{ "id": "norm-56119", "citation": "", "section": "norms", "doc_type": null, "title_es": "Plan Regulador de San Isidro de Heredia: Reglamento de Zonificación", "title_en": "San Isidro de Heredia Regulatory Plan: Zoning Regulations", "summary_es": "Este Reglamento de Zonificación, parte integral del Plan Regulador del cantón de San Isidro de Heredia, establece las normas para regular los usos del suelo en todo el territorio cantonal. Fue adoptado formalmente por el Concejo Municipal en 2005 y organiza el cantón en diversas zonas: urbana comercial-residencial, mixta residencial-comercial, institucional, de expansión urbana, rural concentrada, agropecuaria, especial de protección, de parque nacional, de reserva forestal, de amortiguamiento, agroturística, industrial y vial, entre otras. Para cada zona, el reglamento define los usos permitidos, prohibidos y no conformes, así como requisitos urbanísticos como área y frente mínimo de lote, cobertura, retiros y altura de edificación. El instrumento busca concentrar el desarrollo en centros urbanos, controlar densidades, proteger áreas de recarga acuífera, bosques y zonas de riesgo, y fomentar actividades agrícolas y turísticas de bajo impacto. Incluye disposiciones sobre permisos, sanciones, renovación urbana y participación ciudadana a través de una Junta de Planificación Cantonal.", "summary_en": "This Zoning Regulation, an integral part of the Regulatory Plan for the canton of San Isidro de Heredia, establishes the rules governing land use throughout the cantonal territory. Formally adopted by the Municipal Council in 2005, it divides the canton into various zones: commercial-residential urban, mixed residential-commercial, institutional, urban expansion, concentrated rural, agricultural, special protection, national park, forest reserve, buffer, agro-tourism, industrial, and road zones, among others. For each zone, the regulation defines permitted, prohibited, and non-conforming uses, as well as urban planning requirements such as minimum lot area and frontage, coverage, setbacks, and building height. The instrument aims to concentrate development in urban centers, control densities, protect aquifer recharge areas, forests, and risk zones, and promote low-impact agricultural and tourism activities. It includes provisions on permits, sanctions, urban renewal, and citizen participation through a Cantonal Planning Board.", "court_or_agency": "", "date": "", "year": "", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento", "forestry-law-7575" ], "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "es_concept_hints": [ "Plan Regulador", "Zona Especial de Protección (ZEP)", "Zona de Amortiguamiento (ZAZP)", "fraccionamiento", "retiros", "cobertura", "uso no conforme", "SETENA" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 17", "law": "Ley de Planificación Urbana Nº 4240" }, { "article": null, "law": "Ley Orgánica del Ambiente Nº 7554" }, { "article": null, "law": "Ley Forestal" }, { "article": null, "law": "Código Municipal" }, { "article": "Art. 22", "law": "Ley de Construcciones" } ], "keywords_es": [ "Plan Regulador", "zonificación", "San Isidro de Heredia", "uso del suelo", "áreas protegidas", "Zona Especial de Protección", "Zona de Amortiguamiento", "agroturismo", "densidad", "fraccionamiento", "urbanización", "retiros", "cobertura", "SETENA", "participación ciudadana" ], "keywords_en": [ "Regulatory Plan", "zoning", "San Isidro de Heredia", "land use", "protected areas", "Special Protection Zone", "Buffer Zone", "agro-tourism", "density", "subdivision", "urbanization", "setbacks", "coverage", "SETENA", "citizen participation" ], "excerpt_es": "Artículo 55.-El Reglamento de Zonificación de la Municipalidad de San Isidro de Heredia, tiene como objetivos propiciar el bienestar colectivo, la justicia social, el crecimiento armónico, la distribución equitativa de la infraestructura y el equipamiento, la explotación racional de los recursos y la protección del medio ambiente del Cantón, armonizándolos en forma coherente con los objetivos y disposiciones de planificación nacional.\n\nArtículo 56.-Los fines del presente Reglamento serán, según su naturaleza, los siguientes:\n...\n15. Establecer las zonas así como las políticas para la conservación y mejoramiento de los recursos naturales existentes en el Cantón, especialmente las zonas de recarga acuífera, la red hídrica superficial, zonas de fuerte pendiente y las áreas de riesgo natural y las áreas protegidas.\n\nArtículo 86.-Definición. La ZEP comprende espacios con bosques en el cantón y las áreas de protección que por ley se ubican a ambos lados de los ríos, quebradas, manantiales y tomas de aguas. El propósito de esta zona es cautelar y ordenar la explotación de estos recursos en el territorio cantonal y fomentar el cumplimiento de las leyes que protegen tanto el recurso forestal así como las zonas en las cuales este se ubique, sea de forma real o potencial, con el fin de establecer una reserva de agua para el futuro de la comunidad.", "excerpt_en": "Article 55.-The Zoning Regulation of the Municipality of San Isidro de Heredia has as its objectives to promote collective well-being, social justice, harmonious growth, equitable distribution of infrastructure and equipment, rational exploitation of resources, and protection of the canton’s environment, harmonizing them consistently with national planning objectives and provisions.\n\nArticle 56.-The purposes of this Regulation shall be, according to their nature, the following:\n...\n15. Establish zones as well as policies for the conservation and improvement of existing natural resources in the Canton, especially aquifer recharge zones, the surface water network, steep slope zones, natural risk areas, and protected areas.\n\nArticle 86.-Definition. The ZEP comprises spaces with forests in the canton and the protection areas required by law on both sides of rivers, streams, springs, and water intakes. The purpose of this zone is to safeguard and regulate the exploitation of these resources in the cantonal territory and promote compliance with laws protecting both the forest resource and the areas where it is located, whether actual or potential, in order to establish a water reserve for the community’s future.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "Formally adopts the Regulatory Plan for the canton of San Isidro de Heredia, including its Zoning Regulations, which establish the zones, land uses and urban planning requirements applicable throughout the canton.", "summary_es": "Se adopta formalmente el Plan Regulador del cantón de San Isidro de Heredia, incluyendo su Reglamento de Zonificación, que establece las zonas, usos de suelo y requisitos urbanísticos aplicables en todo el cantón." }, "pull_quotes": [ { "context": "Fundamentos de la zonificación, literal d)", "quote_en": "New requirements are established for urbanization developments, so that based on a historical analysis of their problems, their occurrence or repetition is prevented and cantonal dynamics are not altered.", "quote_es": "Se establecen nuevos requisitos para los desarrollos de urbanización, de forma que basados en el análisis histórico de la problemática de estos desarrollos, de prevean la ocurrencia o repetición de los mismos y se altere con ello la dinámica cantonal." }, { "context": "Fundamentos de la zonificación, literal h)", "quote_en": "Specific limitations on development are established in zones with slopes of 30% or greater, in order to avoid triggering erosion processes or natural hazards.", "quote_es": "Se establecen limitaciones concretas al desarrollo en zonas con pendiente igual o mayor al 30%, a fin de evitar la activación de procesos erosivos o de amenazas naturales." }, { "context": "Artículo 86: Zona Especial de Protección", "quote_en": "The purpose of this zone [ZEP] is to safeguard and regulate the exploitation of these resources in the cantonal territory and promote compliance with laws protecting both the forest resource and the areas where it is located, whether actual or potential, in order to establish a water reserve for the community’s future.", "quote_es": "El propósito de esta zona [ZEP] es cautelar y ordenar la explotación de estos recursos en el territorio cantonal y fomentar el cumplimiento de las leyes que protegen tanto el recurso forestal así como las zonas en las cuales este se ubique, sea de forma real o potencial, con el fin de establecer una reserva de agua para el futuro de la comunidad." }, { "context": "Artículo 38: Área de cobertura", "quote_en": "The Municipality may, in exchange for an expansion of the right-of-way, provide incentives in height or larger floor area, in which case the expansion land shall not be counted for the coverage area calculation.", "quote_es": "La Municipalidad podrá, a cambio de la ampliación del derecho de vía, dar incentivos en altura o área de 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"cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n -\n\nTexto Completo Norma 69\n\n Plan Regulador del cantón de San Isidro de Heredia: Reglamento de\nZonificación\n\nTexto Completo acta: 967DE\n\nMUNICIPALIDAD DE SAN ISIDRO DE HEREDIA\n\nMUNICIPALIDAD DE SAN\nISIDRO DE HEREDIA\n\n \n\nCONCEJO MUNICIPAL\n\n \n\nEl Concejo Municipal de San Isidro\nde Heredia, en sesión ordinaria Nº 69-2005, del 14 de noviembre del 2005,\nmediante acuerdo Nº 1256- 2005 por unanimidad con dispensa de trámite de\nComisión, de acuerdo al artículo 17 incisos 2), 3) y 4) de la Ley de Planificación\nUrbana, adopta formalmente el Plan Regulador del cantón de San Isidro de\nHeredia, indicando que los textos y planos originales se encuentran en\ndisposición en la Municipalidad de San Isidro y en la Dirección de Urbanismo\ndel INVU. Dicho Plan Regulador regirá a partir de su publicación.\n\n \n\nCAPÍTULO VI\n\nReglamentos de Zonificación\ny Vialidad\n\n \n\n6.1. Reglamento de Zonificación del\nPlan Regulador de San Isidro de Heredia. VI-2\n\n \n\n6.2. Reglamento de Vialidad y\nTransporte. VI-44\n\n \n\nCAPÍTULO VI\n\nPropuesta de Zonificación\ny Vialidad\n\n \n\n6.1. REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN DEL\nPLAN\n\nREGULADOR DE SAN ISIDRO DE HEREDIA\n\n \n\nEl Reglamento de Zonificación que\npermitirá regular los usos del suelo dentro de los límites del cantón de San\nIsidro de Heredia, es el resultado del análisis de la información obtenida del\ndiagnóstico, el cual considera tanto aspectos de tipo regional, como regional\ninmediato y local; este último ámbito, es producto en buen porcentaje del\nlevantamiento de información actualizada de campo (desde el plano base hasta\nlas variables de los medios social, ambiental y de infraestructura), así como\nde la consulta a las instituciones competentes en diferentes áreas y al trabajo\nexhaustivo realizado con las comunidades mediante la ejecución de talleres de\nparticipación ciudadana.\n\nAsimismo, con base en los resultados\nobtenidos y su análisis, el reglamento de zonificación toma como punto de\npartida conceptual los siguientes conceptos:\n\n \n\na) Se toma como referencia conceptual\nel Plan Regional Metropolitano, en lo que se refiere a la concentración de la\npoblación en centros urbanos y a estimular el uso del resto del territorio para\nel desarrollo de la agricultura, el turismo y la protección de áreas silvestres\ny zonas de bosque.\n\n \n\nb) Se incorpora a la estructuración\nde los espacios urbanos todos los asentamientos humanos importantes existentes\na esta fecha, entre los cuales están las cabeceras de distrito y los pueblos de\nSanta Elena, Santa Cruz y Santa Cecilia.\n\n \n\nc) Se establecen requisitos\nurbanísticos para controlar las densidades de desarrollo en las Zonas de\nCrecimiento Urbano, de forma que se ajuste a la dinámica real de crecimiento\ncantonal, incluyendo factores migratorios típicos para el Cantón.\n\n \n\nd) Se establecen nuevos requisitos\npara los desarrollos de urbanización, de forma que basados en el análisis\nhistórico de la problemática de estos desarrollos, de prevean la ocurrencia o\nrepetición de los mismos y se altere con ello la dinámica cantonal.\n\n \n\ne) Se propone la mayor variedad de\nusos posibles dentro de las Zonas de Crecimiento Urbano, así como un margen\nmenor de requisitos para estimular su consolidación.\n\n \n\nf) Se delimitan las zonas de\ncrecimiento lineal, de manera que constituyan zonas específicamente reguladas\npara desacelerar su crecimiento, por medio de regulaciones de uso, áreas\nmínimas de lote y cobertura.\n\n \n\ng) Se incluyen zonas orientadas\ntanto al desarrollo agrícola como turístico, pero manteniendo densidades bajas\nde desarrollo y porcentajes bajos de cobertura, con requisitos urbanísticos y\nde protección ambiental que permitan que el potencial desarrollo de actividades\ny construcción de obras, no riña con la vocación de protección de la zona de\nrecarga acuífera.\n\n \n\nh) Se establecen limitaciones\nconcretas al desarrollo en zonas con pendiente igual o mayor al 30%, a .n de\nevitar la activación de procesos erosivos o de amenazas naturales.\n\n \n\ni) De forma integral (para todo el\nCantón) se establecen regulaciones en todas las zonas que permitirán reducir la\ndensidad de población.\n\n \n\nj) Se incorporan los cambios\nproducidos por la Ruta Nº 32 a la dinámica de desarrollo cantonal, como un\ncriterio más de zonificación y control de actividades.\n\n \n\nk) Se establece una zona exclusiva\npara la concentración de actividades industriales, restringiendo aún más la\ntipología de industrial y manteniendo rangos amplios de área mínima de lote y\ncobertura, pero que a la vez sean compatibles a la tenencia actual de la tierra\ny estimulen el desarrollo de estas actividades.\n\n \n\nl) Se incluyen propuestas de nuevas\nvías o calles públicas, que permitan mejorar la conexión en los centros\npoblados a nivel intra e intercantonal.\n\n \n\nAsí, a nivel de zonas el plan se\nestructura conceptualmente de la siguiente forma, tomando como punto de partida\nespacial los centros urbanos y de ellos hacia la periferia:\n\n \n\n. Zona Urbana: zonas de carácter\nmixto de tipo institucional, comercial y residencial, con dominancia de los dos\nprimeros en el centro de la cabecera cantonal y una mezcla más de tipo\ncomercial y residencial en su periferia inmediata.\n\n \n\n. Zonas de Desarrollo Lineal: son\nzonas ya consolidadas y de limitado desarrollo comercial y marcado desarrollo\nresidencial paralelo a las márgenes de las vías; no cuenta con una estructura\ndefinida y su concentración es menor al centro urbano pero mayor que las zonas agrícolas,\nde forma que tiene una condición rural-concentrada.\n\n \n\n. Zonas Agrícolas: zonas con\npendiente plana, plano-ondulada y plano cóncava, ubicadas hacia el norte y sur\nde los centros urbanos, de desarrollo histórico cafetalero.\n\n \n\n. Zonas Turísticas: terrenos\nsituados en las partes medias-altas y altas, cercanos a las áreas protegidas y\ncon condiciones especiales de apreciación del paisaje, que hacen potencial el desarrollo\nde actividades turísticas de bajo impacto (ecoturismo).\n\n \n\n. Zonas de Amortiguamiento: terrenos\ninmediatos a las áreas protegidas y zonas de bosque, con dominancia de\npastizales y quintas, que requieren un control especial de las actividades\npermitidas y densidades de desarrollo para mitigar el impacto directo de las actividades\nhumas sobre los ecosistemas importantes.\n\n \n\n. Zonas Protegidas: áreas especiales\npara la protección de ecosistemas, flora, fauna, paisaje y recurso hídrico, con\npotencial de desarrollo muy limitado.\n\n \n\n. Zona Industrial: área especialmente\nubicada en relación con importantes vías de acceso, orientada a la\nconcentración de usos industriales de bajo impacto.\n\n \n\nLa integración orgánica de estas\nzonas, da como resultado la división del cantón San Isidro de Heredia, en las\nsiguientes zonas de uso:\n\n \n\n \n\nNombre de la Zona\n\nSigla\n\nCaracterísticas\n generales de la zona y relación general con el Plan Regional Metropolitano\n\nZona Urbana Comercial- Residencial\n\nZUCR\n\nSe establece en el centro urbano\n de cada una de las cabeceras de distrito; tiene como fin concentrar la mayor\n variedad y cantidad de actividades comerciales y de servicios, a fin de\n consolidar el centro como área de distribución y abastecimiento, permitiendo\n además la vivienda en función de los asentamientos de este tipo que existen.\n El área que ocupa la zona en cada caso está en función directa con la\n jerarquía actual y deseada, de forma que la de mayor extensión se ubica en\n San Isidro.\n\nEn relación a los centros urbanos\n definidos por la modificación del Plan Regional Metropolitano de 1997, el\n área se mantiene igual en el caso de San Isidro; en San Josecito se mantiene\n en los terrenos que enfrentan a la Ruta Nacional pero se reduce hacia el\n norte, a fin de evitar la extensión de la zona hacia terrenos de menor\n pendiente, que además hoy tienen una ocupación por completo residencial; en\n Concepción se reduce en dos porciones de los extremos sudeste, norte y\n noreste, a fin de conformar un centro más integrado, permitiendo además\n excluir dos porciones por entero residenciales; en San Francisco se mantiene\n sólo en terrenos que enfrentan a la Ruta Nacional, reduciéndose hacia el sur\n donde los terrenos se mantiene con un uso agrícola y propiciarían una\n extensión y desintegración del centro, y hacia el norte, donde los terrenos\n tienen un uso por completo residencial.\n\nEn términos generales, la ZUCR\n permitirá concentrar aún más los servicios, reduciendo además la densidad\n total por medio de mayores áreas de lote para nuevas segregaciones y evitando\n el desarrollo de servidumbres urbanas.\n\nZona Mixta Residencial- Comercial\n\nZMRC\n\nCorresponde a terrenos ubicados en\n la periferia de la ZUCR de San Francisco y San isidro, así como las\n urbanizaciones El Arroyo y Lomas Verdes de Zurquí; son espacios de uso\n residencial, con algunos componentes comerciales aislados, fundamentalmente\n comercio de primera necesidad que no afecta el uso residencial dominante.\n\nEn el caso de San Isidro y San\n\nFrancisco, corresponde a espacios\n originalmente planteados por el Plan Regional Metropolitano como parte de los\n centros urbanos, sin embargo, se consolidaron como áreas básicamente\n residenciales.\n\nEn relación con el Plan Regional\n Metropolitano, las áreas mínimas de lote solicitadas por medio del Plan\n Regulador y la cobertura, permitirán mantener estos terrenos en condiciones\n de menor densidad, vitando además el desarrollo de servidumbres urbanas.\n\nZona Institucional\n\nZIN\n\nEsta zona comprende los terrenos e\n instalaciones en todo el Cantón dedicadas a la prestación de servicios\n públicos, entre ellos educación, salud, recreación o administración municipalidad),\n de manera que mantengan esta condición de uso; asimismo, comprende una serie\n de terrenos destinados a la expansión de las instalaciones existentes, o bien\n a la construcción de nuevas áreas de servicio, con el fin de mejorar las\n condiciones de prestación de todos ellos. A diferencia del Plan Regional\n Metropolitano, el Plan Regulador identifica y establece esta reserva de\n espacios, los cuales además responden a las necesidades y expectativas\n expresadas por las comunidades durante los talleres de participación\n ciudadana y por las instituciones relacionadas (escuelas, clínicas, ESPH,\n entre otros). Es importante indicar que por la distribución de los\n asentamientos, no sólo se incorporan nuevas áreas en las cabeceras de\n distrito, sino además en otros núcleos importantes a nivel intracantonal,\n como son Santa Cruz, Lomas Verdes de Zurquí, Santa Cecilia y El Trapiche,\n previendo así una mejoría en la relación espacial de los asentamientos y los\n servicios públicos.\n\nZona de Expansión Urbana\n\nZEU\n\nCorresponde a terrenos básicamente\n libres de construcciones (generalmente con usos agrícolas), en condiciones\n topográficas de pendiente plana y plano-ondulada y cercanos a los centros\n urbanos, todo lo cual les da un carácter propicio para absorber el eventual\n crecimiento de la población y sus sentamientos.\n\nTiene el mismo carácter de las\n Zonas de Crecimiento Urbano definidas por la Dirección de Urbanismo del INVU,\n aunque excluyendo aquellas zonas que tiene una ocupación residencial\n comercial efectiva.\n\nSiempre dentro de esta relación,\n en el caso de San Francisco los límites se mantienen en relación con la\n quebrada Tures (por el este) y el límite cantonal (por el oeste), sin\n embargo, la zona por medio del Plan Regulador se reduce hacia el sur tanto\n por estar parcialmente ocupada en los terrenos que enfrentan calle pública,\n como para evitar una expansión excesiva en relación con el patrón de\n crecimiento actual y esperado del distrito. En el caso de San Isidro, la zona\n se reduce en los extremos norte y sur por tratarse de terrenos que ya tienen\n una ocupación efectiva y por tanto no son susceptibles para la expansión;\n también se reduce hacia el sector cercano al cementerio, como consecuencia de\n una reserva de área institucional (ZIN); hacia el sector de La Cooperativa se\n reduce como consecuencia de desarrollo de condominios y fraccionamientos; se\n integra un nuevo sector en lo que corresponde con el poblado de Santa Cruz, a\n .n de propiciar la consolidación ordenada de este centro y otorgar espacio al\n crecimiento poblacional específico; finalmente, se integra en otro sector\n hacia el este de La Cooperativa hasta integrarse con el sector de Lomas\n Verdes de Zurquí. En Concepción, la zona planteada por el INVU se reduce\n hacia el norte para mantener la expansión concentrada en sectores inmediatos\n al centro urbano y maximizar el uso de terrenos con topografía más plana\n hacia el sur; el resto de la zona se mantiene con los mismos límites. En San\n Josecito se reduce el área originalmente planteada por el INVU hacia el norte\n de la Ruta Nacional, a .n de evitar la expansión urbana en zonas de pendiente\n media-fuete, mientras  que hacia el sur\n se mantienen casi invariables los límites originales; se incorporan terrenos\n para expansión en Santa Cecilia y Santa Elena, a fin de incorporar en la\n planificación el espacio para el crecimiento y consolidación de asentamientos\n ya existentes y que cuentan con una estructura urbana básica desarrollada a\n partir de cuadrantes centrales y donde se integran ya usos comerciales,\n recreativos e institucionales.\n\nDe forma integral, el Plan\n Regulador plantea mayores áreas de lote y restricciones a los usos\n comerciales, de forma que se podrá lograr una menor densidad que la permitida\n por el Plan Regional Metropolitano y su consolidación como área\n predominantemente residencial, con usos comerciales básicos y concentrados.\n\nZona Rural Concentrada\n\nZRC\n\nEsta zona corresponde las\n denominadas zonas de crecimiento lineal que se han desarrollado y consolidado\n durante el periodo de vigencia del Plan Regional Metropolitano y que han cooperado\n en la desarticulación urbana, la poca consolidación de los centros urbanos y\n en el alto numero de segregaciones con áreas de lote menores que\n integralmente aumentan la densidad poblacional en la Zona Especial de\n Protección del GAM.\n\nPor medio del Plan Regulador se\n establecen límites espaciales para evitar la continuidad del proceso de\n expansión hacia el norte; además, se modifican los requisitos de área mínima\n y se aumentan, de forma que se pueda consolidar una densidad baja (que además\n estimula indirectamente la demanda de terrenos en los centros) y se\n establecen restricciones hacia  la\n variedad de comercio y servicios que se pueden desarrollan en ella.\n\nFinalmente, tienen como límite\n aproximado la coordenada 224.000 norte, a fin de evitar la expansión lineal\n en zonas cuya potencia, turísticos es importante tanto por la cercanía con\n áreas protegidas como por las condiciones de apreciación del paisaje.\n\nZona Agropecuaria\n\nZAG\n\nCorresponde a espacios internos\n ubicados entre las diferentes calles públicas, dentro de lo denominado por el\n INVU como Zona Especial de protección; en San Isidro se extienden desde el\n límite cantonal sur hacia el norte hasta alcanzar aproximadamente la\n coordenada 224.000 norte, abarcando (con excepción de las zonas anteriormente\n descritas) los terrenos tradicionalmente utilizados para la agricultura. En\n relación con el Plan Regional Metropolitano, el Plan Regulador permitirá\n mantener la zona como de uso predominantemente agrícola pero en densidades\n menores al reestablecer áreas mínimas entre 7000 y 10000 m²; además, excluye\n los usos industriales, para los cuales se crea una zona específica,\n reduciendo así el potencial de impacto de este sector productivo en la zona\n de recarga acuífera de mayor importancia en el cantón.\n\nZona Especial de Protección\n\nZEP\n\nCorresponde a los terrenos\n ubicados en las márgenes de ríos y quebradas, así como en el radio de las\n tomas de agua para consumo humano y nacientes de carácter permanente y tiene\n como fin delimitar un área de protección donde además de evitar la corta de\n árboles y favorecer la reforestación, se establezca un retiro de construcción\n que permita evitar el acercamiento de construcciones a zonas de riesgo, o\n bien que tienen una vocación más compatible con la protección de la flora, la\n fauna y el recurso hídrico. Es importante indicar que zonas de esta\n naturaleza son conceptualmente similares a las zonas especiales de protección\n de ríos establecidas por el Plan Regional Metropolitano, aunque en este caso\n se definen específicamente para todo el sistema de ríos y quebradas del\n Cantón, incorporando demás las tomas para consumo humano y las nacientes. De\n esta manera, no sólo se logra una condición más acorde con la vocación que\n tiene el Cantón por formar parte de una zona de recarga acuífera, sino que además\n es compatible con las zonas de protección establecidas por otras leyes, entre\n ellas la Ley Forestal.\n\nZona de Parque Nacional Braulio\n Carrillo\n\nZPNBC\n\nMantiene los límites del Parque\n Nacional Braulio Braulio Carrillo, en tanto las regulaciones de uso estarán\n sujetas a lo que defina el MINAE en el Plan de Manejo del Parque.\n\nZona de Reserva Forestal\n Cordillera Volcánica Central\n\nZRFCVC\n\nMantiene los límites de la Reserva\n Forestal creada por Decreto Ejecutivo, pero establece mayores restricciones\n de uso, así como áreas de lote mayores a las permitidas por el Plan Regional\n Metropolitano, de forma que la densidad en estos terrenos tenderá a ser\n menor, manteniendo así un carácter compatible con la naturaleza de la zona y\n controlando las potenciales relaciones de impacto asociadas a la expansión de\n los usos residenciales, los cuales han utilizado la figura de las parcelas\n agrícolas para estos fines.\n\nZona de Amortiguamiento de Zonas\n Protegidas\n\nZAZP\n\nCorresponde a una franja de 200 m\n lineales, paralela a los límites del Parque nacional y la Reserva Forestal,\n cuyas condiciones de área y uso son más restrictivas que las establecidas por\n el Plan Regional Metropolitano a fin de consolidar un verdadero espacio de\n amortiguamiento, que restrinja el acercamiento de las actividades humanas de\n mayor impacto a los límites de zonas protegidas y minimice el efecto de borde\n\n \n\nZona Agroturística\n\nZAT\n\nCorresponde a terrenos ubicados\n entre el límite de la ZAG y el límite de la ZAZP; mantienen el mismo\n potencial agrícola señalado por el INVU pero incorpora requisitos\n urbanísticos para hacer posible el desarrollo del turismo en condiciones de\n densidad e impacto controlados, aprovechando tanto las condiciones especiales\n de apreciación del paisaje, como la cercanía con zonas protegidas, ríos y\n zonas de bosque. Por el tipo de actividades que permite y las áreas mínimas\n de lote, permitirá mantener la densidad en rangos menores que los permitidos\n por el Plan Regional metropolitano, logrando así un carácter de zona de\n amortiguamiento en relación con usos agrícolas y urbanos ubicados hacia el\n sur del cantón\n\nZona Industrial, de Comercio y\n Servicios\n\nZICS\n\nCorresponde a un sector\n exclusivamente para la ubicación de industrias, así como comercio asociado;\n su ubicación responde a la necesidad de incorporar como un criterio de\n zonificación la influencia que constituye el tramo de la Ruta Nacional Nº 32\n que atraviesa el cantón (ya evidente con los primeros desarrollos).\n\nAdemás, permite evitar el\n desarrollo industrial disperso que permite en Plan Regional Metropolitano en\n cualquier parte de la Zona Especial de Protección, a la vez que restringe la\n tipología de industrias a aquellas del Grupo C, que según el Ministerio de\n Salud son de tipo inofensivo. También en relación al Plan Regional\n Metropolitano, reduce las áreas mínimas de lote para lograr una zonificación\n más compatible con la tenencia actual de la tierra, sin embargo,\n paralelamente se reduce el porcentaje de cobertura de forma que el potencial\n de cobertura de 5000 m² por finca del Plan Regional Metropolitano, se reduce\n a 4000 m² por finca por medio del Plan Regulador.\n\nZona Parque Urbano Río Tibás\n\nZPTU\n\nCorresponde a terrenos que se\n ubican paralelos a las márgenes del Río Tibás en un tramo que atraviesa el\n Centro Urbano de San Isidro; tiene como fin, integrar las condiciones de\n conservación que mantiene el río a la dinámica del Centro Urbano, dotando a\n éste de mayores espacios para el esparcimiento y evitando la construcción\n dentro de esta zona.\n\nEste tipo de zona es novedosa por\n cuanto no forman parte de las propuestas del Plan Regional Metropolitano.\n\nZona de Control Especial Centro\n Histórico\n\nZCE\n\nCorresponde a los terrenos\n ubicados alrededor de la plaza y la iglesia de San Isidro, los cuales a\n criterio de la Dirección de Urbanismo, deberán mantener una condición de uso\n y arquitectura que no afecten o compitan con el valor cultural y\n arquitectónico de los edificios históricos del centro.\n\nZona Vial\n\nZVI\n\nCorresponde a espacios de uso\n público para el tránsito peatonal o de vehículos y se divide en diferentes\n tipos de vía en función de su jerarquía y utilidad; incluye además nuevas\n vías de uso fundamentalmente vehicular, que pretenden mejorar las condiciones\n de conectividad entre los diferentes centros y asentamientos, así como\n habilitar nuevos ejes que permitan encausar el tránsito vehicular y minimizar\n su efecto sobre los principales centros urbanos.\n\nVías nuevas con fines como los\n descritos, no forman parte de las propuestas de zonificación del Plan\n Regional Metropolitano.\n\n \n\n \n\nMediante la zonificación antes descrita,\nes claro que el Plan Regulador permite en términos generales:\n\n \n\na) Mantener conceptos utilizados por\nel Plan Regional Metropolitano que mantienen vigencia, como son la\nconcentración urbana en los centros.\n\n \n\nb) Mejorar o actualizar conceptos\ndel Plan Regional Metropolitano, como la concentración de los usos industriales\ny la restricción de sus tipologías, logrando mayor compatibilidad con la\nnaturaleza de protección del Cantón.\n\n \n\nc) Establecer un límite al\ncrecimiento lineal y desestimular su expansión hacia los terrenos ubicados al\nnorte del Cantón.\n\n \n\nd) Mantener las áreas de desarrollo\npredominantemente agrícola y a la vez, propiciar el desarrollo de actividades\ncomplementarias (turismo) compatibles con la naturaleza de la zona y que\npermiten diversificar las oportunidades productivas del Cantón.\n\n \n\ne) Dotar al Cantón en todas sus\nzonas, de condiciones de densidad más bajas y controladas en comparación con\nlas densidades actualmente permitidas por el Plan Regional Metropolitano, así\ncomo una dosificación gradual de los usos, desde la mayor concentración y diversidad\nen los centros hasta la protección y mayores restricciones en las partes altas.\n\n \n\n \n\nPLAN REGULADOR URBANO\n\nREGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN\n\n \n\nLa Municipalidad del cantón de San\nIsidro de Heredia, en adelante la MUNICIPALIDAD, en ejercicio de las facultades\nque le otorga La Constitución Política de Costa Rica, la Ley de Planificación\nUrbana Nº 4240 y sus reformas; la Ley Orgánica del Ambiente Nº 7554 y sus reformas;\nel Código Municipal. Ley Nº 7794; y de conformidad con el acuerdo de la\nDirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, promulga\nel presente Plan Regulador Urbano del cantón de San Isidro de Heredia, que en\nadelante se denominará en forma abreviada \"Plan Regulador\".\n\nEste Plan Regulador es aplicable\ndentro de los límites del Cantón de San Isidro, Sexto de la Provincia de\nHeredia, de tal forma que su alcance es espacialmente cantonal. Forma parte de\neste Plan Regulador el Mapa de Zonificación, el Mapa de Vialidad, el Reglamento\nde Zonificación y el Reglamento de Vialidad, constituidos por los siguientes\nTítulos, que regirán una vez que sean publicados en el Diario Oficial La\nGaceta:\n\n \n\n1) Título I: Normas generales del\nPlan Regulador.\n\n \n\n2) Título II: Reglamento de Zonificación,\nque divide el territorio de San Isidro de Heredia en zonas de uso, regulando\npara cada una de ellas: usos permitidos, no permitidos y no conformes,\nlocalización, altura y área de edificaciones, superficie y dimensiones de los\nlotes, retiros, demás espacios abiertos y cobertura del lote; forma parte\nintegral de este Reglamento el mapa de zonificación.\n\n \n\n3) Título III: Reglamento de\nVialidad, que incorpora las normas de ordenamiento vial, jerarquía vial y\ndinámica de la red vial y del cual forma parte integral el mapa de vialidad.\n\n \n\nTÍTULO PRIMERO\n\nNormas generales\n\n \n\nCAPÍTULO PRIMERO\n\nMarco legal\n\n \n\nArtículo 1º-El presente Plan\nRegulador tiene valor reglamentario de acuerdo con La Constitución Política de\nCosta Rica en su artículo 169; la Ley de Planificación Urbana Nº 4240 del 15 de\nNoviembre de 1968 y sus reformas, mediante las Leyes Nº 7794 del 4 de mayo de\n1970, Nº 4971 del 29 de abril de 1972, Nº 6575 del 27 de abril de 1981, Nº 595\ndel 6 de Agosto 1981, Nº 7015 del 22 de julio de 1985 y Nº 7495 del 3 de mayo\nde 1995. Las disposiciones del presente Plan Regulador serán de aplicación y\nacatamiento obligatorio para todas las personas físicas y jurídicas del Cantón\nde San Isidro de Heredia. Las disposiciones del Plan Regulador en cuanto a\ntamaño y cabida de los predios, no serán aplicables a todos aquellos actuales\npredios o edificaciones existentes antes de la fecha de entrada en vigencia del\nPlan Regulador. Las disposiciones del Plan Regulador son complementadas por las\nleyes, reglamentos, decretos y normas conexas aplicables que no se le opongan.\n\nArtículo 2º-Las normas que incluye\nel presente Plan Regulador son aplicables exclusivamente dentro de los límites\nespaciales del Cantón de San Isidro de Heredia, de conformidad con lo\nestablecido en la División Territorial Administrativa de la República de Costa\nRica, por medio de las siguientes Resoluciones y Leyes:\n\n \n\na) Resolución 13 del 28 de octubre\nde 1856, sobre los límites del distrito Santo Domingo.\n\n \n\nb) Ley 40 del 13 de julio de 1905,\nsobre la creación del cantón San Isidro y sus distritos.\n\n \n\nc) Ley 17 del 15 de noviembre de\n1910, sobre los límites del distrito San Jerónimo de Moravia.\n\n \n\nd) Ley 2789 del 18 de julio de 1961,\nsobre los límites del cantón San Pablo.\n\n \n\ne) Ley 7894 del 8 de julio de 1999,\nsobre la creación del distrito San Francisco, del cantón San Isidro\n\nCAPÍTULO SEGUNDO\n\nDefiniciones\n\n \n\nArtículo 3.-Para los efectos de la\naplicación del Reglamento de Zonificación y sus objetivos generales y\nparticulares se entenderá por:\n\n \n\na) Alineamiento: Línea .jada\npor la Municipalidad o por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, como\nlímite o proximidad máxima de emplazamiento de la construcción, con respecto a\nla vía pública.\n\n \n\nb) Altura de edificación: Distancia\nvertical sobre la línea de construcción entre el nivel de piso oficial y el\nnivel medio de la cubierta del último piso.\n\n \n\nc) Antejardín: Distancia\nentre la línea de propiedad (de origen catastral) y de construcción (de origen\noficial según alineamiento).\n\nImplica una servidumbre o\nrestricción para construir sin que por ello la porción de terreno pierda su\ncondición de propiedad privada.\n\n \n\nd) Certificado de Uso del Suelo: Documento\noficial emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano y avalado por la\nMunicipalidad de San Isidro de Heredia, en el cual se establece si el uso\nexistente, solicitado o propuesto en un inmueble se ajusta o no a la zonificación\nestablecida en el Plan Regulador, para cuyos efectos se utilizan como instrumentos\nindispensables el Mapa de Zonificación del cantón de San Isidro, el Plano\nCatastrado del inmueble en cuestión y los alineamientos que establezcan las\ninstituciones competentes, éstos últimos sólo en caso necesario que así\ndetermine la DDU.\n\n \n\ne) Cobertura: Es la\nproyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal\nestructura.\n\n \n\nf) Condominio: Inmueble\nconstruido en forma horizontal, vertical o mixta, susceptible de\naprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con\nelementos comunes de carácter indivisible.\n\n \n\ng) Derecho de vía: Es el\nancho total de la carretera, calle, sendero, servidumbre, esto es, la distancia\nentre las líneas de propiedad incluyendo en su caso la calzada, fajas verdes y\naceras.\n\n \n\nh) Establecimiento industrial: Para\ntodos los fines de este Reglamento, se entenderá como establecimiento\nindustrial todo lugar, descubierto o cubierto, destinado a la elaboración,\nmanipulación, reparación, transformación o utilización de productos naturales o\nartificiales, mediante tratamiento físico, químico o biológico, manualmente o por\nmedio de máquinas que se empleen en las tareas o faenas y todos los anexos y\ndependencias de la fábrica.\n\n \n\ni) Facilidades comunales: O\nequipamiento comunitario, son los servicios comunales que se ofrecen en una\ncomunidad para mantener una calidad de vida e interacción social propia de su\ncultura. Algunos son ofrecidos por el Estado o la Municipalidad, tales como\nescuelas, servicio de seguridad, servicios de salud, guarderías infantiles, áreas\nde recreación y cementerios; otros son brindados por agentes particulares tales\ncomo educación preescolar, escuelas privadas, centros de recreación rentados.\n\n \n\nj) Fraccionamiento: Es la\ndivisión de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar,\nrepartir, explotar o utilizar en forma separada las parcelas resultantes; incluye\ntanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de\nderecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las\nsituadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de\nla formación y uso urbano de los bienes inmuebles.\n\n \n\nk) Gran Área Metropolitana (GAM):\nÁrea de control urbanístico establecida en el Plan Regional de Desarrollo\nUrbano, publicado en La Gaceta Nº 119 del 22 de junio de 1982 y modificada\npor el Decreto Ejecutivo Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE, publicado en el Alcance Nº 15\na La Gaceta Nº 66, del 7 de abril de 1997.\n\n \n\nl) Hábitat: Es la\norganización del espacio para las actividades del hombre.\n\n \n\nm) Industria incómoda: Son\naquellas que ocasionan efectos negativos leves pero manifiestamente incómodos\nal vecindario, tales como avisos, vibraciones, trepidaciones, humos, malos\nolores, tránsito excesivo y otros efectos similares.\n\n \n\nn) Industria Grupo A: Industria\ncuyas actividades son de alto riesgo. Incluye todas las actividades así definidas\npor el Ministerio de Salud en el Decreto Nº 30465-S.\n\n \n\no) Industria tipo B: Industria\ncuyas actividades son de moderado riesgo. Incluye todas las actividades así\ndefinidas por el Ministerio de Salud en el Decreto Nº 30465-S.\n\n \n\np) Industria tipo C: Industria\ncuyas actividades son de bajo riesgo.\n\nIncluye todas las actividades así\ndefinidas por el Ministerio de Salud en el en el Decreto Nº 30465-S.\n\n \n\nq) Límite de zona: Es la\nlínea que enmarca y define una zona y que estará demarcada en el plano de\nzonificación y puede variar en uno u otro sentido hasta su ajuste, conforme a\nlas prescripciones establecidas en el presente Reglamento.\n\n \n\nr) Línea de centro de calle: Es\nel eje de la calle. Se distingue entre el eje existente y el eje propuesto\nproyectado. El eje existente es la línea que va al centro promedio de una calle\nen una cuadra (máximo de 200m.). El eje proyectado es una línea que fija el\nMOPT o la Municipalidad, en su caso.\n\n \n\ns) Línea de construcción: Es\nla línea que demarca el límite de edificación permitido dentro de la propiedad.\n\n \n\nt) Línea de propiedad: La que\ndemarca los límites de la propiedad en particular.\n\n \n\nu) Nivel de referencia: Es el\nnivel del punto ubicado en la intersección del eje de la calle con su\nperpendicular que pasa por el centro del frente del lote. Nivel de referencia\nes el nivel cero para los efectos de fijar alturas de edificación o profundidad\nde sótano.\n\n \n\nv) Nivel de desplante: Es el\nnivel del fondo de la placa más baja o profunda de una construcción.\n\n \n\nw) Renovación urbana: Es el\nproceso de mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios y\nrehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso, la\nconservación de áreas urbanas y la prevención de su deterioro.\n\n \n\nx) Requisitos urbanísticos: Son\nlas condiciones que se le fijan a un lote para que se pueda fraccionar tales\ncomo tamaño, superficie o cabida mínimos y de dimensión o ancho mínimo frente a\nla calle.\n\nVan indicados en el Plan Regulador\npor zonas y en ausencia de éste, se aplica lo establecido en el Reglamento para\nel Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y el Reglamento de Construcciones.\n\n \n\ny) Requisitos de práctica: Son\ncondiciones de prácticas o manejos relativos a los usos o actividades que se\npuedan dar sobre un terreno las cuales ya están reguladas por leyes y\nreglamentos ya existentes como son Ley de Planificación Urbana, Ley Orgánica\ndel Ambiente, Ley de Salud y otras. La Municipalidad a través de la Dirección\nde Ingeniería será vigilante de la buena práctica de dichas regulaciones conducentes\na la preservación de la Naturaleza.\n\n \n\nz) Retiro frontal: Es la\ndistancia entre la línea de propiedad y la línea de construcción, y es un\nrequisito que establece el Reglamento de Construcciones, basado en el artículo\n22 de la Ley de Construcciones.\n\n \n\naa) Retiro lateral: Es el\nequivalente al retiro frontal medido desde el lindero lateral, y debe\nentenderse a los lados del predio que no sean el frontal y el posterior.\n\n \n\nbb) Retiro posterior: Es el\nequivalente al retiro frontal medido desde el lindero opuesto al frente de\ncalle.\n\n \n\ncc) Superficie pavimentada: Son\nlas áreas impermeables que ocupan los caminos de ingreso, los estacionamientos\no áreas de tránsito de los vehículos al aire libre, las piscinas, las canchas\nde tenis y de otros deportes y, en general, las superficies que estén\npavimentadas con concreto u otro material impermeable a los efectos de la infiltración\no precolación del agua de lluvia (dentro de lo cual se incluye el lastre). Una\nsuperficie pavimentada y a la vez techada se computa como cobertura y no como superficie\npavimentada. El bloque-zacate se computa como superficie pavimentada, salvo\ntaludes que no se utilicen para tránsito.\n\n \n\ndd) Servicios básicos: Son\nlas redes de agua potable, electricidad, telefonías, alcantarillado pluvial y\nsanitario, es decir la infraestructura básica necesaria y fija al terreno, que\npermite su uso para fines urbanos.\n\n \n\nee) Urbanización: Fraccionamiento\no habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la construcción de\ncalles y provisión de servicios básicos.\n\n \n\nff) Uso de la tierra: Es la\nutilización de un terreno, de la estructura física asentada o incorporada a él,\no de ambos casos en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.\n\n \n\ngg) Uso Permitido: Es el\ndestino o utilización que un terreno o edificio tenga autorizado, conforme a\nlas normativas del Plan Regulador.\n\n \n\nhh) Uso No Conforme: El uso\nno conforme es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada pero que\nexistía de hecho a la fecha de entrada en vigencia de un Plan Regulador y, por\nlo tanto, puede continuarse bajo el principio de no retroactividad de la ley,\npero con limitaciones.\n\n \n\nii) Usos prohibidos: Son\naquellos que no existiendo de previo a la fecha en vigencia de este Reglamento,\nno se acepta que se implanten en una determinada zona, sea como una\nconstrucción nueva (a la cual no se le da permiso de construcción) sea como un\nuso en un lote vacío o como un uso en un edificio existente.\n\n \n\njj) Vivienda: Es todo local o\nrecinto, fijo o móvil, construido, convertido o dispuesto, que se use para fines\nde alojamiento de personas, en forma permanente o temporal.\n\n \n\nkk) Vivienda multifamiliar: Es\nla edificación concebida como unidad arquitectónica con áreas habitacionales\nindependientes, apta para dar albergue a dos o más familias.\n\n \n\nll) Vivienda unifamiliar: Es\nla edificación provista de áreas habitacionales destinadas a dar albergue a una\nsola familia.\n\n \n\nmm) Zonas: Son circunscripciones\nterritoriales definidas en el Plan Regulador las cuales son objeto de\nregulación especí.ca en cuanto al uso que en ellas se puede dar y en cuanto a\nlos requisitos urbanísticos y de construcción que se le imponen a los edificios\nque en ella existan o que se proponga construir.\n\n \n\nnn) Zonificación: Es la\ndivisión de una circunscripción territorial en zonas de uso.\n\nCAPÍTULO TERCERO\n\nAplicación del Plan\nRegulador\n\n \n\nArtículo 4º-La Dirección de\nDesarrollo Urbano. Se constituye como parte de la Municipalidad de San\nIsidro de Heredia la Dirección de Desarrollo Urbano (en adelante DDU), que\nsustituye en sus funciones al Departamento de Ingeniería. Esta dirección será\nresponsable de la aplicación del presente plan. La DDU asistirá en las\ndecisiones al Alcalde y al Concejo Municipal en lo que se refiera al Plan\nRegulador; las funciones de la DDU serán establecidas dentro de este mismo\nreglamento y sus actividades o proyectos serán establecidos o programados\nanualmente en el Plan Anual Operativo Municipal.\n\nArtículo 5º-Las funciones de la DDU\nserán las siguientes:\n\n \n\na) Crear y ejecutar, de forma eficaz\ny oportuna, las políticas, planes y programas de renovación urbana, vialidad,\ntransporte, saneamiento ambiental, paisaje urbano, planificación de proyectos y\notras, necesarias para la aplicación del Plan Regulador de San Isidro de Heredia.\n\n \n\nb) Crear e implementar sistemas de\ninformación geográfica urbana, por medio de los cuales se recopile, sistematice\ne interprete la información urbana, gráfica y alfanumérica del Plan Regulador y\nque facilite el control en la aplicación del mismo.\n\n \n\nc) Capacitar al personal que se\nrequiera para el manejo y mantenimiento eficaz y efectivo del sistema de\ninformación geográfica urbana.\n\n \n\nd) Tramitar, evaluar, otorgar y/o\nrechazar los permisos de construcción, visados de planos, así como los\nalineamientos, demoliciones y certificados de uso del suelo.\n\n \n\ne) Vigilar y controlar los procesos\nde construcción o demolición, así como el estado físico de las edificaciones y\nla infraestructura.\n\n \n\nf) Controlar el uso no autorizado y\nverificar la disposición publicitaria.\n\n \n\ng) Vigilar y controlar el uso\ncorrecto del suelo en cada una de las zonas que establece el Plan Regulador, de\nconformidad con las regulaciones que se establecen para cada una de ellas.\n\n \n\nh) Establecer canales de\ncoordinación con las instituciones autónomas y estatales que requiera, cuando\nlas actividades de aplicación del Plan Regulador así lo ameriten.\n\n \n\ni) Definir los instrumentos y\nprocedimientos, sistemas, medios y recursos que permitan llevar a cabo lo\nestablecido en el Plan Regulador, tanto en su conformación institucional, como\nen su operación, seguimiento y posterior actualización.\n\nArtículo 6º-La Junta de Planificación\nCantonal: De conformidad con los artículos 59 y 60 de la Ley de Planificación\nUrbana, créase la Junta de Planificación Cantonal (en adelante JUPLACA), la\ncual constituye un órgano de vigilancia del Plan Regulador. La JUPLACA estará\nintegrada de la siguiente forma:\n\n \n\na) El Alcalde o su representante.\n\n \n\nb) El Director o Coordinador de la\nDDU.\n\n \n\nc) Un representante de cada uno de\nlos distritos, cada uno de los cuales deberán ser postulados por cada Concejo de\nDistrito y nombrados por el Concejo Municipal.\n\nArtículo 7º-La JUPLACA se regirá por\nun reglamento interno que deberá ser previamente aprobado por el Concejo\nMunicipal. Las actividades de la JUPLACA serán programadas anualmente, como\nparte del Plan Anual Operativo Municipal. Las funciones de la JUPLACA serán fundamentalmente\nlas siguientes:\n\n \n\na) Fiscalizar la aplicación efectiva\ny oportuna del Plan Regulador y todas sus normas.\n\n \n\nb) Verificar la revisión periódica\ndel Plan Regulador a partir de su aprobación y durante su vigencia.\n\n \n\nc) Fiscalizar la aplicación de\nnormas adicionales que a criterio de la DDU y la Municipalidad, se adopten para\ngarantizar el cumplimiento de otras normas y políticas establecidas en el Plan\nRegulador.\n\n \n\nd) Recibir, verificar y canalizar\nlas denuncias sobre violaciones a las normativas del Plan Regulador.\n\nArtículo 8º-La Municipalidad por\nmedio de la DDU y en coordinación con la JUPLACA deberá:\n\n \n\na) Dar una amplia difusión del Plan\nRegulador.\n\n \n\nb) Dar a conocer los objetivos del\nmismo.\n\n \n\nc) Comunicar las acciones políticas\nen materia de zonas públicas.\n\n \n\nd) Dar a conocer las decisiones\nemanadas de la DDU.\n\n \n\ne) Dar a conocer los programas,\nproyectos y estrategias del plan.\n\n \n\nf) Dar a conocer a los habitantes\ndel Cantón la importancia del plan en términos de la mejora en la calidad de\nvida y el bienestar actual y futuro de los residentes en el cantón.\n\nArtículo 9º-De conformidad con lo\nestipulado en el artículo 45 de la Constitución Política de la República y los\nartículos 4 y 13 de la Ley 794 del 30 de abril de 1998, la Municipalidad a\npartir del Plan Regulador podrá establecer las disposiciones de interés público\npara adquirir bienes inmuebles o para controlar el uso del suelo, mediante los\nprocedimientos que dicten las leyes vigentes, sea para su utilización\ninmediata; para la construcción de reservas territoriales; para evitar una\nutilización contraria a la política de ordenamiento de usos del suelo; para la\ncesión de terrenos con el fin de realizar operaciones de construcción u\nordenamiento, en ambos casos conforme al Plan Regulador y/o para efectos de\nejecutar el mecanismo de canje, mediante el cual proyectos urbanísticos\nadquieren terrenos municipales destinados a tal fin, de manera que faciliten a\nla Municipalidad orientar el desarrollo de conformidad con el Plan Regulador.\n\nArtículo 10.-Los fondos que la\nMunicipalidad requiera para el cumplimiento de lo establecido en el artículo 9\ndel presente Reglamento, podrán provenir del presupuesto municipal para los\nterrenos destinados a quedar como propiedad pública, de donaciones en tierra o\nefectivo o de empréstitos para los destinados a la cesión o traspaso después\ndel ordenamiento predeterminado, conforme a las disposiciones legales del Código\nMunicipal.\n\nArtículo 11.-Con el fin de ordenar\nel desarrollo del territorio cantonal, la Municipalidad podrá adquirir terrenos\no inmuebles cuando un propietario hubiere declarado su intención de enajenar el\nmismo, siempre y cuando se declare de previo bien de utilidad o de interés\npúblico. Para los fines indicados, se aplicará un concepto de preeminencia\nsocial, intermedio entre la adquisición amable y la expropiación, con respeto\nhacia el propietario y hacia la colectividad, a un precio no especulativo, con\nel objeto de:\n\n \n\na) Permitir a la Municipalidad la\nadquisición de oportunidad de los terrenos, áreas o zonas donde se desee\nmanejar la expansión urbana para una acción determinada.\n\n \n\nb) Permitir la adquisición\nprogresiva de los terrenos, áreas o zonas con fines de interés público.\n\n \n\nc) Garantizar que no se afecte la\ntierra con usos prohibidos.\n\n \n\nd) Permitir la intervención\nmunicipal ante la evolución desproporcionada o injustificada de los valores y\nprecios de bienes inmuebles\n\nCAPÍTULO CUARTO\n\nTransformación de\ninmuebles, establecimientos peligrosos,\n\nprotección de zonas e\nimpacto ambiental\n\n \n\nArtículo 12.-Para efectos de la\naplicación del Plan Regulador y en el caso específico de todas las edificaciones\nque no se ajusten a las disposiciones establecidas por el presente Plan\nRegulador en sus diferentes zonas, éstas podrán ser objeto de trabajos de\ntransformación, de mejoramiento y de preservación siempre y cuando no\nrepresente un crecimiento el área construida de más del 10% y se obtenga de\nprevio la autorización de la DDU y la Municipalidad, bajo los procedimientos que\nestuvieren establecidos.\n\nArtículo 13.-En lo que corresponde a\nla explotación de establecimientos clasificados como peligrosos, insalubres e\nincómodos en virtud de las regulaciones vigentes sobre protección al medio\nambiente, a la salud humana y la seguridad en el trabajo y cuya actividad no\ncorresponda a la prescripciones del presente Plan Regulador, podrán continuar\nhasta el fin del período legalmente autorizado, siempre y cuando sus\nactividades se realicen de conformidad con las disposiciones legales vigentes\naplicables a la actividad.\n\nArtículo 14.-En el caso de una\nactividad clasificada como peligrosa, insalubre y/o incómoda, que quiera\nrenovar su patente una vez vencido el plazo original autorizado y dentro de una\nzona no conforme según la zonificación del Plan Regulador, únicamente podrá\nsolicitarse a la Municipalidad a través de la DDU. Si la DDU rinde un dictamen desfavorable,\nla ampliación del permiso no podrá ser mayor a dos años, periodo que servirá\ntanto para subsanar las deficiencias como para solicitar al interesado el\ntraslado de sus instalaciones a otro emplazamiento donde el uso sea permitido.\nEl dictamen deberá contar con el aval de la JUPLACA y corresponderá al Concejo\nMunicipal la decisión definitiva.\n\nArtículo 15.-De conformidad con el\nartículo 15 anterior cuando se autorice la ampliación por dos años de la\npatente para una actividad clasificada como peligrosa, insalubre y/o incómoda,\nla empresa interesada quedará sujeta a las disposiciones que establezca la\nMunicipalidad y el Ministerio de Salud para garantizar la salud y seguridad\nambiental y humana del establecimiento y su entorno de influencia.\n\nArtículo 16.-En el caso de que la\nDDU lo requiera, se podrá solicitar a los desarrolladores de actividades\nproductivas, los requisitos o normativas establecidos en leyes, reglamentos o\ndecretos particulares, a fin de garantizar la viabilidad ambiental de la\nactividad y que esta no actúe en detrimento de los objetivos del Plan\nRegulador.\n\nArtículo 17.-Toda nueva construcción\nen cualquiera de las zonas del Plan Regulador deberá incluir además del sistema\nde tratamiento de aguas residuales, un sistema de drenaje para las aguas\njabonosas o bien un sistema de tratamiento para las mismas aprobado por el\nMinisterio de Salud. Asimismo, deberán contar con un sistema de drenaje para la\nconfinación de las aguas pluviales dentro del límite del predio, siempre y\ncuando se trate de predios con un área de lote mayor o igual a los 300 m². A\nlas construcciones actuales de carácter comercial, se les exigirá estos\nsistemas como requisito para la renovación de la patente comercial o del\npermiso sanitario de funcionamiento en coordinación con el Ministerio de Salud.\nA las construcciones actuales de carácter residencial se les dará un plazo de un\naño natural a partir de la entrada en vigencia del Plan Regulador, para construir\ne iniciar el uso de estos sistemas, pudiendo además solicitarse en un tiempo\nmenor, al ser un nuevo requisito para el otorgamiento de los permisos para\nampliaciones, mejoras o remodelaciones.\n\nCAPÍTULO QUINTO\n\nModificación y\nactualización del Plan\n\n \n\nArtículo 18.-Con fundamento en las\nevaluaciones que del mismo se hagan, el Concejo Municipal podrá desarrollar la\nactualización o modificación del plan regulador, de conformidad con lo\nestablecido en la Ley de Planificación Urbana.\n\nArtículo 19.-Excepcionalmente, las\nsolicitudes de modificación del Plan Regulador, pueden ser derivadas de los\nsiguientes órganos competentes: a) Concejo de Distrito, b) La DDU, c) La\nJUPLACA, d) El Concejo Municipal, e) El INVU, f) La Comisión de un plebiscito o\nreferendo a nivel distrital o cantonal.\n\nArtículo 20.-Para la modificación\ndel Plan Regulador, en forma total o parcial, es preciso seguir las\ndisposiciones y procedimientos que señala el artículo 17 de la Ley de Planificación\nUrbana.\n\nArtículo 21.-La variación y/o\nreducción de los requisitos establecidos en el Plan Regulador para cualquiera\nde las zonas, tales como densidad, frente, retiros, alturas o áreas de lotes,\nen no más del 20%, así como la extensión de la línea divisoria entre diferentes\nusos, podrán hacerse vía Acuerdo Municipal aprobado con una votación de mayoría\nabsoluta y con el previo dictamen y estudio técnico favorable de parte de la\nDDU.\n\nCAPÍTULO SEXTO\n\nCertificaciones,\npatentes y licencias\n\n \n\n \n\nArtículo 22.-Cuando un interesado lo\nrequiera, la Municipalidad por medio de la DDU deberá otorgar el Certificado de\nUso del Suelo para un predio o un conjunto de ellos. Para estos efectos, el\ninteresado deberá presentar la solicitud por escrito y una copia del plano\ncatastrado.\n\nArtículo 23.-La DDU no otorgará\nningún permiso de movimiento de tierra, construcción y/o patentes de\nfuncionamiento para instalaciones o actividades nuevas, cuando el uso\nsolicitado no sea conforme o se trate de un uso no permitido, de acuerdo a lo\nestablecido para cada una de las zonas en el Reglamento de Zonificación. Para\nel caso de instalaciones y/o actividades existentes cuyo uso sea no conforme,\ndebe aplicarse lo establecido en el artículo 12 del presente Reglamento.\n\nArtículo 24.-Para obtener permisos\nde demolición, deberá cumplirse con lo estipulado en la Ley de Construcciones y\nsu Reglamento.\n\nArtículo 25.-Para tramitar una\nsolicitud y obtener un permiso de fraccionamiento, el interesado deberá cumplir\ncon los requisitos establecidos en el artículo 30 del presente Reglamento y\npresentar la información que le solicite la DDU. Los requisitos y trámites que\ndeberá cumplir el interesado para este y otros trámites en la Municipalidad,\ndeberán ser publicados en el Diario Oficial La Gaceta, de conformidad\ncon lo establecido en la Ley Nº 8220. No se otorgarán permisos de\nfraccionamiento cuando el proyecto se ubique en zonas de riesgo identificadas\nen el Plan Regulador o bien zonas que a criterio de la Comisión Nacional de\nPrevención de Riesgos y Atención de Emergencias y de la DDU, representen un\nriesgo a la salud y/o seguridad humana.\n\nArtículo 26.-Los anteproyectos que a\nla fecha de entrada en vigencia del Plan Regulador cuenten con el visto bueno\ndel Departamento de Ingeniería de la Municipalidad, así como los certificados\nde usos del suelo y los permisos de construcción cuando no haya iniciado la\nconstrucción y que hayan sido otorgados antes de la entrada en vigencia del\nPlan Regulador, quedarán sin efecto, debiendo el interesado tramitarlos nuevamente\nante la Municipalidad, sin perjuicio de las nuevas disposiciones que con el\nplan regulador puedan afectar al predio o al proyecto.\n\nArtículo 27.-A partir de la\naprobación y vigencia del presente Plan Regulador y de sus Reglamentos, queda\ntotalmente prohibido otorgar licencias para el funcionamiento de ventas\nambulantes; aquellas existentes podrán seguir funcionando en los sitios\nautorizados hasta que se agote su periodo de vigencia.\n\nArtículo 28.-Todo cambio de uso,\ntoda obra de urbanización, renovación urbana, construcción, reparación,\nampliación, remodelación o demolición que se desarrolle en el Cantón de San\nIsidro, deberá contar con el respectivo permiso, que se solicitará a la DDU.\n\nArtículo 29.-Los plazos de\nresolución para la solicitud de permisos y/o licencias serán los establecidos\nen la Ley General de Administración Pública (8 días hábiles y 30 días\ncalendario como máximo).\n\nCAPÍTULO SÉTIMO\n\nRequisitos para las\nedificaciones\n\n \n\nArtículo 30.-Toda construcción o\nfraccionamiento (excepto viviendas unifamiliares), deberá presentar curvas de\nnivel, memoria descriptiva, planos y estudio de impacto ambiental. Además\ndeberá cumplir con los requisitos de alineamiento, línea de construcción,\nretiros, niveles y alturas fijados por la DDU; de esta forma, debe entenderse\nque:\n\n \n\na) Los requisitos e indicadores\ngenerales de dosificación de uso del suelo son las condiciones de aplicación a\nlos usos del suelo urbano, los usos constructivos y los usos de otro tipo de\nactividades espaciales que afecten el suelo o a las edificaciones.\n\n \n\nb) Los requisitos e indicadores\nurbanos de dosificación de uso del suelo son las condiciones de área mínima y\nfrente a calle pública que se le fijan por sus características espaciales a un\npredio para que se pueda ser inscrito en el registro público, siendo\ngeneralmente idénticas según la zona para todos los predios.\n\n \n\nc) La DDU podrá establecer otras\ncondiciones técnicamente fundamentadas en materia de infraestructura,\nequipamiento, medio físico-natural, medio ambiente, servicios, riesgo y\nvulnerabilidad, usos del suelo, u otras condiciones particulares que presente\nel sitio, según sea el caso, para garantizar el cumplimiento del Plan Regulador\no para salvaguardar la seguridad humana y/o ambiental.\n\n \n\nd) De acuerdo con los procedimientos\nestipulados para cada zona, estos requisitos serán todos los relativos al\ndiseño del sitio y su emplazamiento (retiros, alineamientos, línea de\nconstrucción, colindancia, coberturas, alturas, superficie de jardín o\narborización mínima, drenajes, niveles), composición urbana, composición arquitectónica,\nsistemas constructivos, materiales, y los que la Municipalidad estime\nconveniente para mantener la imagen e identidad del sitio.\n\n \n\ne) Son objeto de estas condiciones\nlos lotes que el urbanizador, promotor o fraccionador pretenda inscribir, así\ncomo los lotes existentes a la fecha de vigencia de este Reglamento.\n\n \n\nf) Los requisitos e indicadores\nconstructivos de dosificación de uso del suelo son las condiciones que se le fijan\na una construcción que se quiere realizar en un lote o sitio determinado. El\ndiseñador deberá cumplir con las normas y prescripciones derivadas del presente\nReglamento para que el proyecto sea aprobado.\n\n \n\ng) Los requisitos e indicadores de\nactividades de dosificación de uso del suelo son las condiciones de las\nactividades, usos o prácticas derivadas de la presencia de dinámicas espaciales\nurbanas o rurales, tales como: el ruido o la contaminación sónica producto del\nuso de equipos de sonido usados por el comercio o al aire libre, transformadores\ny otros equipos electromecánicos, altoparlantes u otros; la animación y\nentretenimiento, actividades culturales y deportivas, fuegos artificiales,\nconciertos, trepidaciones, sin perjuicio de las regulaciones existentes para\nestas actividades. La municipalidad, cuando ello fuere pertinente y no se\nopusiere a disposiciones legales, podrá emitir normas expresas y específicas sobre\nla materia a partir de este Reglamento.\n\nArtículo 31.-Alineamiento. Será\nel que determine el Plan Regulador, por medio del Reglamento de Vialidad para\nel Cantón de San Isidro. En ausencia de regulación expresa para determinada vía\nserá el que establezca la DDU, o en su caso, cuando proceda, el que determine\nel Ministerio de Obras Públicas y Transportes. El alineamiento se determina en cada\nvía midiendo a partir del centro de las mismas, resultando de la suma del\nderecho de vía, más el retiro frontal que exista cuando corresponda.\n\nArtículo 32.-La línea de\nconstrucción. Se determina a partir de la suma de la mitad del derecho de\nvía, más el retiro correspondiente, trazando la línea paralela a la línea de\npropiedad, a una distancia igual a la del retiro frontal, determinada por el\nalineamiento, el cual debe respetarse en forma aérea y subterránea.\n\nArtículo 33.-El antejardín. Es\nel retiro frontal determinado por el alineamiento. Esta área implica una\nrestricción para construir, sin que por ello esta porción de terreno pierda su\ncondición de propiedad privada. Al menos la mitad de este espacio de retiro\nfrontal debe mantenerse como área verde. En los frentes a calle pública no se\npodrá construir vallas sólidas con altura de más de un metro (1 m) permitiendo\nhasta un 80% de visibilidad; esta misma restricción aplica para la construcción\nde muros o tapias en colindancias laterales para los predios ubicados en la\nZona Agropecuaria, en la Zona Agroturística, en la Zona de Amortiguamiento de\nZonas Protegidas y en la Zona Reserva Forestal Cordillera Volcánica Central,\ndonde se dará preferencia a los sistemas de cercas vivas.\n\nArtículo 34.-En caso de ampliación\nvial prevista, el retiro frontal comprenderá la franja de terreno adicional. A\nesta se el puede dar el uso provisional como antejardines o estacionamiento\nrestringido, o usos comerciales al aire libre que no implique construcción de\ntechos de acuerdo a lo estipulado en el Reglamento de Vialidad del Plan\nRegulador. Ningún uso provisional podrá salir más allá de la línea de\npropiedad, no podrán implicar obstáculos para el tránsito peatonal por aceras u\notros espacios públicos. El uso provisional negociado subsistirá en tanto no se\nusen dichas franjas de terreno, en el momento de que se realice la expropiación\nel uso de estas franjas, cesará las actividades, sin perjuicio para la\nMunicipalidad. De ejecutarse el proyecto por parte de la Municipalidad u otra\ninstitución pública se dará por cumplido lo siguiente:\n\n \n\na) Cesarán los usos temporales y\nprovisionales.\n\n \n\nb) La Municipalidad o institución\nque corresponda negociará con el dueño del terreno, el traspaso de las franjas\nen cuestión a dominio público.\n\n \n\nc) En ausencia de acuerdo entre las\npartes, se procederá a la Expropiación, de conformidad a lo estipulado en las\nleyes correspondientes.\n\nArtículo 35.-Retiros. Para\ncada zona se establecerán los retiros mínimos. En el caso de carreteras en que\nel Ministerio de Obras Públicas y Transportes fije su propio alineamiento\nprevalecerá el retiro de alineamiento mayor. Los retiros se medirán a partir de\nla línea de propiedad, lo cual implica expropiación de las fajas o porciones de\nlotes que queden sin edificar. En los lotes esquineros, el retiro posterior se\npodrá considerar lateral o viceversa total o parcialmente, de acuerdo al\ncriterio de la DDU:\n\n \n\na) Frontal: será determinado\npor el espacio exigido entre la línea de alineamiento y la línea de\nconstrucción y corresponde al antejardín.\n\nSerá conforme al que determine el\nReglamento de Vialidad, o en su defecto las disposiciones que se definen según\nlos requisitos de cada zona en específico en el presente Reglamento.\n\n \n\nb) Posterior: es el espacio\nexigido entre la construcción y la línea posterior del predio. En fincas\nesquineras podrá tomarse sobre el lado menor o en la esquina interior con un\nárea equivalente. Se podrá eliminar el retiro posterior en lotes que enfrenten\na tres calles a juicio de la DDU, siempre y cuando el diseño propuesto\nsatisfaga plenamente, las necesidades de aireación y ventilación del edificio, así\ncomo las áreas para los drenajes sépticos.\n\n \n\nc) Lateral: se establece para\ncada una de las zonas del Plan Regulador.\n\nEn caso de abrirse ventanas laterales\ny aún cuando el Plan Regulador no establezca retiros laterales, deberá seguirse\nlo estipulado en el Reglamento de Construcciones.\n\nArtículo 36.-En proyectos que no\nsobrepasen los dos pisos, el diseñador, a fin de obtener una mejor distribución\narquitectónica del proyecto, podrá eliminar el retiro posterior del sitio\ncorrespondiente, sustituyéndolo por un área equivalente en otra sección del\npredio.\n\nArtículo 37.-En edificios de más de\ndos pisos se podrá aceptar la misma solución y sustitución del área\ncorrespondiente al retiro posterior, siempre que el área correspondiente al\nretiro posterior sea incrementada en un diez por ciento, lo cual quedará sujeto\na la aprobación municipal, así como de las autoridades de la DDU que\npreviamente deban dar su aprobación al diseño.\n\nArtículo 38.-Área de cobertura. La\ncobertura de construcción se establece porcentualmente para cada una de las\nzonas del plan regulador. La Municipalidad podrá, a cambio de la ampliación del\nderecho de vía, dar incentivos en altura o área de piso mayor, en cuyo caso no\nse contará con el terreno de ampliación para el cálculo del área de cobertura.\nCuando el interesado acceda a la ampliación vial, la DDU negociará la cobertura\nen proporción al derecho cedido.\n\nArtículo 39.-Los edificios pueden\nconstruirse hacia arriba o hacia abajo del nivel de referencia. Hacia arriba se\nregulan por la altura de edificación, dada en metros o en pisos y por el área\ndel piso (o por ambos conceptos) y hacia abajo por la profundidad de sótanos.\n\nArtículo 40.-Los requisitos de\naltura máxima de construcción se establecerán para cada de las zonas. Los\nefectos o impactos previstos por la DDU, según su criterio técnico y según los\ninstrumentos de evaluación ambiental que aplique la Secretaría Técnica Nacional\nAmbiental, podrán utilizarse para justificar límites a la altura de las edificaciones,\nconsiderando:\n\n \n\na) Alturas mínimas o máximas por\nzonas por efectos estéticos, ya sea por que la Municipalidad pretenda imprimir\nrepresentatividad o identidad o para inducir a un aprovechamiento mayor de la infraestructura\nurbana existente o para evitar la proliferación de usos comerciales y de\nservicios que invaden zonas residenciales que se deban conservar.\n\n \n\nb) La existencia de razones\nespeciales, en cuyo caso se establece como límite de altura máxima la que fija\nel reglamento de construcciones, que es equivalente a una y media veces del\nderecho de vía de la calle mayor situada frente al predio.\n\n \n\nc) La seguridad estructural de un\nedificio, que estará determinada según las regulaciones establecidas en el\ncódigo sísmico.\n\nArtículo 41.-Área de drenaje y\ntanque séptico. Es la superficie mínima indicada en metros cuadrados que\nhay que reservar, para garantizar la infiltración en el suelo del efluente del\ntanque séptico. Amerita un estudio de uso de suelos y una prueba de\npercolación, ubicándose en el área de jardín, en el antejardín o en el\nremanente de las áreas permeables. Las áreas de drenaje, no así las áreas de\njardín o áreas verdes, podrán ser eliminadas como requisito cuando el lote sea\nservido por colector de aguas negras que esté efectivamente operando.\n\nArtículo 42.-Red sanitaria. Toda\nconstrucción nueva en urbanización y condominios deberá acatar las\ndisposiciones del AyA en materia de previstas para conexión futura a la red\nsanitaria.\n\nArtículo 43.-Sótanos. Los\nlímites de profundidad se establecen para prevenir trastornos en las capas\nfreáticas y para la asegurar la estabilidad de los fondos de placa. Los\nproyectos de edificios que plantean más de un piso sótano deberán presentar para\nsu aprobación estudios del  suelo que\nincluyan adicionalmente, información sobre los mantos acuíferos y corrientes\nsubterráneas, del terreno y de su entorno inmediato. En ningún caso podrá\nhacerse una excavación más honda que 6 metros bajo el nivel del lecho del río o\nquebrada más próxima, medido a partir del nivel del punto de mínima distancia.\nSe entenderá por sótano el que tiene un nivel en el cielo inferior al nivel de\nreferencia. El área de los sótanos no se tomará como área de piso. El\nalineamiento de los sótanos lo fijará el derecho de vía propuesto sin retiros,\nel cual en las vías nacionales será el fijado por el Ministerio de Obras\nPúblicas y Transportes y en el resto de vías el que fije la Municipalidad.\n\nArtículo 44.-Fallas geológicas. Para\nla obtención de permisos de construcción dentro de los 300 metros paralelos\ncada lado de las zonas donde hubiere alineamiento de fallas geológicas, de\nacuerdo al mapa geológico del Cantón, se exigirá el estudio de capacidad\nsoportante del suelo o análisis geotécnico, así como el criterio de la Comisión\nNacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, para establecer\nlas normas específicas de diseño, así como del Código Sísmico que deban aplicarse.\n\nArtículo 45.-Las superficies y\nfrentes mínimos estipulados en este Reglamento para todas y cada una de las\nzonas serán exigibles en lotes o fincas nuevas, producto o resultado de un\nfraccionamiento al momento de otorgar los permisos correspondientes. Los lotes\no fincas ya existentes y cuyas superficies y frentes estén por debajo de los\nrequisitos mínimos de su zona, tanto en las áreas ya urbanizadas como en las\naledañas, podrán permanecer igual o agruparse, sin perjuicio de las facultades\nmunicipales para valorar cuando corresponda, el otorgamiento o no de los\npermisos de construcción en ellos. Las construcciones ya existentes y que no se\najusten a los requisitos establecidos para cada zona, podrán permanecer igual,\no modificarse en aras de ajustarse a los requisitos establecidos por el Plan Regulador.\n\nCAPÍTULO OCTAVO\n\nSanciones\n\n \n\nArtículo 46.-Toda contravención al\nPlan Regulador y sus reglamentos que sea cometida por el profesional\nresponsable de un proyecto, el propietario del proyecto, por el constructor o\ncontratista, sus representantes legales, cuando se trate de una sociedad, o por\ncualquier administrado en general, será sancionada de la siguiente forma:\n\n \n\na) La suspensión por parte de la DDU\nde toda obra que se ejecute en contravención a la zonificación, pudiendo\ndisponer para ello del auxilio de la fuerza pública.\n\n \n\nb) La clausura del local, por parte\nde la Municipalidad, cuando se trate de la instalación de actividades en edificios\nya existentes que implican un uso que no concuerda con la zonificación\nindicada, ya sea un uso no permitido o un uso no conforme, sin perjuicio de responsabilidad\npenal en que incurra.\n\n \n\nSe aplicarán además todas las\nsanciones civiles y penales contempladas en las leyes vinculantes vigentes y/o\ncualquier otra disposición Legal o Reglamentaria conexa, dictada por la\nMunicipalidad, el Poder Ejecutivo, Legislativo o Dependencia Estatal y las\nestablecidas en el Reglamento de Construcción Municipal.\n\nArtículo 47.-El funcionario o\nempleado de la Municipalidad de San Isidro que otorgue permisos, patentes,\nlicencias y/o certificados contra las disposiciones de este Reglamento; que\nimpida o haga nula la orden de suspensión o clausura de un local, será sometido\nal proceso sancionatorio establecido en el Capítulo XII del Código Municipal,\naplicando las penas correspondientes a una falta grave. Si el funcionario es de\nelección popular, procederá a la pérdida de su credencial, a juicio del\nTribunal Supremo de Elecciones, previa información que éste dispondrá levantar.\n\nArtículo 48.-Se suspenderá la obra\nque no cuente en el sitio con el permiso de construcción municipal; un juego\ncompleto de planos aprobados; original del formulario de permiso de\nconstrucción con los sellos y firmas registradas; bitácora de la obra; bitácora\nambiental; la hoja de visitas del inspector municipal; y otros documentos que\npueda establecer la Municipalidad para cada caso particular.\n\nArtículo 49.-Se suspenderá toda obra\nque en el transcurso de la ejecución que deje escombros en la vía pública u\nobstruya el libre tránsito por la vía pública, sin tener la autorización de la\nDDU.\n\nArtículo 50.-El funcionario\nMunicipal que atendiendo la denuncia de un particular o de cualquier\ndependencia pública, visite una instalación para efectos de realizar la\ncorrespondiente inspección, deberá rendir un informe y presentarlo a la DDU la\ncual tomará la acción correspondiente. Si el funcionario elabora un informe que\nno se ajusta a la realidad, se le aplicarán las mismas sanciones establecidas\nen el artículo 47 del presente Reglamento.\n\nArtículo 51.-Cuando la DDU constate\nla construcción ilegal de edificaciones en usos no conformes o no permitidos, o\nbien construcciones dentro de los retiros establecidos por el Plan Regulador y\nque no hayan sido autorizados por la DDU, se procederá a la demolición de las\nedificaciones u obras, corriendo los costos de demolición por parte del\ninfractor, sin ninguna responsabilidad por parte de la Municipalidad. Cuando se\ntrate de construcciones en usos permitidos sin el debido permiso Municipal, se aplicará\nal infractor una multa equivalente a diez veces el importe de los permisos de\nconstrucción.\n\nArtículo 52.-Cuando la DDU constate\nla operación ilegal de actividades en usos no conformes o no permitidos, se\nprocederá al cierre definitivo del establecimiento. Cuando se trate de\nactividades dentro de usos permitidos que no cuenten con el permiso de\nfuncionamiento, se procederá al cierre temporal del establecimiento, hasta que\ncumpla con el trámite respectivo (planos constructivos con visados del CFIA,\nESPH, MS y en general los que defina la Municipalidad), pague los montos no\ncancelados durante el plazo de funcionamiento y cancele una multa equivalente a\ndos veces el importe anual de la patente.\n\nCAPÍTULO NOVENO\n\nRecursos\n\n \n\nArtículo 53.-Toda resolución\nadministrativa firme que dicte la Municipalidad por medio de las\ncorrespondientes dependencias, en lo relativo a permisos de demolición,\nconstrucción, ampliación o remodelación, así como en lo pertinente a la\nexpedición de licencias de funcionamiento y certificados de usos del suelo,\ntendrán los recursos que regula el Código Municipal vigente, los cuales deberán\nser interpuestos con las formalidades, plazos y en las Dependencias que señala\nel mismo Código.\n\nArtículo 54.-Toda la comunidad\ncolectiva o individualmente queda legitimada para plantear la denuncia ante la\ninstancia correspondiente, según lo determinen las leyes o reglamentos\nvigentes, cuando la actividad desempeñada en un establecimiento o local no\npueda ser efectuada sin causar molestias al vecindario, en violación a las\nnormas del presente Reglamento.\n\nTÍTULO SEGUNDO\n\nReglamento de Zonificación\n\n \n\nCAPÍTULO PRIMERO\n\nObjetivo y fines\n\n \n\nArtículo 55.-El Reglamento de Zonificación\nde la Municipalidad de San Isidro de Heredia, tiene como objetivos propiciar el\nbienestar colectivo, la justicia social, el crecimiento armónico, la\ndistribución equitativa de la infraestructura y el equipamiento, la explotación\nracional de los recursos y la protección del medio ambiente del Cantón,\narmonizándolos en forma coherente con los objetivos y disposiciones de planificación\nnacional.\n\nArtículo 56.-Los fines del presente\nReglamento serán, según su naturaleza, los siguientes:\n\n \n\na) Desde el punto de vista de la\nplanificación del desarrollo:\n\n \n\n1. Establecer el Plan Regulador como\nun proceso continuo de planificación y dirección que incorpore los objetivos\nnacionales y locales del desarrollo urbano y ordenamiento territorial.\n\n \n\n2. Establecer los procedimientos a\nseguir para la instalación y desarrollo de actividades industriales, a fin de\ngarantizar la seguridad ambiental y humana en el Cantón.\n\n \n\n3. Evitar la urbanización en\nterrenos no aptos para el crecimiento urbano, terrenos no conformes con la\ndisponibilidad de servicios básicos e infraestructura, condiciones naturales\nfrágiles o de riesgo y/o por riesgos de contaminación.\n\n \n\n4. Propiciar la ubicación de los\nservicios, comercios y equipamientos comunitarios de forma concentrada, de\nforma tal que se desarrollen los cuadrantes urbanos y un acceso funcional de\nlos habitantes a los mismos.\n\n \n\n5. Distribuir la población y sus\nactividades, de forma sustentable con respecto a la base de recursos\ndisponibles tanto naturales como socioeconómicos.\n\n \n\n6. Orientar las inversiones en\ncuanto a vías, terminales de autobuses, servicios de salud, educación y\nseguridad de acuerdo con el patrón de asentamiento actual y esperado de la\npoblación.\n\n \n\n7. Prever un equilibrio entre las\náreas ocupadas y áreas libres de edificaciones; en la medida que lo permitan\nlas posibilidades de adquirir terrenos por medio de expropiación, compra o\ncanje para parques o espacios de uso público, que se adicionen a los espacios\nde quebradas y ríos tratando de conformar pulmones urbanos.\n\n \n\n8. Asignar a las zonas patrones de\ndensidad conforme con sus condiciones y capacidad soportante, la\ninfraestructura y los servicios disponibles y/o potenciales.\n\n \n\n9. Regular la tenencia de la tierra\npara desarrollo urbano, vivienda y asentamientos humanos, para evitar las\nconcentraciones de tierra y la especulación en el uso y valor del suelo.\n\n \n\n10. Evitar la especulación en el\nsuelo contiguo al área urbana a través de la definición del crecimiento de esta\ny la determinación e usos y destinos del suelo.\n\n \n\n11. Integrar una propuesta de\ncrecimiento racional del suelo urbano por etapas progresivas, de acuerdo con\nlas tendencias previstas de crecimiento poblacional, previsión de reservas\nhabitacionales y otras demandas de suelo urbano, en función de las necesidades presentes\ny futuras a corto, mediano y largo plazo.\n\n \n\n12. Prever los requerimientos viales\npara la adecuada distribución del tránsito en función de tiempos y distancias\nde recorrido.\n\n \n\n13. Mejorar, incrementar y conservar\nlos lugares de atractivo turístico y recreativo, bajo conceptos de desarrollo\nsostenible y sustentable y protección del medio ambiente.\n\n \n\nb) Desde el punto de vista del\nuso de los recursos naturales, su conservación y mejoramiento:\n\n \n\n14. Delimitar los usos del suelo con\nel .n de orientar el desarrollo y crecimiento ordenado de las diferentes\nactividades que se desarrollen en el suelo urbano y urbanizable, todo lo\nanterior de conformidad con su capacidad de uso.\n\n \n\n15. Establecer las zonas así como\nlas políticas para la conservación y mejoramiento de los recursos naturales\nexistentes en el Cantón, especialmente las zonas de recarga acuífera, la red\nhídrica superficial, zonas de fuerte pendiente y las áreas de riesgo natural y\nlas áreas protegidas.\n\n \n\n16. Establecer los mecanismos para\nfrenar el proceso de impermeabilización de suelos en el territorio cantonal y\nevitar los cambios excesivos en la dinámica hídrica del Cantón.\n\n \n\n17. Proponer nuevas alternativas\npara adecuar el uso del suelo a sistemas productivos sostenibles, tanto en lo\nagrícola como en otras actividades.\n\n \n\nc) Desde el punto de vista de los\nprocedimientos operativos de la Municipalidad de San Isidro:\n\n \n\n18. Establecer en forma clara y\nconcreta los requisitos para los proyectos de desarrollo y crecimiento urbano\ndel Cantón, la naturaleza de sus procesos de aprobación y plazos.\n\n \n\n19. Coordinar y conciliar las\nacciones de los sectores público y privado para su localización e integración\nespacial.\n\n \n\n20. Lograr un mayor y mejor\naprovechamiento de los recursos financieros, técnicos, materiales y humanos que\nintervienen en el ordenamiento territorial de la Municipalidad.\n\n \n\n21. Alcanzar una adecuada relación\nde costo y beneficio, en términos de efectividad y eficiencia, en el uso de los\nrecursos humanos, financieros y técnicos de la Municipalidad de San Isidro.\n\n \n\n22. Definir los ámbitos de acción\ndel ordenamiento territorial prioritarios y la naturaleza de su tratamiento.\n\n \n\nd) Desde la perspectiva de los\npatrones culturales del Cantón:\n\n \n\n23. Establecer un sistema de\nreglamentación que oriente los desarrollos futuros hacia la rehabilitación de\nlos elementos culturales actuales, con el fin de mantener la imagen urbana característica\nde la ciudad y demás centros de población.\n\n \n\n24. Fomentar un desarrollo armónico\ncon las condiciones climatológicas y los materiales característicos del cantón\ny de la región.\n\n \n\n25. Propiciar el rescate de valores\nculturales asociados a actividades productivas tradicionales, prácticas religiosas\ny actividades recreativas tradicionales.\n\n \n\n26. Procurar que el desarrollo\nurbano residencial no altere valores y patrones de vida propios de la\ncomunidad.\n\n \n\ne) Desde el punto de vista de la\nparticipación ciudadana:\n\n \n\n27. Constituir la JUPLACA, la cual\nservirá de apoyo activo, como instancia orientadora, de las cuestiones\nrelativas al ordenamiento territorial y urbanismo.\n\n \n\n28. Estimular y sensibilizar a la\npoblación para que participe en el proceso de toma de decisiones en materia de\nordenamiento territorial y urbanismo.\n\n \n\n29. Promover la participación\nciudadana en la solución de los problemas del ordenamiento territorial del\ncantón.\n\n \n\n30. Incorporar a la comunidad en un\nproceso continuo de evaluación, revisión y adecuación del Plan Regulador con\nvisión al futuro, entre otras formas a través de Comités de Vigilancia.\n\n \n\n31. Conservar y rehabilitar las áreas\ny edificios de valor patrimonial con la participación de la Comunidad.\n\n \n\n32. Procurar la adquisición de\nterrenos para el diseño y construcción de facilidades destinadas al uso\ncomunal.\n\n \n\n33. Procurar el rescate y\nmejoramiento de edificios públicos con valor arquitectónico y cultural.\n\nCAPÍTULO SEGUNDO\n\nVigencia e\ninterpretación de las disposiciones\n\n \n\nArtículo 57.-Los límites de zona se\npodrán extender hasta un máximo de 50 metros, en aumento o disminución del área\nde la zona, de acuerdo a los siguientes parámetros que serán aplicados por la\nDDU:\n\n \n\na) Ajuste de límites dentro del\ncuadrante urbano: Cuando un predio se encuentra partido por un límite de\nzona, este se correrá hacia los linderos del predio, considerando el principio\nde incorporar el predio en su totalidad a la zona dentro de la cual tenga el\nmayor porcentaje.\n\n \n\nb) Ajuste de límites fuera del\ncuadrante urbano: Cuando un predio se encuentre partido por un límite de\nzona en un área no urbanizada, el límite de zona podrá correrse con un\ndesplazamiento máximo de 25 metros, solamente para los efectos de una\nsegregación o reunión de fincas, para incorporar el predio resultante a una de\nlas zonas colindantes, de tal manera que coincida el límite de zona con uno o más\nlinderos. La cabida del predio a segregar no podrá ser inferior al área mínima\nreglamentada de la zona a la cual pasará a formar parte.\n\n \n\nc) Lotes mayores de 2.500 metros cuadrados dentro del\ncuadrante urbano: cuando se ofrezca un\ndiseño que garantice mejores condiciones a las que busca generar el Plan\nRegulador, a criterio de la DDU se podrá modificar el límite de zona\npara ajustarlo al límite del predio. Las áreas bajo esta disposición\npodrán pertenecer a varios propietarios y se tomarán en cuenta criterios\ncomo las características particulares del desarrollo de la zona o área\nobjeto de control, la susceptibilidad ambiental, la existencia real o\npotencial de factores de amenaza o riesgo natural, la tenencia de la\ntierra, ubicación, tendencia de desarrollo y variaciones en el usos del\nentorno.\n\n \n\nd) Lotes para uso institucional: cuando\nse trate de proyectos dentro de la zona institucional, la DDU podrá modificar\nhasta en un 25% máximo los requisitos urbanos, siempre y cuando no contradigan las\nnormas generales del Plan Regulador o leyes y reglamentos vigentes.\n\nArtículo 58.-Se aceptarán\nsolicitudes de fraccionamiento mediante servidumbre únicamente en la Zona\nReserva Forestal Cordillera Volcánica Central, la Zona de Amortiguamiento de\nZonas Protegidas, Zona Agroturística, Zona Agropecuaria y Zona Rural\nConcentrada, conforme a las regulaciones que en cada una de ellas y en el\nReglamento de Vialidad se indiquen.\n\nCAPÍTULO TERCERO\n\nClasificación de zonas,\nusos y destinos\n\n \n\nArtículo 59.-Se distinguen las\nsiguientes categorías de usos de la tierra:\n\n \n\na) Uso Residencial: se refiere a la\nocupación de la tierra por viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares,\napartamentos, condominios, vivienda-comercio y vivienda-servicio. El uso\nresidencial puede comprender por extensión y afinidad, actividades comerciales,\nde servicios, comunales y recreativas, que sean compatibles con las viviendas y\nlas personas que en ellas habitan, como por ejemplo pulperías, abastecedores,\nheladerías, salones de belleza, librerías, alojamiento, guardería, parque\ninfantil y otros.\n\n \n\nb) Uso agropecuario: corresponde a\nla ocupación de la tierra por actividades agropecuarias, como son cultivos,\npiscicultura, silvicultura, porcicultura, ganadería y similares. Son parte de\neste uso actividades u ocupaciones de la tierra compatibles con el uso agropecuario,\ncomo son las viviendas, galerones, abrevaderos y viveros.\n\n \n\nc) Uso Comercial y de Servicios:\ncorresponde a la ocupación de la tierra por actividades o instalaciones de\nventa de artículos y prestación de servicios de las empresas y personas, tales\ncomo servicios financieros, servicios de reparación y mantenimiento, servicios profesionales\ndiversos, (legales, médicos, ingeniería, arquitectura, económico contables y de\nconsultoría en general); servicios personales (peluquería, fotografía,\nlavanderías, servicios funerarios, etc.), servicios de comida y bebida y\ncomercio en general.\n\n \n\nd) Uso Institucional o comunal:\ncorresponde a la ocupación de la tierra por actividades o instalaciones de\nservicios gubernamentales, cultura, deporte, educación o recreación, como por\nejemplo escuelas, colegios, universidades, bibliotecas, museos, actividades\nreligiosas y de culto, plazas urbanas, \"bulevares\", iluminación, clínicas, hospitales,\npolicía, bomberos, cruz roja, tribunales de justicia.\n\n \n\ne) Uso Industrial: para los efectos\nespecíficos del cantón San Isidro de Heredia, uso que comprende la ocupación de\nla tierra para la instalación y desarrollo de industria calificada como del\nGrupo C por el Ministerio de Salud en el Decreto Nº 30465-S.\n\n \n\nf) Uso de Áreas Verdes y/o\nProtección: comprende la ocupación o reserva de la tierra para protección\nforestal, cubierta vegetal o bosque remanente, márgenes de ríos, quebradas o\nhumedales, áreas de riesgo natural, recursos hídricos y los terrenos de zonas\nprotegidas.\n\n \n\ng) Uso Vial: corresponde al uso de\nla tierra para la instalación de infraestructura, concretamente las vías de\ncomunicación de la Red Vial Nacional y la Red Vial cantonal, vías de\ncirculación peatonal, aparcamientos e instalaciones complementarias que forman\nparte del derecho de vía\n\nArtículo 60.-Los usos de la tierra\nson los fines particulares a los que pueden dedicarse las áreas que constituyen\ncada una de las zonas establecidas en el Plan Regulador. Para la aplicación del\npresente Reglamento, se establece la lista de usos que se detalla a\ncontinuación. Para el caso del uso 173 (vivienda unifamiliar), no se permitirá\nla modalidad de tenencia en condominio. Para el caso del uso 172 (vivienda\nmultifamiliar), se permitirá la modalidad de tenencia en condominio. Para usos\ncomerciales e industriales, se permitirá la modalidad de tenencia en\ncondominio. Para todas las zonas donde se autoricen los usos de los numerales\n11, 12, 34, 41, 59, 79, 85, 88, 149 y 164, éstos podrán ser autorizados en\ntanto los predios enfrenten a calles públicas que formen parte de la Red Vial\nNacional.\n\n \n\n1) Academia de arte y oficio.\n\n \n\n2) Agencia de viaje.\n\n \n\n3) Agencia financiera.\n\n \n\n4) Albergue.\n\n \n\n5) Almacén.\n\n \n\n6) Alquiler de caballos.\n\n \n\n7) Alquiler de mobiliario.\n\n \n\n8) Alquiler de video.\n\n \n\n9) Animales domésticos\n(establecimientos para crianza o tenencia de animales domésticos).\n\n \n\n10) Aparcamiento de vehículos\nlivianos.\n\n \n\n11) Aparcamiento para autobuses.\n\n \n\n12) Aparcamiento para vehículos\npesados.\n\n \n\n13) Apartotel.\n\n \n\n14) Áreas protegidas.\n\n \n\n15) Artesanía (venta o elaboración\nde).\n\n \n\n16) Artículos de decoración (venta o\nelaboración de).\n\n \n\n17) Artículos eléctricos y/o\nelectrónicos (venta de).\n\n \n\n18) Asilo para ancianos.\n\n \n\n19) Auditorio.\n\n \n\n20) Banco.\n\n \n\n21) Bar (solo dentro de\ninstalaciones turísticas como mirador, hotel, restaurante, centro recreativo y\nclub recreativo).\n\n \n\n22) Barbería.\n\n \n\n23) Bazar.\n\n \n\n24) Bed & breakfast.\n\n \n\n25) Biblioteca.\n\n \n\n26) Bodega: excepto para productos\nexplosivos; gases comprimidos, licuados, disueltos bajo presión o altamente\nrefrigerados; líquidos inflamables; sólidos inflamables, sustancias sujetas a\ncombustión espontánea, sustancias que en contacto con el agua emiten gases inflamables;\nsustancias oxidantes, peróxidos orgánicos; sustancias tóxicas y sustancias\ninfecciosas; sustancias radioactivas; corrosivos; productos peligrosos\ndiversos.\n\n \n\n27) Cabinas (hospedaje).\n\n \n\n28) Cafetería.\n\n \n\n29) Centro de ejercicios\nespirituales.\n\n \n\n30) Capilla de velación.\n\n \n\n31) Carnicería.\n\n \n\n32) Casa de bolsa.\n\n \n\n33) Cementerio.\n\n \n\n34) Centro comercial.\n\n \n\n35) Centro comunitario (salón\ncomunal).\n\n \n\n36) Centro de acondicionamiento\nfísico.\n\n \n\n37) Centro de capacitación / Centro\nde retiro.\n\n \n\n38) Centro de copiado.\n\n \n\n39) Centro de exposiciones.\n\n \n\n40) Centro de lubricación.\n\n \n\n41) Centro de reclusión.\n\n \n\n42) Centro recreativo: tales como\nbalnearios, campo de golf, club campestre, pesca recreativa y otras facilidades\ndestinadas a la recreación, excepto casinos, pistas para automotores, campos de\ntiro.\n\n \n\n43) Centros culturales.\n\n \n\n44) Centros de rehabilitación.\n\n \n\n45) Cerrajería.\n\n \n\n46) Cine.\n\n \n\n47) Clínica.\n\n \n\n48) Clínica de estética.\n\n \n\n49) Clínica veterinaria.\n\n \n\n50) Club o instalación campestre.\n\n \n\n51) Compañía aseguradora.\n\n \n\n52) Compra-venta (de artículos\nusados).\n\n \n\n53) Consulado-embajada.\n\n \n\n54) Consultorio médico.\n\n \n\n55) Convento.\n\n \n\n56) Cruz Roja.\n\n \n\n57) Cultivo agrícola: excepto\nespecies ornamentales de hoja, especies alucinógenas, zacate.\n\n \n\n58) Decoración automotor.\n\n \n\n59) Depósito de materiales de\nconstrucción.\n\n \n\n60) Depósitos de gas-combustibles.\n\n \n\n61) Depósito y/o crematorio para\ncadáveres.\n\n \n\n62) Ebanistería.\n\n \n\n63) Educación física.\n\n \n\n64) Educación preescolar.\n\n \n\n65) Educación primaria.\n\n \n\n66) Educación religiosa.\n\n \n\n67) Educación secundaria.\n\n \n\n68) Educación universitaria.\n\n \n\n69) Educación vocacional.\n\n \n\n70) Establo para animales\ndomésticos.\n\n \n\n71) Estación de bomberos.\n\n \n\n72) Estudio fotográfico.\n\n \n\n73) Farmacia.\n\n \n\n74) Ferretería.\n\n \n\n75) Filmoteca.\n\n \n\n76) Floristería.\n\n \n\n77) Funeraria.\n\n \n\n78) Galería de arte.\n\n \n\n79) Gasolinera.\n\n \n\n \n\n80) Granja avícola y/o piscícola.\n\n \n\n81) Granjas de ganado bovino.\n\n \n\n82) Guardería.\n\n \n\n83) Heladería.\n\n \n\n84) Helipuerto.\n\n \n\n85) Hospital.\n\n \n\n86) Hotel.\n\n \n\n87) Imprenta-litografía-serigrafía.\n\n \n\n88) Industria del Grupo C, así sea\ncalificada por el Ministerio de Salud.\n\n \n\n89) Instalación deportiva: tales\ncomo canchas multiuso, piscina, gimnasio, plaza de deportes y cualquier otra\ndestinada a la práctica deportiva, excepto pistas para automotores.\n\n \n\n90) Instrumento musical (venta o\nalquiler de).\n\n \n\n91) Insumos agropecuarios (venta\nde).\n\n \n\n92) Jardín botánico.\n\n \n\n93) Joyería.\n\n \n\n94) Laboratorio de radiología.\n\n \n\n95) Laboratorio clínico.\n\n \n\n96) Laboratorio de investigación.\n\n \n\n97) Laboratorio fotográfico.\n\n \n\n98) Laboratorio químico.\n\n \n\n99) Lavado de vehículos.\n\n \n\n100) Lavandería.\n\n \n\n101) Librería.\n\n \n\n102) Licorería.\n\n \n\n103) Mariposario.\n\n \n\n104) Maternidad.\n\n \n\n105) Mercado.\n\n \n\n106) Micro y pequeña industria.\n\n \n\n107) Mini-supermercado (con un área\nde construcción máxima de 300 m²).\n\n \n\n108) Mirador.\n\n \n\n109) Mueblería y/o colchonería.\n\n \n\n110) Museo.\n\n \n\n111) Oficina de gobierno central.\n\n \n\n112) Oficina institucional.\n\n \n\n113) Oficina municipal.\n\n \n\n114) Oficina profesional.\n\n \n\n115) Orfanato.\n\n \n\n116) Panadería y/o pastelería.\n\n \n\n117) Paradero turístico.\n\n \n\n118) Parque infantil.\n\n \n\n119) Pensión.\n\n \n\n120) Perfumería.\n\n \n\n121) Pescadería.\n\n \n\n122) Pistas para deportes no\nmotorizados.\n\n \n\n123) Policía.\n\n \n\n124) Protección civil privada.\n\n \n\n125) Pulpería.\n\n \n\n126) Reforestación: excepto especies\nexóticas.\n\n \n\n127) Refugio para animales.\n\n \n\n128) Relleno sanitario manual.\n\n \n\n129) Relojería.\n\n \n\n130) Renta de vehículos automotores.\n\n \n\n131) Reparación de calzado y\npeletería.\n\n \n\n132) Reparación de llantas.\n\n \n\n133) Representación extranjera\nprivada.\n\n \n\n134) Repuestos para vehículos\nautomotores.\n\n \n\n135) Restaurante.\n\n \n\n136) Reutilización, recuperación y/o\nreciclaje de desechos sólidos ordinarios.\n\n \n\n137) Ropa (venta de).\n\n \n\n138) Sala de .esta.\n\n \n\n139) Sala de juegos electrónicos.\n\n \n\n140) Sala de patinaje.\n\n \n\n141) Salón de baile.\n\n \n\n142) Salón de belleza.\n\n \n\n143) Sanatorio.\n\n \n\n144) Sastrería.\n\n \n\n145) Servicio de Internet.\n\n \n\n146) Servicios: tales como duchas,\nvestidores, guardarropía, sanitario, acera, bancas, senderos, agua potable,\niluminación y otras facilidades en espacios públicos y privados.\n\n \n\n147) Soda (con un área de\nconstrucción máxima de 200 m²).\n\n \n\n148) Sucursal bancaria.\n\n \n\n149) Supermercado.\n\n \n\n150) Taller de carpintería y\nebanistería.\n\n \n\n151) Taller de enderezado y pintura.\n\n \n\n152) Taller de forja, hojalatería,\nplomería.\n\n \n\n153) Taller de mecánica automotriz.\n\n \n\n154) Taller de mecánica de\nprecisión.\n\n \n\n155) Taller de radio-televisión.\n\n \n\n156) Taller de reparación de\nbicicletas.\n\n \n\n157) Taller de soldadura.\n\n \n\n158) Taller eléctrico-electrónico.\n\n \n\n159) Taller metal-mecánico.\n\n \n\n160) Tapicería.\n\n \n\n161) Teatro.\n\n \n\n162) Teleférico.\n\n \n\n163) Templo.\n\n \n\n164) Terminal de autobuses.\n\n \n\n165) Terminal de taxis.\n\n \n\n166) Torres de\nradiodifusión-Radioemisoras-Televisoras.\n\n \n\n167) Tratamiento de aguas residuales\nde origen doméstico (únicamente para proyectos residenciales o urbanizaciones\ndebidamente aprobadas).\n\n \n\n168) Tratamiento de aguas residuales\nde origen industrial (únicamente para proyectos industriales debidamente\naprobados).\n\n \n\n169) Venta de automotores.\n\n \n\n170) Verdulería.\n\n \n\n171) Vivero.\n\n \n\n172) Vivienda multifamiliar.\n\n \n\n173) Vivienda unifamiliar.\n\n \n\n174) Zapatería.\n\n \n\n175) Zoológico.\n\nArtículo 61.-Para el caso de los\nUsos no Conformes existentes a la fecha de vigencia de este Reglamento que no\ncorresponda a la zonificación indicada, podrá continuar con las siguientes\nlimitaciones:\n\n \n\na) No podrá ampliarse, reconstruir o\nremodelarse parcial o totalmente sin el visto bueno de la DDU y aprobación\nMunicipal. Se exceptúan los casos en que se trate de ampliaciones o reparaciones\ncon el objetivo exclusivo de mejorara las condiciones de seguridad del inmueble,\nprevio dictamen de la DDU.\n\n \n\nb) Para los casos de daños que\nsufran las instalaciones, podrá reconstruiste la edificación con el mismo uso,\nsiempre que los daños no sean de carácter estructural y que no excedan en más\nde 50% el área de construcción original. Si los daños exceden el 50% del área\nde la edificación, se procederá a la clausura definitiva de la instalación y a\nsolicitar su reubicación conforme al Plan Regulador.\n\nArtículo 62.-Para casos especiales\nde procederá de la siguiente forma:\n\n \n\na) En el caso de los Lotes\nConsolidados como fincas debidamente inscritas en el Registro Público de la\nPropiedad, antes de la vigencia del presente Plan Regulador Urbano, se permitirá\nel desarrollo de actividades y la construcción compatibles con la zonificación,\naún cuando no cumplan los requisitos mínimos de frente, fondo y área del\npredio. Los predios en que el propietario demuestre su existencia, previa\nentrada en vigencia del plan regulador y que no cuenten con escritura pública y\nque no cumplen los requisitos de superficie mínima y frente mínimo, según la\nzona, serán visados por la DDU previo Acuerdo Municipal. En estos casos de\nlotes consolidados antes de la entrada en vigencia del Plan Regulador y que no\ncumplan con el requisito mínimo de área, de aplicarán las normas y requisitos\nurbanísticos del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones.\n\n \n\nb) Cuando por orden del juzgado se\nordene al Municipio el Visado, debido a que la propiedad está en querella para\nlocalizar derechos por sucesión, divorcio u otros, o bien cuando la propiedad\nestá ubicada en una urbanización que no ha sido recibida por la Municipalidad, y\nel propietario demuestre que ha vivido diez (10) años en el sitio, haya\ncancelado el último recibo de hipoteca y esté al día en el pago de los\nservicios municipales y presente el primer testimonio de traspaso autenticado\npor un notario público que la propiedad está en traspaso.\n\n \n\nc) En existencia de registro de\nplanos deslindados en un fraccionamiento y que no posean escritura, se debe presentar\ncertificación del Registro de la Propiedad sobre la existencia de las\npropiedades mediante plano catastrado sin titular, a los asientos anotados. En\nexistencia de una escritura certificada por notario público y/o una certificación\ndel Registro de la Propiedad, que establezca que el lote pertenece al\ninteresado, pero no existe plano catastrado, será necesario confeccionar plano\npara catastrar.\n\n \n\nd) Respecto de aquellos planos que\nse encuentren debidamente catastrados al momento de la promulgación del\npresente Reglamento, la Municipalidad otorgará el respectivo visado para los\nefectos del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana en cualquier momento,\nsiempre y cuando reúnan los requisitos mínimos de zonificación.\n\nCAPÍTULO CUARTO\n\nLa Zona Urbana\nComercial-Residencial (ZUCR)\n\n \n\nArtículo 63.-Definición. Corresponde\na aquella que aparece en el mapa de zonificación con las siglas ZUCR. El\npropósito de la ZUCR es procurar el desarrollo armónico de las funciones\nurbanas y consolidar las tendencias existentes en la actualidad en los\ncuadrantes de San Isidro de Heredia y los centros poblados de cada distrito.\nTambién es propósito de la ZUCR el concentrar usos urbanos de mayor\nespecialización y con mayor área de influencia a nivel cantonal.\n\nArtículo 64.-Los USOS genéricos que\nson aplicables a todo el espacio que comprende la ZUCR son los siguientes,\nconforme a la lista establecida en el artículo 60 del presente Reglamento:\n\n \n\na) Usos permitidos: 1, 2, 3, 4, 5,\n7, 8, 10, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30,\n31, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 51, 52, 53, 54,\n55, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77,\n78, 79, 82, 83, 84, 86, 87, 89, 90, 91, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101,\n102, 104, 105, 107, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120,\n121, 123, 124, 125, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140,\n141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156,\n157, 158, 159, 160, 161, 163, 169, 170, 171, 172, 173 - 174.\n\n \n\nb. Usos no permitidos o prohibidos:\nSerán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos\ncomo usos permitidos.\n\nArtículo 65.-Los usos permitidos\npara la Zona Urbana de Comercio y Residencial, deberán cumplir con las\nsiguientes regulaciones mínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que\nno contradigan las establecidas en este artículo, que pueda adoptar la DDU, vía\nacuerdo municipal, con el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador.\n\n \n\nVer cuadro en página N° 52 a  La\nGaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.\n\nArtículo 66.-Para los usos 19, 43,\n64, 65, 149, 163, el tamaño mínimo del lote será de 3000 m², un frente mínimo\nde 30 metros, retiro lateral de 3m y los parqueos deberán estar confinados\ndentro del predio. El resto de las variables se mantienen.\n\nCAPÍTULO QUINTO\n\nLa Zona Mixta\nResidencial-Comercial (ZMRC)\n\n \n\nArtículo 67.-Definición: Comprende\nlos espacios inmediatos a la Zona Urbana de Comercio y Residencial, tanto en la\nciudad de San Isidro como en el resto de los principales centros poblados del\nCantón. El propósito de la ZMRC es ordenar el desarrollo urbano de las zonas\naledañas a los principales centros poblados de todo el Cantón y buscar la mayor\nintegración espacial, así como prever y controlar la posible extensión de las\nactividades comerciales y de servicios que ello implica. Sirve como zona de\ntransición entre el uso agrícola y los diferentes usos urbanos, con el\npropósito de consolidar y conformar el cuadrante urbano (junto con la Zona de\nExpansión Urbana) y así densificar y concentrar el espacio y la población.\n\nArtículo 68.-Los USOS genéricos que\nson aplicables a todo el espacio que comprende la ZMRC son los siguientes,\nconforme a la lista establecida en el artículo 60 del presente Reglamento:\n\n \n\na) Usos permitidos: 1, 4, 8, 13, 18,\n22, 23, 24, 25, 27, 28, 43, 48, 64, 72, 76, 78, 82, 83, 86, 89, 92, 101, 107, 110,\n114, 115, 116, 118, 119, 123, 124, 125, 131, 137, 142, 144, 145, 146, 147, 155,\n170, 171, 172, 173 - 174.\n\n \n\nb) Usos no permitidos o prohibidos:\nSerán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos\ncomo usos permitidos.\n\nArtículo 69.-Los usos permitidos\nestablecidos para la ZMRC, deberán cumplir con las siguientes regulaciones\nmínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que no contradigan las\nestablecidas en este artículo, que pueda adoptar la DDU, vía acuerdo municipal,\ncon el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador. Asimismo, deberán aplicarse\ntodas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.\n\n \n\nVer cuadro en página N° 52 a  La\nGaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.\n\nCAPÍTULO SEXTO\n\nLa Zona Institucional\n(ZIN)\n\n \n\nArtículo 70.-La Zona\nInstitucional se distribuye en varios espacios del cantón de San Isidro. El\nestablecimiento de esta zona busca regular el estado de estos terrenos\nen su situación actual y prever las necesidades futuras de la comunidad,\npara diversos usos de carácter recreativo, cultural, seguridad, salud y\notros.\n\nArtículo 71.-Los USOS genéricos que\nson aplicables a todo el espacio que comprende la ZIN son los siguientes,\nconforme a la lista establecida en el artículo 60 del presente Reglamento:\n\n \n\nUsos permitidos: 1, 18, 19, 20, 25, 29, 30, 33, 35, 37, 41, 42, 43, 44, 47, 53, 56, 64,\n65, 67, 68, 69, 71, 82, 85, 89, 104, 105, 110, 111, 112, 113, 115, 118, 122,\n123, 136, 143, 146, 148, 161, 163, 164, 165 - 166.\n\n \n\nUsos no permitidos o\nprohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos,\ntodos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 72.-Los usos permitidos\nestablecidos para la ZIN, deberán cumplir con las siguientes regulaciones\nmínimas, sin detrimento de las regulaciones adicionales establecidas en otras\nleyes y reglamentos vigentes y que no se le opongan.\n\n \n\nVer cuadro en página N° 53 a  La\nGaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.\n\nCAPÍTULO SÉTIMO\n\nLa Zona de Expansión\nUrbana (ZEU)\n\n \n\nArtículo 73.-Definición. La\nzona de expansión urbana tiene por propósito garantizar los espacios necesarios\npara albergar a la población futura, permitiendo su ordenada ubicación actual y\nexpansión. Son terrenos previstos para el desarrollo de urbanizaciones futuras.\n\nArtículo 74.-Los USOS genéricos que\nson aplicables a todo el espacio que comprende la ZEU son los siguientes,\nconforme a la lista establecida en el artículo 60 del presente Reglamento:\n\n \n\nUsos permitidos: 1, 4, 8, 13, 18, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 43, 48, 64, 72, 76, 78, 82, 83,\n86, 89, 92, 101, 107, 110, 114, 115, 116, 118, 119, 123, 124, 125, 131, 135,\n137, 142, 144, 145, 146, 155, 170, 171, 172, 173 - 174.\n\n \n\nUsos no permitidos o\nprohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos,\ntodos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 75.-Para el caso de los\nproyectos de urbanización que se aprueben en esta zona, los usos comerciales\npermitidos deberán ubicarse exclusivamente en la zona comercial que forma parte\nde cada proyecto de urbanización, a fin de evitar que usos potencialmente\nmolestos afecten las zonas residenciales.\n\nArtículo 76.-Los usos permitidos\nestablecidos para la ZEU, deberán cumplir con las siguientes regulaciones\nmínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que no contradigan las\nestablecidas en este artículo, que pueda adoptar la DDU, vía acuerdo municipal,\ncon el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador. Asimismo, deberán aplicarse\ntodas las regulaciones específicas establecidas en el Reglamento de Fraccionamiento\ny Urbanizaciones de la Ley de Planificación Urbana y otras leyes y reglamentos\nvigentes.\n\n \n\nVer cuadro en página N° 53 a  La\nGaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.\n\nArtículo 77.-El proceso de\ndesarrollo de urbanizaciones hasta el año 2018 (vigencia del plan regulador),\nse regirá por el siguiente número de lotes máximo permitidos en urbanizaciones\npara cada uno de los distritos:\n\n \n\nVer cuadro en página N° 53 a  La\nGaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.\n\n \n\nEl número de lotes máximo se ha\nconsiderado con base en el área disponible para expansión urbana (ZEU), un\ntamaño mínimo de lote de 300 m² y un porcentaje de utilidad de la tierra del\n60%, considerando que un 40% debe ser destinado a vías públicas, zonas verdes, facilidades\ncomunales y áreas de protección. Si en un cuatrienio se solicitan cuotas\nmenores a las autorizadas, el remanente (o el total incluso) podrá acumularse y\nautorizarse para el siguiente periodo, únicamente en el distrito\ncorrespondiente. En caso de que el proceso de urbanización ocurra con lotes\nmayores a los 300 m², la Municipalidad no autorizará urbanizaciones fuera de la\nZEU, aún cuando no se haya cumplido la cuota correspondiente al total de lotes\ndel periodo.\n\nCAPÍTULO OCTAVO\n\nLa Zona Rural\nConcentrada (ZRC)\n\n \n\nArtículo 78.-Definición. En\nel mapa de zonificación esta se consigna con las siglas ZRC y comprende\nespacios a lo largo de calles públicas que cuenten con servicios públicos de\nenergía eléctrica y agua potable, donde actualmente se concentran viviendas a ambos\nlados en cada uno de los distritos. La ZRC tiene el propósito de establecer una\nfranja de desarrollo a ambos lados de las vías de comunicación, con el fin de\nfacilitar los asentamientos que se han venido desarrollando históricamente\nentre estas vías y la zona agropecuaria u otras que se establecen en el\npresente Plan Regulador.\n\nArtículo 79.-Los USOS genéricos que\nson aplicables a todo el espacio que comprende la ZRC son los siguientes,\nconforme a la lista establecida en el artículo 60 del presente Reglamento:\n\n \n\na) Usos permitidos: 8, 11,\n12, 15, 21, 26, 28, 30, 34, 36, 37, 39, 40, 42, 44, 47, 48, 49, 56, 57, 59, 60,\n62, 63, 70, 79, 80, 91, 92, 103, 107, 109, 114, 116, 125, 130, 132, 134, 135,\n136, 138, 141, 142, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160,\n161, 163, 166, 169, 170, 171 - 173.\n\n \n\nb) Usos no permitidos o\nprohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no\nhan sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 80.-Los usos permitidos\npara comercio y servicios en la ZRC deberán cumplir con las siguientes\nregulaciones mínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que no\ncontradigan las establecidas en este artículo, que pueda adoptar la DDU, vía\nacuerdo municipal, con el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador.\nAsimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en\notras leyes y reglamentos vigentes.\n\n \n\nVer cuadro en página N° 53 a  La\nGaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005\n\nArtículo 81.-Los usos permitidos de\ntipo residencial en la ZRC deberán cumplir con las siguientes regulaciones\nmínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que no contradigan las\nestablecidas en este artículo, que pueda adoptar la DDU, vía acuerdo municipal,\ncon el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador. Asimismo, deberán aplicarse\ntodas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.\n\n \n\nVer cuadro en página N° 53 a  La\nGaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.\n\nArtículo 82.-Para el caso de lotes\nexistentes que no cumplan con el área mínima establecida, podrán autorizarse\nampliaciones en segundo nivel, siempre y cuando se respete el máximo de\ncobertura establecido. Como parte de los requisitos para otorgar estas\nautorizaciones, el interesado deberá presentar pruebas de infiltración del\nsuelo que garanticen el óptimo funcionamiento de drenajes para las aguas\nresiduales.\n\nCAPÍTULO NOVENO\n\nLa Zona Agropecuaria\n(ZAG)\n\n \n\nArtículo 83.-Esta zona corresponde a\nespacios de borde y terrenos al interior de otras zonas. Por medio de la ZAG se\npretende mantener las actividades agropecuarias en la zona, cautelar terrenos\npara mantenerlos al margen de la urbanización y desarrollar espacios de\namortiguamiento en aras de un desarrollo humano y natural sustentable.\nAsimismo, permitirá la localización de actividades que requieran grandes\nespacios para su desarrollo y que sean compatibles con el uso del suelo.\n\nArtículo 84.-Los USOS genéricos que\nson aplicables a todo el espacio que comprende la ZAG son los siguientes,\nconforme a la lista establecida en el artículo 60 del presente Reglamento:\n\n \n\na) Usos permitidos: 1, 4, 6,\n9, 14, 15, 18, 24, 20, 26, 27, 29, 33, 36, 37, 41, 42, 43, 44, 47, 49, 50, 55,\n57, 58, 60, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 80, 81, 84, 86, 89, 91, 92, 96, 103, 105,\n108, 110, 115, 117, 118, 119, 122, 126, 127, 128, 136, 143, 146, 162, 163, 166,\n167, 170, 171, 173 - 175. Asimismo, se establecen como permitidos todos los\nusos permitidos en la Zona Institucional.\n\n \n\nb) Usos no permitidos o\nprohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no\nhan sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 85.-Los usos permitidos\nestablecidos para la ZAG, deberán cumplir con las siguientes regulaciones\nmínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que no contradigan las\nestablecidas en este artículo, que pueda adoptar la DDU, vía acuerdo municipal,\ncon el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador. Asimismo, deberán aplicarse\ntodas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.\n\n \n\nVer cuadro en página N° 54 a  La\nGaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.\n\nCAPÍTULO DÉCIMO\n\nLa Zona Especial de\nProtección (ZEP)\n\n \n\nArtículo 86.-Definición. La\nZEP comprende espacios con bosques en el cantón y las áreas de protección que\npor ley se ubican a ambos lados de los ríos, quebradas, manantiales y tomas de\naguas. El propósito de esta zona es cautelar y ordenar la explotación de estos\nrecursos en el territorio cantonal y fomentar el cumplimiento de las leyes que\nprotegen tanto el recurso forestal así como las zonas en las cuales este se\nubique, sea de forma real o potencial, con el fin de establecer una reserva de\nagua para el futuro de la comunidad.\n\nArtículo 87.-Los USOS genéricos que\nson aplicables a todo el espacio que comprende la ZEP son los siguientes,\nconforme a la lista establecida en el artículo 60 del presente Reglamento:\n\n \n\na) Usos permitidos: 14, 92,\n103, 108, 126, 162 - 171.\n\n \n\nb) Usos no permitidos o\nprohibidos: Todos aquellos no incluidos como Usos Permitidos, así como\ntodos los usos que no sean específicamente autorizados por la Ley Forestal y\nleyes conexas que protegen el recurso forestal y las zonas que este ocupa, se considerarán\nusos no permitidos o prohibidos.\n\nArtículo 88.-Se establecen\nrequisitos específicos para los usos permitidos que establece el presente\nReglamento, de la siguiente forma:\n\n \n\nVer cuadro en página N° 54 a  La\nGaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.\n\nCAPÍTULO DÉCIMO PRIMERO\n\nLa Zona de Parque\nNacional Braulio Carrillo (ZPNBC)\n\n \n\nArtículo 89.-La ZPN comprende los\nterrenos que en el Cantón forman parte del Parque Nacional Braulio Carrillo.\n\nArtículo 90.-Los USOS que son\naplicables a la ZPN.\n\n \n\na) Usos permitidos: No se\npermiten usos planeados o formales en el Parque Nacional salvo aquellos que\nestablece el Plan de Manejo del mismo.\n\n \n\nb) Usos no permitidos o\nprohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos todos aquellos que sean\ncontrarios a los establecidos en el Plan de Manejo del parque y aquellos que no\nestén contemplados en el mismo.\n\nArtículo 91.-No se establecen\nvariables de dosificación para la ZPN, por su mismo carácter y porque se rige\npor su propio Plan de Manejo.\n\nCAPÍTULO DÉCIMO SEGUNDO\n\nLa Zona de Reserva\nForestal Cordillera\n\nVolcánica Central\n(ZRFCVC)\n\n \n\nArtículo 92.-La ZRFCVC comprende los\nterrenos dentro del Cantón que forman parte de esta reserva.\n\nArtículo 93.-Los usos genéricos que\nson aplicables a todo el espacio que comprende la ZRFCVC son los siguientes,\nconforme a la lista establecida en el artículo 60 del presente Reglamento:\n\n \n\nc) Usos permitidos: 14, 27,\n42, 70, 92, 103, 108, 126, 162, 171, 173 - 175.\n\n \n\nd) Usos no permitidos o\nprohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos todos aquellos que sean\ncontrarios a los establecidos en el Plan de Manejo del parque y aquellos que no\nestén contemplados en el mismo.\n\nArtículo 94.-Los usos permitidos\npara la ZRFCVC, deberán cumplir con los siguientes requisitos mínimos, sin\ndetrimento de lo que establezcan otras leyes y reglamentos vigentes y\nvinculantes que no se le opongan.\n\n \n\nVer cuadro en página N° 54 a  La\nGaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.\n\nCAPÍTULO DÉCIMO TERCERO\n\nLa Zona de\nAmortiguamiento de Zonas Protegidas (ZAZP)\n\n \n\nArtículo 95.-La ZAPN comprende una\nfranja de 200 metros paralela al límite del Parque Nacional Braulio Carrillo\ndentro de los límites del cantón San Isidro, específicamente en los sectores\nnorte de los distritos de Concepción y San José. El propósito de la ZAPN es el\nde prevenir, contener y/o mitigar el impacto directo e indirecto del desarrollo\nde actividades humanas sobre los límites del Parque Nacional, por medio de un\nespacio de borde.\n\nArtículo 96.-Los USOS genéricos que\nson aplicables a todo el espacio que comprende la ZAZP son los siguientes,\nconforme a la lista establecida en el artículo 60 del presente Reglamento:\n\n \n\na) Usos permitidos: 14, 27,\n42, 70, 92, 103, 108, 126, 162, 171, 173 - 175.\n\n \n\nb) Usos no permitidos o\nprohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no\nhan sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 97.-Los usos permitidos para\nla ZAPN, deberán cumplir con los siguientes requisitos mínimos, sin detrimento\nde lo que establezcan otras leyes y reglamentos vigentes y vinculantes que no\nse le opongan.\n\nCAPÍTULO DÉCIMO CUARTO\n\nLa Zona Agroturística\n(ZAT)\n\n \n\nArtículo 98.-Esta zona ha sido\nestablecida para fomentar un ordenamiento mixto del territorio; consolidar el\ndesarrollo territorial en quintas de bajas densidades y lotes grandes que\nsirvan de amortiguamiento a los terrenos más frágiles del sector norte del\ncantón de San Isidro de Heredia; asimismo, para aprovechar las ventajas\ncompetitivas que presenta en términos de accesibilidad y paisajes el Cantón de\nSan Isidro de Heredia; fomentar la concentración de las actividades turísticas\ny recreativas; y aprovechar el atractivo que la zona puede representar, en\ncombinación con el Parque Nacional Braulio Carrillo para el turismo de bajo\nimpacto, basado en la sustentabilidad y el potencial ecoturístico y\nagroecoturístico.\n\nArtículo 99.-Los USOS genéricos que\nson aplicables a todo el espacio que comprende la ZAT son los siguientes,\nconforme a la lista establecida en el artículo 60 del presente Reglamento:\n\n \n\na) Usos permitidos: 4, 6, 13,\n14, 15, 24, 27, 28, 29, 36, 37, 39, 42, 43, 44, 50, 57, 70, 80, 81, 89, 91, 92,\n103, 108, 110, 117, 118, 119, 126, 127, 135, 162, 171, 173 - 175.\n\n \n\nb) Usos no permitidos o\nprohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no\nhan sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 100.-Los usos permitidos\nestablecidos para la Zona Agroturística, deberán cumplir con las siguientes\nregulaciones mínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que no\ncontradigan las establecidas en este artículo, que pueda adoptar la DDU, vía\nacuerdo municipal, con el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador. Asimismo,\ndeberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras\nleyes y reglamentos vigentes.\n\n \n\nVer cuadro en página N° 55 a  La\nGaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.\n\nCAPÍTULO DÉCIMO QUINTO\n\nLa Zona Industrial de\nComercio y Servicios (ZICS)\n\n \n\nArtículo 101.-La ZICS, se localiza\nen los terrenos que colindan con la Carretera Braulio Carrillo Colina, en una\nfranja de 100 metros a ambos lados del derecho de vía. El propósito de la ZICS\nes proveer al Cantón de San Isidro de un espacio concentrado para el desarrollo\nde actividades industriales, comerciales y de servicios de mayor escala,\npermitiendo la creación de empleos para el cantón de San Isidro; asimismo,\ncrear espacios de amortiguamiento para los usos industriales, en aras de un desarrollo\nhumano y natural sustentable.\n\nArtículo 102.-Los USOS genéricos que\nson aplicables a todo el espacio que comprende la ZICS son los siguientes,\nconforme a la lista establecida en el artículo 60 del presente Reglamento:\n\n \n\na) Usos permitidos: 3, 5, 7, 10,\n11, 12, 15, 16, 17, 20, 21, 26, 28, 32, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 49, 51, 52,\n57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 69, 70, 74, 79, 80, 81, 87, 88, 89, 91, 92, 94, 95,\n96, 97, 98, 99, 106, 107, 109, 116, 123, 124, 125, 130, 132, 134, 135, 136,\n148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 163, 164, 165,\n166, 168, 169, 170 - 171.\n\n \n\nb) Usos no permitidos o\nprohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no\nhan sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 103.-Los usos permitidos\nestablecidos para la ZICS, deberán cumplir con las siguientes regulaciones\nmínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que no contradigan las\nestablecidas en este artículo, que pueda adoptar la DDU, vía acuerdo municipal,\ncon el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador. Asimismo, deberán aplicarse\ntodas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.\n\n \n\nVer cuadro en página N° 55 a  La\nGaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.\n\nCAPÍTULO DÉCIMO SEXTO\n\nZona Parque Urbano Río\nTibás (ZPUT)\n\n \n\nArtículo 104.-Definición. La\nZPUT se extiende en forma paralela a las márgenes del río Tibás desde el límite\ncon el cantón de San Rafael, al norte de la ciudad de San Isidro, hasta el\nlímite con el Cantón de Santo Domingo, conformando así un Parque Lineal\nRecreativo. Incluye además otros terrenos que permiten la integración del\nparque con las vías públicas. Este parque lineal tendrá como propósito la\ncreación de un hito urbano dentro de la ciudad de San Isidro y zonas adyacentes,\ndestinado al uso recreativo, ambiental y cultural de la ciudadanía del cantón y\nla población en general. Asimismo, integrar, dentro de un marco de renovación\nurbana sostenible y ecológicamente responsable el río a la ciudad, promoviendo\nasí el espíritu conservacionista y de protección de la rica biodiversidad del\nCantón, como el legado más importante que se le puede dejar a las generaciones futuras.\nPara efectos del cumplimiento de este proyecto la Municipalidad tendrá derecho\nde prioridad para adquirir terrenos o inmuebles, siempre y cuando se declare de\nprevio el bien de utilidad o interés público. Podrá igualmente intercambiar,\nreubicar, desplazar, expropiar y/o ceder los terrenos que se consideren\nnecesarios para realizar el proyecto; para tal efecto presupuestará el dinero\nnecesario, podrá así mismo buscar ayudas internas y externas a través de\nconvenios, donaciones u otros medios para la realización del proyecto.\n\nArtículo 105.-Los USOS genéricos que\nson aplicables a todo el espacio que comprende la ZPUT son los siguientes,\nconforme a la lista establecida en el artículo 60 del presente Reglamento:\n\n \n\na) Usos permitidos: 6, 10,\n14, 15, 28, 92, 103, 108, 117, 118, 126, 146, 147, 162, 171 - 175.\n\n \n\nb) Usos no permitidos o\nprohibidos: Todos aquellos usos que no sean específicamente autorizados por\nla Ley Forestal y leyes conexas que protegen el recurso forestal y las zonas\nque este ocupa, se considerarán usos no permitidos o prohibidos. Además:\n\n \n\n1. No será permitido verter a lo\nlargo del parque ningún tipo de aguas negras o servidas provenientes de\ninstalaciones colindantes. Se exigirá drenajes o sistemas de tratamiento para\ntodo tipo de aguas de desecho en el caso de que no exista alcantarillado\nsanitario.\n\n \n\n2. No se permitirán frente al parque\ntapias o muros, solo se aceptarán divisiones abiertas tipo mallas, rejas y/o\ndivisiones naturales (cercas vivas).\n\n \n\n3. No se aceptarán accesos viales a\nlo largo del parque, solo espacios peatonales. Será excepción a la regla los\naccesos viales con fines de mantenimiento y la seguridad de los usuarios del parque,\nconcretamente el acceso para vehículos ambulancia, de bomberos, de policía y/o\nservicios municipales.\n\n \n\n4. En los lotes colindantes no se\npermitirán establecimientos peligrosos, insalubres e incómodos. Ningún uso\npermitido podrá ser fuente de contaminación o inseguridad para los fines del parque.\n\n \n\n5. No se permitirán construcciones\nen los terrenos colindantes al parque que presenten riesgos de erosión o\ndeslizamiento, sean éstos por las características del río, del suelo, la\ntopografía o de estas combinadas.\n\n \n\n6. En las parcelas colindantes con\nel parque, se podrán desarrollar los usos comerciales permitidos para cada una\nde las zonas donde se ubiquen las parcelas y se permitirá el acceso de usuarios\ndesde el parque.\n\nCAPÍTULO DÉCIMO SÉTIMO\n\nLa Zona de Control\nEspecial Centro Histórico (ZCE)\n\n \n\nArtículo 106.-El área de las cuadras\nque enfrentan al parque y a la iglesia en el centro de San Isidro y se extiende\nhasta 30 metros de distancia desde el derecho de vía de las cuales\ncircundantes. Esta demarcada en el mapa de zonificación con la sigla ZCE.\n\nArtículo 107.-El propósito de esta\nzona es prever que la edificación que en este perímetro se dé y las aceras que\nse construyan, armonicen con la Iglesia de San Isidro, entendiendo armonizar\ncomo composición espacial, no en estilo. Es también propósito de regular y\ndisponer usos y requisitos el que la edificación se dé, contribuya a mantener y\nreforzar el carácter urbano del casco de San Isidro, carácter en general de\npueblo tranquilo y relativamente aislado del resto de la Metrópolis. Deben\nservir las edificaciones funcionalmente en lo que corresponde al centro mismo del\ncantón.\n\nArtículo 108.-Los USOS genéricos que\nson aplicables a todo el espacio que comprende la ZCE son los siguientes,\nconforme a la lista establecida en el artículo 60 del presente Reglamento:\n\n \n\nUsos permitidos: 1, 13, 15, 16, 23, 24, 25, 28, 43, 64, 72, 75, 76, 78, 83, 93, 101,\n110, 120, 135, 147, 161 - 173.\n\n \n\nUsos no permitidos o\nprohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos,\ntodos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\nArtículo 109.-Los usos permitidos\nestablecidos para la ZCE, deberán cumplir con las siguientes regulaciones\nmínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que no contradigan las\nestablecidas en este artículo, que pueda adoptar la DDU, vía acuerdo municipal,\ncon el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador. Asimismo, deberán aplicarse\ntodas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.\n\n \n\n| Densidad máxima: | 57 hab/ha | | --- | --- | | Tamaño mínimo de lote: | 450 m² | | Frente mínimo\nde lote: | 15 m | | Cobertura: | 65% | | Retiro frontal: | 3 m | | Retiro posterior: | 3 m | |\nAltura de edificación máxima: | 12 m | | Aguas servidas: | a) sin colector, el tratamiento de las\naguas servidas será la base de planta de tratamiento local. Al efecto, el proyecto a aprobar deberá\npresentar un estudio completo, con indicación del cálculo de los volúmenes a tratar, el sistema de\ntratamiento y los métodos y dispositivos de control para la calidad del afluente, b) con colector,\ndeberá presentarse el cálculo de volúmenes a inyectar y el sistema y dispositivo para el control de\nla calidad de lo que se inyecta. | | Acometidas eléctricas: | subterráneas. | | Antejardines: | 50%\nde área verde. |\n\nArtículo 110.-Proyecto de\narborización y aceras. La Municipalidad elaborará un proyecto de\narborización y aceras en el cual se indicará trazo de acera, árboles, red\neléctrica urbana subterránea, prevista de cloaca, reglamentación de rótulos,\niluminación exterior, entradas y salidas de vehículos y otros aspectos\natinentes. Deberá respetar el retiro establecido. Una vez concluido, regirá\neste proyecto de aceras y arborización como requisitos condicionales.\n\nArtículo 111.-Anteproyecto. Todos\nlos proyectos de esta zona deberán presentar un anteproyecto, sobre el cual se\nindicará los requisitos particulares que debe respetar.\n\nCAPÍTULO DÉCIMO OCTAVO\n\nLa Zona Vial (ZVI)\n\n \n\nArtículo 112.-La Zona Vial comprende\ntodos los caminos, calles y carreteras de carácter público, local, regional o\nnacional que se encuentran en el Cantón de San Isidro de Heredia y se identifica\nen el mapa de zonificación con las siglas ZVI.\n\nArtículo 113.-Se busca por medio de\nla Zona Vial garantizar que se respeten los espacios para el tránsito de\npersonas y vehículos. En lo particular se norma esta condición en el Reglamento\nde Vialidad y Transporte que será promulgado por la Municipalidad de San Isidro\nde Heredia, como parte integral del Plan Regulador.\n\nTÍTULO TERCERO\n\nNormas finales y\ntransitorios\n\n \n\nCAPÍTULO PRIMERO\n\nRenovación urbana\n\n \n\nArtículo 114.-Se establece por medio\ndel presente Reglamento una política de renovación y recuperación urbana del\nsector del casco central de la ciudad de San Isidro de Heredia que incluye:\n\n \n\na) La cuadra inmediata posterior de\nla iglesia de San Isidro (hacia el este).\n\n \n\nb) La cuadra de la Iglesia de San\nIsidro.\n\n \n\nc) El sector de la plaza y la\nescuela.\n\n \n\nd) La cuadra donde se encuentra el\nedificio municipal.\n\n \n\ne) La cuadra que se encuentra al\nnorte de la iglesia.\n\n \n\nf) La cuadra que se encuentra hacia\nel norte de la actual plaza de deportes.\n\nArtículo 115.-Para la aplicación de\nla política de renovación y recuperación urbana del sector del casco central de\nla ciudad de San Isidro, señalada en el artículo anterior, la Municipalidad\ndeberá formular un proyecto dirigido a mejorar estos sectores y rescatar las\nconstrucciones y el patrimonio arquitectónico cantonal de una forma funcional y\nde preservación. Para estos efectos, la Municipalidad de San Isidro de Heredia,\npor sus propios medios o a través de contratación a terceros, deberá elaborar y\naprobar un plan maestro en un plazo máximo de cinco años, contados a partir de\nla fecha de aprobación y publicación del presente Reglamento. El Plan Maestro\ndeberá contener al menos el diseño de sitio, asignaciones de usos, estimación\nde la población residente y flotante, un estudio de impacto o efecto urbano y\nun estudio de factibilidad técnico económica preliminar, todo ello deberá ser\nexpuesto a la comunidad a fin de recopilar las observaciones que la misma\nestablezca, realizar las correcciones y cambios que correspondan y finalmente\nproceder a la elaboración de planos constructivos y la ejecución del proyecto,\nello mediante audiencia pública conforme lo establece el Código Municipal.\n\nLos terrenos que comprende el\nespacio en cuestión serán indistintamente de uso público o privado y se deberán\nacatar los usos por parte de los propietarios, con los cuales se harán\ngestiones para que las inversiones que realicen las hagan dentro de las\ncondiciones de diseño establecidas, por su parte las viviendas existentes\npodrán repararse y remodelarse.\n\nCAPÍTULO SEGUNDO\n\nNormas finales\n\n \n\nArtículo 116.-Requisitos\nadicionales. Para todas las zonas que impliquen residencia concentrada de\npersonas y por tanto de bienes muebles e inmuebles deberá exigirse:\n\n \n\na) Las condiciones de seguridad en\ncuanto a hidrantes, plantas de emergencias y señalización.\n\n \n\nb) Respeto y seguimiento estricto a\nlas normas del Código Sísmico.\n\n \n\nc) Respeto y seguimiento a las\nnormas que establezca la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención\nde Emergencias.\n\n \n\nd) Respeto y seguimiento estricto a\nlas normas que establezca la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, para\naquellos proyectos que por solicitud de la DDU o las leyes vigentes deban\ncumplir con la presentación y aprobación previa del proceso de evaluación ambiental\nante esta Secretaría.\n\nArtículo 117.-Segregación de\nlotes. No se permitirá la segregación de lotes en tamaños menores que los\nestablecidos como área mínima para cada una de las zonas. El fraccionamiento de\nlotes frente a servidumbre o caminos privados solo se permitirá dentro de los\nlímites de la Zona Reserva Forestal Cordillera Volcánica Central, la Zona de\nAmortiguamiento de Zonas Protegidas, la Zona Agroturística, la Zona Agropecuaria\ny la Zona Rural Concentrada, de acuerdo a los requisitos específicos que se establezcan\nen cada una de ellas y a los siguientes requisitos mínimos de infraestructura:\n\n \n\na) Acceso a lotes con un ancho\nmínimo de 9.0 m que incluye: 6.0 m de superficie de rodamiento; 1.5 m de zona\nverde en uno de los lados de la superficie de rodamiento.\n\n \n\nb) La superficie de rodamiento será\nal menos de lastre compactado.\n\n \n\nc) Deberá contar un sistema de\nevacuación de aguas pluviales con cuneta de concreto como mínimo, confinado\ndentro del predio, según indicaciones técnicas de la DDU.\n\n \n\nd) Deberá contar con sistema de agua\npotable y red secundaria de energía eléctrica hasta cada uno de los lotes.\n\n \n\ne) Solo se aceptarán en terrenos\nespeciales en que por su ubicación o dimensión se demuestre que es imposible\nfraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose\npreferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote.\n\nArtículo 118.-En aquellos casos en\nque los propietarios hayan construido frente a calle pública y que soliciten\npermiso para construir viviendas, con los requisitos establecidos en las zonas\nrespectivas en la parte posterior del lote, deberán dejar previsto el acceso\nconforme a lo establecido en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento\ny Urbanizaciones, la Ley de Construcciones y su Reglamento, lo que implica que\nal momento de hacer mejoras a la propiedad existente, deberá demolerse el\nespacio que garantice el ancho del acceso.\n\nArtículo 119.-Se declara por parte\ndel presente Reglamento como un uso molesto y no conforme todo tipo de\nactividades comerciales, industriales o de servicios que impliquen\ncontaminación y deterioro del medio ambiente y la calidad de vida en el cantón\nde San Isidro de Heredia, a criterio de la DDU. En aquellos casos en los cuales\nlas actividades sean existentes aplicará lo establecido al efecto; si se\ntratare de una nueva actividad y esta fuese autorizada en razón de la escala\ndeberán cumplirse con todas las normas legales y reglamentarias a fin de minimizar\ny mitigar los impactos socio-ambientales que pueda producir, las cuales en caso\nde no cumplirse implicarán el cierre inmediato de la actividad o\nestablecimiento, conforme a la ley y el debido proceso. Los procedimientos para\nejecutar dichas acciones serán dictadas por la DDU y de conformidad con la legislación\nvigente.\n\nArtículo 120.-Para la derogación,\nmodificación, actualización y/o ampliación del plan regulador aplicará lo\nestablecido en el presente Reglamento, se excluye de esta disposición el caso\nsiguiente:\n\n \n\na)       La variación o la extensión de la línea divisora entre diferentes zonas,\npodrán hacerse solamente vía acuerdo municipal previo dictamen y estudio\ntécnico de la DDU, con base en el presente Reglamento.\n\nArtículo 121.-En caso de\ninfracciones al presente Reglamento dará lugar a la Municipalidad para la\naplicación de las siguientes medidas administrativas:\n\n \n\na) Clausura del local: Procederá\ncuando se instalen, realicen o desarrollen actividades en edificios o\nconstrucciones ya existentes que impliquen un uso que no concuerde con la\nzonificación indicada.\n\n \n\nb) Suspensión de obra: Procederá\ncon toda obra que se ejecute en contravención de la zonificación establecida o\npor incumplimiento de los requisitos de orden técnico y administrativos\nexigidos para la misma, pudiendo disponer para estos efectos del auxilio de la fuerza\npública. La misma se mantendrá en todos sus efectos hasta tanto el infractor no\nse ajuste o cumpla las previsiones normativas comprendidas en el presente\nReglamento o las disposiciones aplicables al caso concreto.\n\n \n\nc) Suspensión de la obra, de las\nactividades y/o cierre: En caso de riesgo inminente a la seguridad de las\npersonas y bienes, por la naturaleza o estado de la construcción, remodelación\nu otro de edificaciones, podrá la municipalidad, previa valoración de dicha circunstancia,\nordenar la demolición o destrucción de la obra por cuenta y cargo del\ninfractor. En caso de recurrencia, la Municipalidad podrá realizar dicha acción\ncon personal municipal y proceder ejecutoriamente al cobro de los costos o\ngastos incurridos.\n\nArtículo 122.-Denuncia ante\ninstancias. Cuando proceda por haberse violado normas en torno a seguridad,\nriesgo, peligrosidad, contaminación u otros, la Municipalidad interpondrá las\nacciones correspondientes ante las instancias oficiales competentes a los\nefectos de que aquellas tomen las medidas legales pertinentes.\n\nArtículo 123.-Régimen de\nresponsabilidad común. La aplicación de las anteriores medidas\nadministrativas no excluyen las responsabilidades personales de orden civil y\npenal que pudiera generarse en contra del infractor. Serán acreedores a dichas\nsanciones tanto los infractores como los funcionarios municipales que toleren o\npermitan por acción u omisión la violación a las disposiciones del presente\nReglamento.\n\nArtículo 124.-Rige. El\npresente Reglamento y sus mapas de zonificación, rigen a partir de su\naprobación y publicación en el Diario Oficial La Gaceta.\n\nCAPÍTULO TERCERO\n\nTransitorios\n\n \n\nArtículo 125.-Transitorio I. En\nun plazo no mayor a tres meses calendario a partir de su publicación en el\ndiario oficial, la municipalidad deberá constituir la Dirección de Desarrollo\nUrbano como órgano especializado del Plan Regulador.\n\nArtículo 126.-Transitorio II. Los\npermisos de construcción otorgados antes de la vigencia del presente Plan\nRegulador y que hayan cumplido el plazo de ley de vigencia, no haciendo\nefectivos en el mismo deberán tramitarse de nuevo para que adecuen a las normas\ncomprendidas para la zona respectiva en el presente Reglamento.\n\nArtículo 127.-Transitorio III. Los\ninmuebles en lo cuales estén construidas residencias unifamiliares, que a la\nentrada en vigencia del presente Reglamento se encontraren ubicadas en zonas de\nnaturaleza industrial y comercial, podrán permanecer en dichas zonas sin que sean\npermitidas segregaciones para la construcción de nuevas edificaciones.\n\nArtículo 128.-Transitorio IV. La\nJUPLACA deberá ser conformada por la municipalidad dentro del plazo de tres\nmeses calendario a partir de la aprobación y publicación del Plan Regulador,\ndeberá publicitarse la misma a efectos de abrir los canales de participación\nciudadana que el caso requiere.\n\n \n\n \n\n    Ver mapas\ndel Plan Regulador Urbano, en página 60 a la 63 a La Gaceta Impresa N° 242 del\n15 de diciembre del 2005.", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\nComplete Text of Regulation 69\n\n Regulatory Plan of the canton of San Isidro de Heredia: Zoning\nRegulation\n\nComplete Text of session: 967DE\n\nMUNICIPALITY OF SAN ISIDRO DE HEREDIA\n\nMUNICIPALITY OF SAN\nISIDRO DE HEREDIA\n\n \n\nMUNICIPAL COUNCIL\n\n \n\nThe Municipal Council of San Isidro\nde Heredia, in ordinary session No. 69-2005, of November 14, 2005,\nby means of agreement No. 1256-2005 unanimously with dispensation of Committee\nprocedure, in accordance with Article 17 subsections 2), 3) and 4) of the Urban Planning\nLaw, formally adopts the Regulatory Plan of the canton of San Isidro de\nHeredia, indicating that the original texts and maps are available\nat the Municipality of San Isidro and at the Urbanism Directorate\nof the INVU. Said Regulatory Plan will take effect upon its publication.\n\n \n\nCHAPTER VI\n\nZoning and Road System\nRegulations\n\n \n\n6.1. Zoning Regulation of the\nRegulatory Plan of San Isidro de Heredia. VI-2\n\n \n\n6.2. Road System and\nTransportation Regulation. VI-44\n\n \n\nCHAPTER VI\n\nZoning and Road System\nProposal\n\n \n\n6.1. ZONING REGULATION OF THE REGULATORY\nPLAN OF SAN ISIDRO DE HEREDIA\n\n \n\nThe Zoning Regulation that will\nallow for the regulation of land uses within the limits of the canton of San\nIsidro de Heredia, is the result of the analysis of the information obtained from\nthe diagnosis, which considers regional, immediate regional, and local aspects;\nthis latter scope is largely the product of the\ncollection of updated field information (from the base map to\nthe variables of the social, environmental, and infrastructure environments), as well as\nfrom consultation with the competent institutions in different areas and the exhaustive\nwork carried out with the communities through the execution of citizen participation\nworkshops.\n\nLikewise, based on the results\nobtained and their analysis, the zoning regulation takes the following concepts\nas its conceptual starting point:\n\n \n\na) The Metropolitan Regional Plan is taken as a conceptual reference\n, regarding the concentration of the\npopulation in urban centers and the encouragement of the use of the rest of the territory for\nthe development of agriculture, tourism, and the protection of wild areas\nand forest zones.\n\n \n\nb) All significant human settlements\nexisting at this date are incorporated into the structuring\nof urban spaces, among which are the district capitals and the towns of\nSanta Elena, Santa Cruz, and Santa Cecilia.\n\n \n\nc) Urban planning requirements are established\nto control development densities in the Urban Growth Zones, so that they adjust to the real growth\ndynamics of the canton, including typical migratory factors for the Canton.\n\n \n\nd) New requirements are established\nfor urbanization developments, so that based on the historical\nanalysis of the problems of these developments, their occurrence or\nrepetition is foreseen and the cantonal dynamics are thereby not altered.\n\n \n\ne) The greatest possible variety of\nuses is proposed within the Urban Growth Zones, as well as a smaller\nmargin of requirements to stimulate their consolidation.\n\n \n\nf) Linear growth zones are delimited\n, so that they constitute specifically regulated zones\nto decelerate their growth, through use regulations, minimum\nlot areas, and coverage.\n\n \n\ng) Zones oriented towards both agricultural\nand tourism development are included, but maintaining low development\ndensities and low coverage percentages, with urban planning and\nenvironmental protection requirements that allow the potential development of activities\nand construction of works not to conflict with the protection vocation of the aquifer recharge\nzone.\n\n \n\nh) Concrete limitations are established\non development in zones with a slope equal to or greater than 30%, in order to\navoid the activation of erosive processes or natural hazards.\n\n \n\ni) In an integral manner (for the entire\nCanton), regulations are established in all zones that will allow for the reduction of\npopulation density.\n\n \n\nj) The changes produced by Route No. 32 to the cantonal development\ndynamics are incorporated as\none more criterion for zoning and activity control.\n\n \n\nk) An exclusive zone is established\nfor the concentration of industrial activities, further restricting the\ntypology of industrial activities and maintaining wide ranges of minimum lot area and\ncoverage, but which at the same time are compatible with the current land\ntenure and stimulate the development of these activities.\n\n \n\nl) Proposals for new\nroads or public streets are included, which allow for improving the connection in populated\ncenters at the intra- and inter-cantonal level.\n\n \n\nThus, at the zone level, the plan is conceptually\nstructured in the following way, taking the urban centers as its spatial\nstarting point and moving from them towards the periphery:\n\n \n\n. Urban Zone: zones of a mixed institutional, commercial, and residential character\n, with dominance of the first two in the center of the cantonal capital and a more commercial and residential mix\nin its immediate periphery.\n\n \n\n. Linear Development Zones: these are zones already consolidated and of limited commercial development and marked residential\ndevelopment parallel to the road margins; they do not have a defined\nstructure and their concentration is less than the urban center but greater than the agricultural\nzones, so they have a rural-concentrated condition.\n\n \n\n. Agricultural Zones: zones with a flat, flat-undulating, and flat-concave slope\n, located to the north and\nsouth of the urban centers, with a historical coffee-growing development.\n\n \n\n. Tourism Zones: lands\nsituated in the mid-high and high parts, close to the protected areas and\nwith special conditions for landscape appreciation, which make the development of low-impact tourism activities (ecotourism)\npotential.\n\n \n\n. Buffer Zones: lands\nimmediately adjacent to the protected areas and forest zones, with a dominance of\npastures and country estates, which require special control of the permitted\nactivities and development densities to mitigate the direct impact of human\nactivities on important ecosystems.\n\n \n\n. Protected Zones: special areas\nfor the protection of ecosystems, flora, fauna, landscape, and water resources, with very limited\ndevelopment potential.\n\n \n\n. Industrial Zone: area especially\nlocated in relation to important access roads, oriented towards the\nconcentration of low-impact industrial uses.\n\n \n\nThe organic integration of these\nzones results in the division of the canton of San Isidro de Heredia, into the\nfollowing use zones:\n\n \n\n \n\nZone Name\n\nAcronym\n\nGeneral characteristics of the zone and general relationship with the Metropolitan Regional Plan\n\nCommercial-Residential Urban Zone\n\nZUCR\n\nIt is established in the urban center\n of each of the district capitals; its purpose is to concentrate the greatest\n variety and quantity of commercial and service activities, in order to\n consolidate the center as a distribution and supply area, also permitting\n housing in accordance with the settlements of this type that exist.\n The area occupied by the zone in each case is in direct relation to the\n current and desired hierarchy, so that the largest extension is located in\n San Isidro.\n\nIn relation to the urban centers\n defined by the 1997 modification of the Metropolitan Regional Plan, the\n area remains the same in the case of San Isidro; in San Josecito, it remains\n on the lands facing the National Route but is reduced towards the\n north, in order to avoid the extension of the zone towards lands of lesser\n slope, which also today have a completely residential occupation; in\n Concepción, it is reduced in two portions of the southeastern, northern,\n and northeastern extremes, in order to form a more integrated center, also allowing the\n exclusion of two entirely residential portions; in San Francisco, it remains\n only on lands facing the National Route, being reduced towards the south\n where the lands maintain agricultural use and would promote an\n extension and disintegration of the center, and towards the north, where the lands\n have a completely residential use.\n\nIn general terms, the ZUCR\n will allow for the further concentration of services, also reducing the total\n density through larger lot areas for new segregations and avoiding\n the development of urban easements (servidumbres urbanas).\n\nResidential-Commercial Mixed Zone\n\nZMRC\n\nCorresponds to lands located in\n the periphery of the ZUCR of San Francisco and San Isidro, as well as the\n urbanizations El Arroyo and Lomas Verdes de Zurquí; these are spaces of residential\n use, with some isolated commercial components, fundamentally\n basic necessity commerce that does not affect the dominant residential use.\n\nIn the case of San Isidro and San\n\nFrancisco, it corresponds to spaces\n originally proposed by the Metropolitan Regional Plan as part of the\n urban centers, however, they were consolidated as basically\n residential areas.\n\nIn relation to the Metropolitan Regional\n Plan, the minimum lot areas requested through the Regulatory\n Plan and the coverage will allow for maintaining these lands in conditions\n of lower density, also avoiding the development of urban easements (servidumbres urbanas).\n\nInstitutional Zone\n\nZIN\n\nThis zone comprises the lands and\n facilities throughout the Canton dedicated to the provision of public\n services, including education, health, recreation, or municipal administration,\n so that they maintain this use condition; likewise, it comprises a series\n of lands destined for the expansion of existing facilities, or for\n the construction of new service areas, in order to improve the\n conditions of provision of all of them. Unlike the Metropolitan Regional\n Plan, the Regulatory Plan identifies and establishes this reserve of\n spaces, which also respond to the needs and expectations\n expressed by the communities during the citizen participation\n workshops and by the related institutions (schools, clinics, ESPH,\n among others). It is important to indicate that due to the distribution of\n settlements, new areas are incorporated not only in the district\n capitals, but also in other important nuclei at the intra-cantonal level,\n such as Santa Cruz, Lomas Verdes de Zurquí, Santa Cecilia, and El Trapiche,\n thus foreseeing an improvement in the spatial relationship of the settlements and\n public services.\n\nUrban Expansion Zone\n\nZEU\n\nCorresponds to lands basically\n free of constructions (generally with agricultural uses), in\n topographic conditions of flat and flat-undulating slope and close to the urban\n centers, all of which gives them a character conducive to absorbing the eventual\n growth of the population and its settlements.\n\nIt has the same character as the\n Urban Growth Zones defined by the Urbanism Directorate of the INVU,\n although excluding those zones that have an effective residential-\n commercial occupation.\n\nAlways within this relationship,\n in the case of San Francisco, the limits are maintained in relation to the\n Tures creek (to the east) and the cantonal limit (to the west), however,\n the zone is reduced by the Regulatory Plan towards the south both\n because it is partially occupied on the lands facing the public street,\n and to avoid excessive expansion in relation to the\n current and expected growth pattern of the district. In the case of San Isidro, the zone\n is reduced at the northern and southern extremes because these are lands that already have\n effective occupation and are therefore not susceptible to expansion;\n it is also reduced towards the sector near the cemetery, as a consequence of\n a reserve for an institutional area (ZIN); towards the La Cooperativa sector it is\n reduced as a consequence of the development of condominiums and subdivisions (fraccionamientos); a new sector is\n integrated in what corresponds to the town of Santa Cruz, in\n order to promote the orderly consolidation of this center and grant space to\n specific population growth; finally, it is integrated into another sector\n towards the east of La Cooperativa until it integrates with the sector of Lomas\n Verdes de Zurquí. In Concepción, the zone proposed by the INVU is reduced\n towards the north to keep the expansion concentrated in sectors immediately adjacent\n to the urban center and maximize the use of lands with flatter topography\n towards the south; the rest of the zone is maintained with the same limits. In San\n Josecito, the area originally proposed by the INVU is reduced towards the north\n of the National Route, in order to avoid urban expansion in zones of\n medium-strong slope, while towards the south\n the original limits are kept almost unchanged; lands\n for expansion are incorporated in Santa Cecilia and Santa Elena, in order to incorporate into\n the planning the space for the growth and consolidation of existing\n settlements that have a basic urban structure developed\n from central quadrants and where commercial, recreational,\n and institutional uses are already integrated.\n\nIn an integral manner, the Regulatory\n Plan proposes larger lot areas and restrictions on commercial\n uses, so that a lower density can be achieved than that permitted\n by the Metropolitan Regional Plan and its consolidation as a predominantly\n residential area, with basic and concentrated commercial uses.\n\nConcentrated Rural Zone\n\nZRC\n\nThis zone corresponds to the\n so-called linear growth zones that have developed and consolidated\n during the period of validity of the Metropolitan Regional Plan and that have cooperated\n in urban disarticulation, the limited consolidation of urban centers,\n and the high number of segregations with smaller lot areas that\n integrally increase population density in the Special Protection Zone of the GAM.\n\nThrough the Regulatory Plan,\n spatial limits are established to avoid the continuity of the\n expansion process towards the north; moreover, the minimum area requirements\n are modified and increased, so that a low density can be consolidated (which also\n indirectly stimulates the demand for land in the centers) and\n restrictions are established regarding the\n variety of commerce and services that can be developed in it.\n\nFinally, they have as an approximate\n limit the coordinate 224,000 north, in order to avoid linear expansion\n in zones whose touristic potential is important both due to their proximity to\n protected areas and due to the conditions of landscape appreciation.\n\nAgricultural and Livestock Zone\n\nZAG\n\nCorresponds to internal spaces\n located between the different public streets, within what is designated by the\n INVU as a Special Protection Zone; in San Isidro, they extend from the\n southern cantonal limit towards the north until reaching approximately the\n coordinate 224,000 north, encompassing (with the exception of the previously\n described zones) the lands traditionally used for agriculture. In\n relation to the Metropolitan Regional Plan, the Regulatory Plan will allow\n for maintaining the zone as predominantly agricultural use but at\n lower densities by re-establishing minimum areas between 7000 and 10000 m²; furthermore, it excludes\n industrial uses, for which a specific zone is created,\n thus reducing the potential impact of this productive sector in the\n most important aquifer recharge zone in the canton.\n\nSpecial Protection Zone\n\nZEP\n\nCorresponds to the lands\n located on the banks of rivers and creeks, as well as within the radius of\n water intakes for human consumption and permanent springs (nacientes) and has\n the purpose of delimiting a protection area where, in addition to avoiding the felling\n of trees and favoring reforestation, a construction setback (retiro) is established\n that allows for avoiding the proximity of constructions to risk zones, or\n that have a vocation more compatible with the protection of flora,\n fauna, and water resources. It is important to indicate that zones of this\n nature are conceptually similar to the special river protection zones\n established by the Metropolitan Regional Plan, although in this case,\n they are specifically defined for the entire system of rivers and creeks of the\n Canton, also incorporating water intakes for human consumption and springs (nacientes). In\n this way, not only is a condition more in accordance with the vocation\n that the Canton has by forming part of an aquifer recharge zone achieved, but it\n is also compatible with the protection zones established by other laws, including\n the Forest Law (Ley Forestal).\n\nBraulio Carrillo National Park Zone\n\nZPNBC\n\nMaintains the limits of the Braulio Carrillo National Park\n , while the use regulations will be\nsubject to what the MINAE defines in the Park Management Plan.\n\nCentral Volcanic Mountain Range Forest Reserve Zone\n\nZRFCVC\n\nMaintains the limits of the Forest\n Reserve created by Executive Decree, but establishes greater use\n restrictions, as well as larger lot areas than those permitted by the Metropolitan Regional\n Plan, so that the density on these lands will tend to be\n lower, thus maintaining a character compatible with the nature of the zone and\n controlling the potential impact relationships associated with the expansion of\n residential uses, which have used the figure of agricultural\n parcels for these purposes.\n\nBuffer Zone of Protected Areas\n\nZAZP\n\nCorresponds to a strip of 200 linear m\n , parallel to the limits of the National Park and the Forest Reserve,\n whose area and use conditions are more restrictive than those established by\n the Metropolitan Regional Plan in order to consolidate a true\n buffer space, which restricts the approach of human activities of\n greater impact to the limits of protected zones and minimizes the edge effect.\n\n \n\nAgrotourism Zone\n\nZAT\n\nCorresponds to lands located\n between the limit of the ZAG and the limit of the ZAZP; they maintain the same\n agricultural potential indicated by the INVU but incorporate urban planning\n requirements to make possible the development of tourism under conditions of\n controlled density and impact, taking advantage of both the special conditions\n of landscape appreciation, and the proximity to protected zones, rivers, and\n forest zones. By the type of activities it permits and the minimum lot\n areas, it will allow for maintaining density in ranges lower than those permitted\n by the Metropolitan Regional Plan, thus achieving a character of a\n buffer zone in relation to agricultural and urban uses located towards the\n south of the canton.\n\nIndustrial, Commerce, and\n Services Zone\n\nZICS\n\nCorresponds to a sector\n exclusively for the location of industries, as well as associated commerce;\n its location responds to the need to incorporate as a\n zoning criterion the influence constituted by the section of National Route No. 32\n that crosses the canton (already evident with the first developments).\n\nFurthermore, it allows for avoiding the\n dispersed industrial development that the Metropolitan Regional Plan permits in\n any part of the Special Protection Zone, while at the same time restricting the\n typology of industries to those of Group C, which according to the Ministry of\n Health are of an inoffensive type. Also in relation to the Metropolitan Regional\n Plan, it reduces the minimum lot areas to achieve a zoning\n more compatible with the current land tenure, however,\n in parallel, the coverage percentage is reduced so that the coverage\n potential of 5000 m² per property of the Metropolitan Regional Plan is reduced\n to 4000 m² per property through the Regulatory Plan.\n\nTibás River Urban Park Zone\n\nZPTU\n\nCorresponds to lands that are\n located parallel to the banks of the Tibás River in a section that crosses the\n Urban Center of San Isidro; its purpose is to integrate the conservation\n conditions that the river maintains into the dynamics of the Urban Center, providing\n it with more spaces for recreation and avoiding construction\n within this zone.\n\nThis type of zone is novel as\n it does not form part of the proposals of the Metropolitan Regional Plan.\n\nSpecial Control Zone Historic\n Center\n\nZCE\n\nCorresponds to the lands\n located around the plaza and the church of San Isidro, which, at\n the discretion of the Urbanism Directorate, must maintain a use\n and architecture condition that does not affect or compete with the cultural and\n architectural value of the historic buildings of the center.\n\nRoad Zone\n\nZVI\n\nCorresponds to spaces for public\n use for pedestrian or vehicle transit and is divided into different\n types of roads based on their hierarchy and utility; it also includes new\n roads for fundamentally vehicular use, which aim to improve the conditions\n of connectivity between the different centers and settlements, as well as\n enabling new axes that allow for channeling vehicular traffic and minimizing\n its effect on the main urban centers.\n\nNew roads with purposes like those\n described do not form part of the zoning proposals of the Metropolitan\n Regional Plan.\n\n \n\n \n\nThrough the zoning described above,\nit is clear that the Regulatory Plan allows, in general terms:\n\n \n\na) Maintaining concepts used by the\nMetropolitan Regional Plan that remain valid, such as urban\nconcentration in the centers.\n\n \n\nb) Improving or updating concepts\nof the Metropolitan Regional Plan, such as the concentration of industrial\nuses and the restriction of their typologies, achieving greater compatibility with the\nprotection nature of the Canton.\n\n \n\nc) Establishing a limit on linear\ngrowth and discouraging its expansion towards the lands located to the\nnorth of the Canton.\n\n \n\nd) Maintaining the predominantly agricultural\ndevelopment areas and, at the same time, promoting the development of complementary\nactivities (tourism) compatible with the nature of the zone and that\nallow for diversifying the productive opportunities of the Canton.\n\n \n\ne) Providing the Canton, in all its\nzones, with lower and more controlled density conditions compared\nto the densities currently permitted by the Metropolitan Regional Plan, as well\nas a gradual dosage of uses, from the greatest concentration and diversity\nin the centers to protection and greater restrictions in the high parts.\n\n \n\n \n\nURBAN REGULATORY PLAN\n\nZONING REGULATION\n\n \n\nThe Municipality of the canton of San\nIsidro de Heredia, hereinafter the MUNICIPALITY, in exercise of the powers\ngranted to it by The Political Constitution of Costa Rica, the Urban Planning\nLaw No. 4240 and its amendments; the Organic Environmental Law No. 7554 and its amendments;\nthe Municipal Code. Law No. 7794; and in accordance with the agreement of the\nUrbanism Directorate of the National Institute of Housing and Urbanism, promulgates\nthis Urban Regulatory Plan of the canton of San Isidro de Heredia, which\nhereinafter shall be referred to in abbreviated form as the \"Regulatory Plan\".\n\nThis Regulatory Plan is applicable\nwithin the limits of the Canton of San Isidro, Sixth of the Province of\nHeredia, such that its scope is spatially cantonal. Forming part of\nthis Regulatory Plan are the Zoning Map, the Road System Map, the Zoning\nRegulation, and the Road System Regulation, constituted by the following\nTitles, which will take effect once they are published in the Official Newspaper La\nGaceta:\n\n \n\n1) Title I: General norms of the\nRegulatory Plan.\n\n \n\n2) Title II: Zoning Regulation,\nwhich divides the territory of San Isidro de Heredia into use zones, regulating\nfor each of them: permitted, not permitted, and non-conforming uses,\nlocation, height and area of buildings, surface area and dimensions of\nlots, setbacks, other open spaces, and lot coverage; forming an integral\npart of this Regulation is the zoning map.\n\n \n\n3) Title III: Road System\nRegulation, which incorporates the road system planning norms, road hierarchy, and\ndynamics of the road network and of which the road system map forms an integral part.\n\n \n\nTITLE ONE\n\nGeneral Norms\n\n \n\nCHAPTER ONE\n\nLegal Framework\n\n \n\nArticle 1.-This Regulatory\nPlan has regulatory value in accordance with The Political Constitution of Costa\nRica in its article 169; the Urban Planning Law No. 4240 of November 15,\n1968 and its amendments, through Laws No. 7794 of May 4, 1970, No. 4971 of April 29, 1972, No. 6575 of April 27, 1981, No. 595\nof August 6, 1981, No. 7015 of July 22, 1985, and No. 7495 of May 3,\n1995. The provisions of this Regulatory Plan shall be of obligatory\napplication and compliance for all natural and legal persons of the Canton\nof San Isidro de Heredia. The provisions of the Regulatory Plan regarding\nsize and capacity of properties shall not be applicable to all those current\nproperties or buildings existing before the date of entry into force of the\nRegulatory Plan. The provisions of the Regulatory Plan are complemented by the\nlaws, regulations, decrees, and related applicable norms that do not oppose it.\n\nArticle 2.-The norms included in\nthis Regulatory Plan are exclusively applicable within the spatial\nlimits of the Canton of San Isidro de Heredia, in accordance with what is\nestablished in the Administrative Territorial Division of the Republic of Costa\nRica, through the following Resolutions and Laws:\n\n \n\na) Resolution 13 of October 28,\n1856, on the limits of the Santo Domingo district.\n\n \n\nb) Law 40 of July 13, 1905,\non the creation of the San Isidro canton and its districts.\n\n \n\nc) Law 17 of November 15, 1910,\non the limits of the San Jerónimo de Moravia district.\n\n \n\nd) Law 2789 of July 18, 1961,\non the limits of the San Pablo canton.\n\n \n\ne) Law 7894 of July 8, 1999,\non the creation of the San Francisco district, of the San Isidro canton.\n\nCHAPTER TWO\n\nDefinitions\n\n \n\nArticle 3.-For the purposes of the\napplication of the Zoning Regulation and its general and specific\nobjectives, the following shall be understood as:\n\n \n\na) Alignment: Line fixed\nby the Municipality or by the Ministry of Public Works and Transport, as\nthe limit or maximum proximity of the emplacement of the construction, with respect\nto the public road.\n\n \n\nb) Building height: Vertical\ndistance above the construction line between the official floor level and the\naverage level of the roof of the top floor.\n\n \n\nc) Front garden (Antejardín): Distance\nbetween the property line (of cadastral origin) and the construction line (of\nofficial origin according to alignment).\n\nIt implies an easement (servidumbre) or\nrestriction to build without the portion of land thereby losing\nits condition of private property.\n\n \n\nd) Land Use Certificate (Certificado de Uso del Suelo): Official\ndocument issued by the Urban Development Directorate and endorsed by the\nMunicipality of San Isidro de Heredia, which establishes whether the existing, requested,\nor proposed use on a property conforms or not to the zoning\nestablished in the Regulatory Plan, for which purposes the following are used as indispensable\ninstruments: the Zoning Map of the canton of San Isidro, the\nCadastral Plan of the property in question, and the alignments established by\nthe competent institutions, the latter only in cases as necessary that\nthe DDU so determines.\n\n \n\ne) Coverage: It is the\nhorizontal projection of a structure or the area of land covered by such\nstructure.\n\n \n\nf) Condominium: Property\nconstructed in a horizontal, vertical, or mixed form, susceptible to\nindependent use by different owners, with\ncommon elements of an indivisible character.\n\n \n\ng) Right of way: It is the\ntotal width of the highway, street, path, easement (servidumbre), that is, the distance\nbetween the property lines including, as applicable, the roadway, green strips, and\nsidewalks.\n\n \n\nh) Industrial establishment: For\nall purposes of this Regulation, it shall be understood as an industrial\nestablishment any place, uncovered or covered, destined for the elaboration,\nmanipulation, repair, transformation, or utilization of natural or\nartificial products, through physical, chemical, or biological treatment, manually or by\nmeans of machines used in the tasks or labors, and all the annexes and\ndependencies of the factory.\n\n \n\ni) Community facilities (Facilidades comunales): Or\ncommunity equipment, are the communal services offered in a\ncommunity to maintain a quality of life and social interaction characteristic of its\nculture. Some are offered by the State or the Municipality, such as\nschools, security service, health services, childcare\ncenters, recreation areas, and cemeteries; others are provided by private agents\nsuch as preschool education, private schools, rented recreation centers.\n\n \n\nj) Subdivision (Fraccionamiento): It is the\ndivision of any property with the purpose of selling, transferring, negotiating,\ndistributing, exploiting, or using in a separate form the resulting parcels; it includes\nboth partitions of judicial or extrajudicial adjudication, locations of\nundivided rights, and mere segregations under the same owner, as well as those\nsituated in urbanizations or new constructions that are of interest to the control\nof the formation and urban use of real estate.\n\n \n\nk) Greater Metropolitan Area (Gran Área Metropolitana, GAM):\nUrban planning control area established in the Regional Urban Development\nPlan, published in La Gaceta No. 119 of June 22, 1982, and modified\nby Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, published in Supplement No. 15\nto La Gaceta No. 66, of April 7, 1997.\n\n \n\nl) Habitat: It is the\norganization of space for human activities.\n\n \n\nm) Noxious industry: Those that cause mild but manifestly uncomfortable negative effects to the neighborhood, such as notices, vibrations, shaking, smoke, bad odors, excessive traffic, and other similar effects.\n\nn) Group A Industry: Industry whose activities are high risk. Includes all activities so defined by the Ministry of Health in Decreto Nº 30465-S.\n\no) Type B Industry: Industry whose activities are moderate risk. Includes all activities so defined by the Ministry of Health in Decreto Nº 30465-S.\n\np) Type C Industry: Industry whose activities are low risk.\n\nIncludes all activities so defined by the Ministry of Health in Decreto Nº 30465-S.\n\nq) Zone limit: It is the line that frames and defines a zone and that will be demarcated on the zoning map and may vary in one direction or another until its adjustment, in accordance with the prescriptions established in this Reglamento.\n\nr) Centerline of the street: It is the axis of the street. A distinction is made between the existing axis and the proposed projected axis. The existing axis is the line that goes to the average center of a street in a block (maximum of 200m). The projected axis is a line set by the MOPT or the Municipality, as applicable.\n\ns) Building line: It is the line that demarcates the limit of permitted building within the property.\n\nt) Property line: That which demarcates the limits of the particular property.\n\nu) Reference level: It is the level of the point located at the intersection of the street axis with its perpendicular passing through the center of the front of the lot. Reference level is the zero level for the purposes of setting building heights or basement depth.\n\nv) Foundation level: It is the level of the bottom of the lowest or deepest slab of a construction.\n\nw) Urban renewal: It is the improvement process aimed at eradicating slum areas and rehabilitating decayed or defective urban areas, the conservation of urban areas, and the prevention of their deterioration.\n\nx) Urbanistic requirements: These are the conditions set for a lot so that it can be subdivided (fraccionar), such as minimum size, area or capacity, and minimum dimension or width fronting the street.\n\nThey are indicated in the Plan Regulador by zones and, in its absence, the provisions established in the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones and the Reglamento de Construcciones apply.\n\ny) Practice requirements: These are conditions of practices or management related to the uses or activities that may occur on a piece of land, which are already regulated by existing laws and regulations such as the Ley de Planificación Urbana, the Ley Orgánica del Ambiente, the Ley de Salud, and others. The Municipality, through the Dirección de Ingeniería, will be vigilant of the good practice of said regulations conducive to the preservation of Nature.\n\nz) Front setback (Retiro frontal): It is the distance between the property line and the building line, and it is a requirement established by the Reglamento de Construcciones, based on Article 22 of the Ley de Construcciones.\n\naa) Side setback (Retiro lateral): It is the equivalent of the front setback measured from the side boundary line, and should be understood as the sides of the property that are not the front and the rear.\n\nbb) Rear setback (Retiro posterior): It is the equivalent of the front setback measured from the boundary line opposite the street frontage.\n\ncc) Paved surface (Superficie pavimentada): These are the impermeable areas occupied by access roads, parking lots or open-air vehicle transit areas, swimming pools, tennis courts and other sports courts, and, in general, surfaces that are paved with concrete or other material impermeable for the purposes of rainwater infiltration or percolation (which includes ballast). A paved surface that is also roofed is computed as coverage (cobertura) and not as paved surface. Grass-block is computed as paved surface, except slopes not used for transit.\n\ndd) Basic services: These are the networks for potable water, electricity, telephone services, stormwater and sanitary sewerage, that is, the necessary basic infrastructure fixed to the land, which allows its use for urban purposes.\n\nee) Urbanization (Urbanización): Subdivision (Fraccionamiento) or enabling of land for urban purposes, through the construction of streets and provision of basic services.\n\nff) Land use (Uso de la tierra): It is the utilization of a piece of land, of the physical structure settled or incorporated on it, or both, in terms of class, form, or intensity of its exploitation.\n\ngg) Permitted Use (Uso Permitido): It is the destination or utilization that a piece of land or building has authorized, in accordance with the regulations of the Plan Regulador.\n\nhh) Non-Conforming Use (Uso No Conforme): A non-conforming use is one that does not conform to the indicated zoning but that existed in fact on the effective date of a Plan Regulador and, therefore, may be continued under the principle of non-retroactivity of the law, but with limitations.\n\nii) Prohibited uses: Those that, not existing prior to the effective date of this Reglamento, are not accepted to be established in a given zone, whether as a new construction (for which a building permit is not granted), as a use on a vacant lot, or as a use in an existing building.\n\njj) Dwelling (Vivienda): It is any premises or enclosure, fixed or mobile, built, converted, or arranged, used for the purposes of housing persons, permanently or temporarily.\n\nkk) Multifamily dwelling (Vivienda multifamiliar): It is the building conceived as an architectural unit with independent habitable areas, suitable for sheltering two or more families.\n\nll) Single-family dwelling (Vivienda unifamiliar): It is the building provided with habitable areas intended to shelter a single family.\n\nmm) Zones: These are territorial circumscriptions defined in the Plan Regulador, which are subject to specific regulation regarding the use that may be given within them and regarding the urbanistic and construction requirements imposed on the buildings that exist or are proposed to be built within them.\n\nnn) Zoning (Zonificación): It is the division of a territorial circumscription into use zones.\n\nCHAPTER THREE\n\nApplication of the Plan Regulador\n\nArticle 4.—The Dirección de Desarrollo Urbano. The Dirección de Desarrollo Urbano (hereinafter DDU) is constituted as part of the Municipality of San Isidro de Heredia, which replaces the Departamento de Ingeniería in its functions. This directorate will be responsible for the application of this plan. The DDU will assist the Alcalde and the Concejo Municipal in decisions regarding the Plan Regulador; the functions of the DDU will be established within this same regulation, and its activities or projects will be established or scheduled annually in the Plan Anual Operativo Municipal.\n\nArticle 5.—The functions of the DDU will be the following:\n\na) Create and execute, effectively and timely, the policies, plans, and programs for urban renewal, road systems, transportation, environmental sanitation, urban landscape, project planning, and others necessary for the application of the Plan Regulador of San Isidro de Heredia.\n\nb) Create and implement urban geographic information systems, through which the urban, graphic, and alphanumeric information of the Plan Regulador is compiled, systematized, and interpreted, and which facilitates control in its application.\n\nc) Train the personnel required for the effective and efficient management and maintenance of the urban geographic information system.\n\nd) Process, evaluate, grant, and/or reject construction permits, plan approvals (visados de planos), as well as alignments (alineamientos), demolitions, and land-use certificates (certificados de uso del suelo).\n\ne) Monitor and control construction or demolition processes, as well as the physical state of buildings and infrastructure.\n\nf) Control unauthorized use and verify advertising placement.\n\ng) Monitor and control the correct use of the land in each of the zones established by the Plan Regulador, in accordance with the regulations established for each of them.\n\nh) Establish coordination channels with autonomous and state institutions as required when the application activities of the Plan Regulador so warrant.\n\ni) Define the instruments and procedures, systems, means, and resources that allow for the execution of what is established in the Plan Regulador, both in its institutional structure and in its operation, monitoring, and subsequent updating.\n\nArticle 6.—The Junta de Planificación Cantonal: In accordance with Articles 59 and 60 of the Ley de Planificación Urbana, the Junta de Planificación Cantonal (hereinafter JUPLACA) is created, which constitutes an oversight body for the Plan Regulador. JUPLACA will be composed as follows:\n\na) The Alcalde or his representative.\n\nb) The Director or Coordinator of the DDU.\n\nc) One representative from each of the districts, each of whom must be nominated by each Concejo de Distrito and appointed by the Concejo Municipal.\n\nArticle 7.—JUPLACA will be governed by an internal regulation that must be previously approved by the Concejo Municipal. JUPLACA's activities will be scheduled annually, as part of the Plan Anual Operativo Municipal. JUPLACA's functions will fundamentally be the following:\n\na) Oversee the effective and timely application of the Plan Regulador and all its norms.\n\nb) Verify the periodic review of the Plan Regulador starting from its approval and during its validity.\n\nc) Oversee the application of additional norms that, at the discretion of the DDU and the Municipality, are adopted to guarantee compliance with other norms and policies established in the Plan Regulador.\n\nd) Receive, verify, and channel complaints about violations of the Plan Regulador's regulations.\n\nArticle 8.—The Municipality, through the DDU and in coordination with JUPLACA, must:\n\na) Give wide dissemination to the Plan Regulador.\n\nb) Publicize its objectives.\n\nc) Communicate political actions regarding public zones.\n\nd) Publicize the decisions issued by the DDU.\n\ne) Publicize the programs, projects, and strategies of the plan.\n\nf) Inform the inhabitants of the Cantón of the importance of the plan in terms of improvement in the quality of life and the current and future well-being of the residents of the cantón.\n\nArticle 9.—In accordance with the provisions of Article 45 of the Constitución Política de la República and Articles 4 and 13 of Ley 794 of April 30, 1998, the Municipality, based on the Plan Regulador, may establish public interest provisions to acquire real estate or to control land use, through the procedures dictated by the laws in force, whether for immediate utilization; for the construction of territorial reserves; to avoid use contrary to the land-use planning policy; for the transfer of land for the purpose of carrying out construction or planning operations, in both cases in accordance with the Plan Regulador, and/or for the purpose of executing the exchange mechanism, through which urban development projects acquire municipal land designated for that purpose, thereby facilitating the Municipality in directing development in accordance with the Plan Regulador.\n\nArticle 10.—The funds that the Municipality requires for compliance with the provisions of Article 9 of this Reglamento may come from the municipal budget for land destined to remain as public property, from donations in land or cash, or from loans for those destined for transfer or conveyance after the predetermined planning, in accordance with the legal provisions of the Código Municipal.\n\nArticle 11.—In order to plan the development of the cantonal territory, the Municipality may acquire land or real estate when an owner has declared their intention to alienate the same, provided it is previously declared a good of public utility or interest. For these purposes, a concept of social preeminence will be applied, intermediate between friendly acquisition and expropriation, with respect for the owner and the community, at a non-speculative price, for the purpose of:\n\na) Allowing the Municipality the opportune acquisition of land, areas, or zones where urban expansion is desired to be managed for a specific action.\n\nb) Allowing the progressive acquisition of land, areas, or zones for public interest purposes.\n\nc) Guaranteeing that land is not affected by prohibited uses.\n\nd) Allowing municipal intervention in the face of disproportionate or unjustified evolution of the values and prices of real estate.\n\nCHAPTER FOUR\n\nTransformation of real estate, dangerous establishments,\n\nprotection of zones, and environmental impact\n\nArticle 12.—For the purposes of applying the Plan Regulador, and in the specific case of all buildings that do not conform to the provisions established by this Plan Regulador in its different zones, these may be subject to transformation, improvement, and preservation works, provided that it does not represent an increase in the built area of more than 10% and prior authorization is obtained from the DDU and the Municipality, under the established procedures.\n\nArticle 13.—Regarding the operation of establishments classified as dangerous, unhealthy, and noxious (peligrosos, insalubres e incómodos) by virtue of current regulations on environmental protection, human health, and workplace safety, and whose activity does not correspond to the prescriptions of this Plan Regulador, they may continue until the end of the legally authorized period, provided that their activities are carried out in accordance with the current legal provisions applicable to the activity.\n\nArticle 14.—In the case of an activity classified as dangerous, unhealthy, and/or noxious that wishes to renew its license (patente) once the originally authorized term has expired and within a non-conforming zone according to the Plan Regulador's zoning, it may only be requested from the Municipality through the DDU. If the DDU issues an unfavorable opinion, the extension of the permit may not be greater than two years, a period that will serve both to remedy the deficiencies and to request the interested party to relocate its facilities to another site where the use is permitted. The opinion must have the endorsement of JUPLACA, and the final decision will correspond to the Concejo Municipal.\n\nArticle 15.—In accordance with the preceding Article 14, when the two-year extension of the license (patente) is authorized for an activity classified as dangerous, unhealthy, and/or noxious, the interested company will be subject to the provisions established by the Municipality and the Ministry of Health to guarantee the environmental and human health and safety of the establishment and its area of influence.\n\nArticle 16.—In the event that the DDU requires it, developers of productive activities may be asked for the requirements or norms established in specific laws, regulations, or decrees, in order to guarantee the environmental viability of the activity and that it does not act to the detriment of the objectives of the Plan Regulador.\n\nArticle 17.—Every new construction in any of the zones of the Plan Regulador must include, in addition to the wastewater treatment system, a drainage system for gray water or a treatment system for the same approved by the Ministry of Health. Likewise, they must have a drainage system for the confinement of stormwater within the property boundary, provided that the properties have a lot area greater than or equal to 300 m². Current commercial constructions will be required to have these systems as a prerequisite for renewing the commercial license (patente comercial) or the sanitary operating permit (permiso sanitario de funcionamiento), in coordination with the Ministry of Health. Current residential constructions will be given a period of one calendar year from the entry into force of the Plan Regulador to build and begin using these systems, and may also be required in a shorter time, as it is a new requirement for granting permits for expansions, improvements, or remodeling.\n\nCHAPTER FIVE\n\nModification and updating of the Plan\n\nArticle 18.—Based on the evaluations made of it, the Concejo Municipal may develop the updating or modification of the plan regulador, in accordance with the provisions of the Ley de Planificación Urbana.\n\nArticle 19.—Exceptionally, requests for modification of the Plan Regulador may derive from the following competent bodies: a) Concejo de Distrito, b) The DDU, c) JUPLACA, d) The Concejo Municipal, e) INVU, f) The Commission of a plebiscite or referendum at the district or cantonal level.\n\nArticle 20.—For the modification of the Plan Regulador, in whole or in part, it is necessary to follow the provisions and procedures indicated in Article 17 of the Ley de Planificación Urbana.\n\nArticle 21.—The variation and/or reduction of the requirements established in the Plan Regulador for any of the zones, such as density, frontage, setbacks (retiros), heights, or lot areas, by no more than 20%, as well as the extension of the dividing line between different uses, may be done via a Municipal Agreement approved by an absolute majority vote and with the prior favorable opinion and technical study from the DDU.\n\nCHAPTER SIX\n\nCertifications, licenses (patentes), and permits\n\nArticle 22.—When an interested party requires it, the Municipality, through the DDU, must issue the Certificado de Uso del Suelo for a property or a group of them. For these purposes, the interested party must submit a written request and a copy of the cadastral map (plano catastrado).\n\nArticle 23.—The DDU will not grant any earthworks (movimiento de tierra) permit, construction permit, and/or operating licenses (patentes de funcionamiento) for new facilities or activities when the requested use is not conforming or is a non-permitted use, in accordance with the provisions established for each of the zones in the Reglamento de Zonificación. For the case of existing facilities and/or activities whose use is non-conforming, the provisions of Article 12 of this Reglamento must be applied.\n\nArticle 24.—To obtain demolition permits, the provisions of the Ley de Construcciones and its Reglamento must be complied with.\n\nArticle 25.—To process a request and obtain a subdivision (fraccionamiento) permit, the interested party must comply with the requirements established in Article 30 of this Reglamento and present the information requested by the DDU. The requirements and procedures that the interested party must comply with for this and other procedures in the Municipality must be published in the Diario Oficial La Gaceta, in accordance with the provisions of Ley Nº 8220. Subdivision (fraccionamiento) permits will not be granted when the project is located in risk zones identified in the Plan Regulador or zones that, in the opinion of the Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias and the DDU, represent a risk to human health and/or safety.\n\nArticle 26.—Preliminary projects (anteproyectos) that, on the effective date of the Plan Regulador, have the approval of the Departamento de Ingeniería of the Municipality, as well as land-use certificates (certificados de usos del suelo) and construction permits when construction has not started and that were granted before the effective date of the Plan Regulador, will be rendered void, and the interested party must process them again before the Municipality, without prejudice to the new provisions that, with the plan regulador, may affect the property or the project.\n\nArticle 27.—As of the approval and entry into force of this Plan Regulador and its Reglamentos, granting licenses for the operation of street vending is totally prohibited; those existing may continue operating in the authorized sites until their validity period expires.\n\nArticle 28.—Any change of use, any urbanization, urban renewal, construction, repair, expansion, remodeling, or demolition work developed in the Cantón of San Isidro must have the respective permit, which will be requested from the DDU.\n\nArticle 29.—The resolution timelines for the request of permits and/or licenses will be those established in the Ley General de Administración Pública (8 business days and 30 calendar days maximum).\n\nCHAPTER SEVEN\n\nRequirements for buildings\n\nArticle 30.—Every construction or subdivision (fraccionamiento) (except single-family dwellings (viviendas unifamiliares)), must present contour lines (curvas de nivel), a descriptive report (memoria descriptiva), plans, and an environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental). It must also comply with the alignment (alineamiento), building line (línea de construcción), setbacks (retiros), levels, and height requirements set by the DDU; in this way, it must be understood that:\n\na) The general requirements and indicators for land-use density regulation are the conditions for applying to urban land uses, constructive uses, and the uses of other types of spatial activities that affect the land or the buildings.\n\nb) The urban requirements and indicators for land-use density regulation are the conditions of minimum area and frontage to a public street that are set for a property, due to its spatial characteristics, so that it can be registered in the public registry, being generally identical according to the zone for all properties.\n\nc) The DDU may establish other technically founded conditions regarding infrastructure, equipment, physical-natural environment, environment, services, risk and vulnerability, land uses, or other particular conditions presented by the site, as the case may be, to guarantee compliance with the Plan Regulador or to safeguard human and/or environmental safety.\n\nd) In accordance with the procedures stipulated for each zone, these requirements will be all those related to site design and its location (setbacks, alignments, building line, adjacency, coverage (coberturas), heights, garden area or minimum tree planting, drainage, levels), urban composition, architectural composition, construction systems, materials, and those that the Municipality deems appropriate to maintain the image and identity of the site.\n\ne) The lots that the urbanizer, developer, or subdivider (fraccionador) intends to register are subject to these conditions, as well as the lots existing on the effective date of this Reglamento.\n\nf) The constructive requirements and indicators for land-use density regulation are the conditions set for a construction to be carried out on a determined lot or site. The designer must comply with the norms and prescriptions derived from this Reglamento for the project to be approved.\n\ng) The requirements and indicators for activities of land-use density regulation are the conditions of the activities, uses, or practices derived from the presence of urban or rural spatial dynamics, such as: noise or sonic pollution from the use of sound equipment used by commerce or outdoors, transformers and other electromechanical equipment, loudspeakers or others; animation and entertainment, cultural and sports activities, fireworks, concerts, shaking (trepidaciones), without prejudice to existing regulations for these activities. The municipality, when pertinent and not opposed to legal provisions, may issue express and specific norms on the matter based on this Reglamento.\n\nArticle 31.—Alignment (Alineamiento). It will be that determined by the Plan Regulador, through the Reglamento de Vialidad for the Cantón of San Isidro. In the absence of express regulation for a specific road, it will be that established by the DDU, or, where appropriate, that determined by the Ministerio de Obras Públicas y Transportes. The alignment is determined on each road by measuring from the center of the same, resulting from the sum of the right-of-way, plus the existing front setback (retiro frontal), when applicable.\n\nArticle 32.—The building line (línea de construcción). It is determined by the sum of half the right-of-way, plus the corresponding setback (retiro), drawing the line parallel to the property line, at a distance equal to that of the front setback, determined by the alignment, which must be respected aerially and underground.\n\nArticle 33.—The front garden (antejardín). It is the front setback determined by the alignment. This area implies a restriction on building, without this portion of land thereby losing its condition of private property. At least half of this front setback space must be maintained as green area. On frontages to public streets, solid fences higher than one meter (1 m) may not be built, allowing up to 80% visibility; this same restriction applies to the construction of walls or enclosures on side boundaries for properties located in the Zona Agropecuaria, the Zona Agroturística, the Zona de Amortiguamiento de Zonas Protegidas, and the Zona Reserva Forestal Cordillera Volcánica Central, where preference will be given to live fence systems.\n\nArticle 34.—In case of planned road widening, the front setback will include the additional strip of land. This may be given provisional use as front gardens or restricted parking, or open-air commercial uses that do not involve the construction of roofs, in accordance with the provisions of the Reglamento de Vialidad of the Plan Regulador. No provisional use may extend beyond the property line, nor may it imply obstacles to pedestrian traffic on sidewalks or other public spaces. The negotiated provisional use will subsist as long as said strips of land are not used; at the moment the expropriation is carried out, the use of these strips and the activities will cease, without prejudice to the Municipality. Upon execution of the project by the Municipality or another public institution, the following will be considered fulfilled:\n\na) The temporary and provisional uses will cease.\n\nb) The Municipality or corresponding institution will negotiate with the landowner the transfer of the strips in question to public domain.\n\nc) In the absence of agreement between the parties, Expropriation will proceed, in accordance with the provisions of the corresponding laws.\n\nArticle 35.—Setbacks (Retiros). Minimum setbacks will be established for each zone. In the case of roads where the Ministerio de Obras Públicas y Transportes sets its own alignment, the greater alignment setback will prevail. Setbacks will be measured from the property line, which implies expropriation of the strips or portions of lots left unbuilt. On corner lots, the rear setback may be considered lateral or vice versa, totally or partially, according to the criteria of the DDU:\n\na) Front: will be determined by the space required between the alignment line and the building line and corresponds to the front garden (antejardín).\n\nIt will be in accordance with what is determined by the Reglamento de Vialidad, or failing that, the provisions defined according to the requirements of each specific zone in this Reglamento.\n\nb) Rear: is the space required between the construction and the rear line of the property. On corner properties, it may be taken on the shorter side or on the interior corner with an equivalent area. The rear setback may be eliminated on lots facing three streets at the discretion of the DDU, provided that the proposed design fully satisfies the aeration and ventilation needs of the building, as well as the areas for septic drainage.\n\nc) Side: is established for each of the zones of the Plan Regulador.\n\nIn case of opening side windows, and even when the Plan Regulador does not establish side setbacks, the provisions of the Reglamento de Construcciones must be followed.\n\nArticle 36.—In projects not exceeding two stories, the designer, in order to obtain a better architectural distribution of the project, may eliminate the rear setback of the corresponding site, substituting it with an equivalent area in another section of the property.\n\nArticle 37.—In buildings of more than two stories, the same solution and substitution of the area corresponding to the rear setback may be accepted, provided that the area corresponding to the rear setback is increased by ten percent, which will be subject to municipal approval, as well as that of the DDU authorities who must previously give their approval to the design.\n\nArticle 38.—Coverage area (Área de cobertura). The construction coverage (cobertura) is established as a percentage for each of the zones of the plan regulador. The Municipality may, in exchange for the widening of the right-of-way, grant incentives in height or greater floor area, in which case the land for widening will not be counted for the calculation of the coverage area. When the interested party agrees to the road widening, the DDU will negotiate the coverage in proportion to the right ceded.\n\nArticle 39.—Buildings can be built upwards or downwards from the reference level (nivel de referencia). Upwards, they are regulated by the building height, given in meters or in stories, and by the floor area (or by both concepts), and downwards by the depth of basements.\n\nArticle 40.—The maximum building height requirements shall be established for each of the zones. The effects or impacts foreseen by the DDU, according to its technical criteria and according to the environmental assessment instruments applied by the National Environmental Technical Secretariat, may be used to justify limits on the height of buildings, considering:\n\na) Minimum or maximum heights by zone for aesthetic reasons, whether because the Municipality intends to impart representativeness or identity, or to induce greater utilization of existing urban infrastructure, or to prevent the proliferation of commercial and service uses that invade residential zones that must be conserved.\n\nb) The existence of special reasons, in which case the maximum height limit established is that set by the construction regulation, which is equivalent to one and a half times the right-of-way of the major street located in front of the property.\n\nc) The structural safety of a building, which shall be determined according to the regulations established in the seismic code.\n\nArticle 41.—Drainage area and septic tank. This is the minimum surface area indicated in square meters that must be reserved to guarantee the infiltration into the soil of the effluent from the septic tank. It warrants a land-use study and a percolation test, being located in the garden area, the front garden, or the remnant of permeable areas. Drainage areas, unlike garden areas or green areas, may be eliminated as a requirement when the lot is served by a blackwater collector that is effectively operating.\n\nArticle 42.—Sanitary network. All new construction in developments and condominiums must comply with the provisions of AyA regarding measures for future connection to the sanitary network.\n\nArticle 43.—Basements. Depth limits are established to prevent disturbances in the phreatic layers and to ensure the stability of the slab bottoms. Building projects proposing more than one basement level must submit for approval soil studies that additionally include information on the aquifers and underground currents, of the land and its immediate surroundings. Under no circumstances may an excavation be made deeper than 6 meters below the bed level of the nearest river or stream, measured from the level of the point of minimum distance. A basement shall be understood as one having a ceiling level below the reference level. The area of basements shall not be counted as floor area. The alignment of basements shall be fixed by the proposed right-of-way without setbacks, which, on national roads, shall be that fixed by the Ministry of Public Works and Transport and, on other roads, that fixed by the Municipality.\n\nArticle 44.—Geological faults. To obtain construction permits within 300 meters parallel on each side of zones where there is alignment of geological faults, according to the geological map of the Canton, a study of the soil's bearing capacity or geotechnical analysis shall be required, as well as the criteria of the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response, to establish the specific design standards, as well as those of the Seismic Code, that must be applied.\n\nArticle 45.—The minimum surfaces and frontages stipulated in this Regulation for each and every one of the zones shall be required for new lots or properties, produced by or resulting from a subdivision, at the time of granting the corresponding permits. Existing lots or properties whose surfaces and frontages are below the minimum requirements for their zone, both in already urbanized areas and in adjacent ones, may remain the same or be grouped together, without prejudice to the municipal powers to assess, when applicable, the granting or not of construction permits on them. Existing constructions that do not conform to the requirements established for each zone may remain the same, or be modified to conform to the requirements established by the Plan Regulador.\n\nCHAPTER EIGHT\n\nSanctions\n\nArticle 46.—Any contravention of the Plan Regulador and its regulations committed by the professional responsible for a project, the project owner, the builder or contractor, their legal representatives, if it is a corporation, or by any administered party in general, shall be sanctioned as follows:\n\na) The suspension by the DDU of any work being carried out in contravention of zoning, being able to call upon the assistance of the public force for this purpose.\n\nb) The closure of the premises by the Municipality, in the case of the installation of activities in existing buildings that entail a use that does not match the indicated zoning, whether a non-permitted use or a non-conforming use, without prejudice to any criminal liability incurred.\n\nFurthermore, all civil and criminal sanctions contemplated in the current binding laws and/or any other related Legal or Regulatory provision, issued by the Municipality, the Executive Branch, the Legislative Branch, or State Agency, and those established in the Municipal Construction Regulation, shall be applied.\n\nArticle 47.—The official or employee of the Municipality of San Isidro who grants permits, patents, licenses, and/or certificates against the provisions of this Regulation; who prevents or nullifies the order of suspension or closure of a premises, shall be subjected to the sanctioning process established in Chapter XII of the Municipal Code, applying the penalties corresponding to a serious fault. If the official is popularly elected, they shall be subject to the loss of their credentials, at the judgment of the Supreme Electoral Tribunal, following information that the latter shall order to be gathered.\n\nArticle 48.—Work shall be suspended if it does not have on site the municipal construction permit; a complete set of approved plans; original of the construction permit form with the registered seals and signatures; the work logbook; the environmental logbook; the municipal inspector's visit sheet; and other documents that the Municipality may establish for each particular case.\n\nArticle 49.—Any work that, during execution, leaves debris on the public thoroughfare or obstructs free transit on the public thoroughfare without having authorization from the DDU shall be suspended.\n\nArticle 50.—The Municipal official who, attending a complaint from an individual or any public agency, visits an installation for the purpose of carrying out the corresponding inspection, must render a report and present it to the DDU, which shall take the corresponding action. If the official prepares a report that does not conform to reality, the same sanctions established in Article 47 of this Regulation shall be applied to them.\n\nArticle 51.—When the DDU verifies the illegal construction of buildings for non-conforming or non-permitted uses, or constructions within the setbacks established by the Plan Regulador that have not been authorized by the DDU, the demolition of the buildings or works shall proceed, with the demolition costs borne by the offender, without any liability on the part of the Municipality. In the case of constructions for permitted uses without the due Municipal permit, a fine equivalent to ten times the cost of the construction permits shall be applied to the offender.\n\nArticle 52.—When the DDU verifies the illegal operation of activities for non-conforming or non-permitted uses, the definitive closure of the establishment shall proceed. In the case of activities within permitted uses that do not have the operating permit, the temporary closure of the establishment shall proceed until it complies with the respective procedure (construction plans with approvals from CFIA, ESPH, MS, and generally those defined by the Municipality), pays the amounts not paid during the operating period, and pays a fine equivalent to twice the annual amount of the patent.\n\nCHAPTER NINE\n\nRemedies\n\nArticle 53.—Any final administrative resolution issued by the Municipality through the corresponding departments, regarding demolition, construction, expansion, or remodeling permits, as well as concerning the issuance of operating licenses and land-use certificates, shall be subject to the remedies regulated by the current Municipal Code, which must be filed with the formalities, deadlines, and before the Departments indicated in the same Code.\n\nArticle 54.—The entire community, collectively or individually, is entitled to file a complaint before the corresponding instance, as determined by current laws or regulations, when the activity carried out in an establishment or premises cannot be performed without causing disturbance to the neighborhood, in violation of the rules of this Regulation.\n\nTITLE TWO\n\nZoning Regulation\n\nCHAPTER ONE\n\nObjective and purposes\n\nArticle 55.—The Zoning Regulation of the Municipality of San Isidro de Heredia aims to promote collective well-being, social justice, harmonious growth, equitable distribution of infrastructure and facilities, rational exploitation of resources, and protection of the environment of the Canton, harmonizing them coherently with national planning objectives and provisions.\n\nArticle 56.—The purposes of this Regulation, according to their nature, shall be the following:\n\na) From the perspective of development planning:\n\n1. Establish the Plan Regulador as a continuous process of planning and direction that incorporates national and local objectives of urban development and land-use planning (ordenamiento territorial).\n\n2. Establish the procedures to follow for the installation and development of industrial activities, in order to guarantee environmental and human safety in the Canton.\n\n3. Avoid development on land unsuitable for urban growth, land non-conforming with the availability of basic services and infrastructure, fragile or risky natural conditions, and/or due to pollution risks.\n\n4. Promote the location of services, commercial establishments, and community facilities in a concentrated manner, so that urban quadrants and functional access to them for residents are developed.\n\n5. Distribute the population and its activities in a sustainable manner with respect to the available resource base, both natural and socioeconomic.\n\n6. Guide investments regarding roads, bus terminals, health, education, and safety services according to the current and expected settlement pattern of the population.\n\n7. Provide for a balance between occupied areas and areas free of buildings; to the extent allowed by the possibilities of acquiring land through expropriation, purchase, or exchange for parks or public use spaces, which are added to the spaces of streams and rivers, trying to form urban lungs.\n\n8. Assign density patterns to zones according to their conditions and carrying capacity, infrastructure, and available and/or potential services.\n\n9. Regulate land tenure for urban development, housing, and human settlements, to avoid land concentration and speculation in land use and value.\n\n10. Avoid speculation on land adjacent to the urban area by defining its growth and determining land uses and destinations.\n\n11. Integrate a proposal for rational urban land growth in progressive stages, according to the foreseen trends of population growth, provision for housing reserves, and other demands for urban land, based on present and future short-, medium-, and long-term needs.\n\n12. Foresee road requirements for the adequate distribution of traffic in terms of travel times and distances.\n\n13. Improve, increase, and conserve sites of tourist and recreational attraction, under concepts of sustainable and durable development and environmental protection.\n\nb) From the perspective of the use of natural resources, their conservation, and improvement:\n\n14. Delimit land uses with the aim of guiding the development and orderly growth of the different activities developed on urban and developable land, all in accordance with their capacity of use.\n\n15. Establish zones as well as policies for the conservation and improvement of the natural resources existing in the Canton, especially aquifer recharge zones, the surface water network, steep slope zones, areas of natural risk, and protected areas.\n\n16. Establish mechanisms to curb the process of soil sealing in the cantonal territory and avoid excessive changes in the water dynamics of the Canton.\n\n17. Propose new alternatives to adapt land use to sustainable production systems, both in agriculture and in other activities.\n\nc) From the perspective of the operational procedures of the Municipality of San Isidro:\n\n18. Clearly and concretely establish the requirements for development and urban growth projects in the Canton, the nature of their approval processes, and deadlines.\n\n19. Coordinate and reconcile the actions of the public and private sectors for their spatial localization and integration.\n\n20. Achieve greater and better utilization of the financial, technical, material, and human resources involved in the land-use planning (ordenamiento territorial) of the Municipality.\n\n21. Achieve an adequate cost-benefit relationship, in terms of effectiveness and efficiency, in the use of the human, financial, and technical resources of the Municipality of San Isidro.\n\n22. Define the priority areas of action for land-use planning (ordenamiento territorial) and the nature of their treatment.\n\nd) From the perspective of the cultural patterns of the Canton:\n\n23. Establish a regulatory system that guides future developments towards the rehabilitation of current cultural elements, in order to maintain the characteristic urban image of the city and other population centers.\n\n24. Foster harmonious development with the climatic conditions and characteristic materials of the canton and the region.\n\n25. Promote the rescue of cultural values associated with traditional productive activities, religious practices, and traditional recreational activities.\n\n26. Ensure that residential urban development does not alter the community's own values and lifestyle patterns.\n\ne) From the perspective of citizen participation:\n\n27. Constitute the JUPLACA, which shall serve as an active support, as a guiding body, for matters related to land-use planning (ordenamiento territorial) and urbanism.\n\n28. Stimulate and sensitize the population to participate in the decision-making process on matters of land-use planning (ordenamiento territorial) and urbanism.\n\n29. Promote citizen participation in solving the land-use planning (ordenamiento territorial) problems of the canton.\n\n30. Incorporate the community into a continuous process of evaluation, review, and adaptation of the Plan Regulador with a vision for the future, among other means through Vigilance Committees.\n\n31. Conserve and rehabilitate areas and buildings of heritage value with community participation.\n\n32. Seek the acquisition of land for the design and construction of facilities intended for communal use.\n\n33. Seek the rescue and improvement of public buildings with architectural and cultural value.\n\nCHAPTER TWO\n\nEffectiveness and interpretation of provisions\n\nArticle 57.—Zone boundaries may be extended up to a maximum of 50 meters, increasing or decreasing the zone area, according to the following parameters which shall be applied by the DDU:\n\na) Boundary adjustment within the urban quadrant: When a property is split by a zone boundary, it shall be moved towards the boundaries of the property, considering the principle of incorporating the property in its entirety into the zone within which it has the greater percentage.\n\nb) Boundary adjustment outside the urban quadrant: When a property is split by a zone boundary in a non-urbanized area, the zone boundary may be moved with a maximum displacement of 25 meters, solely for the purposes of a segregation or consolidation of properties, to incorporate the resulting property into one of the adjacent zones, so that the zone boundary coincides with one or more property boundaries. The area of the property to be segregated shall not be less than the minimum regulated area of the zone it will become part of.\n\nc) Lots larger than 2,500 square meters within the urban quadrant: when a design is offered that guarantees better conditions than those the Plan Regulador seeks to generate, at the DDU's discretion, the zone boundary may be modified to adjust it to the property boundary. Areas under this provision may belong to several owners, and criteria such as the particular characteristics of the development of the zone or area under control, environmental susceptibility, the real or potential existence of threat factors or natural risks, land tenure, location, development trend, and variations in surrounding land uses shall be considered.\n\nd) Lots for institutional use: in the case of projects within the institutional zone, the DDU may modify urban requirements by up to a maximum of 25%, as long as they do not contradict the general norms of the Plan Regulador or current laws and regulations.\n\nArticle 58.—Applications for subdivision (fraccionamiento) through easement (servidumbre) shall be accepted only in the Zona Reserva Forestal Cordillera Volcánica Central, the Zona de Amortiguamiento de Zonas Protegidas, Zona Agroturística, Zona Agropecuaria, and Zona Rural Concentrada, according to the regulations indicated in each of them and in the Road Regulation.\n\nCHAPTER THREE\n\nClassification of zones, uses, and destinations\n\nArticle 59.—The following categories of land use are distinguished:\n\na) Residential Use: refers to the occupation of land by single-family homes, multi-family homes, apartments, condominiums, mixed living-commerce, and mixed living-service use. Residential use may extend to include, by extension and affinity, commercial, service, communal, and recreational activities that are compatible with the dwellings and the people living in them, such as small grocery stores (pulperías), general stores, ice cream parlors, beauty salons, bookstores, lodging, day care centers, playgrounds, and others.\n\nb) Agricultural and Livestock Use: corresponds to the occupation of land by agricultural and livestock activities, such as crops, fish farming, forestry, pig farming, cattle raising, and similar. Part of this use are activities or land occupations compatible with agricultural and livestock use, such as dwellings, sheds, watering troughs, and nurseries.\n\nc) Commercial and Service Use: corresponds to the occupation of land by activities or facilities for the sale of goods and provision of services by companies and individuals, such as financial services, repair and maintenance services, various professional services (legal, medical, engineering, architecture, accounting, and general consulting); personal services (hairdressing, photography, laundries, funeral services, etc.), food and beverage services, and commerce in general.\n\nd) Institutional or Communal Use: corresponds to the occupation of land by activities or facilities for governmental services, culture, sports, education, or recreation, such as schools, high schools, universities, libraries, museums, religious and worship activities, urban squares, \"bulevares\", lighting, clinics, hospitals, police, fire stations, Red Cross, courts of justice.\n\ne) Industrial Use: for the specific purposes of the San Isidro de Heredia canton, use comprising the occupation of land for the installation and development of industry classified as Group C by the Ministry of Health in Decreto N° 30465-S.\n\nf) Green Areas and/or Protection Use: comprises the occupation or reservation of land for forest protection, vegetative cover or remaining forest, margins of rivers, streams or wetlands, areas of natural risk, water resources, and lands of protected zones.\n\ng) Road Use: corresponds to the use of land for the installation of infrastructure, specifically the communication routes of the National Road Network and the Cantonal Road Network, pedestrian circulation routes, parking areas, and complementary facilities that are part of the right-of-way.\n\nArticle 60.—Land uses are the specific purposes to which the areas constituting each of the zones established in the Plan Regulador may be dedicated. For the application of this Regulation, the list of uses detailed below is established. In the case of use 173 (single-family housing), the condominium tenure modality shall not be permitted. In the case of use 172 (multi-family housing), the condominium tenure modality shall be permitted. For commercial and industrial uses, the condominium tenure modality shall be permitted. For all zones where the uses of numerals 11, 12, 34, 41, 59, 79, 85, 88, 149, and 164 are authorized, these may only be authorized as long as the properties face public streets that form part of the National Road Network.\n\n1) Art and trade academy.\n\n2) Travel agency.\n\n3) Financial agency.\n\n4) Shelter.\n\n5) Warehouse.\n\n6) Horse rental.\n\n7) Furniture rental.\n\n8) Video rental.\n\n9) Domestic animals (establishments for the breeding or keeping of domestic animals).\n\n10) Light vehicle parking.\n\n11) Bus parking.\n\n12) Heavy vehicle parking.\n\n13) Apartment-hotel.\n\n14) Protected areas.\n\n15) Handicrafts (sale or production of).\n\n16) Decoration items (sale or production of).\n\n17) Electrical and/or electronic items (sale of).\n\n18) Nursing home for the elderly.\n\n19) Auditorium.\n\n20) Bank.\n\n21) Bar (only within tourist facilities such as a scenic overlook, hotel, restaurant, recreational center, and recreational club).\n\n22) Barber shop.\n\n23) Bazaar.\n\n24) Bed & breakfast.\n\n25) Library.\n\n26) Warehouse: except for explosive products; compressed, liquefied, or dissolved gases under pressure or highly refrigerated; flammable liquids; flammable solids, substances subject to spontaneous combustion, substances that in contact with water emit flammable gases; oxidizing substances, organic peroxides; toxic substances and infectious substances; radioactive substances; corrosives; miscellaneous dangerous products.\n\n27) Cabins (lodging).\n\n28) Coffee shop.\n\n29) Spiritual retreat center.\n\n30) Funeral chapel.\n\n31) Butcher shop.\n\n32) Stock brokerage.\n\n33) Cemetery.\n\n34) Shopping center.\n\n35) Community center (community hall).\n\n36) Physical conditioning center.\n\n37) Training center / Retreat center.\n\n38) Copy center.\n\n39) Exhibition center.\n\n40) Lubrication center.\n\n41) Detention center.\n\n42) Recreational center: such as spas, golf course, country club, recreational fishing, and other facilities intended for recreation, except casinos, motor vehicle tracks, shooting ranges.\n\n43) Cultural centers.\n\n44) Rehabilitation centers.\n\n45) Locksmith shop.\n\n46) Cinema.\n\n47) Clinic.\n\n48) Aesthetic clinic.\n\n49) Veterinary clinic.\n\n50) Country club or facility.\n\n51) Insurance company.\n\n52) Buy-and-sell (of used goods).\n\n53) Consulate-embassy.\n\n54) Medical office.\n\n55) Convent.\n\n56) Red Cross.\n\n57) Agricultural cultivation: except ornamental leaf species, hallucinogenic species, grass.\n\n58) Automotive decoration.\n\n59) Construction materials depot.\n\n60) Gas-fuel depots.\n\n61) Depot and/or crematory for bodies.\n\n62) Cabinetmaking.\n\n63) Physical education.\n\n64) Preschool education.\n\n65) Primary education.\n\n66) Religious education.\n\n67) Secondary education.\n\n68) University education.\n\n69) Vocational education.\n\n70) Stables for domestic animals.\n\n71) Fire station.\n\n72) Photographic studio.\n\n73) Pharmacy.\n\n74) Hardware store.\n\n75) Film archive.\n\n76) Florist shop.\n\n77) Funeral home.\n\n78) Art gallery.\n\n79) Gas station.\n\n80) Poultry and/or fish farm.\n\n81) Cattle farms.\n\n82) Day care center.\n\n83) Ice cream parlor.\n\n84) Heliport.\n\n85) Hospital.\n\n86) Hotel.\n\n87) Printing-lithography-silkscreen.\n\n88) Group C Industry, as classified by the Ministry of Health.\n\n89) Sports facility: such as multi-use courts, swimming pool, gymnasium, sports square, and any other intended for sports practice, except motor vehicle tracks.\n\n90) Musical instrument (sale or rental of).\n\n91) Agricultural and livestock supplies (sale of).\n\n92) Botanical garden.\n\n93) Jewelry store.\n\n94) Radiology laboratory.\n\n95) Clinical laboratory.\n\n96) Research laboratory.\n\n97) Photographic laboratory.\n\n98) Chemical laboratory.\n\n99) Vehicle washing.\n\n100) Laundry.\n\n101) Bookstore.\n\n102) Liquor store.\n\n103) Butterfly garden.\n\n104) Maternity ward.\n\n105) Market.\n\n106) Micro and small industry.\n\n107) Mini-supermarket (with a maximum construction area of 300 m²).\n\n108) Scenic overlook.\n\n109) Furniture and/or mattress store.\n\n110) Museum.\n\n111) Central government office.\n\n112) Institutional office.\n\n113) Municipal office.\n\n114) Professional office.\n\n115) Orphanage.\n\n116) Bakery and/or pastry shop.\n\n117) Tourist stop.\n\n118) Playground.\n\n119) Boarding house.\n\n120) Perfumery.\n\n121) Fish shop.\n\n122) Tracks for non-motorized sports.\n\n123) Police.\n\n124) Private civil protection.\n\n125) Small grocery store (pulpería).\n\n126) Reforestation: except exotic species.\n\n127) Animal shelter.\n\n128) Manual sanitary landfill.\n\n129) Watch repair shop.\n\n130) Motor vehicle rental.\n\n131) Footwear and leather goods repair.\n\n132) Tire repair.\n\n133) Private foreign representation.\n\n134) Motor vehicle spare parts.\n\n135) Restaurant.\n\n136) Reuse, recovery, and/or recycling of ordinary solid waste.\n\n137) Clothing (sale of).\n\n138) Party hall.\n\n139) Electronic game room.\n\n140) Skating rink.\n\n141) Dance hall.\n\n142) Beauty salon.\n\n143) Sanatorium.\n\n144) Tailor shop.\n\n145) Internet service.\n\n146) Services: such as showers, changing rooms, coat check, sanitary facilities, sidewalks, benches, trails, potable water, lighting, and other facilities in public and private spaces.\n\n147) Small restaurant (soda) (with a maximum construction area of 200 m²).\n\n148) Bank branch.\n\n149) Supermarket.\n\n150) Carpentry and cabinetmaking workshop.\n\n151) Bodywork and paint workshop.\n\n152) Forging, sheet metal, plumbing workshop.\n\n153) Automotive mechanics workshop.\n\n154) Precision mechanics workshop.\n\n155) Radio-television workshop.\n\n156) Bicycle repair workshop.\n\n157) Welding workshop.\n\n158) Electrical-electronic workshop.\n\n159) Metal-mechanical workshop.\n\n160) Upholstery.\n\n161) Theatre.\n\n162) Cable car.\n\n163) Temple.\n\n164) Bus terminal.\n\n165) Taxi terminal.\n\n166) Radio broadcasting towers - Radio stations - Television stations.\n\n167) Domestic wastewater treatment (only for duly approved residential projects or developments).\n\n168) Industrial wastewater treatment (only for duly approved industrial projects).\n\n169) Automotive sales.\n\n170) Greengrocery.\n\n171) Nursery.\n\n172) Multi-family housing.\n\n173) Single-family housing.\n\n174) Shoe store.\n\n175) Zoo.\n\nArticle 61.—In the case of Non-Conforming Uses existing as of the effective date of this Regulation that do not correspond to the indicated zoning, they may continue with the following limitations:\n\na) They may not be expanded, reconstructed, or partially or totally remodeled without the approval of the DDU and Municipal approval. Exceptions are made for cases involving expansions or repairs with the exclusive objective of improving the safety conditions of the property, subject to a prior opinion from the DDU.\n\nb) For cases of damage suffered by the installations, the building may be reconstructed with the same use, provided that the damage is not structural in nature and does not exceed more than 50% of the original construction area. If the damage exceeds 50% of the building area, the definitive closure of the installation shall proceed, and its relocation shall be requested according to the Plan Regulador.\n\nArticle 62.—For special cases, the procedure shall be as follows:\n\na) In the case of consolidated lots (Lotes Consolidados) duly registered as properties in the Public Property Registry (Registro Público de la Propiedad), prior to the effective date of this Urban Regulatory Plan (Plan Regulador Urbano), the development of activities and construction compatible with the zoning will be permitted, even if they do not meet the minimum requirements for frontage, depth, and area of the property. Properties where the owner demonstrates their existence, prior to the effective date of the regulatory plan, and that do not have a public deed and do not meet the minimum surface area and minimum frontage requirements, according to the zone, will be approved (visados) by the DDU following a Municipal Agreement (Acuerdo Municipal). In these cases of consolidated lots existing before the effective date of the Regulatory Plan that do not meet the minimum area requirement, the urbanistic standards and requirements of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones) will apply.\n\nb) When ordered by the court, the Municipality must grant approval (Visado) due to the property being in litigation (querella) to locate rights by succession, divorce, or other reasons, or when the property is located in an urbanization that has not been received by the Municipality, and the owner demonstrates they have lived ten (10) years on the site, have paid the last mortgage receipt, are up to date on the payment of municipal services, and present the first certified copy (primer testimonio) of a transfer authenticated by a notary public showing the property is in the process of transfer.\n\nc) In the existence of a registry of demarcated plans (planos deslindados) in a subdivision (fraccionamiento) that do not have a deed, a certification from the Property Registry (Registro de la Propiedad) must be presented regarding the existence of the properties by means of a cadastral plan without an owner (plano catastrado sin titular), to the noted entries. In the existence of a deed certified by a notary public and/or a certification from the Property Registry (Registro de la Propiedad) establishing that the lot belongs to the interested party, but no cadastral plan (plano catastrado) exists, it will be necessary to prepare a plan for cadastral registration (plano para catastrar).\n\nd) Regarding those plans that are duly registered in the cadastre (debidamente catastrados) at the time of the enactment of this Regulation, the Municipality will grant the respective approval (visado) for the purposes of article 33 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) at any time, provided they meet the minimum zoning requirements.\n\nCHAPTER FOUR\n\nThe Commercial-Residential Urban Zone (Zona Urbana Comercial-Residencial, ZUCR)\n\nArticle 63.-Definition. It corresponds to that which appears on the zoning map with the acronym ZUCR. The purpose of the ZUCR is to ensure the harmonious development of urban functions and to consolidate the existing trends in the quadrants of San Isidro de Heredia and the population centers of each district. It is also the purpose of the ZUCR to concentrate urban uses of greater specialization and with a greater area of influence at the cantonal level.\n\nArticle 64.-The GENERIC uses applicable to the entire space comprising the ZUCR are the following, in accordance with the list established in article 60 of this Regulation:\n\na) Permitted uses: 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 51, 52, 53, 54, 55, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 82, 83, 84, 86, 87, 89, 90, 91, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 104, 105, 107, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 123, 124, 125, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 163, 169, 170, 171, 172, 173 - 174.\n\nb. Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 65.-The permitted uses for the Commercial and Residential Urban Zone (Zona Urbana de Comercio y Residencial) must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations not contradicting those established in this article that the DDU may adopt, via municipal agreement, with the objective of enforcing the Regulatory Plan.\n\nSee table on page No. 52 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.\n\nArticle 66.-For uses 19, 43, 64, 65, 149, 163, the minimum lot size will be 3000 m², a minimum frontage of 30 meters, a side setback (retiro lateral) of 3m, and parking must be confined within the property. The rest of the variables are maintained.\n\nCHAPTER FIVE\n\nThe Mixed Residential-Commercial Zone (Zona Mixta Residencial-Comercial, ZMRC)\n\nArticle 67.-Definition: It comprises the spaces immediately adjacent to the Commercial and Residential Urban Zone, both in the city of San Isidro and in the rest of the main population centers of the Canton. The purpose of the ZMRC is to organize the urban development of the areas surrounding the main population centers of the entire Canton and to seek greater spatial integration, as well as to foresee and control the possible extension of commercial and service activities that this implies. It serves as a transition zone between agricultural use and the different urban uses, with the purpose of consolidating and shaping the urban quadrant (together with the Urban Expansion Zone) and thus densifying and concentrating space and population.\n\nArticle 68.-The GENERIC uses applicable to the entire space comprising the ZMRC are the following, in accordance with the list established in article 60 of this Regulation:\n\na) Permitted uses: 1, 4, 8, 13, 18, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 43, 48, 64, 72, 76, 78, 82, 83, 86, 89, 92, 101, 107, 110, 114, 115, 116, 118, 119, 123, 124, 125, 131, 137, 142, 144, 145, 146, 147, 155, 170, 171, 172, 173 - 174.\n\nb) Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 69.-The permitted uses established for the ZMRC must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations not contradicting those established in this article that the DDU may adopt, via municipal agreement, with the objective of enforcing the Regulatory Plan. Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.\n\nSee table on page No. 52 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.\n\nCHAPTER SIX\n\nThe Institutional Zone (Zona Institucional, ZIN)\n\nArticle 70.-The Institutional Zone is distributed across various spaces in the canton of San Isidro. The establishment of this zone seeks to regulate the status of these lands in their current situation and to foresee the future needs of the community, for various recreational, cultural, security, health, and other uses.\n\nArticle 71.-The GENERIC uses applicable to the entire space comprising the ZIN are the following, in accordance with the list established in article 60 of this Regulation:\n\nPermitted uses: 1, 18, 19, 20, 25, 29, 30, 33, 35, 37, 41, 42, 43, 44, 47, 53, 56, 64, 65, 67, 68, 69, 71, 82, 85, 89, 104, 105, 110, 111, 112, 113, 115, 118, 122, 123, 136, 143, 146, 148, 161, 163, 164, 165 - 166.\n\nNon-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 72.-The permitted uses established for the ZIN must comply with the following minimum regulations, without prejudice to the additional regulations established in other current laws and regulations that do not oppose it.\n\nSee table on page No. 53 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.\n\nCHAPTER SEVEN\n\nThe Urban Expansion Zone (Zona de Expansión Urbana, ZEU)\n\nArticle 73.-Definition. The urban expansion zone has the purpose of guaranteeing the necessary spaces to house the future population, allowing their orderly current location and expansion. They are lands planned for the development of future urbanizations.\n\nArticle 74.-The GENERIC uses applicable to the entire space comprising the ZEU are the following, in accordance with the list established in article 60 of this Regulation:\n\nPermitted uses: 1, 4, 8, 13, 18, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 43, 48, 64, 72, 76, 78, 82, 83, 86, 89, 92, 101, 107, 110, 114, 115, 116, 118, 119, 123, 124, 125, 131, 135, 137, 142, 144, 145, 146, 155, 170, 171, 172, 173 - 174.\n\nNon-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 75.-In the case of urbanization projects approved in this zone, the permitted commercial uses must be located exclusively in the commercial zone that forms part of each urbanization project, in order to prevent potentially bothersome uses from affecting residential zones.\n\nArticle 76.-The permitted uses established for the ZEU must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations not contradicting those established in this article that the DDU may adopt, via municipal agreement, with the objective of enforcing the Regulatory Plan. Likewise, all specific regulations established in the Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones) of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) and other current laws and regulations must be applied.\n\nSee table on page No. 53 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.\n\nArticle 77.-The urbanization development process until the year 2018 (validity of the regulatory plan), will be governed by the following maximum number of lots permitted in urbanizations for each of the districts:\n\nSee table on page No. 53 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.\n\nThe maximum number of lots has been considered based on the area available for urban expansion (ZEU), a minimum lot size of 300 m², and a land utility percentage of 60%, considering that 40% must be destined for public roads, green zones, communal facilities, and protection areas. If in a four-year period quotas lower than those authorized are requested, the remainder (or even the total) may be accumulated and authorized for the following period, only in the corresponding district. In the event that the urbanization process occurs with lots larger than 300 m², the Municipality will not authorize urbanizations outside the ZEU, even if the corresponding total lot quota for the period has not been met.\n\nCHAPTER EIGHT\n\nThe Concentrated Rural Zone (Zona Rural Concentrada, ZRC)\n\nArticle 78.-Definition. In the zoning map, this is designated with the acronym ZRC and comprises spaces along public roads that have public electricity and potable water services, where dwellings are currently concentrated on both sides in each of the districts. The ZRC has the purpose of establishing a development strip on both sides of the communication routes, with the aim of facilitating the settlements that have historically been developing between these routes and the agricultural-livestock zone (zona agropecuaria) or others established in this Regulatory Plan.\n\nArticle 79.-The GENERIC uses applicable to the entire space comprising the ZRC are the following, in accordance with the list established in article 60 of this Regulation:\n\na) Permitted uses: 8, 11, 12, 15, 21, 26, 28, 30, 34, 36, 37, 39, 40, 42, 44, 47, 48, 49, 56, 57, 59, 60, 62, 63, 70, 79, 80, 91, 92, 103, 107, 109, 114, 116, 125, 130, 132, 134, 135, 136, 138, 141, 142, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 163, 166, 169, 170, 171 - 173.\n\nb) Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 80.-The permitted commercial and service uses in the ZRC must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations not contradicting those established in this article that the DDU may adopt, via municipal agreement, with the objective of enforcing the Regulatory Plan. Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.\n\nSee table on page No. 53 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.\n\nArticle 81.-The permitted residential uses in the ZRC must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations not contradicting those established in this article that the DDU may adopt, via municipal agreement, with the objective of enforcing the Regulatory Plan. Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.\n\nSee table on page No. 53 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.\n\nArticle 82.-In the case of existing lots that do not meet the established minimum area, expansions on the second level may be authorized, provided the maximum coverage (cobertura) established is respected. As part of the requirements to grant these authorizations, the interested party must present soil infiltration tests that guarantee the optimal functioning of drainage for wastewater.\n\nCHAPTER NINE\n\nThe Agricultural-Livestock Zone (Zona Agropecuaria, ZAG)\n\nArticle 83.-This zone corresponds to edge spaces and lands within other zones. Through the ZAG, the aim is to maintain agricultural-livestock activities in the area, protect lands to keep them outside of urbanization, and develop buffer spaces (espacios de amortiguamiento) for the sake of sustainable human and natural development. Likewise, it will allow the location of activities that require large spaces for their development and that are compatible with land use.\n\nArticle 84.-The GENERIC uses applicable to the entire space comprising the ZAG are the following, in accordance with the list established in article 60 of this Regulation:\n\na) Permitted uses: 1, 4, 6, 9, 14, 15, 18, 24, 20, 26, 27, 29, 33, 36, 37, 41, 42, 43, 44, 47, 49, 50, 55, 57, 58, 60, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 80, 81, 84, 86, 89, 91, 92, 96, 103, 105, 108, 110, 115, 117, 118, 119, 122, 126, 127, 128, 136, 143, 146, 162, 163, 166, 167, 170, 171, 173 - 175. Likewise, all uses permitted in the Institutional Zone are established as permitted.\n\nb) Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 85.-The permitted uses established for the ZAG must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations not contradicting those established in this article that the DDU may adopt, via municipal agreement, with the objective of enforcing the Regulatory Plan. Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.\n\nSee table on page No. 54 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.\n\nCHAPTER TEN\n\nThe Special Protection Zone (Zona Especial de Protección, ZEP)\n\nArticle 86.-Definition. The ZEP comprises spaces with forests in the canton and the protection areas that by law are located on both sides of rivers, streams (quebradas), springs (manantiales), and water intakes (tomas de aguas). The purpose of this zone is to protect and regulate the exploitation of these resources in the cantonal territory and to promote compliance with the laws that protect both the forest resource and the zones where it is located, whether real or potential, in order to establish a water reserve for the community's future.\n\nArticle 87.-The GENERIC uses applicable to the entire space comprising the ZEP are the following, in accordance with the list established in article 60 of this Regulation:\n\na) Permitted uses: 14, 92, 103, 108, 126, 162 - 171.\n\nb) Non-permitted or prohibited uses: All those not included as Permitted Uses, as well as all uses not specifically authorized by the Forestry Law (Ley Forestal) and related laws that protect the forest resource and the zones it occupies, will be considered non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 88.-Specific requirements are established for the permitted uses that this Regulation establishes, in the following manner:\n\nSee table on page No. 54 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.\n\nCHAPTER ELEVEN\n\nThe Braulio Carrillo National Park Zone (Zona de Parque Nacional Braulio Carrillo, ZPNBC)\n\nArticle 89.-The ZPN comprises the lands in the Canton that form part of the Braulio Carrillo National Park.\n\nArticle 90.-The USES applicable to the ZPN.\n\na) Permitted uses: Planned or formal uses are not permitted in the National Park except for those established by its Management Plan (Plan de Manejo).\n\nb) Non-permitted or prohibited uses: All uses contrary to those established in the park's Management Plan and those not contemplated therein will be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 91.-No dosage variables are established for the ZPN, due to its very character and because it is governed by its own Management Plan.\n\nCHAPTER TWELVE\n\nThe Cordillera Volcánica Central Forest Reserve Zone (Zona de Reserva Forestal Cordillera Volcánica Central, ZRFCVC)\n\nArticle 92.-The ZRFCVC comprises the lands within the Canton that form part of this reserve.\n\nArticle 93.-The generic uses applicable to the entire space comprising the ZRFCVC are the following, in accordance with the list established in article 60 of this Regulation:\n\nc) Permitted uses: 14, 27, 42, 70, 92, 103, 108, 126, 162, 171, 173 - 175.\n\nd) Non-permitted or prohibited uses: All uses contrary to those established in the park's Management Plan and those not contemplated therein will be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 94.-The permitted uses for the ZRFCVC must comply with the following minimum requirements, without prejudice to what is established by other current and binding laws and regulations that do not oppose it.\n\nSee table on page No. 54 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.\n\nCHAPTER THIRTEEN\n\nThe Buffer Zone of Protected Zones (Zona de Amortiguamiento de Zonas Protegidas, ZAZP)\n\nArticle 95.-The ZAPN comprises a 200-meter strip parallel to the boundary of the Braulio Carrillo National Park within the limits of the canton of San Isidro, specifically in the northern sectors of the districts of Concepción and San José. The purpose of the ZAPN is to prevent, contain, and/or mitigate the direct and indirect impact of the development of human activities on the boundaries of the National Park, by means of an edge space.\n\nArticle 96.-The GENERIC uses applicable to the entire space comprising the ZAZP are the following, in accordance with the list established in article 60 of this Regulation:\n\na) Permitted uses: 14, 27, 42, 70, 92, 103, 108, 126, 162, 171, 173 - 175.\n\nb) Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 97.-The permitted uses for the ZAPN must comply with the following minimum requirements, without prejudice to what is established by other current and binding laws and regulations that do not oppose it.\n\nCHAPTER FOURTEEN\n\nThe Agro-Tourism Zone (Zona Agroturística, ZAT)\n\nArticle 98.-This zone has been established to promote a mixed territorial planning; to consolidate territorial development in low-density country estates (quintas) and large lots that serve as a buffer for the most fragile lands in the northern sector of the canton of San Isidro de Heredia; likewise, to take advantage of the competitive advantages that the Canton of San Isidro de Heredia presents in terms of accessibility and landscapes; to promote the concentration of tourism and recreational activities; and to take advantage of the attraction that the zone can represent, in combination with the Braulio Carrillo National Park, for low-impact tourism, based on sustainability and ecotourism and agro-ecotourism potential.\n\nArticle 99.-The GENERIC uses applicable to the entire space comprising the ZAT are the following, in accordance with the list established in article 60 of this Regulation:\n\na) Permitted uses: 4, 6, 13, 14, 15, 24, 27, 28, 29, 36, 37, 39, 42, 43, 44, 50, 57, 70, 80, 81, 89, 91, 92, 103, 108, 110, 117, 118, 119, 126, 127, 135, 162, 171, 173 - 175.\n\nb) Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 100.-The permitted uses established for the Agro-Tourism Zone must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations not contradicting those established in this article that the DDU may adopt, via municipal agreement, with the objective of enforcing the Regulatory Plan. Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.\n\nSee table on page No. 55 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.\n\nCHAPTER FIFTEEN\n\nThe Industrial, Commerce, and Services Zone (Zona Industrial de Comercio y Servicios, ZICS)\n\nArticle 101.-The ZICS is located on the lands adjacent to the Carretera Braulio Carrillo Colina, in a strip of 100 meters on both sides of the right-of-way (derecho de vía). The purpose of the ZICS is to provide the Canton of San Isidro with a concentrated space for the development of larger-scale industrial, commercial, and service activities, enabling the creation of jobs for the canton of San Isidro; likewise, to create buffer spaces for industrial uses, for the sake of sustainable human and natural development.\n\nArticle 102.-The GENERIC uses applicable to the entire space comprising the ZICS are the following, in accordance with the list established in article 60 of this Regulation:\n\na) Permitted uses: 3, 5, 7, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 20, 21, 26, 28, 32, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 49, 51, 52, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 69, 70, 74, 79, 80, 81, 87, 88, 89, 91, 92, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 106, 107, 109, 116, 123, 124, 125, 130, 132, 134, 135, 136, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 163, 164, 165, 166, 168, 169, 170 - 171.\n\nb) Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 103.-The permitted uses established for the ZICS must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations not contradicting those established in this article that the DDU may adopt, via municipal agreement, with the objective of enforcing the Regulatory Plan. Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.\n\nSee table on page No. 55 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.\n\nCHAPTER SIXTEEN\n\nRío Tibás Urban Park Zone (Zona Parque Urbano Río Tibás, ZPUT)\n\nArticle 104.-Definition. The ZPUT extends parallel to the banks of the Río Tibás from the boundary with the canton of San Rafael, north of the city of San Isidro, to the boundary with the Canton of Santo Domingo, thus forming a Recreational Linear Park (Parque Lineal Recreativo). It also includes other lands that allow the integration of the park with public roads. This linear park will have the purpose of creating an urban landmark within the city of San Isidro and adjacent zones, destined for recreational, environmental, and cultural use by the canton's citizens and the general population. Likewise, to integrate, within a framework of sustainable and ecologically responsible urban renewal, the river into the city, thus promoting the conservationist spirit and protection of the Canton's rich biodiversity, as the most important legacy that can be left to future generations. For the purposes of fulfilling this project, the Municipality will have the right of priority to acquire lands or properties, provided the property is previously declared of public utility or interest. It may also exchange, relocate, displace, expropriate, and/or transfer the lands considered necessary to carry out the project; for this purpose, it will budget the necessary money and may also seek internal and external aid through agreements, donations, or other means for the realization of the project.\n\nArticle 105.-The GENERIC uses applicable to the entire space comprising the ZPUT are the following, in accordance with the list established in article 60 of this Regulation:\n\na) Permitted uses: 6, 10, 14, 15, 28, 92, 103, 108, 117, 118, 126, 146, 147, 162, 171 - 175.\n\nb) Non-permitted or prohibited uses: All uses not specifically authorized by the Forestry Law (Ley Forestal) and related laws that protect the forest resource and the zones it occupies will be considered non-permitted or prohibited uses. Furthermore:\n\n1. It will not be permitted to discharge any type of black or grey water from adjacent facilities along the park. Drainage or treatment systems will be required for all types of wastewater in the event that no sanitary sewer exists.\n\n2. Solid walls or fences (tapias o muros) will not be permitted facing the park; only open divisions such as mesh, railings, and/or natural divisions (living fences) will be accepted.\n\n3. Vehicular accesses will not be accepted along the park, only pedestrian spaces. Exceptions to the rule will be vehicular accesses for maintenance and the safety of park users, specifically access for ambulances, fire trucks, police, and/or municipal service vehicles.\n\n4. Dangerous, unhealthy, and bothersome establishments will not be permitted on adjacent lots. No permitted use may be a source of contamination or insecurity for the park's purposes.\n\n5. Constructions on lands adjacent to the park that present risks of erosion or landslides, whether due to the characteristics of the river, soil, topography, or a combination thereof, will not be permitted.\n\n6. On parcels adjacent to the park, permitted commercial uses for each of the zones where the parcels are located may be developed, and access for users from the park will be permitted.\n\nCHAPTER SEVENTEEN\n\nThe Historic Center Special Control Zone (Zona de Control Especial Centro Histórico, ZCE)\n\nArticle 106.-The area of the blocks facing the park and the church in the center of San Isidro, extending up to 30 meters in distance from the right-of-way of the surrounding streets. This is demarcated on the zoning map with the acronym ZCE.\n\nArticle 107.-The purpose of this zone is to ensure that the buildings erected within this perimeter and the sidewalks that are constructed harmonize with the San Isidro Church, understanding harmonization as spatial composition, not in style. It is also the purpose of regulating and arranging uses and requirements so that the construction contributes to maintaining and reinforcing the urban character of the center of San Isidro, a character generally of a quiet town relatively isolated from the rest of the Metropolis. The buildings must serve functionally in what corresponds to the very center of the canton.\n\nArticle 108.-The GENERIC uses applicable to the entire space comprising the ZCE are the following, in accordance with the list established in article 60 of this Regulation:\n\nPermitted uses: 1, 13, 15, 16, 23, 24, 25, 28, 43, 64, 72, 75, 76, 78, 83, 93, 101, 110, 120, 135, 147, 161 - 173.\n\nNon-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 109.-The permitted uses established for the ZCE must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations not contradicting those established in this article that the DDU may adopt, via municipal agreement, with the objective of enforcing the Regulatory Plan. Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.\n\n| Maximum density: | 57 inhabitants/ha |\n| --- | --- |\n| Minimum lot size: | 450 m² |\n| Minimum lot frontage: | 15 m |\n| Coverage (Cobertura): | 65% |\n| Front setback (Retiro frontal): | 3 m |\n| Rear setback (Retiro posterior): | 3 m |\n| Maximum building height: | 12 m |\n| Wastewater (Aguas servidas): | a) without a main sewer (colector), wastewater treatment shall be based on a local treatment plant. For this purpose, the project to be approved must submit a complete study, indicating the calculation of volumes to be treated, the treatment system, and the control methods and devices for the quality of the effluent, b) with a main sewer, the calculation of volumes to be injected and the system and device for controlling the quality of what is injected must be submitted. |\n| Electrical connections: | underground. |\n| Front gardens (Antejardines): | 50% green area. |\n\nArticle 110.-Tree planting and sidewalk project. The Municipality will develop a tree planting and sidewalk project in which the sidewalk layout, trees, underground urban electrical network, sanitary sewer provision, sign regulations, exterior lighting, vehicle entrances and exits, and other pertinent aspects will be indicated. The established setback must be respected. Once completed, this sidewalk and tree planting project will take effect as conditional requirements.\n\nArticle 111.-Preliminary Project. All projects in this zone must submit a preliminary project (anteproyecto), upon which the particular requirements to be respected will be indicated.\n\nCHAPTER EIGHTEEN\n\nThe Road Zone (Zona Vial, ZVI)\n\nArticle 112.-The Road Zone comprises all public, local, regional, or national roads, streets, and highways found in the Canton of San Isidro de Heredia and is identified on the zoning map with the acronym ZVI.\n\nArticle 113.—The purpose of the Road Zone is to guarantee that spaces for the transit of persons and vehicles are respected. This condition is specifically regulated in the Roadway and Transportation Regulation to be enacted by the Municipality of San Isidro de Heredia, as an integral part of the Regulatory Plan.\n\nTITLE THREE\n\nFinal and Transitional Provisions\n\n \n\nCHAPTER ONE\n\nUrban Renewal\n\n \n\nArticle 114.—A policy for the urban renewal and recovery of the central core sector of the city of San Isidro de Heredia is established through this Regulation, which includes:\n\n \n\na) The block immediately behind the San Isidro church (to the east).\n\n \n\nb) The block of the San Isidro Church.\n\n \n\nc) The sector of the plaza and the school.\n\n \n\nd) The block where the municipal building is located.\n\n \n\ne) The block located to the north of the church.\n\n \n\nf) The block located to the north of the current sports plaza.\n\nArticle 115.—For the application of the urban renewal and recovery policy for the central core sector of the city of San Isidro, as indicated in the preceding article, the Municipality must formulate a project aimed at improving these sectors and rescuing the cantonal buildings and architectural heritage in a functional and preservation-oriented manner. For these purposes, the Municipality of San Isidro de Heredia, by its own means or through contracting with third parties, must prepare and approve a master plan within a maximum period of five years, counted from the date of approval and publication of this Regulation. The Master Plan must contain at least the site design, use assignments, an estimate of the resident and floating population, an urban impact or effect study, and a preliminary technical-economic feasibility study. All of this must be presented to the community in order to collect the observations it may establish, make the corresponding corrections and changes, and finally proceed to the preparation of construction plans and the execution of the project, through a public hearing as established in the Municipal Code.\n\nThe lands that comprise the space in question will be for either public or private use, and the uses must be observed by the owners, with whom efforts will be made so that any investments they make are carried out within the established design conditions. For their part, existing dwellings may be repaired and remodeled.\n\nCHAPTER TWO\n\nFinal Provisions\n\n \n\nArticle 116.—Additional requirements. For all zones involving a concentrated residence of persons, and therefore of movable and immovable property, the following must be required:\n\n \n\na) Safety conditions regarding hydrants, emergency plants, and signage.\n\n \n\nb) Strict respect for and adherence to the standards of the Seismic Code.\n\n \n\nc) Respect for and adherence to the standards established by the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response.\n\n \n\nd) Strict respect for and adherence to the standards established by the National Environmental Technical Secretariat, for those projects that, by request of the DDU or under current laws, must comply with the prior submission and approval of the environmental assessment process before this Secretariat.\n\nArticle 117.—Lot segregation. The segregation of lots into sizes smaller than those established as the minimum area for each of the zones is not permitted. The subdivision (fraccionamiento) of lots fronting an easement (servidumbre) or private roads is only permitted within the limits of the Central Volcanic Mountain Range Forest Reserve Zone, the Buffer Zone of Protected Areas, the Agrotourism Zone, the Agricultural Zone, and the Concentrated Rural Zone, in accordance with the specific requirements established for each of them and the following minimum infrastructure requirements:\n\n \n\na) Access to lots with a minimum width of 9.0 m, which includes: 6.0 m of running surface; 1.5 m of green zone on one of the sides of the running surface.\n\n \n\nb) The running surface shall be at least of compacted ballast.\n\n \n\nc) It must have a stormwater drainage system with at least a concrete ditch, confined within the property, according to technical instructions from the DDU.\n\n \n\nd) It must have a potable water system and a secondary electrical power network up to each of the lots.\n\n \n\ne) They will only be accepted on special terrains where, due to their location or dimension, it is demonstrated that it is impossible to subdivide with adequate access to existing public roads, being used preferably for cases where dwellings already exist on the lot.\n\nArticle 118.—In those cases where owners have built fronting a public street and request a permit to construct dwellings, with the requirements established in the respective zones, at the rear of the lot, they must provide for access in accordance with the provisions of the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamiento) and Urbanizations, the Construction Law and its Regulation, which implies that at the time of making improvements to the existing property, the space guaranteeing the width of the access must be demolished.\n\nArticle 119.—All types of commercial, industrial, or service activities that imply contamination and deterioration of the environment and the quality of life in the canton of San Isidro de Heredia are declared by this Regulation as an objectionable and non-conforming use, at the discretion of the DDU. In those cases where the activities are existing, the provisions established for that effect shall apply; if it is a new activity and it is authorized by reason of its scale, all legal and regulatory standards must be complied with in order to minimize and mitigate the socio-environmental impacts it may produce, the non-compliance with which will imply the immediate closure of the activity or establishment, in accordance with the law and due process. The procedures to execute such actions shall be issued by the DDU and in accordance with current legislation.\n\nArticle 120.—For the repeal, modification, updating, and/or expansion of the regulatory plan, the provisions established in this Regulation shall apply, with the following case excluded from this provision:\n\n \n\na) The variation or extension of the dividing line between different zones may only be made via a municipal agreement, following a prior opinion and technical study by the DDU, based on this Regulation.\n\nArticle 121.—In the event of infractions of this Regulation, it shall give rise to the Municipality applying the following administrative measures:\n\n \n\na) Closure of the premises: This shall proceed when activities are installed, carried out, or developed in existing buildings or constructions that imply a use that does not conform to the indicated zoning.\n\n \n\nb) Suspension of work: This shall proceed with any work executed in contravention of the established zoning or for non-compliance with the technical and administrative requirements demanded for it, being able to request the assistance of the public force for these purposes. The suspension shall remain in full effect until the offender conforms to or complies with the regulatory provisions contained in this Regulation or the provisions applicable to the specific case.\n\n \n\nc) Suspension of the work, activities, and/or closure: In the event of imminent risk to the safety of persons and property, due to the nature or state of the construction, remodeling, or other building works, the municipality may, following an assessment of said circumstance, order the demolition or destruction of the work at the expense and responsibility of the offender. In case of recurrence, the Municipality may carry out said action with municipal personnel and proceed executory to collect the costs or expenses incurred.\n\nArticle 122.—Complaint before authorities. When appropriate because norms regarding safety, risk, dangerousness, contamination, or others have been violated, the Municipality shall file the corresponding actions before the competent official authorities for those authorities to take the pertinent legal measures.\n\nArticle 123.—Regime of common responsibility. The application of the foregoing administrative measures does not exclude the personal responsibilities of a civil and criminal nature that may arise against the offender. Both the offenders and the municipal officials who tolerate or permit, by action or omission, the violation of the provisions of this Regulation shall be subject to said sanctions.\n\nArticle 124.—Effective date. This Regulation and its zoning maps shall be effective upon their approval and publication in the Official Gazette La Gaceta.\n\nCHAPTER THREE\n\nTransitional Provisions\n\n \n\nArticle 125.—Transitory Provision I. Within a period not exceeding three calendar months from its publication in the official gazette, the municipality must establish the Urban Development Directorate as the specialized body of the Regulatory Plan.\n\nArticle 126.—Transitory Provision II. Construction permits granted before the effectiveness of this Regulatory Plan that have reached the legally established term of validity without having been acted upon must be processed anew to conform to the norms contained for the respective zone in this Regulation.\n\nArticle 127.—Transitory Provision III. Real estate on which single-family residences are built, which upon the entry into force of this Regulation were located in zones of an industrial and commercial nature, may remain in said zones without segregations for the construction of new buildings being permitted.\n\nArticle 128.—Transitory Provision IV. The JUPLACA must be formed by the municipality within a period of three calendar months from the approval and publication of the Regulatory Plan; it must be publicized for the purpose of opening the channels of citizen participation that the case requires.\n\n \n\n \n\n See maps of the Urban Regulatory Plan, on page 60 to 63 of La Gaceta Impresa N° 242 of December 15, 2005." }