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  "id": "norm-58658",
  "citation": "Reglamento municipal 280",
  "section": "norms",
  "doc_type": "municipal_regulation",
  "title_es": "Plan Regulador de Playa Carmen de Santa Teresa Sector sur este, Cóbano de Puntarenas (Reglamento de Zonificación)",
  "title_en": "Playa Carmen — Santa Teresa Southeast Sector Zoning Regulation",
  "summary_es": "Este reglamento establece la zonificación de uso del suelo en la Zona Marítimo Terrestre del sector costero sur-este de Playa Carmen, en Cóbano de Puntarenas. Define nueve zonas distintas — Zona Pública, Residencial Recreativa, Hotelera/Cabinas, Cooperativas, Comercial, Protección de Marisma, Protección de Quebradas, Servicios Básicos y Vialidad — cada una con propósitos, usos permitidos, condicionales y conflictivos específicos, así como requisitos técnicos como superficie, retiros y altura máxima. El reglamento busca orientar un desarrollo turístico ordenado, proteger los recursos naturales, especialmente las marismas y quebradas, y asegurar el libre acceso a la playa. Incluye normas generales para protección de árboles, control de sedimentación y erosión durante la construcción, y disposiciones sobre manejo de aguas residuales. Las concesiones se rigen por la Ley 6043 y su reglamento.",
  "summary_en": "This regulation establishes land-use zoning for the Maritime-Terrestrial Zone of the southeast coastal sector of Playa Carmen, in Cóbano, Puntarenas. It delineates nine zones — Public Zone, Recreational Residential, Hotel/Cabins, Cooperatives, Commercial, Marshland Protection, Stream Protection, Basic Services, and Roads — each with specific purposes, permitted, conditional, and conflicting uses, as well as technical requirements like minimum area, setbacks, and maximum height. The regulation aims to guide orderly tourism development, protect natural resources, especially marshes and streams, and guarantee public beach access. It includes general provisions for tree protection, sediment and erosion control during construction, and wastewater management. Concessions are governed by Law 6043 and its regulations.",
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  "date": "17/04/2001",
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    "Zona Marítimo Terrestre",
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  "excerpt_es": "Artículo 1°-Establecimiento del reglamento y objetivos. La Municipalidad de Puntarenas, atendiendo a las disposiciones de la Ley 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de ordenar el desarrollo de los litorales que forman parte del Cantón, dicta el presente \"Reglamento de Zonificación\" que será aplicable a la Zona Marítimo Terrestre, del sector costero sur-este Playa Carmen, del mojón 37 + 20 metros al mojón SO, localizados en la Hoja Cabuya (1:50.000) del Instituto Geográfico Nacional; aproximadamente entre las Coordenadas Lamberth: 178.825N - 409.870E Y 178.240N - 41O.330E, respectivamente. Forman parte de este Reglamento los mapas Nos. 20 y 21, en los cuales se presentan las zonas contempladas y la vialidad. La zonificación tiene como objetivo central, orientar el desarrollo espacial del área en mención a fin de:\n\na) Definir el modelo del desarrollo turístico acorde con las condiciones físico-naturales del área, mediante adecuadas pautas de diseño, manejo, considerando usos de protección, alojamiento, alimentación y otros complementarios.\nb) Proteger los recursos naturales, mediante un desarrollo sostenible que fomente el uso racional de los mismos.\nc) Favorecer la salud, la economía y el bienestar de la población nacional y extranjera; tanto local como visitante.\nd) Establecer una política de desarrollo físico que, partiendo de las condiciones del terreno, le dé el uso más adecuado y que tome en consideración las condiciones paisajísticas del área.\ne) Lograr el cumplimiento de las normas y requerimientos de la Ley 6043 y su reglamento, en lo relacionado al uso del suelo en el sector costero.",
  "excerpt_en": "Article 1—Establishment of the regulation and objectives. The Municipality of Puntarenas, in compliance with the provisions of Law 6043 on the Maritime-Terrestrial Zone and recognizing the need to organize the development of the coastlines that are part of the Canton, issues this \"Zoning Regulation\" that shall apply to the Maritime-Terrestrial Zone, of the southeast coastal sector of Playa Carmen, from marker 37 + 20 meters to marker SO, located on the Cabuya Sheet (1:50,000) of the National Geographic Institute; approximately between Lambert Coordinates: 178,825N - 409,870E and 178,240N - 410,330E, respectively. Maps Nos. 20 and 21, which show the zones considered and the roads, are part of this Regulation. The central objective of zoning is to guide the spatial development of the aforementioned area in order to:\n\na) Define a model of tourism development in accordance with the physical-natural conditions of the area, through appropriate design and management guidelines, considering protection, lodging, dining, and other complementary uses.\nb) Protect natural resources through sustainable development that promotes rational use of them.\nc) Promote the health, economy, and well-being of national and foreign populations, both local and visiting.\nd) Establish a physical development policy that, based on terrain conditions, gives it the most appropriate use and takes into account the landscape conditions of the area.\ne) Achieve compliance with the rules and requirements of Law 6043 and its regulations, regarding land use in the coastal sector.",
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    "summary_en": "The Municipality of Puntarenas approved the Playa Carmen — Santa Teresa Southeast Sector Zoning Plan, establishing land-use zoning in the Maritime-Terrestrial Zone and defining permitted uses and regulations for each zone.",
    "summary_es": "La Municipalidad de Puntarenas aprobó el Plan Regulador de Playa Carmen de Santa Teresa Sector sur este, que establece la zonificación de uso del suelo en la Zona Marítimo Terrestre, definiendo usos permitidos y normas para cada zona."
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  "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n                    -\n\n                        Texto Completo Norma 280\n\n                        Plan Regulador de Playa Carmen de Santa Teresa Sector sur este, Cóbano de\nPuntarenas (Reglamento de Zonificación)\n\nTexto Completo acta: A30EC\nMUNICIPALIDAD DE PUNTARENAS\n\nMUNICIPALIDAD DE PUNTARENAS\n\n \n\n1°-La Municipalidad de Puntarenas, comunica que en\nsesión ordinaria N° 269 del 5 de marzo del 2001.\n\nLa aprobación y puesta en ejecución del Plan Regulador\nde Mal País de Cóbano de Puntarenas, una vez cumplidos todos los requisitos\nestablecidos en la Ley N° 6043 Y su Reglamento.\n\n \n\n2°-La Municipalidad de Puntarenas comunica que en sesión\nextraordinaria N° 280 del 17 de abril del 200 1, artículo 3°, inciso O.\n\nLa aprobación y puesta en ejecución ,del Plan Regulador\nde Playa Carmen de Santa Teresa Sector sur este, Cóbano de- Puntarenas, entre\ncoordenadas Lambert (A)-N177190 / E-410650 y (B)-NI75985 /E10915, una vez\ncumplidos todos los requisitos establecidos en la Ley 6043 y su Reglamento.\n\nEl Concejo Municipal de Puntarenas, en sesión extraordinaria\nN° 1 280, celebrada el día 17 de abril del 2001, según acuerdo N° 3, inciso O,\nacordó: Aprobar el Plan Regulador de Playa Carmen de Santa Teresa Sector sur\neste, Cóbano de Puntarenas.\n\nLa Municipalidad del cantón de Puntarenas, avisa por\neste medio a los ocupantes del sector Costero de Playa El Carmen y al público\nen general, la adopción del Reglamento de Zonificación para este sector:\ncostero, entre los mojones N° 37 + 20 metros al mojón SO que consta de los\nsiguientes artículos:\n\n \n\nREGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN\n\n \n\nArtículo 1°-Establecimiento del reglamento y\nobjetivos. La Municipalidad de Puntarenas, atendiendo a las disposiciones\nde la Ley 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de\nordenar el desarrollo de los litorales que forman parte del Cantón, dicta el\npresente \"Reglamento de Zonificación\" que será aplicable a la Zona\nMarítimo Terrestre, del sector costero sur-este Playa Carmen, del mojón 37 + 20\nmetros al mojón SO, localizados en la Hoja Cabuya (1 :50.000) del Instituto\nGeográfico Nacional; aproximadamente entre las Coordenadas Lamberth: 178.825N -\n409.870E Y 178.240N - 41O.330E, respectivamente. Forman parte de este\nReglamento los mapas Nos. 20 y 21, en los cuales se presentan las zonas\ncontempladas y la vialidad. La zonificación tiene como objetivo central,\norientar el desarrollo espacial del área en mención a fin de:\n\n \n\na) Definir el modelo del desarrollo turístico acorde con\nlas condiciones físico-naturales del área, mediante adecuadas pautas de diseño,\nmanejo, considerando usos de protección, alojamiento, alimentación y otros\ncomplementarios.\n\nb) Proteger los recursos naturales, mediante un\ndesarrollo sostenible que fomente el uso racional de los mismos.\n\nc) Favorecer la salud, la economía y el bienestar de la\npoblación nacional y extranjera; tanto local como visitante.\n\nd) Establecer una política de desarrollo físico que,\npartiendo de las condiciones del terreno, le dé el uso más adecuado y que tome\nen consideración las condiciones paisajísticas del área.\n\ne) Lograr el cumplimiento de las normas y requerimientos\nde la Ley 6043 y su reglamento, en lo relacionado al uso del suelo en el sector\ncostero.\n\nArtículo 2°-Definiciones.\n\n \n\na) Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o\npropiedad.\n\nb) Albergue: Establecimiento de características\nrústicas, confortables, que brinda servicio de alojamiento en especial a\ndeportistas o grupos unidos por un interés o actividad común. Hay varias\nmodalidades cuyas características y servicios adicionales varían de acuerdo a\nsu especialización y con base en ellos se les dará la denominación más\napropiada.\n\nc) Altura máxima: establecida del terreno al\npunto de cumbrera de edificación.\n\nd) Cabina: Establecimiento que brinda servicio de\nhospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades que constituyen\nindependientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina, entrada\nindependiente desde el exterior y con estacionamiento para los vehículos de los\nhuéspedes.\n\ne) Campamentos: Establecimiento que brinda\nservicio de alquiler por una tarifa diaria o mensual, de terrenos debidamente\ndelimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre, en los que\nse pernocte bajo tienda de campaña, en remolque habitable o similares.\n\nt) Casa de huéspedes: Establecimiento semejante a\nla pensión, pero que no ofrece servicio de alimentación.\n\ng) Certificación de uso: Documento en el que se\nestablece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la\nconstrucción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será\nexpedido por la Municipalidad de Puntarenas, a solicitud del interesado.\n\nh) Concesión: Contrato público entre la\nMunicipalidad y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de\nla tierra en un lote sobre la Zona Marítimo Terrestre.\n\ni) Concesionario: Persona jurídica, física o\nmoral, que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.\n\nj) Conservación: En urbanismo es la acción que,\nde acuerdo a lo previsto en los Planes de Desarrollo Urbano, se orienta a\nmantener\n\nel equilibrio ecológico y el buen estado de las obras\nmateriales.\n\nk) Construcción: Toda estructura que se fije o\nincorpore a un terreno; incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción,\nremodelación o ampliación que implique permanencia.\n\nl) Densidad: Consiste en el número de residentes\ntemporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área\nestimada es la hectárea).\n\nm) Densidad Neta: Se entenderá como la relación\nde los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado.\n\nn) Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas\npara la habitación, trabajo, recreación, turismo, etc.\n\no) Índice de Edificabilidad: El Índice de\nEdificabilidad es un valor constante y específico según cada uso, sea este\nResidencial Turístico, Comercial Turístico, Alojamiento Turístico, etc. Esta\nresultante consiste en el número total de metros cuadrados de construcción\nhabitable, permitidos en cualquier número de plantas.\n\np) Infractor: Persona física, jurídica o\ncualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de\nZonificación.\n\nq) Infraestructura: Servicios e instalaciones de\ncarácter urbano, tales como: vías, drenajes, acueductos, alcantarillados,\nelectricidad, telefonía, y otros similares.\n\nr) Lote: Una parcela de tierra de cualquier\ntamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.\n\ns) Ocupación: (Capacidad Máxima) Consiste en el\nporcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o\nno, tales como accesos, parqueos, piscinas y otras cubiertas no naturales; las\náreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el\nporcentaje de ocupación, deben ser destinadas a jardines, lagos, frutales,\nornamentales, etc.\n\nt) Propietario: Es la persona (s), empresa (s), o\ndependencia (s) que tiene (n) título de propiedad sobre terrenos colindantes a\nla Zona Marítimo Terrestre.\n\nu) Protección: Es aquella área en la cual las\nobras urbanas están sujetas a restricciones.\n\nv) Retiros: Espacios abiertos no edificados\ncomprendidos entre una . estructura y los linderos del respectivo predio.\n\nw) Solar: Tamaño o dimensión de una propiedad o\nparcela de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.\n\nx) Uso: Aprovechamiento, a título particular, de\náreas o predios.\n\ny) Uso permitido: Es aquel uso de la finca o\nlote, sobre el cual el concesionario tiene la posibilidad de destinar su\nterreno, sin más restricciones que las aquí indicadas y previa tramitación de\nlos permisos de construcción requeridos por la Municipalidad.\n\nz) Uso condicional: Es aquel que, aun no siendo\nel más recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto con\nlos usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización\nespecial de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo, mediante\nun certificado.\n\n \n\naa) Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a\nla zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se\npermiten bajo ninguna condición.\n\nbb) Vivienda Turística: Es un tipo de\nestablecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o\nmensual, con unidades independientes, con uno o más dormitorios, baño privado,\ncocina y entrada independiente desde el exterior.\n\ncc) Vivienda unifamiliar: Es la edificación\nprovista de áreas habitacionales, destinadas al albergue de una sola familia.\n\ndd) Zonificación: Es la división de un territorio\nen zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.\n\nArtículo 3°-Regulaciones\nGenerales. Para efectos de este reglamento, la Zona Marítimo-Terrestre de\nPlaya Carmen queda dividida en las siguientes zonas:\n\n \n\na. Zona Pública (ZP)\n\nb. Zona Residencial Recreativa (ZRR)\n\nc. Zona Hotelera y Cabinas (ZHC)\n\nd. Zona de Cooperativas (ZC)\n\ne. Zona Comercial (ZCO)\n\nf. Zona de Protección a Marisma (ZPM)\n\ng. Zona de Protección a Quebradas (ZPQ)\n\nh. Zona de Servicios Básicos (ZSB)\n\ni. Zona de Vialidad (ZV)\n\n \n\nTodas las zonas anteriores están identificadas en el\nMapa N° 20 Plan de Usos del Suelo, donde se especifican las áreas que cada zona\nocupa, así como el porcentaje de ocupación dentro de la Z.M.T. delimitada.\n\n \n\nb) Certificación de zona: A solicitud de cualquier\ninteresado, la Municipalidad de Puntarenas emitirá un certificado de zona en el\nque se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.\n\nc) Permiso de construcción, patentes y visados: La\nMunicipalidad de Puntarenas no otorgará permisos de construcción, ampliación o\nremodelación de edificios y urbanizaciones, que contravengan la zonificación o\ncualesquiera de las disposiciones y del presente Reglamento. Toda construcción\ndebe tener planos aprobados por la Oficina Centralizadora de Permisos y la\nMunicipalidad de Puntarenas. No se concederán patentes o permisos de cualquier\ninmueble cuando el uso solicitado no concuerde con la zonificación o el\nreglamento.\n\n \n\nA continuación, se detalla cada\nzona y sus respectivas condiciones de uso:\n\nArtículo 4°-Zona Pública (ZP)\n\n \n\na. Propósito: Comprende la franja inalienable de playa\nparalela a la costa de 50m de ancho a partir de la pleamar ordinaria para\nasegurar el derecho de uso público.\n\nb. Localización: Identifica con la simbología ZP, según\nmapa N° 21, ocupa toda la franja al frente de la playa, desde la línea trazada\nentre los mojones N° 37 + 20 metros y N° 50 hacia el Océano Pacífico.\n\nc. Usos: La zona pública, no puede ser objeto de\nocupación. Estará dedicada al uso público y en especial al libre tránsito de\npersonas. Para el caso de este plan, las excepciones del arto 21 de la Ley\n6043, no son aplicables, dadas las características de la zona.\n\nd. Concesiones: En esta área no se dan concesiones y los\nconcesionarios colindantes tienen la obligación de velar por el mantenimiento,\nla conservación, la limpieza y la funcionalidad de estas zonas en conjunto con\nla Municipalidad de Puntarenas.\n\nArtículo\n5°-Zona residencial recreativa (ZRR)\n\n \n\na. Propósito: Permitir la\nrecreación, esparcimiento y residencia temporal o permanente a los\nconcesionarios de los terrenos, siempre y cuando estas obras busquen la mayor\nintegración con el medio existente.\n\nb. Localización: Identificada\ncon las siglas ZRR, según mapa N° 21, ocupa el sector noroeste de los terrenos\nque tiene el frente de playa más utilizable para baños de mar, entre los\nmojones N° 46 + 10 metros al mojón N° 50.\n\nc. Usos permitidos: Vivienda\nunifamiliar, áreas de deportes, áreas verdes.\n\nd. Usos condicionales:\nCabinas, ventas de artesanía y souvenirs.\n\ne. Usos conflictivos: Hoteles,\ndiscotecas, centros comerciales, depósitos de materiales, talleres, industrias.\nCualquier otra instalación, edificación o actividad que emita ruido, malos\nolores, vibración o contaminación en general.\n\nf. Requisitos: De acuerdo con\nlo que se pretende, para los lotes se han definido las siguientes normas:\n\n \n\n| Superficie mínima | 600 metros cuadrados (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria\nN° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | --- | --- | | Superficie máxima | 2.000 metros cuadrados\n(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | |\nFrente mínimo: | 15 metros | | Frente máximo: | 30 metros | | Retiro frontal: | 5 metros (Así\nreformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Retiro\nlateral: | 3 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de\njunio del 2017) | | Retiro posterior: | 3 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión\nordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Cobertura máxima: | 40 % | | Altura máxima | 7\nmetros (dos pisos) |\n\nLa zona residencial, debe\ntener las vías de acceso secundarias y peatonales y áreas verdes como exige la\nLey de Planificación Urbana.\n\nTodos los planos\nconstructivos, deben ser visados y aprobados por la Oficina Centralizadora de\nPermisos. Especial énfasis deben tener las siguientes instituciones: INVU, ICT,\nICE, Ministerio de Salud, Acueductos y Alcantarillados y la Municipalidad de\nPuntarenas.\n\nNo se autorizará ninguna obra\nresidencial que no cumpla con dichos requisitos y se deberá atender a lo\nestipulado en los artículos N° 54 y N° 55 del Reglamento de la Ley 6043.\n\ng. Concesiones: De acuerdo\ncomo lo establece la Ley 6043 y su reglamento, tomando en cuenta que los\nterrenos están debidamente demarcados por los mojones del ION.\n\nEl concesionario estará facultado para efectuar el desarrollo de\ninfraestructura para la urbanización resultante y ceder parcialmente a terceros\nlos derechos de su concesión, según lo establecido por la Ley 6043.\n\nArtículo 6°-Zona\nHotelera/Cabinas (ZHC)\n\n \n\na. Propósito: Desarrollar la planta\nturística de hospedaje, gastronomía y servicios conexos para el turista y\nvisitantes que pernocten en este sector costero.\n\nb. Localización Identificada con\nlas siglas ZHC, según mapa N° 21. Se localizan dos zonas separadas por la Zona\nde Protección de Quebradas entre los mojones 38 al mojón 45 hacia el sureste de\nlos terrenos.\n\nc. Usos permitidos: Hoteles y\ncabinas y servicios complementarios del Hotel como: restaurantes, bares,\ndiscotecas, áreas de deportes, áreas de recreación pasiva, piscinas, tiendas de\nsouvenirs, gimnasios, agencias de viajes, alquiler de\nartículos deportivos y recreativos, agencias de alquiler de autos, sodas,\ncafeterías, salas de espectáculos y demás servicios conexos a la actividad de\nhospedaje.\n\nd. Usos condicionales:\ntiendas, campamento, club nocturno.\n\ne. Usos conflictivos:\nCualquier instalación o actividad, que no este ligada\nal servicio de hospedaje.\n\nf. Requisitos: El interesado o\nsolicitante a concesión deberá acatar los requisitos de los Artículos 54, 55 y\n56 del Reglamento de la Ley 6043 y los Artículos 31, 33 y 37de la Ley 6043.\n\nEl proyecto para el desarrollo\ndel área solicitada en concesión, debe presentarse con la siguiente información\nmínima.\n\n \n\nNombre y dirección del\nsolicitante\n\nNombre del proyecto\n\nLinderos del proyecto\n\nIndicar área a desarrollar en\ncada modalidad de alojamiento Plano catastrado de la propiedad\n\nPlano de ubicación de las\ninstalaciones\n\nPlano de curvas de nivel y\ncobertura vegetal\n\nPlano de vialidad y\ncirculación peatonal\n\nPlano de organización y\ntratamiento de áreas verdes Anteproyecto de las instalaciones (plantas y\nfachadas)\n\nSecciones típicas,\nlongitudinales y transversales\n\nEstudio de viabilidad\neconómica, con detalle de presupuesto estimado de inversión y forma de\nfinanciamiento\n\nEstudio de abastecimiento de\nagua potable\n\nEstudio de recolección y\ntratamiento de aguas servidas.\n\n \n\nEl diseño espacial deberá respetar como mínimo las siguientes normas:\n\n \n\n| Superficie mínima | 5 000 metros cuadrados | | --- | --- | | Retiro frontal | 5 metros. (Así\nreformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Retiro\nposterior | 3 metros. (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de\njunio del 2017) | | Retiro lateral | 3 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión\nordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Cobertura máxima (mojón 43-45) | 40% | |\nCobertura máxima (mojón 38-42) | 20% | | Altura máxima | 7 metros (2 pisos) | | Área de zona verde\nmínima | 50% | | Vías internas mínimo | 10% | | Densidad (mojón 43-45) | 200 persona p/hectárea | |\nDensidad (mojón 38-42) | 50 personas p/hectárea |\n\n \n\ng. Concesión: De acuerdo a lo establecido por la Ley 6043 y su\nReglamento.\n\nArtículo 7°-Zona de\nCooperativas (ZCO)\n\n \n\na. Propósito: Hacer efectivo\nlo dispuesto por el inciso c, artículo 57 de la Ley 6043 y su Reglamento, que\ndestina un porcentaje del terreno arrendable para cooperativas, agrupaciones gremiales,\nasociaciones, sindicatos.\n\nb. Localización: Identificada\ncon las siglas ZCO, según mapa N° 21. Se encuentra al centro de la zona, detrás\nde los terrenos posteriores al frente de los mojones N° 46 - 10 metros al mojón\nN° 46 + 5 metros.\n\nc. Usos permitidos:\nFacilidades de tipo recreativo y hospedaje para los asociados de las\norganizaciones sin fines de lucro, tales como: cabinas, piscinas, áreas de\ndeportes, núcleos de servicios sanitarios, vestidores, áreas de almuerzo\ncampestre.\n\nd. Usos condicionales:\nCampamento y servicios complementarios, facilidades gastronómicas.\n\ne. Usos conflictivos: Toda\nactividad o edificación, que no sea estrictamente recreativa - turística o\ngeneradora de lucro, tales como: hoteles, servicios, comercio, talleres, etc.,\nque se opongan a su carácter de servicio gremial. El grupo concesionado deberá\ngarantizar el adecuado uso de las instalaciones, considerando las\ncaracterísticas particulares de la zona, a fin de evitar aglomeraciones, ruido\nexcesivo, daños a la vegetación y playas.\n\nf. Requisitos\n\n \n\n| Densidad máxima | 50 habitaciones/ha | | --- | --- | | Ocupación máxima | 40% | | Altura máxima |\n7 metros (dos plantas) | | Retiro frontal | 5 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión\nordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Retiro lateral | 3 metros (Así reformado el\nrequisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Retiro posterior | 3\nmetros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017)\n| | Tamaño máximo de lote | 2 000 m2 | | Frente mínimo | 15 metros | | Frente máximo | 30 metros |\n\n \n\n \n\nLa agrupación, asociación, sindicato, federación o club interesado,\ndeberá presentar un proyecto con los mismos requisitos señalados para los\ndesarrollos de las zona hotelera/cabinas.\n\ng. Concesiones: La\nMunicipalidad de Puntarenas ofrecerá por medio de aviso público en La Gaceta en\nlos principales medios de comunicación, el área para tal fin, recibiendo las\nofertas y calificando éstas, escogiendo aquel proyecto que se ajuste a los\nobjetivos indicados en la Ley. La concesión a otorgar, será de acuerdo con lo\nestablecido por la Ley 6043 y su Reglamento.\n\nArtículo 8°-Zona Comercial\n(ZC)\n\na. Propósito: Zona destinada a\nla construcción de locales comerciales y establecimientos, con disposición de\nservicios turístico y de consumo local.\n\nb. Localización: Identificada con\nlas siglas ZC, según mapa N° 2 l. Se ubica tras los mojones N° 45 + 20 metros a\nmojón N° 46 + 10 metros.\n\nc. Usos Permitidos: restaurantes, cafeterías, sodas, agencias de viajes, venta de artesanía y\nsouvenirs, abastecedores de alimentos, ventas de artículos deportivos, panaderías, reposterías,\nartículos fotográficos, teléfono público, estacionamientos.\n\nd. Usos condicionales:\nagencias de viajes, alquiler de vehículos y oficina de bienes raíces.\n\ne. Usos conflictivos: hoteles,\ncabinas y bares, cantinas, almacenes de productos agrícolas, talleres\nindustrias.\n\nAsí como toda instalación, que\nemita o genere malos olores, ruidos, vibración o contaminación del aire, del\nsuelo y de agua.\n\nf. Requisitos:\n\n \n\n| Superficie mínima | 150 m2 | | --- | --- | | Superficie máxima | I 000 m2 | | Frente mínimo | 10\nmetros | | Frente máximo | 20 metros | | Retiro frontal, lateral y posterior | 3 metros (Así\nreformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | |\nCobertura máxima | 60% | | Altura máxima | 7 metros (2 pisos) |\n\nTodo proyecto comercial deberá\ntramitar los respectivos planos ante la Comisión Centralizadora de Permisos de\nConstrucción y deberá cumplir con lo dispuesto por el Ministerio de Salud, el\nICT y la Municipalidad de Puntarenas.\n\nConcesiones: De acuerdo a lo\nestablecido en la Ley 6043 y su Reglamento.\n\nArtículo 9°-Zona de Protección de Marisma (ZPM)\n\n \n\na. Propósito: Proteger la marisma existente en Playa\nCarmen. Además, cautelar el hábitat de humedal que se da en este tipo de\nespacios, el cual es de importancia para la avifauna y otros animales.\n\nb. Localización: Identificada con las siglas ZPM, según\nmapa N° 21.\n\nSe ubica\nentre los mojones N° 46 + 20 metros a mojón N° 49 + 30 metros.\n\nc. Usos Permitidos: Protección, conservación y\nobservación de la naturaleza.\n\nd. Usos Condicionales: Pueden\nproveerse senderos o pasos elevados para peatones y sitios para estar, previo\npermiso del Área de Conservación Regional del MINAE.\n\ne. Usos Conflictivos: En esta zona no se permite\ndesarrollar actividades agropecuarias, tala de árboles ni construcción de\nedificaciones permanentes.\n\nf. Concesiones: Se otorgarán de acuerdo con los\nprocedimientos que establece la Ley N° 6043 y su Reglamento.\n\nArtículo 10.-Zona de Protección de Quebradas (ZPQ)\n\n \n\na. Propósito: Evitar que en ellas se ubiquen\nconstrucciones que puedan sufrir daños por eventuales crecientes de agua o\nderrumbes.\n\nb. Localización: Identificada con las siglas ZPQ, según\nmapa N° 20. Se ubican dos zonas, la primera se ubica del mojón N° 37 + 20\nmetros a mojón N° 38 y la segunda entre los mojones 43 + 20 metros a 43 + 50\nmetros.\n\nc. Usos\nPermitidos: Protección y conservación, observación de la naturaleza,\narborización con especies nativas de la zona. Pueden funcionar, así mismo, como\nseparadores de zonas donde se construyen proyectos de interés turístico.\n\nd. Usos Condicionales: Pueden proveerse senderos,\npuentes o pasos elevados para peatones o paseos a caballo y sitios para estar\ncomo ranchos, albergues rústicos, mesas de \"picnic\" y observatorio de\naves.\n\ne. Usos Conflictivos: En esta zona no se permite\ndesarrollar actividades agropecuarias, tala de árboles, ni construcción de\nedificaciones permanentes.\n\nf. Concesiones: Se otorgarán de acuerdo con los\nprocedimientos que establece la Ley N° 6043 Y su Reglamento.\n\nArtículo 11.-Zona de\nServicios Básicos (ZSB)\n\na. Propósito: Se busca que las vías de\nacceso a la playa no lleguen hasta el borde de ésta, siendo espacios que\nmantengan su vegetación y a lo sumo reúnan facilidades mínimas para los turistas\nque no pernoctan en el sitio o que suelen permanecer buena parte del día en la\nplaya.\n\nb. Localización: Identificada\ncon las siglas ZSB, según mapa N° 21. Se ubica a la altura del mojón N° 45 a\nmojón 45 + 20 metros.\n\nc. Usos permitidos: duchas,\nservicios sanitarios, vestidores, guardarropa, ranchos o mesas para almorzar\ntipo \"picnic\".\n\nd. Usos condicionales: soda, refresquería, cafetería, comercio\nturístico.\n\ne. Usos conflictivos:\nindustrias, ganadería, agricultura intensiva o cualquier instalación no estrictamente\nde servicio público y que genere ruidos, olores, vibración o desechos no\ncontrolables.\n\nf. Requisitos:\n\n \n\n| Superficie mínima | 500 m2 | | --- | --- | | Frente mínimo | 20 metros | | Retiro frontal, lateral\ny posterior | 3 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de\njunio del 2017) | | Cobertura máxima | 60% | | Altura máxima | 7 metros (2 pisos) |\n\ng. Concesiones: Se otorgarán\nde acuerdo con los procedimientos que establece la Ley N° 6043 Y su Reglamento.\n\nArtículo 12.-Zona de Vialidad (ZV)\n\n \n\na)\nPropósitos: Destinada a mejorar las condiciones de accesibilidad tanto del\nhabitante local como del visitante a la playa y el ordenamiento del tránsito de\nvehículos.\n\nb) Localización: Identificada con la simbología ZV,\nsegún mapa N° 21. Expresada como la vía propuesta que conduce a mojón 45.\n\nc) Usos Permitidos: Circulación de bicicletas, caballos,\nvolantas y vehículos automotores.\n\nd) Usos\nCondicionales y Conflictivos: Cualquier actividad que no esté directamente\nrelacionada con el transporte de los visitantes.\n\ne) Requisitos:\n\n \n\n| Derecho de vías primarias | 14 m |\n| --- | --- |\n| Derecho de vías secundarias | 11 m |\n| Aceras | 1.5 m |\n| Área verde entre acera y cazada | 0.5 m |\n\n \n\nArtículo 12.-Normas generales: En todas las zonas\nse deben respetar todos los árboles ubicados dentro de los terrenos con el fin\nde definir las estructuras a establecer. Solicitando al MINAE un programa de\ncontrol y deforestación controlada por el diámetro de los árboles. En todos los\ncasos en que se ejecuten obras de relleno, excavación o nivelación, se\naplicarán las siguientes normas:\n\n \n\na) Los\ntaludes de relleno tendrán una gradiente máxima del 30%.\n\nb) Todos los materiales de desecho, ya sean de\nexcavación, relleno o construcción, será removidos del área, no pudiendo\ndepositarse en aguas de marea o en zonas costeras.\n\nc) Cuando se afecten terrenos superiores adyacentes a un\nárea de construcción, estos deberán ser nivelados y renovada su vegetación o\nmediante otro sistema estabilizador de modo que se prevenga la erosión durante\no después de la construcción.\n\nd) Cualquier relleno deberá de estar limpio y libre de\nmateriales que pueden producir contaminación en las aguas de marea.\n\ne) Como\nmétodo de cambiar pendientes en los bancos de arena, se preferirá el corte a\nrelleno. Las siguientes normas se aplicarán sobre los terrenos superiores y en\nlíneas de costa, en aquellos casos en que la Municipalidad determine que se\nrequieran medidas adicionales para proteger el ambiente de la región costera.\nTales requerimientos serán establecidos como estipulaciones para el visado\ncorrespondiente, según normas y requerimientos suministrados por el Instituto\nNacional de Vivienda y Urbanismo.\n\n \n\n1. Para trabajos en el suelo de la zona costera:\n\n \n\na) Antes del inicio de la construcción, el contratista\nse reunirá con personeros de la Municipalidad, Dirección de Urbanismo del\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y funcionarios de Instituto\nCostarricense de Turismo para aclarar las condiciones del permiso.\n\nb) No se podrán colocar ni almacenar materiales de\nconstrucción o excavación en la zona pública.\n\nc) Todos los suelos afectados deberán de nivelarse\nuniformemente. La reposición de la vegetación debe de hacerse inmediatamente\ndespués de la construcción, de lo contrario, debe de estabilizarse el suelo\ntemporalmente mediante el uso de estiércol, paja y yube o similar, hasta que\nlas condiciones del clima sean favorables para sembrar.\n\nd) En aquellos casos en que se autorice una perturbación\ntemporal de los rasgos costeros, las pendientes de playa, las zonas de\namortiguamiento o en la vegetación costera, el área afectada deberá restaurarse\ncompletamente a cargo del propietario y con la guía de las instituciones de\ncontrol involucradas.\n\n \n\n2. En caso de trabajos en lotes vecinos a la playa en la parte superior,\npara minimizar la erosión, se tomarán las siguientes medidas:\n\n \n\na) Se colocará en todo el perímetro inferior del área\ndestinada a la construcción antes de ejecutar cualquier trabajo de relleno,\nexcavación, nivelación o cualquier otro movimiento de tierra, pacas de heno\nestoqueadas y enterradas por lo menos 10 cm, debiendo de reemplazarse las pacas\ncuantas veces sea necesario hasta que la reposición de la vegetación permanente\nse haya establecido. No se deberá sobrepasar el límite de las pacas ningún tipo\nde suelos o materiales.\n\nb) A menos que se especifique y apruebe de otro modo,\ntodas las pendientes deberán adecuarse a su estado original.\n\nc) Donde las pendientes naturales o artificiales están\nen proceso de erosión, se podrá hacer trabajos de nivelación para lograr su\nequilibrio, debiendo repoblarse con plantas que tengan raíces gruesas del tipo\n\"cepillo\" y en la medida de lo posible con vegetación propia de la\nzona.\n\nd) La construcción debe programarse para ajustarse a la\népoca seca para evitar que corrientes de agua caigan sobre los terrenos\nexpuestos, excavaciones o suelos inestabilizados.\n\ne) No se podrán descargar aguas sedimentarias en los\ncauces naturales, los cuales deberán ser protegidos a 10 largo de sus riberas\nmediante vallas de pacas de paja que intercepten los posibles sedimentos.\n\n \n\n3. Para el caso en que se afecten los taludes de más de 15%.\n\n \n\na) Donde se permita este tipo de obras debe observarse\nlo siguiente:\n\n \n\nNo se remitirá rellenar.\n\nEl corte se mantendrá absolutamente en lo mínimo.\n\nSe mantendrá permanentemente la cobertura vegetal que\nhaya sobre el talud hasta donde sea físicamente posible mantenerla.\n\n \n\nb) Cuando se determine un potencial daño de un talud por\nerosión causada por caída de agua se colocarán en la parte superior del talud\npacas de pajas o se construirán elementos similares. El agua recogida será\ndispuesta en forma adecuada mediante drenajes artificiales o lagunas; donde sea\nposible estas aguas de drenaje se construirán a lo largo de los límites con\notras propiedades para evitar que el agua drene a los lotes vecinos. Estas\nlagunas deberán diseñarse para manejar caudales máximos obtenidos con una\nfrecuencia de 10 años.\n\nc) Para el\ncaso de cortes en taludes o excavaciones en terrenos adyacentes a rasgos\ncosteros, los materiales de desecho deberán colocarse en la parte superior del\ndesnivel de modo que se evite el drenaje del sedimento.\n\nd) Los accesos peatonales que corran por zonas costeras\ncon pendientes fuertes o en bancos, deberán estabilizarse o construirse\nmediante pasos elevados.\n\n \n\n4. Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras, es\nnecesario presentar para el visado correspondiente, estudios de la calidad del\nsuelo, pruebas de infiltración, localización y diseño respectivo.\n\n \n\na) En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de\nrelleno cercanas a cauces naturales aunque fueran intermitentes, o en las\ninmediaciones de la playa.\n\nb) Los sistemas de acueductos y\nalcantarillado pluvial deberán demostrar que se pueden conectar al sistema\npúblico, de no existir, se podrán proveer los servicios sin que la extracción\nde agua en el sitio o la disposición de las aguas servidas y pluviales tengan\nun impacto significativo en el medio o la salud pública.\n\n \n\n(NOTA DE SINALEVI: En la publicación de este reglamento se\nconsignó dos veces el artículo N° 12).\n\nArtículo 13.-Observaciones generales.\n\n \n\na) En general, salvo que no exista otra alternativa, no\nse permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales servidas o aguas negras\nde las edificaciones que se ubiquen en el área restringida. Si esto fuera\ninevitable, deberá presentarse un proyecto detallado que asegure que no habrá\nerosión en la playa, ni existe riesgo de que la descarga pluvial se obstruya.\nLas construcciones existentes que violan estas disposiciones deberán\nmodificarse en este sentido.\n\nb) Deberá contar con la autorización respectiva previo\ncualquier inicio de obras ante el lCT y la Municipalidad de Puntarenas.\n\nc) Aquellos lotes que tengan colindancia con ríos,\nquebradas, cárcavas o escorrentías permanentes, deberán presentar el\nalineamiento de los mismos, dado por la Dirección de Urbanismo del INVU antes\nde iniciar cualquier construcción.\n\nd) Los drenajes pluviales, en general, podrán conducirse\nhacia las quebradas, siempre y cuando se mitigue el impacto de las aguas a las\nquebrada y de éstas al océano.\n\ne) Ningún drenaje o construcción podrá ubicarse en un\nradio menor de 100 metros de los pozos de agua potable. Debe solicitarse al\nMinisterio de Salud que analice la potabilidad del agua que se extrae de los\npozos existentes.\n\nEn la línea de frente de la\nconstrucción, no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de un\nmetro. Por sobre esta altura se podrá colocar únicamente verjas con elementos\nque permitan la visibilidad tales como rejas, mallas, etc. Se establece un\nporcentaje de permeabilidad del 80%. Se excluye de esta disposición el caso de\nlos muros de retención.\n\ng) Ninguna vía pública permitirá el acceso de vehículos\nmotorizados a la playa.\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nPuntarenas, 16 de mayo del 2001.",
  "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n                    -\n\n                        Complete Text of Norm 280\n\n                        Regulatory Plan for Playa Carmen de Santa Teresa, Southeast Sector, Cóbano de\nPuntarenas (Zoning Regulations)\n\nComplete Text act: A30EC\nMUNICIPALITY OF PUNTARENAS\n\nMUNICIPALITY OF PUNTARENAS\n\n1°-The Municipality of Puntarenas announces that in\nordinary session No. 269 of March 5, 2001.\n\nThe approval and implementation of the Regulatory Plan\nfor Mal País de Cóbano de Puntarenas, once all the requirements\nestablished in Law No. 6043 and its Regulations have been met.\n\n2°-The Municipality of Puntarenas announces that in extraordinary\nsession No. 280 of April 17, 2001, article 3°, subsection O.\n\nThe approval and implementation of the Regulatory Plan\nfor Playa Carmen de Santa Teresa, Southeast Sector, Cóbano de Puntarenas, between\nLambert coordinates (A)-N177190 / E-410650 and (B)-NI75985 / E10915, once\nall the requirements established in Law 6043 and its Regulations have been met.\n\nThe Municipal Council of Puntarenas, in extraordinary session\nNo. 1 280, held on April 17, 2001, according to agreement No. 3, subsection O,\nagreed: To approve the Regulatory Plan for Playa Carmen de Santa Teresa, Southeast\nSector, Cóbano de Puntarenas.\n\nThe Municipality of the canton of Puntarenas hereby notifies\nthe occupants of the Coastal sector of Playa El Carmen and the general\npublic of the adoption of the Zoning Regulations for this coastal\nsector, between boundary markers No. 37 + 20 meters to boundary marker SO, which consists of the\nfollowing articles:\n\nZONING REGULATIONS\n\nArticle 1°-Establishment of the regulations and\nobjectives. The Municipality of Puntarenas, in accordance with the provisions\nof Law 6043 on the Maritime Terrestrial Zone and recognizing the need to\norder the development of the coastlines that form part of the Canton, issues\nthese \"Zoning Regulations\" which shall be applicable to the Maritime\nTerrestrial Zone of the southeast coastal sector of Playa Carmen, from boundary marker 37 + 20\nmeters to boundary marker SO, located on the Cabuya Sheet (1:50,000) of the Instituto\nGeográfico Nacional; approximately between Lamberth Coordinates: 178,825N -\n409,870E and 178,240N - 410,330E, respectively. Maps Nos. 20 and 21, which present the\nzones contemplated and the road system, form part of these Regulations. The central objective of the zoning is to\nguide the spatial development of the area in question in order to:\n\na) Define the tourism development model in accordance with\nthe physical-natural conditions of the area, through appropriate design and\nmanagement guidelines, considering uses for protection, lodging, food service, and other\ncomplementary uses.\n\nb) Protect natural resources through\nsustainable development that promotes their rational use.\n\nc) Favor the health, economy, and well-being of the\nnational and foreign population, both local and visiting.\n\nd) Establish a physical development policy that,\nbased on the land conditions, gives it the most appropriate use and takes\ninto consideration the scenic conditions of the area.\n\ne) Achieve compliance with the norms and requirements\nof Law 6043 and its regulations, regarding land use in the coastal\nsector.\n\nArticle 2°-Definitions.\n\na) Access (Acceso): Roadway onto which a lot or\nproperty faces.\n\nb) Lodge (Albergue): An establishment of rustic,\ncomfortable characteristics that provides lodging service especially to\nathletes or groups united by a common interest or activity. There are various\nmodalities whose characteristics and additional services vary according to\ntheir specialization, and based on them, the most appropriate\ndenomination will be given.\n\nc) Maximum height (Altura máxima): established from the ground to the\nridge point of the building.\n\nd) Cabin (Cabina): Establishment that provides lodging\nservice for a daily or monthly rate, with units that are\nindependent, with one or more bedrooms, private bath, kitchen, independent\nentrance from the outside, and with parking for guests'\nvehicles.\n\ne) Campgrounds: Establishment that provides\nrental service for a daily or monthly rate of duly\ndelimited and conditioned lands to facilitate outdoor life, in which\none stays overnight in a tent, habitable trailer, or similar.\n\nf) Guest house (Casa de huéspedes): An establishment similar to\na boarding house but that does not offer food service.\n\ng) Use certification (Certificación de uso): Document establishing the possibility of allocating a portion of land for the\nconstruction of the works covered in these Regulations. Said certificate shall be\nissued by the Municipality of Puntarenas, at the request of the interested party.\n\nh) Concession (Concesión): Public contract between the\nMunicipality and the concessionaire, granting the latter the right to use\nthe land on a lot within the Maritime Terrestrial Zone.\n\ni) Concessionaire (Concesionario): Legal entity, physical or\nmoral person, who possesses a concession right in the Maritime Terrestrial Zone.\n\nj) Conservation (Conservación): In urban planning, it is the action that,\nin accordance with the provisions of Urban Development Plans, is aimed at\nmaintaining\n\nthe ecological balance and the good condition of material\nworks.\n\nk) Construction: Any structure that is fixed or\nincorporated into a land; it includes any work of building, reconstruction,\nremodeling, or expansion that implies permanence.\n\nl) Density (Densidad): It consists of the number of temporary\nor permanent residents per unit area (in this case the estimated unit area\nis the hectare).\n\nm) Net Density (Densidad Neta): It shall be understood as the ratio\nof inhabitants divided by the total area of land occupied.\n\nn) Buildings (Edificaciones): All those works intended\nfor habitation, work, recreation, tourism, etc.\n\no) Floor Area Ratio (Índice de Edificabilidad): The Floor Area Ratio\nis a constant and specific value according to each use, be it Tourism Residential, Tourism Commercial, Tourism Lodging, etc. This\nresulting figure consists of the total number of square meters of habitable\nconstruction, permitted in any number of floors.\n\np) Offender (Infractor): Physical person, legal entity, or\nany Government agency that does not comply with these Zoning Regulations.\n\nq) Infrastructure (Infraestructura): Urban services and installations,\nsuch as: roads, drainage systems, aqueducts, sewer systems,\nelectricity, telephone, and the like.\n\nr) Lot: A parcel of land of any\nsize, whether granted in concession or under private property.\n\ns) Coverage (Ocupación): (Maximum Capacity) It consists of the\npercentage of land that can be covered by constructed areas, whether habitable or\nnot, such as accesses, parking areas, pools, and other non-natural coverings;\ninternal green areas are considered residual areas not included in the\ncoverage percentage, and must be destined for gardens, lakes, fruit trees,\nornamental plants, etc.\n\nt) Owner (Propietario): Is the person(s), company(ies), or\nagency(ies) that hold(s) title of ownership over land bordering\nthe Maritime Terrestrial Zone.\n\nu) Protection: Is that area in which\nurban works are subject to restrictions.\n\nv) Setbacks (Retiros): Non-built open spaces comprised\nbetween a structure and the boundaries of the respective property.\n\nw) Site (Solar): Size or dimension of a property or\nparcel of any size, whether granted in concession or under private property.\n\nx) Use: Utilization, under private title, of\nareas or properties.\n\ny) Permitted use (Uso permitido): Is that use of the property or\nlot, over which the concessionaire has the possibility to destine their\nland, without more restrictions than those indicated herein and subject to the prior processing of\nthe construction permits required by the Municipality.\n\nz) Conditional use (Uso condicional): Is that which, although not\nbeing the most recommendable for the land conditions, does not generate conflict with\nthe permitted uses. This use can be given to a land, subject to a special\nauthorization from the Municipality and the Instituto Costarricense de Turismo, by means of\na certificate.\n\naa) Conflicting use (Uso conflictivo): Is that which does not conform to\nthe zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not\npermitted under any condition.\n\nbb) Tourism Dwelling (Vivienda Turística): Is a type of\nestablishment that provides lodging service for a daily or monthly rate,\nwith independent units, with one or more bedrooms, private bath,\nkitchen, and independent entrance from the outside.\n\ncc) Single-family dwelling (Vivienda unifamiliar): Is the building\nprovided with habitable areas, intended for the lodging of a single family.\n\ndd) Zoning (Zonificación): Is the division of a territory\ninto use zones, for the purposes of its rational development.\n\nArticle 3°-General\nRegulations. For the purposes of these regulations, the Maritime Terrestrial Zone of\nPlaya Carmen is divided into the following zones:\n\na. Public Zone (ZP)\n\nb. Recreational Residential Zone (ZRR)\n\nc. Hotel and Cabin Zone (ZHC)\n\nd. Cooperative Zone (ZC)\n\ne. Commercial Zone (ZCO)\n\nf. Marsh Protection Zone (ZPM)\n\ng. Stream Protection Zone (ZPQ)\n\nh. Basic Services Zone (ZSB)\n\ni. Road Network Zone (ZV)\n\nAll of the above zones are identified on\nMap No. 20 Land Use Plan, where the areas that each zone\noccupies are specified, as well as the percentage of occupancy within the delimited Z.M.T.\n\nb) Zone certification: At the request of any\ninterested party, the Municipality of Puntarenas shall issue a zone certificate stating the use corresponding to a specific land.\n\nc) Construction permit, business licenses, and approvals: The\nMunicipality of Puntarenas shall not grant permits for construction, expansion, or\nremodeling of buildings and developments that contravene the zoning or\nany of the provisions of these Regulations. All construction\nmust have plans approved by the Centralizing Office of Permits and the\nMunicipality of Puntarenas. Business licenses or permits for any\nproperty shall not be granted when the requested use does not conform to the zoning or the\nregulations.\n\nBelow, each\nzone and its respective use conditions are detailed:\n\nArticle 4°-Public Zone (ZP)\n\na. Purpose: It comprises the inalienable strip of beach\nparallel to the coast, 50m wide from the ordinary high tide mark to\nensure the right of public use.\n\nb. Location: Identified with the symbol ZP, according to\nmap No. 21, it occupies the entire strip in front of the beach, from the line drawn\nbetween boundary markers No. 37 + 20 meters and No. 50 towards the Pacific Ocean.\n\nc. Uses: The public zone cannot be subject to\noccupancy. It shall be dedicated to public use and especially to the free transit of\npeople. For this plan, the exceptions of art. 21 of Law\n6043 are not applicable, given the characteristics of the zone.\n\nd. Concessions: In this area, concessions are not granted, and the\nneighboring concessionaires have the obligation to ensure the maintenance,\nconservation, cleanliness, and functionality of these zones jointly with\nthe Municipality of Puntarenas.\n\nArticle\n5°-Recreational Residential Zone (ZRR)\n\na. Purpose: To allow\nrecreation, leisure, and temporary or permanent residence for the\nconcessionaires of the lands, provided that these works seek the greatest\nintegration with the existing environment.\n\nb. Location: Identified\nwith the acronym ZRR, according to map No. 21, it occupies the northwestern sector of the lands\nthat have the most usable beachfront for sea bathing, between\nboundary markers No. 46 + 10 meters to boundary marker No. 50.\n\nc. Permitted uses: Single-family dwelling,\nsports areas, green areas.\n\nd. Conditional uses:\nCabins, sales of crafts and souvenirs.\n\ne. Conflicting uses: Hotels,\ndiscotheques, shopping centers, material storage sites, workshops, industries.\nAny other installation, building, or activity that emits noise, bad\nodors, vibration, or pollution in general.\n\nf. Requirements: In accordance with\nwhat is intended, the following standards have been defined for the lots:\n\n| Minimum area | 600 square meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session\nNo. 59-2017 of June 13, 2017) | | --- | --- | | Maximum area | 2,000 square meters\n(Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | |\nMinimum frontage: | 15 meters | | Maximum frontage: | 30 meters | | Front setback: | 5 meters (Thus\nreformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | Side\nsetback: | 3 meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13,\n2017) | | Rear setback: | 3 meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session\nNo. 59-2017 of June 13, 2017) | | Maximum coverage: | 40% | | Maximum height | 7\nmeters (two floors) |\n\nThe residential zone must\nhave secondary and pedestrian access roads and green areas as required by the\nUrban Planning Law.\n\nAll construction\nplans must be approved by the Centralizing Office of\nPermits. The following institutions must place special emphasis: INVU, ICT,\nICE, Ministry of Health, Acueductos y Alcantarillados, and the Municipality of\nPuntarenas.\n\nNo residential work that does not comply with said\nrequirements shall be authorized, and the stipulations in\narticles No. 54 and No. 55 of the Regulations of Law 6043 must be observed.\n\ng. Concessions: According\nto what is established by Law 6043 and its regulations, taking into account that the\nlands are duly demarcated by the boundary markers of the IGN.\n\nThe concessionaire shall be empowered to carry out the development of\ninfrastructure for the resulting urbanization and partially transfer to third parties\nthe rights of their concession, as established by Law 6043.\n\nArticle 6°-Hotel/Cabin Zone (ZHC)\n\na. Purpose: To develop the tourism\nlodging facilities, gastronomy, and related services for tourists and\nvisitors staying overnight in this coastal sector.\n\nb. Location: Identified with\nthe acronym ZHC, according to map No. 21. Two zones are located, separated by the\nStream Protection Zone, between boundary markers 38 to boundary marker 45 towards the southeast of\nthe lands.\n\nc. Permitted uses: Hotels and\ncabins and complementary Hotel services such as: restaurants, bars,\ndiscotheques, sports areas, passive recreation areas, pools, souvenir\nshops, gyms, travel agencies, sports and recreational equipment\nrental, car rental agencies, sodas,\ncafeterias, entertainment halls, and other services related to the activity of\nlodging.\n\nd. Conditional uses:\nshops, campground, nightclub.\n\ne. Conflicting uses:\nAny installation or activity that is not linked\nto the lodging service.\n\nf. Requirements: The interested party or\nconcession applicant must comply with the requirements of Articles 54, 55, and\n56 of the Regulations of Law 6043 and Articles 31, 33, and 37 of Law 6043.\n\nThe project for the development\nof the area requested in concession must be submitted with the following minimum\ninformation:\n\nName and address of the\napplicant\n\nProject name\n\nBoundaries of the project\n\nIndicate area to be developed in\neach lodging modality Cadastral plan of the property\n\nLocation plan of the\ninstallations\n\nContour line and vegetation cover\nplan\n\nRoad and pedestrian circulation\nplan\n\nPlan for the organization and\ntreatment of green areas Preliminary project of the installations (floor plans and\nfacades)\n\nTypical, longitudinal,\nand transverse sections\n\nEconomic feasibility\nstudy, with details of the estimated investment budget and form of\nfinancing\n\nPotable water supply\nstudy\n\nWastewater collection and\ntreatment study.\n\nThe spatial design must respect the following standards at a minimum:\n\n| Minimum area | 5,000 square meters | | --- | --- | | Front setback | 5 meters. (Thus\nreformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | Rear\nsetback | 3 meters. (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13,\n2017) | | Side setback | 3 meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session\nNo. 59-2017 of June 13, 2017) | | Maximum coverage (boundary marker 43-45) | 40% | |\nMaximum coverage (boundary marker 38-42) | 20% | | Maximum height | 7 meters (2 floors) | | Minimum green zone\narea | 50% | | Minimum internal roads | 10% | | Density (boundary marker 43-45) | 200 persons/hectare | |\nDensity (boundary marker 38-42) | 50 persons/hectare |\n\ng. Concession: According to what is established by Law 6043 and its\nRegulations.\n\nArticle 7°-Cooperative Zone (ZCO)\n\na. Purpose: To make effective\nthe provisions of subsection c, article 57 of Law 6043 and its Regulations, which\nallocates a percentage of the leasable land for cooperatives, trade unions,\nassociations, unions.\n\nb. Location: Identified\nwith the acronym ZCO, according to map No. 21. It is located in the center of the zone, behind\nthe lands behind the frontage of boundary markers No. 46 - 10 meters to boundary marker\nNo. 46 + 5 meters.\n\nc. Permitted uses:\nRecreational and lodging facilities for the associates of\nnon-profit organizations, such as: cabins, pools, sports\nareas, sanitary service nuclei, changing rooms, picnic lunch\nareas.\n\nd. Conditional uses:\nCampground and complementary services, gastronomic facilities.\n\ne. Conflicting uses: Any\nactivity or building that is not strictly recreational-tourist or\nprofit-generating, such as: hotels, services, commerce, workshops, etc.,\nthat oppose its character of union service. The group granted the concession must\nguarantee the adequate use of the facilities, considering the\nparticular characteristics of the zone, in order to avoid overcrowding, excessive\nnoise, damage to vegetation and beaches.\n\nf. Requirements\n\n| Maximum density | 50 rooms/ha | | --- | --- | | Maximum occupancy | 40% | | Maximum height |\n7 meters (two floors) | | Front setback | 5 meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session\nNo. 59-2017 of June 13, 2017) | | Side setback | 3 meters (Thus reformed the\nprevious requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | Rear setback | 3\nmeters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017)\n| | Maximum lot size | 2,000 m2 | | Minimum frontage | 15 meters | | Maximum frontage | 30 meters |\n\nThe interested group, association, union, federation, or club\nmust submit a project with the same requirements indicated for\ndevelopments in the hotel/cabin zone.\n\ng. Concessions: The\nMunicipality of Puntarenas shall offer, by means of public notice in La Gaceta and in\nthe main communication media, the area for such purpose, receiving the\noffers and qualifying them, choosing the project that conforms to the\nobjectives indicated in the Law. The concession to be granted shall be in accordance with\nwhat is established by Law 6043 and its Regulations.\n\nArticle 8°-Commercial Zone\n(ZC)\n\na. Purpose: Zone intended for\nthe construction of commercial premises and establishments, with provision of\ntourist and local consumer services.\n\nb. Location: Identified with\nthe acronym ZC, according to map No. 21. It is located behind boundary markers No. 45 + 20 meters to\nboundary marker No. 46 + 10 meters.\n\nc. Permitted Uses: restaurants, cafeterias, sodas, travel agencies, sale of crafts and\nsouvenirs, food supply stores, sales of sports items, bakeries, pastry shops,\nphotographic items, public telephone, parking areas.\n\nd. Conditional uses:\ntravel agencies, vehicle rental, and real estate office.\n\ne. Conflicting uses: hotels,\ncabins, and bars, cantinas, agricultural product warehouses, industrial\nworkshops.\n\nAs well as any installation that\nemits or generates bad odors, noises, vibration, or air, soil, or water\npollution.\n\nf. Requirements:\n\n| Minimum area | 150 m2 | | --- | --- | | Maximum area | 1,000 m2 | | Minimum frontage | 10\nmeters | | Maximum frontage | 20 meters | | Front, side, and rear setback | 3 meters (Thus\nreformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | |\nMaximum coverage | 60% | | Maximum height | 7 meters (2 floors) |\n\nEvery commercial project must\nprocess the respective plans before the Comisión Centralizadora de Permisos de\nConstrucción and must comply with the provisions of the Ministry of Health, the\nICT, and the Municipality of Puntarenas.\n\nConcessions: According to what is\nestablished in Law 6043 and its Regulations.\n\nArticle 9°-Marsh Protection Zone (ZPM)\n\na. Purpose: To protect the existing salt marsh in Playa\nCarmen. Additionally, to safeguard the wetland habitat that occurs in this type of\nspace, which is important for birdlife and other animals.\n\nb. Location: Identified with the acronym ZPM, according to\nmap No. 21.\n\nIt is located\nbetween boundary markers No. 46 + 20 meters to boundary marker No. 49 + 30 meters.\n\nc. Permitted Uses: Protection, conservation, and\nobservation of nature.\n\nd. Conditional Uses: Trails\nor elevated walkways for pedestrians and sitting areas may be provided, subject to prior\npermission from the Regional Conservation Area of MINAE.\n\ne. Conflicting Uses: In this zone, developing agricultural activities, tree felling, or construction of\npermanent buildings is not permitted.\n\nf. Concessions: They shall be granted in accordance with the\nprocedures established by Law No. 6043 and its Regulations.\n\nArticle 10.-Stream Protection Zone (ZPQ)\n\na. Purpose: To prevent constructions that could suffer damage from eventual water floods or\nlandslides from being located in them.\n\nb. Location: Identified with the acronym ZPQ, according to\nmap No. 20. Two zones are located, the first is located from boundary marker No. 37 + 20\nmeters to boundary marker No. 38, and the second between boundary markers 43 + 20 meters to 43 + 50\nmeters.\n\nc. Permitted\nUses: Protection and conservation, observation of nature,\ntree planting with native species of the zone. They can also function\nas separators of zones where projects of tourist interest are built.\n\nd. Conditional Uses: Trails,\nbridges, or elevated walkways for pedestrians or horseback rides, and sitting areas such as\nranchos, rustic shelters, \"picnic\" tables, and bird observatories may be provided.\n\ne. Conflicting Uses: In this zone, developing agricultural activities, tree felling, or construction of\npermanent buildings is not permitted.\n\nf. Concessions: They shall be granted in accordance with the\nprocedures established by Law No. 6043 and its Regulations.\n\nArticle 11.-Basic Services Zone (ZSB)\n\na. Purpose: It is sought that the access roads\nto the beach do not reach its edge, being spaces that\nmaintain their vegetation and at most gather minimal facilities for tourists\nwho do not stay overnight on the site or who tend to remain a good part of the day on the\nbeach.\n\nb. Location: Identified\nwith the acronym ZSB, according to map No. 21. It is located at the height of boundary marker No. 45 to\nboundary marker 45 + 20 meters.\n\nc. Permitted uses: showers,\nsanitary services, changing rooms, cloakroom, ranchos or tables for \"picnic\"\nlunch.\n\nd. Conditional uses: soda, refreshment stand, cafeteria, tourist\ncommerce.\n\ne. Conflicting uses:\nindustries, livestock, intensive agriculture, or any installation not strictly\nof public service and that generates noise, odors, vibration, or uncontrollable\nwaste.\n\nf. Requirements:\n\n| Minimum area | 500 m2 | | --- | --- | | Minimum frontage | 20 meters | | Front, side, and rear\nsetback | 3 meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13\n2017) | | Maximum coverage | 60% | | Maximum height | 7 meters (2 floors) |\n\ng. Concessions: They shall be granted\nin accordance with the procedures established by Law No. 6043 and its Regulations.\n\nArticle 12.-Road Network Zone (ZV)\n\na)\nPurposes: Intended to improve the accessibility conditions for both the\nlocal inhabitant and the visitor to the beach, and the regulation of\nvehicle transit.\n\nb) Location: Identified with the symbol ZV,\naccording to map No. 21. Expressed as the proposed road leading to boundary marker 45.\n\nc) Permitted Uses: Circulation of bicycles, horses,\nvolantas, and motor vehicles.\n\nd) Conditional and Conflicting\nUses: Any activity that is not directly\nrelated to the transportation of visitors.\n\ne) Requirements:\n\n| Right-of-way for primary roads | 14 m |\n| --- | --- |\n| Right-of-way for secondary roads | 11 m |\n| Sidewalks | 1.5 m |\n| Green area between sidewalk and roadway | 0.5 m |\n\nArticle 12.-General rules: In all zones,\nall trees located within the lands must be respected in order\nto define the structures to be established. Requesting from MINAE a control\nand controlled deforestation program based on the diameter of the trees. In all\ncases where landfill (relleno), excavation, or leveling works are carried out, the\nfollowing rules shall apply:\n\na) Landfill slopes shall have a maximum gradient of 30%.\n\nb) All waste materials, whether from\nexcavation, landfill, or construction, shall be removed from the area and may not\nbe deposited in tidal waters or in coastal zones.\n\nc) When higher grounds adjacent to a\nconstruction area are affected, these shall be leveled and their vegetation renewed or\nstabilized by another system so as to prevent erosion\nduring or after construction.\n\nd) Any landfill material must be clean and free of\nmaterials that could produce contamination in tidal waters.\n\ne) As a\nmethod of changing slopes on sand banks, cutting shall be preferred over\nlandfill. The following rules shall apply on higher grounds and on\ncoastlines, in those cases where the Municipality determines that\nadditional measures are required to protect the environment of the coastal region.\nSuch requirements shall be established as stipulations for the corresponding\napproval, according to rules and requirements provided by the Instituto\nNacional de Vivienda y Urbanismo.\n\n1. For works on the ground of the coastal zone:\n\na) Before the start of construction, the contractor\nshall meet with representatives of the Municipality, the Urban Planning Directorate of the\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, and officials of the Instituto\nCostarricense de Turismo to clarify the permit conditions.\n\nb) Construction or excavation\nmaterials may not be placed or stored in the public zone.\n\nc) All affected soils must be leveled\nuniformly. The replacement of vegetation must be done immediately\nafter construction; otherwise, the soil must be temporarily\nstabilized through the use of manure, straw, and yube or similar, until\nthe climatic conditions are favorable for planting.\n\nd) In those cases where a temporary\ndisturbance of the coastal features, beach slopes, buffer\nzones, or coastal vegetation is authorized, the affected area must be restored\ncompletely at the owner's expense and with the guidance of the involved\ncontrol institutions.\n\n2. In case of works on lots neighboring the beach on the upper part,\nto minimize erosion, the following measures shall be taken:\n\na) Before carrying out any landfill,\nexcavation, leveling, or any other earthworks (movimiento de tierra), hay bales stacked\nand buried at least 10 cm shall be placed along the entire lower perimeter of the area\nintended for construction, and the bales must be replaced as many\ntimes as necessary until the replacement of the permanent vegetation\nhas been established. No type of soil or material shall exceed the limit of the bales.\n\nb) Unless otherwise specified and approved,\nall slopes must be restored to their original state.\n\nc) Where natural or artificial slopes are\nin the process of erosion, leveling works may be carried out to achieve their\nequilibrium, and they must be repopulated with plants having thick \"brush-type\"\nroots and, to the extent possible, with vegetation typical of the\nzone.\n\nd) Construction must be scheduled to coincide with the\ndry season to prevent water streams from falling onto exposed\nlands, excavations, or destabilized soils.\n\ne) Sedimentary waters may not be discharged into\nnatural watercourses, which must be protected along their banks\nby means of barriers of hay bales that intercept possible sediments.\n\n3. In the event that slopes of more than 15% are affected.\n\na) Where this type of works is permitted, the\nfollowing shall be observed:\n\nLandfilling shall be avoided.\n\nCutting shall be kept to an absolute minimum.\n\nThe vegetative cover (cobertura vegetal) existing on the slope shall be permanently\nmaintained as far as it is physically possible to keep it.\n\nb) When potential damage to a slope by\nerosion caused by falling water is determined, hay\nbales shall be placed on the upper part of the slope, or similar elements shall be constructed. The collected water shall be\nadequately disposed of through artificial drains or lagoons; where\npossible, these drainage waters shall be constructed along the boundaries with\nother properties to prevent water from draining onto neighboring lots. These\nlagoons shall be designed to handle maximum flows obtained with a\nfrequency of 10 years.\n\nc) In the case\nof cuts on slopes or excavations on lands adjacent to coastal\nfeatures, the waste materials must be placed on the upper part of the\nslope so as to prevent sediment drainage.\n\nd) Pedestrian accesses running through coastal zones\nwith steep slopes or on banks must be stabilized or constructed\nby means of elevated walkways.\n\n4. For individual or collective septic/blackwater systems (sistemas de aguas negras), it is necessary to submit, for the corresponding approval, soil quality studies, percolation tests, and the respective location and design.\n\na) Under no circumstances will drainage in fill zones near natural watercourses—even if intermittent—or in the vicinity of the beach be accepted.\n\nb) Aqueduct and storm-sewer systems must demonstrate that they can be connected to the public system; if none exists, the services may be provided provided that the extraction of water on site or the disposal of wastewater (aguas servidas) and stormwater do not have a significant impact on the environment or public health.\n\n(NOTE FROM SINALEVI: In the publication of this regulation, Article 12 was printed twice).\n\nArticle 13.—General observations.\n\na) In general, unless no other alternative exists, the discharge onto the beach of stormwater, wastewater (aguas servidas), or septic/blackwater (aguas negras) from buildings located in the restricted area shall not be permitted. Should this be unavoidable, a detailed project must be submitted that ensures there will be no beach erosion and that there is no risk of the stormwater discharge becoming obstructed. Existing constructions that violate these provisions must be modified accordingly.\n\nb) The respective authorization must be obtained from the ICT and the Municipality of Puntarenas prior to any commencement of works.\n\nc) Those lots that border rivers, streams, gullies, or permanent runoff channels must submit the alignment of the same, issued by the Urban Planning Directorate of the INVU, before initiating any construction.\n\nd) Stormwater drainage, in general, may be conveyed toward the streams, provided that the impact of the waters on the streams and from these to the ocean is mitigated.\n\ne) No drainage or construction may be located within a radius of less than 100 meters of potable water wells. The Ministry of Health must be requested to analyze the potability of the water extracted from existing wells.\n\nf) On the front line of the construction, solid fences with a height greater than one meter may not be built. Above this height, only openwork fences with elements that allow visibility—such as railings, mesh, etc.—may be placed. A permeability percentage of 80% is established. Retaining walls are excluded from this provision.\n\ng) No public road shall allow the access of motorized vehicles to the beach.\n\nPuntarenas, May 16, 2001."
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