coordinación con la Dirección de Urbanismo.\n\nTÍTULO IX\n\nZona de Manglar (ZM)\n\nAspectos generales\n\nArtículo 62.-Propósitos. La Zona de Manglar, son los terrenos que actualmente están cubiertos de\nvegetación de mangle y se deben conservar como tal a fin de lograr un desarrollo sostenible.\n\nArtículo 63.-Usos conformes. Esta zona es de protección absoluta, por tanto no se permitirá ningún\ntipo de uso, excepto el de la recuperación del mangle.\n\nArtículo 64.-Usos no permitidos. No se permite ningún tipo de uso.\n\nArtículo 65.-Usos no conformes. No se admitirá ningún uso no conforme.\n\nArtículo 66.-Usos condicionales. No se permite ningún tipo de uso condicional.\n\nTÍTULO X\n\nZona Urbana (ZU)\n\nAspectos generales\n\nArtículo 67.-Propósitos. La Zona Urbana son los terrenos destinados para asentar la población\nexistente y futura, así como los servicios requeridos para la convivencia de dicha población. En el\npresente Plan la Zona Urbana, se subdivide en una serie de subzonas, las cuales son:\n\n1) Subzona Residencial\n\n2) Subzona de Servicios Mixtos\n\n3) Subzona Institucional y Comunal\n\n4) Subzona Industrial\n\n5) Subzona de Transporte y Estacionamiento\n\n6) Subzona Portuaria\n\n7) Subzona de Aeropuerto\n\n8) Subzona de Malecon\n\n 9) Subzona de Marina\n\nTÍTULO X\n\nSubzona Residencial\n\nCAPÍTULO I\n\nAspectos generales\n\nArtículo 68.-Propósitos. La Zona Residencial es el área necesaria para albergar a la población\nexistente y futura, permitiendo su ordenada expansión. La Zona Residencial se divide con fundamento\nen la densidad en Zona Residencial de Alta Densidad, Zona Residencial de Media Densidad y Zona\nResidencial de Baja Densidad.\n\nArtículo 69.-Usos conformes. El uso permitido, es el residencial, más los complementarios indicados\nen la lista del anexo 2 de este reglamento.\n\nArtículo 70.-Usos no permitidos. En las zonas definidas como residenciales, únicamente se aceptarán\nestos usos y los definidos en este reglamento como usos complementarios, quedando excluidos todos\nlos demás. (Ver anexo Nº 2 de este reglamento.\n\nArtículo 71.-Usos no conformes. Únicamente se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y\ndebidamente establecidos al cobrar vigencia el presente reglamento, con las limitaciones, definidas\nen el presente Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo.\n\nArtículo 72.-Usos complementarios en zonas residenciales. Como usos complementarios dentro de las\nzonas residenciales únicamente se permitirán los que se indican la lista del anexo Nº 2.\n\nNo podrá haber más de un local para el uso complementario por propiedad.\n\nLos lotes que para tal fin sean destinados, deben ubicarse sobre las vías principales del barrio o\nurbanización y ser preferiblemente esquineros, con el fin de formar un centro integral de barrio. En\neste caso se entiende por vías principales a aquellas que tienen el mayor derecho de vía y/o que son\nrutas del transporte público. Se entienden estos servicios como pequeños, no molestos y que atienden\nprincipalmente las necesidades cotidianas de la población del propio barrio, ciudadela o\nurbanización. El tipo y cantidad de estos servicios será definido por la Municipalidad mediante un\nestudio previo presentado por el propietario interesado sobre la base de los criterios antes\nmencionados. Se entiende que los usos aquí indicados complementan las actividades comerciales y de\nservicios que se ubican en los centros de barrio o los lotes destinados para uso comercial en las\nurbanizaciones.\n\nArtículo 73.-Para la renovación, o trámite de Patentes para estos locales se seguirá lo indicado en\nlos artículos 79, 80, 81, 82, 83, del Código Municipal.\n\nArtículo 74.-Cuando la actividad comercial no sea la principal, sino que sea complemento de la\nresidencial, únicamente se otorgará la respectiva patente si se asegura la total independencia\nfuncional y espacial entre ambas actividades, lo cual debe verificar el Ministerio de Salud antes de\nque la Municipalidad otorgue la respectiva Patente. La patente consignará el tamaño del local, el\ntipo de servicio y el número de empleados.\n\nArtículo 75.-En lo relativo a nuevas urbanizaciones se aplicarán las disposiciones que se encuentren\nvigentes en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, relativa a\nlos servicios comunales y particulares.\n\nArtículo 76.-Área de Estacionamientos. Para proyectos residenciales, bajo el concepto de condominio\no de urbanización, será el área que las leyes y reglamentos vigentes determinen para cada caso.\n\nTÍTULO XI\n\nCAPÍTULO II\n\nSubzona Residencial\n\nAlta Densidad (SZAD)\n\nArtículo 77.-Propósito. Es la parte del suelo urbanizado o urbanizable del Cantón, donde se persigue\nel uso más intenso del suelo. Está ubicada como se señala en los Mapas de Uso de Suelo y Densidades\nResidenciales. El objetivo es lograr un estándar de densidad neta de 40 viviendas por hectárea en un\nsolo nivel, densidad que puede llegar a 120 viviendas por hectárea mediante la construcción de\nconjuntos residenciales multifamiliares principalmente, en soluciones hasta de tres niveles.\n\nArtículo 78.-Requisitos de los lotes:\n\n1) Superficie mínima 160\nmetros cuadrados\n\n2) Frente mínimo. 8\nmetro.\n\n3) Altura máxima 3\nniveles, 10.5 metros, en casos especiales esta altura puede aumentar a efecto de aumentar la\ndensidad al permitir un mayor número de niveles. No se incluye la estructura del techo.\n\n4) Cobertura Máxima. 65%\n\n6) Retiros:\n\na) frontal, 2 metros\n\nb) posterior, 3 metros\n\nc) laterales, no se exige en ninguno de los lados\n\n Usos complementarios: ver lista del anexo Nº 2\n\nCAPÍTULO III\n\nSubzona Residencial\n\nMedia Densidad (SZMD)\n\nArtículo 79.-Propósitos. En esta porción residencial del suelo urbanizado y urbanizable del Cantón,\nse persigue un uso del suelo menos intenso que en la categoría anterior, con 26 viviendas por\nhectárea, en soluciones de un nivel. Permitiendose soluciones tipo multifamiliar de dos niveles,\npara una densidad máxima en estos casos de 52 viviendas por hectárea.\n\nArtículo 80.-Requisitos de los lotes:\n\n1) Superficie mínima. 250 metros cuadrados\n\n2) Frente mínimo. 12 metros\n\n3) Altura máxima 2 niveles, 7\nmetros, no incluye la estructura\n\n del techo\n\n4) Cobertura máxima. 55%\n\n5) Retiros:\n\na) Frontal, 3 metros\n\nb) posterior, 3 metros\n\nc) laterales, no se exigen\n\n6) Usos complementarios, Ver lista del anexo Nº\n2.\n\nCAPÍTULO IV\n\nSubzona Residencial\n\nBaja Densidad ( SZBD)\n\nArtículo 81.-Propósitos. Es aquella porción del suelo urbanizado y urbanizable del Cantón, en la que\nse persigue una intensidad baja en el uso del suelo. Para la Zona de Baja Densidad se permitirán 13\nviviendas por hectárea en un solo nivel como máximo, permitiéndose soluciones hasta de un segundo\nnivel con una densidad de 26 viviendas por hectárea.\n\nArtículo 82.-Requisitos de los lotes:\n\n1) Superficie mínima 500 metros cuadrados\n\n2) Frente mínimo 18 metros\n\n3) Altura máxima 2 niveles, 7 metros,\nno incluye la estructura\n\n del techo\n\n4) Cobertura máxima 40%\n\n5) Retiros:\n\na) Frontal, 5 metros\n\nb) Posterior, 4 metros\n\nc) Laterales, 2 metros\n\n6) Usos complementarios Ver lista del anexo Nº\n2.\n\nArtículo 83.-El diseño de infraestructura básica ya sea para una nueva urbanización o por renovación\nurbana, debe calcularse en función de la máxima densidad de la zona correspondiente.\n\nEl equipamiento urbano se regirá por lo establecido en el Reglamento Nacional para el Control de\nFraccionamientos y Urbanizaciones.\n\nTÍTULO XII\n\nSubzona de Servicios Mixtos ( SZSM)\n\nCAPÍTULO I\n\nGeneralidades y clasificación de los servicios mixtos\n\nArtículo 84.-Delimitación y rangos de acción. Las zonas de comercio y servicios se conciben en el\nP.R.U. como conjuntos urbanos, que funcionan en forma integral y de manera jerarquizada, en centros\ny corredores urbanos de diferentes clases. Estos conjuntos serán de diferente rango: Municipal y de\nbarrio así como la magnitud y connotación del servicio que se brinde.\n\nArtículo 85.-Usos permitidos y estacionamientos. Los usos permitidos en cada uno de los centros y\ncorredores de comercio y servicios serán regulados por exclusión, con base en la lista del anexo 1.\n\nLos estacionamientos se regirán por lo establecido en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y\nTransporte del P.R.U.\n\nArtículo 86.-Usos mixtos. En algunas áreas indicadas como de uso mixto también se permiten\nactividades comerciales y de servicios considerados compatibles.\n\nArtículo 87.-Jerarquización. De los Centros y Subcentros Urbanos. Se pretende crear o consolidar\ncentros urbanos de servicios y comercio interrelacionados con los demás componentes urbanos\n(vivienda, industria y recreación). Para ello, el P.R.U., propone la ubicación de estos centros\ndentro del territorio del area urbana del cantón, jerarquizados por el tipo de servicios y su radio\nde acción. Se distinguen por su forma y el tipo de servicios, tres clases de centros: centros\nurbanos compactos, corredores urbanos (de forma lineal) y centros especializados. A su vez, desde el\npunto de vista de sus alcances o cobertura, se establecen las siguientes categorías:\n\nCentro Urbano Municipal, Centro Urbano Especial, Centro Urbano de Barrio. En el caso de los\ncorredores estos son del rango de Corredor Municipal y Corredor Turístico Manuel Antonio. Por su\nrango estos centros y corredores se definen de la siguiente manera:\n\n1) Centro Urbano Municipal. Es el área urbana donde se agrupan actividades de gobierno,\ncomerciales, servicios privados y públicos y cuyo radio de acción es todo el territorio Municipal.\n\n2) Centro Urbano Especial. Es el área urbana con actividades comerciales y servicios privados,\ngubernamentales y públicos cuya área de servicio abarca la zona central del área urbana, este es un\ncentro nuevo propuesto que se integrara al centro urbano de Quepos, conformando el núcleo urbano de\nesta zona urbana en expansión.\n\n3) Centros Urbanos de Barrios. Los Centros Urbanos de Barrios son las áreas urbanas locales con\nactividades comerciales y servicios públicos y privados que sirve a las unidades residenciales\nmenores, que podrían ser barrios, ciudadelas y urbanizaciones.\n\nArtículo 88.-Jerarquización. Corredores de Comercio y Servicios.\n\n Corredores Urbanos Municipales. Área urbana de forma lineal en la que se agrupan actividades de\nservicios y comercio, cuya área de servicio es de nivel municipal.\n\nCorredor Turístico Manuel Antonio. El cantón de Aguirre ha venido experimentando un crecimiento\nturístico importante, a manera de corredor que se extiende desde el centro de Quepos hacia la Playa\nde Manuel Antonio, crecimiento que debe ser regulado, en esta etapa del Plan se dará una regulación\ngeneral, quedando para una segunda etapa un estudio detallado a fin de dejar establecidos los\nlineamientos urbanos en esta zona.\n\nCAPÍTULO II\n\nServicios Mixtos\n\nCentro Urbano Municipal\n\nArtículo 89.-Propósitos y delimitación espacial. El comercio y los servicios públicos y privados son\nde rango Municipal, se ubican tal y como aparece delimitado en el Mapa de Zonificación del Uso del\nSuelo. El propósito es consolidar esta área como el principal centro de comercio y servicios del\nMunicipio. Para ello se propone un programa de renovación, de reestructuración del tránsito, el\nincremento de su dotación de áreas verdes y espacios abiertos, el mejoramiento de la infraestructura\nen general.\n\nArtículo 90.-Usos conformes. Actividades comerciales y de servicios públicos y privados y vivienda\nunifamiliar y multifamiliar.\n\nArtículo 91.-Usos no permitidos. De la lista del anexo 1 los contemplados del 1 al 11 y del 13 al\n15.\n\nArtículo 92.-Usos condicionales. De la lista del anexo 1, los numerales 16, 18, 20, 21 y 23.\n\nLos usos condicionales deben confinar las molestias que puedan causar dentro del lote en que se\nubicara la actividad.\n\nArtículo 93.-Requisitos:\n\n1) Superficie mínima del lote: 200 m² como mínimo para\nconstrucciones hasta de dos pisos y de 250 para las construcciones que excedan los dos niveles.\n\n2) Frente Mínimo. 15 m.\n\n3) Altura Máxima. Coeficiente C = 1.5\n\n4) Altura frente a Parques y espacios públicos, ver articulo de este Reglamento.\n\n5) Cobertura máxima. 70%\n\n6) Retiros:\n\na) Frontal. 2.5 metros, los cuales se usaran como pórticos de ingreso y se integraran a las\naceras y paseos peatonales.\n\nb) Posterior. Mínimo 3 m. Si la edificación pasa de dos pisos, se aumentará el retiro un metro\npor piso.\n\nc) Lateral. Si la edificación tiene ventanas en la pared paralela de la respectiva colindancia,\nserá de 1,5 m para edificios de un piso y de 3m para los de dos pisos; por cada piso adicional\ndeberá agregarse un metro de retiro lateral. De no existir ventanas, no se exige.\n\n 6) Marquesinas: Todos los edificios deberán proveer una marquesina diseñada de acuerdo a lo\nindicado en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte (artículo).\n\n Aquellos edificios que dejan antejardín deberán proveer un paso cubierto en lugar de\nmarquesina, o bien un retorno de marquesina en toda la fachada de tal modo que el peatón quede en\ntodo momento protegido del sol y de la lluvia.\n\nSi el edificio cuenta con pórtico a lo largo de su fachada, no requiere una marquesina. Esta norma\nrige para los estacionamientos públicos abiertos. (Ver zonas de Control Especial artículo.\n\nCAPÍTULO III\n\nServicios Mixtos\n\nCentro Urbano Especial\n\nArtículo 94.-Propósitos y delimitación espacial. La construcción del Hospital y la construcción\nfutura de la carretera costanera han provocado un desarrollo urbano relevante en el sector oeste del\nárea urbana, para efecto de lograr un desarrollo equilibrado y que la actual y futura población sea\nabastecida de los servicios urbanos requeridos, se propone la creación de un centro urbano especial\nmixto, en el área central sobre la vía que va desde Quepos hacia el Hospital, posibilitando la\nintegración de este centro con el resto del área urbana. Este centro se pretende crear con una serie\nde instalaciones que sirvan como detonante y polo en el desarrollo del sector. Para ello se propone\ninstalar en esta zona el edificio Municipal, terminal de buses, estacionamientos, oficinas de\ngobierno, áreas verdes y paseos peatonales, es decir crear un centro cívico con todas las\nfacilidades requeridas.\n\nArtículo 95.-Usos conformes. Actividades comerciales y de servicios públicos y privados, vivienda\nunifamiliar y multifamiliar.\n\nArtículo 96.-Usos no permitidos. De la lista del anexo 1, los contemplados en los numerales del 1 al\n9, 11, 13, 15.\n\nArtículo 97.-Usos condicionales. De la lista del anexo 1, el 10 y 27.\n\nArtículo 98.-Requisitos:\n\n1) Superficie mínima 400 m², en\nedificaciones hasta de dos pisos y\n\n 500 m² en edificaciones que excedan los dos pisos.\n\n2) Frente mínimo 20 m.\n\n3) Retiros.\n\na) Frontal, 3 metros que se usaran como pórticos de ingreso y se integraran a las aceras y\npaseos peatonales.\n\nb) Posterior, 3 metros.\n\nc) Laterales, no se exigirán.\n\n4) Altura máxima. Coeficiente C= 1.5.\nFrente a parques y espacios públicos la altura se fijara como lo señala él articulo de este\nReglamento.\n\n5) Cobertura máxima. 70%.\n\nCAPÍTULO IV\n\nServicios Mixtos\n\nCentros urbanos de barrios\n\nArtículo 99.-Propósitos y delimitación. El fin es de lograr una jerarquía urbana, que se posibilita\nuna mejor distribución y dotación de servicios en todo el territorio urbano. Su delimitación se\nmuestra en el Plano de Zonificación del Uso del Suelo.\n\nArtículo 100.-Usos conformes. Los usos permitidos son las actividades comerciales y de servicios\npúblicos y privados, vivienda unifamiliar y multifamiliar.\n\nArtículo 101.-Usos no permitidos. Los enumerados en la lista del anexo 1 del 1 al 7, 9, el 11, 12,\n15 y 23.\n\nArtículo 102.-Usos condicionales. De la lista del anexo 1 los numerales 8, 10, 12, 18, 19, 20.\n\nArtículo 103.-Requisitos:\n\n1) Superficie mínima. 300 m² en\nedificaciones hasta de dos pisos, 550 m² en edificaciones que excedan los dos niveles.\n\n2) Frente mínimo 15 metros.\n\n3) Altura máxima Coeficiente C = 1,5.\nFrente a parques y espacios públicos la altura se fijara como lo señala él artículo de este\nReglamento.\n\n4) Cobertura máxima. 65%\n\n3) Retiros:\n\na) Frontal, 3 metros que se utilizaran como pórticos de ingreso y se integraran a las aceras y\npaseos peatonales.\n\n b) Posterior. 3 metros\n\n c) Laterales, 1.5 metros\n\nCAPÍTULO V\n\nServicios Mixtos\n\nCorredores Urbanos Municipales\n\nArtículo 104.-Propósitos y delimitación espacial. El propósito es consolidar las actividades\ncomerciales y de servicios a través de la vía costanera.\n\nArtículo 105.-Usos conformes. Los usos permitidos son todas las actividades comerciales y de\nservicios públicos y privados, vivienda unifamiliar y multifamiliar.\n\nArtículo 106.-Usos no permitidos. De la lista del anexo 1, del 1 al 4 y el 11.\n\nArtículo 107.-Usos condicionales. De la lista anexo 1, del 7 al 9 y el 13, 14, 15.\n\nArtículo 108.-Requisitos:\n\n1) Superficie mínima 500 m²\n\n2) Frente mínimo. 15 m\n\n3) Altura máxima Coeficiente c = 1.5\n\n4) Cobertura máxima 70%\n\n4) Retiros.\n\na) Frontal, 3metros\n\nb) Posterior, 3 metros\n\nc) Laterales, 1.5 metros\n\nCAPÍTULO VI\n\nCorredor Urbano Turístico Manuel Antonio\n\nArtículo 109.-Propósitos y delimitación espacial. El propósito es el de consolidar y ordenar, a la\nvez de proteger el medio ambiente en este importante corredor turístico. La zona se delimita desde\nel centro de Quepos hasta la Playa de Espadilla, sobre la vía Quepos-Manuel Antonio.\n\nArtículo 110.-Usos conformes. Los usos permitidos son todos los usos turísticos, como hoteles,\ncabinas, restaurantes, bares, discotecas, tiendas, boutiques, vivienda unifamiliar y multifamiliar.\nIntalaciones culturales, comunales, áreas verdes, museos, zoológicos, mariposa ríos y jardines\nbotánicos.\n\nArtículo 111.-Usos no permitidos. No se permitirán los usos industriales, bodegas, gasolineras,\ntalleres de ninguna especie, ni ningún otro uso que no este estipulado en los usos conformes.\n\nArtículo 112.-Usos condicionales. Como usos condicionales se permitirán las instituciones de\neducación, centros de salud, centros religiosos, siempre y cuando las molestias queden confinadas en\nlos lotes a usar.\n\nArtículo 113.-Requisitos:\n\nSuperficie mínima del lote 5 000 m², en los casos de restaurantes, bares, boutiques, tiendas,\nsupermercados, vivienda unifamiliar, el lote mínimo será de 2 500 m².\n\nFrente mínimo del lote 50 metros, en los casos de restaurantes, bares, boutiques, tiendas,\nsupermercados, vivienda unifamiliar, el frente mínimo será de 25 metros.\n\nAltura máxima 7 metros, dos niveles, no incluye estructura de techo.\n\nCobertura máxima en el caso de hoteles, cabinas y condominios residenciales, el 50%, en los demás\ncasos el 25%.\n\nRetiros:\n\nFrontal 10 metros\n\nPosterior 10 metros\n\nLaterales 5 metros\n\nTÍTULO XIII\n\nSubzona Institucional y Comunal (SZIC)\n\nCAPÍTULO I\n\nAspectos generales\n\nArtículo 114.-Definición. Los servicios institucionales y comunales son todos los servicios de\ngobierno como los centros educativos, de salud, comunicaciones, así como las salas comunales,\nbibliotecas y módulos culturales.\n\nArtículo 115.-Propósitos. En vista de la carencia de instituciones y servicios comunales en el área\nurbana de Quepos, se propone una dotación de zonas para los establecimientos de instituciones\nestatales, comunales y culturales, que junto con el comercio, servicios y áreas verdes, formen los\ncentros urbanos funcionando de forma integral y jerarquizada.\n\nArtículo 116.-Jerarquización. Al igual que el comercio y servicios, los usos institucionales se\nubicarán en los centros urbanos y corredores de comercio y servicio, atendiendo el radio de acción\nde los mismos. Por ello, se tendrán áreas institucionales con rango de barrio y municipal.\n\nArtículo 117.-Usos conformes. Los usos permitidos son los que presten los servicios institucionales\ny comunales, tales como centros educativos, de salud, seguridad, instituciones autónomas,\nmunicipales e instalaciones comunales y culturales, centros universitarios, cementerios.\n\nArtículo 118.-Usos no permitidos. Todos los usos no incluidos en la categoría de servicios\ninstitucionales y comunales.\n\nArtículo 119.-Usos condicionales. Se permitirán también como usos condicionales restaurantes, sodas\ny servicios personales, instituciones bancarias e instalaciones recreativas y culturales como cines\ny teatros.\n\nArtículo 120.-Requisitos. Son los establecidos para cada tipo de edificación establecidos en el\nReglamento de Construcciones. La delimitación de la zona se indica en el Mapa del Uso del Suelo. Los\nrequisitos mínimos para los lotes son iguales que para los centros y corredores más cercanos. Cuando\nlo indicado en el Mapa de Uso del Suelo conlleva acto de expropiación y este no se realiza, el uso\npotencial del terreno en cuestión, estará definido por la Comisión de Seguimiento del Plan Regulador\nUrbano, la Dirección de Urbanismo de la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo del INVU.\n\nTÍTULO IXV\n\nCAPÍTULO I\n\nSubzona Industrial (SZIN)\n\nCAPÍTULO I\n\nAspectos generales\n\nArtículo 121.-Delimitación espacial. El Plan Regulador define una zona industrial, ubicada en las\ncercanías del aeropuerto sobre la vía costanera, tal y como se indica en el plano de zonificación.\n\nArtículo 122.-Propósito. Permitir en el área urbana las actividades de producción industrial no\ncontaminante y talleres a fin de concentrarlas y ordenarlas en zona específica con el fin de\nproteger los otros usos del suelo.\n\nArtículo 123.-Usos conformes. Los usos permitidos son los industriales y actividades complementarias\na este uso, sodas, restaurantes, así como los talleres de mecánica, de reparación, pintura,\nhojalatería, tornos etc.\n\nArtículo 124.-Usos no permitidos. No se permite ningún tipo de uso, excepto los señalados como usos\nconformes.\n\nArtículo 125.-Usos condicionales. No se permiten usos condicionales.\n\nArtículo 126.-Requisitos:\n\n1) Superficie Mínima 1000 m²\n\n2) Frente del lote. 20 m\n\n3) Altura Máxima. Coeficiente C = 1.0.\n\nCuando se desee construir o aprovechar más de un piso en un establecimiento industrial, para\ndesarrollar procesos industriales o de almacenamiento, se exigirá al interesado un estudio que\ndemuestre que la actividad en pisos superiores no implica riesgo para la seguridad de los\ntrabajadores, usuarios y vecinos.\n\n4) Cobertura Máxima. 50%\n\n5) Retiros:\n\na) Frontal. No menor de 6 m.\n\nLateral y Posterior 3 m, en edificios de hasta cinco metros de altura medidos desde el piso hasta el\nnivel del alero, aumentándose un metro por cada metro en exceso de la altura anterior. Ver anexo Nº\n3 de este Reglamento\n\nArtículo 127.-Lotes irregulares. Se permitirán lotes irregulares con un frente menor al mínimo,\nsiempre que tengan un acceso no menor de 6 metros y un 10% más de área que el mínimo estipulado para\nla zona.\n\nArtículo 128.-Estacionamientos. Se exigirá un espacio de 18 metros cuadrados (3 por 6 metros) por\ncada 150 metros cuadrados de área construida, y un espacio para carga y descarga de 5 por 12 metros,\nsi el área construida sobrepasa los 500 metros cuadrados; aumentándose un espacio por cada 500\nmetros cuadrados adicionales de área construida..\n\nArtículo 129.-Usos conformes. Son los indicados en el Reglamento de Zonificación parcial de Areas\nIndustriales en la Gran Area Metropolitana. De la lista del anexo Nº 1 el numeral 17 se autorizará\nen cumplimiento del Artículo 29 de este Reglamento.\n\nArtículo 130.-Usos no permitidos. De la lista del anexo 1 los numerales 3, del 16 al 18 el 20 y del\n22 al 25.\n\nTÍTULO XV\n\nSubzona de transporte y estacionamiento (SZTE)\n\nCAPÍTULO I\n\nAspectos Generales\n\nArtículo 131.-Propósito y Delimitación Espacial. El propósito es el de reservar y utilizar áreas\ndestinadas para terminales y paradas de buses, así como de estacionamientos a fin de ordenar él\ntrafico en el cantón, principalmente en el casco central. Las principales instalaciones se están\nproponiendo, alrededor del Centro Especial nuevo de Quepos, en la vía que comunica el centro de\nQuepos con el Hospital.\n\nArtículo 132.-Usos conformes. Los usos permitidos son las terminales y paradas de buses y los\nestacionamientos, así como las actividades complementarias, tales como sodas, restaurantes,\noficinas.\n\nArticulo 133.-Usos no permitidos. No se permitirán ningún tipo de uso que no este especificado como\nuso conforme.\n\nArtículo 134.-Requisitos:\n\n1) Superficie mínima del lote 600 m²\n\n2) Frente mínimo 15 metros\n\n3) Altura Coeficiente C..\n1.25\n\n4) Cobertura máxima 40%\n\nb) Retiros:\n\na. Frontal, 5 metros\n\nb. Posterior, 5 metros\n\nc. Laterales, 3 metros\n\nTÍTULO XVI\n\nCAPÍTULO I\n\nSubzona Portuaria (SZPO)\n\nArtículo 135.-Propósitos y Delimitación Espacial. El propósito es de consolidar y expandir la zona\nportuaria de Quepos, para la instalación de atracaderos, puertos. Esta zona se ubica en la zona\ncentral del litoral, alrededor del puerto establecido y en Boca Vieja, como se indica en el plano de\nZonificación.\n\nArtículo 136.-Usos conformes. Los usos permitidos son los de puerto y atracaderos con las\ninstalaciones complementarias, aduana, vigilancia, migración, gasolinera, taller de reparación de\nembarcaciones, estacionamientos, restaurantes, sodas.\n\nArtículo 137.-Usos no permitidos. No se permitirá ningún tipo de uso, excepto los anotados como\nconformes.\n\nArtículo 138.-Usos condicionales. No se permitirá ningún uso condicional.\n\nArtículo 139.-Requisitos. Los requisitos los proporcionara la Municipalidad y la Dirección de\nUrbanismo en cada uno de los casos especiales que se presenten.\n\nTÍTULO XVII\n\nCAPÍTULO I\n\nSubzona de Aeropuerto (SZAP)\n\nArtículo 140.-Propósito y Delimitación Espacial. El propósito es de conservar y reforzar la\nactividad del aeropuerto en Quepos. La zona se ubica en los terrenos ocupados actualmente por el\naeropuerto y sus alrededores.\n\nArtículo 141.-Usos conformes. Esta zona es exclusiva para el aeropuerto y servicios conexos.\n\nArtículo142.-Usos no permitidos. Todos a excepción de los anotados como permitidos.\n\nArtículo 143.-Usos condicionales. No se permiten usos condicionales.\n\nArtículo 144.-Requisitos. Los requisitos serán fijados por la Municipalidad en coordinación con\nAviación Civil y la Dirección de Urbanismo del INVU.\n\nTÍTULO XVIII\n\nCAPÍTULO I\n\nSubzona de Marina (SZMR)\n\nArtículo 145.-Propósitos y Delimitación Espacial. El propósito es el reservar una área para instalar\nuna marina en Quepos a fin de ser utilizado para la actividad turística, tal y como se indica en el\nplano de Zonificación.\n\nArtículo 146.-Usos conformes. Los usos permitidos son las instalaciones portuarias, atracaderos,\nmarinas y los servicios complementarios, como gasolineras, aduanas, taller de reparación, bomberos,\ncruz roja, restaurante, soda, marina seca, tienda de repuestos para embarcaciones, oficina de ventas\ny alquiler de reparaciones, supermercados, oficina de servicios de los usuarios, tiendas de ventas\nde souvenir, servicios de información, café Internet, bodegas pequeñas de almacenamiento. Taller de\nreparación y fabricación de embarcaciones, estacionamientos de vehículos y embarcaciones, oficinas\nadministrativas privadas y gubernamentales, industria de hielo, oficina de seguridad, tiendas.\n\nArtículo 147.-Usos no permitidos y condicionales. No se permitirán ningún uso que no este\ncontemplado como uso conforme. No se permitirán los usos condicionales.\n\nArtículo 148.-Requisitos:\n\nCobertura. La cobertura permitida es el 60%\n\nAltura. La altura máxima permitida es de 2 niveles, 7 metros, no\nincluye la altura del techo.\n\nRetiros. Los retiros frontal, posterior y laterales serán de 10\nmetros en cada uno de los costados.\n\nTÍTULO XIX\n\nCAPÍTULO I\n\nSubzona de Malecón (SZMA)\n\nArtículo 149.-Propósitos y Delimitación Espacial. El propósito es el de preservar unas zona de paseo\npeatonal y esparcimiento en el litoral urbano, tanto del centro de Quepos como en Boca Vieja y\nCocal.\n\nArtículo 150.-Usos conformes. Los usos permitidos son los de paseo peatonal, áreas verdes, terrazas,\npuentes peatonales.\n\nArtículo 151.-Usos no permitidos. Todos excepto los apuntados como conformes.\n\nArtículo 152.-Usos condicionales. No se permiten usos condicionales.\n\nArtículo 153.-Requisitos. Los requisitos serán fijados por la Municipalidad y la Dirección de\nUrbanismo del INVU, en cada uno de los casos específicos.\n\nTÍTULO XX\n\nCAPÍTULO I\n\nSubzona de Protección de Ríos y Quebradas (SZPR)\n\nArtículo 154.-Propósitos y Delimitación Espacial. El propósito es el de preservar las áreas aledañas\na los causes de los ríos y quebradas funcionando como corredores naturales. De conformidad con la\nLey Forestal Nº 7575.\n\nArtículo 155.-Usos conformes. Los usos permitidos son únicamente los de carácter forestal.\n\nArtículo 156.-Usos no permitidos. Todos excepto los forestales.\n\nArtículo 157.-Usos condicionales. No se permitirán usos condicionales.\n\nTÍTULO XXI\n\nCAPÍTULO I\n\nZona Marítimo Terrestre (ZMT)\n\nArtículo 158.-Propósitos y Delimitación Espacial. El propósito es el de regular la franja de los\ndoscientos metros que van desde el área urbana establecida por este Plan Regulador, hasta la Zona\nMarítimo Terrestre de la Zona Regulada por el Plan Regulador de Playa Espadilla. También comprende\nla Playa del Cocal, con la excepción que en este sector el Plan Regulador de Quepos, especifica los\nusos y la vialidad, para lograr un desarrollo integral de este sector con el resto de la ciudad de\nQuepos. Cuando se realice el Plan Regulador de la Playa, se debe respetar tanto la vialidad y la\nzonificación señalada en el presente Plan Regulador de Quepos. Igual tratamiento se le da a la zona\ncomprendida entre el puerto y la Zona Marítimo Terrestre, hacia el sector de Punta Quepos, señalada\nen el presente Plan Regulador. La Zona urbana comprende desde Boca Vieja hasta el puerto, tal y como\nlo señala el IGN.\n\nArtículo 159.-Usos conformes. Los usos permitidos serán los fijados por cada uno de los planes\nreguladores a realizar y que se contemplan en el presente Plan Regulador, en el caso del área urbana\nde la ciudad de Quepos.\n\nArtículo 160.-Usos no permitidos. Serán los fijados por cada uno de los planes reguladores a\nrealizar, cumpliendo con la Ley 6043.\n\nArtículo 161.-En la Zona Inalienable (50 metros) no se permitirá ningún tipo de uso. En los 20\nmetros paralelos a la Zona Inalienable se reservara como un paseo peatonal a todo lo largo de esta\nZona Marítimo Terrestre, desde el área urbana de Quepos hasta la Zona del Plan Regulador de Playa\nEspadilla y el área del Cocal, formando un gran corredor verde a la largo del litoral.\n\nTÍTULO XXI\n\nDisposiciones Especiales\n\nCAPÍTULO I\n\nAspectos Generales\n\nArtículo 162.-Las construcciones y edificaciones existentes, que cuentan con los respectivos\npermisos y que no se encuentren estipuladas en la presente Zonificación de este Plan Regulador,\nconservaran el uso otorgado.", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\nComplete Text of Standard 321\n\n Urban Master Plan of the Canton of Quepos\n\nComplete Text of acta: 51C4B\n\nMUNICIPALITY OF AGUIRRE\n\nMUNICIPALITY OF AGUIRRE\n\nURBAN MASTER PLAN OF THE CANTON OF QUEPOS\n\nThe Municipal Council, in extraordinary session No. 321, held on April 26, 2002, single item. Agreement No. 1: Resolved: To adopt and put into effect the Regulation of the Regulatory Plan for the Urban Center of the City of Quepos, together with its road network and Land Use maps, effective as of its publication as detailed below.\n\nThe Municipality of the Canton of Aguirre, hereinafter the Municipality, in exercise of the powers granted by the Urban Planning Law No. 4240, of November fifteen, 1968 and its amendments, in its articles: 15, 19 and 2 et seq., as well as the Municipal Code.\n\nAlso, the Roads Law No. 5060 of August 22, 1972, Construction Law No. 833 of November 4, 1949, Regulations and their amendments; the Forest Law (Ley Forestal) No. 7575 of February 13, 1995, the General Health Law No. 5395 and its amendments. Promulgates the Amendments to the Land Use, Public Spaces, Road Network and Transport Regulations of the Urban Master Plan of the city of Quepos, canton of Aguirre, and its maps.\n\nThese regulations expressly repeal all regulations that oppose or contradict them.\n\nLAND USE REGULATION\n\nTITLE I\n\nCHAPTER I\n\nObjectives\n\nGeneral Objective\n\nThe goal of this Plan is to promote, in the urban area of Quepos, a new development model that is environmentally sound and socially just, allowing for urban growth in harmony with nature; that maintains the cultural features and traditions of the city and that enhances the quality of life of its inhabitants.\n\nSpecific Objectives\n\nArticle 1—To locate and delineate the predominant land uses of the canton with the purpose of organizing these uses and preserving them from the proximity of other nuisance, non-permitted, or incompatible property uses under the proposed zoning.\n\nArticle 2—To delineate land uses in order to guide the orderly development and growth of the different activities carried out on the urbanized and urbanizable land of the city.\n\nArticle 3—To discourage urban growth on non-urbanizable land.\n\nArticle 4—To guarantee the harmonious coexistence of the activities located in the city, with the purpose of minimizing conflicts that may arise between them.\n\nArticle 5—To regulate the intensity with which different activities are developed on the urbanized and urbanizable land of the Quepos urban area, so as to achieve:\n\na) Conformity with the infrastructure and services in each of the zones, as well as with the potential and conditions of each.\n\nb) Equilibrium in land use and the activities developed, avoiding overload or idleness in certain sectors.\n\nc) Achieving integrated development of the city that prevents excessive and vulnerable specializations in certain areas, segregation, as well as the social and spatial disarticulation of the different sectors of the urban area.\n\nd) Achieving a more balanced and orderly distribution of activities in the territory of the urban area of the city of Quepos, through the delineation and location of land uses, incorporating the variables of geosuitability, land vocation, and environmental risk.\n\ne) Providing the city with the necessary planning and territorial management instruments to prevent future growth.\n\nf) Establishing an urban and road hierarchy that allows for a polycentric development of the urban environment, preventing linear growth through the delineation of concentric neighborhood nuclei in the city, as well as a road network that classifies the roads of the urban area into primary, secondary, tertiary, and local routes that integrate the city with its immediate surroundings.\n\nTITLE II\n\nGeneral Provisions\n\nCHAPTER I\n\nScope of Application of the Urban Master Plan\n\n \n\nArticle 6—The provisions of the U.M.P. (P.D.U.) shall be applicable and binding for all natural and legal persons within the urban zone of Quepos.\n\nCHAPTER II\n\nAdministration and Application of the Urban Master Plan\n\nArticle 7—The Municipality of Aguirre, for the purpose of applying said plan, shall constitute the Coordinating Board for Urban Development of the City of Quepos, an advisory body to the Municipal Council that shall coordinate with organized groups the implementation and monitoring of the U.M.P. (P.D.U.), and shall ensure its application and execution. Community representatives shall participate in this commission.\n\n§ The Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo, DIUR). This is the unit responsible for the administration, application, and updating of the U.M.P. (P.D.U.) through its basic functions: Urban Information, Urban-Environmental Planning, Promotion and execution of the Plan, Building Construction Permits, civil works, signage, Land Use authorization, Alignments and Approvals (Visados), and Urban Inspection. The specific actions in these areas are as follows:\n\n7.1. Urban-Environmental Planning: Updating of the U.M.P. (P.D.U.) and its regulations, promotion and preparation of policies, plans, programs, and/or projects for urban renewal, road network, transportation, environmental sanitation, landscape, architectural heritage, and public spaces.\n\n7.1.2. Urban Information: Consists of the collection, systematization, and interpretation of territorial, graphic, and alphanumeric information, through the application of geographic information systems in urban planning and project formulation.\n\n7.1.3. Urban Control Department. Promotion of a graphic-fiscal policy in order to regularize urbanization processes prior to the entry into force of the U.M.P. (P.D.U.) and formulate policies for updating the Official Municipal Map. It contains 2 areas:\n\na. Urban Permits: Approval of preliminary construction and urbanization projects, granting of construction and demolition permits, and authorization of land uses (Land Use Certificate. Issuance of requirements for development control in accordance with urban-environmental planning policies.\n\nb. Urban Inspection: Surveillance and control of all construction and demolition processes, as well as the physical condition of buildings and infrastructure, control of unauthorized use, and control of advertising, in accordance with the requirements of the U.M.P. (P.D.U.).\n\n 7.2. INVU and Municipality of Aguirre Commission (INVU-DIUR). In cases where standards must be jointly approved by the INVU and the Municipality of Aguirre, an opinion must be issued by the Urban Planning Directorate of the INVU and the Urban Planning Directorate of the Municipality.\n\nIn case of interpretation of the standards, the INVU-DIUR Commission shall interpret the Regulation's provisions for the final decision, and based on the foregoing, a Municipal Agreement shall be adopted based on the Commission's opinion.\n\nCHAPTER III\n\nModification and Updating of the Urban Master Plan\n\nand Variation of Requirements\n\nArticle 8—For the modification of the U.M.P. (P.D.U.), in whole or in part, the provisions and procedures set forth in Article seventeen of the Urban Planning Law must be followed.\n\nThe variation and reduction of the requirements of the U.M.P. (P.D.U.) Regulations: density, frontage, setbacks, heights, lot areas by no more than 15%, as well as the extension of the dividing line between different uses by no more than 25 meters, may be done via Municipal Agreement, subject to the prior opinion and technical study of the Municipality's Urban Planning Directorate (DIUR). These cases will be permitted when the case in question falls under one or more of the following circumstances:\n\na- Lots greater than 2,500 square meters or construction projects of 2,500 m² or more, where the opportunity is intended to be given to a more integral design project that offers more advantages than those permitted in this regulation and/or complementary regulations. The areas under this provision may belong to several owners, and the consolidation of properties (reunión de fincas) shall not be necessary for project approval.\n\nb- When very particular characteristics of the development of the zone or area subject to control exist: topography, geology, land tenure, location, development trends, and changes in nearby uses.\n\nc- When the use is community-oriented and does not contradict the Master Plan in its zone use provision, or the project is of public interest.\n\nd- When projects are sponsored by public and private non-profit entities. State or private housing projects, donation projects, charitable projects, categorized as emergency due to catastrophe or national interest according to their executive decree.\n\nThe acceptance of new systems for the subdivision (fraccionamiento) and urbanization of land, not contemplated in this regulation, may be permitted, on an experimental basis, when the prospect of success is deemed acceptable in the joint judgment of the INVU and the Municipality, as provided in the National Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento Nacional de Fraccionamiento y Urbanización).\n\nThe Municipality and the Urban Planning Directorate of the INVU, jointly, may vary the aforementioned requirements by up to 25% and shift the dividing line between uses by up to 50 meters if the case under study merits it.\n\nStandards in specific projects, prepared by the DIUR, which detail the U.M.P. (P.D.U.) standards without contradicting them, must have the prior Approval (Visto Bueno) of the Urban Planning Directorate of the INVU for approval. The DIUR shall consult with organized local community groups at all stages of project preparation. Specific projects shall have specific regulations for their control and regulation.\n\nArticle 9—Based on evaluations of the U.M.P. (P.D.U.) at least every 4 years, a review and update of the U.M.P. (P.D.U.), its programs, and projects shall be carried out.\n\nArticle 10.—Proposals for modification to the U.M.P. (P.D.U.) shall be based on studies conducted by the Municipality's Urban Planning Directorate, for which studies and advice from other institutions, universities, companies, and cooperation agencies deemed relevant may be used, as well as the provisions of the Municipal Council and community organizations whose representation is accredited under specific regulations.\n\nArticle 11.—Proposed modifications must be based on eminently technical criteria, and the provisions they contain must always be general in nature and not casuistic.\n\nCHAPTER IV\n\nBuilding Permits and Business Licenses\n\nArticle 12.—For the purposes of building, expansion, remodeling, restoration, demolition, or reconstruction permits for buildings or urbanizations, any natural or legal person, private or public, must previously obtain a Land Use Certificate stating the permitted use on the property to be utilized, alignments, minimum frontage, minimum lot area, as well as conditions given the zone in which it is located.\n\nTo obtain building permits, interested parties must appear before the DIUR and meet the established requirements. The requirements shall be as indicated subsequently.\n\n12.1. Permits for earthworks (movimiento de tierra) and excavations. Permits for earthworks (movimiento de tierra) for the purpose of future construction shall be subject to the approval of the construction plans by the Municipality, in addition to what is indicated in Chapter XIII of the Construction Law and Chapter XXVI of the Construction Regulations.\n\nExcavation permits for other purposes must include a report on precautionary measures with details specifying the elements to be used to protect adjacent lands. In the corresponding offices, the interested party must complete an application and attach copies of the project and cadastral plans of the property, except in cases where a specific study is necessary.\n\n12.1.A. Demolitions shall comply with the stipulations of the Construction Law and the provisions of Chapter V, Article 28-3-4-5-6 of the 1983 Construction Regulations and their amendments.\n\n Demolition in Special Control Zones is indicated in Title XIV, Chapter I, of this regulation. The municipal permit shall be necessary prior to commencing the Work.\n\n12.2. Requirements for obtaining a building permit for works greater than 30 square meters. The interested party must complete the application, provide 2 complete copies of the plans, one copy of the cadastral plan with the corresponding alignments, and one copy of the risk insurance policy (may be submitted when collecting the permit). Building permits may be authorized in stages for projects greater than 2,500 m² of construction. The interested party must present the entire project and indicate the respective duly numbered stages.\n\n12.2.A. Urbanizations, subdivisions (fraccionamientos), residential or commercial condominiums must have the prior Approval (Vº Bº) from the Urban Control Department (Article 12.5).\n\n12.3. Requirements for obtaining building permits for works less than 30 square meters. Minor works are considered constructions of 30 m² or less. Those that require special attention due to danger or criteria of a structural nature or risks in execution are excluded.\n\nThe interested party must complete a permit application and attach 2 copies of the cadastral plan (must consult the alignment previously), 2 copies of the sketch or architectural plans of the work signed by the responsible professional, including location and site plan.\n\n12.4. Validity of permits. Permits granted shall be valid for one calendar year from the date of issuance. If works have not commenced within the year of validity, the interested party must re-stamp the permit to begin, at no cost. If the work begins during that year, the permit is valid for three years. After this, it shall expire, and the interested party must initiate a new procedure (Subsections 12.1, 12.2, 12.3). The resolution for an extension for another equal period may be conditioned or denied based on the U.M.P. (P.D.U.) standards in force on the date of the application. If the interested party has paid the fees and does not collect the corresponding documents, the Urban Permits Section shall officially withdraw them after 7 business days following payment, after which the permit's validity shall commence.\n\n \"Documents for requesting building permits or approval for steel shutters shall be purged from the file if the municipal charge is not paid after 3 months.\"\n\n Thereafter, the file shall be destroyed. A record of the names and numbers of the destroyed files, as well as their date, must be kept.\n\n12.5 Preliminary Projects. The Approval (Visto Bueno) of the Urban Control Department is required for preliminary condominium projects (residential and commercial), urbanizations, and subdivisions (fraccionamientos). The purpose of this consultation is to establish the feasibility of the project and does not authorize the execution of works. The interested party must make the consultation in writing and present architectural plans specifying the activities to be developed, heights, setbacks, coverage percentages, street levels, and a land use certificate with alignment. For urbanizations, the area table must be presented. For condominiums, the table of subsidiary properties (fincas filiales) and their coefficients must be presented.\n\n12.6. Resolution Timeframes. Special projects or those involving a technical study shall have a resolution timeframe as provided in the Public Administration Law. The DIUR may contract a specific technical study or, when required, request input from other institutions or request additional information to make the final decision.\n\nAll procedures in the DIUR have a deadline of eight business days. If the applicant does not receive a response within this timeframe, they may appeal to the immediate superior of the person responsible for the procedure, who must respond within five business days following the claim.\n\nIf no resolution has been issued by the end of that time, the interested party shall have the right to invoke positive administrative silence and pay the fees set by the Municipality. The cases presented at the beginning of this subsection are not included herein.\n\nThe construction tax shall be up to 1% of the construction value. Public institutions that execute the work with their own resources or through companies whose responsibility is established in a contract or tender shall not pay the tax.\n\nArticle 13.—Alignment and Land Use Certificate. It certifies that the use conforms to the zoning requirements established in the Land Use Map. It must be required as a prior and indispensable requirement by any public agency that approves constructions, expansions, remodelings, subdivision (fraccionamiento), business licenses, or registrations.\n\nThe certificate shall indicate the use and shall not be interpreted as a definitive permit for use, occupancy, expansions, remodelings, construction, or subdivision (fraccionamiento). The Alignment and Land Use Certificate shall be valid for one year from its issuance.\n\nThe DIUR shall resolve within eight business days after the application, 2 copies of the cadastral plan, and the original or a certified copy are submitted.\n\nArticle 14.—When the Land Use Certificate indicates that the use intended by the interested party is not conforming, it must be demonstrated to the administration that the activity located on said property is in compliance or has previously obtained a business license and is currently valid.\n\nAs a requirement, the application must be submitted accompanied by the payment receipt or certification from the Licensing Department confirming the validity of the Municipal License.\n\nHowever, the interested party must make the necessary corrections to the premises to comply with the regulations in force or newly approved ones. After this, the Urban Control Department may issue the certificate for the purpose of renewing the business license.\n\nArticle 15.—For the processing of business licenses, the presentation of the corresponding Land Use Certificate shall also be required, in accordance with Article 29 of the Urban Planning Law. For the granting of licenses by the Municipal Licensing Department, a zoning Approval (Vº Bº) must be obtained from the Urban Control Department certifying the conformity of the activity with the Land Use established by the U.M.P. (P.D.U.) in each zone. Certificates issued for construction, remodeling, repair, or expansion activities shall not be valid as a requirement for processing the License in the Municipal Licensing Department.\n\nCHAPTER V\n\nSanctions and Procedures\n\nArticle 16.—Any act violating the U.M.P. (P.D.U.) and its regulations committed by the professional responsible for a project, the property owner, their legal representatives in the case of a corporation, or by any administered party in general, shall be sanctioned as provided by:\n\na) The Urban Planning Law and its modifications.\n\nb) The Construction Law and its modifications.\n\nc) The General Public Health Law and its modifications.\n\nd) The Municipal Code, Law 7794 of April 27, 1998.\n\ne) The Organic Environmental Law No. 7554 of November 3, 1995.\n\nf) The Architectural Historical Heritage Law No. 7555 of October 20, 1995.\n\ng) The Forest Law (Ley Forestal) No. 7575 of February 13, 1996.\n\nh) The regulations that the Executive Branch has issued to regulate the preceding laws.\n\ni) The regulations of this Urban Master Plan of the city of Quepos.\n\nIn addition to the provisions of the laws and regulations cited in the preceding article, the contravention of the norms of this regulation or any other legal or regulatory provision connected with urban matters, issued by the Municipality of Aguirre, the Executive Branch, Legislative Branch, or another authorized agency.\n\nCHAPTER VI\n\nAppeals\n\nArticle 17.—Any final administrative resolution issued by the Municipality, through the corresponding units, regarding the approval of demolition, construction, expansion, restoration, or remodeling permits, as well as regarding the issuance of operating licenses and land use certificates, shall be subject to the appeals regulated by the Municipal Code, Law No. 7794 of April 27, 1998, Articles 153 et seq., 161 et seq., and Article 99 of the Organic Environmental Law.\n\nTITLE III\n\nLand Classification of the Urban Area of the City of Quepos\n\nCHAPTER I\n\nGeneric Land Classification\n\nArticle 18.—The land of the city of Quepos is classified into three broad categories:\n\na) Urbanized Land\n\na) Urbanizable Land\n\nb) NON-Urbanizable Land.\n\nArticle 19.—Urbanized land is all that portion of land that is built upon or that is equipped with infrastructure and services.\n\nArticle 20.—Urbanizable land is that which has potential and conditions to be urbanized.\n\nArticle 21.—Non-urbanizable land is that whose urbanization is not possible or not advisable for various reasons, including ecological and landscape reasons or due to physical limitations of the area (slopes, geological faults, forested areas, river protection zones, flood zones, or areas subject to other hazards or limitations).\n\nArticle 22.—On non-urbanizable land, only those types of activities whose purpose is ecological preservation, landscape improvement, protection of the population, creation of green areas, and mitigation of risk from natural or technological hazards shall be permitted.\n\nCHAPTER II\n\nNature of Land Uses\n\nArticle 23.—For the purpose of regulating the different activities carried out on the land of Quepos and contributing to the consolidation of certain uses and activities while protecting them from others that are nuisances or incompatible, land use is classified into the following types:\n\n1) Permitted or Conforming Uses\n\n2) Non-Permitted Uses\n\n3) Non-Conforming Uses\n\n4) Conditional Uses\n\nArticle 24.—Conforming Uses. These are all those activities or land uses consistent with the requirements and guidelines of the U.M.P. (P.D.U.) for each zone and that can be developed.\n\nArticle 25.—Non-Permitted Uses. These are those activities and building works that cannot be carried out on a lot or property because they are not permitted by the zoning established by the U.M.P. (P.D.U.), either because they do not correspond to the permitted use in the zone in question, or because the lot does not meet the physical requirements demanded therein (see Article 21).\n\nHowever, on those lots consolidated as properties (duly registered with the Public Property Registry prior to the entry into force of this U.M.P. (P.D.U.)), the development of activities and construction compatible with the zoning shall be permitted, even if they do not meet the minimum frontage and lot area requirements. It is understood that all other requirements must be met. In the case of lot donations for social interest or charitable uses via Municipal Agreement, subject to the prior opinion of the corresponding Council Commission, and whose use is compatible with the zoning, they may not need to meet the minimum area and frontage requirements. For irregular lots, the minimum frontage shall be 4 meters; the remaining requirements of the zone must be met. Lots whose owner proves their existence prior to the entry into force of the U.M.P. (P.D.U.), which have not been registered and do not meet the minimum area and minimum frontage requirements, according to the zone, shall be approved (visados) by the Urban Control Department subject to a Municipal Agreement in the following cases:\n\n1. When ordered by a court for the Municipality to grant Approval (Visado) because the property is in dispute to locate rights by succession, divorce, or others.\n\n2. When the property is located in an urbanization that has not been accepted by the Municipality, and the owner proves they have lived on the site for ten years, has paid off the last mortgage receipt, is current on municipal service payments, and presents the first transfer deed authenticated by a notary public.\n\n3. When there is a record of demarcated plans in a subdivision (fraccionamiento) and they do not have a deed. Certification from the Property Registry must be presented proving the existence of the properties or rights via the cadastral plan without titleholder, based on the annotated entries.\n\n4. When there is a deed certified by a notary public and/or a certification from the Property Registry that the lot belongs to the interested party, but no cadastral plan exists, and a new plan must be prepared for cadastral registration.\n\nArticle 26.—Non-Conforming Uses. These are all those that do not comply with the provisions and requirements included in the U.M.P. (P.D.U.) regulations but that existed prior to their promulgation.\n\nArticle 27.—Conditional Uses. These are those that may occur in a zone, provided they meet the special requirements established by the Municipality or any agency or institution to protect public health, the city, and the safety of the Canton's residents.\n\nThese conditions shall be indicated in the corresponding Land Use Certificate (Article 12 through 15 of this regulation). The conditions shall be those established in Annex No. 3 of this regulation.\n\nArticle 28.—Properties located in border zones. When a property is located on the dividing line between two uses, either of them may be generalized, provided the resulting use does not extend more than 50 meters. When the use to be generalized affects more than 75% of the property in question, it may be authorized to extend it to 100% of the property. The conditions indicated in Article 27 shall apply to these properties.\n\nCHAPTER III\n\nProvisions Regarding Non-Conforming Uses\n\n \n\nArticle 29.—Non-Conforming Uses. These are considered those uses that, upon the entry into force of the U.M.P. (P.D.U.), are not compatible with the U.M.P. (P.D.U.) zoning.\n\nRepairs on existing constructions shall be permitted for reasons of:\n\na. Maintenance work on the existing structure. Does not imply changes or repair of the primary structure.\n\nb. The property is of historical, cultural, or heritage value.\n\nArticle 30.—In case of a disaster, the Municipality may permit the reconstruction of the damaged building or infrastructure with a provisional license.\n\nWithin a period of 30 business days, the interested party must come into compliance by meeting the requirements of this Regulation (see Article 12.).\n\nThe foregoing does not imply that if the use existing in the damaged property is considered non-conforming to the U.M.P. (P.D.U.) zoning, the land use will not be issued, and the interested party must engage in an activity compatible with the zoning.\n\nTITLE IV\n\nGeneral Requirements and Incentives for Buildings\n\nCHAPTER I\n\nGeneral Provisions on Requirements\n\n \n\nArticle 31.—Alignment. This shall be as determined by the U.M.P. (P.D.U.), through the Public Spaces, Road Network and Transport Regulation, for each of the canton's roads.\n\nAlignments related to watercourses, oil pipelines, aqueducts, power lines, railway lines, and others shall be those determined by the corresponding institutions. In the case of watercourses, the Municipality may request a greater alignment than that indicated by the institutions.\n\nTo obtain the corresponding alignment, the interested party shall submit to the Urban Permits Section a municipal alignment application, one original cadastral plan, and three copies of the cadastral plan at natural scale. After processing, the original plan and two copies with the marked alignment shall be returned within eight business days.\n\nArticle 32.—The alignment on roads is determined by measuring from the property line inward.\n\nArticle 33.—Building Line. It is determined by the alignment, and this must be respected in subterranean and aerial form.\n\nArticle 34.—The front setback is equivalent to the front garden, whose purpose is to allow water infiltration; it therefore implies a restriction on building, without the portion of land losing its condition of private property. At least one-third of the front garden area must be maintained as green area. A carport for one automobile (up to 20 m²) may be built in the front garden, provided the structural support elements of the roof or columns maintain the minimum setback of two meters from the property line; only the roof covering may project up to the property line as a cantilever. Impermeable flooring shall not be permitted in the front garden, only concrete strips for vehicle passage (tire tracks). On the lateral and frontal sides within the front garden area, solid fences with a height of more than one meter (1m) may not be built. A minimum of 80% visibility must be permitted.\n\nIn the case of a planned road widening, the front setback shall comprise an additional strip of land. This may be given provisional use as front gardens and restricted parking, or open-air commercial uses that do not involve roof construction in accordance with the provisions of the Public Spaces, Roadways, and Transport Regulation of the P.D.U. If, due to lack of space, the gate swings outward, the owner shall place preventive safety signs as a warning to pedestrians. In the front garden strip, the construction of 20 m² of area or, failing that, 1/3 of the front garden area shall be permitted for: open carports, open corridors, terraces, and parking spaces. Septic and collection tanks, inspection chambers. Guard, garbage, and front transformer utility buildings), spiral staircases attached to the wall, garbage chutes, and signs.\n\nIn the case of construction of a crown beam on top of the front garden fences, its cross-section may not exceed 12 x 20 cm. These beams, as well as the columns that support them, shall be included in the 80% visibility calculation. The column cross-section shall be a maximum of 20 x 20 cm.\n\nArticle 35.—Setbacks (Retiros). A setback (retiro) is the distance that exists or is created when separating one structure from another or a structure from the boundaries of the property on which it is located. Buildings constructed in the future shall maintain setbacks.\n\nBuildings over 5 stories shall maintain a minimum setback with respect to others of at least 1/3 of their height. This distance shall be maintained on all sides of the building.\n\nThe height of buildings shall be permitted based on the application of Article 39 of this regulation.\n\nThe setback for buildings that have windows facing the adjoining property (neighbor) is indicated in the Construction Regulation (Reglamento de Construcciones).\n\nSetbacks may be smaller, provided the building design complies with lighting, ventilation, and safety standards.\n\nBuildings greater than or equal to 5 stories in height or their equivalent in meters shall comply with the provisions of Article 12 for their approval.\n\nIn addition, the following must be submitted for their final approval:\n\n1. Road impact study (estudio de impacto vial): study of accesses, vehicle congestion, capacity of the roads adjacent to the property, and average daily and monthly flows.\n\n2. Infrastructure: study of the supply and demand of the existing and proposed infrastructure, and the connection to the existing one.\n\n3. Water capacity: study of tanks, with capacity to store up to 40% of the building's daily consumption. The tanks must be operational at the time of completion of the work. Their location and pumping system must be indicated.\n\na) Front setback (retiro frontal): It is established in the Public Spaces, Roadways, and Transport Regulation of the P.D.U., according to the characteristics of each road.\n\nb) Rear setback (retiro posterior). On corner lots, it may be taken on the shorter side or on the inner corner with an equivalent area.\n\n The rear setback may be eliminated on lots facing three streets, provided the proposed design satisfies aeration and lighting needs.\n\nc) Side setback (retiro lateral). The required distance shall be that indicated in Article 35 (buildings with windows on adjoining property).\n\nArticle 36.—Equivalent area. In projects not exceeding two stories, the designer, in order to achieve a better architectural distribution of the project, may eliminate the rear setback, replacing it with an equivalent area in the interior of the lot, provided that current regulations on natural ventilation and lighting, and minimum areas and dimensions are met.\n\nArticle 37.—In buildings of more than two stories, the same solution and substitution of the area mentioned in the preceding article may be accepted, provided that the area corresponding to the rear setback is increased by ten percent.\n\nArticle 38.—Building coverage (cobertura). Eaves are not included in the coverage (cobertura), provided they do not exceed one meter.\n\nThe building coverage (cobertura) is established for each of the zones. Cases indicated in paragraph a) of Article 35 are excepted. The coverage implies that the free surface area is respected below ground. It must allow rainwater drainage.\n\nArticle 39.—Heights. The maximum height shall be measured from the level of the curb at the midpoint of the front of the lot. In the case of lots with two or more fronts, the midpoint of the highest side may be used. In the case of lots fronting two streets with different slopes, the maximum height shall be applied to any of the façades.\n\nFor the calculation of the maximum building height, chimneys, parapets, breast walls, ventilation installations, elevator utility buildings, water tanks, mechanical elements related to the building's operation, and recreational elements on the upper terraces shall not be taken into account.\n\nThe calculation of the maximum permitted height shall be made using the following formula: A = V x C, where A = Maximum Height; V = corresponding right-of-way (derecho de vía) as established by the Public Spaces, Roadways, and Transport Regulation of the P.D.U. or the corresponding institution; C = height coefficient for each zone established by the P.D.U.\n\nIn those cases where the construction in question extends the front setback beyond the mandatory setback or that established in the Roadways and Transport Regulation of the P.D.U, for the calculation of the height using the indicated formula, the additional setback may be added to the variable V (right-of-way).\n\nIn the case of corner lots, to calculate the maximum permitted height, the smaller right-of-way shall be used.\n\nCHAPTER II\n\nGeneral provisions on incentives\n\nArticle 40.—Interior galleries. The owner of a building who designates an interior gallery with a minimum width of 5m for public pedestrian use shall have it counted as built area. They shall obtain from the Municipality a Land Use Certificate (Certificado de Uso de Suelo) accrediting an increase of the maximum building area by 1.5 square meters for each square meter of gallery.\n\nThis benefit may also be computed in porticos, plazas, and open spaces for public use.\n\nIn rear courtyards or rear setbacks, the distance may be less than the minimum established for ventilating habitable rooms, provided the maximum coverage of the zone is met.\n\nArticle 41.—Porticos. The use of porticos or exterior galleries integrated into the sidewalks for pedestrian use and enjoyment shall allow an increase in building area of 2.5 m² for each square meter of portico, provided the portico has a minimum of 3 meters of clear width. The incentive shall be granted by permitting greater building height.\n\nArticle 42.—Corner setbacks (Ochavas). Buildings on corner lots that leave a setback greater than that required, in order to create wider corner urban spaces and thus increase the concavity at corners, may obtain as an incentive the possibility of increasing the building height. For the above, the provisions of Article 39, in its last two paragraphs, shall apply.\n\nTITLE V\n\nLand use of the Urban Area of the city of Quepos\n\nCHAPTER I\n\nFunctional classification of land uses in the city of Quepos\n\nArticle 43.—In accordance with the analysis of the urbanized and developable land of the canton of the city of Quepos, six zones were determined with the predominant land uses, some of these uses being subdivided into subzones.\n\na) FOREST PROTECTION ZONE (ZPF)\n\nb) AGRICULTURAL AND LIVESTOCK ZONE (ZAP)\n\nc) GREEN ZONE (ZV)\n\nc) MANGROVE ZONE (ZM)\n\ne) URBAN ZONE (ZU)\n\nf) MARITIME-TERRESTRIAL ZONE (ZMT)\n\nArticle 44.—Definition of land uses.\n\na) Forest Protection Zone (ZPF). The Protection Zone consists of lands fundamentally suited for forestry, characterized at the same time by having a low and very low geo-suitability (geoctitud) for urban development, also for being areas of irregular and very irregular slope, with scarce conditions for urbanization and with great potential for forest use. Due to these conditioning factors, the zone is of vital importance in the future development of the canton, in the idea of establishing a sustainable development model, whereby its protection becomes a primary objective and guideline in order to achieve a comfortable habitat for the inhabitants of Quepos in the future, thereby raising their quality of life.\n\nb) Agricultural and Livestock Zone (ZAP). The Agricultural and Livestock Zone consists of soils that are currently dedicated to agricultural and livestock activities and which are intended to be conserved for such uses, as well as soils detected as suitable for agricultural and livestock use. Due to the economic weight of this activity, the conservation and consolidation of these lands for agricultural and livestock activities is of utmost importance.\n\nc) Green Zone (ZV). The Green Zone consists of areas intended for passive and active recreation of the population, as well as defined areas for regional parks and includes linear parks and green and ecological corridors, and other green zones that will be preserved as green lungs, recreational areas, and sports complexes.\n\nd) Mangrove Zone (ZM). In the surroundings of the city of Quepos, there is a significant mangrove reserve that is essential to protect and conserve in order to achieve sustainable development in the area.\n\ne) Urban Zone (ZU). The Urban Zone consists of lands intended for the settlements of all urban activities such as residential, commercial, private and institutional and communal services, industrial, tourism, transport, and other activities related to the urban development process. It is located in areas that present a high geo-suitability (geoactitud) for urban development.\n\nf) Maritime-Terrestrial Zone (ZMT). The Maritime-Terrestrial Zone is the two-hundred-meter strip regulated by the Maritime-Terrestrial Zone Law (Ley de la Zona Marítimo Terrestre); this area extends from the Urban Zone of Quepos, along the coastline to the zone regulated by the Espadilla (Manuel Antonio) Regulatory Plan (Plan Regulador de Espadilla). It also includes the Cocal zone. In this Zone, a comprehensive regulatory plan must be proposed, which will establish the norms and regulations for its future development.\n\nCHAPTER II\n\nOn the organization of the Urban Area's land\n\nArticle 45.—To achieve the adequate planning of the urban area of Quepos, as well as the participation of its inhabitants, the Municipality shall take into account the organization and delimitation of the neighborhoods or residential sectors in order to formulate local plans and specific projects.\n\nTITLE VI\n\nForest Protection Zone (ZPF)\n\nCHAPTER I\n\nGeneral aspects\n\nArticle 46.—Purpose. The Protection Zone consists of lands designated in the canton for forest protection, protection of riverbanks and streams, aquifer zones, forested areas, flood-prone areas, and areas of high slope.\n\nArticle 47.—Permitted uses (Usos conformes). Permitted uses are forestry and absolute protection, as well as tourism projects, research, education, and health facilities, headquarters of national and international organizations. The use of trails, viewpoints, and single-family and multi-family residential use is also permitted, solely in condominiums of low coverage and density, on lands with slopes of less than 30%.\n\nConstruction is not permitted on lands with slopes greater than 30%, nor on flood-prone lands, nor on those presenting aquifers with their respective protection zones, river and stream protection zones, forested zones and areas of ecological interest, and historical and natural heritage.\n\nArticle 48.—Non-permitted uses (Usos no permitidos). Industrial settlements or residential developments (urbanizaciones), warehouses, workshops, commercial establishments except those for tourism use, and all other uses except those named as permitted use (uso conforme) are not permitted.\n\nArticle 49.—Non-conforming uses (Usos no conformes). Only those that are operating and duly established at the time this Land Use Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo) comes into effect shall be permitted.\n\nArticle 50.—Requirements.\n\n1) Minimum lot area, 50,000 m², except for restaurants and viewpoints, which shall be 3,000 m².\n\n2) Minimum frontage, 100 meters; in the case of restaurants and viewpoints, the minimum frontage shall be 50 meters.\n\n3) Maximum height, two levels, equivalent to 7 meters, not including the roof structure.\n\n4) Setbacks.\n\na) Front, 50 meters; in the case of restaurants and viewpoints, 15 meters.\n\nb) Rear, 100 meters; in the case of restaurants and viewpoints, 10 meters.\n\nc) Side, 20 meters; in the case of restaurants and viewpoints, 5 meters.\n\n5) Maximum coverage, the maximum coverage shall be 7.5%; in the case of restaurants and viewpoints, it is 12.5%.\n\n6) In the case of residential condominiums, construction is permitted at a density of 5 dwelling units per hectare on a single level. Construction on two levels is permitted, thus allowing a density of 10 dwelling units per hectare on two levels, strictly maintaining the 5 dwelling units on the first floor. The construction of residential developments (urbanizaciones) is not permitted.\n\nRequirements for residential condominiums.\n\na) Minimum lot area 20,000 m²\n\nb) Minimum frontage 50 meters\n\nc) Maximum height 2 levels, 7 meters, not including the roof structure\n\nd) Maximum coverage 10%\n\ne) Setbacks\n\n. Front 25 meters\n\n. Rear 20 meters\n\n. Side 10 meters\n\nArticle 51.—The Forest Protection Zone must function as a complement to Manuel Antonio National Park; therefore, these zones are subject to expropriation for the expansion of the park.\n\nTITLE VII\n\nAgricultural and Livestock Zone (ZAP)\n\nGeneral aspects\n\nArticle 52.—Purposes. An allocation of area is reserved for agricultural and livestock use, with the idea of preserving and consolidating agricultural and livestock activities.\n\nArticle 53.—Permitted uses (Usos conformes). Permitted uses are agricultural and livestock uses and complementary activities, such as warehouses, agro-industries, irrigation installations, poultry, pig, and bee farms, and single-family housing, eco-tourism projects of very low density. Sanitary landfills, bus parking lots, and complementary works for such uses shall be permitted.\n\nConstruction is not permitted on lands presenting aquifers, slopes greater than 30%, areas subject to landslides and flooding, forested zones, and river and stream protection areas.\n\nArticle 54.—Non-permitted uses (Usos no permitidos). Residential developments (urbanizaciones), condominiums, residential complexes (conjuntos residenciales), industry, commerce, or any other use not listed under permitted uses (usos conformes) are not permitted.\n\nArticle 55.—Non-conforming uses (Usos no conformes). Only those that are operating and duly established at the time this Regulation comes into effect shall be permitted, with the limitations defined in this Land Use Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo).\n\nArticle 56.—Requirements.\n\n1) Minimum lot area, 10,000 m².\n\n2) Minimum lot frontage, 50 meters.\n\n3) Maximum height, two levels, 7 meters, not including the roof structure.\n\n4) Setbacks.\n\na) Front, 25 meters.\n\nb) Rear, 20 meters.\n\nc) Side, 10 meters on both sides.\n\n5) Coverage. Maximum coverage 10%.\n\n For eco-tourism projects, the same requirements shall apply except for the minimum lot area, which shall be 50,000 hectares, with a density of 5 rooms per hectare.\n\nTITLE VIII\n\nGreen Zone (ZV)\n\nGeneral aspects\n\nArticle 57.—Purposes. The purpose is to reserve an important allocation of green zones in order to create an integrated system of green areas in the city of Quepos, based on regional and urban parks, recreational areas, plazas, and gathering zones. This green area shall function integrally with Manuel Antonio National Park.\n\nArticle 58.—Permitted uses (Usos conformes). Permitted uses are all sports facilities, swimming pools, gyms, changing rooms, sports fields, and other facilities that facilitate spiritual and sports recreation.\n\nArticle 59.—Non-permitted uses (Usos no permitidos). No type of use is permitted, except those indicated as permitted use (uso conforme).\n\nArticle 60.—Conditional uses (Usos condicionales). Conditional uses are all facilities such as small diners (sodas) and offices, provided the Municipality, in coordination with the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo), approves them, following the guidelines of the Regulatory Plan (Plan Regulador).\n\nArticle 61.—Requirements. The requirements shall be established in each case by the Municipality of Aguirre, in coordination with the Urban Planning Directorate.\n\nTITLE IX\n\nMangrove Zone (ZM)\n\nGeneral aspects\n\nArticle 62.—Purposes. The Mangrove Zone consists of lands that are currently covered with mangrove vegetation and must be conserved as such in order to achieve sustainable development.\n\nArticle 63.—Permitted uses (Usos conformes). This zone is under absolute protection; therefore, no type of use is permitted, except for mangrove restoration.\n\nArticle 64.—Non-permitted uses (Usos no permitidos). No type of use is permitted.\n\nArticle 65.—Non-conforming uses (Usos no conformes). No non-conforming use shall be admitted.\n\nArticle 66.—Conditional uses (Usos condicionales). No type of conditional use is permitted.\n\nTITLE X\n\nUrban Zone (ZU)\n\nGeneral aspects\n\nArticle 67.—Purposes. The Urban Zone consists of lands intended to settle the existing and future population, as well as the services required for the coexistence of said population. In this Plan, the Urban Zone is subdivided into a series of subzones, which are:\n\n1) Residential Subzone\n\n2) Mixed Services Subzone\n\n3) Institutional and Communal Subzone\n\n4) Industrial Subzone\n\n5) Transportation and Parking Subzone\n\n6) Port Subzone\n\n7) Airport Subzone\n\n8) Boardwalk (Malecon) Subzone\n\n 9) Marina Subzone\n\nTITLE X\n\nResidential Subzone\n\nCHAPTER I\n\nGeneral aspects\n\nArticle 68.—Purposes. The Residential Zone is the area necessary to house the existing and future population, allowing its orderly expansion. The Residential Zone is divided, based on density, into High-Density Residential Zone, Medium-Density Residential Zone, and Low-Density Residential Zone.\n\nArticle 69.—Permitted uses (Usos conformes). The permitted use is residential, plus the complementary uses indicated in the list in Annex 2 (Anexo 2) of this regulation.\n\nArticle 70.—Non-permitted uses (Usos no permitidos). In the zones defined as residential, only these uses and those defined in this regulation as complementary uses shall be accepted, all others being excluded. (See Annex No. 2 (Anexo Nº 2) of this regulation.\n\nArticle 71.—Non-conforming uses (Usos no conformes). Only those that were operating and duly established at the time this regulation comes into effect shall be permitted, with the limitations defined in this Land Use Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo).\n\nArticle 72.—Complementary uses in residential zones. As complementary uses within residential zones, only those indicated in the list in Annex No. 2 (Anexo Nº 2) shall be permitted.\n\nThere may not be more than one premises for complementary use per property.\n\nThe lots designated for this purpose must be located on the main roads of the neighborhood or residential development (urbanización) and preferably be corner lots, with the purpose of forming an integral neighborhood center. In this case, main roads are understood to be those that have the greater right-of-way and/or are public transportation routes. These services are understood as small, non-disruptive services that primarily serve the daily needs of the population of the neighborhood, housing complex (ciudadela), or residential development (urbanización). The type and quantity of these services shall be defined by the Municipality through a prior study presented by the interested owner based on the aforementioned criteria. It is understood that the uses indicated here complement the commercial and service activities located in neighborhood centers or lots designated for commercial use in residential developments (urbanizaciones).\n\nArticle 73.—For the renewal or processing of Licenses for these premises, the provisions of Articles 79, 80, 81, 82, 83 of the Municipal Code (Código Municipal) shall be followed.\n\nArticle 74.—When the commercial activity is not the primary one, but rather a complement to the residential one, the respective license shall only be granted if total functional and spatial independence between both activities is ensured, which must be verified by the Ministry of Health (Ministerio de Salud) before the Municipality grants the respective License. The license shall state the size of the premises, the type of service, and the number of employees.\n\nArticle 75.—Regarding new residential developments (urbanizaciones), the provisions in force in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Residential Developments (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones) relating to communal and private services shall apply.\n\nArticle 76.—Parking Area. For residential projects under the concept of condominium or residential development (urbanización), it shall be the area determined by current laws and regulations for each case.\n\nTITLE XI\n\nCHAPTER II\n\nHigh-Density Residential Subzone (SZAD)\n\nArticle 77.—Purpose. This is the part of the urbanized or developable land of the Canton where the most intense use of the land is pursued. It is located as indicated in the Land Use and Residential Density Maps (Mapas de Uso de Suelo y Densidades Residenciales). The objective is to achieve a net density standard of 40 dwelling units per hectare on a single level, a density that can reach 120 dwelling units per hectare through the construction of multi-family residential complexes (conjuntos residenciales) mainly, in solutions of up to three levels.\n\nArticle 78.—Lot requirements:\n\n1) Minimum area 160 square meters\n\n2) Minimum frontage. 8 meters.\n\n3) Maximum height 3 levels, 10.5 meters; in special cases, this height may increase in order to increase density by allowing a greater number of levels. The roof structure is not included.\n\n4) Maximum Coverage. 65%\n\n6) Setbacks:\n\na) front, 2 meters\n\nb) rear, 3 meters\n\nc) side, not required on any side\n\n Complementary uses: see list in Annex No. 2 (Anexo Nº 2)\n\nCHAPTER III\n\nMedium-Density Residential Subzone (SZMD)\n\nArticle 79.—Purposes. In this residential portion of the urbanized and developable land of the Canton, a less intense land use than in the previous category is pursued, with 26 dwelling units per hectare in single-level solutions. Multi-family-type solutions of two levels are permitted, for a maximum density in these cases of 52 dwelling units per hectare.\n\nArticle 80.—Lot requirements:\n\n1) Minimum area. 250 square meters\n\n2) Minimum frontage. 12 meters\n\n3) Maximum height 2 levels, 7 meters, not including the roof structure\n\n4) Maximum coverage. 55%\n\n5) Setbacks:\n\na) Front, 3 meters\n\nb) Rear, 3 meters\n\nc) Side, not required\n\n6) Complementary uses, See list in Annex No. 2 (Anexo Nº 2).\n\nCHAPTER IV\n\nLow-Density Residential Subzone (SZBD)\n\nArticle 81.—Purposes. This is that portion of the urbanized and developable land of the Canton in which a low intensity of land use is pursued. For the Low-Density Zone, 13 dwelling units per hectare on a single level shall be permitted as a maximum, allowing solutions up to a second level with a density of 26 dwelling units per hectare.\n\nArticle 82.—Lot requirements:\n\n1) Minimum area 500 square meters\n\n2) Minimum frontage 18 meters\n\n3) Maximum height 2 levels, 7 meters, not including the roof structure\n\n4) Maximum coverage 40%\n\n5) Setbacks:\n\na) Front, 5 meters\n\nb) Rear, 4 meters\n\nc) Side, 2 meters\n\n6) Complementary uses See list in Annex No. 2 (Anexo Nº 2).\n\nArticle 83.—The design of basic infrastructure, whether for a new residential development (urbanización) or for urban renewal, must be calculated based on the maximum density of the corresponding zone.\n\nUrban facilities shall be governed by the provisions of the National Regulation for the Control of Subdivisions and Residential Developments (Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones).\n\nTITLE XII\n\nMixed Services Subzone (SZSM)\n\nCHAPTER I\n\nGeneral aspects and classification of mixed services\n\nArticle 84.—Delimitation and ranges of action. The commerce and service zones are conceived in the P.R.U. as urban complexes that function integrally and hierarchically, in urban centers and corridors of different classes. These complexes shall be of different ranks: Municipal and neighborhood, as well as reflecting the magnitude and connotation of the service provided.\n\nArticle 85.—Permitted uses and parking. The uses permitted in each of the commerce and service centers and corridors shall be regulated by exclusion, based on the list in Annex 1 (Anexo 1).\n\nParking shall be governed by the provisions of the Public Spaces, Roadways, and Transport Regulation of the P.R.U.\n\nArticle 86.—Mixed uses. In some areas indicated as mixed-use, commercial and service activities considered compatible are also permitted.\n\nArticle 87.—Hierarchization of Urban Centers and Sub-Centers. The intent is to create or consolidate urban service and commerce centers interrelated with the other urban components (housing, industry, and recreation). To this end, the P.R.U. proposes the location of these centers within the territory of the urban area of the canton, hierarchized by the type of services and their radius of action. Three classes of centers are distinguished by their form and type of services: compact urban centers, urban corridors (linear in form), and specialized centers. In turn, from the point of view of their scope or coverage, the following categories are established:\n\nMunicipal Urban Center, Special Urban Center, Neighborhood Urban Center. In the case of corridors, these fall under the ranks of Municipal Corridor and Manuel Antonio Tourist Corridor. By their rank, these centers and corridors are defined as follows:\n\n1) Municipal Urban Center. This is the urban area where government, commercial, and private and public service activities are grouped, and whose radius of action is the entire Municipal territory.\n\n2) Special Urban Center. This is the urban area with commercial activities and private, government, and public services whose service area covers the central zone of the urban area; this is a new proposed center that will be integrated into the urban center of Quepos, forming the urban core of this expanding urban zone.\n\n3) Neighborhood Urban Centers. The Neighborhood Urban Centers are the local urban areas with commercial activities and public and private services serving the smaller residential units, which could be neighborhoods, housing complexes (ciudadelas), and residential developments (urbanizaciones).\n\nArticle 88.—Hierarchization. Commerce and Service Corridors.\n\n Municipal Urban Corridors. Urban area of linear form in which service and commerce activities are grouped, whose service area is at the municipal level.\n\nManuel Antonio Tourist Corridor. The canton of Aguirre has been experiencing significant tourist growth in the form of a corridor extending from the center of Quepos towards Manuel Antonio Beach. This growth must be regulated; at this stage of the Plan, general regulation will be provided, leaving for a second stage a detailed study to establish the urban guidelines in this zone.\n\nCHAPTER II\n\nMixed Services\n\nMunicipal Urban Center\n\nArticle 89.—Purposes and spatial delimitation. Commerce and public and private services are of Municipal rank and are located as indicated on the Land Use Zoning Map (Mapa de Zonificación del Uso del Suelo). The purpose is to consolidate this area as the main commerce and service center of the Municipality. To this end, a program of renovation, traffic restructuring, an increase in its provision of green areas and open spaces, and general infrastructure improvement is proposed.\n\nArticle 90.—Permitted uses (Usos conformes). Commercial and public and private service activities, and single-family and multi-family housing.\n\nArticle 91.—Non-permitted uses (Usos no permitidos). From the list in Annex 1 (Anexo 1), those considered from 1 to 11 and from 13 to 15.\n\nArticle 92.—Conditional uses (Usos condicionales). From the list in Annex 1 (Anexo 1), numbers 16, 18, 20, 21, and 23.\n\nConditional uses must confine the nuisances they may cause within the lot where the activity is to be located.\n\nArticle 93.—Requirements:\n\n1) Minimum lot area: 200 m² minimum for buildings up to two stories, and 250 m² for buildings exceeding two levels.\n\n2) Minimum Frontage. 15 m.\n\n3) Maximum Height. Coefficient C = 1.5\n\n4) Height facing Parks and public spaces, see article of this Regulation.\n\n5) Maximum coverage. 70%\n\n6) Setbacks (Retiros):\n\na) Front. 2.5 meters, which will be used as entrance porticoes and integrated into the\nsidewalks and pedestrian walkways.\n\nb) Rear. Minimum 3 m. If the building exceeds two stories, the setback shall be increased by one meter\nper story.\n\nc) Side. If the building has windows on the parallel wall of the respective property line,\nit shall be 1.5 m for single-story buildings and 3 m for two-story buildings; for each additional story\none meter of side setback must be added. If there are no windows, it is not required.\n\n 6) Marquees: All buildings shall provide a marquee designed in accordance with what is\nindicated in the Public Spaces, Roadways and Transportation Regulation (article).\n\n Those buildings that have a front garden shall provide a covered walkway in lieu of\na marquee, or a marquee return along the entire facade such that the pedestrian is\nat all times protected from the sun and rain.\n\nIf the building has a portico along its facade, it does not require a marquee. This rule\napplies to open public parking lots. (See Special Control Zones article.\n\nCHAPTER III\n\nMixed Services\n\nSpecial Urban Center\n\nArticle 94.—Purposes and spatial delimitation. The construction of the Hospital and the future\nconstruction of the coastal highway have caused significant urban development in the western sector of the\nurban area; in order to achieve balanced development and ensure that the current and future population is\nsupplied with the required urban services, the creation of a mixed special urban center is proposed, in the central area on the road that goes from Quepos to the Hospital, enabling the\nintegration of this center with the rest of the urban area. This center is intended to be created with a series\nof facilities that serve as a catalyst and hub in the development of the sector. To this end, it is proposed\nto install in this zone the Municipal building, bus terminal, parking lots, government\noffices, green areas and pedestrian walkways, that is, to create a civic center with all the\nrequired facilities.\n\nArticle 95.—Conforming Uses. Commercial activities and public and private services, single-family\nand multifamily housing.\n\nArticle 96.—Non-Permitted Uses. From the list of Annex 1, those contemplated in numerals 1 through\n9, 11, 13, 15.\n\nArticle 97.—Conditional Uses. From the list of Annex 1, 10 and 27.\n\nArticle 98.—Requirements:\n\n1) Minimum area 400 m², in\nbuildings up to two stories and\n\n 500 m² in buildings exceeding two stories.\n\n2) Minimum frontage 20 m.\n\n3) Setbacks (Retiros).\n\na) Front, 3 meters which will be used as entrance porticoes and integrated into the sidewalks and\npedestrian walkways.\n\nb) Rear, 3 meters.\n\nc) Side, none shall be required.\n\n4) Maximum height. Coefficient C= 1.5.\nFacing parks and public spaces, the height shall be set as indicated in the article of this\nRegulation.\n\n5) Maximum coverage. 70%.\n\nCHAPTER IV\n\nMixed Services\n\nNeighborhood Urban Centers\n\nArticle 99.—Purposes and delimitation. The aim is to achieve an urban hierarchy, enabling\na better distribution and provision of services throughout the urban territory. Its delimitation is\nshown on the Land Use Zoning Map.\n\nArticle 100.—Conforming Uses. The permitted uses are commercial activities and public\nand private services, single-family and multifamily housing.\n\nArticle 101.—Non-Permitted Uses. Those listed in Annex 1 from 1 to 7, 9, 11, 12,\n15 and 23.\n\nArticle 102.—Conditional Uses. From the list in Annex 1, numerals 8, 10, 12, 18, 19, 20.\n\nArticle 103.—Requirements:\n\n1) Minimum area. 300 m² in\nbuildings up to two stories, 550 m² in buildings exceeding two levels.\n\n2) Minimum frontage 15 meters.\n\n3) Maximum height Coefficient C = 1.5.\nFacing parks and public spaces, the height shall be set as indicated in the article of this\nRegulation.\n\n4) Maximum coverage. 65%\n\n3) Setbacks (Retiros):\n\na) Front, 3 meters that shall be used as entrance porticoes and integrated into the sidewalks and\npedestrian walkways.\n\n b) Rear. 3 meters\n\n c) Side, 1.5 meters\n\nCHAPTER V\n\nMixed Services\n\nMunicipal Urban Corridors\n\nArticle 104.—Purposes and spatial delimitation. The purpose is to consolidate commercial\nand service activities along the coastal highway.\n\nArticle 105.—Conforming Uses. The permitted uses are all commercial activities and\npublic and private services, single-family and multifamily housing.\n\nArticle 106.—Non-Permitted Uses. From the list in Annex 1, from 1 to 4 and 11.\n\nArticle 107.—Conditional Uses. From the list in Annex 1, from 7 to 9 and 13, 14, 15.\n\nArticle 108.—Requirements:\n\n1) Minimum area 500 m²\n\n2) Minimum frontage. 15 m\n\n3) Maximum height Coefficient c = 1.5\n\n4) Maximum coverage 70%\n\n4) Setbacks (Retiros).\n\na) Front, 3 meters\n\nb) Rear, 3 meters\n\nc) Side, 1.5 meters\n\nCHAPTER VI\n\nManuel Antonio Tourist Urban Corridor\n\nArticle 109.—Purposes and spatial delimitation. The purpose is to consolidate and organize, while\nprotecting the environment in this important tourist corridor. The zone is delimited from\nthe center of Quepos to Espadilla Beach, on the Quepos-Manuel Antonio road.\n\nArticle 110.—Conforming Uses. The permitted uses are all tourist uses, such as hotels,\ncabins, restaurants, bars, discotheques, shops, boutiques, single-family and multifamily housing.\nCultural and community facilities, green areas, museums, zoos, butterfly gardens and botanical\ngardens.\n\nArticle 111.—Non-Permitted Uses. Industrial uses, warehouses, gas stations,\nworkshops of any kind, nor any other use not stipulated in the conforming uses shall be permitted.\n\nArticle 112.—Conditional Uses. Educational\ninstitutions, health centers, religious centers are permitted as conditional uses, provided that any nuisances are confined\nto the lots to be used.\n\nArticle 113.—Requirements:\n\nMinimum lot area 5,000 m²; in the cases of restaurants, bars, boutiques, shops,\nsupermarkets, single-family housing, the minimum lot shall be 2,500 m².\n\nMinimum lot frontage 50 meters; in the cases of restaurants, bars, boutiques, shops,\nsupermarkets, single-family housing, the minimum frontage shall be 25 meters.\n\nMaximum height 7 meters, two levels, does not include roof structure.\n\nMaximum coverage in the case of hotels, cabins and residential condominiums, 50%; in other\ncases, 25%.\n\nSetbacks (Retiros):\n\nFront 10 meters\n\nRear 10 meters\n\nSide 5 meters\n\nTITLE XIII\n\nInstitutional and Community Subzone (Subzona Institucional y Comunal, SZIC)\n\nCHAPTER I\n\nGeneral Aspects\n\nArticle 114.—Definition. Institutional and community services are all government\nservices such as educational centers, health centers, communications, as well as community halls,\nlibraries and cultural modules.\n\nArticle 115.—Purposes. In view of the lack of institutions and community services in the urban\narea of Quepos, a provision of zones for the establishment of state,\ncommunity and cultural institutions is proposed, which, together with commerce, services and green areas, will form\nthe urban centers functioning in an integral and hierarchical manner.\n\nArticle 116.—Hierarchization. Like commerce and services, institutional uses will be\nlocated in urban centers and commerce and service corridors, taking into account their radius of action.\nTherefore, there will be institutional areas with neighborhood and municipal rank.\n\nArticle 117.—Conforming Uses. The permitted uses are those that provide institutional\nand community services, such as educational centers, health centers, security, autonomous institutions,\nmunicipal offices and community and cultural facilities, university centers, cemeteries.\n\nArticle 118.—Non-Permitted Uses. All uses not included in the category of institutional\nand community services.\n\nArticle 119.—Conditional Uses. Restaurants, sodas\nand personal services, banking institutions and recreational and cultural facilities such as cinemas\nand theaters will also be permitted as conditional uses.\n\nArticle 120.—Requirements. They are those established for each type of building established in the\nConstruction Regulation. The delimitation of the zone is indicated on the Land Use Map. The\nminimum requirements for lots are the same as for the nearest centers and corridors. When\nwhat is indicated on the Land Use Map entails an act of expropriation and it is not carried out, the potential use\nof the land in question shall be defined by the Urban Regulatory Plan Monitoring Commission,\nthe Municipality's Urban Planning Department and the INVU Urban Planning Department.\n\nTITLE IXV\n\nCHAPTER I\n\nIndustrial Subzone (Subzona Industrial, SZIN)\n\nCHAPTER I\n\nGeneral Aspects\n\nArticle 121.—Spatial delimitation. The Regulatory Plan defines an industrial zone, located in the\nvicinity of the airport on the coastal highway, as indicated on the zoning map.\n\nArticle 122.—Purpose. To permit non-polluting industrial production\nactivities and workshops in the urban area in order to concentrate and organize them in a specific zone in order to\nprotect other land uses.\n\nArticle 123.—Conforming Uses. The permitted uses are industrial uses and complementary activities\nto this use, sodas, restaurants, as well as mechanical, repair, paint,\nbodywork, lathe workshops, etc.\n\nArticle 124.—Non-Permitted Uses. No type of use is permitted, except those indicated as conforming\nuses.\n\nArticle 125.—Conditional Uses. No conditional uses are permitted.\n\nArticle 126.—Requirements:\n\n1) Minimum Area 1000 m²\n\n2) Lot frontage. 20 m\n\n3) Maximum Height. Coefficient C = 1.0.\n\nWhen it is desired to build or utilize more than one story in an industrial establishment, for\ndeveloping industrial or storage processes, a study shall be required from the interested party demonstrating that the activity on upper floors does not imply a risk to the safety of\nworkers, users and neighbors.\n\n4) Maximum Coverage. 50%\n\n5) Setbacks (Retiros):\n\na) Front. No less than 6 m.\n\nSide and Rear 3 m, in buildings up to five meters in height measured from the floor to the\neave level, increasing by one meter for each meter in excess of the previous height. See Annex No.\n3 of this Regulation\n\nArticle 127.—Irregular lots. Irregular lots with a frontage less than the minimum shall be permitted,\nprovided that they have an access of no less than 6 meters and 10% more area than the minimum stipulated for\nthe zone.\n\nArticle 128.—Parking. A space of 18 square meters (3 by 6 meters) shall be required for\neach 150 square meters of constructed area, and a loading and unloading space of 5 by 12 meters,\nif the constructed area exceeds 500 square meters; increasing by one space for each 500\nadditional square meters of constructed area.\n\nArticle 129.—Conforming Uses. They are those indicated in the Partial Industrial Area Zoning Regulation\nin the Greater Metropolitan Area. From the list in Annex No. 1, numeral 17 shall be authorized\nin compliance with Article 29 of this Regulation.\n\nArticle 130.—Non-Permitted Uses. From the list in Annex 1, numerals 3, 16 through 18, 20 and\n22 through 25.\n\nTITLE XV\n\nTransportation and Parking Subzone (Subzona de Transporte y Estacionamiento, SZTE)\n\nCHAPTER I\n\nGeneral Aspects\n\nArticle 131.—Purpose and Spatial Delimitation. The purpose is to reserve and utilize areas\ndesignated for bus terminals and stops, as well as parking lots in order to organize\ntraffic in the canton, mainly in the central core. The main facilities are being proposed, around the new Special Center of Quepos, on the road connecting the center\nof Quepos with the Hospital.\n\nArticle 132.—Conforming Uses. The permitted uses are bus terminals and stops and\nparking lots, as well as complementary activities, such as sodas, restaurants,\noffices.\n\nArticle 133.—Non-Permitted Uses. No type of use not specified as a\nconforming use shall be permitted.\n\nArticle 134.—Requirements:\n\n1) Minimum lot area 600 m²\n\n2) Minimum frontage 15 meters\n\n3) Height Coefficient C..\n1.25\n\n4) Maximum coverage 40%\n\nb) Setbacks (Retiros):\n\na. Front, 5 meters\n\nb. Rear, 5 meters\n\nc. Side, 3 meters\n\nTITLE XVI\n\nCHAPTER I\n\nPort Subzone (Subzona Portuaria, SZPO)\n\nArticle 135.—Purposes and Spatial Delimitation. The purpose is to consolidate and expand the port\nzone of Quepos, for the installation of docks, ports. This zone is located in the central\nzone of the coastline, around the established port and in Boca Vieja, as indicated on the\nZoning map.\n\nArticle 136.—Conforming Uses. The permitted uses are those of the port and docks with\ncomplementary facilities, customs, security, immigration, gas station, boat repair\nworkshop, parking lots, restaurants, sodas.\n\nArticle 137.—Non-Permitted Uses. No type of use shall be permitted, except those noted as\nconforming.\n\nArticle 138.—Conditional Uses. No conditional use shall be permitted.\n\nArticle 139.—Requirements. The requirements shall be provided by the Municipality and the Urban\nPlanning Department in each of the special cases that arise.\n\nTITLE XVII\n\nCHAPTER I\n\nAirport Subzone (Subzona de Aeropuerto, SZAP)\n\nArticle 140.—Purpose and Spatial Delimitation. The purpose is to conserve and reinforce the\nairport activity in Quepos. The zone is located on the land currently occupied by the\nairport and its surroundings.\n\nArticle 141.—Conforming Uses. This zone is exclusive for the airport and related services.\n\nArticle 142.—Non-Permitted Uses. All except those noted as permitted.\n\nArticle 143.—Conditional Uses. No conditional uses are permitted.\n\nArticle 144.—Requirements. The requirements shall be set by the Municipality in coordination with\nCivil Aviation and the INVU Urban Planning Department.\n\nTITLE XVIII\n\nCHAPTER I\n\nMarina Subzone (Subzona de Marina, SZMR)\n\nArticle 145.—Purposes and Spatial Delimitation. The purpose is to reserve an area to install\na marina in Quepos in order to be used for tourist activity, as indicated on the\nZoning map.\n\nArticle 146.—Conforming Uses. The permitted uses are port facilities, docks,\nmarinas and complementary services, such as gas stations, customs, repair workshop, fire station,\nRed Cross, restaurant, soda, dry marina, boat parts store, sales office\nand rental of repairs, supermarkets, user services office, souvenir\nshops, information services, Internet café, small storage warehouses, boat repair and manufacturing\nworkshop, vehicle and boat parking, private and government administrative\noffices, ice industry, security office, shops.\n\nArticle 147.—Non-Permitted and Conditional Uses. No use not\ncontemplated as a conforming use shall be permitted. No conditional uses\nshall be permitted.\n\nArticle 148.—Requirements:\n\nCoverage. The permitted coverage is 60%\n\nHeight. The maximum permitted height is 2 levels, 7 meters, not\nincluding the roof height.\n\nSetbacks (Retiros). The front, rear and side setbacks shall be 10\nmeters on each of the sides.\n\nTITLE XIX\n\nCHAPTER I\n\nBoardwalk Subzone (Subzona de Malecón, SZMA)\n\nArticle 149.—Purposes and Spatial Delimitation. The purpose is to preserve a pedestrian walkway\nand recreation zone on the urban coastline, both in the center of Quepos and in Boca Vieja and\nCocal.\n\nArticle 150.—Conforming Uses. The permitted uses are pedestrian walkways, green areas, terraces,\npedestrian bridges.\n\nArticle 151.—Non-Permitted Uses. All except those noted as conforming.\n\nArticle 152.—Conditional Uses. No conditional uses are permitted.\n\nArticle 153.—Requirements. The requirements shall be set by the Municipality and the INVU Urban\nPlanning Department, in each specific case.\n\nTITLE XX\n\nCHAPTER I\n\nRiver and Stream Protection Subzone (Subzona de Protección de Ríos y Quebradas, SZPR)\n\nArticle 154.—Purposes and Spatial Delimitation. The purpose is to preserve the areas surrounding\nthe courses of rivers and streams, functioning as natural corridors. In accordance with the\nForestry Law (Ley Forestal) No. 7575.\n\nArticle 155.—Conforming Uses. The permitted uses are only those of a forestry nature.\n\nArticle 156.—Non-Permitted Uses. All except forestry uses.\n\nArticle 157.—Conditional Uses. No conditional uses shall be permitted.\n\nTITLE XXI\n\nCHAPTER I\n\nMaritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre, ZMT)\n\nArticle 158.—Purposes and Spatial Delimitation. The purpose is to regulate the strip of\ntwo hundred meters running from the urban area established by this Regulatory Plan, to the Maritime\nTerrestrial Zone of the Zone Regulated by the Espadilla Beach Regulatory Plan. It also includes\nCocal Beach, with the exception that in this sector the Quepos Regulatory Plan specifies\nthe uses and roadways, to achieve an integral development of this sector with the rest of the city of\nQuepos. When the Beach Regulatory Plan is carried out, it must respect both the roadway layout and\nzoning indicated in this Quepos Regulatory Plan. The same treatment is given to the zone\nbetween the port and the Maritime Terrestrial Zone, towards the Punta Quepos sector, indicated\nin this Regulatory Plan. The urban Zone extends from Boca Vieja to the port, as\nindicated by the IGN.\n\nArticle 159.—Conforming Uses. The permitted uses shall be those established by each of the regulatory\nplans to be carried out and that are contemplated in this Regulatory Plan, in the case of the urban area\nof the city of Quepos.\n\nArticle 160.—Non-Permitted Uses. They shall be those established by each of the regulatory plans to be\ncarried out, complying with Law 6043.\n\nArticle 161.—In the Inalienable Zone (50 meters) no type of use shall be permitted. In the 20\nmeters parallel to the Inalienable Zone, it shall be reserved as a pedestrian walkway along the entire length of this\nMaritime Terrestrial Zone, from the urban area of Quepos to the Espadilla Beach Regulatory Plan Zone\nand the Cocal area, forming a large green corridor along the coastline.\n\nTITLE XXI\n\nSpecial Provisions\n\nCHAPTER I\n\nGeneral Aspects\n\nArticle 162.—Existing constructions and buildings that have the respective\npermits and that are not stipulated in this Zoning of this Regulatory Plan,\nshall retain the use granted." }