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  "citation": "La Gaceta N° 125, 30/06/2021",
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  "title_es": "Directriz DONT-01-2020: Protocolo de alineamientos de áreas de protección según Ley Forestal N° 7575",
  "title_en": "Directive DONT-01-2020: Protocol for granting alignments of protection areas under Forestry Law No. 7575",
  "summary_es": "La Directriz DONT-01-2020, emitida por el Órgano de Normalización Técnica (ONT) del Ministerio de Hacienda, publica un protocolo aprobado por el INVU para el otorgamiento de alineamientos en áreas de protección establecidas por la Ley Forestal N° 7575. El protocolo detalla el trámite y la forma de definir las zonas de protección que bordean nacientes permanentes, las franjas en las riberas de ríos, quebradas y arroyos (incluyendo aquellos con pendientes), así como lagos y embalses naturales y artificiales construidos por el Estado. Además, regula el procedimiento de alineamiento para predios destinados a la construcción de urbanizaciones, conjuntos residenciales y condominios. La directriz confirma que el contenido del protocolo es congruente con las disposiciones emitidas previamente por el ONT en las directrices DONT-01-2019 y DONT-04-2019, relacionadas con la valoración de inmuebles conforme a la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Ley N° 7509, en lo que respecta a la Ley Forestal. Así, no existe contraposición alguna y se mantienen vigentes los criterios establecidos en dichas directrices para efectos fiscales.",
  "summary_en": "Directive DONT-01-2020, issued by the Technical Standardization Body (ONT) of the Ministry of Finance, publishes a protocol approved by INVU for granting alignments in protection areas established by Forestry Law No. 7575. The protocol details the process and method for defining protection zones around permanent water sources, strips along riverbanks, creeks, and streams (including those on slopes), as well as natural lakes and reservoirs and artificial reservoirs built by the State. It also regulates the alignment procedure for properties intended for the construction of urban developments, residential complexes, and condominiums. The directive confirms that the content of the protocol is consistent with provisions previously issued by the ONT in directives DONT-01-2019 and DONT-04-2019, related to property valuation under the Real Estate Tax Law, Law No. 7509, with respect to the Forestry Law. Thus, there is no contradiction, and the criteria established in those directives remain in force for tax purposes.",
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  "excerpt_es": "Por este medio se les informa que, mediante Acuerdo de Sesión Ordinaria N° 6425, artículo II, inciso 2) del 23 de enero del año 2020, publicado en el Alcance Digital N° 146 al Diario Oficial La Gaceta N° 144 del 17 de junio de 2020, página 113 a 123 el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo aprobó el Protocolo de otorgamiento de Alineamientos de las Áreas de Protección según Ley Forestal N° 7575, en el que se contemplan los trámites y la forma de definir:\n\nLa zona de protección de las áreas que bordean nacientes permanentes;\nLa franja a ambos lados en las riberas de los ríos, quebradas y arroyos, incluidas las quebradas y arroyos con pendientes;\nLagos, embalses naturales, así como embalses artificiales construídos por el Estado y sus instituciones\n\nTrámite de alineamiento para predios para la construcción de urbanizaciones, conjuntos residenciales y condominios.",
  "excerpt_en": "This is to inform you that, by Ordinary Session Agreement No. 6425, Article II, subsection 2) of January 23, 2020, published in Digital Supplement No. 146 to the Official Gazette La Gaceta No. 144 of June 17, 2020, pages 113 to 123, the National Institute of Housing and Urbanism approved the Protocol for granting Alignments of Protection Areas under Forestry Law No. 7575, which includes the procedures and how to define:\n\nThe protection zone of areas bordering permanent water sources;\nThe strip on both banks of rivers, creeks, and streams, including creeks and streams on slopes;\nLakes, natural reservoirs, as well as artificial reservoirs built by the State and its institutions\n\nAlignment procedure for properties for the construction of urban developments, residential complexes, and condominiums.",
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    "summary_en": "Publishes the Protocol for granting Alignments of Protection Areas under Forestry Law No. 7575, approved by INVU, establishing the procedures and criteria for defining protection zones around water sources, watercourses, and water bodies, and the alignment for urban developments.",
    "summary_es": "Se publica el Protocolo de otorgamiento de Alineamientos de las Áreas de Protección según Ley Forestal N° 7575, aprobado por el INVU, estableciendo los trámites y criterios para definir zonas de protección en nacientes, riberas y cuerpos de agua, y el alineamiento para urbanizaciones."
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  "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n                    -\n\n                        Texto Completo Norma 0\n\n                        Publica la Directriz N° DONT-Nº 01-2020 de fecha 9 de julio del 2020\n\"Protocolo de otorgamiento de Alineamientos de las Áreas de Protección según Ley Forestal Nº 7575\" y\nla Directriz DONT-Nº 02-2020 de fecha 14 de julio del 2020 \"Valoración de fincas ubic\n\nMUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA\n\nDEPARTAMENTO DE CATASTRO Y AVALÚOS\n\nPara conocimiento de los\nadministrados esta Municipalidad informa que, durante el año 2020, el Órgano de\nNormalización Técnica del Ministerio de Hacienda emitió las siguientes directrices,\nlas cuales están a disposición del público en general, en el Departamento de\nCatastro y Avalúos o en la página Web del Ministerio de Hacienda.\n\nDirectriz DONT-Nº 01-2020 de\nfecha 9 de julio del 2020, referente a la Aprobación del INVU para el nuevo\nProtocolo de otorgamiento de Alineamientos de las Áreas de Protección según Ley\nForestal Nº 7575.\n\nDirectriz DONT-Nº 02-2020 de\nfecha 14 de julio del 2020, referente a Valoración de fincas ubicadas en más de\nuna Zona Homogénea.\n\n(Nota\nde Sinalevi: La directriz DONT-Nº 01-2020 de fecha 9\nde julio del 2020 fue proporcionada por la Municipalidad de Goicoechea y se\ntranscribe a continuación:)\n\nPor este medio se les informa que, mediante Acuerdo de Sesión\nOrdin aria N° 6425, artículo II, inciso 2) del 23 de enero del año 2020,\npublicado en el Alcance Digital N° 146 al Diario Oficial La Gaceta N° 144 del\n17 de junio de 2020, página 113 a 123 el Instituto Nacional de Vivienda y\nUrbanismo aprobó el Protocolo de otorgamiento de Alineamientos de las Áreas de\nProtección según Ley Forestal N° 7575, en el que se contemplan los trámites y\nla forma de definir.\n\nLa zona de protección de las áreas que bordean\n     permanentes;\n\nLa franja a ambos lados en las riberas de los ríos, quebradas\n     y arroyos, incluidas las quebradas y arroyos con pendientes;\n\nLagos, embalses naturales, así como embalses\n     artificiales construídos por el Estado y sus instituciones\n\nTrámite de alineamiento para predios para la construcción\n     de urbanizaciones, conjuntos residenciales y condominios.\n\nSe procedió a revisar el contenido del mismo y se compara con\nlo desarrollado en nuestras Directrices DONT-01-2019 del 22 de febrero de 2019\ny DONT-04-2019 del 08 de octubre del mismo año, en las que establecieron, para\nefectos de valoración de la Ley de impuestos sobre Bienes Inmuebles, Ley N°\n7509 resultando, en lo que corresponde a la Ley Forestal N° 7575, que ambos\ntextos son congruentes conlas normas establecidas y no existe contraposición\nalguna, por loq ue informa que se mantiene lo indicado en dichas Directrices.\n\n(Nota\nde Sinalevi: La directriz DONT-Nº 02-2020 de fecha 14\nde julio del 2020 fue proporcionada por la Municipalidad de Goicoechea y se\ntranscribe a continuación:)\n\n \n\nDe conformidad con el artículo 12 de la Ley del Impuesto sobre sobre Bienes Inmuebles, sus Reformas\ny su Reglamento, con el objetivo de optimizar la administración del impuesto, del derecho de recibir\ninformación adecuada y un trato equitativo entre los contribuyentes el Órgano de Normalización\nTécnica considera importante emitir la presente Directriz: \"Metodología Valoración de fincas\nubicadas en más de una zona homogénea\".\n\nEste documento sustituye y deja sin efecto el oficio DONT-066-2008 y el párrafo\nen el apartado\n4.2. Metodología, del Informe Técnico\nde las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas, que indica\nlo siguiente:\n\n\"Esto conlleva a que en algunos sectores los predios estén en dos o más distritos y en zonas\ndiferentes. Para estos casos los predios se valoran aplicando las variables del lote o finca tipo de\nla zona a la cual pertenezcan en mayor proporción\"\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n____________________________________________________________________________________________________\n___\n\nÓRGANO DE NORMALIZACIÓN TÉCNICA                                        Pág. 1\n\nDirección: Piso 5, Edificio MIRA, Zapote, 300 oeste de la Casa\n    Presidencial. Tel/Fax (506) 2539-6874 // 2234-9914\n\nONT@hacienda.go.cr\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n   \n\n1          INTRODUCCIÓN.............................................................................\n................... 3\n\n2          OBJETIVOS................................................................................\n....................... 4\n\n2.1            Objetivo\nGeneral........................................................................................ 4\n\n2.2            Objetivos\nEspecíficos................................................................................ 4\n\n3          METODOLOGÍA..............................................................................\n................... 4\n\n3.1            Localización del\npredio.............................................................................. 4\n\n3.2            Definición del área de\nterreno en cada zona:............................................ 5\n\n3.3            Definición del\nfrente:.................................................................................. 5\n\n3.4            Definición de las\nvariables......................................................................... 5\n\n3.5            Estimación del\nvalor:................................................................................. 5\n\n3.6            Determinación del\nimpuesto:..................................................................... 6\n\n3.7            Inmueble en dos\no más cantones.............................................................. 6\n\n4          EJEMPLO..................................................................................\n........................ 6\n\n4.1            Localización del\npredio:............................................................................. 6\n\n4.2            Definición del área\nen cada zona:.............................................................. 7\n\n4.3            Definición del\nfrente:.................................................................................. 8\n\n4.4            Definición de las\nvariables......................................................................... 9\n\n4.5            Estimación del\nvalor:............................................................................... 10\n\n5          CONCLUSIONES.............................................................................\n................ 13\n\n6          RECOMENDACIONES..........................................................................\n............ 14\n\n \n\n1        \nINTRODUCCIÓN\n\nEl presente documento describe la metodología de valoración de aquellos predios que se ubican en dos\no más zonas homogéneas, lo cual es una situación que por diferentes condiciones se presenta con\nregularidad en las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas, herramienta de\nvaloración elaborada por el ONT para cada uno de los cantones y Concejos de Distrito del país.\n\nSegún la legislación existente, le corresponde al Órgano de Normalización Técnica (ONT) determinar\nla metodología para valorar dichas fincas, tal como lo establece el artículo 12, de la Ley 7509, Ley\ndel Impuesto sobre Bienes Inmuebles:\n\n\"Tendrá por objeto\ngarantizar mayor precisión y homogeneidad al determinar los valores\nde los Bienes\nInmuebles en todo el\nterritorio nacional; además,\noptimizar la administración del impuesto.\"\n\nAdemás, establece el mismo artículo de la Ley, entre las funciones del\nONT:\n\na)  Establecer las disposiciones generales de valoración\npara el uso común de las municipalidades.\n\nc) Suministrar a las municipalidades los métodos para valorar terrenos, factores técnicos y\neconómicos por considerar en cuanto a topografía, ubicación, descripción, equipamiento urbano y\nservicios públicos del terreno.\n\n \n\nEste documento sustituye y deja sin efecto el oficio DONT-066-2008 y el párrafo en el apartado 4.2.\nMetodología, del Informe Técnico de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas, que\nindica lo siguiente:\n\n \n\n\"Esto conlleva a que en algunos sectores\nlos predios estén en dos o más distritos\ny en zonas diferentes. Para estos casos los predios se valoran aplicando las variables\ndel lote o finca tipo de la\nzona a la cual\npertenezcan en mayor proporción\"\n\n2        \nOBJETIVOS\n\n2.1        \nObjetivo General\n\nDefinir, con base en criterios\ntécnicos, la metodología que debe seguirse para la valoración de fincas que se encuentren\nen más de una zona homogénea.\n\n2.2         Objetivos Específicos\n\n \n\nA.        Proveer a todos los gobiernos locales del país, un procedimiento de aplicación general que\nles permita determinar el valor de los predios urbanos o rurales que estén ubicados en más de una\nzona homogénea.\n\n \n\nB.        Garantizar una valoración objetiva, homogénea y justa para los contribuyentes en todo el\nterritorio nacional.\n\n3        \nMETODOLOGÍA\n\nPara determinar el valor de aquellos predios que por diferentes razones se encuentren en dos o más a\nzonas homogéneas, la metodología de valoración recomendada por el ONT, consta de los siguientes\npasos:\n\n3.1         Localización del predio\n\nProcedemos a ubicar el predio y a determinar las zonas homogéneas involucradas. Para ello, se\nrecomienda  el  uso  de  las  siguientes herramientas:  Sistema  de   Información   Geográfico\n(SIG), AutoCad, Google Earth (kml o kmz), entre otros, utilizando diferentes insumos geográficos\ncomo  la  capa  predial  y/o  catastral,  la  capa  de  Zonas  Homogéneas,  la  División\n Territorial\n\nAdministrativa  (DTA),\n ortofotos,  así\n como  información\n cartográfica  del Sistema  Nacional  de Información Territorial\n(SNIT), entre otros.\n\n3.2         Definición\ndel área de terreno en cada zona:\n\nProcedemos a calcular el porcentaje de área de terreno que se encuentra ubicada en cada una de las\nzonas homogéneas. Esta se calcula estimando la porción de área predial (según dibujo o trazado)\nentre el área total del predio (según dibujo o trazado).\n\n3.3         Definición\ndel frente:\n\nPara definir\nel frente de la finca, en aquellos en que la misma tiene dos o más frentes a calle pública,\nse define como frente el acceso principal\nal predio, ya sea urbano o rural. Cuando existan varios accesos al inmueble,\nse considerará el principal\nde ellos. Cuando la finca no tenga un acceso definido, sobre todo en lotes vacantes,\nse considerará el frente\na la\nvía de mayor categoría. En ningún\ncaso se sumarán los frentes (Directriz ONT-001-2018).\n\n3.4         Definición\nde las variables:\n\nProcedemos a definir las diferentes variables del predio total: área, frente, pendiente, nivel,\nregularidad, ubicación, tipo de vía, servicios 1 y 2; en terrenos rurales capacidad de uso de la\ntierra e hidrología. En cada zona homogénea se utilizarán las mismas variables para calcular de\nvalor unitario del predio.\n\n3.5         Estimación del valor:\n\nCon ayuda del programa Valora, procedemos entonces a realizar el cálculo de valor del terreno en\ncada una de las zonas homogéneas, conservando todas las variables del terreno en cada una de las\nsecciones ubicadas en las diferentes zonas homogéneas, entre estas variables deberá conservarse el\nárea total del lote; en ningún momento podrá utilizarse el área de cada sección, ya que esto\nincrementaría el valor unitario del lote en cada zona homogénea.\n\nUna vez realizados los cálculos de valor de la finca en cada una de las zonas homogéneas, obtenemos\nel valor unitario para cada una de las secciones. Posteriormente, multiplicaremos el área de cada\nsección por\n\nel valor unitario\nobtenido, esto dará como resultado\nel valor de cada sección.\nFinalmente sumamos los valores\nde las diferentes\nsecciones obteniendo así el valor total\nde la finca.\n\n3.6         Determinación del impuesto:\n\nAl valor total de la finca, obtenido de la suma del valor de las diferentes secciones, se le suma el\nvalor de las construcciones e instalaciones fijas (en caso de existir), y de esta forma se determina\nla base imponible del predio en cuestión, para el cobro del impuesto de  Bienes Inmuebles.\n\n3.7         Inmueble en dos o más cantones\n\nPara aquellos casos en los que se tiene un inmueble ubicado en dos o más cantones, la municipalidad\nde cada cantón determinará el valor de la sección correspondiente, utilizando la presente\nmetodología, y de esta manera obtendrá la base imponible de la sección de la finca correspondiente a\nsu jurisdicción. En caso de duda en los límites cantonales, las municipalidades involucradas podrán\ncoordinar utilizando la División Territorial Administrativa vigente y en la misma escala, del\nInstituto Geográfico Nacional (IGN) y Catastro Nacional.\n\n4        \nEJEMPLO\n\nConsideremos el ejemplo de una finca que está contenida en dos zonas\nhomogéneas.                                                                                         \nPara determinar el valor del predio, procedemos con base en los pasos descritos en la metodología.\n\n4.1         Localización del predio:\n\nEl predio se encuentra ubicado en las zonas\n10202U07 y\n10202U08.\n\n \n\nImagen 1. Localización de predio.\n\n \n\n4.2         Definición\ndel área en cada zona:\n\nEl área del predio a\nanalizar es de 16\n790 m2\n\n \n\nSector A: Es el área del terreno\nubicada en la zona 10202U07,\ncorresponde a un porcentaje de 42% con un área\nde\n7 052 m².\n\nSector B: Es el área del terreno ubicada\nen la zona 10202U08,\ncorresponde a un porcentaje de 58% con un\nárea de  9.738 m².\n\n \n\nImagen 2. Predio en\ndos zonas.\n\n \n\n4.3         Definición\ndel frente:\n\nEn este caso el acceso del predio es por el sector sur, lo que representa un frente de 107.0 m, como\nse puede apreciar en la siguiente imagen 3\n\n \n\nImagen 3. Frente del predio.\n\n4.4         Definición\nde las variables:\n\nSe identifican cada una de las variables del predio: área, frente, pendiente, nivel, regularidad,\nubicación en manzana, tipo de vía, servicios 1 y servicios 2. No se consideran, en este caso, las\nvariables hidrología y uso de suelo por ser un predio urbano.\n\nEn el siguiente cuadro se muestran los\nvalores de cada una de las variables para esta finca.\n\n \n\n| Factor | Dato |\n| --- | --- |\n| Área total de la Finca | 16 790 m2 |\n| Frente | 167.0 m |\n| Pendiente | 0% |\n| Nivel | 0 |\n| Regularidad | 0.79 |\n| Ubicación en manzana | 3 |\n| Tipo de Vía | 4 |\n| Servicios 1 | 4 |\n| Servicios 2 | 16 |\n\n \n\nCuadro 1. Resumen\nfactores.\n\n \n\n \n\n4.5         Estimación del valor:\n\na.      Se realiza el cálculo de valor en cada zona homogénea, utilizando las mismas variables de la\nfinca, incluyendo la totalidad del área (ver cuadro 1),\n\n \n\nImagen 4. Cálculos\nen programa VALORA 3.3.1.\n\nb.     \nEn el\ncálculo con el programa Valora, podemos\nver que el programa, tomando en cuenta cada una de\nlas variables, estima los factores de corrección que finalmente determinarán\nel valor unitario en cada zona\nhomogénea.\n\nc.      Una vez definido el valor unitario para la finca en cada zona homogénea, este valor se\nmultiplica por el área correspondiente a cada sección, y finalmente la sumatoria de estos valores da\ncomo resultado el valor total de la finca, como se muestra en el  cuadro 2.\n\n|  | Sector A | Sector B |\n| --- | --- | --- |\n| Área | 7 052 m² | 9 738 m² |\n| Valor m² | ¢ 27 000 | ¢ 31 500 |\n| Valor por Zona Homogénea | ¢190 404 000 | ¢306 747 000 |\n| Valor Total Predio | ¢ 497 151 000 |  |\n| Impuesto Anual | ¢ 1 242 877 |  |\n\nCuadro 2.\nCálculo final\n\n \n\n \n\nd.      Basado en el ejemplo anterior, si partimos de la suposición de que las zonas homogéneas\ncorresponden a diferentes cantones, ambas municipalidades deben conciliar el porcentaje de área\ncorrespondiente a cada cantón. Una vez determinada el área de cada sector, se multiplica por 0.25%\npara determinar el impuesto correspondiente a cada una.\n\n \n\nImagen 5. Ejemplo\ndivisión de cantones\n\n|  | Cantón A | Cantón B |\n| --- | --- | --- |\n| Área | 7 052 m² | 9 738 m² |\n| Valor por m² | ¢ 27 000 | ¢ 31 500 |\n| Valor por Zona Homogénea (cantón) | ¢190 404 000 | ¢306 747 000 |\n| Impuesto por Anual | ¢ 476 010 | ¢766 868 |\n\nCuadro 3.\nCálculo final Supuesto.\n\n \n\n5        \nCONCLUSIONES\n\n \n\nEsta directriz es girada por el ONT en aras de brindar a las municipalidades la metodología para que\nde una manera uniforme, se valoren en todos los cantones y distritos del país aquellos predios que\nse encuentren ubicados en dos o más zonas homogéneas.\n\nEn la actualidad, con las nuevas disposiciones definidas en la Guía Técnica 2020, se minimiza la\nincidencia, ya que se está utilizando para la delimitación de las zonas homogéneas, la\ngeorreferenciación de cada predio contenido en la zona, así como los criterios de delimitación de la\nzona usando el perímetro de los predios; en general para zonas urbanas. En las zonas rurales, la\nincidencia puede ser mayor por la extensión de las fincas que imposibilita la delimitación de una\nzona conforme a los linderos de las fincas contenidas en ella.\n\nEl ejemplo brindado\nes un ejemplo\nsimple, donde la finca cuenta con un plano catastrado, el cual se ha ubicado\nsobre una fotografía aérea y donde se muestran las zonas homogéneas donde se ubican las diferentes\nsecciones de la finca.\n\nPor supuesto, existen situaciones más complejas donde la finca puede estar ubicada en 3, 4 o más\nzonas homogéneas, o donde podría no contarse con un plano catastrado actualizado, ni con un mapa\npredial o catastral actualizado\n\nPara ello el asesor del ONT, con que cuenta cada municipalidad y Concejo de Distrito,\nestará a sus órdenes para guiarle en la valoración\nde dichos inmuebles.\n\n \n\n6        \nRECOMENDACIONES\n\nEn aquellos casos donde la finca se ubique en varios cantones y/o concejos de distrito, los\nfuncionarios de los diferentes gobiernos locales, de considerarlo necesario, podrán coordinar entre\nellos y con la ayuda de los asesores del ONT según sea el caso, proceder a determinar el valor de\ncada una de las secciones, para que cada ayuntamiento pueda registrar la base imponible que le\ncorresponde.\n\nEn casos complejos, como aquellos donde no se cuenta con la suficiente información catastral u de\notra índole, se les recomienda solicitar la asesoría del ONT, para evitar así cometer errores de\níndole técnica o jurídica que puedan  anular el acto administrativo.\n\nWANNY CHAVES\n\n \n\nFirmado digitalmente por WANNY CHAVES SOLANO (FIRMA)\n\nSOLANO (FIRMA) Fecha: 2020.06.25 12:58:12\n-06'00'\n\nV° B° Ing. Wanny Chaves Solano Jefa\n\nDepartamento de Gestión Municipal Órgano de Normalización Técnica",
  "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n                    -\n\n                        Full Text of Standard 0\n\n                        Publishes the Directive No. DONT-Nº 01-2020 dated July 9, 2020\n\"Protocol for Granting Alignments of Protection Areas according to Forest Law No. 7575\" and\nDirective DONT-Nº 02-2020 dated July 14, 2020 \"Valuation of properties loc\n\nMUNICIPALITY OF GOICOECHEA\n\nDEPARTMENT OF CADASTRE AND APPRAISALS\n\nFor the knowledge of the\nadministered, this Municipality informs that, during the year 2020, the Technical\nStandardization Body of the Ministry of Finance issued the following directives,\nwhich are available to the general public, at the Department of\nCadastre and Appraisals or on the Ministry of Finance website.\n\nDirective DONT-Nº 01-2020\ndated July 9, 2020, regarding the Approval by INVU of the new\nProtocol for Granting Alignments of Protection Areas according to Forest\nLaw No. 7575.\n\nDirective DONT-Nº 02-2020\ndated July 14, 2020, regarding Valuation of properties located in more than\none Homogeneous Zone.\n\n(Note\nfrom Sinalevi: Directive DONT-Nº 01-2020 dated July\n9, 2020 was provided by the Municipality of Goicoechea and is\ntranscribed below:)\n\nBy this means, you are informed that, through Agreement of Ordinary\nSession No. 6425, Article II, subsection 2) of January 23, 2020,\npublished in Digital Supplement No. 146 to the Official Gazette La Gaceta No. 144 of\nJune 17, 2020, pages 113 to 123, the Instituto Nacional de Vivienda y\nUrbanismo approved the Protocol for Granting Alignments of Protection\nAreas according to Forest Law No. 7575, which contemplates the procedures and\nthe way to define.\n\nThe protection zone of areas bordering\n     permanent water bodies;\n\nThe strip on both sides of the banks of rivers, streams\n     and creeks, including streams and creeks with slopes;\n\nLakes, natural reservoirs, as well as artificial\n     reservoirs constructed by the State and its institutions\n\nAlignment procedure for properties for the construction\n     of urbanizations, residential complexes, and condominiums.\n\nThe content thereof was reviewed and compared with\nwhat was developed in our Directives DONT-01-2019 of February 22, 2019\nand DONT-04-2019 of October 8 of the same year, which established, for\nthe purposes of valuation under the Real Estate Tax Law, Law No.\n7509, resulting, in matters pertaining to Forest Law No. 7575, that both\ntexts are congruent with the established norms and there is no contradiction\nwhatsoever, therefore reporting that what is indicated in said Directives is maintained.\n\n(Note\nfrom Sinalevi: Directive DONT-Nº 02-2020 dated July\n14, 2020 was provided by the Municipality of Goicoechea and is\ntranscribed below:)\n\n \n\nIn accordance with Article 12 of the Real Estate Tax Law, its Reforms\nand its Regulation, with the objective of optimizing the administration of the tax, the right to receive\nadequate information, and equitable treatment among taxpayers, the Technical Standardization\nBody considers it important to issue this Directive: \"Methodology for Valuation of properties\nlocated in more than one homogeneous zone.\"\n\nThis document supersedes and renders null and void official communication DONT-066-2008 and the paragraph\nin section\n4.2. Methodology, of the Technical Report\nof the Land Value Platforms by Homogeneous Zones, which states\nthe following:\n\n\"This leads to, in some sectors, properties being in two or more districts and in\ndifferent zones. For these cases, properties are valued by applying the variables of the standard lot or property of\nthe zone to which they belong in greater proportion\"\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n____________________________________________________________________________________________________\n___\n\nTECHNICAL STANDARDIZATION BODY                                       Pg. 1\n\nAddress: 5th Floor, MIRA Building, Zapote, 300 meters west of the Presidential\n    House. Tel/Fax (506) 2539-6874 // 2234-9914\n\nONT@hacienda.go.cr\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n   \n\n1          INTRODUCTION.............................................................................\n................... 3\n\n2          OBJECTIVES................................................................................\n....................... 4\n\n2.1            General\nObjective........................................................................................ 4\n\n2.2            Specific\nObjectives................................................................................ 4\n\n3          METHODOLOGY..............................................................................\n................... 4\n\n3.1            Location of the\nproperty.............................................................................. 4\n\n3.2            Definition of the land\narea in each zone:............................................ 5\n\n3.3            Definition of the\nfrontage:.................................................................................. 5\n\n3.4            Definition of the\nvariables......................................................................... 5\n\n3.5            Estimation of the\nvalue:................................................................................. 5\n\n3.6            Determination of the\ntax:..................................................................... 6\n\n3.7            Property in two\nor more cantons.............................................................. 6\n\n4          EXAMPLE..................................................................................\n........................ 6\n\n4.1            Location of the\nproperty:............................................................................. 6\n\n4.2            Definition of the area\nin each zone:.............................................................. 7\n\n4.3            Definition of the\nfrontage:.................................................................................. 8\n\n4.4            Definition of the\nvariables......................................................................... 9\n\n4.5            Estimation of the\nvalue:............................................................................... 10\n\n5          CONCLUSIONS.............................................................................\n................ 13\n\n6          RECOMMENDATIONS..........................................................................\n............ 14\n\n \n\n1         INTRODUCTION\n\nThis document describes the valuation methodology for those properties located in two\nor more homogeneous zones, a situation that, due to different conditions, regularly occurs in the\nLand Value Platforms by Homogeneous Zones, a valuation tool\ndeveloped by the ONT for each of the country's cantons and District Councils.\n\nAccording to existing legislation, the Technical Standardization Body (ONT) is responsible for determining\nthe methodology to value such properties, as established in Article 12 of Law 7509,\nthe Real Estate Tax Law:\n\n\"Its purpose shall be\nto guarantee greater precision and homogeneity when determining the values\nof Real Estate throughout the\nnational territory; additionally,\nto optimize the administration of the tax.\"\n\nFurthermore, the same Article of the Law establishes, among the functions of the\nONT:\n\na)  Establish the general valuation provisions\nfor common use by the municipalities.\n\nc) Provide the municipalities with the methods to value land, technical and\neconomic factors to be considered regarding topography, location, description, urban infrastructure, and\npublic services of the land.\n\n \n\nThis document supersedes and renders null and void official communication DONT-066-2008 and the paragraph in section 4.2.\nMethodology, of the Technical Report of the Land Value Platforms by Homogeneous Zones, which\nstates the following:\n\n \n\n\"This leads to, in some sectors,\nproperties being in two or more districts\nand in different zones. For these cases, properties are valued by applying the variables\nof the standard lot or property of the\nzone to which they belong in greater proportion\"\n\n2         OBJECTIVES\n\n2.1         General Objective\n\nTo define, based on technical\ncriteria, the methodology to be followed for the valuation of properties that are located\nin more than one homogeneous zone.\n\n2.2         Specific Objectives\n\n \n\nA.        Provide all local governments in the country, a generally applicable procedure that\nallows them to determine the value of urban or rural properties located in more than one\nhomogeneous zone.\n\n \n\nB.        Guarantee an objective, homogeneous, and fair valuation for taxpayers throughout the\nnational territory.\n\n3         METHODOLOGY\n\nTo determine the value of those properties that for different reasons are located in two or more\nhomogeneous zones, the valuation methodology recommended by the ONT consists of the following\nsteps:\n\n3.1         Location of the property\n\nWe proceed to locate the property and determine the involved homogeneous zones. To do this, the\nuse of the following tools is recommended: Geographic Information\nSystem (GIS), AutoCad, Google Earth (kml or kmz), among others, using different geographic inputs\nsuch as the property and/or cadastral layer, the Homogeneous Zones layer, the Administrative\nTerritorial Division (DTA), orthophotos, as well\nas cartographic information from the Sistema Nacional de Información Territorial\n(SNIT), among others.\n\n3.2         Definition of the land area in each zone:\n\nWe proceed to calculate the percentage of land area located in each of the\nhomogeneous zones. This is calculated by estimating the portion of the property area (according to drawing or layout)\nover the total area of the property (according to drawing or layout).\n\n3.3         Definition of the frontage:\n\nTo define the frontage of the property, in those cases where it has two or more frontages on public streets,\nthe frontage is defined as the main access\nto the property, whether urban or rural. When there are several accesses to the property,\nthe main one shall be considered. When the property does not have a defined access, especially in vacant lots,\nthe frontage on the\nhighest-category road shall be considered. Under no\ncircumstances shall the frontages be summed (Directive ONT-001-2018).\n\n3.4         Definition of the variables:\n\nWe proceed to define the different variables of the total property: area, frontage, slope, level,\nregularity, location, road type, services 1 and 2; in rural lands, land use capacity\nand hydrology. In each homogeneous zone, the same variables shall be used to calculate the\nunit value of the property.\n\n3.5         Estimation of the value:\n\nWith the help of the Valora program, we then proceed to calculate the land value in\neach of the homogeneous zones, retaining all the land variables in each of the\nsections located in the different homogeneous zones; among these variables, the\ntotal area of the lot must be retained; at no time may the area of each section be used, as this\nwould increase the unit value of the lot in each homogeneous zone.\n\nOnce the value calculations of the property in each of the homogeneous zones have been performed, we obtain\nthe unit value for each of the sections. Subsequently, we will multiply the area of each\nsection by\n\nthe unit value obtained, this will result in\nthe value of each section.\nFinally, we sum the values\nof the different sections thus obtaining the total value\nof the property.\n\n3.6         Determination of the tax:\n\nTo the total value of the property, obtained from the sum of the value of the different sections, the\nvalue of the constructions and fixed installations (if any) is added, and thus\nthe tax base of the property in question is determined, for the collection of the Real Estate\ntax.\n\n3.7         Property in two or more cantons\n\nFor those cases where a property is located in two or more cantons, the municipality\nof each canton shall determine the value of the corresponding section, using this\nmethodology, and in this way obtain the tax base of the property section corresponding to\nits jurisdiction. In case of doubt regarding cantonal boundaries, the municipalities involved may\ncoordinate using the current Administrative Territorial Division, at the same scale, from the\nInstituto Geográfico Nacional (IGN) and Catastro Nacional.\n\n4         EXAMPLE\n\nLet us consider the example of a property that is contained in two\nhomogeneous zones.                                                                                            \nTo determine the value of the property, we proceed based on the steps described in the methodology.\n\n4.1         Location of the property:\n\nThe property is located in zones\n10202U07 and 10202U08.\n\n \n\nImage 1. Location of property.\n\n \n\n4.2         Definition of the area in each zone:\n\nThe area of the property to analyze is 16,790 m2\n\n \n\nSector A: This is the land area\nlocated in zone 10202U07;\nit corresponds to a percentage of 42% with an area\nof 7,052 m².\n\nSector B: This is the land area located\nin zone 10202U08;\nit corresponds to a percentage of 58% with an\narea of 9,738 m².\n\n \n\nImage 2. Property in two zones.\n\n \n\n4.3         Definition of the frontage:\n\nIn this case, the access to the property is from the south sector, representing a frontage of 107.0 m, as\ncan be seen in the following image 3\n\n \n\nImage 3. Frontage of the property.\n\n4.4         Definition of the variables:\n\nEach of the property's variables is identified: area, frontage, slope, level, regularity,\nlocation on block, road type, services 1, and services 2. In this case, the variables\nhydrology and land use are not considered as it is an urban property.\n\nThe following table shows the\nvalues of each of the variables for this property.\n\n \n\n| Factor | Data |\n| --- | --- |\n| Total Area of the Property | 16,790 m2 |\n| Frontage | 167.0 m |\n| Slope | 0% |\n| Level | 0 |\n| Regularity | 0.79 |\n| Location on block | 3 |\n| Road Type | 4 |\n| Services 1 | 4 |\n| Services 2 | 16 |\n\n \n\nTable 1. Summary of\nfactors.\n\n \n\n \n\n4.5         Estimation of the value:\n\na.      The value calculation is performed in each homogeneous zone, using the same property\nvariables, including the total area (see table 1),\n\n \n\nImage 4. Calculations in the VALORA 3.3.1 program.\n\nb.      \nIn the\ncalculation with the Valora program, we can\nsee that the program, taking into account each of\nthe variables, estimates the correction factors that will ultimately determine\nthe unit value in each homogeneous zone.\n\nc.      Once the unit value for the property in each homogeneous zone is defined, this value is\nmultiplied by the area corresponding to each section, and finally the sum of these values gives\nthe total value of the property as a result, as shown in table 2.\n\n|  | Sector A | Sector B |\n| --- | --- | --- |\n| Area | 7,052 m² | 9,738 m² |\n| Value per m² | ¢ 27,000 | ¢ 31,500 |\n| Value per Homogeneous Zone | ¢190,404,000 | ¢306,747,000 |\n| Total Property Value | ¢ 497,151,000 |  |\n| Annual Tax | ¢ 1,242,877 |  |\n\nTable 2. Final calculation\n\n \n\n \n\nd.      Based on the previous example, if we start from the assumption that the homogeneous zones\ncorrespond to different cantons, both municipalities must reconcile the percentage of area\ncorresponding to each canton. Once the area of each sector is determined, it is multiplied by 0.25%\nto determine the tax corresponding to each one.\n\n \n\nImage 5. Example of canton division\n\n|  | Canton A | Canton B |\n| --- | --- | --- |\n| Area | 7,052 m² | 9,738 m² |\n| Value per m² | ¢ 27,000 | ¢ 31,500 |\n| Value per Homogeneous Zone (canton) | ¢190,404,000 | ¢306,747,000 |\n| Annual Tax | ¢ 476,010 | ¢766,868 |\n\nTable 3. Assumption final calculation.\n\n \n\n5         CONCLUSIONS\n\n \n\nThis directive is issued by the ONT in the interest of providing municipalities with the methodology so that,\nin a uniform manner, those properties located in two or more homogeneous zones are valued in all the\ncantons and districts of the country.\n\nCurrently, with the new provisions defined in the 2020 Technical Guide, the incidence is\nminimized, since the georeferencing of each property contained in the zone is being used for the delimitation\nof homogeneous zones, as well as the criteria for delimiting the\nzone using the perimeter of the properties; generally for urban zones. In rural zones, the\nincidence may be greater due to the extension of the properties, which makes it impossible to delimit a\nzone according to the boundaries of the properties contained therein.\n\nThe example provided\nis a simple\nexample, where the property has a cadastral map, which has been placed\non an aerial photograph and where the homogeneous zones where the different\nsections of the property are located are shown.\n\nOf course, there are more complex situations where the property may be located in 3, 4, or more\nhomogeneous zones, or where an updated cadastral map, or an updated property or cadastral map may not be available.\n\nFor this, the ONT advisor, available to each municipality and District Council,\nwill be at their disposal to guide them in the valuation\nof said properties.\n\n \n\n6         RECOMMENDATIONS\n\nIn those cases where the property is located in several cantons and/or district councils, the\nofficials of the different local governments, if they consider it necessary, may coordinate among\nthemselves and with the help of the ONT advisors, as the case may be, to proceed to determine the value of\neach of the sections, so that each local government can register the tax base that\ncorresponds to it.\n\nIn complex cases, such as those where there is insufficient cadastral or other type of information, it is recommended that they request the advice of the ONT, to avoid making technical or legal errors that could annul the administrative act.\n\nWANNY CHAVES\n\n \n\nDigitally signed by WANNY CHAVES SOLANO (FIRMA)\n\nSOLANO (FIRMA) Date: 2020.06.25 12:58:12\n-06'00'\n\nV° B° Ing. Wanny Chaves Solano Chief\n\nDepartment of Municipal Management Technical Standardization Body"
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