{ "id": "norm-54314", "citation": "Reglamento municipal 59", "section": "norms", "doc_type": "municipal_regulation", "title_es": "Plan Regulador de la Municipalidad de Escazú", "title_en": "Escazú Municipal Regulatory Plan", "summary_es": "El Plan Regulador de Escazú es el instrumento de ordenamiento territorial que zonifica los usos del suelo en el cantón, estableciendo áreas residenciales, comerciales, de protección ambiental (Cerros de Escazú, fuentes de agua) y de control especial. Define requisitos urbanísticos como densidades, alturas, retiros y coberturas, y regula procedimientos para permisos de construcción, visado de planos y evaluación de impacto ambiental. Incorpora incentivos para desarrollo sostenible, como flexibilidad de requisitos para proyectos verticales en San Rafael, condonación de impuestos por conservación y cesión de espacios públicos. Incluye reglamentos de vialidad y publicidad exterior. Adoptado en 2004 y reformado en 2025, se fundamenta en la Ley de Planificación Urbana y el artículo 50 constitucional, buscando conciliar desarrollo urbano con protección ambiental.", "summary_en": "The Escazú Regulatory Plan is the land-use planning instrument that zones the canton's territory into residential, commercial, environmental protection (Cerros de Escazú, water sources) and special control areas. It establishes urbanistic requirements such as densities, heights, setbacks and coverage ratios, and regulates procedures for building permits, cadastral plan approval and environmental impact assessment. It incorporates incentives for sustainable development, including flexibility for vertical projects in San Rafael, tax exemptions for conservation and transfer of public spaces. It includes road and outdoor advertising regulations. Adopted in 2004 and amended in 2025, it is based on the Urban Planning Law and Constitutional Article 50, seeking to balance urban development with environmental protection.", "court_or_agency": "", "date": "17/12/2004", "year": "2004", "topic_ids": [], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "plan regulador", "zonificación", "uso conforme", "densidad habitacional", "retiros", "fraccionamiento", "visado municipal", "Zona Protectora de los Cerros de Escazú" ], "concept_anchors": [ { "article": "Arts. 15, 17, 19, 28, 29, 59, 60", "law": "Ley de Planificación Urbana" }, { "article": "Art. 50", "law": "Constitución Política" }, { "article": "Arts. 33, 34", "law": "Ley Forestal 7575" }, { "article": "Arts. 28-31", "law": "Ley Orgánica del Ambiente 7554" } ], "keywords_es": [ "plan regulador", "Escazú", "zonificación", "uso del suelo", "construcción", "protección ambiental", "Cerros de Escazú", "densidad habitacional", "retiros", "fraccionamiento", "incentivos ambientales", "evaluación de impacto ambiental", "SETENA" ], "keywords_en": [ "regulatory plan", "Escazú", "zoning", "land use", "construction", "environmental protection", "Cerros de Escazú", "housing density", "setbacks", "subdivision", "environmental incentives", "environmental impact assessment", "SETENA" ], "excerpt_es": "Artículo 2. Marco conceptual\n\nEl Plan pretende mantener y subrayar conceptualmente la vocación residencial del cantón preservando y reforzando las zonas ecológicas en los Cerros de Escazú y los espacios y construcciones culturales que le otorgan características particulares. Además, se regularizan las áreas comerciales sobre vías primarias.\n\nSe prioriza el uso conforme de vivienda y los usos afines a esta que conlleven a consolidar dicho uso promoviendo la calidad de vida residencial en forma integral con los aspectos urbanos, servicios y amenidades que deben conformarla evitando mezcla de usos no afines a las zonas de vivienda.\n\nArtículo 16. Zonas de protección y control especial\n\n16.2. Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE).\n\n16.2.1. Definición.\n\nEsta zona comprende las áreas de mayor valor ecológico del cantón, incluyendo los Cerros de Escazú, que constituyen un patrimonio natural de importancia nacional. Su objetivo es la conservación de los recursos naturales, la biodiversidad y los servicios ecosistémicos que proveen a la población.", "excerpt_en": "Article 2. Conceptual framework\n\nThe Plan aims to conceptually maintain and highlight the residential vocation of the canton by preserving and reinforcing the ecological zones in the Cerros de Escazú and the cultural spaces and constructions that give it particular characteristics. Additionally, commercial areas on primary roads are regulated.\n\nIt prioritizes the conforming use of housing and related uses that lead to consolidating such use, promoting residential quality of life in an integral manner with the urban aspects, services and amenities that should comprise it, avoiding the mixing of uses not compatible with residential areas.\n\nArticle 16. Special protection and control zones\n\n16.2. Cerros de Escazú Protection Zone (ZPCE).\n\n16.2.1. Definition.\n\nThis zone comprises the areas of highest ecological value of the canton, including the Cerros de Escazú, which constitute a natural heritage of national importance. Its objective is the conservation of natural resources, biodiversity and the ecosystem services they provide to the population.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "Establishes the Regulatory Plan for the canton of Escazú, which zones land uses, defines urbanistic requirements and incorporates environmental protection zones, in force since its adoption in 2004 with amendments in 2025.", "summary_es": "Establece el Plan Regulador del cantón de Escazú, que zonifica usos del suelo, define requisitos urbanísticos e incorpora zonas de protección ambiental, vigente desde su adopción en 2004 con reformas en 2025." }, "pull_quotes": [ { "context": "Considerandos del Acuerdo de Adopción", "quote_en": "The protection of natural resources is everyone's task, not just the Local Government; water resources, air, and the environment in general are tangible goods to which all citizens have the right to enjoy, as long as we do not violate the rights of others.", "quote_es": "La protección de los recursos naturales, es tarea de todos, no solo del Gobierno Local, el recurso hídrico, el aire, y en general el ambiente, son bienes tangibles, a los cuales todos los ciudadanos tenemos derecho de disfrutar, claro está, en la medida en la que no violentemos el de los demás." }, { "context": "Considerandos del Acuerdo de Adopción", "quote_en": "Local planning is legally recognized for Municipal Corporations, which are obliged by it to ensure the enjoyment of a healthy and ecologically balanced environment, according to the doctrine of Article 50 of the Political Constitution.", "quote_es": "La planificación local, se encuentra reconocida por ley a las Corporaciones Municipales, mismas que están obligadas con ésta, a procurar el disfrute de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, según la doctrina del artículo 50 de la Constitución Política." }, { "context": "Artículo 5.10 Evaluación del impacto ambiental", "quote_en": "Projects will not be allowed on land with an average slope greater than 30%. On land with average slopes of 10 to 30%, a slope stability study must be submitted.", "quote_es": "En terrenos con promedio de pendientes mayor al 30% no se admitirán proyectos. En terrenos con pendientes promedio del 10 al 30% se debe aportar estudio de estabilidad de taludes." }, { "context": "Artículo 5.10 Evaluación del impacto ambiental", "quote_en": "Any project carried out within the Cerros de Escazú Protection Zone will require a comprehensive environmental impact study that evaluates possible effects on biodiversity, in addition to all other aspects normally assessed in this type of study.", "quote_es": "Cualquier proyecto que se realice dentro de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú requerirá de estudio de impacto ambiental completo que evalúe las posibles afectaciones a la biodiversidad, además de todos los otros aspectos que se evalúan normalmente en esta clase de estudio." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "norm-41661", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley Forestal 7575 Arts. 33, 34" }, { "target_id": "norm-27738", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley Orgánica del Ambiente 7554 Arts. 28-31" 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\"1º-La población entera del cantón de\nEscazú, es consciente de la necesidad de contar con un plan de ordenamiento\nterritorial, acorde con los requerimientos tanto a nivel ambiental, como de\nacceso vial, y paisajístico. 2º-La protección de los recursos naturales, es\ntarea de todos, no solo del Gobierno Local, el recurso hídrico, el aire, y en\ngeneral el ambiente, son bienes tangibles, a los cuales todos los ciudadanos\ntenemos derecho de disfrutar, claro está, en la medida en la que no violentemos\nel de los demás. 3º-La planificación local, se encuentra reconocida por ley a\nlas Corporaciones Municipales, mismas que están obligadas con ésta, a procurar\nel disfrute de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, según la doctrina\ndel artículo 50 de la Constitución Política. 4º-La Municipalidad de Escazú, en\nel pasado realizó varios intentos para implementar un Plan Regulador en el\ncantón, sin embargo no fue posible por diversas razones, lo que ha provocado un\natraso en la reglamentación necesaria para ordenar el territorio sede del\nGobierno Local, y hogar de todos los escazuceños, sin distingo de género. 5º-El\nConcejo Municipal, mediante acuerdo AC-218-03 de la sesión ordinaria Nº 54 del\n12 de mayo del 2003, nombró de conformidad con los artículos 59 y 60 de la Ley\nde Planificación Urbana, la Comisión de Trabajo del Plan Regulador, con el .n\nde que preparara el Plan Regulador para el cantón de Escazú. 6º-Esta Comisión\nde conformidad con el artículo 83 de la Ley General de la Administración\nPública, se ha constituido como un órgano desconcentrado de la Administración,\npor lo que tiene autonomía en cuanto a la resolución de los asuntos puestos en\nsu conocimiento, y por ende la responsabilidad en su actuar a ese efecto y a\ntodo lo concerniente con su cometido. 7º-Dicha Comisión está llamada a no solo\nla preparación del Plan Regulador, sino también a la aplicación de éste una vez\nque entre en vigencia, después de ser aprobado por la Dirección de Urbanismo\ndel INVU, y adoptado formalmente por la Municipalidad del cantón mediante\nacuerdo del Concejo Municipal. 8º-Mediante acuerdo AC-151-04 de la sesión\nordinaria Nº 100 del 29 de marzo del 2004, publicado en La Gaceta Nº 68 del 6\nde abril del 2004, se convoca a la audiencia pública que señala el artículo 17\nde la Ley de Planificación Urbana. La misma se llevó a cabo el 15 de mayo del\n2004. 9º-Mediante acuerdo AC-570-04 de la sesión extraordinaria Nº 54 del 7 de\noctubre del 2004, el Concejo Municipal, acuerda trasladar a la Dirección de\nUrbanismo del INVU, el documento de Plan Regulador presentado por la Comisión\nde Trabajo del Plan Regulador, el día 7 de octubre del presente año, con el .n\nque ésta procediera conforme a derecho a la aprobación o rechazo del proyecto\npropuesto para el Plan Regulador que se le remitía, haciendo las\nrecomendaciones, sugerencias, o bien exigencias pertinentes. 10.-De conformidad\ncon el inciso 3) del artículo 7º de la Ley de Planificación Urbana, corresponde\na la Dirección de Urbanismo del INVU, \"Asesorar y prestar asistencia a las\nmunicipalidades y a los demás organismos públicos dedicados a la planificación,\nen todo cuanto convenga al establecimiento o fomento de esa disciplina;.\".\nLo anterior quiere decir que es a esa Dirección a la que por ley se le ha\nencomendado la asesoría y la asistencia técnica las municipalidades, haciéndola\ncorresponsable del mejor y más atinado desarrollo de la planificación local, y\nmás puntualmente con los Planes Reguladores. Por su parte el inciso 4) del\nartículo 8º de la Ley de Planificación Urbana, ordena a la Dirección de\nUrbanismo que en asocio con la Oficina de Planificación (hoy Ministerio de\nPlanificación) \"Resolver y conciliar, en asocio de la Oficina de\nPlanificación, las incongruencias que se adviertan en el Plan Nacional, o\nentre los proyectos propuestos por las diferentes instituciones y dependencias,\ninformando de tales incompatibilidades a las entidades correlacionadas junto\ncon las recomendaciones del caso.\" El subrayado no es del texto\noriginal. El artículo 9 de la Ley de Planificación Urbana dice: \"La\nasesoría y asistencia local enunciada en el inciso 3) del artículo 7º,\ncomprenderá la colaboración de la mencionada Dirección con miras a lo\nsiguiente: 1º-Preparar, aplicar y modificar el Plan Regulador y sus\nreglamentos; 2º-Estudiar y recomendar mejoras a los sistemas administrativos y\na los recursos de las municipalidades, con el objeto de posibilitar un mayor\ndesarrollo de los programas locales de planificación; y 3º-Proponer a las\nmunicipalidades proyectos de financiación cooperativa, tendientes a efectuar\nmejoras de especial trascendencia que impulsen la aplicación de los planes\nreguladores. Por último con relación a las atribuciones y responsabilidades de\nla Dirección de Urbanismo, el artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana en\nque interesa dice: \"Corresponden así mismo a la Dirección de Urbanismo,\ndentro de las funciones de control que le asigna el inciso 4) del artículo 7,\nlas siguientes: 1º-Revisar y aprobar los planes reguladores y sus reglamentos,\nantes de su adopción por las municipalidades; (.)\" El subrayado no es del\noriginal. 11.-Mediante nota oficio Nº PU-C-D-1712-2004, de fecha 16 de diciembre\ndel 2004, suscrito por el Arq. Francisco Mora Protti, Director a. í. de\nUrbanismo, se informa al Secretario Municipal, Señor Manuel Sandí Solís, de la\naprobación del Plan Regulador del cantón de Escazú, con excepción de lo\ncontenido en el artículo 5.12, por considerar que los plazos ahí estipulados no\nson reales. Al no existir ninguna otra indicación, se entiende que es lo único\nque no queda aprobado por la Dirección dicha. Por lo anterior se mociona:\n\"Se acuerda: Con fundamento en las disposiciones de los artículos 11 y 169\nde la Constitución Política, 11 de la Ley General de la Administración Pública,\n7º, 8º, 9º, 10, 15, 17, 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana Nº 4240, del\n11 de noviembre de 1978, y oficio PU-C-D-1712-2004, de la Dirección de Urbanismo\ndel Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, la adopción formal del Plan\nRegulador para el cantón de Escazú, en lo aprobado por la Dirección de\nUrbanismo del INVU. Publíquese en el Diario Oficial La Gaceta, el aviso de la\nadopción que ha hecho el Concejo Municipal en el presente acuerdo, y el\ndocumento. El Plan Regulador rige a partir de la publicación indicada.\"\nAcuerdo Firme.\n\nFACULTAD\nDE CIENCIAS DE LA TIERRA Y EL MAR\n\nESCUELA\nDE CIENCIAS GEOGRÁFICAS\n\nUNIVERSIDAD\nNACIONAL\n\n       \nRevisado y actualizado por la Dirección de Urbanismo del INVU, en marzo del\n2003, con observaciones que la comunidad y la Comisión de Trabajo del Plan\nRegulador hicieron de julio del 2003 a mayo del 2004, así como las que la\nComisión de Trabajo del Plan Regulador estimó convenientes de las presentadas\ntanto en la Audiencia Pública, efectuada el 15 de mayo del 2004, como ocho días\ndespués.\n\n(Nota de Sinalevi: La\npresente norma fue reformada parcialmente y reproducido su texto de forma\níntegra mediante sesión ordinaria N°.076 del 14 de octubre de 2025, publicada en\nel Alcance Digital N° 140 a La Gaceta N° 206 del 3 de noviembre del 2025, y se transcribe\na continuación:)\n\nÍNDICE\n\nContenido\n\nCapítulo I. Establecimiento y aplicación del Plan Regulador\n..........................................................................................\n15\n\nArtículo 1. Establecimiento. .......................................................................\n....................................................................................................\n............................. 15\n\nArtículo 2. Marco conceptual .......................................................................\n....................................................................................................\n.................... 15\n\n2.1. Objetivos. ....................................................................................\n....................................................................................................\n...................................................... 16\n\nArtículo 3. Conformación y ámbito de aplicación. ...................................................\n................................................................................ 18\n\nArtículo 4. Aplicación y modificación. .............................................................\n....................................................................................................\n....... 19\n\n4.1. Aplicación. ...................................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................................... 19\n\n4.2. Modificación. .................................................................................\n....................................................................................................\n.........................................................................20\n\n4.3. Flexibilidad de los límites de zonificación. ..................................................\n....................................................................................................\n.............20\n\n4.4. Incentivos. ...................................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................................... 21\n\n4.4.1. Disposiciones generales sobre los incentivos. ...............................................\n............................................................................................... 21\n\n4.4.2. La flexibilidad de los requisitos. ..........................................................\n....................................................................................................\n.............................. 21\n\n4.4.3. La condonación del impuesto de bienes inmuebles. ............................................\n.....................................................................23\n\n4.4.4. Entrega de parte de propiedad al uso y disfrute públicos.\n...............................................................................................23\n\n4.4.5. Incentivos por Plan Proyecto ................................................................\n....................................................................................................\n...........................23\n\nArtículo 5. Requisitos para solicitud de Licencia de\nconstrucción........................................................................................\n24\n\n5.1. Licencia (permiso) de construcción y responsabilidad\nmunicipal. ......................................................................................\n24\n\n5.2. Certificado de uso de suelo. ..................................................................\n....................................................................................................\n........................................25\n\n5.3. Visado de planos catastrados. .................................................................\n....................................................................................................\n................................25\n\n5.3.1. Objetivos del visado municipal de planos catastrados. .......................................\n...................................................................25\n\n5.3.2. Requisitos para solicitar el visado de planos catastrados\n.................................................................................................25\n\n5.3.3 Información que debe mostrar el plano por visar ..............................................\n............................................................................. 26\n\n5.3.4 Motivos de denegatoria del visado municipal ..................................................\n..................................................................................... 27\n\n5.3.5 Casos especiales de excepción.................................................................\n....................................................................................................\n............... 28\n\n5.3.6 Caducidad del visado municipal ...............................................................\n....................................................................................................\n.............. 29\n\n5.4 Permiso para construcción de obra menor ........................................................\n....................................................................................................\n29\n\n5.5. Permiso para construcción de obra mayor. ......................................................\n................................................................................................. 30\n\n5.6. Permiso para instalación de juegos mecánicos. .................................................\n..............................................................................................31\n\n5.7. Permiso para demolición. ......................................................................\n....................................................................................................\n...............................................31\n\n5.8. Póliza de riesgos de trabajo. .................................................................\n....................................................................................................\n........................................32\n\n5.9. Permiso para movimiento de tierra..............................................................\n....................................................................................................\n.....................32\n\n5.10. Evaluación del impacto ambiental. ............................................................\n....................................................................................................\n.................. 33\n\n5.11. Vigencia de certificados y permisos. .........................................................\n....................................................................................................\n.................... 33\n\n5.12. Plazo de resolución...........................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................... 34\n\n5.13. Horario de trabajos de construcción. .........................................................\n....................................................................................................\n.................. 34\n\n5.14. Molestias a terceros. ........................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................... 34\n\n5.15. Requisitos especiales para urbanizaciones y condominios. .....................................\n................................................................ 34\n\n5.16. Amenazas potenciales. ........................................................................\n....................................................................................................\n.............................................. 35\n\n5.17. Responsabilidad profesional. .................................................................\n....................................................................................................\n................................... 35\n\nArtículo 6. Sanciones y recursos. ..................................................................\n....................................................................................................\n.............. 36\n\n6.1. Facultades y sanciones. .......................................................................\n....................................................................................................\n.................................................. 36\n\n6.2. Infracciones. .................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................................ 36\n\n6.3. Procedimientos. ...............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................. 36\n\n6.4. Patente para empresas constructoras. ..........................................................\n....................................................................................................\n............ 37\n\n6.5. Recursos.......................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................... 37\n\nCapítulo II. Reglamento de Zonificación de uso del suelo.\n..............................................................................................\n39\n\nArtículo 7. Zonificación por usos ..................................................................\n....................................................................................................\n............... 39\n\n7.1. Zonas residenciales. ..........................................................................\n....................................................................................................\n............................................................ 39\n\n7.2. Zonas de comercio y servicios..................................................................\n....................................................................................................\n................................ 39\n\n7.3. Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio (ZMPIC). ...........................................\n........................................................................... 39\n\n7.4. Zona de Parques y Facilidades Comunales (ZP). .................................................\n........................................................................................... 39\n\n7.5. Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA). .......................................................\n....................................................................................................\n.... 39\n\n7.6. Zonas de protección y control especial. .......................................................\n....................................................................................................\n........... 39\n\n7.7. Zonas para edificaciones en altura. ...........................................................\n....................................................................................................\n...................... 39\n\n7.8. Límites entre zonas ...........................................................................\n....................................................................................................\n............................................................. 39\n\nArtículo 8. Naturaleza de los usos .................................................................\n....................................................................................................\n........... 40\n\n8.1. Usos conformes. ...............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................. 40\n\n8.2. Usos no conformes .............................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 40\n\n8.3. Usos condicionales ............................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................... 40\n\n8.4. Usos no especificados en usos conformes, condicionales y no\nconformes ....................................................... 41\n\nArtículo 9. Requisitos básicos urbanísticos por zona................................................\n............................................................................... 41\n\n9.1. Frente mínimo. ................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................................ 41\n\n9.2. Superficie mínima. ............................................................................\n....................................................................................................\n................................................................. 41\n\n9.3. Altura máxima. ................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................................ 41\n\n9.4. Cobertura máxima. .............................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 42\n\n9.5. Retiros. ......................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................................................... 42\n\n9.5.1. El retiro frontal o antejardín...............................................................\n....................................................................................................\n.................................... 42\n\n9.5.2. Retiros laterales ...........................................................................\n....................................................................................................\n........................................................... 43\n\n9.5.3. Retiro posterior ............................................................................\n....................................................................................................\n............................................................ 43\n\n9.6. Densidades.....................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................................ 44\n\n9.6.1. Zona IFA I-A ................................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................... 45\n\n9.6.2. Zona IFA I-B ................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................... 46\n\n9.6.3. Zona IFA II-A ...............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................. 46\n\n9.6.4. Zona IFA II-B ...............................................................................\n....................................................................................................\n....................................................................47\n\n9.6.5. Zona IFA II-\nC...................................................................................................\n....................................................................................................\n...............................................47\n\n9.6.6. Zona IFA II-\nE...................................................................................................\n....................................................................................................\n.................................................47\n\n9.6.7. Zona IFA II-F ...............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................... 48\n\n9.6.8. Zona IFA II-G ...............................................................................\n....................................................................................................\n................................................................. 48\n\n9.6.9. Zona IFA III-A ..............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................. 48\n\n9.6.10. Zona IFA III-B .............................................................................\n....................................................................................................\n................................................................ 49\n\n9.6.11. Zona IFA III-C .............................................................................\n....................................................................................................\n................................................................... 49\n\nArtículo 10. Disposiciones generales sobre los incentivos ..........................................\n.................................................................. 50\n\nArtículo 11. Zonas residenciales ...................................................................\n....................................................................................................\n................ 50\n\n11.1. Usos conexos o complementarios a vivienda ....................................................\n................................................................................................ 50\n\n11.2. Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD). .......................................................\n....................................................................................................\n...............51\n\n11.2.1. Requisitos. ................................................................................\n....................................................................................................\n...........................................................................52\n\n11.2.2. Retiros ....................................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................................52\n\n11.2.3. Usos conformes .............................................................................\n....................................................................................................\n........................................................52\n\n11.2.4. Usos condicionales. ........................................................................\n....................................................................................................\n..................................................52\n\n11.2.5. Usos no conformes...........................................................................\n....................................................................................................\n................................................52\n\n11.3. Zona Residencial Media Densidad (ZRMD). ......................................................\n....................................................................................................\n.... 53\n\n11.3.1. Requisitos. ................................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................................... 53\n\n11.3.2. Retiros ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................ 53\n\n11.3.3. Usos conformes. ............................................................................\n....................................................................................................\n....................................................... 53\n\n11.3.4. Usos condicionales. ........................................................................\n....................................................................................................\n................................................. 53\n\n11.3.5. Usos no conformes. .........................................................................\n....................................................................................................\n................................................ 54\n\n11.4. Zona Residencial Media Alta Densidad (ZRMAD). ................................................\n........................................................................................... 55\n\n11.4.1. Requisitos:.................................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................................... 55\n\n11.4.2. Retiros.....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................ 55\n\n11.4.3. Usos conformes: ............................................................................\n....................................................................................................\n....................................................... 55\n\n11.4.4. Usos condicionales: ........................................................................\n....................................................................................................\n................................................. 55\n\n11.4.5. Usos no conformes: .........................................................................\n....................................................................................................\n................................................ 55\n\n11.5. Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD). .......................................................\n....................................................................................................\n............. 56\n\n11.5.1. Requisitos. ................................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................................... 56\n\n11.5.2. Retiros ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................ 56\n\n11.5.3. Usos conformes. ............................................................................\n....................................................................................................\n....................................................... 56\n\n11.5.4. Usos condicionales. ........................................................................\n....................................................................................................\n.................................................. 57\n\n11.5.5. Usos no conformes. .........................................................................\n....................................................................................................\n............................................... 58\n\n11.6. Zona Residencial de Alta-Alta Densidad (ZRAAD). ..............................................\n.......................................................................................... 58\n\n11.6.1. Requisitos. ................................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................................... 59\n\n11.7. Restricción de altura en terrenos aledaños a sedes diplomáticas.\n................................................................................\n60\n\nArtículo 12. Zonas de comercio y servicio. .........................................................\n................................................................................................60\n\n12.1. Clasificación. ...............................................................................\n....................................................................................................\n........................................................................... 60\n\n12.2. Zona de Comercio Lineal (ZCL). ...............................................................\n....................................................................................................\n................................ 61\n\n12.2.1. Requisitos. ................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................................... 61\n\n12.2.2. Retiros. ...................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................. 61\n\n12.2.3. Estacionamientos. ..........................................................................\n....................................................................................................\n................................................... 62\n\n12.2.4. Usos conformes. ............................................................................\n....................................................................................................\n....................................................... 62\n\n12.2.5. Usos condicionales. ........................................................................\n....................................................................................................\n................................................ 62\n\n12.2.6. Usos no conformes. .........................................................................\n....................................................................................................\n.............................................. 63\n\n12.3. Zona de Comercio Puntual (ZCP). ..............................................................\n....................................................................................................\n........................ 63\n\n12.3.1. Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú (ZCPCE). .........................................\n.............................................................. 63\n\nEstacionamientos: ..................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................. 64\n\nUsos conformes: ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................. 64\n\nUsos condicionales: ................................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................... 64\n\nUsos no conformes: .................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 64\n\n12.3.2. Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio (ZCPCSA).\n................................................................................\n64\n\nUsos conformes: ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................ 65\n\nUsos condicionales: ................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 65\n\nUsos no conformes: .................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................ 65\n\n12.3.3. Zona de Comercio Puntual Centro de San Rafael (ZCPCSR).\n....................................................................................\n65\n\n12.3.4. Zona de Comercio Puntual Multiplaza (ZCPM). ................................................\n.................................................................................. 65\n\nRequisitos: ........................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................. 66\n\nUsos conformes: ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................ 66\n\nUsos condicionales: ................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 66\n\nUsos no conformes: .................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................ 66\n\n12.3.5 Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre (ZCPTM).\n...............................................................................................\n66\n\nUsos conformes: ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................ 66\n\nUsos condicionales: ................................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................... 67\n\nUsos no conformes: .................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 67\n\n12.4. Cementerio ...................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................................ 67\n\n12.5 Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible (ZMLDS). ......................................\n........................................................................... 67\n\n12.5.1. Requisitos: ................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................................... 67\n\n12.5.2. Usos conformes .............................................................................\n....................................................................................................\n..................................................... 69\n\n12.5.3. Usos condicionales .........................................................................\n....................................................................................................\n.............................................. 69\n\n12.5.4. Usos no conformes ..........................................................................\n....................................................................................................\n............................................. 70\n\nArtículo 13. Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio (ZMPIC)\n...................................................................................\n70\n\n13.1. Requisitos ...................................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................................. 70\n\n13.2. Retiros. .....................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................................................ 71\n\n13.3. Usos conformes. ..............................................................................\n....................................................................................................\n................................................................... 71\n\nAnexo. Usos industriales conformes. ................................................................\n....................................................................................................\n....................... 71\n\n13.4. Usos condicionales. ..........................................................................\n....................................................................................................\n........................................................... 73\n\n13.5. Usos no conformes. ...........................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 73\n\nArtículo 14. Zona de parques y facilidades comunales ...............................................\n....................................................................... 74\n\n14.1. Definición. ..................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................................................74\n\n14.2. Área de parques y facilidades comunales. .....................................................\n....................................................................................................\n...74\n\n14.3. Servicios complementarios. ...................................................................\n....................................................................................................\n........................................74\n\n14.4. Unidad de Salud Integral de segundo nivel. ...................................................\n....................................................................................................\n.....74\n\n14.5. Colegio Técnico Vocacional. ..................................................................\n....................................................................................................\n................................... 75\n\n14.6. Cambio de tierra por impuestos. ..............................................................\n....................................................................................................\n............................ 75\n\n14.7. Definición de cuadrantes urbanos. ............................................................\n....................................................................................................\n....................... 75\n\n14.7.1. Cuadrante urbano de Escazú .................................................................\n....................................................................................................\n...................... 75\n\n14.7.2. Cuadrante urbano de San Rafael .............................................................\n....................................................................................................\n........... 75\n\n14.7.3. Cuadrante urbano de San Antonio ............................................................\n....................................................................................................\n........ 75\n\nArtículo 15. Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA) ................................................\n........................................................................ 75\n\n15.1. Requisitos ...................................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................................... 76\n\n15.2. Usos conformes ...............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................. 77\n\n15.3. Usos condicionales: ..........................................................................\n....................................................................................................\n............................................................ 77\n\n15.4. Usos no conformes: ...........................................................................\n....................................................................................................\n........................................................... 77\n\nArtículo 16. Zonas de protección y control especial ................................................\n............................................................................... 78\n\n16.1. Definición. ..................................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................................... 78\n\n16.2. Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE).............................................\n................................................................................. 78\n\n16.2.1. Definición..................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................................... 78\n\n16.2.2. Requisitos. ................................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................... 80\n\n16.2.3. Usos conformes. ............................................................................\n....................................................................................................\n...................................................... 82\n\n16.2.4. Usos condicionales. ........................................................................\n....................................................................................................\n................................................ 82\n\n16.2.5. Usos prohibidos. ...........................................................................\n....................................................................................................\n........................................................ 82\n\n16.2.6. Usos no conformes. .........................................................................\n....................................................................................................\n.............................................. 82\n\n16.2.7. Incentivos. ................................................................................\n....................................................................................................\n...................................................................... 83\n\n16.2.8. Comisión Especial de la Zona Protectora de los Cerros de\nEscazú. ............................................................... 83\n\n16.2.9. Transitorios. ..............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................... 84\n\n16.3. Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas (ZPFAR).\n....................................................................................................\n84\n\n16.3.1. Definición. ................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................................... 84\n\n16.3.2. Usos conformes. ............................................................................\n....................................................................................................\n..................................................... 85\n\n16.3.3. Usos condicionales. ........................................................................\n....................................................................................................\n.............................................. 85\n\n16.3.4. Usos no conformes. .........................................................................\n....................................................................................................\n............................................. 86\n\n16.3.5. Requisitos generales. ......................................................................\n....................................................................................................\n........................................... 86\n\n16.3.6. Incentivos. ................................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................... 86\n\n16.4. Zonas de control especial de áreas vulnerables................................................\n.......................................................................................... 87\n\n16.4.1. Zona de Control Especial Alto Carrizal (ZCEAC). ............................................\n..................................................................................... 87\n\nRequisitos: ........................................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................................. 87\n\nUsos conformes: ....................................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................88\n\nUsos condicionales: ................................................................................\n....................................................................................................\n..........................................................88\n\nUsos no conformes: .................................................................................\n....................................................................................................\n.........................................................88\n\n16.4.2. Zona de Control Especial Bello Horizonte (ZCEBH). ..........................................\n..............................................................................88\n\nRequisitos: ........................................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................................88\n\nUsos conformes: ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................ 89\n\nUsos condicionales: ................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 89\n\nUsos no conformes: .................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................ 89\n\n16.5. Zona de control especial de áreas de valor patrimonial. ......................................\n....................................................................... 89\n\n16.5.1. Definición .................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................................ 89\n\n16.5.2. Requisitos adicionales a los requisitos generales ..........................................\n............................................................................... 90\n\n16.5.3. Zona de interés especial de valor patrimonial del\ncuadrante urbano de Escazú. .................. 91\n\n16.5.4 Comisión de Rescate Urbano Centro de Escazú .................................................\n............................................................................ 92\n\n16.5.5. Comité Consultivo de Patrimonio ............................................................\n....................................................................................................\n............. 93\n\n16.6. Zona de Control Especial Río Tiribí (ZCERT). .................................................\n....................................................................................................\n....... 93\n\n16.6.1. Definición: ................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................................ 93\n\n16.6.2. Objetivos: .................................................................................\n....................................................................................................\n...................................................................... 93\n\n16.6.3. Requisitos: ................................................................................\n....................................................................................................\n...................................................................... 93\n\n16.6.4. Usos conformes: ............................................................................\n....................................................................................................\n...................................................... 94\n\n16.6.5. Usos condicionales: ........................................................................\n....................................................................................................\n............................................... 94\n\n16.6.6. Usos no conformes: .........................................................................\n....................................................................................................\n............................................. 95\n\n16.7. Zona de Control Especial Costa Rica Country Club (ZCECRCC).\n.......................................................................................\n95\n\n16.7.1. Definición .................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................................... 95\n\n16.7.2. Requisitos .................................................................................\n....................................................................................................\n....................................................................... 95\n\n16.7.3. Usos conformes. ............................................................................\n....................................................................................................\n..................................................... 95\n\n16.7.4. Usos condicionales. ........................................................................\n....................................................................................................\n............................................... 95\n\n16.7.5. Usos no conformes. .........................................................................\n....................................................................................................\n.............................................. 95\n\n16.8. Renovación urbana. ...........................................................................\n....................................................................................................\n..................................................... 95\n\n16.8.1. Erradicación de tugurios. ..................................................................\n....................................................................................................\n.................................... 95\n\n16.8.2. Ingeniería hidráulica y sanitaria del cantón. ..............................................\n.............................................................................................. 96\n\nArtículo 17. Zona de control especial de paisaje natural ...........................................\n........................................................................ 97\n\n17.1. Definición....................................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................................... 97\n\n17.2. Reforestación de áreas silvestres. ...........................................................\n....................................................................................................\n............................ 97\n\n17.3. Reforestación de riberas y protección de cuencas. ............................................\n................................................................................... 97\n\n17.4. Reforestación de vías principales.............................................................\n....................................................................................................\n........................... 97\n\n17.5. Parques urbanos. .............................................................................\n....................................................................................................\n.............................................................. 98\n\nArtículo 18. Zona para Construcción de Edificaciones en Altura\n(ZCEA) ......................................................................\n98\n\n18.1. Incentivos ...................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................... 99\n\n18.2. Requisitos. ..................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................. 99\n\nCapítulo III. Reglamento de Vialidad ...............................................................\n................................................................................... 100\n\nArtículo 19. Deslinde de las competencias. .........................................................\n........................................................................................... 100\n\nArtículo 20. Jerarquización vial y derecho de vía ..................................................\n........................................................................... 100\n\nArtículo 21. Vías nacionales .......................................................................\n....................................................................................................\n....................... 101\n\n21.1. Carreteras primarias nacionales ..............................................................\n....................................................................................................\n........................... 101\n\n21.2. Carreteras secundarias nacionales ............................................................\n....................................................................................................\n................. 101\n\n21.3. Carreteras terciarias nacionales..............................................................\n....................................................................................................\n.......................... 101\n\nArtículo 22. Vías locales o cantonales .............................................................\n....................................................................................................\n... 101\n\n22.1. Caminos vecinales. ...........................................................................\n....................................................................................................\n....................................................... 102\n\n22.1.1. Camino rural................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................ 102\n\n22.1.2. Calle primaria .............................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 102\n\n22.2. Calles locales. ..............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................... 102\n\n22.2.1. Calle urbana ...............................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................... 102\n\n22.3. Otros caminos. ...............................................................................\n....................................................................................................\n............................................................... 102\n\n22.3.1. Calle secundaria ...........................................................................\n....................................................................................................\n................................................. 102\n\n22.3.2. Calle terciaria ............................................................................\n....................................................................................................\n........................................................ 102\n\n22.3.3. Calle de uso restringido ...................................................................\n....................................................................................................\n................................ 103\n\n22.4. Definiciones..................................................................................\n....................................................................................................\n...................................................................... 103\n\n22.4.1. Derecho de vía .............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................... 103\n\n22.4.2. Previsión vial .............................................................................\n....................................................................................................\n........................................................... 103\n\n22.4.3. Calzada ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................. 103\n\n22.4.4. Acera ......................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................................ 103\n\n22.4.5. Alameda ....................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................... 103\n\n22.5. Alcance ......................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................................. 103\n\nArtículo 23. Servidumbres o acceso excepcional para uso\nresidencial ..................................................................\n103\n\n23.1. Servidumbres urbanas o acceso excepcional para uso\nresidencial ....................................................................\n104\n\n23.2. Servidumbres agrícolas .......................................................................\n....................................................................................................\n........................................ 106\n\nArtículo 24. Uso de antejardines ...................................................................\n....................................................................................................\n............ 106\n\nArtículo 25. Señalización de las vías ..............................................................\n....................................................................................................\n...... 107\n\nArtículo 26. Estacionamientos ......................................................................\n....................................................................................................\n............... 107\n\n26.1. Definición ...................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................................... 107\n\n26.2. Número de espacios y normas de diseño ........................................................\n.................................................................................................\n107\n\n26.3. Estacionamientos frontales ...................................................................\n....................................................................................................\n.................................. 107\n\n26.4. Diseño de estacionamientos en vías primarias .................................................\n........................................................................................ 108\n\n26.5. Cantidad de espacios de estacionamiento por actividad\n..................................................................................................\n108\n\nArtículo 27. Ocupación de la vía pública. ..........................................................\n............................................................................................... 109\n\n27.1. Propiedad de las vías.........................................................................\n....................................................................................................\n................................................. 109\n\n27.2. Ocupación de la vía pública. .................................................................\n....................................................................................................\n.............................. 109\n\nArtículo 28. Obras en la vía pública. ..............................................................\n....................................................................................................\n...... 109\n\n28.1. Cercas en lotes baldíos ......................................................................\n....................................................................................................\n............................................. 109\n\n28.2. Aceras .......................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................. 109\n\n28.3. Cruces peatonales ............................................................................\n....................................................................................................\n...................................................... 110\n\n28.4. Gradas en espacios públicos ..................................................................\n....................................................................................................\n.............................. 110\n\n28.5. Barreras de seguridad ........................................................................\n....................................................................................................\n.............................................. 110\n\n28.6. Vallas y verjas ..............................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................... 110\n\n28.7. Arborización de las calles y mobiliario urbano ...............................................\n.............................................................................................. 110\n\n28.8. Rotura de pavimento ..........................................................................\n....................................................................................................\n.................................................... 111\n\n28.9. Instalaciones provisionales, materiales y escombros en la\nvía\n..............................................................................................\n111\n\n28.10. Canoas y bajantes ...........................................................................\n....................................................................................................\n....................................................... 111\n\n28.11. Altura de los elementos salientes de la línea de\nconstrucción\n................................................................................................\n111\n\n28.12. Aleros, marquesinas y toldos ................................................................\n....................................................................................................\n..................................... 111\n\nCapítulo IV. Instalación de Publicidad Exterior ....................................................\n........................................................................ 112\n\nArtículo 29. Objetivos y bases legales .............................................................\n....................................................................................................\n..... 112\n\nArtículo 30. Glosario de términos ..................................................................\n....................................................................................................\n........... 112\n\nArtículo 31. Aplicación ............................................................................\n....................................................................................................\n.................................. 114\n\nArtículo 32. Prohibiciones. ........................................................................\n....................................................................................................\n............................ 114\n\nArtículo 33. Licencias .............................................................................\n....................................................................................................\n.................................... 115\n\nArtículo 34. Precio de la licencia .................................................................\n....................................................................................................\n................ 116\n\nArtículo 35. Cobro de la licencia ..................................................................\n....................................................................................................\n............... 116\n\nArtículo 36. Exención del pago de licencia .........................................................\n.............................................................................................. 116\n\nArtículo 37. Superficie del rótulo .................................................................\n....................................................................................................\n..................117\n\nArtículo 38. Plazo de la licencia ..................................................................\n....................................................................................................\n.................. 118\n\nArtículo 39. Requisitos técnicos ...................................................................\n....................................................................................................\n................. 118\n\nArtículo 40. Responsabilidad .......................................................................\n....................................................................................................\n.................. 118\n\nArtículo 41. Sanciones..............................................................................\n....................................................................................................\n.................................. 118\n\nCapítulo V. Transitorios ...........................................................................\n....................................................................................................\n...... 120\n\nArtículo 42. Cobro de la licencia de rótulos .......................................................\n............................................................................................ 120\n\nArtículo 43. Certificado de uso de suelo ...........................................................\n.................................................................................................\n120\n\nArtículo 44. Requisitos de alineamiento y clasificación de la red\nvial\n........................................................................... 120\n\nArtículo 45. Rótulos existentes ....................................................................\n....................................................................................................\n................. 120\n\nArtículo 46. Trámites iniciados ....................................................................\n....................................................................................................\n................ 120\n\nArtículo 47. Zona de Interés Patrimonial Cuadrante Urbano de\nEscazú ......................................................................\n121\n\nArtículo 48. Zona de Comercio Lineal Sector Centro Comercial Plaza\nCountry-Río San Rafael . 121\n\nArtículo 49. Rótulos temporales ....................................................................\n....................................................................................................\n............... 121\n\nCapítulo VI. Glosario ..............................................................................\n....................................................................................................\n............ 122\n\nArtículo 50. Definición de los términos. ...........................................................\n....................................................................................................\n. 122\n\nArtículo 51. Talleres en Zona de Amortiguamiento Agrícola (ZAA)\n................................................................................................\n128\n\nAnexos..............................................................................................\n....................................................................................................\n............................... 129\n\nFicha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos ...................................................\n.......................................................................... 129\n\nEste Reglamento Municipal ha sido reproducido por error técnico,\nmediante FE DE ERRATAS, publicada en La Gaceta No. 54 del 17 de marzo del 2005,\nque establece que debe leerse así:\n\n\"El Concejo Municipal del cantón de Escazú, en su sesión\nextraordinaria N. 59, acta N. 199, celebrada el viernes diecisiete de diciembre\ndel dos mil cuatro, acordó: Acuerdo AC-693-04: \"1.-La población entera del\ncantón de Escazú, es consciente de la necesidad de contar con un plan de ordenamiento\nterritorial, acorde con los requerimientos tanto a nivel ambiental, como de\nacceso vial, y paisajístico.\n\n2.-La protección de los recursos naturales, es tarea de todos, no\nsolo del Gobierno Local, el recurso hídrico, el aire, y en general el ambiente,\nson bienes tangibles, a los cuales todos los ciudadanos tenemos derecho de\ndisfrutar, claro está, en la medida en la que no violentemos el de los demás.\n\n3.-La planificación local, se encuentra reconocida por ley a las\nCorporaciones Municipales, mismas que están obligadas con ésta, a procurar el disfrute\nde un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, según la doctrina del\nartículo 50 de la Constitución Política.\n\n4.-La Municipalidad de Escazú, en el pasado realizó varios\nintentos para implementar un Plan Regulador en el cantón, sin embargo, no fue\nposible por diversas razones, lo que ha provocado un atraso en la\nreglamentación necesaria para ordenar el territorio sede del Gobierno Local, y\nhogar de todos los escazuceños, sin distingo de género.\n\n5.-El Concejo Municipal, mediante acuerdo AC-218-03 de la sesión\nordinaria N° 54 del 12 de mayo del 2003, nombró de conformidad con los\nartículos 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana, la Comisión de Trabajo del\nPlan Regulador, con la finalidad de que preparara el Plan Regulador para el\ncantón de Escazú.\n\n6.-Esta Comisión de conformidad con el artículo 83 de la Ley\nGeneral de la Administración Pública, se ha constituido como un órgano\ndesconcentrado de la Administración, por lo que tiene autonomía en cuanto a la\nresolución de los asuntos puestos en su conocimiento, y por ende la responsabilidad\nen su actuar a ese efecto y a todo lo concerniente con su cometido.\n\n7.-Dicha Comisión está llamada a no solo la preparación del Plan\nRegulador, sino también a la aplicación de éste una vez que entre en vigor,\ndespués de ser aprobado por la Dirección de Urbanismo del INVU, y adoptado\nformalmente por la Municipalidad del cantón mediante acuerdo del Concejo\nMunicipal.\n\n8.-Mediante acuerdo AC-151-04 de la sesión ordinaria N. 100 del 29\nde marzo del 2004, publicado en La Gaceta N. 68 del 6 de abril del 2004, se\nconvoca a la audiencia pública que señala el artículo 17 de la Ley de\nPlanificación Urbana. La misma se llevó a cabo el 15 de mayo del 2004.\n\n9.-Mediante acuerdo AC-570-04 de la sesión extraordinaria N. 54\ndel 7 de octubre del 2004, el Concejo Municipal, acuerda trasladar a la\nDirección de Urbanismo del INVU, el documento de Plan Regulador presentado por\nla Comisión de Trabajo del Plan Regulador, el día 7 de octubre del presente\naño, para que ésta procediera conforme a derecho a la aprobación o rechazo del proyecto\npropuesto para el Plan Regulador que se le remitía, haciendo las\nrecomendaciones, sugerencias, o bien exigencias pertinentes.\n\n10.-De conformidad con el inciso 3) del artículo 7. de la Ley de\nPlanificación Urbana, corresponde a  la\nDirección de Urbanismo del INVU, \"Asesorar y prestar asistencia a las\nmunicipalidades y a los demás organismos públicos dedicados a la planificación,\nen todo cuanto convenga al establecimiento o fomento de esa disciplina;\".\nLo anterior quiere decir que es a esa Dirección a la que por ley se le ha\nencomendado la asesoría y la asistencia técnica las municipalidades, haciéndola\ncorresponsable del mejor y más atinado desarrollo de la planificación local, y\nmás puntualmente con los Planes Reguladores. Por su parte el inciso 4) del\nartículo 8. de la Ley de Planificación Urbana, ordena a la Dirección de\nUrbanismo que en asocio con la Oficina de Planificación (hoy Ministerio de\nPlanificación) \"Resolver y conciliar, en asocio de la Oficina de Planificación,\nlas incongruencias que se adviertan en el Plan Nacional de Desarrollo Urbano, o\nentre los proyectos propuestos por las diferentes instituciones y dependencias,\ninformando de tales incompatibilidades a las entidades correlacionadas junto\ncon las recomendaciones del caso.\" El subrayado no es del texto original.\nEl artículo 9 de la Ley de Planificación Urbana dice: \"La asesoría y\nasistencia local enunciada en el inciso 3) del artículo 7., comprenderá la\ncolaboración de la mencionada Dirección con miras a lo siguiente: 1.-Preparar,\naplicar y modificar el Plan Regulador y sus reglamentos; 2.-Estudiar y\nrecomendar mejoras a los sistemas administrativos y a los recursos de las\nmunicipalidades, con el objeto de posibilitar un mayor desarrollo de los programas\nlocales de planificación; y 3.-Proponer a las municipalidades proyectos de\nfinanciación cooperativa, tendientes a efectuar mejoras de especial\ntrascendencia que impulsen la aplicación de los planes reguladores. Por último,\ncon relación a las atribuciones y responsabilidades de la Dirección de\n\nUrbanismo, el artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana en que\ninteresa dice: \"Corresponden así mismo a la Dirección de Urbanismo, dentro\nde las funciones de control que le asigna el inciso 4) del artículo 7, las\nsiguientes: 1.-Revisar y aprobar los planes reguladores y sus reglamentos,\nantes de su adopción por las municipalidades; (.)\" El subrayado no es del\noriginal. 11. Mediante nota oficio N. PUC-D-1712-2004, de fecha 16 de diciembre\ndel 2004, suscrito por el Arq. Francisco Mora Protti, director a. í. de\nUrbanismo, se informa al Secretario Municipal, Señor Manuel Sandí Solís, de la aprobación\ndel Plan Regulador del cantón de Escazú, con excepción de lo contenido en el\nartículo 5.12, por considerar que los plazos ahí estipulados no son reales. Al\nno existir ninguna otra indicación, se entiende que es lo único que no queda\naprobado por la Dirección dicha. Por lo anterior se mociona: \"Se acuerda:\nCon fundamento en las disposiciones de los artículos 11 y 169 de la\nConstitución Política, 11 de la Ley General de la Administración Pública, 7.,\n8., 9., 10, 15, 17, 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana N. 4240, del 11\nde noviembre de 1978, y oficio PU-C-D-1712-2004, de la Dirección de Urbanismo\ndel Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, la adopción formal del Plan\nRegulador para el cantón de Escazú, en lo aprobado por la Dirección de\nUrbanismo del INVU. Publíquese en el Diario Oficial La Gaceta, el aviso de la\nadopción que ha hecho el Concejo Municipal en el presente acuerdo, y el\ndocumento. El Plan Regulador rige a partir de la publicación indicada.\"\nAcuerdo Firme.\n\nCapítulo I. Establecimiento y aplicación del Plan Regulador\n\nArtículo 1. Establecimiento.\n\nLa Municipalidad de Escazú en adelante nombrada como la\nMunicipalidad, en ejercicio de las facultades que le otorga la Ley de\nPlanificación Urbana Nº 4240, del 15 de octubre de 1968 y sus modificaciones,\nen los artículos 15, 19, siguientes y concordantes; así como el Código\nMunicipal, Ley Nº 7794, del 30 de abril de 1998 y sus modificaciones, en el\nartículo 4, siguientes y concordantes, promulga el presente Plan Regulador del\ncantón de Escazú, en adelante llamado Plan Regulador.\n\nEl Plan Regulador se implanta de conformidad con lo dispuesto en\nartículo 17 de la Ley de Planificación Urbana. El procedimiento se describe a\ncontinuación:\n\na) Se convocó a una audiencia pública por medio del Diario Oficial\nLa Gaceta, N. 68 del 6 de abril, 2004. Dicha audiencia se realizó el 15 de mayo\ndel 2004 en la Escuela República de Venezuela, donde se dio a conocer el\nproyecto de reajuste para el distrito San Rafael y las inconsistencias\nencontradas en publicación anterior, mismas que se detallaran dentro de la\nreglamentación propuesta, y sus mapas correspondientes, junto con las observaciones\nverbales y escritas formuladas por interesados.\n\nb) Se obtuvo la aprobación por parte del Instituto Nacional de\nVivienda y Urbanismo.\n\nc) El Concejo Municipal acordó la adopción formal de sus\nreglamentos, por mayoría absoluta de votos, en la sesión extraordinaria N. 59,\nefectuada el 17 de diciembre del 2004, según acuerdo N. AC-693-04.\n\nd) Se publica el presente Reglamento en el Diario Oficial La\nGaceta y se informa sobre el acuerdo de adopción y entrada en vigor del Plan\nRegulador desde esa misma fecha, a menos de que se presenten los casos\nmencionados en el Capítulo V de Transitorios.\n\nArtículo 2. Marco conceptual\n\nEl Plan pretende mantener y subrayar conceptualmente la vocación\nresidencial del cantón preservando y reforzando las zonas ecológicas en los\nCerros de Escazú y los espacios y construcciones culturales que le otorgan\ncaracterísticas particulares. Además, se regularizan las áreas comerciales\nsobre vías primarias.\n\nSe prioriza el uso conforme de vivienda y los usos afines a esta\nque conlleven a consolidar dicho uso promoviendo la calidad de vida residencial\nen forma integral con los aspectos urbanos, servicios y amenidades que deben\nconformarla evitando mezcla de usos no afines a las zonas de vivienda. Por\ntanto, los usos comerciales conflictivos que no puedan mantener las posibles molestias\ndentro de su propiedad se confinan en áreas que, por su ubicación, no molesten\na los habitantes de las áreas residenciales.\n\nLos preceptos anteriores fueron justificantes para que el Gobierno\nLocal como primera etapa de un reajuste del plan regulador a nivel cantonal,\npero en lo concerniente a esta nueva actualización, se abocará únicamente para\nla jurisdicción del distrito San Rafael, con la finalidad de fomentar su vocación\nresidencial - comercial, estableciendo actividades afines sobre las vías\n(primarias, secundarias y terciarias) que conforman su trama vial, procurando\ngenerar nuevas fuentes de ingreso local que vendrían a mejorar la calidad de\nvida tanto de los nuevos residentes, como de la gran mayoría de propietarios;\nmediante la integración de la multiplicidad de aspectos urbanos complementarios,\npara procurar traslados cortos que permitan satisfacer sus necesidades básicas\ndentro de su misma localidad, pero siempre evitando la mezcla de usos no compatibles\ncon las zonas residenciales. La base reglamentaria para esta nueva propuesta\nparcial proviene del actual Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), Artículo 55. Que establece\nlas áreas mínimas requeridas para servicios comerciales o particulares en\nproyectos de uso residencial.\n\nPor otra parte, el uso industrial intenso está descartado en el\ncantón, y solo se consolidará la zona industrial en Guachipelín,\ncreada por el Plan GAM, con industria liviana o usos complementarios como\nbodegas pequeñas de alquiler, almacenes de depósito y similares, además de\ncomercio y servicios.\n\n2.1. Objetivos.\n\nLa eficiencia del Plan Regulador de Escazú radica en su relación\ncon el resto de la planificación nacional, de la cual forma parte. Este plan\ndebe generarse e implementarse de tal modo que permita que cada nivel\ngubernamental (central, entes descentralizados y local) conserve su ámbito de\ncompetencia. Esto se puede lograr si se actúa coordinadamente con el resto de\nlas instancias de toma de decisión y el gobierno local, para la regulación y el\nordenamiento de los asentamientos humanos.\n\nEl Plan Regulador se convierte en un instrumento principal para\ncoordinar la acción pública nacional y local, además de que orienta la acción\nprivada, tanto en la atención a corto plazo, como en las previsiones de espacio\ny desarrollo en un mediano y largo periodo.\n\nEl Plan Regulador tiene los siguientes objetivos fundamentales:\n\na) Adecuar los usos del suelo urbano y rural a las necesidades\nactuales y previsibles.\n\nb) Conciliar el desarrollo urbano, tanto con las disponibilidades\nde tierra como con las existencias y posibilidades de suministro de\ninfraestructura.\n\nc) Anticipar los requerimientos de vivienda, infraestructura y\nequipamiento urbano que se derivan del tamaño y funciones previstas para cada\nzona de población en función de las políticas que establezcan los planes\nregionales Plan GAM-82 mediante Decreto Ejecutivo Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE, Plan\nGAM 2013-2030 Decreto Ejecutivo N° 38334-PLANMINAE-MIVAH-MOPT-S-MAG, y el\nConcejo Municipal.\n\nEl área de Zonificación de uso de suelo posee los siguientes\nobjetivos:\n\na) Delimitar el campo de posibilidades de desarrollo de las\ndistintas zonas del cantón, en función de los lineamientos de la planificación\nterritorial deseada y de las características propias de cada centro de\npoblación.\n\nb) Implantar una planificación integral de la estructura urbana\ncantonal, en donde se distinguen dos políticas de ordenamiento, a saber:\n\nPolítica de consolidación:\n\nAplica a los centros de población o sistemas urbanos y rurales\nque, por su nivel de acción de desarrollo, solamente requieren de un\nordenamiento en su estructura básica para prevenir los efectos negativos de la\nconcentración poblacional y de las actividades urbanas, sin afectar su dinámica\nactual.\n\nPolítica de regulación:\n\nAplica a los centros de población o sistemas urbanos y rurales,\ncon el propósito de disminuir la intensidad actual de los usos y destinos, las\nacciones de fomento y las actividades y servicios prioritarios.\n\nEl área de la reglamentación vial propone lo siguiente:\n\na) Definir un sistema vial que contribuya con el ordenamiento\nurbano y rural.\n\nb) Mejorar la interacción entre centros poblados y sistemas\nurbanos y rurales para fortalecer su complementación y sus vínculos de\ndesarrollo.\n\nc) Propiciar una jerarquía vial que permita establecer mejoras en\nel uso del suelo, sobre la base del crecimiento poblacional y las actividades\nde desarrollo.\n\nd) Restringir el tránsito de vehículos de carga pesada que\ncirculan dentro de zonas residenciales.\n\ne) Mejorar el acceso de la población a los centros localizadores\nde actividades de desarrollo y servicios públicos.\n\nf) Propiciar la ampliación tanto de las redes viales alimentadoras\ndel cantón, como de los caminos vecinales.\n\ng) Mejorar la conexión entre las diferentes zonas del cantón y el\nresto de la Gran Área Metropolitana, y entre sus propios sistemas urbanos y\nrurales.\n\nEn cuanto a la administración del desarrollo del cantón, el\nobjetivo es diseñar un sistema informativo para facilitar la gestión municipal\nen el proceso de crecimiento y desarrollo que permita:\n\na) Apoyar sus sistemas de planificación territorial y el proceso\nde toma de decisiones.\n\nb) Fortalecer su propia administración.\n\nc) Facilitar el control, evaluación y seguimiento de la gestión de\ndesarrollo cantonal.\n\nd) Propiciar una herramienta técnica para la planificación\nestratégica y la formulación y reformulación de planes de crecimiento y\ndesarrollo.\n\ne) Facilitar reglamentos claros sobre requisitos, incentivos,\nprocedimientos y responsabilidades en materia de uso de suelo, construcción y\nurbanización.\n\nArtículo 3. Conformación y ámbito de aplicación.\n\nEl Plan Regulador está conformado por:\n\na) Los mapas que se publican con este documento; es decir: el de\n\"Zonificación, Vialidad e Índices de Fragilidad Ambiental\", así como\nel de \"Distritos\".\n\nb) Los Reglamentos de Zonificación del Uso del Suelo, Mapa\nOficial, Vialidad y Publicidad Exterior, más otros que se incorporen a partir\nde sus revisiones.\n\nc) Los estudios que respaldan el Plan y que describen la situación\nfísico- territorial, económica y social del cantón, y aquellos otros que puedan\nimplementarse en el futuro, los cuales estarán a la disposición del público\npara ser consultados en la sede de la municipalidad.\n\nd) La normativa supletoria emitida por el INVU según lo dispuesto\nen Ley N° 4240, Transitorio II, correspondiente a los Reglamentos de\nConstrucciones, Fraccionamientos y Urbanizaciones, Renovación Urbana y demás\nnormativa de carácter nacional, regional y local.\n\nEl Plan Regulador es de acatamiento obligatorio para toda persona,\nsea esta física, pública o privada, nacional o extranjera, en todo el\nterritorio del cantón de Escazú. Este Plan Local complementa el texto que el\nPlan Regional de la Gran Área Metropolitana (Decreto Ejecutivo No. 13583\n-VAH-OFIPLAN, La Gaceta No.95, del 18 de mayo de 1982 y el No.\n25902-MIVAH-MP-MINAE, alcance No. 15 a La Gaceta No. 66, del 07 de abril de\n1997) señaló para el cantón de Escazú.\n\nAsimismo, por actualización de la normativa anterior el presente\nReglamento del Plan Regulador sustituye la normativa para la Instalación de\nPublicidad Exterior en el cantón de Escazú (Alcance No. 36 a La Gaceta No. 100\ndel 25/05/01).\n\nSupletoriamente, y como se mencionó con anterioridad en lo no\nexpresamente regulado por este Plan, se aplican las normas y reglamentos de\nrango nacional y regional, concordantes con la legislación urbanística vigente.\nSin embargo, preferiblemente deben analizarse en el seno de la Comisión o de la\nOficina Municipal del Plan Regulador en conjunto con el Proceso Planificación y\nControl Urbano de la Municipalidad. Se derogan los anteriores acuerdos del\nConcejo Municipal del Cantón de Escazú que se opongan a esta nueva versión del\nPlan Regulador.\n\nArtículo 4. Aplicación y modificación.\n\n4.1. Aplicación.\n\nLa administración y aplicación del Plan Regulador estará a cargo\nde las dependencias administrativas Municipales relacionadas con las materias\nreguladas por los reglamentos, en especial el Proceso de Planificación y\nControl Urbano y la Oficina Municipal del Plan Regulador.\n\nEl diseño de todo edificio público o privado destinado a la\natención de usuarios deberá cumplir con la normativa dispuesta en la Ley 7600,\nLey de Igualdad de Oportunidades para las personas con Discapacidad en Costa\nRica. De igual manera, se recomienda la observación de esta normativa a todos\nlos demás tipos de proyectos.\n\nPor la obtención de la licencia se cobrará un impuesto de\nconstrucción que será utilizado para los fines descritos en la Ley de Planificación\nUrbana. Este impuesto corresponde al 1% sobre el valor de las construcciones,\ncondominios, fraccionamientos con fines urbanísticos, y urbanizaciones. En los casos\nde proyectos de interés social, se cobrará hasta el 0,5% sobre su valor.\n\nLas dependencias del Gobierno que ejecuten obras no pagarán\nimpuesto de construcción; sin embargo, deberán realizar los trámites\ncorrespondientes ante la Municipalidad, de forma que se establezca una\ncoordinación entre esta y dichas dependencias. De esta forma, las\ncaracterísticas de la obra podrán ser compatibilizadas con las potencialidades\nde la infraestructura urbana y de su mantenimiento.\n\nLas licencias municipales siempre mantendrán a salvo los derechos\nde terceros. El propietario y el profesional encargado serán responsables de\nlos datos estimados en el proyecto, así como de las características\nestructurales y arquitectónicas del interior de la obra. La Municipalidad\nvigilará el cumplimiento de los requisitos del Plan Regulador, como son: uso\ndel suelo, densidad, alineamientos, niveles, alturas, coberturas, frentes y\náreas de lotes mínimos, entre otros.\n\nNo se autorizará ningún permiso de construcción en línea de\npropiedad si esta no cumple con el derecho de vía propuesto por el Reglamento\nVial de este Plan, a menos de que sea trate de una obra existente declarada de\ninterés patrimonial, a nivel local, regional o nacional.\n\nUna vez autorizado el inicio del trámite y entregada la\ndocumentación para solicitar el permiso de construcción, así como otros\ntrámites tales como visados, usos de suelo, licencias para rótulos, el interesado\ncontará con noventa días naturales para retirar los documentos; pasado este\nperíodo, la solicitud e inclusive los planos constructivos entregados se\neliminarán de los archivos municipales.\n\nPara proceder con la eliminación de los documentos, una vez\nfenecido el plazo establecido de noventa días, se remitirá oficialmente al\nArchivo central el expediente completo informando de la situación y solicitando\nla eliminación de este. En dicha comunicación se incluirá el nombre del propietario\no solicitante, el tipo de solicitud, el número del trámite, la fecha de\ningreso, y el estado La Comisión del Plan Regulador o la Oficina Municipal del\nPlan Regulador vigilará por la correcta aplicación de las normas, excepciones,\nincentivos y sanciones que dictan o autorizan los reglamentos. En caso de\nimplementación de La Comisión, ésta debe estar conformada de acuerdo con los\nartículos 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana, por regidores, vecinos interesados\ny funcionarios de la planta administrativa, con un máximo de siete personas en\ntotal.\n\nDicha Comisión u Oficina podrá constituir, junto con los vecinos y\nexpertos en la materia, los Comités Consultivos para las áreas específicas,\ncomo el patrimonio arquitectónico, cultural y ambiental.\n\nLa Comisión del Plan Regulador o la Oficina Municipal del Plan\nRegulador por cuenta propia, a solicitud de residentes del cantón o por\niniciativa del Concejo Municipal, analizará todas las actualizaciones y\nrevisiones al documento original que sean necesarias conforme transcurran los años,\na efecto de mantener el Plan actualizado.\n\n4.2. Modificación.\n\nPara la modificación, suspensión o derogación total o parcial del\nPlan Regulador, deben observarse los requisitos que indica el artículo 17 de la\nLey de Planificación Urbana.\n\nExcepto para la inclusión de nuevas vías y predios públicos en\nMapa Oficial, junto con su respectivo listado, únicamente de los proyectos\nurbanísticos tramitados y aprobados ante el sistema APC del CFIA, y los\nfraccionamientos con fines urbanísticos avalados por el INVU y el Municipio.\n\n4.3. Flexibilidad de los límites de zonificación.\n\nPodrá permitirse la variación de los requisitos, pero siempre\nrespetando lo referente a zonas bajo riesgo ambiental o antrópico y la variable\nambiental, del presente Plan Regulador en los siguientes casos:\n\na) Cuando el caso corresponde a un proyecto de gestión\ngubernamental catalogado como de emergencia, o de interés social, y/o de\ninterés público a nivel local, regional o nacional.\n\nb) Por la elaboración de proyectos de renovación urbana, para\nconservar, rehabilitar o remodelar las áreas urbanas defectuosas, deterioradas\no en decadencia, tomando en cuenta la inconveniente parcelación o edificación,\nla carencia de servicios y facilidades comunales o cualquier otra condición\nadversa a la seguridad, salubridad y bienestar generales.\n\nSerá competencia del Concejo Municipal, en conjunto con la\nComisión Local del Plan Regulador, analizar en los anteriores casos la\nposibilidad de variar los requisitos, máximos hasta en un veinticinco por\nciento adicional, siempre que exista o se incluya dentro del proyecto la infraestructura\nrequerida, no pudiéndose disminuir las áreas destinadas al uso público.\n\n4.4. Incentivos.\n\nEn casos de proyectos de edificios comerciales, residenciales o de\nuso mixto del tipo multifuncional, que provean de espacio de uso público extra\ntales como plazas, plazoletas, arcadas cubiertas y en fin espacio dedicado al\nuso público urbano peatonal, se permitirá por cada metro cuadrado que se deje\npara uso peatonal público, un aprovechamiento adicional los cuales podrán ser proyectados\nverticalmente, siempre que no sobrepase la altura máxima autorizada por la Dirección\nGeneral de Aviación Civil en el sector.\n\n4.4.1. Disposiciones generales sobre los incentivos.\n\nEn el marco del desarrollo sostenible, para lograr el equilibrio\nentre los intereses privados y públicos, ebe buscarse, además del uso de la\npotestad del Estado de regular la actividad privada, el incentivo de las\niniciativas privadas para el beneficio público.\n\nEl Plan Regulador contiene los siguientes incentivos, entre los\nque la legislación nacional permite al respecto:\n\n4.4.2. La flexibilidad de los requisitos.\n\nDe conformidad con la Resolución No. 1849-2024-SETENA, emitida el 22\nde octubre de 2024, se aprueba de forma exclusiva el ajuste de densidad para el\ndistrito de San Rafael, con fundamento en los Índices de Fragilidad Ambiental\nvinculados a la viabilidad ambiental del sector, lo cual fue reafirmado en la\nSesión Ordinaria No. 081-2024 de la SETENA, celebrada en la misma fecha.\n\nEste incentivo es aplicable únicamente a proyectos de\nedificaciones verticales ubicados en el distrito de San Rafael, donde deberá\ncontar con el requisito obligatorio, de incorporar un sistema de tratamiento de\naguas residuales (planta de tratamiento), debidamente autorizado por la Municipalidad\ny las instituciones competentes.\n\nA continuación, se detalla la flexibilidad de los requisitos\naplicables, según la ubicación específica dentro del distrito:\n\n(A)\nLos proyectos en altura afectadas por zona influencia aeropuerto Tobías Bolaños\ndeben consultar previamente su altura de construcción ante la Dirección General\nde Aviación Civil (DGAC).\n\n(B)\nEl retiro indicado en la tabla aplica para construcciones frente a ruta\ncantonal. En caso de enfrentar una ruta nacional deberá solicitar el alineamiento\ncorrespondiente ante el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT).\n\n(C)\nLa cobertura será del 80% (el 20% de área restante debe destinarse a área\nverde).\n\nNota:\nEn este distrito, los proyectos verticales que reduzcan su cobertura al 50%\npodrán utilizar el Coeficiente de Aprovechamiento Residencial (CAR) según las\náreas tributarias:60 m² para 1 dormitorio, 75 m² para 2 dormitorios y 90 m²\npara 3 dormitorios (o combinación de las mismas), conforme al Art. 54 del\nReglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones. La cantidad de unidades\nresidenciales = [(CAR x área del lote) ÷ área tributaria]. Donde el CAR es para\nla ZRBD=0,50; ZRMD=0,75; ZRAD, ZCL, ZCEA, ZCPM, ZCPTM, ZMLDS=0,81; ZRAAD=0,84.\n\n4.4.3. La condonación del impuesto de bienes inmuebles.\n\nEstá descrita para la Zona Protectora de los Cerros de Escazú\n(ZPCE) y para la Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas (ZPFAR) en los\nartículos correspondientes respectivos, a cambio de que sus propietarios\ncumplan con ciertas normas de uso. Se refiere solo a terrenos que se estén usando\npara la protección de los recursos naturales, no a construcciones (de ningún\ntipo) que se realicen en la Zona Protectora.\n\n4.4.4. Entrega de parte de propiedad al uso y disfrute públicos.\n\nA continuación, se describen los beneficios que puede obtener el\npropietario:\n\na) Galerías interiores: El propietario de un edificio que destine\nuna galería interior con un mínimo de 5 metros de ancho para el uso público\npeatonal obtendrá el beneficio de aumentar el área máxima permitida de\nconstrucción a 3 metros cuadrados por cada metro cuadrado de galería.\n\nb) Pórticos: El propietario de un pórtico integrado a la acera,\ncon un mínimo de tres metros de ancho libres, que lo destine para uso peatonal,\nobtendrá el beneficio de aumentar el área de construcción a 4,5 metros\ncuadrados por cada metro cuadrado del pórtico.\n\nc) Espacios abiertos: El propietario de una planta baja de\nespacios abiertos o techados con materiales translúcidos, que la destine al uso\npúblico (pero no a las ventas y cafeterías), obtendrá el beneficio de aumentar\nel área de construcción a 6 metros cuadrados por cada metro cuadrado cedido.\nEstos beneficios permitirán aumentar la altura del predio o su cobertura; esto\núltimo con la condición de que los propietarios cumplan con las normas de higiene.\n\nd) Cambio de tierra por impuestos : En los casos en que la\nMunicipalidad de Escazú requiera mejorar la condición de áreas públicas\ncantonales, podrá establecer un convenio con los propietarios afectados, de\nforma que estos cedan la tierra a la ciudad a cambio de la exoneración de pago\nde un impuesto de Bienes Inmuebles que compense el valor de la tierra cedida.\n\n4.4.5. Incentivos por Plan Proyecto\n\nEn adición a este Plan Regulador, se complementa con la normativa\nrecientemente emitida por el INVU denominada, Reglamento de Renovación Urbana y\nGuía básica para la Implementación de Procesos de Reajuste de Terrenos\nReparcelamiento con Reparto de Cargas y Beneficios, y por el MIVAH en lo\nreferente a Ley Reguladora de la Propiedad en Condominios y su reglamento, lo anterior\nsupeditado a la previa presentación del Plan Proyecto de Renovación Urbana,\nante la Oficina del Plan Regulador Municipal para su análisis, valoración y\nposible aprobación, según se detalla a continuación:\n\n Reajuste de\nTerrenos : Instrumento de gestión del suelo que consiste en la agrupación de predios\nde forma voluntaria por parte de uno o varios propietarios, con el objetivo de redefinir\ncatastral y registralmente sus límites prediales por otros de mayor y mejor conveniencia\ntécnica y funcional, permitiendo una mejor dotación de infraestructura y espacio\npúblico, con el fin de mejorar el tejido urbano. Cada persona propietaria\naportará una parte o todo su bien inmueble para fusionarlo con los predios\ncolindantes.\n\n Prácticas\nIncentivables: El gobierno municipal podrá establecer incentivos para los\nPlanes Proyecto de Renovación Urbana que promuevan alguna de las siguientes\nprácticas:\n\n Donación de\nterrenos al gobierno local para uso público, en demasía de los estipulados por ley.\n\n Restauración\nde inmuebles patrimoniales de interés municipal y nacional, así como los declarados\nbienes inmuebles de interés histórico arquitectónico.\n\n Mayor\ncesión de área para espacio público, de lo establecido en la norma.\n\n Integración\nde cauces de ríos y quebradas al Proyecto, mediante su reforestación para conformar\nparques lineales urbanos.\n\n Provisión\nde vías peatonales, vehiculares y ciclovías adicionales.\n\n Edificación\nde equipamiento público para educación, salud, cultura, arte y deporte.\n\n Sustitución\nde actividades no permitidas o no conformes, según lo establecido en el\nartículo 28 de la Ley N°4240, o normativa vigente en la materia.\n\n Instalación\nde equipamiento urbano.\n\n Implementación\nde sistemas de ahorro energético, generación de energías limpias, reutilización\nde agua.\n\n Y demás\nlineamientos, a verificar en el Plan Proyecto a valorar tanto por el INVU, como\npor la Municipalidad.\n\nPara el desarrollo de condominios aparte de lo dispuesto en esta\nnormativa, aplican las actualizaciones efectuadas por el Poder Ejecutivo\n(MIVAH) tanto a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominios Nº 7933, y su\nReglamento emitido mediante Decreto Ejecutivo N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR.\n\nEn el caso de que por la aplicación del aumento del área se disponga\na incrementar el parámetro de altura máxima permitida en la zona donde se\ndesarrolle el proyecto, la edificación deberá ajustarse como altura máxima con\nlo establecido por la Dirección de Aviación Civil (DGAC).\n\nArtículo 5. Requisitos para solicitud de Licencia de\nconstrucción\n\n5.1. Licencia (permiso) de construcción y responsabilidad\nmunicipal.\n\nToda obra relacionada con la construcción, que se ejecute dentro\ndel cantón de Escazú, ya sea de carácter permanente o provisional, deberá\nobtener la licencia (permiso) municipal correspondiente, antes de su inicio.\n\nLas obras, según su categoría, deben cumplir con los requisitos\nque integran el Reglamento de Requisitos para Permisos de Construcción,\nRemodelación, Demolición y Movimientos de Tierra, artículo 2.10.1 y siguientes,\nemitidos dentro de la publicación de los requisitos que se deben presentar para\nlos diferentes trámites en la Municipalidad de Escazú (La Gaceta, No. 58 del 24\nde marzo de 2009), con excepción de lo que se publica como Transitorios en este\nReglamento.\n\n5.2. Certificado de uso de suelo.\n\nPara efectos de solicitud de patentes, permisos de construcción\n(incluyendo ampliación, remodelación y restauración), demolición, movimiento de\ntierra y urbanización, cualquier persona física o jurídica debe obtener\npreviamente un certificado de uso del suelo, según los artículos 28 y 29 de la\nLey de Planificación Urbana.\n\nEl certificado municipal de uso del suelo acreditará la\nconformidad del uso ante los requerimientos de la zonificación y sus\nrequisitos, tales como alineamientos, frente, áreas mínimas, cobertura y otros\ncondicionantes, si los hay, como alturas, accesos, vegetación, rótulos,\nacabados, horarios y otros.\n\nPara el trámite del certificado de uso de suelo se tomará en\ncuenta lo normado en el presente Plan Regulador, así como la Ley de Uso, Manejo\ny Conservación de Suelos (Ley No. 7779 del 30/4/98,) y la Ley de Planificación\nUrbana (No. 4240).\n\nEl certificado descrito es solamente uno de los requisitos y no\ndebe interpretarse como un permiso para llevar a cabo la actividad u obra\nsolicitada.\n\n5.3. Visado de planos catastrados.\n\nLa Municipalidad de Escazú, en la persona del funcionario\nexpresamente autorizado por el Alcalde Municipal, extenderá de forma gratuita\nel visado de planos de agrimensura en un plazo no mayor de 10 días hábiles,\npara lo cual se deberá cumplir con la siguiente normativa:\n\n5.3.1. Objetivos del visado municipal de planos catastrados.\n\nEl visado de planos de agrimensura será obligatorio para autorizar\nla división o fraccionamiento de cualquier predio con el fin de vender,\ntraspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las\nparcelas resultantes, incluyendo tanto las particiones de adjudicación judicial\no extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos, constitución de fincas\nfiliales bajo el régimen de condominio y meras segregaciones en cabeza del\nmismo dueño.\n\nAsí como también con lo determinado en Reglamento a la Ley\nReguladora de la Propiedad en Condominio Decreto N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR y sus\nReformas.\n\n5.3.2. Requisitos para solicitar el visado de planos catastrados\n\nPlanos por visar en original y dos copias. De no tener el plano\noriginal, el interesado deberá presentar una copia certificada y actualizada\npor el Catastro Nacional. En ninguna circunstancia se aceptarán fotocopias de\nplanos en reducción, unidas con cinta adhesiva o en papel térmico (fax).\n\na) Alineamientos a ríos, manantiales, pozos perforados para\naprovechamiento de agua y en general a cauces de agua de dominio público,\nemitido por el Departamento de Urbanismo del INVU, o la Dirección de Aguas del\nMINAE.\n\nb) En el caso de planos catastrados de fincas que enfrenten calles\nde la red vial nacional definida en el artículo Nº 1 de la Ley General de\nCaminos Públicos, deberá aportar el alineamiento oficial del Ministerio de\nObras Públicas y Transportes.\n\nc) Aportar plano o croquis de finca madre firmado por un\nprofesional autorizado en topografía, indicando todas las parcelas resultantes\ndel fraccionamiento con sus respectivos frentes, fondos y áreas.\n\nd) Aportar los planos modificados por el plano a visar, siempre y\ncuando se encuentren indicados expresamente en éste por medio de nota.\n\ne) Certificación de estar al día en impuestos y servicios\nmunicipales por parte del propietario de la finca que corresponde al plano por\nvisar.\n\nf) Fórmula de solicitud debidamente llena, la cual será proveída\npor la Municipalidad de Escazú en sus oficinas centrales o bien por medios\nelectrónicos.\n\ng) Cuando se trate de fraccionamiento de terrenos ubicados en\nreservas forestales o áreas especiales de protección forestal o uso agrícola\nestablecidas por ley, deberá presentar el visado del Ministerio de Agricultura\ny Ganadería aprobando la división del predio como parcelas mínimas productivas.\n\nh) Cuando se establezca con base en la cartografía oficial emitida\npor el Instituto Geográfico Nacional, que el lote por segregar tiene una\npendiente general mayor o igual al 30%, deberá presentar un estudio de\nestabilidad de taludes que garantice la estabilidad del terreno si se trata de\nparcelas para uso urbano o ubicadas en zonas de uso residencial.\n\ni) Cuando se desee cambiar el uso del suelo agrícola a otros usos,\ndeberá cumplir con lo que establece el Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y\nConservación de Suelos en su artículo V.\n\n5.3.3 Información que debe mostrar el plano por visar\n\nPara poder optar por el visado municipal, todo plano catastrado\ndeberá indicar sin excepción la siguiente información:\n\na) La estipulada por el Reglamento a la de Ley Catastro.\n\nb) Cuando se desee fraccionar lotes frente a calles públicas\nexistentes que no tengan las dimensiones o ancho de vía que indique el Plan\nRegulador del cantón de Escazú o el Ministerio de Obras Públicas y Transportes\nen el caso de Rutas Nacionales, se deberá ceder la ampliación vial que\ncorresponda por parte del fraccionador, no pudiendo el interesado edificar o\ncontar con construcciones de uso privado en ella, adicionalmente no debe considerarse\ncomo parte del retiro frontal exigido por zona.\n\nc) Incluir en planos las servidumbres de cualquier tipo que\ncolinden, afecten o se encuentren dentro del lote cuyo plano se desea visar.\n\nd) Cuando se trate de fraccionamiento de terrenos ubicados en\nreservas forestales o áreas especiales de protección forestal o uso agrícola\nestablecidas por ley, deberá presentar la nota \"Parcela de uso\nexclusivamente agrícola\", o bien \"Parcela destinada únicamente para protección\nforestal\", si la misma se encuentra inscrita en Régimen Forestal del\nMinisterio de Ambiente y Energía (MINAE). Se exceptúan aquellos casos en que se\nautorice el cambio de uso del suelo por parte del Ministerio de Agricultura y\nGanadería según el capítulo V del Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y\nConservación de Suelos.\n\ne) Alineamientos a ríos, quebradas, manantiales, etc., que\ncolinden o se encuentren dentro del lote cuyo plano se desea visar.\n\n5.3.4 Motivos de denegatoria del visado municipal\n\nSe establecen los siguientes aspectos por los cuales será denegado\nel visado referido:\n\na) Cuando se incumpla con cualquiera de las disposiciones\nestipuladas en los apartados 5.3.2 y 5.3.3 supra citados.\n\nb) Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que tengan\nmenos tamaño del permitido en cuanto a frente y área mínima, sin acceso a vía\npública o que incumplan alguna o varias de las normas mínimas establecidas por\nlos reglamentos del Plan Regulador del cantón de Escazú, o con la normativa\nsobre desarrollo urbano vigente a nivel nacional.\n\nc) Cuando el fondo de la parcela o parcelas resultantes de un\nfraccionamiento sea mayor que el frente multiplicado por siete, es decir,\ncuando la relación frente-fondo sea mayor de uno a siete.\n\nd) Cuando se presenten a visar planos de lotes en una urbanización\no condominio que no cuente con los permisos que establecen las leyes del ramo.\n\ne) Cuando se desee dividir una finca o inmueble sobre el cual pese\nun impedimento, reserva o destino para uso público.\n\nf) Cuando el propietario de la finca o parcela cuyo plano se desea\nvisar presente atraso o mora en el pago de impuestos o servicios municipales.\n\ng) Cuando los planos a visar presenten rótulos o leyendas con\ncarácter de propaganda.\n\nh) Cuando en fraccionamientos con destino urbano con un número de\nparcelas resultantes mayor de seis lotes o sobrepase áreas mayores a 900 metros\ncuadrados, se omita ceder a favor de la Municipalidad el 10% del área a\nfraccionar o urbanizar, para ser dedicada a usos comunales y recreativos, esto\nsin contar las áreas destinadas a calles públicas, ampliaciones viales o zonas\nde protección. O cuando el área cedida para el uso público sea menor al 10% o\ntenga pendiente general mayor al promedio de la finca madre.\n\ni) Cuando el plano catastrado de fincas filiales no se ajuste al\ndiseño de sitio aprobado por la Municipalidad (plano de distribución) y el\nINVU.\n\nj) Cuando se pretenda visar un plano de localización de derechos\nindivisos en clara violación del artículo 9 de la Ley N° 2755 Inscripción de\nDerechos Indivisos.\n\nk) Cuando el plano a visar se halla inscrito en el Catastro\nNacional con perjuicio de áreas destinadas al uso público, tales como parques,\nzonas verdes y calles públicas.\n\nl) Cuando la Oficina de Catastro Municipal detecte que existe\nsobreposición o traslape de fincas.\n\nm) Cuando el plano a visar presente errores en la información que\ncontiene u omisión de esta, de tal forma que pueda inducir al equívoco a la\nAdministración Municipal, sea, por ejemplo, localización geográfica ausente o\nincorrecta, referencia a punto fijo incongruente con la realidad del sitio,\ninexistencia de referencia a punto fijo, inexistencia de los anchos de vías públicas\nque colindan directamente con el terreno, el derrotero no coincide con el\npolígono, entre otras.\n\nn) Cuando se pretenda visar planos catastrados de lotes\nirregulares, entiéndase, con acceso por callejón, en donde las dimensiones de\neste acceso no se ajusten a la siguiente norma:\n\n1. Para callejones de tres metros de ancho, la longitud máxima\nserá de 30 m.\n\n2. Para callejones de 4 metros de ancho, la longitud máxima será\nde 40 m.\n\n3. Sólo se admiten lotes con callejón de acceso si éstos enfrentan\nuna calle pública existente.\n\n4. El área del callejón no se contabiliza para efectos del área\nmínima del lote.\n\n5.3.5 Casos especiales de excepción.\n\nLos planos catastrados de lotes que no cumplan con los requisitos\nde área y/o frente mínimos exigidos para la zona, serán aprobados\nexcepcionalmente en los siguientes casos.\n\na) Cuando el título de propiedad respectivo haya sido inscrito\nante el Registro Nacional de la Propiedad antes de la promulgación de los\nReglamentos del Plan Regulador del cantón de Escazú.\n\nb) Cuando los planos a visar hayan sido catastrados y aprobados\npor el INVU en lo que corresponda, antes de la promulgación del Plan Regulador\nde Escazú, o bien el interesado demuestre que el trámite de inscripción de\ndichos planos se inició en el Catastro Nacional antes de la promulgación del\ncitado Plan Regulador, siempre y cuando dichos planos cumplan con las normas\nsobre fraccionamiento de predios anteriores al Plan Regulador de Escazú.\n\nc) Cuando se desee fraccionar lotes en función de viviendas\nexistentes, construidas con permisos anteriores a la promulgación del Plan\nRegulador de Escazú, siempre y cuando las parcelas resultantes cumplan con las\nnormas aplicables antes de la promulgación del citado Plan Regulador:\n\nc.1) En este caso será permitido presentar una declaración jurada\nfirmada por el propietario registral y autenticada por un notario público, en\nel cual se declare bajo fe de juramento que la(s) vivienda(s) existente(s) en\nel predio que no cumple con la condición mínima de área y/o frente, fueron\nconstruidas con el respectivo permiso aprobado por la administración municipal\nantes de la promulgación del Plan Regulador de Escazú.\n\nLo anterior de manera supletoria según el artículo 15 de la Ley\nNo. 8220 (Protección al ciudadano del exceso de requisitos y trámites\nadministrativos).\n\nAdvirtiendo al propietario registral de lo estipulado en los\nartículos 318 (perjurio) y 323 (falso testimonio) del Código Penal, con\nrespecto a la declaración jurada. Donde conceptualmente se tiene como\ndeclaración jurada (del diccionario panhispánico del español jurídico, 2020):\n\"Manifestación personal, verbal o escrita, donde se asegura la veracidad de lo\ndeclarado bajo juramento ante autoridades administrativas o judiciales. Se\npresume como cierto lo que se declara mientras no se acredite lo contrario.\"\n\n5.3.6 Caducidad del visado municipal\n\nEl visado municipal se mantendrá vigente sin plazo específico de\ncaducidad en tanto la situación registral, los linderos, la cabida del lote o\ncualquier otra característica susceptible de ser modificada se mantengan\ninvariables. En su defecto, toda modificación de cabida o linderos del lote\ncuyo plano fue visado, que provoque discrepancia entre la información del\nRegistro Nacional de la Propiedad y el plano visado, conllevará por\nconsiguiente al trámite de un nuevo visado municipal.\n\nLos visados otorgados con anterioridad a la promulgación del Plan\nRegulador del cantón de Escazú se mantendrán vigentes en tanto se cumpla con la\nsituación descrita en el párrafo anterior.\n\n5.4 Permiso para construcción de obra menor\n\nSe considera como obra menor toda construcción de hasta 30 metros\ncuadrados tales como cocheras, cambios de techo, habitaciones y similares, y\nlas tapias, verjas y muros que no excedan los 20 metros lineales. En estos\ncasos se deberá cumplir con un mínimo de requisitos, a saber:\n\na) Croquis de lo propuesto con sus medidas correspondientes y la\ninformación necesaria para aclarar la razón por la cual se está solicitando\npermiso, tal como ubicación en el terreno, altura de la construcción, tipo de\nmateriales por usar, retiros con el colindante, etc.\n\nb) Debe además presentarse el plano catastrado de la propiedad y\nla solicitud de permiso correspondiente debidamente llena y firmada por el\npropietario, así como por un profesional responsable. La Municipalidad proveerá\nun servicio por medio de profesionales en ingeniería o arquitectura, quienes\nvoluntariamente asesoran y firman los planos de obras menores, en casos\ncomprobados de interés social. Este \"consultorio arquitectónico\" funcionará\ncomo un servicio a la comunidad para que las construcciones de este tipo cumplan\ncon estándares adecuados de seguridad, así como retiros, cobertura y demás requisitos\nbásicos del Reglamento de Construcciones. Se excluyen de esta medida aquellas construcciones\nque se encuentren en áreas peligrosas y conflictivas, o con soluciones estructurales\ny arquitectónicas muy complejas, puesto que necesitan un proceso de estudio de\nmayor detenimiento. En estos casos, la solicitud de permiso deberá cumplir con los\nrequisitos para obra mayor.\n\nc) Para obras de mantenimiento como las que a continuación se\nenumeran y/o similares, no se requerirá permiso de construcción:\n\n Reparación\nde tanques sépticos.\n\n Cambios de\nmuebles (cocina, sanitarios, pilas, closet, entre otros).\n\n Reparaciones\ncomo pintura, cambios de ventanas, puertas, repellos y enchapes.\n\n Cambios de\nláminas de zinc en cubiertas de techo, canoas y bajantes sin afectar la estructura\nde techos.\n\n Cambios en\nláminas de gypsum, fibrocemento, madera conglomerada, piezas de madera entre\notros.\n\n Aceras,\nrampas o contrapisos menores de 10 metros cuadrados.\n\n Cambio de\npisos y cielo raso menores de 30 metros cuadrados.\n\n Cercas en\npostes de madera o concreto con alambre de púas.\n\n Labores de\njardinería en general.\n\n5.5. Permiso para construcción de obra mayor.\n\nSe considera como obra mayor toda construcción mayor a 30 metros\ncuadrados. La solicitud para la construcción de una obra de este tipo debe\ncumplir con los requisitos respectivos que se contemplan en el \"Reglamento\nde requisitos para permisos de construcción, remodelación, demolición y\nmovimientos de tierra\" de la Municipalidad.\n\nSerá requisito indispensable para cualquier proyecto constructivo\nel obtener el visto bueno de dotación de agua por parte del Instituto\nCostarricense de Acueductos y Alcantarillados (A y A) de acuerdo con las\ndisposiciones emitidas por esta Institución sobre zonificación dictaminada para\notorgamiento de disponibilidad de agua (Acuerdo 2005-1012) publicado en La\nGaceta N. 246 21/12/2005.\n\nEn el caso de fraccionamientos, urbanizaciones y condominios\n(residenciales y comerciales), se debe presentar al Proceso Planificación y\nControl Urbano un anteproyecto con el propósito de verificar la factibilidad\nurbanística de la obra; no obstante, el visto bueno preliminar que se otorgue por\neste Departamento no autoriza la venta o el inicio de ejecución de obras.\n\nEn casos en que los terrenos estén afectados por alguna falla\ngeológica o amenazas de desastres naturales tales como deslizamientos,\navalanchas, zonas propensas a inundación, etc., de acuerdo con el plano que\npara tal efecto cuenta la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención\nde Emergencias, y el Mapa de índices de Fragilidad ambiental del cantón de\nEscazú, será necesario primero que el interesado presente la propuesta a dicha\nComisión para conocer su criterio antes de que la Municipalidad emita\npronunciamiento sobre el proyecto. En los casos en que la Comisión Nacional de\nPrevención de Riesgos y Atención de Emergencias otorgue un visto bueno a lo\nproyectado en estas zonas, será imprescindible contar con un estudio geológico,\nasí como aplicar el Código Sísmico vigente en todos sus alcances. Asimismo, en\nlos sectores de Salitrillos, Alto Palo Campana y Bebedero, deberá contarse\ntambién con un dictamen preliminar de la Comisión para cualquier proyecto, por\nmotivo de deslizamientos en esos sectores, por lo cual deberán tomarse muy en\ncuenta las recomendaciones dadas en el Informe Técnico DPM-INF- 059-2003\nrealizado por dicha Comisión en lo concerniente a estas áreas.\n\nEn caso de proyectos de 50 o más espacios de estacionamientos en\nque la propiedad enfrente Ruta Nacional debe aportar estudio de Impacto Vial\naprobado por el MOPT, así como la respectiva lámina de accesos con visto bueno\nde dicha Institución. En caso de que la propiedad esté enfrente de Ruta Local,\ndebe también aportar estudio de Impacto Vehicular revisado por el MOPT y aprobación\ndel Departamento de Obras Públicas de la Municipalidad, así como lámina de\naccesos con la respectiva aprobación del mismo Departamento. La Municipalidad\ncontratará un estudio técnico especializado cuando sea necesario, para\ndeterminar el impacto vial integrado del cantón. Las recomendaciones de este\nestudio deberán aplicarse por los desarrolladores que realicen proyectos en el\ncantón.\n\nEn caso que se realice una remodelación o construcción nueva de un\nlocal comercial que no cuente con la licencia constructiva, la licencia\ncomercial no será otorgada hasta tanto haya operado el recibo de obras; y en\ncaso que cuente con licencia comercial vigente, se procederá a dictar la\nclausura por mera constatación de las áreas no autorizadas y se iniciará el\nprocedimiento administrativo o judicial tendiente a la cancelación, suspensión\no declaratoria de nulidad de la licencia comercial según corresponda.\n\n5.6. Permiso para instalación de juegos mecánicos.\n\nPara la instalación de juegos mecánicos temporales, el interesado\ndeberá obtener Licencia Municipal. En la solicitud respectiva deberá aclarar la\nubicación de las máquinas, la disponibilidad de servicios sanitarios, de agua\npotable, la acometida eléctrica y cualquier otra variable que se requiera para\nel adecuado desarrollo de las actividades propuestas.\n\n5.7. Permiso para demolición.\n\nAdemás de los requisitos previstos para la solicitud de permiso de\nobra menor descritos en este capítulo, se debe presentar información\nfotográfica apropiada para entender las calidades del edificio por demoler.\nEsto, con el propósito de ser comparado con el Inventario de Casas de Adobe existente\nen el Archivo Municipal. El Departamento de Desarrollo Urbano se reservará la\nposibilidad de elevar el caso ante la dependencia correspondiente del Ministerio\nde Cultura.\n\n5.8. Póliza de riesgos de trabajo.\n\nDe acuerdo con la disposición del reglamento publicado en el\nAlcance N° 2 de La Gaceta, del 14 de enero de 1999, para la solicitud de la\nPóliza de Riesgos de Trabajo, es necesario que la póliza se inscriba a nombre\ndel propietario del proyecto o del profesional responsable de la obra; en caso de\npólizas abiertas, se deberá acatar la legislación pertinente a la protección de\nlos trabajadores.\n\n5.9. Permiso para movimiento de tierra.\n\nLos permisos para movimiento de tierra, en función de obras\nfuturas, estarán sujetos a las autorizaciones que establece la legislación\nvigente. No se autorizarán movimientos de tierra sin antes contar con el\nestudio de Viabilidad Ambiental emitida por la SETENA. La realización de movimientos\nde tierra no obliga a la Municipalidad a conceder los permisos ulteriores. Se\nprohíben los movimientos de tierra y rellenos en zonas de deslizamientos\nactivos, según el mapa de la Comisión Nacional de Prevención de Desastres, y\nlos mapas de la variable ambiental avalada por SETENA para el presente Plan\nRegulador.\n\nLa solicitud de movimiento de tierra para otros fines debe cumplir\ncon los requisitos que se estipulan en el artículo 2.10.2 de la publicación en\nLa Gaceta, N. 47 del 7 de marzo del 2003, requisitos que se deben presentar\npara los diferentes trámites en la Municipalidad de Escazú.\n\nDebiéndose acatar también lo dispuesto en Reglamento de\nFraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, Artículo 44. \"Cuando se deba\nefectuar movimiento de tierras en urbanizaciones que se realicen sobre terrenos\ncon pendientes mayores al 15% se deben cumplir con las siguientes disposiciones:\n\n1. Las hileras de los lotes y las vías deben colocarse\npreferiblemente paralelas a las curvas de nivel\n\n2. La capa vegetal que se remueva debe colocarse provisionalmente\nen lugares apropiados a fin de utilizarla después en el tratamiento final de\nlas áreas\n\nCuando en una urbanización las áreas destinadas a la construcción\nde viviendas requieran estar ubicadas en zonas de relleno, el urbanizador debe\npresentar estudios que especifiquen el grado de compactación de los rellenos.\nAdemás, los sitios de relleno pueden ser utilizados para parques, en cuyo caso\ndebe especificarse en los planos constructivos los muros de retención, taludes y\nelementos protectores contra accidentes.\n\nPara los casos anteriores, el profesional responsable debe\nverificar que se cumplan todas las recomendaciones indicadas en los estudios y\nespecificar en los planos constructivos los elementos de estabilización de suelos\na implementar, así como en la memoria de cálculo y los estudios de compactación\nde rellenos.\n\nNo debe dejarse escombros en el área destinada a futuras\nconstrucciones ni en las zonas públicas; estos deben de disponerse conforme a\nla Ley para la Gestión Integral de Residuos, Ley N°8839, sus reformas o la\nnormativa que la sustituya\".\n\n5.10. Evaluación del impacto ambiental.\n\nLos proyectos que se desarrollen en el cantón de Escazú deberán\ncontar con la aprobación de la SETENA, de requerirse por esta, de acuerdo con\nlo estipulado en el Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación\nde Impacto Ambiental (EIA), según el decreto N. 31849-MINAE-SMOPT- MAG-MEIC (La\nGaceta, N. 125 del 28/06/04).\n\nAdemás, deben tomarse en cuenta los siguientes criterios:\n\n1. En terrenos con promedio de pendientes mayor al 30% no se\nadmitirán proyectos. En terrenos con pendientes promedio del 10 al 30% se debe\naportar estudio de estabilidad de taludes.\n\n2. Todos los proyectos que se ubiquen en áreas definidas como de\nrecarga acuífera requerirán de evaluación de impacto ambiental y cumplir con lo\nque establece la Ley Forestal, la Ley de Aguas y el Reglamento de\nProcedimientos de la SETENA.\n\n3. Cualquier proyecto que se realice dentro de la Zona Protectora\nde los Cerros de Escazú requerirá de estudio de impacto ambiental completo que\nevalúe las posibles afectaciones a la biodiversidad, además de todos los otros\naspectos que se evalúan normalmente en esta clase de estudio. Solo se exceptúan\nlos casos contemplados en el artículo 16.2.2.b.\n\nLos entubados y puentes requerirán de estudio hidráulico e\nhidrológico.\n\nEn los casos en que se solicita evaluación de impacto ambiental,\neste debe realizarse para el proyecto completo, aunque esté previsto\ndesarrollarse en etapas.\n\n5.11. Vigencia de certificados y permisos.\n\nEl certificado de uso de suelo tendrá vigencia indefinida, siempre\ny cuando el Plan Regulador no sufra cambios relacionados con la propiedad en\ncuestión; en este caso, la vigencia del certificado quedará reducida al plazo\nde un año, a partir de la adopción formal de tales cambios.\n\nA partir del momento en que se autoriza el permiso de\nconstrucción, este visado tendrá una vigencia de 12 meses; una vez iniciada la\nobra, se podrá prorrogar hasta 24 meses. Si al término del primer año de vigencia\nno se ha iniciado la obra, el interesado debe presentarse a la oficina de permisos\npara resellar el proyecto sin costo alguno En caso de prescripción, debe\nsolicitarse un nuevo permiso y realizar el pago correspondiente, actualizando\nlos montos del costo del proyecto para cobrar la diferencia. La resolución\ndependerá de las normas del Plan Regulador vigentes a la fecha de la solicitud.\n\n5.12. Plazo de resolución\n\nPara la revisión y aprobación o denegatoria de los permisos de\nconstrucción regirá lo estipulado en la Ley 8220, Protección al Ciudadano del\nExceso de Requisitos y Trámites Administrativos, excepto el artículo 21 del\nReglamento a dicha Ley, para lo cual regirán los plazos de respuesta de 30 días\nnaturales.\n\n5.13. Horario de trabajos de construcción.\n\nTodo permiso de construcción aprobado por el Subproceso de Control\nConstructivo de la Municipalidad podrá ejecutar las actividades propias de la\nedificación en el período de tiempo comprendido entre las 06 y las 18 horas, de\nlunes a viernes y de 6 a las 13 horas los sábados. Se prohíbe trabajar en los\ndomingos y los feriados por ley, de pago obligatorio, salvo que se emita el correspondiente\nvisto bueno de flexibilidad de horario debidamente justificado.\n\nEn caso de desacato al horario, se le notificará al responsable de\nla construcción por escrito, por una única vez, previniéndole que de no acatar\nel horario establecido se le clausurará la construcción. Esto, siempre y cuando\nexista denuncia comprobada al respecto por algún vecino de la construcción.\n\n5.14. Molestias a terceros.\n\nToda molestia generada en propiedad pública o privada durante el\nproceso de construcción será responsabilidad tanto del profesional encargado,\ncomo del desarrollador, debiendo confinarlas siempre dentro de la misma\npropiedad.\n\n5.15. Requisitos especiales para urbanizaciones y condominios.\n\nAdemás de los requisitos que establece la Ley, todo condominio o\nurbanización deberá realizar la construcción o inclusive mejoras sobre las\naceras, pavimentos y cordones implicados dentro de la mitad del tramo de vía\ncorrespondiente al frente de la propiedad donde se desarrolla el proyecto.\n\nTodo proyecto nuevo de urbanización o condominio debe contar con\nred de recolección de aguas residuales y conexión del efluente al sistema de\nalcantarillado, directamente a un colector o mediante un subcolector, o bien,\nal sistema de tratamiento; todo lo anterior, de conformidad con las\ndisposiciones legales vigentes. En los casos de proyectos existentes de este\ntipo que no cuenten con dicha planta, se estudiarán acciones en conjunto con la\nMunicipalidad, los vecinos, el desarrollador y el A y A, para solucionar este\nproblema.\n\nEn el caso de propiedades en donde se ingrese a través de\nservidumbre, se permitirá el sometimiento al Régimen de Propiedad en\nCondominio, siempre que cumpla con los siguientes requisitos:\n\na. Para proyectos de dos a cuarenta viviendas, el ancho de vía\ntendrá como mínimo siete metros de ancho, con una calzada o superficie de\nrodamiento de cinco metros de ancho.\n\nb. Para condominios de más de cuarenta viviendas y hasta cíen\nviviendas, el ancho de vía será de ocho metros con cincuenta centímetros de\nancho, con una calzada o superficie de rodamiento de cinco metros con cincuenta\ncentímetros de ancho.\n\nc. Para condominios de más de cien viviendas y hasta ciento\ncincuenta viviendas, el ancho de vía será de diez metros de ancho, con una\ncalzada o superficie de rodamiento de seis metros de ancho.\n\nd. Para condominios de más de ciento cincuenta viviendas y hasta\ndoscientas viviendas, el ancho de vía será de doce metros de ancho, con una\ncalzada o superficie de rodamiento de seis metros de ancho.\n\ne. Para condominios de más de doscientas viviendas, el ancho de\nvía será de catorce metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento\nde nueve metros de ancho.\n\nf. En todos los casos, se permitirán anchos de vía mayores a los\nexigidos en los apartados específicos.\n\ng. La servidumbre de paso contará con una red de hidrantes de\nconformidad con el Manual de Disposiciones Técnicas Generales al Reglamento\nsobre Seguridad Humana y Protección contra Incendios del Instituto Nacional de\nSeguros o la normativa aplicable.\n\nh. La servidumbre contendrá además el derecho de paso, de al menos\nlos servicios de conducción de energía eléctrica, telecomunicaciones,\nabastecimiento de agua potable y evacuación de aguas residuales y pluviales,\ncuando en el lugar exista el sistema en funcionamiento.\n\ni. Que la servidumbre se encuentre legalmente constituida o que se\nconstituya en la escritura de sometimiento al Régimen de Propiedad en\nCondominio.\n\n(Así reformado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 34708\ndel 06 de junio de 2008.)\n\n5.16. Amenazas potenciales.\n\nSi un proyecto estuviera afectado por alguna de las amenazas\npotenciales que indica el Mapa de Amenazas Potenciales del Cantón de Escazú,\npreparado por la Comisión Nacional de Emergencias, el cual se publica como\nparte del Plan Regulador, deberá contar de previo con dictamen de dicha\nComisión (Dirección de Gestión de Desastres), para tomar las medidas de mitigación\nnecesarias, ya sea si se tratara de falla geológica, área inundable,\ndeslizamiento, avalanchas u otra de similar gravedad. No se permitirán\nconstrucciones en áreas con pendientes mayores al 30% sin el visto bueno de la\nComisión Nacional de Emergencias, pero no se permitirán del todo las\nconstrucciones en zonas con propensión a deslizamientos o inundaciones.\n\n5.17. Responsabilidad profesional.\n\nLa responsabilidad, tanto por el diseño arquitectónico,\nestructural, movimientos de tierra, electro - mecánico, así como de cualquier\nespecialidad, es del profesional que funja como responsable en los planos\nconstructivos. El acatamiento a las normas tanto del Reglamento de\nConstrucciones y Leyes conexas, así como de cualquier reglamento o normativa\nreferente a una construcción específica, es plena responsabilidad del\nprofesional, tal como lo indica el Reglamento de Construcciones (Artículo II.1)\ny el Reglamento respectivo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de\nCosta Rica. La responsabilidad municipal se restringe al alineamiento, uso de\nsuelo, cobertura y altura de la construcción. La aprobación por las diferentes\ninstituciones, así como por la Municipalidad en tanto a planos constructivos se\nrefiere, no releva al profesional responsable de errores u omisiones en estos,\ncuya responsabilidad recae en él. Será obligación de las empresas constructoras\no inclusive consultoras fijar domicilio para notificaciones dentro del cantón\nde Escazú.\n\nArtículo 6. Sanciones y recursos.\n\n6.1. Facultades y sanciones.\n\nLa Municipalidad está facultada, por si sola o en conjunto con\notras instituciones, a sancionar por infracciones a las reglas del Plan\nRegulador.\n\nLas sanciones, especificadas por las leyes y reglamentos en la\nmateria, incluyen desde multa, clausura y desocupación, hasta demolición de la\nobra.\n\n6.2. Infracciones.\n\nSe consideran como infracciones las siguientes actividades:\n\na) Ejecución tanto de obras sin licencia previa o con una licencia\nde plazo vencido, como de obras que no cuenten con un juego completo de planos\naprobados, el original del permiso de construcción con sellos y firmas\nregistradas, y la hoja de visitas del inspector municipal colocada en un lugar\nvisible.\n\nb) Ejecución de una obra con modificaciones de más de un 10% ya\nsea en el área o en el costo de la construcción aprobados por la Municipalidad.\n\nc) Ejecución de obras que pongan en peligro la vida o las\npropiedades vecinas, o que no ponen en práctica medidas de prevención.\n\nd) Abuso del espacio de la vía pública mediante la colocación de\nmateriales y escombros.\n\ne) Impedimento o estorbo a los inspectores municipales para\ncumplir con su cometido.\n\nf) Las edificaciones clandestinas dentro de la zona de protección\nde los cauces fluviales o sobre los mismos, o en las áreas de recarga acuífera\ndeberán ser demolidas por sus dueños por incumplimiento de lo dispuesto en Ley\nForestal N° 7575, Artículos 33 y 34.\n\n6.3. Procedimientos.\n\nCuando una obra se construya sin licencia, la Municipalidad\nordenará la suspensión de esta y el levantamiento de la información; fijará un\nplazo al propietario, según notificación del Departamento de Desarrollo Urbano,\npara que el propietario se ponga a derecho y obtenga la licencia\ncorrespondiente. Una vez que el interesado reciba el permiso, la Municipalidad comprobará\nsi la obra ha sido ejecutada de acuerdo con el proyecto aprobado inicialmente.\n\nSi el interesado no presenta el proyecto o no se llevan a cabo las\nmodificaciones o demoliciones demandadas por la reglamentación vigente, la\nMunicipalidad ordenará la demolición de la obra ilegal, por cuenta del\npropietario. En ningún caso autorizará el uso de ella y si ya está en uso, impondrá\nuna multa equivalente al 100% del valor del monto pagado como Impuesto de Construcción,\ny dispondrá la desocupación y clausura con ayuda de representantes de la Fuerza\nPública y del Ministerio de Salud.\n\nLa realización de nuevas actividades en edificaciones existentes,\nque no concuerden con la Zonificación del Plan Regulador y que no puedan\ncatalogarse por medio de medidas de mitigación como un uso condicional se\nsancionará con la clausura del local, sin perjuicio de la responsabilidad penal\nen que se incurra.\n\n6.4. Patente para empresas constructoras.\n\nSerá obligatorio para las empresas constructoras que tengan\noficinas administrativas en el cantón de Escazú contar con la licencia\ncomercial que las habilite para esos propósitos. Todas las empresas\nconstructoras que edifiquen obras en el cantón deberán acatar, además de los requisitos\ncontenidos en las normas y reglamentos referentes al Reglamento de\nConstrucciones y leyes conexas que no contradigan las normas de este Plan, las\nsiguientes disposiciones:\n\n1. Prohibición de mantener escombros en la vía pública.\n\n2. Uso de vagonetas con manteado, las cuales deben salir del\nterreno de la construcción con las llantas limpias, para evitar que las vías se\ndeterioren con barro y similares.\n\n3. Construcción de aceras frente a la propiedad (en todos los\ncasos) y de la mitad de la vía cuando la construcción lo amerite.\n\n4. Respeto total a las zonas de protección de ríos y quebradas en\ncasos en que el terreno colinde con estas.\n\n5. Cumplimiento de las horas de trabajo de acuerdo con el artículo\n5.13.\n\n6. No impedir el libre acceso de los inspectores municipales al\nterreno donde se edifica la obra.\n\nSi en el curso de la edificación se detecta incumplimiento de\nestas disposiciones, luego del debido proceso, el Departamento de Desarrollo\nUrbano procederá a detener el proyecto y se le comunicará al responsable de la\nobra. El reinicio de la obra solo se permitirá una vez subsanado el punto o\npuntos infringidos de la lista anterior.\n\n6.5. Recursos.\n\nToda resolución dictada por las dependencias municipales en lo\nrelativo a estos reglamentos tendrá los recursos dispuestos por el Código\nMunicipal y sus modificaciones (Ley No. 7794, del 18 de mayo de 1998, Título\nVI: \"Recursos contra los actos municipales \"), los cuales deberán ser\ninterpuestos según las formalidades y plazos que ahí se indican.\n\nCapítulo II. Reglamento de Zonificación de uso del suelo.\n\nArtículo 7. Zonificación por usos\n\nCon el fin de regular las diferentes actividades que se desarrollen en el\ncantón y para contribuir a la consolidación, regulación, protección e impulso\nde las diferentes áreas de crecimiento urbano, el territorio del cantón ha sido\ndividido en varias zonas residenciales, comerciales y especiales. Esto implica\nque la Municipalidad deberá modificar los valores del impuesto territorial\ndependiendo del uso y de las restricciones que cada zona tiene con base en el\nPlan Regulador.\n\n7.1. Zonas residenciales.\n\n Zona\nResidencial Baja Densidad (ZRBD).\n\n Zona\nResidencial Media Densidad (ZRMD).\n\n Zona\nResidencial Alta Densidad (ZRAD).\n\n Zona\nResidencial Alta Alta Densidad (ZRAAD).\n\n7.2. Zonas de comercio y servicios.\n\n Zona de\nComercio Lineal (ZCL).\n\n Zona de\nComercio Puntual (ZCP).\n\n7.3. Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio (ZMPIC).\n\n7.4. Zona de Parques y Facilidades Comunales (ZP).\n\n7.5. Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA).\n\n7.6. Zonas de protección y control especial.\n\n Zona de\nProtección de los Cerros de Escazú (ZPCE).\n\n Zona de\nProtección de Fuentes de Agua y Riberas (ZPFAR).\n\n Zona\nControl Especial Alto Carrizal (ZCEAC).\n\n Zona\nControl Especial Bello Horizonte (ZCEBH).\n\n Zona\nControl Especial Áreas de Interés Patrimonial (ZCEAIP).\n\n Zona de\nControl Especial Río Tiribi (ZCERT).\n\n Zona de\nControl Especial Costa Rica Country Club (ZCECRCC).\n\n7.7. Zonas para edificaciones en altura.\n\nLas zonas antes citadas están delimitadas gráficamente en el mapa\nde zonificación que se integra al presente Plan Regulador.\n\n7.8. Límites entre zonas\n\nCuando un predio (siempre que cumpla con frente y área\nreglamentaria en la zona en que se ubique) esté ubicado sobre la línea\ndivisoria entre dos o más usos, se puede generalizar cualquiera de ellos a\nsolicitud del propietario. Cuando se trata de fincas con dos o más frentes, con\natributos de usos diferentes dando uno de los frentes a uso residencial, se\npermitirá el desarrollo de la actividad ajena a la residencia en un 100% de la\nfinca, bajo el condicionante de que el acceso y/o egreso de esa actividad, no\nsea con frente a la zona residencial.\n\nArtículo 8. Naturaleza de los usos\n\nDe acuerdo con el grado de compatibilidad entre las actividades\npor desarrollar en el cantón y las características de las zonas enunciadas en\nlos artículos anteriores, los usos de suelo se dividen en:\n\na) Usos conformes.\n\nb) Usos no conformes.\n\nc) Usos condicionales.\n\n8.1. Usos conformes.\n\nSon los que se permiten en cada zona, con base a un plan regulador\nde ordenamiento o de usos del suelo.\n\nPueden condicionarse mediante la solicitud de algunos requisitos\nespeciales, tales como su tamaño, organización de la actividad dentro de la\npropiedad, entradas y salidas, estacionamientos, nivel de ruido permitido,\nfranjas de amortiguamiento, características de acabados, arborización,\ndespliegue de propaganda comercial, rótulos comerciales, horarios de funcionamiento,\netc. Las condiciones no pueden ser arbitrarias y deben ser detalladas obligatoriamente\npor la Municipalidad en el certificado correspondiente al uso del suelo.\n\n8.2. Usos no conformes\n\nCualquier uso del suelo que no cumpla con las disposiciones\nincluidas en este plan de zonificación y que existía de previo al\nestablecimiento de éste.\n\nPara los casos de lotes existentes y legalizados que tienen frente\ny área que no corresponden a lo reglamentado, se permitirá el desarrollo de\nactividades siempre que no se contradiga la naturaleza del uso de la zona.\n\nPara las edificaciones existentes que no cumplen con los\nrequisitos de uso, únicamente se permitirán reparaciones en su parte \"no\nconforme\", si estas conservan el valor patrimonial; pero si se pretende\nllevar a cabo algunas modificaciones, estas deberán ajustarse a los requisitos\nde la zona. Se procederá de igual forma si se pretendiera cambiar el uso del\nsuelo.\n\n8.3. Usos condicionales\n\nEs el que puede darse en una zona previa autorización especial de\nla municipalidad, fijándosele restricciones y requisitos específicos\nadicionales a los establecidos para los usos conformes; debiéndose confinar\ntodas las posibles molestias dentro del predio o edificación existente.\n\nEl incumplimiento de las condiciones con que se otorgó la\nconcesión de un uso condicional conlleva a la cancelación de la patente\nmunicipal y la clausura del establecimiento comercial.\n\n8.4. Usos no especificados en usos conformes, condicionales y no\nconformes\n\nEn los casos de usos existentes o nuevos que no estén\nespecificados en las listas de los usos conformes, condicionales o no\nconformes, se analizarán considerando los semejantes o parecidos mediante\ncriterio del Departamento de Desarrollo Urbano Municipal o su equivalente la compatibilidad\ncon el uso conforme zonificado en el sector, para determinar si puede otorgarse\nun uso condicional de acuerdo con lo estipulado en el artículo 8.3. anterior.\n\nArtículo 9. Requisitos básicos urbanísticos por zona\n\nTodas las nuevas construcciones, fraccionamientos, urbanizaciones\ny condominios, así como las actividades por ubicarse en edificaciones\nexistentes, deben cumplir con los requisitos básicos de la zona en donde se\nubiquen. Tales requisitos básicos se refieren a: superficie y frente mínimo del\nlote, altura y cobertura máximas de la construcción, retiros (antejardines y\npatios) de la construcción, densidad habitacional permitida y condiciones\nespeciales, si las hay (ver artículo 8.1.).\n\nEn los casos de usos existentes que no sean conformes con la\nzonificación, deberá analizarse si por medio de normas especiales pueden\nconvertirse en usos condicionales. En caso contrario, deberán trasladarse de\nlugar en un plazo máximo de cinco años, desde la fecha de aprobación del Plan\nRegulador.\n\n9.1. Frente mínimo.\n\nEl frente de una finca, parcela o predio se entiende como la\nlongitud total de la colindancia directa e una finca, con una o más calles\npúblicas. Por tanto, el frente mínimo corresponde a la longitud mínima total de\ncolindancia permitida con calle pública. Este frente mínimo, se aplica para\nnuevos fraccionamientos o urbanizaciones. En el caso de predios esquineros, al\nmenos uno de los frentes debe cumplir con el frente mínimo que defina la zonificación\nen donde se encuentre. No es permitido hacer la sumatoria de los frentes con\nuna o más calles para efectos de cumplir con el frente mínimo que corresponda.\n\n9.2. Superficie mínima.\n\nLa superficie o área de una finca, parcela o predio, se entiende\ncomo el espacio de tierra contenido entre sus linderos. Con base en lo\nanterior, el área mínima permitida en las diferentes zonas corresponde a la\nsuperficie mínima permitida que deben tener los lotes para efectos de nuevos\nfraccionamientos y urbanizaciones\n\n9.3. Altura máxima.\n\nLa altura total de una edificación se define como la distancia\nmedida entre el nivel de piso principal o vestíbulo hasta la viga corona del\núltimo piso, sin tomar en cuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, casetas\nde ascensores, tanques de agua, elementos mecánicos y elementos de recreación\nen las terrazas superiores. La altura máxima de edificación es la altura total\nmáxima permitida para las edificaciones en las distintas zonas de uso.\n\n9.4. Cobertura máxima.\n\nLa cobertura máxima se define como el área de un terreno que\ncomprende la proyección máxima horizontal de una estructura, así como los\nespacios pavimentados, adoquinados o con cualquier material que haga difícil la\ninfiltración del agua de lluvia en el terreno y que se destine para parqueos,\naccesos de vías, piscinas, canchas de tenis y similares. El área libre de\ncobertura permitida es la que se debe destinar a área verde de jardines o\ninclusive cubierta de árboles o áreas no techadas cubiertas con sistemas\npermeables tales como el zacate \"block\".\n\n9.5. Retiros.\n\nEspacios abiertos, no edificados, comprendidos entre una\nestructura y los linderos del predio donde esta se ubica; se toman en cuenta\nlos retiros frontales, laterales y posteriores.\n\n9.5.1. El retiro frontal o antejardín\n\nDistancia existente entre la línea de propiedad del frente del\nterreno y una línea paralela a esta, conocida como línea de construcción. Esta\ndistancia variará según la naturaleza de la vía y las características de la\nedificación propuesta. Esta información se encuentra fijada en el Reglamento de\nVialidad y Transporte del presente Plan Regulador.\n\nEl retiro frontal, también conocido como antejardín, sirve a la\nedificación como una franja de amortiguamiento para los casos de accidentes de\ntránsito, reduce los niveles de contaminación sónica, mejora la privacidad de\nsus habitantes, ofrece espacio para la ubicación de cajas de registro y tanque\nséptico y permite embellecer la ciudad si en él se plantan árboles y arbustos.\n\nNo es permitido construir en el retiro frontal, salvo bajo estas\nexcepciones:\n\na) Balcones: Se permiten siempre y cuando no sobresalgan más de un\nmetro de la línea de construcción y su superficie no sobrepase más de un tercio\nen su totalidad del área destinada a antejardín. Deberán ser construidos en\nvoladizo y no ser utilizados como área habitable en ninguna circunstancia.\n\nb) Casetas de seguridad: Se permitirán siempre y cuando no sean\npiezas habitables completas, sino tipo oficina, con medio servicio sanitario\n(sin ducha) y no sobrepasen los cuatro metros cuadrados en un solo nivel. No se\nadmite que sobresalgan aleros o cualquier elemento arquitectónico fuera de la\nlínea de propiedad.\n\nPara condominios de cualquier tipo (comercial, residencial y/o\nmixto), mayores de treinta o más filiales, o de más de tres mil quinientos\nmetros cuadrados, incluyendo el área de estacionamientos, se requerirá una\ncaseta o local de vigilancia con un área mínima de seis metros cuadrados, que\nincluya servicio sanitario y un área para la preparación de alimentos.\n\nc) Basureros: Pueden diseñarse paralelos a la línea de propiedad\ncon acceso directo a la acera, siempre y cuando las puertas sean corredizas y\nno de abatir. Su tamaño dependerá del volumen de basura que circulará en el\nproyecto, pero en ningún caso podrá sobrepasar una décima parte del total del\nantejardín. Además, la altura de estas estructuras no podrá ser mayor a un\nmetro, esto en concordancia con el artículo 9.5 inciso f) del presente\nreglamento del Plan Regulador de Escazú y el artículo IV.10 del Reglamento a la\nLey de Construcciones.\n\nd) Medidores: Podrán ubicarse en línea de propiedad, sin que la\nestructura salga sobre la acera y sin que esta sobrepase los dos metros de\naltura, ni que su ancho sobrepase la décima parte del frente de la propiedad.\n\ne) Casos especiales: Cuando por razones de forma del terreno o por\ntratarse de una estructura no contemplada en los casos anteriores, sea\nnecesario estudiar el caso en particular, este se remitirá a la Comisión u\nOficina del Plan Regulador para que lo analice y efectúe recomendaciones. En\nningún caso podrán invadirse áreas públicas, propiedad privada o invadir las\náreas de protección establecidas en la Ley Forestal No. 7575, Art. 33 y 34.\n\nf) Portones: Se permiten portones con su respectiva estructura\n(columnas y alero) en línea de propiedad siempre que sus hojas tengan más de un\n80% de visibilidad; en cuanto a las tapias, estas deben ubicarse en la línea de\nconstrucción definida para cada caso. Las puertas y/o portones en línea de\npropiedad, deben abrir hacia adentro o paralelos a la citada línea de propiedad\ny nunca hacia afuera.\n\ng) En ningún caso se permitirán espacios habitables fuera de la\nlínea de construcción.\n\n9.5.2. Retiros laterales\n\nPara construcciones de un piso, el retiro mínimo será de tres\nmetros (3,0 m) distancia que puede disminuirse a un metro con cincuenta\ncentímetros (1,50 m) si existe tapia lateral con altura a viga cargador. Para\nconstrucciones de dos o más pisos, el retiro lateral mínimo será de tres metros\n(3,0 m) exista o no tapia; y por cada piso adicional, deberá agregarse un metro\nadicional (1,0 m) hasta un máximo de 10 metros de retiro. De no existir\nventanas laterales, puede prescindirse del retiro o utilizar retiros\nescalonados (con ventanas).\n\n9.5.3. Retiro posterior\n\nComo mínimo, este retiro deberá medir tres metros (3 m) para\nedificaciones de uno o dos pisos; pero si la edificación supera los dos\nniveles, el retiro aumentará 1 m por cada uno, hasta un máximo de 15 m de\nretiro.\n\nEl retiro posterior puede ser sustituido por un área equivalente\nen el interior del lote, a fin de obtener una mejor distribución arquitectónica\ndel proyecto, siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre\nventilación e iluminación naturales, y la edificación no supere los tres pisos.\nNo se admiten los retiros escalonados. El espacio del retiro posterior debe\ndejarse abierto de la colindancia a la fachada posterior respectiva.\n\nLos retiros de los ríos y quebradas, para efectos de este\nartículo, son retiros posteriores, los cuales deben medir al menos 10 metros\n(Ley Forestal, art. 33 y 34).\n\n9.6. Densidades.\n\nLa densidad puede ser tratada como densidad neta residencial o\ndensidad bruta residencial, medidas ambas en viviendas por hectárea, cuyas\ndefiniciones se detallan en el capítulo VI del presente Plan Regulador. No obstante,\npara efectos de control urbano se aplicará el concepto de densidad bruta\nresidencial, donde el número permitido de unidades de vivienda por lote es el cociente\nde dividir el área del terreno entre el área del lote mínimo permitido en la\nzona. En este caso, la fracción entera del cociente dictará el número de\nviviendas permitido en el terreno y en caso de que la fracción decimal sea\nigual o mayor que 0.51, entonces se permitirá una unidad de vivienda adicional.\nPor otra parte, en lotes existentes debidamente segregados registral y catastralmente\nantes de la promulgación del Plan Regulador, cuya cabida sea menor de la que corresponde\nal lote mínimo de la zona, se permitirá la construcción de al menos una\nvivienda siempre y cuando se cumpla con las demás normas de los reglamentos del\nPlan Regulador.\n\nSegún lo disponen los planes Regionales vigentes Plan GAM-82 y\nPlan GAM 2013 - 2030, y el mismo plan regulador, en Escazú existen zonas aptas\npara el desarrollo urbano sin limitantes, en armonía con la Ley Orgánica del\nAmbiente Nº 7554, Artículos Nº 28, 29, 30 y 31, que permiten densidades\nhabitacionales en proyectos verticales.\n\nLas regulaciones en cuanto a sistemas públicos de abastecimiento\nde agua potable, de recolección, tratamiento y disposición de aguas residuales\ny pluviales se rigen por las normas que fijen el Instituto Costarricense de\nAcueductos y Alcantarillados (AyA), y por el Ministerio de Salud (MINSA).\n\nPara los inmuebles localizados dentro del área de influencia del\naeropuerto Tobías Bolaños, previo a la presentación de planos ante el sistema\nAPC que administra el CFIA, se deberá consultar a la Dirección General de\nAviación Civil las alturas permitidas para las nuevas edificaciones.\n\nCuando los predios no poseen restricciones ambientales significativas\ny ostenten infraestructura idónea como red de agua potable, alcantarillado\nsanitario y pluvial, servicio de transporte publico adecuado, servicios de\nelectricidad, alumbrado público, telefonía, internet, áreas públicas, comercio\ny servicios afines, y demás facilidades se puede optar por densificar.\n\nCuando no existe parte de la infraestructura arriba mencionada, y\nel IFA es permisible entra en juego el criterio técnico municipal como\nconocedores de su territorio jurisdiccional, para valorar la necesidad del\nservicio carente (con la excepción obligatoria del alcantarillado sanitario y\nplanta de tratamiento), de tal forma que se establece la densidad menor hasta\nque el desarrollador lo supla, esta decisión debe basarse con argumentos\ntécnicos fiables.\n\nPor último, cuando el IFA es permisible y no existe la mayoría de\nla infraestructura requerida, la misma puede implementarse aplicando lo\nestipulado en párrafo final del Artículo 38 de la Ley de Planificación Urbana\nNº 4240 que precisa:\n\n\"Los proyectos de urbanización ubicados dentro o fuera del área\nzonificada que tengan los servicios de acueductos, alcantarillado sanitario y\nelectricidad alejados de sus linderos, deben ser aceptados para su análisis por\nla Municipalidad y la Dirección de Urbanismo (INVU), si el urbanizador se\ncompromete a costear las obras ejecutadas fuera de su propiedad, para ofrecer todos\nlos servicios necesarios.\n\nEn este caso, todos los proyectos futuros de urbanización que\nintenten usar los servicios citados en el párrafo anterior en el período de\ncinco años, contado desde la terminación de esas construcciones, abonarían al\nurbanizador una cantidad por cada unidad de vivienda que contenga el nuevo\nproyecto. La cantidad para abonar será determinada por la institución que tenga\na su cargo el servicio correspondiente y se cubrirá al hacerse la conexión\nfísica de cada unidad de vivienda\".\n\nEn el mapa y reglamento de zonificación se establecen 5 clases de\ndensidades que vienen recogidas en el Plan Regulador vigente: baja, media,\nmedia-alta, alta y alta-alta densidad. Tal y como se viene indicando, estas\nclases se aplican exclusivamente para el uso de suelo residencial.\n\nAsí, en dicho plan se definen los rangos de cada clase, tomando\ncomo variable el número de viviendas por hectárea, que ha sido adaptado al\npromedio nacional censal de \"3,8\" personas/vivienda\" para todos los cantones.\n\nDe la interrelación de estas densidades y el mapa IFAS Subclase,\ntenemos las siguientes descripciones:\n\n9.6.1. Zona IFA I-A\n\nSon terrenos conformados por diferentes unidades geológicas, son\nformaciones con una estabilidad considerablemente reducida comprenden casi\ntodas las formaciones volcánicas de la Cordillera Central (sobre todo cenizas y\nlahares sub-recientes). Además, las siguientes formaciones Terciarias de rocas\nsedimentarias muestran características geotécnicas muy débiles Formación Pacacua\ny Formación Peña Negra. Predomina el relieve alto a muy pronunciado, que\nimplica una alta importancia de procesos de erosión y denudación, estabilidad\nde taludes muy reducida, alto riesgo para la generación de deslizamientos y\notros tipos de flujos de gravedad especialmente en las zonas montañosas\nconformadas por las formaciones Peña Negra y Aguacate, debido a su estabilidad\ngeotécnica reducida. Debido a la predominancia de relieves altos a muy\npronunciados y la estabilidad de laderas sumamente reducida, terrenos de esta\ncategoría se califican como zonas con altas limitaciones para la ocupación\nhumana permanente. Mayoritariamente son terrenos colindantes con los\nprincipales cauces fluviales que discurren por el distrito.\n\nLa ocupación humana permanentes se puede dar en terrenos con\npendiente menor al 30%, en los que estudios técnicos ambientales (geotecnia,\ngeología, geomorfología, entre otros) definan con mayor precisión (escalas 1:5.000\no menos), las limitantes técnicas del terreno y permitan generar diseños que\nlas superen. El desarrollo de edificaciones no deberá contemplar la tala de\nárboles, por el contrario, de forma paralela al desarrollo de infraestructura\ndeberán ejecutarse intensos programas de reforestación y mejoramiento ambiental\ny paisajístico de esta zona. Otras obras humanas vinculadas a este tipo de\ndesarrollo deberán adaptarse a esta condición ambiental.\n\n9.6.2. Zona IFA I-B\n\nCorresponde a formaciones superficiales directamente relacionadas\ncon los cauces de los ríos principales. Estabilidad geotécnica intermedia para\nel soporte de edificaciones. Moderada a alta actividad de erosión y\nsedimentación fluvial. Riesgo moderado a alto de inundaciones asociadas a los\ncauces fluviales. Debido a la condición de vulnerabilidad moderada a alta a los\nprocesos de erosión y sedimentación y a las amenazas naturales (sobre todo\ninundaciones) se califican como terrenos con limitaciones altas para la\nocupación humana.\n\nDentro o en las cercanías de las zonas urbanizadas, es\nrecomendable el establecimiento de corredores de zonas verdes a ambos lados del\ncauce, que evitará pérdidas económicas, así como de vidas humanas y al mismo\ntiempo aumentará la calidad de vida para los ciudadanos y de su entorno\nambiental. En algunos casos, sería necesario el desarrollo de obras de\ncontención y protección, a fin de disminuir las condiciones de vulnerabilidad,\npara lo cual se requerirá el desarrollo de estudios técnicos específicos que\ndeterminen su conveniencia y diseño.\n\n9.6.3. Zona IFA II-A\n\nSon terrenos conformados por diferentes unidades geológicas con\nuna estabilidad considerablemente reducida comprenden casi todas las\nformaciones volcánicas de la Cordillera Central. Además, de las formaciones\nTerciarias de rocas sedimentarias Pacacua y Peña Negra que muestran\ncaracterísticas geotécnicas muy débiles. Predominancia de relieve moderado y condición\nde vulnerabilidad moderada a los procesos de erosión y sedimentación. Por el\nrelieve moderado y la importancia considerable de procesos de erosión y\ndenudación no demuestran condiciones muy favorables para la ocupación humana\npermanente.\n\nLos terrenos de estas zonas son áreas de recarga acuífera de valor\nintermedio, lo cual requiere ser considerado en el uso del suelo que se\nplanifique, en particular en lo referente a usos humanos que impliquen\nactividades de moderado alto y alto riesgo ambiental.\n\nLa planificación y localización de un proyecto debe responder al\ndesarrollo de un estudio geotécnico local, con el complemento de un análisis de\nestabilidad de taludes y que en el diseño y construcción de la obra se tomen en\ncuenta, tanto las recomendaciones técnicas emanadas de esos estudios como las\nlimitantes técnicas definidas en el presente documento.\n\nComo sistemas de tratamiento de aguas negras se sugiere el\ndesarrollo de plantas de tratamiento, no obstante, el tratamiento mediante\ntanques sépticos podría ser viable siempre y cuando se realicen los estudios\ntécnicos de hidrogeología ambiental local que determinen la viabilidad técnica\nde la solución propuesta. Lo más recomendable, en el caso de que no sea posible\nla instalación de plantas de tratamiento de aguas residuales, instalar sistemas\nde tanques sépticos modificados, a partir de los cuales no se de contaminación\nal suelo y las aguas subterráneas.\n\n9.6.4. Zona IFA II-B\n\nSon terrenos conformados por diferentes tipos de depósitos\nnotificados del Cuaternario, incluyendo depósitos de abanicos aluviales,\ndepósitos de valles intramontañosos así como diferentes tipos de cuerpos\nrecientes a subrecientes de flujos de gravedad como lahares o deslizamientos.\nLa gran mayoría de estos depósitos muestran una estabilidad geotécnica baja a moderada.\nPuede incluir suelos expansivos. Terrenos de esta categoría IFA principalmente\nestán definidos por la presencia de una significativa actividad geodinámica\nexterna, incluyendo sobre todo diferentes tipos de procesos de erosión y\nsedimentación.\n\nEn algunos casos, sería necesario el desarrollo de obras de\ncontención y protección, a fin de disminuir las condiciones de vulnerabilidad,\npara lo cual se requerirá el desarrollo de estudios técnicos específicos que\ndeterminen su conveniencia y diseño.\n\nEn el caso de edificaciones existentes se recomienda efectuar un\nanálisis geológico - geomorfológico (escala 1: 5.000 o menos) con el fin de\ntomar medidas adecuadas para bajar la condición de vulnerabilidad. En todos los\ncasos, la zona de protección de cauces, establecida por medio de la ley\nforestal, debe ser respetada de forma estricta.\n\n9.6.5. Zona IFA II-C\n\nSon terrenos formados por diferentes unidades geológicas, el\ncomportamiento geotécnico varía en función de las características litológicas\nde la formación geológica correspondiente. En su gran mayoría se trata de\nterrenos con pendientes altas a pronunciadas, caracterizados por una alta importancia\nde los procesos de erosión y sedimentación, así como una condición de alta vulnerabilidad\na los deslizamientos y las avalanchas.\n\nEs altamente recomendable extender las áreas de bosque por medio\nde proyectos de reforestación, dentro de un marco de recuperación de áreas\nfrágiles degradadas por sobreuso.\n\nLos terrenos de estas zonas son áreas de recarga acuífera de valor\nintermedio, lo cual requiere ser considerado en el uso del suelo que se\nplanifique.\n\n9.6.6. Zona IFA II-E\n\nSon terrenos dentro de la posible zona de influencia directa de\nfallas activas o potencialmente activas de escala regional, peligro de rupturas\nen la superficie en el caso de eventos sísmicos de alta energía. Estabilidad\nvariable en función de las unidades estratigráficas que lo conforman. La importancia\nde los procesos de erosión y sedimentación varia con las características\nespecíficas de la unidad geomorfológica correspondiente.\n\nEs recomendable que los proyectos de ocupación humana elaboren un\nestudio neotectónico con el fin de analizar la amenaza por eventos sísmicos y\nfallamiento geológico con más detalle.\n\nRespecto a la infraestructura existente que se localice en las\ncercanías o sobre el trazo de fallas geológicas activas, se recomienda el\ndesarrollo de actividades encaminadas a revisar la estabilidad de la\nestructura, la identificación de puntos vulnerables o críticos, la información\na los ocupantes y la elaboración de planes emergencia ante sismos, que tomen en\ncuenta los resultados de los análisis locales de las edificaciones.\n\n9.6.7. Zona IFA II-F\n\nEsta categoría está definida principalmente por la presencia de\ndiferentes tipos de ocupación humana con un alto grado de impacto ambiental.\nLas características de geoaptitud varían según las unidades geológicas, así\ncomo geomorfológicas presentes dentro de los terrenos en cuestión.\n\nLas condiciones de los suelos son variables.\n\nSe presenta en pequeñas dimensiones, lo esencial sería la\nprevención de daños al ambiente en la cercanía directa, así como en el área de\ninfluencia, mediante el establecimiento de una serie de reglamentos con el fin\nde iniciar prácticas de manejo responsable para las diferentes actividades con\nun alto grado de impacto o riesgo ambiental.\n\n9.6.8. Zona IFA II-G\n\nEsta categoría está definida principalmente por la presencia de\náreas verdes dentro de las zonas urbanizadas, las características de Geoaptitud\nvarían según las unidades geológicas, así como geomorfológicas presentes.\n\nCorresponde en su gran mayoría, a las áreas destinadas al uso\npúblico, mismas que efectúan una función clave para mantener el equilibrio\nsocial, así como ecológico dentro de zonas densamente urbanizadas. En este\ncontexto es esencial establecer planes de mantenimiento tanto a nivel municipal\ny los residentes permanentes con el fin de salvar estas zonas a largo plazo en\nuna forma atractiva para los ciudadanos, así como las partes residuales de la\nflora y fauna silvestre.\n\n9.6.9. Zona IFA III-A\n\nSon terrenos conformados predominantemente por depósitos de las\nplanicies aluviales con estabilidad y dureza intermedia a baja; puede incluir\nsuelos expansivos. Predominan los relieves bajos y llanos. Moderado a alto\npotencial para la contaminación de aguas subterráneas. Terrenos con pocas\nlimitantes para el desarrollo de infraestructura de ocupación humana permanente\no no permanente siempre y cuando se tome en cuenta la limitada capacidad\nsoportante.\n\nComo sistemas de tratamiento de aguas negras se sugiere el\ndesarrollo de plantas de tratamiento, no obstante, el tratamiento mediante\ntanques sépticos sería viable siempre y cuando se realicen los estudios\ntécnicos de hidrogeología ambiental local que determinen la viabilidad técnica\nde la solución propuesta. En los casos en que dichos estudios determinen que el\nuso de tanques sépticos convencionales no es viable, desarrollar soluciones\nalternativas con sistemas de tanques sépticos modificados que disminuyan la\ncontaminación del suelo y del agua subterránea.\n\n9.6.10. Zona IFA III-B\n\nCorresponde a terrenos conformados principalmente por lahares. El\nsoporte geotécnico por lo general se encuentra reducido, especialmente en el\ncaso de un alto contenido de matriz limoarcillosa.\n\nPuede contener suelos expansivos. Terrenos con pocas limitantes\ntécnicas para el desarrollo de infraestructura de ocupación humana, excepto la\nsustitución geotécnica del suelo con limitada capacidad soportante y la\npresencia de suelos expansivos. Es importante analizar el comportamiento\ngeotécnico del suelo en el marco de estudios geotécnicos para cualquier tipo de\nproyecto de construcción con el fin de tomar medidas apropiadas que garanticen\nsu estabilidad y seguridad a largo plazo.\n\nExiste un grado moderado a alto de vulnerabilidad a la\ncontaminación acuífera. Como sistemas de tratamiento de aguas negras se sugiere\nel desarrollo de plantas de tratamiento, no obstante, el tratamiento mediante\ntanques sépticos sería viable siempre y cuando se realicen los estudios técnicos\nde hidrogeología ambiental local que determinen la viabilidad técnica de la\nsolución propuesta. En este sentido es obligatorio analizar si existe un\npeligro que una contaminación de la capa superficial puede afectar los\nacuíferos importantes que se encuentran abajo de la capa superficial de los\nlahares.\n\n9.6.11. Zona IFA III-C\n\nSon terrenos formados por diferentes unidades geológicas el\ncomportamiento geotécnico varía en función de las características litológicas\nde la formación geológica correspondiente. Esta categoría IFA incluye zonas de\nbajo relieve dentro de zonas montañosas. La mayoría de los terrenos en cuestión\ntienen importancia como zona de recarga acuífera, especialmente en el caso de\nla presencia de formaciones geológicas con buena permeabilidad.\n\nÁreas con buena aptitud para la producción agropecuaria la única\nlimitante técnica de consideración se refiere a la importancia de la mayoría de\nlos terrenos en cuestión como zonas de recarga acuífera.\n\nIndependientemente del uso del suelo que se plantee en estos\nterrenos, dadas las condiciones de fragilidad desde el punto de vista\nhidrogeológico, se deberán plantear como solución al manejo de las aguas\nresiduales, plantas de tratamiento o en su defecto sistemas de tanques sépticos\nmodificados que prevengan cualquier tipo de contaminación del suelo y de las\naguas subterráneas.\n\nArtículo 10. Disposiciones generales sobre los incentivos\n\nVer lo dispuesto en Artículo 4.4 Incentivos del presente\nreglamento.\n\nArtículo 11. Zonas residenciales\n\nLas siguientes normas incluyen las urbanizaciones y condominios\nhabitacionales existentes ubicadas en las zonas de baja, media y alta densidad,\nasí como las zonas definidas como residenciales por este plan.\n\n11.1. Usos conexos o complementarios a vivienda\n\nLas zonas residenciales son los terrenos destinados\npredominantemente al uso de vivienda; sin embargo, se contempla dentro del Plan\nRegulador que existan algunos usos complementarios o conexos a los sectores de\nvivienda, que llenen las necesidades cotidianas de la comunidad, pero ajo\nciertas restricciones de tamaño y ubicación, así como de uso, para que no vayan\na producir problemas de estacionamiento, ruido u olores, permitiendo cómo\nmáximo un uso conexo por finca.\n\nSe contemplan dentro de estos usos condicionales los siguientes:\n\n Salón de\nbelleza.\n\n Tienda.\n\n Bazar.\n\n Librería.\n\n Pulpería.\n\n Venta de\nrepostería.\n\n Hogar de Ancianos.\n\n Hoteles\ntipo cama y desayuno.\n\nEn general, comercio y servicios pequeños que puedan mantener\nconfinadas las molestias dentro de la propiedad.\n\nEstos usos solo se podrán ubicar en terrenos frente a las calles\nprimarias y secundarias con un derecho vial no menor de 8,50 metros de la zona\nresidencial, y no podrán tener más de 30 metros cuadrados de área comercial.\nSolo se permitirán estos usos siempre y cuando tengan como mínimo dos espacios\nde parqueo dentro del lote para uso exclusivo del comercio.\n\nSe permitirán también dentro de esta categoría oficinas de\nservicios profesionales, siempre que dispongan como mínimo de un espacio de\nparqueo interno para uso exclusivo de los clientes, tales como:\n\n Abogado.\n\n Ingeniero.\n\n Arquitecto.\n\n Dentista.\n\n Médico.\n\n Oficina\nvirtual que no requieran atención de público.\n\nIgualmente, en estos casos la oficina no podrá tener más de 30\nmetros cuadrados de área. No se admitirán dentro de zonas residenciales los siguientes\nusos: clínicas de servicio médico, clínicas veterinarias, pooles o billares,\nsalas de juegos electrónicos, iglesias, juzgados, sitios de reunión pública y\nespectáculos privados, teatros, sedes corporativas, clubes nocturnos y diurnos,\nsalas de fiesta, salas de masajes, bares, cafeterías, panaderías y similares.\n\nEn urbanizaciones nuevas deberá quedar definido en el plano de\nconjunto aprobado por la Municipalidad, el uso conforme con el Plan Regulador\nque se le dará a cada lote.\n\nCuando la actividad comercial sea complemento de una residencia y\nno el único fin para la edificación, no se otorgará la patente sin antes\nasegurar la total independencia funcional y espacial entre ambas actividades.\n\nEn las zonas residenciales únicamente se permiten los rótulos\nfuncionales, con un área no mayor a 0,5 metros cuadrados (1 metro x 0,50\nmetros), cuyo propósito sea llamar la atención sobre la actividad que se ofrece\nen el mismo sitio donde este está ubicado. Se permite un solo aviso por fachada\ndel local; sin embargo, en lotes esquineros se permitirá la instalación de uno\npor cada costado.\n\nEl rótulo debe alinearse paralelamente al frente del terreno y no\npuede salir de la línea de propiedad. Su altura máxima de colocación será de 3\nmetros.\n\nEn las Zonas Residenciales de Media Alta Densidad (ZRMAD), Zona\nResidencial de Alta Densidad (ZRAD) y Zona Residencial de Alta Densidad\n(ZRAAD), en el sector urbano de San Antonio, se permitirán usos comerciales de\nno más de 100 metros cuadrados y oficinas de no más de 120 metros cuadrados,\nsiempre y cuando tengan un mínimo de un espacio de parqueo por cada 50 metros\ncuadrados para ambos usos.\n\nNo se admitirán dentro de estas zonas usos que no sean\ncomplementarios al uso residencial tales como bares, video juegos, pooles,\nsalas de masaje, salas de fiesta y similares.\n\n11.2. Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD).\n\nEn el plano de zonificación de Escazú se reconocen cuatro sectores\ncon estas características: uno corresponde a la zona este de Bello Horizonte;\notro a la zona comprendida entre Cerro Coyote y Cerro Palomas, extendiéndose\nhasta el sector de \"Le Monastére\". Las pendientes son fuertes, del 20%\nal 30%; la escorrentía es rápida, por lo que se debe tener cuidado en el uso\ndel terreno. Por tanto, se debe manejar una densidad baja (17 viv/ha), de\nmanera que esta zona mantenga bajos impactos por el uso residencial. Otra zona\nabarca la urbanización Los Laureles y Los Rosales, la cual a lo largo de los\naños ha preservado la característica de residencial unifamiliar y esta condición\nse mantiene dentro del Plan Regulador. Igualmente, el sector del barrio Maynard\ny Calle Lanford, se mantiene como de baja densidad, dadas las características\nactuales de dichos barrios.\n\n11.2.1. Requisitos.\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\n11.2.2. Retiros\n\nEl retiro frontal no será menor de 3 metros; para los laterales y\nposterior, ver artículo 9.5.\n\n11.2.3. Usos conformes\n\na) Residencial unifamiliar.\n\nb) Una oficina profesional por finca para uso del propietario o\narrendante de la vivienda, con un área máxima de 30 metros cuadrados, siempre y\ncuando la actividad se realice en la misma casa.\n\n11.2.4. Usos condicionales.\n\na) Residencias multifamiliares (apartamentos o condominios).\n\nb) Hoteles tipo \"cama y desayuno\" conforme a normativa\ndel ICT.\n\nc) Hogar de Ancianos conforme a normativa del MINSA y CONAPAM.\n\nd) Usos conexos, ver artículo 11.1.\n\nLos usos \"b\", \"c\" y \"d\" tendrán las siguientes\ncondiciones:\n\n Tres metros\ncomo mínimo de retiro lateral (a ambos lados).\n\n No utilizar\nel espacio público (calle, plaza, parque) para el estacionamiento, salvo por permiso\nexpreso de la Municipalidad.\n\n No\nsobrepasar el nivel de ruido permitido por el Ministerio de Salud Pública para\nlas zonas residenciales.\n\n El\naprovechamiento máximo de b y c quedará sujeto a aprobación de las\ninstituciones competentes.\n\n11.2.5. Usos no conformes.\n\na) Bares.\n\nb) Restaurantes.\n\nc) Discotecas o similares.\n\nd) Oficinas de todo tipo, de más de 30 metros cuadrados.\n\ne) Comercio o servicios de más de 30 metros, de acuerdo con las\nlistas del artículo 11.1.\n\nf) Vallas publicitarias.\n\ng) Talleres automotrices, electromecánicos, etc.\n\nh) Parqueos públicos y privados.\n\ni) Juegos electrónicos.\n\nj) Guarderías.\n\nk) Pooles y billares.\n\nl) Iglesias.\n\nm) Escuelas y centros de enseñanza privados.\n\nn) Planteles.\n\no) Moteles y casas de citas.\n\n11.3. Zona Residencial Media Densidad (ZRMD).\n\nEsta zona comprende los siguientes sectores: alrededores del\ncentro de San Antonio, sector oeste del distrito Central, franja al margen\noeste de la vía 310, y alrededores del casco central de Escazú, y parte del\ndistrito San Rafael.\n\n11.3.1. Requisitos.\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\n11.3.2. Retiros\n\nEl retiro frontal no será menor de 2 metros; para los laterales y\nel posterior, ver el artículo 9.5.\n\n11.3.3. Usos conformes.\n\na) Residencial unifamiliar.\n\nb) Una oficina profesional por finca para uso del propietario o\narrendante de la vivienda, con un área máxima de 30 metros cuadrados, siempre y\ncuando la actividad se realice en la misma casa.\n\n11.3.4. Usos condicionales.\n\na) Residencias multifamiliares (apartamentos o condominios).\n\nb) Hoteles tipo \"cama y desayuno\", conforme a normativa\ndel ICT.\n\nc) Usos conexos, ver artículo 11.1.\n\nd) Guarderías, preescolar, siempre y cuando cumplan con los\nsiguientes requisitos:\n\n Un área\nmínima de 6 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada\nniño o niña.\n\n Un 50% del\nterreno debe ser dedicada a área verde.\n\n Un espacio\nde parqueo por cada dos funcionarios docentes y / o administrativo.\n\n Las\ninstalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.\n\ne) Kínder, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:\n\n Tamaño\nmínimo del terreno 1200 metros cuadrados.\n\n Un área\nmínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada\nniño o niña.\n\n Área verde\nmínima será del 50% del terreno.\n\n Un espacio\nde parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.\n\n Un espacio\nde parqueo por cada 20 alumnos (visitas).\n\n Entrada y\nsalida vehicular adecuadas para que los alumnos tengan condiciones seguras para\nsu ingreso y salida.\n\n Bahía\ninterna vehicular para recoger los alumnos.\n\n Las\ninstalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.\n\n Cumplir con las normas de la Ley N. 7600 (para personas con\ndiscapacidad).\n\nf) Centros educativos de primero y segundo ciclo (primaria),\nsiempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:\n\n Tamaño\nmínimo del terreno 2500 metros cuadrados.\n\n Un área\nmínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada\nniño o niña.\n\n Área verde\nmínima será del 50% del terreno.\n\n Un espacio\nde parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.\n\n Un espacio\nde parqueo por cada 10 alumnos (visitas).\n\n Entrada y\nsalida vehicular adecuadas para que los alumnos tengan condiciones seguras para\nsu ingreso y salida.\n\n Bahía\ninterna vehicular para recoger los alumnos.\n\n Las\ninstalaciones deben cumplir con las normas del CENIFE y otra aplicables de las instituciones\ncompetentes.\n\n Cumplir con\nlas normas de la Ley N. 7600 (para personas con discapacidad).\n\ng) Hoteles, siempre que cumplan con los siguientes requisitos:\n\n El lote\nmínimo de 2000 metros cuadrados.\n\n Cobertura\n50% máximo.\n\n Área verde\nmínima 25% del lote.\n\n Área máxima\nde estacionamiento 25%.\n\n No aplica\nla densidad residencial establecida por zona.\n\nh) Usos conexos, ver artículo 11.1., siempre que no tengan más de\n30 metros cuadrados.\n\ni) Hogar de Ancianos conforme a normativa del MINSA y CONAPAM.\n\nLos usos mencionados en los puntos d, e, f, g solo podrán ubicarse\nen zonas residenciales y no en urbanizaciones.\n\n11.3.5. Usos no conformes.\n\na) Bares.\n\nb) Restaurantes.\n\nc) Discotecas o similares.\n\nd) Oficinas de más de 30 metros.\n\ne) Comercio del tipo de la lista del artículo 11.1, de más de 30\nmetros.\n\nf) Vallas publicitarias.\n\ng) Talleres automotrices, electromecánicos, etc.\n\nh) Parqueos públicos y privados.\n\ni) Juegos electrónicos.\n\nj) Pooles y billares.\n\nk) Iglesias.\n\nl) Planteles.\n\nm) Moteles y casas de citas.\n\n11.4. Zona Residencial Media Alta Densidad (ZRMAD).\n\nEsta zona abarca el sector residencial entre el cuadrante urbano\nde Escazú, de San Antonio y parte del Distrito San Rafael, que tiene lotes\npromedio de una densidad más alta a las Zonas Residenciales de Media Densidad,\npor lo que se hace necesario proveer normativas con parámetros más adecuados a\nlos desarrollos existentes en este sector. La densidad permitida será de 40\nunidades de vivienda por hectárea.\n\n11.4.1. Requisitos:\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\n11.4.2. Retiros\n\nEl retiro frontal no será menor de 2 metros; para los laterales y\nel posterior, ver el artículo 9.5.\n\n11.4.3. Usos conformes:\n\na) Residencial unifamiliar.\n\n11.4.4. Usos condicionales:\n\na) Comercio de tipo conexo de no más de 100 metros cuadrados (Debe\nubicar un espacio e parqueo por cada 50 metros cuadrados de área comercial).\n\nb) Oficinas de no más de 120 metros cuadrados (Debe ubicar un\nespacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de área de oficinas).\n\nc) Condominios.\n\nd) Apartamentos.\n\ne) Hoteles tipo \"cama y desayuno\", conforme a normativa\ndel ICT.\n\nf) Hogar de Ancianos conforme a normativa del MINSA y CONAPAM.\n\ng) Talleres de ebanistería y/o artesanales.\n\nh) Centros educativos, los cuales deben ajustarse a lo establecido\nen artículo 11.3.4.\n\n11.4.5. Usos no conformes:\n\na) Bares.\n\nb) Discotecas, salones de baile.\n\nc) Comercio de más de 100 metros cuadrados.\n\nd) Oficinas de más de 120 metros cuadrados.\n\ne) Vallas publicitarias.\n\nf) Talleres automotrices.\n\ng) Pooles y billares.\n\nh) Moteles y casas de citas.\n\nLas urbanizaciones consolidadas ubicadas dentro del área\nzonificada dentro de ZRMAD se les aplicarán las normas de Zona Residencial de\nAlta Densidad (ZRAD), con excepción de la altura que se mantiene en 21 m o 7\npisos.\n\n11.5. Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD).\n\nSegún el plano de zonificación, esta se ubica en la parte Norte\ndel cantón y además abarca las áreas comerciales con el afán de reglamentar las\nzonas residenciales dentro de las comerciales, y se concibe como un área de\nconcentración poblacional, ya que posee las mejores condiciones para el\ncrecimiento urbano; las pendientes son bajas y la posibilidad de lograr una\nexcelente infraestructura es aún mayor. Esta zona tendrá una densidad de 50\nviviendas por hectárea.\n\nComprende el sector al Sur de la ruta nacional 105 (sector Vista\nAlegre, Anonos, una parte de Bello Horizonte), y el sector al Norte de la misma\nruta, antigua carretera a Santa Ana hasta el sector del Centro Comercial La\nPaco.\n\nDentro de estas zonas, en el sector que aparece afectado por la\nproximidad a cauces de ríos, deberá cumplir con lo determinado en Ley Forestal\nNº 7575, Artículos 33 y 34 de no construcción desde la margen del río; además,\npara urbanizar esas zonas deben realizarse obras de infraestructura protectoras\ny rellenos que incrementen la altura del terreno para evitar que posibles\navalanchas inunden el terreno urbanizado.\n\nLos sectores en Bello Horizonte dentro de esta categoría,\npropensos a inundarse por la Quebrada Quebradillas, serán objeto de un estudio\nespecial hidrológico para evaluar la aceptación o no de los proyectos\npropuestos dentro de esas zonas. Además, los desarrollos que se hagan en la\nparte central de Bello Horizonte, al tener problemas de capacidad de desfogue\nde las aguas pluviales dentro de la cuenca de la Quebrada Quebradillas, deberán\nresolver el problema de conducción de aguas pluviales fuera de la cuenca de la\nmencionada quebrada.\n\n11.5.1. Requisitos.\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\n11.5.2. Retiros\n\nEl retiro frontal no será menor de 2 metros; para los laterales y\nel posterior, ver el artículo 9.5. Frente a bulevares, el retiro será de 3 m de\nantejardín. En las calles nacionales, el retiro frontal será indicado por el\nMinisterio de Obras Públicas y Transportes (MOPT).\n\n11.5.3. Usos conformes.\n\na) Residencial unifamiliar.\n\nb) Una oficina profesional por finca para uso del propietario o\narrendante de la vivienda, con un área máxima de 30 metros cuadrados, siempre y\ncuando la actividad se realice en la misma casa.\n\n11.5.4. Usos condicionales.\n\na) Residencias multifamiliares (apartamentos o condominios).\n\nb) Hoteles tipo \"cama y desayuno\", conforme a normativa\ndel ICT.\n\nc) Usos conexos, ver artículo 11.1.\n\nd) Guarderías, preescolar, siempre y cuando cumplan con los\nsiguientes requisitos:\n\n Un área\nmínima de 6 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada\nniño o niña.\n\n Un 50% del\nterreno debe ser dedicada a área verde.\n\n Un espacio\nde parqueo por cada dos funcionarios docentes y / o administrativo.\n\n Las\ninstalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.\n\ne) Kínder, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:\n\n Tamaño\nmínimo del terreno 1200 metros cuadrados.\n\n Un área\nmínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada\nniño o niña.\n\n Área verde\nmínima será del 50% del terreno.\n\n Un espacio\nde parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.\n\n Un espacio\nde parqueo por cada 20 alumnos (visitas).\n\n Entrada y\nsalida vehicular adecuadas para que los alumnos tengan condiciones seguras para\nsu ingreso y salida.\n\n Bahía\ninterna vehicular para recoger los alumnos.\n\n Las\ninstalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.\n\n Cumplir con\nlas normas de la Ley N. 7600 (para personas con discapacidad).\n\nf) Centros educativos de primero y segundo ciclo (primaria),\nsiempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:\n\n Tamaño\nmínimo del terreno 2500 metros cuadrados.\n\n Un área\nmínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada\nniño o niña.\n\n Área verde\nmínima será del 50% del terreno.\n\n Un espacio\nde parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.\n\n Un espacio\nde parqueo por cada 10 alumnos (visitas).\n\n Entrada y\nsalida vehicular adecuadas para que los alumnos tengan condiciones seguras para\nsu ingreso y salida.\n\n Bahía\ninterna vehicular para recoger los alumnos.\n\n Las\ninstalaciones deben cumplir con las normas del CENIFE y otra aplicables de las instituciones\ncompetentes.\n\n Cumplir con\nlas normas de la Ley N. 7600 (para personas con discapacidad).\n\ng) Hoteles, siempre que cumplan con los siguientes requisitos:\n\n El lote\nmínimo de 2000 metros cuadrados.\n\n Cobertura\n50% máximo.\n\n Área verde\nmínima 25% del lote.\n\n Área máxima\nde estacionamiento 25%.\n\n No aplica\nla densidad residencial establecida por zona.\n\nh) Hogar de Ancianos conforme a normativa del MINSA y CONAPAM\n\ni) Usos conexos, ver artículo 11.1., siempre que no tengan más de\n30 metros cuadrados.\n\nLos usos mencionados en los puntos d, e, f, g solo podrán ubicarse\nen zonas residenciales y no en urbanizaciones.\n\n11.5.5. Usos no conformes.\n\na) Bares.\n\nb) Restaurantes.\n\nc) Oficinas de más de 30 metros cuadrados.\n\nd) Comercios de más de 30 metros cuadrados, incluidos en la lista\ndel artículo 11.1.\n\ne) Discotecas o similares.\n\nf) Vallas publicitarias.\n\ng) Talleres automotrices, electromecánicos, etc.\n\nh) Parqueos públicos y privados.\n\ni) Juegos electrónicos.\n\nj) Pooles y billares.\n\nk) Iglesias.\n\nl) Planteles.\n\nm) Moteles y casas de citas.\n\nEn las zonas de comercio donde se permita vivienda de alta\ndensidad privan las normas\n\nespecificadas para el uso comercial.\n\n11.6. Zona Residencial de Alta-Alta Densidad (ZRAAD).\n\nSe concibe como una serie de zonas de alta concentración\npoblacional para dar cabida a soluciones habitacionales de interés social, para\nla población económicamente menos favorecida del cantón. Estas zonas tendrán\nuna densidad máxima de 150 viviendas por hectárea.\n\nEsta categoría incluye los siguientes sectores que por sus\ncaracterísticas actuales socioeconómicas y de densidad requieren de normas\nespeciales que permitan consolidarlos como zonas de una densidad más alta que\nla ZRAD.\n\nEn esta zona se busca maximizar el aprovechamiento residencial,\nincentiva la creación de proyectos de perfil netamente residencial, por lo\ntanto, no se promueve ni se autorizan usos comerciales, a menos que estén\nespecíficamente permitidos en los cuadrantes urbanos mencionados en el Artículo\n11.1 del Plan Regulador.\n\nLos siguientes sectores estarían sujetos a la reglamentación de\nesta zona, a saber:\n\n En\nGuachipelín: Calle Boquerón (lotes de familias Jiménez Herrera y Jiménez\nSegura), Calle\n\nLos Herrera (alrededores de Iglesia San Gabriel), Calle Los\nAzofeifa (lotes Chino Wong y Enoc Azofeifa).\n\n Sector\nCarrizal Medio: del puente a Barrio Corazón de Jesús.\n\n Sector\nUrbanización Zárate.\n\n Calle León\nen Bello Horizonte.\n\n Lotes\nProtti: alrededores de La Hulera.\n\n Calle Los\nReyes: entre la Calle San Miguel y el Abastecedor Buenos Aires.\n\n Urbanización\nManuel Antonio: entre calle Sabanillas y lotes Toño León.\n\n Sector\nCalle Entierrillos: alrededores del antiguo tanque Municipal y familia Arias\nAlvarado.\n\n Sector\nAcave 1 y 2.\n\n Calle\nBernabé León y sectores aledaños.\n\nEntre estas zonas, para el sector que aparece afectado por la\nmancha de amenaza de avalanchas (de acuerdo con el mapa de Amenazas Naturales\nque acompaña este Plan Regulador), deberá dejarse un retiro de no construcción\nde 20 metros de las márgenes de los cauces fluviales; además, en caso de\nurbanizar estas zonas en terrenos colindantes con esta franja de 20 metros,\ndeben realizarse obras de infraestructura protectoras y rellenos que\nincrementen la altura del terreno, para evitar que posibles avalanchas inunden\nlos terrenos urbanizados. Los sectores dentro de esta categoría, propensos a\ninundarse por la Quebrada Quebradillas, serán objeto de un estudio especial\nhidrológico, para evaluar la aceptación o no de los proyectos propuestos dentro\nde estas zonas. Además, los desarrollos que se hagan en la parte central de Bello\nHorizonte, al tener problemas de capacidad de desfogue pluvial dentro de la\ncuenca de la quebrada antes mencionada, deberán resolver adecuadamente el\nproblema de conducción de aguas pluviales fuera de esta cuenca.\n\nPara efectos del Plan Regulador se entenderá por viviendas de\ninterés social y sus sinónimos, aquella que no sobrepase el límite máximo del\nmonto que para tales efectos haya acordado la Junta Directiva del Banco\nHipotecario de la Vivienda, en adelante el Banco o BANHVI, con base en la\nmetodología de cálculo aprobado y las variaciones en el salario.\n\n11.6.1. Requisitos.\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\nLa altura de la edificación máxima, de 10,5 m frente a calle\npública, independientemente del ancho del derecho de vía, o frente a\nservidumbre, de 5 o más metros de ancho. Sobre servidumbre de menos de 5 metros\nla altura máxima será de 7 metros.\n\nDado el espíritu de la zona netamente residencial, no se permiten\nusos comerciales.\n\nPara el distrito San Rafael sector Bajo Los Anonos, se pretende\naplicar la normativa sobre renovación urbana que involucre tanto al Gobierno\nLocal, como a las dependencias responsables del Estado\n(MIVAH-BANHVI-IMAS-INVU), entre otras.\n\n11.7. Restricción de altura en terrenos aledaños a sedes\ndiplomáticas.\n\nComo deferencia a la seguridad que deben los gobiernos a las sedes\ndiplomáticas (Convención de Viena), este Plan Regulador impone una restricción\nde altura de no más de dos pisos (7 m) a las nuevas construcciones en los\nterrenos aledaños a sedes diplomáticas, siempre que estas sean propiedad del\nGobierno representado. Esta restricción regirá dentro de los cincuenta metros\ndel lote que colinden con la sede diplomática.\n\nArtículo 12. Zonas de comercio y servicio.\n\n12.1. Clasificación.\n\nPara efectos del Plan Regulador, el Mapa de Zonificación\ndistribuye y delimita dos clases de zonas de comercio y servicios: Zona de\nComercio Lineal (ZCL) y Zona de Comercio Puntual (ZCP), para ambas\nclasificaciones dentro del distrito San Rafael en lo referente al uso\nresidencial condicional, se complementan con los requisitos para la Zona\nResidencial de Alta Densidad estipulados en la Tabla Resumen de requisitos para\nla actualización del distrito San Rafael.\n\nPor \"actividad de comercio\" se comprenderá lo\nrelacionado con la compra y venta de toda clase de mercaderías lícitas,\npropiedades, bonos, monedas y otros bienes. Se incluyen las casas de representación,\ncomisionistas, agencias, corredores de bolsa, instituciones bancarias,\ninstituciones de seguro y establecimientos financieros como casas de banca, de\ncambio, financieras de crédito y similares; en general, es comercial aquello\nque involucre cualquier transacción de mercado.\n\nPor \"actividad de servicios\" se comprenderá lo\nrelacionado con el préstamo remunerado de servicios por parte de organizaciones\nprivadas o personas, al sector privado, al sector público o a ambos. Por\nejemplo, el transporte, las comunicaciones, los establecimientos privados de enseñanza\ny esparcimiento, los hoteles y hospedajes de todo tipo, los establecimientos de\nvehículos, las agencias, los representantes de casas extranjeras, las barberías\ny establecimientos de belleza o estética y las agencias de publicidad.\n\nPara el caso de centros comerciales ubicados dentro de estas\nzonas, tendrán como requisito resolver su problema de tratamiento de desechos\nlíquidos (aguas negras y aguas servidas). Se exige la instalación de plantas de\ntratamiento de aguas y la conducción de estas hasta un sitio adecuado para\nrecibirlas. En caso de talleres, adicionalmente se exigen las medidas\nnecesarias para tratar los desechos o entregar, para el reciclaje, materiales\ncomo restos de combustibles o aceites lubricantes y otras sustancias altamente\ncontaminantes cuando caen en los ríos.\n\n12.2. Zona de Comercio Lineal (ZCL).\n\nEste tipo de comercio se ha concentrado en las márgenes de las\ncarreteras nacionales y se define como una franja a lo largo de todas las vías\nnacionales, es decir, la 310, 121, 105 y 167, y la sección de la calle\nMatapalo, al Sur de Multiplaza, según lo indicado en el mapa de zonificación.\nEn el tramo de la Zona de Comercio Lineal (ZCL) del Centro Comercial Paco hasta\nel límite cantonal con Santa Ana, los usos condicionales de la ZCL se tomarán\ncomo no conformes, excepto los condominios que se mantendrán como usos\ncondicionales, debido a la cercanía con usos residenciales. En la llamada\n\"Milla de Oro\", incluye los lotes colindantes al oeste del Centro\nComercial El Lago, según lo refleja el mapa de zonificación de este Plan\nRegulador, abarcando el terreno del antiguo Hotel María Alexandra.\n\nEn el tramo de la Zona de Comercio Lineal (ZCL) que se extiende\ndesde el cuadrante de Escazú Centro hasta 200 metros al norte del cuadrante\nurbano de San Antonio, la altura máxima permitida será de 10,5 metros. En el\nsector del Hotel Camino Real (margen sur de la autopista Próspero Fernández) y\nen la vía hacia Guachipelín (túnel), la altura máxima permitida en la Zona de\nComercio Lineal (ZCL) será de 28 metros. De igual forma, en el tramo\ncomprendido entre el túnel de Guachipelín y el puente sobre el Río Agres\n(margen norte de la autopista Próspero Fernández), la altura máxima edificable\nserá de 28 metros. En estos dos últimos sectores, se permiten los hoteles como\nuso condicional, siempre que la finca donde se construyan tenga más de 2000 m2,\nla cobertura edificable no sobrepase el 50%. Finalmente, en el sector de Calle\nMatapalo, se permitirá una altura máxima de 38 metros.\n\nEn el tramo de la Zona de Comercio Lineal entre el túnel de\nGuachipelín hacia el norte hasta el límite con el cantón de San Ana, los\nproyectos de usos comerciales con 50 o más espacios de estacionamiento que se\ndesarrollen, deberán presentar estudio de impacto vehicular e implementar\nmejoras viales que impidan el deterioro de las condiciones de circulación\nvehicular y peatonal.\n\nLos edificios multifuncionales se permitirán en esta zona,\npudiéndose aplicar la altura que rige en la Zona de Comercio Lineal para todo\nel proyecto.\n\n12.2.1. Requisitos.\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\n12.2.2. Retiros.\n\nEl retiro frontal sobre las calles nacionales será indicado por el\nMOPT. Sobre la calle Matapalo (continuación del boulevard de Multiplaza), el\nretiro frontal será de tres metros, sobre un derecho de vía de 22 metros de\nancho. Los espacios de parqueos frontales deberán ser diseñados con una entrada\ny una salida, para evitar que los automóviles salgan en reversa hacia la vía\nprincipal. Para los retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.\n\n12.2.3. Estacionamientos.\n\nLos negocios dedicados al comercio de bienes o préstamo de servicios\ndeberán contar con un espacio de estacionamiento por cada 30 metros cuadrados\nde superficie dedicada a estas actividades (no se incluyen las áreas dedicadas\na la administración). Cuando se trate de restaurantes o establecimientos\nsimilares se deberá dejar, como mínimo, un espacio de estacionamiento por cada\nseis ocupantes, según sea la capacidad máxima autorizada por el Instituto\nNacional de Seguros. La dimensión mínima de cada espacio de estacionamiento\nserá de 2,5 metros de ancho por 5,5 metros de largo. Se deberá cumplir con la\nlegislación existente para facilitar el acceso a minusválidos.\n\n12.2.4. Usos conformes.\n\na) Comercio y servicios.\n\nb) Restaurantes.\n\nc) Servicios institucionales.\n\nd) Edificios verticales de aparcamiento.\n\n12.2.5. Usos condicionales.\n\na) Residencial Alta Densidad (ZRAD), siempre y cuando los\npropietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona\ncomercial.\n\nb) Bodegas de tipo comercial y talleres no mayores de 250 metros\ncuadrados de construcción.\n\nc) Bares, los cuales deberán cumplir con lo establecido en el\nCapítulo XI del Reglamento a la Ley de Construcciones en lo que toca a\n\"Sitios de Reunión Pública\".\n\nd) Iglesias y en general sitios de culto, los cuales deberán\ncumplir con lo establecido por el Reglamento para el funcionamiento sanitario\nde Templos o locales culto y sus modificaciones (Gaceta No.144 del 26 de julio\nde 2007).\n\ne) Centros educativos, los cuales deben ajustarse a lo establecido\nen el Art. 11.3.4. del presente Plan Regulador y en lo no expresamente regulado,\nal Capítulo No. XI del Reglamento a la Ley de Construcciones en lo que toca a\n\"Edificios para la Educación\".\n\nf) Planteles.\n\ng) Cementerios, siempre que cumplan con todo los establecido por\nel decreto No.32833 \"Reglamento General de Cementerios\" y sus reformas.\n\nPara los puntos \"b\", \"d\" y \"f se\nrequerirá, en caso de nueva construcción, retiros laterales y posterior de 3\nmetros. En el momento en que cualquiera de los usos anteriores o cualquier otro\ncondicional no listado en este artículo, se constituya en elemento de peligro,\ninsalubridad o incomodidad para la zona, ya sea por las condiciones de\nmantenimiento de su local, por la forma o sistemas que emplea en la realización\nde sus operaciones, por la forma que emplea para eliminar los desechos, residuos\no emanaciones resultantes de sus faenas o por los ruidos que produce su\noperación, se transformará entonces en un uso no conforme, pudiendo la\nMunicipalidad en coordinación con el Ministerio de Salud, realizar el debido\nproceso para que se corrija el hecho o elemento generador de peligro o en su\ndefecto cancelar su licencia municipal en forma temporal o definitiva si el\ncaso lo amerita. Para tales efectos y con el fin de calificar las\nincomodidades, peligros o insalubridades se utilizará lo dispuesto por el Reglamento\nsobre Higiene Industrial del Ministerio de Salud.\n\n12.2.6. Usos no conformes.\n\na) Discotecas.\n\nb) Vallas publicitarias.\n\nc) Moteles y casas de citas.\n\n12.3. Zona de Comercio Puntual (ZCP).\n\nLos centros compactos de tipo puntual que se han formado en el cantón\ncorresponden a las cabeceras de los distritos: Escazú, San Antonio y San\nRafael. Todos poseen características urbanas que datan de la Colonia, como son\nla retícula y la formación del centro histórico (plaza, iglesia, escuela y\nedificaciones de administración). Por otro lado, se han desarrollado una serie\nde centros comerciales en Guachipelín, Multiplaza, Plaza Laureles, Calle\nMatapalo, Trejos Montealegre (zona ubicada en los alrededores de la\nintersección de entrada a Escazú desde la autopista Próspero Fernández).\n\n12.3.1. Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú (ZCPCE).\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\nEn el sector al este de la calle 5ta. del cuadrante urbano, se\npermitirá una altura de 14 m.\n\nLa fachada de las edificaciones que se encuentren en los\ncuadrantes que colindan con el parque y la iglesia San Miguel Arcángel tendrá\nuna arquitectura consecuente con la imagen urbana del sector; es decir, de\nasociación cultural. Esto permitirá la construcción de balcones que se proyecten\nhasta un metro sobre las aceras, siempre y cuando se mantenga una altura mínima\nde 3 metros sobre el nivel de estas.\n\nEl Plan Regulador declara esta zona como Zona de Control de Valor\nPatrimonial, por lo que también es necesario contemplar los requisitos del\nartículo 16.5. El área máxima de rótulos por local es de 1,5 metros cuadrados,\nestos se permiten únicamente adosados a la fachada y serán de material opaco,\ncon iluminación únicamente reflectiva. No se permitirán rótulos que sobrepasen\nel nivel de la precinta del inmueble (inicio de la cubierta o techo). Para\nestacionamientos, ver artículo 11.2.2. Retiros:\n\nNo se exige el retiro frontal, pero se exigirá el espacio de 2\nmetros de ancho para calles y 2,5 metros en avenidas, para la construcción de\naceras; sobre los retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.\n\nEstacionamientos:\n\nSe requerirá de un espacio por cada 50 metros de área comercial.\nLos lotes frente a las vías propuestas como futuras vías peatonales en\ncualquier lugar del Cantón, no se les exigirá parqueo.\n\nLa Municipalidad generará incentivos para la apertura de parqueos\npúblicos cercanos a las vías peatonales.\n\nUsos conformes:\n\na) Comercio y servicios.\n\nb) Oficinas.\n\nc) Servicios institucionales.\n\nd) Edificios verticales de aparcamiento.\n\nUsos condicionales:\n\na) Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las\nincomodidades de ubicación\n\ndentro de la zona comercial.\n\nb) Parqueos para automóviles.\n\nc) Bares existentes.\n\nd) Talleres existentes.\n\nUsos no conformes:\n\na) Estacionamientos de furgones.\n\nb) Planteles de buses.\n\nc) Restaurantes con espectáculos públicos.\n\nd) Discotecas y similares.\n\ne) Nuevos bares.\n\nf) Nuevos talleres.\n\ng) Moteles y casas de citas.\n\n12.3.2. Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio (ZCPCSA).\n\nCorresponde al sector circundante de la Iglesia de San Antonio,\ntambién comprende el sector a lo largo de la ruta nacional 105, desde la\nesquina sureste de la cuadra de la Iglesia de San Antonio, avanzando hasta la\nesquina suroeste del Plantel de la Tapachula, en una franja de 50 m de ancho.\n\nDicha franja se extiende hasta el punto donde actualmente llega la\nzona comercial por la margen norte de la citada ruta nacional. Incluye, además\nuna franja de 50 m de ancho al oeste y al norte de la cuadra que contiene el\nMonumento al Boyero.\n\nEste comercio presenta características rurales que reflejan el\ntipo de comunidad donde está ubicado. Por tanto, los proyectos que se asienten\nen este centro deberán proponer una arquitectura complementaria a la forma\nurbana histórica del sitio. La altura máxima de las edificaciones será de 7\nmetros; sin embargo, por cada 3,0 m de retiro frontal adicional se podrá aumentar\nun nivel más. Para estacionamientos, ver Art. 12.2.3.\n\nNo se exige el retiro frontal, pero se exigirá el espacio de 2\nmetros en calles y 2,50 en avenidas, necesario para la construcción de aceras;\nsobre los retiros laterales y posterior, ver el artículo 9.5.\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\nUsos conformes:\n\na) Comercio y servicios.\n\nb) Oficinas.\n\nc) Servicios institucionales.\n\nUsos condicionales:\n\na) Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las\nincomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.\n\nb) Parqueos de automóviles, con capacidad máxima de 25 espacios.\n\nc) Bares existentes.\n\nd) Talleres existentes.\n\nUsos no conformes:\n\na) Estacionamiento de furgones.\n\nb) Planteles de buses.\n\nc) Restaurantes con espectáculos públicos.\n\nd) Discotecas y similares.\n\ne) Bares nuevos.\n\nf) Talleres nuevos.\n\ng) Moteles y casas de citas.\n\n12.3.3. Zona de Comercio Puntual Centro de San Rafael (ZCPCSR).\n\nCorresponde al área circundante a la plaza central del distrito.\nPara esta zona rigen las mismas regulaciones y usos propuestos para la Zona\nComercial Lineal (ver el artículo 12.2.)\n\n12.3.4. Zona de Comercio Puntual Multiplaza (ZCPM).\n\nEsta zona abarca el sector del Centro Comercial Multiplaza, el\nHotel Camino Real y el Oficentro Plaza Roble, que por sus características de un\nproyecto planificado requiere de una zonificación puntual que respete el\nproceso de diseño que ha venido desarrollándose desde los años 90 en esa zona.\n\nRequisitos:\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\nRetiro posterior y lateral: 3 metros hasta dos pisos y un metro\nmás por piso cuando existan ventanas. En los sectores de fachada lateral y/o posterior\ndonde no existan ventanas no es exigible el retiro. Se permiten retiros\nescalonados desde la primera planta.\n\nUsos conformes:\n\na) Comercio, oficinas y servicios.\n\nb) Restaurantes.\n\nc) Hoteles.\n\nUsos condicionales:\n\na) Bares.\n\nb) Discotecas.\n\nc) Edificios verticales de aparcamiento.\n\nUsos no conformes:\n\na) Vallas publicitarias.\n\nb) Estaciones de gasolina.\n\nc) Talleres.\n\nd) Bodegas industriales.\n\ne) Moteles y casas de citas.\n\n12.3.5 Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre (ZCPTM).\n\nEsta zona abarca el sector del actual Centro Comercial Trejos\nMontealegre, así como los terrenos aledaños a este y los ubicados al sur de la\nautopista Próspero Fernández, según se especifica en el mapa de zonificación\ndel presente Plan Regulador.\n\nLa zona se concibe con especial énfasis comercial de acuerdo con\nel crecimiento del comercio y de los servicios reflejado por el área\ncircundante, y por su posición estratégica a la entrada de Escazú, tomando en\ncuenta que se trata de terrenos que por sus características de ubicación pueden\ndesarrollarse en un núcleo importante de comercio, oficinas y servicios.\n\nPara estacionamientos, rige como mínimo un espacio por cada 30\nmetros cuadrados de área neta comercial o uno por cada seis personas que\nutilicen un local de reunión pública.\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\nUsos conformes:\n\na) Comercio y servicios.\n\nb) Oficinas.\n\nc) Servicios.\n\nd) Edificios verticales de aparcamiento.\n\nUsos condicionales:\n\na) Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las\nincomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.\n\nb) Parqueos públicos y privados bajo las condiciones del artículo\n26.\n\nc) Bares (siempre que cuenten con un diseño de insonorización\naprobado por el Ministerio de Salud).\n\nUsos no conformes:\n\na) Discotecas.\n\nb) Talleres automotrices.\n\nc) Instalación de vallas publicitarias.\n\nd) Moteles y casas de citas.\n\n12.4. Cementerio\n\nLos requisitos para esta clase de proyecto serán los que el\nMinisterio de Salud contempla en la Ley de Salud. Además, deberán regirse en lo\npertinente por el Reglamento de Construcciones y leyes conexas y cumplir con\ntodas las normas que requieren estos proyectos.\n\n12.5 Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible (ZMLDS).\n\nLa Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible, comprende un\nespacio dedicado a fomentar el Desarrollo Económico Local con prácticas\namigables al medioambiente y la satisfacción de necesidades sociales y\neconómicas locales. Las actividades mixtas permitidas en esta zona incluyen la\nresidencia, el comercio de pequeña escala (barrio) y los servicios\ncomplementarios al uso residencial. Las edificaciones que se propongan deberán\ncumplir exhaustivamente con criterios de diseño, construcción y operación que\nlogren un balance impacto-aporte del edificio a lo largo de todo su ciclo de\nvida y minimicen el impacto que se crea con la edificación del inmueble, implicando\nesto la alteración del medio ambiente por la manipulación y extracción de\nrecursos, demanda de energía, transporte de insumos y la demanda de estos que\ntendrá durante su existencia. Además, se deberán atender aspectos de\ninvestigación y aplicación de instrumentos que den la mejor solución entre\nprácticas establecidas y conceptos emergentes en aras de lograr un desarrollo\nsostenible.\n\n12.5.1. Requisitos:\n\n1. Diseño del Sitio o emplazamiento de la obra.\n\na) El diseño del edificio debe proveer la ubicación idónea para\nque aproveche al máximo el aire y la luminosidad naturales a razón de utilizar\nlas mismas en la dinámica del ciclo de uso del inmueble.\n\nb) La ubicación del edificio debe servir a las demandas de\nservicios dentro de distancias transeúntes para peatones y sistemas de\ntransporte no motorizado, por esto los edificios deben estar en puntos\nestratégicos donde suplan una necesidad en vez de crearla. En el caso de\nedificios de comercio y servicios, deberán prever facilidades de vestidores,\nduchas y parqueo de bicicletas para los trabajadores que desean emplear este\nmedio de transporte. Las facilidades anteriores deberán ser previstas a razón\nde un local con ducha y vestidor para hombres por cada 400 metros cuadrados de\nárea construida o fracción y un local con ducha y vestidor para mujeres por cada\n300 metros cuadrados de área construida o fracción.\n\n2. Gestión del recurso hídrico:\n\na) El edificio deberá tener capacidad de captar y reutilizar el\nagua de lluvia supliendo con ella necesidades que no requieran provisión de\nagua potable. Además, el diseño del edificio y su entorno deberá garantizar la\nreducción del caudal del desfogue pluvial que genere, aplicando además el uso\nde pavimentos y tuberías permeables en toda la extensión de sus áreas de parqueo,\nexcepto los generados en subterráneo dentro de la cobertura del edificio.\n\nb) Todos los edificios de comercio, servicios o residenciales que\nse establezcan dentro el Régimen de Condominio deberán contar con plantas de\ntratamiento para las aguas residuales. Para viviendas unifamiliares o\nmultifamiliares y de acuerdo con los respectivos Índices de Fragilidad Ambiental\ndeberán presentar sistemas de tratamiento alternos según la recomendación de este\nmunicipio en la Valoración Geológica emitida por el Subproceso de Gestión\nAmbiental; así como la correspondiente autorización del Ministerio de Salud.\n\n3. Gestión del consumo energético:\n\na) La planificación energética debe reducir la demanda del uso de\nesta, con implementación de sistemas y equipos de bajo consumo y con la\nproducción en sitio de energías limpias con el fin de reducir la dependencia\ndel inmueble al servicio convencional.\n\nb) El uso de sistemas de enfriamiento o de aire acondicionado\nconvencionales que generen emisiones nocivas al ambiente o de alto consumo\nenergético en relación con otras alternativas amigables con el ambiente que\npuedan estar disponibles en el mercado, no están permitidos en los edificios de\ncomercio u oficinas que se desarrollen en esta zona, a excepción de los\nsistemas de enfriamiento para productos perecederos. Para estos efectos el\ndiseño del edificio deberá contemplar el máximo aprovechamiento de la\nventilación natural.\n\n4. Gestión y tratamiento de desechos sólidos:\n\nTodas las edificaciones que se desarrollen en esta zona, amparadas\na la presente normativa, ya sean de uso residencial, comercial o de servicios,\ndeberán integrarse al servicio de recolección de desechos sólidos valorizables\nde la Municipalidad de Escazú y cumplir con las normas del \"Reglamento\npara el manejo discriminado de desechos sólidos en el Cantón de Escazú\",\npublicado en la Gaceta del 15 de abril del 2002 y sus reformas. La recolección\nde desechos se realizará de puerta a puerta y los mismos deberán estar\nseparados según las especificaciones del servicio antes mencionado.\n\n5. Otras especificaciones:\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos por Distrito\".\n\n Parqueos\npara locales comerciales o servicios: un espacio por cada 30 metros cuadrados de\nárea destinada a locales comerciales o de servicios, además para edificios\ncomerciales o de servicios de más de 300 metros cuadrados, deberán proveer un\nespacio de parqueo adicional por cada 1000 metros cuadrados de construcción o\nfracción con las mismas dimensiones de un parqueo para automóvil, equipado con\ndispositivo para parqueo de bicicletas u otros vehículos no motorizados.\n\n Para el\ncaso de proyectos que enfrenten vías frente a bulevares existentes, con\npropuesta de ser peatonizadas o bien que se proponen para ser convertidas como\nVeredas Urbanas, se dispensa de contar con espacios de parqueo, en el tanto se\npresente ante el Sub- Proceso de Control Constructivo un área frontal libre o\ntechada que se integre con el entorno urbano.\n\n Rótulos o\npublicidad exterior: se permitirá un rótulo por cada local comercial o de\nservicios, que no exceda de 1,5 metros cuadrados debidamente adosado a la pared\ndel local. No se permiten rótulos luminosos.\n\n Retiros\nlaterales: según lo especifica el artículo 9.5.\n\n12.5.2. Usos conformes\n\na) Residencia unifamiliar y multifamiliar\n\nb) Edificios mixtos del tipo multifuncional que combinen\narmónicamente usos comerciales o de servicios con el uso residencial.\n\nc) Comercio cuya área de cobertura total destinada a locales\ncomerciales no sobrepase los 200 metros cuadrados para cubrir necesidades de\nlos sectores residenciales inmediatos.\n\nIncluye pulperías, minimercados, tiendas de conveniencia, galerías\nde arte, cafés, teatros, etc.\n\nd) Oficinas bancarias que no sobrepasen los 200 metros cuadrados\nde cobertura edificada.\n\ne) Oficinas de servicios profesionales no mayor a 200 metros\ncuadrados (médicos, abogados, ingenieros, arquitectos, contadores, etc.)\n\nf) Edificios verticales de aparcamiento.\n\n12.5.3. Usos condicionales\n\na) Guarderías, kínder y centros educativos de primer y segundo\nciclo según las\n\nespecificaciones contenidas en el artículo No.11.5.4\n\nb) Hoteles, en tanto cumplan con las especificaciones del artículo\n11.5.4\n\nc) Hogares para adultos mayores o casas de cuido siempre y cuando\ncumplan con las normas y especificaciones de las autoridades competentes y la\nLey 7600 en todos sus extremos.\n\nd) Restaurantes, en tanto no ocasionen molestias por ruido,\nolores, insuficiencia de parqueo, etc., al uso residencial aledaño.\n\ne) Gimnasios o centros para el desarrollo de ejercicio físico, en\ntanto no ocasionen molestias al uso residencial aledaño por ruido,\ntrepidaciones, o parqueos.\n\nf) Parqueos públicos\n\n12.5.4. Usos no conformes\n\na) Bares, discotecas o similares.\n\nb) Vallas publicitarias.\n\nc) Talleres automotrices, electromecánicos, de enderezado y\npintura etc.\n\nd) Locales para juegos electrónicos, pooles y billares.\n\ne) Iglesias o locales de culto\n\na) ) Industria en general\n\nf) Planteles de buses, contenedores, camiones o similares\n\ng) Moteles, casinos y casas de citas.\n\nArtículo 13. Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio (ZMPIC)\n\nLa Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio se ubica en Guachipelín, en los mismos límites de la\nZona Industrial definida por el Plan GAM en 1982, donde se especificaba su función de albergar la\nactividad industrial del cantón. No obstante, la industria permitida debe ser compatible con otros\nusos de comercio, servicios y educativos que ya ofrece esta zona, por lo que se estima que la\nindustria que se ubique en esa área debe ser pequeña y mediana, con no más de 50 empleados y 1000\nmetros de instalaciones productivas (ver anexo al final de este artículo), debe cumplir con todas\nlas regulaciones en vigencia que protegen el medio ambiente, y con lo dispuesto en el Reglamento\npara el Otorgamiento de Permisos de Funcionamiento por parte del Ministerio de Salud (Decreto\nEjecutivo N. 27569-S). Además, se estima que tal y como se está desarrollando la zona, el uso\ncomercial y de mini bodegas es compatible con la industria, siempre que se dejen los mismos retiros\nque los exigidos para esta.\n\n13.1. Requisitos\n\nPara todas las actividades industriales o afines regirán los\nsiguientes requisitos:\n\na) Cobertura no mayor del 60% del área libre de restricciones.\n\nb) Lote mínimo: 500 metros cuadrados.\n\nc) Altura máxima: 14 m.\n\nd) Cuando se desee aprovechar más de un piso, se exige al\ninteresado un estudio que demuestre que la actividad en los pisos superiores no\nimplica riesgo para la seguridad de los trabajadores, usuarios y vecinos.\n\ne) Por cada 150 metros cuadrados de área techada, se requerirá un\nespacio de 18 metros cuadrados (3 x 6 metros) de estacionamiento, y un espacio\nde 72 metros cuadrados (6 x 12 metros) para carga y descarga; si el área\ntechada sobrepasa los 200 metros cuadrados, se deberá aumentar un espacio de\nestacionamiento por cada 500 metros cuadrados adicionales.\n\nf) Para usos condicionales se requerirá un espacio de parqueo por\ncada 30 m2 de área comercial.\n\ng) El área máxima de rótulos por cada establecimiento o lote\nmínimo corresponde a 3 metros cuadrados, y solo se permitirá su colocación si\nse adosa a la pared frontal del establecimiento.\n\nh) La altura máxima será de 14 metros.\n\n13.2. Retiros.\n\n Frontal\nmínimo, de 6 metros.\n\n Lateral\nmínimo, de 3 metros.\n\n Posterior\nmínimo, de 3 metros.\n\nEn caso de que la fachada lateral y posterior mida más de 6 metros\nde altura, se aumentarán los retiros un metro más por cada tres metros extra de\naltura.\n\nEn caso de comercios, oficinas y servicios regirán los retiros\nespecificados en el artículo 9.5, la cobertura para estos usos será de un 70%.\n\n13.3. Usos conformes.\n\na) Industria liviana con no más de 50 empleados (ver anexo con\nlista de industrias).\n\nb) Bodegas para uso industrial complementario.\n\nc) Mini bodegas para alquiler.\n\nAnexo. Usos industriales conformes.\n\n Almacenamiento\nde venta al por mayor, excepto cuando se trata de productos inflamables,\nexplosivos o tóxicos.\n\n Colchoneras\ny similares.\n\n Depósitos\nde madera, granos y mercadería en general.\n\n Garajes de\nservicio público.\n\n Venta y\nexhibición de maquinaria e implementos agrícolas.\n\n Venta y\nalmacenamiento de materiales de construcción.\n\n Talleres de\nartesanía y pequeña industria, tales como carpinterías, ebanisterías,\ntapicerías, plomerías, fontanerías, talleres de reparación de utensilios\ndomésticos y bicicletas, heladerías y envasadoras de productos alimenticios,\nsiempre y cuando la producción y el almacenamiento de materiales y equipo se\nlleve a cabo en un local completamente cerrado.\n\n Talleres\nmecánicos de enderezado y pintura y talleres de reparación de vehículos y maquinaria\nde tipo liviano.\n\n Fabricación de aparatos eléctricos tales como radios, televisores, fonógrafos, rocolas, planchas,\njuguetes, abanicos y tostadores.\n\n Fabricación\nde básculas de tipo liviano y otros instrumentos de control y medición; instrumentos\nópticos, científicos, médicos, dentales y aparatos ortopédicos.\n\n Fabricación\nde cuchillería, herramientas, agujas, navajas, botones y tapas de botella, siempre\ny cuando no incluyan niquelado o troquelado.\n\n Fabricación\nde instrumentos musicales y equipo fotográfico, excluyendo películas, placas y\npapel sensible.\n\n Estaciones\nde gasolina.\n\n Lavanderías.\n\n Fabricación\nde rótulos y anuncios no especificados.\n\n Estacionamientos\nde autobuses y camiones de carga.\n\n Fabricación\nde productos de cerámica, alfarería y mosaico, siempre y cuando se utilicen únicamente\nmateriales ya pulverizados, cuya cocción se realice en hornos eléctricos o de gas.\n\n Fabricación\nde cajas de cartón y de envases de metal, siempre que no se incluya el troquelado.\n\n Fabricación,\nconfección, mezclado y embalaje de cosméticos y jabones (siempre y cuando en el\nproceso se utilicen grasas elaboradas), perfumes y productos farmacéuticos.\n\n Fabricación\nde hielo.\n\n Establecimientos\nde recreación comercial.\n\n Deshidratación,\nconservación, congelación y envasado de frutas y legumbres.\n\n Producción\nde salsas, sopas y productos similares.\n\n Silos,\nnecesarios para la industria de la zona, excepto para productos inflamables, explosivos\no tóxicos.\n\n Fabricación\nde cacao y chocolate, dulces, bombones, confituras, gomas de mascar y galletas.\n\n Envasado de\nmiel de abeja.\n\n Fabricación\nde tortillas.\n\n Fabricación\nde levadura, maltas y productos similares.\n\n Fabricación\nde hilos, siempre que se respeten las normas del Ministerio de Salud.\n\n Fabricación\nde calzado y artículos de cuero.\n\n Confección\nde ropa y artículos de tela.\n\n Paragüerías.\n\n Tapicerías\ny fabricación de cubreasientos.\n\n Fabricación\nde artículos de mimbre, palma y similares.\n\n Fabricación\ny procesamiento de artículos de corcho.\n\n Litografías,\nimpresión y encuadernación.\n\n Ensamblaje\nde motores.\n\n Producción\nde máquinas de oficina.\n\n Fabricación\nde aparatos y maquinaria eléctrica, y de materiales y accesorios eléctricos, siempre\nque no se incluya el troquelado.\n\n Fabricación\ny reparación de vehículos de tracción animal y propulsión a mano, siempre que\nno se incluya el troquelado.\n\n Fabricación\nde relojes y artículos de joyería.\n\n Armado de\njuguetes.\n\n Fabricación\nde artículos deportivos.\n\n Fabricación\nde artículos de oficina, dibujo y arte.\n\n Producción\nde artículos menores de metal.\n\n Elaboración\nde productos de panadería y pastelería en hornos eléctricos y de gas.\n\n Fabricación\nde artículos manufacturados con los siguientes materiales ya preparados: cacho,\ncelofán, concha, fieltro, hueso, paja, papel, piel, cuero, plumas y vidrio.\n\n Plantas de\ntratamiento de aguas servidas y negras para las actividades de la zona y el\nresto del cantón.\n\n Usos\ncomerciales aprobados en la Zona Comercial Lineal (ver artículo 12.2.).\n\n Actividades\nde apoyo al comercio y los servicios.\n\n13.4. Usos condicionales.\n\na) Comercial e institucional, siempre y cuando los propietarios\nacepten las molestias propias de las actividades industriales y de\nalmacenamiento.\n\nb) Educación y salud, con excepción de los centros de capacitación\ny de atención médica primaria.\n\nc) Eventos feriales y similares.\n\n13.5. Usos no conformes.\n\na) Residencial.\n\nb) Moteles y casas de citas.\n\nc) Industria peligrosa o que no esté incluida en el anexo de los\nusos conformes.\n\nPara los usos condicionales comerciales o institucionales dentro\nde esta zona regirán las mismas disposiciones que para las Zonas de Comercio\nLineal (ver art.12.2.).\n\nArtículo 14. Zona de parques y facilidades comunales\n\n14.1. Definición.\n\nSe reconocen dos tipos de estas zonas: las áreas públicas verdes\n(plazas, parques, campos de juego) y las destinadas para las edificaciones de\nsalud, seguridad, educación, oficinas de servicios públicos, actividades\ncomunales, deporte y recreo.\n\n14.2. Área de parques y facilidades comunales.\n\nTodo aquel que urbanice o fraccione terrenos de más de 900 metros\ncuadrados, con excepción de los ubicados dentro de los cuadrantes urbanos de\nlas cabeceras de los tres distritos que conforman el cantón (de acuerdo con la\ndelimitación definida en el artículo 14.7 de este Reglamento),\ncederá gratuitamente un 10 % del área total por fraccionar o urbanizar al uso\npúblico de parques y facilidades comunales.\n\nAl menos una tercera parte de este 10% se aplicará a la\nconstrucción de parques; si quien fracciona o urbaniza no las ha acondicionado\ndebidamente, incluyendo el enzacatado e instalación de mobiliario y juegos, el\nfraccionamiento no podrá ser aceptado por la Municipalidad.\n\nLos dos tercios restantes, que en principio están indicados en los\nplanos constructivos aprobados por la Municipalidad, servirán para instalar\nfacilidades comunales, y si no, la Municipalidad decidirá el destino de los\nlotes en consulta con los adquirientes, con el fin de satisfacer a la mayoría\nde estos.\n\n14.3. Servicios complementarios.\n\nDentro de las áreas de parques y facilidades comunales se\npermitirán (además de las instalaciones y usos mencionados en el artículo\n14.1.) las construcciones complementarias tales como baños públicos, casetas de\nvigilancia y de autobuses, refugios para la lluvia y similares, siempre y\ncuando no superen el 10 % de la totalidad del área verde.\n\n14.4. Unidad de Salud Integral de segundo nivel.\n\nLa Municipalidad, con base en los lineamientos emanados de la Caja\nCostarricense de Seguro Social (CCSS) definirá, luego de los estudios técnicos\nnecesarios, un área no menor de 7000 metros cuadrados para una posible\n\"Área de Salud de Segundo Nivel\" por ubicarse en el cantón de Escazú.\nEste terreno deberá estar cerca de vías importantes, con fácil acceso de la\ncomunidad, así como libre de restricciones naturales que pudieran interferir\ncon este proyecto tales como zonas inundables, con fallas geológicas,\ndeslizamientos o similares. Una vez ubicado el terreno apropiado, este gozará\nde Zonificación especial dentro de la categoría \"Área de Servicios Comunales\".\nPodrá ubicarse en cualquiera de las zonas dentro del área urbana definida en el\nPlan Regulador como un uso conforme. En caso de no poder ser adquirido por los\nmedios convencionales, será expropiado con base en el carácter de interés\npúblico del proyecto.\n\n14.5. Colegio Técnico Vocacional.\n\nLa Municipalidad, con base en los lineamientos emanados del\nMinisterio de Educación Pública, luego de los estudios técnicos necesarios,\nubicará un área no menor de una hectárea para un Colegio Técnico Profesional\npara el cantón. Este terreno deberá estar ubicado preferiblemente cerca del\nlugar de residencia de la mayoría de los alumnos que vayan a utilizar el\nColegio y libre de amenazas naturales, dentro del área urbana definida en el\nPlan Regulador. Una vez ubicado el terreno apropiado, este gozará de\nZonificación especial dentro de la categoría \"Área de Servicios Comunales\",\ncomo un uso conforme. En caso de no poder ser adquirido por los medios convencionales,\nserá expropiado con base en el carácter de interés público del proyecto.\n\n14.6. Cambio de tierra por impuestos.\n\nSegún lo descrito en el artículo 4.4 de este capítulo, se autoriza\na la Municipalidad para adquirir tierras de interés para la comunidad mediante\nla negociación con el propietario.\n\n14.7. Definición de cuadrantes urbanos.\n\nPara efectos del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana se\ndefinen los cuadrantes de los tres distritos de la siguiente manera:\n\n14.7.1. Cuadrante urbano de Escazú\n\nLa zona comprendida entre las calles 8 y 5ª, y las avenidas 9 y\n12.\n\n14.7.2. Cuadrante urbano de San Rafael\n\nCuadras al este y oeste respectivamente de la plaza de San Rafael,\nincluyendo esta.\n\n14.7.3. Cuadrante urbano de San Antonio\n\nTodas las cuadras alrededor de la Iglesia e inclusive el parque.\n\nArtículo 15. Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA)\n\n(La reglamentación de esta zona no se incluye en este texto dado\nque con base en el Acuerdo Municipal 576-03 de la sesión ordinaria 86 de fecha\n09/12/03, se decidió estudiar más detenidamente esta zona, dadas sus especiales\ncaracterísticos y se integrará al Plan Regulador como una última etapa de su\naprobación, tentativamente a finales del 2005).\n\nSe deberá acatar lo establecido en el Decreto de reforma al Plan\nRegional de Desarrollo Urbano del Gran Área Metropolitana\nDE-25902-MIVAH-MP-MINAE de 12 de febrero 1997 (Alcance No. 15 de La Gaceta No.\n66 del 7 de abril de 1997). De acuerdo con el Art. 4.2. de dicho decreto se\nbusca regular las actividades conexas a la actividad residencial y agropecuaria\nen las diferentes ubicaciones, por medio de anillos periféricos del crecimiento\nlineal sufrido en las últimas décadas.\n\nAnte la oportunidad que presenta el sector en cuanto a la\nposibilidad de un desarrollo residencial controlado, surge la necesidad de\ncontar con actividades complementarias que faciliten el abasto de necesidades\nde orden básico, esto con el fin de evitar la movilización de habitantes de\nforma innecesario y que además fomenten el desarrollo sostenible, siempre\nresguardando la vocación agrícola del sector.\n\nSe concibe esta zona usos predominantemente agrícola, sin embargo,\nla normativa sobre fraccionamientos (Reglamento para el Control Nacional de\nFraccionamientos y Urbanizaciones RCNFU y el nuevo Reglamento de\nFraccionamiento y Urbanizaciones RFU) ha fomentado el desarrollo de conjuntos\nresidenciales lineales sobre las vías principales que comunican los sectores de\nBarrio El Carmen, Bebedero, Barrio Los Filtros, Barrio El Curio, mismos que\nrequieren de pequeñas interacciones comerciales que están ausentes en éstos\nsectores provocando, generación de viajes fuera de la zona, con extensas\ntravesías, debido a que se han permitido generar parcelas con un área menor al\nárea mínima requerida de una parcela productiva de 7000 metros cuadrados, que\nno permiten desarrollar actividades agropecuarias, propias de la zona agrícola.\n\nEstos anillos corresponden a los siguientes:\n\nAnillo n°1: Este anillo se desarrolla a 50mts a partir del derecho\nde vía de ambos lados de Cuesta Grande pasando por el Restaurante Tiquicia,\nllegando a Barrio San Francisco (Bebedero) y regresando por la Calle de La\nErmita del Carmen, pasa por el Colegio Técnico de Escazú. (Ver Mapa de\nZonificación).\n\nAnillo n°2: Zona que se desarrolla sobre la RN 105 a partir de la Pulpería La Guaria hasta la\nentrada de Calle Los Calderones, continúa sobre Calle Los Lechones, atraviesa Barrio El Curio, para\npor el Súper Keneth hasta llegar al sector sur de la Escuela Juan XXIII. Se desarrolla a 50mts a\npartir del derecho de vía de ambos lados de la vía. (Ver Mapa de Zonificación).\n\nAnillo n°3: Comprende un anillo que se desarrolla a 50 m a partir\ndel derecho de vía, que inicia en la terminal de buses La Tapachula, llega al\nBarrio Campana hasta la Calle Tejarcillos y cerrando nuevamente\na la terminal de buses. (Ver Mapa de Zonificación). Siendo así, se complementa\ny dispone a definir el alcance del artículo 4.2 del decreto DE-25902- MIVAH-MP-MINAE,\nEn la Zona Especial de Protección sólo se permitirán las siguientes construcciones,\nlo siguiente:\n\n15.1. Requisitos\n\n Densidad:\nuna vivienda unifamiliar finca.\n\n Lote\nmínimo: 120 metros cuadrados / 7000 metros cuadrados.\n\n Cobertura\nmáxima: 10% y 75.\n\n Altura\nmáxima: 7 m\n\n Frente\nmínimo: 6 m\n\n Retiro\nfrontal: 3 m\n\n Retiro\nlateral y posterior se debe ver Art. 9.5 del Plan Regulador\n\n15.2. Usos conformes\n\na. Actividades directamente relacionadas con la actividad\nagropecuaria local; tales como agricultura, granjas, ganadería.\n\n15.3. Usos condicionales:\n\na) Vivienda unifamiliar.\n\nb) Servicios estatales\n\nc) Infraestructura de redes nacionales y municipales\n\nd) Venta de hortalizas y verduras, cuando los cultivos sean\nproducidos dentro de la parcela donde se pretende desarrollar la actividad.\n\ne) Minisúper no mayor a 100 metros cuadrados (área máxima).\n\nf) Pulpería con un área no mayor a 30 metros cuadrados.\n\ng) Restaurantes\n\nh) Cafeterías\n\ni) Sodas\n\nj) Hogares para adultos mayores o casas de cuido siempre y cuando\ncumplan con las normas y especificaciones de las autoridades competentes y la\nLey 7600 en todos sus extremos.\n\nk) Hotel tipo \"cama y desayuno\" de hasta 5 habitaciones.\n\nl) Turismo rural comunitario o sostenible, acreditado por el ICT\n\nm) Usos conexos a la actividad agrícola y a la vivienda no mayor\nde 30 metros cuadrados.\n\nPor ejemplo: pulperías, panaderías, carnicerías, bazar, tiendas de\nsouvenirs, salones de belleza, entre otros.\n\n15.4. Usos no conformes:\n\na) Multifamiliares (apartamentos y viviendas)\n\nb) Urbanizaciones y condominios\n\nc) Bares, discotecas o similares.\n\nd) Vallas publicitarias.\n\ne) Talleres automotrices, electromecánicos, de enderezado y\npintura etc.\n\nf) Locales para juegos electrónicos, pooles\ny billares.\n\ng) Iglesias o locales de culto\n\nh) Industria en general\n\ni) Planteles de buses, contenedores, camiones o similares\n\nj) Moteles, casinos y casas de citas\n\nPara los demás usos ligados al comercio y servicios se requiere un\nárea mínima de 20000 metros cuadrados, además se permite la agroindustria\ninofensiva, hoteles y clubes campestres en tanto se disponga de un terreno de\n50000 metros cuadrados o más. Ver Art. 4.4 y Art. 4.5 del Decreto N°\n25902-MIVAH-MP-MINAE.\n\nArtículo 16. Zonas de protección y control especial\n\n16.1. Definición.\n\nEl Plan Regulador define cuatro tipos de zonas de protección y\ncontrol especial, con el fin de prestar una mayor atención a algunas zonas\nespecíficas del cantón, detallar los requisitos y condiciones de su uso y\nejercer un mayor control sobre ellas:\n\na) Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE).\n\nb) Zona de Protección de los Ríos (ZPR).\n\nc) Zonas de Control Especial (ZCE).\n\nd) Zonas de Control Especial de Interés Patrimonial (ZCEIP).\n\n16.2. Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE).\n\n16.2.1. Definición.\n\nDada su riqueza natural y la cercanía con la Gran Área\nMetropolitana, esta zona montañosa denominada Cerros de Escazú, gracias a\nlas gestiones de varios visionarios de nuestro cantón, en 1976, mediante el\ndecreto ejecutivo N. 61122-A del Gobierno de la República, se creó la Zona Protectora\nCerros de Escazú, con una extensión estimada en 5.000 ha. Luego, en 1983,\nmediante el decreto ejecutivo N. 1467-A se amplía el área protegida a 7.060\nhectáreas.\n\nEsta área abarca territorios de seis cantones, a saber: Santa Ana,\nMora, Acosta, Aserrí, Alajuelita y Escazú. Es necesario recordar que, si bien\nPuriscal no limita con los cerros, es beneficiaria de su recurso hídrico,\nconcretamente de las aguas de los ríos Negro y Tabarcia, que nacen en este conjunto\nmontañoso.\n\nSi en un principio, el argumento que se esgrimió para proteger los\ncerros fue su potencial hídrico, hoy tenemos mejor información y mayor\nconciencia de la importancia estratégica que esta área natural tiene para la\nseguridad de las poblaciones circunvecinas y para la calidad de vida de toda la\nGran Área Metropolitana.\n\nEn cuanto a su recurso hídrico de 32 nacientes estudiadas (no\ntodas las existentes), se registró una producción de 500 l/seg (1/2 m3 por\nseg). Esto equivale al 25% de toda el agua que le proporciona Orosi al Valle\nCentral. Según estimaciones técnicas, con esta cantidad de agua se puede\natender el consumo de 150 mil personas, o sea, de unas 30 mil familias cercanas\na los cerros y a un sector importante de Santiago de Puriscal. Para el cantón\nde Escazú significa el abastecimiento de aproximadamente un 30% de su población\ny constituye la principal fuente de agua para cientos de familias dedicadas a\nlas actividades agropecuarias. En el marco de la actual crisis del agua, que en\ncantidad y calidad enfrenta nuestro país, estos datos cobran aún mayor\nrelevancia.\n\nA pesar del relativo aislamiento de esta zona protegida, existe\nuna rica biodiversidad que se expresa en los siguientes datos: 585 especies de\nplantas, de ellas 281 tipos de árboles, 232 tipos de hierbas y 72 especies de\nepifitas, bejucos y parásitas. En cuanto a fauna se reportaron 10 especies de\nmamíferos, 6 tipos de anfibios, 17 especies de reptiles y 141 especies de aves,\nde las cuales 93 son permanentes, 24 migratorias y 2 especies de estas últimas\nse reproducen en este hábitat natural.\n\nA pesar de la severa deforestación que los cerros sufrieron en\ndécadas pasadas, se registran más de mil hectáreas de bosque denso entre\nprimario y secundario, y muchas áreas en proceso de recuperación natural. Esto\nle otorga a la Zona Protectora, además de una gran belleza paisajística, la\nfunción de purificar el aire contaminado que arrastran los vientos que vienen\ndel noreste y pasan por sobre la Gran Área Metropolitana.\n\nEn términos geológicos, estos cerros se caracterizan por estar aún\nen formación, ser de suelos poco profundos, por predominar las altas pendientes\nque oscilan entre el 25% y el 50%, y la rápida escorrentía. En estas\ncircunstancias, la deforestación, las prácticas agrícolas inadecuadas, los movimientos\nde tierra o el peso de las construcciones constituyen una grave amenaza ante la\nfragilidad de estos terrenos. El deslizamiento de más de 30 ha en la zona de\nTapezco, en Santa Ana, ocurrido entre Tejarcillos y Palo Campana, y el más\nreciente, sobre el río Agres, en nuestro cantón, son una clara confirmación de\nla inestabilidad de nuestros cerros.\n\nEs síntesis, la Zona Protectora Cerros de Escazú es una unidad\ngeomorfológica que sirve de pulmón a la Gran Área Metropolitana, a la vez, y\ncomo ha quedado reseñado, contiene una rica biodiversidad, un valioso sistema\nhídrico y una belleza paisajística que cobra mayor relevancia por su cercanía a\nla población metropolitana.\n\nLas características de esta área protegida se manifiestan en lo\nesencial en cada uno de los territorios de los cantones que la conforman. Las\nregulaciones que aquí se proponen son de aplicación para el territorio de\nEscazú ubicado dentro del área protegida, el cual significa un 10% de las 7000\nhectáreas de la zona y un 20 % del territorio del cantón.\n\nEn cuanto al recurso hídrico, la producción aproximada para el\ncantón es de 70 litros por segundo, lo cual permite abastecer a unas 21 000 personas,\npoco más de la tercera parte de la población total del cantón.\n\nTambién se deben tomar en cuenta las recomendaciones planteadas\npor la Comisión Nacional de Emergencias para el cantón de Escazú, basadas en\nlas amenazas hidrometeorológicas existentes en nuestra zona y que advierten\nsobre el alto riesgo de construcciones en pendientes de más del 25%, o donde ya\nexisten antecedentes de inestabilidad, de antiguos deslizamientos o fallas geológicas.\n\nDadas estas características, por medio del Plan Regulador se debe\ngarantizar un ambiente sano y\n\nequilibrado cuyo objeto fundamental sea preservar el patrimonio\nnatural contenido en esta área protegida, garantizar la seguridad de sus\npobladores y destinarla a usos de investigación, recreación y actividades ecoturísticas\nde carácter pasivo y regulado, de manera que no alteren la ecología de la Zona\nProtectora.\n\nPara alcanzar tales propósitos se establece la siguiente\nnormativa.\n\n16.2.2. Requisitos.\n\na) La parcelación se permite solamente frente a vía pública\nexistente y en fracciones iguales o mayores a 7 hectáreas.\n\nb) Para la realización de cualquier tipo de proyecto, se requerirá\nde un estudio de impacto ambiental interdisciplinario, el cual será costeado\npor el interesado y aprobado por la dependencia competente del SINAC en MINAE,\nver Artículos 19 y 20 de Ley Forestal Nº 7575.\n\nLa Municipalidad de Escazú, por medio de su Contraloría Ambiental\no bien el Subproceso de Gestión Ambiental, tendrá la potestad de solicitar los\nrequisitos que considere necesarios en aras de proteger el ambiente, los\nrecursos naturales o resguardar la seguridad de la población que vive cerca de\nla Z.P. Sólo se exceptúan proyectos de bajo impacto orientados a fortalecer el\nuso recreativo, deportivo, turístico o de investigación que busquen reforzar el\nuso sostenible de esta área, acordes con las regulaciones establecidas por la\nComisión Especial de Zona Protectora y avalado por la Comisión del Plan\nRegulador.\n\nEn estos casos, el proyecto será remitido a la SETENA para que se\naplique un Plan de Gestión Ambiental (PGA).\n\nc) Para garantizar la eliminación de cualquier tipo de\ncontaminantes, generados tanto en la edificación de la obra como en su uso\nregular, toda construcción en la zona deberá contar con plantas de tratamiento\nde aguas y no se aceptarán tanques sépticos. Estos sistemas serán aprobados por\nel Ministerio de Salud, la oficina correspondiente del MINAE, la Contraloría\nAmbiental o bien el Subproceso de Gestión Ambiental de la Municipalidad de Escazú\ny cualquier otra instancia que esta última considere pertinente.\n\nd) La construcción poseerá un solo nivel de no más de tres metros\nnoventa centímetros de altura a la cumbrera de techo. Su cobertura de techo no\nserá mayor a 60 metros cuadrados y las áreas de construcción no habitables,\ntales como parqueos, canchas deportivas cementadas, rancho de reuniones y\nsimilares, no podrán superar los 30 m2 de cobertura como máximo. Solo se\npermitirá una construcción por finca existente y la obra por construir no\ndeberá estar dentro de las zonas de protección de ríos, quebradas o nacientes,\nen pendientes mayores al 25% de inclinación, en zonas propensas a sufrir desastres\nnaturales y en áreas de recarga acuífera o de infiltración de nacientes permanentes.\n\ne) Los caminos públicos existentes al momento de aprobarse el Plan\nRegulador y que sean transitables por vehículos durante todo el año, únicamente\npodrán lastrarse, nunca pavimentarse con sello impermeable (asfalto, cemento o\nsimilar) y el mantenimiento se limitará al manejo de la escorrentía natural.\nLos trechos de caminos públicos que no sean transitables por vehículos\nmantendrán esa condición y se podrán mejorar como rutas peatonales, senderos\nrecreativos o senderos interpretados. Podrán definirse trechos para cabalgatas,\nsiempre que estén recubiertos por piedra o lastre. Cuando el sendero sea de tierra\nse podrán permitir cabalgatas, pero solo en la época seca. Serán prohibidas en\nlas calles públicas transitables por vehículos las competencias, excursiones o\neventos de motocicletas, cuadriciclos, autos o similares que, por su impacto\nsónico y contaminación por gases, alterarían las condiciones ambientales\nrequeridas en la Zona Protectora.\n\nf) Por las razones expuestas en el inciso anterior también se\nprohíben todos los movimientos de tierra de cualquier tipo, especialmente si\nrequieren el uso de maquinaria y sólo se permitirán, dentro de la Zona\nProtectora, las excavaciones realizadas en forma manual para levantar las\nconstrucciones o la realización de los trabajos de mantenimiento de los caminos\ny senderos, labores permitidas conforme a los incisos anteriores. En los\ncaminos actualmente transitables con vehículos automotores durante todo el año,\nse permitirá el uso de maquinaria liviana que se desplace con llantas que no\nsean de \"oruga\" (tipo backhoe) y el transporte de materiales se hará\ncon vehículos de carga de no más de dos toneladas de peso bruto. De requerirse\ncompactación, se realizará con maquinaria liviana diseñada para ese efecto. De\nser necesario se podrán construir o instalar elementos prefabricados para\ncontrolar la escorrentía natural que pueda afectar estos caminos.\n\ng) Las actividades realizadas dentro de la Zona Protectora no\ndeberán atentar contra la vida silvestre; el ruido máximo permitido será de 60\ndecibeles medidos según los reglamentos Oficiales. No podrán instalarse\nreflectores de luz.\n\nh) Las paredes y techos no podrán tener superficies reflectantes\nque alteren ni la biodiversidad del área protegida ni su valor paisajístico.\n\ni) Se solicitará que la obra, en general, utilice materiales tales\ncomo ladrillo, madera, piedra o similares y que sean miméticos con el medio\nnatural; los ventanales serán de madera u opacos, para evitar que las aves se\nimpacten. Los materiales combustibles por utilizar deberán contar con aditivos\nretardantes del fuego en al menos seis horas. Además, se solicitará una reserva\nde agua para emergencias en incendios. Luego de aprobado el Plan Regulador, no\nse podrá extender el tendido de líneas eléctricas más allá de donde en la actualidad\nllegan.\n\nEl grave deslizamiento detectado en la Zona Protectora, a orillas\ndel Río Agres, pone de manifiesto las graves consecuencias que se originan\ncuando suelos de aptitud forestal han sido deforestados y usados para el\npastoreo o cultivos intensivos. Por tanto y en resguardo de la seguridad de las\npoblaciones ubicadas al pie de los cerros, en adelante las propiedades con\npendientes mayores al 25% y que, de acuerdo con la Ley de Uso de Suelos, son de\nvocación forestal, serán dedicadas a la reforestación con plantas nativas de la\nzona o dejarse para que ocurran procesos de regeneración natural.\n\nj) El propietario tendrá la obligación de transportar fuera de la\nZona Protectora los desechos sólidos no biodegradables generados en su\npropiedad, para que sea recolectada por el servicio municipal de basura.\n\n16.2.3. Usos conformes.\n\na) Conservación y protección del recurso hídrico\n\nb) Conservación y protección de la flora y fauna.\n\nc) Turismo ecológico sostenible.\n\nd) Turismo de aventura sostenible.\n\ne) Senderos interpretados y peatonales.\n\nf) Rotulación con fines de orientación, información y\nsensibilización sobre el área protegida y con los mismos criterios empleados en\nparques nacionales.\n\n16.2.4. Usos condicionales.\n\na) Vivienda para recreo o guarda, que cumpla con los requisitos\nconstructivos establecidos\n\nen el inciso 16.2.2. anterior.\n\nb) Proyectos recreativos pasivos contemplativos.\n\nc) Programas de investigación orientados a mejorar el manejo del\nárea.\n\nd) Áreas para acampar aprobadas por la Comisión Especial que se\ncreará para estos efectos.\n\ne. Infraestructura mínima para uso turístico o recreativo, tipo\nmirador o albergues para ecoturismo, que cumplan con los requisitos\nconstructivos establecidos en el inciso 16.2.2. anterior.\n\nTodos estos usos estarán sujetos a la aprobación y fiscalización\nde la Comisión Especial de Zona Protectora que debe ser creada por la\nMunicipalidad de Escazú (ver art. 16.2.8.).\n\n16.2.5. Usos prohibidos.\n\na) Rótulos, vallas y cualquier tipo de aditamento para publicidad,\ncon excepción de los rótulos de funcionamiento con un máximo de tamaño de 30 x\n80 cm.\n\nb) Vivienda multifamiliar.\n\nc) Hoteles.\n\nd) Restaurantes y similares.\n\ne) Comercios.\n\nf) Industrias, talleres y similares.\n\ng) Todos los usos no especificados que no entren dentro de los\nusos conformes y los condicionales.\n\n16.2.6. Usos no conformes.\n\nSon todos aquellos usos existentes en el momento de la aprobación\ndel Plan Regulador, distintos a los usos permitidos descritos en el punto\n16.2.3. A estos se les impide el crecimiento y la renovación de infraestructura\ny equipo. Toda construcción existente tendrá que instalar una planta de tratamiento\nde las aguas residuales dentro de los seis meses siguientes a partir de\naprobada la presente normativa.\n\n16.2.7. Incentivos.\n\na) Mediante convenios firmados con la Municipalidad, los\npropietarios que tengan el aval de la Comisión Especial de la Zona Protectora\nde los Cerros de Escazú, y que se comprometan a mantener la cobertura boscosa\nen un área mayor al 50% del predio en cuestión, recibirán una exoneración de\npago del impuesto territorial, conforme a las disposiciones que permiten tales\nexenciones en la Ley de Impuesto de Bienes Inmuebles y otras leyes vigentes.\n\nb) Quienes suscriban convenios o servidumbres de tipo ecológico\ncon la Municipalidad y cuenten con el aval de la Comisión Especial de la Zona\nprotectora también serán elegibles para los programas de incentivos\ninstitucionales que en el futuro y de acuerdo con las posibilidades económicas\nde la Municipalidad u otros órganos interinstitucionales puedan otorgarse,\nconforme a la extensión y beneficios de los programas de protección que los particulares\nrealicen en sus predios.\n\nc) Para la suscripción de cualquier tipo de convenio con la\nMunicipalidad de Escazú, también serán elegibles los terrenos públicos o\nprivados en la Zona Protectora de los Cerros de Escazú que cuenten con el aval\nde la Comisión Especial de la Zona Protectora. Mediante estos convenios, los\npropietarios podrán recibir en el futuro cualquier tipo de beneficio que se\nllegue a establecer con instituciones nacionales o internacionales, públicas o\nprivadas cuyo fin último sea mejorar las condiciones ecológicas o ambientales,\nen general, de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú.\n\n16.2.8. Comisión Especial de la Zona Protectora de los Cerros de\nEscazú.\n\nPara garantizar el cumplimiento, la supervisión y la aplicación de\nlas regulaciones estipuladas en este y el próximo artículo, se crea una\ncomisión especial integrada por siete miembros, a saber: el contralor ambiental\nmunicipal, el regidor que presida la Comisión Ambiental asesora del Concejo Municipal,\nun representante de las organizaciones ambientales, un representante de las organizaciones\nagrícolas y un representante de las organizaciones comunales, todas del cantón,\ny un miembro de la Comisión de Trabajo del Plan Regulador. Además, un\nrepresentante de los propietarios de terrenos en la Zona Protectora.\n\nLas organizaciones agrícolas, ambientales y de propietarios serán\nconvocadas por el Concejo Municipal a las asambleas cantonales para que elijan\nsus respectivos representantes. Los miembros de la comunidad se elegirán en\nAsamblea Cantonal, por un plazo de dos años y se elegirá para cada uno de esos\npuestos, un miembro propietario y otro suplente, que podrán reelegirse\nindefinidamente y ejercerán sus cargos en forma ad honorem. La comisión se\nreunirá ordinariamente una vez al mes, en el lugar y fecha que decidan sus\nintegrantes; de su mismo seno elegirán al miembro que la presidirá y un\nsecretario de actas, y podrá celebrar todas las reuniones extraordinarias que\nacuerde, para poder cumplir con sus compromisos de trabajo. Sus decisiones se\ntomarán por votación de mayoría absoluta de los miembros presentes y en caso de\nempate, quien presida decidirá con doble voto. Habrá quórum cuando esté\npresente la mitad más uno de los miembros. Sus acuerdos podrán ser recurridos\nante el Concejo Municipal, que podrá revocarlos por votación calificada de sus\nmiembros, y la firmeza de la resolución de sus acuerdos agotará la vía\nadministrativa y podrán ser ejecutados de inmediato.\n\n16.2.9. Transitorios.\n\na) Dentro del plazo 5 años, a partir de la aprobación del presente\nReglamento, la Comisión Especial de la Zona Protectora fijará los lineamientos\npara aprovechamiento forestal de especies no nativas que estén afectando la\nestabilidad de los terrenos o sean proclives a incendios, siempre que este\naprovechamiento se haga con el fin de reemplazarlas por plantaciones nativas o\nprocesos de regeneración natural.\n\nb) En el futuro, y de acuerdo con las posibilidades de las\ninstituciones en el ramo, se iniciará un programa de incentivos para las\npropiedades que se mantengan con cobertura total boscosa.\n\nc) Para garantizar el cumplimiento, la supervisión y la aplicación\nde las regulaciones aquí estipuladas, la Municipalidad de Escazú nombrará una\nComisión Especial de acuerdo con lo estipulado en el artículo 16.2.8.de este\nReglamento.\n\nd) Durante el siguiente año, a partir de la entrada en vigor del\nPlan Regulador, la Comisión Especial preparará un reglamento en donde se\nprecisarán las características del uso turístico, recreativo y deportivo\npermitidas dentro de la Zona Protectora, a fin de evitar posibles impactos\nambientales negativos, ya sea por sobrecarga de personas o malas prácticas.\n\ne) Las familias que habitan en las partes altas de Calle Lajas,\nCalle El Alto y Calle Los Higuerones, que en la actualidad se encuentran dentro\nde los límites de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú, podrán darles\nmantenimiento a sus casas de habitación, hasta tanto la Municipalidad de Escazú\nno logre el trámite y aprobación de una ley que modifique los límites actuales\ndel área protegida, la cual segregue el sector habitado y lo mantenga dentro\ndel área agrícola o de amortiguamiento. Aprobada esta ley, los propietarios se regirán\nde acuerdo con las regulaciones que se establezcan en la Zona Agrícola.\n\n16.3. Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas (ZPFAR).\n\n16.3.1. Definición.\n\nSegún la Ley 7575, artículo 33, incisos a, b y d, y la Ley\nForestal en sus artículos 33 y 34, para regular la construcción, y con el fin\nde preservar y mejorar las condiciones del recurso hídrico de Escazú, se define\ncomo zonas de protección de las fuentes de agua y riberas, las siguientes:\n\na) Las áreas que bordeen nacientes permanentes, definidas en un\nradio de cien metros medidos de modo horizontal.\n\nb) Una franja de quince metros en zona rural y de diez metros en\nzona urbana, medidas paralelamente a ambos lados, en las riberas de los ríos,\nquebradas o arroyos, si el terreno es plano y en terrenos en pendientes de\nacuerdo con las normas que abajo se enumeran.\n\nc) Una zona de cincuenta metros medida paralelamente a las riberas\nde los lagos y embalses naturales.\n\nd) Las áreas de recarga y los acuíferos de los manantiales por\ndefinir, según la institución competente.\n\nPara el punto b) anterior, las áreas se definen con base en estos\ncriterios:\n\nTerrenos con una pendiente promedio de hasta el diez por ciento,\ndiez metros.\n\nTerrenos con una pendiente promedio de más del diez y hasta el\nveinte por ciento, veinte metros.\n\nTerrenos con una pendiente promedio de más del veinte y hasta el\ntreinta por ciento, treinta metros.\n\nTerrenos con una pendiente promedio de más del treinta y hasta el\ncuarenta por ciento, cuarenta metros.\n\nPara los terrenos en los cuatro casos anteriores, pero además\nubicados en la Zona Agrícola de Amortiguamiento, se aumentará la distancia del\nretiro en un cincuenta por ciento.\n\nPara los terrenos ubicados en la Zona Protectora de los Cerros de\nEscazú, el retiro será de cincuenta metros, independientemente de la pendiente.\n\nEn casos en que las pendientes colindantes con los cauces tengan\nmás del 40%, la franja de amortiguamiento se extenderá para cubrir toda el área\nque tenga esas pendientes. Sin embargo, en ningún caso esta franja podrá ser\nmenor que las especificadas anteriormente. Los límites de las zonas de recarga\nacuífera de los manantiales serán determinados por los órganos avalados por la\nDirección Ambiental de la Municipalidad y por la legislación nacional.\n\n16.3.2. Usos conformes.\n\na) Conservación del recurso hídrico.\n\nb) Reforestación.\n\n16.3.3. Usos condicionales.\n\na) Infraestructura para el aprovechamiento del recurso hídrico.\n\nb) Infraestructura básica para la seguridad en el área tales como\nsenderos, iluminación y otros.\n\nEn área urbana se podrá autorizar el tratamiento de las paredes\ndel cauce de los ríos, con la aprobación previa (por parte de la Oficina de\nDesarrollo Urbano y la Contraloría Ambiental de la Municipalidad) del estudio\nhidrológico del cauce por intervenir y de su diseño.\n\n16.3.4. Usos no conformes.\n\na) Toda clase de obras de construcción no especificadas en los\nusos conformes y condicionales.\n\nb) Vallas publicitarias.\n\n16.3.5. Requisitos generales.\n\na) Se reforestará el área con al menos un 70% de especies nativas\no se permitirá su regeneración natural, con el fin de promover la fauna y flora\nsilvestres.\n\nb) Los sistemas de tratamiento de aguas residuales no pueden estar\nconstruidos o afectar el área en cuestión.\n\nc) Es prohibido intervenir el cauce o contaminarlo con desechos\nsólidos. Con autorización de la Comisión Especial de la Zona Protectora podrán\nconstruirse elementos que protejan el terreno de las aguas del río, pero\nsiempre que se utilicen en su construcción materiales que no provoquen\ncontaminación ambiental o paisajística.\n\nSe aplicarán los mismos requisitos de la Zona Protectora de los\nCerros de Escazú, con las limitaciones que a continuación se establecen:\n\nNo podrán construirse canchas recreativas, piscinas, ranchos o\nedificaciones habitables en la zona.\n\nNo podrán hacerse movimientos de tierra con maquinaria. Para\nconstruir senderos, deberá hacerse manualmente, utilizando en su cobertura\nmateriales que no contaminen y que sean permeables, previa autorización de la\nComisión Especial de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú.\n\nSe debe cumplir con estos requisitos en el área total de la faja\nque afecta la propiedad.\n\n16.3.6. Incentivos.\n\na) El área privada dentro de esta zona estará exenta del pago del\nimpuesto de bienes inmuebles, por lo que su valor no se contabilizará a la hora\ndel calcular tal impuesto.\n\nb) A las construcciones y edificaciones existentes dentro de la\nZPFAR, al momento de aprobación del Plan Regulador, las cuales cuentan con los\npermisos legales correspondientes, se les impedirá el crecimiento y la\nrenovación de su infraestructura y equipo. Dado que la Municipalidad denegará\nlas solicitudes de remodelación, el propietario podrá solicitar la demolición\nde la obra, caso en que la Municipalidad deberá indemnizar el valor de la\nedificación, de acuerdo con el estado en que esta se encuentre en el momento de\nla solicitud. Las autoridades municipales decidirán si se otorga al propietario\nel permiso de remodelación o si se procede con el trámite de indemnización, el\ncual se deberá realizar conforme a la Ley de Expropiaciones vigente.\n\nc) A las construcciones y edificaciones existentes dentro de esta\nmisma zona, al momento de aprobación del Plan Regulador, las cuales no cuentan\ncon los permisos legales correspondientes, se les impedirá el crecimiento y la\nrenovación de su infraestructura y equipo. Además, los propietarios podrán ordenar\nla demolición del inmueble mediante el proceso legal que corresponda, pero en\neste caso la Municipalidad no estará en la obligación de pagar indemnización\nalguna por el costo de la obra.\n\nPara todos los efectos legales, se presumirá que las construcciones\ny edificaciones que se levantaron sobre las cuencas de los ríos o quebradas\npermanentes están en las condiciones aquí descritas.\n\n16.4. Zonas de control especial de áreas vulnerables.\n\nEn el cantón existen zonas especialmente vulnerables a desastres\nnaturales, donde los materiales se deslizan, desagregan y reptan, situaciones\nque afectan tanto construcciones existentes y futuras, como las actividades\ncorrelacionadas en esos sectores. Por esto, cualquier construcción dentro de\nestas zonas y en los casos en que la propiedad esté afectada por el Mapa de\nAmenazas Potenciales del Cantón de Escazú, suministrado por dicha Comisión y\nque se incluye como documento de este Plan, se requerirá de previo el visto\nbueno de la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de\nEmergencias.\n\nEl Plan Regulador define estas áreas y las regula de la forma como\nse detalla a continuación.\n\n16.4.1. Zona de Control Especial Alto Carrizal (ZCEAC).\n\nSegún lo indica el plano de zonificación, está ubicada al oeste\ndel distrito central; es un sector de pendientes fuertes que oscilan entre el\n30% y el 40%; además, presenta escorrentía rápida; topográficamente está\nconstituida por superficies aplanadas a diferentes niveles, colinas denudadas y\nconos de deyección que convierten la zona en poco apta para efectuar grandes remociones\nde tierra, altas densidades de construcción y cualquier edificación sin las\ndebidas obras de mitigación.\n\nRequisitos:\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\nPara cualquier edificación, deberá presentarse un estudio\ngeotécnico completo, que incluya estabilidad de taludes y recomendaciones para\nlas obras de retención, así como el dictamen de la SETENA de acuerdo con el\nReglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental\n(EIA), (La Gaceta N. 125 del 28/06/04).\n\nEn casos de terrenos de dos o más hectáreas que se ubiquen en\nsectores con pendientes promedio de menos del 25%, la Administración podrá\nautorizar el desarrollo de proyectos de condominios residenciales, proyectos\nhoteleros que incorporen la construcción de condominios residenciales en altura\ncomplementarios a su desarrollo, centros corporativos, centros de convenciones\ny otras actividades de bajo impacto ambiental que favorezcan el desarrollo\nsocial y económico de la población, siempre que la cobertura edificable no pase\ndel 25%, que por lo menos un 60% del terreno sea arborizado y que la altura no\nsobrepase los 21 metros. En estos casos, el diseño del desarrollo planteado\ndebe armonizar con el paisaje de la zona, lo que implica que la situación, masa\nconstructiva, altura de los edificios, muros y cierres o la instalación de\notros elementos no limite el campo visual para contemplar las bellezas\nnaturales, no rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia de\neste.\n\nUsos conformes:\n\na) Vivienda unifamiliar.\n\nb) Conservación y protección del recurso hídrico y forestal.\n\nUsos condicionales:\n\na) Vivienda multifamiliar.\n\nb) Condominios residenciales.\n\nc) Hoteles.\n\nd) Oficinas de servicio técnico profesional (área no mayor a 30\nm2).\n\ne) Apertura de caminos.\n\nTodos los usos anteriores deberán demostrar que no ocasionarán\nproblemas fuera de su propiedad en lo relacionado con el manejo de aguas\nservidas, movimiento de tierra y otros.\n\nAdemás, será imprescindible contar con un estudio geotécnico\ncompleto que muestre las obras de mitigación necesarias para cada tipo de\nproyecto, así como un mínimo estudio del Plan de Gestión Ambiental aprobado por\nla SETENA.\n\nUsos no conformes:\n\na) Urbanizaciones.\n\nb) Vallas publicitarias.\n\nc) Todos los usos no contemplados en los usos conformes y\ncondicionales.\n\n16.4.2. Zona de Control Especial Bello Horizonte (ZCEBH).\n\nSegún el plano de zonificación, está ubicada al nordeste del\ndistrito central. Es un sector de fuertes pendientes que oscilan entre el 30% y\nel 40%; además, presenta escorrentía rápida.\n\nTopográficamente está constituida por colinas denudadas que la\nconvierten en una zona poco apta para efectuar grandes remociones de tierra,\naltas densidades de construcción y en general cualquier edificación sin las\ndebidas obras de mitigación.\n\nRequisitos:\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\nPara realizar cualquier edificación deberá presentarse un estudio\ngeotécnico completo, que incluya estabilidad de taludes y recomendaciones para\nlas obras de retención, salvo si los terrenos son con pendientes promedio\nmenores a 15% y/o si se trata de una obra menor (tal y como se define en el\nartículo 5.4. de este mismo Reglamento).\n\nUsos conformes:\n\na) Vivienda unifamiliar.\n\nb) Conservación y protección del recurso hídrico y forestal.\n\nUsos condicionales:\n\na) Vivienda multifamiliar.\n\nb) Condominios residenciales.\n\nc) Hotel tipo \"cama y desayuno\" de hasta 5 habitaciones.\n\nd) Oficinas de servicio técnico profesional (área no mayor de 50\nm2).\n\ne) Apertura de caminos.\n\nTodos los anteriores deberán demostrar que no ocasionarán\nproblemas fuera de su propiedad en lo relacionado con el manejo de aguas\nservidas, movimientos de tierra y otros.\n\nUsos no conformes:\n\na) Urbanizaciones.\n\nb) Vallas publicitarias.\n\nc) Todos los usos no contemplados en los usos conformes o\ncondicionales.\n\n16.5. Zona de control especial de áreas de valor patrimonial.\n\n16.5.1. Definición\n\nDentro de la gran variedad de la arquitectura de integración, que\nes la que vincula los inmuebles históricos con los contemporáneos en una zona\nde interés especial, siempre puede encontrarse la estrategia adecuada para\nresaltar la identidad de la villa o poblado por revitalizar.\n\nEscazú, el distrito primero, principalmente el sector del\ncuadrante urbano original colonial, tiene una serie de características\nparticulares que lo diferencian y que tipifican sus problemas en relación con\nlos demás distritos.\n\nLa propia evolución del cantón trajo consigo que el distrito\nprimero quedara en medio de dos situaciones muy particulares de desarrollo\nurbano; por una parte, el crecimiento comercial y habitacional de San Rafael, y\npor la otra, en San Antonio, la existencia de una zona agrícola y una reserva\nbiológica de vital importancia para el Valle Central.\n\nEn medio de estas dos realidades, Escazú Centro ha ido perdiendo\nsu identidad, ha venido sufriendo un acelerado proceso de pérdida de\nfuncionalidad y afeamiento de su casco central; los problemas de vialidad han\ngenerado saturación vehicular, inseguridad peatonal y alta contaminación\nsónica; el parque central no ha logrado consolidarse como el eje de atracción\nque debería tener en tanto punto principal de encuentro para la comunidad; la\nproliferación de rótulos perpendiculares provoca un negativo impacto visual; la\nconstrucción de algunas edificaciones desafían, por altura y criterio estético,\na un lugar con una herencia histórica, cultural y paisajística de muy añeja\ndata.\n\nEl panorama definido en el párrafo anterior ha desembocado en el\nreconocimiento por parte de la comunidad de que debe plantearse con urgencia la\nrecuperación del valor cultural del centro de Escazú, es decir, dotar\nnuevamente al cantón de una imagen propia que lo personalice e identifique en\nel contexto nacional; esto es lo que se conoce, tanto en Costa Rica como en\notras partes del mundo, como rescate de cascos urbanos o desarrollo de áreas\npeatonales que devuelvan la ciudad a las personas.\n\nEn concordancia con estos conceptos, el Plan Regulador plantea que\nel cuadrante urbano de Escazú sea una zona de control de valor patrimonial (ver\nartículo 16.5.3.).\n\nAdemás, se propone una serie de zonas de control de valor\npatrimonial a lo largo de la llamada vía de articulación, en las cuales deben\nexistir tanto edificaciones y sitios contemporáneos como aquellos con valor\nhistórico; y que la llamada arquitectura de integración sea la encargada de buscar\nla armonía entre ambos.\n\nLas zonas de interés de control de valor patrimonial son las\nsiguientes:\n\na) Escazú: cuadrante urbano de San Miguel.\n\nb) San Rafael: Plaza Central, su entorno y la Calle Real.\n\nc) San Antonio: Plaza Central, su entorno, marco agrícola y\ntrapiches (ver artículo 12.3.2.).\n\nd) Segmentos históricos y veredas tradicionales en las zonas\nprotegidas de los Cerros de Escazú.\n\nPara esta zona de interés especial de valor patrimonial el Comité\nConsultivo de Patrimonio Histórico Arquitectónico del Plan Regulador y la\nMunicipalidad elaborarán una estrategia con criterios basados en cuatro tipos\nde intervención:\n\na) Rescate y conservación de edificaciones con valor patrimonial.\n\nb) Programas de educación sobre la importancia de los recursos\npatrimoniales del cantón.\n\nc) Revitalización paisajística, que incluye acondicionamiento de\nrecorridos urbanos y usos peatonales.\n\nd) Emplazamiento de la arquitectura de integración.\n\n16.5.2. Requisitos adicionales a los requisitos generales\n\nLas construcciones, rasgos arquitectónicos o espacios urbanos y\nrurales que estén identificados como de valor patrimonial por parte del Centro\nde Investigación del Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura para Escazú\no por el Plan Regulador, así como los sitios arqueológicos identificados por el\nMuseo Nacional, serán motivo de especial estudio en caso de solicitud de demolición,\nintervención, restauración o movilización de tierras; con el objetivo de que el\nComité Consultivo de Patrimonio Histórico Arquitectónico del Plan Regulador\nanalice las posibilidades y emita recomendaciones a la Municipalidad y a la\nComisión de Trabajo u Oficina Municipal del Plan Regulador para salvaguardar el\npatrimonio arquitectónico, las cuales serán vinculantes para la Municipalidad.\n\n16.5.3. Zona de interés especial de valor patrimonial del\ncuadrante urbano de Escazú.\n\nDe acuerdo con lo descrito en el artículo 16.5.1, en esta zona se\ndesea rescatar el casco urbano por medio de las siguientes acciones:\n\na) Peatonización de calles y avenidas específicamente:\n\n La avenida\ncentral en sentido este-oeste, en una extensión que incluiría desde el puente\nsobre el Río Chiquero (100 metros al oeste del Centro Comercial El Oriente)\nhasta la entrada del Cementerio Quesada).\n\n La avenida\n2da., en sentido este-oeste, en una extensión que incluiría desde el edificio\nSINA hasta 100 metros al oeste de la Agencia del Banco Nacional.\n\n La avenida\n1era., en sentido este-oeste, en una extensión que incluiría desde la esquina\nubicada 200 metros al este del edificio de Correos de Costa Rica, hasta 300\nmetros al oeste del puente sobre el río La Cruz.\n\n Cinco\ncalles en sentido Norte-Sur, incluyendo las que pasan por un costado este de la\nBomba Shell, costado este del edificio Segura, costado este de la Municipalidad,\ncostado este del Centro Comercial Plaza Escazú y costado este del nuevo\nedificio de Acueductos y Alcantarillados.\n\nb) Limitación de la circulación de vehículos pesados de servicio\npúblico, carga y descarga de mercancías y transporte de materiales (vagonetas y\nfurgones) en las áreas citadas.\n\nc) Aplicación real y efectiva de la prohibición de estacionamiento\nen línea amarilla en toda la zona citada, aplicable a vehículos que presten\nservicio de transporte, sea este formal o informal.\n\nd) Prohibición en toda el área citada, de la utilización de\nrótulos comerciales o de otro tipo, en forma perpendicular, y control de su\ntamaño y número.\n\ne) Intervención directa en el área del parque central, de la\nsiguiente forma: el parque central del distrito debe servir de manera\npolifuncional (descanso, recreación, deporte, cultura) como elemento integrador\nen la comunidad de puntos de reunión como lo son: iglesia, municipalidad,\nescuela, banco; todo bajo un concepto de acceso fácil y permanencia agradable y\nsegura. Esta intervención deberá tomar muy en cuenta la eliminación de barreras\narquitectónicas existentes, la provisión de espacios para actividades\nculturales, canalización adecuada de aguas, aseo, ornato, arborización y\nseguridad.\n\nUsos no permitidos: actividad industrial, salas de masajes, discotecas,\nbares, karaoke, casinos, salas de juegos electrónicos y los usos no conformes\ndel artículo 12.3.1.\n\nUsos condicionales: parqueos públicos y privados que no acensen\npor el área de paseo peatonal.\n\n Cobertura\nmáxima: 80%.\n\n Retiros\nlateral y posterior: igual al artículo 9.5.\n\n Retiro\nfrontal: igual artículo 12.3.1.\n\nMarquesinas: todos los edificios en esta zona deberán tener una\nmarquesina. El Departamento de Desarrollo Urbano generará un diseño adecuado al\nentorno urbano para estandarizar la colocación de las marquesinas, el cual\ndeberá ser acatado en los diseños de edificaciones en el sector. El\nDepartamento de Desarrollo Urbano tomará las previsiones presupuestarias\nnecesarias para el diseño y el dibujo del elemento \"marquesina\", al\nque deberán ajustarse los propietarios de los predios incluidos en el área de\nRescate del Casco Urbano en Escazú centro.\n\nOchavas: son exigibles en cada esquina y son de interés público.\nSe forman a partir del planteamiento de un triángulo virtual cuyo ángulo recto\nes la esquina límite de la propiedad privada; el triángulo con dos lados\niguales de 2,50 metros de longitud, señalan los vértices a partir del cual se\ntraza la línea diagonal que genera la ochava. El trámite de la compra del área\npara la ochava se hará de la siguiente manera:\n\n El\npropietario indica por escrito que al presentar su proyecto para trámite de\npermiso de construcción deja en el diseño la ochava correspondiente, la cual\ntiene un valor en colones que de seguido se expresará.\n\n El área\ntotal de la ochava no será mayor a 3,125 metros cuadrados.\n\n el costo de\nla compra de dicha área se rebajará de oficio del impuesto de construcción a cancelar\npor el permiso de construcción.\n\n El costo\npor metros cuadrados del terreno, en que el interesado venda a la Municipalidad\nla ochava servirá de base para la retasación del Impuesto de Bienes Inmuebles.\n\n El\ndesarrollador puede donar esa área a la ciudad.\n\nPlantas de tratamiento de aguas residuales deben ser del tipo\nanaeróbicas.\n\n16.5.4 Comisión de Rescate Urbano Centro de Escazú\n\nSe creará una comisión que se constituya en foro representativo e\ninteractivo de la comunidad y la Municipalidad para discusión y análisis de\npropuestas para el rescate del centro urbano de Escazú. La Comisión tendrá la\nlabor de recomendar al Concejo Municipal con copia a la Alcaldía Municipal y a\nla Comisión u Oficina Municipal del Plan Regulador las directrices sobre las\ncuales se podrá desarrollar un anteproyecto de \"Propuesta para el Rescate\nUrbano considerando el Valor Patrimonial, Cultural, Social y Económico del\ncuadrante Urbano de Escazú\", en un lapso no mayor de un año.\n\nEsta Comisión estará integrada por:\n\n El síndico\no su suplente de cada uno de los distritos del cantón.\n\n Dos\nrepresentantes de los comerciantes con establecimientos en el sector descrito\nen el artículo 16.5.3, inciso a. Del Reglamento del Plan Regulador, nombrados\npor la asociación de comerciantes o en su defecto por una asamblea de\ncomerciantes convocada para tal efecto.\n\n Un\nrepresentante nombrado por el Concejo Municipal.\n\n Dos representantes\nde la Municipalidad (uno del Departamento de Desarrollo Urbano y uno de la\nDirección de Cultura).\n\n16.5.5. Comité Consultivo de Patrimonio\n\nDeberá crearse un Comité Consultivo para la Comisión del Plan\nRegulador que vigile, promueva y recomiende las medidas necesarias para\nsalvaguardar el patrimonio arquitectónico-histórico del cantón en las áreas\ndesignadas como de valor patrimonial. Este Comité será convocado por la Municipalidad\ny deberá contar con los siguientes miembros: un delegado del Centro de Investigación\ny Conservación del Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura; el Director\nde Cultura de la Municipalidad de Escazú, un delegado del Departamento de\nDesarrollo Urbano de la Municipalidad y dos personas de la comunidad con amplia\ntrayectoria y conocimiento en aspectos históricos y culturales en el cantón,\nquienes deberán ser escogidos por la Comisión de Cultura de la Municipalidad.\n\nEl comité se regirá por el Reglamento del Comité Consultivo de\nPatrimonio Histórico Arquitécnico para la Comisión de Trabajo u Oficina del\nPlan Regulador de Escazú.\n\n16.6. Zona de Control Especial Río Tiribí (ZCERT).\n\n16.6.1. Definición:\n\nEl área que bordea la margen del Río Tiribi delimitada por la\ncarretera Próspero Fernández y la Zona Industrial de Guachipelín ha modificado\ndrásticamente su uso; ha pasado de ser un área de cafetales a una zona\ncomercial y de servicios (hotel, bomba de gasolina, comercios, centro comercial,\netc.). Sin embargo, siempre se hace necesaria la preservación de las márgenes\ndel río como zona de protección, por lo que esta se propone dentro del Plan\nRegulador como una zona de protección, aunque con parámetros menos restrictivos\nen las áreas propiamente de comercio y servicios.\n\n16.6.2. Objetivos:\n\na) Proteger la zona aledaña al cauce del río Tiribí con pendientes\nmayores al 30%.\n\nb) Regular el aprovechamiento de los terrenos inmediatos a la\nautopista Próspero Fernández.\n\nc) Disminuir el impacto urbano en el sector por medio de la\nreforestación con especies autóctonas, en las áreas verdes de los lotes\ncomerciales y de servicios.\n\n16.6.3. Requisitos:\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\na) Retiros de construcción a partir de la margen del río,\nabarcando toda el área colindante con el cauce, con una pendiente mayor al 30%.\nSin embargo, en ningún caso este retiro puede ser menor al especificado en la\nLey de Protección Forestal Nº 7575, mediante el alineamiento otorgado por el\nINVU.\n\nb) Prohibición de edificaciones en sectores que, aunque estén\nfuera de la zona de protección del río sean áreas de relleno. En estas solo se\npermitirán actividades como parques, jardines o similares.\n\nc) El proyecto debe contar con una planta de tratamiento de aguas\nresiduales o conectarse a una ya existente con capacidad de procesar los\ndesechos líquidos que se produzcan.\n\nd) Frente a la vía nacional solo se autoriza el uso y la\nconstrucción con acceso mediante calle marginal con una autorización emitida\npor el MOPT; frente a esta calle, el retiro de construcción será de seis metros\nde forma paralela a la vía. Esta franja deberá arborizarse con especies\nautóctonas.\n\ne) Área mínima de parcelación: 1500 metros cuadrados.\n\nf) Área máxima de construcción: 50% del área libre de\nrestricciones.\n\ng) Altura máxima de construcción: 14 metros.\n\nh) Parqueos: para actividades comerciales y de servicios que no\nsean de reunión pública, será necesario un espacio por cada 30 metros cuadrados\nde área comercial o de servicios; para actividades en sitios de reunión pública\ncomo restaurantes, bares, discotecas o similares, debe dejarse un espacio de\nparqueo por cada 6 personas que utilizarán el local.\n\n16.6.4. Usos conformes:\n\na) Comercios.\n\nb) Servicios.\n\nc) Restaurantes.\n\nd) Viveros.\n\ne) Hoteles.\n\nf) Edificios verticales de aparcamiento.\n\n16.6.5. Usos condicionales:\n\na) Discotecas.\n\nb) Bares.\n\nc) Bomba de gasolina.\n\nd) Centros culturales bajo techo.\n\ne) Iglesias.\n\nLa actividad se condiciona a no provocar contaminación por aguas\nnegras y deforestación del área boscosa. La patente de funcionamiento será\nrescindida si se demuestra la contaminación o deforestación.\n\n16.6.6. Usos no conformes:\n\na) Residencial.\n\nb) Usos semiindustriales como talleres, parqueos para autobuses,\nfurgones y similares.\n\nc) Vallas publicitarias.\n\n16.7. Zona de Control Especial Costa Rica Country Club\n(ZCECRCC).\n\n16.7.1. Definición\n\nEsta zona se crea con el fin de conservar la forma urbana generada\na partir del uso recreativo actual de la zona, y para proveer un eventual\ncambio de uso en el futuro; para esto se establece la siguiente normativa.\n\n16.7.2. Requisitos\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\nNo se autorizan fraccionamientos menores a 2000 metros cuadrados\n\nLa cobertura máxima autorizada será del 30% del área del terreno y\nla cobertura boscosa no será menor al 40% del terreno.\n\n16.7.3. Usos conformes.\n\na) Club campestre.\n\nb) Campus universitario.\n\nc) Hotel.\n\nd) Residencial multifamiliar (condominio).\n\ne) Parque recreativo.\n\n16.7.4. Usos condicionales.\n\na) Comercio.\n\nb) Servicios.\n\nLa actividad se condiciona a no provocar contaminación sónica y\ndeberá cumplir con los mismos requisitos generales de la zona.\n\n16.7.5. Usos no conformes.\n\na) Todos los no enumerados en los usos conformes y condicionales.\n\nb) Vallas publicitarias.\n\n16.8. Renovación urbana.\n\n16.8.1. Erradicación de tugurios.\n\na) Al ser aprobado este Plan Regulador, el Concejo Municipal, por\nvotación calificada y para efectos de expropiación, podrá proceder a declarar\nde interés público los terrenos que han sido destinados por sus propietarios u\nocupantes a tugurios, entendidos estos como aquellos desarrollos destinados a\nla habitación, cuyas parcelaciones no puedan cumplir con los requisitos mínimos\nestablecidos en este Plan o que aun cumpliendo tales requisitos se encuentren\nasentados en zonas de riesgo, definidas en este mismo Plan.\n\nb) Antes del año 2006, se incluirán al menos dos plazas en la\nAdministración Municipal, una de un profesional en Ciencias Sociales y otra de\nun topógrafo, incorporados ambos al respectivo Colegio Profesional, y las demás\nplazas de apoyo que se consideren convenientes para ubicar en el cantón todos\nlos asentamientos humanos actuales que puedan ser definidos como tugurios.\n\nc) En cada caso concreto se procederá a presentar un plan, para su\naprobación en el Concejo Municipal, en donde se definan las condiciones\nactuales y cómo podría resolverse la situación, proponiendo incluso\nalternativas que involucren órganos del Poder Ejecutivo e instituciones\ndescentralizadas con las cuales se podrán pactar convenios interinstitucionales.\nAcciones como esta contribuiría a mejorar las condiciones de vida de los\nactuales habitantes del cantón.\n\nd) La oficina que se crea de conformidad con este artículo será\ntambién la encargada de ejecutar y contribuir en la ejecución de las\ndisposiciones aquí establecidas.\n\n16.8.2. Ingeniería hidráulica y sanitaria del cantón.\n\na) En el presupuesto ordinario inmediato siguiente a la aprobación\ndel presente Plan Regulador se incluirá el monto del recurso financiero\nnecesario para la contratación de una empresa pública o privada que elabore y\ndiseñe un plan maestro para el manejo adecuado de las aguas pluviales en el\ncantón. Esto con el objetivo de que se pueda establecer, conforme lo permitan\nlos recursos municipales, una solución adecuada a los problemas de manejo de\nlas escorrentías y desfogues pluviales en el cantón y al cual deban someterse\nlos futuros desarrollos en la zona.\n\nb) Tan pronto como el Instituto Costarricense de Acueductos y\nAlcantarillados (AyA) apruebe el nuevo sistema de alcantarillado pluvial y\nsanitario para la Gran Área Metropolitana (GAM), se incluirá en el siguiente\npresupuesto ordinario el monto del recurso financiero para la contratación de\nuna empresa pública o privada que diseñe la red sanitaria cantonal, no cubierta\npor ese plan y que, en concordancia con el A y A, pueda interconectarse con su sistema\ny solucionar adecuadamente las áreas no cubiertas por el Plan Nacional, que se ejecutará\npor etapas y en la forma en que los recursos municipales lo permitan.\n\nc) Por el lapso entre la entrada en vigor de este Plan Regulador y\nel inicio de operaciones del sistema de alcantarillado pluvial y sanitario para\nla Gran Área Metropolitana, el sistema de tanques sépticos para las\nedificaciones donde existan suelos con características poco permeables (suelos\nmuy arcillosos), será del tipo tanque séptico más filtro anaeróbico de flujo\nascendente, de acuerdo con la terminología mundial al respecto. Para las\nregiones que no serán cubiertas por la red de alcantarillado, debe mantenerse\nel uso de esta clase de tanques sépticos.\n\nArtículo 17. Zona de control especial de paisaje natural\n\n17.1. Definición.\n\nEstas zonas estarán sujetas a estrategias de reforestación de\náreas silvestres, riberas y quebradas, protección de cuencas, reforestación de\nvías principales y parques urbanos, con el propósito de rehabilitar\npaisajistamente estas zonas. Debido a sus características no es necesario\ndelimitar en el mapa de zonificación.\n\n17.2. Reforestación de áreas silvestres.\n\nEsta estrategia consiste en la recuperación de bosques y otras\náreas silvestres cuya cobertura vegetal ha sido atacada o ha sufrido un\nimportante deterioro a raíz del proceso de urbanización y desplazamiento de las\nactividades agrícolas. Se define aquí la reforestación como regeneración natural\na partir de la vegetación existente en los alrededores. Se le dará prioridad al\nproceso de regeneración natural con reforestación para enriquecimiento con\nciertas especies autóctonas de las áreas silvestres.\n\nSe propone reforestar a partir de la reforestación natural,\ndirecta e indirecta. Se desea lograr la recuperación tanto de las especies\nexistentes, como de las especies que fueron arrasadas.\n\nAsimismo, se propone contribuir a la extensión de la cobertura\nvegetal silvestre para propiciar la reproducción de nuevas áreas verdes de\ndistinto uso en sectores aledaños a la zona de control especial de paisaje\nnatural.\n\n17.3. Reforestación de riberas y protección de cuencas.\n\nConsiste en recuperar al máximo la cobertura vegetal de la zona de\nprotección (margen de ríos, quebradas, riachuelos y nacientes; zonas donde está\nprohibida la edificación) mediante tres niveles altitudinales:\n\na) Nivel arbóreo o de bosquecillos de ribera.\n\nb) Nivel arbustivo o de charral.\n\nc) Nivel de sotobosque, en el que predominarán las especies\nautóctonas.\n\n17.4. Reforestación de vías principales.\n\nConsiste en plantar especies arbóreas y arbustivas a lo ancho del\nderecho de vía y a lo largo de todo el sistema vial del cantón. Las especies\nrecomendadas se seleccionarán a partir del inventario de especies autóctonas,\ncon el visto bueno de la Contraloría Ambiental de la Municipalidad, para tratar\nel borde de vía en los casos en que la relevancia de la vegetación existente\njustifique su extensión sobre el sistema vial.\n\nNo se aceptarán especies que por su gran porte puedan ser un\nriesgo para viviendas e infraestructura vecina, o que por su poderoso sistema\nradical puedan dañar la infraestructura municipal como calles y aceras.\n\n17.5. Parques urbanos.\n\nTodos los parques existentes del cantón constituyen lo que se\nllama el sistema de parques urbanos de Escazú. El programa de rehabilitación\ndebe empezar con el inventario y la verificación de la situación legal de estas\náreas e instalaciones, para luego buscar profesionalmente los lineamientos de\ndiseño y construcción paisajística.\n\nArtículo 18. Zona para Construcción de Edificaciones en Altura\n(ZCEA)\n\nEl Plan Regulador permite la construcción de edificaciones en\naltura de acuerdo con las siguientes normas y definiciones:\n\n1. La densidad permitida será la misma de la Zona Residencial de\nAlta densidad (ZRAD) y el lote mínimo de 2000 metros cuadrados. En lotes\nmenores que deseen desarrollar proyectos de vivienda se permitirá que se\nutilicen las normas de cobertura, retiros, y altura de la Zona Residencial de\nAlta Densidad (ZRAD).\n\n2. Se considera edificación en altura aquella que sobrepase los 14\nmetros de altura, medidos desde el nivel del piso principal (vestíbulo) hasta\nla viga corona del último piso.\n\nLo que este artículo no regule será determinado por el Reglamento\nde Construcciones del INVU vigente.\n\n3. El uso conforme en estas zonas es el residencial en altura y\nlas edificaciones para parqueos.\n\nEl uso comercial será un uso condicionado a comercio de apoyo al\nuso residencial. Se permitirán como uso condicional edificios multifuncionales\nen altura siempre y cuando los usos comerciales o de oficinas y servicios no\nproduzcan molestias al uso conforme residencial. Para esta clase de edificios\nregirá un espacio de parqueo por cada 30 metros cuadrados de área neta\ncomercial, de oficinas y/o servicios.\n\n4. Se permitirá la construcción de edificaciones en altura, en\nzonas autorizadas para tal efecto por el Plan Regulador; estas zonas son:\n\n Country\nClub: todos los lotes ubicados al sur, este y oeste, de sus linderos, de\nacuerdo con el plano de zonificación, en la zona Convento, y este, del CRCC.\n\n Multiplaza: todos los lotes ubicados a una distancia\nmáxima de 250 metros de su lindero sur, (excepto los lotes dentro de la\nurbanización Los Laureles) y 500 metros de su lindero oeste.\n\n Primavera:\nlas áreas definidas entre Calle Primavera, y la ruta nacional 121, al sur (descontando\nlos 50 metros de la Zona Comercial Lineal).\n\n Este del\nCRCC: el área circunscrita entre la ruta nacional 121 (descontando los 50 metros\nde la Zona Comercial Lineal), la calle Maynard y la calle; al este, del CRCC.\n\n Convento:\nla zona comprendida entre la ruta nacional 121 (descontando los 50 metros de la\nZona Comercial Lineal); al norte, el Costa Rica Country Club; al este, y la\ncalle Convento; al este y sur.\n\n En los\nlotes en Zona de Alta Densidad que enfrenten la ruta 121 (antigua carretera a Santa\nAna).\n\n En la\nurbanización Trejos Montealegre, en la mega manzana (terreno de más de 5 hectáreas)\nubicada en el sector oeste, al final de la tercera etapa de la urbanización.\n\n En el\ntriángulo de terreno entre la ruta nacional, la calle San Miguel y la futura\nradial a Alajuelita.\n\na) Los anteproyectos para la construcción de edificaciones en\naltura deberán presentarse a la Oficina del Subproceso de Control Constructivo\npara ser analizados preliminarmente al ingreso de planos constructivos.\n\nb) Los planos constructivos deben incluir una propuesta de diseño\npaisajístico y de arborización, donde se indique el número y tipo de especies\naltas que se plantarán, además de las existentes.\n\nc) Todos los proyectos en altura tendrán su propia planta de\ntratamiento de aguas negras, aún en zonas con red sanitaria construida en la\nurbanización.\n\nd) Los proyectos que contemplen más de un edificio en altura o\ncombinación de construcciones de varias alturas deberán respetar un retiro\nentre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del\nconjunto.\n\ne) Esta norma anterior se exime en casos de proyectos de edificios\nmultifuncionales que se basen en criterios de cercanía, aprovechamiento\npeatonal, restricción vehicular, concentración de usos mixtos, creación de\nespacios públicos peatonales abiertos, áreas verdes de uso público y\nconstitución de nodos de atracción urbana. Estos proyectos deberán presentarse\npara análisis previo al Subproceso de Control Constructivo y serán analizados\ncomo una única unidad, aun cuando su desarrollo se haga por etapas por razones\nfinancieras y de mercado.\n\nf) Será indispensable concebir los proyectos de forma que su\nvolumetría armonice con el paisaje.\n\ng) Los proyectos que contemplen más de un edificio en altura o\ncombinación de construcciones de varias alturas deberán respetar un retiro\nentre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del\nconjunto.\n\n18.1. Incentivos\n\nSi se aumenta la cobertura boscosa en un porcentaje no menor al\n15% se le concederá la posibilidad de aumentar su altura total en un 3,5 metros.\n\n18.2. Requisitos.\n\nVer anexo \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\nCapítulo III. Reglamento de Vialidad\n\nArtículo 19. Deslinde de las competencias.\n\nEs de competencia del MOPT:\n\n Indicar a\nla Municipalidad los derechos de vía para todas las carreteras nacionales del cantón.\n\n La\nmodificación de rango de cualquier vía (sea de nacional a cantonal, o\nviceversa) se hará en coordinación conjunta entre la Municipalidad y el MOPT.\n\nEs de competencia de la Municipalidad:\n\n Administrar\nracionalmente las vías públicas de la Red Vial Cantonal y dictar las medidas necesarias\nque tiendan a lograr que el espacio público ofrezca seguridad, salubridad, comodidad\ny belleza. Para esto resolverá dictar los alineamientos en las vías y conceder los\npermisos de ocupación de la vía pública con el mobiliario urbano (casetas,\nbancas, basureros, casetas de teléfonos públicos, arborización, etc.), la\nnomenclatura, mensajes publicitarios (rótulos), obras provisionales, ferias y\nespectáculos públicos.\n\nArtículo 20. Jerarquización vial y derecho de vía\n\nLa jerarquización funcional de las vías permite una adecuada\nrelación entre el tipo y el tamaño de la actividad y la categoría de la vía que\natiende esta actividad; con esto se logra encauzar el flujo de tránsito pesado\npor unas pocas vías y se minimizan al máximo las molestias a los residentes de los\nbarrios. Esta propuesta se refleja en el Mapa de Vialidad.\n\nDentro de los cuadrantes urbanos, tales como se definieron en el\nartículo 14.7. de este Reglamento, los derechos de vía se mantendrán, pero\nampliando las aceras al mínimo requerido desde el cordón y caño (2,50 m en\navenidas y 2,00 m en calles). No se exigirá antejardín en este tipo de vías.\n\nLas características para vías nacionales, así como la ampliación\nde derechos de vía existentes en calles locales o para calles nuevas se\npresentan en los artículos que siguen.\n\nEl derecho de vía para calles nuevas será analizado por la\nMunicipalidad, caso por caso, en el nivel de anteproyecto, con el propósito de\ndar continuidad al trazo y diseño de calles que ya existen. En casos\nespecíficos de ampliación vial se expropiarán los terrenos necesarios, salvo\nlos casos previstos para segregaciones y urbanizaciones por la normativa de la\nLey de Planificación Urbana (artículo 40) y el reglamento para el Control\nNacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones (artículo 2.2.2.), en donde el\ninteresado debe ceder la ampliación vial si esta se ubica fuera de los cuadrantes\nurbanos.\n\nPara el diseño geométrico de las vías de una urbanización, serán\nobligatorias las normas del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento\ny Urbanizaciones.\n\nArtículo 21. Vías nacionales\n\nSegún la Ley General de Caminos Públicos (Ley N. 5060, del\n22-08-1972 y sus reformas), las categorías de las calles nacionales (de\nadministración del Ministerio de Obras Públicas y Transportes) se definen del\nsiguiente modo:\n\n21.1. Carreteras primarias nacionales\n\nRutas troncales caracterizadas por volúmenes de tránsito altos y\ncon una proporción alta de viajes internacionales, interprovinciales o de larga\ndistancia. Tendrán un ancho de vía mínimo de 20 metros para las Carreteras\nPrimarias Nacionales y para las Carreteras Secundarias Nacionales.\n\nEn el cantón de Escazú existe una sola vía de este rango, la\ncarretera N. 27, Próspero Fernández, de 50 metros de derecho de vía, con la\nprevisión de aceras y calles marginales incluidas. De este mismo rango y con\nlas mismas dimensiones se caracteriza la vía llamada \"Anillo\nPeriférico\" o \"Intercantonal\",\nproyecto del MOPT que atraviesa al cantón de sureste a oeste, en el sector de\nSan Antonio, principalmente.\n\nEl retiro frontal requerido es de 3 metros, salvo por una\nindicación diferente en los requisitos para cada zona.\n\n21.2. Carreteras secundarias nacionales\n\nSon rutas que conectan tanto cabeceras cantonales importantes, no servidas por carreteras primarias,\ncomo otros centros de población, producción o turismo que generan una cantidad considerable de\nviajes interregionales o intercantonales. Poseen un derecho de vía de 14 a 24 metros, con acera de\ndos metros. El retiro frontal requerido es de tres metros, salvo por una indicación diferente en los\nrequisitos para cada zona.\n\nExisten dos vías de este rango: la ruta N. 121, San\nJosé-Escazú-Santa Ana (carretera vieja de Escazú), y la ruta N. 105,\nAutopista-San Miguel-San Antonio-Alajuelita.\n\n21.3. Carreteras terciarias nacionales\n\nSon rutas que sirven de colectores de tránsito para las carreteras\nprimarias y secundarias, y constituyen las vías principales para los viajes\ndentro de una región o entre distritos importantes. En Escazú existe la ruta\n310 de Guachipelín con estas características y el\nproyecto de la radial alterna a Alajuelita. La\nprimera tiene un derecho de vía de 24 metros en el tramo del Centro Comercial Paco\nhasta la intersección con la autopista, y de 20 metros al norte de esta. El\nretiro frontal requerido es de tres metros, salvo por una indicación diferente\nen los requisitos para cada zona.\n\nArtículo 22. Vías locales o cantonales\n\nTomando en cuenta que la definición de calles locales en la Ley de\nCaminos Públicos es escueta y confusa, el Plan Regulador propone la siguiente\nclasificación, reflejada en el Mapa de Vialidad.\n\n22.1. Caminos vecinales.\n\n22.1.1. Camino rural\n\nCamino público que suministra acceso directo a fincas y a otras\nactividades económicas rurales; une caseríos y poblados con la red vial\nnacional y calles primarias. Se caracterizan por tener bajos volúmenes de\ntránsito y viajes locales de corta distancia. Tendrán una previsión vial total\nde 14 metros, con 9 metros de calzada, 1 metro con 50 centímetros de acera y 1\nmetro de franjas verdes.\n\nPodrá habilitarse un número ilimitado de lotes.\n\n22.1.2. Calle primaria\n\nEs aquella que sirve para canalizar el tránsito entre los distritos\no entre centros de población importantes por su concentración de servicios.\nEstos caminos constituyen una red vial continua y sirven de enlace hacia\ncarreteras de la red vial nacional y caminos rurales. Tendrán una previsión vial\ntotal de 14 metros en zonas no industriales, con 9 metros de calzada, 1 metro\ncon cincuenta centímetros de acera y 1 metro de franjas verdes. Podrá\nhabilitarse un número ilimitado de lotes. En la zona industrial la previsión\nvial será de 17 metros con 11 metros de calzada, 2 metros de acera, y 1 metro\nde franja verde.\n\n22.2. Calles locales.\n\n22.2.1. Calle urbana\n\nEs aquella vía ubicada dentro del sistema de cuadrícula vial de\nlas cabeceras de los distritos, en los llamados cuadrantes urbanos tal y como\nse definen en este reglamento. Tienen una previsión vial variable y en ellas se\nexigirá únicamente un alineamiento municipal de 2 metros hacia adentro de la\nlínea de propiedad en calles, y de 2 metros con 50 centímetros en avenidas,\npara efectos de construcción de aceras. Estas se medirán desde el cordón y caño\nexistente, y el ancho correspondiente para completar el ancho de acera\nrequerido deberá remeterse dentro de la línea de propiedad.\n\n22.3. Otros caminos.\n\n22.3.1. Calle secundaria\n\nEs aquella vía que sirve de enlace entre el sistema de cuadrícula\nvial de las cabeceras de los distritos y las calles primarias, o carreteras\nnacionales; tendrá una previsión vial de 11 metros, la calzada será de 7 metros\ny el resto se repartirá entre aceras y zonas verdes.\n\n22.3.2. Calle terciaria\n\nVía que atiende movimientos vehiculares dentro de barrios\npequeños. Comprende caminos en herradura, calles de continuidad limitada o sin\nsalida, sendas y veredas que proporcionan acceso a muy pocos usuarios, quienes\nsufragarán los costos de mantenimiento y mejoramiento. Este tipo de calles\ntendrán una previsión vial de 9 metros, con una calzada de 6 metros y el resto\nse repartirá entre aceras y zonas verdes.\n\n22.3.3. Calle de uso restringido\n\nSe llama así a las calles terciarias que, por sus características\nde continuidad limitada, tendrán un derecho de vía de 7,40 metros, una calzada\nde 5 metros y el resto en aceras de 1,20 metros. Su longitud máxima será de 120\nmetros.\n\n22.4. Definiciones.\n\n22.4.1. Derecho de vía\n\nSerá el ancho total de la calle o vía pública, esto es, la\ndistancia entre líneas de propiedad, incluyendo en su caso, calzada, aceras y\nfranjas verdes.\n\n22.4.2. Previsión vial\n\nEs el ancho de vía fijado por el presente reglamento para las\ndiferentes categorías de calles y caminos públicos en él definidos; incluye\ncalzada, aceras a ambos lados y franjas verdes a ambos lados. La previsión vial\nserá la regulación con base en la cual se aplicará la normativa establecida para\nla aceptación de fraccionamientos en calles que no cumplan con las dimensiones reglamentarias\naquí establecidas para todos los efectos de las respectivas ampliaciones\nviales.\n\n22.4.3. Calzada\n\nFranja comprendida entre cordones de caño, cunetas o zanjas de\ndrenaje, destinada al tránsito de vehículos.\n\n22.4.4. Acera\n\nParte de la vía pública, ubicada normalmente en sus orillas, que\nse reserva al tránsito de peatones.\n\n22.4.5. Alameda\n\nVía pública de uso exclusivamente peatonal.\n\n22.5. Alcance\n\nEstas normas rigen para todas las vías públicas de la red vial\ncantonal que no se hayan originado por procesos de urbanización debidamente\najustados al Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU).\n\nArtículo 23. Servidumbres o acceso excepcional para uso\nresidencial\n\nSe homologa el término servidumbre urbana (de paso) al término\nacceso excepcional para uso residencial, establecido en el Reglamento de\nFraccionamiento y Urbanizaciones y el Reglamento a la Ley de Catastro Nacional.\n\nSe admitirán nuevas servidumbres urbanas o acceso excepcional para\nuso residencial, en fincas del cantón de Escazú que se ubiquen dentro de la\nzonificación del Plan Regulador, cumpliendo con las siguientes condiciones:\n\n23.1. Servidumbres urbanas o acceso excepcional para uso\nresidencial\n\na) El ancho único será de 6,00 metros. Según las disposiciones\nestablecidas en Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones emitido por el\nINVU, y sus reformas o normativa que les sustituya.\n\nb) Tendrá una longitud máxima de 60,00 metros.\n\nc) Su ancho debe ser continuo (desde el inicio hasta el final) y\nno se permitirán nuevas servidumbres urbanas o acceso excepcional para uso\nresidencial, en forma de T o Y.\n\nd) Se permitirá un mínimo de dos (2) predios y un máximo de seis\n(6) predios nuevos cuyo acceso directo sea la servidumbre urbana o acceso\nexcepcional para uso residencial.\n\nPara este cálculo se contabilizan los lotes que tengan únicamente\nsalida a través de la servidumbre o acceso excepcional para uso residencial.\n\ne) No será permitido la figura de servidumbre urbana o acceso\nexcepcional para uso residencial para un (1) único predio; para lo cual se\ndeberá aplicar lo correspondiente a lotes irregulares (callejón de acceso).\n\nf) Para el cálculo del largo de una nueva servidumbre urbana o\nacceso excepcional para uso residencial, el mismo se realizará tomando como\nbase la mitad del ancho de la servidumbre, desde el inicio frente a la calle\npública hasta su final.\n\ng) Debe nacer u originarse directamente de una vía pública\nexistente, con el ancho mínimo establecido de 7,40 metros.\n\nh) El ancho debe ser constante en toda su longitud. No se\npermitirán servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial que\ninicien con un ancho y finalicen con otro ancho diferente.\n\ni) El área de la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso\nresidencial deberá ser parte (estar contenida) dentro del área de cada uno de\nlos predios a generar.\n\nIndicándose la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso\nresidencial en cada uno de los planos por medio de una línea punteada, además\nde indicar su ancho.\n\nSe deberá incluir en el cuerpo del plano un cuadro de áreas, en el\ncual se indique claramente el área de la servidumbre de paso o acceso\nexcepcional para uso residencial, así como el área útil del predio por generar.\n\nDonde el área útil será considerada como el área libre sin\ncontemplar el área de la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso\nresidencial.\n\nj) El área de la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso\nresidencial no será computable para el cálculo del área mínima de cada uno de\nlos predios por generar, así como para el cálculo de cobertura y densidad.\n\nk) En los predios que se generen con acceso directo a servidumbre\nurbana o acceso excepcional para uso residencial, para el cálculo del frente\nmínimo será considerado únicamente el frente a la servidumbre; no será\ncomputable el ancho de esta.\n\nPara lo anterior se aplicará la excepción para el último predio al\nfinal de la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial.\n\nl) El predio(s) que posee(n) frente a calle pública y además\ncontemple también la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso\nresidencial (dentro de su área), deberá cumplir con las siguientes condiciones:\n\n1. El frente mínimo establecido para la zona donde se ubique según\nMapa de Zonificación del Plan Regulador de Escazú; no será computable el frente\na la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial para cumplir con\neste frente mínimo, únicamente será considerado el frente directo a calle pública.\n\n2. La medida (distancia) del ancho de la servidumbre de paso o\nacceso excepcional para uso residencial, no será tomado en cuenta para el\ncálculo del frente mínimo a calle pública; únicamente se tomará en cuenta el\nfrente útil a calle pública.\n\n3. Para el cálculo de la relación frente fondo, se tomará únicamente\nel frente útil a calle pública del predio (no se incluye el frente que\ncorresponde al ancho de la servidumbre o acceso excepcional para uso\nresidencial).\n\nm) El fraccionamiento autorizado frente a servidumbre urbana o\nacceso excepcional para uso residencial implica que la entrada a los predios\nserá considerada de uso común para los fundos dominantes, y en todo momento\ncualquier autoridad o funcionarios de entidades prestatarias de los servicios\npúblicos de cualquier índole, así aquellos encargados del control urbanístico,\nmunicipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar,\npodrán utilizarla para sus respectivos fines.\n\nn) Ni la municipalidad, ni ninguna institución pública tienen\nobligación de darle mantenimiento a las servidumbres urbanas o acceso\nexcepcional para uso residencial ni de prestar servicios en los lotes\ninteriores.\n\nLa prestación del servicio de recolección de basura por parte de\nla municipalidad se realizará en la entrada de la servidumbre urbana o acceso\nexcepcional para uso residencial. No estará obligada la municipalidad a prestar\ndicho servicio dentro de la servidumbre de paso.\n\no) No se permiten dos (2) accesos excepcionales para uso\nresidencial paralelos contiguos, inclusive cuando el fraccionamiento no\nprovenga de la misma finca, salvo que el interesado demuestre con certeza\ntécnica y científica, que resulta imposible ubicar este acceso en otro lugar,\npor las condiciones de relación- frente y fondo; irregularidad de su forma; por\nsu pendiente; o por medidas precautorias para evitar la afectación grave o inminente\ndel ambiente, lo cual deberá ser analizado y autorizado por el INVU y la Municipalidad,\ncon el fin de resguardar que no se utilice esa Figura, para contravenir normas\nurbanísticas.\n\np) Se advierte que la generación de predios cuyo acceso directo\nsea la servidumbre de paso o acceso excepcional para uso residencial, será\npermitido únicamente para vivienda unifamiliar.\n\nEn este caso la administración municipal, procederá a realizar la\nrespectiva inspección de campo para poder de esta manera verificar la cantidad\nde viviendas existentes en cada uno de los predios que se pretendan generar con\nel acceso en cuestión.\n\nq) Sobre el área de la servidumbre urbana o acceso excepcional\npara uso residencial, no puede existir ni hacerse ningún tipo de\nconstrucciones; salvo las tapias en línea de propiedad.\n\nr) Previo a la aprobación municipal, se debe contar con la\nautorización (visado) de parte del INVU.\n\ns) El fraccionamiento autorizado frente a servidumbre urbana o\nacceso excepcional para uso residencial implica un gravamen o limitación que\nimposibilita el uso ajeno al de la vivienda unifamiliar, por lo que no se\npodrán permitir actividades comerciales en terrenos que son accesados\npor esta.\n\n23.2. Servidumbres agrícolas\n\nEn casos de servidumbres de tipo agrícola se permitirán únicamente\nen la Zona Agrícola con lotes con el mínimo definido para parcela agrícola de\n7000 metros cuadrados, de acuerdo con lo que se estipule en Plan GAM-82 y la\nZona Agrícola de Amortiguamiento de este reglamento, sus accesos tendrán un\nancho de 7 metros. Dado el carácter privado de estas servidumbres, los acabados\nson competencia de los particulares.\n\nArtículo 24. Uso de antejardines\n\nEn las vías de administración municipal, el ancho del antejardín\nsolamente puede variar con respecto del requerido por este Plan Regulador en\ncaso de que el diseño original de la urbanización existente haya previsto otro\ntamaño para tal efecto; en esta situación se aplicará la medida del diseño\noriginal.\n\nEl antejardín es una afectación, no una expropiación, puesto que\nla porción de terreno sigue siendo propiedad del contribuyente. Esta zona puede\nser utilizada para:\n\na) Cocheras o parqueos, hasta un máximo de 50% del área de\nantejardín para terrenos con frente de 10 o más metros, siempre y cuando no se\nexceda la cobertura fijada para la zona.\n\nEn terrenos con frente menor a 10 metros se permite cubrir no más\ndel 60% del área de antejardín con cocheras o parqueos.\n\nb) Tanque séptico, cajas de registro y drenajes.\n\nc) Casetas de guarda, de basura y de transformadores.\n\nd) Escaleras de emergencia.\n\ne) Se podrán construir tapias en el límite del derecho de vía\npropuesto por este reglamento, siempre y cuando dicha estructura respete\nlineamientos de asociación cultural o acompañamiento de la imagen urbana dentro\nde los cuadrantes urbanos definidos para el cantón. Esta autorización obliga al\npropietario a construir simultáneamente el tramo de acera que corresponde a su\npropiedad.\n\nf) Cualquier otro uso permitido en el artículo 9.5 de este reglamento.\n\nArtículo 25. Señalización de las vías\n\nLa instalación y autorización para instalar todo tipo de señal\nvial en el territorio del cantón será responsabilidad de la Municipalidad. Todo\nnuevo proyecto de urbanización deberá contar con la señalización indicada por\nla Ley de Construcción, y ser aprobada por el Departamento de Desarrollo\nUrbano, antes del recibimiento municipal de la obra.\n\nArtículo 26. Estacionamientos\n\n26.1. Definición\n\nSe distinguen tres tipos de estacionamientos o parqueos; los\npúblicos, que están disponibles para cualquier conductor y necesitan una\npatente para su funcionamiento; los espacios en las vías públicas, que pueden\nser arrendados por la Municipalidad a particulares por cierto número de horas o\nfracción de estas, por lo cual se puede cobrar un monto por medio de boletas o parquímetros;\ny los privados, de uso exclusivo por parte de personal o clientes de ciertos establecimientos\no instituciones.\n\n26.2. Número de espacios y normas de diseño\n\nEl número de espacios para los parqueos privados depende de la\nactividad por realizar. Toda superficie de estacionamiento será de materiales\nque resistan el tráfico pesado y permitan la permeabilidad de la lluvia.\n\nEn el caso de hoteles se exigirá un espacio de estacionamiento por\ncada tres dormitorios.\n\nLas normas de diseño y operación están definidas por el reglamento\nde estacionamientos del MOPT, con excepción de lo que indique al respecto el\nReglamento de Licencias Municipales de la Municipalidad de Escazú, La Gaceta,\nN. 205, del 26 de octubre de 1999.\n\n26.3. Estacionamientos frontales\n\nFrente a carreteras nacionales o primarias locales no se\npermitirán estacionamientos frontales. En el resto de las vías sí se permitirá\nesta modalidad de parqueos, siempre y cuando se encuentren a no menos de 8\nmetros lineales de la esquina; en este caso, el número de estacionamientos será\nde un espacio por lote mínimo para la zona en cuestión. Cuando se requieran más\nparqueos frontales, la Municipalidad podrá aprobar un número mayor al\nestablecido; sin embargo, la Municipalidad cobrará un alquiler, como\narrendamiento en precario, equivalente a $10 (diez dólares de Estados Unidos de\nNorteamérica) por mes, por cada parqueo frontal adicional. Los recursos\nprovenientes de la aplicación de esta norma se emplearán en programas de\nmejoramiento y saneamiento ambiental, tales como construcción de cunetas y\naceras.\n\n26.4. Diseño de estacionamientos en vías primarias\n\nEn estacionamientos múltiples habrá una entrada y una salida al\nparqueo, ambas diferenciadas y rotuladas; en la zona de antejardín se podrán\nubicar parqueos con topes de protección para los peatones que utilizan la acera\ninmediata.\n\nSe podrá utilizar hasta dos tercios del antejardín como parqueo,\nde forma similar a lo descrito en el artículo anterior, incluyendo un área\nverde por cada tres estacionamientos.\n\n26.5. Cantidad de espacios de estacionamiento por actividad\n\nPara toda actividad que implique la venta de bebidas o comidas,\nrealización de conciertos y bailes, templos, cines, teatros, guarderías,\ncentros de educación privada o sitios de reunión pública, se requiere de un\nespacio de estacionamiento por cada seis usuarios del edificio, y un espacio de\ncarga y descarga cuyos radios de giro y patio de maniobra no podrán estorbar el\nlibre tránsito público vehicular o peatonal, según lo define el Reglamento de\nConstrucciones.\n\nPara toda actividad que implique bodegas, industria,\nsupermercados, centros comerciales, depósitos de materiales, ferreterías,\nentrada y salida de camiones y similares, se requiere de un espacio de estacionamiento\npor cada treinta metros cuadrados de área de ventas; además un espacio para\ncarga y descarga por cada 250 metros cuadrados de construcción, o una fracción de\n125 metros cuadrados. Para proyectos como los descritos anteriormente que\nsobrepasen los 1000 m2 de construcción, los espacios de carga y descarga se\ndefinirán de acuerdo con los resultados del estudio de Impacto Vial del\nproyecto de cada inmueble por construir con la finalidad de que las necesidades\nde espacio de carga y descarga se ajusten a las necesidades reales de operación\nde la estructura que vaya a ser levantada.\n\nEl horario de uso del área de carga y descarga quedará a criterio\nde la oficina de patentes, previa consulta a la oficina de Desarrollo Urbano.\n\nPara locales comerciales que no impliquen la reparación de\nvehículos en el sitio, se requiere de un espacio de estacionamiento por cada\ntreinta metros cuadrados de área de venta.\n\nPara locales que sí impliquen la permanencia de autos en el\nnegocio, sea autodecoradores, talleres, lavacar, cambio de aceite, gasolinera, enderezado y pintura\no similares, se requiere de un espacio de parqueo por cada empleado de la\nempresa que pueda atender a un cliente; de tal manera que en la vía pública no\npermanezcan vehículos siendo atendidos.\n\nPara locales de oficinas se requiere de un espacio de\nestacionamiento por cada 35 metros cuadrados de construcción.\n\nSi un local existente pretende subdividirse en nuevos locales, aun\ncuando estos sean menores a 35 metros cuadrados, se requerirá como mínimo de un\nespacio de estacionamiento extra por cada local nuevo. Lo anterior deberá\nmostrarse en planos constructivos.\n\nCuando se trata de un cambio de uso de una edificación existente,\nel plano deberá especificar el diseño del parqueo privado; cuando por las\ncondiciones del lote no se pueda proveer de la totalidad de estacionamientos\ndentro de la propiedad, se aceptará que el parqueo se ubique a no más de cien\nmetros del sitio donde se genera la actividad.\n\nArtículo 27. Ocupación de la vía pública.\n\n27.1. Propiedad de las vías.\n\nLos terrenos ocupados por carreteras y caminos son propiedad\npública. Nadie puede construir dentro del derecho de vía pública.\n\nTodo terreno que aparezca como vía pública en los planos\nexistentes de la Municipalidad, en el archivo de la Dirección General de Obras\nPúblicas y Transportes, en el de la Dirección General de Caminos, en el de\nCatastro, o en cualquier otro archivo, biblioteca pública o museo, se presumirá\nque tiene la calidad de tal, salvo con una prueba plena en contra, rendida por\naquel que afirme que el terreno en cuestión es de propiedad particular o\npretenda tener algún derecho de uso exclusivo. Mientras no se pronuncie la\nsentencia ejecutoria que así lo declare, nadie podrá impedir o estorbar el uso\npúblico del terreno (artículo 7 de la Ley de Construcciones).\n\n27.2. Ocupación de la vía pública.\n\nEn las vías de su administración, la Municipalidad podrá otorgar\npermisos temporales revocables (por acuerdo del Concejo) para aprovechar las\nvías públicas con determinados fines, privados y de lucro (artículo 6. de la\nLey de Construcciones); y en general, dictar y controlar todo lo relacionado\ncon la seguridad, comodidad y belleza de las vías.\n\nLa ocupación de la vía solo se podrá autorizar mediante el pago de\ntasa para cada tipo de ocupación que fije el Concejo Municipal; esto con el\nconsentimiento de los vecinos inmediatamente afectados.\n\nArtículo 28. Obras en la vía pública.\n\n28.1. Cercas en lotes baldíos\n\nSe cercará todo solar no ocupado que linde con vía pública. En las\nzonas urbanas no debe usarse alambre de púas o similar, y la cerca tendrá una\naltura de dos metros como mínimo.\n\n28.2. Aceras\n\nEs obligación del propietario construir o reconstruir las aceras\nubicadas frente a sus predios con los materiales que indique la Municipalidad;\nen el permiso respectivo de construcción debe indicarse el material de la\nacera. La pendiente de la acera hacia el cordón no podrá exceder el 2%, lo\nmismo que en las entradas de los vehículos a los predios. En el caso del acceso\na garajes, estacionamientos o edificaciones, se permitirá rematar el desnivel\nen una franja no mayor a 50 centímetros de ancho, contados a partir del borde\nexterior del cordón de caño. En los cuadrantes urbanos definidos en este Plan\nRegulador el ancho de las aceras en avenidas (sentido este a oeste) será de dos\nmetros cincuenta (2,50 m) y en calles (sentido norte a sur) será de dos metros\n(2,00 m), medidos desde el cordón del caño.\n\n28.3. Cruces peatonales\n\nEn las esquinas de las cuadras de vías locales pueden construirse\nrampas para personas con necesidades especiales, previo estudio y permiso\nformal. La inclinación máxima de las rampas será de 12,5%; el ancho mínimo de\nla rampa será de 90 centímetros; la rampa debe acompañarse con una barandilla\nnormal a una altura de 90 centímetros para personas no discapacitadas, o para los\nque usan bastón, y una barandilla adicional a una altura de 75 centímetros. En\nlos cruces con semáforo, este tendrá una duración de luz verde necesaria para\nque personas débiles o con silla de ruedas puedan cruzar la calle con seguridad\n(un segundo por metro). Cuando el derecho de vía mida 20 o más metros, deben\npreverse isletas de 1,2 por 1,5 metros como mínimo, a media calle.\n\n28.4. Gradas en espacios públicos\n\nAdemás de lo dispuesto por el Reglamento de Construcciones, deberá\ncumplirse con las disposiciones reglamentarias en beneficio de las personas\ndiscapacitadas.\n\n28.5. Barreras de seguridad\n\nPara la instalación de los postes u otros obstáculos que impiden\nla entrada de vehículos a la acera o a los parques y jardines, se debe\nsolicitar el permiso de la Municipalidad. En estos casos debe preverse un paso\na través del obstáculo, de 1 metro de ancho como mínimo, para las personas en sillas\nde ruedas.\n\n28.6. Vallas y verjas\n\nEn las líneas frontales y laterales de la propiedad donde se exige\nantejardín, no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor a un\nmetro sobre el nivel de la acera. Sobre esta altura únicamente se podrá\ncontinuar con verjas, mallas o rejas que permitan una visibilidad de al menos el\n80% de su superficie. En estas disposiciones no se incluyen los muros de\nretención.\n\n28.7. Arborización de las calles y mobiliario urbano\n\nPara sembrar árboles e instalar cualquier tipo de mobiliario\nurbano (bancas, basureros, casetas telefónicas, postes de alumbrado, pasamanos,\nbarreras de protección, etc.) en los espacios públicos, la Municipalidad hará\nun estudio basándose en los siguientes lineamientos:\n\na) El paso libre entre la línea de propiedad y el elemento por\ninstalar no puede ser menor a 1,5 metros.\n\nb) En los puntos donde convergen dos líneas de propiedad\nperpendicularmente (esquinas), debe existir un retiro de al menos 8 metros. En\ncaso de instalarse quioscos de venta, esta distancia será de 15 metros como\nmínimo.\n\nc) La separación entre el cordón de caño y el mobiliario no será\nmenor de 50 cm. La misma distancia regirá para el cordón de caño y el hoyo de\nun árbol; la dimensión mínima del hoyo será de 30 centímetros de lado o de\ndiámetro.\n\n28.8. Rotura de pavimento\n\nLa rotura de pavimento en la vía pública local para la ejecución\nde obras públicas o privadas requiere de licencia previa de la Municipalidad,\nquien fijará en cada caso las condiciones bajo las cuales la concede. El\nsolicitante de la licencia de rotura en las calles locales estará obligado a ejecutar\nla reparación correspondiente y para garantizarlo deberá depositar, en la\nTesorería de la Municipalidad, el valor correspondiente a la reparación (con\nbase en el artículo III.8 y IV.16 del Reglamento de Construcciones, INVU, y\nartículo 12 de la Ley de Construcciones).\n\n28.9. Instalaciones provisionales, materiales y escombros en la\nvía\n\nPara colocar estructuras de cualquier tipo, depositar los\nmateriales de construcción y escombros o hacer instalaciones de carácter\nprovisional en las vías públicas locales es obligatorio obtener la previa\nautorización municipal. Al no cumplirse estas disposiciones, la Municipalidad\nprocederá, por cuenta del propietario, a suspender la construcción y a eliminar\nel obstáculo. Además, la persona que obstruya o de alguna forma dificulte el\ntránsito en las vías públicas o en sus aceras con materiales, escombros o\ncualquier otro objeto, o coloque vigas, alambres u objetos análogos a lo ancho\nde la vía, será castigado con multa de tres a treinta días (artículo 400,\ninciso 2 del Código Penal).\n\n28.10. Canoas y bajantes\n\nNo se permitirá la caída libre de aguas pluviales sobre la vía\npública (caso de edificaciones cuyo alero colinde con ella); para tal efecto\ndeben disponerse los bajantes pluviales desde techos, balcones, voladizos y\ncualquier otro elemento saliente.\n\n28.11. Altura de los elementos salientes de la línea de\nconstrucción\n\nTodo elemento estructural arquitectónico, de sombra o de\npublicidad debe estar situado a una altura mínima de dos metros cincuenta (2,50\nm).\n\n28.12. Aleros, marquesinas y toldos\n\nEn las zonas de comercio y servicio cuyas edificaciones colindan\ncon la vía pública, es obligatoria la construcción de un alero, toldo o\nmarquesina. Su ancho hacia la calle medirá 50 cm menos que el ancho de la\nacera, pero en las calles peatonales, el ancho será igual a 2,50 metros; la\nseparación mínima entre el nivel de acera y el borde inferior de estos\nelementos será igual a 3 metros.\n\nPara las calles con pendiente se permitirá la altura mínima de 2,4\nmetros y máxima de 3,4 metros.\n\nCapítulo IV. Instalación de Publicidad Exterior\n\nArtículo 29. Objetivos y bases legales\n\nEl objetivo de este capítulo es regular y controlar todo lo\nreferente a la publicidad exterior y rótulos en el cantón de Escazú, con el fin\nde lograr un equilibrio entre la obra urbano-arquitectónica, el mensaje\npublicitario y el entorno paisajístico como medio de comunicación, información\ne identificación. La normativa de este capítulo se dicta de conformidad con el\nartículo 4, inciso \"a\" y el artículo 13, inciso \"d\" del\nCódigo Municipal , los capítulos VII y VIII y artículos 29, 78 y 79 de la Ley\nde Construcciones, el artículo IV.15, incisos 1, 3 y 4 del Reglamento de\nConstrucciones, los artículos 15 y 70 de la Ley de Planificación Urbana y el\nartículo 71 de la Ley Orgánica del Ambiente, así como el artículo 14 de la Ley\nNo. 6890, no obstante, no incluye lo relacionado con publicidad exterior temporal\no rótulos temporales, los cuales serán regulados mediante el \"Reglamento\nespecífico de Publicidad Exterior Temporal\" que para los efectos publicará\nel Proceso Planificación y Control Urbano de la Municipalidad de Escazú de\nconformidad con el artículo No.49 del presente Plan Regulador.\n\nArtículo 30. Glosario de términos\n\nPara los efectos de aplicar este reglamento se establecen las\nsiguientes definiciones:\n\n Alineamiento:\nlínea, fijada por la Municipalidad o el MOPT, con límite o aproximación máxima\nde la construcción con respecto a la vía pública.\n\n Antejardín:\nespacio fijado por la Municipalidad o el MOPT comprendido entre la línea de propiedad\ny la línea de construcción. Sobre este espacio existe una restricción para construir;\nno obstante, constituye propiedad privada.\n\n Anuncio:\ntodo letrero, escritura, impreso, pintura, emblema, dibujo u otro medio cuyo propósito\nsea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo,\nmarca de fábrica, o hacia una actividad comercial, negocio, servicio,\nrecreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a\ncabo en un sitio distinto de aquel donde aparece el anuncio.\n\n Aviso: todo\nletrero que no tenga fines de publicidad comercial.\n\n Aviso de\ntránsito: todo aviso instalado para dirigir el tránsito.\n\n Calles\nlocales: vías públicas dentro del cantón sujetas a la jurisdicción municipal.\n\n Carreteras,\nrutas o vías nacionales: vías públicas sujetas a la jurisdicción del Ministerio\nde Obras Públicas y Transportes.\n\n Colindancia:\nlímites de un predio con respecto a sus predios vecinos.\n\n Derecho de\nvía: el ancho de la carretera o calle; esto es, la distancia entre las líneas de\npropiedad incluyendo calzadas, fajas verdes y aceras.\n\n Línea de\npropiedad: segmento que demarca los límites de la propiedad particular.\n\n Mobiliario\nurbano: estructuras dentro del derecho de las vías públicas, plazas, parques,\netc., tales como casetas de autobús, basureros, barandas, postes, bancas,\nmacetones decorativos y similares.\n\n Monumento:\ncomprende tanto una creación arquitectónica artística aislada, así como un sitio\nurbano o rural, que ofrece el testimonio particular de la cultura o de un suceso\nhistórico.\n\n Nomenclatura\npredial: representación numérica que identifica las edificaciones y las propiedades\n(manzanas, fincas y lotes).\n\n Nomenclatura\nvial: representación nominal o numérica que identifica las vías públicas.\n\n Perspectiva\npanorámica: vista que se da en menor o mayor grado en determinados sectores del\ncantón, en el recorrido de los caminos públicos, en los cuales la composición de\nlos elementos del paisaje circundante brinda una belleza natural escénica digna\nde exaltarse, mantenerse, protegerse y liberarse de obstáculos visuales que la\nlimiten, la deformen o la alteren en perjuicio de los derechos básicos del ser\nhumano.\n\n Propietario:\npersona física o jurídica que ejerce dominio sobre bienes inmuebles mediante escritura\npública.\n\n Publicidad\nexterior: toda publicidad por medio de rótulos, avisos, vallas o similares cuyo\npropósito sea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un\nproducto, artículo o marca de fábrica o hacia una actividad comercial o\nnegocio, servicio, recreación, profesión u ocupación domiciliaria que se\nofrece, vende o lleva a cabo dentro del cantón de Escazú, y que puede ser vista\ndesde la vía pública.\n\n Reparación:\nrenovación de cualquier parte de un rótulo para dejarlo en condiciones iguales\no mejores.\n\n Riesgo:\ncontingencia o probabilidad de un accidente, daño o perjuicio.\n\n Rótulo:\ntodo letrero, escritura, impreso, emblema, pintura, dibujo u otro medio cuyo propósito\nsea llamar la atención hacia algún producto o actividad que se ofrezca o se elabore\nen el mismo sitio donde el rótulo está ubicado, y que no sobrepase los 3 m2 de superficie.\n\n Rótulos o\navisos de obras en construcción o temporales: todo rótulo o aviso cuyo\npropósito sea llamar la atención hacia la construcción de un proyecto público o\nprivado, o cuya instalación haya sido autorizada por la Municipalidad para una\nfinalidad transitoria y por un período de tiempo determinado.\n\n Rótulos de\nfuncionamiento: los que anuncian el nombre del establecimiento y/o la clase de servicio\nque presta.\n\n Vía\npública: infraestructura vial de dominio público y de uso común que por\ndisposición de la autoridad administrativa se destine al libre tránsito, de\nconformidad con las leyes y reglamentos, y que de hecho ya esté destinada a ese\nuso público.\n\n Visibilidad:\nefecto de percepción y distancia necesarios para que el conductor pueda circular\npor una vía sin peligro de accidentes.\n\n Zona de\nretiro: terreno privado que el MOPT o la Municipalidad define como de no utilización\npara efectos constructivos por parte del dueño, y que se usa generalmente como\njardín o área verde.\n\nArtículo 31. Aplicación\n\nLa exhibición exterior de anuncios, rótulos, letreros, avisos,\nmantas publicitarias o vallas (en adelante \"rótulos\") se norma en el\npresente capítulo, el cual rige para todo el cantón de Escazú.\n\nIncluye no solo las vías públicas, sino también las áreas de\nantejardín y cualquier espacio donde se ubique un rótulo que pueda ser\napreciado desde la vía pública.\n\nQueda excluida de la aplicación de este reglamento la exhibición\nde rótulos oficiales de señalización vial aprobados por el MOPT y la\nMunicipalidad, y los rótulos que no pueden ser apreciados desde la vía pública.\n\nArtículo 32. Prohibiciones.\n\nQueda prohibida la exhibición de rótulos en los siguientes casos:\n\na) En la vía pública, excepto el adosado al mobiliario urbano y\nque previamente ha sido autorizado por la Municipalidad (casetas de bus,\nseñalización vial, etc.), y los incluidos en el artículo 36 de este reglamento;\nasimismo, se exceptúan los rótulos perpendiculares a las fachadas sobre aceras,\npero solo en los cuadrantes urbanos de los tres distritos del cantón definidos\ncomo tales en este reglamento, colocados a no más de 50 cm hacia adentro del cordón\ny caño. Estos rótulos perpendiculares no podrán tener más de un metro y veinte centímetros\nde largo por 70 centímetros de alto y la distancia vertical entre el borde\ninferior del rótulo y la acera no podrá ser menor de 2,60 m. Se permitirá\nsolamente un rótulo de este tipo por local comercial.\n\nb) En zonas residenciales, con excepción de rótulos de\nfuncionamiento no mayores a 1 metro cuadrado\n\nc) A menos de tres metros de los rótulos de señalamiento y\nnomenclatura vial, ambos en cualquier dirección.\n\nd) Que sobrepasen la altura permitida de un tercio del ancho del\nderecho de vía.\n\ne) En lugares donde obstaculice la visibilidad de los rótulos de\nseñalamiento vial.\n\nf) Con concentraciones intensas de luz, reflexiones o luces\nintermitentes, así como con contrastes perjudiciales que puedan perturbar la\nvisibilidad de los conductores o transeúntes.\n\ng) En áreas regidas por la Ley de Patrimonio Histórico\nArquitectónico.\n\nh) En linderos de colindancia con otros predios.\n\ni) En vallas que no cumplan el retiro con los predios vecinos\ncolindantes, el cual como mínimo debe ser igual a la altura total de la valla\npublicitaria.\n\nj) En estructuras tipo tapia publicitaria para cerramiento de\nlotes, con excepción de aquellas que son para cerrarlos durante el proceso de\nconstrucción, para lo cual deberán presentar el permiso constructivo\ncorrespondiente aprobado. Podrán construirse en línea de propiedad y ser\ncolocadas única y exclusivamente cuando se inicia la etapa de construcción del\nproyecto aprobado por la Municipalidad, debiendo ser removidas al finalizar la\nobra. Se admitirán sólo en proyectos de 500 m2 o más de área de construcción y\nse admitirán solamente paneles a nivel de acera con no más de 3 metros de\naltura total.\n\nEn casos de tener iluminación los paneles de la tapia, los\nreflectores sólo podrán colocarse dentro de la línea de propiedad, debiendo el\ninteresado hacer los ajustes necesarios.\n\nArtículo 33. Licencias\n\nPara colocar o fijar cualquier rótulo, con excepción de los\nenumerados en el artículo 36 de este Reglamento, deberá solicitarse\nautorización a la Municipalidad. La licencia será solicitada por el patentado\ncomercial del negocio o actividad donde se va a fijar el rótulo y por el dueño\ndel predio donde el aviso se ubicará.\n\nEn caso de rótulos de funcionamiento el permiso respectivo se\notorgará dentro del trámite de la patente del negocio y no se cobrará por este\nseparadamente, sino que se incluirá dentro del costo de la patente.\n\nCuando el rótulo esté adosado al mobiliario urbano (en los casos\nque expresamente permitiera la Municipalidad), el permiso será solicitado por\nel interesado directo.\n\nLos requisitos para obtener la licencia son los siguientes:\n\na) Llenar formulario de solicitud del permiso.\n\nb) Copia del plano catastrado del lote donde se va a ubicar el\nrótulo, con el alineamiento oficial otorgado por la Municipalidad o el MOPT.\n\nc) Croquis del rótulo, incluyendo el arte de la propaganda o\nanuncio.\n\nd) Plano constructivo del rótulo, si este requiere de estructura\nde soporte o anclaje especial y si tiene más de 6 m2 de área de publicidad. El\nplano deberá indicar además de la estructura de anclaje o soporte, los\nmateriales de construcción y el sistema de iluminación, si lo incluye, con las\nespecificaciones técnicas y diseño eléctrico, con la firma del profesional responsable\n(Arquitecto o Ingeniero).\n\ne) Para rótulos adosados a la fachada y que formen parte de esta,\nse debe adjuntar un levantamiento de la fachada con medidas a escala,\nespecificando la ubicación exacta y un boceto del contenido del mensaje o\nimagen del rótulo.\n\nf) Para los rótulos con soporte independiente debe incluirse un\nplano de ubicación que muestre la distancia a las colindancias y al\nalineamiento oficial, así como hasta la edificación, si esta existiera.\n\ng) En los rótulos que requieran plano constructivo, de acuerdo con\nel punto \"d\" anterior, se exigirá póliza para cubrir daños a\nterceros. El monto de la póliza la determinará el Departamento de Desarrollo\nUrbano, tomando en cuenta el tamaño, la altura y la complejidad del rótulo.\n\nTodos los rótulos deberán presentar un satisfactorio aspecto\nestético y no contendrán expresiones obscenas o contrarias a la moral, al orden\npúblico o a las buenas costumbres, ni términos que directamente dañen o\ninjurien los derechos consagrados en la Constitución o en las Leyes.\n\nArtículo 34. Precio de la licencia\n\nPara que una licencia surta sus efectos es indispensable que su\nimporte haya sido cancelado. El precio de la licencia por la exhibición de\nrótulos en el cantón de Escazú es la siguiente:\n\n1. Anuncios adosados a las fachadas de los edificios,\nindependientemente de su estructura, material o tamaño (permitidos por este\nReglamento) excepto los luminosos: cuatro por ciento (4%) del salario mínimo.\n\n2. Anuncios con soporte independiente, ubicados dentro de\npropiedad privada, independientemente de su estructura, material, altura o\ntamaño (permitidos por este Reglamento): diez por ciento (10%) del salario\nmínimo.\n\n3. Cualquier tipo de rótulo o anuncio permitido por este\nReglamento que funcione con sistemas de iluminación incorporados a su\nfuncionamiento (rótulos de neón y sistemas similares, y rótulos con iluminación\ninterna): veinte por ciento (20%) del salario mínimo.\n\n4. Anuncios en predios sin edificaciones, contiguo a vías\npúblicas, independientemente de su estructura, material y tamaño, excepto las\nvallas publicitarias: cincuenta por ciento (50%) del salario mínimo.\n\n5. Cualquier tipo de rótulo o anuncio permitido por ley, instalado\nsobre paredes de edificios o estructuras de cualquier material y tamaño\n(vallas) o pintados directamente sobre las paredes: cien por ciento (100%) del\nsalario mínimo.\n\nArtículo 35. Cobro de la licencia\n\nLos propietarios de bienes inmuebles o patentados de negocios\ncomerciales donde se instalen rótulos o anuncios y las empresas que vendan o\nalquilen espacios para publicidad de cualquier tipo mediante rótulos, anuncios\no vallas, pagarán un impuesto anual dividido en cuatro tractos trimestrales.\nDicho impuesto se calculará como un porcentaje del salario mínimo que contemple\nla relación de puestos de la Municipalidad al primer día del mes de enero de\ncada año, según el tipo de anuncio o rótulo instalado, y de acuerdo con las\ncategorías que se especifican en el artículo 34 anterior.\n\nArtículo 36. Exención del pago de licencia\n\nLos rótulos de interés público (previamente reconocidos por la\nMunicipalidad por cumplir exclusivamente una finalidad pública de provecho\nevidente para la comunidad, están exentos del pago de la licencia, siempre que\nno lleven publicidad, salvo en casos expresamente autorizados por la\nMunicipalidad.\n\nEstos rótulos podrán ser de nomenclatura de calles, avenidas,\npredios, parques o plazas, placas de ubicación de sitios históricos, placas de\nhomenaje y los rótulos guía para indicación de servicios públicos varios.\n\nArtículo 37. Superficie del rótulo\n\nComo superficie del rótulo se entiende la parte que encierra la\nimagen o el texto que lo conforman, independientemente de su forma de soporte.\nEn todo caso, los elementos de iluminación del rótulo forman parte de este para\nel presente cálculo. Si el rótulo está pintado sobre un área mayor (fachada,\ntapia o similar), se calculará el área rectangular que abarque todo el mensaje\nexhibido.\n\nEn todos los casos se tomará en cuenta el número de caras que\ntenga el rótulo para realizar el respectivo cálculo.\n\nEn las zonas residenciales, en los casos que se permite, los\nrótulos no podrán exceder de 1,0 metros cuadrados y deberán colocarse paralelos\na la calle. En las zonas comerciales, para establecimientos de menos de 200\nmetros cuadrados de superficie, el tamaño máximo del rótulo será de 3 metros\ncuadrados y se admitirá uno sólo por patentado.\n\nEn casos de establecimientos de más de 200 metros cuadrados hasta\n500 metros cuadrados se permitirá un rótulo adosado a la fachada del local, con\nno más de 5 metros cuadrados. En establecimientos de más de 500 metros\ncuadrados hasta 1000 metros cuadrados, se permitirá un rótulo adosado a la\nfachada del local con no más de 6 metros cuadrados y un rótulo con soporte\nindependiente que no sobrepase los 6 metros cuadrados. En establecimientos de\nmás de 1000 metros cuadrados hasta 2000 metros cuadrados, se permitirán dos\nrótulos adosados a la fachada del establecimiento con no más de 9 metros\ncuadrados y un rótulo con soporte independiente de no más de 9 metros\ncuadrados. En establecimientos de más de 2000 metros cuadrados se permitirán\ndos rótulos adosados a la fachada del establecimiento con no más de 36 metros\ncuadrados y un segundo rótulo con soporte independiente que no sobrepase los 15\nmetros cuadrados. Estos rótulos excepto los que se permiten con soporte\nindependiente, tendrán que ubicarse paralelamente a la fachada y a una altura\nno menor de 2,5 m. No podrán sobrepasar el nivel máximo de la precinta.\n\nSe podrán colocar en las precintas de las edificaciones, pero no\nen los techos. La altura de los rótulos con soporte independiente no podrá\nsobrepasar un tercio del ancho del derecho de vía al cual enfrentan. En\nproyectos de centros comerciales se exigirá que la propuesta de rótulos en la fachada\nde la edificación venga diseñada como parte del proyecto, con la firma del\nprofesional responsable.\n\nSe permitirá sólo un rótulo que se ubique en la fachada para cada\npatentado sin perjuicio de poder colocar una estructura con soporte\nindependiente, tipo \"Tótem\" que agrupe todos los rótulos de los\nestablecimientos del centro comercial. En estos casos el rótulo individual de\ncada local no podrá sobrepasar los 3 metros cuadrados.\n\nArtículo 38. Plazo de la licencia\n\nLa licencia para la colocación de rótulos tendrá vigencia durante\nun período de dos años a partir del cual deberá solicitarse su renovación. La\nlicencia se podrá renovar, previa inspección municipal para conocer el estado\ndel rótulo. En caso de existir alguna alteración en sus condiciones tales como\ncambios no autorizados, realizados posteriormente a su colocación, malas condiciones\npor falta de mantenimiento o, si en algún aspecto viola este Reglamento, no se autorizará\nla renovación de la licencia hasta que se ponga a derecho la situación.\n\nArtículo 39. Requisitos técnicos\n\nTodo rótulo que por sus dimensiones o posición esté dentro de los\nparámetros del artículo 5, inciso d), pero que se considere peligroso por las\ncargas a que esté sometido o por alguna razón de seguridad complementaria,\ndeberá adherirse a los edificios o donde su instalación permita, por medio de\nanclajes de metal, pernos o tornillos de expansión. No se permitirá que sean\nclavados a listones.\n\nEn zonas urbanas solo se autorizará el empleo de metal y postes de\nconcreto en el levantamiento de estructuras.\n\nArtículo 40. Responsabilidad\n\nEl profesional a cargo de la obra (Arquitecto o Ingeniero Civil)\nque firme la solicitud y/o los planos constructivos para el permiso de\nconstrucción del rótulo será responsable de la seguridad de este en cuanto a su\nestabilidad y riesgo estructural. Los posibles daños a terceros ocasionados por\nel desprendimiento total o parcial del rótulo serán responsabilidad del\npropietario, quien deberá contar con póliza de daños a terceros de acuerdo con\nel inciso g. del artículo 33 de este reglamento.\n\nArtículo 41. Sanciones\n\nLa Municipalidad podrá cancelar la licencia para un rótulo de\npublicidad exterior y ordenar su retiro o demolición a costa del propietario,\ncuando se le hayan hecho modificaciones no autorizadas por la Municipalidad, o\ncuando esté en mal estado por falta de cuidado y conservación.\n\nPara la cancelación de la licencia se seguirá el debido proceso,\nque consistirá en que el Departamento de Desarrollo Urbano notifique al\npermisionario del rótulo, otorgándole un término para que corrija la anomalía,\nque será de tres a quince días según sea la situación, advirtiéndolo que en\ncaso de incumplimiento se ordenará la cancelación de la licencia y la\ndemolición del rótulo a su costo. De lo contrario, la Municipalidad lo hará y\nle cobrará el costo más un cincuenta por ciento por concepto de multa.\n\nEl Código Penal (artículo 386, inciso 2), sanciona con una pena de\ntres a treinta días de multa a quien con fines de anuncio o propaganda y sin\npermiso del dueño o poseedor, o de la autoridad respectiva, escribiere o\ntrazare dibujos o emblemas, o fijare papeles o carteles en la parte exterior de\nuna construcción, edificio público o privado, casa de habitación o pared. La\nLey N. 6890 (Reformas al Código Municipal y Leyes Conexas, en su artículo 14,\ninciso \"a\"), especifica: \"Para que en todos los casos de\nincumplimiento del Reglamento de Rótulos se sancione a los infractores con la\ncancelación de la licencia o patente municipal y con el cierre del\nestablecimiento comercial. Previamente deberá notificarse al trasgresor, quien\ntendrá un término de cinco días hábiles para ponerse a derecho\".\n\nEn casos de tapias publicitarias y/o vallas, que se construyan sin\npermiso, la Municipalidad estará facultada para desmantelarlas y cobrar al\npropietario de la tapia publicitaria y/o valla, un 50% más del costo del\ndesmantelamiento. Se deberá notificar al propietario de la estructura por una sola\nvez y en caso de no desmantelarla este en un plazo de cinco días hábiles, luego\nde la notificación, la Municipalidad podrá desmantelarla sin ningún perjuicio\npara esta, y la considerará desechable.\n\nCapítulo V. Transitorios\n\nArtículo 42. Cobro de la licencia de rótulos\n\nLos parámetros del costo del precio de la licencia para publicidad\nexterior descritos en este Reglamento quedan en suspenso hasta que sean\nincluidos en reforma por realizarse a la Ley N.7340 (\"Tarifa de Impuestos\nMunicipales del Cantón de Escazú\"). Mientras se realiza esta reforma solo\nse cobrará el impuesto correspondiente a construcción, o sea, el 1% del costo\ndel rótulo o valla publicitaria.\n\nArtículo 43. Certificado de uso de suelo\n\nA partir de la entrada en vigor de este Reglamento, la\nMunicipalidad podrá iniciar la emisión del Certificado de Uso de Suelo de\nacuerdo con los parámetros modificados del Plan Regulador en esta materia.\n\nArtículo 44. Requisitos de alineamiento y clasificación de la\nred vial\n\nUna vez aprobados estos reglamentos por el Ministerio de Obras\nPúblicas y Transportes, los requisitos de alineamiento y clasificación entrarán\nen vigor de acuerdo con los artículos 3. y 19 de la Ley General de Caminos\nPúblicos.\n\nArtículo 45. Rótulos existentes\n\nLa reglamentación de rótulos para las licencias nuevas entra en\nvigor junto con el resto de los reglamentos. Los rótulos existentes,\nlegalizados ante la Municipalidad, deberán ponerse a derecho y ajustarse al\nreglamento en un plazo de seis meses, a partir de la entrada en vigor del Plan Regulador.\nEsta reglamentación deroga y sustituye el \"Reglamento para la Instalación\nde Publicidad Exterior en el Cantón de Escazú\" (Alcance N. 36 a La Gaceta\nN. 100 del 25 de mayo del 2001).\n\nArtículo 46. Trámites iniciados\n\nSe reconocerá el trámite iniciado y comprobado como tal, de\nproyectos que hayan presentado su trámite de aprobación en el nivel de planos\nconstructivos en las diferentes instituciones que deben revisarlos previamente\nal Permiso de construcción municipal, según corresponda al tipo de proyecto,\nsean estas INVU, SETENA, Ministerio de Salud, AyA,\nMOPT, INS y Comisión Nacional para la prevención y atención de Emergencias.\n\nPara los efectos anteriores, el Proceso Planificación y Control\nUrbano de la Municipalidad de Escazú creará un registro, donde los proyectos\ndeberán inscribirse en el transcurso de los quince días hábiles siguientes a la\npublicación en el diario oficial La Gaceta del Plan Regulador de Escazú o sus\nmodificaciones. En este caso, para que los proyectos puedan inscribirse deberán\ncumplir con los siguientes requisitos:\n\na) Comprobante de recibo de documentos o constancia de la\ninstitución respectiva, que indique el inicio del trámite para la obtención de\nuna licencia, permiso o visado o bien el respectivo comprobante de que dicha\nlicencia, permiso o visado ya ha sido otorgado.\n\nb) Constancia de presentación de los respectivos documentos a la\nSecretaría Técnica Nacional Ambiental según corresponda para la obtención de la\nviabilidad ambiental si así lo requiere el proyecto.\n\nLos proyectos inscritos podrán ser revisados con las normas del\nPlan Regulador publicado en la Gaceta No. 54 del 17 de marzo del 2005 y sus\nmodificaciones de la Gaceta No.90 del 11 de mayo de 2006, para tales efectos,\nuna vez vencidos los quince días hábiles para la inscripción de proyectos no se\nrecibirá ningún proyecto adicional y se abrirá un nuevo plazo de 80 días\nhábiles para que los proyectos inscritos presenten la solicitud de permiso de\nconstrucción a la Municipalidad de Escazú.\n\nVencido el segundo plazo de 80 días hábiles, los proyectos que no\nhayan solicitado el respectivo permiso de construcción a la Municipalidad de\nEscazú, perderán todo derecho a ser considerados dentro del presente régimen de\nexcepción y en caso de que la solicitud de permiso de construcción sea\npresentada luego de vencido el citado plazo, el proyecto será evaluado con las normas\nvigentes del Plan Regulador de Escazú.\n\nArtículo 47. Zona de Interés Patrimonial Cuadrante Urbano de\nEscazú\n\nEl Concejo Municipal deberá asignar los fondos necesarios para\ncontratar los estudios que por etapas deberán ir efectuándose para que en el término\nde 10 años se concluyan los proyectos específicos que se contemplan en el\nartículo 16.5.3 de la Zona de Interés Especial Patrimonial del Cuadrante Urbano\nde Escazú.\n\nArtículo 48. Zona de Comercio Lineal Sector Centro Comercial\nPlaza Country-Río San Rafael\n\nEl sector desde la esquina Noreste del CRCC hasta el Río San\nRafael tendrá uso de Zona de Comercio Lineal (ZCL) pero aplicable hasta que se\nconstruya la radial propuesta a conectar con la autopista Próspero Fernández.\n\nArtículo 49. Rótulos temporales\n\nEn el plazo de seis meses de publicadas estas modificaciones al\nPlan Regulador, el Departamento de Desarrollo Urbano deberá desarrollar una\nnormativa para regular los rótulos temporales.\n\nCapítulo VI. Glosario\n\nArtículo 50. Definición de los términos.\n\n Alameda:\nvía de tránsito exclusivamente peatonal para usos recreativos, espirituales y físicos\nde sus ocupantes.\n\n Alineamiento:\nLínea, fijada por la Municipalidad o el MOPT, con límite o aproximación máxima\nde la construcción con respecto a la vía pública.\n\n Altura\ntotal: en una edificación, corresponde a la distancia entre el nivel del piso\nprincipal (vestíbulo) y la viga corona del último piso.\n\n Altura de\npiso: Para efectos de este reglamento se toma una medida de tres metros con cincuenta\ncentímetros, como la altura máxima de un piso.\n\n Antejardín:\nespacio comprendido entre la línea de propiedad y la línea de construcción, fijado\npor la Municipalidad o el MOPT.\n\n Anuncio:\nTodo letrero, escritura, impreso, pintura, emblema, dibujo u otro medio cuyo propósito\nsea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo\no marca de fábrica, o hacia una actividad comercial o negocio, servicio, recreación,\nprofesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a cabo en un sitio,\ndistinto de aquel donde aparece el anuncio.\n\n Área\nMetropolitana: el conjunto de áreas urbanas correspondientes a distintas jurisdicciones\nmunicipales y que, al desarrollarse en torno a un centro principal de población,\nfunciona como una sola unidad urbana. el Área Metropolitana de San José involucra\n12 cantones, vecinos del cantón de San José.\n\n Avenida:\nvía pública, con orientación predominante de este a oeste.\n\n Aviso: todo\nletrero que no tenga fines de publicidad comercial.\n\n Aviso de\ntránsito: todo letrero instalado para dirigir el tránsito.\n\n Cabida:\nárea de un lote.\n\n Calzada: es\nla franja comprendida entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje, destinada al\ntránsito de vehículos.\n\n Calle: vía\npública con orientación predominante de norte a sur.\n\n Calles de\nretorno: vía pública sin salida, diseñada para viraje en un solo sentido.\n\n Certificado\ncatastral: es el documento expedido por el Catastro mediante el cual se certifica\nque el plano del inmueble ha sido debidamente inscrito en esa oficina, con la indicación\nde si la zona donde se localiza el inmueble es zona catastral o zona\ncatastrada.\n\n Cobertura\ndel área libre de restricciones (en ZCERT): es el área total del terreno\nrestando el área comprometida como zona de no construcción o protección del\nmargen del río, área que no puede ser contabilizada dentro del área construible\nde un proyecto.\n\n Cobertura\nde edificación: se define como el área cubierta por la construcción de la edificación,\nasí como las áreas impermeables tales como parqueos, piscinas, canchas de tenis\ny senderos peatonales asfaltados. el área libre de cobertura es el área verde o\ninclusive la que tiene pavimentos permeables.\n\n CONAPAM:\nConsejo Nacional de la Persona Adulta Mayor.\n\n Condominio:\ninmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos\npropietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.\n\n Condominio\nvertical: modalidad mediante la cual cada condominio es propietario exclusivo\nde parte de la edificación conformada por varios pisos y en común de todo el terreno\ny edificaciones o instalaciones de uso general.\n\n Condominio\nhorizontal: la modalidad donde cada condómino es propietario exclusivo de un\nterreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietario de las\náreas comunes.\n\n Condominio\nmixto: son aquellos donde pueden presentarse en una misma finca matriz, condominios\nverticales y horizontales.\n\n Condominio\ncombinado: es un proyecto donde se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones,\ndeben ser compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la\nzona donde se localicen.\n\n Condominio\nde condominios: proyecto donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisión\nde una finca filial matriz. Lo anterior debe permitirse en los reglamentos de condominio\ny administración, tanto de la finca matriz inicial como de la finca filial\nmatriz; debiendo contener ambos reglamentos las normas que regulen la relación\nentre los condominios y de cómo se ejercerán los derechos y obligaciones de los\npropietarios y / o condóminos.\n\n Condominios\nde lotes: son aquellos donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales,\nque pueden ser destinados a uso agrícola, industrial, pecuario, turístico, comercial,\nhabitacional, de recreo y / o cualquier otro propósito lícito. Pueden estar destinados\na la prestación de servicios o para construir edificaciones. En los condominios\nhorizontales de lotes cada finca filial será denominada finca filial primaria\nindividualizada (FFPI).\n\n Conjunto:\ndesarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios\nlotes, que comparten área y servicios de uso y utilidad general, como las vías internas,\nlos estacionamientos, zonas verdes, los muros de cerramiento, y otras áreas.\n\nPuede conformarse también por varias edificaciones de vivienda,\ncomercio o industria, estructuralmente independientes.\n\n Condohotel:\nmodalidad de operación de hospedaje en que la propiedad del inmueble esta acogida\na la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, o aplica principios contenidos\nen ésta y en el que la explotación hotelera está garantizada mediante un contrato\nde administración, con una empresa operadora hotelera que asuma las funciones\ncorrespondientes a los administradores según la Ley y las que se derivan del carácter\nhotelero de la operación. El 70% del tiempo al año debe de dedicarse el establecimiento\ncomo mínimo al servicio de hospedaje, del 30% puede ser utilizado por los condóminos\n\n Conservación:\nla conservación de bienes culturales representa, ante todo, un proceso para prolongar\nsu existencia.\n\n Consolidación\n(o conservación directa): Añadido o aplicación de materiales adhesivos o de refuerzo\na la obra original, a fin de asegurar su duración o su integridad física.\n\n Cuadra: se\ndefine como cuadra el lado de una manzana.\n\n Densidad\nNeta residencial (o Densidad Inmobiliaria): relación entre el número de\nviviendas y el área destinada al uso residencial con sus respectivos patios y\nservicios conexos. No se incluyen las áreas de vías parques u otros usos.\n\n Densidad\nBruta Residencial: relación entre el número de viviendas de un proyecto residencial\ny la superficie total del terreno donde este se desarrolla. Se incluyen áreas\nde vías y de otros usos complementarios del proyecto.\n\n Derecho de\nvía: ancho de la carretera, calle, sendero, servidumbre; esto es, la distancia entre\nlíneas de propiedad, incluyendo calzada, fajas verdes y aceras.\n\n Distrito:\nunidad administrativa que sigue a la vecindad (barrio). Puede contener más de cinco\nunidades vecinales, por lo que varía la población contenida. El elemento que determina\nmejor su escala es el colegio secundario.\n\n Dormitorio:\nse define como un espacio habitacional destinado exclusivamente al descanso de\npersonas, dependiente e integrado física y funcionalmente a una vivienda. Su\ndiseño y acondicionamiento deben mantener su carácter como parte de la unidad\nhabitacional, por lo que no podrá contar con servicios comunes independientes\ncomo lavandería, cocina, cocineta u otros que le permitan funcionar como unidad\nautónoma.\n\n Edificación\nen altura: se considera edificación en altura aquella que sobrepase los 14\nmetros de altura, medidos desde el nivel del piso principal (vestíbulo) hasta\nla viga corona del último piso. Para este tipo de edificaciones, previo al\ntrámite de Permiso de Construcción, podrá requerirse la gestión del visto bueno\nante la Dirección General de Aviación Civil (DGAC).\n\n Edificios\nMultifuncionales: proyectos de uso mixto comercial, residencial y servicios con\nun edificio o varios, que integren en forma arquitectónica adecuada los\ndiferentes usos y áreas verdes y espacios de integración tales como plazoletas,\nvestíbulos, terrazas y similares.\n\n Equipamiento\nurbano: todos los elementos que la ciudad requiere para funcionar con eficiencia,\nentendiéndose esta como un sistema integrado de estructuras donde los elementos\nsociales siguen pautas que determinan la ubicación de las instituciones. A la\nvez, la interacción de los procesos institucionalizados produce la organización\ny coordinación de tales elementos que, al relacionarse entre sí en su expresión\nfísica, configuran y dan carácter a la estructura urbana.\n\n Ficha\ncatastral: es el documento donde se registra la información básica numérica y\nliteral de cada predio.\n\n Finca:\nporción de terreno inscrita como unidad jurídica en el Registro Público o\nsusceptible de ser registrada, mediante un número que la individualiza.\n\n Fondo:\nprofundidad de una parcela; distancia perpendicular entre la línea paralela a\nla que existe entre el frente del lote y su parte posterior.\n\n Fraccionamiento:\ndivisión de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir,\nexplotar o utilizar en forma separada las parcelas resultantes; incluye\nparticiones de adjudicación.\n\n Intensidad\nde uso: grado de aprovechamiento de los terrenos o estructuras, tomando en cuenta:\na) Tipo de actividad desarrollada, b) Porcentaje de cobertura y área de piso,\nc) Densidad de población, y d) Tránsito resultante.\n\n Intersección:\nárea donde dos o más vías se unen o cruzan, aunque no necesariamente haya\nmezcla de flujos.\n\n Línea de\nconstrucción: la que demarca el límite de la edificación permitido dentro de la\npropiedad.\n\n Línea de\npropiedad: la que demarca los límites de la propiedad particular.\n\n Mapa\noficial: plano o conjunto de planos donde se indican con exactitud las vías\npúblicas y áreas por reservar para usos y servicios comunales.\n\n MINSA:\nMinisterio de Salud.\n\n Monumento:\ncomprende la creación arquitectónica artística aislada, así como el sitio urbano\no rural que ofrece el testimonio particular de una civilización, de una fase representativa\nde la evolución o progreso, o de un suceso histórico.\n\n Nomenclatura\npredial: representación numérica que identifica, de acuerdo con este reglamento,\nlas edificaciones y las propiedades (manzana, finca, lotes).\n\n Nomenclatura\nvial: representación nominal o numérica que, de acuerdo con este reglamento,\nidentifica las vías públicas.\n\n Nomenclatura\nzonal: la que identifica el nombre de la zona.\n\n Obras de\ninfraestructura: conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios\npúblicos tales como abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad,\nademás de vías públicas.\n\n Pavimento\nimpermeable: aquellas superficies que responden a usos tales como accesos, parqueos,\ncanchas recreativas y otros, construidas en el nivel del terreno y que impiden\nel proceso normal de absorción de agua.\n\n Parcela:\nunidad catastral representada por una porción de terreno, que constituye una unidad\nfísica completa, y que se encuentra delimitada por una línea que, sin\ninterrupción, regresa a su punto de origen.\n\n Plan\nProyecto de Renovación Urbana: Propuesta preliminar de intervención para una determinada\nárea urbana, que contiene todos los elementos requeridos para ejecutar el proyecto\nde renovación urbana, entre ellos, políticas, pautas y lineamientos.\nCorresponde al proceso de conceptualización del proyecto.\n\n Plan\nRegulador: instrumento de planificación local que define, en un conjunto de\nplanos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento gráfico o suplemento, la\npolítica de desarrollo y los planes para la distribución de la población, usos\nde la tierra, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales, y\nconstrucción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas.\n\n Plano\ncatastrado: plano de agrimensura que ha sido inscrito en el Catastro Nacional.\n\n Plantel:\nárea destinada a guardar maquinaria, vehículos, materiales, juegos mecánicos y similares.\n\n Preservación:\nconsiste en la conservación de los bienes culturales en las mismas condiciones\nen que se los ha encontrado, protegiéndolos de la humedad, de los agentes químicos\ny de todo tipo de plagas y de microorganismos.\n\n Prevención\ndel deterioro (conservación indirecta): consiste básicamente en la protección de\nbienes culturales mediante el control del medio físico donde se encuentran. Se\nincluyen aquí el control de la humedad, la temperatura y la luz, y diversas\nmedidas para prevenir los incendios accidentales o premeditados, el robo y el\nvandalismo. Abarca también medidas para reducir la contaminación atmosférica,\nlas vibraciones debidas al tránsito urbano y el hundimiento del suelo.\n\n Propietario:\npersona física o jurídica que ejerce el dominio sobre bienes inmuebles mediante\nescritura pública.\n\n Proyecto\nvertical: es la edificación conformada por más de un nivel constructivo que debido\na su configuración de unidades habitacionales, comerciales o mixtas comparten una\ninfraestructura sanitaria común, compuesta por un sistema integral de\ntratamiento y disposición de aguas residuales. Este tipo de proyecto puede\ndesarrollarse dentro o fuera de un régimen de condominio. En algunos casos,\ncuando se proyecten incrementos en altura ya sea por los parámetros\nconstructivos o por algún tipo de incentivo, estos deberán contar con la\nautorización previa de la Dirección General de Aviación Civil. Un proyecto de más\nde un nivel que no cuente con un sistema de tratamiento de aguas residuales no\nse considera un proyecto vertical para efectos de esta definición.\n\n Reconstrucción:\nvolver a construir edificios históricos o centros urbanos antiguos con materiales\nnuevos y con base en documentos confiables, no en conjeturas.\n\n Reglamentos\nde Desarrollo Urbano: son cuerpos de normas que adoptan las Municipalidades con\nel objeto de hacer efectivo el Plan Regulador.\n\n Reparación:\nrenovación de cualquier parte de una obra, para dejarla en condiciones iguales\no mejores que las anteriores.\n\n Restauración:\nproceso cuyo objetivo es conservar y revelar los valores estéticos e históricos\nde un monumento, reavivar la idea primitiva y, por tanto, la comprensión del\nobjeto. La restauración y la restitución de detalles y fragmentos se practica\nfrecuentemente y debe basarse en el respeto del original, de los elementos\nantiguos y de las partes auténticas.\n\n Retiro\nlateral: es el espacio exigido entre el lindero lateral del lote y la parte más\ncercana a la construcción.\n\n Retiro\nposterior: espacio abierto exigido entre la construcción y el lindero posterior\ndel lote.\n\n Retiros:\nespacios abiertos no edificados, comprendidos entre una estructura y los\nlinderos del respectivo predio, se miden a partir de ejes de estos.\n\n Revalorización:\nmanera de preservar los edificios históricos, manteniéndolos en uso, práctica\nque entraña una cierta modernización o alteración, adaptada a las nuevas circunstancias.\n\n Riesgo:\ncontingencia o probabilidad de un accidente, daño o perjuicio.\n\n Rotonda:\nforma especial de intersecciones a nivel o combinadas con pasos a desnivel, en donde\nexiste una zona de circulación en un solo sentido, generalmente levógiro.\n\n Rótulo:\ntodo letrero, escritura, impreso, emblema, pintura u otro medio cuyo propósito\nsea llamar la atención sobre algún producto o actividad que se ofrezca o se\nelabore en el mismo sitio donde el rótulo está ubicado.\n\n Rótulos o\navisos de obras en construcción o temporales: todo letrero, escritura, impreso,\nemblema, pintura u otro medio cuyo propósito sea llamar la atención hacia la\nconstrucción de un proyecto público o privado, cuya instalación haya sido\npermitida por la autoridad para una finalidad transitoria y por un período de\ntiempo determinado.\n\n Ruta:\ncarretera nacional, denominada así por la Ley General de Caminos.\n\n Suelo\nurbanizable: aquel que tiene potencial y condiciones para ser urbanizado.\n\n Suelo\nurbanizado: toda porción de suelo que se encuentra edificado o que está dotado\nde infraestructura y servicios.\n\n Tugurio:\nlocal destinado a vivienda establecida en un inmueble objeto de declaratoria oficial\nde inhabitabilidad. Compréndase en ese concepto casa, apartamentos, cuartos y\nen general toda construcción o estructura destinada total o parcialmente al\nexpresado fin, aunque solo se trate de refugio en sitio no urbano de carácter\nimprovisado.\n\n Ubicación:\nsituar convenientemente cada equipamiento en relación con los otros y con respecto\na estructuras de la ciudad, de acuerdo con ciertos condicionantes físicos, ambientales\ny de comodidad.\n\n Urbanización:\nel fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la\nconstrucción de calles y provisión de servicios. (Definición de la Ley de\nPlanificación Urbana). Los planos de urbanización deben ser aprobados como\ntales por el Instituto nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) con base en las\nnormas del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y\nUrbanizaciones.\n\n Uso\ncondicional: aquel que puede darse en una zona, siempre y cuando se cumplan los\nrequisitos especiales que establezca la Municipalidad, adicionales a los\nestipulados por los usos conformes.\n\n Uso del\nsuelo: estudio que muestra la situación y distribución del suelo con respecto a\nla vivienda, comercio, industria, educación, salud, recreación, fines públicos\ny cualquier otro destino pertinente.\n\n Uso mixto:\nmezcla de diferentes tipos de funciones que puede tener un suelo, como por ejemplo\nresidencial, comercial al por menor, servicios personales, servicios\ninstitucionales, e incluso industrial.\n\n Vivienda\nmínima: complejo orgánico de locales que constituyen una habitación, estudiado de\ntal manera que permita agrupar en el menor espacio posible y con el mínimo de\ngasto, aquellas comodidades que son indispensables para la vida del ser humano.\n\n Vivienda:\npuede entenderse como el contexto en el cual la mayor gama de las necesidades humanas\nes satisfecha, y donde un ser humano vive la mayor parte de su existencia.\n\nTambién se considera como aquella estructura física que responde\nsatisfactoriamente a las necesidades y deseos humanos.\n\n Zona\ncatastrada: a aquella parte del territorio nacional donde el levantamiento\ncatastral ha sido concluido y oficializado.\n\n En caso de\nduda sobre algún término no incluido en este glosario, este reglamento adoptará\nlas definiciones incluidas dentro del Diccionario de la Real Academia de la Lengua\nEspañola.\n\nArtículo 51. Talleres en Zona de Amortiguamiento Agrícola (ZAA)\n\nA partir de la entrada en vigor la Modificación IV del presente\nReglamento, la Municipalidad dará un máximo de tres meses de plazo para validar\nlos usos de taller como existentes en la Zona de Amortiguamiento Agrícola\n(ZAA).\n\nLa condición existente podría ser validada por parte del\nSub-Proceso de Control Constructivo por medio de pruebas documentales, con el\nrespaldo de documentos oficiales debidamente autenticados por parte de las\nInstituciones competentes, entre las cuales pueden ser el Ministerio de Salud,\nDirección de Tributación Directa del Ministerio de Hacienda, entre otros.\n\nAnexos\n\nFicha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\n\n \n\n| Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- |\n--- | --- | --- | --- | | Zona | Simbología | Densidad (viv/ha) | Lote mínimo (m2) | Frente mínimo\n(m) | Altura máxima (m) | Cobertura máxima (%) | Retiro Frontal (m) | | Zona Residencial de Baja\nDensidad | ZRBD | 17 (20) * | 600 (500) * | 15 | 7 | 50 | 3 | | Zona Residencial de Media Densidad |\nZRMD | 25 (28,5) * | 400 (350) * | 12 | 10,5 | 60 | 2 | | Zona Residencial de Media Alta Densidad |\nZRMAD | 40 (44,4) * | 250 (225) * | 6 | 10,5 | 70 | 2 | | Zona Residencial de Alta Densidad | ZRAD |\n50 (55,5) * | 200 (180) * | 10 | 11 y 14 ( A ) | 70 | 2 (3) | | Zona Residencial de Alta Alta\nDensidad | ZRAAD | 67 (83,3) * | 150 (120) * | 6 | 10,5 | 75 | 2 | | Zona de Comercio Lineal | ZCL |\n50 (55,5) * | 200 (180) * | 10 | 10.5, 14, 28, 38 ( B ) | 80 | 2 ( C ) | | Zona de Comercio Puntual\nCentro de Escazú | ZCPCE | 50 | 200 | 10 | 7 (D) | 80 | 0 | | Zona de Comercio Puntual Centro de San\nAntonio | ZCPCSA | 50 | 200 | 10 | 7 (E) | 80 | 0 |\n\n \n\n| Zona | Simbología | Densidad (viv/ha) | Lote mínimo (m2) | Frente mínimo (m) | Altura máxima (m) |\nCobertura máxima (%) | Retiro Frontal (m) | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Zona\nde Comercio Puntual Centro de San Rafael | ZCPCSR | 50 | 200 | 10 | 14 | 80 | 2 ( C ) | | Zona de\nComercio Puntual Multiplaza | ZCPCM | 50 | 200 | 10 | 38 | 80 | 3 ( C ) | | Zona de Comercio Puntual\nTrejos Montealegre | ZCPTM | 50 | 200 | 10 | 21 | 80 ( K ) | 3 ( C ) | | Zona Mixta Lineal para el\nDesarrollo Sostenible | ZMLDS | 50 | 200 | 10 | 14 | 80 | 2 ( C ) | | Zona Mixta de Pequeña\nIndustria y Comercio | ZMPIC | N/A | 500 | 12 | 14 | 60 | 6 | | Zona Agrícola de Amortiguamiento |\nZAA | 1 viv por finca | 120 (7000) ( F ) | 6 | 7 | 10 (75) ( G ) | 3 ( C ) | | Zona de Protección de\nlos Cerros de Escazú | ZPCE | 1 vivienda para recreo o guarda | 50.000 | N/A | 3,9 | 60 m2 | 3 | |\nZona de Control Especial Alto Carrizal | ZCEAC | 17 | 1500 | 12 | 7 (21) ( H ) | 30 | 3 | | Zona de\nControl Especial Bello Horizonte | ZCEBH | 25 | 400 | 12 | 14 | 60 | 3 | | Zona de Control Especial\nRío Tiribí | ZCERT | N/A | 1500 | 20 | 14 | 50 | 3 |\n\n \n\n| Zona | Simbología | Densidad (viv/ha) | Lote mínimo (m2) | Frente mínimo (m) | Altura máxima (m) |\nCobertura máxima (%) | Retiro Frontal (m) | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Zona\nde Control Especial Costa Rica Country Club | ZCECRCC | N/A | 2000 | 20 | 14 | 30 | 3 | | Zona de\nConstrucción de Edificaciones en Altura | ZCEA | 50 | 2000 | 20 | 28 ( I ) | 35 ( J ) | 5 |\n\nN/A:\nNo Aplica.\n\n*\nLa densidad mejorada y la disminución del área mínima del lote aplica\nexclusivamente para predios que cuenten con conexión a la red de alcantarillado\nsanitario (cloaca) o bien a un sistema de aguas residuales (planta de\ntratamiento).\n\n(A)\nLa altura de edificación máxima es de 14 metros frente a vías de ese ancho y de\n11 metros cuando la vía tenga asignado ese derecho de vía.\n\n(B)\nEn el tramo de la Zona de Comercio Lineal que pasa por el cuadrante de Escazú\nCentro hasta el sector 200 m al norte del Cuadrante urbano de San Antonio, la\naltura máxima será de 10,5 metros. En el sector el Hotel Camino Real (margen\nsur de la autopista Próspero Fernández) y la vía hacia Guachipelín\n(túnel) la altura permitida en la franja de Zona Comercio Lineal (ZCL) será de\n28 metros máximo, de igual forma entre el túnel de Guachipelín\ny el puente sobre el Río Agres (margen norte de la\nautopista Próspero Fernández) se permiten 28 m de altura edificable máxima. En\nestos dos últimos sectores, se permiten los hoteles como uso condicional,\nsiempre que la finca donde se construyan tenga más de 2000 m2, la cobertura\nedificable no sobrepase el 50%. Finalmente, en el sector de Calle Matapalo se\npermitirá una altura máxima de 38 metros.\n\n(C)\nEl retiro indicado en la tabla aplica para construcciones frente a ruta\ncantonal. En caso de enfrentar una ruta nacional deberá solicitar el\nalineamiento correspondiente ante el Ministerio de Obras Públicas y Transportes\n(MOPT).\n\n(D)\nSe permitirá 3,5 metros más de altura, siempre y cuando se deje un retiro frontal\nde 6 metros mínimo a nivel de la tercera planta, y el visto bueno del\nSubproceso Control Constructivo de que el proyecto no afecta la visual urbana y\npaisajística de su entorno.\n\n(E)\nLa altura máxima de las edificaciones será de 7 metros; sin embargo, por cada\n3,0 m de retiro frontal adicional se podrá aumentar un nivel más.\n\n(F)\nEl área mínima de terrenos frente a calle pública con servicios públicos es de\n120 m2, en el caso de servidumbre agrícola es de 7000 m2.\n\n(G)\nLa cobertura máxima para vivienda unifamiliar es de un 75%, para los demás usos\nse aplicará un 10%.\n\n(H)\nLa altura máxima de 21 metros aplica para el desarrollo de condominios\nresidenciales.\n\n(I)\nA partir de los 28 metros, la cobertura edificable y de pavimentos permeables\nse reducirá a 3% por cada 3,5 metros más de altura (J) Se deberá destinar al\nmenos un 50% del lote a cobertura verde, de la cual al menos el 50% deberá ser\nde cobertura arbórea.\n\nAdemás,\nlos pavimentos permeables no podrán exceder el 15% del lote.\n\n(K) La\ncobertura será del 80% (el 20% de área restante debe destinarse a área verde).", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\n Complete Text of Norm 59\n\n Regulatory Plan of the Municipality of Escazú\n\nMUNICIPALITY\nOF ESCAZÚ\n\nREGULATORY\nPLAN\n\n(This\nMunicipal Regulation has been reproduced due to a technical error, by means of an ERRATUM\npublished in La Gaceta No. 54 of March 17, 2005, which establishes\nthat it should be read as follows:\n\n       \n\"The Municipal Council of the canton of Escazú, in its extraordinary session No.\n59, record No. 199, held on Friday, December seventeenth, two thousand\nfour, resolved: Resolution AC-693-04: \"1º-The entire population of the canton\nof Escazú, is aware of the need for a territorial planning plan, consistent with requirements at the environmental, road access, and landscape levels. 2º-The protection of natural resources is everyone's task, not just the Local Government; water resources, air, and the environment in general are tangible assets, which all citizens have the right to enjoy, of course, to the extent that we do not violate the rights of others. 3º-Local planning is recognized by law to Municipal Corporations, which are thereby obligated to ensure the enjoyment of a healthy and ecologically balanced environment, according to the doctrine of Article 50 of the Political Constitution. 4º-The Municipality of Escazú, in the past made several attempts to implement a Regulatory Plan in the canton; however, it was not possible for various reasons, which has caused a delay in the necessary regulations to organize the territory that is the seat of the Local Government, and the home of all escazuceños, without distinction of gender. 5º-The Municipal Council, by means of resolution AC-218-03 of ordinary session No. 54 of May 12, 2003, appointed, in accordance with Articles 59 and 60 of the Urban Planning Law, the Regulatory Plan Working Commission, for the purpose of preparing the Regulatory Plan for the canton of Escazú. 6º-This Commission, in accordance with Article 83 of the General Law of Public Administration, has been constituted as a deconcentrated body of the Administration, therefore it has autonomy regarding the resolution of matters brought to its attention, and consequently the responsibility for its actions to that effect and for everything concerning its mission. 7º-Said Commission is called not only to prepare the Regulatory Plan, but also to apply it once it comes into effect, after being approved by the Urban Planning Directorate of the INVU, and formally adopted by the Municipality of the canton by resolution of the Municipal Council. 8º-By means of resolution AC-151-04 of ordinary session No. 100 of March 29, 2004, published in La Gaceta No. 68 of April 6, 2004, the public hearing indicated in Article 17 of the Urban Planning Law was convened. It was held on May 15, 2004. 9º-By means of resolution AC-570-04 of extraordinary session No. 54 of October 7, 2004, the Municipal Council resolved to forward to the Urban Planning Directorate of the INVU, the Regulatory Plan document presented by the Regulatory Plan Working Commission, on October 7 of this year, so that said Directorate would proceed, according to law, to the approval or rejection of the proposed project for the Regulatory Plan that was being sent, making the pertinent recommendations, suggestions, or requirements. 10.-In accordance with subsection 3) of Article 7 of the Urban Planning Law, it is the responsibility of the Urban Planning Directorate of the INVU, \"To advise and provide assistance to municipalities and other public bodies dedicated to planning, in everything conducive to the establishment or promotion of that discipline;.\" The foregoing means that it is this Directorate which, by law, has been entrusted with the advisory role and technical assistance to municipalities, making it co-responsible for the best and most accurate development of local planning, and more specifically with Regulatory Plans. For its part, subsection 4) of Article 8 of the Urban Planning Law, orders the Urban Planning Directorate to, in association with the Planning Office (today the Ministry of Planning) \"Resolve and reconcile, in association with the Planning Office, the inconsistencies found in the National Plan, or between the projects proposed by different institutions and dependencies, informing the related entities of such incompatibilities along with the recommendations of the case.\" The underlining is not from the original text. Article 9 of the Urban Planning Law states: \"The local advisory and assistance role enunciated in subsection 3) of Article 7, shall include the collaboration of the mentioned Directorate with a view to the following: 1º-Prepare, apply and modify the Regulatory Plan and its regulations; 2º-Study and recommend improvements to the administrative systems and resources of the municipalities, in order to enable greater development of local planning programs; and 3º-Propose cooperative financing projects to the municipalities, aimed at making improvements of special significance that drive the application of regulatory plans. Finally, regarding the powers and responsibilities of the Urban Planning Directorate, Article 10 of the Urban Planning Law, as relevant, states: \"Also corresponding to the Urban Planning Directorate, within the control functions assigned to it by subsection 4) of Article 7, are the following: 1º-Review and approve regulatory plans and their regulations, before their adoption by the municipalities; (.)\" The underlining is not from the original. 11.-By means of official note No. PU-C-D-1712-2004, dated December 16, 2004, signed by Arch. Francisco Mora Protti, Acting Director of Urban Planning, the Municipal Secretary, Mr. Manuel Sandí Solís, is informed of the approval of the Regulatory Plan of the canton of Escazú, with the exception of the provisions in Article 5.12, considering that the terms stipulated therein are not realistic. As there is no other indication, it is understood that this is the only part not approved by said Directorate. Therefore, the following motion is made: \"It is resolved: Based on the provisions of Articles 11 and 169 of the Political Constitution, 11 of the General Law of Public Administration, 7, 8, 9, 10, 15, 17, 59 and 60 of the Urban Planning Law No. 4240, of November 11, 1978, and official note PU-C-D-1712-2004, from the Urban Planning Directorate of the National Institute of Housing and Urbanism, the formal adoption of the Regulatory Plan for the canton of Escazú, in what was approved by the Urban Planning Directorate of the INVU. Publish in the Official Gazette La Gaceta, the notice of the adoption that the Municipal Council has made in this resolution, and the document. The Regulatory Plan shall take effect upon the indicated publication.\" Firm Resolution.\n\nFACULTY\nOF EARTH AND SEA SCIENCES\n\nSCHOOL\nOF GEOGRAPHICAL SCIENCES\n\nNATIONAL\nUNIVERSITY\n\n       \nReviewed and updated by the Urban Planning Directorate of the INVU, in March\n2003, with observations that the community and the Regulatory Plan Working Commission made from July 2003 to May 2004, as well as those that the Regulatory Plan Working Commission deemed appropriate from those presented both at the Public Hearing, held on May 15, 2004, and eight days thereafter.\n\n(Note from Sinalevi: The\npresent norm was partially reformed and its text reproduced in its entirety by means of ordinary session No. 076 of October 14, 2025, published in\nDigital Supplement No. 140 to La Gaceta No. 206 of November 3, 2025, and is transcribed\nbelow:)\n\nINDEX\n\nContent\n\nChapter I. Establishment and application of the Regulatory Plan\n..........................................................................................\n15\n\nArticle 1. Establishment. .......................................................................\n....................................................................................................\n............................. 15\n\nArticle 2. Conceptual framework .......................................................................\n....................................................................................................\n.................... 15\n\n2.1. Objectives. ....................................................................................\n....................................................................................................\n...................................................... 16\n\nArticle 3. Composition and scope of application. ...................................................\n................................................................................ 18\n\nArticle 4. Application and modification. .............................................................\n....................................................................................................\n....... 19\n\n4.1. Application. ...................................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................................... 19\n\n4.2. Modification. .................................................................................\n....................................................................................................\n.........................................................................20\n\n4.3. Flexibility of zoning limits. ..................................................\n....................................................................................................\n.............20\n\n4.4. Incentives. ...................................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................................... 21\n\n4.4.1. General provisions on incentives. ...............................................\n............................................................................................... 21\n\n4.4.2. Flexibility of requirements. ..........................................................\n....................................................................................................\n.............................. 21\n\n4.4.3. The forgiveness of the immovable property tax. ............................................\n.....................................................................23\n\n4.4.4. Transfer of part of the property for public use and enjoyment.\n...............................................................................................23\n\n4.4.5. Incentives for Project Plan ................................................................\n....................................................................................................\n...........................23\n\nArticle 5. Requirements for requesting a construction license (permiso de construcción)\n........................................................................................\n24\n\n5.1. Construction license (permiso) and municipal\nresponsibility. ......................................................................................\n24\n\n5.2. Certificate of land use (uso del suelo). ..................................................................\n....................................................................................................\n........................................25\n\n5.3. Approval (visado) of cadastral plans. .................................................................\n....................................................................................................\n................................25\n\n5.3.1. Objectives of the municipal approval (visado municipal) of cadastral plans. .......................................\n...................................................................25\n\n5.3.2. Requirements to request the approval (visado) of cadastral plans\n.................................................................................................25\n\n5.3.3 Information the plan to be approved (visar) must show ..............................................\n............................................................................. 26\n\n5.3.4 Reasons for denial of the municipal approval (visado municipal) ..................................................\n..................................................................................... 27\n\n5.3.5 Special cases of exception.................................................................\n....................................................................................................\n............... 28\n\n5.3.6 Expiration of the municipal approval (visado municipal) ...............................................................\n....................................................................................................\n.............. 29\n\n5.4 Permit for minor construction work ................................................................\n....................................................................................................\n29\n\n5.5. Permit for major construction work. ......................................................\n................................................................................................. 30\n\n5.6. Permit for installation of mechanical rides. .................................................\n..............................................................................................31\n\n5.7. Permit for demolition. ......................................................................\n....................................................................................................\n...............................................31\n\n5.8. Workers' compensation insurance policy (póliza de riesgos de trabajo). .................................................................\n....................................................................................................\n........................................32\n\n5.9. Permit for earthworks (movimiento de tierra)..............................................................\n....................................................................................................\n.....................32\n\n5.10. Environmental impact assessment (evaluación del impacto ambiental). ............................................................\n....................................................................................................\n.................. 33\n\n5.11. Validity of certificates and permits. .........................................................\n....................................................................................................\n.................... 33\n\n5.12. Resolution timeframe...........................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................... 34\n\n5.13. Construction work schedule. .........................................................\n....................................................................................................\n.................. 34\n\n5.14. Nuisance to third parties. ........................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................... 34\n\n5.15. Special requirements for residential developments (urbanizaciones) and condominiums. .....................................\n................................................................ 34\n\n5.16. Potential hazards. ........................................................................\n....................................................................................................\n.............................................. 35\n\n5.17. Professional responsibility. .................................................................\n....................................................................................................\n................................... 35\n\nArticle 6. Penalties and remedies (recursos). ..................................................................\n....................................................................................................\n.............. 36\n\n6.1. Powers and penalties. .......................................................................\n....................................................................................................\n.................................................. 36\n\n6.2. Infractions. .................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................................ 36\n\n6.3. Procedures. ...............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................. 36\n\n6.4. License (patente) for construction companies. ..........................................................\n....................................................................................................\n............ 37\n\n6.5. Remedies (recursos).......................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................... 37\n\nChapter II. Land-Use Zoning Regulation.\n..............................................................................................\n39\n\nArticle 7. Zoning by uses ..................................................................\n....................................................................................................\n............... 39\n\n7.1. Residential zones. ..........................................................................\n....................................................................................................\n............................................................ 39\n\n7.2. Commerce and services zones..................................................................\n....................................................................................................\n................................ 39\n\n7.3. Mixed Small Industry and Commerce Zone (Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio, ZMPIC). ...........................................\n........................................................................... 39\n\n7.4. Parks and Community Facilities Zone (Zona de Parques y Facilidades Comunales, ZP). .................................................\n........................................................................................... 39\n\n7.5. Agricultural Buffer Zone (Zona Agrícola de Amortiguamiento, ZAA). .......................................................\n....................................................................................................\n.... 39\n\n7.6. Special protection and control zones. .......................................................\n....................................................................................................\n........... 39\n\n7.7. Zones for tall buildings (edificaciones en altura). ...........................................................\n....................................................................................................\n...................... 39\n\n7.8. Boundaries between zones ...........................................................................\n....................................................................................................\n............................................................. 39\n\nArticle 8. Nature of uses .................................................................\n....................................................................................................\n........... 40\n\n8.1. Conforming uses (usos conformes). ...............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................. 40\n\n8.2. Non-conforming uses (usos no conformes) .............................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 40\n\n8.3. Conditional uses (usos condicionales) ............................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................... 40\n\n8.4. Uses not specified as conforming, conditional, and non-conforming\nuses ....................................................... 41\n\nArticle 9. Basic urban planning requirements by zone................................................\n............................................................................... 41\n\n9.1. Minimum frontage. ................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................................ 41\n\n9.2. Minimum area. ............................................................................\n....................................................................................................\n................................................................. 41\n\n9.3. Maximum height. ................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................................ 41\n\n9.4. Maximum coverage. .............................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 42\n\n9.5. Setbacks (retiros). ......................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................................................... 42\n\n9.5.1. The front setback or front yard (ant ejardín)...............................................................\n....................................................................................................\n.................................... 42\n\n9.5.2. Side setbacks (retiros laterales) ...........................................................................\n....................................................................................................\n........................................................... 43\n\n9.5.3. Rear setback (retiro posterior) ............................................................................\n....................................................................................................\n............................................................ 43\n\n9.6. Densities.....................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................................ 44\n\n9.6.1. Zone IFA I-A ................................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................... 45\n\n9.6.2. Zone IFA I-B ................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................... 46\n\n9.6.3. Zone IFA II-A ...............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................. 46\n\n9.6.4. Zone IFA II-B ...............................................................................\n....................................................................................................\n....................................................................47\n\n9.6.5. Zone IFA II-\nC...................................................................................................\n....................................................................................................\n...............................................47\n\n9.6.6. Zone IFA II-\nE...................................................................................................\n....................................................................................................\n.................................................47\n\n9.6.7. Zone IFA II-F ...............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................... 48\n\n9.6.8. Zone IFA II-G ...............................................................................\n....................................................................................................\n................................................................. 48\n\n9.6.9. Zone IFA III-A ..............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................. 48\n\n9.6.10. Zone IFA III-B .............................................................................\n....................................................................................................\n................................................................ 49\n\n9.6.11. Zone IFA III-C .............................................................................\n....................................................................................................\n................................................................... 49\n\nArticle 10. General provisions on incentives ..........................................\n.................................................................. 50\n\nArticle 11. Residential zones ...................................................................\n....................................................................................................\n................ 50\n\n11.1. Connected or complementary uses to housing ....................................................\n................................................................................................ 50\n\n11.2. Low-Density Residential Zone (Zona Residencial Baja Densidad, ZRBD). .......................................................\n....................................................................................................\n...............51\n\n11.2.1. Requirements. ................................................................................\n....................................................................................................\n...........................................................................52\n\n11.2.2. Setbacks (retiros) ....................................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................................52\n\n11.2.3. Conforming uses (usos conformes) .............................................................................\n....................................................................................................\n........................................................52\n\n11.2.4. Conditional uses (usos condicionales). ........................................................................\n....................................................................................................\n..................................................52\n\n11.2.5. Non-conforming uses (usos no conformes)...........................................................................\n....................................................................................................\n................................................52\n\n11.3. Medium-Density Residential Zone (Zona Residencial Media Densidad, ZRMD). ......................................................\n....................................................................................................\n.... 53\n\n11.3.1. Requirements. ................................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................................... 53\n\n11.3.2. Setbacks (retiros) ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................ 53\n\n11.3.3. Conforming uses. ............................................................................\n....................................................................................................\n....................................................... 53\n\n11.3.4. Conditional uses. ........................................................................\n....................................................................................................\n................................................. 53\n\n11.3.5. Non-conforming uses. .........................................................................\n....................................................................................................\n................................................ 54\n\n11.4. Medium-High Density Residential Zone (Zona Residencial Media Alta Densidad, ZRMAD). ................................................\n........................................................................................... 55\n\n11.4.1. Requirements:.................................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................................... 55\n\n11.4.2. Setbacks (Retiros).....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................ 55\n\n11.4.3. Conforming uses: ............................................................................\n....................................................................................................\n....................................................... 55\n\n11.4.4. Conditional uses: ........................................................................\n....................................................................................................\n................................................. 55\n\n11.4.5. Non-conforming uses: .........................................................................\n....................................................................................................\n................................................ 55\n\n11.5. High-Density Residential Zone (Zona Residencial Alta Densidad, ZRAD). .......................................................\n....................................................................................................\n............. 56\n\n11.5.1. Requirements. ................................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................................... 56\n\n11.5.2. Setbacks (Retiros) ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................ 56\n\n11.5.3. Conforming uses. ............................................................................\n....................................................................................................\n....................................................... 56\n\n11.5.4. Conditional uses. ........................................................................\n....................................................................................................\n.................................................. 57\n\n11.5.5. Non-conforming uses. .........................................................................\n....................................................................................................\n............................................... 58\n\n11.6. High-High Density Residential Zone (Zona Residencial de Alta-Alta Densidad, ZRAAD). ..............................................\n.......................................................................................... 58\n\n11.6.1. Requirements. ................................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................................... 59\n\n11.7. Height restriction on lands adjacent to diplomatic headquarters.\n................................................................................\n60\n\nArticle 12. Commerce and service zones. .........................................................\n................................................................................................60\n\n12.1. Classification. ...............................................................................\n....................................................................................................\n........................................................................... 60\n\n12.2. Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal, ZCL). ...............................................................\n....................................................................................................\n................................ 61\n\n12.2.1. Requirements. ................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................................... 61\n\n12.2.2. Setbacks (Retiros). ...................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................. 61\n\n12.2.3. Parking. ..........................................................................\n....................................................................................................\n................................................... 62\n\n12.2.4. Conforming uses. ............................................................................\n....................................................................................................\n....................................................... 62\n\n12.2.5. Conditional uses. ........................................................................\n....................................................................................................\n................................................ 62\n\n12.2.6. Non-conforming uses. .........................................................................\n....................................................................................................\n.............................................. 63\n\n12.3. Specific Commerce Zone (Zona de Comercio Puntual, ZCP). ..............................................................\n....................................................................................................\n........................ 63\n\n12.3.1. Specific Commerce Zone Escazú Center (Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú, ZCPCE). .........................................\n.............................................................. 63\n\nParking: ..................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................. 64\n\nConforming uses: ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................. 64\n\nConditional uses: ................................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................... 64\n\nNon-conforming uses: .................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 64\n\n12.3.2. Specific Commerce Zone San Antonio Center (Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio, ZCPCSA).\n................................................................................\n64\n\nConforming uses: ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................ 65\n\nConditional uses: ................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 65\n\nNon-conforming uses: .................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................ 65\n\n12.3.3. Specific Commerce Zone San Rafael Center (Zona de Comercio Puntual Centro de San Rafael, ZCPCSR).\n....................................................................................\n65\n\n12.3.4. Specific Commerce Zone Multiplaza (Zona de Comercio Puntual Multiplaza, ZCPM). ................................................\n.................................................................................. 65\n\nRequirements: ........................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................. 66\n\nConforming uses: ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................ 66\n\nConditional uses: ................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 66\n\nNon-conforming uses: .................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................ 66\n\n12.3.5 Specific Commerce Zone Trejos Montealegre (Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre, ZCPTM).\n...............................................................................................\n66\n\nConforming uses: ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................ 66\n\nConditional uses: ................................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................... 67\n\nNon-conforming uses: .................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 67\n\n12.4. Cemetery ...................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................................ 67\n\n12.5 Linear Mixed-Use Zone for Sustainable Development (Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible, ZMLDS). ......................................\n........................................................................... 67\n\n12.5.1. Requirements: ................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................................... 67\n\n12.5.2. Conforming uses .............................................................................\n....................................................................................................\n..................................................... 69\n\n12.5.3. Conditional uses .........................................................................\n....................................................................................................\n.............................................. 69\n\n12.5.4. Non-conforming uses ..........................................................................\n....................................................................................................\n............................................. 70\n\nArticle 13. Mixed Small Industry and Commerce Zone (Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio, ZMPIC)\n...................................................................................\n70\n\n13.1. Requirements ...................................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................................. 70\n\n13.2. Setbacks (Retiros). .....................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................................................ 71\n\n13.3. Conforming uses. ..............................................................................\n....................................................................................................\n................................................................... 71\n\nAnnex. Conforming industrial uses. ................................................................\n....................................................................................................\n....................... 71\n\n13.4. Conditional uses. ..........................................................................\n....................................................................................................\n........................................................... 73\n\n13.5. Non-conforming uses. ...........................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 73\n\nArticle 14. Parks and community facilities zone ...............................................\n....................................................................... 74\n\n14.1. Definition. ..................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................................................74\n\n14.2. Parks and community facilities area. .....................................................\n....................................................................................................\n...74\n\n14.3. Complementary services. ...................................................................\n....................................................................................................\n........................................74\n\n14.4. Second-level Comprehensive Health Unit. ...................................................\n....................................................................................................\n.....74\n\n14.5. Technical Vocational High School. ..................................................................\n....................................................................................................\n................................... 75\n\n14.6. Land swap for taxes. ..............................................................\n....................................................................................................\n............................ 75\n\n14.7. Definition of urban quadrants. ............................................................\n....................................................................................................\n....................... 75\n\n14.7.1. Escazú urban quadrant .................................................................\n....................................................................................................\n...................... 75\n\n14.7.2. San Rafael urban quadrant .............................................................\n....................................................................................................\n........... 75\n\n14.7.3. San Antonio urban quadrant ............................................................\n....................................................................................................\n........ 75\n\nArticle 15. Agricultural Buffer Zone (Zona Agrícola de Amortiguamiento, ZAA) ................................................\n........................................................................ 75\n\n15.1. Requirements ...................................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................................... 76\n\n15.2. Conforming uses ...............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................. 77\n\n15.3. Conditional uses: ..........................................................................\n....................................................................................................\n............................................................ 77\n\n15.4. Non-conforming uses: ...........................................................................\n....................................................................................................\n........................................................... 77\n\nArticle 16. Special protection and control zones ................................................\n............................................................................... 78\n\n16.1. Definition. ..................................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................................... 78\n\n16.2. Cerros de Escazú Protection Zone (Zona de Protección de los Cerros de Escazú, ZPCE).............................................\n................................................................................. 78\n\n16.2.1. Definition..................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................................... 78\n\n16.2.2. Requirements. ................................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................... 80\n\n16.2.3. Conforming uses. ............................................................................\n....................................................................................................\n...................................................... 82\n\n16.2.4. Conditional uses. ........................................................................\n....................................................................................................\n................................................ 82\n\n16.2.5. Prohibited uses. ...........................................................................\n....................................................................................................\n........................................................ 82\n\n16.2.6. Non-conforming uses. .........................................................................\n....................................................................................................\n.............................................. 82\n\n16.2.7. Incentives. ................................................................................\n....................................................................................................\n...................................................................... 83\n\n16.2.8. Special Commission for the Cerros de Escazú Protection Zone.\n............................................................................... 83\n\n16.2.9. Transitional provisions. ..............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................... 84\n\n16.3. Water Sources and Riverbanks Protection Zone (Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas, ZPFAR).\n....................................................................................................\n84\n\n16.3.1. Definition. ................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................................... 84\n\n16.3.2. Conforming uses. ............................................................................\n....................................................................................................\n..................................................... 85\n\n16.3.3. Conditional uses. ........................................................................\n....................................................................................................\n.............................................. 85\n\n16.3.4. Non-conforming uses. .........................................................................\n....................................................................................................\n............................................. 86\n\n16.3.5. General requirements. ......................................................................\n....................................................................................................\n........................................... 86\n\n16.3.6. Incentives. ................................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................... 86\n\n16.4. Special control zones for vulnerable areas................................................\n.......................................................................................... 87\n\n16.4.1. Alto Carrizal Special Control Zone (Zona de Control Especial Alto Carrizal, ZCEAC). ............................................\n..................................................................................... 87\n\nRequirements: ........................................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................................. 87\n\nConforming uses: ....................................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................88\n\nConditional uses: ................................................................................\n....................................................................................................\n..........................................................88\n\nNon-conforming uses: .................................................................................\n....................................................................................................\n.........................................................88\n\n16.4.2. Bello Horizonte Special Control Zone (Zona de Control Especial Bello Horizonte, ZCEBH). ..........................................\n..............................................................................88\n\nRequirements: ........................................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................................88\n\nConforming uses: ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................ 89\n\nConditional uses: ................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 89\n\nNon-conforming uses: .................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................ 89\n\n16.5. Special control zone for heritage areas. ......................................\n....................................................................... 89\n\n16.5.1. Definition .................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................................ 89\n\n16.5.2. Additional requirements to the general requirements ..........................................\n............................................................................... 90\n\n16.5.3. Special interest zone of heritage value for the\nEscazú urban quadrant. .................. 91\n\n16.5.4 Escazú Center Urban Rescue Commission .................................................\n............................................................................ 92\n\n16.5.5. Heritage Advisory Committee ............................................................\n....................................................................................................\n............. 93\n\n16.6. Río Tiribí Special Control Zone (Zona de Control Especial Río Tiribí, ZCERT). .................................................\n....................................................................................................\n....... 93\n\n16.6.1. Definition: ................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................................ 93\n\n16.6.2. Objectives: .................................................................................\n....................................................................................................\n...................................................................... 93\n\n16.6.3. Requirements: ................................................................................\n....................................................................................................\n...................................................................... 93\n\n16.6.4. Conforming uses: ............................................................................\n....................................................................................................\n...................................................... 94\n\n16.6.5. Conditional uses: ........................................................................\n....................................................................................................\n............................................... 94\n\n16.6.6. Non-conforming uses: .........................................................................\n....................................................................................................\n............................................. 95\n\n16.7. Costa Rica Country Club Special Control Zone (Zona de Control Especial Costa Rica Country Club, ZCECRCC).\n.......................................................................................\n95\n\n16.7.1. Definition .................................................................................\n....................................................................................................\n......................................................................... 95\n\n16.7.2. Requirements .................................................................................\n....................................................................................................\n....................................................................... 95\n\n16.7.3. Conforming uses. ............................................................................\n....................................................................................................\n..................................................... 95\n\n16.7.4. Conditional uses. ........................................................................\n....................................................................................................\n............................................... 95\n\n16.7.5. Non-conforming uses. .........................................................................\n....................................................................................................\n.............................................. 95\n\n16.8. Urban renewal. ...........................................................................\n....................................................................................................\n..................................................... 95\n\n16.8.1. Slum eradication. ..................................................................\n....................................................................................................\n.................................... 95\n\n16.8.2. Hydraulic and sanitary engineering of the canton. ..............................................\n.............................................................................................. 96\n\nArticle 17. Special control zone for natural landscape ...........................................\n........................................................................ 97\n\n17.1. Definition....................................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................................... 97\n\n17.2. Reforestation of wild areas. ...........................................................\n....................................................................................................\n............................ 97\n\n17.3. Reforestation of riverbanks and watershed protection. ............................................\n................................................................................... 97\n\n17.4. Reforestation of main roads.............................................................\n....................................................................................................\n........................... 97\n\n17.5. Urban parks. .............................................................................\n....................................................................................................\n.............................................................. 98\n\nArticle 18. Zone for the Construction of High-Rise Buildings\n(ZCEA) ......................................................................\n98\n\n18.1. Incentives ...................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................... 99\n\n18.2. Requirements. ..................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................. 99\n\nChapter III. Roadway Regulations ...............................................................\n................................................................................... 100\n\nArticle 19. Delimitation of competences. .........................................................\n........................................................................................... 100\n\nArticle 20. Road hierarchy and right-of-way ..................................................\n........................................................................... 100\n\nArticle 21. National roads .......................................................................\n....................................................................................................\n....................... 101\n\n21.1. National primary highways ..............................................................\n....................................................................................................\n........................... 101\n\n21.2. National secondary highways ............................................................\n....................................................................................................\n................. 101\n\n21.3. National tertiary highways..............................................................\n....................................................................................................\n.......................... 101\n\nArticle 22. Local or cantonal roads .............................................................\n....................................................................................................\n... 101\n\n22.1. Neighborhood roads. ...........................................................................\n....................................................................................................\n....................................................... 102\n\n22.1.1. Rural road................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................ 102\n\n22.1.2. Primary street .............................................................................\n....................................................................................................\n......................................................... 102\n\n22.2. Local streets. ..............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................................... 102\n\n22.2.1. Urban street ...............................................................................\n....................................................................................................\n.......................................................... 102\n\n22.3. Other roads. ...............................................................................\n....................................................................................................\n............................................................... 102\n\n22.3.1. Secondary street ...........................................................................\n....................................................................................................\n................................................. 102\n\n22.3.2. Tertiary street ............................................................................\n....................................................................................................\n........................................................ 102\n\n22.3.3. Restricted-use street ...................................................................\n....................................................................................................\n................................ 103\n\n22.4. Definitions..................................................................................\n....................................................................................................\n...................................................................... 103\n\n22.4.1. Right-of-way .............................................................................\n....................................................................................................\n.................................................... 103\n\n22.4.2. Road reserve .............................................................................\n....................................................................................................\n........................................................... 103\n\n22.4.3. Roadway ....................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................. 103\n\n22.4.4. Sidewalk ......................................................................................\n....................................................................................................\n........................................................................ 103\n\n22.4.5. Tree-lined promenade (Alameda) ....................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................... 103\n\n22.5. Scope ......................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................................. 103\n\nArticle 23. Easements (Servidumbres) or exceptional access for residential\nuse ..................................................................\n103\n\n23.1. Urban easements (servidumbres) or exceptional access for residential\nuse ....................................................................\n104\n\n23.2. Agricultural easements (servidumbres) .......................................................................\n....................................................................................................\n........................................ 106\n\nArticle 24. Use of front setbacks (antejardines) ...................................................................\n....................................................................................................\n............ 106\n\nArticle 25. Road signage ..............................................................\n....................................................................................................\n...... 107\n\nArticle 26. Parking lots ......................................................................\n....................................................................................................\n............... 107\n\n26.1. Definition ...................................................................................\n....................................................................................................\n............................................................................... 107\n\n26.2. Number of spaces and design standards ........................................................\n.................................................................................................\n107\n\n26.3. Front parking lots ...................................................................\n....................................................................................................\n.................................. 107\n\n26.4. Design of parking lots on primary roads .................................................\n........................................................................................ 108\n\n26.5. Number of parking spaces per activity\n..................................................................................................\n108\n\nArticle 27. Occupation of public roads. ..........................................................\n............................................................................................... 109\n\n27.1. Ownership of roads.........................................................................\n....................................................................................................\n................................................. 109\n\n27.2. Occupation of public roads. .................................................................\n....................................................................................................\n.............................. 109\n\nArticle 28. Works on public roads. ..............................................................\n....................................................................................................\n...... 109\n\n28.1. Fences on vacant lots ......................................................................\n....................................................................................................\n............................................. 109\n\n28.2. Sidewalks .......................................................................................\n....................................................................................................\n................................................................................. 109\n\n28.3. Pedestrian crossings ............................................................................\n....................................................................................................\n...................................................... 110\n\n28.4. Steps in public spaces ..................................................................\n....................................................................................................\n.............................. 110\n\n28.5. Safety barriers ........................................................................\n....................................................................................................\n.............................................. 110\n\n28.6. Billboards and railings ..............................................................................\n....................................................................................................\n..................................................................... 110\n\n28.7. Tree planting on streets and urban furniture ...............................................\n.............................................................................................. 110\n\n28.8. Pavement breaking ..........................................................................\n....................................................................................................\n.................................................... 111\n\n28.9. Temporary installations, materials, and debris on the\nroad\n..............................................................................................\n111\n\n28.10. Gutters and downspouts ...........................................................................\n....................................................................................................\n....................................................... 111\n\n28.11. Height of elements projecting from the building line\n................................................................................................\n111\n\n28.12. Eaves, marquees, and awnings ................................................................\n....................................................................................................\n..................................... 111\n\nChapter IV. Installation of Outdoor Advertising ....................................................\n........................................................................ 112\n\nArticle 29. Objectives and legal bases .............................................................\n....................................................................................................\n..... 112\n\nArticle 30. Glossary of terms ..................................................................\n....................................................................................................\n........... 112\n\nArticle 31. Application ............................................................................\n....................................................................................................\n.................................. 114\n\nArticle 32. Prohibitions. ........................................................................\n....................................................................................................\n............................ 114\n\nArticle 33. Licenses .............................................................................\n....................................................................................................\n.................................... 115\n\nArticle 34. License fee .................................................................\n....................................................................................................\n................ 116\n\nArticle 35. Collection of the license fee ..................................................................\n....................................................................................................\n............... 116\n\nArticle 36. Exemption from license fee payment .........................................................\n.............................................................................................. 116\n\nArticle 37. Sign surface area .................................................................\n....................................................................................................\n..................117\n\nArticle 38. License term ..................................................................\n....................................................................................................\n.................. 118\n\nArticle 39. Technical requirements ...................................................................\n....................................................................................................\n................. 118\n\nArticle 40. Liability .......................................................................\n....................................................................................................\n.................. 118\n\nArticle 41. Penalties..............................................................................\n....................................................................................................\n.................................. 118\n\nChapter V. Transitory Provisions ...........................................................................\n....................................................................................................\n...... 120\n\nArticle 42. Collection of the sign license fee .......................................................\n............................................................................................ 120\n\nArticle 43. Land-use certificate (certificado de uso de suelo) ...........................................................\n.................................................................................................\n120\n\nArticle 44. Alignment requirements and classification of the road\nnetwork\n........................................................................... 120\n\nArticle 45. Existing signs ....................................................................\n....................................................................................................\n................. 120\n\nArticle 46. Pending applications ....................................................................\n....................................................................................................\n................ 120\n\nArticle 47. Heritage Interest Zone, Urban Quadrant of\nEscazú ......................................................................\n121\n\nArticle 48. Linear Commerce Zone, Plaza Country-Río San Rafael Shopping Center Sector . 121\n\nArticle 49. Temporary signs ....................................................................\n....................................................................................................\n............... 121\n\nChapter VI. Glossary ..............................................................................\n....................................................................................................\n............ 122\n\nArticle 50. Definition of terms. ...........................................................\n....................................................................................................\n. 122\n\nArticle 51. Workshops in the Agricultural Buffer Zone (Zona de Amortiguamiento Agrícola, ZAA)\n................................................................................................\n128\n\nAnnexes..............................................................................................\n....................................................................................................\n............................... 129\n\nConstruction and Urbanistic Parameters Sheet ...................................................\n.......................................................................... 129\n\nThis Municipal Regulation has been reproduced due to a technical error,\nby means of an ERRATA, published in La Gaceta No. 54 of March 17, 2005,\nwhich establishes that it should read as follows:\n\n\"The Municipal Council of the canton of Escazú, in its extraordinary\nsession No. 59, record No. 199, held on Friday, December 17,\nof the year two thousand four, agreed: Agreement AC-693-04: \"1.-The entire population of the\ncanton of Escazú is aware of the need for a land-use plan (plan de ordenamiento\nterritorial), in accordance with environmental, road access, and landscape requirements.\n\n2.-The protection of natural resources is everyone's task, not\njust that of the Local Government; water resources, air, and the environment in general\nare tangible assets, which all citizens have the right to\nenjoy, of course, to the extent that we do not violate those of others.\n\n3.-Local planning is recognized by law to\nMunicipal Corporations, which are obligated by it to ensure the enjoyment\nof a healthy and ecologically balanced environment, according to the doctrine of\nArticle 50 of the Political Constitution.\n\n4.-The Municipality of Escazú, in the past, made several\nattempts to implement a Regulatory Plan (Plan Regulador) in the canton; however, it was not\npossible for various reasons, which has caused a delay in the\nnecessary regulations to organize the territory that is the seat of the Local Government and\nhome to all residents of Escazú, without distinction of gender.\n\n5.-The Municipal Council, by means of agreement AC-218-03 of ordinary\nsession No. 54 of May 12, 2003, appointed, in accordance with\nArticles 59 and 60 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), the Regulatory Plan Working Commission, with the purpose of preparing the Regulatory Plan for the\ncanton of Escazú.\n\n6.-This Commission, in accordance with Article 83 of the General\nLaw of Public Administration (Ley General de la Administración Pública), has been constituted as a deconcentrated\norgan of the Administration, and therefore has autonomy regarding the\nresolution of matters brought to its attention, and consequently the responsibility\nfor its actions to that effect and for everything concerning its mission.\n\n7.-Said Commission is called upon not only to prepare the Regulatory\nPlan, but also to apply it once it comes into force,\nafter being approved by the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) of the INVU, and formally adopted\nby the Municipality of the canton by agreement of the Municipal\nCouncil.\n\n8.-By means of agreement AC-151-04 of ordinary session No. 100 of March 29,\n2004, published in La Gaceta No. 68 of April 6, 2004, the\npublic hearing indicated in Article 17 of the Urban Planning Law was\nconvened. It was held on May 15, 2004.\n\n9.-By means of agreement AC-570-04 of extraordinary session No. 54\nof October 7, 2004, the Municipal Council agreed to forward to the\nUrbanism Directorate of the INVU the Regulatory Plan document presented by\nthe Regulatory Plan Working Commission, on October 7 of this\nyear, so that it could proceed, in accordance with the law, to the approval or rejection of the proposed\nproject for the Regulatory Plan that was being sent to it, making\nthe pertinent recommendations, suggestions, or requirements.\n\n10.-In accordance with subsection 3) of Article 7 of the Urban Planning Law, it is the responsibility of the\nUrbanism Directorate of the INVU, \"To advise and provide assistance to\nmunicipalities and other public bodies dedicated to planning,\nin everything conducive to the establishment or promotion of that discipline;\".\nThe foregoing means that it is to that Directorate that the law has\nentrusted the technical advice and assistance to municipalities,\nmaking it co-responsible for the best and most accurate development of local planning,\nand more specifically with the Regulatory Plans. For its part, subsection 4) of\nArticle 8 of the Urban Planning Law orders the Urbanism Directorate, in association with the Planning Office (now the Ministry of\nPlanning), to \"Resolve and reconcile, in association with the Planning Office,\nthe inconsistencies noted in the National Urban Development Plan, or\nbetween projects proposed by different institutions and agencies,\ninforming the correlated entities of such incompatibilities along\nwith the case's recommendations.\" The underlining is not from the original text.\nArticle 9 of the Urban Planning Law states: \"The local advice and\nassistance enunciated in subsection 3) of Article 7 shall comprise the\ncollaboration of the aforementioned Directorate with a view to the following: 1.-Prepare,\napply, and modify the Regulatory Plan and its regulations; 2.-Study and\nrecommend improvements to the administrative systems and resources of the\nmunicipalities, with the aim of enabling greater development of local planning\nprograms; and 3.-Propose cooperative financing projects to municipalities, aimed at carrying out improvements of special\nsignificance that promote the application of the regulatory plans. Finally,\nin relation to the powers and responsibilities of the\n\nUrbanism Directorate, Article 10 of the Urban Planning Law, to the extent\npertinent, states: \"The following also correspond to the Urbanism Directorate, within\nthe control functions assigned to it by subsection 4) of Article 7:\n1.-Review and approve regulatory plans and their regulations,\nbefore their adoption by the municipalities; (.)\" The underlining is not from\nthe original. 11. By means of official note No. PUC-D-1712-2004, dated December 16,\n2004, signed by Arch. Francisco Mora Protti, acting director of\nUrbanism, the Municipal Secretary, Mr. Manuel Sandí Solís, is informed of the approval\nof the Regulatory Plan of the canton of Escazú, with the exception of the content of\nArticle 5.12, considering that the deadlines stipulated therein are not realistic. As\nthere is no other indication, it is understood that this is the only thing not\napproved by said Directorate. Therefore, a motion is made: \"It is agreed:\nBased on the provisions of Articles 11 and 169 of the\nPolitical Constitution, 11 of the General Law of Public Administration, 7,\n8, 9, 10, 15, 17, 59, and 60 of the Urban Planning Law No. 4240, of November 11,\n1968, and official note PU-C-D-1712-2004, from the Urbanism Directorate\nof the National Institute of Housing and Urbanism, the formal adoption of the Regulatory\nPlan for the canton of Escazú, as approved by the Urbanism\nDirectorate of the INVU. Publish in the Official Gazette La Gaceta the notice of the\nadoption made by the Municipal Council in this agreement, and the\ndocument. The Regulatory Plan takes effect from the indicated publication.\"\nFirm Agreement.\n\nChapter I. Establishment and Application of the Regulatory Plan\n\nArticle 1. Establishment.\n\nThe Municipality of Escazú, hereinafter referred to as the\nMunicipality, in exercise of the powers granted by the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) No. 4240, of October 15, 1968, and its amendments,\nin Articles 15, 19, and following and concordant; as well as the Municipal\nCode, Law No. 7794, of April 30, 1998, and its amendments, in\nArticle 4, and following and concordant, enacts this Regulatory Plan (Plan Regulador) of the\ncanton of Escazú, hereinafter called the Regulatory Plan.\n\nThe Regulatory Plan is implemented in accordance with the provisions of\nArticle 17 of the Urban Planning Law. The procedure is described\nbelow:\n\na) A public hearing was convened through the Official Gazette\nLa Gaceta, No. 68 of April 6, 2004. Said hearing was held on May 15,\n2004, at the República de Venezuela School, where the\nreadjustment project for the San Rafael district and the inconsistencies\nfound in a previous publication were made known, which are detailed within the\nproposed regulations and their corresponding maps, along with the verbal and written observations made by interested parties.\n\nb) Approval was obtained from the National Institute of\nHousing and Urbanism.\n\nc) The Municipal Council agreed to the formal adoption of its\nregulations, by an absolute majority of votes, in extraordinary session No. 59,\nheld on December 17, 2004, according to agreement No. AC-693-04.\n\nd) This Regulation is published in the Official Gazette La Gaceta and the agreement for the adoption and entry into force of the Regulatory Plan is reported as of that same date, unless the cases mentioned in Chapter V on Transitory Provisions arise.\n\nArticle 2. Conceptual framework\n\nThe Plan aims to conceptually maintain and emphasize the residential vocation of the canton, preserving and reinforcing the ecological zones in the Cerros de Escazú and the cultural spaces and constructions that give it particular characteristics. In addition, commercial areas on primary roads are regulated.\n\nThe conforming use for housing and uses related to it that lead to consolidating said use are prioritized, promoting the quality of residential life in an integral manner with the urban aspects, services, and amenities that must comprise it, avoiding the mix of uses unrelated to residential zones. Therefore, conflicting commercial uses that cannot keep potential nuisances within their property are confined to areas that, due to their location, do not disturb the inhabitants of residential areas.\n\nThe foregoing precepts were the justification for the Local Government, as a first stage of an adjustment to the regulatory plan at the cantonal level, but regarding this new update, it will focus solely on the jurisdiction of the San Rafael district, with the purpose of fostering its residential-commercial vocation, establishing related activities on the roads (primary, secondary, and tertiary) that make up its road network, seeking to generate new sources of local income that would improve the quality of life for both new residents and the vast majority of property owners; through the integration of the multiplicity of complementary urban aspects, to promote short trips that allow satisfying their basic needs within their same locality, but always avoiding the mix of uses not compatible with residential zones. The regulatory basis for this new partial proposal comes from the current Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), Article 55, which establishes the minimum areas required for commercial or private services in residential use projects.\n\nOn the other hand, intensive industrial use is ruled out in the canton, and only the industrial zone in Guachipelín, created by the Plan GAM, will be consolidated, with light industry or complementary uses such as small rental warehouses, storage warehouses, and similar, in addition to commerce and services.\n\n2.1. Objectives.\n\nThe efficiency of the Escazú Regulatory Plan lies in its relationship with the rest of national planning, of which it is a part. This plan must be generated and implemented in such a way as to allow each governmental level (central, decentralized entities, and local) to retain its scope of competence. This can be achieved by acting in coordination with the rest of the decision-making bodies and the local government, for the regulation and planning of human settlements.\n\nThe Regulatory Plan becomes a principal instrument for coordinating national and local public action, in addition to guiding private action, both in short-term attention and in space and development forecasts over a medium and long period.\n\nThe Regulatory Plan has the following fundamental objectives:\n\na) To adapt urban and rural land uses to current and foreseeable needs.\n\nb) To reconcile urban development with both land availability and the existence and possibilities of infrastructure supply.\n\nc) To anticipate the requirements for housing, infrastructure, and urban facilities derived from the size and functions foreseen for each population zone, based on the policies established by the regional plans Plan GAM-82 through Decreto Ejecutivo Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE, Plan GAM 2013-2030 through Decreto Ejecutivo N° 38334-PLANMINAE-MIVAH-MOPT-S-MAG, and the Municipal Council.\n\nThe Land-Use Zoning area has the following objectives:\n\na) To delimit the field of development possibilities for the different zones of the canton, based on the guidelines of the desired territorial planning and the specific characteristics of each population center.\n\nb) To implement comprehensive planning of the cantonal urban structure, wherein two planning policies are distinguished, namely:\n\nConsolidation policy:\n\nApplies to population centers or urban and rural systems that, due to their level of development action, only require planning of their basic structure to prevent the negative effects of population concentration and urban activities, without affecting their current dynamics.\n\nRegulation policy:\n\nApplies to population centers or urban and rural systems, with the purpose of reducing the current intensity of uses and purposes, promotion actions, and priority activities and services.\n\nThe road regulation area proposes the following:\n\na) To define a road system that contributes to urban and rural planning.\n\nb) To improve the interaction between populated centers and urban and rural systems to strengthen their complementarity and development links.\n\nc) To promote a road hierarchy that allows establishing improvements in land use, based on population growth and development activities.\n\nd) To restrict the transit of heavy cargo vehicles circulating within residential zones.\n\ne) To improve the population's access to centers for development activities and public services.\n\nf) To promote the expansion of both the canton's feeder road networks and local roads.\n\ng) To improve the connection between the different zones of the canton and the rest of the Gran Área Metropolitana, and among its own urban and rural systems.\n\nRegarding the administration of the canton's development, the objective is to design an information system to facilitate municipal management in the growth and development process that allows:\n\na) Supporting its territorial planning systems and the decision-making process.\n\nb) Strengthening its own administration.\n\nc) Facilitating the control, evaluation, and monitoring of cantonal development management.\n\nd) Providing a technical tool for strategic planning and the formulation and reformulation of growth and development plans.\n\ne) Providing clear regulations on requirements, incentives, procedures, and responsibilities regarding land use, construction, and urbanization.\n\nArticle 3. Composition and scope of application.\n\nThe Regulatory Plan is composed of:\n\na) The maps published with this document; that is: the \"Zoning, Road Network, and Environmental Fragility Indices\" map, as well as the \"Districts\" map.\n\nb) The Regulations for Land-Use Zoning, Official Map, Road Network, and Outdoor Advertising, plus others that are incorporated from their revisions.\n\nc) The studies that support the Plan and describe the physical-territorial, economic, and social situation of the canton, and those others that may be implemented in the future, which will be available to the public for consultation at the municipality's headquarters.\n\nd) The supplementary regulations issued by the INVU as stipulated in Ley 4240, Transitorio II, corresponding to the Construction, Subdivision, and Urbanization Regulations, Urban Renewal, and other national, regional, and local regulations.\n\nThe Regulatory Plan is mandatory for all persons, whether natural, public or private, national or foreign, throughout the territory of the canton of Escazú. This Local Plan supplements the text that the Regional Plan of the Gran Área Metropolitana (Decreto Ejecutivo No. 13583 -VAH-OFIPLAN, La Gaceta No.95, of May 18, 1982, and No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, scope No. 15 to La Gaceta No. 66, of April 7, 1997) designated for the canton of Escazú.\n\nLikewise, due to the update of the previous regulations, this Regulatory Plan Regulation replaces the regulations for the Installation of Outdoor Advertising in the canton of Escazú (Scope No. 36 to La Gaceta No. 100 of 05/25/01).\n\nSupplementarily, and as previously mentioned, for matters not expressly regulated by this Plan, the norms and regulations of national and regional rank, consistent with the current urban planning legislation, apply. However, they should preferably be analyzed within the Commission or the Municipal Office of the Regulatory Plan together with the Planning and Urban Control Process of the Municipality. Previous agreements of the Municipal Council of the Canton of Escazú that oppose this new version of the Regulatory Plan are repealed.\n\nArticle 4. Application and modification.\n\n4.1. Application.\n\nThe administration and application of the Regulatory Plan will be the responsibility of the municipal administrative units related to the matters regulated by the regulations, especially the Planning and Urban Control Process and the Municipal Office of the Regulatory Plan.\n\nThe design of any public or private building intended for user service must comply with the regulations set forth in Ley 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las personas con Discapacidad in Costa Rica. Likewise, the observance of this regulation is recommended for all other types of projects.\n\nFor obtaining the license, a construction tax will be charged, which will be used for the purposes described in the Ley de Planificación Urbana. This tax corresponds to 1% of the value of constructions, condominiums, subdivisions for urban planning purposes, and urbanizations. In cases of social interest projects, up to 0.5% of their value will be charged.\n\nGovernment entities that execute works will not pay construction tax; however, they must carry out the corresponding procedures before the Municipality, so that coordination is established between it and said entities. In this way, the characteristics of the work can be made compatible with the potential of the urban infrastructure and its maintenance.\n\nMunicipal licenses will always safeguard the rights of third parties. The owner and the responsible professional will be responsible for the estimated data in the project, as well as the structural and architectural characteristics of the interior of the work. The Municipality will monitor compliance with the requirements of the Regulatory Plan, such as: land use, density, alignments, levels, heights, coverage, minimum lot frontages and areas, among others.\n\nNo construction permit will be authorized on a property line if it does not comply with the right-of-way proposed by the Road Regulation of this Plan, unless it involves an existing work declared of heritage interest, at the local, regional, or national level.\n\nOnce the start of the procedure is authorized and the documentation to request the construction permit is submitted, as well as other procedures such as approvals, land uses, sign licenses, the interested party will have ninety calendar days to withdraw the documents; after this period, the application and even the submitted construction plans will be removed from the municipal archives.\n\nTo proceed with the removal of the documents, once the established period of ninety days has expired, the complete file will be officially sent to the Central Archive, reporting the situation and requesting its removal. Said communication will include the name of the owner or applicant, the type of application, the procedure number, the entry date, and the status. The Regulatory Plan Commission or the Municipal Office of the Regulatory Plan will monitor the correct application of the norms, exceptions, incentives, and sanctions that the regulations dictate or authorize. In the case of the implementation of the Commission, it must be formed in accordance with articles 59 and 60 of the Ley de Planificación Urbana, by council members, interested residents, and administrative staff officials, with a maximum of seven people in total.\n\nSaid Commission or Office may form, together with residents and experts in the field, Advisory Committees for specific areas, such as architectural, cultural, and environmental heritage.\n\nThe Regulatory Plan Commission or the Municipal Office of the Regulatory Plan, on its own, at the request of canton residents, or by initiative of the Municipal Council, will analyze all updates and revisions to the original document that are necessary as the years pass, in order to keep the Plan updated.\n\n4.2. Modification.\n\nFor the modification, suspension, or total or partial repeal of the Regulatory Plan, the requirements indicated in article 17 of the Ley de Planificación Urbana must be observed.\n\nExcept for the inclusion of new roads and public properties in the Official Map, along with their respective list, only for urban development projects processed and approved before the APC system of the CFIA, and subdivisions for urban planning purposes endorsed by the INVU and the Municipality.\n\n4.3. Flexibility of zoning limits.\n\nVariation of requirements may be permitted, but always respecting what refers to zones under environmental or anthropic risk and the environmental variable, of this Regulatory Plan in the following cases:\n\na) When the case corresponds to a governmental management project categorized as an emergency, or of social interest, and/or public interest at the local, regional, or national level.\n\nb) For the development of urban renewal projects, to conserve, rehabilitate, or remodel defective, deteriorated, or decaying urban areas, taking into account inconvenient parceling or building, lack of community services and facilities, or any other condition adverse to general safety, health, and well-being.\n\nIt will be the competence of the Municipal Council, together with the Local Regulatory Plan Commission, to analyze in the above cases the possibility of varying the requirements, by a maximum of up to an additional twenty-five percent, provided that the required infrastructure exists or is included within the project, and areas designated for public use cannot be reduced.\n\n4.4. Incentives.\n\nIn cases of commercial, residential, or mixed-use multifunctional building projects that provide extra public use space such as plazas, small squares, covered arcades, and in general space dedicated to pedestrian public urban use, for each square meter left for public pedestrian use, an additional buildable area will be permitted, which may be projected vertically, provided it does not exceed the maximum height authorized by the Dirección General de Aviación Civil in the sector.\n\n4.4.1. General provisions on incentives.\n\nWithin the framework of sustainable development, to achieve a balance between private and public interests, in addition to the use of the State's power to regulate private activity, the incentivization of private initiatives for public benefit must be sought.\n\nThe Regulatory Plan contains the following incentives, among those that national legislation allows in this regard:\n\n4.4.2. Flexibility of requirements.\n\nIn accordance with Resolution No. 1849-2024-SETENA, issued on October 22, 2024, the density adjustment for the district of San Rafael is exclusively approved, based on the Environmental Fragility Indices linked to the environmental viability of the sector, which was reaffirmed in Ordinary Session No. 081-2024 of SETENA, held on the same date.\n\nThis incentive is applicable only to vertical building projects located in the district of San Rafael, where it must have the mandatory requirement of incorporating a wastewater treatment system (treatment plant), duly authorized by the Municipality and the competent institutions.\n\nBelow is the detail of the flexibility of applicable requirements, according to the specific location within the district:\n\n| Subzones | XRAD, XRMD, XRBD, XRAAD | ZC2, ZCL | ZCEA, ZCPM, ZCPTM, ZMLDS |\n| :--- | :--- | :--- | :--- |\n| Minimum frontage | 12 m | 15 m | 15 m |\n| Maximum coverage | 80% | 70% | 60% |\n| Minimum area | 250 m² | 350 m² | 450 m² |\n| Maximum height (A) | According to zoning map (Plano de zonificación) | According to zoning map (Plano de zonificación) | According to zoning map (Plano de zonificación) |\n| Setbacks: Front (B) | 3 m | 3 m | 3 m |\n| Setbacks: Side | 0 m, except 3rd floor upwards 3 m leaving balcony | 0 m, except 3rd floor upwards 3 m leaving balcony | 0 m, except 3rd floor upwards 3 m leaving balcony |\n| Setbacks: Rear | 5 m (minimum 3 m) | 5 m (minimum 3 m) | 5 m (minimum 3 m) |\n\n(A)\nHeight-affected projects in the Tobías Bolaños airport influence zone must previously consult their construction height with the Dirección General de Aviación Civil (DGAC).\n\n(B)\nThe setback indicated in the table applies to constructions facing a cantonal route. If facing a national route, the corresponding alignment must be requested from the Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT).\n\n(C)\nThe coverage will be 80% (the remaining 20% of the area must be designated as green area).\n\nNote:\nIn this district, vertical projects that reduce their coverage to 50% may use the Coeficiente de Aprovechamiento Residencial (CAR) according to the contributory areas: 60 m² for 1 bedroom, 75 m² for 2 bedrooms, and 90 m² for 3 bedrooms (or a combination thereof), in accordance with Art. 54 of the Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones. The number of residential units = [(CAR x lot area) ÷ contributory area]. Where the CAR is for ZRBD=0.50; ZRMD=0.75; ZRAD, ZCL, ZCEA, ZCPM, ZCPTM, ZMLDS=0.81; ZRAAD=0.84.\n\n4.4.3. The condonation of the property tax.\n\nIt is described for the Zona Protectora de los Cerros de Escazú (ZPCE) and for the Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas (ZPFAR) in the respective corresponding articles, in exchange for their owners complying with certain use norms. It refers only to land that is being used for the protection of natural resources, not to constructions (of any type) carried out in the Zona Protectora.\n\n4.4.4. Handing over part of the property for public use and enjoyment.\n\nBelow are the benefits that the owner can obtain:\n\na) Interior galleries: The owner of a building that designates an interior gallery with a minimum of 5 meters wide for public pedestrian use will obtain the benefit of increasing the maximum permitted construction area by 3 square meters for each square meter of gallery.\n\nb) Porticos: The owner of a portico integrated into the sidewalk, with a minimum of three meters of clear width, who designates it for pedestrian use, will obtain the benefit of increasing the construction area by 4.5 square meters for each square meter of the portico.\n\nc) Open spaces: The owner of a ground floor of open spaces or roofed with translucent materials, who designates it for public use (but not for sales and cafeterias), will obtain the benefit of increasing the construction area by 6 square meters for each square meter ceded. These benefits will allow increasing the height of the property or its coverage; the latter on the condition that the owners comply with hygiene standards.\n\nd) Land swap for taxes: In cases where the Municipality of Escazú requires improving the condition of cantonal public areas, it may establish an agreement with the affected owners, so that they cede the land to the city in exchange for the exoneration from paying a Property Tax that compensates for the value of the ceded land.\n\n4.4.5. Incentives for Plan Proyecto\n\nIn addition to this Regulatory Plan, it is complemented with the regulations recently issued by the INVU called Reglamento de Renovación Urbana and Guía básica para la Implementación de Procesos de Reajuste de Terrenos Reparcelamiento con Reparto de Cargas y Beneficios, and by the MIVAH regarding the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominios and its regulation, the foregoing subject to the prior submission of the Plan Proyecto de Renovación Urbana, before the Municipal Regulatory Plan Office for its analysis, assessment, and possible approval, as detailed below:\n\n Reajuste de\nTerrenos: A land management instrument that consists of the voluntary grouping of properties by one or several owners, with the objective of redefining their cadastral and registry property boundaries to others of greater and better technical and functional convenience, allowing for a better provision of infrastructure and public space, in order to improve the urban fabric. Each owner will contribute a part or all of their real estate to merge it with adjoining properties.\n\n Incentivizable\nPractices: The municipal government may establish incentives for Planes Proyecto de Renovación Urbana that promote any of the following practices:\n\n Donation of\nland to the local government for public use, in excess of what is stipulated by law.\n\n Restoration\nof heritage properties of municipal and national interest, as well as those declared real estate of historical-architectural interest.\n\n Greater cession\nof area for public space than what is established in the norm.\n\n Integration\nof river and stream beds into the Project, through their reforestation to form urban linear parks.\n\n Provision\nof additional pedestrian and vehicular paths and bike lanes.\n\n Building of\npublic facilities for education, health, culture, art, and sports.\n\n Substitution\nof non-permitted or non-conforming activities, as established in article 28 of Ley N°4240, or current regulations on the matter.\n\n Installation\nof urban equipment.\n\n Implementation\nof energy-saving systems, clean energy generation, water reuse.\n\n And other\nguidelines, to be verified in the Plan Proyecto to be assessed by both the INVU and the Municipality.\n\nFor the development of condominiums, apart from what is stipulated in this regulation, the updates made by the Executive Branch (MIVAH) to both the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominios Nº 7933, and its Regulation issued through Decreto Ejecutivo N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR, apply.\n\nIn the event that the application of the area increase results in increasing the maximum permitted height parameter in the zone where the project is developed, the building must adjust its maximum height to what is established by the Dirección de Aviación Civil (DGAC).\n\nArticle 5. Requirements for requesting a Construction License\n\n5.1. Construction license (permit) and municipal responsibility.\n\nAny work related to construction, carried out within the canton of Escazú, whether of a permanent or provisional nature, must obtain the corresponding municipal license (permit) before its start.\n\nThe works, according to their category, must comply with the requirements that make up the Reglamento de Requisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de Tierra, article 2.10.1 and following, issued within the publication of the requirements that must be submitted for the different procedures in the Municipality of Escazú (La Gaceta, No. 58 of March 24, 2009), with the exception of what is published as Transitory Provisions in this Regulation.\n\n5.2. Land-use certificate.\n\nFor the purposes of requesting business licenses, construction permits (including expansion, remodeling, and restoration), demolition, earthworks (movimiento de tierra), and urbanization, any natural or legal person must previously obtain a land-use certificate, according to articles 28 and 29 of the Ley de Planificación Urbana.\n\nThe municipal land-use certificate will accredit the conformity of the use with the zoning requirements and its conditions, such as alignments, frontage, minimum areas, coverage, and other conditioning factors, if any, such as heights, accesses, vegetation, signs, finishes, schedules, and others.\n\nFor the processing of the land-use certificate, what is regulated in this Regulatory Plan will be taken into account, as well as the Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos (Ley No. 7779 of 4/30/98,) and the Ley de Planificación Urbana (No. 4240).\n\nThe described certificate is only one of the requirements and should not be interpreted as a permit to carry out the requested activity or work.\n\n5.3. Approval of cadastral plans.\n\nThe Municipality of Escazú, through the official expressly authorized by the Municipal Mayor, will issue the approval of survey plans free of charge within a period not exceeding 10 business days, for which the following regulations must be complied with:\n\n5.3.1. Objectives of the municipal approval of cadastral plans.\n\nThe approval of survey plans will be mandatory to authorize the division or subdivision of any property for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using separately the resulting parcels, including partitions from judicial or extrajudicial adjudication, locations of undivided rights, constitution of subsidiary farms under the condominium regime, and mere segregations held by the same owner.\n\nAs well as with what is determined in the Regulation to the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Decreto N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR and its Amendments.\n\n5.3.2. Requirements for requesting the approval of cadastral plans\n\nPlans to be approved in original and two copies. If the original plan is not available, the interested party must submit a certified and updated copy from the Catastro Nacional. Under no circumstances will photocopies of reduced plans, joined with adhesive tape, or on thermal paper (fax) be accepted.\n\na) Alignments to rivers, springs (manantiales), drilled wells for water use, and in general to public domain watercourses, issued by the Department of Urbanism of the INVU, or the Water Directorate of MINAE.\n\nb) In the case of cadastral plans of properties facing streets of the national road network defined in article Nº 1 of the Ley General de Caminos Públicos, the official alignment from the Ministerio de Obras Públicas y Transportes must be provided.\n\nc) Provide a plan or sketch of the parent property signed by an authorized professional in topography, indicating all the parcels resulting from the subdivision with their respective frontages, depths, and areas.\n\nd) Provide the plans modified by the plan to be approved, provided they are expressly indicated on it by means of a note.\n\ne) Certification of being up to date on municipal taxes and services by the owner of the property corresponding to the plan to be approved.\n\nf) Duly completed application form, which will be provided by the Municipality of Escazú at its central offices or through electronic means.\n\ng) In the case of subdivision of land located in forest reserves or special areas of forest protection or agricultural use established by law, the approval of the Ministerio de Agricultura y Ganadería approving the division of the property into minimum productive parcels must be presented.\n\nh) When it is established, based on the official cartography issued by the Instituto Geográfico Nacional, that the lot to be segregated has an overall slope greater than or equal to 30%, a slope stability study must be presented that guarantees the stability of the land if it involves parcels for urban use or located in residential use zones.\n\ni) When it is desired to change agricultural land use to other uses, what is established in the Regulation to the Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos in its article V must be complied with.\n\n5.3.3 Information that the plan to be approved must show\n\nTo be eligible for municipal approval, every cadastral plan must indicate without exception the following information:\n\na) That stipulated by the Regulation to the Ley Catastro.\n\nb) When it is desired to subdivide lots facing existing public streets that do not have the dimensions or road width indicated by the Regulatory Plan of the canton of Escazú or the Ministerio de Obras Públicas y Transportes in the case of National Routes, the corresponding road widening must be ceded by the subdivider, and the interested party may not build or have private use constructions on it; additionally, it should not be considered as part of the front setback required by zone.\n\nc) Include in plans the easements (servidumbres) of any type that adjoin, affect, or are located within the lot whose plan is to be approved.\n\nd) In the case of subdivision of land located in forest reserves or special areas of forest protection or agricultural use established by law, the note \"Parcel for exclusively agricultural use\", or \"Parcel intended solely for forest protection\", must be presented if it is registered in the Forest Regime of the Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE). Excepted are those cases in which the change of land use is authorized by the Ministerio de Agricultura y Ganadería according to chapter V of the Regulation to the Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos.\n\ne) Alignments to rivers, streams, springs (manantiales), etc., that adjoin or are located within the lot whose plan is to be approved.\n\n5.3.4 Reasons for denial of municipal approval\n\nThe following aspects are established for which the referred approval will be denied:\n\na) When any of the provisions stipulated in subsections 5.3.2 and 5.3.3 cited above are not complied with.\n\nb) When the simple subdivision results in lots that have less than the permitted size in terms of minimum frontage and area, without access to a public road, or that fail to comply with one or several of the minimum standards established by the regulations of the Regulatory Plan of the canton of Escazú, or with the regulations on urban development in force at the national level.\n\nc) When the depth of the parcel or parcels resulting from a subdivision is greater than the frontage multiplied by seven, that is, when the frontage-to-depth ratio is greater than one to seven.\n\nd) When plans for lots in a subdivision (urbanización) or condominium are submitted for approval (visar) that does not have the permits established by the applicable laws.\n\ne) When it is desired to divide a property or immovable over which an impediment, reserve, or designation for public use weighs.\n\nf) When the owner of the property or parcel whose plan is to be approved has overdue or delinquent payment of municipal taxes or fees.\n\ng) When the plans to be approved contain signs or legends of a promotional nature.\n\nh) When in subdivisions (fraccionamientos) for urban use with a resulting number of parcels greater than six lots or exceeding areas greater than 900 square meters, the cession in favor of the Municipality of 10% of the area to be subdivided or urbanized, to be dedicated to communal and recreational uses, is omitted, this not counting areas destined for public streets, road widenings, or protection zones. Or when the area ceded for public use is less than 10% or has a general slope greater than the average of the parent property.\n\ni) When the cadastral plan of subsidiary properties does not conform to the site design approved by the Municipality (distribution plan) and the INVU.\n\nj) When it is attempted to approve a location plan of undivided rights in clear violation of Article 9 of Law No. 2755 on the Registration of Undivided Rights.\n\nk) When the plan to be approved is registered in the National Cadastre to the detriment of areas destined for public use, such as parks, green zones, and public streets.\n\nl) When the Municipal Cadastre Office detects that there is an overlap or superimposition of properties.\n\nm) When the plan to be approved contains errors in the information it contains or omissions thereof, in such a way that it could mislead the Municipal Administration, for example, absent or incorrect geographic location, reference to a fixed point inconsistent with the reality of the site, inexistence of a reference to a fixed point, inexistence of the widths of public roads directly bordering the land, the boundary description (derrotero) does not coincide with the polygon, among others.\n\nn) When it is attempted to approve cadastral plans of irregular lots, understood as those with access by alleyway, where the dimensions of this access do not conform to the following rule:\n\n1. For alleyways three meters wide, the maximum length shall be 30 m.\n\n2. For alleyways 4 meters wide, the maximum length shall be 40 m.\n\n3. Lots with an access alleyway are only permitted if they face an existing public street.\n\n4. The area of the alleyway is not counted for the purposes of the minimum lot area.\n\n5.3.5 Special cases of exception.\n\nCadastral plans of lots that do not meet the minimum area and/or frontage requirements demanded for the zone shall be exceptionally approved in the following cases.\n\na) When the respective property title was registered before the National Property Registry prior to the enactment of the Regulations of the Regulatory Plan of the canton of Escazú.\n\nb) When the plans to be approved have been cadastrally surveyed and approved by the INVU in what corresponds, before the enactment of the Regulatory Plan of Escazú, or the interested party proves that the registration process for said plans was initiated in the National Cadastre before the enactment of the said Regulatory Plan, provided that such plans comply with the rules on subdivision (fraccionamiento) of properties prior to the Regulatory Plan of Escazú.\n\nc) When it is desired to subdivide lots based on existing dwellings, built with permits prior to the enactment of the Regulatory Plan of Escazú, provided that the resulting parcels comply with the applicable rules before the enactment of the said Regulatory Plan:\n\nc.1) In this case, it shall be permitted to present a sworn statement (declaración jurada) signed by the registered owner and authenticated by a notary public, in which it is declared under oath that the existing dwelling(s) on the property that does not meet the minimum area and/or frontage condition were built with the respective permit approved by the municipal administration before the enactment of the Regulatory Plan of Escazú.\n\nThe foregoing in a supplementary manner according to Article 15 of Law No. 8220 (Protection of the Citizen from Excessive Requirements and Administrative Procedures).\n\nWarning the registered owner of the provisions stipulated in Articles 318 (perjury) and 323 (false testimony) of the Penal Code, with respect to the sworn statement. Where conceptually a sworn statement (declaración jurada) is understood (from the Diccionario Panhispánico del Español Jurídico, 2020) as: \"Personal manifestation, verbal or written, where the veracity of what is declared under oath before administrative or judicial authorities is assured. What is declared is presumed true as long as the contrary is not proven.\"\n\n5.3.6 Expiration of municipal approval (visado municipal)\n\nThe municipal approval (visado municipal) shall remain valid without a specific expiration period as long as the registry situation, boundaries, area of the lot, or any other characteristic susceptible to modification remain unchanged. Otherwise, any modification of the area or boundaries of the lot whose plan was approved, causing a discrepancy between the information in the National Property Registry and the approved plan, shall consequently lead to the processing of a new municipal approval (visado municipal).\n\nApprovals (visados) granted prior to the enactment of the Regulatory Plan of the canton of Escazú shall remain valid as long as the situation described in the preceding paragraph is met.\n\n5.4 Permit for minor construction works\n\nAny construction up to 30 square meters is considered a minor work (obra menor), such as carports, roof changes, rooms and the like, and walls, fences, and enclosures not exceeding 20 linear meters. In these cases, a minimum of requirements must be met, namely:\n\na) Sketch of the proposal with its corresponding measurements and the information necessary to clarify the reason for which the permit is being requested, such as location on the land, height of the construction, type of materials to be used, setbacks (retiros) from adjoining properties, etc.\n\nb) It must also be presented with the cadastral plan of the property and the corresponding permit application duly completed and signed by the owner, as well as by a responsible professional. The Municipality shall provide a service through professionals in engineering or architecture, who voluntarily advise and sign the plans for minor works, in proven cases of social interest. This \"architectural clinic\" (consultorio arquitectónico) will function as a community service so that constructions of this type comply with adequate safety standards, as well as setbacks, coverage, and other basic requirements of the Construction Regulations. Excluded from this measure are those constructions located in hazardous and conflictive areas, or with highly complex structural and architectural solutions, since they require a more detailed study process. In these cases, the permit application must comply with the requirements for major works (obra mayor).\n\nc) For maintenance works such as those listed below and/or similar, no construction permit shall be required:\n\n Repair of septic tanks.\n\n Changes of fixtures (kitchen, toilets, sinks, closets, among others).\n\n Repairs such as painting, changing windows, doors, plastering, and tiling.\n\n Changes of zinc sheets on roof coverings, gutters, and downspouts without affecting the roof structure.\n\n Changes in gypsum board, fiber cement, particleboard, wood pieces, among others.\n\n Sidewalks, ramps, or subfloors less than 10 square meters.\n\n Changing floors and ceilings less than 30 square meters.\n\n Fences on wooden or concrete posts with barbed wire.\n\n Landscaping work in general.\n\n5.5. Permit for major construction works.\n\nAny construction larger than 30 square meters is considered a major work (obra mayor). The application for the construction of a work of this type must comply with the respective requirements contemplated in the \"Regulation of requirements for construction, remodeling, demolition, and earthworks (movimientos de tierra) permits\" of the Municipality.\n\nIt shall be an indispensable requirement for any construction project to obtain the approval of water supply by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) in accordance with the provisions issued by this Institution on the zoning ruled for granting water availability (Agreement 2005-1012) published in La Gaceta N. 246, 21/12/2005.\n\nIn the case of subdivisions (fraccionamientos), developments (urbanizaciones), and condominiums (residential and commercial), a preliminary project must be submitted to the Urban Planning and Control Process with the purpose of verifying the urbanistic feasibility of the work; however, the preliminary approval granted by this Department does not authorize the sale or the start of execution of works.\n\nIn cases where the lands are affected by any geological fault or threats of natural disasters such as landslides, avalanches, areas prone to flooding, etc., according to the map that the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response (Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias) has for this purpose, and the Environmental Fragility Indices Map of the canton of Escazú, it shall first be necessary for the interested party to present the proposal to said Commission to obtain its opinion before the Municipality issues a pronouncement on the project. In cases where the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response grants approval to what is planned in these zones, it shall be essential to have a geological study, as well as to apply the current Seismic Code in all its scopes. Likewise, in the sectors of Salitrillos, Alto Palo Campana, and Bebedero, a preliminary opinion from the Commission shall also be required for any project, due to landslides in those sectors, for which the recommendations given in the Technical Report DPM-INF-059-2003 prepared by said Commission concerning these areas must be taken into account.\n\nIn the case of projects with 50 or more parking spaces where the property faces a National Route, a Traffic Impact Study approved by the MOPT must be provided, as well as the respective access plan with the approval of said Institution. In case the property faces a Local Route, it must also provide a Vehicular Impact Study reviewed by the MOPT and approval from the Department of Public Works of the Municipality, as well as an access plan with the respective approval of the same Department. The Municipality shall contract a specialized technical study when necessary to determine the integrated traffic impact of the canton. The recommendations of this study must be applied by developers undertaking projects in the canton.\n\nIn case a commercial premises is remodeled or newly constructed without a building license (licencia constructiva), the commercial license shall not be granted until the work completion inspection (recibo de obras) has taken place; and in case it has a valid commercial license, a closure order shall be issued by mere verification of the unauthorized areas and the administrative or judicial procedure tending toward the cancellation, suspension, or declaration of nullity of the commercial license, as applicable, shall be initiated.\n\n5.6. Permit for the installation of mechanical rides.\n\nFor the installation of temporary mechanical rides, the interested party must obtain a Municipal License. The respective application must clarify the location of the machines, the availability of sanitary services, potable water, the electrical connection, and any other variable required for the proper development of the proposed activities.\n\n5.7. Demolition permit.\n\nIn addition to the requirements set forth for the minor works (obra menor) permit application described in this chapter, appropriate photographic information must be submitted to understand the qualities of the building to be demolished. This, for the purpose of being compared with the Inventory of Adobe Houses existing in the Municipal Archive. The Department of Urban Development reserves the possibility of referring the case to the corresponding office of the Ministry of Culture.\n\n5.8. Workers' compensation insurance policy (Póliza de Riesgos de Trabajo).\n\nIn accordance with the provision of the regulation published in Alcance N° 2 of La Gaceta, of January 14, 1999, for the application for the Workers' Compensation Insurance Policy (Póliza de Riesgos de Trabajo), it is necessary for the policy to be registered in the name of the project owner or the professional responsible for the work; in the case of open policies, the legislation pertaining to the protection of workers must be observed.\n\n5.9. Permit for earthworks (movimiento de tierra).\n\nPermits for earthworks (movimientos de tierra), in preparation for future works, shall be subject to the authorizations established by current legislation. No earthworks (movimientos de tierra) shall be authorized without first having the Environmental Viability study issued by SETENA. The execution of earthworks (movimientos de tierra) does not obligate the Municipality to grant subsequent permits. Earthworks (movimientos de tierra) and fill are prohibited in active landslide zones, according to the map of the National Commission for Disaster Prevention, and the maps of the environmental variable endorsed by SETENA for this Regulatory Plan.\n\nThe application for earthworks (movimiento de tierra) for other purposes must comply with the requirements stipulated in Article 2.10.2 of the publication in La Gaceta, N. 47 of March 7, 2003, requirements that must be submitted for the different procedures in the Municipality of Escazú.\n\nAlso having to comply with the provisions in the INVU Regulations on Subdivisions (Fraccionamientos) and Developments (Urbanizaciones), Article 44. \"When earthworks (movimiento de tierras) must be carried out in developments (urbanizaciones) built on land with slopes greater than 15%, the following provisions must be met:\n\n1. The rows of lots and the roads must be placed preferably parallel to the contour lines.\n\n2. The topsoil that is removed must be placed temporarily in appropriate locations in order to use it later in the final treatment of the areas.\n\nWhen in a development (urbanización) the areas destined for the construction of dwellings require being located in fill zones, the developer must present studies specifying the degree of compaction of the fill. In addition, fill sites may be used for parks, in which case the construction plans must specify retaining walls, slopes, and protective elements against accidents.\n\nFor the above cases, the responsible professional must verify that all recommendations indicated in the studies are met and specify in the construction plans the soil stabilization elements to be implemented, as well as in the calculation report (memoria de cálculo) and the fill compaction studies.\n\nNo debris shall be left in the area destined for future constructions or in public zones; these must be disposed of in accordance with the Law for Integral Waste Management, Law No. 8839, its reforms, or the regulations that replace it.\"\n\n5.10. Environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental, EIA).\n\nProjects developed in the canton of Escazú must have the approval of SETENA, if required by it, in accordance with the provisions of the General Regulation on Environmental Impact Assessment (Evaluación de Impacto Ambiental, EIA) Procedures, according to decree No. 31849-MINAE-SMOPT-MAG-MEIC (La Gaceta, No. 125 of 06/28/04).\n\nIn addition, the following criteria must be considered:\n\n1. On lands with an average slope greater than 30%, projects shall not be permitted. On lands with average slopes of 10 to 30%, a slope stability study must be provided.\n\n2. All projects located in areas defined as aquifer recharge zones shall require an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) and must comply with the provisions of the Forest Law (Ley Forestal), the Water Law, and the SETENA Procedures Regulation.\n\n3. Any project carried out within the Protective Zone of the Cerros de Escazú shall require a complete environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental) that evaluates the possible effects on biodiversity, in addition to all other aspects normally evaluated in this type of study. Only the cases contemplated in Article 16.2.2.b are excepted.\n\nPiping and bridges shall require a hydraulic and hydrological study.\n\nIn cases where an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) is requested, it must be carried out for the complete project, even if it is planned to be developed in stages.\n\n5.11. Validity of certificates and permits.\n\nThe land use certificate (certificado de uso de suelo) shall have indefinite validity, as long as the Regulatory Plan does not undergo changes related to the property in question; in this case, the validity of the certificate shall be reduced to a period of one year, from the formal adoption of such changes.\n\nFrom the moment the construction permit is authorized, this approval (visado) shall have a validity of 12 months; once the work has begun, it may be extended up to 24 months. If at the end of the first year of validity the work has not begun, the interested party must present themselves to the permits office to re-stamp the project at no cost. In case of expiration, a new permit must be requested and the corresponding payment made, updating the project cost amounts to charge the difference. The resolution shall depend on the rules of the Regulatory Plan in force at the date of the application.\n\n5.12. Resolution period.\n\nFor the review and approval or denial of construction permits, the provisions of Law 8220, Protection of the Citizen from Excessive Requirements and Administrative Procedures, shall govern, except Article 21 of the Regulation to said Law, for which response periods of 30 calendar days shall govern.\n\n5.13. Construction work schedule.\n\nAny construction permit approved by the Construction Control Sub-process of the Municipality may execute the activities inherent to the building in the time period between 6:00 and 18:00 hours, Monday through Friday, and from 6:00 to 13:00 hours on Saturdays. It is prohibited to work on Sundays and legal paid holidays, unless the corresponding duly justified approval for schedule flexibility is issued.\n\nIn case of non-compliance with the schedule, the person responsible for the construction shall be notified in writing, once only, warning them that if the established schedule is not observed, the construction shall be closed down. This, provided there is a verified complaint in this regard by a neighbor of the construction.\n\n5.14. Nuisance to third parties.\n\nAny nuisance generated on public or private property during the construction process shall be the responsibility of both the professional in charge and the developer, and must always be confined within the same property.\n\n5.15. Special requirements for developments (urbanizaciones) and condominiums.\n\nIn addition to the requirements established by law, every condominium or development (urbanización) must construct or even make improvements to the sidewalks, pavements, and curbs involved within half of the road section corresponding to the frontage of the property where the project is developed.\n\nEvery new development (urbanización) or condominium project must have a wastewater collection network and connection of the effluent to the sewer system, directly to a main collector or via a sub-collector, or else, to the treatment system; all the foregoing, in accordance with the legal provisions in force. In cases of existing projects of this type that do not have such a plant, actions shall be studied jointly with the Municipality, the neighbors, the developer, and AyA, to solve this problem.\n\nIn the case of properties accessed through an easement (servidumbre), submission to the Condominium Property Regime shall be permitted, provided it meets the following requirements:\n\na. For projects of two to forty dwellings, the width of the road shall be at least seven meters wide, with a carriageway or running surface of five meters wide.\n\nb. For condominiums of more than forty dwellings and up to one hundred dwellings, the width of the road shall be eight meters fifty centimeters wide, with a carriageway or running surface of five meters fifty centimeters wide.\n\nc. For condominiums of more than one hundred dwellings and up to one hundred fifty dwellings, the width of the road shall be ten meters wide, with a carriageway or running surface of six meters wide.\n\nd. For condominiums of more than one hundred fifty dwellings and up to two hundred dwellings, the width of the road shall be twelve meters wide, with a carriageway or running surface of six meters wide.\n\ne. For condominiums of more than two hundred dwellings, the width of the road shall be fourteen meters wide, with a carriageway or running surface of nine meters wide.\n\nf. In all cases, road widths greater than those required in the specific subsections shall be allowed.\n\ng. The access easement (servidumbre de paso) shall have a network of hydrants in accordance with the Manual of General Technical Provisions for the Regulation on Human Safety and Fire Protection of the Instituto Nacional de Seguros or the applicable regulations.\n\nh. The easement (servidumbre) shall also contain the right of way for at least the services of electric power conduction, telecommunications, potable water supply, and evacuation of wastewater and stormwater, when the system exists and is in operation in the place.\n\ni. That the easement (servidumbre) is legally constituted or is constituted in the deed of submission to the Condominium Property Regime.\n\n(As amended by Article 2 of Executive Decree No. 34708 of June 6, 2008.)\n\n5.16. Potential threats.\n\nIf a project were affected by any of the potential threats indicated on the Map of Potential Threats of the Canton of Escazú, prepared by the National Emergency Commission (Comisión Nacional de Emergencias), which is published as part of the Regulatory Plan, it must first have the opinion of said Commission (Disaster Management Directorate), to take the necessary mitigation measures, whether it concerns a geological fault, flood-prone area, landslide, avalanches, or another of similar severity. Constructions shall not be permitted in areas with slopes greater than 30% without the approval of the National Emergency Commission, but constructions shall not be permitted at all in areas prone to landslides or flooding.\n\n5.17. Professional responsibility.\n\nResponsibility, both for the architectural, structural, earthworks (movimientos de tierra), electro-mechanical design, as well as for any specialty, lies with the professional who acts as responsible on the construction plans. Compliance with the rules of both the Construction Regulations and related Laws, as well as any regulation or norm referring to a specific construction, is the full responsibility of the professional, as indicated in the Construction Regulations (Article II.1) and the respective Regulation of the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica. Municipal responsibility is restricted to alignment, land use (uso de suelo), coverage, and height of the construction. Approval by the different institutions, as well as by the Municipality regarding construction plans, does not relieve the responsible professional of errors or omissions therein, for which responsibility falls on them. It shall be the obligation of construction or consulting companies to establish a domicile for notifications within the canton of Escazú.\n\nArticle 6. Penalties and appeals.\n\n6.1. Powers and penalties.\n\nThe Municipality is empowered, alone or jointly with other institutions, to penalize infractions of the Regulatory Plan rules.\n\nThe penalties, specified by the laws and regulations on the matter, include from fines, closure and eviction, to demolition of the work.\n\n6.2. Infractions.\n\nThe following activities are considered infractions:\n\na) Execution of works either without a prior license or with an expired license, or works that do not have a complete set of approved plans, the original construction permit with seals and registered signatures, and the municipal inspector's visit sheet placed in a visible location.\n\nb) Execution of a work with modifications of more than 10% either in the area or in the construction cost approved by the Municipality.\n\nc) Execution of works that endanger life or neighboring properties, or that do not implement prevention measures.\n\nd) Abuse of the public road space through the placement of materials and debris.\n\ne) Impeding or hindering municipal inspectors in fulfilling their duty.\n\nf) Clandestine buildings within the protection zone of riverbeds or on them, or in aquifer recharge areas must be demolished by their owners for non-compliance with the provisions of Forest Law (Ley Forestal) No. 7575, Articles 33 and 34.\n\n6.3. Procedures.\n\nWhen a work is built without a license, the Municipality shall order its suspension and the gathering of information; it shall set a deadline for the owner, according to notification from the Department of Urban Development, for the owner to regularize their situation and obtain the corresponding license. Once the interested party receives the permit, the Municipality shall verify whether the work has been executed in accordance with the initially approved project.\n\nIf the interested party does not present the project or the modifications or demolitions demanded by the current regulations are not carried out, the Municipality shall order the demolition of the illegal work, at the owner's expense. Under no circumstances shall it authorize its use, and if it is already in use, it shall impose a fine equivalent to 100% of the amount paid as Construction Tax, and shall order the eviction and closure with the help of representatives of the Public Force and the Ministry of Health.\n\nThe carrying out of new activities in existing buildings that do not conform to the Zoning of the Regulatory Plan and that cannot be classified through mitigation measures as a conditional use shall be sanctioned with the closure of the premises, without prejudice to the criminal liability incurred.\n\n6.4. License for construction companies.\n\nIt shall be mandatory for construction companies that have administrative offices in the canton of Escazú to have the commercial license that enables them for those purposes. All construction companies that build works in the canton must observe, in addition to the requirements contained in the norms and regulations referring to the Construction Regulations and related laws that do not contradict the norms of this Plan, the following provisions:\n\n1. Prohibition against keeping debris on the public road.\n\n2. Use of covered dump trucks, which must leave the construction site with clean tires, to prevent roads from being damaged by mud and the like.\n\n3. Construction of sidewalks in front of the property (in all cases) and of half of the road when the construction warrants it.\n\n4. Full respect for the protection zones of rivers and streams in cases where the land borders them.\n\n5. Compliance with the working hours in accordance with Article 5.13.\n\n6. Not preventing free access for municipal inspectors to the land where the work is being built.\n\nIf during the course of construction non-compliance with these provisions is detected, after due process, the Department of Urban Development shall proceed to stop the project and communicate this to the person responsible for the work. The resumption of the work shall only be permitted once the infringed point or points in the preceding list have been rectified.\n\n6.5. Appeals.\n\nAny resolution issued by municipal offices regarding these regulations shall have the appeals provided for by the Municipal Code and its modifications (Law No. 7794, of May 18, 1998, Title VI: \"Appeals against municipal acts\"), which must be filed according to the formalities and deadlines indicated therein.\n\nChapter II. Land Use Zoning Regulation.\n\nArticle 7. Zoning by Uses\n\nIn order to regulate the different activities carried out in the canton and to contribute to the consolidation, regulation, protection, and promotion of the different urban growth areas, the territory of the canton has been divided into several residential, commercial, and special zones. This implies that the Municipality must modify the land tax values depending on the use and the restrictions that each zone has based on the Regulatory Plan.\n\n7.1. Residential zones.\n\n Low Density Residential Zone (Zona Residencial Baja Densidad, ZRBD).\n\n Medium Density Residential Zone (Zona Residencial Media Densidad, ZRMD).\n\n High Density Residential Zone (Zona Residencial Alta Densidad, ZRAD).\n\n High-High Density Residential Zone (Zona Residencial Alta Alta Densidad, ZRAAD).\n\n7.2. Commerce and services zones.\n\n Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal, ZCL).\n\n Punctual Commerce Zone (Zona de Comercio Puntual, ZCP).\n\n7.3. Small Industry and Commerce Mixed Zone (Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio, ZMPIC).\n\n7.4. Parks and Communal Facilities Zone (Zona de Parques y Facilidades Comunales, ZP).\n\n7.5. Agricultural Buffer Zone (Zona Agrícola de Amortiguamiento, ZAA).\n\n7.6. Protection and special control zones.\n\n Cerros de Escazú Protection Zone (Zona de Protección de los Cerros de Escazú, ZPCE).\n\n Water Sources and Riverbanks Protection Zone (Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas, ZPFAR).\n\n Alto Carrizal Special Control Zone (Zona Control Especial Alto Carrizal, ZCEAC).\n\n Bello Horizonte Special Control Zone (Zona Control Especial Bello Horizonte, ZCEBH).\n\n Heritage Interest Areas Special Control Zone (Zona Control Especial Áreas de Interés Patrimonial, ZCEAIP).\n\n Río Tiribí Special Control Zone (Zona de Control Especial Río Tiribi, ZCERT).\n\n Costa Rica Country Club Special Control Zone (Zona de Control Especial Costa Rica Country Club, ZCECRCC).\n\n7.7. Zones for high-rise constructions (edificaciones en altura).\n\nThe aforementioned areas are graphically delineated on the zoning map that forms part of this Regulating Plan (Plan Regulador).\n\n7.8. Boundaries between zones\n\nWhen a property (provided it meets the regulatory frontage and area for the zone in which it is located) is situated on the dividing line between two or more uses, any of them may be generalized at the owner's request. When dealing with farms with two or more frontages, with attributes of different uses where one of the frontages faces residential use, the development of the non-residential activity will be permitted on 100% of the farm, subject to the condition that the access and/or egress for that activity does not front onto the residential zone.\n\nArticle 8. Nature of uses\n\nAccording to the degree of compatibility between the activities to be developed in the canton and the characteristics of the zones set out in the preceding articles, land uses are divided into:\n\na) Conforming uses.\n\nb) Non-conforming uses.\n\nc) Conditional uses.\n\n8.1. Conforming uses.\n\nThese are those permitted in each zone, based on a regulating plan for zoning or land use.\n\nThey may be conditioned by requiring certain special requirements, such as their size, organization of the activity within the property, entrances and exits, parking, permitted noise level, buffer strips, finishing characteristics, tree planting, display of commercial advertising, commercial signs, operating hours, etc. The conditions may not be arbitrary and must be detailed obligatorily by the Municipality in the corresponding land-use certificate.\n\n8.2. Non-conforming uses\n\nAny land use that does not comply with the provisions included in this zoning plan and that existed prior to its establishment.\n\nFor existing and legalized lots that have frontage and area that do not correspond to the regulations, the development of activities will be permitted provided that the nature of the zone's use is not contradicted.\n\nFor existing buildings that do not meet the use requirements, only repairs to their \"non-conforming\" part will be permitted, if these preserve the heritage value; but if any modifications are intended, these must adjust to the requirements of the zone. The same procedure shall apply if a change of land use is intended.\n\n8.3. Conditional uses\n\nThis is one that may be granted in a zone with prior special authorization from the municipality, establishing specific restrictions and requirements additional to those set for conforming uses; all possible nuisances must be confined within the existing property or building.\n\nFailure to comply with the conditions under which the concession for a conditional use was granted will lead to the cancellation of the municipal license (patente) and the closure of the commercial establishment.\n\n8.4. Uses not specified in conforming, conditional, and non-conforming uses\n\nIn cases of existing or new uses that are not specified in the lists of conforming, conditional, or non-conforming uses, they will be analyzed by considering similar or analogous ones, using the judgment of the Municipal Urban Development Department or its equivalent regarding compatibility with the conforming use zoned in the sector, to determine whether a conditional use may be granted in accordance with the stipulations of article 8.3 above.\n\nArticle 9. Basic urban planning requirements by zone\n\nAll new constructions, subdivisions (fraccionamientos), urbanizations, and condominiums, as well as activities to be located in existing buildings, must comply with the basic requirements of the zone where they are located. Such basic requirements refer to: minimum lot surface area and frontage, maximum height and coverage of the construction, setbacks (antejardines and patios) of the construction, permitted housing density, and special conditions, if any (see article 8.1.).\n\nIn cases of existing uses that are not conforming with the zoning, it must be analyzed whether, through special standards, they can be converted into conditional uses. Otherwise, they must be relocated within a maximum period of five years from the date of approval of the Regulating Plan.\n\n9.1. Minimum frontage.\n\nThe frontage of a farm, parcel, or property is understood as the total length of the direct boundary of a farm with one or more public streets. Therefore, the minimum frontage corresponds to the minimum total length of boundary permitted with a public street. This minimum frontage applies to new subdivisions (fraccionamientos) or urbanizations. In the case of corner properties, at least one of the frontages must meet the minimum frontage defined by the zoning in which it is located. Summing the frontages onto one or more streets to meet the corresponding minimum frontage is not permitted.\n\n9.2. Minimum surface area.\n\nThe surface area or area of a farm, parcel, or property is understood as the space of land contained within its boundaries. Based on the foregoing, the minimum area permitted in the different zones corresponds to the minimum permitted surface area that lots must have for new subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations.\n\n9.3. Maximum height.\n\nThe total height of a building is defined as the distance measured from the level of the main floor or lobby to the crown beam of the top floor, not including chimneys, parapets, guardrails, elevator machine rooms, water tanks, mechanical elements, and recreation elements on the upper terraces. The maximum building height is the maximum total height permitted for buildings in the different use zones.\n\n9.4. Maximum coverage.\n\nMaximum coverage is defined as the area of a lot that comprises the maximum horizontal projection of a structure, as well as paved, cobbled spaces, or spaces with any material that makes rainwater infiltration into the ground difficult, and that are intended for parking, road accesses, swimming pools, tennis courts, and the like. The area free of permitted coverage is that which must be allocated to green areas of gardens or even covered with trees or unroofed areas covered with permeable systems such as \"block\" grass.\n\n9.5. Setbacks.\n\nOpen, unbuilt spaces located between a structure and the boundaries of the property where it is situated; front, side, and rear setbacks are considered.\n\n9.5.1. Front setback or antejardín\n\nDistance between the property line of the front of the lot and a parallel line to it, known as the building line. This distance will vary according to the nature of the road and the characteristics of the proposed building. This information is established in the Road and Transportation Regulations of this Regulating Plan.\n\nThe front setback, also known as antejardín, serves the building as a buffer strip for traffic accidents, reduces noise pollution levels, improves residents' privacy, offers space for locating utility boxes and septic tanks, and allows the city to be beautified if trees and shrubs are planted there.\n\nBuilding in the front setback is not permitted, except under these exceptions:\n\na) Balconies: These are permitted provided they do not project more than one meter beyond the building line and their surface does not exceed, in total, more than one third of the area allocated to the antejardín. They must be built as cantilevers and not be used as habitable area under any circumstance.\n\nb) Security booths: These will be permitted provided they are not complete habitable rooms, but rather office-type, with a half bathroom (without shower) and do not exceed four square meters on a single level. Eaves or any architectural element projecting out beyond the property line are not permitted.\n\nFor condominiums of any type (commercial, residential, and/or mixed) with thirty or more units, or over three thousand five hundred square meters, including the parking area, a security booth or premise with a minimum area of six square meters, including a bathroom and an area for food preparation, will be required.\n\nc) Garbage enclosures: These may be designed parallel to the property line with direct access to the sidewalk, provided the doors are sliding and not swinging. Their size will depend on the volume of garbage that will circulate in the project, but in no case may exceed one-tenth of the total antejardín. Furthermore, the height of these structures may not be greater than one meter, this in accordance with article 9.5 subsection f) of the present regulations of the Escazú Regulating Plan and article IV.10 of the Regulations to the Construction Law (Reglamento a la Ley de Construcciones).\n\nd) Meters: These may be located on the property line, without the structure projecting onto the sidewalk and without it exceeding two meters in height, nor its width exceeding one-tenth of the property's frontage.\n\ne) Special cases: When, due to the shape of the land or because it involves a structure not contemplated in the previous cases, it is necessary to study the specific case, it will be referred to the Regulating Plan Commission or Office for analysis and recommendations. In no case may public areas be encroached upon, private property be invaded, or the protection areas established in Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575, Art. 33 and 34 be invaded.\n\nf) Gates: Gates with their respective structure (columns and eave) are permitted on the property line provided their leaves have more than 80% visibility; as for walls (tapias), these must be located on the building line defined for each case. Doors and/or gates on the property line must open inward or parallel to said property line and never outward.\n\ng) In no case will habitable spaces be permitted outside the building line.\n\n9.5.2. Side setbacks\n\nFor single-story constructions, the minimum setback will be three meters (3.0 m), a distance that may be reduced to one meter fifty centimeters (1.50 m) if there is a side wall (tapia) with a height to the lintel beam. For constructions of two or more stories, the minimum side setback will be three meters (3.0 m) whether or not a wall exists; and for each additional floor, an additional meter (1.0 m) must be added up to a maximum of 10 meters of setback. If there are no side windows, the setback may be omitted or stepped setbacks (with windows) may be used.\n\n9.5.3. Rear setback\n\nAt a minimum, this setback must measure three meters (3 m) for buildings of one or two floors; but if the building exceeds two levels, the setback will increase by 1 m for each one, up to a maximum of 15 m of setback.\n\nThe rear setback may be substituted by an equivalent area in the interior of the lot, in order to obtain a better architectural distribution of the project, provided that the current standards on natural ventilation and illumination are met, and the building does not exceed three floors. Stepped setbacks are not permitted. The rear setback space must be left open from the property boundary to the respective rear facade.\n\nRiver and stream setbacks, for the purposes of this article, are rear setbacks, which must measure at least 10 meters (Forestry Law, art. 33 and 34).\n\n9.6. Densities.\n\nDensity may be treated as net residential density or gross residential density, both measured in housing units per hectare, the definitions of which are detailed in chapter VI of this Regulating Plan. However, for urban control purposes, the concept of gross residential density will be applied, where the permitted number of housing units per lot is the quotient of dividing the land area by the minimum lot area permitted in the zone. In this case, the integer fraction of the quotient will dictate the number of dwellings permitted on the land, and if the decimal fraction is equal to or greater than 0.51, then one additional housing unit will be permitted. On the other hand, on existing lots duly segregated in the registry and cadaster prior to the enactment of the Regulating Plan, whose capacity is less than the corresponding minimum lot for the zone, the construction of at least one dwelling will be permitted provided the other standards of the Regulating Plan's regulations are met.\n\nAccording to the provisions of the current Regional Plans GAM-82 Plan and GAM 2013 - 2030 Plan, and the Regulating Plan itself, in Escazú there are zones suitable for urban development without limitations, in harmony with Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente) No. 7554, Articles No. 28, 29, 30, and 31, which permit housing densities in vertical projects.\n\nRegulations regarding public systems for potable water supply and the collection, treatment, and disposal of wastewater and stormwater are governed by the standards set by the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, AyA) and by the Ministry of Health (MINSA).\n\nFor properties located within the influence area of the Tobías Bolaños airport, prior to submitting plans through the APC system managed by the CFIA, the permitted heights for new buildings must be consulted with the General Directorate of Civil Aviation.\n\nWhen properties do not have significant environmental restrictions and possess suitable infrastructure such as a potable water network, sanitary and storm sewer systems, adequate public transportation service, electricity services, public lighting, telephone, internet, public areas, commerce and related services, and other amenities, densification may be opted for.\n\nWhen part of the above-mentioned infrastructure does not exist, and the IFA is permissible, the municipal technical judgment comes into play, as experts in their jurisdictional territory, to assess the need for the lacking service (with the mandatory exception of the sanitary sewer system and treatment plant), such that the lower density is established until the developer provides it; this decision must be based on reliable technical arguments.\n\nFinally, when the IFA is permissible and the majority of the required infrastructure does not exist, it may be implemented by applying the stipulation in the final paragraph of Article 38 of Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) No. 4240, which specifies:\n\n\"Urbanization projects located within or outside the zoned area that have aqueduct, sanitary sewer, and electricity services distant from their boundaries, must be accepted for analysis by the Municipality and the Directorate of Urbanism (INVU), if the urbanizer undertakes to pay for the works executed outside their property, to offer all the necessary services.\n\nIn this case, all future urbanization projects that attempt to use the services cited in the preceding paragraph within a period of five years, counted from the completion of those constructions, would pay to the urbanizer an amount for each housing unit comprised in the new project. The amount to be paid will be determined by the institution in charge of the corresponding service and will be covered upon making the physical connection of each housing unit.\"\n\nThe zoning map and regulations establish 5 classes of densities as included in the current Regulating Plan: low, medium, medium-high, high, and very high density. As indicated, these classes apply exclusively to residential land use.\n\nThus, in said plan, the ranges for each class are defined, using the number of dwellings per hectare as a variable, which has been adapted to the national census average of \"3.8\" persons/dwelling for all cantons.\n\nFrom the interrelation of these densities and the IFAS Subclass map, we have the following descriptions:\n\n9.6.1. Zone IFA I-A\n\nThese are lands formed by different geological units; they are formations with considerably reduced stability, comprising almost all the volcanic formations of the Central Mountain Range (Cordillera Central) (especially recent ash and sub-recent lahars). Additionally, the following Tertiary formations of sedimentary rocks show very weak geotechnical characteristics: Pacacua Formation and Peña Negra Formation. High to very pronounced relief predominates, which implies high importance of erosion and denudation processes, very reduced slope stability, high risk for the generation of landslides and other types of gravity flows, especially in mountainous areas formed by the Peña Negra and Aguacate formations, due to their reduced geotechnical stability. Due to the predominance of high to very pronounced relief and the extremely reduced hillside stability, lands in this category are classified as zones with high limitations for permanent human occupation. The majority are lands adjacent to the main river channels that run through the district.\n\nPermanent human occupation may occur on lands with a slope of less than 30%, where technical environmental studies (geotechnics, geology, geomorphology, among others) define with greater precision (scales 1:5,000 or less) the technical limitations of the land and allow the generation of designs to overcome them. The development of buildings must not contemplate tree felling; on the contrary, in parallel with infrastructure development, intensive reforestation and environmental and landscape improvement programs for this zone must be executed. Other human works linked to this type of development must adapt to this environmental condition.\n\n9.6.2. Zone IFA I-B\n\nCorresponds to surface formations directly related to the channels of the main rivers. Intermediate geotechnical stability for supporting buildings. Moderate to high fluvial erosion and sedimentation activity. Moderate to high risk of flooding associated with river channels. Due to the condition of moderate to high vulnerability to erosion and sedimentation processes and natural hazards (especially floods), they are classified as lands with high limitations for human occupation.\n\nWithin or in the vicinity of urbanized areas, the establishment of green zone corridors on both sides of the channel is recommended, which will prevent economic losses, as well as human lives, and at the same time increase the quality of life for citizens and their environmental surroundings. In some cases, the development of containment and protection works would be necessary to reduce vulnerability conditions, for which specific technical studies will be required to determine their suitability and design.\n\n9.6.3. Zone IFA II-A\n\nThese are lands formed by different geological units with considerably reduced stability, comprising almost all the volcanic formations of the Central Mountain Range (Cordillera Central). In addition, the Tertiary formations of sedimentary rocks Pacacua and Peña Negra, which show very weak geotechnical characteristics. Predominance of moderate relief and condition of moderate vulnerability to erosion and sedimentation processes. Due to the moderate relief and the considerable importance of erosion and denudation processes, they do not demonstrate very favorable conditions for permanent human occupation.\n\nThe lands in these zones are aquifer recharge areas of intermediate value, which must be considered in the land use planned, particularly regarding human uses that imply activities of moderate-high and high environmental risk.\n\nThe planning and location of a project must respond to the development of a local geotechnical study, complemented by a slope stability analysis, and the design and construction of the work must take into account both the technical recommendations arising from those studies and the technical limitations defined in this document.\n\nAs blackwater treatment systems, the development of treatment plants is suggested; however, treatment via septic tanks could be viable provided that local environmental hydrogeology technical studies are carried out to determine the technical feasibility of the proposed solution. The most advisable approach, if the installation of wastewater treatment plants is not possible, is to install modified septic tank systems, which prevent contamination of the soil and groundwater.\n\n9.6.4. Zone IFA II-B\n\nThese are lands formed by different types of reported Quaternary deposits, including alluvial fan deposits, intramontane valley deposits, as well as different types of recent to sub-recent gravity flow bodies such as lahars or landslides. The vast majority of these deposits show low to moderate geotechnical stability. May include expansive soils. Lands in this IFA category are mainly defined by the presence of significant external geodynamic activity, including, above all, different types of erosion and sedimentation processes.\n\nIn some cases, the development of containment and protection works would be necessary to reduce vulnerability conditions, for which specific technical studies will be required to determine their suitability and design.\n\nFor existing buildings, it is recommended to carry out a geological-geomorphological analysis (scale 1:5,000 or less) to take appropriate measures to lower the vulnerability condition. In all cases, the channel protection zone, established by means of forestry law, must be strictly respected.\n\n9.6.5. Zone IFA II-C\n\nThese are lands formed by different geological units; the geotechnical behavior varies depending on the lithological characteristics of the corresponding geological formation. The vast majority are terrains with high to steep slopes, characterized by a high importance of erosion and sedimentation processes, as well as a condition of high vulnerability to landslides and avalanches.\n\nIt is highly advisable to extend forest areas through reforestation projects, within a framework of recovery of fragile areas degraded by overuse.\n\nThe lands in these zones are aquifer recharge areas of intermediate value, which must be considered in the land use planned.\n\n9.6.6. Zone IFA II-E\n\nThese are lands within the possible direct influence zone of active or potentially active faults on a regional scale, hazard of surface ruptures in the event of high-energy seismic events. Variable stability depending on the stratigraphic units that compose it. The importance of erosion and sedimentation processes varies with the specific characteristics of the corresponding geomorphological unit.\n\nIt is advisable for human occupation projects to prepare a neotectonic study to analyze the hazard from seismic events and geological faulting in more detail.\n\nRegarding existing infrastructure located near or on the trace of active geological faults, the development of activities aimed at reviewing the stability of the structure, identifying vulnerable or critical points, informing occupants, and preparing earthquake emergency plans that take into account the results of local analyses of the buildings is recommended.\n\n9.6.7. Zone IFA II-F\n\nThis category is defined mainly by the presence of different types of human occupation with a high degree of environmental impact. Geosuitability characteristics vary according to the geological and geomorphological units present within the lands in question.\n\nSoil conditions are variable.\n\nIt occurs in small dimensions; the essential aspect would be the prevention of environmental damage in the direct vicinity, as well as in the influence area, through the establishment of a series of regulations to initiate responsible management practices for the different activities with a high degree of environmental impact or risk.\n\n9.6.8. Zone IFA II-G\n\nThis category is defined mainly by the presence of green areas within urbanized zones; the Geosuitability characteristics vary according to the geological and geomorphological units present.\n\nIt corresponds, in its vast majority, to areas destined for public use, which perform a key function in maintaining social and ecological balance within densely urbanized zones. In this context, it is essential to establish maintenance plans at the municipal level and for permanent residents, to save these zones in the long term in an attractive form for citizens, as well as the residual parts of wild flora and fauna.\n\n9.6.9. Zone IFA III-A\n\nThese are lands predominantly formed by alluvial plain deposits with intermediate to low stability and hardness; may include expansive soils. Low and flat reliefs predominate. Moderate to high potential for groundwater contamination. Lands with few limitations for the development of infrastructure for permanent or non-permanent human occupation, provided the limited bearing capacity is taken into account.\n\nAs blackwater treatment systems, the development of treatment plants is suggested; however, treatment via septic tanks would be viable provided that local environmental hydrogeology technical studies are carried out to determine the technical feasibility of the proposed solution. In cases where such studies determine that the use of conventional septic tanks is not viable, developing alternative solutions with modified septic tank systems that decrease soil and groundwater contamination is recommended.\n\n9.6.10. Zone IFA III-B\n\nCorresponds to lands mainly formed by lahars. Geotechnical support is generally reduced, especially in the case of a high content of silty-clay matrix.\n\nMay contain expansive soils. Lands with few technical limitations for the development of human occupation infrastructure, except the geotechnical substitution of soil with limited bearing capacity and the presence of expansive soils. It is important to analyze the geotechnical behavior of the soil within the framework of geotechnical studies for any type of construction project to take appropriate measures that guarantee its long-term stability and safety.\n\nThere is a moderate to high degree of vulnerability to aquifer contamination. As blackwater treatment systems, the development of treatment plants is suggested; however, treatment via septic tanks would be viable provided that local environmental hydrogeology technical studies are carried out to determine the technical feasibility of the proposed solution. In this sense, it is mandatory to analyze whether there is a danger that contamination of the surface layer could affect the important aquifers located beneath the surface layer of the lahars.\n\n9.6.11. Zone IFA III-C\n\nThese are lands formed by different geological units; the geotechnical behavior varies depending on the lithological characteristics of the corresponding geological formation. This IFA category includes low-relief zones within mountainous areas. The majority of the lands in question are important as aquifer recharge zones, especially in the presence of geological formations with good permeability.\n\nAreas with good suitability for agricultural production; the only technical limitation of consideration refers to the importance of the majority of the lands in question as aquifer recharge zones.\n\nRegardless of the land use proposed on these lands, given the fragility conditions from a hydrogeological point of view, treatment plants or, failing that, modified septic tank systems that prevent any type of soil and groundwater contamination must be proposed as a solution for wastewater management.\n\nArticle 10. General provisions on incentives\n\nSee the provisions in Article 4.4 Incentives of these regulations.\n\nArticle 11. Residential zones\n\nThe following standards include existing housing developments and condominiums located in the low, medium, and high-density zones, as well as the zones defined as residential by this plan.\n\n11.1. Uses related or complementary to housing\n\nResidential zones are lands predominantly intended for housing use; however, the Regulating Plan contemplates that some complementary or related uses may exist in housing sectors, meeting the daily needs of the community, but under certain size, location, and use restrictions to prevent them from causing parking, noise, or odor problems, allowing a maximum of one related use per farm.\n\nContemplated within these conditional uses are the following:\n\n Beauty salon.\n\n Store.\n\n Bazaar.\n\n Bookstore.\n\n Small grocery store (Pulpería).\n\n Pastry shop.\n\n Retirement home.\n\n Bed and breakfast type hotels.\n\nIn general, small-scale commerce and services that can keep nuisances confined within the property.\n\nThese uses may only be located on lots fronting primary and secondary streets with a road right-of-way no less than 8.50 meters from the residential zone, and they may not have more than 30 square meters of commercial area. These uses will only be permitted provided they have at least two parking spaces within the lot for the exclusive use of the business.\n\nProfessional service offices will also be permitted within this category, provided they have at least one internal parking space for the exclusive use of clients, such as:\n\n Lawyer.\n\n Engineer.\n\n Architect.\n\n Dentist.\n\n Doctor.\n\n Virtual office that does not require in-person client services.\n\nLikewise, in these cases the office may not have more than 30 square meters of area. The following uses will not be permitted within residential zones: medical service clinics, veterinary clinics, pool halls (pooles or billares), electronic game rooms, churches, courthouses, public gathering sites and private shows, theaters, corporate headquarters, night and day clubs, party halls, massage parlors, bars, cafeterias, bakeries, and similar uses.\n\nIn new subdivisions (urbanizaciones), the use conforming to the Plan Regulador to be given to each lot must be defined in the master plan approved by the Municipality.\n\nWhen the commercial activity supplements a residence and is not the sole purpose of the building, the business license (patente) will not be granted without first ensuring the total functional and spatial independence between both activities.\n\nIn residential zones, only functional signs are permitted, with an area no greater than 0.5 square meters (1 meter x 0.50 meters), the purpose of which is to draw attention to the activity offered at the same site where it is located. Only one sign is allowed per facade of the premises; however, on corner lots, the installation of one sign per side is permitted.\n\nThe sign must be aligned parallel to the front of the lot and may not project beyond the property line. Its maximum placement height shall be 3 meters.\n\nIn the Medium-High Density Residential Zones (ZRMAD), High Density Residential Zone (ZRAD), and High-High Density Residential Zone (ZRAAD), in the urban sector of San Antonio, commercial uses of no more than 100 square meters and offices of no more than 120 square meters will be permitted, provided they have a minimum of one parking space for every 50 square meters for both uses.\n\nUses that are not complementary to residential use, such as bars, video game rooms, pool halls (pooles), massage parlors, party halls, and similar uses, will not be permitted within these zones.\n\n11.2. Low Density Residential Zone (ZRBD).\n\nThe zoning map of Escazú recognizes four sectors with these characteristics: one corresponds to the east zone of Bello Horizonte; another to the zone between Cerro Coyote and Cerro Palomas, extending to the \"Le Monastére\" sector. The slopes are steep, from 20% to 30%; runoff is rapid, so care must be taken in land use. Therefore, a low density (17 dwellings/ha) must be managed, so that this zone maintains low impacts from residential use. Another zone encompasses the Los Laureles and Los Rosales subdivision (urbanización), which over the years has preserved the characteristic of single-family residential, and this condition is maintained within the Plan Regulador. Likewise, the sector of the Maynard neighborhood and Calle Lanford is maintained as low density, given the current characteristics of said neighborhoods.\n\n11.2.1. Requirements.\n\nSee annex \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\n11.2.2. Setbacks (Retiros)\n\nThe front setback (retiro) shall not be less than 3 meters; for side and rear setbacks (retiros), see Article 9.5.\n\n11.2.3. Conforming uses\n\na) Single-family residential.\n\nb) One professional office per property (finca) for use by the owner or lessor of the dwelling, with a maximum area of 30 square meters, provided the activity is carried out in the same house.\n\n11.2.4. Conditional uses.\n\na) Multi-family residences (apartments or condominiums).\n\nb) \"Bed and breakfast\" type hotels in accordance with ICT regulations.\n\nc) Home for the Elderly (Hogar de Ancianos) in accordance with MINSA and CONAPAM regulations.\n\nd) Ancillary uses (usos conexos), see Article 11.1.\n\nUses \"b\", \"c\" and \"d\" shall have the following conditions:\n\n Three meters as a minimum side setback (retiro) (on both sides).\n\n Not to use public space (street, plaza, park) for parking, except with express permission from the Municipality.\n\n Not to exceed the noise level permitted by the Ministry of Public Health for residential zones.\n\n The maximum development of b and c shall be subject to approval by the competent institutions.\n\n11.2.5. Non-conforming uses.\n\na) Bars.\n\nb) Restaurants.\n\nc) Discotheques or similar.\n\nd) Offices of all types, exceeding 30 square meters.\n\ne) Commerce or services exceeding 30 meters, in accordance with the lists of Article 11.1.\n\nf) Billboards (vallas publicitarias).\n\ng) Automotive, electromechanical workshops, etc.\n\nh) Public and private parking lots.\n\ni) Electronic games.\n\nj) Daycare centers.\n\nk) Pool halls (pooles and billares).\n\nl) Churches.\n\nm) Schools and private educational centers.\n\nn) Depots (planteles).\n\no) Motels and casas de citas.\n\n11.3. Medium Density Residential Zone (ZRMD).\n\nThis zone comprises the following sectors: surroundings of the center of San Antonio, west sector of the Central district, a strip along the west margin of Route 310, and surroundings of the historic center of Escazú, and part of the San Rafael district.\n\n11.3.1. Requirements.\n\nSee annex \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\n11.3.2. Setbacks (Retiros)\n\nThe front setback (retiro) shall not be less than 2 meters; for side and rear setbacks (retiros), see Article 9.5.\n\n11.3.3. Conforming uses.\n\na) Single-family residential.\n\nb) One professional office per property (finca) for use by the owner or lessor of the dwelling, with a maximum area of 30 square meters, provided the activity is carried out in the same house.\n\n11.3.4. Conditional uses.\n\na) Multi-family residences (apartments or condominiums).\n\nb) \"Bed and breakfast\" type hotels, in accordance with ICT regulations.\n\nc) Ancillary uses (usos conexos), see Article 11.1.\n\nd) Daycare centers, preschool, provided they meet the following requirements:\n\n A minimum area of 6 square meters of built area within the lot per child.\n\n 50% of the lot must be dedicated to green area.\n\n One parking space for every two teaching and/or administrative staff members.\n\n The facilities must comply with the applicable standards of the competent institutions.\n\ne) Kindergarten (kínder), provided they meet the following requirements:\n\n Minimum lot size 1200 square meters.\n\n A minimum area of 10 square meters of built area within the lot per child.\n\n Minimum green area shall be 50% of the lot.\n\n One parking space for every teaching and/or administrative staff member.\n\n One parking space for every 20 students (visitors).\n\n Adequate vehicular entrance and exit so that students have safe conditions for entering and leaving.\n\n Internal vehicular bay for picking up students.\n\n The facilities must comply with the applicable standards of the competent institutions.\n\n Comply with the standards of Ley N. 7600 (for persons with disabilities).\n\nf) Educational centers for the first and second cycle (primary school), provided they meet the following requirements:\n\n Minimum lot size 2500 square meters.\n\n A minimum area of 10 square meters of built area within the lot per child.\n\n Minimum green area shall be 50% of the lot.\n\n One parking space for every teaching and/or administrative staff member.\n\n One parking space for every 10 students (visitors).\n\n Adequate vehicular entrance and exit so that students have safe conditions for entering and leaving.\n\n Internal vehicular bay for picking up students.\n\n The facilities must comply with CENIFE standards and other applicable standards of the competent institutions.\n\n Comply with the standards of Ley N. 7600 (for persons with disabilities).\n\ng) Hotels, provided they meet the following requirements:\n\n Minimum lot size of 2000 square meters.\n\n Maximum building coverage (cobertura) 50%.\n\n Minimum green area 25% of the lot.\n\n Maximum parking area 25%.\n\n The residential density established per zone does not apply.\n\nh) Ancillary uses (usos conexos), see Article 11.1., provided they do not exceed 30 square meters.\n\ni) Home for the Elderly (Hogar de Ancianos) in accordance with MINSA and CONAPAM regulations.\n\nThe uses mentioned in points d, e, f, g may only be located in residential zones and not in subdivisions (urbanizaciones).\n\n11.3.5. Non-conforming uses.\n\na) Bars.\n\nb) Restaurants.\n\nc) Discotheques or similar.\n\nd) Offices exceeding 30 meters.\n\ne) Commerce of the type listed in Article 11.1, exceeding 30 meters.\n\nf) Billboards (vallas publicitarias).\n\ng) Automotive, electromechanical workshops, etc.\n\nh) Public and private parking lots.\n\ni) Electronic games.\n\nj) Pool halls (pooles and billares).\n\nk) Churches.\n\nl) Depots (planteles).\n\nm) Motels and casas de citas.\n\n11.4. Medium-High Density Residential Zone (ZRMAD).\n\nThis zone encompasses the residential sector between the urban quadrant of Escazú, San Antonio, and part of San Rafael District, which has average lots at a higher density than the Medium Density Residential Zones, making it necessary to provide regulations with parameters more suitable for the existing developments in this sector. The permitted density shall be 40 dwelling units per hectare.\n\n11.4.1. Requirements:\n\nSee annex \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\n11.4.2. Setbacks (Retiros)\n\nThe front setback (retiro) shall not be less than 2 meters; for side and rear setbacks (retiros), see Article 9.5.\n\n11.4.3. Conforming uses:\n\na) Single-family residential.\n\n11.4.4. Conditional uses:\n\na) Ancillary-type commerce (comercio de tipo conexo) of no more than 100 square meters (Must provide one parking space for every 50 square meters of commercial area).\n\nb) Offices of no more than 120 square meters (Must provide one parking space for every 50 square meters of office area).\n\nc) Condominiums.\n\nd) Apartments.\n\ne) \"Bed and breakfast\" type hotels, in accordance with ICT regulations.\n\nf) Home for the Elderly (Hogar de Ancianos) in accordance with MINSA and CONAPAM regulations.\n\ng) Cabinetmaking and/or artisan workshops.\n\nh) Educational centers, which must conform to what is established in Article 11.3.4.\n\n11.4.5. Non-conforming uses:\n\na) Bars.\n\nb) Discotheques, dance halls.\n\nc) Commerce exceeding 100 square meters.\n\nd) Offices exceeding 120 square meters.\n\ne) Billboards (vallas publicitarias).\n\nf) Automotive workshops.\n\ng) Pool halls (pooles and billares).\n\nh) Motels and casas de citas.\n\nConsolidated subdivisions (urbanizaciones) located within the area zoned as ZRMAD shall be subject to the standards of the High Density Residential Zone (ZRAD), with the exception of building height, which remains at 21 m or 7 stories.\n\n11.5. High Density Residential Zone (ZRAD).\n\nAccording to the zoning map, this is located in the north part of the canton and also encompasses commercial areas with the aim of regulating residential zones within commercial ones, and it is conceived as an area of population concentration, since it possesses the best conditions for urban growth; the slopes are gentle and the possibility of achieving excellent infrastructure is even greater. This zone shall have a density of 50 dwellings per hectare.\n\nIt comprises the sector to the south of national route 105 (Vista Alegre, Anonos sectors, a part of Bello Horizonte), and the sector to the north of the same route, the old road to Santa Ana up to the La Paco Shopping Center sector.\n\nWithin these zones, in the sector that appears affected by proximity to river channels, compliance with what is determined in Ley Forestal Nº 7575, Articles 33 and 34 regarding no construction from the riverbank is required; furthermore, to urbanize those zones, protective infrastructure works and fill (rellenos) must be carried out to increase the ground height to prevent possible avalanches from flooding the urbanized land.\n\nThe sectors in Bello Horizonte within this category, prone to flooding by the Quebrada Quebradillas, shall be the subject of a special hydrological study to evaluate the acceptance or rejection of proposed projects within those zones. In addition, developments made in the central part of Bello Horizonte, having problems with stormwater drainage capacity within the Quebrada Quebradillas watershed, must resolve the problem of stormwater conveyance outside the watershed of the aforementioned stream (quebrada).\n\n11.5.1. Requirements.\n\nSee annex \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\n11.5.2. Setbacks (Retiros)\n\nThe front setback (retiro) shall not be less than 2 meters; for side and rear setbacks (retiros), see Article 9.5. Facing boulevards, the setback (retiro) shall be 3 meters of front garden (antejardín). On national roads, the front setback (retiro) shall be indicated by the Ministry of Public Works and Transport (MOPT).\n\n11.5.3. Conforming uses.\n\na) Single-family residential.\n\nb) One professional office per property (finca) for use by the owner or lessor of the dwelling, with a maximum area of 30 square meters, provided the activity is carried out in the same house.\n\n11.5.4. Conditional uses.\n\na) Multi-family residences (apartments or condominiums).\n\nb) \"Bed and breakfast\" type hotels, in accordance with ICT regulations.\n\nc) Ancillary uses (usos conexos), see Article 11.1.\n\nd) Daycare centers, preschool, provided they meet the following requirements:\n\n A minimum area of 6 square meters of built area within the lot per child.\n\n 50% of the lot must be dedicated to green area.\n\n One parking space for every two teaching and/or administrative staff members.\n\n The facilities must comply with the applicable standards of the competent institutions.\n\ne) Kindergarten (kínder), provided they meet the following requirements:\n\n Minimum lot size 1200 square meters.\n\n A minimum area of 10 square meters of built area within the lot per child.\n\n Minimum green area shall be 50% of the lot.\n\n One parking space for every teaching and/or administrative staff member.\n\n One parking space for every 20 students (visitors).\n\n Adequate vehicular entrance and exit so that students have safe conditions for entering and leaving.\n\n Internal vehicular bay for picking up students.\n\n The facilities must comply with the applicable standards of the competent institutions.\n\n Comply with the standards of Ley N. 7600 (for persons with disabilities).\n\nf) Educational centers for the first and second cycle (primary school), provided they meet the following requirements:\n\n Minimum lot size 2500 square meters.\n\n A minimum area of 10 square meters of built area within the lot per child.\n\n Minimum green area shall be 50% of the lot.\n\n One parking space for every teaching and/or administrative staff member.\n\n One parking space for every 10 students (visitors).\n\n Adequate vehicular entrance and exit so that students have safe conditions for entering and leaving.\n\n Internal vehicular bay for picking up students.\n\n The facilities must comply with CENIFE standards and other applicable standards of the competent institutions.\n\n Comply with the standards of Ley N. 7600 (for persons with disabilities).\n\ng) Hotels, provided they meet the following requirements:\n\n Minimum lot size of 2000 square meters.\n\n Maximum building coverage (cobertura) 50%.\n\n Minimum green area 25% of the lot.\n\n Maximum parking area 25%.\n\n The residential density established per zone does not apply.\n\nh) Home for the Elderly (Hogar de Ancianos) in accordance with MINSA and CONAPAM regulations\n\ni) Ancillary uses (usos conexos), see Article 11.1., provided they do not exceed 30 square meters.\n\nThe uses mentioned in points d, e, f, g may only be located in residential zones and not in subdivisions (urbanizaciones).\n\n11.5.5. Non-conforming uses.\n\na) Bars.\n\nb) Restaurants.\n\nc) Offices exceeding 30 square meters.\n\nd) Commercial establishments exceeding 30 square meters, included in the list of Article 11.1.\n\ne) Discotheques or similar.\n\nf) Billboards (vallas publicitarias).\n\ng) Automotive, electromechanical workshops, etc.\n\nh) Public and private parking lots.\n\ni) Electronic games.\n\nj) Pool halls (pooles and billares).\n\nk) Churches.\n\nl) Depots (planteles).\n\nm) Motels and casas de citas.\n\nIn commercial zones where high-density housing is permitted, the standards specified for commercial use prevail.\n\n11.6. High-High Density Residential Zone (ZRAAD).\n\nIt is conceived as a series of zones of high population concentration to accommodate social-interest housing solutions for the economically less favored population of the canton. These zones shall have a maximum density of 150 dwellings per hectare.\n\nThis category includes the following sectors that, due to their current socioeconomic and density characteristics, require special standards to allow them to be consolidated as zones with a higher density than the ZRAD.\n\nIn this zone, the aim is to maximize residential use, encouraging the creation of projects with a purely residential profile; therefore, commercial uses are not promoted or authorized, unless they are specifically permitted in the urban quadrants mentioned in Article 11.1 of the Plan Regulador.\n\nThe following sectors would be subject to the regulations of this zone, namely:\n\n In Guachipelín: Calle Boquerón (lots of the Jiménez Herrera and Jiménez Segura families), Calle Los Herrera (surroundings of San Gabriel Church), Calle Los Azofeifa (Chino Wong and Enoc Azofeifa lots).\n\n Carrizal Medio Sector: from the bridge to Barrio Corazón de Jesús.\n\n Urbanización Zárate Sector.\n\n Calle León in Bello Horizonte.\n\n Protti Lots: surroundings of La Hulera.\n\n Calle Los Reyes: between Calle San Miguel and the Buenos Aires Grocery.\n\n Urbanización Manuel Antonio: between Calle Sabanillas and the Toño León lots.\n\n Calle Entierrillos Sector: surroundings of the old Municipal tank and the Arias Alvarado family.\n\n Acave 1 and 2 Sector.\n\n Calle Bernabé León and surrounding sectors.\n\nAmong these zones, for the sector that appears affected by the avalanche threat area (according to the Natural Hazards Map accompanying this Plan Regulador), a no-construction setback (retiro) of 20 meters from the banks of the fluvial channels must be maintained; furthermore, in the event of urbanizing these zones on land adjacent to this 20-meter strip, protective infrastructure works and fill (rellenos) must be carried out to increase the ground height, to prevent possible avalanches from flooding the urbanized lands. The sectors within this category, prone to flooding by the Quebrada Quebradillas, shall be the subject of a special hydrological study, to evaluate the acceptance or rejection of proposed projects within these zones. In addition, developments made in the central part of Bello Horizonte, having problems with stormwater drainage capacity within the watershed of the aforementioned stream (quebrada), must adequately resolve the problem of stormwater conveyance outside this watershed.\n\nFor the purposes of the Plan Regulador, social-interest housing (viviendas de interés social) and its synonyms shall be understood as that which does not exceed the maximum limit of the amount that the Board of Directors of the Banco Hipotecario de la Vivienda, hereinafter the Bank or BANHVI, has agreed upon for such purposes, based on the approved calculation methodology and variations in wages.\n\n11.6.1. Requirements.\n\nSee annex \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\nThe maximum building height is 10.5 m facing a public street, regardless of the width of the right-of-way, or facing an easement (servidumbre) of 5 or more meters in width. On an easement (servidumbre) of less than 5 meters, the maximum height shall be 7 meters.\n\nGiven the purely residential spirit of the zone, commercial uses are not permitted.\n\nFor the San Rafael district, Bajo Los Anonos sector, the intent is to apply the regulations on urban renewal involving both the Local Government and the responsible State agencies (MIVAH-BANHVI-IMAS-INVU), among others.\n\n11.7. Height restriction on land adjacent to diplomatic headquarters.\n\nAs a deference to the security that governments owe to diplomatic headquarters (Vienna Convention), this Plan Regulador imposes a height restriction of no more than two stories (7 m) on new constructions on land adjacent to diplomatic headquarters, provided that these are owned by the represented Government. This restriction shall apply within fifty meters of the lot bordering the diplomatic headquarters.\n\nArticle 12. Commerce and service zones.\n\n12.1. Classification.\n\nFor the purposes of the Plan Regulador, the Zoning Map distributes and delimits two classes of commerce and service zones: Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal, ZCL) and Punctual Commerce Zone (Zona de Comercio Puntual, ZCP); for both classifications within the San Rafael district regarding conditional residential use, they are complemented with the requirements for the High Density Residential Zone stipulated in the Summary Table of requirements for the updating of the San Rafael district.\n\n\"Commerce activity\" shall be understood as that related to the buying and selling of all kinds of lawful merchandise, properties, bonds, currencies, and other goods. Included are representative houses, commission agents, agencies, stockbrokers, banking institutions, insurance institutions, and financial establishments such as banking houses, exchange houses, credit finance companies, and similar; in general, anything involving any market transaction is commercial.\n\n\"Service activity\" shall be understood as that related to the remunerated provision of services by private organizations or persons, to the private sector, the public sector, or both. For example, transportation, communications, private educational and recreational establishments, hotels and lodging of all types, vehicle establishments, agencies, representatives of foreign houses, barbershops and beauty or aesthetics establishments, and advertising agencies.\n\nIn the case of shopping centers located within these zones, they shall have as a requirement to resolve their liquid waste treatment problem (blackwater and greywater). The installation of water treatment plants and the conveyance of these to an adequate site to receive them is required. In the case of workshops, additionally, the necessary measures are required to treat waste or deliver materials such as fuel or lubricating oil residues and other highly polluting substances when they fall into rivers, for recycling.\n\n12.2. Linear Commerce Zone (ZCL).\n\nThis type of commerce has concentrated along the margins of national highways and is defined as a strip along all national roads, that is, Routes 310, 121, 105, and 167, and the section of Calle Matapalo, south of Multiplaza, as indicated on the zoning map. On the segment of the Linear Commerce Zone (ZCL) from the Paco Shopping Center to the cantonal boundary with Santa Ana, the conditional uses of the ZCL shall be considered non-conforming, except for condominiums which shall remain as conditional uses, due to the proximity to residential uses. In the so-called \"Milla de Oro,\" it includes the lots adjacent to the west of the El Lago Shopping Center, as reflected in the zoning map of this Plan Regulador, encompassing the land of the former Hotel María Alexandra.\n\nOn the segment of the Linear Commerce Zone (ZCL) that extends from the Escazú Centro quadrant to 200 meters north of the San Antonio urban quadrant, the maximum permitted height shall be 10.5 meters. In the sector of the Hotel Camino Real (south margin of the Próspero Fernández highway) and on the road towards Guachipelín (tunnel), the maximum permitted height in the Linear Commerce Zone (ZCL) shall be 28 meters. Likewise, on the segment between the Guachipelín tunnel and the bridge over the Río Agres (north margin of the Próspero Fernández highway), the maximum buildable height shall be 28 meters. In these last two sectors, hotels are permitted as a conditional use, provided that the property (finca) where they are built is more than 2000 m2, and the buildable coverage (cobertura) does not exceed 50%. Finally, in the Calle Matapalo sector, a maximum height of 38 meters shall be permitted.\n\nOn the segment of the Linear Commerce Zone between the Guachipelín tunnel heading north to the boundary with the canton of Santa Ana, commercial use projects with 50 or more parking spaces that are developed must present a vehicular impact study and implement road improvements that prevent the deterioration of vehicular and pedestrian circulation conditions.\n\nMulti-functional buildings shall be permitted in this zone, and the height that governs in the Linear Commerce Zone may be applied to the entire project.\n\n12.2.1. Requirements.\n\nSee annex \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\n12.2.2. Setbacks (Retiros).\n\nThe front setback (retiro) on national roads shall be indicated by the MOPT. On Calle Matapalo (continuation of the Multiplaza boulevard), the front setback (retiro) shall be three meters, on a right-of-way 22 meters wide. Front parking spaces must be designed with an entrance and an exit, to prevent cars from backing out onto the main road. For side and rear setbacks (retiros), see Article 9.5.\n\n12.2.3. Parking.\n\nBusinesses dedicated to the commerce of goods or provision of services must have one parking space for every 30 square meters of area dedicated to these activities (areas dedicated to administration are not included). In the case of restaurants or similar establishments, at least one parking space must be provided for every six occupants, according to the maximum capacity authorized by the Instituto Nacional de Seguros. The minimum size of each parking space shall be 2.5 meters wide by 5.5 meters long. Compliance with existing legislation to facilitate access for the disabled is required.\n\n12.2.4. Conforming uses.\n\na) Commerce and services.\n\nb) Restaurants.\n\nc) Institutional services.\n\nd) Vertical parking buildings.\n\n12.2.5. Conditional uses.\n\na) High Density Residential (ZRAD), provided that the owners accept the inconveniences of being located within the commercial zone.\n\nb) Commercial-type warehouses and workshops no larger than 250 square meters of construction.\n\nc) Bars, which must comply with the provisions of Chapter XI of the Reglamento a la Ley de Construcciones regarding \"Sitios de Reunión Pública\".\n\nd) Churches and places of worship in general, which must comply with the provisions of the Reglamento para el funcionamiento sanitario de Templos o locales culto and its amendments (Gaceta No.144 of July 26, 2007).\n\ne) Educational centers, which must conform to the provisions of Art. 11.3.4 of this Plan Regulador and, in matters not expressly regulated, to Chapter No. XI of the Reglamento a la Ley de Construcciones regarding \"Edificios para la Educación\".\n\nf) Depots (planteles).\n\ng) Cemeteries, provided they comply with all provisions of decree No.32833 \"Reglamento General de Cementerios\" and its amendments.\n\nFor points \"b\", \"d\" and \"f\", in the case of new construction, side and rear setbacks (retiros) of 3 meters shall be required. At the moment any of the foregoing uses or any other conditional use not listed in this article becomes an element of danger, unhealthiness, or discomfort for the zone, whether due to the maintenance conditions of its premises, the manner or systems employed in carrying out its operations, the manner it employs to eliminate waste, residues, or emanations resulting from its work, or due to the noises its operation produces, it shall then become a non-conforming use, and the Municipality may, in coordination with the Ministry of Health, carry out due process so that the fact or element generating danger is corrected, or failing that, cancel its municipal license temporarily or permanently if the case warrants it. For such purposes and in order to qualify discomforts, dangers, or unhealthiness, the provisions of the Reglamento sobre Higiene Industrial of the Ministry of Health shall be used.\n\n12.2.6. Non-conforming uses.\n\na) Discotheques.\n\nb) Billboards (vallas publicitarias).\n\nc) Motels and casas de citas.\n\n12.3. Punctual Commerce Zone (ZCP).\n\nThe compact centers of a punctual type that have formed in the canton correspond to the district seats: Escazú, San Antonio, and San Rafael. All possess urban characteristics dating from the Colonial period, such as the grid layout and the formation of the historic center (plaza, church, school, and administration buildings). Furthermore, a series of shopping centers have developed in Guachipelín, Multiplaza, Plaza Laureles, Calle Matapalo, Trejos Montealegre (zone located in the surroundings of the intersection entering Escazú from the Próspero Fernández highway).\n\n12.3.1. Punctual Commerce Zone – Escazú Center (ZCPCE).\n\nSee annex \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\nIn the sector east of 5th Street of the urban quadrant, a height of 14 m shall be permitted.\n\nThe facade of buildings located on the quadrants adjacent to the park and the San Miguel Arcángel Church shall have an architecture consistent with the urban image of the sector; that is, of cultural association. This will allow the construction of balconies that project up to one meter over the sidewalks, provided a minimum height of 3 meters above sidewalk level is maintained.\n\nThe Regulatory Plan declares this zone as a Heritage Value Control Zone, so it is also necessary to consider the requirements of Article 16.5. The maximum area of signs per premises is 1.5 square meters; these are permitted only attached to the facade and shall be of opaque material, with reflective lighting only. Signs that exceed the level of the property's eave line (start of the roof covering) are not permitted. For parking, see Article 11.2.2. Setbacks:\n\nThe front setback is not required, but a space of 2 meters in width for streets and 2.5 meters on avenues shall be required for the construction of sidewalks; regarding side and rear setbacks, see Article 9.5.\n\nParking:\n\nOne space per every 50 square meters of commercial area shall be required. Lots facing roads proposed as future pedestrian routes anywhere in the Canton shall not be required to provide parking.\n\nThe Municipality shall generate incentives for the opening of public parking lots near pedestrian routes.\n\nConforming uses:\n\na) Commerce and services.\n\nb) Offices.\n\nc) Institutional services.\n\nd) Vertical parking buildings.\n\nConditional uses:\n\na) Residential, provided that the owners accept the inconveniences of the location\n\nwithin the commercial zone.\n\nb) Automobile parking lots.\n\nc) Existing bars.\n\nd) Existing workshops.\n\nNon-conforming uses:\n\na) Truck parking lots.\n\nb) Bus depots.\n\nc) Restaurants with public performances.\n\nd) Discotheques and similar.\n\ne) New bars.\n\nf) New workshops.\n\ng) Motels and brothels.\n\n12.3.2. San Antonio Center Specific Commerce Zone (ZCPCSA).\n\nIt corresponds to the sector surrounding the San Antonio Church; it also comprises the sector along National Route 105, from the southeast corner of the block of the San Antonio Church, extending to the southwest corner of the Tapachula Depot, in a strip 50 m wide.\n\nSaid strip extends to the point where the commercial zone currently reaches along the north side of the aforementioned national route. It also includes a strip 50 m wide to the west and north of the block containing the Boyero Monument.\n\nThis commerce presents rural characteristics that reflect the type of community where it is located. Therefore, projects established in this center must propose architecture complementary to the historical urban form of the site. The maximum height of buildings shall be 7 meters; however, for every 3.0 m of additional front setback, one more level may be added. For parking, see Art. 12.2.3.\n\nThe front setback is not required, but a space of 2 meters on streets and 2.50 on avenues, necessary for the construction of sidewalks, shall be required; regarding side and rear setbacks, see Article 9.5.\n\nSee annex \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\nConforming uses:\n\na) Commerce and services.\n\nb) Offices.\n\nc) Institutional services.\n\nConditional uses:\n\na) Residential, provided that the owners accept the inconveniences of location within the commercial zone.\n\nb) Automobile parking lots, with a maximum capacity of 25 spaces.\n\nc) Existing bars.\n\nd) Existing workshops.\n\nNon-conforming uses:\n\na) Truck parking.\n\nb) Bus depots.\n\nc) Restaurants with public performances.\n\nd) Discotheques and similar.\n\ne) New bars.\n\nf) New workshops.\n\ng) Motels and brothels.\n\n12.3.3. San Rafael Center Specific Commerce Zone (ZCPCSR).\n\nIt corresponds to the area surrounding the central plaza of the district. The same regulations and uses proposed for the Linear Commercial Zone apply to this zone (see Article 12.2.)\n\n12.3.4. Multiplaza Specific Commerce Zone (ZCPM).\n\nThis zone encompasses the sector of the Multiplaza Shopping Center, the Camino Real Hotel, and the Oficentro Plaza Roble, which, due to its characteristics as a planned project, requires specific zoning that respects the design process that has been developing since the 1990s in that area.\n\nRequirements:\n\nSee annex \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\nRear and side setback: 3 meters up to two floors and one more meter per floor when there are windows. In sectors of the side and/or rear facade where there are no windows, the setback is not required. Stepped setbacks from the ground floor are permitted.\n\nConforming uses:\n\na) Commerce, offices, and services.\n\nb) Restaurants.\n\nc) Hotels.\n\nConditional uses:\n\na) Bars.\n\nb) Discotheques.\n\nc) Vertical parking buildings.\n\nNon-conforming uses:\n\na) Billboards.\n\nb) Gas stations.\n\nc) Workshops.\n\nd) Industrial warehouses.\n\ne) Motels and brothels.\n\n12.3.5 Trejos Montealegre Specific Commerce Zone (ZCPTM).\n\nThis zone encompasses the sector of the current Trejos Montealegre Shopping Center, as well as the lands adjacent to it and those located south of the Próspero Fernández Highway, as specified in the zoning map of this Regulatory Plan.\n\nThe zone is conceived with a special commercial emphasis in accordance with the growth of commerce and services reflected in the surrounding area, and due to its strategic position at the entrance to Escazú, taking into account that these are lands that, due to their location characteristics, can be developed into an important hub of commerce, offices, and services.\n\nFor parking, a minimum of one space per every 30 square meters of net commercial area or one per every six persons using a public assembly premises applies.\n\nSee annex \"Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos\".\n\nConforming uses:\n\na) Commerce and services.\n\nb) Offices.\n\nc) Services.\n\nd) Vertical parking buildings.\n\nConditional uses:\n\na) Residential, provided that the owners accept the inconveniences of location within the commercial zone.\n\nb) Public and private parking lots under the conditions of Article 26.\n\nc) Bars (provided they have a soundproofing design approved by the Ministry of Health).\n\nNon-conforming uses:\n\na) Discotheques.\n\nb) Automotive workshops.\n\nc) Installation of billboards.\n\nd) Motels and brothels.\n\n12.4. Cemetery\n\nThe requirements for this type of project shall be those that the Ministry of Health contemplates in the Health Law. Furthermore, they must be governed, where pertinent, by the Construction Regulations and related laws and comply with all the standards required for these projects.\n\n12.5 Linear Mixed Zone for Sustainable Development (ZMLDS).\n\nThe Linear Mixed Zone for Sustainable Development comprises a space dedicated to promoting Local Economic Development with environmentally friendly practices and the satisfaction of local social and economic needs. The mixed activities permitted in this zone include residences, small-scale (neighborhood) commerce, and services complementary to residential use. The buildings proposed must exhaustively comply with design, construction, and operation criteria that achieve a balance between the impact and contribution of the building throughout its entire life cycle and minimize the impact created by the construction of the property, implying the alteration of the environment through the manipulation and extraction of resources, energy demand, transportation of inputs, and the demand for these that it will have during its existence. In addition, aspects of research and application of instruments that provide the best solution between established practices and emerging concepts must be addressed in order to achieve sustainable development.\n\n12.5.1. Requirements:\n\n1. Site Design or project location.\n\na) The building design must provide the ideal location to maximize the use of natural air and light, using them in the dynamics of the property's usage cycle.\n\nb) The location of the building must serve service demands within walkable distances for pedestrians and non-motorized transport systems; therefore, buildings must be at strategic points where they supply a need rather than creating one. In the case of commercial and service buildings, they must provide facilities such as changing rooms, showers, and bicycle parking for workers who wish to use this means of transport. The foregoing facilities must be provided at a rate of one room with shower and changing room for men per every 400 square meters of constructed area or fraction thereof, and one room with shower and changing room for women per every 300 square meters of constructed area or fraction thereof.\n\n2. Water resource management:\n\na) The building must have the capacity to capture and reuse rainwater, supplying with it needs that do not require potable water provision. In addition, the design of the building and its surroundings must guarantee the reduction of the stormwater runoff flow it generates, also applying the use of permeable pavements and pipes throughout the extent of its parking areas, except for those generated underground within the building's coverage.\n\nb) All commercial, service, or residential buildings established within the Condominium Regime must have treatment plants for wastewater. For single-family or multi-family dwellings, and in accordance with the respective Environmental Fragility Indices, they must present alternative treatment systems as recommended by this municipality in the Geological Assessment issued by the Environmental Management Subprocess; as well as the corresponding authorization from the Ministry of Health.\n\n3. Energy consumption management:\n\na) Energy planning must reduce the demand for its use, through the implementation of low-consumption systems and equipment and the on-site production of clean energy in order to reduce the property's dependence on conventional service.\n\nb) The use of conventional cooling or air conditioning systems that generate emissions harmful to the environment or have high energy consumption relative to other environmentally friendly alternatives that may be available on the market are not permitted in commercial or office buildings developed in this zone, with the exception of cooling systems for perishable products. For these purposes, the building design must contemplate the maximum use of natural ventilation.\n\n4. Solid waste management and treatment:\n\nAll buildings developed in this zone, under this regulation, whether for residential, commercial, or service use, must integrate into the Municipalidad de Escazú's recoverable solid waste collection service and comply with the rules of the \"Reglamento para el manejo discriminado de desechos sólidos en el Cantón de Escazú\", published in La Gaceta of April 15, 2002, and its amendments. Waste collection shall be carried out door-to-door, and the waste must be separated according to the specifications of the aforementioned service.\n\n5. Other specifications:\n\nSee annex \"Ficha de Parámetros Constructivos por Distrito\".\n\nParking for commercial or service premises: one space per every 30 square meters of area intended for commercial or service premises; additionally, for commercial or service buildings over 300 square meters, they must provide an additional parking space for every 1000 square meters of construction or fraction thereof, with the same dimensions as an automobile parking space, equipped with a device for parking bicycles or other non-motorized vehicles.\n\nFor projects facing roads adjacent to existing boulevards, with a proposal to be pedestrianized or that are proposed to be converted into Urban Paths, they are exempt from providing parking spaces, as long as a free or covered front area is presented to the Construction Control Subprocess that integrates with the urban environment.\n\nSigns or outdoor advertising: one sign shall be permitted per each commercial or service premises, not exceeding 1.5 square meters, duly attached to the wall of the premises. Illuminated signs are not permitted.\n\nSide setbacks: as specified in Article 9.5.\n\n12.5.2. Conforming uses\n\na) Single-family and multi-family residences\n\nb) Mixed-use buildings of the multifunctional type that harmoniously combine commercial or service uses with residential use.\n\nc) Commerce whose total coverage area intended for commercial premises does not exceed 200 square meters to cover the needs of the immediate residential sectors.\n\nIncludes small grocery stores (pulperías), minimarkets, convenience stores, art galleries, cafés, theaters, etc.\n\nd) Bank offices that do not exceed 200 square meters of built coverage.\n\ne) Professional service offices not larger than 200 square meters (doctors, lawyers, engineers, architects, accountants, etc.)\n\nf) Vertical parking buildings.\n\n12.5.3. Conditional uses\n\na) Daycare centers, kindergartens, and first and second cycle educational centers according to the\n\nspecifications contained in Article No. 11.5.4\n\nb) Hotels, as long as they comply with the specifications of Article 11.5.4\n\nc) Homes for the elderly or care homes provided they comply with the standards and specifications of the competent authorities and Law 7600 to its fullest extent.\n\nd) Restaurants, as long as they do not cause nuisances from noise, odors, parking insufficiency, etc., to the neighboring residential use.\n\ne) Gyms or centers for physical exercise, as long as they do not cause nuisances to the neighboring residential use from noise, vibrations, or parking.\n\nf) Public parking lots\n\n12.5.4. Non-conforming uses\n\na) Bars, discotheques, or similar.\n\nb) Billboards.\n\nc) Automotive, electromechanical, body repair, and paint workshops, etc.\n\nd) Premises for electronic games, pool halls, and billiard halls.\n\ne) Churches or places of worship\n\na) Industry in general\n\nf) Bus depots, container yards, truck yards, or similar\n\ng) Motels, casinos, and brothels.\n\nArticle 13. Mixed Zone of Small Industry and Commerce (ZMPIC)\n\nThe Mixed Zone of Small Industry and Commerce is located in Guachipelín, within the same limits as the Industrial Zone defined by the GAM Plan in 1982, where its function of housing the canton's industrial activity was specified. However, the permitted industry must be compatible with other uses of commerce, services, and education already offered by this zone, so it is estimated that the industry located in that area must be small and medium-sized, with no more than 50 employees and 1000 meters of productive facilities (see annex at the end of this article), must comply with all current regulations that protect the environment, and with the provisions of the Reglamento para el Otorgamiento de Permisos de Funcionamiento by the Ministry of Health (Decreto Ejecutivo N. 27569-S). In addition, it is estimated that as the zone is developing, commercial use and mini-warehouse use are compatible with industry, provided the same setbacks required for industry are maintained.\n\n13.1. Requirements\n\nFor all industrial or related activities, the following requirements shall apply:\n\na) Coverage no greater than 60% of the restriction-free area.\n\nb) Minimum lot size: 500 square meters.\n\nc) Maximum height: 14 m.\n\nd) When more than one floor is desired for use, a study is required from the interested party demonstrating that the activity on the upper floors does not imply a risk to the safety of workers, users, and neighbors.\n\ne) For every 150 square meters of roofed area, one parking space of 18 square meters (3 x 6 meters) shall be required, and one space of 72 square meters (6 x 12 meters) for loading and unloading; if the roofed area exceeds 200 square meters, one additional parking space shall be added for every 500 additional square meters.\n\nf) For conditional uses, one parking space per 30 m2 of commercial area shall be required.\n\ng) The maximum area of signs per each establishment or minimum lot is 3 square meters, and their placement is only permitted if attached to the front wall of the establishment.\n\nh) The maximum height shall be 14 meters.\n\n13.2. Setbacks.\n\nMinimum front setback, 6 meters.\n\nMinimum side setback, 3 meters.\n\nMinimum rear setback, 3 meters.\n\nIn the event that the side and rear facade measures more than 6 meters in height, the setbacks shall be increased by one meter more for every three extra meters of height.\n\nIn the case of commercial uses, offices, and services, the setbacks specified in Article 9.5 shall apply; the coverage for these uses shall be 70%.\n\n13.3. Conforming uses.\n\na) Light industry with no more than 50 employees (see annex with list of industries).\n\nb) Warehouses for complementary industrial use.\n\nc) Mini-warehouses for rent.\n\nAnnex. Conforming industrial uses.\n\nWholesale storage, except when dealing with flammable, explosive, or toxic products.\n\nMattress factories and similar.\n\nDeposits of wood, grains, and merchandise in general.\n\nPublic service garages.\n\nSale and display of machinery and agricultural implements.\n\nSale and storage of construction materials.\n\nCraft and small industry workshops, such as carpentry shops, cabinetmaking shops, upholstery shops, plumbing shops, metalworking shops, workshops for repairing household utensils and bicycles, ice cream shops, and food product packaging plants, provided that production and storage of materials and equipment are carried out in a completely enclosed premises.\n\nMechanical workshops for body repair and painting and workshops for repairing light-type vehicles and machinery.\n\nManufacture of electrical appliances such as radios, televisions, phonographs, jukeboxes, irons, toys, fans, and toasters.\n\nManufacture of light-type scales and other control and measurement instruments; optical, scientific, medical, dental instruments, and orthopedic devices.\n\nManufacture of cutlery, tools, needles, penknives, buttons, and bottle caps, provided they do not include nickel plating or die-cutting.\n\nManufacture of musical instruments and photographic equipment, excluding films, plates, and sensitive paper.\n\nGas stations.\n\nLaundries.\n\nManufacture of signs and unspecified advertisements.\n\nBus and cargo truck parking lots.\n\nManufacture of ceramic products, pottery, and mosaic tiles, provided that only already pulverized materials are used, and whose firing is carried out in electric or gas kilns.\n\nManufacture of cardboard boxes and metal containers, provided die-cutting is not included.\n\nManufacture, preparation, mixing, and packaging of cosmetics and soaps (provided that processed fats are used in the process), perfumes, and pharmaceutical products.\n\nIce manufacturing.\n\nCommercial recreation establishments.\n\nDehydration, preservation, freezing, and packaging of fruits and vegetables.\n\nProduction of sauces, soups, and similar products.\n\nSilos, necessary for the industry in the zone, except for flammable, explosive, or toxic products.\n\nManufacture of cocoa and chocolate, candies, chocolates, confectioneries, chewing gum, and cookies.\n\nPackaging of honeybee honey.\n\nManufacture of tortillas.\n\nManufacture of yeast, malts, and similar products.\n\nManufacture of threads, provided that Ministry of Health standards are respected.\n\nManufacture of footwear and leather goods.\n\nManufacture of clothing and fabric articles.\n\nUmbrella shops.\n\nUpholstery shops and manufacture of seat covers.\n\nManufacture of articles made of wicker, palm, and similar materials.\n\nManufacture and processing of cork articles.\n\nLithography, printing, and bookbinding.\n\nMotor assembly.\n\nProduction of office machines.\n\nManufacture of electrical devices and machinery, and electrical materials and accessories, provided die-cutting is not included.\n\nManufacture and repair of animal-drawn and hand-propelled vehicles, provided die-cutting is not included.\n\nManufacture of watches and jewelry articles.\n\nToy assembly.\n\nManufacture of sporting goods.\n\nManufacture of office, drawing, and art supplies.\n\nProduction of minor metal articles.\n\nElaboration of bakery and pastry products in electric and gas ovens.\n\nManufacture of articles made with the following already prepared materials: horn, cellophane, shell, felt, bone, straw, paper, skin, leather, feathers, and glass.\n\nTreatment plants for grey and black water for the activities of the zone and the rest of the canton.\n\nCommercial uses approved in the Linear Commercial Zone (see Article 12.2.).\n\nActivities supporting commerce and services.\n\n13.4. Conditional uses.\n\na) Commercial and institutional, provided that the owners accept the nuisances inherent to industrial and storage activities.\n\nb) Education and health, with the exception of training centers and primary medical care.\n\nc) Fair events and similar.\n\n13.5. Non-conforming uses.\n\na) Residential.\n\nb) Motels and brothels.\n\nc) Hazardous industry or industry not included in the annex of conforming uses.\n\nFor conditional commercial or institutional uses within this zone, the same provisions as for the Linear Commerce Zones shall apply (see Art. 12.2.).\n\nArticle 14. Zone of parks and communal facilities\n\n14.1. Definition.\n\nTwo types of these zones are recognized: public green areas (squares, parks, playing fields) and those intended for health, safety, education, public service offices, communal activities, sports, and recreation buildings.\n\n14.2. Area of parks and communal facilities.\n\nAnyone who urbanizes or subdivides (fracciona) land over 900 square meters, with the exception of those located within the urban quadrants of the main towns of the three districts that make up the canton (according to the delimitation defined in Article 14.7 of this Regulation), shall freely cede 10% of the total area to be subdivided or urbanized for public use as parks and communal facilities.\n\nAt least one third of this 10% shall be applied to the construction of parks; if the person subdividing or urbanizing has not duly conditioned them, including grassing and installation of furniture and playground equipment, the subdivision (fraccionamiento) cannot be accepted by the Municipality.\n\nThe remaining two thirds, which are initially indicated in the construction plans approved by the Municipality, shall serve to install communal facilities, and if not, the Municipality shall decide the destination of the lots in consultation with the purchasers, in order to satisfy the majority of them.\n\n14.3. Complementary services.\n\nWithin the areas of parks and communal facilities, complementary constructions such as public restrooms, security guard stations and bus stops, rain shelters, and similar shall be permitted (in addition to the facilities and uses mentioned in Article 14.1.), provided they do not exceed 10% of the total green area.\n\n14.4. Second-level Comprehensive Health Unit.\n\nThe Municipality, based on the guidelines issued by the Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS), shall define, after the necessary technical studies, an area of no less than 7000 square meters for a possible \"Second Level Health Area\" to be located in the canton of Escazú. This land must be close to important roads, with easy community access, as well as free of natural restrictions that could interfere with this project, such as flood zones, geological faults, landslides, or similar. Once the appropriate land is located, it shall enjoy special Zoning within the category \"Área de Servicios Comunales\". It may be located in any of the zones within the urban area defined in the Regulatory Plan as a conforming use. In the event it cannot be acquired by conventional means, it shall be expropriated based on the public interest nature of the project.\n\n14.5. Technical Vocational High School.\n\nThe Municipality, based on the guidelines issued by the Ministry of Public Education, after the necessary technical studies, shall locate an area of no less than one hectare for a Technical Professional High School for the canton. This land should preferably be located near the place of residence of the majority of the students who will use the High School and free of natural hazards, within the urban area defined in the Regulatory Plan. Once the appropriate land is located, it shall enjoy special Zoning within the category \"Área de Servicios Comunales\", as a conforming use. In the event it cannot be acquired by conventional means, it shall be expropriated based on the public interest nature of the project.\n\n14.6. Exchange of land for taxes.\n\nAs described in Article 4.4 of this chapter, the Municipality is authorized to acquire lands of community interest through negotiation with the owner.\n\n14.7. Definition of urban quadrants.\n\nFor the purposes of Article 40 of the Urban Planning Law, the quadrants of the three districts are defined as follows:\n\n14.7.1. Urban quadrant of Escazú\n\nThe zone between Calles 8 and 5ª, and Avenidas 9 and 12.\n\n14.7.2. Urban quadrant of San Rafael\n\nBlocks to the east and west respectively of the San Rafael plaza, including it.\n\n14.7.3. Urban quadrant of San Antonio\n\nAll the blocks around the Church and including the park.\n\nArticle 15. Agricultural Buffer Zone (ZAA)\n\n(The regulation of this zone is not included in this text given that, based on Acuerdo Municipal 576-03 of the ordinary session 86 dated 12/09/03, it was decided to study this zone more carefully, given its special characteristics, and it will be integrated into the Regulatory Plan as the final stage of its approval, tentatively by the end of 2005).\n\nThe provisions established in the Decree amending the Regional Urban Development Plan for the Greater Metropolitan Area DE-25902-MIVAH-MP-MINAE of February 12, 1997 (Alcance No. 15 of La Gaceta No. 66 of April 7, 1997) must be observed. In accordance with Art. 4.2. of said decree, the aim is to regulate activities related to residential and agricultural/livestock activity in different locations, by means of peripheral rings to the linear growth experienced in recent decades.\n\nGiven the opportunity presented by the sector regarding the possibility of controlled residential development, the need arises for complementary activities that facilitate the supply of basic needs, with the aim of avoiding the unnecessary mobilization of inhabitants and also promoting sustainable development, always safeguarding the agricultural vocation of the sector.\n\nThis zone is conceived with predominantly agricultural uses; however, the regulations on subdivisions (fraccionamientos) — Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones RCNFU and the new Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones RFU — have fostered the development of linear residential complexes along the main roads connecting the sectors of Barrio El Carmen, Bebedero, Barrio Los Filtros, Barrio El Curio, which require small commercial interactions that are absent in these sectors, causing the generation of trips outside the zone, with extensive journeys, because the creation of parcels with an area smaller than the minimum required area of a productive parcel of 7000 square meters has been permitted, which do not allow for developing agricultural/livestock activities typical of the agricultural zone.\n\nThese rings correspond to the following:\n\nRing No. 1: This ring extends 50 m from the right-of-way of both sides of Cuesta Grande, passing by the Restaurante Tiquicia, reaching Barrio San Francisco (Bebedero) and returning along Calle de La Ermita del Carmen, passing by the Colegio Técnico de Escazú. (See Zoning Map).\n\nRing No. 2: Zone that develops along RN 105 from Pulpería La Guaria to the entrance of Calle Los Calderones, continues along Calle Los Lechones, crosses Barrio El Curio, passes by Súper Keneth until reaching the southern sector of the Escuela Juan XXIII. It extends 50 m from the right-of-way of both sides of the road. (See Zoning Map).\n\nRing No. 3: Comprises a ring that extends 50 m from the right-of-way, starting at the La Tapachula bus terminal, reaching Barrio Campana up to Calle Tejarcillos and closing again at the bus terminal. (See Zoning Map). Thus, it complements and sets out to define the scope of Article 4.2 of the decree DE-25902-MIVAH-MP-MINAE. In the Special Protection Zone, only the following constructions and provisions shall be permitted:\n\n15.1. Requirements\n\nDensity: one single-family dwelling per finca.\n\nMinimum lot: 120 square meters / 7000 square meters.\n\nMaximum coverage: 10% and 75.\n\nMaximum height: 7 m\n\nMinimum frontage: 6 m\n\nFront setback: 3 m\n\nSide and rear setback: see Art. 9.5 of the Regulatory Plan\n\n15.2. Conforming uses\n\na. Activities directly related to local agricultural/livestock activity; such as agriculture, farms, livestock farming.\n\n15.3. Conditional uses:\n\na) Single-family dwelling.\n\nb) State services\n\nc) National and municipal network infrastructure\n\nd) Sale of vegetables and greens, when the crops are produced within the parcel where the activity is intended to be developed.\n\ne) Minisupermarket no larger than 100 square meters (maximum area).\n\nf) Small grocery store (Pulpería) with an area no larger than 30 square meters.\n\ng) Restaurants\n\nh) Coffee shops\n\ni) Small eateries (Sodas)\n\nj) Homes for the elderly or care homes provided they\ncomply with the standards and specifications of the competent authorities and\nLaw 7600 in all its aspects.\n\nk) \"Bed and breakfast\" type hotel of up to 5 rooms.\n\nl) Community-based or sustainable rural tourism, accredited by the ICT\n\nm) Uses connected to agricultural activity and dwellings not exceeding\n30 square meters.\n\nFor example: small grocery stores (pulperías), bakeries, butcher shops, general stores, souvenir shops, beauty salons, among others.\n\n15.4. Non-conforming uses:\n\na) Multifamily (apartments and dwellings)\n\nb) Housing developments (urbanizaciones) and condominiums\n\nc) Bars, nightclubs, or similar.\n\nd) Billboards.\n\ne) Automotive, electromechanical, body repair and\npaint shops, etc.\n\nf) Premises for electronic games, pool halls\nand billiard halls.\n\ng) Churches or places of worship\n\nh) Industry in general\n\ni) Bus depots, container yards, truck yards, or similar\n\nj) Motels, casinos, and houses of assignation\n\nFor other uses linked to commerce and services, a minimum area of 20,000 square meters is required; additionally, non-harmful agro-industry, hotels, and country clubs are permitted provided a plot of\n50,000 square meters or more is available. See Article 4.4 and Article 4.5 of Decreto N°\n25902-MIVAH-MP-MINAE.\n\nArticle 16. Special Protection and Control Zones\n\n16.1. Definition.\n\nThe Regulatory Plan defines four types of special protection and\ncontrol zones, with the aim of paying greater attention to some specific\nzones of the canton, detailing the requirements and conditions for their use, and\nexercising greater control over them:\n\na) Cerros de Escazú Protection Zone (ZPCE).\n\nb) River Protection Zone (ZPR).\n\nc) Special Control Zones (ZCE).\n\nd) Special Control Zones of Heritage Interest (ZCEIP).\n\n16.2. Cerros de Escazú Protection Zone (ZPCE).\n\n16.2.1. Definition.\n\nGiven its natural wealth and proximity to the Greater\nMetropolitan Area, this mountainous zone called Cerros de Escazú, thanks to\nthe efforts of several visionaries of our canton, in 1976, through\nexecutive decree No. 61122-A of the Government of the Republic, the Cerros de Escazú Protective Zone was created, with an estimated area of 5,000 ha. Then, in 1983,\nthrough executive decree No. 1467-A, the protected area was expanded to 7,060\nhectares.\n\nThis area encompasses territories of six cantons, namely: Santa Ana,\nMora, Acosta, Aserrí, Alajuelita, and Escazú. It is necessary to remember that, although\nPuriscal does not border the hills, it is a beneficiary of their water resources,\nspecifically the waters of the Negro and Tabarcia rivers, which spring from this mountain\nrange.\n\nIf initially the argument put forward to protect the\nhills was their water potential, today we have better information and greater\nawareness of the strategic importance this natural area holds for the\nsafety of the surrounding populations and for the quality of life of the entire\nGreater Metropolitan Area.\n\nRegarding its water resources, of 32 springs (nacientes) studied (not\nall existing ones), a production of 500 l/sec (1/2 m3 per\nsec) was recorded. This is equivalent to 25% of all the water that Orosi provides to the Central\nValley. According to technical estimates, this amount of water can\nmeet the consumption of 150 thousand people, that is, about 30 thousand families near\nthe hills and a significant sector of Santiago de Puriscal. For the canton\nof Escazú, it means the supply for approximately 30% of its population\nand constitutes the main source of water for hundreds of families dedicated to\nagricultural activities. Within the framework of the current water crisis that\nour country faces in terms of quantity and quality, these data gain even greater\nrelevance.\n\nDespite the relative isolation of this protected zone, there is\na rich biodiversity expressed in the following data: 585 species of\nplants, of which 281 types of trees, 232 types of herbs, and 72 species of\nepiphytes, vines, and parasites. Regarding fauna, 10 species of\nmammals, 6 types of amphibians, 17 species of reptiles, and 141 species of birds were reported,\nof which 93 are permanent, 24 migratory, and 2 species of the latter\nbreed in this natural habitat.\n\nDespite the severe deforestation that the hills suffered in\npast decades, more than a thousand hectares of dense forest, both\nprimary and secondary, are recorded, and many areas are in the process of natural recovery. This\ngrants the Protective Zone, in addition to great scenic beauty, the\nfunction of purifying the polluted air carried by the winds coming\nfrom the northeast and passing over the Greater Metropolitan Area.\n\nIn geological terms, these hills are characterized by still being\nin formation, having shallow soils, a predominance of steep slopes\nranging between 25% and 50%, and rapid runoff. Under these\ncircumstances, deforestation, inadequate agricultural practices, earthworks (movimientos\nde tierra), or the weight of constructions constitute a serious threat given the\nfragility of these terrains. The landslide of more than 30 ha in the area of\nTapezco, in Santa Ana, which occurred between Tejarcillos and Palo Campana, and the more\nrecent one, on the Agres River, in our canton, are a clear confirmation of\nthe instability of our hills.\n\nIn summary, the Cerros de Escazú Protective Zone is a geomorphological\nunit that serves as a lung for the Greater Metropolitan Area, while also,\nas has been outlined, containing rich biodiversity, a valuable water\nsystem, and scenic beauty that gains greater relevance due to its proximity to\nthe metropolitan population.\n\nThe characteristics of this protected area manifest themselves essentially\nin each of the territories of the cantons that comprise it. The\nregulations proposed here apply to the territory of\nEscazú located within the protected area, which represents 10% of the 7000\nhectares of the zone and 20% of the canton's territory.\n\nRegarding water resources, the approximate production for the\ncanton is 70 liters per second, which allows supplying about 21,000 people,\njust over a third of the canton's total population.\n\nThe recommendations put forward\nby the National Emergency Commission (CNE) for the canton of Escazú must also be taken into account, based on\nthe existing hydrometeorological hazards in our area and warning\nabout the high risk of constructions on slopes of more than 25%, or where\nthere is a history of instability, ancient landslides, or geological faults.\n\nGiven these characteristics, the Regulatory Plan must\nguarantee a healthy and\nbalanced environment whose fundamental objective is to preserve the natural\nheritage contained in this protected area, guarantee the safety of its\ninhabitants, and allocate it to research, recreation, and ecotourism activities\nof a passive and regulated nature, so as not to alter the ecology of the\nProtective Zone.\n\nTo achieve such purposes, the following\nregulations are established.\n\n16.2.2. Requirements.\n\na) Subdivision (parcelación) is permitted only along existing public roads\nand in fractions equal to or larger than 7 hectares.\n\nb) For carrying out any type of project, an\ninterdisciplinary environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental) will be required, which will be paid for\nby the interested party and approved by the competent dependency of the SINAC within the MINAE,\nsee Articles 19 and 20 of the Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575.\n\nThe Municipality of Escazú, through its Environmental Comptroller's Office\nor the Environmental Management Subprocess, shall have the authority to request the\nrequirements it deems necessary to protect the environment,\nnatural resources, or safeguard the safety of the population living near the Z.P. Only low-impact projects aimed at strengthening the\nrecreational, sports, tourism, or research use that seek to reinforce the\nsustainable use of this area are excepted, in accordance with the regulations established by the\nSpecial Commission for the Protective Zone and endorsed by the Regulatory Plan\nCommission.\n\nIn these cases, the project will be referred to SETENA for the\napplication of an Environmental Management Plan (PGA).\n\nc) To guarantee the elimination of any type of\npollutants, generated both during the construction of the work and in its regular\nuse, all construction in the zone must have water treatment\nplants, and septic tanks will not be accepted. These systems will be approved by\nthe Ministry of Health, the corresponding office of MINAE, the Environmental Comptroller's Office\nor the Environmental Management Subprocess of the Municipality of Escazú,\nand any other entity the latter deems pertinent.\n\nd) The construction shall have a single level of no more than three meters\nninety centimeters in height to the roof ridge. Its roof cover shall not\nbe greater than 60 square meters, and non-habitable construction areas,\nsuch as parking lots, cemented sports courts, ranch-style meeting places, and\nsimilar, may not exceed a maximum cover of 30 m2. Only\none construction per existing farm shall be permitted, and the work to be built must\nnot be within the protection zones of rivers, streams, or springs (nacientes),\non slopes greater than 25% inclination, in zones prone to natural\ndisasters, and in aquifer recharge areas or infiltration areas of permanent springs (nacientes).\n\ne) Public roads existing at the time of approving the Regulatory\nPlan that are passable by vehicles year-round may\nonly be surfaced with ballast (lastrarse), never paved with an impermeable seal (asphalt, cement, or\nsimilar), and maintenance will be limited to managing natural runoff.\nStretches of public roads that are not passable by vehicles\nwill maintain that condition and may be improved as pedestrian routes, recreational\ntrails, or interpretive trails. Stretches for horseback rides may be defined,\nprovided they are covered with stone or ballast. When the trail is of dirt,\nhorseback rides will be allowed, but only in the dry season. Competitions, excursions, or\nevents involving motorcycles, ATVs, cars, or similar will be prohibited\non public roads passable by vehicles, because their sonic\nimpact and gas pollution would alter the environmental conditions\nrequired in the Protective Zone.\n\nf) For the reasons set forth in the preceding paragraph, all earthworks of any type are also\nprohibited, especially if they\nrequire the use of machinery; only\nexcavations carried out manually to erect\nconstructions or to perform maintenance work on roads\nand trails, tasks permitted in accordance with the preceding paragraphs, will be allowed within the\nProtective Zone. On roads currently passable by motor vehicles year-round,\nthe use of light machinery that moves on tires that are\nnot \"caterpillar\" tracks (backhoe type) will be permitted, and the transport of materials will be done\nwith cargo vehicles of no more than two tons of gross weight. If\ncompaction is required, it will be performed with light machinery designed for that purpose. If\nnecessary, prefabricated elements may be constructed or installed to\ncontrol natural runoff that could affect these roads.\n\ng) Activities carried out within the Protective Zone must\nnot threaten wildlife; the maximum noise permitted will be 60\ndecibels measured according to Official regulations. Light reflectors may not be installed.\n\nh) Walls and roofs may not have reflective surfaces\nthat alter either the biodiversity of the protected area or its scenic value.\n\ni) It will be required that the work, in general, uses materials such\nas brick, wood, stone, or similar, and that they are mimetic with the natural\nenvironment; windows will be made of wood or opaque, to prevent birds from\nimpacting them. Combustible materials to be used must have fire-retardant additives for at least six hours. Additionally, a water\nreserve for fire emergencies will be required. After the Regulatory Plan is approved, the\nextension of electrical lines beyond where they currently\nreach will not be allowed.\n\nThe serious landslide detected in the Protective Zone, on the banks\nof the Agres River, highlights the serious consequences that originate\nwhen soils of forestry aptitude have been deforested and used for\ngrazing or intensive crops. Therefore, and to safeguard the safety of the\npopulations located at the foot of the hills, henceforth properties with\nslopes greater than 25% and which, according to the Land Use Law, are of\nforestry vocation, will be dedicated to reforestation with native plants of the\nzone or left for natural regeneration processes to occur.\n\nj) The owner shall have the obligation to transport solid non-biodegradable waste generated on their property out of the\nProtective Zone, so it can be collected by the municipal garbage service.\n\n16.2.3. Conforming Uses.\n\na) Conservation and protection of water resources\n\nb) Conservation and protection of flora and fauna.\n\nc) Sustainable ecological tourism.\n\nd) Sustainable adventure tourism.\n\ne) Interpretive and pedestrian trails.\n\nf) Signage for orientation, information, and\nawareness-raising purposes about the protected area, using the same criteria employed in\nnational parks.\n\n16.2.4. Conditional Uses.\n\na) Dwelling for recreation or caretaking, complying with the construction\nrequirements established\nin subsection 16.2.2 above.\n\nb) Passive contemplative recreational projects.\n\nc) Research programs aimed at improving the management of the\narea.\n\nd) Camping areas approved by the Special Commission to be\ncreated for these purposes.\n\ne) Minimal infrastructure for tourism or recreational use, such as\nlookout points or ecotourism lodges, complying with the construction\nrequirements established in subsection 16.2.2 above.\n\nAll these uses will be subject to the approval and oversight\nof the Special Commission for the Protective Zone that must be created by the\nMunicipality of Escazú (see art. 16.2.8.).\n\n16.2.5. Prohibited Uses.\n\na) Signs, billboards, and any type of advertising attachment,\nwith the exception of operational signs with a maximum size of 30 x\n80 cm.\n\nb) Multifamily dwelling.\n\nc) Hotels.\n\nd) Restaurants and similar.\n\ne) Commercial establishments.\n\nf) Industries, workshops, and similar.\n\ng) All unspecified uses that do not fall within the\nconforming uses and conditional uses.\n\n16.2.6. Non-Conforming Uses.\n\nThese are all those uses existing at the time of the approval\nof the Regulatory Plan, different from the permitted uses described in point\n16.2.3. Growth and the renovation of infrastructure\nand equipment are prohibited for these. Every existing construction must install a wastewater treatment plant within six months following the approval of these regulations.\n\n16.2.7. Incentives.\n\na) Through agreements signed with the Municipality, the\nowners who have the endorsement of the Special Commission for the Cerros de Escazú Protective Zone and who commit to maintaining forest cover (cobertura boscosa)\non an area greater than 50% of the property in question, will receive an exemption from\npayment of the territorial tax, in accordance with the provisions that allow such\nexemptions in the Real Estate Tax Law and other current laws.\n\nb) Those who subscribe to ecological-type agreements or easements (servidumbres)\nwith the Municipality and have the endorsement of the Special Commission for the Protective\nZone will also be eligible for institutional incentive\nprograms that in the future, and in accordance with the economic possibilities\nof the Municipality or other inter-institutional bodies, may be granted,\naccording to the extent and benefits of the protection programs that individuals\ncarry out on their properties.\n\nc) For subscribing to any type of agreement with the\nMunicipality of Escazú, public or private lands in the Cerros de Escazú Protective Zone that have the endorsement\nof the Special Commission for the Protective Zone will also be eligible. Through these agreements, the\nowners may receive in the future any type of benefit that\nmay be established with national or international, public, or\nprivate institutions, whose ultimate goal is to improve the ecological or environmental conditions,\nin general, of the Cerros de Escazú Protective Zone.\n\n16.2.8. Special Commission for the Cerros de Escazú\nProtective Zone.\n\nTo guarantee compliance, supervision, and the application of\nthe regulations stipulated in this and the next article, a\nspecial commission is created, composed of seven members, namely: the municipal environmental comptroller,\nthe council member who chairs the Environmental Advisory Commission of the Municipal Council,\na representative of environmental organizations, a representative of agricultural\norganizations, and a representative of community organizations, all from the canton,\nand a member of the Regulatory Plan Working Commission. Also, a\nrepresentative of the landowners in the Protective Zone.\n\nThe agricultural, environmental, and landowner organizations will be\nconvened by the Municipal Council to the cantonal assemblies to elect\ntheir respective representatives. The community members will be elected in a\nCantonal Assembly, for a term of two years, and for each of those\npositions, a full member and an alternate will be elected, who may be reelected\nindefinitely and will serve in an ad honorem capacity. The commission will\nmeet ordinarily once a month, at the place and date decided by its\nmembers; from its own body, it will elect the member who will preside and a\nrecording secretary, and may hold all extraordinary meetings it\nagrees upon, to fulfill its work commitments. Its decisions will be\ntaken by an absolute majority vote of the members present, and in case of a\ntie, the presiding member will decide with a double vote. A quorum will exist when\nhalf plus one of the members are present. Its agreements may be appealed\nbefore the Municipal Council, which may revoke them by a qualified vote of its\nmembers, and once the resolution of its agreements is final, it will exhaust the\nadministrative route and they may be executed immediately.\n\n16.2.9. Transitional Provisions.\n\na) Within a period of 5 years, from the approval of these\nRegulations, the Special Commission for the Protective Zone shall set the guidelines\nfor the forestry use of non-native species that are affecting the\nstability of the land or are prone to fires, provided that this\nuse is done with the purpose of replacing them with native plantations or\nnatural regeneration processes.\n\nb) In the future, and in accordance with the possibilities of the\ninstitutions in the field, an incentive program will be initiated for\nproperties that are maintained with full forest cover (cobertura boscosa).\n\nc) To guarantee compliance, supervision, and the application\nof the regulations stipulated herein, the Municipality of Escazú shall appoint a\nSpecial Commission in accordance with the provisions of article 16.2.8 of these\nRegulations.\n\nd) During the next year, starting from the entry into force of the\nRegulatory Plan, the Special Commission will prepare a regulation specifying\nthe characteristics of the tourism, recreational, and sports use\nallowed within the Protective Zone, in order to avoid possible negative\nenvironmental impacts, whether due to overloading of people or bad practices.\n\ne) The families residing in the upper parts of Calle Lajas,\nCalle El Alto, and Calle Los Higuerones, who are currently within\nthe limits of the Cerros de Escazú Protective Zone, may\nmaintain their dwelling houses, until the Municipality of Escazú\ncompletes the process and approval of a law that modifies the current limits\nof the protected area, which segregates the inhabited sector and keeps it within\nthe agricultural or buffer area. Once this law is approved, the owners will be governed\nin accordance with the regulations established in the Agricultural Zone.\n\n16.3. Water Sources and Riverbank Protection Zone (ZPFAR).\n\n16.3.1. Definition.\n\nAccording to Law 7575, article 33, subsections a, b, and d, and the Forestry Law\nin its articles 33 and 34, to regulate construction and with the aim\nof preserving and improving the conditions of Escazú's water resources, the following\nare defined as protection zones for water sources and riverbanks:\n\na) Areas bordering permanent springs (nacientes), defined within a\nradius of one hundred meters measured horizontally.\n\nb) A strip of fifteen meters in rural zones and ten meters in\nurban zones, measured parallelly on both sides, along the banks of rivers,\nstreams (quebradas), or creeks (arroyos), if the terrain is flat, and on sloping terrains\naccording to the standards listed below.\n\nc) A zone of fifty meters measured parallelly to the banks\nof lakes and natural reservoirs.\n\nd) The recharge areas and aquifers of the springs (manantiales) to be\ndefined by the competent institution.\n\nFor point b) above, the areas are defined based on these\ncriteria:\n\nTerrains with an average slope of up to ten percent,\nten meters.\n\nTerrains with an average slope of more than ten and up to\ntwenty percent, twenty meters.\n\nTerrains with an average slope of more than twenty and up to\nthirty percent, thirty meters.\n\nTerrains with an average slope of more than thirty and up to\nforty percent, forty meters.\n\nFor terrains in the four previous cases, but also\nlocated in the Agricultural Buffer Zone, the setback distance\nwill be increased by fifty percent.\n\nFor terrains located in the Cerros de Escazú Protective Zone, the setback will be fifty meters, regardless of the slope.\n\nIn cases where the slopes adjacent to the watercourses have\nmore than 40%, the buffer strip will be extended to cover the entire area\nthat has those slopes. However, in no case may this strip be\nless than those specified above. The limits of the aquifer recharge zones\nof the springs (manantiales) will be determined by the bodies endorsed by the\nEnvironmental Directorate of the Municipality and by national legislation.\n\n16.3.2. Conforming Uses.\n\na) Conservation of water resources.\n\nb) Reforestation.\n\n16.3.3. Conditional Uses.\n\na) Infrastructure for the use of water resources.\n\nb) Basic infrastructure for safety in the area, such as\ntrails, lighting, and others.\n\nIn urban areas, the treatment of the walls\nof the riverbed may be authorized, with the prior approval (by the Urban\nDevelopment Office and the Environmental Comptroller's Office of the Municipality) of the\nhydrological study of the riverbed to be intervened and its design.\n\n16.3.4. Non-Conforming Uses.\n\na) All kinds of construction works not specified in the\nconforming and conditional uses.\n\nb) Billboards.\n\n16.3.5. General Requirements.\n\na) The area shall be reforested with at least 70% native species\nor its natural regeneration shall be permitted, in order to promote wildlife\nflora and fauna.\n\nb) Wastewater treatment systems cannot be\nconstructed within or affect the area in question.\n\nc) Intervening the riverbed or polluting it with solid\nwaste is prohibited. With authorization from the Special Commission for the Protective Zone, elements that protect the land from the river's waters may be\nconstructed, but always using materials in their construction that do not cause\nenvironmental or scenic pollution.\n\nThe same requirements as the Cerros de Escazú Protective Zone shall apply, with the following limitations:\n\nRecreational courts, swimming pools, ranch-style structures, or\nhabitable buildings may not be constructed in the zone.\n\nEarthworks with machinery may not be carried out. To\nconstruct trails, this must be done manually, using materials in their cover\nthat do not pollute and are permeable, with prior authorization from the\nSpecial Commission for the Cerros de Escazú Protective Zone.\n\nThese requirements must be met in the total area of the strip\naffecting the property.\n\n16.3.6. Incentives.\n\na) The private area within this zone will be exempt from the payment of the\nreal estate tax, so its value will not be accounted for when\ncalculating such tax.\n\nb) Existing constructions and buildings within the\nZPFAR, at the time of the Regulatory Plan's approval, which have the corresponding\nlegal permits, are prohibited from expansion and the\nrenovation of their infrastructure and equipment. Given that the Municipality will deny\nremodeling requests, the owner may request the demolition\nof the work, in which case the Municipality must indemnify the value of the\nbuilding, according to the condition it is in at the time of\nthe request. The municipal authorities will decide whether to grant the owner\nthe remodeling permit or proceed with the indemnification process, which\nmust be carried out in accordance with the current Expropriations Law.\n\nc) Existing constructions and buildings within this\nsame zone, at the time of the Regulatory Plan's approval, which do not have\nthe corresponding legal permits, are prohibited from expansion and the\nrenovation of their infrastructure and equipment. Furthermore, the owners may order\nthe demolition of the property through the corresponding legal process, but in\nthis case, the Municipality will not be obligated to pay any\nindemnification for the cost of the work.\n\nFor all legal purposes, it will be presumed that constructions\nand buildings erected on the basins of permanent rivers or streams (quebradas)\nare in the conditions described here.\n\n16.4. Special Control Zones for Vulnerable Areas.\n\nIn the canton, there are zones especially vulnerable to natural\ndisasters, where materials slide, disintegrate, and creep, situations\nthat affect both existing and future constructions, as well as the correlated\nactivities in those sectors. Therefore, for any construction within\nthese zones and in cases where the property is affected by the Map of\nPotential Hazards of the Canton of Escazú, supplied by said Commission and\nincluded as a document of this Plan, the prior\napproval of the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response (Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de\nEmergencias) will be required.\n\nThe Regulatory Plan defines these areas and regulates them in the manner\ndetailed below.\n\n16.4.1. Alto Carrizal Special Control Zone (ZCEAC).\n\nAccording to the zoning map, it is located west of\nthe central district; it is a sector of steep slopes ranging between\n30% and 40%; additionally, it exhibits rapid runoff; topographically it is\ncomposed of flattened surfaces at different levels, denuded hills, and\nalluvial cones that make the zone poorly suited for carrying out large-scale earthworks, high construction densities, and any building without the\nproper mitigation works.\n\nRequirements:\n\nSee annex \"Construction and Urban Planning Parameter Sheet\".\n\nFor any building, a complete\ngeotechnical study must be submitted, including slope stability and recommendations for\nretention works, as well as the opinion of SETENA in accordance with the\nGeneral Regulation on Environmental Impact Assessment (EIA) Procedures, (La Gaceta No. 125 of 28/06/04).\n\nIn cases of plots of two or more hectares located in\nsectors with average slopes of less than 25%, the Administration may\nauthorize the development of residential condominium projects, hotel\nprojects that incorporate the construction of residential condominiums in height\ncomplementary to their development, corporate centers, convention centers,\nand other low environmental impact activities that favor the social\nand economic development of the population, provided that the buildable coverage does not exceed\n25%, that at least 60% of the land is wooded, and that the height does not\nexceed 21 meters. In these cases, the design of the proposed development\nmust harmonize with the landscape of the zone, which implies that the situation, building\nmass, height of buildings, walls, and enclosures, or the installation of\nother elements, must not limit the visual field for contemplating natural\nbeauties, must not break the harmony of the landscape, or disfigure its characteristic perspective.\n\nConforming Uses:\n\na) Single-family dwelling.\n\nb) Conservation and protection of water and forest resources.\n\nConditional Uses:\n\na) Multifamily dwelling.\n\nb) Residential condominiums.\n\nc) Hotels.\n\nd) Professional technical service offices (area no larger than 30\nm2).\n\ne) Opening of roads.\n\nAll the above uses must demonstrate that they will not cause\nproblems outside their property concerning the management of wastewater,\nearthworks, and others.\n\nAdditionally, it will be essential to have a complete geotechnical\nstudy showing the mitigation works necessary for each type of\nproject, as well as a minimum Environmental Management Plan study approved by\nSETENA.\n\nNon-Conforming Uses:\n\na) Housing developments (urbanizaciones).\n\nb) Billboards.\n\nc) All uses not contemplated in the conforming and\nconditional uses.\n\n16.4.2. Bello Horizonte Special Control Zone (ZCEBH).\n\nAccording to the zoning map, it is located northeast of the\ncentral district. It is a sector of steep slopes ranging between 30% and\n40%; additionally, it exhibits rapid runoff.\n\nTopographically it is constituted by denuded hills that make it an area poorly suited for carrying out major earthworks (remociones de tierra), high building densities, and in general any building without the proper mitigation works.\n\nRequirements:\n\nSee the \"Construction and Urban Parameters Sheet\" (Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos) annex.\n\nIn order to carry out any building, a complete geotechnical study must be submitted, including slope stability and recommendations for retaining works, except if the land has average slopes of less than 15% and/or if it involves a minor work (as defined in Article 5.4 of this same Regulation).\n\nPermitted uses (Usos conformes):\n\na) Single-family dwelling.\n\nb) Conservation and protection of water and forest resources.\n\nConditional uses (Usos condicionales):\n\na) Multi-family dwelling.\n\nb) Residential condominiums.\n\nc) \"Bed and breakfast\" type hotel with up to 5 rooms.\n\nd) Professional technical service offices (area no larger than 50 m2).\n\ne) Opening of roads.\n\nAll of the above must demonstrate that they will not cause problems outside their property relating to the management of wastewater (aguas servidas), earthworks (movimientos de tierra), and others.\n\nNon-permitted uses (Usos no conformes):\n\na) Residential subdivisions (Urbanizaciones).\n\nb) Billboards.\n\nc) All uses not contemplated in the permitted or conditional uses.\n\n16.5. Special Control Zone for Areas of Heritage Value (Zona de control especial de áreas de valor patrimonial).\n\n16.5.1. Definition\n\nWithin the wide variety of integration architecture, which is what links historic buildings with contemporary ones in an area of special interest, the appropriate strategy can always be found to highlight the identity of the town or village to be revitalized.\n\nEscazú, the first district, primarily the sector of the original colonial urban quadrant, has a series of particular characteristics that differentiate it and typify its problems in relation to the other districts.\n\nThe evolution of the canton itself brought with it the situation that the first district ended up in the middle of two very particular situations of urban development; on one hand, the commercial and residential growth of San Rafael, and on the other, in San Antonio, the existence of an agricultural zone and a biological reserve of vital importance for the Central Valley.\n\nIn the midst of these two realities, Escazú Centro has been losing its identity, it has been suffering an accelerated process of loss of functionality and uglification of its central core; road problems have generated vehicular saturation, pedestrian insecurity, and high noise pollution (contaminación sónica); the central park has not been able to consolidate itself as the axis of attraction it should have as the main meeting point for the community; the proliferation of perpendicular signs causes a negative visual impact; the construction of some buildings defies, by height and aesthetic criteria, a place with a very ancient historical, cultural, and landscape heritage.\n\nThe panorama defined in the preceding paragraph has led to the recognition on the part of the community that the recovery of the cultural value of Escazú's center must be urgently proposed, that is, to once again endow the canton with its own image that personalizes and identifies it in the national context; this is what is known, both in Costa Rica and in other parts of the world, as the rescue of urban cores or the development of pedestrian areas that return the city to the people.\n\nIn accordance with these concepts, the Regulatory Plan proposes that the urban quadrant of Escazú be a heritage value control zone (see Article 16.5.3.).\n\nIn addition, a series of heritage value control zones are proposed along the so-called articulation road, in which both contemporary buildings and sites as well as those with historical value must exist; and that the so-called integration architecture is responsible for seeking harmony between the two.\n\nThe zones of interest for heritage value control are the following:\n\na) Escazú: San Miguel urban quadrant.\n\nb) San Rafael: Central Plaza, its surroundings, and Calle Real.\n\nc) San Antonio: Central Plaza, its surroundings, agricultural framework, and sugar mills (trapiches) (see Article 12.3.2.).\n\nd) Historical segments and traditional paths in the protected areas of the Cerros de Escazú.\n\nFor this special interest zone of heritage value, the Advisory Committee on Architectural Historical Heritage (Comité Consultivo de Patrimonio Histórico Arquitectónico) of the Regulatory Plan and the Municipality will develop a strategy with criteria based on four types of intervention:\n\na) Rescue and conservation of buildings with heritage value.\n\nb) Education programs on the importance of the canton's heritage resources.\n\nc) Landscape revitalization, which includes conditioning of urban routes and pedestrian uses.\n\nd) Placement of integration architecture.\n\n16.5.2. Additional requirements to the general requirements\n\nBuildings, architectural features, or urban and rural spaces that are identified as having heritage value by the Cultural Heritage Research Center (Centro de Investigación del Patrimonio Cultural) of the Ministry of Culture for Escazú or by the Regulatory Plan, as well as the archaeological sites identified by the National Museum, shall be subject to a special study in the event of a request for demolition, intervention, restoration, or earthworks (movilización de tierras); with the objective that the Advisory Committee on Architectural Historical Heritage of the Regulatory Plan analyzes the possibilities and issues recommendations to the Municipality and the Working Commission or Municipal Office of the Regulatory Plan to safeguard the architectural heritage, which shall be binding for the Municipality.\n\n16.5.3. Special interest zone of heritage value of the Escazú urban quadrant.\n\nIn accordance with what is described in Article 16.5.1, in this area it is desired to rescue the urban core by means of the following actions:\n\na) Pedestrianization of streets and avenues, specifically:\n\n Central Avenue in an east-west direction, in an extension that would include from the bridge over the Río Chiquero (100 meters west of the El Oriente Shopping Center) to the entrance of Quesada Cemetery).\n\n 2nd Avenue, in an east-west direction, in an extension that would include from the SINA building to 100 meters west of the National Bank Agency.\n\n 1st Avenue, in an east-west direction, in an extension that would include from the corner located 200 meters east of the Costa Rica Post Office building, to 300 meters west of the bridge over the La Cruz river.\n\n Five streets in a North-South direction, including those that pass by an east side of the Shell Station, east side of the Segura building, east side of the Municipality, east side of the Plaza Escazú Shopping Center, and east side of the new Acueductos y Alcantarillados building.\n\nb) Limitation of the circulation of heavy public service vehicles, loading and unloading of goods, and transport of materials (vagonetas and furgones) in the cited areas.\n\nc) Real and effective application of the prohibition of parking on the yellow line in the entire cited area, applicable to vehicles providing transportation service, whether formal or informal.\n\nd) Prohibition in the entire cited area of the use of commercial or other types of signs, in a perpendicular form, and control of their size and number.\n\ne) Direct intervention in the area of the central park, as follows: the district's central park must serve in a polyfunctional manner (rest, recreation, sports, culture) as an integrating element in the community of meeting points such as: church, municipality, school, bank; all under a concept of easy access and pleasant and safe permanence. This intervention must take into great account the elimination of existing architectural barriers, the provision of spaces for cultural activities, adequate channeling of water, cleanliness, ornamentation, tree planting, and security.\n\nNon-permitted uses: industrial activity, massage parlors, discotheques, bars, karaoke, casinos, electronic game rooms, and the non-permitted uses of Article 12.3.1.\n\nConditional uses: public and private parking lots that are not accessed through the pedestrian walkway area.\n\n Maximum building coverage (Cobertura): 80%.\n\n Side and rear setbacks (Retiros lateral y posterior): same as Article 9.5.\n\n Front setback (Retiro frontal): same as Article 12.3.1.\n\nMarquees (Marquesinas): all buildings in this area must have a marquee. The Urban Development Department (Departamento de Desarrollo Urbano) will generate a design appropriate to the urban environment to standardize the placement of marquees, which must be adhered to in the building designs in the sector. The Urban Development Department will take the necessary budgetary measures for the design and drawing of the \"marquee\" element, to which the owners of the properties included in the Urban Core Rescue Area in Escazú center must adjust.\n\nCorner cutoffs (Ochavas): they are required at every corner and are of public interest. They are formed from the proposal of a virtual triangle whose right angle is the boundary corner of the private property; the triangle with two equal sides of 2.50 meters in length, indicate the vertices from which the diagonal line that generates the corner cutoff is drawn. The procedure for the purchase of the area for the corner cutoff will be done as follows:\n\n The owner indicates in writing that upon submitting their project for the building permit process, they leave the corresponding corner cutoff in the design, which has a value in colones that will be expressed below.\n\n The total area of the corner cutoff shall not be greater than 3.125 square meters.\n\n The cost of purchasing said area will be officially deducted from the construction tax (impuesto de construcción) to be paid for the building permit.\n\n The cost per square meter of the land, at which the interested party sells the corner cutoff to the Municipality, will serve as the basis for the reassessment of the Property Tax (Impuesto de Bienes Inmuebles).\n\n The developer may donate that area to the city.\n\nWastewater treatment plants must be of the anaerobic type.\n\n16.5.4 Escazú Center Urban Rescue Commission (Comisión de Rescate Urbano Centro de Escazú)\n\nA commission will be created that constitutes a representative and interactive forum of the community and the Municipality for discussion and analysis of proposals for the rescue of Escazú's urban center. The Commission will have the task of recommending to the Municipal Council, with a copy to the Municipal Mayor's Office and the Commission or Municipal Office of the Regulatory Plan, the guidelines upon which a preliminary draft of a \"Proposal for Urban Rescue Considering the Heritage, Cultural, Social, and Economic Value of the Urban Quadrant of Escazú\" can be developed, within a period of no more than one year.\n\nThis Commission will be composed of:\n\n The district council member (síndico) or their alternate from each of the canton's districts.\n\n Two representatives of the merchants with establishments in the sector described in Article 16.5.3, subsection a. of the Regulatory Plan Regulation, appointed by the merchants' association or, failing that, by an assembly of merchants convened for that purpose.\n\n One representative appointed by the Municipal Council.\n\n Two representatives of the Municipality (one from the Urban Development Department and one from the Culture Directorate).\n\n16.5.5. Heritage Advisory Committee (Comité Consultivo de Patrimonio)\n\nA Heritage Advisory Committee must be created for the Regulatory Plan Commission to monitor, promote, and recommend the necessary measures to safeguard the architectural-historical heritage of the canton in the areas designated as having heritage value. This Committee will be convened by the Municipality and must include the following members: a delegate from the Research and Conservation Center of Cultural Heritage (Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural) of the Ministry of Culture; the Director of Culture of the Municipality of Escazú, a delegate from the Urban Development Department of the Municipality, and two people from the community with extensive experience and knowledge in historical and cultural aspects of the canton, who must be chosen by the Culture Commission of the Municipality.\n\nThe committee will be governed by the Regulation of the Advisory Committee on Architectural Historical Heritage for the Working Commission or Office of the Regulatory Plan of Escazú.\n\n16.6. Tiribí River Special Control Zone (Zona de Control Especial Río Tiribí, ZCERT).\n\n16.6.1. Definition:\n\nThe area bordering the bank of the Tiribi River, delimited by the Próspero Fernández highway and the Guachipelín Industrial Zone, has drastically modified its use; it has gone from being a coffee plantation area to a commercial and services zone (hotel, gas station, shops, shopping center, etc.). However, the preservation of the riverbanks as a protection zone is always necessary, so this is proposed within the Regulatory Plan as a protection zone, although with less restrictive parameters in the areas properly designated for commerce and services.\n\n16.6.2. Objectives:\n\na) Protect the area adjacent to the Tiribí riverbed with slopes greater than 30%.\n\nb) Regulate the use of the lands immediately adjacent to the Próspero Fernández highway.\n\nc) Reduce the urban impact in the sector through reforestation with native species, in the green areas of commercial and service lots.\n\n16.6.3. Requirements:\n\nSee the \"Construction and Urban Parameters Sheet\" annex.\n\na) Building setbacks (Retiros de construcción) from the riverbank, encompassing the entire area adjacent to the riverbed, with a slope greater than 30%. However, in no case may this setback be less than that specified in Forest Protection Law No. 7575 (Ley de Protección Forestal Nº 7575), through the alignment granted by the INVU.\n\nb) Prohibition of buildings in sectors that, although outside the river protection zone, are fill areas. Only activities such as parks, gardens, or similar will be permitted in these.\n\nc) The project must have a wastewater treatment plant or be connected to an existing one with the capacity to process the liquid waste produced.\n\nd) Facing the national road, only use and construction with access via a service road (calle marginal) are authorized, with an authorization issued by the MOPT; in front of this road, the building setback will be six meters parallel to the road. This strip must be reforested with native species.\n\ne) Minimum parceling area: 1500 square meters.\n\nf) Maximum building area: 50% of the unrestricted area.\n\ng) Maximum building height: 14 meters.\n\nh) Parking (Parqueos): for commercial and service activities that are not public gatherings, one space will be necessary for every 30 square meters of commercial or service area; for activities in public gathering places such as restaurants, bars, discotheques, or similar, one parking space must be provided for every 6 persons who will use the premises.\n\n16.6.4. Permitted uses:\n\na) Shops.\n\nb) Services.\n\nc) Restaurants.\n\nd) Nurseries (Viveros).\n\ne) Hotels.\n\nf) Vertical parking buildings.\n\n16.6.5. Conditional uses:\n\na) Discotheques.\n\nb) Bars.\n\nc) Gas station.\n\nd) Indoor cultural centers.\n\ne) Churches.\n\nThe activity is conditional upon not causing pollution from black water (aguas negras) and deforestation of the forested area (área boscosa). The operating license (patente de funcionamiento) will be rescinded if contamination or deforestation is demonstrated.\n\n16.6.6. Non-permitted uses:\n\na) Residential.\n\nb) Semi-industrial uses such as workshops, parking for buses, furgones, and similar.\n\nc) Billboards.\n\n16.7. Costa Rica Country Club Special Control Zone (Zona de Control Especial Costa Rica Country Club, ZCECRCC).\n\n16.7.1. Definition\n\nThis zone is created with the purpose of conserving the urban form generated from the current recreational use of the area, and to provide for a potential change of use in the future; for this, the following regulations are established.\n\n16.7.2. Requirements\n\nSee the \"Construction and Urban Parameters Sheet\" annex.\n\nSubdivisions (Fraccionamientos) of less than 2000 square meters are not authorized.\n\nThe maximum authorized coverage (cobertura) will be 30% of the land area and the forest cover (cobertura boscosa) will be no less than 40% of the land.\n\n16.7.3. Permitted uses.\n\na) Country club.\n\nb) University campus.\n\nc) Hotel.\n\nd) Multi-family residential (condominium).\n\ne) Recreational park.\n\n16.7.4. Conditional uses.\n\na) Commerce.\n\nb) Services.\n\nThe activity is conditional upon not causing noise pollution (contaminación sónica) and it must comply with the same general requirements of the zone.\n\n16.7.5. Non-permitted uses.\n\na) All those not listed in the permitted and conditional uses.\n\nb) Billboards.\n\n16.8. Urban renewal (Renovación urbana).\n\n16.8.1. Eradication of slums (tugurios).\n\na) Upon the approval of this Regulatory Plan, the Municipal Council, by qualified vote and for expropriation purposes, may proceed to declare of public interest the lands that have been destined by their owners or occupants for slums (tugurios), understood as those developments intended for habitation, whose parcelings cannot meet the minimum requirements established in this Plan or which, even meeting such requirements, are settled in risk zones, defined in this same Plan.\n\nb) Before the year 2006, at least two positions will be included in the Municipal Administration, one for a Social Sciences professional and another for a surveyor (topógrafo), both registered with their respective Professional Association (Colegio Profesional), and the other support positions considered expedient to locate in the canton all current human settlements that can be defined as slums.\n\nc) In each specific case, a plan will be submitted, for its approval by the Municipal Council, where the current conditions are defined and how the situation could be resolved, even proposing alternatives that involve organs of the Executive Branch and decentralized institutions with which inter-institutional agreements can be arranged. Actions such as this would contribute to improving the living conditions of the canton's current inhabitants.\n\nd) The office created in accordance with this article will also be responsible for executing and contributing to the execution of the provisions established herein.\n\n16.8.2. Hydraulic and sanitary engineering of the canton.\n\na) In the ordinary budget immediately following the approval of this Regulatory Plan, the amount of financial resources necessary for hiring a public or private company that prepares and designs a master plan for the adequate management of stormwater (aguas pluviales) in the canton will be included. This is with the objective that an adequate solution to the problems of managing runoff and stormwater drainage (desfogues pluviales) in the canton can be established, as municipal resources permit, and to which future developments in the area must adhere.\n\nb) As soon as the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, AyA) approves the new stormwater and sanitary sewerage system for the Gran Área Metropolitana (GAM), the amount of financial resources for hiring a public or private company to design the cantonal sanitary network, not covered by that plan, will be included in the following ordinary budget; in concordance with AyA, it can interconnect with its system and adequately solve the areas not covered by the National Plan, which will be executed in stages and in the manner that municipal resources permit.\n\nc) For the period between the entry into force of this Regulatory Plan and the start of operations of the stormwater and sanitary sewerage system for the Gran Área Metropolitana, the system of septic tanks for buildings where there are soils with low permeability characteristics (very clayey soils), will be of the septic tank plus upflow anaerobic filter type, in accordance with the worldwide terminology on this subject. For the regions that will not be covered by the sewerage network, the use of this type of septic tank must be maintained.\n\nArticle 17. Natural Landscape Special Control Zone (Zona de control especial de paisaje natural)\n\n17.1. Definition.\n\nThese zones will be subject to reforestation strategies for wild areas, riverbanks and streams, watershed protection, reforestation of main roads and urban parks, with the purpose of rehabilitating these zones landscape-wise. Due to their characteristics, it is not necessary to delimit them on the zoning map.\n\n17.2. Reforestation of wild areas.\n\nThis strategy consists of the recovery of forests and other wild areas whose vegetative cover has been attacked or has suffered significant deterioration due to the urbanization process and displacement of agricultural activities. Reforestation is defined here as natural regeneration from existing vegetation in the surroundings. Priority will be given to the process of natural regeneration with reforestation for enrichment with certain native species of the wild areas.\n\nIt is proposed to reforest based on natural, direct, and indirect reforestation. It is desired to achieve the recovery of both existing species and species that were razed.\n\nLikewise, it is proposed to contribute to the extension of wild vegetative cover to promote the reproduction of new green areas of different uses in sectors adjacent to the natural landscape special control zone.\n\n17.3. Reforestation of riverbanks and watershed protection.\n\nIt consists of recovering to the maximum the vegetative cover of the protection zone (margin of rivers, streams (quebradas), brooks (riachuelos), and springs (nacientes); zones where building is prohibited) through three altitudinal levels:\n\na) Arboreal level or riverside groves.\n\nb) Shrubby or scrubland level.\n\nc) Understory level, in which native species will predominate.\n\n17.4. Reforestation of main roads.\n\nIt consists of planting arboreal and shrubby species across the width of the right-of-way (derecho de vía) and along the entire road system of the canton. The recommended species will be selected from the inventory of native species, with the approval of the Municipality's Environmental Contralorship (Contraloría Ambiental), to treat the road edge in cases where the relevance of the existing vegetation justifies its extension over the road system.\n\nSpecies that, due to their large size, could be a risk to housing and neighboring infrastructure, or that, due to their powerful root system, could damage municipal infrastructure such as streets and sidewalks, will not be accepted.\n\n17.5. Urban parks.\n\nAll of the canton's existing parks constitute what is called the system of urban parks of Escazú. The rehabilitation program must begin with the inventory and verification of the legal situation of these areas and facilities, in order to then professionally seek the guidelines for design and landscape construction.\n\nArticle 18. Zone for the Construction of High-Rise Buildings (Zona para Construcción de Edificaciones en Altura, ZCEA)\n\nThe Regulatory Plan permits the construction of high-rise buildings in accordance with the following rules and definitions:\n\n1. The permitted density will be the same as that of the High-Density Residential Zone (Zona Residencial de Alta densidad, ZRAD) and the minimum lot size is 2000 square meters. On smaller lots desiring to develop housing projects, the use of the coverage, setback (retiros), and height rules of the High-Density Residential Zone (ZRAD) is permitted.\n\n2. A building is considered high-rise if it exceeds 14 meters in height, measured from the level of the main floor (vestibule) to the crown beam (viga corona) of the top floor.\n\nWhat this article does not regulate will be determined by the INVU's current Construction Regulation (Reglamento de Construcciones).\n\n3. The permitted use in these zones is residential high-rise and parking buildings.\n\nCommercial use will be a use conditional upon support commerce for the residential use. Multifunctional high-rise buildings are permitted as a conditional use provided that the commercial or office and service uses do not cause nuisances to the permitted residential use. For this type of building, a parking space for every 30 square meters of net commercial, office, and/or service area will apply.\n\n4. The construction of high-rise buildings is permitted in zones authorized for this purpose by the Regulatory Plan; these zones are:\n\n Country Club: all lots located to the south, east, and west, of its boundaries, in accordance with the zoning plan, in the Convento zone, and east, of the CRCC.\n\n Multiplaza: all lots located at a maximum distance of 250 meters from its southern boundary, (except the lots within the Los Laureles subdivision (urbanización)) and 500 meters from its western boundary.\n\n Primavera: the areas defined between Calle Primavera, and National Route 121, to the south (deducting the 50 meters of the Linear Commercial Zone (Zona Comercial Lineal).\n\n East of the CRCC: the area circumscribed between National Route 121 (deducting the 50 meters of the Linear Commercial Zone), Calle Maynard, and the street; to the east, of the CRCC.\n\n Convento: the zone comprised between National Route 121 (deducting the 50 meters of the Linear Commercial Zone); to the north, the Costa Rica Country Club; to the east, and Calle Convento; to the east and south.\n\n On lots in the High-Density Zone that face Route 121 (old road to Santa Ana).\n\n In the Trejos Montealegre subdivision (urbanización), on the mega block (land of more than 5 hectares) located in the western sector, at the end of the third stage of the subdivision.\n\n On the triangle of land between the national route, Calle San Miguel, and the future radial road to Alajuelita.\n\na) Preliminary projects for the construction of high-rise buildings must be submitted to the Office of the Construction Control Subprocess (Subproceso de Control Constructivo) to be analyzed preliminary to the entry of construction plans.\n\nb) The construction plans must include a landscape and tree planting design proposal, indicating the number and type of tall species to be planted, in addition to the existing ones.\n\nc) All high-rise projects will have their own wastewater treatment plant, even in zones with a sanitary network built in the subdivision (urbanización).\n\nd) Projects that include more than one high-rise building or a combination of constructions of various heights must respect a setback (retiro) between them equal to half the height of the tallest building in the complex.\n\ne) This preceding rule is exempted in the case of projects for multifunctional buildings that are based on criteria of proximity, pedestrian use, vehicular restriction, concentration of mixed uses, creation of open public pedestrian spaces, green areas for public use, and the constitution of urban attraction nodes. These projects must be submitted for prior analysis to the Construction Control Subprocess and will be analyzed as a single unit, even when their development is done in stages for financial and market reasons.\n\nf) It will be indispensable to conceive the projects in such a way that their volume harmonizes with the landscape.\n\ng) Projects that include more than one high-rise building or a combination of constructions of various heights must respect a setback (retiro) between them equal to half the height of the tallest building in the complex.\n\n18.1. Incentives\n\nIf the forest cover (cobertura boscosa) is increased by a percentage not less than 15%, the possibility of increasing its total height by 3.5 meters will be granted.\n\n18.2. Requirements.\n\nSee the \"Construction and Urban Parameters Sheet\" annex.\n\nChapter III. Roadway Regulation (Reglamento de Vialidad)\n\nArticle 19. Delimitation of competences.\n\nIt is the competence of the MOPT:\n\n To indicate to the Municipality the rights-of-way for all national highways in the canton.\n\n The modification of the rank of any road (whether from national to cantonal, or vice versa) will be done in joint coordination between the Municipality and the MOPT.\n\nIt is the competence of the Municipality:\n\n To rationally administer the public roads of the Cantonal Road Network (Red Vial Cantonal) and to dictate the necessary measures aimed at ensuring that the public space offers safety, health, comfort, and beauty. For this, it will resolve to issue alignments on the roads and grant permits for the occupation of the public road with urban furniture (booths (casetas), benches, trash cans, public telephone booths, tree planting, etc.), nomenclature, advertising messages (signs (rótulos)), provisional works, fairs, and public spectacles.\n\nArticle 20. Road hierarchy (Jerarquización vial) and right-of-way (derecho de vía)\n\nThe functional hierarchy of roads allows for an adequate relationship between the type and size of the activity and the category of the road that serves this activity; through this, it is possible to channel the flow of heavy traffic through a few roads and minimize nuisances to the residents of the neighborhoods to the maximum. This proposal is reflected in the Road Map (Mapa de Vialidad).\n\nWithin the urban quadrants, as defined in Article 14.7 of this Regulation, the rights-of-way will be maintained, but expanding the sidewalks to the minimum required from the curb and gutter (cordón y caño) (2.50 m on avenues and 2.00 m on streets). A front garden (antejardín) will not be required on this type of road.\n\nThe characteristics for national roads, as well as the expansion of existing rights-of-way on local streets or for new streets, are presented in the following articles.\n\nThe right-of-way for new streets will be analyzed by the Municipality, case by case, at the preliminary project stage, with the purpose of giving continuity to the layout and design of streets that already exist. In specific cases of road widening, the necessary lands will be expropriated, except for the cases foreseen for segregations and subdivisions (urbanizaciones) by the regulations of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) (Article 40) and the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones) (Article 2.2.2.), where the interested party must cede the road widening if it is located outside the urban quadrants.\n\nFor the geometric design of roads in a subdivision (urbanización), the rules of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations will be mandatory.\n\nArticle 21. National Roads\n\nAccording to the General Public Roads Law (Ley N. 5060, of 22-08-1972 and its amendments), the categories of national roads (administered by the Ministry of Public Works and Transport) are defined as follows:\n\n21.1. National primary roads\n\nTrunk routes characterized by high traffic volumes and a high proportion of international, interprovincial, or long-distance trips. They shall have a minimum road width of 20 meters for National Primary Roads and for National Secondary Roads.\n\nIn the canton of Escazú, there is only one road of this rank, highway N. 27, Próspero Fernández, with a 50-meter right-of-way (derecho de vía), including the provision for sidewalks and marginal streets. Of this same rank and with the same dimensions is the road called \"Anillo Periférico\" or \"Intercantonal,\" an MOPT project that crosses the canton from southeast to west, mainly in the San Antonio sector.\n\nThe required front setback (retiro frontal) is 3 meters, unless a different indication exists in the requirements for each zone.\n\n21.2. National secondary roads\n\nThese are routes that connect important cantonal capitals not served by primary roads, as well as other population, production, or tourism centers that generate a considerable amount of interregional or intercantonal trips. They possess a right-of-way of 14 to 24 meters, with a two-meter sidewalk. The required front setback is three meters, unless a different indication exists in the requirements for each zone.\n\nThere are two roads of this rank: route N. 121, San José-Escazú-Santa Ana (old Escazú road), and route N. 105, Autopista-San Miguel-San Antonio-Alajuelita.\n\n21.3. National tertiary roads\n\nThese are routes that serve as traffic collectors for primary and secondary roads, and constitute the main roads for trips within a region or between important districts. In Escazú, route 310 of Guachipelín exists with these characteristics and the project for the alternate radial road to Alajuelita. The former has a right-of-way of 24 meters in the section from the Paco Shopping Center to the intersection with the highway, and 20 meters north of this. The required front setback is three meters, unless a different indication exists in the requirements for each zone.\n\nArticle 22. Local or cantonal roads\n\nTaking into account that the definition of local streets in the Public Roads Law is concise and confusing, the Regulatory Plan proposes the following classification, reflected in the Road Map (Mapa de Vialidad).\n\n22.1. Neighborhood roads (Caminos vecinales).\n\n22.1.1. Rural road (Camino rural)\n\nPublic road that provides direct access to farms and other rural economic activities; it links hamlets and villages with the national road network and primary streets. They are characterized by having low traffic volumes and short-distance local trips. They shall have a total road provision (previsión vial) of 14 meters, with a 9-meter roadway (calzada), a 1.5-meter sidewalk (acera), and 1 meter of green strips (franjas verdes).\n\nAn unlimited number of lots may be enabled.\n\n22.1.2. Primary street (Calle primaria)\n\nIt is that which serves to channel traffic between districts or between important population centers due to their concentration of services. These roads constitute a continuous road network and serve as a link to roads of the national road network and rural roads. They shall have a total road provision of 14 meters in non-industrial zones, with a 9-meter roadway, a 1.5-meter sidewalk, and 1 meter of green strips. An unlimited number of lots may be enabled. In the industrial zone, the road provision shall be 17 meters with an 11-meter roadway, a 2-meter sidewalk, and a 1-meter green strip.\n\n22.2. Local streets (Calles locales).\n\n22.2.1. Urban street (Calle urbana)\n\nIt is that road located within the street grid system (sistema de cuadrícula vial) of the district capitals, in the so-called urban quadrants (cuadrantes urbanos) as defined in these regulations. They have a variable road provision and on them only a municipal alignment (alineamiento municipal) of 2 meters inward from the property line on streets, and 2.5 meters on avenues, shall be required for purposes of sidewalk construction. These shall be measured from the existing curb and gutter (cordón y caño), and the corresponding width to complete the required sidewalk width must be set back within the property line.\n\n22.3. Other roads.\n\n22.3.1. Secondary street (Calle secundaria)\n\nIt is that road which serves as a link between the street grid system of the district capitals and the primary streets, or national roads; it shall have a road provision of 11 meters, the roadway shall be 7 meters, and the remainder shall be distributed between sidewalks and green zones.\n\n22.3.2. Tertiary street (Calle terciaria)\n\nRoad that serves vehicular movements within small neighborhoods. It includes horseshoe roads (caminos en herradura), streets of limited continuity or dead-end streets, paths, and trails that provide access to very few users, who will bear the maintenance and improvement costs. This type of street shall have a road provision of 9 meters, with a roadway of 6 meters, and the remainder shall be distributed between sidewalks and green zones.\n\n22.3.3. Restricted-use street (Calle de uso restringido)\n\nThis is the name given to tertiary streets that, due to their limited continuity characteristics, shall have a right-of-way of 7.40 meters, a roadway of 5 meters, and the remainder in sidewalks of 1.20 meters. Its maximum length shall be 120 meters.\n\n22.4. Definitions.\n\n22.4.1. Right-of-way (Derecho de vía)\n\nIt shall be the total width of the street or public road, that is, the distance between property lines, including, where applicable, roadway, sidewalks, and green strips.\n\n22.4.2. Road provision (Previsión vial)\n\nIt is the road width set by these regulations for the different categories of streets and public roads defined herein; it includes roadway, sidewalks on both sides, and green strips on both sides. The road provision shall be the regulation based on which the established rules will be applied for the acceptance of subdivisions (fraccionamientos) on streets that do not meet the regulatory dimensions established herein, for all purposes of the respective road widenings (ampliaciones viales).\n\n22.4.3. Roadway (Calzada)\n\nStrip comprised between curbs of gutters, ditches, or drainage channels, intended for vehicle traffic.\n\n22.4.4. Sidewalk (Acera)\n\nPart of the public road, normally located at its edges, which is reserved for pedestrian traffic.\n\n22.4.5. Pedestrian mall (Alameda)\n\nPublic road for exclusively pedestrian use.\n\n22.5. Scope\n\nThese rules govern all public roads of the cantonal road network that have not originated from urbanization processes duly adjusted to the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones) of the National Institute of Housing and Urbanism (INVU).\n\nArticle 23. Easements or exceptional access for residential use\n\nThe term urban easement (of way) (servidumbre urbana (de paso)) is recognized as equivalent to the term exceptional access for residential use (acceso excepcional para uso residencial), established in the Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones) and the Regulation to the National Cadastre Law (Reglamento a la Ley de Catastro Nacional).\n\nNew urban easements or exceptional access for residential use shall be permitted on properties in the canton of Escazú that are located within the zoning of the Regulatory Plan, complying with the following conditions:\n\n23.1. Urban easements or exceptional access for residential use\n\na) The single width shall be 6.00 meters. According to the provisions established in the Subdivisions and Urbanizations Regulation issued by INVU, and its amendments or regulations that replace them.\n\nb) It shall have a maximum length of 60.00 meters.\n\nc) Its width must be continuous (from beginning to end) and new urban easements or exceptional access for residential use in the shape of a T or Y shall not be permitted.\n\nd) A minimum of two (2) and a maximum of six (6) new properties whose direct access is the urban easement or exceptional access for residential use shall be permitted.\n\nFor this calculation, only lots that have their only exit through the easement or exceptional access for residential use are counted.\n\ne) The figure of an urban easement or exceptional access for residential use for a single (1) property shall not be permitted; for which the corresponding rules for irregular lots (access alleyway - callejón de acceso) must be applied.\n\nf) For calculating the length of a new urban easement or exceptional access for residential use, it shall be done based on half the width of the easement, from the beginning facing the public street to its end.\n\ng) It must originate directly from an existing public road, with the established minimum width of 7.40 meters.\n\nh) The width must be constant throughout its entire length. Urban easements or exceptional access for residential use that begin with one width and end with a different width shall not be permitted.\n\ni) The area of the urban easement or exceptional access for residential use must be part of (be contained within) the area of each of the properties to be generated.\n\nThe urban easement or exceptional access for residential use must be indicated on each of the plans by means of a dashed line, in addition to indicating its width.\n\nA table of areas must be included in the body of the plan, clearly indicating the area of the easement or exceptional access for residential use, as well as the usable area (área útil) of the property to be generated.\n\nWhere the usable area will be considered as the free area without including the area of the urban easement or exceptional access for residential use.\n\nj) The area of the urban easement or exceptional access for residential use shall not be computable for calculating the minimum area of each of the properties to be generated, nor for calculating coverage (cobertura) and density.\n\nk) For properties generated with direct access to an urban easement or exceptional access for residential use, only the frontage facing the easement shall be considered for the calculation of the minimum frontage; its width shall not be computable.\n\nFor the above, the exception for the last property at the end of the urban easement or exceptional access for residential use shall apply.\n\nl) The property(ies) that has/have frontage on a public street and also includes/include the urban easement or exceptional access for residential use (within its area), must comply with the following conditions:\n\n1. The minimum frontage established for the zone where it is located according to the Zoning Map (Mapa de Zonificación) of the Escazú Regulatory Plan; the frontage facing the urban easement or exceptional access for residential use shall not be computable to meet this minimum frontage, only the direct frontage on the public street shall be considered.\n\n2. The measurement (distance) of the width of the easement or exceptional access for residential use shall not be taken into account for calculating the minimum frontage on the public street; only the usable frontage on the public street shall be taken into account.\n\n3. For calculating the frontage-to-depth ratio (relación frente fondo), only the usable frontage of the property on the public street shall be taken (this does not include the frontage corresponding to the width of the easement or exceptional access for residential use).\n\nm) The subdivision authorized facing an urban easement or exceptional access for residential use implies that the entrance to the properties shall be considered for common use by the dominant tenements (fundos dominantes), and at all times any authority or officials from entities providing public services of any kind, as well as those in charge of urban, municipal, public safety, health, fire department, and any other similar control, may use it for their respective purposes.\n\nn) Neither the municipality nor any public institution has the obligation to maintain urban easements or exceptional access for residential use or to provide services to the interior lots.\n\nThe provision of garbage collection service by the municipality shall be carried out at the entrance of the urban easement or exceptional access for residential use. The municipality shall not be obligated to provide said service within the easement.\n\no) Two (2) parallel, contiguous exceptional accesses for residential use are not permitted, even when the subdivision does not come from the same property, unless the interested party demonstrates with technical and scientific certainty that it is impossible to locate this access elsewhere due to conditions of frontage-to-depth ratio; irregularity of its shape; its slope; or precautionary measures to prevent serious or imminent environmental damage, which must be analyzed and authorized by INVU and the Municipality, in order to safeguard that this figure is not used to contravene urban planning regulations.\n\np) It is warned that the generation of properties whose direct access is the easement or exceptional access for residential use shall be permitted only for single-family dwellings (vivienda unifamiliar).\n\nIn this case, the municipal administration shall proceed to carry out the respective field inspection in order to verify the number of existing dwellings on each of the properties intended to be generated with the access in question.\n\nq) On the area of the urban easement or exceptional access for residential use, no type of construction may exist or be carried out; except boundary walls (tapias) on the property line.\n\nr) Prior to municipal approval, the authorization (approval - visado) from INVU must be obtained.\n\ns) The subdivision authorized facing an urban easement or exceptional access for residential use implies an encumbrance or limitation that makes use other than that of a single-family dwelling impossible, therefore commercial activities shall not be permitted on lands accessed by it.\n\n23.2. Agricultural easements (Servidumbres agrícolas)\n\nIn cases of agricultural-type easements, these shall be permitted only in the Agricultural Zone (Zona Agrícola) with lots having the minimum defined for an agricultural parcel (parcela agrícola) of 7000 square meters, in accordance with what is stipulated in Plan GAM-82 and the Agricultural Buffer Zone (Zona Agrícola de Amortiguamiento) of these regulations; their accesses shall have a width of 7 meters. Given the private nature of these easements, the finishes are the responsibility of private individuals.\n\nArticle 24. Use of front gardens (antejardines)\n\nOn municipal administration roads, the width of the front garden may only vary with respect to that required by this Regulatory Plan in the event that the original design of the existing urbanization has provided for another size for this purpose; in this situation, the measure of the original design shall apply.\n\nThe front garden is an affectation (afectación), not an expropriation, since the portion of land continues to be the property of the taxpayer. This zone may be used for:\n\na) Garages or parking spaces, up to a maximum of 50% of the front garden area for lands with a frontage of 10 meters or more, provided the coverage set for the zone is not exceeded.\n\nOn lands with a frontage of less than 10 meters, covering no more than 60% of the front garden area with garages or parking spaces is permitted.\n\nb) Septic tank, inspection chambers (cajas de registro), and drains.\n\nc) Guardhouses, garbage enclosures, and transformer enclosures.\n\nd) Emergency staircases.\n\ne) Boundary walls may be built at the limit of the right-of-way proposed by these regulations, provided said structure respects cultural association guidelines or accompanies the urban image within the urban quadrants defined for the canton. This authorization obliges the owner to simultaneously build the sidewalk section corresponding to their property.\n\nf) Any other use permitted in article 9.5 of these regulations.\n\nArticle 25. Road Signaling\n\nThe installation and authorization to install all types of road signs in the territory of the canton shall be the responsibility of the Municipality. Every new urbanization project must have the signaling indicated by the Construction Law (Ley de Construcción), and be approved by the Urban Development Department (Departamento de Desarrollo Urbano) before the municipal acceptance of the work.\n\nArticle 26. Parking Spaces\n\n26.1. Definition\n\nThree types of parking spaces (estacionamientos or parqueos) are distinguished: public ones, which are available to any driver and require a patent (patente) for their operation; spaces on public roads, which can be leased by the Municipality to private individuals for a certain number of hours or fraction thereof, for which an amount may be charged by means of tickets or parking meters; and private ones, for exclusive use by staff or clients of certain establishments or institutions.\n\n26.2. Number of Spaces and Design Standards\n\nThe number of spaces for private parking depends on the activity to be carried out. Every parking surface shall be made of materials that withstand heavy traffic and allow rainwater permeability.\n\nIn the case of hotels, one parking space shall be required for every three bedrooms.\n\nDesign and operation standards are defined by the parking regulations (reglamento de estacionamientos) of the MOPT, with the exception of what is indicated in this regard by the Municipal Licensing Regulations of the Municipality of Escazú (Reglamento de Licencias Municipales de la Municipalidad de Escazú), La Gaceta, N. 205, of October 26, 1999.\n\n26.3. Front Parking\n\nFront parking is not permitted in front of national roads or local primary roads. On the rest of the roads, this type of parking is permitted, provided it is located no less than 8 linear meters from the corner; in this case, the number of parking spaces shall be one space per minimum lot for the zone in question. When more front parking spaces are required, the Municipality may approve a number greater than established; however, the Municipality will charge rent, as precarious lease (arrendamiento en precario), equivalent to $10 (ten United States dollars) per month, for each additional front parking space. The resources coming from the application of this rule shall be used in environmental improvement and sanitation programs, such as the construction of gutters and sidewalks.\n\n26.4. Parking Design on Primary Roads\n\nIn multiple parking lots, there shall be one entrance and one exit to the parking area, both differentiated and signed; in the front garden zone, parking spaces may be located with protective stops for pedestrians using the adjacent sidewalk.\n\nUp to two-thirds of the front garden may be used as parking, similar to what is described in the previous article, including a green area for every three parking spaces.\n\n26.5. Number of Parking Spaces per Activity\n\nFor any activity involving the sale of beverages or food, holding concerts and dances, temples, cinemas, theaters, daycares, private education centers, or public meeting places, one parking space is required for every six users of the building, and one loading and unloading space whose turning radii and maneuvering yard must not obstruct free public vehicular or pedestrian traffic, as defined by the Construction Regulations (Reglamento de Construcciones).\n\nFor any activity involving warehouses, industry, supermarkets, shopping centers, material depots, hardware stores, truck entrances and exits, and similar, one parking space is required for every thirty square meters of sales area; additionally, one loading and unloading space per 250 square meters of construction, or a fraction of 125 square meters. For projects like those described above that exceed 1000 m2 of construction, the loading and unloading spaces shall be defined according to the results of the Traffic Impact Study (estudio de Impacto Vial) of each property to be built, so that the needs for loading and unloading space adjust to the real operational needs of the structure to be erected.\n\nThe schedule for use of the loading and unloading area shall be at the discretion of the licensing office (oficina de patentes), after consulting the Urban Development office (oficina de Desarrollo Urbano).\n\nFor commercial premises that do not involve vehicle repair on-site, one parking space is required for every thirty square meters of sales area.\n\nFor premises that do involve the permanence of cars in the business, be it auto detailers, workshops, car washes, oil changes, gas stations, straightening and painting, or similar, one parking space is required for each employee of the company who can serve a client; so that vehicles being serviced do not remain on the public road.\n\nFor office premises, one parking space is required for every 35 square meters of construction.\n\nIf an existing premise intends to subdivide into new premises, even when these are less than 35 square meters, at least one extra parking space per new premise shall be required. The above must be shown on construction plans.\n\nWhen it involves a change of use of an existing building, the plan must specify the design of the private parking; when, due to the conditions of the lot, the totality of parking spaces cannot be provided within the property, it will be accepted that the parking is located no more than one hundred meters from the site where the activity is generated.\n\nArticle 27. Occupation of the Public Road.\n\n27.1. Ownership of the Roads.\n\nLands occupied by highways and roads are public property. No one may build within the public right-of-way.\n\nAny land that appears as a public road in the existing plans of the Municipality, in the archive of the Directorate General of Public Works and Transport, in that of the Directorate General of Roads (Dirección General de Caminos), in that of the Cadastre, or in any other archive, public library, or museum, shall be presumed to have such status, except with full proof to the contrary, provided by the person who affirms that the land in question is private property or attempts to have any exclusive use right. As long as the final judgment declaring it so is not issued, no one may impede or obstruct the public use of the land (article 7 of the Construction Law).\n\n27.2. Occupation of the Public Road.\n\nOn the roads under its administration, the Municipality may grant temporary, revocable permits (by agreement of the Council - Concejo) to utilize the public roads for certain private and for-profit purposes (article 6 of the Construction Law); and in general, to dictate and control everything related to the safety, comfort, and beauty of the roads.\n\nOccupancy of the road may only be authorized through the payment of a fee for each type of occupancy set by the Municipal Council; this with the consent of the immediately affected neighbors.\n\nArticle 28. Works on the Public Road.\n\n28.1. Fences on Vacant Lots\n\nEvery unoccupied lot that borders a public road shall be fenced. In urban zones, barbed wire or similar must not be used, and the fence shall have a minimum height of two meters.\n\n28.2. Sidewalks\n\nIt is the owner's obligation to build or rebuild the sidewalks located in front of their properties with the materials indicated by the Municipality; the sidewalk material must be indicated in the respective construction permit. The slope of the sidewalk toward the curb must not exceed 2%, the same as for vehicle entrances to the properties. In the case of access to garages, parking lots, or buildings, bridging the unevenness in a strip no greater than 50 centimeters wide, measured from the outer edge of the curb of the gutter, is permitted. In the urban quadrants defined in this Regulatory Plan, the width of the sidewalks on avenues (east-west direction) shall be two meters fifty (2.50 m) and on streets (north-south direction) shall be two meters (2.00 m), measured from the curb of the gutter.\n\n28.3. Pedestrian Crossings\n\nAt the corners of blocks on local roads, ramps may be built for persons with special needs, subject to prior study and formal permit. The maximum slope of the ramps shall be 12.5%; the minimum width of the ramp shall be 90 centimeters; the ramp must be accompanied by a standard handrail at a height of 90 centimeters for non-disabled persons, or for those who use a cane, and an additional handrail at a height of 75 centimeters. At crossings with traffic lights, the green light duration shall be long enough for weak persons or those in wheelchairs to cross the street safely (one second per meter). When the right-of-way measures 20 meters or more, refuge islands of 1.2 by 1.5 meters minimum must be provided mid-street.\n\n28.4. Steps in Public Spaces\n\nIn addition to the provisions of the Construction Regulations, the regulatory provisions for the benefit of disabled persons must be complied with.\n\n28.5. Safety Barriers\n\nFor the installation of posts or other obstacles that prevent vehicles from entering the sidewalk or parks and gardens, permission from the Municipality must be requested. In these cases, a passage through the obstacle, of a minimum width of 1 meter, must be provided for persons in wheelchairs.\n\n28.6. Solid Fences and Railings\n\nOn the front and lateral property lines where a front garden is required, solid fences exceeding one meter in height above the sidewalk level may not be built. Above this height, only railings, meshes, or grilles that allow visibility of at least 80% of their surface may be continued. These provisions do not include retaining walls.\n\n28.7. Tree Planting on Streets and Urban Furniture\n\nTo plant trees and install any type of urban furniture (benches, trash cans, telephone booths, lighting posts, handrails, protective barriers, etc.) in public spaces, the Municipality shall conduct a study based on the following guidelines:\n\na) The clear passage between the property line and the element to be installed must not be less than 1.5 meters.\n\nb) At points where two property lines converge perpendicularly (corners), there must be a setback of at least 8 meters. In the case of installing sales kiosks, this distance shall be a minimum of 15 meters.\n\nc) The separation between the curb of the gutter and the furniture shall not be less than 50 cm. The same distance shall apply for the curb of the gutter and the hole for a tree; the minimum dimension of the hole shall be 30 centimeters per side or in diameter.\n\n28.8. Pavement Breaking\n\nThe breaking of pavement on a local public road for the execution of public or private works requires a prior license from the Municipality, which shall set, in each case, the conditions under which it is granted. The applicant for the breaking license on local streets shall be obligated to carry out the corresponding repair, and to guarantee this, must deposit, in the Treasury of the Municipality, the value corresponding to the repair (based on article III.8 and IV.16 of the Construction Regulations, INVU, and article 12 of the Construction Law).\n\n28.9. Provisional Installations, Materials, and Debris on the Road\n\nTo place structures of any type, deposit construction materials and debris, or make installations of a provisional nature on local public roads, it is mandatory to obtain prior municipal authorization. Upon non-compliance with these provisions, the Municipality shall proceed, at the owner's expense, to suspend the construction and eliminate the obstacle. Furthermore, any person who obstructs or in any way hinders traffic on public roads or on their sidewalks with materials, debris, or any other object, or places beams, wires, or analogous objects across the width of the road, shall be punished with a fine of three to thirty days (article 400, subsection 2 of the Penal Code).\n\n28.10. Canoes and Downspouts\n\nThe free fall of rainwater onto the public road is not permitted (in the case of buildings whose eaves border it); for this purpose, rainwater downspouts must be installed from roofs, balconies, overhangs, and any other projecting element.\n\n28.11. Height of Elements Projecting from the Building Line\n\nEvery architectural structural, shading, or advertising element must be situated at a minimum height of two meters fifty (2.50 m).\n\n28.12. Eaves, Marquees, and Awnings\n\nIn commercial and service zones whose buildings border the public road, the construction of an eave, awning, or marquee is mandatory. Its width towards the street shall measure 50 cm less than the width of the sidewalk, but on pedestrian streets, the width shall be equal to 2.50 meters; the minimum separation between the sidewalk level and the lower edge of these elements shall be equal to 3 meters.\n\nFor streets with a slope, a minimum height of 2.4 meters and a maximum of 3.4 meters is permitted.\n\nChapter IV. Installation of Outdoor Advertising\n\nArticle 29. Objectives and Legal Bases\n\nThe objective of this chapter is to regulate and control everything related to outdoor advertising (publicidad exterior) and signs in the canton of Escazú, in order to achieve a balance between the urban-architectural work, the advertising message, and the landscape environment as a means of communication, information, and identification. The regulations of this chapter are issued in accordance with article 4, subsection \"a\" and article 13, subsection \"d\" of the Municipal Code, chapters VII and VIII and articles 29, 78, and 79 of the Construction Law, article IV.15, subsections 1, 3, and 4 of the Construction Regulations, articles 15 and 70 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), and article 71 of the Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente), as well as article 14 of Law No. 6890, however, it does not include matters related to temporary outdoor advertising or temporary signs, which shall be regulated through the \"Specific Regulation for Temporary Outdoor Advertising\" (Reglamento específico de Publicidad Exterior Temporal) that for these purposes shall be published by the Planning and Urban Control Process (Proceso Planificación y Control Urbano) of the Municipality of Escazú in accordance with Article No. 49 of this Regulatory Plan.\n\nArticle 30. Glossary of Terms\n\nFor the purposes of applying this regulation, the following definitions are established:\n\n▪ Alignment (Alineamiento):\nline, set by the Municipality or the MOPT, establishing the maximum limit or approximation of construction with respect to the public road.\n\n▪ Front setback (Antejardín):\nspace set by the Municipality or the MOPT between the property line and the building line. There is a restriction on building on this space; however, it constitutes private property.\n\n▪ Advertisement (Anuncio):\nany sign, writing, print, painting, emblem, drawing, or other means whose purpose is commercial advertising or to draw attention to a product, article, trademark, or to a commercial activity, business, service, recreation, profession, or home-based occupation that is offered, sold, or carried out at a site other than where the advertisement appears.\n\n▪ Notice (Aviso): any sign that does not have commercial advertising purposes.\n\n▪ Traffic notice (Aviso de tránsito): any notice installed to direct traffic.\n\n▪ Local streets (Calles locales): public roads within the canton subject to municipal jurisdiction.\n\n▪ National highways, routes, or roads (Carreteras, rutas o vías nacionales): public roads subject to the jurisdiction of the Ministry of Public Works and Transport.\n\n▪ Adjacency (Colindancia): the boundaries of a property with respect to its neighboring properties.\n\n▪ Right-of-way (Derecho de vía): the width of the highway or street; that is, the distance between the property lines including roadways, green strips, and sidewalks.\n\n▪ Property line (Línea de propiedad): the segment that demarcates the boundaries of private property.\n\n▪ Urban furniture (Mobiliario urbano): structures within the right-of-way of public roads, plazas, parks, etc., such as bus shelters, trash receptacles, railings, posts, benches, decorative planters, and the like.\n\n▪ Monument (Monumento): comprises both an isolated artistic architectural creation, as well as an urban or rural site that offers particular testimony of a culture or a historical event.\n\n▪ Property nomenclature (Nomenclatura predial): numerical representation that identifies buildings and properties (blocks, farms, and lots).\n\n▪ Road nomenclature (Nomenclatura vial): nominal or numerical representation that identifies public roads.\n\n▪ Panoramic perspective (Perspectiva panorámica): view that occurs to a lesser or greater degree in certain sectors of the canton, along the route of public roads, in which the composition of the elements of the surrounding landscape provides a scenic natural beauty worthy of being exalted, maintained, protected, and freed from visual obstacles that limit, deform, or alter it to the detriment of the basic rights of the human being.\n\n▪ Owner (Propietario): natural or legal person who exercises dominion over real property through a public deed.\n\n▪ Outdoor advertising (Publicidad exterior): all advertising by means of signs, notices, billboards, or the like whose purpose is commercial advertising or to draw attention to a product, article, or trademark, or to a commercial activity or business, service, recreation, profession, or home-based occupation that is offered, sold, or carried out within the canton of Escazú, and that can be seen from the public road.\n\n▪ Repair (Reparación): renewal of any part of a sign to leave it in equal or better conditions.\n\n▪ Risk (Riesgo): contingency or probability of an accident, damage, or harm.\n\n▪ Sign (Rótulo): any sign, writing, print, emblem, painting, drawing, or other means whose purpose is to draw attention to a product or activity offered or produced at the same site where the sign is located, and that does not exceed 3 m2 in surface area.\n\n▪ Construction or temporary signs or notices (Rótulos o avisos de obras en construcción o temporales): any sign or notice whose purpose is to draw attention to the construction of a public or private project, or whose installation has been authorized by the Municipality for a temporary purpose and for a determined period of time.\n\n▪ Operating signs (Rótulos de funcionamiento): those that announce the name of the establishment and/or the type of service it provides.\n\n▪ Public road (Vía pública): road infrastructure of public domain and common use that, by provision of the administrative authority, is designated for free transit, in accordance with the laws and regulations, and that is in fact already designated for that public use.\n\n▪ Visibility (Visibilidad): the effect of perception and distance necessary so that a driver can travel on a road without danger of accidents.\n\n▪ Setback zone (Zona de retiro): private land that the MOPT or the Municipality defines as not to be used for construction purposes by the owner, and that is generally used as a garden or green area.\n\nArticle 31. Application\n\nThe exterior display of advertisements, signs, notices, commercial banners, or billboards (hereinafter \"signs (rótulos)\") is regulated in this chapter, which applies to the entire canton of Escazú.\n\nIt includes not only public roads, but also front setback (antejardín) areas and any space where a sign is located that can be seen from the public road.\n\nExcluded from the application of this regulation is the display of official road signaling signs approved by the MOPT and the Municipality, and signs that cannot be seen from the public road.\n\nArticle 32. Prohibitions.\n\nThe display of signs is prohibited in the following cases:\n\na) On public roads, except those attached to urban furniture (mobiliario urbano) which have been previously authorized by the Municipality (bus shelters, road signaling, etc.), and those included in Article 36 of this regulation; likewise, signs perpendicular to facades over sidewalks are excepted, but only in the urban quadrants of the three districts of the canton defined as such in this regulation, placed no more than 50 cm inward from the curb and gutter. These perpendicular signs may not be more than one meter and twenty centimeters long by 70 centimeters high, and the vertical distance between the lower edge of the sign and the sidewalk may not be less than 2.60 m. Only one sign of this type will be permitted per commercial premises.\n\nb) In residential zones, with the exception of operating signs (rótulos de funcionamiento) no larger than 1 square meter.\n\nc) Less than three meters from traffic signaling and road nomenclature signs, in any direction.\n\nd) That exceed the permitted height of one-third of the width of the right-of-way (derecho de vía).\n\ne) In places where it obstructs the visibility of road signaling signs.\n\nf) With intense concentrations of light, reflections, or intermittent lights, as well as with harmful contrasts that may disturb the visibility of drivers or pedestrians.\n\ng) In areas governed by the Architectural Historical Heritage Law.\n\nh) On boundaries adjoining other properties.\n\ni) On billboards that do not comply with the setback from neighboring adjoining properties, which must at a minimum be equal to the total height of the advertising billboard.\n\nj) On structures such as advertising wall enclosures for closing lots, with the exception of those used to close them during the construction process, for which the corresponding approved construction permit must be presented. They may be built on the property line and placed only and exclusively when the construction stage of the project approved by the Municipality begins, and must be removed upon completion of the work. They will be permitted only in projects of 500 m2 or more of construction area, and only panels at sidewalk level with no more than 3 meters total height will be permitted.\n\nIn cases where the wall panels have lighting, the reflectors may only be placed within the property line, with the interested party having to make the necessary adjustments.\n\nArticle 33. Licenses\n\nTo place or attach any sign, with the exception of those listed in Article 36 of this Regulation, authorization must be requested from the Municipality. The license will be requested by the commercial license holder of the business or activity where the sign will be placed and by the owner of the property where the notice will be located.\n\nIn the case of operating signs, the respective permit will be granted within the procedure for the business license and will not be charged separately, but will be included within the cost of the license.\n\nWhen the sign is attached to urban furniture (in the cases expressly permitted by the Municipality), the permit will be requested by the directly interested party.\n\nThe requirements to obtain the license are the following:\n\na) Complete the permit application form.\n\nb) Copy of the cadastral plan of the lot where the sign will be located, with the official alignment (alineamiento) granted by the Municipality or the MOPT.\n\nc) Sketch of the sign, including the art of the advertising or advertisement (anuncio).\n\nd) Construction drawing of the sign, if it requires a support or special anchoring structure and has more than 6 m2 of advertising area. The drawing shall indicate, in addition to the anchoring or support structure, the construction materials and the lighting system, if included, with the technical specifications and electrical design, signed by the responsible professional (Architect or Engineer).\n\ne) For signs attached to the facade and forming part of it, a survey of the facade with scaled measurements must be attached, specifying the exact location and a sketch of the content of the message or image of the sign.\n\nf) For signs with independent support, a location plan must be included showing the distance to the adjoining properties and the official alignment, as well as to the building, if it exists.\n\ng) For signs that require a construction drawing, in accordance with point \"d\" above, an insurance policy to cover damages to third parties will be required. The amount of the policy will be determined by the Urban Development Department, taking into account the size, height, and complexity of the sign.\n\nAll signs must present a satisfactory aesthetic appearance and will not contain obscene expressions or those contrary to morality, public order, or good customs, nor terms that directly harm or injure the rights enshrined in the Constitution or the Laws.\n\nArticle 34. Price of the license\n\nFor a license to take effect, it is essential that its fee has been paid. The price of the license for the display of signs in the canton of Escazú is as follows:\n\n1. Advertisements (Anuncios) attached to building facades, regardless of their structure, material, or size (permitted by this Regulation), except illuminated ones: four percent (4%) of the minimum wage.\n\n2. Advertisements with independent support, located within private property, regardless of their structure, material, height, or size (permitted by this Regulation): ten percent (10%) of the minimum wage.\n\n3. Any type of sign or advertisement permitted by this Regulation that operates with lighting systems incorporated into its operation (neon signs and similar systems, and signs with internal lighting): twenty percent (20%) of the minimum wage.\n\n4. Advertisements on properties without buildings, adjacent to public roads, regardless of their structure, material, and size, except advertising billboards: fifty percent (50%) of the minimum wage.\n\n5. Any type of sign or advertisement permitted by law, installed on walls of buildings or structures of any material and size (billboards) or painted directly on walls: one hundred percent (100%) of the minimum wage.\n\nArticle 35. Collection of the license fee\n\nThe owners of real estate or licensed commercial businesses where signs or advertisements are installed, and the companies that sell or rent advertising space of any type through signs, advertisements, or billboards, will pay an annual tax divided into four quarterly payments. Said tax will be calculated as a percentage of the minimum wage that considers the Municipality's salary scale on the first day of January of each year, according to the type of advertisement or sign installed, and in accordance with the categories specified in Article 34 above.\n\nArticle 36. Exemption from payment of the license fee\n\nSigns of public interest (previously recognized by the Municipality for exclusively fulfilling a public purpose of evident benefit to the community), are exempt from payment of the license fee, provided they do not carry advertising, except in cases expressly authorized by the Municipality.\n\nThese signs may be for the nomenclature of streets, avenues, properties, parks, or plazas, plaques for the location of historical sites, commemorative plaques, and guide signs for indicating various public services.\n\nArticle 37. Sign surface area\n\nThe surface area of the sign is understood as the part that encloses the image or text that constitutes it, regardless of its form of support. In any case, the lighting elements of the sign form part of it for this calculation. If the sign is painted on a larger area (facade, wall, or similar), the rectangular area encompassing the entire exhibited message will be calculated.\n\nIn all cases, the number of faces the sign has will be taken into account to perform the respective calculation.\n\nIn residential zones, in permitted cases, signs may not exceed 1.0 square meter and must be placed parallel to the street. In commercial zones, for establishments of less than 200 square meters of surface area, the maximum size of the sign will be 3 square meters, and only one per licensed holder will be permitted.\n\nIn cases of establishments larger than 200 square meters up to 500 square meters, one sign attached to the facade of the premises will be permitted, with no more than 5 square meters. In establishments larger than 500 square meters up to 1000 square meters, one sign attached to the facade of the premises will be permitted with no more than 6 square meters, and one sign with independent support not exceeding 6 square meters. In establishments larger than 1000 square meters up to 2000 square meters, two signs attached to the facade of the establishment will be permitted with no more than 9 square meters, and one sign with independent support of no more than 9 square meters. In establishments larger than 2000 square meters, two signs attached to the facade of the establishment will be permitted with no more than 36 square meters, and a second sign with independent support not exceeding 15 square meters. These signs, except those permitted with independent support, must be located parallel to the facade and at a height of no less than 2.5 m. They may not exceed the maximum level of the fascia.\n\nThey may be placed on the fascias of buildings, but not on the roofs. The height of signs with independent support may not exceed one-third of the width of the right-of-way (derecho de vía) they face. In shopping center projects, the proposed signs on the building facade must be designed as part of the project, with the signature of the responsible professional.\n\nOnly one sign located on the facade will be permitted for each licensed holder, without prejudice to being able to place a structure with independent support, of the \"Totem\" type, that groups all the signs of the shopping center establishments. In these cases, the individual sign of each premises may not exceed 3 square meters.\n\nArticle 38. License term\n\nThe license for the placement of signs will be valid for a period of two years, after which its renewal must be requested. The license may be renewed, subject to a municipal inspection to ascertain the condition of the sign. If there is any alteration in its conditions, such as unauthorized changes made after its placement, poor conditions due to lack of maintenance, or if it violates this Regulation in any aspect, the renewal of the license will not be authorized until the situation is made compliant.\n\nArticle 39. Technical requirements\n\nEvery sign that, due to its dimensions or position, falls within the parameters of Article 5, subsection d), but is considered dangerous due to the loads to which it is subjected or for any complementary safety reason, must be attached to the buildings or wherever its installation allows, by means of metal anchors, expansion bolts, or screws. It will not be permitted for them to be nailed to battens.\n\nIn urban zones, only the use of metal and concrete posts will be authorized in the erection of structures.\n\nArticle 40. Responsibility\n\nThe professional in charge of the work (Architect or Civil Engineer) who signs the application and/or the construction drawings for the sign construction permit will be responsible for its safety regarding its stability and structural risk. Possible damages to third parties caused by the total or partial detachment of the sign will be the responsibility of the owner, who must have a third-party damages insurance policy in accordance with subsection g. of Article 33 of this regulation.\n\nArticle 41. Penalties\n\nThe Municipality may cancel the license for an outdoor advertising sign and order its removal or demolition at the owner's expense, when unauthorized modifications have been made by the Municipality, or when it is in poor condition due to lack of care and conservation.\n\nFor the cancellation of the license, due process will be followed, which will consist of the Urban Development Department notifying the sign permit holder, granting them a period to correct the anomaly, which will be from three to fifteen days depending on the situation, warning them that in case of non-compliance, the cancellation of the license and the demolition of the sign will be ordered at their cost. Otherwise, the Municipality will do so and will charge the cost plus fifty percent as a fine.\n\nThe Penal Code (Article 386, subsection 2), punishes with a penalty of three to thirty days of fine anyone who, for the purpose of announcement or advertising and without the permission of the owner or possessor, or of the respective authority, writes or draws drawings or emblems, or affixes papers or posters on the exterior of a construction, public or private building, dwelling house, or wall. Law No. 6890 (Reforms to the Municipal Code and Related Laws, in its Article 14, subsection \"a\"), specifies: \"So that in all cases of non-compliance with the Sign Regulation, offenders are penalized with the cancellation of the municipal license or business license and with the closure of the commercial establishment. The transgressor must be previously notified, who will have a period of five business days to become compliant.\"\n\nIn cases of advertising wall enclosures (tapias publicitarias) and/or billboards (vallas) that are built without a permit, the Municipality will be empowered to dismantle them and charge the owner of the advertising wall enclosure and/or billboard 50% more than the cost of dismantling. The owner of the structure must be notified once, and if they do not dismantle it within a period of five business days after notification, the Municipality may dismantle it without any prejudice to it, and will consider it disposable.\n\nChapter V. Transitory\n\nArticle 42. Collection of the sign license fee\n\nThe parameters of the cost of the license price for outdoor advertising described in this Regulation are suspended until they are included in a reform to be made to Law No. 7340 (\"Tarifa de Impuestos Municipales del Cantón de Escazú\"). While this reform is being carried out, only the tax corresponding to construction will be charged, that is, 1% of the cost of the sign or advertising billboard.\n\nArticle 43. Land use certificate\n\nFrom the entry into force of this Regulation, the Municipality may begin issuing the Land Use Certificate in accordance with the modified parameters of the Regulatory Plan on this matter.\n\nArticle 44. Alignment and road network classification requirements\n\nOnce these regulations are approved by the Ministry of Public Works and Transport, the alignment and classification requirements will enter into force in accordance with Articles 3 and 19 of the General Public Roads Law.\n\nArticle 45. Existing signs\n\nThe sign regulation for new licenses enters into force together with the rest of the regulations. Existing signs, legalized with the Municipality, must become compliant and adjust to the regulation within a period of six months from the entry into force of the Regulatory Plan. This regulation repeals and replaces the \"Reglamento para la Instalación de Publicidad Exterior en el Cantón de Escazú\" (Supplement No. 36 to La Gaceta No. 100 of May 25, 2001).\n\nArticle 46. Commenced procedures\n\nThe commenced procedure, verifiable as such, will be recognized for projects that have submitted their approval procedure at the level of construction drawings to the different institutions that must review them prior to the municipal Construction Permit, as applicable to the type of project, be they INVU, SETENA, Ministry of Health, AyA, MOPT, INS, and National Commission for Emergency Prevention and Response.\n\nFor the above purposes, the Urban Planning and Control Process of the Municipality of Escazú will create a registry, in which projects must register within the fifteen business days following the publication in the official gazette La Gaceta of the Regulatory Plan of Escazú or its modifications. In this case, for projects to be able to register, they must meet the following requirements:\n\na) Proof of receipt of documents or certification from the respective institution, indicating the commencement of the procedure to obtain a license, permit, or visa, or the respective proof that said license, permit, or visa has already been granted.\n\nb) Proof of submission of the respective documents to the National Environmental Technical Secretariat (SETENA), as applicable, to obtain environmental viability if the project so requires.\n\nRegistered projects may be reviewed under the standards of the Regulatory Plan published in La Gaceta No. 54 of March 17, 2005, and its modifications from La Gaceta No. 90 of May 11, 2006. For such purposes, once the fifteen business days for project registration have expired, no additional projects will be accepted, and a new period of 80 business days will open for registered projects to submit the construction permit application to the Municipality of Escazú.\n\nOnce the second period of 80 business days has expired, projects that have not applied for the respective construction permit from the Municipality of Escazú will lose all right to be considered under this exception regime, and in the event that the construction permit application is submitted after the cited period has expired, the project will be evaluated under the current standards of the Regulatory Plan of Escazú.\n\nArticle 47. Heritage Interest Zone Escazú Urban Quadrant\n\nThe Municipal Council must allocate the necessary funds to contract the studies that, in stages, must be carried out so that within a period of 10 years, the specific projects contemplated in Article 16.5.3 of the Special Heritage Interest Zone of the Escazú Urban Quadrant are concluded.\n\nArticle 48. Linear Commerce Zone Plaza Country-Río San Rafael Shopping Center Sector\n\nThe sector from the Northeast corner of the CRCC to the Río San Rafael will have the use of Linear Commerce Zone (ZCL), but applicable only until the proposed radial road to connect with the Próspero Fernández highway is built.\n\nArticle 49. Temporary signs\n\nWithin six months of the publication of these modifications to the Regulatory Plan, the Urban Development Department must develop a regulation to regulate temporary signs.\n\nChapter VI. Glossary\n\nArticle 50. Definition of terms.\n\n▪ Mall (Alameda):\nan exclusively pedestrian transit route for the recreational, spiritual, and physical uses of its occupants.\n\n▪ Alignment (Alineamiento):\nLine, set by the Municipality or the MOPT, establishing the maximum limit or approximation of construction with respect to the public road.\n\n▪ Total height (Altura total):\nin a building, corresponds to the distance between the level of the main floor (vestibule) and the crown beam of the last floor.\n\n▪ Floor height (Altura de piso):\nFor the purposes of this regulation, a measurement of three meters and fifty centimeters is taken as the maximum height of a floor.\n\n▪ Front setback (Antejardín):\nspace between the property line and the building line, set by the Municipality or the MOPT.\n\n▪ Advertisement (Anuncio):\nAny sign, writing, print, painting, emblem, drawing, or other means whose purpose is commercial advertising or to draw attention to a product, article, or trademark, or to a commercial activity or business, service, recreation, profession, or home-based occupation that is offered, sold, or carried out at a site other than where the advertisement appears.\n\n▪ Metropolitan Area (Área Metropolitana):\nthe set of urban areas corresponding to different municipal jurisdictions that, upon developing around a main population center, function as a single urban unit. The Metropolitan Area of San José involves 12 cantons neighboring the canton of San José.\n\n▪ Avenue (Avenida):\npublic road, with a predominant orientation from east to west.\n\n▪ Notice (Aviso): any sign that does not have commercial advertising purposes.\n\n▪ Traffic notice (Aviso de tránsito): any sign installed to direct traffic.\n\n▪ Area (Cabida):\narea of a lot.\n\n▪ Roadway (Calzada): is the strip between curbs, ditches, or drainage trenches, intended for vehicle transit.\n\n▪ Street (Calle): public road with a predominant orientation from north to south.\n\n▪ Turnaround streets (Calles de retorno): a dead-end public road designed for turning in a single direction.\n\n▪ Cadastral certificate (Certificado catastral):\nis the document issued by the Cadastre by which it is certified that the plan of the property has been duly registered in that office, indicating whether the area where the property is located is a cadastral zone or a cadastered zone.\n\n▪ Coverage of the area free of restrictions (Cobertura del área libre de restricciones) (in ZCERT):\nis the total area of the land subtracting the area committed as a non-construction zone or riverbank protection zone, an area that cannot be accounted for within the buildable area of a project.\n\n▪ Building coverage (Cobertura de edificación):\nis defined as the area covered by the construction of the building, as well as impermeable areas such as parking lots, swimming pools, tennis courts, and paved pedestrian paths. The area free of coverage is the green area or even that which has permeable pavements.\n\n▪ CONAPAM:\nNational Council for the Elderly Person.\n\n▪ Condominium (Condominio):\nproperty susceptible to independent use by different owners, with indivisible common elements.\n\n▪ Vertical condominium (Condominio vertical):\na modality through which each condominium owner is the exclusive owner of part of the building composed of several floors, and co-owner of all the land and buildings or installations of general use.\n\n▪ Horizontal condominium (Condominio horizontal):\nthe modality where each condominium owner is the exclusive owner of their own land and the building constructed on it, and co-owner of the common areas.\n\n▪ Mixed condominium (Condominio mixto):\nthose where vertical and horizontal condominiums may coexist on the same parent property.\n\n▪ Combined condominium (Condominio combinado):\na project where different uses and building types are combined; they must be compatible with each other and must comply with the regulations governing the zone where they are located.\n\n▪ Condominium of condominiums (Condominio de condominios):\na project where subsidiary properties are formed from the subdivision of a parent subsidiary property. This must be permitted in the condominium and administration regulations of both the initial parent property and the parent subsidiary property; both regulations must contain the rules regulating the relationship between the condominiums and how the rights and obligations of the owners and/or condominium owners will be exercised.\n\n▪ Lot condominiums (Condominios de lotes):\nthose where the subsidiary properties correspond to horizontal plots, which may be designated for agricultural, industrial, livestock, tourism, commercial, residential, recreational use, and/or any other lawful purpose. They may be designated for the provision of services or for building constructions. In horizontal lot condominiums, each subsidiary property will be called an individualized primary subsidiary property (FFPI).\n\n▪ Complex (Conjunto):\na real estate development composed of several buildings erected on one or several lots, sharing areas and services of general use and utility, such as internal roads, parking lots, green areas, enclosure walls, and other areas.\n\nIt may also be composed of several structurally independent buildings for housing, commerce, or industry.\n\n▪ Condohotel:\na lodging operation modality in which the ownership of the property is governed by the Regulatory Law of Condominium Property, or applies principles contained therein, and in which the hotel operation is guaranteed through a management contract with a hotel operating company that assumes the functions corresponding to the administrators according to the Law and those derived from the hotel nature of the operation. At least 70% of the time per year, the establishment must be dedicated to lodging service; 30% may be used by the condominium owners.\n\n▪ Conservation (Conservación):\nthe conservation of cultural assets represents, above all, a process to prolong their existence.\n\n▪ Consolidation (or direct conservation) (Consolidación):\nAn addition or application of adhesive or reinforcement materials to the original work, in order to ensure its durability or physical integrity.\n\n▪ Block (Cuadra): the side of a city block is defined as a block.\n\n▪ Net Residential Density (or Real Estate Density) (Densidad Neta residencial):\nthe relationship between the number of dwellings and the area designated for residential use with its respective yards and related services. Road areas, parks, or other uses are not included.\n\n• Gross Residential Density: relationship between the number of dwellings in a residential project and the total area of the land where it is developed. Areas for roads and other complementary uses of the project are included.\n\n• Right-of-Way (Derecho de vía): width of the highway, street, path, easement (servidumbre); that is, the distance between property lines, including roadway, green belts, and sidewalks.\n\n• District (Distrito): administrative unit that follows the neighborhood (vecindad, barrio). It may contain more than five neighborhood units, so the population contained varies. The element that best determines its scale is the secondary school.\n\n• Bedroom (Dormitorio): defined as a habitable space intended exclusively for the rest of persons, dependent on and physically and functionally integrated into a dwelling. Its design and conditioning must maintain its character as part of the housing unit, so it may not have independent common services such as a laundry, kitchen, kitchenette, or others that allow it to function as an autonomous unit.\n\n• High-Rise Building (Edificación en altura): a building that exceeds 14 meters in height, measured from the level of the main floor (lobby) to the crown beam of the top floor is considered a high-rise building. For this type of building, prior to the Construction Permit process, the approval (visto bueno) from the Dirección General de Aviación Civil (DGAC) may be required.\n\n• Multifunctional Buildings (Edificios Multifuncionales): mixed-use commercial, residential, and service projects with one or more buildings that integrate the different uses and green areas and gathering spaces such as small squares (plazoletas), lobbies, terraces, and the like in an architecturally appropriate manner.\n\n• Urban Equipment (Equipamiento urbano): all the elements that the city requires to function efficiently, understanding this as an integrated system of structures where social elements follow patterns that determine the location of institutions. At the same time, the interaction of institutionalized processes produces the organization and coordination of such elements which, by relating to each other in their physical expression, configure and give character to the urban structure.\n\n• Cadastral Sheet (Ficha catastral): the document where the basic numerical and literal information of each property (predio) is recorded.\n\n• Farm (Finca): portion of land registered as a legal unit in the Public Registry or capable of being registered, by means of a number that individualizes it.\n\n• Depth (Fondo): depth of a parcel; perpendicular distance between the line parallel to that existing between the front of the lot and its rear part.\n\n• Subdivision (Fraccionamiento): division of any property (predio) for the purpose of selling, transferring, negotiating, partitioning, exploiting, or using the resulting parcels separately; includes partitions for adjudication.\n\n• Intensity of Use (Intensidad de uso): degree of utilization of lands or structures, taking into account: a) Type of activity carried out, b) Coverage percentage and floor area, c) Population density, and d) Resulting traffic.\n\n• Intersection (Intersección): area where two or more roads join or cross, although there may not necessarily be a mixing of flows.\n\n• Building Line (Línea de construcción): that which demarcates the building limit permitted within the property.\n\n• Property Line (Línea de propiedad): that which demarcates the limits of private property.\n\n• Official Map (Mapa oficial): plan or set of plans where public roads and areas to be reserved for communal uses and services are accurately indicated.\n\n• MINSA: Ministerio de Salud.\n\n• Monument (Monumento): comprises the isolated artistic architectural creation, as well as the urban or rural site that offers a particular testimony of a civilization, of a representative phase of evolution or progress, or of a historical event.\n\n• Property Nomenclature (Nomenclatura predial): numerical representation that identifies, in accordance with this regulation, buildings and properties (block, farm, lots).\n\n• Road Nomenclature (Nomenclatura vial): nominal or numerical representation that, in accordance with this regulation, identifies public roads.\n\n• Zone Nomenclature (Nomenclatura zonal): that which identifies the name of the zone.\n\n• Infrastructure Works (Obras de infraestructura): set of installations that allow the operation of public services such as water supply, sewerage, drainage, and electricity, in addition to public roads.\n\n• Impermeable Pavement (Pavimento impermeable): those surfaces that respond to uses such as access ways, parking, recreational courts, and others, built at ground level and that prevent the normal process of water absorption.\n\n• Parcel (Parcela): cadastral unit represented by a portion of land, which constitutes a complete physical unit, and which is delimited by a line that, without interruption, returns to its point of origin.\n\n• Urban Renewal Project Plan (Plan Proyecto de Renovación Urbana): Preliminary intervention proposal for a specific urban area, which contains all the elements required to execute the urban renewal project, among them policies, guidelines, and directives. It corresponds to the project conceptualization process.\n\n• Regulatory Plan (Plan Regulador): local planning instrument that defines, in a set of plans, maps, regulations, and any other graphic document or supplement, the development policy and the plans for population distribution, land uses, circulation routes, public services, community facilities, and construction, conservation, and rehabilitation of urban areas.\n\n• Cadastral Plan (Plano catastrado): survey plan that has been registered in the Catastro Nacional.\n\n• Depot (Plantel): area intended for storing machinery, vehicles, materials, mechanical games, and the like.\n\n• Preservation (Preservación): consists of the conservation of cultural assets in the same conditions in which they were found, protecting them from humidity, chemical agents, and all types of pests and microorganisms.\n\n• Deterioration Prevention (Conservación indirecta, Prevención del deterioro): consists basically of the protection of cultural assets through control of the physical environment where they are located. Included here are the control of humidity, temperature, and light, and various measures to prevent accidental or premeditated fires, theft, and vandalism. It also encompasses measures to reduce atmospheric pollution, vibrations due to urban traffic, and soil subsidence.\n\n• Owner (Propietario): natural or legal person who exercises dominion over real estate through a public deed.\n\n• Vertical Project (Proyecto vertical): is the building made up of more than one construction level that, due to its configuration of residential, commercial, or mixed units, shares a common sanitary infrastructure, composed of an integral system for the treatment and disposal of wastewater. This type of project may be developed inside or outside a condominium regime. In some cases, when increases in height are projected, whether due to construction parameters or some type of incentive, these must have prior authorization from the Dirección General de Aviación Civil. A project of more than one level that does not have a wastewater treatment system is not considered a vertical project for the purposes of this definition.\n\n• Reconstruction (Reconstrucción): to rebuild historical buildings or old urban centers with new materials and based on reliable documents, not on conjecture.\n\n• Urban Development Regulations (Reglamentos de Desarrollo Urbano): are bodies of norms that the Municipalities adopt for the purpose of making the Regulatory Plan (Plan Regulador) effective.\n\n• Repair (Reparación): renovation of any part of a work, to leave it in conditions equal to or better than before.\n\n• Restoration (Restauración): process whose objective is to conserve and reveal the aesthetic and historical values of a monument, to revive the original idea and, therefore, the understanding of the object. The restoration and restitution of details and fragments is frequently practiced and must be based on respect for the original, for the ancient elements, and for the authentic parts.\n\n• Side Setback (Retiro lateral): is the required space between the side boundary of the lot and the nearest part of the construction.\n\n• Rear Setback (Retiro posterior): required open space between the construction and the rear boundary of the lot.\n\n• Setbacks (Retiros): unbuilt open spaces, comprised between a structure and the boundaries of the respective property (predio), measured from their axes.\n\n• Revaluation (Revalorización): manner of preserving historical buildings, keeping them in use, a practice that entails a certain modernization or alteration, adapted to the new circumstances.\n\n• Risk (Riesgo): contingency or probability of an accident, damage, or harm.\n\n• Roundabout (Rotonda): special form of intersections at grade or combined with grade separations, where there is a circulation zone in a single direction, generally counterclockwise (levógiro).\n\n• Sign (Rótulo): any signboard, writing, print, emblem, painting, or other means whose purpose is to draw attention to some product or activity that is offered or produced on the same site where the sign is located.\n\n• Signs or Notices of Works Under Construction or Temporary (Rótulos o avisos de obras en construcción o temporales): any signboard, writing, print, emblem, painting, or other means whose purpose is to draw attention to the construction of a public or private project, whose installation has been permitted by the authority for a transitory purpose and for a determined period of time.\n\n• Route (Ruta): national highway, so named by the Ley General de Caminos.\n\n• Developable Land (Suelo urbanizable): that which has the potential and conditions to be urbanized.\n\n• Urbanized Land (Suelo urbanizado): every portion of land that is built upon or that is equipped with infrastructure and services.\n\n• Slum (Tugurio): premises intended for dwelling established in a property subject to an official declaration of uninhabitability. Included in this concept are a house, apartments, rooms, and in general any construction or structure intended totally or partially for the expressed purpose, even if it is merely an improvised shelter in a non-urban site.\n\n• Location (Ubicación): conveniently situating each piece of equipment in relation to others and with respect to city structures, according to certain physical, environmental, and comfort conditioning factors.\n\n• Urbanization (Urbanización): the subdivision (fraccionamiento) and habilitation of land for urban purposes, through the construction of streets and provision of services. (Definition from the Ley de Planificación Urbana). Urbanization plans must be approved as such by the Instituto nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) based on the norms of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones.\n\n• Conditional Use (Uso condicional): that which can occur in a zone, as long as the special requirements established by the Municipality, additional to those stipulated for conforming uses, are met.\n\n• Land Use (Uso del suelo): study that shows the situation and distribution of land with respect to housing, commerce, industry, education, health, recreation, public purposes, and any other pertinent use.\n\n• Mixed Use (Uso mixto): mixture of different types of functions that a piece of land may have, such as residential, retail commerce, personal services, institutional services, and even industrial.\n\n• Minimum Dwelling (Vivienda mínima): organic complex of rooms that constitute a dwelling, studied in such a way that it allows grouping, in the least possible space and with the minimum expense, those comforts that are indispensable for human life.\n\n• Dwelling (Vivienda): can be understood as the context in which the broadest range of human needs is satisfied, and where a human being lives the greatest part of their existence. It is also considered as that physical structure that satisfactorily responds to human needs and desires.\n\n• Cadastral Zone (Zona catastrada): that part of the national territory where the cadastral survey has been completed and made official.\n\n• In case of doubt about any term not included in this glossary, this regulation will adopt the definitions included in the Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española.\n\nArticle 51. Workshops in the Agricultural Buffer Zone (Zona de Amortiguamiento Agrícola, ZAA)\n\nAs of the entry into force of Modification IV of this Regulation, the Municipality will grant a maximum period of three months to validate workshop uses as existing in the Agricultural Buffer Zone (Zona de Amortiguamiento Agrícola, ZAA).\n\nThe existing condition may be validated by the Construction Control Sub-Process (Sub-Proceso de Control Constructivo) through documentary evidence, with the support of official documents duly authenticated by the competent Institutions, among which may be the Ministerio de Salud, the Dirección de Tributación Directa del Ministerio de Hacienda, among others.\n\nAnnexes\n\nConstruction and Urban Parameters Sheet\n\n \n| Construction and Urban Parameters Sheet (Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos) | | | | | | | |\n| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |\n| Zone | Symbol | Density (dwellings/ha) | Minimum Lot (m2) | Minimum Frontage (m) | Maximum Height (m) | Maximum Coverage (%) | Front Setback (m) |\n| Low Density Residential Zone (Zona Residencial de Baja Densidad) | ZRBD | 17 (20) * | 600 (500) * | 15 | 7 | 50 | 3 |\n| Medium Density Residential Zone (Zona Residencial de Media Densidad) | ZRMD | 25 (28.5) * | 400 (350) * | 12 | 10.5 | 60 | 2 |\n| Medium High Density Residential Zone (Zona Residencial de Media Alta Densidad) | ZRMAD | 40 (44.4) * | 250 (225) * | 6 | 10.5 | 70 | 2 |\n| High Density Residential Zone (Zona Residencial de Alta Densidad) | ZRAD | 50 (55.5) * | 200 (180) * | 10 | 11 and 14 ( A ) | 70 | 2 (3) |\n| Very High Density Residential Zone (Zona Residencial de Alta Alta Densidad) | ZRAAD | 67 (83.3) * | 150 (120) * | 6 | 10.5 | 75 | 2 |\n| Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal) | ZCL | 50 (55.5) * | 200 (180) * | 10 | 10.5, 14, 28, 38 ( B ) | 80 | 2 ( C ) |\n| Specific Commerce Zone Escazú Center (Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú) | ZCPCE | 50 | 200 | 10 | 7 (D) | 80 | 0 |\n| Specific Commerce Zone San Antonio Center (Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio) | ZCPCSA | 50 | 200 | 10 | 7 (E) | 80 | 0 |\n\n \n| Zone | Symbol | Density (dwellings/ha) | Minimum Lot (m2) | Minimum Frontage (m) | Maximum Height (m) | Maximum Coverage (%) | Front Setback (m) |\n| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |\n| Specific Commerce Zone San Rafael Center (Zona de Comercio Puntual Centro de San Rafael) | ZCPCSR | 50 | 200 | 10 | 14 | 80 | 2 ( C ) |\n| Specific Commerce Zone Multiplaza (Zona de Comercio Puntual Multiplaza) | ZCPCM | 50 | 200 | 10 | 38 | 80 | 3 ( C ) |\n| Specific Commerce Zone Trejos Montealegre (Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre) | ZCPTM | 50 | 200 | 10 | 21 | 80 ( K ) | 3 ( C ) |\n| Linear Mixed Zone for Sustainable Development (Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible) | ZMLDS | 50 | 200 | 10 | 14 | 80 | 2 ( C ) |\n| Mixed Small Industry and Commerce Zone (Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio) | ZMPIC | N/A | 500 | 12 | 14 | 60 | 6 |\n| Agricultural Buffer Zone (Zona Agrícola de Amortiguamiento) | ZAA | 1 dwelling per farm (finca) | 120 (7000) ( F ) | 6 | 7 | 10 (75) ( G ) | 3 ( C ) |\n| Protection Zone of the Cerros de Escazú (Zona de Protección de los Cerros de Escazú) | ZPCE | 1 dwelling for recreation or caretaker | 50,000 | N/A | 3.9 | 60 m2 | 3 |\n| Special Control Zone Alto Carrizal (Zona de Control Especial Alto Carrizal) | ZCEAC | 17 | 1500 | 12 | 7 (21) ( H ) | 30 | 3 |\n| Special Control Zone Bello Horizonte (Zona de Control Especial Bello Horizonte) | ZCEBH | 25 | 400 | 12 | 14 | 60 | 3 |\n| Special Control Zone Río Tiribí (Zona de Control Especial Río Tiribí) | ZCERT | N/A | 1500 | 20 | 14 | 50 | 3 |\n\n \n| Zone | Symbol | Density (dwellings/ha) | Minimum Lot (m2) | Minimum Frontage (m) | Maximum Height (m) | Maximum Coverage (%) | Front Setback (m) |\n| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |\n| Special Control Zone Costa Rica Country Club (Zona de Control Especial Costa Rica Country Club) | ZCECRCC | N/A | 2000 | 20 | 14 | 30 | 3 |\n| High-Rise Building Construction Zone (Zona de Construcción de Edificaciones en Altura) | ZCEA | 50 | 2000 | 20 | 28 ( I ) | 35 ( J ) | 5 |\n\nN/A: Not Applicable.\n\n*\nThe improved density and the reduction of the minimum lot area apply exclusively for properties (predios) that have a connection to the sanitary sewer network (cloaca) or to a wastewater system (treatment plant).\n\n(A)\nThe maximum building height is 14 meters facing roads of that width and 11 meters when the road has that assigned right-of-way (derecho de vía).\n\n(B)\nIn the section of the Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal) that passes through the Escazú Center quadrant up to the sector 200 m north of the San Antonio Urban quadrant, the maximum height will be 10.5 meters. In the sector of Hotel Camino Real (south margin of the Próspero Fernández highway) and the road towards Guachipelín (tunnel), the permitted height in the strip of Linear Commerce Zone (Zona Comercio Lineal, ZCL) will be a maximum of 28 meters; likewise, between the Guachipelín tunnel and the bridge over the Río Agres (north margin of the Próspero Fernández highway), a maximum buildable height of 28 m is permitted. In these last two sectors, hotels are permitted as a conditional use, provided that the farm (finca) where they are built has more than 2000 m2, and the buildable coverage does not exceed 50%. Finally, in the Calle Matapalo sector, a maximum height of 38 meters will be permitted.\n\n(C)\nThe setback indicated in the table applies for constructions facing a cantonal route. In the case of facing a national route, the corresponding alignment must be requested from the Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT).\n\n(D)\nAn additional 3.5 meters of height will be permitted, as long as a minimum front setback of 6 meters is provided at the level of the third floor, and the approval (visto bueno) of the Construction Control Subprocess (Subproceso Control Constructivo) is obtained indicating that the project does not affect the urban and landscape visual of its surroundings.\n\n(E)\nThe maximum height of the buildings will be 7 meters; however, for every 3.0 m of additional front setback, one more level may be added.\n\n(F)\nThe minimum area for lands facing a public street with public services is 120 m2; in the case of an agricultural easement (servidumbre agrícola), it is 7000 m2.\n\n(G)\nThe maximum coverage for a single-family dwelling is 75%; for other uses, 10% will apply.\n\n(H)\nThe maximum height of 21 meters applies for the development of residential condominiums.\n\n(I)\nAbove 28 meters, the buildable coverage and permeable pavement coverage will be reduced by 3% for every 3.5 meters of additional height. (J) At least 50% of the lot must be allocated to green coverage, of which at least 50% must be tree coverage.\n\nFurthermore, permeable pavements may not exceed 15% of the lot.\n\n(K) The coverage will be 80% (the remaining 20% of the area must be allocated to green area)." }