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  "id": "norm-63003",
  "citation": "Decreto 34456",
  "section": "norms",
  "doc_type": "executive_decree",
  "title_es": "Decreto 34456",
  "title_en": "Decree 34456",
  "summary_es": "Este decreto establece la Metodología y Directrices Generales para el Ordenamiento Territorial de la Región Chorotega, priorizando un desarrollo turístico sostenible que preserve la marca país de Costa Rica. Se fundamenta en el artículo 71 de la Ley Orgánica del Ambiente para prevenir la contaminación visual y en la necesidad de evitar la masificación y densificación que degraden los atractivos turísticos. Define un Plan Urbano-Territorial con cuatro zonas diferenciadas desde la línea de costa: Zona Pública (50 m), Zona Restringida (hasta 200 m), Zona Intermedia (hasta 1000 m) y Zona Interna (hasta 3000 m), cada una con parámetros específicos de cobertura, altura, densidad y retiros para residencial, comercio, hospedaje turístico e industria. Incluye disposiciones para vivienda de interés social y exige agua potable, acceso vial y viabilidad ambiental. El decreto tiene una vigencia de cuatro años y aplica en ausencia de planes reguladores locales o el Plan Regional Urbano de la Región Chorotega, elaborado por el INVU.",
  "summary_en": "This decree establishes the Methodology and General Guidelines for Territorial Planning of the Chorotega Region, prioritizing sustainable tourism development that preserves Costa Rica's national brand. It is based on Article 71 of the Environmental Law to prevent visual contamination and the need to avoid overcrowding and densification that degrade tourist attractions. It defines an Urban-Territorial Plan with four differentiated zones from the coastline: Public Zone (50 m), Restricted Zone (up to 200 m), Intermediate Zone (up to 1000 m), and Inner Zone (up to 3000 m), each with specific parameters for lot area, coverage, height, density, and setbacks for residential, commercial, tourist lodging, and industrial uses. It includes provisions for social housing and requires potable water, road access, and environmental viability. The decree is valid for four years and applies in the absence of local regulatory plans or the Regional Urban Plan for the Chorotega Region prepared by INVU.",
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  "date": "09/04/2008",
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    "environmental-law-7554",
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    "ordenamiento territorial",
    "Zona Marítimo Terrestre",
    "pleamar ordinaria",
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    "Región Chorotega",
    "Plan Urbano",
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    "Zona Marítimo Terrestre",
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    "Chorotega Region",
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    "Maritime Terrestrial Zone",
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  "excerpt_es": "Artículo 1º-Las presentes Directrices Generales de Ordenamiento Territorial y las incluidas en el Plan Regional Urbano de la Región Chorotega, según lo establecido en el Anexo I del presente decreto, deberán aplicarse únicamente en ausencia de instrumentos regulatorios más específicos, tales como los Planes Reguladores o bien planes específicos de desarrollo como el que regula al Polo Turístico de Papagayo.\n\nArtículo 6º-Los proyectos de desarrollo urbano que se promuevan dentro de la Región Chorotega y no tengan como base de referencia otro instrumento regulatorio específico según lo indicado en el artículo 1º del presente decreto, deberán cumplir con los requisitos que establece el Anexo I: Plan Urbano-Territorial de la Región Chorotega, el cual es parte integral del presente decreto.\n\nArtículo 7º-Rige a partir de su publicación.",
  "excerpt_en": "Article 1: These General Territorial Planning Guidelines and those included in the Regional Urban Plan of the Chorotega Region, as established in Annex I of this decree, shall apply only in the absence of more specific regulatory instruments, such as Regulatory Plans or specific development plans like the one regulating the Papagayo Tourist Pole.\n\nArticle 6: Urban development projects promoted within the Chorotega Region that do not have another specific regulatory instrument as a reference, as indicated in Article 1 of this decree, must comply with the requirements established in Annex I: Urban-Territorial Plan of the Chorotega Region, which is an integral part of this decree.\n\nArticle 7: Effective from its publication.",
  "outcome": {
    "label_en": "Active norm",
    "label_es": "Norma vigente",
    "summary_en": "The decree establishes territorial planning guidelines for the Chorotega Region, defining regulation zones with construction and land use parameters to promote sustainable tourism development and prevent visual contamination.",
    "summary_es": "El decreto establece directrices de ordenamiento territorial para la Región Chorotega, definiendo zonas de regulación con parámetros de construcción y uso del suelo para promover un desarrollo turístico sostenible y prevenir la contaminación visual."
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  "pull_quotes": [
    {
      "context": "Considerando XVI",
      "quote_en": "Urban growth has limits, and these are imposed, among others, by the carrying capacity the territory can support, the deterioration of the tourist experience resulting from densification and height, and the greater or lesser financial sufficiency of the corresponding local agencies to respond to the infrastructure and public services necessary to be increasingly competitive",
      "quote_es": "Que el crecimiento urbanístico tiene límites y estos vienen impuestos, entre otros, por la capacidad de carga que puede soportar el territorio, el deterioro de la experiencia del turista derivado de la densificación y altura, y la mayor o menor suficiencia financiera de los organismos locales correspondientes para responder a las infraestructuras y servicios públicos necesarios para ser cada día más competitivos"
    },
    {
      "context": "Considerando XII",
      "quote_en": "As provided by Article 71 of the Environmental Law, Law 7554 of October 4, 1995 and its amendments: 'Visual contamination shall be considered those actions, works or installations that exceed, to the temporary or permanent detriment of the landscape, the maximum allowable limits established by technical standards or that may be issued in the future.'",
      "quote_es": "Conforme lo dispone el artículo 71 de la Ley Orgánica del Ambiente, Ley 7554 del 4 de octubre de 1995 y sus reformas: 'Se considerarán contaminación visual, las acciones, obras o instalaciones que sobrepasen, en perjuicio temporal o permanente del paisaje, los límites máximos admisibles por las normas técnicas establecidas o que se emitan en el futuro.'"
    },
    {
      "context": "Anexo I, 1.1",
      "quote_en": "Public Zone: It is the 50-meter-wide strip from the mean high water mark, described in the Maritime Terrestrial Zone Law. Any construction in this zone shall be governed by current legislation, and urban developments are not permitted.",
      "quote_es": "La Zona Pública: Es la franja de 50 metros de ancho a partir de la pleamar ordinaria, descrita en la Ley de la Zona Marítimo Terrestre. Cualquier construcción en esta zona se regulará por la legislación vigente y no se permiten desarrollos urbanísticos."
    },
    {
      "context": "Anexo I, 2",
      "quote_en": "In all planning and construction work of road projects, the road safety component must be considered and incorporated, taking into account all potential road users prior to its execution",
      "quote_es": "En todas las labores de planificación y construcción de obras viales, se deberá considerar e incorporar el componente de seguridad vial, considerando a todos los posibles usuarios de la vialidad de previo a su ejecución"
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        "label": "Ley 7554  Art. 71"
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        "label": "Ley 6043  Art. 6"
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  "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n                    -\n\n                        Texto Completo Norma 34456\n\n                        Metodología y directrices generales para el ordenamiento territorial de la\nRegión Chorotega\n\nTexto Completo acta: B9AA5\n\nNº 34456\n\n \n\nEL\nPRESIDENTE DE LA REPÚBLICA\n\nY LOS MINISTROS DE\nLA PRESIDENCIA,\n\nVIVIENDA Y\nASENTAMIENTOS HUMANOS,\n\nTURISMO, AMBIENTE Y\nENERGÍA,\n\nY DE COMPETITIVIDAD\n\n \n\nEn\nejercicio de las facultades que les confieren los incisos 3) y 18) de los\nartículos 140 y 146 de la Constitución Política, artículo 50 de la Constitución\nPolítica, el artículo 71 de la Ley Orgánica del Ambiente, Ley 7554 del 4 de\noctubre de 1995, y la Ley Nº 1917, Ley Orgánica del Instituto Costarricense de\nTurismo, del 29 de julio de 1955.\n\n \n\nConsiderando:\n\n \n\nI.-Que\nel modelo de desarrollo turístico del país, definido en el Plan Nacional de\nTurismo, impulsa y favorece un desarrollo turístico que propicie un uso\nsostenible de los recursos (naturales y humanos) y una distribución equitativa\nde los beneficios, asegurando que la fase de crecimiento proyectada para el\n2012 se apegue al posicionamiento logrado con la \"marca turística\" del país, y\nmás aún, al desarrollo humano al que se aspira como nación.\n\nII.-Que el desarrollo turístico en Costa Rica se debe seguir construyendo en torno a los factores y\nelementos que históricamente han servido para lograr el posicionamiento y reconocimiento de la\n\"marca turística\" (1), reconocida y valorada mundialmente (2).\n\n \n\n1 Conjunto de elementos y factores\ndiferenciadores que la actividad turística del país ha proyectado\ninternacionalmente, en un esfuerzo conjunto público privado, a fin de\npromocionar a Costa Rica como un destino turístico de clase mundial.\n\n \n\n2\nPratt, L. 1997 Sector turístico en Costa Rica: Análisis de sostenibilidad.\nCLADS-INCAE.\n\n \n\nIII.-Que el\nsostenimiento de la marca turística del país se basa en el diseño de productos\nturísticos auténticos que permiten al turista tener una experiencia\nverdaderamente vivencial y enriquecedora durante el tiempo que dura su viaje,\nhaciendo válido el concepto \"sin ingredientes artificiales\" que está detrás de\nla marca país.\n\nIV.-Que el diseño y\noperación de productos depende en gran medida de la calidad del espacio\nturístico y principalmente del reforzamiento y conservación de los atractivos turísticos\n(naturales y culturales), que conforman factores esenciales para asegurar la\ncalidad de espacio turístico, la atracción de inversiones, la conservación y\nuso racional de la biodiversidad y espacios naturales, la participación e\nintegración de comunidades locales, y el mantenimiento de nuestras costumbres y\ntradiciones.\n\nV.-Que el atractivo\ny la competitividad de cualquier destino turístico, incluidos los de sol y\nplaya, se deriva en buena parte del nivel y equilibrio entre las diferentes\ncategorías y tipologías de alojamiento, y de cómo se integren con servicios\ncomplementarios en la conformación de la cadena de valor (3).\n\n \n\n3 EXCELTUR. Impactos sobre el entorno, la economía y\nel empleo de los distintos modelos de desarrollo turístico del litoral mediterráneo\nEspañol, Baleares y Canarias. Resumen ejecutivo, setiembre 2005.\n\n \n\nVI.-Que\nla masificación, densificación y altura de las construcciones en el espacio\nturístico genera impactos negativos que atentan contra la calidad de los\natractivos turísticos y por ende, contra el desarrollo y operación de productos\nturísticos de calidad. Estos impactos derivan de la presión por el uso del\nsuelo, la mayor demanda de servicios y la contaminación visual que directamente\natenta contra la belleza escénica que caracteriza los atractivos de línea de\ncosta en el país.\n\nVII.-Que muchos de\nlos modelos de desarrollo y gestión turística de múltiples destinos de litoral\nque han primado el crecimiento por volumen para aprovechar las economías de\nescala de una continua expansión de plazas de alojamiento, sin que estuviera\nplanificado en su origen, han acabado generando en muchas zonas espacios de\nocio de características cada vez más urbanas, densificadas y estandarizadas,\nque comienzan a superar la capacidad de carga del territorio y a entrar en\ncontradicción con las nuevas tendencias de una demanda turística cada día más\nexigente a cualquier nivel y con mayores opciones donde elegir. (4)\n\n \n\n4 EXCELTUR. Impactos sobre el entorno, la\neconomía y el empleo de los distintos modelos de desarrollo turístico del\nlitoral mediterráneo Español, Baleares y Canarias. Resumen ejecutivo, setiembre\n2005. Pág. 15\n\n \n\nVIII.-Que Costa Rica\ndebe evitar a toda costa la construcción de espacios de ocio masificados con\nbajos niveles de sensibilidad medioambiental, para evitar despersonalizar e\nindiferenciar el destino y la marca.\n\nIX.-Que esto es\nparticularmente importante en la región de Guanacaste, donde a diferencia de\notras Unidades de Planeamiento del país, la imagen general de destino está\nestrechamente relacionada con la línea de costa y con los atractivos de sol y\nplaya (5).\n\n \n\n5\nIDEM Pág. 70\n\n \n\nX.-Que\nla industria turística de la Unidad Guanacaste Norte sustenta su desarrollo en\natractivos naturales, marítimos y terrestres, con un producto turístico principal\nde sol y playa, complementado con productos de cultura, ecoturismo, aventura,\ndeportivo y turismo rural; la cual se mantendrá como una industria competitiva\ncon diversidad de productos y altos estándares de calidad, en el tanto su\nespacio turístico permita al turista tener una excelente experiencia de viaje,\nen el marco del desarrollo sostenible y en apego al respeto, dignidad y\nbienestar de los derechos de las personas. (6)\n\n \n\n6\nPlan general de uso del suelo y desarrollo turístico de Guanacaste norte. Pág.\n98\n\n \n\nXI.-Que el producto\nSol y Playa depende no solo de la línea de costa sino que también de la\nintegración de esta con elementos naturales y culturales que ocurren tierra\nadentro y que generan una mezcla de altísimo valor para el diseño de productos\nde alta calidad.\n\nXII.-Que conforme lo\ndispone el artículo 71 de la Ley Orgánica del Ambiente, Ley 7554 del 4 de\noctubre de 1995 y sus reformas: \"Se considerarán contaminación visual, las\nacciones, obras o instalaciones que sobrepasen, en perjuicio temporal o\npermanente del paisaje, los límites máximos admisibles por las normas técnicas\nestablecidas o que se emitan en el futuro.\"\n\nXIII.-Que la mayor\nparte de este producto turístico regional y por ende de las actividades\nturísticas, se originan en lo que se denomina el primer nivel de espacio\nturístico, mismo que está definido por una franja de unos 10Km (como promedio)\na partir de la línea de costa, donde principalmente se desarrolla actividad\nturística, con algunos rezagos de actividad agrícola e importantes áreas\nprotegidas. (7)\n\n \n\n7\nPlan general de uso del suelo y desarrollo turístico de Guanacaste norte. Pág.\n59-60\n\n \n\nXIV.-Que\nel desarrollo turístico de esta zona se basa en el uso sostenible del espacio\nde playas aptas para la práctica de actividades de descanso, deportes de playa,\npesca deportiva, deportes acuáticos, caminatas, buceo, baños de sol y descanso,\naprovechando para ello las buenas condiciones de acceso existente hacia las\nprincipales playas, así como el uso de atractivos tierra adentro, para generar\ncomplementos asociados con la aventura y la naturaleza; siendo que el 91,6% de\nlos turistas que visitaron la zona de Guanacaste en el 2006 realizó actividades\nde Sol y playa, el 65,9% realizó actividades de aventura tales como tirolesa\n(Canopy) y el 53,2% realizó Ecoturismo.(8)\n\n \n\n8\nICT, Informe de Turistas no residentes que salieron por Aeropuerto Daniel\nOduber, Liberia. 2006\n\n \n\nXV.-Que\nen este sentido Guanacaste será más atractivo en el tanto cuente con una planta\nturística (hoteles y construcciones en general) adaptada y dimensionada a las\nnecesidades del producto turístico que tiene para explotar turísticamente. El\ncontrol sobre el crecimiento de las edificaciones no solo protege el atractivo\nturístico de sol y playa, sino que genera la posibilidad de atraer turistas con\nmayor capacidad de gasto, merced a una oferta de actividades y productos\nclaramente diferenciada de otros destinos internacionales.\n\nXVI.-Que el\ncrecimiento urbanístico tiene límites y estos vienen impuestos, entre otros, por\nla capacidad de carga que puede soportar el territorio, el deterioro de la\nexperiencia del turista derivado de la densificación y altura, y la mayor o\nmenor suficiencia financiera de los organismos locales correspondientes para\nresponder a las infraestructuras y servicios públicos necesarios para ser cada\ndía más competitivos (9).\n\n \n\n9 EXCELTUR. Impactos sobre el entorno, la economía y\nel empleo de los distintos modelos de desarrollo turístico del litoral\nmediterráneo Español, Baleares y Canarias. Resumen ejecutivo, setiembre 2005.\nPág. 55\n\n \n\nXVII.-Que\nexiste una clara necesidad de accionar procesos de planificación territorial\ndirigidos hacia la ordenación territorial, el mejoramiento de los atractivos,\nla disminución de impactos (contaminación, visuales, degradación, etc.), la\ndotación de infraestructura, los modelos de alojamiento que se promueven y la\noferta de equipamientos y actividades de ocio que se ofrecen, como una forma de\ngarantizar un buen posicionamiento ante los requerimientos de la demanda nacional\ne internacional, y como una forma de mejorar la competitividad integral del\ndestino. Por tanto,\n\n \n\nDecretan:\n\n \n\nMetodología\ny Directrices Generales\n\npara\nel Ordenamiento Territorial\n\nde la\nRegión Chorotega\n\n \n\nArtículo\n1º-Las presentes Directrices Generales de Ordenamiento Territorial y las\nincluidas en el Plan Regional Urbano de la Región Chorotega, según lo\nestablecido en el Anexo I del presente decreto, deberán aplicarse únicamente en\nausencia de instrumentos regulatorios más específicos, tales como los Planes\nReguladores o bien planes específicos de desarrollo como el que regula al Polo\nTurístico de Papagayo.\n\nArtículo 2º-El Plan\nRegional Urbano de la\n Región Chorotega deberá ser elaborado por\nla Dirección de\nUrbanismo del INVU.\n\nArtículo 3º-Las\nconstrucciones que se realicen en áreas de especial protección, tales como:\nparques nacionales, refugios naturales, manglares, áreas de protección\nforestal, humedales, quebradas y en zonas de bosques primarios, nacientes e\nislas, se regirán por la legislación vigente respectiva.\n\nArtículo\n4º-Vigencia: El presente decreto tendrá una vigencia de cuatro años, sin\nembargo, si antes de finalizar dicho plazo se aprobare el Plan Regulador\ncorrespondiente a cada zona o el Plan Regional Urbano de\nla Región Chorotega\naprobado por la Dirección de\nUrbanismo del INVU, prevalecerán dichos planes sobre el presente decreto.\n\nArtículo\n5º-Exclusiones: Los parámetros aquí contemplados no serán aplicables a las\nzonas de los litorales que sean declaradas como ciudades, por lo tanto, se\nregularán por las otras normativas aplicables o sus correspondientes planes\nreguladores cuando los haya.\n\nArtículo 6º-Los\nproyectos de desarrollo urbano que se promuevan dentro de la Región Chorotega y\nno tengan como base de referencia otro instrumento regulatorio específico según\nlo indicado en el artículo 1º del presente decreto, deberán cumplir con los requisitos\nque establece el Anexo I: Plan Urbano-Territorial de la Región Chorotega, el\ncual es parte integral del presente decreto.\n\nArtículo\n7º-Rige a partir de su publicación.\n\n \n\nDado\nen la Presidencia de la República, a los nueve días de abril del dos mil ocho.\n\nTransitorio\nI: Los proyectos que presenten planos constructivos completos y obtengan el\nvisado del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, durante los seis meses\nposteriores a la publicación de este decreto, no tendrán que cumplir con lo\nestablecido en este.\n\nANEXO I\n\nPLAN\nURBANO-TERRITORIAL DE LA REGIÓN CHOROTEGA\n\n \n\n1. \nObjetivos\n\n \n\na) \nObjetivo General:\n\n \n\n    \nAprobar lineamientos para el Ordenamiento Territorial y de Regulación, como una\netapa inicial en la formulación del Plan Nacional de Desarrollo Urbano, en\nla Región Chorotega.\nEstratégicamente este objetivo se cumplirá conjuntamente con las\nmunicipalidades, instituciones y sectores de la sociedad civil, orientando el\ndesarrollo y crecimiento urbano de la región en forma ordenada y coordinada con\nel desarrollo rural y turístico, así como las áreas de conservación y\nprotección ambiental.\n\n    \nObjeto\n\n    \nEl Plan Regional es un instrumento director y normativo que tiene por objeto\norientar el desarrollo territorial y urbano de\nla Región Chorotega,\npropiciando el desarrollo con características de sostenibilidad.\n\n \n\nb) \nObjetivos Específicos:\n\n \n\n    \nDe coordinación\n\n \n\n-    \nElaborar una metodología que permita a la región, con la asesoría o apoyo que\nse determinen necesarios, desarrollar un diagnóstico científico-estratégico\npropio de la región, tendiente al establecimiento de pautas, políticas,\nestrategias, planes, acciones, proyectos y programas netamente regionales, para\natender los problemas y proyectar las soluciones que se determinen\nprioritarias.\n\n-    \nIncrementar la capacidad productiva, turística, ecológica, cultural y educativa\nde la región, mediante un desarrollo sostenible, apegado al entorno natural y\nel bagaje cultural de la provincia.\n\n \n\n    \nGeopolíticos\n\n \n\n-    \nLograr la integración de la\n Región Chorotega al resto de las regiones nacionales y a la\nnormativa internacional en aspectos físicos, ambientales, socioeconómicos y\nculturales.\n\n \n\n    \nAmbientales\n\n \n\n-    \nAsegurar el cumplimiento de la legislación vigente en materia ambiental sobre\nÁreas Protegidas y Conservación.\n\n-    \nPropiciar la conservación y regeneración de las cuencas hidrográficas.\n\n    \nInfraestructura\n\n-    \nPropiciar el mejoramiento de la infraestructura territorial y urbana en su\ncontexto regional.\n\n-    \nColaborar con la creación de un proceso de desarrollo, mediante un modelo\nurbano sostenible, equilibrado, jerarquizado, eficiente, amigable y en plena\narmonía con el medio ambiente.\n\n-    \nTener en cuenta las políticas de población y las necesidades de suelo de cada\ncantón para la previsión de zonas de crecimiento urbano.\n\n-    \nConsiderar al turismo como actividad estructural para la región, que debe ser\ndesarrollada de forma integral e integrada al resto de las actividades\neconómicas, en especial agricultura e industria.\n\n    \nGestión\n\n-    \nDesarrollar instrumentos de administración regional para la gestión,\nfinanciación y control urbanístico. Estratégicamente este objetivo considerará\nen los Términos de Referencia del Estudio y aspectos fundamentales que el mismo\ndeberá incorporar al Manual de Procedimientos para\nla Redacción y\nElaboración de Planes Reguladores, recién aprobado por\nla Junta Directiva del\nINVU, y publicado en La\n Gaceta Nº 58, del jueves 22\nde marzo del 2007, pág.35.\n\n \n\n2. \nDeterminaciones generales\n\n \n\n    \nPara el cumplimiento de sus fines, el Plan Regional contempla las siguientes\ndeterminaciones que son los pilares del plan: directrices de coordinación\nregional, directrices de integración territorial, definición de zonas de\ninterés regional, y las normas de actuación directas desde el Plan.\n\n2-1.  \nDirectrices que se contemplarán\n\n-    \ngenerales y específicas sobre integración geopolítica\n\n-    \ngenerales y especiales sobre las cuencas y el recurso hídrico\n\n-    \ngenerales de protección del suelo agro-silvo-pastoril y forestal\n\n-    \ngenerales y de protección de las áreas de conservación especial\n\n-    \ngenerales y especiales sobre recursos energéticos\n\n-    \nespeciales sobre zonas de riesgo y emergencia\n\n-    \ngenerales y particulares sobre el sistema de ciudades, el suelo urbano, de\npotencialidad urbana y urbano rural\n\n-    \ngenerales de ordenamiento de zonas especiales como la zona marítimo terrestre,\nfronterizas, de oportunidad y de reservas indígenas\n\n-    \nespeciales sobre turismo como actividad económica y uso del suelo, costero y\nrural.\n\n \n\n2-2.  \nDirectrices Generales de Ordenamiento Territorial de\nla Región Chorotega.\n\n        \nDefiniciones:\n\n \n\n        \nCobertura para residenciales, condohoteles y hoteles: área del terreno a\ndesarrollar cubierta por la huella de las obras, incluyendo edificaciones,\náreas techadas de uso común, piscinas y áreas que impliquen impermeabilización\ndel suelo.\n\n        \nCobertura para otro tipo de edificaciones: área de lote cubierta por la\nedificación principal, excluidas las áreas de uso común techado con un máximo\nde dos paredes laterales.\n\n        \nAltura: Elevación entre el nivel del terreno natural tomado a partir del frente\nde la edificación y el punto mas alto de la misma, sin contemplar antenas.\n\n        \nRetiros: Distancias entre las líneas de la propiedad (perímetro del lote) y las\nparedes del edificio.\n\n        \nDensidad: Concentración de habitantes o unidades habitables por unidad de\nsuperficie, entendiéndose unidades habitacionales como: casas, apartamentos,\ncondominios, habitaciones de hotel, locales comerciales, etc.\n\n        \nEdificaciones turísticas de hospedaje: Según se define en el artículo 4º del\nReglamento de las Empresas de Hospedaje Turístico e incluye hoteles, apartotel,\nalbergues, villas, cabañas, cabinas y pensiones.\n\n        \nPleamar ordinaria: Para el litoral pacífico, el contorno o curva de nivel que\nmarca la altura de 115\n centímetros sobre el nivel medio del mar.\n\n        \nResidencial: Incluye las viviendas unifamiliares y multifamiliares.\n\n        \nVivienda de Interés Social: Tal y como se define en el artículo 123 siguientes\ny concordantes del Reglamento de Operaciones del Sistema Financiero Nacional\npara la Vivienda Nº\n104-95 del 20 de mayo de 1996 y sus reformas y\nla Directriz Presidencial Nº 27\ndel 1º de setiembre del 2003 \"Edificaciones Técnicas y Lineamientos para\nla Escogencia de\nTipologías Arquitectónicas para\nla Construcción de\nViviendas y Obras de Urbanización\".\n\n \n\n1- \nEn cada región se definirán cuatro zonas diferenciadas con los siguientes\nparámetros de regulación.\n\n \n\n1.1.  \nZona Pública: Es la franja de 50 metros de\nancho a partir de la pleamar ordinaria, descrita en\nla Ley de\nla Zona Marítimo\nTerrestre. Cualquier construcción en esta zona se regulará por la legislación\nvigente y no se permiten desarrollos urbanísticos.\n\n \n\n1.2.  \nZona Restringida: (El área comprendida desde el final de\nla Zona Pública hasta 150 metros tierra\nadentro, es decir, 200\n metros desde la pleamar ordinaria.\n\n        \nConformada por:\n\n \n\n1.2.1.    \nZona marítima terrestre ordinaria (ZMT): En las áreas que cuentan con\nPlan Regulador vigente debidamente oficializado mediante su publicación en el\nDiario Oficial La\n Gaceta, se regulan por lo establecido en estos (Ley\nNº 6043).\n\n             \nEn las áreas de concesión (ZMT) que no tengan Plan Regulador vigente\ndebidamente oficializado mediante su publicación en el Diario Oficial\nLa Gaceta, no se\npermitirá ningún tipo de construcción hasta que se apruebe dicho plan.\n\n             \nEn la\n Zona Marítimo Terrestre no se permitirán ferreterías,\nbombas de gasolina (excepto en marinas), venta de materiales de construcción o\nagencias de venta de vehículos.\n\n \n\n1.2.2.    \nÁreas privadas en ZMT: En las áreas privadas debidamente inscritas en el\nRegistro Público y conforme a lo especificado en el artículo 6º de\nla Ley de\nla Zona Marítimo\nTerrestre Nº 6043, en zonas que no tengan Planes Reguladores vigentes se\naplican los siguientes requisitos:\n\n \n\n             \nParámetros de regulación:\n\na)  \nPara residencial:\n\n-    \nÁrea mínima de lote: 300 metros cuadrados.\n\n-    \nCobertura máxima: 60%.\n\n-    \nFrente mínimo: 8\n metros.\n\n-    \nAltura máxima: 16\n metros.\n\n-    \nDensidad: 30 viviendas por hectárea.\n\n-    \nDensidad multifamiliar: 100 personas por hectárea por piso.\n\n-    \nRetiros: Frontal- 3\n metros, posterior- 3 metros.\n\n-    \nLa Vialidad se\nregulará con base en la Ley de\nPlanificación Urbana Nº 4240 del 15 de noviembre de 1968 y en\nla Ley Reguladora de\nla Propiedad en\nCondominio Nº 7933 del 28 octubre de 1999 y sus reglamentos.\n\nb)  \nPara comercios y servicios:\n\n-    \nÁrea mínima del lote: 300 metros cuadrados.\n\n-    \nCobertura máxima: 65%.\n\n-    \nFrente mínimo: 10\n metros.\n\n-    \nAltura máxima: 16\n metros.\n\n-    \nRetiros: Frontal- 5\n metros, posterior- 3 metros.\n\nc)  \nPara edificaciones turísticas de hospedaje:\n\n-    \nÁrea mínima: 500\n metros cuadrados.\n\n-    \nCobertura máxima: 65%.\n\n-    \nFrente mínimo: 10\n metros.\n\n-    \nAltura máxima: 16\n metros.\n\n-    \nDensidad hotelera: Máximo 80 habitaciones por hectárea.\n\n-    \nRetiros: Frontal- 5\n metros, posterior- 3 metros.\n\n \n\n1.3.  \nZona Intermedia: El área comprendida desde el final de la zona\nrestringida hasta 800\n metros tierra adentro, es decir 1 Km desde la pleamar ordinaria.\n\n        \nParámetros de regulación:\n\na)    \nPara residencial:\n\n-    \nÁrea mínima de lote: 300 metros cuadrados.\n\n-    \nCobertura máxima: 65%.\n\n-    \nFrente mínimo: 10\n metros.\n\n-    \nAltura máxima: 24\n metros.\n\n-    \nDensidad: 20 viviendas por hectárea por piso.\n\n-    \nDensidad de población: 100 personas por hectárea por piso.\n\n-    \nRetiros: Frontal- 3\n metros, posterior- 3 metros.\n\n-    \nLa Vialidad se\nregulará con base en la Ley de\nPlanificación Urbana Nº 4240 del 15 de noviembre de 1968 y en\nla Ley Reguladora de\nla Propiedad en\nCondominio Nº 7933 del 28 octubre de 1999 y sus reglamentos.\n\nb)    \nPara edificaciones turísticas de hospedaje:\n\n-    \nÁrea mínima de lote: 500 metros cuadrados.\n\n-    \nFrente mínimo: 10\n metros.\n\n-    \nCobertura máxima: 65%.\n\n-    \nAltura máxima: 24\n metros.\n\n-    \nDensidad hotelera: máximo 120 habitaciones por hectárea.\n\n-    \nRetiros: Frontal- 5\n metros, posterior- 3 metros,\nLateral- 3 metros.\n\nc)    \nPara comercio y servicios:\n\n-    \nÁrea mínima de lote: 300 metros cuadrados.\n\n-    \nFrente mínimo: 10\n metros.\n\n-    \nCobertura máxima: 65%.\n\n-    \nAltura máxima: 20\n metros.\n\n-    \nRetiros: Frontal- 5\n metros, posterior- 3 metros.\n\nd)    \nPara industria\n\n-    \nÁrea máxima de lote: 300 metros cuadrados.\n\n-    \nDebe cumplirse con las condiciones establecidas en el ordenamiento jurídico\ncostarricense, relativas al sector industrial.\n\n \n\n1.4   \nZona Interna: La zona interna es la franja desde el final de la zona\nintermedia hasta 3\n kilómetros tierra adentro.\n\na)    \nPara residencial:\n\n-    \nÁrea mínima de lote: 300 metros cuadrados.\n\n-    \nCobertura máxima: 65%.\n\n-    \nFrente mínimo: 10\n metros.\n\n-    \nAltura máxima: 36\n metros.\n\n-    \nDensidad máxima: de 25 viviendas por hectárea por piso.\n\n-    \nDensidad multifamiliar: máximo 100 personas por hectárea por piso.\n\n-    \nRetiros: Frontal- 3\n metros, posterior- 3 metros.\n\n-    \nLa Vialidad se\nregulará con base en la Ley de\nPlanificación Urbana Nº 4240 del 15 de noviembre de 1968 y en\nla Ley Reguladora de\nla Propiedad en\nCondominio Nº 7933 del 28 octubre de 1999 y sus reglamentos.\n\nb)    \nPara edificaciones turísticas de hospedaje:\n\n-    \nÁrea mínima de lote: 500 metros cuadrados.\n\n-    \nFrente mínimo: 10\n metros.\n\n-    \nCobertura máxima: 65%.\n\n-    \nAltura máxima: 36\n metros.\n\n-    \nDensidad hotelera: 160 habitaciones por hectárea.\n\n-    \nRetiros: Frontal- 5\n metros, posterior- 5 metros,\nlateral- 3 metros.\n\nc)    \nPara comercio y servicios:\n\n-    \nÁrea mínima de lote: 300 metros cuadrados.\n\n-    \nFrente mínimo: 10\n metros.\n\n-    \nCobertura máxima: 65%.\n\n-    \nAltura máxima: 20\n metros.\n\n-    \nRetiros: Frontal- 5\n metros, posterior- 3 metros.\n\ne)    \nPara industria:\n\n-    \nÁrea máxima de lote: 300 metros cuadrados.\n\n-    \nDebe cumplirse con las condiciones establecidas en el ordenamiento jurídico\ncostarricense, relativas al sector industrial.\n\n \n\n1.5.  \nVivienda de interés social y local: En soluciones de vivienda\nmultifamiliar de interés social se permitirán lotes con un mínimo de 120 metros cuadrados y una\ndensidad máxima de 40 viviendas por hectárea por piso, siempre que se\nencuentren fuera de la\n Zona Marítimo Terrestre, en cuyo caso deberán cumplir con\nlo estipulado en el Plan Regulador Costero de\nla Zona.\n\n        \nEn la\n Zona Marítimo Terrestre dentro de\nla Zona Restringida, así\ncomo en las demás zonas, se permitirán viviendas unifamiliares de interés\nsocial para los habitantes de la región, previniendo así el desarraigo y\npropiciando de este modo la integración de los habitantes de la zona en los\nencadenamientos productivos que supone el desarrollo turístico.\n\n1.6.  \nEdificaciones con usos mixtos: En los casos en que una misma edificación\nse destine a dos o mas usos de los aquí regulados (Residencial, Comercio y\nServicios o Edificaciones Turísticas de Hospedaje), se clasificará la\nedificación según el uso cuyo porcentaje sea mayor y deberá acogerse a los\nparámetros que le corresponden.\n\n2. \nOtros requisitos generales: Todo proyecto de construcción debe tener como\nmínimo:\n\n-   \nAgua potable.\n\n-   \nAcceso por calle pública o servidumbre.\n\n-   \nViabilidad ambiental según se requiera conforme a la legislación vigente.\n\n \n\n    \nTodo desarrollo debe cumplir con la normativa urbana y ambiental vigente.\n\n    \nEn todas las labores de planificación y construcción de obras viales, se deberá\nconsiderar e incorporar el componente de seguridad vial, considerando a todos\nlos posibles usuarios de la vialidad de previo a su ejecución, lo anterior de\nconformidad con la legislación vigente que regula la materia.",
  "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n                    -\n\n                        Full Text of Norm 34456\n\n                        Methodology and general guidelines for the territorial planning of the\nChorotega Region\n\nFull Text acta: B9AA5\n\nNº 34456\n\nTHE PRESIDENT OF THE REPUBLIC\n\nAND THE MINISTERS OF THE PRESIDENCY,\n\nHOUSING AND HUMAN SETTLEMENTS,\n\nTOURISM, ENVIRONMENT AND ENERGY,\n\nAND COMPETITIVENESS\n\nIn exercise of the powers conferred by subsections 3) and 18) of articles 140 and 146 of the Political Constitution, article 50 of the Political Constitution, article 71 of the Organic Law of the Environment, Law 7554 of October 4, 1995, and Law Nº 1917, Organic Law of the Costa Rican Tourism Institute, of July 29, 1955.\n\nConsidering:\n\nI.-That the country's tourism development model, defined in the National Tourism Plan, promotes and favors a tourism development that fosters a sustainable use of resources (natural and human) and an equitable distribution of benefits, ensuring that the growth phase projected for 2012 adheres to the positioning achieved with the country's \"tourism brand,\" and even more so, to the human development to which we aspire as a nation.\n\nII.-That tourism development in Costa Rica must continue to be built around the factors and elements that have historically served to achieve the positioning and recognition of the \"tourism brand\" (1), recognized and valued worldwide (2).\n\n1 Set of differentiating elements and factors that the country's tourism activity has projected internationally, in a joint public-private effort, to promote Costa Rica as a world-class tourist destination.\n\n2 Pratt, L. 1997 Tourism sector in Costa Rica: Sustainability analysis. CLADS-INCAE.\n\nIII.-That the sustainability of the country's tourism brand is based on the design of authentic tourism products that allow the tourist to have a truly experiential and enriching experience during the time of their trip, validating the concept \"without artificial ingredients\" that is behind the country brand.\n\nIV.-That the design and operation of products depends largely on the quality of the tourism space and mainly on the reinforcement and conservation of tourism attractions (natural and cultural), which constitute essential factors to ensure the quality of the tourism space, the attraction of investments, the conservation and rational use of biodiversity and natural spaces, the participation and integration of local communities, and the maintenance of our customs and traditions.\n\nV.-That the attractiveness and competitiveness of any tourist destination, including sun and beach destinations, derives largely from the level and balance between the different categories and typologies of accommodation, and from how they are integrated with complementary services in the formation of the value chain (3).\n\n3 EXCELTUR. Impacts on the environment, economy and employment of the different tourism development models of the Spanish Mediterranean coast, the Balearics and the Canaries. Executive summary, September 2005.\n\nVI.-That the massification, densification and height of constructions in the tourism space generate negative impacts that threaten the quality of the tourism attractions and, therefore, the development and operation of quality tourism products. These impacts derive from the pressure for land use, the greater demand for services and the visual pollution that directly threatens the scenic beauty that characterizes the coastline attractions in the country.\n\nVII.-That many of the tourism development and management models of multiple coastal destinations that have prioritized growth by volume to take advantage of the economies of scale of a continuous expansion of accommodation places, without it being planned in its origin, have ended up generating in many areas leisure spaces with increasingly urban, densified and standardized characteristics, which begin to exceed the carrying capacity (capacidad de carga) of the territory and to come into contradiction with the new trends of a tourism demand that is more demanding every day at any level and with more options to choose from. (4)\n\n4 EXCELTUR. Impacts on the environment, economy and employment of the different tourism development models of the Spanish Mediterranean coast, the Balearics and the Canaries. Executive summary, September 2005. Page 15\n\nVIII.-That Costa Rica must avoid at all costs the construction of massified leisure spaces with low levels of environmental sensitivity, to avoid depersonalizing and undifferentiating the destination and the brand.\n\nIX.-That this is particularly important in the Guanacaste region, where unlike other Planning Units in the country, the general image of the destination is closely related to the coastline and the sun and beach attractions (5).\n\n5 IDEM Page 70\n\nX.-That the tourism industry of the North Guanacaste Unit bases its development on natural, maritime and terrestrial attractions, with a main sun and beach tourism product, complemented with culture, ecotourism, adventure, sports and rural tourism products; which will remain a competitive industry with diversity of products and high quality standards, as long as its tourism space allows the tourist to have an excellent travel experience, within the framework of sustainable development and in adherence to the respect, dignity and well-being of people's rights. (6)\n\n6 General land-use and tourism development plan for northern Guanacaste. Page 98\n\nXI.-That the Sun and Beach product depends not only on the coastline but also on the integration of it with natural and cultural elements that occur inland and that generate a mix of extremely high value for the design of high-quality products.\n\nXII.-That as provided in article 71 of the Organic Law of the Environment, Law 7554 of October 4, 1995, and its amendments: \"Actions, works or installations that exceed, to the temporary or permanent detriment of the landscape, the maximum admissible limits established by the technical standards established or to be issued in the future, shall be considered visual pollution (contaminación visual).\"\n\nXIII.-That the majority of this regional tourism product and, therefore, of the tourism activities, originate in what is called the first level of tourism space, which is defined by a strip of approximately 10 km (on average) from the coastline, where tourism activity mainly develops, with some remnants of agricultural activity and important protected areas. (7)\n\n7 General land-use and tourism development plan for northern Guanacaste. Page 59-60\n\nXIV.-That the tourism development of this area is based on the sustainable use of the space of beaches suitable for the practice of rest activities, beach sports, sport fishing, water sports, walks, diving, sunbathing and rest, taking advantage of the good existing access conditions to the main beaches, as well as the use of inland attractions, to generate complements associated with adventure and nature; with 91.6% of tourists who visited the Guanacaste area in 2006 having carried out Sun and Beach activities, 65.9% having carried out adventure activities such as canopy tours (tirolesa), and 53.2% having carried out Ecotourism (Ecoturismo).(8)\n\n8 ICT, Report of non-resident tourists who departed through Daniel Oduber Airport, Liberia. 2006\n\nXV.-That in this sense, Guanacaste will be more attractive as long as it has a tourism plant (hotels and constructions in general) adapted and dimensioned to the needs of the tourism product it has to exploit for tourism. The control over the growth of buildings not only protects the sun and beach tourism attraction, but also generates the possibility of attracting tourists with greater spending capacity, thanks to an offer of activities and products clearly differentiated from other international destinations.\n\nXVI.-That urban growth has limits and these are imposed, among others, by the carrying capacity that the territory can support, the deterioration of the tourist experience derived from densification and height, and the greater or lesser financial sufficiency of the corresponding local bodies to respond to the public infrastructures and services necessary to be increasingly competitive (9).\n\n9 EXCELTUR. Impacts on the environment, economy and employment of the different tourism development models of the Spanish Mediterranean coast, the Balearics and the Canaries. Executive summary, September 2005. Page 55\n\nXVII.-That there is a clear need to activate territorial planning processes directed towards territorial ordering, the improvement of attractions, the reduction of impacts (pollution, visual, degradation, etc.), the provision of infrastructure, the accommodation models that are promoted and the offer of leisure equipment and activities offered, as a way to guarantee a good positioning in the face of the requirements of national and international demand, and as a way to improve the comprehensive competitiveness of the destination. Therefore,\n\nThey Decree:\n\nMethodology and General Guidelines\n\nfor the Territorial Planning\n\nof the Chorotega Region\n\nArticle 1º-These General Guidelines for Territorial Planning and those included in the Regional Urban Plan of the Chorotega Region, as established in Annex I of this decree, shall be applied only in the absence of more specific regulatory instruments, such as Regulatory Plans or specific development plans such as the one regulating the Papagayo Tourism Pole.\n\nArticle 2º-The Regional Urban Plan of the Chorotega Region must be prepared by the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) of INVU.\n\nArticle 3º-Constructions carried out in special protection areas, such as: national parks, natural refuges, mangroves, forest protection areas, wetlands, streams and in zones of primary forests, springs (nacientes) and islands, shall be governed by the respective current legislation.\n\nArticle 4º-Effectiveness: This decree shall be effective for four years; however, if before the end of said term the Regulatory Plan corresponding to each zone is approved, or the Regional Urban Plan of the Chorotega Region approved by the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) of INVU, said plans shall prevail over this decree.\n\nArticle 5º-Exclusions: The parameters contemplated here shall not be applicable to those areas of the coastlines that are declared as cities; therefore, they shall be regulated by the other applicable regulations or their corresponding regulatory plans, where they exist.\n\nArticle 6º-Urban development projects promoted within the Chorotega Region that do not have another specific regulatory instrument as a reference base, as indicated in Article 1º of this decree, must comply with the requirements established in Annex I: Urban-Territorial Plan of the Chorotega Region, which is an integral part of this decree.\n\nArticle 7º-Takes effect upon its publication.\n\nGiven at the Presidency of the Republic, on the ninth day of April, two thousand eight.\n\nTransitory I: Projects that submit complete construction plans and obtain the approval (visado) of the Federated College of Engineers and Architects, during the six months following the publication of this decree, shall not have to comply with the provisions herein.\n\nANNEX I\n\nURBAN-TERRITORIAL PLAN OF THE CHOROTEGA REGION\n\n1. Objectives\n\na) General Objective:\n\nApprove guidelines for Territorial and Regulatory Planning, as an initial stage in the formulation of the National Urban Development Plan, in the Chorotega Region. Strategically, this objective will be met jointly with the municipalities, institutions and civil society sectors, guiding the development and urban growth of the region in an orderly and coordinated manner with rural and tourism development, as well as conservation and environmental protection areas.\n\nPurpose\n\nThe Regional Plan is a guiding and normative instrument whose purpose is to guide the territorial and urban development of the Chorotega Region, fostering development with characteristics of sustainability.\n\nb) Specific Objectives:\n\nCoordination\n\n- Develop a methodology that allows the region, with the advisory or support determined necessary, to develop its own scientific-strategic diagnosis, aimed at establishing guidelines, policies, strategies, plans, actions, projects and programs that are purely regional, to address the problems and project the solutions determined to be priorities.\n\n- Increase the productive, tourism, ecological, cultural and educational capacity of the region, through sustainable development, adhering to the natural environment and the cultural heritage of the province.\n\nGeopolitical\n\n- Achieve the integration of the Chorotega Region into the rest of the national regions and the international regulations in physical, environmental, socioeconomic and cultural aspects.\n\nEnvironmental\n\n- Ensure compliance with current legislation on Protected Areas and Conservation.\n\n- Foster the conservation and regeneration of hydrographic basins.\n\nInfrastructure\n\n- Foster the improvement of territorial and urban infrastructure in its regional context.\n\n- Collaborate in the creation of a development process, through a sustainable, balanced, hierarchical, efficient, friendly urban model in full harmony with the environment.\n\n- Take into account population policies and the land needs of each canton for the provision of urban growth zones.\n\n- Consider tourism as a structural activity for the region, which must be developed in an integral and integrated manner with the rest of the economic activities, especially agriculture and industry.\n\nManagement\n\n- Develop regional administration instruments for urban management, financing and control. Strategically, this objective will consider in the Terms of Reference of the Study the fundamental aspects that it must incorporate into the Procedures Manual for the Drafting and Preparation of Regulatory Plans, recently approved by the Board of Directors (Junta Directiva) of INVU, and published in La Gaceta Nº 58, Thursday, March 22, 2007, page 35.\n\n2. General Determinations\n\nFor the fulfillment of its purposes, the Regional Plan contemplates the following determinations, which are the pillars of the plan: regional coordination guidelines, territorial integration guidelines, definition of zones of regional interest, and the direct action norms from the Plan.\n\n2-1. Guidelines that will be contemplated\n\n- general and specific on geopolitical integration\n\n- general and special on basins and water resources\n\n- general on the protection of agro-silvo-pastoral and forest land\n\n- general and on the protection of special conservation areas\n\n- general and special on energy resources\n\n- special on risk and emergency zones\n\n- general and particular on the city system, urban land, urban potential land and rural urban land\n\n- general on the planning of special zones such as the maritime terrestrial zone (zona marítimo terrestre), border zones, opportunity zones and indigenous reserves\n\n- special on tourism as an economic activity and land use, coastal and rural.\n\n2-2. General Guidelines for Territorial Planning of the Chorotega Region.\n\nDefinitions:\n\nCoverage for residential, condohotels and hotels: area of the land to be developed covered by the footprint of the works, including buildings, roofed common-use areas, swimming pools and areas that imply soil sealing (impermeabilización del suelo).\n\nCoverage for other types of buildings: lot area covered by the main building, excluding roofed common-use areas with a maximum of two side walls.\n\nHeight: Elevation between the natural ground level taken from the front of the building and the highest point of the same, excluding antennas.\n\nSetbacks (Retiros): Distances between the property lines (perimeter of the lot) and the walls of the building.\n\nDensity: Concentration of inhabitants or habitable units per unit of surface area, understanding habitable units as: houses, apartments, condominiums, hotel rooms, commercial premises, etc.\n\nTourism lodging buildings (Edificaciones turísticas de hospedaje): As defined in Article 4º of the Regulations for Tourism Lodging Companies and includes hotels, apartotels, hostels, villas, cabins, cabinas and pensions.\n\nOrdinary high tide (Pleamar ordinaria): For the Pacific coastline, the contour or curve of the level marking the height of 115 centimeters above the mean sea level.\n\nResidential: Includes single-family and multi-family dwellings.\n\nSocial Interest Housing (Vivienda de Interés Social): As defined in Article 123 and subsequent and concordant articles of the Operations Regulations of the National Financial System for Housing Nº 104-95 of May 20, 1996, and its amendments, and Presidential Directive Nº 27 of September 1, 2003 \"Technical Buildings and Guidelines for the Selection of Architectural Typologies for the Construction of Housing and Urbanization Works.\"\n\n1- In each region, four differentiated zones will be defined with the following regulation parameters.\n\n1.1. Public Zone (Zona Pública): This is the 50-meter-wide strip from the ordinary high tide, described in the Law of the Maritime Terrestrial Zone (Ley de la Zona Marítimo Terrestre). Any construction in this zone shall be regulated by current legislation, and urban developments are not permitted.\n\n1.2. Restricted Zone (Zona Restringida): (The area comprised from the end of the Public Zone to 150 meters inland, that is, 200 meters from the ordinary high tide.\n\nComprised of:\n\n1.2.1. Ordinary maritime terrestrial zone (ZMT): In areas that have a current Regulatory Plan duly formalized through its publication in the Official Gazette La Gaceta, they are regulated by what is established therein (Law Nº 6043).\n\nIn concession areas (ZMT) that do not have a current Regulatory Plan duly formalized through its publication in the Official Gazette La Gaceta, no type of construction shall be permitted until said plan is approved.\n\nIn the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre), hardware stores, gas stations (except in marinas), sale of construction materials, or vehicle sales agencies shall not be permitted.\n\n1.2.2. Private areas in ZMT: In private areas duly registered in the Public Registry and in accordance with what is specified in Article 6º of the Law of the Maritime Terrestrial Zone (Ley de la Zona Marítimo Terrestre) Nº 6043, in zones that do not have current Regulatory Plans, the following requirements apply:\n\nRegulation parameters:\n\na) For residential:\n- Minimum lot area: 300 square meters.\n- Maximum coverage: 60%.\n- Minimum frontage: 8 meters.\n- Maximum height: 16 meters.\n- Density: 30 dwellings per hectare.\n- Multi-family density: 100 persons per hectare per floor.\n- Setbacks: Front- 3 meters, rear- 3 meters.\n- Road infrastructure (Vialidad) shall be regulated based on the Urban Planning Law Nº 4240 of November 15, 1968, and the Law Regulating Condominium Property Nº 7933 of October 28, 1999, and their regulations.\n\nb) For commerce and services:\n- Minimum lot area: 300 square meters.\n- Maximum coverage: 65%.\n- Minimum frontage: 10 meters.\n- Maximum height: 16 meters.\n- Setbacks: Front- 5 meters, rear- 3 meters.\n\nc) For tourism lodging buildings (edificaciones turísticas de hospedaje):\n- Minimum area: 500 square meters.\n- Maximum coverage: 65%.\n- Minimum frontage: 10 meters.\n- Maximum height: 16 meters.\n- Hotel density: Maximum 80 rooms per hectare.\n- Setbacks: Front- 5 meters, rear- 3 meters.\n\n1.3. Intermediate Zone (Zona Intermedia): The area comprised from the end of the restricted zone (zona restringida) to 800 meters inland, that is, 1 km from the ordinary high tide.\n\nRegulation parameters:\n\na) For residential:\n- Minimum lot area: 300 square meters.\n- Maximum coverage: 65%.\n- Minimum frontage: 10 meters.\n- Maximum height: 24 meters.\n- Density: 20 dwellings per hectare per floor.\n- Population density: 100 persons per hectare per floor.\n- Setbacks: Front- 3 meters, rear- 3 meters.\n- Road infrastructure (Vialidad) shall be regulated based on the Urban Planning Law Nº 4240 of November 15, 1968, and the Law Regulating Condominium Property Nº 7933 of October 28, 1999, and their regulations.\n\nb) For tourism lodging buildings (edificaciones turísticas de hospedaje):\n- Minimum lot area: 500 square meters.\n- Minimum frontage: 10 meters.\n- Maximum coverage: 65%.\n- Maximum height: 24 meters.\n- Hotel density: maximum 120 rooms per hectare.\n- Setbacks: Front- 5 meters, rear- 3 meters, side- 3 meters.\n\nc) For commerce and services:\n- Minimum lot area: 300 square meters.\n- Minimum frontage: 10 meters.\n- Maximum coverage: 65%.\n- Maximum height: 20 meters.\n- Setbacks: Front- 5 meters, rear- 3 meters.\n\nd) For industry:\n- Maximum lot area: 300 square meters.\n- Must comply with the conditions established in the Costa Rican legal system, relating to the industrial sector.\n\n1.4 Internal Zone (Zona Interna): The internal zone is the strip from the end of the intermediate zone (zona intermedia) to 3 kilometers inland.\n\na) For residential:\n- Minimum lot area: 300 square meters.\n- Maximum coverage: 65%.\n- Minimum frontage: 10 meters.\n- Maximum height: 36 meters.\n- Maximum density: 25 dwellings per hectare per floor.\n- Multi-family density: maximum 100 persons per hectare per floor.\n- Setbacks: Front- 3 meters, rear- 3 meters.\n- Road infrastructure (Vialidad) shall be regulated based on the Urban Planning Law Nº 4240 of November 15, 1968, and the Law Regulating Condominium Property Nº 7933 of October 28, 1999, and their regulations.\n\nb) For tourism lodging buildings (edificaciones turísticas de hospedaje):\n- Minimum lot area: 500 square meters.\n- Minimum frontage: 10 meters.\n- Maximum coverage: 65%.\n- Maximum height: 36 meters.\n- Hotel density: 160 rooms per hectare.\n- Setbacks: Front- 5 meters, rear- 5 meters, side- 3 meters.\n\nc) For commerce and services:\n- Minimum lot area: 300 square meters.\n- Minimum frontage: 10 meters.\n- Maximum coverage: 65%.\n- Maximum height: 20 meters.\n- Setbacks: Front- 5 meters, rear- 3 meters.\n\ne) For industry:\n- Maximum lot area: 300 square meters.\n- Must comply with the conditions established in the Costa Rican legal system, relating to the industrial sector.\n\n1.5. Social and local interest housing: In multi-family social interest housing (vivienda de interés social) solutions, lots with a minimum of 120 square meters and a maximum density of 40 dwellings per hectare per floor shall be permitted, provided they are located outside the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre), in which case they must comply with what is stipulated in the Coastal Regulatory Plan of the Zone.\n\nIn the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) within the Restricted Zone (Zona Restringida), as well as in the other zones, single-family social interest dwellings shall be permitted for the inhabitants of the region, thus preventing uprooting and thereby fostering the integration of the zone's inhabitants into the productive chains that tourism development entails.\n\n1.6. Mixed-use buildings: In cases where the same building is used for two or more of the uses regulated herein (Residential, Commerce and Services, or Tourism Lodging Buildings (Edificaciones Turísticas de Hospedaje)), the building shall be classified according to the use with the highest percentage and must adhere to the corresponding parameters.\n\n2. Other general requirements: Every construction project must have at least:\n\n- Potable water.\n- Access via public street or easement (servidumbre).\n- Environmental viability as required in accordance with current legislation.\n\nAll development must comply with current urban and environmental regulations.\n\nIn all planning and construction works for road infrastructure, the road safety component must be considered and incorporated, taking into account all possible users of the road prior to its execution, the foregoing in accordance with the current legislation regulating the matter."
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