{ "id": "norm-83362", "citation": "La Gaceta N° 12 (Alcance 11), 17/01/2017", "section": "norms", "doc_type": null, "title_es": "Reglamento de Zonificación de Uso de Suelo con Variable Ambiental del Plan Regulador de Quepos", "title_en": "Zoning Regulation with Environmental Variable for the Quepos Urban Master Plan", "summary_es": "Este reglamento integra la variable ambiental aprobada por SETENA en la modificación parcial del Plan Regulador Urbano de Quepos. Establece la clasificación del suelo en urbanizado, urbanizable y no urbanizable, definiendo 16 zonas de uso del suelo, como Zona de Protección Forestal, Zona de Manglar y Humedales, Zona Residencial y otras, con requisitos específicos de frente, retiros, altura, cobertura y densidad para cada una. Incorpora Índices de Fragilidad Ambiental para orientar la ubicación de actividades y proteger áreas ecológicamente sensibles, como bosques, manglares, ríos y pendientes mayores al 30%. Regula los permisos de construcción, movimiento de tierras, fraccionamiento y el certificado de uso del suelo como instrumento de control. Establece sanciones y recursos administrativos, y crea la Comisión Técnica Interinstitucional INVU-Municipalidad para interpretación y flexibilización de normas, todo ello en el marco de las leyes urbanísticas y ambientales nacionales.", "summary_en": "This regulation integrates the environmental variable approved by SETENA into the partial modification of the Quepos Urban Master Plan. It classifies land as urbanized, urbanizable, and non-urbanizable, defining 16 land-use zones—such as the Forest Protection Zone, Mangrove and Wetland Zone, Residential Zone, and others—with specific requirements for frontage, setbacks, height, lot coverage, and density for each zone. It incorporates Environmental Fragility Indices to guide the siting of activities and protect ecologically sensitive areas like forests, mangroves, rivers, and slopes over 30%. It regulates construction permits, earth movement, subdivision, and the land-use certificate as a control instrument. It establishes sanctions and administrative appeals, and creates the INVU-Municipality Interinstitutional Technical Commission for interpreting and relaxing norms, all within the framework of national urban and environmental laws.", "court_or_agency": "", "date": "", "year": "", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento", "forestry-law-7575", "environmental-law-7554" ], "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "es_concept_hints": [ "Plan Regulador", "SETENA", "Índices de Fragilidad Ambiental", "Patrimonio Natural del Estado", "INVU", "Zona Marítimo Terrestre", "manglar", "fraccionamiento", "visado municipal", "pendiente" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 17", "law": "Ley de Planificación Urbana" }, { "article": "Art. 33", "law": "Ley Forestal No. 7575" }, { "article": "Art. 34", "law": "Ley Forestal No. 7575" }, { "article": "Art. 18", "law": "Ley Forestal No. 7575" }, { "article": "Art. 19", "law": "Ley Forestal No. 7575" }, { "law": "Ley de Zona Marítimo Terrestre No. 6043" }, { "law": "Ley de Biodiversidad No. 7788" }, { "article": "Art. 18", "law": "Ley de Planificación Urbana No. 4240" } ], "keywords_es": [ "Plan Regulador Quepos", "zonificación uso de suelo", "variable ambiental", "SETENA", "Índices de Fragilidad Ambiental", "Zona de Protección Forestal", "Zona de Manglar y Humedales", "Patrimonio Natural del Estado", "Ley Forestal 7575", "permisos de construcción", "movimiento de tierras", "fraccionamiento", "INVU", "cobertura boscosa", "retiros", "densidad habitacional", "impacto acumulativo", "protección de ríos y quebradas", "pendiente máxima 30%", "planificación urbana ambiental" ], "keywords_en": [ "Quepos Master Plan", "land-use zoning", "environmental variable", "SETENA", "Environmental Fragility Indices", "Forest Protection Zone", "Mangrove and Wetland Zone", "Natural Heritage of the State", "Forestry Law 7575", "construction permits", "earth movement", "subdivision", "INVU", "forest cover", "setbacks", "housing density", "cumulative impact", "river and stream protection", "maximum slope 30%", "environmental urban planning" ], "excerpt_es": "Artículo 44. Propósito. Proteger, prevenir y mitigar el impacto directo o indirecto de las actividades humanas sobre las zonas de protección forestal. No se permitirá la construcción en terrenos con pendientes mayores del 30 %, con base en la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y Ley Forestal, así como en terrenos inundables, igualmente los que presenten acuíferos con las zonas respectivas de protección, zonas de protección de ríos y quebradas, zonas boscosas y de interés ecológico y de patrimonio histórico y natural.\n\nArtículo 53. Propósitos. La Zona de Manglar y Humedales, son los terrenos que actualmente están cubiertos de vegetación de mangle y se deben conservar como tal a fin de lograr un desarrollo sostenible. Esta zona es de protección absoluta, por tanto, no se permitirá ningún tipo de uso, excepto el de la recuperación del mangle.\n\nTransitorio IV. […] Si estas áreas son declaradas como Patrimonio Natural del Estado pasarán a ser automáticamente administración del MINAE de conformidad con la Ley Forestal, No. 7575. En caso de determinarse que no corresponde a Patrimonio Natural del Estado, la Comisión Técnica Interinstitucional INVU-Municipalidad de Quepos. (INVU-DICU) decidirá el uso final de conformidad a los Índices de Fragilidad Ambiental aprobados por la SETENA la cual requerirá de aprobación por parte del Concejo Municipal para su entrada en vigencia.", "excerpt_en": "Article 44. Purpose. To protect, prevent, and mitigate the direct or indirect impact of human activities on forest protection zones. Construction shall not be permitted on land with slopes greater than 30%, based on the Urban Planning Law and the Regulation for National Control of Subdivisions and Urbanizations and the Forestry Law, nor on flood-prone land, nor on land with aquifers and their respective protection zones, river and stream protection zones, forested areas and areas of ecological interest and historical and natural heritage.\n\nArticle 53. Purpose. The Mangrove and Wetland Zone comprises lands currently covered by mangrove vegetation which must be conserved as such in order to achieve sustainable development. This zone is under absolute protection; therefore, no type of use shall be permitted except mangrove restoration.\n\nTransition IV. […] Should these areas be declared Natural Heritage of the State, they shall automatically pass to the administration of MINAE in accordance with Forestry Law No. 7575. In the event it is determined that they do not correspond to Natural Heritage of the State, the INVU-Municipality of Quepos Interinstitutional Technical Commission (INVU-DICU) shall decide the final use in accordance with the Environmental Fragility Indices approved by SETENA, which shall require approval by the Municipal Council for its entry into force.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "Modifies the Quepos Urban Master Plan by integrating the environmental variable approved by SETENA, establishing zoning with building requirements and protection of forests, mangroves, and wetlands.", "summary_es": "Modifica el Plan Regulador Urbano de Quepos integrando la variable ambiental aprobada por SETENA, estableciendo zonificación con requisitos de construcción y protección de áreas forestales, manglares y humedales." }, "pull_quotes": [ { "context": "Artículo 44", "quote_en": "Construction shall not be permitted on land with slopes greater than 30%, based on the Urban Planning Law and the Regulation for National Control of Subdivisions and Urbanizations and the Forestry Law, nor on flood-prone land, nor on land with aquifers and their respective protection zones, river and stream protection zones, forested areas and areas of ecological interest and historical and natural heritage.", "quote_es": "No se permitirá la construcción en terrenos con pendientes mayores del 30 %, con base en la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y Ley Forestal, así como en terrenos inundables, igualmente los que presenten acuíferos con las zonas respectivas de protección, zonas de protección de ríos y quebradas, zonas boscosas y de interés ecológico y de patrimonio histórico y natural." }, { "context": "Artículo 53", "quote_en": "This zone is under absolute protection; therefore, no type of use shall be permitted except mangrove restoration.", "quote_es": "Esta zona es de protección absoluta, por tanto, no se permitirá ningún tipo de uso, excepto el de la recuperación del mangle." }, { "context": "Artículo 53", "quote_en": "In the northwestern sector, with agricultural activity, a 10-meter strip is created from the end of the zone demarcated as a mangrove zone; it shall function as a buffer or transition between human activity and the mangrove zone. This setback is based on Forestry Law No. 7575 article 33 subsection b regarding urban areas, Law No. 6043 and the Biodiversity Law No. 7788.", "quote_es": "En el sector noroeste, de actividad agropecuaria, se crea una franja de 10 metros a partir del fin de la zona demarcada como zona de manglar, tendrá como función el amortiguamiento o transición entre una actividad humana y la zona de manglar. Se fundamenta este retiro con base en la Ley Forestal No. 7575 artículo 33 inciso b en lo referente a urbano, la Ley No. 6043 y la Ley de Biodiversidad No. 7788." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "norm-41661", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley Forestal No. 7575 Art. 33" }, { "target_id": "norm-32006", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley de Zona Marítimo Terrestre No. 6043" }, { "target_id": "norm-39796", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley de Biodiversidad No. 7788" }, { "target_id": "norm-35669", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley de Planificación Urbana No. 4240 Art. 18" } ], "external": [] }, "source_url": "", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "amendments_by_article": null, "dictamen_by_article": null, "concordancias_by_article": null, "afectaciones_by_article": null, "resoluciones_by_article": null, "cited_by_votos": [], "cited_norms": [], "cited_norms_inverted": [], "sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n -\n\n Texto Completo Norma 064\n\n Plan regulador: Reglamento de zonificación del uso de suelo (integración de\nla variable ambiental) (Aguirre)\n\nTexto Completo acta: 113DE9\n\nMUNICIPALIDAD DE QUEPOS\n\nADOPCIÓN FORMAL DE LA \"MODIFICACIÓN PARCIAL AL PLAN\n\nREGULADOR URBANO DE LA CIUDAD DE QUEPOS, INTEGRACIÓN DE\n\nLA VARIABLE AMBIENTAL\"\n\nDe conformidad con lo acordado por el Concejo Municipal de Quepos, mediante\nacuerdo 01, artículo único \"CONOCER EL INFORME FINAL DE LA MODIFICACIÓN\nAL PLAN REGULADOR DEL CASCO URBANO DE QUEPOS,\" adoptado en sesión\nextraordinaria 064-2016, celebrada el día viernes 30 de diciembre del año dos\nmil dieciséis, mediante la cual se acordó la adopción formal de la \"MODIFICACIÓN\nPARCIAL AL PLAN REGULADOR URBANO DE LA CIUDAD DE QUEPOS, INTEGRACIÓN DE\nLA VARIABLE AMBIENTAL\", por lo que se procede con su\nPublicación en el Diario Oficial la Gaceta, para su oficialización y entrada en\nvigencia.\n\nREGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN DEL USO DE SUELO (INTEGRACION\n\nDE LA VARIABLE AMBIENTAL)\n\nTÍTULO I- OBJETIVOS\n\nCAPÍTULO I: De los Objetivos\n\nArtículo 1. Objetivo general: El presente Reglamento tiene como meta\nimpulsar en el área urbana de Quepos, un nuevo modelo de desarrollo,\nambientalmente sano y socialmente justo que permita un crecimiento urbano en\narmonía con la naturaleza; buscando un desarrollo sostenible que mantenga los\nrasgos culturales y las tradiciones de la ciudad y que eleve la calidad de vida\nde los habitantes.\n\nArtículo 2. Objetivos\nespecíficos:\n\na) Modificar el Plan Regulador Urbano de la Ciudad de Quepos, integrando\nla variable ambiental aprobada por la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA)\ncomo un insumo entre otros aspectos.\n\nb) Localizar y delimitar los usos predominantes del suelo con el\npropósito de ordenar estos usos y preservarlos de la proximidad de otros usos\nprediales molestos, no permitidos o no compatibles con la zonificación\npropuesta, integrando los Índices de Fragilidad Ambiental aprobados por la\nSETENA a la propuesta de planificación.\n\nc) Delimitar los usos del suelo con el fin de orientar el desarrollo y\ncrecimiento ordenado de las diferentes actividades que se realicen en el suelo\nurbanizado y urbanizable de la ciudad.\n\nd) Estimular el crecimiento urbano en la porción del suelo no\nurbanizable.\n\ne) Garantizar la coexistencia armoniosa de las actividades ubicadas en\nla ciudad, con el propósito de minimizar los conflictos que puedan surgir entre\nellas.\n\nf) Regular la intensidad con que las diferentes actividades se desarrollarán\nen el suelo urbanizado y urbanizable del área urbana de Quepos, de modo que se\nconsiga:\n\nf.1. Conformidad con la infraestructura y servicios en cada una de las\nzonas, así como con el potencial y condiciones de cada una de éstas.\n\nf.2. El equilibrio en el aprovechamiento del suelo y de las actividades\nque se desarrollan, evitando la sobrecarga u ociosidad de ciertos sectores.\n\nf.3. Lograr un desarrollo integral de la ciudad que evite las\nespecializaciones excesivas y vulnerables de ciertas áreas, la segregación, así\ncomo la desarticulación social y espacial de los diferentes sectores del área\nurbana.\n\nf.4. Lograr una distribución más equilibrada y ordenada de las\nactividades del territorio del área urbana de la ciudad de Quepos, a través de\nla delimitación y ubicación de los usos del suelo, con la integración los\nÍndices de Fragilidad Ambiental aprobados por SETENA, y modificando los usos\ndel suelo ya que el Plan tiene diez años de vigencia.\n\nf.5. Dotar a la ciudad de los instrumentos de planificación y\nordenamiento territorial necesarios para prevenir el futuro crecimiento.\n\nf.6. Establecer una jerarquización urbana y vial que permita un\ndesarrollo integral del entorno urbano, evitando el crecimiento lineal a través\nde la delimitación de los núcleos concéntricos de barrios de la ciudad, así\ncomo una red vial que clasifique las carreteras del área urbana, en rutas\nprimarias, secundarias, terciarias y locales que incorporen a la ciudad con su\nentorno inmediato.\n\nTÍTULO II DISPOSICIONES GENERALES\n\nCAPÍTULO I: Ámbito de aplicación del Plan Regulador Urbano.\n\nArtículo 3. Las disposiciones del P.R.U., serán de aplicación y acatamiento para\ntodas personas físicas y jurídicas de la zona urbana de Quepos.\n\nArtículo 4. La Municipalidad de Quepos con el propósito de aplicar dicho plan, constituirá\nla Junta Coordinadora del Desarrollo Urbano de la Ciudad de Quepos, órgano asesor\ndel Concejo Municipal que coordinará con grupos organizados la implementación y\nseguimiento al P.R.U., y velará por su aplicación y ejecución. En esta comisión\nparticiparán regidores, funcionarios de la planta administrativa y vecinos\ninteresados.\n\nEstará conformada por no menos de tres ni más de siete miembros, cuyo\nperíodo coincidirá con el de los miembros de la corporación que lo designe, o\nlo que reste e él.\n\nSus integrantes pueden ser reelegidos y desempeñarán sus cargos ad\nhonórem, considerando los artículos 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana.\n\nEl Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU). Es la dependencia\nencargada de la administración, aplicación y actualización del P.R.U. a través\nde sus funciones básicas: Información Urbana, Planificación Urbana - Ambiental,\nPromoción y ejecución del Plan, Permisos de Construcción de edificios, obra\ncivil, rótulos, autorización de Usos de Suelo, Alineamientos a excepción de los\nestablecidos en la Ley Forestal No. 7575 potestad del INVU con base en los\nartículos 33 y 34 de dicha Ley y su Reglamento.\n\nLas acciones concretas en estas áreas son las siguientes:\n\n4.1. Planificación Urbana-Ambiental: Actualización del P.R.U. y sus\nreglamentos, promoción y elaboración de políticas, planes, programas y/o\nproyectos de renovación urbana, vialidad, transporte, saneamiento ambiental,\npaisaje, patrimonio arquitectónico y espacios públicos.\n\na) Información Urbana: Consiste en la recopilación, sistematización e\ninterpretación de la información territorial, gráfica y alfanumérica, mediante\nla aplicación de los sistemas de información geográfica en la planificación\nurbana y en la formulación de proyectos.\n\nb) Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU) de la\nMunicipalidad. Promoción de una política gráfico-fiscal a fin de regularizar\nlos procesos de urbanización previos a la entrada en vigencia del P.R.U y\nformular las políticas para la actualización del Mapa Oficial Municipal.\nContiene 2 áreas:\n\nb.1) Permisos Urbanos: Aprobación de anteproyectos de construcción y urbanizaciones,\nconcesión de permisos de construcción, demolición, y autorización de usos de\nsuelo (Certificado de Uso del Suelo. Emisión de requisitos para el control del\ndesarrollo conforme a las políticas de planificación urbana-ambiental).\n\nb.2) Inspección Urbana: Vigilancia y control de todos los procesos de construcción\ny demolición, así como el estado físico de las edificaciones y la infraestructura,\ncontrol del uso no autorizado y el control de la publicidad, de conformidad a\nlos requisitos del P.R.U.\n\n4.2. Comisión Técnica Interinstitucional INVU-Municipalidad de Quepos.\n(INVUDICU).\n\nEn los casos en que las normas deban aprobarse conjuntamente por el INVU\ny la Municipalidad de Quepos, debe emitirse un dictamen del Departamento de\nUrbanismo del INVU y del Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU). En\ncaso de interpretación de las normas, será la Comisión Técnica\nInterinstitucional INVU - Municipalidad de Quepos. (INVU-DICU), quien\ninterpretará la normativa del Reglamento para la decisión final, y con base a\nlo anterior se tomará un Acuerdo Municipal basado en el dictamen de la\nComisión.\n\nCAPÍTULO III: Modificación y actualización del Plan Regulador Urbano y\n\nVariación de los requisitos.\n\nArtículo 5. Para la modificación del P.R.U., en forma global o parcial, es preciso\nseguir las disposiciones y procedimientos que señala el artículo 17 de la Ley\nde Planificación Urbana.\n\nLa variación y reducción de los requisitos de los Reglamentos del P.R.U:\ndensidad, frente, retiros, alturas, áreas de lotes en no más del 25 %, así como\nla extensión de la línea divisoria entre diferentes usos en no más de 50\nmetros, analizando cada caso en particular específicamente obedeciendo al\ninterés general, y la adecuada zonificación resultante de la aplicación de los\níndices de Fragilidad Ambiental establecidos en la Viabilidad Ambiental No.\nEAE-01-2009-SETENA.\n\nÚnicamente para proyectos nuevos de urbanización y condominios residenciales,\npodrán hacerse vía Acuerdo Municipal. Estos casos serán permitidos cuando el\ncaso en cuestión se encuentre en una o varias de las siguientes circunstancias:\n\na) Lotes mayores a 1500 metros cuadrados o proyectos de 1000 metros\ncuadrados de construcción, donde se pretende dar la oportunidad a un proyecto\nde diseño más integral y que ofrezca más ventajas que las permitidas en este\nreglamento y/o reglamentos complementarios. Las áreas bajo esta disposición\npodrán pertenecer a varios propietarios y no será necesaria la reunión de\nfincas para la aprobación del anteproyecto.\n\nb) Cuando existan características muy particulares del desarrollo de la\nzona o área objeto de control: topografía, geología, tenencia de la tierra,\nubicación, tendencia de desarrollo y cambios de usos cercanos.\n\nc) Cuando el uso es comunitario y no contradice al Plan Regulador en su\ndisposición de uso de la zona o el proyecto es de interés público.\n\nd) Cuando sean proyectos auspiciados por entidades públicas y privadas\nsin fines de lucro.\n\nLos proyectos de vivienda estatales o privados, proyectos de donación, beneficencia,\ncatalogados de emergencia por catástrofe o interés nacional según su decreto\nejecutivo.\n\n5.1 La aceptación de nuevos sistemas para el fraccionamiento y la urbanización\nde terrenos, no contemplados en este reglamento, podrá ser permitida, como\nexperimental, cuando se apruebe por la Comisión Técnica Interinstitucional INVU\n- Municipalidad de Quepos. (INVU-DICU) señalada en el artículo 4.2 de este\nReglamento y con base en el Reglamento Nacional de Fraccionamiento y\nUrbanización, para zonas de renovación urbana.\n\n5.2 La Comisión Técnica Interinstitucional INVU-Municipalidad de Quepos.\n(INVUDICU) en conjunto podrán variar los requisitos ya mencionados hasta un 25\n% y desplazar hasta 50 metros la línea divisoria entre usos si el caso en\nestudio lo amerita.\n\n5.3 Las normas en proyectos específicos, elaborados por la DICU, que\ndetallan las normas del P.R.U, sin contradecirlas, para ser aprobados contarán\npreviamente con el Visto Bueno del Departamento de Urbanismo del INVU. La DICU\nconsultará a los sectores locales organizados, en todas las etapas de\nelaboración del proyecto. Los proyectos específicos contarán con los\nreglamentos específicos para su control y regulación.\n\nArtículo 6. Con fundamento en las evaluaciones al P.R.U cada cuatro años por lo menos,\nse realizará una revisión y actualización del P.R.U., sus programas y\nproyectos.\n\nArtículo 7. Las propuestas de modificación al P.R.U., tendrán por fundamento los estudios\nrealizados por el Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU) de la Municipalidad,\npara lo cual podrán utilizarse estudios y la asesoría de otras instituciones, universidades,\nempresas y agencias de cooperación, que se consideren relevantes, así como las\ndisposiciones del Concejo Municipal y los diferentes sectores organizados cuya representación\nsea acreditada bajo un reglamento específico, de conformidad con la Ley de\nPlanificación Urbana. Las modificaciones que se propongan deben basarse en\ncriterio técnico y de carácter general.\n\nCAPÍTULO IV: De los Anteproyectos, Proyectos de fraccionamiento, Visado\nde\n\nPlanos Catastrados, Permisos de movimiento de tierra y excavación,\nDemolición y\n\nConstrucción.\n\nArtículo 8. Para los efectos de permisos de construcción, ampliación, remodelación, restauración,\ndemolición o reconstrucción de edificios o urbanizaciones, cualquier persona\nfísica o jurídica, privada o pública, debe obtener previamente un Certificado\nde Uso del Suelo en el que se haga constar el uso permitido en el inmueble que\nse desea aprovechar, así como condiciones dada la zona en que este se ubique.\n\n8.1 Para los anteproyectos de condominio (residenciales y comerciales),\nplanos de urbanizaciones y fraccionamientos con fines de urbanizaciones y\ncondominios, se debe contar con el Visto Bueno del Departamento de Ingeniería y\nControl Urbano (DICU) después de haberse aprobado el visado por parte de las\nentidades competentes entre ellas el Ministerio de Salud, Instituto\nCostarricense de Acueductos y Alcantarillados, Cuerpo de Bomberos y el\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), tal como lo establece el\ncriterio de la Procuraduría General de la República en su Criterio C-219-2013 del\n14 de octubre del 2013.\n\n8.2 Los planos correspondientes a proyectos de urbanización, condominio o fraccionamiento,\nrequerirán previamente de la aprobación del Departamento de Ingeniería y\nControl Urbano (DICU), y deberán ser examinados y visados, en forma ineludible,\npor la Dirección de Urbanismo del INVU.\n\n8.3 Todo proyecto de fraccionamiento, urbanización de tipo industrial,\nresidencial habitacional, residencial en condominio o comercial, debe cumplir\ncon la presentación de un anteproyecto ante la DICU, con la finalidad de\nestablecer su factibilidad. La aprobación del anteproyecto que se otorgue, no\nautoriza la ejecución de las obras. El interesado debe presentar los planos\narquitectónicos que especifiquen las actividades a desarrollar, alturas,\nretiros, coberturas, niveles de calles, certificado de uso de suelo con alineamiento,\ncumpliendo con la normativa vigente. Para urbanizaciones debe presentar la\ntabla de áreas. Para condominios deberá presentar la tabla de fincas filiales y\nsus coeficientes.\n\n8.4 Los requisitos para tramitar el Visado del Plano Mosaico del proyecto\n(diseño de sitio condominios, conjuntos habitacionales y urbanizaciones), se\ndebe cumplir con los siguientes requisitos:\n\na) formulario de solicitud completo y firmado por el propietario,\nrepresentante legal debidamente acreditado o en su defecto un poder legal.\n\nb) Tres copias del plano de mosaico del proyecto (diseño de sitio). Una\ncopia en formato digital, que contenga las redes de abastecimiento de agua\npotable y evacuación de aguas residuales y pluviales.\n\nc) Dos planos originales y dos copias por cada fraccionamiento del\nproyecto.\n\nd) Dictamen de recibimiento de obras del sistema de agua potable, de la\nred general de alcantarillado sanitario y la red general de evacuaciones de\naguas pluviales emitido por el ICAA o Acueducto Rural.\n\ne) Dictamen de recibido conforme por parte de la compañía de\nelectricidad correspondiente del sistema de tendido eléctrico del proyecto y\nconstancia de que existe garantía que cubre los equipos o instalaciones\npendientes.\n\nf) Dictamen de recibido conforme de instalación de los hidrantes del\nproyecto extendido por el INS.\n\ng) Levantamiento topográfico del proyecto que contenga imágenes legibles\ny a colores de cada una de las áreas públicas, mobiliario y señales de\ntránsito.\n\n8.5 Una vez de obtenido el visado por parte de las instituciones competentes\nen forma previa entre ellas el Ministerio de Salud, Instituto Costarricense de\nAcueductos y Alcantarillados y la Dirección de Urbanismo del INVU, las\nurbanizaciones, fraccionamientos, condominios residenciales o comerciales deben\ncontar con el visto bueno del Concejo Municipal.\n\n8.6 En proyectos de condominio, residenciales o comerciales, se deberá\ncumplir con lo establecido en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad\nen Condominio, publicado en la Gaceta No. 74, del 19 de abril del 2005. Se\npermitirá condominio únicamente frente a calle pública existente.\n\n8.7 Plazos de resolución. Los proyectos especiales o que implican un estudio\ntécnico tendrán un plazo de resolución según lo dispuesto en la Ley de\nAdministración Pública.\n\nLa DICU podrá contratar un estudio técnico específico o solicitar,\ncuando se requiera, el criterio de otras instituciones, o solicitar ampliación\nde información para tomar la decisión final. Todo trámite en la DICU tiene\ntérmino límite de 10 días hábiles. Si en este plazo el solicitante no obtiene\nalguna respuesta podrá recurrir al superior inmediato de la persona encargada\ndel trámite, quien deberá responder en un plazo de cinco días hábiles\nsiguientes al reclamo. No se incluyen en estos casos, los presentados al principio\nde este inciso.\n\n8.8 Visados Municipales. Para el visado municipal de planos catastrados o\nno, emitidos por el Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU), se\notorgarán en los términos y condiciones que establece la Ley de Planificación\nUrbana y el presente Reglamento.\n\nLos planos Catastrados deben ser visados por la Municipalidad en los\nsiguientes casos:\n\na) Cualquier tipo de fraccionamiento de un terreno.\n\nb) Segregaciones en cabeza de dueño.\n\nc) Desarrollo de proyectos de cualquier índole.\n\nd) Reunión de fincas o rectificación de linderos o cabida.\n\ne) Informaciones Posesorias.\n\nf) Localización de Derecho.\n\n8.9 Para la obtención del Visado Municipal de planos el interesado debe\ncumplir con los siguientes requisitos:\n\na) Formulario de solicitud con información completa y firmado por el\npropietario o representante legal.\n\nb) Copia de cédula de identidad si el propietario es persona física y\ncopia de cédula jurídica y certificación de la personería jurídica o\ncertificación literal de la sociedad con la copia de la cédula de identidad del\nrepresentante legal.\n\nc) Copia del plano catastrado certificado de la propiedad.\n\nd) Informe registral de la propiedad emitido por el Registro de la\nPropiedad.\n\ne) Alineamientos y afectaciones extendidos por las instituciones atinentes\n(MOPT, ICAA, MINAE, INVU, otras compañías de electricidad y telecomunicaciones)\npara cada caso resultante.\n\nf) En caso de segregaciones, debe aportarse un anteproyecto de la finca\nmadre en el que se indiquen las porciones resultantes y sus características\nparticulares de cada una de ellas en cuanto a frente, fondo y área.\n\ng) En casos individuales, se debe presentar los planos que modifican.\n\nh) Visado de disponibilidad de agua potable extendido por el ICAA o\nAcueducto Rural.\n\n8.10 Permisos para movimiento de tierra y excavaciones. Los permisos\nde movimiento de tierra en función de la futura construcción, estarán sujetos a\nla aprobación de los planos constructivos por la Municipalidad. Además de lo\nindicado en la Ley de Construcciones y su Reglamento de Construcciones. Para\nmovimientos de tierra con pendientes iguales o mayores al 30 % se requerirá de\nestudios técnicos que justifiquen de forma previa a la autorización si\nprocediera.\n\n8.11 Los permisos de excavación para otros fines deben adjuntar una memoria\nsobre precaución con detalles donde especifique los elementos que utilizará\npara proteger los terrenos colindantes. En las oficinas correspondientes el\ninteresado deberá llenar una solicitud, adjuntar copias del proyecto y planos\ncatastrados de la propiedad, salvo en casos que sea necesario un estudio\nparticular.\n\n8.12 No se podrán ejecutar movimientos de tierra en los siguientes sitios:\n\na) Rellenos (sustitución de suelos suaves, nivelación de topografías\nescarpadas y conformación de terrazas apoyadas en laderas a excepción cuando\nmedie autorización de la institución competente).\n\nb) Zonas de deslizamientos a menos que sea requerido por situaciones de\nemergencia declarada.\n\nc) Zonas de inundaciones a menos que sea requerido por situaciones de\nemergencia declarada.\n\nd) Zonas de protección de cuerpos de agua.\n\ne) Cauces de ríos y quebradas.\n\nf) Servidumbres eléctricas, de telecomunicaciones y de agua.\n\ng) Servidumbres de las líneas de transmisión de alta tensión.\n\n8.13 Las demoliciones cumplirán lo estipulado en la Ley de Construcciones y\nlo dispuesto en el Reglamento de Construcciones.\n\n8.14 Para obtener los permisos de construcción los interesados deben\npresentarse a la Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU), en caso de\nque el propietario no se presente debe llevar autorización autenticada por\nabogado, copia de la cédula de identidad y en caso de personas jurídicas\ncertificación de personería jurídica extendida por notario público o Registro\nde la Propiedad, o Certificación Literal emitida por el Registro Público donde\nse demuestre la Representación de la sociedad. La Municipalidad tiene la\npotestad de modificar, aprobar, rechazar y fiscalizar las solicitudes que\nrealicen los administrados.\n\n8.15 Los requisitos para obtener un permiso de construcción en obras mayores\na 40 metros cuadrados. Para la obtención de dichos permisos deberán presentar\nlos siguientes requisitos:\n\na) Certificado de uso de suelo. En caso de industria deberá presentar la\ncalificación de actividad (grupo de riesgo y condiciones) por parte del\nMinisterio de Salud.\n\nb) Copia de cédula de identidad si el propietario es persona física y\ncopia de cédula jurídica y certificación de la personería jurídica o\ncertificación literal de la sociedad con la copia de la cédula de identidad del\nrepresentante legal.\n\nc) Copia certificada del plano catastrado de la propiedad.\n\nd) Informe registral de la propiedad emitido por el Registro de la\nPropiedad. Cuando sea procedente alineamientos y afectaciones extendidos por\nlas instituciones atinentes (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, compañías eléctricas y de\ntelecomunicaciones).\n\ne) Copia de los planos constructivos visados por el Colegio Federado de\nIngenieros y Arquitectos (CFIA) y por el Área Rectora de Salud si es requerido\npor Ley.\n\nf) Póliza de Riesgos de Trabajos Profesionales que puede ser entregado\nal momento de retirar el permiso otorgado.\n\ng) Diseño de solución y tratamiento de aguas (sanitarias y pluviales) si\naplicara.\n\nh) Viabilidad Ambiental aprobada por la SETENA si es requerido por Ley.\n\ni) Se podrá autorizar permisos para edificaciones por etapas en\nproyectos mayores a los 1500 m² de construcción. El interesado deberá presentar\nel total del proyecto y señalar las respectivas etapas debidamente numeradas.\n\n8.16 Los requisitos para obtener permisos de construcción en obras menores a\n40 metros cuadrados. Se consideran obras menores, construcciones de 40 m² o\nmenos. Se excluyen aquellos que presenten especial atención debido a la\npeligrosidad o por criterio de índole estructural o riesgos en la ejecución.\nPara la obtención de dichos permisos deberán presentar los siguientes\nrequisitos:\n\na) Formulario de Solicitud debidamente lleno y firmado por el\npropietario.\n\nb) Certificado de uso de suelo. En caso de industria deberá presentar la\ncalificación de actividad (grupo de riesgo y condiciones) por parte del\nMinisterio de Salud.\n\nc) Copia de cédula de identidad si el propietario es persona física y\ncopia de cédula jurídica y certificación de la personería jurídica o\ncertificación literal de la sociedad con la copia de la cédula de identidad del\nrepresentante legal.\n\nd) Copia del plano catastrado de la propiedad.\n\ne) Informe registral de la propiedad emitido por el Registro de la\nPropiedad.\n\nf) Cuando sea procedente alineamientos y afectaciones extendidos por las\ninstituciones atinentes (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, compañías eléctricas y de telecomunicaciones).\n\n8.17 La Municipalidad cobrará un impuesto de construcción de hasta un 1 % el\ncual será el que determine la administración con base a lo que establezca la\nLey. El valor de las construcciones será el que determine la Administración. El\nimpuesto deberá ser cancelado en los 10 días hábiles siguientes a la\nnotificación del Tributo. Sobre esta resolución se podrán presentar los\nrecursos correspondientes de conformidad con el presente Reglamento.\n\n8.18 Vigencia de permisos. Los permisos de construcción aprobados tendrán una\nvigencia de hasta un año natural para llevar a cabo el inicio de las obras. De\nno ser así, el interesado debe tramitar la RESELLO renovación del permiso\ncorrespondiente, hasta por un año más, si las obras dan inicio en las prórrogas\ndadas el permiso de construcción no tendrá caducidad. Si las obras de\nconstrucción NO dan inicio en estas prorrogas el permiso se dará por caduco.\n\nArtículo 9. Certificado de Uso del Suelo. Acredita la conformidad de uso a los requerimientos\nde la zonificación establecido en el Mapa de Uso de Suelo. Debe ser exigido\ncomo un requisito previo e indispensable por parte de cualquier dependencia pública\nque vise construcciones, ampliaciones, remodelaciones, fraccionamiento, patentes\no inscripciones, urbanizaciones, condominios transformación.\n\n9.1 En ningún caso, podrá interpretarse como permiso para ejecutar la\nactividad o la obra que se pretende realizar, es de carácter informativo, por\nlo que no constituye una licencia ni genera derecho a desarrollar una actividad\nu obra, ni implica la obligatoriedad a ninguna institución de aprobar los\npermisos correspondientes si no se cumple con lo señalado en el presente\nReglamento. Adicionalmente, el mismo tiene un carácter permanente hasta tanto\nno cambien las condiciones técnicas o legales en que fueron otorgados.\n\n9.2 Cuando el Certificado de Uso del Suelo indique que el uso pretendido por\nel interesado es no conforme, se deberá comprobar ante la administración que la\nactividad ubicada en dicha propiedad está a derecho y sea factible de\nrealizarlo o ha obtenido la patente anteriormente y esté vigente, de\nconformidad con el artículo 30 de la Ley de Planificación Urbana.\n\n9.3 Este Certificado de Uso de Suelo en caso de Fraccionamiento,\nUrbanización o Condominio debe ser aprobado y entregado por la Departamento de\nIngeniería y Control Urbano (DICU). En el mismo debe consignarse el uso\npermitido en el inmueble, alineamiento, frente mínimo, retiros, área mínima de\nlote, así como condiciones dada la zona en que se ubique el inmueble.\n\n9.3 Para la solicitud del Certificado de Uso de Suelo debe presentarse:\n\na) Formulario de solicitud completo y firmado por el interesado.\n\nb) Una fotocopia del plano catastrado de la propiedad, sin reducir,\nnítida y legible.\n\nCAPÍTULO V: Licencia para Actividades Lucrativas.\n\nArtículo 10. Patentes. Para el trámite de patentes también se exigirá la presentación\ndel Certificado de Uso del Suelo correspondiente, de conformidad con el\nartículo 29 de la Ley de Planificación Urbana. Para la concesión de patentes\npor el Departamento de Patente Municipal, debe obtenerse Resolución Municipal\nde Ubicación del Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU) donde\nconste la conformidad de la actividad con el Uso del Suelo dispuesto por el\nP.R.U en cada zona.\n\nArtículo 11. Los Certificados extendidos para la actividad de construcción, remodelación,\nreparación o ampliación no serán válidos como requisito para el trámite de la\nPatente en el Departamento de Patentes Municipales. En caso de que se presente\nuna disconformidad por parte del solicitante se utilizaran los recursos\nestablecidos en el Código Municipal Ley No. 7794.\n\nComo requisito debe presentar la solicitud acompañada con el recibo de\npago o certificación del Departamento de Patentes de la vigencia de la Patente\nMunicipal.\n\nNo obstante, el interesado deberá hacer las correcciones necesarias en\nel local a fin de cumplir lo establecido en reglamentos vigentes o de nueva\naprobación. Luego de esto el Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DIUR)\npodrá extender el certificado con el fin de renovar la patente. En caso de que\nse presente una disconformidad por parte del solicitante se utilizaran los\nrecursos establecidos en el Código Municipal Ley No. 7794.\n\nArtículo 12. Para el desarrollo de actividades lucrativas o de servicios, el\ninteresado deberá cumplir con la zonificación de usos del suelo definidos en\neste Reglamento.\n\nArtículo 13. Las solicitudes de licencias y patentes nuevas, el interesado deberá presentar\nel certificado de usos del suelo y demás requisitos vigentes de la Ley 8220 y\ndemás leyes y reglamentos vigentes.\n\nPara la renovación, se recomienda o trámite de Patentes para estos\nlocales se seguirá lo indicado en los artículos 79, 80, 81, 82, 83, del Código\nMunicipal Ley No. 7794.\n\nCuando la actividad comercial no sea la principal, sino que sea\ncomplemento residencial, únicamente se otorgará la respectiva patente si se\nasegura la independencia funcional y espacial entre ambas actividades, lo cual\ndebe verificar el Departamento de Urbanismo de la Municipalidad (previo a\notorgar el certificado de uso del suelo) Ministerio de Salud antes de que la\nMunicipalidad otorgue la respectiva Patente. La Patente consignará el tamaño\ndel local.\n\nCAPÍTULO VI: Sanciones y Procedimientos\n\nArtículo 14. Todo acto violatorio al P.R.U. y sus reglamentos que se cometa por\nparte del profesional responsable de un proyecto, el propietario del inmueble,\npor sus representantes legales, cuando se trate de una sociedad, o por cualquier\nadministrado en general, será sancionada conforme lo disponen:\n\na) La Ley de Planificación Urbana y sus modificaciones.\n\nb) La Ley de Construcciones y sus modificaciones.\n\nc) La Ley General de Salud Pública y sus modificaciones.\n\nd) El Código Municipal, Ley 7794 del 27 de abril de 1998.\n\ne) La Ley Orgánica del Ambiente Nº 7554 del 3 de noviembre de 1995.\n\nf) Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico Nº 7555 del 20 de octubre\n1995.\n\ng) Ley Forestal Nº 7575 del 13 de febrero de 1996.\n\nh) Los reglamentos que el Poder Ejecutivo haya dictado para regular las\nleyes anteriores.\n\ni) Los reglamentos del presente Plan Regulador Urbano de la ciudad de\nQuepos.\n\nAdemás de lo dispuesto por las leyes y reglamentos citados en el\nartículo anterior, la contravención de las normas del presente reglamento o\ncualquier otra disposición legal o reglamentaria que guarde conexidad con la\nmateria urbana, dictada por la Municipalidad de Quepos, el Poder Ejecutivo,\nLegislativo u otra dependencia autorizada.\n\nArtículo 15. La Municipalidad de acuerdo con sus competencias, podrá por si sola o en\nconjunto con otras instituciones, imponer sanciones por las infracciones del\nPlan Urbano de la Ciudad de Quepos y sus reglamentos. Incluye multas,\nsuspensión, cierres, desocupación y demolición de lo construido sin\nautorización, de conformidad con la normativa vigente, de conformidad con el\npresente Reglamento y la Ley de Construcciones.\n\n15.1 La DICU contará con 5 días hábiles para levantar la información\ndetallada sobre la supuesta infracción, con dicho estudio se procederá a\nnotificar al infractor si corresponde lo siguiente:\n\na) Advertencia de que debe obtener el respectivo permiso de construcción\ndentro de un plazo de 30 días hábiles y cancelar la respectiva multa.\n\nb) En caso de que en al plazo anterior no se obtuviera el permiso, se\nprocederá a imponer las multas y sanciones que señalan la Ley de Construcciones\ny este Reglamento.\n\nc) Sobre dicha resolución se podrá interponer los recursos de\nrevocatoria y apelación de conformidad al Código Municipal.\n\nd) En caso de que se tuviera que ejecutar la demolición de obras\nilícitas, el costo de la misma será cobrada al propietario del inmueble.\n\ne) La notificación se hará en el lugar de la obra con el propietario, el\nprofesional responsable, ingeniero residente o su asistente.\n\nf) El monto de la multa será el 1 % sobre el valor total de la obra.\n\nCAPÍTULO VII: Recursos\n\nArtículo 16. Toda resolución administrativa firme que dicte la Municipalidad, por medio\nde las correspondientes dependencias, en lo relativo a la aprobación de\npermisos de demolición, construcción, ampliación, restauración o remodelación,\nasí como en lo pertinente a la expedición de licencias de funcionamiento y\ncertificados de usos del suelo, tendrán los recursos, que regula el Código\nMunicipal Ley Nº 7794 del 27 de abril de 1998 artículos 153 y siguientes, 161 y\nsiguientes, y el artículo 99 de la Ley Orgánica del Ambiente.\n\nTÍTULO III CLASIFICACIÓN DEL SUELO DEL ÁREA URBANA DE LA\n\nCIUDAD DE QUEPOS\n\nCAPÍTULO I: Clasificación Genérica del Suelo\n\nArtículo 17. El suelo de la ciudad de Quepos, se clasifica en tres grandes\ncategorías:\n\na) Suelo Urbanizado\n\na) Suelo Urbanizable\n\nb) Suelo No Urbanizable.\n\nArtículo 18. El suelo urbanizado es toda aquella porción de suelo que se encuentra edificado\no que está dotado de infraestructura y servicios.\n\nArtículo 19. El suelo urbanizable, es aquel que tiene potencial y condiciones para\nser urbanizado.\n\nArtículo 20. El suelo no urbanizable es aquel cuya urbanización no es posible o no es\nconveniente por diferentes razones, entre ellas, las ecológicas y paisajísticas\no por limitaciones físicas del área (pendientes, fallas geológicas, zonas\nboscosas, de protección de ríos, inundables o sujetas a otras amenazas o\nlimitaciones).\n\nArtículo 21. En el suelo no urbanizable solamente se permitirá aquel tipo de\nactividad cuya finalidad sea la preservación ecológica, el mejoramiento\npaisajístico, la protección de la población, la conformación de áreas verdes y\nla mitigación del riesgo por amenaza natural o tecnológica.\n\nCAPÍTULO II: Naturaleza de los Usos del Suelo\n\nArtículo 22. Con el propósito de regular las diferentes actividades que se\ndesarrollan en el suelo de Quepos y contribuir a la consolidación de ciertos\nusos y actividades y protegerlas de otras que resulten molestas o incompatibles,\nel uso del suelo se clasifica en los siguientes tipos:\n\na) Usos Conformes\n\nb) Usos No Conformes\n\nc) Usos condicionales\n\nd) Usos complementarios\n\nArtículo 23. Usos conformes. Son todas aquellas actividades, edificaciones o usos del\nsuelo acordes con los requisitos y lineamientos del P.R.U. para cada zona y que\npueden ser desarrolladas.\n\nArtículo 24. Usos no conformes. Son todos aquellos usos que no son permitidos por la\nzonificación y por los requisitos establecidos en el P.R.U. o en la normativa\nexistente\n\naplicable.\n\nNo obstante, en aquellos lotes consolidados como fincas (debidamente\ninscritas en el Registro Público de la Propiedad antes de la vigencia del\npresente P.R.U.), sí se permitirá el desarrollo de actividades y la\nconstrucción compatibles con la zonificación, aun cuando no cumplan los\nrequisitos mínimos de frente y superficie del lote, siempre y cuando el permiso\nde uso de suelo se encuentre vigente. Se entiende que todos los demás\nrequisitos si deberán ser cumplidos.\n\n24.1 En caso de donaciones de lotes para usos de interés social o\nbeneficencia, vía Acuerdo Municipal, previo dictamen de la Comisión\ncorrespondiente del Concejo, y siempre que el uso sea compatible con la\nzonificación podrán no cumplir con los requisitos de superficie mínima y frente,\nexigiéndose un frente mínimo de 4 metros, sin embrago se deberá cumplir el\nresto de los requisitos de la zona.\n\n24.2 Los lotes con planos catastrados que existan con anterioridad a la\nentrada en vigencia del P.R.U. y que no hayan sido inscritos, y no cumplan los\nrequisitos de superficie mínima y frente mínimo, según la zona, serán visados\npor el Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU) previo Acuerdo\nMunicipal en los siguientes casos:\n\na) Cuando por orden del juzgado se ordene al Municipio el Visado, debido\na que la propiedad está en querella para localizar derechos por sucesión,\ndivorcio u otros.\n\nb) Cuando exista registro de planos deslindados en un fraccionamiento y\nno posean escritura. Se debe presentar certificación del Registro de la Propiedad\nde la existencia de las propiedades o derechos mediante plano catastrado sin\ntitular, a los asientos anotados.\n\nArtículo 25. Usos condicionales. Uso nuevo y existente solicitados que, por sus características,\npueden causar molestias a los usos conformes de la zona, pero con ciertos requisitos\npueden garantizar que esas posibles molestias se confinen en la propiedad.\n\n25.1 Son aquellos que pueden darse en una zona, siempre y cuando cumplan los requisitos\nespeciales, que establezca la Municipalidad en coordinación con el Departamento\nde Urbanismo del INVU o cualquier dependencia o institución competente para\nlograr la protección de la salud pública, la ciudad y la seguridad de los\nvecinos del Cantón, en un acto coordinado.\n\n25.2 Estas condiciones deberán indicarse en el Certificado de Uso de Suelo correspondiente\ncon base en los artículos 9 y 10 del presente Reglamento. Las condiciones serán\naquellas que se establezcan en este reglamento, que sean de interés urbanístico,\nque sean usos complementarios, de interés municipal; que no afecten la salud y\nel ambiente.\n\n25.3 No se permitirá el crecimiento de estos usos, y las intervenciones en construcciones\nexistentes, se permitirán en las siguientes circunstancias:\n\na) Trabajos de mantenimiento a lo existente. No implica cambios o\nreparación de la estructura primaria.\n\nb) El inmueble sea de valor histórico, cultural o patrimonial.\n\nc) Cuando las remodelaciones sean para cumplir con las normas de\nseguridad e higiene.\n\nd) En caso de siniestro, la Municipalidad podrá permitir la\nreconstrucción de la edificación o infraestructura dañada con una licencia\nprovisional. El interesado deberá presentar una memoria de cálculo estructural\n(elaborado por un profesional responsable), para fijar los daños.\n\nEn un plazo de 30 días hábiles el interesado debe ponerse a derecho\ncumpliendo con los requisitos de este Reglamento de conformidad con el artículo\n8.\n\nLo anterior no implica que si el uso que existía en el inmueble dañado\nes considerado no conforme a la zonificación del P.R.U., no se emitirá el uso\ndel suelo y el interesado deberá ejercer una actividad compatible con la\nzonificación.\n\nArtículo 26. Usos Complementarios. Son los usos complementa y apoya actividad principal\na la zona. Y complemente y apoyo a los usos conformes.\n\nArtículo 27. Cuando una finca o lote consolidado antes de la vigencia del P.R.U. este\ndividido por dos zonas de uso del suelo, se incorporará a la zona que cuente\ncon mayor porcentaje.\n\nArtículo 28. Fincas ubicadas en zonas limítrofes. Cuando un inmueble esté ubicado sobre\nla línea divisoria entre dos usos, se podrá generalizar cualquiera de ellos,\nsiempre y cuando el uso resultante no se extienda más de 50 metros. Cuando el\nuso que se generalizare afecte más del 75 % de la propiedad que se trate, se\npodrá autorizar que este se extienda al 25 % del inmueble. En estas fincas se\naplicarán las condicionantes que indica el artículo 25. En estos casos deberá\naprobarse por Acuerdo del Concejo Municipal en coordinación con el Departamento\nde Urbanismo del INVU.\n\nSe exceptúa de la aplicación de este artículo las zonas de protección de\nríos y quebradas, humedales, zona de manglar y zonas clasificadas por el SINAC\ncomo Patrimonio Natural del Estado.\n\nTITULO IV REQUISITOS E INCENTIVOS GENERALES PARA LAS\n\nEDIFICACIONES\n\nCAPÍTULO I: Disposiciones generales sobre requisitos\n\nArtículo 29. Alineamiento. Será el que determine el P.R.U., por medio del Reglamento de\nEspacios Públicos, Vialidad y Transporte, para cada una de las vías del cantón.\n\n29.1 Los alineamientos serán también los extendidos por las instituciones\natinentes (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, otras compañías de electricidad y\ntelecomunicaciones) para cada resultante. Los alineamientos relacionados,\noleoductos, acueductos, líneas eléctricas, línea férrea, serán los que indiquen\nlas instituciones correspondientes. Los retiros de las zonas de protección\nserán de acuerdo a la Ley Forestal No. 7575 y su Reglamento y otros, serán los\nque determinen el Departamento de Urbanismo del INVU las instituciones\ncorrespondientes con base en los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal.\n\n29.2 La DICU resolverá sobre el alineamiento únicamente cuando por normativa\nle sea competencia al término de ocho días hábiles, luego de presentada la\nsolicitud, 2 copias del plano catastrado y el original o copia certificada.\n\nArtículo 30. El alineamiento en las se determina midiendo desde la línea centro de\ncalle hacia la propiedad.\n\nArtículo 31. Línea de Construcción. Está determinada por el alineamiento y este debe respetarse\nen forma subterránea y aérea.\n\nArtículo 32. El retiro frontal es equivalente al antejardín que tiene como fin\npermitir la filtración de aguas; por lo que implica una restricción para\nconstruir, sin que por ello esta porción de terreno pierda su condición de\npropiedad privada. Por lo menos un tercio del área de antejardín debe\nmantenerse como área verde. Podrá construirse una cochera para un automóvil\n(hasta 20 m²) en antejardín, siempre y cuando los elementos estructurales de\napoyo del techo o columnas guarden el retiro mínimo de dos metros respecto a la\nlínea de propiedad; sólo la cubierta podrá sobresalir hasta la línea de\npropiedad en voladizo. En antejardín no se permitirá piso impermeable, solo\nfranjas de concreto para el paso de vehículos (huellas). Por los costados\nlaterales y frontal en zona de antejardín no se podrán construir vallas sólidas\ncon altura de más de un metro (1 m). Debe permitirse un 80 % de visibilidad\ncomo mínimo.\n\n32.1 En el caso de ampliación vial, prevista, el retiro frontal comprenderá\nuna franja de terreno adicional. A esta se le puede dar el uso provisional como\nantejardines y estacionamiento restringido, o usos comerciales al aire libre\nque no impliquen construcción de techos de acuerdo a lo estipulado en el\nReglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.R.U. Si por falta\nde espacio el portón batiera hacia fuera, el propietario deberá poner rótulos\npreventivos de seguridad como advertencia a los peatones.\n\n32.2 En la franja de antejardín se permitirán construir los 20 m² de área o\nen su defecto 1/3 del área de antejardín: cocheras abiertas, corredores\nabiertos, terrazas y parqueos.\n\nTanque séptico, y de captación, cajas de registro. Casetas (guarda,\nbasura y transformadores frontales), escaleras caracol, adosadas a la pared,\nducto de basura y rótulos.\n\n32.3 En caso de construcción de viga corona sobre las rejas en antejardín, la\nsección de ésta no podrá ser mayor de 12 x 20 cm. Estas vigas, así como las\ncolumnas que las sostienen, entrarán en el cálculo del 80 % de visibilidad. La\nsección de las columnas será 20 x 20 cm., como máximo.\n\nArtículo 33. Retiros. Retiro es la distancia que existe o que se crea al separar\nuna estructura de otra o una estructura de los linderos de la propiedad en que\nse ubica. Los edificios que se construyan en el futuro deberán guardar retiros.\nLos edificios mayores de 5 pisos deberán guardar un retiro mínimo con respecto\na otros de por lo menos 1/3 de su altura. Esta distancia deberá guardarse por\ntodos los lados del edificio.\n\n33.1 La altura de edificios se permitirá en razón de la aplicación del\nartículo 38 de este Reglamento. El retiro en edificios que presenten ventanas\nhacia la colindancia (vecino) será el que se indique en el Reglamento de\nConstrucciones. Los retiros podrán ser menores, siempre y cuando el diseño del\nedificio cumpla las normas de iluminación, ventilación y seguridad.\n\n33.2 Los edificios mayores o iguales a 5 pisos de altura o su equivalente en\nmetros deberán cumplir con lo indicado en el artículo 8 para su aprobación. Y\ndeberán contemplar los siguientes lineamientos:\n\na) Retiro frontal: Está fijado en el Reglamento de Espacios Públicos,\nVialidad y Transporte del P.R.U, de acuerdo con las características de cada\nvía.\n\nb) Retiro posterior. En lotes esquineros podrá tomarse sobre el lado\nmenor o en la esquina interior con un área equivalente. Se podrá eliminar el\nretiro posterior en lotes que enfrenten a tres calles, siempre y cuando el\ndiseño propuesto satisfaga las necesidades de aireación e iluminación.\n\nc) Retiro lateral. La distancia que debe haber será la indicada en el Artículo\n34 y el Reglamento de Construcciones.\n\nd) Viabilidad Ambiental aprobada por le SETENA en caso de ser requerido\npor la normativa correspondiente.\n\ne) En los casos de Urbanizaciones y Condominios se deberá seguir lo\nestablecido en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones, Reglamento de Construcciones y Ley Reguladora de la Propiedad\nen Condominio y cualquier norma aplicable.\n\nf) En el caso de la Zona de Marina (ZMR), se podrán autorizar para los\nedificios mayores de 5 pisos un retiro mínimo con respecto a otros de hasta 5\nmetros.\n\n33. 3 Además deberán presentar para su aprobación final lo siguiente:\n\na) Estudio de impacto vial: estudio de accesos, congestión vehicular,\nsoporte de las vías adyacentes a la propiedad, flujos promedio diario y\nmensual.\n\nb) Infraestructura: estudio de la demanda oferta de la infraestructura\nexistente y la propuesta y la conexión con lo existente.\n\nc) Capacidad de agua: estudio de tanques, con capacidad para almacenar\nhasta un 40 % del consumo diario de edificio. Los tanques deberán estar\nfuncionando al momento de concluir la obra. Debe indicarse su ubicación y\nsistema de bombeo.\n\nArtículo 34. Área equivalente. En proyectos que no sobrepasen los dos pisos, el diseñador,\na fin de obtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto, podrá eliminar\nel retiro posterior, sustituyéndolo por un área equivalente en el interior del\nlote, siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre ventilación e\niluminación natural, áreas y dimensiones mínimas.\n\nArtículo 35. En edificios de más de dos pisos se podrá aceptar la misma solución y sustitución\ndel área mencionada en el artículo anterior, siempre que el área correspondiente\nal retiro posterior sea incrementada en un diez por ciento.\n\nArtículo 36. Cobertura. No se incluyen en la cobertura los aleros, siempre y cuando\nestos no excedan un metro. La cobertura de construcción está establecida para\ncada una de las zonas. Se exceptúan los casos indicados en el inciso a) del\nartículo 33 del presente Reglamento en cuanto al retiro frontal establecido. La\ncobertura implica que el área libre en la superficie sea respetada en el\nsubsuelo. Deberá permitir el adecuado drenaje de aguas llovidas.\n\nArtículo 37. Alturas. El presente Reglamento tendrá 3 tipos de altura.\n\n37.1 Primer Tipo. Para casos en general. La altura máxima, se medirá a partir\ndel nivel del cordón de la acera en el punto medio del frente del lote. En caso\nde lotes con dos o más frentes se podrá utilizar el punto medio del lado más\nalto. En el caso de terrenos que tengan frente a dos calles con diferentes\npendientes, la altura máxima se aplicará en cualquiera de las fachadas.\n\n37.2 Para el cálculo de la altura máxima de construcción no se tomarán en\ncuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, instalaciones de ventilación,\ncasetas de ascensores, tanques de agua, elementos mecánicos relacionados con el\nfuncionamiento del edificio y elementos de recreación en las terrazas\nsuperiores.\n\n37.3 El cálculo de altura máxima permitida se hará mediante la siguiente fórmula:\nA = V x C donde A = Altura máxima; V = derecho de vía correspondiente según lo\nestablezca el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.R.U.\no la institución correspondiente; C = coeficiente de altura para cada zona\nestablecido por el Reglamento.\n\n37.4 En aquellos casos en que la construcción de que se trate, amplíe el\nretiro frontal más allá del retiro obligatorio o establecido en el Reglamento\nde Vialidad y Transporte del P.R.U, para el cálculo de la altura mediante la\nfórmula indicada, a la variable V (derecho de vía) podrá sumársele el retiro\nadicional. En el caso de lotes esquineros, para calcular la altura máxima\npermitida, se tomará el menor derecho de vía.\n\n37.5 Segundo Tipo. Casos definidos específicamente en cada Zona definida en\neste Reglamento para lo cual se deberá entender que la medida de cada piso será\nla de 3 metros ampliable a 4 metros siempre que el diseño lo soporte.\n\n37.6 Tercer Tipo. Altura ubicada en la Zona de Marina (ZMR) se aplicará lo\nestablecido por el Reglamento de Construcciones.\n\nCAPÍTULO II: Disposiciones Generales sobre Incentivos.\n\nArtículo 38. Galerías interiores. El propietario de un edificio que destine una\ngalería interior de un mínimo de 5 m de ancho para un uso público peatonal,\nserá computado como área construida. Obtendrá por parte de la Municipalidad un\nCertificado de Uso de Suelo que acreditará un aumento del área máxima de la\nconstrucción en 1,5 metros cuadrado para cada metro cuadrado de galería.\nTambién podrá computarse este beneficio en pórtico, plazas y espacios abiertos\nde uso público.\n\nEn los patios traseros o retiros posteriores la distancia podrá ser\nmenor a la mínima, para ventilar piezas habitables, siempre y cuando la\ncobertura máxima de la zona se cumpla.\n\nArtículo 39. Pórticos. La utilización de pórticos o galerías exteriores integradas\na las aceras para uso y disfrute del peatón permitirá aumentar el área de\nconstrucción en 2,5 m², por cada metro cuadrado de pórtico, siempre que el\npórtico tenga un mínimo de 3 metros de ancho libres. El incentivo se otorgará\npermitiendo mayor altura de la edificación.\n\nArtículo 40. Ochavas. Las edificaciones en lotes esquineros que dejen un retiro\nmayor al exigido, para conformar espacios urbanos esquineros más amplios y así\naumentar la concavidad en las esquinas, podrán obtener como incentivo la\nposibilidad de aumentar la altura de la edificación. Para lo anterior se\naplicará lo expuesto en artículo 38, en sus dos últimos párrafos.\n\nTÍTULO V USO DEL SUELO DE LA CIUDAD DE QUEPOS.\n\nCAPÍTULO I: Clasificación Funcional de los Usos de Suelo de la Ciudad de\nQuepos.\n\nArtículo 41. De conformidad con el análisis del suelo urbanizado, urbanizable y no urbanizable\ndel cantón de la ciudad de Quepos, se determinaron quince zonas con los usos predominantes\ndel suelo, que son:\n\na) ZONA DE PROTECCIÓN FORESTAL (ZPF)\n\nb) ZONA AGROPECUARIA (ZAG)\n\nc) ZONA DE MANGLAR Y HUMEDALES (ZMH)\n\nd) ZONA DE PROTECCION ESPECIAL (ZPE)\n\ne) ZONA RESIDENCIAL (ZR)\n\nf) ZONA DE SERVICIOS MIXTOS (ZSM)\n\ng) ZONA RECREATIVA Y DEPORTIVA (ZRD)\n\nh) ZONA DE TRANSPORTE Y ESTACIONAMIENTO (ZTE)\n\ni) ZONA CORREDOR TURÍSTICO (ZCT)\n\nj) ZONA INSTITUCIONAL (ZI)\n\nk) ZONA INDUSTRIAL (ZIND)\n\nl) ZONA DE AEROPUERTO (ZA)\n\nm) ZONA DE MARINA (ZMR)\n\nn) ZONA DE PUERTO MARÍTIMO (ZPM)\n\no) ZONA DE PATRIMONIO HISTÓRICO (ZPA)\n\np) ZONA MARITIMO TERRESTRE (ZMT)\n\nArtículo 42. Definición de usos del suelo.\n\na) Zona de Protección Forestal (ZPF). La Zona de Protección son\nterrenos fundamentalmente de vocación forestal que se caracterizan a la vez por\ntener fragilidad ambiental que por lo general va de moderada a alta, lo que\nlimita el desarrollo urbano, también por ser áreas de pendiente irregular y muy\nirregulares, con condiciones escasas para la urbanización y con un gran\npotencial para el uso forestal, por estas condicionantes la zona es de vital importancia\nen el futuro desarrollo del cantón, en la idea de establecer un modelo\nsostenible de desarrollo, por la cual la protección de esta, se convierte en un\nobjetivo y directriz primordial a fin de lograr en el futuro un hábitat\nconfortable para los habitantes de Quepos, elevando con ello la calidad de\nvida.\n\nb) Zona Agropecuaria (ZAG). La Zona Agropecuaria son los suelos\nque actualmente están dedicados a las actividades agrícolas y pecuarias y que\nse pretenden conservar para dichos usos, así como también los suelos detectados\nde vocación agropecuaria. Por el peso económico de esta actividad es de suma importancia\nla conservación y consolidación de estos terrenos en la actividad agropecuaria.\n\nc) Zona de Manglar y Humedales (ZMH). Es un ecosistema dominado\npor grupos de especies vegetales pantropicales y típicamente arbóreas,\narbustivas y vegetación asociada, las cuales cuentan con adaptaciones\nmorfológicas, fisiológicas y reproductivas que permiten colonizar áreas sujetas\nal intercambio de mareas. El paisaje general está dominado por la presencia de\nbosques de diferentes especies de mangle, humedales, esteros y canales. En los\nalrededores de la ciudad de Quepos, existe una reserva importante de manglar,\nque es indispensable proteger y conservar a fin de lograr un desarrollo\nsostenible en la zona.\n\nd) Zona de Protección Especial (ZPE). Son zonas de protección\nforestal y las áreas de bosque, los bordes de nacientes permanentes, las\nfranjas de riveras de ríos, quebradas y arroyos que conllevan una protección absoluta.\nAsí como los terrenos inundables, igualmente son los que presenten acuíferos\ncon las zonas respectivas de protección, zonas de protección de ríos y\nquebradas, zonas boscosas y de interés ecológico y de patrimonio natural del\nestado con base en la Ley Forestal No. 7575.\n\ne) Zona Residencial (ZR). La Zona Residencial son los terrenos\ndestinados para asentar la población existente y futura, así como los servicios\nrequeridos para la convivencia de dicha población.\n\nf) Zona de Servicios Mixtos (ZSM). Las zonas de comercio y\nservicios se conciben en el P.R.U. como conjuntos urbanos, que funcionan en\nforma integral y de manera jerarquizada, en centros y corredores urbanos de\ndiferentes clases.\n\ng) Zona Recreativa y Deportiva (ZRD). Son las áreas destinadas a\nla recreación pasiva y activa de la población, en donde es posible la\nconstrucción de infraestructura para el desarrollo de actividades deportivas,\nculturales, educativas y recreativas, así como áreas definidas de parques\nregionales y comprenden los parques lineales y corredores verdes y ecológicos y\notras zonas boscosas que se preservaran como pulmones.\n\nh) Zona de Transporte y Estacionamientos (ZTE). Son áreas\ndestinadas para reservar y utilizar como terminales y paradas de buses, paradas\nde taxis, estacionamientos públicos a fin de ordenar el tráfico del cantón.\n\ni) Zona Corredor Turístico (ZCT). Es una zona para incentivar el\ndesarrollo turístico, e integrar la zona peatonal y servicios que coadyuven a\nfomentar la actividad turística.\n\nj) Zona Institucional (ZI). Zona para preservar y consolidar los\nespacios para los servicios básicos públicos y privados: instituciones\ngubernamentales, organismos no gubernamentales, fundaciones, instituciones\ninternacionales y de gobierno local en los que se realizan actividades\ncomplementarias para la población.\n\nk) Zona Industrial (ZIND). Es un recurso urbanístico localizable\nen áreas suburbanas para asegurar la producción en condiciones que disminuyan\nlas interferencias funcionales y garantizar la estabilidad ambiental, los valores\nde la tierra, la tranquilidad jurídica. Implica una clasificación de las\nindustrias según su peligrosidad, grados de molestia y tamaño.\n\nl) Zona de Aeropuerto (ZA). Área destinada al desarrollo de la\nactividad aérea de vuelos nacionales.\n\nm) Zona de Marina (ZMR). Conjunto de instalaciones marítimas y/o\nterrestres destinadas a la protección, el abrigo y la prestación de toda clase\nde servicios a las embarcaciones de recreo, turísticas y deportivas de\ncualquier bandera e independientemente de su tamaño, así como a los visitantes\ny usuarios de ella, nacionales o extranjeros; asimismo comprende las\ninstalaciones que se encuentran bajo la operación, la administración y manejo\nde una empresa turística. Se considerarán parte de una marina además los\ninmuebles, las vías de acceso a las distintas áreas y los demás bienes en\npropiedad privada, destinadas por sus dueños a brindar servicios a la Marina\nTurística, y que se hayan considerado en la concesión.\n\nn) Zona de Puerto Marítimo (ZPM). Espacio situado junto al océano,\nque permite que las embarcaciones desarrollen operaciones de descarga y carga o\nde desembarco y embarque. Ofrecen a los barcos un lugar seguro en la costa\nmarítima para realizar distintas actividades.\n\no) Zona de Patrimonio Histórico (ZPA). En la denominada Zona\nAmericana, área con declaración de Patrimonio por estructura arquitectónicas\nahí establecidas, las cuales albergará una serie de instituciones y con el fin\nde preservarla en el mejor estado.\n\np) Zona Marítimo Terrestre (ZMT). Regula la franja de los\ndoscientos metros que van desde el área urbana establecida por este Plan\nRegulador hasta la Zona Marítimo Terrestre de la Zona Regulada por el Plan\nRegulador de Playa Espadilla y comprende la Playa del Cocal, con la excepción\nque en este sector el Plan Regulador de Quepos, tal y como lo señala el IGN.\n\nCAPÍTULO II: De la Organización del Suelo\n\nArtículo 43. Para lograr la adecuada planificación del Plan Regulador Urbano de Quepos,\nasí como la participación de los habitantes, la Municipalidad tomará en cuenta\nla organización y delimitación de los barrios o sectores residenciales a fin de\nformular planes locales y proyectos específicos.\n\nTÍTULO VI ZONA DE PROTECCIÓN FORESTAL (ZPF)\n\nCAPÍTULO I: Aspectos Generales\n\nArtículo 44. Propósito. Proteger, prevenir y mitigar el impacto directo o indirecto\nde las actividades humanas sobre las zonas de protección forestal.\n\nNo se permitirá la construcción en terrenos con pendientes mayores del\n30 %, con base en la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento para el Control\nNacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y Ley Forestal, así como en\nterrenos inundables, igualmente los que presenten acuíferos con las zonas\nrespectivas de protección, zonas de protección de ríos y quebradas, zonas\nboscosas y de interés ecológico y de patrimonio histórico y natural. De\nconsiderarse necesario se consultará a la Comisión Nacional de Emergencias\n(C.N.E.) sobre dicha prohibición.\n\nArtículo 45. Usos conformes. Los usos permitidos son los forestales, reforestación\nasí instalaciones para centros de investigación, educación y ecoturismo, salud,\nsedes de organismos nacionales e internacionales, viveros, corrales,\nrecreativos, ecoturismo, puentes, caminos, senderos, miradores, restaurantes y\npara vivienda unifamiliar, multifamiliar y hospedaje turístico.\n\nArtículo 46. Requisitos para proyectos de Educación, investigación, Salud y sedes\nde Organismos Internacionales, Restaurantes y Miradores.\n\nTabla 1. ZONA DE\nPROTECCIÓN FORESTAL (ZPF)\n\n \n\n| ZONA DE PROTECCIÓN FORESTAL (ZPF) | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |\nRequisito | Vivienda | Instalaciones educativas, salud, org. Internacionales, | Condominios o\nconjunto residencial | Restaurantes y miradores. | Viveros | | Superficie mínima de lote | 3.000 m2\n| 20 000 m2 | 10.000 m2 | 3000 m2 | 250 m2 | | Frente mínimo | 30 m | 50 m | 50 m | 50 m | | |\nAtura máxima | 2 niveles (7 me, no incluye | 2 niveles (7 me, no incluye | 2 niveles (7 me, no | 2\nniveles (7 m, no incluye | | | | estructura de techos) | estructura de techos) | incluye\nestructura de techos | estructura de techos) | | | Retiro frontal | 10 m | 15 m | 10 m | 10 m | |\n| Retiro posterior | 7 m | 10 m | 5 m | 10 m | | | Retiros laterales | 4 m | 5 m | 5 m | 5 m | | |\nCobertura máxima | 15 % | 10 % | 15 % | 15 % | | | Densidad | 5 vivienda/Ha | | 5 viviendas/Ha |\n| |\n\n \n\na) Para la evacuación de aguas negras y jabonosas deberá utilizarse\ntanques mejorados o plantas de tratamiento según sea el uso, para evitar la\ncontaminación de cuerpos de agua.\n\nb) Se prohíbe la corta o eliminación de árboles en las áreas de\nprotección descritas anteriormente como Zona de Protección Especial, excepto en\nproyectos declarados por el Poder Ejecutivo como de conveniencia nacional.\n\nc) En las áreas denominadas por la Ley Forestal No. 7575 como Propiedad\nForestal Privada se aplicará lo establecido en los artículos 18 y 19 de la\nmisma Ley.\n\nd) En esta zona se exigirá las construcciones utilizando técnicas que no\nafecten la topografía del terreno (cortes y rellenos) utilizando para estos\npilotes u otros sistemas similares. También se solicitará a los proyectos\nplantas de tratamiento.\n\nArtículo 47. Usos no conformes. Urbanizaciones residenciales, bodegas, talleres, actividades\nde naturaleza industrial.\n\nArtículo 48. En la Zona de Protección Forestal, que colinde con el Parque Nacional Manuel\nAntonio debe funcionar como complemento del mismo. Todo proyecto en la Zona de\nProtección Forestal, debe presentar el visto bueno de MINAE, con respecto a la demarcación\nde las áreas de bosques.\n\nTÍTULO VII ZONA AGROPECUARIA (ZAG)\n\nCAPÍTULO I: Aspectos Generales\n\nArtículo 49. Propósitos. Son áreas cuyo propósito es mantener las áreas que actualmente\nse encuentra bajo un uso agropecuario, por lo cual se reserva una dotación para\nel uso agropecuario con la idea de preservar y consolidar la actividad\nagropecuaria.\n\nArtículo 50. Usos conformes. Los usos permitidos son los usos agropecuarios como cultivos,\nproducción ganadera y las actividades complementarias, como bodegas, instalaciones\nde riego, granjas avícolas, porcinas, apícolas y similares y vivienda unifamiliar.\n\nArtículo 51. Usos no conformes: Urbanizaciones, ni condominios, ni conjuntos residenciales,\nindustria, comercio, ni ningún otro uso que no sean los apuntados en los usos\nconformes.\n\nSe permitirán aquellos que se encuentren funcionando y debidamente\nestablecidos al cobrar vigencia el presente Reglamento, con las limitaciones,\ndefinidas en el presente Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo.\n\nNo se permitirá la construcción en terrenos que presenten acuíferos,\npendientes mayores al 30 %, áreas sujetas a deslizamientos e inundaciones, zonas\nboscosas y áreas de protección de ríos y quebradas y que se encuentren\nafectadas por la Ley Forestal No. 7575.\n\nArtículo 52. Requisitos.\n\nTabla 2. ZONA\nAGROPECUARIA (ZAG)\n\n \n\n| ZONA AGROPECUARIA (ZAG) | |\n| --- | --- |\n| Superficie mínima de lote | 5 000 m2 |\n| Frente mínimo | 25 m |\n| Atura máxima | 2 niveles (7 m, no incluye estructura de techos) |\n| Retiro frontal | 15 m |\n| Retiro posterior | 10 m |\n| Retiros laterales | 5 m ambos lados |\n| Cobertura máxima | 15 % Parcela Agrícola |\n| Densidad | 2 viviendas por parcela agrícola, y no pase el 15 % |\n\nTÍTULO VIII ZONA DE MANGLAR Y HUMEDALES (ZMH)\n\nCAPÍTULO I: Aspectos generales\n\nArtículo 53. Propósitos. La Zona de Manglar y Humedales, son los terrenos\nque actualmente están cubiertos de vegetación de mangle y se deben conservar\ncomo tal a fin de lograr un desarrollo sostenible.\n\nEsta zona es de protección absoluta, por tanto, no se permitirá ningún\ntipo de uso, excepto el de la recuperación del mangle.\n\nCon base en la Ley de Zona Marítimo Terrestre No. 6043 que establece que\nlas zonas de manglar están catalogadas como una zona pública, de naturaleza\ndemanial, imprescriptible e inalienable y con base en la Ley Forestal no se\npermite ningún tipo de uso excepto la protección absoluta.\n\nEn el sector noroeste, de actividad agropecuaria, se crea una franja de\n10 metros a partir del fin de la zona demarcada como zona de manglar, tendrá\ncomo función el amortiguamiento o transición entre una actividad humana y la\nzona de manglar. Se fundamenta este retiro con base en la Ley Forestal No. 7575\nartículo 33 inciso b en lo referente a urbano, la Ley No. 6043 y la Ley de\nBiodiversidad No. 7788.\n\nEn este sector las construcciones existentes y colindantes al manglar,\nserán respetadas, pero no podrán ampliarse, sólo podrán mantenerse. Tampoco se\npermitirá la construcción de nuevas estructuras en la zona de 10 metros\ndenominada zona de amortiguamiento.\n\nEsta zona de amortiguamiento seguirá perteneciendo al titular de la\npropiedad y como tal, podrá dar mantenimiento para que el manglar no invada\ndicha zona, pudiendo cercarlo, demarcarlo, y cualquier derecho real que\nconlleve la titularidad del bien en su calidad de propietario, siendo\nexclusivamente una zona de retiro del manglar que busca reducir e impedir el\nimpacto de una actividad humana sobre el manglar.\n\nTÍTULO XIX ZONA DE PROTECCIÓN ESPECIAL (ZPE)\n\nCAPÍTULO I Aspectos Generales\n\nArtículo 54. Propósito. Preservar las franjas de riveras de ríos y quebradas funcionando\ncomo corredores naturales, zonas de protección forestal las áreas de bosque y\nlos bordes de nacientes permanentes, quebradas y arroyos de protección\nabsoluta. De conformidad con la Ley Forestal Nº 7575, artículos 33 y 34. Así\ncomo los terrenos inundables, fallamientos locales y deslizamientos.\n\nArtículo 55. Usos conformes. Los usos permitidos son únicamente los de carácter forestal.\n\nArtículo 56. Usos condicionales. No se permitirán usos condicionales.\n\nTÍTULO X ZONA RESIDENCIAL\n\nCAPÍTULO I: Aspectos Generales.\n\nArtículo 57. Propósitos. La Zona Residencial es el área necesaria para albergar a\nla población existente y futura, y aprovechar al máximo la infraestructura\nexistente en términos de redes y servicios y permitiendo su ordenada expansión.\nLa Zona Residencial se divide con fundamento en la densidad en Zona Residencial\nde Alta Densidad, Zona Residencial de Media Densidad y Zona Residencial de Baja\nDensidad, de conformidad con los Índices de Fragilidad Ambiental aprobados por\nla SETENA.\n\nArtículo 58. La actividad principal es la vivienda unifamiliar y multifamiliar en la modalidad\nde vivienda, apartamentos y condominios en conjunto con la infraestructura, los\nservicios y los espacios adecuados para un mejor desarrollo de asentamientos humanos\nen forma integral.\n\nSe permitirán aquellos usos que se encontraban funcionando con su debida\npatente vigente, y establecidos al entrar en vigencia el presente reglamento,\ncon las limitaciones, definida en el presente Reglamento de Zonificación del\nUso del Suelo de conformidad con los Transitorios del presente P.R.U. y de\nconformidad con los artículos 28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana No.4240.\n\nLos lotes que se utilicen como un uso complementario, deben ubicarse\nsobre las vías principales del barrio o urbanización y ser preferiblemente\nesquineros, con el fin de formar un centro integral de barrio. En este caso se\nentiende por vías principales a aquellas que tienen el mayor derecho de vía y/o\nque son rutas del transporte público. Se entienden estos servicios o\nactividades como pequeños, no molestos, con ruido contenido dentro de la\npropiedad y que atienden principalmente las necesidades cotidianas de la\npoblación del propio barrio, ciudadela o urbanización. Se entiende que los usos\naquí indicados complementan las actividades comerciales y de servicios que se\nubican en los centros de barrio o los lotes destinados para uso comercial en\nlas urbanizaciones.\n\nArtículo 59. En lo relativo a nuevas urbanizaciones y condominios se aplicarán las disposiciones\nque se encuentren vigentes en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento\ny Urbanizaciones, relativa a los servicios comunales y particulares, y la Ley\nde Propiedad en Condominio, según corresponda.\n\nArtículo 60. Área de Estacionamientos. Para proyectos residenciales, bajo el concepto\nde condominio o de urbanización, será el área que las leyes y reglamentos\nvigentes determinen para cada caso.\n\nCAPÍTULO II: Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD)\n\nArtículo 61. Propósito. Es la parte del suelo urbanizado o urbanizable del Cantón, donde\nse persigue el uso más intenso del suelo. Está ubicada como se señala en los\nMapas de Uso de Suelo y Densidades Residenciales. El objetivo es lograr un\nestándar de densidad neta de 50 viviendas por hectárea en un solo nivel,\ndensidad que puede llegar a 240 habitaciones por hectárea mediante la\nconstrucción de conjuntos residenciales multifamiliares principalmente o bajo\nel concepto de condominios, en soluciones hasta de seis niveles, a partir del\nnivel de calle o nivel cero.\n\nLos proyectos de Urbanización o Condominio deben contemplar planta de tratamiento\ndebidamente autorizada por el Ministerio de Salud, red de cloacas y tanques mejorados\n(vivienda unifamiliar).\n\nPara la cobertura y los retiros deberá de aplicarse lo señalado por el\nReglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones y la\nLey de Propiedad en Condominio según corresponda.\n\nArtículo 62. Usos Conformes: vivienda unifamiliar y multifamiliar.\n\nArtículo 63. Usos No Conformes: centros comerciales de gran escala, gimnasios,\nlocales de culto, talleres de servicios (de todo tipo), industria (de ningún\ntipo), bares, salones de fiesta, bailes, licoreras, juegos electrónicos,\nclínicas veterinarias, lavados de autos, funerarias, joyerías, billares, venta\nde mascotas, relojerías, discotecas, cabinas, hoteles.\n\nArtículo 64. Usos complementarios. Sastrerías y Zapaterías (taller de arreglo de\nzapatos), Librería, Bazar y Pasamanería, Carnicería, Abastecedor, Farmacia,\noficinas para Servicios profesionales, Acuario, Salas de Belleza, Barberías,\nVerdulerías, Floristerías, Supermercados (para áreas iguales o menores de 300\nm2), Servicios de Alquiler de Internet, café y sodas para área de construcción\niguales o menores de 50 m2, Centros de Fotocopiado, Panadería y Repostería.\n\nCAPÍTULO III: Zona Residencial Media Densidad (ZRMD)\n\nArtículo 65. Propósitos. En esta porción residencial del suelo urbanizado y urbanizable\ndel Cantón, se persigue un uso del suelo menos intenso que en la categoría\nanterior, con 26 viviendas por hectárea, en soluciones de un nivel.\nPermitiéndose soluciones de tipo multifamiliar y bajo el concepto de condominio\nde cuatro niveles, para una densidad máxima en estos casos de 104 viviendas por\nhectárea.\n\nArtículo 66. Usos complementarios: Sastrerías y Zapaterías (taller de arreglo de\nzapatos), Librería, Bazar y Pasamanería, Carnicería, Abastecedor, Farmacia,\noficinas para Servicios profesionales, Acuario, Salas de Belleza, Barberías,\nVerdulerías, Floristerías, Supermercados (para áreas iguales o menores de 300\nm2), Servicios de Alquiler de Internet, café y sodas para área de construcción\niguales o menores de 50 m2, Centros de Fotocopiado, Panadería y Repostería.\n\nCAPÍTULO IV: Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD)\n\nArtículo 67. Propósitos. Es aquella porción del suelo urbanizado y urbanizable del Cantón,\nen la que se persigue una intensidad baja en el uso del suelo. Para la Zona de Baja\nDensidad se permitirán 13 viviendas por hectárea en un solo nivel como máximo, permitiéndose\nsoluciones hasta de un segundo nivel con una densidad de 26 viviendas por\nhectárea.\n\nArtículo 68.-Usos complementarios. Sastrerías y Zapaterías (taller de arreglo de zapatos),\nLibrería, Bazar y Pasamanería, Carnicería, Abastecedor, Farmacia, oficinas para\nServicios profesionales, Acuario, Salas de Belleza, Barberías, Verdulerías,\nFloristerías, Supermercados (para áreas iguales o menores de 300 m2), Servicios\nde Alquiler de Internet, café y sodas para área de construcción iguales o\nmenores de 50 m2, Centros de Fotocopiado, Panadería y Repostería.\n\nArtículo 69. El diseño de infraestructura básica ya sea para una nueva urbanización\no por renovación urbana, debe calcularse en función de la máxima densidad de la\nzona correspondiente.\n\nEl equipamiento urbano se regirá por lo establecido en el Reglamento\nNacional para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones.\n\nPara construcciones mayores a tres niveles se exigirá tanques mejorados\n(vivienda unifamiliar) y planta de tratamiento de aguas negras y estudio de\nsuelos.\n\nArtículo 70. Requisitos para las Zonas Residenciales.\n\nTabla\n3. ZONA RESIDENCIAL\n\n \n\n| ZONA RESIDENCIAL | | | | | --- | --- | --- | --- | | Requisitos | ZRAD | ZRMD | ZRBD | |\nSuperficie mínima de lote | 140 M2 | 200 M2 | 400 M2 | | Frente mínimo | 6 m | 10 m | 15 m | |\nAltura máxima | Unifamiliar 2 Niveles Multifamiliar 6 Niveles (18 m) No se incluye altura de techos\n| Unifamiliar 2 Niveles Multifamiliar 4 Niveles (12 m) No se incluye altura de techos | 2 niveles (\n7 m) No incluye altura de techos | | Retiro frontal | 2 m | 3 m | 4 m | | Retiro posterior | 3 m | 3\nm | 4 m | | Retiros laterales | No aplica | No aplica | 1.5 m | | Cobertura máxima | 70 % | 65 % |\n50 % | | Densidad | 50 viviendas unifamiliar/ha 240 viviendas multifamiliar/ha | 26 viviendas\nunifamiliar/ha 104 viviendas multifamiliar /ha | 13 viviendas unifamiliar/ha 26 viviendas\nmultifamiliar /ha |\n\nTÍTULO XI ZONA DE SERVICIOS MIXTOS (ZSM)\n\nCAPÍTULO I: Generalidades y Clasificación de los Servicios Mixtos\n\nArtículo. 71. Propósito. Establecer sectores de confluencia entre\ndiferentes actividades y uso compatibles como servicios, comercio, vivienda,\nespacios recreativos para procurar el mínimo desplazamiento la Ciudad de\nQuepos.\n\nArtículo 72. Delimitación y rangos de acción. Las zonas de comercio y servicios se conciben\nen el P.R.U. como conjuntos urbanos, que funcionan en forma integral y de manera\njerarquizada, en centros y corredores urbanos de diferentes clases.\n\nArtículo 73. Usos Conformes: vivienda unifamiliar y multifamiliar (vertical) de\nmedia densidad; comercio, servicios, espacios públicos como: plazas de\ndeportes, bulevares y parques, servicios institucionales público privados,\ncentros de capacitación y aprendizaje, áreas de parqueo o estacionamientos,\ncentros de lavado en seco, hospedaje turístico, locales de culto, iglesias,\ntiendas de ropa y calzado, relojerías, librerías, restaurantes, basares,\nfarmacias, panaderías, mueblerías, cafeterías, salones para fiestas,\nfloristerías, pescadería y venta de mariscos, proveedores de gas, viveros,\nagencias de viajes, bancos, oficina de servicios profesionales, agencias\naduaneras, financieras, heladerías, servicios de internet, clínicas,\nveterinarias, gimnasios, centros médicos, capillas de velación, academias, sala\nde exhibición de vehículos, Iglesias y centros de culto.\n\nArtículo 74. Usos mixtos. Desde el punto de vista de sus alcances o cobertura, se establecen\nlas siguientes categorías:\n\na) Zona de Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal: Es el área urbana\ndonde se agrupan actividades de gobierno, comerciales, servicios privados y\npúblicos y cuyo radio de acción es el Centro Municipal.\n\nb) Zona de Servicios Mixtos Corredores Urbanos Municipales: Es el área\ncuyo propósito es consolidar las actividades comerciales y de servicios a\ntravés de la vía costera y calles principales.\n\nArtículo 75. Jerarquización. Zona de Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal. Se pretende\ncrear o consolidar centros urbanos de servicios y comercio interrelacionados\ncon los demás componentes urbanos (vivienda y recreación). Para ello, el\nP.R.U., propone la ubicación de estos centros dentro del territorio del área\nurbana del cantón, jerarquizados por el tipo de servicios y su radio de acción.\n\nArtículo 76. Jerarquización. Zona de Servicios Mixtos Corredores Urbanos\nMunicipales: Área urbana de forma lineal en la que se agrupan actividades de\nservicios y comercio, cuya área de servicio es de nivel municipal.\n\nCAPÍTULO II: Zona de Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal (ZSMCUM)\n\nArtículo 77. Propósitos y delimitación espacial. El comercio y los servicios públicos\ny privados son de rango Municipal, se ubican en el casco central de Quepos y\nademás Calle Vieja, Inmaculada, Boca Vieja y Las Brisas que no colinden con\nRuta Nacional, tal y como aparece delimitado en el Mapa de Zonificación del Uso\ndel Suelo. El propósito es consolidar esta área como el principal centro de\ncomercio y servicios del Municipio. Para ello se propone un programa de\nrenovación, de reestructuración del tránsito, el incremento de su dotación de\náreas verdes y espacios abiertos, el mejoramiento de la infraestructura en\ngeneral.\n\nArtículo 78. Usos Conformes: Vivienda unifamiliar y multifamiliar (vertical) de media\ndensidad, estaciones de buses y taxis, tiendas de ropa y calzado, relojerías,\nópticas, librerías, restaurantes, basares, farmacias, panaderías, mueblerías,\ncafeterías, salones para fiestas, proveedores de gas, viveros, agencias de\nviajes, bancos, oficina de servicios profesionales, agencias aduaneras, financieras,\nheladerías, servicios de internet, floristerías, guarderías, áreas de parqueo o\nestacionamientos, centros de lavado en seco, hospedaje turístico, iglesias y\nlocales de culto, tiendas de ropa y calzado, relojerías, librerías,\nrestaurantes, basares, farmacias, panaderías, mueblerías, cafeterías, salones\npara fiestas, floristerías, pescadería y venta de mariscos, proveedores de gas,\nviveros, agencias de viajes, bancos, agencias aduaneras, financieras, servicios\nde internet, clínicas, veterinarias, gimnasios, centros médicos, capillas de\nvelación, academias, sala de exhibición de vehículos, procesadoras de\nalimentos, agencias comerciales.\n\nArtículo 79. Usos No Conformes: Industria peligrosa, insalubre e incómoda, cementerios\nde automóviles y depósitos de chatarra, Aserraderos, Grandes almacenes de\ndepósito: general, fiscal, de contenedores y de furgones, Depósitos de\nmateriales de construcción, Almacenes al por mayor, Talleres de enderezado y\npintura, Talleres de forja, hojalatería y plomería, Talleres mecánicos y de\nreparación de baterías, Talleres de carpintería, Estacionamiento de autobuses,\nGrandes Bodegas , Estaciones de servicio y gasolineras, Venta y exhibición de\nmaquinaría e implementos agrícolas, granjas, centros de acopio (desechos),\nterminales de transporte público, pesado, metalurgia, fábricas de ningún tipo,\nlubricentros, llanteras.\n\nArtículo 80. Usos Condicionales: Clínicas de salud en general, clínicas para animales\nde especies mayores, mercados, patios o edificios para estacionamiento público\nde automóviles, hospitales. Además, los usos existentes o solicitados al\nmomento de vigencia de este Reglamento, catalogados como de industria\ninofensiva, según reglamento del Ministerio de Salud y con el criterio\nmunicipal y del Departamento de Urbanismo del INVU.\n\nLos usos condicionales deben confinar las molestias que puedan causar\ndentro del lote en que se ubicara la actividad.\n\nArtículo 81. Requisitos\n\nTabla 4. ZONA DE SERVICIOS MIXTOS CENTRO URBANO MUNICIPAL\n\n \n\n| ZONA DE SERVICIOS MIXTOS CENTRO URBANO MUNICIPAL (ZSMCUM) | | | | --- | --- | --- | | Requisitos\n| Vivienda (alta densidad) de acuerdo a la Tabla 3 ZRAD | Comercio y Servicios | | Superficie mínima\nde lote | 140 m2 | 160 m2 mínimo, para construcciones hasta de 2 pisos y 200 para construcciones que\nexcedan los dos niveles | | Frente mínimo | 6 m | 10 m | | Altura máxima | Unifamiliar 2 niveles\nMultifamiliar 6 niveles (18 m) No incluye altura de techos | Coeficiente C=1.5 (no incluye\nestructura de techos) | | Retiro frontal | 2 m | Se usarán como pórticos de ingreso y se integrarán\na las aceras y paseos peatonales. | | Retiro posterior | 3 m | 0 | | Retiros laterales | No aplica |\nSi la edificación tiene ventanas en la pared paralela de la respectiva colindancia, será de 1,5 m\npara edificios de un piso y de 3 m para los de dos pisos; por cada piso adicional deberá agregarse\nun metro de retiro lateral. De no existir ventanas, no se exige. | | Cobertura máxima | 70 % | 80 %\n| | Densidad | 50 viviendas unifamiliar/ha 240 viviendas multifamiliar /ha | La densidad para\ninstalaciones de hospedaje turístico es de 150 habitaciones por hectárea. |\n\nMarquesinas: Todos los edificios deberán proveer una marquesina diseñada\nde acuerdo a lo indicado en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y\nTransporte (artículo).\n\nSi el edificio cuenta con pórtico a lo largo de su fachada, no requiere\nuna marquesina.\n\nEsta norma rige para los estacionamientos públicos abiertos con base en\nel Reglamento aplicable.\n\nCAPÍTULO III: Zona Servicios Mixtos Corredores Urbanos Municipales\n\n(ZSMCOM)\n\nArtículo 82. Propósitos y delimitación espacial. El propósito es consolidar las\nactividades comerciales y de servicios cuya delimitación aparece en el mapa de\nzonificación excepto la del casco central de Quepos la cual está comprendida\ncomo Zona de Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal, esto corresponde centro\nurbano municipal, así como las ubicadas en la costanera sur, desde el río\nPaquita hasta la Managua, además las Rutas Nacionales sin incluir lo definido\ncomo Centro Urbano Municipal según se señala en el Plano de Zonificación.\n\nArtículo 83. Usos Conformes: actividades comerciales y de servicios públicos y privados,\nvivienda unifamiliar, multifamiliar (vertical) de media densidad, centros comerciales,\ncentros médicos, tiendas, farmacias, salones de fiestas, supermercados, licoreras,\njoyerías, relojerías, librerías, hospedaje turístico, restaurantes, basares, farmacias,\npescadería y venta de mariscos, panaderías, ópticas, mueblerías, cafeterías, salones\npara fiestas, proveedores de gas, viveros, agencias de viajes, bancos, oficina\nde servicios profesionales, agencias aduaneras, financieras, Estaciones de Autobús\ny Taxis, parqueos, centros de lavado, Iglesias y centros de culto.\n\nArtículo 84. Usos No Conformes: Industria: peligrosa, insalubre e incómoda, Cementerios\nde automóviles y depósitos de chatarra, Aserraderos, Grandes almacenes de depósito:\ngeneral, fiscal, de contenedores y de furgones, granjas, corrales, fábricas, discotecas,\nsalones de bailes, terminales de transportes (públicos o privados), Depósitos de\nmateriales de construcción, Almacenes al por mayor, Talleres de enderezado y\npintura, Talleres de forja, hojalatería y plomería, Talleres mecánicos y de\nreparación de baterías, Talleres de carpintería.\n\nArtículo 85. Usos Condicionales: Talleres de forja, hojalatería y plomería, Talleres mecánicos\ny de reparación de baterías, Taller de enderezado y Pintura, Talleres de carpintería,\nBodegas (más de 150 m2 de planta), talleres de línea blanca, llanteras, lubricentros,\nEstaciones de servicio y gasolineras, Venta y exhibición de maquinaría e implementos\nagrícolas.\n\nArtículo 86. Requisitos\n\nTabla 5. ZONA SERVICIOS MIXTOS CORREDORES URBANOS\n\nMUNICIPALES (ZSMCOM)\n\n \n\n| ZONA SERVICIOS MIXTOS CORREDORES URBANOS MUNICIPALES (ZSMCOM) | | | | --- | --- | --- | |\nRequisito | Vivienda (Media densidad) de acuerdo a la Tabla 3 ZRMD | Comercio y Servicios | |\nSuperficie mínima de lote | 200 m2 | 500 m2 | | Frente mínimo | 10 m | 20 m | | Altura máxima |\nUnifamiliar 2 niveles Multifamiliar 4 niveles (12m). No incluye altura de techos. | Coeficiente\nC=1.5 (no incluye estructura de techos) | | Retiro frontal | 3 m | 6 m | | Retiro posterior | 3 m |\n3 m | | Retiros laterales | No aplica | 3 m | | Cobertura máxima | 65% | 70 % | | Densidad | 26\nviviendas unifamiliar/ha. 104 viviendas multifamiliar/ha. | |\n\nTÍTULO XII ZONA RECREATIVA Y DEPORTIVA (ZRD).\n\nCAPÍTULO I: Aspectos Generales\n\nArtículo 87. Propósitos. El propósito es el de reservar una dotación\nimportante de recreación y esparcimiento, a fin de crear un sistema integral en\nla ciudad de Quepos, sobre la base de parques regionales, urbanos, áreas\nrecreativas, plazas y zonas de encuentro. Se divide en dos áreas: Áreas\nDeportivas y Áreas de Parques.\n\nEsta área recreativa y deportiva funcionará integralmente con el Parque\nNacional Manuel Antonio, y con las otras futuras áreas residenciales,\ncomerciales y otros usos colindantes.\n\nArtículo 88. Usos Conformes. Instalaciones deportivas, recreativas públicas o\nprivadas como piscinas, gimnasios, vestidores, canchas deportivas abiertas o\ncerradas, plazas, parques recreativos, temáticos, lineales, urbanos,\nauditorios, duchas y otras que faciliten el esparcimiento espiritual y\ndeportivo.\n\nArtículo 89. Usos no Conformes: No se permitirán ningún tipo uso, excepto\nlos señalados como uso conforme.\n\nArtículo 90. Usos Complementarios: Facilidades como kioscos de conformidad con los usos\nconformes permitidos, oficinas administrativas, heladerías, cafeterías,\nparqueos que se ubiquen frente a calle pública. Se permitirán siempre y cuando\nla Municipalidad lo apruebe, siguiendo los lineamientos del Reglamento del Plan\nRegulador.\n\nArtículo 91. Requisitos. Los requisitos serán fijados en cada caso por la\nMunicipalidad de Quepos, en coordinación con el Departamento de Urbanismo.\n\nTÍTULO XIII ZONA DE TRANSPORTE Y ESTACIONAMIENTO (ZTE)\n\nCAPÍTULO I: Aspectos Generales\n\nArtículo 92. Propósito y Delimitación Espacial. El propósito es el de reservar y\nutilizar áreas destinadas para terminales y paradas de buses, así como de\nestacionamientos a fin de ordenar el tráfico en el cantón, principalmente en el\ncasco central. Las principales instalaciones se están proponiendo, alrededor\ndel Centro Urbano Municipal de Quepos, en la vía que comunica el centro de\nQuepos con el Hospital.\n\nArtículo 93. Usos conformes. Los usos permitidos son las terminales y paradas de buses\ny los estacionamientos, así como las actividades complementarias, tales como\noficinas privadas, oficinas gubernamentales, quioscos, locales comerciales,\nrestaurante, soda, boleterías, encomiendas, salas de abordaje y sucursal\nbancaria, entre otros.\n\nArtículo 94. Usos no conformes: No se permitirán ningún tipo de uso que no esté especificado\ncomo uso conforme.\n\nArtículo 95. Requisitos\n\nTabla 6 ZONA DE\nTRANSPORTE Y ESTACIONAMIENTO (ZTE)\n\n \n\n| ZONA DE TRANSPORTE Y ESTACIONAMIENTO (ZTE) | |\n| --- | --- |\n| Requisitos | |\n| Superficie mínima de lote | 600 m² |\n| Frente mínimo | 12 M |\n| Atura máxima | Coeficiente C. 1.25 |\n| Retiro frontal | 3 m |\n| Retiro posterior | 3 m |\n| Retiros laterales | 3 m |\n| Cobertura máxima | 65 % |\n\nTÍTULO XIV ZONA CORREDOR TURÍSTICO (ZCT)\n\nCAPÍTULO I Aspectos Generales\n\nArtículo 96. Propósitos y Delimitación Espacial. El propósito es el de preservar una zona\nde paseo peatonal y esparcimiento en el litoral urbano, del centro de Quepos,\nEsta zona se extiende desde el puente de Boca Vieja hasta la entrada denominada\nNahomi.\n\nArtículo 97. Usos conformes. Los usos permitidos son los de paseo peatonal, áreas verdes,\nterrazas, puentes peatonales, auditorios, espectáculos públicos, deportivas y recreativas.\n\nArtículo 98. Usos no Conformes. Todos excepto los apuntados como conformes.\n\nArtículo 99. Usos condicionales. Heladerías, cafeterías, refresquería, con módulos\no kioscos de hasta 16 m2 no más de 6 módulos en toda la zona, actividades\ndeportivas o de recreación. Estos kioscos no se podrán colocar en frente de la\nzona de la marina señalada en este plan regulador.\n\nArtículo 100. Requisitos. Los requisitos serán fijados por la\nMunicipalidad y el Departamento de Urbanismo del INVU, en cada uno de los casos\nespecíficos. No se permitirá ninguna instalación en el derecho de vía de la\ncalle pública, las edificaciones y obras de infraestructura en el malecón, se\nconstruirán fuera del derecho vial, es decir en la zona aledaña al litoral\n(fuera de la calle pública) o área ganada al mar.\n\nTÍTULO XV ZONA INSTITUCIONAL (ZI)\n\nCAPÍTULO I: Aspectos Generales\n\nArtículo 101. Definición. Los servicios institucionales y\ncomunales son todos los servicios de gobierno como los centros educativos, de\nsalud, comunicaciones, así como las salas comunales, bibliotecas y módulos\nculturales.\n\nArtículo 102. Propósitos. En vista de la carencia de instituciones y servicios\ncomunales en el área urbana de Quepos, se propone una dotación de zonas para\nlos establecimientos de instituciones estatales, comunales y culturales, que,\njunto con el comercio, servicios y áreas verdes, formen los centros urbanos\nfuncionando de forma integral y jerarquizada.\n\nArtículo 103. Jerarquización. Al igual que el comercio y\nservicios, los usos institucionales se ubicarán en los centros urbanos y\ncorredores de comercio y servicio, atendiendo el radio de acción de los mismos.\nPor ello, se tendrán áreas institucionales con rango de barrio y municipal.\n\nArtículo 104. Usos Conformes: servicios institucionales y\ncomunales, tales como centros educativos público privados, de salud, seguridad,\ninstituciones autónomas, municipales e instalaciones comunales y culturales,\ncentros universitarios, cementerios, EBAIS, instituciones bancarias, Iglesias o\nlocales de culto, salón comunales o parroquiales.\n\nArtículo 105. Usos No Conformes: Todos los usos no incluidos en\nla categoría de servicios institucionales y comunales.\n\nArtículo 106. Usos condicionales. Se permitirán también como usos condicionales restaurantes,\nsodas, cafeterías, oficinas de servicios profesionales, librerías, farmacias, instalaciones\nrecreativas y culturales como museos, actividades comerciales, cines y teatros.\n\nArtículo 107. Requisitos. Son los establecidos para cada tipo de\nedificación establecidos en el Reglamento de Construcciones. La delimitación de\nla zona se indica en el Mapa del Uso del Suelo. Los requisitos mínimos para los\nlotes son iguales que para los centros y corredores más cercanos. Cuando lo\nindicado en el Mapa de Uso del Suelo conlleva acto de expropiación y este no se\nrealiza, el uso potencial del terreno en cuestión, estará definido por la\nComisión de Seguimiento del Plan Regulador Urbano, la Dirección de Urbanismo de\nla Municipalidad y el Departamento de Urbanismo del INVU.\n\nTÍTULO XVI ZONA INDUSTRIAL (ZIND)\n\nCAPÍTULO I: Aspectos Generales\n\nArtículo 108. Delimitación espacial. El Plan Regulador define 2\nzonas como zona industrial, una ubicada en las cercanías del aeropuerto sobre la\nvía costanera y otra en Boca Vieja, tal y como se indica en el plano de\nzonificación.\n\nArtículo 109. Propósito. Permitir en el área urbana las actividades de producción industrial\nno contaminante y talleres a fin de concentrarlas y ordenarlas en zona\nespecífica con el fin de proteger los otros usos del suelo. A su vez, desde el\npunto de vista de sus alcances o cobertura, se establecen las siguientes\ncategorías:\n\na) Zona Industrial de bajo y mediano riesgo: Para actividades\nindustriales cuyo impacto sea de un menor riesgo.\n\nb) Zona Industrial de moderado y alto riesgo: Para actividades\nindustriales cuyo impacto sea de un mayor riesgo.\n\nArtículo 110. Usos conformes. Los usos permitidos son los\nindustriales y actividades complementarias a este uso, sodas, restaurantes, así\ncomo los talleres de mecánica, de reparación, pintura, hojalatería, tornos,\ncentros de acopio, almacenes de mercadería en general, depósitos de madera,\ngarajes de servicios público, talleres de carpintería, reparación de línea\nblanca, mecánicos, lubricentros, enderezado y pintura, colchonería y similares,\ndepósito de granos, alfarería, estaciones de gasolina, lavanderías\nindustriales, fábricas de cartón, procesadoras de alimentos, deshidratación,\nconservación, congelación y envasado de frutas, producción de salsas, embalaje\nde cosméticos y jabones, fabricación de chocolates, dulces, confituras,\nparagüerías, envasado de miel, galletas, fábrica de tortillas, mueblerías, y\notras que se clasifiquen de bajo riesgo o mediano riesgo serán ubicadas en la\nzona del Cocal y las de moderado riesgo y alto riesgo se ubicarán en la zona\ncercana al aeropuerto según se definió en el mapa de usos de suelos, en total acuerdo\ncon el Reglamento del Ministerio de Salud.\n\nEn las áreas industriales de Boca Vieja no se permitirán ampliaciones.\n\nArtículo 111. Usos No Conformes: vivienda unifamiliar y\nmultifamiliar, centros educativos públicos ni privados, hospitales, guarderías,\nasilos, albergues. No se permite ningún tipo de uso, excepto los\nseñalados como usos conformes.\n\nArtículo 112. Usos condicionales. No se permiten usos\ncondicionales.\n\nArtículo 113. Requisitos\n\nTabla 7 ZONA\nINDUSTRIAL (ZIND)\n\n \n\n| ZONA INDUSTRIAL (ZIND) | | | --- | --- | | Requisito | | | Superficie mínima de lote | 1000 m |\n| Frente mínimo | 20 m | | Atura máxima | Coeficiente C= 1.0. Cuando se desee construir o aprovechar\nmás de un piso en un establecimiento industrial, para desarrollar procesos industriales o de\nalmacenamiento, se exigirá al interesado un estudio que demuestre que la actividad en pisos\nsuperiores no implica riesgo para la seguridad de los trabajadores, usuarios y vecinos. | | Retiro\nfrontal | No menor de 6 m | | Retiro posterior y lateral | 3 m, en edificios de hasta cinco metros\nde altura medidos desde el piso hasta el nivel del alero, aumentándose un metro por cada metro en\nexceso de la altura anterior. | | Retiros laterales | | | Cobertura máxima | 50 % |\n\nArtículo 114. Lotes irregulares. Se permitirán lotes irregulares\ncon un frente menor al mínimo, siempre que tengan un acceso no menor de 6\nmetros y un 10 % más de área que el mínimo estipulado para la zona.\n\nArtículo 115. Estacionamientos. Se exigirá un espacio de 18\nmetros cuadrados (3 por 6 metros) por cada 150 metros cuadrados de área\nconstruida, y un espacio para carga y descarga de 5 por 12 metros, si el área\nconstruida sobrepasa los 500 metros cuadrados; aumentándose un espacio por cada\n500 metros cuadrados adicionales de área construida.\n\nTÍTULO XVII ZONA DE AEROPUERTO (ZA)\n\nCAPÍTULO I: Aspectos Generales\n\nArtículo 116. Propósito y Delimitación Espacial. El propósito es\nconservar y reforzar la actividad del aeropuerto en Quepos. La zona se ubica en\nlos terrenos ocupados actualmente por el aeropuerto y sus alrededores.\n\nArtículo 117. Usos conformes. Esta zona es exclusiva para el aeropuerto y servicios conexos.\n\nArtículo118. Usos no conformes. Todos a excepción de los anotados como conformes.\n\nArtículo 119. Usos condicionales. No se permiten usos condicionales.\n\nArtículo 120. Requisitos. Los requisitos serán fijados por la Municipalidad en coordinación\ncon la Dirección General de Aviación Civil y la Dirección de Urbanismo del\nINVU. Por tratarse de una zona de influencia para un aeródromo tipo 2B, toda edificación\nen las áreas aledañas al aeropuerto debe tener el visto bueno de la Dirección General\nde Aviación Civil en cuanto a las restricciones técnicas de altura y área de contención\nseñalada reglamentariamente por dicha Dirección, con base a la Ley General de\nAviación Civil, Ley No. 5051, y el Anexo 14, Capitulo 4 de la Organización de Aviación\nCivil Internacional (OACI).\n\nTÍTULO XVIII ZONA DE MARINA (ZMR)\n\nCAPÍTULO I: Aspectos Generales\n\nArtículo 121. Propósitos y Delimitación Espacial. El propósito es\nel dar servicios a los turistas nacional y extranjero que requieran de estos en\nsu estadía en Quepos. Además de ser utilizado para la actividad turística, tal\ny como se indica en el plano de Zonificación.\n\nArtículo 122. Usos conformes. Los usos conformes serán los\nestablecidos en la Ley No. 7744. Ley de Concesión y Operación de Marina y\nAtracaderos Turísticos y sus reformas, el Reglamento a la Ley de Concesión y\nOperación de Marinas y Atracaderos Turísticos y sus reformas, así como también\nla Ley Reguladora de Propiedad en Condominio, Ley No. 7933 y sus reformas,\nReglamento de las Empresas de Hospedaje Turísticas y sus Reformas, para los\nusos que sean permitidos, y cualquier norma conexa que regule las actividades\npermitidas en una zona de marina.\n\nArtículo 123. Usos no permitidos: No se permitirá ningún\ntipo de uso a los contemplados en usos conforme.\n\nArtículo 124. Usos condicionales: No se permitirá ningún\ntipo de usos condicionales.\n\nArtículo 125. Requisitos\n\nTABLA 8 ZONA DE\nMARINA (ZMR)\n\n \n\n| ZONA DE MARINA (ZMR) | | | --- | --- | | Requisitos | | | Atura máxima | La altura máxima\npermitida se calculará usando un coeficiente de una vez y media el derecho de vía. No incluye la\naltura del techo. | | Retiros | Los retiros frontal 7 metros, posterior y laterales serán de 10\nmetros en cada uno de los costados. | | Densidad | La densidad para instalaciones de hospedaje\nturístico es de 150 habitaciones por hectárea. | | Cobertura máxima | 75 % |\n\nArtículo 126. Permisos. Las edificaciones de la marina deberán\nresguardar el paisaje escénico del lugar. Todo proyecto arquitectónico en la\nZona de Marina, debe presentar un anteproyecto a la Municipalidad de Quepos\npara obtener el visto bueno y así proseguir con la obtención de los permisos\nconstructivos en las instituciones competentes y aprobación final por parte de\nla CIMAT de conformidad con la Ley de Concesión y Operación de Marinas y\nAtracaderos Turísticos.\n\nTÍTULO XIX ZONA DE PUERTO MARITIMO (ZPM)\n\nCAPÍTULO I: Aspectos Generales\n\nArtículo 127. Propósitos y Delimitación Espacial. El propósito es\nde consolidar y expandir la zona portuaria de Quepos, para la instalación de\natracaderos y puertos. Esta zona se ubica en Boca Vieja y al sur de la Marina y\nMuelle según lo establecido en el P.R.U.\n\nArtículo 128. Usos conformes. Los usos permitidos son los de\npuerto y atracaderos con las instalaciones complementarias, aduana, vigilancia,\nmigración, gasolinera, taller de reparación de embarcaciones, estacionamientos,\nrestaurantes, sodas, bodegas, tiendas de suministros para actividad pesquera,\npaseos peatonales, hospedaje, venta de mariscos y pescadería.\n\nArtículo 129. Usos no Conformes. No se permitirá ningún tipo de uso, excepto los anotados\ncomo conformes.\n\nArtículo 130. Usos condicionales. No se permitirá ningún uso\ncondicional.\n\nArtículo 131. Requisitos. Los requisitos los proporcionara la Municipalidad y\nel Departamento de Urbanismo en cada uno de los casos especiales que se\npresenten.\n\nTÍTULO XX ZONA DE PATRIMONIO HISTÓRICO (ZPA)\n\nCAPÍTULO I Aspectos Generales\n\nArtículo 132. Propósito. Preservar el área denominada y ubicada como Zona Americana y\ndestinarla a utilizarla para sedes institucionales, comunales, educativas, de investigación\ncientífica y recreativa. Se busca la conservación, protección y rehabilitación de\nlas construcciones existentes en la zona de Patrimonio Histórico debidamente declaradas\ncomo tal. Esta zona se encuentra en Administración del MINAE por lo que se deberá\nde elaborar el respectivo Plan de Manejo.\n\nArtículo 133. Usos Conformes. Los usos conformes son los\ninstitucionales, comunales, educativos, científicos y recreativos. Con base en\nel artículo 18 del reglamento Ley Forestal, y lo que establezca el respectivo\nPlan de Manejo aprobado por el SINAC.\n\nArtículo 134. Usos No Conforme. No se permitirán usos no\nconformes.\n\nArtículo 135. Usos Condicionales. Residencial de baja densidad y\nlos que establezca el MINAE en el respectivo Plan de Manejo.\n\nArtículo 136. Requisitos. Los requisitos se establecerán para\ncada uno de los casos por la Municipalidad en coordinación con el Ministerio de\nCultura, MINAE y el INVU, definidos en el respectivo Plan de Manejo.\n\nTÍTULO XXI ZONA MARITIMO TERRESTRE (ZMT)\n\nCAPÍTULO I Aspectos Generales\n\nArtículo 137. Regula la franja de los doscientos metros que van\ndesde el área urbana establecida por este Plan Regulador hasta la Zona Marítimo\nTerrestre de la Zona Regulada por el Plan Regulador de Playa Espadilla y\ntambién comprende la Playa del Cocal, con la excepción que en este sector el\nPlan Regulador de Quepos, entendiéndose que queda como un esquema orientador\nhasta la implementación del Plan Regulador Costero correspondiente. Se regula y\nespecifica los usos y la vialidad, para lograr un desarrollo integral de este\nsector con el resto de la ciudad de Quepos. Cuando se realice el Plan Regulador\nde la Playa, se debe respetar tanto la vialidad y la zonificación señalada en\nel presente Plan Regulador de Quepos. Igual tratamiento se le da a la zona\ncomprendida entre el puerto y la Zona Marítimo Terrestre, hacia el sector de\nPunta Quepos, señalada en el presente Plan Regulador. La Zona Urbana comprende\ndesde Boca Vieja hasta el puerto, tal y como lo señala el IGN.\n\nArtículo 138. Usos Conformes. Los usos permitidos serán los fijados\npor cada uno de los planes reguladores a realizar y que se contemplan en el\npresente Plan Regulador, en el caso del área urbana de la ciudad de Quepos.\n\nArtículo 139. Usos no permitidos. Serán los fijados por cada uno\nde los planes reguladores a realizar, cumpliendo con la Ley 6043.\n\nArtículo 140. En la zona Inalienable (50 metros) no se permitirá\nningún tipo de uso. En los 20 metros paralelos a la Zona Inalienable se reserva\ncomo paseo peatonal a todo lo largo de esta Zona Marítimo Terrestre, desde el\nárea urbana de Quepos hasta la Zona del Plan Regulador de Playa Espadilla y el\nárea del Cocal, formando un gran corredor verde a lo largo del litoral.\n\nTÍTULO XXII DISPOSICIONES ESPECIALES\n\nCAPÍTULO I Aspectos Generales\n\nArtículo 141. En vista que existen áreas que han sido\nclasificadas por el MINAE a través del Sistema Nacional de Áreas de\nConservación (SINAC) como Patrimonio Natural del Estado que actualmente se\nencuentran en procesos de impugnación se aplicará lo establecido en la Ley de\nPlanificación Urbana No. 4240 en su artículo 18, por lo que dichas zonas quedan\nen suspenso hasta que se logre finalizar con dichos procesos, pudiendo\ndefinirse posteriormente en caso de que dichas zonas no queden en administración\ndel MINAE por medio de Acuerdo Municipal en coordinación con la Comisión\nTécnica Interinstitucional INVU-Municipalidad de Quepos. (INVU-DICU).\n\nArtículo 142. Las construcciones y edificaciones existentes, que cuentan con los respectivos\npermisos y que no se encuentren estipuladas en la presente Zonificación de este\nPlan Regulador, conservaran el uso otorgado.\n\nArtículo 143. En los antejardines se pueden construir pérgolas, fuentes, bancas, esculturas\nu otro motivo ornamental, las tapias deben ser transparentes y preferiblemente conformadas\ncon especies vegetales.\n\nArtículo 144. Los centros urbanos del cantón deben disponer de un\nmínimo del 10 % del Área Institucional y Comunal, para el uso múltiple comunal\n(espacio urbano, múltiple comodín).\n\nArtículo 145. No se permite por ningún motivo la construcción en terrenos de más del\n30% de pendiente, áreas inundables deslizables, fallas geológicas principales,\nacuíferos, nacientes y sus áreas de protección, zonas boscosas, área de\nprotección de ríos y quebradas o que presenten otros tipos de riesgo. La Municipalidad\nserá la responsable del cumplimiento de este artículo. En el caso de las zonas\nboscosas se debe presentar el visto bueno del MINAE. De considerarse necesario\nse consultará a la Comisión Nacional de Emergencias (C.N.E.).\n\nArtículo 146. La Municipalidad podrá crear comités en cada uno de los centros\nurbanos del cantón, los cuales promoverán un foro permanente de promoción y\ndiscusión de los alcances del Plan y de la problemática urbana en general,\ndemocratizando de esta manera el hecho urbano, construyendo los núcleos urbanos\ncomunalmente.\n\nArtículo 147. Se podrán crear hitos urbanos en propiedades privadas y públicas,\nsiempre y cuando cuenten con el visto bueno de la Municipalidad y el apoyo del\ncomité del centro urbano respectivo.\n\nArtículo 148. Los elementos arquitectónicos o hitos urbanos ubicados en el cantón y\nque se constituyen en referentes de los centros urbanos, permanecerán como\ntales, aunque no cumplan con requerimientos establecidos en este Plan.\n\nArtículo 149. Las fincas sometidas al régimen forestal ubicadas en el área urbana, conservaran\nsu uso y reglamentación fijada por los requisitos del Régimen Forestal.\n\nArtículo 150. El Plan Regulador del área urbana de Quepos, respeta en todos los\ntérminos las zonas de manglar en las cuales no se otorgarán permisos de\nconstrucción de ningún tipo de uso, así como también se respetarán los humedales\n(lagunas) y las áreas de bosque, áreas en las que tampoco se permitirá ningún\ntipo de construcción, preservándose su estado natural.\n\nTRANSITORIOS\n\nI. Posteriormente a la publicación y entrada en vigencia de este\nreglamento, los administrados que posean un CERTIFICADO DE USO DE SUELO CONFORME\napegado al Plan Regulador (2002) pueden presentar anteproyecto o proyecto, cumpliendo\ncon las normas urbanísticas de dicho certificado, en un plazo de dos años. Este\nplazo puede tener una prórroga de un año más otorgado por la DICU. Si a\ncriterio del administrado este tiempo no es suficiente y demuestra que por\nrazones no imputables a su desidia el plazo no es suficiente, deberá demostrar\nuna justificación técnica de acorde al debido proceso. Esta justificación será\nanalizada por el Concejo Municipal, quien podrá dar una prorroga\nextraordinaria.\n\nII. Los anteproyectos que cuentan con un visto bueno antes de la entrada\nen vigencia de este reglamento, tendrán un periodo de gracias de tres años (3)\npara obtener los permisos de construcción\n\nIII. Los planos debidamente catastrados antes de la entrada en vigencia\ndel presente reglamento podrán ser visados por la Municipalidad aun cuando se\nvean afectados por las modificaciones establecidas en el respectivo P.R.U.\n\nIV. Una vez aprobado el presente P.R.U., se tendrá un plazo de un año a\npartir de la publicación de este Reglamento para determinar por parte del\nSistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC), la totalidad de las áreas\nafectadas por considerarse Patrimonio Natural del Estado y certificarlas. Por\nlo que con base en el artículo 18 de la Ley de Planificación Urbana las zonas\nque actualmente se encuentran en litigio quedan en suspenso a resolución final\npor parte del SINAC o el Tribunal Contencioso Administrativo. Si estas áreas\nson declaradas como Patrimonio Natural del Estado pasarán a ser automáticamente\nadministración del MINAE de conformidad con la Ley Forestal, No. 7575. En caso\nde determinarse que no corresponde a Patrimonio Natural del Estado, la Comisión\nTécnica Interinstitucional INVU-Municipalidad de Quepos. (INVU-DICU) decidirá\nel uso final de conformidad a los Índices de Fragilidad Ambiental aprobados por\nla SETENA la cual requerirá de aprobación por parte del Concejo Municipal para\nsu entrada en vigencia.\n\nV. Los rótulos en el área regulada por el presente Plan, se\nreglamentarán con base en el Reglamento de Publicidad que la Municipalidad de\nQuepos, elaborará y aprobará posteriormente.\n\nVI. De conformidad con el artículo 4 del presente Reglamento se da un\nplazo de 6 meses para que se constituya la Junta Coordinadora del Desarrollo\nUrbano de la Ciudad de Quepos.\n\nVII. Cuando un terreno se encuentre afectado por una determinada zona\ncomunal (Zona Recreativa y Deportiva (ZRD) y Zona de Protección Forestal (ZPF).\nEl propietario podrá solicitar el Certificado de Uso de Suelo con su respectivo\npermiso y si en un término de un (1) año a partir de este trámite la\nMunicipalidad no le indemniza, el propietario podrá desarrollar el proyecto\nsiempre y cuando cumpla con el uso de suelo de la zonificación colindantes y\nsea respetuoso de los Índices de Fragilidad Ambiental aprobado por la SETENA\npara la zona y la Ley Forestal No. 7575.\n\nGLOSARIO\n\n. Alameda: Vía de tránsito peatonal exclusivamente,\npara usos de recreación espirituales y físicas de sus ocupantes, teniendo en\ncuenta el tamaño y estructura familiar.\n\n. Alineamiento: Línea, fijada por\nla Municipalidad o el MOPT, con límite o aproximación máxima de la construcción\ncon respecto a la vía pública.\n\n. Antejardín: Espacio, comprendido entre la línea de\npropiedad y la línea de construcción, fijada por la Municipalidad o el MOPT.\n\n. Anuncio: Todo letrero, escritura, impreso, pintura,\nemblema, dibujo u otro medio, colocado sobre el terreno, rocas, árboles o sobre\ncualquier edificio u otra estructura natural o artificial, cuyo propósito sea\nhacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo\no marca de fábrica, o hacia una actividad comercial o negocio, servicio,\nrecreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a\ncabo en un sitio, distinto de aquel, donde aparece el anuncio.\n\n. Área de Piso: Es la superficie\ntotal de las plantas de una estructura.\n\n. Área de Tugurios: Todo circuito,\npredominantemente residencial, en que las calles, falta de servicio, así como\nlas construcciones o estructuras son perjudiciales a la seguridad, salud o\nmoralidad de la comunidad, por razones de hacinamiento, diseño defectuoso,\nfalta de luz y ventilación, insalubridad o combinación de estos factores.\n\n. Áreas deterioradas: Zonas que bien sea\npor la insalubridad de sus edificios, defectuosa construcción, falta de\nventilación o luz, por su mismo deterioro, ausencia de facilidades sanitarias,\ncarencia de calles, o ya por la concurrencia de cualquiera de los factores\nenumerados, son peligrosas, perjudiciales o contrarias a la salud, bienestar o\nmoralidad de sus ocupantes, así como de la comunidad en general.\n\n. Avenida: Vía pública, con orientación predominante\nde este a oeste.\n\n. Aviso: Todo letrero, que no tenga fines de\npublicidad comercial.\n\n. Aviso de Tránsito: Todo aviso\ninstalado para dirigir el tránsito.\n\n. Aviso Institucional: Todo rótulo, que\ntenga por finalidad llamar la atención hacia edificios, proyectos o actividades\ngubernamentales o de entidades de carácter cívico, docente, cultural,\nreligioso, filantrópico o caritativo, o para indicar las horas o sitios de\nreunión de estas entidades.\n\n. Buhardilla: Pasamanos de la escalera.\n\n. Balaustrado: Soportes del pasamanos de la escalera.\n\n. Calzada: Es la franja, comprendida entre cordones,\ncunetas o zanjas de drenaje, destinada al tránsito de vehículos.\n\n. Calle o Avenida Transversal: Vía pública, que\npor su trazado no puede catalogarse como calle o avenida y que atraviesa a\nestas.\n\n. Calle: Vía pública con orientación predominante de\nnorte a sur.\n\n. Calles de Retorno: Clase de diseño de\nun público sin salida, diseñada para viraje en un solo sentido.\n\n. Calles Locales: Vías públicas,\nincluidas dentro de un área urbana, no clasificadas como travesías urbanas de\nla Red Vial Nacional. Son de propiedad municipal.\n\n. Caminos Vecinales: Caminos públicos,\nque suministren acceso directo a fincas y a otras actividades económicas\nrurales; unen caseríos y poblados con la Red Vial Nacional, y se caracterizan\npor tener bajos volúmenes de tránsito y altas proporciones de viajes locales de\ncorta distancia.\n\n. Capacidad Optima: Está determinada\npor la ocurrencia promedio de usuarios y por la actividad a realizar, de\nacuerdo a una eficiente utilización de las instalaciones y a un costo de\noperación mínimo.\n\n. Casetas: Estructura física ubicada en el derecho de\nvía de las carreteras y caminos públicos para usuarios de servicio público de\ntransporte automotor, en paradas previamente señaladas por la autoridad;\nposibles ser utilizadas para propaganda comercial e institucional en lugares y\ncon diseños autorizados.\n\n. Centro Urbano de Barrio: Área urbana, con\nactividades comerciales y servicios públicos y privados, que sirve a las\nunidades residenciales menores, que podrían ser barrios, ciudadelas o\nurbanizaciones.\n\n. Centro Urbano Local: Área urbana, con\nactividades comerciales y de servicios privados y públicos para uno o varios\ndistritos del cantón.\n\n. Certificado Catastral: Es el documento,\nexpedido por el Catastro, mediante el cual certifica, que el plano de inmueble\nha sido debidamente inscrito en esa oficina, con la indicación de si la zona en\nque se localiza el inmueble es zona catastral o zona catastrada.\n\n. Cobertura: Es la proyección horizontal de una\nestructura o el área de terreno cubierta por tal estructura.\n\n. Conservación: La conservación de\nbienes culturales representa ante todo un proceso para prolongar su existencia.\n\n. Consolidación: (o Conservación\ndirecta). Se trata de añadido o aplicación de materiales adhesivos o de\nrefuerzos a la obra original, a fin de asegurar su duración o su integridad\nfísica.\n\n. Corredor Urbano Local: Área urbana local,\ndesarrollada en forma lineal, con actividades comerciales y de servicios\npúblicos y privados, cuya área de servicio abarca uno o varios distritos del\ncantón.\n\n. Cuadra: Se define como cuadra el lado de una\nmanzana.\n\n. Densidad Neta Residencial (o Densidad\nInmobiliaria). Relación entre el número de población y el área destinada a uso\nresidencial con sus respectivos patios y servicios conexos. No se incluyen las\náreas de vías, parques, ni de otros usos.\n\n. Densidad Bruta Residencial: Relación entre el\nnúmero de familias o de personas de una unidad residencial y la superficie de\nésta en hectáreas. Se incluyen áreas de vías y de otros usos complementarios de\ntal unidad.\n\n. Derecho de Vía: El ancho de la\ncarretera, calle, sendero, servidumbre. Esto es la distancia entre líneas de\npropiedad, incluyendo en su caso calzada, fajas verdes y aceras.\n\n. Dirección: conjunto de números y letras que definen la\nlocalización de un predio.\n\nEn el caso de San José la dirección estará compuesta por el nombre del\nbarrio en que se encuentra el predio, el número de la vía en que se acceda a la\npropiedad y el número de módulo, combinado con el número de vía de la\nintersección de menor denominación a la que hace referencia. El nombre propio\nde vía es opcional y complementario.\n\n. Distrito: La Unidad Administrativa, que sigue a la\nvecindad (Barrio). Puede contener a más de cinco unidades vecinales, variando\nla población contenida, entre los 25 a los 75 mil habitantes. El elemento que\ndetermina mejor su escala es el colegio secundario.\n\n. Equipamiento Urbano: Todos los\nelementos, que requiere la ciudad para funcionar con eficiencia, entendiéndose\na ésta como un sistema integrado de estructuras, en donde los elementos\nsociales siguen pautas que determinan la ubicación de las instituciones. A la\nvez, la interacción de los procesos institucionalizados, produce la\norganización y coordinación de los mismos, que, al relacionarse entre sí en su\nexpresión física, configuran y dan carácter a la estructura urbana.\n\n. Equipamiento: Se entiende por\nequipamiento a los elementos donde se ubican cada uno de los grupos\ninstitucionalizados de la actividad humana, para cumplir con sus objetivos.\n\n. Erradicación y Remodelamiento: Proceso, que\nconsiste en derribar los tugurios, efectuar la limpieza del área respectiva y\nlos arreglos del sitio en la forma, que más convenga al destino que se le\nasigne.\n\n. Espacio: Viene dado por la actividad a realizar en\ncada equipamiento y puede ser expresado por áreas construidas (totales o por\nelementos) o por áreas totales (construidas o tributarias), las cuales se\ndeterminan en función de la población servida o del número de usuarios\npromedio. También puede estar referida a la unidad de uso que se emplee (cama,\nasiento etc.).\n\n. Ficha Catastral: Es el documento,\nen que se registra la información básica numérica y literal de cada predio.\n\n. Finca: Es la porción de terreno, inscrita como\nunidad jurídica en el Registro Público o susceptible de ser registrada,\nmediante un número que la individualiza.\n\n. Fraccionamiento: La división de\ncualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar\no utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto\nparticiones de adjudicación.\n\n. Frecuencia de uso: Viene determinada\npor un número tal de usuarios, que justifican la construcción, mantenimiento y\nprovecho del equipamiento en un grado óptimo, lo que requiere de previas\ninvestigaciones socio - económicas, físicas, administrativas, tecnológicas,\netc.\n\n. Intensidad de uso: Es el grado de\naprovechamiento de los terrenos o estructuras, tomando en cuenta:\n\n- Tipo de actividad desarrollada\n\n- Porcentaje de cobertura y área de piso\n\n- Densidad de población\n\n- Tránsito resultante.\n\n. Intersección: Es el área, donde\ndos o más vías se unen o cruzan, aunque no necesariamente haya mezcla de\nflujos.\n\n. Línea de Construcción: La que demarca el\nlímite de edificación permitido dentro de la propiedad.\n\n. Línea de Propiedad: La que demarca los\nlímites de la propiedad particular.\n\n. Manzana: La manzana urbana tradicional, es una\nfigura geométrica ligada a dos elementos de costumbre que son:\n\na) La poca diferencia de una vía a la otra,\n\nb) El carácter de los bloques de construcción cerrada.\n\n. Mapa Oficial: Es el plano o conjunto\nde planos, en que se indica con exactitud las vías públicas y áreas a reservar\npara usos y servicios comunales.\n\n. Módulo: Es la subdivisión, para fines de\nnomenclatura de una cuadra en 50 partes, dentro de un tramo comprendido entre\ndos vías que generan numeración. El módulo siempre está construido por dos\ndígitos, par o impar, según corresponda el lado de la vía.\n\n. Monumento: Comprende la creación arquitectónica\nartística aislada, así como también el sitio urbano o rural, que nos ofrece el\ntestimonio particular de una civilización, de una fase representativa de la\nevolución o progreso, o de un suceso histórico.\n\n. Nomenclatura Predial: Es la\nrepresentación numérica, que identifica de acuerdo con este reglamento, las\nedificaciones y las propiedades (manzana, finca, lote).\n\n. Nomenclatura Vial: Es la\nrepresentación nominal o numérica que de acuerdo con este reglamento identifica\na las vías públicas.\n\n. Nomenclatura zonal: Es la que\nidentifica el nombre de la zona.\n\n. Norma: Se entiende como norma un óptimo, útil para\nun período de tiempo en un área determinada, que debe ser formulado en forma\nmás o menos general, para que guíen dentro de ciertos límites de seguridad, en\nla ejecución de planes. O sea que la norma trae implícita la \"flexibilidad\",\npara poder ser aplicada al tiempo, donde suceden innumerables transformaciones\ny al espacio, donde se presentan situaciones similares.\n\n. Obras de Infraestructura: Conjunto de\ninstalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como;\nabastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad, además de vías\npúblicas.\n\n. Parcela: Es la unidad catastral, representada por\nuna porción de terreno, que constituye una completa unidad física, y que se\nencuentra delimitada por una línea, que sin interrupción regresa a su punto de\norigen.\n\n. Placa: Rótulo, que contiene la información de un\npredio, o una vía o un barrio.\n\n. Plan Regulador: El instrumento de\nplanificación local que define en un conjunto de planos mapas, reglamentos y\ncualquier otro documento, gráfico o suplemento, la política de desarrollo y los\nplanes para distribución de la población, usos de la tierra, vías de\ncirculación, servicios públicos, facilidades comunales y construcción,\nconservación y rehabilitación de áreas urbanas.\n\n. Plano Catastrado: Es el plano de\nagrimensura, que ha sido inscrito en el Catastro Nacional.\n\n. Predio: Es la porción de terreno, formada por una o\nvarias parcelas contiguas, interdependientes entre sí y que, pertenece a uno o\nvarios propietarios o poseedores.\n\n. Predio: Es todo inmueble inscrito o no en el\nRegistro Público y se refiere a toda propiedad edificada o sin edificar, pero\ncorrespondiente a uno o varios propietarios en particular.\n\n. Preservación: Consiste en la\nconservación de los bienes culturales en las mismas condiciones en que se los\nha encontrado, protegiéndolos de la humedad, de los agentes químicos y de todo\ntipo de plagas y de microorganismos.\n\n. Prevención del deterioro: (Conservación\nindirecta). Consiste básicamente en la protección de bienes culturales mediante\nel control del medio físico en que se encuentran. Se incluyen aquí el control\nde la humedad, temperatura y de la luz. Y diversas medidas para prevenir los\nincendios accidentales o premeditados, el robo y el vandalismo. Abarca también medidas\npara reducir la contaminación atmosférica, las vibraciones debidas al tránsito\nurbano y el hundimiento del suelo.\n\n. Propietario: Es la persona física o jurídica que ejerce\nel dominio sobre bienes inmuebles mediante escritura pública.\n\n. Puesta en valor: Equivale a\nhabilitación de las condiciones objetivas y ambientales que, sin desvirtuar su\nnaturaleza, resalten sus características y permitan su óptimo aprovechamiento,\nque se realiza en función de un fin. Se trata de incorporar a un potencial\neconómico, un valor actual, de poner en productividad una riqueza inexplorada\nmediante un proceso, de revalorización, que lejos de mermar su significación\npuramente histórica o artística la acrecienta, pasándola del dominio exclusivo\nde minorías eruditas al conocimiento y disfrute de mayorías populares.\n\n. Reconstrucción: Reconstrucción de\nedificios históricos o centros urbanos antiguos con materiales nuevos, y debe\nhacerse con base de documentos seguros y no de conjeturas.\n\n. Reglamentos de Desarrollo Urbano: Son cuerpos de\nnormas que adoptan las Municipalidades con el objeto de hacer efectivo el Plan\nDirector Urbano.\n\n. Rehabilitación: Es el proceso de\nmejoramiento de un área predominante construida, cuyas medidas pueden\ninvolucrar cambios de la densidad de población, expropiación y demolición de\nalgunas edificaciones, reparación y modernización de servicios comunales,\nconstrucción de calles adecuadas y otros programas de mejoras en las\nconstrucciones por parte de sus propios dueños.\n\n. Renovación Integral del Área: Es un proceso,\nmediante el cual se sincroniza y coordina una serie de medidas con efecto\ndirecto a las áreas ya desarrolladas o construidas, con el fin de mantener y\nrestaurar un estado de conveniencia comunal, abarca un programa general para\nmejorar las condiciones de vida y de trabajo en las diferentes zonas de un\nconglomerado urbano, e incluye no sólo la prevención del deterioro, sino\ntambién un tratamiento para su corrección.\n\n. Renovación Urbana: El proceso de\nmejoramiento dirigido a erradicar la zona de tugurios y rehabilitar las áreas\nurbanas en decadencia o en estado defectuoso; incluye la conservación de áreas\nurbanas y prevención de su deterioro.\n\n. Reparación: Renovación de cualquier parte de una obra,\npara dejarla en condiciones iguales o mejores que las primitivas.\n\n. Reproducción: Se trata de la\ncopia de una obra con vistas a reemplazar las partes pérdidas o deterioradas, a\nfin de mantener su armonía estética.\n\n. Restauración: La restauración\ntiene por objeto conservar y revelar los valores estéticos e históricos de un\nmonumento, reavivar la idea primitiva y, por tanto, la comprensión del objeto.\nLa restauración y la restitución de detalles y fragmentos se práctica\nfrecuentemente y deben basarse en el respeto, del original etc. De los\nelementos antiguos y las partes auténticas.\n\n. Retiro Lateral: Es el espacio\nexigido entre el lindero lateral del lote y la parte más cercana de la\nconstrucción.\n\n. Retiro Posterior: Espacio abierto\nexigido entre la construcción y el lindero posterior del lote.\n\n. Retiros: Los espacios abiertos no edificados\ncomprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio y se\nmiden a partir de ejes de éstos.\n\n. Revalorización: Es una manera de\npreservar los edificios históricos, manteniéndolos en uso, práctica que entraña\nuna cierta modernización o alteración, adaptada a las nuevas circunstancias.\n\n. Riesgo: contingencia o probabilidad de un\naccidente, daño o perjuicio.\n\n. Rotonda: Forma especial de intersecciones a nivel o\ncombinadas con pasos a desnivel, en donde existe una zona de circulación en un\nsolo sentido.\n\n. Rótulo: Todo letrero, escritura, impreso, emblema,\npintura, dibujo u otro medio cuyo propósito sea llamar la atención sobre algún\nproducto o actividad que se ofrezca o se elabore en el mismo sitio donde el rótulo\nestá ubicado.\n\n. Rótulo Dirección: Todo rótulo, cuyo\npropósito sea llamar la atención hacia la localización de una obra, actividad\ncomercial o de otra índole, servicio o recreación.\n\n. Rótulos o Avisos de obras en construcción o\ntemporales: Todo rótulo o aviso cuyo propósito sea llamar la atención hacia la\nconstrucción de un proyecto público o privado, o que su instalación haya sido\nautorizada por la autoridad para una finalidad transitoria y por un período de\ntiempo determinado.\n\n. Rutas: Son carreteras nacionales, denominadas así\npor la Ley general de Caminos.\n\n. Subcentro Urbano Local: Área urbana, que\nreúne actividades comerciales y servicios privados y públicos para un distrito\no varios barrios de un distrito.\n\n. Subcentro Urbano Regional: Área urbana con\nactividades de comercio y de servicios privados y públicos, que sirven a uno o\nmás cantones de una región.\n\n. Suelo no programado: Es aquel suelo\nurbanizado o urbanizable que no se tiene reservado a proyectos específicos y en\nel que puede desarrollarse cualquier proyecto, que sea conforme con las\ndisposiciones de las zonificaciones respectivas.\n\n. Suelo no urbanizable: Es aquel, cuya\nurbanización no es posible o no es conveniente por diferentes razones, entre\nellas, las ecológicas y paisajísticas o por limitaciones físicas del área\n(pendientes, fallas geológicas, zonas inundables o sujetas a otras amenazas,\netc.).\n\n. Suelo programado: Es aquel, suelo\nurbanizado o urbanizable, que se tiene reservado a proyectos específicos,\nprevistos en el P.R.U.\n\n. Suelo urbanizable: Es aquel, que\ntiene potencial y condiciones para ser urbanizado.\n\n. Suelo urbanizado: Es toda aquella\nporción de suelo, que se encuentra edificado o que está dotado de\ninfraestructura y servicios.\n\n. Tugurios: Local destinado a vivienda establecida en\nun inmueble, objeto de declaratoria oficial de in habitabilidad. Compréndase en\nese concepto casa, apartamentos, cuartos y en general toda construcción o\nestructura, destinada total o parcialmente al expresado fin, aunque sólo se\ntrate de refugio en sitio no urbano de carácter improvisado.\n\n. Ubicación: Fija la posición conveniente de cada\nequipamiento en relación a los otros y con respecto a las estructuras de la\nciudad, de acuerdo a ciertos condicionantes físicos, ambientales y de\ncomodidad.\n\n. Urbanización (como proceso): Es proceso de\ncambio, por el cual una sociedad rural se va transformando en una sociedad\nindustrial. Transformación, que origina cambios en las funciones sociales, y\neconómicas, variaciones en el ambiente, lo que crea desajustes negativos en la\npoblación, pero a su vez, crea condiciones que son requeridas por el\ndesarrollo.\n\n. Urbanización: Fraccionamiento o\nhabilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la construcción de\ncalles y provisión de servicios.\n\n. Uso Condicionales: Son aquellos, que\npueden darse en una zona, siempre y cuando cumplan los requisitos especiales,\nque establezca la Municipalidad, adicionales a los estipulados por los usos\nconformes.\n\n. Uso de la Tierra: La utilización de\nun terreno, de la estructura física asentada o incorporada a él, o ambas cosas,\nen cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.\n\n. Uso del Suelo: Muestra la\nsituación y distribución del suelo respecto a vivienda, comercio industria,\neducación, salud recreación, fines públicos y cualquier otro destino\npertinente.\n\n. Uso Mixto: Uso, en que se da una mezcla de funciones,\nresidencial, comercial al por menor, servicios personales, servicios\ninstitucionales, e incluso, uso industrial.\n\n. Usos complementarios: Son los usos\ncomplementa y apoya actividad principal a la zona. Y complemente y apoyo a los\nusos conformes.\n\n. Usos Conformes: Son todas aquellas\nactividades o usos del suelo, que son acordes con los requerimientos y\nlineamientos del P.R.U. para cada zona y que pueden ser desarrollados.\n\n. Usos No conformes: Son todos\naquellos, que no cumplen las disposiciones y requisitos incluidos en los\nReglamentos del P.R.U. pero existen de previo a la promulgación de estos.\n\n. Vivienda mínima: Es un complejo orgánico\nde locales que constituyen una habitación, estudiado de tal manera, que permita\nagrupar en el menor espacio y con el mínimo de gasto, aquellas comodidades, que\nson indispensables para la vida del hombre.\n\n. Vivienda: Puede entendérsele como al contexto en la\ncual la mayor gama de las necesidades humanas es satisfecha, y donde se vive la\nmayor parte de la vida humana. También se considera, como aquella estructura\nfísica que responde satisfactoriamente a los deseos y necesidades.\n\n. Zona Catastrada: Es aquella parte\ndel territorio nacional, donde el levantamiento catastral ha sido concluido y\noficializado.\n\nLAMINAS\nCARTOGRAFICAS", "body_en_text": "across the entirety of the text\n\n -\n\n Full Text of Norm 064\n\n Regulatory Plan: Land-Use Zoning Regulation (Integration of the\nEnvironmental Variable) (Aguirre)\n\nFull Text of Record: 113DE9\n\nMUNICIPALITY OF QUEPOS\n\nFORMAL ADOPTION OF THE \"PARTIAL MODIFICATION TO THE URBAN\nREGULATORY PLAN OF THE CITY OF QUEPOS, INTEGRATION OF\nTHE ENVIRONMENTAL VARIABLE\"\n\nIn accordance with the agreement of the Municipal Council of Quepos, through\nagreement 01, single article \"TO ACKNOWLEDGE THE FINAL REPORT OF THE MODIFICATION\nTO THE REGULATORY PLAN OF THE URBAN CENTER OF QUEPOS,\" adopted in extraordinary\nsession 064-2016, held on Friday, December 30, two thousand\nsixteen, by which the formal adoption of the \"PARTIAL\nMODIFICATION TO THE URBAN REGULATORY PLAN OF THE CITY OF QUEPOS, INTEGRATION OF\nTHE ENVIRONMENTAL VARIABLE\" was agreed upon, its\npublication in the Official Gazette La Gaceta is hereby ordered, for its officialization and entry into\nforce.\n\nLAND-USE ZONING REGULATION (INTEGRATION\nOF THE ENVIRONMENTAL VARIABLE)\n\nTITLE I - OBJECTIVES\n\nCHAPTER I: Objectives\n\nArticle 1. General Objective: The present Regulation aims to\npromote, within the urban area of Quepos, a new model of development,\nenvironmentally sound and socially just, that allows for urban growth in\nharmony with nature; seeking a sustainable development that maintains the\ncultural features and traditions of the city and that elevates the quality of life\nof its inhabitants.\n\nArticle 2. Specific\nObjectives:\n\na) To modify the Urban Regulatory Plan of the City of Quepos, integrating\nthe environmental variable approved by the Secretaría Técnica Ambiental (SETENA)\nas an input among other aspects.\n\nb) To locate and delimit the predominant land uses with the\npurpose of ordering these uses and preserving them from the proximity of other\nnuisance, non-permitted, or incompatible property uses\nwith the proposed zoning, integrating the Environmental Fragility Indices approved by\nSETENA into the planning proposal.\n\nc) To delimit land uses in order to guide the orderly development and\ngrowth of the different activities carried out on the urbanized and urbanizable\nland of the city.\n\nd) To stimulate urban growth on the portion of non-urbanizable\nland.\n\ne) To guarantee the harmonious coexistence of activities located within\nthe city, with the purpose of minimizing conflicts that may arise between\nthem.\n\nf) To regulate the intensity with which different activities will be developed\non the urbanized and urbanizable land of the urban area of Quepos, so as to\nachieve:\n\nf.1. Conformity with the infrastructure and services in each of the\nzones, as well as with the potential and conditions of each of these.\n\nf.2. Balance in the use of land and the activities\nbeing developed, avoiding the overload or idleness of certain sectors.\n\nf.3. To achieve an integral development of the city that avoids the\nexcessive and vulnerable specializations of certain areas, segregation, as well\nas the social and spatial disarticulation of the different sectors of the urban\narea.\n\nf.4. To achieve a more balanced and orderly distribution of\nactivities throughout the territory of the urban area of the city of Quepos, through\nthe delimitation and location of land uses, with the integration of the\nEnvironmental Fragility Indices approved by SETENA, and modifying the land\nuses since the Plan has been in effect for ten years.\n\nf.5. To equip the city with the planning and\nterritorial management instruments necessary to prevent future growth.\n\nf.6. To establish an urban and road hierarchy that allows for an\nintegral development of the urban environment, avoiding linear growth through\nthe delimitation of concentric neighborhood nuclei of the city, as well\nas a road network that classifies the roads of the urban area into primary,\nsecondary, tertiary, and local routes that incorporate the city with its\nimmediate surroundings.\n\nTITLE II GENERAL PROVISIONS\n\nCHAPTER I: Scope of Application of the Urban Regulatory Plan.\n\nArticle 3. The provisions of the P.R.U. shall be applicable to and complied with by\nall natural and legal persons within the urban zone of Quepos.\n\nArticle 4. The Municipality of Quepos, for the purpose of applying said plan, shall constitute\nthe Coordinating Board for Urban Development of the City of Quepos, an advisory body\nto the Municipal Council that will coordinate with organized groups the implementation and\nfollow-up of the P.R.U., and will ensure its application and execution. Council members,\nadministrative staff officials, and interested residents\nwill participate in this commission.\n\nIt shall be composed of no fewer than three nor more than seven members, whose\nterm shall coincide with that of the members of the corporation that designates it, or\nthe remainder thereof.\n\nIts members may be reelected and shall serve in their positions ad\nhonorem, considering Articles 59 and 60 of the Urban Planning Law.\n\nThe Department of Engineering and Urban Control (Departamento de Ingeniería y Control Urbano, DICU). It is the unit\nresponsible for the administration, application, and updating of the P.R.U. through\nits basic functions: Urban Information, Urban - Environmental Planning,\nPromotion and execution of the Plan, Building Construction Permits, civil\nworks, signage, authorization of Land Uses, Alignments with the exception of those\nestablished in the Ley Forestal No. 7575 under the authority of INVU based on\nArticles 33 and 34 of said Law and its Regulation.\n\nThe specific actions in these areas are as follows:\n\n4.1. Urban-Environmental Planning: Updating of the P.R.U. and its\nregulations, promotion and elaboration of policies, plans, programs and/or\nprojects for urban renewal, road systems, transportation, environmental sanitation,\nlandscape, architectural heritage, and public spaces.\n\na) Urban Information: This consists of the compilation, systematization, and\ninterpretation of territorial, graphic, and alphanumeric information, through\nthe application of geographic information systems in urban planning\nand in project formulation.\n\nb) Department of Engineering and Urban Control (DICU) of the\nMunicipality. Promotion of a graphic-fiscal policy in order to regularize\nthe urbanization processes prior to the entry into force of the P.R.U and to\nformulate policies for updating the Official Municipal Map.\nIt contains 2 areas:\n\nb.1) Urban Permits: Approval of preliminary construction and urban development projects,\ngranting of construction permits, demolition permits, and authorization of land\nuses (Land Use Certificate). Issuance of requirements for development\ncontrol in accordance with urban-environmental planning policies).\n\nb.2) Urban Inspection: Surveillance and control of all construction\nand demolition processes, as well as the physical condition of buildings and infrastructure,\ncontrol of unauthorized use, and control of advertising, in accordance\nwith the requirements of the P.R.U.\n\n4.2. Interinstitutional Technical Commission INVU-Municipality of Quepos.\n(INVU-DICU).\n\nIn cases where standards must be approved jointly by INVU\nand the Municipality of Quepos, an opinion must be issued by the Department of\nUrbanism of INVU and the Department of Engineering and Urban Control (DICU). In\nthe event of interpretation of the standards, the Interinstitutional Technical\nCommission INVU - Municipality of Quepos (INVU-DICU) will be the body that\ninterprets the regulatory provisions for the final decision, and based\non the foregoing, a Municipal Agreement will be adopted based on the opinion of the\nCommission.\n\nCHAPTER III: Modification and Updating of the Urban Regulatory Plan and\n\nVariation of Requirements.\n\nArticle 5. For the modification of the P.R.U., in a global or partial manner, it is necessary\nto follow the provisions and procedures indicated in Article 17 of the Urban Planning\nLaw.\n\nThe variation and reduction of the requirements of the P.R.U. Regulations:\ndensity, frontage, setbacks, heights, lot areas by no more than 25%, as well\nas the extension of the dividing line between different uses by no more than 50\nmeters, analyzing each case specifically and exclusively in obedience to the\ngeneral interest, and the adequate zoning resulting from the application of\nthe Environmental Fragility Indices established in the Environmental Feasibility No.\nEAE-01-2009-SETENA.\n\nOnly for new urbanization projects and residential condominiums,\nmay this be done via Municipal Agreement. These cases will be permitted when the\ncase in question is found in one or more of the following circumstances:\n\na) Lots larger than 1500 square meters or projects of 1000 square\nmeters of construction, where the intention is to give the opportunity to a more\nintegrally designed project that offers more advantages than those permitted in this\nregulation and/or complementary regulations. The areas under this provision\nmay belong to several owners, and the consolidation of properties shall not be necessary for the approval of the preliminary project.\n\nb) When there are very particular characteristics of the development of the\nzone or area subject to control: topography, geology, land tenure,\nlocation, development trend, and changes in nearby uses.\n\nc) When the use is for the community and does not contradict the Regulatory Plan in its\nuse provision for the zone, or the project is of public interest.\n\nd) When projects are sponsored by non-profit public and private\nentities.\n\nState or private housing projects, donation projects, charitable projects,\nclassified as emergency due to catastrophe or national interest according to their executive\ndecree.\n\n5.1 The acceptance of new systems for the subdivision (fraccionamiento) and urbanization\nof land, not contemplated in this regulation, may be permitted, as\nexperimental, when approved by the Interinstitutional Technical Commission INVU\n- Municipality of Quepos (INVU-DICU) indicated in Article 4.2 of this\nRegulation and based on the National Subdivision and\nUrbanization Regulation, for urban renewal zones.\n\n5.2 The Interinstitutional Technical Commission INVU-Municipality of Quepos\n(INVU-DICU) jointly may vary the aforementioned requirements by up to 25%\nand displace the dividing line between uses by up to 50 meters if the case under\nstudy so warrants.\n\n5.3 The standards in specific projects, prepared by the DICU, which\ndetail the P.R.U. standards without contradicting them, must have\nthe prior approval of the Department of Urbanism of INVU to be approved. The DICU\nwill consult with organized local sectors at all stages of\nproject development. The specific projects shall have the\nspecific regulations for their control and regulation.\n\nArticle 6. Based on evaluations of the P.R.U. at least every four years,\na review and update of the P.R.U., its programs, and\nprojects shall be carried out.\n\nArticle 7. The proposals for modification to the P.R.U. shall be based on the studies\ncarried out by the Department of Engineering and Urban Control (DICU) of the Municipality,\nfor which studies and advice from other institutions, universities,\ncompanies, and cooperation agencies deemed relevant may be used, as well as the\nprovisions of the Municipal Council and the different organized sectors whose representation\nis accredited under a specific regulation, in accordance with the Urban Planning\nLaw. The modifications proposed must be based on\ntechnical and general criteria.\n\nCHAPTER IV: Preliminary Projects, Subdivision Projects, Approval of\n\nCadastral Plans, Permits for earthworks and excavation,\nDemolition, and\n\nConstruction.\n\nArticle 8. For the purposes of construction, expansion, remodeling, restoration,\ndemolition, or reconstruction permits for buildings or urban developments, any natural\nor legal, private or public person must previously obtain a Land Use\nCertificate stating the permitted use of the property\nto be utilized, as well as the conditions given the zone in which it is located.\n\n8.1 For preliminary condominium projects (residential and commercial),\nplans for urban developments and subdivisions for the purposes of urban developments and\ncondominiums, the approval of the Department of Engineering and\nUrban Control (DICU) must be obtained after the approval has been granted by the\ncompetent entities, including the Ministry of Health, Instituto\nCostarricense de Acueductos y Alcantarillados, the Fire Department, and the\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), as established by the\nopinion of the Procuraduría General de la República in its Opinion C-219-2013 of\nOctober 14, 2013.\n\n8.2 The plans corresponding to urban development, condominium, or subdivision projects\nwill require prior approval from the Department of Engineering and\nUrban Control (DICU), and must be examined and approved, unfailingly,\nby the Directorate of Urbanism of INVU.\n\n8.3 Every subdivision project, industrial-type urban development,\nresidential housing development, residential condominium development, or commercial development, must comply\nwith the submission of a preliminary project to the DICU, for the purpose of\nestablishing its feasibility. The approval of the preliminary project granted does\nnot authorize the execution of the works. The interested party must submit the architectural\nplans specifying the activities to be developed, heights,\nsetbacks, coverages, street levels, land use certificate with alignment,\ncomplying with current regulations. For urban developments, the\narea table must be submitted. For condominiums, the table of subsidiary properties and\ntheir coefficients must be submitted.\n\n8.4 The requirements to process the Approval of the Mosaic Plan of the project\n(site design for condominiums, housing complexes, and urban developments) shall\ncomply with the following requirements:\n\na) Complete application form signed by the owner,\nduly accredited legal representative, or failing that, a legal power of attorney.\n\nb) Three copies of the project mosaic plan (site design). One\ncopy in digital format, containing the potable water supply\nand residual and stormwater evacuation networks.\n\nc) Two original plans and two copies for each subdivision of the\nproject.\n\nd) Acceptance report of works for the potable water system, the\ngeneral sanitary sewer network, and the general stormwater\nevacuation network issued by ICAA or the Rural Aqueduct.\n\ne) Conformity receipt issued by the corresponding\nelectricity company for the project's electrical distribution system and\nproof that a guarantee exists covering pending equipment or\ninstallations.\n\nf) Conformity receipt for the installation of the project's fire hydrants\nissued by INS.\n\ng) Topographic survey of the project containing legible, color\nimages of each of the public areas, furnishings, and traffic\nsignals.\n\n8.5 Once approval has been obtained from the competent institutions\nbeforehand, including the Ministry of Health, Instituto Costarricense de\nAcueductos y Alcantarillados, and the Directorate of Urbanism of INVU,\nurban developments, subdivisions, residential or commercial condominiums must\nhave the approval of the Municipal Council.\n\n8.6 In condominium projects, residential or commercial, compliance is required\nwith the provisions of the Regulation to the Law Regulating Condominium\nProperty, published in La Gaceta No. 74, of April 19, 2005. Condominiums shall\nbe permitted only with frontage on an existing public street.\n\n8.7 Resolution Deadlines. Special projects or those involving a technical\nstudy shall have a resolution period as provided for in the\nPublic Administration Law.\n\nThe DICU may contract a specific technical study or request,\nwhen required, the opinion of other institutions, or request additional\ninformation to make the final decision. Any procedure in the DICU has a\ntime limit of 10 business days. If within this period the applicant does not obtain\na response, they may appeal to the immediate superior of the person in charge\nof the procedure, who must respond within five business days\nfollowing the claim. The cases presented at the beginning\nof this paragraph are not included in these cases.\n\n8.8 Municipal Approvals. For the municipal approval of cadastral or\nnon-cadastral plans, issued by the Department of Engineering and Urban Control (DICU), these shall\nbe granted under the terms and conditions established by the Urban Planning\nLaw and this Regulation.\n\nCadastral Plans must be approved by the Municipality in the\nfollowing cases:\n\na) Any type of subdivision of a piece of land.\n\nb) Segregations in the name of the owner.\n\nc) Development of projects of any nature.\n\nd) Consolidation of properties or rectification of boundaries or area.\n\ne) Possessory Information Proceedings.\n\nf) Localization of Rights.\n\n8.9 To obtain the Municipal Approval of plans, the interested party must\ncomply with the following requirements:\n\na) Application form with complete information and signed by the\nowner or legal representative.\n\nb) Copy of the identity card if the owner is a natural person and\ncopy of the legal entity ID and certification of legal capacity or\nliteral certification of the company with a copy of the identity card of the\nlegal representative.\n\nc) Copy of the certified cadastral plan of the property.\n\nd) Registry report of the property issued by the\nProperty Registry.\n\ne) Alignments and encumbrances issued by the relevant institutions\n(MOPT, ICAA, MINAE, INVU, other electricity and telecommunications companies)\nfor each resulting case.\n\nf) In case of segregations, a preliminary project of the parent\nproperty must be provided, indicating the resulting portions and their particular\ncharacteristics of each regarding frontage, depth, and area.\n\ng) In individual cases, the plans being modified must be submitted.\n\nh) Certificate of potable water availability issued by ICAA or\nthe Rural Aqueduct.\n\n8.10 Permits for earthworks (movimientos de tierra) and excavations. Permits\nfor earthworks for future construction shall be subject to\nthe approval of the construction plans by the Municipality. In addition to what is\nindicated in the Construction Law and its Construction Regulation. For\nearthworks with slopes equal to or greater than 30%, technical\nstudies shall be required to justify them before authorization, if\napplicable.\n\n8.11 Excavation permits for other purposes must include a report\non precautions with details specifying the elements to be used\nto protect adjoining lands. In the corresponding offices, the\ninterested party must fill out an application, attach copies of the project and\ncadastral plans of the property, except in cases where a particular\nstudy is necessary.\n\n8.12 Earthworks may not be executed in the following sites:\n\na) Fills (substitution of soft soils, leveling of steep\ntopographies, and creation of terraces supported on hillsides, except when\nauthorized by the competent institution).\n\nb) Landslide zones unless required by\ndeclared emergency situations.\n\nc) Flood zones unless required by\ndeclared emergency situations.\n\nd) Protection zones of water bodies.\n\ne) Channels of rivers and streams.\n\nf) Electrical, telecommunications, and water easements (servidumbres).\n\ng) High-voltage transmission line easements (servidumbres).\n\n8.13 Demolitions shall comply with the stipulations of the Construction Law and\nthe provisions of the Construction Regulation.\n\n8.14 To obtain construction permits, interested parties must\nappear before the Department of Engineering and Urban Control (DICU). If\nthe owner does not appear, they must bring authorization authenticated by a\nlawyer, a copy of the identity card, and in the case of legal entities,\ncertification of legal capacity issued by a notary public or\nthe Property Registry, or a Literal Certification issued by the Public Registry where\nthe Representation of the company is demonstrated. The Municipality has the\npower to modify, approve, reject, and supervise the applications made\nby the administered parties.\n\n8.15 Requirements to obtain a construction permit for major works\nover 40 square meters. To obtain said permits, the following\nrequirements must be submitted:\n\na) Land use certificate. In the case of industry, the\nactivity classification (risk group and conditions) issued by the\nMinistry of Health must be submitted.\n\nb) Copy of the identity card if the owner is a natural person and\ncopy of the legal entity ID and certification of legal capacity or\nliteral certification of the company with a copy of the identity card of the\nlegal representative.\n\nc) Certified copy of the cadastral plan of the property.\n\nd) Registry report of the property issued by the Property\nRegistry. When applicable, alignments and encumbrances issued by\nthe relevant institutions (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, electricity and\ntelecommunications companies).\n\ne) Copy of the construction plans approved by the Colegio Federado de\nIngenieros y Arquitectos (CFIA) and by the Health Governing Area if required\nby Law.\n\nf) Professional Work Risk Policy, which may be delivered\nat the time of picking up the granted permit.\n\ng) Water treatment and solution design (sanitary and stormwater) if\napplicable.\n\nh) Environmental Feasibility approved by SETENA if required by Law.\n\ni) Permits may be authorized for buildings in stages for\nprojects exceeding 1500 m² of construction. The interested party must submit\nthe complete project and indicate the respective stages duly numbered.\n\n8.16 Requirements to obtain construction permits for minor works under\n40 square meters. Minor works are considered as constructions of 40 m² or\nless. Those requiring special attention due to\ndangerousness or based on structural criteria or execution risks are excluded.\nTo obtain said permits, the following\nrequirements must be submitted:\n\na) Application Form duly completed and signed by the\nowner.\n\nb) Land use certificate. In the case of industry, the\nactivity qualification (risk group and conditions) issued by the\nMinistry of Health must be submitted.\n\nc) Copy of the identity card if the owner is a natural person and\ncopy of the legal entity ID and certification of legal capacity or\nliteral certification of the company with a copy of the identity card of the\nlegal representative.\n\nd) Copy of the cadastral plan of the property.\n\ne) Registry report of the property issued by the Property\nRegistry.\n\nf) When applicable, alignments and encumbrances issued by the\nrelevant institutions (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, electricity and telecommunications companies).\n\n8.17 The Municipality shall charge a construction tax of up to 1%, which\nwill be determined by the administration based on what is established by the\nLaw. The value of the constructions will be determined by the Administration. The\ntax must be paid within the 10 business days following the\nnotification of the Tax. The corresponding appeals may be filed against this resolution, in accordance with this Regulation.\n\n8.18 Validity of permits. Approved construction permits shall have a\nvalidity of up to one calendar year to begin the works. If\nnot, the interested party must process the RESEAL renewal of the corresponding\npermit, for up to one additional year. If the works begin within the granted\nextensions, the construction permit shall not expire. If the\nconstruction works DO NOT begin within these extensions, the permit shall be deemed expired.\n\nArticle 9. Land Use Certificate. It certifies the conformity of the use with the requirements\nof the zoning established in the Land Use Map. It must be required\nas a prior and indispensable requirement by any public agency\nthat approves constructions, expansions, remodeling, subdivisions, business licenses\nor registrations, urban developments, condominiums, or transformations.\n\n9.1 In no case may it be interpreted as a permit to execute the\nactivity or the work intended to be carried out; it is for informational purposes,\nand therefore does not constitute a license nor does it generate a right to develop an activity\nor work, nor does it imply the obligation for any institution to approve the\ncorresponding permits if the provisions of this\nRegulation are not met. Additionally, it has a permanent character as long\nas the technical or legal conditions under which it was granted do not change.\n\n9.2 When the Land Use Certificate indicates that the use intended by the\ninterested party is non-conforming, proof must be provided to the administration that the\nactivity located on said property is lawful and feasible to\ncarry out, or that it obtained the business license previously and is\ncurrent, in accordance with Article 30 of the Urban Planning Law.\n\n9.3 This Land Use Certificate, in the case of a Subdivision,\nUrban Development, or Condominium, must be approved and delivered by the\nDepartment of Engineering and Urban Control (DICU). It must state the permitted\nuse on the property, alignment, minimum frontage, setbacks, minimum lot\narea, as well as the conditions given the zone in which the property is located.\n\n9.3 To request the Land Use Certificate, the following must be submitted:\n\na) Complete application form signed by the interested party.\n\nb) A photocopy of the cadastral plan of the property, unreduced,\nsharp, and legible.\n\nCHAPTER V: License for Lucrative Activities.\n\nArticle 10. Business Licenses (Patentes). For the processing of business licenses, the submission\nof the corresponding Land Use Certificate shall also be required, in accordance with\nArticle 29 of the Urban Planning Law. For the granting of business licenses\nby the Municipal Business License Department, a Municipal\nLocation Resolution must be obtained from the Department of Engineering and Urban Control (DICU) stating\nthe conformity of the activity with the Land Use designated by the\nP.R.U. in each zone.\n\nArticle 11. Certificates issued for construction, remodeling,\nrepair, or expansion activities shall not be valid as a requirement for the processing of the\nBusiness License in the Municipal Business Licenses Department. In the event that\na disagreement is presented by the applicant, the appeals\nestablished in the Municipal Code, Law No. 7794, shall be used.\n\nAs a requirement, the application must be submitted accompanied by the receipt\nof payment or certification from the Business License Department of the current status of the\nMunicipal Business License.\n\nHowever, the interested party must make the necessary corrections in\nthe premises to comply with the provisions of current or newly\napproved regulations. After this, the Department of Engineering and Urban Control (DIUR)\nmay issue the certificate for the purpose of renewing the business license. In the event that\na disagreement is presented by the applicant, the appeals\nestablished in the Municipal Code, Law No. 7794, shall be used.\n\nArticle 12. For the development of lucrative or service activities, the\ninterested party must comply with the land-use zoning defined in\nthis Regulation.\n\nArticle 13. For new license and business license applications, the interested party must submit\nthe land use certificate and other current requirements of Law 8220 and\nother current laws and regulations.\n\nFor the renewal, recommendation, or processing of Business Licenses for these\npremises, the provisions of Articles 79, 80, 81, 82, 83, of the Municipal\nCode, Law No. 7794, shall apply.\n\nWhen the commercial activity is not the principal one, but is a\nresidential complement, the respective business license shall only be granted if\nthe functional and spatial independence between both activities is ensured, which\nmust be verified by the Department of Urbanism of the Municipality (prior to\nissuing the land use certificate) and the Ministry of Health before the\nMunicipality grants the respective Business License. The Business License shall state the size\nof the premises.\n\nCHAPTER VI: Sanctions and Procedures\n\nArticle 14. Any act in violation of the P.R.U. and its regulations committed by\nthe professional responsible for a project, the property owner,\ntheir legal representatives, when dealing with a corporation, or by any\nadministered party in general, shall be sanctioned as provided by:\n\na) The Urban Planning Law and its amendments.\n\nb) The Construction Law and its amendments.\n\nc) The General Public Health Law and its amendments.\n\nd) The Municipal Code, Law 7794 of April 27, 1998.\n\ne) The Organic Environmental Law No. 7554 of November 3, 1995.\n\nf) The Historical Architectural Heritage Law No. 7555 of October 20,\n1995.\n\ng) Ley Forestal No. 7575 of February 13, 1996.\n\nh) The regulations that the Executive Branch has issued to regulate the\npreceding laws.\n\ni) The regulations of the present Urban Regulatory Plan of the city of\nQuepos.\n\nIn addition to the provisions of the laws and regulations cited in the\npreceding article, the contravention of the norms of this regulation or\nany other legal or regulatory provision connected with\nurban matters, issued by the Municipality of Quepos, the Executive,\nLegislative Branch, or other authorized agency.\n\nArticle 15. The Municipality, in accordance with its powers, may on its own or jointly with other institutions, impose sanctions for violations of the Quepos City Urban Plan and its regulations. This includes fines, suspension, closures, eviction (desocupación), and demolition of what has been built without authorization, in accordance with current regulations, this Regulation, and the Construction Law (Ley de Construcciones).\n\n15.1 The DICU shall have 5 business days to gather detailed information on the alleged infraction; with said study, the offender shall be notified if the following applies:\n\na) Warning that they must obtain the respective construction permit within a period of 30 business days and pay the respective fine.\n\nb) In the event that the permit is not obtained within the previous period, the fines and sanctions indicated in the Construction Law and this Regulation shall be imposed.\n\nc) Regarding said resolution, appeals for revocation (revocatoria) and appeal (apelación) may be filed in accordance with the Municipal Code (Código Municipal).\n\nd) In the event that the demolition of unlawful works must be executed, the cost thereof shall be charged to the property owner.\n\ne) Notification shall be made at the worksite to the owner, the responsible professional, resident engineer, or their assistant.\n\nf) The amount of the fine shall be 1% of the total value of the work.\n\nCHAPTER VII: Appeals (Recursos)\n\nArticle 16. Any final administrative resolution issued by the Municipality, through the corresponding departments, regarding the approval of demolition, construction, expansion, restoration, or remodeling permits, as well as relevant matters concerning the issuance of operating licenses and land use certificates (certificados de usos del suelo), shall be subject to the appeals (recursos) regulated by the Municipal Code, Law No. 7794 of April 27, 1998, articles 153 et seq., 161 et seq., and article 99 of the Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente).\n\nTITLE III LAND CLASSIFICATION OF THE URBAN AREA OF THE\n\nCITY OF QUEPOS\n\nCHAPTER I: Generic Land Classification\n\nArticle 17. The land of the city of Quepos is classified into three main categories:\n\na) Urbanized Land (Suelo Urbanizado)\n\na) Developable Land (Suelo Urbanizable)\n\nb) Non-Developable Land (Suelo No Urbanizable).\n\nArticle 18. Urbanized land is any portion of land that is built upon or is equipped with infrastructure and services.\n\nArticle 19. Developable land is that which has the potential and conditions to be urbanized.\n\nArticle 20. Non-developable land is that whose urbanization is not possible or is not convenient for various reasons, among them ecological and scenic reasons or due to physical limitations of the area (slopes, geological faults, forested areas, river protection zones, flood zones, or areas subject to other hazards or limitations).\n\nArticle 21. In non-developable land, only those activities whose purpose is ecological preservation, scenic improvement, population protection, the creation of green areas, and risk mitigation from natural or technological hazards shall be permitted.\n\nCHAPTER II: Nature of Land Uses (Usos del Suelo)\n\nArticle 22. For the purpose of regulating the different activities carried out on the land of Quepos and contributing to the consolidation of certain uses and activities and protecting them from others that are bothersome or incompatible, land use is classified into the following types:\n\na) Conforming Uses (Usos Conformes)\n\nb) Non-Conforming Uses (Usos No Conformes)\n\nc) Conditional Uses (Usos condicionales)\n\nd) Complementary Uses (Usos complementarios)\n\nArticle 23. Conforming Uses. These are all activities, buildings, or land uses that are in accordance with the requirements and guidelines of the P.R.U. for each zone and that can be developed.\n\nArticle 24. Non-Conforming Uses. These are all uses that are not permitted by the zoning and the requirements established in the P.R.U. or applicable existing regulations.\n\nHowever, in those lots consolidated as farms (fincas) (duly registered in the Public Property Registry (Registro Público de la Propiedad) before the effectiveness of this P.R.U.), the development of activities and construction compatible with the zoning shall be permitted, even if they do not meet the minimum frontage and lot area requirements, provided that the land use permit is in effect. It is understood that all other requirements must be fulfilled.\n\n24.1 In the case of donations of lots for uses of social interest or charity, via a Municipal Agreement (Acuerdo Municipal), upon prior opinion of the corresponding Commission of the Council, and provided that the use is compatible with the zoning, they may not comply with the minimum area and frontage requirements, with a minimum frontage of 4 meters being required; however, the rest of the zone requirements must be met.\n\n24.2 Lots with cadastral plans (planos catastrados) that existed prior to the entry into force of the P.R.U. and that have not been registered, and do not meet the minimum area and minimum frontage requirements, according to the zone, shall be approved (visados) by the Department of Engineering and Urban Control (DICU) upon prior Municipal Agreement in the following cases:\n\na) When by court order, the Municipality is ordered to grant approval (Visado), because the property is in dispute to locate rights by succession, divorce, or others.\n\nb) When there is a record of demarcated plans in a subdivision (fraccionamiento) and they do not possess a deed. A certification from the Property Registry must be presented regarding the existence of the properties or rights via a cadastral plan without a titleholder, corresponding to the annotated entries.\n\nArticle 25. Conditional Uses. A requested new or existing use that, due to its characteristics, may cause nuisances to the conforming uses of the zone, but with certain requirements, it can guarantee that those potential nuisances are confined to the property.\n\n25.1 These are those uses that may occur in a zone, provided they meet the special requirements established by the Municipality in coordination with the Department of Urbanism of the INVU or any competent agency or institution to achieve the protection of public health, the city, and the safety of the Canton's residents, in a coordinated act.\n\n25.2 These conditions shall be indicated on the corresponding Land Use Certificate (Certificado de Uso de Suelo) based on articles 9 and 10 of this Regulation. The conditions shall be those established in this regulation, that are of urbanistic interest, that are complementary uses, of municipal interest; and that do not affect health and the environment.\n\n25.3 The growth of these uses shall not be permitted, and interventions in existing constructions shall be permitted under the following circumstances:\n\na) Maintenance work to the existing structure. This does not imply changes or repair of the primary structure.\n\nb) The property is of historical, cultural, or heritage value.\n\nc) When remodeling is intended to comply with safety and hygiene standards.\n\nd) In case of a disaster, the Municipality may permit the reconstruction of the damaged building or infrastructure with a provisional license. The interested party must submit a structural calculation report (elaborated by a responsible professional), to determine the damages.\n\nWithin a period of 30 business days, the interested party must come into compliance, fulfilling the requirements of this Regulation in accordance with article 8.\n\nThe foregoing does not imply that if the use that existed on the damaged property is considered non-conforming with the P.R.U. zoning, the land use will not be issued, and the interested party must exercise an activity compatible with the zoning.\n\nArticle 26. Complementary Uses. These are the uses that complement and support the principal activity of the zone. And complement and support the conforming uses.\n\nArticle 27. When a farm (finca) or consolidated lot prior to the effectiveness of the P.R.U. is divided by two land use zones, it shall be incorporated into the zone with the larger percentage.\n\nArticle 28. Farms located in bordering zones. When a property is located on the dividing line between two uses, either may be generalized, provided the resulting use does not extend more than 50 meters. When the use being generalized affects more than 75% of the property in question, it may be authorized to extend to 25% of the property. In these farms, the conditions indicated in article 25 shall apply. In these cases, approval must be granted by Agreement of the Municipal Council (Concejo Municipal) in coordination with the Department of Urbanism of the INVU.\n\nExcluded from the application of this article are the protection zones of rivers and streams (quebradas), wetlands, mangrove zones, and zones classified by SINAC as State Natural Heritage.\n\nTITLE IV GENERAL REQUIREMENTS AND INCENTIVES FOR\n\nBUILDINGS\n\nCHAPTER I: General Provisions on Requirements\n\nArticle 29. Setback line (Alineamiento). This shall be determined by the P.R.U., through the Regulation of Public Spaces, Roadways, and Transport, for each of the canton's roads.\n\n29.1 The setback lines shall also be those extended by the pertinent institutions (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, other electricity and telecommunications companies) for each resulting line. The related setback lines for oil pipelines, aqueducts, electric lines, and railway lines shall be those indicated by the corresponding institutions. The protective zone buffer strips (retiros de las zonas de protección) shall be in accordance with the Forest Law (Ley Forestal) No. 7575 and its Regulation and others, as determined by the Department of Urbanism of the INVU and the corresponding institutions based on articles 33 and 34 of the Forest Law.\n\n29.2 The DICU shall resolve on the setback line only when by regulation it is within its competence, within a term of eight business days, after the submission of the application, 2 copies of the cadastral plan and the original or certified copy.\n\nArticle 30. The setback line is determined by measuring from the centerline of the street towards the property.\n\nArticle 31. Building Line (Línea de Construcción). It is determined by the setback line and this must be respected in both subterranean and aerial form.\n\nArticle 32. The front yard setback (retiro frontal) is equivalent to the front garden (antejardín), whose purpose is to allow water infiltration; therefore, it constitutes a building restriction, without this portion of land losing its private property status. At least one-third of the front garden area must be maintained as a green area. A garage for one vehicle (up to 20 m²) may be built in the front garden, provided that the structural support elements of the roof or columns maintain a minimum setback of two meters from the property line; only the roof cover may project to the property line as a cantilever. Impermeable flooring is not permitted in the front garden, only concrete strips for vehicle passage (tire tracks). On the lateral and frontal sides in the front garden area, solid fences (vallas) with a height greater than one meter (1 m) may not be built. A minimum of 80% visibility must be allowed.\n\n32.1 In the case of a planned road widening, the front yard setback shall comprise an additional strip of land. This may be given provisional use as front gardens and restricted parking, or open-air commercial uses that do not involve the construction of roofs, in accordance with the stipulations of the Regulation of Public Spaces, Roadways, and Transport of the P.R.U. If due to lack of space the gate swings outward, the owner must place preventive safety signs as a warning to pedestrians.\n\n32.2 In the front garden strip, the following shall be permitted to be built within the 20 m² area or failing that, 1/3 of the front garden area: open garages, open corridors, terraces, and parking spaces.\n\nSeptic tank and collection tank, inspection boxes. Sheds (for storage, garbage, and frontal transformers), spiral staircases attached to the wall, garbage chutes, and signs.\n\n32.3 In the case of construction of a tie beam (viga corona) over the railings in the front garden, its cross-section may not be greater than 12 x 20 cm. These beams, as well as the columns that support them, shall be included in the calculation of the 80% visibility. The cross-section of the columns shall be 20 x 20 cm, maximum.\n\nArticle 33. Setbacks (Retiros). A setback is the distance that exists or is created by separating one structure from another or a structure from the property boundaries where it is located. Buildings constructed in the future must maintain setbacks. Buildings taller than 5 stories must maintain a minimum setback with respect to others of at least 1/3 of their height. This distance must be maintained on all sides of the building.\n\n33.1 Building height shall be permitted based on the application of article 38 of this Regulation. The setback in buildings that have windows facing the neighboring boundary shall be as indicated in the Construction Regulations. Setbacks may be smaller, provided that the building design complies with lighting, ventilation, and safety standards.\n\n33.2 Buildings greater than or equal to 5 stories in height or their equivalent in meters must comply with what is indicated in article 8 for their approval. And must contemplate the following guidelines:\n\na) Front yard setback: It is set in the Regulation of Public Spaces, Roadways, and Transport of the P.R.U., according to the characteristics of each road.\n\nb) Rear yard setback (Retiro posterior). On corner lots, it may be taken on the shorter side or at the interior corner with an equivalent area. The rear yard setback may be eliminated on lots facing three streets, provided the proposed design satisfies ventilation and lighting needs.\n\nc) Side yard setback (Retiro lateral). The required distance shall be as indicated in Article 34 and the Construction Regulations.\n\nd) Environmental Viability approved by SETENA if required by the corresponding regulations.\n\ne) In the cases of Urbanizations and Condominiums, the provisions of the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations, Construction Regulations, and the Condominium Property Regulatory Law and any applicable standard must be followed.\n\nf) In the case of the Marina Zone (ZMR), a minimum setback with respect to others of up to 5 meters may be authorized for buildings taller than 5 stories.\n\n33.3 Furthermore, they must submit the following for final approval:\n\na) Traffic impact study: study of access points, vehicular congestion, capacity of the roads adjacent to the property, average daily and monthly flows.\n\nb) Infrastructure: study of the demand and supply of existing infrastructure and the proposal and connection to existing infrastructure.\n\nc) Water capacity: study of tanks, with capacity to store up to 40% of the daily consumption of the building. The tanks must be operational upon completion of the work. Their location and pumping system must be indicated.\n\nArticle 34. Equivalent area. In projects not exceeding two stories, the designer, in order to obtain a better architectural distribution of the project, may eliminate the rear yard setback, substituting it with an equivalent area in the interior of the lot, provided that the current standards on natural ventilation and lighting, minimum areas, and dimensions are met.\n\nArticle 35. In buildings of more than two stories, the same solution and substitution of the area mentioned in the previous article may be accepted, provided that the area corresponding to the rear yard setback is increased by ten percent.\n\nArticle 36. Building coverage (Cobertura). Eaves (aleros) are not included in the coverage calculation, provided they do not exceed one meter. Building coverage is established for each of the zones. The cases indicated in subsection a) of article 33 of this Regulation regarding the established front yard setback are excepted. The coverage figure implies that the free area on the surface must be respected in the subsoil. It must allow adequate rainwater drainage.\n\nArticle 37. Heights. This Regulation shall have 3 types of height.\n\n37.1 First Type. For general cases. The maximum height shall be measured from the level of the curb at the midpoint of the lot frontage. In the case of lots with two or more frontages, the midpoint of the highest side may be used. In the case of lots facing two streets with different slopes, the maximum height shall apply to any of the facades.\n\n37.2 For the calculation of maximum building height, chimneys, parapets, windowsills, ventilation installations, elevator machine rooms, water tanks, mechanical elements related to the functioning of the building, and recreational elements on the upper terraces shall not be taken into account.\n\n37.3 The calculation of the maximum permitted height shall be made using the following formula: A = V x C where A = Maximum height; V = corresponding right-of-way according to the provisions of the Regulation of Public Spaces, Roadways, and Transport of the P.R.U. or the corresponding institution; C = height coefficient for each zone established by the Regulation.\n\n37.4 In those cases where the construction in question extends the front yard setback beyond the mandatory setback or that established in the Roadway and Transport Regulation of the P.R.U., for the height calculation using the indicated formula, the additional setback may be added to the V variable (right-of-way). In the case of corner lots, to calculate the maximum permitted height, the smaller right-of-way shall be taken.\n\n37.5 Second Type. Cases specifically defined in each Zone defined in this Regulation, for which it shall be understood that the measurement of each floor shall be 3 meters, expandable to 4 meters provided the design supports it.\n\n37.6 Third Type. Height located in the Marina Zone (ZMR); the provisions established by the Construction Regulations shall apply.\n\nCHAPTER II: General Provisions on Incentives.\n\nArticle 38. Interior galleries. The owner of a building who dedicates an interior gallery of a minimum of 5 m in width for public pedestrian use shall have it computed as built area. They shall obtain from the Municipality a Land Use Certificate (Certificado de Uso de Suelo) crediting an increase of the maximum construction area by 1.5 square meters for each square meter of gallery. This benefit may also be computed for porticos, plazas, and open spaces for public use.\n\nIn rear patios or rear yard setbacks, the distance may be less than the minimum required to ventilate habitable rooms, provided the maximum building coverage for the zone is met.\n\nArticle 39. Porticos. The utilization of porticos or exterior galleries integrated into the sidewalks for the use and enjoyment of the pedestrian shall allow the construction area to be increased by 2.5 m² for each square meter of portico, provided the portico has a minimum of 3 meters of free width. The incentive shall be granted by allowing greater building height.\n\nArticle 40. Corner truncations (Ochavas). Buildings on corner lots that leave a greater setback than required to create wider corner urban spaces and thus increase the concavity at the corners, may obtain as an incentive the possibility of increasing the building height. For the foregoing, the provisions of article 38, in its last two paragraphs, shall apply.\n\nTITLE V LAND USE OF THE CITY OF QUEPOS.\n\nCHAPTER I: Functional Classification of Land Uses of the City of\nQuepos.\n\nArticle 41. In accordance with the analysis of the urbanized, developable, and non-developable land of the canton of the city of Quepos, fifteen zones with predominant land uses were determined, which are:\n\na) FOREST PROTECTION ZONE (ZPF)\nb) AGRICULTURAL AND LIVESTOCK ZONE (ZAG)\nc) MANGROVE AND WETLANDS ZONE (ZMH)\nd) SPECIAL PROTECTION ZONE (ZPE)\ne) RESIDENTIAL ZONE (ZR)\nf) MIXED SERVICES ZONE (ZSM)\ng) RECREATIONAL AND SPORTS ZONE (ZRD)\nh) TRANSPORT AND PARKING ZONE (ZTE)\ni) TOURIST CORRIDOR ZONE (ZCT)\nj) INSTITUTIONAL ZONE (ZI)\nk) INDUSTRIAL ZONE (ZIND)\nl) AIRPORT ZONE (ZA)\nm) MARINA ZONE (ZMR)\nn) SEA PORT ZONE (ZPM)\no) HISTORICAL HERITAGE ZONE (ZPA)\np) MARITIME TERRESTRIAL ZONE (ZMT)\n\nArticle 42. Definition of land uses.\n\na) Forest Protection Zone (ZPF). The Protection Zone consists of lands fundamentally of forestry vocation, characterized also by environmental fragility that generally ranges from moderate to high, which limits urban development, as well as being areas of irregular and very irregular slope, with scarce conditions for urbanization and with great potential for forestry use; due to these conditions, the zone is of vital importance in the future development of the canton, with the idea of establishing a sustainable development model, for which the protection of this zone becomes a primary objective and guideline in order to achieve in the future a comfortable habitat for the inhabitants of Quepos, thereby raising the quality of life.\n\nb) Agricultural and Livestock Zone (ZAG). The Agricultural and Livestock Zone comprises the lands currently dedicated to agricultural and livestock activities and intended to be conserved for said uses, as well as the lands detected as having agricultural and livestock vocation. Due to the economic weight of this activity, the conservation and consolidation of these lands for agricultural and livestock activity is of utmost importance.\n\nc) Mangrove and Wetlands Zone (ZMH). This is an ecosystem dominated by groups of pantropical plant species that are typically arboreal, shrubby, and associated vegetation, which have morphological, physiological, and reproductive adaptations that allow them to colonize areas subject to tidal exchange. The general landscape is dominated by the presence of forests of different mangrove species, wetlands, estuaries (esteros), and channels. In the surroundings of the city of Quepos, there is an important mangrove reserve that is indispensable to protect and conserve in order to achieve sustainable development in the area.\n\nd) Special Protection Zone (ZPE). These are forest protection zones and forest areas, the edges of permanent springs (nacientes), the buffer strips along rivers, streams (quebradas), and creeks that require absolute protection. As well as floodable lands, also those presenting aquifers with the respective protection zones, protection zones of rivers and streams, forested areas and areas of ecological interest and state natural heritage based on the Forest Law No. 7575.\n\ne) Residential Zone (ZR). The Residential Zone consists of lands intended to settle the existing and future population, as well as the services required for the coexistence of said population.\n\nf) Mixed Services Zone (ZSM). The commerce and services zones are conceived in the P.R.U. as urban complexes that function integrally and hierarchically, in urban centers and corridors of different classes.\n\ng) Recreational and Sports Zone (ZRD). These are areas destined for the passive and active recreation of the population, where the construction of infrastructure for the development of sports, cultural, educational, and recreational activities is possible, as well as defined areas of regional parks and comprising linear parks and green and ecological corridors and other forested areas that will be preserved as green lungs.\n\nh) Transport and Parking Zone (ZTE). These are areas destined to reserve and use as bus terminals and stops, taxi stands, and public parking lots in order to organize the canton's traffic.\n\ni) Tourist Corridor Zone (ZCT). This is a zone to incentivize tourism development and integrate the pedestrian zone and services that contribute to fostering tourism activity.\n\nj) Institutional Zone (ZI). Zone to preserve and consolidate spaces for basic public and private services: governmental institutions, non-governmental organizations, foundations, international institutions, and local government entities where complementary activities for the population are carried out.\n\nk) Industrial Zone (ZIND). This is an urban planning resource locatable in suburban areas to ensure production under conditions that reduce functional interferences and guarantee environmental stability, land values, and legal certainty. It implies a classification of industries according to their hazardousness, degree of nuisance, and size.\n\nl) Airport Zone (ZA). Area destined for the development of national flight activity.\n\nm) Marina Zone (ZMR). A set of maritime and/or land facilities destined for the protection, shelter, and provision of all kinds of services to recreational, tourist, and sports vessels of any flag and regardless of their size, as well as to the visitors and users thereof, national or foreign; it also comprises the facilities under the operation, administration, and management of a tourism company. Also considered part of a marina are the properties, the access roads to the different areas, and other privately owned assets destined by their owners to provide services to the Tourist Marina, and that have been considered in the concession.\n\nn) Sea Port Zone (ZPM). A space located next to the ocean that allows vessels to carry out unloading and loading or disembarkation and embarkation operations. They offer ships a safe place on the maritime coast to carry out different activities.\n\no) Historical Heritage Zone (ZPA). In the so-called American Zone (Zona Americana), an area with a Heritage declaration due to the architectural structures established there, which will house a series of institutions and with the purpose of preserving it in the best condition.\n\np) Maritime Terrestrial Zone (ZMT). Regulates the two-hundred-meter strip running from the urban area established by this Regulatory Plan (Plan Regulador) to the Maritime Terrestrial Zone of the Zone Regulated by the Regulatory Plan of Playa Espadilla and comprises Playa del Cocal, with the exception that in this sector, the Quepos Regulatory Plan, as indicated by IGN.\n\nCHAPTER II: On Land Organization\n\nArticle 43. To achieve adequate planning of the Quepos Urban Regulatory Plan, as well as the participation of the inhabitants, the Municipality shall take into account the organization and delimitation of the neighborhoods or residential sectors in order to formulate local plans and specific projects.\n\nTITLE VI FOREST PROTECTION ZONE (ZPF)\n\nCHAPTER I: General Aspects\n\nArticle 44. Purpose. To protect, prevent, and mitigate the direct or indirect impact of human activities on forest protection zones.\n\nConstruction shall not be permitted on lands with slopes greater than 30%, based on the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) and the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations and the Forest Law (Ley Forestal), as well as on floodable lands, likewise those presenting aquifers with the respective protection zones, protection zones of rivers and streams, forested areas and areas of ecological interest and historical and natural heritage. If deemed necessary, the National Emergency Commission (CNE) shall be consulted regarding said prohibition.\n\nArticle 45. Conforming uses. The permitted uses are forestry, reforestation, as well as facilities for research centers, education and ecotourism, health, headquarters of national and international organizations, plant nurseries (viveros), corrals, recreational facilities, ecotourism, bridges, roads, trails, viewpoints (miradores), restaurants, and for single-family housing (vivienda unifamiliar), multi-family housing (vivienda multifamiliar), and tourist lodging.\n\nArticle 46. Requirements for Education, Research, Health projects, and headquarters of International Organizations, Restaurants, and Viewpoints.\n\nTable 1. FOREST PROTECTION\nZONE (ZPF)\n\n| FOREST PROTECTION ZONE (ZPF) | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Requirement | Housing |\nEducational, health facilities, intl. orgs. | Condominiums or residential complexes | Restaurants and\nviewpoints. | Plant nurseries | | Minimum lot area | 3,000 m2 | 20,000 m2 | 10,000 m2 | 3,000 m2\n| 250 m2 | | Minimum frontage | 30 m | 50 m | 50 m | 50 m | | | Maximum height | 2 levels (7 m,\nnot including | 2 levels (7 m, not including | 2 levels (7 m, not | 2 levels (7 m, not including | |\n| | roof structure) | roof structure) | including roof structure | roof structure) | | | Front\nyard setback | 10 m | 15 m | 10 m | 10 m | | | Rear yard setback | 7 m | 10 m | 5 m | 10 m | | |\nSide yard setbacks | 4 m | 5 m | 5 m | 5 m | | | Maximum building coverage | 15 % | 10 % | 15 % |\n15 % | | | Density | 5 dwellings/Ha | | 5 dwellings/Ha | | |\n\na) For the evacuation of black and gray water, improved tanks or treatment plants must be used depending on the use, to avoid the contamination of water bodies.\n\nb) The cutting or elimination of trees in the protection areas described above as the Special Protection Zone is prohibited, except in projects declared by the Executive Branch as of national convenience.\n\nc) In areas designated by the Forest Law No. 7575 as Private Forest Property, the provisions of articles 18 and 19 of the same Law shall apply.\n\nd) In this zone, constructions using techniques that do not affect the land topography (cuts and fills) shall be required, using piles or other similar systems for this purpose. Treatment plants will also be requested for projects.\n\nArticle 47. Non-conforming uses. Residential subdivisions (urbanizaciones), warehouses (bodegas), workshops, activities of an industrial nature.\n\nArticle 48. In the Forest Protection Zone adjoining the Manuel Antonio National Park, it must function as a complement to the park. Every project in the Forest Protection Zone must present the approval of MINAE regarding the demarcation of forest areas.\n\nTITLE VII AGRICULTURAL AND LIVESTOCK ZONE (ZAG)\n\nCHAPTER I: General Aspects\n\nArticle 49. Purposes. These are areas whose purpose is to maintain the areas that are currently under agricultural use, for which an allocation is reserved for agricultural use with the idea of preserving and consolidating agricultural activity.\n\nArticle 50. Conforming uses. The permitted uses are agricultural uses such as crops, livestock production, and complementary activities, such as warehouses, irrigation installations, poultry, swine, and apiary farms and similar, and single-family housing.\n\nArticle 51. Non-conforming uses: Housing developments (Urbanizaciones), nor condominiums, nor residential complexes, industry, commerce, nor any other use other than those indicated in the conforming uses.\n\nThose that are operating and duly established upon the entry into force of this Regulation shall be permitted, with the limitations defined in this Land-Use Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo).\n\nConstruction shall not be permitted on lands that present aquifers, slopes greater than 30%, areas subject to landslides and flooding, forested areas (zonas boscosas) and protection areas for rivers and streams (quebradas) and that are affected by the Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575.\n\nArticle 52. Requirements.\n\nTable 2. AGRICULTURAL\nZONE (ZONA AGROPECUARIA, ZAG)\n\n| AGRICULTURAL ZONE (ZAG) | |\n| --- | --- |\n| Minimum lot area (Superficie mínima de lote) | 5,000 m2 |\n| Minimum frontage | 25 m |\n| Maximum height | 2 levels (7 m, does not include roof structure) |\n| Front setback (Retiro frontal) | 15 m |\n| Rear setback (Retiro posterior) | 10 m |\n| Side setbacks (Retiros laterales) | 5 m both sides |\n| Maximum coverage (Cobertura máxima) | 15% Agricultural Parcel |\n| Density | 2 dwellings per agricultural parcel, and does not exceed 15% |\n\nTITLE VIII MANGROVE AND WETLANDS ZONE (ZONA DE MANGLAR Y HUMEDALES, ZMH)\n\nCHAPTER I: General Aspects\n\nArticle 53. Purposes. The Mangrove and Wetlands Zone consists of lands that are currently covered by mangrove vegetation and must be conserved as such in order to achieve sustainable development.\n\nThis zone is under absolute protection; therefore, no type of use shall be permitted, except for mangrove recovery.\n\nBased on the Maritime Terrestrial Zone Law (Ley de Zona Marítimo Terrestre) No. 6043, which establishes that mangrove areas are classified as public zone, of public domain nature (naturaleza demanial), imprescriptible and inalienable, and based on the Forestry Law (Ley Forestal), no type of use is permitted except absolute protection.\n\nIn the northwestern sector, of agricultural activity, a 10-meter strip is created starting from the end of the area demarcated as mangrove zone, which will function as a buffer or transition between human activity and the mangrove zone. This setback is based on Forestry Law No. 7575, Article 33, subsection b, regarding urban areas, Law No. 6043, and the Biodiversity Law (Ley de Biodiversidad) No. 7788.\n\nIn this sector, existing constructions bordering the mangrove shall be respected, but may not be expanded; they may only be maintained. Neither shall the construction of new structures be permitted within the 10-meter zone called the buffer zone (zona de amortiguamiento).\n\nThis buffer zone shall continue to belong to the titleholder of the property and, as such, they may maintain it so that the mangrove does not invade said zone, being able to fence it, demarcate it, and exercise any real right (derecho real) that the ownership of the property entails in their capacity as owner, it being exclusively a mangrove setback zone that seeks to reduce and prevent the impact of human activity on the mangrove.\n\nTITLE XIX SPECIAL PROTECTION ZONE (ZONA DE PROTECCIÓN ESPECIAL, ZPE)\n\nCHAPTER I General Aspects\n\nArticle 54. Purpose. To preserve the strips along river and stream (quebradas) banks, functioning as natural corridors, forest protection areas (zonas de protección forestal) for forested areas and the edges of permanent springs (nacientes permanentes), streams (quebradas), and creeks under absolute protection. In accordance with Forestry Law No. 7575, Articles 33 and 34. As well as floodable lands, local faulting, and landslides.\n\nArticle 55. Conforming uses. The permitted uses are solely those of a forestry nature.\n\nArticle 56. Conditional uses. No conditional uses shall be permitted.\n\nTITLE X RESIDENTIAL ZONE\n\nCHAPTER I: General Aspects.\n\nArticle 57. Purposes. The Residential Zone is the area necessary to house the existing and future population, and to maximize the use of existing infrastructure in terms of networks and services, allowing for its orderly expansion. The Residential Zone is divided based on density into High-Density Residential Zone (Zona Residencial de Alta Densidad), Medium-Density Residential Zone (Zona Residencial de Media Densidad), and Low-Density Residential Zone (Zona Residencial de Baja Densidad), in accordance with the Environmental Fragility Indices (Índices de Fragilidad Ambiental) approved by SETENA.\n\nArticle 58. The main activity is single-family and multi-family housing in the form of dwellings, apartments, and condominiums, together with the infrastructure, services, and adequate spaces for a better development of human settlements in an integral manner.\n\nThose uses that were operating with their proper valid license (patente), and established upon the entry into force of this regulation, shall be permitted, with the limitations defined in this Land-Use Zoning Regulation, in accordance with the Transitory Provisions (Transitorios) of this P.R.U. and in accordance with Articles 28 and 29 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) No. 4240.\n\nLots used as a complementary use must be located on the main roads of the neighborhood or housing development (urbanización) and preferably be corner lots, in order to form an integral neighborhood center. In this case, main roads are understood to be those with the greatest right-of-way and/or that are public transport routes. These services or activities are understood to be small, non-disruptive, with noise contained within the property, and that primarily serve the daily needs of the population of the neighborhood, citadel, or housing development itself. It is understood that the uses indicated here complement the commercial and service activities located in neighborhood centers or lots designated for commercial use in housing developments.\n\nArticle 59. Regarding new housing developments (urbanizaciones) and condominiums, the provisions currently in force in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Housing Developments (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones), relating to communal and private services, and the Condominium Property Law (Ley de Propiedad en Condominio), as applicable, shall apply.\n\nArticle 60. Parking Area. For residential projects, under the condominium or housing development concept, it shall be the area determined by the laws and regulations in force for each case.\n\nCHAPTER II: High-Density Residential Zone (Zona Residencial Alta Densidad, ZRAD)\n\nArticle 61. Purpose. It is the part of the urbanized or urbanizable land of the Canton where the most intense use of land is pursued. It is located as indicated on the Land Use and Residential Densities Maps. The objective is to achieve a net density standard of 50 dwellings per hectare on a single level, a density that can reach 240 rooms per hectare through the construction of multi-family residential complexes mainly or under the condominium concept, in solutions up to six levels, from street level or zero level.\n\nHousing Development or Condominium projects must include a treatment plant duly authorized by the Ministry of Health, a sewer network, and improved septic tanks (tanques mejorados) (single-family housing).\n\nFor coverage (cobertura) and setbacks (retiros), the provisions established by the Regulation for the National Control of Subdivisions and Housing Developments and the Condominium Property Law, as applicable, must be applied.\n\nArticle 62. Conforming Uses: single-family and multi-family housing.\n\nArticle 63. Non-Conforming Uses: large-scale shopping centers, gymnasiums, places of worship, service workshops (of all types), industry (of any type), bars, party halls, dances, liquor stores, electronic games, veterinary clinics, car washes, funeral homes, jewelry stores, billiards, pet sales, watch repair shops, discotheques, cabins, hotels.\n\nArticle 64. Complementary Uses. Tailor shops and shoe repair shops (shoe repair workshop), Bookstore, Bazaar and Haberdashery, Butcher shop, Grocer, Pharmacy, offices for Professional services, Aquarium, Beauty Salons, Barber shops, Greengrocers, Florists, Supermarkets (for areas equal to or less than 300 m2), Internet Rental Services, café and sodas for construction areas equal to or less than 50 m2, Photocopy Centers, Bakery and Pastry shop.\n\nCHAPTER III: Medium-Density Residential Zone (Zona Residencial Media Densidad, ZRMD)\n\nArticle 65. Purposes. In this residential portion of the urbanized and urbanizable land of the Canton, a less intense land use than in the previous category is pursued, with 26 dwellings per hectare, in single-level solutions. Multi-family type solutions are permitted, and under the condominium concept of four levels, for a maximum density in these cases of 104 dwellings per hectare.\n\nArticle 66. Complementary uses: Tailor shops and shoe repair shops (shoe repair workshop), Bookstore, Bazaar and Haberdashery, Butcher shop, Grocer, Pharmacy, offices for Professional services, Aquarium, Beauty Salons, Barber shops, Greengrocers, Florists, Supermarkets (for areas equal to or less than 300 m2), Internet Rental Services, café and sodas for construction areas equal to or less than 50 m2, Photocopy Centers, Bakery and Pastry shop.\n\nCHAPTER IV: Low-Density Residential Zone (Zona Residencial Baja Densidad, ZRBD)\n\nArticle 67. Purposes. It is that portion of the urbanized and urbanizable land of the Canton in which low intensity of land use is pursued. For the Low-Density Zone, 13 dwellings per hectare on a single level shall be permitted as a maximum, allowing solutions up to a second level with a density of 26 dwellings per hectare.\n\nArticle 68.- Complementary uses. Tailor shops and shoe repair shops (shoe repair workshop), Bookstore, Bazaar and Haberdashery, Butcher shop, Grocer, Pharmacy, offices for Professional services, Aquarium, Beauty Salons, Barber shops, Greengrocers, Florists, Supermarkets (for areas equal to or less than 300 m2), Internet Rental Services, café and sodas for construction areas equal to or less than 50 m2, Photocopy Centers, Bakery and Pastry shop.\n\nArticle 69. The design of basic infrastructure, whether for a new housing development or for urban renewal, must be calculated based on the maximum density of the corresponding zone.\n\nUrban equipment shall be governed by the provisions established in the National Regulation for the Control of Subdivisions and Housing Developments (Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones).\n\nFor constructions greater than three levels, improved septic tanks (single-family housing), a blackwater treatment plant, and a soil study shall be required.\n\nArticle 70. Requirements for Residential Zones.\n\nTable\n3. RESIDENTIAL ZONE\n\n| RESIDENTIAL ZONE | | | |\n| --- | --- | --- | --- |\n| Requirements | ZRAD | ZRMD | ZRBD |\n| Minimum lot area | 140 M2 | 200 M2 | 400 M2 |\n| Minimum frontage | 6 m | 10 m | 15 m |\n| Maximum height | Single-family 2 Levels Multi-family 6 Levels (18 m) Roof height not included | Single-family 2 Levels Multi-family 4 Levels (12 m) Roof height not included | 2 levels (7 m) Does not include roof height |\n| Front setback | 2 m | 3 m | 4 m |\n| Rear setback | 3 m | 3 m | 4 m |\n| Side setbacks | Not applicable | Not applicable | 1.5 m |\n| Maximum coverage | 70 % | 65 % | 50 % |\n| Density | 50 single-family dwellings/ha 240 multi-family dwellings/ha | 26 single-family dwellings/ha 104 multi-family dwellings /ha | 13 single-family dwellings/ha 26 multi-family dwellings /ha |\n\nTITLE XI MIXED SERVICES ZONE (ZONA DE SERVICIOS MIXTOS, ZSM)\n\nCHAPTER I: Generalities and Classification of Mixed Services\n\nArticle. 71. Purpose. To establish sectors of confluence between different compatible activities and uses such as services, commerce, housing, and recreational spaces to minimize commuting in the City of Quepos.\n\nArticle 72. Delimitation and ranges of action. The commerce and services zones are conceived in the P.R.U. as urban complexes that function in an integral and hierarchical manner, in urban centers and corridors of different classes.\n\nArticle 73. Conforming Uses: medium-density single-family and multi-family (vertical) housing; commerce, services, public spaces such as: sports plazas, boulevards and parks, public and private institutional services, training and learning centers, parking areas or lots, dry cleaning centers, tourist lodging, places of worship, churches, clothing and footwear stores, watch repair shops, bookstores, restaurants, bazaars, pharmacies, bakeries, furniture stores, cafeterias, party halls, florists, fishmongers and seafood sales, gas suppliers, nurseries (viveros), travel agencies, banks, professional service offices, customs agencies, financial institutions, ice cream parlors, internet services, clinics, veterinary clinics, gymnasiums, medical centers, funeral chapels, academies, vehicle exhibition halls, Churches and worship centers.\n\nArticle 74. Mixed uses. From the point of view of their scope or coverage, the following categories are established:\n\na) Mixed Services Zone Municipal Urban Center (Zona de Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal): It is the urban area where government, commercial, private, and public service activities are grouped and whose action radius is the Municipal Center.\n\nb) Mixed Services Zone Municipal Urban Corridors (Zona de Servicios Mixtos Corredores Urbanos Municipales): It is the area whose purpose is to consolidate commercial and service activities along the coastal road and main streets.\n\nArticle 75. Hierarchization. Mixed Services Zone Municipal Urban Center. The aim is to create or consolidate urban service and commerce centers interrelated with the other urban components (housing and recreation). To this end, the P.R.U. proposes the location of these centers within the territory of the urban area of the canton, hierarchical by type of service and its action radius.\n\nArticle 76. Hierarchization. Mixed Services Zone Municipal Urban Corridors: Linear urban area in which service and commerce activities are grouped, whose service area is at the municipal level.\n\nCHAPTER II: Mixed Services Zone Municipal Urban Center (Zona de Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal, ZSMCUM)\n\nArticle 77. Purposes and spatial delimitation. The public and private commerce and services are of Municipal rank, located in the central core of Quepos and also Calle Vieja, Inmaculada, Boca Vieja, and Las Brisas that do not border the National Route, as delimited on the Land-Use Zoning Map. The purpose is to consolidate this area as the main commerce and services center of the Municipality. To this end, a renovation program is proposed, traffic restructuring, an increase in its provision of green areas and open spaces, and the improvement of infrastructure in general.\n\nArticle 78. Conforming Uses: Medium-density single-family and multi-family (vertical) housing, bus and taxi stations, clothing and footwear stores, watch repair shops, opticians, bookstores, restaurants, bazaars, pharmacies, bakeries, furniture stores, cafeterias, party halls, gas suppliers, nurseries, travel agencies, banks, professional service offices, customs agencies, financial institutions, ice cream parlors, internet services, florists, daycare centers, parking areas or lots, dry cleaning centers, tourist lodging, churches and places of worship, clothing and footwear stores, watch repair shops, bookstores, restaurants, bazaars, pharmacies, bakeries, furniture stores, cafeterias, party halls, florists, fishmongers and seafood sales, gas suppliers, nurseries, travel agencies, banks, customs agencies, financial institutions, internet services, clinics, veterinary clinics, gymnasiums, medical centers, funeral chapels, academies, vehicle exhibition halls, food processing plants, commercial agencies.\n\nArticle 79. Non-Conforming Uses: Hazardous, unhealthy, and disruptive industry (Industria peligrosa, insalubre e incómoda), automobile cemeteries and scrap yards, Sawmills, Large storage warehouses: general, fiscal, container, and boxcar, Construction material yards, Wholesale warehouses, Bodywork and paint workshops, Forging, tinsmithing, and plumbing workshops, Mechanical and battery repair workshops, Carpentry workshops, Bus parking, Large warehouses, Service stations and gas stations, Sale and exhibition of agricultural machinery and implements, farms, collection centers (waste), public transport terminals, heavy transport, metallurgy, factories of any type, lubrication centers, tire shops.\n\nArticle 80. Conditional Uses: Health clinics in general, clinics for large animal species, markets, public automobile parking lots or buildings, hospitals. Additionally, existing uses or those requested at the time this Regulation takes effect, classified as harmless industry (industria inofensiva), according to the regulation of the Ministry of Health and with the municipal criteria and that of the Urbanism Department (Departamento de Urbanismo) of INVU.\n\nConditional uses must confine the nuisances they may cause within the lot where the activity is located.\n\nArticle 81. Requirements\n\nTable 4. MIXED SERVICES ZONE MUNICIPAL URBAN CENTER\n\n| MIXED SERVICES ZONE MUNICIPAL URBAN CENTER (ZSMCUM) | | |\n| --- | --- | --- |\n| Requirements | Housing (high density) according to Table 3 ZRAD | Commerce and Services |\n| Minimum lot area | 140 m2 | 160 m2 minimum, for constructions up to 2 floors and 200 for constructions exceeding two levels |\n| Minimum frontage | 6 m | 10 m |\n| Maximum height | Single-family 2 levels Multi-family 6 levels (18 m) Does not include roof height | Coefficient C=1.5 (does not include roof structure) |\n| Front setback | 2 m | Shall be used as entrance porticoes and integrated into sidewalks and pedestrian promenades. |\n| Rear setback | 3 m | 0 |\n| Side setbacks | Not applicable | If the building has windows on the parallel wall of the respective adjoining property line, it shall be 1.5 m for single-story buildings and 3 m for two-story buildings; for each additional floor, one meter of side setback must be added. If there are no windows, it is not required. |\n| Maximum coverage | 70 % | 80 % |\n| Density | 50 single-family dwellings/ha 240 multi-family dwellings /ha | The density for tourist lodging facilities is 150 rooms per hectare. |\n\nAwnings (Marquesinas): All buildings must provide an awning designed in accordance with the provisions of the Public Spaces, Roads, and Transport Regulation (Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte) (article).\n\nIf the building has a portico along its façade, an awning is not required.\n\nThis standard applies to open public parking lots based on the applicable Regulation.\n\nCHAPTER III: Mixed Services Zone Municipal Urban Corridors (Zona Servicios Mixtos Corredores Urbanos Municipales, ZSMCOM)\n\nArticle 82. Purposes and spatial delimitation. The purpose is to consolidate commercial and service activities whose delimitation appears on the zoning map, except for the central core of Quepos, which is included as the Mixed Services Zone Municipal Urban Center, this corresponds to the municipal urban center, as well as those located on the southern coastal road, from the Paquita River to Managua, and also the National Routes, excluding what is defined as the Municipal Urban Center as indicated on the Zoning Plan.\n\nArticle 83. Conforming Uses: commercial activities and public and private services, single-family, multi-family (vertical) medium-density housing, shopping centers, medical centers, shops, pharmacies, party halls, supermarkets, liquor stores, jewelry stores, watch repair shops, bookstores, tourist lodging, restaurants, bazaars, pharmacies, fishmongers and seafood sales, bakeries, opticians, furniture stores, cafeterias, party halls, gas suppliers, nurseries, travel agencies, banks, professional service offices, customs agencies, financial institutions, Bus and Taxi Stations, parking lots, laundry centers, Churches and worship centers.\n\nArticle 84. Non-Conforming Uses: Industry: hazardous, unhealthy, and disruptive, Automobile cemeteries and scrap yards, Sawmills, Large storage warehouses: general, fiscal, container, and boxcar, farms, corrals, factories, discotheques, dance halls, transport terminals (public or private), Construction material yards, Wholesale warehouses, Bodywork and paint workshops, Forging, tinsmithing, and plumbing workshops, Mechanical and battery repair workshops, Carpentry workshops.\n\nArticle 85. Conditional Uses: Forging, tinsmithing, and plumbing workshops, Mechanical and battery repair workshops, Bodywork and Paint workshop, Carpentry workshops, Warehouses (more than 150 m2 of floor area), white goods workshops, tire shops, lubrication centers, Service stations and gas stations, Sale and exhibition of agricultural machinery and implements.\n\nArticle 86. Requirements\n\nTable 5. MIXED SERVICES ZONE MUNICIPAL URBAN CORRIDORS (ZSMCOM)\n\n| MIXED SERVICES ZONE MUNICIPAL URBAN CORRIDORS (ZSMCOM) | | |\n| --- | --- | --- |\n| Requirement | Housing (Medium density) according to Table 3 ZRMD | Commerce and Services |\n| Minimum lot area | 200 m2 | 500 m2 |\n| Minimum frontage | 10 m | 20 m |\n| Maximum height | Single-family 2 levels Multi-family 4 levels (12m). Does not include roof height. | Coefficient C=1.5 (does not include roof structure) |\n| Front setback | 3 m | 6 m |\n| Rear setback | 3 m | 3 m |\n| Side setbacks | Not applicable | 3 m |\n| Maximum coverage | 65% | 70 % |\n| Density | 26 single-family dwellings/ha. 104 multi-family dwellings/ha. | |\n\nTITLE XII RECREATIONAL AND SPORTS ZONE (ZONA RECREATIVA Y DEPORTIVA, ZRD).\n\nCHAPTER I: General Aspects\n\nArticle 87. Purposes. The purpose is to reserve an important allocation for recreation and leisure, in order to create an integral system in the city of Quepos, based on regional parks, urban parks, recreational areas, plazas, and meeting areas. It is divided into two areas: Sports Areas and Park Areas.\n\nThis recreational and sports area shall function integrally with the Manuel Antonio National Park, and with other future residential, commercial areas and other adjoining uses.\n\nArticle 88. Conforming Uses. Public or private sports and recreational facilities such as swimming pools, gymnasiums, locker rooms, open or closed sports courts, plazas, recreational, thematic, linear, urban parks, auditoriums, showers, and others that facilitate spiritual and sports leisure.\n\nArticle 89. Non-Conforming Uses: No type of use shall be permitted, except those indicated as conforming use.\n\nArticle 90. Complementary Uses: Facilities such as kiosks in accordance with the permitted conforming uses, administrative offices, ice cream parlors, cafeterias, parking lots located facing a public street. They shall be permitted as long as the Municipality approves them, following the guidelines of the Regulatory Plan Regulation (Reglamento del Plan Regulador).\n\nArticle 91. Requirements. The requirements shall be determined in each case by the Municipality of Quepos, in coordination with the Urbanism Department.\n\nTITLE XIII TRANSPORTATION AND PARKING ZONE (ZONA DE TRANSPORTE Y ESTACIONAMIENTO, ZTE)\n\nCHAPTER I: General Aspects\n\nArticle 92. Purpose and Spatial Delimitation. The purpose is to reserve and utilize areas designated for bus terminals and stops, as well as parking lots, in order to organize traffic in the canton, mainly in the central core. The main facilities are being proposed around the Municipal Urban Center of Quepos, on the road connecting the center of Quepos with the Hospital.\n\nArticle 93. Conforming uses. The permitted uses are bus terminals and stops and parking lots, as well as complementary activities, such as private offices, government offices, kiosks, commercial premises, restaurants, sodas, ticket offices, parcel services, boarding lounges, and bank branches, among others.\n\nArticle 94. Non-conforming uses: No type of use not specified as a conforming use shall be permitted.\n\nArticle 95. Requirements\n\nTable 6 TRANSPORTATION\nAND PARKING ZONE (ZTE)\n\n| TRANSPORTATION AND PARKING ZONE (ZTE) | |\n| --- | --- |\n| Requirements | |\n| Minimum lot area | 600 m² |\n| Minimum frontage | 12 M |\n| Maximum height | Coefficient C. 1.25 |\n| Front setback | 3 m |\n| Rear setback | 3 m |\n| Side setbacks | 3 m |\n| Maximum coverage | 65 % |\n\nTITLE XIV TOURIST CORRIDOR ZONE (ZONA CORREDOR TURÍSTICO, ZCT)\n\nCHAPTER I General Aspects\n\nArticle 96. Purposes and Spatial Delimitation. The purpose is to preserve a zone for pedestrian promenade and leisure on the urban coastline of the center of Quepos. This zone extends from the bridge of Boca Vieja to the entrance called Nahomi.\n\nArticle 97. Conforming uses. The permitted uses are pedestrian promenades, green areas, terraces, pedestrian bridges, auditoriums, public spectacles, sports, and recreational activities.\n\nArticle 98. Non-Conforming uses. All except those indicated as conforming.\n\nArticle 99. Conditional uses. Ice cream parlors, cafeterias, refreshment stands, with modules or kiosks of up to 16 m2, no more than 6 modules in the entire zone, sports or recreational activities. These kiosks may not be placed in front of the marina zone indicated in this regulatory plan.\n\nArticle 100. Requirements. The requirements shall be determined by the Municipality and the Urbanism Department of INVU, in each specific case. No installation shall be permitted within the right-of-way of the public street; buildings and infrastructure works on the boardwalk (malecón) shall be built outside the road right-of-way, that is, in the area adjacent to the coastline (outside the public street) or on land reclaimed from the sea.\n\nTITLE XV INSTITUTIONAL ZONE (ZONA INSTITUCIONAL, ZI)\n\nCHAPTER I: General Aspects\n\nArticle 101. Definition. Institutional and communal services are all government services such as educational, health, and communications centers, as well as community halls, libraries, and cultural modules.\n\nArticle 102. Purposes. In view of the lack of institutions and community services in the urban area of Quepos, an allocation of zones is proposed for the establishment of state, communal, and cultural institutions, which, together with commerce, services, and green areas, form the urban centers, functioning in an integral and hierarchical manner.\n\nArticle 103. Hierarchization. Like commerce and services, institutional uses shall be located in urban centers and commerce and service corridors, attending to their action radius. Therefore, there will be institutional areas with neighborhood and municipal rank.\n\nArticle 104. Conforming Uses: institutional and communal services, such as public and private educational centers, health centers, security, autonomous and municipal institutions, and communal and cultural facilities, university centers, cemeteries, EBAIS, banking institutions, Churches or places of worship, communal or parish halls.\n\nArticle 105. Non-Conforming Uses: All uses not included in the category of institutional and communal services.\n\nArticle 106. Conditional uses. Restaurants, sodas, cafeterias, professional service offices, bookstores, pharmacies, recreational and cultural facilities such as museums, commercial activities, cinemas, and theaters shall also be permitted as conditional uses.\n\nArticle 107. Requirements. They are those established for each type of building in the Construction Regulation (Reglamento de Construcciones). The delimitation of the zone is indicated on the Land Use Map. The minimum requirements for lots are the same as for the nearest centers and corridors. When what is indicated on the Land Use Map involves an expropriation act and this is not carried out, the potential use of the land in question shall be defined by the Monitoring Commission of the Urban Regulatory Plan (Comisión de Seguimiento del Plan Regulador Urbano), the Urbanism Directorate of the Municipality, and the Urbanism Department of INVU.\n\nTITLE XVI INDUSTRIAL ZONE (ZONA INDUSTRIAL, ZIND)\n\nCHAPTER I: General Aspects\n\nArticle 108. Spatial delimitation. The Regulatory Plan defines 2 zones as industrial zone, one located near the airport on the coastal highway and another in Boca Vieja, as indicated on the zoning plan.\n\nArticle 109. Purpose. To permit non-polluting industrial production activities and workshops in the urban area in order to concentrate and organize them in a specific zone to protect other land uses. In turn, from the point of view of their scope or coverage, the following categories are established:\n\na) Low and Medium Risk Industrial Zone: For industrial activities whose impact is of lower risk.\n\nb) Moderate and High Risk Industrial Zone: For industrial activities whose impact is of higher risk.\n\nArticle 110. Conforming uses. The permitted uses are industrial and complementary activities to this use, sodas (small eateries), restaurants, as well as mechanic workshops, repair, painting, sheet metal works, lathes, collection centers, general merchandise warehouses, lumber depots, public service garages, carpentry workshops, white goods repair, mechanics, lubrication centers, straightening and painting, mattress manufacturing and similar, grain deposits, pottery, gas stations, industrial laundries, cardboard factories, food processing plants, dehydration, preservation, freezing and packaging of fruits, sauce production, cosmetic and soap packaging, chocolate, candy, and confectionery manufacturing, umbrella shops, honey packaging, cookies, tortilla factories, furniture stores, and others classified as low risk or medium risk will be located in the Cocal zone, and those of moderate risk and high risk will be located in the zone near the airport as defined in the land-use (usos de suelos) map, in full agreement with the Regulations of the Ministry of Health.\n\nIn the industrial areas of Boca Vieja, expansions will not be permitted.\n\nArticle 111. Non-Conforming Uses: single-family and multi-family housing, public or private educational centers, hospitals, daycares, nursing homes, shelters. No type of use is permitted, except those indicated as conforming uses.\n\nArticle 112. Conditional uses. Conditional uses are not permitted.\n\nArticle 113. Requirements\n\nTable 7 INDUSTRIAL ZONE (ZIND)\n\n| INDUSTRIAL ZONE (ZIND) | | | --- | --- | | Requirement | | | Minimum lot area | 1000 m | | Minimum frontage | 20 m | | Maximum height | Coefficient C= 1.0. When it is desired to build or utilize more than one floor in an industrial establishment, to develop industrial or storage processes, the interested party will be required to provide a study demonstrating that the activity on upper floors does not imply a risk to the safety of workers, users, and neighbors. | | Front setback | Not less than 6 m | | Rear and side setback | 3 m, for buildings up to five meters in height measured from the floor to the eaves level, increasing by one meter for each meter in excess of the previous height. | | Side setbacks | | | Maximum coverage (cobertura) | 50 % |\n\nArticle 114. Irregular lots. Irregular lots with a frontage less than the minimum will be permitted, provided they have an access of not less than 6 meters and an area 10% larger than the minimum stipulated for the zone.\n\nArticle 115. Parking. One space of 18 square meters (3 by 6 meters) will be required for every 150 square meters of built area, and one loading and unloading space of 5 by 12 meters, if the built area exceeds 500 square meters; increasing by one space for each additional 500 square meters of built area.\n\nTITLE XVII AIRPORT ZONE (ZA)\n\nCHAPTER I: General Aspects\n\nArticle 116. Purpose and Spatial Delimitation. The purpose is to preserve and reinforce the activity of the airport in Quepos. The zone is located on the lands currently occupied by the airport and its surroundings.\n\nArticle 117. Conforming uses. This zone is exclusive for the airport and related services.\n\nArticle 118. Non-conforming uses. All except those noted as conforming.\n\nArticle 119. Conditional uses. Conditional uses are not permitted.\n\nArticle 120. Requirements. The requirements will be set by the Municipality in coordination with the Dirección General de Aviación Civil and the Urbanism Directorate of the INVU. Because it is a zone of influence for a type 2B aerodrome, all construction in the areas surrounding the airport must have the approval of the Dirección General de Aviación Civil regarding the technical restrictions on height and containment area indicated by regulation by said Directorate, based on the Ley General de Aviación Civil, Law No. 5051, and Annex 14, Chapter 4 of the International Civil Aviation Organization (ICAO/OACI).\n\nTITLE XVIII MARINA ZONE (ZMR)\n\nCHAPTER I: General Aspects\n\nArticle 121. Purposes and Spatial Delimitation. The purpose is to provide services to national and foreign tourists who require them during their stay in Quepos. In addition to being used for tourist activity, as indicated on the Zoning map.\n\nArticle 122. Conforming uses. The conforming uses will be those established in Law No. 7744, Ley de Concesión y Operación de Marina y Atracaderos Turísticos and its amendments, the Reglamento a la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos and its amendments, as well as the Ley Reguladora de Propiedad en Condominio, Law No. 7933 and its amendments, the Reglamento de las Empresas de Hospedaje Turísticas and its Amendments, for the uses that are permitted, and any related standard that regulates the activities permitted in a marina zone.\n\nArticle 123. Non-permitted uses: No type of use is permitted other than those contemplated in conforming uses.\n\nArticle 124. Conditional uses: No type of conditional uses will be permitted.\n\nArticle 125. Requirements\n\nTABLE 8 MARINA ZONE (ZMR)\n\n| MARINA ZONE (ZMR) | | | --- | --- | | Requirements | | | Maximum height | The maximum permitted height will be calculated using a coefficient of one and a half times the right-of-way (derecho de vía). Does not include the height of the roof. | | Setbacks | Front setbacks 7 meters, rear and side setbacks will be 10 meters on each side. | | Density | The density for tourist lodging facilities is 150 rooms per hectare. | | Maximum coverage (cobertura) | 75 % |\n\nArticle 126. Permits. The marina buildings must preserve the scenic landscape of the place. Every architectural project in the Marina Zone must present a preliminary project to the Municipality of Quepos to obtain approval and thus proceed with obtaining construction permits from the competent institutions and final approval by the CIMAT in accordance with the Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos.\n\nTITLE XIX MARITIME PORT ZONE (ZPM)\n\nCHAPTER I: General Aspects\n\nArticle 127. Purposes and Spatial Delimitation. The purpose is to consolidate and expand the port zone of Quepos, for the installation of docks and ports. This zone is located in Boca Vieja and south of the Marina and Pier as established in the P.R.U.\n\nArticle 128. Conforming uses. The permitted uses are port and docks with complementary facilities, customs, surveillance, immigration, gas station, boat repair workshop, parking, restaurants, sodas (small eateries), warehouses, supply stores for fishing activity, pedestrian walkways, lodging, seafood sales, and fish markets.\n\nArticle 129. Non-Conforming Uses. No type of use will be permitted, except those noted as conforming.\n\nArticle 130. Conditional uses. No conditional use will be permitted.\n\nArticle 131. Requirements. The requirements will be provided by the Municipality and the Urbanism Department in each of the special cases that arise.\n\nTITLE XX HISTORICAL HERITAGE ZONE (ZPA)\n\nCHAPTER I General Aspects\n\nArticle 132. Purpose. To preserve the area named and located as Zona Americana and to designate it for institutional, communal, educational, scientific research, and recreational headquarters. The conservation, protection, and rehabilitation of the existing constructions in the Historical Heritage zone, duly declared as such, is sought. This zone is under the Administration of MINAE, so the respective Management Plan must be prepared.\n\nArticle 133. Conforming Uses. The conforming uses are institutional, communal, educational, scientific, and recreational. Based on Article 18 of the regulations of the Ley Forestal, and what is established by the respective Management Plan approved by SINAC.\n\nArticle 134. Non-Conforming Uses. Non-conforming uses will not be permitted.\n\nArticle 135. Conditional Uses. Low-density residential and those established by MINAE in the respective Management Plan.\n\nArticle 136. Requirements. The requirements will be established for each case by the Municipality in coordination with the Ministry of Culture, MINAE, and the INVU, defined in the respective Management Plan.\n\nTITLE XXI MARITIME TERRESTRIAL ZONE (ZMT)\n\nCHAPTER I General Aspects\n\nArticle 137. Regulates the strip of two hundred meters extending from the urban area established by this Regulating Plan to the Maritime Terrestrial Zone of the Zone Regulated by the Plan Regulador de Playa Espadilla and also includes Playa del Cocal, with the exception that in this sector the Plan Regulador of Quepos remains as an orienting scheme until the implementation of the corresponding Coastal Regulating Plan. The uses and road system are regulated and specified to achieve an integral development of this sector with the rest of the city of Quepos. When the Beach Regulating Plan is carried out, both the road system and the zoning indicated in this Plan Regulador of Quepos must be respected. The same treatment is given to the zone between the port and the Maritime Terrestrial Zone, towards the sector of Punta Quepos, indicated in this Regulating Plan. The Urban Zone extends from Boca Vieja to the port, as indicated by the IGN.\n\nArticle 138. Conforming Uses. The permitted uses will be those set by each of the regulating plans to be carried out and which are contemplated in this Regulating Plan, in the case of the urban area of the city of Quepos.\n\nArticle 139. Non-permitted uses. Will be those set by each of the regulating plans to be carried out, complying with Law 6043.\n\nArticle 140. In the Inalienable Zone (50 meters), no type of use will be permitted. In the 20 meters parallel to the Inalienable Zone, it is reserved as a pedestrian walkway along the entire length of this Maritime Terrestrial Zone, from the urban area of Quepos to the Zone of the Plan Regulador de Playa Espadilla and the Cocal area, forming a large green corridor along the coastline.\n\nTITLE XXII SPECIAL PROVISIONS\n\nCHAPTER I General Aspects\n\nArticle 141. In view that there are areas that have been classified by MINAE through the Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC) as Estado Natural Heritage that are currently in challenge processes, the provisions established in the Ley de Planificación Urbana No. 4240 in its Article 18 will be applied, therefore said zones are suspended until such processes are completed, and may be defined later, in case said zones do not remain under the administration of MINAE, by Municipal Agreement in coordination with the Interinstitutional Technical Commission INVU-Municipality of Quepos. (INVU-DICU).\n\nArticle 142. Existing constructions and buildings that have the respective permits and are not stipulated in the present Zoning of this Regulating Plan, will retain the granted use.\n\nArticle 143. In the front gardens (antejardines), pergolas, fountains, benches, sculptures, or other ornamental features may be built; the boundary walls (tapias) must be transparent and preferably composed of plant species.\n\nArticle 144. The urban centers of the canton must have a minimum of 10% of the Institutional and Communal Area for multiple communal use (urban space, multiple wildcard).\n\nArticle 145. Construction is not permitted under any circumstances on lands with a slope greater than 30%, floodable or landslide-prone areas, major geological faults, aquifers, springs (nacientes) and their protection areas, forested zones, river and stream protection areas, or those presenting other types of risk. The Municipality will be responsible for compliance with this article. In the case of forested zones, the approval of MINAE must be presented. If deemed necessary, the Comisión Nacional de Emergencias (C.N.E.) will be consulted.\n\nArticle 146. The Municipality may create committees in each of the urban centers of the canton, which will promote a permanent forum for the promotion and discussion of the scope of the Plan and of the urban issues in general, thus democratizing the urban fact, building the urban nuclei communally.\n\nArticle 147. Urban landmarks may be created on private and public properties, provided they have the approval of the Municipality and the support of the respective urban center committee.\n\nArticle 148. The architectural elements or urban landmarks located in the canton that constitute referents of the urban centers will remain as such, even if they do not comply with requirements established in this Plan.\n\nArticle 149. The farms (fincas) subject to the forest regime located in the urban area will retain their use and regulations set by the requirements of the Forest Regime.\n\nArticle 150. The Plan Regulador of the urban area of Quepos respects in all terms the mangrove zones in which construction permits for any type of use will not be granted, as well as wetlands (lagoons) and forest areas, areas in which no type of construction will also be permitted, preserving their natural state.\n\nTRANSITORY PROVISIONS\n\nI. After the publication and entry into force of these regulations, the administered parties who possess a CERTIFICATE OF CONFORMING LAND USE in accordance with the Plan Regulador (2002) may present a preliminary project or project, complying with the urbanistic norms of said certificate, within a period of two years. This period may have an extension of one more year granted by the DICU. If, in the judgment of the administered party, this time is not sufficient and they demonstrate that for reasons not attributable to their neglect the period is not sufficient, they must provide a technical justification in accordance with due process. This justification will be analyzed by the Municipal Council, which may grant an extraordinary extension.\n\nII. The preliminary projects that have an approval before the entry into force of these regulations will have a grace period of three years (3) to obtain the construction permits.\n\nIII. The plans duly cadastred before the entry into force of these regulations may be approved by the Municipality even if they are affected by the modifications established in the respective P.R.U.\n\nIV. Once this P.R.U. is approved, there will be a period of one year from the publication of this Regulation for the Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC) to determine the totality of the areas affected by being considered Estado Natural Heritage and to certify them. Therefore, based on Article 18 of the Ley de Planificación Urbana, the zones that are currently in litigation are suspended pending final resolution by SINAC or the Contencioso Administrativo Court. If these areas are declared as Estado Natural Heritage, they will automatically pass under the administration of MINAE in accordance with the Ley Forestal, No. 7575. In the event it is determined that they do not correspond to Estado Natural Heritage, the Interinstitutional Technical Commission INVU-Municipality of Quepos. (INVU-DICU) will decide the final use in accordance with the Environmental Fragility Indices approved by SETENA, which will require approval by the Municipal Council for its entry into force.\n\nV. The signs (rótulos) in the area regulated by this Plan will be regulated based on the Advertising Regulation that the Municipality of Quepos will prepare and approve subsequently.\n\nVI. In accordance with Article 4 of this Regulation, a period of 6 months is given for the establishment of the Coordinating Board for Urban Development of the City of Quepos.\n\nVII. When a piece of land is affected by a determined communal zone (Recreational and Sports Zone (ZRD) and Forest Protection Zone (ZPF)), the owner may request the Certificate of Land Use with its respective permit, and if within a term of one (1) year from this procedure the Municipality does not compensate them, the owner may develop the project provided they comply with the land use of the adjacent zoning and respect the Environmental Fragility Indices approved by SETENA for the zone and the Ley Forestal No. 7575.\n\nGLOSSARY\n\n. Alameda: Pedestrian traffic route exclusively, for spiritual and physical recreation uses of its occupants, taking into account the size and structure of the family.\n\n. Alignment (Alineamiento): Line, fixed by the Municipality or MOPT, with the maximum limit or approximation of the construction with respect to the public road.\n\n. Front Garden (Antejardín): Space, between the property line (línea de propiedad) and the building line (línea de construcción), fixed by the Municipality or MOPT.\n\n. Advertisement (Anuncio): Any sign, writing, print, painting, emblem, drawing, or other means, placed on the ground, rocks, trees, or on any building or other natural or artificial structure, whose purpose is to make commercial propaganda or draw attention to a product, article, or trademark, or to a commercial activity or business, service, recreation, profession, or home occupation that is offered, sold, or carried out in a place, different from where the advertisement appears.\n\n. Floor Area (Área de Piso): The total surface area of the floors of a structure.\n\n. Slum Area (Área de Tugurios): Any circuit, predominantly residential, in which the streets, lack of services, as well as the constructions or structures are detrimental to the security, health, or morality of the community, due to reasons of overcrowding, defective design, lack of light and ventilation, unhealthiness, or a combination of these factors.\n\n. Deteriorated Areas (Áreas deterioradas): Zones that, either due to the unhealthiness of their buildings, defective construction, lack of ventilation or light, due to their own deterioration, absence of sanitary facilities, lack of streets, or by the concurrence of any of the enumerated factors, are dangerous, detrimental, or contrary to the health, well-being, or morality of their occupants, as well as of the community in general.\n\n. Avenue (Avenida): Public road, with a predominant orientation from east to west.\n\n. Notice (Aviso): Any sign that does not have commercial advertising purposes.\n\n. Traffic Notice (Aviso de Tránsito): Any notice installed to direct traffic.\n\n. Institutional Notice (Aviso Institucional): Any sign (rótulo) whose purpose is to draw attention to governmental buildings, projects, or activities or to entities of a civic, educational, cultural, religious, philanthropic, or charitable nature, or to indicate the hours or meeting places of these entities.\n\n. Garret (Buhardilla): Staircase handrail.\n\n. Balustrade (Balaustrado): Supports of the staircase handrail.\n\n. Roadway (Calzada): The strip, between curbs, gutters, or drainage ditches, intended for vehicle traffic.\n\n. Transversal Street or Avenue (Calle o Avenida Transversal): Public road, which due to its layout cannot be classified as a street or avenue and which crosses these.\n\n. Street (Calle): Public road with a predominant orientation from north to south.\n\n. Return Streets (Calles de Retorno): A type of design for a dead-end public road, designed for one-way turning.\n\n. Local Streets (Calles Locales): Public roads, included within an urban area, not classified as urban crossings of the Red Vial Nacional. They are municipal property.\n\n. Local Roads (Caminos Vecinales): Public roads that provide direct access to farms (fincas) and other rural economic activities; they connect hamlets and towns with the Red Vial Nacional, and are characterized by having low traffic volumes and high proportions of local short-distance trips.\n\n. Optimum Capacity (Capacidad Optima): Determined by the average occurrence of users and by the activity to be carried out, according to an efficient use of the facilities and a minimum operating cost.\n\n. Shelters (Casetas): Physical structure located in the right-of-way (derecho de vía) of highways and public roads for users of the public motor transport service, at stops previously indicated by the authority; they may be used for commercial and institutional propaganda in places and with authorized designs.\n\n. Neighborhood Urban Center (Centro Urbano de Barrio): Urban area, with commercial activities and public and private services, serving the smaller residential units, which could be neighborhoods, citadels, or urbanizations.\n\n. Local Urban Center (Centro Urbano Local): Urban area, with commercial activities and private and public services for one or several districts of the canton.\n\n. Cadastral Certificate (Certificado Catastral): The document, issued by the Cadastre, by which it certifies that the building's plan has been duly registered in that office, indicating whether the zone in which the property is located is a cadastral zone or a cadastred zone.\n\n. Coverage (Cobertura): The horizontal projection of a structure or the land area covered by such structure.\n\n. Conservation (Conservación): The conservation of cultural properties represents primarily a process to extend their existence.\n\n. Consolidation (Consolidación): (or Direct Conservation). This involves the addition or application of adhesive materials or reinforcements to the original work, in order to ensure its durability or its physical integrity.\n\n. Local Urban Corridor (Corredor Urbano Local): Local urban area, developed in a linear form, with commercial activities and public and private services, whose service area encompasses one or several districts of the canton.\n\n. Block (Cuadra): A block (cuadra) is defined as the side of a city block (manzana).\n\n. Net Residential Density (Densidad Neta Residencial) (or Property Density). The relationship between the number of population and the area destined for residential use with its respective yards and related services. Areas of roads, parks, or other uses are not included.\n\n. Gross Residential Density (Densidad Bruta Residencial): The relationship between the number of families or people of a residential unit and its surface area in hectares. Areas of roads and other complementary uses of such unit are included.\n\n. Right-of-Way (Derecho de Vía): The width of the highway, street, path, easement (servidumbre). This is the distance between property lines (líneas de propiedad), including, where applicable, the roadway, green strips, and sidewalks.\n\n. Address (Dirección): set of numbers and letters that define the location of a property (predio).\n\nIn the case of San José, the address will be composed of the name of the neighborhood in which the property is located, the number of the road on which the property is accessed, and the module (módulo) number, combined with the road number of the lower-numbered intersection to which it refers. The proper name of the road is optional and complementary.\n\n. District (Distrito): The Administrative Unit, which follows the neighborhood (Vecindad/Barrio). It may contain more than five neighborhood units, with the contained population varying between 25 to 75 thousand inhabitants. The element that best determines its scale is the secondary school.\n\n. Urban Equipment (Equipamiento Urbano): All the elements required by the city to function efficiently, understanding it as an integrated system of structures, in which social elements follow patterns that determine the location of institutions. At the same time, the interaction of institutionalized processes produces the organization and coordination of the same, which, when relating to each other in their physical expression, configure and give character to the urban structure.\n\n. Equipment (Equipamiento): Equipment is understood as the elements where each of the institutionalized groups of human activity is located, to fulfill their objectives.\n\n. Eradication and Remodeling (Erradicación y Remodelamiento): Process, which consists of demolishing the slums (tugurios), cleaning the respective area, and making the site arrangements in the way that best suits the purpose assigned to it.\n\n. Space (Espacio): Given by the activity to be carried out in each equipment and can be expressed by built areas (total or by elements) or by total areas (built or tributary), which are determined based on the population served or the average number of users. It can also refer to the unit of use employed (bed, seat, etc.).\n\n. Cadastral Record (Ficha Catastral): The document in which the basic numerical and literal information of each property (predio) is recorded.\n\n. Farm (Finca): The portion of land, registered as a legal unit in the Public Registry or susceptible to being registered, by means of a number that individualizes it.\n\n. Subdivision (Fraccionamiento): The division of any property (predio) for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using separately, the resulting parcels; includes both partitions of adjudication.\n\n. Frequency of Use (Frecuencia de uso): Determined by a number of users such that they justify the construction, maintenance, and benefit of the equipment to an optimal degree, which requires prior socio-economic, physical, administrative, technological, etc., investigations.\n\n. Intensity of Use (Intensidad de uso): The degree of utilization of lands or structures, taking into account:\n\n- Type of activity developed\n\n- Percentage of coverage and floor area\n\n- Population density\n\n- Resulting traffic.\n\n. Intersection (Intersección): The area where two or more roads meet or cross, although there may not necessarily be a mix of flows.\n\n. Building Line (Línea de Construcción): The line that demarcates the limit of permitted construction within the property.\n\n. Property Line (Línea de Propiedad): The line that demarcates the limits of private property.\n\n. City Block (Manzana): The traditional urban block (manzana urbana), is a geometric figure linked to two customary elements which are:\n\na) The small difference from one road to another,\n\nb) The character of closed construction blocks.\n\n. Official Map (Mapa Oficial): The plan or set of plans, on which public roads and areas to be reserved for communal uses and services are accurately indicated.\n\n. Module (Módulo): The subdivision, for nomenclature purposes, of a block side (cuadra) into 50 parts, within a segment between two roads that generate numbering. The module is always composed of two digits, even or odd, as corresponds to the side of the road.\n\n. Monument (Monumento): Comprises the isolated artistic architectural creation, as well as the urban or rural site, which offers us the particular testimony of a civilization, of a representative phase of evolution or progress, or of a historical event.\n\n. Property Nomenclature (Nomenclatura Predial): The numerical representation that, in accordance with these regulations, identifies the buildings and the properties (city block (manzana), farm (finca), lot).\n\n. Road Nomenclature (Nomenclatura Vial): The nominal or numerical representation that, in accordance with these regulations, identifies the public roads.\n\n. Zonal Nomenclature (Nomenclatura zonal): That which identifies the name of the zone.\n\n. Standard (Norma): A standard is understood as an optimum, useful for a period of time in a determined area, which must be formulated in a more or less general manner, to guide within certain safety limits, in the execution of plans. That is, the standard carries with it the implication of \"flexibility\", to be able to be applied to time, where innumerable transformations occur, and to space, where similar situations arise.\n\n. Infrastructure Works (Obras de Infraestructura): Set of installations that allow the operation of public services such as; water supply, sewerage, drainage, and electricity, in addition to public roads.\n\n. Parcel (Parcela): The cadastral unit, represented by a portion of land, which constitutes a complete physical unit, and which is delimited by a line that without interruption returns to its point of origin.\n\n. Plaque (Placa): Sign (rótulo) that contains the information of a property (predio), or a road, or a neighborhood.\n\n. Regulating Plan (Plan Regulador): The local planning instrument that defines in a set of plans, maps, regulations, and any other document, graphic, or supplement, the development policy and the plans for population distribution, land uses (usos de la tierra), circulation routes, public services, community facilities, and construction, conservation, and rehabilitation of urban areas.\n\n. Cadastred Plan (Plano Catastrado): The surveying plan, which has been registered in the Catastro Nacional.\n\n. Property (Predio): The portion of land, formed by one or several contiguous parcels, interdependent among themselves, and that belongs to one or several owners or possessors.\n\n. Property (Predio): Any real estate, whether registered or not in the Public Registry, and refers to any property built or unbuilt, but corresponding to one or several particular owners.\n\n. Preservation (Preservación): Consists of conserving cultural properties in the same conditions in which they have been found, protecting them from humidity, chemical agents, and all types of pests and microorganisms.\n\n. Deterioration Prevention (Prevención del deterioro): (Indirect Conservation). Basically consists of protecting cultural properties by controlling the physical environment in which they are found. This includes controlling humidity, temperature, and light. And various measures to prevent accidental or premeditated fires, theft, and vandalism. It also encompasses measures to reduce atmospheric pollution, vibrations due to urban traffic, and ground subsidence.\n\n. Owner (Propietario): The natural or legal person who exercises dominion over real property through public deed.\n\n. Enhancement (Puesta en valor): Equivalent to the enabling of objective and environmental conditions that, without distorting its nature, highlight its characteristics and allow its optimal use, which is carried out based on a purpose. It involves incorporating into an economic potential, a current value, of putting into productivity an unexplored wealth through a process of revalorization, which, far from diminishing its purely historical or artistic significance, increases it, moving it from the exclusive domain of learned minorities to the knowledge and enjoyment of popular majorities.\n\n. Reconstruction (Reconstrucción): Reconstruction of historical buildings or ancient urban centers with new materials, and must be done based on secure documents and not on conjectures.\n\n. Urban Development Regulations (Reglamentos de Desarrollo Urbano): Bodies of norms adopted by the Municipalities for the purpose of making the Director Urban Plan effective.\n\nRehabilitation: The process of improvement of a predominantly built-up area, whose measures may involve changes in population density, expropriation and demolition of some buildings, repair and modernization of community services, construction of adequate streets, and other building-improvement programs undertaken by the owners themselves.\n\nIntegral Area Renewal (Renovación Integral del Área): A process by which a series of measures with a direct effect on already developed or built-up areas is synchronized and coordinated, with the aim of maintaining and restoring a state of communal convenience. It encompasses a general program to improve living and working conditions in the different zones of an urban conglomerate, and includes not only the prevention of deterioration, but also a treatment for its correction.\n\nUrban Renewal (Renovación Urbana): The improvement process aimed at eradicating the slum (tugurio) zone and rehabilitating urban areas that are in decay or in a defective state; it includes the conservation of urban areas and the prevention of their deterioration.\n\nRepair (Reparación): Renewal of any part of a work, to leave it in conditions equal to or better than the original ones.\n\nReproduction (Reproducción): This refers to the copying of a work with a view to replacing lost or deteriorated parts, in order to maintain its aesthetic harmony.\n\nRestoration (Restauración): Restoration aims to conserve and reveal the aesthetic and historical values of a monument, to revive the original idea and, therefore, the comprehension of the object. The restoration and restitution of details and fragments is frequently practiced and must be based on respect for the original, etc., for the ancient elements and the authentic parts.\n\nSide Setback (Retiro Lateral): The required space between the side property line of the lot and the nearest part of the construction.\n\nRear Setback (Retiro Posterior): The required open space between the construction and the rear property line of the lot.\n\nSetbacks (Retiros): The unbuilt open spaces between a structure and the property lines of the respective property, measured from the axes of these.\n\nRevalorization (Revalorización): A way of preserving historic buildings, keeping them in use, a practice that entails a certain modernization or alteration, adapted to the new circumstances.\n\nRisk (Riesgo): The contingency or probability of an accident, damage, or injury.\n\nRoundabout (Rotonda): A special form of at-grade intersections or combined with grade separations, where there is a circulation zone in a single direction.\n\nSign (Rótulo): Any sign, writing, print, emblem, painting, drawing, or other means whose purpose is to draw attention to some product or activity offered or produced on the same site where the sign is located.\n\nDirectional Sign (Rótulo Dirección): Any sign whose purpose is to draw attention to the location of a work, commercial or other activity, service, or recreation.\n\nConstruction Project or Temporary Signs or Notices (Rótulos o Avisos de obras en construcción o temporales): Any sign or notice whose purpose is to draw attention to the construction of a public or private project, or whose installation has been authorized by the authority for a temporary purpose and for a specific period of time.\n\nRoutes (Rutas): These are national highways, so named by the Ley general de Caminos.\n\nLocal Urban Subcenter (Subcentro Urbano Local): An urban area that brings together commercial activities and private and public services for a district or several neighborhoods of a district.\n\nRegional Urban Subcenter (Subcentro Urbano Regional): An urban area with commercial activities and private and public services, which serve one or more cantons of a region.\n\nUnprogrammed Land (Suelo no programado): That urbanized or developable land that is not reserved for specific projects and on which any project, that is in accordance with the provisions of the respective zonings, can be developed.\n\nNon-Developable Land (Suelo no urbanizable): That land whose urbanization is not possible or is not convenient for different reasons, among them, ecological and landscape reasons or due to physical limitations of the area (slopes, geological faults, flood-prone zones or zones subject to other hazards, etc.).\n\nProgrammed Land (Suelo programado): That urbanized or developable land that is reserved for specific projects, as set forth in the P.R.U.\n\nDevelopable Land (Suelo urbanizable): That land which has the potential and conditions to be urbanized.\n\nUrbanized Land (Suelo urbanizado): Any portion of land that is built upon or that is equipped with infrastructure and services.\n\nSlums (Tugurios): A place intended for dwelling established on a property that is the object of an official declaration of uninhabitability. Included in this concept are houses, apartments, rooms, and in general any construction or structure, destined totally or partially for the expressed purpose, even if it is merely an improvised shelter on a non-urban site.\n\nLocation (Ubicación): Establishes the convenient position of each facility in relation to the others and with respect to the city structures, according to certain physical, environmental, and comfort conditioners.\n\nUrbanization (as a process) (Urbanización): It is the process of change by which a rural society is transformed into an industrial society. A transformation that originates changes in social and economic functions, variations in the environment, which creates negative imbalances in the population, but at the same time, creates conditions that are required for development.\n\nUrbanization (Urbanización): Subdivision (fraccionamiento) or enabling of land for urban purposes, through the construction of streets and provision of services.\n\nConditional Uses (Uso Condicionales): Those uses that may occur in a zone, provided they meet the special requirements established by the Municipality in addition to those stipulated for conforming uses.\n\nLand Use (Uso de la Tierra): The utilization of a piece of land, the physical structure settled or incorporated on it, or both, in terms of type, form, or intensity of its exploitation.\n\nZoning/Soil Use (Uso del Suelo): Shows the situation and distribution of land with respect to housing, commerce, industry, education, health, recreation, public purposes, and any other pertinent destination.\n\nMixed Use (Uso Mixto): A use in which there is a mixture of functions: residential, retail commercial, personal services, institutional services, and even industrial use.\n\nComplementary Uses (Usos complementarios): The uses that complement and support the primary activity of the zone, and that complement and support the conforming uses.\n\nConforming Uses (Usos Conformes): All those activities or land uses that are in accordance with the requirements and guidelines of the P.R.U. for each zone and that may be developed.\n\nNon-Conforming Uses (Usos No conformes): All those uses that do not comply with the provisions and requirements included in the P.R.U. Regulations but existed prior to the enactment of these.\n\nMinimum Dwelling (Vivienda mínima): An organic complex of rooms constituting a dwelling, studied in such a way that it allows grouping, in the smallest space and with the minimum cost, those comforts that are indispensable for human life.\n\nDwelling (Vivienda): It can be understood as the context in which the widest range of human needs is satisfied, and where most of human life is lived. It is also considered as that physical structure that satisfactorily responds to desires and needs.\n\nCadastral Zone (Zona Catastrada): That part of the national territory where the cadastral survey has been completed and made official.\n\nCARTOGRAPHIC LAMINAS (LAMINAS CARTOGRAFICAS)" }