{ "id": "norm-62629", "citation": "", "section": "norms", "doc_type": null, "title_es": "Plan Regulador Urbano de Flores – Reglamento de Zonificación", "title_en": "Flores Urban Regulatory Plan – Zoning Regulation", "summary_es": "El Reglamento de Zonificación del cantón de Flores establece la política de desarrollo local, definiendo las zonas de uso del suelo y las reglas para su aprovechamiento. Divide el territorio en categorías como centro histórico, zonas residencial-comercial, industrial, de expansión urbana en alta, media y baja densidad, protección forestal y parques. Para cada zona fija usos permitidos y prohibidos, así como requisitos urbanísticos mínimos (superficie, frente, retiros, altura, cobertura y área verde). Crea los organismos de gestión: la Dirección de Desarrollo Urbano (DDU) y la Junta de Planificación Cantonal (JUPLACA). Además, norma la coordinación interinstitucional, los procedimientos de permisos de construcción, fraccionamiento y urbanización, y el régimen de sanciones. Incorpora un capítulo ambiental que exige tratamiento de aguas residuales, protección de zonas de recarga acuífera y restricciones en zonas de protección forestal, en concordancia con la Ley Forestal y la Ley Orgánica del Ambiente.", "summary_en": "This Zoning Regulation of the Flores canton establishes the local development policy, defining land-use zones and their utilization rules. It divides the territory into categories such as the historic center, residential-commercial areas, industrial zones, high, medium and low-density urban expansion zones, forest protection, and parks. For each zone, it sets permitted and prohibited uses, along with minimum urban requirements (lot area, frontage, setbacks, height, coverage, and green areas). It creates the management bodies: the Urban Development Directorate (DDU) and the Cantonal Planning Board (JUPLACA). It also regulates inter-institutional coordination, procedures for building, subdivision and urbanization permits, and a sanctions regime. The regulation includes an environmental chapter requiring wastewater treatment, protection of aquifer recharge zones, and restrictions within forest protection areas, in accordance with the Forestry Law and the Organic Environmental Law.", "court_or_agency": "", "date": "", "year": "", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento" ], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "Plan Regulador", "zonificación", "recurso de amparo", "fraccionamiento", "retiros", "Zona de Protección Forestal", "SETENA", "SENARA", "Junta de Planificación Cantonal (JUPLACA)" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 17", "law": "Ley de Planificación Urbana" }, { "article": "Art. 25", "law": "Ley de Planificación Urbana" }, { "article": "Art. 33", "law": "Ley Forestal" }, { "article": "Art. 17", "law": "Ley Orgánica del Ambiente" }, { "article": "Art. 169", "law": "Constitución Política" } ], "keywords_es": [ "Plan Regulador", "zonificación", "usos del suelo", "fraccionamiento", "urbanización", "retiros", "altura máxima", "cobertura", "área verde", "Dirección de Desarrollo Urbano", "JUPLACA", "zona de protección forestal", "SETENA", "tratamiento de aguas residuales", "SENARA", "Ley de Planificación Urbana 4240" ], "keywords_en": [ "regulatory plan", "zoning", "land use", "subdivision", "urbanization", "setbacks", "maximum height", "lot coverage", "green area", "Urban Development Directorate", "Cantonal Planning Board", "forest protection zone", "SETENA", "wastewater treatment", "SENARA", "Urban Planning Law 4240" ], "excerpt_es": "Artículo 1º-El presente Plan Regulador tiene valor reglamentario de acuerdo con: La Constitución Política de Costa Rica en su artículo 169; la Ley de Planificación Urbana Nº 4240 del 15 de Noviembre de 1968 y sus reformas; ... Las disposiciones del presente Plan Regulador serán de aplicación y acatamiento obligatorio para todas las personas físicas y jurídicas del cantón de Flores.\n\nArtículo 8º-Con el fin de ordenar el desarrollo del territorio cantonal y que este sirva a los objetivos de aplicación del Plan Regulador, la Municipalidad podrá adquirir terrenos o inmuebles cuando un propietario hubiere declarado su intención de enajenar el mismo, siempre y cuando se declare de previo bien de utilidad o de interés público.\n\nArtículo 10.-Excepcionalmente, las solicitudes de modificación del Plan Regulador pueden ser derivadas de los siguientes órganos competentes: a) La DDU, b) La JUPLACA, c) El Concejo Municipal, d) El INVU, e) La Comisión de un plebiscito o referendo a nivel distrital o cantonal. Las solicitudes pueden ser presentada por personas físicas o jurídicas.", "excerpt_en": "Article 1: This Regulatory Plan has regulatory status in accordance with: the Political Constitution of Costa Rica in its Article 169; the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968 and its reforms; ... The provisions of this Regulatory Plan shall be mandatory and applicable to all individuals and legal entities within the canton of Flores.\n\nArticle 8: In order to organize the development of the cantonal territory in pursuit of the Plan’s objectives, the Municipality may acquire land or properties when an owner has declared an intention to sell them, provided they are previously declared of public utility or interest.\n\nArticle 10: Exceptionally, requests for amendment of the Regulatory Plan may stem from the following competent bodies: a) The DDU, b) JUPLACA, c) The Municipal Council, d) The INVU, e) The Commission of a plebiscite or referendum at the district or cantonal level. Requests may be submitted by individuals or legal entities.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "Establishes the Zoning Regulation of the Urban Regulatory Plan for the canton of Flores, defining land-use zones, urban requirements, and the bodies for its implementation and enforcement.", "summary_es": "Establece el Reglamento de Zonificación del Plan Regulador Urbano del cantón de Flores, definiendo las zonas de uso del suelo, los requisitos urbanísticos y los organismos para su aplicación y control." }, "pull_quotes": [ { "context": "Artículo 41, definición de la ZPF", "quote_en": "Article 41: The Forest Protection Zone (ZPF), established in accordance with Article 25 of the Urban Planning Law, comprises forested areas or legally mandated protection areas along rivers and streams and around springs; also, risk zones associated with watercourses...", "quote_es": "Artículo 41.-La ZPF, establecida de conformidad con el artículo 25 de la Ley de Planificación Urbana, comprende espacios con bosques o las áreas de protección que por ley se hayan a ambos lados de los ríos y quebradas y alrededor de los manantiales; asimismo, zonas de riesgo asociadas a los cauces..." }, { "context": "Artículo 43, requisitos de urbanización", "quote_en": "Article 43: ...Any land urbanization project proposed... must comply... For the granting of the municipal urbanization license... the submission of the environmental viability for the entire project, issued by SETENA, shall be an indispensable requirement.", "quote_es": "Artículo 43.-...Cualquier proyecto de urbanización de terrenos que se pretenda desarrollar... deberá cumplir... Para el otorgamiento de la licencia municipal de urbanización... será requisito indispensable la presentación de la vialidad ambiental para la totalidad del proyecto, otorgada por SETENA." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [], "external": [ { "ref_id": "case-08-012015-0007-co", "url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/asunto_cons/asu_asunto_const.aspx?param1=ASC&nValor1=1¶m5=08-012015-0007-CO&strTipM=E&strAsunto=norma", "kind": "constitutional_resolution", "label": "08-012015-0007-CO", "expediente": "08-012015-0007-CO" }, { "ref_id": "pgr-18340", "url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/pronunciamiento/pro_ficha.aspx?param1=PRD¶m6=1&nDictamen=18340&strTipM=T", "kind": "pgr_opinion_about_norm", "label": "268", "dictamen_id": "18340" } ] }, "source_url": "", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": { "1": [ { "article": "1", "doc_id": "pgr-18340", "label": "268" } ] }, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": { "1": [ { "article": "1", "expediente": "08-012015-0007-CO", "label": "08-012015-0007-CO" } ] }, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n -\n\nTexto Completo Norma 116\n\n Plan Regulador Urbano Reglamento de Zonificación\n\nTexto Completo acta: B7BB4\n\nMUNICIPALIDAD DE FLORES\n\nMUNICIPALIDAD DE FLORES\n\n \n\nCONCEJO MUNICIPAL\n\n \n\nEl Concejo Municipal de Flores de Heredia,\nhabiéndose realizado la presentación oficial del Plan Regulador por parte del\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo en la sesión extraordinaria 103 del\n09-10-07 y aprobado el mismo mediante oficio PU-C-D-828-2007 de fecha 1º de\noctubre del 2007. Este Concejo Municipal en sesión ordinaria Nº 116 del 18\ndiciembre del 2007, mediante acuerdo Nº 1258-07 por unanimidad con dispensa de\ntrámite de Comisión, ratifica el acuerdo 1109-07 de la sesión 103 del 09-10-07\ny de acuerdo con el artículo 17 incisos 2), 3) y 4) de\nla Ley de Planificación Urbana,\nse adopta formalmente el Plan Regulador del cantón de Flores de Heredia,\nindicando que los textos y planos originales se encuentran a disposición en\nla Municipalidad de\nFlores y en la Dirección\nde Urbanismo del INVU. Dicho Plan Regulador regirá a partir de su publicación.\n\n \n\nZONIFICACIÓN\nY VIALIDAD\n\n \n\nEl resultado final del proceso de elaboración del\nPlan Regulador Urbano de Flores, es el establecimiento de una propuesta textual\ny gráfica de zonificación, que establezca la naturaleza de las diferentes zonas\nque conforman el territorio cantonal, así como la forma en que estas deben\nutilizarse, de acuerdo con los más adecuados criterios de planificación\nterritorial y uso sostenible de los recursos.\n\nDe acuerdo con lo anterior, se expone en el presente capítulo la\npropuesta de zonificación del cantón, compuesta por una serie de zonas en las\ncuales se distribuirán las diferentes actividades de tipo social, económico y\ncultural, de manera compatible con las posibilidades de desarrollo y las\nproyecciones de crecimiento.\n\nLa propuesta de zonificación se complementa con el Reglamento de\nVialidad y Transporte, que establece las condiciones de uso de las vías\npúblicas, así como con el Reglamento Ambiental que establece los procedimientos\nde desarrollo de las actividades humanas en relación con los recursos naturales\nexistentes en el cantón.\n\n \n\n6.1 Reglamento de Zonificación\n\n \n\nA continuación se presenta el documento que será\npublicado en el Diario Oficial La\n Gaceta, por\nla Municipalidad de Flores, de conformidad con lo\nestablecido en la Ley\nde Planificación Urbana.\n\n \n\nMUNICIPALIDAD\nDE FLORES\n\nPLAN REGULADOR URBANO\n\nREGLAMENTO\nDE ZONIFICACIÓN\n\n \n\nLa Municipalidad del\ncantón de Flores, en adelante\nla Municipalidad, en ejercicio de las facultades que\nle otorga La\n Constitución Política de Costa Rica en su artículo 169;\nla Ley de Planificación Urbana Nº\n4240, del quince de Noviembre de 1968 y sus modificaciones, en sus artículos:\n15, 19 y concordantes; la\n Ley Orgánica del Ambiente Nº 7554 del 4 de Octubre de 1995;\nel Código Municipal. Ley Nº 7794 del treinta de abril de 1998; en apego a lo\nestablecido en La Ley\n General de Caminos Nº 5060,\nla Ley de Construcciones y su Reglamento,\nla Ley Forestal,\nla Ley General de Salud,\nel Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones,\nla Ley de Patrimonio Histórico Nº\n7555 y otras concordantes; y de conformidad con el acuerdo de la junta\ndirectiva del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, promulga el presente\nPlan Regulador, que en adelante se denominará Plan Regulador Urbano del cantón\nde Flores, el cual se cita en forma resumida como Plan Regulador.\n\nEste Plan Regulador aplica exclusivamente dentro de los límites\nterritoriales-administrativos del cantón de Flores, octavo de la provincia de\nHeredia, de conformidad con las siguientes leyes y decretos de creación y\nmodificaciones: Decreto Legislativo 52 del 12 de agosto de 1915; el Decreto\nLegislativo 39 del 16 de diciembre de 1922; y la Ley 4399 del 4 de septiembre\nde 1969. Forma parte de este Plan Regulador el Reglamento de Zonificación, que\nincluye también lo relacionado con la reglamentación de Fraccionamiento y\nUrbanización, Mapa Oficial, Renovación Urbana y Construcciones según lo\nestablece el artículo 21 de la Ley de Planificación Urbana; este Reglamento de\nZonificación se constituye por los siguientes Títulos, que regirán una vez que\nsean publicados en el Diario Oficial La Gaceta:\n\n \n\n-    Título I: Disposiciones\ngenerales del plan regulador, en el cual se describen aspectos genéricos\nrelacionados con el plan regulador, términos, aplicación y modificaciones,\nentre otros.\n\n-    Título II: Zonificación de usos\ndel suelo, que divide el territorio de Flores en zonas de uso, regulando para\ncada una de ellas: usos permitidos y no permitidos, fraccionamiento y\nurbanización, localización, altura y área de edificaciones, superficie y\ndimensiones de los lotes, retiros, patios y demás espacios abiertos, así como\ncobertura del lote, formando parte integral el Mapa Oficial de Usos de la\nTierra.\n\n-    Título III: Organismos para la\naplicación, control y vigilancia del Plan Regulador, donde se describen las\nfunciones y procedimientos de diferentes instancias necesarias para la eficaz,\neficiente y oportuna aplicación del Plan Regulador.\n\n-    Título IV: Disposiciones\nadicionales para la aplicación del Plan, en el cual se presenta la información\ny procedimientos correspondientes a la implementación del plan en casos\nparticulares.\n\n-    Título V: Normas finales y\ntransitorias, donde se establecen las condiciones adicionales que anteceden a\nla aplicación efectiva del Plan.\n\n \n\nForman parte integral del Plan Regulador, además del\npresente Reglamento de Zonificación, los siguientes Reglamentos de Desarrollo\nUrbano:\n\n \n\n1.  Reglamento de Vialidad y Transporte: que\nincorpora las normas de ordenamiento vial y dinámica de la red de transportes y\ndel cual forma parte integral el mapa de vialidad.\n\n2.  Reglamento Ambiental: que incorpora las\nnormas y procedimiento para que el desarrollo de actividades productivas se\nrealice de manera eficiente según las condiciones ambientales del cantón de\nFlores y sin garantizando su conservación y mejoramiento para las generaciones\nfuturas.\n\n \n\nSe mantienen vigentes todas las normas de\nla Ley de Construcciones y su\nReglamento, del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones y de otras leyes, reglamentos y/o decretos conexos que no se\nopongan expresamente a las disposiciones del Plan Regulador.\n\n \n\nTÍTULO PRIMERO\n\n \n\nDisposiciones generales del Plan\nRegulador\n\n \n\nCAPÍTULO PRIMERO\n\n \n\nMarco legal\n\n \n\nArtículo 1º-El presente Plan Regulador tiene valor\nreglamentario de acuerdo con:\nLa Constitución Política\nde Costa Rica en su artículo 169; la\n Ley de Planificación Urbana Nº 4240 del 15 de Noviembre de\n1968 y sus reformas; las Leyes Nº 7794 del 4 de mayo de 1970, Nº 4971 del 29 de\nabril de 1972, Nº 6575 del 27 de abril de 1981, Nº 595 del 6 de Agosto 1981, Nº\n7015 del 22 de julio de 1985 y Nº 7495 del 3 de mayo de 1995. Las disposiciones\ndel presente Plan Regulador serán de aplicación y acatamiento obligatorio para\ntodas las personas físicas y jurídicas del cantón de Flores. Las disposiciones\ndel Plan Regulador en cuanto a cabida del predio y requisitos de desarrollo urbano\nno se aplicarán a los fraccionamientos, predios o edificaciones legalmente\nestablecidas con anterioridad a la fecha de publicación en\nLa Gaceta del presente\nPlan Regulador; en estos casos, se aplicarán las disposiciones del Reglamento\npara el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones y la ley de\nConstrucciones y su Reglamento en tanto que la condición de uso del suelo será\nla que señale el presente Plan Regulador.\n\n \n\nArtículo 2º-Las normas que incluye el presente Plan Regulador son\naplicables exclusivamente dentro de los límites espaciales del cantón de\nFlores, mismos que fueron establecidos en el Decreto Legislativo 52 del 12 de\nagosto de 1915, el Decreto Legislativo 39 del 16 de diciembre de 1922 y\nla Ley 4399 del 4 de setiembre de\n1969.\n\n \n\n \n\nCAPÍTULO SEGUNDO\n\n \n\nDefiniciones\n\n \n\nArtículo 3º-Para los efectos de la aplicación del\nReglamento de Zonificación y sus objetivos generales y particulares se\nentenderá por:\n\n \n\na.        Alameda:\nvía de tránsito peatonal, exclusivamente.\n\nb.        Alineamiento\nvial: Línea fijada por la Municipalidad o por el Ministerio de Obras\nPúblicas y Transportes, como límite o proximidad máxima de emplazamiento de la\nconstrucción, con respecto a la vía pública.\n\nc.        Altura\nde edificación: distancia vertical sobre la línea de construcción entre el\nnivel de piso oficial y el nivel medio de la cubierta del último piso.\n\nd.        Antejardín:\nDistancia entre la línea de propiedad (de origen catastral) y de construcción\n(de origen oficial según alineamiento). Implica una servidumbre o restricción\npara construir sin que por ello la porción de terreno pierda su condición de\npropiedad privada.\n\ne.        Área\ncomunal: la que se destina al uso público, aparte de calle y carreteras,\npara fines educativos, de salud, culto, recreación y similares.\n\nf.        Área\nde piso: es la superficie total de la plantas de una estructura.\n\ng.        Área\nurbana: es el ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de\npoblación.\n\nh.        Calzada:\nes la franja comprendida entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje,\ndestinadas al tránsito de vehículos.\n\ni.         Certificado\nde uso del suelo: Documento oficial emitido por la Dirección de\nDesarrollo Urbano y avalado por la Municipalidad de Flores, en el cual se\nestablece si el uso existente, solicitado o propuesto en un inmueble se ajusta\no no a la zonificación establecida en el Plan Regulador, para cuyos efectos se\nutilizan como instrumentos indispensables el Mapa de Usos del Suelo del cantón\nde Flores, el Plano Catastrado del inmueble en cuestión y los alineamientos que\nestablezcan las instituciones competentes, éstos últimos sólo en caso necesario\nque así determine la DDU.\n\nj.         Cobertura:\nEs la proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por\ntal estructura.\n\nk.        Condominio:\nInmueble construido en forma horizontal, vertical o mixta, susceptible de\naprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con\nelementos comunes de carácter indivisible.\n\nl.         Construcción:\nes toda estructura que se fije o se incorpore a un terreno; incluye cualquier\nobra de edificación, reconstrucción, alteración o ampliación que implique\npermanencia.\n\nm.       Densidad\nresidencial bruta: relación entre el número de familias o de personas de\nuna unidad residencial y la superficie de ésta en hectáreas.\n\nn.        Derecho\nde vía: Es el ancho total de la carretera, calle, sendero, servidumbre,\nesto es, la distancia entre las líneas de propiedad incluyendo en su caso la\ncalzada, fajas verdes y aceras.\n\no.        Distrito\nurbano: es la circunscripción territorial administrativa cuya delimitación\nresponda al radio de aplicación del respectivo Plan Regulador.\n\np.       Establecimiento\nindustrial: Para todos los fines de este reglamento, se entenderá como\nestablecimiento industrial todo lugar, descubierto o cubierto, destinado a la\nelaboración, manipulación, reparación, transformación o utilización de\nproductos naturales o artificiales, mediante tratamiento físico, químico o\nbiológico, manualmente o por medio de máquinas que se empleen en las tareas o\nfaenas y todos los anexos y dependencias de la fábrica.\n\nq.        Facilidades\ncomunales: O equipamiento comunitario, son los servicios comunales que se\nofrecen en una comunidad para mantener una calidad de vida e interacción social\npropia de su cultura. Algunos son ofrecidos por el Estado o la Municipalidad,\ntales como escuelas, servicio de seguridad, servicios de salud, guarderías\ninfantiles, áreas de recreación y cementerios; otros son brindados por agentes\nparticulares tales como educación pre-escolar, escuelas privadas, centros de\nrecreación rentados.\n\nr.        Fraccionamiento:\nEs la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar,\nrepartir, explotar o utilizar en forma separada las parcelas resultantes;\nincluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial,\nlocalizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo\ndueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que\ninteresen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.\n\ns.        Gran\nÁrea Metropolitana (GAM): Área de control urbanístico establecida en el\nPlan Regional de Desarrollo Urbano, publicado en La Gaceta Nº 119 del 22\nde junio de 1982 y modificada por el Decreto Ejecutivo Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE,\npublicado en el Alcance Nº 15 a La Gaceta Nº 66, del 07 de abril de\n1997.\n\nt.        Hábitat:\nEs la organización del espacio para las actividades del hombre.\n\nu.        Industria\nGrupo A: industria cuyas actividades son de alto riesgo. Incluye todas las\nactividades así definidas por el Ministerio de Salud en el Decreto Nº 30465-S.\n\nv.        Industria\ntipo B: industria cuyas actividades son de moderado riesgo. Incluye todas\nlas actividades así definidas por el Ministerio de Salud en el Decreto Nº\n30465-S.\n\nw.       Industria\ntipo C: industria cuyas actividades son de bajo riesgo. Incluye todas las\nactividades así definidas por el Ministerio de Salud en el en el Decreto Nº\n30465-S.\n\nx.        Industria\ny/o establecimiento incómodo: Son aquellas que ocasionan efectos negativos\nleves pero manifiestamente incómodos al vecindario, tales como avisos,\nvibraciones, trepidaciones, humos, malos olores, tránsito excesivo y otros\nefectos similares.\n\ny.       Industria\ninocua: También llamadas inofensivas, son aquellas que no presentan\ncondiciones que vayan en detrimento del ambiente por lo cual se pueden ubicar\ndentro de sitios poblados.\n\nz.        Industria\ninsalubre: Son aquellas que producen gases, olores, aguas residuales y\notros tipos de contaminación que pueden dañar o amenazar la salud de los\ntrabajadores y/o el vecindario.\n\naa.      Industria\npeligrosa: Establecimientos que dañan o pueden dañar de modo inmediato y\ngrave la vida de los trabajadores, presentando condiciones negativas en alto\ngrado.\n\nbb.      Intensidad de\nuso: es el grado de aprovechamiento de los terrenos o estructuras, tomando\nen cuenta: a) tipo de actividad desarrollada, b) Porcentaje de cobertura y área\nde piso, c) Densidad de población, d) Tránsito resultante.\n\ncc.      Límite de zona:\nEs la línea que enmarca y define una zona y que estará demarcada en el plano de\nzonificación y puede variar en uno u otro sentido hasta su ajuste, conforme a\nlas prescripciones establecidas en el presente Reglamento.\n\ndd.      Línea de centro\nde calle: Es el eje de la calle. Se distingue entre el eje existente y el\neje propuesto proyectado. El eje existente es la línea que va al centro\npromedio de una calle en una cuadra (máximo de 200m.). El eje proyectado es una\nlínea que fija el MOPT o la Municipalidad, en su caso.\n\nee.      Línea de\nconstrucción: Es la línea que demarca el límite de edificación permitido\ndentro de la propiedad.\n\nff.       Línea de\npropiedad: La que demarca los límites de la propiedad en particular.\n\ngg.      Mapa oficial de\nusos del suelo: es el plano o conjunto de planos en que se indica con\nexactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar\npara usos y servicios comunales.\n\nhh.      Nivel de\nreferencia: Es el nivel del punto ubicado en la intersección del eje de la\ncalle con su perpendicular que pasa por el centro del frente del lote. Nivel de\nreferencia es el nivel cero para los efectos de fijar alturas de edificación o\nprofundidad de sótano.\n\nii.        Nivel\nde desplante: Es el nivel del fondo de la placa más baja o profunda de una\nconstrucción.\n\njj.        Obras\nde infraestructura: conjunto de instalaciones que permiten la operación de\nlos servicios públicos tales como abastecimiento de agua, alcantarillado,\ndrenaje y electricidad, además de vías públicas.\n\nkk.      Plan regulador:\nel instrumento de planificación local que define en un conjunto de planos,\nmapas, reglamentos y cualquier otro documento, gráfico o suplemento, la\npolítica de desarrollo y los planes para distribución de la población, usos de\nla tierra, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales y\nconstrucción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas.\n\nll.        Propiedad\nhorizontal: Aquel tipo de edificación en donde la persona es propietaria\nexclusiva de un piso, departamento, vivienda o local (área privativa) y\ncomunera de los bienes afectos al uso común.\n\nmm.    Reglamento de desarrollo\nurbano: son cuerpos de normas que adoptan las municipalidades con el objeto\nde hacer efectivo el Plan Regulador.\n\nnn.      Renovación\nurbana: Es el proceso de mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de\ntugurios y rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso,\nla conservación de áreas urbanas y la prevención de su deterioro.\n\noo.      Requisitos\nurbanísticos: Son las condiciones que se le fijan a un lote para que se\npueda fraccionar tales como tamaño, superficie o cabida mínimos y de dimensión\no ancho mínimo frente a la calle. Van indicados en el Plan Regulador por zonas\ny en ausencia de éste, se aplica lo establecido en el Reglamento para el\nControl Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.\n\npp.     Requisitos de\npráctica: Son condiciones de prácticas o manejos relativos a los usos o\nactividades que se puedan dar sobre un terreno las cuales ya están reguladas\npor leyes y reglamentos ya existentes como son Ley de Planificación Urbana, Ley\nOrgánica del Ambiente, Ley de Salud y otras. La Municipalidad a través del\nDepartamento de Ingeniería serán vigilantes de la buena práctica de dichas\nregulaciones conducentes a la preservación de la Naturaleza.\n\nqq.      Retiro: son\nlos espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los\nlinderos del respectivo predio.\n\nrr.       Retiro\nfrontal: Es la distancia entre la línea de propiedad y la línea de\nconstrucción, y es un requisito que establece el Reglamento de Construcciones,\nbasado en el artículo 22 de la Ley de Construcciones.\n\nss.      Retiro lateral:\nEs el equivalente al retiro frontal medido desde el lindero lateral, y debe\nentenderse a los lados del predio que no sean el frontal y el posterior.\n\ntt.       Retiro\nposterior: Es el equivalente al retiro frontal medido desde el lindero opuesto\nal frente de calle.\n\nuu.      Superficie\npavimentada: Son las áreas impermeables que ocupan los caminos de ingreso,\nlos estacionamientos o áreas de tránsito de los vehículos al aire libre, las\npiscinas, las canchas de tenis y de otros deportes y, en general, las\nsuperficies que estén pavimentadas con concreto u otro material impermeable a\nlos efectos de la infiltración o precolación del agua de lluvia (dentro de lo\ncual se incluye el lastre). Una superficie pavimentada y a la vez techada se\ncomputa como cobertura y no como superficie pavimentada. El Bloque-zacate se\ncomputa como superficie pavimentada, salvo taludes que no se utilicen para\ntránsito. (La Gaceta Nº 193 del de octubre de 1997).\n\nvv.      Servicios\nbásicos: Son las redes de agua potable, electricidad, telefonías,\nalcantarillado pluvial y sanitario, es decir, la infraestructura básica\nnecesaria y fija al terreno, que permite su uso para fines urbanos.\n\nww.    Urbanización:\nFraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la\nconstrucción de calles y provisión de servicios.\n\nxx.      Uso de la\ntierra: Es la utilización de un terreno, de la estructura física asentada o\nincorporada a él, o de ambos casos en cuanto a clase, forma o intensidad de su\naprovechamiento.\n\nyy.     Uso Permitido: Es\nel destino o utilización que un terreno o edificio tenga autorizado, conforme a\nlas normativas del Plan Regulador.\n\nzz.      Uso No Conforme:\nEl uso no conforme es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada pero\nque existía de hecho a la fecha de entrada en vigencia de un Plan Regulador y,\npor lo tanto, puede continuarse bajo el principio de no retroactividad de la\nley, pero con limitaciones.\n\naaa.     Usos prohibidos:\nSon aquellos que no existiendo de previo a la fecha en vigencia de este\nreglamento, no se acepta que se implanten en una determinada zona, sea como una\nconstrucción nueva (a la cual no se le da permiso de construcción) sea como un\nuso en un lote vacío o como un uso en un edificio existente.\n\nbbb.    Vías públicas:\naquellas cuyo tránsito actual o futuro es de importancia. Canaliza las vías\nsecundarias y sirve para conectar con otros sectores de la ciudad o carreteras.\n\nccc.     Vivienda: Es\ntodo local o recinto, fijo o móvil, construido, convertido o dispuesto, que se\nuse para fines de alojamiento de personas, en forma permanente o temporal.\n\nddd.    Vivienda multifamiliar:\nEs la edificación concebida como unidad arquitectónica con áreas habitacionales\nindependientes, apta para dar albergue a dos o más familias.\n\neee.     Vivienda unifamiliar:\nEs la edificación provista de áreas habitacionales destinadas a dar albergue a\nuna sola familia.\n\nfff.      Zonas: Son\ncircunscripciones territoriales definidas en el Plan Regulador las cuales son\nobjeto de regulación específica en cuanto al uso que en ellas se puede dar y en\ncuanto a los requisitos urbanísticos y de construcción que se le imponen a los\nedificios que en ella existan o que se proponga construir.\n\nggg.     Zonificación: Es\nla división de una circunscripción territorial en zonas de uso, para efectos de\nsu desarrollo racional.\n\n \n\nCAPÍTULO TERCERO\n\n \n\nDifusión y aplicación del Plan\n\n \n\nArtículo 4º-\nLa Municipalidad por\nmedio de la Dirección\nde Desarrollo Urbano (creada por el presente Reglamento y en adelante\ndenominada DDU) y en coordinación con\nla Junta de Planificación Cantonal (creada por el\npresente Reglamento y en adelante denominada JUPLACA) deberá en forma abierta y\npública:\n\n \n\na.   Dar una amplia difusión del Plan\nRegulador.\n\nb.  Dar a conocer los objetivos del mismo.\n\nc.   Comunicar las acciones políticas en\nmateria de zonas públicas.\n\nd.  Dar a conocer las decisiones emanadas de la\nDDU.\n\ne.   Dar a conocer los programas,\nproyectos y estrategias del plan.\n\nf.   Dar a conocer a los habitantes del\ncantón la importancia del plan en términos de la mejora en la calidad de vida y\nel bienestar actual y futuro de los residentes en el cantón.\n\n \n\nArtículo 5º-De conformidad con lo estipulado en el\nartículo 45 de la\n Constitución Política de\nla República y los\nartículos 4 y 13 de la Ley\n7794 del 30 de abril de 1998,\nla Municipalidad podrá establecer las disposiciones\nde interés público para adquirir bienes inmuebles o para controlar el uso del\nsuelo, mediante los procedimientos que dicten las leyes vigentes, sea para su\nutilización inmediata; para el establecimiento de reservas territoriales; para\nevitar una utilización del suelo contraria a la política de ordenamiento de\nusos del suelo; para la cesión de terrenos con el fin de realizar operaciones\nde construcción u ordenamiento, en ambos casos conforme al Plan Regulador y/o\npara efectos de ejecutar el mecanismo de canje, mediante el cual se facilite\nconforme a la legislación vigente la función municipal de controlar y orientar\nel desarrollo de conformidad con el Plan Regulador.\n\n \n\nArtículo 6º-Los fondos que\nla Municipalidad requiera para el cumplimiento de lo\nestablecido en el artículo anterior del presente Reglamento, podrán provenir\ndel presupuesto municipal para los terrenos destinados a quedar como propiedad\npública o de empréstitos para los destinados a la cesión o traspaso después del\nordenamiento predeterminado, conforme a las disposiciones legales establecidas\nen el Código Municipal.\n\n \n\nArtículo 7º-Respecto a lo establecido en el artículo anterior del\npresente Reglamento y para el caso específico de proyectos de urbanización, en\ncaso de que la adquisición de terrenos se ejecute mediante el mecanismo de\ncanje, no podrán mediar en absoluto fondos en la transacción, pues el\nurbanizador debe por ley dejar disponibles esos terrenos en su desarrollo para\nel uso municipal, de conformidad con la\n Ley de Planificación Urbana y las disposiciones del presente\nPlan Regulador; en estos casos el urbanizador adquiere los terrenos de común\nacuerdo en otro sitio y hace entrega de ellos a\nla Municipalidad.\n\n \n\nArtículo 8º-Con el fin de ordenar el desarrollo del territorio\ncantonal y que este sirva a los objetivos de aplicación del Plan Regulador,\nla Municipalidad podrá\nadquirir terrenos o inmuebles cuando un propietario hubiere declarado su\nintención de enajenar el mismo, siempre y cuando se declare de previo bien de\nutilidad o de interés público. Para los fines indicados, se aplicará un\nconcepto de preeminencia social, intermedio entre la adquisición amable y la\nexpropiación, con respeto hacia el propietario y hacia la colectividad, a un\nprecio no especulativo, con el objeto de:\n\n \n\na.   Permitir a\nla Municipalidad la\nadquisición de oportunidad de los terrenos, áreas o zonas donde se desee\nmanejar la expansión urbana para una acción determinada.\n\nb.  Permitir la adquisición progresiva de los\nterrenos, áreas o zonas con fines de interés público.\n\nc.   Garantizar que no se afecte la tierra\ncon usos no permitidos.\n\nd.  Permitir la intervención municipal ante la\nevolución desproporcionada o injustificada de los valores y precios de bienes\ninmuebles.\n\n \n\nCAPÍTULO CUARTO\n\n \n\nModificación y actualización del plan\n\n \n\nArtículo 9º-Se realizará la revisión del Plan\nRegulador al menos cada cinco (5) años, de conformidad con la legislación\nvigente, para efectos de mantener o modificar los Reglamentos de Desarrollo\nUrbano.\n\n \n\nArtículo 10.-Excepcionalmente, las solicitudes de modificación del\nPlan Regulador pueden ser derivadas de los siguientes órganos competentes: a)\nLa DDU, b)\nLa JUPLACA, c) El Concejo\nMunicipal, d) El INVU, e) La\n Comisión de un plebiscito o referendo a nivel distrital o\ncantonal. Las solicitudes pueden ser presentada por personas físicas o\njurídicas.\n\n \n\nArtículo 11.-Para la modificación del Plan Regulador, en forma total o\nparcial, es preciso seguir las disposiciones y procedimientos que señala el\nartículo 17 de la Ley\nde Planificación Urbana.\n\n \n\nArtículo 12.-La variación y/o reducción de los requisitos establecidos\nen el Plan Regulador para cualesquiera de las zonas, tales como densidad,\nfrente, retiros, alturas o áreas de lotes, en no más del 20%, así como la\nextensión de la línea divisoria entre diferentes usos, podrán hacerse vía\nAcuerdo Municipal, previo estudio técnico y dictamen favorable de\nla DDU, que lo establecerá\nsiempre y cuando no afecte la zonificación que establece el Plan Regulador para\nla zona en cuestión, aplicando para ello el principio de analizar la\nmodificación dentro del contexto general y total del plan y no particular.\n\nTÍTULO SEGUNDO\n\n \n\nZonificación de uso del suelo\n\n \n\nCAPÍTULO PRIMERO\n\n \n\nObjetivo y fines\n\n \n\nArtículo 1º-El Reglamento de Zonificación, tiene\ncomo objetivos propiciar el bienestar colectivo, la justicia social, el crecimiento\narmónico, la distribución equitativa de la infraestructura y el equipamiento,\nla explotación racional de los recursos y la protección del medio ambiente del\ncantón de Flores, armonizándolos en forma coherente con los objetivos y\ndisposiciones de planificación nacional.\n\n \n\nArtículo 2º-Los fines del presente reglamento serán, según su\nnaturaleza, los siguientes:\n\n \n\na.   Desde el punto de vista de la\nplanificación del desarrollo:\n\n \n\na1.      Establecer un\nproceso continuo de planificación que incorpore los objetivos nacionales y\nlocales del desarrollo urbano y ordenamiento territorial.\n\na2.      Propiciar la\nadecuada ubicación de los usos industriales por su importancia económica, sin\nque actúe en detrimento de las condiciones de salud y seguridad humana y/o\nambiental.\n\na3.      Evitar la\nurbanización en terrenos no aptos para el crecimiento urbano, terrenos no\nconformes con la disponibilidad de servicios básicos e infraestructura,\nterrenos con riesgo o con potencial de riesgo ambiental y terrenos con problemas\no potencial de contaminación.\n\na4.      Propiciar la\nubicación de los servicios, comercios y equipamientos comunitarios de forma\nconcentrada, de forma tal que se desarrollen los cuadrantes urbanos y se logre\nun acceso funcional de los habitantes a los mismos, con las necesidades mínimas\nde desplazamiento.\n\na5.      Distribuir la\npoblación y sus actividades, de forma sustentable con respecto a la base de\nrecursos disponibles, tanto naturales como socioeconómicos y de infraestructura\n\na6.      Orientar las inversiones\nen cuanto a vías, terminales de autobuses y taxis, servicios de salud,\neducación y seguridad de acuerdo con el patrón de asentamiento actual y\nproyectado de la población.\n\na7.      Prever un\nequilibrio entre las áreas ocupadas y áreas libres de edificaciones; en la\nmedida que lo permitan las posibilidades de adquirir terrenos por medio de\nexpropiación, compra o canje para parques o espacios de uso público, que se\nadicionen a los espacios de quebradas y ríos tratando de conformar parques\nurbanos.\n\na8.      Asignar a las\nzonas patrones de densidad conforme con sus condiciones y capacidad soportante,\nla infraestructura, los servicios disponibles y/o potenciales y las\nexpectativas de las comunidades.\n\na9.      Regular la tenencia\nde la tierra para desarrollo urbano, vivienda y asentamientos humanos, para\nevitar las concentraciones de terrenos y la especulación en el uso y valor de\nlos mismos.\n\na10.    Dotar a los centros urbanos\nde un ordenamiento espacial que por medio de cuadrantes permita una\ndistribución adecuada de los usos residenciales, comerciales, industriales y de\nservicios.\n\na11.    Evitar la especulación en los\nsectores contiguo al área urbana a través de la definición del crecimiento de\nesta y la determinación de usos del suelo.\n\na12.    Propiciar a través de\ninstrumentos jurídicos, financieros y administrativos que la plusvalía que\ngeneren las obras de infraestructura se revierta en beneficio de la comunidad.\n\na13.    Prever los requerimientos\nviales para la adecuada distribución del tránsito en función de tiempos y\ndistancias de recorrido.\n\na14.    Mejorar, incrementar y\nconservar los lugares de atractivo turístico y recreativo, bajo conceptos de\ndesarrollo sostenible y sustentable y protección del medio ambiente.\n\n \n\nb.  Desde el punto de vista del uso de los\nrecursos naturales, su conservación y mejoramiento:\n\n \n\nb1.      Delimitar los usos del suelo y orientar el desarrollo y crecimiento de las actividades\ncantonales, de conformidad con la capacidad de uso de la tierra y la capacidad soportante del medio\nambiente.\n\nb2.      Establecer las\nzonas así como las políticas para la conservación y mejoramiento de los\nrecursos naturales existentes en el cantón, especialmente las zonas de recarga\nacuífera, la red hídrica superficial, zonas de fuerte pendiente, las áreas de\nriesgo natural y las zonas de protección.\n\nb3.      Establecer los\nmecanismos para frenar el proceso de impermeabilización de suelos en el\nterritorio cantonal y evitar los cambios excesivos en la dinámica hídrica del\ncantón.\n\nb4.      Establecer usos de\nla tierra necesarios para el uso eficiente y la protección del recurso agua\nsuperficial y subterránea.\n\n \n\nc.   Desde el punto de vista de los\nprocedimientos operativos de\nla Municipalidad de Flores:\n\n \n\nc1.      Establecer en\nforma clara y concreta los requisitos para que todas las actividades y\nproyectos existentes y futuros que se desarrollen dentro del cantón, cumplan de\nmanera eficiente, eficaz y oportuna con las disposiciones del Plan Regulador y\nlas otras disposiciones ambientales y sanitarias vigentes.\n\nc2.      Coordinar y\nconciliar las acciones de los sectores público y privado para su localización e\nintegración espacial.\n\nc3.      Lograr un mayor y\nmejor aprovechamiento de los recursos financieros, técnicos, materiales y\nhumanos que intervienen en el ordenamiento territorial de la Municipalidad.\n\nc4.      Alcanzar una\nadecuada relación de costo y beneficio, en términos de efectividad y\neficiencia, en el uso de los recursos humanos, financieros y técnicos de la\nMunicipalidad de Flores.\n\nc5.      Definir los\námbitos de acción del ordenamiento territorial prioritarios y la naturaleza de\nsu tratamiento.\n\nc6.      Ampliar el nivel\nde especialización del organismo municipal hacia la aplicación eficiente,\noportuna y práctica de las disposiciones del Plan Regulador.\n\n \n\nd.  Desde la\nperspectiva de los patrones culturales del cantón:\n\n \n\nd1.      Establecer un\nsistema de reglamentación que oriente los desarrollos futuros hacia la rehabilitación\nde los elementos culturales actuales, con el fin de mantener la imagen urbana\ncaracterística de la ciudad y demás centros de población.\n\nd2.      Establecer un\nsistema de reglamentación que permita el ordenamiento de las actividades de\ntipo Micro-empresas, como elemento característico de la cultura local, en\nconcordancia con las condiciones ambientales del cantón y el potencial de\nexpansión espacial.\n\nd3.      Fomentar un\ndesarrollo armónico con las condiciones climatológicas y los materiales característicos\ndel cantón y de la región.\n\nd4.      Propiciar el\nrescate de valores culturales asociados a actividades productivas\ntradicionales, prácticas religiosas y actividades recreativas tradicionales.\n\nd5.      Procurar que el\ndesarrollo urbano residencial no altere valores y patrón de vida de la\ncomunidad.\n\nd6.      Establecer una\npauta de nuevo orden cultural mediante el cual los habitantes del cantón asuman\ndentro del desarrollo cotidiano de sus proyectos o actividades, el seguimiento\nde las normas de ordenamiento urbano y ambiental del Plan Regulador.\n\nd7.      Conservar y\nrehabilitar las áreas y edificios de valor patrimonial.\n\n \n\ne.  Desde el punto de\nvista de la participación ciudadana\n\n \n\ne1.     \nConstituir la JUPLACA,\nla cual servirá de apoyo activo, como instancia orientadora, de las cuestiones\nrelativas al ordenamiento territorial y urbanismo.\n\ne2.     \nEstimular y sensibilizar a la población para que participe en el proceso de\ntoma de decisiones en materia de ordenamiento territorial y urbanismo.\n\ne3.      Promover la\nparticipación ciudadana en las actividades de ordenamiento territorial del\ncantón.\n\ne4.      Incorporar a la\ncomunidad en un proceso continuo de evaluación, revisión y adecuación del Plan\nRegulador con visión de largo plazo.\n\ne5.      Incorporar a los\nciudadanos en la fiscalización del cumplimiento eficiente y oportuno del plan\nregulador, conforme a los requisitos establecidos en el presente reglamento\npara cada uso.\n\n \n\nCAPÍTULO SEGUNDO\n\n \n\nAjuste de límites entre zonas\n\n \n\nArtículo 3º-Límites\nentre zonas: Los límites entre una y otra se podrán extender hasta un\nmáximo de 50 metros,\ncon base en los criterios de topografía, cobertura vegetal, capacidad de uso\ndel suelo y riesgos naturales o antrópicos que\nafectan directa o indirectamente al predio, en aumento o disminución, excepto\ncuando la modificación actúe en detrimento de terrenos incluidos dentro de las\nzonas de protección forestal (ZPF), verde de parque (ZVP) y zona vial (ZVI), de\nacuerdo con los siguientes parámetros:\n\n \n\na.  Ajuste de límites de zona en un área\nurbanizada: Cuando un predio se encuentra dividido\npor un límite de zona en un área urbanizada (así definida en el presente\nreglamento), este límite de zona podrá desplazarse hacia los linderos del\npredio considerando el principio de incorporar el predio mismo en su totalidad\na la zona dentro de la cual tenga el mayor porcentaje. Este ajuste podrá darse\nsólo si existe una previa solicitud del interesado ante y dictamen favorable de\nla DDU, o bien\nporque a criterio de la DDU\ndicho ajuste permitirá un mejor cumplimiento del Plan Regulador.\n\nb.  Ajuste de límites de zona en un área no\nurbanizada: Cuando un predio se encuentre partido\npor un límite de zona en un área no urbanizada el límite de zona podrá\nmodificarse con un desplazamiento máximo de 25 m, solamente para los efectos de\nuna segregación, para incorporar el predio resultante a una de las zonas\ncolindantes, de tal manera que coincida el límite de zona con uno o más\nlinderos. La cabida del predio a segregar no podrá ser inferior al área mínima\nreglamentada de la zona a la cual pasará a formar parte. Este ajuste podrá\ndarse sólo si existe una previa solicitud del interesado y dictamen favorable\nde la DDU, o bien porque a criterio de la DDU dicho ajuste permitirá un mejor\ncumplimiento del Plan Regulador.\n\nc.   Ajuste de límites para la Zona Urbana\nComercial Residencial (ZUCR): Cuando un predio se ubique\nparcialmente dentro de la ZUCR y tenga el mayor porcentaje de su área fuera de\nlos límites de ésta, la DDU podrá ampliar estos límites hasta un máximo de 50 m\nadicionales, cuando el proyecto de fraccionamiento y/o desarrollo presentado\nsea justificado en términos sociales, económicos y ambientales, exclusivamente\npara coadyuvar a los desarrollos residenciales de tipo familiar.\n\nd.  Predios mayores de 2.500 metros cuadrados\ndentro del cuadrante urbano: cuando para el desarrollo de\neste tipo de predios el interesado ofrezca un diseño que garantice mejores\ncondiciones a las que busca generar el Plan Regulador, a criterio de la DDU se\npodrá modificar el límite de zona para ajustarlo al límite del predio. Las\náreas bajo esta disposición podrán pertenecer a varios propietarios y se\ntomarán en cuenta criterios como las características particulares del\ndesarrollo de la zona o área objeto de control, la susceptibilidad ambiental,\nla existencia real o potencial de factores de amenaza o riesgo natural, la\ntenencia de la tierra, ubicación, tendencia de desarrollo y variaciones en el\nusos del entorno.\n\ne.  Predios para uso institucional: cuando se trate de proyectos dentro de la zona institucional la\nDDU podrá modificar los requisitos urbanos, siempre y cuando no contradigan las normas generales del\nPlan Regulador o leyes y reglamentos vigentes y con el único fin de ajustarse a las necesidades que\nla institución interesada requiera, exclusivamente para el óptimo, eficiente y seguro desempeño de\nsus funciones.\n\n \n\nArtículo 4º-En el caso de predios afectados por\nreservas de terreno para habitación de vías públicas como parte de\nla Zona Vial (ZVI), el\najuste en el límite de zona podrá autorizarse previa solicitud del interesado y\ndictamen favorable de la DDU\ny una vez que se hayan realizado los estudios y trabajos topográficos de campo\nnecesarios para el alineamiento preciso del derecho de vía propuesto.\n\nCAPÍTULO TERCERO\n\nClasificación de zonas, usos y destinos\n\n \n\nArtículo 5º-La tierra en el cantón de Flores se ha\ndividido en las siguientes categorías:\n\na.   Tierra urbanizada: es toda aquella\nporción de suelo que ya soporta construcciones o que ya dispone de la dotación\nde obras de infraestructura.\n\nb.  Tierra urbanizable: es aquella que tiene\npotencial y condiciones para ser urbanizada, en términos de su localización,\ntopografía, condiciones ambientales y en función de los intereses de la\nMunicipalidad conforme al Plan Regulador.\n\nc.   Tierra programada: es aquella porción\nurbanizada o urbanizable que se tiene reservada a un uso específico previsto en\nel Plan Regulador, hecho del cual se dejará constancia en el Mapa Oficial de\nUsos del Suelo.\n\nd.  Tierra No Urbanizable: es aquella porción\nde tierra que por diferentes circunstancias no conviene a los intereses de la\ncomunidad ser urbanizada. En la tierra no urbanizable solamente se permitirá\naquel tipo de intervención que esté prevista dentro del Plan Regulador y aquel\ntipo de actividades establecidas en el presente reglamento.\n\n \n\nArtículo 6º-Para efectos del presente Plan\nRegulador, en el cantón Flores se han establecido los siguientes usos de la\ntierra:\n\n \n\na.   Uso Residencial: se refiere a la\nocupación de la tierra por viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares,\napartamentos, condominios, o bien las combinaciones de vivienda - comercio y\nvivienda - servicio. El uso residencial puede comprender por extensión y\nafinidad, actividades comerciales, de servicios, comunales y recreativas, que\nsean compatibles con las viviendas y las personas que en ellas habitan, como\npor ejemplo pulperías, abastecedores, heladerías, salones de belleza,\nlibrerías, alojamiento, guardería, parque infantil y otros, conforme lo\nseñalado por el presente Plan Regulador en los usos permitidos de cada zona.\n\nb.  Uso Comercial y de Servicios: Esta\ncategoría corresponde a la ocupación de la tierra por actividades o\ninstalaciones para la venta de artículos y prestación de servicios de las\nempresas y personas, tales como servicios financieros, servicios de reparación\ny mantenimiento, servicios profesionales diversos, (legales, médicos,\ningeniería, arquitectura, económico‑contables y\nde consultoría en general); servicios personales (peluquería, fotografía,\nlavanderías, servicios funerarios, etc.), servicios de comida y bebida y\ncomercio en general.\n\nc.   Uso Institucional: corresponde a la\nocupación de la tierra por actividades o instalaciones de servicios\ngubernamentales, cultura, deporte, educación o recreación, como por ejemplo\nescuelas, colegios, universidades, bibliotecas, museos, actividades religiosas\ny de culto, clínicas, hospitales, policía, bomberos, Cruz Roja, tribunales de\njusticia.\n\nd.  Uso Industrial: este uso comprende la\nocupación de la tierra para la instalación y desarrollo de industria, en\naquellos tipos o variaciones que establezca el presente Plan Regulador.\n\ne.   Uso de Áreas de Protección: comprende\nla ocupación o reserva de la tierra para protección forestal, cubierta vegetal o\nbosque remanente, márgenes de ríos, quebradas o humedales, parques urbanos,\náreas de riesgo natural, recursos hídricos y los terrenos de zonas protegidas.\n\nf.   Uso Vial: corresponde al uso de la\ntierra para la instalaciones de infraestructura, concretamente las vías de\ncomunicación de la Red Vial Nacional y la Red Vial cantonal, vías de\ncirculación peatonal, aparcamientos e instalaciones complementarias que forman\nparte del derecho de vía.\n\n \n\nArtículo 7º-Los usos de la tierra son los fines\nparticulares a los que pueden dedicarse las áreas que constituyen cada una de\nlas zonas establecidas en el Plan Regulador. Para la aplicación del presente\nReglamento, se establece la siguiente lista de usos:\n\n \n\n1.  Academia de arte y oficio\n\n2.  Agencia de viaje\n\n3.  Agencia financiera (incluye agencias de\nenvío de dinero, casas de cambio y cajeros automáticos)\n\n4.  Albergue: tipo de establecimiento con menos\nde 20 habitaciones, de características rústicas confortables que brinda\nservicio de alojamiento en especial a grupos unidos por un interés o actividad\ncomún. Existen en las modalidades de albergues de montaña, campos de pesca, de\nplaya, campestres o juveniles, cuyas características y servicios adicionales\nvarían de acuerdo con su especialización y con base en ellos se les darán la\ndenominación más apropiada.\n\n5.  Almacén.\n\n6.  Alquiler de caballos.\n\n7.  Alquiler de mobiliario (incluye equipo para\nactividades turísticas y recreativas).\n\n8.  Alquiler de video.\n\n9.  Animales domésticos (crianza, tenencia y/o entrenamiento).\n\n10.   Aparcamiento de vehículos livianos.\n\n11.   Aparcamiento para autobuses.\n\n12.   Aparcamiento para vehículos pesados.\n\n13.   Apartotel: tipo de establecimiento\ncon menos de 20 habitaciones que brinda servicio de hospedaje por una tarifa\ndiaria o mensual y que tiene las siguientes características.\n\n \n\na)  está constituido por unidades tipo\napartamento, cada una con uno o más dormitorios, baño privado, sala comedor y\ncocina.\n\nb)  Ocupa la totalidad de un edificio o parte absolutamente\nindependiente de él y sus dependencias constituyen un todo homogéneo, con\nestradas para uso exclusivo del establecimiento.\n\nc)  Incluye en la tarifa el servicio de pisos.\n\nd)  Dispone de estacionamiento para los\nvehículos de los huéspedes.\n\n \n\n14.   Áreas protegidas\n\n15.   Artesanía y mueblería (exhibición y\nventas, incluyendo artículos de oficina)\n\n16.   Artículos de decoración (incluye\nventa y exhibición de cristalería y/o \"souvernirs\")\n\n17.   Artículos eléctricos y/o\nelectrónicos domésticos\n\n18.   Asilo para ancianos.\n\n19.   Auditorio.\n\n20.   Banco (incluye cajeros automáticos)\n\n21.   Bar (solo\ndentro de instalaciones turísticas como mirador, hotel, restaurante, centro\nrecreativo y club recreativo).\n\n22.   Barbería\n\n23.   Bazar / Bisutería / Juguetería).\n\n24.   Bed & breakfast: servicio de hospedaje con menos de 20\nhabitaciones que se ofrece por una tarifa diaria que incluye el alojamiento y\nel servicio de desayuno; opcionalmente a solicitud y pago del cliente, ofrece\nservicios de lavandería y planchado.\n\n25.   Biblioteca.\n\n26.   Bodega.\n\n27.   Cabina: tipo de establecimiento con\nmenos de 20 habitaciones, que brinda servicio de hospedaje por tarifa diaria o\nmensual, con unidades independientes de uno o más dormitorios, baño privado,\ncocina, entrada independiente desde el exterior y con estacionamiento para los\nvehículos de los huéspedes.\n\n28.   Cafetería.\n\n29.   Campamento: tipo de establecimiento\nque brinda servicios de alquiler por una tarifa diaria o mensual, de terrenos\ndebidamente delimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre,\nen los que se pernocte bajo tienda de campaña, en remolque habitable o\nsimilares.\n\n30.   Capilla de velación.\n\n31.   Carnicería.\n\n32.   Casa de bolsa.\n\n33.   Casa de huéspedes: tipo de\nestablecimiento semejante a la pensión y con menos de 20 habitaciones pero que\nno ofrece servicio de alimentación.\n\n34.   Casinos.\n\n35.   Cementerio.\n\n36.   Centro comercial.\n\n37.   Centro comunitario.\n\n38.   Centro de acondicionamiento físico.\n\n39.   Centro de apuestas.\n\n40.   Centro de capacitación / Centro de\nretiro.\n\n41.   Centro de copiado (incluye\nencuadernación y empastes).\n\n42.   Centro de ejercicios espirituales.\n\n43.   Centro de exposiciones.\n\n44.   Centro de lubricación.\n\n45.   Centro de reclusión.\n\n46.   Centro recreativo: tales como\nbalnearios, campo de golf, club campestre, pesca recreativa y otras facilidades\ndestinadas a la recreación, excepto casinos, pistas para automotores, campos de\ntiro.\n\n47.   Centro cultural.\n\n48.   Centros de rehabilitación.\n\n49.   Cerrajería / Instalación de Alarmas.\n\n50.   Cine.\n\n51.   Clínica médica (incluye servicios\noftalmológicos y dentales).\n\n52.   Clínica de estética / Salas de\nmasaje / Salas de bronceado.\n\n53.   Clínica veterinaria / Acuarios.\n\n54.   Club o instalación campestre.\n\n55.   Compañía aseguradora.\n\n56.   Compra-venta / Casa de empeño.\n\n57.   Consulado - embajada.\n\n58.   Consultorio médico privado.\n\n59.   Convento.\n\n60.   Cruz roja.\n\n61.   Cultivo agrícola: excepto especies\nalucinógenas, zacate.\n\n62.   Decoración automotor.\n\n63.   Depósito de materiales de\nconstrucción.\n\n64.   Depósitos de gas - combustibles.\n\n65.   Depósito y/o crematorio para\ncadáveres.\n\n66.   Ebanistería.\n\n67.   Educación física.\n\n68.   Educación pre-escolar.\n\n69.   Educación primaria.\n\n70.   Educación religiosa.\n\n71.   Educación secundaria.\n\n72.   Educación universitaria.\n\n73.   Educación vocacional / institutos de\nidiomas.\n\n74.   Establo para animales domésticos.\n\n75.   Estación de bomberos.\n\n76.   Estudio fotográfico.\n\n77.   Farmacia.\n\n78.   Ferretería / Centro de Pinturas.\n\n79.   Filmoteca.\n\n80.   Floristería.\n\n81.   Funeraria.\n\n82.   Galería de arte.\n\n83.   Gasolinera.\n\n84.   Generación energética:\nhidroeléctrica, eólica, solar.\n\n85.   Granja avícola y/o piscícola.\n\n86.   Granjas de ganado bovino.\n\n87.   Guardería.\n\n88.   Heladería.\n\n89.   Helipuerto - Aeropuerto.\n\n90.   Hospital.\n\n91.   Hotel: establecimiento con un mínimo\nde veinte habitaciones o más, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa\ndiaria, así como alimentación a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad\ndel edificio o una parte de él absolutamente independiente, con dependencias\nque constituyen un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y\nascensores para el uso exclusivo del establecimiento.\n\n92.   Hotel residencia: es un hotel que no\nofrece servicio de alimentación.\n\n93.   Imprenta - litografía - serigrafía.\n\n94.   Industria: todas aquellas industrias\nTipo C según lo señalado por el Decreto Ejecutivo Nº 30465-S.\n\n95.   Instalación deportiva: tales como\ncanchas multiuso, piscina, gimnasio, plaza de deportes y cualquier otra\ndestinada a la práctica deportiva, excepto pistas para automotores.\n\n96.   Instrumentos musicales (exhibición y\nventas).\n\n97.   Insumos agropecuarios (expendio al\npor menor).\n\n98.   Jardín botánico.\n\n99.   Joyería.\n\n100.    Laboratorio de radiología.\n\n101.    Laboratorio clínico.\n\n102.    Laboratorio de investigación.\n\n103.    Laboratorio fotográfico /\nrevelado.\n\n104.    Laboratorio químico.\n\n105.    Lavado de vehículos.\n\n106.    Lavandería de ropa.\n\n107.    Librería.\n\n108.    Licorería.\n\n109.    Mariposario.\n\n110.    Maternidad.\n\n111.    Mercado.\n\n112.    Micro y pequeña industria.\n\n113.    Mini - supermercado.\n\n114.    Mirador.\n\n115.    Mueblería y/o colchonería\n(fabricación).\n\n116.    Museo.\n\n117.    Oficina de gobierno central.\n\n118.    Oficina institucional.\n\n119.    Oficina municipal.\n\n120.    Oficina profesional.\n\n121.    Orfanato.\n\n122.    Panadería y/o pastelería.\n\n123.    Paradero turístico.\n\n124.    Parque infantil.\n\n125.    Pensión: tipo de\nestablecimiento pequeño (menos de 20 habitaciones) que normalmente es manejado\nen forma familiar, con capacidad mínima de tres habitaciones y que ofrece\nservicio de alimentación en plan de pensión completa o de media pensión, en una\nsola tarifa global.\n\n126.    Perfumería (venta al por\nmenor).\n\n127.    Pescadería.\n\n128.    Pistas para deportes y no\nmotorizados.\n\n129.    Policía.\n\n130.    Protección civil privada.\n\n131.    Pulpería.\n\n132.    Reforestación: excepto\nespecies exóticas.\n\n133.    Refugio para animales.\n\n134.    Relleno sanitario manual.\n\n135.    Relojería.\n\n136.    Renta de vehículos\nautomotores.\n\n137.    Reparación de calzado y\npeletería.\n\n138.    Reparación de llantas.\n\n139.    Representación extranjera\nprivada.\n\n140.    Repuestos para vehículos\nautomotores.\n\n141.    Restaurante.\n\n142.    Reutilización, recuperación y/o\nreciclaje de desechos sólidos ordinarios.\n\n143.    Ropa (exhibición y venta al\npor menor en tiendas o \"boutiques\").\n\n144.    Sala de fiesta.\n\n145.    Sala de juegos electrónicos /\nPooles.\n\n146.    Sala de patinaje.\n\n147.    Sala de tatuajes.\n\n148.    Salón de baile.\n\n149.    Salón de belleza.\n\n150.    Sanatorio.\n\n151.    Sastrería.\n\n152.    Servicio de internet.\n\n153.    Servicios públicos: tales\ncomo duchas, vestidores, guardarropía, sanitario, acera, bancas, senderos, agua\npotable, iluminación y otras facilidades en espacios públicos y privados.\n\n154.    Soda.\n\n155.    Sucursal bancaria.\n\n156.    Supermercado.\n\n157.    Taller de carpintería.\n\n158.    Taller de enderezado y\npintura.\n\n159.    Taller de forja, hojalatería,\nplomería.\n\n160.    Taller de mecánica automotriz\n/ Servicio de Grúas.\n\n161.    Taller de mecánica de\nprecisión.\n\n162.    Taller de radio - televisión.\n\n163.    Taller de reparación de\nbicicletas.\n\n164.    Taller de soldadura.\n\n165.    Taller eléctrico -\nelectrónico.\n\n166.    Taller metal-mecánico.\n\n167.    Tapicería.\n\n168.    Teatro.\n\n169.    Teleférico.\n\n170.    Templo.\n\n171.    Terminal de autobuses de\nservicio público.\n\n172.    Terminal de taxis.\n\n173.    Torres de radiodifusión -\nRadioemisoras - Televisoras.\n\n174.    Venta de automotores.\n\n175.    Verdulería.\n\n176.    Vivero.\n\n177.    Vivienda multifamiliar.\n\n178.    Vivienda unifamiliar.\n\n179.    Zapatería (venta y\nreparación).\n\n180.    Zoológico.\n\n \n\nArtículo 8º-Para el caso de los Usos No Conformes\nexistentes a la fecha de la vigencia de este Reglamento que no corresponda a la\nzonificación indicada, podrá continuar con las siguientes limitaciones:\n\n \n\na)  La instalación no podrá ampliarse,\nreconstruirse o remodelarse, parcial ni totalmente, sin la previa autorización\nde la DDU. Podrán\nautorizarse los casos en que se trate de ampliaciones o reparaciones con el\nobjetivo exclusivo de mejorar las condiciones de seguridad del inmueble, previo\ndictamen favorable de la DDU.\n\nb)  Si las instalaciones en las cuales se\ndesarrollan actividades de Uso No Conforme sufren algún tipo de daño, podrán\ndesarrollarse actividades de reconstrucción, siempre que los daños no sean de\ncarácter estructural y que no excedan en más de 50% del área de la edificación\nal momento de ocurrir este, a criterio de la DDU y con base en dictamen del\nINS, si corresponde. Si los daños exceden el 50% del área de la edificación, se\nprocederá a la clausura definitiva de la instalación y a solicitar la\nreubicación de las actividades conforme al Plan Regulador.\n\nc)  Para todas las zonas que contempla el Plan\nRegulador, no se autorizarán usos comerciales o de servicios en predios\nsegregados por medio de alamedas o servidumbres. Asimismo, para el caso de la\nZona Mixta Residencial Comercial y la Zona de Expansión Urbana (de alta, media\ny baja densidad) los usos comerciales y de servicios permitidos por el Plan\nRegulador se autorizarán sólo en predios que enfrenten a calles públicas con\nderechos de vía mayores o iguales a los 11 m.\n\nd)  Para todas zonas donde se autorice la\nconstrucción de conjuntos comerciales o de servicios, la Municipalidad a través\nde la DDU solicitará como requisito la asignación de los usos específicos\ndurante la revisión de planos constructivos, a fin de determinar el numero de\nespacios mínimos de parqueo en función de los usos potenciales.\nComplementariamente, la Municipalidad podrá denegar la autorización de patentes\no licencias municipales cuando el uso solicitado no pueda cumplir con la norma\nmínima relacionada con espacios de parqueo.\n\n \n\nArtículo 9º-Para el caso de lotes consolidados antes\nde la entrada en vigencia del presente Plan Regulador, se procederá de la\nsiguiente forma:\n\n \n\na.   En el caso de predios o fincas\ndebidamente inscritas en el Registro Público de\nla Propiedad, antes de la\nvigencia del presente Plan Regulador Urbano, se permitirá el desarrollo de\nactividades y la construcción de instalaciones compatibles con la zonificación,\naún cuando no cumplan los requisitos mínimos de frente, fondo y/o área del\npredio. Los predios en que el propietario demuestre su existencia, previa a la\nentrada en vigencia del plan regulador, y que no han sido inscritos, que no\ncumplen los requisitos de superficie mínima y frente mínimo, según la zona,\nserán visados por la DDU\npara su desarrollo previo dictamen favorable de la misma y por Acuerdo\nMunicipal.\n\nb.  La DDU podrá proceder al visado para un\npredio por orden del juzgado, para aquellos casos en los cuales la propiedad\nestá en querella para localizar derechos por sucesión, divorcio u otros, o bien\ncuando la propiedad está ubicada en una urbanización que no ha sido recibida\npor la Municipalidad y el propietario demuestre que ha vivido diez (10) años en\nel sitio, haya cancelado el último recibo de hipoteca y esté al día en el pago\nde los servicios municipales y presente el primer testimonio de traspaso\nautenticado por un notario público que la propiedad está en traspaso.\n\nc.   En existencia de registro de planos\ndeslindados en un fraccionamiento y que no posean escritura, se debe presentar\ncertificación del Registro de la Propiedad sobre la existencia de las propiedades\nmediante plano catastrado sin titular, a los asientos anotados.\n\nd.  En existencia de una escritura certificada\npor notario público y/o una certificación del Registro de la Propiedad, que\nestablezca que el lote pertenece al interesado, pero no existe plano\ncatastrado, será necesario confeccionar plano para catastrar.\n\ne.   Para los planos que se encuentren\ncatastrados cuando entre en vigencia el presente reglamento, la Municipalidad\notorgará el visado para los efectos del Artículo 33 de la Ley de Planificación\nUrbana en cualquier momento, siempre y cuando reúnan los requisitos mínimos de\nzonificación.\n\n \n\nCAPÍTULO CUARTO\n\n \n\nLa Zona del\nCentro Histórico (ZCH)\n\n \n\nArtículo 10.-Definición:\nCorresponde a aquella que aparece en el mapa de zonificación con las siglas\nZCH. El propósito de esta zona es procurar el desarrollo armónico de funciones\ncomerciales y residenciales que sean totalmente compatibles y que permitan\ncomplementar el atractivo urbano y arquitectónico del casco central de San\nJoaquín, Barrantes y Llorente, convirtiéndolos en lugares adecuados para vivir\ny visitar al mismo tiempo. No se permite el desarrollo de proyectos de\nurbanización en esta zona.\n\n \n\nArtículo 11.-Los USOS que son aplicables a todo el espacio que\ncomprende la ZCH\nson los siguientes:\n\n \n\na.   USOS PERMITIDOS: 1-4-8-13-15-16-18-21-22-23-24-25-27-28-33-43-47-76-80-82-87-88-99-107-116-120-\n122-124-125-126-131-135-141-143-147-149-152-154-168-177-178.\n\nb.  USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS\n\nSerán usos no permitidos o prohibidos, todos\naquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\n \n\nArtículo\n12.-Los usos permitidos para la\n Zona del Centro Histórico (ZCH), deberán cumplir con las\nsiguientes regulaciones mínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que\nno contradigan las establecidas en este artículo, que pueda adoptar\nla DDU, con el objetivo de hacer\ncumplir el Plan Regulador.\n\n \n\n| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | Habitacional Unifamiliar | Comercial |\nServicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 250 | 200 | 200 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 10 |\n10 | 10 | | Retiro Frontal mínimo (m) | 3 | 3 | 3 | | Retiro Lateral mínimo (m) | - | - | - | |\nRetiro Posterior mínimo (m) | 5 | 5 | 5 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 | | Altura Máxima\n(metros) | 8 | 8 | 8 | | Cobertura máxima (%) | 60 | 65 | 65 | | Área Verde mínima (%) | 40 | 35 |\n35 | | Densidad máxima | 40 viv/ha | - | - | | | | 1. Para lotes mayores a 250 m2, el retiro\nfrontal será 6 m. | 1. Para lotes mayores a 250 m2, el retiro frontal será 6 m. | | | | 2. En\ntodos los casos deberá contar con los espacios de parqueo correspondientes. | 2. En todos los casos\ndeberá contar con los espacios de parqueo correspondientes. | | Requisitos especiales | El retiro\nfrontal corresponde al antejardín, el cual deberá mantenerse como zona verde. | 3. Al menos el 50%\ndel área verde deberá ubicarse en el frente de la propiedad. | 3. Al menos el 50% del área verde\ndeberá ubicarse en el frente de la propiedad. | | | | 4. Podrá autorizarse un tercer piso si se\naumenta el área verde para drenaje, se aumenta el área de parqueos proporcionalmente y si se obtiene\nvisto bueno de la Dirección General de Aviación Civil (DGAC). | 4. Podrá autorizarse un tercer piso\nsi se aumenta el área verde para drenaje, se aumenta el área de parqueos proporcionalmente y si se\nobtiene visto bueno de la DGAC. | | | | | Para el caso de los usos 4-13-24-27-33-125, el área\nmínima de lote será de 500 m2 y cuando tengan más de 10 habitaciones deberán contar con sistema de\ntratamiento de desechos líquidos aprobado por el Ministerio de Salud. | | | Para todas las nuevas\nconstrucciones, la Municipalidad deberá solicitar al interesado la incorporación de los elementos de\ndiseño arquitectónico propios de la ZCH de Flores, a fin de mantener las condiciones de valor\npaisajístico y arquitectónico. En este caso, la Municipalidad a través de la DDU podrá solicitar la\nasesoría del Ministerio de Cultura Juventud y Deportes para la definición de tales requisitos. | |\n|\n\n \n\n \n\nCAPÍTULO QUINTO\n\n \n\nLa Zona Urbana\nComercial - Residencial (ZUCR)\n\n \n\nArtículo 13º-Definición:\nCorresponde a aquella que aparece en el mapa de zonificación con las siglas\nZUCR. El propósito de esta zona es procurar la concentración de las funciones\nurbanas de tipo comercial especializado, con un componente residencial mínimo\nen función de las viviendas ya existentes. No se permite el desarrollo de\nproyectos de urbanización en esta zona.\n\n \n\nArtículo 14.-Los USOS que son aplicables a todo el espacio que\ncomprende la ZUCR\nson los siguientes, conforme a la lista establecida en el artículo 7 del\npresente reglamento:\n\n \n\na.   USOS PERMITIDOS: 1-2-3-5-7-8-10-11-12-15-16-17-20-21-22-23-26-28-30-31-32-34-36-38-39-41-44-49-\n50-51-52-53-55-56-57-58-62-63-64-65-66-76-77-78-79-80-81-82-83-93-96-97-99-100-101-103-104-106-107-\n108-111-113-115-120-122-126-127-130-131-135-136-137-138-139-140-141-143-144-146-147-148-149-151-152-\n154-155-156-163-167-174-175-178-179.\n\n \n\nb.  USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS\n\n \n\nSerán usos no permitidos o prohibidos, todos\naquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\n \n\nArtículo\n15.-Los usos permitidos para la\n Zona Urbana de Comercio y Residencial, deberán cumplir con\nlas siguientes regulaciones mínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales\nque no contradigan las establecidas en este artículo, que pueda adoptar\nla DDU, vía acuerdo municipal,\ncon el único objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador.\n\n \n\n| Variable | Usos | | |\n| --- | --- | --- | --- |\n| Habitacional Unifamiliar | Comercial | Servicios | |\n| Superficie mínima de Lote (m2) | 300 | 200 | 200 |\n| Frente Mínimo de Lote (m) | 10 | 8 | 8 |\n| Retiro Frontal mínimo (m) | 3 | 3 | 3 |\n| Retiro Lateral mínimo (m) | - | - | - |\n| Retiro Posterior mínimo (m) | 5 | 5 | 5 |\n| Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 |\n| Altura Máxima (metros) | 8 | 8 | 8 |\n| Cobertura máxima (%) | 65 | 75 | 75 |\n| Área Verde mínima (%) | 35 | 25 | 25 |\n| Densidad máxima | 40 viv/ha | - | - |\n\n \n\n| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | Habitacional Unifamiliar | Comercial |\nServicios | | | Requisitos especiales | El retiro frontal corresponde al antejardín, el cual deberá\nmantenerse como zona verde. | 1. Para lotes mayores a 250 m2, el retiro frontal será de 6 m. | 1.\nPara lotes mayores a 250 m2, el retiro frontal será de 6 m. | | | | 2. En todos los casos deberán\ncontar con los espacios de parqueo correspondientes. | 2. En todos los casos deberán contar con los\nespacios de parqueo correspondientes. | | | | 3. Al menos el 50% del área verde deberá ubicarse en\nel frente de la propiedad. | 3. Al menos el 50% del área verde deberá ubicarse en el frente de la\npropiedad. | | | | 4. Podrá autorizarse un tercer piso si se aumenta el área verde para drenaje,\nel área de parqueos proporcionalmente y si se obtiene visto bueno de la DGAC. | 4. Podrá autorizarse\nun tercer piso si se aumenta el área verde para drenaje, se aumenta el área de parqueos\nproporcionalmente y si se obtiene visto bueno de la DGAC. | | | | Para los usos 10, 11,12, 36, 50,\n63, 64, 83, 111, 136, 156 el tamaño mínimo del lote será de 3000 m2, un frente mínimo de 30 metros,\nretiro lateral de 3m y posterior de 5 y los parqueos confinados dentro del predio. El resto de las\nvariables se mantienen. | | | | | Para los usos 20, 26, 44, 62, 66, 115, 138, 144, 146, 148, 174,\nel área mínima de lote será de 1500 m2, un frente mínimo de 30 m, retiro lateral de 3 m, retiro\nposterior de 5 m y las áreas de parqueo confinadas dentro del predio. El resto de las variables se\nmantienen. | |\n\n \n\n \n\nCAPÍTULO SEXTO\n\n \n\nLa Zona Institucional Existente y Propuesta (ZIN-E / ZIN-P)\n\n \n\nArtículo 16.-\nLa Zona Institucional\nse distribuye en varios espacios del cantón de Flores. El establecimiento de esta\nzona busca regular el estado de estos terrenos en su situación actual y prever\nlas necesidades futuras de la comunidad, para diversos usos de carácter total y\nexclusivamente público de tipo cultural, de seguridad, salud, servicios del\nEstado y otros. El plan regulador comprende tanto las zonas existentes como\nampliaciones (propuestas). Dentro de los límites del cantón,\nla Zona Institucional\nse indica en el mapa de usos del suelo con las siglas ZIN-E (en el caso de las\nexistentes) y ZIN-P (en el caso de las propuestas).\n\n \n\nArtículo 17.-Los USOS que son aplicables a\nla ZIN-E y a\nla ZIN-P son los siguientes:\n\n \n\na.   USOS PERMITIDOS: 18-20-25-30-35-37-47-48-51-57-60-68-69-70-71-72-73-75-87-90-95-110-116-117-\n118-119-121-124-128-129-134-142-150-153-155-171-172-173.\n\nb.  USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS\n\n \n\nSerán usos no permitidos o prohibidos, todos\naquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.\n\n \n\nArtículo 18.-Los usos permitidos en\nla ZIN-E y en\nla ZIN-P, deberán cumplir con\nlas siguientes regulaciones mínimas, sin detrimento de otras regulaciones\nadicionales que no contradigan las establecidas en este artículo, que pueda\nadoptar la DDU,\nvía acuerdo municipal, con el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador.\nAsimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en\notras leyes y reglamentos vigentes.\n\n \n\n| Variable | Requisito | | --- | --- | | Retiro Frontal mínimo (m) | 5 | | Retiro Lateral mínimo (m)\n| 5 | | Retiro Posterior mínimo (m) | 5 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | | Altura Máxima (metros) | 8\n| | Cobertura máxima (%) | 60 | | Área Verde mínima (%) | 40 | | Requisitos especiales | Para todos\nlos casos, deberán contemplarse los espacios necesarios para parqueos dentro de los límites del\npredio. Alturas mayores a dos pisos u ocho metros serán autorizadas previo visto bueno de la DGAC. |\n| | Para los usos 18-20-35-68-69-70-71-72-73-90-95-110-121-150-172 el tamaño mínimo del lote será\nde 3000 m2, el frente mínimo deberá ser de 30 metros; el resto de las variables se mantienen. | | |\nPara los usos 134-142-171, el tamaño mínimo de lote será de 5000 m2, con frente mínimo de 40 m,\nretiro frontal de 10 m, retiros laterales de 5 m y posterior de 10 m; la altura máxima será de dos\npisos u 8 m, la cobertura máxima del 50% y área verde mínima de 50%. | | | 4. Podrá autorizarse un\ntercer piso o una altura mayor a los 8 m si se aumenta el área verde para drenaje, se aumenta el\nárea de parqueos proporcionalmente y si se obtiene visto bueno de la DGAC. |\n\n \n\n \n\nCAPÍTULO SÉTIMO\n\n \n\nLa Zona Mixta: Residencial\n- Comercial (ZMRC)\n\n \n\nArtículo 19º-Definición:\nSon los espacios que concentran la mayor parte de la población y que presentan\nun uso mezclado con comercio. El propósito de\nla ZMRC es ordenar el desarrollo\nurbano alrededor de la Zona\ndel Centro Histórico y del centro de cada distrito, buscar la mejor integración\nespacial, la mejor integración entre el uso residencial y los usos comerciales\nque sean compatibles con el uso residencial. Permite, en conjunto con\nla Zona de Expansión Urbana,\nconsolidar y conformar los cuadrantes urbanos existentes y propuestos y así\ndensificar y concentrar el espacio y la población. No se permite el desarrollo\nde proyectos de urbanización en esta zona.\n\n \n\nArtículo 20.-Los USOS aplicables a\nla ZMRC son los siguientes:\n\n \n\na.   USOS PERMITIDOS:\n8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.\n\nb.  USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS\n\nSerán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido\nincluidos como usos permitidos.\n\n \n\nArtículo\n21.-Los usos permitidos para la\n ZMRC, deberán cumplir con las siguientes regulaciones\nmínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que no contradigan las\nestablecidas en este artículo, que pueda adoptar\nla DDU, vía acuerdo municipal,\ncon el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador. Asimismo, deberán aplicarse\ntodas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos\nvigentes.\n\n \n\n| Variable | Usos | | | |\n| --- | --- | --- | --- | --- |\n| Habitacional Unifamiliar | Comercial | Servicios | Habitacional Multifamiliar | |\n| Superficie mínima de Lote (m2) | 250 | 250 | 250 | 1000 |\n| Frente Mínimo de Lote (m) | 8 | 10 | 10 | 20 |\n| Retiro Frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | 3 |\n| Retiro Lateral mínimo (m) | 3 | 3 | 3 | 3 |\n| Retiro Posterior mínimo (m) | 5 | 4 | 4 | 5 |\n| Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 | 2 |\n\n \n\n \n\n| Variable | Usos | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | Habitacional Unifamiliar | Comercial\n| Servicios | Habitacional Multifamiliar | | | Altura Máxima (metros) | 8 | 8 | 8 | 8 | | Cobertura\nmáxima (%) | 60 | 75 | 75 | 50 | | Área Verde mínima (%) | 40 | 25 | 25 | 50 | | Densidad máxima | -\n| - | - | 80 viv/ha | | Requisitos especiales | 1. El retiro frontal corresponde al antejardín. | |\n| | | | 2. Los usos permitidos podrán desarrollarse en combinación con el residencial para\nnegocios familiares, en no más del 50% del espacio que ocupa el uso residencial. | | | | | | 3.\nPara el caso de vivienda multifamiliar, los parqueos necesarios deberán ser confinados dentro del\nmismo diseño. | | | | | | 4. Cuando el desarrollo multifamiliar sea menor a diez habitaciones\ndeberá garantizar el área verde mínima para drenaje séptico o bien contar con un sistema de\ntratamiento de aguas residuales aprobado por el Ministerio de Salud; cuando sea mayor o igual a 10\nhabitaciones, deberá incluir necesariamente un sistema de tratamiento de aguas residuales aprobada\npor el Ministerio de Salud. | | | | | | 5. Podrá autorizarse un tercer piso o bien una altura\nmáxima de 12 m, cuando el proyecto contemple un aumento del área verde para drenaje, un aumento\nproporcional de parqueos y tenga el Visto Bueno de la DGAC. | | | | | | 6. Para los usos 33, 68\ny 125, el área mínima de lote será de 500 m², retiro frontal de 6 m, retiros laterales de 3m y\nposterior de 5 m. Para los usos 33 y 125, cuando se trate de más de 10 habitaciones deberá\nsolucionar por si mismo su abastecimiento de agua potable y contar con un sistema de tratamiento de\naguas residuales aprobado por el Ministerio de Salud. | | | |\n\n \n\n \n\nCAPÍTULO OCTAVO\n\n \n\nLa Zona Comercial (ZCO)\n\n \n\nArtículo 22.-\nLa Zona Comercial\n(ZCO) busca reservar espacios para el desarrollo de actividades meramente\ncomerciales por parte de los habitantes locales, fundamentalmente en áreas\nasociadas a alto tráfico vehicular o visitación. No se permite el desarrollo de\nproyectos de urbanización en esta zona.\n\n \n\nArtículo 23.-Los USOS que son aplicables a\nla ZCO son los siguientes:\n\n \n\na.   USOS PERMITIDOS: 1-2-3-5-7-8-10-11-12-15-16-17-19-20-21-22-23-26-28-30-31-32-34-36-37-38-39-40-\n41-42-43-44-46-47-49-50-51-52-53-55-56-57-58-62-63-64-65-66-76-77-78-79-80-81-82-83-88-93-96-97-99-\n100-101-102-103-104-105-106-107-108-112-111-113-115-120-122-126-127-129-130-131-135-136-137-138-140-\n141-143-144-145-146-147-148-149-151-152-153-154-155-156-162-163-165-167-171-172-174-175-176-179.\n\nb.  USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS\n\nSerán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido\nincluidos como usos permitidos.\n\n \n\nArtículo\n24.-Los usos permitidos y condicionales establecidos para\nla ZCO, deberán cumplir con las\nsiguientes regulaciones mínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que\nno contradigan las establecidas en este artículo, que pueda adoptar\nla DDU, vía acuerdo municipal,\ncon el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador. Asimismo, deberán aplicarse\ntodas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos\nvigentes.\n\n \n\n| Variable | Requisito | | --- | --- | | Área mínima de lote | 200 m2 | | Retiro Frontal mínimo (m)\n| 5 | | Retiro Lateral mínimo (m) | 3 | | Retiro posterior mínimo (m) | 3 | | Altura Máxima (pisos)\n| 2 | | Altura Máxima (metros) | 8 | | Cobertura máxima (%) | 60 | | Área Verde mínima (%) | 40 | |\nRequisitos especiales | 1. Para lotes mayores a 250 m2, el retiro frontal será de 6 m. | | | 2.\nTodos los usos permitidos deberán contar con los espacios de parqueo correspondientes. | | | 3. El\n50% del área verde deberá ubicarse en el frente de la propiedad y mantenerse como área verde. | | |\n4. Podrá autorizarse un tercer piso o bien una altura máxima de 12 m, siempre y cuando se dé un\naumento del área verde para drenaje, un aumento proporcional en el área de parqueos y cuente con el\nVisto Bueno de la DGAC. | | | 5. Para los usos 44, 62, 66, 138 y 140, el área mínima de lote será\nde 1500 m2, el retiro frontal mínimo de 6 m, retiros laterales mínimos de 3 m y retiro posterior\nmínimo de 5 m; el resto de variables se mantiene. | | | 6. Para los usos 36, 63, 64, 136, 144, 146,\n148, 156 y 174, el área mínima de lote será de 3000 m² y deberán confinar los espacios de parqueo\ndentro del predio; el resto de variables se mantiene. | | | 7. Para todos los usos comerciales se\nsolicitará el tratamiento de aguas residuales mediante plantas de tratamiento aprobadas por el\nMinisterio de Salud, con excepción de sistemas de drenaje séptico. En todos los casos, se solicitará\nel visto bueno de SENARA. |\n\n \n\n \n\nCAPÍTULO NOVENO\n\n \n\nLa Zona de Expansion Urbana de Alta Densidad (ZEU-AD)\n\n \n\nArtículo 25.-Definición: La zona de expansión\nurbana de alta densidad tiene por propósito el garantizar los espacios\nnecesarios para albergar a la población futura en condición de mayor densidad;\npermite ordenar su ubicación actual, así como planificar y contener su\nexpansión futura. Son terrenos previstos para el desarrollo de urbanizaciones\nfuturas, siguiendo las normativas técnicas del presente Reglamento y\ncomplementariamente por las normas de diseño del Reglamento de Fraccionamiento\ny Urbanizaciones que no se le opongan. En esta zona se podrá autorizar el\ndesarrollo de proyectos de urbanización.\n\n \n\nArtículo 26.-Los USOS que son aplicables a\nla ZEU-AD son los siguientes:\n\n \n\na.   USOS PERMITIDOS:\n8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.\n\nb.  USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS\n\nSerán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido\nincluidos como usos permitidos.\n\n \n\nArtículo\n27.-Los usos permitidos establecidos para\nla ZEU-AD, deberán cumplir con las siguientes\nregulaciones mínimas, sin detrimento de regulaciones adicionales que no\ncontradigan las establecidas en el presente Plan Regulador, que pueda adoptar\nla DDU, vía acuerdo municipal,\ncon el objetivo de hacer cumplir el mismo. Asimismo, deberán aplicarse todas\nlas regulaciones específicas establecidas en el Reglamento para el Control\nNacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, en\nla Ley de Planificación Urbana y\notras leyes y reglamentos vigentes conexos en materia urbana.\n\n \n\n| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | Habitacional | Comercial | Servicios | | |\nSuperficie mínima de Lote (m2) | 250 | 250 | 250 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 10 | 10 | 10 | |\nRetiro Frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro Lateral mínimo (m) | - | - | - | | Retiro Posterior\nmínimo (m) | 3 | 3 | 3 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 | | Altura Máxima (metros) | 8 | 8 | 8\n| | Cobertura máxima (%) | 60 | 85 | 85 | | Área Verde mínima (%) | 40 | 15 | 15 | | Requisitos\nespeciales | Todo proyecto de urbanización debe respetar la propuesta de nuevos cuadrantes urbanos;\nsatisfacer su propia demanda de agua potable de conformidad con las disposiciones del SENARA y el\nDepartamento de Aguas del MINAE; contar con planta de tratamiento de aguas residuales. | Para lotes\nmenores o iguales a 100 m2, el retiro posterior será de 2 m. | Para lotes menores o iguales a 150\nm2, el retiro posterior será de 2 m. | | | Para los efectos del artículo 40 de la Ley de\nPlanificación Urbana, los proyectos de urbanización cederán gratuitamente al uso público un 20% del\nárea total urbanizable para parques y facilidades comunales. | | | | | Los fraccionamientos de\nfincas con área mayor o igual a 2000 m2 y donde se propongan más de cuatro lotes a fraccionar,\ncederán igualmente de forma gratuita un 10% del área total de finca para destinarlos como zonas de\nparques y facilidades comunales. | | | | | Para los usos 4, 13, 24, 27, 33, 68 y 125, el área\nmínima de lote será de 500 m², retiro frontal de 6 m, retiros laterales de 3 m y posterior de 5 m;\ncuando se trate de proyectos de más de 10 habitaciones deberá solucionar por si mismo su\nabastecimiento de agua potable y contar con un sistema de tratamiento de aguas residuales aprobado\npor el Ministerio de Salud. | | |\n\n \n\n \n\nArtículo 28.-Dentro de\nla ZEU-AD,\nla DDU podrá autorizar\nfraccionamientos con un área mínima de lote de 160 m2, manteniendo\nel resto de regulaciones mínimas establecidas para esta zona. Esta excepción se\nestablece sólo para satisfacer la necesidad de fraccionamientos de tipo\nfamiliar, por lo que su autorización estará sujeta a que\nla DDU verifique esta naturaleza\nen el proyecto. Además, se aplicará para un máximo de 4 lotes.\n\n \n\nCAPÍTULO DÉCIMO\n\n \n\nLa Zona de\nExpansión Urbana de Media Densidad (ZEU-Md)\n\n \n\nArtículo 29.-Definición: La zona de expansión\nurbana de media densidad tiene por propósito el garantizar los espacios necesarios\npara albergar a la población futura en condición de menor densidad dado el\npatrón histórico de fraccionamiento en la zona donde se establece. Son terrenos\nprevistos para el desarrollo de urbanizaciones futuras, siguiendo las\nnormativas técnicas del presente Reglamento y complementariamente por las\nnormas de diseño del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones que no se\nle opongan. En esta zona se podrá autorizar el desarrollo de proyectos de\nurbanización.\n\n \n\nArtículo 30.-Los USOS\nque son aplicables a la ZEU-Md son los siguientes:\n\n \n\na.   USOS PERMITIDOS:\n8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.\n\nb.  USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS\n\nSerán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido\nincluidos como usos permitidos.\n\n \n\nArtículo\n31.-Los usos permitidos establecidos para\nla ZEU-Md, deberán cumplir\ncon las siguientes regulaciones mínimas, sin detrimento de regulaciones\nadicionales que no contradigan las establecidas en este artículo, que pueda\nadoptar la DDU,\nvía acuerdo municipal, con el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador.\nAsimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en\nel Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones de\nla Ley de Planificación Urbana y\notras leyes y reglamentos vigentes.\n\n \n\n| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | Habitacional | Comercial | Servicios | | |\nSuperficie mínima de Lote (m2) | 300 | 300 | 300 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 10 | 10 | 10 | |\nRetiro Frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro Lateral mínimo (m) | - | - | - | | Retiro Posterior\nmínimo (m) | 3 | 3 | 3 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 | | Altura Máxima (metros) | 8 | 8 | 8\n| | Cobertura máxima (%) | 60 | 85 | 85 | | Área Verde mínima (%) | 40 | 15 | 15 | | Requisitos\nespeciales | Todo proyecto de urbanización debe respetar la propuesta de nuevos cuadrantes urbanos;\nsatisfacer su propia demanda de agua potable de conformidad con las disposiciones del SENARA y el\nDepartamento de Aguas del MINAE; contar con planta de tratamiento de aguas residuales. | Para lotes\nmenores o iguales a 100 m2, el retiro posterior será de 2 m. | Para lotes menores o iguales a 150\nm2, el retiro posterior será de 2 m. | | | Para los efectos del artículo 40 de la Ley de\nPlanificación Urbana, los proyectos de urbanización cederán gratuitamente al uso público un 20% del\nárea total urbanizable para parques y facilidades comunales. | | | | | Los fraccionamientos de\nfincas con área mayor o igual a 2000 m2 y donde se propongan más de cuatro lotes a fraccionar,\ncederán igualmente de forma gratuita un 10% del área total de finca para destinarlos como zonas de\nparques y facilidades comunales. | | | | | Para los usos 4, 13, 24, 27, 33, 68 y 125, el área\nmínima de lote será de 500 m2, retiro frontal de 6 m, retiros laterales de 3m y posterior de 5 m;\ncuando se trate de proyectos de más de 10 habitaciones deberá solucionar por si mismo su\nabastecimiento de agua potable y contar con un sistema de tratamiento de aguas residuales aprobado\npor el Ministerio de Salud. | | |\n\n \n\n \n\nCAPÍTULO UNDÉCIMO\n\n \n\nLa Zona de\nExpansión Urbana de Baja Densidad (ZEU-bd)\n\n \n\nArtículo 32.-Definición: La zona de expansión\nurbana de baja densidad tiene por propósito el garantizar los espacios\nnecesarios para albergar a la población futura en condición de menor densidad\ndado el patrón histórico de fraccionamiento en la zona donde se establece. Son\nterrenos previstos para el desarrollo de urbanizaciones futuras, siguiendo las\nnormativas técnicas del presente Reglamento y complementariamente por las\nnormas de diseño del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones que no se\nle opongan. En esta zona se podrá autorizar el desarrollo de proyectos de\nurbanización.\n\n \n\nArtículo 33.-Los USOS que son aplicables a\nla ZEU-bd\nson los siguientes:\n\n \n\na.   USOS PERMITIDOS:\n8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.\n\nb.  USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS\n\nSerán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido\nincluidos como usos permitidos.\n\n \n\nArtículo\n34.-Los usos permitidos establecidos para\nla ZEU-bd, deberán cumplir\ncon las siguientes regulaciones mínimas, sin detrimento de regulaciones\nadicionales que no contradigan las establecidas en este artículo, que pueda\nadoptar la DDU,\nvía acuerdo municipal, con el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador.\nAsimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en\nel Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones de\nla Ley de Planificación Urbana y\notras leyes y reglamentos vigentes.\n\n \n\n| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | Habitacional | Comercial | Servicios | | |\nSuperficie mínima de Lote (m2) | 350 | 350 | 350 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 10 | 10 | 10 | |\nRetiro Frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro Lateral mínimo (m) | - | - | - | | Retiro Posterior\nmínimo (m) | 3 | 3 | 3 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 | | Altura Máxima (metros) | 8 | 8 | 8\n| | Cobertura máxima (%) | 60 | 85 | 85 | | Área Verde mínima (%) | 40 | 15 | 15 | | Requisitos\nespeciales | Todo proyecto de urbanización debe respetar la propuesta de nuevos cuadrantes urbanos;\nsatisfacer su propia demanda de agua potable de conformidad con las disposiciones del SENARA y el\nDepartamento de Aguas del MINAE; contar con planta de tratamiento de aguas residuales. | Para lotes\nmenores o iguales a 100 m2, el retiro posterior será de 2 m. | Para lotes menores o iguales a 150\nm2, el retiro posterior será de 2 m. | | | Para los efectos del artículo 40 de la Ley de\nPlanificación Urbana, los proyectos de urbanización cederán gratuitamente al uso público un 20% del\nárea total urbanizable para parques y facilidades comunales. | | | | | Los fraccionamientos de\nfincas con área mayor o igual a 2000 m2 y donde se propongan más de cuatro lotes a fraccionar,\ncederán igualmente de forma gratuita un 10% del área total de finca para destinarlos como zonas de\nparques y facilidades comunales. | | |\n\n \n\n \n\n| Variable | Usos | | | --- | --- | --- | | Habitacional | Comercial | Servicios | | Requisitos\nespeciales | Para los usos 4, 13, 24, 27, 33, 68 y 125, el área mínima de lote será de 500 m²,\nretiro frontal de 6 m, retiros laterales de 3 m y posterior de 5 m; cuando se trate de proyectos de\nmás de 10 habitaciones deberá solucionar por si mismo su abastecimiento de agua potable y contar con\nun sistema de tratamiento de aguas residuales aprobado por el Ministerio de Salud. | |\n\n \n\n \n\nCAPÍTULO DÉCIMO SEGUNDO\n\n \n\nLa Zona Industrial (ZI)\n\n \n\nArtículo 35.-El propósito de\nla ZI es mantener y consolidar el\nespacio concentrado para el desarrollo de actividades industriales, procurando eliminar\nel conflicto con los usos habitacionales y permitiendo la creación de empleos\npara el cantón No se permite el desarrollo de proyectos de urbanización en esta\nzona ni los fraccionamientos de tipo residencial.\n\n \n\nArtículo 36.-Los USOS que son aplicables a\nla ZI son los siguientes:\n\n \n\na.   USOS PERMITIDOS: 5-12-26-44-63-64-66-78-84-93-94-97-100-101-102-103-104-112-115-142-157-158-\n159-160-161-162-163-164-165-166-167.\n\nb.  USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS\n\nSerán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido\nincluidos como usos permitidos.\n\n \n\nArtículo\n37.-Los usos permitidos para la ZI\ndeberán cumplir con las siguientes regulaciones mínimas, sin detrimento de\nregulaciones adicionales que no contradigan las establecidas en este artículo,\nque pueda adoptar la DDU,\nvía acuerdo municipal, con el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador.\nAsimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en\notras leyes y reglamentos vigentes, especialmente las establecidas en el\nReglamento de Zonas Industriales en\nla Región Metropolitana.\n\n \n\n| Variable | Usos | | | --- | --- | --- | | Comercial | Industrial | | | Superficie mínima de Lote\n(m2) | 200 | 1000 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 10 | 20 | | Retiro Frontal (m) | 3 | 3 | | Retiro\nLateral (m) | 3 | 3 | | Retiro Posterior (m) | 5 | 5 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | | Altura\nMáxima (metros) | 8 | 8 | | Cobertura máxima (%) | 65 | 60 | | Área Verde mínima (%) | 35 | 40 | |\nDensidad máxima | - | - | | Requisitos especiales | Para todos los usos deberán confinarse los\nparqueos dentro del predio. | | | | Para los usos industriales deberá incorporarse la zona para\ncarga y descarga, contar con su propio sistema de abastecimiento de agua potable; contar con planta\nde tratamiento de aguas residuales aprobada por el Ministerio de Salud; contar con un Plan de Manejo\nde Desechos y un Plan de Salud Ocupacional aprobados por el Ministerio de Salud. | | | | Podrán\nautorizarse alturas mayores a los dos pisos u ocho metros si se obtiene el visto bueno de la DGAC y\nde la DDU. | | | | Para el caso específico de los usos 112,\n157-158-159-160-161-162-163-164-165-166-167, el área mínima de lote será de 300 m2. | |\n\n \n\n \n\nCAPÍTULO DÉCIMO TERCERO\n\n \n\nLa Zona de\nRenovación Urbana (ZRU)\n\n \n\nArtículo 38.-\nLa ZRU tiene como propósito rehabilitar el área\nurbana del Barrio Cristo Rey, así como prevenir su deterioro; de igual forma rehabilitar\nesta zona urbana en términos viales.\n\n \n\nArtículo 39.-Los USOS que son aplicables a\nla ZRU son los siguientes:\n\n \n\na.   USOS PERMITIDOS: Esta zona se\nutilizará exclusivamente para la reubicación del Barrio Cristo Rey otorgándole\ncarácter y restricciones de zona Mixta Residencial Comercial y para la\nampliación o construcción de nuevas vías públicas.\n\nb.  USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS\n\nSerán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido\nincluidos como usos permitidos.\n\n \n\nArtículo 40.-El uso permitido para\nla ZRU deberá cumplir con la\nregulaciones mínimas que se establezcan en\nla Zona Vial y en\nla ZMRC, sin detrimento de\nregulaciones adicionales que no contradigan las establecidas en este artículo,\nque pueda adoptar la DDU,\nvía acuerdo municipal, con el objetivo de hacer cumplir el Plan Regulador.\nAsimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en\notras leyes y reglamentos vigentes que no se le opongan.\n\n \n\nCAPÍTULO DÉCIMO CUARTO\n\n \n\nLa Zona de\nProtección Forestal (ZPF)\n\n \n\nArtículo 41.-Definición:\nLa ZPF, establecida de\nconformidad con el artículo 25 de la\n Ley de Planificación Urbana, comprende espacios con bosques o\nlas áreas de protección que por ley se hayan a ambos lados de los ríos y\nquebradas y alrededor de los manantiales; asimismo, zonas de riesgo asociadas a\nlos cauces, tales como riesgo de lahares, potencial\nde deslizamiento y/o inundación. El propósito de esta zona es proteger la\ncobertura vegetal natural, propiciar su recuperación natural y constituir un\nretiro de construcción.\n\n \n\nArtículo 42.-Los USOS genéricos que son aplicables a\nla ZPF son los siguientes:\n\n \n\na.   USOS PERMITIDOS: 14-114-132.\n\nb.  USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS\n\nTodos aquellos no incluidos como Usos Permitidos, así como todos los usos\nque no sean específicamente autorizados por\nla Ley Forestal.\n\n \n\nArtículo\n43.-Se establecen requisitos específicos para los usos permitidos que establece\nel presente Reglamento, de la siguiente forma:\n\n \n\n| Uso permitido | Requisitos | Instituciones involucradas | | --- | --- | --- | | 14. Áreas\nprotegidas | Aún cuando la ZPF constituye en si un área protegida, podrá establecerse dentro de la\nZPF áreas protegidas en otras categorías de manejo, siempre y cuando las restricciones de uso no\nactúen en detrimento del espíritu de protección forestal y del recurso hídrico que tiene la ZPF. |\nDDU / Municipalidad MINAE | | | Cualquier proyecto de esta naturaleza deberá ser avalado por la DDU\ny aprobado por el Concejo Municipal, en tanto el establecimiento de esta nueva área protegida deberá\nser ejecutado por el MINAE. | | | 114. Mirador | Usos del suelo de esta naturaleza podrán\ndesarrollarse dentro de los límites de la ZPF, sin eliminar cobertura vegetal y cumpliendo con los\nsiguientes requisitos mínimos: | DDU / Municipalidad MINAE | | | 1. El proyecto deberá ser\nplanificado y dirigido por un profesional en ingeniería forestal, biología, ecología, manejo de\nrecursos naturales o afines. | | | | 2. El profesional responsable deberá elaborar un presentar un\nplan para el desarrollo del proyecto a la DDU, comprendiendo al menos: Objetivos, Metas, Cronograma\nde Ejecución, Actividades a realizar, Diseño del las áreas a utilizar, Monitoreo. | | | | 3. Para\ncualquiera de los casos, podrán utilizarse únicamente especies (flora y fauna) propias de la zona de\nvida a la cual corresponden el área donde se propone el proyecto. | | | | 4. El proyecto debe\ndirigirse y garantizar la conservación y/o el mejoramiento de la ZPF. | | | 132. Reforestación |\nPodrán desarrollarse proyectos de reforestación dentro de los límites de la ZPF, cumpliendo con los\nsiguientes requisitos mínimos: | DDU / Municipalidad | | | 5. La reforestación deberá ser\nplanificada y dirigida por un profesional en ingeniería forestal. | | | | 6. El profesional citado\nanteriormente, deberá elaborar y presentar un plan de reforestación a la DDU, comprendiendo al\nmenos: Objetivos, Metas, Cronograma de Ejecución, Especies a Utilizar, Actividades a realizar,\nMonitoreo. | | | | 7. La reforestación comprenda únicamente especies propias de la zona de vida a\nla cual corresponden el área a reforestar. | | | | 8. El proyecto de reforestación debe dirigirse\ny garantizar el mejoramiento de la cobertura forestal de la ZPF. | |\n\n \n\n \n\nCAPÍTULO DÉCIMO QUINTO\n\n \n\nZonas Verdes de Parque (ZVP)\n\n \n\nArtículo 44.-Definición:\nLa ZVP tendrá como propósitos la\ncreación de hitos urbanos dentro de aquellos centros de población en los cuales\nse ubica; la zona será destinada al uso recreativo, ambiental y cultural de la\nciudadanía del cantón y la población en general. Determina además retiros de\nconstrucción dada la vocación del suelo o los riesgos asociados a la\nconstrucción.\n\n \n\nArtículo 45.-Para efectos del establecimiento de estas zonas,\nla Municipalidad podrá\nadquirir terrenos o inmuebles, siempre y cuando se declare de previo el bien de\nutilidad o interés público; podrá canjear y/o concentrar un porcentaje de las\náreas comunales de futuros desarrollos urbanísticos para la conformación de las\nzonas verdes de parque; podrá igualmente intercambiar, reubicar, desplazar,\nexpropiar y/o ceder los terrenos que se consideren necesarios para ubicar esta\nzona; para tal efecto presupuestará el dinero necesario, podrá así mismo buscar\nayudas internas y externas a través de convenios, donaciones u otros medios\npara la realización del proyecto.\n\n \n\nArtículo 46.-Los USOS que son aplicables a\nla ZVP, todos de tipo público,\nson los siguientes:\n\n \n\na.   USOS PERMITIDOS:\n10-14-95-124-132-153.\n\nb.  USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS\n\nTodos aquellos usos que no sean específicamente autorizados por\nla Ley Forestal y leyes\nconexas que protegen el recurso forestal y las zonas que este ocupa, se\nconsiderarán usos no permitidos o prohibidos.\n\n \n\nArtículo 47.-Para\nla ZVP se establecen las\nsiguientes regulaciones:\n\n \n\n1.  No será permitido desarrollar ningún tipo\nde instalación cuyo funcionamiento genere aguas residuales.\n\n2.  No será permitido verter en las ZVP parque\nningún tipo de aguas negras o servidas provenientes de instalaciones\ncolindantes.\n\n3.  No se permitirán frente al parque tapias o\nmuros, sólo se aceptarán divisiones abiertas del tipo divisiones naturales\n(cercas vivas).\n\n4.  No se aceptarán accesos viales a lo largo\ndel parque, solo espacios peatonales.\n\n \n\nSerá excepción a la regla los accesos viales con\nfines de mantenimiento y la seguridad de los usuarios del parque, concretamente\nel acceso para vehículos ambulancia, de bomberos, de policía y/o servicios\nmunicipales.\n\n5.  En los lotes colindantes no serán\npermitidos establecimientos clasificados como peligrosos, insalubres e\nincómodos. Ningún uso permitido podrá ser fuente de contaminación o inseguridad\npara los fines del parque.\n\n6.  No se permitirán construcciones en los\nterrenos colindantes a las áreas de parque urbano que presenten riesgos\nnaturales, sean éstos por las características de los ríos o quebradas, del suelo,\nla topografía o de estas combinadas.\n\n7.  En las parcelas colindantes con el parque,\nse podrán desarrollar los usos comerciales permitidos para cada una de las\nzonas donde se ubiquen las parcelas y se permitirá el acceso de usuarios desde\nel parque.\n\n8.  Será permitido dentro de los límites del\nparque la perforación de pozos y el abastecimiento de agua para fines\nexclusivamente de abastecimiento público.\n\n \n\nCAPÍTULO DÉCIMO SEXTO\n\n \n\nLa Zona Vial (ZV)\n\n \n\nArtículo 48.-\nLa Zona Vial comprende todas los caminos y carreteras\nde carácter público, local, regional o nacional que se encuentran en el cantón\nde Flores y se identifica en el mapa con las siglas ZV.\n\n \n\nArtículo 49.-Se busca por medio de\nla Zona Vial garantizar que\nse respeten los espacios para el tránsito de personas y vehículos. En lo\nparticular se norma esta condición en el reglamento de vialidad y transporte.\n\nTÍTULO TERCERO\n\n \n\nOrganismos para la aplicación, control\n\ny vigilancia del Plan Regulador\n\n \n\nCAPÍTULO PRIMERO\n\n \n\nLa Dirección de\nDesarrollo Urbano\n\n \n\nArtículo 1.-Se crea como parte de\nla Municipalidad de\nFlores la Dirección\nde Desarrollo Urbano (DDU), que será integrada por los departamentos de\nIngeniería, Bienes Inmuebles, Patentes y Catastro.\nLa DDU será responsable de la\naplicación del Plan Regulador y asistirá en las decisiones al Alcalde y al\nConcejo Municipal en lo que se refiera al Plan Regulador; las funciones de\nla DDU serán establecidas dentro\nde este mismo reglamento, en tanto sus actividades serán establecidas\nanualmente, en el Plan Anual Operativo Municipal.\n\n \n\nArtículo 2º-Las funciones de la\n DDU serán las siguientes:\n\n \n\na.   Crear y ejecutar, de forma eficaz y\noportuna, las políticas, planes y programas de renovación urbana, vialidad,\ntransporte, saneamiento ambiental, paisaje urbano, planificación de proyectos y\notras, necesarias para la aplicación del Plan Regulador Urbano de Flores.\n\nb.  Crear e implementar sistemas de información\ngeográfica urbana, por medio de los cuales se recopile, sistematice e\ninterprete la información urbana gráfica y alfanumérica del Plan Regulador y\nque facilite el control en la aplicación del mismo.\n\nc.   Capacitar al personal que se requiera\npara el manejo y mantenimiento eficaz y efectivo del sistema de información\ngeográfica urbana y para la aplicación de las disposiciones del Plan Regulador.\n\nd.  Tramitar, recibir, evaluar, otorgar y/o\nrechazar los permisos de construcción, así como los de alineamientos,\ndemoliciones y certificados de uso del suelo.\n\ne.   Vigilar y controlar los procesos de\nconstrucción o demolición, así como el estado físico de las edificaciones y la\ninfraestructura.\n\nf.   Controlar el uso no autorizado y\nverificar la disposición publicitaria.\n\ng.   Vigilar y controlar el uso correcto\ndel suelo en cada una de las zonas que establece el Plan Regulador, de\nconformidad con las regulaciones que se establecen para cada una de ellas.\n\nh.  Establecer canales de coordinación con las\ninstituciones autónomas y estatales u organizaciones que requiera, cuando las\nactividades de aplicación del Plan Regulador así lo ameriten.\n\ni.   Definir los instrumentos y procedimientos,\nsistemas, medios y recursos que permitan llevar a cabo lo establecido en el\nPlan Regulador, tanto en su conformación institucional, como en su operación,\nseguimiento y posterior actualización.\n\n \n\nCAPÍTULO SEGUNDO\n\n \n\nLa Junta de\nPlanificación Cantonal\n\n \n\nArtículo 3º-De conformidad con los artículos Nº 59 y\nNº 60 de la Ley\nde Planificación Urbana, créase la\n Junta de Planificación Cantonal (en adelante JUPLACA), la\ncual será el organismo encargado de la aplicación del Plan Regulador.\nLa JUPLACA estará integrada\nde la siguiente forma:\n\n \n\na.   El Alcalde o su representante\n\nb.  El Director o Coordinador de la DDU\n\nc.   Tres ciudadanos, uno de cada\ndistritos, con no menos de diez años de residir en forma constante dentro de\nlos límites del distrito que representen, anteriores a la fecha de entrada en\nvigencia del presente Plan Regulador. Éstos deberán ser postulados por\ncualquier vecino ante el organismo municipal y serán nombrados por el Concejo\nMunicipal. La vigencia y otras condiciones de nombramiento son las establecidas\npor el artículo 60 de la Ley de Planificación Urbana.\n\n \n\nArtículo 4º-\nLa JUPLACA se regirá por un reglamento interno que\ndeberá ser previamente aprobado por el Concejo Municipal. Las actividades de\nla JUPLACA serán programadas\nanualmente, dentro del Plan Anual Operativo Municipal. Las funciones de\nla JUPLACA serán al menos las\nsiguientes:\n\n \n\na.   Fiscalizar y verificar la aplicación\nefectiva y oportuna del Plan Regulador y todas las normas que en él se\nestablezcan.\n\nb.  Verificar la revisión del Plan Regulador\ncada cinco años a partir de su publicación en La Gaceta y durante su\nperiodo de vigencia.\n\nc.   Fiscalizar y verificar la aplicación\nde normas adicionales que a criterio de la DDU y la Municipalidad, sean\nadoptadas en forma necesaria para garantizar el cumplimiento de otras normas y\npolíticas establecidas en el Plan Regulador.\n\nd.  Recibir, verificar y canalizar las\ndenuncias sobre violaciones a las normativas del Plan Regulador.\n\ne.   Recibir, canalizar y responder las\nconsultas, aclaraciones o interpretaciones que se hagan a las normas del Plan\nRegulador.\n\n \n\nCAPÍTULO TERCERO\n\n \n\nCoordinación Interinstitucional\n\n \n\nArtículo 5º-De conformidad con la legislación\nvigente, la\n Municipalidad de Flores a fin de garantizar las mejores\ncondiciones de calidad de vida a la población cantonal, así como las\ncondiciones óptimas de salud, seguridad y protección del medio ambiente deberá\npor medio de la DDU\ny durante el proceso de revisión de solicitudes para desarrollo de obras,\nactividades o proyectos, solicitar la cooperación institucional para determinar\ny/o descartar:\n\n \n\na.   Por medio del Servicio Nacional de\nAguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA), las condiciones de riesgo\npotencial de contaminación de áreas de recarga o formaciones acuíferas.\n\nb.  Por medio del Departamento de Aguas del\nMinisterio de Ambiente y Energía (MINAE), la afectación de tomas de agua o\npozos existentes ante la eventual apertura de nuevos pozos o tomas, así como\nretiros.\n\nc.   Por medio de la Dirección General de\nAviación Civil, el riesgo de potenciales construcciones para el tráfico aéreo.\n\nd.  Por medio de la Secretaría Técnica Nacional\nAmbiental (SETENA) el impacto ambiental potencial y la aplicación de medidas\npreventivas, de mitigación o de compensación correspondientes.\n\ne.   Por medio del Ministerio de Cultura,\nJuventud y Deportes, las condiciones de diseño arquitectónico para nuevas\nconstrucciones dentro de las porciones de ZCH.\n\nf.   Por medio del Museo Nacional de Costa\nRica, la protección del patrimonio arqueológico cantonal.\n\ng.   Por medio del Ministerio de\nAgricultura y Ganadería (MAG), lo relacionado con el empleo de técnicas de\nmanejo y conservación de suelos.\n\nh.  Por medio de otros gobiernos locales\n(Municipios) las políticas, programas y actividades para el manejo integral de\ncuencas.\n\ni.   Por medio del Ministerio de Obras\nPúblicas y Transportes (MOPT), las condiciones para el desarrollo de proyectos\nque permitan la mejor integración vial de Flores con su entorno, así como para\nel manejo de la flota vehicular, entre ellas las de transporte público.\n\nj.   Por medio de la Dirección de\nUrbanismo del INVU, los retiros correspondientes a las zonas de protección\ncreadas por el artículo 33 de la Ley Forestal Nº 7575.\n\nk.  Otras condiciones o situaciones\nrelacionadas con la salud y seguridad humana y ambiental, así como la calidad\nde vida de los habitantes, por medio de instituciones y agencias del Estado\ncostarricense.\n\n \n\nArtículo 6º-El proceso de coordinación institucional\nreferido en el artículo anterior, deberá desarrollarse con un estricto\ncumplimiento de los plazos de resolución que para cada caso establezca la\nlegislación vigente. Asimismo, de conformidad con las normas señaladas por\nla Ley Nº 8220.\n\n \n\nArtículo 7º-El proceso de coordinación comprenderá además:\n\n \n\na)  En todos los casos (obras, actividades o\nproyectos) donde se solicite como requisito el uso de plantas de tratamiento\naprobadas por el Ministerio de Salud, el interesado deberá presentar como parte\nde los requisitos, los documentos legales que establezcan la responsabilidad civil\ny penal relacionada al mantenimiento del sistema y la presentación de los\nreportes operacionales del mismo ante el Ministerio de Salud y el Instituto\nNacional de Acueductos y Alcantarillados, durante toda la vida útil del\nproyecto.\n\nb)  Los desarrollos de tipo residencial bajo la\nmodalidad de urbanización, se permitirán sólo dentro de los límites de la Zona\nde Expansión Urbana de Alta Densidad, de la Zona de Expansión Urbana de Media\nDensidad y de la Zona de Expansión Urbana de Baja Densidad. Lo anterior sin\ndetrimento de las facultades municipales de rechazar solicitudes de\nurbanización de terrenos, establecidas por el artículo 38 de la Ley de\nPlanificación Urbana.\n\nc)  Para todos las actividades, obras o\nproyectos que se pretenda desarrollar dentro de los límites de las Áreas\nTeóricas de Recarga y la Zona de Reserva Puente de Mulas (delimitadas en el\nmapa de ordenamiento ambiental), el interesado deberá aportar como parte de los\nrequisitos el visto bueno del proyecto por parte del Servicio Nacional de Aguas\nSubterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA).\n\nd)  Para todas las actividades, obras o\nproyectos que se pretenda desarrollar dentro de los límites del cantón, donde\nla altura de las edificaciones o estructuras sea igual o mayor a los dos pisos\nu ocho metros, el interesado deberá aportar como parte de los requisitos el\nvisto bueno del proyecto por parte de la Dirección General de Aviación Civil\n(DGAC).\n\nTÍTULO CUARTO\n\n \n\nDisposiciones adicionales para la\naplicación del Plan\n\n \n\nCAPÍTULO PRIMERO\n\n \n\nTransformación de inmuebles,\nestablecimientos\n\npeligrosos y protección de zonas\n\n \n\nArtículo\n1º-Las edificaciones que no se ajusten a las disposiciones del Plan Regulador,\npodrán ser objeto de trabajos de transformación, mejoramiento, restauración y/o\npreservación siempre y cuando no represente un crecimiento del área total\nconstruida original mayor al 10% y se obtenga de previo la autorización de\nla DDU, bajo los\nprocedimientos establecidos o que se puedan adoptar para un caso particular.\n\n \n\nArtículo\n2º-Para la explotación de establecimientos clasificados como peligrosos,\ninsalubres e incómodos en virtud de las regulaciones vigentes y cuyas\nactividades sean no conformes en relación al Plan Regulador, podrán continuar\nhasta el fin del período por el cual la explotación ha sido autorizada a través\nde patentes o permisos de funcionamiento, siempre y cuando sus actividades se\nrealicen de total conformidad con las disposiciones legales vigentes aplicables\na la actividad; en caso contrario\nla DDU procederá a ajustar\nla actividad conforme a las disposiciones que rijan la actividad, teniendo\nademás como fin último a ajustar la actividad a las disposiciones de uso del\nsuelo establecidas en el Plan Regulador.\n\n \n\nArtículo\n3º-Cuando una actividad clasificada como peligrosa, insalubre y/o incómoda\nrequiera renovar su permiso de funcionamiento y dentro de una zona no conforme\nsegún la zonificación del Plan Regulador, únicamente podrá solicitarse a\nla DDU una ampliación del\npermiso de funcionamiento por un periodo no mayor a dos años, con el fin de\nsubsanar las deficiencias de la actividad o permitir al solicitante transferir\nsus instalaciones a otro emplazamiento en el cual el uso sea permitido. El\ndictamen que emita la DDU\nsobre el particular, deberá contar con el aval de\nla JUPLACA, ser conforme al\nReglamento Ambiental de Flores y corresponderá al Concejo Municipal la decisión\ndefinitiva respecto a ampliar o no el permiso.\n\n \n\nArtículo 4º-Cuando se autorice la ampliación a que hace referencia el\nartículo inmediatamente anterior, el interesado quedará sujeto a las\ndisposiciones que establezca\nla Municipalidad u otras instituciones, para\ngarantizar la salud y seguridad ambiental y humana en el establecimiento y en\nsu entorno de influencia.\n\n \n\nArtículo 5º-Cuando la DDU\nlo requiera, se podrá solicitar a los desarrolladores de nuevas actividades\nproductivas, posteriores a la entrada en vigencia del presente Reglamento, la\nampliación de los requisitos o normativas establecidas en leyes, reglamentos o\ndecretos particulares para garantizar la viabilidad ambiental y humana de la\nactividad y su conformidad respecto al Plan Regulador y al Reglamento Ambiental\nde la Municipalidad\nde Flores. Se podrá solicitar esta ampliación de requisitos a las empresas cuyo\ninicio de operaciones sea anterior al presente Reglamento, al momento en que se\nrenueven los permisos de funcionamiento u otros en\nla Municipalidad, a fin\nde ir ajustando las actividades productivas a las disposiciones y zonificación\nque establece el Plan Regulador.\n\n \n\nArtículo 6º-Toda nueva construcción en cualquiera de las zonas del\nPlan Regulador cuyas actividades generen aguas residuales, deberá incluir un\nsistema de tratamiento para el total de aguas residuales, aprobado por el\nMinisterio de Salud; asimismo para cualquier uso que se quiera desarrollar en\npredios cuya área sea mayor o igual a los 500m2, deberán contar con\nun sistema de drenaje para la disposición de las aguas pluviales dentro del\nlímite del predio. A las construcciones actuales de carácter comercial, se les\nexigirá estos requisitos en el momento en que se solicite la renovación de la\npatente. A las construcciones actuales de carácter residencial, se le exigirán\nestos requisitos al momento en que se soliciten permisos para ampliaciones,\nmejoras o remodelaciones; todo lo anterior sin perjuicio de otras disposiciones\nque se establezcan en el Reglamento Ambiental u otras que adopte\nla Municipalidad.\n\n \n\nCAPÍTULO SEGUNDO\n\n \n\nCertificaciones, permisos, patentes y\nlicencias\n\n \n\nArtículo 7º-Cuando un interesado lo requiera,\nla Municipalidad por\nmedio de la DDU\ndeberá otorgar el Certificado de Uso del Suelo para un predio o un conjunto de\nellos. Para estos efectos, el interesado deberá presentar la solicitud por\nescrito y cumplir con el procedimiento que defina\nla DDU para estos fines.\n\n \n\nArtículo 8º-La DDU\nno otorgará ningún permiso de movimiento de tierra, construcción y/o patentes\nde funcionamiento para instalaciones o actividades nuevas, cuando el uso\nsolicitado no sea conforme o se trate de un uso no permitido, de acuerdo con lo\nestablecido para cada una de las zonas en el Reglamento de Zonificación. Para\nel caso de instalaciones y/o actividades existentes cuyo uso sea no conforme,\ndebe aplicarse lo establecido en el Capítulo Primero del Título Tercero del\npresente Reglamento. De igual manera, la\n DDU no otorgará ningún permiso de movimiento de tierra,\nconstrucción y/o patentes de funcionamiento para instalaciones o actividades\nnuevas, sin antes contar con la\n Resolución de aprobación del proceso de evaluación ambiental\ndel proyecto o actividades que otorga\nla Secretaría Técnica\nNacional Ambiental, del Ministerio de Ambiente y Energía.\n\n \n\nArtículo 9º-Para obtener permisos de demolición, deberá cumplirse con\nlo estipulado en la Ley\nde Construcciones, el Reglamento de Construcciones y sus reformas.\n\n \n\nArtículo 10.-Para tramitar una solicitud y obtener un permiso de\nfraccionamiento, el interesado deberá cumplir con el procedimiento y presentar\nla información que le solicite la\n DDU de la\n Municipalidad de Flores. No se otorgarán permisos de\nfraccionamiento cuando el proyecto se ubique en zonas de riesgo, zonas de uso\ninstitucional, zonas verdes de parque o zonas de protección forestal\nidentificadas en el Plan Regulador, zonas de riesgo o reserva establecidas por\notras instituciones del Estado mediante leyes o decretos particulares, o bien\nzonas que a criterio de la DDU\nrepresenten un riesgo por condiciones ambientales, de salud o seguridad humana\no bien cuando se determine que el fraccionamiento podría afectar la correcta\naplicación del Plan Regulador y sus zonas.\n\n \n\nArtículo 11.-Los anteproyectos que a la fecha de aprobación del Plan\nRegulador cuentan con el Visto Bueno del Departamento de Ingeniería, podrán\nobtener el Certificado de Uso del Suelo, mismo que tendrá una vigencia de un\naño natural. Para estos casos, la solicitud del Certificado deberá realizarse\nen los 30 días siguientes a la fecha en que entre en vigencia el Plan\nRegulador.\n\n \n\nArtículo 12.-A partir de la aprobación y vigencia del presente Plan\nRegulador y de sus Reglamentos, queda totalmente prohibido otorgar licencias para\nel funcionamiento de ventas ambulantes; aquellas existentes podrán seguir\nfuncionando en los sitios autorizados hasta que se agote su periodo de\nvigencia.\n\n \n\nArtículo 13.-Todo cambio de uso, toda obra de urbanización, renovación\nurbana, construcción, reparación, ampliación, remodelación o demolición que se\ndesarrolle en el cantón de Flores, deberá contar con el respectivo permiso de\nla DDU.\n\n \n\nArtículo 14.-Los plazos de resolución para la solicitud de permisos\ny/o licencias serán los establecidos en\nla Ley General de\nAdministración Pública.\n\n \n\nArtículo 15.-Los permisos otorgados por\nla DDU, tendrán una vigencia de\nun año natural desde el momento de su otorgamiento. Si en el año de vigencia no\nse han iniciado las actividades para las cuales se solicitó el permiso, el\ninteresado deberá solicitar la renovación del permiso ante\nla DDU, la cual podrá otorgarse\ntambién por un año natural. Si el interesado solicita antes del vencimiento del\nplazo otorgado, la misma podrá condicionarse o denegarse conforme lo establecidos\nen la Ley General\nde Administración Pública.\n\n \n\nArtículo 16.-Posterior a la publicación y entrada en vigencia de este\nReglamento, los proyectos aprobados por\nla Municipalidad\nconforme a la legislación vigente, tendrán hasta un año natural para llevarse a\ncabo; de no ser así, el interesado debe tramitar la renovación correspondiente,\nsiempre y cuando el proyecto no contravenga la zonificación establecida en el\nPlan Regulador y específicamente, con las restricciones establecidas para la\nzona particular en la cual se proponga.\n\n \n\nCAPÍTULO TERCERO\n\n \n\nSanciones\n\n \n\nArtículo 17.-Toda contravención al Plan Regulador y\nsus reglamentos que sea cometida por el profesional responsable de un proyecto,\nel propietario del proyecto, por sus representantes legales, cuando se trate de\nuna sociedad, o por cualquier administrado en general, será sancionada de la\nsiguiente forma:\n\n \n\na)  La suspensión por parte de la DDU de toda\nobra que se ejecute en contravención a la zonificación, pudiendo disponer para\nello del auxilio de la fuerza pública.\n\nb)  La clausura del local, por parte de la\nMunicipalidad, cuando se trate de la instalación de actividades en edificios ya\nexistentes que implican un uso que no concuerda con la zonificación indicada,\nya sea un uso no permitido o un uso no conforme, sin perjuicio de\nresponsabilidad penal en que incurra.\n\n \n\nSe aplicarán además todas las sanciones civiles y\npenales contempladas en las leyes vinculantes vigentes y/o cualquier otra\ndisposición Legal o Reglamentaria conexa, dictada por\nla Municipalidad o por\nel Gobierno Central a través de los tres poderes y/o sus instituciones.\n\n \n\nArtículo 18.-El funcionario o empleado de\nla Municipalidad de\nFlores que otorgue permisos, patentes, licencias y/o certificados contra las\ndisposiciones de este Reglamento; que impida o haga nula la orden de suspensión\no clausura de un local, será despedido de su empleo sin responsabilidad\npatronal. Si el funcionario es de elección popular, procederá a la pérdida de\nsu credencial, a juicio del Tribunal Supremo de Elecciones, previa información\nque éste dispondrá levantar.\n\n \n\nArtículo 19.-Se suspenderá la obra que no cuente en el sitio con el\npermiso de construcción municipal; un juego completo de planos aprobados;\noriginal del formulario de permiso de construcción con los sellos y firmas\nregistradas; bitácora de la obra; bitácora ambiental; la hoja de visitas del\ninspector municipal; y otros documentos que\nla Municipalidad\nsolicite al interesado para cada caso particular.\n\n \n\nArtículo 20.-Se suspenderá toda obra que en el transcurso de la\nejecución deje escombros en la vía pública u obstruya el libre tránsito por la\nvía pública, en este último caso sin tener la autorización de\nla DDU.\n\n \n\nArtículo 21.-El funcionario Municipal que atendiendo la denuncia de un\nparticular o de cualquier dependencia pública, visite una instalación para\nefectos de realizar la correspondiente inspección, deberá rendir un informe y\npresentarlo a la DDU\nla cual tomará la acción correspondiente. Si el funcionario elabora un informe\nque no se ajusta a la realidad, se le aplicarán las mismas sanciones\nestablecidas en el artículo 77 del presente Reglamento.\n\n \n\nArtículo 22.-Cuando la\n DDU constate la construcción ilegal de edificaciones en\nsituación no conforme o no permitida, se procederá a la demolición de las\nedificaciones, corriendo los costos de demolición por parte del infractor, sin\nninguna responsabilidad por parte de\nla Municipalidad. Cuando\nse trate de construcciones en usos permitidos sin el debido permiso Municipal,\nse suspenderá inmediatamente la obra y se aplicará al infractor una multa\nequivalente a diez veces el importe de los permisos de construcción. Asimismo,\nen caso de querer dar continuidad a la obra, proyecto o actividad, el\ninteresado deberá realizar todo el trámite que establezca\nla DDU para obtener los permisos\nrespectivos.\n\n \n\nArtículo 23.-Cuando la\n DDU constate la operación ilegal de actividades en usos no\nconformes o no permitidos, se procederá al cierre definitivo del\nestablecimiento. Cuando se trate de actividades dentro de usos permitidos que\nno cuenten con el permiso de funcionamiento, se procederá al cierre temporal\ndel establecimiento, hasta que cumpla con el trámite respectivo y cancele una\nmulta equivalente a diez veces el importe anual de la patente.\n\n \n\nArtículo 24.-Complementariamente, las infracciones al presente\nreglamento permitirán a la\n Municipalidad a aplicación de las siguientes medidas\nadministrativas:\n\n \n\na.   Clausura\ndel local: Procederá cuando se instalen, realicen o desarrollen actividades\nen edificios o construcciones ya existentes que impliquen un uso que no\nconcuerde con la zonificación indicada.\n\nb.  Suspensión\nde obra: Procederá con toda obra que se ejecute en contravención de la\nzonificación establecida o por incumplimiento de los requisitos de orden\ntécnico y administrativos exigidos para la misma, pudiendo disponer para estos\nefectos del auxilio de la fuerza pública. La misma se mantendrá en todos sus\nefectos hasta tanto el infractor no se ajuste o cumpla las previsiones\nnormativas comprendidas en el presente reglamento o las disposiciones\naplicables al caso concreto.\n\nc.   Suspensión\nde la obra, de las actividades y/o cierre: En caso de riesgo inminente a la\nseguridad de las personas y bienes, por la naturaleza o estado de la\nconstrucción, remodelación u otro de edificaciones, podrá la municipalidad,\nprevia valoración de dicha circunstancia, ordenar la demolición o destrucción\nde la obra por cuenta y cargo del infractor. En caso de recurrencia, la\nMunicipalidad podrá realizar dicha acción con personal municipal y proceder\nejecutoriamente al cobro de los costos o gastos incurridos.\n\n \n\nCAPÍTULO CUARTO\n\n \n\nRecursos\n\n \n\nArtículo 25.-Toda resolución administrativa firme\nque dicte la\n Municipalidad por medio de las correspondientes dependencias,\nen lo relativo a permisos de demolición, construcción, ampliación o\nremodelación, así como en lo pertinente al otorgamiento de licencias de\nfuncionamiento y certificados de usos del suelo, tendrán los recursos que\nregula el Código Municipal vigente, los cuales deberán ser interpuestos con las\nformalidades, plazos y en las Dependencias que señala el mismo Código.\n\n \n\nArtículo 26.-Toda la comunidad colectiva o individualmente queda\nlegitimada para plantear la denuncia ante la instancia correspondiente, según\nlo determinen las leyes o reglamentos, cuando la actividad desempeñada en un\nestablecimiento o local no pueda ser efectuada sin causar molestias al\nvecindario, en violación a las normas del presente Reglamento.\n\n \n\nCAPÍTULO QUINTO\n\n \n\nRequisitos para las edificaciones\n\n \n\nArtículo 27.-Toda construcción deberá cumplir con\nlos requisitos de alineamiento, línea de construcción, retiros, niveles,\nalturas y área máxima de construcción fijados por el Departamento de Ingeniería\nde la Municipalidad,\no bien la DDU a\npartir de la entrada en vigencia del presente Plan Regulador; de esta forma,\ndebe entenderse que:\n\n \n\na.   Los requisitos e indicadores\ngenerales de dosificación de uso del suelo son las condiciones de aplicación a\nlos usos del suelo urbano, los usos constructivos y los usos de otro tipo de\nactividades espaciales que afecten el suelo o a las edificaciones.\n\nb.  Los requisitos e indicadores urbanos de\ndosificación de uso del suelo son las condiciones de área mínima y frente a\ncalle pública que se le fijan por sus características espaciales a un lote o\nfinca para que se pueda ser inscrito en el registro público, siendo\ngeneralmente idénticas según la zona para todos los lotes y fincas. Sin\nembargo, la DDU, podrán establecer otras condiciones técnicamente fundamentadas\nen materia de infraestructura, equipamiento, medio ambiente, servicios, riesgo\ny vulnerabilidad, usos del suelo, u otras condiciones particulares que presente\nel sitio, según sea el caso, para garantizar el cumplimiento del Plan Regulador\no para salvaguardar la seguridad humana y/o ambiental. De acuerdo con los procedimientos\nestipulados para cada zona, estos requisitos serán todos los relativos al\ndiseño del sitio y su emplazamiento (retiros, alineamientos, línea de\nconstrucción, colindancia, coberturas, alturas, superficie de jardín o\narborización mínima, drenajes, niveles), composición urbana, composición\narquitectónica, sistemas constructivos, materiales y los que la DDU estime\nconveniente para mantener la imagen e identidad del sitio.\n\nc.   Son objeto de estas condiciones los\nlotes que el urbanizador, promotor o fraccionador pretenda inscribir, así como\nlos lotes existentes a la fecha de vigencia de este reglamento.\n\nd.  Los requisitos e indicadores constructivos\nde dosificación de uso del suelo son las condiciones que se le fijan a una\nconstrucción que se quiere realizar en un lote o sitio determinado. El\ndiseñador deberá cumplir con las normas y prescripciones derivadas del presente\nreglamento para que el proyecto sea aprobado.\n\ne.   Los requisitos e indicadores de\nactividades de dosificación de uso del suelo son las condiciones de las\nactividades, usos o prácticas derivadas de la presencia de dinámicas espaciales\nurbanas o rurales, tales como: el ruido o la contaminación sónica producto del\nuso de equipos de sonido usados por el comercio o al aire libre, transformadores\ny otros equipos electromecánicos, altoparlantes u otros; la animación y\nentretenimiento, actividades culturales y deportivas, fuegos artificiales,\nconciertos, trepidaciones, sin perjuicio de las regulaciones existentes para\nestas actividades. La municipalidad, cuando ello fuere pertinente y no se\nopusiere a disposiciones legales, podrá emitir normas expresas y específicas\nsobre la materia a partir de este reglamento.\n\n \n\nArtículo 28.-Alineamientos: Será el que\ndetermine el Plan Regulador, por medio del Reglamento de Vialidad y Transporte.\nEn ausencia de regulación expresa para determinada vía será el que establezca\nla DDU, o en su caso, cuando\nproceda, el que determine el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, el\nMinisterio de Ambiente y Energía o el Instituto Nacional de Vivienda y\nUrbanismo, según corresponda.\n\n \n\nArtículo 29.-La línea de construcción: Es la línea que demarca\nel límite de edificación permitido dentro de la propiedad. Se determina a\npartir de la suma de la mitad del derecho de vía, más el retiro\ncorrespondiente. El alineamiento se traza por medio de una línea paralela a la\nlínea de frente de la propiedad y debe respetarse en forma aérea y subterránea.\n\n \n\nArtículo 30.-El antejardín: Es el retiro frontal determinado\npor el alineamiento. Esta área implica una restricción para construir, sin que\npor ello esta porción de terreno pierda su condición de propiedad privada. Al\nmenos el 50% de este espacio de retiro frontal debe mantenerse como área verde.\nEn el área restante del antejardín se permite la construcción de cochera\nsiempre y cuando los elementos estructurales de apoyo del techo o columnas\nguarden el retiro mínimo de dos metros respecto a la línea de propiedad; sólo\nla cubierta podrá sobresalir hasta la línea de propiedad en voladizo. En las secciones\nlaterales paralelas a colindancia no se podrá construir vallas sólidas con\naltura de más de un metro (1 m)\npermitiendo hasta un 80% de visibilidad. De requerirse mayor retiro frontal, se\nindican en el Reglamento de Vialidad y Transporte.\n\n \n\nArtículo 31.-En caso de ampliación vial prevista, el retiro frontal\ncomprenderá la franja de terreno adicional. A esta se el puede dar el uso\nprovisional como antejardines o estacionamiento restringido, o usos comerciales\nal aire libre que no implique construcción de techos de acuerdo con lo\nestipulado en el Reglamento de Vialidad y Transporte del Plan Regulador. Ningún\nuso provisional podrá salir más allá de la línea de propiedad, no podrán\nimplicar obstáculos para el tránsito peatonal por aceras u otros espacios públicos.\nLas puertas de acceso batirán hacia el interior de cada inmueble. El uso\nprovisional podrá desarrollar sólo si existe previa autorización de\nla DDU y en caso de que se\nautorice, subsistirá en tanto no se usen dichas franjas de terreno; en el momento\nde que se realice la expropiación el uso de estas franjas, cesará las\nactividades, sin perjuicio para\nla Municipalidad. De ejecutarse el proyecto por\nparte de la\n Municipalidad u otra institución pública se dará por cumplido\nlo siguiente:\n\n \n\na.   Cesarán los usos temporales y\nprovisionales.\n\nb.  La Municipalidad o institución que\ncorresponda negociará con el dueño del terreno, el traspaso de las franjas en\ncuestión a dominio público.\n\nc.   En ausencia de acuerdo entre las\npartes, se procederá a la Expropiación, de conformidad a lo estipulado en las\nleyes correspondientes.\n\n \n\nArtículo 32.-Retiros: Para cada zona se\nestablecerán los retiros mínimos. En el caso de carreteras en que el Ministerio\nde Obras Públicas y Transportes fije su propio alineamiento prevalecerá el\nretiro de alineamiento mayor. Los retiros se medirán a partir de la línea de\npropiedad, lo cual implica expropiación de las fajas o porciones de lotes que\nqueden sin edificar. En los lotes esquineros, el retiro posterior se podrá\nconsiderar lateral o viceversa total o parcialmente, de acuerdo con el criterio\nde la DDU:\n\n \n\na.  Frontal: será\ndeterminado por el espacio exigido entre la línea de alineamiento y la línea de\nconstrucción. Será conforme al que determine el Reglamento de Vialidad y\nTransporte, o en su defecto las disposiciones que se definen según los\nrequisitos de cada zona en específico en el presente Reglamento.\n\nb.  Posterior: es el\nespacio exigido entre la construcción y la línea posterior del predio. En\nfincas esquineras podrá tomarse sobre el lado menor o en la esquina interior\ncon una área equivalente. Se podrá eliminar el retiro posterior en lotes que\nenfrenten a tres calles a juicio de la DDU, siempre y cuando el diseño\npropuesto satisfaga plenamente, las necesidades de aireación y ventilación de\nlas instalaciones.\n\nc.   Lateral: se\nexige sólo en algunas zonas, según se indica en el Reglamento de Zonificación.\nEn caso de abrirse ventanas laterales deberá seguirse lo estipulado en el\nReglamento de Construcciones.\n\n \n\nArtículo 33.-En proyectos que no sobrepasen los dos\npisos, el diseñador, a fin de obtener una mejor distribución arquitectónica del\nproyecto, podrá eliminar el retiro posterior del sitio correspondiente,\nsustituyéndolo por una área equivalente.\n\n \n\nArtículo 34.-En edificios de más de dos pisos, que se establezcan\nprevio visto bueno de la DGAC\ny la DDU, se\npodrá aceptar la misma solución y sustitución del área ya mencionada, siempre\nque el área correspondiente al retiro posterior sea incrementada en un diez por\nciento, lo cual, quedará sujeto a la aprobación municipal, así como de las\nautoridades que previamente deban dar su aprobación al diseño, si corresponde.\n\n \n\nArtículo 35.-Área de Cobertura: La cobertura de construcción se\nestablece porcentualmente para cada una de las zonas del plan regulador.\nLa Municipalidad podrá,\na cambio de la ampliación del derecho de vía (lo cual afecta la relación %\ncobertura y área de lote), dar incentivos en altura o área de piso mayor, en\ncuyo caso no se contará con el terreno de ampliación para el cálculo del área\nde cobertura. Cuando el interesado acceda a la ampliación vial,\nla DDU negociará la cobertura en\nproporción al derecho cedido.\n\n \n\nArtículo 36.-Los edificios pueden construirse hacia arriba o hacia\nabajo del nivel de referencia. Hacia arriba se regulan por la altura de\nedificación, dada en metros o en pisos y por el área del piso (o por ambos\nconceptos) y hacia abajo por la profundidad de sótanos.\n\n \n\nArtículo 37.-Alturas: La medida de altura será cuantificada a\npartir del punto que dentro del predio sea el que topográficamente este a mayor\naltura en metros sobre el nivel del mar. Los casos de lotes con dos o más\nfrentes se podrá utilizar el punto medio del lado más alto y hasta el elemento\nde mayor altura, a fin de salvaguardar las condiciones de seguridad en función\nde la operación del Aeropuerto Juan Santamaría. Sin embargo,\nla Municipalidad podrá\nexigir cambios cuando la altura, aspecto o disposición no resulten a su\ncriterio convenientes, para efectos de la aplicación del Plan Regulador:\n\n \n\na.   ALTURA MÁXIMA. El cálculo de altura\nmáxima permitida se hará mediante la siguiente fórmula: A = V x C, donde A =\nAltura Máxima; V = derecho de vía correspondiente según los establezca el\nReglamento de Vialidad y Transporte del PR o la institución correspondiente; C\n= coeficiente de altura para cada zona establecido por el PR.\n\nAquella construcción que amplíe el retiro frontal\nmás allá del retiro obligatorio o establecido en el Reglamento de Vialidad y\nTransporte, para el cálculo de la altura mediante la fórmula indicada, a la\nvariable V (derecho de vía) podrá sumársele el retiro adicional.\n\n \n\nArtículo 38.-Los requisitos de altura máxima de construcción se\nestablecerán por zonas. Los efectos previstos por\nla DDU, según su criterio técnico\ny según el estudio de impacto ambiental del proyecto, cuando corresponda,\npodrán utilizarse para justificar límites a la altura de las edificaciones,\nconsiderando:\n\na.   Alturas mínimas o máximas por zonas\npor efectos estéticos, ya sea por que la Municipalidad pretenda imprimir\nrepresentatividad o identidad o para inducir a un aprovechamiento mayor de la\ninfraestructura urbana existente o para evitar la proliferación de usos\ncomerciales y de servicios que invaden zonas residenciales que se deban\nconservar.\n\nb.  La existencia de razones especiales, en\ncuyo caso se establece como límite de altura máxima la que fija el reglamento\nde construcciones, que es equivalente a una y media veces del derecho de vía de\nla calle mayor situada frente al predio.\n\nc.   La seguridad estructural, determinada\nsegún las regulaciones establecidas en el código sísmico.\n\n \n\nArtículo 39.-Área\nde drenaje y tanque séptico: Es la superficie mínima indicada en metros\ncuadrados que hay que reservar, por vivienda, para garantizar la infiltración\nen el suelo del efluente del tanque séptico. Amerita un estudio de uso de\nsuelos y una prueba de precolación, ubicándose en el área de jardín o en el\nremanente de las áreas impermeables.\n\n \n\nArtículo 40.-Red sanitaria:\nToda construcción nueva deberá acatar las disposiciones del AyA en materia de\nprevistas para conexión futura a la red sanitaria.\n\n \n\nArtículo 41.-Sótanos: Los límites de profundidad se establecen para prevenir trastornos en las capas\nfreáticas y para la asegurar la estabilidad de los fondos de placa. Los proyectos de edificios que\nplantean más de un piso sótano deberán presentar para su aprobación estudios del suelo que incluyan\nadicionalmente, información sobre los mantos acuíferos y corrientes subterráneas, del terreno y de\nsu entorno inmediato. En ningún caso podrá hacerse una excavación más honda que 6 metros bajo el\nnivel del lecho del río o quebrada más próxima, medido a partir del nivel del punto de mínima\ndistancia. Se entenderá por sótano el que tiene un nivel en el cielo inferior al nivel de\nreferencia. El área de los sótanos no se tomará como área de piso. El alineamiento de los sótanos lo\nfijará el derecho de vía propuesto sin retiros, el cual en las vías nacionales será el fijado por el\nMinisterio de Obras Públicas y Transportes y en el resto de vías el que fije la municipalidad.\n\n \n\nArtículo 42.-Las superficies y frentes mínimos estipulados en este\nreglamento para todas y cada una de las zonas será exigible en lotes o fincas\nnuevas, producto o resultado de un fraccionamiento al momento de otorgar los\npermisos correspondientes. Los lotes o fincas ya existentes y cuyas superficies\ny frentes que tienen estén por debajo de los requisitos mínimos de su zona,\ntanto en las áreas ya urbanizadas como en las aledañas, podrán permanecer igual\no agruparse, sin perjuicio de las facultades municipales para valorar cuando\ncorresponda, el otorgamiento o no de los permisos de construcción en ellos. Las\nconstrucciones ya existentes y que no se ajusten a los requisitos establecidos\npara cada zona, podrán permanecer igual, o modificarse en aras de ajustarse a\nlos requisitos establecidos por el Plan Regulador.\n\n \n\nCAPÍTULO SEXTO\n\n \n\nUrbanización y fraccionamiento de\nterrenos\n\n \n\nArtículo\n43.-Cualquier proyecto de urbanización de terrenos que se pretenda desarrollar\nel cualquiera de las zonas donde esta modalidad de uso es permitida deberá\ncumplir, como complemento de lo que señale el Reglamento para el Control\nNacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones y\nla Ley de Construcciones,\ncon lo siguiente:\n\n \n\na)  Para los efectos del artículo 40 de\nla Ley de Planificación Urbana,\nlos proyectos de urbanización cederán gratuitamente al uso público un 20% del\nárea total urbanizable para parques y facilidades comunales. La ubicación de\nestas áreas dentro del conjunto residencial serán definidas por\nla DDU, conforme a las mejores\ncondiciones de localización, seguridad, acceso y paisaje.\n\nb)  El tratamiento del 100% de las aguas\nresiduales deberá garantizarse mediante el uso, operación y mantenimiento de\nplantas de tratamiento aprobadas por el Ministerio de Salud (ubicación y\noperación). Como parte de los requisitos para el uso de estos sistemas, el\ninteresado deberá presentar Declaración Jurada rendida ante notario público\ndonde se establezca la naturaleza de la persona física o jurídica que asumirá\nla responsabilidad por el mantenimiento del sistema y la presentación de los\nreportes operacionales correspondientes, con la periodicidad que definan el\nMinisterio de Salud o el Instituto Costarricense de Acueductos y\nAlcantarillados, según corresponda.\n\nc)  La Municipalidad de Flores, con el fin de\nmantener las condiciones óptimas de suministro de agua potable de la población\nexistente al momento de la solicitud del proyecto de urbanización, podrá\nsolicitar al interesado el aporte de la solución al suministro propio de agua\npotable, de conformidad con los procedimientos legales vigentes. En este\nsentido, la captación de fuentes de agua para consumo humano y/o la perforación\nde nuevos pozos, deberá ser previamente autorizada por el SENARA y el\nDepartamento de Aguas del MINAE, respectivamente.\n\nd)  La vialidad propuesta por el proyecto\ndeberá ajustarse a las propuestas viales del Plan Regulador, así como a las\npropuestas que defina el MOPT o bien el INVU a través de otros planes\nreguladores, para lograr así la integración vial del desarrollo. El diseño de\nlas vías será el que indique el Reglamento de Vialidad del Plan Regulador,\nsegún la jerarquía vial que corresponda.\n\ne)  Para el otorgamiento de la licencia\nmunicipal de urbanización de terrenos, será requisito indispensable la presentación\nde la vialidad ambiental para la totalidad del proyecto, otorgada por SETENA.\n\nf)   Para la autorización del desfogue\npluvial que requiera el proyecto, el interesado deberá presentar un estudio\nhidráulico que garantice la capacidad ya sea del cauce de dominio público que\nrecibirá las aguas, o bien del sistema de alcantarillado pluvial. El estudio\ndeberá incluir el diseño de las obras civiles necesarias para la conducción,\ncontrol y desfogue del caudal total de aguas pluviales y deberá obtenerse el visto\nbueno del Departamento de Aguas del MINAE.\n\ng)  El proyecto deberá contemplar la\narborización de las zonas verdes y de parque con el uso exclusivo de especies\nvegetales nativas de la zona de vida correspondiente al cantón de Flores.\n\n \n\nArtículo\n44.-Cualquier proyecto de fraccionamiento de terrenos que se pretenda\ndesarrollar el cualquiera de las zonas donde esta modalidad de uso es permitida\ndeberá cumplir, como complemento de lo que señale el Reglamento para el Control\nNacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones y\nla Ley de Construcciones,\ncon lo siguiente:\n\n \n\na)  Los proyectos de fraccionamientos de fincas\ncon área mayor o igual a 2.000 m2 o donde se\npropongan más de cuatro lotes a fraccionar, cederán gratuitamente al uso\npúblico un 20% del área total de finca para parques y facilidades comunales. La\nubicación de estas áreas dentro del conjunto residencial serán definidas por\nla DDU, conforme a las mejores\ncondiciones de localización, seguridad, acceso y paisaje.\n\nb)  Para el otorgamiento de la licencia municipal\nde fraccionamiento de terrenos, será requisito indispensable la presentación de\nla vialidad ambiental para la totalidad del proyecto, otorgada por SETENA.\n\nc)  Para la autorización del desfogue pluvial\nque requiera el proyecto, el interesado deberá presentar un estudio hidráulico\nque garantice la capacidad ya sea del cauce de dominio público que recibirá las\naguas, o bien del sistema de alcantarillado pluvial. El estudio deberá incluir\nel diseño de las obras civiles necesarias para la conducción, control y\ndesfogue del caudal total de aguas pluviales y deberá obtenerse el visto bueno\ndel Departamento de Aguas del MINAE.\n\nd)  El proyecto deberá contemplar la\narborización de las zonas verdes y de parque con el uso exclusivo de especies\nvegetales nativas de la zona de vida correspondiente al cantón de Flores.\n\n \n\nCAPÍTULO SEXTO\n\n \n\nINCENTIVOS\n\n \n\nArtículo 45.-Galerías interiores: El\npropietario de un edificio que destine una galería interior para un uso público\npeatonal, la cual será computada como área construida, obtiene el beneficio de\naumentar el área máxima de construcción en 1,5 metros cuadrados\npor cada metro cuadrado de galería.\n\n \n\nArtículo 46.-Pórticos: La utilización de pórticos o galerías\nexteriores integradas a las aceras para uso y disfrute del peatón permitirá\naumentar el área de construcción en 2.5 m2, por cada metro cuadrado de pórtico,\nsiempre y cuando no signifique una disminución en el porcentaje de área verde\nen el frente de la propiedad ni una disminución en el área mínima requerida en\ncada caso para drenaje séptico. Dichos pórticos podrán ser utilizados como\nextensión complementaria de la actividad comercial de que se trate, siempre que\nse mantenga la fluidez del tránsito.\n\n \n\nArtículo 47.-Plazuelas y espacios abiertos: El uso en planta\nbaja de espacios abiertos o techados con materiales translúcidos, destinados al\nuso y disfrute público, tales como plazuelas, fuentes, terrazas, antejardines\nno obligatorios o ensanches de aceras mayores que el fijado por la línea de\nconstrucción, permitirá aumentar el área de construcción en seis metros\ncuadrados por cada metro cuadrado utilizado en espacios abiertos, siempre y\ncuando no signifique una disminución en el porcentaje de área verde en el\nfrente de la propiedad ni una disminución en el área mínima requerida en cada\ncaso para drenaje séptico.\n\n \n\nArtículo 48.-Los elementos anteriores no constituyen servidumbre\nurbana permanente, sin embargo, su uso deberá mantenerse, mientras dure la vida\nútil del edificio.\n\n \n\nArtículo 49.-La municipalidad podrá autorizar vía acuerdo municipal el\nincentivo de una reducción en el monto de los impuestos territoriales a cobrar,\na aquellos interesados que incluyan de manera voluntaria en sus edificaciones\nexistentes las normas de diseño arquitectónico aplicables a\nla ZCH. Este mismo mecanismo\npodrá autorizarse a aquellos predios que resulten \"afectados\" por las\nregulaciones de la ZPF.\n\nTÍTULO QUINTO\n\n \n\nNormas finales y transitorias\n\n \n\nCAPÍTULO PRIMERO\n\n \n\nNormas finales\n\n \n\nArtículo 1º-Requisitos\nadicionales: para todas las zonas que impliquen residencia concentrada de\npersonas y por tanto de bienes muebles e inmuebles deberá exigirse:\n\n \n\na.   Las condiciones de seguridad en\ncuanto a hidrantes, plantas de emergencias y\nseñalización.\n\nb.  Respeto y seguimiento estricto a las normas\ndel Código Sísmico.\n\nc.   Respeto y seguimiento a las normas\nque establezca la\n Comisión Nacional de Emergencias, si así fuere solicitado por\nla DDU para zonas\ncon potencial de riesgo o riesgo ambiental conocido.\n\nd.  Respeto y seguimiento estricto a las normas\nque se establezcan en el Estudio de Impacto Ambiental, para aquellos proyectos\nque por solicitud de la DDU\no las leyes vigentes deban cumplir con la presentación y aprobación previa de\neste estudio, o del procedimiento de evaluación ambiental de proyectos\nestablecido por la Ley\n Orgánica del Ambiente y regulador por\nla SETENA, u otras\ndisposiciones que se establezcan en el Reglamento Ambiental de Flores.\n\n \n\nArtículo 2º-Segregación\nde lotes: Deberán seguirse los lineamientos establecidos para cada una de\nlas zonas. No se permitirán segregaciones parciales a fin de evitar que en un\nespacio donde se admitían tres o cuatro viviendas ese número aumente por\nsegregaciones venta - sucesivas. No se permitirán segregaciones sucesivas de\npredios, de forma que cuando se autorice una segregación por parte de\nla DDU, la misma pasará a formar\nparte del archivo municipal para evitar posteriores segregaciones sobre los\nmismos predios.\n\n \n\nArtículo 3º-En aquellos casos en que los propietarios hayan construido\nfrente a calle pública y que soliciten permiso para construir viviendas, con\nlos requisitos establecidos en las zonas respectivas en la parte posterior del\nlote, deberán dejar previsto el acceso de ley, lo que implica que al momento de\nhacer mejoras a la propiedad existente, deberá demolerse el espacio que\ngarantice el ancho de la vía.\n\n \n\nArtículo 4º-Se declara por parte del presente reglamento como un uso\nmolesto y no conforme todo tipo de actividades comerciales, industriales o de\nservicios que impliquen contaminación y deterioro del medio ambiente y la\ncalidad de vida en el cantón de Flores, a criterio de\nla DDU. En aquellos casos en\nlos cuales las actividades sean existentes aplicará lo establecido al efecto;\nsi se tratare de una nueva actividad y esta fuese autorizada en razón de la\nescala deberán cumplirse con todas las normas legales y reglamentarias a fin de\nminimizar y mitigar los impactos socio-ambientales negativos que pueda\nproducir, las cuales en caso de no cumplirse implicarán el cierre inmediato de\nla actividad o establecimiento, conforme a la ley y el debido proceso. Los\nprocedimientos para ejecutar dichas acciones serán dictadas por\nla DDU y de conformidad con la\nlegislación vigente y el Reglamento Ambiental del cantón Flores.\n\n \n\nArtículo 5º-Se establece por medio del presente reglamento una\npolítica de renovación y recuperación urbana del sector del Barrio Cristo Rey,\ndirigida a la reubicación de este núcleo de población, en iguales o mejores\ncondiciones a las actuales, con el único objetivo de mejorar su calidad de vida\ny al mismo tiempo destinar parte del área que actualmente ocupa el Barrio\nCristo Rey de Flores a formar parte de\nla Zona Vial.\n\n \n\nArtículo 6º-La\n JUPLACA y la DDU\ndeberán, a los efectos de la implementación y ejecución de las disposiciones\nestablecidas en el presente reglamento, publicitar su contenido por medios idóneos\nen todo el cantón, garantizando con ello la posibilidad de participación\nciudadana, en la formación de la voluntad y fiscalización del cumplimiento de\nlas disposiciones contenidas en el mismo.\n\n \n\nArtículo 7º-Para la derogación, modificación, actualización y/o\nampliación del plan regulador aplicará lo establecido\nla Ley de Planificación Urbana y\nel presente Reglamento. Se exceptúan los siguientes casos:\n\n \n\na.   La variación o la extensión de la\nlínea divisora entre diferentes zonas, podrán hacerse solamente vía acuerdo\nmunicipal previo dictamen y estudio técnico de\nla DDU, con base en el presente\nreglamento.\n\nb.  La aceptación de nuevos sistemas para el\nfraccionamiento y la urbanización, zonificación, u otra afectación concreta del\nespacio, que permita mejorar las disposiciones ya incluidas en el presente\nReglamento de Zonificación.\n\n \n\nArtículo 8º-Denuncia ante\ninstancias: Cuando proceda por haberse violado normas en torno a seguridad,\nriesgo, peligrosidad, contaminación u otros,\nla Municipalidad\ninterpondrá las acciones correspondientes ante las instancias oficiales\ncompetentes a los efectos de que aquellas tomen las medidas legales\npertinentes.\n\n \n\nArtículo 9º-Régimen de\nresponsabilidad común: La aplicación de las anteriores medidas\nadministrativas no excluyen las responsabilidades personales de orden civil y\npenal que pudiera generarse en contra del infractor. Serán acreedores a dichas\nsanciones tanto los infractores como los funcionarios municipales que toleren o\npermitan por acción u omisión la violación a las disposiciones del presente\nreglamento.\n\n \n\nArtículo 10.-Rige: El\npresente reglamento y sus mapas de zonificación, rigen a partir de su\npublicación en el Diario Oficial La\n Gaceta.\n\n \n\nCAPÍTULO SEGUNDO\n\n \n\nTransitorios\n\n \n\nArtículo 11.-Transitorio\nI. En un plazo no mayor a tres meses calendario a partir de su publicación\nen el diario oficial, la municipalidad deberá constituir\nla Dirección de Desarrollo\nUrbano como órgano especializado del Plan Regulador y dotarla en este periodo\nde las instalaciones y los recursos humanos, económicos, tecnológicos y\nlogísticos necesarios para iniciar la ejecución de su gestión.\n\n \n\nArtículo 12.-Transitorio II.\nLos permisos de construcción otorgados antes de la vigencia del presente Plan\nRegulador y que hayan agotado su vigencia sin haberse hecho efectivos, deberán\ntramitarse de nuevo, ajustándose además a las normas comprendidas para la zona\nrespectiva según el presente Reglamento.\n\n \n\nArtículo 13.-Transitorio III.\nLos inmuebles en los cuales estén construidas residencias unifamiliares, que a\nla entrada en vigencia del presente reglamento se encontraren ubicadas en zonas\nde naturaleza industrial y comercial, podrán permanecer en dichas zonas sin que\nsean permitidas segregaciones para la construcción de nuevas edificaciones, ya\nsea para nuevas viviendas o bien construcciones que se adicionen a las\nviviendas existentes.\n\n \n\nArtículo 14.-Transitorio IV.\nLa JUPLACA\ndeberá ser conformada por la municipalidad dentro del plazo de tres meses calendario\na partir de la aprobación y publicación del Plan Regulador, deberá publicitarse\nla misma a efectos de abrir los canales de participación ciudadana que el caso\nrequiere.\n\n \n\nArtículo 15.-Transitorio V.\nAl entrar en vigencia el presente Reglamento de Zonificación,\nla Municipalidad deberá\ncontar con el Plan Estratégico de Desarrollo Cantonal, por medio del cual se\ndictará la pauta anual de ejecución de actividades, obras y proyectos\nnecesarios para la aplicación del Plan Regulador Urbano de Flores.", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\nComplete Text of Norm 116\n\n Urban Regulatory Plan Zoning Regulations\n\nComplete Text record: B7BB4\n\nMUNICIPALITY OF FLORES\n\nMUNICIPALITY OF FLORES\n\n \n\nMUNICIPAL COUNCIL\n\n \n\nThe Municipal Council of Flores de Heredia,\nhaving held the official presentation of the Regulatory Plan by the\nNational Institute of Housing and Urbanism in extraordinary session 103 of\n09-10-07 and approved the same through official letter PU-C-D-828-2007 dated October 1,\n2007. This Municipal Council, in ordinary session No. 116 of December 18,\n2007, through agreement No. 1258-07 unanimously with dispensation of Committee procedure, ratifies agreement 1109-07 of session 103 of 09-10-07\nand in accordance with article 17 subsections 2), 3), and 4) of\nthe Urban Planning Law,\nformally adopts the Regulatory Plan of the canton of Flores de Heredia,\nindicating that the original texts and plans are available at\nthe Municipality of\nFlores and at the Urbanism\nDirectorate of the INVU. Said Regulatory Plan shall take effect upon its publication.\n\n \n\nZONING\nAND ROAD NETWORK\n\n \n\nThe final result of the process of preparing the\nUrban Regulatory Plan of Flores is the establishment of a textual\nand graphic zoning proposal, which establishes the nature of the different zones\nthat make up the cantonal territory, as well as the way in which these must\nbe used, in accordance with the most appropriate criteria of territorial\nplanning and sustainable use of resources.\n\nIn accordance with the above, this chapter presents the\nzoning proposal for the canton, composed of a series of zones in\nwhich the different social, economic, and cultural activities will be distributed, in a manner compatible with development possibilities and\ngrowth projections.\n\nThe zoning proposal is complemented by the Road Network and Transport Regulations,\nwhich establish the conditions of use of public roads, as well as by the Environmental Regulations which establish the procedures\nfor the development of human activities in relation to the natural resources\nexisting in the canton.\n\n \n\n6.1 Zoning Regulations\n\n \n\nBelow is the document that will be\npublished in the Official Gazette La\n Gaceta, by\nthe Municipality of Flores, in accordance with what is\nestablished in the Urban\nPlanning Law.\n\n \n\nMUNICIPALITY\nOF FLORES\n\nURBAN REGULATORY PLAN\n\nZONING\nREGULATIONS\n\n \n\nThe Municipality of the\ncanton of Flores, hereinafter\nthe Municipality, in exercise of the powers granted\nby The\n Political Constitution of Costa Rica in its article 169;\nthe Urban Planning Law No.\n4240, of November fifteenth, 1968 and its amendments, in its articles:\n15, 19 and concordant articles; the\n Environmental Organic Law No. 7554 of October 4, 1995;\nthe Municipal Code. Law No. 7794 of April thirtieth, 1998; in adherence to what is\nestablished in The\n General Roads Law No. 5060,\nthe Constructions Law and its Regulations,\nthe Forest Law,\nthe General Health Law,\nthe Regulations for the Control of Subdivisions and Urbanizations,\nthe Historical Heritage Law No.\n7555 and other concordant laws; and in accordance with the agreement of the board\nof directors of the National Institute of Housing and Urbanism, promulgates this\nRegulatory Plan, which hereinafter shall be called the Urban Regulatory Plan of the canton\nof Flores, cited in summary form as the Regulatory Plan.\n\nThis Regulatory Plan applies exclusively within the territorial-administrative\nlimits of the canton of Flores, the eighth of the province of\nHeredia, in accordance with the following creation and amendment laws and\ndecrees: Legislative Decree 52 of August 12, 1915; Legislative\nDecree 39 of December 16, 1922; and Law 4399 of September 4,\n1969. The Zoning Regulations form part of this Regulatory Plan, which\nalso includes matters related to the regulation of Subdivision and\nUrbanization, Official Map, Urban Renewal, and Constructions as\nestablished in article 21 of the Urban Planning Law; these Zoning\nRegulations are constituted by the following Titles, which shall govern once\nthey are published in the Official Gazette La Gaceta:\n\n \n\n- Title I: General provisions\nof the regulatory plan, which describes generic aspects\nrelated to the regulatory plan, terms, application, and modifications,\namong others.\n\n- Title II: Land use zoning,\nwhich divides the territory of Flores into use zones, regulating for\neach one: permitted and non-permitted uses, subdivision and\nurbanization, location, height and area of buildings, surface area and\ndimensions of lots, setbacks, yards, and other open spaces, as well as\nlot coverage, the Official Land Use Map forming an integral part.\n\n- Title III: Bodies for the\napplication, control, and surveillance of the Regulatory Plan, where the\nfunctions and procedures of different instances necessary for the effective,\nefficient, and timely application of the Regulatory Plan are described.\n\n- Title IV: Additional provisions\nfor the application of the Plan, which presents the information\nand procedures corresponding to the implementation of the plan in specific\ncases.\n\n- Title V: Final and transitory\nnorms, where the additional conditions preceding\nthe effective application of the Plan are established.\n\n \n\nIn addition to these\nZoning Regulations, the following Urban Development\nRegulations form an integral part of the Regulatory Plan:\n\n \n\n1. Road Network and Transport Regulations: which\nincorporates the road planning norms and dynamics of the transport network, and\nof which the road network map forms an integral part.\n\n2. Environmental Regulations: which incorporates the\nnorms and procedure for the development of productive activities to be carried\nout efficiently according to the environmental conditions of the canton of\nFlores, guaranteeing its conservation and improvement for future\ngenerations.\n\n \n\nAll norms of\nthe Constructions Law and its\nRegulations, the Regulations for the National Control of Subdivisions and\nUrbanizations, and other related laws, regulations, and/or decrees that do not\nexpressly conflict with the provisions of the Regulatory Plan remain in force.\n\n \n\nTITLE ONE\n\n \n\nGeneral Provisions of the Regulatory\nPlan\n\n \n\nCHAPTER ONE\n\n \n\nLegal Framework\n\n \n\nArticle 1-This Regulatory Plan has regulatory\nvalue in accordance with:\nThe Political Constitution\nof Costa Rica in its article 169; the\n Urban Planning Law No. 4240 of November 15,\n1968 and its reforms; Laws No. 7794 of May 4, 1970, No. 4971 of April 29,\n1972, No. 6575 of April 27, 1981, No. 595 of August 6, 1981, No.\n7015 of July 22, 1985 and No. 7495 of May 3, 1995. The provisions\nof this Regulatory Plan shall be of mandatory application and observance for\nall natural and legal persons of the canton of Flores. The provisions\nof the Regulatory Plan regarding lot capacity and urban development requirements\nshall not apply to subdivisions, lots, or buildings legally\nestablished prior to the date of publication in\nLa Gaceta of this\nRegulatory Plan; in these cases, the provisions of the Regulations\nfor the National Control of Subdivisions and Urbanizations and the Constructions\nLaw and its Regulations shall apply, insofar as the land use condition shall be\nthat indicated by this Regulatory Plan.\n\n \n\nArticle 2-The norms included in this Regulatory Plan are\napplicable exclusively within the spatial limits of the canton of\nFlores, the same that were established in Legislative Decree 52 of August 12,\n1915, Legislative Decree 39 of December 16, 1922, and\nLaw 4399 of September 4,\n1969.\n\n \n\n \n\nCHAPTER TWO\n\n \n\nDefinitions\n\n \n\nArticle 3-For the purposes of applying the\nZoning Regulations and its general and specific objectives, it\nshall be understood as:\n\n \n\na. Alameda (pedestrian way):\nexclusively pedestrian traffic way.\n\nb. Road alignment (alineamiento\nvial): Line fixed by the Municipality or by the Ministry of Public\nWorks and Transport, as the limit or maximum proximity for the siting of the\nconstruction, with respect to the public road.\n\nc. Building height (altura\nde edificación): vertical distance on the building line between the\nofficial floor level and the average level of the roof of the top floor.\n\nd. Front yard (antejardín):\nDistance between the property line (of cadastral origin) and the building line\n(of official origin according to alignment). It implies an easement (servidumbre) or restriction\nfor building without the portion of land losing its condition of\nprivate property.\n\ne. Communal area (área\ncomunal): that destined for public use, apart from streets and roads,\nfor educational, health, worship, recreation, and similar purposes.\n\nf. Floor area (área\nde piso): the total surface area of the floors of a structure.\n\ng. Urban area (área\nurbana): the territorial scope of development of a population\ncenter.\n\nh. Roadway (calzada):\nthe strip between curbs, ditches, or drainage channels,\ndestined for vehicle traffic.\n\ni. Land use certificate (certificado\nde uso del suelo): Official document issued by the Urban Development\nDirectorate and endorsed by the Municipality of Flores, in which it is\nestablished whether the existing, requested, or proposed use of a property conforms\nor not to the zoning established in the Regulatory Plan, for which purposes the\nindispensable instruments used are the Land Use Map of the canton\nof Flores, the Cadastral Plan of the property in question, and the road alignments (alineamientos) established by\nthe competent institutions, the latter only if necessary as determined by the DDU.\n\nj. Coverage (cobertura):\nThe horizontal projection of a structure or the area of land covered by\nsuch structure.\n\nk. Condominium (condominio):\nProperty built in a horizontal, vertical, or mixed form, susceptible to\nindependent use by different owners, with\ncommon elements of an indivisible nature.\n\nl. Construction (construcción):\nany structure that is fixed or incorporated into land; includes any\nbuilding, reconstruction, alteration, or expansion work that implies\npermanence.\n\nm. Gross residential density (densidad\nresidencial bruta): relationship between the number of families or people of\na residential unit and its surface area in hectares.\n\nn. Right of way (derecho\nde vía): The total width of the highway, street, path, easement (servidumbre),\nthat is, the distance between the property lines, including, as applicable, the\nroadway, green strips, and sidewalks.\n\no. Urban district (distrito\nurbano): the administrative territorial circumscription whose delimitation\ncorresponds to the application radius of the respective Regulatory Plan.\n\np. Industrial establishment (establecimiento\nindustrial): For all purposes of this regulation, an industrial establishment shall be understood as any place, uncovered or covered, destined for the\nelaboration, manipulation, repair, transformation, or utilization of\nnatural or artificial products, through physical, chemical, or biological treatment, manually or by means of machines used in the tasks or\nlabors, and all annexes and dependencies of the factory.\n\nq. Community facilities (facilidades\ncomunales): Or community equipment, are the communal services that are\noffered in a community to maintain a quality of life and social interaction\nproper to its culture. Some are offered by the State or the Municipality,\nsuch as schools, security services, health services, daycare\ncenters, recreation areas, and cemeteries; others are provided by private\nagents such as preschool education, private schools, rented\nrecreation centers.\n\nr. Subdivision (fraccionamiento):\nThe division of any lot with the aim of selling, transferring, negotiating,\ndistributing, exploiting, or using the resulting parcels in a separate form;\nincludes both partitions by judicial or extrajudicial adjudication,\nlocations of undivided rights, and mere segregations in the name of the same\nowner, as well as those located in urbanizations or new constructions that\nare of interest for the control of the formation and urban use of real property.\n\ns. Greater Metropolitan Area (Gran\nÁrea Metropolitana, GAM): Urbanistic control area established in the\nRegional Urban Development Plan, published in La Gaceta No. 119 of June 22,\n1982 and modified by Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE,\npublished in Supplement No. 15 to La Gaceta No. 66, of April 7,\n1997.\n\nt. Habitat (hábitat):\nThe organization of space for human activities.\n\nu. Group A Industry (industria\nGrupo A): industry whose activities are high risk. Includes all\nactivities thus defined by the Ministry of Health in Decree No. 30465-S.\n\nv. Type B Industry (industria\ntipo B): industry whose activities are moderate risk. Includes all\nactivities thus defined by the Ministry of Health in Decree No.\n30465-S.\n\nw. Type C Industry (industria\ntipo C): industry whose activities are low risk. Includes all\nactivities thus defined by the Ministry of Health in Decree No.\n30465-S.\n\nx. Nuisance industry and/or establishment (industria\ny/o establecimiento incómodo): Those that cause slight but\nmanifestly annoying negative effects to the neighborhood, such as notices,\nvibrations, trepidations, smoke, bad odors, excessive traffic, and other\nsimilar effects.\n\ny. Inoffensive industry (industria\ninocua): Also called harmless, those that do not present\nconditions detrimental to the environment, for which reason they can be located\nwithin populated sites.\n\nz. Insalubrious industry (industria\ninsalubre): Those that produce gases, odors, wastewater, and\nother types of contamination that may harm or threaten the health of\nworkers and/or the neighborhood.\n\naa. Dangerous industry (industria\npeligrosa): Establishments that damage or may damage in an immediate and\nserious manner the lives of workers, presenting negative conditions to a high\ndegree.\n\nbb. Use intensity (intensidad de\nuso): the degree of utilization of land or structures, taking\ninto account: a) type of activity carried out, b) Coverage percentage and floor area (área de piso), c) Population density, d) Resulting traffic.\n\ncc. Zone boundary (límite de zona):\nThe line that frames and defines a zone, which shall be demarcated on the zoning\nplan and may vary in one direction or another until its adjustment, according\nto the prescriptions established in these Regulations.\n\ndd. Street centerline (línea de centro\nde calle): The axis of the street. A distinction is made between the existing axis and the\nproposed projected axis. The existing axis is the line along the average center\nof a street in a block (maximum 200m). The projected axis is a\nline fixed by the MOPT or the Municipality, as applicable.\n\nee. Building line (línea de\nconstrucción): The line that demarcates the permitted building limit\nwithin the property.\n\nff. Property line (línea de\npropiedad): That which demarcates the limits of a particular property.\n\ngg. Official land use map (mapa oficial de\nusos del suelo): the plan or set of plans in which the\nexact position of the layouts of public roads and areas to be reserved\nfor community uses and services is indicated.\n\nhh. Reference level (nivel de\nreferencia): The level of the point located at the intersection of the street\naxis with its perpendicular passing through the center of the lot frontage. Reference\nlevel is the zero level for the purposes of setting building heights or\nbasement depth.\n\nii. Base level (nivel\nde desplante): The level of the bottom of the lowest or deepest slab of a\nconstruction.\n\njj. Infrastructure works (obras\nde infraestructura): set of installations that allow the operation of\npublic services such as water supply, sewerage,\ndrainage, and electricity, in addition to public roads.\n\nkk. Regulatory plan (plan regulador):\nthe local planning instrument that defines, in a set of plans,\nmaps, regulations, and any other document, graphic, or supplement, the\ndevelopment policy and the plans for population distribution, land\nuses, circulation routes, public services, community facilities (facilidades comunales), and\nconstruction, conservation, and rehabilitation of urban areas.\n\nll. Horizontal property (propiedad\nhorizontal): That type of building where a person is the exclusive owner\nof a floor, apartment, dwelling, or premises (private area) and\nco-owner of the assets assigned to common use.\n\nmm. Urban development regulations (reglamento de desarrollo\nurbano): bodies of norms that municipalities adopt with the objective\nof making the Regulatory Plan effective.\n\nnn. Urban renewal (renovación\nurbana): The improvement process aimed at eradicating\nslum areas and rehabilitating urban areas in decay or in a defective state,\nthe conservation of urban areas, and the prevention of their deterioration.\n\noo. Urbanistic requirements (requisitos\nurbanísticos): The conditions set for a lot so that it\ncan be subdivided, such as minimum size, surface area, or capacity and minimum dimension\nor width fronting the street. They are indicated in the Regulatory Plan by zones\nand in the absence thereof, what is established in the Regulations for the\nNational Control of Subdivisions and Urbanizations applies.\n\npp. Best practice requirements (requisitos de\npráctica): These are conditions of practices or management related to the uses or\nactivities that may take place on a piece of land, which are already regulated\nby existing laws and regulations such as the Urban Planning Law, the\nEnvironmental Organic Law, the Health Law, and others. The Municipality, through the\nEngineering Department, shall be vigilant of the good practice of said\nregulations conducive to the preservation of Nature.\n\nqq. Setback (retiro):\nthe unbuilt open spaces between a structure and the\nboundaries of the respective lot.\n\nrr. Front setback (retiro\nfrontal): The distance between the property line (línea de propiedad) and the building line (línea de construcción), and is a requirement established by the Constructions Regulations,\nbased on article 22 of the Constructions Law.\n\nss. Side setback (retiro\nlateral): The equivalent of the front setback measured from the side boundary, and must\nbe understood to be on the sides of the lot that are not the front and the rear.\n\ntt. Rear setback (retiro\nposterior): The equivalent of the front setback measured from the boundary opposite\nthe street frontage.\n\nuu. Paved surface (superficie\npavimentada): Impermeable areas occupied by access roads,\nparking lots, or outdoor vehicle traffic areas,\nswimming pools, tennis courts and courts for other sports, and, in general,\nsurfaces that are paved with concrete or other material impermeable\nto the effects of rainwater infiltration or percolation (within which\nballast is included). A surface that is paved and simultaneously roofed is\ncounted as coverage (cobertura) and not as paved surface. Grass-block is\ncounted as paved surface, except for slopes not used for\ntraffic. (La Gaceta No. 193 of October of 1997).\n\nvv. Basic services (servicios\nbásicos): The networks of potable water, electricity, telephony,\nstormwater and sanitary sewerage, that is, the basic\ninfrastructure necessary and fixed to the land, which allows its use for urban purposes.\n\nww. Urbanization (urbanización):\nSubdivision (fraccionamiento) and development of land for urban purposes, through the\nconstruction of streets and provision of services.\n\nxx. Land use (uso de la\ntierra): The utilization of land, of the physical structure settled on or\nincorporated into it, or of both, in terms of class, form, or intensity of its\nuse.\n\nyy. Permitted use (uso permitido): The\ndestiny or utilization that a piece of land or a building is authorized for, according to\nthe norms of the Regulatory Plan.\n\nzz. Non-Conforming Use (uso no conforme):\nA non-conforming use is one that does not conform to the indicated zoning but\nthat existed de facto on the date a Regulatory Plan came into effect and,\ntherefore, may continue under the principle of non-retroactivity of the\nlaw, but with limitations.\n\naaa. Prohibited uses (usos prohibidos):\nThose that, not existing prior to the date this\nregulation comes into effect, are not accepted to be established in a determined zone, whether as a\nnew construction (for which a building permit is not granted), or as a\nuse on a vacant lot, or as a use in an existing building.\n\nbbb. Public roads (vías públicas):\nthose whose current or future traffic is of importance. They channel\nsecondary roads and serve to connect with other sectors of the city or highways.\n\nccc. Dwelling (vivienda): Any\npremises or enclosure, fixed or mobile, built, converted, or arranged, that is\nused for the purposes of housing people, in a permanent or temporary form.\n\nddd. Multifamily dwelling (vivienda multifamiliar):\nThe building conceived as an architectural unit with independent habitable areas,\nsuitable for sheltering two or more families.\n\neee. Single-family dwelling (vivienda unifamiliar):\nThe building provided with habitable areas destined to shelter a\nsingle family.\n\nfff. Zones (zonas): Territorial\ncircumscriptions defined in the Regulatory Plan, which are\nsubject to specific regulation regarding the use that can be given in them and\nregarding the urbanistic and construction requirements imposed on the\nbuildings that exist in them or that are proposed to be built.\n\nggg. Zoning (Zonificación): The\ndivision of a territorial circumscription into use zones, for the purposes of\nits rational development.\n\n \n\nCHAPTER THREE\n\n \n\nDissemination and Application of the Plan\n\n \n\nArticle 4-\nThe Municipality, through\nthe Urban Development\nDirectorate (created by these Regulations and hereinafter\nreferred to as DDU) and in coordination with\nthe Cantonal Planning Board (created by these\nRegulations and hereinafter referred to as JUPLACA), must, in an open and\npublic manner:\n\n \n\na. Give wide dissemination of the Regulatory\nPlan.\n\nb. Publicize its objectives.\n\nc. Communicate policy actions in\nmatters of public zones.\n\nd. Publicize the decisions emanating from the\nDDU.\n\ne. Publicize the programs,\nprojects, and strategies of the plan.\n\nf. Make known to the inhabitants of the\ncanton the importance of the plan in terms of improving the quality of life and\nthe current and future well-being of the residents of the canton.\n\n \n\nArticle 5-In accordance with the stipulations of\narticle 45 of the\n Political Constitution of\nthe Republic and\narticles 4 and 13 of Law\n7794 of April 30, 1998,\nthe Municipality may establish the provisions\nof public interest to acquire real property or to control land\nuse, through the procedures dictated by the laws in force, whether for\nimmediate utilization; for the establishment of territorial reserves; for\navoiding a use of land contrary to the land use\nmanagement policy; for the transfer of land for the purpose of carrying out\nconstruction or development operations, in both cases according to the Regulatory Plan and/or\nfor the purposes of executing the land-swap mechanism, through which\nthe municipal function of controlling and directing\ndevelopment in accordance with the Regulatory Plan is facilitated, in accordance with the legislation in force.\n\n \n\nArticle 6-The funds that\nthe Municipality requires for the fulfillment of what is\nestablished in the preceding article of these Regulations may come\nfrom the municipal budget for the land destined to remain as public\nproperty or from loans for those destined for transfer or conveyance after the\npredetermined development, in accordance with the legal provisions established\nin the Municipal Code.\n\n \n\nArticle 7-With respect to what is established in the preceding article of\nthese Regulations and for the specific case of urbanization projects, in\nthe event that the acquisition of land is executed through the land-swap\nmechanism, absolutely no funds may be used in the transaction, as the\ndeveloper must by law make those lands available in their development for\nmunicipal use, in accordance with the\n Urban Planning Law and the provisions of this\nRegulatory Plan; in these cases, the developer acquires the lands by mutual\nagreement at another site and delivers them to\nthe Municipality.\n\n \n\nArticle 8-In order to plan the development of the cantonal\nterritory and for it to serve the objectives of applying the Regulatory Plan,\nthe Municipality may\nacquire land or real property when an owner has declared their\nintention to alienate it, provided it is previously declared a good of\npublic utility or interest. For the indicated purposes, a\nconcept of social preeminence shall be applied, intermediate between friendly acquisition and\nexpropriation, with respect for the owner and for the community, at\na non-speculative price, with the object of:\n\n \n\na. Allowing\nthe Municipality the\nopportunistic acquisition of the lands, areas, or zones where it is desired to\nmanage urban expansion for a determined action.\n\nb. Allowing the progressive acquisition of\nlands, areas, or zones for public interest purposes.\n\nc. Guaranteeing that the land is not affected\nby non-permitted uses.\n\nd. Allowing municipal intervention in the face of\ndisproportionate or unjustified evolution of the values and prices of real\nestate.\n\n \n\nCHAPTER FOUR\n\n \n\nModification and Updating of the Plan\n\n \n\nArticle 9-A review of the Regulatory\nPlan shall be carried out at least every five (5) years, in accordance with the legislation in force, for the purposes of maintaining or modifying the Urban Development\nRegulations.\n\n \n\nArticle 10.-Exceptionally, requests for modification of the\nRegulatory Plan may be derived from the following competent bodies: a)\nThe DDU, b)\nThe JUPLACA, c) The Municipal\nCouncil, d) The INVU, e) The\n Commission of a plebiscite or referendum at the district or\ncantonal level. Requests may be submitted by natural or\nlegal persons.\n\n \n\nArticle 11.-For the modification of the Regulatory Plan, in whole or in\npart, it is necessary to follow the provisions and procedures indicated in\narticle 17 of the Urban\nPlanning Law.\n\n \n\nArticle 12.-The variation and/or reduction of the requirements established\nin the Regulatory Plan for any of the zones, such as density,\nfrontage, setbacks, heights, or lot areas, by no more than 20%, as well as the\nextension of the dividing line between different uses, may be made via\nMunicipal Agreement, following a technical study and a favorable opinion from\nthe DDU, which shall establish it\nprovided it does not affect the zoning established by the Regulatory Plan for\nthe zone in question, applying for this the principle of analyzing the\nmodification within the general and total context of the plan and not a particular one.\n\nTITLE TWO\n\n \n\nLand Use Zoning\n\n \n\nCHAPTER ONE\n\n \n\nObjective and Purposes\n\n \n\nArticle 1-The Zoning Regulations have\nas objectives to promote collective well-being, social justice, harmonious growth, the equitable distribution of infrastructure and equipment,\nthe rational exploitation of resources, and the protection of the environment of the\ncanton of Flores, harmonizing them coherently with the objectives and\nprovisions of national planning.\n\n \n\nArticle 2-The purposes of these regulations shall be, according to their\nnature, the following:\n\n \n\na. From the point of view of development\nplanning:\n\n \n\na1. Establish a continuous\nplanning process that incorporates national and local\nobjectives of urban development and territorial planning.\n\na2. Promote the adequate\nlocation of industrial uses due to their economic importance, without\nacting to the detriment of human health and safety conditions and/or\nenvironmental conditions.\n\na3. Avoid urbanization on\nland not suitable for urban growth, land not\nconsistent with the availability of basic services and infrastructure,\nland with risk or with potential environmental risk, and land with problems\nor potential for contamination.\n\na4. Promote the location\nof services, commerce, and community facilities in a concentrated\nmanner, so that urban quadrants develop and functional\naccess for inhabitants to them is achieved, with minimal\ntravel needs.\n\na5. Distribute the\npopulation and its activities in a sustainable manner with respect to the\nbase of available resources, both natural and socioeconomic, and infrastructure.\n\na6. Guide investments\nregarding roads, bus and taxi terminals, health,\neducation, and security services according to the current and projected\nsettlement pattern of the population.\n\na7. Provide for a\nbalance between occupied areas and areas free of buildings; to the extent\npermitted by the possibilities of acquiring land through\nexpropriation, purchase, or swap for parks or spaces for public use, which are\nadded to the spaces of streams and rivers, trying to form urban\nparks.\n\na8. Assign to the\nzones density patterns according to their conditions and carrying capacity,\nthe infrastructure, the available and/or potential services, and the\nexpectations of the communities.\n\na9. Regulate land tenure\nfor urban development, housing, and human settlements, to\navoid land concentration and speculation in their use and\nvalue.\n\na10. Provide urban centers with\na spatial planning that, through quadrants, allows an\nadequate distribution of residential, commercial, industrial, and\nservice uses.\n\na11. Avoid speculation in the\nsectors adjacent to the urban area through the definition of its\ngrowth and the determination of land uses.\n\na12. Promote, through\nlegal, financial, and administrative instruments, that the surplus value\ngenerated by infrastructure works be reverted for the benefit of the community.\n\na13. Foresee the road requirements for the adequate distribution of traffic based on travel times and distances.\n\na14. Improve, increase, and conserve places of tourist and recreational attraction, under concepts of sustainable development and environmental protection.\n\nb. From the point of view of the use of natural resources, their conservation and improvement:\n\nb1. Delimit land uses and guide the development and growth of cantonal activities, in accordance with the land-use capacity (capacidad de uso de la tierra) and the carrying capacity of the environment.\n\nb2. Establish the zones as well as the policies for the conservation and improvement of the natural resources existing in the canton, especially aquifer recharge zones, the surface water network, steep slope zones, natural risk areas, and protection zones.\n\nb3. Establish the mechanisms to curb the process of soil sealing in the cantonal territory and avoid excessive changes in the water dynamics of the canton.\n\nb4. Establish the land uses necessary for the efficient use and protection of surface and underground water resources.\n\nc. From the point of view of the operational procedures of the Municipality of Flores:\n\nc1. Clearly and concretely establish the requirements so that all existing and future activities and projects developed within the canton efficiently, effectively, and timely comply with the provisions of the Regulatory Plan and other current environmental and sanitary provisions.\n\nc2. Coordinate and reconcile the actions of the public and private sectors for their location and spatial integration.\n\nc3. Achieve greater and better use of the financial, technical, material, and human resources involved in the territorial planning of the Municipality.\n\nc4. Achieve an adequate cost-benefit ratio, in terms of effectiveness and efficiency, in the use of the human, financial, and technical resources of the Municipality of Flores.\n\nc5. Define the priority areas of action for territorial planning and the nature of their treatment.\n\nc6. Expand the level of specialization of the municipal body towards the efficient, timely, and practical application of the Regulatory Plan's provisions.\n\nd. From the perspective of the cultural patterns of the canton:\n\nd1. Establish a regulatory system that guides future developments towards the rehabilitation of current cultural elements, in order to maintain the characteristic urban image of the city and other population centers.\n\nd2. Establish a regulatory system that allows the planning of Micro-enterprise type activities, as a characteristic element of the local culture, in accordance with the environmental conditions of the canton and the potential for spatial expansion.\n\nd3. Promote harmonious development with the climatological conditions and the characteristic materials of the canton and the region.\n\nd4. Promote the rescue of cultural values associated with traditional productive activities, religious practices, and traditional recreational activities.\n\nd5. Ensure that residential urban development does not alter the values and lifestyle of the community.\n\nd6. Establish a guideline for a new cultural order through which the inhabitants of the canton, within the daily development of their projects or activities, assume compliance with the urban and environmental planning standards of the Regulatory Plan.\n\nd7. Conserve and rehabilitate areas and buildings of heritage value.\n\ne. From the point of view of citizen participation\n\ne1. \nConstitute the JUPLACA, which will serve as active support, as a guiding body, for matters relating to territorial planning and urbanism.\n\ne2. \nStimulate and sensitize the population to participate in the decision-making process regarding territorial planning and urbanism.\n\ne3. Promote citizen participation in the territorial planning activities of the canton.\n\ne4. Incorporate the community into a continuous process of evaluation, review, and adaptation of the Regulatory Plan with a long-term vision.\n\ne5. Incorporate citizens in the oversight of the efficient and timely compliance with the regulatory plan, in accordance with the requirements established in this regulation for each use.\n\nCHAPTER TWO\n\nAdjustment of boundaries between zones\n\nArticle 3—Boundaries between zones: The boundaries between one zone and another may be extended up to a maximum of 50 meters, based on the criteria of topography, vegetation cover, land-use capacity, and natural or anthropic risks that directly or indirectly affect the property, by way of increase or decrease, except when the modification acts to the detriment of lands included within the forest protection zones (ZPF), park green zones (ZVP), and road zones (ZVI), in accordance with the following parameters:\n\na. Adjustment of zone boundaries in an urbanized area: When a property is divided by a zone boundary in an urbanized area (as defined in this regulation), this zone boundary may be shifted towards the property lines considering the principle of incorporating the property itself in its entirety into the zone within which it has the largest percentage. This adjustment may only occur if there is a prior request from the interested party before and a favorable opinion from the DDU, or because in the DDU's judgment said adjustment will allow for better compliance with the Regulatory Plan.\n\nb. Adjustment of zone boundaries in a non-urbanized area: When a property is split by a zone boundary in a non-urbanized area, the zone boundary may be modified with a maximum displacement of 25 m, solely for the purposes of a segregation, to incorporate the resulting property into one of the adjoining zones, in such a way that the zone boundary coincides with one or more property lines. The area of the property to be segregated may not be less than the minimum regulated area of the zone it will become part of. This adjustment may only occur if there is a prior request from the interested party and a favorable opinion from the DDU, or because in the DDU's judgment said adjustment will allow for better compliance with the Regulatory Plan.\n\nc. Adjustment of boundaries for the Commercial Residential Urban Zone (ZUCR): When a property is located partially within the ZUCR and has the largest percentage of its area outside its limits, the DDU may extend these limits up to a maximum of an additional 50 m, when the subdivision (fraccionamiento) and/or development project presented is justified in social, economic, and environmental terms, exclusively to support family-type residential developments.\n\nd. Properties larger than 2,500 square meters within the urban quadrant: when for the development of this type of property the interested party offers a design that guarantees better conditions than those sought by the Regulatory Plan, in the DDU's judgment, the zone boundary may be modified to adjust it to the property boundary. The areas under this provision may belong to several owners, and criteria such as the particular development characteristics of the zone or area under control, environmental susceptibility, the real or potential existence of threat or natural risk factors, land tenure, location, development trend, and variations in the uses of the surrounding area will be taken into account.\n\ne. Properties for institutional use: when dealing with projects within the institutional zone, the DDU may modify the urban requirements, provided they do not contradict the general norms of the Regulatory Plan or current laws and regulations, and solely for the purpose of adjusting to the needs that the interested institution requires, exclusively for the optimal, efficient, and safe performance of its functions.\n\nArticle 4—In the case of properties affected by land reserves for public roadways as part of the Road Zone (ZVI), the adjustment in the zone boundary may be authorized upon the request of the interested party and a favorable opinion from the DDU, and once the necessary field studies and topographical work for the precise alignment of the proposed right-of-way have been carried out.\n\nCHAPTER THREE\n\nClassification of zones, uses, and destinations\n\nArticle 5—The land in the canton of Flores has been divided into the following categories:\n\na. Urbanized land: is all that portion of soil that already supports buildings or that already has the provision of infrastructure works.\n\nb. Urbanizable land: is that which has the potential and conditions to be urbanized, in terms of its location, topography, environmental conditions, and based on the interests of the Municipality in accordance with the Regulatory Plan.\n\nc. Programmed land: is that urbanized or urbanizable portion that is reserved for a specific use provided for in the Regulatory Plan, a fact which will be recorded in the Official Land Use Map.\n\nd. Non-Urbanizable Land: is that portion of land that, for various circumstances, it is not in the community's interest to be urbanized. In non-urbanizable land, only that type of intervention provided for within the Regulatory Plan and that type of activities established in this regulation will be permitted.\n\nArticle 6—For the purposes of this Regulatory Plan, the following land uses have been established in the Flores canton:\n\na. Residential Use: refers to the occupation of land by single-family dwellings, multi-family dwellings, apartments, condominiums, or combinations of dwelling-commerce and dwelling-service. Residential use may include, by extension and affinity, commercial, service, communal, and recreational activities that are compatible with the dwellings and the people who inhabit them, such as small grocery stores (pulperías), suppliers, ice cream parlors, beauty salons, bookstores, lodging, daycare, children's playgrounds, and others, as indicated by this Regulatory Plan in the permitted uses for each zone.\n\nb. Commercial and Service Use: This category corresponds to the occupation of land by activities or facilities for the sale of goods and the provision of services by companies and individuals, such as financial services, repair and maintenance services, various professional services (legal, medical, engineering, architecture, economic-accounting, and general consulting); personal services (hairdressing, photography, laundries, funeral services, etc.), food and beverage services, and commerce in general.\n\nc. Institutional Use: corresponds to the occupation of land by activities or facilities for governmental services, culture, sports, education, or recreation, such as schools, high schools, universities, libraries, museums, religious and worship activities, clinics, hospitals, police, fire stations, Red Cross, courts of justice.\n\nd. Industrial Use: this use includes the occupation of land for the installation and development of industry, in those types or variations established by this Regulatory Plan.\n\ne. Protection Area Use: includes the occupation or reservation of land for forest protection, plant cover or remnant forest, margins of rivers, streams, or wetlands, urban parks, natural risk areas, water resources, and the lands of protected zones.\n\nf. Road Use: corresponds to the use of land for infrastructure installations, specifically the communication routes of the National Road Network and the Cantonal Road Network, pedestrian circulation routes, parking lots, and complementary installations that form part of the right-of-way.\n\nArticle 7—Land uses are the particular purposes to which the areas that constitute each of the zones established in the Regulatory Plan may be dedicated. For the application of this Regulation, the following list of uses is established:\n\n1. Art and trade academy\n2. Travel agency\n3. Financial agency (includes money transfer agencies, exchange houses, and ATMs)\n4. Hostel (Albergue): type of establishment with less than 20 rooms, with comfortable rustic characteristics that provides lodging service especially to groups united by a common interest or activity. They exist in the modalities of mountain hostels, fishing camps, beach hostels, country hostels, or youth hostels, whose characteristics and additional services vary according to their specialization and based on which they will be given the most appropriate designation.\n5. Warehouse.\n6. Horse rental.\n7. Furniture rental (includes equipment for tourist and recreational activities).\n8. Video rental.\n9. Domestic animals (breeding, keeping, and/or training).\n10. Light vehicle parking.\n11. Bus parking.\n12. Heavy vehicle parking.\n13. Apartment-hotel (Apartotel): type of establishment with less than 20 rooms that provides lodging service for a daily or monthly rate and has the following characteristics.\n\na) It is made up of apartment-type units, each with one or more bedrooms, private bathroom, living-dining room, and kitchen.\nb) Occupies the entirety of a building or a completely independent part thereof, and its dependencies constitute a homogeneous whole, with entrances for the exclusive use of the establishment.\nc) Includes housekeeping service in the rate.\nd) Has parking for guests' vehicles.\n\n14. Protected areas\n15. Handicrafts and furniture (display and sales, including office supplies)\n16. Decoration items (includes sale and display of glassware and/or \"souvenirs\")\n17. Domestic electrical and/or electronic items\n18. Nursing home for the elderly.\n19. Auditorium.\n20. Bank (includes ATMs)\n21. Bar (only within tourist facilities such as a lookout point (mirador), hotel, restaurant, recreational center, and recreational club).\n22. Barber shop\n23. Bazaar / Costume Jewelry / Toy Store.\n24. Bed & breakfast: lodging service with less than 20 rooms offered for a daily rate that includes accommodation and breakfast service; optionally, at the client's request and expense, offers laundry and ironing services.\n25. Library.\n26. Warehouse (Bodega).\n27. Cabin (Cabina): type of establishment with less than 20 rooms, providing lodging service for a daily or monthly rate, with independent units of one or more bedrooms, private bathroom, kitchen, independent entrance from the outside, and with parking for guests' vehicles.\n28. Coffee shop (Cafetería).\n29. Campground (Campamento): type of establishment that provides rental services for a daily or monthly rate, for plots of land duly delimited and equipped to facilitate outdoor life, in which one spends the night under a tent, in a habitable trailer, or similar.\n30. Wake chapel.\n31. Butcher shop.\n32. Brokerage house.\n33. Guest house (Casa de huéspedes): type of establishment similar to a boarding house (pensión) and with less than 20 rooms but does not offer meal service.\n34. Casinos.\n35. Cemetery.\n36. Shopping center.\n37. Community center.\n38. Physical conditioning center.\n39. Betting center.\n40. Training center / Retreat center.\n41. Copy center (includes binding and bookbinding).\n42. Spiritual exercises center.\n43. Exhibition center.\n44. Lubrication center.\n45. Confinement center.\n46. Recreational center: such as spas, golf courses, country clubs, recreational fishing, and other facilities intended for recreation, except casinos, motor vehicle racetracks, shooting ranges.\n47. Cultural center.\n48. Rehabilitation centers.\n49. Locksmithing / Alarm Installation.\n50. Cinema.\n51. Medical clinic (includes ophthalmological and dental services).\n52. Aesthetic clinic / Massage parlors / Tanning salons.\n53. Veterinary clinic / Aquariums.\n54. Country club or facility.\n55. Insurance company.\n56. Buy-and-sell / Pawnshop.\n57. Consulate - embassy.\n58. Private medical office.\n59. Convent.\n60. Red cross.\n61. Agricultural cultivation: except hallucinogenic species, grass (zacate).\n62. Automotive decoration.\n63. Construction materials depot.\n64. Gas - fuel depots.\n65. Morgue and/or crematorium for corpses.\n66. Cabinetmaking.\n67. Physical education.\n68. Pre-school education.\n69. Primary education.\n70. Religious education.\n71. Secondary education.\n72. University education.\n73. Vocational education / language institutes.\n74. Stable for domestic animals.\n75. Fire station.\n76. Photographic studio.\n77. Pharmacy.\n78. Hardware store / Paint Center.\n79. Film archive.\n80. Florist.\n81. Funeral home.\n82. Art gallery.\n83. Gas station.\n84. Energy generation: hydroelectric, wind, solar.\n85. Poultry and/or fish farm.\n86. Cattle farms.\n87. Daycare (Guardería).\n88. Ice cream parlor (Heladería).\n89. Heliport - Airport.\n90. Hospital.\n91. Hotel: establishment with a minimum of twenty rooms or more, providing lodging service for a daily rate, as well as meals at the client's choice. It must occupy the entirety of the building or a completely independent part thereof, with dependencies constituting a homogeneous whole, with entrances, corridors, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment.\n92. Residential hotel: is a hotel that does not offer meal service.\n93. Printing - lithography - screen printing.\n94. Industry: all those Type C industries as indicated by Executive Decree No. 30465-S.\n95. Sports facility: such as multi-use courts, swimming pool, gymnasium, sports plaza, and any other intended for sports practice, except motor vehicle racetracks.\n96. Musical instruments (display and sales).\n97. Agricultural inputs (retail sale).\n98. Botanical garden.\n99. Jewelry store.\n100. Radiology laboratory.\n101. Clinical laboratory.\n102. Research laboratory.\n103. Photographic laboratory / developing.\n104. Chemical laboratory.\n105. Vehicle washing.\n106. Clothes laundry.\n107. Bookstore.\n108. Liquor store.\n109. Butterfly garden.\n110. Maternity hospital.\n111. Market.\n112. Micro and small industry.\n113. Mini-supermarket.\n114. Lookout point (Mirador).\n115. Furniture and/or mattress factory.\n116. Museum.\n117. Central government office.\n118. Institutional office.\n119. Municipal office.\n120. Professional office.\n121. Orphanage.\n122. Bakery and/or pastry shop.\n123. Tourist stop.\n124. Children's playground.\n125. Boarding house (Pensión): type of small establishment (less than 20 rooms) that is normally family-run, with a minimum capacity of three rooms and that offers meal service on a full board or half board plan, at a single global rate.\n126. Perfumery (retail sale).\n127. Fish market.\n128. Tracks for sports and non-motorized activities.\n129. Police.\n130. Private civil protection.\n131. Small grocery store (Pulpería).\n132. Reforestation: except exotic species.\n133. Animal shelter.\n134. Manual sanitary landfill.\n135. Watch repair shop.\n136. Motor vehicle rental.\n137. Footwear and leather goods repair.\n138. Tire repair.\n139. Private foreign representation.\n140. Motor vehicle spare parts.\n141. Restaurant.\n142. Reuse, recovery, and/or recycling of ordinary solid waste.\n143. Clothing (retail display and sale in stores or \"boutiques\").\n144. Party hall.\n145. Electronic games / Pool hall.\n146. Skating rink.\n147. Tattoo parlor.\n148. Dance hall.\n149. Beauty salon.\n150. Sanatorium.\n151. Tailoring.\n152. Internet service.\n153. Public services: such as showers, changing rooms, cloakroom, restrooms, sidewalk, benches, trails, drinking water, lighting, and other facilities in public and private spaces.\n154. Small restaurant (Soda).\n155. Bank branch.\n156. Supermarket.\n157. Carpentry workshop.\n158. Body repair and paint workshop.\n159. Forging, tinsmithing, plumbing workshop.\n160. Automotive mechanics workshop / Tow truck service.\n161. Precision mechanics workshop.\n162. Radio - television workshop.\n163. Bicycle repair shop.\n164. Welding workshop.\n165. Electrical - electronic workshop.\n166. Metal-mechanic workshop.\n167. Upholstery.\n168. Theater.\n169. Cable car.\n170. Temple.\n171. Public bus terminal.\n172. Taxi stand.\n173. Broadcasting towers - Radio stations - Television stations.\n174. Motor vehicle sales.\n175. Greengrocer.\n176. Plant nursery.\n177. Multi-family dwelling.\n178. Single-family dwelling.\n179. Shoe store (sales and repair).\n180. Zoo.\n\nArticle 8—For the case of Non-Conforming Uses existing as of the effective date of this Regulation that do not correspond to the indicated zoning, they may continue with the following limitations:\n\na) The installation may not be expanded, reconstructed, or remodeled, partially or totally, without the prior authorization of the DDU. Cases involving expansions or repairs with the exclusive objective of improving the safety conditions of the property may be authorized, with a prior favorable opinion from the DDU.\n\nb) If the facilities in which Non-Conforming Use activities are carried out suffer some type of damage, reconstruction activities may be undertaken, provided that the damage is not structural and does not exceed 50% of the building area at the time of its occurrence, in the DDU's judgment and based on a report from the INS, if applicable. If the damage exceeds 50% of the building area, the definitive closure of the facility will proceed, and the relocation of the activities in accordance with the Regulatory Plan will be requested.\n\nc) For all zones contemplated by the Regulatory Plan, commercial or service uses will not be authorized on properties segregated by means of pedestrian alleys (alamedas) or easements (servidumbres). Likewise, for the case of the Residential Commercial Mixed Zone and the Urban Expansion Zone (high, medium, and low density), the commercial and service uses permitted by the Regulatory Plan will be authorized only on properties that face public streets with rights-of-way greater than or equal to 11 m.\n\nd) For all zones where the construction of commercial or service complexes is authorized, the Municipality, through the DDU, will request as a requirement the assignment of specific uses during the review of construction plans, in order to determine the minimum number of parking spaces based on potential uses. Complementarily, the Municipality may deny the authorization of municipal patents or licenses when the requested use cannot comply with the minimum standard related to parking spaces.\n\nArticle 9—For the case of lots consolidated before the entry into force of this Regulatory Plan, the following procedure will apply:\n\na. In the case of properties or estates duly registered in the Public Property Registry, before the validity of this Urban Regulatory Plan, the development of activities and the construction of facilities compatible with the zoning will be permitted, even if they do not meet the minimum frontage, depth, and/or area requirements of the property. Properties where the owner proves their existence, prior to the entry into force of the regulatory plan, and that have not been registered, which do not meet the minimum surface area and minimum frontage requirements, according to the zone, will be approved (visados) by the DDU for their development, upon a prior favorable opinion from the same DDU and by Municipal Agreement.\n\nb. The DDU may proceed with the approval (visado) for a property by court order, for those cases in which the property is in dispute to locate rights due to inheritance, divorce, or other reasons, or when the property is located in a subdivision (urbanización) that has not been received by the Municipality and the owner proves that they have lived ten (10) years on the site, have paid the last mortgage receipt, and are up to date in the payment of municipal services, and present the first deed of transfer authenticated by a notary public that the property is in the process of transfer.\n\nc. In the existence of a registry of demarcated plans in a subdivision (fraccionamiento) that do not have a deed, a certification from the Property Registry must be presented regarding the existence of the properties through a cadastral plan without an owner, to the noted entries.\n\nd. In the existence of a deed certified by a notary public and/or a certification from the Property Registry, establishing that the lot belongs to the interested party, but no cadastral plan exists, it will be necessary to draw up a plan for cadastral registration.\n\ne. For plans that are cadastrally registered when this regulation enters into force, the Municipality will grant the approval (visado) for the effects of Article 33 of the Urban Planning Law at any time, provided they meet the minimum zoning requirements.\n\nCHAPTER FOUR\n\nThe Historic Center Zone (ZCH)\n\nArticle 10—Definition: Corresponds to that which appears on the zoning map with the acronym ZCH. The purpose of this zone is to ensure the harmonious development of commercial and residential functions that are totally compatible and that complement the urban and architectural attractiveness of the central core of San Joaquín, Barrantes, and Llorente, turning them into places suitable for living and visiting at the same time. The development of subdivision (urbanización) projects in this zone is not permitted.\n\nArticle 11—The USES that are applicable to all the space comprising the ZCH are the following:\n\na. PERMITTED USES: 1-4-8-13-15-16-18-21-22-23-24-25-27-28-33-43-47-76-80-82-87-88-99-107-116-120-122-124-125-126-131-135-141-143-147-149-152-154-168-177-178.\n\nb. NOT PERMITTED OR PROHIBITED USES\n\nAll uses that have not been included as permitted uses will be not permitted or prohibited uses.\n\nArticle 12—The permitted uses for the Historic Center Zone (ZCH) must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations that do not contradict those established in this article, which the DDU may adopt, with the objective of enforcing the Regulatory Plan.\n\n| Variable | Uses | | |\n| --- | --- | --- | --- |\n| Single-Family Residential | Commercial | Services | |\n| Minimum lot surface (m2) | 250 | 200 | 200 |\n| Minimum Lot Frontage (m) | 10 | 10 | 10 |\n| Minimum Front Setback (m) | 3 | 3 | 3 |\n| Minimum Side Setback (m) | - | - | - |\n| Minimum Rear Setback (m) | 5 | 5 | 5 |\n| Maximum Height (floors) | 2 | 2 | 2 |\n| Maximum Height (meters) | 8 | 8 | 8 |\n| Maximum Coverage (%) | 60 | 65 | 65 |\n| Minimum Green Area (%) | 40 | 35 | 35 |\n| Maximum Density | 40 dw/ha | - | - |\n| | | 1. For lots larger than 250 m2, the front setback shall be 6 m. | 1. For lots larger than 250 m2, the front setback shall be 6 m. |\n| | | 2. In all cases, it must have the corresponding parking spaces. | 2. In all cases, it must have the corresponding parking spaces. |\n| Special requirements | The front setback corresponds to the front garden, which must be maintained as a green zone. | 3. At least 50% of the green area must be located in the front of the property. | 3. At least 50% of the green area must be located in the front of the property. |\n| | | 4. A third floor may be authorized if the green area for drainage is increased, the parking area is proportionally increased, and if approval is obtained from the General Directorate of Civil Aviation (DGAC). | 4. A third floor may be authorized if the green area for drainage is increased, the parking area is proportionally increased, and if approval is obtained from the DGAC. |\n| | | | For the case of uses 4-13-24-27-33-125, the minimum lot area shall be 500 m2 and when they have more than 10 rooms they must have a liquid waste treatment system approved by the Ministry of Health. |\n| | For all new constructions, the Municipality must request from the interested party the incorporation of the architectural design elements characteristic of the ZCH of Flores, in order to maintain the landscape and architectural value conditions. In this case, the Municipality, through the DDU, may request the advice of the Ministry of Culture, Youth, and Sports for the definition of such requirements. | | |\n\nCHAPTER FIVE\n\nThe Commercial - Residential Urban Zone (ZUCR)\n\nArticle 13—Definition: Corresponds to that which appears on the zoning map with the acronym ZUCR. The purpose of this zone is to ensure the concentration of specialized commercial urban functions, with a minimum residential component based on existing dwellings. The development of subdivision (urbanización) projects in this zone is not permitted.\n\nArticle 14—The USES that are applicable to all the space comprising the ZUCR are the following, according to the list established in article 7 of this regulation:\n\na. PERMITTED USES: 1-2-3-5-7-8-10-11-12-15-16-17-20-21-22-23-26-28-30-31-32-34-36-38-39-41-44-49-\n50-51-52-53-55-56-57-58-62-63-64-65-66-76-77-78-79-80-81-82-83-93-96-97-99-100-101-103-104-106-107-\n108-111-113-115-120-122-126-127-130-131-135-136-137-138-139-140-141-143-144-146-147-148-149-151-152-\n154-155-156-163-167-174-175-178-179.\n\nb. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES\n\nAll those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 15.-The permitted uses for the Urban Commercial and Residential Zone must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations that do not contradict those established in this article, which the DDU may adopt via municipal agreement, with the sole objective of enforcing the Plan Regulador.\n\n| Variable | Uses | | |\n| --- | --- | --- | --- |\n| Single-Family Residential | Commercial | Services | |\n| Minimum Lot Area (m2) | 300 | 200 | 200 |\n| Minimum Lot Frontage (m) | 10 | 8 | 8 |\n| Minimum Front Setback (m) | 3 | 3 | 3 |\n| Minimum Side Setback (m) | - | - | - |\n| Minimum Rear Setback (m) | 5 | 5 | 5 |\n| Maximum Height (floors) | 2 | 2 | 2 |\n| Maximum Height (meters) | 8 | 8 | 8 |\n| Maximum coverage (%) | 65 | 75 | 75 |\n| Minimum Green Area (%) | 35 | 25 | 25 |\n| Maximum Density | 40 viv/ha | - | - |\n\n| Variable | Uses | | | | --- | --- | --- | --- | | Single-Family Residential | Commercial | Services | | | Special Requirements | The front setback corresponds to the front garden (antejardín), which must be maintained as a green area (zona verde). | 1. For lots larger than 250 m2, the front setback shall be 6 m. | 1. For lots larger than 250 m2, the front setback shall be 6 m. | | | | 2. In all cases, they must have the corresponding parking spaces. | 2. In all cases, they must have the corresponding parking spaces. | | | | 3. At least 50% of the green area must be located at the front of the property. | 3. At least 50% of the green area must be located at the front of the property. | | | | 4. A third floor may be authorized if the green area is increased for drainage, the parking area is increased proportionally, and approval (visto bueno) is obtained from the DGAC. | 4. A third floor may be authorized if the green area is increased for drainage, the parking area is increased proportionally, and approval (visto bueno) is obtained from the DGAC. | | | | For uses 10, 11, 12, 36, 50, 63, 64, 83, 111, 136, 156 the minimum lot size shall be 3000 m2, a minimum frontage of 30 meters, a side setback of 3 m and a rear setback of 5 m, and parking confined within the property. The rest of the variables are maintained. | | | | | For uses 20, 26, 44, 62, 66, 115, 138, 144, 146, 148, 174, the minimum lot area shall be 1500 m2, a minimum frontage of 30 m, a side setback of 3 m, a rear setback of 5 m, and parking areas confined within the property. The rest of the variables are maintained. | |\n\nCHAPTER SIX\n\nThe Existing and Proposed Institutional Zone (ZIN-E / ZIN-P)\n\nArticle 16.- The Institutional Zone is distributed across several areas of the canton of Flores. The establishment of this zone seeks to regulate the status of these lands in their current situation and to foresee the future needs of the community, for various uses of a totally and exclusively public nature, such as cultural, security, health, State services, and others. The plan regulador includes both the existing zones and the expansions (proposed). Within the limits of the canton, the Institutional Zone is indicated on the land-use map with the acronyms ZIN-E (in the case of existing ones) and ZIN-P (in the case of proposed ones).\n\nArticle 17.-The USES applicable to the ZIN-E and the ZIN-P are the following:\n\na. PERMITTED USES: 18-20-25-30-35-37-47-48-51-57-60-68-69-70-71-72-73-75-87-90-95-110-116-117-\n118-119-121-124-128-129-134-142-150-153-155-171-172-173.\n\nb. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES\n\nAll those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 18.-The permitted uses in the ZIN-E and in the ZIN-P must comply with the following minimum regulations, without prejudice to other additional regulations that do not contradict those established in this article, which the DDU may adopt via municipal agreement, with the objective of enforcing the Plan Regulador. Likewise, all specific regulations established in other applicable laws and regulations must be applied.\n\n| Variable | Requirement | | --- | --- | | Minimum Front Setback (m) | 5 | | Minimum Side Setback (m) | 5 | | Minimum Rear Setback (m) | 5 | | Maximum Height (floors) | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | | Maximum Coverage (%) | 60 | | Minimum Green Area (%) | 40 | | Special Requirements | In all cases, the necessary spaces for parking within the property limits must be provided. Heights greater than two floors or eight meters shall be authorized with the prior approval (visto bueno) of the DGAC. | | | For uses 18-20-35-68-69-70-71-72-73-90-95-110-121-150-172 the minimum lot size shall be 3000 m2, the minimum frontage shall be 30 meters; the rest of the variables are maintained. | | | For uses 134-142-171, the minimum lot size shall be 5000 m2, with a minimum frontage of 40 m, a front setback of 10 m, side setbacks of 5 m and a rear setback of 10 m; the maximum height shall be two floors or 8 m, the maximum coverage 50% and the minimum green area 50%. | | | 4. A third floor or a height greater than 8 m may be authorized if the green area is increased for drainage, the parking area is increased proportionally, and approval (visto bueno) is obtained from the DGAC. |\n\nCHAPTER SEVEN\n\nThe Mixed Zone: Residential - Commercial (ZMRC)\n\nArticle 19°-Definition: These are the areas that concentrate the majority of the population and which present a use mixed with commerce. The purpose of the ZMRC is to organize urban development around the Historic Center Zone and the center of each district, to seek better spatial integration, better integration between residential use and commercial uses that are compatible with residential use. It allows, in conjunction with the Urban Expansion Zone, the consolidation and formation of existing and proposed urban quadrants and thus to densify and concentrate space and the population. The development of urbanization projects is not permitted in this zone.\n\nArticle 20.-The USES applicable to the ZMRC are the following:\n\na. PERMITTED USES: 8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.\n\nb. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES\n\nAll those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 21.-The permitted uses for the ZMRC must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations that do not contradict those established in this article, which the DDU may adopt via municipal agreement, with the objective of enforcing the Plan Regulador. Likewise, all specific regulations established in other applicable laws and regulations must be applied.\n\n| Variable | Uses | | | |\n| --- | --- | --- | --- | --- |\n| Single-Family Residential | Commercial | Services | Multi-Family Residential | |\n| Minimum Lot Area (m2) | 250 | 250 | 250 | 1000 |\n| Minimum Lot Frontage (m) | 8 | 10 | 10 | 20 |\n| Minimum Front Setback (m) | 3 | 6 | 6 | 3 |\n| Minimum Side Setback (m) | 3 | 3 | 3 | 3 |\n| Minimum Rear Setback (m) | 5 | 4 | 4 | 5 |\n| Maximum Height (floors) | 2 | 2 | 2 | 2 |\n\n| Variable | Uses | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | Single-Family Residential | Commercial | Services | Multi-Family Residential | | | Maximum Height (meters) | 8 | 8 | 8 | 8 | | Maximum Coverage (%) | 60 | 75 | 75 | 50 | | Minimum Green Area (%) | 40 | 25 | 25 | 50 | | Maximum Density | - | - | - | 80 viv/ha | | Special Requirements | 1. The front setback corresponds to the front garden (antejardín). | | | | | | 2. Permitted uses may be developed in combination with residential use for family businesses, in no more than 50% of the space occupied by the residential use. | | | | | | 3. In the case of multi-family housing, the necessary parking must be confined within the same design. | | | | | | 4. When the multi-family development has fewer than ten rooms, it must guarantee the minimum green area for septic drainage or have a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health; when it is greater than or equal to 10 rooms, it must necessarily include a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health. | | | | | | 5. A third floor or a maximum height of 12 m may be authorized when the project includes an increase in the green area for drainage, a proportional increase in parking, and has the approval (Visto Bueno) of the DGAC. | | | | | | 6. For uses 33, 68, and 125, the minimum lot area shall be 500 m², a front setback of 6 m, side setbacks of 3 m, and a rear setback of 5 m. For uses 33 and 125, when it involves more than 10 rooms, it must solve its own drinking water supply and have a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health. | | | |\n\nCHAPTER EIGHT\n\nThe Commercial Zone (ZCO)\n\nArticle 22.- The Commercial Zone (ZCO) seeks to reserve spaces for the development of purely commercial activities by local inhabitants, fundamentally in areas associated with high vehicular traffic or visitation. The development of urbanization projects is not permitted in this zone.\n\nArticle 23.-The USES applicable to the ZCO are the following:\n\na. PERMITTED USES: 1-2-3-5-7-8-10-11-12-15-16-17-19-20-21-22-23-26-28-30-31-32-34-36-37-38-39-40-\n41-42-43-44-46-47-49-50-51-52-53-55-56-57-58-62-63-64-65-66-76-77-78-79-80-81-82-83-88-93-96-97-99-\n100-101-102-103-104-105-106-107-108-112-111-113-115-120-122-126-127-129-130-131-135-136-137-138-140-\n141-143-144-145-146-147-148-149-151-152-153-154-155-156-162-163-165-167-171-172-174-175-176-179.\n\nb. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES\n\nAll those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 24.-The permitted and conditional uses established for the ZCO must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations that do not contradict those established in this article, which the DDU may adopt via municipal agreement, with the objective of enforcing the Plan Regulador. Likewise, all specific regulations established in other applicable laws and regulations must be applied.\n\n| Variable | Requirement | | --- | --- | | Minimum Lot Area | 200 m2 | | Minimum Front Setback (m) | 5 | | Minimum Side Setback (m) | 3 | | Minimum Rear Setback (m) | 3 | | Maximum Height (floors) | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | | Maximum Coverage (%) | 60 | | Minimum Green Area (%) | 40 | | Special Requirements | 1. For lots larger than 250 m2, the front setback shall be 6 m. | | | 2. All permitted uses must have the corresponding parking spaces. | | | 3. 50% of the green area must be located at the front of the property and maintained as a green area. | | | 4. A third floor or a maximum height of 12 m may be authorized, provided there is an increase in the green area for drainage, a proportional increase in the parking area, and it has the approval (Visto Bueno) of the DGAC. | | | 5. For uses 44, 62, 66, 138, and 140, the minimum lot area shall be 1500 m2, the minimum front setback 6 m, the minimum side setbacks 3 m, and the minimum rear setback 5 m; the rest of the variables remain unchanged. | | | 6. For uses 36, 63, 64, 136, 144, 146, 148, 156, and 174, the minimum lot area shall be 3000 m² and parking spaces must be confined within the property; the rest of the variables remain unchanged. | | | 7. For all commercial uses, wastewater treatment by means of treatment plants approved by the Ministry of Health shall be required, with the exception of septic drainage systems. In all cases, the approval (visto bueno) of SENARA shall be required. |\n\nCHAPTER NINE\n\nThe High-Density Urban Expansion Zone (ZEU-AD)\n\nArticle 25.-Definition: The high-density urban expansion zone is intended to guarantee the necessary spaces to accommodate the future population in a condition of higher density; it allows for organizing their current location, as well as planning and containing their future expansion. These are lands designated for the development of future urbanizations, following the technical regulations of this Regulation and complementarily by the design standards of the Regulation for Subdivisions and Urbanizations (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones) that do not conflict with it. In this zone, the development of urbanization projects may be authorized.\n\nArticle 26.-The USES applicable to the ZEU-AD are the following:\n\na. PERMITTED USES: 8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.\n\nb. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES\n\nAll those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 27.-The permitted uses established for the ZEU-AD must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations that do not contradict those established in this Plan Regulador, which the DDU may adopt via municipal agreement, with the objective of enforcing said plan. Likewise, all specific regulations established in the Regulation for National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones), in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), and other related applicable laws and regulations in urban matters must be applied.\n\n| Variable | Uses | | | | --- | --- | --- | --- | | Residential | Commercial | Services | | | Minimum Lot Area (m2) | 250 | 250 | 250 | | Minimum Lot Frontage (m) | 10 | 10 | 10 | | Minimum Front Setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum Side Setback (m) | - | - | - | | Minimum Rear Setback (m) | 3 | 3 | 3 | | Maximum Height (floors) | 2 | 2 | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | 8 | 8 | | Maximum Coverage (%) | 60 | 85 | 85 | | Minimum Green Area (%) | 40 | 15 | 15 | | Special Requirements | Every urbanization project must respect the proposal for new urban quadrants; satisfy its own demand for drinking water in accordance with the provisions of SENARA and the Water Department of MINAE; have a wastewater treatment plant. | For lots less than or equal to 100 m2, the rear setback shall be 2 m. | For lots less than or equal to 150 m2, the rear setback shall be 2 m. | | | For the purposes of Article 40 of the Urban Planning Law, urbanization projects shall freely cede to public use 20% of the total developable urban area for parks and community facilities. | | | | | Subdivisions of properties (fincas) with an area greater than or equal to 2000 m2 and where more than four lots are proposed to be created, shall likewise freely cede 10% of the total property area to be used as areas for parks and community facilities. | | | | | For uses 4, 13, 24, 27, 33, 68, and 125, the minimum lot area shall be 500 m², a front setback of 6 m, side setbacks of 3 m, and a rear setback of 5 m; when the projects involve more than 10 rooms, they must solve their own drinking water supply and have a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health. | | |\n\nArticle 28.-Within the ZEU-AD, the DDU may authorize subdivisions (fraccionamientos) with a minimum lot area of 160 m2, maintaining the rest of the minimum regulations established for this zone. This exception is established only to satisfy the need for family-type subdivisions, so its authorization will be subject to the DDU verifying this nature in the project. Furthermore, it shall apply to a maximum of 4 lots.\n\nCHAPTER TEN\n\nThe Medium-Density Urban Expansion Zone (ZEU-Md)\n\nArticle 29.-Definition: The medium-density urban expansion zone is intended to guarantee the necessary spaces to accommodate the future population in a condition of lower density given the historical pattern of subdivision (fraccionamiento) in the area where it is established. These are lands designated for the development of future urbanizations, following the technical regulations of this Regulation and complementarily by the design standards of the Regulation for Subdivisions and Urbanizations (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones) that do not conflict with it. In this zone, the development of urbanization projects may be authorized.\n\nArticle 30.-The USES applicable to the ZEU-Md are the following:\n\na. PERMITTED USES: 8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.\n\nb. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES\n\nAll those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 31.-The permitted uses established for the ZEU-Md must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations that do not contradict those established in this article, which the DDU may adopt via municipal agreement, with the objective of enforcing the Plan Regulador. Likewise, all specific regulations established in the Regulation for Subdivisions and Urbanizations of the Urban Planning Law and other applicable laws and regulations must be applied.\n\n| Variable | Uses | | | | --- | --- | --- | --- | | Residential | Commercial | Services | | | Minimum Lot Area (m2) | 300 | 300 | 300 | | Minimum Lot Frontage (m) | 10 | 10 | 10 | | Minimum Front Setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum Side Setback (m) | - | - | - | | Minimum Rear Setback (m) | 3 | 3 | 3 | | Maximum Height (floors) | 2 | 2 | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | 8 | 8 | | Maximum Coverage (%) | 60 | 85 | 85 | | Minimum Green Area (%) | 40 | 15 | 15 | | Special Requirements | Every urbanization project must respect the proposal for new urban quadrants; satisfy its own demand for drinking water in accordance with the provisions of SENARA and the Water Department of MINAE; have a wastewater treatment plant. | For lots less than or equal to 100 m2, the rear setback shall be 2 m. | For lots less than or equal to 150 m2, the rear setback shall be 2 m. | | | For the purposes of Article 40 of the Urban Planning Law, urbanization projects shall freely cede to public use 20% of the total developable urban area for parks and community facilities. | | | | | Subdivisions of properties (fincas) with an area greater than or equal to 2000 m2 and where more than four lots are proposed to be created, shall likewise freely cede 10% of the total property area to be used as areas for parks and community facilities. | | | | | For uses 4, 13, 24, 27, 33, 68, and 125, the minimum lot area shall be 500 m2, a front setback of 6 m, side setbacks of 3 m, and a rear setback of 5 m; when the projects involve more than 10 rooms, they must solve their own drinking water supply and have a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health. | | |\n\nCHAPTER ELEVEN\n\nThe Low-Density Urban Expansion Zone (ZEU-bd)\n\nArticle 32.-Definition: The low-density urban expansion zone is intended to guarantee the necessary spaces to accommodate the future population in a condition of lower density given the historical pattern of subdivision (fraccionamiento) in the area where it is established. These are lands designated for the development of future urbanizations, following the technical regulations of this Regulation and complementarily by the design standards of the Regulation for Subdivisions and Urbanizations (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones) that do not conflict with it. In this zone, the development of urbanization projects may be authorized.\n\nArticle 33.-The USES applicable to the ZEU-bd are the following:\n\na. PERMITTED USES: 8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.\n\nb. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES\n\nAll those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 34.-The permitted uses established for the ZEU-bd must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations that do not contradict those established in this article, which the DDU may adopt via municipal agreement, with the objective of enforcing the Plan Regulador. Likewise, all specific regulations established in the Regulation for Subdivisions and Urbanizations of the Urban Planning Law and other applicable laws and regulations must be applied.\n\n| Variable | Uses | | | | --- | --- | --- | --- | | Residential | Commercial | Services | | | Minimum Lot Area (m2) | 350 | 350 | 350 | | Minimum Lot Frontage (m) | 10 | 10 | 10 | | Minimum Front Setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum Side Setback (m) | - | - | - | | Minimum Rear Setback (m) | 3 | 3 | 3 | | Maximum Height (floors) | 2 | 2 | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | 8 | 8 | | Maximum Coverage (%) | 60 | 85 | 85 | | Minimum Green Area (%) | 40 | 15 | 15 | | Special Requirements | Every urbanization project must respect the proposal for new urban quadrants; satisfy its own demand for drinking water in accordance with the provisions of SENARA and the Water Department of MINAE; have a wastewater treatment plant. | For lots less than or equal to 100 m2, the rear setback shall be 2 m. | For lots less than or equal to 150 m2, the rear setback shall be 2 m. | | | For the purposes of Article 40 of the Urban Planning Law, urbanization projects shall freely cede to public use 20% of the total developable urban area for parks and community facilities. | | | | | Subdivisions of properties (fincas) with an area greater than or equal to 2000 m2 and where more than four lots are proposed to be created, shall likewise freely cede 10% of the total property area to be used as areas for parks and community facilities. | | |\n\n| Variable | Uses | | | --- | --- | --- | | Residential | Commercial | Services | | Special Requirements | For uses 4, 13, 24, 27, 33, 68, and 125, the minimum lot area shall be 500 m², a front setback of 6 m, side setbacks of 3 m, and a rear setback of 5 m; when the projects involve more than 10 rooms, they must solve their own drinking water supply and have a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health. | |\n\nCHAPTER TWELVE\n\nThe Industrial Zone (ZI)\n\nArticle 35.-The purpose of the ZI is to maintain and consolidate concentrated space for the development of industrial activities, seeking to eliminate conflict with residential uses and enabling the creation of jobs for the canton. The development of urbanization projects is not permitted in this zone, nor residential subdivisions.\n\nArticle 36.-The USES applicable to the ZI are the following:\n\na. PERMITTED USES: 5-12-26-44-63-64-66-78-84-93-94-97-100-101-102-103-104-112-115-142-157-158-\n159-160-161-162-163-164-165-166-167.\n\nb. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES\n\nAll those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 37.-The permitted uses for the ZI must comply with the following minimum regulations, without prejudice to additional regulations that do not contradict those established in this article, which the DDU may adopt via municipal agreement, with the objective of enforcing the Plan Regulador. Likewise, all specific regulations established in other applicable laws and regulations must be applied, especially those established in the Regulation of Industrial Zones in the Metropolitan Region (Reglamento de Zonas Industriales en la Región Metropolitana).\n\n| Variable | Uses | | | --- | --- | --- | | Commercial | Industrial | | | Minimum Lot Area (m2) | 200 | 1000 | | Minimum Lot Frontage (m) | 10 | 20 | | Front Setback (m) | 3 | 3 | | Side Setback (m) | 3 | 3 | | Rear Setback (m) | 5 | 5 | | Maximum Height (floors) | 2 | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | 8 | | Maximum Coverage (%) | 65 | 60 | | Minimum Green Area (%) | 35 | 40 | | Maximum Density | - | - | | Special Requirements | For all uses, parking must be confined within the property. | | | | For industrial uses, a zone for loading and unloading must be incorporated, have its own drinking water supply system; have a wastewater treatment plant approved by the Ministry of Health; have a Waste Management Plan and an Occupational Health Plan approved by the Ministry of Health. | | | | Heights greater than two floors or eight meters may be authorized if approval (visto bueno) is obtained from the DGAC and the DDU. | | | | For the specific case of uses 112, 157-158-159-160-161-162-163-164-165-166-167, the minimum lot area shall be 300 m2. | |\n\nCHAPTER THIRTEEN\n\nThe Urban Renewal Zone (ZRU)\n\nArticle 38.- The ZRU has the purpose of rehabilitating the urban area of the Cristo Rey neighborhood, as well as preventing its deterioration; likewise, to rehabilitate this urban zone in terms of roadways.\n\nArticle 39.-The USES applicable to the ZRU are the following:\n\na. PERMITTED USES: This zone shall be used exclusively for the relocation of the Cristo Rey neighborhood, granting it the character and restrictions of a Mixed Residential Commercial zone, and for the expansion or construction of new public roads.\n\nb. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES\n\nAll those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 40.-The permitted use for the ZRU must comply with the minimum regulations established in the Road Zone and in the ZMRC, without prejudice to additional regulations that do not contradict those established in this article, which the DDU may adopt via municipal agreement, with the objective of enforcing the Plan Regulador. Likewise, all specific regulations established in other applicable laws and regulations that do not conflict with it must be applied.\n\nCHAPTER FOURTEEN\n\nThe Forest Protection Zone (ZPF)\n\nArticle 41.-Definition: The ZPF, established in accordance with Article 25 of the Urban Planning Law, encompasses areas with forests or the protection areas that by law exist on both sides of rivers and streams and around springs (manantiales); likewise, risk zones associated with watercourses, such as lahar risk, potential for landslides and/or flooding. The purpose of this zone is to protect the natural vegetation cover (cobertura vegetal), promote its natural recovery, and constitute a building setback.\n\nArticle 42.-The generic USES applicable to the ZPF are the following:\n\na. PERMITTED USES: 14-114-132.\n\nb. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES\n\nAll those not included as Permitted Uses, as well as all uses that are not specifically authorized by the Forest Law (Ley Forestal).\n\nArticle 43.-Specific requirements are established for the permitted uses established by this Regulation, as follows:\n\n| Permitted Use | Requirements | Institutions Involved | | --- | --- | --- | | 14. Protected Areas | Even though the ZPF itself constitutes a protected area, protected areas in other management categories may be established within the ZPF, provided that the use restrictions do not act to the detriment of the spirit of forest protection and water resource protection that the ZPF possesses. | DDU / Municipality MINAE | | | Any project of this nature must be endorsed by the DDU and approved by the Municipal Council, while the establishment of this new protected area must be executed by MINAE. | | | 114. Lookout (Mirador) | Land uses of this nature may be developed within the limits of the ZPF, without eliminating vegetation cover and complying with the following minimum requirements: | DDU / Municipality MINAE | | | 1. The project must be planned and directed by a professional in forestry engineering, biology, ecology, natural resource management, or related fields. | | | | 2. The responsible professional must prepare and submit a plan for the development of the project to the DDU, comprising at least: Objectives, Goals, Execution Schedule, Activities to be carried out, Design of the areas to be used, Monitoring. | | | | 3. In any case, only species (flora and fauna) native to the life zone to which the area where the project is proposed corresponds may be used. | | | | 4. The project must be directed towards and guarantee the conservation and/or improvement of the ZPF. | | | 132. Reforestation (Reforestación) | Reforestation projects may be developed within the limits of the ZPF, complying with the following minimum requirements: | DDU / Municipality | | | 5. The reforestation must be planned and directed by a professional in forestry engineering. | | | | 6. The aforementioned professional must prepare and submit a reforestation plan to the DDU, comprising at least: Objectives, Goals, Execution Schedule, Species to be Used, Activities to be carried out, Monitoring. | | | | 7. The reforestation must include only species native to the life zone to which the area to be reforested corresponds. | | | | 8. The reforestation project must be directed towards and guarantee the improvement of the forest cover (cobertura forestal) of the ZPF. | |\n\nCHAPTER FIFTEEN\n\nPark Green Zones (ZVP)\n\nArticle 44.-Definition:\nThe ZVP shall have the purposes of creating urban landmarks within those population centers in which it is located; the zone shall be destined for recreational, environmental, and cultural use by the citizens of the canton and the general population. It also determines building setbacks given the land vocation or the risks associated with construction.\n\nArticle 45.-For the purposes of establishing these zones, the Municipality may acquire land or real estate, provided the property is previously declared of public utility or interest; it may exchange and/or concentrate a percentage of the communal areas of future urban developments for the formation of park green zones; it may likewise exchange, relocate, displace, expropriate and/or transfer the land deemed necessary to locate this zone; for this purpose, it shall budget the necessary funds, and may also seek internal and external assistance through agreements, donations, or other means for the realization of the project.\n\nArticle 46.-The USES that are applicable to the ZVP, all of a public type, are the following:\n\na. PERMITTED USES:\n10-14-95-124-132-153.\n\nb. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES\n\nAll those uses not specifically authorized by the Ley Forestal and related laws that protect the forest resource and the zones it occupies, shall be considered non-permitted or prohibited uses.\n\nArticle 47.-The following regulations are established for the ZVP:\n\n1. It shall not be permitted to develop any type of installation whose operation generates wastewater.\n2. It shall not be permitted to discharge any type of sewage or greywater from adjoining installations into the ZVP park.\n3. Solid walls or boundary walls shall not be permitted facing the park; only open divisions of the natural division type (living fences) shall be accepted.\n4. Vehicular accesses along the park shall not be accepted, only pedestrian spaces.\n\nVehicular accesses for maintenance purposes and the safety of park users shall be an exception to the rule, specifically access for ambulance, fire, police, and/or municipal service vehicles.\n\n5. On adjoining lots, establishments classified as dangerous, unhealthy, and noxious shall not be permitted. No permitted use may be a source of contamination or insecurity for the purposes of the park.\n6. Constructions on land adjoining the urban park areas that present natural risks shall not be permitted, whether these be due to the characteristics of rivers or streams, the soil, the topography, or a combination thereof.\n7. On parcels adjoining the park, the commercial uses permitted for each of the zones where the parcels are located may be developed, and user access from the park shall be permitted.\n8. The drilling of wells and the supply of water for exclusively public supply purposes shall be permitted within the limits of the park.\n\nCHAPTER SIXTEEN\n\nThe Road Zone (Zona Vial, ZV)\n\nArticle 48.- The Road Zone comprises all roads and highways of a public, local, regional, or national character located in the canton of Flores and is identified on the map with the acronym ZV.\n\nArticle 49.-The purpose of the Road Zone is to guarantee that spaces for the transit of persons and vehicles are respected. This condition is specifically regulated in the roadway and transportation regulations.\n\nTITLE THREE\n\nBodies for the application, control,\nand surveillance of the Plan Regulador\n\nCHAPTER ONE\n\nThe Dirección de Desarrollo Urbano\n\nArticle 1.-The Dirección de Desarrollo Urbano (DDU) is created as part of the Municipalidad de Flores, which shall be composed of the departments of Engineering, Real Estate, Licenses, and Cadastre. The DDU shall be responsible for the application of the Plan Regulador and shall assist the Mayor and the Concejo Municipal in decisions regarding the Plan Regulador; the functions of the DDU shall be established within this same regulation, while its activities shall be established annually in the Municipal Annual Operating Plan.\n\nArticle 2.-The functions of the DDU shall be the following:\n\na. Create and execute, effectively and in a timely manner, the policies, plans, and programs for urban renewal, roadways, transportation, environmental sanitation, urban landscape, project planning, and others necessary for the application of the Plan Regulador Urbano de Flores.\n\nb. Create and implement urban geographic information systems, through which the graphic and alphanumeric urban information of the Plan Regulador shall be compiled, systematized, and interpreted, and which facilitate control over its application.\n\nc. Train the personnel required for the effective and efficient management and maintenance of the urban geographic information system and for the application of the provisions of the Plan Regulador.\n\nd. Process, receive, evaluate, grant, and/or deny construction permits, as well as alignment, demolition, and land-use certificates (certificados de uso del suelo).\n\ne. Monitor and control construction or demolition processes, as well as the physical condition of buildings and infrastructure.\n\nf. Control unauthorized use and verify advertising placement.\n\ng. Monitor and control the correct land use (uso del suelo) in each of the zones established by the Plan Regulador, in accordance with the regulations established for each of them.\n\nh. Establish coordination channels with autonomous and state institutions or required organizations, when the activities of applying the Plan Regulador so warrant.\n\ni. Define the instruments and procedures, systems, means, and resources that allow for the fulfillment of what is established in the Plan Regulador, both in its institutional structure and in its operation, monitoring, and subsequent updating.\n\nCHAPTER TWO\n\nThe Junta de Planificación Cantonal\n\nArticle 3.-In accordance with Articles No. 59 and No. 60 of the Ley de Planificación Urbana, the Junta de Planificación Cantonal (hereinafter JUPLACA) is created, which shall be the body responsible for the application of the Plan Regulador. The JUPLACA shall be composed as follows:\n\na. The Mayor or their representative\nb. The Director or Coordinator of the DDU\nc. Three citizens, one from each district, with no less than ten years of continuous residence within the boundaries of the district they represent, prior to the effective date of this Plan Regulador. These must be nominated by any neighbor before the municipal body and shall be appointed by the Concejo Municipal. The term and other conditions of appointment are those established by Article 60 of the Ley de Planificación Urbana.\n\nArticle 4.- The JUPLACA shall be governed by internal regulations that must be previously approved by the Concejo Municipal. The activities of the JUPLACA shall be programmed annually within the Municipal Annual Operating Plan. The functions of the JUPLACA shall be at least the following:\n\na. Audit and verify the effective and timely application of the Plan Regulador and all the rules established therein.\nb. Verify the review of the Plan Regulador every five years from its publication in La Gaceta and during its validity period.\nc. Audit and verify the application of additional rules that, at the discretion of the DDU and the Municipality, are adopted as necessary to guarantee compliance with other rules and policies established in the Plan Regulador.\nd. Receive, verify, and channel complaints regarding violations of the Plan Regulador regulations.\ne. Receive, channel, and respond to inquiries, clarifications, or interpretations made regarding the rules of the Plan Regulador.\n\nCHAPTER THREE\n\nInter-institutional Coordination\n\nArticle 5.-In accordance with current legislation, the Municipalidad de Flores, in order to guarantee the best quality of life conditions for the cantonal population, as well as optimal conditions of health, safety, and environmental protection, must, through the DDU and during the process of reviewing requests for the development of works, activities, or projects, request institutional cooperation to determine and/or rule out:\n\na. Through the Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA), the potential risk conditions of contamination of recharge areas or aquifer formations.\nb. Through the Departamento de Aguas of the Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE), the impact on existing water intakes or wells from the eventual opening of new wells or intakes, as well as setbacks.\nc. Through the Dirección General de Aviación Civil, the risk of potential constructions to air traffic.\nd. Through the Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA), the potential environmental impact and the application of corresponding preventive, mitigation, or compensation measures.\ne. Through the Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes, the architectural design conditions for new constructions within portions of the ZCH.\nf. Through the Museo Nacional de Costa Rica, the protection of the cantonal archaeological heritage.\ng. Through the Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG), matters related to the use of soil management and conservation techniques.\nh. Through other local governments (Municipalities), the policies, programs, and activities for integrated watershed management.\ni. Through the Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), the conditions for the development of projects that allow for better roadway integration of Flores with its surroundings, as well as for the management of the vehicle fleet, including public transport.\nj. Through the Dirección de Urbanismo of the INVU, the setbacks corresponding to the protection zones created by Article 33 of the Ley Forestal No. 7575.\nk. Other conditions or situations related to human and environmental health and safety, as well as the quality of life of the inhabitants, through institutions and agencies of the Costa Rican State.\n\nArticle 6.-The institutional coordination process referred to in the previous article must be developed with strict compliance with the resolution deadlines established for each case by current legislation. Likewise, in accordance with the rules indicated by Law No. 8220.\n\nArticle 7.-The coordination process shall also include:\n\na) In all cases (works, activities, or projects) where the use of treatment plants approved by the Ministry of Health is required as a requisite, the interested party must present, as part of the requirements, the legal documents establishing the civil and criminal liability related to the system's maintenance and the submission of its operational reports to the Ministry of Health and the Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados, throughout the entire useful life of the project.\n\nb) Residential developments under the urbanization modality shall be permitted only within the limits of the High-Density Urban Expansion Zone, the Medium-Density Urban Expansion Zone, and the Low-Density Urban Expansion Zone. The foregoing is without prejudice to the municipal powers to reject land urbanization requests, established by Article 38 of the Ley de Planificación Urbana.\n\nc) For all activities, works, or projects intended to be developed within the limits of the Theoretical Recharge Areas and the Puente de Mulas Reserve Zone (delimited on the environmental planning map), the interested party must provide, as part of the requirements, the approval of the project by the Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA).\n\nd) For all activities, works, or projects intended to be developed within the limits of the canton, where the height of the buildings or structures is equal to or greater than two stories or eight meters, the interested party must provide, as part of the requirements, the approval of the project by the Dirección General de Aviación Civil (DGAC).\n\nTITLE FOUR\n\nAdditional provisions for the application\nof the Plan\n\nCHAPTER ONE\n\nTransformation of real estate, dangerous\nestablishments, and zone protection\n\nArticle 1.-Buildings that do not conform to the provisions of the Plan Regulador may be subject to transformation, improvement, restoration, and/or preservation works, provided it does not represent a growth of the total originally built area greater than 10% and prior authorization is obtained from the DDU, under the established procedures or those that may be adopted for a particular case.\n\nArticle 2.-For the operation of establishments classified as dangerous, unhealthy, and noxious under current regulations, and whose activities are non-conforming in relation to the Plan Regulador, they may continue until the end of the period for which the operation has been authorized through licenses or operating permits, provided their activities are carried out in full compliance with the current legal provisions applicable to the activity; otherwise, the DDU shall proceed to adjust the activity in accordance with the provisions governing the activity, also having the ultimate goal of adjusting the activity to the land-use provisions established in the Plan Regulador.\n\nArticle 3.-When an activity classified as dangerous, unhealthy, and/or noxious requires renewing its operating permit and is within a non-conforming zone according to the zoning of the Plan Regulador, only an extension of the operating permit for a period not exceeding two years may be requested from the DDU, in order to correct the deficiencies of the activity or allow the applicant to transfer their facilities to another location where the use is permitted. The ruling issued by the DDU on the matter must have the endorsement of the JUPLACA, be in accordance with the Reglamento Ambiental de Flores, and the Concejo Municipal shall make the final decision regarding whether or not to extend the permit.\n\nArticle 4.-When the extension referred to in the immediately preceding article is authorized, the interested party shall be subject to the provisions established by the Municipality or other institutions, to guarantee environmental and human health and safety in the establishment and its surrounding area of influence.\n\nArticle 5.-When the DDU requires it, developers of new productive activities, subsequent to the entry into force of this Regulation, may be required to provide expanded requirements or regulations established in particular laws, regulations, or decrees to guarantee the environmental and human viability of the activity and its conformity with the Plan Regulador and the Reglamento Ambiental de la Municipalidad de Flores. This expansion of requirements may be requested from companies whose start of operations predates this Regulation, at the time operating permits or others are renewed at the Municipality, in order to progressively adjust the productive activities to the provisions and zoning established by the Plan Regulador.\n\nArticle 6.-Any new construction in any of the zones of the Plan Regulador whose activities generate wastewater must include a treatment system for the total wastewater, approved by the Ministry of Health; likewise, for any use intended to be developed on properties whose area is equal to or greater than 500 m2, they must have a drainage system for the disposal of stormwater within the property boundary. For current commercial constructions, these requirements shall be demanded at the time the license renewal is requested. For current residential constructions, these requirements shall be demanded at the time permits for expansions, improvements, or renovations are requested; all the foregoing without prejudice to other provisions established in the Reglamento Ambiental or others adopted by the Municipality.\n\nCHAPTER TWO\n\nCertifications, permits, licenses, and franchises\n\nArticle 7.-When an interested party requires it, the Municipality, through the DDU, must issue the Land-Use Certificate (Certificado de Uso del Suelo) for a property or a group of them. For these purposes, the interested party must submit the request in writing and comply with the procedure defined by the DDU for these purposes.\n\nArticle 8.-The DDU shall not grant any earthworks (movimiento de tierra) permit, construction permit, and/or operating license for new installations or activities, when the requested use is non-conforming or is a non-permitted use, in accordance with that established for each of the zones in the Zoning Regulations. For existing installations and/or activities whose use is non-conforming, the provisions established in Chapter One of Title Three of this Regulation must be applied. Likewise, the DDU shall not grant any earthworks permit, construction permit, and/or operating license for new installations or activities, without first having the Resolution approving the environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) process for the project or activities granted by the Secretaría Técnica Nacional Ambiental, of the Ministerio de Ambiente y Energía.\n\nArticle 9.-To obtain demolition permits, the provisions stipulated in the Ley de Construcciones, the Construction Regulations, and their amendments must be complied with.\n\nArticle 10.-To process a request and obtain a subdivision (fraccionamiento) permit, the interested party must comply with the procedure and submit the information requested by the DDU of the Municipalidad de Flores. Subdivision permits shall not be granted when the project is located in risk zones, institutional use zones, park green zones, or forest protection zones identified in the Plan Regulador, risk or reserve zones established by other State institutions through particular laws or decrees, or zones that, in the DDU's opinion, represent a risk due to environmental, health, or human safety conditions, or when it is determined that the subdivision could affect the correct application of the Plan Regulador and its zones.\n\nArticle 11.-Preliminary projects that, as of the Plan Regulador's approval date, have the approval of the Engineering Department, may obtain the Land-Use Certificate, which shall have a validity of one calendar year. For these cases, the Certificate request must be made within 30 days following the date on which the Plan Regulador enters into force.\n\nArticle 12.-As of the approval and entry into force of this Plan Regulador and its Regulations, granting licenses for the operation of street vending is totally prohibited; existing ones may continue operating in authorized sites until their validity period expires.\n\nArticle 13.-Any land-use change (cambio de uso del suelo), any urbanization, urban renewal, construction, repair, expansion, remodeling, or demolition work developed in the canton of Flores must have the respective permit from the DDU.\n\nArticle 14.-The resolution deadlines for permit and/or license requests shall be those established in the Ley General de Administración Pública.\n\nArticle 15.-Permits granted by the DDU shall have a validity of one calendar year from the moment they are granted. If the activities for which the permit was requested have not commenced within the year of validity, the interested party must request a permit renewal from the DDU, which may also be granted for one calendar year. If the interested party requests it before the expiration of the granted term, it may be conditioned or denied in accordance with the provisions of the Ley General de Administración Pública.\n\nArticle 16.-Subsequent to the publication and entry into force of this Regulation, projects approved by the Municipality in accordance with current legislation shall have up to one calendar year to be carried out; failing that, the interested party must process the corresponding renewal, provided the project does not contravene the zoning established in the Plan Regulador and, specifically, the restrictions established for the particular zone in which it is proposed.\n\nCHAPTER THREE\n\nSanctions\n\nArticle 17.-Any contravention of the Plan Regulador and its regulations committed by the professional responsible for a project, the project owner, their legal representatives, if it is a corporation, or by any administered person in general, shall be sanctioned as follows:\n\na) The suspension by the DDU of any work executed in contravention of the zoning, being able to request the assistance of the public force for this purpose.\nb) The closure of the premises by the Municipality, when it involves the installation of activities in existing buildings that imply a use that does not match the indicated zoning, whether a non-permitted use or a non-conforming use, without prejudice to any criminal liability incurred.\n\nAll civil and criminal sanctions contemplated in the current binding laws and/or any other related legal or regulatory provision, issued by the Municipality or by the Central Government through the three branches of government and/or their institutions, shall also apply.\n\nArticle 18.-The official or employee of the Municipalidad de Flores who grants permits, licenses, franchises, and/or certificates against the provisions of this Regulation; who prevents or nullifies the suspension or closure order of a premises, shall be dismissed from their employment without employer liability. If the official is popularly elected, they shall lose their credentials, at the discretion of the Tribunal Supremo de Elecciones, following an investigation it shall order.\n\nArticle 19.-Any work that does not have on site the municipal construction permit; a complete set of approved plans; the original construction permit form with registered seals and signatures; the work logbook; the environmental logbook; the municipal inspector's visit sheet; and other documents that the Municipality requests from the interested party for each particular case, shall be suspended.\n\nArticle 20.-Any work that, during execution, leaves debris on public roads or obstructs free transit on public roads shall be suspended, in the latter case without having authorization from the DDU.\n\nArticle 21.-The Municipal official who, attending a complaint from an individual or any public agency, visits an installation for the purposes of carrying out the corresponding inspection, must render a report and submit it to the DDU, which shall take the corresponding action. If the official prepares a report that does not conform to reality, the same sanctions established in Article 77 of this Regulation shall be applied.\n\nArticle 22.-When the DDU verifies the illegal construction of buildings in a non-conforming or non-permitted situation, the demolition of the buildings shall proceed, with the demolition costs borne by the offender, without any liability on the part of the Municipality. In the case of constructions for permitted uses without the proper Municipal permit, the work shall be immediately suspended, and a fine equivalent to ten times the amount of the construction permits shall be applied to the offender. Likewise, if they wish to continue the work, project, or activity, the interested party must complete all the procedures established by the DDU to obtain the respective permits.\n\nArticle 23.-When the DDU verifies the illegal operation of activities in non-conforming or non-permitted uses, the definitive closure of the establishment shall proceed. In the case of activities within permitted uses that do not have the operating permit, the temporary closure of the establishment shall proceed until it complies with the respective procedure and pays a fine equivalent to ten times the annual amount of the business license.\n\nArticle 24.-Complementarily, infractions of this regulation shall allow the Municipality to apply the following administrative measures:\n\na. Closure of the premises: Shall proceed when activities are installed, carried out, or developed in existing buildings or constructions that imply a use that does not match the indicated zoning.\nb. Suspension of work: Shall proceed with any work executed in contravention of the established zoning or for non-compliance with the technical and administrative requirements demanded for it, being able to request the assistance of the public force for these purposes. It shall remain in full effect until the offender conforms to or complies with the regulatory provisions contained in this regulation or the provisions applicable to the specific case.\nc. Suspension of the work, activities and/or closure: In the event of imminent risk to the safety of persons and property, due to the nature or state of the construction, remodeling, or other of buildings, the municipality may, after evaluating said circumstance, order the demolition or destruction of the work at the expense and responsibility of the offender. In case of recurrence, the Municipality may carry out said action with municipal personnel and proceed executively to collect the costs or expenses incurred.\n\nCHAPTER FOUR\n\nAppeals\n\nArticle 25.-Any final administrative resolution issued by the Municipality through the corresponding departments, regarding demolition, construction, expansion, or remodeling permits, as well as regarding the granting of operating licenses and land-use certificates, shall have the appeals regulated by the current Código Municipal, which must be filed with the formalities, deadlines, and at the Dependencies indicated by said Code.\n\nArticle 26.-The entire community, collectively or individually, is entitled to file a complaint before the corresponding instance, as determined by laws or regulations, when the activity performed in an establishment or premises cannot be carried out without causing nuisance to the neighborhood, in violation of the rules of this Regulation.\n\nCHAPTER FIVE\n\nRequirements for buildings\n\nArticle 27.-All constructions must comply with the alignment, building line, setbacks, levels, heights, and maximum building area requirements set by the Engineering Department of the Municipality, or the DDU as of the entry into force of this Plan Regulador; therefore, it must be understood that:\n\na. The general land-use allocation requirements and indicators are the conditions of application for urban land uses, constructive uses, and uses of other types of spatial activities that affect the land or buildings.\nb. The urban land-use allocation requirements and indicators are the minimum area and public street frontage conditions set for a lot or property due to its spatial characteristics so that it can be registered in the public registry, generally being identical according to the zone for all lots and properties. However, the DDU may establish other technically based conditions regarding infrastructure, facilities, environment, services, risk and vulnerability, land uses, or other particular conditions presented by the site, as the case may be, to guarantee compliance with the Plan Regulador or to safeguard human and/or environmental safety. In accordance with the procedures stipulated for each zone, these requirements shall be all those related to site design and its placement (setbacks, alignments, building line, boundaries, coverage ratios, heights, minimum garden or tree-planted area surface, drainage, levels), urban composition, architectural composition, construction systems, materials, and those the DDU deems appropriate to maintain the image and identity of the site.\nc. Subject to these conditions are the lots that the developer, promoter, or subdivider intends to register, as well as the lots existing on the effective date of this regulation.\nd. The constructive land-use allocation requirements and indicators are the conditions set for a construction to be carried out on a specific lot or site. The designer must comply with the rules and prescriptions derived from this regulation for the project to be approved.\ne. The activity-based land-use allocation requirements and indicators are the conditions of the activities, uses, or practices derived from the presence of urban or rural spatial dynamics, such as: noise or sonic pollution resulting from the use of sound equipment used by commerce or outdoors, transformers and other electromechanical equipment, loudspeakers, or others; animation and entertainment, cultural and sports activities, fireworks, concerts, vibrations, without prejudice to existing regulations for these activities. The municipality, when pertinent and not opposing legal provisions, may issue express and specific rules on the matter based on this regulation.\n\nArticle 28.—Alignments (Alineamientos): This shall be the alignment determined by the Regulatory Plan, by means of the Roadway and Transportation Regulation. In the absence of express regulation for a specific road, it shall be the alignment established by the DDU, or, where applicable, when appropriate, that determined by the Ministry of Public Works and Transport (Ministerio de Obras Públicas y Transportes), the Ministry of Environment and Energy (Ministerio de Ambiente y Energía), or the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), as the case may be.\n\nArticle 29.—The building line (línea de construcción): This is the line that demarcates the building limit permitted within the property. It is determined by adding half of the right-of-way (derecho de vía) plus the corresponding setback (retiro). The alignment (alineamiento) is drawn by means of a line parallel to the front line of the property and must be respected both aerially and underground.\n\nArticle 30.—The front garden (antejardín): This is the front setback (retiro frontal) determined by the alignment (alineamiento). This area implies a building restriction, without this portion of land thereby losing its condition of private property. At least 50% of this front setback space must be maintained as a green area. In the remaining area of the front garden (antejardín), the construction of a carport (cochera) is permitted as long as the structural support elements of the roof or columns observe a minimum setback (retiro) of two meters from the property line; only the roof covering may project up to the property line as a cantilever (voladizo). In the side sections parallel to the property boundary (colindancia), solid fences with a height of more than one meter (1 m) may not be built, allowing up to 80% visibility. If a greater front setback (retiro frontal) is required, this is indicated in the Roadway and Transportation Regulation.\n\nArticle 31.—In the event of a planned road widening (ampliación vial), the front setback (retiro frontal) shall comprise the additional strip of land. This strip may be given provisional use as front gardens (antejardines) or restricted parking, or open-air commercial uses that do not involve the construction of roofs, in accordance with the provisions of the Roadway and Transportation Regulation of the Regulatory Plan. No provisional use may extend beyond the property line, nor may it involve obstacles to pedestrian traffic on sidewalks or other public spaces. Access doors shall swing inward to the interior of each property. The provisional use may only be developed if prior authorization exists from the DDU and, if authorized, it shall subsist as long as these strips of land are not used; at the moment the expropriation (expropiación) of these strips is carried out, all activities shall cease, without prejudice to the Municipality. If the project is executed by the Municipality or another public institution, the following shall be considered fulfilled:\n\na. Temporary and provisional uses shall cease.\nb. The Municipality or the corresponding institution shall negotiate with the landowner the transfer of the strips in question to the public domain.\nc. In the absence of an agreement between the parties, expropriation (Expropiación) shall proceed, in accordance with the provisions of the corresponding laws.\n\nArticle 32.—Setbacks (Retiros): Minimum setbacks (retiros) shall be established for each zone. In the case of highways where the Ministry of Public Works and Transport (Ministerio de Obras Públicas y Transportes) establishes its own alignment (alineamiento), the greater alignment setback (retiro de alineamiento) shall prevail. Setbacks (retiros) shall be measured from the property line, which implies the expropriation (expropiación) of the strips or portions of lots that remain undeveloped. On corner lots, the rear setback (retiro posterior) may be considered lateral or vice versa, totally or partially, according to the criteria of the DDU:\n\na. Front (Frontal): this shall be determined by the space required between the alignment line (línea de alineamiento) and the building line (línea de construcción). It shall conform to what is determined by the Roadway and Transportation Regulation, or failing that, the provisions defined according to the specific requirements for each zone in this Regulation.\nb. Rear (Posterior): this is the space required between the construction and the rear line of the property. On corner properties, it may be taken on the shorter side or at the interior corner with an equivalent area. The rear setback (retiro posterior) may be eliminated on lots facing three streets at the discretion of the DDU, provided that the proposed design fully satisfies the aeration and ventilation needs of the facilities.\nc. Lateral: this is required only in some zones, as indicated in the Zoning Regulation. If lateral windows are opened, the provisions stipulated in the Construction Regulation must be followed.\n\nArticle 33.—In projects not exceeding two stories, the designer, in order to obtain a better architectural distribution of the project, may eliminate the rear setback (retiro posterior) of the corresponding site, substituting it with an equivalent area.\n\nArticle 34.—In buildings of more than two stories, which are established with the prior approval of the DGAC and the DDU, the same solution and substitution of the aforementioned area may be accepted, provided that the area corresponding to the rear setback (retiro posterior) is increased by ten percent, which shall be subject to municipal approval, as well as approval from the authorities that must previously approve the design, if applicable.\n\nArticle 35.—Coverage Area (Área de Cobertura): The building coverage (cobertura) is established as a percentage for each of the zones of the regulatory plan. The Municipality may, in exchange for the expansion of the right-of-way (derecho de vía) (which affects the coverage % and lot area ratio), grant incentives in height or greater floor area, in which case the expansion land shall not be counted for the calculation of the coverage area (área de cobertura). When the interested party agrees to the road widening (ampliación vial), the DDU shall negotiate the coverage (cobertura) in proportion to the right ceded.\n\nArticle 36.—Buildings may be constructed upwards or downwards from the reference level (nivel de referencia). Upwards, they are regulated by the building height, given in meters or in stories, and by the floor area (or by both concepts), and downwards by the depth of basements (sótanos).\n\nArticle 37.—Heights (Alturas): The height measurement shall be quantified starting from the point within the property that topographically is at the greatest height in meters above sea level. In cases of lots with two or more frontages, the midpoint of the highest side and up to the tallest element may be used, in order to safeguard safety conditions in light of the operation of the Juan Santamaría Airport. However, the Municipality may demand changes when the height, appearance, or layout are not, in its judgment, suitable for the purposes of applying the Regulatory Plan:\n\na. MAXIMUM HEIGHT. The calculation of the maximum permitted height shall be done using the following formula: A = V x C, where A = Maximum Height; V = corresponding right-of-way (derecho de vía) according to those established by the Roadway and Transportation Regulation of the PR or the corresponding institution; C = height coefficient for each zone established by the PR.\n\nFor a construction that extends the front setback (retiro frontal) beyond the mandatory setback (retiro) established in the Roadway and Transportation Regulation, for the calculation of height using the indicated formula, the additional setback (retiro) may be added to the variable V (right-of-way (derecho de vía)).\n\nArticle 38.—The maximum building height requirements shall be established by zone. The effects foreseen by the DDU, according to its technical criteria and according to the environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental) of the project, where applicable, may be used to justify limits on building heights, considering:\n\na. Minimum or maximum heights by zone for aesthetic reasons, either because the Municipality intends to imprint representativeness or identity, or to induce greater utilization of existing urban infrastructure, or to prevent the proliferation of commercial and service uses that invade residential zones that must be preserved.\nb. The existence of special reasons, in which case the maximum height limit established is that set by the construction regulation, which is equivalent to one and a half times the right-of-way (derecho de vía) of the largest street located in front of the property.\nc. Structural safety, determined according to the regulations established in the seismic code (código sísmico).\n\nArticle 39.—Drainage and septic tank area (Área de drenaje y tanque séptico): This is the minimum surface area indicated in square meters that must be reserved, per dwelling, to guarantee the infiltration into the soil of the effluent from the septic tank. It warrants a soil use study and a percolation test, being located in the garden area or in the remainder of the impermeable areas.\n\nArticle 40.—Sanitary sewer system (Red sanitaria): All new construction must abide by the provisions of AyA regarding measures foreseen for future connection to the sanitary sewer system (red sanitaria).\n\nArticle 41.—Basements (Sótanos): Depth limits are established to prevent disturbances in the water table (capas freáticas) and to ensure the stability of the slab foundations. Building projects proposing more than one basement (sótano) story must submit for approval soil studies that additionally include information on the aquifers and underground streams of the land and its immediate surroundings. Under no circumstances may an excavation be made deeper than 6 meters below the bed level of the nearest river or stream (quebrada), measured from the level of the point of minimum distance. A basement (sótano) is understood to be one with a ceiling level lower than the reference level (nivel de referencia). The area of basements (sótanos) shall not be counted as floor area. The alignment (alineamiento) of basements (sótanos) shall be fixed by the proposed right-of-way (derecho de vía) without setbacks (retiros), which on national roads shall be that fixed by the Ministry of Public Works and Transport (Ministerio de Obras Públicas y Transportes) and on other roads that fixed by the municipality.\n\nArticle 42.—The minimum surface areas and frontages stipulated in this regulation for each and every zone shall be required for new lots or properties, product or result of a subdivision (fraccionamiento), at the time of granting the corresponding permits. Existing lots or properties whose surfaces and frontages are below the minimum requirements for their zone, both in already urbanized areas and in surrounding ones, may remain the same or be grouped together, without prejudice to the municipal powers to assess, when appropriate, the granting or denial of construction permits on them. Existing constructions that do not conform to the requirements established for each zone may remain the same, or be modified in order to conform to the requirements established by the Regulatory Plan.\n\nCHAPTER SIX\n\nUrbanization and Subdivision (Fraccionamiento) of Land\n\nArticle 43.—Any land urbanization (urbanización) project intended to be developed in any of the zones where this land-use modality is permitted must comply, as a complement to what is indicated by the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones) and the Construction Law (Ley de Construcciones), with the following:\n\na) For the purposes of Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), urbanization (urbanización) projects shall freely cede to public use 20% of the total developable area for parks and communal facilities. The location of these areas within the residential complex shall be defined by the DDU, according to the best conditions of location, safety, access, and landscape.\nb) The treatment of 100% of the wastewater (aguas residuales) must be guaranteed through the use, operation, and maintenance of treatment plants approved by the Ministry of Health (ubicación y operación). As part of the requirements for the use of these systems, the interested party must submit a Sworn Statement (Declaración Jurada) made before a notary public establishing the nature of the natural or legal person who will assume responsibility for the maintenance of the system and the submission of the corresponding operational reports, with the frequency defined by the Ministry of Health or the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados), as applicable.\nc) The Municipality of Flores, in order to maintain the optimal conditions of potable water supply for the existing population at the time of the urbanization (urbanización) project application, may request from the interested party the provision of a solution for its own potable water supply, in accordance with current legal procedures. In this regard, the abstraction (captación) of water sources for human consumption and/or the drilling of new wells must be previously authorized by SENARA and the Water Department (Departamento de Aguas) of MINAE, respectively.\nd) The road system (vialidad) proposed by the project must conform to the road proposals of the Regulatory Plan, as well as to the proposals defined by MOPT or INVU through other regulatory plans, in order to achieve the road integration of the development. The design of the roads shall be as indicated by the Roadway Regulation of the Regulatory Plan, according to the corresponding road hierarchy.\ne) For the granting of the municipal license for land urbanization (urbanización), the presentation of the environmental viability (vialidad ambiental) for the entire project, granted by SETENA, shall be an indispensable requirement.\nf) For the authorization of the stormwater drainage (desfogue pluvial) required by the project, the interested party must submit a hydraulic study that guarantees the capacity either of the public domain watercourse that will receive the water, or the stormwater sewer system (alcantarillado pluvial). The study must include the design of the civil works necessary for the conveyance, control, and drainage of the total stormwater flow and must obtain the approval of the Water Department (Departamento de Aguas) of MINAE.\ng) The project must contemplate the tree planting (arborización) of the green and park areas with the exclusive use of native plant species from the life zone (zona de vida) corresponding to the canton of Flores.\n\nArticle 44.—Any land subdivision (fraccionamiento) project intended to be developed in any of the zones where this land-use modality is permitted must comply, as a complement to what is indicated by the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones) and the Construction Law (Ley de Construcciones), with the following:\n\na) Subdivision (fraccionamiento) projects for properties with an area greater than or equal to 2,000 m2 or where more than four lots are proposed to be subdivided, shall freely cede to public use 20% of the total property area for parks and communal facilities. The location of these areas within the residential complex shall be defined by the DDU, according to the best conditions of location, safety, access, and landscape.\nb) For the granting of the municipal license for land subdivision (fraccionamiento), the presentation of the environmental viability (vialidad ambiental) for the entire project, granted by SETENA, shall be an indispensable requirement.\nc) For the authorization of the stormwater drainage (desfogue pluvial) required by the project, the interested party must submit a hydraulic study that guarantees the capacity either of the public domain watercourse that will receive the water, or the stormwater sewer system (alcantarillado pluvial). The study must include the design of the civil works necessary for the conveyance, control, and drainage of the total stormwater flow and must obtain the approval of the Water Department (Departamento de Aguas) of MINAE.\nd) The project must contemplate the tree planting (arborización) of the green and park areas with the exclusive use of native plant species from the life zone (zona de vida) corresponding to the canton of Flores.\n\nCHAPTER SIX\n\nINCENTIVES\n\nArticle 45.—Interior Galleries: The owner of a building who allocates an interior gallery for public pedestrian use, which shall be computed as built area, receives the benefit of increasing the maximum construction area by 1.5 square meters for each square meter of gallery.\n\nArticle 46.—Porticos: The use of porticos or exterior galleries integrated into the sidewalks for the use and enjoyment of pedestrians shall allow the construction area to be increased by 2.5 m2 for each square meter of portico, as long as it does not mean a decrease in the percentage of green area on the front of the property or a decrease in the minimum area required in each case for septic drainage. Said porticos may be used as a complementary extension of the commercial activity in question, provided the flow of traffic is maintained.\n\nArticle 47.—Small Plazas and Open Spaces: The use on the ground floor of open spaces or spaces roofed with translucent materials, intended for public use and enjoyment, such as small plazas, fountains, terraces, non-mandatory front gardens (antejardines), or sidewalk widenings greater than that fixed by the building line (línea de construcción), shall allow the construction area to be increased by six square meters for each square meter used in open spaces, as long as it does not mean a decrease in the percentage of green area on the front of the property or a decrease in the minimum area required in each case for septic drainage.\n\nArticle 48.—The foregoing elements do not constitute a permanent urban easement (servidumbre); however, their use must be maintained for the useful life of the building.\n\nArticle 49.—The municipality may authorize, via municipal agreement, the incentive of a reduction in the amount of territorial taxes to be collected, for those interested parties who voluntarily include in their existing buildings the architectural design standards applicable to the ZCH. This same mechanism may be authorized for those properties that are \"affected\" by the regulations of the ZPF.\n\nTITLE FIVE\n\nFinal and Transitory Provisions\n\nCHAPTER ONE\n\nFinal Provisions\n\nArticle 1.—Additional Requirements: For all zones that involve a concentrated residence of persons, and therefore of movable and immovable property, the following must be required:\n\na. Safety conditions regarding hydrants, emergency power plants, and signage.\nb. Strict respect for and adherence to the standards of the Seismic Code (Código Sísmico).\nc. Respect for and adherence to the standards established by the National Emergency Commission (Comisión Nacional de Emergencias), if so requested by the DDU for zones with potential risk or known environmental risk.\nd. Strict respect for and adherence to the standards established in the Environmental Impact Assessment (Estudio de Impacto Ambiental), for those projects that, at the request of the DDU or current laws, must comply with the prior submission and approval of this study, or the project environmental assessment (evaluación ambiental) procedure established by the Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente) and regulated by SETENA, or other provisions established in the Environmental Regulation of Flores.\n\nArticle 2.—Lot Segregation: The guidelines established for each of the zones must be followed. Partial segregations are not permitted, in order to prevent a situation where, in a space that accommodated three or four dwellings, that number increases through successive sale-segregations. Successive segregations of properties are not permitted, so that when a segregation is authorized by the DDU, it shall become part of the municipal archive to prevent further segregations on the same properties.\n\nArticle 3.—In those cases where owners have built facing a public street and request a permit to build dwellings, with the requirements established in the respective zones, at the rear of the lot, they must provide for the legal access, which implies that when making improvements to the existing property, the space that guarantees the road width must be demolished.\n\nArticle 4.—All types of commercial, industrial, or service activities that involve contamination and deterioration of the environment and the quality of life in the canton of Flores are declared by this regulation as a noxious and non-conforming use (uso molesto y no conforme), at the discretion of the DDU. In those cases where the activities are existing, the provisions established for this effect shall apply; if it is a new activity and it is authorized based on its scale, all legal and regulatory standards must be complied with in order to minimize and mitigate the negative socio-environmental impacts it may produce, and failure to comply shall result in the immediate closure of the activity or establishment, in accordance with the law and due process. The procedures for executing such actions shall be issued by the DDU and in accordance with current legislation and the Environmental Regulation of the canton of Flores.\n\nArticle 5.—A policy of urban renewal and recovery for the Barrio Cristo Rey sector is established by means of this regulation, aimed at the relocation of this population nucleus, in conditions equal to or better than the current ones, with the sole objective of improving their quality of life and at the same time, allocating part of the area currently occupied by Barrio Cristo Rey de Flores to form part of the Zona Vial.\n\nArticle 6.—JUPLACA and the DDU must, for the purposes of the implementation and execution of the provisions established in this regulation, publicize its content through suitable means throughout the canton, thereby guaranteeing the possibility of citizen participation, in the formation of intent and oversight of compliance with the provisions contained therein.\n\nArticle 7.—For the repeal, modification, updating, and/or expansion of the regulatory plan, the provisions established in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) and this Regulation shall apply. The following cases are excepted:\n\na. The variation or extension of the dividing line between different zones may only be done via a municipal agreement, following a prior opinion and technical study by the DDU, based on this regulation.\nb. The acceptance of new systems for subdivision (fraccionamiento) and urbanization (urbanización), zoning, or other specific land-use interventions that allow the improvement of the provisions already included in this Zoning Regulation.\n\nArticle 8.—Complaint Before Official Bodies: When appropriate due to having violated standards regarding safety, risk, danger, contamination, or others, the Municipality shall file the corresponding actions before the competent official bodies so that they may take the pertinent legal measures.\n\nArticle 9.—Regime of Common Liability: The application of the foregoing administrative measures does not exclude the personal civil and criminal liabilities that may be generated against the offender. Both the offenders and the municipal officials who tolerate or permit, by action or omission, the violation of the provisions of this regulation shall be subject to such sanctions.\n\nArticle 10.—Effective Date: This regulation and its zoning maps shall take effect upon their publication in the Official Gazette La Gaceta.\n\nCHAPTER TWO\n\nTransitory Provisions\n\nArticle 11.—Transitory I. Within a period not exceeding three calendar months from its publication in the official gazette, the municipality must establish the Urban Development Directorate (Dirección de Desarrollo Urbano) as the specialized body of the Regulatory Plan and provide it, during this period, with the facilities and the human, economic, technological, and logistical resources necessary to begin the execution of its management.\n\nArticle 12.—Transitory II. Construction permits granted before the entry into force of this Regulatory Plan and which have expired without having been made effective must be processed anew, also conforming to the standards comprised for the respective zone according to this Regulation.\n\nArticle 13.—Transitory III. Properties on which single-family residences are built, which at the entry into force of this regulation are located in zones of an industrial and commercial nature, may remain in said zones without segregations being permitted for the construction of new buildings, whether for new dwellings or constructions added to existing dwellings.\n\nArticle 14.—Transitory IV. JUPLACA must be formed by the municipality within a period of three calendar months from the approval and publication of the Regulatory Plan, and it must be publicized for the purposes of opening the channels of citizen participation that the case requires.\n\nArticle 15.—Transitory V. Upon the entry into force of this Zoning Regulation, the Municipality must have the Cantonal Strategic Development Plan, by means of which the annual guideline for the execution of activities, works, and projects necessary for the application of the Flores Urban Regulatory Plan shall be issued." }