{ "id": "norm-51189", "citation": "Reglamento municipal 88-1", "section": "norms", "doc_type": "municipal_regulation", "title_es": "Reglamento de Zonificación Costero Turístico de Playa Hermosa", "title_en": "Playa Hermosa Coastal Tourist Zoning Regulation", "summary_es": "Este reglamento municipal establece la zonificación del Sector Costero Turístico de Playa Hermosa, en el distrito de Cóbano, Puntarenas, de conformidad con la Ley 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre. Divide la zona en ocho categorías de uso: Zona Pública, Zona de Protección Forestal, Zona de Protección de Quebradas, Zona Residencial Turística, Zona de Alojamiento Ecoturístico, Zona de Servicios Básicos, Zona de Facilidades Turísticas y Zona Vial. Para cada una define propósitos, localización, usos permitidos, condicionales y conflictivos, y requisitos de densidad, cobertura, retiros, altura y área mínima. Incluye disposiciones generales sobre permisos de construcción, certificados de uso, presentación de proyectos, manejo de aguas y protección de recursos naturales. Su objetivo es orientar un desarrollo turístico sustentable y de baja densidad, conservando la cobertura vegetal, los cursos de agua y el paisaje, con sujeción a la aprobación del ICT, INVU y la Municipalidad.", "summary_en": "This municipal regulation establishes the zoning of the Coastal Tourist Sector of Playa Hermosa, Cóbano district, Puntarenas, pursuant to Law 6043 on the Maritime-Terrestrial Zone. It divides the area into eight use zones: Public Zone, Forest Protection Zone, Stream Protection Zone, Tourist Residential Zone, Ecotourism Lodging Zone, Basic Services Zone, Tourist Facilities Zone, and Road Zone. For each, it defines purposes, location, permitted, conditional, and conflicting uses, and requirements for density, coverage, setbacks, height, and minimum area. It includes general provisions on building permits, use certificates, project submissions, water management, and protection of natural resources. Its objective is to guide low-density, sustainable tourism development while preserving vegetation cover, watercourses and landscape, subject to approval by ICT, INVU and the Municipality.", "court_or_agency": "", "date": "12/04/2003", "year": "2003", "topic_ids": [ "water-law", "forestry-law-7575", "subdivision-fraccionamiento" ], "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "es_concept_hints": [ "Zona Marítimo Terrestre", "Ley 6043", "concesiones", "plan regulador", "retiros", "Zona de Protección de Quebradas", "Artículo 33 Ley Forestal", "ICT", "INVU", "SETENA" ], "concept_anchors": [ { "article": "Zona Marítimo Terrestre", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Art. 33", "law": "Ley 7575" }, { "article": "Art. 1", "law": "Reglamento de Zonificación" }, { "article": "Art. 5", "law": "Reglamento de Zonificación" }, { "article": "Art. 10", "law": "Reglamento de Zonificación" } ], "keywords_es": [ "Reglamento de Zonificación", "Playa Hermosa", "Cóbano", "Puntarenas", "Zona Marítimo Terrestre", "Ley 6043", "plan regulador costero", "desarrollo turístico sustentable", "protección forestal", "protección de quebradas", "retiros", "concesiones", "usos del suelo", "densidad baja", "ecoturismo", "Zona Residencial Turística", "Zona de Alojamiento Ecoturístico", "Zona de Protección Forestal", "Zona de Protección de Quebradas", "Artículo 33 Ley Forestal" ], "keywords_en": [ "Zoning Regulation", "Playa Hermosa", "Cóbano", "Puntarenas", "Maritime-Terrestrial Zone", "Law 6043", "coastal regulatory plan", "sustainable tourism development", "forest protection", "stream protection", "setbacks", "concessions", "land use", "low density", "ecotourism", "Tourist Residential Zone", "Ecotourism Lodging Zone", "Forest Protection Zone", "Stream Protection Zone", "Article 33 Forestry Law" ], "excerpt_es": "Artículo 1º-Establecimiento del Reglamento y Objetivos. La Municipalidad del Cantón de Puntarenas, atendiendo a las disposiciones de la Ley N° 6043, sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de reglamentar el uso de terrenos en el Sector Costero Turístico de Playa Hermosa, del Distrito de Cóbano, dicta el presente \"Reglamento de Zonificación\" y que será aplicable a la Zona Marítimo - Terrestre.\n\nLa Zonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico del área en mención, con el fin de:\na. Responder a las características del espacio investigado, las cuales indican una vocación particular para un desarrollo turístico sustentable y de baja densidad.\nb. Favorecer la conservación y protección de todos aquellos terrenos que por sus condiciones no deban ser utilizados para el desarrollo y que son base para las actividades turísticas.\nc. Fomentar una política de desarrollo físico acorde con la vocación del área y que coadyuve a mejorar las condiciones paisajísticas del sitio.\nd. Contribuir al desarrollo económico regional y la calidad de vida de los habitantes en el entorno inmediato al área del Plan Regulador.\ne. Lograr el cumplimiento de las normas de la Ley N° 6043 y su reglamento, en lo relacionado al uso del suelo en el sector costero.\n\nArtículo 10.—Zona de protección de quebradas (ZPQ)\na. Propósitos: Área para la protección de los cursos de agua existentes en la Zona Marítimo Terrestre de Playa Hermosa, destinada a la protección de una franja de 15 metros a ambos lados de los cursos de agua permanentes, tal como lo establece la Ley Forestal No. 7575 en su artículo 33.\nb. Localización: De acuerdo al mapa Nº 18, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZPQ, que implica una distancia de 15 metros a ambos lados de las quebradas localizadas dentro del área del Plan Regulador.\nc. Usos permitidos: protección, conservación, limpieza y rectificación de cauces y reforestación.\nd. Usos condicionales: senderos, ranchos para almuerzo, refugios, bancas e iluminación.\ne. Usos conflictivos: cualquier tipo de edificación no expresada en los incisos c y d.", "excerpt_en": "Article 1—Establishment of the Regulation and Objectives. The Municipality of the Canton of Puntarenas, in accordance with the provisions of Law No. 6043, on the Maritime-Terrestrial Zone, and recognizing the need to regulate land use in the Coastal Tourist Sector of Playa Hermosa, District of Cóbano, issues this \"Zoning Regulation,\" which shall be applicable to the Maritime-Terrestrial Zone.\n\nThe Zoning aims to guide the physical development of the area in question, in order to:\na. Respond to the characteristics of the studied space, which indicate a particular vocation for low-density, sustainable tourism development.\nb. Promote the conservation and protection of all lands that, due to their conditions, should not be used for development and which are the basis for tourism activities.\nc. Encourage a physical development policy consistent with the area’s vocation and that helps improve the scenic conditions of the site.\nd. Contribute to regional economic development and the quality of life of inhabitants in the immediate surroundings of the Regulatory Plan area.\ne. Achieve compliance with the rules of Law No. 6043 and its regulation, regarding land use in the coastal sector.\n\nArticle 10—Stream Protection Zone (ZPQ)\na. Purposes: Area for the protection of existing watercourses in the Maritime-Terrestrial Zone of Playa Hermosa, intended to protect a 15-meter strip on both sides of permanent watercourses, as established by Forestry Law No. 7575 in its article 33.\nb. Location: According to map No. 18, it corresponds to the zones identified by the acronym ZPQ, which implies a distance of 15 meters on both sides of the streams located within the Regulatory Plan area.\nc. Permitted uses: protection, conservation, cleaning and rectification of channels, and reforestation.\nd. Conditional uses: trails, lunch ranchos, shelters, benches, and lighting.\ne. Conflicting uses: any type of building not expressed in subsections c and d.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "The Municipality of Puntarenas adopts the Zoning Regulation of the Coastal Tourist Sector of Playa Hermosa, establishing eight use zones and requirements for sustainable tourism development in the Maritime-Terrestrial Zone.", "summary_es": "La Municipalidad de Puntarenas adopta el Reglamento de Zonificación del Sector Costero Turístico de Playa Hermosa, estableciendo ocho zonas de uso y requisitos para el desarrollo turístico sustentable en la Zona Marítimo Terrestre." }, "pull_quotes": [ { "context": "Artículo 1", "quote_en": "The Zoning aims to guide the physical development of the area in question, in order to: a. 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La Municipalidad del Cantón de Puntarenas, atendiendo a las\ndisposiciones de la Ley N° 6043, sobre la Zona Marítimo Terrestre y\nreconociendo la necesidad de reglamentar el uso de terrenos en el Sector Costero\nTurístico de Playa Hermosa, del Distrito de Cóbano, dicta el presente \"Reglamento\nde Zonificación\" y que será aplicable a la Zona Marítimo - Terrestre.\n\nEsta\nZona Marítimo - Terrestre del sector costero de Playa Hermosa se localiza entre\nlas siguientes coordenadas de la Proyección Lambert Costa Rica Sur, Hoja\nTopográfica Sierpe, Escala 1:50000 Límite sur: A1: 183.925N - 405.092E, A2:\n184.047N - 405.184E y Límite norte: B1: 184.660N - 404.679E, B2: 184.731N -\n404.834E.\n\nForma\nparte de este Reglamento el mapa Nº 18, como documento de referencia, en el\ncual se localizan todas las zonas contempladas en el mismo.\n\nLa\nZonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico del área en\nmención, con el fin de:\n\na.\nResponder a las características del espacio investigado, las cuales indican una\nvocación particular para un desarrollo turístico sustentable y de baja\ndensidad.\n\nb.\nFavorecer la conservación y protección de todos aquellos terrenos que por sus\ncondiciones no deban ser utilizados para el desarrollo y que son base para las\nactividades turísticas.\n\nc.\nFomentar una política de desarrollo físico acorde con la vocación del área y\nque coadyuve a mejorar las condiciones paisajísticas del sitio.\n\nd.\nContribuir al desarrollo económico regional y la calidad de vida de los\nhabitantes en el entorno inmediato al área del Plan Regulador.\n\ne.\nLograr el cumplimiento de las normas de la Ley N° 6043 y su reglamento, en lo\nrelacionado al uso del suelo en el sector costero.\n\nArtículo 2º—Definiciones\n\na. Acceso: Vía hacia donde da\nfrente un solar o propiedad.\n\nb. Altura máxima: Establecida del\nterreno al punto de cumbrera de la edificación.\n\nc. Amueblado: Conjunto de elementos\nurbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, albergues, señales y rótulos que\nsirven de apoyo a los servicios para comodidad del usuario.\n\nd. Área verde: Áreas libres\nenzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y\nornamentación.\n\ne. Certificación de uso: Documento\nen el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la\nconstrucción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será expedido\npor la Municipalidad a solicitud del interesado.\n\nf. Concesión: Contrato público\nentre la Municipalidad de Puntarenas y el concesionario, que otorga a este último el\nderecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo - Terrestre\nespecíficamente en la zona restringida (150 m) no incluye la Zona Pública (50 m frente\nal sector litoral).\n\ng. Concesionario: Persona jurídica,\nfísica o moral que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.\n\nh. Conservación: En urbanismo, es\nla acción que de acuerdo a lo previsto en los Planes de Desarrollo Urbano, se orienta a\nmantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las obras materiales (edificios,\nmonumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo\nhistórico, cultural y social de los centros de población.\n\ni. Construcción: Toda estructura\nque se fije o incorpore a un terreno: incluye cualquier obra de edificación,\nreconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.\n\nj. Densidad neta: Se entenderá la\nrelación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado,\ndescontado previamente las superficies viales.\n\nk. Densidad: Consiste en el número\nde residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de\nárea estimada es la hectárea).\n\nl. Derecho de vía: Es la medida de\nla zona de uso público, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el\nMinisterio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), la Municipalidad correspondiente o un\nPlan Regulador.\n\nm. Ecoturismo: Turismo asociado al\ndisfrute de la naturaleza, a través de actividades de bajo impacto, de manera que\npermitan un aprovechamiento racional de los recursos naturales y su conservación.\n\nn. Edificaciones: Todas aquellas\nobras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo.\n\no. Hotel: Es un tipo de\nestablecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la categoría\nque le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de\nalimentación, a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad de un edificio o una\nparte de él absolutamente independiente, con dependencias que constituyan un todo\nhomogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del\nestablecimiento. Su carácter sustentable indica una adecuada relación con su entorno y\nsoluciones conservacionistas para la disposición de desechos, aguas servidas.\n\np. Infractor: Persona física,\njurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de\nZonificación.\n\nq. Infraestructura: Servicios e\ninstalaciones de carácter urbano, tales como: vías, drenajes, acueductos,\nalcantarillados, electricidad, telefonía y otros similares.\n\nr. Lote: Una parcela de tierra de\ncualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.\n\ns. Número de plantas: Debe\nentenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezzanine\ncuenta como con una planta o piso).\n\nt. Ocupación: Consiste en el\nporcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no, tales\ncomo accesos, parqueos, piscinas, parqueos y otras cubiertas no naturales; las áreas\nverdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de\nocupación, debe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales.\n\nu. Propietario: Es la persona(s),\nempresa(s) o dependencia(s) que tiene título de propiedad sobre terrenos colindantes a la\nZona Marítimo - Terrestre.\n\nv. Protección: Es aquella área en\nla cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.\n\nw. Residencia turística:\nConstrucción para vacacionar o de residencia permanente, que se encuentra integrada con\nel medio circundante y donde se toman las previsiones del caso para disminuir al mínimo\nel impacto sobre los terrenos.\n\nx. Retiros: Espacios abiertos no\nedificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.\n\ny. Turístico sustentable: Uso de\nsuelo que se caracteriza por mantener una adecuada relación\nhombre–medio–sostenibilidad, tanto en las actividades de historia natural,\naventuras o similares, como en la relación entre edificios y medio sustentante.\n\nz. Uso condicional: Es aquel que\naún no siendo el más recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto\ncon los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial\nde la Municipalidad de Puntarenas y el ICT, mediante un certificado.\n\naa. Uso conflictivo: Es aquel que no\nse ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se\npermiten bajo ninguna condición.\n\nbb. Uso permitido: Es aquel uso de\nla finca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su\nterreno sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los\npermisos de construcción requeridos por la Municipalidad.\n\ncc. Uso: Aprovechamiento, a título\nparticular, de áreas o predios.\n\ndd. Vía pública: Espacios\ndestinados a la circulación de vehículos o peatones.\n\nee. Vivienda unifamiliar: Es la\nedificación provista de áreas habitacionales destinadas al albergue de una sola familia.\n\nff. Zonificación: Es la división\nde un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.\n\nArtículo 3º—Regulaciones generales.\n\na. Zonas del Plan de Usos del Suelo:\nPara efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo - Terrestre del sector de Playa\nHermosa, queda dividida en las siguientes zonas (mapa Nº 18):\n\n1 Zona Pública ZPU\n\n2 Zona de Protección Forestal ZPF\n\n3 Zona de Protección de Quebradas ZPQ\n\n4 Zona Residencial Turística ZRT\n\n5 Zona de Alojamiento Ecoturístico ZAE\n\n6 Zona de Servicios Básicos ZSB\n\n7 Zona de Facilidades Turísticas ZFT\n\n8 Zona Vial ZV\n\nb. Limitaciones de usos conflictivos:\nNo existen en la actualidad usos de este tipo en el sector costero en estudio. En caso de\nexistir un uso de este tipo a la puesta en vigencia de este Reglamento podrá mantenerse\ncon las siguientes limitaciones.\n\n1. No podrá ampliarse o remodelarse sin la\n previa autorización de la Municipalidad de Puntarenas, el INVU y el ICT.\n\n2. No podrá cambiarse a otro uso\n conflictivo, salvo que éste sea más compatible con el uso original, a juicio de la\n Municipalidad de Puntarenas, INVU y el ICT.\n\nc. Certificación de zona: A\nsolicitud de cualquier interesado, la Municipalidad de Puntarenas permitirá un\nCertificado de Zona en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado\nterreno.\n\nd. Permisos de construcción, patentes y\nvisados: La Municipalidad de Puntarenas no otorgará permisos de construcción,\nampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la\nzonificación o cualesquiera de las disposiciones del presente Reglamento.\n\ne. De igual manera, no se concederán\npatentes o permisos de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde\ncon la Zonificación o el Reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT.\n\nArtículo 4º—Zona pública (ZPU)\n\na. Propósitos: Lograr el\ncumplimiento del Capítulo III de la Ley N° 6043, en cuanto al derecho de uso público de\nlos 50 metros medidos a partir de la pleamar ordinaria.\n\nb. Localización: Identificadas con\nlas siglas ZPU. El límite de la Zona Pública lo marca la línea de mojones colocados por\nel IGN a lo largo del litoral del sector norte de Playa Hermosa, numerados del 18 al 41,\nen el mapa Nº 18.\n\nc. Usos permitidos condicionales y\nconflictivos: Todos los que señala la Ley N° 6043 y su Reglamento. Por vía de\nexcepción, se permite la vialidad pública, previa autorización del ICT, Municipalidad\nde Puntarenas y MOPT.\n\nd. Concesiones: No se darán\nconcesiones en esta zona.\n\nArtículo 5º-Zona residencial turística (ZRT)\n\na.\nPropósitos: Zona destinada a la protección y conservación, junto con el\ndesarrollo residencial ecoturístico, debido a la condición topográfica y a la existencia\nde cobertura vegetal. Se definen como terrenos con vocación forestal, pero\npermiten el desarrollo de actividades humanas como la residencia de muy baja\ndensidad en áreas puntuales donde la pendiente lo permite.\n\nb.\nLocalización: De acuerdo al mapa Nº 18, corresponde a las zona\nidentificada por las siglas ZRT, localizada entre los mojones N° 25 al N° 33,\nsobre el límite de la Zona Marítimo Terrestre.\n\nc.\nUsos permitidos: Residencial Turístico, bajo la modalidad de residencias\no quintas de alquilar de conformidad con el artículo 57, inciso b), de la Ley\n6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre, viviendas unifamiliar, protección,\nconservación y reforestación, senderos, señalización, arreglo paisajístico,\nrefugios para observación de aves.\n\nd.\nUsos condicionales: cabinas, ranchos, miradores.\n\ne.\nUsos conflictivos: Cualquiera que no sea la conservación, protección o\ndesarrollo residencial ecoturístico controlado.\n\nf.\nConcesiones: Esta Zona se darán en concesión a las personas físicas o\njurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando se ajusten a los requisitos\ncitados en el presente reglamento.\n\ng.\nRequisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo\ndel área mostrando los diseños de todas las instalaciones y el diseño de\nsenderos y refugios, además en los sectores donde corra alguna quebrada se\ndeberá respetar el retiro establecido en este mismo reglamento para protección\nde las mismas. Deberá ajustarse al máximo a los siguientes requisitos:\n\na)\nDensidad máxima: 4 viviendas / hectárea\n\nb)\nCobertura máxima: 30%.\n\nc)\nRetiros laterales y frontales: 3 m.\n\n(Así reformado el requisito anterior mediante sesión\nordinaria  N° 59-2017 del 13 de junio del\n2017)\n\nd)\nRetiro posterior: 5 m.\n\n(Así reformado el requisito anterior mediante sesión\nordinaria  N° 59-2017 del 13 de junio del\n2017)\n\ne)\nTamaño mínimo del lote: 2 000 m2.\n\nf)\nTamaño máximo del lote: 4 000 m2.\n\ng)\nAltura máxima: 2 pisos / 7 metros\n\nh)\nPendiente utilizable Menor al 30%\n\nArtículo 6º-Zona de alojamiento ecoturístico (ZAE)\n\na.\nPropósitos: Dar servicio de hospedaje, alimentación y esparcimiento a\nlos turistas nacionales y extranjeros enfocado en la ecología circundante.\n\nb.\nLocalización: De acuerdo con la lámina Nº 18, corresponde a las zonas\nidentificadas por las siglas ZAE. La primera de ellas inicia en el mojón N° 34\nal N° 36 + 20 metros, delimitada por las zonas de protección; la segunda se\nubica del mojón N° 29 - 29 metros al N° 30, limitante con la zona de protección\nforestal y de quebradas.\n\nc.\nUsos permitidos: albergue ecológico (incluye facilidades como biblioteca\ny salas de proyección de audiovisuales, comedor, bar, etc.), cabinas, piscinas,\nrestaurante, bar, cafetería, casa del administrador, bodegas, tanques de agua,\narreglo paisajístico, conservación y recuperación del medio ambiente. Cabe\nindicar que las piscinas se construirán en una proporción de 2 m2\npor persona, además, las aguas serán tratadas por medio de la cápsula \"biónica\"\nchorfree lo que reduce el uso de cloro y ácido hasta\nen un 90% o más.\n\nd.\nUsos condicionales: Áreas recreativas bajo techo y ranchos.\n\ne.\nUsos conflictivos: Cualquiera que no sea de carácter ecoturístico.\n\nf.\nRequisitos: El diseño del sitio deberá ajustarse al máximo a las\nsiguientes normas de carácter legal y a la vez con los requisitos anotados en\nlas \"Observaciones Generales\" del presente reglamento:\n\n1. Densidad máxima: 25 habitaciones dobles /\nHa.\n\n2. Cobertura máxima: 35%.\n\n3. Retiro lateral: 3 m.\n\n(Así\nreformado el requisito anterior mediante sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del\n2017)\n\n4. Retiro frontal: 3 m.\n\n(Así\nreformado el requisito anterior mediante sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del\n2017)\n\n5. Retiro posterior: 3 m.\n\n(Así\nreformado el requisito anterior mediante sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del\n2017)\n\n6. Área verde: 65%\n\n7. Ancho mínimo caminos internos: 7 m.\n\n8. Altura máxima número de plantas: 2 pisos\n\n9. Altura máxima de techo: 8 m / 10 m techos\nde paja o similares.\n\n10. Pendiente máxima utilizable: Menos del\n30%\n\n11. Área máxima 10 000 m2\n\n12. Área mínima. 2 000 m2\n\ng.\nConcesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley N° 6043.\n\nArtículo 7º-Zona de facilidades turísticas (ZFT)\n\na.\nPropósitos: Zonas para brindar facilidades comerciales, de alimentación\ny servicios básicos a las personas que visiten el área, tanto los que tengan residencias\nen el sitio o se hospeden, como los que ingresen por razones recreativas y no\npernocten en la zona.\n\nb.\nLocalización: De acuerdo con el mapa Nº 18, corresponde a la zona\nidentificada por las siglas ZFT, localizada hacia el extremo sur del área del\nPlan Regulador, entre mojones N° 18 y N° 23.\n\nc.\nUsos permitidos: Bar, restaurante, cafetería, soda, baños, artesanía,\nartículos fotográficos, tienda turística, información turística y teléfono\npúblico.\n\nd.\nUsos condicionales: Oficinas de profesionales,\n\ne.\nConflictivos: Cualquier instalación que no sea de uso comercial\nturístico.\n\nf.\nRequisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo\ndel área mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo con los\nsiguientes requisitos y a la vez con los requisitos anotados en las\n\"Observaciones Generales\" del presente reglamento:\n\n1.\nAltura máxima en número de plantas: 2 pisos.\n\n2.\nCobertura máxima: 50%.\n\n3.\nCobertura zonas verdes mínimo 50%.\n\n4.\nRetiros laterales y posterior: 3 m.\n\n(Así reformado el requisito anterior mediante sesión\nordinaria  N° 59-2017 del 13 de junio del\n2017)\n\n5.\nRetiro frontal: 5 m.\n\n(Así reformado el requisito anterior mediante sesión\nordinaria  N° 59-2017 del 13 de junio del\n2017)\n\n6.\nAltura máxima de techo: 7 m / 10 m edificaciones\n\ncon\ntechos de paja\n\n7.\nÁrea máxima 4 000 m2\n\n8.\nÁrea mínima. 2 000 m2\n\ng.\nConcesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley N° 6043.\n\nArtículo 8º-Zona de servicios básicos (ZSB)\n\na. Propósitos: Área destinada a instalaciones de\nservicios básicos ligados a la actividad turística, tanto para los visitantes\nnacionales como para extranjeros que no pernoctan en la playa.\n\nb.\nLocalización: En el mapa Nº 18, se identifica una zona con las siglas\nZSB, ubicada frente al mojón 19 en el extremo sur del Plan Regulador.\n\nc.\nUsos permitidos: Duchas, servicios sanitarios, vestidores,\nguardarropías, ranchos o mesas para almorzar tipo pic-nic,\nteléfono público e información turística.\n\nd. Usos condicionales: Soda, refresquería, cafetería, venta de souvenir, oficina de información\nturística.\n\ne.\nUsos conflictivos: Industrias, ganadería, agricultura intensiva o\ncualquier instalación no estrictamente de servicio público y que genere ruidos,\nolores, humo, vibración o desechos no controlables.\n\nf)\nRequisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo\ndel área mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo con los\nsiguientes requisitos y a la vez con los requisitos anotados en las\n\"Observaciones Generales\" del presente reglamento:\n\n1.\nAltura máxima en número de plantas: 1 piso.\n\n2.\nCobertura máxima: 70%.\n\n3.\nCobertura zonas verdes 30%.\n\n4.\nRetiros laterales y posterior: 3 m.\n\n(Así reformado el requisito anterior mediante sesión ordinaria N° 59-2017 del 13\nde junio del 2017)\n\n5.\nRetiro frontal: 3 m.\n\n(Así reformado el requisito anterior mediante sesión ordinaria N° 59-2017 del 13\nde junio del 2017)\n\n6.\nAltura máxima de techo: 5 m / 10 m edificaciones\n\ncon\ntechos de paja\n\n7.\nÁrea máxima 800 m2\n\n8.\nÁrea mínima 400 m2\n\nh.\nConcesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley N° 6043.\n\nArtículo 9º—Zona de protección forestal (ZPF)\n\na. Propósitos: Áreas de\nprotección para conservación de los recursos suelo y vegetación, en terrenos de fuerte\npendiente.\n\nb. Localización: De acuerdo al mapa\nNº 18, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZPF, localizadas a lo largo\nde toda el área del Plan Regulador.\n\nc. Usos permitidos: senderos\npeatonales, ranchos, miradores naturales, protección, conservación y reforestación.\n\nd. Usos condicionales: senderos,\nrefugios.\n\ne. Usos conflictivos: cualquier tipo\nde edificación no expresada en los incisos c y d.\n\nf. Concesiones: Esta Zona se dará\nen concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando\nse ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento.\n\ng. Requisitos: Los senderos deben\nser diseñados siguiendo las normas establecidas para las áreas silvestres administradas\npor el Ministerio del Ambiente y la Energía (MINAE).\n\nArtículo 10.—Zona de protección de quebradas (ZPQ)\n\na. Propósitos: Área para la\nprotección de los cursos de agua existentes en la Zona Marítimo Terrestre de Playa\nHermosa, destinada a la protección de una franja de 15 metros a ambos lados de los cursos\nde agua permanentes, tal como lo establece la Ley Forestal No. 7575 en su artículo 33.\n\nb. Localización: De acuerdo al mapa\nNº 18, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZPQ, que implica una\ndistancia de 15 metros a ambos lados de las quebradas localizadas dentro del área del\nPlan Regulador.\n\nc. Usos permitidos: protección,\nconservación, limpieza y rectificación de cauces y reforestación.\n\nd. Usos condicionales: senderos,\nranchos para almuerzo, refugios, bancas e iluminación.\n\ne. Usos conflictivos: cualquier tipo\nde edificación no expresada en los incisos c y d.\n\nf. Concesiones: Esta Zona se darán\nen concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando\nse ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento.\n\ng. Requisitos: Los senderos y\nmiradores deben ser diseñados siguiendo las normas establecidas para las áreas\nsilvestres administradas por el Ministerio del Ambiente y la Energía (MINAE).\n\nArtículo 11.—Zona de vialidad (ZV)\n\na. Propósitos: Áreas\ndestinadas a la circulación y parqueo de vehículos de carácter público y para el\ntránsito de los usuarios de las Zonas Residenciales.\n\nb. Localización: De acuerdo con el\nmapa Nº 18, corresponde a la zona identificada por las siglas ZV, incluye caminos de\nacceso, las cuales tendrán un ancho de 8 metros a 14 metros, y parqueos vehiculares. Por\nrazones topográficas el mayor porcentaje de la vialidad pública se localiza dentro de la\nZona Pública de los 50 metros, mediante la excepción que establece la Ley 6043, el resto\nde la vialidad se ubica.\n\nc. Usos permitidos: En los caminos\nde acceso y parqueos vehiculares, se permite únicamente la circulación y aparcamiento de\nvehículos. Además se admite la construcción de obras de control de taludes,\nalcantarillado pluvial y muros de retención allí donde sea necesario.\n\nd. Usos conflictivos: Cualquier\nactividad que no esté ligada directamente con el transporte de los visitantes.\n\ne. Concesiones: No se darán\nconcesiones en esta área.\n\nArtículo 12.—Observaciones generales\n\na. Para las construcciones de cualquier\ntipo deberán seguirse las siguientes indicaciones para la presentación del proyecto:\n\n1. El interesado deberá presentar un\nProyecto de Desarrollo del área en concesión en un plazo no mayor a doce meses\ndespués      de ser aprobado su contrato de concesión, donde se\nindique:\n\n-Nombre del Proyecto acorde con la\ntipología establecida por el ICT.\n\n-Nombre del propietario (personas físicas o jurídicas).\n\n-Formato de planos según Ministerio de Salud y Colegio\nFederado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).\n\n-Nombre, firma y número de registro de los profesionales\nresponsables incorporados al CFIA.\n\n-Uso exclusivo del Sistema Internacional de Pesos y\nMedidas.\n\n-Uso exclusivo de la lengua española.\n\n-Contrato de consultoría firmado por el profesional\nresponsable.\n\n-Plano catastrado de la propiedad.\n\n-Planos de localización de la finca, sus colindancias,\nrestricciones, alineamientos.\n\n-Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y\nproyectadas (por etapas si las hubiera).\n\n-Plantas por nivel, cortes, fachadas, acabados, secciones,\ndetalles, etc., todo debidamente dimensionado.\n\n-Planta de conjunto indicando curvas de nivel, tratamiento\nde aguas pluviales, negras y desechos sólidos, accesos peatonales y vehiculares entre\notros, además de todas las construcciones existentes y proyectadas con indicación de\netapas de desarrollo.\n\n-Planta de conjunto y si fuera necesario plantas\nespecíficas indicando jardinería, paisajismo; además de requerirse, se debe indicar el\nimpacto ambiental provocado por el Proyecto y las obras y acciones preventivas y\ncorrectivas.\n\n-Movimiento y tratamiento de superficie en los casos en que\nla conformación del terreno lo amerite, para evitar problemas de deslizamientos\n(específicamente en la zonas inmediatas) o de inundación estacional.\n\n-Diseño de la planta de tratamiento de aguas negras y del\nsistema de eliminación de desechos sólidos.\n\n-Estudio de Impacto Ambiental (EsIA) de conformidad con los\nestablecidos por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA).\n\n-Carta de disponibilidad de agua potable (según requisitos\ndel Departamento de Fomento - ICT).\n\n2. Una vez aprobado el anteproyecto por el\nICT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de las obras de\ninfraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas\nal respecto por el INVU, ICT y el Ministerio de Salud. Además, deberá presentar el EsIA\naprobado por la SETENA.\n\nb. Salvo que no exista otra alternativa, no\nse permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales canalizadas o entubadas. Si esto\nfuera inevitable, deberá garantizarse que no habrá erosión en la playa por efecto de\nestas descargas.\n\nc. Los drenajes pluviales en general,\ndeberán conducirse hacia las quebradas o a las zonas verdes de conservación.\n\nd. Los pozos en caso de construirse\ndeberán hacerse en sitios justificados en estudios especializados y aprobaciones\npertinentes.\n\ne. En la línea de frente de la\nconstrucción no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de 1 m. Sobre\nesta altura se podrá colocar verjas que permitan una buena visibilidad, esto sólo en las\nzonas donde esto es permisible, se excluyen de la norma los muros de retención.\n\nf. Ninguna vía pública podrá permitir el\nacceso de vehículos motorizados a la playa.\n\ng. No se podrán colocar ni almacenar\nmateriales de construcción o excavación en la Zona Pública. No se permitirá la\nextracción de materiales en ningún espacio de la Zona Marítimo - Terrestre, las\nremociones para construcción deben ser mínimas y convenientemente redistribuidas.\n\nh. No se permitirán obras de relleno y de\nser posible las construcciones deben hacerse en la época seca, para evitar la erosión de\nterrenos inestables.\n\ni. Para los sistemas individuales o\ncolectivos de aguas negras, es necesario presentar para el visado correspondiente los\ndiseños respectivos y las pruebas de infiltración, estos deben ser \"limpios\"\nesto dentro de normas biológicas.\n\nj. En ningún caso se aceptarán drenajes\nen zonas de relleno cercanas a cauces naturales o en las inmediaciones de la playa.\n\nk. Aquellos lotes que tengan colindancias\ncon ríos, quebradas, cárcavas o escorrentías permanentes, deberán de presentar el\nalineamiento de los mismos dado por la Dirección de Urbanismo del INVU antes de iniciar\ncualquier construcción.\n\nESTRATEGIA DE IMPLEMENTACIÓN\n\nEl presente apartado reúne las\nobservaciones finales del presente Plan Regulador propuesto para la Zona Marítimo -\nTerrestre del Sector Costero Turístico de Playa Hermosa.\n\nEstas son las grandes líneas de acción\npara la ejecución del Plan, incluyen acciones institucionales, como privadas.\n\n5.6.1. Entidad ejecutora.\n\nEl desarrollo de las facilidades de\ninfraestructura, a saber caminos y parqueos le corresponde a la Municipalidad de\nPuntarenas. También es tarea del municipio la implementación y mantenimiento de las\nzonas de protección sin embargo, estas pueden ser dadas en concesión a los solicitantes\nde concesión anuales, que se responsabilizarán por su cuido y garantizarán la\nconservación de estos terrenos.\n\nEn cuanto al desarrollo de las\ninstalaciones de los usos permitidos para el turismo son competencia de los concesionarios\nuna vez que hayan cumplido los requisitos establecidos por la Ley N° 6043 para obtener el\npermiso de construcción respectivo.\n\n5.6.2. Estrategia general\n\nUna vez aprobado el Plan Regulador por el\nICT, INVU y la Municipalidad de Puntarenas, esta última entidad deberá cursar una\nnotificación a los solicitantes de concesión actuales para que finiquiten los trámites\nque establece la Ley N° 6043 para firmar los contratos de concesión.\n\nLos contratos de concesión deberán\nincluir las condiciones y plazos de desarrollo del área, para ello deben tomarse en\ncuenta las limitaciones infraestructurales y las posibilidades de inversión de los\nsolicitantes.\n\nPuntarenas, 28 de abril del 2003.—", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\n Complete Text of Regulation 88\n\n Zoning Regulations for the Tourist Coastal Sector of Playa Hermosa de\nCóbano de Puntarenas.\n\nComplete Text of Act: 6A6C4\nMUNICIPALITY OF PUNTARENAS\n\nMUNICIPALITY OF PUNTARENAS\n\nThe Municipality of Puntarenas announces that in ordinary session No. 88 of April 12, 2003, in its fourth article, it agreed: the approval and implementation of the Regulatory Plan for the Tourist Coastal Sector of Playa Hermosa de Cóbano de Puntarenas, once all the requirements established in Law No. 6043 and its Regulations have been met.\n\nThe Model Zoning Regulations for the Tourist Coastal Sector of Playa Hermosa are presented below, which must be adopted by the Municipality of Puntarenas and published in the Official Gazette La Gaceta.\n\n\"The Municipality of the Canton of Puntarenas, through this means, notifies the concession applicants of the Tourist Coastal Sector of Playa Hermosa, District of Cóbano, and the general public, of the adoption of the Zoning Regulations for this coastal sector of Playa Hermosa, between boundary markers No. 18 + 15 meters to 42, which consists of the following articles.\"\n\nArticle 1—Establishment of the Regulations and Objectives. The Municipality of the Canton of Puntarenas, adhering to the provisions of Law No. 6043, on the Maritime-Terrestrial Zone, and recognizing the need to regulate land use in the Tourist Coastal Sector of Playa Hermosa, District of Cóbano, issues these \"Zoning Regulations,\" which shall be applicable to the Maritime-Terrestrial Zone.\n\nThis Maritime-Terrestrial Zone of the coastal sector of Playa Hermosa is located between the following coordinates of the Lambert Costa Rica Sur Projection, Sierpe Topographic Sheet, Scale 1:50000 Southern limit: A1: 183.925N - 405.092E, A2: 184.047N - 405.184E and Northern limit: B1: 184.660N - 404.679E, B2: 184.731N - 404.834E.\n\nMap No. 18 forms part of these Regulations as a reference document, in which all the zones contemplated herein are located.\n\nThe Zoning aims to guide the physical development of the area in question, in order to:\n\na. Respond to the characteristics of the studied space, which indicate a particular vocation for sustainable, low-density tourism development.\n\nb. Favor the conservation and protection of all those lands that, due to their conditions, should not be used for development and which are the basis for tourism activities.\n\nc. Promote a physical development policy in accordance with the area's vocation, which helps to improve the site's landscape conditions.\n\nd. Contribute to regional economic development and the quality of life of the inhabitants in the immediate surroundings of the Regulatory Plan area.\n\ne. Achieve compliance with the rules of Law No. 6043 and its regulations, regarding land use in the coastal sector.\n\nArticle 2—Definitions\n\na. Access: Roadway onto which a lot or property fronts.\n\nb. Maximum height: Established from the ground to the ridge point of the building.\n\nc. Street furniture (Amueblado): Set of urban elements, such as benches, trash cans, tables, posts, shelters, signs, and labels that support services for user comfort.\n\nd. Green area: Uncovered, grassed, or wooded areas, for public or communal use, intended for recreation and ornamentation.\n\ne. Use certification: Document establishing the possibility of designating a portion of land for the construction of works covered in these Regulations. Said certificate shall be issued by the Municipality at the request of the interested party.\n\nf. Concession (Concesión): Public contract between the Municipality of Puntarenas and the concessionaire (concesionario), granting the latter the right to use the land on a lot within the Maritime-Terrestrial Zone, specifically in the restricted zone (150 m), not including the Public Zone (50 m fronting the coastal sector).\n\ng. Concessionaire (Concesionario): Legal entity, natural or juridical person, who holds a concession right in the Maritime-Terrestrial Zone.\n\nh. Conservation (Conservación): In urban planning, it is the action that, in accordance with the provisions of Urban Development Plans, is aimed at maintaining the ecological balance, the good condition of material works (buildings, monuments, squares, and parks), and in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.\n\ni. Construction (Construcción): Any structure that is fixed or incorporated into the land; it includes any building, reconstruction, remodeling, or expansion work that implies permanence.\n\nj. Net density: This shall be understood as the ratio of inhabitants divided by the total surface area of occupied land, having previously deducted roadway surfaces.\n\nk. Density: It consists of the number of temporary or permanent residents per unit area (in this case, the estimated unit area is the hectare).\n\nl. Right-of-way: Is the measurement of the public use zone, taken between the demarcation lines established by the Ministry of Public Works and Transport (MOPT), the corresponding Municipality, or a Regulatory Plan.\n\nm. Ecotourism (Ecoturismo): Tourism associated with the enjoyment of nature through low-impact activities, so as to allow a rational use of natural resources and their conservation.\n\nn. Buildings (Edificaciones): All those works intended for habitation, work, recreation, tourism.\n\no. Hotel: It is a type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to its corresponding category, which provides lodging service for a daily rate, as well as food, at the client's choice. It must occupy the entirety of a building or a completely independent part thereof, with facilities that constitute a homogeneous whole, with entrances, corridors, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment. Its sustainable character indicates an adequate relationship with its environment and conservationist solutions for the disposal of waste and sewage.\n\np. Offender (Infractor): Natural person, juridical person, or any government agency that fails to comply with these Zoning Regulations.\n\nq. Infrastructure (Infraestructura): Urban services and facilities, such as: roads, drainage, aqueducts, sewer systems, electricity, telephony, and other similar items.\n\nr. Lot (Lote): A parcel of land of any size, whether granted in concession or under private property.\n\ns. Number of floors: Must be understood as total floors or total or partial coverage of the floor area (mezzanine counts as a floor or story).\n\nt. Occupancy (Ocupación): It consists of the percentage of land that can be covered by constructed areas, habitable or not, such as access ways, parking, swimming pools, parking lots, and other non-natural covers; internal green areas are considered residual areas not included in the occupancy percentage, and must be designated for gardens, lakes, fruit trees, ornamentals.\n\nu. Owner (Propietario): Is the person(s), company(ies), or agency(ies) that holds title to lands adjacent to the Maritime-Terrestrial Zone.\n\nv. Protection: Is that area in which urban works are subject to restrictions.\n\nw. Tourist residence: Construction for vacationing or permanent residence, which is integrated with the surrounding environment and where the necessary precautions are taken to minimize the impact on the land.\n\nx. Setbacks (Retiros): Open, unbuilt spaces comprised between a structure and the boundaries of the respective property.\n\ny. Sustainable tourism (Turístico sustentable): Land use characterized by maintaining an appropriate human-environment-sustainability relationship, both in natural history activities, adventures, or similar, as well as in the relationship between buildings and the sustaining environment.\n\nz. Conditional use: Is that which, although not being the most recommendable for the land's conditions, does not generate conflict with the permitted uses. This use may be granted on land, with prior special authorization from the Municipality of Puntarenas and the ICT, by means of a certificate.\n\naa. Conflicting use: Is that which does not comply with the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.\n\nbb. Permitted use: Is that use of the farm or lot for which the concessionaire (concesionario) has the possibility of designating their land without further restrictions than those indicated herein, and prior processing of the construction permits required by the Municipality.\n\ncc. Use: Utilization, on a particular title, of areas or properties.\n\ndd. Public road: Spaces designated for vehicular or pedestrian circulation.\n\nee. Single-family dwelling (Vivienda unifamiliar): Is the building provided with habitable areas intended for the shelter of a single family.\n\nff. Zoning (Zonificación): Is the division of a territory into use zones, for its rational development.\n\nArticle 3—General Regulations.\n\na. Zones of the Land Use Plan: For the purposes of these Regulations, the Maritime-Terrestrial Zone of the Playa Hermosa sector is divided into the following zones (Map No. 18):\n\n1 Public Zone ZPU\n\n2 Forest Protection Zone ZPF\n\n3 Stream Protection Zone ZPQ\n\n4 Tourist Residential Zone ZRT\n\n5 Ecotourism Lodging Zone ZAE\n\n6 Basic Services Zone ZSB\n\n7 Tourist Facilities Zone ZFT\n\n8 Roadway Zone ZV\n\nb. Limitations on conflicting uses: Currently, there are no uses of this type in the coastal sector under study. Should such a use exist upon the entry into force of these Regulations, it may be maintained with the following limitations.\n\n1. It may not be expanded or remodeled without prior authorization from the Municipality of Puntarenas, the INVU, and the ICT.\n\n2. It may not be changed to another conflicting use, unless it is more compatible with the original use, in the judgment of the Municipality of Puntarenas, the INVU, and the ICT.\n\nc. Zone certification: At the request of any interested party, the Municipality of Puntarenas shall issue a Zone Certificate stating the use corresponding to a specific piece of land.\n\nd. Construction permits, licenses, and approvals: The Municipality of Puntarenas shall not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or developments that contravene the zoning or any of the provisions of these Regulations.\n\ne. Likewise, licenses or use permits shall not be granted for any property where the requested use does not conform to the Zoning or the Regulations. Every permit must have the approval of the ICT.\n\nArticle 4—Public Zone (ZPU)\n\na. Purposes: To achieve compliance with Chapter III of Law No. 6043, regarding the right to public use of the 50 meters measured from the ordinary high tide line.\n\nb. Location: Identified by the acronym ZPU. The boundary of the Public Zone is marked by the line of boundary markers placed by the IGN along the coastline of the northern sector of Playa Hermosa, numbered 18 to 41, on Map No. 18.\n\nc. Permitted, conditional, and conflicting uses: All those indicated by Law No. 6043 and its Regulations. By way of exception, public roadways are permitted, with prior authorization from the ICT, the Municipality of Puntarenas, and the MOPT.\n\nd. Concessions (Concesiones): No concessions (concesiones) will be granted in this zone.\n\nArticle 5—Tourist Residential Zone (ZRT)\n\na.\nPurposes: Zone destined for protection and conservation, along with ecotourism residential development, due to the topographic condition and the existence of vegetation cover. They are defined as lands with forestry vocation, but allow the development of human activities such as very low-density residences in specific areas where the slope permits it.\n\nb.\nLocation: According to Map No. 18, it corresponds to the zone identified by the acronym ZRT, located between boundary markers No. 25 and No. 33, on the boundary of the Maritime-Terrestrial Zone.\n\nc.\nPermitted uses: Tourist Residential, under the modality of rental residences or villas in accordance with Article 57, subsection b), of Law 6043 on the Maritime-Terrestrial Zone, single-family dwellings (viviendas unifamiliares), protection, conservation and reforestation, trails, signage, landscaping, shelters for bird watching.\n\nd.\nConditional uses: cabins (cabinas), ranch-style structures (ranchos), viewpoints.\n\ne.\nConflicting uses: Any use other than conservation, protection, or controlled ecotourism residential development.\n\nf.\nConcessions (Concesiones): This Zone shall be granted in concession to the natural or juridical persons who so request it, provided they comply with the requirements cited in these regulations.\n\ng.\nRequirements: The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all facilities and the design of trails and shelters. Additionally, in sectors where any stream runs through, the setback established in these same regulations for the protection of the same must be respected. It must adhere to the maximum extent possible to the following requirements:\n\na)\nMaximum density: 4 dwellings / hectare\n\nb)\nMaximum coverage: 30%.\n\nc)\nSide and front setbacks (retiros): 3 m.\n\n(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017)\n\nd)\nRear setback (retiro): 5 m.\n\n(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017)\n\ne)\nMinimum lot (lote) size: 2,000 m2.\n\nf)\nMaximum lot (lote) size: 4,000 m2.\n\ng)\nMaximum height: 2 floors / 7 meters\n\nh)\nUsable slope Less than 30%\n\nArticle 6—Ecotourism Lodging Zone (ZAE)\n\na.\nPurposes: To provide lodging, food, and recreation services to national and foreign tourists, focused on the surrounding ecology.\n\nb.\nLocation: According to Sheet No. 18, it corresponds to the zones identified by the acronym ZAE. The first of these begins at boundary marker No. 34 to No. 36 + 20 meters, bounded by the protection zones; the second is located from boundary marker No. 29 - 29 meters to No. 30, bordering the forest protection and stream protection zones.\n\nc.\nPermitted uses: ecological lodge (including facilities such as a library and audiovisual projection rooms, dining room, bar, etc.), cabins (cabinas), swimming pools, restaurant, bar, cafeteria, administrator's house, warehouses, water tanks, landscaping, conservation and environmental recovery. It should be noted that swimming pools shall be built in a proportion of 2 m2 per person; furthermore, the waters shall be treated by means of the \"bionic\" chorfree capsule, which reduces the use of chlorine and acid by up to 90% or more.\n\nd.\nConditional uses: Covered recreational areas and ranch-style structures (ranchos).\n\ne.\nConflicting uses: Any use that is not of an ecotourism nature.\n\nf.\nRequirements: The site design must adhere to the maximum extent to the following legal standards and simultaneously to the requirements noted in the \"General Observations\" of these regulations:\n\n1. Maximum density: 25 double rooms / Ha.\n\n2. Maximum coverage: 35%.\n\n3. Side setback (retiro): 3 m.\n\n(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017)\n\n4. Front setback (retiro): 3 m.\n\n(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017)\n\n5. Rear setback (retiro): 3 m.\n\n(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017)\n\n6. Green area: 65%\n\n7. Minimum width of internal paths: 7 m.\n\n8. Maximum height, number of floors: 2 floors\n\n9. Maximum roof height: 8 m / 10 m for straw or similar roofs.\n\n10. Maximum usable slope: Less than 30%\n\n11. Maximum area: 10,000 m2\n\n12. Minimum area: 2,000 m2\n\ng.\nConcessions (Concesiones): In accordance with the provisions of Law No. 6043.\n\nArticle 7—Tourist Facilities Zone (ZFT)\n\na.\nPurposes: Zones to provide commercial facilities, food services, and basic services to people visiting the area, both those who have residences on the site or are staying, and those who enter for recreational reasons and do not spend the night in the zone.\n\nb.\nLocation: According to Map No. 18, it corresponds to the zone identified by the acronym ZFT, located towards the southern end of the Regulatory Plan area, between boundary markers No. 18 and No. 23.\n\nc.\nPermitted uses: Bar, restaurant, cafeteria, soda fountain, restrooms, handicrafts, photographic supplies, tourist shop, tourist information, and public telephone.\n\nd.\nConditional uses: Professional offices,\n\ne.\nConflicting uses: Any facility not for commercial tourist use.\n\nf.\nRequirements: The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all facilities, complying with the following requirements and simultaneously with the requirements noted in the \"General Observations\" of these regulations:\n\n1.\nMaximum height, number of floors: 2 floors.\n\n2.\nMaximum coverage: 50%.\n\n3.\nMinimum green zone coverage: 50%.\n\n4.\nSide and rear setbacks (retiros): 3 m.\n\n(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017)\n\n5.\nFront setback (retiro): 5 m.\n\n(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017)\n\n6.\nMaximum roof height: 7 m / 10 m for buildings\n\nwith\nstraw roofs\n\n7.\nMaximum area: 4,000 m2\n\n8.\nMinimum area: 2,000 m2\n\ng.\nConcessions (Concesiones): In accordance with the provisions of Law No. 6043.\n\nArticle 8—Basic Services Zone (ZSB)\n\na. Purposes: Area destined for basic service facilities linked to tourism activity, for both national visitors and foreigners who do not spend the night on the beach.\n\nb.\nLocation: On Map No. 18, a zone is identified by the acronym ZSB, located opposite boundary marker 19 at the southern end of the Regulatory Plan.\n\nc.\nPermitted uses: Showers, sanitary services, changing rooms, cloakrooms, ranch-style structures (ranchos) or picnic-style lunch tables, public telephone, and tourist information.\n\nd. Conditional uses: Soda fountain, refreshment stand, cafeteria, souvenir sales, tourist information office.\n\ne.\nConflicting uses: Industries, livestock farming, intensive agriculture, or any facility not strictly for public service and that generates uncontrollable noise, odors, smoke, vibration, or waste.\n\nf)\nRequirements: The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all facilities, complying with the following requirements and simultaneously with the requirements noted in the \"General Observations\" of these regulations:\n\n1.\nMaximum height, number of floors: 1 floor.\n\n2.\nMaximum coverage: 70%.\n\n3.\nGreen zone coverage: 30%.\n\n4.\nSide and rear setbacks (retiros): 3 m.\n\n(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017)\n\n5.\nFront setback (retiro): 3 m.\n\n(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017)\n\n6.\nMaximum roof height: 5 m / 10 m for buildings\n\nwith\nstraw roofs\n\n7.\nMaximum area: 800 m2\n\n8.\nMinimum area: 400 m2\n\nh.\nConcessions (Concesiones): In accordance with the provisions of Law No. 6043.\n\nArticle 9—Forest Protection Zone (ZPF)\n\na. Purposes: Protection areas for the conservation of soil and vegetation resources, on lands with steep slopes.\n\nb. Location: According to Map No. 18, it corresponds to the zones identified by the acronym ZPF, located along the entire Regulatory Plan area.\n\nc. Permitted uses: pedestrian trails, ranch-style structures (ranchos), natural viewpoints, protection, conservation, and reforestation.\n\nd. Conditional uses: trails, shelters.\n\ne. Conflicting uses: any type of building not expressed in subsections c and d.\n\nf. Concessions (Concesiones): This Zone shall be granted in concession to the natural or juridical persons who so request it, provided they comply with the requirements cited in these regulations.\n\ng. Requirements: The trails must be designed following the standards established for wilderness areas administered by the Ministry of Environment and Energy (MINAE).\n\nArticle 10.—Stream Protection Zone (ZPQ)\n\na. Purposes: Area for the protection of the watercourses existing in the Maritime-Terrestrial Zone of Playa Hermosa, destined for the protection of a 15-meter strip on both sides of permanent watercourses, as established by the Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575 in its Article 33.\n\nb. Location: According to Map No. 18, it corresponds to the zones identified by the acronym ZPQ, which implies a distance of 15 meters on both sides of the streams located within the Regulatory Plan area.\n\nc. Permitted uses: protection, conservation, cleaning and rectification of channels, and reforestation.\n\nd. Conditional uses: trails, ranch-style lunch structures (ranchos), shelters, benches, and lighting.\n\ne. Conflicting uses: any type of building not expressed in subsections c and d.\n\nf. Concessions (Concesiones): This Zone shall be granted in concession to the natural or juridical persons who so request it, provided they comply with the requirements cited in these regulations.\n\ng. Requirements: The trails and viewpoints must be designed following the standards established for wilderness areas administered by the Ministry of Environment and Energy (MINAE).\n\nArticle 11.—Roadway Zone (ZV)\n\na. Purposes: Areas destined for the circulation and parking of public vehicles and for the transit of users of the Residential Zones.\n\nb. Location: According to Map No. 18, it corresponds to the zone identified by the acronym ZV, including access roads, which shall have a width of 8 meters to 14 meters, and vehicular parking. For topographic reasons, the greater percentage of public roadways is located within the 50-meter Public Zone, by means of the exception established by Law 6043; the rest of the roadways are located elsewhere.\n\nc. Permitted uses: On the access roads and vehicular parking, only the circulation and parking of vehicles is permitted. Furthermore, the construction of slope control works, storm sewer drainage, and retaining walls is allowed where necessary.\n\nd. Conflicting uses: Any activity not directly linked to visitor transportation.\n\ne. Concessions (Concesiones): No concessions (concesiones) will be granted in this area.\n\nArticle 12.—General Observations\n\na. For constructions of any type, the following indications must be followed for the presentation of the project:\n\n1. The interested party must submit a Project Development plan for the area under concession within a period not exceeding twelve months after their concession (concesión) contract is approved, which shall indicate:\n\n-Project Name in accordance with the typology established by the ICT.\n\n-Owner's name (natural or juridical persons).\n\n-Format of plans according to the Ministry of Health and the Federated College of Engineers and Architects (CFIA).\n\n-Name, signature, and registration number of the responsible professionals registered with the CFIA.\n\n-Exclusive use of the International System of Weights and Measures.\n\n-Exclusive use of the Spanish language.\n\n-Consulting contract signed by the responsible professional.\n\n-Cadastral plan of the property.\n\n-Location plans of the property, its boundaries, restrictions, and alignments.\n\n-Site plan indicating existing and projected facilities (in stages, if any).\n\n-Floor plans per level, sections, elevations, finishes, cross-sections, details, etc., all fully dimensioned.\n\n-Site plan indicating contour lines, treatment of stormwater, sewage, and solid waste, pedestrian and vehicular accesses, among others, in addition to all existing and projected constructions indicating development stages.\n\n-Site plan and, if necessary, specific plans indicating gardening and landscaping; in addition, if required, the environmental impact caused by the Project and the preventive and corrective works and actions must be indicated.\n\n-Earthworks (movimiento y tratamiento de superficie) in cases where the land's conformation warrants it, to avoid problems of landslides (specifically in the immediate zones) or seasonal flooding.\n\n-Design of the sewage treatment plant and the solid waste disposal system.\n\n-Environmental Impact Assessment (Estudio de Impacto Ambiental, EsIA) in accordance with those established by the National Environmental Technical Secretariat (SETENA).\n\n-Letter of potable water availability (according to requirements of the Development Department - ICT).\n\n2. Once the preliminary project is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction plans for the infrastructure works and facilities, in which they must comply with the standards established in this regard by the INVU, the ICT, and the Ministry of Health. In addition, they must submit the EsIA approved by SETENA.\n\nb. Unless no other alternative exists, the discharge of channeled or piped stormwater onto the beach shall not be permitted. If this is unavoidable, it must be guaranteed that there will be no beach erosion due to these discharges.\n\nc. Stormwater drainage, in general, must be directed towards the streams or the conservation green zones.\n\nd. Wells, if constructed, must be located in sites justified by specialized studies and pertinent approvals.\n\ne. On the front building line, solid fences taller than 1 m may not be built. Above this height, railings that allow good visibility may be placed; this applies only in zones where this is permissible. Retaining walls are excluded from this rule.\n\nf. No public road may allow motorized vehicle access to the beach.\n\ng. Construction or excavation materials may not be placed or stored in the Public Zone. The extraction of materials shall not be permitted in any space of the Maritime-Terrestrial Zone; earthworks (remociones) for construction must be minimal and conveniently redistributed.\n\nh. Fill works shall not be permitted, and if possible, constructions must be undertaken during the dry season to avoid erosion of unstable lands.\n\ni. For individual or collective sewage systems, it is necessary to present the respective designs and percolation tests for the corresponding approval; these must be \"clean,\" within biological standards.\n\nj. Under no circumstances will drainages be accepted in fill zones near natural channels or in the vicinity of the beach.\n\nk. Those lots (lotes) that have boundaries with rivers, streams, gullies, or permanent runoff must present their alignment, as given by the Urban Planning Directorate of the INVU, before starting any construction.\n\nIMPLEMENTATION STRATEGY\n\nThis section gathers the final observations of this Regulatory Plan proposed for the Maritime-Terrestrial Zone of the Tourist Coastal Sector of Playa Hermosa.\n\nThese are the broad lines of action for the execution of the Plan, including institutional as well as private actions.\n\n5.6.1. Executing entity.\n\nThe development of infrastructure facilities, namely roads and parking, is the responsibility of the Municipality of Puntarenas. The implementation and maintenance of the protection zones is also the task of the municipality; however, these may be granted in concession to annual concession applicants, who will be responsible for their care and will guarantee the conservation of these lands.\n\nRegarding the development of the facilities for the permitted tourism uses, these are the responsibility of the concessionaires (concesionarios) once they have met the requirements established by Law No. 6043 to obtain the respective construction permit.\n\n5.6.2. General strategy\n\nOnce the Regulatory Plan is approved by the ICT, the INVU, and the Municipality of Puntarenas, the latter entity must send a notification to current concession applicants so that they finalize the procedures established by Law No. 6043 to sign the concession (concesión) contracts.\n\nThe concession (concesión) contracts must include the conditions and deadlines for the area's development; for this, the infrastructural limitations and the investment possibilities of the applicants must be taken into account.\n\nPuntarenas, April 28, 2003.—" }