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  "citation": "La Gaceta N° 217, 10/11/2008",
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  "title_es": "Manual para el Trámite de Concesión de la Zona Marítimo-Terrestre",
  "title_en": "Manual for the Maritime-Terrestrial Zone Concession Process",
  "summary_es": "Este manual, aprobado por la Municipalidad de La Cruz, describe el procedimiento administrativo para solicitar y obtener una concesión en la zona marítimo-terrestre bajo su jurisdicción. Detalla los pasos desde la presentación de la solicitud, incluyendo los documentos requeridos para personas físicas y jurídicas, la inspección de campo, la publicación de edictos en La Gaceta, el manejo de oposiciones mediante audiencias y resolución del Concejo Municipal, la tasación por parte de Tributación Directa para calcular el canon, los requisitos de anteproyecto para áreas residenciales mayores a 4,000 metros cuadrados, la certificación del MINAE sobre patrimonio natural del Estado, y la elaboración del contrato de concesión. También cubre la aprobación final por el ICT o IDA, la protocolización e inscripción del contrato, y los requisitos para permisos de construcción. El manual se basa en la Ley 6043 y su reglamento, y está sujeto a revisión constante para adaptarse a cambios normativos en la administración de la zona marítimo-terrestre.",
  "summary_en": "This manual, approved by the Municipality of La Cruz, describes the administrative procedure for applying for and obtaining a concession in the maritime-terrestrial zone under its jurisdiction. It details the steps from application submission, including required documents for individuals and legal entities, field inspection, publication of edicts in La Gaceta, handling of objections through hearings and resolution by the Municipal Council, valuation by the Direct Taxation Department to calculate the fee, requirements for a preliminary project for residential areas over 4,000 square meters, certification from MINAE on state natural heritage, and drafting of the concession contract. It also covers final approval by ICT or IDA, protocolization and registration of the contract, and requirements for construction permits. The manual is based on Law 6043 and its regulations, and is subject to constant review to adapt to regulatory changes in the management of the maritime-terrestrial zone.",
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  "excerpt_es": "El presente reglamento se basa en la jurisprudencia actual y las normas legales vigentes. Sin embargo, el mismo deberá estar en constante revisión, con el fin de ajustarlo a futuras normas que impliquen un cambio en las gestiones aquí descritas, como históricamente ha sucedido con la administración de la zona marítimo-terrestre.",
  "excerpt_en": "This regulation is based on current jurisprudence and legal norms in force. However, it must be under constant review, in order to adjust it to future norms that imply a change in the procedures described herein, as has historically occurred with the management of the maritime-terrestrial zone.",
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    "summary_en": "Manual for the concession process in the Maritime-Terrestrial Zone of the Municipality of La Cruz, approved in 2008 and published in La Gaceta.",
    "summary_es": "Manual para el trámite de concesión en la Zona Marítimo-Terrestre de la Municipalidad de La Cruz, aprobado en 2008 y publicado en La Gaceta."
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      "quote_es": "Si el solicitante es persona física, en el momento de presentar la solicitud de concesión, debe aportar como mínimo los siguientes documentos..."
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      "context": "Sección V Anteproyecto, citando Art. 57 inciso b Ley 6043",
      "quote_en": "Parcels intended for recreation centers, hotel facilities, restaurants and similar, rental residences or villas, commercial businesses, or other kinds of activities not mentioned, may be granted for the maximum area technically necessary...",
      "quote_es": "Las parcelas destinadas a establecimientos de centros de recreo, instalaciones hoteleras, restaurantes y similares, residencias o quintas para alquilar, negocios comerciales, u otra clase de actividades fuera de las indicadas, podrán otorgarse por el área máxima que sea técnicamente necesaria..."
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      "quote_en": "This report must include the applicant's data, parcel data (area, frontage and depth, uses, location, neighbors, reference to landmarks, occupation time, sketch), confirm if there are constructions...",
      "quote_es": "Este reporte deberá consignar los datos del solicitante, datos de la parcela (área, frente y fondo, usos, ubicación, colindantes, referencia a mojones, tiempo de ocupación, croquis), confirmar si hay construcciones..."
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Las cuales mediante los oficios FOE-SM-2383 y FOE-SM-2393,\nla Gerencia de Área de\nla División de Fiscalización\nOperativa de la\n Contraloría General de\nla República, ha remitido\nen el informe DFOE-SM-117-2007, la gestión de\nla Municipalidad de\nLa Cruz, referente a la\nadministración, planificación, vigilancia y protección de los terrenos ubicados\nen la Zona Marítimo\nTerrestre del cantón y DFOE-SM-119-2007 sobre el Plan Regulador Costero de Punta\nCastilla y las concesiones otorgarlas por\nla Municipalidad de\nLa Cruz, al margen de lo\ndispuesto por el ordenamiento jurídico. Los textos de los reglamentos aprobados\nfueron publicados en la\n Gaceta N° 217 de 10 de noviembre del 2008.  Se trascribe el Manual para el Trámite de\nConcesión de\nla Zona Marítimo\nTerrestre.)\n\nMANUAL PARA EL TRÁMITE DE CONCESIÓN\n\nDE\nLA ZONA MARÍTIMO-TERRESTRE\n\nI.   Presentación de la solicitud de concesión\n\n     Recepción de la solicitud\n\n1.   El interesado deberá presentar ante el\nDepartamento de Zona Marítimo-Terrestre un formulario - el cual ha sido\nprovisto por este municipio - por medio del cual solicite una concesión sobre\nel terreno de su interés.\n\n2.   Si el solicitante es persona física, en el\nmomento de presentar la solicitud de concesión, debe aportar como mínimo los\nsiguientes documentos:\n\na)  Copia certificada de la cédula de identidad\ndel solicitante.\n\nb)  Copia certificada de la cédula de identidad\ndel cónyuge, si tuviese.\n\nc)  Plano o croquis o plano catastrado de la parcela\nsolicitada, con referencia a mojones, su respectivo derrotero y distribución de\nusos del suelo con sus áreas.\n\nd)  Si el plano no indica la distribución de usos,\nentonces el interesado deberá aportar un montaje grafico del terreno sobre el\nplan regulador donde se demarquen los diferentes usos del suelo y las áreas\ncorrespondientes.\n\n      Si el solicitante es persona jurídica, en\nel momento de presentar la solicitud de concesión, debe aportar como mínimo los\nsiguientes documentos:\n\na)  Copia certificada de la cédula jurídica de la\nsociedad.\n\nb)  Certificación de personería jurídica.\n\nc)  Certificación de distribución de capital,\ndonde conste que al menos un 50% de las acciones pertenecen a costarricenses o\nextranjeros con al menos cinco años de residencia en el país. Si las acciones\npertenecen a otras empresas, el solicitante debe aportar la distribución de\ncapital de esas otras sociedades, las cuales deberán demostrar el mismo\nprincipio de distribución de acciones, de acuerdo con el artículo 47 de\nla Ley Nº 6043.\n\nd)  Copia certificada del Acta Constitutiva de la\nempresa.\n\ne)  Certificación de\nla CCSS que demuestra que el\nsolicitante está al día en sus cuotas obrero-patronales.\n\nf)   Plano o croquis de la parcela solicitada, con\nreferencia a mojones, su respectivo derrotero y distribución de usos del suelo\ncon sus áreas.\n\ng)  Si el plano no indica la distribución de usos,\nentonces el interesado deberá aportar un montaje del terreno sobre el plan\nregulador donde se demarquen los diferentes usos del suelo y las áreas\ncorrespondientes.\n\n3.   El funcionario del Departamento de Zona\nMarítimo-Terrestre que recibe el formulario con los documentos antes\nmencionados. En el acto, debe revisar que el formulario y la documentación\nestén completos, que la firma en el formulario esté autenticada y que se\nindique números de contacto para notificaciones. Finalmente, deberá sellar el\nrecibido con fecha, hora y su firma.\n\n      Si solicitud está incompleta, el\nfuncionario la rechazará e informará qué documentos faltan.\n\n     Revisión de la solicitud\n\n4.   Luego de recibida la solicitud de concesión,\nel funcionario del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre le abrirá un\nexpediente y deberá revisar:\n\na)  El formulario: La información debe estar\ncompleta y coherente, y se debe constatar la firma.\n\nb)  Documentos legales: Deben ser originales y se\ndebe leer con cuidado la información consignada en estos para constatar quién\nes el representante legal y como está distribuido el capital social (en caso de\npersonas jurídicas).\n\nc)  El plano: Revisar la ubicación del lote, el área,\nla referencia a mojones, caminos de acceso, los linderos, etc. El área y el\nnombre del plano deben calzar con la solicitud. Además, debe compararse el\nplano en relación con las láminas de vialidad y usos del suelo y el reglamento\ndel plan regulador (en cuanto a áreas mínimas y máximas, acceso público, etc.),\nya que si se detecta alguna incoherencia, esta deberá solucionarse.\n\nd)  Cualquier otro tipo de documentación que el\nsolicitante haya aportado.\n\n5.   Si el funcionario encuentra algún defecto, discordancia\no si falta alguna documentación, deberá notificarlo por escrito al solicitante\ndentro del término de treinta días luego de recibida la solicitud, para que\néste proceda con la corrección o compleción de lo solicitado dentro del plazo\nque la municipalidad estime conveniente. Si el solicitante no lo subsana en el\nplazo establecido, el funcionario le notificará del rechazo de la solicitud de\nconcesión.\n\n6.   Cualquier otro documento nuevo que se reciba\nen la municipalidad deberá ser revisado minuciosamente y proceder con el\nfoliado, respuesta y archivo correspondientes.\n\n7.   Cuando el funcionario estime que la solicitud\nestá completa, procederá con la asignación de un número para el expediente y\npodrá proceder con la respectiva inspección de campo sobre esta solicitud.\n\nII.   Inspección de campo\n\n     Visita al terreno\n\n8.   El Departamento de Zona Marítimo-Terrestre\ndebe programar una fecha para realizar una inspección de campo sobre esta\nsolicitud.\n\n9.   Una vez establecida la fecha, deberá\ncomunicarla al solicitante para que este proceda con el pago de los derechos de\ninspección y publicación de edicto a la municipalidad. El solicitante deberá\nenviar al Departamento de Zona Marítimo-Terrestre copia del recibo de pago, el\ncual será archivado en el expediente municipal.\n\n10. Una vez llegada la fecha de la inspección de\ncampo, el inspector municipal asignado deberá visitar el lote con el fin de\nestudiar la condición actual del terreno y determinar si es factible otorgar la\nconcesión.\n\n      El funcionario deberá inspeccionar lo\nsiguiente: cercas naturales y/o artificiales que delimiten el lote, estado de\nlos caminos de acceso, vegetación, topografía, mantenimiento general del\nterreno, servicios con que cuenta (agua, electricidad, alumbrado, etc.), si ha\nhabido movimientos de tierra, tala de árboles, eliminación de vegetación\nnativa, entre otros.\n\n      Si hubiere construcciones, se debe anotar\nel estado de estas, las medidas, los materiales de construcción, antigüedad,\netc. teniéndose claro que si estas construcciones no cumplen con las\nexcepciones que permite la normativa sobre el tema, se deberá proceder con la\ndemolición de estas, conforme lo establece el artículo 13 del reglamento de\nla Ley Nº 6043.\n\n     Reporte de inspección de campo\n\n11. Luego de la inspección de campo, el inspector\ndeberá llenar el respectivo reporte en el formulario creado para este fin por\nla municipalidad.\n\n      Este reporte deberá consignar los datos\ndel solicitante, datos de la parcela (área, frente y fondo, usos, ubicación,\ncolindantes, referencia a mojones, tiempo de ocupación, croquis), confirmar si\nhay construcciones, indicar los servicios con que cuenta el terreno, su estado\ngeneral (cercas, caminos, vegetación, etc.) y cualquier tipo de cambio generado\npor el hombre sobre el terreno. Finalmente, el reporte debe indicar fecha,\ndatos y firma del funcionario que realizó la inspección, así como la de un\ntestigo o representante que haya participado en la inspección de campo.\n\n      Los colindantes deben especificarse de la\nsiguiente manera según aplique para cada caso específico:\n\n-    Propiedad Privada o nombre del propietario\n\n-    Calle pública o sendero peatonal\n\n-    Zona Pública o Zona Inalienable (de\nla Zona Marítimo-Terrestre)\n\n-    Zona Restringida (de\nla Zona Marítimo-Terrestre\no de la Municipalidad\nde La Cruz).\nPara esta zona, es viable indicar el nombre del vecino, únicamente si este\nposee concesión.\n\n-    Patrimonio Natural del Estado (del MINAE).\n\n12. El resultado de esta inspección deberá ser\nnotificado al solicitante de concesión, y el reporte, así como el oficio de notificación,\nserán foliados y archivados en el expediente.\n\n13. Es muy importante que toda la información del\nreporte sea correcta, ya que de aquí se desarrolla el resto del trámite, por lo\ntanto, todos los datos deben ser concordantes siempre. De surgir algún cambio\nen la información del reporte, el Departamento debe valorar si esta\nmodificación es viable o no desde el punto de vista técnico y legal. Si\nconsidera que el cambio es aceptable, es factible hacer aclaraciones en la\nparte posterior del reporte de inspección, siempre y cuando se plasme la firma\ndel funcionario que lo anota y la fecha respectiva de la acotación.\n\nIII.  Edicto\n\n     Publicación en\nLa Gaceta\n\n14. Una vez realizada y notificada la inspección de\ncampo, el funcionario del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre debe redactar\nel edicto, el cual se basa en la información que indica el reporte de\ninspección de campo. El edicto debe contener al menos la siguiente información\ndel expediente:\n\n-    Nombre del solicitante de concesión y cédula\nde identidad o jurídica\n\n-    Ubicación del terreno solicitado\n\n-    Área del lote que solicita en concesión\n\n-    Usos del suelo de acuerdo con el plan\nregulador vigente\n\n-    Colindantes\n\n      Toda esta información debe consignarse\nidéntica a la indicada en el reporte de inspección de campo. No está de más\nagregar datos más precisos, tales como número de plano catastrado, ubicación\ndel lote por mojones, nombre del plan regulador respectivo, etc.\n\n      Además, el edicto debe indicar la petición\ndel solicitante, la legislación en que se basa, el plazo para oír oposiciones,\nfecha, firma del funcionario y sello.\n\n15. Una vez que el edicto está listo, el\nfuncionario debe coordinar su envío a\nla Imprenta Nacional,\nya sea por vía municipal o por medio del interesado, con el objeto de que salga\npublicado en el Diario Oficial\nLa Gaceta. Por lo general, esta publicación\nsale al cabo de una semana después de su presentación en\nla Imprenta Nacional.\n\n16. Una vez que el Departamento obtiene copia de la\npublicación, el funcionario debe revisarla en detalle para constatar que esté\ncorrecta.\n\n17. Si la publicación no tiene errores, el\nfuncionario deberá foliar y archivar el documento en el expediente respectivo y\ncoordinar el envío de una copia al interesado.\n\n18. Si la publicación tiene errores, el funcionario\ndeberá verificar si el error fue responsabilidad de\nla Imprenta Nacional\no de la municipalidad. Para esto, se deberá comparar la publicación con la\ncopia del machote enviado a publicar.\n\n      Si el error es de la municipalidad,\nentonces el funcionario debe redactar un nuevo edicto y enviarlo a publicar,\ntal y como se explicó antes.\n\n      Si el error es de\nla Imprenta Nacional,\nentonces el funcionario deberá redactar una solicitud dirigida al Departamento\nde Publicaciones de la\n Imprenta Nacional para que se publique una Fe de Erratas\ncorrigiendo el error.\n\n19. Una vez que el Departamento obtiene copia de la\nnueva publicación, el funcionario debe revisarla en detalle para constatar que\nesté correcta, de lo contrario deberá repetir el proceso.\n\n20. Finalmente, el funcionario deberá foliar y\narchivar el nuevo documento en el expediente respectivo y coordinar el envío de\nuna copia al interesado.\n\n     Plazo para oposiciones\n\n21. El paso que corresponde ahora es otorgar el plazo\nde treinta días hábiles contados a partir del día siguiente de la publicación\ndel edicto en La Gaceta\n(aproximadamente mes y medio), con el fin de que terceras personas\n\n22. presenten sus oposiciones contra la solicitud\nde concesión ante la municipalidad.\n\n23. Una vez finalizado el plazo, el funcionario\ndebe constatar en el Departamento,\nla Alcaldía y\nla Secretaría del Concejo\nsi se recibió alguna oposición al edicto y obtener copia de la misma, si\nhubiere.\n\n24. Como resultado, el funcionario deberá emitir\nuna constancia por medio de la cual notificará al solicitante si se presentó\nalguna oposición dentro del plazo y por lo tanto se procederá a suspender el\ntrámite de solicitud de concesión hasta resolver la oposición, o si por el\ncontrario no se presentó ninguna oposición y por consiguiente se podrá\ncontinuar con el trámite.\n\n     Oposiciones al edicto\n\n25. Si hubiera alguna oposición, una vez recibida,\nen un plazo no mayor de treinta días, el funcionario del Departamento de Zona\nMarítimo-Terrestre debe:\n\na)  Notificar a la parte afectada de que se\nrecibió oposición a la solicitud de concesión.\n\nb)  Revisar el documento(s) de oposición en forma,\nes decir, que cumpla con los requisitos necesarios para su presentación (fecha,\nfirmas, autenticaciones, etc.).\n\nc)  Revisar el documento(s) en fondo, es decir,\nvalorar los alegatos del opositor(es) y las pruebas presentadas, revisar el\nexpediente municipal respectivo, etc., de modo que se pueda determinar si los\nargumentos para oponerse son válidos.\n\nd)  El Departamento procede entonces a abrir un\nexpediente específico para tramitar la oposición(es), al cual se le asignará\nnúmero, se le relacionará con el expediente de concesión y con cualquier otro\ncon que tenga relación, y se mantendrá archivado junto al expediente concesión de\nquien publicó el edicto.\n\n     En este nuevo expediente, se debe archivar\nnueva copia del edicto, la convocatoria y toda la documentación que se genere\npara resolver la oposición(es), como el acta que se levanta cuando se realiza\nla audiencia, las pruebas de descargo, copia de las declaraciones de los\ntestigos en caso de que existan y las conclusiones de los abogados, en caso de\nque las aporten, así como las posteriores resoluciones de la oposición. Todo\ndocumento debe archivarse foliado.\n\ne)  Luego, el funcionario del Departamento,\nconjuntamente con el Ejecutivo Municipal, programarán la fecha en que se citará\na las partes implicadas a una Audiencia a la que deberán aportar todas las\npruebas que estimen necesarias. Dicha comparecencia deberá ser notificada a las\npartes al menos con ocho días de anticipación.\n\n26. Para la realización de la audiencia, se debe\nnombrar una comisión conformada al menos por un representante del Alcalde,\nquien preside dicha comisión, y un funcionario del Departamento de Zona\nMarítimo-Terrestre. El proceso de la comparecencia se somete a lo establecido\nen la Ley de\nAdministración Pública.\n\n27. Posterior a este proceso, el Alcalde cuenta con\ntreinta días para preparar un proyecto de resolución, en el cual se pronunciará\nen favor de quien tiene el mejor derecho para obtener, parcial o totalmente, el\nterreno en concesión. Para este trabajo, el Alcalde puede contar con la ayuda\ndel Departamento de Zona Marítimo-Terrestre.\n\n28. Una vez que el proyecto de resolución ha sido\nelaborado, revisado y firmado por el Alcalde Municipal, el Departamento de Zona\nMarítimo-Terrestre estará al tanto de que\nla Alcaldía pase el\ndocumento al Concejo Municipal, a fin de que estos los aprueben mediante un\nacuerdo. El proceso que por lo general el Concejo deberá llevar es el\nsiguiente:\n\na)  El Concejo lo remite a su Comisión de Zona\nMarítimo-Terrestre para que estos dictaminen si se aprueba el proyecto de\nresolución del Alcalde o si se deberá modificar de forma parcial.\n\nb)  La\n Comisión lo estudia y envía su informe al Concejo para que\nestos lo aprueben.\n\nc)  El Concejo toma el acuerdo en sesión.\n\nd) \nLa Secretaría notifica la resolución ya sea a\nla Alcaldía o al\nDepartamento Zona Marítimo-Terrestre y además notifica a las partes.\n\n29. Contra este acuerdo cabe la presentación de un\nrecurso de revocatoria por la parte afectada, el cual debe presentar en un\nplazo máximo de cinco días a partir de recibida la notificación.\n\na)  Dicho recurso se presenta ante el Concejo y\nestos deciden si lo envían a la\n Comisión de Zona Marítimo-Terrestre o a\nla Alcaldía, a fin de\nconocer su criterio y con la opinión del abogado de la municipalidad.\n\nb)  Cuando la resolución del recurso está lista,\nse devuelve al Concejo y este dictamina si se acepta el recurso o se rechaza,\nquedando la parte afectada en la libertad de apelar la resolución del Concejo\npor la vía judicial, y esta puede pedir la suspensión del acto hasta tanto no\nse pronuncie un juez sobre quién tiene el mejor derecho. Este proceso podría\ntardar años en la corte.\n\n30. Cuando las partes han sido notificadas de la\nresolución final de la audiencia de la oposición(es) y ya no caben recursos de\napelación o se han vencido todos los plazos, el Departamento de Zona\nMarítimo-Terrestre debe solicitar al Concejo la aprobación del cierre del\nexpediente(s) de la parte(s) que perdió la oposición.\n\n31. El Departamento debe dar seguimiento a esta\nsolicitud hasta que el Concejo Municipal emita un nuevo acuerdo ordenando el\ncierre del expediente(s) que corresponda.\n\n32. Luego debe notificar a las partes involucradas\nen la oposición.\n\n33. Todas esas solicitudes, acuerdos, resoluciones,\nproyectos, notificaciones, etc. deben archivarse en el expediente respectivo de\nla oposición, y además se debe archivar copia extra del acuerdo del Concejo de\ncierre de expediente en el expediente(s) directamente afectado(s).\n\n34. El funcionario del Departamento de Zona\nMarítimo-Terrestre deberá entonces pasar el expediente(s) cerrado(s) al archivo\nde Expedientes Pasivos y actualizar los controles de archivo.\n\nIV. Avalúo de tributación directa\n\n35. Una vez que el Departamento de Zona\nMarítimo-Terrestre acepta la solicitud de concesión, seguidamente deberá\nsolicitar por escrito a la\n Dirección\n\n36. General de Tributación, y adjuntando copia del\nplano respectivo, la realización del avalúo sobre el terreno.\n\n37. El Departamento deberá estar en comunicación\ncon Tributación Directa para determinar la fecha de la visita al lote por parte\ndel perito a quien se le asignó el caso. La idea es coordinar la visita,\ntratando en la medida de lo posible de organizar varios avalúos al mismo\ntiempo, a fin de maximizar esta gestión.\n\n38. Una vez que el Departamento recibe el informe\npericial de la parcela en trámite, el funcionario debe verificar que los datos\nmás importantes sobre la parcela estén correctos.\n\n39. Si la información está bien y acorde con los\naspectos propios del avalúo, se foliará y archivará en el expediente municipal.\n\n40. Luego, el Departamento debe calcular el monto\ndel canon de ocupación con base en el valor por metro cuadrado dado por el\navalúo y con base en las áreas por cada uso del suelo indicadas en el plano.\n\n41. Con esto, deberá notificar al interesado el\nresultado del avalúo y del monto del canon de ocupación que le corresponderá, a\nfin de cumplir con lo establecido en el artículo 48º del reglamento de\nla Ley Nº 6043.\n\n42. En el caso de que el Departamento no estuviera\nde acuerdo con aspectos propios del avalúo, o el interesado presentara en\ntiempo una oposición contra ese avalúo, el Departamento, previa autorización\ndel Concejo Municipal remitirá los alegatos y justificaciones del caso a\nla Dirección General\nde Tributación, dentro de los plazos indicados en el artículo 51º del\nreglamento de la Ley Nº\n6043.\n\n43. Una vez recibida la resolución de Tributación\nDirecta, el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre procederá a notificar al\nsolicitante de concesión, y a foliar y archivar los documentos en el\nexpediente.\n\nV.  Anteproyecto\n\n      En los casos en que se tramiten solicitudes de concesión para uso residencial y el área que se\nsolicite sea superior a los 4.000 metros cuadrados, se requiere presentar un anteproyecto del\ndesarrollo del terreno, por medio del cual el solicitante demuestre la necesidad de obtener tal área\nen concesión.\n\n      Esto, con base en el artículo 65 del\nreglamento de la Ley 6043, donde se establece que para las solicitudes de\nconcesión en terrenos de residencia, el área máxima a concesionar\nes de 4.000 metros cuadrados. Pero se\nhace la excepción a esta restricción en el artículo 57, inciso b), de la Ley Nº\n6043, que indica que:\n\n\"Las parcelas destinadas a establecimientos de\ncentros de recreo, instalaciones hoteleras, restaurantes y similares,\nresidencias o quintas para alquilar, negocios comerciales, u otra clase de\nactividades fuera de las indicadas, podrán otorgarse por el área máxima que sea\ntécnicamente necesaria de conformidad con los respectivos proyectos, de acuerdo\ncon la planificación de la zona, previa aprobación del Instituto Costarricense\nde Turismo\".\n\n      Por lo antes indicado, es que se requiere\nla presentación de este anteproyecto ante la municipalidad, el cual además debe\nestar aprobado por el ICT.\n\n44. El funcionario debe verificar si en el caso de\nla solicitud de concesión en trámite se requiere del anteproyecto y notificar\nal interesado de este requisito, si aplica.\n\n45. Una vez que el solicitante presente el\nanteproyecto, la municipalidad solicitará al ICT la revisión y aprobación del\ndocumento. Igualmente, es factible que el interesado realice directamente esta\ngestión ante el ICT, con el objeto de hacer más ágil el proceso, pero entonces\ndeberá aportar tanto el anteproyecto como el oficio de aprobación del ICT.\n\n46. Una vez que la municipalidad cuente con el\nanteproyecto y la aprobación del ICT, estos deberán foliarse y archivarse en el\nrespectivo expediente de solicitud de concesión, a fin de que se mencionen en\nel proyecto de resolución final para aprobación de la concesión por parte del\nConcejo Municipal.\n\nVI. Construcciones en la zona restringida\n\n(Derogado\nmediante sesión N° 15 del 8 de mayo del 2009)\n\nVII.  Certificación del MINAE\n\n52. En los casos en que se tramite una solicitud de\nconcesión por un sector que cuente con plan regulador aprobado pero que no\ntenga delimitado el patrimonio natural del Estado, el funcionario del\nDepartamento de Zona Marítimo-Terrestre deberá redactar la solicitud que\nremitirá a la Oficina Subregional del MINAE\nrespectiva, sobre las zonas que prioritariamente requieren la delimitación del\npatrimonio.\n\n53. El Departamento deberá estar al tanto de\nrecibir la respuesta del MINAE, para posteriormente dar seguimiento a la\nprogramación de la visita del MINAE que se requiere para realizar el trabajo de\ncampo correspondiente.\n\n54. Una vez que el Departamento confirme que el\nMINAE llevó a cabo la visita para la delimitación, se deberá estar al tanto de\nque se redacte el informe respectivo.\n\n55. Cuando se confirme que está listo, el\nDepartamento deberá coordinar que la empresa que realizó el plan regulador\najuste la planificación a la delimitación del patrimonio natural del Estado, en\ncaso de que este afecte terrenos incluidos dentro del plan regulador.\n\n56. Luego de hecha la delimitación del patrimonio\nnatural del Estado por parte del MINAE, el Departamento de Zona\nMarítimo-Terrestre debe constatar que el terreno solicitado en concesión no\nesté afectado por el patrimonio. De lo contrario, el solicitante deberá\nmodificar su solicitud con todo lo que conlleva ese cambio (ajustar el plano de\ncatastro, el edicto, el avalúo, etc.). Esto si la afectación es parcial.\n\n57. Si el terreno está afectado totalmente, el\nDepartamento deberá notificarlo al solicitante y cerrar la solicitud de\nconcesión, con base en la certificación del MINAE. El expediente será enviado\nal archivo de Expedientes Pasivos.\n\nVIII.   Proyecto de resolución\n\n58. Una vez que se han logrado todos los pasos\nanteriores, el funcionario del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre deberá\ncoordinar la elaboración del proyecto de resolución final para la aprobación\ndel contrato de concesión por parte del Concejo Municipal. Es importante que\nproyecto de resolución, además de solicitar la aprobación de la concesión,\nsolicite al Concejo autorizar al Alcalde a la firma del contrato de concesión.\n\n59. Una vez que este proyecto esté redactado, el\nfuncionario lo remitirá junto con el expediente a la oficina de la Alcaldía\npara su debida autorización y firma.\n\n60. El Departamento debe dar seguimiento a que el\nproyecto de resolución sea firmado por el Alcalde y remitido junto con el\nexpediente a la Secretaría del Concejo Municipal.\n\n61. Luego, deberá obtener el oficio de remisión del\nproyecto de resolución y del expediente al Concejo Municipal, a fin de foliarlo\ny archivarlo como corresponde.\n\n62. El Departamento debe dar seguimiento a la\nrevisión del proyecto de resolución por parte del Concejo.\n\n63. En el caso de que el Concejo solicite\ncorrecciones a este proyecto de resolución, se debe de notificar a la Alcaldía\npara que se realicen dichas correcciones en conjunto con el Departamento de\nZona Marítimo-Terrestre.\n\n64. Una vez corregido el proyecto de resolución, se\ndeberá enviar nuevamente el documento al Concejo para obtener la aprobación de\nla concesión.\n\n65. Cuando la concesión ha sido aprobada, el\nDepartamento debe obtener de vuelta el expediente, junto con el acuerdo del\nConcejo.\n\n66. El funcionario deberá revisar el acuerdo para\ncomprobar el plazo de la concesión otorgada y que el acuerdo indique que se\nautoriza al Alcalde a la firma del contrato.\n\n67. El funcionario debe foliar y archivar toda esta\ndocumentación en el expediente.\n\nIX.  Contrato de concesión\n\n68. El Departamento de Zona Marítimo-Terrestre\nefectuará la redacción del contrato y una vez terminado, lo pasará a la oficina\ndel Alcalde para su revisión.\n\n69. Mientras tanto, el Departamento de Zona\nMarítimo-Terrestre verificará si el concesionario está al día en el pago del\ncanon de ocupación, de lo contrario deberá hacer el cobro respectivo tanto del\ncanon como de la garantía de cumplimiento que se calculó con base en el\nanteproyecto presentado por el solicitante en su momento.\n\n70. Cuando el concesionario haya hecho los pagos\nque le corresponden y esté listo el contrato, el funcionario del Departamento\nde Zona Marítimo-Terrestre deberá coordinar una cita con el Alcalde para que el\nconcesionario o su representante legal se apersone en la municipalidad a firmar\nel contrato en conjunto con el Alcalde y el abogado de la municipalidad, quien\nautenticará las firmas.\n\n      Es importante que se prepare al menos tres\njuegos del contrato de concesión, a fin de que se entregue un original al\ninteresado, otro quedará en el expediente municipal y un tercero que se enviará\nal ICT o al IDA para la aprobación respectiva, conforme lo establece el\nartículo 42º del reglamento de la Ley Nº 6043.\n\n71. Seguidamente, el funcionario notificará al\nconcesionario de la fecha establecida, la cual sólo se podrá prorrogar treinta\ndías hábiles.\n\n72. Una vez firmado el contrato por todas las\npartes, el funcionario del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre debe\ncorroborar que el expediente contenga como mínimo todos estos requisitos\nconforme lo establece el artículo 46 del reglamento de la Ley Nº 6043 y la\npublicación en La Gaceta Nº 75 del 20 de abril del 2005.\n\n73. Con el expediente completo, podrá fotocopiarlo\ny enviar las copias a foliar y certificar a la Secretaría Municipal.\n\n74. El Departamento deberá dar seguimiento a que la\nSecretaría certifique el expediente fotocopiado y le sea devuelto.\n\n75. Asimismo, el funcionario debe coordinar con la\nAlcaldía para que estos preparen un oficio mediante el cual el Alcalde remite\nel contrato al ICT o al IDA.\n\n76. Cuando el expediente ha sido certificado y el\noficio de la Alcaldía está listo, el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre\ndebe coordinar con la Alcaldía el envío al ICT o al IDA de la siguiente\ndocumentación:\n\na)  Carta de la Alcaldía con su respectiva copia\npara el recibido\n\nb)  Expediente completo foliado y certificado\n\nc)  Un contrato de concesión original firmado y\nautenticado por el abogado municipal.\n\nX.  Aprobación final del contrato de concesión\npor el ICT o el IDA\n\n77. Una vez presentado el contrato de concesión\njunto con copia certificada del expediente, el ICT o el IDA, según corresponda,\ntiene treinta días para estudiar el contrato y emitir su resolución\ntécnico-legal razonada.\n\n78. En el caso de que se notifique que el trámite\ntiene defectos que corregir, se debe proceder con las correcciones que solicite\nel ICT o el IDA. En el caso de que se solicite alguna información que deba ser\naportada por el concesionario, el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre lo\nnotificará al representante, con el fin de que presente la documentación, y\npara tales efectos se le dará un plazo de treinta días.\n\n79. Una vez que se cuente con la documentación\nnecesaria para responder al ICT o al IDA, según corresponda, el Departamento de\nZona Marítimo-Terrestre dará seguimiento para que la Alcaldía remita esa\ndocumentación a la institución que lo solicitó, conjuntamente con un oficio de\nrespuesta firmado por el Alcalde. Y enviará copia ese oficio al concesionario.\n\n80. Una vez que la institución notifique a la\nmunicipalidad que el contrato de concesión ha sido aprobado, el Departamento de\nZona Marítimo-Terrestre notificará al concesionario, a fin de que este proceda\ncon la protocolización del contrato y su posterior inscripción ante el Registro\nGeneral de Concesiones. Esta gestión es responsabilidad expresa del\nconcesionario y se le debe de recordar que el contrato no surte efectos legales\nhasta que se tenga inscrito.\n\n81. Finalmente, se debe solicitar al concesionario que\nremita una certificación registral o notarial de la inscripción del contrato de\nconcesión, a fin de que conste en el respectivo expediente municipal. Esto, por\ncuanto el documento es un requisito necesario para la gestión de permisos de\nconstrucción,\n\n82. conforme lo indica el Reglamento para el\nTrámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones de la Zona\nMarítimo-Terrestre, publicado mediante Decreto Nº 29307-MP-J-MIVAH-S-MEIC-TUR.\n\nEl presente reglamento se\nbasa en la jurisprudencia actual y las normas legales vigentes. Sin embargo, el\nmismo deberá estar en constante revisión, con el fin de ajustarlo a futuras\nnormas que impliquen un cambio en las gestiones aquí descritas, como\nhistóricamente ha sucedido con la administración de la zona marítimo-terrestre.",
  "body_en_text": "throughout the text\n\n                    -\n\n                        Complete Text of Regulation 3\n\n                        Manual for the Concession Procedure of the Maritime-Terrestrial Zone\n\nComplete Text document: E525A\n( NOTE FROM SINALEVI: By means of notice published in Gazette No. 216 of November 7, 2008, the Municipality of La Cruz po\n\n(NOTE FROM SIN\nALEVI: By means of notice\npublished in Gazette No.\n216 of November 7, 2008,\nthe Municipality of\nLa Cruz by Agreement No. 3-25 of\nordinary session No. 25-2008, on July 7, 2008, approved \"\nThe Proposal for a Comprehensive Policy\nof the ZMT\nin the Municipality\nof La Cruz Guanacaste\",\ntogether with the \"Regulation for the Concession Procedure of\nthe Zona Marítimo\nTerrestre,\" the \"Archive Management Manual for the Zona\nMarítimo Terrestre Department,\" and the \"Regulation for Processing Land-Use Permits\nin the Zona Marítimo\nTerrestre.\" Which, through official letters FOE-SM-2383 and FOE-SM-2393,\nthe Area Management of\nthe Operational Oversight Division\nof the\n Comptroller General of\nthe Republic, has referred\nin report DFOE-SM-117-2007, the management of\nthe Municipality of\nLa Cruz, regarding the\nadministration, planning, surveillance, and protection of lands located\nin the Zona Marítimo\nTerrestre of the canton, and DFOE-SM-119-2007 on the Coastal Regulatory Plan of Punta\nCastilla and the concessions granted by\nthe Municipality of\nLa Cruz, outside the scope of\nthe provisions of the legal system. The texts of the approved regulations\nwere published in\n Gazette No. 217 of November 10, 2008. The Manual for the Concession Procedure of\nthe Zona Marítimo\nTerrestre is transcribed herein.)\n\nMANUAL FOR THE CONCESSION PROCEDURE\n\nOF\nTHE ZONA MARÍTIMO-TERRESTRE\n\nI.   Submission of the concession application\n\n     Reception of the application\n\n1.   The interested party must submit to the\nZona Marítimo-Terrestre Department a form - which has been\nprovided by this municipality - through which they request a concession over\nthe land of their interest.\n\n2.   If the applicant is a natural person, at the\ntime of submitting the concession application, they must provide at least the\nfollowing documents:\n\na)  Certified copy of the applicant's identity card.\n\nb)  Certified copy of the spouse's identity card, if applicable.\n\nc)  Plan or sketch or cadastral plan of the requested parcel, with reference to boundary markers, its respective course (derrotero), and distribution of land uses (usos del suelo) with their areas.\n\nd)  If the plan does not indicate the use distribution,\nthen the interested party must provide a graphic overlay of the land on\nthe regulatory plan where the different land uses and corresponding areas are demarcated.\n\n      If the applicant is a legal entity, at\nthe time of submitting the concession application, they must provide at least the\nfollowing documents:\n\na)  Certified copy of the company's legal identification card.\n\nb)  Certification of legal capacity (personería jurídica).\n\nc)  Certification of capital distribution,\nstating that at least 50% of the shares belong to Costa Ricans or\nforeigners with at least five years of residence in the country. If the shares\nbelong to other companies, the applicant must provide the capital distribution\nof those other companies, which must demonstrate the same\nprinciple of share distribution, in accordance with Article 47 of\nLaw No. 6043.\n\nd)  Certified copy of the company's Articles of Incorporation.\n\ne)  Certification from\nthe CCSS demonstrating that the\napplicant is up to date on their employer-employee contributions (cuotas obrero-patronales).\n\nf)   Plan or sketch of the requested parcel, with\nreference to boundary markers, its respective course (derrotero), and distribution of land uses\nwith their areas.\n\ng)  If the plan does not indicate the use distribution,\nthen the interested party must provide an overlay of the land on the regulatory\nplan where the different land uses and corresponding areas are demarcated.\n\n3.   The official of the Zona Marítimo-Terrestre\nDepartment who receives the form with the aforementioned documents must, at that moment, review that the form and documentation\nare complete, that the signature on the form is authenticated, and that\ncontact numbers for notifications are indicated. Finally, they must stamp the\nreceived date with the date, time, and their signature.\n\n      If the application is incomplete, the\nofficial will reject it and inform which documents are missing.\n\n     Review of the application\n\n4.   After receiving the concession application,\nthe official of the Zona Marítimo-Terrestre Department will open a\nfile (expediente) and must review:\n\na)  The form: The information must be\ncomplete and coherent, and the signature must be verified.\n\nb)  Legal documents: They must be originals and\nthe information contained therein must be read carefully to verify who\nthe legal representative is and how the share capital is distributed (in the case of\nlegal entities).\n\nc)  The plan: Review the location of the lot, the area,\nthe reference to boundary markers, access roads, the boundaries (linderos), etc. The area and\nthe name of the plan must match the application. Furthermore, the plan\nmust be compared in relation to the road network and land-use sheets and the regulation\nof the regulatory plan (regarding minimum and maximum areas, public access, etc.),\nsince if any inconsistency is detected, it must be resolved.\n\nd)  Any other type of documentation that the\napplicant has provided.\n\n5.   If the official finds any defect, discrepancy,\nor any missing documentation, they must notify the applicant in writing\nwithin a term of thirty days after receiving the application, so that\nthey proceed with the correction or completion of what was requested within the period\nthat the municipality deems appropriate. If the applicant does not rectify it within the\nestablished period, the official will notify them of the rejection of the concession\napplication.\n\n6.   Any other new document received\nat the municipality must be meticulously reviewed and the corresponding\nfoliation, response, and filing must proceed.\n\n7.   When the official deems that the application\nis complete, they will proceed with assigning a number for the file and\nmay proceed with the respective field inspection (inspección de campo) of this application.\n\nII.   Field inspection (Inspección de campo)\n\n     Visit to the land\n\n8.   The Zona Marítimo-Terrestre Department\nmust schedule a date to carry out a field inspection of this\napplication.\n\n9.   Once the date is set, they must\ncommunicate it to the applicant so that they proceed with the payment of the\ninspection and edict publication fees (derechos de inspección y publicación de edicto) to the municipality. The applicant must\nsend a copy of the payment receipt to the Zona Marítimo-Terrestre Department, which\nwill be filed in the municipal file.\n\n10. Once the date of the field inspection arrives,\nthe assigned municipal inspector must visit the lot in order to\nstudy the current condition of the land and determine if it is feasible to grant the\nconcession.\n\n      The official must inspect the\nfollowing: natural and/or artificial fences that delimit the lot, condition of\nthe access roads, vegetation, topography, general maintenance of the\nland, available services (water, electricity, public lighting, etc.), whether\nthere have been earthworks (movimientos de tierra), tree felling, elimination of native\nvegetation, among others.\n\n      If there are constructions, the\ncondition of these, the measurements, construction materials, age,\netc., must be noted, it being clear that if these constructions do not comply with the\nexceptions permitted by the regulations on the subject, their\ndemolition must proceed, as established in Article 13 of the regulation to\nLaw No. 6043.\n\n     Field inspection report\n\n11. After the field inspection, the inspector\nmust complete the respective report on the form created for this purpose by\nthe municipality.\n\n      This report must record the\napplicant's data, parcel data (area, frontage and depth, uses, location,\nneighbors (colindantes), reference to boundary markers, time of occupation, sketch), confirm if\nthere are constructions, indicate the services available on the land, its general\ncondition (fences, roads, vegetation, etc.), and any type of change generated\nby man on the land. Finally, the report must indicate the date,\ndata, and signature of the official who conducted the inspection, as well as that of a\nwitness or representative who participated in the field inspection.\n\n      The neighbors (colindantes) must be specified in the\nfollowing manner, as applicable to each specific case:\n\n-    Private Property or name of the owner\n\n-    Public Street or pedestrian path\n\n-    Zona Pública or Zona Inalienable (of\nthe Zona Marítimo-Terrestre)\n\n-    Zona Restringida (of the Zona Marítimo-Terrestre\nor of the Municipality\nof La Cruz).\nFor this zone, it is viable to indicate the neighbor's name, only if they\nhold a concession.\n\n-    Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado) (of MINAE).\n\n12. The result of this inspection must be\nnotified to the concession applicant, and the report, as well as the notification official letter,\nwill be foliated and filed in the file.\n\n13. It is very important that all the information in the\nreport is correct, since the rest of the procedure develops from here; therefore,\nall the data must always be consistent. Should any change arise\nin the report's information, the Department must assess whether this\nmodification is viable or not from the technical and legal point of view. If\nit considers the change is acceptable, it is feasible to make clarifications on\nthe back of the inspection report, provided they record the signature\nof the official who notes it and the respective date of the annotation.\n\nIII.  Edict (Edicto)\n\n     Publication in\nLa Gaceta\n\n14. Once the field inspection has been carried out and notified,\nthe official of the Zona Marítimo-Terrestre Department must draft\nthe edict (edicto), which is based on the information indicated in the field\ninspection report. The edict must contain at least the following information\nfrom the file:\n\n-    Name of the concession applicant and identity card number or legal identification number\n\n-    Location of the requested land\n\n-    Area of the lot requested in concession\n\n-    Land uses (usos del suelo) according to the current\nregulatory plan\n\n-    Neighbors (colindantes)\n\n      All this information must be recorded\nidentical to that indicated in the field inspection report. It does not hurt to\nadd more precise data, such as the cadastral plan number, location\nof the lot by boundary markers, name of the respective regulatory plan, etc.\n\n      In addition, the edict must indicate the applicant's\nrequest, the legislation on which it is based, the period for hearing oppositions,\ndate, signature of the official, and seal.\n\n15. Once the edict is ready, the\nofficial must coordinate its submission to\nthe Imprenta Nacional,\neither by municipal channel or through the interested party, so that it is\npublished in the Official Gazette\nLa Gaceta. Generally, this publication\ncomes out within a week after its submission to\nthe Imprenta Nacional.\n\n16. Once the Department obtains a copy of the\npublication, the official must review it in detail to verify that it is\ncorrect.\n\n17. If the publication has no errors, the\nofficial must foliate and file the document in the respective file and\ncoordinate sending a copy to the interested party.\n\n18. If the publication has errors, the official\nmust verify if the error was the responsibility of\nthe Imprenta Nacional\nor the municipality. For this, the publication must be compared with the\ncopy of the draft sent for publication.\n\n      If the error is the municipality's,\nthen the official must draft a new edict and send it for publication,\nas explained before.\n\n      If the error is\nthe Imprenta Nacional's,\nthen the official must draft a request addressed to the Publications\nDepartment of the\n Imprenta Nacional so that a Fe de Erratas is published\ncorrecting the error.\n\n19. Once the Department obtains a copy of the\nnew publication, the official must review it in detail to verify that it is\ncorrect; otherwise they must repeat the process.\n\n20. Finally, the official must foliate and\nfile the new document in the respective file and coordinate sending a\ncopy to the interested party.\n\n     Period for oppositions\n\n21. The step that now corresponds is to grant the period\nof thirty business days counted from the day after the publication\nof the edict in La Gaceta\n(approximately a month and a half), so that third parties\n\n22. may present their oppositions against the concession\napplication before the municipality.\n\n23. Once the period has concluded, the official\nmust verify in the Department,\nthe Mayor's Office (Alcaldía), and\nthe Council Secretariat (Secretaría del Concejo)\nif any opposition to the edict was received and obtain a copy of it, if\nany.\n\n24. As a result, the official must issue\na certification by means of which they will notify the applicant whether any\nopposition was filed within the period and therefore the concession application procedure will be suspended\nuntil the opposition is resolved, or if, on the\ncontrary, no opposition was filed and consequently the\nprocedure may continue.\n\n     Oppositions to the edict\n\n25. If there is any opposition, once received,\nwithin a period of no more than thirty days, the official of the Zona\nMarítimo-Terrestre Department must:\n\na)  Notify the affected party that an\nopposition to the concession application was received.\n\nb)  Review the opposition document(s) in form,\nthat is, that it meets the necessary requirements for its submission (date,\nsignatures, authentications, etc.).\n\nc)  Review the document(s) on the merits, that is,\nassess the allegations of the opponent(s) and the evidence presented, review\nthe respective municipal file, etc., so that it can be determined if the\narguments for opposing are valid.\n\nd)  The Department then proceeds to open a\nspecific file to process the opposition(s), to which a number will be\nassigned, it will be linked to the concession file and any other file\nwith which it is related, and it will be kept filed together with the concession file of\nthe person who published the edict.\n\n     In this new file, a\nnew copy of the edict must be filed, the summons and all documentation generated\nto resolve the opposition(s), such as the minutes (acta) drawn up when the\nhearing is held, the exculpatory evidence (pruebas de descargo), copy of the statements of the\nwitnesses if any, and the conclusions of the lawyers, if\nthey provide them, as well as the subsequent resolutions of the opposition. Every\ndocument must be filed with foliation.\n\ne)  Then, the official of the Department,\ntogether with the Municipal Executive, will schedule the date on which\nthe involved parties will be summoned to a Hearing to which they must provide all\nthe evidence they deem necessary. Said hearing (comparecencia) must be notified to the\nparties at least eight days in advance.\n\n26. For the holding of the hearing, a\ncommission must be appointed comprised of at least one representative of the Mayor,\nwho presides over said commission, and an official of the Zona\nMarítimo-Terrestre Department. The process of the hearing is subject to what is established\nin the Ley de\nAdministración Pública.\n\n27. Subsequent to this process, the Mayor has\nthirty days to prepare a draft resolution, in which they will rule\nin favor of the party who has the best right to obtain, partially or totally, the\nland in concession. For this work, the Mayor can count on the help\nof the Zona Marítimo-Terrestre Department.\n\n28. Once the draft resolution has been\ndrafted, reviewed, and signed by the Municipal Mayor, the Zona\nMarítimo-Terrestre Department will ensure that\nthe Mayor's Office forwards the\ndocument to the Municipal Council, so that they approve it by means of an\nagreement. The process that the Council must generally follow is the\nfollowing:\n\na)  The Council refers it to its Zona Marítimo-Terrestre\nCommission so that they issue an opinion on whether to approve the Mayor's draft\nresolution or if it should be partially modified.\n\nb)  The\n Commission studies it and sends its report to the Council for\nits approval.\n\nc)  The Council adopts the agreement in session.\n\nd)\nThe Secretariat notifies the resolution either to\nthe Mayor's Office or to the\nZona Marítimo-Terrestre Department and also notifies the parties.\n\n29. Against this agreement, the filing of a\nmotion for reconsideration (recurso de revocatoria) by the affected party is allowed, which must be filed within a\nmaximum period of five days from receipt of the notification.\n\na)  Said motion is filed before the Council and\nthey decide whether to send it to the\n Zona Marítimo-Terrestre Commission or to\nthe Mayor's Office, in order to\nknow its criteria and with the opinion of the municipality's lawyer.\n\nb)  When the resolution of the motion is ready,\nit is returned to the Council and this body rules on whether to accept or reject the motion,\nleaving the affected party free to appeal the Council's resolution\nthrough judicial channels, and they may request the suspension of the act until\na judge rules on who has the best right. This process could\ntake years in court.\n\n30. When the parties have been notified of the\nfinal resolution of the opposition hearing(s) and no appeals are possible\nor all deadlines have expired, the Zona\nMarítimo-Terrestre Department must request from the Council the approval of the closure of the\nfile(s) of the party(ies) that lost the opposition.\n\n31. The Department must follow up on this\nrequest until the Municipal Council issues a new agreement ordering the\nclosure of the corresponding file(s).\n\n32. Then it must notify the parties involved\nin the opposition.\n\n33. All these requests, agreements, resolutions,\ndrafts, notifications, etc., must be filed in the respective opposition\nfile, and in addition, an extra copy of the Council's agreement on the\nclosure of the file must be filed in the directly affected file(s).\n\n34. The official of the Zona\nMarítimo-Terrestre Department must then transfer the closed file(s) to the archive\nfor Inactive Files (Expedientes Pasivos) and update the archive controls.\n\nIV. Direct Taxation Appraisal (Avalúo de tributación directa)\n\n35. Once the Zona Marítimo-Terrestre\nDepartment accepts the concession application, it must then\nrequest in writing from the\n Dirección\n\n36. General de Tributación, attaching a copy of\nthe respective plan, a land appraisal (avalúo).\n\n37. The Department must be in communication\nwith Tributación Directa to determine the date of the visit to the lot by\nthe appraiser (perito) to whom the case was assigned. The idea is to coordinate the visit,\ntrying as much as possible to organize several appraisals at the same\ntime, in order to maximize this effort.\n\n38. Once the Department receives the expert report (informe pericial) for the parcel being processed, the official must verify that the most\nimportant data about the parcel is correct.\n\n39. If the information is correct and in accordance with the\ncharacteristics of the appraisal, it will be foliated and filed in the municipal file.\n\n40. Then, the Department must calculate the amount\nof the occupation fee (canon de ocupación) based on the value per square meter given by the\nappraisal and based on the areas for each land use indicated on the plan.\n\n41. With this, it must notify the interested party of the\nresult of the appraisal and the amount of the occupation fee that will correspond to them, in\norder to comply with the provisions of Article 48 of the regulation to\nLaw No. 6043.\n\n42. In the event that the Department does not\nagree with the appraisal's own aspects, or the interested party presents an objection in\ntime against that appraisal, the Department, with prior authorization\nfrom the Municipal Council, will forward the allegations and justifications of the case to\nthe Dirección General\nde Tributación, within the deadlines indicated in Article 51 of the\nregulation to Law No.\n6043.\n\n43. Once the resolution from Tributación\nDirecta is received, the Zona Marítimo-Terrestre Department will proceed to notify the\nconcession applicant, and to foliate and file the documents in the\nfile.\n\nV.  Preliminary Project (Anteproyecto)\n\n      In cases where concession applications are processed for residential use and the area\nrequested exceeds 4,000 square meters, it is required to submit a preliminary project (anteproyecto) for the development\nof the land, through which the applicant demonstrates the need to obtain such an area\nin concession.\n\n      This, based on Article 65 of the\nregulation to Law No. 6043, where it is established that for concession\napplications for residential land, the maximum area to be granted in concession\nis 4,000 square meters. But an\nexception is made to this restriction in Article 57, subsection b), of Law No.\n6043, which indicates that:\n\n\"Parcels destined for establishments of\nrecreational hubs (centros de recreo), hotel facilities, restaurants, and similar,\nresidences or villas for rent, commercial businesses, or any other class of\nactivities outside those indicated, may be granted for the maximum area that is\ntechnically necessary in accordance with the respective projects, in accordance\nwith the zoning plan, with prior approval from the Instituto Costarricense\nde Turismo\".\n\n      Due to the foregoing, the\nsubmission of this preliminary project to the municipality is required, which must also\nbe approved by the ICT.\n\n44. The official must verify if in the case of the\nconcession application being processed, the preliminary project is required and notify\nthe interested party of this requirement, if applicable.\n\n45. Once the applicant submits the\npreliminary project, the municipality will request the ICT to review and approve the\ndocument. Likewise, it is feasible for the interested party to carry out this\nprocess directly before the ICT, in order to make the process more agile, but then\nthey must provide both the preliminary project and the official letter of approval from the ICT.\n\n46. Once the municipality has the\npreliminary project and the ICT's approval, these must be foliated and filed in the\nrespective concession application file, so that they are mentioned in\nthe final draft resolution for approval of the concession by the\nMunicipal Council.\n\nVI. Constructions in the restricted zone (zona restringida)\n\n(Repealed\nby session No. 15 of May 8, 2009)\n\nVII.  Certification from MINAE\n\n52. In cases where a concession application is processed\nfor a sector that has an approved regulatory plan but does not\nhave the natural heritage of the State (patrimonio natural del Estado) delimited, the official of the\nZona Marítimo-Terrestre Department must draft the request that will\nforward to the respective Subregional Office of MINAE,\nregarding the zones that require the delimitation of the\nheritage on a priority basis.\n\n53. The Department must be aware of\nreceiving the response from MINAE, to subsequently follow up on the\nscheduling of the MINAE visit required to carry out the corresponding field\n\nwork.\n\n54. Once the Department confirms that MINAE\ncarried out the visit for delimitation, it must ensure\nthat the respective report is drafted.\n\n55. When it is confirmed that it is ready, the\nDepartment must coordinate so that the company that created the regulatory plan\nadjusts the planning to the delimitation of the natural heritage of the State, in\nthe event that this affects lands included within the regulatory plan.\n\n56. After the delimitation of the natural heritage\nof the State has been carried out by MINAE, the Zona\nMarítimo-Terrestre Department must verify that the land requested in concession is\nnot affected by the heritage. Otherwise, the applicant must\nmodify their application with everything that this change entails (adjusting the cadastral\nplan, the edict, the appraisal, etc.). This is if the affectation is partial.\n\n57. If the land is totally affected, the\nDepartment must notify the applicant and close the concession\napplication, based on MINAE's certification. The file will be sent\nto the archive for Inactive Files.\n\nVIII.   Draft resolution\n\n58. Once all the previous\nsteps have been completed, the official of the Zona Marítimo-Terrestre Department must\ncoordinate the preparation of the final draft resolution (proyecto de resolución) for the approval\nof the concession contract by the Municipal Council. It is important that the\ndraft resolution, in addition to requesting the approval of the concession,\nrequests the Council to authorize the Mayor to sign the concession contract.\n\n59. Once this draft is drafted, the\nofficial will forward it together with the file to the Mayor's office\nfor its due authorization and signature.\n\n60. The Department must follow up so that the\ndraft resolution is signed by the Mayor and forwarded together with the\nfile to the Secretariat of the Municipal Council.\n\n61. Then, it must obtain the official letter of referral for the\ndraft resolution and the file to the Municipal Council, in order to foliate it\nand file it accordingly.\n\n62. The Department must follow up on the\nreview of the draft resolution by the Council.\n\n63. In the event that the Council requests\ncorrections to this draft resolution, the Mayor's Office must be notified\nso that said corrections are made jointly with the Zona\nMarítimo-Terrestre Department.\n\n64. Once the draft resolution is corrected, the\ndocument must be sent again to the Council to obtain the approval of\nthe concession.\n\n65. When the concession has been approved, the\nDepartment must get the file back, along with the Council's\nagreement.\n\n66. The official must review the agreement to\nverify the term of the concession granted and that the agreement indicates that\nthe Mayor is authorized to sign the contract.\n\n67. The official must foliate and file all this\ndocumentation in the file.\n\nIX.  Concession contract\n\n68. The Zona Marítimo-Terrestre Department\nwill draft the contract and once finished, will send it to the\nMayor's office for review.\n\n69. Meanwhile, the Zona\nMarítimo-Terrestre Department will verify if the concessionaire is up to date on the payment of the\noccupation fee; otherwise, it must make the respective collection of both the\nfee and the performance guarantee (garantía de cumplimiento) that was calculated based on the\npreliminary project submitted by the applicant at the time.\n\n70. When the concessionaire has made the corresponding\npayments and the contract is ready, the official of the Zona\nMarítimo-Terrestre Department must coordinate an appointment with the Mayor so that the\nconcessionaire or their legal representative appears at the municipality to sign\nthe contract together with the Mayor and the municipality's lawyer, who\nwill authenticate the signatures.\n\n      It is important that at least three\ncopies of the concession contract are prepared, so that one original is given to the\ninterested party, another will remain in the municipal file, and a third will be sent\nto the ICT or to the IDA for the respective approval, as established in\nArticle 42 of the regulation to Law No. 6043.\n\n71. Subsequently, the official will notify the\nconcessionaire of the established date, which may only be extended by thirty\nbusiness days.\n\n72. Once the contract is signed by all\nparties, the official of the Zona Marítimo-Terrestre Department must\ncorroborate that the file contains at least all these requirements\nas established in Article 46 of the regulation to Law No. 6043 and the\npublication in La Gaceta No. 75 of April 20, 2005.\n\n73. With the file complete, they may photocopy it\nand send the copies to be foliated and certified to the Municipal Secretariat.\n\n74. The Department must follow up so that the\nSecretariat certifies the photocopied file and it is returned.\n\n75. Likewise, the official must coordinate with the\nMayor's Office so that they prepare an official letter through which the Mayor forwards\nthe contract to the ICT or to the IDA.\n\n76. When the file has been certified and the\nofficial letter from the Mayor's Office is ready, the Zona Marítimo-Terrestre Department\nmust coordinate with the Mayor's Office the shipment to the ICT or the IDA of the following\ndocumentation:\n\na)  Letter from the Mayor's Office with its respective copy\nfor the acknowledgment of receipt\n\nb)  Complete foliated and certified file\n\nc)  An original concession contract signed and\nauthenticated by the municipal lawyer.\n\nX.  Final approval of the concession contract\nby the ICT or the IDA\n\n77. Once the concession contract is submitted\ntogether with a certified copy of the file, the ICT or the IDA, as appropriate,\nhas thirty days to study the contract and issue its reasoned\ntechnical-legal resolution.\n\n78. In the event of notification that the procedure\nhas defects to be corrected, the corrections requested by\nthe ICT or the IDA must proceed. In the event that some information that must be\nprovided by the concessionaire is requested, the Zona Marítimo-Terrestre Department will\nnotify the representative, so that they submit the documentation, and\nfor such purposes, a period of thirty days will be given.\n\n79. Once the necessary documentation\nto respond to the ICT or the IDA, as appropriate, is available, the Zona\nMarítimo-Terrestre Department will follow up so that the Mayor's Office forwards that\ndocumentation to the institution that requested it, together with a response official letter\nsigned by the Mayor. And it will send a copy of that official letter to the concessionaire.\n\n80. Once the institution notifies the municipality that the concession contract has been approved, the Maritime-Terrestrial Zone Department (Departamento de Zona Marítimo-Terrestre) shall notify the concessionaire so that the concessionaire may proceed with the notarization (protocolización) of the contract and its subsequent registration before the General Registry of Concessions (Registro General de Concesiones). This task is the express responsibility of the concessionaire, and they must be reminded that the contract does not produce legal effects until it is registered.\n\n81. Finally, the concessionaire must be asked to submit a registry or notarial certification of the registration of the concession contract, so that it is recorded in the respective municipal file. This is because the document is a necessary requirement for processing construction permits,\n\n82. as indicated in the Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones de la Zona Marítimo-Terrestre, published by means of Decreto Nº 29307-MP-J-MIVAH-S-MEIC-TUR.\n\nThis regulation is based on current case law and the legal norms in force. However, it must be under constant review in order to adjust it to future norms that imply a change in the procedures described herein, as has historically been the case with the administration of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo-terrestre)."
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