{ "id": "norm-54549", "citation": "Reglamento municipal 0 (Municipalidad de Golfito, 07/03/2005)", "section": "norms", "doc_type": "municipal_regulation", "title_es": "Plan Regulador de la Caleta Central de Isla Grande de Golfito", "title_en": "Regulatory Plan of the Central Cove of Isla Grande de Golfito", "summary_es": "El Reglamento y Plan Regulador de Uso del Suelo para la Caleta Central de Isla Grande de Golfito es un instrumento municipal aprobado en 2005 bajo la Ley 6043 de Zona Marítimo Terrestre. Define la zonificación, usos permitidos y requisitos de construcción para un sector costero con declaratoria de interés turístico. El plan subdivide el área en zonas pública, de protección de laderas y quebradas, residencial turística de baja densidad, alojamiento turístico de mediana y baja densidad, comercial y de vialidades. Establece coeficientes de cobertura, retiros, alturas y áreas mínimas. Prioriza usos pasivos y protección: entre 70 y 75% del área se destina a protección y usos pasivos, dada la fragilidad ambiental. Se protegen corredores biológicos y remanentes de bosque primario. Las concesiones deben cumplir con requisitos como estudios de impacto ambiental (FEAP ante SETENA), disponibilidad de agua y tratamiento secundario de aguas residuales. El reglamento fue posteriormente revocado por el ICT en 2011, al determinarse que los terrenos constituyen Patrimonio Natural del Estado y su administración compete al MINAE.", "summary_en": "The Regulatory Plan and Zoning Regulations for the Central Cove of Isla Grande de Golfito is a municipal instrument approved in 2005 under Law 6043 on the Maritime Zone. It defines zoning, permitted uses, and building requirements for a coastal sector declared of touristic interest. The plan subdivides the area into public zone, steep slope and stream protection zone, low-density touristic residential, medium-density touristic lodging, low-density touristic lodging, commercial, and road zones. It sets coverage ratios, setbacks, heights, and minimum areas. Passive uses and protection are prioritized: between 70 and 75% of the area is allocated to protection and passive uses, given environmental fragility. Biological corridors and primary forest remnants are protected. Concessions must meet requirements such as environmental impact studies (FEAP before SETENA), water availability, and secondary wastewater treatment. The regulation was later revoked by the ICT in 2011, after determining the lands constitute State Natural Heritage and MINAE has jurisdiction.", "court_or_agency": "", "date": "07/03/2005", "year": "2005", "topic_ids": [ "property-and-titling", "biological-corridors" ], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "zona marítimo terrestre", "Ley 6043", "plan regulador", "concesiones", "Patrimonio Natural del Estado", "SETENA", "FEAP", "corredores biológicos", "uso pasivo", "ICT" ], "concept_anchors": [ { "article": "Ley de Zona Marítimo Terrestre", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Ley de Concesiones y Obras en la Zona Marítimo Terrestre", "law": "Ley 7744" }, { "article": "", "law": "Ley 4558" }, { "article": "Arts. 22-24 (SETENA y EIA)", "law": "Ley 7554" } ], "keywords_es": [ "plan regulador", "zona marítimo terrestre", "Golfito", "Isla Grande", "Ley 6043", "zonificación", "uso del suelo", "concesiones", "protección ambiental", "corredores biológicos", "bosque primario", "laderas pronunciadas", "Patrimonio Natural del Estado" ], "keywords_en": [ "regulatory plan", "maritime zone", "Golfito", "Isla Grande", "Law 6043", "zoning", "land use", "concessions", "environmental protection", "biological corridors", "primary forest", "steep slopes", "State Natural Heritage" ], "excerpt_es": "Finalmente, se debe considerar que al menos el sector declarado no turístico el porcentaje destinado a construcción de obra gris es muy bajo, en primer lugar consideramos que el área dedicada a protección representa un 49.59% del área, aun siendo un sector declarado turístico, del sector medio de la caleta de Isla Grande. Y los demás usos suponen que tiene porcentaje de protección que en general son cercanas al 40% por lo que se establece que el uso prioritario de este sector es la protección pues si al 43.9% ya establecido se le agregan los porcentajes de protección por cada uso específico de manera tal que entre el 70 ó 75% del terreno se dedicará a la protección y otros usos pasivos.\n\nA pesar a que el sitio tiene una declaratoria turística, por las limitaciones ambientales del sitio se dio prioridad a usos pasivos de baja y mediana densidad.\n\nHan sido protegidas las zonas a ambos lados de los surcos existentes quebradas, y sectores de laderas muy pronunciadas o bien restos de vegetación primaria, que funcionan como corredores biológicos de la escasa vida silvestre existente en el sector.", "excerpt_en": "Finally, it must be considered that at least in the non-touristic declared sector, the percentage allocated to gray infrastructure construction is very low; first, we consider that the area dedicated to protection represents 49.59% of the area, even being a sector declared touristic, in the central cove of Isla Grande. And the other uses suppose a protection percentage that is generally close to 40%, so it is established that the priority use of this sector is protection, since adding to the already established 43.9% the protection percentages for each specific use, between 70 and 75% of the land will be dedicated to protection and other passive uses.\n\nEven though the site has a touristic declaration, given the environmental limitations of the site, priority was given to low and medium-density passive uses.\n\nThe zones on both sides of existing stream beds, and sectors of very steep slopes or remnants of primary vegetation that function as biological corridors for the scarce wildlife existing in the sector, have been protected.", "outcome": { "label_en": "Revoked", "label_es": "Revocado", "summary_en": "The regulatory plan was revoked by the ICT in 2011 after determining the lands are State Natural Heritage and MINAE has jurisdiction.", "summary_es": "El plan regulador fue revocado por el ICT en 2011 al determinar que los terrenos son Patrimonio Natural del Estado y su administración corresponde al MINAE." }, "pull_quotes": [ { "context": "Capítulo VII, 7.1 Consideraciones Finales", "quote_en": "It is worth clarifying that, as in other coastal sectors, there are areas in this maritime zone that can be granted in concession, even if surrounded by restricted properties, including up to the inalienable 50 m of the Public Zone.", "quote_es": "Conviene aclarar que, al igual que en otros sectores costeros, existen en esta zona marítimo terrestre sectores para darse en concesión, aunque estén rodeados de propiedades con restricciones, inclusive hasta los 50 m. inalienables de la Zona Pública." }, { "context": "Capítulo VII, consideraciones finales", "quote_en": "The zones on both sides of existing stream beds, and sectors of very steep slopes or remnants of primary vegetation that function as biological corridors for the scarce wildlife existing in the sector, have been protected.", "quote_es": "Han sido protegidas las zonas a ambos lados de los surcos existentes quebradas, y sectores de laderas muy pronunciadas o bien restos de vegetación primaria, que funcionan como corredores biológicos de la escasa vida silvestre existente en el sector." }, { "context": "Capítulo VII, consideraciones finales", "quote_en": "between 70 and 75% of the land will be dedicated to protection and other passive uses.", "quote_es": "entre el 70 ó 75% del terreno se dedicará a la protección y otros usos pasivos." }, { "context": "Nota de Sinalevi", "quote_en": "By agreement No. SJD-031-2011... the Costa Rican Tourism Board agreed to revoke this regulation, since the entire area covered by said plan constitutes State Natural Heritage and its administration corresponds to MINAE.", "quote_es": "Mediante acuerdo Nº SJD-031-2011... el Instituto Costarricense de Turismo, acordó revocar el presente reglamento, toda vez que toda el área que abarca dicho plan constituye Patrimonio Natural del 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de Golfito\n\nTexto Completo acta: D917D\nMUNICIPALIDAD DE GOLFITO\n\nMUNICIPALIDAD\nDE GOLFITO\n\n \n\n(Nota\nde Sinalevi: Mediante acuerdo Nº SJD-031-2011, tomado en sesión ordinaria de\nJunta Directiva Nº 5674, artículo 5, inciso III, celebrada el día 25 de enero\ndel 2011, el Instituto Costarricense de Turismo, acordó revocar el presente\nreglamento, toda vez que toda el área que abarca dicho plan constituye\nPatrimonio Natural del Estado y su administración le compete al MINAE)\n\n \n\nREGLAMENTO Y LÁMINAS\nRESPECTIVAS DEL PLAN\n\nREGULADOR DE LA CALETA CENTRAL\n\nDE ISLA GRANDE DE GOLFITO\n\nCAPÍTULO VII\n\nUso del\nsuelo y reglamento\n\n7.1. Consideraciones\nFinales.\n\n \n\nUna vez concluido el análisis\nde la información presentada en los capítulos anteriores, procedemos a detallar\nun conjunto de directrices, las cuales serán la base para la propuesta de uso\ndel suelo y su reglamento respectivo:\n\n \n\n1) El clima imperante en este\nsector costero permite utilizar el recurso paisaje-sol-litoral, por lo menos\ndurante ocho meses al año.\n\n2) El sector litoral medio de\nIsla Grande, por su orientación hacia al norte y por estar en una bahía\nprotegida ofrece un amplio repertorio de actividades recreativas.\n\n3) La deforestación ha\nafectado las laderas noreste de la Isla Grande; solamente el sector del\nacantilado activo de este plan regulador, conserva restos escasos de la\nvegetación primaria de la zona.\n\nLas demás zonas de ladera\npronunciadas asociadas a la quebrada temporal constituyen, en el momento\nactual, los únicos sitios donde quedan relictos de la vegetación de bosque\ntropical lluvioso que debió haber cubierto el resto de la isla, la cual se\neliminó para dar paso a áreas para pastoreo de ganado vacuno. Dicha actividad\nse realizó aún más en las laderas que rodean el valle y a inicios de los años\nsetenta entró en un abandono paulatino.\n\nEn años recientes esta pausa\nha permitido la regeneración de la vegetación, recuperándose así, lentamente,\nel atractivo escénico del valle costero.\n\n4) La red vial de la isla son\nsolo senderos, de manera que la vialidad es toda propuesta.\n\n \n\nConviene aclarar que, al igual\nque en otros sectores costeros, existen en esta zona marítimo terrestre\nsectores para darse en concesión, aunque estén rodeados de propiedades con restricciones,\ninclusive hasta los 50 m. inalienables de la Zona Pública. Estos segmentos\ncosteros de la Zona de Manejo Restringido son lo suficientemente amplios, como\npara que se apliquen en ellos los usos que la ley permita en base al tipo de\ndeclaratoria, en este caso de interés turístico, favoreciéndose así desarrollos\nhasta de alta densidad y promoviéndose su uso intenso si se quisiera.\n\nEl Plan regulador de Usos del\nSuelo, es el instrumento legal que permite al ICT y a la Municipalidad de\nGolfito, el control efectivo del desarrollo propuesto para el área en estudio.\n\nEl Plan regulador de Usos del\nSuelo no sólo consta del mapa de usos posibles, sino que además incorpora un\nReglamento de Zonificación, en el cual se establecen las normas sobre los usos\ndel suelo, las vialidades y las edificaciones o instalaciones, etc.\n\n \n\n7.2. Plan de usos del\nsuelo.\n\n \n\nLa anterior investigación, su\nanálisis y la elaboración de la síntesis, se reflejan en un mapa o plano final,\nen donde se exponen los Usos Posibles del Suelo y un Reglamento de\nZonificación; que controlarán el desarrollo que se autoriza.\n\nSeguidamente, se exponen sus\nprincipales componentes:\n\n \n\n7.2.1. Objetivos Generales.\n\n \n\n1) Contribuir al desarrollo\nregional, a través de la descentralización de la actividad turística del país, fomentando\nasí un mejor aprovechamiento de los recursos naturales presentes en este sector\nGolfo Dulce y Bahía Golfito.\n\n2) Fomentar y canalizar la\ninversión privada en este sector del cantón de Golfito, el cual todavía no\ntiene plan regulador.\n\n3) Colaborar con el ICT y el\nINVU para un mayor desarrollo de la Zona Marítimo Terrestre más adecuado y\nevitar en lo posible un deterioro mayor de los muy escasos recursos presentes\nen el sitio.\n\n4) Generar una nueva oferta\nturística que ayude a solventar la creciente demanda de estos servicios.\n\n \n\n7.2.2. Objetivos\nEspecíficos.\n\n \n\n1) Plantear un plan de usos\ndel suelo que sea continuación del plan regulador principal ya aprobado y\nacorde con el tipo de declaratoria turística que el sector costero tiene.\n\n2) Permitir la construcción de\nobras físicas que faciliten una movilización pronta y segura de los turistas.\n\n3) Formular un reglamento de\nzonificación que establezca los criterios para el desarrollo propuesto en el\nítem número dos.\n\n4) Contribuir al planteamiento\nde estrategias de implementación por parte de inversión privada y a la municipalidad\nde Golfito y el ICT para el debido control, ejecución y evaluación de la\npropuesta de uso del suelo.\n\n \n\nPara el cumplimiento de las\nmetas arriba planteadas, el Plan Regulador de Uso del Suelo debe orientarse\nhacia los siguientes criterios, que han originado esta investigación.\n\n \n\n7.3. Criterios de\nDesarrollo.\n\n \n\n1) Mantener la Zona Pública\nlibre de construcciones permanentes en los sectores inmediatos a la playa.\n\n2) Respetar en lo posible las\ncondiciones de los ocupantes originales, conforme a los derechos adquiridos en\nla Ley 4558 y reconocido por la Ley 6043; siempre y cuando no se contradiga lo\nestipulado por la Ley antes citada.\n\n3) Establecer las condiciones\ntécnicas y legales para un desarrollo adecuado a este sector costero y\nfortalecer la imagen turística del sector medio de la Isla Grande.\n\n4) Conservar y mantener los\nrecursos naturales presentes y promover la recuperación de la vegetación en\naquellos sitios donde sea conveniente, ya sea por razones paisajísticas o para\nevitar el deterioro causado por los eventos naturales.\n\n5) Minimizar, en la medida de\nlo posible, los costos de la infraestructura necesaria para el adecuado\nfuncionamiento de las obras que se realizarán en el sitio.\n\n6) Lograr el bienestar y la\nseguridad de los usuarios de los diferentes proyectos turísticos o\nresidenciales, designados en este plan de usos del suelo.\n\n7) Aprovechar los atractivos\nde sol, paisaje y mar del sitio de interés.\n\n8) Promover proyectos turísticos\nacordes con la capacidad de soporte del sitio.\n\n9) Desarrollar áreas de\nalojamiento, recreación y esparcimiento.\n\n10) Aprovechar la belleza\nescénica y a la vez proteger el paisaje y los relictos del bosque en la cañada\nde la quebrada y ladera muy pronunciadas.\n\n11) Restituir en lo posible la\nimagen natural, promoviendo un programa de recuperación de vegetación por medio\nde reforestación.\n\n12) Crear senderos que\npermitan la accesibilidad de los visitantes a los diferentes atractivos, en\neste caso, a las vistas escénicas y panorámicas presentes en el sitio hasta el\nborde del acantilado.\n\n \n\n7.4. Hipótesis de\nDesarrollo.\n\n \n\nA diferencia de otros sectores\ncosteros del país, la ciudad de Golfito y su origen histórico no propicio el\ndesarrollo basado en otras alternativas como la actividad turística sustentada\nen recursos turísticos de relevancia como el recurso mar - sol - playa debido a\nsu carencia en el interior de la bahía de Golfito. Se debe considerar también\nel hecho que desde su origen, tuvo un objetivo claramente definido de brindar\nsoporte logístico, para llevar acabo la actividad bananera con éxito, esta es\nuna característica que comparte con la ciudad de Quepos.\n\nEn el caso particular de la\nbahía de Golfito el principal recurso aprovechable lo constituye el paisaje\ncercano, las vistas panorámicas y en este sentido la Isla Grande, permite el\naprovechamiento de los recursos de manera notable, porque tiene laderas con una\npendiente variable; al menos el 60 % por ciento de la isla son zonas alteradas\no muy alteradas debido a la intensa actividad ganadera que se realizó en ella\npor más de 30 años. De hecho, se puede considerar que la Isla Grande constituye\nel principal recurso turístico de la Bahía de Golfito ante la carencia de\nplayas de calidad, capaces de sustentar actividades recreativas. Tiene además,\nlos siguientes aspectos positivos:\n\n \n\n- Tiene una topografía\nvariable que permite un aprovechamiento de las zonas con pendientes que no\nsuperen el 60 %.\n\n- Una gran parte\n(aproximadamente el 60%) de isla son bosques secundarios o bien vegetación\nsecundaria en estado temprano de regeneración.\n\n- El bosque primario está\nasociado a laderas que superan el 60% o más de pendiente como los acantilados\nactivos, o bien está asociado a las cañadas de las quebradas.\n\n- En la zona superior de la\nisla hay sectores plano - ondulados que permiten aprovechar las excelentes\nvistas panorámicas del sector del Golfo Dulce y a la bahía de Golfito.\n\n- La Isla Grande tiene una\nextensa playa en el litoral del Golfo Dulce, la cual pide más de 2.5 km de\nlongitud, constituida por arenas pardas y lo más importante sin contaminación,\naspecto que no comparte la zona de bahía de Golfito, la cual esta muy contaminada.\nLa isla tiene en el sector interno de la bahía tiene un litoral irregular con\ncaletas y zonas protegidas en donde se pueden construir embarcaderos y puertos\nturísticos.\n\n- El litoral interno de esta\nisla continental es muy irregular y permite la posibilidad de construir un\npuerto turístico o marina, debido a que esta bahía es muy protegida y tranquila\ntodo el año, de manera que estas obras portuarias de carácter recreativo no\nrequieren obras de protección importantes.\n\n \n\nLa Isla Grande es el único\nsitio capaz con terreno disponible para sustentar una oferta turística diversa,\nya que el sector continental de la bahía tiene serias limitaciones de\ndesarrollo por falta de terreno que le permitan crecer.\n\n \n\n7.5 Vialidades propuestas.\n\n \n\nEn este sector costero las\nvialidades se construirán en la cerca de la terraza costera y además en la zona\nde laderas pendiente variable. Se considera que en este sector costero no se\njustifican los derechos de vía de 14 metros de ancho, por no se espera una\ncirculación vehicular importante, además, de mantenerse el derecho de vía de 14\nmetros sería necesario en algunos sectores realizar profundos cortes que\nprovocarían un gran impacto visual y ambiental, para evitarlo será necesario\nvariar derecho vial de 14 m a 8.5 m lo que permitirá realizar los cortes y\nterreceos de menor magnitud y alterar el ambiente en el menor grado posible y\ndisminuir de esta manera los posibles impactos ambientales.\n\nEn la zona de laderas se\npropone un trazado nuevo, concordante con las curvas de nivel subiendo\npaulatinamente. Para optimizar el uso de la tierra será necesario que el camino\npase en un sector de su trazado por la tierra privada. Por lo que será\nnecesario donar estos terrenos a la municipalidad de Golfito.\n\n \n\n7.6. Plan de Usos del Suelo\n(Ver Mapa N° 10).\n\n \n\nEl presente Plan Regulador de\nUsos del Suelo, como conclusión de las investigaciones, pretende proponer un\nplan de desarrollo que aproveche al máximo su declaratoria turística, pero que\npermita el uso racional del terreno, así como establecer los requisitos y\ncriterios de diseño para cada uno de los usos indicados en el plano de la zonificación.\n\nPor las características del\nterreno, delimitado por acantilados y con laderas, permite que este sector\ncostero califique como de interés turístico por ser parte de la totalidad del\nsector litoral como una sola unidad; por lo tanto, los usos que estipula la Ley\n6043 para los sectores costeros declarados turísticos se pueden aplicar y en\neste caso particular el énfasis se debe poner sobre la implementación de proyectos\nde mediana densidad, de ocupación y en especial sobre la conservación de las\náreas con remanentes boscosos existentes en la zona de la quebrada temporal.\n\nEn general, el presente plan\nde usos de suelo contempla básicamente dos propuestas de desarrollo principales\nque son: uso turístico y un uso residencial. Además se contempla la zona de protección\nde quebrada y las laderas con pendientes más pronunciadas.\n\n \n\n7.7. Reglamento de\nZonificación.\n\n \n\nEl objetivo de este reglamento\nes el de establecer los criterios y las restricciones que deberán seguirse al\nrealizarse las diferentes obras, una vez otorgadas las concesiones por la\nmunicipalidad.\n\nLas condiciones de este Plan\nRegulador son de dos tipos: las primeras son de tipo legal y están establecidas\nen la Ley 6043 y en el reglamento de dicha Ley; en ellas se establecen aspectos\ntales como el ancho máximo de los lotes y su área. El segundo tipo lo\nestablecen las limitaciones físicas, como por ejemplo, el grado de pendiente o bien\nla existencia de una zona de protección debido a la presencia de una quebrada\npermanente.\n\n \n\n7.7.1. Artículo 1.\n\n \n\nEstablecimiento de este\nreglamento y objetivos por parte del Concejo Municipal del Golfito, provincia\nde Puntarenas, atendiendo las disposiciones y reglamentos de la Ley 6043, sobre\nla Zona Marítimo Terrestre y siendo conscientes de la necesidad de ordenar y\nreglamentar los diferentes usos de la zonificación propuesta en este plan\nregulador, procede a la aprobación de este reglamento.\n\nEl sitio de estudio se\nencuentra comprendido entre las coordenadas de la Cuadrícula Lambert de la hoja\nNº 3541 1 (Golfito) del I.G.N. escala 1:50.000 y como se describe a continuación:\n\n \n\n| Límites de la zona de estudio | Límite norte (Punto A) | Límite sur (Punto B) |\n| --- | --- | --- |\n| | 554.900 E x 285.475 N | 555.680 E x 284.875 N |\n\n \n\nEste plan abarca el sector\nlitoral comprendido entre los mojones del 88 al 120 aproximadamente, tomando en\ncuenta que además la zonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico\ndel área antes mencionada para consolidar así una oferta turística en el sector\nmedio de Isla Grande, por lo tanto se recomienda en primera instancia:\n\n \n\n- Plantear la creación de un\npatrón de desarrollo turístico y recreativo, acorde con las condiciones\nnaturales del sitio, como conjunto.\n\n- Permitir que el proyecto\ncontenga los mejores servicios básicos y turísticos, para comodidad y seguridad\nde los usuarios, dadas las condiciones del sitio.\n\n- Orientar la inversión\nprivada en este sector costero, aprovechando el excelente potencial turístico\ndel sector de bahías Golfito.\n\n- Promover la protección y el\nuso adecuado de los recursos turísticos del sitio, que garanticen un uso\nracional de los mismos tomando en cuanta la declaratoria turística del sector costero.\n\n- Lograr el cumplimiento de\nlas normas de la Ley 6043 y de su reglamento, específicamente en lo relacionado\ncon el uso del suelo, en aquellas playas o sectores costeros con diferentes tipos\nde declaratoria.\n\n \n\nAtendiendo al hecho de que la\npropuesta de desarrollo de este plan de ordenamiento de usos del suelo, está\nacorde con las políticas de desarrollo de la Zona Marítimo Terrestre, tanto el\nICT y el INVU., como los planificadores de esta Zona Restringida, según lo\nestablece la Ley 6043 y su Reglamento respectivo, aprueban la propuesta de usos\ndel suelo y el siguiente reglamento. Se deberán brindar, asimismo, las\nherramientas técnicas y legales para que la Municipalidad de Golfito pueda dar concesiones\nen este segmento de la Zona Marítimo Terrestre bajo su administración, según\nlos usos propuestos y los cuales deberán acatar los concesionarios al\ndesarrollar las obras permitidas, una vez otorgadas las concesiones.\n\n7.7.2. Artículo 2º-Definiciones\n\n \n\na. Acceso:\n\nVía pública, medio u obra que\npermita el libre tránsito en el área administrada y en la Zona Pública.\n\nb. Área verde:\n\nÁreas libres enzacatadas o\narborizadas, o ambas cosas, para uso del público, las cuales pueden estar\ndestinadas a la recreación u ornamentación.\n\nc. Concesión:\n\nContrato Público con la\nMunicipalidad de Golfito, en el que se otorga el derecho de uso de una parcela\ndentro de la Zona Marítimo Terrestre.\n\nd. Institución:\n\nSe refiere a las instituciones\ndel estado que tiene que ver con la planificación o administración de la Z.M.T.\n\ne. Edificaciones:\n\nTodas aquellas obras\ndestinadas para la habitación, trabajo, recreación y para llevar a cabo la\nactividad turística recreativa.\n\nf. Infraestructura:\n\nServicios o instalaciones de\ncarácter urbano, tales como carreteras, senderos, rellenos, líneas eléctricas,\ntelefónicas, acueductos, alcantarillados, etc.\n\ng. Protección:\n\nEs aquella área en la cual las\nobras urbanas están sujetas a restricciones o impedimentos de construcción.\nSolo se pueden construir en ellas e obras de contención.\n\nh. Uso:\n\nAprovechamiento a título\nparticular de áreas o predios.\n\ni. Uso permitido:\n\nEs aquel que esta acorde con\nlo estipulado en la normativa establecida en el reglamento de este plan\nregulador.\n\nj. Uso condicional:\n\nEs aquel uso que, aún no\nsiendo el más recomendable, o bien cualquier otro posible uso, al cual podrían\nacogerse los solicitantes de concesión en la ZMT; siempre y cuando éste no\nentre en conflicto con el uso permitido primario. Este uso sólo puede ser\notorgado por el Consejo Municipal, si cuenta con la aprobación del ICT.\n\nk. Uso conflictivo:\n\nEs aquel que no se ajusta a la\nzonificación propuesta en el Plan del Usos del Suelo y el cual no se permite\nbajo ninguna condición.\n\nl. Zonificación:\n\nEs la subdivisión en sectores\nque abarca el Plan de Usos del Suelo, para llevar a cabo su desarrollo de\nmanera racional.\n\n7.7.3. Artículo 3º-Regulaciones\nGenerales\n\n \n\nPara efectos de este\nReglamento, la Zona Marítimo Terrestre queda subdividida en las siguientes\nzonas:\n\n \n\n1. Zona Pública (ZP).\n\n2. Zona de Protección de\nLaderas Pronunciadas y Quebradas (ZPLPQ).\n\n3. Zona Residencial Turística\nde Baja Densidad (ZRTBD).\n\n4. Zona de Alojamiento\nTurístico de Media Densidad (ZATMD).\n\n5. Zona de Alojamiento Turístico\nde Baja Densidad (ZATBD).\n\n6. Zona Comercial (ZC).\n\n7. Zona de Vialidades (ZV).\n\n7.7.4. Artículo 4º-Zona\nPública (ZP)\n\n \n\na. Propósitos.\n\nLograr el cumplimiento del\ncapítulo III de la Ley 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50\nmetros, determinado por el Instituto Geográfico Nacional.\n\nb. Localización.\n\nEl límite superior de la Zona\nPública lo establece la línea de mojones 88 al 120 colocados por el I.G.N. en\neste sector costero.\n\nc. Concesiones. Conforme\na la Ley 7744.\n\nd. Usos permitidos.\n\nConforme a la Leyes 6043 y\n7744 y sus reglamentos.\n\n7.7.5. Artículo 5º-Zona\nProtección de Laderas Pronunciadas y Quebrada (ZPLPQ).\n\n \n\na. Propósitos.\n\nProtección y conservación de\náreas inestables, por motivos\n\nde seguridad.\n\nb. Ubicación.\n\nEn la zona de estudio, se caracteriza\npor tener en sus laderas sectores con pendientes muy pronunciadas e incluso\ncerca de la costa, por lo tanto es lo mismo que ocurre con la quebrada principal\nubicada entre los mojones necesario extender la zona de protección debido a las\npronunciadas pendientes existentes. Se ubica el sector entre los mojones N° 88\nal 91; 96 al 102; 103 al 105; 109 al 110 y finalmente 113 al 120.\n\nc. Concesiones.\n\nPodrá ser dada en concesión\npara protección.\n\nd. Usos conformes.\n\nMantener un retiro de 10\nmetros en ambos lados del cause.\n\nSe permitirá la construcción\nde obras de mitigación.\n\nLos mismos deberán contar con\nel permiso del ICT y la municipalidad respectiva, para lo cual en cada caso particular\nel ICT establecerá los requisitos que considere necesarios. Se permitirán obras\ninfraestructura de carácter permanente estrictamente necesarias para comunicar\nlas diferentes zonas de este plan regulador como el camino o obras de\nmitigación o contención o movimientos de tierra que respalden obras de\ninfraestructura en el sitio.\n\ne. Usos no conformes.\n\nCualquier construcción no\ntipificada en el punto anterior.\n\nf. Uso condicional.\n\nEl sector entre los mojones 88\nal 91 al cumplirse los requisitos de ubicación y construirse la marina y\nrealizarse los movimientos de tierra para la construcción de la carretera, se\npodrá aplicar como uso condicional, el uso residencial turístico de baja\ndensidad, una vez concluidos los movimientos de tierra en la parte superior,\ndel sector costero señalado.\n\n7.7.6. Artículo 6º-Zona\nResidencial Turística de Baja Densidad (ZRTBD).\n\n \n\nPor las especiales\ncaracterísticas físico-ambientales de este litoral, se recomienda que los lotes\npara uso residencial turístico tengan, en lo posible, el tamaño máximo que\nespecifica la Ley 6043, con el fin de evitar altas densidades de ocupación.\n\n \n\na. Propósitos.\n\nCrear áreas donde los lotes\nque se den en concesión sean únicamente para usos de vivienda turística.\n\nb. Ubicación.\n\nEn general se localiza entre\nlos mojones N° 88 al 94: 100 a 103 y finalmente 106 al 108.\n\nc. Usos Conformes.\n\nVivienda unifamiliar y otras\nobras de recreo como pequeños ranchos; las escorrentías existentes podrán ser\nentubada y su caudal llevado a la Zona Pública (en caso de realizar estas obras,\nlas mismas deberán estar respaldadas por un estudio técnico especifico que las\njustifique y describa las obras propuestas, este estudio se recomienda que lo\nrealice un hidrólogo o ingeniero).\n\nd. Usos condicionales.\n\nCondo-hotel, en cuyo caso será\nnecesario realizar un FEAP (formulario preliminar de impacto ambiental ante la SETENA).\n\ne. Usos no conformes.\n\nTalleres, fábricas, estaciones\nde gasolina, o bien otros de carácter agropecuario.\n\nf. Requisitos\n\nSuperficie mínima 1.000 m²\n\nSuperficie máxima 4.000 m²\n\nCobertura máxima de\nconstrucción 30%\n\nRetiro lateral 3 m\n\nRetiro frontal y posterior 5 m\n\nRetiro posterior 3 m\n\nPorcentaje de zonas\n\nVerdes y otros usos pasivos 70\n%\n\nAltura máxima 2 pisos (7\nmetros)\n\nNúmero de plantas 2\n\ng. Concesiones.\n\nDe acuerdo con la Ley 6043.\n\n7.7.7. Artículo 7º-Zona de\nAlojamiento Turístico Mediana Densidad (ZATMD).\n\n \n\na. Propósitos.\n\nPermitir la implementación de\nun proyecto para hospedaje y gastronomía, dirigidos a satisfacer la creciente\ndemanda de turismo que aprovecha el segmento mar-sol-playa con una densidad de\n40 a 60 habitaciones por hectárea.\n\nb. Localización.\n\nSe ubican las dos en el sector\nmedio de la caleta; la zona es un antiguo potrero que tiene árboles frutales.\nSu ubicación general es entre los mojones 99 al 101 y del 105 al 108.\n\nc. Usos conformes.\n\nHotel, con servicios como\npiscina, restaurante y bar, oficinas\nadministrativas, bar, ranchos, biblioteca, sala de proyecciones, video y otros\nservicios, como tienda o boutiques. Instalaciones turísticas tipo Spa y sus\ndiferentes servicios, los cuales pueden ser complementados con pequeños\nranchos, piscinas y algún tipo de cancha deportiva\n\nde pequeño tamaño, vestidores.\n\nd. Usos condicionales.\n\nUso residencial de mediana\ndensidad, se permitirá la siembra de frutales y vegetación ornamental nativa,\nen las zonas inmediatas a la obra turística que se construya.\n\nSe promoverá la reforestación\ncon especies autóctonas, en especial las de floración en la estación seca.\n\ne. Usos no conformes.\n\nCualquier obra o instalación\nque no sea de carácter turístico recreativo.\n\nf. Requisitos de la zona de\nalojamiento turístico.\n\nLos interesados, ya sean\npersonas físicas o jurídicas, estarán obligados a presentar un anteproyecto\npara desarrollar en el área que se solicitará en concesión al Consejo Municipal\nde Golfito, el cual deberá incluir:\n\n \n\n1. Nombre y dirección del\nsolicitante.\n\n2. Nombre del proyecto.\n\n3. Área estimada a desarrollar\ny sus linderos.\n\n4. Plano de ubicación general\ny viabilidad del proyecto.\n\n5. Estudio de disponibilidad\nde agua del proyecto, o permiso de los administrados del acueducto local que tiene\ncapacidad de brindar tal servicio.\n\n6. Los planos del anteproyecto\npresentando cortes longitudinales y transversales.\n\n7. Presupuesto del costo\nestimado de la obra y la forma de financiamiento.\n\n8. Estudio de factibilidad de\nla obra conforme con los requisitos establecidos por el Departamento de Concesiones,\no por el Departamento de Incentivos Turísticos.\n\n9. Debe haber sistema de\nevacuación de aguas negras, jabonosas y servidas, el tratamiento será\nsecundario y se realizará antes de ser vertidas según lo especificado en la Ley\nGeneral de Salud y se especificará en los planos constructivos finales como\nserá el sistema propuesto.\n\n10. El diseño del proyecto\ndeberá respetar las siguientes normas en los terrenos dedicados al proyecto:\n\n \n\n- Área destinada a edificación\ndel proyecto: 40% incluyendo vialidades internas, parques, aceras.\n\n- Áreas destinadas a zona\nverde y esparcimiento del proyecto: 60%\n\n- Los retiros laterales y\nposterior serán de 3 metros, a partir de las cercas.\n\n- La altura máxima de cumbrera\nserá 4.5 metros en una planta, de 7.5 en dos plantas, y en los ranchos hasta 9 metros\nde altura en una planta.\n\n \n\ng. Concesiones.\n\nSegún lo establecido en Ley Nº\n6043 y su Reglamento.\n\nh. Edificios.\n\nLas edificaciones en lo\nposible aprovechar al máximo las cualidades escénicas del sitio, por el\nhistorial sísmico que hay en las inmediaciones del sitio, pero el suelo es\nresidual\n\ny delgado deja al descubierto\nrocas del Complejo de Nicoya permite construcciones en tres plantas.\n\ni. Requisitos.\n\n \n\nSuperficie mínima 10.000m²\n\nSuperficie máxima 30.000m²\n\nDensidad de ocupación 40 a 60\nhab dobles / hectárea\n\nCobertura máxima 40%\n\nRetiro frontal 5m\n\nRetiro lateral 3m\n\nRetiro posterior 3m\n\nPorcentaje de zonas verdes\n\ny otros usos pasivos 60%\n\n \n\nAltura de cumbrera será de 3.5\nmetros en una planta y 7.5 metros en dos plantas. Aunque se recomienda solo\nusará dos plantas, en caso especial por diseño se podrán construir en tres plantas\nsiempre y cuando estudio de suelo y geotectónicos así lo permitan, así mismo si\nen el diseño de planta se debe inventariar la vegetación arbustiva mayor de\nmanera que se respeten en la medida de lo posible los árboles mayores.\n\n7.7.8. Artículo 8º-Zona de\nAlojamiento Turístico de Baja Densidad (ZATBD).\n\n \n\na. Propósitos.\n\nPermitir la implementación de\nun proyecto para hospedaje y gastronomía, dirigidos a satisfacer la creciente\ndemanda de turismo que aprovecha el segmento mar-sol-playa con una densidad de\n20 a 40 habitaciones por hectárea.\n\nb. Localización.\n\nSe ubican las dos en el sector\nmedio de la caleta; la zona es un antiguo potrero que tiene árboles frutales.\nSu ubicación general es entre los mojones 111 al 118.\n\nc. Usos conformes.\n\nHotel, con servicios como\npiscina, restaurante y bar, oficinas administrativas, ranchos, biblioteca, sala\nde proyecciones, video y otros servicios, como tienda o boutiques.\n\nd. Usos condicionales.\n\nUso Condo - hotel de baja\ndensidad, se permitirá la siembra de frutales y vegetación ornamental nativa,\nen las zonas inmediatas a la obra turística que se construya. Se promoverá la\nreforestación con especies autóctonas, en especial las de floración en la\nestación seca.\n\ne. Usos no conformes.\n\nCualquier obra o instalación\nque no sea de carácter turístico recreativo.\n\nf. Requisitos de la zona de\nalojamiento turístico.\n\nLos interesados, ya sean\npersonas físicas o jurídicas, estarán obligados a presentar un anteproyecto\npara desarrollar en el área que se solicitará en concesión al Consejo Municipal\nde Golfito, el cual deberá incluir:\n\n \n\n1. Nombre y dirección del\nsolicitante.\n\n2. Nombre del proyecto.\n\n3. Área estimada a desarrollar\ny sus linderos.\n\n4. Plano de ubicación general\ny viabilidad del proyecto.\n\n5. Estudio de disponibilidad\nde agua del proyecto, o permiso del administrador del acueducto local que tiene\ncapacidad de brindar tal servicio.\n\n6. Los planos del anteproyecto\npresentando cortes longitudinales y transversales.\n\n7. Presupuesto del costo\nestimado de la obra y la forma de financiamiento.\n\n8. Estudio de factibilidad de\nla obra conforme con los requisitos establecidos por el Departamento de Concesiones,\no por el Departamento de Incentivos Turísticos.\n\n9. Debe haber sistema de\nevacuación de aguas negras, jabonosas y servidas, el tratamiento será\nsecundario y se realizará antes de ser vertidas según lo especificado en la Ley\nGeneral de Salud y se especificará en los planos constructivos finales como\nserá el sistema propuesto.\n\n10. El diseño del proyecto\ndeberá respetar las siguientes normas en los terrenos dedicados al proyecto:\n\n \n\n- Área destinada a edificación\ndel proyecto: 40% incluyendo vialidades internas, parques, aceras.\n\n- Áreas destinadas a zona\nverde y esparcimiento del proyecto: 60%\n\n- Los retiros laterales y\nposterior serán de 3 metros, a partir de las cercas.\n\n- La altura máxima de cumbrera\nserá 4.5 metros en una planta, 7.5 de dos plantas, en los ranchos hasta 9\nmetros de altura en una planta.\n\ng. Concesiones.\n\nSegún lo establecido en Ley\n6043 y su Reglamento.\n\nh. Edificios.\n\nLas edificaciones en lo\nposible aprovechar al máximo las cualidades escénicas del sitio, por el\nhistorial sísmico que hay en las inmediaciones del sitio, pero el suelo es\nresidual y delgado deja al descubierto rocas del Complejo de Nicoya permite\nconstrucciones en tres plantas.\n\n \n\ni. Requisitos.\n\nSuperficie mínima 10.000m²\n\nSuperficie máxima 55.000 m²\n\nDensidad de ocupación 20 a 40\nhab dobles / hectárea.\n\nCobertura máxima 40%\n\nRetiro frontal 5m\n\nRetiro lateral 3m\n\nRetiro posterior 3m\n\nPorcentaje de zonas verdes\n\ny otros usos pasivos 60%\n\n \n\nAltura de cumbrera será de 4.5\nmetros en una planta y 7 metros en dos plantas. Aunque se recomienda solo usará\ndos plantas, en caso especial por diseño se podrán construir en tres plantas\nsiempre y cuando estudio de suelo y geotectónicos así lo permitan, así mismo en\nel diseño de planta se debe inventariar la vegetación arbustiva mayor de manera\nque se respeten en la medida de lo posible los árboles mayores.\n\n \n\nEN CASO DE APLICAR EL USO DE\nCONDO - HOTEL SE APLICARÁ LA SIGUIENTE NORMATIVA.\n\n \n\na. Propósitos.\n\nCrear áreas donde los lotes,\nque se den en concesión sean únicamente para usos de vivienda turística.\n\nb. Ubicación.\n\nEn general se localiza entre\nlos mojones 111 al 118 al del sector costero que se regula.\n\nc. Usos Conformes.\n\nViviendas condominios o\nunifamiliares, en cuyo caso será necesario realizar un FEAP (formulario preliminar de\nimpacto ambiental ante la SETENA). Uso turístico de baja densidad con una densidad de\nhasta 50 unidades de condohotel por hectárea y otras obras de recreo como pequeños\nranchos, inhalaciones deportivas; las escorrentías existentes podrán ser\nentubada y su caudal llevado a la Zona Pública (en caso de realizar estas\nobras, las mismas deberán estar respaldadas por un estudio técnico específico\nque las justifique y describa las obras propuestas, este estudio se recomienda\nque lo realice un hidrólogo o ingeniero).\n\nd. Usos condicionales.\n\nNo hay\n\ne. Usos no conformes.\n\nTalleres, fábricas, estaciones\nde gasolina, o bien otros de carácter agropecuario.\n\nf. Requisitos.\n\n \n\nSuperficie mínima 10.000 m²\n\nSuperficie máxima 55.000 m²\n\nCobertura máxima 35%\n\nRetiro frontal 5m\n\nRetiro lateral 3m\n\nRetiro posterior 3m\n\nPorcentaje de zonas verdes y\notros,\n\nusos pasivos 65%\n\nAltura de cumbrera será de 4.5\nmetros en una planta y 7 metros en dos plantas.\n\ng. Concesiones.\n\nConforme a la Ley Nº 6043.\n\n7.7.9. Artículo 9º-Zona de\nFacilidades Turísticas (ZFT).\n\n \n\na. Propósitos.\n\nEstablecer un área donde se\nubiquen las facilidades turísticas y que complementen las que se pueden ofrecer\nen los otros usos de este plan regulador.\n\nb. Ubicación.\n\nSe ubican estas zonas\naproximadamente entre los mojones la primera entre los mojones N° 93 al 96 y la\nsegunda entre los N° 110 al 111.\n\nc. Usos Permitidos.\n\nInstalaciones turísticas de\nservicios como; soda, restaurantes, boutiques; los cuales pueden ser\ncomplementados con pequeños ranchos, vestidores.\n\nd. Usos condicionales.\n\nFacilidades para marina y sus\nservicios necesarios (ubicada entre los mojones N° 93 al 96).\n\ne. Usos Conflictivos.\n\nIndustrias, fábricas,\ncualquier otra similar.\n\nf. Requisitos.\n\n \n\nSuperficie mínima 1.000 m²\n\nSuperficie máxima 30.000 m²\n\nRetiro lateral 5 m\n\nCobertura máxima construible\n40%\n\nRetiro frontal 5 m\n\nRetiro posterior 20 m\n\nPorcentaje de zonas verdes y\notros usos pasivos 60 % Pendiente máxima utilizable 40% con estudio de suelos\nque lo respalde.\n\ng. La altura de cumbrera será\nde 7.5 metros.\n\n7.7.10. Artículo 10.-Zona\nComercial (ZC)\n\n \n\na. Propósitos:\n\nCrear un área donde se puedan\nbrindar facilidades turísticas básicas y que complementen las que se pueden\nofrecer en las otras zonas de este plan regulador.\n\nb. Ubicación:\n\nSe ubican aproximadamente\nestas dos zonas, la primera entre los mojones 98 y 96 entre los mojones N° 115\nal 116, esta última en la parte posterior de la (ZATBD).\n\nc. Usos Permitidos:\n\nInstalaciones brindar café,\nsupermercado, tiendas ventas de artículos varios, sitio mirador, etc.\n\nd. Usos Conflictivos:\n\nTalleres mayores, fábricas,\nestaciones de gasolina, cualquier otra similar.\n\ne. Requisitos:\n\n \n\nRetiro lateral 3 m\n\nRetiro frontal 5 m\n\nRetiro posterior 5 m\n\nCobertura máxima construible\n50%\n\nPorcentaje de zonas verdes y\notros usos pasivos 50%\n\nPendiente máxima utilizable\n30%\n\n \n\nf. No se permitirán pisos\nintermedios y la altura de cumbrera será de 4.5 m. Para ranchos se permitirá no\nmayor a 12 metros.\n\n7.7.11. Artículo 11.-Zona\nde Vialidades.\n\n \n\na. Propósitos.\n\nPermitir la movilización entre\nlas diferentes zonas de este plan regulador y que es una extensión del vigente,\npermitir el acceso a la Zona Pública por medio de senderos públicos.\n\nNo será necesario dada la baja\ncirculación prevista en esta isla un derecho vial un derecho vial mayor de 8.5\nmetros.\n\nAdemás, las pendientes\npronunciadas de algunos sectores, se considera que sea conseja el derecho vial\nmínimo establecido por reglamento con el fin disminuir el impacto\n\nambiental que significaría\nrealizar los cortes mayores de mantenerse un derecho mayor al propuesto. La\ncalle tendrá una banda de rodamiento de 5 metros de ancho y una pendiente del\n3% mínimo debido a la alta precipitación que se da en la estación lluviosa, en\nborde exterior tendrá un talud estabilización de al menos 1.00 m de ancho para estabilizar\nla calle, además en el borde interno tendrá un caño de 50 cm de ancho, una acera\nde un 1.00 m., y un talud de estabilización de corte de al menos 1.00 m. El\nsendero peatonal tendrá una calzada de 3.5 ancho, una pendiente del 2%; además,\nse puede considerar dos breves caños de 25 cm y dos franjas de zona verde de 1\nm. de ancho.\n\nb. Ubicación.\n\nLa carretera un sector entre\nlas laderas y la terraza costera y otro en el sector de laderas noreste. Pero\npor su distribución no se puede ubicar con referencia a los mojones de la Zona Pública.\n\nc. Usos no conformes.\n\nNo hay.\n\nd. Usos conformes.\n\nCarretera de 8,5 metros de\nancho, con faldones, muros de contención, caños, etc. En el caso del sendero\npeatonal, banda de tránsito, miradores,\npuentes rústicos, barandas.\n\nEn ambos obras se permitirá la\ninstalación de tendido de iluminación, redes de distribución de electricidad y telefónica\nsubterránea. Las calles serán de uso público.\n\n \n\nFinalmente, se debe considerar\nque al menos el sector declarado no turístico el porcentaje destinado a\nconstrucción de obra gris es muy bajo, en primer lugar consideramos que el área\ndedicada a protección representa un 49.59% del área, aun siendo un sector\ndeclarado turístico, del sector medio de la caleta de Isla Grande. Y los demás\nusos suponen que tiene porcentaje de protección que en general son cercanas al\n40% por lo que se establece que el uso prioritario de este sector es la\nprotección pues si al 43.9% ya establecido se le agregan los porcentajes de protección\npor cada uso específico de manera tal que entre el 70 ó 75% del terreno se\ndedicará a la protección y otros usos pasivos.\n\nA pesar a que el sitio tiene\nuna declaratoria turística, por las limitaciones ambientales del sitio se dio\nprioridad a usos pasivos de baja y mediana densidad.\n\nHan sido protegidas las zonas\na ambos lados de los surcos existentes quebradas, y sectores de laderas muy\npronunciadas o bien restos de vegetación primaria, que funcionan como corredores\nbiológicos de la escasa vida silvestre existente en el sector. Por estas\nrazones, las zonas de laderas muy pronunciadas y los causes de quebradas se\ndebe proteger la vegetación existente y favorecer la regeneración natural y la\nrepoblación. Además, el sistema de caminos esta diseñado con el ancho mínimo\npara no favorecer grandes alteraciones ambientales.\n\nComo objetivo general podemos\ndecir que la presente zonificación pretende aprovechar las buenas cualidades escénicas\ndel sector de laderas variables hacía la bahía de Golfito, favoreciendo un uso\nde media y baja densidad, pero permitiendo un uso controlado.\n\nEl anterior análisis no es\nequivalente al del CUADRO N° 16 en la página siguiente resume de usos del suelo\ny porcentajes relativos, sino que pretende sintetizar las restricciones del de\nusos del suelo y porcentajes relativos, sino que pretende sintetizar las\nrestricciones del reglamento con un enfoque diferente que considera solamente\ndos usos: el pasivo donde no se realiza ninguna obra de construcción que no sea\nde mitigación, regeneración y reforestación y los usos activos como aquellas áreas\ndonde construirán obras diversas según lo autorizado en el\n\nreglamento de este plan\nregulador.\n\n \n\nCUADRO 16\n\nCUADRO COMPARATIVO DE ÁREAS\n\nY PORCENTAJES DE OCUPACIÓN\n\n \n\n| | | | R | R | R |\n| --- | --- | --- | --- | --- | --- |\n| Uso | Área (ZMT) | % | Laterales | Frontal | Posterior |\n| ZPLPQ | 92.490 | 46 | | | |\n| ZRTBD | 5.300 | 3 | 3 | 5 | 5 |\n| ZATMD | 44.534 | 22 | 3 | 5 | 3 |\n| ZATBD | 31.947 | 16 | 3 | 5 | 5 |\n| ZFT | 5.415 | 3 | 5 | 5 | 10 |\n| ZC | 4061 | 2 | 3 | 5 | 5 |\n| ZV | 18.331 | 9 | | | |\n| TOTAL | 202.078 | 99.9 | | | |\n\n \n\nFuente: Elaboración propia.\n\n \n\n7.8. Normas Generales de\nConstrucción.\n\n \n\nEn este caso particular de\nplan regulador las normas se aplican a la Zona Marítimo Terrestre y en la\npropiedad privada adyacente porque se contempla un desarrollo coordinado de\nambas zonas. En el caso privado se refiere a los usos propuestos pero no cambia\nsu condición de propiedad privada. En el caso particular de las laderas superiores\nson plano onduladas y existen pocas limitaciones para la construcción. Existen\npequeños sectores, donde no se puede construir como en las inmediaciones de los\ndos pequeños surcos y sus cañadas. En algunos sectores de la zona plano\nondulada superior en algunos será necesario realizar terraceos, muros de\ncontención, en otros no será necesario.\n\nSe deberán ejecutar obras\ncorrectivas o de mitigación para el aprovechamiento de algunas áreas de\nconcesión, o bien infraestructuras para corregir condiciones negativas o\ninseguras para los diferentes desarrollos\nfuturos como en el límite sur de este plan.\n\nSe deberá considerar que los posibles desarrollos futuros\ndeberán tener la posibilidad de poder realizar obras o infraestructuras, que en\ncumplimiento de una serie de normas generales, se permita la construcción,\nreduciendo al mínimo los impactos al medio.\n\n \n\n- En aquellos casos cuando se\nrealicen obras de relleno, excavación o nivelación se deberán aplicar las\nsiguientes normas: los taludes en general no deben superar una gradiente mayor\nal 35% y se podrán complementar con obras especiales como gaviones, estacas de\nmadera curada, terráceos sucesivos o bien con el uso de árboles o plantas como\nla flor de itabo, como agente estabilizador.\n\n- Todos los materiales de\ndesecho que se extraigan o se vayan a usar en un relleno o sean objeto de una\nremoción o bien sean originadas en el proceso de construcción, no podrán\ndepositarse o verterse en la zona entre mareas si no está debidamente\njustificado y autorizado por ICT y la Municipalidad de Golfito; además no podrá\ndepositarse, ni en causes de surcos o confluencias de escorrentía, ni ser\nvertidos en los acantilados, pero se podrán usar como subbase de los caminos de\nser posible.\n\n- Cualquier relleno o\nnivelación que se realice en el área que abarca el presente Plan Regulador de\nusos del suelo, se debe realizar, en lo posible, con materiales originados por\nel terráceo o por obras de estabilización, al realizar los caminos u otras\nacciones en el sitio. Se recomienda depositarios en el sitio o cercanías para favorecer\nasí las condiciones generales para el desarrollo de las obras constructivas o\nde protección.\n\n- Se aplicarán normas\ncomplementarias que indiquen los estudios especializados del sitio, a solicitud\ndel ICT, INVU, MOPT o del interesado, las cuales darán el visado correspondiente.\nSu objeto será minimizar e impedir la continuidad de los procesos negativos\nmorfogénicos que estén actuando local o parcialmente, dicho sector costero.\n\n- En las laderas se podrán\nrealizar obras con el fin de ayudar a controlar los procesos erosivos por\nescorrentía y surcos durante la lluvia o sitios particularmente inestables que\nindiquen el peligro de un derrumbe o deslizamiento.\n\n- Se podrán realizar otras\nobras que contribuyan a estabilizar los bordes de las cañadas, donde ésta cause\nuna erosión significativa por arrastre.\n\n- El ICE o bien el\ninversionista realizará el tendido eléctrico y telefónico en los derechos de\nvía obedeciendo el planteamiento vial propuesto en este plan regulador.\n\n- La Municipalidad de Golfito\no los interesados al realizar los tendidos de agua potable los realizarán en\nlos derechos de vía establecidos en este plan regulador.\n\n- En las viviendas se\nconstruirán tanques sépticos de dos etapas para tratar las aguas negras y\njabonosas, que permitan darán un tratamiento secundario, el cual disminuirá el\nriesgo por contaminación.\n\n- La reforestación para\ndividir los diferentes lotes y bordes de las vialidades se realizarán con\nespecies siempre verdes o de floración en la estación seca, lo anterior con el\nobjeto de mejorar las cualidades escénicas del sitio y aumentar la diversidad\nde la vegetación.\n\n- Las obras de contención y\nmitigación se localizan en el sector sur del plan, donde las aguas de\nescorrentía, techos, aceras y las futuras vialidades convergerán en sitio, por\nlo cual se deberán construir obras que garanticen que las aguas continuarán\nhacia el manglar con poca corriente y un bajo contenido de sedimentos, lo cual\nobligará construir trampas de arena quiebra gradientes y canales adecuados que\nlleven el agua al manglar con poca corriente y muy poco sedimento.\n\n- En caso de considerarse\nnecesario por razones de diseño y de un aprovechamiento más integral se podrá\nconstruir en tres pisos, previos estudio de suelo y geotécnico que así lo\njustifique, para disminuir los movimientos de tierra, en magnitud y en\ncantidad.\n\n- Las obras propuestas por\neste plan regulador tanto obras turísticas, como de infraestructura deberán\npasar por su trámite respectivo ante la SETENA.\n\n- En el caso particular de las\nconstrucciones en las laderas, los desarrolladores de las zonas hoteleras de\nbaja, mediana densidad, residencial u comercial, podrá aprovechando en nivel de\nla calle bajar o subir un piso.\n\n \n\nVer mapa en La Gaceta impresa N° 58 del 23 de marzo\ndel 2005.\n\n \n\n(NOTA\nDE SINALEVI: La Municipalidad de Golfito, publicó en La Gaceta N° 133 del\n11 de julio de 2006, las Láminas correspondientes de Usos de Suelo y de\nVialidad)\n\n \n\nGolfito, 7 de marzo del 2005.", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\n Complete Text of Standard 0\n\n Regulation and Respective Maps of the Regulatory Plan for the Central Cove of\nIsla Grande de Golfito\n\nComplete Text record: D917D\nMUNICIPALITY OF GOLFITO\n\nMUNICIPALITY\nOF GOLFITO\n\n \n\n(Note\nfrom Sinalevi: By agreement No. SJD-031-2011, taken in the ordinary session of\nthe Board of Directors No. 5674, article 5, section III, held on January 25,\n2011, the Instituto Costarricense de Turismo agreed to revoke the present\nregulation, given that the entire area covered by said plan constitutes State\nNatural Heritage and its administration is the responsibility of MINAE)\n\n \n\nREGULATION AND RESPECTIVE\nMAPS OF THE REGULATORY\n\nPLAN FOR THE CENTRAL COVE\n\nOF ISLA GRANDE DE GOLFITO\n\nCHAPTER VII\n\nLand use\nand regulation\n\n7.1. Final\nConsiderations.\n\n \n\nOnce the analysis of the\ninformation presented in the previous chapters is concluded, we proceed to\ndetail a set of guidelines, which will be the basis for the land-use proposal\nand its respective regulation:\n\n \n\n1) The prevailing climate in this\ncoastal sector allows for the use of the landscape-sun-coastal resource for at\nleast eight months of the year.\n\n2) The middle coastal sector of\nIsla Grande, due to its north-facing orientation and because it is in a protected\nbay, offers a wide repertoire of recreational activities.\n\n3) Deforestation has\naffected the northeastern slopes of Isla Grande; only the active cliff sector\nof this regulatory plan conserves scarce remnants of the area's primary\nvegetation.\n\nThe other steep slope zones\nassociated with the temporary stream constitute, at the present time, the only\nsites where relicts of the tropical rainforest vegetation that must have\ncovered the rest of the island remain, which were removed to make way for areas\nfor cattle grazing. This activity was carried out even more on the slopes\nsurrounding the valley and, at the beginning of the seventies, entered a\ngradual abandonment.\n\nIn recent years, this pause\nhas allowed the regeneration of vegetation, thus slowly recovering the scenic\nattractiveness of the coastal valley.\n\n4) The island's road network\nconsists only of trails, so all roadways are proposed.\n\n \n\nIt is worth clarifying that, as\nin other coastal sectors, there exist in this maritime-terrestrial zone sectors\nthat can be given in concession, even though they are surrounded by properties\nwith restrictions, including up to the 50 inalienable meters of the Public Zone.\nThese coastal segments of the Restricted Management Zone are sufficiently wide\nso that the uses permitted by law based on the type of declaration—in this case\nof tourist interest—can be applied to them, thus favoring even\nhigh-density developments and promoting their intense use if desired.\n\nThe Land-Use Regulatory Plan\nis the legal instrument that allows the ICT and the Municipalidad de Golfito\nthe effective control of the proposed development for the study area.\n\nThe Land-Use Regulatory Plan\nnot only consists of the map of possible uses, but also incorporates a Zoning\nRegulation, which establishes the rules on land uses, roadways, and buildings\nor installations, etc.\n\n \n\n7.2. Land-use plan.\n\n \n\nThe previous investigation, its\nanalysis, and the preparation of the synthesis are reflected in a final map or\nplan, where the Possible Land Uses and a Zoning Regulation are presented, which\nwill control the development that is authorized.\n\nIts main components are\npresented below:\n\n \n\n7.2.1. General Objectives.\n\n \n\n1) Contribute to regional\ndevelopment through the decentralization of the country's tourist activity,\nthus fostering a better use of the natural resources present in this Golfo\nDulce and Bahía Golfito sector.\n\n2) Promote and channel\nprivate investment in this sector of the cantón de Golfito, which still does\nnot have a regulatory plan.\n\n3) Collaborate with the ICT and\nINVU for a more adequate development of the Maritime-Terrestrial Zone and to\navoid, as much as possible, further deterioration of the very scarce resources\npresent at the site.\n\n4) Generate a new tourist\noffer that helps solve the growing demand for these services.\n\n \n\n7.2.2. Specific\nObjectives.\n\n \n\n1) Propose a land-use plan\nthat is a continuation of the main regulatory plan already approved and in\naccordance with the type of tourist declaration that the coastal sector has.\n\n2) Allow the construction of\nphysical works that facilitate prompt and safe mobilization of tourists.\n\n3) Formulate a zoning\nregulation that establishes the criteria for the development proposed in item\nnumber two.\n\n4) Contribute to the planning\nof implementation strategies by private investment and to the municipalidad de\nGolfito and the ICT for the proper control, execution, and evaluation of the land-use\nproposal.\n\n \n\nTo fulfill the goals set forth\nabove, the Land-Use Regulatory Plan must be oriented towards the following\ncriteria, which originated this investigation.\n\n \n\n7.3. Development\nCriteria.\n\n \n\n1) Maintain the Public Zone\nfree of permanent constructions in the sectors immediately adjacent to the\nbeach.\n\n2) Respect, as much as\npossible, the conditions of the original occupants, in accordance with the\nrights acquired in Ley 4558 and recognized by Ley 6043; as long as it does not\ncontradict what is stipulated by the aforementioned Law.\n\n3) Establish the technical\nand legal conditions for an adequate development in this coastal sector and\nstrengthen the tourist image of the middle sector of Isla Grande.\n\n4) Conserve and maintain the\npresent natural resources and promote the recovery of vegetation in those sites\nwhere it is convenient, either for landscape reasons or to avoid deterioration\ncaused by natural events.\n\n5) Minimize, to the extent\npossible, the costs of the infrastructure necessary for the proper functioning\nof the works to be carried out at the site.\n\n6) Achieve the well-being and\nsafety of the users of the different tourist or residential projects designated\nin this land-use plan.\n\n7) Take advantage of the sun,\nlandscape, and sea attractions of the site of interest.\n\n8) Promote tourist projects\nin accordance with the carrying capacity of the site.\n\n9) Develop lodging,\nrecreation, and leisure areas.\n\n10) Take advantage of the\nscenic beauty while protecting the landscape and the relict forests in the\nravine of the stream and the very steep slope.\n\n11) Restore, as much as\npossible, the natural image, promoting a vegetation recovery program through\nreforestation.\n\n12) Create trails that allow\nvisitor accessibility to the different attractions, in this case, to the scenic\nand panoramic views present at the site up to the edge of the cliff.\n\n \n\n7.4. Development\nHypotheses.\n\n \n\nUnlike other coastal sectors of\nthe country, the city of Golfito and its historical origin did not foster\ndevelopment based on other alternatives such as tourist activity sustained by\nrelevant tourist resources like the sea - sun - beach resource, due to its\nscarcity in the interior of Bahía de Golfito. One must also consider the fact\nthat, since its origin, it had a clearly defined objective of providing\nlogistical support to carry out the banana activity successfully; this is a\ncharacteristic it shares with the city of Quepos.\n\nIn the particular case of Bahía\nde Golfito, the main usable resource is the nearby landscape and the panoramic\nviews, and in this sense, Isla Grande allows for the remarkable use of the\nresources, because it has slopes with variable gradients; at least 60% of the\nisland consists of altered or highly altered zones due to the intense livestock\nactivity carried out on it for more than 30 years. In fact, it can be\nconsidered that Isla Grande constitutes the main tourist resource of Bahía de\nGolfito, given the lack of quality beaches capable of supporting recreational\nactivities. It also has the following positive aspects:\n\n \n\n- It has variable topography\nthat allows the use of zones with gradients not exceeding 60%.\n\n- A large part (approximately\n60%) of the island consists of secondary forests or secondary vegetation in an\nearly stage of regeneration.\n\n- The primary forest is\nassociated with slopes exceeding 60% or more gradient, such as the active\ncliffs, or it is associated with the ravines of the streams.\n\n- In the upper zone of the\nisland, there are flat to undulating sectors that allow taking advantage of the\nexcellent panoramic views of the Golfo Dulce sector and Bahía de Golfito.\n\n- Isla Grande has an extensive\nbeach on the Golfo Dulce coastline, which measures more than 2.5 km in length,\nconsisting of brown sands and, most importantly, without contamination—an aspect not shared by the Bahía de Golfito area, which is highly contaminated.\nThe island, in the inner sector of the bay, has an irregular coastline with\ncoves and protected zones where docks and tourist ports can be built.\n\n- The inner coastline of this\ncontinental island is very irregular and allows the possibility of building a\ntourist port or marina, because this bay is very protected and calm all year\nround, so these recreational port works do not require significant protection\nworks.\n\n \n\nIsla Grande is the only site\ncapable, with available land, of supporting a diverse tourist offer, since the\ncontinental sector of the bay has serious development limitations due to a lack\nof land that allows it to grow.\n\n \n\n7.5 Proposed Roadways.\n\n \n\nIn this coastal sector, the\nroadways will be built near the coastal terrace and also in the zone of slopes\nwith variable gradient. It is considered that in this coastal sector, 14-meter-wide\nrights-of-way are not justified, as significant vehicular circulation is not\nexpected. Furthermore, if the 14-meter right-of-way were maintained, it would\nbe necessary in some sectors to make deep cuts that would cause a great visual\nand environmental impact. To avoid this, it will be necessary to vary the road\nright-of-way from 14 m to 8.5 m, which will allow for cuts and earthworks (terraceos) of lesser magnitude and alter the environment to the least possible\ndegree, thus reducing possible environmental impacts.\n\nIn the slope zone, a new\nlayout is proposed, consistent with the contour lines, gradually ascending. To\noptimize land use, it will be necessary for the road to pass through private\nland in one sector of its layout. Therefore, it will be necessary to donate\nthese lands to the municipalidad de Golfito.\n\n \n\n7.6. Land-Use Plan (See Map\nNo. 10).\n\n \n\nThis Land-Use Regulatory Plan,\nas a conclusion of the investigations, intends to propose a development plan\nthat maximizes its tourist declaration but allows for the rational use of the\nland, as well as establishing the design requirements and criteria for each of\nthe uses indicated on the zoning map.\n\nDue to the characteristics of\nthe terrain, bounded by cliffs and with slopes, this coastal sector qualifies\nas being of tourist interest because it is part of the totality of the coastal\nsector as a single unit; therefore, the uses stipulated by Ley 6043 for coastal\nsectors declared as tourist areas can be applied, and in this particular case,\nthe emphasis must be placed on the implementation of projects of medium\noccupancy density, and especially on the conservation of areas with existing\nforest remnants in the zone of the temporary stream.\n\nIn general, this land-use plan\ncontemplates basically two main development proposals: tourist use and\nresidential use. In addition, the stream protection zone and the slopes with\nsteeper gradients are contemplated.\n\n \n\n7.7. Zoning Regulation.\n\n \n\nThe objective of this\nregulation is to establish the criteria and restrictions that must be followed\nwhen carrying out the different works, once the concessions are granted by the\nmunicipality.\n\nThe conditions of this\nRegulatory Plan are of two types: the first are of a legal nature and are\nestablished in Ley 6043 and in the regulation of said Law; they establish\naspects such as the maximum width of the lots and their area. The second type is\nestablished by physical limitations, such as, for example, the degree of\ngradient or the existence of a protection zone due to the presence of a\npermanent stream.\n\n \n\n7.7.1. Article 1.\n\n \n\nEstablishment of this\nregulation and objectives by the Concejo Municipal de Golfito, provincia de\nPuntarenas, adhering to the provisions and regulations of Ley 6043, on the\nMaritime-Terrestrial Zone, and being aware of the need to order and regulate\nthe different uses of the zoning proposed in this regulatory plan, proceeds to\nthe approval of this regulation.\n\nThe study site is located\nbetween the Lambert Grid coordinates of sheet No. 3541 I (Golfito) of the\nI.G.N. scale 1:50,000 and as described below:\n\n \n\n| Limits of the study zone | Northern limit (Point A) | Southern limit (Point B) |\n| --- | --- | --- |\n| | 554,900 E x 285,475 N | 555,680 E x 284,875 N |\n\n \n\nThis plan covers the coastal\nsector comprised approximately between markers 88 to 120, taking into account\nthat the zoning also aims to guide the physical development of the\naforementioned area to consolidate a tourist offer in the middle sector of Isla Grande; therefore, it is recommended in the first instance:\n\n \n\n- Propose the creation of a\ntourist and recreational development pattern, in accordance with the natural\nconditions of the site, as a whole.\n\n- Allow the project to contain\nthe best basic and tourist services, for the comfort and safety of the users,\ngiven the site conditions.\n\n- Guide private investment in\nthis coastal sector, taking advantage of the excellent tourist potential of the\nBahía Golfito sector.\n\n- Promote the protection and\nadequate use of the site's tourist resources, guaranteeing their rational use,\ntaking into account the tourist declaration of the coastal sector.\n\n- Achieve compliance with the\nrules of Ley 6043 and its regulation, specifically regarding land use, on those\nbeaches or coastal sectors with different types of declaration.\n\n \n\nConsidering the fact that the development\nproposal of this land-use management plan is in accordance with the development\npolicies of the Maritime-Terrestrial Zone, both the ICT and the INVU, as the\nplanners of this Restricted Zone, as established by Ley 6043 and its respective\nRegulation, approve the land-use proposal and the following regulation. The\ntechnical and legal tools must also be provided so that the Municipalidad de\nGolfito can grant concessions in this segment of the Maritime-Terrestrial Zone\nunder its administration, according to the proposed uses, which the\nconcessionaires must comply with when developing the permitted works, once the\nconcessions are granted.\n\n7.7.2. Article 2-Definitions\n\n \n\na. Access:\n\nPublic road, means, or work\nthat allows free transit in the administered area and in the Public Zone.\n\nb. Green area:\n\nFree areas, grassed or wooded,\nor both, for public use, which may be designated for recreation or\nornamentation.\n\nc. Concession:\n\nPublic Contract with the\nMunicipalidad de Golfito, in which the right of use of a parcel within the\nMaritime-Terrestrial Zone is granted.\n\nd. Institution:\n\nRefers to the state\ninstitutions involved in the planning or administration of the Z.M.T.\n\ne. Buildings:\n\nAll those works intended for\nhabitation, work, recreation, and to carry out the tourist-recreational\nactivity.\n\nf. Infrastructure:\n\nUrban services or\ninstallations, such as roads, trails, fills, electrical lines, telephone lines,\naqueducts, sewers, etc.\n\ng. Protection:\n\nIs that area in which urban\nworks are subject to restrictions or impediments to construction. Only\nretaining works can be built in them.\n\nh. Use:\n\nParticular utilization of\nareas or properties.\n\ni. Permitted Use:\n\nIs that which is in accordance\nwith what is stipulated in the rules established in the regulation of this\nregulatory plan.\n\nj. Conditional Use:\n\nIs that use which, while not\nbeing the most recommendable, or any other possible use, which applicants for a\nconcession in the ZMT could avail themselves of, provided that it does not\nconflict with the primary permitted use. This use can only be granted by the Consejo\nMunicipal, if it has the approval of the ICT.\n\nk. Conflicting Use:\n\nIs that which does not conform\nto the zoning proposed in the Land-Use Plan and which is not permitted under\nany condition.\n\nl. Zoning:\n\nIs the subdivision (subdivisión) into sectors covered by the Land-Use Plan, to carry out its\ndevelopment in a rational manner.\n\n7.7.3. Article 3-General\nRegulations\n\n \n\nFor the purposes of this\nRegulation, the Maritime-Terrestrial Zone is subdivided into the following\nzones:\n\n \n\n1. Public Zone (ZP).\n\n2. Protection Zone for Steep\nSlopes and Streams (ZPLPQ).\n\n3. Low-Density Tourist\nResidential Zone (ZRTBD).\n\n4. Medium-Density Tourist\nLodging Zone (ZATMD).\n\n5. Low-Density Tourist Lodging\nZone (ZATBD).\n\n6. Commercial Zone (ZC).\n\n7. Roadways Zone (ZV).\n\n7.7.4. Article 4-Public Zone\n(ZP)\n\n \n\na. Purposes.\n\nAchieve compliance with\nChapter III of Ley 6043, regarding the right of public use of the 50 meters,\ndetermined by the Instituto Geográfico Nacional.\n\nb. Location.\n\nThe upper limit of the Public\nZone is established by the line of markers 88 to 120 placed by the I.G.N. in\nthis coastal sector.\n\nc. Concessions. In\naccordance with Ley 7744.\n\nd. Permitted uses.\n\nIn accordance with Leyes 6043\nand 7744 and their regulations.\n\n7.7.5. Article 5-Protection\nZone for Steep Slopes and Stream (ZPLPQ).\n\n \n\na. Purposes.\n\nProtection and conservation of\nunstable areas, for safety reasons.\n\nb. Location.\n\nIn the study zone, it is\ncharacterized by having sectors with very steep slopes on its hillsides and\neven near the coast; therefore, it is the same situation that occurs with the\nmain stream located between the markers; it is necessary to extend the\nprotection zone due to the existing pronounced slopes. The sector is located\nbetween markers No. 88 to 91; 96 to 102; 103 to 105; 109 to 110; and finally\n113 to 120.\n\nc. Concessions.\n\nMay be given in concession for\nprotection.\n\nd. Conforming uses.\n\nMaintain a setback of 10\nmeters on both sides of the watercourse.\n\nThe construction of mitigation\nworks will be permitted.\n\nThese must have the permission\nof the ICT and the respective municipality, for which, in each particular case,\nthe ICT will establish the requirements it deems necessary. Strictly necessary\npermanent infrastructure works will be permitted to connect the different zones\nof this regulatory plan, such as the road or mitigation or retaining works, or\nearthworks (movimientos de tierra) that support infrastructure works at the\nsite.\n\ne. Non-conforming uses.\n\nAny construction not\ntypified in the previous point.\n\nf. Conditional use.\n\nIn the sector between markers\n88 to 91, upon fulfilling the location requirements and once the marina is\nbuilt and the earthworks (movimientos de tierra) for the construction of the\nhighway are carried out, low-density tourist residential use may be applied as\na conditional use, once the earthworks (movimientos de tierra) in the upper\npart of the indicated coastal sector are completed.\n\n7.7.6. Article 6-Low-Density\nTourist Residential Zone (ZRTBD).\n\n \n\nDue to the special\nphysical-environmental characteristics of this coastline, it is recommended\nthat the lots for tourist residential use have, as much as possible, the\nmaximum size specified by Ley 6043, in order to avoid high occupancy densities.\n\n \n\na. Purposes.\n\nCreate areas where the lots\ngiven in concession are solely for tourist housing uses.\n\nb. Location.\n\nIn general, it is located\nbetween markers No. 88 to 94: 100 to 103 and finally 106 to 108.\n\nc. Conforming Uses.\n\nSingle-family housing and\nother recreational works such as small ranchos; the existing runoff may be\npiped and its flow directed to the Public Zone (if these works are carried out,\nthey must be supported by a specific technical study that justifies them and\ndescribes the proposed works; this study is recommended to be performed by a\nhydrologist or engineer).\n\nd. Conditional uses.\n\nCondo-hotel, in which case it\nwill be necessary to submit a FEAP (preliminary environmental impact\nassessment form) to SETENA.\n\ne. Non-conforming uses.\n\nWorkshops, factories, gas\nstations, or others of an agricultural nature.\n\nf. Requirements\n\nMinimum area 1,000 m²\n\nMaximum area 4,000 m²\n\nMaximum building coverage 30%\n\nSide setback 3 m\n\nFront and rear setback 5 m\n\nRear setback 3 m\n\nPercentage of green\n\nzones and other passive uses\n70%\n\nMaximum height 2 stories (7\nmeters)\n\nNumber of floors 2\n\ng. Concessions.\n\nIn accordance with Ley 6043.\n\n7.7.7. Article 7-Medium-Density\nTourist Lodging Zone (ZATMD).\n\n \n\na. Purposes.\n\nAllow the implementation of a\nproject for lodging and gastronomy, aimed at satisfying the growing demand for\ntourism that utilizes the sea-sun-beach segment with a density of 40 to 60\nrooms per hectare.\n\nb. Location.\n\nThe two are located in the\nmiddle sector of the cove; the zone is an old pasture with fruit trees. Its\ngeneral location is between markers 99 to 101 and from 105 to 108.\n\nc. Conforming uses.\n\nHotel, with services such as\nswimming pool, restaurant and bar, administrative offices, bar, ranchos,\nlibrary, projection room, video and other services, such as a store or\nboutiques. Spa-type tourist facilities and their different services, which can\nbe complemented with small ranchos, swimming pools, and some type of\nsmall-sized sports court, changing rooms.\n\nd. Conditional uses.\n\nMedium-density residential\nuse; the planting of fruit trees and native ornamental vegetation will be\npermitted in the areas immediately adjacent to the tourist work being built.\n\nReforestation with native\nspecies will be promoted, especially those that flower in the dry season.\n\ne. Non-conforming uses.\n\nAny work or installation that\nis not of a tourist-recreational nature.\n\nf. Requirements for the\ntourist lodging zone.\n\nInterested parties, whether\nnatural or legal persons, will be obligated to submit a preliminary project to\nbe developed in the area requested in concession to the Consejo Municipal de\nGolfito, which must include:\n\n \n\n1. Name and address of the\napplicant.\n\n2. Project name.\n\n3. Estimated area to be\ndeveloped and its boundaries.\n\n4. General location and\nfeasibility plan for the project.\n\n5. Study of water availability\nfor the project, or permit from the administrators of the local aqueduct\nconfirming it has the capacity to provide such service.\n\n6. The preliminary project\nplans presenting longitudinal and transversal sections.\n\n7. Budget of the estimated\ncost of the work and the form of financing.\n\n8. Feasibility study of the\nwork in accordance with the requirements established by the Department of\nConcessions, or by the Department of Tourist Incentives.\n\n9. There must be a system for\nthe evacuation of blackwater, soapy water, and wastewater; the treatment will\nbe secondary and will be carried out before being discharged as specified in\nthe Ley General de Salud, and the proposed system will be specified in the\nfinal construction plans.\n\n10. The project design must\nrespect the following rules on the land dedicated to the project:\n\n \n\n- Area allocated for project\nconstruction: 40% including internal roadways, parks, sidewalks.\n\n- Areas allocated for green\nzones and project recreation: 60%\n\n- The side and rear setbacks\nwill be 3 meters, from the fences.\n\n- The maximum ridge height will\nbe 4.5 meters for one story, 7.5 meters for two stories, and in ranchos up to 9\nmeters in height on one story.\n\n \n\ng. Concessions.\n\nAs established in Ley No. 6043\nand its Regulation.\n\nh. Buildings.\n\nThe buildings should, as much\nas possible, maximize the scenic qualities of the site, given the seismic\nhistory in the vicinity of the site; but the soil is residual\n\nand thin, exposing rocks of\nthe Complejo de Nicoya, allowing constructions of up to three stories.\n\ni. Requirements.\n\n \n\nMinimum area 10,000 m²\n\nMaximum area 30,000 m²\n\nOccupancy density 40 to 60\ndouble rooms / hectare\n\nMaximum coverage 40%\n\nFront setback 5 m\n\nSide setback 3 m\n\nRear setback 3 m\n\nPercentage of green zones\n\nand other passive uses 60%\n\n \n\nRidge height will be 3.5\nmeters for one story and 7.5 meters for two stories. Although the use of only\ntwo stories is recommended, in special design cases, three stories may be built\nas long as soil and geotectonic studies permit it; likewise, in the floor plan\ndesign, the larger shrubby vegetation must be inventoried so that larger trees\nare respected to the extent possible.\n\n7.7.8. Article 8-Low-Density\nTourist Lodging Zone (ZATBD).\n\n \n\na. Purposes.\n\nAllow the implementation of a\nproject for lodging and gastronomy, aimed at satisfying the growing demand for\ntourism that utilizes the sea-sun-beach segment with a density of 20 to 40\nrooms per hectare.\n\nb. Location.\n\nThe two are located in the\nmiddle sector of the cove; the zone is an old pasture with fruit trees. Its\ngeneral location is between markers 111 to 118.\n\nc. Conforming uses.\n\nHotel, with services such as\nswimming pool, restaurant and bar, administrative offices, ranchos, library,\nprojection room, video and other services, such as a store or boutiques.\n\nd. Conditional uses.\n\nLow-density Condo-hotel use;\nthe planting of fruit trees and native ornamental vegetation will be permitted\nin the areas immediately adjacent to the tourist work being built.\nReforestation with native species will be promoted, especially those that\nflower in the dry season.\n\ne. Non-conforming uses.\n\nAny work or installation that\nis not of a tourist-recreational nature.\n\nf. Requirements for the\ntourist lodging zone.\n\nInterested parties, whether\nnatural or legal persons, will be obligated to submit a preliminary project to\nbe developed in the area requested in concession to the Consejo Municipal de\nGolfito, which must include:\n\n \n\n1. Name and address of the\napplicant.\n\n2. Project name.\n\n3. Estimated area to be\ndeveloped and its boundaries.\n\n4. General location and\nfeasibility plan for the project.\n\n5. Study of water availability\nfor the project, or permit from the administrator of the local aqueduct\nconfirming it has the capacity to provide such service.\n\n6. The preliminary project\nplans presenting longitudinal and transversal sections.\n\n7. Budget of the estimated\ncost of the work and the form of financing.\n\n8. Feasibility study of the\nwork in accordance with the requirements established by the Department of\nConcessions, or by the Department of Tourist Incentives.\n\n9. There must be a system for\nthe evacuation of blackwater, soapy water, and wastewater; the treatment will\nbe secondary and will be carried out before being discharged as specified in\nthe Ley General de Salud, and the proposed system will be specified in the\nfinal construction plans.\n\n10. The project design must\nrespect the following rules on the land dedicated to the project:\n\n \n\n- Area allocated for project\nconstruction: 40% including internal roadways, parks, sidewalks.\n\n- Areas allocated for green\nzones and project recreation: 60%\n\n- The side and rear setbacks\nwill be 3 meters, from the fences.\n\n- The maximum ridge height will\nbe 4.5 meters for one story, 7.5 meters for two stories, and in ranchos up to 9\nmeters in height on one story.\n\ng. Concessions.\n\nAs established in Ley 6043 and\nits Regulation.\n\nh. Buildings.\n\nThe buildings should, as much\nas possible, maximize the scenic qualities of the site, given the seismic\nhistory in the vicinity of the site; but the soil is residual and thin, exposing\nrocks of the Complejo de Nicoya, allowing constructions of up to three stories.\n\n \n\ni. Requirements.\n\nMinimum area 10,000 m²\n\nMaximum area 55,000 m²\n\nOccupancy density 20 to 40\ndouble rooms / hectare.\n\nMaximum coverage 40%\n\nFront setback 5 m\n\nSide setback 3 m\n\nRear setback 3 m\n\nPercentage of green zones\n\nand other passive uses 60%\n\n \n\nRidge height will be 4.5\nmeters for one story and 7 meters for two stories. Although the use of only two\nstories is recommended, in special design cases, three stories may be built as\nlong as soil and geotectonic studies permit it; likewise, in the floor plan\ndesign, the larger shrubby vegetation must be inventoried so that larger trees\nare respected to the extent possible.\n\n \n\nIN CASE THE CONDO-HOTEL USE IS\nAPPLIED, THE FOLLOWING REGULATIONS WILL BE APPLIED.\n\n \n\na. Purposes.\n\nCreate areas where the lots\ngiven in concession are solely for tourist housing uses.\n\nb. Location.\n\nIn general, it is located\nbetween markers 111 to 118 of the coastal sector being regulated.\n\nc. Conforming Uses.\n\nSingle-family or condominium dwellings, in which case it will be necessary to complete a FEAP (preliminary environmental impact form for SETENA). Low-density tourist use with a density of up to 50 condohotel units per hectare and other recreational works such as small rustic shelters (ranchos), sports facilities; the existing runoff may be piped and its flow directed to the Public Zone (Zona Pública) (if these works are carried out, they must be supported by a specific technical study that justifies them and describes the proposed works; it is recommended that this study be conducted by a hydrologist or engineer).\n\nd. Conditional uses.\n\nNone\n\ne. Non-conforming uses.\n\nWorkshops, factories, gas stations, or others of an agricultural nature.\n\nf. Requirements.\n\n \nMinimum area 10,000 m²\n\nMaximum area 55,000 m²\n\nMaximum coverage 35%\n\nFront setback 5 m\n\nSide setback 3 m\n\nRear setback 3 m\n\nPercentage of green zones and other,\npassive uses 65%\n\nRidge height shall be 4.5 meters for a single story and 7 meters for two stories.\n\ng. Concessions.\n\nIn accordance with Law No. 6043.\n\n7.7.9. Article 9—Tourist Facilities Zone (Zona de Facilidades Turísticas, ZFT).\n\n \na. Purposes.\n\nTo establish an area where tourist facilities are located and that complement those that can be offered in the other uses of this regulatory plan.\n\nb. Location.\n\nThese zones are located approximately between survey markers, the first between markers No. 93 to 96 and the second between No. 110 to 111.\n\nc. Permitted Uses.\n\nTourist service installations such as; soda (small restaurant), restaurants, boutiques; which may be complemented with small rustic shelters (ranchos), changing rooms.\n\nd. Conditional uses.\n\nMarina facilities and their necessary services (located between markers No. 93 to 96).\n\ne. Conflicting Uses.\n\nIndustries, factories, any other similar.\n\nf. Requirements.\n\n \nMinimum area 1,000 m²\n\nMaximum area 30,000 m²\n\nSide setback 5 m\n\nMaximum buildable coverage 40%\n\nFront setback 5 m\n\nRear setback 20 m\n\nPercentage of green zones and other passive uses 60 % Maximum usable slope 40% with a supporting soil study.\n\ng. The ridge height shall be 7.5 meters.\n\n7.7.10. Article 10—Commercial Zone (Zona Comercial, ZC)\n\n \na. Purposes:\n\nTo create an area where basic tourist facilities can be provided and that complement those that can be offered in the other zones of this regulatory plan.\n\nb. Location:\n\nThese two zones are located approximately, the first between markers 98 and 96 between markers No. 115 to 116, the latter at the rear of the (ZATBD).\n\nc. Permitted Uses:\n\nInstallations to provide coffee, supermarket, stores selling various items, lookout site, etc.\n\nd. Conflicting Uses:\n\nMajor workshops, factories, gas stations, any other similar.\n\ne. Requirements:\n\n \nSide setback 3 m\n\nFront setback 5 m\n\nRear setback 5 m\n\nMaximum buildable coverage 50%\n\nPercentage of green zones and other passive uses 50%\n\nMaximum usable slope 30%\n\n \nf. Mezzanine floors will not be permitted and the ridge height shall be 4.5 m. For rustic shelters (ranchos), a height of no more than 12 meters will be permitted.\n\n7.7.11. Article 11—Road Zone (Zona de Vialidades).\n\n \na. Purposes.\n\nTo allow movement between the different zones of this regulatory plan, which is an extension of the current one, and to allow access to the Public Zone (Zona Pública) via public trails.\n\nGiven the low traffic expected on this island, a road right-of-way greater than 8.5 meters will not be necessary.\n\nFurthermore, due to the steep slopes in some sectors, it is considered advisable to use the minimum road right-of-way established by regulation in order to reduce the environmental impact that making larger cuts would entail if a right-of-way larger than the one proposed were maintained. The road will have a running surface 5 meters wide and a minimum slope of 3% due to the high rainfall during the rainy season. On the outer edge, it will have a stabilization embankment at least 1.00 m wide to stabilize the road. Additionally, on the inner edge, it will have a ditch 50 cm wide, a sidewalk of 1.00 m, and a cut stabilization embankment of at least 1.00 m. The pedestrian trail will have a roadbed 3.5 m wide, a slope of 2%; additionally, two brief ditches of 25 cm and two strips of green zone 1 m wide may be considered.\n\nb. Location.\n\nThe road, one sector between the hillsides and the coastal terrace and another in the northeastern hillside sector. However, due to its distribution, it cannot be located with reference to the Public Zone (Zona Pública) survey markers.\n\nc. Non-conforming uses.\n\nNone.\n\nd. Conforming uses.\n\nRoad 8.5 meters wide, with aprons, retaining walls, ditches, etc. In the case of the pedestrian trail, transit lane, lookouts, rustic bridges, railings.\n\nIn both types of works, the installation of lighting lines, underground electricity and telephone distribution networks will be permitted. The roads will be for public use.\n\n \nFinally, it must be considered that at least in the sector declared non-touristic, the percentage allocated to gray infrastructure construction is very low. Firstly, we consider that the area dedicated to protection represents 49.59% of the area, even though it is a sector declared touristic, in the middle sector of the Isla Grande cove. And the other uses assume they have a protection percentage that is generally close to 40%, so it is established that the priority use of this sector is protection, since if the already established 43.9% is added to the protection percentages for each specific use, between 70 or 75% of the land will be dedicated to protection and other passive uses.\n\nDespite the site having a tourism declaration, due to the environmental limitations of the site, priority was given to low and medium density passive uses.\n\nThe zones on both sides of the existing stream furrows, and sectors of very steep hillsides or remnants of primary vegetation, which function as biological corridors for the scarce existing wildlife in the sector, have been protected. For these reasons, in the zones of very steep hillsides and stream channels, the existing vegetation must be protected and natural regeneration and repopulation must be favored. Furthermore, the road system is designed with the minimum width to avoid favoring major environmental alterations.\n\nAs a general objective, we can say that the present zoning intends to take advantage of the good scenic qualities of the variable hillside sector towards the bay of Golfito, favoring medium and low density use, but permitting controlled use.\n\nThe preceding analysis is not equivalent to that of TABLE No. 16 on the following page summarizing land uses and relative percentages; rather, it aims to synthesize the restrictions of the regulation with a different approach that considers only two uses: passive use where no construction work is carried out other than mitigation, regeneration, and reforestation, and active uses such as those areas where various works will be built according to what is authorized in the regulation of this regulatory plan.\n\n \nTABLE 16\n\nCOMPARATIVE TABLE OF AREAS AND OCCUPATION PERCENTAGES\n\n \n| | | | R | R | R |\n| --- | --- | --- | --- | --- | --- |\n| Use | Area (ZMT) | % | Side | Front | Rear |\n| ZPLPQ | 92,490 | 46 | | | |\n| ZRTBD | 5,300 | 3 | 3 | 5 | 5 |\n| ZATMD | 44,534 | 22 | 3 | 5 | 3 |\n| ZATBD | 31,947 | 16 | 3 | 5 | 5 |\n| ZFT | 5,415 | 3 | 5 | 5 | 10 |\n| ZC | 4061 | 2 | 3 | 5 | 5 |\n| ZV | 18,331 | 9 | | | |\n| TOTAL | 202,078 | 99.9 | | | |\n\n \nSource: Own elaboration.\n\n \n7.8. General Construction Standards.\n\n \nIn this particular case of the regulatory plan, the standards apply to the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) and the adjacent private property because a coordinated development of both zones is contemplated. In the case of private property, it refers to the proposed uses but does not change its private property status. In the particular case of the upper hillsides, they are undulating plains and there are few limitations for construction. There are small sectors where construction is not possible, such as in the vicinity of the two small furrows and their ravines. In some sectors of the upper undulating plain zone, terracing and retaining walls will be necessary; in others, it will not be necessary.\n\nCorrective or mitigation works must be carried out for the use of some concession areas, or infrastructures to correct negative or unsafe conditions for the various future developments, such as at the southern boundary of this plan.\n\nIt must be considered that possible future developments must have the possibility of being able to carry out works or infrastructures that, in compliance with a series of general standards, permit construction, reducing impacts to the environment to a minimum.\n\n \n- In those cases when fill, excavation, or leveling works are carried out, the following standards must be applied: embankments in general must not exceed a gradient greater than 35% and may be complemented with special works such as gabions, treated wood stakes, successive terraces, or with the use of trees or plants like the itabo flower, as a stabilizing agent.\n\n- All waste materials that are extracted or are to be used in a fill, or are subject to removal, or are generated in the construction process, may not be deposited or dumped in the intertidal zone unless duly justified and authorized by ICT and the Municipality of Golfito; furthermore, they may not be deposited in furrow channels or runoff confluences, nor dumped on cliffs, but they may be used as subbase for roads if possible.\n\n- Any fill or leveling carried out in the area covered by this Land Use Regulatory Plan must be performed, as far as possible, with materials originating from terracing or stabilization works, when carrying out roads or other actions on the site. It is recommended to deposit them on-site or nearby to thus favor the general conditions for the development of construction or protection works.\n\n- Complementary standards indicated by specialized studies of the site will be applied, at the request of ICT, INVU, MOPT, or the interested party, which will provide the corresponding approval visa. Their objective will be to minimize and prevent the continuation of negative morphogenic processes that are acting locally or partially on said coastal sector.\n\n- On hillsides, works may be carried out with the purpose of helping to control erosive processes caused by runoff and furrows during rain, or in particularly unstable sites that indicate the danger of a collapse or landslide.\n\n- Other works may be carried out that contribute to stabilizing the edges of ravines, where these cause significant erosion by dragging.\n\n- ICE or the investor will install the electrical and telephone lines within the rights-of-way, following the road layout proposed in this regulatory plan.\n\n- The Municipality of Golfito or the interested parties, when installing potable water lines, will install them within the rights-of-way established in this regulatory plan.\n\n- In the dwellings, two-stage septic tanks will be built to treat black and soapy water, which will allow for secondary treatment, which will reduce the risk of contamination.\n\n- Reforestation to divide the different lots and edges of roadways will be carried out with species that are evergreen or bloom in the dry season, with the aim of improving the scenic qualities of the site and increasing vegetation diversity.\n\n- Retention and mitigation works are located in the southern sector of the plan, where runoff water, from roofs, sidewalks, and future roadways, will converge on-site. Therefore, works must be built to guarantee that the water continues towards the mangrove with low current and low sediment content, which will necessitate building sand traps, gradient breaks, and adequate channels that carry the water to the mangrove with low current and very little sediment.\n\n- If deemed necessary for design reasons and for more integrated use, construction of three stories may be permitted, subject to a prior soil and geotechnical study that justifies it, in order to reduce earthworks (movimientos de tierra), in magnitude and quantity.\n\n- The works proposed by this regulatory plan, both tourist works and infrastructure, must go through their respective process before SETENA.\n\n- In the particular case of constructions on hillsides, the developers of low, medium density, residential, or commercial hotel zones may, taking advantage of the street level, go down or up one floor.\n\n \nSee map in printed La Gaceta No. 58 of March 23, 2005.\n\n \n(SINALEVI NOTE: The Municipality of Golfito published in La Gaceta No. 133 of July 11, 2006, the corresponding Land Use and Road Layout Maps)\n\n \nGolfito, March 7, 2005." }