{ "id": "norm-67992", "citation": "Decreto 35962", "section": "norms", "doc_type": "executive_decree", "title_es": "Reforma del Reglamento del Polo Turístico Golfo de Papagayo", "title_en": "Amendment of the Papagayo Gulf Tourist Pole Regulation", "summary_es": "Este decreto ejecutivo modifica y adiciona el Reglamento a la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de Papagayo (Decreto 25439-MP-TUR de 1996). Actualiza definiciones (como bien demanial, concesión, canon), estructura la Oficina Ejecutora con un Consejo Director y una Dirección Ejecutiva, y detalla sus funciones. Regula el otorgamiento, plazo máximo de 50 años, prórrogas, cesiones totales y parciales, gravámenes, arrendamientos, traspasos y otros actos sobre el derecho real administrativo de las concesiones. Establece cánones por traspasos (US$1/m², ajustable por LIBOR) y cánones municipales diferenciados por uso (residencial turístico 3%, hotelero 4%, comercial 5%). Incorpora garantías de cumplimiento del 5% del valor de cada etapa del proyecto, plazos para firma de contratos e inicio de obras, procedimientos sancionatorios y un mecanismo de subsanación de incumplimientos que permite a acreedores con garantía adquirir derecho a convertirse en cesionarios. La reforma busca clarificar procedimientos y fortalecer la seguridad jurídica en el desarrollo del principal polo turístico del país, conforme a los principios de fomento de la actividad turística ambientalmente sostenible y al interés público.", "summary_en": "This executive decree amends and supplements the Regulation to the Papagayo Gulf Tourist Pole Law (Decree 25439-MP-TUR of 1996). It updates definitions (such as demanial property, concession, fee), structures the Executing Office with a Board of Directors and an Executive Directorate, and details their functions. It regulates the granting, maximum 50-year term, extensions, total and partial assignments, encumbrances, leases, transfers, and other acts affecting the administrative real right of concessions. It establishes transfer fees (US$1/m², adjustable by LIBOR) and differentiated municipal fees by use (tourist residential 3%, hotel 4%, commercial 5%). It incorporates performance guarantees of 5% of the value of each project stage, deadlines for contract signing and construction start, penalty procedures, and a mechanism for curing defaults that allows secured creditors to acquire the right to become assignees. The amendment aims to clarify procedures and strengthen legal certainty in the development of the country's main tourist hub, in accordance with the principles of promoting environmentally sustainable tourism and public interest.", "court_or_agency": "", "date": "12/04/2010", "year": "2010", "topic_ids": [], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "bien demanial", "derecho real administrativo", "canon municipal", "Plan Maestro", "cesión total y parcial", "rescate de concesión", "Viabilidad Ambiental", "zonificación" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 12", "law": "Ley 6758" }, { "article": "Art. 13", "law": "Ley 6758" }, { "article": "Art. 15", "law": "Ley 6758" }, { "article": "Art. 18", "law": "Ley 6758" }, { "article": "Art. 50", "law": "Constitución Política" } ], "keywords_es": [ "Polo Turístico Golfo de Papagayo", "concesión turística", "bien demanial", "Plan Maestro", "canon municipal", "cesión de concesión", "derecho real administrativo", "garantía de cumplimiento", "rescate de concesión", "cancelación de concesión", "Oficina Ejecutora", "Junta Directiva ICT", "Viabilidad Ambiental", "Ley 6758", "Decreto 35962" ], "keywords_en": [ "Papagayo Gulf Tourist Pole", "tourist concession", "demanial property", "Master Plan", "municipal fee", "concession assignment", "administrative real right", "performance guarantee", "concession rescue", "concession cancellation", "Executing Office", "ICT Board of Directors", "Environmental Viability", "Law 6758", "Decree 35962" ], "excerpt_es": "Considerando: ... IV.-Que la Ley Nº 6758, -vista en conexión, complemento y concordancia con artículo 4 de Ley Nº 1917, Ley Orgánica del ICT, y el artículo 50 Constitucional- se encuentra animada por el principio de fomento y promoción estatal de la actividad productiva nacional, en este caso de la actividad turística ambientalmente sostenible y turísticamente productiva.\n\nArtículo 2º-Definiciones y conceptos. ... h) Plan Maestro: Herramienta para el control del uso de la tierra, a través de la zonificación y la planificación del desarrollo urbano aprobado por la Junta Directiva del ICT. Es una figura directiva de planeamiento, en tanto señala las grandes directrices o líneas maestras que han de orientar y coordinar la ordenación urbanística o edificatoria y el uso del suelo del Proyecto Turístico de Papagayo, dentro de las limitaciones legales previstas, en armonía con el medio ambiente natural y cultural, cuya naturaleza además de técnica es de alcance normativo y obligatorio.\n\nArtículo 14.-Todo concesionario del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, en el ejercicio de su derecho de concesión, se encuentra obligado al cumplimiento de las regulaciones dispuestas por la Ley Nº 6758, el presente reglamento, lo dispuesto en el Plan Maestro del Proyecto, aprobado por la Junta Directiva, lo estipulado en su contrato de concesión, su respectivo plan de desarrollo, incluyendo las disposiciones contenidas en la respectiva Viabilidad Ambiental...", "excerpt_en": "Considering: ... IV.-That Law No. 6758, -seen in connection, complement and harmony with Article 4 of Law No. 1917, the Organic Law of the ICT, and Article 50 of the Constitution- is animated by the principle of state promotion of national productive activity, in this case environmentally sustainable and touristically productive tourism activity.\n\nArticle 2-Definitions and concepts. ... h) Master Plan: A tool for land use control, through zoning and urban development planning approved by the Board of Directors of the ICT. It is a directive planning figure, as it sets out the broad guidelines or master lines that must guide and coordinate urban or building planning and land use of the Papagayo Tourist Project, within the legal limitations provided, in harmony with the natural and cultural environment, whose nature, in addition to being technical, is normative and mandatory in scope.\n\nArticle 14.-Every concessionaire of the Papagayo Gulf Tourist Project, in the exercise of their concession right, is obliged to comply with the regulations set forth by Law No. 6758, this regulation, the provisions of the Project's Master Plan approved by the Board of Directors, the stipulations of their concession contract, their respective development plan, including the provisions contained in the corresponding Environmental Viability...", "outcome": { "label_en": "Amendment approved", "label_es": "Reforma aprobada", "summary_en": "The Regulation to the Papagayo Gulf Tourist Pole Law is amended and supplemented to update definitions, the organic structure of the Executing Office, concession procedures, fees, and penalties, incorporating criteria from the PGR, CGR, and ICT for legal certainty and sustainable tourism development.", "summary_es": "Se modifica y adiciona el Reglamento a la Ley del Polo Turístico Golfo de Papagayo para actualizar definiciones, estructura orgánica de la Oficina Ejecutora, procedimientos de concesión, cánones y sanciones, incorporando criterios de la PGR, CGR e ICT en aras de seguridad jurídica y desarrollo turístico sostenible." }, "pull_quotes": [ { "context": "Considerando", "quote_en": "Law No. 6758 ... is animated by the principle of state promotion of national productive activity, in this case environmentally sustainable and touristically productive tourism activity.", "quote_es": "la Ley Nº 6758 ... se encuentra animada por el principio de fomento y promoción estatal de la actividad productiva nacional, en este caso de la actividad turística ambientalmente sostenible y turísticamente productiva." }, { "context": "Artículo 14", "quote_en": "Every concessionaire ... is obliged to comply with the regulations set forth ... the provisions of the Project's Master Plan approved by the Board of Directors, the stipulations of their concession contract, their respective development plan, including the provisions contained in the corresponding Environmental Viability...", "quote_es": "Todo concesionario ... se encuentra obligado al cumplimiento de las regulaciones dispuestas ... lo dispuesto en el Plan Maestro del Proyecto, aprobado por la Junta Directiva, lo estipulado en su contrato de concesión, su respectivo plan de desarrollo, incluyendo las disposiciones contenidas en la respectiva Viabilidad Ambiental..." }, { "context": "Artículo 2", "quote_en": "Master Plan: A tool for land use control, through zoning and urban development planning ... in harmony with the natural and cultural environment, whose nature, in addition to being technical, is normative and mandatory in scope.", "quote_es": "Plan Maestro: Herramienta para el control del uso de la tierra, a través de la zonificación y la planificación del desarrollo urbano ... en armonía con el medio ambiente natural y cultural, cuya naturaleza además de técnica es de alcance normativo y obligatorio." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "norm-38228", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley 6758 Art. 12" } ], "external": [] }, "source_url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_texto_completo.aspx?param1=NRTC&nValor1=1&nValor2=67992&strTipM=TC&nValor3=0", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n -\n\n Texto Completo Norma 35962\n\n Reforma Reglamento a la Ley para el Desarrollo y Ejecución del Proyecto\nTurístico Golfo de Papagayo\n\nTexto Completo acta: CFF8E\n\nN° 35962-MP-TUR\n\nEL PRESIDENTE DE LA\nREPUBLICA\n\nY LOS MINISTROS DE\nLA PRESIDENCIA Y DE\nTURISMO\n\nEn uso de las facultades conferidas en los incisos 3)\ny 18) del artículo 140 de la Constitución Política, 28 párrafo segundo inciso\nb) de la Ley General de la Administración Pública, Nº 6227 del 2 de mayo de\n1978; y la Ley Reguladora del Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico\nGolfo Papagayo, Nº 6758, del 4 de junio de 1982.\n\nConsiderando:\n\nI.-Que la\n Ley Nº 6758 del 4 de junio de 1982, artículos 12 y 13 inciso\nb) confiere al ICT la potestad de establecer las condiciones y plazos en que se\notorgan concesiones en el Proyecto Turístico Golfo Papagayo.\n\nII.-Que desde la\npromulgación del reglamento a la citada Ley, mediante Decreto Ejecutivo Nº\n25439-MP-TUR de 27 de agosto de 1996, se han emitido varios criterios del\nInstituto Costarricense de Turismo, así como de\nla Procuraduría General\nde la República\ny de la\n Contraloría General de\nla República,\ntendientes a aclarar y detallar los alcances en la aplicación de la normativa\nrelacionada con este Proyecto Turístico, con lo que resulta necesario regular\naquellos aspectos de mayor relevancia incorporándolos a la normativa\nreglamentaria para una mejor claridad no sólo en el otorgamiento de las\nconcesiones, los actos administrativos que las afectan, el modo preciso de\nestablecer los cánones a pagar por éstas, sino también en cuanto a la\norganización administrativa a cargo de la tramitación, aprobación, ejecución y\ncontrol del desarrollo mismo de cada uno de los proyectos que se proponen por\nlos concesionarios.\n\nIII.-Que\nla Ley Nº 6758 del 4 de junio\nde 1982, atribuyó al Instituto Costarricense de Turismo la función de\ndirección, coordinación, administración, ejecución, desarrollo y control del\nProyecto Turístico Golfo de Papagayo, todo a través de una Oficina Ejecutora\ncreada al efecto y adscrita al Instituto, la cual es menester reglamentar para\nuna prestación más eficiente y eficaz de los servicios que tiene a cargo.\n\nIV.-Que\nla Ley Nº 6758, -vista en\nconexión, complemento y concordancia con artículo 4 de Ley Nº 1917, Ley\nOrgánica del ICT, y el artículo 50 Constitucional- se encuentra animada por el\nprincipio de fomento y promoción estatal de la actividad productiva nacional,\nen este caso de la actividad turística ambientalmente sostenible y\nturísticamente productiva.\n\nV.-Que conforme a\nla Ley Nº 6758 el Proyecto\nTurístico Papagayo está concebido como el principal y más importante Polo\nTurístico del país, en el cual, al ICT le corresponde garantizar la\ninfraestructura y servicios básicos y a los concesionarios el desarrollo de los\nproyectos turísticos, por lo que corresponde modificar parcialmente el\nReglamento actual contenido en el Decreto Ejecutivo Nº 25439-MP-TUR de 27 de\nagosto de 1996, a\nefecto de ajustarlo a las necesidades mencionadas en los anteriores\nconsiderandos. Por tanto,\n\nDecretan:\n\nModificación del Reglamento a la Ley Reguladora\n\ndel Polo Turístico Golfo de\nPapagayo\n\nArtículo 1º-Modifíquese los artículos 1º, 2º, 3º, 4º,\n6º, 9º, 10, 11, 12, 13, 14, 16 , 17, 19, 22, 23 y 24  del Reglamento a la Ley Reguladora del Polo\nTurístico Golfo de Papagayo, Decreto Ejecutivo Nº 25439-MP-TUR de 27 de agosto\nde 1996, para que en adelante se lean del siguiente modo:\n\nArtículo\n1º-El presente Reglamento regula las funciones y responsabilidades de la\nOficina Ejecutora del Polo Turístico Golfo de Papagayo, así como el\nprocedimiento para el otorgamiento de las concesiones y cesiones de concesiones\nen el área destinada para la ejecución y desarrollo del Proyecto, cuya\nmaterialización descansa en los proyectos turísticos específicos a desarrollar\npor los particulares.  \n\nArtículo\n2º-Definiciones y conceptos. Para todos los efectos, cuando este Reglamento\nutilice los términos siguientes, debe dárseles las acepciones y contenido que a\ncontinuación se indica:\n\na) ICT: Instituto Costarricense de Turismo.\n\nb) Junta Directiva: Junta Directiva del\nInstituto Costarricense de Turismo.\n\nc) Consejo Director: Consejo Director del\nProyecto Turístico Golfo de Papagayo.\n\nd) Oficina Ejecutora: Órgano de\ndesconcentración en grado máximo del Instituto, integrado por el Consejo\nDirector y la\n Dirección Ejecutiva del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.\n\ne) Dirección Ejecutiva: Dirección Ejecutiva\ndel Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.\n\nf)  Proyecto: Proyecto Turístico Golfo de\nPapagayo, declarado de utilidad pública y que comprende el área terrestre y\nmarítima ubicada dentro de los límites dispuestos por el artículo 1º de\nla Ley Nº 6370 de 3 de\nsetiembre de 1979.\n\ng) Concesionario: Persona física o jurídica\ntitular del derecho real administrativo derivado de la concesión otorgada por\nel ICT.\n\nh) Plan Maestro: Herramienta para el\ncontrol del uso de la tierra, a través de la zonificación y la planificación\ndel desarrollo urbano aprobado por\nla Junta Directiva\ndel ICT. Es una figura directiva de planeamiento, en tanto señala las grandes\ndirectrices o líneas maestras que han de orientar y coordinar la ordenación\nurbanística o edificatoria y el uso del suelo del Proyecto Turístico de\nPapagayo, dentro de las limitaciones legales previstas, en armonía con el medio\nambiente natural y cultural, cuya naturaleza además de técnica es de alcance\nnormativo y obligatorio.\n\ni)  Bien Demanial: Cada uno de los bienes\ninmuebles y sus atributos, declarados de utilidad pública, que componen el área\nde desarrollo del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, afectos por las Leyes Nos.\n6370 y 6758 al uso turístico y sobre cuyo destino legal el ICT ejerce un\npoder de administración, vigilancia y control, siendo el fin turístico el\ncriterio de afectación de tales inmuebles, los cuales pueden ser dados en\nconcesión a particulares por el ICT. Igualmente se incluye dentro de este\nconcepto el área de la zona pública de la zona marítimo terrestre y el área\nadyacente cubierta permanentemente por el mar destinada a la edificación,\nadministración y explotación de marinas y atracaderos turísticos, ubicada\ndentro del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, conforme a lo dispuesto por\nla Ley Nº 7744 Ley de Concesión\ny Funcionamiento de Marinas Turísticas, de 19 de diciembre de 1997 y su\nReglamento.\n\nj)  Concesión: Acto administrativo de\nnaturaleza contractual acordado por\nla Junta Directiva\ndel ICT a favor de una persona física o jurídica, que le confiere el derecho\nreal administrativo, para un uso privativo, exclusivo y excluyente, de tipo\npatrimonial sobre un bien demanial dentro del Proyecto Turístico Golfo de\nPapagayo. Ese derecho real administrativo le permite al Concesionario ejercer\ntodos los atributos del dominio excepto el de enajenación de la tierra. A los\nefectos del fin público turístico del Proyecto implica, entre otros, la\nfacultad del Concesionario de usar, disfrutar, transformar, edificar o\ncoedificar, defender, dar en garantía, gravar, arrendar, el bien demanial\nconcesionado, para el cumplimiento de su proyecto de desarrollo turístico,\nsiempre bajo la vigilancia y control del ICT,\n\nk) Contrato de Concesión: Documento suscrito\nentre el ICT por medio de su representante y el Concesionario en el cual se\nestipulan los alcances del derecho real administrativo a que se refiere la\nconcesión otorgada sobre el bien demanial según la normativa vigente, así como\nlos derechos y obligaciones de carácter particular referidos a la relación\nconcreta surgida entre el ICT y el Concesionario para la realización del\nproyecto específico de desarrollo turístico.\n\nl)  Cesión de\nla Concesión:\nTransmisión total o parcial de la titularidad de una concesión que celebra un\nConcesionario a favor de un tercero, para lo cual se requiere previa y expresa\nautorización de la\n Junta Directiva del ICT.\n\nm)  Cesión Total de\nla Concesión:\nTransmisión total de la titularidad de una concesión, en virtud de la cual el\ncesionario asume los términos, condiciones y obligaciones del contrato de\nconcesión vigente para esa concesión. La autorización del ICT de la cesión\ntotal de la concesión comportará la suscripción de un nuevo contrato con el\ncesionario, en los mismos términos y condiciones del contrato original.\n\nn) Cesión Parcial de\nla Concesión:\nTransmisión parcial de la titularidad de una concesión, en la que el acto de\nautorización por parte del ICT conllevará el otorgamiento de una nueva\nconcesión a favor del cesionario, cuyos términos y condiciones se estipularán\nen el contrato de concesión que se suscriba con el cesionario, el cual, a pesar\nde constituir una concesión independiente respecto de aquella de la cual se\nderiva, conservará el plazo original de la concesión de la cedente. Para todo\nefecto jurídico el cesionario parcial de la concesión, debidamente autorizado\npor el ICT, tendrá la condición de titular de la concesión derivada adquirida.\n\no) Canon: Precio público de\nla Concesión y de\neventuales modificaciones de ésta que debe pagar el Concesionario al ICT\nconforme a los procedimientos dispuestos para ello.\n\np) Canon municipal: Precio público que debe\npagar el Concesionario a la\n Municipalidad competente conforme a\nla Ley sobre\nla Zona Marítimo\nTerrestre y su Reglamento, respecto del área de la zona restringida que tuviere\nincluida dentro de su Concesión.\n\nq) Fin Turístico: Es el fin público último\ny supremo perseguido por la Ley\n Nº 6758, consistente en el desarrollo turístico productivo\ndel Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.\"\n\nArtículo\n3º-El Proyecto será dirigido y administrado por la Oficina Ejecutora, como\nórgano con desconcentración máxima, adscrito al ICT y dependiendo directamente\nde la Junta Directiva del Instituto. A su vez\nla Oficina Ejecutora\nestará integrada por un Consejo Director y\nla Dirección Ejecutiva.\n\nEl Consejo Director\nestará formado por cinco miembros: El Presidente Ejecutivo del Instituto, quien\nlo presidirá, sustituido en sus ausencias por quien \nla Junta Directiva designe; dos representantes del\nInstituto y dos representantes de la empresa privada. Todos los miembros\ndeberán tener experiencia en actividades turísticas y serán nombrados\nlibremente por la\n Junta Directiva y pudiendo ser o no miembros de esta última.\nPermanecerán en sus cargos cinco años, renovables y dependen   a nivel disciplinario directamente de\nla Junta Directiva.\nSu nombramiento podrá ser revocado en cualquier momento, para lo cual se\nconsiderarán servidores de confianza.\n\nArtículo 4º-El ICT\npodrá otorgar concesiones en las áreas del Proyecto a personas físicas,\nnacionales o extranjeras y en cuanto a personas jurídicas sólo se otorgarán\nconcesiones a entidades constituidas y domiciliadas en el país.\n\nLas personas físicas,\nasí como los representantes legales, miembros de Junta Directiva, Apoderados, y\nAdministradores con representación de una persona jurídica, que presenten la\nsolicitud para convertirse en adjudicatarios de una concesión deberán acreditar\nsu carencia de antecedentes penales y su capacidad económica para la ejecución\nde los proyectos, ante el Consejo Director.\n\nPara tal efecto\ndeberán acompañar, la certificación del Registro Nacional de Delincuencia\nrespecto de sus antecedentes penales, en el caso de nacionales. En caso de que\nse trate de extranjeros en cuyo país de origen no exista un Registro Nacional\nde Delincuencia, una declaración jurada otorgada ante Notario Público que deje\nconstancia de lo anterior y en la cual manifiesten bajo la fe de juramento:\n\na) Que no han sido condenados por comisión de\ndelitos, ni tienen causas judiciales pendientes por la comisión de delitos, ni\nestán siendo investigados por autoridad policial o judicial por presunta\ncomisión de delitos, tanto a nivel nacional como internacional, en el momento\nde suscribir el contrato de concesión que se les otorgue.\n\nb) Que facultan al Instituto Costarricense de\nTurismo para realizar cualquier investigación sobre la validez de los\ndocumentos aportados en el trámite de solicitud para el otorgamiento de la\nconcesión, así como para investigar sus antecedentes policiales.\n\nDe igual\nmanera, tanto nacionales como extranjeros deberán presentar declaración jurada\nrendida ante Notario Público con especificación de que cuenta con suficiente\nsolvencia o capacidad económica para asumir las responsabilidades pecuniarias\nque implica su condición como futuro concesionario y que no le afectan las\nprohibiciones dispuestas en los artículo 22 y 22 bis de\nla Ley de Contratación\nAdministrativa.\n\nTodo cambio de socios\ny representantes legales de una persona jurídica concesionaria, así como la\nfusión de sociedades mercantiles concesionarias, en virtud de lo establecido en\nel Código de Comercio, debe ser acreditado al ICT dentro de los treinta días\nsiguientes a que haya operado dicho cambio, aportando la documentación legal\nque demuestre dicho cambio, certificación actualizada de personería jurídica y\nde naturaleza y propiedad de las acciones, autorizando al ICT para realizar\ncualquier investigación sobre los antecedentes penales de los nuevos\nrepresentantes legales de la sociedad, y la capacidad económica de la\nconcesionaria, y el cumplimiento de los demás requisitos aplicables para ser\nconcesionario, e indicando expresamente que como resultado de dichos cambios no\nle alcanzan las prohibiciones a las que se refieren los artículos 22 y 22 bis\nde la Ley de\nContratación Administrativa.\n\nQuien pretenda\nadjudicarse una concesión deberá además cumplir con los requisitos establecidos\nen el cartel del respectivo concurso.\n\nQuien pretenda\nadquirir mediante cesión una concesión deberá cumplir con los procedimientos\nque para tal efecto haya aprobado\nla Junta Directiva del ICT.\n\nArtículo\n6º-Las solicitudes de concesión serán estudiadas en forma pormenorizada, a\nprofundidad  por la forma y fondo, por el\npersonal técnico y de asesoría jurídica de la Oficina Ejecutora, cuyo informe\nserá la base de la recomendación del \nConsejo Director.\n\nEl Consejo Director\nhará su recomendación a la\n Junta Directiva del Instituto, la cual tomará la decisión final.\n\nArtículo 9º-El plazo\noriginal de las concesiones será de un máximo de 50 años. La determinación del\nplazo deberá estar debidamente motivada, y fundamentada en un análisis objetivo\ny técnico a realizar por la administración.\n\nEn aquellos casos en\nque el plazo de la concesión sea menor a cincuenta años, el concesionario podrá\nsolicitar en cualquier momento, en forma debidamente justificada y razonada, el\najuste del plazo de su concesión, el cual nunca podrá exceder el plazo máximo\nestipulado en el presente artículo. El acto que apruebe la ampliación del plazo\ndeberá fundarse en estudios técnicos realizados al efecto.\n\nArtículo 10.-Se podrá\notorgar prórrogas consecutivas del plazo concedido por\nla Junta Directiva\ndel ICT, pero el  nuevo plazo deberá justificarse\nen  las necesidades del proyecto y ser\nacorde al mismo, todo  siempre y cuando\nel concesionario mantenga los requisitos exigidos para ello, conforme a las\nobligaciones establecidas en la concesión y conforme a las leyes y reglamentos\nque rigen el Polo Turístico Golfo de Papagayo; si el área y sus edificaciones e\ninstalaciones se mantienen en buen estado de conservación; si está al día en el\ncumplimiento de sus obligaciones contractuales y normativas y salvo que el\ninterés público justifique el rescate de la concesión conforme a lo dispuesto\npor el artículo quince de la\n Ley Reguladora de este Polo Turístico. No podrá solicitarse\nla prórroga del plazo si al menos no ha transcurrido la mitad del plazo\notorgado originalmente.\n\nLa solicitud de\nprórroga deberá hacerla el concesionario al Consejo Director al menos dentro\ndel año anterior al vencimiento del plazo de la concesión, salvo que el\ncontrato de concesión haya dispuesto un procedimiento diferente de prórroga. El\nConsejo Director deberá conocer la solicitud dentro del mes siguiente a la\npresentación, recomendando, con sustento en el criterio técnico y legal, la\nprocedencia o no de la solicitud a\nla Junta Directiva,\nla que a su vez contará con un mes contado a partir del conocimiento de la\nrecomendación del Consejo Director para resolver sobre la misma. Por cada\nprórroga deberá el concesionario pagar al ICT el canon correspondiente ajustado\nconforme a la tasa LIBOR, a seis meses anualizado, usando el promedio de los\núltimos doce meses en forma compuesta, salvo que el contrato de concesión haya\ndispuesto un procedimiento diferente de cálculo de ese canon.\n\nArtículo 11.-El\nrescate de concesiones por razones de evidente interés público procederá previo\npago de las indemnizaciones que correspondan, conforme al avalúo que\nla Dirección General\nde la\n Tributación Directa emita al efecto.\n\nDentro del marco de\nlo dispuesto en el  artículo 15 de\nla Ley Reguladora de\neste Polo Turístico, el ICT podrá rescatar en forma temporal y precautoria la\nadministración de un proyecto turístico en el Polo Turístico Golfo de Papagayo,\nsiempre y cuando haya motivo fundado en interés público, fuerza mayor, caso\nfortuito y o peligro de afectación a derechos de terceros de buena fe, todo lo\ncual deberá quedar acreditado y debidamente justificado. En todo caso el ICT\ndeberá notificar y poner en conocimiento por los medios que considere\noportunos, de la medida a adoptar a todo aquel que resulte con un interés\nlegítimo.\n\nArtículo\n12.-Corresponde a la\n Junta Directiva autorizar las cesiones totales o parciales,\nla segregación, toda clase de gravámenes, arrendamientos, así como los\ntraspasos en propiedad fiduciaria de las concesiones, al igual que el\nsometimiento de la concesión en condominio, el traspaso de las concesiones a\nsociedades administradoras de fondos de inversión y las fusiones mercantiles de\nlas personas jurídicas concesionarias por absorción de las que resulte un nuevo\nconcesionario y en general de todo acto que afecte el derecho real\nadministrativo de la concesión y requiera su inscripción registral, para lo\ncual se requerirá el previo informe técnico y legal.\n\nLos adquirentes por\ncesión o traspaso de una concesión, deberán demostrar que cumplen todos los\nrequisitos para ser concesionarios.\n\nEn el caso de\ncesiones parciales o totales para uso residencial turístico individual, o por\ntratarse de adjudicatarios en los procesos de ejecución de las garantías\nconstituidas sobre las concesiones sin interés en el desarrollo de la\nconcesión, deberán acreditar los requisitos que específicamente disponga el ICT\npara cada caso.\n\nEn los casos de\ncesiones totales o parciales deberá pagarse al ICT un canon equivalente a un\ndólar de los Estados Unidos de América (US$1.00) por cada metro cuadrado de\nterreno traspasado, de previo a su aprobación, reembolsable solamente en el\ncaso de que el Instituto no apruebe el traspaso. Dicho monto será ajustado cada\ncinco años conforme a la tasa LIBOR acumulada a seis meses y anualizada con el\npromedio de los doce últimos meses, de conformidad con las siguientes reglas:\n\na) al término de cada período de cinco años,\ncomenzando el día de entrada en vigencia del presente Reglamento el 11 de\nsetiembre de 1996, el ICT hará el ajuste general del monto a pagar por metro\ncuadrado;\n\nb) la tasa Libor a seis meses -vigente al cierre\nde operaciones al final de cada mes- será la que publique oficialmente el Banco\nCentral de Costa Rica;\n\nc) el cálculo del ajuste se hará dentro del último\nmes del quinquenio que transcurre;\n\nd) el ajuste se hará al monto por metro cuadrado\nvigente durante el quinquenio que transcurre al momento del cálculo, y se\nencontrará vigente durante todo el siguiente período de cinco años;\n\ne)\nla Tasa Libor a seis meses -vigente al cierre de\noperaciones al final de cada mes- para cada uno de los últimos doce meses, será\nla que se utilice para la obtención del promedio simple de las Tasas Libor a\nseis meses para ese período. La tasa promedio así determinada será la tasa\npromedio anualizada y se aplicará anualmente de forma simple a cada uno de los\naños comprendidos en el quinquenio;\n\nf)  el monto a pagar por el traspaso aplicable a\ncada cesión será el vigente para el quinquenio correspondiente a la fecha en\nque se apruebe el traspaso que se solicite, por parte del Consejo Director del\nProyecto Turístico Golfo de Papagayo. Si se produjere un ajuste en dicho monto,\nconforme a las reglas anteriores, entre la fecha del depósito al ICT y la fecha\nde dicha aprobación, el monto del depósito deberá ser ajustado conforme al\nnuevo precio;\n\ng) el ICT mantendrá a disposición de cualquier\ninteresado la información correspondiente al monto vigente para el quinquenio\nque transcurre.\n\nh) en caso de que se construyan apartamentos o\nlocales en varios pisos sobre un terreno de la concesión cuyo uso así lo\npermita, al cederse cada apartamento o local, se considerará cedida la\nconcesión relativa al valor proporcional del área conforme al coeficiente de\npropiedad condominal de la cesión y se pagará la parte proporcional al ICT.\n\nArtículo\n13.-El otorgamiento de concesiones, cesiones totales o parciales, gravámenes,\narrendamiento cuando corresponda, traspaso en fideicomiso, afectación al\nrégimen de condominio, traspaso a sociedades administradoras de fondos de\ninversión y en general aquellos actos que afecten el derecho real\nadministrativo registrado deberá inscribirse en el Registro de Concesiones del\nRegistro Nacional. En los casos de cesiones totales o parciales, el adquirente\nse tendrá para todo efecto como concesionario, en razón de lo cual, firme el acuerdo\nde la Junta Directiva\nen el que se autoriza la cesión, se procederá con la suscripción de la\nescritura pública correspondiente. En el caso del arrendamiento, el arriendo\nseguirá la suerte de la concesión.\n\nLa suscripción por\nparte del representante del ICT de la escritura pública que deba presentarse al\nRegistro Nacional para su inscripción, se entiende limitada a otorgar el\nconsentimiento para que cualesquiera actos de los indicados en este artículo se\nefectúe por las partes, quedando dicho instrumento público sujeto al\ncumplimiento de los requisitos \ndispuestos en la normativa aplicable y las regulaciones del Registro\nNacional.\n\nArtículo 14.-Todo\nconcesionario del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, en el ejercicio de su\nderecho de concesión, se encuentra obligado al cumplimiento de las regulaciones\ndispuestas por la Ley Nº\n6758, el presente reglamento, lo dispuesto en el Plan Maestro del Proyecto,\naprobado por la Junta\n Directiva, lo estipulado en su contrato de concesión, su\nrespectivo plan de desarrollo, incluyendo las disposiciones contenidas en la\nrespectiva Viabilidad Ambiental, así como los reglamentos que emita\nla Junta Directiva\ndel ICT para el funcionamiento del Proyecto.\n\nTodo concesionario\ndel Proyecto Turístico Golfo de Papagayo cuya concesión se encuentre total o\nparcialmente ubicada dentro de la zona restringida de la zona marítimo\nterrestre, deberá pagar por el uso de dicha área a favor de\nla Municipalidad\ncompetente un canon anual conforme lo dispone el artículo 18 de\nla Ley Nº 6758.\n\nPara la fijación de\ndicho canon anual, la\n Municipalidad interesada solicitará a\nla Dirección Ejecutiva\nde la Oficina\n Ejecutora le acredite el valor de la concesión otorgada, el\ncual se calculará a razón de un dólar de los Estados Unidos de América\n(US$1.00) por cada metro cuadrado de terreno concesionado, con el\ncorrespondiente ajuste dispuesto en el segundo párrafo del artículo 12 de este\nReglamento, determinándose el valor de la concesión en moneda local, aplicando\nel tipo de cambio de compra de referencia establecido por el Banco Central de\nCosta Rica al quince de diciembre de cada año.\n\nSobre el valor de la\nconcesión acreditado por\nla Dirección Ejecutiva,\nla Municipalidad\nrespectiva procederá al cálculo del canon anual excluyendo del área de la zona\nrestringida las áreas de reserva tales como humedales, esteros, riscos y demás\náreas que, por disposición legal o por sus condiciones naturales no puedan ser\nobjeto de utilización por el concesionario, según lo muestre el respectivo\nplano, salvo los casos previstos en el artículo 21 de\nla Ley sobre\nla Zona Marítimo\nTerrestre. Sobre el valor resultante se aplicará el canon anual, de acuerdo al\nuso autorizado en cada caso:\n\nUso residencial\nturístico 3%\n\nUso hotelero  4%\n\nUso comercial 5%\n\nEl canon\nmunicipal deberá ser calculado por anualidades adelantadas, pudiendo ser pagado\npor el concesionario en forma trimestral conforme lo disponga\nla Municipalidad\ninteresada. Dicho canon, cuando se trate de la primera determinación regirá de\ninmediato, salvo que exista oposición del concesionario, en cuyo caso entrará a\nregir a partir de la fecha de su fijación definitiva. En las posteriores\ndeterminaciones quinquenales, el canon regirá a partir del período siguiente a\nla fecha en que quede firme la resolución definitiva que lo apruebe. En caso de\nque se construyan apartamentos o locales en varios pisos sobre un terreno de la\nconcesión cuyo uso así lo permita, al cederse cada apartamento o local, el\nadquirente será el responsable del valor proporcional del área conforme al\ncoeficiente de propiedad condominal de la cesión y deberá pagar la parte\nproporcional del canon a la\n Municipalidad interesada.\"\n\nArtículo 16.-Los\nadjudicatarios de concesiones y cesionarios totales o parciales, salvo el caso\nde adjudicatarios en los procesos de ejecución de garantías sobre las\nconcesiones sin interés en el desarrollo de la concesión, deberán rendir una\ngarantía de cumplimiento del cinco por ciento (5%) del valor estimado de cada\netapa del proyecto a realizar que le hubiere sido aprobado. La fijación\nrespectiva la hará\nla Dirección Ejecutiva una vez que se apruebe el\nproyecto a ejecutar.\n\nEn caso de existir\nincumplimientos imputables al concesionario, podrá\nla Administración\niniciar el procedimiento de ejecución de dicha garantía.\n\nEsta garantía será\ndevuelta 60 días después de concluidas las obras de la etapa respectiva, a\nsatisfacción del Consejo Director. Como garantías sólo se aceptarán las\nindicadas en la\n Ley Contratación Administrativa, Ley N° 7494 del 2 de mayo de\n1995 y su Reglamento.\n\nArtículo 17.-Una vez\nadjudicada la concesión o autorizada la cesión total o parcial de la concesión,\ndeberá firmarse el contrato respectivo en un plazo no mayor a tres meses\nposteriores a la comunicación del acuerdo firme de\nla Junta Directiva.\nLa adjudicación o la cesión deberán tramitarse para su inscripción en el\nRegistro de Concesiones del Registro Nacional, en un plazo no mayor a dos meses\na partir de la firma de la escritura pública mediante la cual se formalice para\nefectos registrales.\n\nSuscrito el contrato,\nsalvo el caso de cesiones para uso residencial turístico individual, o por\ntratarse de adjudicatarios en los procesos de ejecución de garantías sobre las\nconcesiones sin interés en el desarrollo de la concesión, dentro de los seis meses\nsiguientes deberán iniciarse los trámites de los permisos correspondientes, los\ncuales deberán ser tramitados diligentemente por el concesionario. El\nconcesionario deberá informar a\nla Dirección Ejecutiva\nel estado del trámite de los permisos gestionados.\n\nLa obra deberá de\niniciarse dentro de los tres meses siguientes a la obtención de todos los\npermisos y autorizaciones necesarios.\n\nEn el caso de las\nconcesiones para uso residencial turístico individual, y en aras de la\nconsecución del fin público que persigue el Polo Turístico Golfo de Papagayo,\nel plazo para construir la residencia no deberá sobrepasar el equivalente a una\nquinta parte del tiempo del plazo total de la concesión original,\nindependientemente de la fecha y del plazo de la nueva concesión cuando se\ntrate de una cesión parcial o total.\n\nLos plazos podrán ser\nprorrogados a criterio del Consejo Director, mediante acto debidamente motivado\ny justificado, a solicitud del concesionario. El plazo de conclusión de la obra\nse definirá en el contrato de concesión.\n\nArtículo 19.-Serán\nsanciones aplicables a los concesionarios:\n\na. Amonestación escrita;\n\nb. Restitución de daños y perjuicios;\n\nc. Ejecución de garantías; y\n\nd. Cancelación de la concesión\n\nLa amonestación\nescrita será aplicable en los casos que se demuestre falta leve. Las anteriores\nsanciones podrán ser aplicadas concurrentemente si no son excluyentes.\n\nArtículo 22.-La\ncancelación procederá en los casos previstos en el artículo 13 de\nla Ley Reguladora de\neste Polo Turístico, cuando las violaciones estipuladas en los incisos a) al d)\nconstituyan hechos graves.\n\nCuando se acuerde la\ncancelación, el ICT recuperará el área concesionada y las instalaciones o\nedificaciones pasarán a formar parte del patrimonio del Instituto, sin\nperjuicio del cobro al responsable de los daños y perjuicios causados al\nProyecto.\n\nArtículo 23.-La\nimposición de las sanciones se hará previo procedimiento ordinario, salvo en el\ncaso de la amonestación escrita, en que se seguirá el procedimiento sumario.\nAmbos procedimientos de conformidad con lo establecido por\nla Ley General de\nla\n Administración Pública.\n\nEn todo contrato de\nconcesión deberá incluirse un procedimiento previo en caso de un presunto\nincumplimiento por parte del concesionario, por el cual el ICT notifique dentro\nde los treinta días hábiles siguientes a la fecha de ese incumplimiento, a\ntodas las personas físicas o jurídicas involucradas con la concesión,\ndebidamente acreditadas en el expediente administrativo, aún acreedores con\ngarantía sobre ésta, a efecto de que cualquiera de ellas que desee subsanar el\nincumplimiento pueda hacerlo comunicándolo por escrito al ICT. Dentro de los\ntreinta días hábiles posteriores a dicha comunicación, la persona deberá\nsubsanar el incumplimiento. En todo caso, el concesionario conserva su derecho\na subsanar el incumplimiento antes que lo efectúe la persona interesada, pero\nsi aquél no lo hiciere ésta adquirirá ante el ICT el derecho a convertirse en\nfuturo cesionario de la concesión, si es que cumpliera a satisfacción con los\nrequisitos legales y reglamentarios respectivos que disponga el ICT para\nadjudicatarios en procesos de ejecución de las garantías constituidas sobre las\nconcesiones, en concordancia con lo que se establece en el \"Reglamento para el\nOtorgamiento de Garantías Reales que Gravan las Concesiones del Polo Turístico\nde Papagayo\", Decreto Ejecutivo Nº 29794-MP-TUR del 30 de agosto de 2001\n\nArtículo\n24.-Corresponderá a la\n Junta Directiva imponer la cancelación de la concesión,\nprevio informe del Consejo Director.\n\nSerá atribución del\nConsejo Director la imposición de las restantes sanciones, cuyas decisiones\nserán recurribles dentro de los ocho días hábiles siguientes a la comunicación\nde la misma, ante la\n Junta Directiva. En los casos en que el Consejo Director\nimponga alguna de las sanciones de su competencia, contra dichas resoluciones\ncabrán los recursos previstos en\nla Ley General de\nla Administración\n Pública, dentro del plazo indicado en este artículo.\n\nArtículo 2º-Adiciónese los siguientes dos artículos al\nReglamento a la Ley\n Reguladora del Polo Turístico Golfo de Papagayo, Decreto\nEjecutivo Nº 25439-MP-TUR de 27 de agosto de 1996:\n\nArtículo\n3 bis.-El Consejo Director es un órgano con funciones de dirección,\nfiscalización y recomendación. No tiene responsabilidades en el campo de la\nadministración ejecutiva del proyecto. Son responsabilidades del Consejo\nDirector:\n\na) Revisar y ajustar periódicamente el Plan\nMaestro, recomendando a la\n Junta Directiva la aprobación de las modificaciones que\nfueren necesarias, con la correspondiente publicación en\nLa Gaceta.\n\nb) Recomendar a\nla Junta Directiva el\ndictado o la reforma de los reglamentos de operación del Proyecto.\n\nc) Autorizar, previo dictamen técnico y jurídico,\nla realización de concursos públicos para la adjudicación de áreas libres en el\nProyecto Turístico Golfo de Papagayo.\n\nd) Aprobar los planes de desarrollo propuestos por\nlos concesionarios para la adecuada ejecución de su concesión.\n\ne) Recomendar a\nla Junta Directiva,\ncon fundamento en los criterios técnico y legal, el otorgamiento, prórroga,\ncesión, gravamen, traspaso en fideicomiso, sometimiento en condominio o al\nrégimen de sociedad de inversión, cancelación, extinción y el rescate de\nconcesiones.\n\nf)  Establecer el monto del canon que se debe\npagar al ICT por concepto del otorgamiento de la concesión y para todos\naquellos otros actos dispuestos en el presente reglamento.\n\ng) Aprobar el presupuesto de\nla Oficina Ejecutora,\nasí como sus modificaciones.\n\nh) Fiscalizar el trabajo de\nla Dirección Ejecutiva.\nEjercer la potestad disciplinaria sobre el Director Ejecutivo y el personal\ncontratado con cargo al fondo especial previsto en el artículo 7 de\nla Ley 6758. En ausencia de\nnormativa específica se aplicará supletoriamente el régimen disciplinario del\nInstituto.\n\ni)  Emitir la normativa interna que regule su\nactividad y funcionamiento como órgano colegiado.\n\nj)  Todas las que se deriven del marco jurídico\nque regula el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.\n\nArtículo 3 ter.-\nLa Dirección Ejecutiva\nestará compuesta por un Director Ejecutivo y contará con el personal necesario\npara el correcto ejercicio de sus funciones .Al personal del ICT destacado en\nla Dirección Ejecutiva\nle serán aplicables en todos sus extremos y sin excepciones las disposiciones\nlegales y reglamentarias a que están sujetos todos los funcionarios de\nla Institución. La\nDirección Ejecutiva es el órgano responsable directo  de la administración total del proyecto y\nresponde plenamente por su adecuado funcionamiento. Tal órgano podrá tener sus\npropios niveles de subdirección, jefaturas y personal. El Director Ejecutivo es\nel funcionario de mayor jerarquía en materia administrativa\n\nSon funciones de la\nDirección Ejecutiva, bajo la absoluta responsabilidad del Director Ejecutivo:\n\na) Ejecutar todos acuerdos que el Consejo Director\nle encomiende.\n\nb) Ejercer la dirección, coordinación, administración\ny control constante sobre el desarrollo general del Proyecto con el propósito\nde asegurar que el mismo se ejecute de conformidad con la normativa y\ndisposiciones internas y externas vigentes.\n\nc) Emitir el criterio técnico correspondiente para\nel otorgamiento, prórroga, cesión, gravamen, traspaso en fideicomiso,\nsometimiento en condominio o al régimen de sociedad de inversión, cancelación,\nextinción y el rescate de concesiones.\n\nd) Elaborar el proyecto de presupuesto de\nla Oficina Ejecutora,\nasí como sus modificaciones.\n\ne) Ejecutar el presupuesto aprobado por el Consejo\nDirector.\n\nf)  Recomendar cuando corresponda la revisión y\najuste periódico del Plan Maestro.\n\ng) Recomendar la realización de concursos públicos\npara la adjudicación de áreas libres en el Proyecto Turístico Golfo de\nPapagayo.\n\nh) Proponer la emisión de la normativa interna\nnecesaria para la correcta y oportuna ejecución del Proyecto.\n\ni)  Velar por una adecuada coordinación del\nProyecto Papagayo con las distintas instituciones públicas involucradas y\nrelacionadas con el mismo.\n\nj)  Desarrollar un sistema de información para\nllevar los expedientes archivos y registros en donde conste toda la\ndocumentación y gestiones acerca de las concesiones y de las obras de\ninfraestructura.\n\nk) Fiscalizar, en conjunto con el proceso\nfinanciero del ICT, el control contable y presupuestario que sobre los\nprocesos, transacciones, operaciones relativas a las obras de infraestructura\nle compete desarrollar al Proyecto.\n\nl)  Administrar el recurso humano y financiero.\n\nm)  Comunicar a\nla Municipalidad\nrespectiva, una vez adjudicada en firme una concesión o autorizada una cesión\ntotal o parcial de una concesión, el concesionario responsable del pago del\ncanon municipal.\n\nn) Las que le instruya el Consejo Director y todas\nlas que se deriven del marco jurídico que regula el Proyecto.\n\nArtículo 3º-Rige a partir de su publicación en el\nDiario Oficial La Gaceta.\n\nDado en la Presidencia de la República, a los doce\ndías del mes de abril del año dos mil diez.", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\n Complete Text of Regulation 35962\n\n Amendment to the Regulation of the Law for the Development and Execution of the\nPapagayo Gulf Tourist Project\n\nComplete Text record: CFF8E\n\nNo. 35962-MP-TUR\n\nTHE PRESIDENT OF THE\nREPUBLIC\n\nAND THE MINISTERS OF\nTHE PRESIDENCY AND OF\nTOURISM\n\nUsing the powers conferred in subsections 3)\nand 18) of Article 140 of the Political Constitution, Article 28, second paragraph, subsection\nb) of the General Law of Public Administration, No. 6227 of May 2, 1978; and the Law Regulating the Development and Execution of the Papagayo Gulf Tourist Project, No. 6758, of June 4, 1982.\n\nWhereas:\n\nI.—That\n Law No. 6758 of June 4, 1982, Articles 12 and 13, subsection\nb) confers upon the ICT the power to establish the conditions and terms under which concessions are granted in the Papagayo Gulf Tourist Project.\n\nII.—That since the\nenactment of the regulation to the cited Law, by means of Executive Decree No.\n25439-MP-TUR of August 27, 1996, several opinions have been issued by the\nCosta Rican Tourism Institute, as well as by\nthe Office of the Attorney General\nof the Republic\nand the\n Office of the Comptroller General of\nthe Republic,\naimed at clarifying and detailing the scope of application of the regulations related to this Tourist Project, making it necessary to regulate those aspects of greatest relevance by incorporating them into the regulatory provisions for greater clarity, not only regarding the granting of concessions, the administrative acts that affect them, the precise manner of establishing the fees (cánones) to be paid for them, but also regarding the administrative organization in charge of processing, approving, executing, and controlling the development of each of the projects proposed by the concessionaires.\n\nIII.—That\n Law No. 6758 of June\n4, 1982, assigned to the Costa Rican Tourism Institute the function of direction, coordination, administration, execution, development, and control of the Papagayo Gulf Tourist Project, all through an Executive Office created for that purpose and attached to the Institute, which it is necessary to regulate for a more efficient and effective provision of the services for which it is responsible.\n\nIV.—That\n Law No. 6758, —viewed in\nconnection, complement, and concordance with Article 4 of Law No. 1917, Organic Law of the ICT, and Article 50 of the Constitution— is animated by the principle of state promotion and encouragement of national productive activity, in this case, environmentally sustainable and touristically productive tourist activity.\n\nV.—That in accordance with\n Law No. 6758, the Papagayo\nTourist Project is conceived as the country's main and most important Tourist Hub, in which the ICT is responsible for guaranteeing infrastructure and basic services and the concessionaires for developing the tourist projects, for which reason it is appropriate to partially modify the current Regulation contained in Executive Decree No. 25439-MP-TUR of August 27, 1996, in\norder to adjust it to the needs mentioned in the preceding whereas clauses. Therefore,\n\nThey Decree:\n\nAmendment to the Regulation of the Law Regulating\n\nthe Papagayo Gulf\nTourist Hub\n\nArticle 1.—Amend Articles 1, 2, 3, 4,\n6, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 19, 22, 23, and 24 of the Regulation to the Law Regulating the Papagayo Gulf Tourist Hub, Executive Decree No. 25439-MP-TUR of August 27,\n1996, so that henceforth they read as follows:\n\nArticle\n1.—This Regulation governs the functions and responsibilities of the\nExecutive Office of the Papagayo Gulf Tourist Hub, as well as the\nprocedure for granting concessions and assignments of concessions in the area designated for the execution and development of the Project, whose materialization rests on the specific tourist projects to be developed by private parties.\n\nArticle\n2.—Definitions and concepts. For all purposes, when this Regulation\nuses the following terms, they shall be given the meanings and content indicated below:\n\na) ICT: Costa Rican Tourism Institute.\n\nb) Board of Directors (Junta Directiva): Board of Directors of the\nCosta Rican Tourism Institute.\n\nc) Director Council (Consejo Director): Director Council of the\nPapagayo Gulf Tourist Project.\n\nd) Executive Office (Oficina Ejecutora): Body of maximum deconcentration from the Institute, composed of the Director Council and the\n Executive Directorate of the Papagayo Gulf Tourist Project.\n\ne) Executive Directorate (Dirección Ejecutiva): Executive Directorate\nof the Papagayo Gulf Tourist Project.\n\nf) Project: Papagayo Gulf Tourist Project, declared of public utility and comprising the land and maritime area located within the limits established by Article 1 of\n Law No. 6370 of September 3,\n1979.\n\ng) Concessionaire (Concesionario): Natural or legal person holding the administrative real right derived from the concession granted by\nthe ICT.\n\nh) Master Plan (Plan Maestro): Tool for\ncontrolling land use, through zoning and urban development planning approved by\nthe Board of Directors\nof the ICT. It is a directive planning instrument, in that it indicates the broad guidelines or master lines that are to guide and coordinate the urban or building planning and land use of the Papagayo Tourist Project, within the established legal limitations, in harmony with the natural and cultural environment, whose nature, besides being technical, has regulatory and binding scope.\n\ni) Public Domain Asset (Bien Demanial): Each of the immovable properties and their attributes, declared of public utility, that make up the development area of the Papagayo Gulf Tourist Project, affected by Laws Nos.\n6370 and 6758 for tourist use and over whose legal destination the ICT exercises\na power of administration, oversight, and control, the tourist purpose being the criterion of affectation of such properties, which may be granted in concession to private parties by the ICT. Equally included within this concept is the area of the public zone of the maritime-terrestrial zone and the adjacent area permanently covered by the sea destined for the construction, administration, and exploitation of tourist marinas and docks, located within the Papagayo Gulf Tourist Project, in accordance with the provisions of\n Law No. 7744, Law on Concession\nand Operation of Tourist Marinas, of December 19, 1997, and its Regulation.\n\nj) Concession (Concesión): Administrative act of\na contractual nature agreed upon by\nthe Board of Directors\nof the ICT in favor of a natural or legal person, which confers upon them the administrative real right, for a private, exclusive, and excluding use, of a patrimonial type, over a public domain asset within the Papagayo Gulf Tourist\nProject. This administrative real right allows the Concessionaire to exercise\nall the attributes of ownership except that of alienation of the land. For the purposes of the public tourist purpose of the Project, it implies, among others, the\npower of the Concessionaire to use, enjoy, transform, build or co-build, defend, give as collateral, encumber, rent, the concession public domain asset, for the fulfillment of their tourist development project,\nalways under the oversight and control of the ICT.\n\nk) Concession Contract (Contrato de Concesión): Document signed\nbetween the ICT through its representative and the Concessionaire, in which the scopes of the administrative real right referred to in the concession granted over the public domain asset are stipulated in accordance with current regulations, as well as the rights and obligations of a particular nature referring to the specific relationship arising between the ICT and the Concessionaire for the execution of the specific tourist development project.\n\nl) Assignment of\nthe Concession (Cesión de la Concesión):\nTotal or partial transfer of the ownership of a concession executed by a\nConcessionaire in favor of a third party, for which prior and express\nauthorization from the\n Board of Directors of the ICT is required.\n\nm) Total Assignment of\nthe Concession (Cesión Total de la Concesión):\nTotal transfer of the ownership of a concession, by virtue of which the assignee assumes the terms, conditions, and obligations of the concession contract in force for that concession. The authorization by the ICT of the total assignment of the concession will entail the signing of a new contract with the assignee, under the same terms and conditions as the original contract.\n\nn) Partial Assignment of\nthe Concession (Cesión Parcial de la Concesión):\nPartial transfer of the ownership of a concession, in which the act of authorization by the ICT will entail the granting of a new concession in favor of the assignee, whose terms and conditions will be stipulated in the concession contract signed with the assignee, which, despite constituting an independent concession from the one from which it derives, will preserve the original term of the assignor's concession. For all legal purposes, the partial assignee of the concession, duly authorized by the ICT, will have the status of holder of the derived concession acquired.\n\no) Fee (Canon): Public price of\nthe Concession and of\nany amendments thereof that the Concessionaire must pay to the ICT\nin accordance with the procedures established for that purpose.\n\np) Municipal Fee (Canon municipal): Public price that must\nbe paid by the Concessionaire to the\n competent Municipality in accordance with\nthe Law on\nthe Maritime-Terrestrial\nZone and its Regulation, with respect to the restricted zone area that is included within their Concession.\n\nq) Tourist Purpose (Fin Turístico): It is the ultimate and supreme public purpose\npursued by Law\n No. 6758, consisting of the productive tourist development\nof the Papagayo Gulf Tourist Project.\"\n\nArticle\n3.—The Project shall be directed and administered by the Executive Office, as a body with maximum deconcentration, attached to the ICT and depending directly\non the Institute's Board of Directors. In turn,\nthe Executive Office\nshall be composed of a Director Council and\nthe Executive Directorate.\n\nThe Director Council\nshall be composed of five members: The Executive President of the Institute, who\nshall preside over it, substituted in his absences by whom\nthe Board of Directors designates; two representatives of the\nInstitute and two representatives of the private sector. All members\nmust have experience in tourist activities and shall be appointed\nfreely by the\n Board of Directors and may or may not be members of the latter.\nThey shall remain in their positions for five years, renewable, and depend at a disciplinary level directly on\nthe Board of Directors.\nTheir appointment may be revoked at any time, for which purpose they shall be considered confidential employees.\n\nArticle 4.—The ICT\nmay grant concessions in the Project areas to natural persons,\nnational or foreign, and as for legal persons, concessions shall only be granted\nto entities incorporated and domiciled in the country.\n\nNatural persons,\nas well as legal representatives, Board of Directors members, Authorized Representatives, and Managers with representation of a legal person, who submit\nthe application to become grantees of a concession must prove\ntheir lack of criminal record and their economic capacity for the execution\nof the projects, before the Director Council.\n\nFor that purpose,\nthey must accompany, the certification from the National Crime Registry\nregarding their criminal record, in the case of nationals. In the event\nthat they are foreigners in whose country of origin a National Crime Registry does not exist, a sworn statement granted before a Notary Public that provides\nproof of the foregoing and in which they declare under oath:\n\na) That they have not been convicted of crimes, nor have pending judicial cases for the commission of crimes, nor\nare they being investigated by police or judicial authority for the alleged\ncommission of crimes, both nationally and internationally, at the time\nof signing the concession contract granted to them.\n\nb) That they authorize the Costa Rican Tourism Institute\nto carry out any investigation regarding the validity of the\ndocuments provided in the application process for the granting of the\nconcession, as well as to investigate their police records.\n\nIn the same\nmanner, both nationals and foreigners must submit a sworn statement\nrendered before a Notary Public specifying that they have sufficient\nsolvency or economic capacity to assume the pecuniary responsibilities\nthat their condition as a future concessionaire implies and that they are not affected by the\nprohibitions set forth in Articles 22 and 22 bis of\nthe Law on Administrative\nContracting.\n\nAny change of partners\nand legal representatives of a concessionaire legal person, as well as the\nmerger of concessionaire commercial companies, by virtue of the provisions established in\nthe Commercial Code, must be accredited to the ICT within thirty days\nfollowing the occurrence of said change, providing the legal documentation\nthat demonstrates said change, an updated certification of legal status and\nof the nature and ownership of the shares, authorizing the ICT to carry out\nany investigation regarding the criminal records of the new\nlegal representatives of the company, and the economic capacity of the\nconcessionaire, and the fulfillment of the other applicable requirements to be\na concessionaire, and expressly indicating that as a result of said changes,\nthey are not subject to the prohibitions referred to in Articles 22 and 22 bis\nof the Law on\nAdministrative Contracting.\n\nWhoever intends to\nacquire a concession must also comply with the requirements established\nin the terms of reference (cartel) of the respective bidding process.\n\nWhoever intends to\nacquire a concession by assignment must comply with the procedures\nthat the\nBoard of Directors of the ICT has approved for that purpose.\n\nArticle\n6.—Requests for concessions shall be studied in detail, and\nin depth, in form and substance, by the technical and legal advisory staff of the Executive Office, whose report\nshall be the basis for the recommendation of the\nDirector Council.\n\nThe Director Council\nshall make its recommendation to the\n Board of Directors of the Institute, which shall make the final decision.\n\nArticle 9.—The original\nterm of the concessions shall be a maximum of 50 years. The determination\nof the term must be duly reasoned, and based on an objective and technical analysis to be carried out by the administration.\n\nIn those cases where\nthe term of the concession is less than fifty years, the concessionaire may\nrequest at any time, in a duly justified and reasoned manner, the\nadjustment of the term of their concession, which may never exceed the maximum term\nstipulated in this article. The act approving the extension of the term\nmust be based on technical studies carried out for that purpose.\n\nArticle 10.—Consecutive extensions of the term granted may be authorized by\nthe Board of Directors\nof the ICT, but the new term must be justified\nby the needs of the project and be consistent with it,\nall provided that the concessionaire maintains the requirements demanded for this, in accordance with the\nobligations established in the concession and in accordance with the laws and regulations\ngoverning the Papagayo Gulf Tourist Hub; if the area and its buildings and\nfacilities are maintained in a good state of conservation; if it is up to date in the\nfulfillment of its contractual and regulatory obligations, and unless the\npublic interest justifies the rescue (rescate) of the concession in accordance with the provisions\nof Article 15 of the\n Law Regulating this Tourist Hub. An extension of the term may not be requested\nif at least half of the originally granted term has not elapsed.\n\nThe request for an extension\nmust be made by the concessionaire to the Director Council at least within\nthe year prior to the expiration of the concession term, unless the\nconcession contract has provided a different extension procedure. The\nDirector Council must hear the request within the month following its\nsubmission, recommending, supported by technical and legal criteria, the\nappropriateness or not of the request to\nthe Board of Directors,\nwhich in turn shall have one month from the knowledge of the\nrecommendation of the Director Council to resolve it. For each\nextension, the concessionaire must pay the ICT the corresponding fee (canon) adjusted\nin accordance with the LIBOR rate, six-month annualized, using the average of the\nlast twelve months compounded, unless the concession contract has\nprovided a different procedure for calculating that fee.\n\nArticle 11.—The\nrescue of concessions for reasons of evident public interest shall proceed upon prior\npayment of the corresponding indemnities, in accordance with the appraisal that\nthe General Directorate of\n Direct Taxation issues for that purpose.\n\nWithin the framework\nof the provisions of Article 15 of\nthe Law Regulating\nthis Tourist Hub, the ICT may temporarily and precautionarily rescue the\nadministration of a tourist project in the Papagayo Gulf Tourist Hub,\nprovided there is a grounded reason in the public interest, force majeure, fortuitous event,\nand/or danger of affecting the rights of third parties in good faith, all of\nwhich must be accredited and duly justified. In any case, the ICT\nmust notify and inform, by the means it deems\nappropriate, of the measure to be adopted to anyone who has a legitimate\ninterest.\n\nArticle\n12.—It is the responsibility of the\n Board of Directors to authorize total or partial assignments (cesiones),\nsegregation, all kinds of encumbrances, leases, as well as\ntransfers in fiduciary ownership of the concessions, as well as the\nsubmission of the concession to the condominium regime, the transfer of concessions to\ninvestment fund management companies, and the commercial mergers of\nconcessionaire legal persons by absorption resulting in a new\nconcessionaire, and in general, any act that affects the administrative real right\nof the concession and requires its registration, for which\na prior technical and legal report shall be required.\n\nAcquirers by\nassignment or transfer of a concession must demonstrate that they comply with all the\nrequirements to be concessionaires.\n\nIn the case of\npartial or total assignments for individual tourist residential use, or for\nbeing grantees in the enforcement processes of guarantees\nconstituted on concessions without interest in the development of the\nconcession, they must prove the requirements specifically established by the ICT\nfor each case.\n\nIn cases of\ntotal or partial assignments, a fee equivalent to one United States dollar (US$1.00) per square meter of\ntransferred land must be paid to the ICT,\nprior to its approval, reimbursable only in the\nevent that the Institute does not approve the transfer. Said amount shall be adjusted every\nfive years according to the accumulated LIBOR rate at six months, annualized with the\naverage of the last twelve months, in accordance with the following rules:\n\na) at the end of each five-year period,\nbeginning on the date this Regulation enters into force on September 11,\n1996, the ICT shall make the general adjustment of the amount to be paid per square\nmeter;\n\nb) the six-month LIBOR rate -in effect at the close\nof operations at the end of each month- shall be the one officially published by the Central\nBank of Costa Rica;\n\nc) the adjustment calculation shall be made within the last\nmonth of the five-year period that is elapsing;\n\nd) the adjustment shall be made to the amount per square meter\nin effect during the five-year period that is elapsing at the time of the calculation, and shall\nbe in effect throughout the following five-year period;\n\ne)\nthe six-month LIBOR Rate -in effect at the close of\noperations at the end of each month- for each of the last twelve months, shall be\nthe one used to obtain the simple average of the six-month LIBOR Rates\nfor that period. The average rate thus determined shall be the annualized average rate\nand shall be applied annually on a simple basis to each of the\nyears included in the five-year period;\n\nf) the amount to be paid for the transfer applicable to\neach assignment shall be the one in effect for the five-year period corresponding to the date\non which the transfer requested is approved, by the Director Council of the\nPapagayo Gulf Tourist Project. If an adjustment of said amount occurs,\nin accordance with the above rules, between the date of deposit to the ICT and the date\nof said approval, the deposit amount must be adjusted according to the\nnew price;\n\ng) the ICT shall keep available to any\ninterested party the information corresponding to the amount in effect for the five-year period\nthat is elapsing.\n\nh) in the event that apartments or\npremises are built on several floors on concession land whose use so\npermits, when each apartment or premises is assigned, the\nconcession related to the proportional value of the area shall be considered assigned, according to the coefficient of\ncondominium property of the assignment, and the proportional part shall be paid to the ICT.\n\nArticle\n13.—The granting of concessions, total or partial assignments (cesiones), encumbrances,\nleases when applicable, transfer in trust, affectation to the\ncondominium regime, transfer to investment fund management companies,\nand in general those acts affecting the registered administrative real right\nmust be registered in the Concessions Registry of the\nNational Registry. In cases of total or partial assignments, the acquirer\nshall be considered for all purposes as concessionaire, for which reason, once the agreement\nof the Board of Directors\nauthorizing the assignment is final, the subscription of the\ncorresponding public deed shall proceed. In the case of a lease, the lease\nshall follow the fate of the concession.\n\nThe subscription by\nthe representative of the ICT of the public deed that must be submitted to the\nNational Registry for registration is understood to be limited to granting\nconsent for any acts indicated in this article to be\ncarried out by the parties, said public instrument being subject to the\nfulfillment of the requirements\nset forth in the applicable regulations and the regulations of the National\nRegistry.\n\nArticle 14.—Every\nconcessionaire of the Papagayo Gulf Tourist Project, in the exercise of their\nconcession right, is obliged to comply with the regulations\nestablished by Law No.\n6758, this regulation, the provisions of the Project's Master Plan,\napproved by the\n Board of Directors, what is stipulated in their concession contract, their\nrespective development plan, including the provisions contained in the\nrespective Environmental Feasibility (Viabilidad Ambiental), as well as the regulations issued by\nthe Board of Directors\nof the ICT for the operation of the Project.\n\nEvery concessionaire\nof the Papagayo Gulf Tourist Project whose concession is totally or\npartially located within the restricted zone of the maritime-terrestrial\nzone must pay for the use of said area to\nthe competent Municipality\nan annual fee in accordance with the provisions of Article 18 of\n Law No. 6758.\n\nFor the establishment of\nsaid annual fee, the\n interested Municipality shall request\nthe Executive Directorate\nof the\n Executive Office to certify the value of the granted concession, which\nshall be calculated at a rate of one United States dollar\n(US$1.00) per square meter of concessioned land, with the\ncorresponding adjustment established in the second paragraph of Article 12 of this\nRegulation, determining the value of the concession in local currency, applying\nthe reference purchase exchange rate established by the Central Bank of\nCosta Rica as of December fifteenth of each year.\n\nOn the value of the\nconcession certified by\nthe Executive Directorate,\nthe respective Municipality\nshall proceed to calculate the annual fee, excluding from the restricted zone\narea the reserve areas such as wetlands, estuaries, cliffs, and other\nareas that, by legal provision or due to their natural conditions, cannot be\nsubject to use by the concessionaire, as shown by the respective\nplan, except for the cases provided for in Article 21 of\nthe Law on\nthe Maritime-Terrestrial\nZone. On the resulting value, the annual fee shall be applied, according to the use\nauthorized in each case:\n\nTourist residential\nuse 3%\n\nHotel use 4%\n\nCommercial use 5%\n\nThe municipal\nfee must be calculated in annual installments in advance, and may be paid\nby the concessionaire on a quarterly basis as established by\nthe interested Municipality.\nSaid fee, when it is the first determination, shall take effect\nimmediately, unless there is opposition from the concessionaire, in which case it shall take\neffect from the date of its final determination. In subsequent\nfive-yearly determinations, the fee shall take effect from the period following\nthe date on which the final resolution approving it becomes final. In the event that\napartments or premises are built on several floors on concession land whose use so\npermits, when each apartment or premises is assigned, the\nacquirer shall be responsible for the proportional value of the area according to the\ncoefficient of condominium property of the assignment and must pay the proportional\npart of the fee to the\n interested Municipality.\"\n\nArticle 16.—Grantees\nof concessions and total or partial assignees, except in the case\nof grantees in the processes of enforcing guarantees on\nconcessions without interest in the development of the concession, must post a\nperformance guarantee (garantía de cumplimiento) of five percent (5%) of the estimated value of each\nstage of the project to be carried out that has been approved. The respective determination\nshall be made by\nthe Executive Directorate once the project to be executed is approved.\n\nIn the event of\nbreaches attributable to the concessionaire, the\nAdministration may\ninitiate the procedure for the execution of said guarantee.\n\nThis guarantee shall be\nreturned 60 days after the conclusion of the works of the respective stage, to\nthe satisfaction of the Director Council. As guarantees, only those\nindicated in the\n Law on Administrative Contracting, Law No. 7494 of May 2,\n1995, and its Regulation, shall be accepted.\n\nArticle 17.—Once the\nconcession is granted or the total or partial assignment of the concession is authorized,\nthe respective contract must be signed within a period of no more than three months\nafter the notification of the final agreement of\nthe Board of Directors.\nThe awarding or assignment must be processed for registration in the\nConcessions Registry of the National Registry, within a period of no more than two months\nfrom the signing of the public deed through which it is formalized for\nregistry purposes.\n\nOnce the contract is signed,\nexcept in the case of assignments for individual tourist residential use, or for\nbeing grantees in the processes of enforcing guarantees on\nconcessions without interest in the development of the concession, within the following six\nmonths, the processing of the corresponding permits must begin, which\nmust be diligently processed by the concessionaire. The\nconcessionaire must inform\nthe Executive Directorate\nof the status of the processing of the permits applied for.\n\nThe work must\nbegin within three months after obtaining all\nnecessary permits and authorizations.\n\nIn the case of\nconcessions for individual tourist residential use, and in the interest of\nachieving the public purpose pursued by the Papagayo Gulf Tourist Hub,\nthe period to build the residence must not exceed the equivalent of one-fifth of the total time of the original concession term,\nregardless of the date and term of the new concession when\nit is a partial or total assignment.\n\nThe periods may be\nextended at the discretion of the Director Council, by means of a duly reasoned\nand justified act, at the concessionaire's request. The period for completion of the work shall be defined in the concession contract.\n\nArticle 19.—The following shall be\nsanctions applicable to concessionaires:\n\na. Written warning;\n\nb. Restitution of damages and losses;\n\nc. Execution of guarantees; and\n\nd. Cancellation of the concession.\n\nThe written warning\nshall be applicable in cases where a minor fault is demonstrated. The foregoing\nsanctions may be applied concurrently if they are not mutually exclusive.\n\nArticle 22.—Cancellation\nshall proceed in the cases provided for in Article 13 of\nthe Law Regulating\nthis Tourist Hub, when the violations stipulated in subsections a) to d)\nconstitute serious acts.\n\nWhen cancellation is\nagreed upon, the ICT shall recover the concessioned area and the facilities or\nbuildings shall become part of the Institute's assets, without\nprejudice to charging the responsible party for the damages and losses caused to the\nProject.\n\nArticle 23.—The\nimposition of sanctions shall be carried out following an ordinary procedure, except in the\ncase of a written warning, where a summary procedure shall be followed.\nBoth procedures shall be in accordance with the provisions of\nthe General Law of\nPublic Administration.\n\nEvery concession contract must include a prior procedure to be followed in the event of an alleged breach by the concessionaire, whereby the ICT shall notify, within thirty business days following the date of such breach, all natural or legal persons involved with the concession, duly accredited in the administrative file, including creditors holding a guarantee over it, so that any one of them who wishes to cure the breach may do so by notifying the ICT in writing. Within the thirty business days following such notification, the person must cure the breach. In any case, the concessionaire retains its right to cure the breach before the interested person does so, but if the former does not do so, the latter shall acquire before the ICT the right to become a future assignee of the concession, provided it satisfactorily meets the respective legal and regulatory requirements established by the ICT for awardees in enforcement proceedings of the guarantees constituted over the concessions, in accordance with the provisions set forth in the \"Reglamento para el Otorgamiento de Garantías Reales que Gravan las Concesiones del Polo Turístico de Papagayo\", Executive Decree No. 29794-MP-TUR of August 30, 2001\n\nArticle 24.-The Board of Directors shall be responsible for imposing the cancellation of the concession, following a report from the Steering Council.\n\nThe imposition of the remaining sanctions shall be the attribution of the Steering Council, whose decisions may be appealed within eight business days following notification thereof, before the Board of Directors. In cases where the Steering Council imposes any of the sanctions within its competence, the remedies provided for in the General Public Administration Law shall be available against such resolutions, within the time limit indicated in this article.\n\nArticle 2.-The following two articles are hereby added to the Reglamento a la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de Papagayo, Executive Decree No. 25439-MP-TUR of August 27, 1996:\n\nArticle 3 bis.-The Steering Council is a body with directive, oversight, and advisory functions. It has no responsibilities in the field of executive administration of the project. The responsibilities of the Steering Council are:\n\na) Periodically review and adjust the Master Plan, recommending to the Board of Directors the approval of any modifications that may be necessary, with the corresponding publication in La Gaceta.\n\nb) Recommend to the Board of Directors the issuance or reform of the project's operating regulations.\n\nc) Authorize, following a technical and legal opinion, the conduct of public tenders for the award of free areas in the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.\n\nd) Approve the development plans proposed by the concessionaires for the proper execution of their concession.\n\ne) Recommend to the Board of Directors, based on technical and legal criteria, the granting, extension, assignment, encumbrance, transfer in trust, placement under a condominium regime or investment company regime, cancellation, extinguishment, and expropriation of concessions.\n\nf) Establish the amount of the fee (canon) to be paid to the ICT for the granting of the concession and for all other acts provided for in these regulations.\n\ng) Approve the budget of the Executing Office, as well as its modifications.\n\nh) Supervise the work of the Executive Directorate. Exercise disciplinary authority over the Executive Director and the personnel hired against the special fund provided for in article 7 of Law 6758. In the absence of specific regulations, the disciplinary regime of the Institute shall apply supplementally.\n\ni) Issue internal regulations governing its activity and functioning as a collegiate body.\n\nj) All those derived from the legal framework governing the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.\n\nArticle 3 ter.-The Executive Directorate shall be composed of an Executive Director and shall have the necessary personnel for the proper exercise of its functions. The legal and regulatory provisions to which all officials of the Institution are subject shall apply in their entirety and without exception to the ICT personnel assigned to the Executive Directorate. The Executive Directorate is the body directly responsible for the total administration of the project and is fully accountable for its proper functioning. Such body may have its own levels of deputy directorates, department heads, and personnel. The Executive Director is the highest-ranking official in administrative matters.\n\nThe functions of the Executive Directorate, under the absolute responsibility of the Executive Director, are:\n\na) Execute all agreements entrusted to it by the Steering Council.\n\nb) Exercise direction, coordination, administration, and constant control over the general development of the Project, for the purpose of ensuring that it is executed in accordance with current internal and external regulations and provisions.\n\nc) Issue the corresponding technical opinion for the granting, extension, assignment, encumbrance, transfer in trust, placement under a condominium regime or investment company regime, cancellation, extinguishment, and expropriation of concessions.\n\nd) Prepare the draft budget of the Executing Office, as well as its modifications.\n\ne) Execute the budget approved by the Steering Council.\n\nf) Recommend, when applicable, the periodic review and adjustment of the Master Plan.\n\ng) Recommend the holding of public tenders for the award of free areas in the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.\n\nh) Propose the issuance of internal regulations necessary for the correct and timely execution of the Project.\n\ni) Ensure adequate coordination of the Papagayo Project with the various public institutions involved and related thereto.\n\nj) Develop an information system to maintain the files, archives, and records containing all documentation and procedures regarding the concessions and infrastructure works.\n\nk) Supervise, jointly with the ICT's financial process, the accounting and budgetary control over the processes, transactions, and operations relating to the infrastructure works that fall to the Project to develop.\n\nl) Administer human and financial resources.\n\nm) Notify the respective Municipality, once a concession has been definitively awarded or a total or partial assignment of a concession has been authorized, of the concessionaire responsible for paying the municipal fee (canon municipal).\n\nn) Those instructed by the Steering Council and all those derived from the legal framework governing the Project.\n\nArticle 3.-It shall take effect upon its publication in the Official Gazette La Gaceta.\n\nIssued at the Presidency of the Republic, on the twelfth day of April of the year two thousand ten." }