{ "id": "norm-54704", "citation": "Decreto 25439", "section": "norms", "doc_type": "executive_decree", "title_es": "Reglamento a la Ley para el Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo", "title_en": "Regulation to the Law for the Development and Execution of the Papagayo Gulf Tourist Project", "summary_es": "Este decreto ejecutivo reglamenta la Ley 6758, estableciendo el marco normativo para el otorgamiento, cesión, prórroga, extinción y régimen disciplinario de las concesiones en el Polo Turístico Golfo de Papagayo (Guanacaste). Define los órganos de administración —Oficina Ejecutora, Consejo Director y Dirección Ejecutiva—, los requisitos para ser concesionario (capacidad económica, carencia de antecedentes penales), y los procedimientos para la aprobación de anteproyectos, visado de planos, cambios de uso de suelo, compensación de densidad y sometimiento al régimen de condominio. Regula las garantías de cumplimiento, los cánones al ICT y a las municipalidades, y las sanciones por incumplimiento, incluyendo la cancelación de la concesión y la restitución por daño ambiental o arqueológico. Incorpora disposiciones sobre caminos de acceso, marinas y atracaderos turísticos, y detalla en un anexo único todos los trámites y requisitos aplicables a los concesionarios.", "summary_en": "This executive decree implements Law 6758 by establishing the regulatory framework for granting, transferring, renewing, terminating, and disciplining concessions within the Papagayo Gulf Tourist Pole (Guanacaste). It defines the administrative bodies —the Executing Office, the Board of Directors, and the Executive Directorate—, the qualifications for concessionaires (economic capacity, clean criminal record), and the procedures for project approval, plan endorsement, land-use changes, density compensation, and submission to condominium regimes. It governs performance guarantees, fees payable to the ICT and municipalities, and sanctions for non-compliance, including concession cancellation and remediation for environmental or archaeological damage. Provisions on access roads, marinas, and tourist docks are included, and a detailed appendix sets out all procedures and requirements applicable to concessionaires.", "court_or_agency": "", "date": "27/08/1996", "year": "1996", "topic_ids": [ "environmental-law-7554" ], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "concesión de obra pública turística", "bien demanial", "canon de la concesión", "zona marítimo terrestre", "Viabilidad Ambiental SETENA", "Plan Maestro General" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 1", "law": "Ley 6758" }, { "article": "Art. 1", "law": "Ley 6370" }, { "article": "Art. 18", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Art. 17", "law": "Ley 7554 (SETENA)" } ], "keywords_es": [ "concesión turística", "Polo Turístico Golfo Papagayo", "ICT", "Plan Maestro", "bien demanial", "daño ambiental", "canon municipal", "garantía de cumplimiento", "régimen condominal", "cambio de uso de suelo" ], "keywords_en": [ "tourist concession", "Papagayo Gulf Tourist Pole", "ICT", "Master Plan", "public domain", "environmental damage", "municipal fee", "performance guarantee", "condominium regime", "land-use change" ], "excerpt_es": "Artículo 20.—La restitución de daños y perjuicios procederá cuando se incurra en daño ambiental o arqueológico y se aplicará sin perjuicio de las sanciones penales que puedan corresponder y sin perjuicio de la eventual cancelación de la concesión y de la ejecución de la respectiva garantía.\n\nArtículo 14. Todo concesionario del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, en el ejercicio de su derecho de concesión, se encuentra obligado al cumplimiento de las siguientes disposiciones:\n[…]\nf) Las disposiciones contenidas en la respectiva Viabilidad Ambiental otorgada por la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA).", "excerpt_en": "Article 20.—Restitution for damages shall apply when environmental or archaeological damage is caused and shall be imposed without prejudice to any applicable criminal sanctions and without prejudice to the eventual cancellation of the concession and the execution of the respective guarantee.\n\nArticle 14. Every concessionaire of the Papagayo Gulf Tourist Project, in the exercise of their concession right, is obliged to comply with the following provisions:\n[…]\nf) The provisions contained in the respective Environmental Viability granted by the Technical Environmental Secretariat (SETENA).", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "Comprehensively regulates the concession regime for the tourist project, including procedures, requirements, fees, guarantees and sanctions, with an emphasis on environmental protection and compliance with the environmental feasibility granted by SETENA.", "summary_es": "Reglamenta integralmente el régimen de concesiones del proyecto turístico, incluyendo procedimientos, requisitos, cánones, garantías y sanciones, con énfasis en la protección ambiental y el cumplimiento de la viabilidad otorgada por SETENA." }, "pull_quotes": [ { "context": "Artículo 20 del Reglamento", "quote_en": "Article 20.—Restitution for damages shall apply when environmental or archaeological damage is caused and shall be imposed without prejudice to any applicable criminal sanctions and without prejudice to the eventual cancellation of the concession and the execution of the respective guarantee.", "quote_es": "Artículo 20.—La restitución de daños y perjuicios procederá cuando se incurra en daño ambiental o arqueológico y se aplicará sin perjuicio de las sanciones penales que puedan corresponder y sin perjuicio de la eventual cancelación de la concesión y de la ejecución de la respectiva garantía." }, { "context": "Artículo 14, inciso f) del Reglamento", "quote_en": "Every concessionaire of the Papagayo Gulf Tourist Project, in the exercise of their concession right, is obliged to comply with the following provisions: … f) The provisions contained in the respective Environmental Viability granted by the Technical Environmental Secretariat (SETENA).", "quote_es": "Todo concesionario del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, en el ejercicio de su derecho de concesión, se encuentra obligado al cumplimiento de las siguientes disposiciones: … f) Las disposiciones contenidas en la respectiva Viabilidad Ambiental otorgada por la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA)." }, { "context": "Artículo 2, inciso h) del Reglamento", "quote_en": "The Master Plan is a planning directive, indicating the guiding principles, general guidelines and master lines that shall guide and regulate urban or building planning and the land use of the Papagayo Gulf Tourist Project; all within the applicable legal limitations and whose nature, in addition to being technical, has normative and binding scope.", "quote_es": "El Plan Maestro es una figura directiva de planeamiento, en tanto señala los principios orientadores, las directrices generales y las líneas maestras que han de orientar y regular la planificación urbanística o edificatoria y el uso del suelo del Proyecto Turístico Golfo Papagayo; todo dentro de las limitaciones legales aplicables y cuya naturaleza además de técnica es de alcance normativo y obligatorio." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "nexus-sen-1-0034-616491", "kind": "cited_by_voto", "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección IV Res. 00041-2014" }, { "target_id": "norm-38228", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley 6758 Art. 1" }, { "target_id": "norm-1352", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley 6370 Art. 1" }, { "target_id": "norm-32006", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley 6043 Art. 18" }, { "target_id": "norm-27738", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley 7554 (SETENA) Art. 17" } ], "external": [ { "ref_id": "nexus-sen-1-0004-1024941", "url": "", "kind": "cited_by_voto", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00546-2021", "nexus_id": "sen-1-0004-1024941", "expediente": "110026401027CA" } ] }, "source_url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_texto_completo.aspx?param1=NRTC&nValor1=1&nValor2=54704&strTipM=TC&nValor3=0", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [ { "doc_id": "nexus-ext-1-0004-354255", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0004-1024941", "despacho": "Sala Primera de la Corte", "date": "09-Mar-2021", "expediente": "110026401027CA", "redactor": "Damaris María Vargas Vásquez", "descriptores": "Procedimiento administrativo, Debido proceso, Principio de nulidad por la nulidad misma", "restrictores": "Concepto y alcance, Debido proceso, Derecho de defensa", "tipoDocumento": "EXT", "numeroDocumento": "00546", "anno": "2021", "label": "Sala Primera de la Corte Res. 00546-2021", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/ext-1-0004-354255" }, { "doc_id": "nexus-ext-1-0034-152597", "parent_doc_id": "nexus-sen-1-0034-616491", "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección IV", "date": "16-May-2014", "expediente": "120018211027CA", "redactor": "Francisco J. 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Por tanto,\n\ndecretan:\n\nEl siguiente Reglamento a la Ley 6758, Ley para el\nDesarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.\n\nCAPITULO I\n\nDisposiciones generales\n\nArtículo\n1º-El presente Reglamento regula las funciones y responsabilidades de  la Oficina Ejecutora\n del Polo Turístico Golfo de Papagayo, así como el procedimiento para el\notorgamiento de las concesiones y cesiones de concesiones en el área destinada\npara la ejecución y desarrollo del Proyecto, cuya materialización descansa en\nlos proyectos turísticos específicos a desarrollar por los particulares. \n\n(Así reformado por\nel artículo 1 del decreto ejecutivo Nº 35962 del 12 de abril de 2010)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 2º-Definiciones y conceptos. Para\ntodos los efectos, cuando este Reglamento utilice los términos siguientes, debe\ndárseles las acepciones y contenido que a continuación se indica:\n\na) ICT: Instituto Costarricense de\nTurismo.\n\nb) Junta Directiva: Junta Directiva del\nInstituto Costarricense de Turismo.\n\nc) Consejo Director: Consejo Director\ndel Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.\n\nd) Oficina Ejecutora: Órgano de\ndesconcentración en grado máximo del Instituto, integrado por el Consejo\nDirector y  la Dirección Ejecutiva del Proyecto\nTurístico Golfo de Papagayo.\n\ne) Dirección Ejecutiva: Dirección\nEjecutiva del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.\n\nf) Proyecto: Proyecto Turístico Golfo Papagayo,\ndeclarado de utilidad pública y que comprende el área terrestre y marítima\nubicada dentro de los límites dispuestos por el artículo l de la Ley que\n\"Declara de utilidad pública los bienes inmuebles para realizar y ejecutar\nel proyecto turístico en Bahía Culebra o Papagayo\", Ley Nº 6370 del 3 de\nsetiembre de 1979, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 171 del 13 de\nsetiembre de 1979 y su reforma (en adelante Ley 6370).\n\n(Así\nreformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448\ndel 17 de enero del 2024)\n\ng) Concesionario: Persona física o\njurídica titular del derecho real administrativo derivado de la concesión\notorgada por el ICT.\n\nh) Plan Maestro: Herramienta para el control y\nregulación del uso de la tierra, zonificación, vialidad, densidades,\ncoeficiente de ocupación de superficie (COS), también conocido como\n\"cobertura\", así como las bases para el diseño de sitio y\nespecificaciones generales para el desarrollo del proyecto y la planificación\ndel desarrollo urbano del mismo, según el \"Reglamento Plan Maestro General\ndel Proyecto Turístico Golfo de Papagayo\", aprobado por la Junta Directiva\ndel ICT, en Sesión Ordinaria Nº 4572, artículo 2, inciso Vlll,\ncelebrada el día 10 de julio de 1995 y publicado en el Diario Oficial La Gaceta\nNº 140 del 24 de julio de 1995 y sus reformas.\n\nEl Plan Maestro es una figura directiva de\nplaneamiento, en tanto señala los principios orientadores, las directrices\ngenerales y las líneas maestras que han de orientar y regular la planificación\nurbanística o edificatoria y el uso del suelo del Proyecto Turístico Golfo\nPapagayo; todo dentro de las limitaciones legales aplicables y cuya naturaleza\nademás de técnica es de alcance normativo y obligatorio.\n\n(Así\nreformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448\ndel 17 de enero del 2024)\n\ni) Bien Demanial: Cada uno de los bienes\ninmuebles y sus atributos, declarados de utilidad pública, que componen el área\nde desarrollo del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, afectos por las Leyes 6370\ny 6758 al uso turístico y sobre cuyo destino legal el ICT ejerce un poder de\nadministración, vigilancia y control, siendo el fin turístico el criterio de\nafectación de tales inmuebles, los cuales pueden ser dados en concesión a\nparticulares por el ICT.\n\nDicha porción territorial comprende aquellas\náreas que hayan sido adquiridas por el ICT para el desarrollo del proyecto,\nabarcando área de zona pública inalienable de cincuenta metros, área de zona\nrestringida de ciento cincuenta metros y zona continental, entendida esta\núltima como el área que se ubica tierra adentro, más allá de los doscientos\nmetros de la zona marítimo terrestre del litoral Pacífico. El Proyecto\nTurístico Golfo Papagayo se ubica desde Punta Cabuyal\nal Norte, hasta un kilómetro al sur de Punta Ballena, prevaleciendo las\ncoordenadas de la Ley 6370 y abarca además, el área cubierta permanentemente\npor el mar ubicada dentro de dichas coordenadas, destinada a la edificación,\nadministración y explotación de marinas y atracaderos turísticos, dentro del\nProyecto Turístico Golfo de Papagayo, conforme a lo dispuesto por la Ley de\nConcesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley Nº 7744 de 19 de\ndiciembre de 1997 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº\n26 del 6 de febrero de 1998.\n\n(Así\nreformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448\ndel 17 de enero del 2024)\n\nj) Concesión: Acto administrativo de naturaleza\ncontractual acordado por la Junta Directiva del ICT a favor de una persona\nfísica o jurídica, que le confiere el derecho real administrativo, para un uso\nprivativo, exclusivo y excluyente, de tipo patrimonial sobre un bien demanial\ndentro del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo. Ese derecho real\nadministrativo le permite al Concesionario ejercer todos los atributos del\ndominio excepto el de enajenación de la tierra. A los efectos, el fin público\nturístico del Proyecto implica la facultad del Concesionario de usar,\ndisfrutar, transformar, edificar o coedificar,\ndefender, dar en garantía, gravar, segregar, ceder parcial o totalmente, el\nbien demanial concesionado, para el cumplimiento de su proyecto de desarrollo\nturístico, siempre bajo la vigilancia, control y aprobación del ICT.\n\n(Así\nreformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448\ndel 17 de enero del 2024)\n\nk) Contrato de Concesión: Documento\nsuscrito entre el ICT por medio de su representante y el Concesionario en el\ncual se estipulan los alcances del derecho real administrativo a que se refiere\nla concesión otorgada sobre el bien demanial según la normativa vigente, así como\nlos derechos y obligaciones de carácter particular referidos a la relación\nconcreta surgida entre el ICT y el Concesionario para la realización del\nproyecto específico de desarrollo turístico.\n\nl) Cesión de  la\nConcesión : Transmisión total o parcial de la titularidad de una concesión\nque celebra un Concesionario a favor de un tercero, para lo cual se requiere\nprevia y expresa autorización de  la Junta Directiva del ICT.\n\nm) Cesión Total de la Concesión : Transmisión total de la titularidad de una\nconcesión, en virtud de la cual el cesionario asume los términos, condiciones y\nobligaciones del contrato de concesión vigente para esa concesión. La\nautorización del ICT de la cesión total de la concesión comportará la\nsuscripción de un nuevo contrato con el cesionario, en los mismos términos y\ncondiciones del contrato original.  \n\nn) Cesión Parcial de la Concesión\n: Transmisión parcial de la titularidad de una concesión, en la que\nel acto de autorización por parte del ICT conllevará el otorgamiento de una\nnueva concesión a favor del cesionario, cuyos términos y condiciones se\nestipularán en el contrato de concesión que se suscriba con el cesionario, el\ncual, a pesar de constituir una concesión independiente respecto de aquella de\nla cual se deriva, conservará el plazo original de la concesión de la cedente.\nPara todo efecto jurídico el cesionario parcial de la concesión, debidamente\nautorizado por el ICT, tendrá la condición de titular de la concesión derivada\nadquirida.\n\no) Canon del ICT: Contraprestación pecuniaria\nque debe pagar el concesionario al ICT por el otorgamiento, prórroga, ajuste de\nplazo, cesión total o parcial de la concesión y de eventuales modificaciones de\nesta, cuyo monto se calculará conforme al procedimiento dispuesto en el punto\nIX) Procedimiento de indexación de valor de canon de cesiones y punto X)\nProcedimiento de indexación de valor de canon por otorgamiento, prórroga o\najuste, ambos del Anexo Único de este Reglamento.\n\n(Así\nreformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448\ndel 17 de enero del 2024)\n\np) Canon municipal: Contraprestación pecuniaria\nque debe pagar el Concesionario a la Municipalidad competente conforme a la Ley\nsobre la Zona Marítimo Terrestre, Ley N º 6043 del 2 de marzo de 1977, sus\nreformas (en adelante Ley 6043) y su Reglamento, respecto del área de la zona\nrestringida y zona pública concesionada por vía de excepción, que tuviere\nincluida dentro de su Concesión, siendo la base imponible el valor de la\nconcesión establecido por el ICT. En caso de que el área se concesione al\namparo de la Ley 7744 y su Reglamento, el canon a pagar a favor de la\nmunicipalidad respectiva será el establecido en dicha normativa.\n\n(Así\nreformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del\n17 de enero del 2024)\n\nq) Fin\nTurístico: Es el fin público último y supremo perseguido por la Ley Nº 6758,\nconsistente en el desarrollo turístico productivo del Proyecto Turístico Golfo Papagayo,\nello en armonía con los usos que se establezcan en el Plan Maestro del Proyecto\nTurístico Golfo Papagayo.\n\n(Así\nreformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448\ndel 17 de enero del 2024)\n\nr) Ley 6370: Ley que Declara de Utilidad Pública\nlos bienes inmuebles para realizar y ejecutar el proyecto turístico en Bahía\nCulebra o Papagayo, del 3 de setiembre de 1979 y sus reformas, publicada en el\nDiario Oficial La Gaceta Nº 71 del 13 de setiembre de 1979.\n\n(Así\nadicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448\ndel 17 de enero del 2024)\n\ns) APC: Plataforma y módulos de trámite digital\nde planos y permisos de construcción administrada por el Colegio Federado de\nIngenieros y Arquitectos, establecida en el artículo 1 del Reglamento para el\nTrámite de Revisión de los Planos para la Construcción, Decreto Ejecutivo Nº\n36550-MP-MIV AH-S-MEIC del 28 de abril del 2011, publicado en el Diario Oficial\nLa Gaceta Nº 117 del 17 de junio del 2011.\n\n(Así\nadicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448\ndel 17 de enero del 2024)\n\nt) Ley 6758: Ley que Regula la Ejecución del\nProyecto Turístico de Papagayo, Ley Nº 6758 del 4 de junio de 1982 y sus\nreformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 122 del 25 de junio de\n1982.\n\n(Así\nadicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448\ndel 17 de enero del 2024)\n\nu) Ley 6043: Ley sobre la Zona Marítimo\nTerrestre, Ley Nº 6043 del 2 de marzo de 1977 y sus reformas, publicada en el\nDiario Oficial La Gaceta Nº 52 del 16 de marzo de 1977.\n\n(Así\nadicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448\ndel 17 de enero del 2024)\n\nv) Ley 7744: Ley de Concesión y Operación de\nMarinas y Atracaderos Turísticos, Ley Nº 7744 de 19 de diciembre de 1997 y sus\nreformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 26 del 6 de febrero de\n1998.\n\n(Así\nadicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448\ndel 17 de enero del 2024)\n\n(Así reformado por el artículo 1 del decreto ejecutivo Nº\n35962 del 12 de abril de 2010)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo\n3º-El Proyecto será dirigido y administrado por  la Oficina Ejecutora\n, como órgano con desconcentración máxima, adscrito al ICT y dependiendo\ndirectamente de  la Junta Directiva\n del Instituto. A su vez  la Oficina Ejecutora\n estará integrada por un Consejo Director y  la Dirección Ejecutiva.\n\nEl\nConsejo Director estará formado por cinco miembros: El Presidente Ejecutivo del\nInstituto, quien lo presidirá, sustituido en sus ausencias por quien \n la Junta Directiva\n designe; dos representantes del Instituto y dos representantes de la empresa\nprivada. Todos los miembros deberán tener experiencia en actividades turísticas\ny serán nombrados libremente por  la Junta Directiva\n y pudiendo ser o no miembros de esta última. Permanecerán en sus cargos cinco\naños, renovables y dependen   a\nnivel disciplinario directamente de  la Junta Directiva.\n Su nombramiento podrá ser revocado en cualquier momento, para lo cual se\nconsiderarán servidores de confianza.\n\n(Así\nreformado por el artículo 1 del decreto ejecutivo Nº 35962 del 12 de abril\nde 2010)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 3 bis.-El\nConsejo Director es un órgano con funciones de dirección, fiscalización y\nrecomendación. No tiene responsabilidades en el campo de la administración\nejecutiva del proyecto. Son responsabilidades del Consejo Director:\n\na) Revisar y ajustar periódicamente el Plan Maestro, recomendando a  la Junta Directiva la\naprobación de las modificaciones que fueren necesarias, con la correspondiente publicación en  La\nGaceta.\n\nb) Recomendar a  la Junta Directiva el\ndictado o la reforma de los reglamentos de operación del Proyecto.\n\nc) Autorizar, previo dictamen técnico y jurídico, la realización de\nconcursos públicos para la adjudicación de áreas libres en el Proyecto\nTurístico Golfo de Papagayo.\n\nd) Aprobar los planes de desarrollo propuestos por los concesionarios\npara la adecuada ejecución de su concesión.\n\ne) Recomendar a  la Junta Directiva , con\nfundamento en los criterios técnico y legal, el otorgamiento, prórroga, cesión,\ngravamen, traspaso en fideicomiso, sometimiento en condominio o al régimen de\nsociedad de inversión, cancelación, extinción y el rescate de concesiones.\n\nf) Recomendar a la Junta Directiva la determinación del monto del\ncanon que se debe pagar al ICT por concepto del otorgamiento de la concesión,\nprórroga, ajuste de plazo, cesiones y para todos aquellos otros actos\ndispuestos en este reglamento.\n\n(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto\nejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\ng) Aprobar el presupuesto de  la Oficina\nEjecutora , así como sus modificaciones.\n\nh) Fiscalizar el trabajo y ejercer la potestad disciplinaria sobre\nel director ejecutivo. En ausencia de normativa específica se aplicará\nsupletoriamente el régimen disciplinario del Instituto.\n\n(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto\nejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\ni)  Emitir la normativa interna que regule su actividad y\nfuncionamiento como órgano colegiado. \n\nj)  Todas las que se deriven del marco jurídico que regula el Proyecto\nTurístico Golfo de Papagayo. \n\nk) Nombrar al director ejecutivo. Los\nfuncionarios del ICT con cargo a su presupuesto, serán nombrados por la\nGerencia General del ICT, según recomendación del director ejecutivo,\ncorrespondiendo a esta el ejercicio de la potestad disciplinaria sobre los\nmismos.\n\n(Así adicionado el\ninciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de\nenero del 2024)\n\n(Así adicionado por el artículo 2 del decreto\nejecutivo Nº 35962 del 12 de abril de 2010)\n\n Ficha articulo\n\n   \nArtículo 3 ter.- La Dirección Ejecutiva estará\ncompuesta por un Director Ejecutivo y contará con el personal necesario para el\ncorrecto ejercicio de sus funciones .Al personal del ICT destacado en  la\nDirección Ejecutiva le serán aplicables en todos sus extremos y sin excepciones\nlas disposiciones legales y reglamentarias a que están sujetos todos los\nfuncionarios de  la Institución. La Dirección Ejecutiva es el órgano\nresponsable directo  de\nla administración total del proyecto y responde plenamente por su adecuado\nfuncionamiento. Tal órgano podrá tener sus propios niveles de subdirección,\njefaturas y personal. El Director Ejecutivo es el funcionario de mayor\njerarquía en materia administrativa\n\n    Son funciones de \nla Dirección Ejecutiva , bajo la absoluta responsabilidad del Director\nEjecutivo:\n\na) Ejecutar todos acuerdos que el Consejo Director le encomiende.\n\nb) Ejercer la dirección, coordinación, administración y control\nconstante sobre el desarrollo general del Proyecto con el propósito de asegurar\nque el mismo se ejecute de conformidad con la normativa y disposiciones\ninternas y externas vigentes.\n\nc) Emitir el criterio técnico correspondiente para el otorgamiento,\nprórroga, cesión, gravamen, traspaso en fideicomiso, sometimiento en condominio\no al régimen de sociedad de inversión, cancelación, extinción y el rescate de\nconcesiones.\n\nd) Elaborar el proyecto de presupuesto de  la\nOficina Ejecutora , así como sus modificaciones.\n\ne) Ejecutar el presupuesto aprobado por el Consejo Director.\n\nf)  Recomendar cuando corresponda la revisión y ajuste periódico del\nPlan Maestro.\n\ng) Recomendar la realización de concursos públicos para la adjudicación\nde áreas libres en el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.\n\nh) Proponer la emisión de la normativa interna necesaria para la\ncorrecta y oportuna ejecución del Proyecto.\n\ni)  Velar por una adecuada coordinación del Proyecto Papagayo con las\ndistintas instituciones públicas involucradas y relacionadas con el\nmismo. \n\nj) Coordinar las acciones necesarias para contar con un sistema de\ninformación de acceso público sobre las concesiones otorgadas y su respectiva\nactualización.\n\n(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto\nejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\nk) Fiscalizar, en conjunto con el Departamento Financiero del ICT,\nel control presupuestario sobre los procesos, transacciones, operaciones\nrelativas a las obras de infraestructura de inversión pública que le compete\ndesarrollar al Proyecto; así como inversiones para la planificación, el\ndesarrollo, ejecución, promoción y mercadeo del Proyecto Turístico Golfo\nPapagayo, para lo cual deberá coordinar con el Departamento de Mercadeo del\nICT.\n\n(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto\nejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\nl)  Administrar el recurso humano y financiero.\n\nm)        Comunicar\na  la Municipalidad respectiva, una vez\nadjudicada en firme una concesión o autorizada una cesión total o parcial de\nuna concesión, el concesionario responsable del pago del canon municipal.\n\nn) Las que le instruya el Consejo Director y todas las que se deriven\ndel marco jurídico que regula el Proyecto.\n\n(Así adicionado por\nel artículo 2 del decreto ejecutivo Nº 35962 del 12 de abril de 2010)\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO II\n\nDe las concesiones\n\nArtículo 4. El ICT podrá otorgar concesiones en\ntodas las áreas del Proyecto que hayan sido adquiridas y declaradas de utilidad\npública mediante Ley 6370, que sólo podrán ser utilizadas para dicho Proyecto y\nque se encuentran sometidas a las normas técnicas del Plan Maestro General por\nla Junta Directiva del ICT para formar parte del Proyecto Turístico Golfo\nPapagayo, afectas al fin público de uso turístico. Podrán otorgarse concesiones\na personas físicas, nacionales o extranjeras y en cuanto a personas jurídicas\nsólo se otorgarán concesiones a entidades constituidas y domiciliadas en el\npaís.\n\nLas personas físicas, las jurídicas, así como\nlos representantes legales, miembros de Junta Directiva, Apoderados y Administradores\ncon representación de una persona jurídica, que presenten la solicitud para\nconvertirse en adjudicatarios de una concesión deberán cumplir con lo\nestablecido en el respectivo cartel, acreditar su carencia de antecedentes\npenales en el ejercicio de su cargo y su capacidad económica para la ejecución\nde los proyectos, ante el Consejo Director. Para acreditar la carencia de\nantecedentes penales y capacidad económica, el interesado deberá cumplir con\nlos requisitos establecidos en el Anexo único de este Reglamento, punto 11)\nRequisitos para demostrar la capacidad económica y punto 111) Requisitos para\ndemostrar la carencia de antecedentes penales.\n\nTodo cambio de socios y representantes legales\nde una persona jurídica concesionaria, así como la fusión de sociedades\nmercantiles concesionarias, en virtud de lo establecido en los artículos 19, 22\ny Capítulo Décimo del Código de Comercio, Ley Nº 3284 del 30 de abril de 1964 y\nsus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 119 del 27 de mayo de\n1964, debe ser acreditado al ICT dentro de los treinta días hábiles siguientes\na que haya operado dicho cambio, aportando la documentación legal establecida\nen el Anexo único de este Reglamento, punto IV) Requisitos para acreditación de\nnuevos representantes legales y traspaso de capital social. En caso que el\ncambio sea únicamente de representantes legales, el plazo para informar al ICT,\niniciará a partir de la respectiva inscripción en el Registro de Personas\nJurídicas.\n\nQuien pretenda adjudicarse una concesión deberá\nademás cumplir con los requisitos establecidos en el cartel del respectivo\nconcurso.\n\nQuien pretenda adquirir mediante cesión una\nconcesión deberá cumplir con lo establecido en el Anexo único de este\nReglamento, punto V) Requisitos para Cesión de Concesión Total o Parcial.\n\n(Así reformado por el\nartículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 5. Las concesiones se otorgarán previo\nconcurso público, cuyo pliego de condiciones deberá publicarse en el Diario\nOficial La Gaceta y en un diario de circulación nacional.\n\n(Así reformado por el\nartículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024) \n\n Ficha articulo\n\nArtículo 6. Las solicitudes de concesión serán\nestudiadas en forma detallada, para verificar el cumplimiento de los\nrequerimientos establecidos en el pliego de condiciones del concurso. Este análisis\nle corresponde hacerlo al personal técnico de la Oficina Ejecutora y de la\nAsesoría Legal del ICT en los aspectos estrictamente legales, cuyo informe será\nla base de la recomendación del Consejo Director para la adjudicación de la\nconcesión.\n\nEl Consejo Director hará su recomendación a la\nJunta Directiva del Instituto, la cual tomará la decisión final.\n\n(Así reformado por el\nartículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 7°—La Junta Directiva del Instituto\notorgará las concesiones conforme a los proyectos presentados v serán escogidos los que\nsean más convenientes para los intereses del país y cumplan con los requisitos legales y\nreglamentarios establecidos mediante resolución razonada.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nArtículo 8°—Una vez adjudicada la concesión o\nconcesiones se publicará la resolución que así lo disponga en el Diario Oficial\n\"La Gaceta\".\n\n \n\n Ficha articulo\n\nArtículo 9. El plazo original de las concesiones\nserá de un máximo de 50 años. La determinación del plazo deberá estar\ndebidamente motivada, y fundamentada en un análisis objetivo y técnico a\nrealizar por la administración.\n\nEn aquellos casos en que el plazo de la\nconcesión sea menor a cincuenta años, el concesionario podrá solicitar en\ncualquier momento, en forma debidamente justificada y razonada, el ajuste del\nplazo de su concesión, el cual nunca podrá exceder el plazo máximo estipulado\nen este artículo.\n\nEl acto que apruebe la ampliación del plazo\ndeberá fundarse en estudios técnicos realizados al efecto, debiendo el\nconcesionario estar al día con el cumplimiento de lo establecido en el artículo\n14 del presente reglamento, lo cual deberá ser verificado por la Dirección\nEjecutiva. Todo trámite de ajuste de plazo se realizará conforme el\nprocedimiento descrito en el Anexo único de este reglamento, punto XI)\n\"Procedimiento de ajuste de plazo de las concesiones.\n\n(Así reformado por el\nartículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 10. Se podrá otorgar prórrogas\nconsecutivas del plazo concedido por la Junta Directiva del ICT, salvo que el\ninterés público justifique el rescate de la concesión conforme a lo dispuesto por\nel artículo quince de la Ley Reguladora de este Polo Turístico.\n\nEl nuevo plazo solicitado deberá justificarse en\nlas necesidades del proyecto y ser acorde al mismo, todo siempre y cuando el\nconcesionario mantenga los requisitos exigidos para ello, conforme a las\nobligaciones establecidas en la concesión y a las leyes y reglamentos que rigen\nel Polo Turístico Golfo Papagayo. Para ello, la Dirección Ejecutiva verificará\nque el área y sus edificaciones e instalaciones se mantengan en buen estado de\nconservación y que el concesionario solicitante esté al día en el cumplimiento\nde sus obligaciones contractuales y normativas. No podrá solicitarse la\nprórroga del plazo si al menos no ha transcurrido la mitad del plazo otorgado\noriginalmente.\n\nLa solicitud de prórroga deberá hacerla el\nconcesionario al Consejo Director dentro del año anterior al vencimiento del\nplazo de la concesión, salvo que el contrato de concesión haya dispuesto un\nprocedimiento diferente de prórroga. Por cada prórroga deberá el concesionario pagar\nal ICT el canon correspondiente ajustado conforme el procedimiento establecido\nen el punto X) Procedimiento de Indexación de Valor de Canon por otorgamiento,\nprórroga o ajuste, Anexo único del presente Reglamento.\n\n(Así reformado por el\nartículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo\n11.-El rescate de concesiones por razones de evidente interés público\nprocederá previo pago de las indemnizaciones que correspondan, conforme al avalúo\nque  la Dirección General\n de  la Tributación Directa\n emita al efecto.\n\nDentro\ndel marco de lo dispuesto en el  artículo\n15 de  la Ley Reguladora\n de este Polo Turístico, el ICT podrá rescatar en forma temporal y precautoria\nla administración de un proyecto turístico en el Polo Turístico Golfo de\nPapagayo, siempre y cuando haya motivo fundado en interés público, fuerza\nmayor, caso fortuito y o peligro de afectación a derechos de terceros de buena\nfe, todo lo cual deberá quedar acreditado y debidamente justificado. En todo\ncaso el ICT deberá notificar y poner en conocimiento por los medios que\nconsidere oportunos, de la medida a adoptar a todo aquel que resulte con un\ninterés legítimo.\n\n(Así reformado por\nel artículo 1 del decreto ejecutivo Nº 35962 del 12 de abril de 2010)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 11\nbis. Procederá la declaratoria de extinción de las concesiones por las causales\nestablecidas en el artículo 14 de la Ley 6758. Una vez extinguida una\nconcesión, todos los derechos y potestades que le correspondan al concesionario\nde acuerdo con esta ley, volverán al Instituto, salvo en el caso de derechos\nreales de concesiones filiales sometidas al régimen condominal\nque pertenezcan a terceros cesionarios, donde la filial volverá al\nconcesionario maestro original, debiendo éste asumir el compromiso de la\nejecución del proyecto turístico establecido en el contrato de concesión.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 12. Corresponde a la Junta Directiva\nautorizar el otorgamiento de concesiones, las modificaciones al Plan Maestro\nGeneral, las cesiones totales o parciales, la segregación, toda clase de gravámenes,\nasí como los traspasos en propiedad fiduciaria de las concesiones, al igual que\nel sometimiento de la concesión en condominio, el traspaso de las concesiones a\nsociedades administradoras de fondos de inversión y las fusiones mercantiles de\nlas personas jurídicas concesionarias por absorción de las que resulte un nuevo\nconcesionario, cambio de uso de suelo, compensación de densidad y cobertura y\nen general de todo acto que afecte el derecho real administrativo de la\nconcesión, que requiera modificación del contrato de concesión. En aquellos\ncasos que el acto aprobado requiera su inscripción registral, se requerirá de\nprevio informe técnico y legal.\n\nTodo adjudicatario de una concesión, así como en\ncaso de prórroga o ajuste, deberá pagar el canon de concesión al ICT. Dicho\nvalor, será ajustado siguiendo el procedimiento establecido en el Punto X.\nProcedimiento de Indexación de Valor del canon por otorgamiento, prórroga o\najuste, del Anexo Único del presente Reglamento.\n\nLos adquirentes por cesión o traspaso de una\nconcesión, deberán demostrar que cumplen todos los requisitos para ser\nconcesionarios.\n\nEn el caso de cesiones parciales o totales o por\ntratarse de adjudicatarios en los procesos de ejecución de las garantías\nconstituidas sobre las concesiones sin interés en el desarrollo de la\nconcesión, deberán acreditar los requisitos establecidos en el Punto V)\nRequisitos para Cesión de concesión total o parcial, del Anexo Único del\npresente Reglamento y Decreto Ejecutivo 29794-MP-TUR del 30 de agosto del 2001,\ndenominado \"Reglamento de Garantías Reales que gravan las Concesiones del\nPolo Turístico Golfo Papagayo\" publicado en La Gaceta N º 180 del 19 de\nsetiembre del 2001 y sus reformas, respectivamente.\n\nEn los casos de cesiones totales o parciales\ndeberá pagarse al ICT un canon de cesión, una vez en firme el acuerdo de la\nJunta Directiva del ICT mediante el cual se da la aprobación de la cesión\nparcial o total y previo a la firma del contrato respectivo.\n\nDicho monto será ajustado por el ICT según el\nprocedimiento descrito en el Anexo único de este reglamento, Punto IX)\nProcedimiento de Indexación de Valor de Canon de Cesiones. El concesionario\ndeberá pagar al ICT el canon de traspaso que corresponda, según el terreno a\nceder y el valor indexado del canon a la fecha de la solicitud.\n\nEn caso de solicitud de cesión y posterior\nreunión de concesiones, deberá solicitarse el ajuste a fin de equiparar el\nplazo de las concesiones reunidas, para lo cual deberá cumplirse con el punto\nXI \"Procedimiento para ajuste de plazo de las concesiones\",\nestablecido en el Anexo único de este Reglamento.\n\n(Así reformado por el\nartículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 13. El otorgamiento de concesiones,\ncesiones totales o parciales, gravámenes, traspaso en fideicomiso, afectación\nal régimen de condominio, traspaso a sociedades administradoras de fondos de\ninversión y en general aquellos actos que afecten el derecho real\nadministrativo registrado deberá inscribirse en el Registro de Concesiones del\nRegistro Nacional.\n\nEn los casos de cesiones totales o parciales, el\nadquirente se tendrá para todo efecto como concesionario, en razón de lo cual,\nfirme el acuerdo de la Junta Directiva en el que se autoriza la cesión, se\nprocederá con la suscripción del contrato de concesión con el cesionario y la\nescritura pública correspondiente ante Notario Público contratado por el\nconcesionario.\n\nLa suscripción por parte del representante del\nICT de la escritura pública que deba presentarse al Registro Nacional para su\ninscripción, se entiende limitada a otorgar el consentimiento para que\ncualesquiera actos de los indicados en este artículo se efectúe por las partes,\nquedando dicho instrumento público sujeto al cumplimiento de los requisitos\ndispuestos en el Decreto Ejecutivo que \"Crea Registro Concesiones del\nProyecto Turístico Golfo Papagayo en Bahía Culebra\", Decreto Ejecutivo Nº\n22489-MP-J-TUR del 2 de setiembre de 1992 y sus reformas, publicado en el\nDiario Oficial La Gaceta Nº 174 del l O de septiembre de 1993; en los artículos\n73, 81 y siguientes del Código Notarial, Ley Nº 7764 del 17 de abril de 1998 y\nsus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 98 del 22 de mayo de\n1998 y en los artículos 448 y siguientes del Código Civil, Ley Nº 63 del 28 de\nsetiembre de 1887 y sus reformas.\n\n(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448\ndel 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 14. Todo concesionario del Proyecto\nTurístico Golfo de Papagayo, en el ejercicio de su derecho de concesión, se\nencuentra obligado al cumplimiento de las siguientes disposiciones:\n\na) Las regulaciones dispuestas por la Ley Nº\n6758.\n\nb) Las disposiciones del presente reglamento.\n\nc) Lo dispuesto en el Plan Maestro General\naprobado por la Junta Directiva.\n\nd) Lo estipulado en el contrato de concesión\nrespectivo.\n\ne) Lo establecido en el Plan de Desarrollo del\nproyecto específico aprobado por la Junta Directiva del Instituto y el\nCronograma de Ejecución del Proyecto.\n\nf) Las disposiciones contenidas en la respectiva\nViabilidad Ambiental otorgada por la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA).\n\ng) Los reglamentos y las disposiciones que emita\nla Junta Directiva del ICT para el funcionamiento del Proyecto.\n\nh) Cumplimiento de todas las obligaciones\ntributarias y pecuniarias con la municipalidad respectiva.\n\ni) Estar al día con las obligaciones obrero\npatronales que establece la Ley Constitutiva de la Caja Costarricense de Seguro\nSocial, Ley Nº 17 del 22 de octubre de 1943 y sus reformas; así como con el\nFondo de Desarrollo Social y Asignaciones Familiares (FODESAF) según la Ley de\nDesarrollo Social y Asignaciones Familiares, Ley Nº 5662 del 23 de diciembre de\n1974 y sus reformas;\n\nj) Estar al día con el impuesto a las personas\njurídicas, según lo establece la Ley de Impuesto a las Personas Jurídicas, Ley\nNº 9428 del 21 de marzo del 2017 y sus reformas.\n\nk) Estar al día con sus obligaciones\ntributarias ante el Ministerio de Hacienda.\n\nl) Estar al día con el suministro de\ninformación establecido en el capítulo denominado \"Transparencia y\nbeneficiarios finales de las personas jurídicas y otras estructuras\njurídicas\", de la Ley para Mejorar la Lucha contra el Fraude Fiscal, Nº\n9416 del 14 de diciembre de 2016.\n\nm) Pago al ICT del monto de canon de\notorgamiento, prórroga, ajuste y cesión total o parcial, una vez que la Junta\nDirectiva autorice el acto administrativo correspondiente y previo a la firma\ndel contrato respectivo.\n\nSe considerará que el concesionario se\nencuentra al día con sus obligaciones en aquellos casos en los que haya\nimpugnado formalmente los montos pretendidos por las autoridades\nadministrativas de conformidad con el procedimiento indicado por las leyes y\nregulaciones aplicables para estos efectos. Lo anterior siempre y cuando la\ndeuda no haya sido ratificada mediante resolución firme a nivel administrativo\nque resuelva dicha impugnación. El cumplimiento de estas condiciones se\nverificará por parte de la Dirección Ejecutiva del Proyecto Turístico Golfo\nPapagayo.\n\n(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 14 bis. Todo concesionario del Proyecto\nTurístico Golfo de Papagayo cuya concesión se encuentre total o parcialmente\nubicada dentro de la zona marítimo terrestre, deberá pagar por el uso de dicha\nárea a favor de la Municipalidad competente un canon anual conforme lo dispone\nel artículo 18 de la Ley Nº 6758.\n\nPara la determinación del monto a pagar por\nconcepto de este canon anual, la municipalidad solicitará al ICT le acredite el\nvalor de la concesión otorgada, la cual se calculará a razón del valor vigente\ndel canon de concesión. Dicho valor, será ajustado siguiendo el procedimiento\nestablecido en el punto X Procedimiento de Indexación del canon por\notorgamiento, prórroga o ajuste, del Anexo Único del presente Reglamento.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 14 Ter. Todo trámite que sea gestionado\npor los administrados, deberá ser resuelto en el plazo no mayor a treinta días\nnaturales a partir de la presentación de la solicitud, siempre y cuando el\nadministrado aporte la información de manera completa. Los requisitos para cada\ntrámite serán los establecidos en el Anexo único de este reglamento. Dentro de\nese plazo de treinta días naturales establecido, la Dirección Ejecutiva contará\ncon un plazo de ocho días naturales para rendir el criterio técnico y la\nAsesoría Legal contará con ocho días naturales para rendir el respectivo\ncriterio legal.\n\nEn aplicación de la Ley de Protección al\nCiudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Ley N º 8220 del\n4 de marzo de 2002 y sus reformas (en adelante Ley 8220), la Administración\npodrá hacer una única prevención al administrado a efectos que por una única\nvez y por escrito, complete los requisitos omitidos en la solicitud o el\ntrámite, o que aclare, subsane la información, lo anterior en un plazo de\nveinte días hábiles. Esta prevención hecha al administrado, suspende el plazo con el que cuenta la\nAdministración para resolver la solicitud presentada.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 14 quater.\nEl Concesionario podrá suscribir con terceros contratos de administración u\noperación para las edificaciones que construya sobre el terreno concesionado\nsiempre y cuando dicho contrato sea inherente a la operación y uso autorizado\nde dicha concesión. La suscripción de dichos contratos, no requerirá\nautorización expresa del ICT. Una vez suscrito el contrato de administración u\noperación, deberá el concesionario comunicarlo al lCT.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n \n\n Ficha articulo\n\nArtículo 15. Todos los ingresos\nobtenidos por la administración del Proyecto serán transferidos al Fondo creado\npor el artículo 7 de la Ley 6758, cuyo presupuesto cubrirá todos los gastos e\ninversiones para el desarrollo y ejecución del del\nProyecto Turístico Golfo Papagayo incluyendo su mantenimiento, promoción y\nmercado.\n\n(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024) \n\n Ficha articulo\n\nArtículo 16. Los adjudicatarios de concesiones sean por concurso o por cesión de derechos, salvo el\ncaso de adjudicatarios resultantes de un proceso de ejecución de garantía sobre una concesión sin\ninterés en su desarrollo, deberán rendir al JCT una garantía de cumplimiento que respalde la\nejecución de sus proyectos de hasta un cuatro por ciento (4%) del valor estimado de cada etapa del\nproyecto a realizar, que le hubiere sido aprobado. La fijación respectiva la hará la Dirección\nEjecutiva una vez que se apruebe el proyecto a ejecutar, tomando en consideración la inversión\nacumulada de la etapa anterior. Para proyectos de hasta diez millones de dólares ($10,000,000.00)\ndeberán rendir una garantía del 4% del valor de la etapa; para proyectos más de diez millones de\ndólares ($10,000,000.00) y hasta cien millones de dólares ($100,000,000.00) deberán rendir una\ngarantía del 2% del valor de la etapa y para proyectos superiores a los cien millones de dólares\n($100,000.000.00) deberán rendir una garantía del 1 % del valor de la etapa.\n\nEstos montos serán actualizados cada cuatro años\nutilizando la metodología de indexación establecida en el procedimiento\nestablecido en el punto X. Procedimiento de Indexación de Valor del canon, del\nAnexo Único del presente Reglamento.\n\n(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 16 bis. Por vía de excepción y previa\naprobación de la Junta Directiva, será posible dispensar de la rendición de la\ngarantía de cumplimiento, cuando la ejecución del proyecto a que se ha obligado\ncontractualmente el concesionario, resulta materialmente imposible por el\nacaecimiento de circunstancias sobrevinientes y no imputables a éste, lo cual\ndeberá ser solicitado directamente y fehacientemente demostrado por el mismo\nconcesionario y comprobado por la Dirección Ejecutiva.\n\nEn un plazo de 15 días naturales posteriores a\nla solicitud, la Dirección Ejecutiva elaborará el informe técnico respectivo,\nque será conocido por el Consejo Director, quien recomendará lo pertinente a la\nJunta Directiva.\n\nEn el momento en que cese la circunstancia\nsobreviniente, así comunicado oportunamente por el concesionario o verificado\npor la Dirección Ejecutiva, la garantía de cumplimiento deberá ser ajustada al\nporcentaje de garantía que corresponda contractualmente en un plazo no mayor a\n30 días hábiles a partir del comunicado de ajuste realizado por la Dirección\nEjecutiva.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 16 ter. Es una obligación del\nconcesionario mantener vigente la garantía de cumplimiento mientras no haya\ncumplido con la totalidad de las obligaciones de desarrollo que le hayan sido\naprobadas. Las garantías de cumplimiento cuando sean rendidas mediante títulos\nemitidos al efecto podrán tener una vigencia inferior al plazo de la etapa de\ndesarrollo que se garantiza, pero deberán ser renovadas en tiempo y forma antes\nde su vencimiento.\n\nSi un día hábil antes del vencimiento de la\ngarantía, el concesionario no ha prorrogado su vigencia, el ICT podrá hacerla\nefectiva en forma preventiva y mantener el dinero en una cuenta bajo su\ncustodia, el cual servirá como medio resarcitorio en caso de incumplimiento.\n\nEn aquellos casos de títulos valores cuya renovación\nsea posible únicamente el día de su vencimiento, el trámite de renovación ante\nel ICT, deberá iniciarse previo a su vencimiento.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 16 quater. La\ndevolución parcial de la garantía de cumplimiento podrá operar a solicitud del\nconcesionario y por aprobación expresa del Consejo Director, previo análisis\ntécnico de la Dirección Ejecutiva.\n\nLa devolución parcial podrá darse por una única\nvez después de alcanzar al menos el 50% del avance de las obras de la etapa que\nse respalda y será en proporción al cumplimiento de las obras ejecutadas.\n\nPara la devolución parcial de la garantía de\ncumplimiento, el concesionario deberá demostrar fehacientemente el avance de\nlas obras, el cual deberá ser coincidente con el cronograma de obras aprobado,\naportando una Tabla de Avance de Obras que contemple la inversión realizada y\nsu porcentaje, acompañada de una declaración jurada simple que afirme la\nveracidad de los datos consignados.\n\nLa devolución final de la garantía de\ncumplimiento se realizará previa solicitud del concesionario y será aprobada\npor el Consejo Director con apoyo del informe técnico de la Dirección Ejecutiva\nsobre el cabal cumplimiento de las obligaciones respaldadas y no deberá exceder\nel plazo de 60 días naturales, salvo que por criterio técnico fundamentado se\njustifique un retraso en tal devolución.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 16 quinquies.\nEn caso de existir incumplimientos imputables al concesionario, el ICT podrá\niniciar el procedimiento de ejecución de dicha garantía dentro del plazo de los\ndiez días hábiles siguientes a la notificación de la resolución de la Junta\nDirectiva del ICT que declare en firme el incumplimiento. La ejecución de la\ngarantía de cumplimiento no exime al concesionario de indemnizar al ICT por los\ndaños y perjuicios que no cubra esa garantía.\n\nComo garantías de cumplimiento sólo se aceptarán\nlas indicadas en el artículo 111 del Reglamento a la Ley General de\nContratación Pública, Nº 9986 del 27 de mayo del 2021.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 17. Una vez adjudicada la concesión o\nautorizada la cesión total o parcial de la concesión, deberá firmarse el\ncontrato respectivo en un plazo no mayor a tres meses posteriores a la\nnotificación del acuerdo firme de la Junta Directiva. Dentro del plazo de\ntreinta días hábiles a partir de la firma del contrato de concesión, deberá\nfirmarse la escritura pública para efectos registra les.\n\nLa adjudicación o la cesión deberán tramitarse\npara su inscripción en el Registro de Concesiones del Registro Nacional, en un\nplazo no mayor a dos meses a partir de la firma de la escritura pública\nmediante la cual se formalice para efectos registrales.\n\nDentro de los seis meses siguientes a la\nsuscripción del contrato, deberán iniciarse los trámites de los permisos\ncorrespondientes, los cuales deberán ser tramitados diligentemente por el\nconcesionario. Esto, salvo el caso de cesiones para uso residencial turístico o\npor tratarse del caso de adjudicatarios en los procesos de ejecución de\ngarantías sobre las concesiones sin interés en el desarrollo de la concesión.\nEn todo caso, el concesionario deberá informar a la Dirección Ejecutiva el\nestado del trámite de los permisos gestionados.\n\nLa obra deberá de iniciarse dentro de los tres\nmeses siguientes a la obtención de todos los permisos y autorizaciones\nnecesarios.\n\nEn el caso de las concesiones para uso\nresidencial turístico y en aras de la consecución del fin público que persigue\nel Polo Turístico Golfo Papagayo, el plazo para construir la residencia no\ndeberá sobrepasar el equivalente a una quinta parte del tiempo del plazo total\nde la concesión original. En el caso de cesiones parciales o totales, en las\nque haya un plazo residual menor al plazo para construir la residencia señalado\nsupra, el plazo para construir será hasta el vencimiento del plazo de la\nconcesión.\n\nEl plazo para construir la residencia, iniciará\na partir de la aprobación por parte de la Junta Directiva de la concesión\notorgada para uso residencial turístico.\n\nLos plazos otorgados por el ICT al concesionario\npara el cumplimiento de las obligaciones contractuales, podrán ser prorrogados\npor la Junta Directiva del ICT previa recomendación del Consejo Director,\nmediante acuerdo en firme debidamente motivado y justificado, a solicitud del\nconcesionario. El plazo de conclusión de la obra se definirá en el contrato de\nconcesión.\n\nCualquier cambio de proyecto deberá cumplir con\nlos requisitos establecidos en el Punto l.\n\nTrámite de aprobación y visado de planos, Anexo\nÚnico del presente reglamento.\n\nDe conformidad con el marco legal que regula el\nProyecto Turístico Golfo de Papagayo (artículo 3 bis inciso a) del presente\nReglamento), el ICT puede modificar el mapa de zonificación conocido como Plan\nMaestro variando el uso de suelo destinado originalmente a cada concesión,\nsiempre y cuando se mantenga el destino turístico. El cambio o adición del uso\nde suelo del área concesionada podrá ser total o parcial del uso vigente. La\nmodificación o adición de uso de suelo deberá estar debidamente justificada,\nmotivada y fundamentada ya sea por una causa sobreviniente o una mejora en la\ncalidad de la propuesta, demostrando que existe un incremento de los beneficios\nde encadenamiento socio-económicos. No procederán cambios de uso de suelo que\nno hayan sido solicitados por el concesionario o que, desmejoren la propuesta\ninicialmente convenida con el ICT. Los estudios de base y la solicitud de\ncambio de uso de suelo deberán ser analizados a la luz del Plan Maestro General\ndel Polo Turístico del Golfo Papagayo y su Reglamento. Los estudios de base y\nla solicitud de cambio de uso de suelo deberán ser analizados a la luz del Plan\nMaestro General del Polo Turístico del Golfo Papagayo y su Reglamento.\n\n(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 17\nbis. Aquellos concesionarios que se vean afectados en la ejecución de sus\nproyectos y en la operación del proyecto correspondiente por causas de fuerza\nmayor o cualquier circunstancia sobreviniente que no le sea imputable, podrán\nsolicitar a la Junta Directiva del ICT, la suspensión temporal de las\nobligaciones contractuales. Lo anterior, deberá ser demostrado por el\nconcesionario y comprobado por la Dirección Ejecutiva del Proyecto Turístico\nGolfo Papagayo. Una vez que cese la causal de suspensión y dentro del plazo de\n30 días hábiles, deberán presentar ante la Dirección Ejecutiva cronograma de\nejecución de obras actualizado. La falta de capacidad económica del\nconcesionario salvo por razones de fuerza mayor o caso fortuito, no será\nconsiderada como circunstancia sobreviniente para el desarrollo del proyecto.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 17 ter. Corresponde a la Junta\nDirectiva autorizar cualquier modificación de las disposiciones técnicas y\nprincipios orientadores del Plan Maestro General. Los proyectos turísticos a\ndesarrollar deberán ajustarse a las regulaciones técnicas establecidas en el\nPlan Maestro. En caso que se requiera compensación de área con otros lotes o\nfincas pertenecientes al mismo concesionario y en el tanto se trate del mismo\nproyecto turístico, el concesionario deberá cumplir con los requisitos\nestablecidos en el Punto VIII, denominado \"Requisitos para Compensación de\nDensidad en las Concesiones\" del Anexo único de este reglamento.\n\nCorresponde a la Dirección Ejecutiva la\nvigilancia del cumplimiento de las normas técnicas.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO III\n\nDel régimen disciplinario\n\nArtículo 18. Se considerará falta\ndisciplinable del concesionario el incumplimiento, de sus obligaciones legales,\nreglamentarias y contractuales, aplicables específicamente a su condición.\n\n(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo\n19.-Serán sanciones aplicables a los concesionarios:\n\na.\nAmonestación escrita;\n\nb.\nRestitución de daños y perjuicios;\n\nc.\nEjecución de garantías; y\n\nd.\nCancelación de la concesión\n\nLa\namonestación escrita será aplicable en los casos que se demuestre falta leve.\nLas anteriores sanciones podrán ser aplicadas concurrentemente si no son\nexcluyentes.\n\n(Así reformado\npor el artículo 1 del decreto ejecutivo Nº 35962 del 12 de abril de 2010)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 20.—La restitución de daños y perjuicios\nprocederá cuando se incurra en daño ambiental o arqueológico y se aplicará sin\nperjuicio de las sanciones penales que puedan corresponder y sin perjuicio de la eventual\ncancelación de la concesión y de la ejecución de la respectiva garantía.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nArtículo 21.—La ejecución de garantías, parcial o\ntotalmente , procederá en los casos en que se incumplan las obligaciones que se\ngarantizan y será independiente de una eventual cancelación de la concesión.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nArtículo\n22.-La cancelación procederá en los casos previstos en el artículo 13 de \nla Ley Reguladora\n de este Polo Turístico, cuando las violaciones estipuladas en los incisos a)\nal d) constituyan hechos graves.\n\nCuando\nse acuerde la cancelación, el ICT recuperará el área concesionada y las\ninstalaciones o edificaciones pasarán a formar parte del patrimonio del\nInstituto, sin perjuicio del cobro al responsable de los daños y perjuicios\ncausados al Proyecto.\n\n(Así\nreformado por el artículo 1 del decreto ejecutivo Nº 35962 del 12 de abril\nde 2010)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 23. Ante presunto incumplimiento por\nparte de un concesionario, deberá realizarse un procedimiento previo, mediante\nel cual, la Dirección Ejecutiva, así acordado por el Consejo Director ,\nnotifique dentro de los diez días naturales siguientes a la fecha de la\nnotificación de dicho acuer do, al concesionario y a\naquellos acreedores con garantías reales sobre la concesión así como a todas\nlas personas físicas o jurídicas involucradas con la concesión debidamente\nacreditados en el expediente administrativo; a efecto de que cualquiera de\nellas que desee subsanar el incumplimiento, pueda hacerlo comunicándolo por\nescrito al ICT, subsanando el incumplimiento, dentro de los quince días hábiles\nposteriores a dicha comunicación.\n\nFinalizado el plazo de procedimiento previo y manteniéndose el presunto incumplimiento, la Dirección\nEjecutiva mediante informe final, recomendará al Consejo Director y este a su vez, a la Junta\nDirectiva a efectos que esta proceda con la apertura del procedimiento ordinario administrativo\ncontra el concesionario.\n\nLa imposición de las sanciones se hará previo\nprocedimiento ordinario, de conformidad con lo establecido en el Título Sexto,\nCapítulo I, artículo 308 y siguientes, de la Ley General de la Administración\nPública, Ley Nº 6227 del 2 de mayo de 1978 y sus reformas (en adelante Ley\n6227).\n\n(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 24. Corresponderá a la Junta\nDirectiva imponer las sanciones del caso, de conformidad con lo establecido en\nel artículo 13 de la Ley 6758, Ley Reguladora del Desarrollo y Ejecución del\nProyecto Turístico Golfo Papagayo y este Reglamento, previo informe del órgano\ndirector del procedimiento ordinario administrativo.\n\nLas decisiones de la Junta Directiva en cuanto\na la imposición de las sanciones, tendrán recurso de apelación ante el mismo\nórgano, dentro del plazo de los tres días hábiles siguientes a la comunicación\nde la misma.\n\n(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 25. En los casos de apertura de un procedimiento\nadministrativo referente a concesiones sometidas al régimen condominal,\ndeberá cumplirse con lo siguiente:\n\n1. El procedimiento administrativo por presunto incumplimiento contractual que pueda incluso\nconcluir con la cancelación o extinción de una concesión sobre una finca matriz sometida a régimen\ncondominal, deberá tener como terceros interesados a todos los titulares de las concesiones de las\nfincas filiales y al Administrador del condominio, a efectos que estos manifiesten lo que estimen\nconveniente a los intereses propios y del condominio.\n\nEn caso que se decrete mediante acto en firme de\nla Junta Directiva del ICT la cancelación o extinción de una concesión\nconstituida como finca matriz de un condominio, esta deberá ser adjudicada por\nla Junta Directiva del ICT a favor de un tercero que reúna los requisitos para\nser concesionario, previa notificación del acto, a cada uno de los\nconcesionarios de las demás fincas filiales y al Administrador del Condominio\nen caso que sea persona física o jurídica diferente del anterior concesionario.\nDeberá el nuevo adjudicatario pagar el monto del canon de concesión\ncorrespondiente y asumir las deudas que pesan sobre la concesión. En este caso,\nlos concesionarios de las fincas filiales derivadas de dicha finca matriz no se\nverán afectados y sus concesiones se mantendrán incólumes ante el cambio del\nconcesionario de la finca matriz.\n\n2. El procedimiento administrativo por presunto\nincumplimiento contractual que pueda incluso concluir con la cancelación o\nextinción de una concesión de finca filial, deberá tener como tercero\ninteresado al Administrador del condominio y deberá notificarse a todos los\ntitulares de las concesiones de las fincas filiales al medio señalado en el\nexpediente administrativo, quienes en un plazo de 1 O días hábiles desde la\nfecha en que se realiza la notificación, tendrán la facultad de apersonarse al\nproceso como terceros interesados. Lo anterior, a efectos, que estos\nmanifiesten lo que estimen conveniente a los intereses propios y del\ncondominio.\n\nEn este caso, firme la decisión de cancelación o\nextinción de la concesión de finca filial y con la autorización respectiva de\nla Junta Directiva del ICT, la concesión sobre finca filial retomará al concesionario\nmaestro original quien deberá asumir las deudas que pesan sobre la finca\nfilial.\n\nPrevio pago del canon de cesión al ICT, el\nconcesionario maestro podrá ceder la finca filial a un tercero que se constituirá\nen nuevo concesionario.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nCAPÍTULO IV.\n\nSOBRE LOS CAMINOS DE ACCESO DENTRO DE LAS CONCESIONES\n\n(Así adicionado el capítulo anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de\nenero del 2024)\n\nArtículo 26. El ICT aprobará el diseño de la red\nde caminos de acceso dentro de aquellas unidades territoriales concesionadas que\npor sus dimensiones o ubicación geográfica así lo requieran de acuerdo al\ntrámite y requisitos establecidos en el Anexo Único de este Reglamento, Punto\n1) denominado \"Trámite de Aprobación de Anteproyectos y Visado de Planos\nen el Proyecto Papagayo.\" Lo anterior, conforme a las potestades de\nplanificación que le asignan las leyes especiales del Proyecto Turístico Golfo\nPapagayo y con el objetivo de dotar de acceso apropiado a las distintas\nconcesiones otorgadas, a la zona pública de la zona marítimo terrestre, a las\nmarinas y atracaderos turísticos. Sin embargo, en ningún caso la demarcación de\nlos caminos de acceso referidos que se apruebe en los planos, implicará\ncalificación alguna sobre la naturaleza jurídica de esas vías.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 27. Para los efectos de este\nReglamento, los caminos de acceso o red vial, serán las vías existentes o por\nconstruir que permitirán el acceso a las concesiones que así lo requieran o a\ndiferentes zonas dentro de las concesiones ubicadas en el área regulada por la\nLey del Proyecto Turístico Golfo Papagayo.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 28. En el caso de las Marinas o\nAtracaderos Turísticos o de aquellas concesiones que por su ubicación\ngeográfica no cuenten con acceso directo a la Red Vial Nacional, el\nconcesionario o desarrollador deberá someter a la aprobación de la Oficina Ejecutora\ndel Proyecto Turístico Golfo Papagayo, un proyecto de camino de acceso, el cual\ndeberá mostrar con detalle lo siguiente: su localización exacta con respecto a\nla zona pública, las concesiones que resultaren afectadas por su ubicación, las\ncolindancias que originaría, destacando los linderos naturales, así como las\ncaracterísticas, forma y condiciones de la vía y su conformidad con el Plan\nMaestro General del Polo Turístico Golfo de Papagayo.\n\nEl diseño, construcción y mantenimiento del\ncamino propuesto corresponderá al titular de la concesión que así lo hubiere\nsolicitado y formará parte de las obligaciones estipuladas en el\ncorrespondiente contrato de concesión.\n\nLos accesos a las áreas para el desarrollo de\nmarinas o atracaderos turísticos en los terrenos administrados por el ICT\nubicados dentro del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, deberán cumplir con lo\nestablecido en el artículo 6, inciso a) del Decreto Ejecutivo 38171 del 17 de\noctubre del 2013, Reglamento a la Ley de Concesión y Operación de Marinas y\nAtracaderos Turísticos, Ley 7744, publicado en el Diario Oficial La Gaceta Nº\n36 del 20 de febrero del 2014 y sus reformas, en cuanto a que la concesión debe\ntener un acceso habilitado y en buen estado por vía pública terrestre o acceso\npor vía acuática en caso de ser una isla o una zona con difícil o limitado\nacceso por vía terrestre, o ambas a la vez, que garantice el paso libre de las\npersonas usuarias e instituciones hasta la marina o atracadero turístico.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nCAPITULO V\n\nSOBRE SOMETIMIENTO DE LAS CONCESIONES A RÉGIMEN CONDOMINAL\n\n(Así adicionado el capítulo anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de\nenero del 2024)\n\nArtículo 29. El Reglamento a la Ley Reguladora\nde la Propiedad en Condominio, Ley 7933 del 25 de noviembre de 1998 y sus reformas,\nDecreto 32303- MIVH-MEIC-TUR del 2 de marzo del 2005, publicado en el Diario\nOficial La Gaceta número 74 del 19 de abril del 2005, dispone en su artículo 20\nque, en el caso de concesiones otorgadas por el Instituto Costarricense de\nTurismo dentro del Polo Turístico Golfo Papagayo, el Concesionario deberá\nobtener la autorización previa de la Junta Directiva del ICT. Para obtener\ndicha autorización, el concesionario, deberá cumplir con los requisitos\nestablecidos en el punto VII. Requisitos para sometimiento de las concesiones\nal Régimen Condominal, Anexo Único del presente\nreglamento.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 30. Cualquier cambio sobre la\ntitularidad de un derecho de concesión en copropiedad de una filial sometida al\nrégimen de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, deberá contar con\nla autorización de la Junta Directiva del ICT. Para obtener dicha autorización,\nel interesado deberá cumplir con el trámite y los requisitos establecidos en el\npunto V, \"Requisitos para cesión de concesión total\" del Anexo Único\nde este reglamento.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 31. Los términos y condiciones\nestablecidos en el documento constitutivo de condominio, no deben contener\nincongruencias o roces relativos a la normativa especial aplicable y deben ser\nconsistentes con la normativa jurídica de las concesiones del Polo Turístico\nGolfo Papagayo. Las estipulaciones de operación, administración, presupuesto,\ncuotas, derechos y demás regulaciones bajo las cuales deberán someterse los\nconcesionarios del Condominio, serán de carácter privado, no sometidas a\naprobación por parte del ICT. Corresponderá a la Dirección Ejecutiva verificar\nlas especificaciones de índole técnico, que se indiquen en el Reglamento del\nCondominio.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 32. En caso de que la finca matriz de\nuna concesión sometida a régimen condominal sea\nejecutada por un acreedor con garantía real sobre esta, deberá el adjudicatario\nrespetar lo siguiente: los términos del contrato de concesión, lo establecido\nen el Reglamento del condominio respectivo, los accesos, las áreas comunes del\ncondominio y los derechos de concesión vigente sobre las filiales del\ncondominio.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nArtículo 33. Rige a partir de su\npublicación.\n\n(Así modificada su numeración por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024, que lo traspaso del antiguo artículo 25 al\nartículo 33)\n\nDado en la Presidencia de la República. -San\nJosé, a los veintisiete días del mes de agosto de mil novecientos noventa y\nseis.\n\n Ficha articulo\n\nANEXO ÚNICO\n\nTRÁMITES Y REQUISITOS EN EL RÉGIMEN DE CONCESIONES DEL PROYECTO\n\nGOLFO TURÍSTICO PAPAGAYO.\n\nPara gestionar cualquier trámite, el interesado\ndeberá estar al día con las obligaciones establecidas en el artículo 14 del\npresente Reglamento.\n\nI) TRÁMITE DE APROBACIÓN DE ANTEPROYECTOS Y\nVISADO DE PLANOS DE PROYECTO APROBADO.\n\nA)TRÁMITE Y REQUISITOS DE APROBACIÓN DE\nANTEPROYECTO.\n\nPara la solicitud de aprobación del anteproyecto\nel concesionario deberá aportar los siguientes requisitos ante la Dirección\nEjecutiva del POP:\n\na) Solicitud de la aprobación de anteproyecto y\nvisado.\n\nb) Diseño de Sitio.\n\nc) Descripción general del proyecto y de cada\ncomponente, área total de construcción y descripción de las instalaciones,\nincluyendo obras de vialidad, circulación y parqueos, áreas de servicio, áreas\nadministrativas, áreas de proceso, infraestructura y todo detalle que\ncorresponda, cuando se trate de modificaciones al proyecto aprobado. La\npropuesta deberá ajustarse a las disposiciones del Plan Maestro del Proyecto\nPolo Turístico Papagayo y este Reglamento, y deberá coincidir con el Diseño de\nSitio aportado.\n\nd) Descripción del Ciclo del Proyecto: describir\ndetalladamente las diferentes fases o etapas del proyecto, hasta la fase de\noperación.\n\ne) Inversión Prevista: presupuesto del proyecto\ncon detalle del costo por rubros generales de las principales obras y\ndetallando las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto.\n\nf) Cronograma de obras de ejecución del proyecto:\nEl Concesionario elaborará y mantendrá actualizado un Plan de Trabajo y\ncronograma de obras durante toda la fase de ejecución, en concordancia con lo\nestablecido en el contrato de concesión.\n\nEste cronograma, deberá incluir todo el detalle\nde actividades del proyecto, así como secuencias y tiempos estimados de\nejecución total del proyecto, con indicación de fecha de inicio y de\nfinalización de cada etapa constructiva en formato que permita ver un diagrama\nde Gantt o similar.\n\nTodas las obras se ejecutarán de acuerdo con\neste Cronograma y cualquier modificación posterior al inicio de la fase de\nconstrucción deberá ser consultada a la Dirección Ejecutiva con la debida\njustificación para su análisis y aprobación previa. En caso de que el\nConcesionario considere la construcción de obras o componentes por secciones o\npor separado, deberá consignarlo así en el Cronograma del proyecto.\n\nB) APROBACIÓN DE PROYECTO Y VISADO DE PLANOS.\n\nPara la aprobación de proyecto definitivo y su\nrespectivo visado de planos, el concesionario deberá aportar:\n\na) Solicitud de aprobación de proyecto\ndefinitivo y visado de planos, en la que se deberá indicar el número del\nexpediente administrativo correspondiente a la Viabilidad Ambiental vigente del\nproyecto otorgada por la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA). Esto a fin de\nque el ICT la verifique de oficio.\n\nb) Un juego de los planos constructivos\ndigitales (arquitectónicos, estructurales, electromecánicos y paisajismo), con el detalle de:\n\n1. Diseño de sitio con la ubicación y\nlocalización del proyecto, conocido como planta de conjunto.\n\n2. Plano de la red de control de incendios.\n\n3. Sistema de circulación vial.\n\n4. Plano de la red de energía eléctrica.\n\n5. Plano de la red de suministros de agua\npotable.\n\n6. Plano del sistema de tratamiento de aguas\nresiduales y disposición final.\n\n7. Plano del sistema de recolección, tratamiento\ny evacuación de aguas pluviales.\n\nc) Estudios y análisis, incluyendo memorias de\ncálculo del requerimiento de agua potable, así como de las variables usadas en\nel diseño, especificaciones técnicas de los materiales, las fuentes de\nmateriales, los procedimientos y los métodos constructivos.\n\nd) En caso de que el proyecto esté en trámite de\nDeclaratoria Turística o de Contrato Turístico, deberá informarlo.\n\ne) Una vez visados los planos constructivos por\nparte de la Dirección Ejecutiva del POP, el interesado deberá continuar con los\ndemás trámites de visado y aprobación de planos en la plataforma digital\n\"Administrador de Proyectos de Construcción\" (en adelante APC) del\nCFIA en los términos del Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos\npara la Construcción, Decreto Ejecutivo Nº 36550 del 28 de abril del 2011 y sus\nreformas.\n\nII. REQUISITOS PARA DEMOSTRAR LA CAPACIDAD\nECONÓMICA.\n\nComo parte de los requerimientos del cartel de\nconcurso público indicado en el artículo 4 de este Reglamento, el interesado en\nadjudicarse una concesión en el Proyecto Turístico Golfo Papagayo, deberá\ndemostrar que cuenta con capacidad económica para llevar a cabo el proyecto\npropuesto. Para tal efecto deberá presentar:\n\n1) Declaración jurada rendida ante Notario\nPúblico en la cual se justifique el origen de los recursos a utilizar para el\ndesarrollo del proyecto, especificación de que cuenta con suficiente solvencia\no capacidad económica para asumir las responsabilidades pecuniarias que implica\nsu condición como futuro concesionario y que no le afectan las prohibiciones\ndispuestas en los artículos 28 y 29 de la Ley de General de Contratación\nPública, Ley Nº 9986 del 27 de mayo de 2021; descripción de la operación de la\nempresa, además donde se indique que no se encuentra formando parte de algún\nproceso concursa!, que no está siendo objeto de\nembargos judiciales, que cuenta con experiencia en la consecución del\nfinanciamiento de proyectos similares en cuanto a características y monto\nincluido en su oferta y que no ha cesado en sus pagos con terceros.\n\n2) Aportar el Flujo de Caja certificado para el\nproyecto, proyectado a 5 años.\n\n3) Carta de pre-aprobación de alguna entidad\nbancaria o financiera con no menos de tres meses de emitida que demuestre que\ncuenta con la liquidez para la inversión, ya sea mediante fondos propios o\nlíneas de crédito aprobadas (Nacional o Internacional). En caso de que cuente\ncon créditos con entidades bancarias nacionales, deberá aportar el Reporte\nCrediticio emitido por una entidad competente de no menos de un mes de emitido.\n\n4) En el caso de recursos propios deberá aportar\nlos estados financieros auditados del último periodo fiscal del inversionista.\n\n5) Certificación extendida por un contador\npúblico autorizado, basada en sus estados financieros auditados del último\nperiodo fiscal, indicando cuál es el patrimonio neto del interesado y que es\nsuficiente para hacer frente a los compromisos de la concesión, incluyendo el\nporcentaje del costo total del proyecto que será financiado con dicho\npatrimonio. Aportar sus respectivas notas.\n\nIII. REQUISITOS PARA DEMOSTRAR LA CARENCIA DE\nANTECEDENTES PENALES.\n\nComo parte de los requerimientos del pliego de condiciones del\nconcurso público indicado en el artículo 4 de este Reglamento, el interesado\ndeberá demostrar su carencia de antecedentes penales en el ejercicio de su\ncargo. Para tal efecto deberá presentar:\n\n1) Solicitud firmada por el interesado, con\nindicación expresa de las calidades del futuro concesionario en caso de ser\npersona física, en el caso de personas jurídicas deberá indicar las calidades\ncompletas de los representantes legales, así como el poder que ostenta con\nvista en el registro respectivo, además de indicar el número de cédula jurídica\nque le corresponde.\n\n2) Declaración jurada rendida ante Notario\nPúblico, manifestando bajo fe de juramento:\n\na) Que el solicitante (en caso de persona\nfísica) o sus representantes legales en el ejercicio de su cargo, (en el caso\nde personas jurídicas), no han sido condenados por comisión de delitos, ni\ntienen causas judiciales pendientes por la comisión de delitos, tanto al\nmomento de presentar la solicitud como en el momento de suscribir el contrato\nde concesión que se les otorgue.\n\nb) Que facultan al ICT para realizar cualquier\ninvestigación sobre la validez de los documentos aportados en el trámite de\nsolicitud para el otorgamiento de la concesión, así como para investigar sus\nantecedentes penales.\n\nc) Que la persona jurídica no posee antecedentes\npenales en relación con lo establecido en el artículo 11 e) de la Ley de\nResponsabilidad de las personas jurídicas sobre cohechos domésticos, soborno\ntransnacional y otros delitos, Ley Nº 9699 del 10 de junio del 2019.\n\nd) Indicar un medio electrónico (un número de\nfacsímile o bien una dirección de correo electrónico) o un lugar exacto donde\nrecibir notificaciones relacionadas con el expediente de concesión, así como\npara cualquier acto o resolución que, en el futuro, pueda afectar a la\nconcesión, comprometiéndose además a comunicar cualquier cambio de esta\ndirección, de lo contrario aceptan ser notificados en cualquier lugar o medio\nque conste en el expediente.\n\ne) Que a sus representantes y apoderados no le\nafectan las prohibiciones dispuestas en los artículos 28 y 29 de la Ley General\nde Contratación Pública, Ley N º 9986 del 27 de mayo de 2021.\n\nIV. REQUISITOS PARA ACREDITACIÓN DE CA MBIOS DE\nREPRESENTANTES LEGALES Y TRASPASO DE CAPITAL SOCIAL.\n\nPara realizar dichas acreditaciones, el\nsolicitante deberá presentar ante la Dirección Ejecutiva:\n\n1) Notificación de cambios suscrita por el\nrepresentante legal de la sociedad, asociación u organización (en caso de\npersonas jurídicas), en cuyo caso deberá indicar el nombre de su representada y\ncédula jurídica. Si se tratara de una persona apoderada, esta deberá adicionar\nuna certificación notarial o registra) mediante la cual demuestre su condición\nde tal. El lCT verificará de oficio la personería de\nla persona jurídica del caso, con vista al Registro Nacional.\n\n2) Aportar testimonio de protocolización de la asamblea general de la sociedad concesionaria,\nemitido por Notario Público, en dónde conste el nombramiento de nuevos representantes legales o\nnuevos titulares del capital social y en el que se indique lo siguiente:\n\na) Que, sus representantes no poseen\nantecedentes penales en el ejercicio de su cargo de representación legal.\n\nb) Que la persona jurídica no posee antecedentes\npenales en relación con lo establecido en el artículo 11 e) de la \"Ley de\nResponsabilidad de las personas jurídicas sobre cohechos domésticos, soborno\ntransnacional y otros delitos\", Ley N º 9699 del 10 de junio del 2019.\n\nc) Que, facultan al ICT para realizar cualquier\ninvestigación sobre la validez de los documentos aportados, así como para\ninvestigar sus antecedentes penales.\n\nd) Que, en virtud de los cambios operados, la\nconcesionaria cuenta con solvencia y capacidad económica para el cumplimiento\nde sus obligaciones.\n\ne) Que, a los nuevos representantes legales no\nles afectan las prohibiciones dispuestas en los artículos 28 y 29 del\nReglamento a la Ley General de Contratación Pública, número 9986 del 27 de mayo\ndel 2021.\n\nf) Indicar un medio electrónico (un número de\nfacsímile o bien una dirección de correo electrónico) o un lugar exacto donde\nrecibir notificaciones relacionadas con el expediente de concesión, así como\npara cualquier acto o resolución que, en el futuro, pueda afectar a la\nconcesión, comprometiéndose además a comunicar cualquier cambio de esta\ndirección, de lo contrario aceptan ser notificados en cualquier lugar o medio\nque conste en el expediente.\n\n3) Certificación notarial actualizada de\nnaturaleza y propiedad del capital social, con indicación expresa de que el\nconcesionario se encuentra al día con el suministro de información establecido\nen el capítulo denominado \"Transparencia y beneficiarios finales de las\npersonas jurídicas y otras estructuras jurídicas\" de la Ley para Mejorar\nla Lucha contra el Fraude Fiscal, Nº 9416 del 14 de diciembre de 2016.\n\n4) Copia certificada de documentos de\nidentificación de los nuevos representantes legales o bien, de realizarse el\ntrámite en forma personal, la persona funcionaria del ICT que lo atienda,\nverificará los originales de dichos documentos al momento de su presentación y\ndejará constancia de los mismos en el expediente.\n\nV. REQUISITOS PARA CESIÓN DE CONCESIÓN TOTAL O\nPARCIAL.\n\nEl concesionario del PGP podrá realizar cesiones\ntotales o parciales de su derecho real administrativo dado en concesión y del\ncual resulte un nuevo concesionario, por lo que se requerirá su inscripción\nregistral, así como la constitución de un nuevo contrato de concesión tanto\npara el cesionario como para la cedente en caso de cesiones parciales.\n\nEl cesionario se constituirá en un nuevo\nconcesionario y deberá cumplir con los requisitos para ser concesionario,\nademás su proyecto deberá apegarse a lo establecido en la Ley 6758 y este\nReglamento.\n\nSe establecen los siguientes tipos de cesiones:\n\na) Cesiones Simples: Referidas a las cesiones de\náreas para uso residencial turístico o unidades\n\nconstruidas.\n\nb) Cesiones para el desarrollo de proyectos\nresidenciales turísticos: Se refiere a los lotes o las porciones mayores de\nterreno que serán fraccionadas, lotificadas e individualizadas, para la\nconstrucción en ellas de obras para uso residencial turístico, condominios,\ncomplejos para uso residencial turístico, conforme al Plan Maestro del Polo\nTurístico Golfo de Papagayo.\n\nc) Cesiones para el desarrollo de proyectos turísticos: Se refiere a proyectos turísticos tales como\nhoteles, condohoteles, desarrollos comerciales, marinas, clubes de residencia y cualquier otro que\nno sea de carácter residencial turístico, conforme al uso de suelo autorizado en el Plan Maestro del\nPolo Turístico Golfo de Papagayo.\n\n1) Requisitos de la solicitud de cesión. Para todos los tipos de cesiones el trámite\ndeberá presentarse ante la Oficina Ejecutora del Polo Turístico junto con la\nsiguiente información:\n\na) Solicitud firmada por el cedente con\nindicación expresa de las calidades del futuro concesionario en caso de ser\npersona física. En el caso de personas jurídicas deberá indicar las calidades\ncompletas del representante, así como el poder que ostenta con vista en el\nregistro respectivo, además de indicar el número de cédula jurídica que le\ncorresponde. En caso de ser el cesionario persona jurídica, el ICT verificará\nsu personería con vista al Registro Nacional.\n\nEn el caso de una cesión parcial se deberá\nindicar si el proyecto aprobado previamente sobre el área a ceder, será asumido\npor el cesionario o bien, por el cedente en el resto de su proyecto.\n\nb) Copia certificada de los documentos de\nidentificación del cesionario si es persona física o bien, de realizarse el\ntrámite en forma personal, la persona funcionaria del ICT que lo atienda,\nverificará los originales de dichos documentos al momento de su presentación y\ndejará constancia de los mismos en el expediente. En caso de ser el cesionario\npersona jurídica, deberá presentarse certificación notarial o de Registro\nPúblico de los estatutos sociales de la cesionaria constituida y domiciliada en\nel país.\n\nc) Certificación notarial actualizada de\nnaturaleza y propiedad del capital social, con indicación expresa que el\nconcesionario se encuentra al día con el suministro de información establecido\nen el capítulo denominado \"Transparencia y beneficiarios finales de las\npersonas jurídicas y otras estructuras jurídicas\", de la Ley para Mejorar\nla Lucha contra el Fraude Fiscal, Nº 9416 del 14 de diciembre de 2016.\n\nd) Pagar el respectivo canon de cesión vigente según el área a ceder, una vez aprobada por Junta\nDirectiva del lCT la solicitud de cesión, el cual deberá ser depositado en las cuentas del ICT\ndestinadas para FONDETUR, previo a la firma del contrato de concesión.\n\ne) Declaración jurada con las manifestaciones\nrequeridas en el Punto 11. Requisitos Para Demostrar la capacidad económica y\ndel Punto lll. Requisitos para demostrar la carencia\nde antecedentes penales del Anexo Único del presente Reglamento.\n\nf) Plano del área a ceder, visado por la\nDirección Ejecutiva y catastrado.\n\ng) Anteproyecto constructivo y cronograma de\nejecución de obras conforme a los requisitos establecidos en punto I, Anexo\nÚnico del presente Reglamento. En el caso de cesiones simples se deberá hacer\nuna descripción del anteproyecto constructivo y al menos el valor de la primera\netapa de desarrollo. El presente requisito no aplicará cuando se trate de la\ncesión de una concesión construida o unidad residencial, comercial u hotelera\nya desarrollada.\n\nh) Previo a la firma del contrato se deberá\ncontar con el pago del canon de cesión y la respectiva garantía de\ncumplimiento.\n\ni) En aquellos casos que el cesionario proponga\nla modificación del anteproyecto constructivo aprobado para el área a ceder,\ndeberá cumplir con todos los requisitos establecidos en el Punto l. Anexo Único\ndel presente reglamento, sobre aprobación de anteproyectos constructivos.\n\nj) En el caso de que el cesionario pretenda\nsometer a garantía real su derecho de concesión, con el fin de invertir los\nfondos del crédito en el desarrollo del proyecto, deberá indicarlo expresamente\nen su solicitud y señalar el plazo en el cual tramitará la autorización ante la\nJunta Directiva del ICT con sus respectivos requisitos. Salvo que, dentro del\nmismo trámite de solicitud de cesión se gestione la autorización ante la Junta\nDirectiva del ICT para someter la concesión a garantía real, para lo cual\ndeberán aportar los requisitos establecidos en el Reglamento de Garantías\nReales que Gravan las concesiones del Polo Turístico Golfo de Papagayo, Decreto\nEjecutivo Número 29794-MP-TUR, del 30 de agosto del 2001 publicado en La Gaceta\nNº 180 del 19 de setiembre del 200 l y sus reformas.\n\nk) Además del cumplimiento de los anteriores\nrequisitos en el caso de cesiones para el desarrollo de proyectos residenciales\nturísticos y proyectos para desarrollo turístico, el cesionario deberá\npresentar, además: l) Documentos que acrediten la experiencia del futuro\nconcesionario o del grupo de interés\n\neconómico al cual pertenecen en proyectos\nturísticos o similares.\n\n2) Requisito de capacidad económica: Deberá demostrarse la capacidad económica de la\nnueva concesionaria mediante el cumplimiento de los requisitos establecidos en\nel Punto 11, Anexo Único del presente reglamento.\n\nVI. REQUISITOS PARA CAMBIO DE USO DE SUELO DE\nLAS CONCESIONES.\n\nPara tramitar y resolver estas solicitudes\ndeberán cumplirse con los siguientes requisitos:\n\na) Documento formal presentado por el\nconcesionario o la persona acreditada en el expediente para realizar la\nsolicitud, donde se indique el proyecto actualmente convenido con el ICT, la\nnecesidad de cambio o adición de uso de suelo en función de este proyecto y su\nejecución. En el caso de que la solicitud se fundamente en el Cambio del\nProyecto Constructivo, se deberá aportar además de los presentes requisitos,\nlos documentos descritos en el Punto I \"Aprobación de anteproyectos\"\ndel Anexo Único del presente Reglamento.\n\nb) Plano catastro de la concesión donde se\nidentifique claramente el área objeto del cambio o adición de uso de suelo.\n\nc) Diagnóstico ambiental inicial del nuevo\nproyecto, o estudios que fundamentaron el D 1.\n\nd) Memoria de cálculo del requerimiento de\nrecurso hídrico, realizada por un profesional acreditado en la materia.\n\ne) Estudio de mercado que permita, además, ver\nlos beneficios del cambio propuesto para el sector, cuantificando las mejoras\nen la producción de empleo directo e indirecto, así como en los beneficios\ndirectos del cambio propuesto.\n\nVII. REQUISITOS PARA SOMETIMIENTO DE LAS\nCONCESIONES AL RÉGIMEN CONDOMINAL.\n\n1) Solicitud firmada por el representante legal\ndebidamente acreditado y con las facultades suficientes para solicitar a la\nJunta Directiva del ICT, la autorización para sometimiento de la concesión a\nrégimen condominal, que indique la naturaleza, la\nsituación, la medida, los linderos y plano catastro de la finca matriz; así\ncomo la descripción de cada filial resultante, con su situación, medidas,\nlinderos y la proporción que a cada una de estas filiales le corresponda en\nrelación con el área total del condominio y los demás detalles necesarios para\nsu correcta identificación, así como el destino general del condominio y el\nparticular de cada filial.\n\n2) Propuesta de plano de anteproyecto de\ncondominio. Corresponderá a la Dirección Ejecutiva verificar las\nespecificaciones de índole técnico, que se indiquen en el plano de anteproyecto\ndel Condominio.\n\n3) Plano catastrado de la finca a someter a\ncondominio (finca matriz). En caso de condominios de lotes se debe aportar\nplano catastrado de cada una de sus filiales. En condominios en proceso de\nconstrucción, las filiales se determinarán de conformidad con los planos del\ncondominio.\n\n4) Una vez aprobada por parte de la Junta\nDirectiva del ICT el sometimiento al régimen condominal\nde la concesión, deberá aportarse en un plazo máximo de 15 días hábiles, el\nborrador de Reglamento del Condominio, el cual deberá contar con las\nespecificaciones relativas a las unidades condominales,\nuso del área privativa y uso del área común, el cual deberá ser congruente con\nla normativa que rigen a las concesiones del Polo Turístico Golfo de Papagayo.\n\nAsí mismo, deberá aportar el borrador de la\nescritura constitutiva del mismo.\n\nVIII. REQUISITOS PARA COMPENSACIÓN DE DENSIDAD Y\nCOBERTURA EN LAS CONCESIONES.\n\nPara el trámite de compensación de densidad o\ncoeficiente de ocupación de superficie (cobertura), con áreas contiguas o no,\nbajo la titularidad de un mismo concesionario este deberá cumplir con los\nsiguientes requisitos:\n\na) Solicitud firmada por el interesado, con\nindicación expresa de las calidades en caso de ser persona física, en el caso\nde personas jurídicas deberá indicar las calidades completas de los\nrepresentantes legales, así como el poder que ostenta con vista en el registro\nrespectivo, además de indicar el número de cédula jurídica que le corresponde.\n\nb) En el caso de que se pretenda reservar determinado lote o finca para que sea utilizado como\ncompensación de la densidad o cobertura, este lote deberá identificarse claramente y fonnará parte\nde los compromisos contractuales, para lo cual, se firmará una adenda al contrato original de su\nconcesión.\n\nc) Si previo a la compensación, el concesionario\nrequiere gestionar una cesión parcial o total a su favor, este deberá cumplir\ncon lo establecido en la normativa y requisitos existentes para el caso de\ncesiones, Punto V del presente Anexo.\n\nIX. PROCEDIMIENTO DE INDEXACIÓN DE CANON DE\nCESIONES.\n\nEl valor del canon por metro cuadrado de concesión y de cesión será ajustado cada año conforme a la\ntasa SORF (Secured Overnight Financing Rate) publicada por el Banco Central de Costa Rica,\nanualizada con el promedio de los últimos doce meses de confonnidad con las siguientes reglas:\n\na) Al término de cada año de vigencia del valor\ndel canon por metro cuadrado se hará el ajuste general del monto a pagar.\n\nb) Se utilizará la tasa SORF (Secured Overnight Financing Rate) vigente al cierre de operaciones del\núltimo día de cada mes, confonne la publicación oficial del indicador por el Banco Central de Costa\nRica.\n\nc) El cálculo del ajuste se hará dentro del\núltimo mes del año que transcurre y se encontrará vigente todo el siguiente\nperiodo de un año.\n\nd) Para el incremento se utilizará el promedio\nsimple de la tasa SORF de los últimos 12 meses vigente al cierre de operaciones\ndel último día de cada mes.\n\ne) El monto a pagar por concesión o por cesión\nserá el vigente al día que se apruebe por la Junta Directiva del ICT la\nconcesión o la cesión, si se produjera un ajuste entre la fecha del depósito al\nICT y la fecha de aprobación, el monto del depósito deberá ser ajustado\nconforme al nuevo valor.\n\nf) El ICT mantendrá a disposición de cualquier\ninteresado la información correspondiente al monto vigente para el año que\ntranscurre.\n\ng) En caso de que se construyan apartamentos o\nlocales en varios pisos sobre un terreno de la concesión cuyo uso así lo\npermita, al cederse cada apartamento o local, se considerará cedida la\nconcesión relativa al valor proporcional del área. Esto conforme al coeficiente\nde propiedad condominal de la cesión y se pagará la\nparte proporcional al ICT.\n\nX. PROCEDIMIENTO DE INDEXACIÓN DE VALOR CANON\nPOR OTORGAMIENTO, PRÓRROGA O AJUSTE.\n\nPara la fijación del canon que debe pagar el concesionario al ICT por otorgamiento, prórroga y\najuste, así como la detenninación de la base del valor de la concesión para la fijación del canon\nanual que debe pagar el concesionario a la Municipalidad respectiva, se deberá cumplir con el\nsiguiente procedimiento: Deberá la Dirección Ejecutiva de la Oficina Ejecutora, acreditar el valor\nde la concesión otorgada, el cual se calculará siguiendo la metodología establecida en el\n\"Procedimiento de Indexación de Valor de Canon de Cesiones\", Punto IX) del presente Anexo.\n\nEn caso de que se requiera el valor de la\nconcesión en moneda local, deberá aplicarse el tipo de cambio de compra de\nreferencia establecido por el Banco Central de Costa Rica al día de consulta.\n\nSobre el valor de la concesión acreditado por la\nDirección Ejecutiva, la Municipalidad respectiva procederá al cálculo del canon\nanual excluyendo de la zona restringida y la zona pública concesionada al\namparo de la excepción establecida en el artículo 21 de la Ley Sobre la Zona\nMarítimo Terrestre, número 6043 del 2 de marzo de 1977, aquellas áreas de\nreserva tales como humedales, esteros, riscos y demás áreas que por disposición\nlegal o por sus condiciones naturales no puedan ser objeto de utilización por\nel concesionario, según lo muestre el respectivo plano. Esto salvo los casos\nprevistos en el artículo 21 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre. Sobre\nel valor resultante se aplicará el canon anual, de acuerdo al uso autorizado en\ncada caso:\n\nUso residencial turístico 3%\n\nUso hotelero 4%\n\nUso comercial 5%\n\nEl canon municipal deberá ser calculado por\nanualidades adelantadas, pudiendo ser pagado por el concesionario en forma\ntrimestral conforme lo disponga la Municipalidad interesada. Dicho canon,\ncuando se trate de la primera determinación regirá de inmediato, salvo que\nexista oposición del concesionario, en cuyo caso entrará a regir a partir de la\nfecha de su fijación definitiva.\n\nEn las posteriores determinaciones quinquenales, el canon regirá a partir del período siguiente a la\nfecha en que quede firme la resolución definitiva que lo apruebe. En caso de que se construyan\napartamentos o locales en varios pisos sobre un terreno de la concesión cuyo uso así lo permita, al\ncederse cada apartamento o local, el adquirente será el responsable del valor proporcional del área\nconforme al coeficiente de propiedad condominal de la cesión y deberá pagar la parte proporcional\ndel canon a la Municipalidad interesada.\n\nX. PROCEDIMIENTO DE SOLICITUD DE AJUSTE DE\nPLAZO.\n\na) Solicitud finnada por el concesionario o representante legal debidamente acreditado al\nexpediente, solicitando el plazo al cual quiere ajustar su concesión, donde indique el área y\nmatrícula de la concesión e indicar si el proyecto convenido ha sido ejecutado y está en .\noperación. En aquellos casos donde se solicite ajuste para compensar plazo de concesión no\ndisfrutado debido a alguna circunstancia sobreviniente o fuerza mayor que no le es imputable al\nconcesionario y le ha impedido el desarrollo u operación de su proyecto convenido con el ICT, deberá\nel concesionario demostrar dicha causal de impedimento e indicar el plazo de ajuste, el cual no\npodrá ser superior al plazo máximo de 50 años establecido en el artículo 9 del presente Reglamento.\n\nb) Declaración jurada de que cuenta con la\ncapacidad económica para operar el proyecto en el plazo adicional solicitado.\n\nc) Pago del canon de concesión por el plazo a\najustar, salvo los casos de ajuste de plazo para compensación por causas no\natribuibles al concesionario. Dicho pago se realizará una vez aprobado el\najuste del plazo por parte de la Junta Directiva y previo a la firma de la\nrespectiva adenda a contrato de concesión.\n\nd) En aquellos casos que se requiera ajuste de\nplazo para las concesiones que estén tramitando una garantía real que las\ngraven, deberá cumplirse con lo establecido en el Reglamento para el\notorgamiento de las Garantías Reales que gravan las concesiones del PTGP\n(Decreto Ejecutivo 29794-MP-TUR del 30 de agosto del 2001, publicado en La\nGaceta Nº 180 del 19 de setiembre del 2001 y sus reformas). Adicionalmente, se\ndeberá aportar documento emitido por la entidad bancaria o entidad extranjera\ndonde se indique el plazo y el monto por el cual se otorgará el crédito. El\nplazo de ajuste de la concesión, se justificará en función de la constitución\nde la garantía real.\n\n(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo\nN° 44448 del 17 de enero del 2024)\n\n Ficha articulo\n\nFecha de generación: 7/5/2026 06:41:52\n\n Ir al principio del documento", "body_en_text": "Remember that Control F is an option that allows you to search\nthe entire text\n\nGo to the end of the document\n\n- You are viewing the latest version of the regulation\n-\n\nComplete Text of Regulation 25439\n\nRegulation to the Law for the Development and Execution of the Gulf of Papagayo Tourist Project\n\nComplete Text record: CFF91\nNc 25439-MP-TUR\n\nNc 25439-MP-TUR\n\nTHE PRESIDENT OF THE REPUBLIC AND THE\nMINISTERS OF THE PRESIDENCY AND OF TOURISM\n\nIn use of the powers conferred in subsections 3) and 18)\nof article 140 of the Political Constitution.\n\nConsidering:\n\n1st—That Law 6758 of June 22, 1982,\narticles 12 and 13 subsection b) confers upon the ICT the power to establish the conditions and\nterms under which concessions are granted in the Golfo Papagayo Tourist Project.\n\n2nd—That given the need to regulate those aspects\nof greater relevance for better clarity in the granting of concessions and for\nthe development itself of each of the projects proposed by the concessionaires, it has been\ndetermined the importance of regulating the aforementioned Law.\n\n3rd—That it is opportune, for the foregoing\nreasons, to regulate some aspects on a priority basis, such as the concession\nregimes and the disciplinary regime. Therefore,\n\nthey decree:\n\nThe following Regulation to Law 6758, Law for the\nDevelopment and Execution of the Golfo de Papagayo Tourist Project.\n\nCHAPTER I\n\nGeneral Provisions\n\nArticle\n1-This Regulation governs the functions and responsibilities of the Executing Office (Oficina Ejecutora)\n of the Golfo de Papagayo Tourist Hub, as well as the procedure for the\ngranting of concessions and assignment of concessions in the area designated\nfor the execution and development of the Project, whose materialization rests on\nthe specific tourist projects to be developed by private parties.\n\n(Thus amended by\narticle 1 of Executive Decree No. 35962 of April 12, 2010)\n\n Article record\n\nArticle 2-Definitions and concepts. For\nall purposes, when this Regulation uses the following terms, they shall be\ngiven the meanings and content indicated below:\n\na) ICT: Costa Rican Tourism Board (Instituto Costarricense de\nTurismo).\n\nb) Board of Directors (Junta Directiva): Board of Directors of the\nCosta Rican Tourism Board.\n\nc) Director Council (Consejo Director): Director Council\nof the Golfo de Papagayo Tourist Project.\n\nd) Executing Office (Oficina Ejecutora): Body of maximum deconcentration of the Institute, composed of the Director Council\nand the Executive Directorate (Dirección Ejecutiva) of the Golfo de Papagayo Tourist Project.\n\ne) Executive Directorate (Dirección Ejecutiva): Executive Directorate\nof the Golfo de Papagayo Tourist Project.\n\nf) Project: Golfo Papagayo Tourist Project,\ndeclared of public utility and comprising the terrestrial and maritime area\nlocated within the limits set forth by article I of the Law that \"Declares of public utility the real estate to carry out and execute\nthe tourist project in Bahía Culebra or Papagayo\", Law No. 6370 of\nSeptember 3, 1979, published in the Official Gazette La Gaceta No. 171 of\nSeptember 13, 1979, and its amendment (hereinafter Law 6370).\n\n(Thus\namended the preceding subsection by article 1 of Executive Decree No. 44448\nof January 17, 2024)\n\ng) Concessionaire (Concesionario): Natural or\nlegal person holding the administrative real right derived from the concession\ngranted by the ICT.\n\nh) Master Plan (Plan Maestro): Tool for the control and\nregulation of land use, zoning, road systems, densities,\nsurface occupancy coefficient (coeficiente de ocupación de superficie, COS), also known as\n\"coverage\", as well as the bases for site design and\ngeneral specifications for the development of the project and its urban\ndevelopment planning, according to the \"General Master Plan Regulation\nof the Golfo de Papagayo Tourist Project\", approved by the Board of Directors\nof the ICT, in Ordinary Session No. 4572, article 2, subsection VIII,\nheld on July 10, 1995, and published in the Official Gazette La Gaceta\nNo. 140 of July 24, 1995, and its amendments.\n\nThe Master Plan is a directive planning figure,\ninsofar as it indicates the guiding principles, general directives,\nand master lines that must guide and regulate urban or building\nplanning and land use of the Golfo Papagayo Tourist Project;\nall within the applicable legal limitations and whose nature,\nin addition to being technical, is of normative and mandatory scope.\n\n(Thus\namended the preceding subsection by article 1 of Executive Decree No. 44448\nof January 17, 2024)\n\ni) Public Domain Asset (Bien Demanial): Each of the real estate\nproperties and their attributes, declared of public utility, that make up the development area\nof the Golfo Papagayo Tourist Project, affected by Laws 6370\nand 6758 for tourist use and over whose legal destination the ICT exercises a power of\nadministration, surveillance, and control, the tourist purpose being the criterion of\naffectation of such properties, which may be given in concession to\nprivate parties by the ICT.\n\nThis territorial portion comprises those\nareas that have been acquired by the ICT for the development of the project,\nencompassing the inalienable public zone area of fifty meters, the restricted\nzone area of one hundred fifty meters, and the continental zone, the latter being understood\nas the area located inland, beyond two hundred\nmeters of the maritime-terrestrial zone of the Pacific coast. The Golfo Papagayo Tourist Project is located from Punta Cabuyal\nto the North, to one kilometer south of Punta Ballena, the\ncoordinates of Law 6370 prevailing, and also encompasses the area permanently covered\nby the sea located within said coordinates, intended for the construction,\nadministration, and operation of tourist marinas and docks, within the\nGolfo de Papagayo Tourist Project, in accordance with the provisions of the Law on\nConcession and Operation of Tourist Marinas and Docks, Law No. 7744 of\nDecember 19, 1997, and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No.\n26 of February 6, 1998.\n\n(Thus\namended the preceding subsection by article 1 of Executive Decree No. 44448\nof January 17, 2024)\n\nj) Concession (Concesión): Administrative act of a contractual nature\nagreed upon by the Board of Directors of the ICT in favor of a natural\nor legal person, which confers upon them the administrative real right, for a private,\nexclusive, and exclusionary use, of a patrimonial nature over a public domain asset\nwithin the Golfo de Papagayo Tourist Project. This administrative real\nright allows the Concessionaire to exercise all the attributes of\nownership except that of alienation of the land. For these purposes, the public tourist\npurpose of the Project implies the power of the Concessionaire to use,\nenjoy, transform, build or co-build,\ndefend, grant as collateral, encumber, segregate, partially or totally assign, the\nconcessioned public domain asset, for the fulfillment of their tourist development\nproject, always under the surveillance, control, and approval of the ICT.\n\n(Thus\namended the preceding subsection by article 1 of Executive Decree No. 44448\nof January 17, 2024)\n\nk) Concession Agreement (Contrato de Concesión): Document\nsigned between the ICT through its representative and the Concessionaire, in\nwhich the scope of the administrative real right referred to in\nthe concession granted over the public domain asset is stipulated in accordance with current regulations, as well as\nthe rights and obligations of a particular nature related to the specific\nrelationship between the ICT and the Concessionaire for the realization of the\nspecific tourist development project.\n\nl) Concession Assignment (Cesión de la Concesión) : Total or partial transfer of the ownership of a concession\ncarried out by a Concessionaire in favor of a third party, for which prior\nand express authorization from the Board of Directors of the ICT is required.\n\nm) Total Concession Assignment (Cesión Total de la Concesión) : Total transfer of the ownership of a\nconcession, by virtue of which the assignee assumes the terms, conditions, and\nobligations of the concession agreement in force for that concession. The\nICT's authorization of the total assignment of the concession will entail the\nsigning of a new agreement with the assignee, under the same terms and\nconditions as the original agreement.\n\nn) Partial Concession Assignment (Cesión Parcial de la Concesión) : Partial transfer of the ownership of a concession, in which\nthe act of authorization by the ICT will entail the granting of a\nnew concession in favor of the assignee, whose terms and conditions will be\nstipulated in the concession agreement signed with the assignee, which,\ndespite constituting an independent concession from that\nfrom which it derives, will preserve the original term of the assignor's concession.\nFor all legal purposes, the partial assignee of the concession, duly\nauthorized by the ICT, will have the status of holder of the derived concession\nacquired.\n\no) ICT Fee (Canon del ICT): Pecuniary consideration\nthat the concessionaire must pay to the ICT for the granting, extension, term\nadjustment, total or partial assignment of the concession, and for eventual modifications thereof,\nwhose amount will be calculated according to the procedure set forth in point\nIX) Fee Value Indexation Procedure for Assignments and point X)\nFee Value Indexation Procedure for Granting, Extension or Adjustment, both of the Sole Annex of this Regulation.\n\n(Thus\namended the preceding subsection by article 1 of Executive Decree No. 44448\nof January 17, 2024)\n\np) Municipal Fee (Canon municipal): Pecuniary consideration\nthat the Concessionaire must pay to the competent Municipality in accordance with the Law\non the Maritime-Terrestrial Zone, Law No. 6043 of March 2, 1977, its\namendments (hereinafter Law 6043), and its Regulation, regarding the area of the restricted\nzone and public zone concessioned by way of exception, that is\nincluded within its Concession, the taxable base being the value of the\nconcession established by the ICT. In the event that the area is concessioned under\nLaw 7744 and its Regulation, the fee to be paid in favor of the\nrespective municipality shall be that established in said regulation.\n\n(Thus\namended the preceding subsection by article 1 of Executive Decree No. 44448 of\nJanuary 17, 2024)\n\nq) Tourist\nPurpose (Fin Turístico): It is the ultimate and supreme public purpose pursued by Law No. 6758,\nconsisting of the productive tourist development of the Golfo Papagayo Tourist Project,\nin harmony with the uses established in the Master Plan of the Golfo Papagayo Tourist Project.\n\n(Thus\namended the preceding subsection by article 1 of Executive Decree No. 44448\nof January 17, 2024)\n\nr) Law 6370: Law that Declares of Public Utility\nthe real estate to carry out and execute the tourist project in Bahía\nCulebra or Papagayo, of September 3, 1979, and its amendments, published in the\nOfficial Gazette La Gaceta No. 71 of September 13, 1979.\n\n(Thus\nadded the preceding subsection by article 2 of Executive Decree No. 44448\nof January 17, 2024)\n\ns) APC: Digital processing platform and modules\nfor construction plans and permits administered by the Federated College of\nEngineers and Architects, established in article 1 of the Regulation for the\nReview Process of Construction Plans, Executive Decree No.\n36550-MP-MIVAH-S-MEIC of April 28, 2011, published in the Official Gazette\nLa Gaceta No. 117 of June 17, 2011.\n\n(Thus\nadded the preceding subsection by article 2 of Executive Decree No. 44448\nof January 17, 2024)\n\nt) Law 6758: Law that Regulates the Execution of the\nPapagayo Tourist Project, Law No. 6758 of June 4, 1982, and its\namendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 122 of June 25,\n1982.\n\n(Thus\nadded the preceding subsection by article 2 of Executive Decree No. 44448\nof January 17, 2024)\n\nu) Law 6043: Law on the Maritime-Terrestrial\nZone, Law No. 6043 of March 2, 1977, and its amendments, published in the\nOfficial Gazette La Gaceta No. 52 of March 16, 1977.\n\n(Thus\nadded the preceding subsection by article 2 of Executive Decree No. 44448\nof January 17, 2024)\n\nv) Law 7744: Law on Concession and Operation of\nTourist Marinas and Docks, Law No. 7744 of December 19, 1997, and its\namendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 26 of February 6,\n1998.\n\n(Thus\nadded the preceding subsection by article 2 of Executive Decree No. 44448\nof January 17, 2024)\n\n(Thus amended by article 1 of Executive Decree No.\n35962 of April 12, 2010)\n\n Article record\n\nArticle\n3-The Project shall be directed and administered by the Executing Office (Oficina Ejecutora)\n, as a body with maximum deconcentration, attached to the ICT and depending\ndirectly on the Board of Directors (Junta Directiva)\n of the Institute. In turn, the Executing Office (Oficina Ejecutora)\n will be composed of a Director Council (Consejo Director) and the Executive Directorate (Dirección Ejecutiva).\n\nThe\nDirector Council shall be formed by five members: The Executive President of the\nInstitute, who shall preside, substituted in their absences by whomever the Board of Directors (Junta Directiva)\n designates; two representatives of the Institute and two representatives of the private\nsector. All members must have experience in tourist activities\nand shall be freely appointed by the Board of Directors (Junta Directiva)\n and may or may not be members of the latter. They shall remain in their positions five\nyears, renewable, and are dependent, at a\ndisciplinary level, directly on the Board of Directors (Junta Directiva).\n Their appointment may be revoked at any time, for which purpose they\nwill be considered trusted employees.\n\n(Thus\namended by article 1 of Executive Decree No. 35962 of April 12, 2010)\n\n Article record\n\nArticle 3 bis.-The\nDirector Council is a body with functions of direction, oversight, and\nrecommendation. It does not have responsibilities in the field of executive\nadministration of the project. The responsibilities of the Director Council are:\n\na) Periodically review and adjust the Master Plan, recommending to the Board of Directors (Junta Directiva) the\napproval of the modifications that are necessary, with the corresponding publication in La\nGaceta.\n\nb) Recommend to the Board of Directors (Junta Directiva) the\nissuance or reform of the Project's operating regulations.\n\nc) Authorize, prior technical and legal opinion, the holding of\npublic tenders for the award of free areas in the Golfo de Papagayo Tourist Project.\n\nd) Approve the development plans proposed by the concessionaires\nfor the proper execution of their concession.\n\ne) Recommend to the Board of Directors (Junta Directiva) , based\non technical and legal criteria, the granting, extension, assignment,\nencumbrance, transfer in trust, submission to condominium or to the\ninvestment company regime, cancellation, extinction, and the rescue of concessions.\n\nf) Recommend to the Board of Directors the determination of the amount of the\nfee to be paid to the ICT for the granting of the concession,\nextension, term adjustment, assignments, and for all other acts\nprovided for in this regulation.\n\n(Thus amended the preceding subsection by article 1 of Executive Decree\nNo. 44448 of January 17, 2024)\n\ng) Approve the budget of the Executing Office (Oficina\nEjecutora) , as well as its modifications.\n\nh) Oversee the work and exercise disciplinary authority over\nthe executive director. In the absence of specific regulations,\nthe Institute's disciplinary regime shall apply supplementally.\n\n(Thus amended the preceding subsection by article 1 of Executive Decree\nNo. 44448 of January 17, 2024)\n\ni) Issue the internal regulations that govern its activity and\noperation as a collegial body.\n\nj) All those derived from the legal framework governing the Golfo de Papagayo Tourist Project.\n\nk) Appoint the executive director. The\nICT officials charged to its budget shall be appointed by the\nGeneral Management of the ICT, upon recommendation of the executive director,\nwith the latter being responsible for exercising disciplinary authority over\nthem.\n\n(Thus added the\npreceding subsection by article 1 of Executive Decree No. 44448 of January\n17, 2024)\n\n(Thus added by article 2 of Executive\nDecree No. 35962 of April 12, 2010)\n\n Article record\n\nArticle 3 ter.- The Executive Directorate shall be\ncomposed of an Executive Director and shall have the necessary personnel for the\nproper exercise of its functions. To the ICT personnel assigned to the\nExecutive Directorate, the legal and regulatory provisions to which all\nofficials of the Institution are subject shall be applicable in all their extremes and without exceptions. The Executive Directorate is the body directly responsible for\nthe total administration of the project and is fully accountable for its proper\noperation. Such body may have its own levels of deputy direction,\nleadership, and personnel. The Executive Director is the highest-ranking official in administrative matters.\n\n The functions of\nthe Executive Directorate , under the absolute responsibility of the Executive\nDirector, are:\n\na) Execute all agreements entrusted to it by the Director Council.\n\nb) Exercise direction, coordination, administration, and constant\ncontrol over the general development of the Project for the purpose of ensuring\nthat it is executed in accordance with the current internal and external regulations and provisions.\n\nc) Issue the corresponding technical opinion for the granting,\nextension, assignment, encumbrance, transfer in trust, submission to condominium\nor to the investment company regime, cancellation, extinction, and rescue of concessions.\n\nd) Prepare the draft budget of the Executing Office (Oficina\nEjecutora) , as well as its modifications.\n\ne) Execute the budget approved by the Director Council.\n\nf) Recommend, when appropriate, the periodic review and adjustment of the\nMaster Plan.\n\ng) Recommend the holding of public tenders for the award\nof free areas in the Golfo de Papagayo Tourist Project.\n\nh) Propose the issuance of the internal regulations necessary for the\ncorrect and timely execution of the Project.\n\ni) Ensure proper coordination of the Papagayo Project with the\ndifferent public institutions involved and related to the\nsame.\n\nj) Coordinate the necessary actions to have a public access\ninformation system on the concessions granted and their respective\nupdating.\n\n(Thus amended the preceding subsection by article 1 of Executive Decree\nNo. 44448 of January 17, 2024)\n\nk) Oversee, jointly with the Financial Department of the ICT,\nbudgetary control over the processes, transactions, operations\nrelating to the public investment infrastructure works that the Project is responsible for developing; as well as investments for the planning,\ndevelopment, execution, promotion, and marketing of the Golfo Papagayo Tourist Project, for which it must coordinate with the Marketing Department of the\nICT.\n\n(Thus amended the preceding subsection by article 1 of Executive Decree\nNo. 44448 of January 17, 2024)\n\nl) Administer human and financial resources.\n\nm) Notify the respective Municipality, once\na concession has been definitively awarded or a total or partial assignment of\na concession authorized, of the concessionaire responsible for paying the municipal fee.\n\nn) Those instructed by the Director Council and all those derived from\nthe legal framework governing the Project.\n\n(Thus added by\narticle 2 of Executive Decree No. 35962 of April 12, 2010)\n\n Article record\n\nCHAPTER II\n\nOn Concessions\n\nArticle 4. The ICT may grant concessions in\nall areas of the Project that have been acquired and declared of public utility\nthrough Law 6370, which may only be used for said Project and\nthat are subject to the technical standards of the General Master Plan by\nthe Board of Directors of the ICT to form part of the Golfo Papagayo Tourist Project, affected by the public purpose of tourist use. Concessions may be granted\nto natural persons, national or foreign, and regarding legal persons,\nconcessions will only be granted to entities incorporated and domiciled in the\ncountry.\n\nNatural persons, legal persons, as well as\nthe legal representatives, members of the Board of Directors, Attorneys-in-Fact, and Managers\nwith representation of a legal person, who submit the application to\nbecome awardees of a concession must comply with the provisions\nestablished in the respective bidding terms, prove their lack of a criminal\nrecord in the exercise of their position, and prove their economic capacity for the execution\nof the projects, before the Director Council. To prove the lack of\na criminal record and economic capacity, the interested party must comply with\nthe requirements established in the Sole Annex of this Regulation, point 11)\nRequirements to demonstrate economic capacity and point 111) Requirements to\ndemonstrate the lack of a criminal record.\n\nAny change of partners and legal representatives\nof a concessionaire legal person, as well as the merger of\nconcessionaire commercial companies, by virtue of the provisions of articles 19, 22\nand Chapter Ten of the Commercial Code, Law No. 3284 of April 30, 1964, and\nits amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 119 of May 27,\n1964, must be accredited to the ICT within thirty business days following\nsaid change having taken effect, providing the legal documentation established\nin the Sole Annex of this Regulation, point IV) Requirements for accreditation of\nnew legal representatives and transfer of share capital. In the event that the\nchange is only of legal representatives, the period to inform the ICT\nwill begin from the respective registration in the Registry of Legal\nPersons.\n\nWhoever intends to be awarded a concession must also\ncomply with the requirements established in the bidding terms of the respective\ntender.\n\nWhoever intends to acquire a concession through assignment shall comply with the provisions of the Sole Annex of this\nRegulation, point V) Requirements for Total or Partial Concession Assignment.\n\n(Thus amended by\narticle 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\n Article record\n\nArticle 5. Concessions shall be granted following a\npublic tender, the bidding terms of which must be published in the Official\nGazette La Gaceta and in a newspaper of national circulation.\n\n(Thus amended by\narticle 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\n Article record\n\nArticle 6. Concession applications shall be\nstudied in detail, to verify compliance with the\nrequirements established in the tender bidding terms. This analysis\nis the responsibility of the technical staff of the Executing Office and of the\nLegal Advisory Department of the ICT for strictly legal aspects, whose report will be\nthe basis for the Director Council's recommendation for the award of the\nconcession.\n\nThe Director Council shall make its recommendation to the\nBoard of Directors of the Institute, which shall make the final decision.\n\n(Thus amended by\narticle 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\n Article record\n\nArticle 7—The Board of Directors of the Institute\nshall grant the concessions according to the projects presented, and those that are\nmost convenient for the country's interests and comply with the established legal and\nregulatory requirements shall be selected by reasoned resolution.\n\n Article record\n\nArticle 8—Once the concession or\nconcessions have been awarded, the resolution so ordering shall be published in the Official Gazette\n\"La Gaceta\".\n\n Article record\n\nArticle 9. The original term of the concessions\nshall be a maximum of 50 years. The determination of the term must be\nduly motivated and based on an objective and technical analysis to\nbe carried out by the administration.\n\nIn those cases where the term of the\nconcession is less than fifty years, the concessionaire may request at\nany time, in a duly justified and reasoned manner, the adjustment of the\nterm of their concession, which may never exceed the maximum term stipulated\nin this article.\n\nThe act approving the extension of the term\nmust be based on technical studies carried out for that purpose, and the\nconcessionaire must be up to date with compliance with the provisions of article\n14 of this regulation, which must be verified by the Executive Directorate. Any term adjustment procedure shall be carried out in accordance with the\nprocedure described in the Sole Annex of this regulation, point XI)\n\"Concession Term Adjustment Procedure.\n\n(Thus amended by\narticle 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\n Article record\n\nArticle 10. Consecutive extensions of the term granted\nby the Board of Directors of the ICT may be granted, unless the\npublic interest justifies the rescue of the concession as provided for in\narticle fifteen of the Law Regulating this Tourist Hub.\n\nThe new term requested must be justified by\nthe project's needs and be consistent with it, provided always that the\nconcessionaire maintains the requirements demanded for this, in accordance with the\nobligations established in the concession and the laws and regulations governing\nthe Golfo Papagayo Tourist Hub. For this, the Executive Directorate will verify\nthat the area and its buildings and facilities are kept in a good state of\nconservation and that the requesting concessionaire is up to date in the fulfillment\nof its contractual and regulatory obligations. An extension of the term may not be requested\nif at least half of the originally granted term has not elapsed.\n\nThe request for extension must be made by the\nconcessionaire to the Director Council within the year prior to the expiration of the\nterm of the concession, unless the concession agreement has provided a\ndifferent extension procedure. For each extension, the concessionaire must pay\nto the ICT the corresponding fee adjusted according to the procedure established\nin point X) Fee Value Indexation Procedure for Granting, Extension, or Adjustment, Sole Annex of this Regulation.\n\n(Thus amended by\narticle 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\n Article record\n\nArticle\n11.-The rescue of concessions for reasons of evident public interest\nwill proceed upon prior payment of the corresponding indemnities, according to the appraisal\nthat the General Directorate\n of Direct Taxation (Dirección General de la Tributación Directa)\n issues for this purpose.\n\nWithin\nthe framework of the provisions of article\n15 of the Law Regulating\n this Tourist Hub, the ICT may rescue temporarily and as a precautionary measure\nthe administration of a tourist project in the Golfo de Papagayo Tourist Hub,\nprovided there is well-founded reason in the public interest, force\nmajeure, fortuitous event, and/or danger of affecting the rights of good-faith third\nparties, all of which must be accredited and duly justified. In any\ncase, the ICT must notify and make known, by the means it\ndeems appropriate, the measure to be adopted to anyone with a\nlegitimate interest.\n\n(Thus amended by\narticle 1 of Executive Decree No. 35962 of April 12, 2010)\n\n Article record\n\nArticle 11\nbis. The declaration of extinction of concessions shall proceed for the causes\nestablished in article 14 of Law 6758. Once a\nconcession is extinguished, all rights and powers corresponding to the concessionaire\nin accordance with this law shall revert to the Institute, except in the case of real\nrights of subsidiary concessions subject to the condominium regime\nthat belong to third-party assignees, where the subsidiary shall revert to the\noriginal master concessionaire, the latter being obliged to assume the commitment of the\nexecution of the tourist project established in the concession agreement.\n\n(Thus added by article 2 of Executive Decree\nNo. 44448 of January 17, 2024)\n\n Article record\n\nArticle 12. It is incumbent upon the Board of Directors to\nauthorize the granting of concessions, the modifications to the General Master Plan,\nthe total or partial assignments, the segregation, all kinds of encumbrances,\nas well as transfers into fiduciary ownership of the concessions, likewise\nthe submission of the concession to condominium, the transfer of concessions to\ninvestment fund management companies, and the commercial mergers of\nconcessionaire legal persons by absorption resulting in a new\nconcessionaire, change of land use, compensation of density and coverage, and\nin general any act affecting the administrative real right of the\nconcession that requires modification of the concession agreement. In those\ncases where the approved act requires its registration in the registry, a\nprior technical and legal report will be required.\n\nEvery awardee of a concession, as well as in\ncase of extension or adjustment, must pay the concession fee to the ICT. Said\nvalue shall be adjusted following the procedure established in Point X.\nProcedure for Fee Value Indexation for granting, extension, or\nadjustment, of the Sole Annex of this Regulation.\n\nThe acquirers by assignment or transfer of a\nconcession must demonstrate that they meet all the requirements to be\nconcessionaires.\n\nIn the case of partial or total assignments or when\ndealing with awardees in the enforcement processes of the guarantees\nconstituted on the concessions without an interest in the development of the\nconcession, they must prove the requirements established in Point V)\nRequirements for Total or Partial Concession Assignment, of the Sole Annex of\nthis Regulation and Executive Decree 29794-MP-TUR of August 30, 2001,\nentitled \"Regulation of Real Guarantees Encumbering the Concessions of the\nGolfo Papagayo Tourist Hub\" published in La Gaceta No. 180 of\nSeptember 19, 2001, and its amendments, respectively.\n\nIn cases of total or partial transfers, a transfer fee (canon de cesión) must be paid to the ICT, once the agreement of the ICT Board of Directors approving the partial or total transfer is final and prior to the signing of the respective contract.\n\nSaid amount shall be adjusted by the ICT according to the procedure described in the sole Annex of this regulation, Point IX) Indexation Procedure for Transfer Fee Value. The concession holder must pay the ICT the corresponding transfer fee, according to the land to be transferred and the indexed value of the fee on the date of the request.\n\nIn the event of a transfer request and subsequent consolidation of concessions, an adjustment must be requested to equalize the term of the consolidated concessions, for which Point XI \"Procedure for adjusting the term of concessions,\" established in the sole Annex of this regulation, must be complied with.\n\n(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 13. The granting of concessions, total or partial transfers, encumbrances, transfer in trust, subjection to the condominium regime, transfer to investment fund management companies, and in general those acts that affect the registered administrative real right shall be registered in the Concessions Registry of the National Registry.\n\nIn cases of total or partial transfers, the acquirer shall be deemed for all purposes as the concession holder; therefore, once the Board of Directors' agreement authorizing the transfer is final, the signing of the concession contract with the transferee and the corresponding public deed shall proceed before a Notary Public contracted by the concession holder.\n\nThe signing by the ICT representative of the public deed that must be submitted to the National Registry for its registration is understood to be limited to granting consent so that any acts indicated in this article are carried out by the parties, said public instrument being subject to compliance with the requirements set forth in the Executive Decree that \"Creates the Concessions Registry for the Gulf of Papagayo Tourism Project in Culebra Bay,\" Executive Decree No. 22489-MP-J-TUR of September 2, 1992, and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 174 of September 10, 1993; in Articles 73, 81 and following of the Notarial Code, Law No. 7764 of April 17, 1998, and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 98 of May 22, 1998; and in Articles 448 and following of the Civil Code, Law No. 63 of September 28, 1887, and its amendments.\n\n(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 14. Every concession holder of the Gulf of Papagayo Tourism Project, in the exercise of their concession right, is obligated to comply with the following provisions:\n\na) The regulations set forth by Law No. 6758.\n\nb) The provisions of this regulation.\n\nc) The provisions of the General Master Plan approved by the Board of Directors.\n\nd) The stipulations of the respective concession contract.\n\ne) The provisions of the Development Plan for the specific project approved by the Institute's Board of Directors and the Project Execution Schedule.\n\nf) The provisions contained in the respective Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) granted by the National Environmental Technical Secretariat (SETENA).\n\ng) The regulations and provisions issued by the ICT Board of Directors for the operation of the Project.\n\nh) Compliance with all tax and pecuniary obligations with the respective municipality.\n\ni) Being up to date with the employer-employee obligations established by the Constitutive Law of the Costa Rican Social Security Fund, Law No. 17 of October 22, 1943, and its amendments; as well as with the Social Development and Family Allowances Fund (FODESAF) according to the Law on Social Development and Family Allowances, Law No. 5662 of December 23, 1974, and its amendments;\n\nj) Being up to date with the tax on legal entities, as established by the Law on Tax on Legal Entities, Law No. 9428 of March 21, 2017, and its amendments.\n\nk) Being up to date with their tax obligations before the Ministry of Finance.\n\nl) Being up to date with the provision of information established in the chapter called \"Transparency and Final Beneficiaries of Legal Entities and Other Legal Structures,\" of the Law to Improve the Fight against Tax Fraud, No. 9416 of December 14, 2016.\n\nm) Payment to the ICT of the fee amount for granting, extension, adjustment, and total or partial transfer, once the Board of Directors authorizes the corresponding administrative act and prior to the signing of the respective contract.\n\nThe concession holder shall be considered up to date with their obligations in those cases where they have formally challenged the amounts claimed by the administrative authorities in accordance with the procedure indicated by the applicable laws and regulations for these purposes. This is provided that the debt has not been ratified by a final resolution at the administrative level that resolves said challenge. Compliance with these conditions shall be verified by the Executive Directorate of the Gulf of Papagayo Tourism Project.\n\n(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 14 bis. Every concession holder of the Gulf of Papagayo Tourism Project whose concession is totally or partially located within the maritime-terrestrial zone must pay an annual fee for the use of said area in favor of the competent Municipality, as provided in Article 18 of Law No. 6758.\n\nTo determine the amount payable for this annual fee, the municipality shall request the ICT to certify the value of the granted concession, which shall be calculated based on the current value of the concession fee. Said value shall be adjusted following the procedure established in point X, Indexation Procedure for the fee for granting, extension, or adjustment, of the sole Annex of this Regulation.\n\n(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 14 Ter. Any procedure managed by the administered parties must be resolved within a period of no more than thirty calendar days from the submission of the application, provided that the administered party provides the information completely. The requirements for each procedure shall be those established in the sole Annex of this regulation. Within that established period of thirty calendar days, the Executive Directorate shall have a period of eight calendar days to render the technical opinion and the Legal Advisory Office shall have eight calendar days to render the respective legal opinion.\n\nIn application of the Law for the Protection of Citizens from Excessive Requirements and Administrative Procedures, Law No. 8220 of March 4, 2002, and its amendments (hereinafter Law 8220), the Administration may make a single preliminary notice to the administered party so that, once and in writing, they complete the omitted requirements in the application or procedure, or clarify or correct the information, within a period of twenty business days. This preliminary notice made to the administered party suspends the period that the Administration has to resolve the submitted application.\n\n(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 14 quater. The Concession Holder may enter into administration or operation contracts with third parties for the buildings constructed on the concessioned land, provided that such contract is inherent to the operation and authorized use of said concession. The signing of such contracts shall not require express authorization from the ICT. Once the administration or operation contract is signed, the concession holder must notify the ICT.\n\n(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 15. All income obtained from the administration of the Project shall be transferred to the Fund created by Article 7 of Law 6758, whose budget shall cover all expenses and investments for the development and execution of the Gulf of Papagayo Tourism Project, including its maintenance, promotion, and marketing.\n\n(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 16. The awardees of concessions, whether by tender or by transfer of rights, except in the case of awardees resulting from a guarantee enforcement process on a concession with no interest in its development, must provide the ICT with a performance bond (garantía de cumplimiento) that guarantees the execution of their projects of up to four percent (4%) of the estimated value of each stage of the project to be carried out, which has been approved. The respective determination shall be made by the Executive Directorate once the project to be executed is approved, taking into consideration the accumulated investment of the previous stage. For projects up to ten million dollars ($10,000,000.00), they must provide a bond of 4% of the stage's value; for projects over ten million dollars ($10,000,000.00) and up to one hundred million dollars ($100,000,000.00), they must provide a bond of 2% of the stage's value; and for projects exceeding one hundred million dollars ($100,000,000.00), they must provide a bond of 1% of the stage's value.\n\nThese amounts shall be updated every four years using the indexation methodology established in the procedure set out in point X. Indexation Procedure for the Fee Value, of the sole Annex of this Regulation.\n\n(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 16 bis. By exception and with prior approval from the Board of Directors, it shall be possible to dispense the provision of the performance bond (garantía de cumplimiento) when the execution of the project to which the concession holder is contractually obligated is materially impossible due to the occurrence of supervening circumstances not attributable to them, which must be directly requested and reliably demonstrated by the same concession holder and verified by the Executive Directorate.\n\nWithin a period of 15 calendar days after the request, the Executive Directorate shall prepare the respective technical report, which shall be reviewed by the Director Council, who shall recommend the pertinent action to the Board of Directors.\n\nAt the moment the supervening circumstance ceases, as timely communicated by the concession holder or verified by the Executive Directorate, the performance bond (garantía de cumplimiento) must be adjusted to the contractually corresponding bond percentage within a period of no more than 30 business days from the adjustment notice issued by the Executive Directorate.\n\n(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 16 ter. It is an obligation of the concession holder to maintain the performance bond (garantía de cumplimiento) in force as long as they have not fulfilled all the development obligations that have been approved. Performance bonds (garantías de cumplimiento), when provided through instruments issued for that purpose, may have a term shorter than the period of the development stage being guaranteed, but they must be renewed in a timely manner before their expiration.\n\nIf one business day before the bond's expiration, the concession holder has not extended its validity, the ICT may execute it preventively and keep the money in an account under its custody, which shall serve as a compensatory means in case of non-compliance.\n\nIn those cases of securities whose renewal is possible only on the day of their expiration, the renewal procedure before the ICT must be initiated prior to their expiration.\n\n(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 16 quater. The partial return of the performance bond (garantía de cumplimiento) may occur at the request of the concession holder and with the express approval of the Director Council, after a technical analysis by the Executive Directorate.\n\nThe partial return may be granted only once after reaching at least 50% progress of the works of the stage being guaranteed and shall be in proportion to the completion of the executed works.\n\nFor the partial return of the performance bond (garantía de cumplimiento), the concession holder must reliably demonstrate the progress of the works, which must coincide with the approved works schedule, providing a Works Progress Table that includes the investment made and its percentage, accompanied by a simple sworn statement affirming the truthfulness of the recorded data.\n\nThe final return of the performance bond (garantía de cumplimiento) shall be made at the prior request of the concession holder and shall be approved by the Director Council with the support of the technical report from the Executive Directorate on the full compliance with the guaranteed obligations and shall not exceed a period of 60 calendar days, unless a justified technical criterion supports a delay in such return.\n\n(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 16 quinquies. In the event of non-compliance attributable to the concession holder, the ICT may initiate the procedure for the execution of said bond within a period of ten business days following the notification of the ICT Board of Directors' resolution that declares the non-compliance final. The execution of the performance bond (garantía de cumplimiento) does not exempt the concession holder from compensating the ICT for damages that are not covered by that bond.\n\nOnly those indicated in Article 111 of the Regulation to the General Law on Public Procurement, No. 9986 of May 27, 2021, shall be accepted as performance bonds (garantías de cumplimiento).\n\n(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 17. Once the concession is awarded or the total or partial transfer of the concession is authorized, the respective contract must be signed within a period of no more than three months after the notification of the final agreement of the Board of Directors. Within a period of thirty business days from the signing of the concession contract, the public deed must be signed for registration purposes.\n\nThe award or transfer must be processed for its registration in the Concessions Registry of the National Registry within a period of no more than two months from the signing of the public deed through which it is formalized for registration purposes.\n\nWithin six months following the signing of the contract, the corresponding permit procedures must begin, which must be diligently processed by the concession holder. This is except in the case of transfers for tourism residential use or in the case of awardees in the processes of enforcing guarantees on concessions with no interest in the development of the concession. In any case, the concession holder must inform the Executive Directorate of the status of the permit procedures being managed.\n\nThe work must begin within three months following the obtention of all necessary permits and authorizations.\n\nIn the case of concessions for tourism residential use, and for the pursuit of the public purpose of the Gulf of Papagayo Tourism Hub, the period to build the residence shall not exceed the equivalent of one-fifth of the total term of the original concession. In the case of partial or total transfers, where there is a residual term shorter than the period to build the residence indicated above, the period to build shall be until the expiration of the concession term.\n\nThe period to build the residence shall begin upon the approval by the Board of Directors of the concession granted for tourism residential use.\n\nThe periods granted by the ICT to the concession holder for the fulfillment of contractual obligations may be extended by the ICT's Board of Directors, upon the recommendation of the Director Council, by a duly motivated and justified final agreement, at the request of the concession holder. The completion period for the work shall be defined in the concession contract.\n\nAny project change must comply with the requirements established in Point I. \"Procedure for the Approval and Endorsement of Plans, Sole Annex of this Regulation.\"\n\nIn accordance with the legal framework regulating the Gulf of Papagayo Tourism Project (Article 3 bis, subsection a) of this Regulation), the ICT may modify the zoning map known as the Master Plan, varying the land use originally intended for each concession, provided that the tourism purpose is maintained. The change or addition of land use for the concessioned area may be total or partial from the current use. The modification or addition of land use must be duly justified, motivated, and substantiated, either by a supervening cause or an improvement in the quality of the proposal, demonstrating that there is an increase in the socio-economic linkage benefits. Land-use changes (cambios de uso de suelo) that have not been requested by the concession holder or that diminish the proposal initially agreed with the ICT shall not proceed. The baseline studies and the land-use change (cambio de uso de suelo) request must be analyzed in light of the General Master Plan of the Gulf of Papagayo Tourism Hub and its Regulation. The baseline studies and the land-use change (cambio de uso de suelo) request must be analyzed in light of the General Master Plan of the Gulf of Papagayo Tourism Hub and its Regulation.\n\n(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 17 bis. Those concession holders who are affected in the execution of their projects and in the operation of the corresponding project by force majeure events or any supervening circumstance not attributable to them, may request from the ICT Board of Directors the temporary suspension of their contractual obligations. The foregoing must be demonstrated by the concession holder and verified by the Executive Directorate of the Gulf of Papagayo Tourism Project. Once the cause for suspension ceases and within a period of 30 business days, they must submit an updated works execution schedule to the Executive Directorate. The lack of economic capacity of the concession holder, except for reasons of force majeure or fortuitous event, shall not be considered a supervening circumstance for the development of the project.\n\n(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 17 ter. It is the responsibility of the Board of Directors to authorize any modification to the technical provisions and guiding principles of the General Master Plan. The tourism projects to be developed must conform to the technical regulations established in the Master Plan. If area compensation is required with other lots or properties belonging to the same concession holder and as long as it is the same tourism project, the concession holder must comply with the requirements established in Point VIII, called \"Requirements for Density Compensation in Concessions\" of the sole Annex of this regulation.\n\nIt is the responsibility of the Executive Directorate to supervise compliance with the technical standards.\n\n(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nCHAPTER III\n\nDisciplinary Regime\n\nArticle 18. A concession holder's non-compliance with their legal, regulatory, and contractual obligations, specifically applicable to their status, shall be considered a disciplinary infraction.\n\n(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 19.- The sanctions applicable to concession holders are:\n\na. Written reprimand;\n\nb. Restitution of damages;\n\nc. Execution of bonds; and\n\nd. Cancellation of the concession\n\nThe written reprimand shall be applicable in cases where a minor infraction is demonstrated. The previous sanctions may be applied concurrently if they are not mutually exclusive.\n\n(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 35962 of April 12, 2010)\n\nArticle Information\n\nArticle 20.—The restitution of damages shall apply when environmental or archaeological damage occurs and shall be applied without prejudice to any corresponding criminal sanctions and without prejudice to the eventual cancellation of the concession and the execution of the respective bond.\n\nArticle Information\n\nArticle 21.—The execution of bonds, partially or totally, shall apply in cases where the guaranteed obligations are breached and shall be independent of an eventual cancellation of the concession.\n\nArticle Information\n\nArticle 22.- Cancellation shall apply in the cases provided for in Article 13 of the Regulatory Law of this Tourism Hub, when the violations stipulated in subsections a) to d) constitute serious acts.\n\nWhen cancellation is agreed, the ICT shall recover the concessioned area and the installations or buildings shall become part of the Institute's patrimony, without prejudice to the collection from the responsible party for the damages caused to the Project.\n\n(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 35962 of April 12, 2010)\n\nArticle Information\n\nArticle 23. In the event of a presumed non-compliance by a concession holder, a preliminary procedure must be carried out, whereby the Executive Directorate, as agreed by the Director Council, notifies within ten calendar days following the date of notification of said agreement, the concession holder and those creditors with secured interests on the concession as well as all natural or legal persons involved with the concession duly accredited in the administrative file; so that any of them wishing to remedy the non-compliance may do so by notifying the ICT in writing, remedying the non-compliance, within the fifteen business days after said communication.\n\nOnce the preliminary procedure period has concluded and the presumed non-compliance persists, the Executive Directorate, through a final report, shall recommend to the Director Council, and this in turn to the Board of Directors, that the latter proceed with the opening of the ordinary administrative procedure against the concession holder.\n\nThe imposition of sanctions shall be made after an ordinary procedure, in accordance with the provisions of Title Six, Chapter I, Article 308 and following, of the General Law of Public Administration, Law No. 6227 of May 2, 1978, and its amendments (hereinafter Law 6227).\n\n(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 24. It shall be the responsibility of the Board of Directors to impose the applicable sanctions, in accordance with the provisions of Article 13 of Law 6758, the Regulatory Law for the Development and Execution of the Gulf of Papagayo Tourism Project, and this Regulation, upon the report of the directing body of the ordinary administrative procedure.\n\nThe decisions of the Board of Directors regarding the imposition of sanctions shall have an appeal recourse before the same body, within a period of three business days following their notification.\n\n(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 25. In cases of opening an administrative procedure regarding concessions subject to the condominium regime, the following must be complied with:\n\n1. The administrative procedure for presumed contractual non-compliance that may even conclude with the cancellation or extinction of a concession on a master lot subject to the condominium regime must have as interested third parties all holders of the concessions for the subsidiary lots and the Condominium Administrator, so that these may express what they deem appropriate for their own interests and those of the condominium.\n\nIn the event that the cancellation or extinction of a concession constituted as a master lot of a condominium is decreed by a final act of the ICT Board of Directors, it must be awarded by the ICT Board of Directors in favor of a third party that meets the requirements to be a concession holder, after prior notification of the act to each of the concession holders of the other subsidiary lots and to the Condominium Administrator if it is a natural or legal person different from the former concession holder. The new awardee must pay the amount of the corresponding concession fee and assume the debts encumbering the concession. In this case, the concession holders of the subsidiary lots derived from said master lot shall not be affected and their concessions shall remain unaffected by the change of the concession holder of the master lot.\n\n2. The administrative procedure for presumed contractual non-compliance that may even conclude with the cancellation or extinction of a subsidiary lot concession must have the Condominium Administrator as an interested third party and must be notified to all holders of the concessions of the subsidiary lots at the address indicated in the administrative file, who within a period of 10 business days from the date the notification is made, shall have the power to appear in the process as interested third parties. This is to allow them to express what they deem appropriate for their own interests and those of the condominium.\n\nIn this case, once the decision to cancel or extinguish the subsidiary lot concession is final and with the respective authorization of the ICT Board of Directors, the concession over the subsidiary lot shall revert to the original master concession holder who must assume the debts encumbering the subsidiary lot.\n\nUpon prior payment of the transfer fee (canon de cesión) to the ICT, the master concession holder may transfer the subsidiary lot to a third party who shall become the new concession holder.\n\n(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nCHAPTER IV.\n\nON ACCESS ROADS WITHIN THE CONCESSIONS\n\n(Thus added the previous chapter by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle 26. The ICT shall approve the design of the access road network within those concessioned territorial units that, due to their dimensions or geographic location, so require, according to the procedure and requirements established in the sole Annex of this Regulation, Point 1) called \"Procedure for the Approval of Preliminary Projects and Endorsement of Plans in the Papagayo Project.\" This is in accordance with the planning powers assigned to it by the special laws of the Gulf of Papagayo Tourism Project and with the objective of providing appropriate access to the different granted concessions, to the public zone of the maritime-terrestrial zone, and to the marinas and tourist docks. However, under no circumstances shall the demarcation of the referred access roads approved in the plans imply any qualification regarding the legal nature of those roads.\n\n(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 27. For the purposes of this Regulation, access roads or road network shall be the existing or to-be-constructed roads that will allow access to the concessions that so require or to different zones within the concessions located in the area regulated by the Law of the Gulf of Papagayo Tourism Project.\n\n(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle Information\n\nArticle 28. In the case of Marinas or Tourist Docks or those concessions that, due to their geographic location, do not have direct access to the National Road Network, the concession holder or developer must submit for the approval of the Executing Office of the Gulf of Papagayo Tourism Project an access road project, which must show in detail the following: its exact location with respect to the public zone, the concessions that would be affected by its location, the boundaries it would create, highlighting the natural boundaries, as well as the characteristics, form, and conditions of the road and its conformity with the General Master Plan of the Gulf of Papagayo Tourism Hub.\n\nThe design, construction, and maintenance of the proposed road shall be the responsibility of the holder of the concession who so requested it and shall form part of the obligations stipulated in the corresponding concession contract.\n\nAccesses to areas for the development of marinas or tourist docks on lands administered by the ICT located within the Gulf of Papagayo Tourism Project must comply with the provisions of Article 6, subsection a) of Executive Decree 38171 of October 17, 2013, Regulation to the Law on Concession and Operation of Marinas and Tourist Docks, Law 7744, published in the Official Gazette La Gaceta No. 36 of February 20, 2014, and its amendments, in that the concession must have an enabled and well-maintained access by public land road or access by waterway if it is an island or an area with difficult or limited land access, or both, guaranteeing the free passage of users and institutions to the marina or tourist dock.\n\n(Thus added by article 2 of executive decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\n Article sheet\n\nCHAPTER V\n\nON THE SUBJECTION OF CONCESSIONS TO THE CONDOMINIUM REGIME\n\n(Thus the preceding chapter was added by article 2 of executive decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\nArticle 29. The Regulation to the Law Regulating Condominium Property, Law 7933 of November 25, 1998 and its amendments, Decree 32303-MIVH-MEIC-TUR of March 2, 2005, published in the Official Gazette La Gaceta number 74 of April 19, 2005, provides in its article 20 that, in the case of concessions granted by the Instituto Costarricense de Turismo within the Polo Turístico Golfo Papagayo, the Concessionaire must obtain prior authorization from the ICT Board of Directors. To obtain said authorization, the concessionaire must comply with the requirements established in point VII. Requirements for subjection of concessions to the Condominium Regime, Sole Annex of this regulation.\n\n(Thus added by article 2 of executive decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\n Article sheet\n\nArticle 30. Any change in the ownership of a concession right in co-ownership of a subsidiary subjected to the regime of the Law Regulating Condominium Property must have the authorization of the ICT Board of Directors. To obtain said authorization, the interested party must comply with the procedure and requirements established in point V, \"Requirements for total concession assignment\" of the Sole Annex of this regulation.\n\n(Thus added by article 2 of executive decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\n Article sheet\n\nArticle 31. The terms and conditions established in the condominium constituent document must not contain inconsistencies or conflicts relating to the applicable special regulations and must be consistent with the legal regulations of the concessions of the Polo Turístico Golfo Papagayo. The operation, administration, budget, fees, rights, and other regulations stipulations under which the Condominium concessionaires must be subject shall be of a private nature, not subject to approval by the ICT. It shall be the responsibility of the Executive Directorate to verify the technical specifications indicated in the Condominium Regulations.\n\n(Thus added by article 2 of executive decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\n Article sheet\n\nArticle 32. In the event that the parent property of a concession subjected to the condominium regime is executed by a creditor with a real guarantee on it, the awardee must respect the following: the terms of the concession contract, the provisions of the respective condominium Regulations, the accesses, the common areas of the condominium, and the valid concession rights over the subsidiaries of the condominium.\n\n(Thus added by article 2 of executive decree No. 44448 of January 17, 2024)\n\n Article sheet\n\nArticle 33. It shall be effective as of its publication.\n\n(Thus its numbering was modified by article 2 of executive decree No. 44448 of January 17, 2024, which transferred it from former article 25 to article 33)\n\nGiven at the Presidency of the Republic. —San José, on the twenty-seventh day of August, nineteen ninety-six.\n\n Article sheet\n\nSOLE ANNEX\n\nPROCEDURES AND REQUIREMENTS IN THE CONCESSION REGIME OF THE\n\nGOLFO TURÍSTICO PAPAGAYO PROJECT.\n\nTo process any procedure, the interested party must be up to date with the obligations established in article 14 of this Regulation.\n\nI) PROCEDURE FOR APPROVAL OF PRELIMINARY DESIGNS AND STAMPING OF APPROVED PROJECT PLANS.\n\nA) PROCEDURE AND REQUIREMENTS FOR PRELIMINARY DESIGN APPROVAL.\n\nFor the application for approval of the preliminary design, the concessionaire must provide the following requirements before the Executive Directorate of the POP:\n\na) Application for the approval of preliminary design and stamping.\n\nb) Site Design.\n\nc) General description of the project and each component, total construction area and description of the facilities, including roadway works, circulation and parking, service areas, administrative areas, process areas, infrastructure and all corresponding detail, in the case of modifications to the approved project. The proposal must conform to the provisions of the Master Plan of the Polo Turístico Papagayo Project and this Regulation, and must coincide with the Site Design provided.\n\nd) Description of the Project Cycle: describe in detail the different phases or stages of the project, up to the operation phase.\n\ne) Planned Investment: project budget with a breakdown of costs by general categories of the main works and detailing the sources of financing for the development of the project.\n\nf) Project execution works schedule: The Concessionaire shall prepare and keep updated a Work Plan and works schedule throughout the entire execution phase, in accordance with the provisions of the concession contract.\n\nThis schedule must include all the detail of the project activities, as well as sequences and estimated times for total project execution, indicating the start and end dates of each construction stage in a format that allows a Gantt chart or similar to be viewed.\n\nAll works shall be executed in accordance with this Schedule, and any modification after the start of the construction phase must be consulted with the Executive Directorate with the proper justification for its analysis and prior approval. If the Concessionaire considers the construction of works or components in sections or separately, it must record it as such in the Project Schedule.\n\nB) PROJECT APPROVAL AND PLAN STAMPING.\n\nFor the approval of the final project and its respective plan stamping, the concessionaire must provide:\n\na) Application for final project approval and plan stamping, in which the number of the administrative file corresponding to the valid Environmental Viability of the project granted by the Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) must be indicated. This is so that the ICT can verify it ex officio.\n\nb) One set of digital construction plans (architectural, structural, electromechanical, and landscaping), with the detail of:\n\n1. Site design with the location and localization of the project, known as the site plan.\n\n2. Fire control network plan.\n\n3. Road circulation system.\n\n4. Electrical power network plan.\n\n5. Potable water supply network plan.\n\n6. Wastewater treatment and final disposal system plan.\n\n7. Rainwater collection, treatment, and evacuation system plan.\n\nc) Studies and analyses, including calculation reports for the potable water requirement, as well as the variables used in the design, technical specifications of the materials, material sources, procedures, and construction methods.\n\nd) If the project is in the process of obtaining a Tourist Declaration or a Tourist Contract, it must report it.\n\ne) Once the construction plans have been stamped by the Executive Directorate of the POP, the interested party must continue with the remaining plan stamping and approval procedures on the digital platform \"Administrador de Proyectos de Construcción\" (hereinafter APC) of the CFIA under the terms of the Regulation for the Review Procedure of Plans for Construction, Executive Decree No. 36550 of April 28, 2011 and its amendments.\n\nII. REQUIREMENTS TO DEMONSTRATE ECONOMIC CAPACITY.\n\nAs part of the requirements of the public tender specifications indicated in article 4 of this Regulation, the interested party in being awarded a concession in the Proyecto Turístico Golfo Papagayo must demonstrate that it has the economic capacity to carry out the proposed project. For this purpose, it must present:\n\n1) Sworn statement given before a Notary Public justifying the origin of the resources to be used for the development of the project, specifying that it has sufficient solvency or economic capacity to assume the pecuniary responsibilities implied by its condition as a future concessionaire and that it is not affected by the prohibitions set forth in articles 28 and 29 of the General Law of Public Procurement, Law No. 9986 of May 27, 2021; description of the company's operation, also indicating that it is not part of any insolvency proceeding, that it is not subject to judicial attachments, that it has experience in securing financing for projects similar in characteristics and amount to that included in its offer, and that it has not ceased its payments to third parties.\n\n2) Provide the certified Cash Flow for the project, projected for 5 years.\n\n3) Pre-approval letter from a banking or financial entity issued not less than three months prior demonstrating that it has the liquidity for the investment, either through its own funds or approved lines of credit (National or International). If it has credits with national banking entities, it must provide the Credit Report issued by a competent entity issued not less than one month prior.\n\n4) In the case of own resources, it must provide the audited financial statements for the investor's last fiscal period.\n\n5) Certification issued by an authorized public accountant, based on its audited financial statements for the last fiscal period, indicating the net worth of the interested party and that it is sufficient to meet the concession commitments, including the percentage of the total project cost that will be financed with said net worth. Provide the respective notes.\n\nIII. REQUIREMENTS TO DEMONSTRATE LACK OF CRIMINAL RECORD.\n\nAs part of the requirements of the bidding conditions of the public tender indicated in article 4 of this Regulation, the interested party must demonstrate its lack of criminal record in the exercise of its position. For this purpose, it must present:\n\n1) Request signed by the interested party, with express indication of the qualifications of the future concessionaire if it is a natural person; in the case of legal persons, it must indicate the complete qualifications of the legal representatives, as well as the power they hold with reference to the respective registry, in addition to indicating the corresponding legal identification number.\n\n2) Sworn statement given before a Notary Public, declaring under oath:\n\na) That the applicant (in the case of a natural person) or its legal representatives in the exercise of their position (in the case of legal persons) have not been convicted for committing crimes, nor have pending judicial cases for committing crimes, both at the time of submitting the application and at the time of signing the concession contract granted to them.\n\nb) That they authorize the ICT to carry out any investigation into the validity of the documents provided in the application procedure for granting the concession, as well as to investigate their criminal record.\n\nc) That the legal person has no criminal record in relation to the provisions of article 11 e) of the Law on the Responsibility of Legal Persons for Domestic Bribery, Transnational Bribery, and Other Crimes, Law No. 9699 of June 10, 2019.\n\nd) Indicate an electronic means (a fax number or an email address) or an exact place to receive notifications related to the concession file, as well as for any act or resolution that, in the future, may affect the concession, also undertaking to communicate any change of this address; otherwise, they accept being notified at any place or means that appears in the file.\n\ne) That their representatives and proxies are not affected by the prohibitions set forth in articles 28 and 29 of the General Law of Public Procurement, Law No. 9986 of May 27, 2021.\n\nIV. REQUIREMENTS FOR ACCREDITATION OF CHANGES IN LEGAL REPRESENTATIVES AND TRANSFER OF CAPITAL STOCK.\n\nTo carry out such accreditations, the applicant must present before the Executive Directorate:\n\n1) Notification of changes signed by the legal representative of the company, association, or organization (in the case of legal persons), in which case it must indicate the name of the entity it represents and its legal identification number. If it is an authorized representative, that person must attach a notarial or registry certification demonstrating their condition as such. The ICT shall verify ex officio the legal capacity of the legal person in question, with reference to the National Registry.\n\n2) Provide a record of the protocolization of the general assembly of the concessionaire company, issued by a Notary Public, which records the appointment of new legal representatives or new holders of capital stock and which indicates the following:\n\na) That its representatives have no criminal record in the exercise of their position as legal representative.\n\nb) That the legal person has no criminal record in relation to the provisions of article 11 e) of the \"Law on the Responsibility of Legal Persons for Domestic Bribery, Transnational Bribery, and Other Crimes,\" Law No. 9699 of June 10, 2019.\n\nc) That they authorize the ICT to carry out any investigation into the validity of the documents provided, as well as to investigate their criminal record.\n\nd) That, by virtue of the changes made, the concessionaire has the solvency and economic capacity to fulfill its obligations.\n\ne) That the new legal representatives are not affected by the prohibitions set forth in articles 28 and 29 of the Regulation to the General Law of Public Procurement, number 9986 of May 27, 2021.\n\nf) Indicate an electronic means (a fax number or an email address) or an exact place to receive notifications related to the concession file, as well as for any act or resolution that, in the future, may affect the concession, also undertaking to communicate any change of this address; otherwise, they accept being notified at any place or means that appears in the file.\n\n3) Updated notarial certification of the nature and ownership of the capital stock, with express indication that the concessionaire is up to date with the supply of information established in the chapter called \"Transparency and Final Beneficiaries of Legal Persons and Other Legal Structures\" of the Law to Improve the Fight against Tax Fraud, No. 9416 of December 14, 2016.\n\n4) Certified copy of identification documents of the new legal representatives or, if the procedure is carried out in person, the ICT official attending to it will verify the originals of said documents at the time of their presentation and will record them in the file.\n\nV. REQUIREMENTS FOR TOTAL OR PARTIAL ASSIGNMENT OF CONCESSION.\n\nThe concessionaire of the PGP may make total or partial assignments of its administrative real right given in concession and from which a new concessionaire results, for which its registry inscription will be required, as well as the constitution of a new concession contract for both the assignee and the assignor in the case of partial assignments.\n\nThe assignee shall become a new concessionaire and must comply with the requirements to be a concessionaire; furthermore, its project must adhere to the provisions of Law 6758 and this Regulation.\n\nThe following types of assignments are established:\n\na) Simple Assignments: Referring to assignments of areas for residential tourist use or built units.\n\nb) Assignments for the development of residential tourist projects: Refers to lots or larger portions of land that will be subdivided, plotted, and individualized for the construction therein of works for residential tourist use, condominiums, complexes for residential tourist use, in accordance with the Master Plan of the Polo Turístico Golfo de Papagayo.\n\nc) Assignments for the development of tourist projects: Refers to tourist projects such as hotels, condohotels, commercial developments, marinas, residence clubs, and any other that is not of a residential tourist nature, in accordance with the land use authorized in the Master Plan of the Polo Turístico Golfo de Papagayo.\n\n1) Requirements for the assignment application. For all types of assignments, the procedure must be filed before the Executing Office of the Polo Turístico together with the following information:\n\na) Application signed by the assignor with express indication of the qualifications of the future concessionaire if it is a natural person. In the case of legal persons, it must indicate the complete qualifications of the representative, as well as the power they hold with reference to the respective registry, in addition to indicating the corresponding legal identification number. If the assignee is a legal person, the ICT shall verify its legal capacity with reference to the National Registry.\n\nIn the case of a partial assignment, it must be indicated whether the project previously approved for the area to be assigned will be assumed by the assignee or by the assignor in the remainder of their project.\n\nb) Certified copy of the assignee's identification documents if it is a natural person or, if the procedure is carried out in person, the ICT official attending to it will verify the originals of said documents at the time of their presentation and will record them in the file. If the assignee is a legal person, a notarial or Public Registry certification of the social statutes of the assignee constituted and domiciled in the country must be presented.\n\nc) Updated notarial certification of the nature and ownership of the capital stock, with express indication that the concessionaire is up to date with the supply of information established in the chapter called \"Transparency and Final Beneficiaries of Legal Persons and Other Legal Structures,\" of the Law to Improve the Fight against Tax Fraud, No. 9416 of December 14, 2016.\n\nd) Pay the respective valid assignment fee according to the area to be assigned, once the assignment application is approved by the ICT Board of Directors, which must be deposited in the ICT accounts destined for FONDETUR, prior to the signing of the concession contract.\n\ne) Sworn statement with the declarations required in Point II. Requirements to Demonstrate Economic Capacity and Point III. Requirements to Demonstrate the Lack of Criminal Record of the Sole Annex of this Regulation.\n\nf) Plan of the area to be assigned, stamped by the Executive Directorate and registered with the cadastre.\n\ng) Preliminary construction design and works execution schedule in accordance with the requirements established in point I, Sole Annex of this Regulation. In the case of simple assignments, a description of the preliminary construction design and at least the value of the first development stage must be provided. This requirement shall not apply to the assignment of a constructed concession or a residential, commercial, or hotel unit already developed.\n\nh) Prior to the signing of the contract, the payment of the assignment fee and the respective performance guarantee must be in place.\n\ni) In those cases where the assignee proposes the modification of the construction preliminary design approved for the area to be assigned, it must comply with all the requirements established in Point I, Sole Annex of this regulation, regarding approval of construction preliminary designs.\n\nj) In the event that the assignee intends to subject its concession right to a real guarantee, in order to invest the credit funds in the development of the project, it must expressly indicate so in its application and indicate the deadline within which it will process the authorization before the ICT Board of Directors with its respective requirements. Unless, within the same assignment application procedure, the authorization is processed before the ICT Board of Directors to subject the concession to a real guarantee, for which it must provide the requirements established in the Regulation of Real Guarantees that Encumber the Concessions of the Polo Turístico Golfo de Papagayo, Executive Decree Number 29794-MP-TUR, of August 30, 2001, published in La Gaceta No. 180 of September 19, 2001 and its amendments.\n\nk) In addition to the compliance with the above requirements, in the case of assignments for the development of residential tourist projects and projects for tourist development, the assignee must also present:\n1) Documents accrediting the experience of the future concessionaire or the economic interest group to which they belong in tourist or similar projects.\n\n2) Economic capacity requirement: The economic capacity of the new concessionaire must be demonstrated by complying with the requirements established in Point II, Sole Annex of this regulation.\n\nVI. REQUIREMENTS FOR LAND-USE CHANGE OF CONCESSIONS.\n\nTo process and resolve these applications, the following requirements must be met:\n\na) Formal document presented by the concessionaire or the person accredited in the file to make the application, indicating the project currently agreed upon with the ICT, the need for the land-use change (cambio de uso de suelo) or addition based on this project and its execution. In the event that the application is based on the Change of the Construction Project, in addition to the present requirements, the documents described in Point I \"Approval of preliminary designs\" of the Sole Annex of this Regulation must be provided.\n\nb) Cadastre plan of the concession clearly identifying the area subject to the land-use change or addition.\n\nc) Initial environmental diagnosis of the new project, or studies that supported the D1.\n\nd) Calculation report of the water resource requirement, carried out by a professional accredited in the matter.\n\ne) Market study that also allows viewing the benefits of the proposed change for the sector, quantifying the improvements in the production of direct and indirect employment, as well as the direct benefits of the proposed change.\n\nVII. REQUIREMENTS FOR SUBJECTION OF CONCESSIONS TO THE CONDOMINIUM REGIME.\n\n1) Application signed by the legal representative, duly accredited and with sufficient powers to request from the ICT Board of Directors the authorization for subjection of the concession to the condominium regime, indicating the nature, situation, measurement, boundaries, and cadastre plan of the parent property (finca matriz); as well as the description of each resulting subsidiary (filial), with its situation, measurements, boundaries, and the proportion that corresponds to each of these subsidiaries in relation to the total area of the condominium and other details necessary for its correct identification, as well as the general destination of the condominium and the particular destination of each subsidiary.\n\n2) Proposed preliminary design plan of the condominium. It shall be the responsibility of the Executive Directorate to verify the technical specifications indicated in the preliminary design plan of the Condominium.\n\n3) Registered cadastre plan of the property to be subjected to the condominium (parent property). In the case of lot condominiums, a registered cadastre plan of each of its subsidiaries must be provided. In condominiums under construction, the subsidiaries shall be determined in accordance with the condominium plans.\n\n4) Once the subjection to the condominium regime of the concession has been approved by the ICT Board of Directors, the draft of the Condominium Regulations must be provided within a maximum period of 15 business days, which must contain the specifications relating to the condominium units, use of the private area, and use of the common area, which must be consistent with the regulations governing the concessions of the Polo Turístico Golfo de Papagayo.\n\nLikewise, it must provide the draft of the constituent deed thereof.\n\nVIII. REQUIREMENTS FOR COMPENSATION OF DENSITY AND COVERAGE IN CONCESSIONS.\n\nFor the procedure of compensation of density or surface occupancy coefficient (coverage), with contiguous or non-contiguous areas, under the ownership of the same concessionaire, the latter must meet the following requirements:\n\na) Application signed by the interested party, with express indication of their qualifications if it is a natural person; in the case of legal persons, it must indicate the complete qualifications of the legal representatives, as well as the power they hold with reference to the respective registry, in addition to indicating the corresponding legal identification number.\n\nb) If it is intended to reserve a specific lot or property for use as compensation for density or coverage, this lot must be clearly identified and shall form part of the contractual commitments, for which an addendum will be signed to the original contract of its concession.\n\nc) If, prior to the compensation, the concessionaire needs to process a partial or total assignment in its favor, it must comply with the provisions of the existing regulations and requirements for the case of assignments, Point V of this Annex.\n\nIX. PROCEDURE FOR INDEXATION OF ASSIGNMENT FEE.\n\nThe value of the concession and assignment fee per square meter shall be adjusted each year according to the SORF (Secured Overnight Financing Rate) rate published by the Banco Central de Costa Rica, annualized with the average of the last twelve months in accordance with the following rules:\n\na) At the end of each year of validity of the fee per square meter value, the general adjustment of the amount to be paid shall be made.\n\nb) The SORF (Secured Overnight Financing Rate) rate valid at the close of operations on the last day of each month shall be used, in accordance with the official publication of the indicator by the Banco Central de Costa Rica.\n\nc) The calculation of the adjustment shall be made within the last month of the current year and shall be effective for the entire following one-year period.\n\nd) For the increase, the simple average of the SORF rate for the last 12 months valid at the close of operations on the last day of each month shall be used.\n\ne) The amount to be paid for concession or assignment shall be the amount valid on the day the concession or assignment is approved by the ICT Board of Directors. If an adjustment occurs between the date of deposit to the ICT and the date of approval, the deposit amount must be adjusted according to the new value.\n\nf) The ICT shall keep available to any interested party the information corresponding to the amount valid for the current year.\n\ng) If apartments or commercial premises are constructed on multiple floors on concession land whose use so permits, upon assignment of each apartment or premises, the concession relative to the proportional value of the area shall be considered assigned. This shall be in accordance with the condominium property coefficient of the assignment and the proportional part shall be paid to the ICT.\n\nX. PROCEDURE FOR INDEXATION OF FEE VALUE FOR GRANTING, EXTENSION, OR ADJUSTMENT.\n\nFor the setting of the fee that the concessionaire must pay to the ICT for granting, extension, and adjustment, as well as the determination of the base value of the concession for setting the annual fee that the concessionaire must pay to the respective Municipality, the following procedure must be followed: The Executive Directorate of the Executing Office must certify the value of the granted concession, which shall be calculated following the methodology established in the \"Procedure for Indexation of Assignment Fee Value,\" Point IX) of this Annex.\n\nIf the value of the concession is required in local currency, the reference purchase exchange rate established by the Banco Central de Costa Rica on the date of consultation must be applied.\n\nBased on the value of the concession certified by the Executive Directorate, the respective Municipality shall proceed to calculate the annual fee, excluding from the restricted zone and the public zone granted under concession under the exception established in article 21 of the Law on the Maritime-Terrestrial Zone, number 6043 of March 2, 1977, those reserve areas such as wetlands, estuaries, cliffs, and other areas that by legal provision or due to their natural conditions cannot be used by the concessionaire, as shown on the respective plan. This is except for the cases provided in article 21 of the Law on the Maritime-Terrestrial Zone. On the resulting value, the annual fee shall be applied, according to the authorized use in each case:\n\nResidential tourist use 3%\n\nHotel use 4%\n\nCommercial use 5%\n\nThe municipal fee must be calculated in advance annual installments and may be paid by the concessionaire quarterly as provided by the interested Municipality. Said fee, in the case of the first determination, shall take effect immediately, unless there is opposition from the concessionaire, in which case it shall take effect as of the date of its final setting.\n\nIn subsequent five-yearly determinations, the fee shall take effect as of the period following the date on which the final resolution approving it becomes final. If apartments or commercial premises are constructed on multiple floors on concession land whose use so permits, upon assignment of each apartment or premises, the acquirer shall be responsible for the proportional value of the area according to the condominium property coefficient of the assignment and must pay the proportional part of the fee to the interested Municipality.\n\nX. PROCEDURE FOR APPLICATION OF TERM ADJUSTMENT.\n\na) An application signed by the concessionaire or legally accredited legal representative in the file, requesting the term to which they wish to adjust their concession, indicating the area and registration number of the concession and stating whether the agreed project has been executed and is in operation. In cases where an adjustment is requested to compensate for concession term not enjoyed due to a supervening circumstance or force majeure not attributable to the concessionaire and which has prevented the development or operation of their project agreed with the ICT, the concessionaire must demonstrate said cause of impediment and indicate the adjustment term, which may not exceed the maximum term of 50 years established in Article 9 of this Regulation.\n\nb) Sworn declaration (Declaración jurada) that they have the economic capacity to operate the project for the additional term requested.\n\nc) Payment of the concession fee (canon de concesión) for the term to be adjusted, except in cases of term adjustment for compensation for causes not attributable to the concessionaire. Said payment shall be made once the term adjustment has been approved by the Board of Directors (Junta Directiva) and prior to the signing of the respective addendum to the concession contract.\n\nd) In cases where a term adjustment is required for concessions that are processing a real guarantee (garantía real) that encumbers them, the provisions of the Regulation for the granting of Real Guarantees encumbering PTGP concessions must be complied with (Decreto Ejecutivo 29794-MP-TUR of August 30, 2001, published in La Gaceta Nº 180 of September 19, 2001 and its amendments). Additionally, a document issued by the banking entity or foreign entity must be provided indicating the term and the amount for which the credit will be granted. The term adjustment of the concession will be justified based on the constitution of the real guarantee.\n\n(Thus added by Article 2 of Decreto Ejecutivo N° 44448 of January 17, 2024)\n\n Article record\n\nDate of generation: 7/5/2026 06:41:52\n\n Go to beginning of document" }