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  "id": "pgr-11284",
  "citation": "OJ-106-2002",
  "section": "pgr_opinions",
  "doc_type": "legal_opinion",
  "title_es": "Obligatoriedad del pago del impuesto sobre construcciones para particulares",
  "title_en": "Mandatory payment of construction tax for private individuals",
  "summary_es": "La Procuraduría General de la República analiza si un particular está obligado a pagar el impuesto municipal sobre construcciones. Se aclara que la consulta se refiere a un caso concreto, lo que impide emitir un dictamen vinculante, pero se ofrecen consideraciones orientadoras. Se concluye que, según la Ley de Construcciones y la Ley de Planificación Urbana, la licencia de construcción es un acto administrativo municipal necesario para cualquier obra, y su obtención está ligada al pago del derecho correspondiente. Además, el artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana autoriza a las municipalidades a cobrar un impuesto del 1% sobre el valor de las construcciones. La única excepción a la obligación de obtener licencia y pagar el impuesto es para el Estado y sus instituciones, siempre que se trate de obras de interés social. Por tanto, cualquier persona física o jurídica que no sea el Estado o sus instituciones debe solicitar la licencia y pagar el impuesto.",
  "summary_en": "The Attorney General's Office examines whether a private individual must pay the municipal construction tax. The consultation is deemed too fact-specific for a binding opinion, but guiding considerations are provided. It concludes that under the Construction Law and Urban Planning Law, a municipal construction license is mandatory for any construction work, and the granting of the license is tied to payment of the corresponding fee. Furthermore, Article 70 of the Urban Planning Law authorizes municipalities to levy a 1% tax on the value of constructions. The only exception to the obligation to obtain a license and pay the tax is the State and its institutions, provided the works are of social interest. Therefore, any individual or legal entity other than the State or its institutions must obtain the license and pay the tax.",
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  "date": "24/07/2002",
  "year": "2002",
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    "licencia de construcción",
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    "Estado e instituciones autónomas",
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    "artículo 70 Ley de Planificación Urbana"
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      "article": "Art. 1, 74, 75, 80, 82, 87, 88, 90, 93",
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  "keywords_es": [
    "impuesto sobre construcciones",
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    "Ley de Construcciones",
    "Ley de Planificación Urbana",
    "exención tributaria",
    "PGR",
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    "Coto Brus",
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  "keywords_en": [
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    "municipal building permit",
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    "Urban Planning Law",
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  "excerpt_es": "De lo establecido en las normas supra citadas, se desprende claramente el poder de control que los gobiernos locales ostentan sobre su jurisdicción territorial; ello en aras de que el interés particular de sus ciudadanos esté en armonía con el bienestar y orden de la comunidad. En virtud de esa potestad de control ejercida por las municipalidades - consagrada en el artículo 169 de nuestra Constitución Política -, en el artículo 74 de la Ley de Construcciones se establece el deber de los particulares de solicitar a la municipalidad respectiva una licencia para poder efectuar obras de construcción en una determinada localidad.\n\nDe acuerdo a lo establecido en la Ley de Construcciones y en la Ley de Planificación Urbana, únicamente estarán excluidos de cumplir con la obligación de obtener la licencia de construcción y de pagar el respectivo impuesto municipal sobre construcciones: el Estado y las instituciones autónomas. En virtud de ello, cualquier otra persona, física o jurídica, que desee realizar obras de construcción en una determinada localidad, está compelida a solicitar a la municipalidad la respectiva licencia y a pagar el impuesto del 1% sobre el valor de las construcciones ya terminadas.",
  "excerpt_en": "From the provisions of the aforementioned norms, the control power that local governments hold over their territorial jurisdiction is clearly evident; this is for the purpose of harmonizing the private interest of citizens with the welfare and order of the community. By virtue of this control power exercised by municipalities — enshrined in Article 169 of our Political Constitution — Article 74 of the Construction Law establishes the duty of private individuals to request a license from the respective municipality in order to carry out construction works in a given locality.\n\nIn accordance with the provisions of the Construction Law and the Urban Planning Law, only the State and autonomous institutions are exempt from the obligation to obtain the construction license and pay the respective municipal construction tax. Consequently, any other physical or legal person wishing to carry out construction works in a given locality is compelled to request the respective license from the municipality and pay the 1% tax on the value of the completed constructions.",
  "outcome": {
    "label_en": "Guiding considerations",
    "label_es": "Consideraciones orientadoras",
    "summary_en": "The PGR issues non-binding guidance due to the case-specific nature of the query, concluding that private parties must obtain a municipal license and pay the 1% construction tax, except the State and its institutions for works of social interest.",
    "summary_es": "La PGR emite consideraciones no vinculantes por tratarse de un caso concreto, y concluye que los particulares deben obtener licencia municipal y pagar el impuesto del 1% sobre construcciones, salvo el Estado y sus instituciones en obras de interés social."
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  "pull_quotes": [
    {
      "context": "Ley de Construcciones",
      "quote_en": "Article 74.- Licenses. Any construction-related work carried out in the towns of the Republic, whether permanent or temporary, must be executed with the license of the corresponding Municipality.",
      "quote_es": "Artículo 74.- Licencias. Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute en las poblaciones de la República, sea de carácter permanente o provisional, deberá ejecutarse con licencia de la Municipalidad correspondiente."
    },
    {
      "context": "Ley de Planificación Urbana",
      "quote_en": "Article 70.- Municipalities are authorized to establish taxes, for the purposes of this law, up to 1% on the value of constructions and urbanizations carried out in the future (...) Such tax shall not be paid by constructions of the Central Government and autonomous institutions, provided they are works of social interest, nor by medical-social or educational assistance institutions.",
      "quote_es": "Artículo 70.- Se autoriza a las municipalidades para establecer impuestos, para los fines de la presente ley, hasta un 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones que se realicen en el futuro (...) No pagarán dicha tasa las construcciones del Gobierno Central e instituciones autónomas, siempre que se trate de obras de interés social, ni las instituciones de asistencia médico-social o educativas."
    },
    {
      "context": "Refiriéndose al Dictamen C-192-95",
      "quote_en": "According to the Court of Cassation, regarding the exemption contained in Article 70 of the Urban Planning Law, as a requirement for enjoying the exemption, the works must not only be built by the State and autonomous institutions, but they must also be of social interest.",
      "quote_es": "Según lo expuesto por la Sala de Casación, entratándose de la exención contenida en el artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana, como requisito para el disfrute de la exención, las obras no solo deben de ser construidas por el del Estado e Instituciones autónomas, sino que las mismas deben ser de interés social."
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        "label": "Ley de Construcciones N°833  Art. 1, 74, 75, 80, 82, 87, 88, 90, 93"
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        "label": "Código Municipal Ley N°7794  Art. 75"
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  "body_es_text": "Opinión Jurídica : 106 - J   del 24/07/2002   \n\n\n24 de julio de 2002\nOJ-106-2002\n \n \n \nSeñor\nRolando Gamboa Zuñiga\nAlcalde Municipal\nMunicipalidad de Coto Brus\nS. D.\n \n \n \nEstimado señor:\n\n    Con la aprobación del señor Procurador General Adjunto, me refiero al oficio DSMCB-334-2002 de\nfecha 18 de junio del 2002, enviado por la señora Hannia Campos Campos, Secretaria del Concejo\nMunicipal de Coto Brus (que me fuera asignado para su conocimiento el 24 de junio del año en curso),\nmediante el cual se requiere el criterio de la Procuraduría General de la República, con relación a\nsi de acuerdo al expediente del Señor Roig Mora Chaves, este \"debe o no pagar el Impuesto sobre\nconstrucciones\".\n\n\n\n     De previo a resolver la consulta planteada, debe advertirse que del contenido de la\ndocumentación remitida, así como del criterio legal externado por el Lic. Arturo Méndez Jiménez, se\ndesprende claramente que la interrogante sobre la cual se solicita nuestro criterio, está\ncircunscrita a una situación particular e individualizada. En virtud de ello, es indudable que el\npunto consultado hace referencia a un caso concreto, lo que imposibilita conocer y resolver el fondo\ndel problema, en los términos de la actividad consultiva, y por ende, vinculante de este Despacho.\nLa Procuraduría General reiteradamente ha externado el criterio de que las consultas deben\nformularse con relación a asuntos de carácter general y no sobre casos concretos, pues de lo\ncontrario, indirectamente, este Despacho estaría asumiendo competencias que son ajenas a su\nnaturaleza jurídica de órgano consultivo -sustituyendo a la administración activa en la toma de sus\ndecisiones – o bien, asumiendo competencias propias de otro ente.\n\n\n\n     Sin embargo, a pesar de lo señalado, se estima conveniente realizar algunas consideraciones\norientadoras sobre las situación mencionada, con la intención de colaborar en la solución del punto\nque se discute, mediante la emisión de una opinión jurídica y no por vía de un dictamen vinculante y\nobligatorio.\n\n\n\n\nI.- NATURALEZA JURÍDICA DE LAS LICENCIAS PARA CONSTRUIR\n\n\n\n     Al analizar el tema de las licencias municipales de construcción, necesariamente debe tomarse\nen cuenta las normas que regulan la materia, tanto en la Ley de Construcciones (N°833 del 2 de\nnoviembre de 1949) como en la Ley de Planificación Urbana (N°4240 del 15 de noviembre de 1968).\n\n\n\n     Con respecto a la potestad municipal en materia de control y planificación urbana, disponen los\nartículos 15 y 57 de la Ley N° 4240:\n\n\n\n \"Artículo 15.- Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la\ncompetencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo\nurbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional. Consecuentemente, cada uno de ellos\ndispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano\nconexos, en las áreas donde deba regir, sin perjuicio de extender todos o algunos de sus efectos a\notros sectores, en que priven razones calificadas para establecer un determinado régimen contralor.\n\n\n\n Artículo 57.- Está prohibido realizar obras de construcción contra lo prescrito en la ley, los\nreglamentos y el respectivo permiso municipal.\" (Lo resaltado no es del original).\n\n\n\n\nPor su parte los artículos 1° y 87 de la Ley de Construcciones, establecen al respecto:\n\n\n\n \"Artículo 1º.- Las Municipalidades de la República son las encargadas de que las ciudades y demás\npoblaciones reúnan las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, comodidad, y belleza en sus\nvías públicas y en los edificios y construcciones que en terrenos de las mismas se levanten sin\nperjuicio de las facultades que las leyes conceden en estas materias a otros órganos\nadministrativos.\n\n\n\n Artículo 87.- La Municipalidad ejercerá vigilancia sobre las obras que se ejecuten en su\njurisdicción así como sobre el uso que se les esté dando. Los Inspectores Municipales son sus\nAgentes, que tienen por misión vigilar la observancia de los preceptos de este Reglamento.\" (Lo\nresaltado no es del original).\n\n\n\n     De lo establecido en las normas supra citadas, se desprende claramente el poder de control que\nlos gobiernos locales ostentan sobre su jurisdicción territorial; ello en aras de que el interés\nparticular de sus ciudadanos esté en armonía con el bienestar y orden de la comunidad. En virtud de\nesa potestad de control ejercida por las municipalidades - consagrada en el artículo 169 de nuestra\nConstitución Política -, en el artículo 74 de la Ley de Construcciones se establece el deber de los\nparticulares de solicitar a la municipalidad respectiva una licencia para poder efectuar obras de\nconstrucción en una determinada localidad. Dispone al respecto tal artículo:\n\n\n\n \"Artículo 74.- Licencias. Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute en las\npoblaciones de la República, sea de carácter permanente o provisional, deberá ejecutarse con\nlicencia de la Municipalidad correspondiente.\" (Lo resaltado no es del original)\n\n\n\n     De acuerdo a lo prescrito en el artículo citado, debemos entender que la licencia para\nconstruir es un acto administrativo municipal, el cual necesariamente debe ser realizado a solicitud\nde parte. Tal acto, lo que hace es autorizar la realización de obras de construcción en una\ndeterminada localidad, una vez que se haya pagado el monto por el derecho correspondiente. Esta\nlicencia tiene como principal objetivo controlar, de forma previa, el cumplimiento de los requisitos\nlegales en materia de construcción, procurando con ello el adecuado planeamiento urbano y el\ndesarrollo ordenado de la comunidad.\n\n\n\n\nSobre el tema, es importante rescatar los apuntes que Cassagne ha realizado al respecto:\n\n\n\n \"La naturaleza real, y por tanto jurídica, de la autorización para edificar es la de una acto\nadministrativo reglado que levanta una condición impuesta al ejercicio de un derecho preexisente,\npara una operación determinada y requerida en virtud de la necesidad de armonizar el derecho privado\ncon el interés público o bien común.\n\n\n\n (…)El acto por el cual se concede la autorización - mediante la aprobación de los planos -, es un\nacto administrativo de peculiar factura, que tiene su especialidad propia dentro del género de\nautorizaciones de policía\"\n\n\n\n (…)la autorización para construir es un acto \"reglado\" o \"vinculado\", es decir, un acto en el cual\npor concurrir los requisitos de hecho o de derecho exigidos por la norma para su emisión, el mismo\ndebe ser emitido\" (Lo resaltado no es del original) (CASSAGNE (Juan Carlos). \"Derecho y Planeamiento\nUrbano\" Capítulo IV. Editorial Universidad. Buenos Aires, 1983. Pgs. 114 y 117).\n\n\n\n     Por su parte, en los artículos 75 y 80 de la Ley de Construcciones, se establece la única\nexcepción al pago de la licencia de construcción. Disponen esas normas:\n\n\n\n\n \n\n\n\n \"Artículo 75.- Edificios Públicos. Los edificios públicos, o sean, los edificios construidos, por\nel Gobierno de la República, no necesitan licencia municipal. Tampoco la necesitan edificios\nconstruidos por otras dependencias del Estado, siempre que sean autorizados y vigilados por la\nDirección de Obras Públicas\". (El destacado es nuestro).\n\n\n\n Artículo 80.- Excepción de Pago. Quedan exceptuadas del pago de estos derechos (refiriéndose a la\nlicencia de construcción) las dependencias del Gobierno, en obras que ejecute con su personal.\" (Lo\nseñalado entre paréntesis y lo resaltado no son del original).\n\n\n\n     De acuerdo a las normas citadas, a excepción del Estado y sus Instituciones, a cualquier otra\npersona, física o jurídica que realice obras de construcción sin contar con la respectiva licencia\nmunicipal ( lo cual se considera como una infracción, de acuerdo al Artículo 89 inciso a) de la Ley\nde Construcciones), deberá de cobrársele no sólo el monto por concepto de los derechos de la\nlicencia (de acuerdo al Artículo 79 de la Ley N°833), sino que además se le impondrá como sanción,\nel pago de una multa por su conducta omisiva. Al respecto disponen los artículos 82, 88, 90 y 93 de\nla Ley de Construcciones.\n\n\n\n \"Artículo 82.- Sanciones. La infracción a cualquier regla de este Capítulo ameritará las sanciones\nque determine la Municipalidad en su oportunidad.\n\n\n\n Artículo 88.- Facultades. La Municipalidad puede imponer sanciones por las infracciones a las\nreglas de este Ordenamiento. Las sanciones serán las que se han especificado en el cuerpo de esta\nLey y su Reglamento (multas, clausuras, desocupación, destrucción de la obra, etc.) y los que señala\neste Capítulo.\n\n\n\n Artículo 90.- Multas. El importe de la multa en ningún caso será superior a la lesión económica que\nimplique para la Municipalidad la falta de percepción del derecho de la licencia correspondiente al\nconcepto violado.\n\n\n\n Artículo 93.- Cuando un edificio o construcción o instalación ha sido terminado sin licencia ni\nproyecto aprobado por la Municipalidad y sin que se haya dado aviso a ésta de la terminación de la\nobra, se levantará una información, fijando al propietario un plazo improrrogable de treinta (30)\ndías, para que dé cumplimiento a lo estatuido en esta Ley y Reglamento, presentando el proyecto,\nsolicitud de licencia, etc.\" (Lo resaltado no es del original).\n\n\n\n     De manera que, de acuerdo con lo expuesto, tal y como ocurre con la licencia para ejercer\nactividades comerciales, para que una persona pueda construir deberá contar previamente con una\nautorización municipal - una licencia de construcción -, pues de lo contrario será sancionada por la\nmunicipalidad respectiva, de acuerdo a las normas citadas.\n\n\n\n     Ahora bien, sin perjuicio de lo expuesto, es importante tomar en cuenta que las Municipalidades\nademás de estar facultadas para el otorgamiento de la licencia de construcción, tienen la potestad\nde cobrar un impuesto municipal de construcción sobre las obras que previamente hayan autorizado a\ntravés de la licencia municipal. Al respecto dispone el artículo 70 de la Ley de Planificación\nUrbana -Nº 4240 de 15 de noviembre de 1968 y sus reformas-):\n\n\n\n\n \n\n\n\n \"Artículo 70.- Se autoriza a las municipalidades para establecer impuestos, para los fines de la\npresente ley, hasta un 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones que se realicen en\nel futuro (...) No pagarán dicha tasa las construcciones del Gobierno Central e instituciones\nautónomas, siempre que se trate de obras de interés social, ni las instituciones de asistencia\nmédico-social o educativas\". (Lo resaltado no es del original).\n\n\n\n     Partiendo de lo establecido, tanto en el artículo 70 de la Ley N°4240, como en los ya citados\nartículos 75 y 80 de la Ley de Construcciones, podemos arribar a la conclusión de que el legislador\nestableció una excepción subjetiva, única y exclusivamente, a favor del Estado y sus instituciones,\nen lo que respecta tanto a la obligación de obtener una licencia municipal para efectuar obras de\nconstrucción, como al pago del respectivo impuesto municipal del 1% sobre el valor de esas\nconstrucciones.\n\n\n\n     Sobre el tema, la Procuraduría General siguiendo los parámetros establecidos en la Sentencia de\nla Sala de Casación N° 63 del 18 de junio de 1974, manifestó que:\n\n\n\n \"Según lo expuesto por la Sala de Casación, entratándose de la exención contenida en el artículo 70\nde la Ley de Planificación Urbana, como requisito para el disfrute de la exención, las obras no solo\ndeben de ser construidas por el del Estado e Instituciones autónomas, sino que las mismas deben ser\nde interés social. Lo anterior reviste importancia, toda vez, que los señores Magistrados cuando se\nrefieren a los supuestos de la exención, no aluden a las obras del gobierno central, como reza el\nartículo 70, sino a las obras del Estado como un todo. Lo anterior, permite afirmar, que de la\ninterpretación armónica de la normativa citada, cuando el artículo 70 de la Ley de Planificación\nUrbana utiliza el término \" Gobierno Central \", el mismo debe ser entendido como sinónimo de Estado,\ntoda vez, que no tendría sentido, que por la vía del artículo 75 de la Ley de Construcciones se\nexima al \" Gobierno de la República \" de la licencia municipal para la construcción de edificios\npúblicos, y se pretenda eximir del pago del impuesto únicamente al Poder Ejecutivo, las\ninstituciones autónomas y las instituciones educativas y médico-social, como lo interpreta el ente\nmunicipal. (Dictamen C-192-95. Lo resaltado no es del original)\n\n\n\n Amén de lo señalado, es importante tener en cuenta lo establecido el artículo 75 del Código\nMunicipal (Ley N°7794):\n\n\n\n ARTÍCULO 75.- De conformidad con el Plan Regulador Municipal, las personas físicas o jurídicas,\npropietarias o poseedoras, por cualquier título, de bienes inmuebles, deberán cumplir las siguientes\nobligaciones:\n\n\n\n a) Limpiar la vegetación de sus predios ubicados a orillas de las vías públicas y recortar la que\nperjudique o dificulte el paso de las personas.\n\n\n\n b) Cercar y limpiar tanto los lotes donde no haya construcciones y como aquellos con viviendas\ndeshabitadas o en estado de demolición.\n\n\n\n c) Separar, recolectar o acumular, para el transporte y la disposición final, los desechos sólidos\nprovenientes de las actividades personales, familiares, públicas o comunales, o provenientes de\noperaciones agrícolas, ganaderas, industriales, comerciales y turísticas, solo mediante los sistemas\nde disposición final aprobados por la Dirección de Protección al Ambiente Humano del Ministerio de\nSalud.\n\n\n\n\nd) Construir las aceras frente a sus propiedades y darles mantenimiento.\n\n\n\n e) Remover objetos, materiales o similares de las aceras o los predios de su propiedad que\ncontaminen el ambiente u obstaculicen el paso.(…)\n\n\n\n h) Instalar bajantes y canoas para recoger las aguas pluviales de las edific aciones, cuyas paredes\nexternas colinden inmediatamente con la vía pública. (…)\". (Lo resaltado no es del original)\n\n\n\n     De acuerdo a lo estipulado en la norma citada, debe recalcarse que los propietarios de bienes\ninmuebles en una determinada localidad, tienen una serie de deberes en relación con sus propiedades,\nen beneficio del orden y bienestar social de la comunidad. Estas obligaciones tienen su origen en\nlos principios constitucionales de solidaridad social y de función social del derecho de propiedad,\ny resultan acordes con la potestad de control que en materia de planificación y control urbano deben\nejercer las municipalidades. Sobre el tema, la Sala Constitucional ha manifestado que las:\"…\nobligaciones que se exigen a las \"personas físicas o jurídicas, propietarias o poseedoras, por\ncualquier título, de bienes inmuebles\" respecto de esos inmuebles, cuya naturaleza es de orden\nurbanística, en tanto se refieren a la implementación de medidas de salubridad, seguridad, comodidad\ny ornato -entre otras- para los propietarios o poseedores de los lotes, cuya exigencia resulta\nlegítima por parte de la municipalidad en virtud de la responsabilidad que tiene asignada en lo que\nrespecta a la planificación urbana del cantón de su jurisdicción, competencia creada por mandato\nlegal, no sólo en lo dispuesto en el Código Municipal, sino en otras leyes, en la Ley de\nPlanificación Urbana, número 4240, la Ley de Construcciones número 833, y en Ley General de Caminos,\ny que ha sido reconocida en la jurisprudencia constitucional, para lo cual, entre otras puede\nconsultarse las siguiente sentencias número 1167-92, 5097-93, 6706-93, 5303-93, 2345-96, 4205-96,\n4262-96, 4545-96, 4856-96, 4857-96 y 1607-98\" (SCV- 7629-2001. Lo resaltado no es del original.)\n\n\n\n\nII CONCLUSIÓN:\n\n\n\n\n    De lo expuesto podemos concluir:\n\n\n\n 1.- Que de acuerdo a lo dispuesto, tanto en la Ley de Planificación Urbana como en la Ley de\nConstrucciones, las municipalidades en el ejercicio de sus atribuciones ostentan el poder-deber de\ncontrol – a través de las licencias de construcción - sobre las obras realizadas dentro de toda su\njurisdicción territorial; ello con el objeto de resguardar el desarrollo y el orden de la localidad,\nprocurando armonizar el interés particular de sus ciudadanos con el bienestar de la comunidad.\n\n\n\n 2.- Que de acuerdo a la doctrina y a lo estipulado en las normas analizadas, la licencia para\nconstruir es un acto administrativo municipal que autoriza la realización de obras de construcción\nen una determinada localidad, una vez que se hayan cumplido los requisitos establecidos en la ley\npara su otorgamiento y se haya pagado el monto correspondiente por ese derecho. De manera que el fin\nde la licencia, es controlar el cumplimiento de los requisitos legales en materia de construcción,\nprocurando con ello el adecuado planeamiento urbano de la comunidad.\n\n\n\n 3.- Que de acuerdo al artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana, y en concordancia con lo\nestablecido en la Ley de Construcciones, las municipalidades tienen el deber de cobrar el impuesto\ndel 1% sobre el valor de las construcciones que previamente hayan autorizado a través de la licencia\nmunicipal.\n\n\n\n 4.- Que de acuerdo a lo establecido en la Ley de Construcciones y en la Ley de Planificación\nUrbana, únicamente estarán excluidos de cumplir con la obligación de obtener la licencia de\nconstrucción y de pagar el respectivo impuesto municipal sobre construcciones: el Estado y las\ninstituciones autónomas. En virtud de ello, cualquier otra persona, física o jurídica, que desee\nrealizar obras de construcción en una determinada localidad, está compelida a solicitar a la\nmunicipalidad la respectiva licencia y a pagar el impuesto del 1% sobre el valor de las\nconstrucciones ya terminadas.\n\n\n\n\nQueda en esta forma evacuada la consulta presentada;\n\n\n\n\nCon toda consideración, suscribe atentamente;\n\n\n\n\n \n\n \nLic. Juan Luis Montoya Segura         Egr. Carlos E. Peralta Montero\nProcurador Tributario                         Abogado de Procurador",
  "body_en_text": "Legal Opinion: 106-J of 07/24/2002\n\nJuly 24, 2002\nOJ-106-2002\n\nMr.\nRolando Gamboa Zuñiga\nMunicipal Mayor\nMunicipality of Coto Brus\nS. D.\n\nDear Sir:\n\nWith the approval of the Assistant Attorney General, I refer to official communication DSMCB-334-2002 dated June 18, 2002, sent by Mrs. Hannia Campos Campos, Secretary of the Municipal Council of Coto Brus (which was assigned to me for my attention on June 24 of this year), through which the opinion of the Office of the Attorney General of the Republic is requested, regarding whether, according to the file of Mr. Roig Mora Chaves, he \"must or must not pay the Construction Tax.\"\n\nBefore resolving the consultation raised, it must be noted that from the content of the documentation submitted, as well as from the legal opinion expressed by Lic. Arturo Méndez Jiménez, it is clearly evident that the question on which our opinion is requested is limited to a particular and individualized situation. By virtue of this, it is unquestionable that the point consulted refers to a specific case, which makes it impossible to hear and resolve the merits of the problem, in terms of the consultative activity, and therefore, binding activity of this Office. The Office of the Attorney General has repeatedly expressed the opinion that consultations must be formulated in relation to matters of a general nature and not on specific cases, for otherwise, indirectly, this Office would be assuming powers that are foreign to its legal nature as a consultative body - substituting for the active administration in making its decisions - or else, assuming powers proper to another entity.\n\nHowever, despite what has been indicated, it is deemed convenient to make some guiding remarks on the mentioned situation, with the intention of collaborating in solving the point under discussion, through the issuance of a legal opinion and not by means of a binding and obligatory ruling.\n\nI.- LEGAL NATURE OF BUILDING PERMITS (LICENCIAS PARA CONSTRUIR)\n\nWhen analyzing the issue of municipal building permits (licencias de construcción), the regulations governing the matter must necessarily be taken into account, both in the Construction Law (Ley de Construcciones) (No. 833 of November 2, 1949) and in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) (No. 4240 of November 15, 1968).\n\nRegarding municipal authority in matters of urban control and planning, Articles 15 and 57 of Law No. 4240 provide:\n\n\"Article 15.- Pursuant to the precept of Article 169 of the Political Constitution, the competence and authority of municipal governments to plan and control urban development, within the limits of their jurisdictional territory, is recognized. Consequently, each one of them shall provide what is appropriate to implement a regulatory plan, and the related urban development regulations, in the areas where it must govern, without prejudice to extending all or some of their effects to other sectors, in which qualified reasons prevail for establishing a specific control regime.\n\nArticle 57.- It is prohibited to carry out construction works contrary to what is prescribed in the law, the regulations, and the respective municipal permit.\" (The highlighting is not from the original).\n\nFor their part, Articles 1 and 87 of the Construction Law (Ley de Construcciones) establish in this regard:\n\n\"Article 1.- The Municipalities of the Republic are responsible for ensuring that the cities and other towns meet the necessary conditions of security, health, comfort, and beauty in their public roads and in the buildings and constructions erected on the lands thereof, without prejudice to the powers that the laws grant in these matters to other administrative bodies.\n\nArticle 87.- The Municipality shall exercise oversight over the works carried out in its jurisdiction as well as over the use being made of them. The Municipal Inspectors are its Agents, whose mission is to ensure the observance of the precepts of this Regulation.\" (The highlighting is not from the original).\n\nFrom the provisions of the supra-cited rules, the power of control that local governments hold over their territorial jurisdiction is clearly evident; this to ensure that the private interest of its citizens is in harmony with the well-being and order of the community. By virtue of this control power exercised by the municipalities - enshrined in Article 169 of our Political Constitution - Article 74 of the Construction Law (Ley de Construcciones) establishes the duty of private parties to request a permit (licencia) from the respective municipality in order to carry out construction works in a specific locality. In this regard, said article provides:\n\n\"Article 74.- Permits (Licencias). Every work related to construction, carried out in the towns of the Republic, whether of a permanent or temporary nature, must be executed with a permit (licencia) from the corresponding Municipality.\" (The highlighting is not from the original)\n\nAccording to the provisions of the cited article, we must understand that the building permit (licencia para construir) is a municipal administrative act, which must necessarily be carried out at the request of a party. Such an act authorizes the execution of construction works in a specific locality, once the amount for the corresponding right has been paid. This permit (licencia) has the main objective of controlling, in advance, compliance with the legal requirements regarding construction, thereby ensuring adequate urban planning and the orderly development of the community.\n\nOn this subject, it is important to highlight the notes that Cassagne has made in this regard:\n\n\"The real, and therefore legal, nature of the authorization to build is that of a regulated administrative act that lifts a condition imposed on the exercise of a pre-existing right, for a specific operation and required by virtue of the need to harmonize private law with the public interest or common good.\n\n(...)The act by which the authorization is granted - through the approval of the plans - is an administrative act of peculiar form, which has its own specialty within the genus of police authorizations\"\n\n(...)the authorization to build is a 'regulated' or 'linked' act, that is, an act in which, because the factual or legal requirements demanded by the norm for its issuance are met, it must be issued\" (The highlighting is not from the original) (CASSAGNE (Juan Carlos). \"Derecho y Planeamiento Urbano\" Chapter IV. Editorial Universidad. Buenos Aires, 1983. Pgs. 114 and 117).\n\nFor their part, Articles 75 and 80 of the Construction Law (Ley de Construcciones) establish the only exception to the payment for the building permit (licencia de construcción). Those rules provide:\n\n\"Article 75.- Public Buildings. Public buildings, that is, buildings constructed by the Government of the Republic, do not need a municipal permit (licencia). Nor do buildings constructed by other State agencies need one, provided they are authorized and supervised by the Public Works Directorate.\" (The emphasis is ours).\n\nArticle 80.- Exception to Payment. Government agencies are exempted from the payment of these fees (referring to the building permit (licencia de construcción)) for works they carry out with their own personnel.\" (The text in parentheses and the highlighting are not from the original).\n\nAccording to the cited rules, with the exception of the State and its Institutions, any other person, natural or legal, who carries out construction works without the respective municipal permit (licencia) (which is considered an infraction, according to Article 89, subsection a) of the Construction Law (Ley de Construcciones)), must be charged not only the amount for the permit (licencia) fees (according to Article 79 of Law No. 833), but will also be imposed, as a sanction, the payment of a fine for their omission. In this regard, Articles 82, 88, 90, and 93 of the Construction Law (Ley de Construcciones) provide.\n\n\"Article 82.- Sanctions. The infraction of any rule of this Chapter shall merit the sanctions determined by the Municipality in due course.\n\nArticle 88.- Powers. The Municipality may impose sanctions for infractions of the rules of this Regulation. The sanctions shall be those that have been specified in the body of this Law and its Regulation (fines, closures, eviction, destruction of the work, etc.) and those indicated in this Chapter.\n\nArticle 90.- Fines. The amount of the fine shall in no case exceed the economic loss that the failure to collect the fee for the permit (licencia) corresponding to the violated concept implies for the Municipality.\n\nArticle 93.- When a building or construction or installation has been completed without a permit (licencia) or approved plans from the Municipality and without notice having been given to the latter of the completion of the work, an investigation shall be initiated, setting the owner a non-extendable period of thirty (30) days to comply with the provisions of this Law and Regulation, presenting the plans, permit (licencia) application, etc.\" (The highlighting is not from the original).\n\nThus, according to what has been stated, as occurs with the permit (licencia) to engage in commercial activities, for a person to be able to build, they must previously have municipal authorization - a building permit (licencia de construcción) - for otherwise they will be sanctioned by the respective municipality, according to the rules cited.\n\nNow then, notwithstanding what has been stated, it is important to take into account that the Municipalities, in addition to being empowered to grant the building permit (licencia de construcción), have the authority to charge a municipal construction tax on the works they have previously authorized through the municipal permit (licencia). In this regard, Article 70 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) -No. 4240 of November 15, 1968, and its amendments-) provides:\n\n\"Article 70.- Municipalities are authorized to establish taxes, for the purposes of this law, of up to 1% on the value of the constructions and urbanizations that are carried out in the future (...) Said tax shall not be paid by constructions of the Central Government and autonomous institutions, provided that they are works of social interest, nor by medical-social or educational assistance institutions.\" (The highlighting is not from the original).\n\nBased on the provisions of Article 70 of Law No. 4240, as well as the already cited Articles 75 and 80 of the Construction Law (Ley de Construcciones), we can reach the conclusion that the legislator established a subjective exception, solely and exclusively, in favor of the State and its institutions, regarding both the obligation to obtain a municipal permit (licencia) to carry out construction works, and the payment of the respective 1% municipal tax on the value of those constructions.\n\nOn this subject, the Office of the Attorney General, following the parameters established in Judgment of the Court of Cassation No. 63 of June 18, 1974, stated that:\n\n\"According to what was stated by the Court of Cassation, regarding the exemption contained in Article 70 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), as a requirement for the enjoyment of the exemption, the works must not only be constructed by the State and autonomous institutions, but they must also be of social interest. The foregoing is important, given that the Magistrates, when referring to the assumptions of the exemption, do not allude to the works of the central government, as Article 70 states, but to the works of the State as a whole. The foregoing allows us to affirm that, from the harmonious interpretation of the cited regulations, when Article 70 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) uses the term 'Central Government', it must be understood as synonymous with State, since it would not make sense that, through Article 75 of the Construction Law (Ley de Construcciones), the 'Government of the Republic' is exempted from the municipal permit (licencia) for the construction of public buildings, and it is intended to exempt only the Executive Branch, autonomous institutions, and educational and medical-social institutions from the payment of the tax, as the municipal entity interprets it. (Opinion C-192-95. The highlighting is not from the original).\n\nIn addition to what has been indicated, it is important to keep in mind the provisions of Article 75 of the Municipal Code (Código Municipal) (Law No. 7794):\n\nARTICLE 75.- In accordance with the Municipal Regulatory Plan, natural or legal persons, who own or possess, by any title, real estate property, must comply with the following obligations:\n\na) Clear the vegetation from their properties located on the edges of public roads and trim any that damages or hinders the passage of people.\n\nb) Enclose and clean both lots where there are no constructions and those with uninhabited dwellings or those in a state of demolition.\n\nc) Separate, collect, or accumulate, for transport and final disposal, solid waste from personal, family, public, or communal activities, or from agricultural, livestock, industrial, commercial, and tourist operations, only through final disposal systems approved by the Directorate for the Protection of the Human Environment of the Ministry of Health.\n\nd) Build sidewalks in front of their properties and maintain them.\n\ne) Remove objects, materials, or similar items from the sidewalks or their own properties that contaminate the environment or hinder passage. (…)\n\nh) Install downspouts and gutters to collect rainwater from the buildings, whose external walls immediately adjoin the public road. (…)\". (The highlighting is not from the original)\n\nAccording to the stipulations of the cited rule, it must be emphasized that owners of real estate property in a specific locality have a series of duties in relation to their properties, for the benefit of the order and social well-being of the community. These obligations originate in the constitutional principles of social solidarity and the social function of the right to property, and are in accordance with the control authority that municipalities must exercise in matters of urban planning and control. On the subject, the Constitutional Chamber has stated that the: \"… obligations demanded of 'natural or legal persons, who own or possess, by any title, real estate property' with respect to those properties, whose nature is urbanistic, insofar as they refer to the implementation of measures of health, security, comfort, and ornamentation - among others - for the owners or possessors of the lots, the requirement of which is legitimate on the part of the municipality by virtue of the responsibility assigned to it regarding the urban planning of the canton of its jurisdiction, a competence created by legal mandate, not only in the provisions of the Municipal Code (Código Municipal), but in other laws, in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), number 4240, the Construction Law (Ley de Construcciones) number 833, and in the General Roads Law, and which has been recognized in constitutional jurisprudence, for which, among others, the following rulings can be consulted: number 1167-92, 5097-93, 6706-93, 5303-93, 2345-96, 4205-96, 4262-96, 4545-96, 4856-96, 4857-96 and 1607-98\" (SCV- 7629-2001. The highlighting is not from the original.)\n\nII CONCLUSION:\n\nFrom the foregoing, we can conclude:\n\n1.- That according to the provisions of both the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) and the Construction Law (Ley de Construcciones), municipalities, in the exercise of their powers, hold the power-duty of control – through building permits (licencias de construcción) – over the works carried out within their entire territorial jurisdiction; this with the object of safeguarding the development and order of the locality, seeking to harmonize the private interest of its citizens with the well-being of the community.\n\n2.- That according to doctrine and the stipulations of the analyzed rules, the building permit (licencia para construir) is a municipal administrative act that authorizes the execution of construction works in a specific locality, once the requirements established by law for its granting have been met and the corresponding amount for that right has been paid. So the purpose of the permit (licencia) is to control compliance with the legal requirements regarding construction, thereby ensuring adequate urban planning of the community.\n\n3.- That according to Article 70 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), and in concordance with the provisions of the Construction Law (Ley de Construcciones), municipalities have the duty to charge the 1% tax on the value of the constructions they have previously authorized through the municipal permit (licencia).\n\n4.- That according to the provisions of the Construction Law (Ley de Construcciones) and the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), only the State and autonomous institutions shall be excluded from complying with the obligation to obtain the building permit (licencia de construcción) and to pay the respective municipal tax on constructions. By virtue of this, any other person, natural or legal, who wishes to carry out construction works in a specific locality, is compelled to request the respective permit (licencia) from the municipality and to pay the 1% tax on the value of the completed constructions.\n\nThe consultation presented is hereby resolved in this manner;\n\nWith all consideration, I subscribe attentively;\n\nLic. Juan Luis Montoya Segura        Egr. Carlos E. Peralta Montero\nTax Attorney                         Attorney of the Attorney General's Office"
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