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  "id": "norm-88910",
  "citation": "Directriz 0011",
  "section": "norms",
  "doc_type": "directive",
  "title_es": "Directriz 0011 — Visados municipales y exenciones para fraccionamientos en Nicoya",
  "title_en": "Guideline 0011 — Municipal approvals and exemptions for subdivisions in Nicoya",
  "summary_es": "Esta directriz emitida por la Alcaldía Municipal de Nicoya regula el visado municipal de planos para fraccionamientos, estableciendo criterios para la exención de la cesión del 10% del área para zonas verdes. Define los fraccionamientos simples como aquellos que no requieren ceder dicho porcentaje, y detalla las condiciones bajo las cuales un fraccionamiento con frente a servidumbre de paso será considerado simple. Además, identifica excepciones y casos calificados que permiten visar planos con acceso por servidumbre, incluyendo predios enclavados, limitaciones topográficas o afectaciones de la Ley Forestal. La directriz también exceptúa de la cesión del 10% a fraccionamientos de lotes de 5000 m² o más, distritos no urbanos, y casos con frente a camino público existente. Se apoya en el dictamen C-053-2019 de la Procuraduría General de la República y la normativa del INVU, y deroga directrices anteriores sobre la materia.",
  "summary_en": "This guideline, issued by the Municipal Mayor's Office of Nicoya, regulates municipal plan approvals for subdivisions, establishing criteria for exempting the 10% area transfer for green zones. It defines simple subdivisions as those not requiring such transfer and details conditions under which a subdivision with access via an easement will be considered simple. The guideline also identifies exceptions and qualified cases allowing plan approval with easement access, including landlocked parcels, topographic constraints, or Forestry Law limitations. It exempts subdivisions of lots 5000 m² or larger, non-urban districts, and cases fronting existing public roads from the 10% transfer. The guideline is supported by Procuraduría General de la República opinion C-053-2019 and INVU regulations, and repeals previous directives on the matter.",
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  "date": "05/06/2019",
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    "subdivision-fraccionamiento"
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    "visado municipal",
    "fraccionamiento simple",
    "servidumbre de paso",
    "cesión del 10%",
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    "servidumbre de paso",
    "Ley 4240",
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    "Opinion C-053-2019"
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  "excerpt_es": "Conforme al Dictamen C-053-2019 de la Procuraduría General de la Republica del 22 de febrero de 2019 que indica.\" con fundamento en lo expuesto, se concluye que la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo es competente para visar los planos de Agrimensura de proyectos de Urbanizaciones y fraccionamientos para efectos de Urbanizar, lo que incluye, por vía de excepción, el visado de los planos de aquellos fraccionamientos con fines urbanísticos que tengan por frente una servidumbre de paso. No obstante, dicha Dirección de Urbanismo carece de la potestad para visar planos de fraccionamientos que no tengan un fin urbanístico, sea que fuera agropecuario o forestal, aunque estos tengan por frente a una servidumbre de paso.\".\n\nEl artículo 79 del Reglamento a la ley de Catastro Nacional Decreto Ejecutivo N° 13607-J indica \". -Visados. El Catastro sólo inscribirá los planos que se ajusten a las disposiciones de la ley. En aplicación de la Ley de Planificación Urbana se inscribirán las excepciones expresamente admitidas por la respectiva municipalidad, consignando en el plano dicho visado. Asimismo, no aplicará el Catastro Nacional la ley de Planificación Urbana cuando los planos a inscribir correspondan plenamente con fincas inscritas en el Registro Público de la Propiedad o a distritos no urbanos. La autorización o visado de un plano de agrimensura, cuando sea requerida, deberá ser previa a la inscripción en el Catastro. Los visados de casos especiales se regirán de la siguiente forma: a. Para urbanizaciones el visado requerido será el del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y de la Municipalidad respectiva. b. Para fraccionamientos, el visado requerido, es el de la municipalidad respectiva independientemente, si el fraccionamiento está ubicado en distrito urbano o rural. c. Cuando en el plano se indique la existencia de una vía pública, que no aparezca en la cartografía oficial o en los antecedentes catastrales y registrales, se solicitará el visado a la Municipalidad respectiva si se trata de red vial cantonal y el visado del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, si se trata de la red vial nacional.\n\n1- Se emitirá Visados municipales del artículo 33 y 34 de la Ley 4240 únicamente para fraccionamientos simples, los cuales no deben ceder el 10% del área a fraccionar para zonas verdes o áreas de uso comunal.",
  "excerpt_en": "In accordance with Opinion C-053-2019 of the Procuraduría General de la República dated February 22, 2019, which states: \"based on the foregoing, it is concluded that the Urban Planning Directorate of the National Housing and Urban Planning Institute is competent to approve survey plans for urban development and subdivision projects for urbanization purposes, which includes, by way of exception, the approval of plans for those subdivisions with urban planning purposes that have access via an easement. However, said Urban Planning Directorate lacks the authority to approve subdivision plans that do not have an urban planning purpose, whether agricultural or forestry, even if they have access via an easement.\".\n\nArticle 79 of the Regulations to the National Cadastre Law, Executive Decree No. 13607-J, states: \"Approvals. The Cadastre shall only register plans that comply with the provisions of the law. In application of the Urban Planning Law, exceptions expressly admitted by the respective municipality shall be registered, noting said approval on the plan. Likewise, the National Cadastre shall not apply the Urban Planning Law when the plans to be registered correspond entirely to properties registered in the Public Property Registry or to non-urban districts. The authorization or approval of a survey plan, when required, must be prior to registration in the Cadastre. Approvals for special cases shall be governed as follows: a. For urbanizations, the required approval shall be that of the National Housing and Urban Planning Institute and the respective Municipality. b. For subdivisions, the required approval is that of the respective municipality regardless of whether the subdivision is located in an urban or rural district. c. When the plan indicates the existence of a public road not appearing in official cartography or cadastral and registry records, approval shall be requested from the respective Municipality if it concerns the cantonal road network, and approval from the Ministry of Public Works and Transport if it concerns the national road network.\n\n1- Municipal approvals under Articles 33 and 34 of Law 4240 shall be issued only for simple subdivisions, which shall not be required to transfer 10% of the area to be subdivided for green zones or communal use areas.",
  "outcome": {
    "label_en": "Active norm",
    "label_es": "Norma vigente",
    "summary_en": "The Municipality of Nicoya issues internal guidelines for approving subdivision plans, exempting certain cases from the 10% green-zone transfer and recognizing easement access under qualified conditions.",
    "summary_es": "La Municipalidad de Nicoya emite lineamientos internos para visar planos de fraccionamiento, eximiendo ciertos casos de la cesión del 10% para zonas verdes y reconociendo acceso por servidumbre bajo condiciones calificadas."
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      "quote_en": "Municipal approvals under Articles 33 and 34 of Law 4240 shall be issued only for simple subdivisions, which shall not be required to transfer 10% of the area to be subdivided for green zones or communal use areas.",
      "quote_es": "Se emitirá Visados municipales del artículo 33 y 34 de la Ley 4240 únicamente para fraccionamientos simples, los cuales no deben ceder el 10% del área a fraccionar para zonas verdes o áreas de uso comunal."
    },
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      "quote_en": "Subdivisions facing an easement of 3.00 m to 6.00 m wide, 60 m maximum length, and providing access to a maximum of 6 lots shall be considered simple subdivisions...",
      "quote_es": "Los fraccionamientos frente a servidumbre de paso de 3.00 m a 6.00 m de ancho, 60 m de longitud máxima y que den acceso a un máximo de 6 lotes se consideraran fraccionamientos simples..."
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      "quote_en": "The Municipality of Nicoya establishes that the 10% of the parent parcel area shall not be required: ... In the case of simple subdivisions facing an existing public road, understood as those subdivisions resulting in no more than ten (10) lots, each with an area less than 5000 m2, on a single property.",
      "quote_es": "La Municipalidad de Nicoya, establece que no se ha de exigir el 10% del área de la finca madre: ... En el caso de fraccionamientos simples frente a camino público existente, entendidos estos como aquellos fraccionamientos en los cuales resulten no mas de diez (10) lotes, de área menor a 5000 m2 cada uno en una misma finca."
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No obstante, dicha\nDirección de Urbanismo carece de la potestad para visar planos de\nfraccionamientos que no tengan un fin urbanístico, sea que fuera agropecuario o\nforestal, aunque estos tengan por frente a una servidumbre de paso.\".\n\nEl artículo 79\ndel Reglamento a la ley de Catastro Nacional Decreto Ejecutivo N° 13607-J\nindica \". -Visados. El Catastro sólo inscribirá los planos que se ajusten a las\ndisposiciones de la ley. En aplicación de la Ley de Planificación Urbana se\ninscribirán las excepciones expresamente admitidas por la respectiva\nmunicipalidad, consignando en el plano dicho visado. Asimismo, no aplicará el\nCatastro Nacional la ley de Planificación Urbana cuando los planos a inscribir\ncorrespondan plenamente con fincas inscritas en el Registro Público de la\nPropiedad o a distritos no urbanos. La autorización o visado de un plano de\nagrimensura, cuando sea requerida, deberá ser previa a la inscripción en el\nCatastro. Los visados de casos especiales se regirán de la siguiente forma: a.\nPara urbanizaciones el visado requerido será el del Instituto Nacional de\nVivienda y Urbanismo y de la Municipalidad respectiva. b. Para\nfraccionamientos, el visado requerido, es el de la municipalidad respectiva\nindependientemente, si el fraccionamiento está ubicado en distrito urbano o\nrural. c. Cuando en el plano se indique la existencia de una vía pública, que\nno aparezca en la cartografía oficial o en los antecedentes catastrales y\nregistrales, se solicitará el visado a la Municipalidad respectiva si se trata\nde red vial cantonal y el visado del Ministerio de Obras Públicas y\nTransportes, si se trata de la red vial nacional.\n\nEl artículo\nII.2.1 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones del INVU, que indica.\" Lotes frente a servidumbre: todas\nlas parcelas resultantes de un fraccionamiento tendrán acceso directo a vía\npública. En casos calificados, el 1NVU y las Municipalidades podrán admitir la\nsubdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre que se cumpla con\nlas siguientes normas: La servidumbre se aceptará en terrenos especiales en que\npor su ubicación o dimensión se demuestre que es imposible fraccionar con\nacceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose preferentemente para\ncasos en que ya existan viviendas en el lote.\n\nEl objeto de\nregulación de la presente Directriz, encuentra su fundamento en el artículo 40\nde la Ley de Planificación Urbana N° 4240, ello en el ejercicio legítimo de la\npotestad normativa con que cuentan la Municipalidades (169 de la Constitución\nPolítica artículo 4 inciso a del Código Municipal),por el cual cada Gobierno\nLocal puede reglar a lo interno ,a fin de definir con mayor claridad bajo qué\ncircunstancias debe cederse gratuitamente el porcentaje de terreno destinado al\nuso público resultante de los fraccionamientos a favor de La Municipalidad de\nNicoya.\n\nCon sustento en\nlo anterior, se emite la presente Directriz, al personal bajo la DPTSA\ninvolucrado en el tema aludido, para que a partir de la fecha de Publicación\nde esta Directriz:\n\n1- Se emitirá\nVisados municipales del artículo 33 y 34 de la Ley 4240 únicamente para\nfraccionamientos simples, los cuales no deben ceder el 10% del área a\nfraccionar para zonas verdes o áreas de uso comunal.\n\n2- Los\nfraccionamientos frente a servidumbre de paso de 3.00 m a 6.00 m de ancho, 60 m\nde longitud máxima y que den acceso a un máximo de 6 lotes se consideraran\nfraccionamientos simples, siempre y cuando:\n\n2.1 No existan\ndos servidumbres de paso contiguas en una misma finca.\n\n2.2 No existan\nmás de dos servidumbres en una misma finca\n\n3- A efectos de\nla aplicación del artículo 79 del Reglamento a la Ley del Catastro Nacional y\ndel artículo II.2.1 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos\ny Urbanizaciones del INVU, se entenderán excepciones y casos calificados,\nlos siguientes:\n\n3.1 Sentencias\nJudiciales\n\n3.2 Que la\nservidumbre de paso esté inscrita y descrita en el asiento registral del fundo\nsirviente (DGJ-0124-08-2018)\n\n3.3 Que se\ncompruebe por parte del interesado o el profesional responsable, que el fundo\neste enclavado (que no tenga acceso directo a camino público). Aportar plano\nmadre o levantamiento topográfico firmado por el profesional.\n\n3.4 Que se compruebe\npor parte del interesado o el profesional responsable, que es imposible\nfraccionar con acceso adecuado un predio por impedimentos topográficos,\npendiente o afectación de la Ley Forestal que limiten el frente efectivo o útil\nal camino público. Aportar levantamiento topográfico firmado por el\nprofesional.\n\n3.5 Que se\ncompruebe por parte del interesado o el profesional responsable, que es\nimposible fraccionar con acceso adecuado, un predio por su forma y dimensiones\npor incumplir segregar más de un lote frente a camino público con la relación\nfrente fondo de 1/7 (artículo III.3.2.5 del Reglamento para el Control Nacional\nde Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU). Aportar croquis firmado por el\nprofesional.\n\n3.6 Por alguna\notra causa no incluida en esta Directriz, para su estudio, deberá aportar el\ninteresado o el profesional responsable, croquis y/o levantamiento topográfico\nde detalles, así como estudio de antecedentes catastrales registrales\n\n3.7 Se utilizará\npreferentemente cuando existan construcciones u edificaciones.\n\nEn todos los\ncasos anteriores, en el cuerpo del plano en trámite debe indicarse la nota\n\"para uso unifamiliar\".\n\n 4-Se analizarán casos especiales, para accesos por\nservidumbre de paso o agrícola para ASADAS u otros, para usos de acueductos\nrurales, siempre y cuando cuente, el documento en trámite, con declaratoria de\ninterés público por parte del Concejo Municipal y el Decreto de Sequía N°\n41852-MP-MAG.\n\n(Así reformado el punto anterior mediante\ndirectriz N° 0011-03-2020 y publicada en La Gaceta N° 63 del 28 de marzo del\n2020)\n\n5- La\nMunicipalidad de Nicoya, establece que no se ha de exigir el 10% del\nárea de la finca madre:\n\n5.1 En el caso de\nfraccionamientos simples frente a camino público existente, entendidos estos\ncomo aquellos fraccionamientos en los cuales resulten no mas\nde diez (10) lotes, de área menor a 5000 m2 cada uno en una misma finca.\n\n5.2 En fraccionamientos\nde lotes de 5000 m2 de área o más\n\n5.3 En Distritos\no áreas no sujetas al control urbanístico.\n\nRespecto al área\npública a ceder se establece lo siguiente:\n\na) deberán estar ubicadas\nfrente a camino público, excepto que se demuestre la imposibilidad técnica o\nlegal de ubicarlo con acceso adecuado a vías públicas existentes.\n\nb) deben tener un\nfrente mínimo a camino público de 6.00m, exceptuando callejón de acceso de 3m\npor 30m o 4m por 40m.\n\nc) su distancia\nrespecto al lote más alejado no será mayor de 300m.\n\nd) No debe tener\nafectación de la Ley Forestal 7575 artículo 33 y que no exceda el 15% de\npendiente.\n\nTransitorio I: Aplíquese la presente directriz para\naquellos casos presentados ante la Municipalidad a partir del año 2015, con ocasión\nde trámites de solicitud de uso o certificado de uso de suelo, visado de planos\ny de licencia municipal constructiva (permiso de construcción).\n\nTransitorio II: En caso de encontrarse algún trámite\npendiente o resuelto, éstos deberán iniciarse de nuevo (nuevo trámite) a fin de\nvalorarse y subsanar cualquier inobservancia realizada en sede municipal, por\nmedio de la presente directriz.\n\nTransitorio\nIII: En caso de presentarse\nun trámite para fines de otorgamiento de uso o certificado de uso de suelo,\nvisados de planos o permisos de construcción, remodelación o reconstrucción, existiendo\nsobre el predio donde verse dichas gestiones, la figura de la advertencia\nadministrativa, se condiciona la aprobación de estas gestiones dentro del\ncontexto de la presente directriz, a la presentación del interesado, de la\nrespectiva resolución del Tribunal Registral Administrativo, con la cual se\ndemuestre la ineficacia de dicha advertencia administrativa.\n\nTransitorio IV: Rige a partir de su publicación.\n\nEsta Directriz\nderoga y sustituye para todos los efectos, la Directriz 01-DPTSA-2018 y\nDPTSA-36-2018 y cualquier otra Directriz referente a este tema.",
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Approvals for special cases will be governed as follows: a.\nFor developments (urbanizaciones), the required approval (visado) will be that of the National Institute of\nHousing and Urbanism and the respective Municipality. b. For\nsubdivisions (fraccionamientos), the required approval (visado) is that of the respective municipality,\nregardless of whether the subdivision is located in an urban or\nrural district. c. When the plan indicates the existence of a public road\nthat does not appear in the official cartography or in the cadastral and\nregistry records, the approval (visado) will be requested from the respective Municipality if it concerns\nthe cantonal road network and the approval (visado) from the Ministry of Public Works and\nTransport, if it concerns the national road network.\n\nArticle\nII.2.1 of the INVU Regulation for the National Control of Subdivisions and\nDevelopments, which states: \"Lots fronting on an easement: all\nparcels resulting from a subdivision (fraccionamiento) shall have direct access to a public\nroad. In qualified cases, the INVU and the Municipalities may admit the\nsubdivision of lots by means of easements (servidumbres) of passage, provided the\nfollowing rules are met: The easement will be accepted on special land where,\ndue to its location or dimensions, it is demonstrated that it is impossible to subdivide with\nadequate access to existing public roads, being used preferably for\ncases where dwellings already exist on the lot.\n\nThe subject of\nregulation of this Directive finds its basis in Article 40\nof the Urban Planning Law No. 4240, in the legitimate exercise of the\nregulatory authority held by the Municipalities (Article 169 of the Political\nConstitution, Article 4, subsection a of the Municipal Code), through which each Local\nGovernment can regulate internally, in order to define more clearly under what\ncircumstances the percentage of land designated for\npublic use resulting from subdivisions (fraccionamientos) must be ceded free of charge in favor of the Municipality of\nNicoya.\n\nBased on\nthe foregoing, this Directive is issued to the personnel under the DPTSA\ninvolved in the aforementioned matter, so that from the date of Publication\nof this Directive:\n\n1- Municipal\napprovals (Visados municipales) under articles 33 and 34 of Law 4240 will be issued only for\nsimple subdivisions (fraccionamientos simples), which are not required to cede 10% of the area to\nbe subdivided for green zones or communal use areas.\n\n2- Subdivisions\nfronting on an easement (servidumbre) of passage of 3.00 m to 6.00 m in width, 60 m\nmaximum length, and providing access to a maximum of 6 lots, will be considered\nsimple subdivisions (fraccionamientos simples), provided that:\n\n2.1 There are no\ntwo contiguous easements (servidumbres) of passage on the same property.\n\n2.2 There are no\nmore than two easements on the same property.\n\n3- For the purposes\nof applying Article 79 of the Regulation to the National Cadastre Law\nand Article II.2.1 of the INVU Regulation for the National Control of Subdivisions\nand Developments, the following shall be understood as exceptions and qualified\ncases:\n\n3.1 Judicial\nRulings\n\n3.2 The\neasement (servidumbre) of passage is registered and described in the registry entry of the servient\ntenement (DGJ-0124-08-2018).\n\n3.3 The\ninterested party or the responsible professional proves that the property\nis landlocked (enclavado) (i.e., has no direct access to a public road). Provide a master\nplan or topographic survey signed by the professional.\n\n3.4 The interested party or the\nresponsible professional proves that it is impossible\nto subdivide a property with adequate access due to topographic impediments,\nslope, or restrictions under the Forestry Law (Ley Forestal) that limit the effective or usable frontage\nto the public road. Provide a topographic survey signed by the\nprofessional.\n\n3.5 The interested party or the\nresponsible professional proves that it is impossible\nto subdivide a property with adequate access, due to its shape and dimensions, for failing to subdivide more than one lot fronting a public road with a\nfront-to-depth ratio of 1/7 (Article III.3.2.5 of the INVU Regulation for the National Control\nof Subdivisions and Developments). Provide a sketch signed by the\nprofessional.\n\n3.6 For any\nother cause not included in this Directive, for its study, the\ninterested party or the responsible professional must provide a sketch and/or detailed topographic\nsurvey, as well as a study of cadastral and registry records.\n\n3.7 It will be used\npreferably when there are existing constructions or buildings.\n\nIn all\nof the above cases, the note\n\"for single-family use\" must be indicated on the body of the plan being processed.\n\n 4-Special cases for access via an easement (servidumbre) of\npassage or agricultural easement for ASADAS or others, for rural aqueduct\nuses, will be analyzed, provided that the document being processed has a\ndeclaration of public interest by the Municipal Council and Decree of Drought No.\n41852-MP-MAG.\n\n(Thus amended the preceding point by\nDirective N° 0011-03-2020 and published in La Gaceta No. 63 of March 28,\n2020)\n\n5- The\nMunicipality of Nicoya establishes that the 10% of the\narea of the parent property shall not be required:\n\n5.1 In the case of\nsimple subdivisions (fraccionamientos simples) fronting an existing public road, understood as\nthose subdivisions in which no more\nthan ten (10) lots, each with an area less than 5000 m2, result from a single property.\n\n5.2 In subdivisions\nof lots with an area of 5000 m2 or more.\n\n5.3 In Districts\nor areas not subject to urban development control.\n\nRegarding the public\narea to be ceded, the following is established:\n\na) It must be located\nfronting a public road, unless it is demonstrated that there is a technical or\nlegal impossibility of locating it with adequate access to existing public roads.\n\nb) It must have a\nminimum frontage onto a public road of 6.00 m, except for an access alley of 3 m\nby 30 m or 4 m by 40 m.\n\nc) Its distance\nto the farthest lot shall not exceed 300 m.\n\nd) It must not have\nrestrictions under Forestry Law 7575 Article 33 and must not exceed a 15%\nslope.\n\nTransitory Provision I: This directive shall apply to\nthose cases filed with the Municipality as of the year 2015, regarding\nproceedings for a use application or land use certificate, plan\napproval (visado de planos), and municipal construction license (building permit).\n\nTransitory Provision II: If any\npending or resolved proceeding is found, these must be initiated again (new proceeding) in order\nto be assessed and to rectify any non-observance carried out at the municipal level, by\nmeans of this directive.\n\nTransitory Provision\nIII: In the event of filing\na proceeding for the granting of a use or land use certificate,\nplan approvals (visados de planos), or building, remodeling, or reconstruction permits, and where\nan administrative warning (advertencia administrativa) exists on the property concerned by\nsaid actions, the approval of these actions within the\ncontext of this directive is conditioned upon the submission by the interested party of\nthe respective resolution from the Administrative Registry Tribunal, demonstrating\nthe ineffectiveness of said administrative warning.\n\nTransitory Provision IV: It becomes effective upon its publication.\n\nThis Directive\nrepeals and replaces, for all purposes, Directive 01-DPTSA-2018 and\nDPTSA-36-2018 and any other Directive concerning this matter."
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