{ "id": "norm-58889", "citation": "Reglamento municipal 1605", "section": "norms", "doc_type": "municipal_regulation", "title_es": "Reglamento al Plan Regulador Parcial de Isla Damas", "title_en": "Regulation for the Partial Regulatory Plan of Isla Damas", "summary_es": "Este reglamento municipal, aprobado por la Municipalidad de Parrita en 2001, establece la zonificación y las normas de uso del suelo para el sector noroeste de la Isla Damas, dentro de la Zona Marítimo Terrestre declarada de uso turístico según la Ley 6043. Ante las limitantes ambientales —escasez de agua dulce, suelos arenosos, dinámica litoral, presencia de manglar y vida silvestre—, el plan impone un desarrollo turístico y residencial de baja densidad, con lotes de entre 1,000 y 3,000 m², cobertura máxima de construcción de 20-60% según la zona, construcciones sobre pilotes de carácter removible y retiros frontales de 20 metros desde la zona de protección en la playa. El 38% del área total (4.8 ha) se destina a zona de protección para conservar la vegetación y los corredores biológicos del manglar. El reglamento prohíbe concesiones en la Zona Pública de los 50 metros y supedita las concesiones en la zona restringida a la aprobación del ICT y del INVU. Incorpora normas técnicas para rellenos, tratamiento centralizado de aguas residuales, manejo de residuos sólidos y control de la erosión costera, con base en un estudio oceanográfico anexo.", "summary_en": "This municipal regulation, approved by the Municipality of Parrita in 2001, establishes zoning and land-use norms for the northwestern sector of Isla Damas, within the Maritime-Terrestrial Zone declared for tourist use under Law 6043. Given environmental constraints—scarcity of potable water, sandy soils, coastal dynamics, presence of mangroves and wildlife—the plan imposes low-density tourism and residential development, with lots between 1,000 and 3,000 m², maximum building coverage of 20-60% depending on the zone, removable construction on stilts, and 20-meter setbacks from the beach protection zone. 38% of the total area (4.8 ha) is designated as a protection zone to conserve vegetation and mangrove biological corridors. The regulation prohibits concessions in the 50-meter Public Zone and requires ICT and INVU approval for concessions in the restricted zone. It includes technical standards for fill, centralized wastewater treatment, solid waste management, and coastal erosion control, based on an annexed oceanographic study.", "court_or_agency": "", "date": "23/07/2001", "year": "2001", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento" ], "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "es_concept_hints": [ "Zona Marítimo Terrestre (ZMT)", "Ley 6043", "concesión", "Zona Pública", "Zona de Protección", "ICT (Instituto Costarricense de Turismo)", "INVU (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo)", "plan regulador municipal" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 57", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Capítulo III — Zona Pública", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Reglamento a la Ley 6043", "law": "Ley 6043" }, { "article": "", "law": "Ley de Marinas y Atracaderos" }, { "article": "", "law": "Ley General de Salud" } ], "keywords_es": [ "Zona Marítimo Terrestre", "Isla Damas", "plan regulador", "Municipalidad de Parrita", "baja densidad", "Ley 6043", "concesión", "zona de protección", "manglar", "corredor biológico", "construcción sobre pilotes", "uso turístico", "zona pública", "aguas residuales", "erosión costera" ], "keywords_en": [ "Maritime-Terrestrial Zone", "Isla Damas", "regulatory plan", "Municipality of Parrita", "low density", "Law 6043", "concession", "protection zone", "mangrove", "biological corridor", "construction on stilts", "tourist use", "public zone", "wastewater", "coastal erosion" ], "excerpt_es": "Por las características del terreno, este Plan Regulador no permite que dicho sector costero tenga un desarrollo de alta densidad, aunque esté designado como de uso turístico; por lo tanto, los usos que estipula la Ley N° 6043 para los sectores costeros declarados turísticos no se pueden aplicar en toda su extensión... la limitada disponibilidad de agua dulce y el hecho de que no existe acueducto, ni caminos, ni la posibilidad de llegar desde tierra por la existencia del manglar de Damas, estas condiciones limitan las posibles alternativas de desarrollo... pese a su declaratoria de uso turístico, el énfasis se debe poner sobre la implementación de proyectos de baja densidad.\n\nHan sido protegidas las zonas de vegetación que rodean el manglar debido a la importancia que tienen para la vida silvestre asociada pues funcionan como corredor biológico, principalmente para las tropas de monos y avifauna. Como objetivo general podemos decir que la presente zonificación de usos del suelo pretende aprovechar las buenas cualidades escénicas del estero y manglar de Damas, favoreciendo un uso de baja densidad, pero permitiendo un desarrollo controlado.\n\nEn el caso particular por el tipo de suelos arenoso se deben pensar en obras livianas, rústicas, construidas sobre pilotes e incluso considerar la posibilidad de que puedan ser trasladables.", "excerpt_en": "Given the terrain characteristics, this Regulatory Plan does not permit high-density development in this coastal sector, even though it is designated for tourist use; therefore, the uses stipulated by Law No. 6043 for coastal sectors declared tourist cannot be fully applied... the limited availability of fresh water and the fact that there is no aqueduct, no roads, nor the possibility of arriving from the mainland due to the Damas mangrove, these conditions limit the possible development alternatives... despite its tourist-use declaration, emphasis must be placed on implementing low-density projects.\n\nThe vegetation zones surrounding the mangrove have been protected due to their importance for associated wildlife, as they function as a biological corridor, mainly for monkey troops and birdlife. As a general objective, this land-use zoning aims to take advantage of the good scenic qualities of the Damas estuary and mangrove, favoring low-density use while allowing controlled development.\n\nIn this particular case, due to the sandy soil type, structures must be lightweight, rustic, built on stilts, and even the possibility of being relocatable should be considered.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "Establishes the Regulation for the Partial Regulatory Plan of Isla Damas, zoning the northwestern sector of the island for low-density tourist and residential uses, with mangrove protection and technical standards adapted to environmental constraints.", "summary_es": "Se establece el Reglamento al Plan Regulador Parcial de Isla Damas, que zonifica el sector noroeste de la isla para usos turísticos y residenciales de baja densidad, con protección del manglar y normas técnicas adaptadas a las limitaciones ambientales." }, "pull_quotes": [ { "context": "Sección 6.7.11", "quote_en": "The vegetation zones surrounding the mangrove have been protected due to their importance for associated wildlife, as they function as a biological corridor, mainly for monkey troops and birdlife.", "quote_es": "Han sido protegidas las zonas de vegetación que rodean el manglar debido a la importancia que tienen para la vida silvestre asociada pues funcionan como corredor biológico, principalmente para las tropas de monos y avifauna." }, { "context": "Sección 6.6", "quote_en": "Due to environmental constraints, in this particular case the limited availability of fresh water and the fact that there is no aqueduct, no roads, nor the possibility of arriving from the mainland due to the Damas mangrove, these conditions limit the possible development alternatives... despite its tourist-use declaration, emphasis must be placed on implementing low-density projects.", "quote_es": "Por las limitantes ambientales, en este caso particular por la limitada disponibilidad de agua dulce y el hecho de que no existe acueducto, ni caminos, ni la posibilidad de llegar desde tierra por la existencia del manglar de Damas, estas condiciones limitan las posibles alternativas de desarrollo... pese a su declaratoria de uso turístico, el énfasis se debe poner sobre la implementación de proyectos de baja densidad." }, { "context": "Sección 6.8", "quote_en": "In this particular case, due to the sandy soil type, structures must be lightweight, rustic, built on stilts, and even the possibility of being relocatable should be considered.", "quote_es": "En el caso particular por el tipo de suelos arenoso se deben pensar en obras livianas, rústicas, construidas sobre pilotes e incluso considerar la posibilidad de que puedan ser trasladables." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "norm-32006", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley 6043 Art. 57" } ], "external": [] }, "source_url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_texto_completo.aspx?param1=NRTC&nValor1=1&nValor2=58889&strTipM=TC&nValor3=0", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n -\n\n Texto Completo Norma 1605\n\n Reglamento al Plan Regulador Parcial de Isla Damas\n\nTexto Completo acta: A42F2\nMUNICIPALIDAD DE PARRITA\n\nMUNICIPALIDAD\nDE PARRITA\n\nLa Municipalidad del\ncantón de Parrita. hace de conocimiento que en sesión ordinaria N° 1605-01,\nacuerdo 2, inciso I), articulo tercero del 23 de julio del 2001, el Concejo\nMunicipal aprobó en forma unánime la adopción del plan regulador parcial de\nIsla Damas en su sector noroeste entre\nla Coordenadas Lamber:\n\nSector de Playa puntos\nA 380.10 N x 436.55 E y B 379,95 x 436.80 E.\n\nSector de Manglar\npuntos B 380.60 N x 436,95 h y D 380.40 x 437.25 E.\n\nCAPÍTULO 6\n\nZonificación del uso del suelo\n\n6.1. Consideraciones finales\n\nUna vez concluido el análisis de la\ninformación presentada en los capítulos anteriores, procedemos a detallar un\nconjunto de directrices, las cuales serán la base para la propuesta de uso del\nsuelo v su reglamento respectivo:\n\n1) El clima imperante en este sector costero permite\nutilizar el recurso mar-sol-playa, por lo menos durante ocho meses al año.\n\n2) El sector litoral de\nla Lila Damas, por su\norientación hacia el noroeste sureste y por estar en un litoral abierto, tiene en\npoca ocasiones un oleaje intenso que pueda limitar su uso en actividades recreativas,\npero la mayor parte del año estas se pueden realizar sin restricciones\n\n3) La deforestación ha afectado casi la totalidad de\nla Isla Damas,\nexceptuando el sector del manglar del estero. El abandono paulatino, en años\nrecientes, de la actividad ganadera, ha permitido la regeneración de la\nvegetación.\n\n4) La red vial existente en el sector comprendido\nentre Parrita y el poblado de Damas es asfaltado por la existencia de la costanera,\npero de esta hasta el pueblo de Damas falla y ludo este tramo hasta el sitio de\nembarque aunque en lastre, está en general en buen estado.\n\n5) La cantidad y calidad de los servicios turísticos\nes suficiente para satisfacer la demanda potencial de\nla Isla Damas.\n\n6) La presencia del desarrollo turístico de Quepos\nle otorga una buena imagen turística cercana.\n\nEn ese caso particular, uno de los objetivos\nbásicos de este plan será garantizar el acceso de los ciudadanos a\nla Zona Pública,\nproponiendo las alternativas de vialidades que permitan el cumplir como de las\npremisas básicas de la Ley N°\n6043.\n\nEl Plan Regulador de Usos del Suelo, es\nel instrumento legal y técnico que permite al ICT y a\nla Municipalidad de Parrita\nel control efectivo del desarrollo propuesto para el área que abarca este\nestudio.\n\nEl Plan Regulador de Usos del Suelo no\nsolo consta del mapa de usos posibles, sino que además incorpora un Reglamento\nde Zonificación, en el cual se establecen las normas sobre los usos del suelo,\nlas comunicaciones y las edificaciones o instalaciones.\n\n6.2. Plan de Uso del Suelo\n\nLa investigación anterior, su análisis y la elaboración de la síntesis, se\nreflejan en un mapa o plano final, en donde se exponen los Usos Posibles del\nSuelo y un Reglamento de Zonificación que controlarán el desarrollo que se\nautoriza. Seguidamente se exponen sus principales componentes:\n\n6.2.1. Objetivos generales.\n\n1) Contribuir al desarrollo regional, a\ntravés de la descentralización de la actividad turística del país, fomentando así\nun mejor aprovechamiento  de los recursos\nnaturales presentes en el sector costero.           \n\n2) Fomentar y canalizar la inversión\nprivada en el sector del Pacífico Medio.\n\n3) Colaborar con el ICT y el INVU para\nun mayor desarrollo de\nla Zona Marítimo Terrestre, que sea adecuado y sin\ndeterioro de los recursos naturales y turísticos presentes en el sitio.\n\n4) Generar una nueva oferta turística\nque ayude a solventar la creciente demanda de este servicio que hay actualmente\nen el país.\n\n6.2.2. Objetivos Específicos.\n\n1) Plantear un Plan de Usos del Suelo\nque permita el desarrollo de un núcleo o proyecto turístico, acorde con las\nlimitantes ambientales del sector litoral.\n\n2) Permitir la construcción de obras\nfísicas que faciliten una movilización pronta y segura de los turistas.\n\n3) Formular un reglamento de\nzonificación que establezca los criterios para el desarrollo propuesto en el\nítem numero dos.\n\n4) Contribuir al planteamiento de\nestrategias de implementación para el debido control, ejecución y evaluación de\nla propuesta de uso del suelo.\n\nPara el cumplimiento de los objetivos y\nmetas planteadas anteriormente, el Plan Regulador de Uso del Suelo, debe\norientarse hacia los siguientes criterios. que han originado esta investigación.\n\n6.3. Criterios de Desarrollo\n\n1)  Mantener\nla Zona Pública\nlibre de construcciones permanentes.\n\n2)  Respetar\nen lo posible las condiciones de los ocupantes originales conforme a los\nderechos adquiridos en la Ley N°\n4558 y reconocido por la Lev N\"\nh043; siempre y cuando no se contradiga lo estipulado por\nla Ley antes citada.\n\n3)  \nEstablecer las condiciones técnicas v legales para un desarrollo\nlimitado de este sector costero y fortalecer la imagen turística de Isla Damas.\n\n4)  Conservar\ny mantener los recursos naturales presentes y promover la recuperación de la\nvegetación en aquellos sitios donde sea conveniente, ya sea por razones\npaisajísticas o para evitar el deterioro causado por los eventos naturales.\n\n5)  Minimizar,\nen la medida de lo posible, los costos de la infraestructura necesaria para el\nadecuado funcionamiento de las obras que se realizaran en el sitio.\n\n6)   Lograr el\nbienestar y la seguridad de los usuarios de los diferentes proyectos turísticos\no residenciales, designados en este plan de usos del suelo.\n\n7)  Aprovechar\nlos atractivos de sol, playa, mar, manglar, estero y de la vida silvestre\nasociada.\n\n8)  Promover\nproyectos turísticos de una densidad baja, acorde con la limitada capacidad de\nsoporte del sitio.\n\n9) \nDesarrollar áreas de recreación y esparcimiento, frente a la playa que\npermitan aprovechar los 50\n metros del área de exclusión.\n\n10) Aprovechar la belleza escénica del estero y a la\nvez proteger el paisaje y los relictos del bosque mayor como los frutales por\nservir como refugios de Ias tropas de monos y otra vida silvestre.\n\n11) Mantener en lo posible la imagen natural del\nsitio, promoviendo los programas de recuperación y mitigación que se mencionan\nen este estudio.\n\n12) Crear senderos que permitan la accesibilidad de\nlos visitantes a los diferentes atractivos, en este caso, a las vistas\nescénicas presentes en el sitio, como el estero Damas.\n\n6.4. Hipótesis de Desarrollo\n\nComo se comentó en diferentes parles del\nestudio, la litomorfologia de este sector costero permite un aprovechamiento\npleno de la zona entre mareas, con actividades recreativas diversas a plenitud.\npero especialmente durante la muna baja, al quedar expuesta una amplia /una\nentre marcas con una suave pendiente.\n\nLa naturaleza arenosa del suelo de la\nisla obliga a la aplicación de prácticas constructivas especiales como\nconstrucción sobre pilotes, gaviones, rellenos y arborización selectiva en íos\njardines, que contribuyan a estabilizar el suelo.\n\nPara finalizar  este apartado conviene indicar que, en\ngeneral, se propone solo un uso residencial disperso y un uso turístico de baja\ndensidad acorde con la disponibilidad de agua en el subsuelo de\nla Isla.\n\n6.5. Vialidades Propuestas\n\nLos caminos del sector este de la Isla Damas se construirán sobre la base de una vialidad planteada\npor la Municipalidad de Parrita, hace vario'' anos y por ser un derecho vial ya establecido y al\ncual se han alineado todos los planos de los ocupantes del sector a ordenar, este derecho vial\natraviesa la Isla de Damas en sentido perpendicular; del cual saldrá un eje vial paralelo a la\nplaya, por la baja densidad ocupacional que se propone en este sector costero no se justifican los\nderechos de vía de 14 metros como los que normalmente se establecen para zonas planas. En este caso\nparticular se propone en el eje perpendicular uno de 11 metros de ancho y en el paralelo a la playa\nde 11 metros y alamedas de 6 metros, el cual es independiente de los senderos de baja densidad que\neventualmente podrían ser construidos en la zona de protección.\n\nEn la zona residencial de baja densidad\nse recomiendan alamedas a un ancho de 6 metros de derecho de vía. En el caso de las\nzonas de desarrollo ecoturístico y turístico, de baja densidad, las vialidades\nllegarán hasta el borde de la concesión, con un derecho de vía de 6 metros; pero internamente,\nlas vialidades se ajustarán a las necesidades del proyecto.\n\nEn el caso de las alamedas o senderos\nrecreativos, estos tendrán un derecho de vía de 6 metros y el diseño general,\nasí como su brazado, deberán ser aprobados, por el INVU y por el ICT.\n\n6.6. Plan de Usos del Suelo\n\nEl presente Plan Regulador de Usos del\nSuelo, como conclusión de las investigaciones, pretende proponer un Plan de\nDesarrollo Sostenido que permita un uso racional del terreno y en particular\ncon las limitantes existentes en\nla Isla Damas Norte, así como establecer los requisitos\ny criterio', de diseño para cada uno de los usos indicados en el plano de la\nzonificación de usos del suelo.\n\nPor las características del terreno,\neste Plan Regulador no permite que dicho sector costero tenga un desarrollo de\nalta densidad, aunque esté designado como de uso turístico; por lo tanto, los\nusos que estipula la Ley N°\n6043 para los sectores costeros declarados turísticos no se pueden aplicar en\ntoda su extensión, que, en este caso sería proponer usos de mediana o alta\ndensidad. Pero por las limitantes ambientales, en este caso particular por la\nlimitada disponibilidad de agua dulce y el hecho de que no existe acueducto, ni\ncaminos, ni la posibilidad de llegar desde tierra por la existencia del manglar\nde Damas, estas condiciones limitan las posibles alternativas de desarrollo,\nademás el hecho de que Isla Damas este en un proceso de cambios Iitomorfológicos\nque aunque se ha atenuado, no quiere decir que se ha llegado a un equilibrio,\nni es posible prever en cuanto tiempo se llegara, las condiciones en todo este\nsector sugieren que en el mejor de los casos, se llegara a un equilibrio\ndinámico y se deberá considerar la necesidad de realizar obras de retención de\narena en la Zona Pública\nque contribuyan llegar a la condición de equilibrio dinámico. Por esas razones\nentre otros aspectos; pese a su declaratoria de uso turístico, el énfasis se\ndebe poner sobre la implementación de proyectos de baja densidad.\n\nEn general, el presente Plan Regulador\nde Lisos del Suelo, contempla básicamente dos usos principales que son: uso de\nalojamiento turístico de baja densidad y el uso residencial, con lotes de entre\n1 800 y 2 000 m2.\n\n6.7. Reglamento de Zonificación\n\nEl objetivo de este reglamento es el de\nestablecer los criterios y las restricciones que deberán seguirse al realizar\nlas diferentes obras, una vez otorgadas las concesiones por\nla Municipalidad de Parrita\ny que serán concordamos con los usos del suelo establecidos en este Plan\nRegulador.\n\nLas condiciones de este Plan Regulador\nson de dos tipos; las primeras son de tipo legal y están establecidas en\nla Ley No 6043 y en\nel reglamento de dicha Ley, las segundas de carácter técnico establecen aspectos\ntales como el ancho de los lotea y su área. tanto mínima como máxima, retiros,\nalturas recomendadas, etc.\n\n6.7.1. Articulo 1°-Establecimiento de\neste Reglamento y objetivos. El Concejo Municipal del cantón de Parrita-\nprovincia de Puntarenas, acatando las disposiciones y reglamentos de\nla Ley N° 6043, sobre\nla Zona Marítimo\nTerrestre es consciente de la necesidad de ordenar y reglamentar el uso de la zonificación\npropuesta en este plan en estudio. El mapa que corresponde al sector costero\nque se localiza en la hoja Quepos, entre las coordenadas aproximadas en\nProyección Lambert a saber:\n\nSector de playa\n\nPuntos   A 380.10 N x 436.55 E y B 379.95 N x 436.80\nE\n\nSector del manglar\n\nPuntos  \nC 380.60 N x 436.95 E y D 380,40 N x 437.25 R\n\nEl sector que va ser regulado esta demarcado por los\nmojones en el frente de playa N° 1(11 al 106 y en el sector del estero los\nmojones No 200 al 213. Tomando en cuenta que la zonificación tiene\ncomo objetivo orientar el desarrollo físico del área antes mencionada, se\npropone:\n\n- Plantear un patrón de desarrollo\nrecreacional turístico acorde con las condiciones naturales del sitio.\n\n- Permitir que el proyecto contenga los\nmejores servicios básicos y turísticos, para comodidad y seguridad de los\nusuarios.\n\n- Orientar la inversión privada en este\nsector costero.\n\n- Promover la protección y el uso\nadecuado de los recursos naturales, que garantice un uso racional de los mismos.\n\nLograr el cumplimiento de las normas de\nla Ley 6043 y su reglamento, específicamente\nen lo relacionado con el uso del suelo, en aquellas playas o sectores costeros\ncon los diferentes tipos de declaratoria.\n\nAtendiendo al hecho de que la propuesta\nde desarrollo de este plan de ordenamiento de usos, esta acorde con las\npolíticas de desarrolle de\nla Zona Marítimo Terrestre y que tanto el ICT como\nel INVU, como planificadores de esta Zona Restringida, según lo establece\nla Ley N° 6043 y su Reglamento,\naprueban el siguiente reglamento de usos del suelo, en el cual se establecen\nlas normativas que deberán seguir los concesionarios al desarrollar las\ndiferentes obras permitidas, se brindan las herramientas técnicas y legales\nnecesarias para que la\n Municipalidad de Parrita pueda dar concesiones en este\nsegmento de\nla Zona Marítimo\nTerrestre, conforme a los usos propuestos.\n\n6.7.2. Artículo 2°-Definiciones:\n\na- Acceso:\nVía publica, o bien. medio u obra que permita el libre tránsito en el área administrada y en\nla Zona Publica.\n\nb. Arca verde: Áreas libres\nenzacatadas o arborizadas, o ambas cosas, para uso público; las cuales pueden\nestar destinadas a la recreación u ornamentación.\n\nc. Concesión: Contrato Público\ncon la Municipalidad\nde Parrita, en el que se otorga el derecho de uso de una parcela dentro de\nla Zona Marítimo\nTerrestre.\n\nd. Permiso de uso de\nla Zona Pública:\nContratos Públicos para obras de uso público dentro de esta Zona.\n\ne. Edificaciones: Todas aquellas\nobras destinadas para la habitación, trabajo, recreación y para llevar a cabo\nla actividad turística.\n\nf. Infraestructura: Servicios o\ninstalaciones de carácter urbano, tales como carreteras, senderos, rellenos,\nlíneas eléctricas, telefónicas, acueductos, alcantarillados, ele,\n\ng. Protección: Es aquella área en\nla cual las obras urbanas están sujetas a restricciones o impedimentos de\nconstrucción. No se puede construir en ellas más que obras de contención.\n\nh. Uso: Aprovechamiento a título\nparticular de áreas o predios.\n\nl. Uso permitido: Es aquel que\nesta acorde con lo estipulado en la normativa establecida en el reglamento de\neste plan regulador.\n\nj. Uso condicional: Es aquel uso\nque aun no siendo el más recomendable, se puede realizar con limitantes y al\ncual podrían acogerse los solicitantes de concesión de\nla Z.M.T, quienes, después de\nhaber transcurrido un periodo de tiempo prudencial, por las condiciones y\ncaracterísticas del terreno, puedan acogerse\nal uso condicional, siempre y\ncuando este no entre en conflicto\ncon el uso permitido primario. Este uso solo puede ser otorgado por el Concejo\nMunicipal, si cuenta con la aprobación del ICT y del INVU\n\nk. Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación propuesta en el Plan de Usos del\nSuelo y el cual no se permite bajo ninguna condición.\n\nI. Zonificación: Es la\nsubdivisión de zonas que abarca el Plan de Usos del Suelo, para llevar a cabo\nsu desarrollo de manera racional.\n\n6.7.3. Articulo 3°-Regulaciones\nGenerales. Para efectos de este Reglamento,\nla Zona Marítimo\nTerrestre queda subdividida en las siguientes zonas:\n\n1. Zona Pública (ZP).\n\n2. Zona de Protección (ZPR),\n\n3. Zona de Alojamiento Turístico de Baja\nDensidad (ZATRD).\n\n4. Zona de Residencial Turística de Baja\nDensidad (ZR I BU).\n\n5. Zona de Desarrollo Eeoturistico\n(ZDET).\n\n6. Zona de Facilidades Turísticas\n(Z.FT).\n\n7. Zona de Servicios Básicos (ZSB).\n\n8. Zona de Cooperativas y asociaciones\n(ZCA).\n\n6.7.4. Articulo 4° Zona Publica (ZP).\n\na. Propósitos. Lograr el cumplimiento del capitulo III de\nla\n Ley N° 6043, en cuanto al derecho de uso público\nde los 50 metros,\ndeterminado por el Instituto Geográfico Nacional en Isla Damas Norte.\n\nb- Localización. El limite superior de\nla Zona Pública lo establece la línea de mojones 100\ny 106 en la playa y 200 al 213 en el sector frente al estero de Damas colocados\npor el ION. en este sector costero.\n\nc. Concesiones. No se darán concesiones en esta zona.\n\nd. Usos permitidos. Únicamente en el sector del estero Damas, bajo la normativa de\nla Ley de Marinas y Atracaderos.\n\n6.7.5. Articulo 5°-Zona de Protección (ZPR).\n\na. Propósitos. La conservación de áreas con vegetación arbórea mayor. Permitir la\nrecreación pasiva al aire libre o en refugios rústicos pequeños.\n\nb. Ubicación. Son dos zonas, una que rodea\nla Zona Pública\nde manglar (mojones de 201 al 213); y otra frente a la playa a partir de\nla Zona Pública,\nentre los mojones de 100 al 106, la primera con el objetivo de proteger la\ndiversidad de vida silvestre del sitio, la segunda como franja de amortiguamiento.\n\nc. Concesiones. Se darán concesiones de acuerdo con lo establecido en\nla Ley N° 6043.\n\nd. Usos permitidos. Se podrá realizar una arborización selectiva, en términos de\nfavorecer la diversidad de la vida silvestre.\n\ne. Usos condicionales. En caso de considerarse necesaria la construcción de senderos, refugios\ny la siembra plantas retenedoras de arena y árboles, se deberán contar con el\npermiso del ICT y la\n Municipalidad respectiva, para lo cual, el ICT establecerá\nlos requisitos que considere necesarios. Instalaciones de apoyo a las obras turísticas\nen aquellas áreas en estado de regeneración temprana como por ejemplo laguna de\noxidación de aguas negras.\n\nf. Usos conflictivos. Cualquiera que no estén incluidos dentro de los usos permitidos.\n\n6.7.6.\nArtículo 6°- Zona de Alojamiento de Baja Densidad (ZATBD).\n\na. Propósitos. Permitir la implementación de proyectos para hospedaje y gastronomía,\ndirigidos a satisfacer la creciente demanda de turismo que aprovecha el\nsegmento mar-sol-playa, manglares y esteros.\n\nb. Localización. Se ubica en e! sector medio de la isla contiguo a la calle planteada\npor la municipalidad de Parrita; la zona tiene vegetación de árboles frutales,\nde cultivos varios y pastos. Su ubicación general es entre los mojones 101 y\n104.\n\nc. Usos permitidos. Cabinas, hotel, con servicios como piscina, canchas deportivas,\nrestaurante y bar, oficinas administrativas, bar, ranchos, biblioteca, sala de\nproyecciones y video y otros servicios, como tienda o boutiques. En lo posible\nlas construcción es se diseñarán con un carácter removible.\n\nd. Usos condicionales. Se permitirá la siembra de frutales y vegetación ornamental nativa,\nen las zonas inmediatas a la zona turística que se construya.\n\ne. Usos conflictivos. Los no incluidos en los usos permitidos.\n\nf. Requisitos de la zona de alojamiento turístico de baja densidad. Los interesados, ya sean\npersonas físicas o Jurídicas, estarán obligados a presentar un anteproyecto para desarrollar en el\nárea que se solicitará en concesión al Concejo Municipal de Parrita, el cual deberá incluir:\n\n1. Nombre y dirección del solicítame.\n\n2- Nombre de] proyecto.\n\n3. Arca estimada a desarrollar y sus\nlinderos.\n\n4. Plano de ubicación general y\nviabilidad del proyecto.\n\n5. Estudio de disponibilidad de agua\npotable en el sitio para el proyecto, bien cerca del proyecto.\n\n6. Los \nplanos  del   anteproyecto \npresentando  cortes longitudinales\ny transversales.\n\n7. Presupuesto del costo estimado de la\nobra y la forma de financiamiento.\n\n8. Anteproyecto de construcción aprobado\npor el departamento respectivo del ICT.\n\n9. Debe haber sistema de evacuación de\naguas negras, jabonosas y servidas, el tratamiento será secundario y se realizará\nantes de ser vertidas según lo especificado en\nla Ley General de Salud y\nse especificará en los planos constructivos tíñales como será el sistema\npropuesto.\n\ng. Concesiones. Según\nlo establecido en Ley N° 6043 y su Reglamento.\n\nh. Edificios. Las edificaciones serán de una planta, por el historial sísmico que\nhay en las inmediaciones del sitio y por el upo de sueb arenoso.\n\ni. Requisitos.\n\n| Densidad de ocupación | 20 habitaciones / ha. |\n| --- | --- |\n| Cobertura máxima de construcción | 20% |\n| Retiro lateral | 5 m. |\n| Retiro frontal | 20 m después de la línea de la zona de protección. |\n| Retiro posterior | 5 m. |\n| Porcentaje de zonas Verdes | 80% |\n| Tamaño mínimo | 6 500 m2 |\n| Tamaño máximo | 13 000 m2 |\n\n \n\nAltura de cumbrera será de 4,5 metros en una planta\ny hasta 9 metros\nen un rancho.\n\nLa construcciones serán sobre pilotes y\nde carácter removible.\n\n6-7.7. Articulo 7°-Zona de Residencial Turística de Baja\nDensidad (ZRTBD). Por las especiales características\nfísico-ambientales de este litoral, se recomienda que los lotes para uso\nresidencial turístico tengan, en lo posible, el tamaño máximo que especifica\nla Ley N° 6043, con el fin de\nevitar alias densidades de ocupación.\n\na- Propósitos: Crear áreas donde los lotes que se tengan sean únicamente para usos\nde vivienda turística.\n\nb. Ubicación: En general está construye una franja de aproximadamente 80 metros de largo frente\na la zona de protección de la playa, que se localiza entre los mojones 104 al 106\ny en una posición relativa frente a los mojones 200 al 201 en el sector interno\nde la isla, de la zona a ordenar.\n\nc. Usos permitidos: Vivienda y otras obras como pequeños ranchos, piscinas y algún\ntipo de cancha deportiva de pequeño tamaño. En los lotes de frente a playa, en\nlo posible se diseñaran con carácter removible.\n\nd. Usos condicionales: No hay.\n\ne. Usos conflictivos: Los no incluidos en los usos permitidos.\n\nf. Requisitos:\n\n| Superficie mínima | 1 000 m. |\n| --- | --- |\n| Superficie máxima | 3 000 m. |\n| Frente mínimo | 15 m. |\n| Frente máximo | 30 m |\n| Retiro lateral | 5 m. |\n| Cobertura máxima de construcción | 20% |\n| Retiro frontal | 5 m y de 20 m después de la zona de protección frente a la playa |\n| Retiro posterior | 5 m |\n| Porcentaje de zonas Verdes | 80% |\n| Altura máxima de cumbrera | 4.5 metros |\n| Número de plantas | Una |\n\nLa construcciones serán sobre pilotes y\nde carácter removible.\n\ng. Concisiones: Según lo\nestablecido en la Ley N°\n6043 y su Reglamento.\n\n6.7.8. Articulo 8°-Zona de Desarrollo\nEcoturística (ZDET).\n\na. Propósitos: Permitir la impIementación de un proyecto de hospedaje, como puede\nser un albergue u hotel, dirigido a satisfacer la creciente demanda del turismo\nnaturalista que aprovecha el segmento mar, sol y playa. Pero también busca estar\nen contacto con la naturaleza y cerca de los atractivos que constituyen el\nmanglar y el estero de Damas.\n\nb. Localización: Se ubica colindante con la zona verde y manglar; con vegetación\nresidual original donde se ubica la más diversa avifauna.\n\nSu ubicación general es entre los\nmojones N° 201 hasta el 208.\n\nc. Usos permitidos: Albergue u hotel, con servicios como restaurante y bar, oficinas\nadministrativas, ranchos, biblioteca, sala de proyecciones y video y otros\nservicios complementarios.\n\nSe permitirá la siembra de frutales y\nvegetación ornamental en las zonas inmediatas a la obra turística.\n\nd. Usos condicionales: No hay.\n\ne. Usos conflictivos: Los no incluidos en los usos permitidos.\n\nf. Requisitos serán similares a los de la zona de alojamiento turístico de baja densidad. Los\ninteresados, ya sean personas físicas o jurídicas, estarán obligados a presentar un anteproyecto\npara desarrollar en el área que se solicitará en concesión al Concejo Municipal de Parrita, el cual\ndeberá incluir:     \n\n1. Nombre y dirección del solicitante.           \n\n2. Nombre del proyecto.\n\n3. Área estimada a desarrollar y sus\nlinderos.\n\n4. Plano de ubicación general y\nviabilidad del proyecto.\n\n5. Estudio de disponibilidad de agua del\nproyecto, o permiso del Servicio Nacional de Electricidad para obtener agua del\nsitio, o bien cerca del proyecto\n\n6. \nLos planos del anteproyecto presentando cortes longitudinales y\ntransversales.\n\n7. Presupuesto del costo estimado de la\nobra y la forma de financiamiento.\n\n8. Anteproyecto constructivo aprobado\npor el departamento respectivo del ICT.\n\n9. Debe existir un sistema de evacuación\nde aguas negras, jabonosas y servidas. El tratamiento se realizará antes de ser\nvertidas y se especificará en los planos constructivos finales.\n\n10. El diseño del proyecto deberá\nrespetar las siguientes normas en los terrenos dedicados al proyecto:\n\nÁrea máxima destinada a edificación del\nproyecto: 20% incluyendo vialidades internas.\n\nÁreas destinadas a zona verde y\nesparcimiento del proyecto; 80%.\n\nLa densidad será de hasta 20\nhabitaciones por hectárea.\n\nRetiros laterales, frontal y posterior\nserán de 5 metros.\n\nAltura de cumbrera será de 4,5 metros en una planta\ny hasta 9 metros\nen un rancho.\n\nFrente mínimo 50 m.\n\nFrente máximo 130 m.\n\nSuperficie mínima 8 000 m2.\n\nSuperficie máxima 28 000 m2.\n\nLas construcciones serán sobre pilotes y\nde carácter removible.\n\ng. Concesiones: Según lo estipulado en\nla Ley\n N° 6043 y su Reglamento.\n\nh. Edificios: Las edificaciones serán en una\nplanta, por el historial sísmico que hay en las inmediaciones del sitio y por\nel tipo de suelo arenoso.\n\n6.7.9. Articulo 9°-Zonas de Facilidades Turísticas (XFT).\n\na. Propósitos: Crear arcas se puedan instalar facilidades turísticas y que\ncomplementen las que se pueden ofrecer en tos otros usos de este Plan\nRegulador.\n\nb- Ubicación: En general este uso lo\nconstituyen dos zonas situadas una frente al mar al mojón 104 y frente al\nestero los mojones 200 al 201.\n\nc- Usos permitidos:  Brindar servicios turísticos como restaurantes,\nbar, sitio mirador, vestidores, etc., los cuales pueden ser complementados con\npequeños ranchos, piscinas y algún tipo de cancha deportiva de pequeño tamaño.\n\nd. Usos condicionales: No hay.\n\ne. Usos Conflictivos: Los no incluidos en\nlos usos permitidos,\n\nf. Requisitos:\n\n| Área mínima | 1 000m2 |\n| --- | --- |\n| Área máxima | 6 000m2 |\n| Frente mínimo | 15 m. |\n| Frente máximo | 50m. |\n| Retiro lateral | 5 m. |\n| Cobertura máxima construible | 40% |\n| Retiro frontal | 5 m y 20 m después de la Zona de protección en la playa |\n| Retiro posterior | 5 m. |\n| Porcentaje de zonas verdes | 60% |\n\nAltura de cumbrera será de 4.5 metros en una planta\ny hasta 9 metros\nen un rancho. Las obras se diseñaran con carácter removible. sobre pilotes.\n\ng.\nConcesiones: Según lo establecido en\nla Ley N° 6043 y su Reglamento.\n\n6.7.10.   Artículo 10.-Zona de Servicios Básicos (Z-SB).\n\na. Propósitos: Crear un área donde se pueda brindar servicios turísticos básicos y\nque complementen los que se pueden ofrecer en las oirás zonas de este plan\nregulador.\n\nb. Ubicación: En general este uso lo\nconstituye una zona que se localiza entre los mojones 200 y 201, frente al\nestero de Damas.\n\nc. Usos permitidos: Brindar\nservicios turísticos básicos- sitio mirador, servicios sanitarios, vestidores,\nbodegas de equipos y mantenimiento, etc.\n\nd- Usos condicionales: No hay.\n\ne. Usos conflictivos: Los no incluidos en\nlos usos permitidos.\n\nf. Requisitos:\n\n| Área máxima | 600m2 |\n| --- | --- |\n| Frente mínimo | 15 m |\n| Retiro lateral | 5 m |\n| Cobertura máxima construible | 60% |\n| Retiro frontal | 5 m |\n| Retiro posterior | 5 m |\n| Porcentaje de zonas verdes | 40 % |\n| Altura máxima de cumbrera | 4.5 metros |\n| Número de plantas | Una |\n\nAltura máxima de cumbrera será de 9 metros si es un rancho.\nLas construcciones se diseñarán de tipo removible, sobre pilotes.\n\n6.7.11. Articulo\n11.-Zona de Cooperativas y asociaciones (ZCA).\n\na. Propósitos: Crear un área para que asociaciones, cooperativas o sindicatos,\ndesarrollen proyectos recreativos turísticos sin fines de lucro de acuerdo a lo\nestipulado en el inciso c) del articulo 57 de\nla\n Ley N° 6043\n\nb. Localización: Se localiza esta área central de la isla, entre los mojones No\n200 y 201 aproximadamente a 250\n metros del litoral del estero Damas.\n\nc. Usos permitidos: Cabinas, sodas, áreas de\njuegos infantiles, piscinas, canchas deportivas, etc. áreas verdes y\narborización diversa de jardín, frutales y sombra.\n\nd. Usos condicionales: No hay,\n\ne. Usos conflictivos: Los no incluidos en\nlos usos permitidos.\n\nf. Requisitos:\n\n| Superficie mínima | 1 000 m |\n| --- | --- |\n| Superficie máxima | 3000m. |\n| Frente máximo | 30 m |\n| Frente mínimo | 5 m |\n| Retiro lateral | 5 m |\n| Cobertura máxima | 40 % |\n| Retiro frontal | 5 m |\n| Retiro posterior | 5 m |\n| Porcentaje de zonas verdes | 60 % |\n| Altura máxima de cumbrera | 4.5 m |\n\nAltura de cumbrera será de 4.5 metros en una planta\nv hasta 9 metros\nen un rancho. Las construcciones se diseñarán de tipo removible, sobre pilotes.\n\ng. Concesiones:\nConforme a lo estipulado en la Ley\n N° 6043 y su Reglamento.\n\nFinalmente el cuadro No 8, en la\nsiguiente página refleja la distribución de los diferentes usos. Se destaca el\nimportante porcentaje de área de protección de la vegetación que es 38% que equivale\n4.8 ha,\nen este sentido es concordante con la intención de proteger el atractivo que\nconstituye el manglar; lo anterior no excluye otros usos posibles. La vivienda\nturística constituye el uso mayor, pero con porcentaje de desarrollo muy bajo\nen cada lote. Lo cual se ajusta con la limitante principal que constituye las\nlimitadas reservas de agua potable del subsuelo arenoso de la isla, las cuales de\nser sobre explotadas se daría el peligro de una intrusión salina, perdiéndose\nla reserva de agua potable, haciéndose muy difícil el implementar el presente\nplan regulador.\n\nHan sido protegidas las zonas de\nvegetación que rodean el manglar debido a la importancia que tienen para la\nvida silvestre asociada pues funcionan como corredor biológico, principalmente\npara las tropas de monos y avifauna. Como objetivo general podemos decir que la\npresente zonificación de usos del suelo pretende aprovechar las buenas cualidades\nescénicas del estero y manglar de Damas, favoreciendo un uso de baja densidad,\npero permitiendo un desarrollo controlado.\n\n6.8. Normas generales de construcción y\nnormas de implementación.\n\nEn el caso particular por el tipo de\nsuelos arenoso se deben pensar en obras livianas, rústicas, construidas sobre pilotes\ne incluso considerar la posibilidad de que puedan ser trasladables. En algunos\ncasos se deberán ejecutar obras correctivas o de mitigación para el\naprovechamiento de algunas áreas de concesión, o bien infraestructuras para\ncorregir condiciones negativas o inseguras para los desarrollos futuros.\n\nCUADRO N° 8\n\nCuadro resumen de usos del suelo y porcentajes\nrelativos\n\n| Zona | Área m2 | % | R. lateral | R. frontal | R. posterior |\n| --- | --- | --- | --- | --- | --- |\n| ZPR | 46.826.14 | 36.6 | - | - | - |\n| ZATBD | 12.879.85 | 10.07 | 5 | 20 | 5 |\n| ZRTBD | 20.848,64 | 16,30 | 3 | 5 | 5 |\n| ZDET | 28.092.17 | 21.97 | 5 | 5 | 5 |\n| ZFT | 5,910.09 | 4.63 | 5 | 5* | 5 |\n| ZSB | 555.01 | 0.43 | 5 | 5 | 5 |\n| CA | 4.439.37 | 3.47 | 5 | 5* | 5 |\n| VIALIDADES | 2.574.74 | 2.02 | - | - | - |\n| Y ALAMEDAS | 3.774.55 | 2.95 | | | |\n| TOTALES | 127.851.850 | 100 | | | |\n\nFuente: EIaboración\npropia.\n\n*  \nEn el caso del o los lotes frente a la playa el retiro será de 20 metros a partir de la\nlínea posterior de la Zona\nde Protección.\n\nSe deberá considerar la posibilidad de\npoder realizar obras o infraestructuras, que en cumplimiento de una serie de\nnormas generales, se permita la construcción de diferentes obras, reduciendo al\nmínimo los impactos al medio.\n\n- En aquellos casos cuando se realicen\nobras de relleno, excavación o nivelación se deberán aplicar las siguientes\nnormas: los taludes de rellenos en general no deben superar una gradiente mayor\nal 20% y se podrán complementar con obras especiales como pequeños gaviones, o\nbien con el uso de la arborización como agente estabilizador o considerar el\nuso de gramíneas adecuadas.\n\n- Se aplicará aquellas normas\ncomplementarias que indiquen los estudios especializados del sitio, a solicitud\ndel ICT, INVU, MOPT o del interesado, las cuales darán el visado\ncorrespondiente. Su objeto será minimizar e impedir la continuidad de los\nprocesos degenerativos morfogénicos que estén\ndeteriorando, local o parcialmente, dicho sector costero.\n\n- Para toda la zona se debe considerar\nla instalación de un sistema de tratamiento de aguas negras centralizado y en\ndos etapas, con el objeto de eliminar tos efluentes de carácter individual de\nlos tanques sépticos y aguas jabonosas, los cuales se colectarán y se tratarán\ncolectivamente y disminuir la posibilidad de contaminar el manto de agua\nsubterránea con coliformes fecales y aguas jabonosas,\ncon tratamiento secundario final.\n\n- Con respecto al control de la basura,\nel establecimiento del proyecto genera desechos de papel, plásticos, latas y\nenvases de vidrio; lo que obligará a buscar una solución, ya que por lo pequeño\ndel área será necesario trasladar la basura a otros sitios y restringir la\nmáximo la utilización de envases plásticos y vidrio no retornable\ny aerosoles.\n\nEn principio, este es un servicio que\ndebe prestar la\n Municipalidad de Parrita. De no ser así, se debe considerar\nla posibilidad de construir un pequeño incinerador y galerón en donde realizar\nla separación de la basura, antes de trasladarla en bote a donde la\nmunicipalidad disponga, dicho traslado se realizará en recipientes cerrados,\npara su disposición final.\n\n- Será necesario la aplicación de\ntécnicas especiales de construcción, debido a la naturaleza arenosa del suelo,\ntales como la construcción sobre pilotes entre otras. Se deben evitar la\nconstrucción de edificios muy largos o muy anchos. Las construcciones se\ndiseñarán de tipo removible, sobre pilotes, el resto del terreno serán zonas\nverdes y arborizaciones. En todo caso las construcciones se deberán acoger a lo\nestablecido en el código sísmico y deberán ser de una sola planta como se\nindica en los diferentes apartados del reglamento.\n\n- Por ser una isla rodeada por el\nmanglar de Damas y sin la posibilidad de construirse un puente a través del mismo,\nse recomienda un derecho vial que no sobre pase los 11 metros de ancho en la\nvía principal que se establece perpendicular y paralela a la playa desde el\nestero y las alamedas de 6\n metros. Lo anterior debido a la muy baja circulación\nvehicular esperada en el sitio, por lo que no se amerita considerar derechos\nviales mayores a los propuestos.\n\n- El ICE en coordinación con\nla Municipalidad de\nParrita en el futuro ajustarán el cableado eléctrico al planteamiento vial\npropuesto en este plan regulador.\n\n- Al construirse las diferentes obras de\ninfraestructura como las tuberías de agua potable y tuberías colectoras de\naguas negras estas aprovechan los bordes de los derechos viales.\n\n- Por la problemática de la erosión\nacelerada que ha sufrido el sector medio de\nla Isla Damas, se debe\nacatar estrictamente lo indicado en e] estudio realizado por el oceanógrafo\nfísico Ornar G. Lizano, el cual se incluye en el\nanexo N° 3 de este documento. No debe dejarse pasar\npor alto que la solución al problema de erosión en la playa debido a un\ntraslado de material de la playa requiere el considerar una solución de\ncarácter integral, en lo que actualmente es\nla Isla Damas Norte.\n\n- La reforestación de\nla Isla se localizará en la zona\nde protección, en los derechos de vías y en los limites de separación de los\nlotes de manera que favorezca la infiltración del agua a] subsuelo y disminuir\nla insolación sobre el sucio de manera que la temperatura sea más agradable.\nAdemás vegetación seleccionada mejora de manera significativa las cualidades\npaisajísticas de la isla y mejorar las condiciones para la vida silvestre en el\ncaso de los frutales y palmas. Además de incrementar la cubierta de gramíneas\nmuy alteradas por las quemas cuando se realizan actividades agrícolas en el\nsitio de estudio, lo anterior con el objeto de disminuir la evapotraspiración\nen el sitio.\n\n- Se requerirá ía\nconstrucción de un embarcadero en el sector del estero, el mismo se realizará siguiendo los trámites\nestipulados por la Ley\nde Marinas y Embarcaderos Turísticos.\n\n \n\nParrita, 31 de julio del 2001.", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\n Complete Text of Norm 1605\n\n Regulation for the Partial Regulatory Plan of Isla Damas\n\nComplete Text acta: A42F2\nMUNICIPALITY OF PARRITA\n\nMUNICIPALITY\nOF PARRITA\n\nThe Municipality of the\ncanton of Parrita makes it known that in ordinary session No. 1605-01,\nagreement 2, subsection I), article three of July 23, 2001, the Municipal\nCouncil unanimously approved the adoption of the partial regulatory plan of\nIsla Damas in its northwestern sector between\nthe Lambert Coordinates:\n\nBeach Sector points\nA 380.10 N x 436.55 E and B 379.95 x 436.80 E.\n\nMangrove Sector\npoints B 380.60 N x 436.95 h and D 380.40 x 437.25 E.\n\nCHAPTER 6\n\nLand-Use Zoning\n\n6.1. Final Considerations\n\nHaving concluded the analysis of the\ninformation presented in the previous chapters, we proceed to detail a\nset of guidelines, which will be the basis for the proposed land use\nand its respective regulation:\n\n1) The prevailing climate in this coastal sector allows\nfor the use of the sea-sun-beach resource for at least eight months of the year.\n\n2) The coastal sector of\nIsla Damas, due to its\nnorthwest-southeast orientation and because it is on an open shoreline, has\nintense waves on few occasions that could limit its use for recreational activities,\nbut for most of the year these can be carried out without restrictions.\n\n3) Deforestation has affected almost the entirety of\nIsla Damas,\nexcept for the mangrove sector of the estuary. The gradual abandonment, in recent\nyears, of livestock activity has allowed the regeneration of\nvegetation.\n\n4) The existing road network in the sector between\nParrita and the town of Damas is paved due to the existence of the coastal highway,\nbut from there to the town of Damas it is deteriorated, and this entire stretch up to the\nembarkation site, although gravel, is generally in good condition.\n\n5) The quantity and quality of tourist services\nis sufficient to satisfy the potential demand of\nIsla Damas.\n\n6) The presence of the tourist development of Quepos\ngrants it a good nearby tourist image.\n\nIn this particular case, one of the basic\nobjectives of this plan will be to guarantee citizens' access to\nthe Zona Pública (Public Zone),\nproposing alternative roadways that allow compliance with the\nbasic premises of\nLey 6043.\n\nThe Regulatory Plan for Land Uses is\nthe legal and technical instrument that allows the ICT and\nthe Municipality of Parrita\neffective control of the development proposed for the area covered by this\nstudy.\n\nThe Regulatory Plan for Land Uses not\nonly consists of the map of possible uses, but also incorporates a Zoning\nRegulation, which establishes the norms for land uses,\ncommunications, and buildings or installations.\n\n6.2. Land-Use Plan\n\nThe previous investigation, its analysis, and the synthesis elaboration are\nreflected in a final map or plan, where the Possible Land\nUses and a Zoning Regulation that will control the authorized development are set forth.\nIts main components are presented below:\n\n6.2.1. General Objectives.\n\n1) Contribute to regional development through\nthe decentralization of the country's tourist activity, thus promoting\nbetter use of the natural resources present in the coastal sector.\n\n2) Promote and channel private\ninvestment in the Central Pacific sector.\n\n3) Collaborate with the ICT and the INVU\nfor greater development of\nthe Zona Marítimo Terrestre (Maritime Terrestrial Zone), that is appropriate and without\ndeterioration of the natural and tourist resources present at the site.\n\n4) Generate a new tourist offer\nthat helps to meet the growing demand for this service currently existing\nin the country.\n\n6.2.2. Specific Objectives.\n\n1) Propose a Land-Use Plan\nthat allows the development of a tourist nucleus or project, in accordance with the\nenvironmental limitations of the coastal sector.\n\n2) Permit the construction of physical\nworks that facilitate the prompt and safe movement of tourists.\n\n3) Formulate a zoning\nregulation that establishes the criteria for the development proposed in\nitem number two.\n\n4) Contribute to the planning of\nimplementation strategies for the proper control, execution, and evaluation of\nthe land-use proposal.\n\nTo fulfill the objectives and\ngoals set forth above, the Regulatory Land-Use Plan must\nbe oriented toward the following criteria, which have originated this investigation.\n\n6.3. Development Criteria\n\n1) Keep the Zona Pública\nfree of permanent constructions.\n\n2) Respect as much as possible the conditions of the original occupants according to the\nrights acquired in\nLey 4558 and recognized by Ley 6043; provided that it does not contradict what is stipulated by\nthe aforementioned Law.\n\n3) Establish the technical and legal conditions for a limited\ndevelopment of this coastal sector and strengthen the tourist image of Isla Damas.\n\n4) Conserve and maintain\nthe natural resources present and promote the recovery of\nvegetation in those sites where it is convenient, either for\nscenic reasons or to avoid deterioration caused by natural events.\n\n5) Minimize,\nas much as possible, the costs of the infrastructure necessary for the proper\nfunctioning of the works to be carried out at the site.\n\n6) Achieve the\nwell-being and safety of the users of the different tourist or residential projects\ndesignated in this land-use plan.\n\n7) Take advantage\nof the attractions of sun, beach, sea, mangrove, estuary, and associated\nwildlife.\n\n8) Promote\nlow-density tourist projects, in accordance with the limited carrying\ncapacity of the site.\n\n9) Develop\nrecreation and leisure areas facing the beach that\nallow taking advantage of the 50\nmeters of the exclusion area.\n\n10) Take advantage of the scenic beauty of the estuary and at the\nsame time protect the landscape and the remnants of older forest such as fruit trees, as they serve\nas refuges for monkey troops and other wildlife.\n\n11) Maintain as much as possible the natural image of the\nsite, promoting the recovery and mitigation programs mentioned\nin this study.\n\n12) Create trails that allow accessibility\nfor visitors to the different attractions, in this case, to the scenic\nviews present at the site, such as the Damas estuary.\n\n6.4. Development Hypothesis\n\nAs discussed in different parts of the\nstudy, the lithomorphology of this coastal sector allows full\nenjoyment of the intertidal zone, with diverse recreational activities to the fullest,\nbut especially during low tide, when a wide\nintertidal zone with a gentle slope is exposed.\n\nThe sandy nature of the island's soil\nrequires the application of special construction practices such as\nconstruction on pilings, gabions, fill, and selective tree planting in\ngardens, which contribute to stabilizing the soil.\n\nTo conclude this section, it is appropriate to indicate that, in\ngeneral, only a dispersed residential use and a low-density tourist use are proposed,\nin accordance with the availability of water in the subsoil of\nthe Island.\n\n6.5. Proposed Roadways\n\nThe roads in the eastern sector of Isla Damas will be built based on a roadway layout proposed\nby the Municipality of Parrita several years ago, and because it is an already established right-of-way to\nwhich all the plans of the occupants of the sector to be organized have been aligned. This right-of-way\ncrosses Isla de Damas perpendicularly; from it, a road axis parallel to the\nbeach will branch out. Due to the low occupational density proposed in this coastal sector, 14-meter\nrights-of-way, such as those normally established for flat zones, are not justified. In this\nparticular case, an 11-meter wide right-of-way is proposed for the perpendicular axis, and\n11 meters for the one parallel to the beach, and 6 meters for tree-lined walks, which is independent of the low-density trails that\ncould eventually be built in the protection zone.\n\nIn the low-density residential zone,\ntree-lined walks with a 6-meter wide right-of-way are recommended. In the case of the\nlow-density ecotourism and tourist development zones, the roadways\nwill reach the edge of the concession, with a 6-meter right-of-way; but internally,\nthe roadways will adjust to the needs of the project.\n\nIn the case of tree-lined walks or recreational\ntrails, these will have a 6-meter right-of-way, and the general design,\nas well as its layout, must be approved by the INVU and by the ICT.\n\n6.6. Land-Use Plan\n\nThis Regulatory Land-Use Plan,\nas a conclusion of the investigations, aims to propose a Sustainable\nDevelopment Plan that allows for rational land use, particularly\nconsidering the existing limitations of\nIsla Damas Norte, as well as to establish the requirements\nand design criteria for each of the uses indicated on the land-use\nzoning plan.\n\nDue to the characteristics of the terrain,\nthis Regulatory Plan does not allow this coastal sector to have high-density\ndevelopment, even though it is designated for tourist use; therefore, the\nuses stipulated by\nLey 6043 for coastal sectors declared tourist cannot be applied in\ntheir entirety, which, in this case, would be to propose medium or high-density\nuses. But due to environmental limitations, in this particular case the\nlimited availability of fresh water and the fact that there is no aqueduct, nor\nroads, nor the possibility of arriving from land due to the existence of the Damas\nmangrove, these conditions limit the possible development alternatives.\nFurthermore, the fact that Isla Damas is in a process of lithomorphological\nchanges that, although attenuated, does not mean that equilibrium has been reached,\nnor is it possible to foresee how long it will take to reach it. The conditions in this entire\nsector suggest that, at best, a dynamic\nequilibrium will be reached, and the need to carry out sand retention\nworks in the Zona Pública\nthat contribute to achieving the condition of dynamic equilibrium must be considered. For these reasons,\namong other aspects, despite its declaration for tourist use, the emphasis must\nbe placed on the implementation of low-density projects.\n\nIn general, this Regulatory\nLand-Use Plan contemplates basically two main uses which are: low-density\ntourist accommodation use and residential use, with lots between\n1,800 and 2,000 m2.\n\n6.7. Zoning Regulation\n\nThe objective of this regulation is to\nestablish the criteria and restrictions that must be followed when carrying out\nthe different works, once the concessions are granted by\nthe Municipality of Parrita,\nand which will be concordant with the land uses established in this Regulatory\nPlan.\n\nThe conditions of this Regulatory Plan\nare of two types; the first are of a legal nature and are established in\nLey No 6043 and in\nthe regulation of said Law. The second, of a technical nature, establish aspects\nsuch as the width of lots and their area, both minimum and maximum, setbacks,\nrecommended heights, etc.\n\n6.7.1. Article 1—Establishment of\nthis Regulation and objectives. The Municipal Council of the canton of Parrita,\nprovince of Puntarenas, complying with the provisions and regulations of\nLey N° 6043, regarding\nthe Zona Marítimo\nTerrestre, is aware of the need to order and regulate the use of the zoning\nproposed in this plan under study. The map corresponding to the coastal sector\nlocated on the Quepos sheet, between the approximate coordinates in\nLambert Projection, namely:\n\nBeach sector\n\nPoints A 380.10 N x 436.55 E and B 379.95 N x 436.80\nE\n\nMangrove sector\n\nPoints\nC 380.60 N x 436.95 E and D 380.40 N x 437.25 E\n\nThe sector to be regulated is demarcated by the\nboundary markers on the beach front No. 1(11 to 106 and in the estuary sector the\nboundary markers No. 200 to 213. Considering that the zoning has\nthe objective of guiding the physical development of the aforementioned area, the following\nis proposed:\n\n- Propose a recreational tourist development\npattern in accordance with the natural conditions of the site.\n\n- Enable the project to contain the\nbest basic and tourist services for the comfort and safety of\nusers.\n\n- Guide private investment in this\ncoastal sector.\n\n- Promote the protection and adequate\nuse of natural resources, guaranteeing their rational use.\n\nAchieve compliance with the norms of\nLey 6043 and its regulation, specifically\nregarding land use, on those beaches or coastal sectors\nwith different types of declarations.\n\nConsidering that the development\nproposal of this land-use planning plan is in accordance with the\ndevelopment policies of\nthe Zona Marítimo Terrestre and that both the ICT and\nthe INVU, as planners of this Zona Restringida (Restricted Zone), according to\nLey N° 6043 and its Regulation,\napprove the following land-use regulation, which establishes\nthe norms that concessionaires must follow when developing\nthe different permitted works. The necessary technical and legal\ntools are provided so that the\nMunicipality of Parrita can grant concessions in this\nsegment of\nthe Zona Marítimo\nTerrestre, in accordance with the proposed uses.\n\n6.7.2. Article 2—Definitions:\n\na- Access:\nPublic road, or property, means or work that allows free transit in the administered area and in\nthe Zona Pública (Public Zone).\n\nb. Green area: Free areas\ngrassed or wooded, or both, for public use; which may\nbe destined for recreation or ornamentation.\n\nc. Concession: Public Contract\nwith the Municipality\nof Parrita, granting the right to use a parcel within\nthe Zona Marítimo\nTerrestre.\n\nd. Permit for Use of\nthe Zona Pública:\nPublic Contracts for works of public use within this Zone.\n\ne. Buildings: All those\nworks destined for habitation, work, recreation, and for carrying out\ntourist activity.\n\nf. Infrastructure: Services or\ninstallations of an urban nature, such as highways, trails, fill,\npower lines, telephone lines, aqueducts, sewers, etc.\n\ng. Protection: That area in\nwhich urban works are subject to restrictions or impediments to\nconstruction. Nothing other than containment works may be built on them.\n\nh. Use: Private utilization\nof areas or properties.\n\ni. Permitted use: That which\nis in accordance with the provisions of the norms established in the regulation of\nthis regulatory plan.\n\nj. Conditional use: That use\nwhich, while not being the most recommended, can be carried out with limitations and to\nwhich applicants for a concession of\nthe Z.M.T. may be eligible. These applicants, after\na prudential period of time has elapsed, due to the conditions and\ncharacteristics of the land, may avail themselves\nof the conditional use, provided\nit does not conflict\nwith the primary permitted use. This use can only be granted by the Municipal\nCouncil, if it has the approval of the ICT and the INVU.\n\nk. Conflicting use: That which does not conform to the zoning proposed in the Land-Use\nPlan and which is not permitted under any condition.\n\nl. Zoning: The\nsubdivision (subdivisión) of zones covered by the Land-Use Plan, to carry out\nits development in a rational manner.\n\n6.7.3. Article 3—General Regulations.\nFor the purposes of this Regulation,\nthe Zona Marítimo\nTerrestre is subdivided into the following zones:\n\n1. Zona Pública (ZP) (Public Zone).\n\n2. Zona de Protección (ZPR) (Protection Zone),\n\n3. Zona de Alojamiento Turístico de Baja\nDensidad (ZATBD) (Low-Density Tourist Accommodation Zone).\n\n4. Zona Residencial Turística de Baja\nDensidad (ZRTBD) (Low-Density Tourist Residential Zone).\n\n5. Zona de Desarrollo Ecoturístico\n(ZDET) (Ecotourism Development Zone).\n\n6. Zona de Facilidades Turísticas\n(ZFT) (Tourist Facilities Zone).\n\n7. Zona de Servicios Básicos (ZSB) (Basic Services Zone).\n\n8. Zona de Cooperativas y Asociaciones\n(ZCA) (Cooperatives and Associations Zone).\n\n6.7.4. Article 4—Zona Pública (ZP).\n\na. Purposes. Achieve compliance with Chapter III of\nLey N° 6043, regarding the right to public use\nof the 50 meters,\ndetermined by the Instituto Geográfico Nacional in Isla Damas Norte.\n\nb- Location. The upper limit of\nthe Zona Pública is established by the line of boundary markers 100\nand 106 on the beach and 200 to 213 in the sector facing the Damas estuary, placed\nby the IGN in this coastal sector.\n\nc. Concessions. No concessions will be granted in this zone.\n\nd. Permitted uses. Only in the Damas estuary sector, under the norms of\nthe Ley de Marinas y Atracaderos (Marinas and Docks Law).\n\n6.7.5. Article 5—Zona de Protección (ZPR).\n\na. Purposes. The conservation of areas with major tree vegetation. To allow\npassive outdoor recreation or in small rustic shelters.\n\nb. Location. There are two zones: one surrounding\nthe Zona Pública\nof the mangrove (boundary markers from 201 to 213); and another facing the beach starting from\nthe Zona Pública,\nbetween boundary markers from 100 to 106. The first aims to protect the\ndiversity of wildlife at the site, the second serves as a buffer strip.\n\nc. Concessions. Concessions will be granted in accordance with the provisions of\nLey N° 6043.\n\nd. Permitted uses. Selective tree planting may be carried out, in terms of\npromoting wildlife diversity.\n\ne. Conditional uses. If the construction of trails, shelters,\nand the planting of sand-retaining plants and trees is deemed necessary, the\npermission of the ICT and the\nrespective Municipality must be obtained, for which the ICT will establish\nthe requirements it deems necessary. Support installations for tourist works\nin those areas in an early state of regeneration, such as an oxidation\nlagoon for blackwater.\n\nf. Conflicting uses. Any not included within the permitted uses.\n\n6.7.6.\nArticle 6— Zona de Alojamiento de Baja Densidad (ZATBD).\n\na. Purposes. To allow the implementation of projects for lodging and gastronomy,\naimed at satisfying the growing demand for tourism that takes advantage of the\nsea-sun-beach, mangrove, and estuary segments.\n\nb. Location. It is located in the central sector of the island next to the street proposed\nby the municipality of Parrita; the zone has vegetation of fruit trees,\nvarious crops, and pastures. Its general location is between boundary markers 101 and\n104.\n\nc. Permitted uses. Cabins, hotel, with services such as swimming pool, sports courts,\nrestaurant and bar, administrative offices, bar, ranchos, library, projection\nand video room, and other services, such as a store or boutiques. As much as possible,\nthe constructions will be designed with a removable character.\n\nd. Conditional uses. The planting of fruit trees and native ornamental vegetation\nwill be permitted in the areas immediately adjacent to the tourist zone to be built.\n\ne. Conflicting uses. Those not included in the permitted uses.\n\nf. Requirements for the low-density tourist accommodation zone. Interested parties, whether\nindividuals or legal entities, will be obliged to submit a preliminary project to be developed in the\narea for which a concession will be requested from the Municipal Council of Parrita, which must include:\n\n1. Name and address of the applicant.\n\n2- Name of the project.\n\n3. Estimated area to be developed and its\nboundaries.\n\n4. General location and\nfeasibility plan of the project.\n\n5. Study of the availability of potable\nwater at the site for the project, or near the project.\n\n6. The\nplans of the preliminary project, presenting longitudinal\nand transverse sections.\n\n7. Budget of the estimated cost of the\nwork and the form of financing.\n\n8. Construction preliminary project approved\nby the respective department of the ICT.\n\n9. There must be an evacuation system for\nblackwater, soapy water, and greywater; the treatment will be secondary and will be carried out\nbefore being discharged, as specified in\nthe Ley General de Salud (General Health Law), and\nthe final construction plans will specify what the proposed system will be.\n\ng. Concessions. According\nto the provisions of Ley N° 6043 and its Regulation.\n\nh. Buildings. The buildings will be single-story, due to the seismic history\nin the vicinity of the site and the sandy soil type.\n\ni. Requirements.\n\n| Occupancy density | 20 rooms / ha. |\n| --- | --- |\n| Maximum construction coverage | 20% |\n| Side setback | 5 m. |\n| Front setback | 20 m behind the protection zone line. |\n| Rear setback | 5 m. |\n| Percentage of Green areas | 80% |\n| Minimum size | 6,500 m2 |\n| Maximum size | 13,000 m2 |\n\n \n\nRidge height shall be 4.5 meters for a single-story building\nand up to 9 meters\nfor a rancho.\n\nConstructions shall be on pilings and\nof a removable character.\n\n6-7.7. Article 7—Zona Residencial Turística de Baja\nDensidad (ZRTBD). Due to the special\nphysical-environmental characteristics of this coastline, it is recommended that lots for tourist residential\nuse have, as much as possible, the maximum size specified by\nLey N° 6043, in order to\navoid high occupancy densities.\n\na- Purposes: To create areas where the lots are solely for tourist\nhousing uses.\n\nb. Location: In general, it constitutes a strip approximately 80 meters long facing\nthe beach protection zone, located between boundary markers 104 to 106\nand in a relative position facing boundary markers 200 to 201 in the inner sector\nof the island, within the zone to be organized.\n\nc. Permitted uses: Housing and other works such as small ranchos, swimming pools, and some\ntype of small-sized sports court. On beachfront lots, they will, as much as possible, be designed with a removable character.\n\nd. Conditional uses: None.\n\ne. Conflicting uses: Those not included in the permitted uses.\n\nf. Requirements:\n\n| Minimum area | 1,000 m. |\n| --- | --- |\n| Maximum area | 3,000 m. |\n| Minimum frontage | 15 m. |\n| Maximum frontage | 30 m |\n| Side setback | 5 m. |\n| Maximum construction coverage | 20% |\n| Front setback | 5 m and 20 m behind the protection zone facing the beach |\n| Rear setback | 5 m |\n| Percentage of Green areas | 80% |\n| Maximum ridge height | 4.5 meters |\n| Number of stories | One |\n\nConstructions shall be on pilings and\nof a removable character.\n\ng. Concessions: According to the provisions\nof Ley N°\n6043 and its Regulation.\n\n6.7.8. Article 8—Zona de Desarrollo\nEcoturístico (ZDET).\n\na. Purposes: To allow the implementation of a lodging project, such as\na lodge or hotel, aimed at satisfying the growing demand for nature\ntourism that takes advantage of the sea, sun, and beach segment, but also seeks to be\nin contact with nature and close to the attractions that constitute the\nmangrove and the Damas estuary.\n\nb. Location: It is located adjacent to the green zone and mangrove; with original\nresidual vegetation where the most diverse birdlife is located.\n\nIts general location is between\nboundary markers No. 201 to 208.\n\nc. Permitted uses: Lodge or hotel, with services such as restaurant and bar, administrative\noffices, ranchos, library, projection and video room, and other\ncomplementary services.\n\nThe planting of fruit trees and ornamental\nvegetation will be permitted in the areas immediately adjacent to the tourist work.\n\nd. Conditional uses: None.\n\ne. Conflicting uses: Those not included in the permitted uses.\n\nf. Requirements will be similar to those of the low-density tourist accommodation zone. Interested parties,\nwhether individuals or legal entities, will be obliged to submit a preliminary project to be developed in the\narea for which a concession will be requested from the Municipal Council of Parrita, which\nmust include:\n\n1. Name and address of the applicant.\n\n2. Name of the project.\n\n3. Estimated area to be developed and its\nboundaries.\n\n4. General location and\nfeasibility plan of the project.\n\n5. Study of the project's water availability, or permit from the Servicio Nacional de Electricidad to obtain water from\nthe site, or near the project.\n\n6.\nThe plans of the preliminary project presenting longitudinal and\ntransverse sections.\n\n7. Budget of the estimated cost of the\nwork and the form of financing.\n\n8. Construction preliminary project approved\nby the respective department of the ICT.\n\n9. There must be an evacuation system for\nblackwater, soapy water, and greywater. Treatment will be carried out before being\ndischarged and will be specified in the final construction plans.\n\n10. The project design must\nrespect the following norms on the land dedicated to the project:\n\nMaximum area intended for project building:\n20%, including internal roadways.\n\nAreas intended for green zone and\nproject leisure: 80%.\n\nThe density shall be up to 20\nrooms per hectare.\n\nSide, front, and rear\nsetbacks shall be 5 meters.\n\nRidge height shall be 4.5 meters for a single-story building\nand up to 9 meters\nfor a rancho.\n\nMinimum frontage 50 m.\n\nMaximum frontage 130 m.\n\nMinimum area 8,000 m2.\n\nMaximum area 28,000 m2.\n\nConstructions shall be on pilings and\nof a removable character.\n\ng. Concessions: According to the provisions of\nLey\n N° 6043 and its Regulation.\n\nh. Buildings: The buildings shall be single-story,\ndue to the seismic history in the vicinity of the site and\nthe sandy soil type.\n\n6.7.9. Article 9—Zonas de Facilidades Turísticas (ZFT).\n\na. Purposes: To create areas where tourist facilities can be installed that\ncomplement those that can be offered in the other uses of this Regulatory\nPlan.\n\nb- Location: In general, this use\nconstitutes two zones, one situated facing the sea at boundary marker 104 and facing\nthe estuary at boundary markers 200 to 201.\n\nc- Permitted uses: To provide tourist services such as restaurants,\nbar, viewpoint, changing rooms, etc., which can be complemented with\nsmall ranchos, swimming pools, and some type of small-sized sports court.\n\nd. Conditional uses: None.\n\ne. Conflicting Uses: Those not included in\nthe permitted uses,\n\nf. Requirements:\n\n| Minimum area | 1,000m2 |\n| --- | --- |\n| Maximum area | 6,000m2 |\n| Minimum frontage | 15 m. |\n| Maximum frontage | 50m. |\n| Side setback | 5 m. |\n| Maximum buildable coverage | 40% |\n| Front setback | 5 m and 20 m behind the Protection Zone on the beach |\n| Rear setback | 5 m. |\n| Percentage of green areas | 60% |\n\nRidge height shall be 4.5 meters for a single-story building\nand up to 9 meters\nfor a rancho. The works shall be designed with a removable character, on pilings.\n\ng.\nConcessions: According to the provisions of\nLey N° 6043 and its Regulation.\n\n6.7.10. Article 10.—Zona de Servicios Básicos (ZSB).\n\na. Purposes: To create an area where basic tourist services can be provided that\ncomplement those that can be offered in the other zones of this regulatory\nplan.\n\nb. Location: In general, this use\nconstitutes a zone located between boundary markers 200 and 201, facing the\nDamas estuary.\n\nc. Permitted uses: To provide basic\ntourist services—viewpoint, sanitary services, changing rooms,\nequipment and maintenance warehouses, etc.\n\nd- Conditional uses: None.\n\ne. Conflicting uses: Those not included in\nthe permitted uses.\n\nf. Requirements:\n\n| Maximum area | 600m2 |\n| --- | --- |\n| Minimum frontage | 15 m |\n| Side setback | 5 m |\n| Maximum buildable coverage | 60% |\n| Front setback | 5 m |\n| Rear setback | 5 m |\n| Percentage of green areas | 40 % |\n| Maximum ridge height | 4.5 meters |\n| Number of stories | One |\n\nMaximum ridge height shall be 9 meters if it is a rancho.\nConstructions shall be designed as removable, on pilings.\n\n6.7.11. Article\n11.—Zona de Cooperativas y Asociaciones (ZCA).\n\na. Purposes: To create an area so that associations, cooperatives, or unions\ncan develop non-profit recreational tourist projects in accordance with\nthe provisions of subsection c) of Article 57 of\nLey N° 6043.\n\nb. Location: This central area of the island is located between boundary markers No.\n200 and 201, approximately 250\nmeters from the shoreline of the Damas estuary.\n\nc. Permitted uses: Cabins, sodas, children's play\nareas, swimming pools, sports courts, etc., green areas and\ndiverse tree planting for gardens, fruit, and shade.\n\nd. Conditional uses: None,\n\ne. Conflicting uses: Those not included in\nthe permitted uses.\n\nf. Requirements:\n\n| Minimum area | 1,000 m |\n| --- | --- |\n| Maximum area | 3000m. |\n| Maximum frontage | 30 m |\n| Minimum frontage | 5 m |\n| Side setback | 5 m |\n| Maximum coverage | 40 % |\n| Front setback | 5 m |\n| Rear setback | 5 m |\n| Percentage of green areas | 60 % |\n| Maximum ridge height | 4.5 m |\n\nRidge height shall be 4.5 meters for a single-story building\nand up to 9 meters\nfor a rancho. Constructions shall be designed as removable, on pilings.\n\ng. Concessions:\nIn accordance with the provisions of Ley\n N° 6043 and its Regulation.\n\nFinally, Table No. 8, on the\nfollowing page, reflects the distribution of the different uses. The\nimportant percentage of vegetation protection area is highlighted, which is 38%, equivalent to\n4.8 ha.\nIn this sense, it is concordant with the intention of protecting the attraction\nthat the mangrove constitutes; the foregoing does not exclude other possible uses. Tourist\nhousing constitutes the major use, but with a very low development percentage\nin each lot, which aligns with the main limitation constituted by the\nlimited potable water reserves of the island's sandy subsoil, which, if\noverexploited, would pose the danger of saline intrusion, losing\nthe potable water reserve, making it very difficult to implement the present\nregulatory plan.\n\nThe areas of vegetation surrounding the mangrove have been protected due to their importance for associated wildlife, as they function as a biological corridor, mainly for troops of monkeys and birdlife. As a general objective, we can say that this land-use zoning aims to take advantage of the good scenic qualities of the Damas estuary and mangrove, favoring low-density use while permitting controlled development.\n\n6.8. General construction standards and implementation standards.\n\nIn this particular case, due to the sandy soil type, lightweight, rustic structures built on pilings should be considered, even taking into account the possibility that they could be movable. In some cases, corrective or mitigation works must be carried out for the utilization of some concession areas, or infrastructure must be built to correct negative or unsafe conditions for future developments.\n\nTABLE No. 8\n\nSummary table of land uses and relative percentages\n\n| Zone | Area m² | % | Lateral setback | Front setback | Rear setback |\n| --- | --- | --- | --- | --- | --- |\n| ZPR | 46.826.14 | 36.6 | - | - | - |\n| ZATBD | 12.879.85 | 10.07 | 5 | 20 | 5 |\n| ZRTBD | 20,848.64 | 16.30 | 3 | 5 | 5 |\n| ZDET | 28,092.17 | 21.97 | 5 | 5 | 5 |\n| ZFT | 5,910.09 | 4.63 | 5 | 5* | 5 |\n| ZSB | 555.01 | 0.43 | 5 | 5 | 5 |\n| CA | 4,439.37 | 3.47 | 5 | 5* | 5 |\n| ROADS | 2,574.74 | 2.02 | - | - | - |\n| AND WALKWAYS | 3,774.55 | 2.95 | | | |\n| TOTALS | 127,851.850 | 100 | | | |\n\nSource: Own elaboration.\n\n* In the case of the lot or lots facing the beach, the setback (retiro) will be 20 meters from the rear line of the Protection Zone (Zona de Protección).\n\nThe possibility of carrying out works or infrastructure must be considered, which, in compliance with a series of general standards, allows the construction of different works, minimizing impacts to the environment.\n\n- In those cases where fill, excavation, or leveling works (obras de relleno, excavación o nivelación) are carried out, the following standards must be applied: fill slopes (taludes de rellenos) in general must not exceed a gradient greater than 20% and may be supplemented with special works such as small gabions (gaviones), or with the use of trees as a stabilizing agent, or consider the use of suitable grasses (gramíneas).\n\n- Those complementary standards indicated by specialized site studies, at the request of the ICT, INVU, MOPT, or the interested party, will be applied, which will grant the corresponding approval (visado). Their objective will be to minimize and prevent the continuity of the degenerative morphogenic processes that are deteriorating, locally or partially, said coastal sector.\n\n- For the entire zone, the installation of a centralized blackwater treatment system (sistema de tratamiento de aguas negras) in two stages must be considered, with the purpose of eliminating individual effluents from septic tanks (tanques sépticos) and gray water (aguas jabonosas), which will be collected and treated collectively to reduce the possibility of contaminating the groundwater layer (manto de agua subterránea) with fecal coliforms (coliformes fecales) and gray water, with final secondary treatment (tratamiento secundario).\n\n- Regarding garbage control, the establishment of the project generates paper, plastic, can, and glass container waste; which will require a solution, since the small size of the area makes it necessary to transfer garbage to other sites and restrict as much as possible the use of plastic containers, non-returnable glass, and aerosols.\n\nIn principle, this is a service that the Municipality of Parrita (Municipalidad de Parrita) must provide. If this is not the case, the possibility of building a small incinerator (incinerador) and shed (galerón) for garbage separation must be considered, before transferring it by boat to wherever the municipality disposes of it; said transfer will be carried out in closed containers for its final disposal.\n\n- The application of special construction techniques will be necessary, due to the sandy nature of the soil, such as construction on pilings (pilotes), among others. The construction of very long or very wide buildings must be avoided. Constructions will be designed as removable type, on pilings, with the rest of the land being green zones and trees. In any case, constructions must adhere to what is established in the seismic code (código sísmico) and must be single-story as indicated in the different sections of the regulation.\n\n- Being an island surrounded by the Damas mangrove and without the possibility of building a bridge through it, a road easement (derecho vial) no wider than 11 meters is recommended for the main road established perpendicular and parallel to the beach from the estuary, and walkways (alamedas) of 6 meters. This is due to the very low vehicular circulation expected at the site, therefore considering road easements larger than those proposed is not warranted.\n\n- The ICE, in coordination with the Municipality of Parrita, will in the future adjust the electrical wiring to the road layout proposed in this regulatory plan.\n\n- When constructing the different infrastructure works, such as potable water pipes and blackwater collector pipes, these will utilize the edges of the road easements.\n\n- Due to the problem of accelerated erosion that the middle sector of Isla Damas has suffered, what is indicated in the study carried out by physical oceanographer Omar G. Lizano, which is included in Annex No. 3 of this document, must be strictly adhered to. It must not be overlooked that the solution to the erosion problem on the beach, caused by a movement of beach material, requires considering an integral solution for what is currently Isla Damas Norte.\n\n- The reforestation of the Island will be located in the protection zone (zona de protección), in the road easements (derechos de vías), and on the boundary lines between lots, so as to favor water infiltration into the subsoil and reduce insolation on the ground, making the temperature more pleasant. Furthermore, selected vegetation significantly improves the scenic qualities of the island and improves conditions for wildlife in the case of fruit trees and palms. In addition, it will increase the cover of grasses (gramíneas) that are highly altered by burning when agricultural activities are carried out at the study site, with the object of reducing evapotranspiration at the site.\n\n- The construction of a dock (embarcadero) in the estuary sector will be required; it will be carried out following the procedures stipulated by the Ley de Marinas y Embarcaderos Turísticos.\n\nParrita, July 31, 2001." }