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  "citation": "Reglamento municipal 0 (Municipalidad de Escazú, 10/03/2022)",
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  "doc_type": "municipal_regulation",
  "title_es": "Plan Regulador del Cantón de Escazú",
  "title_en": "Escazú Canton Regulatory Plan",
  "summary_es": "Este documento constituye la cuarta edición del Plan Regulador del cantón de Escazú, que reglamenta la zonificación del uso del suelo. Define zonas residenciales de baja y alta densidad (17 y 50 viviendas por hectárea respectivamente), zonas comerciales lineales y puntuales, una zona mixta para el desarrollo sostenible con requisitos de diseño ambiental (captación de agua de lluvia, tratamiento de aguas residuales, eficiencia energética), y una zona agrícola de amortiguamiento. Establece normas sobre alturas máximas, retiros obligatorios de ríos (10 m), cobertura edificable, estacionamientos y rotulación. Incluye disposiciones para edificaciones en altura (ZCEA) con incentivos por aumento de cobertura boscosa (15% de incremento permite 3.5 m más de altura) y un transitorio para validación de talleres en la zona agrícola de amortiguamiento.",
  "summary_en": "This document is the fourth edition of the Escazú Canton Regulatory Plan, which governs land use zoning. It defines low- and high-density residential zones (17 and 50 dwellings per hectare), linear and point commercial zones, a mixed zone for sustainable development with environmental design requirements (rainwater harvesting, wastewater treatment, energy efficiency), and an agricultural buffer zone. It sets rules on maximum heights, mandatory river setbacks (10 m), building coverage, parking, and signage. It includes provisions for high-rise buildings (ZCEA) with incentives for increasing forest cover (15% increase allows 3.5 m more height) and a transitional provision for validation of workshops in the agricultural buffer zone.",
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  "date": "10/03/2022",
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    "Zona de Amortiguamiento",
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  "excerpt_es": "12.5 Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible (ZMLDS)\n\nLa Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible, comprende un espacio dedicado a fomentar el Desarrollo Económico Local con prácticas amigables al medioambiente y la satisfacción de necesidades sociales y económicas locales. Las actividades mixtas permitidas en esta zona incluyen la residencia, el comercio de pequeña escala (barrio) y los servicios complementarios al uso residencial. Las edificaciones que se propongan deberán cumplir exhaustivamente con criterios de diseño, construcción y operación que logren un balance impacto-aporte del edificio a lo largo de todo su ciclo de vida y minimicen el impacto que se crea con la edificación del inmueble, implicando esto la alteración del medio ambiente por la manipulación y extracción de recursos, demanda de energía, transporte de insumos y la demanda de estos que tendrá durante su existencia. Además, se deberán atender aspectos de investigación y aplicación de instrumentos que den la mejor solución entre prácticas establecidas y conceptos emergentes en aras de lograr un desarrollo sostenible.\n\n2. Gestión del recurso hídrico:\na) El edificio deberá tener capacidad de captar y reutilizar el agua de lluvia supliendo con ella necesidades que no requieran provisión de agua potable. Además, el diseño del edificio y su entorno deberá garantizar la reducción del caudal del desfogue pluvial que genere, aplicando además el uso de pavimentos y tuberías permeables en toda la extensión de sus áreas de parqueo, excepto los generados en subterráneo dentro de la cobertura del edificio.\nb. Todos los edificios de comercio, servicios o residenciales que se establezcan dentro el Régimen de Condominio deberán contar con plantas de tratamiento para las aguas residuales.",
  "excerpt_en": "12.5 Linear Mixed Zone for Sustainable Development (ZMLDS)\n\nThe Linear Mixed Zone for Sustainable Development encompasses a space dedicated to promoting Local Economic Development with environmentally friendly practices and the satisfaction of local social and economic needs. The mixed activities allowed in this zone include residence, small-scale (neighborhood) commerce, and services complementary to residential use. The proposed buildings must thoroughly comply with design, construction, and operation criteria that achieve a balance between the building's impact and contribution throughout its entire life cycle and minimize the impact created by the building's construction, which implies the alteration of the environment through the manipulation and extraction of resources, energy demand, transportation of inputs, and the demand for these during its existence. In addition, aspects of research and application of instruments that provide the best solution between established practices and emerging concepts must be addressed in order to achieve sustainable development.\n\n2. Water resource management:\na) The building must have the capacity to capture and reuse rainwater, using it for needs that do not require potable water supply. In addition, the design of the building and its surroundings must ensure the reduction of the stormwater runoff it generates, also applying the use of permeable pavements and pipes throughout the extent of its parking areas, except those generated underground within the building's footprint.\nb. All commercial, service, or residential buildings established under the Condominium Regime must have wastewater treatment plants.",
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    "summary_es": "El Plan Regulador establece las reglas de zonificación, densidades, alturas, retiros y requisitos ambientales para el desarrollo en el cantón de Escazú."
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      "quote_en": "18.1. Incentives\nIf forest cover is increased by a percentage of not less than 15%, the possibility of increasing total height by 3.5 meters will be granted.",
      "quote_es": "18.1. Incentivos\nSi se aumenta la cobertura boscosa en un porcentaje no menor al 15% se le concederá la posibilidad de aumentar su altura total en un 3,5 metros."
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      "context": "Artículo 12.5, párrafo introductorio",
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      "quote_es": "12.5 Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible (ZMLDS)... Las edificaciones que se propongan deberán cumplir exhaustivamente con criterios de diseño, construcción y operación que logren un balance impacto-aporte del edificio a lo largo de todo su ciclo de vida y minimicen el impacto que se crea con la edificación del inmueble."
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      "quote_en": "2. Water resource management:\na) The building must have the capacity to capture and reuse rainwater... b. All commercial, service, or residential buildings established under the Condominium Regime must have wastewater treatment plants.",
      "quote_es": "2. Gestión del recurso hídrico:\na) El edificio deberá tener capacidad de captar y reutilizar el agua de lluvia... b. Todos los edificios de comercio, servicios o residenciales que se establezcan dentro el Régimen de Condominio deberán contar con plantas de tratamiento para las aguas residuales."
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  "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n                    -\n\n                        Texto Completo Norma 0\n\n                        Reforma Plan Regulador de la Municipalidad de Escazú\n\nMUNICIPALIDAD DE ESCAZÚ\n\nModificación\n\nPLAN REGULADOR DEL\nCANTÓN DE ESCAZÚ\n\nIV EDICIÓN\n\nTexto\nactualizado de la propuesta de basado en el texto original, Publicado en Diario\nOficial La Gaceta No.54, del 17 de marzo del 2005, con modificaciones\npublicadas en el Diario Oficial La Gaceta No.90, del 11 de mayo del 2006,\nDiario Oficial La Gaceta Alcance No.140 del 21 de junio del 2019 y Diario\nOficial La Gaceta Alcance No.275 del 16 de octubre del 2020.\n\nCAPÍTULO II\n\nReglamento de\nZonificación del Uso de Suelo\n\n11.2. Zona\nResidencial Baja Densidad (ZRBD).\n\nEn el plano\nde zonificación de Escazú se reconocen cuatro sectores con estas\ncaracterísticas: uno corresponde a la zona este de Bello Horizonte; otro a la\nzona comprendida entre Cerro Coyote y Cerro Palomas, extendiéndose hasta el\nsector de \"Le Monastére\". Las pendientes\nson fuertes, del 20% al 30%; la escorrentía es rápida, por lo que se debe tener\ncuidado en el uso del terreno. Por tanto, se debe manejar una densidad baja (17\nviv/ha), de manera que esta\nzona mantenga bajos impactos por el uso residencial. Otra zona abarca la\nurbanización Los Laureles y Los Rosales, la cual a lo largo de los años ha\npreservado la característica de residencial unifamiliar y esta condición se\nmantiene dentro del Plan Regulador. Igualmente, el sector del barrio Maynard y\nCalle Lanford, se mantiene como de baja densidad,\ndadas las características actuales de dichos barrios.\n\n11.5. Zona\nResidencial Alta Densidad (ZRAD).\n\nSegún el\nplano de zonificación, esta se ubica en la parte Norte del cantón y además\nabarca las áreas comerciales con el afán de reglamentar las zonas residenciales\ndentro de las comerciales, y se concibe como un área de concentración\npoblacional, ya que posee las mejores condiciones para el crecimiento urbano;\nlas pendientes son bajas y la posibilidad de lograr una excelente\ninfraestructura es aún mayor. Esta zona tendrá una densidad de 50 viviendas por\nhectárea. Comprende el sector al Sur de la ruta nacional 105 (sector Vista\nAlegre, Anonos, una parte de Bello Horizonte), y el\nsector al Norte de la misma ruta, antigua carretera a Santa Ana hasta el sector\ndel Centro Comercial La Paco. Dentro de estas zonas, en el sector que aparece\nafectado por la proximidad a cauces de ríos, deberá dejarse un retiro mínimo de\n10 metros de no construcción desde la margen del río; además, para urbanizar\nesas zonas deben realizarse obras de infraestructura protectoras y rellenos que\nincrementen la altura del terreno para evitar que posibles avalanchas inunden\nel terreno urbanizado.\n\nLos\nsectores en Bello Horizonte dentro de esta categoría, propensos a inundarse por\nla Quebrada Quebradillas, serán objeto de un estudio especial hidrológico para\nevaluar la aceptación o no de los proyectos propuestos dentro de esas zonas.\nAdemás, los desarrollos que se hagan en la parte central de Bello Horizonte, al\ntener problemas de capacidad de desfogue de las aguas pluviales dentro de la\ncuenca de la Quebrada Quebradillas, deberán resolver el problema de conducción\nde aguas pluviales fuera de la cuenca de la mencionada quebrada.\n\n12.2. Zona\nde Comercio Lineal (ZCL).\n\nEste tipo de comercio se ha concentrado en las márgenes de las carreteras nacionales y se define\ncomo una franja de 5O metros a lo largo de todas las vías nacionales, es decir, la 310, 121, 105 y\n167, y la sección de la calle Matapalo, al Sur de Multiplaza, según lo indicado en el mapa de\nzonificación.\n\nEn el tramo\nde la Zona de Comercio Lineal (ZCL) del Centro Comercial Paco hasta el límite cantonal\ncon Santa Ana, los usos condicionales de la ZCL se tomarán como no conformes,\nexcepto los condominios que se mantendrán como usos condicionales, debido a la\ncercanía con usos residenciales. En la llamada \"Milla de Oro\",\nincluye los lotes colindantes al oeste del Centro Comercial\n\nEl Lago,\nsegún lo refleja el mapa de zonificación de este Plan Regulador, abarcando el\nterreno del antiguo Hotel María Alexandra.\n\nEn el tramo\nde la Zona de Comercio Lineal que pasa por el cuadrante de Escazú Centro hasta\nel sector 200 m al Norte del Cuadrante urbano de San Antonio, la altura máxima\nserá de 10.5 metros. En el sector el Hotel Camino Real (margen sur de la\nautopista Próspero Fernández) y la vía hacia Guachipelín\n(túnel) la altura permitida en la franja de Zona Comercio Lineal (ZCL) será de\n28 metros máximo, de igual forma entre el túnel de Guachipelín\ny el puente sobre el Río Agres (margen norte de la\nautopista Próspero Fernández) se permiten 28 m de altura edificable máxima. En\nestos dos últimos sectores, se permiten los hoteles como uso condicional,\nsiempre que la finca donde se construyan tenga más de 2000 m², la cobertura\nedificable no sobrepase el 50%. Finalmente, en el sector de Calle Matapalo se\npermitirá una altura máxima de 38 metros.\n\nEn el tramo\nde la Zona de Comercio Lineal entre el túnel de Guachipelín\nhacia el norte hasta el límite con el cantón de San Ana, los proyectos de usos\ncomerciales con 50 o más espacios de estacionamiento que se desarrollen,\ndeberán presentar estudio de impacto vehicular e implementar mejoras viales que\nimpidan el deterioro de las condiciones de circulación vehicular y peatonal.\n\nLos\nedificios multifuncionales se permitirán en esta zona, pudiéndose aplicar la\naltura que rige en la Zona de Comercio Lineal para todo el proyecto.\n\n12.3.1.\nZona de Comercio Puntual Centro de Escazú (ZCPCE).\n\nLa\nsuperficie mínima del lote será de 200 metros cuadrados; el frente mínimo será\nde 10 metros; la cobertura máxima, de 80%, y la altura máxima de las\nedificaciones, de 7 metros. Se permitirá 3,5 metros más de altura, siempre y\ncuando se deje un retiro frontal de 6 metros mínimo a nivel de la tercera\nplanta, y el visto bueno del Sub-Proceso Control Constructivo de que el\nproyecto no afecta la visual urbana y paisajística de su entorno.\n\nEn el\nsector al este de la calle 5ta. del cuadrante urbano, se permitirá una altura\nde 14 m.\n\nLa fachada\nde las edificaciones que se encuentren en los cuadrantes que colindan con el\nparque y la iglesia San Miguel Arcángel tendrá una arquitectura consecuente con\nla imagen urbana del sector; es decir, de asociación cultural. Esto permitirá\nla construcción de balcones que se proyecten hasta un metro sobre las aceras,\nsiempre y cuando se mantenga una altura mínima de 3 metros sobre el nivel de\nestas.\n\nEl Plan\nRegulador declara esta zona como Zona de Control de Valor Patrimonial, por lo\nque también es necesario contemplar los requisitos del artículo 16.5. El área\nmáxima de rótulos por local es de 1,5 metros cuadrados, estos se permiten\núnicamente adosados a la fachada y serán de material opaco, con iluminación\núnicamente reflectiva. No se permitirán rótulos que\nsobrepasen el nivel de la precinta del inmueble (inicio de la cubierta o\ntecho). Para estacionamientos, ver artículo 12.2.3.\n\n12.3.2.\nZona de Comercio Puntual Centro de San Antonio (ZCPCSA). Corresponde al sector\ncircundante de la Iglesia de San Antonio, también comprende el sector a lo\nlargo de la ruta nacional 105, desde la esquina sureste de la cuadra de la\nIglesia de San Antonio, avanzando hasta la esquina suroeste del Plantel de la\nTapachula, en una franja de 50 m de ancho. Dicha franja se extiende hasta el\npunto donde actualmente llega la zona comercial por la margen norte de la\ncitada ruta nacional. Incluye, además una franja de 50 m de ancho al oeste y al\nnorte de la cuadra que contiene el Monumento al Boyero.\n\nEste\ncomercio presenta características rurales que reflejan el tipo de comunidad\ndonde está ubicado.\n\nPor tanto,\nlos proyectos que se asienten en este centro deberán proponer una arquitectura\ncomplementaria a la forma urbana histórica del sitio. La altura máxima de las\nedificaciones será de 7 metros; sin embargo, por cada 3mts de alineamiento\nadicional se podrá aumentar un nivel más. Para estacionamientos, ver art.\n12.2.3.\n\n12.5 Zona\nMixta Lineal para el Desarrollo Sostenible (ZMLDS)\n\nLa Zona\nMixta Lineal para el Desarrollo Sostenible, comprende un espacio dedicado a\nfomentar el Desarrollo Económico Local con prácticas amigables al medioambiente\ny la satisfacción de necesidades sociales y económicas locales. Las actividades\nmixtas permitidas en esta zona incluyen la residencia, el comercio de pequeña\nescala (barrio) y los servicios complementarios al uso residencial. Las\nedificaciones que se propongan deberán cumplir exhaustivamente con criterios de\ndiseño, construcción y operación que logren un balance impacto-aporte del\nedificio a lo largo de todo su ciclo de vida y minimicen el impacto que se crea\ncon la edificación del inmueble, implicando esto la alteración del medio\nambiente por la manipulación y extracción de recursos, demanda de energía,\ntransporte de insumos y la demanda de estos que tendrá durante su existencia.\nAdemás, se deberán atender aspectos de investigación y aplicación de\ninstrumentos que den la mejor solución entre prácticas establecidas y conceptos\nemergentes en aras de lograr un desarrollo sostenible. Requisitos:\n\n1. Diseño\ndel Sitio o emplazamiento de la obra.\n\na) El\ndiseño del edificio debe proveer la ubicación idónea para que aproveche al\nmáximo el aire y la luminosidad naturales a razón de utilizar las mismas en la\ndinámica del ciclo de uso del inmueble.\n\nb) La\nubicación del edificio debe servir a las demandas de servicios dentro de\ndistancias transeúntes para peatones y sistemas de transporte no motorizado,\npor esto los edificios deben estar en puntos estratégicos donde suplan una\nnecesidad en vez de crearla. En el caso de edificios de comercio y servicios,\ndeberán prever facilidades de vestidores, duchas y parqueo de bicicletas para\nlos trabajadores que desean emplear este medio de transporte. Las facilidades\nanteriores deberán ser previstas a razón de un local con ducha y vestidor para\nhombres por cada 400m² de área construida o fracción y un local con ducha y\nvestidor para mujeres por cada 300 m² de área construida o fracción.\n\n2. Gestión\ndel recurso hídrico:\n\na) El\nedificio deberá tener capacidad de captar y reutilizar el agua de lluvia\nsupliendo con ella necesidades que no requieran provisión de agua potable.\nAdemás, el diseño del edificio y su entorno deberá garantizar la reducción del\ncaudal del desfogue pluvial que genere, aplicando además el uso de pavimentos y\ntuberías permeables en toda la extensión de sus áreas de parqueo, excepto los\ngenerados en subterráneo dentro de la cobertura del edificio.\n\nb. Todos\nlos edificios de comercio, servicios o residenciales que se establezcan dentro\nel Régimen de Condominio deberán contar con plantas de tratamiento para las\naguas residuales. Para viviendas unifamiliares o multifamiliares y de acuerdo\ncon los respectivos Índices de Fragilidad Ambiental deberán presentar sistemas\nde tratamiento alternos según la recomendación de este municipio en la\nValoración Geológica emitida por el Subproceso de Gestión Ambiental; así como\nla correspondiente autorización del Ministerio de Salud.\n\n3. Gestión\ndel consumo energético;\n\na) La\nplanificación energética debe reducir la demanda del uso de la misma, con\nimplementación de sistemas y equipos de bajo consumo y con la producción en\nsitio de energías limpias con el fin de reducir la dependencia del inmueble al\nservicio convencional.\n\nb) El uso\nde sistemas de enfriamiento o de aire acondicionado convencionales que generen\nemisiones nocivas al ambiente o de alto consumo energético en relación con\notras alternativas amigables con el ambiente que puedan estar disponibles en el\nmercado, no están permitidos en los edificios de comercio u oficinas que se\ndesarrollen en esta zona, a excepción de los sistemas de enfriamiento para\nproductos perecederos.\n\nPara estos\nefectos el diseño del edificio deberá contemplar el máximo aprovechamiento de\nla ventilación natural.\n\n4. Gestión\ny tratamiento de desechos sólidos:\n\nTodas las\nedificaciones que se desarrollen en esta zona, amparadas a la presente\nnormativa, ya sean de uso residencial, comercial o de servicios, deberán\nintegrarse al servicio de recolección de desechos sólidos valorizables de la\nMunicipalidad de Escazú y cumplir con las normas del \"Reglamento para el\nmanejo discriminado de desechos sólidos en el Cantón de Escazú\", publicado\nen la Gaceta del 15 de abril del 2002 y sus reformas. La recolección de\ndesechos se realizará de puerta a puerta y los mismos deberán estar separados\nsegún las especificaciones del servicio antes mencionado.\n\n5. Otras\nespecificaciones:\n\na. Densidad\nhabitacional: 50 viviendas por hectárea\n\nb. Altura\nmáxima de las edificaciones: 14 m\n\nc.\nCobertura máxima: 80%\n\nd. Área de\nlote mínimo: 200 m²\n\ne. Frente\nmínimo: 10m\n\nf. Parqueos\npara locales comerciales o servicios: un espacio por cada 30 m² de área\ndestinada a locales comerciales o de servicios, además para edificios\ncomerciales o de servicios de más de 300 m², deberán proveer un espacio de\nparqueo adicional por cada 1000 m² de construcción o fracción con las mismas\ndimensiones de un parqueo para automóvil, equipado con dispositivo para parqueo\nde bicicletas u otros vehículos no motorizados.\n\nPara el\ncaso de proyectos que enfrenten vías frente a bulevares existentes, con\npropuesta de ser peatonizadas o bien que se proponen\npara ser convertidas como Veredas Urbanas, se dispensa de contar con espacios\nde parqueo, en el tanto se presente ante el Sub-Proceso de Control Constructivo\nun área frontal libre o techada que se integre con el entorno urbano.\n\ng. Rótulos\no publicidad exterior: se permitirá un rótulo por cada local comercial o de\nservicios, que no exceda de 1.5 m² debidamente adosado a la pared del local. No\nse permiten rótulos luminosos.\n\nh. Retiro\nfrontal: 2m\n\ni. Retiros\nlaterales: según lo especifica el artículo 9.5\n\n12.5.1 Usos\nconformes\n\na)\nResidencia unifamiliar y multifamiliar\n\nb)\nEdificios mixtos del tipo multifuncional que combinen armónicamente usos\ncomerciales o de servicios con el uso residencial.\n\nc) Comercio\ncuya área de cobertura total destinada a locales comerciales no sobrepase los\n200 m² para cubrir necesidades de los sectores residenciales inmediatos.\nIncluye pulperías, minimercados, tiendas de\nconveniencia, galerías de arte, cafés, teatros, etc.\n\nd) Oficinas\nbancarias que no sobrepasen los 200 m² de cobertura edificada.\n\ne) Oficinas\nde servicios profesionales no mayor a 200m2 (médicos, abogados, ingenieros,\narquitectos, contadores, etc.).\n\n12.5.2 Usos\ncondicionales\n\na)\nGuarderías, kínder y centros educativos de primer y segundo ciclo según las\nespecificaciones contenidas en el artículo No.11.5.4\n\nb) Hoteles,\nen tanto cumplan con las especificaciones del artículo 11.5.4\n\nc) Hogares\npara adultos mayores o casas de cuido siempre y cuando cumplan con las normas y\nespecificaciones de las autoridades competentes y la Ley 7600 en todos sus\nextremos.\n\nd)\nRestaurantes, en tanto no ocasionen molestias por ruido, olores, insuficiencia\nde parqueo, etc., al uso residencial aledaño.\n\ne)\nGimnasios o centros para el desarrollo de ejercicio físico, en tanto no\nocasionen molestias al uso residencial aledaño por ruido, trepidaciones, o\nparqueos.\n\nf) Parqueos\npúblicos\n\n12.5.3 Usos\nno conformes\n\na) Bares,\ndiscotecas o similares.\n\nb) Vallas\npublicitarias.\n\nc) Talleres\nautomotrices, electromecánicos, de enderezado y pintura etc.\n\nd) Locales\npara juegos electrónicos, pooles y billares.\n\ne) Iglesias\no locales de culto\n\n) Industria\nen general\n\ng)\nPlanteles de buses, contenedores, camiones o similares\n\nh) Moteles,\ncasinos y casas de citas.\n\nArtículo\n15. Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA)\n\n(La\nreglamentación de esta zona no se incluye en este texto dado que con base en el\nAcuerdo Municipal 576-03 de la sesión ordinaria 86 de fecha 09/12/03, se\ndecidió estudiar más detenidamente esta zona, dadas sus especiales\ncaracterísticos y se integrará al Plan Regulador como una última etapa de su\naprobación, tentativamente a finales del 2005).\n\nSe deberá\nacatar lo establecido en el Decreto de reforma al Plan Regional de Desarrollo\nUrbano del Gran Área Metropolitana DE-25902-MIVAH-MP-MINAE de 12 de febrero\n1997 (Alcance No. 15 de La Gaceta No. 66 del 7 de abril de 1997). De acuerdo\ncon el Art. 4.2. de dicho decreto se busca regular las actividades conexas a la\nactividad residencial y agropecuaria en las diferentes ubicaciones, por medio\nde anillos periféricos del crecimiento lineal sufrido en las últimas décadas.\n\nAnte la\noportunidad que presenta el sector en cuanto a la posibilidad de un desarrollo\nresidencial controlado, surge la necesidad de contar con actividades\ncomplementarias que faciliten el abasto de necesidades de orden básico, esto\ncon el fin de evitar la movilización de habitantes de forma innecesario y que\nademás fomenten el desarrollo sostenible, siempre resguardando la vocación\nagrícola del sector.\n\nSe concibe\nesta zona usos predominantemente agrícola, sin embargo, la normativa sobre\nfraccionamientos (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones RCNFU y el nuevo Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones\nRFU) ha fomentado el desarrollo de conjuntos residenciales lineales sobre las\nvías principales que comunican los sectores de Barrio El Carmen, Bebedero,\nBarrio Los Filtros, Barrio El Curio, mismos que requieren de pequeñas\ninteracciones comerciales que están ausentes en éstos sectores provocando,\ngeneración de viajes fuera de la zona, con extensas travesías, debido a que se\nhan permitido generar parcelas con un área menor al área mínima requerida de\nuna parcela productiva de 2000 m2, que no permiten desarrollar actividades\nagropecuarias, propias de la zona agrícola.\n\nEstos\nanillos corresponden a los siguientes:\n\nAnillo n°1:\nEste anillo se desarrolla a 50mts a partir del derecho de vía de ambos lados de\nCuesta Grande pasando por el Restaurante Tiquicia, llegando a Barrio San\nFrancisco (Bebedero) y regresando por la Calle de La Hermita\ndel Carmen, pasa por el Colegio Técnico de Escazú. (Ver mapa).\n\nAnillo n°2:\nZona que se desarrolla sobre la RN 105 a partir de la Pulpería La Guaria hasta\nla entrada de Calle Los Calderones, continúa sobre Calle Los Lechones,\natraviesa Barrio El Curio, para por el Súper Keneth\nhasta llegar al sector sur de la Escuela Juan XXIII. Se desarrolla a 50mts a\npartir del derecho de vía de ambos lados de la vía. (Ver mapa).\n\nAnillo n°3:\nComprende un anillo que se desarrolla a 50mts a partir del derecho de vía, que\ninicia en la terminal de buses La Tapachula, llega al Barrio Campana hasta la\nCalle Tejarcillos y cerrando nuevamente a la terminal\nde buses. (Ver mapa).\n\nSiendo así,\nse complementa y dispone a definir el alcance del artículo 4.2 del decreto\nDE-25902-MIVAH-MP-MINAE, En la Zona Especial de Protección sólo se\npermitirán las siguientes construcciones, lo siguiente:\n\n15.1 Requisitos\n\nDensidad: 1 vivienda\npor finca\n\nLote mínimo: 120m2 /\n7000m2\n\nCobertura máxima: 10% Y\n75%\n\nAltura máxima: 7m\n\nFrente mínimo: 6m\n\nRetiro frontal: 3mts\n\nRetiro lateral y\nposterior se debe ver Art. 9.5 del Plan Regulador\n\n15.2 Usos\nconformes\n\na.\nActividades directamente relacionadas con la actividad agropecuaria local;\ntales como agricultura, granjas, ganadería.\n\n15.3 Usos\nCondicionales:\n\na. Vivienda\nunifamiliar.\n\nb.\nServicios estatales\n\nc.\nInfraestructura de redes nacionales y municipales\n\nd. Venta de\nhortalizas y verduras, cuando los cultivos sean producidos dentro de la parcela\ndonde se pretende desarrollar la actividad.\n\ne.\nMinisúper no mayor a 100 m2 (área máxima).\n\nf. Pulpería\ncon un área no mayor a 30 m2.\n\ne.\nRestaurantes\n\nf.\nCafeterías\n\ng. Sodas\n\nh. Hogares\npara adultos mayores o casas de cuido siempre y cuando cumplan con las normas y\nespecificaciones de las autoridades competentes y la Ley 7600 en todos sus\nextremos.\n\ni. Hotel\ntipo \"cama y desayuno\" de hasta 5 habitaciones.\n\nj. Turismo\nrural sostenible.\n\nk. Usos\nconexos a la actividad agrícola y a la vivienda no mayor de 30 m². Por ejemplo:\n\npulperías,\npanaderías, carnicerías, bazar, tiendas de souvenirs,\nsalones de belleza, entre otros.\n\nl.\n\n15.4 Usos\nNo conformes:\n\na.\nMultifamiliares (apartamentos y viviendas)\n\nb.\nUrbanizaciones y condominios\n\nc. Bares,\ndiscotecas o similares.\n\nd. Vallas\npublicitarias.\n\ne. Talleres\nautomotrices, electromecánicos, de enderezado y pintura etc.\n\nf. Locales\npara juegos electrónicos, pooles y billares.\n\ng. Iglesias\no locales de culto\n\nh.\nIndustria en general\n\ni.\nPlanteles de buses, contenedores, camiones o similares\n\nj. Moteles,\ncasinos y casas de citas\n\nPara los\ndemás usos ligados al comercio y servicios se requiere un área mínima de 20 000\nm², además se permite la agroindustria inofensiva, hoteles y clubes campestres\nen tanto se disponga de un terreno de 50 000m2 o mas.\nVer Art. 4.4 y Art. 4.5 del Decreto N° 25902-MIVAH-MP-MINAE.\n\nArtículo\n18. Zona para Construcción de Edificaciones en Altura (ZCEA)\n\nEl Plan\nRegulador permite la construcción de edificaciones en altura de acuerdo con las\nsiguientes normas y definiciones:\n\na. La\ndensidad permitida será la misma de la Zona Residencial de Alta densidad (ZRAD)\ny el lote mínimo de 2000 m². En lotes menores que deseen desarrollar proyectos\nde vivienda se permitirá que se utilicen las normas de cobertura, retiros, y\naltura de la Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD).\n\nb. Se\nconsidera edificación en altura aquella que sobrepase los 14 metros, medidos\ndesde el nivel promedio de la acera frontal hasta la mitad de la cubierta\n(techo) de la edificación.\n\nLo que este\nartículo no regule será determinado por el Reglamento Nacional de\nConstrucciones vigente.\n\nc. El uso\nconforme en estas zonas es el residencial en altura. El uso comercial será un\nuso condicionado a comercio de apoyo al uso residencial. Se permitirán como uso\ncondicional edificios multifuncionales en altura siempre y cuando los usos\ncomerciales o de oficinas y servicios no produzcan molestias al uso conforme\nresidencial. Para esta clase de edificios regirá un espacio de parqueo por cada\n30 m2 de área neta comercial, de oficinas y/o servicios.\n\nd. Se permitirá\nla construcción de edificaciones en altura, en zonas autorizadas para tal\nefecto por el Plan Regulador; estas zonas son:\n\n. Country Club: todos los lotes ubicados al sur, este y oeste, de sus\nlinderos, de acuerdo con el plano de zonificación, en la zona Convento, y este,\ndel CRCC.\n\n. Multiplaza: todos los lotes ubicados a una\ndistancia máxima de 250 metros de su lindero sur, (excepto los lotes\ndentro de la urbanización Los Laureles) y 500 metros de su lindero oeste.\n\n. Primavera: las áreas definidas entre Calle Primavera, y la ruta nacional\n121, al sur (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal).\n\n. Este del CRCC: el área circunscrita entre la ruta nacional 121\n(descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal), la calle Maynar\ny la calle; al este, del CRCC.\n\n. Convento: la zona comprendida entre la ruta nacional 121 (descontando los\n50 metros de la Zona Comercial\nLineal); al norte, el Costa Rica Country Club; al este, y la calle Convento; al\neste y sur.\n\n. En los lotes en Zona de Alta Densidad que enfrenten la ruta 121\n(antigua carretera a Santa Ana).\n\n. En la urbanización Trejos Montealegre, en la megamanzana\n(terreno de más de 5 hectáreas) ubicada en el sector oeste, al final de la\ntercera etapa de la urbanización.\n\n. En el triángulo de terreno entre la ruta nacional, la calle San Miguel y la\nfutura radial a Alajuelita.\n\na. Los\nanteproyectos para la construcción de edificaciones en altura deberán\npresentarse a la Oficina de Desarrollo Urbano para ser analizados preliminarmente\nal ingreso de planos constructivos.\n\nb. Los\nplanos constructivos deben incluir una propuesta de diseño paisajístico y de\narborización, donde se indique el número y tipo de especies altas que se\nplantarán, además de las existentes.\n\nc. Todos los\nproyectos en altura tendrán su propia planta de tratamiento de aguas negras,\naún en zonas con red sanitaria construida en la urbanización\n\n* En la zona verde por\nlo menos la mitad deberá dedicarse a la siembra de árboles.\n\nEn todos\nlos casos, a partir de los ocho pisos ó 28 metros, la\ncobertura edificable y de pavimentos permeables se reducirá a 3% por cada 3,5\nmetros más de altura.\n\nd. Los\nproyectos que contemplen más de un edificio en altura o combinación de\nconstrucciones de varias alturas, deberán respetar un retiro entre ellas igual\na la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.\n\ne. Esta norma anterior se exime en casos de proyectos de edificios multifuncionales que se basen en\ncriterios de cercanía, aprovechamiento peatonal, restricción vehicular, concentración de usos\nmixtos, creación de espacios públicos peatonales abiertos, áreas verdes de uso público y\nconstitución de nodos de atracción urbana. Estos proyectos deberán presentarse para análisis previo\nal Departamento de Desarrollo Urbano y serán analizados como una única unidad, aún cuando su\ndesarrollo se haga por etapas por razones financieras y de mercado.\n\nf. Será\nindispensable concebir los proyectos de forma que su volumetría armonice con el\npaisaje.\n\ng. Los\nproyectos que contemplen más de un edificio en altura o combinación de\nconstrucciones de varias alturas, deberán respetar un retiro entre ellas igual\na la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.\n\n18.1.\nIncentivos\n\nSi se\naumenta la cobertura boscosa en un porcentaje no menor al 15% se le concederá\nla posibilidad de aumentar su altura total en un 3,5 metros.\n\n18.2.\nRequisitos.\n\n. Lote mínimo para\naplicar normas de (ZCEA): 2000 m2.\n\n. Densidad: 50 unidades de vivienda por hectárea.\n\n. Retiro frontal: 5 metros.\n\n. Cobertura: 35%.\n\n. Tamaño rótulo: 1,50 m².\n\nPara lotes\ncon menos área de 2000 m² en zonas ZCEA, se permitirá que se apliquen las\nnormas de la Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD).\n\nTransitorio\n\nArtículo 51 Talleres en Zona de Amortiguamiento Agrícola\n(ZAA)\n\nA partir de la entrada en vigor la Modificación IV del\npresente Reglamento, la Municipalidad dará un máximo de tres meses de plazo\npara validar los usos de taller como existentes en la Zona de Amortiguamiento\nAgrícola (ZAA).\n\nLa condición existente podría ser validada por parte del\nSub-Proceso de Control Constructivo por medio de pruebas documentales, con el\nrespaldo de documentos oficiales debidamente autenticados por parte de las\nInstituciones competentes, entre las cuales pueden ser el Ministerio de Salud,\nDirección de Tributación Directa del Ministerio de Hacienda, entre otros.\n\nRige a partir de su publicación en el Diario Oficial La\nGaceta.",
  "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n                    -\n\n                         Full Text of Regulation 0\n\n                         Amendment to the Regulatory Plan of the Municipality of Escazú\n\nMUNICIPALITY OF ESCAZÚ\n\nModification\n\nREGULATORY PLAN OF THE\nCANTON OF ESCAZÚ\n\nIV EDITION\n\nText\nupdated from the proposal based on the original text, Published in the Official\nGazette La Gaceta No. 54, of March 17, 2005, with amendments\npublished in the Official Gazette La Gaceta No. 90, of May 11, 2006,\nOfficial Gazette La Gaceta Supplement No. 140 of June 21, 2019, and Official\nGazette La Gaceta Supplement No. 275 of October 16, 2020.\n\nCHAPTER II\n\nLand Use Zoning\nRegulations\n\n11.2. Low-Density Residential Zone (Zona Residencial Baja Densidad, ZRBD).\n\nOn the zoning\nmap of Escazú, four sectors with these characteristics are recognized: one corresponds to the eastern zone of Bello Horizonte; another to the\nzone between Cerro Coyote and Cerro Palomas, extending to the \"Le Monastére\" sector. The slopes\nare steep, from 20% to 30%; runoff is rapid, so care must be taken in land use. Therefore, a low density must be managed (17\ndwelling units/ha), so that this\nzone maintains low impacts from residential use. Another zone encompasses the\nLos Laureles and Los Rosales residential development, which over the years has\npreserved the characteristic of single-family residential use, and this condition is\nmaintained within the Regulatory Plan. Likewise, the Maynard neighborhood and\nCalle Lanford sector is maintained as low density,\ngiven the current characteristics of those neighborhoods.\n\n11.5. High-Density Residential Zone (Zona Residencial Alta Densidad, ZRAD).\n\nAccording to the\nzoning map, this is located in the northern part of the canton and also\nencompasses commercial areas in an effort to regulate residential zones\nwithin commercial ones, and it is conceived as a population concentration area,\nsince it possesses the best conditions for urban growth;\nthe slopes are low and the possibility of achieving excellent\ninfrastructure is even greater. This zone shall have a density of 50 dwellings per\nhectare. It comprises the sector south of national route 105 (Vista\nAlegre, Anonos, a part of Bello Horizonte sector), and the\nsector north of the same route, the old road to Santa Ana up to the sector\nof the La Paco Shopping Center. Within these zones, in the sector that appears\naffected by proximity to riverbeds, a minimum setback of\n10 meters of non-construction from the riverbank must be left; furthermore, to urbanize\nthose zones, protective infrastructure works and fills that\nincrease the ground height must be carried out to prevent possible flash floods from inundating\nthe urbanized land.\n\nThe\nsectors in Bello Horizonte within this category, prone to flooding by the\nQuebrada Quebradillas, shall be the subject of a special hydrological study to\nevaluate the acceptance or not of projects proposed within those zones.\nFurthermore, developments made in the central part of Bello Horizonte, having\nproblems with stormwater drainage capacity within the\nbasin of the Quebrada Quebradillas, must resolve the problem of stormwater conveyance\noutside the basin of the mentioned stream.\n\n12.2. Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal, ZCL).\n\nThis type of commerce has been concentrated on the margins of national highways and is defined\nas a strip of 50 meters along all national roads, that is, 310, 121, 105 and\n167, and the section of Calle Matapalo, south of Multiplaza, as indicated on the zoning\nmap.\n\nIn the section\nof the Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal, ZCL) from the Paco Shopping Center to the cantonal boundary\nwith Santa Ana, the conditional uses of the ZCL shall be taken as non-conforming,\nexcept for condominiums, which shall remain as conditional uses, due to the\nproximity to residential uses. In the so-called \"Milla de Oro\",\nit includes the lots adjacent to the west of the El Lago Shopping Center\n\n,\nas reflected on the zoning map of this Regulatory Plan, encompassing the\nland of the former Hotel María Alexandra.\n\nIn the section\nof the Linear Commerce Zone passing through the Escazú Centro quadrant up to\nthe sector 200 m north of the San Antonio Urban Quadrant, the maximum height\nshall be 10.5 meters. In the sector of the Hotel Camino Real (south margin of the\nPróspero Fernández Highway) and the road to Guachipelín\n(tunnel), the permitted height in the Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal, ZCL) strip shall be a\nmaximum of 28 meters; likewise, between the Guachipelín tunnel\nand the bridge over the Río Agres (north margin of the\nPróspero Fernández Highway), a maximum buildable height of 28 m is permitted. In\nthese last two sectors, hotels are permitted as a conditional use,\nprovided that the property where they are built has more than 2000 m², and the buildable coverage (cobertura edificable)\ndoes not exceed 50%. Finally, in the Calle Matapalo sector, a\nmaximum height of 38 meters shall be permitted.\n\nIn the section\nof the Linear Commerce Zone between the Guachipelín tunnel\nnorthward to the boundary with the canton of San Ana, commercial use projects\nwith 50 or more parking spaces that are developed\nmust submit a vehicular impact study and implement road improvements that\nprevent the deterioration of vehicular and pedestrian circulation conditions.\n\nMultifunctional\nbuildings shall be permitted in this zone, and the height that governs in the\nLinear Commerce Zone may be applied to the entire project.\n\n12.3.1.\nEscazú Centro Point Commerce Zone (Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú, ZCPCE).\n\nThe\nminimum lot surface area shall be 200 square meters; the minimum frontage shall be\n10 meters; the maximum coverage, 80%, and the maximum height of the\nbuildings, 7 meters. An additional 3.5 meters of height shall be permitted, provided\nthat a minimum front setback of 6 meters is left at the level of the third\nfloor, and the approval (visto bueno) of the Construction Control Sub-Process is obtained that the\nproject does not affect the urban and landscape visual of its surroundings.\n\nIn the\nsector east of Calle 5ta. of the urban quadrant, a height\nof 14 m shall be permitted.\n\nThe facade\nof the buildings located in the quadrants bordering the\npark and the San Miguel Arcángel church shall have an architecture consistent with\nthe urban image of the sector; that is, of cultural association. This shall permit\nthe construction of balconies that project up to one meter over the sidewalks,\nprovided a minimum height of 3 meters above the level of\nthese is maintained.\n\nThe\nRegulatory Plan declares this zone as a Heritage Value Control Zone (Zona de Control de Valor Patrimonial), by\nwhich it is also necessary to consider the requirements of Article 16.5. The maximum\nsignage area per business premises is 1.5 square meters; these are permitted\nonly attached to the facade and shall be of opaque material, with only reflective\nillumination. Signage that\nexceeds the level of the property's fascia (start of the roof or\nceiling) shall not be permitted. For parking, see Article 12.2.3.\n\n12.3.2.\nSan Antonio Centro Point Commerce Zone (Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio, ZCPCSA). It corresponds to the sector\nsurrounding the San Antonio Church; it also comprises the sector\nalong national route 105, from the southeast corner of the block of the\nSan Antonio Church, advancing to the southwest corner of the Plantel de la\nTapachula, in a strip 50 m wide. Said strip extends to the\npoint where the commercial zone currently reaches on the north margin of the\ncited national route. It also includes a strip 50 m wide to the west and\nnorth of the block containing the Monumento al Boyero.\n\nThis\ncommercial area presents rural characteristics that reflect the type of community\nwhere it is located.\n\nTherefore,\nprojects located in this center must propose an architecture\ncomplementary to the historic urban form of the site. The maximum height of the\nbuildings shall be 7 meters; however, for every 3 meters of additional\nalignment, one more level may be added. For parking, see Article\n12.2.3.\n\n12.5 Linear Mixed-Use Zone for Sustainable Development (Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible, ZMLDS)\n\nThe Linear Mixed-Use Zone for Sustainable Development (Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible, ZMLDS) comprises a space dedicated to\npromoting Local Economic Development with environmentally friendly practices\nand the satisfaction of local social and economic needs. The mixed\nactivities permitted in this zone include residence, small-scale (neighborhood) commercial\nuse, and services complementary to residential use. The\nbuildings proposed must exhaustively comply with design,\nconstruction, and operation criteria that achieve an impact-contribution balance for the\nbuilding throughout its entire life cycle and minimize the impact created\nby the construction of the property, implying this the alteration of the environment\nby the manipulation and extraction of resources, energy demand,\ntransportation of inputs, and the demand for these that it will have during its existence.\nFurthermore, aspects of research and application of\ninstruments that provide the best solution between established practices and emerging\nconcepts must be addressed in pursuit of achieving sustainable development. Requirements:\n\n1. Site\nDesign or project siting.\n\na) The\nbuilding design must provide the ideal location so that it takes maximum\nadvantage of natural air and lighting for use in the\ndynamics of the property's use cycle.\n\nb) The\nbuilding location must serve service demands within\nwalkable distances for pedestrians and non-motorized transportation systems;\ntherefore, buildings must be at strategic points where they supply a\nneed instead of creating it. In the case of commercial and service buildings,\nthey must provide locker room, shower, and bicycle parking facilities for\nworkers who wish to use this means of transportation. The facilities\nmentioned above must be provided at a rate of one room with a shower and locker room for\nmen per 400 m² of constructed area or fraction thereof, and one room with a shower and\nlocker room for women per 300 m² of constructed area or fraction thereof.\n\n2. Water\nresource management:\n\na) The\nbuilding must have the capacity to capture and reuse rainwater,\nsupplying with it needs that do not require potable water provision.\nFurthermore, the design of the building and its surroundings must guarantee the reduction of\nthe stormwater runoff flow it generates, also applying the use of permeable pavements and\npipes throughout the extent of its parking areas, except those\ngenerated underground within the building coverage.\n\nb. All\ncommercial, service, or residential buildings established under\nthe Condominium Regime must have treatment plants for\nwastewater. For single-family or multi-family dwellings, and in accordance\nwith the respective Environmental Fragility Indices (Índices de Fragilidad Ambiental), they must present alternative\ntreatment systems according to the recommendation of this municipality in the\nGeological Assessment (Valoración Geológica) issued by the Environmental Management Sub-Process; as well as\nthe corresponding authorization from the Ministry of Health.\n\n3. Energy\nconsumption management:\n\na) Energy\nplanning must reduce the demand for its use, with the\nimplementation of low-consumption systems and equipment and with on-site\nproduction of clean energies in order to reduce the property's dependence on the\nconventional service.\n\nb) The use\nof conventional cooling or air conditioning systems that generate\nharmful emissions to the environment or have high energy consumption in relation to\nother environmentally friendly alternatives that may be available on the\nmarket are not permitted in commercial or office buildings\ndeveloped in this zone, with the exception of cooling systems for\nperishable products.\n\nFor these\npurposes, the building design must contemplate the maximum utilization of\nnatural ventilation.\n\n4. Solid\nwaste management and treatment:\n\nAll\nbuildings developed in this zone, under the present\nregulations, whether for residential, commercial, or service use, must\nbe integrated into the recoverable solid waste collection service of the\nMunicipality of Escazú and comply with the rules of the \"Regulation for the\ndiscriminate management of solid waste in the Canton of Escazú\", published\nin La Gaceta of April 15, 2002, and its amendments. Waste\ncollection shall be carried out door-to-door, and waste must be separated\naccording to the specifications of the aforementioned service.\n\n5. Other\nspecifications:\n\na. Housing\ndensity: 50 dwellings per hectare\n\nb. Maximum\nbuilding height: 14 m\n\nc.\nMaximum coverage: 80%\n\nd. Minimum\nlot area: 200 m²\n\ne. Minimum\nfrontage: 10 m\n\nf. Parking\nfor commercial or service premises: one space per 30 m² of area\ndesignated for commercial or service premises; furthermore, for commercial\nor service buildings over 300 m², they must provide an additional parking\nspace per 1000 m² of construction or fraction thereof with the same\ndimensions as an automobile parking space, equipped with a device for parking\nbicycles or other non-motorized vehicles.\n\nFor the\ncase of projects facing roads along existing boulevards, with\na proposal to be pedestrianized or which are proposed\nto be converted into Urban Paths (Veredas Urbanas), it is exempted from having parking\nspaces, as long as a free or covered frontal area that integrates with the\nurban environment is presented before the Construction Control Sub-Process.\n\ng. Signage\nor exterior advertising: one sign shall be permitted per commercial or service\npremises, not exceeding 1.5 m², duly attached to the wall of the premises. Illuminated\nsigns are not permitted.\n\nh. Front\nsetback: 2 m\n\ni. Side\nsetbacks: as specified in Article 9.5\n\n12.5.1 Conforming\nUses\n\na)\nSingle-family and multi-family residence\n\nb) Mixed\nbuildings of the multifunctional type that harmoniously combine commercial\nor service uses with residential use.\n\nc) Commerce\nwhose total coverage area designated for commercial premises does not exceed\n200 m² to cover needs of the immediate residential sectors.\nIncludes small grocery stores (pulperías), mini-markets, convenience\nstores, art galleries, cafés, theaters, etc.\n\nd) Banking\noffices that do not exceed 200 m² of built coverage.\n\ne) Professional\nservices offices no larger than 200 m² (doctors, lawyers, engineers,\narchitects, accountants, etc.).\n\n12.5.2 Conditional\nUses\n\na)\nDaycare centers, kindergartens, and first and second cycle educational centers according to the\nspecifications contained in Article No. 11.5.4\n\nb) Hotels,\nas long as they comply with the specifications of Article 11.5.4\n\nc) Homes\nfor the elderly or care homes provided they comply with the regulations and\nspecifications of the competent authorities and Law 7600 in all its\nextremes.\n\nd)\nRestaurants, as long as they do not cause nuisances due to noise, odors, parking\ninsufficiency, etc., to the adjacent residential use.\n\ne)\nGyms or centers for physical exercise, as long as they do not\ncause nuisances to the adjacent residential use due to noise, vibrations,\nor parking.\n\nf) Public\nparking lots\n\n12.5.3 Non-Conforming\nUses\n\na) Bars,\ndiscotheques, or similar.\n\nb) Billboards\n(vallas publicitarias).\n\nc) Automotive,\nelectromechanical, body repair, and paint shops, etc.\n\nd) Premises\nfor electronic games, pool halls, and billiard halls.\n\ne) Churches\nor places of worship\n\n) Industry\nin general\n\ng) Bus\ndepots, container yards, truck yards, or similar\n\nh) Motels,\ncasinos, and brothels.\n\nArticle\n15. Agricultural Buffer Zone (Zona Agrícola de Amortiguamiento, ZAA)\n\n(The\nregulation of this zone is not included in this text given that, based on\nMunicipal Agreement 576-03 of ordinary session 86 dated 09/12/03, it was\ndecided to study this zone more carefully, given its special\ncharacteristics, and it will be integrated into the Regulatory Plan as a final stage of its\napproval, tentatively at the end of 2005).\n\nThe provisions established in the Decree amending the Regional Urban Development Plan\nof the Greater Metropolitan Area DE-25902-MIVAH-MP-MINAE of February 12,\n1997 (Supplement No. 15 to La Gaceta No. 66 of April 7, 1997) must be complied with. In accordance\nwith Art. 4.2. of said decree, the aim is to regulate activities related to\nresidential and agricultural activity in the different locations, by means\nof peripheral rings of the linear growth experienced in recent decades.\n\nGiven the\nopportunity the sector presents in terms of the possibility of a controlled residential\ndevelopment, the need arises to have complementary\nactivities that facilitate the supply of basic needs, this\nwith the aim of avoiding the unnecessary mobilization of inhabitants and that\nalso promote sustainable development, always protecting the agricultural\nvocation of the sector.\n\nThis zone\nis conceived with predominantly agricultural uses; however, the regulations on\nsubdivisions (fraccionamientos) (Regulation for the National Control of Subdivisions and\nUrbanizations RCNFU and the new Subdivision and Urbanization Regulation\nRFU) have promoted the development of linear residential complexes along the\nmain roads connecting the sectors of Barrio El Carmen, Bebedero,\nBarrio Los Filtros, Barrio El Curio, which themselves require small\ncommercial interactions that are absent in these sectors, causing\nthe generation of trips outside the zone, with extensive journeys, because the creation of parcels with\nan area smaller than the minimum required area of a\nproductive parcel of 2000 m² has been permitted, which do not allow for the development of agricultural\nactivities, typical of the agricultural zone.\n\nThese\nrings correspond to the following:\n\nRing No. 1:\nThis ring develops 50 m from the right-of-way on both sides of\nCuesta Grande, passing by Tiquicia Restaurant, reaching Barrio San\nFrancisco (Bebedero), and returning along Calle de La Hermita\ndel Carmen, passing by the Colegio Técnico de Escazú. (See map).\n\nRing No. 2:\nZone that develops along RN 105 from the Pulpería La Guaria up to\nthe entrance of Calle Los Calderones, continuing along Calle Los Lechones,\ncrossing Barrio El Curio, passing by Súper Keneth\nuntil reaching the south sector of the Juan XXIII School. It develops 50 m from the\nright-of-way on both sides of the road. (See map).\n\nRing No. 3:\nComprises a ring that develops 50 m from the right-of-way, which\nbegins at the La Tapachula bus terminal, reaches Barrio Campana up to\nCalle Tejarcillos, and closing again at the bus\nterminal. (See map).\n\nThus,\nit complements and defines the scope of Article 4.2 of decree\nDE-25902-MIVAH-MP-MINAE. In the Special Protection Zone, only\nthe following constructions shall be permitted, the following:\n\n15.1 Requirements\n\nDensity: 1 dwelling\nper property\n\nMinimum lot: 120 m² /\n7000 m²\n\nMaximum coverage: 10% AND\n75%\n\nMaximum height: 7 m\n\nMinimum frontage: 6 m\n\nFront setback: 3 m\n\nSide and\nrear setback: see Art. 9.5 of the Regulatory Plan\n\n15.2 Conforming\nUses\n\na.\nActivities directly related to local agricultural activity;\nsuch as agriculture, farms, livestock.\n\n15.3 Conditional\nUses:\n\na. Single-family\ndwelling.\n\nb. State\nservices\n\nc.\nNational and municipal network infrastructure\n\nd. Sale of\nvegetables and greens, when the crops are produced within the parcel\nwhere the activity is intended to be developed.\n\ne.\nMini-supermarket no larger than 100 m² (maximum area).\n\nf. Small grocery store (pulpería)\nwith an area no larger than 30 m².\n\ne.\nRestaurants\n\nf.\nCafeterias\n\ng. Sodas (small\neateries)\n\nh. Homes\nfor the elderly or care homes provided they comply with the regulations and\nspecifications of the competent authorities and Law 7600 in all its\nextremes.\n\ni. \"Bed\nand breakfast\" type hotel with up to 5 rooms.\n\nj. Sustainable\nrural tourism.\n\nk. Uses\nrelated to agricultural activity and dwellings no larger than 30 m². For example:\n\nsmall grocery stores (pulperías),\nbakeries, butcher shops, general stores (bazar), souvenir shops,\nbeauty salons, among others.\n\nl.\n\n15.4 Non-Conforming\nUses:\n\na.\nMulti-family (apartments and dwellings)\n\nb.\nUrbanizations and condominiums\n\nc. Bars,\ndiscotheques, or similar.\n\nd. Billboards\n(vallas publicitarias).\n\ne. Automotive,\nelectromechanical, body repair, and paint shops, etc.\n\nf. Premises\nfor electronic games, pool halls, and billiard halls.\n\ng. Churches\nor places of worship\n\nh.\nIndustry in general\n\ni. Bus\ndepots, container yards, truck yards, or similar\n\nj. Motels,\ncasinos, and brothels\n\nFor\nother uses linked to commerce and services, a minimum area of 20,000\nm² is required; furthermore, harmless agro-industry, hotels, and country clubs are permitted\nprovided a land area of 50,000 m² or more is available.\nSee Art. 4.4 and Art. 4.5 of Decree N° 25902-MIVAH-MP-MINAE.\n\nArticle\n18. Zone for High-Rise Building Construction (Zona para Construcción de Edificaciones en Altura, ZCEA)\n\nThe\nRegulatory Plan permits the construction of high-rise buildings in accordance with the\nfollowing rules and definitions:\n\na. The\npermitted density shall be the same as the High-Density Residential Zone (Zona Residencial de Alta densidad, ZRAD)\nand the minimum lot size 2000 m². On smaller lots where housing projects are desired,\nthe coverage, setback, and\nheight rules of the High-Density Residential Zone (ZRAD) shall be permitted.\n\nb. A\nhigh-rise building is considered to be one that exceeds 14 meters, measured\nfrom the average level of the front sidewalk to the midpoint of the roof\nof the building.\n\nWhat this\narticle does not regulate shall be determined by the current National\nConstruction Regulations.\n\nc. The conforming\nuse in these zones is high-rise residential. Commercial use shall be a\nconditional use, as support commerce for residential use. Multifunctional high-rise\nbuildings shall be permitted as a conditional use provided that the\ncommercial or office and service uses do not produce nuisances to the conforming residential\nuse. For this class of buildings, one parking space shall apply per 30\nm² of net commercial, office, and/or service area.\n\nd. The\nconstruction of high-rise buildings shall be permitted in zones authorized for such\npurpose by the Regulatory Plan; these zones are:\n\n. Country Club: all lots located south, east, and west of its\nboundaries, according to the zoning map, in the Convento zone, and east\nof the CRCC.\n\n. Multiplaza: all lots located at a\nmaximum distance of 250 meters from its south boundary (except the lots\nwithin the Los Laureles residential development) and 500 meters from its west boundary.\n\n. Primavera: the areas defined between Calle Primavera, and national route\n121, to the south (subtracting the 50 meters of the Linear Commerce Zone).\n\n. East of the CRCC: the area circumscribed between national route 121\n(subtracting the 50 meters of the Linear Commerce Zone), Calle Maynar,\nand the street; to the east, of the CRCC.\n\n. Convento: the zone between national route 121 (subtracting the\n50 meters of the Linear Commerce\nZone); to the north, the Costa Rica Country Club; to the east, and Calle Convento; to\nthe east and south.\n\n. On lots in the High-Density Zone facing route 121\n(old road to Santa Ana).\n\n. In the Trejos Montealegre residential development, in the mega-block\n(land over 5 hectares) located in the western sector, at the end of the\nthird stage of the development.\n\n. In the triangle of land between the national route, Calle San Miguel, and the\nfuture radial road to Alajuelita.\n\na. The\npreliminary projects for the construction of high-rise buildings must\nbe submitted to the Urban Development Office to be analyzed preliminary\nto the submission of construction plans.\n\nb. The\nconstruction plans must include a landscape design and\ntree-planting proposal, indicating the number and type of tall species to be\nplanted, in addition to the existing ones.\n\nc. All\nhigh-rise projects shall have their own blackwater treatment plant,\neven in zones with a built sanitary network in the development\n\n* In the green zone, at\nleast half must be dedicated to tree planting.\n\nIn all\ncases, after eight floors or 28 meters, the\nbuildable and permeable pavement coverage shall be reduced by 3% for every 3.5\nmeters of additional height.\n\nd. Projects\nthat contemplate more than one high-rise building or a combination of\nconstructions of various heights must respect a setback between them equal\nto half the height of the tallest building in the complex.\n\ne. This previous rule is exempted in cases of multifunctional building projects based on\ncriteria of proximity, pedestrian utilization, vehicular restriction, concentration of mixed\nuses, creation of open public pedestrian spaces, public green areas, and\nconstitution of urban attraction nodes. These projects must be submitted for prior analysis\nto the Urban Development Department and shall be analyzed as a single unit, even when their\ndevelopment is done in stages for financial and market reasons.\n\nf. It shall\nbe essential to conceive projects so that their volumetry harmonizes with the\nlandscape.\n\ng. Projects\nthat contemplate more than one high-rise building or a combination of\nconstructions of various heights must respect a setback between them equal\nto half the height of the tallest building in the complex.\n\n18.1.\nIncentives\n\nIf forest cover (cobertura boscosa) is increased by a percentage no less than 15%, the\npossibility of increasing its total height by 3.5 meters shall be granted.\n\n18.2.\nRequirements.\n\n. Minimum lot to\napply (ZCEA) rules: 2000 m².\n\n. Density: 50 housing units per hectare.\n\n. Front setback: 5 meters.\n\n. Coverage: 35%.\n\n. Signage size: 1.50 m².\n\nFor lots\nwith an area less than 2000 m² in ZCEA zones, the\nrules of the High-Density Residential Zone (ZRAD) shall be permitted.\n\nTransitional Provision\n\nArticle 51 Workshops in the Agricultural Buffer Zone (Zona de Amortiguamiento Agrícola, ZAA)\n\nAs of the entry into force of Modification IV of this\npresent Regulation, the Municipality shall grant a maximum period of three months\nto validate workshop uses as existing in the Agricultural Buffer Zone (ZAA).\n\nThe existing condition may be validated by the\nConstruction Control Sub-Process through documentary evidence, with the\nsupport of official documents duly authenticated by the\ncompetent Institutions, among which may be the Ministry of Health,\nDirect Taxation Directorate of the Ministry of Finance, among others.\n\nEffective as of its publication in the Official Gazette La\nGaceta."
}