{ "id": "norm-89020", "citation": "Reglamento municipal 164", "section": "norms", "doc_type": "municipal_regulation", "title_es": "Plan Regulador del Cantón de Escazú — Reforma parcial 2019", "title_en": "Escazú Zoning Plan — Partial Amendment 2019", "summary_es": "El documento contiene el acuerdo municipal que adopta de forma parcial la segunda modificación al Plan Regulador del cantón de Escazú, incorporando los mapas de índices de fragilidad ambiental, vialidad y zonificación aprobados por el INVU. Se incorpora el texto actualizado del Plan Regulador que regula la zonificación, usos del suelo, requisitos constructivos, fraccionamientos, retiros, densidades, publicidad exterior y una zona mixta lineal para el desarrollo sostenible con exigencias de captación de agua pluvial, tratamiento de aguas residuales, eficiencia energética y gestión de residuos. Se definen usos conformes, condicionales y no conformes para cada zona, así como procedimientos para permisos de construcción, certificados de uso del suelo y el régimen transitorio para proyectos ya iniciados.", "summary_en": "This document contains the municipal agreement that partially adopts the second amendment to the Escazú Zoning Plan, incorporating maps of environmental fragility indices, roadways, and zoning approved by the National Housing and Urban Planning Institute (INVU). It includes the updated text of the Zoning Plan regulating land use, construction requirements, subdivisions, setbacks, densities, outdoor advertising, and a linear mixed-use zone for sustainable development with requirements for rainwater harvesting, wastewater treatment, energy efficiency, and waste management. It defines conforming, conditional, and non-conforming uses for each zone, as well as procedures for building permits, land use certificates, and transition rules for projects already in process.", "court_or_agency": "", "date": "17/06/2019", "year": "2019", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento" ], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "plan regulador", "visado municipal", "SETENA", "Ley Forestal 7575", "retiros", "fraccionamiento", "certificado de uso de suelo", "índice de fragilidad ambiental" ], "concept_anchors": [ { "article": "Arts. 15, 17, 28, 29, 59, 60", "law": "Ley de Planificación Urbana" }, { "article": "Art. 33", "law": "Ley Forestal 7575" }, { "article": "Art. 71", "law": "Ley Orgánica del Ambiente 7554" }, { "article": "Art. 148", "law": "Ley de Aguas" }, { "article": "Ley de Igualdad de Oportunidades", "law": "Ley 7600" } ], "keywords_es": [ "plan regulador", "Escazú", "zonificación", "uso de suelo", "fraccionamiento", "retiros", "licencia de construcción", "índices de fragilidad ambiental", "desarrollo sostenible", "publicidad exterior", "SETENA", "Ley Forestal 7575", "acuerdo municipal", "INVU" ], "keywords_en": [ "zoning plan", "Escazú", "zoning", "land use", "subdivision", "setbacks", "building permit", "environmental fragility indices", "sustainable development", "outdoor advertising", "SETENA", "Forestry Law 7575", "municipal agreement", "INVU" ], "excerpt_es": "Artículo 3. Conformación y ámbito de aplicación.\n\nEl Plan Regulador está conformado por:\n\na) Los mapas que se publican con este documento; es decir: el de \"Zonificación, Vialidad e Índices de Fragilidad Ambiental\", así como el de \"Distritos\".\n\nb) Los Reglamentos de Zonificación del Uso del Suelo, Vialidad y Publicidad Exterior, más otros que se incorporen a partir de sus revisiones.\n\nc) Los estudios que respaldan el Plan y que describen la situación físico-territorial, económica y social del cantón, y aquellos otros que puedan implementarse en el futuro, los cuales estarán a la disposición del público para ser consultados en la sede de la municipalidad.\n\nEl Plan Regulador es de acatamiento obligatorio para toda persona, sea esta física, pública o privada, nacional o extranjera, en todo el territorio del cantón de Escazú.", "excerpt_en": "Article 3. Composition and scope of application.\n\nThe Zoning Plan is composed of:\n\na) The maps published with this document; that is: the \"Zoning, Roadways and Environmental Fragility Indices\" map, as well as the \"Districts\" map.\n\nb) The Land Use Zoning, Roadways and Outdoor Advertising Regulations, plus others to be incorporated from their revisions.\n\nc) The studies that support the Plan and describe the physical-territorial, economic and social situation of the canton, and those others that may be implemented in the future, which will be available to the public for consultation at the municipal headquarters.\n\nThe Zoning Plan shall be mandatorily observed by all persons, whether natural, public or private, national or foreign, throughout the territory of the Escazú canton.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "The second amendment to the Escazú Zoning Plan is partially adopted, incorporating environmental fragility, roadways, and zoning maps, and the regulatory text is updated.", "summary_es": "Se adopta parcialmente la segunda modificación al Plan Regulador de Escazú incorporando mapas de fragilidad ambiental, vialidad y zonificación, y se actualiza el texto normativo." }, "pull_quotes": [ { "context": "Artículo 3", "quote_en": "The Zoning Plan shall be mandatorily observed by all persons, whether natural, public or private, national or foreign, throughout the territory of the Escazú canton.", "quote_es": "El Plan Regulador es de acatamiento obligatorio para toda persona, sea esta física, pública o privada, nacional o extranjera, en todo el territorio del cantón de Escazú." }, { "context": "Artículo 9.5", "quote_en": "In no case may public areas, private property, or the protection areas established in Forestry Law No. 7575, art. 33, be encroached upon.", "quote_es": "En ningún caso podrán invadirse áreas públicas, propiedad privada o invadir las áreas de protección establecidas en la Ley Forestal No. 7575, art.33." }, { "context": "Artículo 9.5", "quote_en": "The setbacks from rivers and streams, for the purposes of this article, are rear setbacks, which must measure at least 10 meters (Forestry Law, art. 33) and at least 5 meters must be reforested from the river bank inward (Water Law, art. 148).", "quote_es": "Los retiros de los ríos y quebradas, para efectos de este artículo, son retiros posteriores, los cuales deben medir al menos 10 metros (Ley Forestal, art. 33) y al menos S metros deben estar reforestados desde la margen del río hacia adentro (Ley de Aguas, art. 148)." }, { "context": "Artículo 5.5", "quote_en": "In cases where the land is affected by a geological fault or threats of natural disasters such as landslides, avalanches, flood-prone areas, etc., according to the map held for this purpose by the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response, and the Escazú canton Environmental Fragility Index Map, it will first be necessary for the interested party to present the proposal to said Commission for its opinion before the Municipality issues a decision on the project.", "quote_es": "En casos en que los terrenos estén afectados por alguna falla geológica o amenazas de desastres naturales tales como deslizamientos, avalanchas, zonas propensas a inundación, etc., de acuerdo con el plano que para tal efecto cuenta la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, y el Mapa de índices de Fragilidad ambiental del cantón de Escazú, será necesario primero que el interesado presente la propuesta a dicha Comisión para conocer su criterio antes de que la Municipalidad emita pronunciamiento sobre el proyecto." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "norm-54314", "kind": "affects_norm", "label": "59" }, { "target_id": "norm-41661", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley Forestal 7575 Art. 33" }, { "target_id": "norm-27738", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley Orgánica del Ambiente 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"sentencias_relacionadas": [], "temas_y_subtemas": [], "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n -\n\n Texto Completo Norma 164\n\n Reforma Plan Regulador de la Municipalidad de Escazú\n\nMUNICIPALIDAD\nDE ESCAZÚ\n\nLe comunico el\nacuerdo adoptado por el Concejo Municipal de Escazú en la Sesión Ordinaria\nNo.164, Acta No. 194 del 17 de junio del 2019, que indica lo siguiente:\n\nACUERDO AC-153-19 \"SE ACUERDA: Con fundamento en los artículos 11, 21, 50\ny 169 de la Constitución Política; 11, 13, 113 de la Ley General de\nAdministración Pública; 13 inciso p) y 17 inciso a) del Código Municipal; 10\ninciso 1), 15, y 17 de la Ley de Planificación Urbana; y de conformidad con la\naprobación de manera parcial de la segunda modificación del Plan Regulador del\ncantón de Escazú, contenida en los oficios DU-085-06-2019, DU-056-04-2019\nsuscritos por el MSc. Jorge Mora Ramírez, Jefe del Departamento de Urbanismo\ndel Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, y DU-AL-017-2019 suscrito por\nla Licda. Sonia Pereira Jara, Asesora Legal del Departamento de Urbanismo; se\ndispone: PRIMERO: REVISAR el acuerdo AC-264-17 adoptado en Sesión Ordinaria 80,\nActa 90 del 06 de noviembre 2017. SEGUNDO: MODIFICAR los puntos \"Primero\" y\n\"Tercero\" del acuerdo AC-264-17 adoptado en Sesión Ordinaria 80, Acta 90 del 06\nde noviembre 2017, para que en adelante se lean de la siguiente manera: \"Primero:\nAcoger las recomendaciones técnicas y legales contenidas en los oficios GU-\n380-17 y AJ-825-17 en cuanto a adoptar 15 modificaciones de las 40 presentadas\nen la audiencia pública del día 6 de marzo 2010.\" \"Tercero: Modificar el punto\nprimero del acuerdo AC-056-16 adoptado en Sesión Ordinaria 306 Acta 461 del 07\nde marzo 2016, para que en adelante se lea de la siguiente manera: Adoptar de\nforma parcial la segunda modificación al Plan Regulador del Cantón de Escazú,\npresentadas en audiencia pública realizada el día 6 de marzo 2010 aprobadas por\nel INVU mediante los oficios C-DU-295- 2015 y el DU-2 UCTOT-069-2017,\nincluyendo los mapas: de los índices de fragilidad ambiental, vialidad y de\nzonificación\". En lo demás el Acuerdo AC-264-17 adoptado en Sesión\nOrdinaria 80, Acta 90 del 06 de noviembre 2017 queda incólume. Notifíquese ese\nacuerdo a la Secretaría Municipal para lo de su cargo, y al señor Alcalde\nMunicipal en su despacho para su información.\" DECLARADO DEFINITIVAMENTE\nAPROBADO.\n\nMUNICIPALIDAD\nDE ESCAZÚ\n\n \n\nModificación\n\nPLAN\nREGULADOR DEL CANTÓN DE ESCAZÚ\n\nIII EDICIÓN\n\nTexto actualizado\nde la propuesta de basado en el texto original, Publicado en Diario Oficial La\nGaceta No.54, del 17 de marzo del 2005, con modificaciones publicadas en el\nDiario Oficial La Gaceta No.90, del 11 de mayo del 2006.\n\nCAPÍTULO 1\n\nEstablecimiento\ny aplicación del Plan Regulador\n\nArtículo 3.\nConformación y ámbito de aplicación.\n\nEl Plan Regulador\nestá conformado por:\n\na) Los mapas que\nse publican con este documento; es decir: el de \"Zonificación, Vialidad e\n\nÍndices de Fragilidad\nAmbiental\", así como el de \"Distritos\".\n\nb) Los\nReglamentos de Zonificación del Uso del Suelo, Vialidad y Publicidad Exterior,\nmás otros que se incorporen a partir de sus revisiones.\n\nc) Los estudios\nque respaldan el Plan y que describen la situación físico- territorial,\neconómica y social del cantón, y aquellos otros que puedan implementarse en el\nfuturo, los cuales estarán a la disposición del público para ser consultados en\nla sede de la municipalidad.\n\nEl Plan Regulador\nes de acatamiento obligatorio para toda persona, sea esta física, pública o\nprivada, nacional o extranjera, en todo el territorio del cantón de Escazú.\nEste Plan sustituye el texto que el Plan Regional de la Gran Área Metropolitana\n(Decreto Ejecutivo No. 13583 -VAH-OFIPLAN, La Gaceta No.95, del 18 de mayo de\n1982 y el No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, alcance No. 15 a La Gaceta No. 66, del 07\nde abril de 1997) señaló para el cantón de Escazú. Asimismo, el Reglamento del\nPlan Regulador sustituye la normativa para la Instalación de Publicidad\nExterior en el cantón de Escazú (Alcance No. 36 a La Gaceta No. 100 del\n25/05/01).\n\nSupletoriamente,\ny en lo no expresamente regulado por este Plan, se aplican las normas y\nreglamentos de rango nacional y regional, concordantes con la legislación\nurbanística vigente. Sin embargo, preferiblemente deben analizarse en el seno\nde la Comisión o de la Oficina Municipal del Plan Regulador en conjunto con el\nProceso Planificación y Control Urbano de la Municipalidad. Se derogan los\nanteriores acuerdos del Concejo Municipal del Cantón de Escazú que se opongan\nal Plan Regulador.\n\nArtículo 4.\nAplicación y modificación.\n\n4.1. Aplicación.\n\nLa administración y aplicación del Plan Regulador estará a cargo de las dependencias administrativas\nMunicipales relacionadas con las materias reguladas por los reglamentos, en especial el Proceso de\nPlanificación y Control Urbano y la Oficina Municipal del Plan Regulador.\n\nEl diseño de todo\nedificio público o privado destinado a la atención de usuarios deberá\ncumplir con la normativa dispuesta en la Ley 7600, Ley de Igualdad de\nOportunidades para las personas con Discapacidad en Costa Rica. De igual\nmanera, se recomienda la observación de esta normativa a todos los demás tipos\nde proyecto.\n\nPor la obtención\nde la licencia se cobrará un impuesto de construcción que será utilizado para\nlos fines descritos en la Ley de Planificación Urbana. Este impuesto\ncorresponde al 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones. En los\ncasos de proyectos de interés social, se cobrará hasta el 0,5% sobre su valor.\n\nLas dependencias\ndel Gobierno que ejecuten obras no pagarán impuesto de construcción; sin\nembargo, deberán realizar los trámites correspondientes ante la Municipalidad,\nde forma que se establezca una coordinación entre esta y dichas dependencias.\nDe esta forma, las características de la obra podrán ser compatibilizadas con\nlas potencialidades de la infraestructura urbana y de su mantenimiento.\n\nLas licencias\nmunicipales siempre mantendrán a salvo los derechos de terceros. El propietario\ny el profesional encargado serán responsables de los datos estimados en el\nproyecto, así como de las características estructurales y arquitectónicas del\ninterior de la obra. La Municipalidad vigilará el cumplimiento de los\nrequisitos del Plan Regulador, como son: uso del suelo, densidad,\nalineamientos, niveles, alturas, coberturas, frentes y áreas de lotes mínimos,\nentre otros.\n\nNo se autorizará\nningún permiso de construcción en línea de propiedad si esta no cumple con el\nderecho de vía propuesto por el Reglamento Vial de este Plan, a menos de que\nsea trate de una obra existente declarada de interés patrimonial.\n\nUna vez\nautorizado el inicio del trámite y entregada la documentación para solicitar el\npermiso de construcción, así como otros trámites tales como visados, usos de\nsuelo, licencias para rótulos, el interesado contará con noventa días naturales\npara retirar los documentos; pasado este período, la solicitud e inclusive los\nplanos constructivos entregados se eliminarán de los archivos municipales.\n\nPara proceder con\nla eliminación de los documentos, una vez fenecido el plazo establecido de\nnoventa días, se remitirá oficialmente al Archivo central el expediente\ncompleto informando de la situación y solicitando la eliminación del mismo. En\ndicha comunicación se incluirá el nombre del propietario o solicitante, el tipo\nde solicitud, el número del trámite, la fecha de ingreso, y el estado La\nComisión del Plan Regulador o la Oficina Municipal del Plan Regulador vigilará\npor la correcta aplicación de las normas, excepciones, incentivos y sanciones\nque dictan o autorizan los reglamentos. En caso de implementación de La\nComisión, ésta debe estar conformada de acuerdo con los artículos 59 y 60 de la\nLey de Planificación Urbana, por regidores, vecinos interesados y funcionarios\nde la planta administrativa, con un máximo de siete personas en total.\n\nDicha Comisión u\nOficina podrá constituir, junto con los vecinos y expertos en la materia, los\nComités Consultivos para las áreas específicas, como el patrimonio\narquitectónico, cultural y ambiental.\n\nLa Comisión del\nPlan Regulador o la Oficina Municipal del Plan Regulador por cuenta propia, a\nsolicitud de residentes del cantón o por iniciativa del Concejo Municipal, analizará\ntodas las actualizaciones y revisiones al documento original que sean\nnecesarias conforme transcurran los años, a efecto de mantener el Plan\nactualizado.\n\n4.4 Incentivos:\n\nEn casos de\nproyectos de edificios comerciales, residenciales o de uso mixto del tipo\nmultifuncional, que provean de espacio público extra tales como plazas,\nplazoletas, arcadas cubiertas y en fin espacio dedicado al uso público urbano\npeatonal, se permitirá por cada metro cuadrado que se deje para uso peatonal, 5\nmetros cuadrados adicionales en área comercial, los cuales podrán ser\nproyectados verticalmente, siempre que no sobrepase la altura máxima autorizada\npor la Dirección General de Aviación Civil en el sector.\n\nArtículo 5.\nRequisitos para solicitud de Licencia de construcción.\n\n5.1. Licencia\n(permiso) de construcción y responsabilidad municipal.\n\nToda obra\nrelacionada con la construcción, que se ejecute dentro del cantón de Escazú, ya\nsea de carácter permanente o provisional, deberá obtener la licencia (permiso)\nmunicipal correspondiente, antes de su inicio.\n\nLas obras, según\nsu categoría, deben cumplir con los requisitos que integran el Reglamento de\nRequisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y\nMovimientos de Tierra, artículo 2.10.1 y siguientes, emitidos dentro de la\npublicación de los requisitos que se deben presentar para los diferentes\ntrámites en la Municipalidad de Escazú (La Gaceta, No. 58 del 24 de marzo de\n2009), con excepción de lo que se publica como Transitorios en este Reglamento.\n\ndel mismo. La eliminación\nde cualquier documentación al amparo del presente artículo se hará sin\nresponsabilidad alguna para la administración.\n\n5.2. Certificado\nde uso de suelo.\n\nPara efectos de\nsolicitud de patentes, permisos de construcción (incluyendo ampliación, remodelación\ny restauración), demolición, movimiento de tierra y urbanización, cualquier\npersona física o jurídica debe obtener previamente un certificado de uso del\nsuelo, según los artículos 28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana.\n\nEl certificado\nmunicipal de uso del suelo acreditará la conformidad del uso ante los\nrequerimientos de la zonificación y sus requisitos, tales como alineamientos,\nfrente, áreas mínimas, cobertura y otros condicionantes, si los hay, como\nalturas, accesos, vegetación, rótulos, acabados, horarios y otros.\n\nPara el trámite\ndel certificado de uso de suelo se tomará en cuenta lo normado en el presente\nPlan Regulador, así como la Ley de Uso, Manejo y ConseNación de Suelos (Ley No.\n7779 del 30/4/98,) y la Ley de Planificación Urbana (No. 4240).\n\nEl certificado\ndescrito es solamente uno de los requisitos y no debe interpretarse como un\npermiso para llevar a cabo la actividad u obra solicitada.\n\n5.5. Permiso para\nconstrucción de obra mayor.\n\nSe considera como\nobra mayor toda construcción mayor a 30 metros cuadrados. La solicitud para la\nconstrucción de una obra de este tipo debe cumplir con los requisitos\nrespectivos que se contemplan en el \"Reglamento de requisitos para\npermisos de construcción, remodelación, demolición y movimientos de tierra\"\nde la Municipalidad.\n\nSerá requisito\nindispensable para cualquier proyecto constructivo el obtener el visto bueno de\ndotación de agua por parte del Instituto Costarricense de Acueductos y\nAlcantarillados (A y A) de acuerdo a las disposiciones emitidas por esta\nInstitución sobre zonificación dictaminada para otorgamiento de disponibilidad\nde agua (Acuerdo 2005-1012) publicado en La Gaceta Nº 246 21/12/2005.\n\nEn el caso de\nfraccionamientos, urbanizaciones y condominios (residenciales y comerciales),\nse debe presentar al Proceso Planificación y Control Urbano un anteproyecto con\nel propósito de verificar la factibilidad urbanística de la obra; no obstante,\nel visto bueno preliminar que se otorgue por este Departamento no autoriza la\nventa o el inicio de ejecución de obras.\n\nEn casos en que\nlos terrenos estén afectados por alguna falla geológica o amenazas de desastres\nnaturales tales como deslizamientos, avalanchas, zonas propensas a inundación,\netc., de acuerdo con el plano que para tal efecto cuenta la Comisión Nacional\nde Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, y el Mapa de índices de\nFragilidad ambiental del cantón de Escazú, será necesario primero que el\ninteresado presente la propuesta a dicha Comisión para conocer su criterio\nantes de que la Municipalidad emita pronunciamiento sobre el proyecto. En los\ncasos en que la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de\nEmergencias otorgue un visto bueno a lo proyectado en estas zonas, será\nimprescindible contar con un estudio geológico, así como aplicar el Código\nSísmico vigente en todos sus alcances. Asimismo, en los sectores de\nSalitrillos, Alto Palo Campana y Bebedero, deberá contarse también con un\ndictamen preliminar de la Comisión para cualquier proyecto, por motivo de\ndeslizamientos en esos sectores, por lo cual deberán tomarse muy en cuenta las\nrecomendaciones dadas en el Informe Técnico DPM-INF-059-2003 realizado por\ndicha Comisión en lo concerniente a estas áreas.\n\nEn caso de\nproyectos de 50 o más espacios de estacionamientos en que la propiedad enfrente\nRuta Nacional debe aportar estudio de Impacto Vial aprobado por el MOPT, así\ncomo la respectiva lámina de accesos con visto bueno de dicha Institución. En\ncaso de que la propiedad esté enfrente de Ruta Local, debe también aportar\nestudio de Impacto Vehicular revisado por el MOPT y aprobación del Departamento\nde Obras Públicas de la Municipalidad, así como lámina de accesos con la\nrespectiva aprobación del mismo Departamento. La Municipalidad contratará un\nestudio técnico especializado cuando sea necesario, para determinar el impacto\nvial integrado del cantón. Las recomendaciones de este estudio deberán\naplicarse por los desarrolladores que realicen proyectos en el cantón.\n\nEn caso que se\nrealice una remodelación o construcción nueva de un local comercial que no\ncuente con la licencia constructiva, la licencia comercial no será otorgada\nhasta tanto haya operado el recibo de obras; y en caso que cuente con licencia\ncomercial vigente, se procederá a dictar la clausura por mera constatación de\nlas áreas no autorizadas y se iniciará el procedimiento administrativo o\njudicial tendiente a la cancelación, suspensión o declaratoria de nulidad de la\nlicencia comercial según corresponda.\n\nArtículo 9.\nRequisitos básicos urbanísticos por zona .\n\nTodas las nuevas construcciones,\nfraccionamientos y urbanizaciones, así como las actividades por ubicarse en\nedificaciones existentes, deben cumplir con los requisitos básicos de la zona\nen donde se ubiquen. Tales requisitos básicos se refieren a: superficie y\nfrente mínimo del lote, altura y cobertura máximas de la construcción, retiros\n(antejardines y patios) de la construcción, densidad habitacional permitida y\ncondiciones especiales, si las hay (ver artículo 8.1.). En los casos de usos\nexistentes que no sean conformes con la zonificación, deberá analizarse si por\nmedio de normas especiales pueden convertirse en usos condicionales. En caso\ncontrario, deberán trasladarse de lugar en un plazo máximo de cinco años, desde\nla fecha de aprobación del Plan Regulador.\n\n9.1. Frente\nmínimo.\n\nEl frente de una\nfinca, parcela o predio, se entiende como la longitud total de la colindancia\ndirecta de una finca, con una o más calles públicas. Por tanto, el frente\nmínimo corresponde a la longitud mínima total de colindancia permitida con calle\npública. Este frente mínimo, se aplica para nuevos fraccionamientos o\nurbanizaciones. En el caso de predios esquineros, al menos uno de los frentes\ndebe cumplir con el frente mínimo que defina la zonificación en donde se\nencuentre. No es permitido hacer la sumatoria de los frentes con una o más\ncalles para efectos de cumplir con el frente mínimo que corresponda.\n\n9.2. Superficie\nmínima.\n\nLa superficie o\nárea de u na finca, parcela o predio, se entiende como el espacio de tierra\ncontenido entre sus límites. Con base en lo anterior, el área mínima permitida\nen las diferentes zonas,\n\ncorresponde a la superficie mínima permitida\nque deben tener los lotes para efectos de nuevos fraccionamientos y\nurbanizaciones.\n\n9.3. Altura\nmáxima de edificación.\n\nLa altura total de\nuna edificación se define como la distancia medida entre el nivel de piso\nprincipal o vestíbulo hasta la viga corona del último piso, sin tomar en cuenta\nlas chimeneas, parapetos, antepechos, casetas de ascensores, tanques de agua,\nelementos mecánicos y elementos de recreación en las terrazas superiores. La\naltura máxima de edificación es la altura total máxima permitida para las\nedificaciones en las distintas zonas de uso.\n\n9.4. Cobertura\nmáxima.\n\nPara el cantón de\nEscazú, la cobertura máxima se define como el área de un terreno que comprende\nla proyección máxima horizontal de una estructura, así como los espacios\npavimentados,\n\nadoquinados o con cualquier material que\nhaga difícil la infiltración del agua de lluvia en el terreno y que se destine\npara parqueos, accesos de vías, piscinas, canchas de tenis y similares. El área\nlibre de cobertura permitida es la que se debe destinar a área verde de\njardines o inclusive cubierta de árboles o áreas no techadas cubiertas con\nsistemas permeables tales como el zacate \"block\".\n\n9.5. Retiros.\n\nEspacios\nabiertos, no edificados, comprendidos entre una estructura y los linderos del\npredio donde esta se ubica; se toman en cuenta los retiros frontales, laterales\ny posteriores.\n\nEl retiro frontal\no antejardín: Distancia existente entre la línea de propiedad del frente del\nterreno y una línea paralela a esta, conocida como línea de construcción. Esta\ndistancia variará según la naturaleza de la vía y las características de la\nedificación propuesta. Esta información se encuentra fijada en el Reglamento de\nVialidad y Transporte del presente Plan Regulador.\n\nEl retiro\nfrontal, también conocido como antejardín, sirve a la edificación como una\nfranja de\n\namortiguamiento para los casos de accidentes\nde tránsito, reduce los niveles de contaminación sónica, mejora la privacidad\nde sus habitantes, ofrece espacio para la ubicación de cajas de registro\n\ny tanque séptico y permite embellecer la\nciudad si en él se plantan árboles y arbustos.\n\nNo es permitido\nconstruir en el retiro frontal, salvo bajo estas excepciones:\n\na) balcones: Se\npermiten siempre y cuando no sobresalgan más de un metro de la línea de\nconstrucción y su superficie no sobrepase más de un tercio en su totalidad del\nárea destinada a antejardín. Deberán ser construidos en voladizo y no ser\nutilizados como área habitable bajo ninguna circunstancia.\n\nb) casetas de\nseguridad: Se permitirán siempre y cuando no sean piezas habitables completas,\nsino tipo oficina, con medio servicio sanitario (sin ducha) y no sobrepasen los\ncuatro metros cuadrados en un solo nivel. No se admite que sobresalgan aleros o\ncualquier elemento arquitectónico fuera de la línea de propiedad. Para\ncondominios de cualquier tipo (comercial, residencial y/o mixto), mayores de\ntreinta o más filiales, o de más de tres mil quinientos metros cuadrados,\nincluyendo el área de estacionamientos, se requerirá una caseta o local de\nvigilancia con un área mínima de seis metros cuadrados, que incluya servicio\nsanitario y un área para la 'preparación de alimentos.\n\nc) basureros:\nPueden diseñarse paralelos a la línea de propiedad con acceso directo a la\nacera, siempre y cuando las puertas sean corredizas y no de abatir. Su tamaño\ndependerá del volumen de basura que circulará en el proyecto, pero en ningún\ncaso podrá sobrepasar una décima parte del total del antejardín. Además, la\naltura de estas estructuras no podrá ser mayor a un metro, esto en concordancia\ncon el artículo 9.5 inciso f) del presente reglamento del Plan Regulador de\nEscazú y el artículo IV.10 del Reglamento a la Ley de Construcciones.\n\nd) medidores:\nPodrán ubicarse en línea de propiedad, sin que la estructura salga sobre la\nacera y sin que esta sobrepase los dos metros de altura, ni que su ancho\nsobrepase la décima parte del frente de la propiedad.\n\ne) casos\nespeciales: Cuando por razones de forma del terreno o por tratarse de una\nestructura no contemplada en los casos anteriores, sea necesario estudiar el\ncaso en particular, este se remitirá a la Comisión u Oficina del Plan Regulador\npara que lo analice y efectúe recomendaciones. En ningún caso podrán invadirse\náreas públicas, propiedad privada o invadir las áreas de protección\nestablecidas en la Ley Forestal No. 7575, art.33.\n\nf) Portones: Se\npermiten portones con su respectiva estructura (columnas y alero) en línea de\npropiedad siempre que sus hojas tengan más de un 80% de visibilidad; en cuanto\na las tapias, estas deben ubicarse en la línea de construcción definida para\ncada caso. Las puertas y/o portones en línea de propiedad, deben abrir hacia\nadentro o paralelos a la citada línea de propiedad y nunca hacia afuera.\n\nEn ningún caso se\npermitirán espacios habitables fuera de la línea de construcción.\n\nEl retiro\nlateral: Para construcciones de un piso, el retiro mínimo será de tres metros\n(3ml, distancia que puede disminuirse a un metro con cincuenta centímetros\n(1,S0m) si existe tapia lateral con altura a viga cargador. Para construcciones\nde dos o más pisos, el retiro lateral mínimo será de tres metros (3m) exista o\nno tapia; y por cada piso adicional, deberá agregarse un metro con cincuenta\ncentímetros adicional (1,50m). De no existir ventanas laterales, puede\nprescindirse del retiro o utilizar retiros escalonados (con ventanas)\n\nEl retiro\nposterior: Como mínimo, este retiro deberá medir tres metros (3ml para\nedificaciones de uno o dos pisos; pero si la edificación supera los dos\nniveles, el retiro aumentará 1,5 m por cada uno. El retiro posterior puede ser\nsustituido por un área equivalente en el interior del lote, a fin de obtener\nuna mejor distribución arquitectónica del proyecto, siempre y cuando se cumpla\ncon las normas vigentes sobre ventilación e iluminación naturales, y la\nedificación no supere los tres pisos. No se admiten los retiros escalonados. El\nespacio del retiro posterior debe dejarse abierto de la colindancia a la fachada\nposterior respectiva. Los retiros de los ríos y quebradas, para efectos de este\nartículo, son retiros posteriores, los cuales deben medir al menos 10 metros\n(Ley Forestal, art. 33) y al menos S metros deben estar reforestados desde la\nmargen del río hacia adentro (Ley de Aguas, art. 148).\n\n9.6. Densidades.\n\nLa densidad puede\nser tratada como densidad neta residencial o densidad bruta residencial,\nmedidas ambas en viviendas por hectárea, cuyas definiciones se detallan en el\ncapítulo VI del presente Plan Regulador. No obstante, para efectos de control\nurbano se aplicará el concepto de densidad bruta residencial, donde el número\npermitido de unidades de vivienda por lote es el cociente de dividir el área\ndel terreno entre el área del lote mínimo permitido en la zona. En este caso,\nla fracción entera del cociente dictará el número de viviendas permitido en el\nterreno y en caso que la fracción decimal sea igual o mayor que 0.51, entonces\nse permitirá una unidad de vivienda adicional. Por otra parte, en lotes\nexistentes debidamente segregados registral y catastralmente antes de la\npromulgación del Plan Regulador, cuya cabida sea menor de la que corresponde al\nlote mínimo de la zona, se permitirá la construcción de al menos una vivienda\nsiempre y cuando se cumpla con las demás normas de los reglamentos del Plan\nRegulador.\n\n12.2. Zona de\nComercio Lineal (ZCL).\n\nEste tipo de\ncomercio se ha concentrado en las márgenes de las carreteras nacionales y se\ndefine como una franja de SO metros a lo largo de las vías nacionales 310, 121,\n105 y 167, y la sección de la calle Matapalo, al Sur de Multiplaza, según lo\nindicado en el mapa de zonificación. En el tramo de la Zona de Comercio Lineal\n(ZCL) del Centro Comercial Paco hasta el límite cantonal con Santa Ana, los\nusos condicionales de la ZCL se tomarán como no conformes, excepto los\ncondominios que se mantendrán como usos condicionales, debido a la cercanía con\nusos residenciales. En la llamada \"Milla de Oro\", incluye los lotes\ncolindantes al oeste del Centro Comercial El Lago, según lo refleja el mapa de\nzonificación de este Plan Regulador, abarcando el terreno del antiguo Hotel\nMaría Alexandra.\n\nEn el tramo de la\nZona de Comercio Lineal entre el cuadrante urbano de Escazú y el sector 200 mal\nNorte del Cuadrante urbano de San Antonio, la altura máxima será de 10.S\nmetros. En el sector el Hotel Camino Real (margen sur de la autopista Próspero\nFernández) y la vía hacia Guachipelín (túnel) la altura permitida en la franja\nde Zona Comercio Lineal (ZCL) será de 28 metros máximo, de igual forma entre el\ntúnel de Guachipelín y el puente sobre el Río Agres (margen norte de la\nautopista Próspero Fernández) se permiten 28m de altura edificable máxima. En\nestos dos últimos sectores, se permiten los hoteles como uso condicional,\nsiempre que la finca donde se construyan tenga más de 2000m2, la cobertura\nedificable no sobrepase el 50%. Finalmente, en el sector de Calle Matapalo se\npermitirá una altura máxima de 38 metros.\n\nEn el tramo de la\nZona de Comercio Lineal entre el túnel de Guachipelín hacia el norte hasta el\nClub José Martí (frente a la urbanización Loma Real), los proyectos de usos\ncomerciales con 50 o más espacios de estacionamiento que se desarrollen,\ndeberán presentar estudio de impacto vehicular e implementar mejoras viales que\nimpidan el deterioro de las condiciones de circulación vehicular y peatonal.\n\nLos edificios\nmultifuncionales se permitirán en esta zona, pudiéndose aplicar la altura que\nrige en la Zona de Comercio Lineal para todo el proyecto.\"\n\n12.2.5. Usos\ncondicionales.\n\na) Residencial\nAlta Densidad, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de\nubicación dentro de la zona comercial.\n\nb) Bodegas de\ntipo comercial y talleres no mayores de 250 metros cuadrados de construcción.\n\nc) Bares, los cuales\ndeberán cumplir con lo establecido en el Capítulo XI del Reglamento a la Ley de\nConstrucciones en lo que toca a \"Sitios de Reunión Pública\".\n\nd) Iglesias y en\ngeneral sitios de culto, los cuales deberán cumplir con lo establecido por el\nReglamento para el funcionamiento sanitario de Templos o locales culto y sus\nmodificaciones (Gaceta No.144 del 26 de julio de 2007).\n\ne) Centros\neducativos, los cuales deben ajustarse a lo establecido en el art.11.3.4-f del\npresente Plan Regulador y en lo no expresamente regulado, al Capítulo No. XI\ndel Reglamento a la Ley de Construcciones en lo que toca a \"Edificios para\nla Educación\".\n\nf) Planteles.\n\ng) Cementerios,\nsiempre que cumplan con todo los establecido por el decreto No.32833\n\"Reglamento General de Cementerios\" y sus reformas.\n\nPara los puntos\n\"b\", \"d\" y \"f' se requerirá, en caso de nueva\nconstrucción, retiros laterales) posterior de 3 metros. En el momento en que\ncualquiera de los usos anteriores o cualquier otro condicional no listado en\neste artículo, se constituya en elemento de peligro, insalubridad o incomodidad\npara la zona, ya sea por las condiciones de mantenimiento de su local, por la\nforma o sistemas que emplea en la realización de sus operaciones, por la forma\nque emplea para eliminar los desechos, residuos o emanaciones resultantes de\nsus faenas o por los ruidos que produce su operación, se transformará entonces\nen un uso no conforme, pudiendo la Municipalidad en coordinación con el\nMinisterio de Salud, realizar el debido proceso para que se corrija el hecho o\nelemento generador de peligro o en su defecto cancelar su licencia municipal en\nforma temporal o definitivamente si el caso lo amerita. Para tales efectos y\ncon el fin de calificar las incomodidades, peligros o insalubridades se\nutilizará lo dispuesto por el Reglamento sobre Higiene Industrial del\nMinisterio de Salud.\n\n12.3.2. Zona de\nComercio Puntual Centro de San Antonio (ZCPCSA).\n\nCorresponde al\nsector circundante de la Iglesia de San Antonio, también comprende el sector a\nlo largo de la ruta nacional 105, desde la esquina sureste de la cuadra de la\nIglesia de San Antonio, avanzando 100 metros hacia el este sobre la margen sur\nde la citada ruta nacional, en una franja de SO m de ancho. Dicha franja se\nextiende hasta el punto donde actualmente llega la zona comercial por la margen\nnorte de la citada ruta nacional. Incluye, además una franja de 50 m de ancho\nal oeste y al norte de la cuadra que contiene el Monumento al Boyero.\n\nEste comercio\npresenta características rurales que reflejan el tipo de comunidad donde está\nubicado. Por tanto, los proyectos que se asienten en este centro deberán\nproponer una arquitectura complementaria a la forma urbana histórica del sitio.\nLa altura máxima de las edificaciones será de 7 metros. Para estacionamientos,\nver art. 12.2.3.\n\n- Retiros.\n\nNo se exige el\nretiro frontal, pero se exigirá el espacio de 2 metros en calles y 2,50 en\navenidas, necesario para la construcción de aceras; sobre los retiros laterales\ny posterior, ver el artículo 9.5.\n\n- Usos conformes.\n\na) Comercio y servicios.\n\nb) Oficinas.\n\nc) Servicios\ninstitucionales.\n\nUsos\ncondicionales .\n\na) Residencial,\nsiempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro\n\nde la zona\ncomercial.\n\nb) Parqueos de\nautomóviles, con capacidad máxima de 25 espacios.\n\nc) Bares\nexistentes.\n\nd) Talleres\nexistentes.\n\n- Usos no\nconformes.\n\na)\nEstacionamiento de furgones.\n\nb) Planteles de\nbuses.\n\nc) Restaurantes\ncon espectáculos públicos.\n\nd) Discotecas y\nsimilares.\n\ne) Bares nuevos.\n\nf) Talleres\nnuevos.\n\ng) Moteles y\ncasas de citas.\n\n12.5 Zona Mixta\nLineal para el Desarrollo Sostenible.\n\nLa Zona Mixta\nLineal para el Desarrollo Sostenible, comprende un espacio dedicado a fomentar\nel Desarrollo Económico Local con prácticas amigables al medioambiente y la\nsatisfacción de necesidades sociales y económicas locales. Las actividades\nmixtas permitidas en esta zona incluyen la residencia, el comercio de pequeña\nescala (barrio) y los servicios complementarios al uso residencial. Las\nedificaciones que se propongan deberán cumplir exhaustivamente con criterios de\ndiseño, construcción y operación que logren un balance impacto-aporte del\nedificio a lo largo de todo su ciclo de vida y minimicen el impacto que se crea\ncon la edificación del inmueble, implicando esto la alteración del medio\nambiente por la manipulación y extracción de recursos, demanda de energía,\ntransporte de insumos y la demanda de estos que tendrá durante su existencia.\nAdemás, se deberán atender aspectos de investigación y aplicación de\ninstrumentos que den la mejor solución entre prácticas establecidas y conceptos\nemergentes en aras de lograr un desarrollo sostenible.\n\n- Requisitos\n\n1. Diseño del\nSitio o emplazamiento de la obra.\n\na) El diseño del\nedificio debe proveer la ubicación idónea para que aproveche al máximo el aire\ny la luminosidad naturales a razón de utilizar las mismas en la dinámica del\nciclo de uso del inmueble.\n\nb) La ubicación\ndel edificio debe servir a las demandas de servicios dentro de distancias\ntranseúntes para peatones y sistemas de transporte no motorizado, por esto los\nedificios deben estar en puntos estratégicos donde suplan una necesidad en vez\nde crearla. En el caso de edificios de comercio y servicios, deberán prever\nfacilidades de vestidores, duchas y parqueo de bicicletas para los trabajadores\nque desean emplear este medio de transporte. Las facilidades anteriores deberán\nser previstas a razón de un local con ducha y vestidor para hombres por cada\n400m2 de área construida o fracción y un local con ducha y vestidor para\nmujeres por cada 300 m2 de área construida o fracción.\n\n2. Gestión del\nrecurso hídrico:\n\na) El edificio\ndeberá tener capacidad de captar y reutilizar el agua de lluvia supliendo con\nella necesidades que no requieran provisión de agua potable. Además, el diseño\ndel edificio y su entorno deberá garantizar la reducción del caudal del\ndesfogue pluvial que genere, aplicando además el uso de pavimentos y tuberías\npermeables en toda la extensión de sus áreas de parqueo, excepto los generados\nen subterráneo dentro de la cobertura del edificio.\n\nb) Todos los\nedificios de comercio o servicios deberán contar con plantas de tratamiento de\nlas aguas residuales. El uso de fosas sépticas tradicionales en viviendas\nunifamiliares o multifamiliares no está permitido en esta zona por lo que se\ndebe utilizar sistemas alternos permitidos por las autoridades de salud\n(tanques sépticos mejorados).\n\n3. Gestión del\nconsumo energético;\n\na) La\nplanificación energética debe reducir la demanda del uso de la misma, con\nimplementación de sistemas y equipos de bajo consumo y con la producción en\nsitio de energías limpias con el fin de reducir la dependencia del inmueble al\nservicio convencional.\n\nb) El uso de\nsistemas de enfriamiento o de aire acondicionado convencionales que generen\nemisiones nocivas al ambiente o de alto consumo energético en relación con\notras alternativas amigables con el ambiente que puedan estar disponibles en el\nmercado, no están permitidos en los edificios de comercio u oficinas que se\ndesarrollen en esta zona, a excepción de los sistemas de enfriamiento para productos\nperecederos. Para estos efectos el diseño del edificio deberá contemplar el\nmáximo aprovechamiento de la ventilación natural.\n\n4. Gestión y\ntratamiento de desechos sólidos:\n\nTodas las\nedificaciones que se desarrollen en esta zona, amparadas a la presente\nnormativa, ya sean de uso residencial, comercial o de servicios, deberán\nintegrarse al servicio de recolección de desechos sólidos valorizables de la\nMunicipalidad de Escazú y cumplir con las normas del \"Reglamento para el\nmanejo discriminado de desechos sólidos en el Cantón de Escazú\", publicado\nen la Gaceta del 15 de abril del 2002 y sus reformas. La recolección de\ndesechos se realizará de puerta a puerta y los mismos deberán estar separados\nsegún las especificaciones del servicio antes mencionado.\n\n5. Otras\nespecificaciones:\n\na) Densidad\nhabitacional: 50 viviendas por hectárea\n\nb) Altura máxima\nde las edificaciones: 14 m\n\nc) Cobertura\nmáxima: 80%\n\nd) Área de lote\nmínimo: 200m2\n\ne) Frente mínimo:\n10m\n\nf) Parqueos para locales\ncomerciales o servicios: un espacio por cada 30m2 de área destinada a locales\ncomerciales o de servicios, además para edificios comerciales o de servicios de\nmás de 300m2, deberán proveer un espacio de parqueo adicional por cada 1000m2\nde construcción o fracción con las mismas dimensiones de un parqueo para\nautomóvil, equipado con dispositivo para parqueo de bicicletas u otros\nvehículos no motorizados.\n\ng) Rótulos o\npublicidad exterior: se permitirá un rótulo por cada local comercial o de\nservicios, que no exceda de l.Sm2 debidamente adosado a la pared del local. No\nse permiten rótulos luminosos.\n\nh) Retiro\nfrontal: 2m\n\ni) Retiros\nlaterales: según lo especifica el artículo 9.5\n\n12.5.1 Usos\nconformes\n\na) Residencia\nunifamiliar y multifamiliar\n\nb) Edificios mixtos\ndel tipo multifuncional que combinen armónicamente usos comerciales o de\nservicios con el uso residencial.\n\nc) Comercio cuya\nárea de cobertura total destinada a locales comerciales no sobrepase los 200m2\npara cubrir necesidades de los sectores residenciales inmediatos. Incluye\npulperías, mini mercados, tiendas de conveniencia, galerías de arte, cafés,\nteatros, etc.\n\nd) Oficinas\nbancarias que no sobrepasen los 200m2 de cobertura edificada.\n\ne) Oficinas de\nservicios profesionales (médicos, abogados, ingenieros, arquitectos,\ncontadores, etc.).\n\n12.5.2 Usos\ncondicionales\n\na) Guarderías,\nkínder y centros educativos de primer y segundo ciclo según las\n\nespecificaciones\ncontenidas en el artículo No.11.5.4\n\nb) Hoteles, en\ntanto cumplan con las especificaciones del artículo 11.5.4\n\nc) Hogares para\nadultos mayores o casas de cuido siempre y cuando cumplan con las\n\nnormas y\nespecificaciones de las autoridades competentes y la Ley 7600 en todos\n\nsus extremos.\n\nd) Restaurantes,\nen tanto no ocasionen molestias por ruido, olores, insuficiencia de\n\nparqueo, etc., al\nuso residencial aledaño.\n\ne) Gimnasios o\ncentros para el desarrollo de ejercicio físico, en tanto no ocasionen\n\nmolestias al uso\nresidencial aledaño por ruido, trepidaciones, o parqueos.\n\nf) Parqueos\npúblicos\n\nb) Usos no conformes\n\na) Bares,\ndiscotecas o similares.\n\nb) Vallas\npublicitarias.\n\nc) Talleres\nautomotrices, electromecánicos, de enderezado y pintura etc.\n\nd) Locales para\njuegos electrónicos, pooles y billares.\n\ne) Iglesias o\nlocales de culto\n\nf) Industria en general\n\ng) Planteles de\nbuses, contenedores, camiones o similares\n\nh) Moteles,\ncasinos y casas de citas.\n\nCAPÍTULO IV\n\nInstalación\nde publicidad exterior.\n\nArtículo 29.\nObjetivos y bases legales.\n\nEl objetivo de\neste capítulo es regular y controlar todo lo referente a la publicidad exterior\ny rótulos en el cantón de Escazú, con el fin de lograr un equilibrio entre la\nobra urbano-arquitectónica, el mensaje publicitario y el entorno paisajístico\ncomo medio de comunicación, información e identificación. La normativa de este\ncapítulo se dicta de conformidad con el artículo 4, inciso \"a\" y el\nartículo 13, inciso \"d\" del Código Municipal , los capítulos VII y\nVIII y artículos 29, 78 y 79 de la Ley de Construcciones, el artículo IV.15,\nincisos 1, 3 y 4 del Reglamento de Construcciones, los artículos 15 y 70 de la\nLey de Planificación Urbana y el artículo 71 de la Ley Orgánica del Ambiente,\nasí como el artículo 14 de la Ley No. 6890, no obstante no incluye lo\nrelacionado con publicidad exterior temporal o rótulos temporales, los cuales\nserán regulados mediante el \"Reglamento específico de Publicidad Exterior\nTemporal\" que para los efectos publicará el Proceso Planificación y\nControl Urbano de la Municipalidad de Escazú de conformidad con el artículo\nNo.49 del presente Plan Regulador.\n\nArtículo 37.\nSuperficie del rótulo.\n\nComo\nsuperficie del rótulo se entiende la parte que encierra la imagen o el texto\nque lo conforman, independientemente\nde su forma de soporte. En todo caso, los elementos de iluminación del rótulo\nforman parte de este para el presente cálculo. Si el rótulo está pintado sobre\nun área mayor (fachada, tapia o similar), se calculará el área rectangular que\nabarque todo el mensaje exhibido. En todos los casos se tomará en cuenta el\nnúmero de caras que tenga el rótulo para realizar el respectivo cálculo. En las\nzonas residenciales, en los casos que se permite, los rótulos no podrán exceder\nde 1,0 m2 y deberán colocarse paralelos a la calle. En las zonas comerciales,\npara establecimientos de menos de 200 m2 de superficie, el tamaño máximo del\nrótulo será de 3 m2 y se admitirá uno sólo por patentado. En casos de\nestablecimientos de más de 200m2 hasta 500m2 se permitirá un rótulo adosado a\nla fachada del local, con no más de Sm2. En establecimientos de más de 500m2\nhasta 1000m2, se permitirá un rótulo adosado a la fachada del local con no más\nde 6m2 y un rótulo con soporte independiente que no sobrepase los 6m2. En\nestablecimientos de más de 1000m2 hasta 2000m2, se permitirán dos rótulos\nadosados a la fachada del establecimiento con no más de 9m2 y un rótulo con\nsoporte independiente de no más de 9m2. de más de 2000m2 se permitirán dos\nrótulos adosados a la fachada del establecimiento con no más de 36m2 y un\nsegundo rótulo con soporte independiente que no sobrepase los 15m2. Estos\nrótulos excepto los que se permiten con soporte independiente, tendrán que\nubicarse paralelamente a la fachada y a una altura no menor de 2,5 m. NO podrán\nsobrepasar el nivel máximo de la precinta.\n\nSe podrán colocar\nen las precintas de las edificaciones, pero no en los techos. La altura de los\nrótulos con soporte independiente no podrá sobrepasar un tercio del ancho del\nderecho de vía al cual enfrentan. En proyectos de centros comerciales se\nexigirá que la propuesta de rótulos en la fachada de la edificación venga\ndiseñada como parte del proyecto, con la firma del profesional responsable.\n\nSe permitirá sólo\nun rótulo que se ubique en la fachada para cada patentado sin perjuicio de\npoder colocar una estructura con soporte independiente, tipo \"Tótem\"\nque agrupe todos los rótulos de los establecimientos del centro comercial. En\nestos casos el rótulo individual de cada local no podrá sobrepasar los 3 metros\ncuadrados.\n\nCAPÍTULO V\n\nTransitorios.\n\nArtículo 46.\nTrámites iniciados.\n\nSe reconocerá el\ntrámite iniciado y comprobado como tal, de proyectos que hayan presentado su\ntrámite de aprobación en el nivel de planos constructivos en las diferentes\ninstituciones que deben revisarlos previamente al Permiso de construcción\nmunicipal, según corresponda al tipo de proyecto, sean estas INVU, SETENA,\nMinisterio de Salud, AyA, MOPT, INS y Comisión Nacional para la prevención y\natención de Emergencias.\n\nPara los efectos\nanteriores, el Proceso Planificación y Control Urbano de la Municipalidad de\nEscazú creará un registro, donde los proyectos deberán inscribirse en el\ntranscurso de los quince días hábiles siguientes a la publicación en el diario\noficial La Gaceta del Plan Regulador de Escazú o sus modificaciones. En este\ncaso, para que los proyectos puedan inscribirse deberán cumplir con los\nsiguientes requisitos:\n\na) Comprobante de\nrecibo de documentos o constancia de la institución respectiva, que indique el\ninicio del trámite para la obtención de una licencia, permiso o visado o bien\nel respectivo comprobante de que dicha licencia, permiso o visado ya ha sido\notorgado.\n\nb) Constancia de\npresentación de los respectivos documentos a la Secretaría Técnica Nacional\nAmbiental según corresponda para la obtención de la viabilidad ambiental si así\nlo requiere el proyecto.\n\nLos proyectos\ninscritos podrán ser revisados con las normas del Plan Regulador publicado en\nla Gaceta No. 54 del 17 de marzo del 2005 y sus modificaciones de la Gaceta\nNo.90 del 11 de mayo de 2006, para tales efectos, una vez vencidos los quince\ndías hábiles para la inscripción de proyectos no se recibirá ningún proyecto\nadicional y se abrirá un nuevo plazo de 80 días hábiles para que los proyectos\ninscritos presenten la solicitud de permiso de construcción a la Municipalidad\nde Escazú.\n\nVencido el segundo\nplazo de 80 días hábiles, los proyectos que no hayan solicitado el respectivo\npermiso de construcción a la Municipalidad de Escazú, perderán todo derecho a\nser considerados dentro del presente régimen de excepción y en caso de que la\nsolicitud de permiso de construcción sea presentada luego de vencido el citado\nplazo, el proyecto será evaluado con las normas vigentes del Plan Regulador de\nEscazú.", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\n Complete Text of Norm 164\n\n Amendment to the Regulatory Plan of the Municipality of Escazú\n\nMUNICIPALITY\nOF ESCAZÚ\n\nI inform you of the\nagreement adopted by the Municipal Council of Escazú in Ordinary Session\nNo. 164, Minutes No. 194 of June 17, 2019, which states the following:\n\nAGREEMENT AC-153-19 \"IT IS AGREED: Based on articles 11, 21, 50\nand 169 of the Political Constitution; 11, 13, 113 of the General Law of\nPublic Administration; 13 subsection p) and 17 subsection a) of the Municipal Code; 10\nsubsection 1), 15, and 17 of the Urban Planning Law; and in accordance with the\npartial approval of the second modification of the Regulatory Plan of the\ncanton of Escazú, contained in official letters DU-085-06-2019, DU-056-04-2019\nsigned by MSc. Jorge Mora Ramírez, Head of the Department of Urbanism\nof the National Institute of Housing and Urbanism (INVU), and DU-AL-017-2019 signed\nby Licda. Sonia Pereira Jara, Legal Advisor of the Department of Urbanism; it\nis ordered: FIRST: TO REVIEW agreement AC-264-17 adopted in Ordinary Session 80,\nMinutes 90 of November 6, 2017. SECOND: TO MODIFY points \"First\" and\n\"Third\" of agreement AC-264-17 adopted in Ordinary Session 80, Minutes 90 of\nNovember 6, 2017, so that henceforth they read as follows: \"First:\nTo accept the technical and legal recommendations contained in official letters GU-\n380-17 and AJ-825-17 regarding adopting 15 modifications of the 40 presented\nat the public hearing of March 6, 2010.\" \"Third: To modify point\nfirst of agreement AC-056-16 adopted in Ordinary Session 306 Minutes 461 of\nMarch 7, 2016, so that henceforth it reads as follows: To partially adopt\nthe second modification to the Regulatory Plan of the Canton of Escazú,\npresented at the public hearing held on March 6, 2010, approved by\nthe INVU through official letters C-DU-295-2015 and DU-2 UCTOT-069-2017,\nincluding the maps: of environmental fragility indices (índices de fragilidad ambiental), roadways, and\nzoning\". In all other respects, Agreement AC-264-17 adopted in Ordinary\nSession 80, Minutes 90 of November 6, 2017, remains unaltered. Let this\nagreement be notified to the Municipal Secretariat for its corresponding duties, and to the Municipal\nMayor in his office for his information.\" DECLARED DEFINITIVELY\nAPPROVED.\n\nMUNICIPALITY\nOF ESCAZÚ\n\n \n\nModification\n\nREGULATORY\nPLAN OF THE CANTON OF ESCAZÚ\n\nIII EDITION\n\nUpdated text\nof the proposal based on the original text, Published in the Official Gazette La\nGaceta No. 54, of March 17, 2005, with modifications published in the\nOfficial Gazette La Gaceta No. 90, of May 11, 2006.\n\nCHAPTER 1\n\nEstablishment\nand application of the Regulatory Plan\n\nArticle 3.\nComposition and scope of application.\n\nThe Regulatory Plan\nis composed of:\n\na) The maps that\nare published with this document; that is: the \"Zoning, Roadways and\n\nEnvironmental Fragility Indices (Índices de Fragilidad\nAmbiental)\" map, as well as the \"Districts\" map.\n\nb) The\nRegulations for Land-Use Zoning, Roadways and Outdoor Advertising,\nplus others that are incorporated from their revisions.\n\nc) The studies\nthat support the Plan and that describe the physical-territorial,\neconomic, and social situation of the canton, and those others that may be implemented in the\nfuture, which will be available to the public for consultation at\nthe municipality's headquarters.\n\nThe Regulatory Plan\nis of mandatory compliance for every person, whether natural, public or\nprivate, national or foreign, throughout the territory of the canton of Escazú.\nThis Plan replaces the text that the Regional Plan of the Greater Metropolitan Area\n(Executive Decree No. 13583 -VAH-OFIPLAN, La Gaceta No. 95, of May 18,\n1982 and No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, scope No. 15 to La Gaceta No. 66, of April\n7, 1997) designated for the canton of Escazú. Likewise, the Regulation of the\nRegulatory Plan replaces the regulations for the Installation of Outdoor\nAdvertising in the canton of Escazú (Scope No. 36 to La Gaceta No. 100 of\n05/25/01).\n\nSupplementarily,\nand in matters not expressly regulated by this Plan, the national and\nregional norms and regulations consistent with the current\nurban planning legislation are applied. However, they should preferably be analyzed within\nthe Commission or the Municipal Office of the Regulatory Plan jointly with the\nUrban Planning and Control Process (Proceso Planificación y Control Urbano) of the Municipality. The\nprevious agreements of the Municipal Council of the Canton of Escazú that oppose\nthe Regulatory Plan are repealed.\n\nArticle 4.\nApplication and modification.\n\n4.1. Application.\n\nThe administration and application of the Regulatory Plan will be in charge of the municipal administrative\ndependencies related to the matters regulated by the regulations, especially the\nUrban Planning and Control Process (Proceso de Planificación y Control Urbano) and the Municipal Office of the Regulatory Plan.\n\nThe design of every\npublic or private building intended for user service must\ncomply with the regulations set forth in Law 7600, Law on Equal\nOpportunities for Persons with Disabilities in Costa Rica. Likewise, compliance with these regulations is recommended for all other types\nof projects.\n\nFor obtaining\nthe license, a construction tax will be charged that will be used for\nthe purposes described in the Urban Planning Law. This tax\ncorresponds to 1% of the value of the constructions and developments (urbanizaciones). In\ncases of social interest projects, up to 0.5% of their value will be charged.\n\nGovernment\ndependencies that execute works will not pay construction tax; however,\nthey must complete the corresponding procedures before the Municipality,\nso that coordination is established between it and said dependencies.\nIn this way, the characteristics of the work can be made compatible with\nthe potentialities of the urban infrastructure and its maintenance.\n\nMunicipal\nlicenses will always safeguard the rights of third parties. The owner\nand the professional in charge will be responsible for the data estimated in the\nproject, as well as for the structural and architectural characteristics of the\ninterior of the work. The Municipality will monitor compliance with the\nrequirements of the Regulatory Plan, such as: land use, density,\nalignments, levels, heights, coverage (coberturas), frontages and minimum lot areas,\namong others.\n\nNo construction\npermit will be authorized on the property line if it does not comply with the\nright-of-way proposed by the Roadway Regulation of this Plan, unless it\nis an existing work declared of heritage interest.\n\nOnce\nthe start of the procedure has been authorized and the documentation to request the\nconstruction permit has been submitted, as well as other procedures such as approvals (visados), land uses,\nlicenses for signs, the interested party will have ninety calendar days\nto withdraw the documents; after this period, the application and even the\nconstruction plans submitted will be eliminated from the municipal archives.\n\nTo proceed with\nthe elimination of the documents, once the established period of\nninety days has expired, the complete file will be officially sent to the Central\nArchive, informing of the situation and requesting its elimination. In\nsaid communication, the name of the owner or applicant, the type\nof application, the procedure number, the date of entry, and the status will be included. The\nRegulatory Plan Commission or the Municipal Office of the Regulatory Plan will monitor\nthe correct application of the norms, exceptions, incentives, and sanctions\ndictated or authorized by the regulations. In case of implementation of The\nCommission, it must be formed in accordance with articles 59 and 60 of the\nUrban Planning Law, by council members (regidores), interested residents, and officials\nof the administrative staff, with a maximum of seven people in total.\n\nSaid Commission or\nOffice may form, together with the residents and experts in the field, the\nConsultative Committees for specific areas, such as architectural,\ncultural, and environmental heritage.\n\nThe Regulatory Plan\nCommission or the Municipal Office of the Regulatory Plan, on its own account, at\nthe request of canton residents, or by initiative of the Municipal Council, will analyze\nall updates and revisions to the original document that are\nnecessary as the years pass, in order to keep the\nPlan updated.\n\n4.4 Incentives:\n\nIn cases of\nprojects for commercial, residential, or mixed-use buildings of the\nmultifunctional type, that provide extra public space such as plazas,\nsmall squares (plazoletas), covered arcades, and in short space dedicated to pedestrian urban public\nuse, for every square meter left for pedestrian use, 5\nadditional square meters in commercial area will be allowed, which may be\nprojected vertically, provided that it does not exceed the maximum height authorized\nby the General Directorate of Civil Aviation (Dirección General de Aviación Civil) in the sector.\n\nArticle 5.\nRequirements for requesting a Construction License.\n\n5.1. Construction\nlicense (permit) and municipal responsibility.\n\nAll work\nrelated to construction, carried out within the canton of Escazú, whether\nof a permanent or provisional nature, must obtain the corresponding municipal\nlicense (permit), before its start.\n\nThe works, according\nto their category, must comply with the requirements that make up the Regulation of\nRequirements for Construction, Remodeling, Demolition, and Earthworks (Movimientos de Tierra) Permits, article 2.10.1, and following, issued within\nthe publication of the requirements that must be submitted for the different\nprocedures in the Municipality of Escazú (La Gaceta, No. 58 of March 24,\n2009), with the exception of what is published as Transitory Provisions in this Regulation.\n\nof the same. The elimination\nof any documentation under the protection of this article will be done without\nany responsibility for the administration.\n\n5.2. Certificate\nof land use.\n\nFor the purposes of\nrequesting patents (licenses), construction permits (including expansion, remodeling,\nand restoration), demolition, earthworks (movimiento de tierra), and development (urbanización), any\nnatural or legal person must first obtain a land-use certificate,\naccording to articles 28 and 29 of the Urban Planning Law.\n\nThe municipal\nland-use certificate will attest to the conformity of the use with the\nzoning requirements and their requisites, such as alignments,\nfrontage, minimum areas, coverage (cobertura), and other conditions, if any, such as\nheights, accesses, vegetation, signs, finishes, schedules, and others.\n\nFor the processing\nof the land-use certificate, the norms of this\nRegulatory Plan will be taken into account, as well as the Law on Use, Management, and Conservation of Soils (Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos) (Law No.\n7779 of 4/30/98,) and the Urban Planning Law (No. 4240).\n\nThe certificate\ndescribed is only one of the requirements and should not be interpreted as a\npermit to carry out the requested activity or work.\n\n5.5. Permit for\nmajor work construction.\n\nMajor work (obra mayor) is considered to be any construction larger than 30 square meters. The application for the\nconstruction of a work of this type must comply with the respective\nrequirements set forth in the \"Regulation of requirements for\nconstruction, remodeling, demolition, and earthworks (movimientos de tierra) permits\"\nof the Municipality.\n\nIt will be an indispensable\nrequirement for any construction project to obtain the approval of\nwater supply from the Costa Rican Institute of Aqueducts and\nSewers (AyA) in accordance with the provisions issued by this\nInstitution on zoning ruled for granting water\navailability (Agreement 2005-1012) published in La Gaceta No. 246 12/21/2005.\n\nIn the case of\nsubdivisions (fraccionamientos), developments (urbanizaciones), and condominiums (residential and commercial),\na preliminary project must be submitted to the Urban Planning and Control Process (Proceso Planificación y Control Urbano) with\nthe purpose of verifying the urbanistic feasibility of the work; however,\nthe preliminary approval (visto bueno) granted by this Department does not authorize the\nsale or the start of execution of works.\n\nIn cases where\nthe lands are affected by a geological fault or threats of natural\ndisasters such as landslides, avalanches, zones prone to flooding,\netc., according to the map that the National\nCommission for Risk Prevention and Emergency Response (Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias) has for this purpose, and the Map of Environmental Fragility Indices (Mapa de índices de Fragilidad ambiental) of the canton of Escazú, it will first be necessary for the\ninterested party to present the proposal to said Commission to know its criteria\nbefore the Municipality issues a pronouncement on the project. In\ncases where the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response (Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias) grants an approval (visto bueno) to what is planned in these zones, it will be\nessential to have a geological study, as well as to apply the Seismic Code (Código Sísmico) in force in all its scopes. Likewise, in the sectors of\nSalitrillos, Alto Palo Campana, and Bebedero, a\npreliminary ruling from the Commission must also be obtained for any project, due to\nlandslides in those sectors, for which the\nrecommendations given in Technical Report DPM-INF-059-2003 prepared by\nsaid Commission regarding these areas must be very much taken into account.\n\nIn case of\nprojects with 50 or more parking spaces where the property faces\na National Route, a Traffic Impact Study (Estudio de Impacto Vial) approved by MOPT must be provided, as well\nas the respective access plan with the approval (visto bueno) of said Institution. In\ncase the property faces a Local Route, it must also provide\na Traffic Impact Study (Estudio de Impacto Vehicular) reviewed by MOPT and approval from the Department\nof Public Works of the Municipality, as well as an access plan with the\nrespective approval from the same Department. The Municipality will contract a\nspecialized technical study when necessary, to determine the integrated\ntraffic impact of the canton. The recommendations of this study must\nbe applied by developers carrying out projects in the canton.\n\nIn case a\nremodeling or new construction of a commercial premises is carried out that does\nnot have the construction license, the commercial license will not be granted\nuntil the receipt of works has been processed; and if it has a valid\ncommercial license, closure will be ordered by mere verification of\nthe unauthorized areas and the administrative or\njudicial procedure tending to the cancellation, suspension, or declaration of nullity of the\ncommercial license will be initiated as appropriate.\n\nArticle 9.\nBasic urbanistic requirements by zone.\n\nAll new constructions,\nsubdivisions (fraccionamientos), and developments (urbanizaciones), as well as activities to be located in\nexisting buildings, must comply with the basic requirements of the zone\nwhere they are located. Such basic requirements refer to: minimum surface area and\nfrontage of the lot, maximum height and coverage (cobertura) of the construction, setbacks (retiros)\n(front gardens (antejardines) and yards) of the construction, permitted housing density, and\nspecial conditions, if any (see article 8.1.). In cases of existing\nuses that are not in conformity with the zoning, it must be analyzed whether by\nmeans of special norms they can become conditional uses (usos condicionales). In case\notherwise, they must be relocated within a maximum period of five years, from\nthe date of approval of the Regulatory Plan.\n\n9.1. Minimum\nfrontage.\n\nThe frontage of a\nproperty (finca), parcel, or lot, is understood as the total length of the direct\nboundary of a property with one or more public streets. Therefore, the minimum frontage\ncorresponds to the minimum total length of boundary allowed with a public\nstreet. This minimum frontage applies to new subdivisions (fraccionamientos) or\ndevelopments (urbanizaciones). In the case of corner lots, at least one of the frontages\nmust comply with the minimum frontage defined by the zoning where it\nis located. Summing the frontages with one or more\nstreets is not permitted for the purposes of complying with the corresponding minimum frontage.\n\n9.2. Minimum\nsurface area.\n\nThe surface area or\narea of a property (finca), parcel, or lot, is understood as the space of land\ncontained within its boundaries. Based on the foregoing, the minimum area allowed\nin the different zones,\n\ncorresponds to the minimum surface area allowed\nthat lots must have for the purposes of new subdivisions (fraccionamientos) and\ndevelopments (urbanizaciones).\n\n9.3. Maximum\nbuilding height.\n\nThe total height of\na building is defined as the distance measured between the main floor\nlevel or vestibule to the crown beam of the last floor, without considering\nchimneys, parapets, breast walls (antepechos), elevator shafts, water tanks,\nmechanical elements, and recreational elements on the upper terraces. The\nmaximum building height is the maximum total height allowed for\nbuildings in the different use zones.\n\n9.4. Maximum\ncoverage (cobertura).\n\nFor the canton of\nEscazú, the maximum coverage (cobertura máxima) is defined as the area of a lot that comprises\nthe maximum horizontal projection of a structure, as well as the paved\nspaces,\n\ncobblestoned spaces, or those with any material that\nmakes the infiltration of rainwater into the ground difficult and that is destined\nfor parking lots, access roads, swimming pools, tennis courts, and the like. The\narea free of coverage (cobertura) allowed is that which must be destined for green areas of\ngardens or even covered with trees or non-roofed areas covered with\npermeable systems such as \"block\" grass (zacate \"block\").\n\n9.5. Setbacks (Retiros).\n\nOpen\nspaces, not built on, comprised between a structure and the boundaries of the\nlot where it is located; front, side,\nand rear setbacks (retiros) are taken into account.\n\nThe front setback (retiro frontal)\nor front garden (antejardín): Distance existing between the property line of the front of the\nland and a line parallel to it, known as the building line. This\ndistance will vary according to the nature of the road and the characteristics of the\nproposed building. This information is set in the Roadway and Transport Regulation (Reglamento de Vialidad y Transporte) of this Regulatory Plan.\n\nThe front setback (retiro\nfrontal), also known as front garden (antejardín), serves the building as a\nbuffer strip\n\nfor cases of traffic\naccidents, reduces noise pollution levels, improves the privacy\nof its inhabitants, offers space for the location of inspection boxes (cajas de registro)\n\nand septic tanks (tanque séptico), and allows the city to be\nbeautified if trees and shrubs are planted in it.\n\nIt is not permitted\nto build in the front setback (retiro frontal), except under these exceptions:\n\na) Balconies: Are\npermitted as long as they do not protrude more than one meter from the building\nline and their surface area does not exceed more than one-third of the total\narea destined for the front garden (antejardín). They must be built as cantilevered structures (en voladizo) and not\nbe used as habitable area under any circumstance.\n\nb) Security\nbooths: Will be permitted as long as they are not complete habitable rooms,\nbut office-type, with a half bathroom (service\nsanitario) (without shower) and do not exceed\nfour square meters on a single level. Eaves or\nany architectural element outside the property line are not permitted. For\ncondominiums of any type (commercial, residential, and/or mixed), of\nthirty or more units (filiales), or of more than three thousand five hundred square meters,\nincluding the parking area, a guard booth or\nstation with a minimum area of six square meters will be required, including a bathroom (servicio\nsanitario) and an area for food preparation.\n\nc) Garbage enclosures:\nMay be designed parallel to the property line with direct access to the\nsidewalk, provided that the doors are sliding and not swinging. Their size\nwill depend on the volume of waste that will circulate in the project, but in no\ncase may it exceed one-tenth of the total front garden (antejardín). Furthermore, the\nheight of these structures may not exceed one meter, this in accordance\nwith article 9.5 subsection f) of this regulation of the Regulatory Plan of\nEscazú and article IV.10 of the Regulation to the Construction Law.\n\nd) Meters:\nMay be located on the property line, without the structure protruding onto the\nsidewalk and without it exceeding two meters in height, nor its width\nexceeding one-tenth of the property's frontage.\n\ne) Special\ncases: When, due to reasons of land shape or because it involves a\nstructure not contemplated in the previous cases, it is necessary to study the\nparticular case, this will be referred to the Commission or Office of the Regulatory Plan\nfor it to analyze and make recommendations. In no case may\npublic areas, private property, or the protection areas\nestablished in the Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575, art. 33 be invaded.\n\nf) Gates: \nGates with their respective structure (columns and eave) are permitted on the property\nline provided that their leaves have more than 80% visibility; as\nfor walls (tapias), these must be located on the building line defined for\neach case. Doors and/or gates on the property line must open inward\nor parallel to the cited property line and never outward.\n\nIn no case\nwill habitable spaces be permitted outside the building line.\n\nThe side setback (retiro\nlateral): For single-story constructions, the minimum setback (retiro) will be three meters\n(3m), a distance that can be reduced to one meter fifty centimeters\n(1.50m) if there is a side wall (tapia) with height up to the load-bearing beam. For constructions\nof two or more stories, the minimum side setback (retiro lateral) will be three meters (3m) whether or not\na wall (tapia) exists; and for each additional story, an additional meter fifty\ncentimeters (1.50m) must be added. If there are no side windows,\nthe setback (retiro) can be dispensed with or stepped setbacks (retiros escalonados) (with windows) can be used.\n\nThe rear setback (retiro\nposterior): At a minimum, this setback (retiro) must measure three meters (3m) for\nbuildings of one or two stories; but if the building exceeds two\nlevels, the setback (retiro) will increase 1.5 m for each one. The rear setback (retiro posterior) may be\nsubstituted by an equivalent area in the interior of the lot, in order to obtain\na better architectural distribution of the project, provided that\nthe current norms on natural ventilation and lighting are complied with, and the\nbuilding does not exceed three stories. Stepped setbacks (retiros escalonados) are not permitted. The\nspace of the rear setback (retiro posterior) must be left open from the boundary to the respective\nrear facade. The setbacks (retiros) from rivers and streams (quebradas), for the purposes of this\narticle, are rear setbacks (retiros posteriores), which must measure at least 10 meters\n(Forestry Law (Ley Forestal), art. 33) and at least 5 meters must be reforested from the\nriver's edge inward (Water Law (Ley de Aguas), art. 148).\n\n9.6. Densities.\n\nDensity can be\ntreated as net residential density or gross residential density,\nboth measured in dwellings per hectare, whose definitions are detailed in\nchapter VI of this Regulatory Plan. However, for urban control purposes,\nthe concept of gross residential density will be applied, where the number\nof dwelling units allowed per lot is the quotient of dividing the land\narea by the minimum lot area allowed in the zone. In this case,\nthe integer fraction of the quotient will dictate the number of dwellings allowed on the\nland, and in case the decimal fraction is equal to or greater than 0.51, then\none additional dwelling unit will be permitted. On the other hand, in existing\nlots duly segregated by registry and cadastre before the\npromulgation of the Regulatory Plan, whose capacity is less than that corresponding to the\nminimum lot of the zone, the construction of at least one dwelling will be permitted\nprovided that the other norms of the Regulatory Plan regulations\nare complied with.\n\n12.2. Linear\nCommerce Zone (Zona de Comercio Lineal, ZCL).\n\nThis type of\ncommerce has been concentrated on the margins of the national highways and is\ndefined as a strip of 50 meters along national routes 310, 121,\n105 and 167, and the section of Matapalo Street, South of Multiplaza, according\nto what is indicated on the zoning map. In the stretch of the Linear Commerce Zone\n(ZCL) from the Paco Shopping Center to the cantonal limit with Santa Ana, the\nconditional uses (usos condicionales) of the ZCL will be taken as non-conforming uses, except for\ncondominiums which will remain as conditional uses (usos condicionales), due to the proximity to\nresidential uses. In the so-called \"Milla de Oro\", it includes the adjacent\nlots to the west of the El Lago Shopping Center, as reflected by the zoning\nmap of this Regulatory Plan, encompassing the land of the former Hotel\nMaría Alexandra.\n\nIn the stretch of the\nLinear Commerce Zone between the urban quadrant of Escazú and the sector 200 m\nNorth of the urban quadrant of San Antonio, the maximum height will be 10.5\nmeters. In the sector of the Camino Real Hotel (south margin of the Próspero\nFernández highway) and the road towards Guachipelín (tunnel), the height allowed in the strip\nof the Linear Commerce Zone (ZCL) will be a maximum of 28 meters, likewise between the\nGuachipelín tunnel and the bridge over the Agres River (north margin of the\nPróspero Fernández highway), a maximum buildable height of 28m is permitted. In\nthese last two sectors, hotels are permitted as a conditional use,\nprovided that the property (finca) where they are built is larger than 2000 m2, and the buildable\ncoverage (cobertura edificable) does not exceed 50%. Finally, in the Matapalo Street sector, a\nmaximum height of 38 meters will be permitted.\n\nIn the stretch of the\nLinear Commerce Zone between the Guachipelín tunnel heading north to the\nJosé Martí Club (in front of the Loma Real development (urbanización)), commercial use projects\nwith 50 or more parking spaces that are developed\nmust present a traffic impact study (estudio de impacto vehicular) and implement road improvements that\nprevent the deterioration of vehicular and pedestrian circulation conditions.\n\nMultifunctional buildings\nwill be permitted in this zone, being able to apply the height that\ngoverns in the Linear Commerce Zone for the entire project.\"\n\n12.2.5. Conditional\nuses (Usos condicionales).\n\na) High-Density\nResidential, provided that the owners accept the inconveniences of\nlocation within the commercial zone.\n\nb) Commercial-type\nwarehouses and workshops no larger than 250 square meters of construction.\n\nc) Bars, which\nmust comply with the provisions of Chapter XI of the Regulation to the\nConstruction Law regarding \"Places of Public Assembly (Sitios de Reunión Pública)\".\n\nd) Churches and, in\ngeneral, places of worship, which must comply with the provisions of the\nRegulation for the sanitary functioning of Temples or places of worship and their\nmodifications (Gaceta No. 144 of July 26, 2007).\n\ne) Educational\ncenters, which must conform to the provisions of art. 11.3.4-f of the\npresent Regulatory Plan and, in matters not expressly regulated, to Chapter No. XI\nof the Regulation to the Construction Law regarding \"Buildings for\nEducation\".\n\nf) Bus depots/terminals (Planteles).\n\ng) Cemeteries,\nprovided they comply with all the provisions of decree No. 32833\n\"General Regulation of Cemeteries (Reglamento General de Cementerios)\" and its reforms.\n\nFor points\n\"b\", \"d\", and \"f\", in case of new\nconstruction, side and rear setbacks (retiros) of 3 meters will be required. The moment\nany of the previous uses or any other conditional use not listed in\nthis article constitutes an element of danger, unhealthiness, or inconvenience\nfor the zone, whether due to the maintenance conditions of its premises, the\nmanner or systems it employs in carrying out its operations, the manner\nit employs to eliminate the waste, residues, or emanations resulting from\nits tasks, or the noises its operation produces, it will then become\na non-conforming use, and the Municipality, in coordination with the\nMinistry of Health, may carry out the due process to correct the fact or\nelement generating the danger, or failing that, cancel its municipal license\ntemporarily or definitively if the case warrants it. For such purposes and\nin order to classify the inconveniences, dangers, or unhealthiness, the\nprovisions of the Regulation on Industrial Hygiene (Reglamento sobre Higiene Industrial) of the\nMinistry of Health will be used.\n\n12.3.2. Punctual Commerce Zone San Antonio Center (Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio, ZCPCSA).\n\nCorresponds to the\nsurrounding sector of the San Antonio Church, also comprises the sector\nalong national route 105, from the southeast corner of the block of the\nSan Antonio Church, advancing 100 meters eastward on the south margin\nof the cited national route, in a strip 50 m wide. Said strip\nextends to the point where the commercial zone currently reaches along the north\nmargin of the cited national route. It also includes a strip 50 m wide\nto the west and north of the block containing the Monumento al Boyero.\n\nThis commerce\npresents rural characteristics that reflect the type of community where it is\nlocated. Therefore, the projects that settle in this center must\npropose an architecture complementary to the historical urban form of the site.\nThe maximum height of the buildings will be 7 meters. For parking spaces,\nsee art. 12.2.3.\n\n- Setbacks (Retiros).\n\nThe front setback (retiro frontal) is not required, but the space of 2 meters on streets and 2.50 on\navenues, necessary for the construction of sidewalks, will be required; regarding side\nand rear setbacks (retiros), see article 9.5.\n\n- Conforming uses.\n\na) Commerce and services.\n\nb) Offices.\n\nc) Institutional\nservices.\n\nConditional\nuses (Usos condicionales).\n\na) Residential,\nprovided that the owners accept the inconveniences of location within\n\nthe commercial\nzone.\n\nb) Car\nparking lots, with a maximum capacity of 25 spaces.\n\nc) Existing\nbars.\n\nd) Existing\nworkshops.\n\n- Non-conforming\nuses.\n\na) Parking\nof cargo trucks (furgones).\n\nb) Bus\ndepots/terminals (Planteles de buses).\n\nc) Restaurants\nwith public shows.\n\nd) Discotheques and\nsimilar.\n\ne) New bars.\n\nf) New\nworkshops.\n\ng) Motels and\nencounter houses (casas de citas).\n\n12.5 Mixed\nLinear Zone for Sustainable Development (Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible).\n\nThe Mixed Linear Zone for Sustainable Development comprises a space dedicated to fostering Local Economic Development with environmentally friendly practices and the satisfaction of local social and economic needs. The mixed activities permitted in this zone include housing, small-scale neighborhood commerce, and complementary services for residential use. The buildings proposed must thoroughly comply with design, construction, and operation criteria that achieve an impact-contribution balance for the building throughout its entire life cycle and minimize the impact created by constructing the property, which entails altering the environment through the extraction and handling of resources, energy demand, transportation of inputs, and the demand for these throughout the building's existence. Furthermore, aspects of research and application of instruments that yield the best solution between established practices and emerging concepts must be addressed in pursuit of sustainable development.\n\n- Requirements\n\n1. Site Design or siting of the work.\n\na) The building design must provide the ideal location to maximize the use of natural air and light in order to utilize them in the dynamics of the property's use cycle.\n\nb) The building location must serve service demands within walking distances for pedestrians and non-motorized transport systems; therefore, buildings must be in strategic points where they meet a need rather than creating one. In the case of commercial and service buildings, they must provide locker rooms, showers, and bicycle parking facilities for workers who wish to use this mode of transport. The above facilities must be provided at a rate of one room with shower and locker room for men for every 400m2 of constructed area or fraction thereof and one room with shower and locker room for women for every 300m2 of constructed area or fraction thereof.\n\n2. Water resource management:\n\na) The building must have the capacity to capture and reuse rainwater, using it to supply needs that do not require potable water. In addition, the design of the building and its surroundings must guarantee the reduction of the stormwater runoff flow it generates, also applying the use of permeable pavements and pipes throughout the entirety of its parking areas, except those generated underground within the building's footprint.\n\nb) All commercial or service buildings must have wastewater treatment plants. The use of traditional septic tanks in single-family or multi-family dwellings is not permitted in this zone; therefore, alternative systems permitted by health authorities (improved septic tanks) must be used.\n\n3. Energy consumption management:\n\na) Energy planning must reduce energy demand through the implementation of low-consumption systems and equipment and the on-site production of clean energy in order to reduce the property's dependence on conventional service.\n\nb) The use of conventional cooling or air conditioning systems that generate emissions harmful to the environment or have high energy consumption compared to other environmentally friendly alternatives that may be available on the market is not permitted in commercial or office buildings developed in this zone, except for cooling systems for perishable products. For these purposes, the building design must contemplate the maximum use of natural ventilation.\n\n4. Solid waste management and treatment:\n\nAll buildings developed in this zone, covered by this regulation, whether for residential, commercial, or service use, must be integrated into the recoverable solid waste collection service of the Municipality of Escazú and comply with the rules of the \"Reglamento para el manejo discriminado de desechos sólidos en el Cantón de Escazú,\" published in the Gaceta of April 15, 2002, and its amendments. Waste collection will be carried out door-to-door, and the waste must be separated according to the specifications of the aforementioned service.\n\n5. Other specifications:\n\na) Housing density: 50 dwellings per hectare\n\nb) Maximum building height: 14 m\n\nc) Maximum site coverage (cobertura): 80%\n\nd) Minimum lot area: 200m2\n\ne) Minimum frontage: 10m\n\nf) Parking for commercial or service premises: one space for every 30m2 of area designated for commercial or service premises; additionally, for commercial or service buildings larger than 300m2, they must provide one additional parking space for every 1000m2 of construction or fraction thereof with the same dimensions as an automobile parking space, equipped with a device for parking bicycles or other non-motorized vehicles.\n\ng) Signs or outdoor advertising: one sign is permitted per commercial or service premises, not exceeding 1.5m2, properly attached to the wall of the premises. Illuminated signs are not permitted.\n\nh) Front setback (retiro frontal): 2m\n\ni) Side setbacks (retiros laterales): as specified in article 9.5\n\n12.5.1 Conforming Uses\n\na) Single-family and multi-family housing\n\nb) Mixed-use buildings of the multifunctional type that harmoniously combine commercial or service uses with residential use.\n\nc) Commerce whose total coverage area designated for commercial premises does not exceed 200m2 to meet the needs of the immediate residential sectors. This includes small grocery stores (pulperías), mini-markets, convenience stores, art galleries, cafés, theaters, etc.\n\nd) Bank offices that do not exceed 200m2 of built coverage.\n\ne) Professional service offices (doctors, lawyers, engineers, architects, accountants, etc.).\n\n12.5.2 Conditional Uses\n\na) Daycare centers, kindergartens, and primary and secondary educational centers according to the specifications contained in Article No. 11.5.4\n\nb) Hotels, provided they comply with the specifications of article 11.5.4\n\nc) Senior care homes or nursing homes provided they comply with the rules and specifications of the competent authorities and Ley 7600 in all its aspects.\n\nd) Restaurants, provided they do not cause nuisance to the surrounding residential use due to noise, odors, insufficient parking, etc.\n\ne) Gyms or centers for physical exercise, provided they do not cause nuisance to the surrounding residential use due to noise, vibrations, or parking.\n\nf) Public parking lots\n\nb) Non-Conforming Uses\n\na) Bars, discotheques, or similar.\n\nb) Billboard advertising (vallas publicitarias).\n\nc) Automotive, electromechanical, body straightening and painting workshops, etc.\n\nd) Premises for electronic games, pool halls, and billiards.\n\ne) Churches or places of worship\n\nf) Industry in general\n\ng) Bus depots, container yards, truck yards, or similar\n\nh) Motels, casinos, and brothels (casas de citas).\n\nCHAPTER IV\n\nInstallation of outdoor advertising.\n\nArticle 29. Objectives and legal bases.\n\nThe objective of this chapter is to regulate and control everything related to outdoor advertising and signs in the canton of Escazú, in order to achieve balance between the urban-architectural work, the advertising message, and the surrounding landscape as a means of communication, information, and identification. The regulations of this chapter are issued in accordance with article 4, subsection \"a\" and article 13, subsection \"d\" of the Código Municipal, chapters VII and VIII and articles 29, 78, and 79 of the Ley de Construcciones, article IV.15, subsections 1, 3, and 4 of the Reglamento de Construcciones, articles 15 and 70 of the Ley de Planificación Urbana, and article 71 of the Ley Orgánica del Ambiente, as well as article 14 of Ley No. 6890; however, it does not include matters related to temporary outdoor advertising or temporary signs, which will be regulated through the \"Reglamento específico de Publicidad Exterior Temporal\" that the Urban Planning and Control Process of the Municipality of Escazú will publish for these purposes in accordance with Article No. 49 of this Plan Regulador.\n\nArticle 37. Sign surface area.\n\nThe sign surface area is understood to be the part that encloses the image or text that makes it up, regardless of its support form. In any case, the sign's lighting elements are part of it for this calculation. If the sign is painted on a larger area (façade, wall, or similar), the rectangular area encompassing the entire message displayed will be calculated. In all cases, the number of faces the sign has will be taken into account for the respective calculation. In residential zones, where permitted, signs may not exceed 1.0 m2 and must be placed parallel to the street. In commercial zones, for establishments with less than 200 m2 of surface area, the maximum sign size will be 3 m2, and only one is permitted per licensee. In cases of establishments larger than 200m2 up to 500m2, one sign attached to the façade of the premises is permitted, with no more than 5m2. In establishments larger than 500m2 up to 1000m2, one sign attached to the façade of the premises is permitted with no more than 6m2, and one sign with an independent support not exceeding 6m2. In establishments larger than 1000m2 up to 2000m2, two signs attached to the façade of the establishment are permitted with no more than 9m2, and one sign with an independent support of no more than 9m2. For those larger than 2000m2, two signs attached to the façade of the establishment are permitted with no more than 36m2, and a second sign with an independent support not exceeding 15m2. These signs, except those permitted with independent support, must be located parallel to the façade and at a height of no less than 2.5 m. They may NOT exceed the maximum level of the fascia (precinta).\n\nThey may be placed on the fascias of buildings but not on the roofs. The height of signs with independent support may not exceed one-third of the width of the right-of-way they face. In shopping center projects, the sign proposal on the building's façade must come designed as part of the project, bearing the signature of the responsible professional.\n\nOnly one sign located on the façade is permitted for each licensee, without prejudice to the possibility of placing a structure with independent support, a \"Totem\" type, that groups all the signs of the shopping center establishments. In these cases, the individual sign of each premises may not exceed 3 square meters.\n\nCHAPTER V\n\nTransitional Provisions.\n\nArticle 46. Pending proceedings.\n\nPending proceedings, duly initiated and verified as such, will be recognized for projects that have submitted their approval process at the construction blueprints level to the different institutions that must review them prior to the municipal Construction Permit, as applicable to the type of project, be they INVU, SETENA, Ministry of Health, AyA, MOPT, INS, and the National Commission for Emergency Prevention and Response.\n\nFor the above purposes, the Urban Planning and Control Process of the Municipality of Escazú will create a registry, in which projects must enroll within the fifteen business days following the publication in the official newspaper La Gaceta of the Plan Regulador of Escazú or its amendments. In this case, for projects to be able to enroll, they must meet the following requirements:\n\na) Proof of document receipt or a certification from the respective institution, indicating the initiation of the process to obtain a license, permit, or approval, or the respective proof that said license, permit, or approval has already been granted.\n\nb) Certification of submission of the respective documents to the Secretaría Técnica Nacional Ambiental, as applicable, for obtaining environmental feasibility (viabilidad ambiental) if the project so requires.\n\nEnrolled projects may be reviewed under the rules of the Plan Regulador published in Gaceta No. 54 of March 17, 2005, and its amendments from Gaceta No. 90 of May 11, 2006. For such purposes, once the fifteen business days for project enrollment have expired, no additional projects will be accepted, and a new period of 80 business days will open for enrolled projects to submit the construction permit application to the Municipality of Escazú.\n\nOnce the second period of 80 business days has expired, projects that have not applied for the respective construction permit from the Municipality of Escazú will lose all rights to be considered under this exemption regime, and if the construction permit application is submitted after the expiration of said period, the project will be evaluated under the current rules of the Plan Regulador of Escazú." }