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  "id": "norm-51129",
  "citation": "Decreto 35",
  "section": "norms",
  "doc_type": "regulation",
  "title_es": "Reforma Reglamento Autónomo para la Adquisición de Tierras",
  "title_en": "Amendment to the Autonomous Land Acquisition Regulation",
  "summary_es": "Este documento modifica el Reglamento Autónomo para la Adquisición de Tierras del Instituto de Desarrollo Agrario (IDA, hoy INDER), aprobado originalmente en 2002. Introduce un nuevo factor de evaluación denominado \"Aspectos Legales\" con una ponderación de 5 puntos, que exige certificaciones registrales, planos catastrados coincidentes, oferta de venta vigente y una constancia del MINAE que acredite que el inmueble no está afectado por áreas silvestres protegidas. Simultáneamente, elimina el criterio de \"caminos internos\" (5 puntos) por considerarlo innecesario para productores independientes, cuyos puntos se reasignan al nuevo factor legal. Además, ajusta la metodología de cálculo del costo por parcela y amplía las alternativas de calificación en la tabla de ponderación del factor socioeconómico, estableciendo una escala más granular para comparar el precio de la tierra con el avalúo.",
  "summary_en": "This document amends the Autonomous Land Acquisition Regulation of the Agricultural Development Institute (IDA, now INDER), originally approved in 2002. It introduces a new evaluation factor called \"Legal Aspects\" with a weight of 5 points, which requires registry certifications, matching cadastral plans, a valid purchase offer, and a MINAE certificate confirming that the property is not affected by protected wildlife areas. Simultaneously, it removes the \"internal roads\" criterion (5 points) as unnecessary for independent producers, reallocating those points to the new legal factor. Furthermore, it adjusts the methodology for calculating the cost per parcel and expands the scoring alternatives in the socioeconomic factor weighting table, establishing a more granular scale for comparing the land price with the appraisal.",
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  "date": "21/07/2003",
  "year": "2003",
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    "property-and-titling"
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  "es_concept_hints": [
    "asentamientos",
    "MINAE",
    "área silvestre protegida",
    "certificación registral",
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    "Relación Tierra Familia"
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  "concept_anchors": [
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      "article": "Art. 47",
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  "keywords_es": [
    "adquisición de tierras",
    "IDA",
    "INDER",
    "Reforma Reglamento Autónomo",
    "asentamientos",
    "MINAE",
    "áreas silvestres protegidas",
    "avalúo",
    "oferta de venta",
    "planos catastrados",
    "Registro Público",
    "aspectos legales",
    "formación de asentamientos",
    "tierra-familia",
    "costo por parcela"
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  "keywords_en": [
    "land acquisition",
    "IDA",
    "INDER",
    "Autonomous Regulation amendment",
    "settlements",
    "MINAE",
    "protected wildlife areas",
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    "Public Registry",
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  "excerpt_es": "Artículo 47: I. Aspectos normativos. Esta categoría tiene un valor específico de: 15.00 puntos. Se incluye el siguiente punto: 3) Aspectos Legales: El valor asignado a este elemento es de 5 puntos. Se considera como un factor importante y limitante para una compra, que los inmuebles estudiados cuenten con los requisitos legales indispensables para que la compra se pueda materializar, los aspectos que aportaran puntuación son los siguientes: a) Oferta de venta vigente a la fecha de calificación. b) Los inmuebles cuentan con planos catastrados cuyas áreas coinciden con las áreas inscritas en el Registro Público. c) El expediente cuenta con certificación del Registro Público o Notaria, en donde se indica que el área inscrita coincide con el área del plano catastrado y que el inmueble pertenece a la persona física o jurídica que presentó la oferta de venta. d) El expediente contiene certificación del MINAE, Sistema Nacional de Áreas de Conservación, en donde se indique que la propiedad no está afectada parcial ni totalmente por cualquier área silvestre protegida sea cual sea su categoría de manejo administrada por el MINAE. e) El expediente cuenta con una certificación de Personería Jurídica emitida por el Registro Público o Notarial en donde se indique que la persona que firmó la oferta de venta tiene la representación legal.",
  "excerpt_en": "Article 47: I. Regulatory Aspects. This category has a specific value of: 15.00 points. The following point is included: 3) Legal Aspects: The value assigned to this element is 5 points. It is considered an important and limiting factor for a purchase that the studied properties meet the essential legal requirements for the purchase to be materialized; the aspects that will contribute to the score are as follows: a) Valid purchase offer at the time of qualification. b) The properties have cadastral plans whose areas match the areas registered in the Public Registry. c) The file contains a certification from the Public Registry or Notary, indicating that the registered area matches the area of the cadastral plan and that the property belongs to the individual or legal entity that submitted the purchase offer. d) The file contains a certification from MINAE, National System of Conservation Areas, indicating that the property is not partially or totally affected by any protected wildlife area, regardless of its management category administered by MINAE. e) The file contains a legal capacity certification issued by the Public Registry or Notarial authority indicating that the person who signed the purchase offer has legal representation.",
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    "label_en": "Active norm",
    "label_es": "Norma vigente",
    "summary_en": "IDA amends its land acquisition regulation to incorporate mandatory legal requirements—including a MINAE certification regarding protected areas—and adjusts the socioeconomic evaluation methodology.",
    "summary_es": "El IDA modifica su reglamento de adquisición de tierras para incorporar requisitos legales obligatorios—incluyendo una certificación del MINAE sobre áreas protegidas—y ajustar la metodología de evaluación socioeconómica."
  },
  "pull_quotes": [
    {
      "context": "Artículo 47, I.3) Aspectos Legales",
      "quote_en": "It is considered an important and limiting factor for a purchase that the studied properties meet the essential legal requirements for the purchase to be materialized.",
      "quote_es": "Se considera como un factor importante y limitante para una compra, que los inmuebles estudiados cuenten con los requisitos legales indispensables para que la compra se pueda materializar."
    },
    {
      "context": "Artículo 47, I.3) d)",
      "quote_en": "The file contains a certification from MINAE, National System of Conservation Areas, indicating that the property is not partially or totally affected by any protected wildlife area, regardless of its management category administered by MINAE.",
      "quote_es": "El expediente contiene certificación del MINAE, Sistema Nacional de Áreas de Conservación, en donde se indique que la propiedad no está afectada parcial ni totalmente por cualquier área silvestre protegida sea cual sea su categoría de manejo administrada por el MINAE."
    },
    {
      "context": "Artículo 47, II. Características internas de la finca",
      "quote_en": "Point 3 on internal roads is eliminated, since in practice it has been proven that the vast majority of properties studied for possible purchase do not have internal roads, as it is not necessary for the productive and economic development of independent producers.",
      "quote_es": "Se elimina el punto 3 de los caminos interno, ya que en la práctica se ha comprobado que la gran mayoría de las propiedades que se estudian para la posible compra, no cuentan con caminos internos, ya que no es necesario para el desarrollo productivo y económico de los productores independientes."
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  "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n                    -\n\n                        Texto Completo Norma 35\n\n                        Reforma Reglamento Autónomo para la Adquisición de Tierras.\n\nTexto Completo acta: 697AD\nINSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO\n\nINSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO\n\nDEPARTAMENTO FORMACIÓN DE ASENTAMIENTOS\n\nAcuerdo de Junta Directiva artículo 12 de la sesión 035-03 celebrada\nel 21 julio de 2003.\n\nModificación\n\nARTÍCULO DOCE\n\nSe somete a conocimiento de los señores el oficio PE-1650-03, suscrito\npor la Presidencia Ejecutiva con fecha del 18 de julio del año 2003, relacionado con una\nautorización para modificar el Reglamento Autónomo para la Adquisición de Tierra.\n\nAnalizado dicho caso y suficientemente discutido:\n\nAcuerdo Nº 12\n\nDe conformidad con el oficio PE-1650-03. Se acuerda: 1) Se acuerda\nmodificar el Reglamento Autónomo para la Adquisición de Tierras, aprobado por Junta\nDirectiva mediante Acuerdo III de la sesión N° 54-02 del 6 de agosto del 2002 y\npublicado en La Gaceta N° 236 del 6 de diciembre del 2002, en los siguientes\npuntos:\n\nArtículo 47:\n\nI. Aspectos normativos.\n\nEsta categoría tiene un valor específico de: 15.00 puntos.\n\nSe incluye el siguiente punto:\n\n3) Aspectos Legales:\n\nEl valor asignado a este elemento es de 5 puntos.\n\nSe considera como un factor importante y limitante para una compra, que\nlos inmuebles estudiados cuenten con los requisitos legales indispensables para que la\ncompra se pueda materializar, los aspectos que aportaran puntuación son los siguientes:\n\na) Oferta de venta vigente a la fecha de calificación.\n\nb) Los inmuebles cuentan con planos catastrados cuyas áreas coinciden\ncon las áreas inscritas en el Registro Público.\n\nc) El expediente cuenta con certificación del Registro Público o\nNotaria , en donde se indica que el área inscrita coincide con el área del plano\ncatastrado y que el inmueble pertenece a la persona física o jurídica que presentó la\noferta de venta.\n\nd) El expediente contiene certificación del MINAE, Sistema Nacional de\nÁreas de Conservación, en donde se indique que la propiedad no está afectada parcial ni\ntotalmente por cualquier área silvestre protegida sea cual sea su categoría de manejo\nadministrada por el MINAE.\n\ne) El expediente cuenta con una certificación de Personería Jurídica\nemitida por el Registro Público o Notarial en donde se indique que la persona que firmó\nla oferta de venta tiene la representación legal.\n\nLa distribución de los puntos, se regirá por lo indicado en el\nsiguiente cuadro:\n\nFactor Puntaje\n\nOferta de venta vigente 1\n\nCon planos catastrados 1\n\nCertificación del Registro Público o Notarial 1\n\nCertificación del MINAE 1\n\nCertificación de Personería Jurídica y / o copia de 1\n\ncédula de identidad o documento de identificación\n\nII. Características internas de la finca.\n\nEsta categoría tiene un peso específico de: 45.00 puntos\n\nSe elimina el punto 3 de los caminos interno, ya que en la práctica se\nha comprobado que la gran mayoría de las propiedades que se estudian para la posible\ncompra, no cuentan con caminos internos, ya que no es necesario para el desarrollo\nproductivo y económico de los productores independientes el hecho de construir una\nextensa red de caminos en la propiedad, aspecto que si es muy importante y prioritario\npara los fines de parcelación y desarrollo de un asentamiento.\n\nLos 5 puntos que se le asignaban a este aspecto son los que se le\notorgan a los Aspectos Legales, según se explica en los párrafos anteriores.\n\nIV. Aspectos Socioeconómicos\n\nEsta categoría tiene un peso específico de: 15.00 puntos.\n\nBajo este concepto se agrupan algunos elementos de importancia para la\ntoma de decisiones. A través de la metodología usada en este punto, se relacionan\naspectos importantes como son la potencialidad de la finca para la producción\nagropecuaria, a través de las alternativas de producción; la capacidad de asentamiento,\na través de la estimación de la relación tierra-familia y, por último, la estimación\ndel costo promedio por parcela.\n\nSe modifica el punto d) para que quede de la siguiente forma:\n\nd) Se estima el costo por parcela en la finca bajo estudio. Para esto\nse utiliza la siguiente fórmula:\n\nVn = P X RTFe, donde:\n\nVn = valor estimado por parcela en la finca bajo estudio.\n\nP = el precio menor elegido entre el precio que aparece en el avalúo y\nel precio que aparece en la oferta de venta.\n\nRTFe = Relación Tierra Familia estimada de consulta al cuadro 8.\n\nY el cuadro 9, se modifica agregando más alternativas a la\ncalificación como se describe a continuación:\n\nCUADRO 9\n\nDETERMINACIÓN DEL FACTOR DE PONDERACIÓN\n\nPARA EL ELEMENTO \"ASPECTOS SOCIOECONÓMICOS\"\n\nPrecio comparativo Factor de ponderación\n\nVc menor de 95% 1\n\nVc de 95% a menos de 100% 0.95\n\nVc de 100% a menos de 110% 0.85\n\nVc de 110% a menos de 120% 0.75\n\nVc de 120% a menos de 130% 0.65\n\nVc de 130% a menos de 140% 0.45\n\nVc de 140% a menos de 150% 0.35\n\nVc de 150% a menos de 160% 0,25\n\nVc de 160% a menos de 170% 0,10\n\nVc mayor de 170% 0\n\n2) Se encarga a la Dirección Administrativa realizar los trámites\nnecesarios para la publicación en el diario oficial La Gaceta, del presente\nAcuerdo.\n\n3) Se autoriza al Departamento de Formación de asentamientos a\nrealizar los ajustes necesarios en los formatos de presentación de informes de avalúos,\nsegún los cambios aprobados en el presente acuerdo.\n\nAcuerdo aprobado.\n\nComuníquese en firme.",
  "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n                    -\n\n                        Full Text of Rule 35\n\n                        Reform of the Autonomous Regulation for Land Acquisition.\n\nFull Text of Minutes: 697AD\nINSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO\n\nINSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO\n\nDEPARTAMENTO FORMACIÓN DE ASENTAMIENTOS\n\nAgreement of the Board of Directors, Article 12 of Session 035-03 held\non July 21, 2003.\n\nAmendment\n\nARTICLE TWELVE\n\nOfficial letter PE-1650-03, signed by the Executive Presidency on July 18, 2003, concerning an authorization to modify the Autonomous Regulation for Land Acquisition, is submitted to the Board for consideration.\n\nAfter analyzing this case and sufficient discussion:\n\nAgreement No. 12\n\nIn accordance with official letter PE-1650-03. It is agreed: 1) The Autonomous Regulation for Land Acquisition, approved by the Board of Directors through Agreement III of Session No. 54-02 of August 6, 2002, and published in La Gaceta No. 236 of December 6, 2002, is hereby amended in the following points:\n\nArticle 47:\n\nI. Regulatory aspects.\n\nThis category has a specific value of: 15.00 points.\n\nThe following point is included:\n\n3) Legal Aspects:\n\nThe value assigned to this element is 5 points.\n\nIt is considered an important and limiting factor for a purchase that the properties under study meet the essential legal requirements for the purchase to be carried out. The aspects that will contribute points are as follows:\n\na) Valid sale offer as of the qualification date.\n\nb) The properties have cadastral plans (planos catastrados) whose areas match the areas registered in the Public Registry (Registro Público).\n\nc) The file contains a certification from the Public Registry or a Notary Public (Notaria), indicating that the registered area matches the area of the cadastral plan and that the property belongs to the natural person or legal entity (persona jurídica) that submitted the sale offer.\n\nd) The file contains a certification from MINAE, National System of Conservation Areas (Sistema Nacional de Áreas de Conservación), indicating that the property is not partially or totally affected by any protected wild area (área silvestre protegida), regardless of its management category administered by MINAE.\n\ne) The file contains a certification of Legal Status (Personería Jurídica) issued by the Public Registry or a Notary Public indicating that the person who signed the sale offer has the legal representation.\n\nThe distribution of points shall be governed by the following table:\n\nFactor Points\n\nValid sale offer 1\n\nWith cadastral plans 1\n\nCertification from the Public Registry or Notary Public 1\n\nCertification from MINAE 1\n\nCertification of Legal Status and/or copy of 1\n\nidentity card or identification document\n\nII. Internal characteristics of the farm (finca).\n\nThis category has a specific weight of: 45.00 points\n\nPoint 3 concerning internal roads is eliminated, since in practice it has been proven that the vast majority of properties studied for possible purchase do not have internal roads, as it is not necessary for the productive and economic development of independent producers to build an extensive road network on the property, an aspect that is very important and a priority for the purposes of subdivision (parcelación) and development of a settlement (asentamiento).\n\nThe 5 points previously assigned to this aspect are those now granted to the Legal Aspects, as explained in the preceding paragraphs.\n\nIV. Socioeconomic Aspects\n\nThis category has a specific weight of: 15.00 points.\n\nUnder this concept, some important elements for decision-making are grouped together. Through the methodology used in this point, important aspects are related, such as the farm's potential for agricultural and livestock production, through production alternatives; settlement capacity, through the estimation of the land-to-family ratio (relación tierra-familia); and, finally, the estimation of the average cost per plot (parcela).\n\nPoint d) is amended to read as follows:\n\nd) The cost per plot on the farm under study is estimated. The following formula is used for this:\n\nVn = P X RTFe, where:\n\nVn = estimated value per plot on the farm under study.\n\nP = the lower price chosen between the price appearing in the appraisal (avalúo) and the price appearing in the sale offer.\n\nRTFe = Estimated Land-to-Family Ratio (Relación Tierra Familia) from consulting Table 8.\n\nAnd Table 9 is amended by adding more alternatives to the scoring as described below:\n\nTABLE 9\n\nDETERMINATION OF THE WEIGHTING FACTOR\n\nFOR THE ELEMENT \"SOCIOECONOMIC ASPECTS\"\n\nComparative Price Weighting Factor\n\nVc less than 95% 1\n\nVc from 95% to less than 100% 0.95\n\nVc from 100% to less than 110% 0.85\n\nVc from 110% to less than 120% 0.75\n\nVc from 120% to less than 130% 0.65\n\nVc from 130% to less than 140% 0.45\n\nVc from 140% to less than 150% 0.35\n\nVc from 150% to less than 160% 0.25\n\nVc from 160% to less than 170% 0.10\n\nVc greater than 170% 0\n\n2) The Administrative Directorate is tasked with carrying out the necessary procedures for the publication of this Agreement in the official gazette La Gaceta.\n\n3) The Departamento de Formación de Asentamientos is authorized to make the necessary adjustments to the appraisal report presentation formats, according to the changes approved in this agreement.\n\nAgreement approved.\n\nLet it be communicated as final."
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