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  "title_es": "Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario",
  "title_en": "Registry Organization Regulation of the Real Estate Registry",
  "summary_es": "Este decreto ejecutivo, derogado en 2024, establecía la organización y funcionamiento del Registro Inmobiliario de Costa Rica, creado por la Ley 8710 para unificar las funciones del Catastro Nacional y el Registro Público de Bienes Inmuebles bajo una sola dirección. Definía conceptos clave como mapa catastral, georreferenciación, conciliación jurídico-catastral, y publicidad noticia. Regulaba la estructura organizativa, compuesta por una Dirección y las Subdirecciones Registral y Catastral, cada una con sus respectivos departamentos. Abordaba el saneamiento de inexactitudes en la publicidad registral, distinguiendo entre aquellas de origen registral (errores en la calificación o inscripción) y extrarregistral (documentos inexactos o fraudulentos), estableciendo procedimientos de gestión administrativa con posibilidad de inmovilización de inscripciones y recurso de apelación ante el Tribunal Registral Administrativo. También trataba las inexactitudes del levantamiento catastral y permitía la resolución alternativa de conflictos. Su principal objetivo era fortalecer la seguridad inmobiliaria mediante la integración de información gráfica y jurídica.",
  "summary_en": "This executive decree, repealed in 2024, established the organization and operation of the Costa Rican Real Estate Registry, created by Law 8710 to unify the functions of the National Cadastre and the Public Registry of Real Estate under a single director. It defined key concepts such as cadastral map, georeferencing, legal-cadastral conciliation, and notice publicity. It regulated the organizational structure, composed of a Directorate and the Registry and Cadastral Sub-Directorates, each with its respective departments. It addressed the rectification of inaccuracies in registry publicity, distinguishing between those of registry origin (errors in qualification or registration) and extra-registry ones (inaccurate or fraudulent documents), establishing administrative management procedures with the possibility of immobilizing registrations and an appeal to the Administrative Registry Tribunal. It also dealt with inaccuracies from the cadastral survey and allowed alternative dispute resolution. Its main objective was to strengthen real estate security by integrating graphic and legal information.",
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  "excerpt_es": "Artículo 1º-Del Registro Inmobiliario. Es el órgano del Registro Nacional que integra las funciones catastrales y registrales inmobiliarias, respetando el principio de especialidad de cada área.\n\nArtículo 14.-Inexactitud de la publicidad registral. La falta de concordancia entre la realidad física o la jurídica y la información gráfica contenida en el Registro Inmobiliario, será considerada como una inexactitud en la publicidad registral.\n\nArtículo 17. -Tutela jurisdiccional de la publicidad registral. En virtud de lo que dispone el artículo 456 del Código Civil, y siendo que la inscripción no convalida los actos nulos o anulables, dejando a salvo los intereses de quien adquiere de buena fe basado en la publicidad de los asientos registrales, debe ser conocido y declarado en sede judicial, conforme a los artículos 472, 473 y 474 del Código Civil...",
  "excerpt_en": "Article 1º—Of the Real Estate Registry. It is the organ of the National Registry that integrates cadastral and real estate registry functions, respecting the principle of specialty of each area.\n\nArticle 14.—Inaccuracy of registry publicity. The lack of concordance between the physical or legal reality and the graphic information contained in the Real Estate Registry shall be considered an inaccuracy in the registry publicity.\n\nArticle 17.—Judicial protection of registry publicity. By virtue of the provisions of article 456 of the Civil Code, and given that registration does not validate void or voidable acts, safeguarding the interests of those who acquire in good faith based on the publicity of the registry entries, it must be heard and declared in judicial venue, in accordance with articles 472, 473 and 474 of the Civil Code...",
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    "label_es": "Derogada",
    "summary_en": "This decree was repealed in 2024 by the new General Regulation of the Real Estate Registry.",
    "summary_es": "Este decreto fue derogado en 2024 por el nuevo Reglamento general del Registro Inmobiliario."
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      "quote_en": "The lack of concordance between the physical or legal reality and the graphic information contained in the Real Estate Registry shall be considered an inaccuracy in the registry publicity.",
      "quote_es": "La falta de concordancia entre la realidad física o la jurídica y la información gráfica contenida en el Registro Inmobiliario, será considerada como una inexactitud en la publicidad registral."
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      "quote_en": "Only the Registrar or registry official under his responsibility shall correct the errors made in the registration of a document or in the exercise of his functions which produced an inaccuracy in the registry publicity.",
      "quote_es": "Solo el Registrador o funcionario registral bajo su responsabilidad deberá corregir los errores cometidos en la inscripción de un documento o en el ejercicio de sus funciones que produjo una inexactitud en la publicidad registral."
    },
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      "context": "Artículo 17",
      "quote_en": "Registration does not validate void or voidable acts, safeguarding the interests of those who acquire in good faith based on the publicity of the registry entries.",
      "quote_es": "La inscripción no convalida los actos nulos o anulables, dejando a salvo los intereses de quien adquiere de buena fe basado en la publicidad de los asientos registrales."
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      "redactor": "Amy Lucía Miranda Alvarado",
      "descriptores": "Responsabilidad civil de la Administración, Daños y perjuicios derivados de responsabilidad civil de la Administración, Indemnización al administrado, Responsabilidad civil extracontractual, Registro Nacional, Catastro nacional",
      "restrictores": "Análisis sobre la responsabilidad civil extracontractual de la Administración y sus elementos, Conducta omisiva del Catastro Nacional de su deber de controlar y contrastar la información jurídica y gráfica que consta en el Registro con la propia realidad extrarregistral, Procedente indemnización por compra de finca con un vicio oculto de traslapo con otra propiedad",
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      "redactor": "Jose Roberto Garita Navarro",
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      "restrictores": "Cancelación en caso de error ante omisión de inscribir afectación a patrimonio familiar, Cómputo en caso de omisión Registral de inscribir afectación de inmueble al patrimonio familiar, Omisión por parte de Registro Público de inscribir la afectación y procedencia de la cancelación de anotaciones efectuadas sobre el bien, Procedimiento de corrección en caso de omisión de inscribir afectación a patrimonio familiar, Cómputo de la prescripción de daños y perjuicios derivados de error, Cómputo de la prescripción de daños y perjuicios derivados de error registral",
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      "despacho": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI",
      "date": "01-Feb-2012",
      "expediente": "090023591027CA",
      "redactor": "Jose Roberto Garita Navarro",
      "descriptores": "Medidas cautelares en el procedimiento administrativo, Registro Nacional, Inmovilización de inmueble, Inscripción registral",
      "restrictores": "Competencia del Registro Nacional para decretar la inmovilización de terrenos como medida cautelar, Competencia para decretar la inmovilización de terrenos y alcances como medida cautelar, Finalidad de la nota de advertencia o inmovilización, Naturaleza,  finalidad y características",
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      "numeroDocumento": "00018",
      "anno": "2012",
      "label": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI Res. 00018-2012",
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      "despacho": "Tribunal Disciplinario Notarial",
      "date": "08-Ago-2011",
      "expediente": "090009540627NO",
      "redactor": "Juan Federico Echandi Salas",
      "descriptores": "Proceso disciplinario notarial, Función notarial, Notario público",
      "restrictores": "Análisis sobre el principio de rogación, Obligatoriedad de brindar asesoría jurídica imparcial y ser contralor de legalidad, Improcedente tramitar adjudicación de finca sobre la que como abogado conoce existencia de segregaciones y traspasos",
      "tipoDocumento": "EXT",
      "numeroDocumento": "00176",
      "anno": "2011",
      "label": "Tribunal Disciplinario Notarial Res. 00176-2011",
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  "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n                    -\n\nTexto Completo Norma 35509\n\n                        Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario (Registro Público de la\nPropiedad Inmueble)\n\nTexto Completo acta: 173F97\n\nNº 35509-J\n\n(Este decreto ejecutivo fue\nderogado por el artículo 324 inciso g) del Reglamento general del Registro\nInmobiliario, aprobado mediante decreto ejecutivo N° 44647 del 28 de agosto del\n2024)\n\nEL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA,\n\nEL MINISTRO DE LA PRESIDENCIA\n\nY EL MINISTRO DE JUSTICIA\n\n            Con fundamento en los incisos 3) y\n18) del artículo 140 de la Constitución Política de Costa Rica, en el artículo 271\nde la Ley General de la Administración Pública Ley Nº 6227 de 02 de mayo del\n1978 y en la Ley Nº 5695, Ley de Creación del Registro Nacional de 28 de mayo\nde 1975 y sus reformas.\n\nConsiderando:\n\n            1º-Que la Ley Nº 8710, publicada en\nel Diario Oficial La Gaceta el 10 de marzo del 2009 reforma el artículo\n2 de la Ley de Creación del Registro Nacional, Ley Nº 5695, con el fin de crear\nel Registro Inmobiliario.\n\n            2º-Que\nel principal objetivo de dicha reforma es fortalecer la seguridad inmobiliaria\nregistral, a través de la efectiva y eficiente coordinación e integración de\nlas funciones del Catastro Nacional y el Registro Público de Bienes Inmuebles,\nen un solo Registro y bajo una sola dirección del denominado Registro\nInmobiliario.\n\n            3º-Que\nla creación del Registro Inmobiliario obedece a la necesidad de hacer coincidir\nplenamente la información gráfica que consta en el Catastro con la información\nliteral del Registro de Bienes Inmuebles, y de esta forma tener un Registro con\ninformación gráfica y jurídica unívoca.\n\n            4º-Que\ncon base en la reforma adoptada, se unifican las Direcciones del Catastro y del\nRegistro de la Propiedad Inmueble, bajo una sola, manteniéndose la división de\nfunciones, procesos y procedimientos de acuerdo con la especialidad de cada\nmateria.\n\n            5º-Que\nla reforma adoptada suprimió la Dirección y Subdirección del Catastro Nacional;\nbuscando con ello la implementación de la Dirección del Registro Inmobiliario,\nsiendo consecuente con el espíritu de la cláusula 3.02 punto (a) del Capítulo\nIII\n de la Ley 8154- A, Convenio de Préstamo Nº\n1284/OC-CR \"Programa de Regularización del Catastro y el Registro\"\nentre la República de Costa Rica y el Banco Interamericano de Desarrollo.\n\n            6º-Que\nmediante oficio DGRN 721-2002 se solicita al Ministerio de Planificación Nacional\ny Política Económica aclaración sobre la \"Propuesta de Reforma\nInstitucional del Registro Nacional\" y que por oficio D.E 476-02 del 29 de\noctubre del 2002, se aclara en el punto uno que\nla Dirección de Catastro\nNacional y el Registro de Bienes Inmuebles se unificarán en una sola Dirección\nque se llamará de Registro Inmobiliario, para lo cual se harán los cambios\nlegales pertinentes. Que mediante Decreto Ejecutivo 33713 MP-\nPLAN\n-MTSS se establece en el artículo 2, que la\naprobación de una organización administrativa será competencia exclusiva del\njerarca institucional, y para lo cual se establecen lineamientos generales para\nla construcción de organigramas, donde se indica que cuando se establecen\nunidades administrativas por disposición de Ley, la Institución solo deberá\npresentar una justificación en la cual se haga referencia al antecedente\nnormativo.\n\n            7º-Que\nel transitorio Único de la Ley 8710, publicada en el Diario Oficial La\nGaceta el 10 de marzo del 2009, establece que el Poder Ejecutivo deberá\nreglamentar las normas y procedimientos que consoliden las operaciones del\nRegistro Inmobiliario; Por tanto,\n\nDecretan:\n\nReglamento de Organización del\nRegistro Inmobiliario\n\nTÍTULO I:\n\nDel Registro Inmobiliario\n\nCAPÍTULO I:\n\nDisposiciones Generales\n\n            Artículo 1º-Del Registro\nInmobiliario. Es el órgano del Registro Nacional que integra las funciones\ncatastrales y registrales inmobiliarias, respetando el principio de\nespecialidad de cada área.\n\n            Artículo\n2º-Definiciones. Para los fines del presente Reglamento, se entenderá\npor:\n\n \n\na) Acta de conformidad: es la declaración suscrita por el\npropietario poseedor, o por su representante legal en la que expresa su\nconformidad con los datos catastrales referentes a su inmueble.\n\n \n\nb) Actividad catastral: contempla las acciones para formar,\nactualizar y mantener el catastro.\n\n \n\nc) Actividad Registral: contempla las acciones dirigidas a la\nregistración jurídica y catastral de los bienes inmuebles.\n\n \n\nd) Asiento registral: es el que contiene la información\njurídica, física y gráfica de un inmueble inscrito.\n\n \n\ne) Conciliación jurídica-catastral: es una actividad permanente\npara la comprobación de la conformidad de linderos e infraestructuras de un\ninmueble descrito en el mapa catastral en relación con los datos jurídicos\ncontenidos en los asientos regístrales y otros antecedentes catastrales.\n\n \n\nf)  Dirección General: Dirección General del Registro Nacional.\n\n \n\ng) Dirección: Dirección de Registro Inmobiliario.\n\n \n\nh) Georeferenciación: Es el proceso\ntécnico mediante el cual se define la posición de los vértices de los inmuebles\nen el sistema oficial de referencia del país, con el fin de incorporar la\ndescripción del inmueble en el mapa catastral.\n\n \n\ni)  Institución: Registro Nacional.\n\n \n\nj)  Levantamiento catastral: es una de las fases de la actividad\ncatastral que consiste en las labores técnico jurídicas\nque deben desarrollarse en el campo, así como las preparatorias a ésta con el\nfin de garantizar la correcta formación del mapa catastral.\n\n \n\nk) Mapa Catastral: es una representación gráfica que muestra la\nubicación, identidad y linderos oficiales de los inmuebles.\n\n \n\nl)  Nota de advertencia: es una medida cautelar que se incluye\ncuando así se determine, en el asiento de inscripción al dar curso a una\ngestión administrativa, para efectos de publicidad noticia únicamente.\n\n \n\nm)    Ocurso: el recurso que se\ninterpone ante la Dirección\ndel Registro Inmobiliario contra las calificaciones formales dictadas por\nla Subdirección Catastral\ny / o la\n Subdirección Registral.\n\n \n\nn) Prevención: es una medida cautelar que se adopta ante la\npresencia de una inexactitud de origen extraregistral,\nen los asientos registrales, para efectos exclusivamente de mera publicidad\nnoticia.\n\n \n\no) Proceso de validación: una fase de la actividad catastral que\nconsiste en la verificación de los productos del levantamiento catastral con el\nfin de que sean individualizados e incluidos en el mapa catastral.\n\n \n\np) Publicidad noticia: es aquella información publicitada por el\nRegistro Inmobiliario, cuyo único efecto es informar sobre la existencia de un\nprocedimiento administrativo en etapa de instrucción, por medio de una nota de\nadvertencia o prevención. Su existencia no inmoviliza ni impide movimientos\nsobre el derecho que contenga la nota de advertencia o prevención.\n\n \n\nq) Registración: proceso administrativo registral que contiene\ntanto la actividad calificadora del contenido de los documentos presentados al\nRegistro Inmobiliario, su confrontación con la información inmobiliaria y su\ninscripción en un asiento definitivo para su publicidad frente a terceros.\n\n \n\nr)  Registro: Registro Inmobiliario.\n\n \n\ns)\nSIRI\n: Sistema de\nInformación de Registro Inmobiliario.\n\n \n\nt)  Subdirecciones: Subdirección Catastral y Subdirección\nRegistral.\n\n \n\nu) Zona catastrada: es aquella parte del territorio nacional en\ndonde el levantamiento catastral ha sido concluido y oficializado.\n\n \n\nv)  Zona catastral: es la parte del territorio nacional, en\ndonde se ha iniciado el levantamiento catastral y se encuentra en proceso,\nsegún lo dispuesto por el artículo 4 de\nla Ley de Catastro.\n\n            Artículo 3º-Finalidad del\nRegistro Inmobiliario. El Registro Inmobiliario tiene como finalidad\nfortalecer la seguridad inmobiliaria registral, por medio de los efectos\njurídicos de su publicidad, atendiendo a la eficacia y eficiencia en la\ntramitación de los documentos presentados.\n\n            Artículo\n4º-Funciones del Registro Inmobiliario. Además de las funciones que este\nReglamento y otras leyes le asignen, le corresponde al Registro Inmobiliario:\n\n \n\na) Función Registral Inmobiliaria: constituir, refrendar, registrar,\nmantener y actualizar los títulos referidos a toda categoría de derechos reales\ny los derechos personales susceptibles de registración. Esta función\ncorresponderá a los registradores quienes actuarán atendiendo las disposiciones\nestablecidas en la legislación vigente y de conformidad a los criterios de\ncalificación emanados de la\n Dirección del Registro Inmobiliario, los cuales deben buscar\na su vez actualizar el mapa catastral.\n\n \n\nb) Función de Catastro Registral: consiste en calificar y registrar los\ndocumentos provenientes de los agrimensores y del Catastro Técnico, en atención\na las disposiciones establecidas en la legislación vigente y conforme a los\ncriterios de calificación emanados de\nla Dirección de Registro Inmobiliario, con el fin de\nproveer la información de los cambios inmobiliarios para la actualización y\nmantenimiento del mapa catastral.\n\n \n\nc) Función de Catastro Técnico: consiste en formar el mapa catastral,\nque incluye la definición de los procesos técnicos del levantamiento catastral,\nla ejecución del levantamiento catastral, la implementación de las acciones de\nmantenimiento y actualización, conforme a la legislación vigente y los\nlineamientos establecidos por la\n Dirección de Registro Inmobiliario.\n\nCAPÍTULO II:\n\n \n\nEstructura Organizativa\n\n \n\n            Artículo 5º-Composición del\nRegistro Inmobiliario. El Registro estará conformado por:\n\n \n\nLa Dirección del Registro Inmobiliario que tendrá bajo su\ncompetencia todo lo referente a la propiedad inmueble, tanto en materia\ncatastral como registral, además de\nla Dirección, contará con dos subdirecciones a saber\n\n \n\na) La\n Subdirección Registral: que tendrá bajo su competencia todo\nlo referente a la propiedad inmueble, en materia registral.\n\n \n\nb) La\n Subdirección de Catastro: que tendrá bajo su competencia todo\nlo referente en materia catastral.\n\n \n\n            Asimismo, contará con una Asesoría\nLegal, la cual tendrá como función principal instruir expedientes de gestión\nadministrativa, referentes a la corrección de errores o inconsistencias en los\nasientos registrales o catastrales. Además del trámite de expedientes disciplinarios\no de ocurso.\n\n            Artículo\n6º-Línea jerárquica. El Director es el superior jerárquico de\nla Dirección del Registro\nInmobiliario tanto en materia administrativa como técnica. Las Subdirecciones:\nRegistral y Catastral deberán acatar las órdenes, instrucciones y circulares y\nactuar de conformidad con lo que disponga el Director del Registro\nInmobiliario.\n\n \n\n            Los\njefes de departamento deberán acatar las órdenes e instrucciones de las\nrespectivas subdirecciones y del Director del Registro Inmobiliario.\n\n            Artículo\n7º-Unidades Organizativas del Registro Inmobiliario. El Registro\nInmobiliario en su nivel operativo estará constituido por los siguientes\ndepartamentos: Catastral Técnico, Catastral Registral, Normalización Técnica e\nInmobiliario Registral.\n\n \n\n            Adicionalmente\na las unidades organizativas establecidas en este Reglamento, el Director del\nRegistro Inmobiliario podrá constituir cualesquiera otras que se consideren\nnecesarias para el cumplimiento de los objetivos, funciones, procesos y\nprocedimientos, siguiendo el trámite legal y administrativo correspondiente.\n\nCAPÍTULO\nIII\n\nDeberes y atribuciones\nde los órganos del Registro Inmobiliario\n\n \n\n            Artículo 8º-De la Dirección. Además de los deberes y atribuciones que este Reglamento y\notras leyes le asignen, corresponde al director del Registro Inmobiliario:\n\na) Ordenar, suspender o denegar la inscripción de los documentos sujetos a registro, al resolver los\nocursos y gestiones administrativas.\n\nb) Supervisar el cumplimiento\nde todas las tareas y obligaciones del Registro Inmobiliario.\n\nc) Ejercer labores de dirección y coordinación sobre la Subdirección Catastral, la Subdirección\nRegistral y las dependencias organizativas de ambas, en procura del adecuado funcionamiento del\nRegistro Inmobiliario.\n\nd)Presentar el presupuesto\nordinario y extraordinario;\ny el Plan Operativo Institucional\nde su Dirección a la Dirección General.\n\ne) Planear, coordinar,\ndirigir y supervisar las actividades técnicas y administrativas.\n\nf)Redactar y revisar informes, reglamentos, instructivos, circulares y otros instrumentos técnicos y\ndocumentos similares.\n\ng) Emitir y aprobar\nlas directrices de funcionamiento\noperativo, técnico y administrativo en materia catastral y registral.\n\nh) Establecer y supervisar\nlas funciones del Departamento\nde Normalización Técnica y\nde la Asesoría Jurídica.\n\ni) Ejercer la competencia disciplinaria para que todos los empleados cumplan\nestrictamente sus funciones y obligaciones, de conformidad con las disposiciones\nadministrativas y la legislación\nvigente.\n\nj) Designar en su\nausencia el Subdirector que lo reemplazará\ny el plazo respectivo.\n\nk) Conocer de la cancelación\nde asientos y demás procedimientos establecidos en la\nLey N º 9602, Ley de Fortalecimiento de la Seguridad Registral Inmobiliaria\n\n(Así\nadicionado el inciso\nanterior por el artículo 19\ndel Reglamento a la Ley para el Fortalecimiento\nde la Seguridad Registral Inmobiliaria, aprobado mediante decreto ejecutivo N° 41959 del \n16 de julio de 2019)\n\n            Artículo 9º-De las Subdirecciones.\nAdemás de las atribuciones que este Reglamento y otras leyes le asignen,\ncorresponde a cada Subdirector:\n\n \n\na) La\n Subdirección Registral:\n\n \n\n1. Ejercer dirección y coordinación sobre el Departamento Inmobiliario\nRegistral.\n\n \n\n2. Ordenar, suspender o denegar la inscripción de los documentos\nsujetos a calificación formal y resolver las gestiones administrativas de\nacuerdo con la ley.\n\n \n\n3. Ejecutar las disposiciones que acuerde\nla Dirección para el buen\nservicio del Registro Inmobiliario.\n\n \n\n4. Atender y resolver consultas verbales y escritas que le presenten\nsus superiores, subalternos y público en general.\n\n \n\n5. Supervisar y controlar que los documentos que se confeccionan y\ntramitan en su dependencia bajo su responsabilidad, sean elaborados\ntécnicamente conforme a la ley.\n\n \n\n6. Desarrollar la actividad registral para el mantenimiento y\nactualización de los derechos reales inscritos y del\nSIRI\n.\n\n \n\n7. Proponer a la\n Dirección del Registro Inmobiliario criterios de calificación\nregistral de los documentos que se presenten al Registro Inmobiliario.\n\n \n\n8. Coordinar con\nla Subdirección Catastral todo lo necesario para\ngarantizar el adecuado funcionamiento del Registro Inmobiliario.\n\n9. Conocer de la\ncancelación de asientos y demás procedimientos establecidos en la Ley Nº 9602,\nLey de Fortalecimiento de la Seguridad Registral Inmobiliaria.\n\n(Así adicionado el sub inciso anterior por el artículo 19 del Reglamento a la Ley para el\nFortalecimiento de la Seguridad Registral Inmobiliaria, aprobado mediante decreto ejecutivo N° 41959\ndel  16 de julio de 2019)\n\n \n\nb) La\n Subdirección Catastral\n\n \n\n1. Ejercer dirección y coordinación sobre el Departamento Catastral\nRegistral y el Departamento Catastral técnico y sus dependencias.\n\n \n\n2. Ordenar, suspender o denegar la inscripción de los documentos\nsujetos a calificación formal, y resolver las gestiones administrativas de\nacuerdo con la ley.\n\n \n\n3. Ejecutar las disposiciones que acuerde\nla Dirección para el buen\nservicio del Registro Inmobiliario.\n\n \n\n4. Atender y resolver consultas verbales y escritas que le presenten\nsus superiores, subalternos y público en general.\n\n \n\n5. Supervisar y controlar que los documentos que se confeccionan y\ntramitan en su dependencia bajo su responsabilidad, sean bien elaborados\ntécnicamente y conforme a la ley.\n\n \n\n6. Desarrollar la actividad catastral para el mantenimiento y\nactualización del mapa catastral y del\nSIRI\n.\n\n \n\n7. Proponer a la\n Dirección del Registro Inmobiliario criterios técnicos en\nmateria catastral.\n\n \n\n8. Coordinar con\nla Subdirección Registral todo lo necesario para\ngarantizar el adecuado funcionamiento del Registro Inmobiliario.\n\n            Artículo 10.-Del\nDepartamento de Normalización Técnica. Este departamento dependerá\ndirectamente de la Dirección\ndel Registro Inmobiliario. Además de las atribuciones que este Reglamento y\notras leyes le asignen, al coordinador técnico le corresponde:\n\n \n\na) Monitorear el funcionamiento y mantenimiento adecuado del\nSIRI\n.\n\n \n\nb) Prever riesgos, proponer reformas y mejoras a los programas e\ninfraestructura tecnológica del\nSIRI\n.\n\n \n\nc) Ejercer control de calidad de las labores que se ejecutan en materia\nde Bienes Inmuebles y Catastro que le sean encomendadas por sus superiores\njerárquicos.\n\n \n\nd) Realizar todas aquellas otras labores encomendadas por\nla Dirección del Registro\nInmobiliario.\n\nArtículo\n11.-Del Departamento Inmobiliario Registral.\nEste departamento dependerá directamente de\nla Subdirección Registral\ny tendrá a su cargo los Jefes de registradores y los registradores y además de\nlas obligaciones señaladas en las leyes y este Reglamento, al Coordinador\nInmobiliario Registral le corresponde:\n\n \n\na) Coordinar y revisar periódicamente con los jefes de registradores el\nfuncionamiento de los departamentos a su cargo.\n\n \n\nb) Auxiliar al subdirector en la elaboración de planes y proyectos de\níndole registral.\n\n \n\nc) Controlar y velar por el adecuado desarrollo de la función de\nregistración de documentos por los funcionarios del Registro.\n\n \n\nd) Atender y resolver consultas verbales y escritas que le presenten\nsus superiores, subalternos y público en general.\n\n \n\ne) Autorizar la inscripción conjunta de los documentos que conforme a\nderecho, y bajo su criterio y responsabilidad determine.\n\n \n\nf)  Capacitar, instruir y evaluar la labor desempeñada por el personal\na su cargo, así como atender y resolver las consultas que deriven de la\nejecución del proceso.\n\n \n\ng) Cualquier otra que señale\nla Dirección o Subdirección Registral.\n\n            Artículo 12.-Del\nDepartamento Catastral Registral. Este departamento dependerá directamente\nde la\n Subdirección Catastral y tendrá a su cargo los Jefes de\nregistradores y los registradores, además de las obligaciones señaladas en las\nleyes y en este Reglamento, corresponde al Coordinador de este Departamento:\n\n \n\na) Asignar, supervisar, controlar y evaluar las labores profesionales\npropias del proceso de calificación e inscripción de documentos públicos y\nprivados.\n\n \n\nb) Controlar y velar por el adecuado desarrollo de los procesos y\nprocedimientos de su competencia.\n\n \n\nc) Capacitar, instruir y evaluar la labor desempeñada por el personal a\nsu cargo, así como atender y resolver las consultas que se deriven de la\nejecución del proceso.\n\nd) Autorizar la reasignación de los documentos que conforme a derecho,\ny bajo su criterio y responsabilidad determine.\n\n \n\ne) Realizar todas aquellas otras labores encomendadas por\nla Dirección o Subdirección\nCatastral.\n\n            Artículo 13.-Del\nDepartamento Catastral Técnico. Este Departamento dependerá directamente de\nla Subdirección\n Catastral y además de las obligaciones señaladas en las leyes\ny en este Reglamento, corresponde al Coordinador de este Departamento:\n\n \n\na) Coordinar y revisar periódicamente con los coordinadores del proceso\ncatastral el funcionamiento de la secciones a su cargo.\n\n \n\nb) Colaborar con el Subdirector Catastral en la elaboración de planes y\nproyectos de índole técnico.\n\n \n\nc) Controlar y velar por el adecuado desarrollo de las actividades y\nprocedimientos del área catastral técnica, tales como validación, levantamiento\ncatastral, geodesia, topografía y agrimensura, fotogrametría, cartografía\ndigital, estudios catastrales y cualesquiera otros necesarios.\n\n \n\nd) Atender y resolver consultas verbales y escritas que le presenten\nsus superiores y subalternos y brindar asesoría en la materia de su\nespecialidad.\n\n \n\ne) Capacitar, instruir y evaluar la labor desempeñada por el personal a\nsu cargo.\n\n \n\nf)  Realizar todas aquellas otras labores encomendadas por\nla Dirección o Subdirección\nCatastral.\n\nTÍTULO II:\n\n \n\nDe\nla Inexactitud de\nla Publicidad Registral\n\n \n\ny los Medios de Saneamiento\n\n \n\nCAPÍTULO I:\n\n \n\nDe\nla Inexactitud de\nla Publicidad Registral\n\n \n\n            Artículo 14.-Inexactitud\nde la publicidad registral. La falta de concordancia entre la realidad\nfísica o la jurídica y la información gráfica contenida en el Registro\nInmobiliario, será considerada como una inexactitud en la publicidad registral.\n\n \n\n            Según su origen las inexactitudes\npueden ser:\n\n \n\na) Registrales.\n\n \n\nb) Extra registrales.\n\n            Artículo 15.-Inexactitudes\nde origen registral. Las inexactitudes registrales son las que tienen su\norigen en el proceso de calificación e inscripción de los documentos sujetos a\ninscripción o en el proceso de Levantamiento Catastral.\n\n \n\n            Serán\nconsideradas inexactitudes de origen registral:\n\n \n\na) La que resulta de un error involuntario cometido por parte del\nRegistrador.\n\n \n\nb) La originada en el levantamiento catastral.\n\n \n\nc) La originada en una falla del sistema informático.\n\n \n\nd) La originada en la manipulación dolosa de la publicidad registral\npor parte del registrador o cualquier otro funcionario del Registro, con el fin\nde adulterar su contenido.\n\nLa\nmanipulación dolosa de la publicidad registral se considerará falta grave, con\nsanción de despido, sin responsabilidad patronal; respetando previamente el\ndebido proceso que le asiste al funcionario como garantía constitucional.\n\n            El\nerror involuntario será ponderado conforme a la normativa respectiva por\nla Dirección del Registro\nInmobiliario, a los efectos de su valoración y corrección tanto técnica como\ndisciplinaria del funcionario que cometió el error.\n\n            Artículo\n16.-Inexactitudes de origen extrarregistral.\nLas inexactitudes extra registrales son las que tienen su origen fuera del\námbito registral, y se producen por:\n\n \n\na) Información inexacta en cuanto a la realidad física, descripción\ngráfica o jurídica del inmueble, siempre y cuando dicha inexactitud no pueda\nser detectada ni valorada en el proceso de calificación de los documentos por\nparte del Registrador.\n\n \n\nb) Información proveniente de documentos fehacientes conforme a la ley\ncuyo antecedente no es auténtico o por contener información presumiblemente\nfalsa o adulterada, sin que la inexactitud o falsedad documental pueda ser\ndetectada ni valorada en el proceso de calificación de los documentos por parte\ndel Registrador.\n\nCAPÍTULO II:\n\nMedios y Procedimientos de\nsaneamiento\n\nde las inexactitudes de la\npublicidad registral\n\n \n\nArtículo 17. -Tutela\njurisdiccional de la publicidad registral. En virtud de lo que dispone el artículo 456\ndel Código Civil, y siendo que la inscripción no convalida los actos nulos o\nanulables, dejando a salvo los intereses de quien adquiere de buena fe basado\nen la publicidad de los asientos registrales, debe ser conocido y declarado en\nsede judicial, conforme a los artículos 472, 473 y 474 del Código Civil:\n\na) La invalidez de\nuna inscripción;\n\nb) La cancelación de\nun asiento provisional o definitivo que esté vigente; y\n\nc) La declaratoria\nde un mejor derecho de propiedad, respecto del titular registral inscrito.\n\nLos terceros tendrán\nconocimiento de cualquiera de estas pretensiones sobre los derechos inscritos,\npor medio de las anotaciones preventivas que ordenen y consignen las\nautoridades jurisdiccionales conforme a la Ley.\n\nEn razón de. lo\nanterior, el conocimiento de las pretensiones indicadas en los tres incisos\nmencionados, es improcedente en sede administrativa registral, salvo la\ncompetencia para cancelación de asientos irregulares en sede registral\nestablecida en la Ley para el Fortalecimiento de la Seguridad Registral Inmobiliaria\nNo. 9602 y su Reglamento.\n\n(Así reformado por el artículo 19 del Reglamento a la Ley para el Fortalecimiento de la Seguridad\nRegistral Inmobiliaria, aprobado mediante decreto ejecutivo N° 41959 del  16 de julio de 2019)\n\n            Artículo\n18.-Del saneamiento de las inexactitudes\nregistrales. Solo el Registrador o funcionario registral bajo su\nresponsabilidad deberá corregir los errores cometidos en la inscripción de un\ndocumento o en el ejercicio de sus funciones que produjo una inexactitud en la\npublicidad registral. La corrección se realizará con fundamento en el conjunto\nde la información registral y la que le pueda aportar la parte interesada.\n\n \n\n            En\ncaso de que la corrección del error cause algún perjuicio a terceros o no se\npueda corregir, el registrador deberá elaborar un informe, lo elevará a conocimiento\nde la Subdirección\ncorrespondiente y ésta de oficio podrá iniciar una Gestión Administrativa.\n\n \n\n            Cuando\nse detecte una inconsistencia, entre la información que consta en la base de\ndatos del registro y la información catastral:\nla Dirección podrá ordenar\na efecto de lograr la concordancia jurídica y gráfica la corrección de oficio,\nsiempre y cuando no afecte a terceros y no contradiga el ordenamiento jurídico.\n\n            Artículo\n19.-Efectos de la inscripción de la rectificación.\nConforme al artículo 454 del Código Civil, la inscripción de la rectificación\nsurtirá efectos a partir de la fecha en que se realice.\n\n            Artículo\n20.-Rectificación de la inexactitud por otro\nRegistrador. Cuando se presente una inexactitud en la publicidad registral,\noriginada por un error cometido por el Registrador y éste no pudiere corregir o\nautorizar la rectificación respectiva, por causas de incapacidad, enfermedad u\notras razones; la rectificación la practicará el registrador que lo sustituya.\nSi el registrador no tuviere sustituto la corrección o la autorización la\npracticará quien designe el Subdirector o Jefe del área respectiva. En tal\ncaso, el funcionario asignado, consignará una nota en el asiento de\npresentación del documento correspondiente, haciendo constar en el sistema la\ndesignación encomendada.\n\nCAPÍTULO\nIII\n:\n\n \n\nDel Procedimiento de Gestión de\nAdministrativa\n\n \n\n            Artículo 21.-De\nla Gestión\n Administrativa. Por medio de\nla Gestión Administrativa\nse hace del conocimiento de terceros interesados o afectados de la existencia de\nuna inexactitud de origen registral o del levantamiento catastral; a los\nefectos de poder realizar la corrección con la anuencia de los terceros\nafectados, o proceder a la inmovilización en caso de ser improcedente la\ncorrección de que se trate.\n\n \n\n            El\nconocimiento de las inexactitudes de origen registral por este procedimiento,\npuede iniciarse de oficio o a solicitud de parte interesada o afectada,\nconforme la información contenida en los asientos registrales y catastrales.\n\n            Artículo\n22.-Requisitos de\nla Gestión Administrativa. Conforme al artículo 9 de la\n Ley 3883 de 30 de mayo de 1967 y sus reformas; es obligación\ndel Registro realizar todas las gestiones pertinentes, incluyendo la obtención\nde documentos o copias para corregir errores u omisiones en que hubieran\nincurrido los Registradores al anotar o inscribir documentos.\n\n \n\n            El\nescrito inicial de la gestión administrativa a solicitud de parte, indicará al\nmenos lo siguiente:\n\n \n\na) Una relación de hechos que describa y delimite la existencia de la\ninexactitud de que se trate.\n\n \n\nb) El gestionante tendrá que indicar fax,\nmedio electrónico o en su defecto casa u oficina dentro de la ciudad de San\nJosé donde oír notificaciones u otro medio que pueda ser utilizado\nsegún lo disponga la dirección del Registro Inmobiliario.\n\n \n\nc) En casos de representación de los legítimos interesados o afectados\nde la inexactitud, deben relacionarse las citas de inscripción de los poderes\ninscribibles de que se trate; y /o aportar la documentación que acredite la\nvalidez de los poderes no inscribibles con que se actúe.\n\n \n\nd) Derechos del registro.\n\n            Artículo 23.-Legitimación\npara gestionar. Pueden promover la gestión administrativa los titulares de\nlos derechos inscritos en el Registro; y toda aquella persona interesada o\nafectada de la existencia de una inexactitud que pruebe tener interés, de\nacuerdo con los asientos y la publicidad del Registro.\n\n            Artículo\n24.-De la presentación de la gestión. El\nescrito inicial de la gestión administrativa se presentará ante\nla Dirección. Si\nfaltare algún requisito en el escrito, de los relacionados en el artículo 22 de\neste Reglamento, se le prevendrá al gestionante para\nque lo subsane en un plazo no mayor de 15 días. Si no cumpliere con lo exigido\nse rechazará la gestión y se archivará el expediente.\n\n \n\n            Si\nexistiendo una inexactitud de origen registral o del levantamiento catastral,\nsurge la inactividad procesal del gestionante;\nla Subdirección\nrespectiva, deberá seguir con el conocimiento de la gestión de forma oficiosa.\n\n            Artículo\n25.-De la nota de advertencia administrativa.\nMientras se realizan las investigaciones que correspondan,\nla Subdirección del\nRegistro o el asesor en quien ésta delegue, podrá ordenar, cuando así lo\nconsidere, se consigne una nota de advertencia administrativa en la inscripción\nrespectiva, para efectos de publicidad noticia, sin que impida la inscripción\nde documentos posteriores.\n\n \n\n            Verificado\nel estudio sin que exista una inexactitud registral, en la resolución que\nrechace la gestión, se ordenará la inmediata cancelación de la nota de\nadvertencia de la inexactitud registral.\n\n            Artículo\n26.-De la notificación. A todos los interesados\nen un trámite registral se les notificará la solicitud de gestión\nadministrativa planteada, para que se manifiesten según corresponda a sus intereses,\npor un plazo que no exceda de quince días.\n\n \n\n            A\nlos interesados o afectados de la inexactitud de origen registral, se les\nnotificará en los domicilios que consten de la publicidad registral por medio\nde correo certificado mediante el sistema de acuse de recibo, el cual se\nincorpora al expediente respectivo.\n\n \n\n            En\ncaso de que la notificación no pueda ser llevada a cabo conforme el sistema de\nacuses de recibo, se publicará, por una sola vez un edicto en el Diario Oficial\nLa Gaceta.\n\n \n\n            La\nnotificación al gestionante, se realizará en el lugar\no por los medios señalados, de acuerdo al inciso b) del artículo 22 de este\nReglamento.\n\n \n\n            El\nplazo concedido corre a partir del día siguiente de la notificación o de la\npublicación del referido edicto.\n\n            Artículo\n27.-Resolución de\nla Subdirección. Una vez vencidas las audiencias conferidas,\nla Subdirección o el\nasesor que ésta designe resolverá dentro del mes siguiente, en resolución\ndebidamente razonada, salvo que la complejidad del mismo amerite extender el\nplazo para resolver, para lo cual se dictará la resolución interlocutoria\ncorrespondiente. Esta resolución se notificará al gestionante,\nasí como a los demás interesados que se hubieren apersonado. Para los demás se\ntendrá por firme 24 horas después de dictada.\n\n            Artículo\n28.-La inmovilización. Si dadas las audiencias\na los interesados o afectados de la inexactitud de origen registral, existiera\noposición de alguno de ellos en la corrección de la misma;\nla Subdirección\nrespectiva o el asesor en quien ésta delegue, mediante resolución fundada,\nordenará la inmovilización de la inscripción de que se trate, hasta tanto no se\naclare el asunto en vía judicial o las partes interesadas o afectadas de la\ninexactitud, no lo autoricen, por medio de documento idóneo debidamente presentado\nal Registro Inmobiliario, para su calificación e inscripción.\n\n \n\n            De\nigual forma, se procederá, cuando la rectificación del error cause algún\nperjuicio a terceros que adquirieron de buena fe, basados en la publicidad\nregistral y catastral.\n\n            Artículo\n29.-Del Recurso de Apelación. Contra la\nresolución final dictada por la\n Subdirección correspondiente o el asesor en quien ésta haya\ndelegado, procederá el recurso de apelación, que debe interponerse ante ésta\nmisma oficina dentro de los cinco días hábiles siguientes, contados a partir\ndel día siguiente de la notificación de la resolución.\n\n \n\n            Presentada\nen tiempo y forma la apelación,\nla Subdirección respectiva o asesor en quien ésta\nhaya delegado, admitirá la apelación y remitirá sin más trámite el expediente\nal Tribunal Registral Administrativo para que resuelva conforme a derecho.\n\n            Artículo\n30.-Resolución final por parte del Tribunal\nRegistral Administrativo. Una vez resuelto lo correspondiente por el\nTribunal Registral Administrativo y devuelto el expediente, la subdirección\ncorrespondiente o el asesor en quien ésta haya delegado, ejecutará la\nresolución final.\n\nCAPÍTULO IV:\n\n \n\nDel Saneamiento de las\nInexactitudes Extraregistrales\n\n \n\n            Artículo 31.-Del saneamiento de las inexactitudes extraregistrales. Sin perjuicio de la\ntutela jurisdiccional de la publicidad registral, si la inexactitud es atribuible al agrimensor,\nnotario público, autoridad judicial, administrativa o cualquier otro agente externo al Registro,\nporque el documento presentado para su inscripción, contenga una redacción vaga, ambigua o inexacta\no fue generado con ocasión de cualquier tipo de fraude y así lo aceptaran o se declarare en vía\njudicial; el saneamiento de la inexactitud de origen extraregistral deberá hacerse mediante una\nnueva inscripción motivada, sea por una ejecutoria judicial o un nuevo documento, conforme lo\nestablecen los artículos 450, 474 del Código Civil y la Ley de Catastro Nacional N° 6545 y su\nreglamento.\n\n            Artículo 32.-De la consignación de la nota de prevención de\ninexactitud extraregistral. Cuando se presente\nuna inexactitud de origen extraregistral, se podrá\nconsignar de oficio o a gestión de parte una nota de prevención en los derechos\no asientos catastrales, para efectos exclusivamente de mera publicidad noticia,\nsin que impida la inscripción de documentos posteriores; y sin perjuicio de la\ntutela jurisdiccional de la publicidad registral, ni de los derechos de\nterceros registrales que adquirieron de buena fe basados en la publicidad\nregistral.\n\n            Esta nota de\nprevención se consignará en los siguientes casos:\n\na) (Derogado por el artículo 21\ndel Reglamento a la Ley para el Fortalecimiento de la Seguridad Registral\nInmobiliaria, aprobado mediante decreto ejecutivo N° 41959 del 16 de julio del\n2019)\n\nb) Cuando por medio de certificación del Archivo Notarial o de\nla Dirección Nacional\nde Notariado se acredite en sede registral, la existencia de alguna anomalía\nrespecto de la fidelidad y exactitud en la reproducción de un testimonio de\nescritura respecto de su matriz, detectado en un cotejo administrativo de\nacuerdo con el artículo 125 del Código Notarial, hasta tanto no sea declarada\nsu validez o invalidez en sede judicial;\n\nc) Cuando por cualquier medio idóneo se acredite en sede registral que\nel documento presentado o inscrito en el Registro Inmobiliario no está asentado\nen el protocolo del agrimensor correspondiente. Igual medida se aplicará, en el\ncaso de que el documento presentado o inscrito no guarde fidelidad y exactitud\ncon el original asentado en el protocolo del agrimensor. La nota de prevención\nse mantendrá hasta tanto no sea declarada la validez o invalidez en sede\njudicial.\n\n            El levantamiento de\nla nota de prevención, será responsabilidad de la autoridad judicial que\nconozca de la validez de los asientos registrales y catastrales; salvo que de\nla publicidad registral y catastral se determine el saneamiento de la situación\nque dio origen a la nota de prevención.\n\n            Artículo\n33.-Legitimación para solicitar la nota de\nprevención de inexactitud extraregistral. La\nsolicitud de anotación de nota de prevención de inexactitud extraregistral,\npodrán realizarla los afectados de la inexactitud de origen extraregistral,\nsiempre que aporte los requisitos establecidos al efecto.\n\n            Artículo\n34.-Requisitos de la solicitud de anotación de una\nprevención de inexactitud extraregistral. La\nsolicitud de anotación de una prevención de inexactitud extraregistral,\ndeberá ser presentada en la\n Dirección del Registro Inmobiliario, con los siguientes\nrequisitos:\n\n \n\na) Solicitud por escrito de la anotación de prevención de inexactitud extraregistral, debidamente\nautenticada por notario.\n\n \n\nb) Los establecidos en los incisos a), b) y c) del artículo 22 de este\nReglamento, según sea el caso.\n\n \n\nc) Cancelación de los derechos de Registro respectivos, conforme a\nla Ley de Aranceles del Registro\nNacional, Número 4564 de 29 de abril de 1970 y sus reformas.\n\n \n\nd) Copia debidamente certificada de la denuncia penal respectiva.\n\n \n\ne) Los documentos que acrediten los supuestos indicados en el artículo\n32.\n\n \n\n            Cumplidos los requisitos anteriores,\nse procederá en lo que expresamente no se le oponga con lo establecido en el\nCapítulo\nIII\n del Título II de este\nreglamento.\n\nTÍTULO\nIII\n:\n\n \n\nLas Inconsistencias e\nInexactitudes\n\n \n\nen\nla Publicidad Catastral\n\n \n\nCAPÍTULO ÚNICO:\n\n \n\nDel Saneamiento de las\nInconsistencias e Inexactitudes\n\n \n\nProvenientes del Levantamiento\nCatastral\n\n \n\n            Artículo 35.-Inexactitudes\nprovenientes del Levantamiento Catastral. Se consideran inexactitudes\noriginadas en el levantamiento catastral cuando se encuentran datos erróneos de\ncualquier tipo en el Mapa Catastral, producto de las tareas de levantamiento\ncatastral.\n\n            Artículo\n36.-Proceso de saneamiento. Este procedimiento\ntiene el fin de sanear un inmueble en el cual existe un posible error,\ninconsistencia o inexactitud entre la información publicitada en el Registro\nInmobiliario, el mapa catastral y la realidad en el terreno y buscará sanear la\npropiedad o realizar la corrección del error, la inconsistencia o inexactitud\nde la información registral, con la anuencia de los titulares y terceros\nafectados.\n\n            Artículo\n37.-Saneamiento de información derivada de\nmanifestación de inconformidad en la audiencia pública. En caso de que el\npropietario o poseedor o su representante legítimo, no esté de acuerdo en\nsuscribir el acta de conformidad, por considerar que la información del\nlevantamiento, no es correcta, de conformidad con el artículo 20 de\nla Ley de Catastro, puede\npresentar reclamo por escrito ante\nla Dirección del Registro Inmobiliario, dentro de\nlos quince días siguientes, contados a partir del último día de la audiencia o\nexposición pública. La\n Dirección resolverá lo pertinente, mediante resolución\nrazonada, dentro del segundo mes siguiente a la fecha en que fue presentado el\nreclamo.\n\n \n\n            La\ninterposición de la inconformidad no impide la publicación del decreto que\ndeclara la zona catastrada.\n\n            Artículo\n38.-De\nla Gestión Administrativa\npara el saneamiento de inmuebles producto del levantamiento catastral. El\nsaneamiento de las inconsistencias o inexactitudes provenientes del\nlevantamiento catastral o del mapa catastral, se hará en lo que expresamente no\nse le oponga en este capítulo, mediante el procedimiento de Gestión\nAdministrativa descrito en el Capítulo\nIII\n\ndel Título II de este Reglamento.\n\n            Artículo\n39.-Procedimiento de resolución alternativa de\nconflictos. En cualquier tiempo, los interesados podrán acudir al\nprocedimiento de resolución alternativa de conflictos, con el fin de sanear la\ninformación registral.\n\n            Artículo\n40.-Conocimiento de\nla Gestión Administrativa\npara el saneamiento de inmuebles producto del levantamiento catastral. El\nconocimiento de la\n Gestión Administrativa para el saneamiento de inmuebles\nproducto del levantamiento catastral será de\nla Subdirección\ncorrespondiente del Registro Inmobiliario. Su presentación y tramitación se\nhará ante dicha instancia.\n\n            Artículo\n41.-Del Recurso de apelación ante el Tribunal\nRegistral Administrativo. Contra la resolución final dictada por\nla Subdirección\ncorrespondiente o el asesor delegado procederá el recurso de apelación, que\ndebe interponerse ante ésta misma oficina dentro de los cinco días hábiles\nsiguientes, contados a partir del día siguiente de la notificación de la\nresolución.\n\n \n\n            Presentada\nen tiempo y forma la apelación,\nla Subdirección respectiva o asesor designado\nremitirá sin más trámite el expediente al Tribunal Registral Administrativo\npara que resuelva conforme a derecho.\n\n \n\n            Resolución final por parte del\nTribunal respectivo.\n\n \n\n            Una vez resuelto lo correspondiente\npor Tribunal Registral Administrativo y devuelto el expediente, la subdirección\ncorrespondiente o el asesor designado ejecutará la resolución final.\n\nTÍTULO IV:\n\n \n\nTransitorios, Modificaciones y\nDerogaciones\n\n \n\nCAPÍTULO I:\n\n \n\nDisposiciones Transitorias,\nModificatorias,\n\n \n\nSupletorias y Derogatorias\n\n \n\n            Artículo 42.-Disposiciones\nModificatorias. Modifíquese los artículos 1 y 2 del Reglamento del Registro\nPúblico, Decreto Nº 26771-J de 18 de febrero de 1998, para que se lean de la\nsiguiente manera:\n\n \n\n\"Artículo 1°-Del Registro.\nEl Registro Público, tiene bajo su competencia y a solicitud de parte, la\nregistración y la expedición de certificaciones acerca de sociedades\nmercantiles y civiles, asociaciones civiles y poderes de personas físicas,\nvaliéndose para ello de las técnicas de microfilm, y cualquier otra tecnología\nmoderna.\n\n \n\nArtículo 2°-Definiciones.\nPara los fines del presente Reglamento se entenderá por:\n\n \n\na) Ministerio: Ministerio de Justicia.\n\n \n\nb) Junta: Junta Administrativa del Registro Nacional.\n\n \n\nc) Dirección General: Dirección General del Registro Nacional.\n\n \n\nd) Registro o Institución: Registro Público.\n\n \n\ne) Direcciones: Dirección de Personas Jurídicas.\n\n \n\nf)  Dirección: Dirección de Personas Jurídicas.\n\n \n\ng) Matrícula: Número con el que se identifica el inmueble registrado.\"\n\n            Artículo 43.-Disposiciones\nSupletorias. En lo no previsto en este reglamento se aplicará en lo que\nfuere compatible, el Reglamento del Registro Público. Decreto Nº 26771-J- de 18\nde febrero de 1998 y sus reformas.\n\n            Artículo\n44.-Disposiciones derogatorias. Para los\nefectos del presente Reglamento deróguese el inciso a) del artículo 3 y los artículos\n4 ,5 y 7 del Capítulo II del Título Primero, del Reglamento del Registro\nPúblico, Decreto Nº 26771-J de 18 de febrero de 1998.\n\n            Artículo\n45.-Rige. Rige a partir de su publicación en el\nDiario Oficial La Gaceta.\n\nTransitorio único\n\n \n\n            Los procedimientos de gestión\nadministrativa iniciados previos a la entrada en vigencia del presente\nReglamento continuarán su tramitación de conformidad con la normativa anterior.\n\n \n\n            Dado en\nla Presidencia de\nla República.-San\nJosé, a los treinta días del mes de setiembre del dos mil nueve.",
  "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n                    -\n\nComplete Text of Norm 35509\n\n                        Organizational Regulations of the Real Estate Registry (Public Registry of\nReal Property)\n\nComplete Text of Record: 173F97\n\nNº 35509-J\n\n(This executive decree was\nrepealed by article 324 subsection g) of the General Regulations of the Real Estate\nRegistry, approved by executive decree N° 44647 of August 28,\n2024)\n\nTHE PRESIDENT OF THE REPUBLIC,\n\nTHE MINISTER OF THE PRESIDENCY\n\nAND THE MINISTER OF JUSTICE\n\n            Based on subsections 3) and\n18) of article 140 of the Political Constitution of Costa Rica, on article 271\nof the General Law of Public Administration Law Nº 6227 of May 2,\n1978, and on Law Nº 5695, Law Creating the National Registry of May 28,\n1975 and its amendments.\n\nConsidering:\n\n            1º-That Law Nº 8710, published in\nthe Official Gazette La Gaceta on March 10, 2009, amends article\n2 of the Law Creating the National Registry, Law Nº 5695, for the purpose of creating\nthe Real Estate Registry.\n\n            2º-That\nthe main objective of said amendment is to strengthen real estate registral\nsecurity, through the effective and efficient coordination and integration of\nthe functions of the National Cadastre and the Public Registry of Real Property,\ninto a single Registry and under a single directorate of the so-called Real Estate\nRegistry.\n\n            3º-That\nthe creation of the Real Estate Registry responds to the need to make the\ngraphic information contained in the Cadastre fully coincide with the literal\ninformation of the Real Property Registry, and in this way have a Registry with\nunequivocal graphic and legal information.\n\n            4º-That\nbased on the adopted amendment, the Directorates of the Cadastre and of the\nReal Property Registry are unified under one, maintaining the division of\nfunctions, processes, and procedures according to the specialty of each\nsubject matter.\n\n            5º-That\nthe adopted amendment suppressed the Directorate and Deputy Directorate of the National Cadastre;\nthereby seeking the implementation of the Directorate of the Real Estate Registry,\nbeing consistent with the spirit of clause 3.02 point (a) of Chapter\nIII\n of Law 8154-A, Loan Agreement Nº\n1284/OC-CR \"Cadastre and Registry Regularization Program\"\nbetween the Republic of Costa Rica and the Inter-American Development Bank.\n\n            6º-That\nby official communication DGRN 721-2002, the Ministry of National Planning\nand Economic Policy was requested to clarify the \"Proposal for Institutional\nReform of the National Registry\" and that by official communication D.E 476-02 of October\n29, 2002, it was clarified in point one that\nthe Directorate of the National\nCadastre and the Real Property Registry would be unified into a single Directorate\nthat would be called the Real Estate Registry, for which the pertinent legal\nchanges would be made. That through Executive Decree 33713 MP-\nPLAN\n-MTSS, it is established in article 2 that the\napproval of an administrative organization shall be the exclusive competence of\nthe institutional head, and for which general guidelines for\nthe construction of organizational charts are established, indicating that when\nadministrative units are established by provision of Law, the Institution shall only\npresent a justification referencing the normative\nantecedent.\n\n            7º-That\nthe Sole Transitory Provision of Law 8710, published in the Official Gazette La\nGaceta on March 10, 2009, establishes that the Executive Branch must\nregulate the rules and procedures that consolidate the operations of the\nReal Estate Registry; Therefore,\n\nThey Decree:\n\nOrganizational Regulations of the\nReal Estate Registry\n\nTITLE I:\n\nThe Real Estate Registry\n\nCHAPTER I:\n\nGeneral Provisions\n\n            Article 1º-The Real Estate\nRegistry. It is the organ of the National Registry that integrates the cadastral\nand real estate registral functions, respecting the principle of\nspecialty of each area.\n\n            Article\n2º-Definitions. For the purposes of these Regulations, the following shall be understood\nas:\n\n \n\na) Certificate of Conformity (Acta de conformidad): is the declaration signed by the\npossessing owner, or by their legal representative, in which they express their\nconformity with the cadastral data regarding their real estate property.\n\n \n\nb) Cadastral Activity (Actividad catastral): includes the actions to form,\nupdate, and maintain the cadastre.\n\n \n\nc) Registral Activity (Actividad Registral): includes the actions directed at the\nlegal and cadastral registration of real estate properties.\n\n \n\nd) Registral Entry (Asiento registral): is that which contains the legal,\nphysical, and graphic information of a registered real estate property.\n\n \n\ne) Legal-Cadastral Conciliation (Conciliación jurídica-catastral): is a permanent activity\nfor the verification of the conformity of boundaries and infrastructures of a\nreal estate property described in the cadastral map in relation to the legal data\ncontained in the registral entries and other cadastral antecedents.\n\n \n\nf)  General Directorate (Dirección General): General Directorate of the National Registry.\n\n \n\ng) Directorate (Dirección): Directorate of the Real Estate Registry.\n\n \n\nh) Georeferencing (Georeferenciación): It is the technical\nprocess through which the position of the vertices of real estate properties\nis defined in the official reference system of the country, in order to incorporate the\ndescription of the real estate property in the cadastral map.\n\n \n\ni)  Institution (Institución): National Registry.\n\n \n\nj)  Cadastral Survey (Levantamiento catastral): is one of the phases of the cadastral\nactivity consisting of the technical-legal\ntasks that must be carried out in the field, as well as the preparatory ones for it, in order\nto guarantee the correct formation of the cadastral map.\n\n \n\nk) Cadastral Map (Mapa Catastral): is a graphic representation that shows the\nlocation, identity, and official boundaries of real estate properties.\n\n \n\nl)  Warning Note (Nota de advertencia): is a precautionary measure that is included,\nwhen so determined, in the registration entry when processing an\nadministrative proceeding, for informational publicity purposes only.\n\n \n\nm)    Ocurso (Ocurso): the remedy that is\nfiled before the Directorate\nof the Real Estate Registry against the formal qualifications issued by\nthe Cadastral Deputy Directorate (Subdirección Catastral)\nand / or the\n Registral Deputy Directorate (Subdirección Registral).\n\n \n\nn) Caveat (Prevención): is a precautionary measure adopted in the\npresence of an extra-registral\ninaccuracy in the registral entries, exclusively for purposes of mere informational\npublicity.\n\n \n\no) Validation Process (Proceso de validación): a phase of the cadastral activity that\nconsists of the verification of the products of the cadastral survey in order\nfor them to be individualized and included in the cadastral map.\n\n \n\np) Informational Publicity (Publicidad noticia): is that information publicized by the\nReal Estate Registry, whose sole effect is to inform about the existence of an\nadministrative procedure in the investigation stage, by means of a warning\nnote or caveat. Its existence does not immobilize nor prevent movements\nregarding the right containing the warning note or caveat.\n\n \n\nq) Registration (Registración): registral administrative process that contains\nboth the qualifying activity of the content of the documents submitted to the\nReal Estate Registry, their comparison with the real estate information, and their\nregistration in a definitive entry for their publicity before third parties.\n\n \n\nr)  Registry (Registro): Real Estate Registry.\n\n \n\ns)\nSIRI\n: Real Estate\nRegistry Information System.\n\n \n\nt)  Deputy Directorates (Subdirecciones): Cadastral Deputy Directorate and Registral Deputy\nDirectorate.\n\n \n\nu) Cadastered Zone (Zona catastrada): is that part of the national territory in\nwhere the cadastral survey has been concluded and officialized.\n\n \n\nv)  Cadastral Zone (Zona catastral): is the part of the national territory, in\nwhere the cadastral survey has been initiated and is in process,\naccording to the provisions of article 4 of\nthe Cadastre Law.\n\n            Article 3º-Purpose of the\nReal Estate Registry. The Real Estate Registry has the purpose of\nstrengthening real estate registral security, through the legal\neffects of its publicity, attending to the effectiveness and efficiency in the\nprocessing of the submitted documents.\n\n            Article\n4º-Functions of the Real Estate Registry. In addition to the functions that these\nRegulations and other laws assign to it, the Real Estate Registry is responsible for:\n\n \n\na) Real Estate Registral Function: to constitute, endorse, register,\nmaintain, and update the titles referring to all categories of rights in rem\nand personal rights susceptible to registration. This function\nshall correspond to the registrars who shall act in accordance with the provisions\nestablished in the current legislation and in conformity with the\nqualification criteria emanating from the\n Directorate of the Real Estate Registry, which must seek\nin turn to update the cadastral map.\n\n \n\nb) Cadastral Registral Function: consists of qualifying and registering the\ndocuments from surveyors (agrimensores) and from the Technical Cadastre, in accordance\nwith the provisions established in the current legislation and according to the\nqualification criteria emanating from\nthe Directorate of the Real Estate Registry, with the aim of\nproviding information on real estate changes for the updating and\nmaintenance of the cadastral map.\n\n \n\nc) Technical Cadastre Function: consists of forming the cadastral map,\nwhich includes the definition of the technical processes of the cadastral survey,\nthe execution of the cadastral survey, the implementation of the maintenance\nand updating actions, in accordance with the current legislation and the\nguidelines established by the\n Directorate of the Real Estate Registry.\n\nCHAPTER II:\n\n \n\nOrganizational Structure\n\n \n\n            Article 5º-Composition of the\nReal Estate Registry. The Registry shall be composed of:\n\n \n\nThe Directorate of the Real Estate Registry, which shall have under its\ncompetence everything related to real property, in both cadastral\nand registral matters. In addition to\nthe Directorate, it will have two deputy directorates, namely:\n\na) The\n Registral Deputy Directorate: which shall have under its competence everything\nrelated to real property, in registral matters.\n\n \n\nb) The\n Cadastre Deputy Directorate: which shall have under its competence everything\nrelated to cadastral matters.\n\n \n\n            Likewise, it will have a Legal Advisory Office, whose main function will be to process administrative proceeding\nfiles, referring to the correction of errors or inconsistencies in the\nregistral or cadastral entries. In addition to the processing of disciplinary\nor ocursos files.\n\n            Article\n6º-Hierarchical Line. The Director is the hierarchical superior of\nthe Directorate of the Real Estate\nRegistry, in both administrative and technical matters. The Deputy Directorates:\nRegistral and Cadastral must abide by the orders, instructions, and circulars and\nact in accordance with what the Director of the Real Estate\nRegistry provides.\n\n \n\n            The\ndepartment heads must abide by the orders and instructions of the\nrespective deputy directorates and of the Director of the Real Estate Registry.\n\n            Article\n7º-Organizational Units of the Real Estate Registry. The Real Estate\nRegistry at its operational level shall be constituted by the following\ndepartments: Technical Cadastral, Cadastral Registral, Technical Standardization, and\nReal Estate Registral.\n\n \n\n            In addition\nto the organizational units established in these Regulations, the Director of the\nReal Estate Registry may constitute any other that is considered\nnecessary for the fulfillment of the objectives, functions, processes, and\nprocedures, following the corresponding legal and administrative\nprocedure.\n\nCHAPTER\nIII\n\nDuties and Powers\nof the Organs of the Real Estate Registry\n\n \n\n            Article 8º-The Directorate. In addition to the duties and powers that these Regulations and\nother laws assign to it, the director of the Real Estate Registry is responsible for:\n\na) Ordering, suspending, or denying the registration of documents subject to registration, when resolving\nocursos and administrative proceedings.\n\nb) Supervising the fulfillment\nof all the tasks and obligations of the Real Estate Registry.\n\nc) Exercising direction and coordination tasks over the Cadastral Deputy Directorate, the Registral Deputy\nDirectorate, and the organizational dependencies of both, in pursuit of the proper functioning of the\nReal Estate Registry.\n\nd) Submitting the ordinary\nand extraordinary budget;\nand the Institutional Operational Plan\nof its Directorate to the General Directorate.\n\ne) Planning, coordinating,\ndirecting, and supervising technical and administrative activities.\n\nf) Drafting and reviewing reports, regulations, instructions, circulars, and other technical instruments and\nsimilar documents.\n\ng) Issuing and approving\nthe operational, technical,\nand administrative functioning guidelines in cadastral and registral matters.\n\nh) Establishing and supervising\nthe functions of the Technical\nStandardization Department and\nof the Legal Advisory Office.\n\ni) Exercising disciplinary competence so that all employees strictly fulfill\ntheir functions and obligations, in accordance with the administrative\nprovisions and current\nlegislation.\n\nj) Designating in their\nabsence the Deputy Director who will replace them\nand the respective term.\n\nk) Hearing the cancellation\nof entries and other procedures established in\nLaw Nº 9602, Law for the Strengthening of Real Estate Registral Security\n\n(Thus\nadded the preceding\nsubsection by article 19\nof the Regulations to the Law for the Strengthening\nof Real Estate Registral Security, approved by executive decree N° 41959 of\nJuly 16, 2019)\n\n            Article 9º-The Deputy Directorates.\nIn addition to the powers that these Regulations and other laws assign to them,\neach Deputy Director is responsible for:\n\n \n\na) The\n Registral Deputy Directorate:\n\n \n\n1. Exercising direction and coordination over the Real Estate Registral\nDepartment.\n\n \n\n2. Ordering, suspending, or denying the registration of documents\nsubject to formal qualification and resolving administrative proceedings in\naccordance with the law.\n\n \n\n3. Executing the provisions agreed upon by\nthe Directorate for the proper\nservice of the Real Estate Registry.\n\n \n\n4. Attending to and resolving verbal and written queries presented by\ntheir superiors, subordinates, and the general public.\n\n \n\n5. Supervising and controlling that the documents prepared and\nprocessed in their dependency under their responsibility, are technically\nprepared in accordance with the law.\n\n \n\n6. Developing the registral activity for the maintenance and\nupdating of the registered rights in rem and the\nSIRI\n.\n\n \n\n7. Proposing to the\n Directorate of the Real Estate Registry criteria for the registral\nqualification of documents submitted to the Real Estate Registry.\n\n \n\n8. Coordinating with\nthe Cadastral Deputy Directorate everything necessary to\nguarantee the proper functioning of the Real Estate Registry.\n\n9. Hearing the\ncancellation of entries and other procedures established in Law Nº 9602,\nLaw for the Strengthening of Real Estate Registral Security.\n\n(Thus added the preceding sub-subsection by article 19 of the Regulations to the Law for the\nStrengthening of Real Estate Registral Security, approved by executive decree N° 41959\nof July 16, 2019)\n\n \n\nb) The\n Cadastral Deputy Directorate\n\n \n\n1. Exercising direction and coordination over the Cadastral Registral\nDepartment and the Technical Cadastral Department and their dependencies.\n\n \n\n2. Ordering, suspending, or denying the registration of documents\nsubject to formal qualification, and resolving administrative proceedings in\naccordance with the law.\n\n \n\n3. Executing the provisions agreed upon by\nthe Directorate for the proper\nservice of the Real Estate Registry.\n\n \n\n4. Attending to and resolving verbal and written queries presented by\ntheir superiors, subordinates, and the general public.\n\n \n\n5. Supervising and controlling that the documents prepared and\nprocessed in their dependency under their responsibility, are well prepared\ntechnically and in accordance with the law.\n\n \n\n6. Developing the cadastral activity for the maintenance and\nupdating of the cadastral map and the\nSIRI\n.\n\n \n\n7. Proposing to the\n Directorate of the Real Estate Registry technical criteria in\ncadastral matters.\n\n \n\n8. Coordinating with\nthe Registral Deputy Directorate everything necessary to\nguarantee the proper functioning of the Real Estate Registry.\n\n            Article 10.-The\nTechnical Standardization Department. This department shall report directly\nto the Directorate\nof the Real Estate Registry. In addition to the powers that these Regulations and\nother laws assign to it, the technical coordinator is responsible for:\n\n \n\na) Monitoring the proper functioning and maintenance of the\nSIRI\n.\n\n \n\nb) Foreseeing risks, proposing reforms and improvements to the programs and\ntechnological infrastructure of the\nSIRI\n.\n\n \n\nc) Exercising quality control over the tasks executed in matters of\nReal Property and Cadastre that are entrusted to them by their hierarchical\nsuperiors.\n\n \n\nd) Carrying out all those other tasks entrusted by\nthe Directorate of the Real Estate\nRegistry.\n\nArticle\n11.-The Real Estate Registral Department.\nThis department shall report directly to\nthe Registral Deputy Directorate\nand shall be in charge of the Chief Registrars and the registrars, and in addition to\nthe obligations indicated in the laws and these Regulations, the Real Estate\nRegistral Coordinator is responsible for:\n\n \n\na) Coordinating and periodically reviewing with the chief registrars the\nfunctioning of the departments under their charge.\n\n \n\nb) Assisting the deputy director in the preparation of plans and projects of\na registral nature.\n\n \n\nc) Controlling and ensuring the proper development of the document\nregistration function by the officials of the Registry.\n\n \n\nd) Attending to and resolving verbal and written queries presented by\ntheir superiors, subordinates, and the general public.\n\n \n\ne) Authorizing the joint registration of documents that, according to\nlaw, and under their criteria and responsibility, they determine.\n\n \n\nf)  Training, instructing, and evaluating the work performed by the personnel\nunder their charge, as well as attending to and resolving queries derived from the\nexecution of the process.\n\n \n\ng) Any other duty indicated by\nthe Directorate or Registral Deputy Directorate.\n\n            Article 12.-The\nCadastral Registral Department. This department shall report directly to\nthe\n Cadastral Deputy Directorate and shall be in charge of the Chief\nRegistrars and the registrars. In addition to the obligations indicated in the\nlaws and in these Regulations, the Coordinator of this Department is responsible for:\n\n \n\na) Assigning, supervising, controlling, and evaluating the professional tasks\ninherent to the process of qualification and registration of public and private\ndocuments.\n\n \n\nb) Controlling and ensuring the proper development of the processes and\nprocedures under its competence.\n\n \n\nc) Training, instructing, and evaluating the work performed by the personnel under\ntheir charge, as well as attending to and resolving queries derived from the\nexecution of the process.\n\nd) Authorizing the reassignment of documents that, according to law,\nand under their criteria and responsibility, they determine.\n\n \n\ne) Carrying out all those other tasks entrusted by\nthe Directorate or Cadastral Deputy\nDirectorate.\n\n            Article 13.-The\nTechnical Cadastral Department. This Department shall report directly to\nthe Cadastral Deputy\n Directorate and, in addition to the obligations indicated in the laws\nand in these Regulations, the Coordinator of this Department is responsible for:\n\n \n\na) Coordinating and periodically reviewing with the cadastral process coordinators the\nfunctioning of the sections under their charge.\n\n \n\nb) Assisting the Cadastral Deputy Director in the preparation of plans and\nprojects of a technical nature.\n\n \n\nc) Controlling and ensuring the proper development of the activities and\nprocedures of the technical cadastral area, such as validation, cadastral survey (levantamiento\ncatastral), geodesy, topography and surveying (agrimensura), photogrammetry, digital\ncartography, cadastral studies, and any other necessary ones.\n\n \n\nd) Attending to and resolving verbal and written queries presented by\ntheir superiors and subordinates and providing advice in the matter of their\nspecialty.\n\n \n\ne) Training, instructing, and evaluating the work performed by the personnel under\ntheir charge.\n\n \n\nf)  Carrying out all those other tasks entrusted by\nthe Directorate or Cadastral Deputy\nDirectorate.\n\nTITLE II:\n\n \n\nOf the Inaccuracy of\nRegistral Publicity\n\n \n\nand the Means of Rectification\n\n \n\nCHAPTER I:\n\n \n\nOf the Inaccuracy of\nRegistral Publicity\n\n \n\n            Article 14.-Inaccuracy\nof registral publicity. The lack of concordance between the physical\nor legal reality and the graphic information contained in the Real Estate\nRegistry, shall be considered an inaccuracy in registral publicity.\n\n \n\n            According to its origin, inaccuracies\nmay be:\n\n \n\na) Registral.\n\n \n\nb) Extra-registral (extra registrales).\n\n            Article 15.-Inaccuracies\nof registral origin. Registral inaccuracies are those that have their\norigin in the qualification and registration process of documents subject to\nregistration or in the Cadastral Survey process.\n\n \n\n            The following shall be\nconsidered inaccuracies of registral origin:\n\n \n\na) That resulting from an involuntary error committed by the\nRegistrar.\n\n \n\nb) That originating in the cadastral survey.\n\n \n\nc) That originating in a computer system failure.\n\n \n\nd) That originating in the fraudulent manipulation of registral publicity\nby the registrar or any other official of the Registry, with the intent\nto adulterate its content.\n\nThe\nfraudulent manipulation of registral publicity shall be considered a serious offense, with\npenalty of dismissal, without employer liability; previously respecting the\ndue process that assists the official as a constitutional guarantee.\n\n            The\ninvoluntary error shall be weighed according to the respective regulations by\nthe Directorate of the Real Estate\nRegistry, for the purposes of its assessment and correction, both technical and\ndisciplinary, of the official who committed the error.\n\n            Article\n16.-Inaccuracies of extra-registral origin (extrarregistral).\nExtra-registral inaccuracies are those that have their origin outside the\nregistral scope, and are produced by:\n\n \n\na) Inaccurate information regarding the physical reality, graphic\ndescription, or legal status of the real estate property, provided that said inaccuracy cannot\nbe detected or assessed in the document qualification process by\nthe Registrar.\n\n \n\nb) Information from authentic documents according to the law,\nwhose antecedent is not authentic or because it contains presumably\nfalse or adulterated information, without the inaccuracy or documentary falsehood being able to be\ndetected or assessed in the document qualification process by\nthe Registrar.\n\nCHAPTER II:\n\nMeans and Procedures for rectification\n\nof the inaccuracies of registral\npublicity\n\n \n\nArticle 17. -Jurisdictional\nprotection of registral publicity. By virtue of the provisions of article 456\nof the Civil Code, and inasmuch as registration does not validate null or\nvoidable acts, safeguarding the interests of one who acquires in good faith based\non the publicity of the registral entries, the following must be heard and declared in\njudicial venue, in accordance with articles 472, 473, and 474 of the Civil Code:\n\na) The invalidity of\na registration;\n\nb) The cancellation of\na provisional or definitive entry that is in force; and\n\nc) The declaration\nof a superior property right, with respect to the registered titleholder.\n\nThird parties shall have\nknowledge of any of these claims over the registered rights,\nby means of the preventive annotations (anotaciones preventivas) that the\njurisdictional authorities order and record in accordance with the Law.\n\nBy reason of the\nforegoing, hearing the claims indicated in the three subsections\nmentioned is not appropriate in the administrative registral venue, except for the\ncompetence for cancellation of irregular entries in the registral venue\nestablished in the Law for the Strengthening of Real Estate Registral Security\nNo. 9602 and its Regulations.\n\n(Thus amended by article 19 of the Regulations to the Law for the Strengthening of Registral\nReal Estate Security, approved by executive decree N° 41959 of July 16, 2019)\n\n            Article\n18.-Rectification of registral inaccuracies.\nOnly the Registrar or the registral official under their\nresponsibility shall correct the errors committed in the registration of a\ndocument or in the exercise of their functions that produced an inaccuracy in the\nregistral publicity. The correction shall be made based on the whole\nof the registral information and that which the interested party may provide.\n\n \n\n            In\nthe event that the correction of the error causes any harm to third parties or cannot\nbe corrected, the registrar must prepare a report, shall submit it to the knowledge\nof the corresponding Deputy\nDirectorate, and the latter may ex officio initiate an Administrative Proceeding.\n\n \n\n            When\nan inconsistency is detected between the information contained in the registry\ndatabase and the cadastral information,\nthe Directorate may order,\nin order to achieve legal and graphic concordance, the ex officio correction,\nprovided it does not affect third parties and does not contradict the legal system.\n\n            Article\n19.-Effects of the registration of the rectification.\nAccording to article 454 of the Civil Code, the registration of the rectification\nshall have effect from the date on which it is carried out.\n\n            Article\n20.-Rectification of the inaccuracy by another\nRegistrar. When an inaccuracy arises in the registral publicity,\noriginating from an error committed by the Registrar and the latter could not correct or\nauthorize the respective rectification, due to causes of incapacity, illness, or\nother reasons; the rectification shall be executed by the registrar who substitutes them.\nIf the registrar had no substitute, the correction or the authorization shall be\nexecuted by whomever the Deputy Director or Head of the respective area designates. In such\na case, the assigned official shall record a note in the presentation\nentry of the corresponding document, stating in the system the\ndesignation assigned.\n\nCHAPTER\nIII\n:\n\n \n\nOf the Administrative Proceeding Procedure\n\n \n\n            Article 21.-The Administrative\nProceeding (Gestión\n Administrativa). Through the\nAdministrative Proceeding,\ninterested or affected third parties are made aware of the existence\nof an inaccuracy of registral origin or from the cadastral survey; for the\npurposes of being able to make the correction with the consent of the affected\nthird parties, or to proceed with the immobilization in case the correction\nin question is inadmissible.\n\n \n\n            The\nhearing of inaccuracies of registral origin through this procedure\nmay be initiated ex officio or at the request of an interested or affected party,\naccording to the information contained in the registral and cadastral entries.\n\n            Article\n22.-Requirements for\nthe Administrative Proceeding. According to article 9 of\n Law 3883 of May 30, 1967 and its amendments; it is an obligation\nof the Registry to carry out all pertinent proceedings, including obtaining\ndocuments or copies to correct errors or omissions in which the\nRegistrars may have incurred when noting or registering documents.\n\n \n\n            The\ninitial brief of the administrative proceeding, when filed at the request of a party, shall indicate at\nleast the following:\n\n \n\na) A relation of facts that describes and delimits the existence of the\ninaccuracy in question.\n\n \n\nb) The petitioner must indicate a fax,\nelectronic means, or failing that, a house or office within the city of San\nJosé where to hear notifications, or another means that may be used\nas provided by the directorate of the Real Estate Registry.\n\n \n\nc) In cases of representation of the legitimate interested or affected parties\nof the inaccuracy, the registration citations of the registrable powers\nin question must be related; and/or provide the documentation proving the\nvalidity of the non-registrable powers under which one is acting.\n\n \n\nd) Registry fees (derechos).\n\n            Article 23.-Standing\nto petition. The administrative proceeding may be promoted by the holders of\nthe rights registered in the Registry; and any interested\nor affected person from the existence of an inaccuracy who proves they have interest, in\naccordance with the entries and the publicity of the Registry.\n\n            Article\n24.-The filing of the proceeding. The\ninitial brief of the administrative proceeding shall be filed before\nthe Directorate. If\nany requirement is missing from the brief, among those listed in article 22 of\nthese Regulations, the petitioner shall be given a notice (se le prevendrá) so\nthat they may remedy it within a period not exceeding 15 days. If they do not comply with what is required,\nthe proceeding shall be rejected, and the file archived.\n\n \n\n            If,\nan inaccuracy of registral origin or from the cadastral survey existing,\nthe procedural inactivity of the petitioner arises;\nthe respective Deputy\nDirectorate, must continue with the hearing of the proceeding ex officio.\n\n            Article\n25.-The administrative warning note.\nWhile the corresponding investigations are carried out,\nthe Deputy Directorate of the\nRegistry or the advisor to whom it delegates, may order, when they so\nconsider, that an administrative warning note be recorded in the respective\nregistration, for informational publicity purposes, without preventing the registration\nof subsequent documents.\n\n \n\n            Once\nthe study is verified without a registral inaccuracy existing, the decision\nrejecting the proceeding shall order the immediate cancellation of the warning\nnote for the registral inaccuracy.\n\n            Article\n26.-Notification. All interested parties\nin a registral proceeding shall be notified of the administrative\nproceeding request filed, so that they may express themselves as corresponds to their interests,\nwithin a period not exceeding fifteen days.\n\nA\n    Interested parties or those affected by the inaccuracy of registry origin shall be notified at the addresses appearing in the registry publicity by certified mail using the return receipt system, which is incorporated into the respective case file.\n\n                In the event that notification cannot be carried out under the return receipt system, an edict shall be published, once only, in the Official Gazette La Gaceta.\n\n                Notification to the applicant shall be made at the place or by the means indicated, in accordance with subsection b) of Article 22 of this Regulation.\n\n                The granted period runs from the day following the notification or the publication of the referred edict.\n\n                Article 27.-Resolution of the Subdirectorate. Once the granted hearing periods have expired, the Subdirectorate or the advisor designated by it shall resolve within the following month, in a duly reasoned resolution, unless the complexity of the matter warrants extending the period for resolution, for which the corresponding interlocutory resolution shall be issued. This resolution shall be notified to the applicant, as well as to the other interested parties who have appeared. For the others, it shall be deemed final 24 hours after being issued.\n\n                Article 28.-The immobilization. If, after the hearings are granted to the interested parties or those affected by the inaccuracy of registry origin, there is opposition from any of them to its correction; the respective Subdirectorate or the advisor to whom it delegates, by means of a reasoned resolution, shall order the immobilization of the registration in question, until the matter is clarified through judicial channels or the interested parties or those affected by the inaccuracy authorize it, by means of a suitable document duly submitted to the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario) for its qualification and registration.\n\n                In the same manner, action shall be taken when the rectification of the error causes any harm to third parties who acquired in good faith, based on the registry and cadastral publicity.\n\n                Article 29.-The Appeal Remedy (Recurso de Apelación). Against the final resolution issued by the corresponding Subdirectorate or the advisor to whom it has delegated, the appeal remedy (recurso de apelación) shall be available, which must be filed before this same office within the following five business days, counted from the day following the notification of the resolution.\n\n                Once the appeal (apelación) is filed in a timely and proper manner, the respective Subdirectorate or the advisor to whom it has delegated shall admit the appeal (apelación) and forward the case file, without further processing, to the Administrative Registry Tribunal (Tribunal Registral Administrativo) for it to resolve in accordance with the law.\n\n                Article 30.-Final resolution by the Administrative Registry Tribunal. Once the corresponding matter has been resolved by the Administrative Registry Tribunal (Tribunal Registral Administrativo) and the case file returned, the corresponding Subdirectorate or the advisor to whom it has delegated shall execute the final resolution.\n\nCHAPTER IV:\n\nOn the Sanitation (Saneamiento) of Extra-Registry Inaccuracies (Inexactitudes Extraregistrales)\n\n                Article 31.-On the sanitation (saneamiento) of extra-registry inaccuracies (inexactitudes extraregistrales). Without prejudice to the jurisdictional protection of registry publicity, if the inaccuracy is attributable to the surveyor (agrimensor), notary public (notario público), judicial authority, administrative authority, or any other agent external to the Registry, because the document submitted for registration contains vague, ambiguous, or inaccurate wording or was generated on the occasion of any type of fraud and it is so accepted or declared through judicial channels; the sanitation (saneamiento) of the inaccuracy of extra-registry origin (inexactitud de origen extraregistral) must be carried out through a new reasoned registration, either by a final court judgment or a new document, in accordance with the provisions of articles 450, 474 of the Civil Code and the National Cadastre Law No. 6545 (Ley de Catastro Nacional N° 6545) and its regulation.\n\n                Article 32.-On the entry of the notice of prevention of extra-registry inaccuracy (nota de prevención de inexactitud extraregistral). When an inaccuracy of extra-registry origin (inexactitud de origen extraregistral) occurs, a notice of prevention (nota de prevención) may be entered ex officio or at the request of a party on the rights or cadastral entries (asientos catastrales), for purposes exclusively of mere informational publicity (mera publicidad noticia), without preventing the registration of subsequent documents; and without prejudice to the jurisdictional protection of registry publicity, nor to the rights of third registry parties who acquired in good faith based on the registry publicity.\n\n                This notice of prevention (nota de prevención) shall be entered in the following cases:\n\na) (Repealed by Article 21 of the Regulation to the Law for the Strengthening of Real Estate Registry Security, approved by Decreto Ejecutivo N° 41959 of July 16, 2019)\n\nb) When, through certification from the Notarial Archive (Archivo Notarial) or the National Directorate of Notaries (Dirección Nacional de Notariado), the existence of any anomaly is accredited in the registry venue regarding the fidelity and accuracy in the reproduction of a deed testimony (testimonio de escritura) with respect to its original (matriz), detected in an administrative comparison in accordance with Article 125 of the Notarial Code (Código Notarial), until its validity or invalidity is declared in the judicial venue;\n\nc) When, by any suitable means, it is accredited in the registry venue that the document submitted to or registered in the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario) is not recorded in the protocol (protocolo) of the corresponding surveyor (agrimensor). The same measure shall be applied in the event that the submitted or registered document does not maintain fidelity and accuracy with the original recorded in the surveyor's (agrimensor) protocol (protocolo). The notice of prevention (nota de prevención) shall be maintained until its validity or invalidity is declared in the judicial venue.\n\n                The lifting of the notice of prevention (nota de prevención) shall be the responsibility of the judicial authority that hears the validity of the registry and cadastral entries (asientos registrales y catastrales); unless the sanitation (saneamiento) of the situation that gave rise to the notice of prevention (nota de prevención) is determined from the registry and cadastral publicity.\n\n                Article 33.-Standing to request the notice of prevention of extra-registry inaccuracy (nota de prevención de inexactitud extraregistral). The request for annotation of a notice of prevention of extra-registry inaccuracy (nota de prevención de inexactitud extraregistral) may be made by those affected by the inaccuracy of extra-registry origin (inexactitud de origen extraregistral), provided they submit the requirements established for that purpose.\n\n                Article 34.-Requirements for the request for annotation of a prevention of extra-registry inaccuracy (prevención de inexactitud extraregistral). The request for annotation of a prevention of extra-registry inaccuracy (prevención de inexactitud extraregistral) must be submitted to the Directorate of the Real Estate Registry (Dirección del Registro Inmobiliario), with the following requirements:\n\na) Written request for the annotation of prevention of extra-registry inaccuracy (prevención de inexactitud extraregistral), duly authenticated by a notary.\n\nb) Those established in subsections a), b), and c) of Article 22 of this Regulation, as applicable.\n\nc) Payment of the respective Registry fees, in accordance with the National Registry Fee Law (Ley de Aranceles del Registro Nacional), Number 4564 of April 29, 1970, and its amendments.\n\nd) Duly certified copy of the respective criminal complaint.\n\ne) The documents accrediting the circumstances indicated in Article 32.\n\n                Once the previous requirements are met, the procedure set forth in Chapter III of Title II of this regulation shall be followed, insofar as it is not expressly contradictory.\n\nTITLE III:\n\nThe Inconsistencies and Inaccuracies\n\nin the Cadastral Publicity (Publicidad Catastral)\n\nSOLE CHAPTER:\n\nOn the Sanitation (Saneamiento) of Inconsistencies and Inaccuracies\n\nArising from the Cadastral Survey (Levantamiento Catastral)\n\n                Article 35.-Inaccuracies arising from the Cadastral Survey (Levantamiento Catastral). Inaccuracies originating in the cadastral survey (levantamiento catastral) are considered to exist when erroneous data of any type are found in the Cadastral Map (Mapa Catastral), as a product of the cadastral survey (levantamiento catastral) tasks.\n\n                Article 36.-Sanitation (Saneamiento) process. This procedure aims to sanitize (sanear) a property (inmueble) in which a possible error, inconsistency, or inaccuracy exists between the information publicized in the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario), the cadastral map (mapa catastral), and the reality on the ground, and it will seek to sanitize (sanear) the property or carry out the correction of the error, inconsistency, or inaccuracy of the registry information, with the consent of the titleholders and affected third parties.\n\n                Article 37.-Sanitation (Saneamiento) of information derived from a manifestation of non-conformity in the public hearing (audiencia pública). In the event that the owner or possessor or their legitimate representative does not agree to sign the certificate of conformity, considering that the survey (levantamiento) information is not correct, in accordance with Article 20 of the Cadastre Law (Ley de Catastro), they may file a written claim before the Directorate of the Real Estate Registry (Dirección del Registro Inmobiliario), within the fifteen following days, counted from the last day of the hearing or public exhibition (audiencia o exposición pública). The Directorate shall resolve the pertinent matter by reasoned resolution within the second month following the date on which the claim was filed.\n\n                The filing of the non-conformity does not prevent the publication of the decree declaring the cadastral zone (zona catastrada).\n\n                Article 38.-On the Administrative Proceeding (Gestión Administrativa) for the sanitation (saneamiento) of properties resulting from the cadastral survey (levantamiento catastral). The sanitation (saneamiento) of inconsistencies or inaccuracies arising from the cadastral survey (levantamiento catastral) or the cadastral map (mapa catastral) shall be conducted, insofar as not expressly contradicted in this chapter, through the Administrative Proceeding (Gestión Administrativa) procedure described in Chapter III of Title II of this Regulation.\n\n                Article 39.-Alternative dispute resolution procedure. At any time, the interested parties may resort to the alternative dispute resolution procedure in order to sanitize (sanear) the registry information.\n\n                Article 40.-Jurisdiction over the Administrative Proceeding (Gestión Administrativa) for the sanitation (saneamiento) of properties resulting from the cadastral survey (levantamiento catastral). Jurisdiction over the Administrative Proceeding (Gestión Administrativa) for the sanitation (saneamiento) of properties resulting from the cadastral survey (levantamiento catastral) shall lie with the corresponding Subdirectorate of the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario). Its presentation and processing shall be conducted before that instance.\n\n                Article 41.-The Appeal Remedy (Recurso de apelación) before the Administrative Registry Tribunal (Tribunal Registral Administrativo). Against the final resolution issued by the corresponding Subdirectorate or the delegated advisor, the appeal remedy (recurso de apelación) shall be available, which must be filed before this same office within the following five business days, counted from the day following the notification of the resolution.\n\n                Once the appeal (apelación) is filed in a timely and proper manner, the respective Subdirectorate or designated advisor shall forward the case file, without further processing, to the Administrative Registry Tribunal (Tribunal Registral Administrativo) for it to resolve in accordance with the law.\n\n                Final resolution by the respective Tribunal.\n\n                Once the corresponding matter has been resolved by the Administrative Registry Tribunal (Tribunal Registral Administrativo) and the case file returned, the corresponding Subdirectorate or the designated advisor shall execute the final resolution.\n\nTITLE IV:\n\nTransitional Provisions, Modifications, and Repeals\n\nCHAPTER I:\n\nTransitional, Amending,\n\nSupplementary, and Repealing Provisions\n\n                Article 42.-Amending Provisions. Amend articles 1 and 2 of the Regulation of the Public Registry (Reglamento del Registro Público), Decreto Nº 26771-J of February 18, 1998, to read as follows:\n\n\"Article 1°-On the Registry. The Public Registry (Registro Público) has under its jurisdiction, and at the request of a party, the registration and issuance of certifications regarding commercial (mercantiles) and civil companies (sociedades civiles), civil associations (asociaciones civiles), and powers of attorney (poderes) of natural persons (personas físicas), employing for this purpose microfilm techniques and any other modern technology.\n\nArticle 2°-Definitions. For the purposes of this Regulation, the following shall be understood as:\n\na) Ministry: Ministry of Justice.\n\nb) Board: Administrative Board of the National Registry (Junta Administrativa del Registro Nacional).\n\nc) General Directorate: General Directorate of the National Registry (Dirección General del Registro Nacional).\n\nd) Registry or Institution: Public Registry (Registro Público).\n\ne) Directorates: Directorate of Legal Entities (Dirección de Personas Jurídicas).\n\nf) Directorate: Directorate of Legal Entities (Dirección de Personas Jurídicas).\n\ng) Matrícula: Number with which the registered property (inmueble) is identified.\"\n\n                Article 43.-Supplementary Provisions. In matters not provided for in this regulation, the Regulation of the Public Registry (Reglamento del Registro Público), Decreto Nº 26771-J of February 18, 1998, and its amendments, shall apply where compatible.\n\n                Article 44.-Repealing Provisions. For the purposes of this Regulation, subsection a) of Article 3 and Articles 4, 5, and 7 of Chapter II of Title One, of the Regulation of the Public Registry (Reglamento del Registro Público), Decreto Nº 26771-J of February 18, 1998, are hereby repealed.\n\n                Article 45.-Effective Date. It shall take effect upon its publication in the Official Gazette La Gaceta.\n\nSole Transitional Provision\n\n                The administrative proceeding (gestión administrativa) procedures initiated prior to the entry into force of this Regulation shall continue their processing in accordance with the previous regulations.\n\n                Given at the Presidency of the Republic.-San José, on the thirtieth day of September, two thousand nine."
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