{ "id": "norm-64097", "citation": "La Gaceta N° 173, 08/09/2008", "section": "norms", "doc_type": null, "title_es": "Plan Regulador Playa Piedra Colorada", "title_en": "Playa Piedra Colorada Regulatory Plan", "summary_es": "Este reglamento aprueba el Plan Regulador Costero de Playa Piedra Colorada en Cóbano de Puntarenas, adoptado por el Concejo Municipal de Distrito de Cóbano en 2008. Define la zonificación de uso del suelo para toda la Zona Marítimo Terrestre (ZMT) comprendida entre los mojones 501 y 519, estableciendo once zonas diferenciadas: Reforestación, Facilidades Turísticas, Conservación, Pública, Residencial Recreativa, Comercial, Hotelera y de Cabinas, Servicios Básicos, Cooperativas, Protección de Quebradas y Vial y Estacionamiento. Cada zona se regula con propósitos, usos permitidos, condicionales y conflictivos, así como requisitos de área, cobertura, retiros y altura. El plan impone limitaciones a los usos conflictivos preexistentes, sujeta toda concesión a la Ley 6043 y al visado del ICT, y prohíbe descargas contaminantes en la playa. Incluye normas detalladas de construcción, manejo de suelos, drenajes y protección de taludes, y un régimen de sanciones por infracciones. Su objetivo es ordenar el desarrollo turístico y residencial de baja densidad, protegiendo los recursos costeros y garantizando el acceso público a la playa.", "summary_en": "This regulation adopts the Coastal Regulatory Plan for Playa Piedra Colorada in Cóbano de Puntarenas, approved by the District Municipal Council in 2008. It establishes land-use zoning for the entire Maritime Terrestrial Zone (ZMT) between markers 501 and 519, defining eleven distinct zones: Reforestation, Tourist Facilities, Conservation, Public, Recreational Residential, Commercial, Hotel and Cabins, Basic Services, Cooperatives, Stream Protection, and Roads and Parking. Each zone is regulated with purposes, permitted, conditional, and conflicting uses, as well as requirements for minimum area, coverage, setbacks, and height. The plan imposes limitations on pre-existing conflicting uses, subjects all concessions to Law 6043 and ICT endorsement, and prohibits polluting discharges on the beach. It includes detailed construction, soil management, drainage, and slope protection standards, plus a penalty regime for violations. Its objective is to organize low-density tourism and residential development while protecting coastal resources and ensuring public beach access.", "court_or_agency": "", "date": "", "year": "", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento" ], "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "es_concept_hints": [ "Zona Marítimo Terrestre (ZMT)", "Ley 6043", "Plan Regulador", "ICT", "INVU", "concesión", "visado", "uso conflictivo" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 57", "law": "Ley 6043" } ], "keywords_es": [ "Plan Regulador", "Zona Marítimo Terrestre", "Cóbano", "Playa Piedra Colorada", "Ley 6043", "zonificación", "usos de suelo", "playa", "concesiones", "ICT", "INVU", "protección costera", "normas de construcción", "retiros", "reforestación", "quebradas", "estacionamientos", "turismo", "desarrollo costero", "reglamento" ], "keywords_en": [ "Regulatory Plan", "Maritime Terrestrial Zone", "Cóbano", "Playa Piedra Colorada", "Law 6043", "zoning", "land uses", "beach", "concessions", "ICT", "INVU", "coastal protection", "construction standards", "setbacks", "reforestation", "streams", "parking", "tourism", "coastal development", "regulation" ], "excerpt_es": "Artículo 2º-Regulaciones Generales.\na) Para efectos del Plan Regulador Costero de Playa Piedra Colorada, la Zona Marítimo Terrestre comprende las siguientes zonas (ver plano de Propuesta de Zonificación de Uso del Suelo N° 8):\n. Zona de Reforestación ZRF\n. Zona de Facilidades Turísticas ZFT\n. Zona de Conservación ZCN\n. Zona Pública ZP\n. Zona Residencial Recreativa ZRR\n. Zona Comercial ZC\n. Zona Hotelera y Cabinas ZHC\n. Zona de Servicios Básicos ZSB\n. Zona de Cooperativas ZCO\n. Zona de Protección de Quebradas ZPQ\n. Zona Vial y Estacionamiento ZV\nb) Limitaciones de Usos Conflictivos: Cualquier uso o edificación conflictivo existente a la fecha de vigencia de éste Reglamento, deberá aplicar las siguientes limitaciones:\n. No podrá ampliarse o remodelarse sin la previa autorización del Concejo Municipal del Distrito de Cóbano, del ICT y del INVU.\n. No podrá cambiar a otro uso conflictivo, salvo que este sea compatible con el uso original, con la autorización del Concejo Municipal de Cóbano, el ICT y el INVU.\n. Los terrenos y edificaciones conflictivos existentes están sujetos prioritariamente a su expropiación y pago de mejoras de acuerdo a lo que indica la Ley N° 6043 y su Reglamento, siempre y cuando éstos se ocuparan o edificaran acorde a las leyes vigentes antes de la promulgación de la Ley y con los permisos respectivos.", "excerpt_en": "Article 2-General Regulations.\na) For the purposes of the Coastal Regulatory Plan of Playa Piedra Colorada, the Maritime Terrestrial Zone comprises the following zones (see Proposed Land Use Zoning Map No. 8):\n. Reforestation Zone ZRF\n. Tourist Facilities Zone ZFT\n. Conservation Zone ZCN\n. Public Zone ZP\n. Recreational Residential Zone ZRR\n. Commercial Zone ZC\n. Hotel and Cabins Zone ZHC\n. Basic Services Zone ZSB\n. Cooperatives Zone ZCO\n. Stream Protection Zone ZPQ\n. Roads and Parking Zone ZV\nb) Limitations on Conflicting Uses: Any conflicting use or building existing as of the effective date of this Regulation shall be subject to the following limitations:\n. It may not be expanded or remodeled without prior authorization from the District Municipal Council of Cóbano, the ICT, and the INVU.\n. It may not change to another conflicting use, unless it is compatible with the original use, with authorization from the Municipal Council of Cóbano, the ICT, and the INVU.\n. Existing conflicting lands and buildings are primarily subject to expropriation and payment for improvements as provided in Law No. 6043 and its Regulation, provided they were occupied or built in accordance with the laws in force before the enactment of the Law and with the respective permits.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "Adopts and approves the Coastal Regulatory Plan for Playa Piedra Colorada, establishing zoning, permitted, conditional, and conflicting uses, urbanistic requirements, construction and environmental protection standards, and the applicable concession and penalty regime.", "summary_es": "Adopta y aprueba el Plan Regulador Costero para Playa Piedra Colorada, estableciendo la zonificación, usos permitidos, condicionales y conflictivos, requisitos urbanísticos, normas de construcción y protección ambiental, y el régimen de concesiones y sanciones aplicable." }, "pull_quotes": [ { "context": "Artículo 16.1.1", "quote_en": "It is prohibited to place or store construction or excavation materials in the Public Zone.", "quote_es": "Se prohíbe colocar, almacenar materiales de construcción o excavación en la Zona Pública." }, { "context": "Artículo 17", "quote_en": "The location of buildings or installation of activities in buildings that implies an irreconcilable use with the indicated zoning, whether a conflicting or unauthorized conditional use, shall be sanctioned with the closure of the premises without prejudice to any criminal liability incurred.", "quote_es": "La ubicación de edificios o instalación de actividades en edificios que implique un uso irreconciliable con la zonificación indicada, ya sea, un uso conflictivo o condicional no autorizado, se sancionará con la clausura del local sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra." }, { "context": "Artículo 16a", "quote_en": "No discharge of wastewater or sewage from buildings located in the restricted area onto the beach shall be permitted.", "quote_es": "No se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales servidas o aguas negras de las edificaciones que se ubiquen en el área restringida." }, { "context": "Artículo 3d", "quote_en": "The Municipal Council of Cóbano shall grant concessions in accordance with the Law for the use and enjoyment of the areas determined in the restricted zone, for the term and under the conditions established by the Law and requiring ICT approval.", "quote_es": "El Concejo Municipal de Cóbano otorgará concesiones de conformidad con la Ley, para el uso y disfrute de las áreas determinadas en la zona restringida, por el plazo y bajo las condiciones que la Ley establece y requieren la aprobación el ICT." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "norm-79261", "kind": "affected_by_norm", "label": "Reforma Plan Regulador Playa Piedra Colorada en La Abuela de Cóbano de Puntarenas" }, { "target_id": "norm-32006", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley 6043 Art. 57" } ], "external": [ { "ref_id": "norm-84417", "url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_norma.aspx?param1=NRM&nValor1=1&nValor2=84417&strTipM=FN", "kind": "affected_by_norm", "label": "Indica que los Reglamentos a los Planes Reguladores que habían sido reformados mediante el acuerdo número 8 de la sesión ordinaria número 06-2015 vuelven a su estado anterior", "norm_id": "84417" } ] }, "source_url": "", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": { "4": [ { "norm_id": "79261", "type": "Reglamento municipal", "number": "06", "date": "10/02/2015", "name": "Reforma Plan Regulador Playa Piedra Colorada en La Abuela de Cóbano de Puntarenas", "ficha_url": "", "affectation": "Reforma Parcial", "mode": "Expreso", "in_corpus_id": "norm-79261", "in_corpus_title_en": "Amendment to Playa Piedra Colorada Regulatory Plan", "in_corpus_title_es": "Reforma al Plan Regulador Playa Piedra Colorada", 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comprendido entre los mojones 501 al 519 y entre las coordenadas\nLamberd aproximadas de la hoja cartográfica Río Arío 3145, 186000 N, 186250N,\n425200E y 425925E, una vez cumplidos todos los requisitos establecidos en\nla Ley Nº 6043 y su\nreglamento\".\n\nArtículo 2º-Regulaciones Generales.\n\na)  Para efectos del Plan Regulador Costero de\nPlaya Piedra Colorada,\nla Zona Marítimo Terrestre comprende las siguientes\nzonas (ver plano de Propuesta de Zonificación de Uso del Suelo N° 8):\n\n.    Zona de Reforestación\n                                          \nZRF\n\n.    Zona de Facilidades Turísticas\n                             \n ZFT\n\n.    Zona de Conservación\n                                          \nZCN\n\n.    Zona Pública\n                                                        ZP\n\n.    Zona Residencial Recreativa\n                                 \nZRR\n\n.    Zona Comercial\n                                                     ZC\n\n.    Zona Hotelera y Cabinas\n                                      \n ZHC\n\n.    Zona de Servicios\nBásicos                                     \nZSB\n\n.    Zona de Cooperativas\n                                           \nZCO\n\n.    Zona de Protección de Quebradas\n                        \nZPQ\n\n.    Zona Vial y Estacionamiento\n                                \nZV\n\nb)  Limitaciones de Usos Conflictivos:\nCualquier uso o edificación conflictivo existente a la fecha de vigencia de\néste Reglamento, deberá aplicar las siguientes limitaciones:\n\n.    No podrá ampliarse o remodelarse\nsin la previa autorización del Concejo Municipal del Distrito de Cóbano, del\nICT y del INVU.\n\n.    No podrá cambiar a otro uso\nconflictivo, salvo que este sea compatible con el uso original, con la\nautorización del Concejo Municipal de Cóbano, el ICT y el INVU.\n\n.    Los terrenos y edificaciones\nconflictivos existentes están sujetos prioritariamente a su expropiación y pago\nde mejoras de acuerdo a lo que indica\nla Ley N° 6043 y su Reglamento, siempre y cuando\néstos se ocuparan o edificaran acorde a las leyes vigentes antes de la\npromulgación de la Ley\ny con los permisos respectivos.\n\nc)  Certificación de Uso del Suelo: A solicitud\nde cualquier interesado, el Concejo Municipal de Cóbano (Departamento de\nIngeniería) emitirá el certificado en el que hace constar el uso que le\ncorresponde a un determinado terreno, de acuerdo con lo estipulado en este\nReglamento, sus requisitos y limitaciones.\n\nd)  Permisos de construcción, patentes y\nvisados: el Concejo Municipal de Cóbano no otorgará permisos de construcción,\nampliación o remodelación de edificios o cualquiera que contravenga las\ndisposiciones y la zonificación del presente Reglamento. De igual forma toda\nconstrucción deberá contar con sus respectivos planos aprobados por el INVU y\nla Municipalidad de\nPuntarenas, previo pago de los impuestos correspondientes. Tampoco esta\nMunicipalidad otorgará patentes o permisos de uso de cualquier inmueble, en que\nel uso solicitado no concuerde con la lotificación o el Reglamento. Todo\npermiso debe tener el visado del ICT.\n\nArtículo 3º-Zona de Reforestación (ZRF).\n\na)  Propósito: Destinada a la reforestación,\nrecreación pasiva, descanso para el visitante diario, protección biológica,\nprotección de ríos, quebradas y yurros.\n\nb)  Localización: Se localiza al extremo suroeste de la playa Piedra Colorada. Sirve como límite con\nla propiedad de Tango Mar, entre los mojones del N° 517 al N° 519, exactamente hasta el vértice\nubicado a 30.14 m con azimut 2670 48', del mojón N° 519, como se indica en Plano de Zonificación del\nUso del Suelo, cuadrantes 8,1 Y 8,2 de la lámina N° 8.\n\nc)  Usos Permitidos: Reforestación, senderos,\nbancas. Se restringe toda actividad humana que pueda impedir la recuperación\nvegetal del área.\n\nd)  Concesión: El Concejo Municipal de Cóbano\notorgará concesiones de conformidad con\nla Ley, para el uso y disfrute de las áreas\ndeterminadas en la zona restringida, por el plazo y bajo las condiciones que\nla Ley establece y requieren la\naprobación el ICT.\n\nArtículo 4º-Zona de Facilidades Turísticas (ZFT).\n\na)  Propósito: Destinada a promover el\ndesarrollo recreativo turístico en la zona planificada, aprovechando la vista\nescénica y su topografía, para desarrollar proyectos de baja densidad, controlando\nlos movimientos de tierras, arborización existente y pendientes. \n\nb)  Localización: Se localiza entre los mojones\ndel Instituto Geográfico Nacional del N° 515 al N° 517, como se indica en Plano\nde Zonificación del Uso del Suelo, en los cuadrantes 8,2 y 8,3 de la lámina N°\n8.\n\nc)  Usos Permitidos: Parques recreativos,\nmiradores, restaurantes, áreas deportivas, piscinas, senderos peatonales.\n\nd)  Usos No Permitidos: Hoteles, cabinas.\n\ne)  Usos Condicional: comercio de baja densidad\n(tiendas y actividades artesanales).\n\nf)   Requisitos:\n\n.    Área\nmínima                 \n1 000m2\n\n.    Área\nmáxima                \n3 401 m2\n\n.   \nCobertura                     \n20%\n\n(*).    Retiros:\n\ni.  \nFrontal                      5m\n\nii. \nPosterior                   5m\n\niii.\nLaterales                   5m\n\n (*)(Así\nreformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017)\n\n.   \nAltura                           2\npisos (7 m)\n\n.    No se permiten mezanines.\n\ng)  Concesión: De acuerdo a lo establecido en\nla Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre.\n\nArtículo 5º-Zona de Conservación (ZCN):\n\na)  Propósito: Protección y conservación de\náreas inestables para seguridad y comodidad del visitante, facilidad de\ncirculación de peatones, sitios de descanso.\n\nb)  Localización: Se localiza en el sector\ncentral de la playa, entre las secciones de\nla Zona Residencial\nRecreativa, en la parte posterior a los mojones N° 508 al N° 515, cuadrantes\n0,2 y F,4 indicados en la lámina de Zonificación del Uso del Suelo N° 8.\n\nc)  Usos Permitidos: Áreas de descanso,\ndeportes ligeros al aire libre, áreas de almuerzo campestre, viveros de\nespecies autóctonas, senderos peatonales.\n\nd)  Usos Condicionales: Ranchos para almuerzo y\njuegos infantiles.\n\ne)  Usos Conflictivos: Toda construcción de\ncarácter duradero que no sea recreacional o que obstruya los usos mencionados.\n\nf)   Concesión: El Concejo Municipal de\nCóbano otorgará concesiones de conformidad con\nla Ley 6043, para el uso y\ndisfrute de las áreas determinadas en la zona restringida, por el plazo y bajo\nlas condiciones que la Ley\nestablece y requieren la aprobación el ICT.\n\nArtículo 6º-Zona Pública (ZP)\n\na)  Propósito: Cumplir con\nla Ley N° 6043 y su Reglamento\nen cuanto al derecho de uso público de la franja de cincuenta metros, medidos a\npartir de la pleamar ordinaria.\n\nb)  Localización: Lo marca la línea de mojones\ncolocados por el IGN, a lo largo del litoral de Playa Piedra Colorada, que van\ndesde el vértice localizado a 37.22m con azimut 37° 54' del mojón N° 500 al vértice\nlocalizado a 30.14m con azimut 267° 48'\ndel mojón N° 519, según lo indica el Plano de Zonificación del Uso del Suelo en\nla lámina N° 8.\n\nc)  Usos Permitidos: Todos los que señala\nla Ley N° 6043 y su Reglamento.\n\nd)  Concesiones: No se otorgarán concesiones en\nla Zona Pública.\n\nArtículo 7º-Zona Residencial Recreativa (ZRR).\n\na)  Propósito: Zona destinada a la construcción\nde viviendas temporal para el disfrute de la recreación, esparcimiento y\ndescanso de los concesionarios.\n\nb)  Localización: Se localizan en la parte alta\no borde posterior de la Zona\nmarítimo Terrestre, lotes con frente a vía pública propuesta desde la vía\nexistente en la zona privada, y a lo largo de la vía pública propuesta dentro\nde Zona Marítimo Terrestre (ramal sur de\nla ZMT, según se indica en las láminas 6, 7 y 73,\ncorrespondientes a Vialidad Existente y Propuesta dentro del Área Regulada).\n\nc)  Usos Permitidos:\n\n.    Vivienda unifamiliar\n\n.    Áreas verdes\n\n.    Siembra de árboles\n\nd)  Usos Condicionales:\n\n.    Cabinas\n\n.    Piscinas\n\ne) Usos Conflictivos:\n\n.    Ventas de artesanías\n\n.    Sodas\n\n.    Restaurantes\n\n.    Bares\n\n.    Discotecas\n\n.    Centros comerciales\n\n.    Bodegas\n\n.    Talleres\n\n.    Industrias\n\nCualquier otra instalación, edificación o actividad\nque emita ruidos, malos olores, vibraciones o contaminación de cualquier tipo.\n\nf)   Requisitos:\n\n.    Área\nmínima                                                         \n500 m².\n\n(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59  del 13 de junio del 2017)\n\n.    Área\nmáxima                                                        \n4000 m²\n\n(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59  del 13 de junio del 2017)\n\n.    Densidad\nmáxima                                                 \n80 hab/Ha\n\n.    Frente\nmínimo                                                      \n15 m\n\n.   \nRetiros frontales, laterales y posteriores\n                  3 m\n\n(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59  del 13 de junio del 2017)\n\n.    Cobertura\nmáxima                                                \n50%\n\n.    Altura\nmáxima                                                      \n7 m\n\n.    Altura máxima en número de\nplantas\n                      2 pisos.\n\n.    No se permiten mezanines.\n\nAntes de cualquier levantamiento de edificación residencial o de otro\ntipo permitido en la zona, debe contar con la infraestructura básica de\nsistemas de distribución de agua potable, alcantarillado, recolección y\ntratamiento de aguas negaras y servidas, tendido eléctrico, entre otros. Planos\ndel proyecto aprobados por el INVU, el ICT, Ministerio de Salud y Concejo\nMunicipal de Cóbano.\n\ng)  Concesiones: El Concejo Municipal de Cóbano otorgará concesiones en\nla Zona Restringida\nde conformidad con lo establecido en\nla Ley N° 6043,para el uso y disfrute de las áreas,\npor el plazo y bajo las condiciones que establece este Reglamento. Se requiere\nde la aprobación del lCT.\n\nArtículo 8º-Zona Comercial (ZC)\n\na)  Propósito: Zona destinada a la construcción\nde locales comerciales de bienes y servicios de consumo local y turístico.\n\nb)  Localización: Se localiza entre los mojones\ndel IGN N° 510 y mojón N° 512, se integra a\nla Zona de Estacionamiento y lo separa de\nla Zona Conservación.\n\nc)  Usos Permitidos:\n\n.    Restaurantes\n\n.    Cafeterías\n\n.    Sodas\n\n.    Tienda de Artesanías\n\n.    Tienda de artículos y equipo\ndeportivo\n\n.    Abastecedores\n\n.    Panaderías\n\n.    Reposterías\n\n.    Tiendas de ropa,\nelectrodomésticos\n\n.    Renta de vehículos\n\n.    Agencias de viajes\n\nd)  Usos Condicionales:\n\n.    Oficinas de profesionales\n\n.    Oficinas de bienes raíces\n\ne)  Usos Conflictivos:\n\n.    Bares y cantinas\n\n.    Almacén de productos agrícolas\n\n.    Talleres\n\n.    Industrias\n\nAsí como toda instalación que emita malos olores,\nruidos, vibración o contaminación del aire, aguas o suelos.\n\nf)   Requisitos\n\n.    Área\nmínima                           \n200 m².\n\n.    Área\nmáxima                          \n1000 m²\n\n.    Frente\nmínimo                        \n10 m\n\n.   Retiro\nfrontal                         \n5 m\n\n(Así reformado el\nrequisito anterior en\nsesión ordinaria N° 59  del 13 de junio\ndel 2017)\n\n.    Cobertura\nmáxima                  \n60%\n\n.    Altura\nmáxima                        \n7 m\n\n.    No se permiten mezanines\n\ng)  Concesión: De acuerdo a lo establecido en\nla Ley sobre\nla Zona Marítimo\nTerrestre.\n\nArtículo 9º-Zona Hotelera y de Cabinas (ZHC)\n\na)  Propósito: Zona destinada a la construcción\nde planta turística hotelera y de cabinas, para el hospedaje, alimentación y\nesparcimiento de turistas nacionales y extranjeros.\n\nb)  Localización: Se encuentra localizada al\nnoreste de la playa, sobre el promontorio que va desde los 15 hasta los 40 metros sobre el nivel\ndel mar, frente a los mojones 501 hacia la parte posterior del mojón N° 507, Y\ndesde los mojones 506 al mojón N° 511 del área central frente a\nla Zona Pública.\n\nc)        Usos\nPermitidos:\n\n.    Hoteles\n\n.    Cabinas\n\n.    Restaurantes y / o bares\n\n.    Discotecas\n\n.    Áreas de recreación pasiva\n\n.    Tienda de artesanías\n\n.    Gimnasios\n\n.    Agencia de viajes\n\n.    Sodas / cafeterías\n\n.    Salas de espectáculos\n\n.    Alquiler de equipo y artículos\ndeportivos y recreativos\n\n.    Piscinas\n\nd)  Usos Condicionales:\n\n.    Tiendas\n\n.    Camping\n\n.    Club nocturno\n\ne)  Usos Conflictivos:\n\n.    Cualquier instalación o\nactividad que no esté ligada al servicio de hospedaje.\n\nAsí como toda instalación que emita malos olores, ruidos, vibración o\ncontaminación del aire, aguas o suelos.\n\nf)   Requisitos:\n\n.    Área mínima\n                                                          \n2000 m².\n\n.    Área máxima\n                                                         \n10000 m2\n\n.    Densidad\nmáxima                                                   \n50 hab/Ha\n\n.    Frente\nmínimo                                                        \n30 m\n\n.   \nRetiros frontales, laterales y posteriores\n                   3 m\n\n(Así reformado el\nrequisito anterior en\nsesión ordinaria N° 59  del 13 de junio\ndel 2017)\n\n.    Retiro frontal\nmínimo                                                3\n m\n\n.    Cobertura\nmáxima                                                  \n20%\n\n.    .Altura\nmáxima                                                       \n8 m\n\n.    Altura máxima en número de\nplantas                        2 pisos\n\n.    Ancho de caminos\ninternos                                      9\n m\n\n.    Área de equipamiento\ncomercial                               0.5%\n\n.    No se permiten mezanines\n\ng)  Concesiones: Se otorgarán de acuerdo a lo\nestipulado en la Ley N°\n6043 y su Reglamento.\n\nArtículo 10.-Zona de Servicios Básicos (ZSB)\n\na)  Propósito: Destinada a la instalación de\nservicios públicos que requieran los visitantes nacionales como extranjeros.\n\nb)  Localización: Se localiza entre los mojones\ndel IGN N° 512 al mojón N° 514.\n\nc)  Usos Permitidos:\n\n.    Servicios sanitarios.\n\n.    Duchas Vestidores\n\n.    Puesto de Información Turística\n\n.    Puesto de Primeros Auxilios\n\n.    Áreas verdes\n\n.    Servicios telefónicos.\n\nd)  Usos Condicionales:\n\n.    Cafeterías\n\n.    Sodas\n\n.    Kiosco de comidas rápidas\n\n.    Ranchos\n\n.    Asadores\n\ne)  Usos Conflictivos: Toda edificación\nresidencial, industrial y actividad que no sean estrictamente de servicio\npúblico.\n\nf)   Requisitos:\n\n.    Área\nmínima                                                         \n150m²\n\n.    Área máxima\n                                                       \n374.10 m²\n\n.    Cobertura\nmáxima                                                \n50%\n\n.    Altura máxima\n                                                     \n7m\n\n.    Altura máxima en pisos\n                                      \n2 pisos\n\n.    No se permiten mezanines\n\n.    Retiro frontal, retiro\nposterior, retiro lateral: Toda edificación deberá cumplir con los retiros\nestablecidos en el Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de\nVivienda y Urbanismo. \n\n(Así reformado el requisito anterior en sesión N° 06 del 10 de febrero de 2015)\n\n.    Frente\nmínimo                                                      \n10 m\n\nj)   Concesión: Se otorgarán de acuerdo a\nlo estipulado en la Ley N°\n6043 y su Reglamento., le corresponderá a\nla Municipalidad y al\nICT, sin embargo dar en administración y explotación de la actividad a terceros\nprevia presentación y aprobación de anteproyecto.\n\nArtículo 11.-Zona de Cooperativas (ZCOO)\n\na)  Propósito: Está destinada para el\narrendamiento de grupos sindicalistas, Asociaciones, grupos gremiales,\ncooperativos sin fines de lucro, según lo establece el artículo 57 de la Ley N°\n6043.\n\nb)  Localización: Se localiza en forma\ninmediata a la Zona de Servicios Básicos, frente a los mojones que van del N°\n513 al N° 516\n\nc)  Usos Permitidos:\n\n.    Hospedaje y recreación para los\nasociados de las organizaciones sin fines de lucro.\n\nd)  Usos condicionales y Conflictivos:\n\n.    Parqueo para residencias móviles\nÁreas de campamentos Toda instalación que no sea de carácter recreativo y\nturístico sin fines de lucro.\n\ne)  Requisitos:\n\n.    Área\nmínima                                                       \n300 m²\n\n (Así reformado el requisito\nanterior en sesión\nordinaria N° 59  del 13 de junio del\n2017)\n\n.   \nÁrea\nmáxima                                                      \n2000 m2\n\n(Así reformado el\nrequisito anterior en\nsesión ordinaria N° 59  del 13 de junio\ndel 2017)\n\n.    Densidad\nmáxima                                               \n80 hab/Ha\n\n.    Cobertura\nmáxima                                              \n50%\n\n.    Altura\nmáxima                                                    \n7 m\n\n.    .Altura máxima en pisos\n                                     2 pisos\n\n.    No se permiten mezanines\n\n.    Retiros laterales, frontales y\nposteriores                3 m\n\n(Así reformado el\nrequisito anterior en\nsesión ordinaria N° 59  del 13 de junio\ndel 2017)\n\n.    Frente\nmínimo                                                    \n15 m\n\nf)   Concesiones: De acuerdo a lo\nestablecido en la Ley N° 6043.\n\nArtículo 12.-Zona de Protección de Quebradas (ZPQ)\n\na)  Propósito: Esta zona está destinada a proteger\nel limitado desarrollo de la red de drenajes naturales, la mayoría de los\ncasos, quebradas intermitentes de acuerdo a\nla Ley Forestal.\n\nb)  Localización: Según el plano de Propuesta\nde Zonificación N° 8, la quebrada intermitente frente a los mojones N° 516 al\nN° 517. Las quebradas intermitentes localizadas en la parte central de la zona\nregulada frente a los mojones N° 510 al N° 511, donde se propone la canalizaron\ny protección hacia la playa, ubicado al norte de las Zonas de Estacionamiento y\nla Zona de\nComercio. según el plano de Zonificación N° 8. En el mismo plano se indica\nla Zona de Protección para\nla Quebrada Palmiche,\nlocalizada al extremo Noreste de\nla Zona Regulada, la cual constituye en casi todo su\nrecorrido el límite de la zona a regular.\n\nc)  Usos Permitidos: Protección, conservación,\nlimpieza y rectificación de cauces.\n\nd)  Usos Condicionales: Parques, senderos y\nrefugios.\n\ne)  Usos Conflictivos: Cualquier edificación.\n\nf)   Requisito: retiro de 10 m de protección, a ambos\nlados del cauce.\n\nArtículo 13.-Zona Vial (ZV)\n\na)  Propósito: Destinada a mejorar las\ncondiciones de acceso a\nla Zona Marítimo Terrestre, del visitante local como\ndel visitante extranjero, y ordenar el flujo y estadía de vehículos y peatones.\n\nb)  Localización: Se encuentra localizada en\ntoda el área de estudio. Se plantea una vía principal ubicado en el tramo de\ncamino existente, que se subdivide en dos para comunicar los sectores este y\noeste del área restringida, habilitando al centro de la zona regulada las áreas\nde aparcamiento comercio, servicios y cooperativas, así como el acceso a las\nZonas de Facilidades Turísticas y Conservación, Con los respectivos martillos\nque permiten el giro de los vehículos, y enlazan todas las áreas. (Ver plano N°\n7 en donde se presenta la\n Propuesta Vial)\n\nc)  Se ha ubicado\nla Zona de Estacionamiento de\nbaja capacidad en centro de la\n Zona Regulada, hacia el norte de la calle para limitar la\nposibilidad de acceso a la zona de la playa.\n\nd)  Usos Permitidos:\n\n.    Circulación interna de\nvehículos, bicicletas, caballos y peatones.\n\n.    Estacionamientos de vehículos.\n\n.    No se permite ningún otro uso.\n\ne)  Concesión: No se otorga concesión.\nla Municipalidad en\nconjunto con los concesionarios deben responsabilizarse por el mantenimiento,\nlimpieza, conservación y funcionalidad de la zona vial\n\nf)   Requisitos:\n\n.    Derecho vial. Será de 10.00m,\ndestinando 6.00 m\na la superficie de calzada para la circulación de vehículos medidos desde la\nlínea centro del cordón de caño y 2.00 m para acera y cordón de caño a cada lado\nde la zona de calzada. (Ver Plano de Propuesta Vial N° 7 Y 7a) (Ver diagrama\nsiguiente en que se muestra la sección típica de la vía propuesta)\n\nSECCIÓN TÍPICA DE VIALIDAD PROPUESTA.\n\n(DERECHO VIAL 10.00\n m)\n\nArtículo 14.-Zona de Estacionamientos (ZE)\n\na)  Propósito: Facilitar de áreas de parqueo y\nacceso a la Zona\n Pública a través de senderos peatonales para los visitantes.\n\nb)  Localización: De acuerdo a la lámina de\nPropuesta de Zonificación N° 8, en laque se indica como ESTACIONAMIENTO, se\nlocaliza frente a los mojones N° 511 al N° 512. Está integrada a\nla Zona de Comercio.\n\nc)  Usos Permitidos: Circulación interna de\nvehículos que se estacionarán (bicicletas, automotores).\n\nd)  Usos Conflictivos: Cualquier actividad que\nno esté directamente relacionada con el estacionamiento de vehículos de los\nvisitantes.\n\ne)  Concesión: No se otorga concesión,\nla Municipalidad en\nconjunto con los concesionarios deben responsabilizarse por el mantenimiento,\nlimpieza, conservación y funcionalidad de la zona de estacionamiento.\n\nArtículo 15.-Sendero Peatonal (SP)\n\na)  Propósito: Área destinada a mejorar las\ncondiciones del visitante a través de zonas de libre acceso peatonal al sector\ncostero.\n\nb)  Localización: Se permitirán dentro de\nla Zona de Conservación,\nProtección de Quebradas, Reforestación y en\nla Zona Pública.\n\nc)  Usos Permitidos: Únicamente para\ncirculación interna de peatones y señalización.\n\nd)  Usos Conflictivos: Cualquier actividad no\nrelacionada con la circulación de peatones.\n\nArtículo 16.-Normas Generales\n\na)  No se permitirá la descarga en la playa de\naguas pluviales servidas o aguas negras de las edificaciones que se ubiquen en\nel área restringida. En caso de ser inevitable, se deberá presentar un proyecto\ndetallado que garantice que no habrá erosión en la playa, ni que exista riesgo\nde que la descarga pluvial se obstaculice.\n\nb)  Deberá constar con autorización por parte\ndel ICT, del INVU y el Concejo Municipal del Distrito de Cóbano, previo a\ncualquier inicio de obras.\n\nc)  El drenaje pluvial podrá conducirse a las\nquebradas siempre y cuando se mitigue el impacto de las aguas a las quebradas y\nde éstas al océano.\n\nd)  Ningún drenaje o construcción podrá\nubicarse en un radio menor de 100 metros de los pozos de agua potable. Se\nsolicitará al Ministerio de Salud que analice la potabilidad del agua.\n\ne)  En la línea de frente a la construcción, no\nse podrán levantar vallas sólidas con una altura no mayor a un metro. Por sobre\nesta altura, se podrá colocar únicamente verjas con elementos que permitan la\nvisibilidad tales como rejas, mallas, entre otros. Se establece un porcentaje\nde permisibilidad del 80%. Se excluye de esta disposición el caso de los muros\nde retención.\n\nf)   Ninguna vía pública permitirá el\nacceso de vehículos motorizados a la playa.\n\ng)  En caso de que se ejecuten obras de\nrelleno, excavación o nivelación se aplicarán las siguientes normas:\n\n.    Los taludes de relleno tendrán\nuna gradiente máxima del 30%.\n\n.    Todo material de desecho, e\nexcavación, relleno o construcción serán removidos del área, no pudiendo\ndepositarse en aguas de marea o en zonas costeras.\n\n.    Al afectarse terrenos superiores\nadyacentes a un área de construcción, estos deberán ser nivelados y renovada su\nvegetación o mediante otros sistema estabilizador de modo que se prevenga la erosión\ndurante o después de la construcción.\n\n.    Los rellenos deberán de estar\nlimpios y libres de materiales que puedan producir contaminación en las aguas\nde marea.\n\n.    Como método de cambiar\npendientes en los bancos de arena se preferirá el corte al relleno.\n\n16.1  Las siguientes normas se aplicarán sobre\nlos terrenos superiores y en líneas de costa en aquellos casos en que\nla Municipalidad de\nPuntarenas determine que se requieren medidas adicionales para proteger el\nambiente de la región costera. Tales requerimientos serán establecidos como\nestipulaciones para el visado correspondiente, según normas y requerimientos\nsuministrados por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.\n\n16.1.1    Para Trabajos en el Suelo\nde la Zona Costera\n\n.    Al iniciar una construcción, el\ncontratista deberá reunirse con funcionarios del Departamento de Ingeniería de\nla Municipalidad de\nPuntarenas, Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y\nUrbanismo y el Instituto Costarricense de Turismo con el objetivo de aclarar\nlas condiciones del permiso.\n\n.    Se prohíbe colocar, almacenar\nmateriales de construcción o excavación en\nla Zona Pública.\n\n.    Los suelos afectados deberán\nnivelarse uniformemente. La reposición de la vegetación debe de realizarse\ninmediatamente después de la construcción, de lo contrario, debe estabilizarse\nel suelo temporalmente mediante el uso de estiércol, paja y yute o similar\nhasta que las condiciones del clima sean favorables para sembrar.\n\n.    En los casos en que se autorice\nuna perturbación temporal de los rasgos costeros, las pendientes de playa, las\nzonas de amortiguamiento o en la vegetación costera, el área afectada deberá\nrestaurarse completamente a cargo del concesionario y con la guía de las\ninstituciones de control involucradas.\n\n16.1.2    El trabajo en lotes vecinos\na la playa en la parte superior, par minimizar la erosión, se tomarán las\nsiguientes medidas:\n\n.    Se colocará en todo el perímetro\ninferior del área destinada a la construcción antes de ejecutar cualquier\ntrabajo de relleno, excavación, nivelación o cualquier otro movimiento de\ntierra, pacas de heno estoqueadas y enterradas por lo menos 10 centímetros,\ndebiendo remplazarse las pacas cuantas veces sea necesario hasta que la\nreposición de la vegetación permanente se haya establecido. No se deberá\nsobrepasar el límite de las pacas ningún tipo de suelos o materiales.\n\n.    Solo si se especifica y apruebe\nde otro modo, toda pendiente deberá adecuarse a su estado original.\n\n.    Donde las pendientes naturales o\nartificiales están en proceso de erosión, se podrá hacer trabajos de nivelación\npara buscar su equilibrio, debiendo repoblarse con plantas que tengan raíces\ngruesas del tipo \"cepillo\" y en la medida de lo posible con vegetación propia\nde la zona.\n\n.    La construcción debe programarse\npara ajustarse a la época seca para evitar que corrientes de agua caigan sobre\nlos terrenos expuestos, excavaciones o suelos inestables.\n\n.    No se podrá descargar aguas\nsedimentarias en los cauces naturales, los cuales deberán ser protegidos a lo\nlargo de sus riveras mediante vallas de pacas de paja que intercepten los\nposibles sedimentos.\n\n16.1.3    Para el caso en que se\nafecten los taludes de más del 15%\n\na)  Donde se permita este tipo de obras debe\nobservarse lo siguiente: No se permitirá rellenar.\n\n.    El corte se mantendrá\nabsolutamente en lo mínimo.\n\n.    Se mantendrá permanentemente la\ncobertura vegetal que haya sobre el talud hasta donde sea físicamente posible\nmantenerla.\n\nb)  Cuando se determine un potencial daño de un\ntalud por erosión causada por caída de agua, se colocarán en la parte superior\ndel talud pacas de paja o se construirán elementos similares. El agua recogida\nserá dispuesta en forma adecuada mediante drenajes artificiales o lagunas,\ndonde sea posible esta agua de drenaje se construirán a lo largo de los límites\ncon otras propiedades para evitar que el agua drene a los lotes vecinos. Estas\nlagunas deberán diseñarse para manejar caudales máximos obtenidos con una\nfrecuencia de 10 años.\n\nc)  Para el caso de cortes en taludes o excavaciones\nen terrenos adyacentes a rasgos costeros, los materiales de desecho deberán\ncolocarse en la parte superior del desnivel de modo que se evite el drenaje del\nsedimento.\n\nd)  El acceso peatonal que corran por zonas\ncosteras con pendientes fuertes o en bancos, deberán estabilizarse o\nconstruirse mediante pasos elevados.\n\n16.1.4    Para los sistemas\nindividuales o colectivos de aguas negras es necesario presentar para el visado\ncorrespondiente, estudios de la calidad del suelo, pruebas de infiltración,\nlocalización y diseño respectivo.\n\n.    En ningún caso se aceptarán\ndrenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales aunque fueran\nintermitentes, ó en las inmediaciones de la playa.\n\n.    Los sistemas de acueductos y\nalcantarillados pluvial deberán demostrar que se pueden conectar al sistema\npúblico, de no existir, se podrán proveer los servicios sin que la extracción\nde agua en el sitio o la disposición de las aguas servidas y pluviales tengan\nun impacto significativo en el medio o la salud pública.\n\n4.6  Implementación\n\nEl Plan Regulador Costero de Playa Piedra Colorada, se podrá\nimplementar por medio de lineamientos generales operativos y la participación\nde los entes públicos y privados.\n\n.    Las facilidades turísticas de\ninfraestructura como caminos y parqueos es responsabilidad de\nla Municipalidad de\nPuntarenas.\n\n.   \nLa Municipalidad de\nPuntarenas implementará y dará mantenimiento a los caminos públicos y\ngarantizará el libre tránsito peatonal de\nla Zona Pública y\nla aplicación del Reglamento por medio del\nla Comisión de\nla Zona Marítimo\nTerrestre o su similar.\n\n.    La circulación de vehículos\nautomotores en la\n Zona Pública que prohibida.\n\n.    El desarrollo de las obras de\nlos usos permitidos para el turismo son competencia de los concesionarios una\nvez que hayan cumplido con los requisitos establecidos por\nla Ley N° 6043 para obtener el\npermiso de construcción respectivo.\n\n.    Una vez aprobado por el ICT,\nINVU y el Concejo Municipal de Cóbano y su respectiva publicación en el Diario\nOficial La Gaceta,\nse deberá notificar a los ocupantes actuales para que tramiten el contrato de\nconcesión de acuerdo con lo que establece\nla Ley sobre\nla ZMT N° 6043.\n\n.    Los contratos de concesión\ndeberán incluir las condiciones y plazos de desarrollo del área, tomando en\ncuenta las limitaciones infraestructurales y las posibilidades de inversión de\nlos ocupantes.\n\n.    Una vez otorgada la concesión,\nlos ocupantes deberán presentar para efectos de la construcción de las obras,\nlos estudios particulares. En el caso de proyectos hoteleros y comerciales, se\ndeberá presentar: planos constructivos, estudio de factibilidad técnico\neconómico, evaluación de impacto ambiental y prueba de infiltración de aguas.\n\n.    En el caso de proyectos de\nresidencias turísticas y recreativos se debe presentar los planos constructivos\ny las pruebas de infiltración.\n\nArtículo 17.-Sanciones. La contravención de las\nnormas del presente Reglamento se sancionará de la siguiente manera:\n\n.    La ubicación de edificios o\ninstalación de actividades en edificios que implique un uso irreconciliable con\nla zonificación indicada, ya sea, un uso conflictivo o condicional no\nautorizado, se sancionará con la clausura del local sin perjuicio de la\nresponsabilidad penal en que se incurra.\n\n.    El Concejo Municipal de Cóbano\nsuspenderá toda obra que se ejecute en contra de la zonificación, pudiendo\ndisponer para ello del auxilio de\nla Fuerza Pública.\n\n.    Se aplicarán además todas las\nsanciones civiles y penales contempladas en las leyes correspondientes y\nconexas. Serán acreedores de dichas sanciones, tanto los infractores como los\nfuncionarios responsables del incumplimiento de este Reglamento que consienten\nla violación del mismo.\n\n.   \nLa Municipalidad\nimpondrá, de acuerdo con el Capítulo Sétimo, Artículo 33 de\nla Ley de Construcciones, multas\nde ¢ 5.000,00 a\n¢10.000,00 por las infracciones a este Reglamento, las cuales se ajustarán\nsemestralmente en concordancia con el índice inflacionario que señales la\ndependencia competente del Gobierno Central. De conformidad con el Artículo 98\nde la Ley de\nConstrucciones, la renuencia para cumplir las órdenes de\nla Municipalidad, o la\nreincidencia de las faltas, serán castigadas con la repetición de las multas,\ncon un aumento sobre el importe de la multa primitiva del 100%, cada vez que\nhaya que volver a imponerlas.\nLa Municipalidad podrá recurrir a la policía para\nhacer cumplir sus disposiciones.\n\nARTÍCULO TRANSITORIO\n\n1.  El presente Reglamento regirá a partir de la\naprobación del Plan Regulador Playa Costero de Playa Piedra Colorada y la\npublicación del mismo y los planos de zonificación y vialidad en el diario\nnacional La Gaceta.\n\n2.  Las modificaciones y variantes que se\ndeseen introducir al presente Reglamento deberán cumplir con lo establecido en\nel artículo 17 de la Ley\nde Planificación Urbana N° 4240 y al criterio del ICT.\n\nCóbano, 23 de\nabril del 2008.- \n\n \n\n(Así\ncorregido el plano anterior, mediante FE DE ERRATAS publicada en\nLa Gaceta N° 191 de 03 de\noctubre de 2008).\n\nANEXO 1\n\nLos derroteros establecidos por el Ministerio del\nAmbiente y Energía que delimitan las Zonas de Protección de Quebradas reguladas\nen el Artículo 12 de este reglamento son los que se detallan a continuación:", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\n Complete Text of Regulation 15\n\n Playa Piedra Colorada Regulatory Plan in La Abuela de Cóbano, Puntarenas\n\nComplete Text of record: BFBB3\nMUNICIPAL DISTRICT COUNCIL OF CÓBANO\n\nMUNICIPAL DISTRICT COUNCIL OF CÓBANO\n\nThe Municipal District Council of Cóbano announces that in ordinary session No. 15-08, article II, subsection d), held on the fifth of May, two thousand eight, it agreed: \"To adopt and approve the implementation of the Playa Piedra Colorada Regulatory Plan in La Abuela de Cóbano, Puntarenas, located between boundary markers 501 and 519 and between the approximate Lambert coordinates of the Río Arío cartographic sheet 3145, 186000 N, 186250N, 425200E and 425925E, once all the requirements established in Law No. 6043 and its regulation have been fulfilled.\"\n\nArticle 2—General Regulations.\n\na) For the purposes of the Playa Piedra Colorada Coastal Regulatory Plan, the Maritime Terrestrial Zone comprises the following zones (see Proposed Land-Use Zoning Map No. 8):\n\n. Reforestation Zone (Zona de Reforestación) ZRF\n\n. Tourist Facilities Zone (Zona de Facilidades Turísticas) ZFT\n\n. Conservation Zone (Zona de Conservación) ZCN\n\n. Public Zone (Zona Pública) ZP\n\n. Residential Recreational Zone (Zona Residencial Recreativa) ZRR\n\n. Commercial Zone (Zona Comercial) ZC\n\n. Hotel and Cabins Zone (Zona Hotelera y Cabinas) ZHC\n\n. Basic Services Zone (Zona de Servicios Básicos) ZSB\n\n. Cooperatives Zone (Zona de Cooperativas) ZCO\n\n. Stream Protection Zone (Zona de Protección de Quebradas) ZPQ\n\n. Road and Parking Zone (Zona Vial y Estacionamiento) ZV\n\nb) Limitations on Conflicting Uses: Any conflicting use or building existing as of the effective date of this Regulation must apply the following limitations:\n\n. It may not be expanded or remodeled without the prior authorization of the Municipal District Council of Cóbano, the ICT, and the INVU.\n\n. It may not change to another conflicting use, unless it is compatible with the original use, with the authorization of the Municipal Council of Cóbano, the ICT, and the INVU.\n\n. Existing conflicting lands and buildings are primarily subject to expropriation and payment for improvements in accordance with the provisions of Law No. 6043 and its Regulation, provided that they were occupied or built in accordance with the laws in force before the enactment of the Law and with the respective permits.\n\nc) Land-Use Certification: At the request of any interested party, the Municipal Council of Cóbano (Engineering Department) shall issue a certificate stating the use corresponding to a specific property, in accordance with the provisions of this Regulation, its requirements, and limitations.\n\nd) Construction permits, licenses, and approvals: the Municipal Council of Cóbano shall not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or any that contravene the provisions and zoning of this Regulation. Likewise, all construction must have its respective plans approved by the INVU and the Municipality of Puntarenas, after payment of the corresponding taxes. Nor shall this Municipality grant licenses or use permits for any property where the requested use does not conform to the subdivision (lotificación) or the Regulation. All permits must have the approval (visado) of the ICT.\n\nArticle 3—Reforestation Zone (ZRF).\n\na) Purpose: Intended for reforestation, passive recreation, rest for the day visitor, biological protection, protection of rivers, streams (quebradas), and springs (yurros).\n\nb) Location: Located at the southwestern end of Playa Piedra Colorada. It serves as a boundary with the Tango Mar property, between boundary markers No. 517 and No. 519, exactly up to the vertex located 30.14 m with an azimuth of 2670 48' from boundary marker No. 519, as indicated in the Land-Use Zoning Map, quadrants 8.1 and 8.2 of sheet No. 8.\n\nc) Permitted Uses: Reforestation, trails, benches. All human activity that may impede the plant recovery of the area is restricted.\n\nd) Concession: The Municipal Council of Cóbano shall grant concessions in accordance with the Law, for the use and enjoyment of the areas designated in the restricted zone, for the term and under the conditions established by the Law and require the approval of the ICT.\n\nArticle 4—Tourist Facilities Zone (ZFT).\n\na) Purpose: Intended to promote tourist recreational development in the planned area, taking advantage of the scenic view and its topography, to develop low-density projects, controlling earthworks (movimientos de tierras), existing tree cover, and slopes.\n\nb) Location: Located between the National Geographic Institute boundary markers No. 515 and No. 517, as indicated in the Land-Use Zoning Map, in quadrants 8.2 and 8.3 of sheet No. 8.\n\nc) Permitted Uses: Recreational parks, viewpoints, restaurants, sports areas, swimming pools, pedestrian trails.\n\nd) Non-Permitted Uses: Hotels, cabins.\n\ne) Conditional Use: low-density commerce (shops and artisanal activities).\n\nf) Requirements:\n\n. Minimum area 1 000m2\n\n. Maximum area 3 401 m2\n\n. Coverage 20%\n\n(*). Setbacks:\n\ni. Front 5m\n\nii. Rear 5m\n\niii. Side 5m\n\n (*(Thus amended in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017))\n\n. Height 2 stories (7 m)\n\n. Mezzanines are not permitted.\n\ng) Concession: In accordance with the provisions of the Law on the Maritime Terrestrial Zone.\n\nArticle 5—Conservation Zone (ZCN):\n\na) Purpose: Protection and conservation of unstable areas for the safety and comfort of the visitor, ease of pedestrian circulation, rest areas.\n\nb) Location: Located in the central sector of the beach, between the sections of the Residential Recreational Zone, in the area behind boundary markers No. 508 to No. 515, quadrants 0.2 and F.4 indicated on the Land-Use Zoning Map No. 8.\n\nc) Permitted Uses: Rest areas, light outdoor sports, picnic lunch areas, native species nurseries, pedestrian trails.\n\nd) Conditional Uses: Ranchos for lunch and children's games.\n\ne) Conflicting Uses: Any construction of a permanent nature that is not recreational or that obstructs the mentioned uses.\n\nf) Concession: The Municipal Council of Cóbano shall grant concessions in accordance with Law 6043, for the use and enjoyment of the areas designated in the restricted zone, for the term and under the conditions established by the Law and require the approval of the ICT.\n\nArticle 6—Public Zone (ZP)\n\na) Purpose: To comply with Law No. 6043 and its Regulation regarding the right of public use of the fifty-meter strip, measured from the ordinary high tide line.\n\nb) Location: Marked by the line of boundary markers placed by the IGN, along the coastline of Playa Piedra Colorada, extending from the vertex located 37.22m with an azimuth of 37° 54' from boundary marker No. 500 to the vertex located 30.14m with an azimuth of 267° 48' from boundary marker No. 519, as indicated in the Land-Use Zoning Map on sheet No. 8.\n\nc) Permitted Uses: All those indicated by Law No. 6043 and its Regulation.\n\nd) Concessions: Concessions shall not be granted in the Public Zone.\n\nArticle 7—Residential Recreational Zone (ZRR).\n\na) Purpose: Zone intended for the construction of temporary housing for the enjoyment of recreation, leisure, and rest of the concessionaires.\n\nb) Location: Located in the upper part or rear edge of the Maritime Terrestrial Zone, lots facing the proposed public road from the existing road in the private zone, and along the proposed public road within the Maritime Terrestrial Zone (southern branch of the ZMT, as indicated in sheets 6, 7, and 73, corresponding to Existing and Proposed Roadways within the Regulated Area).\n\nc) Permitted Uses:\n\n. Single-family dwelling\n\n. Green areas\n\n. Tree planting\n\nd) Conditional Uses:\n\n. Cabins\n\n. Swimming pools\n\ne) Conflicting Uses:\n\n. Artisan shops\n\n. Sodas\n\n. Restaurants\n\n. Bars\n\n. Discotheques\n\n. Shopping centers\n\n. Warehouses\n\n. Workshops\n\n. Industries\n\nAny other installation, building, or activity that emits noise, foul odors, vibrations, or contamination of any kind.\n\nf) Requirements:\n\n. Minimum area 500 m².\n\n(Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017)\n\n. Maximum area 4000 m²\n\n(Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017)\n\n. Maximum density 80 inhabitants/Ha\n\n. Minimum frontage 15 m\n\n. Front, side, and rear setbacks 3 m\n\n(Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017)\n\n. Maximum coverage 50%\n\n. Maximum height 7 m\n\n. Maximum height in number of floors 2 stories.\n\n. Mezzanines are not permitted.\n\nBefore any residential building or other type permitted in the zone is erected, it must have the basic infrastructure of potable water distribution systems, sewerage, collection and treatment of black and gray water, electrical wiring, among others. Project plans approved by the INVU, the ICT, Ministry of Health, and Municipal Council of Cóbano.\n\ng) Concessions: The Municipal Council of Cóbano shall grant concessions in the Restricted Zone in accordance with the provisions of Law No. 6043, for the use and enjoyment of the areas, for the term and under the conditions established by this Regulation. Approval from the ICT is required.\n\nArticle 8—Commercial Zone (ZC)\n\na) Purpose: Zone intended for the construction of commercial premises for goods and services for local and tourist consumption.\n\nb) Location: Located between the IGN boundary markers No. 510 and boundary marker No. 512, it integrates with the Parking Zone and separates it from the Conservation Zone.\n\nc) Permitted Uses:\n\n. Restaurants\n\n. Cafeterias\n\n. Sodas\n\n. Artisan shop\n\n. Sporting goods and equipment shop\n\n. Grocery stores\n\n. Bakeries\n\n. Pastry shops\n\n. Clothing, appliance stores\n\n. Vehicle rental\n\n. Travel agencies\n\nd) Conditional Uses:\n\n. Professional offices\n\n. Real estate offices\n\ne) Conflicting Uses:\n\n. Bars and cantinas\n\n. Agricultural product warehouses\n\n. Workshops\n\n. Industries\n\nAs well as any installation that emits foul odors, noise, vibration, or contamination of the air, water, or soil.\n\nf) Requirements\n\n. Minimum area 200 m².\n\n. Maximum area 1000 m²\n\n. Minimum frontage 10 m\n\n. Front setback 5 m\n\n(Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017)\n\n. Maximum coverage 60%\n\n. Maximum height 7 m\n\n. Mezzanines are not permitted\n\ng) Concession: In accordance with the provisions of the Law on the Maritime Terrestrial Zone.\n\nArticle 9—Hotel and Cabins Zone (ZHC)\n\na) Purpose: Zone intended for the construction of hotel and cabin tourist facilities, for the lodging, food, and recreation of national and foreign tourists.\n\nb) Location: Located to the northeast of the beach, on the promontory that ranges from 15 to 40 meters above sea level, in front of boundary markers 501 towards the rear of boundary marker No. 507, and from boundary markers 506 to boundary marker No. 511 in the central area in front of the Public Zone.\n\nc) Permitted Uses:\n\n. Hotels\n\n. Cabins\n\n. Restaurants and / or bars\n\n. Discotheques\n\n. Passive recreation areas\n\n. Artisan shop\n\n. Gyms\n\n. Travel agency\n\n. Sodas / cafeterias\n\n. Showrooms\n\n. Rental of sports and recreational equipment and items\n\n. Swimming pools\n\nd) Conditional Uses:\n\n. Shops\n\n. Camping\n\n. Nightclub\n\ne) Conflicting Uses:\n\n. Any installation or activity that is not linked to lodging services.\n\nAs well as any installation that emits foul odors, noise, vibration, or contamination of the air, water, or soil.\n\nf) Requirements:\n\n. Minimum area 2000 m².\n\n. Maximum area 10000 m2\n\n. Maximum density 50 inhabitants/Ha\n\n. Minimum frontage 30 m\n\n. Front, side, and rear setbacks 3 m\n\n(Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017)\n\n. Minimum front setback 3 m\n\n. Maximum coverage 20%\n\n. Maximum height 8 m\n\n. Maximum height in number of floors 2 stories\n\n. Internal road width 9 m\n\n. Commercial equipment area 0.5%\n\n. Mezzanines are not permitted\n\ng) Concessions: Shall be granted in accordance with the provisions of Law No. 6043 and its Regulation.\n\nArticle 10.—Basic Services Zone (ZSB)\n\na) Purpose: Intended for the installation of public services required by both national and foreign visitors.\n\nb) Location: Located between the IGN boundary markers No. 512 and boundary marker No. 514.\n\nc) Permitted Uses:\n\n. Sanitary services.\n\n. Showers and Changing Rooms\n\n. Tourist Information Post\n\n. First Aid Post\n\n. Green areas\n\n. Telephone services.\n\nd) Conditional Uses:\n\n. Cafeterias\n\n. Sodas\n\n. Fast food kiosk\n\n. Ranchos\n\n. Barbecue pits\n\ne) Conflicting Uses: All residential, industrial buildings, and activities that are not strictly public service.\n\nf) Requirements:\n\n. Minimum area 150m²\n\n. Maximum area 374.10 m²\n\n. Maximum coverage 50%\n\n. Maximum height 7m\n\n. Maximum height in floors 2 stories\n\n. Mezzanines are not permitted\n\n. Front setback, rear setback, side setback: All buildings must comply with the setbacks established in the Construction Regulations of the National Institute of Housing and Urbanism.\n\n(Thus amended in session No. 06 of February 10, 2015)\n\n. Minimum frontage 10 m\n\nj) Concession: Shall be granted in accordance with the provisions of Law No. 6043 and its Regulation. It shall be the responsibility of the Municipality and the ICT; however, the administration and operation of the activity may be given to third parties upon prior presentation and approval of a preliminary project.\n\nArticle 11.—Cooperatives Zone (ZCOO)\n\na) Purpose: It is intended for the leasing by union groups, Associations, guild groups, non-profit cooperatives, as established in article 57 of Law No. 6043.\n\nb) Location: Located immediately adjacent to the Basic Services Zone, in front of boundary markers No. 513 to No. 516.\n\nc) Permitted Uses:\n\n. Lodging and recreation for associates of non-profit organizations.\n\nd) Conditional and Conflicting Uses:\n\n. Parking for mobile homes, Camp areas, Any installation that is not recreational and tourist non-profit in nature.\n\ne) Requirements:\n\n. Minimum area 300 m²\n\n (Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017)\n\n. Maximum area 2000 m2\n\n(Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017)\n\n. Maximum density 80 inhabitants/Ha\n\n. Maximum coverage 50%\n\n. Maximum height 7 m\n\n. Maximum height in floors 2 stories\n\n. Mezzanines are not permitted\n\n. Side, front, and rear setbacks 3 m\n\n(Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017)\n\n. Minimum frontage 15 m\n\nf) Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043.\n\nArticle 12.—Stream Protection Zone (ZPQ)\n\na) Purpose: This zone is intended to protect the limited development of the natural drainage network, mostly intermittent streams (quebradas), in accordance with the Forest Law (Ley Forestal).\n\nb) Location: According to the Proposed Zoning Map No. 8, the intermittent stream in front of boundary markers No. 516 to No. 517. The intermittent streams located in the central part of the regulated zone in front of boundary markers No. 510 to No. 511, where channelization and protection towards the beach are proposed, located north of the Parking and Commercial Zones, according to Zoning Map No. 8. The same map indicates the Protection Zone for the Palmiche Stream (Quebrada Palmiche), located at the northeastern end of the Regulated Zone, which constitutes almost its entire course as the boundary of the zone to be regulated.\n\nc) Permitted Uses: Protection, conservation, cleaning, and rectification of channels.\n\nd) Conditional Uses: Parks, trails, and shelters.\n\ne) Conflicting Uses: Any building.\n\nf) Requirement: 10 m protection setback, on both sides of the channel.\n\nArticle 13.—Road Zone (ZV)\n\na) Purpose: Intended to improve the access conditions to the Maritime Terrestrial Zone for both local and foreign visitors, and to organize the flow and stay of vehicles and pedestrians.\n\nb) Location: Located throughout the study area. A main road is proposed, located on the existing road section, which subdivides into two to connect the eastern and western sectors of the restricted area, enabling parking, commerce, services, and cooperative areas in the center of the regulated zone, as well as access to the Tourist Facilities and Conservation Zones, with the respective hammerheads allowing vehicle turning and linking all areas. (See Map No. 7 showing the Road Proposal)\n\nc) The low-capacity Parking Zone has been located in the center of the Regulated Zone, north of the road to limit the possibility of access to the beach area.\n\nd) Permitted Uses:\n\n. Internal circulation of vehicles, bicycles, horses, and pedestrians.\n\n. Vehicle parking.\n\n. No other use is permitted.\n\ne) Concession: No concession is granted. The Municipality together with the concessionaires must be responsible for the maintenance, cleaning, conservation, and functionality of the road zone.\n\nf) Requirements:\n\n. Road allowance (Derecho vial). It shall be 10.00m, allocating 6.00 m to the roadway surface for vehicle circulation measured from the center line of the curb and 2.00 m for sidewalk and curb on each side of the roadway zone. (See Road Proposal Map No. 7 and 7a) (See the following diagram showing the typical section of the proposed road)\n\nTYPICAL SECTION OF PROPOSED ROADWAY.\n\n(ROAD ALLOWANCE 10.00 m)\n\nArticle 14.—Parking Zone (ZE)\n\na) Purpose: To provide parking areas and access to the Public Zone via pedestrian trails for visitors.\n\nb) Location: According to the Proposed Zoning Map No. 8, where it is indicated as PARKING, it is located in front of boundary markers No. 511 to No. 512. It is integrated with the Commercial Zone.\n\nc) Permitted Uses: Internal circulation of vehicles that will park (bicycles, automobiles).\n\nd) Conflicting Uses: Any activity not directly related to visitor vehicle parking.\n\ne) Concession: No concession is granted. The Municipality together with the concessionaires must be responsible for the maintenance, cleaning, conservation, and functionality of the parking zone.\n\nArticle 15.—Pedestrian Trail (SP)\n\na) Purpose: Area intended to improve visitor conditions through zones of free pedestrian access to the coastal sector.\n\nb) Location: They shall be permitted within the Conservation Zone, Stream Protection, Reforestation, and the Public Zone.\n\nc) Permitted Uses: Only for internal pedestrian circulation and signage.\n\nd) Conflicting Uses: Any activity not related to pedestrian circulation.\n\nArticle 16.—General Norms\n\na) Discharge of gray water or black water from buildings located in the restricted area onto the beach shall not be permitted. If unavoidable, a detailed project must be submitted guaranteeing that there will be no erosion on the beach, nor risk of the stormwater discharge being obstructed.\n\nb) Authorization from the ICT, the INVU, and the Municipal District Council of Cóbano must be obtained prior to any start of works.\n\nc) Stormwater drainage may be channeled to the streams (quebradas) provided that the impact of the waters on the streams and from them to the ocean is mitigated.\n\nd) No drainage or construction may be located within a radius of less than 100 meters of potable water wells. The Ministry of Health shall be requested to analyze the water's potability.\n\ne) On the front building line, solid fences may not be erected with a height greater than one meter. Above this height, only fences with elements that permit visibility, such as railings, meshes, among others, may be placed. A permissibility percentage of 80% is established. This provision excludes the case of retaining walls.\n\nf) No public road shall allow motor vehicle access to the beach.\n\ng) In the event that fill, excavation, or leveling works are carried out, the following norms shall apply:\n\n. Fill slopes shall have a maximum gradient of 30%.\n\n. All waste material from excavation, fill, or construction shall be removed from the area and may not be deposited in tidal waters or coastal zones.\n\n. When affecting upper lands adjacent to a construction area, these must be leveled and have their vegetation renewed or use another stabilizing system to prevent erosion during or after construction.\n\n. Fills must be clean and free of materials that could produce contamination in tidal waters.\n\n. As a method of changing slopes on sandbanks, cutting shall be preferred over filling.\n\n16.1 The following norms shall apply on upper lands and on coastlines in cases where the Municipality of Puntarenas determines that additional measures are required to protect the environment of the coastal region. Such requirements shall be established as stipulations for the corresponding approval (visado), according to norms and requirements provided by the National Institute of Housing and Urbanism.\n\n16.1.1 For Works on the Soil of the Coastal Zone\n\n. Upon starting construction, the contractor must meet with officials from the Engineering Department of the Municipality of Puntarenas, the Urbanism Directorate of the National Institute of Housing and Urbanism, and the Costa Rican Tourism Institute to clarify the permit conditions.\n\n. Placing or storing construction or excavation materials in the Public Zone is prohibited.\n\n. Affected soils must be leveled uniformly. Vegetation restoration must be carried out immediately after construction; otherwise, the soil must be temporarily stabilized using manure, straw, and burlap or similar until weather conditions are favorable for planting.\n\n. In cases where a temporary disturbance of coastal features, beach slopes, buffer zones, or coastal vegetation is authorized, the affected area must be completely restored at the concessionaire's expense and under the guidance of the involved control institutions.\n\n16.1.2 Work on lots neighboring the beach on the upper part, to minimize erosion, the following measures shall be taken:\n\n. On the entire lower perimeter of the area intended for construction, before executing any fill, excavation, leveling, or any other earth movement (movimiento de tierra), stacked hay bales buried at least 10 centimeters shall be placed; the bales must be replaced as many times as necessary until the permanent vegetation restoration is established. No type of soil or materials shall exceed the bale limit.\n\n. Only if otherwise specified and approved, all slopes must be adapted to their original state.\n\n. Where natural or artificial slopes are in the process of erosion, leveling work may be done to seek their equilibrium, and they must be repopulated with plants having thick \"brush-type\" roots and, as far as possible, with native vegetation of the zone.\n\n. Construction must be scheduled to fit within the dry season to prevent water currents from falling on exposed lands, excavations, or unstable soils.\n\n. Sediment-laden water may not be discharged into natural channels; these must be protected along their banks by barriers of straw bales that intercept possible sediments.\n\n16.1.3 In the event that slopes greater than 15% are affected\n\na) Where this type of work is permitted, the following must be observed: Filling shall not be permitted.\n\n. Cutting shall be kept to the absolute minimum.\n\n. The existing vegetation cover on the slope shall be permanently maintained to the extent physically possible.\n\nb) When potential damage to a slope from erosion caused by falling water is determined, straw bales shall be placed at the top of the slope, or similar elements shall be constructed. The collected water shall be appropriately disposed of via artificial drains or lagoons; where possible, these drainage lagoons shall be constructed along property boundaries to prevent water from draining onto neighboring lots. These lagoons must be designed to handle maximum flows obtained with a 10-year frequency.\n\nc) For cuts on slopes or excavations on lands adjacent to coastal features, waste materials must be placed on the upper part of the drop-off to prevent sediment drainage.\n\nd) Pedestrian access running through coastal zones with steep slopes or on banks must be stabilized or built using elevated walkways.\n\n16.1.4 For individual or collective black water systems, it is necessary to present, for the corresponding approval (visado), studies of soil quality, infiltration tests, location, and respective design.\n\n. Under no circumstances will drains be accepted in fill zones near natural channels, even intermittent ones, or in the vicinity of the beach.\n\n. Aqueduct and storm sewer systems must demonstrate that they can connect to the public system; if none exists, services may be provided without the on-site extraction of water or the disposal of gray and stormwater having a significant impact on the environment or public health.\n\n4.6 Implementation\n\nThe Playa Piedra Colorada Coastal Regulatory Plan may be implemented through general operational guidelines and the participation of public and private entities.\n\n. Tourist infrastructure facilities such as roads and parking are the responsibility of the Municipality of Puntarenas.\n\n. The Municipality of Puntarenas shall implement and maintain public roads and guarantee free pedestrian transit in the Public Zone and the application of the Regulation through the Maritime Terrestrial Zone Commission (Comisión de la Zona Marítimo Terrestre) or its equivalent.\n\n. The circulation of motor vehicles in the Public Zone is prohibited.\n\n. The development of works for uses permitted for tourism is the responsibility of the concessionaires once they have met the requirements established by Law No. 6043 to obtain the respective construction permit.\n\n. Once approved by the ICT, INVU, and the Municipal Council of Cóbano and its respective publication in the Official Gazette La Gaceta, current occupants must be notified to process the concession contract in accordance with the provisions of the Law on the ZMT No. 6043.\n\nThe concession contracts must include the conditions and timelines for development of the area, taking into account the infrastructural limitations and the investment possibilities of the occupants.\n\nOnce the concession is granted, the occupants must submit specific studies for the construction of the works. In the case of hotel and commercial projects, the following must be submitted: construction plans, technical-economic feasibility study, environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental), and water infiltration test.\n\nIn the case of tourist residence and recreational projects, construction plans and infiltration tests must be submitted.\n\nArticle 17.- Sanctions. The contravention of the norms of this Regulation shall be sanctioned as follows:\n\nThe placement of buildings or the installation of activities in buildings that implies a use irreconcilable with the indicated zoning, be it a conflicting use or an unauthorized conditional use, shall be sanctioned with the closure of the premises without prejudice to any criminal liability incurred.\n\nThe Concejo Municipal de Cóbano shall suspend any work carried out in contravention of the zoning, and may request the assistance of the Fuerza Pública to do so.\n\nAll civil and criminal sanctions contemplated in the corresponding and related laws shall also apply. Both the offenders and the officials responsible for non-compliance with this Regulation who consent to its violation shall be subject to such sanctions.\n\nThe Municipalidad shall impose, in accordance with Chapter Seven, Article 33 of the Ley de Construcciones, fines of ¢5,000.00 to ¢10,000.00 for violations of this Regulation, which shall be adjusted semi-annually in accordance with the inflation index indicated by the competent agency of the Central Government. In accordance with Article 98 of the Ley de Construcciones, the refusal to comply with the orders of the Municipalidad, or the recurrence of infractions, shall be punished with the repetition of the fines, with an increase of 100% over the amount of the original fine each time they must be reimposed. The Municipalidad may resort to the police to enforce its provisions.\n\nTRANSITORY ARTICLE\n\n1. This Regulation shall be in force as of the approval of the Plan Regulador Playa Costero de Playa Piedra Colorada and the publication thereof and of the zoning and road plans in the national newspaper La Gaceta.\n\n2. Modifications and variations that are desired to be introduced to this Regulation must comply with the provisions of Article 17 of the Ley de Planificación Urbana N° 4240 and the criteria of the ICT.\n\nCóbano, April 23, 2008.-\n\n(Thus corrected the previous plan, via FE DE ERRATAS published in La Gaceta No. 191 of October 03, 2008).\n\nANEXO 1\n\nThe routes established by the Ministerio del Ambiente y Energía that delimit the stream protection zones (Zonas de Protección de Quebradas) regulated in Article 12 of this regulation are those detailed below:" }