{ "id": "pgr-12262", "citation": "OJ-253-2003", "section": "pgr_opinions", "doc_type": "legal_opinion", "title_es": "Régimen jurídico de la zona pública y restringida en la zona marítimo terrestre", "title_en": "Legal regime of the public and restricted zones of the maritime-terrestrial zone", "summary_es": "Esta opinión jurídica de la Procuraduría General de la República (OJ-253-2003) responde a una consulta sobre los derechos que pueden existir sobre la franja de 50 metros de la zona pública y los 150 metros de la zona restringida de la zona marítimo terrestre, de acuerdo con la Ley 6043. El análisis reafirma que la zona pública es inalienable, de dominio público y de uso común, sin posibilidad de apropiación privada. Detalla las excepciones legales que permiten usos privativos mediante concesión o autorización en circunstancias muy limitadas. Respecto a la zona restringida, indica que es susceptible de concesión para uso privativo y también puede haber títulos de propiedad privada válidamente inscritos, incluyendo los originados en leyes anteriores como la Ley 4558. Se enfatiza la protección constitucional y la función del Instituto Geográfico Nacional en la demarcación. La Procuraduría concluye que cualquier derecho existente debe respetar la inalienabilidad de los 50 metros de zona pública.", "summary_en": "This legal opinion from the Attorney General's Office (OJ-253-2003) addresses a query about rights that may exist over the 50-meter public zone strip and the 150-meter restricted zone of the maritime-terrestrial zone under Law 6043. The analysis reaffirms that the public zone is inalienable, public domain, and for common use, with no possibility of private appropriation. It details the legal exceptions allowing for private use through concession or authorization in very limited circumstances. Regarding the restricted zone, it is subject to concession for private use and may also contain validly registered private property titles, including those originating from prior laws such as Law 4558. Constitutional protection and the role of the National Geographic Institute in demarcation are emphasized. The Attorney General concludes that any existing rights must respect the inalienability of the 50-meter public zone.", "court_or_agency": "", "date": "02/12/2003", "year": "2003", "topic_ids": [], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "pleamar ordinaria", "demanio marítimo terrestre", "dominio público", "inalienable", "concesión de uso", "posesión iuris", "demarcación", "pobladores" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 20", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Arts. 10 y 11", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Art. 25", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Cons. VI", "law": "Voto Sala Constitucional 5210-97" } ], "keywords_es": [ "zona marítimo terrestre", "zona pública", "zona restringida", "Ley 6043", "dominio público", "inalienable", "uso común", "concesión", "pleamar ordinaria", "Instituto Geográfico Nacional", "Sala Constitucional", "derechos de propiedad", "Ley 4558" ], "keywords_en": [ "maritime-terrestrial zone", "public zone", "restricted zone", "Law 6043", "public domain", "inalienable", "common use", "concession", "ordinary high-water mark", "National Geographic Institute", "Constitutional Chamber", "property rights", "Law 4558" ], "excerpt_es": "'Salvo las excepciones establecidas por la ley, la zona pública no puede ser objeto de ocupación bajo ningún título ni en ningún caso. Nadie podrá alegar derecho alguno sobre ella'. Está dedicada al uso público y, en especial, al libre tránsito de las personas' (Ley 6043, artículo 20). Su Reglamento (artículo 2°, inciso l) define el uso público como 'el derecho que tiene toda persona de usar y disfrutar la zona pública en toda su extensión, sin otra limitación que la que impongan las leyes y sus reglamentos'.\n\nDe acuerdo con la SALA CONSTITUCIONAL (voto 5210-97), si bien ha habido gran variabilidad en la materia, la franja inalienable de cincuenta metros a partir de la pleamar ordinaria es núcleo inamovible de la legislación reguladora de la zona marítimo terrestre, puesta al servicio de todas las personas, de imposible apropiación privada y, por el reconocimiento sostenido en el ordenamiento jurídico nacional, resulta intangible aún para el legislador.\n\nLa zona restringida es área destinada a la concesión de uso privativo, con obras permanentes. Deben inscribirse en el Registro General de Concesiones, para surtir efectos ante a terceros. También podrían otorgarse autorizaciones demaniales en los supuestos que faculte la Ley, para instalaciones de poca envergadura, removibles y transitorias. Por último, pueden haber títulos de propiedad privada en la zona restringida, debidamente inscritos, con fundamento en la Ley 4558 (arts. 8° y Transitorio III).", "excerpt_en": "'Except for the exceptions established by law, the public zone cannot be occupied under any title or in any case. No one may claim any right over it.' It is dedicated to public use and, especially, to the free transit of persons' (Law 6043, article 20). Its Regulation (article 2°, subsection l) defines public use as 'the right of every person to use and enjoy the public zone in its entirety, without any limitation other than those imposed by laws and regulations.'\n\nAccording to the CONSTITUTIONAL CHAMBER (vote 5210-97), although there has been great variability in the matter, the inalienable fifty-meter strip from the ordinary high-water mark is the immutable core of the regulatory legislation of the maritime-terrestrial zone, placed at the service of all persons, impossible to appropriate privately, and, due to the sustained recognition in the national legal system, it is intangible even for the legislator.\n\nThe restricted zone is an area intended for private-use concession, with permanent works. They must be registered in the General Concession Registry to have effect against third parties. Demanial authorizations may also be granted in cases authorized by law, for small-scale, removable, and transient installations. Finally, there may be duly registered private property titles in the restricted zone, based on Law 4558 (arts. 8° and Transitory III).", "outcome": { "label_en": "Interpretive opinion", "label_es": "Dictamen interpretativo", "summary_en": "The Attorney General reaffirms that the public zone is inalienable and public domain, dedicated to common use, although there are limited exceptions for concessions. The restricted zone may be subject to concession or legitimate private property, always respecting the legal framework, including Law 6043 and precedents such as Law 4558.", "summary_es": "La Procuraduría reafirma que la zona pública es inalienable y de dominio público, dedicada al uso común, aunque existen excepciones limitadas para concesiones. La zona restringida puede ser objeto de concesión o de propiedad privada legítimamente inscrita, siempre respetando el régimen legal, incluyendo la Ley 6043 y antecedentes como la Ley 4558." }, "pull_quotes": [ { "context": "Ley 6043, artículo 20", "quote_en": "Except for the exceptions established by law, the public zone cannot be occupied under any title or in any case. No one may claim any right over it.", "quote_es": "Salvo las excepciones establecidas por la ley, la zona pública no puede ser objeto de ocupación bajo ningún título ni en ningún caso. Nadie podrá alegar derecho alguno sobre ella." }, { "context": "Voto Sala Constitucional 5210-97, Considerando VI", "quote_en": "The immutable core of the regulatory legislation of the maritime-terrestrial zone has been the fifty-meter-wide strip from the ordinary high-water mark, declared public, and as such, it is not only impossible to appropriate in any way but has been placed at the service of all persons, without exception.", "quote_es": "El núcleo inamovible de la ley reguladora de la zona marítimo terrestre ha sido el relativo a la franja de cincuenta metros de ancho a partir de la pleamar ordinaria, declarada pública, y como tal, no solamente es imposible apropiársela por ningún modo, sino que ha sido puesta al servicio de todas las personas, sin excepción." }, { "context": "Conclusión 3)", "quote_en": "Public domain goods cannot be subject to private possession, and administrative action replaces interdicts to recover domain or possession.", "quote_es": "Los bienes de dominio público no pueden ser objeto de posesión privada y la acción administrativa sustituye a los interdictos para recuperar el dominio o posesión." } ], "cites": [ { "id": "norm-12648", "citation": "Ley 7317", "title_en": "Wildlife Conservation Law", "title_es": "Ley de Conservación de la Vida Silvestre", "doc_type": "law", "date": "30/10/1992", "year": "1992" }, { "id": "norm-32006", "citation": "Ley 6043", "title_en": "Maritime Terrestrial Zone Law", "title_es": "Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre", "doc_type": "law", "date": "02/03/1977", "year": "1977" }, { "id": "norm-32840", "citation": "Ley 2825", "title_en": "Land and Colonization Law", "title_es": "Ley de Tierras y Colonización", "doc_type": "law", "date": "14/10/1961", "year": "1961" }, { "id": "pgr-11410", "citation": "C-210-2002", "title_en": "Administration of the Iguanita National Wildlife Refuge and granting of concessions in the Papagayo Gulf Tourism Project", "title_es": "Administración del Refugio Nacional de Vida 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"Objeciones al proyecto de titulación de islas Caballo, Venado y Chira", "doc_type": "legal_opinion", "date": "09/11/2007", "year": "2007" }, { "id": "pgr-15061", "citation": "C-060-2008", "title_en": "Authority of the Colorado Municipal Council to issue permits in mangroves and State Natural Heritage", "title_es": "Facultad del Concejo Municipal de Colorado para otorgar permisos en manglares y Patrimonio Natural del Estado", "doc_type": "dictamen", "date": "04/03/2008", "year": "2008" }, { "id": "pgr-16242", "citation": "OJ-014-2010", "title_en": "Opinion on Ostional Wildlife Refuge Bill", "title_es": "Dictamen sobre proyecto de Ley del Refugio de Vida Silvestre Ostional", "doc_type": "legal_opinion", "date": "26/03/2010", "year": "2010" }, { "id": "pgr-18881", "citation": "OJ-082-2014", "title_en": "Legal opinion on the Water Law bill, legislative file 17694", "title_es": "Opinión jurídica sobre el proyecto de Ley de Aguas, expediente 17694", "doc_type": "legal_opinion", "date": 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pudieran haber con relación a los cincuenta metros de ancho a contar de la pleamar\nordinaria, en la zona marítimo terrestre,  y sobre la franja de ciento cincuenta metros restantes,\npartiendo de lo dispuesto por la Ley 6043, artículos 1°, 6°, 9°, 10 y 11.\n\n\n\n         Hace notar que el numeral 6° ibídem excluye de la aplicación de esa Ley las propiedades\n\"debidamente\" inscritas a nombre de particulares; que las inscritas con la Ley 4558, Transitorio\nIII, debían dejar libre, a favor del dominio público, la faja de cincuenta metros de ancho; y para\ntítulos legítimos más antiguos -si los hubiere- que comprendan total o parcialmente la zona pública,\nel artículo 25 de la Ley 6043 subordina el uso especial de ésta a acuerdos expresos de la\nMunicipalidad del lugar, del Instituto Costarricense de Turismo y del Instituto Nacional de Vivienda\ny Urbanismo.\n\n\n\n\n          Al respecto, le manifiesto lo siguiente:\n\n\n\n\n I.-ALCANCE DE ESTE PRONUNCIAMIENTO\n\n\n\n         La  Procuraduría ha estado anuente a dar asesoramiento jurídico a los miembros de la\nAsamblea Legislativa, sobre todo relacionado con Proyectos de Ley.\n\n\n\n Sin embargo, tratándose de otro Poder de la República y siendo la función legislativa insustituible\npor un órgano distinto del Estado, vía dictamen, el criterio que se emite lo es con carácter de\nopinión jurídica no vinculante.\n\n\n\n\nII.- RÉGIMEN JURÍDICO DE LA ZONA PÚBLICA\n\n\n\n           El régimen jurídico de la zona pública se ha tratado por la Procuraduría desde diversas\nperspectivas: garantía de uso común, características, protección constitucional, demarcación,\ninclusión de las playas, imposibilidad jurídica de ejercer posesión privada en bienes de dominio\npúblico, el tema de las ciudades, uso excepcional, etc. \n\n\n\n\nII.1) BIENES QUE CONFORMAN LA ZONA PÚBLICA\n\n\n\n         La zona pública de la zona marítimo terrestre es un concepto legal.  En su acepción\noriginaria es la faja inalienable de cincuenta metros de ancho a lo largo de los litorales, medida\nhorizontalmente a partir de la línea de pleamar ordinaria o contorno que marca la altura de 115\ncentímetros en el Océano Pacífico, y 20 centímetros en el Atlántico, ambos sobre el nivel medio del\nmar (Ley 6043, arts. 1° y 10; 2° inciso ch de su Reglamento).\n\n\n\n         También es zona pública la franja de cincuenta metros aledaña a ambos lados del sistema de\ncanales principales que unen los puertos de Moín y Barra del Colorado (Ley 6043, artículo 75; 94 de\nsu Reglamento), y la contigua a las rías, por donde se extiende el litoral.  Ría es la parte del río\npróxima a su entrada en el mar, hasta donde llegan las mareas. Estero, en los términos de la\nlegislación costera, es el terreno inmediato a la orilla de una ría, por la que discurren las aguas\nde las mareas.  Ley 6043, artículo 9°.  Su Reglamento, artículo 2°, incs. e, f, y h).  (Respecto al\ncarácter de dominio público nacional de los esteros en la acepción de la Ley de Aguas, cfr. sus\narts. 1°, inc. II; 3° inc. V).\n\n\n\n           Asimismo conforman la zona pública las áreas que quedan al descubierto en marea baja, los\nislotes, peñascos, las demás áreas pequeñas y formaciones naturales que sobresalen del mar, y la\nocupada por todos los manglares, cualquiera sea su extensión, de los litorales continentales e\ninsulares y esteros del territorio nacional (Ley 6043, arts. 10, 11 y 61; 4 de su Reglamento).\n\n\n\n           En la actualidad con la categoría de humedales, \"los manglares son áreas protegidas, de\ndominio público, integran el Patrimonio Natural del Estado y están bajo administración del\nMinisterio del Ambiente y Energía, a través del Sistema Nacional de Areas de Conservación\nregionales.\" (Opinión Jurídica O. J.122-2000).\n\n\n\n\nII.1.1) INCLUSIÓN DE LAS PLAYAS\n\n\n\n           La zona pública incluye las playas marítimas, destinadas al uso de todos los habitantes. \n\"Aunque la orilla del continente puede estar constituida por riberas abruptas o rocosas o algún otro\nmaterial no consolidado (piedras pequeñas, conchas, guijarros, etc.), transportado a las costas y\nmoldeado por el movimiento de las olas, las playas suelen consistir en una franja arenosa,\ndescubierta durante la bajamar o repliegue del mar.\n\n\n\n           En la noción más frecuente, es el espacio dilatado de la ribera del mar, de superficie\ncasi plana, formada de arena, con leve declive o pendiente hacia el agua marina.  Es de dimensiones\nvariables, en razón de los diferentes factores naturales a que está sujeta.\n\n\n\n         A las playas desde el Derecho romano antiguo se les consideró bienes fuera del comercio, no\nsusceptibles de relaciones jurídicas privadas, que están al servicio de todos.\n\n\n\n            En nuestro medio, esa condición se desprende de las regulaciones de la Ley 6043 sobre la\nzona pública, la Ley de Aguas N° 276 de 26 de agosto de 1942, artículos 1°, incs. II y VIII, 3°,\ninciso I, 10, 69, 70, el enunciado del Capítulo III, y el artículo 7 inciso a de la Ley 2825, a tono\ncon los cuales las playas son propiedad pública de la Nación, como las aguas de éstas que se\ncomunican permanente o intermitentemente con el mar.\n\n\n\n         Los diversos factores naturales a que están sujetas las playas, hace que sean bastante\nindeterminadas hacia el interior o poco estables en sus dimensiones, que -en su mayoría- tienen\nensanchamientos o reducciones constantes.  En general, las playas conforman un recurso frágil, de\ngran valor y utilidad, y presentan tipos, formas, longitud y distribución variables, con procesos\ndinámicos  de erosión y depósito naturales, entre otros\".  (Dictámenes C-002-99 y C-026-2001;\nOpinión Jurídica O. J.-210-2003, entre otros).\n\n\n\n\nII.1.2) APLICACIÓN DEL CONCEPTO DE ZONA PÚBLICA A AREAS REGIDAS POR LEYES ESPECIALES \n\n\n\n         Igualmente es aplicable el concepto de zona pública a ciertas áreas regidas por leyes\nespeciales, como el Proyecto Turístico de Papagayo y los Refugios Nacionales de Vida Silvestre.\n\n\n\n \"Es claro que en el desarrollo del Proyecto de Desarrollo Turístico de Papagayo debe respetarse la\nZona Pública, a tenor de la Ley 6758, para la ejecución de ese Proyecto, artículo 18: \"…No podrá\nvariarse tampoco el concepto de zona pública, a que se refiere el artículo 20 de la ley N° 6043 de 2\nde marzo de 1977\".  (Vid., en concordancia, considerando único y artículo 2° -doctrina- del Decreto\n22665-MP-J-TUR, derogado por el Decreto N° 23066-MP-TUR, derogado por el Decreto N° 23066-MP-TUR del\n17 de marzo de 1994).\n\n\n\n           Lo reafirma la Ley N° 7744 del 19 de diciembre de 1977, de Concesión y Operación de\nMarinas Turísticas, a la que se supeditan las concesiones de \"las áreas del Proyecto Golfo de\nPapagayo\", para esos fines, a más de la Ley 6043, artículo 74; Ley 6758, y leyes conexas (vid.\nartículo 25, y garantiza \"el derecho de toda persona a usar la zona pública y disfrutar de ella en\ntoda su extensión\" (artículo 2°).  Opinión Jurídica O. J.-216-2003.\n\n\n\n           En cuanto a los Refugios Nacionales de Vida Silvestre, la aplicación del concepto de zona\npública está implícito en la Ley de Conservación de la Vida Silvestre, N°7317, artículo 83, pfo. 2°\n(dictamen C-210-2002).\n\n\n\n         La Ley 7317 restituyó la vigencia del concepto de zona marítimo terrestre, en sus dos\nsecciones: zona pública, dedicada al uso común, en tanto sea compatible con los fines del Refugio\nNacional, y la zona restringida, al conferir a la Dirección General de Vida Silvestre, hoy Sistema\nNacional de Areas de Conservación las facultades y deberes que para cada una de esas secciones\nestablece la Ley 6043.\n\n\n\n\nII.3) DEMARCACIÓN \n\n\n\n         \"La demarcación de la zona pública de la zona marítimo terrestre es función exclusiva del\nInstituto Geográfico Nacional, en representación del Estado.  Está implícita dentro de las\natribuciones confiadas en su Ley de creación y, en especial, por tratarse de puntos importantes en\nel interior del país, no trasladable a profesionales particulares por Decreto Ejecutivo.\n\n\n\n           Con independencia de que los topógrafos estén o no en posibilidad técnica de demarcar y\namojonar la zona pública, la ley no les otorga fe pública para realizar dichas labores.\n\n\n\n           Errores en la demarcación y amojonamiento podrían redundar en detrimento de la propiedad\nprivada colindante a la zona restringida y del régimen concesional, con las eventuales\nresponsabilidades administrativas, o de la anchura de la zona pública, en perjuicio de la integridad\nde la zona marítimo terrestre y del espacio en que los ciudadanos pueden ejercer libremente el uso\ncomún, sin más limitaciones que las señaladas por ley\". (Ley del Instituto Geográfico Nacional, N°\n49 de 4 de julio de 1944, arts. 2° y 3° inc. g.  Ley para el Ejercicio de Topografía y Agrimensura,\nN° 4294 de 19 de diciembre de 1968, art 12; Reglamento a esa Ley, Decreto N° 21 de 26 de febrero de\n1970, artículo 11. Reglamento a la Ley 6043, arts. 62 y 63.  Opinión Jurídica O. J.-113-2000 y O.\nJ.-210-2003).\n\n\n\n\nII.4) EXCLUSIÓN DE LAS CIUDADES\n\n\n\n\n        La Ley 6043 (artículo 6), excluye las áreas de las ciudades situadas en los litorales.\n\n\n\n         \"La ciudad aparece como una circunscripción territorial administrativa central, que agrupa\nun número considerable de habitantes, quienes desenvuelven su actividad ordinaria dentro de un\nsistema de vida urbano, bajo un gobierno local. \n\n\n\n         La ciudad es el eje del cantón que concentra: la sede del gobierno local, los más\ndestacados servicios públicos, comercios, actividades financieras, industriales, desarrollo urbano,\netc.\n\n\n\n         En nuestro país hay una ciudad por cantón y Municipio.  La ciudad constituye\nfundamentalmente un centro administrativo unitario, y esa unidad es el municipio.  Se observa\nentonces la siguiente trilogía: el cantón es la base territorial de la Municipalidad, cuyo gobierno\ntiene su sede en la ciudad, con lo que se da un amalgamiento de conceptos\" (dictamen C-002-99;\nOpinión Jurídica O. J.-122-20009.\n\n\n\n         En la creación de nuevos cantones, \"el título de Ciudad lo concede la Asamblea Legislativa\na los poblados, oyendo previamente el criterio de la Comisión Nacional de División Territorial\" (Ley\nsobre División Territorial Administrativa, N° 4366 de 5 de agosto de 1969, artículo 15, pfo. final).\n\n\n\n         Las ciudades litorales en el país son. Puntarenas, Limón, Puerto Cortés de Osa, Jacó\n(Garabito), Golfito y Quepos (Aguirre).   Dictamen C-002-99.\n\n\n\n         Pese a que en las áreas de las ciudades litorales no se aplica la Ley 6043 (artículo 6°)\nni, por ende, el concepto estricto de zona pública, son de dominio público estatal las playas,\nmanglares y esteros, conforme a la legislación que les confiere ese carácter.\n\n\n\n\n II.5) PROTECCIÓN CONSTITUCIONAL\n\n\n\n         Para la SALA CONSTITUCIONAL, si bien \"la Constitución Política no llega a ocuparse de temas\nrelacionados con la zona marítimo terrestre\", \"puede afirmarse, dada la extraordinaria variabilidad\nlegislativa en la materia, que el núcleo inamovible de la ley reguladora de la zona marítimo\nterrestre ha sido el relativo a la franja de cincuenta metros de ancho a partir de la pleamar\nordinaria, declarada pública, y como tal, no solamente es imposible apropiársela por ningún modo,\nsino que ha sido puesta al servicio de todas las personas, sin excepción.    La demanialidad de esa\nfranja, pues, ha tenido un reconocimiento jurídico sostenido y podría estimarse prima facie que, por\ninveterada, resulta intangible para el legislador\" (voto 5210-97, cons. VI).\n\n\n\n\nII.6) GARANTÍA DE USO COMÚN\n\n\n\n         La Ley 6043 sienta como pilar esencial el principio publicista en la titularidad y uso del\ndemanio marítimo terrestre, respetando la propiedad privada adquirida debidamente.\n\n\n\n           \"Salvo las excepciones establecidas por la ley, la zona pública no puede ser objeto de\nocupación bajo ningún título ni en ningún caso.  Nadie podrá alegar derecho alguno sobre ella\". \nEstá dedicada al uso público y, en especial, al libre tránsito de las personas\" (Ley 6043, artículo\n20).  Su Reglamento (artículo 2°, inciso l) define el uso público  como \"el derecho que tiene toda\npersona de usar y disfrutar la zona pública en toda su extensión, sin otra limitación que la que\nimpongan las leyes y sus reglamentos\".   \"En el ejercicio del derecho al uso público debe tenerse\nsiempre presente el interés general, garantizando en todo momento el acceso a la zona y el libre\ntránsito en ella de cualquier persona, la práctica de deportes y de actividades para el sano\nesparcimiento físico y cultural\" (artículo 9°).\n\n\n\n           Acceso que es funcional: para posibilitar su disfrute colectivo, la recreación, práctica\nde deportes, esparcimiento, libre y seguro tránsito, protección y vigilancia del demanio marítimo\n(mar, playas,..), etc.\n\n\n\n         Va de suyo que el uso común  de la franja inalienable de cincuenta metros de la zona\npública, no es aplicable a los sectores de la misma en que por su naturaleza no lo consienten, como\nlos manglares\n\n\n\n           El usufructo y administración de la zona pública  de uso común, el primero cuando proceda\n(arts. 18, 21, y 68; Ley 6043, por ej.), corresponde a la municipalidad de su jurisdicción (artículo\n3° in fine ibid.).\n\n\n\n\nII.6.1) CARACTERÍSTICAS DEL USO COMÚN\n\n\n\n           \"Para combatir la privatización del litoral, los esquemas legales han de posibilitar el\nlibre acceso a la costa, en condiciones paritarias, como manifestación de la libertad individual,\ndel principio de igualdad y del derecho de todos a disfrutar de un medio ambiente adecuado.\n\n\n\n         En lo que atañe a la zona pública, la utilización es libre, gratuita e igual para usos\ncomunes, los que deben realizarse con ajuste a sus disposiciones legales.  A fin de que los\nciudadanos puedan ejercer el uso público, la Ley introduce una serie de medidas que lo resguardan\".\n (Dictamen C-026-2001). \n\n\n\n\nII.7) IMPOSIBILIDAD JURÍDICA DE EJERCER POSESIÓN PRIVADA EN BIENES DE DOMINIO PÚBLICO\n\n\n\n           \"La inalienabilidad de los bienes demaniales imposibilita su traspaso y posesión bajo las\nformas civiles.\n\n\n\n           Los bienes de dominio público no pueden ser objeto de posesión privada y la acción\nadministrativa sustituye a los interdictos para recuperar el dominio o posesión (SALA\nCONSTITUCIONAL, votos 2306-91, 1347-95, 7294-98 y 7890-2001).\n\n\n\n           Los particulares sólo pueden usar y disfrutar de las cosas públicas con arreglo a la Ley\ny los reglamentos.\n\n\n\n         Sobre los bienes públicos, la posesión iuris la ejercen únicamente los entes públicos\ntitulares y administradores.  A pesar de que no se manifiesta por hechos reales, debe estimarse que\nse produce por imperio de las disposiciones que regulan su destino\". (dictámenes C-004-98 y\nC-321-2003; Opinión Jurídica O. J.-210-2003.  CASACIÓN N° 122 de 1965).\n\n\n\n\nII.8) EXCEPCIONES AL USO COMÚN EN LA ZONA PÚBLICA\n\n\n\n         Las excepciones al uso común que hizo el legislador en algunos sectores de la zona pública\nlitoral obedece a determinadas razones objetivas.\n\n\n\n\n II.8.1) PLAYA TIVIVES\n\n\n\n         La Ley 6043 (artículo 80) establece la inaplicación del concepto de zona pública a la zona\nde la Playa de Tivives \"arrendada\" a la Cooperativa de Tivives R. L., \"por haberse planeado su\nurbanización sobre la base de un contrato con el Estado\", anterior a su promulgación.  Pero tanto\naquí, como en las otras áreas ribereñas al mar, es indiscutible el carácter de dominio público\nestatal de las playas.\n\n\n\n         En la zona urbana de Puntarenas, por ejemplo, la Ley Orgánica de Instituto Costarricense de\nTurismo, N° 1917 de 30 de julio de 1955 (artículo 49, derogado por el 1° de la Ley 4071) y la Ley\n4071 de 22 de enero de 1968 (artículo 2°) destinaron la franja de cincuenta metros contigua a la\npleamar ordinaria entre Barranca y Puntarenas (sección Chacarita-Barranca) a un uso común\nespecífico: la construcción de una carretera panorámica.\n\n\n\n           Y en la misma franja, entre Portete y 12 Millas, la Ley 2906 de 24 de noviembre de 1961\nreservó un ancho de veinte metros para carretera panorámica donde no la había (artículo 1°).\n\n\n\n\nII.8.2) CASO DEL ARTÍCULO 21 DE LA LEY 6043 y concomitante \n\n\n\n         En casos excepcionales, como el del artículo 21 de la Ley 6043, puede autorizarse el uso\nprivativo de la zona pública, mediante concesión.  Salvedad que opera en áreas administradas por las\nMunicipalidades costeras.\n\n\n\n         \"La excepción que introduce ese numeral rige para los sectores cuyas condiciones naturales\nimpiden el uso común de la zona pública, su destino prioritario; aspecto que debe quedar\nsuficientemente fundado, incluso con criterios técnicos y está sujeto a la prudente apreciación de\nla Municipalidad del lugar y del ICT sobre la conveniencia del desarrollo propuesto.\n\n\n\n           Las autorizaciones razonadas de ambas instituciones, en sentido unívoco, no eximen al\nsolicitante de tramitar la concesión, medio normal de uso y aprovechamiento privativo de\ndependencias de la zona marítimo terrestre, la cual se requiere para realizar obras o construcciones\ncon adherencia permanente al suelo.\n\n\n\n           El uso privativo extraordinario que faculta el citado artículo 21, ha de ser racional,\nsostenible y proteger el medio ambiente litoral. Las actividades a ejecutarse en zonas de aptitud\nturística requieren evaluación de impacto ambiental.  Además, no debe crear situaciones que deriven\nen una privatización de hecho de las áreas, ni ocasionar perjuicios a los concesionarios o\npropietarios privados de terrenos colindantes, a quienes se ha de notificar en los términos del\nartículo 13 del Reglamento a la Ley 6043.\n\n\n\n         El establecimiento de una zona adecuada de libre tránsito, para uso y disfrute público de\nlas playas, esteros y riscos, si los hubiere, y de garantizar la seguridad de los peatones,\nconstituyen obligaciones ineludibles y colaterales a la autorización y concesión expresas. Incurre\nen causal de caducidad de la concesión el concesionario que estorbe el uso general de la zona\npública\". (Dictamen C-026-2001.  Ley 6043, arts.53, inc. d y 58; 72 de su Reglamento).\n\n\n\n         En los supuestos de los artículos 18 y 21, cuando las obras ocupen la zona pública y\nconsistan \"en construcciones permanentes ha de recurrirse a la concesión, y no a la simple\nautorización, reservada para instalaciones removibles, transitorias y precarias\". (Artículo 13 del\nReglamento a la Ley 6043, y dictámenes de la Procuraduría C-254-95, C-026-2001, pgs. 10 y 11,  y\nC-077-2001, pg. 4).   Será obligación de quienes diseñen y ejecuten esas obras \"garantizar el libre\ny seguro tránsito de las personas y el uso público de las mismas\" (artículo 20 de la Ley 6043; 12 de\nsu Reglamento).\n\n\n\n\nII.8.3) INSCRIPCIONES CON LA LEY 4558 DEBEN RESPETAR LA ZONA PUBLICA. \n\n\n\n         En torno a la franja marítimo terrestre se ha dictado una profusa normativa desde 1828\nhasta la fecha, que atribuye al Estado la propiedad pública, como prolongación de la titularidad\nsobre la zona marina adyacente al territorio nacional.\n\n\n\n         Son ejemplos, durante los últimos sesenta años: La Ley de Aguas, N° 276 de 27 de agosto de\n1942 (terrenos inmediatos hasta una distancia de una milla de 1672 metros, a partir de la línea que\nmarque la marea alta, islas, etc; arts. 1°, incs. I y II, 3°, incs. I, IV, V, VI y 69).  Y la Ley de\nTierras y Colonización, N° 2825 del 14 de octubre de 1961 ( zona marítimo terrestre de doscientos\nmetros de ancho a lo largo de ambos mares, desde la pleamar ordinaria, y los terrenos de las islas;\nartículo 7, incisos b, y c).\n\n\n\n           En tal período, la Ley 4558 de 22 de abril de 1970 es la única que durante su efímera\nvigencia abrió un paréntesis, con signo privatizador.  Haciendo reserva de la hoy denominada zona\npública (artículo 6°), su Transitorio III, permitió titular ante los Tribunales a quienes habían\nposeído inmuebles en la zona marítimo terrestre, de aptitud urbanística o turística, en forma\nquieta, pública, pacífica y a título de dueños, aun cuando la posesión la hubiesen ejercido como\n\"arrendatarios\", lo que no deja de ser un contrasentido.  E incluso autorizó a las municipalidades a\nvender parcelas en la misma zona marítimo terrestre a quienes las hubiesen arrendado después de diez\naños, por el precio que fijara la Tributación Directa (art. 8°).\n\n\n\n         Pero el artículo 6° ibid. era claro en disponer que \"los cincuenta metros de la zona\nmarítimo terrestre a partir de la pleamar ordinaria, serán inalienables y en ningún caso pueden ser\nobjeto de arrendamiento o venta.  Por tanto, nadie puede alegar derecho alguno sobre dicha franja,\nque estará dedicada al uso público para fines de esparcimiento, recreo o libre circulación…\" (Se\nagrega el subrayado).\n\n\n\n           De donde se desprende que al amparo de la Ley 4558 nadie puede invocar derecho de\npropiedad privada en inmuebles de la zona pública.\n\n\n\n         Para quienes tenían \"arrendamientos\" vigentes, suscritos con el otrora ITCO, la Ley 4558\naclaró que si abarcaban la zona inalienable de cincuenta metros, podían continuar en posesión de sus\nlotes en los términos del contrato, mientras no remodelarán, se destruyeran las construcciones o\ncesaran los \"arriendos\" por incumplimiento (Transitorio II, en consonancia con el artículo 15 y el\nTransitorio I).  En general, prohibió remodelar las construcciones o instalaciones ubicadas en esa\nfranja, y ordenó que en caso de destrucción, las nuevas construcciones debían respetar la zona\ninalienable (artículo 6°).\n\n\n\n           Al vencer los contratos de concesión (o \"arrendamiento\") otorgados con leyes anteriores e\ninscritos dentro de los primeros seis meses de vigencia de la Ley 6043 (Transitorios I y II), si\nfuese acordada su prórroga, debían ajustarse a las nuevas disposiciones y respetar la zona pública.\n\n\n\n           El Transitorio III de la Ley 4558 fue derogado por la Ley N° 4847 del 4 de octubre de\n1971 (Gaceta N° 206 del 14 de ese mismo mes y año).\n\n\n\n           La Ley 5602 del 4 de noviembre de 1974 suspendió la vigencia de la 4558 y prohibió los\n\"arriendos\" en la zona marítimo terrestre.  La Ley 4558 fue derogada en su totalidad por la 6043 de\n2 de marzo de 1977, artículo 82.   El numeral 72 ibid. declaró \"absolutamente nulos todos los actos,\ncontratos, acuerdos y disposiciones, realizados o tomados a partir de la promulgación de la ley 5602\nde 4 de noviembre de 1974 y que fueren contrarios a sus disposiciones\".\n\n\n\n\nII.8.4)   REFERENCIA AL ARTÍCULO 25; LEY 6043 \n\n\n\n           En su escrito refiere el artículo 25 de la Ley 6043.  Acorde con éste, en fincas\ndebidamente inscritas en el Registro Público, que comprendan parcial o totalmente la zona pública,\nsu uso particular sólo se permitirá de conformidad con acuerdos expresos de la respectiva\nmunicipalidad, el Instituto Costarricense de Turismo y el Instituto Nacional de Vivienda y\nUrbanismo.\n\n\n\n           Con todo, ha de observarse que ese artículo está en íntima relación secuencial con el 24,\nque le precede.  En efecto, podría ocurrir que por el fenómeno de movilidad litoral el mar avance\nhacia la tierra, generando un cambio de distancias en lo que respecta a la zona pública, y como\nresultado de ello, una propiedad de dominio privado, con título legítimo, ubicada antes en la zona\nrestringida, quede en zona pública. \n\n\n\n         El propietario del enclave privado en la zona marítimo terrestre conserva sus derechos, si\nla finca está debidamente inscrita; pero no puede ampliar los linderos de la finca en perjuicio del\ndominio público circundante.   Acto que configuraría el delito de usurpación calificada (Opinión\nJurídica O. J.-210-2003).\n\n\n\n\nII.9) POSIBLES DERECHOS ESPECIALES SOBRE INMUEBLES UBICADOS EN LA  ZONA PÚBLICA\n\n\n\n           En resumen, los posibles derechos especiales sobre inmuebles ubicados en la zona pública\nse extraen de la Ley 6043.  Son ejemplos:  1) Obras o instalaciones que indica el artículo 18, \"para\ncuyo funcionamiento sea indispensable su ubicación en las cercanías del mar\", en espacios\nautorizados y concesionados.  2) La concesión excepcional en sitios donde por sus condiciones\nnaturales no pueden aprovecharse para uso público, cumpliendo los requisitos que fija el artículo 21\ny  precisó el dictamen de la Procuraduría C-026-2001.  3) Cuando por causas naturales, varía la\ntopografía de un terreno, con el consiguiente cambio de distancias, y una propiedad privada\ndebidamente inscrita en el Registro Público, construcción o instalación lícitas o parcela en\nconcesión, antes en zona restringida, resultaren ubicadas en zona pública, el propietario o\nconcesionario conserva sus derechos, sujetos a las limitaciones o restricciones de los artículos 24\ny 25 ibid.  Para la parcela concesionada, esa circunstancia conduciría a la denegatoria de la\nprórroga, al cumplirse el plazo del contrato (artículo 51).  4) A quienes al entrar a regir la Ley\n6043 poseían lotes ubicados total o parcialmente en zona pública, en virtud de concesiones o\n\"arrendamientos\" anteriores (sobre la impropiedad de este concepto, ver dictámenes C-116-94,\nC-228-98, C-002-99 y   Opinión Jurídica O. J.-115-2000), se les permitió continuar en la posesión de\nlas parcelas en los términos de sus contratos, siempre que se hubieran otorgados legalmente,\nestuvieren vigentes y cumplieren el trámite de registro, mientras permanecieran en los inmuebles, y\nen tanto no remodelaran las construcciones, se destruyeran las edificaciones o instalaciones o se\ncancelare o extinguiere la concesión o contrato. Al vencimiento, si fuere acordada su prórroga, han\nde adecuarse a la nueva Ley (arts. 68, Transitorio I y II ibid.; 73 del Reglamento). 5) Para los\npobladores, carácter que es intransferible, y quienes deben someterse a la planificación de la zona,\nse establecieron ciertas previsiones concernientes a la zona pública (artículo. 70; 75 del\nReglamento. Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Segunda, sentencia N° 307-98. Dictámenes\nC-100-95, C-157-95, C-077-2001, C-191-2002; O. J.-017-2001,O. J.-072-2003).   6) Podrían haber\nderechos especiales en la zona pública de la Playa de Tivives, dada en \"arriendo\" (concesión) a la\nCooperativa de Tivives R. L., con exclusión de la playa (artículo 80).\n\n\n\n           Desarrollos en zona pública, pero de interés general, autoriza el artículo 22 ibid. (en\nconsonancia con el 11 de su Reglamento): obras de infraestructura y construcción destinados a uso\npúblico, o instalaciones turísticas estatales, de notoria conveniencia para el país.\n\n\n\n\nIII.- ZONA RESTRINGIDA\n\n\n\n\nIII.1) CONCEPTO\n\n\n\n           Es zona restringida la faja de ciento cincuenta metros de ancho, tierra adentro,\nadyacente a la zona pública, incluidos en ésta manglares o bosques salados de los litorales\ncontinentales o insulares y esteros del territorio nacional, la del sistema de canales principales\nque unen los puertos de Moín y Barra del Colorado, y los demás terrenos en el caso de islas.\n\n\n\n         Partiendo de la línea de vegetación a la orilla de los esteros y del límite de los\nmanglares o bosques salados, donde los hay, cuando estos se extiendan por más de cincuenta metros\ndesde la pleamar ordinaria, comienza la zona restringida. (Ley 6043; arts. 10 y 11; 4 de su\nReglamento).\n\n\n\n\nIII.2) POSIBLES DERECHOS PRIVATIVOS SOBRE INMUEBLES DE LA ZONA RESTRINGIDA\n\n\n\n           Entre los posibles derechos privativos que pueden ejercer los particulares en la zona\nrestringida están: el de concesión y propiedad privada.\n\n\n\n\n III.2.1) CONCESIÓN\n\n\n\n         La zona restringida es área objeto de concesión de uso, salvo las disposiciones\nexcepcionales de la Ley 6043, ya vistas para la zona pública (artículo 39).\n\n\n\n           La concesión es el título por el que \"la Administración concedente habilita a un\nparticular (persona física o jurídica) a realizar en beneficio propio y de la colectividad, una\nutilización privativa o excluyente de una parcela de ese demanio\".  Es \"la figura propia para\ndesarrollos turísticos que implican la realización de obras o edificaciones permanentes\".    \n\"Confiere al titular un derecho nuevo, de carácter real administrativo, para uso y disfrute del\nbien, en las condiciones estipuladas por ley, en el acto de otorgamiento y el respectivo contrato. \nDerecho oponible erga omes\". Debe inscribirse en el Registro de Concesiones, a fin de surtir efectos\nante terceros. La (Dictamen C-077-2001, y Opiniones Jurídicas O. J.-115-2000; O. J.-122-2000, O.\nJ.-123-2000, O. J.-061-2001).\n\n\n\n           También podrían otorgarse autorizaciones demaniales en los supuestos que faculte la Ley,\n\"reservadas para instalaciones de poca envergadura, removibles y transitorias; precariedad que\nacarrea su eventual revocación por motivos de oportunidad o conveniencia. Artículo 154 de la Ley\nGeneral de la Administración Pública.  (Opiniones Jurídicas O. J.-122-2000 y O. J.-123-2000).\n\n\n\n\nIII.2.2) TÍTULOS DE PROPIEDAD PRIVADA\n\n\n\n         Pueden haber títulos de propiedad privada en la zona restringida.   Vimos que la Ley 4558,\nen el artículo 8° y Transitorio III, permitió la titulación y venta de inmuebles dentro de esa\nfranja.\n\n\n\n         E igual habría que respetar cualquier título legítimo, inscrito en debida forma, con\nsustento en otra ley especial que lo hubiere permitido.  La legislación emitida en esta materia es\nvasta y compleja.\n\n\n\n           Eventualmente podrían hallarse títulos de propiedad privada dentro de la zona\nrestringida, con soporte en otra normativa.  Por ejemplo, el otorgamiento de títulos de propiedad\ndentro de ciertos cuadrantes de Cahuita y Puerto Viejo, con base en las Leyes números 35 del 5 de\njulio de 1915 y la 166 de 17 de agosto de 1935, hoy tenidas por derogadas (Ley 6043, artículo 82 y\ndictamen C-062-89).   Es probable que la ubicación de algunos de esos inmuebles tengan tal\nresultado.\n\n\n\n           Una Ley especial, como la 2906 del 24 de noviembre de 1961 (arts. 2° a 9°) autorizó al\nICT a vender lotes con fines turísticos entre Portete y 12 Millas en Limón.  Lo propio hizo la Ley\n1917 de 30 de julio de 1955, que autorizó al ICT a vender lotes con fines turísticos en la franja\nmarítimo terrestre de ciento cincuenta metros de ancho, inmediata a la faja de cincuenta metros\ncontigua a la pleamar ordinaria, entre Chacarita y un punto situado kilómetro y medio al sureste de\nla desembocadura del Río Barranca, por el precio irrisorio no menor de dos colones el metro cuadrado\n(artículo 49, derogado por la Ley 4071); etc.\n\n\n\n\nIV.-CONCLUSIONES\n\n\n\n\n          De lo expuesto se concluye que:\n\n\n\n  1)  Por tratarse de un miembro de otro Poder de la República que ejerce una función pública\ninsustituible por la Procuraduría, vía dictamen, se emite una Opinión Jurídica, con carácter no\nvinculante. \n\n\n\n\n 2)  En cuanto a la zona pública, se hacen las siguientes observaciones:\n\n\n\n  a)  En su significado originario, zona pública de la zona marítimo terrestre, cuya demarcación\nestá confiada al Instituto Geográfico Nacional, es la franja inalienable de cincuenta metros de\nancho a lo largo de los litorales, medida horizontalmente a partir de la línea de pleamar ordinaria\no contorno que marca la altura de 115 centímetros en el Océano Pacífico, y 20 centímetros en el\nAtlántico, ambos sobre el nivel medio del mar.\n\n\n\n           También es zona pública la faja de cincuenta metros aledaña a ambos lados del sistema de\ncanales principales que unen los puertos de Moín y Barra del Colorado, y la contigua a las rías, por\ndonde se extiende el litoral.\n\n\n\n           Asimismo conforman la zona pública las áreas que quedan al descubierto en marea baja, los\nislotes, peñascos, demás áreas pequeñas y formaciones naturales que sobresalen del mar, la ocupada\npor los manglares (humedales) de los litorales continentales e insulares y esteros del territorio\nnacional, e incluyen las playas costeras.\n\n\n\n  b)  El concepto de zona pública es igualmente  aplicable a ciertas espacios marítimo terrestres\ncomo el Proyecto de Desarrollo Turístico de Papagayo y los Refugios Nacionales de Vida Silvestre. \n\n\n\n  c) Pese a que en las áreas de las ciudades litorales no se aplica la Ley 6043, ni por ende, el\nconcepto estricto de zona pública, son de dominio público estatal las playas, manglares y esteros.\n\n\n\n  3) \"Salvo las excepciones establecidas por la ley, la zona pública no puede ser objeto de\nocupación bajo ningún título ni en ningún caso.  Nadie podrá alegar derecho alguno sobre ella\". \nEstá dedicada al uso público y, en especial, al libre tránsito de las personas. (Ley 6043, artículo\n20).\n\n\n\n           De acuerdo con la SALA CONSTITUCIONAL (voto 5210-97), si bien ha habido gran variabilidad\nen la materia, la franja inalienable de cincuenta metros a partir de la pleamar ordinaria es núcleo\ninamovible de la legislación reguladora de la zona marítimo terrestre, puesta al servicio de todas\nlas personas, de imposible apropiación privada y, por el reconocimiento sostenido en el ordenamiento\njurídico nacional, resulta intangible aún para el legislador. \n\n\n\n           Esa franja es de uso común; no así los sectores de zona pública que, por su naturaleza,\nno lo consiente, como ocurre, por ejemplo, con los manglares.  La utilización colectiva se\ncaracteriza por ser libre, gratuita e igualitaria, con ajuste las disposiciones legales que la\ndisciplinan.\n\n\n\n           Sobre los bienes de dominio público y, en particular, de la zona marítimo terrestre, de\npatrimonio nacional, hay imposibilidad jurídica de ejercer posesión privada.  La posesión iuris la\nejercen únicamente los entes públicos titulares y administradores.   A pesar de que no se manifiesta\npor hechos reales, debe estimarse que se produce por imperio de las disposiciones que regulan su\ndestino. \n\n\n\n\n4) Entre los posibles derechos especiales sobre inmuebles ubicados en zona pública, están:\n\n\n\n  a) Concesiones excepcionales en sitios donde por sus condiciones naturales no pueden aprovecharse\npara uso público, cumpliendo los requisitos que precisa el artículo 21 de la Ley 6043 y el dictamen\nC-026-2001 de la Procuraduría, o para obras o instalaciones que indica el artículo 18 ibid., en\nespacios debidamente autorizados y concesionados.\n\n\n\n  b) Cuando por causas naturales varía la topografía del terreno, con el consiguiente cambio de\ndistancias, y una propiedad privada, debidamente inscrita, construcción  o instalación lícitas o un\ninmueble en concesión, antes en zona restringida resultaren en zona pública, el propietario o\nconcesionario conservan sus derechos, sujetos a las limitaciones o restricciones de los artículos 24\ny 25 de la Ley 6043.\n\n\n\n           Para la concesión, esa circunstancia sería causal de denegatoria de la prórroga al\ncumplirse el plazo del contrato (artículo 51 ibid.)\n\n\n\n           Las inscripciones hechas al amparo de la Ley 4558 de 22 de abril de 1970 (Transitorio III\ny artículo 8°) debían respetar la faja inalienable de cincuenta metros a partir de la pleamar\nordinaria, hoy conocida como zona pública (artículo 6°). \n\n\n\n  c)  A quienes al entrar a regir la Ley 6043 \"poseían\" lotes ubicados total o parcialmente en zona\npública, en virtud de concesiones o \"arrendamientos\" -denominación impropia- anteriores, se les\npermitió continuar en posesión de las parcelas en los términos de sus contratos, siempre que se\nhubieran otorgado legalmente, estuvieren vigentes y cumplieren el trámite de registro, mientras\npermanecieran en los inmuebles, y en tanto no remodelaran las construcciones, se destruyeran las\nedificaciones o instalaciones o se cancelare o extinguiere la concesión o contrato.  Al vencimiento,\nsi fuere acordada su prórroga, debían adecuarse a la nueva ley (arts. 68 ibid., Transitorio I y II;\n73 del Reglamento).\n\n\n\n  d)  Para los pobladores, carácter que es intransferible, y quienes han de someterse a la\nplanificación de la zona, se establecieron ciertas previsiones concernientes a la zona pública\n(arts. 70 de la Ley 6043; 75 de su Reglamento). \n\n\n\n  e) Podrían haber derechos especiales en la zona pública de Playa Tivives, dada en \"arriendo\"\n(concesión) a la Cooperativa de Tivives R. L., con exclusión de la playa (artículo 80; Ley 6043).\n\n\n\n           Desarrollos en zona pública, pero de interés general, autoriza el artículo 22 ibid. (en\narmonía con el 11 del Reglamento): obras de infraestructura y construcción destinados a uso público,\no instalaciones turísticas estatales, de notoria conveniencia para el país. \n\n\n\n  5)  Zona restringida es la franja de ciento cincuenta metros de ancho, hacia el interior del país,\nadyacente a la zona pública, incluidos en ésta manglares o bosques salados de los litorales\ncontinentales o insulares y esteros del territorio nacional, la del sistema de canales principales\nque unen los puertos de Moín y Barra del Colorado, y los demás terrenos en el caso de las islas.\n\n\n\n           Partiendo de la línea de vegetación a la orilla de los esteros y del límite de los\nmanglares o bosques salados, donde los hay, cuando estos se extiendan por más de cincuenta metros\ndesde la pleamar ordinaria, comienza la zona restringida. (Ley 6043; arts. 10 y 11; 4 de su\nReglamento).\n\n\n\n  6)  La zona restringida es área destinada a la concesión de uso privativo, con obras permanentes.\nDeben inscribirse en el Registro General de Concesiones, para surtir efectos ante a terceros.\n\n\n\n         También podrían otorgarse autorizaciones demaniales en los supuestos que faculte la Ley,\npara instalaciones de poca envergadura, removibles y transitorias.\n\n\n\n         Por último, pueden haber títulos de propiedad privada en la zona restringida, debidamente\ninscritos, con fundamento en la Ley 4558 (arts. 8° y Transitorio III). \n\n\n\n           E igual habría que respetar cualquier título legítimo de propiedad, inscrito al amparo de\nalguna otra ley especial que en su momento lo hubiere permitido.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n          De usted, atentamente,\n\n\n\n\n \n\nDr. José J. Barahona Vargas\nProcurador Director\nArea de Derecho Agrario y Ambiental\n\n \n\n\n\n\nJJBV/fmc", "body_en_text": "Legal Opinion : 253 - J of 12/02/2003\n\n\nOJ-253-2003\nDecember 2, 2003\n\n\nMr. Peter Guevara Guth\nDeputy Coordinator\nMovimiento Libertario Caucus\nLegislative Assembly\n\n\nDear Sir:\n\nWith the approval of the Deputy Attorney General, I respond to your communication JFML-128-03,\nof November 11, 2003, in which you consult us regarding the rights—of property or some\nkind—that might exist in relation to the fifty meters in width measured from the ordinary high\ntide line, in the maritime-terrestrial zone, and concerning the remaining one hundred fifty-meter\nstrip, based on the provisions of Ley 6043, articles 1, 6, 9, 10, and 11.\n\nYou note that article 6 of the same law excludes from the application of that Law properties\n\"duly\" registered in the name of private individuals; that those registered under Ley 4558,\nTransitorio III, were required to leave free, in favor of the public domain, the fifty-meter-wide\nstrip; and for older legitimate titles—if any exist—that wholly or partially encompass the public\nzone, article 25 of Ley 6043 subordinates the special use thereof to express agreements of the\nMunicipality of the place, the Instituto Costarricense de Turismo, and the Instituto Nacional de Vivienda\ny Urbanismo.\n\nIn this regard, I state the following:\n\nI.- SCOPE OF THIS PRONOUNCEMENT\n\nThe Procuraduría has been willing to provide legal advice to members of the\nLegislative Assembly, especially regarding Proposed Legislation.\n\nHowever, as this involves another Branch of the Republic and the legislative function is irreplaceable\nby an organ distinct from the State, via an opinion, the criterion issued is provided as a non-binding\nlegal opinion.\n\nII.- LEGAL REGIME OF THE PUBLIC ZONE\n\nThe legal regime of the public zone has been addressed by the Procuraduría from various\nperspectives: guarantee of common use, characteristics, constitutional protection, demarcation,\ninclusion of beaches, legal impossibility of exercising private possession over public domain assets,\nthe issue of cities, exceptional use, etc.\n\nII.1) ASSETS THAT MAKE UP THE PUBLIC ZONE\n\nThe public zone of the maritime-terrestrial zone is a legal concept. In its original\nmeaning, it is the inalienable fifty-meter-wide strip along the coastlines, measured\nhorizontally from the ordinary high tide line or the contour that marks the height of 115\ncentimeters in the Pacific Ocean, and 20 centimeters in the Atlantic, both above mean sea\nlevel (Ley 6043, arts. 1 and 10; article 2, subsection ch of its Reglamento).\n\nAlso constituting public zone is the fifty-meter strip adjacent to both sides of the main\ncanal system that connects the ports of Moín and Barra del Colorado (Ley 6043, article 75; article 94 of\nits Reglamento), and the strip contiguous to the rías, where the coastline extends. A ría is the part of a river\nnear its entrance to the sea, where the tides reach. An estero, under the terms of the\ncoastal legislation, is the land immediately bordering a ría, through which tidal waters flow.\nLey 6043, article 9. Its Reglamento, article 2, subsections e, f, and h). (Regarding the\ncharacter of national public domain of esteros in the meaning of the Ley de Aguas, cf. its\narts. 1, subsection II; article 3, subsection V).\n\nLikewise, the public zone comprises the areas exposed at low tide, the\nislets, rocks, other small areas and natural formations that protrude from the sea, and the area occupied\nby all mangroves, whatever their extent, of the continental and insular coastlines and esteros of the\nnational territory (Ley 6043, arts. 10, 11 and 61; article 4 of its Reglamento).\n\nCurrently, under the category of wetlands, \"mangroves are protected areas, of\npublic domain, they form part of the Natural Heritage of the State and are under the administration of\nthe Ministerio del Ambiente y Energía, through the regional National System of Conservation Areas (Sistema Nacional de Areas de Conservación).\"\n(Legal Opinion O. J.122-2000).\n\n\nII.1.1) INCLUSION OF BEACHES\n\nThe public zone includes the maritime beaches, destined for use by all inhabitants.\n\"Although the edge of the continent may be constituted by abrupt or rocky banks or some other\nunconsolidated material (small stones, shells, pebbles, etc.), transported to the coasts and\nshaped by the movement of the waves, beaches usually consist of a sandy strip,\nuncovered during low tide or the retreat of the sea.\n\nIn the most common notion, it is the expansive space of the seashore, with a surface\nalmost flat, formed of sand, with a slight slope or incline towards the marine water. Its dimensions are\nvariable, due to the different natural factors to which it is subject.\n\nBeaches, since ancient Roman law, were considered assets outside of commerce, not\nsusceptible to private legal relationships, and at the service of all.\n\nIn our system, that condition follows from the regulations of Ley 6043 concerning the\npublic zone, the Ley de Aguas No. 276 of August 26, 1942, articles 1, subsections II and VIII, article 3,\nsubsection I, articles 10, 69, 70, the heading of Chapter III, and article 7, subsection a of Ley 2825, in harmony\nwith which beaches are public property of the Nation, as are the waters thereof that\ncommunicate permanently or intermittently with the sea.\n\nThe various natural factors to which beaches are subject mean they are quite\nindeterminate inland or somewhat unstable in their dimensions, which—for the most part—have\nconstant widenings or reductions. In general, beaches constitute a fragile resource, of\ngreat value and utility, and present variable types, forms, length, and distribution, with dynamic\nprocesses of natural erosion and deposition, among others.\" (Dictámenes C-002-99 and C-026-2001;\nLegal Opinion O. J.-210-2003, among others).\n\n\nII.1.2) APPLICATION OF THE CONCEPT OF PUBLIC ZONE TO AREAS GOVERNED BY SPECIAL LAWS\n\nThe concept of public zone is equally applicable to certain areas governed by special\nlaws, such as the Papagayo Tourist Project and the National Wildlife Refuges.\n\n\"It is clear that in the development of the Papagayo Tourist Development Project, the\nPublic Zone must be respected, pursuant to Ley 6758, for the execution of that Project, article 18: \"…Nor\nmay the concept of public zone vary, referred to in article 20 of Ley No. 6043 of March 2,\n1977\". (See, in concordance, sole considerando and article 2—doctrine—of Decreto\n22665-MP-J-TUR, repealed by Decreto No. 23066-MP-TUR, repealed by Decreto No. 23066-MP-TUR of\nMarch 17, 1994).\n\nThis is reaffirmed by Ley No. 7744 of December 19, 1977, on the Concession and Operation of\nTourist Marinas, to which the concessions for \"the areas of the Gulf of Papagayo Project\" are subject,\nfor those purposes, in addition to Ley 6043, article 74; Ley 6758, and related laws (see\narticle 25, and guarantees \"the right of every person to use the public zone and enjoy it to\nits full extent\" (article 2). Legal Opinion O. J.-216-2003.\n\nRegarding National Wildlife Refuges, the application of the concept of public\nzone is implicit in the Wildlife Conservation Law, No. 7317, article 83, para. 2\n(Dictamen C-210-2002).\n\nLey 7317 restored the validity of the concept of the maritime-terrestrial zone, in its two\nsections: public zone, dedicated to common use, insofar as it is compatible with the purposes of the National\nRefuge, and the restricted zone, by conferring upon the Dirección General de Vida Silvestre, now the National\nSystem of Conservation Areas, the powers and duties that Ley 6043 establishes for each of those sections.\n\nII.3) DEMARCATION\n\n\"The demarcation of the public zone of the maritime-terrestrial zone is the exclusive function of the\nInstituto Geográfico Nacional, on behalf of the State. It is implicit within the\npowers entrusted in its creation Law and, especially, as it concerns important points in\nthe interior of the country, it is not transferable to private professionals by Executive Decree.\n\nIndependently of whether surveyors (topógrafos) are or are not technically capable of demarcating and\nmonumenting the public zone, the law does not grant them public faith to carry out such tasks.\n\nErrors in demarcation and monumentation could result in detriment to private\nproperty adjacent to the restricted zone and the concession regime, with potential\nadministrative liabilities, or to the width of the public zone, to the detriment of the integrity\nof the maritime-terrestrial zone and the space in which citizens can freely exercise common\nuse, with no limitations other than those indicated by law.\" (Ley del Instituto Geográfico Nacional, No.\n49 of July 4, 1944, arts. 2 and 3, subsection g. Ley para el Ejercicio de Topografía y Agrimensura,\nNo. 4294 of December 19, 1968, art 12; Reglamento to that Law, Decreto No. 21 of February 26,\n1970, article 11. Reglamento to Ley 6043, arts. 62 and 63. Legal Opinion O. J.-113-2000 and O.\nJ.-210-2003).\n\n\nII.4) EXCLUSION OF CITIES\n\nLey 6043 (article 6), excludes the areas of cities located on the coastlines.\n\n\"The city appears as a central territorial administrative circumscription, which groups\na considerable number of inhabitants, who carry out their ordinary activity within a\nsystem of urban life, under a local government.\n\nThe city is the axis of the canton that concentrates: the seat of local government, the most\nprominent public services, businesses, financial activities, industries, urban development,\netc.\n\nIn our country, there is one city per canton and Municipality. The city fundamentally constitutes\na unitary administrative center, and that unit is the municipality. The\nfollowing trilogy is thus observed: the canton is the territorial base of the Municipality, whose government\nhas its seat in the city, resulting in an amalgamation of concepts\" (Dictamen C-002-99;\nLegal Opinion O. J.-122-20009).\n\nIn the creation of new cantons, \"the title of City is granted by the Legislative Assembly\nto settlements, after previously hearing the opinion of the Comisión Nacional de División Territorial\" (Ley\nsobre División Territorial Administrativa, No. 4366 of August 5, 1969, article 15, final para.).\n\nThe coastal cities in the country are: Puntarenas, Limón, Puerto Cortés de Osa, Jacó\n(Garabito), Golfito, and Quepos (Aguirre). Dictamen C-002-99.\n\nDespite the fact that in the areas of coastal cities, Ley 6043 (article 6) does not apply,\nnor, therefore, the strict concept of public zone, the beaches,\nmangroves, and esteros are state public domain, according to the legislation that confers that character upon them.\n\nII.5) CONSTITUTIONAL PROTECTION\n\nFor the SALA CONSTITUCIONAL, although \"the Political Constitution does not address matters\nrelated to the maritime-terrestrial zone,\" \"it can be affirmed, given the extraordinary legislative variability\nin the matter, that the immutable core of the law regulating the maritime-terrestrial\nzone has been that relating to the fifty-meter-wide strip measured from the ordinary high\ntide line, declared public, and as such, it is not only impossible to appropriate it by any means,\nbut it has been placed at the service of all persons, without exception. The public domain character (demanialidad) of that\nstrip, then, has had sustained legal recognition and it could be considered prima facie that, by\ninveterate, it is intangible for the legislator\" (Voto 5210-97, cons. VI).\n\n\nII.6) GUARANTEE OF COMMON USE\n\nLey 6043 establishes as an essential pillar the publicist principle in the ownership and use of\nthe maritime-terrestrial public domain (demanio marítimo terrestre), respecting duly acquired private property.\n\n\"Except for the exceptions established by law, the public zone cannot be subject to\noccupation under any title or in any case. No one may claim any right whatsoever over it.\"\nIt is dedicated to public use and, especially, to the free transit of persons\" (Ley 6043, article\n20). Its Reglamento (article 2, subsection l) defines public use as \"the right that every\nperson has to use and enjoy the public zone in its full extent, with no other limitation than that\nimposed by the laws and their regulations.\" \"In exercising the right to public use, one must\nalways keep in mind the general interest, guaranteeing at all times access to the zone and free\ntransit therein for any person, the practice of sports and activities for healthy\nphysical and cultural recreation\" (article 9).\n\nAccess that is functional: to enable its collective enjoyment, recreation, practice\nof sports, leisure, free and safe transit, protection and surveillance of the maritime public domain\n(sea, beaches,…), etc.\n\nIt goes without saying that the common use of the inalienable fifty-meter strip of the\npublic zone is not applicable to those sectors where their nature does not permit it, such\nas mangroves.\n\nThe usufruct and administration of the public zone for common use, the former when appropriate\n(arts. 18, 21, and 68; Ley 6043, e.g.), corresponds to the municipality of its jurisdiction (article\n3 in fine ibid.).\n\n\nII.6.1) CHARACTERISTICS OF COMMON USE\n\n\"To combat the privatization of the coastline, legal schemes must enable\nfree access to the coast, under equitable conditions, as a manifestation of individual freedom,\nthe principle of equality, and the right of all to enjoy an adequate environment.\n\nRegarding the public zone, utilization is free, gratuitous, and equal for common\nuses, which must be carried out in accordance with its legal provisions. So that\ncitizens can exercise public use, the Law introduces a series of measures that safeguard it.\"\n(Dictamen C-026-2001).\n\nII.7) LEGAL IMPOSSIBILITY OF EXERCISING PRIVATE POSSESSION OVER PUBLIC DOMAIN ASSETS\n\n\"The inalienability of public domain assets (bienes demaniales) makes their transfer and possession under\ncivil forms impossible.\n\nPublic domain assets cannot be subject to private possession and the\nadministrative action substitutes for interdicts to recover the dominion or possession (SALA\nCONSTITUCIONAL, Votos 2306-91, 1347-95, 7294-98 and 7890-2001).\n\nPrivate individuals may only use and enjoy public things in accordance with the Law\nand regulations.\n\nOver public assets, legal possession (posesión iuris) is exercised exclusively by the public entities\nthat are title holders and administrators. Despite the fact that it is not manifested by real acts, it must be deemed\nto occur by force of the provisions regulating their purpose.\" (Dictámenes C-004-98 and\nC-321-2003; Legal Opinion O. J.-210-2003. CASACIÓN No. 122 of 1965).\n\n\nII.8) EXCEPTIONS TO COMMON USE IN THE PUBLIC ZONE\n\nThe exceptions to common use made by the legislator in some sectors of the coastal public\nzone are due to specific objective reasons.\n\nII.8.1) PLAYA TIVIVES\n\nLey 6043 (article 80) establishes the non-application of the concept of public zone to the zone\nof Playa de Tivives \"leased\" to Cooperativa de Tivives R. L., \"because its\nurbanization was planned based on a contract with the State,\" prior to its enactment. But both\nhere, and in the other areas bordering the sea, the character of state public domain\nof the beaches is indisputable.\n\nIn the urban zone of Puntarenas, for example, the Organic Law of the Instituto Costarricense de\nTurismo, No. 1917 of July 30, 1955 (article 49, repealed by article 1 of Ley 4071) and Ley\n4071 of January 22, 1968 (article 2) destined the fifty-meter strip contiguous to the\nordinary high tide line between Barranca and Puntarenas (Chacarita-Barranca section) for a specific common\nuse: the construction of a scenic highway (carretera panorámica).\n\nAnd in the same strip, between Portete and 12 Millas, Ley 2906 of November 24, 1961\nreserved a width of twenty meters for a scenic highway where none existed (article 1).\n\n\nII.8.2) CASE OF ARTICLE 21 OF LEY 6043 and concomitant\n\nIn exceptional cases, such as that of article 21 of Ley 6043, the\nexclusive use (uso privativo) of the public zone may be authorized, by means of a concession. An exception that operates in areas administered by the\ncoastal Municipalities.\n\n\"The exception introduced by that article governs for sectors whose natural conditions\nprevent the common use of the public zone, its priority purpose; an aspect that must be\nsufficiently substantiated, including with technical criteria, and is subject to the prudent assessment\nof the Municipality of the place and the ICT regarding the advisability of the proposed development.\n\nThe reasoned authorizations of both institutions, in a univocal sense, do not exempt the\napplicant from processing the concession, the normal means of exclusive use and exploitation of\ndependencies of the maritime-terrestrial zone, which is required to carry out works or constructions\npermanently attached to the ground.\n\nThe extraordinary exclusive use authorized by the cited article 21 must be rational,\nsustainable, and protect the coastal environment. Activities to be carried out in zones of tourist\naptitude require an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental). Furthermore, it must not create situations that result in\na de facto privatization of the areas, nor cause damages to the concessionaires or\nprivate owners of adjacent lands, who must be notified in the terms of\narticle 13 of the Reglamento to Ley 6043.\n\nThe establishment of an adequate zone of free transit, for public use and enjoyment of\nthe beaches, esteros, and cliffs (riscos), if any, and guaranteeing the safety of pedestrians,\nconstitute unavoidable and collateral obligations to the express authorization and concession. The concessionaire who hinders the general use of the\npublic zone incurs grounds for expiration (caducidad) of the concession.\" (Dictamen C-026-2001. Ley 6043, arts. 53, subsection d and 58; article 72 of its Reglamento).\n\nIn the cases described in articles 18 and 21, when the works occupy the public zone and consist\n\"of permanent constructions, one must resort to the concession, and not to a simple\nauthorization, reserved for removable, transitory and precarious installations.\" (Article 13 of the\nReglamento to Ley 6043, and dictámenes of the Procuraduría C-254-95, C-026-2001, pgs. 10 and 11, and\nC-077-2001, pg. 4). It shall be the obligation of those who design and execute those works \"to guarantee the free\nand safe transit of persons and their public use\" (article 20 of Ley 6043; article 12 of\nits Reglamento).\n\n\nII.8.3) REGISTRATIONS UNDER LEY 4558 MUST RESPECT THE PUBLIC ZONE.\n\nRegarding the maritime-terrestrial strip, profuse regulations have been issued from 1828\nto date, which attribute public property to the State, as an extension of the ownership\nover the marine zone adjacent to the national territory.\n\nExamples during the last sixty years are: The Ley de Aguas, No. 276 of August 27,\n1942 (immediate lands up to a distance of one mile of 1672 meters, from the line that\nmarks high tide, islands, etc.; arts. 1, subsections I and II, article 3, subsections I, IV, V, VI and 69). And the Ley de\nTierras y Colonización, No. 2825 of October 14, 1961 (maritime-terrestrial zone of two hundred\nmeters in width along both seas, from the ordinary high tide line, and the lands of the islands;\narticle 7, subsections b, and c).\n\nIn that period, Ley 4558 of April 22, 1970 is the only one that, during its ephemeral\nvalidity, opened a parenthesis with a privatizing character. While reserving what is today called the public\nzone (article 6), its Transitorio III permitted titling before the Courts for those who had\npossessed properties in the maritime-terrestrial zone, of urban or tourist aptitude, in a\nquiet, public, peaceful manner and as owners, even when possession had been exercised as\n\"tenants (arrendatarios),\" which is nonetheless a contradiction. And it even authorized municipalities to\nsell plots in the same maritime-terrestrial zone to those who had rented them after ten\nyears, for the price set by the Tributación Directa (art. 8).\n\nBut article 6 ibid. was clear in providing that \"the fifty meters of the maritime-terrestrial\nzone measured from the ordinary high tide line shall be inalienable and in no case may they be\nsubject to lease or sale. Therefore, no one may claim any right whatsoever over said strip,\nwhich shall be dedicated to public use for purposes of recreation, leisure, or free movement…\"\n(Emphasis added).\n\nFrom which it follows that under the protection of Ley 4558, no one may invoke\nprivate property rights over properties in the public zone.\n\nFor those who had current \"leases (arrendamientos),\" signed with the former ITCO, Ley 4558\nclarified that if they included the inalienable fifty-meter zone, they could continue in possession of their\nlots under the terms of the contract, as long as they did not remodel, if the constructions were destroyed, or\nthe \"leases\" ceased due to non-compliance (Transitorio II, in consonance with article 15 and\nTransitorio I). In general, it prohibited remodeling constructions or installations located in that\nstrip, and ordered that in case of destruction, new constructions must respect the inalienable\nzone (article 6).\n\nUpon the expiration of concession (or \"lease (arrendamiento)\") contracts granted under previous laws and\nregistered within the first six months of the validity of Ley 6043 (Transitorios I and II), if\ntheir extension was agreed, they had to conform to the new provisions and respect the public zone.\n\nTransitorio III of Ley 4558 was repealed by Ley No. 4847 of October 4,\n1971 (Gaceta No. 206 of the 14th of that same month and year).\n\nLey 5602 of November 4, 1974 suspended the validity of Ley 4558 and prohibited\n\"leases (arriendos)\" in the maritime-terrestrial zone. Ley 4558 was repealed in its entirety by Ley 6043 of\nMarch 2, 1977, article 82. Article 72 ibid. declared \"absolutely null all acts,\ncontracts, agreements, and provisions, carried out or made after the enactment of Ley 5602\nof November 4, 1974 that were contrary to its provisions.\"\n\n\nII.8.4) REFERENCE TO ARTICLE 25; LEY 6043\n\nYour writing refers to article 25 of Ley 6043. According to this, on properties\nduly registered in the Public Registry, which wholly or partially encompass the public zone,\ntheir particular use shall only be permitted in accordance with express agreements of the respective\nmunicipality, the Instituto Costarricense de Turismo, and the Instituto Nacional de Vivienda y\nUrbanismo.\n\nHowever, it must be observed that this article is in close sequential relationship with article 24,\nwhich precedes it. Indeed, it could occur that due to the phenomenon of coastal mobility, the sea advances\ntowards the land, generating a change in distances with respect to the public zone, and as\na result thereof, a privately owned property, with a legitimate title, previously located in the\nrestricted zone, ends up in the public zone.\n\nThe owner of the private enclave in the maritime-terrestrial zone retains their rights, if\nthe property is duly registered; but cannot extend the boundaries of the property to the detriment of the\nsurrounding public domain. An act that would constitute the crime of qualified usurpation (Legal\nOpinion O. J.-210-2003).\n\n\nII.9) POSSIBLE SPECIAL RIGHTS OVER PROPERTIES LOCATED IN THE PUBLIC ZONE\n\nIn summary, the possible special rights over properties located in the public zone\nare drawn from Ley 6043. Examples are: 1) Works or installations indicated in article 18, \"for\nwhose operation their location near the sea is indispensable,\" in authorized\nand concessioned spaces. 2) The exceptional concession in places where, due to their natural\nconditions, they cannot be used for public use, fulfilling the requirements set by article 21 and\nas clarified by the Procuraduría's Dictamen C-026-2001. 3) When due to natural causes, the\ntopography of a land varies, with the consequent change in distances, and a private property\nduly registered in the Public Registry, lawful construction or installation, or a parcel under\nconcession, previously in the restricted zone, ends up located in the public zone, the owner or\nconcessionaire retains their rights, subject to the limitations or restrictions of articles 24\nand 25 ibid. For the concessioned parcel, that circumstance would lead to the denial of the\nextension, upon the expiration of the contract term (article 51). 4) Persons who, when Ley 6043 came into force, possessed lots located totally or partially in the public zone, by virtue of\nprevious concessions or \"leases (arrendamientos)\" (on the impropriety of this concept, see dictámenes C-116-94,\nC-228-98, C-002-99 and Legal Opinion O. J.-115-2000), were allowed to continue in possession of\nthe parcels under the terms of their contracts, provided they had been legally granted,\nwere in force and completed the registration process, as long as they remained on the properties, and\nas long as they did not remodel the constructions, if the buildings or installations were destroyed, or if the\nconcession or contract was canceled or extinguished. Upon expiration, if its extension was agreed, they must\nconform to the new Law (arts. 68, Transitorio I and II ibid.; article 73 of the Reglamento). 5) For the\ndwellers (pobladores), a character that is non-transferable, and who must submit to the planning of the zone,\ncertain provisions concerning the public zone were established (article 70; article 75 of the\nReglamento. Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Segunda, judgment No. 307-98. Dictámenes\nC-100-95, C-157-95, C-077-2001, C-191-2002; O. J.-017-2001, O. J.-072-2003). 6) There could be\nspecial rights in the public zone of Playa de Tivives, given in \"lease (arriendo)\" (concession) to the\nCooperativa de Tivives R. L., excluding the beach (article 80).\n\nDevelopments in the public zone, but of general interest, are authorized by article 22 ibid. (in\nconsonance with article 11 of its Reglamento): infrastructure and construction works destined for public\nuse, or state tourist installations, of notable convenience for the country.\n\nIII.- RESTRICTED ZONE\n\nIII.1) CONCEPT\n\nThe restricted zone is the one hundred fifty-meter-wide strip, inland,\nadjacent to the public zone, including therein the mangroves or saltwater forests of the continental\nor insular coastlines and esteros of the national territory, that of the main canal system\nconnecting the ports of Moín and Barra del Colorado, and the other lands in the case of islands.\n\nStarting from the vegetation line at the edge of the esteros and the limit of the\nmangroves or saltwater forests, where they exist, when these extend for more than fifty meters\nfrom the ordinary high tide line, the restricted zone begins. (Ley 6043; arts. 10 and 11; article 4 of its\nReglamento).\n\n\nIII.2) POSSIBLE EXCLUSIVE RIGHTS OVER PROPERTIES IN THE RESTRICTED ZONE\n\nAmong the possible exclusive rights (derechos privativos) that private individuals may exercise in the restricted\nzone are: concession and private property.\n\nIII.2.1) CONCESSION\n\nThe restricted zone is an area subject to concession of use, except for the exceptional\nprovisions of Ley 6043, already seen for the public zone (article 39).\n\nThe concession is the title by which the \"granting Administration enables a\nprivate individual (natural or legal person) to carry out, for their own benefit and that of the community, an\nexclusive or exclusionary use of a parcel of that public domain.\" It is \"the appropriate mechanism for\ntourist developments that involve the construction of permanent works or buildings.\"\n\"It confers upon the holder a new right, of an administrative real nature, for the use and enjoyment of the\nasset, under the conditions stipulated by law, in the granting act and the respective contract.\nA right enforceable erga omnes.\" It must be registered in the Concessions Registry, in order to have effects\nvis-à-vis third parties. (Dictamen C-077-2001, and Legal Opinions O. J.-115-2000; O. J.-122-2000, O.\nJ.-123-2000, O. J.-061-2001).\n\nAuthorizations over public domain (demaniales) could also be granted in the cases authorized by Law,\n\"reserved for installations of small scale, removable, and transitory; precarity that\ncarries their eventual revocation for reasons of opportunity or convenience. Article 154 of the Ley\nGeneral de la Administración Pública. (Legal Opinions O. J.-122-2000 and O. J.-123-2000).\n\nIII.2.2) PRIVATE PROPERTY TITLES\n\nThere may be private property titles in the restricted zone. We saw that Ley 4558,\nin article 8 and Transitorio III, permitted the titling and sale of properties within that\nstrip.\n\nAnd likewise, any legitimate title, duly registered, based on\nanother special law that may have permitted it, must be respected. The legislation issued on this matter is\nvast and complex.\n\nEventually, private property titles could be found within the restricted\nzone, supported by other regulations. For example, the granting of property titles\nwithin certain quadrants of Cahuita and Puerto Viejo, based on Leyes Nos. 35 of July 5,\n1915 and 166 of August 17, 1935, today considered repealed (Ley 6043, article 82 and\nDictamen C-062-89). It is probable that the location of some of those properties yields such\na result.\n\nA special law, such as Law 2906 of November 24, 1961 (arts. 2 through 9), authorized the ICT to sell lots for tourism purposes between Portete and 12 Millas in Limón. The same was done by Law 1917 of July 30, 1955, which authorized the ICT to sell lots for tourism purposes in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) strip one hundred fifty meters wide, immediately adjacent to the fifty-meter strip contiguous to the ordinary high tide line, between Chacarita and a point located one and a half kilometers southeast of the mouth of the Barranca River, for the ludicrous price of no less than two colones per square meter (article 49, repealed by Law 4071); etc.\n\n\nIV.-CONCLUSIONS\n\n\nFrom the foregoing, it is concluded that:\n\n1) Because this involves a member of another Branch of Government who exercises a public function that cannot be substituted by the Procuraduría, via an advisory opinion (dictamen), a Legal Opinion (Opinión Jurídica) is issued, of a non-binding nature.\n\n2) Regarding the public zone (zona pública), the following observations are made:\n\na) In its original meaning, the public zone of the maritime-terrestrial zone, whose demarcation is entrusted to the Instituto Geográfico Nacional, is the inalienable strip of fifty meters in width along the coastlines, measured horizontally from the ordinary high tide line or contour marked by a height of 115 centimeters in the Pacific Ocean, and 20 centimeters in the Atlantic, both above mean sea level.\n\nThe strip of fifty meters adjacent to both sides of the main canal system connecting the ports of Moín and Barra del Colorado, and the strip contiguous to the rías, along which the coastline extends, are also public zone.\n\nLikewise, the public zone is comprised of the areas uncovered at low tide, the islets, rocky outcrops, other small areas and natural formations that protrude from the sea, the area occupied by mangroves (wetlands) of the continental and insular coastlines and estuaries (esteros) of the national territory, and include the coastal beaches.\n\nb) The concept of public zone is equally applicable to certain maritime-terrestrial spaces such as the Papagayo Tourism Development Project (Proyecto de Desarrollo Turístico de Papagayo) and the National Wildlife Refuges (Refugios Nacionales de Vida Silvestre).\n\nc) Despite the fact that in the areas of coastal cities Law 6043 does not apply, nor therefore the strict concept of public zone, beaches, mangroves, and estuaries are state public domain (dominio público estatal).\n\n3) \"Except for the exceptions established by law, the public zone may not be subject to occupation under any title or in any case. No one may claim any right over it.\" It is dedicated to public use and, in particular, to the free transit of persons. (Law 6043, article 20).\n\nAccording to the SALA CONSTITUCIONAL (voto 5210-97), although there has been great variability in the matter, the inalienable strip of fifty meters from the ordinary high tide line is an immovable core of the legislation regulating the maritime-terrestrial zone, placed at the service of all persons, impossible to appropriate privately, and, due to the sustained recognition in the national legal order, it is intangible even for the legislator.\n\nThis strip is for common use; however, those sectors of the public zone that, by their nature, do not permit it, as occurs, for example, with mangroves, are not. Collective use is characterized by being free, gratuitous, and egalitarian, in accordance with the legal provisions that govern it.\n\nRegarding property of the public domain and, in particular, of the maritime-terrestrial zone, which is national heritage (patrimonio nacional), there is a legal impossibility of exercising private possession. Legal possession (posesión iuris) is exercised solely by the public entities that are titleholders and administrators. Although it is not manifested through actual facts, it must be deemed to occur by force of the provisions regulating its purpose.\n\n4) Among the possible special rights over immovable property located in the public zone, are:\n\na) Exceptional concessions (concesiones) in places where, due to their natural conditions, they cannot be used for public use, meeting the requirements specified in article 21 of Law 6043 and advisory opinion C-026-2001 of the Procuraduría, or for works or installations indicated in article 18 ibid., in duly authorized and concessioned spaces.\n\nb) When, due to natural causes, the topography of the land varies, with a consequent change of distances, and a duly registered private property, licit construction or installation, or an immovable property under concession, previously in the restricted zone (zona restringida), ends up in the public zone, the owner or concession holder retains their rights, subject to the limitations or restrictions of articles 24 and 25 of Law 6043.\n\nFor the concession, this circumstance would be grounds for denial of the extension upon completion of the contract term (article 51 ibid.).\n\nThe registrations (inscripciones) made under the protection of Law 4558 of April 22, 1970 (Transitional Provision III and article 8) were required to respect the inalienable strip of fifty meters from the ordinary high tide line, today known as the public zone (article 6).\n\nc) Those who, when Law 6043 came into effect, \"possessed\" lots located totally or partially in the public zone by virtue of prior concessions or \"leases\" (arrendamientos) — an improper designation — were allowed to continue in possession of the parcels under the terms of their contracts, provided they had been legally granted, were in force, and completed the registration procedure, while they remained on the immovable properties, and as long as they did not remodel the constructions, the buildings or installations were destroyed, or the concession or contract was canceled or extinguished. Upon expiration, if an extension was agreed upon, they were required to conform to the new law (arts. 68 ibid., Transitional Provisions I and II; 73 of the Regulation).\n\nd) For settlers (pobladores), a status that is non-transferable, and who must submit to the planning of the zone, certain provisions concerning the public zone were established (arts. 70 of Law 6043; 75 of its Regulation).\n\ne) There could be special rights in the public zone of Playa Tivives, given under \"lease\" (concession) to the Cooperativa de Tivives R. L., excluding the beach (article 80; Law 6043).\n\nDevelopments in the public zone, but of general interest, are authorized by article 22 ibid. (in harmony with article 11 of the Regulation): infrastructure works and construction intended for public use, or state tourism installations, of manifest national convenience.\n\n5) The restricted zone is the strip of one hundred fifty meters in width, towards the interior of the country, adjacent to the public zone, including therein mangroves or salt forests (bosques salados) of the continental or insular coastlines and estuaries of the national territory, that of the main canal system connecting the ports of Moín and Barra del Colorado, and the other lands in the case of the islands.\n\nStarting from the vegetation line at the edge of the estuaries and from the limit of the mangroves or salt forests, where they exist, when these extend for more than fifty meters from the ordinary high tide line, the restricted zone begins. (Law 6043; arts. 10 and 11; 4 of its Regulation).\n\n6) The restricted zone is an area intended for concessions for exclusive private use, with permanent works. They must be registered in the General Concessions Registry (Registro General de Concesiones) to be effective against third parties.\n\nDomain authorizations (autorizaciones demaniales) could also be granted in cases authorized by the Law, for small-scale, removable, and transient installations.\n\nFinally, there may be private ownership titles in the restricted zone, duly registered, based on Law 4558 (arts. 8 and Transitional Provision III).\n\nAnd likewise, any legitimate ownership title, registered under the protection of some other special law that at the time had permitted it, must be respected.\n\n\n\nRespectfully yours,\n\n\n\nDr. José J. Barahona Vargas\nProcurador Director\nAgrarian and Environmental Law Area (Area de Derecho Agrario y Ambiental)\n\n\n\nJJBV/fmc" }