{ "id": "norm-60017", "citation": "Reglamento municipal 53-B", "section": "norms", "doc_type": "municipal_regulation", "title_es": "Reglamento de Control de Fraccionamiento y Urbanizaciones de Montes de Oca", "title_en": "Montes de Oca Subdivision and Urbanization Control Regulation", "summary_es": "Este reglamento municipal establece las normas para el control de fraccionamientos y urbanizaciones en el cantón de Montes de Oca, como parte del Plan Regulador adoptado en 2007. Regula aspectos como dimensiones mínimas de lotes, frentes, cobertura máxima permitida, retiros, antejardines, alturas, vialidad, áreas verdes y comunales, servicios públicos y protección ambiental en nuevos desarrollos. Incluye disposiciones sobre servidumbres de paso, protección de ríos y quebradas con franjas de no construcción de 10 metros, manejo de aguas pluviales, y requisitos de arborización con especies nativas. También detalla el procedimiento de presentación de planos, consultas preliminares, plazos de resolución y obligaciones de los urbanizadores, incluyendo la cesión de áreas para uso público y la garantía de ejecución de obras.", "summary_en": "This municipal regulation establishes the rules for controlling subdivisions and urbanizations in the canton of Montes de Oca, as part of the Regulatory Plan adopted in 2007. It regulates minimum lot sizes, frontages, maximum lot coverage, setbacks, front gardens, building heights, roadways, green and communal areas, public utilities, and environmental protection in new developments. It includes provisions on easements, protection of rivers and streams with 10-meter no-build setbacks, stormwater management, and requirements for native tree planting. It also details procedures for plan submission, preliminary consultations, decision timelines, and developer obligations, including land cession for public use and performance guarantees for construction.", "court_or_agency": "", "date": "30/04/2007", "year": "2007", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento", "water-law" ], "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "es_concept_hints": [ "fraccionamiento", "área urbanizable", "retiros", "antejardín", "cobertura", "servidumbre", "franja de protección", "Plan Regulador" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 15", "law": "Ley de Planificación Urbana N° 4240" }, { "article": "Art. 17 incisos 3) y 4)", "law": "Ley de Planificación Urbana N° 4240" }, { "article": "Art. 38", "law": "Ley de Planificación Urbana N° 4240" }, { "article": "Art. 39", "law": "Ley de Planificación Urbana N° 4240" }, { "article": "", "law": "Ley N° 7600" }, { "article": "", "law": "Ley General de Caminos" }, { "article": "Art. 3", "law": "Ley de Protección al ciudadano del exceso de requisitos y trámites administrativos" } ], "keywords_es": [ "fraccionamiento", "urbanización", "Plan Regulador", "Montes de Oca", "lote mínimo", "cobertura", "retiros", "áreas verdes", "vialidad", "protección de ríos", "servidumbres", "permiso de construcción", "INVU", "SETENA", "municipalidad" ], "keywords_en": [ "subdivision", "urbanization", "Regulatory Plan", "Montes de Oca", "minimum lot", "lot coverage", "setbacks", "green areas", "roadways", "river protection", "easements", "construction permit", "INVU", "SETENA", "municipality" ], "excerpt_es": "Artículo 61. En zonas urbanas, donde se pretenda urbanizar fincas atravesadas por ríos o quebradas o que colinden con éstos, deberá proveerse una franja de no construcción con un ancho mínimo de 10 metros a partir de la orilla del río y medidos a cada lado del mismo, en la proyección horizontal. Esta franja no puede ser disminuida por ninguna razón, pues el fin de la misma es proteger al río. En ríos y quebradas intermitentes se deben dejar 10 metros de franja de protección a cada lado del lecho máximo.\n\nArtículo 64. En el caso de cañones de río, los terrenos aledaños al cauce que tengan más del 20% de pendiente no podrán urbanizarse, para efectos de la cesión de áreas públicas estos terrenos no se computan por no formar parte del área urbanizable. En dichas laderas no se podrán realizar movimientos de tierra que alteren la topografía natural de terreno, esto implica prohibición del terraceo y el depósito o extracción de materiales.\n\nArtículo 22. Las especies de árboles que se utilicen en las áreas verdes tienen que ser al menos en un 50% nativas de la zona con el propósito de restaurar, mantener y preservar el carácter propio de la zona de vida. Ver anexo de Especies Arbóreas.", "excerpt_en": "Article 61. In urban areas where it is intended to urbanize properties crossed by rivers or streams or adjacent to them, a no-build strip with a minimum width of 10 meters from the riverbank measured on each side, in horizontal projection, must be provided. This strip cannot be reduced for any reason, as its purpose is to protect the river. For intermittent rivers and streams, a 10-meter protection strip must be left on each side of the maximum bed.\n\nArticle 64. In the case of river canyons, lands adjacent to the channel with a slope greater than 20% cannot be urbanized; for purposes of public area cession, these lands are not counted as part of the developable area. On such slopes, earthworks that alter the natural topography are prohibited, which includes terracing and the deposit or extraction of materials.\n\nArticle 22. Tree species used in green areas must be at least 50% native to the zone with the purpose of restoring, maintaining and preserving the character of the life zone. See Appendix of Tree Species.", "outcome": { "label_en": "Active regulation", "label_es": "Reglamento vigente", "summary_en": "The Municipal Council of Montes de Oca formally adopted the Regulatory Plan, including this Subdivision and Urbanization Control Regulation, which took effect on May 21, 2007.", "summary_es": "El Concejo Municipal de Montes de Oca adoptó formalmente el Plan Regulador, incluyendo este Reglamento de Control de Fraccionamiento y Urbanizaciones, el cual entró en vigencia el 21 de mayo de 2007." }, "pull_quotes": [ { "context": "Capítulo 8. MOVIMIENTOS DE TIERRA Y AMENAZAS NATURALES", "quote_en": "Article 61. 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Según acuerdo\nfirme del Concejo Municipal de Montes de Oca, tomado en la sesión ordinaria número\ncincuenta y tres / dos mil siete, de fecha treinta de abril del dos mil siete,\nartículo número ocho, punto número dos, por seis votos a favor y 1 en contra\ndel regidor González Gamboa, este Concejo acordó proceder a tomar el acuerdo de\nadopción formal del Plan Regulador aprobado por la Dirección de Urbanismo del\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, como sigue:\n\n \n\nEl Concejo Municipal de la Municipalidad de Montes de Oca, con fundamento en las disposiciones de\nlos artículos 15, y 17 incisos 3) y 4) de la Ley de Planificación Urbana, adopta formalmente el Plan\nRegulador del Cantón de Montes de Oca, aprobado por la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional\nde Vivienda y Urbanismo, que fuera publicado en el Alcance número 51 de La Gaceta Nº 165 del 29 de\nagosto del año 2006. Acordando así mismo que dicho Plan Regulador entre a regir para el cantón de\nMontes de Oca, a partir del 21 de mayo del año 2007.  Publíquese el presente acuerdo en el Diario\nOficial La Gaceta.\n\n \n\nMontes de Oca, 2 de mayo del 2007\n\n \n\n(NOTA SINALEVI: Tal como se indica en el párrafo anterior, el\ntexto corresponde al publicado en el Alcance N° 51a\nLa Gaceta N° 165 \ndel 29 de agosto de 2006 )\n\n \n\n \n\nÍNDICE\n\n \n\nTITULO 1.\nCONTROL DE FRACCIONAMIENTOS           \n1\n\nCapitulo\nÚnico. NUEVOS FRACCIONAMIENTOS          \n2\n\nTITULO\n2.URBANIZACIONES    6\n\nCapitulo\n1. FRENTE. ÁREA MINIMA Y COBERTURA MÁXIMA   \n6\n\nCapítulo\n2. AREAS COMUNALES         \n6\n\nCapítulo\n3. RETIROS Y ANTEJARDINES           \n7\n\nCapitulo\n4. ALTURAS PERMITIDAS      \n8\n\nCapítulo\n5. VIALlDAD    8\n\nCapítulo\n6. ACERAS Y FRANJAS VERDES      \n10\n\nCapítulo\n7. SERVICIOS PUBLlCOS       \n12\n\nCapítulo\n8. MOVIMIENTOS DE TIERRA Y AMENAZAS NATURALES     \n13\n\nCapítulo\n9. DISPOSICIONES GENERALES Y PRESENTACION DE PLANOS      15\n\nBibliografía       \n20\n\nTABLAS\n\nTabla1.\nDIMENSIONES MINIMAS DE LOTES PARA FRACCIONAMIENTOS y\n\nNUEVAS\nCONSTRUCCIONES   5\n\nTabla 2.\nRESUMEN DE DISPOSICIONES PARA URBANIZACIONES Y\n\nFRACCIONAMIENTOS \n19\n\nGLOSARIO\nDE INSTITUCIONES\n\nCFIA    \nColegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.\n\nCNFL   \nCompañía Nacional de Fuerza y luz.\n\nCNE    \nComisión Nacional de Emergencia I Comisión Nacional\n\nde\nPrevención de Ríesgos y Atención de Emergencias.\n\nICM o\nICAyA     Instituto\nCostarricense de Acueductos y Alcantarillados.\n\nICE      \nInstituto Costarricense de Electricidad.\n\nICT      \nInstituto Costarricense de Turismo.\n\nINS      \nInstituto Nacional de Seguros.\n\nINVU   \ninstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.\n\nMOPT  \nMinisterio de Obras Públicas y Transportes.\n\nMS      \nMinisterio de Salud.\n\nProDUS           \nPrograma de Investigación en Desarrollo Urbano\n\nSostenible\n\nUCR    \n Universidad de Costa Rica\n\nSETENA:         \nSecretaria Técnica Nacional Ambiental\n \n\n \n\nREGLAMENTO\npara el CONTROL DE FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIONES\n\nTITULO 1. CONTROL DE FRACCIONAMIENTOS\n\nArtículo 1. DEFINICIÓN\n\nFraccionamiento: La\ndivisión de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar,\nrepartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes;\nincluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial,\nlocalizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo\ndueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que\ninteresen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.\n\nEn otras palabras es dividir determinada extensión de terreno en unidades más pequeñas, mediante\namanzanamientos o lotificaciones, con los debidos accesos para cada lote y donde  los propietarios\nde terrenos se ven obligados a apegarse a las normas de planeación y desarrollo de la ciudad.\n\nArtículo\n2. Definición de términos. Para efectos del presente Reglamento, se han\ndefinido los siguientes términos como aparecen a continuación:\n\nAcequia: Zanja o canal por donde se conducen las aguas para regar y para otros\nfines.\n\nAcera: Parte de la vía pública, normalmente ubicada en sus orillas, que se\nreserva para el tránsito de peatones.\n\nAcuíferos: Capa o vena subterránea que contiene agua.\n\nAdoquines: Piedra labrada en forma de prisma rectangular para empedrados y otros\nusos.\n\nAmanzanamiento:\nDivisión de un terreno en manzanas o cuadras.\n\nAntejardín: Distancia entre las líneas de propiedad y de construcción de origen\ncatastral la primera y de definición oficial la segunda, ya sea fijada por el\nMOPT o la Municipalidad;\nimplica una restricción para construir, sin que por ello la porción de terreno\npierda su condición de propiedad privada.\n\nAdoquín: Piedra labrada en forma de prisma rectangular para empedrados y otros\nusos.\n\nAlcantarillado\npluvial: Obra de infraestructura que conduce el agua de\nlluvia proveniente de los terrenos adyacentes a la misma, de los desagües que\nconfluyen a él u otros sistemas de alcantarillado hacia otro sistema de\nalcantarillado, quebrada río, entre otros.\n\nÁrea Urbanizable:\nTotal de área cuyas condiciones topográficas u otras\ncaracterísticas físicas permiten su urbanización.\n\nBarrios\nEspeciales: Barrios que para efectos de este Plan Regulador\nposeen condiciones especiales en cuanto a tamaños de lote, coberturas, entre\notros. Para más información ver Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo y\nReglamento de Renovación Urbana.\n\nCobertura: Se entenderá como cobertura o área de cobertura, cualquier superficie\ndel terreno que se encuentre impermeabilizada, esto incluye tanto edificios,\ncalles, aceras, losas, adoquines, aleros, así como cualquier otro elemento que\nno permita la libre filtración de agua en el terreno.\n\nAlcantarillado\nsanitario: Conducto por donde van las aguas servidas de las\npoblaciones\n\nHacinamiento: Aglomeración en un mismo lugar de un número de personas que se\nconsidera excesivo.\n\nHidrológicos: Acerca de las ciencias naturales que trata de las aguas.\n\nLínea de\nconstrucción: Una línea por lo general paralela a la del frente\nde propiedad, que indica una distancia de ésta igual al retiro frontal o\nantejardín requerido.\n\nLínea de\npropiedad: La que demarca los límites de la propiedad en\nparticular\n\nLastre: Piedra de mala calidad y en lajas resquebrajadas, ancha y de poco\ngrueso.\n\nNivel freático:\nNivel de agua acumulada en el subsuelo.\n\nPeríodo de\nretorno de una tormenta: Es el período de tiempo en años\nque se espera ha de transcurrir para que una tormenta de características muy\nsimilares vuelva a darse.\n\nPlano\ncatastrado: Plano oficial de un terreno, debidamente registrado\nen la Dirección\nde Catastro Nacional, que fija la forma, área, deslindes y orientación.\n\nPluviales: Referente a aguas de lluvia.\n\nPredio: Tierra o posesión inmueble, sinónimo de lote.\n\nSegregación: División de un lote, fraccionamiento.\n\nServidumbre Pública: Aquella que sea\ndeclarada para tal fin por alguna autoridad competente o bien\nla Municipalidad, por\nlo que sería de uso común y de carácter público.\n\nServidumbre Privada: Aquella que se dé\na raíz de un fraccionamiento y sea parte de una propiedad privada, por lo que\nsu mantenimiento será responsabilidad del fraccionador. Socavación: Proceso\nde erosión progresiva de la base de un talud o ladera provocada por el agua o\nel viento.\n\nVisado: Dar autoridad a un documento o plano, visto bueno.\n\nCapítulo Único. NUEVOS\nFRACCIONAMIENTOS\n\nArtículo 3.\nLa\n Municipalidad\naceptará el fraccionamiento únicamente en propiedades que se encuentren frente\na vías existentes y debidamente reglamentadas. El fraccionador deberá hacer\ntodas las mejoras que determine la municipalidad sobre la mitad de la calle a\nque enfrenten los lotes incluida su ampliación y acera repectiva.\nEsta mitad será medida desde el eje central longitudinal de la calle hasta el\nborde interno de la acera\n\nArtículo 4. Para autorizar el visado de\nplanos es indispensable que el interesado presente el plano de la finca madre\nen donde se muestren todas las porciones resultantes. Si alguna de ellas no\ncumple con las normas mínimas establecidas en este reglamento se denegará el\nvisado.\n\nArtículo\n5. Los\nlotes deberán contar con los servicios mínimos existentes en la zona.\n\nArtículo\n6. Lotes\nfrente a servidumbre: Todas las parcelas resultantes\nde un fraccionamiento tendrán acceso directo a vía pública. En casos\ncalificados la\n Municipalidad de Montes de Oca podrá admitir la subdivisión\nde lotes mediante servidumbres de paso, siempre que no exista otra opción y se\ncumpla con las siguientes normas:\n\na.    \nLa servidumbre se aceptará en terrenos especiales en\nque por su ubicación o dimensión se demuestre que es imposible fraccionar con\nacceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose preferentemente para\ncasos en que ya existan viviendas en el lote.\n\nb.    \nCuando una servidumbre sirva a una subdivisión hasta\nde tres lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una servidumbre de cuatro\nmetros de ancho como mínimo, más un metro de acera. Si existen predios a ambos\nlados de la servidumbre se agregará un metro más para la otra acera. La\nlongitud de una servidumbre de acceso a lotes interiores no excederá de 60 metros.\n\nc.    \nCuando una servidumbre sirva a una subdivisión de\ncuatro a seis lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una servidumbre de\ncinco metros de ancho como mínimo, más un metro de acera, si existen predios a\nambos lados de la servidumbre se agregará un metro más para la otra acera. La\nlongitud de una servidumbre de acceso a lotes interiores no excederá de 60 metros.\n\nd.    \nFrente a servidumbres solamente se podrá segregar un\nmáximo de seis lotes.\n\ne.    \nTodos los lotes resultantes de las subdivisiones,\ndeberán tener las medidas reglamentarias. El área de la servidumbre privada no\nserá computable para efectos de cálculo del área mínima de lote y sobre ella no\npodrán hacerse construcciones,\nsalvo los muros de las viviendas, cuyas especificaciones están dadas en el\nReglamento de Zonificación y Uso del Suelo, en el Capítulo 27 \"Antejardines y\nRetiros Frontales\".\n\nArtículo\n7. En\ncuanto a servidumbres privadas la municipalidad no tiene obligación de darles\nmantenimiento.\n\nArtículo\n8. Se\nentenderá por servidumbre pública aquella que sea declarada para tal fin por\nalguna autoridad competente o bien\nla Municipalidad, por lo que sería de uso común y de\ncarácter público, como es el caso de las servidumbres pluviales, ecológicas,\nentre otras. Su mantenimiento es responsabilidad de\nla Municipalidad.\n\nArtículo\n9.  Cualquier apropiación de tierras del Estado, deberá\nser devuelta al dominio público.\n\nArtículo\n10. Se\nentenderá por servidumbre privada, aquella que se dé a raíz de un\nfraccionamiento y sea parte de una propiedad privada, por lo que su\nmantenimiento será responsabilidad del fraccionador. Sin embargo deberá contar\ncon infraestructura de calidad para sus usuarios, por lo que sus calles deberán\nestar pavimentadas, ya sea con pavimentos asfálticos, adoquines, concreto, entre otros\ny deberán contar con sus respectivas aceras en buen estado. No se admitirán\nservidumbres con calles de lastre, piedra, tierra o similar.\n\nArtículo 11.  Frente y área mínima: Las dimensiones de los futuros fraccionamientos estarán de\nacuerdo con la zonificación de tamaños de lote de este reglamento. Para tales efectos ver Mapa de\nZonificación de acuerdo a dimensiones de lote, frente y área mínima así como tabla 1, presentes en\neste reglamento. Todo fraccionamiento deberá respetar los siguientes lineamientos de acuerdo a la\nzona donde se ubique:\n\na.    \nZonas donde el frente mínimo es de 9 metros, además deberán\nde cumplir con un área mínima de 130m², con un porcentaje de cobertura del 75%. Ver\nReglamento de Zonificación y Uso del suelo, Tabla 13, Resumen de restricciones\npara las diferentes zonas.\n\nb.    \nZonas donde el frente mínimo es de  12 metros, además deberán\nde cumplir con un área mínima de 240m², con un porcentaje de cobertura del 70%. Ver Reglamento de\nZonificación y Uso del suelo, Tabla 13, Resumen de restricciones para las\ndiferentes zonas.\n\nc.    \nBarrios Especiales:  Mantendrán el frente y\nárea mínima existente y su cobertura máxima será del 90% del área total del\nlote. Para más información Ver Reglamento de Zonificación y Uso del\nsuelo, Titulo 8 Zonas Especiales\n\nArtículo\n12. En\nlo que respecta a futuras construcciones que no cumplan los requerimientos\nanteriores se regulará de la siguiente manera:\n\na.    \nLotes segregados y debidamente inscritos, cuyas\ndimensiones oscilen entre seis y nueve metros de frente,  con áreas\nmayores a 90m² , tendrán un porcentaje de cobertura del 75%, y podrán efectuar\nsu construcción siempre y cuando respeten los retiros respectivos. Ver\nReglamento de Zonificación, Tabla 13, de Restricciones para las diferentes zonas.\n\nb.    \nLotes existentes no segregados deberán de sujetarse\na los lineamientos del Plan Regulador del 2003, si desean construir o\nsegregarse.\n\nArtículo\n13. No\nse tramitarán permisos de construcción para uso habitacional en lotes menores\nde 90m² o con menos de seis metros de frente, salvo que el  frente se\nutilice como acceso en el caso de lotes con geometrías irregulares, siempre y\ncuando el área útil resultante para construir supere los 90m². El área de\nacceso no se toma en cuenta para determinar  el área útil del lote. En\nlotes regulares, con forma casi cuadrada o rectangular, se deberá respetar el\nancho y área mínima establecidos.\n\nArtículo\n14. A los propietarios de\nterrenos con áreas menores a 90m² y con frente menor a seis metros que tengan\nsu terreno debidamente inscrito, se les da la posibilidad de construir un local\ncomercial, siempre y cuando dicho local cuente con iluminación y ventilación\nnatural y .el uso del suelo sea compatible con la zona. Ver Reglamento de\nZonificación y Uso del Suelo, Titulo 2\n\n Cualquier\nnueva segregación deberá estar acorde con el  artículo 11 y 12 de\neste  capítulo.\n\nTabla1. Dimensiones mínimas de lotes para fraccionamientos\ny nuevas construcciones\n\n| CASOS | AREAS Y FRENTES MINIMOS | OBSERVACIONES | | --- | --- | --- | | 1.Futuras Urbanizaciones y\nConstrucciones. | Dependiendo de la zona donde se ubiquen tendrán las siguientes dimensiones:\n1.Mayores o iguales a 130m²,y con un frente mínimo de 9 metros. 2.Mayores o iguales a 240m²,y con un\nfrente mínimo de 12 metros. | No se hará ningún tipo de excepción, con las urbanizaciones y\nconstrucciones futuras. No se admitirán nuevas segregaciones, al menos que cumplan con el frente\nmínimo fijado de 9 ó 12 metros. | | 2.Lotes segregados y debidamente inscritos, cuyas dimensiones\noscilan entre 6 y 9 metros. | Mayores o iguales a 90m²,y con un frente mínimo de 6 metros. | Se\naplica a lotes inscritos antes de la aplicación de este Plan Regulador. No se admitirá ningún tipo\nde división por segregación. | | 3.Barrios Especiales Ver Reglamento de Zonificación, Titulo 8 Zonas\nEspeciales | Se mantendrá tanto el frente como el área de lote existente. | A fin de no perjudicar a\nsus usuarios se respetarán las dimensiones existentes. No se admitirá ningún tipo de división por\nsegregación a menos de que cumplan con los requisitos de la zona circundante. | | 4.Lotes segregados\nsin inscribir. | Dependiendo de la zona donde se ubiquen tendrán las siguientes dimensiones:\n1.Mayores o iguales a 130m²,y con un frente mínimo de 9 metros. 2.Mayores o iguales a 240m²,y con un\nfrente mínimo de 12 metros. | Al no estar debidamente inscritos, se aplicarán las normativas de este\nReglamento. No se admitirán nuevas segregaciones, al menos que cumplan con el frente mínimo fijado\nde 9 ó 12 metros. | | 5. No se darán permisos de construcción para uso habitacional en lotes menores\nde 90m² o con menos de 6 metros de frente | | | | 6.Los nuevos fraccionamientos deberán estar a\nacordes con el punto 1 | | |\n\nTITULO\n2.URBANIZACIONES\n\nArtículo 15. DEFINICIÓN\n\nUrbanización:\nEl fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines residenciales\nmediante la apertura de calles y provisión de servicios, donde el urbanizador\nse ve obligado a ceder a la municipalidad cierta porción de terreno para uso\npúblico, además de cumplir con todas las normativas urbanísticas pertinentes.\n\nArtículo\n16. Tamaño.\nEn caso de que la urbanización se ubique en una Zona Comercial o Mixta, su\ntamaño no podrá sobrepasar los 15 lotes.\n\nCapítulo 1. Frente , Área\nMínima y Cobertura Máxima\n\nArtículo 17. Dentro de una urbanización cada lote tendrá un área y frente mínimos, dados en la tabla\n1,  esto se establece dependiendo de la zona donde se ubique según el mapa de Zonificación de\nacuerdo a dimensiones de lote, frente y área mínima, de la siguiente manera:\n\na.    \nZonas donde el frente mínimo es de  9 metros, además deberán\nde cumplir con un área mínima de 130m².\n\nb.    \nZonas donde el frente mínimo es de  12 metros, además deberán\nde cumplir con un área mínima de 240m².\n\nArtículo\n18. El\nárea de cobertura para una vivienda en urbanización o individualizada dependerá\nde la zona donde se ubique de acuerdo con el Reglamento de Zonificación, Titulo\nde  Cobertura y mapa de Zonificación de acuerdo a dimensiones de lote,\nfrente y área mínima, tales valores según la zona\nson:\n\na.    \nPara terrenos donde se exige áreas mayores a 240m² y\ncon frente mayor o igual  12 metros se podrá cubrir hasta un 70% del área\ntotal del lote.\n\nb.    \nPara terrenos donde se exige áreas mayores a \n130m² y con frente mayor o igual a nueve metros se podrá cubrir hasta un 75%\ndel área total del lote.\n\nc.    \nLos porcentajes de cobertura anteriores incluyen\náreas de estacionamientos y cualquier tipo de pavimentos que se suman a las áreas de los edificios.\n\nd.    \nBarrios Especiales:  Mantendrán el frente y\nárea mínima existente y su cobertura máxima será del 90% del área total del\nlote. Ver Reglamento de Zonificación Titulo  8 Zonas Especiales.\n\nCapítulo 2. AREAS COMUNALES\n\nArtículo 19. Existirá un  área de\ncarácter comunal, donde se desarrollen actividades deportivas, de \nrecreación infantil y para adultos, así como actividades necesarias para la\nconvivencia y organización dentro de una comunidad. Dicha área puede contener\ncanchas deportivas, salón comunal, juegos infantiles y áreas verdes la cual\ncorresponderá al 15% del área urbanizable.\n\nArtículo\n20. Dentro\ndel área comunal se contemplan las áreas verdes, que\ndeberán ser al menos un 10% del área total urbanizable, la superficie restante\npodrá destinarse a infraestructura comunal, esta área consistirá en el 2% o más\ndel área urbanizable, esto según el tamaño de la urbanización.\n\nArtículo\n21. Al\nmenos la mitad de las zonas destinadas a área verde, deberán  ser una\nporción continua cuyo ancho sea de al menos dos frentes mínimos promedio de la\nurbanización,  que en ningún caso puede ser menor a 18 metros,  ni con\nun área menor a 260 m².\nSi la urbanización contempla más de 50 viviendas se podrá distribuir el área\nverde en varios puntos, considerando una zona verde por cada 50 viviendas\nsiempre y cuando más de la mitad cumpla con el ancho mínimo. En lo que respecta\na juegos infantiles se establecerá un núcleo por cada 30 viviendas.\n\nArtículo\n22. Las\nespecies de árboles que se utilicen en las áreas verdes  tienen que ser al\nmenos en un 50% nativas de la zona con el propósito de restaurar, mantener y\npreservar el carácter propio de la zona de vida. Ver anexo de Especies Arbóreas.\n\nArtículo\n23. Las\nfranjas verdes de las aceras no computan para el porcentaje de área verde.\n\nArtículo\n24. Deben\ndestinarse para juegos infantiles un mínimo de 10m² por unidad habitacional.\nEsta porción  no cuenta como  área verde si su superficie es\nimpermeable,  pero sí esta incluida en el área comunal. \n\nCapítulo 3. RETIROS Y\nANTEJARDINES\n\nArtículo 25. Se\nexige un antejardín con un ancho mínimo dos metros el cuál debe ser área verde.\n\nSi existiera algún tipo de barrera visual ya sea muro, seto o similar,\nentre la línea de construcción y la calle ésta no puede sobrepasar el metro de\naltura, a partir de ahí se podrán incorporar elementos  que permitan al\nmenos un 80% de visibilidad desde la calle a la propiedad.\n\nArtículo\n26. No\nse permitirá ningún tipo de muro que sobrepase un metro de altura. No se podrá\ndelimitar la urbanización con ningún tipo de muralla, ni crear arcos de entrada\nni ningún elemento que sobrepase la altura indicada; ya que se considera\ncontaminación visual.\n\nArtículo 27. Se\nexigen los siguientes retiros:\n\na.     Laterales: Si existiera ventana en\ncolindancia o si las paredes paralelas a dicha colindancia son de material\ncombustible, se exigirá un retiro mínimo de 1,5 metros, para las\nviviendas de un piso y tres metros para aquellas de más de dos pisos o\nnueve  metros de altura.\n\nb.     Posterior: Bajo las mismas condiciones que el\nretiro lateral se exigirá un retiro mínimo de tres metros.\n\nArtículo 28.  En\ncaso de haber retiro se exigirá una barrera visual en la colindancia\nrespectiva, dicha barrera o muro no podrá ser menor a tres metros  de\naltura.\n\nArtículo\n29. Tanto\nlos retiros laterales como los posteriores podrán ser sustituidos por jardines\ninternos, solo para el caso de edificaciones que no sobrepasen un piso de\naltura.\n\nCapítulo 4. ALTURAS PERMITIDAS\n\nArtículo 30. En\nZonas\nResidenciales se permitirá la creación de urbanizaciones cuya altura estará\ndefinida de acuerdo a la Zona\nde Frente de Lote donde se ubique:\n\na.     Aquellos lotes existentes y debidamente\ninscritos, cuyo frente sea mayor a 6 metros pero menor a 9 metros o con un área\nmayor a 90 m²,\npodrán construir hasta un máximo de dos pisos u 8 metros de altura.\n\nb.     Aquellos lotes existentes y debidamente\ninscritos, cuyo frente sea mayor a 9 metros pero menor a 12 metros y con un área\nmayor a 130 m²,\npodrán construir hasta un máximo de tres pisos  u 11 metros de altura, pero\ndonde el área de construcción del tercer piso será solamente del 50% del área\ndel piso anterior.\n\nc.     Aquellos lotes cuyo frente sea mayor a 12 metros y con al menos 240 m² en área,\npodrán llegar hasta tres pisos u 11 metros de altura.\n\nArtículo\n31. En\ncaso de que la urbanización se ubique en una zona que no es Residencial, seguirá\nlos lineamientos correspondientes a su zonificación, tanto para alturas como\npara uso del suelo. Ver Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo. \nEn lo referente a coberturas y retiros deberá respetar lo estipulado en este\nreglamento, dado que estas restricciones están en función del uso y este caso\nes un uso habitacional.\n\nCapítulo 5. VIALIDAD\n\nArtículo 32. El sistema vial de las\nurbanizaciones debe conectarse a una vía pública reglamentaria según\ncorresponda por su clasificación.\n\nArtículo\n33. Clasificación\nde vías: El diseño geométrico para Vías públicas en\nUrbanizaciones, cuyas normas incluyen el ancho de pavimento, franjas verdes y\naceras y los elementos críticos de diseño, dependerá del volumen de tránsito\npromedio diario, de los accidentes topográficos, de las pendientes, de la\ndensidad de uso y de otros similares. Su clasificación, por otro lado, se hace\nde acuerdo con su importancia dentro de los desarrollos urbanos. En esta\nclasificación se definen cinco tipos de vías, las que se enumeran a continuación,\nde acuerdo con el orden decreciente de su derecho de vía y de su importancia.\n\na.    \nPrimarias: Son aquellas que\nconstituyen una red vial continua. Sirven para canalizar las vías locales hacia\nsectores de la ciudad o bien, hacia carreteras de enlace entre el desarrollo\npropuesto y otros núcleos poblados o que se considere que puedan llegar a tener\nesa función. Son aquellas carreteras cantonales clasificadas como caminos\nvecinales, según\nla Ley General de\nCaminos.\n\n        \nDeberán ser mayores o iguales a 16,8\n metros\nde derecho de vía de los cuales 10 metros son de calzada, 2,4 metros de acera cada\nlado y un metro de franja verde a cada lado. En dicha franja debe de\ncontemplarse señalización de tránsito, teléfonos públicos, alumbrado, sistema\nde alcantarillado e instalaciones eléctricas, estas últimas se recomienda que\nsean subterráneas.\n\nb.    \nSecundarias: Vías\ncolectoras internas de la urbanización. Son carreteras cantonales clasificadas\ncomo calles locales, según\nla Ley General\nde Caminos.\n\n        \nDeberán ser mayores o iguales a 14\n metros\nde derecho de vía de los cuales 8,5 metros son de calzada, dos metros de acera\ncada lado y 0,75 metros\nde franja verde cada lado. Si se desea hacer ya sea la acera como la franja\nverde más anchas no hay inconveniente, en dicha franja debe de contemplarse\nseñalización de tránsito, teléfonos públicos, alumbrado, sistema de\nalcantarillado e instalaciones eléctricas, estas últimas se recomienda que sean\nsubterráneas.\n\nc.    \nTerciarias: Aquellas cuya longitud\nes menor a 100 metros\ny no tienen una función colectora. Son  carreteras cantonales clasificadas\ncomo calles locales, según\nla Ley General\nde Caminos.\n\nDeberán\nser mayores o iguales a 11\n metros\nde derecho de vía como mínimo, de los cuales siete metros son de calzada, 1,5 metros para acera\ncada lado y 0,50 metros\nde franja verde a cada lado, como en los casos anteriores la  franja debe\ncontemplar señalización de tránsito, teléfonos públicos, alumbrado, sistema de\nalcantarillado e instalaciones eléctricas, estas últimas se recomienda que sean\nsubterráneas. Si se desea hacer ya sea la acera como la franja verde más anchas\nno hay inconveniente.\n\nd.    \nCalles locales: Vías públicas incluidas dentro\ndel cuadrante de un área urbana, no clasificadas como travesías urbanas de\nla Red Vial Nacional.\n\ne.    \nEspeciales: Aquellas que se indican en los planes\nreguladores o en proyectos especiales o parciales debidamente aprobados, por el\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.\n\n          Su sección será la indicada en cada caso y deberán\nintegrarse adecuadamente a la  vialidad existente para la zona.\n\nArtículo\n34.\nLa Municipalidad\naceptará la construcción de urbanizaciones únicamente en propiedades que\nenfrenten vías existentes, debidamente reglamentadas o bien si están establecidas\nen el Reglamento de\nRenovación Urbana. El fraccionador deberá hacer todas las mejoras\nque determine la municipalidad sobre la calle frente a los lotes incluida su\nampliación, tanto para fraccionamiento fuera del cuadrante como para la\nurbanización y correrán por cuenta del urbanizador. En el lado opuesto al caño,\ndeberán hacerse las obras necesarias para proteger el pavimento.\n\nArtículo\n35. Cuando\nse urbanicen terrenos contiguos a una vía de acceso restringido, existente o\nproyectada, ha de separarse el tránsito propio de una urbanización respecto al\nde dicha vía, por medio de calles marginales. Estas calles son para darle\nacceso a las propiedades y por lo tanto, es obligación del urbanizador aportar\nel terreno necesario y construir las obras que demanden. Para efectos de diseño\nse asimilan a las calles secundarias.\n\nArtículo\n36. La\ninterconexión entre calles y vías de acceso restringido se hará únicamente en\nlos sitios y de la manera que determine el Ministerio de Obras Públicas y\nTransportes.\n\nArtículo\n37. Terminantemente\nprohibido  cerrar al público cualquier calle de una  \nurbanización.\n\nArtículo\n38. Si\nla urbanización  va a estar ubicada cerca de una ruta de autobuses\nimportante y es  mayor a 50 unidades habitacionales deberá disponer de al\nmenos un sitio para paradas de autobús con su respectiva bahía.\n\nArtículo\n39.\nAmanzanamiento: El tamaño y tipo de las manzanas o bloques de\nlotes dependerá del desarrollo urbano circundante y de las condiciones\nexistentes de la zona, adaptadas a la forma y cabida de parcelas y a la\nprovisión de espacios públicos, estacionamientos, accesos y otras facilidades\nconexas. Sin embargo en ningún caso el lado más largo de la cuadra podrá\nsobrepasar los 120 metros.\n\nArtículo\n40. La\nproporción de las manzanas deberá estar en razón de 2/3 a 1  como máximo,\naceptando proporciones de ½  a 1 sólo en casos especiales, donde la\ntopografía de la zona o bien la colindancia con zonas de protección de ríos\nimposibilite el cumplimiento de la norma antes indicada.\n\nArtículo\n41. Accesos:\n\na.    \nToda urbanización con más de 50 unidades\nhabitacionales debe contar como mínimo con dos accesos vehiculares claramente\ndiferenciados entre sí, con una separación de al menos 100 metros uno del otro.\nCada uno de estos accesos deberá de tener al menos dos carriles, uno de entrada\ny uno de salida. La\nsuma de ambos carriles será equivalente al ancho de la calle a la cual\npertenecen.\n\nb.    \nTerminantemente prohibida la incorporación de\ncualquier tipo de barreras tales como agujas, cadenas, entre otras, que\nobstaculicen el libre tránsito de cualquier persona o vehículo.\n\nCapítulo 6. Aceras y\nFranjas Verdes\n\nPara más información ver capítulo 7 \nde Infraestructura Peatonal en Reglamento de Vialidad.\n\nArtículo 42. Para efectos de urbanizar, se\ndistinguen tres tipos de aceras principalmente:\n\na.    \nAceras sobre calles primarias: Tendrán\nun ancho de 2,40 metros\ny una franja verde de un metro como mínimo.\n\nb.    \nAceras sobre calles secundarias: Tendrán\nun ancho de dos metros y una franja verde de 0,75 metros como mínimo.\n\nc.    \nAceras sobre calles terciarias: Tendrán\nun ancho de 1,5 metros\ny una franja verde de 0,50\n metros como mínimo.\n\nArtículo\n43. En\nalamedas se tendrá un derecho de vía de seis metros, deberán contar con las\naceras y cordones de caño respectivos y al menos el 50% de la alameda deberá\ndestinarse a área verde. Es terminantemente prohibido cerrar cualquier acceso a\nla alameda.\n\nArtículo\n44. Las\nespecies de árboles que se utilicen en las franjas verdes tienen que ser al\nmenos en un 50% nativas de la zona. Las características de tamaño, forma y\ncrecimiento deben ser tales que los tipos de árboles utilizados no alteren la\ninfraestructura existente, sobretodo que sus raíces no rompan la acera. Ver Anexo de Arborización y\nReglamento de Zonificación y Uso del Suelo, Titulo 6 Áreas Verdes.\n\nArtículo\n45. Las\nfranjas verdes serán interrumpidas dos metros antes de que inicie el arco de\ncurvatura de la esquina mientras que la arborización debe ser interrumpida ocho\nmetros antes de que inicie el arco de curvatura de la esquina. En la longitud\nentre la interrupción de la arborización y la de franja verde, se podrá colocar\nvegetación enana, setos, arbustos, mobiliario urbano u otros elementos cuya\naltura no supere los 60 centímetros. Ver Reglamento de Vialidad, Capítulo\n7 Infraestructura Peatonal.\n\nArtículo\n46. La\npendiente de la acera en sentido transversal, que corresponde a la inclinación\nhacia la calle, tendrá como máximo 3% y como mínimo el 2%.\n\nArtículo\n47. En\nel caso de acceso vehicular a los predios, el desnivel debe de salvarse con\nrampas construidas en la franja verde.  Bajo ninguna circunstancia se\npermitirán estas rampas  en el ancho destinado a aceras, excepto que no\nexista  franja verde, en este caso dicha rampa no podrá sobrepasar los 50 centímetros\nde longitud.\n\nArtículo\n48. Los\npasos peatonales contarán con los requisitos necesarios como: rampas,\npasamanos, señalizaciones visuales, auditivas y táctiles, con el fin de\ngarantizar que sean utilizadas sin riesgo alguno por las personas con\ndiscapacidad.\n\nArtículo\n49. Los\nteléfonos públicos deberán estar instalados y ubicados de manera que sean\naccesibles para todas las personas.\n\nArtículo\n50. Bajo\nninguna circunstancia se podrá obstruir el flujo peatonal sobre las aceras. En\nel caso de nuevas construcciones no podrán disponer de las aceras para colocar\ntemporalmente materiales de construcción. Si se va a cercar temporalmente un\npredio ya sea para remodelación o nueva construcción, dicha cerca no puede\nincluir la acera.\n\nArtículo\n51. No\nse permitirá la colocación de áreas temporales de desechos sólidos sobre las\naceras, si es una canasta de recolección de basura para una urbanización esta\ndeberá colocarse sobre la franja verde, y si es de uso privado deberá de estar\ndentro de la edificación.\n\nArtículo\n52. La\nacera estará al menos 15 centímetros sobre el nivel de la calle, la\ntransición entre la  acera y la  calle  será el cordón  del\ncaño el cual deberá de tener  mínimo 20 centímetros\nde profundidad.\n\nArtículo\n53. Rampas\n\na.    \nEn esquinas: En todas las esquinas se construirán\nrampas con no más de un 15% de pendiente cuya longitud será igual al ancho del\nárea verde más la porción de acera que sea necesaria para salvar el desnivel\nexistente entre esta y calle. Estas rampas deberán tener un ancho mínimo de 1,50 metros, ser de\nmaterial antideslizante, tener una estría de un centímetro de profundidad\nmínima cada 10\n centímetros y estar ubicadas fuera de la sección curva\nde la intersección, con el propósito de hacer más fácil el acceso a la acera\npor parte de personas con algún tipo de discapacidad o bien transeúntes en\ngeneral.\n\nb.    \nEn general: cualquier desnivel de la acera salvo en\nlas esquinas, deberá ser salvado con una rampa cuya pendiente no sobrepase el\n10%. Es recomendable utilizar\nentre 6% y 8%\n\nArtículo\n54. Toda\nurbanización mayor a 50 unidades habitacionales deberá de disponer de al menos\nun sitio para paradas de autobús con su respectiva bahía, lo anterior si la\nurbanización se encuentra dentro de una ruta de autobuses importante.\n\nArtículo\n55. Cordón\ny caño: El cordón y caño en las esquinas de calles se proyectarán en forma\ncircular con radio mínimo de seis metros. En el caso de zonas comerciales o\ncuando existan ángulos de intersección vial de tipo agudo, nunca menor de\nsesenta 60 grados en las esquinas, el radio se incrementará a 12 metros como mínimo.\n\nCapítulo 7. SERVICIOS\nPUBLICOS\n\nRegulación:\n\nArtículo 56. Alcantarillado y acueductos: Las regulaciones en cuanto a\nacueductos, alcantarillados sanitarios y drenaje pluvial se regirán por las\nnormas que fije el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.\n\na.    \nSi la zona por urbanizar no cuenta con sistema de\nalcantarillado, ésta deberá contar con un sistema de tratamiento de aguas\nservidas.\n\nb.    \nEl abastecimiento de agua potable y la evacuación de\naguas pluviales se ajustarán a las normas del Instituto Costarricense de\nAcueductos y Alcantarillados ICAA.\n\nc.    \nTodas las salidas de alcantarillas pluviales de las\nurbanizaciones y proyectos en general, deben ser protegidas ante los procesos\nerosivos que puedan ser ocasionados por la salida de las aguas al río y debe\npreferiblemente, realizar la conexión de la alcantarilla  al río con un\nángulo de 45º medido respecto a la margen del río. La altura de caída del agua\ndebe ser menos de un metro de altura sobre el nivel medio del río para evitar\nla socavación del fondo del canal o río. La salida de la alcantarilla no puede\nquedar por debajo del nivel del río en caso de tormenta, pues se impediría la\nsalida del agua de las alcantarillas. Preferiblemente la entrada del agua al\nrío se debe proteger la caída del agua con algún sistema que se considere\nadecuado para evitar la socavación. Ver\nReglamento de Construcciones.\n\nd.    \nEl paso de redes de alcantarillado pluvial deberá\nestar localizado en los derechos de vía y, en todo caso, a través o sobre áreas\nde uso público, para facilitar su mantenimiento y reducir el impacto de\nposibles daños de las tuberías pluviales sobre las viviendas.\n\ne.    \nCuando la propiedad se encuentre asistida por una\nservidumbre, las redes de alcantarillado y obras de manejo de aguas pluviales\ndeberán quedar igualmente en área pública pudiendo incorporarse en calles,\nparques o juegos infantiles.\n\nArtículo\n57.  Alcantarillado sanitario: Cuando\nse urbanicen áreas que tengan servicio de colector de aguas negras funcionando,\nel urbanizador deberá conectarse a dicho sistema.\n\na.    \nCuando el colector se tenga previsto para una etapa\nposterior, el urbanizador deberá dejar construido un sistema de alcantarillado\nsanitario dentro de la urbanización para empatarse en un futuro al sistema de\ncolectores previsto.\n\nb.    \nDe no existir alcantarillado sanitario en\nfuncionamiento ni prevista, se contemplan las siguientes alternativas:\n\nb.1 Para conjuntos mayores a 80\nunidades de vivienda se requiere la construcción de una planta de tratamiento\nde aguas servidas propia.\n\nb. 2  En conjuntos con un número menor de\nlotes o viviendas se permitirá el uso de tanque séptico siempre y cuando el\nterreno cuente con las condiciones óptimas para su utilización\n\nArtículo\n58. Telecomunicaciones:\n\na.    \nLa construcción de la red telefónica principal, cuyo\ndiseño aprobará en cada caso el ICE, puede hacerse con empresas privadas o\ncontratarse directamente con el ICE.  El paso de redes para servicios de\ntelecomunicaciones deberá estar localizado preferiblemente en los derechos de\nvía y, en todo caso, a través o sobre áreas de uso público.\n\nb.      En el proyecto\ndeben estar contemplados los armarios u otros medios de distribución telefónica\ncuya ubicación debe ser consultada al ICE a nivel de anteproyecto, a fin de que\nse reserven los espacios necesarios.\n\nArtículo\n59. Electrificación y alumbrado:\n\na.    \nToda la electrificación de la urbanización deberá\nestar acorde con los lineamientos dictaminados por\nla Compañía Nacional\nde Fuerza y Luz, S.A. \n\nb.    \nCon respecto a la instalación del alumbrado público\ndeberá traspasarse a\nla Compañía Nacional de Fuerza y Luz, S.A. así como el mantenimiento del mismo.\n\nArtículo\n60. Protección\ncontra incendios e hidrantes: Los hidrantes no pueden estar\nseparados más de 150\n metros de recorrido. Toda urbanización deberá respetar\nlas normas de protección contra incendios contempladas en el Reglamento de\nConstrucciones de este Plan Regulador, así como los lineamientos estipulados\npor el INS. Cuando un fraccionamiento tenga como acceso una servidumbre, será\nresponsabilidad del fraccionador abastecer a dicha servidumbre de al menos un\nhidrante, si la suma entre la longitud de esta y el hidrante más cercano\nsobrepasa los 150 metros.\n\nCapítulo 8. MOVIMIENTOS DE\nTIERRA Y AMENAZAS NATURALES\n\nPara más información ver Reglamento de Construcciones,\nCapítulos 30 \"Aspectos\nHidrológicos e Inundaciones\" y Capítulo 31 \"Prevención de deslizamientos y\nprotección de cauces de ríos\".\n\nArtículo 61. En zonas urbanas, donde se pretenda urbanizar fincas atravesadas por ríos o quebradas o\nque colinden con éstos, deberá proveerse una franja de no construcción con un ancho mínimo de 10\nmetros a partir de la orilla del río y medidos a cada lado del mismo, en la proyección horizontal.\nEsta franja no puede ser disminuida por ninguna razón, pues el fin de la misma es proteger al río.\nEn ríos y quebradas intermitentes se deben dejar 10 metros de franja de protección a cada lado del\nlecho máximo.\n\nArtículo\n62. Cuando\nla urbanización esté cruzada por un cauce de agua de carácter intermitente se\npermitirá hacer trabajos de canalización o entubamiento. Se deben prever\nrebalses para avenidas máximas calculadas para el caso de impermeabilización\ntotal de los terrenos que aportan aguas a esa quebrada y 25 años de período de\nretorno. La tubería debe ser capaz de transportar toda el agua, y estar\ndiseñadas para trabajar a presión con canales adicionales para posibles\nrebalses. No se permite la construcción de entubamientos con alcantarillado de\nconcreto, pues las fallas en sus juntas pueden poner en riesgo la estabilidad\nde los suelos circundantes. El diseño del alcantarillado debe ser tal que se\nprevenga en la medida de lo posible el socavamiento.\n\nArtículo\n63. Los\nurbanizadores deben acondicionar la franja de protección de ríos que les\ncorresponde, pero lo más importante debe ser garantizar la estabilidad\ngeotécnica de los mismos y corregir problemas de erosión.\n\nArtículo\n64. En\nel caso de cañones de río, los terrenos aledaños al cauce que tengan más del\n20% de pendiente no podrán urbanizarse, para efectos de la cesión de áreas\npúblicas estos terrenos no se computan por no formar parte del área\nurbanizable. En dichas laderas no se podrán realizar movimientos de tierra que\nalteren la topografía natural de terreno, esto implica prohibición del terraceo\ny el depósito o extracción de materiales.\n\nArtículo\n65. Al\nproyectar urbanizaciones sobre terrenos accidentados o de fuerte pendiente\nmayores a 15%, es conveniente que tanto las hileras de vivienda como las vías\nse coloquen de tal manera que los lados largos de la \"cuadra\" sean paralelos a\nlas curvas de nivel y los lados cortos de la \"cuadra\" se coloquen formando\nángulos agudos para que la pendiente de estas vías no sea muy alta. Formando romboides\nen lugar de rectángulos.\n\nArtículo\n66. No\nse permite el vertido de escombros y terrenos conformados como un supuesto\n\"relleno\" los cuales siempre resultan ser extremadamente peligrosos cuando se\nrealizan inadecuadamente, a menos que se asegure la estabilidad geotécnica y\nprotección ante procesos erosivos a largo plazo, por medio de un estudio de\nprofesionales competentes el la materia. La capa\nvegetal que se remueva durante los movimientos de tierra debe colocarse\nprovisionalmente en lugares apropiados a fin de utilizarla después en el\ntratamiento final de las áreas. No se permite su uso para la conformación de\nrellenos donde se pretenda urbanizar en el futuro.\nAl realizar cualquier relleno se debe eliminar la capa vegetal y se debe\nconformar la superficie en gradas antes de la ubicación de las capas de\nrelleno.\n\nArtículo\n67. Cuando\nexistan proyectos municipales o de alguna institución pública para el\nentubamiento de dichas aguas, el urbanizador deberá pagar la parte proporcional\nque le corresponde de las obras.\n\nCapítulo 9. DISPOSICIONES GENERALES Y PRESENTACION DE PLANOS\n\nArtículo 68. Presentación de Planos: Todo interesado en realizar un\nfraccionamiento o una urbanización deberá presentar inicialmente un plano de\nconsulta preliminar al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, suscribiendo\npara ello la solicitud, en un original y dos copias, de la fórmula respectiva\nque facilitará el INVU y que debe acompañar al plano preliminar del\nanteproyecto. La fórmula original se reintegrará para efectos fiscales conforme\nlo exige la ley.\n\nArtículo\n69. Consulta de Planos Preliminares: Anteproyecto\n\nEl\npropósito de esta consulta es el de establecer la factibilidad del proyecto. Se\nentiende que el diseñador tomará en cuenta todas las disposiciones de este Reglamento,\ncon el refinamiento que esta etapa requiera.\n\n          El plano de consulta preliminar constituye un servicio de\nmera orientación para el interesado, previo a la presentación de los planos de\nconstrucción y por lo tanto, no autoriza al urbanizador para ejecutar obras o\nproceder a la venta de lotes.\n\nArtículo\n70. Previo\na la presentación de los requisitos ante las instancias correspondientes, el\ninteresado deberá contar con el uso del suelo aprobado por\nla Municipalidad de\nMontes de Oca. En cuanto al plano catastrado de la finca madre, este deberá\nestar visado por la\n Municipalidad de Montes de Oca.\n\nArtículo\n71. Luego\nde cumplir con el trámite ante Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos,\nlos planos deberán presentarse en\nla Dirección de Urbanismo del INVU, oficina que\nactuará como receptora de los planos y los entregará inmediatamente al\nMinisterio de Salud y al Instituto de Acueductos y Alcantarillados. De igual\nforma los planos se retirarán en\nla Dirección de Urbanismo con la resolución de ambas\ninstituciones involucradas y finalmente una vez aprobados se presentarán a\nla Municipalidad de\nMontes de Oca para la solicitud del permiso de construcción, en esta última\ndebe presentar:\n\na.    \nDos juegos de Planos constructivos del proyecto,\naprobados por las instancias respectivas. Este requisito es indispensable para\ncualquier urbanización. Los planos deberán también ser  entregados en\nforma de archivo digital cuyo formato sea CAD, o bien  DGN, DWG o DXF.\n\nb.     Para el caso de tala de árboles, deberá de\ncontarse con la aprobación del MINAE en caso de encontrarse en áreas de\nprotección. Si se encuentra en otras zonas y el número de árboles a cortar es\nmayor o igual a cinco, se deberá contar con el visto bueno de algún profesional\nen la materia tales como Ingeniero Forestal, Biólogo, entre otros.\n\nc.    \nLlenar la solicitud de permiso de construcción con\nlos datos completos, firma del dueño de la propiedad, Visto Bueno de Catastro,\nVisto Bueno de Cobros, con los timbres fiscales y municipales respectivos.\n\nd.    \nDos juegos de planos constructivos finales. Solo\npara obras menores como: tapias, reparaciones internas, remodelaciones y otras\nobras que no afecten estructuralmente una obra civil cualquiera. Dichas obras\nquedan a criterio del Ingeniero o Arquitecto responsable de la firma de\npermisos de construcción, considerándolas como menores o no, tomando en cuenta\nlos costos de la misma y su complejidad. En caso de que\nla Municipalidad de\nMontes de Oca tenga un reglamento de obras menores, este podrá regir en\nsustitución del presente artículo.\n\ne.     Fotocopia por ambos lados de la cédula de identidad del dueño de la propiedad. En los casos\nen que el dueño de la propiedad sea una persona jurídica, se debe aportar una copia de la cédula\njurídica y la documentación que lo acredita así como el original de personería jurídica, una\nfotocopia por ambos lados de la cédula de identidad del apoderado generalísimo y original de la\npersonería jurídica.\n\nf.      \nDos copias de la escritura de compra y venta de la\npropiedad o en su defecto un informe registral con no más de tres meses de\nemitido por el Registro de la\n Propiedad.\n\ng.    \nPronunciamiento del SETENA, si esta institución lo considera pertinente,\npor lo que debe someterse el anteproyecto a estudio por parte de la misma.\n\nh.     Antes de cancelar el\npermiso de construcción se debe aportar\nla Póliza de Riesgos del Trabajo al día y que cubra\nla obra a realizar. En caso de tener Póliza Permanente se debe aportar una\ncarta del INS con el Visto Bueno del Departamento de Riesgos del Trabajo, \nhaciendo constar que la póliza en mención cubrirá la construcción para la cual\nse solicita el permiso.\n\nArtículo\n72. Plazo de resolución: El plazo para resolver\nafirmativa o negativamente el visado de planos constructivos no excederá de 30\ndías naturales. La misma regla regirá para el caso de variaciones o\ncorrecciones que se desee introducir al proyecto original.\n\nEl visado tendrá vigencia\npor un año. Si no se han ejecutado las obras dentro de ese plazo, el\nfraccionador o urbanizador deberá solicitar la renovación del mismo en el curso\ndel último trimestre de su vigencia.\n\nTanto la aprobación como la\nresolución sobre prórroga por otro período igual podrá condicionarse o\ndenegarse, según sea el caso, con fundamento en el Artículo 38 de\nla Ley No.4240 de\nPlanificación Urbana. El término para resolver en éstos será el mismo indicado\nen el primer párrafo de este artículo.\n\nExpirada la\nvigencia del visado, el interesado deberá cumplir con los requisitos de una\nnueva solicitud, de aquellos documentos cuya vigencia haya expirado.\n\nLa aprobación de planos\nconstructivos no implica el visado previsto en el artículo 33 de\nla Ley de Planificación Urbana;\npara este efecto deberán presentarse planos de segregación en el momento de\nentregar la urbanización a la\n Municipalidad, la cual deberá enviar copias al INVU y a\nla Oficina de Catastro\nNacional.\n\nArtículo\n73. Una\nvez aprobados los planos, se procederá a entregar al solicitante un duplicado\nde la fórmula de solicitud, así como dos juegos de los planos presentados, con\nla respectiva razón y fecha. Caso de rechazarse éstos se notificará esa\ndecisión, expresando a la vez los motivos, mediante una carta dirigida al\ninteresado, copia de la cual se enviará al Departamento de Ingeniería Sanitaria\ndel Ministerio de Salud, a Acueductos y Alcantarillados,  al INVU y al\nColegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.\n\nEl interesado o persona\nautorizada por éste suscribirá un recibo al retirar los planos.\n\nArtículo\n74. Los\nsolicitantes inconformes con las razones en que se funde una negativa de visado\npodrán ejercer los recursos legales correspondientes dentro de los quince días\nhábiles al de la notificación hecha conforme al artículo anterior, podrán\nrecurrir ante la instancia administrativa superior, para que se reconsidere la\ndecisión.\n\nArtículo\n75. Ejecución de obras: El urbanizador dará aviso escrito a la dirección de\nPlanificación y Desarrollo Urbano de\nla Municipalidad, \nde la fecha en que se han iniciado las obras durante los primeros ocho días\ninmediatos siguientes, sin perjuicio de la comunicación que en igual sentido\ndebe hacer a los demás organismos públicos a los que interesa verificar que las\nobras se realicen de conformidad con dichos planos, el permiso y las\ndisposiciones reglamentarias aplicables.\n\nArtículo\n76. Aceptación de obras: La aceptación de las obras y de las áreas públicas\nse efectuará conforme a las disposiciones reglamentarias que tengan en vigor\nla Municipalidad de\nMontes de Oca y los demás organismos públicos que al respecto ejerzan funciones\nde control.\n\nNinguna omisión de\ndetalles en los planos aprobados libera al urbanizador y al profesional\nresponsable de las obligaciones que les conciernen en cuanto al total y\nsatisfactoria entrega de las obras, al tenor de lo establecido en este\nreglamento.\n\nEl urbanizador y el\nprofesional responsable que firman la solicitud de visado de los planos de\nconstrucción, son garantes de la estricta conformidad de las obras con los\nrequisitos reglamentarios exigibles, conforme a lo indicado en las leyes\naplicables.\n\nArtículo\n77. Del\nárea total a fraccionar o urbanizar, deberá cederse gratuitamente para vías,\nparques y facilidades comunales, el porcentaje que corresponda, según el tamaño\npromedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas\nseñaladas en el Capítulo\n2 de este reglamento.\n\nArtículo\n78. La\ninspección y la aceptación de las obras no relevan al urbanizador a realizar\npor su cuenta la reparación de los defectos de construcción que se descubrieron\ndurante los 18 meses siguientes al recibo municipal de las obras.\n\nArtículo\n79. Es\nentendido que la venta de lotes del fraccionamiento o la urbanización y la\nconstrucción en ellos, sólo será permitida si se han ejecutado las obras de\nurbanización indicadas en el respectivo permiso o en su lugar se ha rendido la\ngarantía de ejecución de obras faltantes a que hace referencia el artículo 39\nde la Ley No.4240\nde Planificación Urbana.\n\nArtículo\n80. El\nnombre propuesto para una urbanización y sus calles no deberá ser igual ni\nparecido al de otro desarrollo dentro de la circunscripción cantonal en donde\nesté localizada. La función denominativa de\nla Municipalidad del\ncantón, está limitada por la atribuida a\nla Comisión de Nomenclatura conforme a la ley,\nla Municipalidad podrá\nsolicitar la modificación del nombre cuando juzgue que el mismo contraviene las\ndisposiciones del presente artículo.\n\nArtículo\n81. Sobre\nel valor de las obras que el urbanizador proyecta ejecutar, deberá pagarse la\ntasa establecida por la\n Municipalidad, con base en la facultad conferida en el\nArtículo 70 de la Ley\n No.4240, con las excepciones que la misma contiene. Para esos\nefectos el profesional que firma la solicitud de permiso, deberá presentar un\npresupuesto del valor de las obras para su verificación municipal; éste no\npuede ser menor al tasado por el del Colegio Federado de Ingenieros y\nArquitectos.\n\nArtículo\n82. Los\nfuncionarios de la\n Municipalidad que intervienen en la tramitación de consulta y\nvisado de planos, serán responsables ante las instancias superiores de\nla Municipalidad y corregidos\ndisciplinariamente, cuando falten al cumplimiento debido de las disposiciones\nde este reglamento y a las órdenes e instrucciones que deben acatar en cuanto\nal modo de desempeñar sus tareas, aparte de las penas a que pudieren hacerse\nacreedores.\n\nArtículo\n83. Complementan\na las reglas anteriores las normas técnicas aplicables en lo conducente en esta\nmateria y que se especifican en los capítulos anteriores.\n\nArtículo\n84. La\nmunicipalidad se reserva el derecho de aprobar el permiso de construcción en\naquellos casos que se demuestre mediante el estudio de un profesional\ncompetente en la materia, que la futura urbanización ocasionará problemas viales,\no cuando la capacidad del sistema de alcantarillado pluvial no sea capaz de\ntolerar la nueva urbanización. Lo anterior siempre y cuando se respete lo\ndispuesto en el Artículo\n3, de la Ley de\nProtección al ciudadano del exceso de requisitos y trámites administrativos.\n\n \n\nTabla 2. RESUMEN DE\nDISPOSICIONES PARA URBANIZACIONES Y FRACCIONAMIENTOS\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n| RETIROS Y ANTEJARDINES | COBERTURA Y FRACCIONAMIENTOS | ACERAS Y FRANJAS VERDES | | | --- | --- |\n--- | --- | | Antejardines: Mínimo dos metros Laterales: Viviendas De 1 piso: 1.5 metros De 2 a 4\npisos: 3 metros Posterior : Bajo las mismas condiciones que el retiro lateral se exigirá un retiro\nmínimo de 3 metros. | *Para viviendas Ubicadas en zonas cuya área mínima es 130m², con frente mayor\nde 9 metros, el porcentaje de cobertura será de 75% como máximo. * Para viviendas Ubicadas en zonas\ncuya área mínima es 240m², con frente mayor de 12 metros, el porcentaje de cobertura será de 70%\ncomo máximo. | Para calles Primarias: Ancho mínimo 2.4 metros y 1 metro de franja verde.\nSecundarias: Ancho mínimo 2metros y 0,75 metros de franja verde. Terciarias: Ancho mínimo 1.5 metros\ny 0,50 metros de franja verde. En la franja Verde debe Contemplarse Señalización de tránsito,\nteléfonos públicos, alumbrado, sistema de alcantarillado e instalaciones eléctricas, estas últimas\nse recomienda que sean subterráneas. | | | AREA PÚBLICA PARA LA COMUNIDAD | | | | | COMUNAL |\nJUEGOS INFANTLES | AREAS VERDES | | | Mínimo 15% del área urbanizable. La calles y aceras no están\nincluidas dentro de este porcentaje. Dicha área deberá contar con la infraestructura necesaria para\njuegos infantiles, deportes y reuniones comunales. | Al menos un 10m² por unidad habitacional, esta\nárea no está incluida dentro del área verde pero sí dentro del área comunal. | Toda urbanización\ndeberá ceder un 15% del área total urbanizable para áreas verdes y equipamiento comunal. | | |\nALTURAS MÁXIMAS | CALLES Y CIRCULACIÓN | | | | Se admitirán de 4 pisos o 15 metros de altura como\nmáximo. | Primarias: 16.8 metros de derecho de vía de los cuales 10 metros son de calzada, 2.4\nmetros de acera, y 1metro de franjas verdes. Secundarias: 14 metros de derecho de vía de los cuales\n8.5 metros son de calzada 2 metros de aceras y 0,75 metros de franja verde. Terciarias: 11 metros de\nderecho de vía de los cuales 7 metros son de calzada y 1.5 metros de aceras y 0,50 metros franja\nverde En alamedas, se tendrá un derecho de vía de 6metros con una acera de 2 metros en el centro y\nel resto destinado a área verde. | | |\n\n \n\nBibliografía\n\n \n\n \n\nGideon Golany, Planificación de Nuevas\n Ciudades,  Editorial LIMUSA, S,A.\n\n     \nMéxico,1985.\n\nLey 7600, Ley de igualdad de oportunidades\n para personas con discapacidad\n\nRicardo Zeledón, Código Ambiental, Editorial\n Porvenir, San José Costa Rica,1999.\n\n Alfaro, Dionisio (copilador). Código\n Urbano. Editoral Porvenir, San José-Costa Rica, 2000.\n\n Rubenstein, Harvey. Centros\n Comerciales. Editorial Limusa, México,1983.\n\nPrinz, Dieter. Planificación y Configuración\n Urbana. Ediciones G. Gili, México, 1984.\n\n Alexander,\n Christopher. The Timeless Way of Building. Editorial Oxford\n University.\n\n Alexander,\n Christopher. A Pattern Languaje. Editorial Oxford University.\n New York,\n 1977.\n\nGehl, Jan.\n La vida entre los edificios.\n\nJan Bazant S. Manual de Criterios de Diseño\n Urbano. Editorial     Trillas, México, 1988.\n\nNeufert, Ernst. El Arte de Proyectar en\n Arquitectura, Ediciones Gili, S.A, México 1991.\n\nMacsai, John. Conjuntos habitacionales. Editorial\n Limusa, México,1984.\n\nChilds, Mark. Parking Spaces. Editorial Mc\n Graw Hill, 1994.\n\nCalthorpe,\n Peter. The Next American Metropolis. Princeton\n Architectural Press. Canadá, 1993.\n\nLynch,\n Kevin. Planificación de Sitio.\n Editorial Gustavo Gili, Barcelona, 1980.\n\nDamián\n Kelly, Eric, Community Planning, Editorial Island, USA,2000.\n\nIan L. Mcharg, Design\n with Nature, Editorial John Wiley & Sons, Inc.,1992\n\nConsejo Nacional de Rehabilitación y Educación\n Especial, Diseño sin Barreras Arquitectónicas.\n\n \n\n (Por tipo de\nformato ver mapa en el Alcance N°51 a la Gaceta N° 165 del 29 de agosto de\n2006)", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\n Complete Text of Regulation 53\n\n Regulation for the Control of Subdivisions and Urbanizations (Regulatory Plan\nof the canton of Montes de Oca)\n\nComplete Text of record: A9E4A\nMUNICIPALITY OF MONTES DE OCA\n\nMUNICIPALITY OF\nMONTES DE OCA\n\n \n\nThe Municipal Council and Mayor's Office,\nhereby communicates the formal adoption of the Regulatory Plan of the canton of Montes de Oca. According to the firm\nagreement of the Municipal Council of Montes de Oca, taken in ordinary session number\nfifty-three / two thousand seven, dated April thirtieth, two thousand seven,\narticle number eight, point number two, by six votes in favor and 1 against\nby council member González Gamboa, this Council agreed to proceed to take the agreement for\nformal adoption of the Regulatory Plan approved by the Urbanism Directorate of the\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, as follows:\n\n \n\nThe Municipal Council of the Municipality of Montes de Oca, based on the provisions of\narticles 15, and 17 subsections 3) and 4) of the Ley de Planificación Urbana, formally adopts the Regulatory\nPlan of the Canton of Montes de Oca, approved by the Urbanism Directorate of the Instituto Nacional\nde Vivienda y Urbanismo, which was published in Supplement number 51 of La Gaceta Nº 165 of August 29,\n2006. Also agreeing that said Regulatory Plan shall enter into force for the canton of\nMontes de Oca, as of May 21, 2007. Publish this agreement in the Official\nGazette La Gaceta.\n\n \n\nMontes de Oca, May 2, 2007\n\n \n\n(SINALEVI NOTE: As indicated in the preceding paragraph, the\ntext corresponds to that published in Supplement N° 51 to\nLa Gaceta N° 165\nof August 29, 2006)\n\n \n\n \n\nINDEX\n\n \n\nTITLE 1.\nCONTROL OF SUBDIVISIONS\n1\n\nSingle\nChapter. NEW SUBDIVISIONS\n2\n\nTITLE\n2. URBANIZATIONS 6\n\nChapter\n1. FRONTAGE. MINIMUM AREA AND MAXIMUM COVERAGE\n6\n\nChapter\n2. COMMUNAL AREAS\n6\n\nChapter\n3. SETBACKS AND FRONT YARDS\n7\n\nChapter\n4. PERMITTED HEIGHTS\n8\n\nChapter\n5. ROAD NETWORK 8\n\nChapter\n6. SIDEWALKS AND GREEN STRIPS\n10\n\nChapter\n7. PUBLIC SERVICES\n12\n\nChapter\n8. EARTHWORKS AND NATURAL HAZARDS\n13\n\nChapter\n9. GENERAL PROVISIONS AND SUBMISSION OF PLANS 15\n\nBibliography\n20\n\nTABLES\n\nTable 1.\nMINIMUM LOT DIMENSIONS FOR SUBDIVISIONS and\n\nNEW\nCONSTRUCTIONS 5\n\nTable 2.\nSUMMARY OF PROVISIONS FOR URBANIZATIONS AND\n\nSUBDIVISIONS\n19\n\nGLOSSARY\nOF INSTITUTIONS\n\nCFIA Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.\n\nCNFL Compañía Nacional de Fuerza y Luz.\n\nCNE Comisión Nacional de Emergencia / Comisión Nacional\n\nde Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias.\n\nICM or ICAyA Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.\n\nICE Instituto Costarricense de Electricidad.\n\nICT Instituto Costarricense de Turismo.\n\nINS Instituto Nacional de Seguros.\n\nINVU Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.\n\nMOPT Ministerio de Obras Públicas y Transportes.\n\nMS Ministerio de Salud.\n\nProDUS Programa de Investigación en Desarrollo Urbano\n\nSostenible\n\nUCR Universidad de Costa Rica\n\nSETENA: Secretaría Técnica Nacional Ambiental\n \n\n \n\nREGULATION\nfor the CONTROL OF SUBDIVISION AND URBANIZATIONS\n\nTITLE 1. CONTROL OF SUBDIVISIONS\n\nArticle 1. DEFINITION\n\nSubdivision (Fraccionamiento): The\ndivision of any property (predio) for the purpose of selling, transferring, negotiating,\ndistributing, exploiting, or using separately, the resulting parcels;\nit includes both judicial or extrajudicial adjudication partitions,\nlocations of undivided rights, and mere segregations (segregaciones) under the same\nowner, as well as those located in urbanizations or new constructions that\nare of interest for the control of the formation and urban use of real estate.\n\nIn other words, it is dividing a certain extension of land into smaller units, through\nblocks (amanzanamientos) or lot divisions, with the proper accesses for each lot and where the landowners\nare obliged to adhere to the city's planning and development norms.\n\nArticle\n2. Definition of terms. For the purposes of this Regulation, the\nfollowing terms have been defined as they appear below:\n\nIrrigation ditch (Acequia): Ditch or channel through which water is conducted for irrigation and other\npurposes.\n\nSidewalk (Acera): Part of the public road, normally located at its edges, that is\nreserved for pedestrian traffic.\n\nAquifers (Acuíferos): Underground layer or vein that contains water.\n\nPaving stones (Adoquines): Stone cut in the shape of a rectangular prism for paving and other\nuses.\n\nBlock layout (Amanzanamiento):\nDivision of land into blocks or cuadras.\n\nFront yard (Antejardín): Distance between the property lines and the construction lines, the first of cadastral origin and the second of official definition, whether set by the\nMOPT or the Municipality;\nit implies a restriction to build, without the portion of land thereby\nlosing its condition of private property.\n\nPaving stone (Adoquín): Stone cut in the shape of a rectangular prism for paving and other\nuses.\n\nStorm sewer\n(Alcantarillado pluvial): Infrastructure work that conducts rainwater from the adjacent lands, from the drains that\nconverge into it, or other sewer systems towards another sewer system,\nravine, river, among others.\n\nDevelopable Area (Área Urbanizable):\nTotal area whose topographic or other\nphysical characteristics allow for its urbanization.\n\nSpecial\nNeighborhoods (Barrios Especiales): Neighborhoods that for the purposes of this Regulatory Plan\nhave special conditions regarding lot sizes, coverages, among\nothers. For more information, see the Zoning and Land Use Regulation and the\nUrban Renewal Regulation.\n\nCoverage (Cobertura): Coverage or coverage area shall be understood as any surface\nof the land that is impermeabilized, this includes buildings,\nstreets, sidewalks, slabs, paving stones (adoquines), eaves, as well as any other element that\ndoes not allow the free filtration of water into the land.\n\nSanitary sewer\n(Alcantarillado sanitario): Conduit through which the wastewater of populations goes\n\nOvercrowding (Hacinamiento): Agglomeration in one place of a number of people that is\nconsidered excessive.\n\nHydrological (Hidrológicos): Relating to the natural sciences dealing with waters.\n\nConstruction\nline (Línea de construcción): A line generally parallel to the front\nof the property, which indicates a distance from it equal to the required front setback or\nfront yard.\n\nProperty\nline (Línea de propiedad): The one that demarcates the boundaries of the particular property\n\nBallast (Lastre): Stone of poor quality and in cracked, wide, and thin slabs.\n\nWater table (Nivel freático):\nLevel of water accumulated in the subsoil.\n\nReturn period\nof a storm (Período de retorno de una tormenta): It is the period of time in years\nthat is expected to elapse for a storm of very similar characteristics to occur again.\n\nCadastral\nplan (Plano catastrado): Official plan of a land, duly registered in the\nDirección de Catastro Nacional, which establishes its shape, area, boundaries, and orientation.\n\nStormwater (Pluviales): Referring to rainwater.\n\nProperty (Predio): Land or real estate possession, synonym of lot.\n\nSegregation (Segregación): Division of a lot, subdivision (fraccionamiento).\n\nPublic Easement (Servidumbre Pública): One that is\ndeclared for such purpose by a competent authority or the\nMunicipality, and is therefore for common use and of a public nature.\n\nPrivate Easement (Servidumbre Privada): One that arises\nfrom a subdivision (fraccionamiento) and is part of a private property, and therefore\nits maintenance shall be the responsibility of the subdivider (fraccionador). Undercutting (Socavación): Process\nof progressive erosion of the base of a slope or hillside caused by water or\nwind.\n\nApproval (Visado): To give authority to a document or plan, approval.\n\nSingle Chapter. NEW\nSUBDIVISIONS\n\nArticle 3.\nThe\n Municipality\nshall accept subdivision (fraccionamiento) only on properties that front\nexisting roads that are duly regulated. The subdivider (fraccionador) must make\nall the improvements determined by the municipality on the half of the street that\nthe lots face, including its widening and respective sidewalk.\nThis half will be measured from the longitudinal centerline of the street to the\ninner edge of the sidewalk\n\nArticle 4. To authorize the approval (visado) of\nplans, it is essential that the interested party present the plan of the parent property\nshowing all the resulting portions. If any of them does\nnot meet the minimum standards established in this regulation, the approval (visado) will be denied.\n\nArticle\n5. The\nlots must have the minimum services existing in the area.\n\nArticle\n6. Lots\nfacing an easement (servidumbre): All parcels resulting\nfrom a subdivision (fraccionamiento) shall have direct access to a public road. In qualified cases,\nthe\n Municipality of Montes de Oca may admit the subdivision\nof lots by means of access easements (servidumbres de paso), provided that no other option exists and that it\ncomplies with the following rules:\n\na. \nThe easement (servidumbre) will be accepted on special lands where,\ndue to their location or dimension, it is shown to be impossible to subdivide with\nadequate access to existing public roads, being used preferably for\ncases where housing already exists on the lot.\n\nb. \nWhen an easement (servidumbre) serves a subdivision of up to\nthree lots for single-family housing, it shall have an easement (servidumbre) of four\nmeters in width as a minimum, plus one meter of sidewalk. If properties (predios) exist on both\nsides of the easement (servidumbre), one more meter will be added for the other sidewalk. The\nlength of an access easement (servidumbre) to interior lots shall not exceed 60 meters.\n\nc. \nWhen an easement (servidumbre) serves a subdivision of\nfour to six lots for single-family housing, it shall have an easement (servidumbre) of\nfive meters in width as a minimum, plus one meter of sidewalk; if properties (predios) exist on\nboth sides of the easement (servidumbre), one more meter will be added for the other sidewalk. The\nlength of an access easement (servidumbre) to interior lots shall not exceed 60 meters.\n\nd. \nFacing easements (servidumbres), a maximum of six lots may be segregated (segregar).\n\ne. \nAll lots resulting from the subdivisions\nmust have the regulatory measurements. The area of the private easement (servidumbre privada) shall not\nbe computable for purposes of calculating the minimum lot area and\nno constructions may be made on it,\nexcept the walls of the dwellings, whose specifications are given in the\nZoning and Land Use Regulation, in Chapter 27 \"Front Yards and Front\nSetbacks.\"\n\nArticle\n7. Regarding\nprivate easements (servidumbres privadas), the municipality has no obligation to provide\nmaintenance for them.\n\nArticle\n8. Public\neasement (servidumbre pública) shall be understood as one that is declared for such purpose by\na competent authority or the\nMunicipality, and is therefore for common use and of\na public nature, as is the case for stormwater easements (servidumbres pluviales), ecological easements,\namong others. Its maintenance is the responsibility of\nthe Municipality.\n\nArticle\n9. Any appropriation of State lands must\nbe returned to the public domain.\n\nArticle\n10. Private\neasement (servidumbre privada) shall be understood as one that arises from a\nsubdivision (fraccionamiento) and is part of a private property, and therefore its\nmaintenance shall be the responsibility of the subdivider (fraccionador). However, it must have\nquality infrastructure for its users, and therefore its streets must\nbe paved, whether with asphalt pavement, paving stones (adoquines), concrete, among others,\nand must have their respective sidewalks in good condition.\nEasements (servidumbres) with streets of ballast (lastre), stone, earth, or similar shall not be admitted.\n\nArticle 11. Minimum frontage and area: The dimensions of future subdivisions (fraccionamientos) shall be in\naccordance with the lot size zoning of this regulation. For such purposes, see the Zoning Map\naccording to lot dimensions, frontage, and minimum area, as well as table 1, present in\nthis regulation. All subdivisions (fraccionamientos) must respect the following guidelines according to the\nzone where they are located:\n\na. \nZones where the minimum frontage is 9 meters, they must also\ncomply with a minimum area of 130m², with a coverage percentage of 75%. See\nZoning and Land Use Regulation, Table 13, Summary of Restrictions\nfor the different zones.\n\nb. \nZones where the minimum frontage is 12 meters, they must also\ncomply with a minimum area of 240m², with a coverage percentage of 70%. See Zoning and\nLand Use Regulation, Table 13, Summary of Restrictions for the\ndifferent zones.\n\nc. \nSpecial Neighborhoods (Barrios Especiales): They shall maintain the existing\nfrontage and minimum area and their maximum coverage shall be 90% of the total lot\narea. For more information, see Zoning and Land Use\nRegulation, Title 8 Special Zones\n\nArticle\n12. With\nrespect to future constructions that do not meet the previous requirements, they shall be regulated as follows:\n\na. \nSegregated (segregados) and duly registered lots, whose\ndimensions range between six and nine meters of frontage, with areas\ngreater than 90m², shall have a coverage percentage of 75%, and may carry out their\nconstruction as long as they respect the respective setbacks. See\nZoning Regulation, Table 13, Restrictions for the different zones.\n\nb. \nExisting non-segregated lots must conform\nto the guidelines of the 2003 Regulatory Plan, if they wish to build or\nbe segregated.\n\nArticle\n13. Construction\npermits for residential use shall not be processed on lots smaller\nthan 90m² or with less than six meters of frontage, except when the frontage is\nused as access in the case of lots with irregular geometries, as long\nas the resulting usable area for construction exceeds 90m². The\naccess area is not taken into account to determine the usable area of the lot. In\nregular lots, with a nearly square or rectangular shape, the established\nminimum width and area must be respected.\n\nArticle\n14. The owners of\nlands with areas smaller than 90m² and with a frontage of less than six meters that have\ntheir land duly registered, are given the possibility of building a commercial\npremises, as long as said premises has natural lighting and\nventilation and the land use is compatible with the zone. See Zoning and\nLand Use Regulation, Title 2\n\n Any\nnew segregation (segregación) must be in accordance with articles 11 and 12 of\nthis chapter.\n\nTable 1. Minimum lot dimensions for subdivisions (fraccionamientos)\nand new constructions\n\n| CASES | MINIMUM AREAS AND FRONTAGES | OBSERVATIONS | | --- | --- | --- | | 1. Future Urbanizations and\nConstructions. | Depending on the zone where they are located, they shall have the following dimensions:\n1. Greater than or equal to 130m², and with a minimum frontage of 9 meters. 2. Greater than or equal to 240m²,and with a\nminimum frontage of 12 meters. | No type of exception shall be made for future urbanizations and\nconstructions. New segregations (segregaciones) shall not be admitted, unless they comply with the\nestablished minimum frontage of 9 or 12 meters. | | 2.Segregated (segregados) and duly registered lots, whose dimensions\nrange between 6 and 9 meters. | Greater than or equal to 90m², and with a minimum frontage of 6 meters. | Applies\nto lots registered before the application of this Regulatory Plan. No type\nof division by segregation (segregación) shall be admitted. | | 3.Special Neighborhoods See Zoning Regulation, Title 8 Special\nZones | Both the existing frontage and lot area shall be maintained. | In order not to harm\ntheir users, the existing dimensions shall be respected. No type of division by\nsegregation (segregación) shall be admitted unless they comply with the requirements of the surrounding zone. | | 4.Segregated lots\nwithout being registered. | Depending on the zone where they are located, they shall have the following dimensions:\n1. Greater than or equal to 130m², and with a minimum frontage of 9 meters. 2. Greater than or equal to 240m², and with a\nminimum frontage of 12 meters. | As they are not duly registered, the regulations of this\nRegulation shall apply. New segregations (segregaciones) shall not be admitted, unless they comply with the established minimum frontage\nof 9 or 12 meters. | | 5. Construction permits for residential use shall not be granted on lots smaller\nthan 90m² or with less than 6 meters of frontage | | | | 6. New subdivisions (fraccionamientos) must be in\naccordance with point 1 | | |\n\nTITLE\n2. URBANIZATIONS\n\nArticle 15. DEFINITION\n\nUrbanization:\nThe subdivision (fraccionamiento) and development of a land for residential purposes\nthrough the opening of streets and provision of services, where the developer (urbanizador)\nis obliged to cede to the municipality a certain portion of land for public\nuse, in addition to complying with all the pertinent urban planning regulations.\n\nArticle\n16. Size.\nIn the event that the urbanization is located in a Commercial or Mixed Zone, its\nsize may not exceed 15 lots.\n\nChapter 1. Frontage, Minimum\nArea, and Maximum Coverage\n\nArticle 17. Within an urbanization, each lot shall have a minimum area and frontage, given in table\n1, this is established depending on the zone where it is located according to the Zoning map\naccording to lot dimensions, frontage, and minimum area, as follows:\n\na. \nZones where the minimum frontage is 9 meters, they must also\ncomply with a minimum area of 130m².\n\nb. \nZones where the minimum frontage is 12 meters, they must also\ncomply with a minimum area of 240m².\n\nArticle\n18. The\ncoverage area for a dwelling in an urbanization or standalone shall depend\non the zone where it is located according to the Zoning Regulation, Title\non Coverage and Zoning map according to lot dimensions,\nfrontage, and minimum area; such values according to the zone\nare:\n\na. \nFor lands where areas greater than 240m² are required and\nwith a frontage greater than or equal to 12 meters, up to 70% of the total\nlot area may be covered.\n\nb. \nFor lands where areas greater than\n130m² are required and with a frontage greater than or equal to nine meters, up to 75%\nof the total lot area may be covered.\n\nc. \nThe above coverage percentages include\nparking areas and any type of pavements that are added to the building areas.\n\nd. \nSpecial Neighborhoods (Barrios Especiales): They shall maintain the existing\nfrontage and minimum area and their maximum coverage shall be 90% of the total lot\narea. See Zoning Regulation Title 8 Special Zones.\n\nChapter 2. COMMUNAL AREAS\n\nArticle 19. There shall be a\ncommunal area, where sports, children's and adult\nrecreation activities are developed, as well as activities necessary for\ncoexistence and organization within a community. Said area may contain\nsports courts, community hall, children's playgrounds, and green areas, which\nshall correspond to 15% of the developable area (área urbanizable).\n\nArticle\n20. Within\nthe communal area, green areas are contemplated, which\nmust be at least 10% of the total developable area; the remaining surface\nmay be allocated to communal infrastructure; this area shall consist of 2% or more\nof the developable area, depending on the size of the urbanization.\n\nArticle\n21. At\nleast half of the zones allocated for green area must be a\ncontinuous portion whose width is at least two average minimum frontages of the\nurbanization, which in no case may be less than 18 meters, nor with\nan area less than 260 m².\nIf the urbanization contemplates more than 50 dwellings, the green area\nmay be distributed in several points, considering a green zone for every 50 dwellings\nas long as more than half complies with the minimum width. With respect\nto children's playgrounds, a nucleus shall be established for every 30 dwellings.\n\nArticle\n22. The\ntree species used in the green areas must be at least\n50% native to the zone for the purpose of restoring, maintaining, and\npreserving the specific character of the life zone. See annex of Tree Species.\n\nArticle\n23. The\ngreen strips of the sidewalks do not count towards the percentage of green area.\n\nArticle\n24. A\nminimum of 10m² per housing unit must be allocated for children's playgrounds.\nThis portion does not count as green area if its surface is\nimpermeable, but it is included in the communal area. \n\nChapter 3. SETBACKS AND\nFRONT YARDS (ANTEJARDINES)\n\nArticle 25. A\nfront yard (antejardín) is required with a minimum width of two meters, which must be a green area.\n\nIf there is any type of visual barrier, whether a wall, hedge, or similar,\nbetween the construction line and the street, it may not exceed one meter in\nheight; from that point on, elements may be incorporated that allow at\nleast 80% visibility from the street to the property.\n\nArticle\n26. No\ntype of wall that exceeds one meter in height shall be permitted. The\nurbanization may not be delimited with any type of wall, nor may entrance arches be created,\nnor any element that exceeds the indicated height; as it is considered\nvisual pollution.\n\nArticle 27. The\nfollowing setbacks are required:\n\na. Lateral: If there is a window on the adjoining property line\nor if the walls parallel to said adjoining line are of combustible\nmaterial, a minimum setback of 1.5 meters shall be required for\nsingle-story dwellings and three meters for those of more than two stories or\nnine meters in height.\n\nb. Rear: Under the same conditions as the lateral\nsetback, a minimum setback of three meters shall be required.\n\nArticle 28. In\nthe case of a setback, a visual barrier shall be required at the respective adjoining\nline; said barrier or wall may not be less than three meters in\nheight.\n\nArticle\n29. Both\nthe lateral and rear setbacks may be substituted by internal\ngardens, only in the case of buildings that do not exceed one story in\nheight.\n\nChapter 4. PERMITTED HEIGHTS\n\nArticle 30. In\nResidential\nZones, the creation of urbanizations shall be permitted, whose height shall\nbe defined according to the Lot Frontage\nZone where it is located:\n\na. Those existing and duly\nregistered lots, whose frontage is greater than 6 meters but less than 9 meters or with an area\ngreater than 90 m²,\nmay build up to a maximum of two stories or 8 meters in height.\n\nb. Those existing and duly\nregistered lots, whose frontage is greater than 9 meters but less than 12 meters and with an area\ngreater than 130 m²,\nmay build up to a maximum of three stories or 11 meters in height, but\nwhere the construction area of the third story shall be only 50% of the area\nof the previous story.\n\nc. Those lots whose frontage is greater than 12 meters and with at least 240 m² in area,\nmay reach up to three stories or 11 meters in height.\n\nArticle\n31. In\ncase the urbanization is located in a zone that is not Residential, it shall follow\nthe guidelines corresponding to its zoning, both for heights and\nfor land use. See Zoning and Land Use Regulation. \nRegarding coverages and setbacks, it must respect the provisions stipulated in this\nregulation, given that these restrictions are a function of use and in this\ncase, it is a residential use.\n\nChapter 5. ROAD NETWORK (VIALIDAD)\n\nArticle 32. The road system of the\nurbanizations must connect to a regulatory public road, as\ncorresponds by its classification.\n\nArticle\n33. Road\nClassification: The geometric design for public roads in\nUrbanizations, whose norms include the pavement width, green strips, and\nsidewalks, and the critical design elements, shall depend on the average daily\ntraffic volume, topographical features, slopes,\nuse density, and other similar factors. Their classification, on the other hand, is done\naccording to their importance within urban developments. In this\nclassification, five types of roads are defined, which are listed below,\nin decreasing order of their right-of-way and their importance.\n\na. \nPrimary: Those that\nconstitute a continuous road network. They serve to channel local roads towards\nsectors of the city or, towards connecting highways between the proposed\ndevelopment and other populated centers, or that are considered to be likely to have\nthat function. They are those cantonal highways classified as\nlocal roads (caminos vecinales), according to\nthe Ley General de\nCaminos.\n\n \nThey must be greater than or equal to 16.8\n meters\nof right-of-way, of which 10 meters are roadway (calzada), 2.4 meters of sidewalk on each\nside, and one meter of green strip on each side. In said strip,\ntraffic signage, public telephones, lighting,\nsewer system, and electrical installations must be contemplated; the latter are recommended to\nbe underground.\n\nb. \nSecondary: Internal\ncollector roads of the urbanization. They are cantonal highways classified\nas local streets, according to\nthe Ley General\nde Caminos.\n\n \nThey must be greater than or equal to 14\n meters\nof right-of-way, of which 8.5 meters are roadway (calzada), two meters of sidewalk\non each side, and 0.75 meters\nof green strip on each side. If one wishes to make either the sidewalk or the green\nstrip wider, there is no inconvenience; in said strip,\ntraffic signage, public telephones, lighting,\nsewer system, and electrical installations must be contemplated; the latter are recommended to be\nunderground.\n\nc. \nTertiary: Those whose length\nis less than 100 meters\nand do not have a collector function. They are cantonal highways classified\nas local streets, according to\nthe Ley General\nde Caminos.\n\nThey must\nbe greater than or equal to 11\n meters\nof right-of-way as a minimum, of which seven meters are roadway (calzada), 1.5 meters for sidewalk\non each side, and 0.50 meters\nof green strip on each side; as in the previous cases, the strip must\ncontemplate traffic signage, public telephones, lighting,\nsewer system, and electrical installations; the latter are recommended to be\nunderground. If one wishes to make either the sidewalk or the green strip wider,\nthere is no inconvenience.\n\nd. \nLocal streets: Public roads included within\nthe quadrant of an urban area, not classified as urban crossings of\nthe Red Vial Nacional.\n\ne. \nSpecial: Those indicated in the regulatory\nplans or in special or partial projects duly approved by the\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.\n\n Their section shall be as indicated in each case and they must\nbe adequately integrated into the existing road network for the zone.\n\nArticle\n34.\nThe Municipality\nshall accept the construction of urbanizations only on properties that\nface existing roads, duly regulated, or if they are established\nin the Urban\nRenewal Regulation. The subdivider (fraccionador) must make all the improvements\ndetermined by the municipality on the street in front of the lots, including its\nwidening, both for subdivision (fraccionamiento) outside the quadrant and for the\nurbanization, and they shall be at the developer's (urbanizador) expense. On the opposite side from the gutter,\nthe necessary works must be done to protect the pavement.\n\nArticle\n35. When\nland contiguous to a restricted access road, existing or\nprojected, is urbanized, the traffic specific to an urbanization must be separated from that of\nsaid road, by means of frontage roads. These roads are to give\naccess to the properties, and therefore, it is the obligation of the developer (urbanizador) to provide\nthe necessary land and construct the works they demand. For design purposes,\nthey are assimilated to secondary roads.\n\nArticle\n36. The\ninterconnection between streets and restricted access roads shall be done only in\nthe sites and in the manner determined by the Ministerio de Obras Públicas y\nTransportes.\n\nArticle\n37. Absolutely\nprohibited to close to the public any street of an\nurbanization.\n\nArticle\n38. If\nthe urbanization is to be located near an important bus route and it\nis larger than 50 housing units, it must have at\nleast one site for bus stops with its respective bay.\n\nArticle\n39.\nBlock layout (Amanzanamiento): The size and type of the blocks or groups of\nlots shall depend on the surrounding urban development and the existing\nconditions of the zone, adapted to the shape and capacity of parcels and to the\nprovision of public spaces, parking areas, accesses, and other related\nfacilities. However, in no case may the longest side of the cuadra\nexceed 120 meters.\n\nArticle\n40. The\nproportion of the blocks must be in a ratio of 2/3 to 1 as a maximum,\naccepting proportions of ½ to 1 only in special cases, where the\ntopography of the zone or the adjacency with river protection zones\nmakes compliance with the previously indicated norm impossible.\n\nArticle\n41. Accesses:\n\na. \nEvery urbanization with more than 50 housing\nunits must have at least two vehicular accesses, clearly\ndifferentiated from each other, with a separation of at least 100 meters from one another.\nEach of these accesses must have at least two lanes, one for entry\nand one for exit. The\nsum of both lanes shall be equivalent to the width of the street to which they\nbelong.\n\nb. \nAbsolutely prohibited is the incorporation of\nany type of barriers such as bollards, chains, among others, that\nhinder the free passage of any person or vehicle.\n\nChapter 6. Sidewalks and\nGreen Strips\n\nFor more information, see chapter 7\non Pedestrian Infrastructure in the Road Network Regulation.\n\nArticle 42. For urbanization purposes, three\ntypes of sidewalks are mainly distinguished:\n\na. \nSidewalks on primary streets: They shall have\na width of 2.40 meters\nand a green strip of one meter as a minimum.\n\nb. \nSidewalks on secondary streets: They shall have\na width of two meters and a green strip of 0.75 meters as a minimum.\n\nc. \nSidewalks on tertiary streets: They shall have\na width of 1.5 meters\nand a green strip of 0.50\n meters as a minimum.\n\nArticle\n43. On\npedestrian malls (alamedas), there shall be a right-of-way of six meters, they must have the\nrespective sidewalks and gutter curbs, and at least 50% of the pedestrian mall must\nbe allocated to green area. It is absolutely prohibited to close any access to\nthe pedestrian mall.\n\nArticle\n44. The\nspecies of trees used in the green strips must be at least 50% native to the area. The size, shape, and\ngrowth characteristics must be such that the types of trees used do not alter the existing infrastructure,\nespecially that their roots do not break the sidewalk. See the Arborization Annex and the Zoning and Land\nUse Regulation, Title 6 Green Areas.\n\nArticle\n45. The\ngreen strips shall be interrupted two meters before the beginning of the corner curvature arc, while the\narborization must be interrupted eight meters before the beginning of the corner curvature arc. In the\nlength between the interruption of the arborization and that of the green strip, dwarf vegetation, hedges,\nshrubs, urban furniture, or other elements whose height does not exceed 60 centimeters may be placed. See\nthe Roadway Regulation, Chapter 7 Pedestrian Infrastructure.\n\nArticle\n46. The\ntransversal slope of the sidewalk, which corresponds to the inclination towards the street, shall have a\nmaximum of 3% and a minimum of 2%.\n\nArticle\n47. In\nthe case of vehicular access to properties, the change in level must be overcome with ramps built in the\ngreen strip. Under no circumstance shall these ramps be permitted in the width designated for sidewalks,\nexcept when there is no green strip, in which case said ramp may not exceed 50 centimeters in length.\n\nArticle\n48. Pedestrian\ncrossings shall have the necessary requirements such as: ramps, handrails, visual, auditory, and tactile\nsignage, in order to guarantee that they can be used without any risk by persons with disabilities.\n\nArticle\n49. Public\ntelephones must be installed and located in a manner that is accessible to all persons.\n\nArticle\n50. Under\nno circumstance may pedestrian flow on the sidewalks be obstructed. In the case of new constructions,\nthey may not use the sidewalks to temporarily place construction materials. If a property is to be\ntemporarily fenced, whether for remodeling or new construction, said fence may not include the sidewalk.\n\nArticle\n51. The\nplacement of temporary solid waste areas on the sidewalks is not permitted; if it is a garbage collection\nbasket for a residential development, it must be placed on the green strip, and if it is for private use,\nit must be inside the building.\n\nArticle\n52. The\nsidewalk shall be at least 15 centimeters above the street level; the transition between the sidewalk and\nthe street shall be the curb of the gutter, which must have a minimum depth of 20 centimeters.\n\nArticle\n53. Ramps\n\na. \nAt corners: At all corners, ramps shall be built with a slope of no more than 15%, the length of which\nshall be equal to the width of the green area plus the portion of the sidewalk necessary to overcome the\nexisting level difference between it and the street. These ramps must have a minimum width of 1.50 meters,\nbe made of non-slip material, have a groove of at least one centimeter deep every 10 centimeters, and be\nlocated outside the curved section of the intersection, with the purpose of making access to the sidewalk\neasier for persons with some type of disability or for passersby in general.\n\nb. \nIn general: any change in sidewalk level, except at corners, must be overcome with a ramp whose slope does\nnot exceed 10%. It is recommended to use between 6% and 8%.\n\nArticle\n54. Every\nresidential development larger than 50 housing units must have at least one site for bus stops with its\nrespective bay, if the development is located within a major bus route.\n\nArticle\n55. Curb\nand gutter: The curb and gutter at street corners shall be projected in a circular shape with a minimum\nradius of six meters. In the case of commercial zones or when there are acute road intersection angles, never\nless than sixty 60 degrees at the corners, the radius shall be increased to 12 meters minimum.\n\nChapter 7. PUBLIC SERVICES\n\nRegulation:\n\nArticle 56. Sewers and aqueducts: Regulations regarding aqueducts, sanitary sewers, and storm drainage\nshall be governed by the standards established by the Instituto Costarricense de Acueductos y\nAlcantarillados.\n\na. \nIf the area to be developed does not have a sewer system, it must have a wastewater treatment system.\n\nb. \nThe supply of potable water and the evacuation of stormwater shall conform to the standards of the\nInstituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (ICAA).\n\nc. \nAll storm sewer outlets from residential developments and projects in general must be protected against\nerosive processes that may be caused by the discharge of water into the river, and the connection of the\nsewer to the river should preferably be made at a 45º angle measured with respect to the riverbank. The\nheight of the water fall must be less than one meter in height above the mean river level to avoid\nundermining the channel or riverbed. The sewer outlet cannot be below the river level during a storm event,\nas this would prevent the water from exiting the sewers. Preferably, the water fall at the river entry\nshould be protected with some system deemed adequate to prevent scouring. See Construction Regulation.\n\nd. \nThe routing of storm sewer networks must be located in rights-of-way and, in any case, through or over\npublic use areas, to facilitate maintenance and reduce the impact of possible damage from storm pipes on\ndwellings.\n\ne. \nWhen the property is assisted by an easement (servidumbre), the sewer networks and stormwater management\nworks must also be located in a public area, and may be incorporated into streets, parks, or playgrounds.\n\nArticle\n57. Sanitary sewer: When areas that have a functioning black water collector service are developed, the\ndeveloper must connect to said system.\n\na. \nWhen the collector is planned for a later stage, the developer must leave a built sanitary sewer system\nwithin the development to connect in the future to the planned collector system.\n\nb. \nIf no sanitary sewer is in operation or planned, the following alternatives are considered:\n\nb.1 For developments larger than 80 housing units, the construction of a dedicated wastewater treatment\nplant is required.\n\nb. 2 In developments with a smaller number of lots or dwellings, the use of a septic tank is permitted,\nprovided the land has optimal conditions for its use.\n\nArticle\n58. Telecommunications:\n\na. \nThe construction of the main telephone network, the design of which shall be approved in each case by ICE,\nmay be carried out by private companies or contracted directly with ICE. The routing of networks for\ntelecommunications services must preferably be located in rights-of-way and, in any case, through or over\npublic use areas.\n\nb. The project must include the cabinets or other telephone distribution means, the location of which\nmust be consulted with ICE at the preliminary project stage, so that the necessary spaces are reserved.\n\nArticle\n59. Electrification and lighting:\n\na. \nAll electrification of the development must be in accordance with the guidelines established by the\nCompañía Nacional de Fuerza y Luz, S.A.\n\nb. \nRegarding the installation of public lighting, it must be transferred to the Compañía Nacional de Fuerza y\nLuz, S.A., as well as its maintenance.\n\nArticle\n60. Fire\nprotection and hydrants: Hydrants cannot be separated by more than 150 meters of travel distance. Every\ndevelopment must comply with the fire protection standards set forth in the Construction Regulation of this\nRegulatory Plan, as well as the guidelines stipulated by INS. When a subdivision (fraccionamiento) has an\neasement (servidumbre) as access, the subdivider shall be responsible for providing said easement with at\nleast one hydrant, if the sum of its length and the nearest hydrant exceeds 150 meters.\n\nChapter 8. EARTHWORKS AND NATURAL HAZARDS\n\nFor more information, see the Construction Regulation, Chapters 30 \"Hydrological Aspects and Floods\" and\nChapter 31 \"Prevention of landslides and protection of river channels\".\n\nArticle 61. In urban zones, where the intention is to develop properties crossed by rivers or streams or that border them, a no-construction strip must be provided with a minimum width of 10 meters from the river's edge and measured on each side of it, in the horizontal projection. This strip cannot be reduced for any reason, as its purpose is to protect the river. In intermittent rivers and streams, 10 meters of protection strip must be left on each side of the maximum stream bed.\n\nArticle\n62. When\nthe development is crossed by an intermittent watercourse, channelization or piping works shall be\npermitted. Overflows must be provided for maximum floods calculated for the case of total waterproofing\nof the lands that contribute water to that stream and a 25-year return period. The pipe must be capable of\ntransporting all the water and be designed to work under pressure with additional channels for possible\noverflows. The construction of piping with concrete sewers is not permitted, as failures in their joints can\nput the stability of the surrounding soils at risk. The sewer design must be such that scouring is prevented\nas much as possible.\n\nArticle\n63. Developers\nmust condition the river protection strip that corresponds to them, but most importantly, they must\nguarantee their geotechnical stability and correct erosion problems.\n\nArticle\n64. In\nthe case of river canyons, the lands adjacent to the channel that have more than 20% slope may not be\ndeveloped; for purposes of public area transfer, these lands are not counted as they do not form part of\nthe developable area. In said hillsides, earthworks (movimientos de tierra) that alter the natural\ntopography of the land may not be carried out; this implies a prohibition of terracing and the deposit or\nextraction of materials.\n\nArticle\n65. When\nprojecting developments on rugged terrain or steep slopes greater than 15%, it is advisable that both the\nrows of housing and the roads be placed in such a way that the long sides of the \"block\" are parallel to\nthe contour lines and the short sides of the \"block\" are placed forming acute angles so that the slope of\nthese roads is not very high. Forming rhomboids instead of rectangles.\n\nArticle\n66. The\ndumping of debris and lands shaped as a supposed \"fill,\" which are always extremely dangerous when carried\nout inadequately, is not permitted, unless geotechnical stability and protection against long-term erosive\nprocesses are ensured through a study by competent professionals in the field. The topsoil that is removed\nduring earthworks must be temporarily placed in appropriate places in order to use it later in the final\ntreatment of the areas. Its use for the shaping of fills where future development is intended is not\npermitted. When carrying out any fill, the topsoil must be removed, and the surface must be shaped in steps\nbefore the placement of the fill layers.\n\nArticle\n67. When\nthere are municipal or public institution projects for the piping of said waters, the developer must pay\nthe proportional part of the works that corresponds to him.\n\nChapter 9. GENERAL PROVISIONS AND SUBMISSION OF PLANS\n\nArticle 68. Submission of Plans: Any person interested in carrying out a subdivision or a development must\ninitially submit a preliminary consultation plan to the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, filing\nthe application for this, in one original and two copies, of the respective form that will be provided by\nINVU and that must accompany the preliminary plan of the preliminary project. The original form shall be\nreturned for tax purposes as required by law.\n\nArticle\n69. Consultation of Preliminary Plans: Preliminary Project\n\nThe purpose of this consultation is to establish the feasibility of the project. It is understood that the\ndesigner will take into account all the provisions of this Regulation, with the refinement that this stage\nrequires.\n\n The preliminary consultation plan constitutes a service of mere guidance for the interested party,\nprior to the submission of the construction plans and, therefore, does not authorize the developer to\nexecute works or proceed with the sale of lots.\n\nArticle\n70. Prior\nto the submission of the requirements to the corresponding bodies, the interested party must have the land\nuse approved by the Municipalidad de Montes de Oca. Regarding the cadastral plan of the mother property,\nit must be stamped by the Municipalidad de Montes de Oca.\n\nArticle\n71. After\nfulfilling the procedure before the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, the plans must be\nsubmitted to the Urbanism Directorate of INVU, an office that will act as the receiver of the plans and\nwill immediately deliver them to the Ministry of Health and the Instituto de Acueductos y Alcantarillados.\nLikewise, the plans shall be withdrawn from the Urbanism Directorate with the resolution of both involved\ninstitutions, and finally, once approved, they shall be submitted to the Municipalidad de Montes de Oca for\nthe request of the construction permit, in which the following must be presented:\n\na. \nTwo sets of construction plans for the project, approved by the respective bodies. This requirement is\nindispensable for any development. The plans must also be delivered in digital file format, either CAD,\nor DGN, DWG, or DXF.\n\nb. In the case of tree felling, approval from MINAE must be obtained if the area is within protected\nareas. If it is in other areas and the number of trees to be cut is five or more, the approval of a\nprofessional in the field, such as a Forestry Engineer, Biologist, among others, is required.\n\nc. \nFill out the construction permit application with complete data, the signature of the property owner,\nApproval from Catastro, Approval from Collections, with the respective fiscal and municipal stamps.\n\nd. \nTwo sets of final construction plans. Only for minor works such as: tapias, internal repairs, remodeling,\nand other works that do not structurally affect any civil work. Such works are at the discretion of the\nEngineer or Architect responsible for signing construction permits, considering them as minor or not,\ntaking into account their costs and complexity. In the event that the Municipalidad de Montes de Oca has a\nregulation for minor works, this regulation may govern in substitution of this article.\n\ne. Photocopy of both sides of the identity card of the property owner. In cases where the property owner is a legal entity, a copy of the legal entity ID and the documentation accrediting it must be provided, as well as the original power of attorney, a photocopy of both sides of the identity card of the generalísimo proxy, and the original power of attorney.\n\nf. \nTwo copies of the property purchase and sale deed, or failing that, a registry report issued no more than\nthree months prior by the Property Registry.\n\ng. \nA pronouncement from SETENA, if this institution considers it pertinent, for which the preliminary project\nmust be submitted for study by the same.\n\nh. Before paying for the construction permit, an up-to-date Workers' Compensation Insurance Policy that covers the work to be carried out must be presented. In the case of having a Permanent Policy, a letter from INS with the Approval of the Workers' Compensation Department must be presented, stating that the policy in question will cover the construction for which the permit is requested.\n\nArticle\n72. Resolution period: The period for resolving affirmatively or negatively the approval of construction\nplans shall not exceed 30 calendar days. The same rule shall apply for variations or corrections that\nare desired to be introduced to the original project.\n\nThe approval shall be valid\nfor one year. If the works have not been executed within that period, the subdivider or developer must\nrequest its renewal within the last quarter of its validity.\n\nBoth the approval and the\nresolution on an extension for another equal period may be conditioned or denied, as the case may be, based\non Article 38 of Law No. 4240 on Urban Planning. The term for resolving these shall be the same as\nindicated in the first paragraph of this article.\n\nOnce the validity of the\napproval has expired, the interested party must fulfill the requirements of a new application, for those\ndocuments whose validity has expired.\n\nThe approval of construction\nplans does not imply the approval provided for in Article 33 of the Urban Planning Law; for this purpose,\nsegregation plans must be presented at the time the development is handed over to the Municipality, which\nmust send copies to INVU and to the Oficina de Catastro Nacional.\n\nArticle\n73. Once\nthe plans are approved, the applicant shall be given a duplicate of the application form, as well as two\nsets of the submitted plans, with the respective reason and date. If these are rejected, that decision shall\nbe notified, expressing at the same time the reasons, by means of a letter addressed to the interested\nparty, a copy of which shall be sent to the Sanitary Engineering Department of the Ministry of Health, to\nAcueductos y Alcantarillados, to INVU, and to the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.\n\nThe interested party or a\nperson authorized by him shall sign a receipt when withdrawing the plans.\n\nArticle\n74. Applicants\ndisagreeing with the reasons on which a denial of approval is based may exercise the corresponding legal\nremedies within fifteen business days following the notification made in accordance with the previous\narticle; they may appeal to the superior administrative body for reconsideration of the decision.\n\nArticle\n75. Execution of works: The developer shall give written notice to the Urban Planning and Development\nDirectorate of the Municipality, of the date on which the works have begun, within the first eight\nimmediate following days, without prejudice to the communication that, in the same sense, must be made to\nthe other public bodies whose interest is to verify that the works are carried out in accordance with said\nplans, the permit, and the applicable regulatory provisions.\n\nArticle\n76. Acceptance of works: The acceptance of the works and public areas shall be carried out in accordance\nwith the regulatory provisions in force by the Municipalidad de Montes de Oca and the other public bodies\nthat exercise control functions in this regard.\n\nNo omission of details in\nthe approved plans releases the developer and the responsible professional from the obligations that concern\nthem regarding the total and satisfactory delivery of the works, in accordance with the provisions\nestablished in this regulation.\n\nThe developer and the\nresponsible professional who sign the application for approval of the construction plans are guarantors of\nthe strict conformity of the works with the enforceable regulatory requirements, as indicated in the\napplicable laws.\n\nArticle\n77. Of\nthe total area to be subdivided or developed, the corresponding percentage shall be transferred free of\ncharge for roads, parks, and community facilities, according to the average size of the lots, the intended\nland use, and the standards indicated in Chapter 2 of this regulation.\n\nArticle\n78. Inspection\nand acceptance of the works do not relieve the developer from carrying out, at his own expense, the repair\nof construction defects that are discovered during the 18 months following the municipal receipt of the\nworks.\n\nArticle\n79. It\nis understood that the sale of lots of the subdivision or development and construction on them will only\nbe permitted if the urbanization works indicated in the respective permit have been executed, or in lieu\nthereof, the guarantee of execution of pending works referred to in Article 39 of Law No. 4240 on Urban\nPlanning has been provided.\n\nArticle\n80. The\nname proposed for a development and its streets shall not be the same as or similar to that of another\ndevelopment within the cantonal circumscription where it is located. The naming function of the cantonal\nMunicipality is limited by that attributed to the Nomenclature Commission by law; the Municipality may\nrequest the modification of the name when it judges that it contravenes the provisions of this article.\n\nArticle\n81. On\nthe value of the works that the developer plans to execute, the fee established by the Municipality must\nbe paid, based on the power conferred in Article 70 of Law No. 4240, with the exceptions it contains. For\nthese purposes, the professional who signs the permit application must present a budget of the value of the\nworks for municipal verification; this cannot be less than the valuation by the Colegio Federado de\nIngenieros y Arquitectos.\n\nArticle\n82. The\nMunicipality officials who participate in the processing of consultation and plan approval shall be\nresponsible before the superior bodies of the Municipality and sanctioned disciplinarily, when they fail to\nduly comply with the provisions of this regulation and with the orders and instructions they must follow\nregarding the manner of performing their tasks, apart from the penalties they may incur.\n\nArticle\n83. The\nprevious rules are complemented by the applicable technical standards in this matter as specified in the\nprevious chapters.\n\nArticle\n84. The\nmunicipality reserves the right to approve the construction permit in those cases where it is demonstrated\nthrough the study of a competent professional in the field that the future development will cause road\nproblems, or when the capacity of the storm sewer system is not capable of tolerating the new development.\nThe foregoing, provided that the provisions of Article 3 of the Law for the Protection of the Citizen from\nExcessive Requirements and Administrative Procedures are respected.\n\n \n\nTable 2. SUMMARY OF PROVISIONS FOR RESIDENTIAL DEVELOPMENTS AND SUBDIVISIONS\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n| SETBACKS AND FRONT YARDS | COVERAGE AND SUBDIVISIONS | SIDEWALKS AND GREEN STRIPS | | | --- | --- |\n--- | --- | | Front yards: Minimum two meters Side setbacks: Dwellings 1 story: 1.5 meters 2 to 4\nstories: 3 meters Rear setback: Under the same conditions as the side setback, a minimum setback of 3\nmeters will be required. | *For dwellings Located in areas whose minimum area is 130m², with a frontage\ngreater than 9 meters, the coverage percentage shall be a maximum of 75%. * For dwellings Located in areas\nwhose minimum area is 240m², with a frontage greater than 12 meters, the coverage percentage shall be a\nmaximum of 70%. | For Primary streets: Minimum width 2.4 meters and 1 meter of green strip. Secondary:\nMinimum width 2 meters and 0.75 meters of green strip. Tertiary: Minimum width 1.5 meters and 0.50 meters\nof green strip. The Green strip must include Traffic signage, public telephones, lighting, sewer system\nand electrical installations, the latter are recommended to be underground. | | | PUBLIC AREA FOR THE\nCOMMUNITY | | | | | COMMUNAL | PLAYGROUNDS | GREEN AREAS | | | Minimum 15% of the developable area.\nStreets and sidewalks are not included within this percentage. Said area must have the necessary\ninfrastructure for playgrounds, sports, and community gatherings. | At least 10m² per housing unit, this\narea is not included within the green area but is included within the communal area. | Every development\nmust transfer 15% of the total developable area for green areas and community equipment. | | | MAXIMUM\nHEIGHTS | STREETS AND CIRCULATION | | | | 4 stories or 15 meters in height maximum will be allowed. |\nPrimary: 16.8 meters of right-of-way, of which 10 meters are roadway, 2.4 meters of sidewalk, and 1 meter\nof green strips. Secondary: 14 meters of right-of-way, of which 8.5 meters are roadway, 2 meters of\nsidewalks, and 0.75 meters of green strip. Tertiary: 11 meters of right-of-way, of which 7 meters are\nroadway, 1.5 meters of sidewalks, and 0.50 meters of green strip. In pedestrian malls (alamedas), there\nshall be a right-of-way of 6 meters with a sidewalk of 2 meters in the center and the rest designated\nfor green area. | | |\n\n \n\nBibliography\n\n \n\n \n\nGideon Golany, Planificación de Nuevas\n Ciudades, Editorial LIMUSA, S,A.\n\n \n México, 1985.\n\nLey 7600, Ley de igualdad de oportunidades\n para personas con discapacidad\n\nRicardo Zeledón, Código Ambiental, Editorial\n Porvenir, San José Costa Rica, 1999.\n\n Alfaro, Dionisio (compiler). Código\n Urbano. Editoral Porvenir, San José-Costa Rica, 2000.\n\n Rubenstein, Harvey. Centros\n Comerciales. Editorial Limusa, México, 1983.\n\nPrinz, Dieter. Planificación y Configuración\n Urbana. Ediciones G. Gili, México, 1984.\n\n Alexander,\n Christopher. The Timeless Way of Building. Editorial Oxford\n University.\n\n Alexander,\n Christopher. A Pattern Languaje. Editorial Oxford University.\n New York,\n 1977.\n\nGehl, Jan.\n La vida entre los edificios.\n\nJan Bazant S. Manual de Criterios de Diseño\n Urbano. Editorial Trillas, México, 1988.\n\nNeufert, Ernst. El Arte de Proyectar en\n Arquitectura, Ediciones Gili, S.A, México 1991.\n\nMacsai, John. Conjuntos habitacionales. Editorial\n Limusa, México,1984.\n\nChilds, Mark. Parking Spaces. Editorial Mc\n Graw Hill, 1994.\n\nCalthorpe,\n Peter. The Next American Metropolis. Princeton\n Architectural Press. Canadá, 1993.\n\nLynch,\n Kevin. Planificación de Sitio.\n Editorial Gustavo Gili, Barcelona, 1980.\n\nDamián\n Kelly, Eric, Community Planning, Editorial Island, USA,2000.\n\nIan L. Mcharg, Design\n with Nature, Editorial John Wiley & Sons, Inc.,1992\n\nConsejo Nacional de Rehabilitación y Educación\n Especial, Diseño sin Barreras Arquitectónicas.\n\n \n\n (By format type, see map in Alcance N°51 to Gaceta N° 165 of August 29, 2006)" }