{ "id": "norm-58652", "citation": "", "section": "norms", "doc_type": null, "title_es": "Reglamento de Zonificación y Plan Regulador de Playa Manchas Azules", "title_en": "Zoning Regulation and Regulatory Plan for Playa Manchas Azules", "summary_es": "Este reglamento, adoptado por la Municipalidad de Puntarenas, establece la zonificación y las normas de uso del suelo para la Zona Marítimo Terrestre del sector costero de Playa las Manchas en Montezuma de Cóbano, entre los mojones 30-A y 44. El plan divide el área en once zonas, incluyendo zonas pública, residencial turística, alojamiento turístico, protección de quebradas, forestal, humedales y vial. Para cada zona se definen usos permitidos, condicionales y conflictivos, así como requisitos específicos de densidad, cobertura, retiros y alturas máximas. El reglamento busca orientar un desarrollo turístico sustentable de mediana densidad, favoreciendo la conservación de áreas ambientalmente sensibles. Se exigen, para la obtención de permisos de construcción, la presentación de anteproyectos, estudios de impacto ambiental aprobados por SETENA y el visado del ICT. La estrategia de implementación asigna a la municipalidad las obras de infraestructura y a los concesionarios el desarrollo de instalaciones turísticas, una vez cumplidos los trámites de la Ley N° 6043.", "summary_en": "This regulation, adopted by the Municipality of Puntarenas, establishes zoning and land-use rules for the Maritime Terrestrial Zone of the Playa las Manchas coastal sector in Montezuma de Cóbano, between markers 30-A and 44. The plan divides the area into eleven zones, including public zone, tourist residential, tourist lodging, stream protection, forest protection, wetland protection, and road zone. For each zone, permitted, conditional, and conflicting uses are defined, along with specific density, coverage, setback, and height requirements. The regulation aims to guide low-density sustainable tourism development while favoring conservation of environmentally sensitive areas. To obtain construction permits, it requires submission of preliminary projects, environmental impact studies approved by SETENA, and ICT endorsement. The implementation strategy assigns infrastructure works to the municipality and tourism facility development to concessionaires once Law No. 6043 procedures are completed.", "court_or_agency": "", "date": "", "year": "", "topic_ids": [ "property-and-titling", "water-law", "forestry-law-7575" ], "primary_topic_id": "property-and-titling", "es_concept_hints": [ "Zona Marítimo Terrestre", "concesión", "plan regulador", "mojones", "retiros", "uso de suelo", "ICT", "SETENA" ], "concept_anchors": [ { "article": null, "law": "Ley N° 6043" } ], "keywords_es": [ "plan regulador", "zonificación", "Zona Marítimo Terrestre", "Playa Manchas Azules", "Montezuma", "Cóbano", "Puntarenas", "desarrollo turístico sustentable", "concesión", "Ley 6043", "protección de quebradas", "protección forestal", "humedales", "SETENA", "ICT" ], "keywords_en": [ "regulatory plan", "zoning", "Maritime Terrestrial Zone", "Playa Manchas Azules", "Montezuma", "Cóbano", "Puntarenas", "sustainable tourism development", "concession", "Law 6043", "stream protection", "forest protection", "wetlands", "SETENA", "ICT" ], "excerpt_es": "Artículo 9°-Zona de Protección de Quebradas (ZPQ)\n\na. Propósitos: Área a la protección de los cursos de agua existentes en la Zona Marítimo Terrestre de Playa Las Manchas Montezuma.\nb. Localización: De acuerdo al mapa N° 32, Anexo N° 5, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZPQ, que implican a distancia de 15 metros a ambos lados de las quebradas y el espacio adicional que se definió para el caso de la quebrada localizada tierra adentro. Se ubican detrás de los mojones 30A, 41, entre el 43F y el 43G, y detrás del mojón 44.\nc. Usos permitidos: protección, conservación, limpieza y rectificación de cauces y re forestación.\nd. Usos condicionales: parques, senderos, ranchos para almuerzo, refugios, bancas e iluminación.\ne. Usos conflictivos: cualquier tipo de edificación no expresada en los incisos c y d.\nf. Concesiones: Esta zona se dará en concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando se ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento.\ng. Requisitos: Los senderos y miradores deben ser diseñados siguiendo las normas establecidas para las áreas silvestres administradas por el Ministerio del Ambiente y Energía (MINAE).", "excerpt_en": "Article 9—Stream Protection Zone (ZPQ)\n\na. Purposes: Area for the protection of existing watercourses in the Maritime Terrestrial Zone of Playa Las Manchas Montezuma.\nb. Location: According to map No. 32, Annex No. 5, it corresponds to the areas identified by the acronym ZPQ, which imply a distance of 15 meters on both sides of the streams and the additional space defined for the stream located inland. They are located behind markers 30A, 41, between 43F and 43G, and behind marker 44.\nc. Permitted uses: protection, conservation, cleaning and rectification of channels and reforestation.\nd. Conditional uses: parks, trails, lunch ranches, shelters, benches and lighting.\ne. Conflicting uses: any type of building not expressed in subsections c and d.\nf. Concessions: This zone shall be granted in concession to natural or legal persons who so request, provided they comply with the requirements cited in this regulation.\ng. Requirements: Trails and viewpoints must be designed following the standards established for wilderness areas administered by the Ministry of Environment and Energy (MINAE).", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "The regulatory plan and zoning regulation for the Playa las Manchas coastal sector in Montezuma de Cóbano is approved and put into effect, establishing land uses, construction requirements, and concession conditions in the Maritime Terrestrial Zone.", "summary_es": "Se aprueba y pone en ejecución el plan regulador y reglamento de zonificación para el sector costero de Playa las Manchas en Montezuma de Cóbano, estableciendo usos de suelo, requisitos de construcción y condiciones de concesión en la Zona Marítimo Terrestre." }, "pull_quotes": [ { "context": "Artículo 1°", "quote_en": "The Zoning aims to guide the physical development of the area in question, in order to: a. 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Usos conflictivos: cualquier tipo de edificación no expresada en los incisos c y d." }, { "context": "Artículo 15.-Observaciones Adicionales", "quote_en": "Environmental Impact Assessment Study in accordance with those established by the National Environmental Technical Secretariat.", "quote_es": "Estudio de Evaluación de Impacto Ambiental de conformidad con los establecidos por la Secretaria Técnica Nacional Ambiental." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "norm-79254", "kind": "affected_by_norm", "label": "Reforma Reglamento de Zonificación y Plan Regulador de Playa Manchas Azules en Montezuma, Cóbano" }, { "target_id": "norm-32006", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley N° 6043" } ], "external": [ { "ref_id": "norm-84417", "url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_norma.aspx?param1=NRM&nValor1=1&nValor2=84417&strTipM=FN", "kind": "affected_by_norm", "label": "Indica que los Reglamentos a los Planes Reguladores que 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"body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n -\n\nTexto Completo Norma 267\n\n Reglamento de Zonificación y Plan Regulador de Playa Manchas Azules en\nMontezuma, Cóbano\n\nTexto Completo acta: A2E43\n\nMUNICIPALIDAD DEL CANTÓN CENTRAL DE PUNTARENAS\n\nMUNICIPALIDAD DEL\nCANTÓN CENTRAL DE PUNTARENAS\n\nLa\n Municipalidad de Puntarenas, comunica que en sesión\nextraordinaria número doscientos sesenta y siete, articulo 3°, inciso Q),\nacordó:\n\nLa aprobación y puesta en ejecución del plan regulador\nde sector playa Manchas Azules en Montezuma de Cóbano, entre los mojones 30-A\nal 44, entre las coordenadas 418458 E- 180654N y 418800E- 181572N, una vez\ncumplidos todos los requisitos establecidos en\nla Ley N° 6043 y su reglamento.\nAdemás se publican las láminas de usos de suelos, vialidad y el\nreglamento.                                   \n\n5.5. Reglamento de\nZonificación\n\nA continuación presentamos el modelo de Reglamento\nde Zonificación que debe ser adoptado por\nla Municipalidad de\nPuntarenas.\n\n\" La Municipalidad del Cantón de Puntarenas, avisa por este medio a los solicitantes de concesión\ndel Sector Costero de Playa Las Manchas Montezuma, distrito de Cóbano y al público en general, la\nadopción del Reglamento de Zonificación para este sector costero, entre los mojones N°. 30.A y N° 44\nque consta de los siguientes artículos\":\n\nArtículo 1°-Establecimiento del Reglamento y objetivos: La Municipalidad del Cantón de Puntarenas,\natendiendo a las disposiciones de la Ley N° 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la\nnecesidad de reglamentar el uso de terrenos en el Sector Costero Turístico de Playa las Manchas en\nMontezuma del Distrito de Cóbano, dicta el presente \"Reglamento de Zonificación\" y, que será\naplicable a la Zona Marítimo Terrestre, específicamente entre los mojones N° 30A al N° 44 colocados\npor el Instituto Geográfico Nacional.\n\nEsta Zona Marítimo Terrestre del sector conocido\nPlaya Montezuma, el cual se ubica entre las coordenadas\n180.660N-418.485E/181.559N - 418.800E, de la proyección Lambert, Costa Rica\nSur, hoja Cabuya, escala 1:50000. Forma parte de este Reglamento el mapa N° 23,\nAnexo N° 5, como documento de referencia, en el cual se localizan todas las\nzonas contempladas en el mismo.   \n\nLa\n Zonificación tiene\ncomo objetivo orientar el desarrollo físico del área en mención, con el fin de:\n\na. Responder a las características del espacio investigado, las cuales indican una vocación\nparticular para un desarrollo turístico\nsustentable y de mediana densidad.\n\nb. Favorecer la\nconservación y protección de todos\naquellos terrenos que por sus condiciones no deban ser utilizados\npara el desarrollo y que son\nbase para las actividades turísticas.\n\nc. Fomentar una política\nde desarrollo físico acorde con\nla vocación del área y que coadyuve a mejorar las condiciones paisajísticas del sitio.\n\nd. Contribuir al desarrollo económico regional y la\ncalidad de vida de los habitantes en el entorno inmediato al área sujeto del\nPlan Regulador.\n\ne. Lograr el\ncumplimiento de las normas de\nla Ley\n N° 6043 y su\nreglamento, en lo relacionado al uso del suelo en el sector costero.\n\nArtículo 2°-Definiciones\n\na.\nAcceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.\n\nb. Altura máxima: Establecida del\nterreno al punto de cumbrera de la edificación.\n\nc. Amueblado: Conjunto de elementos\nurbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, albergues, señales y\nminios que sirven de apoyo a los servicios para comodidad del usuario.\n\nd. Apartotel: Establecimiento que brinda\nservicio de hospedaje por una tarifa diaria, o mensual, y que tiene las\nsiguientes características:\n\nPuede estar constituido por unidades tipo apartamento con uno o más dormitorios, baño privado,\ncomedor, cocina o bien ocupar la totalidad de un edificio o parte absolutamente independiente de él,\ny sus dependencias constituyen un todo homogéneo, con entradas para uso exclusivo del\nestablecimiento, además incluye en la tarifa el servicio; y dispone de estacionamiento para los\nvehículos de los huéspedes. En su diseño respeta normas que garantizan una adecuada relación con el\nmedio natural sustentante.\n\ne. Área verde: Áreas libres\nenzacatadas o arborizadas, de uso\npúblico, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación.\n\nf. Cabina: Establecimiento que brinda\nservicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades que\nconstituyen independientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina,\nentrada independiente desde el exterior, y con estacionamiento para los\nvínculos de los huéspedes.\n\ng. Campamentos: Establecimiento que brinda servicio de alquiler por una tarifa diaria o mensual, de\nterrenos debidamente delimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre, en los que\nse pernocte bajo tienda de campaña.\n\nh. Certificación de uso: Documento en\nel que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la\nconstrucción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será\nexpedido por la\n Municipalidad a solicitud del interesado.\n\ni. Concesión: Contrato público entre\nla Municipalidad y el concesionario, que\notorga a este último el derecho\nde uso de la tierra en un lote sobre\nla Zona Marítimo Terrestre específicamente en la zona\nrestringida (150\n metros) no\nincluye la zona pública (50 metros frente al sector litoral).\n\nj. Concesionario: Persona jurídica- física\no moral que posee un derecho de concesión en la zona Marítimo Terrestre.\n\nk. Conservación: En urbanismo, es la acción que de acuerdo a lo previsto en los Planes de Desarrollo\nUrbano, se orienta a mantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las obras materiales\n(edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo\nhistórico, cultural y social de los centros de población.\n\nl. Construcción: Toda estructura\nque se fije o incorpore a un terreno: incluye\ncualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación\nque implique permanencia.\n\nm. Densidad neta: Se entenderá\nla relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno\nocupado, descontado previamente las superficies viales.\n\nn. Densidad: Consiste en el\nnúmero de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso\nla unidad de área estimada es la hectárea),\n\no. Derecho de vía: Es la medida de la zona de uso\npúblico, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el MOPT, la municipalidad\ncorrespondiente o un plan regulador.\n\np. Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo,\nrecreación, turismo, etc.\n\nq. Hotel: Es un tipo de\nestablecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a\nla categoría que le corresponda,\nque brinda servicio de hospedaje por una\ntarifa diaria, así como de alimentación\na elección del cliente. Debe ocupar la\ntotalidad de un edificio o una parte de él absolutamente,\nindependiente, con dependencias que\nconstituyan un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y\nascensores para el uso exclusivo\ndel establecimiento. Su carácter\nsustentable indica una adecuada\nrelación con su entorno y\nsoluciones conservacionistas para la disposición de desechos, aguas\nservidas, etc.\n\nr. Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del gobierno que no atienda el\npresente Reglamento de Zonificación.\n\ns. Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano, tales como:\nvías. drenajes, acueductos,\nalcantarillados, electricidad, telefonía, y otros similares.\n\nt. Lote: Una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión\no en propiedad privada.\n\nu. Número de plantas: Debe\nentenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso\n(mezanine cuenta como con una planta o piso),\n\nv. Ocupación: Consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas\nhabitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas, parques y otras cubiertas no naturales: las\náreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación,\ndebe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales. etc.\n\nw. Propietario: Es la persona(s),\nempresa(s), o dependencia(s) que tiene título de propiedad sobre terrenos\ncolindantes a la\n Zona Marítimo terrestre,\n\nx. Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas\na restricciones.\n\ny. Régimen forestal: Conjunto de\ndisposiciones de carácter jurídico, económico y técnico, establecidos por la\nley forestal y sus reglamentos, decretos y resoluciones derivados de su\naplicación que regula la conservación, protección v aprovechamiento racional de\nlos bosques y terrenos forestales.\n\nz. Residencia Turística:\nConstrucción para vacacional o de residencia permanente, que se encuentra\nintegrada con el medio circundante y donde se toman las previsiones del caso\npara disminuir al mínimo el impacto sobre los terrenos.\n\naa.\nRetiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura\ny los linderos del respectivo predio.\n\nbb. Turístico sustentable: Uso\nde suelo que se caracteriza por mantener una adecuada relación\nhombre-medio-sostenibilidad, tanto en las actividades de historia natural,\naventuras o similares,\n\ncomo en la relación entre edificios y medio\nsustentante.\n\ncc. Urbanización:\nDotación a un terreno de las obras de infraestructura requeridas para la\nrealización de edificaciones.\n\ndd. Uso condicional: Es\naquel que aún no siendo el mas recomendable para las condiciones del terreno,\nno genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno,\nprevia autorización especial de\nla Municipalidad y el Instituto Costarricense de\nTurismo, mediante un certificado.\n\nee. Uso conflictivo: Es aquel que no se\najusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador.  Los usos conflictivos no se permiten bajo\nninguna condición.\n\nff. Uso permitido: Es aquel uso de la\nfinca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar\nsu terreno sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación\nde los permisos de construcción requeridos por\nla Municipalidad.\n\ngg.\nUso: Aprovechamiento a título particular de áreas o predios.\n\nhh.\nVía pública:\nespacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.\n\nii. Vivienda unifamiliar: Es la\nedificación provista de áreas habitacionales destinadas al albergue de una sola\nfamilia.\n\njj. Zonificación: Es la división de\nun territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.\n\nArtículo 3° -Regulaciones generales\n\na. Zonas del Plan de Usos del Suelo: Para efectos de este Reglamento,\nla Zona Marítimo\nTerrestre de Playa las Manchas Montezuma queda\ndividida en las siguientes zonas:; (mapa N° 22, Anexo N° 5)\n\n| 1. Zona Pública | (ZPU) |\n| --- | --- |\n| 2. Zona Residencial Turística | (ZRT) |\n| 3. Zona de Alojamiento Turístico | (ZAT) |\n| 4. Zona de Facilidades Turísticas | (ZFT) |\n| 5. Zona de Cooperativas | (ZCO) |\n| 6. Zona de Protección de Quebradas | (ZPQ) |\n| 7. Zona de Protección forestal | (ZPF) |\n| 8. Zona de Protección de Humedales | (ZPH) |\n| 9. Zona de Servicios Básicos | (ZSB) |\n| 10. Zona de Campamento | (ZCA) |\n| 11. Zona Vial | (ZVI) |\n\n \n\nb. Limitaciones de usos conflictivos: No existen en la actualidad usos de este tipo en el sector\ncostero de Playa las Manchas Montezuma, definido entre los mojones N° 34A y N° 44. En caso de\nexistir un uso de este tipo a la puesta en vigencia de este Reglamento podrá mantenerse con las\nsiguientes limitaciones:\n\n1. No podrá ampliarse o remodelarse sin la previa\nautorización de la\n Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo.\n\n2. No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo\nque éste sea mas compatible, con el uso original, a juicio de\nla Municipalidad y el\nInstituto Costarricense de Turismo.\n\nc. Certificación de Zona: A solicitud de cualquier\ninteresado, la\n Municipalidad de Puntarenas emitirá un Certificado de Zona en\nel que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.\n\nd- Permisos de construcción, patentes y visados:\nLa Municipalidad de\nPuntarenas no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de\nedificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de\nlas disposiciones del presente Reglamento.\n\ne. De igual manera, no se concederán patentes o\npermisos de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde\ncon la\n Zonificación o el Reglamento. Todo permiso debe tener el\nvisado del ICT.\n\nArtículo 4°-Zona Pública. (ZPU;)\n\na. Propósitos: Lograr el cumplimiento del Capitulo III de\nla Ley\n N° 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros medidos a\npartir de la pleamar ordinaria.\n\nb. Localización: Identificadas con las siglas ZPU. El limite de la zona pública lo marca la finca de\n30 mojones colocados por el Instituto Geográfico Nacional a lo largo del litoral de Playa las\nManchas Montezuma numerados del N° 30A al No 44 en el mapa N° 22, Anexo No 5.\n\nc. Usos permitidos condicionales y conflictivos; Todos\nlos que señala la Ley N\"\n(i043 y su Reglamento.\n\nd.  Concesiones: No se darán\nconcesiones en esta .zona.\n\nArticulo 5°-Zona\nResidencial Turística (ZRT)\n\na. Propósitos: Área\ndestinada a la construcción de viviendas para el disfrute de la recreación,\nesparcimiento y descanso.\n\nb. Localización: De acuerdo al mapa\nN° 22, Anexo N° 5, corresponde a las zonas identificadas por\nlas siglas ZRT, la primera zona\ndel mojón 34 + 22m al mojón 36 - 12m;\nla segunda zona del mojón 41\nal mojón 43F (sección posterior) la\ntercera zona entre los mojones 431 -13m y 44.\n\nc. Usos permitidos:\nVivienda unifamiliar, piscina, deportes, ranchos.\n\nd. Usos condicionales:\nVivienda multifamiliar, cabinas o habitaciones para alquiler. Desarrollo\nhabitacional de muy baja densidad, donde se respeten los árboles, rocas y\ntopografías existentes.\n\ne. Usos conflictivos: Cualquier\nque no sea de residencia turística, cabinas o que no se enmarque dentro del un\nturismo sustentable con los recursos de sitio o que impliquen fuertes impactos\nambientales.\n\nf. Requisitos: El interesado\ndeberá presentar un anteproyecto de desarrollo del arca mostrando los diseños\nde todas las instalaciones, cumpliendo con los siguientes requisitos y a\nla vez con los requisitos anotados en las \"Observaciones Generales\"\ndel presente reglamento.\n\n| 1. Densidad máxima: | 50 personas / hectárea | | --- | --- | | 2. Cobertura máxima: | 40% | | 3.\nRetiros laterales y frontales: | 3 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N°\n59-2017 del 13 de junio del 2017) | | 4. Retiros posterior: | 3 m (Así reformado el requisito\nanterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | 5. Tamaño mínimo del lote: |\n500 m | | 6. Tamaño máximo del lote: | 2 000 m | | 7. Altura máxima número de plantas: | 2 pisos | |\n8. Altura máxima de techo: | 7 m | | 9- Pendiente máxima utilizable: | Menos del 30% |\n\n(Mediante sesión sesión N° 59 del 13 de junio de 2017 se reestablecen\ntodas las reformas introducidas mediante la sesión N° 06 del\n10 de febrero de 2015, la cual anteriormente había introducido un requisito que\nindicaba lo siguiente: \"5.- Zona Residencial Turística (ZRT): para\nmodificar el requisito de retiro y área mínima, para que se lea de la siguiente\nmanera:\n\n5. f.- Superficie mínima: 200 metros cuadrados \n\nSuperficie máxima: 4.000 metros cuadrados.\"). Dicha sesión había sido derogada en sesión N° 55 del\n16 de mayo de 2017\")\n\n \n\ng. Concesiones: En conformidad con\nlo establecido por la Ley N° 6043.\n\nArtículo 6°-Zona\nde Alojamiento Turístico (ZAT)\n\na. Propósitos: Dar servicio de hospédale, alimentación y\nesparcimiento a los turistas\nnacionales y extranjeros.\n\nb. Localización: De acuerdo al mapa N° 22, Anexo N° 5, corresponde a las zonas identificadas por \nlas siglas ZAT, la primera zona del mojón 36 al mojón 43A - 12m (interrumpida por las Zonas de\nProtección a Quebradas y Humedales), la segunda zona del mojón 43C al 43F - 5m (interrumpida por una\nZona de Protección de Humedales).\n\nc. Usos permitidos: hotel,\ncabinas, restaurante, cafetería, bar, deportes al aire libre.\n\nd. Usos\ncondicionales: salón de baile, discoteque,\ncomercio de artículos\ndeportivos.\n\ne. Usos conflictivos: Cualquiera que no\nsea de carácter turístico.\n\nf. Requisitos: El diseño del sitio deberá ajustarse al máximo a las siguientes normas de carácter\nlegal y a la vez con los requisitos anotados en las \"Observaciones Generales\" del presente\nreglamento:\n\n| 1. Densidad máxima: | 50 habitaciones / hectárea | | --- | --- | | 2. Cobertura máxima: | 50% | |\n3. Retiro lateral: | 3 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13\nde junio del 2017) | | 4. Retiro frontal: | 5 m (Así reformado el requisito anterior en sesión\nordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | 5. Retiro posterior: | 3 m (Así reformado el\nrequisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | 6. Área recreativa:\n| 5.0 % | | 7. Área verde: | 21.0% | | 8. Área de equipamiento comercial: | 1.0% | | 9. Vías\npúblicas y parqueos: | 15% | | 10. Ancho mínimo caminos internos: | 7 m | | 11. Altura máxima número\nde plantas: | 2 pisos | | 12. Altura máxima de techo: | 10 m | | 13. Pendiente máxima utilizable: |\nmenos del 30%. |\n\n                       \n\ng. Concesiones: En conformidad con\nlo establecido por la Ley\nNo 6043.\n\nArtículo 7°-Zona de Facilidades Turísticas (ZFT)\n\na. Propósitos: Zonas\npara brindar facilidades\nrecreativas, de alimentación y\ncomerciales a los visitantes que\nutilicen Playa Las Manchas Montezuma, tanto\nlos que tengan residencias en el\nsitio o se hospeden, como los\nque ingresen por rabones\nrecreativas y no pernocten en la zona.\n\nb. Localización: De acuerdo al mapa\nN° 22, Anexo No 5, corresponde a dos zonas identificadas por las\nsiglas ZFT, entre los mojones 43A -12m y 43C, divididas por una calle propuesta.\n\nc. Usos permitidos: bar, restaurante, cafetería, soda, deportes al aire libre, piscina, baños, áreas\nde almuerzo, servicios sanitarios, duchas, mesas y bancos, agencia de viajes, supermercados,\ncomisariato, panadería, heladería, venta de frutas, artículos fotográficos y deportivos, artesanía,\nropa, lavandería, salones de belleza, rent a car, bancos, información turística y teléfono público.\n\nd. Usos condicionales: salón\nde baile, discoteca, estación de gasolina, centro comercial, oficinas de\nprofesionales independientes.\n\ne. Conflictivos: Cualquier\ninstalación que no sea de uso comercial turístico.\n\nf. Requisitos: El interesado\ndeberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños\nde todas las instalaciones, cumpliendo con los siguientes requisitos:\n\n| 1. Altura máxima en número de plantas: | 2 pisos | | --- | --- | | 2. Cobertura máxima: | 05% | |\n3. Cobertura mínima de zonas verdes | 35% | | 4. Retiros laterales y posterior: | 3 m (Así reformado\nel requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | 5. Retiro\nfrontal: | 5 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio\ndel 2017) | | 6. Altura máxima de techo: | 7m/10m edificaciones con techos de paja o similares |\n\n                       \n\n                                                                                 \n\n                      \n\nAdemás, deberá presentar un anteproyecto con los requisitos indicados en el Artículo 15,  inciso a.\n\ng. Concesiones- En conformidad con\nlo establecido en la Ley N°\n6043.\n\nArtículo 8°-Zona de\nCooperativas (ZCO)\n\na. Propósito: Hacer efectivo el inciso c) del artículo 5\nde la ley N° 6043 sobre\nla Zona Marítimo Terrestre, que destina hasta un 25%\ndel terreno arrendable para cooperativas, agrupaciones gremiales, asociaciones,\nsindicatos, etc.\n\nb. Localización: Corresponde al\nárea identificada como ZCO en el mapa N° 22. Anexo N° 5, del Plan de Usos del\nSuelo, localizado entre mojones 43H - 5m y 44, sección central de\nla Zona Restringida.\n\nc.\nUsos permitidos:\nCabinas, restaurante, piscina, parqueo, servicios básicos.\n\nd. Usos\ncondicionales: Albergue, comercio turístico.\n\ne. Usos conflictivos: Industrias,\nganadería, agricultura intensiva o cualquier instalación no estrictamente de\nservicio público y que genere ruidos, olores, humo, vibración o desechos\nno controlables.\n\nf. Requisitos: La asociación o\ngrupo interesado deberá presentar un proyecto con los misinos requisitos\nseñalados para las zonas de alojamiento y en las observaciones generales del\npresente reglamento.\n\n(Nota de Sinalevi: Mediante sesión sesión N° 59 del 13 de junio de 2017 se reestablecen todas las\nreformas introducidas mediante la sesión N° 06 del 10 de febrero de 2015, la cual anteriormente\nhabía introducido un requisito que indicaba lo siguiente: \" Superficie mínima: 200 metros cuadrados.\nDicha sesión había sido derogada en sesión N° 55 del 16 de mayo de 2017\")\n\n(Nota de Sinalevi: Mediante sesión sesión N° 59 del 13 de junio de 2017 se reestablecen todas las\nreformas introducidas mediante la sesión N° 06 del 10 de febrero de 2015, la cual anteriormente\nhabía introducido un requisito que indicaba lo siguiente: \" Superficie máxima: 4.000 metros\ncuadrados. Dicha sesión había sido derogada en sesión N° 55 del 16 de mayo de 2017\")\n\n(Nota de Sinalevi: Mediante sesión sesión N° 59 del 13 de junio de 2017 se reestablecen todas las\nreformas introducidas mediante la sesión N° 06 del 10 de febrero de 2015, la cual anteriormente\nhabía introducido un requisito que indicaba lo siguiente: \" Retiro frontal, posterior, lateral: Toda\nedificación deberá cumplir con los retiros establecidos en el Reglamento de Construcciones del\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. Dicha sesión había sido derogada en sesión N° 55 del 16\nde mayo de 2017\")\n\ng. Concesiones: De acuerdo a lo\nestablecido en la Ley N° 6043.\n\nArtículo 9°-Zona de\nProtección de Quebradas (ZPQ)\n\na. Propósitos: Área a la protección\nde los cursos de agua existentes en\nla Zona Marítimo Terrestre de Playa Las Manchas Montezuma.\n\nb. Localización: De acuerdo al mapa\nN° 32, Anexo N° 5, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZPQ,\nque implican a distancia de 15\n metros a ambos lados de las quebradas y el espacio adicional\nque se definió para el caso de la quebrada localizada tierra adentro. Se ubican\ndetrás de los mojones 30A, 41, entre el 43F y el 43G, y detrás del mojón 44.\n\nc. Usos \npermitidos: protección, conservación, limpieza y rectificación\nde cauces y re forestación.\n\nd. Usos condicionales: parques, senderos,\nranchos para almuerzo, refugios, bancas e iluminación.\n\ne. Usos conflictivos: cualquier\ntipo de edificación no expresada en los incisos c y d.\n\nf. Concesiones: Esta zona se dará\nen concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y\ncuando se ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento.\n\ng. Requisitos: Los senderos y miradores\ndeben ser diseñados siguiendo las normas establecidas para las áreas silvestres\nadministradas por el Ministerio del Ambiente y  \nEnergía (MINAE).\n\nArtículo 10.-Zona de\nProtección Forestal (ZPF)\n\na. Propósitos: Zona\ndestinada a la protección y conservación de área que por su condición\ntopográfica son inestables y sujetas a erosión, condición que las define como\nzonas de vocación eminentemente forestal.\n\nb. Localización: De\nacuerdo al mapa N° 22. Anexo N° 5. corresponde a las zonas identificadas por\nlas siglas ZPF. La primera ubicada  del mojón\n30 - 14 m\nal 34 + 22 m\ny la segunda del mojón 43G, sección posterior.\n\nc. Usos permitidos: protección,\nconservación y re forestación.\n\nd. Usos condicionales:\nsenderos, señalización, miradores naturales, refugios para observación de aves.\n\ne. Usos conflictivos: cualquiera que no\nsea la conservación o protección.\n\nf. Concesiones: Esta zona se dará\nen concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten,\nsiempre y cuando se ajusten a los requisitos citados en el presente\nreglamento.\n\nArtículo 11.-Zona de\nProtección a Humedales (ZPH)\n\na. Propósitos: Área destinada a\nla protección de las áreas húmedas de Plava las Manchas.\n\nb. Localización: Se localizan dos\nzonas, identificadas con las siglas ZPH en la lámina No. 22, anexo N° 5, la primera\nentre mojones 36 v 37. La segunda entre los mojones 43C y 43E - 24 m.\n\nc. Usos permitidos: protección y\nconservación, observación de la naturaleza y reforestación.\n\nd. Usos conflictivos: Cualquiera que no\nsea de protección, conservación, recreación o circulación peatonal.\n\ne. Concesiones: En\nestos terrenos no se darán concesiones por su carácter público.\n\nArtículo 12.- Zona de Servicios Básicos (ZSB)\n\na. Propósitos: Área destinada a instalaciones de servicios\nbásicos, recreativas y actividades\ncomerciales ligadas a la\nactividad turística, tanto para\nlos visitantes nacionales como para extranjeros que no pernoctan en la\nplaya.\n\nb. Localización: En el mapa N° 22,\nanexo N° 5, se identifica una zona con\nlas siglas ZSB, ubicada frente\nal mojón 43H.\n\nc. Usos permitidos:\nDuchas, servicios sanitarios, vestidores, guardarropías, ranchos o mesas para\nalmorzar tipo pic-nic.\n\nd. Usos condicionales: Soda,\nrefresquería, comercio turístico.\n\ne. Usos conflictivos:\nIndustrias, ganadería, agricultura intensiva o cualquier instalación no\nestrictamente de servicio público y que genere ruidos, olores, humo, vibración\no desechos no controlables.\n\nf. Requisitos:\n\n| 1. Retiro posterior, frontal y lateral: | 3m (Así reformado el requisito anterior en sesión\nordinaria N°59-2017 del 13 de junio del 2017) | | --- | --- | | 2. Retiro a línea de mojones | 5 m |\n| 3. Altura máxima: | 7 m 10m edificaciones con techo de paja o similares | | 4. Número de pisos\nmáximo: | 2 pisos | | 5. Cobertura máxima: | 70% | | 6. No se permiten mezanines | | | 7. El\ninteresado deberá presentar un proyecto de desarrollo del área en concesión, en un plazo no mayor de\nseis meses después de aprobada su solicitud de concesión, donde se indique la información descrita\nen el Articulo 6°, inciso f, acápite 8. | |\n\ng. Concesiones: Esta zona se dará\nen concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y\ncuando se ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento.\n\nArticulo 13- Zona de Campamento. (ZCA)\n\na) Propósito: Zona\ndestinada a la prestación de servicios para campamentistas\nnacionales y extranjeros.\n\nb) Localización: En el\nmapa No, 22, anexo N° 5, se identifica una zona con las siglas ZCA, ubicada\ndetrás del mojón 43G, sección central de\nla Zona Restringida.\n\nc) Usos permitidos:\ncaseta de control, parqueo, núcleo de baños, servicios sanitarios, vestido res,\ncafetería, bodega, deportes, ranchos para almuerzo campestre, senderos, tiendas\nde acampar, casas rodantes y vivienda de administración.\n\nd) Usos condicionales;\npiscina, facilidades deportivas y comisariato.\n\ne) Usos conflictivos:\ncualquier instalación que no esté acorde con los usos permitidos y\ncondicionales.\n\nf. Requisitos:\n\n| | 1. Retiros laterales, frontales y posteriores: | 3 m (Así reformado el requisito anterior en\nsesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | --- | --- | --- | | | 2. Cobertura\nmáxima: | 30% | | | 3. Altura máxima: | 7 m (10 m edificaciones con techo de paja 11 similares) | |\n| 4. Ancho caminos internos: | 7 m mínimo | | | 5. Densidad máxima | 100 tiendas por hectárea | |\n6. El interesado deberá presentar un proyecto de desarrollo del área en concesión, en un plazo mayor\nde seis meses después de aprobada su solicitud de concesión, donde se indique la información\ndescrita en el Articulo 15 inciso a. | | |\n\ng) Concesiones: Se darán de\nacuerdo al proceso establecido por la\n Ley N° 6043.\n\nArtículo 14.- Zona Vial- (ZVI)\n\na. Propósitos: áreas destinadas a la circulación y parqueo\nde vehículos de carácter público y de los usuarios de las instalaciones\nhoteleras o similares.\n\nb. Localización: de acuerdo al mapa N° 23, Anexo N° 5, corresponde a la zona identificada por las\nsiglas ZVI, incluye el camino de acceso que necesariamente debe ser por la Zona Pública dadas las\ncondiciones de pendientes existentes al noreste del sector costero de Playa las Manchas Montezuma y\nla fragilidad de la serranía en cuanto a lo que significaría la construcción de un camino en ese\nsector.\n\nc. Usos permitidos:\nÚnicamente circulación y aparcamiento de vehículos. Además admite la\nconstrucción de obras de sostén de taludes, alcantarillado pluvial y muros de\nretención allí donde sea necesario.\n\nd. Usos condicionales y conflictivos:\nCualquier actividad que no esté ligada directamente con el transporte de los visitantes.\n\nArtículo 15.-Observaciones Adicionales\n\na. Para las construcciones de cualquier tipo deberán seguirse las siguientes\nindicaciones para la presentación del proyecto:\n\n» El\ninteresado deberá presentar un Proyecto\nde Desarrollo del área en concesión en un plazo no mayor a doce\nmeses después de ser aprobado su\ncontrato de concesión, donde se\nindique:\n\n. Nombre del\nprovecto acorde con la tipología establecida por el ICT.\n\n. Nombre del propietario (personas físicas o\njurídicas).\n\n. Formato de planos según Comisión Centralizadora de\nPermisos de Construcción.\n\n. Planos completos según lineamientos de\n\nla Comisión\n Centralizadora de\nPermisos de Construcción.\n\n. Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA.\n\n. Uso exclusivo del Sistema Internacional de Pesos y Medidas.\n\n. Uso exclusivo\nde la lengua española.\n\n. Contrato de\nconsultoría firmado por el profesional responsable.\n\n. Plano de catastro de la propiedad.\n\n. Plano de ubicación y localización de la finca, sus\ncolindancias, restricciones, alineamientos, restricciones, alineamientos, etc.\n\n. Planta de conjunto indicando\ninstalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubiera),\netc.\n\n. Plantas por\nnivel, cortes, fachadas,\nacabados, secciones, detalles, etc.,\ntodo debidamente dimensionado y acorde con los lineamientos de\n\nla Comisión\n Centralizadora de Permisos de Construcción.\n\n. Planta de conjunto indicando curvas de nivel,\ntratamiento de aguas pluviales, negras y desechos sólidos, accesos peatonales y\nvehiculares entre otros, además de todas las construcciones existentes y\nproyectadas con indicación de etapas de desarrollo.                               \n\n. Planta de conjunto y si fuera necesario plantas especificas indicando jardinería,\npaisajismo; además de requerirse, se debe Indicar el impacto ambienta.!\nprovocado por el proyecto y las obras y acciones preventivas y correctivas.\n\n. Movimiento y tratamiento de superficie en los\ncasos en que la con formación del terreno lo amerite, para evitar problemas de\ndeslizamientos (específicamente en la zonas inmediatas) o de inundación\nestacional,\n\n. Diseño de la planta de tratamiento de aguas negras\ny del sistema de eliminación de\ndesechos sólidos.\n\n. Estudio de Evaluación de Impacto Ambiental de conformidad\ncon los establecidos por\nla Secretaria Técnica Nacional Ambiental.\n\n. Carta de disponibilidad de agua potable (según\nrequisitos del Departamento de Fomento - ICT).\n\nUna vez aprobado el anteproyecto por el ICT el\ninteresado deberá elaborar los planos constructivos de las obras de infraestructura\ne instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las\n\nnormas establecidas al respecto por el Instituto\nNacional de Vivienda y Urbanismo, Instituto Costarricense de Turismo y el Ministerio\nde Salud. Además, deberá presentar\nla Evaluación de Impacto Ambiental aprobada por\nla SETENA.\n\nb. Salvo que no exista otra alternativa, no se permitirá la descarga\nen la playa de aguas pluviales canalizadas o entubadas. Si esto fuera inevitable,\ndeberá garantizarse que no habrá erosión en la playa por efecto de estas descargas.\n\nc. Los\ndrenajes pluviales en general, deberán\nconducirse hacia las quebradas o a las zonas verdes de conservación.\n\nd- Los pozos en caso de construirse deberán hacerse\nen los sitios señalados al efecto y justificados en los estudios y aprobaciones\npertinentes.\n\ne. En la línea de frente de la construcción no se\npodrán construir vallas sólidas con una altura mayor de 1 metro. Por sobre esta\naltura se podrá colocar verjas que permitan una buena visibilidad, esto sólo en\nlas zonas donde esto es permisible, se excluyen de la norma los muros de\nretención.\n\nf. Ninguna vía pública podrá permitir el acceso de\nvehículos motorizados a la playa.\n\ng. No se podrán colocar ni almacenar materiales de\nconstrucción o excavación en\nla Zona Pública. No se permitirá la extracción de materiales\nen ningún espacio de la\n Zona Marítimo Terrestre, las remociones  para \nconstrucción  deben  ser \nmínimas  y convenientemente\nredistribuidas.\n\nh. No se permitirán obras de relleno y de ser posible las construcciones deben hacerse en la época\nseca, para evitar la erosión de terrenos inestables.\n\ni. Para los sistemas individuales o colectivos de\naguas negras, es necesario presentar para el visado corres pon di ente los\ndiseños respectivos y las pruebas de infiltración, estos deben ser\n\"limpios\" esto dentro de norma-s biológicas.\n\nj. En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de\nrelleno cercanas a cauces naturales o en las inmediaciones de la playa.\n\nk. Aquellos lotes que tengan colindancias con ríos,\nquebradas, cárcavas o escorrentías permanentes, deberán de presentar el alineamiento\nde los mismos dado por la\n Dirección de Urbanismo del INVU antes de iniciar cualquier\nconstrucción.\n\n5.6.- Estrategia de implementación\n\nEl presente apartado reúne las observaciones finales\ndel presente Plan Regulador propuesto para\nla Zona Marítimo\nTerrestre del Sector Costero de Playa I as Manchas, Montezuma.\n\nEstas son\nlas grandes líneas de acción\npara la ejecución del Plan, incluyen acciones institucionales, como privadas.\n\n5.6.1.-Entidad Ejecutora\n\nEl desarrollo de las facilidades de infraestructura, a saber caminos y parqueos le corresponde a la\nMunicipalidad da Puntarenas. También es tarea del municipio la implementación y mantenimiento de las\nzonas verdes de protección, sin embargo, estas pueden ser dadas en concesión a los solicitantes de\nconcesión actuales, que se responsabilizarán por su cuido y garantizarán el uso público y\nconservación de estos terrenos, los senderos deberán ser autorizados por MINAE, pudiendo retornar\nlos terrenos al municipio si se violan los lineamientos establecidos por el presente Plan Regulador\npara la zona.\n\nEn cuanto al desarrollo de las instalaciones de los usos permitidos para el turismo son competencia\nde los concesionarios una vez que hayan cumplido los requisitos establecidos por la Ley N° 6043 para\nobtener el permiso de construcción respectivo.\n\n5.6.2.  Estrategia General\n\nUna vez aprobado el Plan Regulador por el ICT, INVU y la Municipalidad de Puntarenas, esta última\nentidad deberá cursar una notificación a los solicitantes de concesión actuales para que se\nfiniquiten los trámites que establece la ley N° 6043 para firmar los contratos de concesión\n\nLos contratos de concesión deberán incluir las condiciones y plazos de desarrollo\ndel área, para ello deben lomarse en\ncuenta las limitaciones infraestructurales\ny las posibilidades de inversión de los\nsolicitantes.\n\n5 6 3.-Estudios Particulares\n\nUna vez\notorgada la concesión los solicitantes deberán presentar para efectos de iniciar las obras los\nestudios particulares derivados\nde las normas establecidas en el reglamento de zonificación.\n\nLos contratos de concesión deberán incluir las condiciones y plazos de desarrollo del área,  para\nello deben tomarse en cuenta las limitaciones infraestructurales y las posibilidades de inversión de\nlos solicitantes.\n\n \n\n \n\n \n\nPuntarenas, 22 de\nfebrero del 2001", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\nFull Text of Standard 267\n\n Zoning Regulation and Regulatory Plan for Playa Manchas Azules in\nMontezuma, Cóbano\n\nFull Text of record: A2E43\n\nMUNICIPALITY OF THE CENTRAL CANTON OF PUNTARENAS\n\nMUNICIPALITY OF THE\nCENTRAL CANTON OF PUNTARENAS\n\nThe\n Municipality of Puntarenas, announces that in extraordinary\nsession number two hundred sixty-seven, article 3°, subsection Q),\nit agreed:\n\nThe approval and implementation of the regulatory plan\nfor the Playa Manchas Azules sector in Montezuma de Cóbano, between boundary markers 30-A\nto 44, between coordinates 418458 E- 180654N and 418800E- 181572N, once\nall requirements established in\nLaw No. 6043 and its regulation have been met.\nFurthermore, the land-use, road network, and\nregulation maps are published.\n\n5.5. Zoning Regulation\n\nBelow we present the model Zoning\nRegulation that must be adopted by\nthe Municipality of\nPuntarenas.\n\n\" The Municipality of the Canton of Puntarenas, hereby notifies the concession applicants\nof the Coastal Sector of Playa Las Manchas Montezuma, district of Cóbano, and the general public, of\nthe adoption of the Zoning Regulation for this coastal sector, between boundary markers No. 30.A and No. 44,\nwhich consists of the following articles\":\n\nArticle 1°-Establishment of the Regulation and objectives: The Municipality of the Canton of Puntarenas,\nin accordance with the provisions of Law No. 6043 on the Maritime-Terrestrial Zone and recognizing the\nneed to regulate land use in the Tourist Coastal Sector of Playa las Manchas in\nMontezuma, District of Cóbano, issues this \"Zoning Regulation\", which\nshall be applicable to the Maritime-Terrestrial Zone, specifically between boundary markers No. 30A to No. 44 placed\nby the National Geographic Institute (IGN).\n\nThis Maritime-Terrestrial Zone of the sector known as\nPlaya Montezuma, which is located between coordinates\n180.660N-418.485E/181.559N - 418.800E, of the Lambert projection, Costa Rica\nSur, Cabuya sheet, scale 1:50000. Map No. 23,\nAnnex No. 5, is part of this Regulation as a reference document, in which all\nzones contemplated herein are located.\n\nThe\n Zoning aims\nto guide the physical development of the area in question, in order to:\n\na. Respond to the characteristics of the investigated space, which indicate a particular\nvocation for sustainable, medium-density tourism development (desarrollo turístico sustentable).\n\nb. Favor the\nconservation and protection of all\nthose lands that, due to their conditions, should not be used\nfor development and that are\na foundation for tourism activities.\n\nc. Promote a policy\nof physical development in accordance with\nthe area's vocation and that helps improve the site's landscape conditions.\n\nd. Contribute to regional economic development and the\nquality of life of the inhabitants in the immediate surroundings of the area subject to the\nRegulatory Plan.\n\ne. Achieve\ncompliance with the regulations of\nLaw\n No. 6043 and its\nregulation, regarding land use in the coastal sector.\n\nArticle 2°-Definitions\n\na.\nAccess: Road onto which a plot or property faces.\n\nb. Maximum height: Established from the\nground to the ridge point of the building.\n\nc. Furnishings: Set of urban\nelements, such as benches, trash receptacles, tables, posts, shelters, signs, and\nsmall structures that support services for user comfort.\n\nd. Apartotel: Establishment that provides\nlodging service for a daily or monthly rate, and that has the\nfollowing characteristics:\n\nIt may consist of apartment-type units with one or more bedrooms, private bathroom,\ndining room, kitchen, or occupy the entirety of a building or an absolutely independent part thereof,\nand its dependencies constitute a homogeneous whole, with entrances for the exclusive use of the\nestablishment; it also includes the service in the rate; and has parking for the\nguests' vehicles. Its design respects standards that guarantee an adequate relationship with the\nsustaining natural environment.\n\ne. Green area: Free areas\ncovered with grass or trees, for public\nor communal use, intended for recreation and ornamentation.\n\nf. Cabin (Cabina): Establishment that provides\nlodging service for a daily or monthly rate, with units that\nare independent, with one or more bedrooms, private bathroom, kitchen,\nindependent entrance from the exterior, and with parking for the\nguests' vehicles.\n\ng. Campsites: Establishment that provides a rental service, for a daily or monthly rate, of\nduly demarcated and conditioned land to facilitate outdoor life, in which\none stays overnight in a tent.\n\nh. Use certification: Document in\nwhich the possibility of using a portion of land for the\nconstruction of the works covered in this Regulation is established. Said certificate shall be\nissued by the\n Municipality at the request of the interested party.\n\ni. Concession: Public contract between\nthe Municipality and the concessionaire, which\ngrants the latter the right\nof land use on a plot within\nthe Maritime-Terrestrial Zone, specifically in the restricted\nzone (zona restringida) (150\n meters), not\nincluding the public zone (50 meters in front of the coastal sector).\n\nj. Concessionaire: Legal entity – natural\nor juridical person – that holds a concession right in the Maritime-Terrestrial Zone.\n\nk. Conservation: In urban planning, it is the action that, in accordance with the provisions of Urban Development Plans,\nis oriented towards maintaining ecological balance, the good condition of material works\n(buildings, monuments, plazas, and parks), and in general, everything that constitutes the historical,\ncultural, and social heritage of population centers.\n\nl. Construction: Any structure\nthat is fixed or incorporated into the land: it includes\nany building, reconstruction, remodeling, or expansion\nwork that implies permanence.\n\nm. Net density: This shall be understood as\nthe ratio of inhabitants divided by the total area of occupied land, previously deducting\nroad surfaces.\n\nn. Density: Consists of the\nnumber of temporary or permanent residents per unit area (in this case,\nthe estimated unit area is the hectare).\n\no. Right-of-way: It is the measurement of the public use\nzone, taken between the demarcation lines established by the MOPT, the corresponding\nmunicipality, or a regulatory plan.\n\np. Buildings: All those works intended for habitation, work,\nrecreation, tourism, etc.\n\nq. Hotel: It is a type of\nestablishment with a minimum of twenty rooms, or more according to\nthe category that corresponds to it,\nthat provides lodging service for a\ndaily rate, as well as food\nat the client's choice. It must occupy the\ntotality of a building or an absolutely\nindependent part thereof, with dependencies that\nconstitute a homogeneous whole, with entrances, hallways, stairs, and\nelevators for the exclusive use\nof the establishment. Its sustainable\ncharacter indicates an adequate\nrelationship with its surroundings and\nconservationist solutions for the disposal of waste, wastewater\n(aguas servidas), etc.\n\nr. Violator: Individual, legal entity, or any government agency that fails to comply with\nthis Zoning Regulation.\n\ns. Infrastructure: Urban services and installations, such as:\nroads. drainages, aqueducts,\nsewers, electricity, telephony, and other similar ones.\n\nt. Lot: A parcel of land of any size, whether granted in concession\nor privately owned.\n\nu. Number of floors: Must be\nunderstood as total floors or total or partial coverage of the floor area\n(mezzanine counts as one floor).\n\nv. Occupancy: Consists of the percentage of land that can be covered by built areas,\nhabitable or not, such as access ways, parking lots, pools, parks, and other non-natural covers; the\ninternal green areas are considered residual areas not included in the occupancy percentage,\nand must be used for gardens, lakes, fruit trees, ornamental plants, etc.\n\nw. Owner: Is the person(s),\ncompany(ies), or agency(ies) that holds title to property on lands\nadjacent to the\n Maritime-Terrestrial Zone.\n\nx. Protection: It is that area in which urban works are subject\nto restrictions.\n\ny. Forestry regime: Set of\nprovisions of a legal, economic, and technical nature, established by the\nForestry Law (Ley Forestal) and its regulations, decrees, and resolutions derived from its\napplication, which regulates the conservation, protection, and rational use of\nforests and forestry lands.\n\nz. Tourist Residence:\nConstruction for vacation or permanent residence, which is\nintegrated with the surrounding environment and where relevant provisions are taken\nto minimize the impact on the land.\n\naa.\nSetbacks: Open, unbuilt spaces between a structure\nand the boundaries of the respective property.\n\nbb. Sustainable Tourism: Land\nuse characterized by maintaining an adequate\nhuman-environment-sustainability relationship, both in natural history,\nadventure, or similar activities,\n\nas well as in the relationship between buildings and the sustaining\nenvironment.\n\ncc. Urbanization:\nProvision of infrastructure works to a piece of land required for the\nconstruction of buildings.\n\ndd. Conditional use: Is\nthat which, even though not the most recommendable for the conditions of the land,\ndoes not generate conflict with the permitted uses. This use may be allowed on a piece of land,\nwith prior special authorization from\nthe Municipality and the Costa Rican Tourism Institute (ICT), through a certificate.\n\nee. Conflicting use: Is that which does not\nconform to the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under\nany condition.\n\nff. Permitted use: Is that use of the property or lot, for which the concessionaire has the possibility of using\ntheir land without further restrictions than those indicated herein, and after completing the\nprocessing of the construction permits required by\nthe Municipality.\n\ngg.\nUse: Utilization for private benefit of areas or properties.\n\nhh.\nPublic road:\nspaces intended for vehicle or pedestrian traffic.\n\nii. Single-family dwelling: Is the\nbuilding equipped with habitable areas intended to house a single\nfamily.\n\njj. Zoning: Is the division of\na territory into use zones, for the purposes of its rational development.\n\nArticle 3° -General Regulations\n\na. Land-Use Plan Zones: For the purposes of this Regulation,\nthe Maritime-Terrestrial\nZone of Playa las Manchas Montezuma is\ndivided into the following zones: (map No. 22, Annex No. 5)\n\n| 1. Public Zone | (ZPU) |\n| --- | --- |\n| 2. Tourist Residential Zone | (ZRT) |\n| 3. Tourist Lodging Zone | (ZAT) |\n| 4. Tourist Facilities Zone | (ZFT) |\n| 5. Cooperative Zone | (ZCO) |\n| 6. Stream Protection Zone | (ZPQ) |\n| 7. Forestry Protection Zone | (ZPF) |\n| 8. Wetland Protection Zone | (ZPH) |\n| 9. Basic Services Zone | (ZSB) |\n| 10. Campsite Zone | (ZCA) |\n| 11. Road Zone | (ZVI) |\n\nb. Limitations on conflicting uses: There are currently no such uses in the coastal sector of Playa las Manchas Montezuma, defined between boundary markers No. 34A and No. 44. Should such a use exist upon the entry into force of this Regulation, it may be maintained with the following limitations:\n\n1. It may not be expanded or remodeled without prior authorization from\nthe Municipality and the Costa Rican Tourism Institute (ICT).\n\n2. It may not be changed to another conflicting use, unless said use is more compatible with the original use, in the judgment of\nthe Municipality and the\nCosta Rican Tourism Institute (ICT).\n\nc. Zone Certification: At the request of any\ninterested party, the\n Municipality of Puntarenas shall issue a Zone Certificate in\nwhich the use corresponding to a specific piece of land is recorded.\n\nd- Construction permits, licenses, and approvals:\nThe Municipality of\nPuntarenas shall not grant construction, expansion, or remodeling permits for\nbuildings or urbanizations that contravene the zoning or any of\nthe provisions of this Regulation.\n\ne. Likewise, licenses or use permits for any property shall not be granted if the requested use does not agree\nwith the\n Zoning or the Regulation. Every permit must have the\napproval (visado) of the ICT.\n\nArticle 4°-Public Zone. (ZPU;)\n\na. Purposes: To achieve compliance with Chapter III of\nLaw\n No. 6043, regarding the right of public use of the 50 meters measured\nfrom the ordinary high tide line.\n\nb. Location: Identified by the acronym ZPU. The limit of the public zone is marked by the line of 30 boundary markers placed by the Instituto Geográfico Nacional (IGN) along the coastline of Playa las Manchas Montezuma, numbered from No. 30A to No. 44 on map No. 22, Annex No. 5.\n\nc. Permitted, conditional, and conflicting uses: All those indicated by Law No.\n6043 and its Regulation.\n\nd. Concessions: No concessions shall be granted in this zone.\n\nArticle 5°-Tourist Residential Zone (ZRT)\n\na. Purposes: Area\nintended for the construction of dwellings for the enjoyment of recreation,\nleisure, and rest.\n\nb. Location: According to map\nNo. 22, Annex No. 5, it corresponds to the zones identified by\nthe acronym ZRT, the first zone\nfrom boundary marker 34 + 22m to boundary marker 36 - 12m;\nthe second zone from boundary marker 41\nto boundary marker 43F (rear section); the\nthird zone between boundary markers 431 -13m and 44.\n\nc. Permitted uses:\nSingle-family dwelling, pool, sports, ranch-style structures (ranchos).\n\nd. Conditional uses:\nMulti-family dwelling, cabins (cabinas) or rooms for rent. Very low-density housing development, where existing trees, rocks, and topographies are respected.\n\ne. Conflicting uses: Any\nuse that is not a tourist residence, cabin (cabina), or that does not fall within the framework of sustainable\ntourism with the site resources, or that implies significant environmental impacts.\n\nf. Requirements: The interested party\nmust submit a preliminary development project for the area showing the designs\nof all installations, complying with the following requirements and\nalso with the requirements noted in the \"General Observations\"\nof this regulation.\n\n| 1. Maximum density: | 50 persons / hectare | | --- | --- | | 2. Maximum coverage: | 40% | | 3.\nSide and front setbacks: | 3 m (Thus amended the previous requirement in ordinary session No.\n59-2017 of June 13, 2017) | | 4. Rear setback: | 3 m (Thus amended the previous\nrequirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | 5. Minimum lot size: |\n500 m | | 6. Maximum lot size: | 2,000 m | | 7. Maximum height/number of floors: | 2 floors | |\n8. Maximum roof height: | 7 m | | 9- Maximum usable slope: | Less than 30% |\n\n(Via session No. 59 of June 13, 2017, all the amendments introduced via session No. 06 of\nFebruary 10, 2015 are reestablished, which had previously introduced a requirement that\nindicated the following: \"5.- Tourist Residential Zone (ZRT): to modify the setback and minimum area requirement, to read as\nfollows:\n\n5. f.- Minimum area: 200 square meters \n\nMaximum area: 4,000 square meters.\"). Said session had been repealed in session No. 55 of\nMay 16, 2017\")\n\ng. Concessions: In accordance with\nthe provisions established by Law No. 6043.\n\nArticle 6°-Tourist Lodging Zone (ZAT)\n\na. Purposes: To provide lodging, food, and\nleisure services to national\nand foreign tourists.\n\nb. Location: According to map No. 22, Annex No. 5, it corresponds to the zones identified by\nthe acronym ZAT, the first zone from boundary marker 36 to boundary marker 43A - 12m (interrupted by the Stream and Wetland Protection Zones), the second zone from boundary marker 43C to 43F - 5m (interrupted by a Wetland Protection Zone).\n\nc. Permitted uses: hotel,\ncabins (cabinas), restaurant, café, bar, outdoor sports.\n\nd. Conditional\nuses: dance hall, discotheque,\nsporting goods store.\n\ne. Conflicting uses: Any use that is not\nof a tourist nature.\n\nf. Requirements: The site design must adjust to the maximum extent to the following legal standards and also to the requirements noted in the \"General Observations\" of this regulation:\n\n| 1. Maximum density: | 50 rooms / hectare | | --- | --- | | 2. Maximum coverage: | 50% | |\n3. Side setback: | 3 m (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | 4. Front setback: | 5 m (Thus amended the previous requirement in ordinary\nsession No. 59-2017 of June 13, 2017) | | 5. Rear setback: | 3 m (Thus amended the\nprevious requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | 6. Recreational area:\n| 5.0 % | | 7. Green area: | 21.0% | | 8. Commercial equipment area: | 1.0% | | 9. Public roads and parking lots: | 15% | | 10. Minimum width of internal roads: | 7 m | | 11. Maximum height/number of floors: | 2 floors | | 12. Maximum roof height: | 10 m | | 13. Maximum usable slope: |\nless than 30%. |\n\ng. Concessions: In accordance with the provisions established by Law No. 6043.\n\nArticle 7°-Tourist Facilities Zone (ZFT)\n\na. Purposes: Zones\nto provide recreational,\nfood, and\ncommercial facilities to visitors who\nuse Playa Las Manchas Montezuma, both\nthose who have residences on the\nsite or are lodged there, as well as\nthose who enter for recreational\nreasons and do not stay overnight in the zone.\n\nb. Location: According to map\nNo. 22, Annex No. 5, it corresponds to two zones identified by the\nacronym ZFT, between boundary markers 43A -12m and 43C, divided by a proposed street.\n\nc. Permitted uses: bar, restaurant, café, soda (small eatery), outdoor sports, pool, bathrooms, picnic areas, sanitary services, showers, tables and benches, travel agency, supermarkets, commissary, bakery, ice cream shop, fruit stand, photographic and sporting goods, crafts, clothing, laundry, beauty salons, car rental (rent a car), banks, tourist information, and public telephone.\n\nd. Conditional uses: dance\nhall, discotheque, gas station, shopping center, offices of\nindependent professionals.\n\ne. Conflicting uses: Any\ninstallation not of tourist commercial use.\n\nf. Requirements: The interested party\nmust submit a preliminary development project for the area showing the designs\nof all installations, complying with the following requirements:\n\n| 1. Maximum height in number of floors: | 2 floors | | --- | --- | | 2. Maximum coverage: | 05% | |\n3. Minimum green zone coverage | 35% | | 4. Side and rear setbacks: | 3 m (Thus amended\nthe previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | 5. Front\nsetback: | 5 m (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13\nof 2017) | | 6. Maximum roof height: | 7m/10m for buildings with thatch or similar roofs |\n\nAdditionally, a preliminary project must be submitted with the requirements indicated in Article 15, subsection a.\n\ng. Concessions- In accordance with\nthe provisions established in Law No.\n6043.\n\nArticle 8°-Cooperative Zone (ZCO)\n\na. Purpose: To make effective subsection c) of article 5\nof Law No. 6043 on\nthe Maritime-Terrestrial Zone, which allocates up to 25%\nof the leasable land for cooperatives, trade associations, unions,\netc.\n\nb. Location: Corresponds to the\narea identified as ZCO on map No. 22, Annex No. 5, of the Land-Use Plan,\nlocated between boundary markers 43H - 5m and 44, central section of\nthe Restricted Zone.\n\nc.\nPermitted uses:\nCabins (Cabinas), restaurant, pool, parking, basic services.\n\nd. Conditional\nuses: Hostel, tourist commerce.\n\ne. Conflicting uses: Industries,\nlivestock, intensive agriculture, or any installation not strictly for\npublic service and that generates uncontrollable noise, odors, smoke, vibration, or waste.\n\nf. Requirements: The association or\ngroup concerned must submit a project with the same requirements\nindicated for the lodging zones and in the general observations of the\npresent regulation.\n\n(Note from Sinalevi: Via session No. 59 of June 13, 2017, all the amendments introduced via session No. 06 of February 10, 2015 are reestablished, which had previously introduced a requirement indicating the following: \"Minimum area: 200 square meters.\" Said session had been repealed in session No. 55 of May 16, 2017.\")\n\n(Note from Sinalevi: Via session No. 59 of June 13, 2017, all the amendments introduced via session No. 06 of February 10, 2015 are reestablished, which had previously introduced a requirement indicating the following: \"Maximum area: 4,000 square meters.\" Said session had been repealed in session No. 55 of May 16, 2017.\")\n\n(Note from Sinalevi: Via session No. 59 of June 13, 2017, all the amendments introduced via session No. 06 of February 10, 2015 are reestablished, which had previously introduced a requirement indicating the following: \"Front, rear, side setback: Every building must comply with the setbacks established in the Construction Regulation of the National Institute of Housing and Urbanism (INVU).\" Said session had been repealed in session No. 55 of May 16, 2017.\")\n\ng. Concessions: In accordance with the provisions established in Law No. 6043.\n\nArticle 9°-Stream Protection Zone (ZPQ)\n\na. Purposes: Area for the protection\nof the existing watercourses in\nthe Maritime-Terrestrial Zone of Playa Las Manchas Montezuma.\n\nb. Location: According to map\nNo. 32, Annex No. 5, it corresponds to the zones identified by the acronym ZPQ,\nwhich involve a distance of 15\n meters on both sides of the streams and the additional space\ndefined for the case of the stream located inland. They are located\nbehind boundary markers 30A, 41, between 43F and 43G, and behind boundary marker 44.\n\nc. Permitted uses: protection, conservation, cleaning and rectification\nof channels, and reforestation.\n\nd. Conditional uses: parks, trails,\nranch-style structures for lunch (ranchos para almuerzo), shelters, benches, and lighting.\n\ne. Conflicting uses: any\ntype of building not expressed in subsections c and d.\n\nf. Concessions: This zone shall be granted\nin concession to natural or legal persons who so request, as long\nas they comply with the requirements cited in this regulation.\n\ng. Requirements: The trails and viewpoints\nmust be designed following the standards established for wilderness areas\nadministered by the Ministry of Environment and\nEnergy (MINAE).\n\nArticle 10.-Forestry Protection Zone (ZPF)\n\na. Purposes: Zone\nintended for the protection and conservation of an area that, due to its\ntopographic condition, is unstable and subject to erosion, a condition that defines them as\nzones with an eminently forestry vocation.\n\nb. Location: According\nto map No. 22, Annex No. 5, it corresponds to the zones identified by\nthe acronym ZPF. The first located from boundary marker 30 - 14 m\nto 34 + 22 m,\nand the second from boundary marker 43G, rear section.\n\nc. Permitted uses: protection,\nconservation, and reforestation.\n\nd. Conditional uses:\ntrails, signage, natural viewpoints, shelters for bird watching.\n\ne. Conflicting uses: any use that is not\nconservation or protection.\n\nf. Concessions: This zone shall be granted\nin concession to natural or legal persons who so request,\nas long as they comply with the requirements cited in this\nregulation.\n\nArticle 11.-Wetland Protection Zone (ZPH)\n\na. Purposes: Area intended for\nthe protection of the wet areas of Playa las Manchas.\n\nb. Location: Two zones are located, identified with the acronym ZPH on map No. 22, annex No. 5, the first\nbetween boundary markers 36 and 37. The second between boundary markers 43C and 43E - 24 m.\n\nc. Permitted uses: protection and\nconservation, nature observation, and reforestation.\n\nd. Conflicting uses: Any use that is not for\nprotection, conservation, recreation, or pedestrian traffic.\n\ne. Concessions: No concessions shall be granted on these lands due to their public nature.\n\nArticle 12.- Basic Services Zone (ZSB)\n\na. Purposes: Area intended for basic service installations, recreational, and commercial activities linked to\ntourist activity, both for\nnational visitors and for foreigners who do not stay overnight on the\nbeach.\n\nb. Location: On map No. 22,\nannex No. 5, a zone is identified by\nthe acronym ZSB, located in front\nof boundary marker 43H.\n\nc. Permitted uses:\nShowers, sanitary services, changing rooms, cloakrooms, ranch-style structures or picnic tables for lunch.\n\nd. Conditional uses: Soda (small eatery),\nrefreshment stand, tourist commerce.\n\ne. Conflicting uses:\nIndustries, livestock, intensive agriculture, or any installation not strictly for\npublic service and that generates uncontrollable noise, odors, smoke, vibration, or waste.\n\nf. Requirements:\n\n| 1. Rear, front, and side setback: | 3m (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | --- | --- | | 2. Setback from boundary marker line | 5 m | | 3. Maximum height: | 7 m (10m for buildings with thatch or similar roofs) | | 4. Maximum number of floors: | 2 floors | | 5. Maximum coverage: | 70% | | 6. Mezzanines are not permitted | | | 7. The interested party must submit a development project for the concession area, within a period not exceeding six months after their concession application is approved, indicating the information described in Article 6°, subsection f, item 8. | |\n\ng. Concessions: This zone shall be granted\nin concession to natural or legal persons who so request, as long\nas they comply with the requirements cited in this regulation.\n\nArticle 13- Campsite Zone. (ZCA)\n\na) Purpose: Zone\nintended for the provision of services for national\nand foreign campers.\n\nb) Location: On map\nNo. 22, annex No. 5, a zone is identified by the acronym ZCA, located\nbehind boundary marker 43G, central section of\nthe Restricted Zone.\n\nc) Permitted uses:\ncontrol booth, parking, bathroom unit, sanitary services, changing rooms, café, storage, sports, ranch-style structures for picnic lunch, trails, camping\ntents, motor homes, and administration dwelling.\n\nd) Conditional uses;\npool, sports facilities, and commissary.\n\ne) Conflicting uses:\nany installation that is not in accordance with the permitted and\nconditional uses.\n\nf. Requirements:\n\n| | 1. Side, front, and rear setbacks: | 3 m (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | --- | --- | --- | | | 2. Maximum coverage: | 30% | | | 3. Maximum height: | 7 m (10 m for buildings with thatch or similar roofs) | | | 4. Width of internal roads: | 7 m minimum | | | 5. Maximum density | 100 tents per hectare | | 6. The interested party must submit a development project for the concession area, within a maximum period of six months after their concession application is approved, indicating the information described in Article 15, subsection a. | | |\n\ng) Concessions: Shall be granted according to the process established by\n Law No. 6043.\n\nArticle 14.- Road Zone- (ZVI)\n\na. Purposes: areas intended for the circulation and parking\nof vehicles for public use and for users of hotel\nor similar facilities.\n\nb. Location: according to map No. 23, Annex No. 5, it corresponds to the zone identified by the acronym ZVI; it includes the access road that necessarily must be through the Public Zone given the conditions of slopes existing northeast of the coastal sector of Playa las Manchas Montezuma and the fragility of the mountain range in terms of what the construction of a road in that sector would entail.\n\nc. Permitted uses:\nOnly vehicle circulation and parking. It also allows the\nconstruction of slope support works, storm sewers, and retention\nwalls where necessary.\n\nd. Conditional and conflicting uses:\nAny activity not directly linked to visitor transportation.\n\nArticle 15.-Additional Observations\n\na. For constructions of any type, the following\nindications must be followed for the project submission:\n\n» The\ninterested party must submit a Development\nProject for the concession area within a period not exceeding twelve\nmonths after their\nconcession contract is approved, indicating:\n\n. Name of the\nproject in accordance with the typology established by the ICT.\n\n. Name of the owner (natural or\nlegal persons).\n\n. Plan format according to the Centralizing Commission for Construction Permits (Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción).\n\n. Complete plans according to the guidelines of\n\nthe Centralizing\n Commission for\nConstruction Permits.\n\n. Name, signature, and registration number of the responsible professionals registered with the CFIA.\n\n. Exclusive use of the International System of Weights and Measures.\n\n. Exclusive use\nof the Spanish language.\n\n. Consulting contract\nsigned by the responsible professional.\n\n. Cadastral plan of the property.\n\n. Plan showing the location and situation of the property, its\nadjacent properties, restrictions, alignments, restrictions, alignments, etc.\n\n. Site plan indicating\nexisting and projected installations (in stages, if any),\netc.\n\n. Floor plans per level, sections, elevations,\nfinishes, cross-sections, details, etc.,\nall duly dimensioned and in accordance with the guidelines of\n\nthe Centralizing\n Commission for Construction Permits.\n\n. Site plan indicating contour lines, stormwater, blackwater, and solid waste treatment, pedestrian and vehicular access among others, in addition to all existing and projected constructions with indication of development stages.\n\n. Site plan and, if necessary, specific plans indicating gardening, landscaping; in addition, if required, the environmental impact caused by the project and the preventive and corrective works and actions must be indicated.\n\n. Surface earthworks (movimiento y tratamiento de superficie) in cases where the terrain formation warrants it, to avoid problems of landslides (specifically in the immediate areas) or seasonal flooding.\n\n. Design of the blackwater treatment plant and the solid waste disposal system.\n\n. Environmental Impact Assessment Study (Estudio de Evaluación de Impacto Ambiental) in accordance with those established by the National Technical Environmental Secretariat (Secretaria Técnica Nacional Ambiental, SETENA).\n\n. Letter of potable water availability (according to requirements of the Development Department - ICT).\n\nOnce the preliminary project is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction drawings for the infrastructure works and facilities, which must comply with the\n\nstandards established in this regard by the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, INVU), the Costa Rican Tourism Institute (Instituto Costarricense de Turismo), and the Ministry of Health. In addition, they must submit the Environmental Impact Assessment (Evaluación de Impacto Ambiental) approved by SETENA.\n\nb. Unless no other alternative exists, the discharge of channeled or piped stormwater onto the beach shall not be permitted. If this is unavoidable, it must be guaranteed that there will be no erosion on the beach as a result of these discharges.\n\nc. Stormwater drainage in general must be directed towards streams or green conservation areas.\n\nd. Wells, if constructed, must be made in the sites designated for that purpose and justified in the pertinent studies and approvals.\n\ne. On the front building line, solid fences with a height greater than 1 meter may not be built. Above this height, railings that allow good visibility may be placed, only in areas where this is permissible; retaining walls are excluded from this rule.\n\nf. No public road may allow motor vehicle access to the beach.\n\ng. Construction or excavation materials may not be placed or stored in the Public Zone (Zona Pública). The extraction of materials shall not be permitted in any space of the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre); removals for construction must be minimal and conveniently redistributed.\n\nh. Fill works shall not be permitted, and if possible, constructions must be carried out during the dry season to avoid erosion of unstable terrains.\n\ni. For individual or collective blackwater systems, it is necessary to submit the respective designs and infiltration tests for the corresponding approval; these must be \"clean\" and within biological standards.\n\nj. Under no circumstances shall drains be accepted in fill zones near natural watercourses or in the immediate vicinity of the beach.\n\nk. Those lots that are adjacent to rivers, streams, gullies, or permanent runoff must present the alignment of the same, issued by the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) of INVU, before beginning any construction.\n\n5.6.- Implementation Strategy\n\nThis section gathers the final observations of this proposed Regulatory Plan (Plan Regulador) for the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) of the Coastal Sector of Playa Las Manchas, Montezuma.\n\nThese are the main lines of action for the execution of the Plan, and include institutional as well as private actions.\n\n5.6.1.- Executing Entity\n\nThe development of infrastructure facilities, namely roads and parking, corresponds to the Municipality of Puntarenas. The implementation and maintenance of the green protection zones is also the municipality's task; however, these may be given in concession (concesión) to current concession (concesión) applicants, who will be responsible for their care and will guarantee the public use and conservation of these lands. Trails must be authorized by MINAE, and the lands may revert to the municipality if the guidelines established by this Regulatory Plan (Plan Regulador) for the zone are violated.\n\nAs for the development of facilities for permitted tourism uses, these are the responsibility of the concession holders (concesionarios) once they have fulfilled the requirements established by Law No. 6043 to obtain the respective construction permit.\n\n5.6.2. General Strategy\n\nOnce the Regulatory Plan (Plan Regulador) is approved by the ICT, INVU, and the Municipality of Puntarenas, the latter entity must send a notification to the current concession (concesión) applicants to finalize the procedures established by Law No. 6043 to sign the concession contracts (contratos de concesión).\n\nThe concession contracts (contratos de concesión) must include the conditions and deadlines for the area's development; for this, infrastructural limitations and the investment possibilities of the applicants must be taken into account.\n\n5 6 3.- Particular Studies\n\nOnce the concession (concesión) is granted, the applicants must submit, for the purpose of starting the works, the particular studies derived from the rules established in the zoning regulation (reglamento de zonificación).\n\nThe concession contracts (contratos de concesión) must include the conditions and deadlines for the area's development; for this, infrastructural limitations and the investment possibilities of the applicants must be taken into account.\n\nPuntarenas, February 22, 2001" }